Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös

1.1.-31.12.2023

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4

Sisällysluettelo
Hallituksen toimintakertomus	3
Konsernin tunnusluvut	20
Tunnuslukujen laskentakaavat	22
Konsernitilinpäätös	23
Konsernin laaja tuloslaskelma	24
Konsernitase	25
Konsernin rahavirtalaskelma	26
Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista	27
Tilinpäätöksen liitetiedot	28
Emoyhtiön tilinpäätös	47
Emoyhtiön tuloslaskelma	47
Emoyhtiön tase	48
Emoyhtiön rahavirtalaskelma	49
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot	50
Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen allekirjoitukset	55

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2023

Toimintaympäristö

Vuosi 2023 oli kiinteistömarkkinan epäjatkuvuuskohta. Nopeasti nousseet korot ja inflaatio muovasivat toimintaympäristöä.

Yleisesti kiinteistöjen arvot laskivat ja rahoituksen saatavuus kiristyi. Inflaatio alkoi taittua loppuvuonna, mutta viitekorkojen taso säilyi noin neljän prosentin tasolla.

Listattujen kiinteistöyhtiöiden hintoja kuvaavat indeksit olivat selvästi alhaisemmat kuin vuonna 2022.

Kiinteistömarkkinoilla transaktiot vähenivät ja hetkellisesti lähestulkoon pysähtyivät korkojen nousun, rahoituksen saatavuuden kiristymisen sekä yleisen epävarmuuden lisääntymisen johdosta.

Alavireinen markkinatilanne tarjosi Ovarolle kiinnostavia investointi- ja kehitysmahdollisuuksia.

Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2023

Vuoden 2023 tuloksen kannalta merkittävin tapahtuma koski osakkuusyhtiöitä Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys.

Kesällä 2023 Keski-Suomen Hyvinvointialue vahvisti aikaisemmin solmitun 20 vuoden vuokrasopimuksen yli 17.000 m2 tiloista. Samalla vahvistui Kukkulan II vaiheen kauppa, joka toteutettiin vuoden lopussa.

Omasta taseestaan yhtiö myi vuoden aikana pois vanhaa asuntokantaansa yhteensä 251 asuntoa sekä investoi kehityshankkeisiin, joista odotetaan tuleville vuosille tuottoa.

Yhtiö myös palasi osingonmaksajaksi yhtiökokouksen 13.4.2023 päätöksellä.

Tuloskehitys

Yhtiö tulos oli 2,6 miljoonaa euroa ja parani selvästi edellisvuodesta (0,4 M€ vuonna 2022).

Tuloskehitykseen vaikuttivat myönteisesti osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys vahvat tulokset sekä toimitilakohde Hermitecin hyvä vuokrauskehitys.

Tuloskehitystä heikensivät omistettujen asuntojen arvonlasku, josta osa realisoitui myyntitappioina yhtiön muokatessa tasettaan.

Olosuhteisiin nähden Ovaron tulos vuonna 2023 oli vähintään kohtuullinen ja vastasi yhtiön odotuksia.

Rahoitus

Yhtiön omavaraisuus parani hieman ja oli vahva 73 % (71 %).

Yhtiön likviditeetti oli erinomainen. Rahavarat kauden lopussa olivat 8,6 M€.

Yhtiön on vallitsevissa olosuhteissa hyvin rahoitettavissa parantuneen tuloksen, vahvan omavaraisuuden ja hyvän likviditeettitilanteen johdosta.

Vuokraustoiminta

Vuoden 2023 aikana yhtiö jatkoi vuokraustoimintaansa saavuttaen asunto-omistuksissa hyvän käyttöasteen 96 % (95 %).

Toimitilapuolen vuokrausaste parani ja oli 81 %.

Yhtiökokous

Varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.4.2023 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen mukaiset asiat. Lisäksi yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien osakkeiden ostamiseen.

Osinko

Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2022 tuloksen perusteella 0,03 €/osake osingon. Osinko oli noin 62 % vuoden 2022 tuloksesta.

Hallitus esittää 11.4.2024 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2023 tuloksen perustella 0,13 €/osake osinkoa. Esitettävä osinko on noin 42 % vuoden 2023 osakekohtaisesta tuloksesta.

Hallitus

Varsinainen yhtiökokous valitsi 13.4.2023 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven, Pekka Ollikaisen, Aki Pyysingin, Tapani Rautiaisen, Eljas Revon ja Petri Roinisen.

Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 13.4.2023 valitsi puheenjohtajaksi Petri Roinisen ja varapuheenjohtajaksi Tapani Rautiaisen.

Hallituksen jäsenet ovat kaikki riippumattomia yhtiöstä.

Tapani Rautiainen on riippuvainen merkittävistä osakkeenomistajista. Taina Ahvenjärvi, Pekka Ollikainen, Aki Pyysing, Eljas Repo ja Petri Roininen ovat riippumattomia merkittävistä osakkeenomistajista siten kuin Arvopaperimarkkinayhdistyksen hallinnointikoodi asian määrittelee.

Hallitus yhdessä toimitusjohtajan valmistelun kanssa päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä investoineista, myynneistä ja rahoituksesta.

Hallitus kokoontui 12 kertaa katsauskauden aikana.

Johto

Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2020 alusta toiminut Marko Huttunen.

Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian ja ohjeiden mukaan.

Toimitusjohtaja yhdessä talousjohtaja Hanna Äijälän ja kehitysjohtaja Marko Kaarron kanssa muodostavat yhtiön johtoryhmän.

Tilintarkastaja

Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa BDO Oy vastuullisena tilintarkastajana KHT Taneli Mustonen.

Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle tilintarkastusta koskevien ohjeiden mukaisesti.

Hallituksen valtuutukset

Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 1.000.000 oman osakkeen hankintaan sekä maksimissaan 900.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen.

Hallitus on käyttänyt valtuuttaan hankkia omia osakkeita Nasdaq Helsingin ylläpitämältä markkinapaikalta, mutta ei ole suorittanut osakeanteja.

Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2024 saakka.

Osakkaat ja osakkeet

Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 3.932 osakasta (4.219). Osakasmäärä supistui seitsemällä prosentilla yhtiön ostaessa omia osakkeitaan.

Katsauskauden aikana yhtiö hankki yhteensä 316.034 omaa osakettaan.

