Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Quarterly Report • Feb 22, 2024

Tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2023

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ TILINPÄÄTÖSTIEDOTE 1.1.-31.12.2023

YHTEENVETO KAUDELTA LOKAKUU-JOULUKUU/2023 (VERTAILUKAUSI LOKAKUU-JOULUKUU /2022)

• Ovaron operatiivinen tulos kasvoi 300 tuhanteen euroon (154 tuhatta euroa). Katsauskaudella tappio oli –489 tuhatta euroa (33 tuhatta euroa), mikä johtui pääasiassa maakunnissa sijaitsevien heikosti tuottavien ja korjausvelkaisten asuntojen myynnistä.
• Investointeja tehtiin yhteensä 140 tuhannella eurolla enimmäkseen toimitilakiinteistöihin Tampereella ja Jyväskylässä. Investoinnit liittyivät pääosin uusiin vuokrasopimuksiin.
• Vuokratuotoista muodostuva liikevaihto laski 1 390 tuhanteen euroon (1 495 tuhatta euroa) pääasiassa asuntojen tukkumyyntien takia.
• Sijoituskiinteistöjen nettotuotot kasvoivat myynneistä huolimatta 687 tuhanteen euroon (558 tuhatta euroa).
• Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 81,37 prosenttia (83,3 prosenttia). Asuntosalkun pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 95,67 prosenttia ja toimitilojen vuokrausaste 71,68 prosenttia.
• Konsernin omavaraisuusaste oli vahva 72,6 % (31.12.2022 70,8 %) ja likviditeetti erinomainen.
• EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 5,31 €/osake (31.12.2022: 4,94 €).
• Ovaro päätti mitätöidä omia osakkeita 600.000 kpl. Mitätöinti on merkitty kaupparekisteriin katsauskauden jälkeen.
• Osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy toteutti Kukkulan II vaihetta koskevan kiinteistökauppasopimuksen Keski-Suomen Hyvinvointialueen kanssa sellaisena kuin 4.7.2023 tiedotettiin. Kauppahinta oli 7,9 M€.

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-JOULUKUU/2023 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-JOULUKUU /2022)

• Katsauskauden tulos oli 2 588 tuhatta euroa (448 tuhatta euroa). Konsernin tulos parani vertailukauteen nähden 2 139 tuhatta euroa. Suurin tulosta parantava tekijä oli Jyväskylän Kukkulan osakkuusyhtiöihin kirjattu arvonmuutos, kun yhtiöt allekirjoittivat pitkäaikaisen vuokrasopimuksen ja kiinteistökauppasopimukset.
• Asuntoja myytiin yhteensä 251 kappaletta. Asuntojen myynneistä yhtiölle aiheutui 986 tuhatta euron myyntitappio tukkukaupan luonteesta johtuen. Lisäksi yhtiö myi Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2:n koko osakekannan. Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2 osakekannan yhtiö myi noin 50 tuhatta euroa yli tasearvon.
• Konsernin operatiivinen tulos (EPRA) tammi-joulukuussa oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa). Operatiiviseen tulokseen vaikutti positiivisesti Jyväskylän Kukkulahankkeeseen liittyvän osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus tuloksesta sekä Apitareen sijoitetun pääomalainan korkotuotot.
• Liiketoiminnasta kertynyt nettorahavirta oli 59 tuhatta euroa (-415 tuhatta euroa).
• Omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).
• Yhtiö osti omia osakkeita 312 534 kappaletta. Yhtiön hallussa omia osakkeita oli 31.12.2023 yhteensä 785 198 kappaletta.
• Katsauskauden EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 5,31 euroa (31.12.2022: 4,94 euroa).
• Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 300 tuhatta euroa.
• Osinkoa jaettiin 0,03 €/osake, yhteensä 259 tuhatta euroa.
• Yhtiö hankki noin 2.500 m2:n toimistokiinteistön Jyväskylästä. Velaton kauppahinta oli 3,0 M€. Yhtiölainan osuus oli 50 % kauppahinnasta. Loppukauppahinta maksettiin kassavaroin. Kohde on täyteen vuokrattu ja nettotuotto on noin 14,00 %.
• Hallituksen ehdotus 11.4.2024 pidettävälle yhtiökokoukselle on, että osinkoa tilikaudelta 2023 maksettaisiin 0,13 euroa osakkeelta.

TOIMITUSJOHTAJA MARKO HUTTUNEN

Ovaro teki hyvän tuloksen vuonna 2023 markkinaympäristön haasteista huolimatta. Panostimme määrätietoisesti neljään tärkeään osa-alueeseen: 1. toteutimme Jyväskylän Kukkulan kaupan ja käynnistimme alueen rakennuskannan vuokraus- ja kehittämistoimet sekä kaavoitustyöt, 2. teimme uusia kiinteistöhankintoja, 3. käynnistimme kiinteistökehityshankkeita sekä 4. myimme peruskorjauksia vaativaa asuntokantaa maakuntakeskuksista. Yhtiömme on vakavarainen ja vahvan kassan turvin meillä on kyvykkyys toteuttaa sekä uusia kiinteistöinvestointeja että kehityshankkeita kasvukeskuksissa.

Osta-kehitä-myy vakiinnutettiin yhtiömme liiketoimintamalliksi. Hankimme kehityskohteita eri kiinteistösegmenteistä, toteutamme kiinteistön kehitystyöt ja myymme kohteet sijoittajille tai käyttäjille.

Ilmoitimme katsauskauden jälkeen kolmesta eri hankkeesta. Tampereen Hervannan kiinteistökaupan esisopimuksella myydään itse kehitetty rakennusoikeus hoivasektoriin. Toteutuessaan kaupasta syntyy noin 1 Meur positiivinen tulosvaikutus ja 2,2 M€ kassavaikutus. Hermian hanke on hyvä esimerkki Ovaron onnistuneesta kiinteistökehittämisestä.

Tilikauden päättymisen jälkeen (20.2.) yhtiö solmi pitkän vuokrasopimuksen Kesko Oyj:n kanssa K-Marketin rakennuttamisesta Jyväskylässä sijaitsevaan toimisto- ja liikekiinteistöön. Lisäksi (21.2.) yhtiö osti Kuopion ydinkeskustan läheisyydestä kehityspotentiaalia omaavan kiinteistön.

