Investors House Oyj

Annual Report (ESEF) • Mar 20, 2023

Untitled TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS 1.1. - 31.12.2022 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Sisällysluettelo Sivu Hallituksen toimintakertomus 3 Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut 11 Osakekohtaiset tunnusluvut 11 EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat 11 Tunnuslukujen laskentakaavat 14 Konsernitilinpäätös Konsernin tuloslaskelma 15 Konsernin tase 16 Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista 17 Konsernin rahavirtalaskelma 18 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet 20 Segmentti-informaatio 31 1 Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat 32 2 Liikevaihto 33 3 Ylläpitokulut 33 4 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 33 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 33 6 Hallinnon kulut 33 7 Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot 35 8 Rahoitustuotot- ja kulut 36 9 Tuloverot 36 10 Osakekohtainen tulos 36 11 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt 37 12 Liikearvo 41 13 Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet 42 14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamis 42 15 Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset 43 16 Rahavarat 43 17 Laskennalliset verosaamiset- ja velat 43 18 Rahoitusvelat 44 19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot 44 20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat 45 21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset 46 22 Vastuusitoumukset 46 23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot 48 24 Tytäryritykset 52 25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / muut vuokrasopimukset 52 26 Lähipiiritapahtumat 53 27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat 55 28 Yrityshankinnat 55 Liite: Oikaisu omaan pääomaan 2021 57 Emoyhtiön tilinpäätös Emoyhtiön tuloslaskelma 58 Emoyhtiön tase 59 Emoyhtiön rahavirtalaskelma 61 Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot 62 Käytetyt kirjanpitokirjat 69 Tilinpäätöksen allekirjoitukset 70 Tilintarkastuskertomus Tämä on vapaaehtoisesti julkaistu pdf-raportti ja ei täytä Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n mukaista julkistamisvelvollisuutta. 2 HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2022 Vuosi 2022 oli yhdellä sanalla sanoen epäjatkuvuuskohta. Lähes kaikki toimintaympäristön tekijät olivat pitkän vakaan kauden jälkeen jonkinasteisessa muutoksessa. Venäjän hyökkäyssota sysäsi kiinteistösijoittamisen ympäristön nopeaan muutokseen. Vuosi alkoi nollakorkoympäristössä ja päättyi nopeasti nousseisiin korkoihin. Inflaatio kiihtyi moninkertaisesti korkotasoa nopeammin. Kuluttajien reaaliansiot supistuivat nopeasti nousseen inflaation oloissa. Epävarmuustekijät heijastuivat mm. uusien asuntojen kysynnän heikkenemiseen. Kiinteistötransaktiot epäjatkuvuuskohdan myötä lähestulkoon pysähtyivät. Syynä tähän olivat korkojen nousu, rahoituksen saatavuuden kiristyminen sekä yleisen epävarmuuden lisääntyminen. Epäjatkuvuuskohdan yhtenä välituloksena myös Suomen talous kääntyi tekniseen taantumaan. Vuoden 2022 kahtena viimeisenä kvartaalina bruttokansantuote supistui. Olosuhteisiin nähden Investors Housen vuosi 2022 oli varsin hyvä. Operatiivinen tulos oli odotusten mukainen. Laaja tulos parani selvästi. Investors Housen kannalta tärkeää vuonna 2022 oli mm. yhteisyritys Apitaren toiminnan käynnistyminen tammikuun alussa sekä yleisesti vuokraustoiminnan hyvä taso. Vuoden lopussa muutamia asuntoja lukuun ottamatta kaikki konsernin tilat olivat vuokrattuna. Inflaatiokehitys mahdollisti huomattavat vuokrankorotukset, jotka menivät varsin hyvin läpi muuttuneissa oloissa. Kiinteistökohteiden hinnoittelu haki uutta tasoa uudessa ympäristössä. Investors House oli maltillinen. Katsoimme läpi kymmeniä mahdollisia hankkeita, joista yksi eli Infonian kauppa toteutui kesällä 2022. Yhtiön molemmat segmentit – Palvelut ja Kiinteistöt – olivat voitolliset. Kiinteistöt -segmentin kehityskohteiden arvonnousu enemmän kuin kompensoi omistettujen kiinteistöjen arvon laskun. Palveluiden osuus liikevaihdosta ylitti kiinteistöjen vuokratuottojen osuuden. Yhtiön tuotot jakautuvat useaan lähteeseen, mikä on riskienhallinnallisesti perusteltua. Yhtiön omavaraisuusaste ja likviditeetti olivat totuttuun tapaan vahvat. Yhtiö on valmis investoimaan kasvuun, kun se katsoo ajan ja kohteiden olevan oikeat. Osakkeenomistajan kannalta yhtiö pärjäsi epäjatkuvuuskohdassa kohtuullisen hyvin. Osakkaan arvonmuutoksesta ja osingosta muodostuva kokonaistuotto oli selkeästi positiivinen. Hallitus esittää, että yhtiö jatkaa kasvavien osakekohtaisten osinkojen maksamista osakkaille nyt kahdeksatta peräkkäistä vuotta. Yhtiö on ilmaissut halunsa kehittyä ns osinkoaristokraatiksi, mikä tarkoittaa 10 peräkkäisen vuoden ajan kasvaneita osinkoja. 3 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 YHTEENVETO TILIKAUSI 2022 (VERTAILUKAUSI 2021) Yhtiö myi Q4 2021 suurimman osan asunto- ja toimitilakannastaan kahdella kaupalla. Vuoden 2022 aikana yhtiö käytti vapautuneita pääomia maltillisesti seuraaviin kohteisiin: Kiinteistö-segmentillä Investors Housen osakkuusyhtiö Apitare aloitti toimintansa vuoden alussa. Investors House omistaa 1/3 yhtiöstä, joka omistaa ja vuokraa 17.600 m2 kiinteistökokonaisuutta Jyväskylässä. Kehitystoiminnassa Tikkurilan Neilikkatien asemakaava vahvistui. Uutta asuntorakennusoikeutta syntyi noin 10.000 kerrosneliömetriä. Rakennusoikeuden arvo vähennettynä kaupungille suoritettavalla maankäyttömaksulla paransi tulosta. Palveluliiketoiminnassa toteutettiin Infonia Oy:n hankinta sekä maksettiin 2021 hankitun Juhola Asset Managementin loppukauppahinta. Molemmat yhtiöt toimivat kiinteistövarallisuudenhoidon alalla ja hallinoivat yhteensä yli 1,5 miljardin euron arvoista kiinteistövarallisuutta Suomessa. Yhtiö toteutti katsauskaudella ylimääräisen 1,00 € / osake varojen jaon osakkeenomistajilleen. Tarkoitus oli palauttaa osakkeenomistajille se pääoma, jota syksyn 2021 huomattavien kiinteistömyyntien jälkeen ei arvioitu tarvittavan tulevassa liiketoiminnassa, ja joka aikaisempia vuosia enemmän painottuu vähän pääomaa sitovaan palvelu- ja kehitystoimintaan. Katsauskauden päättyessä omavaraisuusaste oli merkittävästä varojenjaosta huolimatta vahva ollen 60 % (58 %). Myös likviditeetti oli vahva ollen lähes ¼ konsernin markkina-arvosta. Yhtiön muun sijoituskiinteistökannan arvo laski noin 0,7 M€ (- 3%). Viimeisen 18 kk:n aikana yhtiö on kirjannut noin 10 %:n arvonlaskut kiinteistökantaansa. Kauden päättyessä yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste oli noin 99 % sen solmittua uusia toimitilojen vuokrasopimuksia Q4 2022 aikana. Myyntien jälkeen yhtiön operatiivinen tulos oli 1,8 M€ mikä oli selvästi vertailukautta (2,8 M€) heikompi. Yhtiön koko tulos kasvoi huomattavasti ollen 3,2 M€ (-0,8 M€). Kasvuun vaikuttivat positiivisesti jatkuvien toimintojen tulos sekä kehitystoiminta ja heikentävästi olemassa olevan kiinteistökannan arvojen alaskirjaus sekä ajanmukaistuskulut. Konsernin strategian yksi elementti on tuottojen ennustettavuus. Katsauskaudella noin 88 % konsernin vuokraus- ja palvelutuotoista oli jatkuviin sopimuksiin perustuvia. Kannattavuusmielessä tärkeää on, että jatkuvat tuotot ylittivät operatiiviset kiinteät kulut noin 20 %:lla. Investors Housen henkilöstörahastoon kuuluvat kaikki konsernin palveluksessa olevat henkilöt. He kaikki ovat henkilöstörahaston kautta myös Investors Housen osakkaita. Vuoden 2022 tuloksen perusteella henkilöstörahastoon maksettava palkkio on noin 60 % maksimipalkkiosta. 4 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT Venäjä ja turvallisuuspolittiinen tilanne Yhtiöllä ei ole liiketoimintaa eikä suoria sidoksia Venäjälle. Mahdolliset Venäjään kohdistuvat taloudelliset pakotteet eivät suoraan vaikututa yhtiöön. Epäsuorasti pakotteilla ja turvallisuuspoliittisella tilanteella on vaikutus yleiseen toimintaympäristöön. Muut tekijät ennallaan Rahoitusjärjestelmän kiristyvät pääomavaateet ja kasvava regulaatio voivat rajoittaa pankkien luotonantoa, millä voi olla negatiivisia vaikutuksia kiinteistömarkkinaan. Yleinen korkotaso voi nousta, mikä voi vaikuttaa rahoituksen hintaan. Nopeasti noussut inflaatio jatkuessaan voi vaikuttaa kustannustason nousuun, mitä vuokrasopimusten indeksiehdot tosin kompensoivat. Yhtiön omistamien kiinteistöjen vuokrausaste voi vaihdella ja palveluliiketoiminnan asiakassuhteet voivat muuttua. OHJEISTUS Investors House oheistaa vuodelle 2023 tilikauden tulosta aikaisemman operatiivisen tuloksen (Epra) sijaan. Investors House arvioi vuoden 2023 tuloksen olevan samalla tasolla kuin vuoden 2022 tulos. KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 2021) Konsernin laaja tulos oli 3,2 M€, mikä on selvästi vertailukautta parempi (-1,1 M€). Molemmat segment olivat kannattavia. Erityinen merkitys tulokseen syntyi kehitystoiminnassa, jossa Tikkurilan Neilikkatien rakennusoikeus vahvistui. Katsauskauden operatiivinen tulos oli 1,8 M€ ja oli sellaisena selvästi heikompi kuin vertailukaudella (2,8 M€). Ennakoitu operatiivisen tuloksen lasku oli seurausta vuoden 2021 lopussa toteutetuista mittavista kiinteistömyynneistä. Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan ”Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta’’. Osakkuusyhtiöitä olivat 33 %:n omistusosuudella Jyväskylän Kukkula -hankkeeseen liittyvät Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy. 5 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin. Konsernin omavaraisuusaste oli 60 % (58 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 32 kvartaalin ajan. Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus - kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdot jokaisella kvartaalilla. Konsernin taseen loppusumma oli 54,5 M€ (63,0 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 32,5 M€ (36,4 M€) ja vieras pääoma yhteensä 21,9 M€ (26,6 M€). Konsernin vieraan pääoman rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista, omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista ja yritystodistuksista. INVESTOINNIT JA MYYNNIT Katsauskauden aikana yhtiö hankki omistukseensa kiinteistövarallisuudenhoitoyhtiö Infonia Oy:n sekä myi yksittäisiä asuinhuoneistoja. VUOKRAUSTOIMINTA Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli erinomaisella tasolla ollen katsauskauden lopussa 99 %. 6 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 IN VESTORS HOUSEN JOHTO Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2022. Hallitus muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen ja Vesa Lipsanen. Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana. Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen. Investors Housen toimitusjohtajana on toiminut vuoden 2015 alusta diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista ja myynneistä. Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola, Investors House Rahastot Oy:stä ja Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä sekä asunnoista vastaava Antti Lahtinen sekä talousjohtaja Harri Valo. Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi. OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.389.096 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.388.227 osaketta ja yhtiön hallussa 869 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen. Yhtiöllä oli 31.12.2022 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.667 osakasta. Osakasmäärä on kasvanut vuoden 2022 aikana 306 osakkaalla eli 13 %. 7 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2022 olivat seuraavat: Nimi Kpl % MAAKUNNAN ASUNNOT OY 1 756 771 27,50 ROYAL HOUSE OY 1 139 149 17,83 CORE CAPITAL OY 910 225 14,25 OWH-YHTIÖT 272 498 4,27 GODOINVEST OY 256 493 4,01 JAM HOLDING OY 103 991 1,63 NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY 100 000 1,57 GRÖNROOS MARI ANNE 86 956 1,36 HEKHOLM OY 80 000 1,25 SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP 62 310 0,98 SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR 60 000 0,94 GRÖNROOS NINO HENRY JUHA 40 000 0,63 GRÖNROOS KAIJA KAARI 31 259 0,49 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA 28 765 0,45 RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY 27 989 0,44 SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI 26 935 0,42 KALAJA OLLI JUHANI 26 317 0,41 JANERCON OY 24 833 0,39 KOIVISTOINEN JUKKA ANTERO 24 833 0,39 PAKKANEN ANNELI ELISABETH 24 000 0,38 Suurimmista osakkeenomistajista: Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö. Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö. Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö. JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö. Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö. Yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta. Yhtiön hallussa oli 31.12.2022 yhteensä 869 omaa osaketta. Hallitus esitti maaliskuussa yhteensä 0,29 €/osake osingon jakamista kahdessa erässä minkä varsinainen yhtiökokous 27.4.2022 hyväksyi. Ensimmäinen erä maksettiin toukokuussa ja toinen syyskuussa. 8 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Vuoden 2022 tuloksen perusteella hallitus esittää huhtikuussa 2023 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,31 €/osake osingon maksamista yhdessä tai useammassa erässä. Tämän toteutuessa vuosi 2023 tulee olemaan kahdeksas peräkkäinen kasvavan osingon vuosi. Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijassa osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä katsauskauden 2021 päättymisen jälkeen Q1 2022 rahan muodossa. Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu. Hallitus on myöntänyt yhteensä 955.000 osakkeen optio-ohjelmat, joista 930.000 osakkeen osalta toimitusjohtaja Petri Roiniselle pitkän aikavälin kannustimena. Näistä 250.000 osakkeen ohjelman 9 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 sisältö ja ehdot julkaistiin 29.12.2017 tiedotteella ja täydennettiin 24.4.2018 tiedotteella. Toimitusjohtaja tai määräysvaltayhteisönsä on merkinnyt Q4 2021 - H1 2022 aikana kaikki optio- ohjelman mukaiset 250.000 osaketta. Toisen 680.000 osakkeen optio-ohjelman sisältö on tiedotettu 17.8.2020. RAPORTOINTIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT Yhtiö tiedotti 19.1.2023 osakkuusyhtiöidensä Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n saavuttaneen neuvottelutuloksen Keski-Suomen Hyvinvointialueen kanssa Kukkula-sopimusten muuttamisesta. Neuvottelutulosta käsitellään osapuolten päättävissä elimissä H1 2023 aikana. LÄHIPIIRIKAUPAT Ei lähipiirikauppoja. Helsinki 17.3.2023 Investors House Oyj Hallitus 10 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT 1 000 € 2022 2021 ) 2020 Liikevaihto 7 603 9 764 9 465 Liiketulos 4 256 -825 -1 044 % liikevaihdosta 56,0 -8,4 -11,0 Tulos ennen veroja 4 017 -1 440 -2 160 % liikevaihdosta 52,8 -14,7 -22,8 Tilikauden tulos 3 222 -1 112 -1 961 % liikevaihdosta 42,4 -11,4 -20,7 Oman pääoman tuotto % 9,4 -3,0 -3,9 Sijoitetun pääoman tuotto % 8,2 -1,2 -1,1 Omavaraisuusaste % 58,9 57,8 54,9 Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin 487 631 2 749 % liikevaihdosta 6,4 6,5 29,0 Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä 38 40 20 OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT 2022 2021 ) 2020 Laimentamaton osakekohtainen tulos, € 0,50 -0,16 -0,37 Laimennettu osakekohtainen tulos, € 0,50 -0,16 -0,37 Osakekohtainen oma pääoma € 5,03 5,81 6,26 Osingot tuhatta € 1 818 1 636 1 606 Osakekohtainen osinko, € 0,31 0,29 0,27 Osinko tuloksesta % 62,0 -181,3 -73,0 Efektiivinen osinkotuotto % 6,5 5,2 4,7 Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € 6 181,00 0,00 0,00 Hinta/voitto 9,6 -34,9 -15,4 Osakkeen kurssikehitys, € 2022 2021 2020 ylin kurssi 7,44 6,22 6,75 alin kurssi 4,62 5,36 4,64 keskikurssi 5,95 5,78 5,66 tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 4,80 5,58 5,70 Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € 30 663 34 492 33 914 Osakkeiden vaihdon kehitys kpl 834 422 715 512 305 204 % osakkeiden lukumäärästä 13,3 % 11,8 % 5,1 % Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat 6 388 227 6 181 418 5 949 874 Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat 6 282 020 6 088 812 5 971 431 Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2022 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2023 aikana on 0,31 € per osake. Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina. EPRA -TUNNUSLUVUT 2022 2021 ) 2020 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 1 804 2 833 2 108 EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € 0,28 0,47 0,35 EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 32 609 36 435 38 507 11 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € 5,10 5,89 6,23 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 39 821 50 791 44 828 EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € 6,23 8,22 7,53 EPRA NTA tuhatta € 26 188 30 777 35 249 EPRA NTA/ osake € 4,10 4,98 5,92 EPRA NDV tuhatta € 26 626 31 119 34 440 EPRA NDV/ osake € 4,17 5,03 5,79 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € 2022 2021 ) 2020 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaa 3 213 -975 -2 195 -/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista -2 656 2 479 841 + Ajanmukaistamisinvestoinnit 446 297 509 -/+ Muut ei-operatiiviset erät 192 251 550 -/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät 0 0 3 457 -/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä 184 1 821 -7 -/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä 0 0 0 +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat vero -69 -354 -352 -/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset 0 -36 27 +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot 512 -511 -267 -/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu -18 -139 -455 EPRA Earnings (operatiivinen tulos) 1 804 2 833 2 108 EPRA Earnings per share = (osakekohtainen operatiivinen tulos) EPRA Tulos ---------------------------------------------------------------------------- Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 2022 2021 ) 2020 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253 -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 5 41 + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka 306 344 660 -/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät 190 190 553 EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € 32 609 36 435 38 507 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 2022 2021 ) 2020 EPRA NAV 32 609 36 435 38 507 + Palveluiden käypä arvo * 6 410 14 356 6 321 EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € 39 019 50 791 44 828 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus, ks s. 57 ) Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy EPRA NTA tuhatta € 2022 2021 ) 2020 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253 -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 0 5 41 +Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka (50 %) 153 172 330 +po- yhdisteltävien ylläolevat erät 95 95 471 12 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 - liikearvo -6 289 -4 777 -2 813 -aineettomat omaisuuserät -686 -614 -33 EPRA NTA tuhatta € 25 386 30 777 35 249 EPRA NDV tuhatta € 2022 2021 ) 2020 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma 32 113 35 896 37 253 - liikearvo -6 289 -4 777 -2 813 EPRA NDV tuhatta € 25 824 31 119 34 440 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57. TILIKAUDELLA 2020 KÄYTTÖÖNOTETUT UUDISTUNEET EPRA-TUNNUSLUVUT Eurooppalaisten listattujen kiinteistöyhtiöiden järjestö EPRA on korvannut kiinteistöyhtiöiden nettovarallisuuslaskennassa käytetyt EPRA NAV ja EPRA NNAV -tunnusluvut 1.1.2020 alkaen kolmella uudella tunnusluvulla: EPRA NRV (Net Reinstatement Value), EPRA NTA (Net Tangible Assets) ja EPRA NDV (Net Disposal Value). EPRA NRV:n tarkoitus on määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat ja liiketoiminnot voitaisiin hankkia raportointipäivänä. EPRA NTA määrittää yhtiön aineellisen omaisuuden nettoarvon raportointipäivänä. EPRA NDV:n tarkoitus on määrittää osakkeenomistajille jäävät nettovarat, jos koko omaisuus realisoitaisiin hallitusti. Investors House on aiemmin raportoinut ns. vaihtoehtoisena tunnuslukuna EPRA NAV:in. Investors House on ottanut käyttöön uusista tunnusluvuista EPRA NRV:n. Yhtiön käsityksen mukaan se antaa sijoittajille parhaan informaation yhtiön nettovarallisuudesta, koska kyseinen tunnusluku mahdollistaa myös Palvelut -segmentin liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien arvostamisen käypään arvoon. Liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien käyvän arvon määrittäminen tehdään ulkopuolisen, riippumattoman arvonmäärittäjän toimesta. Yhtiö raportoi tilinpäätöksessään osana tunnuslukuja myös EPRA NTA:n ja EPRA NDV:n. 13 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT Tulos Oman pääoman tuotto % = -------------------------------------------------------------- * 100 Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus Tulos ennen veroja + rahoituskulut Sijoitetun pääoman tuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) Oma pääoma + määräysvallattomien osuus Omavaraisuusaste % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos Osakekohtainen tulos = ----------------------------------------------------------------------- Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Osakekohtainen oma pääoma = ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. Osingot tuhatta € = ----------------------------------------------------------------------- 1000 Tilikauden osingonjako Osakekohtainen osinko = ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä Osinko Osinko tuloksesta % = ----------------------------------------------------------------------- 100 Tulos Osakekohtainen osinko Efektiivinen osinkotuotto % = ----------------------------------------------------------------------- * 100 Tilikauden päätöskurssi Tilikauden päätöskurssi Hinta / Voitto eli P/E -luku = ----------------------------------------------------------------------- Osakekohtainen tulos Osakekannan markkina-arvo = Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana Osakkeiden vaihdon kehitys = ----------------------------------------------------------------------- 100 % lukumäärästä Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä Bruttoinvestoinnit = Hankitut sijoituskiinteistöt + Aktivoidut kiinteistökehityskulut + Ajanmukaistusinvestoinnit 14 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA Viite 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021 1 000 € 1 000 € Liikevaihto Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 3 309 3 877 Hallintopalkkiotuotot 4 294 5 887 1, 2 7 603 9 764 Kulut Ylläpitokulut 3 -4 696 -5 962 Nettotuotto 2 907 3 802 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot 4 -184 -1 769 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 5 11 2 241 -2 826 Poistot ja arvonalentumiset 12 -61 -700 Myynnin ja markkinoinnin kulut -23 -37 Hallinnon kulut 6 -1 023 -1 041 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 7 -162 -112 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 14 561 1 858 Liikevoitto 4 256 -825 Rahoitustuotot 8 246 84 Rahoituskulut 8 -485 -699 Rahoituserät (netto) -239 -615 Tulos ennen veroja 4 017 -1 440 Tuloverot 9 -795 328 Tilikauden tulos 3 222 -1 112 Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 222 -1 112 Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille 3 213 -975 Määräysvallattomille omistajille 9 -137 Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön osakkeenomistajille 3 213 -975 Määräysvallattomille omistajille 9 -137 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä): Laimentamaton 10 0,50 -0,16 Laimennusvaikutuksella oikaistu 10 0,50 -0,16 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57. ) 15 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Viite 31.12.2022 31.12.2021 1 000 € 1 000 € 12 6 289 4 777 13 686 614 13 25 58 277 11 25 28 881 25 989 14 1 306 745 14 0 0 37 220 32 402 11 5 725 7 485 5 725 7 485 14 3 319 3 728 17 876 665 4 195 4 393 14 0 0 15 72 78 15 1 507 1 211 16 6 543 17 399 8 122 18 688 55 262 62 968 19 2 556 2 556 19 7 7 19 19 868 24 996 19 9 682 8 337 32 113 35 896 425 475 32 538 36 371 17 1 183 446 18 21 22 25 16 553 18 512 18 742 380 18 478 19 338 18 21 22 25 2 195 3 270 20 21 2 006 3 419 20 45 570 4 246 7 259 22 724 26 597 KONSERNITASE VARAT Pitkäaikaiset varat Liikearvo Aineettomat hyödykkeet Aineelliset hyödykkeet Sijoituskiinteistöt Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä Muut sijoitukset Vaihto-omaisuuskiinteistöt Muut saamiset Laskennalliset verosaamiset Saamiset osakkuusyrityksiltä Lyhytaikaiset sijoitukset Myyntisaamiset ja muut saamiset Rahavarat Varat yhteensä OMA PÄÄOMA Osakepääoma Ylikurssirahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Kertyneet voittovarat Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä Määräysvallattomien omistajien osuus Oma pääoma yhteensä VELAT Laskennalliset verovelat Rahoitusvelat Muut velat Rahoitusvelat Ostovelat ja muut velat Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat Velat yhteensä Oma pääoma ja velat yhteensä 55 262 62 968 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57. Muut pitkäaikaset varat kuin vaihto-omaisuus ja saamiset Vaihto-omaisuus Pitkäaikaiset saamiset ) Lyhytaikaiset varat ) Pitkäaikaiset velat Lyhytkaikaiset velat 16 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA 1000 € Viite Osake- pääoma Ylikurssi- rahasto SVOP Kertyneet voittovarat Yhteensä Oma pääoma 1.1.2022 19 2 556 7 24 996 8 337 35 896 Laaja tulos Tilikauden tulos 3 213 3 213 Muut laajan tuloksen erät Tilikauden laaja tulos yhteensä 3 213 3 213 Liiketoimet omistajien kanssa Osingonjako -6 181 -1 818 -7 999 Omien osakkeiden hankinta 0 Osakeperusteiset liiketoimet 1 000 1 000 Liiketoimet määräysvall. kanssa 53 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä -5 128 -1 868 -6 996 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12.2022 2 556 7 19 868 9 682 32 113 Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 475 Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa Osuus tilikauden tuloksesta -59 9 Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 425 Oma pääoma 31.12.2022 yhteensä 32 538 Viite Osake- pääoma Ylikurssi- rahasto SVOP Kertyneet voittovarat Yhteensä Oma pääoma 1.1.2021 19 2 556 7 23 667 11 023 37 253 Laaja tulos Tilikauden tulos -975 -975 Muut laajan tuloksen erät Tilikauden laaja tulos yhteensä -975 -975 Liiketoimet omistajien kanssa Osingonjako -1 636 -1 636 Omien osakkeiden hankinta 0 Osakeperusteiset liiketoimet 1 329 -6 1 323 Liiketoimet määräysvall. kanssa -69 -69 Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä 1 329 -1 711 -382 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 31.12.2021 2 556 7 24 996 8 337 35 896 Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. 