Katsauskauden lopussa yhtiö teki päätöksen yhteensä 600.000 oman osakkeen mitätöinnistä, mikä merkittiin kaupparekisteriin katsauskauden päättymisen jälkeen.

Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet

Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu tilinpäätöksen sivulla15. Yhteensä hallituksen jäsenet omistavat suoraan tai välillisesti 3.025.001 yhtiön osaketta mikä on 32,9 % koko osakekannasta

Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen

Yhtiö julkaisi strategian kausille 2020-23. Sen keskiössä oli vanhan asuntokannan myyminen, kiinteistökehitystoiminnan käynnistäminen ja palaaminen kannattavaksi.

Vuodenvaihteeseen 2023 päättyneellä kaudella yhtiö kohtuudella saavutti strategiset tavoitteet olkoonkin, että markkinaolosuhteet osoittautuivat hyvin erilaisiksi kuin mitä tavoitteita asetettaessa ajateltiin.

Strategian 2024-26 valmistelu on käynnissä. Hallitus arvio sen valmistuvan H1 2024 aikana.

Yhtiö on julkaissut erillisen selvityksen hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä.

Lähiajan riskit ja riskienhallinta

Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä, kiinteistöalan haasteiden jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan.

Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella.

Ovaron taseen ollessa vahva, voivat toimialan haasteet avata myös kiinnostavia investointimahdollisuuksia.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Vuosi 2024 on alkanut työntäyteisesti. Katsauskauden 2023 päättymisen jälkeen yhtiö ilmoitti myyvänsä kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereella, rakennuttavansa K-Marketin Jyväskylään, myyneensä 45 asunnon kokonaisuuden, hankkineensa kiinteistön Kuopiosta sekä saaneensa loppuun 600.000 oman osakkeiden mitätöinnin.

Näkymä vuoteen 2024

On mahdollista, että markkinaolosuhteet jatkuvat haastavina, vaikka korkomarkkina tällä hetkellä koronlaskua hinnoitteleekin.

Ovaro on hyvissä asemissa investointien kannalta. Toteutunut tuloskäänne yhdessä vahvan omavaraisuuden ja likviditeetin kanssa kertovat siitä, että yhtiö on siirtynyt liiketoiminnan kehitys- ja kasvuvaiheeseen.

Uskomme, että myös vuonna 2024 yhtiölle avautuu hyviä mahdollisuuksia käyttää kassaa ja lainanottokapasiteettiaan uusiin kasvuinvestointeihin.

Strategisesti valitulla yhdistelmällä omistettuja kiinteistöjä ja hankekehitystä haetaan paranevaa oman pääoman tuottoa ja ennustettavuutta. Omistetut kiinteistöt tuovat ennustettavuutta. Hankekehitys parantaa pääoman tuottoastetta ja kiertonopeutta.

Yhtiö ohjeistaa tuloksensa paranevan vuonna 2024 verrattuna vuoteen 2023.

Lopuksi

Hallitus kiittää vuodesta 2023 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja henkilöstöä.

Helsinki 14.3.2024

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Hallitus

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU‐JOULUKUU/2023 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU‐JOULUKUU /2022)

Katsauskauden tulos oli 2 588 tuhatta euroa (448 tuhatta euroa). Konsernin tulos parani vertailukauteen nähden 2 139 tuhatta euroa. Suurin tulosta parantava tekijä oli Jyväskylän Kukkulan osakkuusyhtiöihin kirjattu arvonmuutos, kun yhtiöt allekirjoittivat pitkäaikaisen vuokrasopimuksen ja kiinteistökauppasopimukset.
Asuntoja myytiin yhteensä 251 kappaletta. Asuntojen myynneistä yhtiölle aiheutui 986 tuhatta euron myyntitappio tukkukaupan luonteesta johtuen. Lisäksi yhtiö myi Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2:n koko osakekannan. Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2 osakekannan yhtiö myi noin 50 tuhatta euroa yli tasearvon.
Konsernin operatiivinen tulos (EPRA) tammi-joulukuussa oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa). Operatiiviseen tulokseen vaikutti positiivisesti Jyväskylän Kukkulahankkeeseen liittyvän osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus tuloksesta sekä Apitareen sijoitetun pääomalainan korkotuotot.
Liiketoiminnasta kertynyt nettorahavirta oli 59 tuhatta euroa (-415 tuhatta euroa).
Omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).
Yhtiö osti omia osakkeita 316 034 kappaletta. Yhtiön hallussa omia osakkeita oli 31.12.2023 yhteensä 785 198 kappaletta.
Katsauskauden EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 5,31 euroa (31.12.2022: 4,94 euroa).
Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 142 tuhatta euroa.
Osinkoa jaettiin 0,03 €/osake, yhteensä 259 tuhatta euroa.
Yhtiö hankki noin 2.500 m2:n toimistokiinteistön Jyväskylästä. Velaton kauppahinta oli 3,0 M€. Yhtiölainan osuus oli 50 % kauppahinnasta. Loppukauppahinta maksettiin kassavaroin. Kohde on täyteen vuokrattu ja nettotuotto on noin 14,00 %.
Hallituksen ehdotus 11.4.2024 pidettävälle yhtiökokoukselle on, että osinkoa (VOPR) tilikaudelta 2023 maksettaisiin 0,13 euroa osakkeelta.

YHTEENVETOTAULUKKO

Keskeiset tunnusluvut	1‐12 /2023	1‐12 /2022	muutos
Liikevaihto, t€	5 603	5 439	3,0 %
Nettotuotto, t€	2 683	2 506	7,1 %
Katsauskauden tulos, t€	2 588	448	478,0 %
Tulos / osake, laimentamaton €	0,30	0,05	494,6 %
Taseen loppusumma M€	63,5	63,3	0,3 %
Rahavarat, M€	8,6	6,4	33,0 %
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Operatiivinen tulos (EPRA), t€	918	1 030	-10,9 %
EPRA-tulos/osake, €	0,11	0,12	-7,6 %
Nettovarallisuus/osake (EPRA) €	5,3	4,9	7,4 %

OHJEISTUS VUODELLE 2024

Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2024 tilikauden tulos paranee vuodesta 2023.

Tilikauden tulos 2023 oli 2 588 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta vuodesta 2023 lähtien.

