Citycon Oyj

Untitled Taloudellinen Katsaus 2023 Lippulaiva asuinkerrostalot Sisällysluettelo Tästä raportista Laadintaperiaatteet ja toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Tarkoituksena on esittää aiempaa paremmin konsernin tuloksen muodostusta, millä omaisuuserillä liiketoiminnan tulos saavutettiin ja kuinka liiketoiminta ja transaktiot rahoitettiin. Laadintaperiaatteet on merkitty harmaalla taustalla. Tietoja keskeisistä arvioista ja olettamista on merkitty vaaleanruskealla taustalla. Talousjohtaja Sakari Järvelä kommentoi raportointikauden aikaisia olennaisia tapahtumia. Tietoa osakkeenomistajille ............................................................ 3 Citycon lyhyesti ...................................................................................4 Toimitusjohtajan haastattelu ........................................................5 Avainluvut ............................................................................................... 7 Miten luomme arvoa .........................................................................8 Hallituksen toimintakertomus ...................................................... 9 EPRA:n tunnusluvut ........................................................................ 21 Operatiiviset tunnusluvut ............................................................ 28 Käynnissä olleet kehityshankkeet ........................................... 33 Riskit ja riskienhallinta ...................................................................34 Osakkeet ja osakkeenomistajat ............................................... 36 Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta . 38 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet ........................................39 Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS ��41 Konsernituloslaskelma, IFRS ...................................................... 41 Laaja konsernituloslaskelma, IFRS .......................................... 41 Konsernitase, IFRS .......................................................................... 42 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS ......................................... 43 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .........................44 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ��45 1� Liiketoiminnan tulos �� 47 1.1. Segmentti-informaatio ...........................................................47 1.2. Bruttovuokratuotto ..................................................................49 1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista ................................. 50 1.4. Hoitokulut ..................................................................................... 51 1.5. Hallinnon kulut ............................................................................52 1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut .............................52 1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut ................................. 55 1.8. Osakekohtainen tulos ............................................................ 55 2� Kiinteistökanta ja sijoitukset ��55 2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut .................. 55 2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt .............................. 59 2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät ................................................ 60 2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä ......................61 3� Rahoitus �� 63 3.1. Oma pääoma ..............................................................................63 3.2. Rahoituskulut (netto) ............................................................64 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu ..................................65 3.4. Lainat .............................................................................................67 3.5. Rahoitusriskien hallinta .......................................................68 3.6. Johdannaissopimukset ......................................................... 71 3.7. Vastuusitoumukset ..................................................................73 3.8. Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset ...........................73 4� Muut liitetiedot �� 73 4.1. Tuloverot ........................................................................................73 4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat .......................... 74 4.3. Aineettomat hyödykkeet ......................................................75 4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset ..................................75 4.5. Ostovelat ja muut velat ........................................................ 76 5� Konsolidointi�� 77 5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo ...................................78 5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta ................. 79 5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset ..................................................................................80 5.4. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa ............................................................ 81 5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat........................ 81 Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ��82 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ............................ 85 Tilinpäätöksen allekirjoitukset................................................... 89 Tilintarkastuskertomus .................................................................90 2 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tietoa osakkeenomistajille Cityconin osakkeiden listaus Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä Large Cap -listalla kaupankäyntitunnuksella CTY1S. Cityconilla on yksi osakesarja, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon. Yhtiökokous Citycon Oyj:n varsinainen yhtiökokous pidetään 19.3.2024 kello 12.00. Kutsu, kokouksessa käsiteltävät asiat, varsinaiselle yhtiökokoukselle tehdyt ehdotukset ja ilmoittautumisohjeet tulevat löytymään Cityconin verkkosivuilta. Osakkeenomistajien, jotka haluavat osallistua yhtiökokoukseen, tulee olla rekisteröity Euroclear Suomi Oy:n ylläpitämään Cityconin osakasluetteloon täsmäytyspäivänä 7.3.2024. Osoitteenmuutokset Osakkeenomistajia pyydetään ilmoittamaan mahdolliset nimi- tai osoitetietojaan koskevat muutokset arvo- osuustilioperaattorilleen tai Euroclear Finland Oy:lle, jos osakkeenomistajan arvo-osuustili on siellä. Taloudellisen tiedon julkaiseminen Citycon julkaisee taloudelliset raportit ja tiedotteet suomeksi ja englanniksi. Taloudelliset raportit ja tiedotteet ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta. Julkaisujen tilaus Cityconin taloudellisia raportteja ja pörssi- ja lehdistötiedotteita voi tilata yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/uutishuone rekisteröimällä sinne sähköpostiosoitteensa. Sijoittajasuhteiden yhteystiedot Cityconin sijoittajasuhdetoiminto auttaa kaikissa sijoittajasuhteisiin liittyvissä kysymyksissä. Ensisijainen yhteyshenkilö on Manager, Legal and Investor Relations, Valtteri Piri ([email protected]). Varojenjako Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 51 598 261,2 euroa pääomanpalautusta. Varat maksettaisiin osakkeenomistajille neljässä erässä. Taloudellisten katsausten kalenteri 2024 Tilinpäätöstiedote ja tilinpäätös 2023 15.2. Osavuosikatsaus Tammi–maaliskuu 2024 15.5. Puolivuosikatsaus Tammi–kesäkuu 2024 17.7. Osavuosikatsaus Tammi–syyskuu 2024 6.11. Yhtiökokouksen täsmäytyspäivä Viimeinen ilmoittautumispäivä yhtiökokoukseen Yhtiökokous 7.3. 12.3. 19.3. Alustavat pääomanpalautuksen maksupäivät 1 28.3.2024 28.6.2024 30.9.2024 31.12.2024 Lisätietoa: Osakkeet ja osakkeenomistajat, s. 36–37 1 Cityconin hallitus tekee yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella erilliset päätökset kustakin osingon/pääoman palautuksen maksusta, ja näistä tiedotetaan erikseen. 3 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Citycon lyhyesti Luomme kaupunkeja täynnä elämää� Ihmisille� Yhteisöille� Kehitykselle� Kasvulle� Citycon on johtava kaupunkikeskusten omistaja ja kehittäjä Pohjoismaissa ja Baltiassa. Cityconilla on 33 päivittäistavaravetoista, monikäyttöistä keskusta Suomen, Ruotsin, Norjan, Tanskan ja Viron suurimmissa kaupungeissa. Kehitämme ainutlaatuisia kohteita, joista luomme kestäviä yhteisöjä ja eläväisiä kaupunkeja. Toimintamme tavoittaa 140 miljoonaa henkilöä vuosittain ja tuottaa pitkäaikaista arvoa osakkeenomistajillemme. Tasapainoinen pohjoismainen kiinteistökanta % Suomi Norja Ruotsi 1 Tanska ja Viro Yhteensä 4,0 mrd 1 Sisältää Kista Gallerian 50 %. 27 % 11 % 20 % 42 % 33 kaupunkikeskusta viidessä eri maassa palvelee vuosittain 140 miljoonaa asiakasta� 2 3 2 4 5 2 5 Kauppakeskus Bergen Tukholma Oslo Göteborg Kööpenhamina Helsinki Tallinna Tanska & Viro 4 keskusta Suomi 9 keskusta Ruotsi 6 keskusta Norja 14 keskusta 4 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Toimitusjohtajan haastattelu Mitkä olivat sinulle vuoden kohokohdat? Citycon osoitti myös vuonna 2023 välttämättömyyshyödykkeisiin perustustuvan strategiansa vahvuuden ja vakauden huolimatta liiketoimintaympäristössä tapahtuneista muutoksista. Liiketoimintamme perusta on vahva ja keskuksiemme operatiivinen toiminta on erittäin hyvällä tasolla. Positiivinen operatiivinen kehitys on seurausta strategiastamme keskittyä välttämättömyyshyödykkeisiin, päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin nojautuviin keskuksiin, jotka sijaitsevat julkisen liikenteen solmukohdissa Pohjoismaiden vahvimmissa ja nopeimmin kasvavissa kaupungeissa. Meidän pitkäaikainen strategiamme luoda monipuolisia kaupunkikeskuksia on tuottanut hyviä operatiivisia tuloksia. Yksi vuoden kohokohdista oli se, kun vuoden ensimmäisellä vuosineljänneksellä Lippulaivan yhteyteen valmistui kolme asuinkerrostaloa. Olemme tyytyväisiä siihen, miten hyvin asuntojen vuokraus on lähtenyt liikkeelle, vuokrausasteen ollessa nyt noin 90 %. Asuinkerrostalojen valmistuminen tuo lisäkysyntää keskukselle ja sen palveluille sekä monipuolistaa Cityconin kassavirtoja. Meillä on alueella vielä kaksi muuta tonttia, joista meillä on käynnissä neuvottelut yhteisyrityksen perustamiseksi rakennuttajan kanssa. Vuoden kohokohtiin kuului myös uudistuneen Myyrmannin kauppakeskuksen avaus, joka on viimeisin esimerkki strategiastamme. Olemme kehittäneet keskuksen vuokralaiskantaa lisäämällä välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyvien vuokralaisten osuutta avaamalla Lidlin ja 7 300 neliön Prisman. Päivittäistavarakaupan osuus Myyrmannin vuokralaiskannasta on siten nykyisin noin 60 %. Vastaavanlaisia muutoksia olemme tehneet lukuisissa muissa kohteissamme. Nämä toimet eivät vain tuota vakaata nettovuokratuottojen kasvua, vaan myös parantavat vuokralaiskantamme laatua. Vuonna 2023 jatkoimme investointitason taseemme vahvistamista. Uudelleenrahoitimme ja laajensimme huhtikuussa luottosopimuksemme 500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon. Luottosopimus pitää sisällään 400 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan. Uudelleenrahoituksen jälkeen olemme jatkaneet harkittua pääomankierrättämistä toteuttamalla 236 miljoonan euron arvosta lähitulevaisuudessa erääntyvien joukkovelkakirjojemme takaisinostoja. Tämän jälkeenkin olemme jatkaneet joukkovelkakirjojemme takaisinostoja markkinoilta hyödyntäen markkinoilla vallitsevaa merkittävää alennusta suhteessa velkakirjojen nimellisarvoon, samalla parantaen velkojemme maturiteettiprofiilia. Lisäksi solmimme marraskuussa noin 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun 7-vuotisen määräaikaislainan, jossa vakuutena toimii yksi Ruotsissa sijaitseva keskuksemme. Laina osoittaa Cityconin lainarahoituksen saatavuuden kilpailukykyisillä ehdoilla samoin kuin vakuudellisten lainamarkkinoiden toimivuuden. Vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä ostimme myös kahdessa erässä takaisin hybridijoukkovelkakirjojamme suunnatulla osakeannilla. Ostimme hybridivelkakirjojamme takaisin alennuksella suhteessa niiden nimellisarvoon vastineeksi osakkeista, jotka laskettiin liikkeeseen markkinahinnalla. Järjestely korostaa sitoutumistamme säilyttää investointitason luottoluokituksemme ja mahdollistaa nykyisten korkeiden korkotasojen vaikutusten lieventämistä samalla kokonaisvaltaisesti parantaen tasettamme lisäosakepääoman avulla. Tulemme jatkamaan strategiamme toteuttamista kehittämällä ja operoimalla välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvia kaupunkikeskuksia Pohjoismaiden parhailla paikoilla� 5 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Olemme tyytyväisiä, että aktiiviset taseen vahvistamis- toimemme ja vahvat operatiiviset tuloksemme saivat tunnustusta myös S&P:ltä, joka vahvisti joulukuussa Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-) ja säilytti vakaan näkymän ennallaan. Miten kuvailisit Cityconin operatiivista kehitystä vuonna 2023? Liiketoimintamme tunnuslukujen kehitys jatkui vahvana, sillä kaikki tärkeimmät tunnuslukumme (vuokralaisten myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste, vuokranmaksuaste) jatkoivat kestävää kasvuaan. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat vuoden 2023 aikana 3,4 % ja kävijämäärät 1,8 % edellisvuoteen verrattuna. Yhdistämällä tämä kasvavaan keskivuokraan ja nousevaan vuokrausasteeseen, saadaan luotua menestyksen resepti. Olemme tyytyväisiä nähdessämme sekä nykyisten että uusien vuokralaisten kysynnän jatkuvan vahvana keskuksiamme kohtaan. Vuokraustoiminta jatkui aktiivisena, ja allekirjoitimme 132 000 neliömetriä uusia sopimuksia. Uusien ja uusittujen vuokransopimuksien vuokranmuutos oli 1,4 %. Tämä vaikutti positiivisesti liiketilojen vuokrausasteeseemme, joka nousi vuoden aikana 0,6 prosenttiyksikköä 96,0 %:iin. Samanaikaisesti vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettu keskivuokramme nousi 1,6 euroa 24,0 euroon neliömetriltä. Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 6,5 % (vertailukelpoisilla valuuttakursseilla) vuoden aikana osaltaan vahvojen operatiivisten tunnuslukujen ansiosta. Hyödymme siitä, että 93 % vuokristamme on sidottu indeksiin, mikä hyödyttää meitä myös vuonna 2024. Vuokralaistemme maksama vuokranosuus heidän liikevaihdostaan on yksi toimialamme matalimmista korostaen vuokralaistemme laatua. Vuokralaisten myyntien jatkaessa kasvuaan tarjoaa tämä meille mahdollisuuden vuokrien nostamiseen myös jatkossa. Miten kestävän kehityksen kasvava merkitys vaikuttaa Cityconiin? Citycon on ollut pitkään kestävän kehityksen edelläkävijä, ja olemme täysin sitoutuneet kunnianhimoisiin vastuullisuustavoitteisiimme, joita ovat mm. hiilineutraalius vuoteen 2030 mennessä sekä kasvihuonekaasupäästöjen vähentäminen Pariisin ilmastosopimuksen 1,5 celsiusasteen tavoitteen mukaisesti. Yhtiötason tavoitteiden rinnalla vastuullisuus ja kestävä kehitys ovat olennainen osa Cityconin jokapäiväistä toimintaa. Vuonna 2023 Cityconin jokaisella työntekijällä oli oma henkilökohtainen vastuullisuuteen ja kestävään kehitykseen liittyvä bonustavoite. Korostaakseen sitoutumistaan pitkän aikavälin vastuullisuuslupauksiinsa Citycon on päivittänyt vastuullisuusstrategiansa. Päivitetyn vastuullisuusstrategian ansiosta Citycon voi jatkaa määrätietoisesti työtään useilla osa-alueilla kohti kunnianhimoisia tavoitteitaan vuodelle 2030. Pitkäaikainen vastuullistyömme vaikuttaa myös taloudelliseen tulokseemme nykyisessä korkeiden energiakustannusten liiketoimintaympäristössä, sillä Cityconilla on merkittävä määrä keskuksien yhteyteen rakennettua omaa energiantuotantoa aurinko-, geo- ja hydrotermisissä voimaloissamme. Pyrimme jatkossakin investoimaan kestävään kehitykseen kehittääksemme keskuksiamme sekä yhteisöjä, joissa toimimme. Kestävän kehityksen mukaisten toimiemme seurauksena Citycon nimitettiin myös vuonna 2023 Euroopan ilmastojohtajien kärkijoukkoon Financial Timesin viime vuonna tekemässä kattavassa tutkimuksessa. Mitkä ovat Cityconin painopisteet vuodelle 2024? Vuonna 2024 tulemme jatkamaan strategiamme toteuttamista kehittämällä ja operoimalla välttämättömyyshyödykkeisiin nojautuvia kaupunkikeskuksia Pohjoismaiden parhailla paikoilla. Olemme luottavaisia liiketoimintaamme kohtaan, sillä omistamme korkealaatuisia kiinteistöjä, jotka tarjoavat kuluttajille heidän tarvitsemiaan tuotteita ja palveluita sellaisilla sijainneilla, jotka ovat helposti saavutettavissa. Kun tähän yhdistetään vuokrien kasvu, tuloksena on vakaa ja vahva liiketoiminnan perusta. Taseen vahvistaminen on myös vuonna 2024 yksi yhtiön tärkeimmistä painopistealueista. Jatkamme aktiivisia toimia taseemme ja taloudellisen asemamme vahvistamiseksi pääomia kierrättämällä. Olemme luottavaisia, että transaktiomarkkina aktivoituu, ja olemmekin nostaneet 380 miljoonan euron divestointitavoitteemme 950 miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden aikana. Vuonna 2023 osoitimme Cityconin lainarahoituksen saatavuuden kilpailukykyisillä ehdoilla, mikä antaa meille joustavuutta odottaa pohjoismaisten transaktio- ja joukkovelkakirjamarkkinoiden vakautumista. Vuonna 2024 keskitymme erityisesti kustannusten hallintaan ja kannattavuuteen kaikissa liiketoimintaprosesseissamme. Tavoitteenamme on pienentää merkittävästi operatiivisia kulujamme. Lisäksi tavoitteenamme on pienentää hallinnonkuluja siten, että ne vastaavat vuoden lopussa alle 10 % ennustetuista nettovuokratuotoistamme. Tulemme myös keskittämään yhtiön konsernitoimintoja Espoon toimistollemme. On myös tärkeää huomata, että kun Lippulaivan viimeiset asuinrakennukset valmistuivat Q1/2023, meillä ei ole merkittäviä investointeja tiedossa vuodelle 2024, ja arvioimme investointien määrän olevan vuonna 2024 noin 70 % alhaisempi kuin vuonna 2023. Saamme myös päätökseen useita projekteja: 7 300 neliömetrin Prisma Myyrmanniin, uusi Selver-ruokakauppa ja kuntosali Rocca al Mareen, uusi Lidl-ruokakauppa Albertslundiin ja Suomen ensimmäinen Nike Rise -myymälä Isoon Omenaan. Lopuksi haluaisin korostaa, että markkinoilla ei ole monia keskuksiemme kaltaisia korkealaatuisia liikekiinteistöjä ja liiketoimintamallimme on myös todistanut toimivuutensa. Edellä mainittujen asioiden johdosta kaikki tärkeimmät tunnuslukumme (vuokralaisten myynnit, kävijämäärät, vuokrat, vuokrausaste, vuokranmaksuaste) ovat jatkaneet kestävää kasvuaan. Näistä syistä olemme erittäin optimistisia liiketoimintamme tulevaisuuden näkymien suhteen. F� Scott Ball Toimitusjohtaja 6 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Avainluvut Avainluvut 2023 2022 Nettovuokratuotto, Me 195,7 203,6 Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kasvu 6,5 % 6,6 % Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, Basic) 0,651 0,730 Nettovarallisuus/Osake (EPRA NRV per share) 9,30 11,01 Keskimääräinen korkoprosentti 2,61 % 2,43 % Nettovuokratuotto segmenteittäin Me Yhteensä 195,7 Me Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Muut 76,4 29,3 62,5 27,8 -0,4 Q1 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q4 2023 2023 Vuokranmaksuaste % 98 % 99 % 99 % 99 % 99 % 2021 2022 2023 Vuokralaisten myyntien kehitys 1 % Vertailukelpoiset myynnit Myynnit yhteensä 1 Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisä- verotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin 5,2 3,4 -0,4 -1,1 3,8 -1,5 2021 2022 2023 Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys % Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein) 6,6 -1,5 6,5 2022 Q3 2023 Q4 2023 Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste 1 % 1 Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. 96,0 95,6 95,4 7 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Miten luomme arvoa Miten luomme arvoa? Keskitymme parhaisiin keskuksiin, joita... Keskukset erinomaisilla sijainneilla • Sijainti keskeisimmissä kaupungeissa, joissa kaupungistuminen on voimakasta • Keskukset hyvien joukko liikenne yhteyksien äärellä Välttämättömyys- hyödykkeisiin painottuva myymälä- ja palveluvalikoima • Päivittäiskauppavetoiset ja välttämättömyys hyödykkeisiin painottuvat keskukset • Monikäyttöiset keskukset, joissa kasvava osa kunnallisia palveluja Johtava kiinteistö- hallinnan osaaminen • Pitkäaikainen yhteistyö kuntien kanssa • Jatkuva vuoropuhelu ympäröivien yhteisöjen kanssa • Vastuullisuus kiinteä osa Cityconin tapaa toimia Aktiivinen pääoman kierrättäminen • Divestoinneista saatavat tuotot tarkoitus käyttää velan määrän pienentämiseen • Vahvistaa investointitason tasetta Olemassa oleviin keskuksiin linkittyvät rakennusoikeudet • Pääosin asuinkiinteistöjä, jotka tulevat rikastuttamaan keskuksiemme ympäristöä • Pienet pääomavaatimukset kaavoituksen saamiseksi • Monia mahdollisuuksia hyötyä rakennusoikeuksista: myynti, yhteisyritys tai oma kehitystoiminta Citycon – vaivattomuutta kaupunkiyhteisöjen sydämessä …omistamme, • Vahva 33 monikäyttöisen kaupunkikeskuksen portfolio • Sijainti kasvavissa kaupungeissa Pohjoismaissa ja Baltiassa • Pitkäaikainen omistaja …hallinnoimme, • Cityconilla modernin kauppakeskustoiminnan erikoisosaamista • Kaupanalan ammattilaisia viidessä eri maassa • Pohjoismaatasoinen lähestymistapa tuo synergiaetuja • Rajat ylittävä vuokraustiimi …kehitämme. • Aluekehitys – luomme houkuttelevia keskuksia asua, työskennellä ja viettää vapaa-aikaa • Ylivertainen kaupallinen houkuttelevuus ja kilpailukyky luovat vuokralaisillemme entistä paremmat menestymisen mahdollisuudet Tuotamme yhteisöille arvoa kehittämällä keskuksia asumiseen, shoppailuun, työskentelyyn ja vapaa-aikaan. Meillä on laaja kokemus kaupunkiympäristöjen kehittämisestä, ja osaamisemme pohjalta luomme monikäyttöisiä keskuksia, joissa yhdistyvät vähittäiskauppa, asuminen, toimistotilat, ravintolat ja kahvilat sekä terveydenhuollon, kulttuurin ja vapaa-ajan palvelut. Vakaa ydinliiketoiminta yhdistettynä houkutteleviin lisäarvonluonnin mahdollisuuksiin 8 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Hallituksen toimintakertomus Cityconin pohjoismainen portfolio osoitti jälleen vahvuutensa ja vakautensa. Cityconin operatiiviset tulokset jatkoivat paranemistaan vuoden aikana, kun vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 6,5 %. Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliset tulokset pysyivät vakaina vuonna 2023. Operatiivinen liikevoitto oli 164,8 miljoonaa euroa, osakekohtainen operatiivinen tulos 0,651 euroa ja oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos 0,479 euroa. Vuokranmaksuaste säilyi korkealla tasolla läpi vuoden ollen 99 % korostaen Cityconin vuokralaisten laatua ja korkeaa luottokelpoisuutta. Tämä yhdistettynä siihen, että vuokran osuus Cityconin vuokralaisten liikevaihdosta on suhteellisen matala (9,5 %) ja, että vuokralaisten myynnit ovat kasvussa, antaa tämä merkittävää liikkumatilaa vuokrien indeksoimiselle myös vuonna 2024. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat 3,4 % ja vertailukelpoiset kävijämäärät 1,8 % edellisvuoteen verrattuna. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit ylittävät vuoden 2019 tason jo 9,2 %:lla korostaen Cityconin strategian vahvuutta. Citycon keskittyy strategiansa mukaisesti päivittäistavarakauppaan nojautuviin keskuksiin, joissa suuri osa vuokralaisista muodostuu välttämättömyyshyödykkeitä ja palveluita tarjoavista vuokralaisista. Lisäksi keskukset sijaitsevat Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa julkisen liikenteen solmukohdissa. Citycon jatkoi aktiivisia toimiaan ja paransi rahoitusasemaansa uudelleenrahoittamalla ja laajentamalla luottolimiittiään 500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon. Citycon myös neuvotteli uuden 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun määräaikaisen lainan marraskuussa sekä toteutti vuoden viimeisellä vuosineljänneksellä kaksi transaktiota, joissa laskettiin liikkeelle uusia osakkeita vastineeksi hybridilainan takaisinostosta. Yhteensä Citycon toteutti vuoden aikana 191 miljoonan euron arvosta joukkovelkakirjojensa ja 87 miljoonan arvosta hybridiensä takaisinostoja. Näillä toimenpiteillä Citycon jatkaa nykyisten, aiempaa korkeampien, markkinakorkojen tulosvaikutuksen lieventämistä samalla vahvistaen tasetta. Cityconin rahoitustoimenpiteet ja vahva operatiivinen suorituskyky saivat myös tunnustusta luottoluokittajilta, sillä joulukuussa S&P vahvisti Cityconin investointitason luottoluokituksen ja säilytti vakaan näkymän ennallaan. Avainluvut Citycon-konserni 1 2023 2022 % Vertailu- kelpoinen muutos % 2 Nettovuokratuotto Me 195,7 203,6 -3,9 % 1,7 % Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys % 6,5 % 6,6 % - - Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 3 Me 164,8 175,2 -5,9 % -0,1 % IFRS tulos/osake 4 EUR -0,70 -0,15 - - Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Me 3 858,2 4 040,1 -4,5 % - Luototusaste (LTV) 3 % 46,3 41,4 11,8 % - EPRA:n mukaiset tunnusluvut 3 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) Me 109,6 122,6 -10,7 % -4,3 % Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) 5 Me 80,6 92,1 -12,5 % -3,9 % Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) EUR 0,651 0,730 -10,8 % -4,4 % Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA EPS, basic) 5 EUR 0,479 0,548 -12,6 % -4,1 % Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share) 6 EUR 9,30 11.01 -15,5 % - 1 Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin edellisen vuoden aikana. 2 Muutos edeltävästä vuodesta (vertailukelpoisin kurssein). Muutosprosentti on laskettu tarkoista luvuista. 3 Citycon esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja Euroopan arvopaperimarkkinaviranomaisen (ESMA) ohjeiden mukaisesti. Lisätietoja on esitetty liitetietojen laadinta- ja laskentaperiaatteissa. 4 Tunnusluku sisältää hybridilainan korot, jaksotetut palkkiot sekä voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta. 5 Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot. 6 Valuuttakurssien kehitys heikensi EPRA NRV per osake -tunnuslukua -0,47 euroa. Tulevaisuuden näkymät 2024 Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) Me 185–203 Osakekohtainen operatiivinen tulos (EPRA EPS) EUR 0,62–0,74 Oikaistu osakekohtainen operatiivinen tulos (adjusted EPRA EPS) EUR 0,46–0,58 Tulosohjeistus perustuu oletukseen, ettei makrotaloudellisessa tilanteessa tapahdu merkittäviä muutoksia ja ettei Ukrainan sota aiheuta merkittäviä häiriöitä. Arviot perustuvat nykyiseen kiinteistökantaan, sisältäen Kista 100 %, sekä vallitsevaan inflaatioon ja EUR–SEK- sekä EUR–NOK-valuuttakurssitasoihin sekä nykyisiin korkotasoihin. 9 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Vuoden 2023 tärkeimmät tapahtumat Yleistä • Cityconin operatiivinen liiketoiminta jatkui vahvana haastavasta makroekonomisesta ympäristöstä huolimatta. • Citycon julkisti päivitetyn vastuullisuusstrategiansa, jonka ansiosta Citycon voi jatkaa määrätietoisesti työtään useilla osa-alueilla kohti kunnianhimoisia tavoitteitaan vuodelle 2030. • Citycon valittiin kolmatta vuotta peräkkäin eurooppalaisten ilmastojohtajien joukkoon Financial Timesin ja saksalaisen tutkimusyhtiö Statistan laatimalla listalla. Citycon on ainoa Suomesta listalle yltänyt kiinteistöyhtiö ja nousi kärkineljännekseen Euroopan kaikista yrityksistä toimialasta riippumatta. • Sakari Järvelä nimitettiin yhtiön uudeksi talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.2.2024 alkaen. Operatiivinen kehitys • Vertailukelpoiset myynnit kasvoivat 2023 aikana 3,4 %. • 9,2 % yli vuoden 2019 vastaavan ajankohdan tason (ennen pandemiaa). • Vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat 1,8 % 2023 aikana. • Liiketilojen vuokrausaste 96,0 %. • 0,4 %-yksikköä korkeampi edelliseen vuosineljännekseen verrattuna. • 0,6 %-yksikön nousu edellisvuoteen verrattuna (Q4/2022). • Vuokranmaksuaste 99 % (Q1–Q4/2023). • Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskivuokra nousi 2023 aikana 1,6 euroa 24,0 euroon per neliömetri. • Uusittujen ja uudelleenvuokrattujen vuokrasopimusten vuokranmuutos oli 1,4 % (Q1–Q4/2023). • Vuokran osuus vertailukelpoisien keskusten vuokralaisten liikevaihdosta 9,5 % (Q4/2023). Taloudellinen kehitys • Vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat Q1–Q4/2023 aikana 6,5 %. • Kokonaisnettovuokratuotot olivat 195,7 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 203,6 miljoonaa euroa). • Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) laski 109,6 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 122,6 miljoonaa euroa). Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic) oli 0,651 euroa (Q1–Q4/2022: 0,730 euroa). • Oikaistu operatiivinen tulos (adjusted EPRA Earnings) oli 80,6 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 92,1 miljoonaa euroa). • IFRS-standardien mukainen tulos/osake oli -0,70 euroa (Q1–Q4/2022: -0,15 euroa). • Liiketoiminnan nettorahavirta osaketta kohti oli 0,75 euroa (Q1–Q4/2022: 0,59 euroa). • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään varojenjaosta. Haettavan valtuutuksen perusteella pääomanpalautuksena jaettava varojenjako on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Rahoitus • Kokonaisuudessaan vuoden 2023 aikana Citycon osti markkinoilta joukkovelkakirjojaan takaisin yhteensä 191 miljoonan euron arvosta ja käytti ostoihin yhteensä noin 184 miljoonaa euroa. • Lisäksi Citycon osti takaisin hybridivelkakirjojaan 87 miljoonalla eurolla. • Takaisinostot tasapainottavat entisestään Cityconin tasapainoista maturiteettiprofiilia sekä pienentävät velkojen jälleenrahoitusriskiä. • Huhtikuussa korvattiin ja laajennettiin silloinen luottosopimus uudella 650 miljoonan euron luottosopimuksella, joka sisälsi 250 miljoonan euron määräaikaislainan. • Citycon allekirjoitti marraskuussa 1 020 miljoonan Ruotsin kruunun (noin 89,5 miljoonan euron) vihreän, kiinteäkorkoisen lainasopimuksen. • Citycon päivitti 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmansa vihreäksi, ja laski liikkeelle ensimmäisen vihreän yritystodistuksensa. • kyseessä on ensimmäinen Suomessa liikkeeseen laskettu vihreä yritystodistus. • S&P vahvisti joulukuussa Cityconin investointitason luottoluokituksen ja säilytti vakaan näkymän ennallaan. • Citycon on sitoutunut ylläpitämään investointitason luottoluokituksensa. Liiketoimintaympäristön avainluvut Suomi Norja Ruotsi Tanska Viro Euroalue BKT:n kasvu, 2023 -0,5 % 0,5 % -0,4 % 1,0 % -3,4 % 0,5 % Työttömyys, 2023 7,2 % 3,6 % 7,6 % 4,8 % 6,7 % 6,5 % Inflaatio, 2023 4,3 % 5,8 % 8,5 % 3,3 % 9,1 % 5,4 % Vähittäismyynnin kasvu, 11/2023 1 -0,2 % 0,4 % 1,6 % 1,3 % -0,3 % -0,3 % 1 % muutos edellisen vuoden vastaavaan kuukauteen Lähteet: IMF, World Economic Outlook (October 2023), SEB Nordic Outlook, Euroopan komissio, Eurostat. Toimintaympäristön kehitys Pohjoismaiden ja myös koko muun maailman talouteen vaikuttavat voimakkaasti elinkustannusten nousu ja makrotalouden epävarmuus, jotka johtuvat pääosin inflaatiosta, nousevista koroista sekä geopoliittisista epävarmuuksista. Pohjoismaita yhdistää vahva taloudellinen tilanne, mikä on seurausta korkeista säästöistä, vahvasta julkisesta taloudesta ja vahvasta työllisyystilanteesta, jotka ovat jatkuneet tähän asti. Tämä antaa talouksille puskuria ja jonkin verran joustavuutta inflaation ja nousevien korkojen suhteen. Inflaation nousu Pohjoismaissa toimii myös Cityconin eduksi, sillä välttämättömyyshyödykkeisiin keskittyvät keskuksemme ovat vähemmän riippuvaisia kuluttajien harkinnanvaraisesta kulutuksesta. Lisäksi 93 % Cityconin vuokrista on sidottu indeksiin. (Lähteet: SEB Nordic Outlook, Nordea Economic Outlook, Euroopan komissio, CBRE, JLL, Tilastokeskus, Statistics Norway/Sweden/Estonia/Denmark, Eurostat) 10 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Nettovuokratuotot Vertailukelpoiset nettovuokratuotot kasvoivat 5,3 % vuoden neljännen vuosineljänneksen aikana verrattuna Q4/2022. Vertailukelpoiset nettovuokratuotot Q1–Q4/2023 kasvoivat 6,5 %. Kokonaisnettovuokratuotot Q1–Q4/2023 olivat 195,7 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 203,6 miljoonaa euroa, sisältäen myydyt kohteet). Suomen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot nousivat 7,6 % Q1–Q4/2023 edellisvuoteen verrattuna. Norjan liiketoimintojen vertailukelpoisten kohteiden nettovuokratuotot nousivat 4,6 % Q1–Q4/2023. Ruotsin liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat 1,3 % Q1–Q4/2023. Tanskan & Viron liiketoimintojen vertailukelpoiset nettovuokratuotot nousivat 12,6 % Q1–Q4/2023. Vuokrausaste, vuokralaisten myynnit ja kävijämäärät Liiketilojen vuokrausaste nousi edellisvuoteen verrattuna 0,6 prosenttiyksikköä ja oli 96,0 % (Q4/2022: 95,4 %). Myös taloudellinen vuokrausaste nousi ollen 94,9 % (Q4/2022: 94,5 %). Keskimääräinen neliövuokra nousi vuoden aikana 0,3 eurolla 24,0 euroon (Q4/2022: 23,7). Vertailukelpoisilla valuuttakursseilla keskimääräinen neliövuokra nousi indeksointien seurauksena 1,6 euroa Q1–Q4/2023 aikana. Vuoden 2023 aikana uusittujen ja uudelleenvuokrattujen vuokrasopimusten vuokran muutos oli 1,4 % samalla kun Citycon vuokrasi vuoden aikana yli 132 000 neliömetriä. Vuoden neljännellä vuosineljänneksellä vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit kasvoivat 1,9 % ja Q1–Q4 aikana 3,4 %. Vertailukelpoiset vuokralaisten myynnit Q1–Q4/2023 ylittivät 9,2 %:lla pandemiaa edeltäneen (vuoden 2019) tason. Vertailukelpoiset kävijämäärät nousivat neljännen vuosineljänneksen aikana 1,4 % ja vastaavasti Q1–Q4 aikana 1,8 % edellisen vuoden vastaavaan ajanjaksoon verrattuna. Taloudellinen tulos Q1–Q4/2023 vs. Q1–Q4/2022 Liikevoitto oli -38,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 87,7 miljoonaa euroa). Hallinnon kulut olivat 31,1 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 28,7 miljoonaa euroa). Citycon-konsernin palveluksessa oli raportointikauden päätteeksi kokoaikaisia työntekijöitä yhteensä 234 (31.12.2022: 251). Kokoaikaisista työntekijöistä 43 oli Suomessa, 75 Norjassa, 39 Ruotsissa, 14 Tanskassa & Virossa ja 64 konsernitoiminnoissa. Henkilöstötunnusluvut 2023 2022 2021 Kokoaikaiset työntekijät raportointikauden lopussa 234 251 242 Tilikauden palkat ja palkkiot, Me 19,1 18,9 17,3 Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat hieman, 47,7 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 48,0 miljoonaa euroa) johtuen pääasiassa pankkitilien talletuskorkotuloista sekä johdannaissuojien korkotuloista. Epäsuoria kertaluontoisia tuottoja joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista kirjattiin 2,9 miljoonaa euroa, jota kuitenkin netotti 2,8 miljoonan euron tappio (Q1– Q4/2022: 9,2 miljoonan euron tappio), joka kirjattiin johdannaissuojista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa, sekä muista epäsuorista eristä. Nettovuokratuoton ja bruttovuokratuoton erittely Nettovuokratuotto Brutto- vuokratuotto Me Suomi Norja 2 Ruotsi Tanska & Viro Muut Yhteensä Yhteensä 2022 68,6 78,9 30,4 26,0 -0,3 203,6 222,3 Kehityshankkeet 4,0 -2,3 -0,9 - - 0,8 1,2 Divestoinnit 0,0 -7,7 - - - -7,7 -8,2 Vertailukelpoiset kohteet 1 3,9 2,5 0,3 3,3 - 9,9 12,1 Muu (sis. valuuttakurssieron) 0,0 -8,9 -2,0 0,0 -0,1 -11,0 -12,1 2023 76,4 62,5 27,8 29,3 -0,4 195,7 215,3 1 Vertailukelpoisilla kohteilla tarkoitetaan kohteita, jotka ovat olleet yhtiön omistuksessa kaksi vastaavaa vertailukautta. Vertailukelpoisiin kohteisiin eivät kuulu kehitys- ja laajennuskohteet. 2 Nettovuokratuottoihin vaikuttaa neljän kohteen divestointi vuoden 2022 aikana. Vertailukelpoisten- ja kokonaisnettovuokratuottojen kehitys 2023 vs. 2022 % Vertailukelpoisten nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein) Nettovuokratuottojen kehitys (todellisin valuuttakurssein) Nettovuokratuottojen kehitys (vertailukelpoisin valuuttakurssein) 1 Kokonaisnettovuokratuottoihin vaikuttaa divestoinnit, jotka toteutettiin vuoden 2022 aikana. Suomi Norja 1 Ruotsi Tanska ja Viro Yhteensä 1 6,5 -3,9 1,7 7,6 1,3 -8,5 -1,2 11,4 11,4 12,6 12,7 12,8 4,6 -20,8 -10,5 Osuus yhteisyritysten tappioista oli -36,7 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: -24,6 miljoonaa euroa) johtuen pääasiassa heikommasta sijoituskiinteistön käyvän arvon kehityksestä yhteisyritys Kistassa. Tilikauden tulos oli -115,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 5,1 miljoonaa euroa). 11 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Vuokrausaste 1 % 1 Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. 31.12.2022 31.12.2023 Liiketilojen taloudellinen vuokrausaste 31.12.2023 Suomi Tanska & ViroRuotsi Norja Yhteensä 95,4 93,4 93,8 95,5 94,5 95,0 95,2 92,4 97,2 94,9 96,0 Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1 31�12�2023 31�12�2022 Vuokrasopimuskannan yhteenveto 1 kpl 3 371 3 191 Keskimääräinen vuokra EUR/m 2 /kk 24,0 23,7 Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika vuotta 3,6 3,4 Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta 2 % 9,5 % 9,2 % Vuokrasopimusten vuokranmuutos, uusitut ja uudelleenvuokratut % 1,4 % 2,0 % 1 Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. 