1 017 Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa -405 Osuus tilikauden tuloksesta -137 Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. 475 Oma pääoma 31.12.2021 yhteensä 36 371 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57. ) -50 3 17 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €) Liite 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021 Liiketoiminnan rahavirrat: Tulos ennen veroja 4 017 -1 440 Oikaisut 1 -2 747 3 442 Käyttöpääoman muutokset 2 -763 855 Maksetut korot -485 -699 Saadut korot 246 84 Saadut/maksetut verot -827 -97 Liiketoiminnan nettorahavirta -559 2 145 Investointien rahavirrat: Investoinnit kiinteistöihin 3 648 -4 492 Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin 0 0 Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin 0 -20 Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit 814 32 493 Muut sijoitukset 362 -1 Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä -2 017 -2 176 Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä 0 617 Annetut lainat osakkuusyhtiöille -100 -2 800 Investointien nettorahavirta -293 23 621 Rahoituksen rahavirrat: Lainojen nostot 4 469 13 827 Lainojen takaisinmaksut -6 952 -24 121 Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa -101 -291 Omien osakkeiden hankinta / osakeanti 579 672 Emoyhtiön omistajille maksetut osingot -7 999 -1 636 Rahoituksen nettorahavirta -10 004 -11 549 Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) -10 856 14 217 Rahavarat tilikauden alussa 17 399 3 182 Rahavarat tilikauden lopussa 6 543 17 399 ) 18 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Rahavirtalaskelman liitetiedot 1. Oikaisut tilikauden tulokseen Käyvän arvon muutokset -2 241 2 826 Luovutusvoitot/-tappiot 184 1 769 Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta -561 -1 858 Poistot 61 700 Muut oikaisut 6 0 Rahoitustuotot ja -kulut -196 5 Oikaisut yhteensä -2 747 3 442 2. Käyttöpääoman muutokset Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos -296 -117 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos -467 972 Käyttöpääoman muutokset yhteensä -763 855 3. Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin Kiinteistöjen hankintameno -32 -4 492 Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat 680 0 Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset 0 0 Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten rahavaroilla vähennettynä 648 -4 492 ) 2021 lukuihin on oikaistu vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen korjaus. Oikaisusta tarkemmin sivulla 57. ) 19 KONSERNITILINPÄÄ TÖKSEN LIITETIEDOT KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET KONSERNIN PERUSTIEDOT Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, Oyj, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki, Suomi. Investors House Oyj on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asunto-osakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden tuottamiseen erikoistunut yhtiö. Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi. LAATIMISPERIAATTEET Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2022 voimassa olevia IAS- ja IFRS- standardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudattaa EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia. Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon. IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista. Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 20 TILIKAUDEL LA 2022 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT Investors House ei ole ottanut tilikaudella 2022 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja. SEGMENTTIR APORTOINTI Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat: - Kiinteistöt-s egmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä. - Palvelut-segmen tti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitus- ja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa. Segmentt ien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, mitkä ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen. KONSOLIDOIN TIPERIAATTEET Konsernit ilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2022 konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja yhteisyritykset liitetiedossa 14. Yhtiö käsitt elee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointi toimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä. Hankinnoiss a sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana. Tytäryrityk set ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 21 Strukturoid ut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta. Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien omistajien osuus. Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa. Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä, jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti. Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny. Yhteisyritys o n järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen. Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tulo- osuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa. LIIKEARVO JA A INEETTOMAT HYÖDYKKEET Konsernin l iikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla. Konsernin a ineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 22 AINEELLISET HYÖDYKKEET Konsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa, lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta. SIJOITUSKIINTEISTÖT Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 ”Sijoituskiinteistöt” –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille kaudelle, jonka aikana se syntyy. Investors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotelleista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2022 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään. VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 23 RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista. RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat. Myynti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä kauppaa. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät: pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä, tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona sekä lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa. Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvelkoihin. Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät saamiset kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät korkojohdannaiset. Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja. Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 24 RAHAVARAT Rahavarat sisältä vät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin. RAHOITUSVE LAT Rahoitusve lat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin. Sijoituskiin teistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana. OSTOVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT Ostovelat o vat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa. OMA PÄÄOM A Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi. VUOKRASOP IMUKSET Konserni vuokralle ottajana Vuokrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja, sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 25 Konserni vuokralle antajana Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon. TULOUTUS PERIAATTEET Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista. Kokonais vuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti. Tuotot k iinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu. Tuotot p alveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu. Rahastoy htiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt. Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt. YLLÄPITOKUL UT Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi. Myös Palvelut-s egmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään ylläpitokuluissa. NETTOTUOTTO Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 26 AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta. LIIKEVOITTO Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta. TYÖSUHDE-ETUUDET Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt. Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkio järjestelmä. Vuosittain sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon. OSAKEPERUSTEISET MAKSUT 2022 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Yhtiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä. Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan. Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan kuluksi tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla on kaksi voimassa oleva optio-ohjelmaa sekä yhdellä johtoryhmän jäsenellä yksi optio-ohjelma, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6. TULOVEROT Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 27 verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua. Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista. Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja. Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja. Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa. OSINGOT Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi. SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2022 * = Kyseistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2022 mennessä. Tappiolliset sopimukset – sopimuksen täyttämisestä aiheutuvat menot– Muutokset IAS 37:ään Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutoksilla selvennetään, että kun tappiollista sopimusta koskeva varaus kirjataan väistämättä aiheutuvien menojen perusteella, näihin menoihin sisällytetään välittömien lisämenojen lisäksi myös kohdistettu osuus muista välittömistä menoista. Kansainvälisiin tilinpäätösstandardeihin tehdyt vuosittaiset parannukset 2018–2020 (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Vuosittaiset parannukset – menettelyn (Annual Improvements) kautta standardeihin tehtävät pienet ja vähemmän kiireelliset muutokset kerätään yhdeksi kokonaisuudeksi ja toteutetaan kerran vuodessa. Muutoksilla on selvennetty seuraavia standardeja: INVE STORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 28  IFRS 1 Ensimmäinen IFRS-standardien käyttöönotto – Tytäryritys ensilaatijana: Muutos yksinkertaistaa IFRS 1:n soveltamista tytäryrityksessä, josta tulee ensilaatija myöhemmin kuin emoyrityksestä. Tytäryritys voi päättää arvostaa kertyneet muuntoerot samaan määrään kuin konsernitilinpäätöksessä.  IFRS 9 Rahoitusinstrumentit – Palkkiot rahoitusvelkojen taseesta pois kirjaamista koskevassa ”10 prosentin” testissä: Muutoksella selvennetään taseesta poiskirjaamisen 10 %:n testiä palkkioiden osalta siten, että määritettäessä maksettuja palkkioita vähennettyinä saaduilla palkkioilla, lainanottaja sisällyttää vain lainanottajan ja -antajan väliset maksetut tai saadut palkkiot, ml. lainanottajan tai - saajan muiden puolesta maksamat tai saamat palkkiot.  IFRS 16 Vuokrasopimukset – Vuokrasopimukseen liittyvät kannustimet, esimerkki 13: Muutoksella poistetaan esimerkistä vuokralle antajan suorittamat vuokratilojen remontointiin liittyvät maksut, sillä esimerkki oli epäselvä siltä osin, miksi kyseiset maksut eivät ole kannustimia.  