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

Suomen Pankin joulukuun 2023 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2023. Toipuminen taantumasta lähtee käyntiin jähmeästi vuonna 2024. Bruttokansantuotteen kasvu on vuonna 2024 hitaampaa kuin Suomen Pankin kesäkuun ennusteessa, vain 0,2 %. Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta vain 1,5 prosenttiin. (Suomen Pankki joulukuu 2023)

Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan kauppavolyymissä tapahtui merkittävää nousua loppuvuonna verrattuna alkuvuoteen (KVKL Joulukuu 2023). Tämä todennäköisesti selittyi hallituksen ilmoittamilla muutoksilla varainsiirtoveroon ja ensiasunnon verovapauteen.

Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien volyymeihin, vaikkakin Q3 ja Q4 nähtiin jo kokonaisvolyymissa nousua alkuvuoteen nähden. Toimitilamarkkinalla prime-yieldit Helsingin keskustassa nousivat entisestään jo 4,9 %. Nousu on ollut merkittävä verrattuna alhaisemmillaan jopa 3,2 % olleisiin tasoihin.

Arviomme, että toimintaympäristö olisi vakiintumassa korkojen nousun pysähdyttyä ja lähdettyä laskuun n. 4 prosentin tuntumasta. Markkinatilanteen piristyminen etenkin asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa vuosien 2024 ja 2025 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.

TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU‐JOULUKUU 2023

Ovaron liikevaihto muodostui vuokraustoiminnan tuotoista ja oli 5 603 tuhatta euroa (5 439 tuhatta euroa). Vertailukauteen nähden liikevaihto nousi 164 tuhatta euroa. Liikevaihdon kasvu johtui pääasiassa vertailujaksojen välillä toteutetuista toimitilakiinteistöjen hankinnoista Tampereelta ja Jyväskylästä.

Nettovuokratuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa).

Tulos ennen veroja oli 2 814 tuhatta euroa (448 tuhatta euroa). Konsernin tulos ennen veroja parani vertailukauteen nähden 2 367 tuhatta euroa. Konsernin osuus osakkuusyhtiöiden Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n tuloksista oli 4 976 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa). Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n omistavat 1/3-tasaosuuksin Ovaro, Investors House Oyj ja Royal House Oy.

Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset olivat -1 677 tuhatta euroa (53 tuhatta euroa), jotka muodostuivat vanhan asuntosalkun sekä toimistokiinteistöjen käyvän arvon muutoksista.

Rahoitustuotot ja -kulut olivat -334 tuhatta euroa (-195 tuhatta euroa). Rahoitustuotot olivat 301 tuhatta euroa (238 tuhatta euroa). Rahoituskulut olivat -636 tuhatta euroa (-432 tuhatta euroa).

Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisen verosaamisen tuloslaskelmaan verotuksessa vahvistetuista tappioista 375 tuhatta euroa (869 tuhatta euro). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin.

Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa johdon arvion perusteella luotettavaa evidenssiä siitä, että kirjattu määrä laskennallista verosaamista on realistista hyödyntää seuraavan viiden vuoden aikana. Kyseisen ennusteen mukaan yhtiön vuokrausliiketoiminta (asunnot ja liiketilat) kerryttävät tasaista ja hyvin ennakoitavissa olevia tuottoja ja kuluja. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n toiminnasta osa liittyy hankkeisiin, joiden ennakointiin liittyy vuokrausliiketoimintaa suurempaa epävarmuutta tuottojen ja kulujen määrän sekä ajoittumisen osalta. Hankkeista kertyvää tulosta on huomioitu 25 % ennakoidusta hankkeiden nettotuloksesta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n vahvistetut tappiot vanhenevat vuosien 2029–2032 välisenä aikana. Vahvistetuista tappioista 19 762 tuhannen euron osalta ei ole kirjattu laskennallista verosaamista.

OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU‐JOULUKUU 2023

Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli 918 tuhatta euroa (1 030 tuhatta euroa).

Liikevaihto kasvoi uusien toimitilahankintojen myötä 5 603 tuhanteen euroon (5 439 tuhatta euroa).

Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat edellisen vuoden tasolla –2 920 tuhatta euroa (-2 933 tuhatta euroa) ja näin ollen nettotuotot olivat 2 683 tuhatta euroa (2 506 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot olivat samalla tasolle kuin vertailukaudella yhteensä -1 897 tuhatta euroa (-1 925 tuhatta euroa).

Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus operatiivisesta tuloksesta oli 509 tuhatta euroa (590 tuhatta euroa).

Konsernin rahoituskulut olivat - 636 tuhatta euroa (- 432 tuhatta euroa). Rahoituskulut koostuvat pääosin tavanomaisista pankkilainoista ja maanvuokrien korko-osuuksista.

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

Konsernitaseen loppusumma oli 63 454 tuhatta euroa (31.12.2022: 63 270 tuhatta euroa). Oma pääoma yhteensä oli 46 097 tuhatta euroa (31.12.2022: 44 774 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 17 357 tuhatta euroa (31.12.2022: 18 496 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.

Ovaro solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %.

Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja siitä maksetaan korkoa 12 kuukauden euribor +2,8 %.

Konsernin omavaraisuusaste oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).

SIJOITUSKIINTEISTÖT

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 41,7 miljoonaa euroa (31.12.2022: 48,3 miljoonaa euroa) sisältäen 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,3 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 3,5 miljoonaa euroa (31.12.2022: 5,4 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.

Omistukset	Kohteet	Pinta‐ala	Bruttoarvo	Yhtiölainat	Nettoarvo
	kpl	m2	MEUR	MEUR	MEUR

Ovaro Kiinteistösijoitus	22	34 092	37,0	4,8	32,2
Ovaro Kiinteistökehitys	1	1 657	1,2	0,0	1,2
Koko kanta	23	35 749	38,2	4,8	33,4

Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Kyseiset kaupungit edustavat hieman yli 70 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit markkina-arvoin mitattuna ovat Rovaniemi, Lahti ja Hamina.

Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on n. 53 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on n. 47 %.

Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Rovaniemi ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta kaupunkia edustavat hieman yli 70 % salkun pinta-alasta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit ovat Hämeenlinna, Kotka ja Lahti.

Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on n. 46 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on n. 54 %

Kappalemääräisesti eniten asuntoja on Rovaniemellä, Hämeenlinnassa ja Lahdessa. Näissä sijaitsee kaksi kolmasosaa asunnoista. Seuraavaksi eniten asuntoja on Kotkassa, Haminassa ja Vantaalla.