2 Edellisen kahdentoista kuukauden aikana vertailukelpoisissa kauppakeskuksissa. Kauden lopussa Cityconilla oli yhteensä 3 371 (3 191) vuokrasopimusta, joiden keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika oli 3,6 vuotta (3,4). Vuokraustoiminta 1 2023 2022 Alkaneiden vuokrasopimusten pinta-ala m 2 236 923 262 772 Päättyneiden vuokrasopimusten pinta-ala m 2 237 608 302 490 1 Alkaneet ja päättyneet vuokrasopimukset eivät välttämättä kohdistu samoihin tiloihin. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. Vuokralaisten myyntien kehitys, 2023 vs. 2022 1 % 1 Myyntiluvuissa on mukana arvioita. Myynnillä tarkoitetaan arvonlisäverotonta myyntiä ja myyntien muutos on laskettu vertailukelpoisilla valuutoilla. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. Vertailukelpoiset myynnit Myynnit yhteensä (sisältää divestoidut kohteet) Suomi Tanska & ViroRuotsi Norja Yhteensä 4,1 6,3 2,7 -1,1 3,4 -10,2 5,5 1,2 5,5 1,1 Kävijämäärien kehitys, 2023 vs. 2022 1 % 1 Kävijämääräluvuissa on mukana arvioita. Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. Vertailukelpoiset kävijämäärät Kävijämäärät yhteensä (sisältää divestoidut kohteet) Suomi Tanska & ViroRuotsi Norja Yhteensä 5,2 7,9 0,5 0,2 1,8 -6,7 3,9 -3,2 3,9 -3,5 12 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Yhteenveto kiinteistöomaisuudesta 31�12�2023 Kiinteistöjen lukumäärä Vuokrattava pinta-ala Käypä arvo, Me Myytävänä olevat sijoitus- kiinteistöt, Me Portfolio, % Kauppakeskukset, Suomi 9 336 850 1 683,9 - 44 % Muut kiinteistöt, Suomi 1 2 240 4,4 - 0 % Suomi, yhteensä 10 339 090 1 688,3 - 44 % Kauppakeskukset, Norja 13 342 600 1 077,1 - 28 % Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1 1 14 500 - - - Norja, yhteensä 14 357 100 1 077,1 - 28 % Kauppakeskukset, Ruotsi 5 173 400 610,8 - 16 % Muut kiinteistöt, Ruotsi 1 - 6,7 - 0 % Ruotsi, yhteensä 6 173 400 617,5 - 16 % Kauppakeskukset, Tanska & Viro 4 141 900 434,8 - 11 % Muut kiinteistöt, Tanska & Viro - - - - - Tanska & Viro, yhteensä 4 141 900 434,8 - 11 % Kauppakeskukset, yhteensä 32 1 009 250 3 806,6 - 99 % Muut kiinteistöt, yhteensä 2 2 240 11,1 - 0 % Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 1 011 490 3 817,7 - 99 % Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - - 40,5 - 1 % Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 1 011 490 3 858,2 - 100 % Kista Galleria (50 %) 1 46 250 173,2 - - Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 35 1 057 740 4 031,4 - - 1 Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti. Käyvän arvon muutos Me 2023 2022 Suomi -68,4 -15,3 Norja 1 -64,5 -26,5 Ruotsi -35,3 -5,0 Tanska & Viro -25,5 -3,0 Sijoituskiinteistöt, yhteensä -193,7 -49,8 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) -6,6 -6,8 Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä -200,3 -56,5 Kista Galleria (50 %) -40,8 -25,5 Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä -241,1 -82,0 1 Sisältää 21,0 miljoonan euron (15,9 miljoonaa euroa) alaskirjauksen liittyen Torvbyen keskukseen, joka suljettiin rakenteellisten vaurioiden vuoksi. Kiinteistöomaisuuden arvon kehitys Vuoden lopusta sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski 181,9 miljoonalla eurolla 3 858,2 miljoonaan euroon (31.12.2022: 4 040,1 miljoonaa euroa). Nettoinvestoinnit lisäsivät sijoituskiinteistöjen arvoa 92,8 miljoonalla eurolla sekä suorina hankintoina ja myynteinä että kehityskohteina. Lisäksi IFRS 16 -standardin vaikutus kasvatti sijoituskiinteistöjen arvoa 1,8 miljoonalla eurolla. Käyvän arvon tappiot vähensivät sijoituskiinteistöjen arvoa 200,3 miljoonalla eurolla ja valuuttakurssimuutokset 76,2 miljoonalla eurolla. Q1–Q4/2023 sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -200,3 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: -56,5 miljoonaa euroa) johtuen pääosin tuottovaatimusten noususta kaikissa segmenteissä sekä Norjan Torvbyen-keskuksen 21,0 miljoonan euron alaskirjauksesta (-15,9 miljoonaa euroa) rakenteellisten vaurioiden vuoksi. IFRS 16 -standardin soveltamisen vaikutus sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokseen oli tammi–joulukuussa -6,6 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022 -6,8 miljoonaa euroa). Ulkopuoliset arvioitsijat, CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta), arvioivat sijoituskiinteistöt tilinpäätöstä varten. Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvän arvon sisäisesti Q1–Q3. Citycon hyödyntää kaikissa sisäisissä arvioissa ulkopuolisten arvioitsijoiden markkina- ja tuottovaatimusnäkemyksiä. CBRE:n ja JLL:n laatimat arviolausunnot ovat saatavilla Cityconin verkkosivuilta Sijoittajat-osiosta. 13 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Pääoman kierrättäminen Q1–Q4/2023 aikana ei tapahtunut uusia transaktioita. Taseen vahvistaminen on edelleen yksi yhtiön tärkeimmistä painopistealueista. Marraskuussa 2022 Citycon julkaisi tavoitteensa myydä yhteensä 500 miljoonan euron arvosta ydinliiketoimintaan kuulumattomia kohteita seuraavan 24 kuukauden aikana. Joulukuussa 2022 toteutetun transaktion jälkeen tavoitteesta on jäljellä 380 miljoonaa euroa. Citycon on sitoutunut saavuttamaan divestointitavoitteen vuoden 2024 loppuun mennessä ja nostaa tavoitteen 950 miljoonaan euroon seuraavan 24 kuukauden osalta. Kehityshankkeet Lisätietoja yhtiön valmistuneista sekä käynnissä ja suunnitteilla olevista kehityshankkeista löytyy taloudellisen katsauksen sivulta 33. Oma pääoma Osakekohtainen oma pääoma oli 11,56 euroa (31.12.2022: 13,75 euroa). Tilikauden tappio, hybridilainojen takaisinmaksut, pääomanpalautukset ja muuntoerot heikensivät osakekohtaista omaa pääomaa. Raportointikauden lopussa emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma oli 1 380,1 miljoonaa euroa (31.12.2022: 1 618,8 miljoonaa euroa). Käynnissä olleet kehityshankkeet 31.12.2023 Sijainti Pinta-ala ennen/ jälkeen, m 2 Arvioitu investointi, Me Toteutuneet brutto- investoinnit 31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 10,5 2024 Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5 1 6,6 1 2024 1 Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista. Valmistuneet kehityshankkeet 2023 Sijainti Pinta-ala ennen/ jälkeen, m 2 Toteutuneet bruttoinvestoinnit 31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/12 800 61,3 Q1/2023 Bruttoinvestoinnit Me 2023 2022 Kiinteistöjen hankinnat 1 - 6,3 Yhteisyritysten hankinnat ja investoinnit - 0,4 Kiinteistökehitys 2 92,8 165,7 Muut investoinnit 3,1 4,6 Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 95,9 177,0 Bruttoinvestoinnit segmenteittäin Suomi 46,6 111,6 Norja 21,2 32,1 Ruotsi 15,1 19,8 Tanska & Viro 11,0 9,7 Konsernihallinto 2,0 3,9 Bruttoinvestoinnit yhteensä (ml� hankinnat) 95,9 177,0 Divestoinnit 3 4 - 292,0 1 Bruttoinvestoinnissa on huomioitu kauppahintalaskelman vähennykset ja valuuttakurssien muutokset. 2 Koostuu pääosin investoinneista Lippulaivan kehityshankkeeseen vuonna 2022. 3 Ei sisällä siirtoja ”Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt”-kategoriaan. 4 Vuoden 2022 divestoinnit koostuvat neljän ydinliiketoimintaan kuulumattoman keskuksen myynnistä Norjassa ja kahden Lippulaiva keskukseen kuuluneen yhtiön myynnistä Suomessa. 14 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Rahoitus Tammikuussa Citycon toteutti ostotarjouksen vuoden 2024 joukkovelkakirjalainoista, sekä kahdesta vuosina 2019 ja 2021 liikkeeseen lasketuista hybridilainoista. Tammikuussa yhtiö ilmoitti ostavansa arvopapereita takaisin 57,4 miljoonan euron edestä käyttäen ostoihin yhteensä 41,4 miljoonaa euroa. Maaliskuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja avoimilta markkinoilta houkuttelevaan hintaan. Yhtiön vuoden 2024 joukkovelkakirjalainoja ostettiin avoimilta markkinoilta takaisin yhteensä 22,5 miljoonan euron edestä. Huhtikuussa yhtiö allekirjoitti 650 miljoonan euron monivaluuttaisen luottosopimuksen, jolla korvattiin olemassa oleva 500 miljoonan euron luottolimiittisopimus, joka oli alun perin voimassa toukokuuhun 2024. Uusi luottosopimus sisältää 400 miljoonan euron luottolimiitin sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan, se on täysin vakuudellinen ja siihen on kiinnitetty Iso Omena sekä neljä kohdetta Norjassa. Toukokuussa yhtiö käytti osan velkarahasta tekemällä 138,3 miljoonan euron julkisen ostotarjouksen vuonna 2024 erääntyvästä joukkovelkakirjasta. Lyhytaikaisia yritystodistuksia maksettiin takaisin 80 miljoonan euron edestä kvartaalin aikana. Kesäkuussa yhtiö jatkoi velkakirjojensa takaisinostoja avoimilta markkinoilta. Yhteensä velkakirjoja ostettiin takaisin 15,7 miljoonan euron edestä. Yhtiö osti takaisin kaikkia euromääräisiä joukkovelkakirjalainojaan, joista 2024 vuonna erääntyvää velkakirjaa ostettiin takaisin 9 miljoonalla eurolla. Citycon irtisanoi kesäkuussa luottoluokitus- sopimuksensa Moody’s Investors Servicen kanssa. Standard & Poor’s jatkaa Cityconin luottoluokittajana. Standard & Poor’s vahvisti huhtikuussa Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB- ja vakaat näkymät) heijastaen Cityconin vahvaa operatiivista tuloksentekokykyä sekä vakaita rahoituksen tunnuslukuja. Syyskuussa yhtiö osti joukkovelkakirjalainojaan takaisin avoimilta markkinoilta 0,4 miljoonan euron ja hybridilainoja 0,7 miljoonan euron arvosta. Lisäksi yhtiö uudelleenneuvotteli ja jatkoi sen 3,3 miljardin Ruotsin kruunumääräisen EURSEK koron- ja valuutanvaihtosopimusta hyödyntäen olemassa olevien johdannaisten positiivista markkina-arvoa alentamaan uusituista suojauksista maksettavaa korkotasoa. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten maturiteettia jatkettiin vuodesta 2026 vuoteen 2028, ja uusitut suojaukset tuottavat korkotuloa 8,1 miljoonaa euroa vuodessa, kun ennen uusimista korkotuloa kertyi 0,6 miljoonaa euroa vuodessa. Marraskuussa Citycon allekirjoitti 1 020 miljoonan Ruotsin kruunumääräisen (noin 89,5 miljoonaa euroa) kiinteäkorkoisen vihreän määräaikaislainan Deutsche Pfandbriefbankin (pbb) ja Landesbank Hessen-Thüringen Girozentralenin (Helaba) kanssa. Määräaikaislaina on 7 vuoden mittainen sekä vakuudellinen, ja vakuudeksi on annettu Liljeholmstorget Galleria Tukholmassa, Ruotsissa. Varat käytettiin pääasiassa 800 miljoonan Norjan kruunumääräisen joukkovelkakirjalainan takaisinmaksuun, joka erääntyi marraskuun lopussa. Yhtiö myös päivitti sen 2,5 miljardin euron EMTN- joukkovelkakirjalainaohjelman (”Euro Medium Term Note”), ja näin ollen ohjelma on voimassa vuoden eteenpäin. Ohjelma mahdollistaa joukkovelkakirjalainojen Rahoituksen avainluvut Me 31�12�2023 31�12�2022 Lainojen nominaaliarvot Me 1 840,4 1 781,7 Korolliset velat, tasearvo 1 Me 1 864,4 1 807,7 Käytettävissä oleva likviditeetti Me 434,3 577,7 Keskimääräinen laina-aika vuotta 2,7 3,2 Luototusaste (LTV) 2 % 46,3 41,4 Korkokate (Rahoituskovenantti > 1,8) x 3,7 4,0 Nettovelat suhteessa taseen varoihin (Rahoituskovenantti < 0,60) x 0,44 0,39 Vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,65) x 0,45 0,40 Vakuudellinen vakavaraisuusaste (Rahoituskovenantti <0,25) x 0,08 0,00 1 Sisältää 38,8 miljoonaa euroa (Q4/2022: 42,8 miljoonaa euroa) IFRS 16 vuokrasopimusvelkoja. 2 Hybridilaina käsitellään omana pääomana IFRS:n mukaisesti. Pois lukien IFRS 16 -standardin mukaisesti sijoituskiinteistöihin arvostettavat käyttöoikeusomaisuuserät ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvat vuokrasopimusvelat. liikkeeseenlaskun missä tahansa valuutassa Euroopan ja Pohjoismaiden pääomamarkkinoilla. Lisäksi Citycon suoritti suunnatun osakeannin, ja vastineeksi se osti takaisin hybridilainaansa alennuksella suhteessa sen nimellisarvoon, yhteensä 14,7 miljoonan euron edestä. Osakeannissa merkittiin yhteensä 2 774 398 osaketta ja merkintähinta osakkeelta oli 5,30 euroa. Takaisinostetun 2024 hybridilainan takaisinostohinta oli noin 84 prosenttia. Transaktiolla haluttiin vahvistaa yhtiön tasetta sekä parantaa sen pääomarakennetta. Joulukuussa yhtiö suoritti toisen suunnatun osakeannin, jonka vastineeksi se osti takaisin hybridilainaansa alennuksella suhteessa sen nimellisarvoon, yhteensä 6,4 miljoonan euron edestä. Osakeannissa merkittiin yhteensä 1 210 866 osaketta ja merkintähinta osakkeelta oli 5,30 euroa. Takaisinostettujen 2024 hybridilainojen takaisinostohinta oli noin 84 prosenttia. Transaktion päätarkoituksena oli vahvistaa yhtiön tasetta ja parantaa sen pääomarakennetta. Joulukuun 19. päivä S&P Global Ratings vahvisti Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-) ja piti yhtiön vakaat näkymät ennallaan, perustuen näkemykseen Cityconin hyväkuntoisen operatiivisen toiminnan jatkumisesta seuraavan 24 kuukauden aikana positiivisen indeksoinnin ja vakaan vuokrausasteen ansiosta. S&P totesi odottavansa Cityconin luottoluokitusmittareiden pysyvän luokitusrajojen sisällä, ja että yhtiön likviditeetti- ja rahoitusasema pysyvät vakaina. Lisäksi odotettujen kiinteistöjen myyntien uskotaan parantavan velkojen painotettua keskimaturiteettia tulevina kuukausina. Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään neljännesvuosittain oman harkintansa mukaan oman pääoman palautuksesta siten, että vuotuisen varojenjaon kokonaissumma on maksimissaan 0,50 euroa osakkeelta. Maaliskuussa, kesäkuussa, syyskuussa ja joulukuussa maksetut oman pääoman palautukset rahoitettiin pääasiassa operatiivisella kassavirralla. 15 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Korolliset velat Korollisten lainojen arvo kasvoi vuoden 2023 aikana 58,7 miljoonalla eurolla 1 840,4 miljoonaan euroon pääasiassa hybridilainojen takaisinostojen seurauksena, mitä kuitenkin tasoitti NOK-valuuttakurssin heikentyminen. Korollisten velkojen tasearvo oli 1 864,4 miljoonaa euroa sisältäen 38,8 miljoonaa euroa IFRS 16 -velkoja. Keskimääräinen lainapääomilla painotettu laina-aika laski vuosineljänneksen aikana 2,7 vuoteen. Luototusaste (LTV, IFRS) nousi vuosineljänneksen aikana 46,3 %:iin johtuen kiinteistöjen käypien arvojen laskusta sekä hieman kasvaneesta nettovelasta. Rahoituskulut Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) nousivat vuoden 2023 aikana 0,8 miljoonaa euroa viime vuoteen verrattuna. Kasvaneita velan korkokuluja tasoittivat korkotulot johdannaissuojista. Nettorahoituskulut (IFRS) laskivat hieman, 47,7 miljoonaan euroon (Q1–Q4/2022: 48,0 miljoona euroa) johtuen pääasiassa kasvaneista pankkitilien talletuskorkotuloista sekä johdannaissuojien korkotuloista. Epäsuoria kertaluontoisia tuottoja joukkovelkakirjojen takaisinostoista kirjattiin 2,9 miljoonaa euroa, jota kuitenkin netotti 2,8 miljoonan euron tappio (Q1–Q4/2022: 9,2 miljoonan euron tappio), joka kirjattiin johdannaissuojista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa, sekä muista epäsuorista eristä. Rahoitustuotot koostuivat lähinnä Kista Gallerian osakkuusyritykselle myönnetyn lainan korkotuotoista sekä kertaluontoisista epäsuorista tuotoista joukkovelkakirjojen takaisinostoista. Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa. Velan painotettu keskikorko periodin lopussa oli 2,61 %. Rahoituskulujen avainluvut Me 2023 2022 Rahoituskulut 1 Me -61,2 -64,7 Rahoitustuotot 1 Me 13,5 16,7 Nettorahoituskulut (IFRS) Me -47,7 -48,0 Operatiiviset nettorahoituskulut (EPRA) Me -47,7 -47,0 Keskikorko kauden lopussa 2 % 2,61 2,43 Keskikorko kauden lopussa ilman johdannaisia % 3,13 2,57 Keskikorko, laskettu vuoden alusta 2 % 2,57 2,42 1 Taulukossa valuuttakurssierot on netotettu rahoituskuluissa. 2 Koronvaihtosopimukset ja koron-ja valuutanvaihtosopimukset huomioon otttaen. Yhteensä 1 840,4 Me Lainajakauma % Pankkilainat Joukkovelkakirjalainat Yritystodistukset 78,9 % 18,6 % 2,6 % 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 400 250 205 310 47 350 242 345 92 Velkojen erääntymiset Me Pankkilainat 341,9 Joukkovelkakirjalainat 1 451,5 Yritystodistukset 47,0 Nostamattomat sitovat luottolimiitit 400,0 Rahoitusriskien hallinta Citycon käyttää korkojohdannaisia suojautuakseen vaihtuvakorkoiselta korkoriskiltä. Yhtiön rahoituspolitiikan mukaisesti valuuttatransaktioriski, jolla on tulosvaikutusta, on suojattu täysimääräisesti valuuttatermiineillä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksilla, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Norjan ja Ruotsin kruunumääräiseksi. Muutokset yhtiön johdossa Bret McLeod ilmoitti 1.12.2023 jättävänsä tehtävänsä yhtiössä 31.1.2024. Samanaikaisesti Cityconin hallitus päätti yksimielisesti nimittää Sakari Järvelän, VP, Corporate Finance and Investor Relations, yhtiön tulevaksi talousjohtajaksi ja johtoryhmän jäseneksi 1.2.2024 alkaen. Raportointikauden päättymisen jälkeen Cityconin tietohallintojohtaja ja johtoryhmän jäsen Kirsi Simola- Laaksonen ilmoitti jättävänsä tehtävänsä yhtiössä 29.2.2024. 16 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Vastuullisuus Cityconin strategia on kuulua vastuullisen kauppakeskusjohtamisen edelläkävijöihin. Yhtiön vastuullisuusstrategia päivitettiin vuonna 2023, ja siihen perustuen Citycon on asettanut kunnianhimoisia tavoitteita, jotka ulottuvat vuoteen 2030 saakka. Citycon soveltaa vastuullisuusraportoinnissaan GRI-standardien vaatimuksia, European Public Real Estate Associationin EPRA:n syksyllä ohjeistuksia ja suosituksia ja Cityconin omia sisäisen raportoinnin periaatteita. Cityconin vastuullisuusstrategiaa, -tavoitteita ja -toimenpiteitä käsitellään laajemmin vuoden 2023 vastuullisuusselvityksessä. EPRA valitsi Cityconin vuoden 2022 vuosikertomuksen ja vastuullisuusraportin yhdeksi toimialan parhaista. Citycon sai kultaa vastuullisuusraportoinnin kilpasarjassa nyt yhdeksännen kerran peräkkäin. Citycon on saanut A-luokituksen MSCI ESG arvioinnissa. Cityconilla on myös ISS-Oekomin myöntämä ”Prime” arvio. Se myönnetään toimialansa parhaat vastuullisuustulokset saavuttaneille yrityksille. Keskeisimmät ympäristövastuun tulokset 2023: • Cityconin kokonaisenergiankulutus (ml. kiinteistösähkö, lämpö, jäähdytys) oli 246 gigawattituntia (Q1–Q4/2022: 263 GWh). Kauppakeskusten energian ominaiskulutus (kWh/m 2 ) kauppakeskuksissa laski 4 % verrattuna viime vuoteen. • Hiilijalanjälki oli 5 425 hiilidioksidiekvivalenttitonnia (Q1–Q4/2021: 5 108 tCO₂ e). Kauppakeskusten kasvihuonekaasujen ominaispäästöt samalla tasolla edellisvuosiin verrattuna ja olivat 3 kgCO₂ e/m 2 . • Kauppakeskusten jätteiden kierrätysaste oli samalla tasolla verrattuna viime vuoteen ollen 99 %. Citycon käyttää BREEAM In-Use -sertifiointia arvioidakseen ja kehittääkseen kauppakeskusten vastuullisuusjohtamista. Käyvällä arvolla laskettuna 81 % Cityconin omistamasta kiinteistökannasta oli sertifioitu kauden lopussa. EU taksonomia-asetuksen mukaiset tiedot: Cityconin kestävyys- ja taloustiimit ovat myös luokitelleet yhtiön toimintoja Citycon-konsernin IFRS- tilinpäätöksen mukaan sen perusteella, kuuluvatko ne jonkin EU:n taksonomia-asetuksen delegoidussa säädöksessä mainitun NACE-koodin piiriin. Sen perusteella 97 % Cityconin kokonaisliikevaihdosta, 95 % pääomamenoista ja 71 % toimintamenoista tulee taksonomiakelpoisista toiminnoista. Yhtiö ei ole velvollinen raportoimaan taksonomia- asetuksen mukaisia tietoa. Tämän vuoksi Citycon ei raportoi yhtiön toimintojen taksonomiamukaisuudesta vuodelta 2023. Riskit ja epävarmuustekijät Cityconin liiketoiminnan merkittävimmät lähiajan riskit ja epävarmuustekijät liittyvät yleiseen talouden ja kuluttajien luottamuksen kehitykseen Pohjoismaissa ja Virossa sekä siihen, miten tämä vaikuttaa kauppakeskusten käypään arvoon, vuokrausasteeseen ja vuokratasoihin ja sitä kautta Cityconin tulokseen. Aiempaa kovempi kilpailu, paikallisesti tai kasvavan verkkokaupan seurauksena, saattaa vaikuttaa liiketilojen kysyntään, mikä voi laskea vuokratasoja tai kasvattaa vajaakäyttöastetta, varsinkin pääkaupunkiseutujen ulkopuolella. Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannusten takia, tai hankkeet voivat viivästyä odottamattomien haasteiden takia. Nousevat korot voivat aiheuttaa myös paineita kiinteistöjen tuottovaatimuksille, mikä voi potentiaalisesti vaikuttaa kiinteistöjen arvoihin. Ukrainan sota aiheuttaa riskejä myös Euroopan taloudelle. Keskeiset riskit, joilla saattaa olla olennaista vaikutusta Cityconin liiketoimintaan ja taloudelliseen tulokseen, sekä tärkeimmät riskienhallintatoimenpiteet on esitelty laajemmin vuoden 2023 tilinpäätöksen sivuilla 68–70, liitetiedossa 3.5 A) sekä Cityconin verkkosivuilla Hallinnointi-osiossa. Oikeudenkäynnit ja välimiesmenettelyt Cityconia vastaan on vireillä joitakin yhtiön liiketoimintaan liittyviä eri perusteilla nostettuja oikeudenkäyntejä ja eri perusteisiin nojaavia oikeudellisia vaateita ja erimielisyyksiä. Yhtiön näkemyksen mukaan ei ole todennäköistä, että näiden oikeudenkäyntien, vaateiden ja erimielisyyksien lopputuloksilla olisi olennaista vaikutusta yhtiön taloudelliseen asemaan. Yhtiökokous Varsinainen yhtiökokous 2023 Cityconin varsinainen yhtiökokous 2023 pidettiin 21.3.2023 virtuaalisesti ilman kokouspaikkaa reaaliaikaisen etäyhteyden välityksellä. Yhtiökokous hyväksyi kaikki hallituksen yhtiökokoukselle tekemät ehdotukset. Varsinainen yhtiökokous vahvisti yhtiön tilinpäätöksen sekä myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022 sekä hyväksyi toimielinten palkitsemisraportin. Yhtiökokous päätti, ettei osinkoa jaeta varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä ja valtuutti hallituksen päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,50 euroa osakkeelta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti. Varsinaisen yhtiökokouksen päätökset käyvät ilmi yhtiön verkkosivuilta www.citycon.com/fi/yhtiokokous2023, missä myös yhtiökokouksen pöytäkirja on saatavilla. Ylimääräinen yhtiökokous 2023 Cityconin 1.6.2023 pidetty ylimääräinen yhtiökokous päätti nostaa hallituksen jäsenten lukumäärää yhdeksään (9) jäseneen toimikaudeksi, joka päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Lisäksi ylimääräinen yhtiökokous päätti valita Adi Jeminin uudeksi hallituksen jäseneksi. Lisätietoja on saatavilla yhtiön verkkosivuilta citycon.com/fi/ ylimaarainenyhtiokokous2023. 17 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Hallitus Yhtiöjärjestyksen mukaan yhtiön hallitukseen kuuluu viidestä kymmeneen jäsentä, jotka valitaan yhtiökokouksessa yhden (1) vuoden toimikaudeksi, joka päättyy valintaa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä. Cityconin vuoden 2023 yhtiökokous asetti hallituksen jäsenten lukumääräksi kahdeksan. Hallitukseen valittiin uudelleen Chaim Katzman, Yehuda (Judah) L. Angster, F. Scott Ball, Zvi Gordon, Alexandre (Sandy) Koifman, David Lukes, Per-Anders Ovin ja Ljudmila Popova. Cityconin vuoden 2023 ylimääräinen yhtiökokous päätti hallituksen jäsenten lukumääräksi yhdeksän. Hallituksen uudeksi jäseneksi valittiin Adi Jemini. Vuonna 2023 hallituksen puheenjohtajana toimi Chaim Katzman. Hallituksen varapuheenjohtajana toimivat Alexandre (Sandy) Koifman ja F. Scott Ball. Tilintarkastaja Yhtiön tilintarkastajana on vuodesta 2006 lähtien toiminut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young Oy, jonka ilmoittamana yhtiön päävastuullisena tilintarkastajana toimi vuonna 2023 KHT Antti Suominen. Toimitusjohtaja F. Scott Ball on toiminut yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Ballin henkilötiedot, työhistoria sekä luottamustoimet on esitetty yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/johtoryhma. Toimitusjohtajan toimisuhdetta koskevat tiedot käyvät ilmi tilinpäätöksen sivuilta 52–54. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä Citycon on julkaissut toimintakertomuksesta erillisen selvityksen Citycon-konsernin hallinto- ja ohjausjärjestelmästä vuodelta 2023. Selvitys on laadittu Arvopaperimarkkinayhdistys ry:n julkaiseman Hallinnointikoodin (Corporate Governance Code 2020) suositusten mukaisesti. Selvitys on saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/hallinnointi. Osakkeet, osakepääoma ja osakkeenomistajat Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikauden lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli 171 994 204. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Cityconilla oli joulukuun 2023 lopussa 27 738 rekisteröityä osakkeenomistajaa (Q4/2022: 28 817 osakkeenomistajaa), joista 9 oli hallintarekisterin hoitajia. Hallintarekisteröityjen osakkeiden omistajat omistivat noin 120,8 miljoonaa (Q4/2022: 116,3 miljoonaa) yhtiön osaketta eli niiden hallussa oli 70,2 % yhtiön osake- ja äänimäärästä (Q4/2022: 69,2 %). Suunnatut osakeannit vastineeksi hybridilainan takaisinostosta Cityconin hallitus päätti 28.11.2023 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella laskea liikkeeseen enintään 2 774 398 uutta osakketta osakeannista, joka suunnattiin 2024 hybridilainan haltijalle. Osakeannissa merkittiin yhteensä 2 774 398 osaketta. Osakkeen merkintähinta oli 5,3 euroa. Järjestelyn mukaisesti sijoittajan yhtiölle maksettavaksi tullut osakkeiden merkintähinta kuitattiin sijoittajalle yhtiön tekemästä 2024 Hybridilainojen takaisinostosta muodostunutta saatavaa vastaan. Yhtiö osti takaisin 2024 hybridilainoja yhteensä noin 14,7 miljoonalla Osakkeet ja osakepääoma Me 2023 Osakepääoma kauden alussa Me 259,6 Osakepääoma kauden lopussa Me 259,6 Osakkeiden lukumäärä kauden alussa 168 008 940 Osakkeiden lukumäärä kauden lopussa 171 994 204 Osakkeenomistajat 31.12.2023 % osake- ja äänimäärästä Hallintarekisteröidyt osakeomistukset (120,8 milj. osaketta) Suorarekisteröidyt osakeomistukset (51,2 milj. osaketta) 70,2 % 29,8 % eurolla. Takaisinostohinta vastasi noin 84,0 prosenttia kunkin 2024 Hybridilainan nimellisarvosta, pois lukien kaikki kertyneet ja maksamattomat korot kyseiselle nimellisarvolle. Yhtiön osakkeiden kokonaismäärä uusien osakkeiden rekisteröinnin jälkeen oli 170 783 338 osaketta. Cityconin hallitus päätti 20.12.2023 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella laskea liikkeeseen enintään 1 210 866 uutta osakketta osakeannista, joka suunnattiin tietyille 2024 hybridilainan haltijoille. Osakeannissa merkittiin yhteensä 1 210 866 osaketta. Osakkeen merkintähinta oli 5,3 euroa. Järjestelyn mukaisesti sijoittajien yhtiölle maksettavaksi tullut osakkeiden merkintähinta kuitattiin sijoittajille yhtiön tekemästä 2024 hybridilainojen takaisinostosta muodostunutta saatavaa vastaan. Yhtiö osti takaisin 2024 Hybridilainoja yhteensä noin 6,4 miljoonalla eurolla. Takaisinostohinta vastasi noin 84,0 prosenttia kunkin 2024 hybridilainan nimellisarvosta, pois lukien kaikki kertyneet ja maksamattomat korot kyseiselle nimellisarvolle. Yhtiön osakkeiden kokonaismäärä uusien osakkeiden rekisteröinnin jälkeen on 171 994 204 osaketta. Järjestelyiden pääasiallisena tarkoituksena oli Cityconin taseen vahvistaminen sekä sen pääomarakenteen parantaminen nykyisessä markkinaympäristössä, tehden sen nopealla ja kustannustehokkaalla tavalla, joka ei Cityconin arvion mukaan olisi muutoin Cityconin saatavilla nykyisessä markkinatilanteessa. Lisäksi pääomarakenteen ja taseen vahvistaminen tukee Cityconin sen investointitason luottoluokituksen säilyttämisessä lähitulevaisuudessa. Osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poikkeamiselle oli siten yhtiön kannalta painava taloudellinen syy. 18 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Lisätietoja yhtiön pörssilistauksesta, osakkeen kaupankäyntimääristä ja hinnasta, markkina- arvosta, osakepääomasta, suurimmista rekisteröidyistä osakkeenomistajista, osakkeiden omistuksen jakautumisesta ja osakeantioikaistusta keskimääräisestä osakemäärästä löytyvät taloudellisen katsauksen sivuilta 36–37. Osinko ja pääoman palautus Cityconin vuonna 2023 maksamat pääoman palautukset: Hallituksen valtuutukset Edellä selostetun hallituksen varojenjakovaltuutuksen lisäksi yhtiön hallituksella oli katsauskauden lopussa voimassa kaksi 21.3.2023 pidetyn varsinaisen yhtiökokouksen antamaa valtuutusta: • Hallitus voi päättää enintään 16 miljoonan osakkeen antamisesta tai Suomen osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta, mikä vastasi noin 9,52 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti. • Hallitus voi päättää omien osakkeiden hankkimisesta ja/tai pantiksi ottamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Hankittavien ja/tai pantiksi otettavien omien osakkeiden lukumäärä voi olla yhteensä enintään 30 miljoonaa osaketta, joka vastasi noin 17,86 % yhtiön kaikista osakkeista katsauskauden lopussa. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättymiseen saakka, kuitenkin enintään 30.6.2024 asti. Maksetut osingot ja pääoman palautukset 31.12.2023 1 Me Täsmäytyspäivä Maksupäivä euroa / osake Pääoman palautus Q1 24.3.2023 31.3.2023 0,125 Pääoman palautus Q2 16.6.2023 26.6.2023 0,125 Pääoman palautus Q3 22.9.2023 29.9.2023 0,125 Pääoman palautus Q4 20.12.2023 29.12.2023 0,125 Yhteensä 0,50 1 Varsinaisen yhtiökokouksen 2023 antamaan valtuutukseen perustuva hallituksen päätös. Tammi–joulukuussa 2023 hallitus käytti kolme kertaa valtuuttaan hankkia omia osakkeitaan ja luovuttaa hankitut osakkeet. Hankinnat ja luovutukset tehtiin yhtiön osakepalkkiojärjestelmien perusteella ansaittujen palkkioiden maksamiseksi järjestelmän ehtojen mukaisesti: Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 • Yhtiö hankki 6.3.2023 yhteensä 7 000 osaketta ja luovutti ne 9.3.2023 neljälle yhtiön avainhenkilölle. Osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 • Yhtiö hankki 6.3.2023 yhteensä 10 000 osaketta ja luovutti ne 9.3.2023 kahdelle yhtiön avainhenkilölle. Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 • Yhtiö hankki 7.8.2023 yhteensä 7 500 osaketta ja luovutti ne 10.8.2023 yhtiön talousjohtajalle. Omat osakkeet Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä 24 500 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita. Liputusilmoitukset Ensimmäisen vuosineljänneksen aikana Citycon vastaanotti yhteensä viisi liputusilmoitusta (24.2– 10.3.2023), jotka olivat seurausta Gazit Europe Netherlands BV:n ja sen emoyhtiön G City Ltd:n 22.2.2023 tekemästä osakeostosopimuksesta. Osakeostosopimuksen mukaan Gazit Europe Netherlands BV osti yhteensä 19 000 000 Cityconin osaketta G City Ltd:ltä. Kaupasta ilmoitettiin 24.12.2023 päivätyllä liputusilmoituksella. Erilliset liputusilmoitukset kaupan osatoteutuksista julkaistiin 3.3., 7.3., 9.3. ja 10.3.2023. Osakkeidenostosopimus tai sen täytäntöönpano eivät vaikuttaneet G Cityn Ltd:n suoraan ja välilliseen kokonaisomistukseen Cityconista. Vuoden toisen tai kolmannen vuosineljänneksen aikana Citycon ei vastaanottanut arvopaperimarkkinalain mukaisia liputusilmoituksia. Citycon vastaanotti 27.12.2023 liputusilmoituksen, jonka mukaan G City Ltd:n suoraan hallinnoimien osakkeiden osuus Cityconin osakkeista ja äänistä on alittanut kolmekymmentä (30) prosenttia. Omistusosuuden muutos on seurausta 20.12.2023 julkaistusta ja 22.12.2023 toteutetusta Citycon Oyj:n suunnatusta osakeannista. Uusien osakkeiden rekisteröinnin (22.12.2023) myötä G City Ltd.:n suora osakkeenomistus laski noin 29,81 %:iin. 19 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Kannustinjärjestelmät Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät Cityconilla on kahdeksan pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää konsernin avainhenkilöille: • toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2025 • toimitusjohtajan optio-ohjelma 2022–2025 • talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 • osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 (johtoryhmä pl. toimitusjohtaja) • osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 (johtoryhmä pl. toimitusjohtaja) • ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024 (johtoryhmä pl. toimitusjohtaja) • sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 (avainhenkilöt pl. johtoryhmä) ja • sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 (avainhenkilöt pl. johtoryhmä) Helmikuussa 2023 Cityconin hallitus päätti kahdesta uudesta osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä; osakepalkkiojärjestelmästä 2023–2025 ja sitouttavasta osakepalkkiojärjestelmästä 2023– 2025. Osakepalkkiojärjestelmä on suunnattu yhtiön johtoryhmän jäsenille pois lukien toimitusjohtaja, ja sitouttava osakepalkkiojärjestelmä yhtiön avainhenkilöille pois lukien johtoryhmä ja toimitusjohtaja. Uudet osakepohjaiset kannustinjärjestelmät korvaavat osakepalkkiojärjestelmän 2020–2022 ja sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2020–2022, joiden viimeiset osakkeet allokoitiin 2022 (osakkeet maksetaan ohjelmien ehtojen mukaisesti 2023–2025). Pitkän aikavälin osakepohjaisten kannustinjärjestelmien pääehdot on selostettu liitetiedossa 1.6 tilinpäätöksen sivuilla 52–54. Lisätietoja osakepohjaisten kannustinjärjestelmistä saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/ palkitseminen. Hallituksen ja johdon omistamat osakkeet ja optio-oikeudet Yhtiön hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja ja muut johtoryhmän jäsenet omistivat 31.12.2023 yhteensä 280 184 yhtiön osaketta. Näiden osakkeiden osuus kaikista osakkeista ja osakkeiden yhteenlasketusta äänimäärästä oli 0,2 %. Tiedot yhtiön hallituksen, toimitusjohtajan ja muiden johtoryhmän jäsenten osakeomistuksesta käyvät ilmi yhtiön verkkosivulta citycon.com/fi/johdon omistukset. Katsauskauden jälkeiset tapahtumat Citycon on saanut helmikuussa 2024 Ruotsin viranomaisten hyväksynnän Kista-transaktiolle ja on nyt loppumetreillä prosessissa ottaa kokonaan hallintaansa Kista Galleria-keskuksen Tukholmassa. Kista Gallerialla on velkaa noin 2 400 miljoonaa Ruotsin kruunua ja kaupan myötä Citycon ottaa vastuulleen myyjän osuuden tuosta velasta (noin 1 200 miljoonaa Ruotsin kruunua), ja maksaa kauppahintana noin 2,5 miljoonaa euroa. Uuden lainan lisävakuutena tulee olemaan kaksi Ruotsissa sijaitsevaa keskusta. Transaktion myötä Citycon tulee omistamaan keskuksen kokonaisuudessaan. Transaktion odotetaan toteutuvan vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. Helsinki, 15. helmikuuta 2024 Citycon Oyj Hallitus 20 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 EPRA:n tunnusluvut EPRA (European Public Real Estate Association) on eurooppalaisten pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö. Citycon on EPRA:n aktiivinen jäsen. EPRA:n tavoitteena on saada eurooppalaisille listatuille kiinteistösijoitusyhtiöille lisää sijoittajia. Järjestö myös edistää laskentatoimea, talousraportointia ja hallinnointia koskevien parhaiden käytäntöjen käyttöönottoa sijoittajille annettavan tiedon laadun varmistamiseksi ja eri yritysten vertailtavuuden parantamiseksi. Parhaat käytännöt luovat myös pohjan toimialan tulevaisuutta määrittelevälle keskustelulle ja päätöksenteolle. Lisäksi EPRA julkaisee yhteistyössä FTSE:n kanssa Euroopan ja Pohjois-Amerikan suurimpien pörssinoteerattujen kiinteistösijoitusyhtiöiden kehitystä kuvaavaa FTSE EPRA/NAREIT -indeksiä. Citycon on mukana FTSE EPRA -indeksissä, mikä lisää Cityconin kansainvälistä kiinnostavuutta sijoituskohteena. Citycon noudattaa raportointikäytännöissään ja myös vastuullisuusraportoinnissaan EPRA:n suosituksia. Tilinpäätöksen tässä osiossa käsitellään EPRA- tunnuslukuja ja niiden laskentaa. Lisätietoja EPRA:sta ja EPRA:n suosituksista löytyy EPRA:n verkkosivuilta osoitteesta www.epra.com. EPRA:n tunnusluvut Liite 2023 2022 2021 2020 2019 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings), Me 1 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6 Oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings), Me 1 1 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9 Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 1 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818 Oikaistu operatiivinen tulos/osake (Adjusted EPRA Earnings), EUR 1 1 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809 Nettovarallisuus/osake (EPRA NRV per share), EUR 2 9,30 11,01 12,15 11,48 12,45 Nettovarallisuus/osake (EPRA NAV per share), EUR 2 - - - 11,30 12,28 Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokra tuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset (EPRA Cost Ratio (including direct vacancy costs)), % 3 19,3 16,8 18,1 18,3 14,1 Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon vähennettynä vapaista tiloista aiheutuvilla kustannuksilla (EPRA Cost Ratio (excluding direct vacancy costs)), % 3 17,2 14,5 14,9 15,6 11,7 EPRA:n alkunettotuotto, % 4 5,3 5,3 5,2 5,4 5,3 EPRA:n "topped-up" alkunettotuotto, % 4 5,3 5,3 5,2 5,4 5,4 EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5 5,1 5,5 6,6 6,1 4,5 EPRA:n Kiinteistöihin liittyvät investoinnit, Me 6 95,2 175,7 193,7 341,3 107,8 EPRA:n Luototusaste % 7 61,6 57,4 - - - Operatiivinen (EPRA Earnings) viiden vuoden tulos, Me 8 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6 1 Oikaistu tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot. Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin vuoden 2022 aikana. 