IAS 41 Maatalous – Käypä arvo ja verot: Muutoksella poistetaan IAS 41:n vaatimus, jonka mukaan yritys ei ota huomioon verotuksesta johtuvia rahavirtoja, kun käypää arvoa määritetään, siten yhtenäistäen käyvän arvon määrittämiseen liittyvät vaatimukset IAS 41:ssä IFRS 13:n Käyvän arvon määrittäminen kanssa. Rahavirtoja ja diskonttauskorkoja koskevien oletusten tulisi olla keskenään yhdenmukaisia, kun käyvän arvon määrittämiseen käytetään nykyarvomenetelmää, eli molemmissa käytetään joko ennen veroja tai verojen jälkeen määritettyä diskonttauskorkoa ja määritettyjä rahavirtoja. Aiottua käyttöä edeltävät tulot—Muutokset IAS 16:een Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutosten mukaan keskeneräisen aineellisen hyödykkeen käytöstä syntyneiden tuotteiden myyntituotot ja niihin liittyvät valmistusmenot tulee kirjata tulosvaikutteisesti. Käsitteellistä viitekehystä koskeva viittaus – Muutokset IFRS 3:een Liiketoimintojen yhdistäminen (sovellettava 1.1.2022 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla). Muutoksilla päivitetään IFRS 3:ssa oleva viittaus käsitteelliseen viitekehykseen sekä tehdään standardiin muita viittauksen päivityksestä aiheutuneita muutoksia. TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT IFRS 17 Vakuutussopimukset, mukaan lukien Comparative Information – Muutokset IFRS 17:ään Vakuutussopimukset: IFRS 17 ja IFRS 9 alkuperäinen soveltaminen (voimaan 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aiempi käyttöönotto sallittua yhteisöille, jotka soveltavat myös IFRS 9 Rahoitusinstrumentit - ja IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista -standardeja) Uusi standardi koskee vakuutussopimuksia ja auttaa sijoittajia ja muita tahoja ymmärtämään paremmin vakuuttajien altistumista riskeille sekä niiden kannattavuutta ja taloudellista asemaa. Tämä standardi korvaa IFRS 4 -standardin. Muutoksilla vähennetään vertailutietojen ristiriitoja, jotka aiheutuvat IFRS 9:n ja IFRS 17:n erilaisista siirtymävaatimuksista. Muutokset mahdollistavat myös rahoitusvaroista annettavan vertailutiedon esittämisen tavalla, joka on yhdenmukaisempi IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardin vaatimusten kanssa. Disclosure of Accounting Policies – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen ja IFRS Practice Statement 2 Making Materiality Judgements (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutokset selventävät olennaisuuden periaatteen soveltamista laatimisperiaatteista annettaviin liitetietoihin. Definition of Accounting Estimates – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet * (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 29 Muutokset selventävät, kuinka yhtiöiden tulisi erottaa laatimisperiaatteiden muutokset kirjanpidollisten arvioiden muutoksista, ja keskittyvät kirjanpidollisen arvion määritelmään ja sen selventämiseen. Deferred Tax related to Assets and Liabilities arising from a Single Transaction – Muutokset IAS 12:aan Tuloverot (Sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla) Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevaa poikkeussääntöä ja selventävät, ettei poikkeussääntö sovellu yksittäisiin tapahtumiin, kuten vuokrasopimukset ja purkuvelvoitteet, joista syntyy yhtä suuret ja vastakkaiset väliaikaiset erot. Lease Liability in a Sale a nd Leaseback – Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset * (Sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutokset lisäävät uuden, muuttuvia maksuja koskevan kirjanpitomallin ja edellyttävät myyjä-vuokralle ottajan arvioimaan uudelleen ja mahdollisesti oikaisemaan myynti- ja takaisinvuokraustapahtumat vuodesta 2019 alkaen. Classification of Liabilities as Current or Non-current – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen *: Classification of Liabilities as Current or Non-current, Classification of Liabilities as Current or Non-current - Deferral of Effective Date ja Non-current Liabilities with Covenants (Sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua) Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen luokittelemiseksi lyhyt- tai pitkäaikaisiksi. Muutokset täsmentävät, että sellaiset kovenantit, joiden on täytyttävä raportointipäivän jälkeen, eivät vaikuta velan luokitteluun lyhyt- tai pitkäaikaiseksi raportointipäivänä. Muutokset edellyttävät, että tällaisista kovenanteista kerrotaan tilinpäätöksen liitetiedoissa. Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture – Muutokset IFRS 10:een Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua, voimaantulo lykätty toistaiseksi) Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaisen liiketoiminnan määritelmän. INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 30 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 SEGMENTTI-INFORMAATIO Konsernilla on vuonna 2022 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella. Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttijako: - Kiinteistöt-segmentti Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta. Segmentin olennaisin osakkuusyhtiö tilikaudella on ollut vuoden 2021 lopussa hankittu Koy Jyväskylän Kukkula I. - Palvelut-segmentti Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan, tilikaudella 2022 hankitun samoin kiinteistömanageerausta harjoittavan Infonia Oy:n, sekä konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan. Juhola Asset Management Oy:n ja Infonia Oy:n hoidettavina on yhteensä yli 1,5 mrd euron arvoinen kiinteistöomaisuus. Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää välitysketju OVV:n franchising-toiminnan, rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan sekä IVH Kampuksen palveluliiketoiminnan, joka päättyi elokuussa 2022. Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuus-, ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palvelun- tarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista. 31 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT Kiinteistöt-segmentti 2022 2021 1 000 € 1 000 € Liikevaihto 3 309 3 877 Kiinteistöjen ylläpitokulut -1 321 -2 218 Nettotuotto 1 988 1 659 Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot -184 -1 769 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2 241 -2 826 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -16 4 Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 561 1 858 Segmentin liikevoitto 4 590 -1 074 Palvelut-segmentti 2022 2021 Liikevaihto 4 294 5 887 Segmentin välittömät kulut -3 375 -3 744 Nettotuotto 919 2 143 Poistot ja arvonalentumiset -61 -700 Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -146 -116 Segmentin liikevoitto 712 1 327 Liikevaihto 2022 2021 Kiinteistöt-segmentin liikevaihto 3 309 3 877 Palvelut-segmentin liikevaihto 4 294 5 887 Konsernin liikevaihto yhteensä 7 603 9 764 2022 2021 Kiinteistöt-segmentin liikevoitto 4 590 -1 074 Palvelut-segmentin liikevoitto 712 1 327 Myynnin ja markkinoinnin kulut -23 -37 Hallinnon kulut -1 023 -1 041 Konsernin liikevoitto 4 256 -482 32 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT 2 Liikevaihto 2022 2021 Vuokratuotot 3 277 3 851 Käyttökorvaukset 32 26 Rahastoliiketoiminnan tuotot 1 003 1 782 Hallinnointi- ja palvelutuotot 3 291 4 105 Yhteensä 7 603 9 764 Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään Hallintopalkkiotuotot. 3 Ylläpitokulut 2022 2021 Sijoituskiinteistöjen hoitokulut -1 321 -2 218 Muut välittömät kulut -3 375 -3 744 Yhteensä -4 696 -5 962 Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juhola- yhtiöiden kulut (-2213) sekä rahastoyhtiön hallintokulut (-460). Kuluerään sisältyy myös poistoja 263t eur. 4 Luovutusvoitot /-tappiot 2022 2021 Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot -184 -1 670 Luovutusten välittömät kulut 0 -99 Yhteensä -184 -1 769 Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvät kulut. Vuonna 2022 tappiota kertyi joistain yksittäin myydyistä huoneisto-osakkeista. 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta 2022 2021 Kiinteistöjen käyvän arvon muutos 2 717 -2 515 Käyttöoikeusomaisuuserien poistot, IFRS 16 -30 -15 Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit -446 -296 Yhteensä 2 241 -2 826 6 Hallinnon kulut 2022 2021 Tilintarkastajan palkkiot Tilintarkastus 126 125 Muut palvelut 0 0 Yhteensä 126 125 Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot, 71t EUR (74t EUR), on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa, kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut, 55t EUR (51t EUR), ylläpitokuluissa. 33 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu 2022 2021 Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja 122 122 Hallitus, rahana maksettu osuus * 93 69 Hallituksen osakeperusteiset etuudet * 0 19 Johtoryhmän palkat ja palkkiot 405 384 Johdon palkat ja palkkiot 620 594 Muut palkat ja palkkiot 1 857 2 162 Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) 424 438 Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) 38 68 Yhteensä 2 939 3 262 Henkilöstökuluista 2.496t EUR (2.784t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 443t EUR (478t EUR) hallinnon kuluihin. * Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26. Emoyhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta. Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021 Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000 Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43 Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40 Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä. Tilikauden alussa kannustinjärjestelmästä merkittynä oli 120.000 osaketta. Tilikauden aikana toimitusjohtaja on merkinnyt lisää 130.000 kpl yhtiön osakkeitta ja kannustinjärjestelmän kaikki osakkeet on siten nyt merkitty. Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle uuden 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 2,21 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo. Oikeus syntyy: 17.8.2020 Myöntämispäivä: 17.8.2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 Instrumentti: Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 Toteutushinta: 5,55 Raja-arvo: 8,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 34 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Oikeus syntyy: 1.1.2021 Myöntämispäivä: 17.8.2020 Toteutusajanjakso: 1.1.24-30.6.25 Instrumentti: Osakkeita Kohderyhmä: Johtor. jäsen Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 Toteutushinta: 6,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 Vuoden 2022 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 93t eur (69t eur) sekä osakkeina maksettuja 0t euroa (19t eur). Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon. Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitteesta saavutettiin 83% ja tilikaudelta tulee maksettavaksi henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on 93% yhden kuukauden palkasta. Henkilöstö keskimäärin 2022 2021 Hallinnon henkilöstö 2 4 Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö 36 36 Henkilöstö keskimäärin yhteensä 38 40 7 Liiketoiminnan muut kulut 2022 2021 Liiketoiminnan muut kulut -162 -112 -112 Yhteensä -162 Liiketoiminnan muut kulut muodostuvat tytäryhtiöiden hankintaan liittyvistä tulosvaikutteisesti kirjattavista kuluista. 35 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 8 Rahoitustuotot ja -kulut 2022 2021 Korkotuotot 246 84 Rahoitustuotot yhteensä 246 84 -367 -456 5 15 Muut rahoituskulut -123 -258 Rahoituskulut yhteensä -485 -699 9 Tuloverot 2022 2021 Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero -277 -104 Edellisten tilikausien verot -76 0 Laskennallisten verojen muutos -442 432 Yhteensä -795 328 Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma 2022 2021 Voitto ennen veroja 4 017 -1 440 Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla -803 288 Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu 112 372 Verovapaiden tuottojen vaikutuksen oikaisu -30 0 Muut erät -74 -332 Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa -795 328 10 Osakekohtainen tulos Laimentamaton Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla. 2022 2021 Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) 3 213 -975 Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 389 096 6 068 099 Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl 6 389 096 6 068 099 Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,50 -0,16 Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) 0,50 -0,16 Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista rahoituslainoista Johdannaisten käyvän arvon muutos 36 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa. Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa. Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2022 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty. Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä. Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin perusparannus-investointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan, mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista. Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen. Vaihteluväli 2022 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä +/-5 - +/-15 %. Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3. Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä. Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. 37 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot kiinteistöjen käyvästä arvosta Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Kotipaikka Omistusosuus Helsinki 100 % Vantaa 100 % Jyväskylä 100 % Tampere 100 % Helsinki 100 % Helsinki 100 % Sijoituskiinteistöt 31.12.2022 Investors House Oyj: Investors House CF 1 Oy Koy Vantaan Neilikkatie 17 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 IVH Kodit Oy IVH Asunnot Oy -alakonserni: As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt: Koy Keskusväylä * Pori 44 % * Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin. Sijoituskiinteistöjen hankinta ja myynnit Tilikaudella 2022 ei hankittu tai myyty sijoituskiinteistöjä. Omistusosuuden pienentyessä As Oy Kirkkopuiston Salvan huoneisto-omistukset (3 huoneistoa) siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöstä vaihto-omaisuuskiinteistöihin. Tilikaudella 2022 myytiin yhteensä 10 kpl vaihto-omaisuuteen kirjattuna ollutta asuinhuoneistoa. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) Asuin- Liike- kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä 2022 Tase-arvo 1.1. 11 870 14 119 25 989 Omaisuuserähankinnat 0 23 23 Myynnit 0 0 0 Käyvän arvon muutos -500 4 227 3 727 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 17 0 17 Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä -30 0 -30 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -845 0 -845 Käypä arvo 31.12. 10 512 18 369 28 881 38 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 2021 Tase-arvo 1.1. 23 423 16 069 39 492 Omaisuuserähankinnat 7 400 350 7 750 Myynnit -17 551 -1 100 -18 651 Käyvän arvon muutos -1 121 -1 200 -2 321 IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys 1 709 0 1 709 Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä 0 0 0 Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin -1 990 0 -1 990 Käypä arvo 31.12. 