Ovaron strategiakausi päättyi 2023. Uusi strategia tavoitteineen julkistetaan 2024 ensimmäisen vuosipuoliskon aikana.

Olen tyytyväinen Ovaron vuonna 2023 jatkuneeseen positiiviseen tuloskehitykseen. Kiitän henkilöstöä ja yhteistyökumppaneita onnistuneesta vuodesta. Koemme haasteellisen markkinatilanteen kiinteistöjä kehittävälle yhtiöllemme mahdollisuutena.

YHTEENVETOTAULUKKO

Keskeiset tunnusluvut	10-12 /2023	10-12 /2022	muutos	1-12 /2023	1-12 /2022	muutos
Liikevaihto, t€	1 390	1 495	-7,0 %	5 603	5 439	3,0 %
Nettotuotto, t€	687	558	23,0 %	2 683	2 506	7,1 %
Katsauskauden tulos, t€	-498	33	-1620,4 %	2 588	448	478,0 %
Tulos / osake, laimentamaton €	-0,05	0,00	-6219,4 %	0,30	0,05	494,6 %
Taseen loppusumma M€	63,5	63,3	0,3 %	63,5	63,3	0,3 %
Rahavarat, M€	8,6	6,4	33,0 %	8,6	6,4	33,0 %
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Operatiivinen tulos (EPRA), t€	301	154	95,4 %	919	1030	-10,8 %
EPRA-tulos/osake, €	0,04	0,02	102,6 %	0,11	0,12	-7,5 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA) €	5,3	4,9	7,4 %	5,3	4,9	7,4 %

OHJEISTUS VUODELLE 2024

Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2024 tilikauden tulos paranee vuodesta 2023.

Tilikauden tulos 2023 oli 2 588 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta vuodesta 2023 lähtien.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Suomen Pankin joulukuun 2023 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2023. Toipuminen taantumasta lähtee käyntiin jähmeästi vuonna 2024. Bruttokansantuotteen kasvu on vuonna 2024 hitaampaa kuin Suomen Pankin kesäkuun ennusteessa, vain 0,2 %. Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta vain 1,5 prosenttiin. (Suomen Pankki joulukuu 2023)

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan kauppavolyymissä tapahtui merkittävää nousua loppuvuonna verrattuna alkuvuoteen (KVKL Joulukuu 2023). Tämä todennäköisesti selittyi hallituksen ilmoittamilla muutoksilla varainsiirtoveroon ja ensiasunnon verovapauteen.

Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien volyymeihin, vaikkakin Q3 ja Q4 nähtiin jo kokonaisvolyymissa nousua alkuvuoteen nähden. Toimitilamarkkinalla prime-yieldit Helsingin keskustassa nousivat entisestään jo 4,9 %. Nousu on ollut merkittävä verrattuna alhaisemmillaan jopa 3,2 % olleisiin tasoihin.

Arviomme, että toimintaympäristö olisi vakiintumassa korkojen nousun pysähdyttyä ja lähdettyä laskuun n. 4 prosentin tuntumasta. Markkinatilanteen piristyminen etenkin asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa vuosien 2024 ja 2025 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.

TALOUDELLINEN KEHITYS LOKAKUU-JOULUKUU 2023

Ovaron liikevaihto muodostui kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli neljännellä vuosineljänneksellä 1 390 tuhatta euroa (1 495 tuhatta euroa).

Nettovuokratuotot olivat 687 tuhatta euroa (558 tuhatta euroa). Nettovuokratuotto lasketaan vähentämällä vuokraustoiminnan tuotoista hoitokulut, jotka olivat 703 tuhatta euroa (937 tuhatta euroa).

Tulos ennen veroja oli -344 tuhatta euroa (-239 tuhatta euroa).

Nettorahoituskulut olivat -113 tuhatta euroa (-68 tuhatta euroa). Rahoitustuotot olivat 96 tuhatta euroa (61 tuhatta euroa). Rahoitustuotot koostuvat pääosin osakkuusyhtiö Apitare Oy:lle annetusta pääomalainasta sekä pankkitalletuksista. Rahoituskulut olivat -209 tuhatta euroa (-129 tuhatta euroa).

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista olivat -1 670 tuhatta euroa (-377 tuhatta euroa).

Osakkuusyhtiöden Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n osuus tuloksesta oli 1 266 tuhatta euroa, josta arvonmuutosta oli 1 027 tuhatta euroa.

TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-JOULUKUU 2023

Ovaron liikevaihto muodostui vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 5 603 tuhatta euroa (5 439 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto nousi 164 tuhatta euroa. Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vertailujaksojen välillä toteutetuista toimitilakiinteistöjen hankinnoista Tampereelta ja Jyväskylästä.

Nettovuokratuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa).

Tulos ennen veroja oli 2 814 tuhatta euroa (448 tuhatta euroa). Konsernin tulos ennen veroja parani vertailukauteen nähden 2 367 tuhatta euroa. Konsernin osuus osakkuusyhtiöden Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n tuloksista oli 4 976 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa). Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n omistavat 1/3-tasaosuuksin Ovaro, Investors House Oyj ja Royal House Oy.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -1 677 tuhatta euroa (53 tuhatta euroa), jotka muodostuivat vanhan asuntosalkun sekä toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.

OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU-JOULUKUU 2023

Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa).

Liikevaihto kasvoi uusien toimitilahankintojen myötä 5 603 tuhanteen euroon (5 439 tuhatta euroa).

Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat edellisen vuoden tasolla –2 920 tuhatta euroa (-2 933 tuhatta euroa) ja näin ollen nettotuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot olivat samalla tasolle kuin vertailukaudella yhteensä -1 897 tuhatta euroa (-1 925 tuhatta euroa).

Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus operatiivisesta tuloksesta oli 509 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa).

Konsernin rahoituskulut olivat - 636 tuhatta euroa (- 432 tuhatta euroa). Rahoituskulut koostuvat pääosin tavanomaisista pankkilainoista ja maanvuokrien korko-osuuksista.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Konsernitaseen loppusumma oli 63 454 tuhatta euroa (31.12.2022: 63 270 tuhatta euroa). Oma pääoma yhteensä oli 46 097 tuhatta euroa (31.12.2022: 44 774 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 17 357 tuhatta euroa (31.12.2022: 18 496 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.