2019 2020 2021 2022 2023 Osakekohtainen EPRA NRV euroa 12,45 11,48 12,15 11,01 9,30 2019 2020 2021 2022 2023 EPRA Cost Ratio:n kehitys vuosina 2019–2023 % 14,1 18,3 18,1 16,8 19,3 21 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1. Operatiivinen tulos (EPRA earnings) ja operatiivinen tulos/osake (EPRA eps, basic) EPRA Earnings (operatiivinen tulos) on kiinteistösijoitusyhtiön toiminnallinen tulos, johon ei sisälly operatiiviseen liiketoimintaan kuulumattomia eriä, kuten sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksia, myyntivoittoja tai -tappioita tai muita ei-operatiivisia eriä, EPRA Earnings -tunnusluku on erityisen tärkeä sijoittajille, jotka haluavat arvioida, missä määrin operatiiviset tulot tukevat osingonmaksua. 2023 2022 Me Keski- määräinen osake määrä (1 000) / osake, euroa Me Keski- määräinen osake määrä (1 000) / osake, euroa Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan -115,0 168 285 -0,683 5,1 168 011 0,030 +/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 200,3 168 285 1,190 56,5 168 011 0,337 -/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2,3 168 285 0,014 4,3 168 011 0,025 +/- Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 0,3 168 285 0,002 26,7 168 011 - + Lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut -2,9 168 285 -0,017 -8,1 168 011 -0,048 -/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot 2,8 168 285 0,017 9,2 168 011 0,055 +/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei- operatiivisista tappioista ja voitoista 32,0 168 285 0,190 21,0 168 011 0,125 -/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -10,2 168 285 -0,060 8,0 168 011 0,048 +/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä - 168 285 - 0,0 168 011 - Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 168 285 0,651 122,6 168 011 0,730 -/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 168 285 -0,172 -30,5 168 011 -0,182 Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 80,6 168 285 0,479 92,1 168 011 0,548 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös tuloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit). 2023 2022 Me Keski- määräinen osake määrä (1 000) / osake, euroa Me Keski- määräinen osake määrä (1 000) / osake, euroa Nettovuokratuotto 195,7 168 285 1,163 203,6 168 011 1,212 Operatiiviset hallinnon kulut -31,1 168 285 -0,185 -28,7 168 011 -0,171 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,3 168 285 0,002 0,2 168 011 0,001 Operatiivinen liikevoitto 164,8 168 285 0,980 175,2 168 011 1,043 Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,7 168 285 -0,284 -47,0 168 011 -0,280 Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista -4,7 168 285 -0,028 -3,6 168 011 -0,022 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,9 168 285 -0,017 -2,1 168 011 -0,013 Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 168 285 0,001 0,2 168 011 0,001 Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus - 168 285 - 0,0 168 011 0,000 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 168 285 0,651 122,6 168 011 0,730 Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 168 285 -0,172 -30,5 168 011 -0,182 Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 80,6 168 285 0,479 92,1 168 011 0,548 Operatiivinen tulos oli 109,6 miljoonaa euroa ja operatiivinen tulos/osake oli 0,651 euroa� Historiallisilla valuuttakursseilla laskettu operatiivinen tulos laski vuoden 2022 aikana toteutetuista divestoinneista, ja NOK ja SEK valuuttakurssien heikentymisestä johtuen. Nykyisen portfolion vertailukelpoisilla valuuttakursseilla laskettu operatiivinen tulos kasvoi 3,1 %. 2022 1 2 3 4 5 6 7 8 2023 Operatiivisen tuloksen muutos Me 1 Nettovuokratuotto 2 Operatiiviset rahoitus- kulut (netto) 3 Operatiiviset hallinnon kulut 4 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat ja laskennalliset verot 6 Muut operatiiviset erät 7 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 2023 8 Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot 0,0 -2,4 -0,8 -1,1 -8,0 -0,8 109,6 122.6 -28,9 80,6 22 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 2. Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA nav metrics) Nettovarallisuustunnusluvut (EPRA NAV metrics) ilmaisevat kiinteistöyhtiön nettovarallisuuden käyvän arvon. Eurooppalaisten kiinteistösijoitusyhtiöiden etujärjestö EPRA julkaisi lokakuussa 2019 uudet raportointisuositukset (Best Practise Recommendations), jotka sisältävät kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua EPRA Net Reinstatement Value (NRV), Net Tangible Assets (NTA), ja Net Disposal Value (NDV). Nämä kolme uutta nettovarallisuustunnuslukua korvasivat aiemmin esitetyt EPRA NAV ja EPRA NNNAV tunnusluvut tilinpäätöksestä 2020 alkaen. Tunnusluvut on päivitetty esittämään paremmin kiinteistöyhtiöiden kehitystä passiivisesta omistajasta aktiiviseksi hallinnoijaksi ja kehittäjäksi ja esittää siksi kolme erilaista skenaariota, joista yhtiö voi valita yhden itselleen merkityksellisimmäksi. EPRA NRV kuvaa arvoa, joka vaadittaisiin yhtiön uudelleenrakentamiseen ja olettaa, ettei omaisuuseristä luovuta. EPRA NRV Tunnusluvun tarkoitus on heijastaa yrityksen käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen (going concern) pohjalta, joten siihen ei lueta mitään tulevista myynneistä johtuvia eriä (kuten myynneistä syntyviä laskennallisia veroja) eikä rahoitusinstrumenttien käypiä arvoja. Portfolion uudelleenrakentamisen varainsiirtoverokustannus kasvattaa EPRA NRV:tä. EPRA NTA painottuu kuvaamaan yhtiön aineellisten omaisuuserien arvoa ja olettaa, että yhtiö ostaa ja myy omaisuuseriä, selkeyttäen laskennallisen verovelan määrää. EPRA NDV kuvaa yhtiön arvoa tavallisessa myyntilanteessa, jossa laskennalliset verovelat, rahoitusinstrumentit ja tietyt muut oikaisut lasketaan täyteen realisoitumisarvoon verovaikutuksella huomioituna. EPRA NDV heijastaa siis yrityksen nettovarallisuuden käypää arvoa yhtenä päivänä, kun taas EPRA NRV heijastaa nettovarallisuuden käypää arvoa toiminnan jatkuvuusperiaatteen mukaisesti. EPRA NDV ei kuitenkaan ole realisoinnissa käytettävä nettovarallisuuden arvo (liquidation NAV), koska varallisuuden ja velkojen käyvät arvot eivät perustu niiden realisointiin. Citycon näkee uusista tunnusluvuista itselleen relevanteimmaksi EPRA NRV:n, joka on yhdenmukaisin vanhan EPRA NAV:in kanssa. EPRA NRV korvaa EPRA NAVin ja osakekohtaisen EPRA NAVin ensisijaisena nettovarallisuustunnuslukuna. Cityconin osakkeen arvo päivän päätöskurssilla 31.12.2023 oli 5,20 euroa. Alla esitetyt taulukot esittävät kolmen uuden EPRA nettovarallisuustunnusluvun NRV, NTA ja NDV laskennan. Osakekohtainen nettovarallisuus (EPRA NRV per share) pieneni 1,71 euroa 9,30 euroon (11,01) johtuen pääasiassa heikompien NOK ja SEK valuuttakurssien vaikutuksesta omaan pääomaan� Valuuttakurssien vaikutus oli 0,47 euroa/osake� EPRA nettovarallisuustunnusluvut 31�12�2023 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 380,1 1 380,1 1 380,1 Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta 3 246,3 123,1 - Rahoitusinstrumenttien käypä arvo 1,4 1,4 - Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -61,5 - - Liikearvo konsernitaseessa - -111,4 -111,4 Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -10,7 - Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 1 - - 153,0 Varainsiirtoverot 2 33,8 - - YHTEENSÄ 1 600,1 1 382,7 1 421,8 Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 172,0 172,0 172,0 Nettovarallisuus per osake 9,30 8,04 8,27 31�12�2022 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 618,8 1 618,8 1 618,8 Laskennallinen vero sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotusarvon erotuksesta 3 264,9 132,5 - Rahoitusinstrumenttien käypä arvo -1,9 -1,9 - Liikearvo, joka on syntynyt laskennallisista veroista -65,7 - - Liikearvo konsernitaseessa - -115,4 -115,4 Aineettomat hyödykkeet konsernitasessa - -11,0 - Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 1 - - 246,5 Varainsiirtoverot 2 34,2 - - YHTEENSÄ 1 850,3 1 622,8 1 749,9 Kantaosakkeiden lukumäärä raportointipäivänä, milj. kpl 168,0 168,0 168,0 Nettovarallisuus per osake 11,01 9,66 10,42 1 EPRA:n suositusten mukaista oikaistua nettovarallisuutta laskettaessa omaa pääomaa oikaistaan EPRA:n ohjeen mukaisesti siten, että joukkolainojen arvo perustuu jälkimarkkinoiden hintatasoon. Joukkolainojen jälkimarkkinahinnan ja tasearvon erotus 31.12.2023 oli 153,0 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta pienempi). Vertailukaudella 31.12.2022 erotus oli 246,5 miljoonaa euroa (jälkimarkkinahinta pienempi). 2 EPRA NRV:n varainsiirtovero-oikaisu perustuu osakekaupassa ostajalle realisoituvaan varainsiirtoveroon Suomen sijoituskiinteistöjen osalta. Konsernin muissa toimintamaissa osakekaupasta ei realisoidu varainsiirtoveroa. 3 EPRA NTA kaavassa sijoituskiinteistöistä muodostuvasta laskennallisesta verovelasta palautetaan 50 % EPRA:n suosituksen mukaisesti. 23 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Me 2023 2022 Sisältyy: Hallinnon kulut 1 31,1 28,7 Hoitokulut ja vuokraustoiminnan muut kulut vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelukustannuksilla 68,0 70,3 Palvelukustannukset vähennettynä käyttökorvaus- ja palvelutuotoilla 14,4 14,1 Hallinnointipalkkiot vähennettynä toteutuneella/arvioidulla voitolla -0,2 0,0 Muut operatiiviset tuotot/veloitukset, joilla katetaan kuluja vähennettynä niihin liittyvällä voitolla -7,5 -8,3 Osuus yhteisyrityksien operatiivisista kustannuksista 2,3 2,6 Ei sisälly: Maanvuokrakulut -6,1 -6,9 Palvelukustannuksia kattavat tuotot, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -57,3 -59,9 Osuus yhteisyrityksien poistoista, maanvuokrakuluista ja palvelukustannuksia kattavista tuotoista, jotka veloitetaan vuokrana, mutta ei laskuteta erikseen -2,6 -2,8 EPRA Costs (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A) 42,3 37,8 Vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -4,7 -5,2 EPRA Costs (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B) 37,5 32,5 Bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla 209,2 215,4 Lisätään osuus yhteisyrityksistä (bruttovuokratuotto vähennettynä maanvuokrakuluilla ja bruttovuokratuottoon sisältyvillä palvelukustannuksia kattavilla tuotoilla) 9,3 9,4 Bruttovuokratuotto (C) 218,5 224,8 EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) (A/C), % 19,3 16,8 EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) (B/C), % 17,2 14,5 1 Hallinnon kuluista on netotettu aktivoidut kulut, suuruudeltaan 4,6 miljoonaa euroa vuonna 2023 ja 4,7 milj. euroa vuonna 2022. Cityconin periaatteena on aktivoida muun muassa kiinteistökehityshankkeisiin ja merkittäviin ohjelmistohankkeisiin liittyviä kustannuksia. EPRA Cost Ratio nousi 19,3 prosenttiin (16,8 %) EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset) nousi 19,3 %:iin (16,8 %) ja EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset) nousi 17,2 %:iin (14,5 %) edellisestä vuodesta. 2022 1 2 3 4 5 2023 Nettovarallisuuden (EPRA NRV) muutos euroa EPRA NRV EPRA NRV 1 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 2 Ei-operatiivinen tulos 3 Muuntoerot 4 Osingonjako ja pääomanpalautus 5 Muut muutokset -0,49 -0,30 -1,35 0,65 -0,22 9,30 11,01 3. Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon (EPRA cost ratios) Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon –tunnusluvut (EPRA Cost Ratios) mittaavat olennaisia operatiivisia sekä hallinnon kuluja ja antavat tunnistettavan ja ymmärrettävän vertailukohdan yhtiön kustannusanalyysille. Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon sisältäen vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (sisältäen vajaakäytön kustannukset)) sisältää kaikki hallinnon kulut ja operatiiviset kustannukset IFRS-tilinpäätöksessä, ja lisäksi osuuden yhteisyritysten hallinnon kuluista ja operatiivisista kustannuksista (vähennettynä palvelutuotoilla). Operatiiviset kustannukset suhteessa bruttovuokratuottoon poislukien vapaista tiloista aiheutuvat operatiiviset kustannukset -tunnusluku (EPRA Cost Ratio (pois lukien vajaakäytön kustannukset)) lasketaan samaan tapaan, mutta tunnusluvusta vähennetään vapaista tiloista aiheutuvat kustannukset. Molemmat tunnusluvut lasketaan suhteessa bruttovuokratuottoon, josta on vähennetty maanvuokrakustannukset ja johon on lisätty osuus yhteisyritysten bruttovuokratuotoista vähennettynä maanvuokrakustannuksilla. 24 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 4. EPRA:n alkunettotuotto, % ja EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, % EPRA:n alkunettotuotot kuvaavat kiinteistökannan vuokrantuottokykyä. EPRA:n alkunettotuotto, % lasketaan jakamalla tilinpäätöshetkellä voimassaolevan vuokrasopimuskannan nettovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle valmiin kiinteistökannan bruttomarkkina-arvolla. EPRA:n alkunettotuottojen laskenta ei sisällä Kista Galleriaa. Oikaistussa alkunettotuotossa (EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto) nettovuokratuottoa oikaistaan kuvaamaan vuokraa esimerkiksi vuokravapaiden jaksojen tai vuokranalennusten päättymisen jälkeen. Me 31�12�2023 31�12�2022 Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 779,3 3 962,6 Vähennettynä kehityshankkeilla, käyttämättömillä rakennusoikeuksilla ja rakennusoikeuden kautta arvioiduilla kohteilla -83,5 -169,2 Valmis kiinteistökanta 3 695,7 3 793,4 Lisättynä arvioiduilla ostajan transaktiokuluilla 62,1 70,8 Bruttoarvo valmiille kiinteistökannalle (A) 3 757,8 3 864,2 Annualisoitu bruttovuokratuotto valmiille kiinteistökannalle 272,1 270,4 Kiinteistökannan hoitokulut -73,4 -66,4 Annualisoitu nettovuokratuotto (B) 198,7 203,9 Lisättynä oletetuilla päättyvillä vuokravapailla jaksoilla ja muilla vuokrakannustimilla 0,8 1,1 Annualisoitu nettovuokratuotto alennusten päätyttyä (C) 199,5 205,0 EPRA:n alkunettotuotto, % (B/A) 5,3 5,3 EPRA:n ”topped-up” alkunettotuotto, % (C/A) 5,3 5,3 EPRA:n alkunettotuottoprosentti säilyi ennallaan EPRA:n alkunettotuottoprosentit säilyivät ennallaan vuoden aikana johtuen pääasiassa sijoituskiinteistöjen käypien arvojen laskusta ja nettovuokratuottojen muutoksesta. 5. EPRA:n vajaakäyttöaste, % EPRA:n vajaakäyttöaste kuvaa vajaakäytön vuoksi saamatta jäänyttä osuutta täydestä vuokratulosta. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan jakamalla tyhjillään olevien tilojen arvioitu vuokra-arvo koko kiinteistökannan arvioidulla vuokra-arvolla, jos kaikki tilat olisi vuokrattu. EPRA:n mukainen vajaakäyttöaste lasketaan samalla periaatteella kuin Cityconin raportoima taloudellinen vuokrausaste. Me 31�12�2023 31�12�2022 Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo vapaille tiloille 13,6 14,3 ÷ Annualisoitu laskennallinen vuokra-arvo koko kiinteistökannalle 264,7 259,0 EPRA:n vajaakäyttöaste, % 5,1 5,5 EPRA:n vajaakäyttöaste laski viime vuodesta EPRA:n mukainen koko kiinteistökannan vajaakäyttöaste vuoden 2023 päätteeksi oli 5,1 prosenttia. Vajaakäyttö laski kaikissa toimintamaissa kuvastaen vahvan porfoliomme nopeaa palautumista. 6. Kiinteistöihin liittyvät investoinnit 2023 2022 Konserni (ilman yhteis- yrityksiä) Yhteisyritykset (omistusosuu - den mukaan) Yhteensä Konserni (ilman yhteis- yrityksiä) Yhteisyritykset (omistusosuu - den mukaan) Yhteensä Hankinnat - - 6,3 6,3 Kehityshankkeet 50,0 2,4 52,4 124,7 3,7 128,4 Sijoituskiinteistöt Investoinnit nykyisiin vuokrattaviin neliöihin 15,3 15,3 16,7 16,7 Vuokralaismuutostyöt 27,0 27,0 20,1 20,1 Aktivoidut korot 0,5 0,5 4,3 4,3 Investoinnit yhteensä 1 92,8 2,4 95,2 172,0 3,7 175,7 Oikaisu suoriteperusteisesta kassavirtaperusteiseksi 1,5 0,3 1,9 3,4 0,2 3,6 Kassavirtaperusteiset investoinnit yhteensä 1 94,4 2,7 97,1 175,4 3,9 179,3 1 Sisältää vain kiinteistöihin liittyvät investoinnit. Taulukossa esitetyt investoinnit on jaettu EPRAn lokakuussa 2019 antamien uusien suositusten mukaisesti sekä raportointikauden, että vertailukauden osalta. Investoinnit sisältävät sekä tuloa tuottavia että arvoa ylläpitäviä investointeja. 25 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 7. EPRA Luototusaste 31�12�2023 EPRA LTV Konserni kuten raportoitu Me Osuus yhteis- yrityksistä Me Osuus olennaisista osakkuus- yrityksistä Me Vähemmistön osuus Me Yhdistetty Me Sisällytetään Lainat rahoituslaitoksilta 336,5 108,0 - - 444,5 Yritystodistukset 46,5 - - - 46,5 Hybridi-instrumentit 607,3 - - - 607,3 Joukkovelkakirjalainat 1 442,6 - - - 1 442,6 Valuuttajohdannaiset -10,9 - - - -10,9 Nettokäyttöpääoma 28,9 7,2 - - 36,1 Vähennetään Rahat ja pankkisaamiset 25,2 3,7 - - 29,0 Nettovelka (a) 2 425,8 111,5 - - 2 537,2 Omassa käytössä olevat kiinteistöt 2,4 - - - 2,4 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 817,7 172,9 - - 3 990,5 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0 Aineettomat hyödykkeet 10,7 - - - 10,7 Rahoitusvarat 116,0 - - - 116,0 Varat (b) 3 946,7 172,9 - - 4 119,6 LTV (a/b) 61,5 % 64,5 % 61,6 % EPRA Luototusasteen merkittävin ero IFRS Luototusasteeseen on hybridijoukkovelkakirjalainojen käsittely. EPRA Luototusasteessa hybrijoukkovelkakirjalainat käsitellään 100 % vieraana pääomana kun taas IFRS Luotoitusasteessa ne esitetään 100 % omana pääomana. Luottoluokittajat käsittelevat hybridijoukkovelkakirjalainoja 50 % vieraana pääomana ja 50 % omana pääomana. Lisäksi EPRA Luototusaste ottaa huomioon yhtiön yhteisyritysten tietyt varat ja velat, kun taas IFRS Luototusasteeseen ne eivät sisälly. 31�12�2022 EPRA LTV Konserni kuten raportoitu Me Osuus yhteis- yrityksistä Me Osuus olennaisista osakkuus- yrityksistä Me Vähemmistön osuus Me Yhdistetty Me Sisällytetään Lainat rahoituslaitoksilta - 109,2 - - 109,2 Yritystodistukset 49,2 - - - 49,2 Hybridi-instrumentit 691,5 - - - 691,5 Joukkovelkakirjalainat 1 715,7 - - - 1 715,7 Valuuttajohdannaiset -19,0 - - - -19,0 Nettokäyttöpääoma 9,3 4,3 - - 13,7 Vähennetään - - Rahat ja pankkisaamiset 69,2 3,3 - - 72,5 Nettovelka (a) 2 377,6 110,3 - - 2 487,8 Omassa käytössä olevat kiinteistöt 1,6 - - - 1,6 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo 3 994,8 210,7 - - 4 205,5 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt - - - - 0,0 Aineettomat hyödykkeet 11,0 - - - 11,0 Rahoitusvarat 115,7 - - - 115,7 Varat (b) 4 123,2 210,7 - - 4 333,8 LTV (a/b) 57,7 % 52,3 % 57,4 % 26 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 8. Operatiivinen (EPRA earnings) viiden vuoden tulos Me 2023 2022 2021 2020 2019 Tilikauden tulos IFRS konsernituloslaskelman mukaan -115,0 5,1 121,0 -28,0 8,9 +/- Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 200,3 56,5 -48,6 146,9 121,9 -/+ Nettovoitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2,3 4,3 6,5 -0,7 -1,5 -/+ Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut kulut 0,3 26,7 0,4 - 0,0 -/+ Rahoituserien käyvän arvon voitot/tappiot sekä lainojen ja rahoitusinstrumenttien aikaisesta päättämisestä syntyneet kulut -0,1 1,0 8,2 5,8 5,3 +/- Osuus yhteis- ja osakkuusyritysten ei-operatiivisista tappioista ja voitoista 32,0 21,0 2,3 27,2 19,5 -/+ Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot -10,2 8,0 34,6 -14,7 -8,5 +/- Määräysvallattomien omistajien osuus edellä esitetyistä eristä - 0,0 - - - Operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6 -/+ Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 -30,5 -24,3 -16,2 -1,7 Oikaistu operatiivinen tulos (EPRA Earnings, basic) 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9 Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 168 285 168 011 177 033 177 998 177 997 Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818 Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809 Operatiivinen tulos (EPRA Earnings) voidaan laskea myös konsernituloslaskelmasta ylhäältä alas. Seuraavassa taulukossa on esitetty operatiivisen tuloksen laskelma tällä tavalla. Tämä tapa esittää myös operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit). Me 2023 2022 2021 2020 2019 Nettovuokratuotto 195,7 203,6 202,3 205,4 217,4 Operatiiviset hallinnon kulut -31,1 -28,7 -26,1 -25,9 -26,8 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,3 0,2 0,0 0,9 2,8 Operatiivinen liikevoitto 164,8 175,2 176,1 180,4 193,5 Operatiiviset rahoituskulut (netto) -47,7 -47,0 -46,8 -46,0 -48,9 Operatiivinen osuus yhteis- ja osakkuusyritysten voitoista/tappioista -4,7 -3,6 -4,0 -0,8 2,8 Operatiiviset tilikauden tulokseen perustuvat verot -2,9 -2,1 -3,3 -1,8 -2,0 Operatiiviset laskennalliset verot 0,1 0,2 2,4 4,8 0,1 Operatiivinen määräysvallattomien omistajien osuus - 0,0 0,0 -0,1 0,0 Operatiivinen tulos 109,6 122,6 124,4 136,6 145,6 Hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot -28,9 -30,5 -24,3 -16,2 -1,7 Oikaistu operatiivinen tulos 80,6 92,1 100,0 120,3 143,9 Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä, milj. kpl 168 285 168 011 177 033 177 998 177 997 Operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,651 0,730 0,703 0,767 0,818 Oikaistu operatiivinen tulos/osake (EPRA EPS, basic), EUR 0,479 0,548 0,565 0,676 0,809 27 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Operatiiviset tunnusluvut Kauppakeskukset 1 Paikkakunta Vuokrattava pinta-ala, m² Vuokrattava liiketilojen pinta-ala, m² Taloudellinen vuokrausaste, % Hankintavuosi Valmistumisvuosi / viimeisin peruskorjausvuosi Suomi Kauppakeskukset, pääkaupunkiseutu Suomi Heikintori Espoo 9 200 7 000 - 1998–2021 1968 Isomyyri Vantaa 11 700 8 400 - 1999 1987 Iso Omena Espoo 102 100 84 800 96,9 2007, 2014 2001/2016,2017 Lippulaiva Espoo 56 800 37 900 92,4 2022–2023 2022–2023 Myyrmanni Vantaa 43 600 33 900 97,1 1999, 2006 1994/2016 Kauppakeskukset, muu Suomi IsoKarhu Pori 15 000 12 700 71,2 1999 1972/2014 IsoKristiina Lappeenranta 16 950 12 700 96,5 1999, 2005 1987,1993/2015 Koskikeskus Tampere 35 300 30 200 96,1 1999, 2003 1988/2012 Trio Lahti 46 200 27 500 88,3 1999, 2007 1977, 1992/2010 Kauppakeskukset, yhteensä - 336 850 255 100 95,0 - - Muut kiinteistöt, yhteensä - 2 240 800 - - - Suomi, yhteensä - 339 090 255 900 95,0 - - Norja Kauppakeskukset, Oslon alue Kolbotn Torg Kolbotn 18 800 16 500 99,7 2015 2008 Liertoppen Kjøpesenter Lierskogen 27 000 24 800 97,6 2015 1987/1990 Linderud Senter Oslo 21 200 16 400 98,6 2015 1967/2009 Stovner Senter Oslo 42 600 31 700 91,3 2020 1975/2016 Trekanten Asker 24 000 16 900 98,0 2015 1997/2008 28 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Paikkakunta Vuokrattava pinta-ala, m² Vuokrattava liiketilojen pinta-ala, m² Taloudellinen vuokrausaste, % Hankintavuosi Valmistumisvuosi / viimeisin peruskorjausvuosi Kauppakeskukset, muu Norja Herkules Skien 50 100 44 300 98,2 2015 1969/2013 Kilden Kjøpesenter Stavanger 23 400 19 400 96,6 2015 1989/2015 Kongssenteret Kongsvinger 18 000 14 900 90,6 2015 2001/2016 Kremmertorget Elverum 20 300 17 100 85,6 2015 1979/2012 Oasen Kjøpesenter Fyllingsdalen 50 100 26 700 96,4 2015 1971/2014 Solsiden 2 Trondheim 14 500 13 700 99,5 2015 2000 Stopp Tune Sarpsborg 13 400 12 600 99,5 2015 1993 Storbyen Sarpsborg 25 500 23 500 80,7 2015 1999/2015 Torvbyen Fredrikstad 8 200 7 000 - 2020 1988/2012 Norja, yhteensä - 357 100 285 500 95,2 - - Ruotsi Kauppakeskukset, Tukholman alue Jakobsbergs Centrum Järfalla 42 500 26 000 85,5 2006 1959/1993 Kista Galleria, 50 % Tukholma 46 250 29 100 88,1 2013 1977,2002/ 2014 Liljeholmstorget Galleria Tukholma 41 200 27 100 97,0 2006 1973/2009 Åkersberga Centrum Åkersberga 27 600 22 600 88,3 2005, 2015 1985/2011 Kauppakeskukset Göteborgin alue Stenungstorg Centrum Stenungsund 35 800 22 200 89,2 2006 1967/2016 Mölndals Galleria Mölndal 26 300 24 200 94,3 2014/2018 2018 Kauppakeskukset, yhteensä - 219 650 151 200 91,4 - - Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - - Ruotsi, yhteensä - 219 650 151 200 91,4 - - Tanska Albertslund Centrum Kööpenhamina 19 600 14 100 96,0 2012 1965/2015 Strædet Køge 19 100 17 300 98,8 2017, 2018 2017, 2018 Kauppakeskukset, Viro Kristiine Keskus Tallinna 45 300 43 900 99,8 2011 1999/2019 Rocca al Mare Tallinna 57 900 56 700 94,9 2005 1998/2009 Tanska & Viro, yhteensä - 141 900 132 000 97,2 - - Yhteensä - 1 057 740 824 600 94,6 - - 1 Sisältää Kista Gallerian 50 %. 2 Vuokrattu kohde. 29 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Käypä arvo Kiinteistöjen lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me Käyvän arvon muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, % Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m²/kk 31�12�2023 31�12�2023 31�12�2022 2023 31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023 Kauppakeskukset, Suomi 9 1 683,9 1 706,5 -69,1 - - - Muut kiinteistöt, Suomi 1 4,4 3,8 0,6 - - - Suomi, yhteensä 10 1 688,3 1 710,2 -68,4 5,5 5,1 28,1 Kauppakeskukset, Norja 13 1 077,1 1 198,1 -64,5 - - - Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1 1 - - - - - - Norja, yhteensä 14 1 077,1 1 198,1 -64,5 6,2 5,7 20,6 Kauppakeskukset, Ruotsi 5 610,8 630,8 -35,3 - - - Muut kiinteistöt, Ruotsi 1 6,7 6,2 - - - - Ruotsi, yhteensä 6 617,5 637,0 -35,3 5,8 5,5 25,1 Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 4 434,8 449,5 -25,5 - - - Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro - - - - - - - Tanska ja Viro, yhteensä 4 434,8 449,5 -25,5 7,2 6,8 22,7 Kauppakeskukset, yhteensä 32 3 806,6 3 984,8 -194,3 - - - Muut kiinteistöt, yhteensä 2 11,1 10,0 0,6 - - - Sijoituskiinteistöt, yhteensä 34 3 817,7 3 994,8 -193,7 6,0 5,5 24,2 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 40,5 45,3 -6,6 - - - Sijoituskiinteistöt taseessa, yhteensä 34 3 858,2 4 040,1 -200,3 6,0 5,5 24,2 Kista Galleria, 50 % 1 173,2 210,7 -40,8 - - - Sijoituskiinteistöt taseessa ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 35 4 031,4 4 250,8 -241,1 5,9 5,5 24,3 1 Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti. 30 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Vertailukelpoiset kohteet Kiinteistöjen lukumäärä, kpl Käypä arvo, Me Käyvän arvon muutos, Me Keskimääräinen tuottovaatimus, % Keskimääräinen markkinavuokra, EUR/m²/kk 31�12�2023 31�12�2023 31�12�2022 2023 31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023 Kauppakeskukset, Suomi 4 1 073,9 1 064,6 -0,8 - - - Muut kiinteistöt, Suomi - - - - - - - Suomi, yhteensä 4 1 073,9 1 064,6 -0,8 5,6 5,1 29,3 Kauppakeskukset, Norja 11 925,8 1012,4 -34,2 - - - Vuokratut kauppakeskukset, Norja 1 1 - - - - - - Norja, yhteensä 12 925,8 1 012,4 -34,2 6,3 5,8 20,1 Kauppakeskukset, Ruotsi 3 461,4 473,9 -18,4 - - - Muut kiinteistöt, Ruotsi - - - - - - - Ruotsi, yhteensä 3 461,4 473,9 -18,4 5,5 5,2 31,0 Kauppakeskukset, Tanska ja Viro 4 434,8 449,5 -25,5 - - - Muut kiinteistöt, Tanska ja Viro - - - - - - - Tanska ja Viro, yhteensä 4 434,8 449,5 -25,5 7,2 6,8 22,7 Kauppakeskukset, yhteensä 23 2 461,1 2 551,0 -53,4 - - - Muut kiinteistöt, yhteensä - - - - - - - Vertailukelpoiset kohteet, yhteensä 23 2 895,9 3 000,5 -78,9 6,1 5,6 24,4 Vertailukelpoisten kohteiden sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) - 37,3 41,3 -5,5 - - - Vertailukelpoiset kohteet taseessa, yhteensä 23 2 933,2 3 041,8 -84,4 6,1 5,6 24,4 1 Vuokrattujen kohteiden arvo kirjataan IFRS 16 sijoituskiinteistöihin IFRS-säännösten mukaisesti. Cityconin viisi suurinta kiinteistöä 1 Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk Bruttovuokra- tuotot, Me Nettovuokra- tuotot, Me Käypä arvo, Me Käyvän arvon muutos, Me 31�12�2023 2023 2023 31�12�2023 2023 Iso Omena 37,8 37,1 36,2 805,6 17,6 Lippulaiva 28,2 13,7 12,5 369,2 -63,4 Liljeholmstorget Galleria 35,2 15,1 13,7 311,4 -14,0 Myyrmanni 26,8 9,3 9,0 212,0 0,6 Oasen Senter 23,7 11,1 10,2 190,5 -6,2 Viisi suurinta kohdetta, yhteensä 31,6 86,4 81,5 1 888,8 -65,5 1 Ei sisällä Kista Galleriaa. 31 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Keskivuokra Vuokra - sopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaolo- aika, vuotta Vuokra- sopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaolo- aika, vuotta Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk 31�12�2023 31�12�2022 31�12�2023 31�12�2022 Suomi 4,5 4,4 27,9 26,3 Norja 2,9 2,7 20,9 21,9 Ruotsi 2,7 2,7 23,9 23,1 Tanska & Viro 3,4 3,2 23,1 23,0 Yhteensä 3,6 3,4 24,0 23,7 Vuokratuotot toimialoittain, % Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Yhteensä Päivittäistavarat 27,1 12,1 16,2 18,1 19,4 Muoti ja asusteet 15,0 21,8 19,5 25,1 19,3 Koti ja urheiluvarusteet 10,7 25,5 13,3 24,4 17,7 Palvelut ja toimistot 16,3 15,9 18,4 8,3 15,4 Kahvilat ja ravintolat 11,8 8,5 10,2 9,0 10,1 Kosmetiikka ja apteekit 6,5 10,2 11,5 8,5 8,7 Hyvinvointi 3,2 4,8 8,6 2,8 4,5 Erikoisliikkeet 3,2 1,1 1,1 2,1 2,0 Asunnot ja hotellit 4,5 0,0 1,3 - 1,9 Vapaa-aika 1,7 0,1 0,0 1,6 0,9 Yhteensä 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 Kymmenen suurinta vuokralaista Osuus vuokratuotoista 31�12�2023 voimassaolevan vuokrasopimuskannan mukaan, % S Group 6,3 % Kesko Group 5,2 % Varner Group 2,7 % NorgesGruppen 2,2 % ICA Group 1,8 % Coop 1,6 % Clas Ohlson 1,5 % Stockmann Group 1,5 % H&M 1,4 % Tryg Forsikring 1,3 % Yhteensä 25,5 % Vuokraustoiminta, sijoituskiinteistöt Vuokra- sopimusten lukumäärä Vuokrattu pinta-ala, m² Keskimääräinen vuokra, EUR/m²/kk 31�12�2022 3 191 902 042 23,7 Alkaneet vuokrasopimukset 1 200 236 923 24,0 Päättyneet vuokrasopimukset 1 018 237 608 23,5 Ostot - - - Muut muutokset -2 1 438 - 31�12�2023 3 371 902 795 24,0 Vuokratuotot liiketoimintayksiköittäin Bruttovuokratuotot, Me Nettovuokratuotot, Me 2023 2022 2023 2022 Suomi 81,6 74,2 76,4 68,6 Norja 67,7 83,0 62,5 78,9 Ruotsi 33,8 35,8 27,8 30,4 Tanska & Viro 32,2 29,3 29,3 26,0 Muut - - -0,4 -0,3 Sijoituskiinteistöt, yhteensä 215,3 222,3 195,7 203,6 Kista Galleria, 50 % 9,3 9,4 6,6 6,8 Sijoituskiinteistöt ja Kista Galleria (50 %), yhteensä 224,6 231,7 202,2 210,5 32 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Käynnissä olleet kehityshankkeet 31.12.2023 Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m 2 Arvioitu bruttoinvestointi, Me Toteutuneet brutto-investoinnit 31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen Herkules, asunnot (50 %) Skien, Norja -/7 600 28,0 10,5 2024 Barkarby, asunnot Tukholma, Ruotsi -/12 950 69,5 1 6,6 1 2024 1 Kauppa toteutetaan termiinisopimuksena, jonka mukaisesti Citycon teki 6,6 miljoonan euron talletuksen huhtikuussa 2022 ja maksaa loput kauppahinnasta kohteen valmistumisen yhteydessä. Kohde valmistuu kahdessa osassa arviolta Q1/2024 ja Q2/2024. Kauppa toteutetaan kahdessa osassa kunkin vaiheen valmistumisen jälkeen eikä Cityconille aiheudu lisävelvoitteita ennen kohteen valmistumista. Valmistuneet kehityshankkeet Q1–Q4/2023 Sijainti Pinta-ala ennen/jälkeen, m 2 Toteutuneet brutto-investoinnit 31�12�2023 mennessä, Me Valmistuminen Lippulaiva, asunnot Espoo, Suomi -/12 800 61,3 Q1/2023 Potentiaaliset kehityskohteet (ei sitouduttu) Pinta-ala ennen/jälkeen, m 2 Liljeholmstorget Galleria Tukholma, Ruotsi 40 500/90 000 Kauppakeskukseen suunnitellaan laajennusta vastauksena voimakkaaseen vähittäiskaupan, kulttuuri-, kirjasto-, viihde-, ja ravintolapalveluiden sekä muiden palveluiden kysyntään. Keskuksesta on suora yhteys metroasemalle ja bussiterminaaliin. Suunnitelmiin kuuluu myös lisää asuntojen ja terveydenhoitotilojen/toimistojen rakennusoikeuksia. Stenungstorg Steungssund, Ruotsi 30 400/30 900 Tavoitteena on kehittää kauppakeskus moderniksi kaupunkikortteliksi ja luoda kaupunkikeskus, joka yhdistää asumisen, hotellin, vähittäiskaupan ja palvelut. Trekanten Oslo, Norja 23 800/45 000 Kauppakeskuksen suunniteltu laajennus parantaisi myymälä- ja palvelutarjontaa, sisäänkäyntien näkyvyyttä ja houkuttelevuutta sekä kauppakeskuksen asiakasvirtaa. Suunnitelmiin kuuluu myös asuntojen ja toimistojen sekä terveydenhoito- ja urheilutilojen rakentaminen kauppakeskuksen päälle. Oasen Kjøpesenter (vaihe II) Bergen, Norja 56 800/68 800 Asuinrakentamisen kehityskohde, joka sisältää mahdollisuuden usean asuintornin rakentamisen nykyisen kauppakeskuksen yhteyteen. Isomyyri Vantaa, Suomi 11 650/27 800 Tavoitteena kauppakeskuksen kehittäminen kaupunkikortteliksi. Hanke sisältää uusien asuinkerrostalojen rakentamisen sekä nykyisen rakennuksen purkamisen. Vähittäiskaupan liiketilat ja palvelut on tarkoitus sijoittaa uusien asuntojen katutasolle. Rakennuksiin on mahdollista lisätä myös toimistotiloja. 33 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Riskit ja riskienhallinta Cityconin riskienhallinnan tavoite on varmistaa, että liiketoiminnan tavoitteet saavutetaan. Tämä tehdään tunnistamalla ja arvioimalla tavoitteiden saavuttamista vaarantavat keskeiset riskit sekä seuraamalla niitä ja välttämällä, siirtämällä tai rajoittamalla riskejä mahdollisuuksien mukaan. Riskienhallinnan periaatteet Citycon altistuu erilaisille riskeille liiketoiminnassaan. Liiketoimintaa ei voi harjoittaa hyväksymättä tiettyä riskitasoa, ja odotettavissa olevia tuottoja arvioidaan suhteessa riskeihin. Onnistunut riskienhallinta vähentää riskien toteutumisen todennäköisyyttä ja lieventää toteutuneen riskin kielteisiä vaikutuksia. Monilla riskeillä ja uhilla ei ole pelkästään mahdollisia negatiivisia vaikutuksia, vaan ne voivat kehittyä myös suotuisasti, tai mikäli tehokkaisiin ennakoiviin toimiin ryhdytään, ne voidaan kääntää mahdollisuuksiksi Cityconille. Hallitus määrittää Cityconin strategisen suunnan ja vastaa yhdessä johtoryhmän kanssa strategisten riskien pitkän aikavälin yleisestä hallinnasta. Eri toiminnot hallinoivat operatiivisia riskejä, taloudellisia riskejä ja vahinkoriskejä osana operatiivista johtamista. Jokaisessa yksikössä on nimetty kyseisen alueen riskien vastuuhenkilö, joka vastaa riskien raportoimisesta, rajoittamissuunnitelmista sekä suunnitelmien toteuttamisen seurannasta. Riskien raportointi Riskienhallinta- ja raportointiprosessi kattaa tärkeimpiin liiketoimintaan ja prosesseihin liittyvien riskien tunnistamisen, arvioinnin, mittaamisen, rajoittamisen ja seurannan. Prosessi sisältää tunnistettujen riskien olemassa olevien hallintatoimien arvioinnin ja uusien riskienvähentämistoimien suunnittelun. Tavoitteena on parantaa riskienhallintaa jatkuvasti. Riskiraportoinnissa kootaan yhteen riskitiedot ja vastaavat riskienhallintatoimet konserninlaajuiseen riskirekisteriin. Riskinohjauskomitea vastaa riskien raportointiprosessista ja arvioi, mitkä riskit esitetään vuosittain Cityconin hallitukselle, jotta yhtiön merkittävistä riskeistä voidaan keskustella ja tiedottaa. Tämä tehdään budjetoinnin yhteydessä, jotta riskit liittyisivät vuotuisiin tavoitteisiin. Jokaisen riskin merkityksen arvioimiseksi määritellään riskiin liittyvä arvioitu tappio sen toteutuessa sekä todennäköisyys riskin toteutumiselle. Näin myös parannetaan riskien vertailtavuutta. Myös edellisen vuoden aikana toteutuneet riskit arvioidaan ja raportoidaan. Tunnistaminen Arviointi ja mittaaminen Rajoittamis- suunnitelmien laatiminen Riskien ja rajoittamis- suunnitelmien raportointi hallitukselle Seuranta Vakuutukset Tiettyjen operatiivisten ja vahinkoriskien siirtämiseksi Cityconilla on kattava vakuutussuoja konsernin liiketoiminnasta mahdollisesti aiheutuvien vahinkojen, korvausvaatimusten ja -vastuiden varalta. Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksella, joka sisältää myös keskeytysvakuutuksen ja vastuuvakuutuksen. Cityconilla on myös muita tavanomaisia vakuutuksia. Hallinnointi Riskiraportointi Riskinhallinta osana johtoryhmän jatkuvaa operatiivista johtamista • Operatiivinen toiminta • Vuokraus • Liiketoiminnan kehitys • Kiinteistökaupat • Kiinteistökehitys • Raportointi ja laskenta • Kiinteistöjen arvo Liiketoiminta ja liiketoiminnot • Verot • Rahoitus • Rahoitusriskin hallinta • Viestintä ja sijoittajasuhteet • Lakiasiat • IT • HR Sisäinen tarkastus Sisäinen valvonta 34 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Riski ja vaikutus Riskinhallintatoimet Vuokraus • Yhtiön liiketoiminta -alueiden taloudellinen kehitys vaikuttaa kuluttajien luotta mukseen, mikä voi vaikuttaa liiketilojen kysyntään. Tämä voi laskea vuokratasoa tai kasvattaa tilojen vajaakäyttöastetta. Myös luottotappioiden riski voi kasvaa ja liikevaihtoperusteinen vuokratuotto laskea. • Pitkittyneellä korkealla inflaatiolla ja kohonneilla energiakustannuksilla voi olla negatiivinen vaikutus kuluttajien ostovoimaan, joka saattaisi lisätä vuokralaistemme konkurssiriskiä ja heikentäisi heidän kykyä maksaa vuokraa, mikä voisi puolestaan kasvattaa Cityconin vajaakäyttöastetta ja heikentää Cityconin tulosta. • Kasvava verkkokauppa vaikuttaa kuluttajien käyttäytymiseen ja paikallisesti lisääntynyt kilpailu saattaa myös vaikuttaa liiketilojen kysyntään ja aiheuttaa pai netta vuokratasoihin tai aiheuttaa alhaisempia käyttöasteita, etenkin vähemmän urbaaneissa kohteissa. • Cityconin strategia keskittyä kaupungeissa julkisen liikenteen kulkuyhteyksien varrella sijaitseviin päivittäistavaravetoisiin kauppakeskuksiin on osoittautunut kestävyytensä monissa eri markkinasuhdanteissa. Sen ansiosta kassavirta ja käyttöaste ovat tasaisia ja luottotappiot vähäisiä jopa laskusuhdanteen aikana. Strategia lieventää myös kasvavan verkkokaupan kielteisiä vaikutuksia. • Suurin osa yhtiön omaisuudesta sijaitsee AAA/AA+ luottoluokituksen maissa, mikä pienentää vähittäiskaupan alaan vaikuttavan merkittävän taantuman riskiä. • Citycon seuraa ja arvioi vuokralaisia jatkuvasti tunnistaakseen mahdolliset riskivuokralaiset sekä vaatimalla vuokralaisilta vuokra vakuudet. • Vuokralaiskantaa on hajautettu panostamalla vuokraukseen ja Pohjoismaisen strategian avulla ja riskivuokralaisten osuutta on vähennetty aktiivisesti. Kiinteistönkehitys ja kiinteistökaupat • Kehityshankkeiden kustannukset voivat kasvaa kohonneiden rakennuskustannus ten takia tai viivästyksiä odottamattomien haasteiden takia. • Uusien liiketilojen kysynnän laskusta voi seurata vuokrausasteen lasku tai suunnitelmia alhaisempi vuokrataso uusissa kohteissa. • Suunnitellut divestoinnit voivat viivästyä toissijaisten kohteiden matalasta likviditeetistä johtuen. • Kehityshankkeiden osuus investoinneista pidetään suhteellisen alhaisena eikä tonttivarantoa pidetä. • Rakennuskustannuksia hallitaan kilpailuttamalla, huolellisella hankkeiden kustannusten seurannalla ja solmimalla tarvittaessa sopimuksia, joissa määritetään hintakatto. • Vuokrausriskejä minimoidaan tiukoilla esivuokrausvaatimuksilla ennen hankkeen aloittamista ja tekemällä sopimukset keskeisim- pien ankkurivuokralaisten kanssa hankkeen alkuvaiheessa sekä toteutetaan hyväksi osoittautuneissa kauppapaikoissa, joilla on vahva, kasvava väestöpohja. Operatiivinen toiminta • Suuronnettomuus, järjestelmien häiriötilanne tai terroristi -isku saattaisi uhata asiakkaiden ja vähittäiskauppiaiden turvallisuutta, mikä johtaisi kuluttajaluotta muksen heikentymiseen, tulonmenetyksiin ja ylimääräisiin kustannuksiin. • Riski kasvaneista kiinteistöjen hoitokuluista (esimerkiksi huolto , energia , turvallisuus ja vartiointikustannukset). Joissakin vuokrasopimuksissa hoitokulujen muuttuminen ei vaikuta vuokralaisen maksamaan vuokraan. Tällöin inflaation ylittävä hoitokulujen nousu heikentäisi Cityconin kannattavuutta. Kasvavat hoito kulut voivat myös heikentää vuokralaisten vuokranmaksukykyä silloin, kun Citycon siirtää kasvaneet kustannukset vuokralaisten maksettavaksi. • Uudesta pandemiasta johtuvat hallituksen asettamat rajoitukset voivat uhata kävijämääriä ja vuokralaisten kykyä harjoittaa liiketoimintaa. • Onnettomuuksien ja tapaturmien riskiä pienennetään riittävällä turvallisuussuunnittelulla, onnettomuus ja tapaturmamenettelyil lä sekä henkilöstön kriisivalmiusharjoituksilla. • Yhtiön vakuutussuoja on kattava. • Citycon pyrkii minimoimaan hoitokulujen nousun vaikutuksen tekemällä jaetun vuokran malliin perustuvia sopimuksia mahdolli- suuksien mukaan sekä laskuttamalla vuokralaisia toteutuneiden kulujen mukaisesti. • Hankinnat toteutetaan tehokkaasti ja keskitetysti, kustannuksia seurataan ja kauppakeskusten kuluja vertaillaan keskenään. • Energian hinnankorotusten riskin pienentämiseksi sähköhinnat on määritetty kiinteiksi yhtiön suojausperiaatteiden mukaisesti sekä toteutettu energiatehokkuutta parantavia toimia. Kiinteistöjen arvo • Kiinteistöjen arvo voi laskea monista syistä: heikentynyt taloudellinen ympäristö vaikuttaa kuluttajien ostovoimaan, muuttunut kilpailu ja kuluttajien ostokäyttäytymisen muuttuminen kohti verkkokauppaa, rahoituksen vähentynyt saatavuus ja kustannusten nousu sekä muiden omaisuuslajien suhteellinen houkuttelevuus. • Vaikka moniin kiinteistöjen arvoon yleisellä tasolla vaikuttaviin tekijöihin ei voi vaikuttaa, Citycon pyrkii vaikuttamaan markkina- ar voon aktiivisella kauppakeskusjohtamisella ja kauppakeskustensa kannattavuuden optimoinnilla. • Strategiansa mukaisesti Citycon keskittyy vahvoilla kasvualueilla sijaitseviin urbaaneihin päivittäistavara- ja palveluvetoisiin kauppakeskuksiin. Tämän ansiosta kiinteistöomaisuuden arvostus on säilynyt suhteellisen vakaana suhdannevaihtelun aikana. • Cityconin maantieteellinen sijainti viidessä korkean luottoluokituksen maassa hajauttaa maakohtaista riskiä ja pienentää kiinteistö- jen arvostusvaihteluiden riskiä. Ympäristö • Ympäristönäkökulmat, asiakkaiden odotukset tai lainsäädäntö voivat asettaa rajoituksia tai vaikuttaa Cityconin liiketoimintaan, maankäyt töön ja rakentamiseen. • Esimerkiksi ilmastonmuutokseen liittyvät riskit saattavat vaikuttaa Cityconin toimintaym päristöön. Äärimmäiset sääolosuhteet ja lainsäädäntö liittyen ilmastonmuutoksen lieventämiseen ja siihen mukautumiseen voivat esimerkiksi lisätä energia-, ylläpito ja korjauskuluja. • Suurten hankkeiden yhteydessä tehdään ympäristövaikutusten arviointi. • Citycon varmistaa energiainvestointien, sisäisten hallintakäytäntöjen, vihreän energian ostolla ja tuotannolla sekä ulkoisten standardien ja sertifiointien avulla, että sen kiinteistöissä noudatetaan ympäristösäännöksiä. • Kestävän kehityksen strategia selkeillä lyhyen ja pitkän aikavälin tavoitteilla. Ihmiset • Cityconin kaltaisen asiantuntijaorganisaation menestys perustuu vahvasti hen kilöstöön, joten yksi keskeisistä riskeistä on yhtiön epäonnistuminen oikeanlaisen henkilöstön houkuttelemisessa, kehittämisessä ja selvien roolien ja tavoitteiden määrittelemisessä. • Citycon katsoo hyvän johtamisen pienentävän olennaisesti ihmisiin liittyviä riskejä ja painottaa vahvasti tavoitteiden asettamista ja tulosjohtamista, osaamisen kehittämistä, urakehitystä sekä avainhenkilöiden sitouttamista. Rahoitus • Citycon on saanut sekä pankkirahoitusta että joukkovelkakirjalainaa kilpailu kykyisin ehdoin, mutta pankkien tai sijoittajien rahoitushalukkuus voi kuitenkin laskea luottoluokituksen alenemisen seurauksena, rahoitusmarkkinoiden lisääntyneestä epävarmuudesta, tiukentuneesta sääntelystä tai muusta syystä, joka voi vaikuttaa velkarahoituksen saatavuuteen ja rahoituskustannuksiin. • Markkinakorkojen pysyessä nykyisellä korkealla tasolla nostaa tämä merkittävästi Cityconin rahoituskustannuksia tulevaisuudessa. • Cityconilla on konservatiivinen, mutta aktiivinen, pitkäaikaiseen rahoitukseen keskittyvä rahoituspolitiikka, vahva tase ja 70–90 prosenttia velasta sidottuna kiinteisiin korkoihin, jolla vähennetään koronnousuun liittyviä vaikutuksia. • Standard & Poor’sin (BBB-) investointitason luottoluokitus tukee rahoituksen saatavuutta ja pienentäneet sen kustannuksia lisää. 35 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Osakkeet ja osakkeenomistajat Listaus Markkinapaikka Nasdaq Helsinki Listattuna vuodesta 1988 Kaupankäyntivaluutta euro Segmentti Suuret yhtiöt / Large Cap Toimialaluokka Financials Toimiala Real Estate Operating Companies Kaupankäyntitunnus CTY1S ISIN-koodi FI4000369947 Osakkeet ja osakepääoma Citycon Oyj:n osake on listattu Nasdaq Helsinki Oy:ssä. Cityconilla on yksi osakelaji, ja kullakin osakkeella on yksi ääni yhtiökokouksessa ja oikeus yhtä suureen osinkoon. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Vuoden 2023 lopussa Cityconin osakkeiden lukumäärä oli yhteensä 171 994 204. Yhtiön osakekannan markkina-arvo vuoden 2023 lopussa oli 0,9 miljardia euroa (päätöskurssi 5,20 euroa). Vuoden 2023 aikana Cityconin osakkeiden vaihto Helsingin pörssissä oli noin 61,6 miljoonaa osaketta. Keskimääräinen päivävaihto oli 245 521 osaketta eli keskimäärin noin 1,5 miljoonaa euroa. Osakkeenomistajat Rekisteröityjen osakkeenomistajien määrä oli vuoden 2023 lopussa 27 738 (28 817). Hallintarekisteröityjen sijoittajien omistuksessa oli vuoden 2023 lopussa 70,2 % osakkeista (69,2 %). Cityconin ulkomainen omistuspohja on yksi Helsingin pörssin suurimpia. Suurimmat osakeenomistajat Cityconin suurimmat osakkeenomistajat Euroclearin rekisterin mukaan on listattu alla olevassa taulukossa. Yhteensä G City Ltd. ja sen kokonaan omistama tytäryhtiö Gazit Europe Netherlands BV omistavat 50,9 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2023) . Suurin osa heidän osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu edellä olevassa taulukossa. Osinkojen jakaminen Cityconin taloudellinen tavoite on jakaa vähintään 50 % tilikauden voitosta verojen jälkeen, sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset pois lukien. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään varojenjakamisesta tilikaudelta 2023, ja varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Osakekurssi ja -vaihto 2023 2022 2021 2020 2019 Vaihdettuja osakkeita 1 1 000 x 61 626 84 382 94 293 68 046 28 320 Vaihtuvuus % 35,8 50,2 56,0 38,2 15,9 Ylin kurssi 1 EUR 7,01 7,57 8,18 9,99 10,08 Alin kurssi 1 EUR 4,89 5,96 6,67 5,22 8,10 Keskikurssi 1 EUR 5,93 6,81 7,37 7,19 9,18 Päätöskurssi 1 EUR 5,20 6,26 7,00 7,93 9,37 Osakekannan markkina-arvo, kauden lopussa Me 894,37 1 050,90 1 179,50 1 411,53 1 666,96 Osakkeiden määrä, kauden lopussa 1 000 x 171 994 168 009 168 499 177 999 177 999 1 Vertailutiedot oikaistu 18.3.2019 toteutetun osakkeiden yhdistämisen mukaisesti. 7 6 5 4 Osakkeen kurssikehitys ja vaihto Osakkeiden lukumäärä, tuhatta Cityconin osakekurssi Cityconin osakkeen vaihto Tammikuu 2023 Joulukuu 2023 euroa 1 400 1 200 1 000 800 600 400 200 0 36 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Suurimmat osakkeenomistajat 31�12�2023 Yhteensä G City Ltd. (entinen Gazit-Globe Ltd.) ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö) omistavat 50,9 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2023). Suurin osa heidän osakeomistuksestaan on hallintarekisteröity. Yllä oleva osakeomistus sisältää myös heidän suoran omistuksen, joka on mainittu alla olevalla listalla. Lisätietoja G City Ltd.:n ja Gazit Europe Netherlands BV:n omistuksista saatavilla saatavilla yhtiön nettisivuilta citycon.com/fi/sijoittajat/suurimmat- osakkeenomistajat Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2023 Shares % Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarinen 12 694 139 7,38 Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 1 240 000 0,72 Valtion Eläkerahasto 1 200 000 0,70 OP-Henkivakuutus Oy 929 245 0,54 Zeroman Oy 711 666 0,41 Nordea Henkivakuutus Suomi Oy 637 517 0,37 Pakkanen Mikko Pertti Juhani 500 000 0,29 G City Ltd 1 382 174 0,22 Mandatum Henkivakuutusosakeyhtiö 347 718 0,20 Rantalainen-Yhtiöt Oy 320 000 0,19 10 suurinta yhteensä 18 962 459 11,03 Hallintarekisteröidyt osakkeet 120 771 789 70,22 Muut 32 259 956 18,76 Yhteensä 171 994 204 100 1 Kyseessä on Gazitin ei hallintarekisteröity omistus. Yhteensä G City Ltd. ja Gazit Europe Netherlands BV (Gazit-Globe Ltd:n kokonaan omistama tytäryhtiö) omistavat 50,9 % yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2023) Omistusjakauma ryhmittäin 31.12.2023 Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl % Rahoitus- ja vakuutuslaitokset 26 0,09 117 015 607 68,04 Yritykset 1 117 4,03 6 109 315 3,55 Kotitaloudet 26 350 95 23 948 535 13,92 Julkisyhteisöt 5 0,02 15 205 647 8,84 Ulkomaat 72 0,26 7 550 669 4,39 Voittoa tavoittelemattomat yhteisöt 157 0,57 2 164 431 1,26 Yhteensä 27 738 100 171 994 204 100 Omistukset osakkeiden määrän mukaan 31.12.2023 Osakkeita, kpl Omistajien lukumäärä % Osakemäärä, kpl % 1–100 8 975 32,36 402 733 0,23 101–1 000 13 683 49,33 5 409 312 3,14 1 001–10 000 4 594 16,56 12 983 942 7,55 10 001–100 000 451 1,63 10 925 786 6,35 100 001–1 000 000 28 0,1 8 764 861 5,1 1 000 001 + 7 0,03 133 507 570 77,62 Yhteensä 27 738 100 171 994 204 100 Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän (171 994 204) perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään noin 51 598 261,2 euroa pääomanpalautusta. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti. Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan pääoman palautusta neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Tällöin hallitus tekee erilliset päätökset kustakin pääoman palautuksesta siten, että pääoman palautusten alustavat täsmäytys- ja maksupäivät ovat alla mainitut. Citycon julkistaa tällaiset päätökset erikseen. Alustava maksupäivä Alustava täsmäytyspäivä 28.3.2024 21.3.2024 28.6.2024 20.6.2024 30.9.2024 23.9.2024 31.12.2024 20.12.2024 Hallituksen päätöksen perusteella jaettava pääoman palautus maksetaan osakkeenomistajalle, joka pääoman palautuksen täsmäytyspäivänä on merkittynä Euroclear Finland Oy:n pitämään yhtiön osakasluetteloon. 37 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tunnusluvut ja taloudellinen kehitys viideltä vuodelta Laskentakaava 2023 2022 2021 2020 2019 Tuloslaskelman tiedot Bruttovuokratuotto 215,3 222,3 222,2 224,3 232,1 Nettovuokratuotto Suomi 76,4 68,6 66,5 66,2 72,2 Norja 62,5 78,9 77,8 74,1 75,4 Ruotsi 27,8 30,4 32,0 39,0 41,3 Tanska & Viro 29,3 26,0 26,0 26,0 28,3 Muut -0,4 -0,3 0,0 0,1 0,3 Nettovuokratuotto yhteensä 195,7 203,6 202,3 205,4 217,4 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 -26,5 -0,4 0,9 2,8 Liikevoitto/-tappio -38,0 87,7 217,8 34,1 73,1 Voitto/tappio ennen veroja -122,3 15,1 156,5 -45,7 2,2 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio -115,0 5,3 121,0 -28,0 8,9 Tasetiedot Sijoituskiinteistöt 3 858,2 4 040,1 4 189,2 4 152,2 4 160,2 Lyhytaikaiset varat 82,3 135,9 145,0 77,8 74,2 Oma pääoma 1 987,5 2 310,3 2 489,5 2 166,0 2 325,2 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma 1 380,1 1 618,8 1 800,1 1 818,6 1 978,4 Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 0,3 0,2 0,1 Korolliset velat 1 864,4 1 807,7 1 878,5 2 121,2 1 874,4 Velat yhteensä 2 220,9 2 150,5 2 313,5 2 514,0 2 257,1 Oma pääoma ja velat yhteensä 4 208,4 4 460,7 4 803,0 4 680,0 4 582,3 Keskusten lukumäärä 1 34 34 37 41 39 1 Kista Galleria 50 % ei sisälly lukuihin. 2 Vuoden 2021 LTV luku muuttunut johtuen korjauksesta IFRS 16 varojen esittämisessä. Aiemmin raportoitu luku vuodelle 2021 oli 40,7. 3 Hallitus ehdottaa, että 31.12.2023 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus ehdottaa kuitenkin, että hallitus valtuutetaan päättämään harkintansa mukaan varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta seuraavasti. Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. 4 Osakkeiden osakeantioikaistu lukumäärä pois lukien yhtiön hallussa olevat omat osakkeet. Laskentakaavat on esitetty tunnuslukujen laskentaperiaatteet -osiossa. Luvut sisältävät neljän kauppakeskuksen divestoinnin vuoden 2022 aikana. Laskentakaava 2023 2022 2021 2020 2019 Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut Omavaraisuusaste, % 1 47,4 51,8 52,0 46,4 50,9 Luototusaste, % (LTV) 2 2 46,3 41,4 40,3 46,9 42,4 Oman pääoman tuotto, % (ROE) 3 -7,5 0,3 6,6 0,0 0,4 Sijoitetun pääoman tuotto, % (ROI) 4 -1,9 1,5 4,8 2,8 2,3 Quick ratio 5 0,2 0,7 2,6 0,7 0,3 Bruttoinvestoinnit pysyviin vastaaviin, Me 95,9 177,0 224,1 344,4 106,0 %-osuus bruttovuokratuotosta 44,5 79,6 100,9 153,5 45,7 Osakekohtaiset tunnusluvut Tulos/osake, euroa 6 -0,70 -0,15 0,55 -0,25 0,04 Tulos/osake, laimennettu, euroa 7 -0,70 -0,15 0,54 -0,25 0,04 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake, euroa 8 0,75 0,59 0,72 0,71 0,76 Oma pääoma/osake, euroa 9 11,56 13,75 14,80 12,17 13,06 P/E -luku (hinta/voitto -suhde) 10 - - - - 187 Sijoitetun vapaan oman pääoman palautus / osake, euroa 3 0,50 0,50 0,45 0,49 0,60 Osakekohtainen osinko, euroa 3 - - 0,05 0,05 0,05 Osinko ja sijoitetun vapaan oman pääoman palautus yhteensä/osake, euroa 3 0,50 0,50 0,50 0,54 0,65 Osinko ja pääomanpalautus tuloksesta, % 11 - - 91,6 - 1 603,1 Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % 12 9,6 8,0 7,1 6,8 6,9 Osakeantioikaistu keskimääräinen osakemäärä (1 000 kpl) 4 168 285 168 011 177 033 177 998 177 997 Osakeantioikaistu osakemäärä tilikauden lopussa (1 000 kpl) 4 171 994 168 009 168 202 177 999 177 999 Operatiiviset tunnusluvut Taloudellinen vuokrausaste, % 1 13 94,9 94,5 93,4 93,9 95,5 Cityconin omistama vuokrattava pinta-ala, m 2 1 1 011 490 1 013 390 1 059 090 1 136 390 1 074 590 Henkilöstö tilikauden lopussa 234 251 251 246 234 38 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tunnuslukujen laskentaperiaatteet 1) Omavaraisuusaste, % Oma pääoma X 100 Taseen loppusumma - saadut ennakot 2) Luototusaste -% (LTV) Korolliset velat - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - rahat ja pankkisaamiset X 100 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa + myytävänä olevat sijoituskiinteistöt + osuudet yhteisyrityksissä – Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) 3) Oman pääoman tuotto-% (ROE) Tilikauden voitto tai tappio X 100 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma (painotettu keskiarvo) 4) Sijoitetun pääoman tuotto-% (ROI) Voitto tai tappio ennen veroja + korko ja muut rahoituskulut X 100 Taseen loppusumma (tilikauden keskiarvo) - korottomat velat (tilikauden keskiarvo) 5) Quick ratio Rahoitusomaisuus Lyhytaikainen vieras pääoma 6) Tulos/osake, euroa 1 Tilikauden voitto tai tappio X 100 Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä 7) Tulos/osake, laimennettu, euroa 1 Tilikauden voitto tai tappio X 100 Tilikauden keskimääräinen laimennettu osakkeiden lukumäärä 8) Liiketoiminnan nettorahavirta/ osake, euroa Liiketoiminnan nettorahavirta X 100 Tilikauden keskimääräinen osakkeiden lukumäärä 9) Oma pääoma / osake, euroa Oma pääoma Osakkeiden lukumäärä tilinpäätöspäivänä 10) P/E luku (hinta/voitto -suhde) Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi Tulos/osake 11) Osinko ja pääoman palautus tuloksesta, % Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus X 100 Tulos/osake 12) Efektiivinen osinko- ja pääomanpalautustuotto, % Osakekohtainen osinko ja pääomanpalautus X 100 Tilikauden viimeinen kaupantekokurssi 13) Taloudellinen vuokrausaste, % Vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto X 100 Vapaiden tilojen markkinahintainen arviovuokra + vuokrasopimusten mukainen bruttovuokratuotto 1 Osakekohtaista tulosta laskettaessa emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta tai tappiosta vähennetään hybridilainan transaktiokulut ja lainan korot kirjaamishetkestä riippumatta (korot kirjataan sen perustella, milloin velvoite niiden maksuun syntyy). Lisäksi tunnuslukua laskettaessa huomioidaan voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta. 39 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tilinpäätös Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS �� 41 Konsernituloslaskelma, IFRS .................................................. 41 Laaja konsernituloslaskelma, IFRS ....................................... 41 Konsernitase, IFRS .......................................................................42 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS .......................................43 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS .......................44 Konsernitilinpäätöksen liitetiedot �� 45 Emoyhtiön tilinpäätös, FAS ��82 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS ..........................85 Tilinpäätöksen allekirjoitukset.................................................89 Tilintarkastuskertomus ...............................................................90 40 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Citycon Oyj:n konsernitilinpäätös, IFRS Konsernituloslaskelma, IFRS Me Liite 2023 2022 Bruttovuokratuotto 1.2. 215,3 222,3 Ylläpito- ja palvelutuotot 1.3. 74,7 79,2 Hoitokulut 1.4. -92,8 -94,7 Vuokraustoiminnan muut kulut -1,6 -3,1 Nettovuokratuotto 1.1. 195,7 203,6 Hallinnon kulut 1.5. -31,1 -28,7 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1.3, 1.7. 0,0 -26,5 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 2.1. -200,3 -56,5 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.1., 2.2. -2,3 -4,3 Liikevoitto -38,0 87,7 Rahoitustuotot 87,7 99,6 Rahoituskulut -135,3 -147,7 Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 3.2. -47,7 -48,0 Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta 2.4. -36,7 -24,6 Voitto ennen veroja -122,3 15,1 Tilikauden tulokseen perustuvat verot 4.1. -2,9 -2,1 Laskennalliset verot 4.2. 10,3 -7,9 Tuloverot 7,4 -10,0 Tilikauden tulos -115,0 5,1 Tilikauden voiton jakautuminen Emoyhtiön omistajille -115,0 5,3 Määräysvallattomille omistajille 0,0 -0,3 Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos 1 Laimentamaton osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,70 -0,15 Laimennusvaikutuksella oikaistu osakekohtainen tulos (euro) 1.8. -0,70 -0,15 1 Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot sekä voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta. Laaja konsernituloslaskelma, IFRS Me Liite 2023 2022 Tilikauden voitto -115,0 5,1 Muut laajan tuloksen erät Erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteiseksi Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista 3.2. -3,4 0,5 Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -51,7 -73,5 Yhteensä erät, jotka saatetaan myöhemmin siirtää tulosvaikutteisiksi -55,0 -73,0 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen -55,0 -73,0 Katsauskauden laaja voitto/tappio -170,0 -67,9 Tilikauden laajan voiton/tappion jakautuminen Emoyhtiön omistajille -170,0 -67,6 Määräysvallattomille omistajille 0,0 -0,3 Operatiivinen tulos pysyi vakaana vuonna 2023 Kokonaisuudessaan Cityconin taloudelliseen tulokseen vaikutti edellisvuotta heikommat Norjan ja Ruotsin kruunu sekä vuonna 2022 toteutetut divestoinnit. Liikevoitto ja tilikauden tulos laskivat negatiivisen sijoituskiinteistöjen käypien arvojen kehityksen myötä. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon tappio oli 200,3 miljoonaa euroa ja osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tappiosta 36,7 miljoonaa euroa johtuen sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksesta yhteisyritys Kista Galleriassa. 2022 1 2 3 4 5 2023 Liikevoiton muutos Me 1 Nettovuokratuoton muutos 2 Hallinnon kulujen muutos 3 Liiketoiminnan muiden tuottojen ja kulujen muutos 4 Käyvän arvon voittojen/tappioiden muutos 5 Myyntivoittojen/-tappioiden muutos -143,7 26,5 -2,4 -8,0 2,0 -38,0 87,7 41 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Konsernitase, IFRS Me Liite 31�12�2023 31�12�2022 VARAT Pitkäaikaiset varat Sijoituskiinteistöt 2.1. 3 858,2 4 040,1 Liikearvo 5.1. 111,4 115,4 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä 2.4. 72,4 103,5 Aineettomat hyödykkeet 4.3. 10,7 11,0 Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet 2,4 1,6 Laskennalliset verosaamiset 4.2. 16,5 16,4 Johdannaissopimukset ja muut pitkävaikutteiset varat 3.6. 54,7 36,8 Pitkäaikaiset varat yhteensä 4 126,1 4 324,9 Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. 0,0 0,0 Lyhytaikaiset varat Johdannaissopimukset 3.6. 0,1 2,8 Tilikauden tulokseen perustuvat verosaamiset 4.1. 0,6 4,4 Myyntisaamiset ja muut saamiset 3.3., 4.4. 56,3 59,4 Rahavarat 3.8. 25,2 69,2 Lyhytaikaiset varat yhteensä 82,3 135,9 Varat yhteensä 4 208,4 4 460,7 Me Liite 31�12�2023 31�12�2022 OMA PÄÄOMA JA VELAT Oma pääoma 3.1. Osakepääoma 259,6 259,6 Ylikurssirahasto 131,1 131,1 Arvonmuutosrahasto -1,4 1,9 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 596,8 660,2 Muuntoerot -240,0 -188,3 Kertyneet voittovarat 634,1 754,3 Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä 1 380,1 1 618,8 Hybridilaina 3.1. 607,3 691,5 Määräysvallattomien omistajien osuus 0,0 0,0 Oma pääoma yhteensä 1 987,5 2 310,3 Pitkäaikaiset velat Lainat 3.3., 3.4. 1 502,8 1 676,1 Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 22,6 0,1 Laskennalliset verovelat 4.2. 247,8 266,3 Muut velat 3.3. 0,2 0,3 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 773,4 1 942,8 Lyhytaikaiset velat Lainat 3.3., 3.4. 361,6 131,6 Johdannaissopimukset 3.3., 3.6. 5,3 0,4 Tilikauden tulokseen perustuvat verovelat 4.1. 2,4 2,8 Ostovelat ja muut velat 3.3., 4.5. 78,3 72,8 Lyhytaikaiset velat yhteensä 447,5 207,6 Velat yhteensä 2 220,9 2 150,5 Oma pääoma ja velat yhteensä 4 208,4 4 460,7 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo laski Sijoituskiinteistöjen tasearvo laski käyvän arvon tappioiden seurauksena 200,3 miljoonaa euroa sekä valuuttakurssien muutosten myötä 76,2 miljoonaa euroa, investoinnit nostivat tasearvoa 92,8 miljoonaa euroa. Erityisesti Norjan kruunun heikentyminen vuoden aikana vaikutti omaan pääomaan heikentävästi. 2023 2022 Varat Me 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Muut lyhytaikaiset vara Rahavarat Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt Muut pitkäaikaiset varat Liikearvo Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksistä Sijoituskiinteistöt 2023 2022 Oma pääoma ja velat Me 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Muut lyhytaikaiset velat Muut pitkäaikaiset velat Laskennalliset verovelat Lainat Oma pääoma 42 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Konsernin rahavirtalaskelma, IFRS Me Liite 2023 2022 Liiketoiminnan rahavirta Voitto ennen veroja -122,3 15,1 Oikaisut 290,3 166,5 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta 168,0 181,5 Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos 4.4. 0,1 7,8 Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos 4.5. 5,7 -30,5 Käyttöpääoman muutos 5,8 -22,7 Liiketoiminnan rahavirta 173,8 158,8 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -51,0 -53,9 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 1,7 0,2 Maksetut välittömät verot 2,4 -5,4 Liiketoiminnan nettorahavirta 126,8 99,7 Investointien rahavirta Tytäryritysten hankinnat vähennettynä hankintahetken rahavaroilla 2.1. - -6,5 Investoinnit sijoituskiinteistöihin 2.1. -94,4 -169,3 Investoinnit yhteisyrityksiin, aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin 2.4., 4.3. -2,3 -4,6 Sijoituskiinteistöjen myynti 2.1., 2.2. -0,4 270,9 Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys - -64,8 Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten vähennys - 84,2 Investointien nettorahavirta -97,1 109,8 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 3.4. 357,3 356,5 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -433,8 -318,7 Pitkäaikaisten lainojen nostot 3.4. 405,3 - Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut 3.4. -257,5 -102,5 Hybridilainan takaisinmaksut 3.1. -39,2 - Hybridilainan korot ja kulut 3.1. -29,1 -28,4 Omien osakkeiden takaisinhankinta ja kulut 3.1. - -1,6 Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta 3.1. -84,4 -84,0 Toteutuneet kurssivoitot ja -tappiot 9,4 6,8 Rahoituksen nettorahavirta -72,0 -172,0 Rahavarojen muutos -42,3 37,5 Rahavarat tilikauden alussa 3.8. 69,2 34,7 Valuuttakurssien muutosten vaikutus -1,6 -3,1 Rahavarat tilikauden lopussa 3.8. 25,2 69,2 Me Liite 2023 2022 Oikaisut: Poistot ja arvonalennukset 1.5., 4.3. 3,0 2,4 Nettovoitot/-tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon 2.1. 200,3 56,5 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 2.2. 2,3 4,3 Rahoitustuotot 3.2. -87,7 -99,6 Rahoituskulut 3.2. 135,3 147,7 Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista 2.4. 36,7 24,6 Osakeperusteiset maksut 1.6. 1,7 3,2 Muut oikaisut -1,3 27,4 Yhteensä 290,3 166,5 Me Liite 2023 2022 Liiketoiminnan nettorahavirta 126,8 99,7 Keskimääräinen osakemäärä (1 000) 168 285 168 011 Liiketoiminnan nettorahavirta/osake 0,75 0,59 Liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi 126,8 miljoonaan euroon edellisvuoden 99,7 miljoonasta eurosta Citycon investoi tilikauden aikana 96,7 miljoonaa euroa pääasiassa sijoituskiinteistöihin. Investoinnit sekä lainojen takaisinmaksu rahoitettiin pääosin liiketoiminnan rahavirralla. Osakekohtainen liiketoiminnan nettorahavirta kasvoi 0,75 euroon johtuen osto- ja muiden lyhytaikaisten velkojen muutoksesta. Citycon käytti joukkovelkakirjojen takaisinostoon yhteensä 183,8 miljoonaa euroa ja hybridilainojen takaisinostoon 39,2 miljoonaa euroa vuoden 2023 aikana. Lisäksi kahden uuden määräaikaislainan noston rahavirtavaikutus oli yhteensä 334,3 miljoonaa euroa. 2022 1 2 3 4 5 6 7 2023 Rahoitustarve ja saadut rahavirrat Me -96,7 -84,4 -29,1 -39,2 126,8 69,2 25,2 1 Operatiivinen kassavirta 2 Investoinnit 3 Maksetut osingot ja pääoman palautukset 4 Hybridilainan takaisinmaksut 5 Hybridilainan korot ja kulut 6 Lainojen nostot -ja takaisinmaksut - netto 7 Muut 71,2 7,3 43 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Konsernin oman pääoman laskelma, IFRS Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma Me Osake- pääoma Ylikurssi- rahasto Arvon- muutos- rahasto Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Muuntoerot Kertyneet voittovarat Yhteensä Hybridilaina Määräys- vallattomien omistajien osuus Oma pääoma yhteensä Oma pääoma 1�1�2022 259,6 131,1 1,4 744,2 -114,8 778,6 1 800,1 689,1 0,3 2 489,5 Tilikauden voitto 2022 5,3 5,3 -0,3 5,1 Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) 0,5 0,5 0,5 Osuus yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -73,5 -73,5 0,0 -73,5 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä 0,5 -73,5 -73,0 0,0 -73,0 Katsauskauden laaja tappio/voitto 0,5 -73,5 5,3 -67,6 -0,3 -67,9 Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -30,6 -30,6 2,4 -28,2 Omien osakkeiden hankinta ja kulut (liite 3.1.) -1,6 -1,6 -1,6 Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,0 -84,0 -84,0 Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) 2,4 2,4 2,4 Muut muutokset 0,1 0,1 0,1 Oma pääoma 31�12�2022 259,6 131,1 1,9 660,2 -188,3 754,3 1 618,8 691,5 0,0 2 310,3 Tilikauden voitto 2023 -115,0 -115,0 -115,0 Nettovoitot rahavirran suojauksista (liite 3.2.) -3,4 -3,4 -3,4 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssivoitot/-tappiot -51,7 -51,7 -51,7 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen yhteensä -3,4 -51,7 -55,0 -55,0 Katsauskauden laaja voitto/tappio -3,4 -51,7 -115,0 -170,0 -170,0 Hybridilainojen takaisinmaksut (liite 3.1.) 0,0 -85,9 -85,9 Voitot hybridilainojen takaisinmaksuista (liite 3.1.) 25,8 25,8 25,8 Hybridilainan korot ja kulut (liite 3.1.) -30,7 -30,7 1,8 -28,9 Osakeanti (liite 3.1.) 20,9 20,9 20,9 Osingonjako ja pääomanpalautus (liite 3.1.) -84,4 -84,4 -84,4 Osakeperusteiset maksut (liite 1.6.) -0,3 -0,3 -0,3 Muut muutokset 0,0 0,0 0,0 Oma pääoma 31�12�2023 259,6 131,1 -1,4 596,8 -240,0 634,1 1 380,1 607,3 0,0 1 987,5 Tilikauden tulos ja pääoman palautus laskivat omaa pääomaa Tilikauden tulos oli -115,0 miljoonaa euroa. Citycon jakoi vuonna 2023 sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta pääoman palautusta 0,50 euroa osakkeelta. Pääoman palautus oli yhteensä 84,4 miljoonaa euroa. Muuntoerojen vaikutus omaan pääomaan oli -51,7 miljoonaa euroa. Vuoden 2023 aikana Citycon suoritti myös kaksi suunnattua osakeantia, joiden vastineeksi se osti takaisin hybridilainojaan. 1 4 72022 2023 2 5 83 6 9 Osakekohtaisen oman pääoman kehittyminen Me Oma pääoma/osakeOma pääoma/osake 0,15 -0,32 -0,02 -0,50 -0,49 0,12 -0,67 -0,30 -0,17 11,56 13,75 1 Tilikauden voitto 2 Muuntoerot 3 Osakeanti 4 Osingonjako ja pääomanpalautus 5 Hybridilainojen takaisinmaksut 6 Voitot hybridilainojen takaisinmaksuista 7 Hybridilainan korot ja kulut 8 Osakeannin vaikutus osakemäärään 9 Muut muutokset 44 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tässä taulukossa on esitetty Citycon konsernin tilinpäätöksen liitetiedot ja niihin liittyvät laadintaperiaatteet. Taulukossa on esitetty myös mihin IFRS-standardeihin laadintaperiaatteet ensisijaisesti perustuvat. Laadintaperiaate Liitetieto Numero IFRS Segmentti-informaatio Segmentti-informaatio 1.1. IFRS8 Tuotot, liiketoiminnan muut tuotot, myyntisaamiset ja muut saamiset Bruttovuokratuotto, myyntituotot asiakassopimuksista, liiketoiminnan muut tuotot ja kulut, myyntisaamiset ja muut saamiset 1.2., 1.3., 1.7., 4.4. IFRS16, IFRS15, IFRS9 Työsuhde-etuudet ja osakeperusteiset maksut Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut 1.6. IAS19, IFRS2 Osakekohtainen tulos Osakekohtainen tulos 1.8. IAS33 Sijoituskiinteistöt Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut, Käyttöoikeusomaisuuserät 2.1., 2.3. IAS40, IFRS13, IFRS16 Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 2.2. IAS40, IFRS5 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin Osuudet yhteisyrityksissä, Osuudet osakkuusyrityksissä 2.4. IAS28, IFRS11, IFRS12 Rahoitusinstrumentit: Tilinpäätöksessä esitettävä tiedot, esittämistapa, kirjaaminen ja arvostaminen Oma pääoma, Rahoituskulut (netto), Rahoitusinstrumenttien luokittelu, Lainat, Rahoitusriskien hallinta, Johdannaissopimukset, Rahavarat, Myyntisaamiset ja muut saamiset, Ostovelat ja muut velat. 3.1, 3.2., 3.3., 3.4., 3.5., 3.6., 3.8., 4.4., 4.5. IAS32, IFRS7, IFRS9, IFRS16 Varaukset, ehdolliset velat ja ehdolliset varat Vastuusitoumukset 2.1., 3.7. IAS37 Konsernitilinpäätös, Liiketoimintojen yhdistäminen Liiketoimintahankinnat, Liikearvo, Määräysvallattomien omistajien hankinta 5.1., 5.2. IFRS10, IFRS3 Lähipiiriä koskevat tiedot tilinpäätöksessä Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset 5.3. IAS24 Omaisuuserien arvonalentuminen Liikearvo, Aineettomat hyödykkeet, Myyntisaamiset ja muut saamiset 4.3., 4.4., 5.1. IAS36, IFRS9 Tuloverot Tuloverot, Laskennalliset verosaamiset ja -velat 4.1., 4.2. IAS12 Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet 4.3. IAS38 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat 5.5. IAS10 Vastuusitoumukset Ostositoumukset, Alv-palautusvastuut, Kiinnitykset ja Panttaukset 2.1., 3.7. - Konsernitilinpäätöksen liitetiedot 45 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Keskeiset arviot ja olettamat sekä harkintaa edellyttävät laadintaperiaatteet IFRS:n mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää yhtiön johdolta arvioita ja olettamuksia, jotka vaikuttavat laatimisperiaatteiden soveltamiseen ja raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään sekä esitettäviin liitetietoihin. Arviot ja niihin liittyvät olettamukset perustuvat aikaisempiin kokemuksiin ja muihin tekijöihin, joiden arvioidaan olevan tämänhetkinen paras näkemys sellaisten varojen tai velkojen arvostamisessa, joille ei muista lähteistä ole saatavissa arvoja. Toteumat voivat poiketa tehdyistä arvioista ja oletuksista niihin liittyvän epävarmuuden vuoksi siitä huolimatta, että ne perustuvat parhaaseen tietämykseen sekä ajantasaiseen tietoon. Arvioita ja niihin liittyviä olettamuksia tarkastellaan jatkuvasti. Kirjanpidollisten arvioiden tarkistukset kirjataan sille kaudelle, jolla arviota tarkistetaan, jos arvion muutos koskee vain kyseistä kautta. Mikäli arvion muutos koskee sekä arvion muutoskautta että myöhempiä kausia, arvion muutos kirjataan vastaavasti sekä muutoskaudelle että tuleville kausille. Toimintaa koskevat keskeiset arviot ja olettamat sekä erityistä harkintaa edellyttävät laadintaperiaatteet esitetään yhdessä siihen liittyvän liitetiedon kanssa. Yrityksen perustiedot Citycon on vähittäiskaupan liiketiloihin erikoistunut kiinteistösijoitusyhtiö, jonka toiminta on keskittynyt Suomeen, Norjaan, Ruotsiin, Viroon ja Tanskaan. Yhtiö on Suomen lakien mukaan perustettu julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki, Suomi. Rekisteröity osoite Piispansilta 9 A, 02230 Espoo. Yhtiön virallinen nimi on Citycon Oyj. Cityconin hallitus on hyväksynyt yhtiön tilinpäätöksen 15.2.2024. Suomen osakeyhtiölain mukaan yhtiökokouksella on oikeus olla hyväksymättä hallituksen hyväksymää tilinpäätöstä ja palauttaa tilinpäätös hallitukselle korjattavaksi. Jäljennös Cityconin konsernitilinpäätöksestä on saatavilla verkkosivuilta www.citycon.com/fi ja konsernin pääkonttorista osoitteesta Piispansilta 9 A, 02230 Espoo. Tilinpäätöksen laatimisperusta Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2023 voimassa olleita IAS- ja IFRS-standardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisen kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset. Rahoitusvarat ja -velat luokitellaan joko jaksotettuun hankintamenoon tai käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi varoiksi tai veloiksi. Jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvaroihin kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaamiset ja rahavarat. Jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin varoihin ja velkoihin sisältyy valuuttajohdannaisia, valuutan- ja koronvaihtosopimuksia sekä korko- optioita. Myös sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoon alkuperäisen kirjaamisen jälkeen. Muilta osin konsernitilinpäätös on laadittu alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen. ESEF-tilinpäätöksen XBLR-merkinnät ovat tilintarkastamattomia. Tilinpäätöstiedot esitetään miljoonina euroina ja luvut on pyöristetty satoihin tuhansiin. 46 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1� Liiketoiminnan tulos 1.1. Segmentti-informaatio Citycon konsernin maantieteelliset segmentit ovat Suomi, Norja, Ruotsi ja Tanska & Viro. Muut- segmentti sisältää pääasiassa konsernitoiminnoista syntyviä hallinnon kuluja. Citycon muutti operatiiviset segmenttinsä ja segmenttiraportoinnin vuoden 2023 alusta alkaen. Aiemmin segmentit olivat Suomi & Viro, Norja ja Ruotsi & Tanska. Vertailukauden luvut on päivitetty vastaamaan uusia segmenttejä. Cityconin hallitus seuraa IFRS segmenttien lisäksi Kista Gallerian taloudellista tulosta erikseen, joten segmentti- informaatiossa on eritelty sekä IFRS segmenttitulokset ja Kista Gallerian tulos. Hallitus seuraa Kista Gallerian tulosta 50 %:n osuuden mukaisesti. Cityconin hallitus arvioi liiketoimintayksiköiden suoritusta nettovuokratuoton ja operatiivisen liikevoiton (Direct Operating Profit) perusteella. Cityconin hallitukselle raportoidaan myös käyvän arvon muutokset liiketoimintayksiköittäin. Segmentin varat ja velat ovat sellaisia liiketoiminnan eriä, joita segmentti käyttää liiketoiminnassaan tai jotka ovat järkevällä perusteella kohdistettavissa segmenteille. Kohdistamattomat erät sisältävät vero- ja rahoituseriä sekä koko konsernille yhteisiä eriä. Segmenttien välillä ei ole sisäistä myyntiä. Bruttoinvestoinnit koostuvat sijoituskiinteistöjen, osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden lisäyksistä taseessa. Yhdenkään vuokralaisen osuus ei ylittänyt 10 % bruttovuokratuotoista tilikausina 2023 tai 2022, eikä operatiivista toimintaa johdeta asiakassegmenttien perusteella. 