Käyvän arvon muutos oli katsauskaudella yhteensä -1,7 miljoonaa euroa. Toimitilasalkun arvonmuutos oli 1,5 miljoonaa euroa ja asuntosalkun -3,2 miljoonaa euroa. Lisäksi asuntojen myynnistä on kirjattu kertaluonteisia kuluja yhteensä -0,9 miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöjen nettotuotto-% oli joulukuussa 2023 vuositasolle skaalattuna 6,9 prosenttia (1.1-31.12.2022 6,9 %).

Nettotuotto on laskettu sijoituskiinteistöihin kuuluvien kohteiden joulukuun bruttovuokratuottojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen 31.12.2023. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon 30.6.2024.

JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja arvioitsijan omaan markkinatietokantaan.

Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja hoitokuluolettamiin.

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

Ovaro hankki tontin kiinteistökehitykseen Jyväskylän keskusta-alueelta. Kohde sijaitsee paikallisesti tunnetun vanhan Pappilan korttelissa, osoitteessa Vapaudenkatu 26. Tontilla on valmis asemakaava, joka sallii asuntorakentamista noin 800 k-m2. Kohteen velaton kauppahinta oli 0,7 miljoonaa euroa. Ovaro rahoitti kohteen kassavaroilla.

Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 251 kappaletta. Lisäksi myytiin Koy Jyväskylän Ahlmaninkatu 2.n osakekanta. Velattomat kauppahinnat olivat yhteensä 7,3 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).

KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET

Asuntorakennuttamisen hankkeet

Hanke	Osoite	Hankintahetki	Kehitysvaihe	Rakennusoikeus	Hankekoko (€)
Kortepohjan	Isännäntie 1,		Kaavoitus
Liikekeskus	40740 Jyväskylä	18.10.2021	meneillään	5.500 kem2	18 000 000
	Laurintie 9, 04200		Kaavasta valitettu,
Keravan tontti	Kerava	31.12.2024	hankintaa siirretty	1.750 kem2	7 500 000
Helsingin Malmin	Nallenrinne, 00700
tontti	Helsinki	14.1.2022 (varaus)	Lainvoimainen	2.900 kem2	10 000 000
Pappilan	Vapaudenkatu 26,		Rakenteille arviolta
Hotellihanke	40100 Jyväskylä	1.5.2023	3/2024	800 kem2	2 500 000

Toimitilahankkeet

					Vuokrausaste
Hanke	Osoite	Hankintahetki	Kehitysvaihe	Vuokrattava‐ala	22.2.2024
	Hermiankatu 12,		Vuokrausasteen
Hermia2	33720 Tampere	1.7.2022	kehitys	9.950 m2	75 %
Voimala Business	Sepänkatu 4,		Vuokrausasteen
Park	40100 Jyväskylä	1.10.2022	kehitys	3.440 m2	95 %
Leipomo Business	Nisulankatu 78,		Ankkurivuokralaisten
Park	40100 Jyväskylä	1.10.2022	lukitseminen	1.900 m2	65 %
	Yrjönkatu 42,
Koy Yrjönkatu 42	40100 Jyväskylä	31.10.2023	Vuokraus	2.350 m2	100 %
	Teollisuuskatu 1,		Kaavoitus ja
Teollisuuskatu 1*	70620 Kuopio	21.2.2024	vuokraus	14.000 m2	60 %

*Hankinta tehty katsauskauden jälkeen.

Jyväskylän Kukkula‐alueen kehityshanke

Vaihe	Toimintasuunnitelma	Hankeaikataulu	Kehitysvaihe	Pinta‐ala
	Sale & Leaseback K-S	12/2021–	Triple-Net Vuokrasopimus
Vaihe I (Apitare Oy)	hyvinvointialueen kanssa	12/2041	allekirjoitettu 4.7.2023	17.600 m2
	Kukkulan alueen suojeltujen
Vaihe II (Jyväskylän	rakennusten kehitys		Kaavamuutokset, vuokraus ja
Kukkulan Kehitys Oy)	uusiokäyttöön	8/2023–1/2026	myyntitoiminta käynnistetty	20.000 m2
Vaihe III**	Kukkulan alueen uudelleen
(Jyväskylän Kukkulan	kaavoitus ja		Kaavoitus 2024–2025	100.000 k-em2
Kehitys Oy)	rakennuttaminen	8/2023	Rakentaminen 1.1.2026	(tavoite/arvio)

**Kauppahinta vaiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä.

VUOKRAUSTOIMINTA

Asuntosalkun neliömetriperusteinen vuokrausaste on kehittynyt seuraavasti:

Neliöperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että asuntosalkun vuokrattujen huoneistojen kokonaispinta-ala on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien salkun huoneistojen kokonaispinta-alasta on vähennetty myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.

Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 81,37 prosenttia.

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä kiinteistökehitysjohtajan vastuualueisiin.

Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin suunnitelman puitteissa. Asuinhuoneistoihin ja toimitiloihin toteutettiin 1.1-31.12.2023 katsauskaudella 1,2 miljoonalla eurolla investointeja (1.1.-31.12.2022: 0,2 miljoonaa euroa).

RISKIENHALLINTA

Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja sekä rahoitusta.

Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö seuraa jatkuvasti vuokra-asuntomarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella.

Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että vuokramarkkinoiden vaatimukset.

Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa.

Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa. Tämä voisi heikentää yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä omavaraisuusasteella.

Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on voimassa oleva vastuuvakuutus.

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, hoitokuluihin, korjausmenoihin ja korkotasoon. Suomen talouden kehitys, korkojen nousu tai muutokset sijoittajien tuottovaatimuksissa voivat vaikuttaa yhtiön sijoituskiinteistöjen arvoihin ja siten heijastua yhtiön tulokseen.

Vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan vaihtelut vaikuttavat yhtiön vuokrausasteeseen ja vuokratuottoihin. Yhtiön hoito- ja ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla olisi negatiivinen vaikutus vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.

Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.

Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA).

Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä.

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.12.2023 yhtiöllä oli yhteensä 9 200 000 osaketta, joista ulkona oli 8 414 802 osaketta ja yhtiön hallussa 785 198 osaketta.

Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.

Yhtiöllä oli 3 932 osakasta 31.12.2023 (31.12.2022: 4 219).