Ovaro solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %.

Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja siitä maksetaan korkoa 12 kuukauden euribor +2,8 %.

Konsernin omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 41,7 miljoonaa euroa (31.12.2022: 48,3 miljoonaa euroa) sisältäen 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,3 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 3,5 miljoonaa

euroa (31.12.2022: 5,4 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia. Omistukset	Kohteet	Pinta-ala	Bruttoarvo	Yhtiölainat	Nettoarvo
	kpl	m2	MEUR	MEUR	MEUR
Ovaro Kiinteistösijoitus	22	34 092	37,0	4,8	32,2
Ovaro Kiinteistökehitys	1	1 657	1,2	0,0	1,2
Koko kanta	23	35 749	38,2	4,8	33,4

Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Kyseiset kaupungit edustavat hieman yli 70 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit markkina-arvoin mitattuna ovat Rovaniemi, Lahti ja Hamina.

Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 53 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on n. 47 %.

Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Rovaniemi ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta kaupunkia edustavat hieman yli 70 % salkun pinta-alasta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit ovat Hämeenlinna, Kotka ja Lahti.

Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on n. 46 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on n. 54 %.

Kappalemääräisesti eniten asuntoja on Rovaniemellä, Hämeenlinnassa ja Lahdessa. Näissä sijaitsee kaksi kolmasosaa asunnoista. Seuraavaksi eniten asuntoja on Kotkassa, Haminassa ja Vantaalla.

Käyvän arvon muutos oli katsauskaudella yhteensä -1,7 miljoonaa euroa. Toimitilasalkun arvonmuutos oli 1,5 miljoonaa euroa ja asuntosalkun -3,2 miljoonaa euroa. Lisäksi asuntojen myynnistä on kirjattu kertaluonteisia kuluja yhteensä -0,9 miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöjen nettotuotto-% oli joulukuussa 2023 vuositasolle skaalattuna 6,9 prosenttia (1.1-31.12.2022 6,9 %).

Nettotuotto on laskettu sijoituskiinteistöihin kuuluvien kohteiden syyskuun bruttovuokratuottojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen 31.12.2023. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon 30.6.2024.

JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja arvioitsijan omaan markkinatietokantaan.

Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja hoitokuluolettamiin.

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Ovaro hankki tontin kiinteistökehitykseen Jyväskylän keskusta-alueelta. Kohde sijaitsee paikallisesti tunnetun vanhan Pappilan korttelissa, osoitteessa Vapaudenkatu 26. Tontilla on valmis asemakaava, joka sallii asuntorakentamista noin 800 k-m2. Kohteen velaton kauppahinta oli 0,7 miljoonaa euroa. Ovaro rahoitti kohteen kassavaroilla.

Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 251 kappaletta. Lisäksi myytiin Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2.n osakekanta. Velattomat kauppahinnat olivat yhteensä 7,3 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).

KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET

Asuntorakennuttamisen hankkeet

Hanke	Osoite	Hankintahetki	Kehitysvaihe	Rakennusoikeus	Hankekoko (€)
Kortepohjan	Isännäntie 1,		Kaavoitus
Liikekeskus	40740 Jyväskylä	18.10.2021	meneillään	5.500 kem2	18 000 000
	Laurintie 9, 04200		Kaavasta valitettu,
Keravan tontti	Kerava	31.12.2024	hankintaa siirretty	1.750 kem2	7 500 000
Helsingin Malmin	Nallenrinne, 00700
tontti	Helsinki	14.1.2022 (varaus)	Lainvoimainen	2.900 kem2	10 000 000
Pappilan	Vapaudenkatu 26,		Rakenteille arviolta
Hotellihanke	40100 Jyväskylä	1.5.2023	3/2024	800 kem2	2 500 000

Toimitilahankkeet

Hanke	Osoite	Hankintahetki	Kehitysvaihe	Vuokrattava-ala	Vuokrausaste 22.2.2024
	Hermiankatu 12,		Vuokrausasteen
Hermia2	33720 Tampere	1.7.2022	kehitys	9.950 m2	75 %
Voimala Business	Sepänkatu 4,		Vuokrausasteen
Park	40100 Jyväskylä	1.10.2022	kehitys	3.440 m2	95 %
Leipomo Business	Nisulankatu 78,		Ankkurivuokralaisten
Park	40100 Jyväskylä	1.10.2022	lukitseminen	1.900 m2	65 %
	Yrjönkatu 42,
Koy Yrjönkatu 42	40100 Jyväskylä	31.10.2023	Vuokraus	2.350 m2	100 %

	Teollisuuskatu 1,		Kaavoitus ja
Teollisuuskatu 1*	70620 Kuopio	21.2.2024	vuokraus	14.000 m2	60 %

*Hankinta tehty katsauskauden jälkeen.

Jyväskylän Kukkula-alueen kehityshanke

Vaihe	Toimintasuunnitelma	Hankeaikataulu	Kehitysvaihe	Pinta-ala
	Sale & Leaseback K-S	12/2021–	Triple-Net Vuokrasopimus
Vaihe I (Apitare Oy)	hyvinvointialueen kanssa	12/2041	allekirjoitettu 4.7.2023	17.600 m2
	Kukkulan alueen suojeltujen
Vaihe II (Jyväskylän	rakennusten kehitys		Kaavamuutokset, vuokraus ja
Kukkulan Kehitys Oy)	uusiokäyttöön	8/2023–1/2026	myyntitoiminta käynnistetty	20.000 m2
Vaihe III**	Kukkulan alueen uudelleen
(Jyväskylän Kukkulan	kaavoitus ja		Kaavoitus 2024–2025	100.000 k-em2
Kehitys Oy)	rakennuttaminen	8/2023	Rakentaminen 1.1.2026	(tavoite/arvio)

**Kauppahinta vaiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä.

VUOKRAUSTOIMINTA

Asuntosalkun neliömetriperusteinen vuokrausaste on kehittynyt seuraavasti:

Neliöperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että asuntosalkun vuokrattujen huoneistojen kokonaispinta-ala on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien salkun huoneistojen kokonaispinta-alasta on vähennetty myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.

Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 81,37 prosenttia.

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä kiinteistökehitysjohtajan vastuualueisiin.

Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin suunnitelman puitteissa. Asuinhuoneistoihin ja toimitiloihin toteutettiin 1.1-31.12.2023 katsauskaudella 1,2 miljoonalla eurolla investointeja (1.1.-31.12.2022: 0,2 miljoonaa euroa).

RISKIENHALLINTA

Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja sekä rahoitusta.

Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö seuraa jatkuvasti vuokra-asuntomarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella.

Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että vuokramarkkinoiden vaatimukset.

Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa.

Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa. Tämä voisi heikentää yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä omavaraisuusasteella.

Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on voimassa oleva vastuuvakuutus.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, hoitokuluihin, korjausmenoihin ja korkotasoon. Suomen talouden kehitys, korkojen nousu tai muutokset sijoittajien tuottovaatimuksissa voivat vaikuttaa yhtiön sijoituskiinteistöjen arvoihin ja siten heijastua yhtiön tulokseen.

Vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan vaihtelut vaikuttavat yhtiön vuokrausasteeseen ja vuokratuottoihin. Yhtiön hoito- ja ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla olisi negatiivinen vaikutus vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.

Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA).

Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä.

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2023 yhtiöllä oli yhteensä 9 200 000 osaketta, joista ulkona oli 8 414 802 osaketta ja yhtiön hallussa 785 198 osaketta.

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.

Yhtiöllä oli 3 932 osakasta 31.12.2023 (31.12.2022: 4 219).

	SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 29.12.2023)	OSAKKEITA	OSUUS
	Nimi	kpl	%
1	ROYAL HOUSE OY *1	1 313 230	14,27 %
2	OSUUSASUNNOT OY	1 211 000	13,16 %
3	OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ	785 198	8,53 %
4	PEKKA OLLIKAINEN *2	677 000	7,36 %
5	ZEROMAN OY *3	386 662	4,20 %
6	CORE CAPITAL OY *4	263 898	2,87 %
7	OP-HENKIVAKUUTUS OY	229 056	2,49 %
8	MAAKUNNAN ASUNNOT OY *5	166 197	1,81 %
9	MARKO HUTTUNEN *7	99 631	1,08 %
10	SIJOITUSTALO IVH OY 5 ja 6	99 329	1,08 %
11	PYNNÖNEN VILLE WALTTERI	79 763	0,87 %
12	VIWA-KIINTEISTÖT OY	71 292	0,77 %
13	AMLAX OY	66 000	0,72 %
14	OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ	65 000	0,71 %
15	PYNNÖNEN SUVI SUSANNA	62 944	0,68 %
16	IIP INVEST IN PEOPLE OY	59 000	0,64 %
17	DADARIPIUS OY	55 421	0,60 %
18	OWH-YHTIÖT OY	55 022	0,60 %
19	KOVALAINEN PETRI SAKARI	55 000	0,60 %
20	KOKKO JOUNI	54 000	0,59 %
21	STRÖM LEIF JOHAN	51 948	0,56 %
22	GODOINVEST OY	51 790	0,56 %
23	MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ	50 000	0,54 %
24	WELANDER YNGVE TORVALD	45 000	0,49 %
25	VEIJALAINEN JORMA TAPIO	37 066	0,40 %
26	MÄKINEN JUHA MATIAS	35 454	0,39 %
27	LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ	35 356	0,38 %
28	PUTTONEN JARI MIKAEL	30 749	0,33 %
29	KURKINEN NINA-MARIA	30 000	0,33 %
30	SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA	29 037	0,32 %
YHTEENSÄ		6 251 043	67,95 %
	*1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
	*2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa omistuksessa
	*3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö
	*4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö
	*5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö
	*6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö
	*7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa

YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen, Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.

Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö BDO Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Taneli Mustonen.

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä. Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2023 viisi henkilöä (31.12.2022: viisi henkilöä).

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 13.4.2023

Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.4.2023. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2022 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden voiton käsittelystä ja jakaa päättyneeltä tilikaudelta osinkoa 0,03 euroa osakkeelta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö BDO Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Taneli Mustonen.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optiooikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900 000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1 000 000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Yhtiökokous 13.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. 31.12.2023 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 231 733 osaketta.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.

LIPUTUSILMOITUKSET

Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia.

LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Yhtiökokouksen 9.6.2021 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.

Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.

Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:

oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023

Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.

Katsauskaudella toimitusjohtajalle on myönnetty 200.000 euron markkinaehtoinen laina osakehankintaan osana yrittäjämäistä kannustinohjelmaa.

Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista yhteensä 2,6 miljoonaa euroa.

TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Ovaro Kiinteistösijoitus myy kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereen Hervannasta

Ovaro Kiinteistösijoitus on solminut esisopimuksen Tampereella sijaitsevan kiinteistön määräosan kaupasta. Esisopimuksen kohteena on Ovaron kehittämä noin 4.500 k-m2 rakennusoikeus sijaitsee Tampereen Hermitec kiinteistöstä. Määräosan kauppahinta on 2,2M€. Kaupan toteutuminen on ehdollinen sille, että ostajat solmivat tietyt hankkeeseen liittyvät yhteistyösopimukset sekä tietyin ehdoin rakennusluvan saamiselle. Kaupan edellytysten odotetaan täyttyvän ja kaupan toteutuvan arviolta Q2 2024 - Q3 2024.

Ovaro arvioi, että kaupan tulosvaikutus verojen jälkeen on noin 1,0 M€. Tulosvaikutus kirjautuu kokonaisuudessaan kaupan toteutuessa.

Ostajina on noin 650 terveydenhoidon ammattilaista työllistävä hoivaoperaattori JST Solum Oy, Primelife Healthcare Oy sekä Rakennusliike Lapti Oy. Ostajien suunnitelmissa on rakentaa määräosalle hoivakiinteistö.