1.1.–31.12.2023 Me Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro 1 Muut IFRS segmentit yhteensä Kista Galleria (50 %) Bruttovuokratuotto 81,6 67,7 33,8 32,2 0,0 215,3 9,3 Ylläpito- ja palvelutuotot 28,6 25,1 10,2 10,8 0,0 74,7 3,3 Hoitokulut -33,1 -29,9 -16,3 -13,1 -0,4 -92,8 -6,0 Vuokraustoiminnan muut kulut -0,6 -0,5 0,1 -0,6 0,0 -1,6 0,0 Nettovuokratuotto 76,4 62,5 27,8 29,3 -0,4 195,7 6,6 Operatiiviset hallinnon kulut -2,2 -4,1 -4,3 -0,5 -20,0 -31,1 0,0 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,3 0,4 0,0 0,1 0,1 0,3 0,0 Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 74,0 58,8 23,5 28,9 -20,3 164,8 6,5 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 -0,1 0,0 -0,2 - -0,3 0,0 Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -69,4 -68,8 -36,6 -25,5 - -200,3 -40,8 Voitot/tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä -0,3 -1,6 -0,3 -0,1 - -2,3 - Liikevoitto/-tappio 4,3 -11,7 -13,4 3,1 -20,3 -38,0 -34,3 Kohdistetut varat Sijoituskiinteistöt 1 693,1 1 103,9 626,5 434,8 - 3 858,2 173,2 Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,0 - Muut kohdistetut varat 13,8 75,7 14,0 15,3 177,6 296,4 9,6 Kohdistamattomat varat Laskennalliset verosaamiset 16,5 16,5 4,2 Johdannaissopimukset 37,3 37,3 Varat yhteensä 1 706,9 1 179,5 640,4 450,1 231,4 4 208,4 187,0 Kohdistetut velat Ostovelat ja muut velat 13,7 16,4 14,8 9,3 24,0 78,3 9,9 Kohdistamattomat velat Korolliset velat 1 864,4 1 864,4 219,7 Laskennalliset verovelat 247,8 247,8 - Johdannaissopimukset 27,9 27,9 - Muut kohdistamattomat velat 2,5 2,5 - Velat yhteensä 13,7 16,4 14,8 9,3 2 166,6 2 220,9 229,5 Bruttoinvestoinnit 46,6 21,2 15,1 11,0 2,0 95,9 2,4 Kauppakeskusten lukumäärä 9 14 5 4 - 32 1 Muiden kiinteistöjen lukumäärä 1 - 1 - - 2 - 1 Viron Operatiivinen liikevoitto on 22,8 miljoonaa euroa, Bruttovuokratuotto ja Ylläpito- ja palvelutuotot yhteensä ovat 34,3 miljoonaa euroa, Hoitokulut ja hallinnon kulut yhteensä ovat 11,4 miljoonaa euroa ja Varat yhteensä ovat 336,4 miljoonaa euroa. 47 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1.1.–31.12.2022 Me Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro 1 Muut IFRS segmentit yhteensä Kista Galleria (50 %) Bruttovuokratuotto 74,2 83,0 35,8 29,3 0,0 222,3 9,4 Ylläpito- ja palvelutuotot 24,3 31,3 12,7 10,9 0,0 79,2 3,8 Hoitokulut -29,3 -34,9 -16,7 -13,4 -0,4 -94,7 -5,9 Vuokraustoiminnan muut kulut -0,6 -0,5 -1,3 -0,8 0,1 -3,1 -0,5 Nettovuokratuotto 68,6 78,9 30,4 26,0 -0,3 203,6 6,8 Operatiiviset hallinnon kulut -2,1 -3,5 -4,1 -0,1 -18,8 -28,7 -0,1 Operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -0,3 0,6 0,1 0,0 -0,1 0,2 -0,1 Operatiivinen liikevoitto (Direct operating profit) 66,3 76,0 26,4 25,9 -19,3 175,2 6,6 Ei-operatiiviset liiketoiminnan muut tuotot ja kulut - -26,3 -0,4 - - -26,7 - Nettotappiot/-voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -16,3 -30,9 -6,3 -3,0 - -56,5 -25,5 Tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä 3,3 -8,2 0,6 0,0 - -4,3 - Liikevoitto/-tappio 53,2 10,6 20,2 22,9 -19,3 87,7 -18,8 Kohdistetut varat Sijoituskiinteistöt 1 715,1 1 228,4 647,1 449,5 - 4 040,1 210,7 Myytävinä olevat sijoituskiinteistöt 0,0 0,0 0,0 0,0 - 0,0 - Muut kohdistetut varat 8,1 91,9 13,1 16,1 253,7 382,8 13,2 Kohdistamattomat varat Laskennalliset verosaamiset 16,4 16,4 Johdannaissopimukset 21,4 21,4 Varat yhteensä 1 723,2 1 320,3 660,1 465,6 291,5 4 460,7 223,9 Kohdistetut velat Ostovelat ja muut velat 7,0 20,8 12,0 9,0 24,0 72,8 8,4 Kohdistamattomat velat Korolliset velat 1 807,7 1 807,7 224,9 Laskennalliset verovelat 266,3 266,3 - Johdannaissopimukset 0,6 0,6 - Muut kohdistamattomat velat 3,1 3,1 7,4 Velat yhteensä 7,0 20,8 12,0 9,0 2 101,7 2 150,5 240,8 Bruttoinvestoinnit 111,6 32,1 19,8 9,7 3,9 177,0 3,9 Kauppakeskusten lukumäärä 9 14 5 4 - 32 1 Muiden kiinteistöjen lukumäärä 1 - 1 - - 2 - 1 Viron Operatiivinen liikevoitto oli 20,4 miljoonaa euroa, Bruttovuokratuotto ja Ylläpito- ja palvelutuotot yhteensä 32,2 miljoonaa euroa, Hoitokulut ja hallinnon kulut yhteensä olivat 11,4 miljoonaa euroa ja Varat yhteensä 346,7 miljoonaa euroa. 48 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1.2. Bruttovuokratuotto Vuokratuottojen muodostuminen Me 2023 2022 Jaksotetut vuokrakannustimet 0,1 0,7 Määräaikaiset ja sopimukseen perustuvat vuokran alennukset -4,1 -5,0 Bruttovuokratuotto (pl. yllä olevat erät) 219,3 226,6 Yhteensä 215,3 222,3 Yleinen kuvaus Cityconin vuokrasopimuksista Pääosassa, eli 90 %:ssa (90) Cityconin vuokrasopimuksia vuokra on jaettu pääomavuokraan ja ylläpitokorvaukseen. Pääomavuokra on tyypillisesti sidottu vuosittaiseen vuokrantarkistukseen, joka perustuu indeksiin, kuten elinkustannusindeksi, tai prosentuaaliseen minimikorotukseen. Vuokralaiselta erikseen perittävä ylläpitokorvaus kattaa omistajalle kiinteistön hoidosta aiheutuvia kuluja. Osassa Cityconin vuokrasopimuksia on pääomavuokran lisäksi liikevaihtosidonnainen osuus. Lisäksi Cityconilla on joitakin kokonaan vuokralaisen liikevaihtoon sidottuja vuokrasopimuksia. Vuoden 2023 lopussa kaikkien liikevaihtosidonnaisten vuokrasopimusten osuus oli noin 62 % (63) Cityconin vuokrasopimuskannasta. Koska pääosa vuokrasopimuskannasta on sidottu indeksitarkistukseen, ennalta määritettyyn minimivuokrakorotukseen ja/tai vuokralaisen liikevaihtoon, ovat Cityconin vuokrasopimukset pääasiassa IFRS 16 -standardin mukaisia muuttuvan vuokran vuokrasopimuksia. Alla olevan taulukon mukaisesti 31.12.2023 Cityconilla oli 3 371 (3 191) vuokrasopimusta. Vuokrasopimusten lukumäärän kasvu johtui pääasiassa Lippulaivan uusista asunnoista. Vuokrasopimusten lukumäärä 31�12�2023 31�12�2022 Suomi 1 327 1 105 Norja 1 050 1 081 Ruotsi 631 644 Tanska & Viro 363 361 Yhteensä 3 371 3 191 Seuraavan taulukon mukaisesti Cityconin vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika 31.12.2023 oli 3,6 (3,4) vuotta. Solmittavan vuokrasopimuksen kesto riippuu muun muassa vuokrattavasta tilatyypistä sekä vuokralaisesta. Suurempien ankkurivuokralaisten kanssa solmitaan tyypillisesti pitkiä 10–15 tai jopa 20 vuoden mittaisia vuokrasopimuksia, kun taas pienempien liiketilojen vuokrasopimukset sovitaan pääsääntöisesti 3–5 vuoden mittaiseksi. Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika, vuotta 31�12�2023 31�12�2022 Suomi 4,5 4,4 Norja 2,9 2,7 Ruotsi 2,7 2,7 Tanska & Viro 3,4 3,2 Keskimäärin 3,6 3,4 Citycon solmii vuokrasopimukset pääasiassa määräaikaisina, lukuun ottamatta asuntojen, varastotilojen ja yksittäisten pysäköintipaikkojen vuokrasopimuksia. Vuoden 2023 päätteeksi määräaikaisia sopimuksia on noin 90 % (91), aluksi määräaikaisia sopimuksia noin 6 % (5), ja toistaiseksi voimassaolevia vuokrasopimuksia noin 4 % (4) Cityconin vuokrasopimuskannasta. Seuraavassa taulukossa on esitetty vuosien 2023 ja 2022 päätteeksi voimassaolevan vuokrasopimuskannan vähimmäisvuokrat ensimmäisen mahdollisen erääntymispäivän perusteella laskettuna. Ei-purettavissa olevien vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat 1 Me 31�12�2023 31�12�2022 Yhden vuoden kuluessa 63,8 70,9 1–5 vuoden kuluessa 143,2 145,0 Yli viiden vuoden kuluttua 53,4 40,3 Yhteensä 260,4 256,1 1 Ei-purettaviksi vuokrasopimuksiksi on sisällytetty määräaikaiset ja aluksi määräaikaiset sopimukset määräajan päättymiseensä asti sekä toistaiseksi voimassa olevat sopimukset on käsitelty siten, että ne on oletettu ei-purettaviksi sopimuksiksi irtisanomisajan verran. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Citycon on vuokralleantajana, luokitellaan operatiivisiksi vuokrasopimuksiksi, koska Citycon pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Operatiivisista vuokrasopimuksista syntyneet vuokratuotot kirjataan tasaisesti vuokrakaudelle. Vuokrasopimukset, jotka sisältävät vuokravapaita jaksoja tai vuokranalennuksia, ja jotka ovat tiedossa sopimuksen alkamishetkellä, ja niistä sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle. Kesken sopimuskauden annettavien vuokranalennusten osalta kirjanpitokäsittely riippuu siitä, perustuuko annettu alennus alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin vai ei. Kesken sopimuskauden annetut vuokranalennukset, joista ei ole sovittu alkuperäisessä vuokrasopimuksessa, vaan vuokralainen on pyytänyt vuokranalennusta markkinatilanteesta tai kiinteistössä olevasta kehityshankkeesta johtuen, jaksotetaan tasaisesti koko vuokrakaudelle perustuen siihen, että IFRS 16 mukaan kyseessä on vuokrasopimuksen muutos. Kesken vuokrasopimuskauden annetut vuokranalennukset, jotka perustuvat alkuperäisen vuokrasopimuksen ehtoihin, kirjataan alennuksen antohetkellä kokonaisuudessaan bruttovuokratuottoihin. Citycon saattaa suorittaa vuokralaisen puolesta vuokralaisen vuokraamaan tilaan kohdistuvia muutostöitä, jotka veloitetaan vuokrankorotuksena vuokralaiselta. Vuokratilan muutostöistä syntyvä vuokrankorotus jaksotetaan vuokratuotoiksi vuokrasopimuksen aikana. Vuokran korotus ja vuokratilan muutostyöstä aiheutuva kulu otetaan huomioon sijoituskiinteistön käypää arvoa määrittäessä. 49 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1.3. Myyntituotot asiakassopimuksista Asiakassopimukset Citycon konsernin liiketoiminnassa IFRS 15 Myyntituotot asiakassopimuksista -standardin ohjeistus soveltuu seuraaviin tuottoihin: Ylläpitovuokrat ja -veloitukset, käyttökorvaukset, muut ylläpito- ja palvelutuotot sekä palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta. Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2023 Me Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Muut Yhteensä Ylläpitovuokrat ja -veloitukset 1 23,4 20,0 8,8 5,1 0,0 57,3 Käyttökorvaukset 1 3,8 1,3 0,5 4,4 0,0 9,9 Muut ylläpito- ja palvelutuotot 1 1,3 3,8 1,0 1,3 0,0 7,5 Yhteensä 28,6 25,1 10,2 10,8 0,0 74,7 Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 2 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,4 Yhteensä 0,2 0,1 0,1 0,0 0,0 0,4 Myyntituotot asiakassopimuksista 28,8 25,2 10,3 10,8 0,0 75,1 1 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot. 2 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut. Tuottojen jakautuminen 1.1.–31.12.2022 Me Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Muut Yhteensä Ylläpitovuokrat ja -veloitukset 1 20,3 23,9 10,6 5,1 0,0 59,9 Käyttökorvaukset 1 2,8 2,6 1,0 4,6 0,0 11,0 Muut ylläpito- ja palvelutuotot 1 1,2 4,8 1,1 1,1 0,0 8,3 Yhteensä 24,3 31,3 12,7 10,9 0,0 79,2 Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 2 0,2 0,0 0,4 0,0 0,0 0,6 Yhteensä 0,2 0,0 0,4 0,0 0,0 0,6 Myyntituotot asiakassopimuksista 24,6 31,3 13,0 10,9 0,0 79,8 1 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään ylläpito- ja palvelutuotot. 2 Sisältyy konsernin tuloslaskelman erään liiketoiminnan muut tuotot ja kulut. Ylläpitovuokrat ja -veloitukset Ylläpitovuokriin ja -veloituksiin liittyvät tuotot koostuvat Cityconin kauppakeskuskiinteistöjen liike- ja yleistilojen huoltoon, ylläpitoon ja hallinnointiin liittyvistä palveluista, joita Citycon tarjoaa asiakkailleen perustuen asiakkaiden kanssa tehtyihin sopimuksiin (vuokrasopimus). Käyttökorvaukset Käyttökorvauksiin liittyvät tuotot koostuvat vuokrasopimusten mukaisesti veloituksista, joilla katetaan muun muassa kauppakeskuskiinteistöjen liiketilojen energian kulutuksesta, lämmityksestä ja jätehuollosta muodostuvia kustannuksia. Muut ylläpito- ja palvelutuotot Muihin ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyvät tuotot koostuvat pääosin veloituksista, joilla katetaan Cityconin kauppakeskusten markkinoinnin suunnittelusta ja toteuttamisesta syntyviä kuluja. 50 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta Kauppakeskusten johtamiseen liittyvät tuotot muodostuvat hallinnointipalveluista, joita Citycon konserni tarjoaa yhteisyritysten sekä kolmansien osapuolien omistamille kauppakeskuksille. Sopimuksiin liittyvät tase-erät Asiakassopimuksiin perustuvat saamiset ovat ylläpito- ja palvelutuottoihin liittyviä avoimia myyntisaamisia ja sopimukseen perustuvat velat ylläpito- ja palvelutuotoista saatuja ennakkomaksuja. Asiakassopimuksiin perustuvien saamisten odotetaan tuloutuvan kolmen kuukauden kuluessa, sopimukseen perustuvien velkojen seuraavan kahdentoista kuukauden aikana. Hoitokulut Hoitokulut kirjataan kuluksi kaudelle, jolle ne suoriteperusteen mukaisesti kohdistuvat. Hoitokulut ovat kustannuksia, jotka aiheutuvat mm. kiinteistöjen huollosta ja ylläpidosta, energiankulutuksesta, sekä markkinoinnista. Citycon-konsernin vuokra- ja hallinnointisopimukset sisältävät tyypillisesti tarkat kuvaukset sekä palvelun myyjän että palvelua ostavan asiakkaan velvoitteista sekä tarjotun palvelun hinnan muodostumisesta. Tämän vuoksi Citycon-konsernin asiakassopimuksiin liittyvät, IFRS 15 -standardin mukaiset Cityconille kuuluvat suoritevelvoitteet ja kullekin suoritevelvoitteelle kohdistettavien transaktiohintojen perusteet on määritelty selkeästi. Transaktiohinnat muodostuvat kaikkien tuottoryhmien osalta valtaosin muuttuvista vastikkeista esimerkiksi asiakkaan käyttämien palveluiden määrän tai hyödykehintojen muutoksen perusteella, joten Citycon arvioi sopimuksista kirjattavan myyntituoton määrän perustuen odotusarvoon raportointikauden myyntituotosta. Kaikkien asiakassopimuksien osalta myyntituotot kirjataan ajan kuluessa, sillä sekä Citycon-konsernin omistamiin liiketiloihin liittyvän ylläpito- ja palvelutoiminnan että yhteisyrityksille ja kolmansille osapuolille kauppakeskusten hallinnointipalvelun osalta, asiakas samanaikaisesti saa ja kuluttaa palvelusta koituvan taloudellisen hyödyn, kun Citycon palvelua asiakkaalle toimittaa. Ylläpito- ja palvelutuotot esitetään Cityconin raportoinnissa bruttomääräisinä, sillä Citycon katsoo toimivansa palveluiden tuottamisessa IFRS 15 -standardin määritelmän mukaisena päämiehenä. Citycon valitsee esimerkiksi kiinteistöjensä ylläpidon ja huollon palveluntarjoajat, tekee sopimukset toimittajien kanssa ja kantaa luottoriskin palvelun tuottamisesta. Näin ollen asiakas ei voi valita palveluntarjoajaa eikä vaikuttaa palveluntarjoajan hinnoitteluun. Citycon-konsernin tuottamiin palveluihin ei liity merkittävää rahoituskomponenttia, sillä asiakassopimuksiin perustuvat maksut erääntyvät tyypillisesti ennen vuokrakauden alkua tai välittömästi sen alkaessa. Citycon-konsernille ei synny IFRS 15 -standardin mukaisesti käsiteltäviä asiakassopimuksen saamisesta aiheutuvia menoja. Cityconin ydinliiketoimintaan kuuluvien liiketilavuokrasopimusten osalta sopimuksen saamisesta aiheutuvien ja IAS 40 -standardin ohjeistuksen mukaan käsiteltävien menojen, kuten vuokratilan muutostöiden ja välityspalkkioiden, kirjanpitokäsittelyä kuvataan tarkemmin liitetiedossa 1.2. Sopimuksiin liittyvät tase-erät Me 2023 2022 Sopimukseen perustuvat saamiset 3,0 1,2 Sopimukseen perustuvat velat 2,2 0,7 1.4. Hoitokulut Me 2023 2022 Lämmitys ja sähkö -24,2 -25,7 Ylläpito -31,3 -29,7 Kiinteistön henkilöstön kulut -9,5 -9,6 Kiinteistön hallinnon kulut -2,1 -2,8 Markkinointikulut -6,8 -7,8 Kiinteistövakuutukset -1,5 -1,4 Kiinteistöverot -8,7 -9,8 Korjauskulut -4,6 -3,8 Muut kiinteistön hoitokulut -4,0 -4,1 Yhteensä -92,8 -94,7 Tot al XXX,X Meur Liiketoiminnan kustannukset 2023 Me Lämmitys ja sähkö -24,2 Ylläpito -31,3 Kiinteistön henkilöstön kulut -9,5 Kiinteistön hallinnon kulut -2,1 Markkinointikulut -6,8 Kiinteistövakuutukset -1,5 Kiinteistöverot -8,7 Korjauskulut -4,6 Muut kiinteistön hoitokulut -4,0 Yhteensä -92,8 Me 51 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1.5. Hallinnon kulut Me 2023 2022 Henkilöstökulut -16,0 -15,2 Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 1 -0,7 -0,3 Konsultti- ja asiantuntija- palkkiot sekä muut ulkopuoliset palvelut -5,7 -5,8 Toimisto- ja muut hallinnon kulut -5,6 -4,9 Poistot -3,0 -2,4 Yhteensä -31,1 -28,7 1 Johdon ja organisaation muutoksista aiheutuneet kulut 0,7 miljoonaa euroa vuonna 2023 liittyvät organisaatiomuutoksiin. 0,3 miljoonaa euroa vuonna 2022 sisältää lähinnä talousjohtajan vaihdokseen liittyviä kuluja. Poistot ja alaskirjaukset Poistot ja alaskirjaukset kirjataan aineettomista ja aineellisista hyödykkeistä. 1.6. Työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut Me Liite 2023 2022 Johdon palkat ja palkkiot Toimitusjohtaja A -1,3 -1,2 Johtoryhmä B -1,6 -1,4 Hallitus C -0,6 -0,6 Muut palkat ja palkkiot -15,5 -15,8 Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt -2,4 -2,3 Sosiaalikulut -4,1 -3,5 Kulut osakeperusteisista maksuista D -1,7 -3,2 Yhteensä -27,3 -27,9 Henkilöstökuluja sisältyi hallinnon kuluihin 16,0 miljoonaa euroa (15,2), hoitokuluihin 10,7 miljoonaa euroa (11,9) ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin 0,6 miljoonaa euroa (0,8). Tilintarkastuspalkkiot Hallinnon kulujen konsultti- ja asiantuntijapalkkioihin sekä hoitokuluihin kuuluviin kiinteistöjen hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat tilintarkastajien palkkiot ja palvelut tilintarkastusyhteisö Ernst & Young:lta. Me 2023 Konserni 2023 Emoyhtiö Tilintarkastuspalkkiot -1,0 -0,4 Ernst & Young Oy -0,6 -0,4 Muut EY-toimistot -0,4 - Muut asiantuntijapalkkiot -0,2 -0,2 Ernst & Young Oy -0,2 -0,2 Muut EY-toimistot - - Yhteensä -1,2 -0,6 Me 2022 Konserni 2022 Emoyhtiö Tilintarkastuspalkkiot -0,9 -0,3 Ernst & Young Oy -0,5 -0,3 Muut EY-toimistot -0,4 - Muut asiantuntijapalkkiot -0,1 -0,1 Ernst & Young Oy -0,1 -0,1 Muut EY-toimistot - - Yhteensä -1,0 -0,4 Eläke-etuudet Lakisääteiset eläkejärjestelyt on hoidettu eläkevakuutusyhtiön kautta. Eläkejärjestelyt luokitellaan maksu- ja etuuspohjaisiin järjestelyihin. Cityconin kaikki eläkejärjestelyt luokitellaan maksupohjaisiksi järjestelyiksi, joihin liittyvät maksut kirjataan konsernituloslaskelmaan niille kausille, joita ne koskevat. Konsernin kokoaikaiset työntekijät liiketoimintayksiköittäin 31�12� 2023 2022 Suomi 43 45 Norja 75 82 Ruotsi 39 45 Tanska & Viro 14 14 Konsernitoiminnot 64 66 Yhteensä 234 251 A) Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot EUR 2023 2022 Peruspalkka ml. luontoisedut 741 180 688 457 Tulospalkkio 600 000 513 000 Osakepalkkiojärjestelmä ja muut kertaluonteiset palkkiot 1 511 851 734 398 Yhteensä 2 853 031 1 935 855 F.Scott Ball (B.Sc., s.1961) aloitti yhtiön toimitusjohtajana 1.1.2019 alkaen. Toimitusjohtajan toimisopimuksen mukainen peruspalkka vuonna 2023 oli 741 180 euroa. Kiinteän vuosipalkan lisäksi toimitusjohtaja sai pitkän ja lyhyen aikavälin kannustinpalkkioita. Vuonna 2023 Cityconin toimitusjohtajan kokonaispalkkio oli 2 853 031 euroa. Cityconin hallitus arvioi toimitusjohtajan lyhyen aikavälin kannustinjärjestelmän mukaisten tavoitteiden saavuttamista määrällisesti ja laadullisesti sekä päättää ansaintakaudelta maksettavan suorituspalkkion määrän sitä seuraavan vuoden ensimmäisen kvartaalin aikana. Toimitusjohtaja kuuluu optio-ohjelman 2022 sekä sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän 2022–2025 piiriin, joka koostuu kolmesta sitouttamisjaksosta päättyen vuosittain 15.1.2023, 15.1.2024 ja 15.1.2025. 52 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Järjestelmän perusteella maksetaan palkkiot kolmessa yhtä suuressa osassa kunkin sitouttamisjakson jälkeen, sisältäen verot ja veronluonteiset maksut. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen. B) Johtoryhmän henkilöstökulut (pl. toimitusjohtaja) Me 2023 2022 Palkat ja palkkiot -1,6 -1,4 Eläkekulut - maksupohjaiset järjestelyt -0,2 -0,2 Sosiaalikulut -0,4 -0,3 Yhteensä -2,2 -1,9 C) Hallituksen jäsenten palkkiot EUR 2023 2022 Chaim Katzman 165 000 165 000 Yehuda (Judah) L. Angster 65 600 60 800 Arnold de Haan (22.3.2022 asti) - 3 600 Zvi Gordon 64 701 58 400 Alexandre (Sandy) Koifman 86 185 83 400 David Lukes 66 600 64 200 Per-Anders Ovin 61 400 58 400 Ofer Stark (31.1.2022 asti) - 600 F. Scott Ball 2 - - Ljudmila Popova 61 400 58 600 Adi Jemini (18.7.2023 alkaen) 35 545 - Yhteensä 1 606 431 553 000 1 Liiketapahtumat hallituksen jäsenten kanssa on esitetty liitetiedossa 5.3.B Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat. 2 Cityconin palkitsemispolitiikan mukaisesti Cityconin toimitusjohtajana ja hallituksen jäsenenä samanaikaisesti toimivalle F. Scott Ballille ei makseta erillistä palkkiota hallituksen jäsenyydestä Hallituksen jäsenten matkakulut olivat 0,0 miljoonaa euroa vuonna 2023 (0,2). Hallituksen jäsenet eivät ole mukana yhtiön osakepohjaisissa kannustinjärjestelmissä (pois lukien toimitusjohtaja F. Scott Ball). • suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2023– 2025 (päätetty 16.2.2023) • suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020– 2022 (päätetty 17.3.2020) ja • ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024 (päätetty 22.3.2022) ja kaksi konsernin avainhenkilöille; • sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023—2025 (päätetty 16.2.2023) ja • sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020—2022 (päätetty 11.12.2019). Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien tarkoituksena on yhdistää omistajien ja avainhenkilöiden tavoitteet yhtiön arvon nostamiseksi pitkällä aikavälillä sekä sitouttaa avainhenkilöt yhtiöön ja tarjota heille kilpailukykyiset yhtiön osakkeiden ansaintaan ja kertymiseen perustuvat palkkiojärjestelmät. Vuonna 2023 tuloslaskelmaan kirjattu kulu pitkän aikavälin osakepohjaisista kannustinjärjestelmistä oli 1,7 miljoonaa euroa (3,2). Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2025 Toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2025 on suunnattu yhtiön toimitusjohtajalle, F. Scott Ballille. Osakepalkkiojärjestelmä sisältää kolme sitouttamisjaksoa alkaen 27.10.2021 ja päättyen 15.1.2023, 15.1.2024 ja 15.1.2025. Maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 570 000 osakkeen arvoa. Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa 190 000 osakkeen erässä kunkin sitouttamisjakson päättyessä. Palkkio voidaan maksaa osakkeina tai verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi osittain tai kokonaan rahana, jolloin toimitusjohtaja voidaan velvoittaa hankkimaan osakkeita nettopalkkiota vastaavalla määrällä. Kaikki toimitusjohtajan sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän perusteella allokoidut, maksamattomat palkkio-osakkeet ovat sitouttamisjaksojen alusta lukien oikeutettuja osinkoja tai pääomanpalautusta vastaavaan hyvitykseen. Kullekin palkkio-osakkeelle maksettu hyvitys vastaa osakekohtaista osinkoa tai pääomanpalautusta. Kaikki maksetut osakkeet ovat myyntirajoituksen alaisia 14.1.2025 asti, ellei sopimusta ole päätetty tätä aiemmin. Jos toimitusjohtaja vapautuu toimitusjohtajan tehtävästä ennen palkkion maksamista, on toimitusjohtajalla oikeus palkkioon suhteutettuna vapautuspäivään asti. Toimitusjohtajan osakeoptio-ohjelma 2022–2025 Toimitusjohtajan optio-ohjelma 2022–2025 on suunnattu yhtiön toimitusjohtajalle, F. Scott Ballille. Optio-oikeudet on annettu vastikkeetta ja ne oikeuttavat merkitsemään enintään 2 111 111 yhtiön uutta tai yhtiön hallussa olevaa osaketta. Optio-oikeuksista 527 778 kappaletta on merkitty tunnuksella 2022A, 527 778 kappaletta tunnuksella 2022B, 527 778 kappaletta tunnuksella 2022C ja 527 777 kappaletta tunnuksella 2022D. Osakkeiden merkintäaika optio-oikeuksilla 2022A on 31.1.2022–31.12.2025, optio-oikeuksilla 2022B 31.1.2023–31.12.2025, optio-oikeuksilla 2022C 31.1.2024– 31.12.2025 ja optio-oikeuksilla 2022D 31.1.2025– 31.12.2025. Optio-oikeuksien perusteella merkittävien osakkeiden merkintähinta on 7,38 euroa osakkeelta. D) Pitkän aikavälin osakepohjaiset kannustinjärjestelmät Cityconilla on kahdeksan voimassa olevaa pitkän aikavälin osakepohjaista kannustinjärjestelmää. Näistä kuusi on suunnattu yksinomaan johtoryhmän jäsenille; • toimitusjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2025 (päätetty 27.10.2021), • toimitusjohtajan optio-ohjelma 2022–2025 (päätetty 12.1.2022), • talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 (päätetty 20.9.2021), 53 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Toimitusjohtaja ei käyttänyt hallussaan olevia optioita vuoden 2023 aikana, joten per 31.12.2023 hänellä on edelleen hallussaan 2 111 111 optiota. Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 Talousjohtajan sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2021–2024 on suunnattu yhtiön talousjohtajalle, Bret D. McLeodille. Osakepalkkiojärjestelmä sisältää kolme sitouttamisjaksoa alkaen 20.9.2021 ja päättyen 1.8.2022, 1.8.2023 ja 1.8.2024. Maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 45 000 osakkeen arvoa. Palkkiot maksetaan kolmessa yhtä suuressa korkeintaan 15 000 osakkeen erässä kunkin sitouttamisjakson päättyessä talousjohtajan suorituksen perusteella. Palkkio voidaan maksaa osakkeina tai verojen ja veronluonteisten maksujen kattamiseksi osittain tai kokonaan rahana, jolloin talousjohtaja voidaan velvoittaa hankkimaan osakkeita nettopalkkiota vastaavalla määrällä. Palkkioiden maksaminen edellyttää, että talousjohtaja ei ole irtisanonut toimisopimustaan. Vuonna 2023 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä 15 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden. Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2023– 2025 on suunnattu johtoryhmän jäsenille, pois lukien toimitusjohtaja. Osakepalkkiojärjestelmä sisältää kolme kolmen vuoden jaksoa alkaen maaliskuusta 2023, 2024 ja 2025 ja päättyen helmikuun lopussa 2026, 2027 ja 2028. Maksettavat palkkiot perustuvat siihen, että osallistujat saavuttavat kullekin jaksolle asetetut strategiset yksilölliset kriteerit ja edellyttävät voimassa olevaa työ- tai toimisopimusta. Maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 180 000 osakkeen arvoa, sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Vuoden 2023 aikana allokoitiin yhteensä 60 000 palkkio-osaketta, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 Suoritusperusteinen osakepalkkiojärjestelmä 2020– 2022 on suunnattu johtoryhmän jäsenille, pois lukien toimitusjohtaja. Osakepalkkiojärjestelmä sisältää kolme kolmen vuoden jaksoa alkaen maaliskuusta 2020, 2021 ja 2022 ja päättyen helmikuun lopussa 2023, 2024 ja 2025. Maksettavat palkkiot perustuvat siihen, että osallistujat saavuttavat kullekin jaksolle asetetut strategiset yksilölliset kriteerit ja edellyttävät voimassa olevaa työ- tai toimisopimusta. Maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään 150 000 osakkeen arvoa, sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Vuonna 2023 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä 20 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden. Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024 Ehdollinen osakepalkkiojärjestelmä 2022–2024 on suunnattu johtoryhmän jäsenille pois lukien toimitusjohtaja. Osakepalkkiojärjestelmässä on kolme sitouttamisjaksoa, tilikaudet 2022–2023, 2023–2024, 2024–2025. Osallistuminen tähän järjestelmään ja palkkion saaminen edellyttävät, että avainhenkilö sijoittaa yhtiön osakkeisiin ennalta määritetyn prosenttiosuuden yhtiön suorituspalkkiojärjestelmästä sitouttamisjaksoa edeltävänä kalenterivuonna ansaitusta suorituspalkkiosta. Jos avainhenkilön osakeomistusvelvollisuus on täyttynyt ja hänen työ- tai toimisuhteensa on voimassa Citycon-konserniin kuuluvassa yhtiössä palkkion maksuhetkellä, hän saa palkkiona vastikkeettomia lisäosakkeita osakeomistusvelvoitteen alaisilla osakkeilla. Järjestelmän perusteella sitouttamisjaksolta 2023– 2024 maksettavat nettopalkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 36 425 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Palkkiot sitouttamisjaksolta 2023–2024 maksetaan 2025. Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2023–2025 on suunnattu avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet. Osakepalkkiojärjestelmän mukaiset palkkiot voidaan allokoida vuosina 2023–2025. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttamisjakson pituus on 24–36 kuukautta palkkion allokoinnista. Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 osakkeen arvoa sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Vuoden 2023 aikana allokoitiin yhteensä 30 000 palkkio-osaketta, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 Sitouttava osakepalkkiojärjestelmä 2020–2022 on suunnattu avainhenkilöille, pois lukien toimitusjohtaja ja muut konsernin johtoryhmän jäsenet. Osakepalkkiojärjestelmän mukaiset palkkiot voidaan allokoida vuosina 2020–2022. Palkkio perustuu avainhenkilön voimassa olevaan työ- tai toimisuhteeseen palkkion maksuhetkellä ja se voidaan maksaa osittain yhtiön osakkeina ja osittain rahana sitouttamisjakson päättymisen jälkeen. Sitouttamisjakson pituus on 24–36 kuukautta palkkion allokoinnista. Järjestelmän perusteella maksettavat palkkiot vastaavat yhteensä enintään noin 60 000 osakkeen arvoa sisältäen veroihin ja veronluonteisiin maksuihin mahdollisesti käytettävän rahaosuuden. Vuonna 2023 maksetut palkkiot vastasivat yhteensä 14 000 osakkeen arvoa, sisältäen verojen ja veronluonteisiin maksuihin käytetyn rahaosuuden. Lisätietoja Lisätietoja pitkän aikavälin osakepohjaisista kannustin- järjestelmistä on saatavilla yhtiön verkkosivuilla citycon.com/fi/palkitseminen. 54 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 1.8. Osakekohtainen tulos Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos tilikauden aikana ulkona olleiden osakkeiden osakeantioikaistun lukumäärän painotetulla keskiarvolla. Osakekohtainen tulos 2023 2022 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (Me) -115,0 5,3 Hybridilainan korot ja kulut -28,9 -30,5 Voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta 25,8 - Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo (1 000) 168 285 168 011 Osakekohtainen tulos (euroa) 1 -0,70 -0,15 Laimennusvaikutuksella oikaistua osakekohtaista tulosta laskettaessa osakkeiden lukumäärän painotetussa keskiarvossa otetaan huomioon kaikkien laimentavien potentiaalisten osakkeiden osakkeiksi muuttamisesta johtuva laimentava vaikutus. Osakkeiden määrää lisääviä laimentavia instrumentteja ovat osakeoptiot ja osakeperusteinen kannustinjärjestelmä. Osakepohjaisella kannustinjärjestelmällä on laimentava vaikutus ansaintajaksolla silloin, kun palkkion perustana olevat tulosehdot on saavutettu, eikä osakkeita ole vielä jaettu. Osakekohtainen tulos, laimennettu 2023 2022 Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio (Me) -115,0 5,3 Hybridilainan korot ja kulut -28,9 -30,5 Voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta 25,8 - Osakepohjaisten kannustinjärjestelmien laimennusvaikutus (1 000) 1 864 2 490 Kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo, laimennettu (1 000) 170 149 170 500 Osakekohtainen tulos, laimennettu 1 -0,70 -0,15 1 Tunnusluku sisältää hybridilainan maksetut sekä kirjaamattomat kertyneet korot ja jaksotetut palkkiot sekä voitot ja kulut hybridilainan takaisinmaksusta. Osakekohtaisen tuloksen (laimennettu) laskennassa käytetty kantaosakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo päiviä osakemäärä Keskimääräinen päivillä painotettu osakemäärä 365 170 148 751 Sijoituskiinteistöjen kirjaaminen Sijoituskiinteistö on maa-alue, rakennus tai osa rakennuksesta, joita pidetään vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten asiantuntijapalkkiot ja varainsiirtoverot. Alkuperäiseen hankintamenoon arvostamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon hankinta-ajankohtaa seuraavan vuosineljänneksen lopussa. Cityconin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittelee ulkopuolinen riippumaton arvioija kansainvälisten IVS-standardien (International Valuation Standards) mukaisesti vuosittain, kun taas vuoden ensimmäisellä, toisella ja kolmannella neljänneksellä Citycon määrittää sijoituskiinteistöjen käyvät arvot sisäisesti, pois lukien hankitut uudet kiinteistöt joiden arviointi suoritetaan ulkoisesti. Arvioidessaan käyvät arvot sisäisesti, Citycon perustaa arvioinnit ulkopuolisen arvioitsijan antamiin markkinaindikaatioihin. Kehityshankkeet luokitellaan sijoituskiinteistöiksi ja arvioidaan käypään arvoon siinä vaiheessa, kun hankkeesta on tehty investointipäätös ja ulkopuolinen arvioija katsoo käytettävissä olevien tietojen riittävän luotettavan arvion tekemiseksi. Kehityshankkeiksi luokiteltiin 31.12.2023 suoritetussa käyvän arvon määrityksessä 1 kiinteistö (1). Suunniteltujen kehityshankkeiden investoinnit liittyvät pääosin suunnittelu- ja kaavoituskuluihin. Suunniteltujen kehityshankkeiden toteutuminen on epävarmaa. Tämän vuoksi ne jätetään ulkopuolisen arvioijan tekemän arvion ulkopuolelle. Cityconin taseeseen kirjattava sijoituskiinteistöjen käypä arvo tilinpäätöksessä muodostuu ulkopuolisen arvioijan määrittämästä kiinteistöomaisuuden kokonaisarvosta vähennettynä siirroilla myytävissä oleviin kiinteistöihin ja lisättynä suunnitelluilla kehitysprojekti-investoinneilla joita ulkopuolinen arvioija ei ota mukaan käyvän arvon määrityksessä sekä kuluvan vuosineljänneksen aikana hankittujen uusien kohteiden hankintamenosta, mikäli näitä ei ole arvioitu käypään arvoon johtuen aikataulusta ja saatavilla olevasta tiedosta. 2� Kiinteistökanta ja sijoitukset 2.1. Sijoituskiinteistöt ja niihin liittyvät vastuut Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta� Citycon hallinnoi ja johtaa joitakin yhteistyritysten ja kolmansien osapuolien omistamia kauppakeskuksia ja tulouttaa palvelutuotot sopimuskauden aikana. 1.7. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut Me 2023 2022 Palvelutuotot kauppakeskusten johtamisesta 0,4 0,6 Palvelukulut kauppakeskusten johtamisesta -0,2 -0,3 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1 -0,2 -26,8 Yhteensä 0,0 -26,5 1 Vertailukausi sisältää 26,3 miljoonan euron liikearvon alennuksen johtuen myydyistä kohteista Norjassa. 55 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Cityconin kiinteistöjen käyvän arvon vuosien 2023 ja 2022 tilinpäätöksiä varten ovat arvioineet CBRE (Norjan, Tanskan ja Viron osalta) ja JLL (Suomen ja Ruotsin osalta). Cityconin arvioinneista maksama kiinteä palkkio vuodelta 2023 oli yhteensä 0,2 miljoonaa euroa (0,3). Ulkopuolisen arvioijan määrittämän käyvän arvon ja Cityconin taseessa olevien sijoituskiinteistöjen käyvän arvon välinen täsmäytyslaskelma on esitetty alla: Me 31�12�2023 31�12�2022 Ulkopuolisen arvioijan määrittämä sijoituskiinteistöjen käypä arvo 31.12. 3 779,3 3 956,4 Suunnitellut kehitysprojekti- investoinnit 1 38,4 38,4 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöoikeusomaisuuserät (IFRS 16) 40,5 45,3 Siirto myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin - - Uusien kohteiden hankintameno vuoden viimeisellä neljänneksellä - - Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa 31�12� 3 858,2 4 040,1 1 Sisältää Cityconin tekemän talletuksen Barkarbystadenissa sijaitsevan asuinkiinteistön hankintaan. Käyvän arvon määritelmä ja hierarkia IFRS 13:n mukaisesti käypä arvo on rahamäärä, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanmukaisessa liiketoimessa. Citycon käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Käyvän arvon määrittämiseen käytettävien arvostusmenetelmien syöttötiedot luokitellaan IFRS 13 mukaisesti kolmelle eri käypien arvojen hierarkiatasolle. Käypään arvoon arvostettava sijoituskiinteistö luokitellaan samalle käypien arvojen hierarkian tasolle kuin alimmalla tasolla oleva syöttötieto, joka on merkittävä koko arvonmäärityksen kannalta. Käyvän arvon määrittäminen Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio- oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo. Kiinteistöomaisuuden kokonaisarvo saadaan laskemalla yhteen yksittäisten kiinteistöjen käyvät arvot. Käynnissä olevien kehityshankkeiden arvostamiseen sovelletaan kassavirta-analyysiä, jossa kehityshankkeen investoinnit ja kohteen tulevat kassavirrat huomioidaan kehityshankkeen aikataulun mukaisina. Torvbyen-keskuksen arviointiperiaattetta on muutettu vuoden 2023 aikana. Arviointi perustuu nyt potentiaalisen rakennusoikeuden arvoon kun se aiemmin perustui edellä esitettyyn kassavirta- analyysiin. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo Keskeisin tilinpäätöksen osatekijä, joka sisältää arvioihin ja oletuksiin liittyviä epävarmuustekijöitä, on sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittely. Sijoituskiinteistön käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat tuottovaatimus, markkinavuokrat, vajaakäyttöaste ja hoitokulut, joiden määrittämisessä Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa ja arvioita. Myös kehityshankkeiden käyvän arvon määrittäminen vaatii johdon harkintaa ja arvioita hankkeen investointeihin, vuokratuottoihin ja projektin aikatauluun liittyen. Tuottovaade on merkittävä syöttötieto arvonmäärityksen kannalta ja se johdetaan markkinoilta vertailukauppojen perusteella. Citycon on päättänyt luokitella kaikki kiinteistöarvioinnit tason 3 arvostuksiksi, sillä kiinteistöt ja etenkin kauppakeskukset, ovat yleensä luonteeltaan ainutkertaisia, eikä kaupankäyntiä tapahdu säännöllisesti. Syöttötasojen välillä ei tapahtunut siirtoja vuoden aikana. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen, käypien arvojen hierarkia Me 31�12�2023 31�12�2022 Oikaisemattomat hinnat (Taso 1) - - Havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 2) - - Muut kuin havainnoitavissa olevat syöttötiedot (Taso 3) 3 779,3 3 956,4 Yhteensä 3 779,3 3 956,4 56 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Syöttötiedot 31�12�2023 Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Keskimäärin Tuottovaatimus, % 5,5 6,2 5,8 7,2 6,0 Markkinavuokrat, euroa/m²/kk 28,1 20,6 25,1 22,7 24,2 Hoitokulut, euroa/m²/kk 7,4 5,3 8,1 4,3 6,4 Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 4,1 3,6 4,4 5,0 4,1 Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,7 2,2 2,2 2,1 - Hoitokulujen kasvuoletus, % 2,0 2,1 2,1 2,1 - 31�12�2022 Suomi Norja Ruotsi Tanska & Viro Keskimäärin Tuottovaatimus, % 5,1 5,7 5,5 6,8 5,5 Markkinavuokrat, euroa/m²/kk 1 26,7 20,5 23,1 21,6 23,1 Hoitokulut, euroa/m²/kk 1 6,5 5,0 6,5 4,4 5,7 Kassavirtakauden vajaakäyttö, % 4,2 3,6 4,2 4,4 4,1 Markkinavuokrien kasvuoletus, % 2,3 2,0 2,3 2,3 - Hoitokulujen kasvuoletus, % 2,2 2,0 2,3 2,3 - 1 Vertailukauden lukujen laskentatapaa on muutettu 2023 aikana. Herkkyysanalyysi Käypä arvo (Me) Muutos % -10 % -5 % ±0 % +5 % +10 % Markkinavuokrat 3 286,6 3 532,9 3 779,3 4 025,7 4 272,0 Hoitokulut 3 915,9 3 847,6 3 779,3 3 711,0 3 642,7 Muutos, korkopistettä -50 -25 ±0 +25 +50 Vajaakäyttö 3 803,9 3 791,6 3 779,3 3 767,0 3 754,7 Tuottovaatimus 4 158,3 3 959,5 3 779,3 3 615,1 3 464,8 Syöttötiedot Ulkopuolisen arvioijan kassavirta-analyysissä käyttämät syöttötiedot 31.12.2023 ja 31.12.2022 on esitetty segmenteittäin seuraavassa taulukossa. Herkkyysanalyysi Liikekiinteistöjen käyvän arvon muutosherkkyyttä eli riskiä voidaan testata muuttamalla keskeisiä laskentaparametreja. Oheisen herkkyysanalyysin lähtöarvona on käytetty ulkopuolisen arvioijan määrittämää sijoituskiinteistöjen käypää arvoa. Herkkyysanalyysin mukaan käypä arvo on kaikkein herkin markkinavuokrien ja tuottovaateen muutoksille. Kun markkinavuokria nostetaan 10 %, niin sijoituskiinteistöjen käypä arvo nousee noin 13 %. Vastaavasti 50 korkopisteen lasku tuottovaateessa nostaa käypää arvoa noin 10 %. Käypä arvo reagoi myös muutoksiin vajaakäyttöasteessa ja hoitokuluissa, mutta suhteellinen vaikutus ei ole yhtä suuri kuin markkinavuokran ja tuottovaateen osalta. Herkkyystarkastelussa muutetaan yhtä parametria kerrallaan. Todellisuudessa parametrimuutoksia tapahtuu usein samanaikaisesti. Esimerkiksi muutos vajaakäytössä voi olla yhteyksissä muutokseen markkinavuokrissa ja tuottovaateessa jolloin kaikki muutokset vaikuttavat käypään arvoon samanaikaisesti. 57 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Sijoituskiinteistöjen muutokset ja luokittelu 31�12�2023 Me Rakenteilla olevat/ peruskorjattavat kiinteistöt Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt Sijoituskiinteistöt yhteensä 1�1�2023 435,4 3 604,7 4 040,1 Hankinnat - - - Investoinnit 0,5 91,8 92,3 Myynnit - - - Aktivoidut korot - 0,5 0,5 Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 22,8 22,8 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - -216,5 -216,5 Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta - -6,6 -6,6 Valuuttakurssierot 0,0 -76,2 -76,2 Siirto rakenteilla olevista kiinteistöistä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin -429,2 429,2 0,0 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) - 1,8 1,8 31�12�2023 6,7 3 851,5 3 858,2 31�12�2022 Me Rakenteilla olevat/ peruskorjattavat kiinteistöt Operatiivisessa toiminnassa olevat kiinteistöt Sijoituskiinteistöt yhteensä 1�1�2022 382,3 3 807,0 4 189,2 Hankinnat 6,2 0,0 6,3 Investoinnit 83,8 77,6 161,4 Myynnit -21,7 -0,4 -22,1 Aktivoidut korot 4,3 0,1 4,3 Voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta - 53,1 53,1 Tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta -19,5 -83,4 -102,9 Voitot/tappiot käyttöoikeusomaisuuserien arvostuksesta - -6,8 -6,8 Valuuttakurssierot - -122,3 -122,3 Siirto operatiivisessa toiminnassa olevien kiinteistöjen ja yhteisyritysten välillä sekä siirto myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin - -126,5 -126,5 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) - 6,4 6,4 31�12�2022 435,4 3 604,7 4 040,1 2022 1 2 3 4 5 6 2023 Sijoituskiinteistöt 2023 Me 1 Investoinnit ja aktivoidut korot 2 Käyvän arvon voitot 3 Käyvän arvon tappiot 4 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien arvostuksesta 5 Valuuttakurssierot 6 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) 22,8 1,8 -76,2 92,8 -6,6 -216,5 4 040,1 3 858,2 2021 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2022 Sijoituskiinteistöt 2022 Me 1 Hankinnat 2 Investoinnit ja aktivoidut korot 3 Myynnit 4 Käyvän arvon voitot 5 Käyvän arvon tappiot 6 Voitot/tappiot käyttö- oikeusomaisuuserien arvostuksesta 7 Valuuttakurssierot 8 Muutokset sijoituskiinteistöihin luokiteltavissa käyttöoikeusomaisuuserissä (IFRS 16) 9 Siirrot erien välillä 4 189,2 4 040,1 53,1 6,4 -22,1 -122,3 165,7 -6,8 6,3 -102,9 -126,5 58 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Me 2023 2022 Hankintameno 1�1� 0,0 150,9 Myynnit - -269,9 Investoinnit - 0,0 Valuuttakurssierot - -7,5 Siirto sijoituskiinteistöistä - 126,5 Hankintameno 31�12� 0,0 0,0 Cityconilla ei ollut myytävänä olevia sijoituskiinteistöjä 31.12.2023. Neljä Norja-segmenttiin kuuluvaa myytävänä olleeksi luokiteltua sijoituskiinteistöä myytiin vertailuvuonna 2022. Siirto sijoituskiinteistöistä sisältää myös käyvän arvon muutoksen myytävänä olevista sijoituskiinteistöistä. Citycon jakaa sijoituskiinteistönsä kahteen kategoriaan: rakenteilla oleviin/peruskorjattaviin kiinteistöihin sekä operatiivisessa toiminnassa oleviin kiinteistöihin. Raportointipäivänä ensin mainittuun ryhmään sisältyi Barkarby asunnot Ruotsissa, ja vertailukaudella 31.12.2022 Barkarby asunnot ja Lippulaiva Suomessa. Rakenteilla olevat kiinteistöt -kategoria sisältää kiinteistön koko käyvän arvon, vaikka vain osa kiinteistöstä olisi rakenteilla. Sopimukseen perustuvat sijoituskiinteistöjen ostamiseen, rakentamiseen, kunnostamiseen ja korjaamiseen liittyvät velvoitteet on esitetty alla. Sijoituskiinteistöihin liittyvät vastuusitoumukset Me 2023 2022 Ostositoumukset 72,4 76,9 Alv-palautusvastuut 84,8 103,8 Ostositoumukset Ostositoumukset liittyvät pääasiassa käynnissä oleviin kehityshankkeisiin. Alv-palautusvastuut Cityconin sijoituskiinteistöihin liittyy aktivoitujen perusparannusten ja uusinvestointien osalta arvonlisäveropalautusvastuuta, joka realisoituu, mikäli omaisuus siirtyy arvonlisäverottomaan käyttöön 10 vuoden tarkastuskauden aikana. 2.2. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan kuuluuko kiinteistö sijoituskiinteistöihin vai myytävissä oleviin sijoituskiinteistöihin. Lisäksi harkintaa käytetään arvioidessa luokitellaanko sijoituskiinteistön myynti kiinteistön vai liiketoiminnan myynniksi. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se myydään. Cityconin tunnistamia liiketoiminnan myynnin (IFRS5) tunnusmerkkejä ovat esimerkiksi keskeisen liiketoiminta- tai maa-alueen myynti, jonka yhteydessä luovutetaan myös liiketoiminnan kannalta merkittävää henkilökuntaa ja/tai johtoa. Liiketoiminnan myynnin osalta kirjanpidossa noudatetaan standardia IFRS 5 ”Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetetut toiminnot.” Liiketoiminnan myynti eli luovutettavien erien ryhmät, kuten liiketoimintasegmentit tai kiinteistöportfoliot luokitellaan myytävinä oleviksi pitkäaikaisiksi omaisuuseriksi, jos niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääosin niiden myynnistä ja, jos myynti on erittäin todennäköinen. Kiinteistön myynnit tapahtuvat tyypillisesti siten, että Citycon myy kyseisen kiinteistön omistavan tytäryhtiön osakkeet. Tällöin myynnit käsitellään IFRS 10 Konsernitilinpäätös -standardin mukaisesti tytäryhtiön myyntinä. Mikäli operatiivisessa toiminnassa olevan kiinteistön myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi, siirretään tällainen kiinteistö taseessa erään ”Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt”. Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi: • johto on sitoutunut aktiiviseen kiinteistön myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi • kiinteistöä markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon • myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa. Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt merkitään kuitenkin kirjanpitoon käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti. 59 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 2.3. Käyttöoikeusomaisuuserät Tilikauden 2019 alusta lähtien IFRS 16 Vuokrasopimukset -standardi korvasi IAS 17 -standardin. Standardi ohjeisti raportoivia yhteisöjä ennen kaikkea vuokrasopimusten käsittelytavasta vuokralleottajan tilinpäätöksessä. Lisäksi se muutti vuokrauksen määritelmää ja määritti periaatteet vuokrasopimusten kirjaamisesta taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä että vuokrasopimusvelkana. Standardin voimaanastuminen ei aiheuttanut Cityconille muutoksia vuokrasopimusten kirjapitokäsittelyyn, joissa konserni toimii vuokranantajana. Kuitenkin koskien valtaosaa konsernin vuokrasopimuksista, joissa Citycon toimii vuokralleottajana, taseelle on kirjattu tilikauden 2019 ensimmäisestä kvartaalista lähtien näitä vuokrasopimuksia koskevia omaisuuseriä ja velkoja. Standardin soveltamisen piiriin kuuluvista vuokrasopimuksista on kirjattu käyttöoikeusomaisuuseriä tase-eriin Sijoituskiinteistöt ja Aineelliset käyttöomaisuushyödykkeet. Sijoituskiinteistöihin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät koostuvat Citycon-konsernin ydinliiketoimintaan kuuluvista vuokrasopimuksista, kuten vuokrattujen kauppakeskusten, kauppakeskustonttien ja kauppakeskuskaluston vuokrasopimuksista. Aineellisiin käyttöomaisuushyödykkeisiin kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät ovat puolestaan kirjattu pääosin hallinnon kuluihin sisältyvistä vuokrasopimuksista, kuten toimistovuokrasopimuksista, IT-omaisuudesta ja leasing-autoista. Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon näkemystä lisäluoton korosta vuokrasopimuksen alkamisajankohtana. Johtuen siitä, että suurin osa Citycon-konsernin vuokrasopimuksista kohdistuu Cityconin sijoituskiinteistöihin kiinteästi yhteydessä oleviin käyttöoikeusomaisuuseriin, on Citycon kirjannut tilikauden 2019 alusta lähtien standardin soveltamisen piiriin kuuluvien vuokrasopimustensa kulut tuloslaskelmaan pääosin osana sijoituskiinteistöjen käyvänarvonmuutosta (verrattavissa tasapoistoon) ja vuokrasopimusvelalle määritetyn korkotekijän mukaan määräytyvinä rahoituskuluina. Koskien osaksi aineellisia hyödykkeitä arvostettuja käyttöoikeusomaisuuseriä, tulosvaikutus esitetään rahoituskulujen lisäksi erään Hallinnon kulut sisältyvinä poistoina. Citycon soveltaa standardin sallimia käytännön helpotuksia eikä täten sovella standardia alle vuoden kestoltaan oleviin lyhytaikaisiin tai arvoltaan vähäisiin vuokrasopimuksiin, joita ovat olleet esimerkiksi vuokrasopimukset koskien erinäisiä toimistotarvikkeita. Tilikaudella 2021 vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimukset on siirretty IFRS 16 mukaisiin käyttöoikeusomaisuuseriin. Standardin vaikutukset Cityconin raportointiin tilikaudella 2023 ovat seuraavat: Cityconin johto käyttää harkintaa arvioidessaan vuokrasopimuksiin sisältyvien jatko-optioiden käyttämisen todennäköisyyttä. Citycon arvioi sopimuksen alkamisajankohtana, onko kohtuullisen varmaa, että yhtiö käyttää vuokrasopimukseen sisältyvät jatkamisoption. Arvioinnissa otetaan huomioon kaikki merkitykselliset tosiseikat ja olosuhteet, jotka luovat yhtiölle taloudellisen kannustimen option käyttämiseen tai käyttämättä jättämiseen. Laaja konsernituloslaskelma Me 2023 2022 Hoitokulut 6,9 7,4 Nettovuokratuotto 6,9 7,4 Hallinnon kulut 0,0 0,0 Nettotappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -6,6 -6,8 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 0,0 0,0 Liikevoitto 0,4 0,7 Rahoituskulut (netto) -1,2 -1,5 Tappio ennen veroja -0,8 -0,8 Laskennalliset verot 0,1 0,2 Tilikauden tappio/voitto -0,7 -0,6 Konsernitase Me Sijoitus- kiinteistöt Aineelliset hyödykkeet Käyttöoi- keusomai- suuserät yhteensä Vuokra- sopimus- velat 1.1.2023 45,3 1,2 46,5 42,8 31.12.2023 40,5 1,8 42,3 38,8 1.1. 2022 45,7 2,1 47,7 43,2 31.12. 2022 45,3 1,2 46,5 42,8 Konsernin rahavirtalaskelma Me 2023 2022 Liiketoiminnan rahavirta 5,7 5,9 Rahoituksen rahavirta -5,7 -5,9 IFRS 16 vaikutus tunnuslukujen laskentaan Luototusasteen (LTV) laskennassa ei ole huomioitu IFRS 16 -standardin mukaisesti osana sijoituskiinteistöjä esitettäviä käyttöoikeusomaisuuseriä ja näihin käyttöoikeusomaisuuseriin kohdistuvia vuokrasopimusvelkoja. Näin ollen, IFRS 16 ei vaikuta luototusasteen laskelmiin vertailukausiin verrattuna. LTV-laskukaava on esitetty Tunnuslukujen laskentaperiaatteet- osiossa. Käyttöoikeusomaisuuserien poistot kohdeomaisuusluokittain Me 2023 2022 Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos -6,6 -6,8 Poistot muista käyttöoikeusomaisuuseristä -0,7 -0,8 Standardin soveltamisessa käytettyjen käytännön poikkeamien vaikutukset Me 2023 2022 Lyhytaikaisiin sopimuksiin liittyvät kulut 0,0 0,0 Arvoltaan vähäisiin omaisuuseriin liittyvät kulut 0,1 0,1 Muuttuvat vuokrat 0,0 0,0 Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma Me 2023 2022 Alle kuukauden kuluessa 0,6 0,5 Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa 6,2 6,0 1–5 vuoden kuluessa 23,3 22,0 Yli viiden vuoden kuluttua 8,8 14,4 Yhteensä 38,8 42,8 60 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 2.4. Osuudet yhteis- ja osakkuusyrityksissä Seuraavassa taulukossa on esitetty yhteisyritysten varat ja velat, tuotot ja kulut, joihin Citycon-konsernin omistusosuus oikeuttaa. Taulukossa esitetty taloudellisen informaation yhteenveto perustuu yhteisyritysten IFRS-standardien mukaisesti laadittuihin tilinpäätöksiin. A) Osuudet yhteisyrityksissä 2023 2022 Me Kista Galleria Group Norjan yhteisyritykset Osuudet yhteis- yrityksissä yhteensä Kista Galleria Group Norjan yhteisyritykset Osuudet yhteis- yrityksissä yhteensä Sijoituskiinteistöt 346,4 0,0 346,4 421,4 0,0 421,4 Laskennalliset verosaamiset 8,5 - 8,5 - - - Muut pitkäaikaiset varat 6,5 2,2 8,6 11,7 15,8 27,5 Rahavarat 7,4 6,5 13,9 6,6 0,9 7,5 Muut lyhytaikaiset varat 5,3 0,0 5,3 8,2 0,0 8,2 Pitkäaikaiset lainat 259,9 0,0 259,9 449,9 7,0 456,9 Laskennalliset verovelat - 0,0 0,0 14,8 0,0 14,8 Lyhytaikaiset lainat 179,4 - 179,4 - - - Muut lyhytaikaiset velat 19,7 1,5 21,2 16,9 4,5 21,4 Oma pääoma -84,9 7,1 -77,8 -33,7 5,2 -28,5 Konsernin omistusosuus, % 50 % 50 % 50 % 50 % Osuus yhteisyrityksen omasta pääomasta -42,5 3,6 -38,9 -16,9 2,6 -14,3 Osuus yhteisyritysten lainoista 111,3 - 111,3 117,8 - 117,8 Osuudet yhteisyrityksissä 68,9 3,6 72,4 100,9 2,6 103,5 Bruttovuokratuotto 18,6 - 18,6 18,8 - 18,8 Nettovuokratuotto 13,1 - 13,1 13,7 - 13,7 Hallinnon kulut -0,1 0,0 -0,1 -0,1 0,0 -0,1 Liiketoiminnan muut tuotot/kulut -0,1 2,5 2,5 -0,3 -0,1 -0,3 Nettotappiot/voitot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon -81,6 0,0 -81,6 -50,9 0,0 -50,9 Liikevoitto -68,7 2,5 -66,2 -37,6 -0,1 -37,7 Rahoitustuotot 0,1 0,3 0,4 10,2 0,0 10,2 Rahoituskulut -25,8 0,0 -25,8 -20,8 0,0 -20,8 Verot 20,5 -0,6 19,9 6,0 0,0 6,0 Tilikauden tappio / voitto -73,9 2,2 -71,6 -42,3 -0,1 -42,3 Muut erät tilillä Osuus yhteistyritysten tuloksesta 1 -0,8 - -0,8 - -3,4 -3,4 Osuus yhteisyritysten tuloksesta -37,8 1,1 -36,7 -21,1 -3,5 -24,6 Muut laajan tuloksen erät verojen jälkeen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Ulkomaan toimintojen tilinpäätöksen muuntamisesta johtuvat valuuttakurssitappiot/-voitot 2,2 0,0 2,2 3,4 0,0 3,4 Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 1,1 0,0 1,1 1,7 0,0 1,7 Katsauskauden laaja tappio/voitto -72,5 2,2 -70,2 -38,8 -3,5 -42,4 1 Muut erät tilillä Osuus yhteistyritysten tuloksesta vuonna 2023 koostuu kumulatiivisesta oikaisusta liittyen osuuteen yhteisyrityksissä ja vuonna 2022 pääasiassa alaskirjauksiin liittyen myytyihin Buskerud, Magasinet Drammen ja Down Town keskuksiin. Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin Citycon kirjaa osuutensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää konsernitilinpäätöksessä. Cityconin omistamia yhteisyrityksiä käsitellään IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti. Yhteisyritysten osapuolten väliset sopimukselliset järjestelyt antavat niille sopimusyhteysyrityksen liiketoimintaa koskevan yhteisen määräysvallan. Yhteisyrityksiä koskevat merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset sovitaan kumppaneiden kesken yhteisesti. Osakkuusyritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on huomattava vaikutusvalta. Huomattava vaikutusvalta syntyy pääsääntöisesti silloin, kun konserni omistaa yli 20 % yrityksen äänivallasta tai kun konsernilla on muutoin huomattava vaikutusvalta mutta ei määräysvaltaa. Konserni esittää osuutensa osakkuus- ja yhteisyrityksien voitoista / tappioista laajan tuloslaskelmansa riveillä ”Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten voitoista” ja ”Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä”. 61 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Kista Galleria -kauppakeskus Citycon omistaa 50 % osuuden Ruotsissa sijaitsevasta Kista Galleria -kauppakeskuksesta, toisen 50 % osuuden omistaa kanadalainen yhteistyökumppani (CPPIB). Molemmilla osakkailla on sama määrä hallituksen jäseniä, jotka päättävät Kista Galleria -kauppakeskuksen asioista. Merkittävät toimintaan ja rahoitukseen liittyvät päätökset tehdään yksimielisesti. Näistä syistä yhtiö on kumppaneiden yhteisessä määräysvallassa ja Citycon kirjaa osuutensa yhtiöstä pääomaosuusmenetelmää käyttäen. Konserni on antanut lainan Kista Galleria -yhteisyritykselle. Yhteistyökumppaneiden välisten sopimusten perusteella, Kista Galleria -yhteisyritys ei jaa osinkoa ennenkuin osakkaiden antamat lainat on maksettu takaisin ja konserni ei voi tehdä päätöksiä lainaan liittyen ilman toisen kumppanin suostumusta. Kaikki Kista Galleria -yhteisyrityksen tekemät maksut liittyen osakkaiden antamiin lainoihin tehdään tasaosuuksin yhteistyökumppaneille. Yhteisyritykset Norjassa Citycon omistaa 50 % Klosterfoss Utvikling AS ja Sandstranda Bolig AS yhtiöiden osakkeista. Yhtiöt ovat Norjassa sijaitsevia asuntorakentamisen kehitysyhtiöitä. Magasinet Drammen AS:n 50 % omistuosuus myytiin osana Magasinet keskusta helmikuussa 2022 ja Dr Juells Park AS, josta Cityconin omistusosuus oli 50 %, likvidoitiin joulukuussa 2022. Yhtiöt eivät enää sisältyneet konsernitaseeseen 31.12.2022. Osakkuusyritykset Norjassa 31.12.2023 ja vertailukaudella 31.12.2022 Cityconilla on vain yksi osakkuusyhtiö, Norjassa sijaitseva Torvbyen Drift AS, josta konserni omistaa 38 %. Taulukossa on esitetty yhteenvetotiedot konsernin osuudesta osakkuusyrityksessä. B) Osuudet osakkuusyrityksissä Me 2023 2022 Sijoituskiinteistöt 0,0 0,0 Lyhytaikaiset varat 0,5 0,5 Pitkäaikaiset varat 0,0 - Lyhytaikaiset velat 0,5 0,4 Pitkäaikaiset velat 0,0 0,0 Oma pääoma yhteensä 0,1 0,1 Konsernin omistusosuus, % 38 % 38 % Osuus osakkuusyhtiöiden omasta pääomasta 0,0 0,0 Osuus osuus osakkuusyhtiöiden lainoista 0,0 0,0 Osuudet osakkuusyrityksissä 0,0 0,0 Bruttovuokratuotto 1,8 2,2 Nettovuokratuotto 0,1 0,2 Hallinnon kulut 0,0 -0,2 Rahoituskulut (netto) 0,0 0,0 Verot 0,0 0,0 Tilikauden voitto 0,0 -0,1 Osuus osakkuusyritysten tuloksesta 0,0 0,0 Osuus osakkuus- ja yhteisyrityksien muista laajan tuloksen eristä 0,0 0,0 Tilikauden laaja tappio/voitto 0,0 -0,1 62 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 3� Rahoitus 3.1. Oma pääoma A) Kuvaus omaan pääomaan sisältyvistä rahastoista Osakepääoma Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa, eikä osakepääomalla enimmäismäärää. Ylikurssirahasto Vuonna 2006 voimaantulleen nykyisen osakeyhtiölain myötä ylikurssirahastoon ei enää merkitä uusia eriä. Ylikurssirahasto karttui ennen vuotta 2007 optio- ohjelmien ja osakeantien myötä. Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto Sijoitetun vapaan pääoman rahastoon merkitään mm. se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai osakeantipäätöksen mukaisesti ei merkitä osakepääomaan. Uusien osakkeiden tai optioiden liikkeeseenlaskusta välittömästi johtuvat transaktiomenot (verovaikutuksilla oikaistuna) vähennetään saaduista maksuista. Arvonmuutosrahasto Arvonmuutosrahasto sisältää rahavirran suojauksena käytettävien johdannaisinstrumenttien käypien arvojen muutoksen. Muuntoerot Muuntoerot rahasto sisältää ulkomaisten yksikköjen tilinpäätösten muuntamisesta syntyneet muuntoerot. Hybridilaina Cityconilla on kaksi oman pääoman ehtoista hybridijoukkovelkakirjalainaa, joista toinen on laskettu liikkeeseen marraskuussa 2019 ja toinen kesäkuussa 2021. Vuoden aikana hybridilainoja on ostettu takaisin yhteensä 87,1 miljoonan euron edestä ja takaisinostojen jälkeen hybridilainojen nominaalit per 31.12.2023 ovat 291,9 miljoonaa euroa ja 321,0 miljoonaa euroa. Hybridilainaa käsitellään IFRS-tilinpäätöksessä omana pääomana. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettu vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Lainojen kuponkikorot ovat kiinteät ensimmäisiin tarkistuspäiviin saakka, jotka ovat 22. helmikuuta 2025 ja 10. syyskuuta 2026, ja tämän jälkeen korko kiinnitetään joka viides vuosi perustuen viiden vuoden markkinakorkoon sekä siihen lisättyyn marginaaliin. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainojen koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainoilla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Lainojen kulut jaksotetaan kertyneisiin voittovaroihin ja korot kirjataan kertyneisiin voittovaroihin kun ne maksetaan tai kun velvoite korkojen maksuun syntyy. Osakekohtaista tulosta laskettaessa hybridilainojen korot huomioidaan kirjaushetkestä riippumatta. Hybridilainoilla on taseen ulkopuolista kertynyttä korkoa 14,8 miljoonaa euroa 31.12.2023 (31.12.2022: 17,3 miljoonaa euroa). Omat osakkeet Jos jokin konserniin kuuluva yritys ostaa yhtiön osakkeita (omat osakkeet), niin maksettu vastike ja hankinnasta välittömästi aiheutuvat menot (verovaikutuksilla vähennettyinä) vähennetään yhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta, kunnes osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen. Jos osakkeet lasketaan uudelleen liikkeeseen, niistä saatavat vastikkeet sisällytetään yhtiön omistajille kuuluvaan omaan pääomaan niistä välittömästi johtuvilla transaktiomenoilla vähennettyinä verovaikutukset huomioon ottaen. Yhtiöllä oli katsauskauden aikana hallussaan yhteensä 24 500 yhtiön omaa osaketta, jotka yhtiö luovutti osakepalkkiojärjestelmien palkkioiden maksamiseksi edellä kohdassa Hallituksen valtuutukset selostetun mukaisesti. Katsauskauden lopussa yhtiöllä tai sen tytäryhteisöillä ei ollut hallussaan yhtiön omia osakkeita. B) Hallituksen osingonjakoa ja pääoman palautusta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta koskeva ehdotus Hallitus ehdottaa, että 31.12.2023 päättyneeltä tilikaudelta vahvistettavan taseen perusteella ei jaeta osinkoa varsinaisen yhtiökokouksen päätöksellä. Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että hallitus valtuutetaan päättämään varojen jakamisesta sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta. Valtuutuksen perusteella osakkeenomistajille sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaettavan pääoman palautuksen määrä on enintään 0,30 euroa osakkeelta. Yhtiön nykyisten osakkeiden kokonaismäärän perusteella valtuutuksen johdosta yhtiö voisi siis jakaa yhteensä enintään 51 598 261,2 euroa pääomanpalautusta. Ellei hallitus perustellusta syystä päätä toisin, valtuutuksen perusteella jaetaan pääoman palautusta neljä kertaa valtuutuksen voimassaoloaikana. Valtuutus on voimassa seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen alkuun asti. 63 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 3.2. Rahoituskulut (netto) A) Konsernituloslaskelmaan kirjatut Me 2023 2022 Korkotuotot lainoista 6,2 6,6 Korkotuotot johdannaisista ja muista eristä 1,7 0,4 Valuuttakurssivoitot 74,1 83,0 Käyvän arvon voitto johdannaisista - - Muut rahoitustuotot 5,6 9,7 Rahoitustuotot yhteensä 87,7 99,6 Korkokulut lainoista -51,8 -45,8 Korkokulut johdannaisista ja muista eristä 4,5 -2,7 Valuuttakurssitappiot -74,3 -82,9 Käyvän arvon tappio johdannaisista -3,4 -9,2 Kehityshankkeiden aktivoidut korkokulut 0,5 4,3 Muut rahoituskulut -9,6 -9,9 Korkokulut IFRS 16 vuokraveloista -1,2 -1,5 Rahoituskulut yhteensä -135,3 -147,7 Rahoituskulut (netto) -47,7 -48,0 Jotka jakautuivat rahoitusinstrumenttien mukaisiin luokkiin: Korolliset lainat ja saamiset -34,3 -28,0 Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) -1,2 -1,5 Johdannaissopimukset -18,0 -17,1 Muut saamiset ja velat 5,9 -1,5 Rahoituskulut (netto) -47,7 -48,0 B) Muihin laajan konsernituloksen eriin kirjatut Me 2023 2022 Kauden aikana kirjatut voitot/-tappiot rahavirran suojauksista -3,4 0,5 Lisättynä (vähennettynä): konsernituloslaskelmaan kirjatuilla rahavirran suojausten korkotuotoilla (korkokuluilla) 2,0 0,9 Nettovoitot/-tappiot rahavirran suojauksista -1,4 1,4 Korkotuotot Korkotuotot kirjataan ajan kulumisen perusteella efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Osinkotuotot Osinkotuotot kirjataan, kun maksun saamiseen on syntynyt oikeus. Vieraan pääoman menot Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sillä tilikaudella, jonka aikana ne ovat syntyneet. Poikkeuksia ovat vieraan pääoman menot, kuten korkokulut ja järjestelypalkkiot, jotka välittömästi johtuvat tietyt ehdot täyttävän hyödykkeen hankinnasta, rakentamisesta tai valmistamisesta. Tällaiset vieraan pääoman menot aktivoidaan osaksi kyseisen hyödykkeen hankintamenoa. Ehdot täyttävä hyödyke on sellainen hyödyke, jonka saaminen valmiiksi sen aiottua käyttötarkoitusta tai myyntiä varten vaatii välttämättä huomattavan pitkän ajan. Aktivointi alkaa, kun kiinteistön remontoiminen, uuden rakennuksen tai laajennushankkeen rakentaminen alkaa, ja se päättyy, kun rakennus on valmis vuokrattavaksi. Aktivoitavia vieraan pääoman menoja ovat rakennushanketta varten nostetuista lainoista syntyvät menot tai rahoituskulukertoimella kerrotut rakennushankkeesta johtuvat menot. Rahoituskulukerroin on Cityconin tilikauden aikana olevista lainoista johtuvien vieraan pääoman menojen painotettu keskiarvo. Maa-alueen hankintakustannuksista johtuvat vieraan pääoman menot aktivoidaan kyseisen kehityshankkeen tasearvoon, mutta vain silloin kun ostetulla maa- alueella toteutetaan omaisuuserää koskevan kehityshankkeen valmistelutoimenpiteitä. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen. Oman pääoman ehtoisen lainan kulut kirjataan kertyneisiin voittovaroihin, katso 3.1. Nettorahoituskulut laskivat hieman viime vuoteen verrattuna johtuen pääasiassa kasvaneista pankkitilien talletuskorkotuloista sekä johdannaissuojien korkotuloista. Epäsuoria kertaluonteisia tuottoja joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista kirjattiin 2,9 miljoonaa euroa, jota tasoitti 2,8 miljoonan euron tappio (Q1–Q4/2022: 9,2 miljoonan euron tappio) koron- ja valuutanvaihtosopimuksista sekä korko-optioista, jotka eivät ole IFRS:n mukaisessa suojauslaskennassa. Vuonna 2023 velkainstumenteista on kirjattu 19,3 miljoonaa euroa valuuttakurssivoittoa (Q1–Q4/2022: 15,5 miljonaa euroa voittoa) ja 0,0 miljoonaa euroa valuuttakurssitappiota (Q1–Q4/2022: 0,0 miljonaa euroa) konsernituloslaskelmaan. Cityconin keskikorko kauden lopussa 31.12.2023 oli 2,61 % (2,43 %) ja keskikorko johdannaiset poislukien oli 3,13 % (2,57 %). Kehityshankeinvestointien korkokulujen pääomittamiseen käytetty korkotaso 31.12.2023 oli 2,99 % (2,88 %). Cityconin konsernituloslaskelman korkokulut sisältävät korollisten lainojen korkokulut ja niiden lisäksi kaikki suojaustarkoituksessa käytettävien johdannaissopimusten aiheuttamat korkokulut. Lisätietoja Cityconin käyttämistä johdannaissopimuksista, niiden käyvistä arvoista ja suojauslaskentakäytännöstä löytyy liitetiedosta 3.6. Johdannaissopimukset. Käyvän arvon voitot ja tappiot johdannaisista liittyvät koron- ja valuutanvaihtosopimuksiin sekä korko-optioihin, jotka eivät ole suojauslaskennassa. Muut rahoituskulut sisältävät lähinnä jaksotettuja ja alaskirjattuja järjestelypalkkioita, joukkovelkakirjalainojen takaisinostoista aiheutuneita kuluja, maksettuja luottositoumuskuluja ja muita pankkikuluja. 64 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Rahoitusvarat ja -velat Kirjaaminen ja arvostaminen Rahoitusvarat on luokiteltu arvostusperiaatteiden määrittämistä varten IFRS 9 -standardin mukaisesti seuraaviin ryhmiin 1. jaksotettuun hankintamenoon tai 2. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat. Luokittelu perustuu yrityksen määrittelemiin liiketoimintamalleihin, ja että rahoitusvaroihin kuuluvan erän sopimusperusteiset rahavirrat ovat yksinomaan pääoman maksua ja koron maksua jäljellä olevalle pääomamäärälle. Jaksotettuun hankintamenoon luokitelluihin rahavaroihin sisältyvät yrityksen rahoitusvarat, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon, ja ne sisältyvät lyhytaikaisiin ja pitkäaikaisiin varoihin. Tasearvoa alennetaan mahdollisen luottotappion määrällä. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2023 ja 31.12.2022 jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvarat kuuluvat vuokra- ja myyntisaamiset, korkosaamiset ja rahavarat, jotka raportoidaan seuraavien tase-erien alla ”Myyntisaamiset ja muut saamiset” ja ”Rahavarat ja pankkisaamiset”. Citycon solmii johdannaissopimuksia pelkästään suojaustarkoituksessa. Sellaiset johdannaissopimukset, joiden osalta suojauslaskennan soveltamisedellytykset eivät täyty, tai jos Citycon on päättänyt olla soveltamatta suojauslaskentaa kyseiselle instrumentille, luetaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvaroihin tai -velkoihin kuuluviksi. Rahoitusvelat luokitellaan joko 1. käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviin rahoitusvelkoihin tai 2. jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin rahoitusvelkoihin. Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat, lukuun ottamatta johdannaisvelkoja, arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon. Yhtiön konsernitaseessa 31.12.2023 ja 31.12.2022 jaksotettuun hankintamenoon kirjattuihin velkoihin kuuluvat lainat, ostovelat ja korkovelat, jotka raportoidaan taseessa seuraavien erien alla ”Lainat” ja ”Ostovelat ja muut velat”. Cityconilla oli 31.12.2022 valuuttajohdannaisia sekä valuutan- ja koronvaihtosopimuksia, jotka luokitellaan käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattaviksi rahoitusvaroiksi ja -veloiksi. 31.12.2023 näihin varoihin ja velkoihin sisältyi edellämainituiden lisäksi myös korko-optioita. Rahoitusvarat ja -velat merkitään taseeseen selvityspäivän perusteella. 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu A) Rahoitusinstrumenttien luokittelu sekä niiden tasearvot ja käyvät arvot Tasearvo Käypä arvo Tasearvo Käypä arvo Me Liite 2023 2023 2022 2022 Rahoitusvarat I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitussaamiset Myyntisaamisiin ja muihin saamisiin sisältyvät rahoitusvarat 4.4. 20,8 20,8 13,5 13,5 Rahavarat 3.8. 25,2 25,2 69,2 69,2 II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitussaamiset Johdannaissopimukset 3.6. 37,3 37,3 19,5 19,5 III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa Johdannaissopimukset 3.6. - - 1,9 1,9 Rahoitusvelat I Jaksotettuun hankintamenoon kirjatut rahoitusvelat I�I Lainat Lainat rahoituslaitoksilta 3.4. 336,5 341,9 - - Yritystodistukset 3.4. 46,5 47,0 49,2 49,5 Joukkovelkakirjalainat 1 3.4. 1 442,6 1 289,6 1 715,7 1 469,2 Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) 2.3. 38,8 38,8 42,8 42,8 I�II Muut velat Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 4.5. 39,3 39,3 36,9 36,9 II Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvelat Johdannaissopimukset 3.6. 26,4 26,4 0,6 0,6 III Johdannaissopimukset, joihin sovelletaan suojauslaskentaa Johdannaissopimukset 3.6. 1,4 1,4 - - 1 1.1.2023 lähtien yhtiö ei enää määritä velan käypää arvoa nimellismääräiseksi, vaan velan käyvän arvon määritelmänä käytetään velan markkina-arvoa. Vertailukausien luvut päivitetty takautuvasti. 65 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 B) Rahoitusinstrumenttien käypien arvojen määrittämisen periaatteet Citycon noudattaa IFRS:n mukaisia arvostusperiaatteita rahoitusinstrumenttien käyvän arvon määrittämisessä. Seuraavassa on esitetty käyvän arvon määrittämisen periaatteet kaikille rahoitusvaroille ja -veloille. Rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat Lyhyestä maturiteetista johtuen rahavarat ja pankkisaamiset, sijoitukset, myyntisaamiset ja muut saamiset, ostovelat ja muut velat -erien osalta käyvän arvon katsotaan vastaavan niiden kirjanpitoarvoa. Johdannaissopimukset Johdannaissopimukset kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Koronvaihtosopimusten käypiä arvoja määritettäessä on käytetty tulevien kassavirtojen nykyarvomenetelmää. Korkojohdannaissopimusten käypä arvo perustuu käypään arvoon, joka on laskettu käyttämällä tavanomaisia OTC-markkinaosapuolten käyttämiä arvonmääritysmenetelmiä. Markkinakoroista määritetään korkokäyrä perustuen havainnoitavissa oleviin syöttötietoihin, mitä käytetään tulevien korkomaksujen määrittämisessä. Tulevat korkomaksut diskontataan nykyarvoonsa. Valuuttatermiinien käyvät arvot määräytyvät termiinin sopimuskurssin ja kunkin tilinpäätöspäivän keskikurssin sekä valuuttojen korkotasojen erotuksen perusteella. Käyvät arvot vastaavat rahamäärää, jonka Citycon joutuisi maksamaan tai vastaanottaisi, jos se purkaisi johdannaissopimuksen. Valuuttajohdannaissopimusten käypä arvo perustuu julkisesti noteerattuihin kursseihin. Koron-ja valuutanvaihtosopimusten käypä arvo koostuu koron muutoksesta johtuvasta käyvästä arvosta, sekä valuuttakurssista johtuvasta käyvästä arvosta. Korko-osan suhteen käypä arvo määritetään kuten ylempänä koronvaihtopimuksilla, ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten osalta käytetään vastapuolipankkien määrittämää käypää arvoa. Valuuttakurssista johtuva käypä arvo määritetään kuten valuuttatermiineillä. Sekä korko- että valuuttajohdannaisten IFRS13.72–90 pykälien käyvän arvon hierarkian mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Jokaisen raportointikauden lopussa Citycon arvioi toistuvasti käypään arvoon arvostettavien rahoitusinstrumenttien mahdolliset siirrot käyvän arvon hierarkian tasojen välillä (perustuen alimmalla tasolla olevaan syöttötietoon, joka on merkittävä arvonmäärityksen kannalta). Kauden aikana ei ole tapahtunut siirtoja käypien arvojen hierarkiatasojen välillä. Lainat rahoituslaitoksilta Cityconin lainat rahoituslaitoksilta ovat vaihtuva- ja kiinteäkorkoisia lainoja, joiden käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo. Käyvän arvon ja tasearvon erotus on lainojen järjestelypalkkioiden taseeseen aktivoitu poistamaton palkkio. Lainojen IFRS13.72–90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 2. Joukkolainat Joukkolainat ovat lainoja, joiden käyvät arvot ovat samat kuin joukkolainojen jälkimarkkina-arvot. Joukkolainojen IFRS13.72–90 pykälien mukainen käyvän arvon määritysluokka on 1. Vuoden vaihteessa 2023 joukkolainojen jälkimarkkinahinta oli 153,0 miljoonaa euroa matalampi (Q1–Q4/2022: 246,5 miljonaa euroa matalampi) kuin niiden taserarvo. 66 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 3.4. Lainat Cityconin kaikki lainat olivat korollisia velkoja 31.12.2023 ja 31.12.2022. Nämä korolliset velat on eritelty tässä yksityiskohtaisesti. Korollisten velkojen erittelyt Me Eräpäivä Efektiivinen korko (%) Tasearvot 2023 Tasearvot 2022 Pitkäaikaiset korolliset velat Joukkolainat EUR Joukkolaina 1/2014 10/2024 2,64 - 313,2 NOK Joukkolaina 2/2015 9/2025 3,90 115,5 123,3 EUR Joukkolaina 1/2016 9/2026 1,26 348,8 349,0 NOK Joukkolaina 1/2017 9/2025 2,77 88,7 94,8 EUR Joukkolaina 1/2018 1/2027 2,50 241,0 241,8 EUR Joukkolaina 1/2020 (1/2014 lainan korotus) 10/2024 4,50 - 172,7 EUR Joukkolaina 1/2021 3/2028 1,79 340,5 345,0 Syndikoidut lainat 250 MEUR vakuudellinen pankkilaina 4/2026 3M Euribor + 2,30 1 247,3 - 1 020 MSEK vakuudellinen pankkilaina 11/2030 5.57 89,2 - Syndikoidut luottolimiitit 400 MEUR vakuudellinen luottolimiitti 4/2026 Viitekorko + 2,15 1 - - Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 31,8 36,4 Pitkäaikaiset korolliset velat yhteensä 1 502,8 1 676,1 Lyhytaikaiset korolliset velat EUR Joukkolaina 1/2014 10/2024 2,64 197,2 - EUR Joukkolaina 1/2020 (1/2014 lainan korotus) 10/2024 4,50 110,9 - NOK Joukkolaina 2/2020 11/2023 3M Nibor +2,80 - 75,9 Yritystodistukset 1–2/2024 Viitekorko + 0,5–0,7 46,5 49,2 Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) - - 7,0 6,5 Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä 361,6 131,6 1 Marginaali on sidottu sekä konsernin luottoluokitukseen että vastuullisuustavoitteisiin. Syndikoitujen lainojen sekä joukkolainojen tasearvot on kirjattu jaksotettuun hankintamenoon efektiivisen koron menetelmällä. Velkojen käyvät arvot on esitetty liitetiedossa 3.3. Rahoitusinstrumenttien luokittelu. Pitkäaikaisen korollisten lainojen erääntyminen (pl. IFRS16 velat) Me 2023 2022 1–2 vuotta 204,2 485,9 2–3 vuotta 596,1 218,1 3–4 vuotta 241,0 349,0 4–5 vuotta 340,5 241,8 yli 5 vuotta 89,2 345,0 Yhteensä 1 471,0 1 639,7 Pitkäaikaisen korollisen velan valuuttajakauma Me 2023 2022 EUR 878,2 1 122,9 NOK 204,2 218,1 SEK 388,7 298,8 Yhteensä 1 471,0 1 639,7 Lyhytaikaisen korollisen velan valuuttajakauma Me 2023 2022 EUR 354,6 49,2 NOK - 75,9 SEK - - Yhteensä 354,6 125,2 Valuuttajakauma koron- ja valuutanvaihtosopimukset huomioon ottaen. IFRS 16 Vuokrasopimusvelkojen maturiteettijakauma on esitetty liitetiedossa 2.3. 