11 870 14 119 25 989 Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala: 2022 Tuottovaatimus, %, ka. 8,19 % Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,72 Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,44 Inflaatio-oletus, %, ka. 7,10 % Vuokrausaste 31.12., %, ka. 98 % Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331 2021 Tuottovaatimus, %, ka. 8,67 % Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. 4,51 Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. 11,82 Inflaatio-oletus, %, ka. 1,00 % Vuokrausaste 31.12., %, ka. 80 % Vuokrattava ala yhteensä, m2 19 331 Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä: Vuoden lopussa 31.12.: 2022 2021 Asuntojen määrä: 77 87 Vuokrattava ala, m2 3 437 4 189 Hoitokulut, eur/m2/kk 6,03 5,62 Vuokratuotto, eur/m2/kk 14,71 13,57 Asuin- Liike- kiinteistöt kiinteistöt Yhteensä 39 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus Herkkyysanalyysi (luvut M€) -markkinahinnan muutos -10 % -5 % 0 % 5 % 10 % Kauppa-arvokohteet Käyvän arvon muutos -1,8 -0,9 - 0,9 1,8 Tuottoarvokohteet - Tuottovaatimuksen muutos, %-yks. -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Käyvän arvon muutos 3,9 1,2 - -2,6 -4,0 Tuottoarvokohteet - käyttöasteen muutos -2 % -1 % 0 % 1 % 2 % Käyvän arvon muutos -1,3 -1,1 - 2,8 4,6 Vaihto-omaisuuskiinteistöt Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten tai joiden omistuksesta on päätetty luopua ja jotka on laitettu myyntiin. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään käytetty tasearvo. Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin Omistusosuuden pienentyessä As Oy Kirkkopuiston Salvan huoneisto-omistukset siirrettiin tilikaudella sijoituskiinteistöistä vaihto-omaisuuskiinteistöihin. Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit Tilikaudella myytiin yhteensä 10 asuntoa Espoossa, Sipoossa, Lahdessa ja Porissa sijaitsevista asuntoyhtiöistä. Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä. Vantaalla Tikkurilassa sijaitseva asuntokehityskohde Koy IVH Vantaa on taseessa Vaihto-omaisuuskiinteistöt -ryhmässä. Kiinteistöjen tulosvaikutus: tuhatta € 2022 2021 Vuokratuotot kiinteistöistä 3 308 3 877 Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, -1 350 -2 218 jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, 0 0 jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa yhteensä 1 958 1 659 40 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 12 Liikearvo Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen (IAS 36). Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käypään arvoon vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden käypä arvo luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3. Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hallinnointiliiketoiminnan hankinnasta, 2016 OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan hankinnasta, 2018 Dividend Housen hankinnasta, 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta sekä 2022 Infonia Oy:n hankinnasta syntyneet liikearvot. IVH Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -61t eur ko. liiketoimintojen edelleen supistuttua. Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat. Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti: t EUR 2022 2021 Juhola 3364 3364 Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) 650 650 IVH Rahastot 703 763 Infonia 1572 0 Konserni yhteensä 6 289 4 777 Arvonalentumistestaus Palvelusektorin kasvaessa liikearvojen määrittämisessä on vuonna 2022 siirrytty käyttämään riippumatonta ulkopuolista toimijaa. Vuonna 2022 arvonmäärittäjänä on toiminut Translink Corporate Finance. Arvonalentumistestaus perustuu Translinkin arvonmäärittämiseen ja sen arvonmäärit- tämisessä käyttämiin laskentaperusteisiin. Translink perustaa arvionsa useisiin eri arvomääreisiin kuten dsikontattu kassavirta, vertailukelpoiset yrityskaupat ja verrokkianalyysit. Arvonmäärityksessä on käytetty kunkin palveluyksikön liikevaihdon ja liiketuloksen budjettilukuja sekä johdon ennusteita, jotka kattavat yhden vuoden ajanjakson. Johto on arvioinut liikevaihdon sekä liiketuloksen kasvavan n. 6% määrittäessään käypää arvoa vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Arvonalentumistestauksen perusteella IVH Rahastojen liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -61t eur ko. liiketoimintojen edelleen supistuttua. Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdollinen liiketuloksen prosentuaalinen muutos, jolla muiden muuttujien pysyessä vakiona muodostuu yksikön nykyarvoksi, joka vastaa yksikön hankintahintaan kohdistettua liikearvoa. Liiketulostaso Rahavirtaa tuottava yksikkö Ero oletukseen (%-yks) Juhola -108 % Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) -89 % IVH Rahastot 0 % Infonia -118 % 41 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT 13 Aineettomat hyödykkeet 2022 2021 Aineettomat hyödykkeet 1.1. 614 33 Lisäykset 237 704 Vähennykset 0 0 Poistot -165 -123 Aineettomat hyödykkeet 31.12. 686 614 Aineelliset hyödykkeet 2022 2021 Aineelliset hyödykkeet 1.1. 277 421 Lisäykset 13 0 Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 0 209 Vähennykset 0 -190 Poistot -232 -163 Aineelliset hyödykkeet 31.12. 58 277 Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistoista on tuloslaskelmassa kirjattu 273t eur ylläpitokuluihin ja 124t eur hallinnon kuluihin. 14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset 2022 2021 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. 745 15 851 IVH Kampus Ky myynti/muutos 0 -16 202 Muut lisäykset/vähennykset 0 -762 Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta 561 1 858 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. 1 306 745 Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), Kertyneet Muut oikaisut kotipaikka Hankintameno voittovarat tasearvoon Yhteensä Apitare Oy/Koy Jyväskylän Kukkula I, 33,3% 0 1319 0 1 319 Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, 33,33% 0 -13 0 -13 kotipaikkoina Jyväskylä Yhteensä 1 306 Muut pitkäaikaiset saamiset 2022 2021 Saamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1. 2800 472 Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. 928 0 Muutokset osakkuusyhtiösaamisissa 297 2800 Muutokset muissa saamisissa -706 456 Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. 3319 3728 42 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 15 Myyntisaamiset ja muut saamiset 2022 2021 Vakuustalletukset 7 5 Vuokra- ja myyntisaamiset 456 779 Muut saamiset 49 22 Lainasaamiset 631 126 Siirtosaamiset 364 279 Yhteensä 1 507 1 211 Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma 2022 2021 Erääntymättömät 235 464 Alle 30 pv 171 310 Yli 30 pv 50 5 Yhteensä 456 779 Lyhytaikaiset sijoitukset 2022 2021 Listatut osakkeet 72 78 Yhteensä 72 78 16 Rahavarat 2022 2021 Käteinen raha ja pankkitilit 6 543 17 399 17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat Laskennallisten verojen muutokset Kirjattu tulos- vuoden 2022 aikana: 1.1.2022 laskelmaan 31.12.2022 Laskennalliset verosaamiset: Sijoituskiinteistöt 428 202 630 Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 1 -1 0 Muut väliaikaiset erot 236 10 246 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 665 211 876 Laskennalliset verovelat: Sijoituskiinteistöt 244 791 1 035 Muut väliaikaiset erot 202 -54 148 Laskennalliset verovelat yhteensä 446 737 1 183 Laskennallisten verojen muutokset IVH Kampus Kirjattu tulos- vuoden 2021 aikana: 1.1.2021 laskelmaan 31.12.2021 Laskennalliset verosaamiset: Sijoituskiinteistöt 242 186 428 Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen 7 -6 1 Muut väliaikaiset erot 543 -307 236 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 792 -127 665 Laskennalliset verovelat: Sijoituskiinteistöt 904 -660 244 Muut väliaikaiset erot 101 101 202 Laskennalliset verovelat yhteensä 1 005 0 -559 446 43 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 18 Rahoitusvelat Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat 2022 2021 Pankkilainat 14 896 16 750 Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 1 657 1 762 Muut velat 742 380 Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat Pankkilainat 1 090 2 072 Yritystodistukset 994 994 Käytössä olevat luottolimiitit 0 0 Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 111 204 Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 8 vuoden ajan pitänyt omavaraisuusasteensa yli tämän tavoitteen. Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä. Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22. 19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6 389.096 kpl. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 869 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6 388.227 kappaletta. OMA PÄÄOMA (t EUR) 2022 2021 Osakepääoma 1.1. 2 556 2 556 Osakepääoma 31.12. 2 556 2 556 Ylikurssirahasto 1.1 7 7 Ylikurssirahasto 31.12. 7 7 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 24 996 23 667 Osingonjako -6 181 0 Omien osakkeiden hankinta 0 0 Muut lisäykset/vähennykset 1 053 1 329 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. 19 868 24 996 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. 8 337 11 023 Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa 0 -69 Osingonjako -1 818 -1 636 Osakeperusteiset liiketoimet -50 -6 Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 31.12. 6 469 9 312 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio 3 213 -975 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 32 113 35 896 Määräysvallattomien omistajien osuus 425 475 Oma pääoma yhteensä 32 538 36 371 Ylikurssirahasto Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssi- rahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon. 44 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Osakkeiden lukumäärä, kpl 2022 2021 Osakkeiden lukumäärä 1.1. 6 182 287 6 182 287 Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet 206 809 0 Yhtiön haltuun jääneet osakkeet 869 869 Osakkeiden lukumäärä 31.12. 6 389 096 6 182 287 Osingot Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,29 euroa/osake, yhteensä 1.818 tuhatta euroa. Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti 0,15 euroa/osake ja elokuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen mukaisesti 0,14 euroa/osake. Lisäksi yhtiö maksoi tilikauden alussa helmikuussa pääoman palautuksena osakkaille 1,00 €/osake. Osakeannit Tilikauden 2022 aikana toteutettiin yhteensä kolme suunnattu osakeantia, joissa 52.898 osaketta luovutettiin osana Infonia Oy:n osakekantaa koskevan kauppahinnan maksua, 23.911 osaketta luovutettiin osana 2021 hankitun Juhola Asset Management Oy:n loppukauppahinnan maksua sekä 130.000 osaketta luovutettiin yhtiön toimitusjohtajan määräysvaltayhteisölle toimitusjohtajan vuoden 2017 optio- ohjelman merkintäehtojen mukaisesti. Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous 2021 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2022 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti. Varsinainen yhtiökokous 2022 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2023 saakka. Tilikaudella 2022 ei yhtiön omia osakkeita hankittu. Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset Varsinainen yhtiökokous 2022 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta, yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on voimassa 30.6.2023 asti ja sitä ei ole vielä käytetty. Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 869 yhtiön omaa osaketta. 20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat Saadut ennakot ja vakuudet 2022 2021 Vuokraennakot 24 23 Ostovelat 2022 2021 Ostovelat 358 257 45 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Siirtovelat 2022 2021 Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat 45 570 Velat välillisistä työvoimakustannuksista 595 602 Korkojaksotusvelat 93 39 Johdannaisten käypä arvo 0 5 Muut siirtovelat 187 341 920 1 557 Muut velat 2022 2021 Arvonlisäverovelka 183 221 Saadut vuokravakuudet 82 111 Kauppahintavelat 360 1 415 Muut velat 124 405 Yhteensä 749 2 152 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä 2 051 3 989 21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset Tilikauden päättyessä konsernilla ei ollut johdannaisia tai koronvaihtosopimuksia. Johdannaiset (t eur) Painotettu Nimellis- maturiteetti arvo Käypä arvo 2021 Johdannaissopimukset (siirtovelat) ei-suojauslaskennassa olevat 0,2 1 000 -5 Erääntyminen alle 1v 1-5v yli 5v 2021 ei-suojauslaskennassa olevat 1 000 0 0 Johdannaissopimukset on alun perin merkitty taseeseen käypiin arvoihin ja myöhemmin arvostettu käypiin arvoihin tilinpäätöshetkellä. Käyvät arvot kuvastavat niitä hintoja, jotka konserni joutuisi maksamaan tai se saisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Sopimusten käyvät arvot on määritetty perustuen vastapuolipankkien ilmoittamiin markkina-arvoihin. Johdannaisiin ei sovelleta suojauslaskentaa vaan sopimusten arvonmuutokset kirjataan tulosvaikutteisesti rahoituseriin. 22 Vastuusitoumukset Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25. Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet: 31.12.2022 31.12.2021 Korolliset velat (t EUR) 16 980 19 425 Emoyhtiö, Investors House Oyj 2 991 4 713 Vakuudet Koy Vantaan Neilikkatie 17 osakekanta Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 osakekanta Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta 8 100 8 631 Siirtovelat yhteensä 46 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Tytäryritysten korolliset velat 13 989 14 712 Investors House CF 1 Oy 186 186 Koy Vantaan Neilikkatie 17 7 264 7 595 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 650 850 IVH Kodit Oy 348 366 Juhola AM Oy 47 90 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2335 2373 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 3159 3252 Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja. Annetut vakuudet Panttikirjat Investors House CF 1 Oy 300 300 Koy Vantaan Neilikkatie 17 28 850 23 050 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 1 200 2 400 IVH Kodit Oy 2 025 2 025 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 2 964 2 964 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 4000 4000 Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2022 31.12.2021 Seuraavan vuoden aikana maksettavat 2 9 Myöhemmin maksettavat 0 11 Yhteensä 2 20 Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista. 47 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot Korkoriski Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna. Konsernin korolliset velat ovat yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia pankkilainoja. Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 16.981 t eur. Lainapääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 3,5 vuotta. Korollisista veloista 6 % oli kiinteäkorkoisia lainoja. Yhden prosenttiyksikön nousu tai lasku markkinakoroissa muuttaisi vuotuisia rahoituskuluja noin +/- 159t eur. Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot: Pankkilainat 4,25 % Yritystodistukset 3,03 % perintä- Luottoriski Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla toimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus. Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 0t eur (2t eur). Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 428t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta tilinpäätöshetkellä. Maksuvalmiusriski Konserni pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla. Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Sodasta seurannut talouden epävakaus on on lisännyt riskiä rahoituksen saatavuudesta. 48 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma 2022 Alle 1v 1-5v Yli 5v Pankkilainat 1 091 9 893 5 002 Yritystodistukset 994 IFRS 16 -velat 111 1 657 Johdannaiset 0 Muut velat 1 691 300 Yhteensä 3 887 11 850 5 002 2021 Alle 1v 1-5v Yli 5v Pankkilainat 1 072 10 388 6 362 Yritystodistukset 1 994 IFRS 16 -velat 204 1 762 Johdannaiset 5 Muut velat 3 984 380 Yhteensä 7 259 12 530 6 362 Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana. Pääomahallinta Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi. Nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: 2022 2021 Rahavarat -6 543 -17 399 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 768 1 966 Korolliset lainat 16 980 19 816 Nettovelat 12 205 4 383 Oma pääoma yhteensä 32 538 36 371 Nettovelkaantumisaste (gearing) 37,5 % 12,1 % Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta 32,1 % 6,6 % 49 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen Jaksotettuun Käypään hankintame- arvoon tulos- 2022 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä Pitkäaikaiset varat: Lainasaamiset 3 319 3 319 Muut sijoitukset (taso 3) 0 0 Yhteensä 3 319 0 3 319 Lyhytaikaiset varat: Myyntisaamiset 660 660 Muut saamiset 419 419 Lainasaamiset 428 428 Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 72 72 Rahavarat 6 543 6 543 Yhteensä 8 050 72 8 122 Pitkäaikaiset velat: Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 657 1 657 Korolliset velat 14 896 14 896 Muut velat 300 300 Yhteensä 16 853 0 16 853 Lyhytaikaiset velat: Korkojohdannaiset (taso 3) 0 0 Korolliset velat 2 084 2 084 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 111 111 Ostovelat ja muut velat 1 691 1 691 Yhteensä 3 886 0 3 886 Jaksotettuun Käypään hankintame- arvoon tulos- 2021 noon arvostet. vaikutteisesti Yhteensä Pitkäaikaiset varat: Lainasaamiset 3 728 3 728 Muut sijoitukset (taso 3) 0 0 Yhteensä 3 728 0 3 728 Lyhytaikaiset varat: Myyntisaamiset 677 677 Muut saamiset 408 408 Lainasaamiset 126 126 Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) 78 78 Rahavarat 17 399 17 399 Yhteensä 18 610 78 18 688 50 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Pitkäaikaiset velat: Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 1 762 1 762 Korolliset velat 16 750 16 750 Muut velat 380 380 Yhteensä 18 892 0 18 892 Lyhytaikaiset velat: Korkojohdannaiset (taso 3) 5 5 Korolliset velat 3 066 3 066 Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 204 204 Ostovelat ja muut velat 3 984 3 984 Yhteensä 7 254 5 7 259 Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä, joita netotetaan. Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti. Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla. Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat Yht. Taso 1 Taso 3 Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2022 0 0 Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin 31.12.2021 0 0 Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2022 72 72 Sijoitukset listattuihin yhtiöihin 31.12.2021 78 78 Korkojohdannaiset 31.12.2022 0 0 Korkojohdannaiset 31.12.2021 -5 -5 Tasolla 3 esitettyjen osalta erittely tilikauden aikana tapahtuneista muutoksista: Rahoitusvarat 2022 2021 Rahoitusvarat 1.1. 0 10 Lisäykset 0 0 Vähennykset 0 0 Siirrot erien välillä 0 -10 Rahoitusvarat 31.12. 0 0 Rahoitusvelat 2022 2021 Rahoitusvelat 1.1. 5 41 Lisäykset 0 0 Vähennykset -5 -36 Siirrot erien välillä 0 0 Rahoitusvelat 31.12. 0 5 51 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 24 Tytäryritykset Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot: Yhtiö Kotimaa Kotipaikka Omistus- Osuus osuus (%) äänivallasta (%) Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy Suomi Helsinki 100 100 Vuokrakas Oy Suomi Helsinki 100 100 Vuokratar Oy Suomi Helsinki 100 100 Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100 Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100 Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt Suomi Helsinki 80 80 Ikaali Invest Oy Suomi Jyväskylä 80 80 Kiinteistö Oy Keskusväylä Suomi Pori 44 44 Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 Suomi Vantaa 100 100 Keskinäinen Koy IVH Vantaa Suomi Vantaa 100 100 Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 Suomi Jyväskylä 100 100 Infonia Oy * Suomi Jyväskylä 100 100 IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100 IVH Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100 Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100 Juhola Business Park Management Oy Suomi Järvenpää 100 100 IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki 100 100 As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 Suomi Helsinki 100 100 As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 Suomi Helsinki 100 100 As Oy Lappeenrannan Laserkatu 6 Suomi Lappeenranta 100 100 * tilikauden aikana tullut uusi yhtiö Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta. Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. 25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat Maanvuokrasopimukset 2022 2021 Maanvuokrasopimukset 1.1. 1711 3 Lisäykset/Vähennykset 17 1725 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos 0 -17 Tilikauden poistot -30 0 Maanvuokrasopimukset 31.12. 1698 1711 Toimistovuokrasopimukset 2022 2021 Toimistovuokrasopimukset 1.1. 203 186 Lisäykset/Vähennykset 0 210 Tilikauden poistot -156 -193 Toimistovuokrasopimukset 31.12. 47 203 Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. 1914 189 Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. 1745 1914 52 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Vuokrasopimusvelat 2022 2021 Vuokrasopimusvelat 1.1. 1968 209 Lisäykset/Vähennykset 0 1944 Maksut -200 -185 Vuokrasopimusvelat 31.12. 1768 1968 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1657 1737 Lyhytaikaiset velat yhteensä 111 231 Vuokrasopimusvelat yhteensä 1768 1968 Tuloslaskelma 2022 2021 Ylläpitokulut -123 -84 Nettotuotto -123 -84 Käyvän arvon muutos 0 -17 Hallinnon kulut -63 -124 Liikevoitto -186 -225 Rahoituskulut -20 -13 Tulos ennen veroja -206 -238 Laskennallisten verojen muutos 0 0 Katsauskauden tulos -206 -238 Konserni vuokralle antajana IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana. Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk. Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on sopimukista on pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta. Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat: 2022 2021 Yhden vuoden kuluessa 1 156 2 116 Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa 1 164 313 Yli viiden vuoden kuluttua 0 0 Yhteensä 2 320 2 429 Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat 0 0 26 Lähipiiritapahtumat Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä. 53 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Konsernin johto tilikauden aikana: Hallitus: Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen. Toimitusjohtaja: Petri Roininen Johtoryhmä: Aleksi Aitala (Juhola Asset Management) Tommi Juhola (Juhola Asset Management) Antti Lahtinen (kiinteistövarallisuudenhoito) Harri Valo (talous ja hallinto) Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): 2022 2021 Tapani Rautiainen, puheenjohtaja 18 18 Taina Ahvenjärvi 15 15 Mikko Larvala 15 15 Vesa Lipsanen 15 10 Joonas Rautiainen 15 15 Petri Roininen 15 15 88 Yhteensä 93 Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6. Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2022: Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta Osakkeita %-osuus kaikista osakkeista Tapani Rautiainen: Henkilökohtaisesti 6 709 Royal House Oy:n kautta 1 139 149 Maakunnan Asunnot Oy:n kautta 1 756 771 Sijoitustalo IVH Oy:n kautta 6 585 yhteensä 2 909 214 45,53 % Taina Ahvenjärvi 909 0,01 % Mikko Larvala 0 0,00 % Vesa Lipsanen Henkilökohtaisesti 930 Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta 27 989 yhteensä 28 919 0,45 % Joonas Rautiainen 0 0,00 % Petri Roininen: Henkilökohtaisesti 0 Core Capital Oy:n kautta 910 225 yhteensä 910 225 14,25 % 54 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Aleksi Aitala JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 % Tommi Juhola JAM Holding Oy:n kautta 103 991 1,63 % Antti Lahtinen 20 081 0,31 % Harri Valo 0 0,00 % Lähipiirihankinnat Tilikaudella ei toteutettu lähipiirihankintoja. Muut lähipiiriliiketoimet 2022 2021 24 176 Maksetut korot lähipiirille 0 0 Maksetut lainapääomat lähipiirille 100 2 800 Saamiset lähipiiriltä 0 0 Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella myydyistä hallinnointipalveluista (24t eur) osakkuusyhtiöinä oleville Apitarelle ja Koy Jyväskylän Kukkula I:lle sekä pääomalainasta (100t eur) osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan kehitykselle. 27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöstiedote julkaistiin 13.2.2023 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys 0,31 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan. 28 Yrityshankinnat Infonia Oy:n hankinta Investors House allekirjoitti 31.5.2022 kauppakirjan ostaakseen Infonia Oy:n koko osakekannan. Kauppa toteutettiin ja määräysvalta yhtiöön saatiin 22.6.2022, jonka jälkeen Infonia Oy on yhdistelty tytäryhtiönä konsernin kirjanpitoon ja raportointiin. Segmenttiraportoinnissa yhtiö raportoidaan osana Palvelut-segmenttiä. Infonia Oy on Keski-Suomessa, Kuopiossa ja Tampereella kiinteisövarallisuuden hoitoa harjoittava suomalainen yhtiö. Infonia on perustettu 2017, sen liikevaihto on n. 1,1 milj.euroa ja se työllistää 4 henkilöä. Lisätietoa Infoniasta on saatavilla yhtiön internetsivuilla www.infonia.fi. Kaupan toteuttamisen jälkeen Infonian avainhenkilöt jatkavat entisissä tehtävissään ja yhtiön liiketoimintaa jatketaan kaikissa suhteissa ennallaan sisältäen avainhenkilöiden roolit, johtamisen ja asiakasta lähellä olevan päätöksenteon. Osa kauppahinnasta maksettiin kaupan toteutuksen yhteydessä Investors Housen osakkeilla toteuttamalla suunnattu osakeanti myyjille. Infonian kauppahintaa tarkistetaan kolmen vuoden ajan erikseen sovituin ehdoin ja perustuen yhtiön vuosien 2022-2024 liiketulokseen. Kaupan toteutuksen yhteydessä kauppahintana maksettiin yhteensä 1,6 miljoonaa euroa jakautuen 1,3 miljoonan käteissuoritukseen ja 0,3 miljoonan suoritukseen Investors Housen osakkeiden muodossa. Myyjille suunnattiin yhteensä 52.896 osakkeen osakeanti. Kauppahinnan enimmäismäärä on rajoittamaton. Infonian vuoden 2022 liitetuloksen perusteella tullaan vuonna 2023 maksamaan lisäkauppahintana 0,4 milj. euroa ja vuosien 2023-24 liiketuloksen perusteella maksettavan lisäkauppahinnan arvoidaan olevan yhteensä n. 0,4 milj. euroa. Myynnit lähipiirille 55 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Hankinnasta aiheutuneet menot olivat 51t eur sisältäen varainsiirtoveron ja asiantuntijoiden palkkioita. Menot on kirjattu liiketoiminnan muihin kuluihin. Hankintahetkestä eteenpäin on Investors Housen tuloslaskelmaan kirjattu Infonian liikevaihtoa 473t eur ja tulosta 95t eur. Infonia Oy:n vuonna 2022 maksetusta ja arvion mukaan vuosien 2023-25 aikana maksettavaksi tulevasta kauppahinnasta yhteensä 2,4 M eur 1,6M eur kohdistuu liikearvoon. Liikearvon perustana on yhtiön tunnettuus, laaja asiakaskunta, hyvät referenssit ja osaava henkilöstö, joiden pohjalta yhtiön liiketoiminnan tuotto-odotus on hyvä. Hankintahinnasta 0,2M eur kohdistuu liikearvosta erikseen määritettyihin sopimustuottoihin, johon kohdistetaan laskennallinen verovelka. Nämä erät purkautuu taloudellisen poistoajan mukaisesti. Alla kuvataan kauppahinnan muodostuminen, hankittujen varojen ja velkojen käypä arvo hankintahetkellä sekä kirjattu liikearvo. Vastike: Kauppahinta 1 602 t eur Arvioitu lisäkauppahinta 802 t eur joista maksettu toteutushetkellä Rahana 1 321 t eur Osakkeina 281 t eur Varojen ja velkojen käypä arvo: Pitkäaikaiset varat Aineettomat hyödykkeet 237 t eur Aineelliset hyödykkeet 2 t eur Lyhytaikaiset varat Myynti- ja muut saamiset 168 t eur Rahavarat 680 t eur Varat yhteensä 1 087 t eur Pitkäaikaiset velat Korolliset velat 0 t eur Muut pitkäaikaiset velat 0 t eur Laskennalliset verovelat 47 t eur Lyhytaikaiset velat Korolliset velat 0 t eur Osto- ja muut velat 208 t eur Velat yhteensä 255 t eur Nettovarallisuus 832 t eur Vastike 2 404 t eur Kirjattu liikearvo 1 572 t eur 56 Liite Vaihto-omaisuuskiinteistöjen yhdistelyssä tapahtuneen virheen vuoksi tilinpäätöksessä 31.12.2021 on jäänyt vähentämättä osa huoneistoihin kohdistuvista lainaosuuksista. Virheen vuoksi Investors House Oyj-konsernin raportoitu oma pääoma 31.12.2021 oli yhteensä 343 tuhatta euroa liian suuri. Vaikutus tilikauden 1.1.