Ovaro hankki Hermitec toimistokiinteistön kesäkuussa 2022. Kohde muodostuu vuokrattavalta pinta-alaltaan 10.000 m2 suuruisesta toimistorakennuksesta sekä 6.900 k-m2 käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Ovaron omistusaikana toimistokiinteistön vuokrausaste on noussut hieman alle 60 %:sta 75 %:iin. Nyt solmitun esisopimuksen toteutuksen jälkeen Ovarolle jää omistukseen rakennusoikeutta kehitettäväksi noin 2.400 k-m2.

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on vastaanottanut 25.1.2024 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Royal House Oy:n omistusosuus ylittää 15 prosentin rajan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden kokonaismäärästä ja äänimäärästä.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu 25.1.2024 rekisteröidyn 600.000 oman osakkeen mitätöinnin jälkeen yhteensä 8.600.000 osakkeesta ja äänestä.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan omia osakkeitaan 202 038 kpl.

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden 25.1.2024 rekisteröidyn mitätöinnin jälkeen alittanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistus alitti 5 prosentin rajan 25.1.2024.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan osakkeitaan 202 038 kpl. Tämä vastaa 2,34 prosenttia kaikista osakkeista.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.00 osakkeesta ja äänestä.

Ovaro myi 45 asuntoa maakunnista

Ovaro myi yksityissijoittajille asuntokohteita maakunnista, kuten Kotkasta. Kohteet on rakennettu 1970-luvulla. Kohteisiin ei ole tehty merkittäviä peruskorjauksia. Kaupan kassavaikutus oli 1,53 miljoonaa euroa. Kohteet myydään noin 20 prosenttia alle tasearvojen tukkukaupan luonteesta johtuen. Myydyn asuntoportfolion vaikutus tulokseen on noin -400 tuhatta euroa. Tulosvaikutus kirjataan kokonaisuudessaan Q4/2023 tulokseen. Ovarolle jää kaupan jälkeen omistukseen noin 200 asuntoa, jotka sijaitsevat pääosin korkeakoulukaupungeissa.

Ovaro rakennuttaa K-Marketin Jyväskylässä

Ovaro rakennuttaa ja vuokraa liiketilat K-Marketille Jyväskylässä. Pitkäaikainen vuokrasopimus on solmittu Kesko Oyj kanssa. Tilat sijaitsevat Ovaron omistamassa toimistokiinteistössä osoitteessa Nisulankatu 78. Keskustan läheisyyteen sijoittuviin tiloihin tulee yhteensä noin 730 m2 myymälä- ja oheistiloja. Tilojen

muutostyöt alkavat keväällä ja K-Market avaa toimintansa vuoden 2024 lopulla. Yhtiö alkaa saada vuokratuottoa sopimuksesta arviolta vuoden 2025 alusta alkaen. Kohteeseen jää kehitettäviä tiloja noin 1.200 m2, joista yhtiö käy parhaillaan neuvotteluja.

Ovaro hankki kiinteistökehityskohteen Kuopiosta

Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion Haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien 3 vuoden aikana. Ovaron tavoitteena on muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi. Kuopion Haapaniemen alue on kehittymässä voimakkaasti lähivuosina mm. Kesko Oyj rakennuttaa naapuritontille uuden K-Citymarketin. Lisäksi alueelle on tullut ja on suunnitteilla uusia kaupallisia toimijoita. Haapaniemi sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella noin 2,4 kilometrin päästä Kuopion ydinkeskustasta.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

	1.1. - 31.12.2023	1.1. - 31.12.2022	1.1. - 31.12.2021	1.1. - 31.12.2020	1.1. - 31.12.2019
Liikevaihto, 1 000 €	5 603	5 439	8 171	9 677	10 966
Liiketulos, 1 000 €	3 149	643	-11 631	-11 740	-4 784
Tilikauden tulos, 1 000 €	2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
Tilikauden laaja tulos, 1 000 €	2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
Tulos / osake, €	0,30	0,05	-1,44	-1,24	-0,68
Maksettu osinko, € ****	0,13	0,03	0,00	0,00	0,00
Efektiivinen osinkotuotto, %	3,7 %	1,1 %	0,0 %	0,0 %	0,0 %
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)	5,7 %	1,0 %	-25,2 %	-17,7 %	-8,5 %
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo	8 551 608	8 797 303	9 107 899	9 259 373	9 416 478
	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
Taseen loppusumma, 1 000 €	63 454	63 270	59 347	116 241	159 903
Omavaraisuusaste, %	72,6 %	70,8 %	76,1 %	50,8 %	44,5 %
Luototusaste, %, Loan to Value	18,7 %	23,1 %	7,3 %	47,1 %	43,4 %
Nettovarallisuus/osake, €	5,39	5,09	4,96	6,37	7,64
Nettovelkaantumisaste, %	9,0 %	12,4 %	-3,5 %	74,3 %	96,3 %
Osakkeiden lukumäärä	9 200 000	9 200 000	9 598 910	9 598 910	9 598 910
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä	8 414 802	8 727 336	8 986 495	9 203 567	9 311 894
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €	29 536	24 611	27 499	38 103	39 855
	1.1. - 31.12.2023	1.1. - 31.12.2022	1.1. - 31.12.2021	1.1. - 31.12.2020	1.1. - 31.12.2019
Taloudellinen käyttöaste, %, (€)	79,6 %	77,6 %	94,7 %	95,1 %
Taloudellinen käyttöaste, %, (€)***				95,5 %	89,1 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)	81,4 %	80,0 %	91,4 %	92,7 %
Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***				93,1 %	85,8 %
Vuokralaisvaihtuvuus / kk	5,1 %	2,0 %	3,4 %	2,8 %
Vuokralaisvaihtuvuus / kk***				3,6 %	3,0 %
Nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle	6,7 %	6,9 %	7,2 %	5,8 %
Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle***				5,5 %	4,8 %

* Laskentakaava on muutettu päivitettyjen lainaehtojen mukaiseksi 2019 alusta. Vertailutietoja ei ole laskettu uusiksi päivitetyllä kaavalla.

** Laskentakaava päivitetty 2019 alusta vastaamaan Ovaron tarpeita. Vertailutietoja ei ole laskettu uudestaan päivitetyllä kaavalla.

*** Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi, vuoden 2020 kvartaalien vertailutietojen osalta tietoja ei ole päivitetty vanhalla salkkujaolla **** Hallituksen esitys v 2023

		1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -
		31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
EPRA tulos, 1000 €		918	1 030	-807	216	541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS), €		0,11	0,12	-0,09	0,02	0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000€		44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)		44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, €		5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)		44 655	43 123	43 813	58 002	72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, €		5,31	4,94	4,88	6,30	7,78
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, €		5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA alkutuotto (NIY), %		7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %		7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA tunnusluvut
		1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -
		31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
EPRA tulos, 1000 €
Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan		2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta
käypään arvoon		1 677	-53	8 058	12 597	6 334
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis.
välityspalkkiot		936	582	5 725	1 993	1 873
- / + Verot		226	0	-853	-2 873	-1 288
-/+ Muut oikaisut		-4 510	53	-613	0	0
EPRA tulos		918	1 030	-807	216	541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS), €		0,11	0,12	-0,09	0,02	0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000 €
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma		46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot		-1 442	-1 651	-1 856	-1 024	1 920
EPRA nettovarallisuus (NAV)		44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, €		5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000 €
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma		46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot		-1 442	-1 651	-1 856	-1 024	1 920
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)		44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, €		5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma		46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot		-1 442	-1 651	-1 340	-937	1 348
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)		44 655	43 123	43 813	58 002	72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, €		5,31	4,94	4,88	6,30	7,78
EPRA alkutuotto (NIY), %
Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa	B	38 198	39 560	36 690	90 969	122 767
Annualisoidut vuokrat		5 603	5 439	8 171	9 677	10 966
Annualisoidut hoitokulut *)		-2 920	-2 933	-3 838	-4 348	-4 756
Vuosittaiset nettovuokrat	A	2 683	2 506	4 333	5 330	6 210
Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat	C	2 683	2 506	4 333	5 330	6 210
EPRA alkutuotto (NIY), %	A/B	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %	C/B	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %

*) Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on luokitellut uudestaan aiemmin hoitokuluihin kirjatut vuokrauskohteiden hallinnointipalkkiot vuokraustoiminnan kuluihin niiden tosiasiallisen luonteen vuoksi. Tunnusluvun vertailuvuoden 2019 tiedot on oikaistu vastaamaan uutta luokittelua, mutta ei vuoden 2018 tunnuslukuja.

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

IFRS-tunnusluvut

Tulos / osake, € =

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

Vaihtoehtoiset tunnusluvut

Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta, taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.

Oman pääoman tuotto, %		Tilikauden voitto / tappio x 100
= (ROE)		Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)
		Osinko vuodessa / osake x 100
Efektiivinen osinkotuotto, % =		Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa
	=	Oma pääoma x 100
Omavaraisuusaste, %		Taseen loppusumma - saadut ennakot
Luototusaste, %	=	(Korolliset velat - Rahavarat) x 100
Loan to Value		Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt
Nettovarallisuus/osake, €	=	Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
NAV		Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa
Nettovelkaantumisaste, %	=	(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100
		Oma pääoma
Asuntosalkun taloudellinen käyttöaste, %	=	Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä
(€)		Asuntosalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä
Toiminnall. käyttöaste, %	=	Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm
(m2)		Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm
		Päättyneet sopimukset per kk
Vuokralaisvaihtuvuus	=	kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl
		Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet
Nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle	=	Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo

Nettotuotto on laskettu salkkuun kuuluvien kohteiden kesäkuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut. Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4

Konsernin laaja tuloslaskelma

1 000 EUR	Q4/3 kuukautta 1.10.-31.12.2023	Q4/3 kuukautta 1.10.-31.12.2022	Q1-Q4/12 kuukautta 1.1.-31.12.2023	Q1-Q4/12 kuukautta 1.1.-31.12.2022
Liikevaihto
Tuotot vuokraustoiminnasta	1 390	1 495	5 603	5 439
Hoitokulut	-703	-937	-2 920	-2 933
Nettotuotot	687	558	2 683	2 506
Vuokraustoiminnan kulut	-65	-85	-336	-349
Hallinnon kulut	-440	-391	-1 566	-1 526
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	-6	-17	5	-50
Muut liiketoiminnan kulut yhteensä	-512	-493	-1 897	-1 925
Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja
luovutustuottoja	174	65	786	582
Tuotot luovutuksista	-573	-150	-936	-582
Huoneistojen käypien arvon muutos	-1 097	-227	-1 677	53
Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista	-1 670	-377	-2 613	-529
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta	1 266	142	4 976	590
Liiketulos	-231	-170	3 149	643
Rahoitustuotot	96	61	301	238
Rahoituskulut	-209	-129	-636	-432
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä	-113	-68	-334	-195
Tulos ennen veroja	-344	-239	2 814	448
Verot	-155	272	-226	0
Tilikauden voitto/tappio	-498	33	2 588	448
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille	-498	33	2 588	448
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, laimentamaton, euroa			0,30	0,05
Tulos/osake, laimennettu, euroa			0,30	0,05
Kauden laaja voitto/tappio	-498	33	2 588	448
Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille	-498	33	2 588	448

Y-tunnus 2382127-4 Konsernitase 1 000 EUR

	31.12.2023	31.12.2022
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt	30 177	39 560
Vuokraoikeudet	3 505	5 443
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä	33 682	45 003
Koneet ja kalusto	737	606
Laskennallinen verosaaminen	1 442	1 651
Muut saamiset	2 567	2 900
Muut osakkeet ja osuudet	0	438
Osuudet osakkuusyhtiöistä	5 939	1 303
Pitkäaikaiset varat yhteensä	44 367	51 901
Lyhytaikaiset varat
Vuokra- ja muut saamiset	2 515	1 673
Rahavarat	8 552	6 429
Lyhytaikaiset varat yhteensä	11 067	8 102
Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät	8 021	3 267
VARAT YHTEENSÄ	63 454	63 270
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma	24 000	24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	67 207	68 211
Kertyneet voittovarat	-47 698	-47 886
Tilikauden tulos	2 588	448
Oma pääoma yhteensä	46 097	44 774
Velat
Pitkäaikaiset velat
Lainat	10 349	10 912
Vuokrasopimusvelat	3 546	5 479
Muut pitkäaikaiset velat	234	358
Pitkäaikaiset velat yhteensä	14 130	16 748
Lyhytaikaiset velat Lainat	1 305	436
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat	1 021	899
Vuokrasopimusvelat	110	137
Lyhytaikaiset velat yhteensä	2 436	1 471
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat	791	277
Velat yhteensä	17 357	18 496
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ	63 454	63 270