67 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 heilahtelujen negatiivinen vaikutus yhtiön tulokseen ja kassavirtaan. Yhtiön tavoitteena on ylläpitää sellainen lainasalkun rakenne, jossa on sopiva yhdistelmä vaihtuva- ja kiinteäkorkoista velkaa. Suurin osa Cityconin velasta on kiinteäkorkoista. Citycon on pääosin hankkinut rahoitusta joukkovelkakirjamarkkinoilta, mutta vuoden 2023 aikana yhtiö on neuvotellut kaksi vakuudellista määräaikaislainaa. Osa määräaikaislainasta on vaihtuvakorkoista, joka on osittain muutettu kiinteäkorkoiseksi käyttäen koronvaihtosopimuksia. Yhtiön korkoriskipolitiikan mukaisessa lainasalkun tavoiterakenteessa vähintään 70 prosenttia ja enintään 90 prosenttia korollisesta veloista on kiinteäkorkoisia yli ajan. Vuodenvaihteessa korkokiinnitysaste oli 73,8 %. Cityconin vuoden 2023 lopun lainasalkun korkoherkkyyttä kuvaa se, että rahamarkkinakorkojen välitön nousu yhdellä prosenttiyksiköllä nostaisi korkokustannuksia noin 1,0 miljoonaa euroa vuositasolla. Vastaavasti rahamarkkinakorkojen lasku yhdellä prosenttiyksiköllä alentaisi korkokustannuksia 1,7 miljoonaa euroa. Korkoherkkyys Oheinen taulukko esittää korkokulujen herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Korkokulujen muutos on seurausta korkotason muutoksesta vaihtuvakorkoisissa veloissa. Korkokulujen muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena Me 2023 2022 Euro 1,0 0,5 Norjan kruunu - - Ruotsin kruunu - - Yhteensä 1,0 0,5 Oheinen taulukko esittää konsernin oman pääoman herkkyyttä 100 korkopisteen muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Oman pääoman muutos on seurausta suojauslaskennan alaisten korkojohdannaisten käyvän arvon muutoksesta, joka johtuu korkotason muutoksesta. Oman pääoman muutos 100 korkopisteen koronnousun seurauksena Me 2023 2022 Euro 0,3 - Norjan kruunu - 0,1 Ruotsin kruunu - - Yhteensä 0,3 0,1 Varainhankintariski Kiinteistöyhtiönä Cityconilla on iso tase, ja siksi se tarvitsee sekä omaa pääomaa että velkaa. Konsernissa arvioidaan ja seurataan jatkuvasti liiketoiminnan vaatimaa rahoituksen määrää kassavirtaennusteen avulla, ja rahoitus pyritään järjestämään pitkäaikaisilla lainasopimuksilla, välttäen suuria eräpäivien keskittymisiä lähitulevaisuudessa. Rahoituksen saatavuus ja joustavuus pyritään takaamaan riittävillä sitovilla nostamattomilla luottolimiiteillä, sekä käyttämällä rahoituksen hankinnassa useita pankkeja ja rahoitusmuotoja. Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti yhtiöllä tulee olla käytössä sitovia luottolimiittejä ja likvidejä varoja kattamaan tulevan kahdentoista kuukauden aikana erääntyvät velat, hyväksytyt investoinnit ja ostot, joita ei voida rahoittaa hyväksytyn budjetin tai ennusteen mukaisella operatiivisella kassavirralla, tai sitovasti sovituilla kiinteistömyynneillä. Nostamattomien sitovien luottolimiittien määrä 31.12.2023 oli 400,0 miljoonaa euroa. Lisäksi yhtiöllä oli käyttämättömiä konsernitililimiittejä 15,0 miljoonaa euroa ja rajoittamattomia kassavaroja 19,3 miljoonaa euroa. Vuonna 2023 Citycon jälleenrahoitti ja laajensi luottosopimustaan 500 miljoonasta eurosta 650 miljoonaan euroon, sisältäen 400 miljoonan euron luottolimiittisopimuksen sekä 250 miljoonan euron määräaikaislainan. Määräaikaislainalla yhtiö osti takaisin lokakuussa 2024 erääntyvää joukkovelkakirjalainaansa yhteensä noin 183,7 miljoonan euron nimelisarvoa vastaavalla määrällä, ja se käytti ostoihin yhteensä noin 178,5 miljoonaa euroa. Takaisinostojen jälkeen jälleenrahoitustarve lokakuussa 2024 koskee 310,3 miljoonaa euroa. Seuraava taulukko esittää konsernin rahoitusvelkojen erääntymisen sopimuksiin perustuvien kassavirtojen perusteella. Taulukko sisältää lainojen korkoihin, pääomiin ja johdannaisinstrumentteihin liittyvät maksut. Vaihtuvakorkoisten lainojen tulevat korkomaksut on arvioitu tilinpäätöshetkellä voimassa olevan korkotason perusteella ilman diskonttausta. Johdannaissopimusten tulevat korkomaksut on arvioitu interpoloimalla tulevat korkokiinnitykset tilinpäätöshetken markkinakorkotasoista ja nämä tulevat kassavirrat on diskontattu nykyarvoon. 3.5. Rahoitusriskien hallinta A) Rahoitusriskien hallinta Rahoitusriskienhallinnan tavoitteena on varmistaa, että Citycon saavuttaa tavoitteensa rahoituksessa ja sen kustannuksissa sekä tunnistaa ja rajaa tavoitteita uhkaavia riskejä ennen niiden toteutumista. Rahoitusriskien hallintaan yhtiön hallitus on hyväksynyt rahoituspolitiikan, jossa määritetään kaikki rahoitusriskit sekä riskienhallintaa koskevat tavoitteet, vastuut ja mittarit. Rahoitusriskienhallinnan toimenpiteitä toteuttaa ja seuraa rahoitusjohtaja konsernin talousjohtajan valvonnassa. Rahoitusjohtaja raportoi tilinpäätöksen ja osavuosikatsausten yhteydessä tavoitteiden toteutumisesta talousjohtajalle, joka raportoi tarkastus- ja hallinnointivaliokunnalle. Rahoitusriskit on määritelty merkittäviksi liiketoiminnan kannalta. Rahoitusriskit ovat seurausta yhtiön käyttämistä rahoitusinstrumenteista, joita käytetään pääasiassa liiketoiminnan rahoittamiseen. Yhtiöllä on korko- ja valuuttajohdannaissopimuksia, joita käytetään yhtiön liiketoiminnasta ja rahoituksesta aiheutuvan korko- ja valuuttakurssiriskin hallintaan. Cityconin keskeisiksi rahoitusriskeiksi on tunnistettu korkoriski, varainhankintariski, luottoriski ja valuuttakurssiriski. Alla on yhteenvetona käsitelty näitä keskeisiä riskejä. Korkoriski Yksi Cityconin keskeisiä rahoitusriskejä on lainasalkkuun kohdistuva korkoriski, joka johtuu markkinakorkojen heilahtelujen vaikutuksesta vaihtuvakorkoisten lainojen tuleviin korkorahavirtoihin. Korkoriskin hallinnan tavoitteena on alentaa tai poistaa markkinakorkojen 68 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaan lukien Me Alle kuukauden kuluessa Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa 1–5 vuoden kuluessa Yli viiden vuoden kuluttua Yhteensä 31�12�2023 Yritystodistukset 23,0 24,0 - - 47,0 Joukkovelkakirjalainat 5,8 340,8 1 190,8 - 1 537,3 Lainat rahoituslaitoksilta 0,0 21,2 294,1 102,3 417,5 Johdannaissopimukset 0,4 4,7 1,4 - 6,6 Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 26,7 12,6 - - 39,3 31�12�2022 Yritystodistukset 19,0 30,5 - - 49,5 Joukkovelkakirjalainat 5,8 110,7 1 392,7 355,7 1 864,9 Lainat rahoituslaitoksilta - - - - - Johdannaissopimukset 0,1 2,7 1,0 - 3,8 Ostovelkoihin ja muihin velkoihin sisältyvät rahoitusvelat 22,6 14,3 - - 36,9 Yhtiön käyttämät vuokrantarkistusmallit, pitkät vuokrasopimukset ja korkea liiketilojen käyttöaste johtavat pitkäaikaiseen ja vakaaseen kassavirtaan. Citycon odottaa pystyvänsä suoriutumaan yllä mainitun taulukon mukaisista lyhytaikaisista velvotteista vakaan kassavirtansa ja sitovien nostamattomien luottolimiittien avulla. Pidemmällä aikavälillä myös lainojen uudelleenrahoittaminen, joukkolainojen liikkeeseenlaskuja tai sijoituskiinteistöjen myynnit tulevat kyseeseen. Alla olevassa taulukossa on esitetty konsernin sitovien nostamattomien luottolimiittien erääntyminen. Me Alle kuukauden kuluessa Yli kuukauden ja alle vuoden kuluessa 1–5 vuoden kuluessa Yli viiden vuoden kuluttua Yhteensä 31�12�2023 Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 400,0 - 400,0 31�12�2022 Nostamattomat sitovat lainalimiitit - - 500,0 - 500,0 Yllä mainitut nostamattomat luottolimiitit ovat Cityconin vapaasti nostettavissa konsernin rahoitustarpeen mukaisesti. Rahoitustoiminnasta johtuvien velkojen muutokset Me 1�1�2023 Rahavirta Valuutta- kurssi muutos Käyvän- arvon muutos Jaksotetut palkkiot Muut muutokset 31�12�2023 Pitkäaikaiset korolliset velat 1 639,7 147,8 -12,0 -4,9 8,6 -308,1 1 471,0 Lyhytaikaiset korolliset velat 125,2 -70,9 -7,9 - 0,1 308,1 354,6 Johdannaiset 0,6 - 26,2 1,1 - - 27,9 Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä 1 765,5 76,8 6,2 -3,8 8,7 0 1 853,5 Me 1�1�2022 Rahavirta Valuutta- kurssi muutos Käyvän- arvon muutos Jaksotetut palkkiot Muut muutokset 31�12�2022 Pitkäaikaiset korolliset velat 1 835,3 -102,5 -15,5 -9,8 8,2 -75,9 1 639,7 Lyhytaikaiset korolliset velat - 49,2 - - - 75,9 125,2 Johdannaiset 16,7 - -15,4 -0,7 - - 0,6 Rahoitustoiminnasta johtuvat velat yhteensä 1 851,9 -53,3 -30,9 -10,5 8,2 0,0 1 765,5 Luottoriski Saatavia valvotaan annettujen luottolimiittien puitteissa, eikä niihin katsota tällä hetkellä liittyvän merkittävää luottoriskiä. Luottoriskin hallintaa palvelee asiakasriskin hallinta. Sen tavoitteena on minimoida asiakkaiden taloudellisessa tilanteessa mahdollisesti tapahtuvien muutosten kielteinen vaikutus liiketoimintaan ja yhtiön tulokseen. Asiakasriskien hallinnassa keskitytään asiakkaiden liiketoiminnan tuntemiseen sekä asiakastietojen aktiiviseen seurantaan. Cityconin vuokrasopimukset sisältävät vuokravakuusjärjestelyjä, joilla osaltaan hallitaan asiakasriskiä. Myyntisaamisiin liittyvä suurin mahdollinen luottoriski vastaa liitetiedon 4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset mukaista tasearvoa. Rahavaroihin ja tiettyihin johdannaisiin liittyvä luottoriski liittyy vastapuolen konkurssiin ja suurin mahdollinen luottoriski on näiden instrumenttien tasearvo. Citycon sijoittaa rahavarat siten, että riski on mahdollisimman pieni, ja Citycon ei esimerkiksi sijoita varojaan osakemarkkinoille. Cityconin likvidit varat sijoitetaan pääsääntöisesti talletustileihiin ja lyhytaikaisiin talletuksiin, joissa vastapuolina toimivat konsernin pankkiryhmän muodostavat pankit, jotka ovat mukana konsernin lainasopimuksissa. Cityconin rahoituspolitiikassa on lisäksi määritelty hyväksytyt sijoituskohteet ja vastapuolet konsernin likviditeetin sijoittamista varten. Valuuttakurssiriski Toiminta euroalueen ulkopuolisissa maissa, altistaa yhtiötä valuuttakurssimuutoksista aiheutuvalle riskille. Valuuttakurssiriski syntyy toisaalta transaktioriskinä, kun ulkomaan rahan valuuttamääräiset tapahtumat 69 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 käännetään paikalliseksi kirjanpitovaluutaksi, ja toisaalta ulkomaisiin tytäryhtiöihin tehdyistä sijoituksista aiheutuvana tase-erien ja tuloslaskelman muuntoriskinä. Transaktioriskiltä suojaudutaan valuuttajohdannaisilla edellyttäen, että tulevaan transaktioon ollaan sitouduttu. Tase-eriin liittyvältä riskiltä suojaudutaan pyrkimällä rahoittamaan ulkomaiset investoinnit pääosin kohdemaan valuutassa. Tällä hetkellä yhtiön valuuttakurssiriski liittyy lähinnä euron ja Ruotsin kruunun sekä euron ja Norjan kruunun väliseen kurssivaihteluun. Valuuttakurssiherkkyys Oheinen taulukko esittää konsernituloslaskelman rahoituskulujen herkkyyttä valuuttakurssien viiden prosentin muutokselle olettamalla kaikki muut seikat vakioksi. Muutokset ovat lähinnä seurausta rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutoksista ja valuutoissa maksettujen korkojen muutoksista, koska pääomat ovat täysin suojattu. Viiden prosentin valuuttakurssien vahvistumisien vaikutus rahoituskuluihin Me 2023 2022 Ruotsin kruunu 0,2 0,2 Norjan kruunu -0,4 -0,6 Yhteensä -0,2 -0,4 säädellään aktiivisesti ja pääomarakenteen asettamat edellytykset otetaan huomioon eri rahoitusvaihtoehtoja arvioitaessa. Yhtiö voi mukauttaa pääomarakennettaan tekemällä päätöksiä esimerkiksi uusien osakkeiden liikkeeseenlaskusta, lainarahoituksen tai hybridilainan nostamisesta, kiintestöjä myymällä tai osingonmaksua muuttamalla. Citycon seuraa pääomarakennetta omavaraisuusasteen ja luototusasteen (LTV) perusteella. Yhtiön pitkän aikavälin tavoite LTV:lle on 40–45 %. Lisäksi vakuudellisen luottolimiitin nostettujen lainojen luototusaste ei saa ylittää 55 prosenttia. Näin laskien 31.12.2023 konsernin nettovelat suhteessa taseen varoihin oli 0,44 (Q1–Q4/2022: 0,39) ja korkokate oli 3,7 (Q1–Q4/2022: 4,0). Cityconin kaikkien liikkeeseenlaskemien joukkolainojen trust deed -sopimuksissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,65 ja vakuudellisen vakavaraisuusasteen tulee alittaa 0,25. Vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen loppusummalla poislukien aineettomat hyödykkeet. Vakuudellinen vakavaraisuusaste lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu vakuudellinen nettovelka taseen loppusummalla poislukien aineettomat hyödykkeet. Näin laskien 31.12.2023 konsernin vakavaraisuusaste oli 0,45 (Q1–Q4/2022: 0,40) ja vakuudellinen vakavaraisuusaste oli 0,08 (Q1–Q4/2022: 0,00). Lisäksi Cityconilla on vakuudellinen tytäryhtiölaina Liljeholmstorget Galleriassa, jonka rahoitussopimukseen sisältyy rahoituskovenantit koskien korkokatetta, jonka tulee olla enemmän kuin 1,75 ja luototusastetta, jonka tulee olla vähemmän kuin 50 prosenttia. Korkokate lasketaan jakamalla ennakoidut nettovuokratulot ennakoiduilla rahoituskuluilla. 31.12.2023 luototusaste oli 36 prosenttia ja korkokate oli 2,64. B) Pääomarakenteen hallinta ja rahoituskovenanttisitoumukset Pääomarakenteen hallinta Yhtiön pääomarakenteen hallinnan tavoitteena on tukea yhtiön tavoitteita, maksimoida omistaja-arvoa, täyttää mahdolliset lainasopimusten asettamat ehdot ja turvata yhtiön osingonmaksukyky. Yhtiön pääomarakennetta Omavaraisuusaste Me 2023 2022 Oma pääoma yhteensä (A) 1 987,5 2 310,3 Taseen loppusumma 4 208,4 4 460,7 Vähennetään saadut ennakot 11,7 3,5 ./. (Taseen loppusumma - saadut ennakot) (B) 4 196,7 4 457,2 Omavaraisuusaste, % (A/B) 47,4 % 51,8 % LTV (Luototusaste) -%: Me 2023 2022 Korolliset velat yhteensä (liitetieto 3.4.) 1 864,4 1 807,7 Vähennetään vuokrasopimusvelat (IFRS 16, liitetieto 2.3) 38,8 42,8 Vähennetään rahavarat (liitetieto 3.8.) 25,2 69,2 Korolliset nettovelat (A) 1 800,3 1 695,7 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo taseessa mukaanlukien myytävissä olevat sijoituskiinteistöt ja osuudet yhteisyrityksissä (liitetieto 2.1 ja 2.2) 3 930,6 4 143,6 Sijoituskiinteistöihin luokiteltavat käyttöomaisuuserät (IFRS 16, liitetieto 2.3) -40,5 -45,3 Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (B) 3 890,1 4 098,3 LTV, % (A/B) 46,3 % 41,4 % LTV (luototusaste) kasvoi vuoden aikana pääasiassa heikentyneiden sijoituskiinteistöjen käypien arvojen sekä hieman kasvaneen nettovelan seurauksena. Luototusaste lasketaan poislukien sekä hybridilaina että IFRS16 vuokrasopimusvelat. Rahoituskovenanttisitoumukset Cityconin luottolimiittien ehdoissa antaman sitoumuksen mukaan konsernin nettovelat suhteessa taseen varoihin tulee alittaa 0,60 ja korkokatteen tulee olla vähintään 1,8. Nettovelat suhteessa taseen varoihin lasketaan jakamalla konsernin konsolidoitu nettovelka taseen loppusummalla poislukien saadut ennakot. Korkokate lasketaan jakamalla käyttökate, josta on oikaistu kertaluonteiset voitot/tappiot, varaukset sekä ei-kassavaikutteiset erät, nettorahoitus kuluilla. 70 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 3.6. Johdannaissopimukset Johdannaissopimukset ja suojauslaskennan soveltaminen Johdannaissopimuksia käytetään Cityconin rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Johdannaiset kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon (jos sellainen on), ja sen jälkeen ne arvostetaan jokaisena tilinpäätöspäivänä käypään arvoon taseessa. Citycon käyttää rahavirran korkoriskin suojaamiseen koronvaihtosopimuksia. Koronvaihtosopimuksilla suojaudutaan tulevien korkomaksujen kassavirtojen muutokselta (rahavirran suojaus) ja näin syntyvältä tuloksen heilahtelulta. Suojattavat instrumentit ovat pitkäaikaista vaihtuvakorkoista velkaa, joka ollaan aikeissa jälleenrahoittaa eräpäivänä vastaavankaltaisilla ehdoilla. Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa koronvaihtosopimuksissaan 1.1.2018 alkaen. Ennen 1.1.2018 Citycon sovelsi koronvaihtosopimuksissaan IAS 39 mukaista suojauslaskentaa. Koronvaihtosopimuksiin sovellettuun suojauslaskentaan ei tullut muutoksia IFRS 9 käyttöönotossa, vaikka IFRS 9 -standardin vaatimukset suojauslaskennan käyttämiseen eriävät IAS 39 vaatimuksista. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan omaan pääomaan käyvän arvon rahastoon ja vastaavanlaisesti laajan konsernituloslaskelman muihin laajan tuloksen eriin. Tehottomasta osuudesta johtuva merkittävä käyvän arvon muutos kirjataan tulosvaikutteisesti. Käyvän arvon rahastoon kirjattu erä kirjataan tulosvaikutteisesti, kun suojauskohteen rahavirrat realisoituvat ja vaikuttavat tulokseen. Mikäli suojauslaskennan edellytykset eivät täyty, arvonmuutokset kirjataan kokonaisuudessaan tulosvaikutteisesti. Tällä hetkellä Cityconilla on kaksi koronvaihtosopimusta suojauslaskennassa, joiden pääoma on yhteensä 125 miljoonaa euroa. Koronvaihtosopimusten perusteella syntyvät korkomaksut kirjataan korkokuluihin. Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat arvonmuutokset kirjataan muihin rahoituskuluihin tai -tuottoihin, jos suojauslaskentaa ei ole sovellettu. Taseessa koronvaihtosopimuksen käypä arvo on esitetty joko lyhyt- tai pitkäaikaisissa saamisissa tai lyhyt- ja pitkäaikaisissa veloissa. Cityconin koronvaihtosopimukset olivat suojauslaskennan alla 31.12.2023. Lisäksi Cityconilla on korkokattoja suojaamaan määräaikaislainaa vaihtuvalta korolta. Näiden optioiden käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan, koska suojauslaskentaa ei sovelleta. Yhtiö käyttää valuuttajohdannaisia, kuten termiinejä ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, suojaamaan ulkomaan rahan määräisiin rahoitusvaroihin ja -velkoihin sisältyvää valuuttakurssiriskiä. Valuuttajohdannaisten käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, koska myös ulkomaan rahanmääräisten rahoitusvarojen ja -velkojen kurssierot kirjataan tulosvaikutteisesti. Koron- ja valuutanvaihtosopimusten koronmaksut ja valuuttatermiinien termiinipisteet sisältyvät korkokuluihin. Vuoden vaihteessa 31.12.2023 Citycon ei soveltanut suojauslaskentaa sen koron- ja valuutanvaihtosopimuksille. A) Johdannaissopimusten nimellisarvot ja käyvät arvot Nimellisarvo Käypä arvo Nimellisarvo Käypä arvo Me 2023 2023 2022 2022 Koronvaihtosopimukset Erääntyminen: alle vuosi - - 76,1 1,9 1–5 vuotta 125,0 -1,4 - - yli 5 vuotta - - - - Yhteensä 125,0 -1,4 76,1 1,9 Koron- ja valuutanvaihtosopimukset Erääntyminen: alle vuosi - - - - 1–5 vuotta 278,3 16,0 314,8 18,5 yli 5 vuotta - - - - Yhteensä 278,3 16,0 314,8 18,5 Valuuttatermiinit Erääntyminen: alle vuosi 102,1 -5,2 83,2 0,5 Korko-optiot alle vuosi - - - - 1–5 vuotta 125,0 0,1 - - yli 5 vuotta - - - - Yhteensä 125,0 0,1 - - Kaikki yhteensä 630,4 9,5 474,0 20,9 Johdannaissopimusten käyvät arvot kuvaavat sopimusten markkina-arvoja tilinpäätöspäivän markkinahintoihin. Katso liitetieto 3.3. Rahoitusintrumenttien luokittelu osa B) johdannaisten käypien arvojen määrittämisen periaatteista. Sopimusten käypiin arvoihin sisältyvä valuuttajohdannaisista ja koron- ja valuutanvaihtosopimuksista tuleva valuuttakurssitappio 26,3 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 16,7 miljoonaa euroa voittoa) on kirjattu konsernituloslaskelmaan. Tilinpäätöshetkellä koronvaihtosopimusten ja koron- ja valuutanvaihtosopimusten keskimääräinen kiinteä korko oli 0,00 % (1,07 %). 71 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 B) Johdannaissopimuksia joihin sovelletaan suojauslaskentaa Korkojohdannaiset Varat Velat Varat Velat Me 2023 2023 2022 2022 Koronvaihtosopimuksia, käypä arvo - 1,4 1,9 - C) Suojausinstrumenttien vaikutus tilinpäätökseen Suojauslaskennan alla olevien suojausinstrumenttien vaikutus konsernitaseeseen Me Nimellisarvo Tasearvo Erä konsernitaseessa Periodin käyvän arvon muutos jonka perusteella tehottumuutta mitataan 31�12�2023 Koronvaihtosopimukset 125,0 -1,4 Pitkäaikaiset varat ja lyhytaikaiset velat, Johdannais- sopimukset -3,4 31�12�2022 Koronvaihtosopimukset 76,1 1,9 Lyhytaikaiset varat, Johdannais- sopimukset 0,5 Kassavirransuojauksen vaikutus konsernituloslaskelmaan ja laajaan konsernituloslaskelmaan Me Laajaan tuloslaskelmaan kirjattu voitto/ tappio suojista Tuloslaskelmaan kirjattu tehtottomuus Erä konserni- tuloslaskelmassa Laajasta tuloslaskelmasta tuloslaskelmaan kirjattu summa Erä konserni- tuloslaskelmassa 31�12�2023 päättyvä vuosi Koronvaihtosopimukset -1,4 - - - - 31�12�2022 päättyvä vuosi Koronvaihtosopimukset 1,9 - - - - Konserni soveltaa IFRS 9:n mukaista suojauslaskentaa kaikkiin 31.12.2023 voimassaoleviin koronvaihtosopimuksiinsa. Tällöin suojaustarkoituksessa käytettävien koronvaihtosopimusten tehokkaan osan käypien arvojen muutokset kirjataan muihin laajan konsernituloksen eriin. Käyvän arvon voitto ja tappiot tuloutetaan konsernituloslaskelmaan sitä mukaa kun kassavirrat toteutuvat ja korkokulut kirjataan konsernituloslaskelmaan. Cityconilla on myös koron- ja valuutanvaihtosopimuksia, joilla euromääräistä velkaa vaihdetaan Ruotsin kruunumääräiseksi. Näille ei sovelleta suojauslaskentaa 31.12.2023. Korkojohdannaisista suojauslaskentaa sovelletaan sopimuksille, joiden nimellisarvo on 125,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 76,1). Näiden johdannaisten kiinteä korko on 3,054 %. Tehokkuuden suojausvaatimukset on määritelty ja dokumentoitu IFRS 9 mukaisesti. Suojattavan ja suojaavan instrumentin välillä on taloudellinen yhteys siltä osin kun rahavirran suojaamiseksi solmittujen korkojohdannaisten keskeiset ehdot on neuvoteltu vastaamaan suojattavien vaihtuvakorkoisten lainojen vastaavia ehtoja. Lisäksi Cityconin luottoriskiarvioinnin mukaan luottoriski ei hallitse suojauksen arvonmuutosta ja suojausaste on 1:1, tarkoittaen sitä, että suojauksen ja suojattavan kohteen nominaali ovat tarkasti linjassa keskenään. Mahdollinen suojauksen tehottomuuden lähde voisi olla negatiiviset viitekorot, jolloin suojausinstrumentin ja suojattavan kohteen käypien arvojen muutoksessa voi olla ero, koska suojausinstrumentilla ei ole korkolattiaa ja suojattavalla kohteella korkolattia on 0 %. Kaikkien suojattavien instrumenttien tulevat korkovirrat vaikuttavat rahavirran suojaamisen tehokkaan osan voiton tai tappion määrittämiseen johdannaisille, jotka on määritetty suojaamaan rahavirtaa. Johdannaiset, joihin sovellettiin suojauslaskentaa, arvioitiin tehokkaiksi 31.12.2023 sekä 31.12.2022. Kyseisten johdannaisten käypä arvo oli -1,4 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 1,9 miljoonaa euroa) tilikauden päättyessä, ja niiden käyvän arvon muutos -3,4 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 0,5 miljonaa euroa) on kirjattu muihin laajan konsernituloksen eriin. 72 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 3.7. Vastuusitoumukset Vakuudet ja muut vastuusitoumukset Me 2023 2022 Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä ja pantattu osakkeita Lainat rahoituslaitoksilta 341,9 - Lainoista annetut vakuudet Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin sekä pantatut osakkeet 741,9 250,0 Pankkitakaukset ja emon takaukset 63,6 64,4 Kiinnitykset maa-alueisiin ja rakennuksiin Kiinnitykset liittyvät luottosopimuksiin, joiden vakuudeksi konserni on antanut kiinnityksiä ja pantannut osakkeita joidenkin tytäryhtiöiden kautta. Citycon omistaa 50 % Kista Galleria -yhteisyrityksestä. Osakkeita yhteisyrityksessä on pantattu yhteisyritysten velkojen vakuudeksi. Pankkitakaukset ja emon takaukset Takaukset liittyvät pääasiassa tytäryhtiöiden puolesta annettuihin emoyhtiön takauksiin kolmansille osapuolille, tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin. Ostositoumukset liittyen kehtyshankkeisiin on esitetty liitetiedossa 2.1. Tuloslaskelman verokulun ja konsernin kotimaan verokannalla (20,0 %) laskettujen verojen välinen täsmäytyslaskelma: Me 2023 2022 Voitto ennen veroja -122,3 15,1 Verot laskettuna kotimaan verokannalla 24,5 -3,0 Osuus yhteisyritysten tuloksesta -7,3 -4,9 Ulkomaisten tytäryhtiöiden poikkeava verokanta 1,0 3,9 Aiemmin kirjaamattomien verotuksellisten tappioiden hyödyntäminen 6,3 0,0 Kirjaamattomat verotukselliset tappiot tilikaudelta -6,8 -12,2 Kirjaamattomat vähennyskelvottomat korkokulut -6,6 -1,1 Sijoituskiinteistöjen verotusarvojen oikaisut -1,6 0,0 Liikearvon alaskirjaus osana divestointeja 0,0 -5,3 Verovaikutus laskennallisista verojen muutoksesta, joka kirjattu sijoituskiinteistöjen myyntitulokseen 0,0 5,8 Hybridilainan korkokulut 5,8 6,1 Voitot hybridilainan takaisinostosta -5,2 0,0 Verovapaat tuotot vähennettynä vähennyskelvottomilla kuluilla -0,1 -0,3 Verot aikaisemmilta tilikausilta -1,0 0,0 Muut erät -1,4 1,0 Tuloverot 7,4 -10,0 Vertailuvuoden 2022 verotäsmäytystä on oikaistu ja tarkennettu takautuvasti. 3.8. Rahavarat ja rahamarkkinasijoitukset Me 2023 2022 Käteinen raha ja pankkitilit 19,3 62,7 Rajoitetut rahavarat 6,0 6,5 Rahavarat yhteensä 25,2 69,2 Rahavirtalaskelman mukaiset rahavarat koostuvat edellä esitetyistä rahavaroista. Rajoitetut rahavarat liittyvät lähinnä lahjakortteihin, veroihin ja vuokravakuuksiin. Rahavarat Rahavarat koostuvat käteisestä rahasta sekä vaadittaessa nostettavissa olevista pankkitalletuksista. Rahavaroihin luokitelluilla erillä on enintään kolmen kuukauden maturiteetti hankinta-ajankohdasta lukien. Tuloverot sisältävät konserniyhtiöiden tilikauden veronalaiseen tuloon perustuvat verot, edellisten kausien verojen oikaisut sekä laskennallisten verojen muutokset. Kauden verotettavaan tuloon perustuva vero lasketaan kunkin maan voimassaolevan verosäännöstön perusteella. Kun laskennallisen veron kirjaaminen aiheutuu omaan pääomaan kirjattavasta erästä, kuten suojausinstrumenttina käytetyn johdannaisen käyvän arvon muutoksesta, myös laskennallinen vero kirjataan omaan pääomaan. Citycon on tuloverotuksen kohteena useassa eri maassa. Verolainsäädännön monimutkaisuus, alati muuttuva lainsäädäntö ja toimintaympäristö vaatii Cityconilta arvioita ja oletuksia verolaskentaa laadittaessa. Erityisesti korkokulujen vähennyskelpoisuuteen liittyvä verolainsäädäntö on muuttunut ja muuttumassa Cityconin toimintamaissa. Citycon valvoo ja analysoi muutosten vaikutuksia osana normaalia toimintaansa. Tulevaisuuden verotettavat tulot ovat epävarmoja ja lopullisen veron määrä voi poiketa alun perin kirjatusta. Jos lopullinen vero poikkeaa alun perin kirjatuista määristä, erot voivat vaikuttaa sekä kauden verotettavaan tuloon, verosaamisiin ja velkoihin että laskennallisiin verosaamisiin ja -velkoihin. 4� Muut liitetiedot 4.1. Tuloverot Me 2023 2022 Tilikauden tulokseen perustuvat verot -1,9 -2,1 Edellisten tilikausien verot -1,0 0,0 Laskennalliset verot 10,3 -7,9 Tuloverot 7,4 -10,0 Cityconilla ei ollut suoraan omaan pääomaan kirjattuja tilikauden tulokseen perustuvia veroja vuonna 2023 ja 2022. 73 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 4.2. Laskennalliset verosaamiset ja -velat Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2023 aikana: Me 1�1�2023 Kirjattu tuloslaskelmaan Kirjattu tuloslaskelman sijoituskiinteistöjen myyntivoitto/ tappiotilille Erät, jotka kirjattu omaan pääomaan Valuuttakurssierot 31�12�2023 Laskennalliset verosaamiset Verotuksessa vahvistetut tappiot 15,9 - - - - 15,9 Muut erät 0,5 0,1 - - - 0,6 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 16,4 0,1 - - - 16,5 Laskennalliset verovelat Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 1 264,9 -10,7 - - -7,9 246,3 Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot 0,7 -0,1 - - - 0,5 Rahoituskulujen jaksotuserot 0,8 0,5 - -0,3 - 1,0 Laskennalliset verovelat yhteensä 266,4 -10,3 0,0 -0,3 -7,9 247,8 1 Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 12,0 miljonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista. Laskennallisten verosaamisten ja -velkojen muutokset vuoden 2022 aikana: Me 1�1�2022 Kirjattu tuloslaskelmaan Kirjattu tuloslaskelman sijoituskiinteistöjen myyntivoitto/ tappiotilille Erät, jotka kirjattu omaan pääomaan Valuuttakurssierot 31�12�2022 Laskennalliset verosaamiset Verotuksessa vahvistetut tappiot 15,9 - - - - 15,9 Muut erät 0,5 0,1 - - -0,1 0,5 Laskennalliset verosaamiset yhteensä 16,4 0,1 - - -0,1 16,4 Laskennalliset verovelat Sijoituskiinteistöjen arvostus käypään arvoon 1 295,0 8,0 -27,3 - -10,8 264,9 Vuokrattujen kiinteistöjen ja hallinnoitujen kauppakeskusten sopimusten arvot 0,8 -0,1 - - 0,0 0,7 Rahoituskulujen jaksotuserot 1,0 - - -0,2 - 0,8 Laskennalliset verovelat yhteensä 296,7 7,9 -27,3 -0,2 -10,8 266,4 1 Sijoituskiinteistöihin liittyvää laskennallista verovelkaa vastaan on netotettu 15,1 miljonaa euroa vahvistetuista tappioista syntyvää laskennallista verosaamista. Laskennalliset verosaamiset ja -velat lasketaan varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpitoarvojen välisistä väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä. Muita väliaikaisia eroja aiheutuu muun muassa vahvistetuista tappioista ja rahoitusinstrumenteista. Laskennalliset verosaamiset kirjataan siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että tulevaisuudessa syntyy verotettavaa tuloa, jota vastaan väliaikainen ero voidaan hyödyntää. Konserniyrityksillä oli 31.12.2023 sellaisia vahvistettuja tappioita 65,0 miljoonaa euroa, joista ei ole kirjattu laskennallista verosaamista 13,3 miljoonaa euroa, koska ei ole todennäköistä, että näille konserniyrityksille kertyisi ennen kyseisten tappioiden vanhenemista verotettavaa tuloa, jota vastaan tappiot voitaisiin hyödyntää. Kun vahvistetuista tappioista kirjataan verosaamista, tulee arvioida, onko todennäköistä, että se voidaan hyödyntää tulevaisuudessa syntyvää verotettavaa tuloa vastaan. 74 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 4.3. Aineettomat hyödykkeet Me 2023 2022 Hankintameno 1�1� 30,2 28,4 Lisäykset 2,5 4,3 Vähennykset 0,0 - Siirrot erien välillä 4,5 -1,4 Valuuttakurssierot -1,1 -1,1 Hankintameno 31�12� 36,2 30,2 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 1�1� -19,2 -20,8 Poistot -1,9 -1,5 Siirrot erien välillä -5,5 1,8 Valuuttakurssierot 1,1 1,2 Kertyneet poistot ja arvonalentumiset 31�12� -25,5 -19,2 Kirjanpitoarvo 1�1� 11,0 7,6 Kirjanpitoarvo 31�12� 10,7 11,0 Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia ja lisenssejä. Vuokrattujen kiinteistöjen sopimukset esitetään IFRS 16 mukaisissa käyttöoikeusomaisuuserissä. 4.4. Myyntisaamiset ja muut saamiset Me 2023 2022 Vuokra- ja myyntisaamiset 20,5 14,7 Odotettavissa olevat luottotappiot -5,0 -7,0 Vuokra- ja myyntisaamiset (netto) 15,4 7,7 Korkosaamiset 5,4 5,8 Rahoitusvarat yhteensä 20,8 13,5 Siirtosaamiset 12,7 17,4 ALV-saamiset 16,1 16,0 Muut saamiset 6,6 12,6 Yhteensä 56,3 59,5 Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma Me 2023 Odotettavissa olevien luotto tappioiden osuus Odotettavissa olevat luottotappiot Ei erääntyneet 6,5 0,8 % 0,1 alle kuukausi 2,4 12,4 % 0,3 1–3 kuukautta 1,5 40,2 % 0,6 3–6 kuukautta 1,2 46,8 % 0,5 6–12 kuukautta 2,1 39,2 % 0,8 1–5 vuotta 6,7 40,3 % 2,7 Yhteensä 20,5 5,0 Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma Me 2022 Odotettavissa olevien luotto tappioiden osuus Odotettavissa olevat luottotappiot Ei erääntyneet 3,1 0,2 % 0,0 alle kuukausi 1,6 0,4 % 0,0 1–3 kuukautta 1,3 0,5 % 0,0 3–6 kuukautta 1,6 70,1 % 1,1 6–12 kuukautta 2,7 98,7 % 2,6 1–5 vuotta 4,4 73,2 % 3,2 Yhteensä 14,7 7,0 Aineettomat hyödykkeet Aineeton hyödyke kirjataan taseeseen, kun hyödykkeen hankintameno on määritettävissä luotettavasti ja on todennäköistä, että hyödykkeestä odotettavissa oleva taloudellinen hyöty koituu yrityksen hyväksi. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon poistoilla ja mahdollisilla arvonalentumisilla vähennettynä. Aineettomien hyödykkeiden poistoajat ovat seuraavat: • IT-ohjelmistot poistetaan vaikutusaikanaan tasapoistoin 3–10 vuodessa. Aineettomien hyödykkeiden arvonalentuminen Jokaisena tilinpäätöspäivänä aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden osalta arvioidaan, onko arvonalentumisesta viitteitä. Mikäli arvon alentumisesta on viitteitä, omaisuuserästä kerrytettävissä oleva rahamäärä arvioidaan. Mikäli kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän, arvonalentumistappio kirjataan konsernituloslaskelmaan. Odotettavissa olevien luottotappioiden muutokset tilikauden aikana Me 2023 2022 Alkusaldo -7,0 -6,7 Valuuttakurssierot 0,0 0,0 Lisäys -3,3 -3,2 Käytetty 3,5 2,6 Peruttu tarpeettomana 1,7 0,4 Odotettavissa olevat luottotappiot tilikauden lopussa -5,0 -7,0 Vuokra- ja myyntisaamiset ovat korottomia saamisia ja niiden maksuehto on 2–20 päivää. Vuokravakuudet vastaavat 2–6 kuukauden vuokria ja muita maksuja. Rahoitusvarat Rahoitusvarat sisältävät vuokra- ja myyntisaamiset sekä korkosaamiset, joita ei pidetä kaupankäyntitarkoituksessa ja, jotka on aikaansaatu luovuttamalla rahaa, tavaroita tai palveluja suoraan velalliselle. Ne arvostetaan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Tasearvoa alennetaan odotettavissa olevien luottotappioden määrällä. Rahoitusvarojen arvon alentuminen Rahoitusvarojen osalta tappiota koskeva vähennyserä arvostetaan määrään, joka vastaa koko voimassaoloajalta odotettavissa olevia luottotappioita. Odotettavissa oleva luottotappio kirjataan tulosvaikutteisesti. 75 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Odotettavissa olevat luottotappiot IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardi sisältää ohjeistusta koskien rahoitusvaroihin kirjattavia arvonalentumisia. Citycon-konsernin kannalta standardin soveltamisen keskeisin vaikutus on se, että vuokra- ja myyntisaamisiin kohdistuva luottoriski on huomioitava saamisten arvostuksessa raportointiajankohtana saamisten koko elinkaaren ajalta. Citycon katsoo konsernin saamisiin kohdistuvan luottoriskin sisältyvän konsernin vuokra- ja myyntisaamisten kirjanpitoarvoon olennaisilta osin jo konsernissa suoritettavan saamiskohtaisen vuokra- ja myyntisaamisten tarkastelun johdosta. IFRS 9 -standardin myötä, Citycon-konserni kuitenkin huomioi raportoinnissaan odotettavissa olevat luottotappiot saamiskannassaan myös koko elinkaaren ajalta, jolla on vaikutusta erityisesti vielä erääntymättömien saamisten arvostukseen. Citycon arvioi odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamiskannassaan perustuen saatavilla olevaan historialliseen tietoon konsernille kertyneistä luottotappioista ja odotuksiin taloudellisten olosuhteiden kehityksestä. Odotukset taloudellisten olosuhteiden kehityksestä perustuvat ensisijaisesti tunnuslukuihin, jotka antavat viitteitä Citycon- konsernin operatiivisen toiminnan ja asiakaskunnan taloudellisesta kehityksestä. Citycon soveltaa odotettavissa olevien luottotappioiden arvioinnin osalta standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä. Citycon- konsernin vuokra- ja myyntisaamiset eivät konsernin liiketoiminnan luonteesta johtuen pidä sisällään IFRS 15 -standardin tarkoittamaa merkittävää rahoituskomponenttia. 4.5. Ostovelat ja muut velat Ostovelat ja muut velat Me 2023 2022 Ostovelat 22,8 19,2 Korkovelat 16,5 17,7 Rahoitusvelat yhteensä 39,3 36,9 Lyhytaikaiset saadut ennakot 11,6 3,4 ALV-velat 7,1 9,5 Siirtovelat ja muut lyhytaikaiset korottomat velat 20,3 22,9 Korottomat lyhytaikaiset velat yhteensä 39,0 35,8 Yhteensä 78,3 72,8 Ostovelkojen ja muiden velkojen tulevien maksujen erääntymispäivät: Me 2023 2022 Alle 1 kuukausi 46,8 37,2 1–3 kuukautta 14,4 24,0 3–6 kuukautta 1,4 0,9 6–12 kuukautta 10,4 9,2 1–2 vuotta 5,3 1,3 Yhteensä 78,3 72,8 Rahoitusvelat Rahoitusvelkoihin kuuluvat ostovelat ja korkovelat, jotka merkitään alun perin kirjanpitoon käypään arvoon. Myöhemmin rahoitusvelat arvostetaan efektiivisen koron menetelmällä jaksotettuun hankintamenoon. 