Yhtiökokous 13.4.2023 päätti hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että 31.12.2022 päättyneen tilikauden voitto kirjataan kertyneet voittovarat -tilille ja että osinkoa jaetaan 0,03 euroa per osake.

Osakekurssin ja ‐vaihdon kehitys	2023	2022

Alin kurssi, €	2,42	2,70
Ylin kurssi, €	3,70	3,54
Keskikurssi, €	3,08	3,08
Päätöskurssi, €	3,51	2,82
Ulkona olevien osakkeiden markkina-arvo, 31.12. M€	29,5	24,6

Vaihdettuja osakkeita, milj. kpl	1,6	1,6
Vaihdettuja osakkeita, M€	5,11	4,93

Osakkeiden lukumäärä tilikauden lopussa		9 200 000 9 200 000
- josta yhtiön hallussa	785 198	472 664

Osakkeiden määrä	Osakkeita	%	Omistajia	%
1-10 000	2 204 915	22,3	3 848	97,9
10 001-100 000	2 183 222	23,0	76	1,9
100 001 -	4 811 863	54,7	8	0,2
Yhteensä	9 200 000	100,0	3 932	100,0

SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 29.12.2023)		OSAKKEITA	OSUUS
	Nimi	kpl	%
	1 ROYAL HOUSE OY *1	1 313 230	14,27 %
	2 OSUUSASUNNOT OY	1 211 000	13,16 %
	3 OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ	785 198	8,53 %
	4 PEKKA OLLIKAINEN *2	677 000	7,36 %
	5 ZEROMAN OY *3	386 662	4,20 %
	6 CORE CAPITAL OY *4	263 898	2,87 %
	7 OP-HENKIVAKUUTUS OY	229 056	2,49 %
	8 MAAKUNNAN ASUNNOT OY *5	166 197	1,81 %
	9 MARKO HUTTUNEN *7	99 631	1,08 %
	10 SIJOITUSTALO IVH OY 5 ja 6	99 329	1,08 %
	11 PYNNÖNEN VILLE WALTTERI	79 763	0,87 %
	12 VIWA-KIINTEISTÖT OY	71 292	0,77 %
	13 AMLAX OY	66 000	0,72 %
	14 OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ	65 000	0,71 %
	15 PYNNÖNEN SUVI SUSANNA	62 944	0,68 %
	16 IIP INVEST IN PEOPLE OY	59 000	0,64 %
	17 DADARIPIUS OY	55 421	0,60 %
	18 OWH-YHTIÖT OY	55 022	0,60 %
	19 KOVALAINEN PETRI SAKARI	55 000	0,60 %
	20 KOKKO JOUNI	54 000	0,59 %
	21 STRÖM LEIF JOHAN	51 948	0,56 %
	22 GODOINVEST OY	51 790	0,56 %
	23 MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ	50 000	0,54 %
	24 WELANDER YNGVE TORVALD	45 000	0,49 %
	25 VEIJALAINEN JORMA TAPIO		0,40 %
	26 MÄKINEN JUHA MATIAS	35 454	0,39 %
	27 LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ		0,38 %
	28 PUTTONEN JARI MIKAEL		0,33 %
	29 KURKINEN NINA-MARIA		0,33 %
	30 SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA	29 037	0,32 %
YHTEENSÄ		6 251 043	67,95 %
	*1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö
*2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa omistuksessa
*3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö
	*4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö
	*5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö
	*6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö
*7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa

YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen, Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.

Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö BDO Oy. Päävastuullinen tilintarkastaja on KHT Taneli Mustonen.

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä 15.5.2023 alkaen (Minna Olin 31.5. asti). Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2023 viisi henkilöä (31.12.2022: viisi henkilöä).

SELVITYS HALLINTO‐ JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

Ovaron hallinnoinnin kuvaus ja Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä ovat julkisesti saatavilla internetsivuilla www.ovaro.fi.

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 13.4.2023

Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 13.4.2023. Varsinainen yhtiökokous vahvisti konsernitilinpäätöksen ja emoyhtiön tilinpäätöksen tilikaudelta 2022 sekä hyväksyi hallituksen ehdotuksen tilikauden voiton käsittelystä ja jakaa päättyneeltä tilikaudelta osinkoa 0,03 euroa osakkeelta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö BDO Oy, päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Taneli Mustonen.

Yhtiökokous valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optiooikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900 000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1 000 000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

Yhtiökokous 13.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:

Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:

Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2022 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 asti.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. 31.12.2023 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 231 733 osaketta.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.

LIPUTUSILMOITUKSET

Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia.

JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS

Ovaron johdon liiketoimet ja osakkeenomistus vuodelta 2023 on julkaistu pörssitiedotteina ja ne ovat luettavissa Ovaron internet-sivuilla https://sijoittajat.ovaro.fi/fi/sijoittajat/osaketieto/johdon_omistukset.

Yhtiön johtoryhmän ja hallituksen jäsenet ja heidän määräysvaltayhteisönsä omistivat vuoden lopussa yhtiön osakkeita ja osakeperusteisia oikeuksia yhtiöttä tai yhtiön kanssa samaan konserniin kuuluvissa yhtiöissä. Näiden osakkeiden osuus yhtiön koko osakekannasta on 35,28 prosenttia.

LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

Yhtiökokouksen 9.6.2021 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.

Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.

Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:

oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023

osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.

Katsauskaudella toimitusjohtajalle on myönnetty 200.000 euron markkinaehtoinen laina osakehankintaan osana yrittäjämäistä kannustinohjelmaa.

Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista yhteensä 2,6 miljoonaa euroa.

TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Ovaro Kiinteistösijoitus myy kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereen Hervannasta

Ovaro Kiinteistösijoitus on solminut esisopimuksen Tampereella sijaitsevan kiinteistön määräosan kaupasta. Esisopimuksen kohteena on Ovaron kehittämä noin 4.500 k-m2 rakennusoikeus sijaitsee Tampereen Hermitec kiinteistöstä. Määräosan kauppahinta on 2,2M€. Kaupan toteutuminen on ehdollinen sille, että ostajat solmivat tietyt hankkeeseen liittyvät yhteistyösopimukset sekä tietyin ehdoin rakennusluvan saamiselle. Kaupan edellytysten odotetaan täyttyvän ja kaupan toteutuvan arviolta Q2 2024 - Q3 2024.