– 31.12.2021 tulokseen oli -343 tuhatta euroa. Virhe on korjattu takautuvasti IAS 8 Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidon arvioiden muutokset ja virheet -standardin vaatimusten mukaisesti oikaisemalla tilinpäätöstä seuraavasti: 31.12.2021 t EUR Raportoitu Oikaisu Oikaistu Vaihto-omaisuuskiinteistöt 7 828 -343 7 485 Kertyneet voittovarat 8 680 -343 8 337 Oma pääoma yhteensä 36 714 -343 36 371 Emoyhtiön omistajille kuuluva 36 239 -343 35 896 Tulosvaikutus 1.1-31.12.2021 Voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta -2 483 -343 -2 826 Tilikauden tulos -769 -343 -1 112 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 57 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021 € € Liikevaihto 2 644 868,22 4 046 604,78 Vuokratuotot ja käyttökorvaukset 2 640 119,02 3 348 036,09 Hallintopalkkiotuotot 4 749,20 698 568,69 Liiketoiminnan muut tuotot 264 290,70 3 557 821,41 Materiaalit ja palvelut -1 815 407,56 -2 555 975,48 Ostot tilikauden aikana -1 750 907,11 -2 360 837,07 Varastojen muutos 0,00 0,00 Ulkopuoliset palvelut -64 500,45 -195 138,41 Nettotuotto 1 093 751,36 5 048 450,71 Henkilöstökulut -685 761,39 -838 781,26 Suunnitelman mukaiset poistot 0,00 0,00 Liiketoiminnan muut kulut -848 884,39 -2 566 885,42 Liikevoitto -440 894,42 1 642 784,03 Rahoitustuotot 1 326 492,88 1 501 020,32 Rahoituskulut -177 171,65 -2 131 137,50 Rahoituskulut (netto) 1 149 321,23 -630 117,18 Voitto ennen veroja 708 426,81 1 012 666,85 Tuloverot 0,00 0,00 Tilikauden voitto 708 426,81 1 012 666,85 58 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 EMOYHTIÖN TASE VASTAAVAA 31.12.2022 31.12.2021 € € PYSYVÄT VASTAAVAT Aineelliset hyödykkeet Maa- ja vesialueet 0,00 350 000,00 Sijoitukset Osuudet saman konsernin yrityksistä 13 221 148,52 11 056 879,63 Osuudet omistusyhteysyrityksissä 152 731,59 338 259,69 Muut osakkeet ja osuudet 2 153 869,86 2 768 663,51 15 527 749,97 14 163 802,83 PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ 15 527 749,97 14 513 802,83 VAIHTUVAT VASTAAVAT Pitkäaikaiset saamiset Saamiset saman konsernin yrityksiltä 10 368 797,20 3 273 724,00 Muut saamiset 2 054,26 375 285,48 Lyhytaikaiset saamiset Myyntisaamiset 9 232,42 25 793,44 Saamiset saman konsernin yrityksiltä 1 223 495,95 7 108 501,82 Saamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00 Muut saamiset 459 751,00 127 005,73 Siirtosaamiset 72 511,27 156 594,90 12 135 842,10 11 066 905,37 Rahat ja pankkisaamiset 4 474 565,12 15 427 040,67 VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ 16 610 407,22 26 493 946,04 VASTAAVAA YHTEENSÄ 32 138 157,19 41 007 748,87 VASTATTAVAA 31.12.2022 31.12.2021 € € OMA PÄÄOMA Osakepääoma 2 555 543,23 2 555 543,23 Ylikurssirahasto 7 115,49 7 115,49 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 19 867 579,22 25 048 798,42 Edellisten tilikausien voitto (tappio) 4 338 574,76 5 144 124,85 Tilikauden voitto 708 426,81 1 012 666,85 OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ 27 477 239,51 33 768 248,84 59 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 VIERAS PÄÄOMA Pitkäaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 622 672,00 2 343 750,00 Saadut ennakot 300 000,00 300 000,00 Siirtovelat 449 290,50 0,00 Velat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 2 371 962,50 2 643 750,00 Lyhytaikainen vieras pääoma Lainat rahoituslaitoksilta 1 369 325,28 2 369 003,79 Saadut ennakot 10 372,93 11 384,95 Ostovelat 65 230,92 35 262,21 Velat saman konsernin yrityksille 250 000,00 0,00 Muut velat 65 495,45 910 407,84 Siirtovelat 528 530,60 1 269 691,24 2 288 955,18 4 595 750,03 VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ 4 660 917,68 7 239 500,03 VASTATTAVAA YHTEENSÄ 32 138 157,19 41 007 748,87 60 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 1.1.-31.12.2022 1.1.-31.12.2021 € € 708 426,81 1 012 666,85 -1 149 321,23 630 117,18 -97 922,76 -1 593 588,07 19 321,00 -538 817,18 68 516,96 -366 926,03 -5 586 230,83 -303 673,65 -125 238,97 -1 209 416,86 -5 642 952,84 -69 331,49 -243 543,88 17 194,31 53 878,29 -537 297,50 -703 594,11 -1 798 851,54 -6 536 212,54 -2 193 300,08 -3 816 336,93 -269 332,00 -2 997 724,00 82 700,00 61 946,08 1 276 408,78 25 793 231,96 1 092 112,23 600 435,00 0,00 828 100,36 0,00 972 000,00 -11 411,07 21 441 652,47 0,00 3 000 000,00 -721 078,00 -1 947 250,00 4 500 000,00 6 000 000,00 -5 500 000,00 -7 000 000,00 -7 999 634,94 -1 635 644,61 578 500,00 0,00 -9 142 212,94 -1 582 894,61 -10 952 475,55 13 322 545,32 15 427 040,67 2 104 495,35 EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen satunnaisia eriä Oikaisut: Rahoitustuotot ja -kulut: Poistot Käyttöpääoman muutokset Muut oikaisut Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta Käyttöpääoman muutos Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista Saadut korot liiketoiminnasta Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) Liiketoiminnan rahavirta Investointien rahavirta Investoinnit muihin sijoituksiin Myönnetyt lainat Takaisin maksetut lainat Luovutustulot muista sijoituksista Saadut osingot investoinneista Muut tuotot investoinneista Muut oikaisut Investointien rahavirta Rahoituksen rahavirta Pitkäaikaisten lainojen nostot Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut Lyhytaikaisten lainojen nostot Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut Maksetut osingot ja muu voitonjako Maksullinen oman pääoman lisäys Rahoituksen rahavirta Rahavarojen muutos Rahavarat tilikauden alussa 1.1. Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. 4 474 565,12 15 427 040,67 61 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti. Arvostusperiaatteet ja menetelmät Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla. Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi. Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot Liiketoiminnan muut tuotot Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä 264 290,70 euroa. Liiketoiminnan muut kulut 2022 2021 Hallintopalvelut ja muut hallintokulut 453 102,37 393 071,25 Atk-laite ja ohjelmistokulut 40 805,02 45 978,82 Muut kone- ja kalustokulut 128,13 343,53 Myynti- ja markkinointikulut 19 731,76 34 505,01 Matkakulut 7 832,49 8 450,54 Edustuskulut 257,80 1 614,46 Käyttöomaisuuden luovutustappiot 166 367,94 1 964 233,34 Muut liiketoiminnan kulut 160 658,88 118 688,47 Yhteensä 848 884,39 2 566 885,42 Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti: Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut 2022 2021 Tilintarkastus 71 129,79 74 187,32 Todistukset ja lausunnot 0,00 0,00 Veroneuvonta 0,00 0,00 Muut palvelut 0,00 0,00 Yhteensä 71 129,79 74 187,32 Henkilöstökulut 2022 2021 Palkat ja palkkiot 594 303,72 717 566,70 Eläkekulut 81 251,07 102 674,46 Muut Henkilösivukulut 10 206,60 18 540,10 Yhteensä 685 761,39 838 781,26 Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon) 62 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Henkilöstökulut 2022 2021 Hallitus Tapani Rautiainen 18 000 18 000 Mikko Larvala 15 000 15 000 Petri Roininen 15 000 15 000 Joonas Rautiainen 15 000 15 000 Taina Ahvenjärvi 15 000 15 000 Vesa Lipsanen 15 000 10 233 Hallitus yhteensä 93 000 88 233 Toimitusjohtaja Petri Roininen 121 940 121 939 Johtoryhmä Johtoryhmä yhteensä 114 800 186 759 Kaikki yhteensä 329 740 396 931 Henkilöstö keskimäärin tilikaudella 2022 2021 Toimihenkilöt 6 9 Rahoitustuotot ja -kulut 2022 2021 Osinkotuotot, konserni 1 092 112,23 600 435,00 Muut tuotot, konserni 0,00 828 100,36 Luovutusvoitot osuuksista 0,00 0,00 Korkotuotot, konserniyhtiöt 196 809,07 34 800,00 Korkotuotot, omistusyhteysyritykset 0,00 0,00 Korkotuotot 37 571,58 37 684,96 Muut rahoitustuotot Rahoitustuotot yhteensä 1 326 492,88 1 501 020,32 Arvonalentumiset, konserniosuudet 60 547,00 700 000,00 Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset 6 115,44 64 543,47 Arvonalentumiset, muut osakkeet ja osuudet 0,00 1 115 102,47 Korkokulut, konserniyhtiöt 0,00 0,00 Korkokulut 114 619,94 255 118,50 Muut rahoituskulut -4 110,73 -3 626,94 Rahoituskulut yhteensä 177 171,65 2 131 137,50 Siirtosaamiset 2022 2021 Jaksotetut kulut 59 404,60 66 008,53 Muut 13 106,67 90 586,37 Yhteensä 72 511,27 156 594,90 Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen 2022 2021 Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 10 368 797,20 3 273 724,00 Yhteensä Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen 2022 2021 Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä 1 042 046,18 655 386,92 Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä 181 449,77 6 453 114,90 Yhteensä 1 223 495,95 7 108 501,82 63 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Velat saman konsernin yrityksille, pitkäaikainen 2022 2021 Lainat saman konsernin yrityksille 0,00 0,00 Yhteensä Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen 2022 2021 Muut velat konserniyrityksille 0,00 0,00 Siirtovelat konserniyrityksille 250 000,00 0,00 Ostovelat konserniyrityksille 0,00 0,00 Yhteensä 250 000,00 0,00 Emoyhtiön saamiset ja velat omistusyhteysyrityksiltä Saamiset omistusyhteysyrityksiltä, lyhytaikainen 2022 2021 Myyntisaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00 Lainasaamiset omistusyhteysyrityksiltä 0,00 0,00 0,00 0,00 2022 2021 2 555 543,23 2 555 543,23 2 555 543,23 2 555 543,23 7 115,49 7 115,49 7 115,49 7 115,49 25 048 798,42 23 719 870,32 -5 181 219,20 1 328 928,10 0,00 0,00 19 867 579,22 25 048 798,42 6 156 791,70 6 779 769,46 -1 818 216,94 -1 635 644,61 708 426,81 1 012 666,85 5 047 001,57 6 156 791,70 27 477 239,51 33 768 248,84 2022 2021 19 867 579,22 25 048 798,42 4 338 574,76 5 144 124,85 708 426,81 1 012 666,85 24 914 580,79 31 205 590,12 2022 2021 2 991 997 4 712 754 Yhteensä Oman pääoman muutokset Osakepääoma 1.1. Osakepääoma 31.12. Ylikurssirahasto 1.1. Ylikurssirahasto 31.12. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. Varojen jako Omien osakkeiden hankinta Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. Kertyneet voitot/tappiot 1.1. Osingonjako Tilikauden tulos Kertyneet voitot/tappiot 31.12. Oma pääoma yhteensä 31.12. Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta Sijoitetun vapaan pääoman rahasto Edellisten tilikausien voitto Tilikauden tulos Voitonjakokelpoiset varat yhteensä Velat ja annetut vakuudet Velat rahoituslaitoksille Yleisvakuudet: tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170 Asunto Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2480-2593, 2594-2684, 3954-4111 Kiinteistö Oy Jyväskylän Koivurannantie 7 osakkeet 1-7800 0,00 0,00 64 josta yli 5 v kuluttua erääntyvä osuus 122 672 497 672 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa. Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 7.264.400,00 euroa. Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän Koivurannantie 1. Takaussumma on 650.000,00 euroa. Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut Sopimuksiin perustuvat maksut 31.12.2022 31.12.2021 Seuraavan vuoden aikana maksettavat 31 134 108 167 Myöhemmin maksettavat 0 26 063 Yhteensä 31 134 134 230 Leasingvastuisiiin sisältyy Danske Finance Oy:n leasinglimiittien vuokravastuu. Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt Sijoitukset Saman konsernin yritykset Muut omistukset Muut osuudet Yhteensä Hankintameno 1.1.2022 11 056 879,63 1 576 474,67 1 530 448,53 14 163 802,83 Muutokset tilikaudella 2 317 000,48 -953 053,34 Siirrot erien välillä -152 731,59 152 731,59 Hankintameno 31.12.2022 13 221 148,52 776 152,92 1 530 448,53 15 527 749,97 Siirtovelat, pitkäaikaiset 2022 2021 Muut 449 290,50 0,00 Yhteensä 449 290,50 0,00 Siirtovelat, lyhytaikaiset 2022 2021 Henkilöstökulut 160 151,24 80 467,65 Tuloverot 0,00 540 297,51 Korot 2 200,57 2 981,56 Muut 366 178,79 645 944,52 Yhteensä 528 530,60 1 269 691,24 Omistukset muissa yrityksissä Omistus- Osuus Yhtiö Kotimaa Kotipaikka osuus (%) äänivallasta (%) As Oy Kallonsivu Suomi Pori 18 18 Asunto Oy Lahden Kulmala Suomi Lahti 7 7 Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Suomi Helsinki 0,3 0,3 As Oy Kirkkopuiston Salpa Suomi Sipoo 39,96 39,96 65 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Tytäryritykset: Omistus- Osuus Yhtiö Kotimaa Kotipaikka osuus (%) äänivallasta (%) Investors House Kiinteistö- Suomi Helsinki 100 100 varallisuudenhoito Oy -konserni Vuokrakas Oy Suomi Helsinki Vuokratar Oy Suomi Helsinki Kiinteistö Oy Jyväskylän Suomi Jyväskylä 100 100 Koivurannantie 1 Infonia Oy Suomi Jyväskylä 100 100 Investors House CF 1 Oy Suomi Helsinki 100 100 Investors House Rahastot Oy Suomi Helsinki 100 100 Erikoissijoitusrahasto Suomi Helsinki 79,59 79,59 Investors Tuottokiinteistöt Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100 Vantaan Neilikkatie 17 Keskinäinen kiinteistö Oy Suomi Vantaa 100 100 IVH Vantaa Juhola Asset Management Oy Suomi Helsinki 100 100 Juhola Business Park Suomi Järvenpää Management Oy IVHK Holding Oy Suomi Helsinki 100 100 IVH Kodit Oy Suomi Helsinki Apitare Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33 Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy Suomi Jyväskylä 33,33 33,33 IVH Asunnot -konserni Suomi Helsinki 100 100 IVH Asunnot Oy Suomi Helsinki As Oy Hgin Alppikylän Suomi Helsinki Haukkakatu 6-8 As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21 Suomi Helsinki As Oy Hgin Bysantinkuja 5 Suomi As Oy Hgin Harjannetie 22 Suomi As Oy Helsingin Harjannetie 24 Suomi Helsinki 100 100 AS Oy Lappeenrannan Laserkatu 6 Suomi Lappeenranta 100 100 Kia Kodit Oy Suomi Helsinki 100 100 Lähipiiriliiketoimet Yhtiön osakkeet Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2022 on 2.555.543,23 euroa. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.389.096. Jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla. Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST. Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet 31.12.2022 yhtiön hallussa on 869 yhtiön osaketta 66 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Osakeannit Yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista. Yhtiön 2022 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina. Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset Varsinainen yhtiökokous 27.4.2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa vuoden 30.6.2023 saakka, ellei yhtiökokous muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen. Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 27.4.2022. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 yhtiön hallussa olevaa osaketta. Tilinpäätöshetkellä osakeantivaltuutuksen nojalla oli annettu 76.809 osaketta ja yhtiön hallussa 869 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.2023 saakka. Merkintäoikeudet Yhtiön hallitus päätti 29.12.2017 toimitusjohtajan uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä jota täydennettiin 23.4.2018. Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä alla kuvatuin ehdoin yhtiön osakkeita. Kannustinjärjestelmä antaa oikeuden merkitä enintään 250.000 osaketta. Oikeus syntyy: 1.1.2018 1.1.2019 1.1.2020 1.1.2021 Myöntämispäivä: 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 29.12.2017 Toteutusajanjakso: 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 1.1.21-30.6.22 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 100 000 50 000 50 000 50 000 Toteutushinta: 7,43 7,43 7,43 7,43 Hinta myöntämispäivänä: 7,40 7,40 7,40 7,40 Merkintähintoja alennetaan 7.12.2017 jälkeen jaettujen osinkojen ja pääomanpalautusten määrällä. Tilinpäätöspäivänä edellä kuvattuja eriä on jaettu 1,82 euroa. Tilikauden 2021 aikana toimitusjohtaja on merkinnyt 120.000 kpl yhtiön osakkeita. Päättyneellä tilikaudella toimitusjohtaja on merkinnyt 130.000 kpl yhtiön osaketta. Lisäksi hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman. Toimitusjohtajan oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo. 67 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Oikeus syntyy: 17.8.2020 Myöntämispäivä: 17.8.2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-31.12.2025 Instrumentti: Osakkeita Kohderyhmä: Toimitusjohtaja Osakemäärä enintään, kpl: 680.000 Toteutushinta: 5,55 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 Oikeus syntyy: 1.1.2021 1.1.2022 1.1.2023 1.1.2024 Myöntämispäivä: 17.8.2020 17.8.2020 17.8.2020 17.8.2020 Toteutusajanjakso: 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 1.1.2024-30.6.2025 Instrumentti: Osakkeita Osakkeita Osakkeita Osakkeita Kohderyhmä: Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Johtoryhmän jäsen Osakemäärä enintään, kpl: 25.000 25.000 25.000 25.000 Toteutushinta: 6,00 6,00 6,00 6,00 Hinta myöntämispäivänä: 5,65 5,65 5,65 5,65 68 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista Käytetyt kirjanpitokirjat Päiväkirja digitaalinen tallenne Pääkirja digitaalinen tallenne Myyntireskontra digitaalinen tallenne Ostoreskontra digitaalinen tallenne Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna Tase-erittelyt digitaalinen tallenne Liitetietotositteet digitaalinen tallenne Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä. Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne). Tositelajit Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja: 10-13 Pankkitilitositteet Sähköisesti 20 Ostolaskut Sähköisesti 30-32 Myyntilaskut Sähköisesti 40 Muistiotositteet paperitositteina 45 Palkkatositteet Sähköisesti 49 Jaksotustositteet paperitositteina Konserni: Kirjanpito pdf-tulosteina 40 Muistiotositteet pdf-tulosteina Konsernin yhteystiedot Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki Sähköposti: eija.tammiaro@investorshouse.fi 69 INVESTORS HOUSE OYJ TILINPÄÄTÖS 2022 Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä: Emoyhtiön taseen 31.12.2022 voitonjakokelpoiset varat ovat 24.914.580,79 euroa. Tilikauden tulos on 708.426,81 euroa. Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa 0,31 euroa per osake. Helsingissä 17.3.2023 Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen Joonas Rautiainen Mikko Larvala hallituksen jäsen hallituksen jäsen Vesa Lipsanen Petri Roininen hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen Tilinpäätösmerkintä Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. ____ .__ 2023 KPMG Oy Ab Tilintarkastusyhteisö Timo Nummi KHT 70 KPMG Oy Ab, a Finnish limited liability company and a member firm of the KPMG global organization of independent member firms affiliated with KPMG International Limited, a private English company limited by guarantee. Y-tunnus 1805485-9 Kotipaikka Helsinki KPMG Oy Ab Töölönlahdenkatu 3 A PL 1037 00101 HELSINKI Puhelin 020 760 3000 www.kpmg.fi Tilintarkastuskertomus Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2022 Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, [tuloslaskelman], laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien yhteenveto merkittävimmistä tilinpäätöksen laatimisperiaatteista, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Lausuntonamme esitämme, että — konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti, — tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa. Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 6. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Olennaisuus Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille. Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. – 31.12.2022 2 lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 c -kohdan mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta keskeisiin seikkoihin. Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski. TILINTARKASTUKSEN KANNALTA KESKEISET SEIKAT KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN TILINTARKASTUKSESSA Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5 ja 11) Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt, 29 milj. euroa, muodostavat 53 % konsernitaseen loppusummasta. Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen arvostaminen on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka. Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen tuottovaatimusten, markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon. Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä merkittävimpien käypien arvojen muutosten perusteita. Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat pistokokein testanneet laskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina - ja toimialakohtaisiin tietoihin. Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) arvostusraportteihin . Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta. Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. – 31.12.2022 3 Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: — Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. — Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta. — Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. — Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa. — Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. — Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin. Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. – 31.12.2022 4 joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista. Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu. Muut raportointivelvoitteet Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 5 vuotta. Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota. Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa. Helsingissä 17. maaliskuuta 2023 KPMG OY AB Timo Nummi KHT Riippumattoman tilintarkastajan raportti Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätöksestä Investors House Oyj:n hallitukselle Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon, joka koskee sitä, onko Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) sähköiseen tilinpäätökseen 74370058ZYOB0GIYUT38-2022-12-31-fi.zip tilikaudella 1.1.-31.12.2022 sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty iXBRL-merkinnöin EU-komission delegoidun asetuksen 2018/815 (ESEF RTS) 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Hallituksen ja toimitusjohtajan vastuu Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat yhtiön toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen (ESEF-tilinpäätös) laatimisesta siten, että ne täyttävät ESEF RTS:n vaatimukset. Tähän vastuuseen kuuluu — laatia ESEF-tilinpäätös XHTML-muodossa ESEF RTS artiklan 3 mukaisesti — merkitä ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätöksen päälaskelmat, liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot iXBRL-merkein ESEF RTS artiklan 4 mukaisesti sekä — varmistaa ESEF-tilinpäätöksen ja tilintarkastetun tilinpäätöksen keskinäinen yhdenmukaisuus. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia ESEF-tilinpäätöksen ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti. Tilintarkastajan riippumattomuus ja laadunhallinta Olemme riippumattomia yhtiöstä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme toimeksiantoa ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Tilintarkastaja soveltaa kansainvälistä laadunhallintastandardia ISQM 1, jonka mukaan tilintarkastusyhteisön on suunniteltava, otettava käyttöön ja pidettävä toiminnassa laadunhallintajärjestelmä, mukaan lukien eettisten vaatimusten, ammatillisten standardien sekä sovellettavien säädöksiin ja määräyksiin perustuvien vaatimusten noudattamista koskevat toimintaperiaatteet tai menettelytavat. Tilintarkastajan velvollisuudet Toimeksiantosopimuksen mukaisesti annamme lausunnon siitä, onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvä konsernitilinpäätös merkitty olennaisilta osin ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti. Olemme suorittaneet kohtuullisen varmuuden antavan toimeksiannon kansainvälisen varmennustoimeksi- antostandardin ISAE 3000 mukaisesti. Tarkastukseen kuuluu toimenpiteitä evidenssin hankkimiseksi siitä, — onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja — onko ESEF-tilinpäätökseen sisältyvät konsernitilinpäätöksen liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot olennaisilta osin merkitty iXBRL-merkein ESEF RTS:n 4. artiklan vaatimusten mukaisesti, ja — ovatko ESEF-tilinpäätös ja tilintarkastettu tilinpäätös keskenään yhdenmukaisia. Valittujen tarkastustoimenpiteiden luonne, ajoitus ja laajuus riippuu tilintarkastajan harkinnasta. Tähän sisältyy sen riskin arvioiminen, onko virheestä tai väärinkäytöksestä johtuvaa olennaista poikkeamaa ESEF RTS:n vaatimuksista. Investors House Oyj Riippumattoman tilintarkastajan raportti ESEF-tilinpäätöksestä 17.3.2023 2 Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tarkastusevidenssiä. Lausunto Lausuntonamme esitämme, että Investors House Oyj:n ESEF-tilinpäätökseen 74370058ZYOB0GIYUT38- 2022-12-31-fi.zip sisältyvät konsernitilinpäätöksen päälaskelmat sekä liitetiedot ja yhtiön tunnistetiedot tilikaudelta 1.1.-31.12.2022 on olennaisilta osin merkitty ESEF RTS:n vaatimusten mukaisesti. Lausuntomme Investors House Oyj:n konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta tilikaudelta 1.1.-31.12.2022 on annettu tilintarkastuskertomuksellamme 17.3.2023. Tällä raportilla emme anna konsernitilinpäätöksen tilintarkastuksesta lausuntoa tai muuta varmennusjohtopäätöstä. Helsingissä 17. maaliskuuta 2023 KPMG OY AB Timo Nummi KHT 74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382022-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-12-3174370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31INV:ReserveOfInvestedUnrestrictedEquityMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember74370058ZYOB0GIYUT382020-12-31iso4217:EURiso4217:EURxbrli:shares