76 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 5� Konsolidointi Konsernitilinpäätöksen laatimisperiaatteet Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Citycon Oyj:n, sen tytäryhtiöt sekä osuudet osakkuus-, yhteis- ja yhteistoimintayrityksissä. Tytäryhtiöt Tytäryhtiöt ovat yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta on olemassa silloin, jos konsernilla on: olemassa oleva oikeus johtaa yhteisön olennaisia toimintoja, riski tai oikeus liittyen vaihteleviin tuottoihin omistusosuudelleen yhteisössä, ja kyky käyttää määräysvaltaansa vaikuttaakseen yhteisön tuottoihin. Jos konsernilla on vähemmän kuin enemmistöosuus yhteisön ääni- tai vastaavasta oikeudesta, konserni huomioi kaikki relevantit tosiasiat ja olosuhteet arvioidessaan määräysvaltaansa yhteisössä, mukaan lukien muiden yhteisön omistajien kanssa tehdyt sopimukset. Konserni uudelleenarvioi määräysvaltaansa yhteisössä, mikäli tosiasiat tai olosuhteet osoittavat, että yksi tai useampi kolmesta kontrollitekijästä on muuttunut. Tytäryhtiöt yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä hetkestä alkaen, kun konserni on saanut määräysvallan, ja luovutetut yhtiöt siihen päivään asti, jolloin määräysvalta lakkaa. Konsernitilinpäätöstä laadittaessa on eliminoitu konsernin sisäiset liiketapahtumat sekä sisäinen voitonjako. Yhteiset toiminnot Sellaisia Suomessa toimivia keskinäisiä kiinteistöyhtiöitä, joista Citycon omistaa alle 100 %, käsitellään yhteisinä toimintoina IFRS 11 Yhteisjärjestelyt -standardin mukaisesti. Konsernitilinpäätökseen konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät varansa ja velkansa, mukaan lukien osuutensa yhteisistä varoista ja veloista. Lisäksi konserni kirjaa yhteisiin toimintoihin liittyvät tuottonsa ja kulunsa, mukaan lukien osuutensa yhteisten toimintojen tuotoista ja kuluista. Edellä mainittua yhdistelytapaa sovelletaan kaikkiin tällaisiin yhteisiin toimintoihin. Keskinäiset kiinteistöyhtiöt, joista omistetaan alle 50 %, käsitellään edellä kuvatulla tavalla yhteisinä toimintoina. Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat Ulkomaan rahan määräiset liiketapahtumat kirjataan tapahtumapäivän kurssiin. Arvostamisesta aiheutuneet kurssierot kirjataan laajaan tuloslaskelmaan rahoituskuluihin ja -tuottoihin. Tilinpäätöshetken ulkomaan rahan määräiset monetaariset saamiset ja velat arvostetaan tilinpäätöspäivän kurssiin. Käypiin arvoihin arvostetut ulkomaan rahan määräiset ei-monetaariset erät muunnetaan euroiksi arvostuspäivän valuuttakursseja käyttäen, muut ei-monetaariset erät arvostetaan tapahtumapäivän kurssiin. Ulkomaisten tytäryhtiöiden tuloslaskelmat on muunnettu euroiksi tilikauden keskimääräisten valuuttakurssien mukaan ja taseet tilinpäätöspäivän kurssin mukaan. Tästä aiheutuva kurssiero kirjataan omana muuntoeroeränään muihin laajan tuloksen eriin. Ulkomaisten tytäryritysten hankintamenon eliminoinnista ja hankinnan jälkeen kertyneistä oman pääoman eristä syntyvät muuntoerot kirjataan omaan pääomaan. 77 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 5.1. Liiketoimintahankinnat ja liikearvo Liiketoimintahankinnat Liiketoimintahankintojen tekemiseen sovelletaan IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardia, jonka mukaan hankintameno kohdistetaan hankituille varoille, veloille ja vastuusitoumuksille niiden käypien arvojen mukaisesti. Liikearvoa syntyy, kun annettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon. Liikearvo Liiketoimintojen yhdistämisissä syntyvä liikearvo kirjataan määrään, jolla luovutettu vastike ylittää hankitun nettovarallisuuden käyvän arvon. Liikearvo on kohdistettu rahavirtaa tuottaville yksiköille. Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvonalentumisilla. Laskennalliset verovelat arvostetaan nimellisarvoon (ei käypään arvoon). Liiketoiminnan yhdistämisessä arvostetut laskennalliset verovelat muodostavat liikearvoa, jos laskennallisten verovelkojen nimellisarvo on korkeampi kuin niiden käypä arvo hankintahetkellä. Siihen määrään asti kuin laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus laskee myöhemmin, esimerkiksi verotukseen liittyvistä muutoksista, kuten konsernin veroasteen vähentymisestä johtuen, alkuperäinen laskennallisista veroveloista muodostunut liikearvo voi pienentyä. Jos osa rahavirtaa tuottavasta yksiköstä, jolle on kohdistettu liikearvoa, myydään, liikearvo, joka kohdistuu kyseiselle myydylle osalle, kirjataan pois liiketoiminnan muuna kuluna. Liikearvo kohdistetaan myydylle osalle luovutettavan toiminnon ja jäljelle jäävän osan arvojen suhteessa. Liiketoimintahankinnat ja omaisuushankinnat Citycon hankkii sijoituskiinteistöjä omistukseensa liiketoimintahankintoina sekä omaisuushankintoina. Citycon soveltaa liiketoimintahankintoihin IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaista käsittelyä ja omaisuushankintoihin IAS 40 Sijoituskiinteistöt -standardia. Citycon käyttää harkintaa arvioidessaan, onko sijoituskiinteistön tai sijoituskiinteistöportfolion hankinta liiketoiminta- vai omaisuushankinta. Mikäli kiinteistön lisäksi hankintaan sisältyy merkittävä määrä hankittuja toimintoja, hankintaa käsitellään liiketoimintahankintana. Toimintojen merkitys arvioidaan IFRS 3 -standardissa esitetyn liiketoiminnan (esim. ylläpito, siivous, turvallisuus, kirjanpito, jne.) määritelmän mukaisesti. A) Liiketoimintahankinnat ja liikearvo Me 2023 2022 Hankintameno 1�1� 115,4 145,4 Muutos valuuttakurssista -4,1 -4,7 Liikearvon alennus johtuen myydyistä kohteista Norjassa - -25,3 Hankintameno 31�12� 111,4 115,4 Tilinpäätöshetkellä 31.12.2023 liikearvo muodostui kokonaan 14.7.2015 tehdystä Norjan liiketoiminnan hankinnasta. Liikearvo on kohdistettu kokonaisuudessaan Norjan liiketoimintayksikköön. Liiketoimintayksiköstä myytiin tilikauden 2023 aikana 0 (4) kauppakeskusta. Citycon ei ole tehnyt liiketoimintahankintoja vuosien 2023 ja 2022 aikana. 78 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Me 2023 2022 Liikearvo yhteensä 111,4 115,4 Laskennallisen verovelan nimellisarvon ja käyvän arvon välinen ero hankintahetkellä -61,5 -65,7 Liikearvo arvonalentumis - testausta varten 49,9 49,7 Liikearvon arvonalentumistestauksessa käytetään johdon harkintaa ja oletuksia erityisesti kerrytettävissä olevien rahamäärien määrittelyyn, joihin vaikuttavat esimerkiksi oletukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista. aika-arvo sekä Norjan yksikköön liittyvät erityisriskit. Diskonttokoron laskenta perustuu oman ja vieraan pääoman kustannusten painotettuun keskiarvoon (WACC). Jäännösarvo pääomitetaan ulkopuolisen arvioitsijan tuotto-odotuksella 6,16 % (5,67 %), joka heijastaa kiinteistökohtaisia riskejä ja markkinariskiä. Herkkyys olettamuksissa tapahtuville muutoksille Kerrytettävissä olevaa rahamäärää koskevat tärkeimmät olettamukset liittyvät nettovuokratuottoon ja tuottovaateeseen kuten esitetty liitetiedossa 2.1. Herkkyyttä on analysoitu erikseen nettovuokratuottojen ja tuottovaateiden suhteen muiden tekijöiden pysyessä vakioina. Nettovuokratuottojen heikentyessä yli 3,19 %:ia (1,02 %) nykyisestä tasosta omaisuuserän kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon. Yhtiön määrittelemän WACC:in 6,18 % (5,86 %) sekä ulkopuolisen arvioitsijan määrittämän terminaaliarvon tuotto-odotuksen 6,16 % (5,67 %) molempien kasvaessa yli 0,20 %-yksikköä (0,06 %) omaisuuserän kerrytettävissä oleva rahamäärä alittaisi tasearvon. 5.2. Määräysvallattomien omistajien hankinta Citycon ei ostanut määräysvallattomien omistajien osuuksia vuoden 2023 aikana. Vuoden 2022 aikana Citycon osti määräysvallattomien omistajien osuuden Myyrmäen Kauppakeskus Oy:ssä (Isomyyri) kasvattaen omistustaan 78,56 % prosentista 78,83 % prosenttiin. B) Liikearvon arvonalentumistestaus Liikearvon arvonalentumistestaus Liikearvo testataan arvonalentumisen varalta vähintään kerran vuodessa ja kun olosuhteet antavat viitteitä siitä, että omaisuuserän kirjanpitoarvo on alentunut. Liikearvosta ei kirjata säännönmukaisia poistoja. Liikearvon arvon-alentuminen määritellään arvioimalla sen rahavirtaa tuottavan yksikön (tai yksikköryhmän) kerrytettävissä olevaa rahamäärää, johon liikearvo liittyy. Jos rahavirtaa tuottavan yksikön kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin yksikön kirjanpitoarvo, kirjataan arvonalentumistappio. Liikearvoon liittyviä arvonalentumistappioita ei voi peruuttaa tulevilla tilikausilla. Citycon määrittää kerrytettävissä olevat rahavirrat käyttöarvolaskelmilla, jotka perustuvat ulkopuolisen arvioitsijan laatimaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määritykseen 10 vuoden kassavirroista liitetiedoissa numero 2.1 esitetyn mukaisesti sekä hallinnon kuluihin ja liiketoiminnan muihin tuottoihin ja kuluihin hallituksen hyväksymän budjetin mukaisesti. Kassavirrat eivät sisällä uudelleen- järjestelytoimintoja, joihin Citycon ei ole vielä sitoutunut, tai merkittäviä tulevia investointeja, jotka parantavat testattavan rahavirtaa tuottavan yksikön omaisuuserien suorituskykyä. Kerrytettävissä olevaan rahamäärään vaikuttavat erityisesti oletukset diskonttokorosta ja nettovuokratuotoista. Arvonalentumistesti tehdään liikearvon nettomäärälle, eli liikearvosta vähennetään hankinta- hetkellä määritetty laskennallisten verovelkojen nimellisarvon ja käyvän arvon välinen erotus. Testattavan omaisuuserän tasearvo oli noin 1 086,4 miljoonaa euroa (1 229,5) sisältäen testattavan liikearvon. Ennakoitujen rahavirtoihin sovellettava diskonttokorko ennen veroja oli 6,18 % (5,86 %). Norjan yksikön kerrytettävissä oleva rahamäärä oli yhteensä 1 126,4 miljonaa euroa (1 244,2) ylittäen 40,0 miljoonalla eurolla (14,7) omaisuuserän tasearvon, joten liikearvon arvonalentumiskirjaukselle ei ole tarvetta. Käyttöarvon laskennassa käytetyt tärkeimmät olettamukset Käyttöarvon laskennassa eniten vaihtelua aiheuttavat olettamukset diskonttokorosta sekä olettamuksista, joita on käytetty nettovuokratuoton laskennassa. Nettovuokratuoton laskenta perustuu yhtiön ulkopuolisen kiinteistöarvioitsijan laatimiin 10 vuoden kassavirtalaskelmiin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseksi. Niihin liittyvät merkittävimmät olettamat on esitetty liitetiedossa 2.1. Diskonttokorko kuvastaa markkinoiden näkemystä Norjan yksikköön kohdistuvista riskeistä, kun huomioon otetaan rahan 79 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 5.3. Lähipiiritapahtumat ja konsernirakenteen muutokset A) Lähipiiri Citycon-konsernin lähipiiriin kuuluvat emoyhtiö Citycon Oyj ja sen tytäryhtiöt, osakkuusyritykset ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja, muut johtoryhmän jäsenet sekä yhtiön suurin osakkeenomistaja G City Ltd. G City Ltd.:n ja sen kokonaan omistamien tytäryhtiöiden yhteenlaskettu omistusosuus on 50,91 % (31.12.2022: 52,12 %) yhtiön kaikista osakkeista ja äänistä (87 559 016 osaketta 31.12.2023). Konserniyhtiöt ja muutokset konsernirakenteessa Konserniyhtiöt 31�12�2023 Kotimaa Konsernin omistusosuus, % Emon omistusosuus, % Emoyhtiö: Citycon Oyj Suomi Albertslund Centrum ApS Tanska 100 Kiinteistö Oy Asematie 3 Suomi 100 Asunto Oy Espoon Huukkari Suomi 100 Asunto Oy Espoon Jolla Suomi 100 Asunto Oy Lippulaivan Loiste Suomi 100 Asunto Oy Lippulaivan Luoto Suomi 100 Asunto Oy Lippulaivan Lysti Suomi 100 Big Apple Top Oy Suomi 100 Citycon AB Ruotsi 100 100 Citycon Denmark ApS Tanska 100 100 Citycon Development AB Ruotsi 100 Citycon Eiendomsmegling AS Norja 100 Citycon Finland Oy Suomi 100 100 Citycon Herkules Eiendom AS Norja 100 Citycon Holding AS Norja 100 100 Citycon Jakobsbergs Centrum AB Ruotsi 100 Citycon Kilden Eiendom AS Norja 100 Citycon Kolbotn Torg Eiendom AS Norja 100 Citycon Kolbotn Torg Næring AS Norja 100 Citycon Kongssenteret Eiendom AS Norja 100 Citycon Kremmertorget Eiendom AS Norja 100 Citycon Liertoppen Eiendom AS Norja 100 Citycon Liljeholmen Bostad AB Ruotsi 100 Citycon Liljeholmstorget Galleria AB Ruotsi 100 Citycon Linderud Eiendom AS Norja 100 Citycon Norway AS Norja 100 Citycon Oasen Eiendom AS Norja 100 Citycon Residentials Finland Oy Suomi 100 Citycon Residentials Oy Suomi 100 100 Citycon Residentials Norway AS Norja 100 Citycon Senterdrift AS Norja 100 Citycon Services AB Ruotsi 100 Citycon Shopping Centers AB Ruotsi 100 Citycon Solsiden Eiendom AS Norja 100 Konserniyhtiöt 31�12�2023 Kotimaa Konsernin omistusosuus, % Emon omistusosuus, % Citycon Stopp Eiendom AS Norja 100 Citycon Storbyen Eiendom AS Norja 100 Citycon Strædet Pedestrian Street ApS Tanska 100 Citycon Innovation Sweden AB Ruotsi 100 Citycon Treasury B.V. Alankomaat 100 100 Citycon Trekanten Eiendom AS Norja 100 Kauppakeskus Isokarhu Oy Suomi 100 Kristiina Management Oy Suomi 100 Kristiine Keskus Oü Viro 100 Kiint. Oy Lahden Hansa Suomi 100 Kiinteistö Oy Lippulaiva Suomi 100 Kiinteistö Oy Lippulaivan Palvelutilat Suomi 100 Manhattan Acquisition Oy Suomi 100 Montalbas B.V. Alankomaat 100 Kiinteistö Oy Myyrmanni Suomi 100 Mölndals Galleria AB Ruotsi 100 Mölndals Galleria Fastighets AB Ruotsi 100 Riddarplatsen Fastigheter HB Ruotsi 100 Rocca al Mare Kaubanduskeskuse AS Viro 100 Citycon Stovner Eiendom AS Norja 100 Citycon Torvbyen Eiendom AS Norja 100 Stenungs Torg Fastighets AB Ruotsi 100 Kiinteistö Oy Tampereen Koskikeskus Suomi 100 Torvbyen Drift AS Norja 38 Torvbyen Utvikling AS Norja 100 Åkersberga Centrum AB Ruotsi 100 Kiinteistö Oy Lahden Trio Suomi 89,5 Kiinteistö Oy Myyrmäen Kauppakeskus Suomi 78,8 Heikintori Oy Suomi 100 Myyrmäen Autopaikoitus Oy Suomi 62,7 Holding Big Apple Housing Oy Suomi 50 Lappeenrannan Villimiehen Vitonen Oy Suomi 50 Kista Galleria JV AB Ruotsi 50 Kista Galleria Kommanditbolag Ruotsi 50 Kista Galleria Holding AB Ruotsi 50 80 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Konserniyhtiöt 31�12�2023 Kotimaa Konsernin omistusosuus, % Emon omistusosuus, % Kista Galleria LP AB Ruotsi 50 Klosterfoss Utvikling AS Norja 50 Sandstranda Bolig AS Norja 50 Asunto Oy Tikkurilan Kassatalo Finland 39 Kiinteistö Oy Hansaparkki Finland 36 Liesikujan Autopaikat Oy Finland 50,5 Sivuliikkeet: Citycon Oyj filial Ruotsi Fuusioidut yhtiöt: Citycon Straedet Cinema ApS fuusioitui Citycon Straedet Pedestrian Street ApS:ään Tanska B) Lähipiirin kanssa toteutuneet liiketapahtumat Konserniyhtiöt Konserniyhtiöt ovat maksaneet toisilleen mm. hoitovastikkeita, rahoitusvastikkeita, korkokuluja, lainan lyhennyksiä sekä muita hallintopalveluveloituksia. Konsernitilinpäätöksessä nämä tuotot ja kulut on eliminoitu. Muita lähipiiritapahtumia ei ole ollut konserniyhtiöiden välillä. Johdon palkkiot Tiedot johdon palkkioista on esitetty liitetietojen kohdassa 1.6. työsuhde-etuudet ja henkilöstökulut. Liiketapahtumat G City Ltd�:n kanssa Palvelujen ostot ja kulujen edelleenveloitukset Katsauskauden aikana ja vertailukaudella Citycon ei maksanut kuluja G City Ltd:lle ja sen tytäryhtiöille. Citycon veloitti kuluja edelleen G City Ltd:ltä ja sen tytäryhtiöiltä 0,0 miljoonaa euroa (Q1–Q4/2022: 0,0 miljoonaa euroa). Raportointi G City Ltd�:lle Yhtiön suurin osakkeenomistaja on G City Ltd. G City Ltd.:n ja sen kokonaan omistamien tytäryhtiöiden yhteenlaskettu omistusosuus on 50,91 %. G City Ltd. on ilmoittanut yhtiölle, että se soveltaa IFRS-standardeja raportoinnissaan vuodesta 2007 alkaen. G City Ltd. on katsonut, että sillä on IFRS-standardien tarkoittama määräysvalta Citycon Oyj:ssä, koska se on pystynyt osakeomistuksensa perusteella käyttämään määräysvaltaa Cityconin yhtiökokouksissa. Citycon luovuttaa yhtiöiden välillä tehdyn sopimuksen perusteella G City Ltd.:lle yksityiskohtaisempia, kirjanpitoon liittyviä tietoja väli- ja vuositilinpäätöksissä julkistettujen tietojen lisäksi, jotta G City Ltd. pystyy yhdistelemään Citycon-konsernin luvut omaan IFRS:n mukaiseen tilinpäätökseensä. 5.4. Muutokset IFRS-standardeissa ja laskentaperiaatteissa Tilikaudella 2023 käyttöönotetut standardit, niiden muutokset ja tulkinnat Ei uusia julkaistuja Cityconille relevantteja IFRS-standardeja tai tulkintoja. Ei muutoksia laskentaperiaatteissa vuoden 2023 aikana. Tilikaudella 2022 käyttöönotetut standardit, niiden muutokset ja tulkinnat Ei uusia julkaistuja Cityconille relevantteja IFRS-standardeja tai tulkintoja. Ei muutoksia laskentaperiaatteissa vuoden 2022 aikana. 5.5. Tilinpäätöspäivän jälkeiset tapahtumat Citycon on saanut helmikuussa 2024 Ruotsin viranomaisten hyväksynnän Kista-transaktiolle ja on nyt loppumetreillä prosessissa ottaa kokonaan hallintaansa Kista Galleria-keskuksen Tukholmassa. Kista Gallerialla on velkaa noin 2 400 miljoonaa Ruotsin kruunua ja kaupan myötä Citycon ottaa vastuulleen myyjän osuuden tuosta velasta (noin 1 200 miljoonaa Ruotsin kruunua), ja maksaa kauppahintana noin 2,5 miljoonaa euroa. Uuden lainan lisävakuutena tulee olemaan kaksi Ruotsissa sijaitsevaa keskusta. Transaktion myötä Citycon tulee omistamaan keskuksen kokonaisuudessaan. Transaktion odotetaan toteutuvan vuoden 2024 ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. 81 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Emoyhtiön tilinpäätös, FAS Emoyhtiön tuloslaskelma, FAS Me Liite 1�1�–31�12�2023 1�1�–31�12�2022 Palvelutuotot 5,8 2,4 Liikevaihto 2 5,8 2,4 Hallinnon kulut 3,4 -20,0 -16,3 Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 5 -0,2 0,0 Liikevoitto -14,3 -13,9 Rahoitustuotot 183,0 112,2 Rahoituskulut -143,3 -147,6 Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 6 39,7 -35,4 Voitto/tappiot ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja 25,3 -49,4 Konserniavustukset 6,0 0,8 Tuloverot 7 0,0 0,0 Tilikauden voitto/tappio 31,3 -48,6 82 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Emoyhtiön tase, FAS Me Liite 31�12�2023 31�12�2022 VASTAAVAA Pysyvät vastaavat Aineettomat hyödykkeet 8 9,7 9,7 Aineelliset hyödykkeet 9 0,3 0,4 Sijoitukset Tytäryhtiöosakkeet 10 1 286,3 1 275,0 Lainasaamiset ja johdannaissopimukset 11 1 544,1 1 980,3 Sijoitukset yhteensä 2 830,4 3 255,3 Pysyvät vastaavat yhteensä 2 840,4 3 265,4 Vaihtuvat vastaavat Lyhytaikaiset saamiset 13 586,0 84,4 Rahat ja pankkisaamiset 0,1 0,1 Vaihtuvat vastaavat yhteensä 586,1 84,5 Vastaavaa yhteensä 3 426,4 3 349,9 Me Liite 31�12�2023 31�12�2022 VASTATTAVAA Oma pääoma 14 Osakepääoma 259,6 259,6 Ylikurssirahasto 133,1 133,1 Sijoitetun vapaan pääoman rahasto 612,8 676,0 Edellisten tilikausien voitto/tappio -65,9 -17,3 Tilikauden tulos 31,3 -48,6 Oma pääoma yhteensä 970,8 1 002,8 Vieras pääoma 15 Pitkäaikaiset velat Hybridilaina 607,8 692,3 Muu pitkäaikainen vieras pääoma 1 301,9 1 533,3 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 909,7 2 225,6 Lyhytaikaiset velat Lyhytaikainen vieras pääoma 545,9 121,5 Lyhytaikaiset velat yhteensä 545,9 121,5 Vieras pääoma yhteensä 2 455,6 2 347,1 Vastattavaa yhteensä 3 426,4 3 349,9 83 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Emoyhtiön rahoituslaskelma, FAS Me 1�1�–31�12�2023 1�1�–31�12�2022 Liiketoiminnan rahavirta Tulos ennen veroja 25,3 -49,4 Oikaisut: Poistot ja arvonalentumiset 2,1 1,6 Rahoitustuotot ja -kulut -39,7 35,4 Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta -12,2 -12,3 Käyttöpääoman muutos -0,7 -1,9 Liiketoiminnan rahavirta -13,0 -14,3 Maksetut korot ja muut rahoituskulut -85,8 -76,1 Saadut korot ja muut rahoitustuotot 105,4 64,8 Toteutuneet kurssivoitot/-tappiot 9,4 -3,9 Liiketoiminnan nettorahavirta 16,0 -29,5 Investointien rahavirta Investoinnit aineellisiin ja aineettomiin hyödykkeisiin -2,0 -3,9 Myönnetyt lainat -341,9 -375,4 Lainasaamisten takaisinmaksut 94,9 558,7 Lyhytaikaisten rahamarkkinasijoitusten lisäys - -64,8 Lyhytaikaisten rahamarkkisijoitusten vähennys - 84,2 Investointien nettorahavirta -249,0 198,7 Rahoituksen rahavirta Lyhytaikaisten lainojen nostot 362,9 367,9 Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut -365,6 -328,2 Pitkäaikaisten lainojen nostot 317,5 - Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut -73,6 - Hybridilainan takaisinmaksu -39,2 - Saadut konserniavustukset 0,8 - Maksetut osingot ja pääoman palautukset sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -84,4 -84,0 Omien osakkeiden hankinta ja kulut - -1,6 Rahoituksen nettorahavirta 118,4 -45,9 Rahavarojen muutos -114,6 123,3 Rahavarat tilikauden alussa -6,0 -129,3 Rahavarat tilikauden lopussa 1 -120,6 -6,0 1 Emoyhtiön rahavarat -120,6 milj. euroa koostuvat taseen rahavaroista ja pankkisaamisista 0,1 milj. euroa ja konsernitilin saldosta -120,7 milj. euroa. Konsernitilin saldo -120,7 milj. euroa on taseessa esitetty osana lyhytaikaista vierasta pääomaa. 84 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot, FAS 1. Laadintaperiaatteet Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen lainsäädännön mukaan. Tuloslaskelmamuoto Tilinpäätöksen tuloslaskelma esitetään toimintokohtaisesti. Pysyvät vastaavat Pysyvät vastaavat on merkitty taseeseen alkuperäiseen hankintamenoonsa vähennettynä arvonalennuksin sekä kirjanpidossa tehdyin poistoin. Aineettomat hyödykkeet Aineettomat hyödykkeet sisältävät IT-ohjelmia sekä muita pitkävaikutteisia menoja, kuten toimiston perusparannusmenoja. IT-ohjelmat poistetaan 3–10 vuodessa tasapoistoin, toimiston perusparannusmenot poistetaan vuokrasopimuksen kestoaikana. Aineelliset hyödykkeet Aineellisiin hyödykkeisiin sisältyvät koneet ja kalusto sekä keskeneräiset hankinnat. Koneet ja kalusto poistetaan 3–7 vuodessa tasapoistoin. Eläketurvajärjestelyt Henkilökunnan eläketurva on hoidettu lakisääteisin eläkevakuutuksin. Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat Ulkomaanrahan määräiset saamiset ja velat sekä valuuttatermiinit on arvostettu tilinpäätöspäivän kurssiin ja valuuttakurssierot on kirjattu tulokseen kurssieroihin. Tuloverot Tilikauden tulokseen perustuvat verot esitetään suoriteperiaatteen mukaisina. Kirjanpitoarvojen ja verotuksellisten arvojen välisistä väliaikaisista eroista johtuvat laskennalliset verot on merkitty omana eränään tuloslaskelmaan ja taseeseen. Johdannaiset Kaikki johdannaiset arvostetaan KPL 5.2a:n mukaan käypään arvoon. Huomioitavaa Tilinpäätöksessä esitettävät yksittäiset luvut ja loppusummat on pyöristetty satoihin tuhansiin tarkemmista luvuista ja siksi yksittäisten lukujen summa ei aina täsmää yhteissummiin. 2. Liikevaihto Me 2023 2022 Maantieteellinen jakauma: Suomi 2,1 0,5 Muut maat 3,7 1,9 Yhteensä 5,8 2,4 Emoyhtiön liikevaihtoon sisältyy seuraavia konserniyhtiöiltä veloitettuja hallintopalvelumaksuja: Me 2023 2022 Hallintopalvelumaksut konserniyhtiöiltä 5,8 2,4 3. Henkilöstökulut Me 2023 2022 Henkilöstön määrä keskimäärin tilikauden aikana 51 52 Henkilöstökulut Palkat ja palkkiot -9,7 -8,0 Eläkekulut -1,3 -0,8 Muut henkilösivukulut -2,0 -1,1 Yhteensä -12,9 -9,9 Henkilöstökuluihin sisältyy seuraavia johdon palkkoja ja palkkioita: Me 2023 2022 Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot -1,3 -1,2 Hallituksen palkkiot -0,6 -0,8 Yhteensä -2,0 -1,9 Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot sisältävät toimitusjohtajan peruspalkan sekä vuotuisen tulospalkkion. Lisäksi toimitusjohtaja kuuluu sitouttavan osakepalkkiojärjestelmän piiriin ja vuoden aikana on maksettu järjestelmän mukaiset palkkiot. 4. Poistot ja arvonalentumiset Hallinnon kuluihin sisältyvät seuraavat suunnitelman mukaiset poistot ja arvonalentumiset: Me 2023 2022 Poistot aineettomista hyödykkeistä -1,9 -1,5 Poistot koneista ja kalustosta -0,2 -0,2 Yhteensä -2,1 -1,6 85 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut Me 2023 2022 Muut tuotot -0,2 0,0 Yhteensä -0,2 0,0 6. Rahoitustuotot ja -kulut netto Me 2023 2022 Korko- ja muut rahoitustuotot Konserniyhtiöiltä 113,8 76,3 Valuuttakurssivoitot 41,3 35,1 Muut korko- ja rahoitustuotot 27,8 0,8 Yhteensä 183,0 112,2 Rahoitustuotot yhteensä 183,0 112,2 Korkokulut ja muut rahoituskulut Konserniyhtiöille 41,2 47,1 Valuuttakurssitappiot 53,3 55,1 Muut korko- ja rahoituskulut 48,8 45,4 Rahoituskulut yhteensä 143,3 147,6 Rahoitustuotot ja -kulut (netto) 39,7 -35,4 7. Tuloverot Me 2023 2022 Tuloverot 0,0 0,0 Yhteensä 0,0 0,0 Emoyhtiöllä on tappioita verotuksessa (vielä vahvistamaton vuosi 2023 mukaan lukien) yhteensä 88,9 miljoonaa euroa, josta ei ole kirjattu laskennallista verosaamista 17,8 miljoonaa euroa yhtiön tilinpäätökseen. 8. Aineettomat hyödykkeet Me 2023 2022 Aineettomat oikeudet Hankintameno 1.1. 18,9 15,3 Lisäykset 2,0 3,6 Hankintameno 31.12. 20,9 18,9 Kertyneet poistot 1.1. -10,0 -8,7 Tilikauden poisto -1,8 -1,3 Kertyneet poistot 31.12. -11,7 -10,0 Kirjanpitoarvo 31�12� 9,2 8,9 Muut pitkävaikutteiset menot Hankintameno 1.1. 2,7 2,6 Lisäykset 0,0 0,1 Hankintameno 31.12. 2,7 2,7 Kertyneet poistot 1.1. -2,0 -1,8 Tilikauden poisto -0,2 -0,2 Kertyneet poistot 31.12. -2,1 -2,0 Kirjanpitoarvo 31�12� 0,6 0,7 Aineettomat hyödykkeet yhteensä 31�12� 9,7 9,7 9. Aineelliset hyödykkeet Me 2023 2022 Koneet ja kalusto Hankintameno 1.1. 2,3 2,1 Lisäykset 0,0 0,2 Hankintameno 31.12. 2,4 2,3 Kertyneet poistot 1.1. -2,0 -1,8 Tilikauden poisto -0,2 -0,2 Kertyneet poistot 31.12. -2,2 -2,0 Kirjanpitoarvo 31�12� 0,3 0,4 Keskeneräiset hankinnat Hankintameno 1.1. 0,0 0,0 Kirjanpitoarvo 31�12� 0,0 0,0 Aineelliset hyödykkeet yhteensä 31�12� 0,3 0,4 10. Tytäryhtiöosakkeet Me 2023 2022 Hankintameno 1.1. 1 275,0 1 350,4 Lisäykset 11,2 0,0 Vähennykset - -75,4 Kirjanpitoarvo 31�12� 1 286,3 1 275,0 11. Pitkäaikaiset lainasaamiset ja johdannaissopimukset Me 2023 2022 Lainasaamiset konserniyhtiöiltä 1 506,9 1 961,7 Johdannaissopimukset konsernin ulkopuolelta 37,2 18,6 Muut sijoitukset yhteensä 31�12� 1 544,1 1 980,3 Sijoitukset yhteensä 31�12� 2 830,4 3 255,3 12. Tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset Emoyhtiön tytäryhtiöt ja omistusyhteysyritykset on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 5.3. Lähipiiritapahtumat. 86 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 13. Lyhytaikaiset saamiset ja rahavarat Me 2023 2022 Saamiset konsernin ulkopuolelta Myyntisaamiset 0,1 0,1 Johdannaissopimukset 0,1 2,8 Muut saamiset 0,0 0,0 Rahat ja pankkisaamiset 0,1 0,1 Siirtosaamiset 4,8 4,7 Yhteensä 5,1 7,7 Saamiset konserniyhtiöiltä Myyntisaamiset 0,6 1,4 Lainasaamiset 555,1 59,0 Muut saamiset 1,5 1,1 Muut saamiset yhteensä 556,6 60,1 Korkosaamiset 17,7 14,4 Konserniavustussaamiset 6,0 0,8 Yhteensä 580,9 76,7 Lyhytaikaiset saamiset yhteensä 586,1 84,5 14. Oma pääoma Me 2023 2022 Osakepääoma 1�1� 259,6 259,6 Osakepääoma 31�12� 259,6 259,6 Ylikurssirahasto 1�1� 133,1 133,1 Ylikurssirahasto 31�12� 133,1 133,1 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1�1� 676,0 760,0 Pääoman palautus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta -84,4 -84,0 Osakeanti 21,1 - Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31�12� 612,8 676,0 Kertyneet voittovarat 1�1� -65,9 -15,9 Tilikauden tulos 31,3 -48,6 Mitätöidyt yhtiön osakkeet - -1,4 Kertyneet voittovarat 31�12� -34,5 -65,9 Oma pääoma yhteensä 31�12� 970,8 1 002,8 Yhtiöllä on yksi osakesarja, ja kukin osake oikeuttaa yhteen ääneen yhtiökokouksessa. Raportointikaudan aikana yhtiö toteutti kaksi suunnattua osakeantia. Raportointikauden lopussa yhtiön liikkeeseen laskettujen osakkeiden lukumäärä oli 171 994 204. Osakkeilla ei ole nimellisarvoa. Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta Me 2023 2022 Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 612,8 676,0 Kertyneet voittovarat -65,9 -15,9 Tilikauden tulos 31,3 -48,6 Mitätöidyt yhtiön osakkeet - -1,4 Yhteensä jakokelpoinen oma pääoma 31�12� 578,2 610,1 15. Vieras pääoma A) Pitkäaikaiset velat Me 2023 2022 Pitkäaikaiset korolliset velat Lainat rahoituslaitoksilta 247,3 - Hybridilaina 607,8 692,3 Lainat konserniyhtiöiltä 1 031,9 1 533,2 Yhteensä 1 887,1 2 225,5 Johdannaissopimukset 22,6 0,1 Pitkäaikaiset velat yhteensä 1 909,7 2 225,6 Velat, jotka erääntyvät myöhemmin kuin viiden vuoden kuluttua - 350,0 B) Lyhytaikaiset velat Me 2023 2022 Lyhytaikaiset korolliset velat Yritystodistukset 46,5 49,2 Lainat konserniyhtiöiltä 437,2 10,1 Yhteensä 483,6 59,4 Lyhytaikainen koroton vieras pääoma Velat konsernin ulkopuolelle Ostovelat 1,2 0,2 Johdannaissopimukset 5,2 0,1 Muut velat yhteensä 5,2 0,1 Korkovelka 15,4 17,8 Muut siirtovelat 7,2 6,5 Siirtovelat yhteensä 22,6 24,3 Yhteensä 29,0 24,5 Velat konserniyhtiöille Ostovelat 0,5 16,8 Johdannaissopimukset - 1,9 Muut velat 16,0 0,5 Korkovelka 16,8 18,4 Siirtovelat yhteensä 16,8 18,4 Yhteensä 33,3 37,6 Lyhytaikaiset velat yhteensä 545,9 121,5 Vieras pääoma yhteensä 2 455,6 2 347,1 87 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Yhtiöllä on syndikoitu luottolimiitti, joka erääntyy vuonna 2026. Lisäksi yhtiöllä on pitkäaikaisissa veloissa kaksi hybridijoukkovelkakirjalainaa, jotka ovat laskettu liikkeelle marraskuussa 2019 ja kesäkuussa 2021. Hybridilaina on vakuudeton, muita velkasitoumuksia heikommassa etuoikeusasemassa ja etuoikeutettuja vain yhtiön osakkeisiin nähden. Oman pääoman ehtoisen lainan velkakirjan haltijalla ei ole osakkeenomistajalle kuuluvia oikeuksia. Cityconilla on oikeus viivästyttää hybridilainojensa koronmaksua, mikäli se ei maksa osinkoa tai muuta hyvitystä osakepääomalle. Lainoilla ei ole määrättyä eräpäivää, mutta yhtiöllä on oikeus lunastaa ne viiden vuoden kuluttua liikkeelle laskusta, sekä tätä seuraavina vuotuisina koronmaksupäivinä. Johdannaissopimuksia käytetään Citycon-konsernissa rahoituspolitiikan mukaisesti korollisen velan korkoriskin ja valuuttakurssiriskin suojaamistarkoituksessa. Cityconin kaikki konsernin ulkoiset johdannaissopimukset laaditaan emoyhtiö Citycon Oyj:n nimiin. Citycon Oyj arvostaa johdannaiset KPL 5.2a käyvän arvon mallin mukaan ja kirjaa käyvän arvon muutokset tulosvaikutteisesti. Johdannaisten käyvän arvon määritys on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedoissa kohdassa 3.6. 16. Vastuusitoumukset A) Leasingvastuut Me 2023 2022 Leasingsopimuksista maksettavat määrät Seuraavalla tilikaudella maksettavat 0,4 0,4 Myöhemmin maksettavat 1,3 1,3 Yhteensä 1,7 1,7 Cityconin rahoitusleasingsopimukset koskevat pääasiassa toimiston IT-laitteita ja koneita sekä autoja. B) Annetut takaukset Me 2023 2022 Takaukset 1 518,8 1 801,7 Joista konserniyhtiöiden puolesta 1 518,8 1 801,7 Takaukset vuosina 2023 ja 2022 liittyvät pääasiassa joukkovelkakirjalainoihin, joita varten Citycon Oyj on antanut emoyhtiön takauksen tai kolmansille osapuolille avattuihin pankkitakauksiin. 88 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tilinpäätöksen allekirjoitukset Tilinpäätöksen 1.1.–31.12.2023 allekirjoitukset Helsinki, 15. helmikuuta 2024 Chaim Katzman Alexandre Koifman Puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja Judah Angster Zvi Gordon Jäsen Jäsen Adi Jemini David Lukes Jäsen Jäsen Per-Anders Ovin Ljudmila Popova Jäsen Jäsen F� Scott Ball Toimitusjohtaja, hallituksen varapuheenjohtaja Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus. Helsinki, 15. helmikuuta 2024 Ernst & Young Oy tilintarkastusyhteisö Antti Suominen KHT 89 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tilintarkastuskertomus Citycon Oyj:n yhtiökokoukselle Tilinpäätöksen tilintarkastus Lausunto Olemme tilintarkastaneet Citycon Oyj:n (y-tunnus 0699505-3) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2023. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, tuloslaskelman, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot. Lausuntonamme esitämme, että • konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS- tilinpäätösstandardien mukaisesti, • tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Lausuntomme on ristiriidaton tarkastus- ja hallinnointivaliokunnalle annetun lisäraportin kanssa. Lausunnon perustelut Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa. Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme. Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5. artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 1.5. Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. Olemme täyttäneet kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa kuvatut velvollisuutemme tilinpäätöksen tilintarkastuksessa mukaan lukien näihin seikkoihin liittyvät velvoitteemme. Tämän mukaisesti suoritimme suunnittelemamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat arviomme mukaisesti riskeihin, jotka voivat johtaa tilinpäätöksen olennaiseen virheellisyyteen. Suorittamamme tilintarkastustoimenpiteet, jotka kohdistuivat myös alla mainittuihin seikkoihin, ovat olleet perustana oheista tilinpäätöstä koskevalle lausunnollemme. Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski. 90 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä. Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin. Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voitaisiin kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella. Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi: • tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista. • muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta. • arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta. • teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista Tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka Miten seikkaa käsiteltiin tilintarkastuksessa Sijoituskiinteistöjen arvostus Viittaamme liitetietoon 2.1 Tilinpäätöspäivänä sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli 3.858 miljoonaa euroa vastaten 92 % varoista ja 194 % omasta pääomasta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittäminen oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska käyvän arvon määrittäminen edellyttää johdolta harkintaa ja arvioita ja koska sijoituskiinteistöjen arvo on olennainen tilinpäätöksen kannalta. Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon keskeisimpiä muuttujia ovat markkinavuokrat, tuottovaatimus, vajaakäyttöaste ja hoitokulut. Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski. Sijoituskiinteistöjen arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet: • Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä oletusten sekä arviointimenetelmän arvioinnissa. • Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta. • Tarkastuksessa keskityimme markkinavuokriin, tuottovaatimukseen, vajaakäyttöasteeseen ja hoitokuluihin. Liitetiedossa 2.1 on esitetty arviointimenetelmä ja arvonmäärityksessä käytetyt keskeiset syöttötiedot sekä herkkyysanalyysi. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä. Liikearvon arvostus Viittaamme liitetietoon 5.1 Tilinpäätöspäivänä liikearvon tasearvo oli 111 miljoonaa euroa vastaten 3 % varoista ja 6 % omasta pääomasta. Liikearvon arvostus oli tilintarkastuksen kannalta keskeinen seikka, koska arvonalentumis-testaukseen sisältyy merkittäviä johdon ennusteita ja harkintaa. Cityconin johto joutuu käyttämään harkintaa määrittäessään diskonttauskorkoa, nettovuokratuotto- oletuksia ja muita operatiivisia kuluja ja tuottoja. Tämä seikka on EU-asetuksen 537/2014 10. artiklan 2 c -kohdassa tarkoitettu merkittävä olennaisen virheellisyyden riski. Liikearvon arvostukseen liittyvän olennaisen virheellisyyden riskin huomioon ottamiseksi suoritimme muun muassa seuraavat tilintarkastustoimenpiteet: • Arvonmäärityksen asiantuntijamme avustivat meitä arviointimenetelmän sekä oletusten arvioinnissa. • Arvioimme Cityconin johdon käyttämän ulkopuolisen arvioijan asiantuntemusta ja objektiivisuutta sekä johdon arvioiden ja oletusten historiallista tarkkuutta. • Tarkastuksessa keskityimme siihen, kuinka paljon liikearvon tasearvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän tilinpäätöspäivänä sekä siihen, voisiko jokseenkin mahdollinen muutos oletuksissa saada aikaan sen, että kirjanpitoarvo ylittää kerrytettävissä olevan rahamäärän. Liitetiedossa 5.1 on esitetty tietoja liikearvon arvonalentumistestauksen tärkeimmistä oletuksista. Arvioimme näiden liitetietojen riittävyyttä. 91 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa. • arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan. • hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin. Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana. Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista. Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voitaisiin kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu. Muut raportointivelvoitteet Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 5.4.2005 alkaen yhtäjaksoisesti 19 vuotta. Muu informaatio Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen ja vuosikertomukseen sisältyvän informaation, mutta se ei sisällä tilinpäätöstä eikä sitä koskevaa tilintarkastuskertomustamme. Olemme saaneet toimintakertomuksen käyttöömme ennen tämän tilintarkastuskertomuksen antamispäivää, ja odotamme saavamme vuosikertomuksen käyttöömme kyseisen päivän jälkeen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota. Velvollisuutenamme on lukea edellä yksilöity muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suorittaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Toimintakertomuksen osalta velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti. Jos teemme ennen tilintarkastuskertomuksen antamispäivää käyttöömme saamaamme muuhun informaatioon kohdistamamme työn perusteella johtopäätöksen, että kyseisessä muussa informaatiossa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa. Helsingissä, 15. helmikuuta 2024 Ernst & Young Oy Tilintarkastusyhteisö Antti Suominen KHT 92 TilinpäätösTaloudellinen katsaus Taloudellinen katsaus 2023 www�citycon�com Osoite: Iso Omena, Piispansilta 9 A, FI-02230 Espoo [email protected] 549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300P8N0P6KDGTJ2062022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31CIT:ReserveForInvestedUnrestrictedEquityMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-01-012023-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31CIT:HybridCapitalMember549300P8N0P6KDGTJ2062023-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMemberiso4217:EURiso4217:EURxbrli:sharesxbrli:shares

AI Terminal

More from Citycon Oyj

Talk to a Data Expert