Ovaro arvioi, että kaupan tulosvaikutus verojen jälkeen on noin 1,0 M€. Tulosvaikutus kirjautuu kokonaisuudessaan kaupan toteutuessa.

Ostajina on noin 650 terveydenhoidon ammattilaista työllistävä hoivaoperaattori JST Solum Oy, Primelife Healthcare Oy sekä Rakennusliike Lapti Oy. Ostajien suunnitelmissa on rakentaa määräosalle hoivakiinteistö.

Ovaro hankki Hermitec toimistokiinteistön kesäkuussa 2022. Kohde muodostuu vuokrattavalta pinta-alaltaan 10.000 m2 suuruisesta toimistorakennuksesta sekä 6.900 k-m2 käyttämättömästä rakennusoikeudesta. Ovaron omistusaikana toimistokiinteistön vuokrausaste on noussut hieman alle 60 %:sta 75 %:iin. Nyt solmitun esisopimuksen toteutuksen jälkeen Ovarolle jää omistukseen rakennusoikeutta kehitettäväksi noin 2.400 k-m2.

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on vastaanottanut 25.1.2024 arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 pykälän mukaisen liputusilmoituksen, jonka mukaan Royal House Oy:n omistusosuus ylittää 15 prosentin rajan Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden kokonaismäärästä ja äänimäärästä.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu 25.1.2024 rekisteröidyn 600.000 oman osakkeen mitätöinnin jälkeen yhteensä 8.600.000 osakkeesta ja äänestä.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan omia osakkeitaan 202 038 kpl.

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistusosuus on omien osakkeiden 25.1.2024 rekisteröidyn mitätöinnin jälkeen alittanut arvopaperimarkkinalain 9 luvun 5 §:n mukaisen liputusrajan. Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omien osakkeiden omistus alitti 5 prosentin rajan 25.1.2024.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj omistaa 25.1.2024 tilanteen mukaan osakkeitaan 202 038 kpl. Tämä vastaa 2,34 prosenttia kaikista osakkeista.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n osakekanta koostuu yhteensä 8.600.000 osakkeesta ja äänestä.

Ovaro myi 45 asuntoa maakunnista

Ovaro myi yksityissijoittajille asuntokohteita maakunnista, kuten Kotkasta. Kohteet on rakennettu 1970-luvulla. Kohteisiin ei ole tehty merkittäviä peruskorjauksia. Kaupan kassavaikutus oli 1,53 miljoonaa euroa. Kohteet myydään noin 20 prosenttia alle tasearvojen tukkukaupan luonteesta johtuen. Myydyn asuntoportfolion vaikutus tulokseen on noin -400 tuhatta euroa. Tulosvaikutus kirjataan kokonaisuudessaan Q4/2023 tulokseen. Ovarolle jää kaupan jälkeen omistukseen noin 200 asuntoa, jotka sijaitsevat pääosin korkeakoulukaupungeissa.

Ovaro rakennuttaa K‐Marketin Jyväskylässä

Ovaro rakennuttaa ja vuokraa liiketilat K-Marketille Jyväskylässä. Pitkäaikainen vuokrasopimus on solmittu Kesko Oyj kanssa. Tilat sijaitsevat Ovaron omistamassa toimistokiinteistössä osoitteessa Nisulankatu 78. Keskustan läheisyyteen sijoittuviin tiloihin tulee yhteensä noin 730 m2 myymälä- ja oheistiloja. Tilojen muutostyöt alkavat keväällä ja K-Market avaa toimintansa vuoden 2024 lopulla. Yhtiö alkaa saada vuokratuottoa sopimuksesta arviolta vuoden 2025 alusta alkaen. Kohteeseen jää kehitettäviä tiloja noin 1.200 m2, joista yhtiö käy parhaillaan neuvotteluja.

Ovaro hankki kiinteistökehityskohteen Kuopiosta

Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion Haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien 3 vuoden aikana. Ovaron tavoitteena on muuttaa kiinteistön käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi. Kuopion Haapaniemen alue on kehittymässä voimakkaasti lähivuosina mm. Kesko Oyj rakennuttaa naapuritontille uuden K-Citymarketin. Lisäksi alueelle on tullut ja on suunnitteilla uusia kaupallisia toimijoita. Haapaniemi sijaitsee hyvien kulkuyhteyksien varrella noin 2,4 kilometrin päästä Kuopion ydinkeskustasta.

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n jakokelpoinen vapaa oma pääoma 31.12.2023 on 18 450 663,96 euroa, sisältäen tilikauden tappion -602 512,38 euroa.

Hallitus esittää 11.4.2024 kokoontuvalle yhtiökokoukselle, että tilikauden tappio siirretään kertyneisiin voittovaroihin ja että maksetaan osinkoa (VOPR) 0,13 €/osake yhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastosta.

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

	1.1. - 31.12.2023	1.1. - 31.12.2022	1.1. - 31.12.2021	1.1. - 31.12.2020	1.1. - 31.12.2019
Liikevaihto, 1 000 €	5 603	5 439	8 171	9 677	10 966
Liiketulos, 1 000 €	3 149	643	-11 631	-11 740	-4 784
Tilikauden tulos, 1 000 €	2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
Tilikauden laaja tulos, 1 000 €	2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
Tulos / osake, €	0,30	0,05	-1,44	-1,24	-0,68
Maksettu osinko, € ****	0,13	0,03	0,00	0,00	0,00
Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE)	5,7 %	1,0 %	-25,2 %	-17,7 %	-8,5 %
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo	8 551 608	8 797 303	9 107 899	9 259 373	9 416 478
	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
Taseen loppusumma, 1 000 €	63 454	63 270	59 347	116 241	159 903
Omavaraisuusaste, %	72,6 %	70,8 %	76,1 %	50,8 %	44,5 %
Luototusaste, %, Loan to Value	18,7 %	23,1 %	7,3 %	47,1 %	43,4 %
Nettovarallisuus/osake, €	5,39	5,09	4,96	6,37	7,64
Nettovelkaantumisaste, %	9,0 %	12,4 %	-3,5 %	74,3 %	96,3 %
Osakkeiden lukumäärä	9 200 000	9 200 000	9 598 910	9 598 910	9 598 910
Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä	8 414 802	8 727 336	8 986 495	9 203 567	9 311 894
Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 €	29 536	24 611	27 499	38 103	39 855
	1.1. -	1.1. -	1.1. -	1.1. -	1.1. -
	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %, (€) Taloudellinen käyttöaste, %, (€)***	79,6 %	77,6 %	94,7 %	95,1 % 95,5 %	89,1 %
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %, (m2) Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)***	81,4 %	80,0 %	91,4 %	92,7 % 93,1 %	85,8 %
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus / kk Vuokralaisvaihtuvuus / kk***	5,1 %	2,0 %	3,4 %	2,8 % 3,6 %	3,0 %
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle	6,7 %	6,9 %	7,2 %	5,8 %
Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle***				5,5 %	4,8 %

* Laskentakaava on muutettu päivitettyjen lainaehtojen mukaiseksi 2019 alusta. Vertailutietoja ei ole laskettu uusiksi päivitetyllä kaavalla.