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

1 000 EUR	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
	Osakepääoma	Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	Kertyneet voittovarat	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023	24 000	68 212	-47 438	44 774
Kauden tulos			2 588	2 588
Omien osakkeiden osto		-1 004		-1 004
Osingonmaksu			-259	-259
Oma pääoma 31.12.2023	24 000	67 208	-45 109	46 097
Oma pääoma 1.1.2022	24 000	69 039	-47 886	45 153
Kauden tulos			448	448
Omien osakkeiden osto		-827		-827
Oma pääoma 31.12.2022	24 000	68 212	-47 438	44 774

Laatimisperiaatteet

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Mannerheimintie 103b, 00280 HELSINKI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta.

Yhtiö laatii konsernitilinpäätöksensä EU:n vahvistamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti.

Tilinpäätöstiedote 1.1.-31.12.2023 on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset-standardin mukaisesti, ja tilinpäätöstiedotteessa on noudatettu samoja tilinpäätöksen laadintaperiaatteita kuin tilinpäätöksessä 2022.

Osavuosikatsausta ja siinä esitettyjä lukuja ei ole tilintarkastettu. Ovaro Kiinteistösijoituksen tilinpäätöstiedote laaditaan euroina, joka on yhtiön toimintavaluutta sekä yhtiön ja konsernin raportointivaluutta. Tilinpäätöstiedote esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu.

Jäljennökset Ovaro Kiinteistösijoituksen tilinpäätöksistä sekä osavuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.

Keskeiset kirjanpidolliset arviot ja merkittävät johdon harkintaan perustuvat ratkaisut

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon tämänhetkiseen parhaaseen näkemykseen ja on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.

Ovaron johdon harkintaan perustuen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on kirjannut 31.12.2022 laskennallisen verosaamisen vahvistetuista tappioista 869 tuhatta euroa. Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa perusteen laskennallisen verosaamisen kirjaamiselle.

Segmentti-informaatio

Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko konsernin tuotoista.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4

Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR
	1.1.-31.12.2023	1.1.-31.12.2022
Liiketoiminnan rahavirrat
Vuokrauksesta saadut maksut	5 492	5 563
Maksut liiketoiminnan kuluista	-5 384	-5 622
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä	107	-59
Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto	462	0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto j	-509	-356
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat	59	-415
Investointien rahavirrat
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin	0	-564
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	-5 133	-11 509
Sijoituskiinteistöjen myynnit	7 115	4 814
Saadut lainat	2 900
Myönnetyt lainat	-3 150	0
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat	1 732	-7 259
Rahoituksen rahavirrat
Omien osakkeiden hankinta	-1 004	-827
Lainojen takaisinmaksut	-1 199	-211
Lainojen nostot	2 436	5 082
Saadut osingot	360	0
Maksetut osingot j	-259	0
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat	333	4 045
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys	2 123	-3 628
Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa	6 429	10 057
Rahavarat katsauskauden lopussa	8 552	6 429

Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

IFRS 5 mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön sijaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee muun toiminnan asuntokannasta kulloinkin sopivat asunnot yksittäismyyntiin. Loput muun toiminnan asuntokannasta pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että yksittäismyynnin piirissä on riittävästi asuntoja asuntomyyntitavoitteen saavuttamiseksi. Yksittäismyyntiin valitut asuinhuoneistot on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi.

Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.

Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2023 olivat 6,7 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,3 miljoonaa euroa). Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2022 olivat 0,3 miljoonaa euroa (31.12.2021: 0,7 miljoonaa euroa).

Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2023 olivat tasearvoilla 6,9 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2022: 8,1 miljoonaa euroa) ja velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 6,6 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).

Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

Kiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, kiinteistöjen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä kiinteistöjen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset.

Kauden aikana 1.1.-31.12.2023 myytiin yhteensä 251 huoneistoa (1.1.-31.12.2022: 200 kpl). Lisäksi tilikaudella myytiin yksi liikekiinteistö.

Tulos luovutuksista ja kiinteistöjen käyvän arvon muutoksista	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla	97	-287
Luovutettavien kiinteistöjen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset sijoituskiinteistöjen	-1 033 -1 677	-294 53
Yhteensä	-2 613	-529

Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona aikana se syntyy. Ovaro Kiinteistösijoituksen soveltamasta käyvän arvon menetelmästä kerrotaan tarkemmin vuoden 2022 tilinpäätöksessä.

Sijoituskiinteistöt, käypä arvo
1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Käypä arvo 1.1. Lisäykset Vähennykset	48 270 5 468 -10 358	43 187 13 196 -8 166
Käyvän arvon muutos katsauskaudella varainsiirtoveron vaikutus huomioiden	-1 677	53
Käypä arvo	41 703	48 270

Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,3 miljoonaa euroa).

Lisäkset ovat ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja.

Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia.

Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2024

Käyvän arvon hierarkia

Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa

Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.

Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole ollut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2023.

1 000 EUR	Taso 1	Taso 2	Taso 3
Varat
Sijoituskiinteistöt 31.12.2023	-	-	41 703
Sijoituskiinteistöt 31.12.2022	-	-	48 270

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksille
Kauppahintojen muutos	-10 %	-5 %	0	+5 %	+10 %
Käypä arvo (1000 eur) 31.12.2023	37 533	39 618	41 703	43 788	45 873
Käypä arvo (1000 eur) 31.12.2022	43 443	45 857	48 270	50 684	53 097

Vuokrasopimukset

Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.