** Laskentakaava päivitetty 2019 alusta vastaamaan Ovaron tarpeita. Vertailutietoja ei ole laskettu uudestaan päivitetyllä kaavalla.

*** Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi, vuoden 2020 kvartaalien vertailutietojen osalta tietoja ei ole päivitetty vanhalla salkkujaolla

**** Hallituksen esitys v 2023

Osakekurssin ja -vaihdon kehitys on esitetty toimintakertomuksen osakkeet ja osakkeen omistajat osiossa.

EPRA:n tunnusluvut
	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -
	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
EPRA tulos, 1000 €	918	1 030	-807	216	541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS), €	0,11	0,12	-0,09	0,02	0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000€	44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)	44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, €	5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)	44 655	43 123	43 813	58 002	72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, €	5,31	4,94	4,88	6,30	7,78
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, €	5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA alkutuotto (NIY), %	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), %	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA tunnusluvut
	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -	1.1 -
	31.12.2023	31.12.2022	31.12.2021	31.12.2020	31.12.2019
EPRA tulos, 1000 €
Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan -/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen arvostamisesta	2 588	448	-13 124	-11 501	-6 377
käypään arvoon	1 677	-53	8 058	12 597	6 334
-/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä sis.
välityspalkkiot	936	582	5 725	1 993	1 873
- / + Verot	226	0	-853	-2 873	-1 288
-/+ Muut oikaisut	-4 510	53	-613	0	0
EPRA tulos	918	1 030	-807	216	541
EPRA osakekohtainen tulos (EPS), €	0,11	0,12	-0,09	0,02	0,06
EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000 €
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot	-1 442	-1 651	-1 856	-1 024	1 920
EPRA nettovarallisuus (NAV)	44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, €	5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000 €
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot	-1 442	-1 651	-1 856	-1 024	1 920
EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV)	44 655	43 123	43 297	57 915	73 018
EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarvo, €	5,31	4,94	4,82	6,29	7,84
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)
Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma	46 097	44 774	45 153	58 940	71 098
Laskennalliset verot	-1 442	-1 651	-1 340	-937	1 348
EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA)	44 655	43 123	43 813	58 002	72 446
EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarvo, €	5,31	4,94	4,88	6,30	7,78
EPRA alkutuotto (NIY), %
Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa B	38 198	39 560	36 690	90 969	122 767
Annualisoidut vuokrat	5 603	5 439	8 171	9 677	10 966
Annualisoidut hoitokulut *)	-2 920	-2 933	-3 838	-4 348	-4 756
Vuosittaiset nettovuokrat A	2 683	2 506	4 333	5 330	6 210
Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat C	2 683	2 506	4 333	5 330	6 210
EPRA alkutuotto (NIY), % A/	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %
EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % C/	7,0 %	6,3 %	11,8 %	5,9 %	5,1 %

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

IFRS-tunnusluvut

Tulos / osake, € =

Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo

Vaihtoehtoiset tunnusluvut

Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta, taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.

Oman pääoman tuotto, %		Tilikauden voitto / tappio x 100
(ROE)	=	Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana)
Efektiivinen osinkotuotto, %	=	Osinko vuodessa / osake x 100
		Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa
Omavaraisuusaste, %	=	Oma pääoma x 100
		Taseen loppusumma - saadut ennakot
Luototusaste, %		(Korolliset velat - Rahavarat) x 100
Loan to Value	=	Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt
Nettovarallisuus/osake, €	=	Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma
NAV		Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa
Nettovelkaantumisaste, %	=	(Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100
		Oma pääoma
Vuokrasalkun taloudellinen käyttöaste, %		Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä
(€)	=	Vuokrasalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä
Vuokrasalkun toiminnall. käyttöaste, %	=	Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm
(m2)		Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm
Vuokrasalkun vuokralaisvaihtuvuus	=	Päättyneet sopimukset per kk
		kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl
Vuokrasalkun nettovuokratuotto-% käyvälle	=	Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet
arvolle		Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo

Nettotuotto on laskettu vuokrasalkkuun kuuluvien kohteiden joulukuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.

Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut. Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.

Konsernitilinpäätös

Konsernin laaja tuloslaskelma

1 000 EUR	Liitetieto	1.1.-31.12.2023	1.1.-31.12.2022
Liikevaihto
Tuotot vuokraustoiminnasta	3.	5 603	5 439
Hoitokulut	4.	-2 920	-2 933
Nettotuotot		2 683	2 506
Vuokraustoiminnan kulut	4.	-336	-349
Hallinnon kulut	4.	-1 566	-1 526
Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut	5.	5	-50
Muut liiketoiminnan kulut yhteensä		-1 897	-1 925
Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja
luovutustuottoja		786	582
Tuotot luovutuksista	6.	-936	-582
Huoneistojen käypien arvon muutos	6.	-1 677	53
Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän		-2 613	-529
arvon muutoksista
Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta		4 976	590
Liiketulos		3 149	643
Rahoitustuotot	7.	301	238
Rahoituskulut	7.	-636	-432
Rahoitustuotot ja kulut yhteensä		-334	-195
Tulos ennen veroja		2 814	448
Verot	8.	-226	0
Tilikauden voitto/tappio		2 588	448
Tilikauden voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		2 588	448
Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta
laskettu osakekohtainen tulos
Tulos/osake, laimentamaton, euroa	19.	0,30	0,05
Tulos/osake, laimennettu, euroa	19.	0,30	0,05
Kauden laaja voitto/tappio		2 588	448
Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen
Emoyhtiön omistajille		2 588	448