		Käyttöoikeusomaisuuserä
		Muut
1000 EUR	Maanvuokrasopimus	vuokrasopimukset	Yhteensä	Vuokrasopimusvelat
1.1.2023	5 341	103	5 443	5 616
Lisäykset	255	0	255	410
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	-86	-21	-108
Vuokrasopimusvelkojen korkokulut				87
Maksut				-249
Vähennykset	-2 080	-4	-2 084	-2 208
31.12.2023	3 428	77	3 505	3 656

	Muut
Maanvuokrasopimus	vuokrasopimukset	Yhteensä	Vuokrasopimusvelat
4 517	138	4 655	4 757
1 080	0	1 080	1 080
-136	-31	-167
			141
			-233
-121	-4	-125	-129
5 341	103	5 443	5 616

Vuokravastuiden ikäjakauma	31.12.2023	31.12.2022
alle vuosi	209	216
1-5 vuotta	779	1 175
yli 5 vuotta	6 024	10 284
Sopimuksen mukainen vastuu	7 012	11 675
Kirjanpitoarvo	3 505	5 443

Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:

1000 EUR	1.1-31.12.2023	1.1-31.12.2022
Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista	66	4
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	-177	-159
Vuokrasopimusvelkojen korkokulut	-87	-141
Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä	-198	-295

Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.

Yhtiön oma pääoma 31.12.2023 oli 46,6 miljoonaa (31.12.2022: 44,8 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 785 198 markkinoilta hankittua osaketta.

Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Osto-ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Osto-ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa.

Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen.

Yhtiökokous päätti 13.4.2022 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2022 ja on voimassa 30.6.2023 asti.

1.1.2022-12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa yhteensä 341 160 osaketta.

Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. 31.12.2023 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 231 733 osaketta.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.

Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	31.12.2023	31.12.2022
1 000 EUR
Osakepääoma kauden alussa	24 000	24 000
Osakepääoma kauden lopussa	24 000	24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa	68 212	69 039
Omien osakkaiden osto	-1 004	-827
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa	67 207	68 212
Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä	91 207	92 212

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2023 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 785 198 osaketta.

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2022 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 472 664 osaketta.

Osakekohtainen tulos

Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.

Laimentamaton

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

	31.12.2023	31.12.2022
Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa	2 588	448
Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl	8 552	8 797
Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa	0,30	0,05
Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa	0,30	0,05

Lainat

Korolliset velat

Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.

Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot.

Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.

Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja maksetaan sopimusehtojen mukaisesti korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.

Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia ja joita ei noteerata toimivilla markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua raportointikauden päättymispäivästä.

Pitkäaikaiset velat	31.12.2023	31.12.2022
1 000 EUR
Konsernin lainat rahalaitoksilta	11 141	11 188
- joista siirretty Myytävänä oleviin	-791	-277
Vuokrasopimusvelat	3 546	5 479
Pitkäaikaiset saadut vakuudet	234	358
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä	14 130	16 748
Lyhytaikaiset korolliset velat	31.12.2023	31.12.2022
1 000 EUR
Konsernin lainat rahalaitoksilta	1 305	436
Vuokrasopimusvelat	110	137
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä	1 415	572
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat	31.12.2023	31.12.2022
1 000 EUR
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat	791	277

Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskien hallinta

Ovaro Kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.

Korkoriski

Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen osalta, yhtiölainat arvoltaan 4 810 tuhatta euroa (31.12.2022: 4 553 tuhatta euroa) olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos on heikko eikä sisällä puskuria markkinaarvojen muutoksia vastaan.

Yhden prosenttiyksikön koronnousulla on noin -48 tuhannen euron heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja - 48 tuhannen euron vaikutus yhtiön omaan pääomaan (31.12.2022: -46 tuhatta euroa ja -46 tuhatta euroa).

Maksuvalmiusriski

Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Lisäksi yhtiöllä erääntyy maksettavaksi emoyhtiössä olevia lainojen lyhennysosuuksia sekä ja korkokuluja. Yhtiön kassavirrallinen tulos riittää rahoituskulujen kattamiseen. Konsernin rahavarat olivat 8,6 miljoonaa euroa 31.12.2023 (6,4 miljoonaa euroa 31.12.2022). Äkilliset kiinteistöjen perusparannustarpeet, vuokrausasteen merkittävä lasku sekä rahoituksen saatavuuden heikkenemisen vuoksi yhtiö voisi kohdata likviditeettiongelmia.

Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien

31.12.2023

1 000 EUR	alle 1 vuosi	1-5 vuotta	yli 5 vuotta	Yhteensä
Emoyhtiön lainat	636	6 519		7 155
Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet	446	1 786	3 588	5 820
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	209	779	6 024	7 012
Ostovelat	389			389
Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat velat	791			791
Rahoitusvelat ja korot 31.12.2023	2 472	9 084	9 612	21 168
31.12.2022
1 000 EUR	alle 1 vuosi	1-5 vuotta	yli 5 vuotta	Yhteensä
Emoyhtiön lainat	574	7 535		8 110
Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet	279	1 117	3 361	4 758
Vuokrasopimusvelat (IFRS 16)	216	1 175	10 284	11 675
Ostovelat	372			372
Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat velat	277			277
Rahoitusvelat ja korot 31.12.2022	1 719	9 828	13 645	25 192

Luottoriski

Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.

		1-30 päivää	31-60 päivää	61-180 päivää	Yli 180 päivää
1000 euroa	31.12.2023	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	Yhteensä
Vuokrasaamiset		35	40	4	24	103
		1-30 päivää	31-60 päivää	61-180 päivää	Yli 180 päivää
1000 euroa	31.12.2022	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	Yhteensä
Vuokrasaamiset		54	11	24	123	212

Pääoman hallinta

Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa.

Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 31.12.2023 oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).

Vastuusitoumukset 1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiä
Kiinnitykset yhteensä	10 039	8 523
Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeita
Lainat ja joukkovelkakirjalaina	11 304	10 111
Pantattujen osakkeiden käypä arvo	22 350	21 577
Kiinteistöivestoinnin arvonlisäveron palautusvastuu	100	195

Lähipiiri

IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.

Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista 2,6 miljoonaa euroa.

Ovaron hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.

Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.

Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:

oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023

Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.

Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet.

Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet
1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet	485	458
Osakeperusteiset maksut	10	24
Yhteensä	495	482
Henkilöstön lukumäärä	5	5
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.