Konsernitase 1 000 EUR

	Liitetieto	31.12.2023	31.12.2022
VARAT
Pitkäaikaiset varat
Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt	9.	30 177	39 560
Vuokraoikeudet	13.	3 505	5 443
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä		33 682	45 003
Koneet ja kalusto	14.	737	606
Laskennallinen verosaaminen	8.	1 442	1 651
Muut saamiset	10.	2 567	2 900
Muut osakkeet ja osuudet Osuudet osakkuusyhtiöistä	11. 12.	0 5 939	438 1 303
Pitkäaikaiset varat yhteensä		44 367	51 901
Lyhytaikaiset varat
Vuokra- ja muut saamiset	15.	2 515	1 673
Rahavarat	16.	8 552	6 429
Lyhytaikaiset varat yhteensä		11 067	8 102
Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät	9. ja 17.	8 021	3 267
VARAT YHTEENSÄ		63 454	63 270
OMA PÄÄOMA JA VELAT
Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma
Osakepääoma		24 000	24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		67 207	68 211
Kertyneet voittovarat		-47 698	-47 886
Tilikauden tulos Oma pääoma yhteensä	18.	2 588 46 097	448 44 774

Velat Pitkäaikaiset velat
Lainat	20.	10 349	10 912
Vuokrasopimusvelat	13.	3 546	5 479
Muut pitkäaikaiset velat	20.	234	358
Pitkäaikaiset velat yhteensä		14 130	16 748
Lyhytaikaiset velat
Lainat	20.	1 305	436
Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat	21.	1 021	899
Vuokrasopimusvelat	13.	110	137
Lyhytaikaiset velat yhteensä		2 436	1 471
Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat	17.	791	277
Velat yhteensä		17 357	18 496
OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ		63 454	63 270

Konsernin rahavirtalaskelma
	1.1.-31.12.2023	1.1.-31.12.2022
Liiketoiminnan rahavirrat
Vuokrauksesta saadut maksut	5 492	5 563
Maksut liiketoiminnan kuluista	-5 385	-5 622
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä	107	-59
Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto	462	0
Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto	-509	-356
Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat	59	-415
Investointien rahavirrat
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin	0	-564
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	-5 133	-11 509
Sijoituskiinteistöjen myynnit	7 115	4 814
Saadut lainat	2 900	0
Myönnetyt lainat	-3 150	0
Investointeihin käytetyt nettorahavirrat	1 732	-7 259
Omien osakkeiden hankinta	-1 004	-827
Lainojen takaisinmaksut	-1 041	-211
Lainojen nostot	2 436	5 082
Saadut osingot	202	0
Maksetut osingot	-259	0
Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat	333	4 045
Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys	2 123	-3 628
Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa	6 429	10 057
Rahavarat katsauskauden lopussa	8 552	6 429

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

1 000 EUR	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma
	Osakepääoma	Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	Kertyneet voittovarat	Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä
Oma pääoma 1.1.2023	24 000	68 212	-47 438	44 774
Kauden tulos			2 588	2 588
Omien osakkeiden osto		-1 004		-1 004
Osingonmaksu			-259	-259
Oma pääoma 31.12.2023	24 000	67 208	-45 109	46 097
Oma pääoma 1.1.2022	24 000	69 039	-47 886	45 153
Kauden tulos			448	448
Omien osakkeiden osto		-827		-827
Oma pääoma 31.12.2022	24 000	68 212	-47 438	44 774

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:

Yrityksen perustiedot

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) ("Ovaro") on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Veturitie 11 T 152, 00520 HELSINKI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asunto- ja toimitilasijoittamisesta.

Jäljennökset Ovaron tilinpäätöksistä sekä puolivuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.

Ovaron hallitus on kokouksessaan 11.3.2024 hyväksynyt tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi.

Yleiset laatimisperiaatteet

Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti noudattaen EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä 31.12.2020 voimassa olevia IAS- ja IFRSstandardeja sekä Standing Interpretations Committee (SIC) ja International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa nro 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettavaksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksen liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön mukaiset.

Tilinpäätöksessä esitettävät luvut laaditaan euroissa, joka on Ovaron kirjanpito- ja toiminnallinen valuutta. Tilinpäätös esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu. Luvut on pyöristetty lähimpään tuhanteen euroon, joten yksittäisten lukujen yhteenlaskettu summa saattaa poiketa esitetystä summaluvusta. Konsernitilinpäätös laaditaan kalenterivuodelta, joka on myös emoyrityksen ja konsernin raportointikausi.

Sijoituskiinteistöt arvostetaan alkuperäisen kirjaamisen jälkeen käypään arvoon, muuten konsernitilinpäätös laaditaan alkuperäisiin hankintamenoihin perustuen ellei laatimisperiaatteessa toisin mainita.

Arvopaperimarkkinalain 7 luku 8 § säännös 5 ilmoitusvelvollisuuden mukaan yhtiö ilmoittaa, että Yhtiön tilintarkastaja ei ole varmentanut tai tilintarkastanut ESEF-muotoista tilinpäätöstä 31.12.2023

Yhdistelyperiaatteet

Konsernitilinpäätökseen on yhdistelty emoyhtiön ja tytäryritysten tilinpäätökset. Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Tästä johtuen konserniyhdistelyssä ei synny vähemmistöosuutta.

Tytäryhtiöt

Ovaron tytäryritykset ovat yhteisöjä, joissa emoyrityksellä on määräysvalta. Ovarolla on määräysvalta, mikäli Ovarolla on yhteisöä koskeva valta ja se altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja Ovaro pystyy käyttämään yhteisöä koskevaa valtaansa ja näin vaikuttamaan saamaansa tuoton määrään. Määräysvalta saadaan äänivallan perusteella.

Konsernin keskinäinen omistus on eliminoitu hankintamenetelmällä. Hankinnassa käytetty vastike, hankitun yhteisön varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan hankintahetkellä käypään arvoon. Se osa hankintamenosta, joka ylittää konsernin osuuden hankitun yrityksen nettovarallisuuden käyvästä arvosta hankinta-ajankohtana, kirjataan liikearvoksi.

Kaikki konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat voitot sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.

Tilikauden aikana hankitut tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siitä hetkestä lähtien, kun Ovaro on saanut määräysvallan tai yhteisen määräysvallan. Vastaavasti tilikauden aikana myydyt tytär-, osakkuus- tai yhteisyritykset yhdistellään siihen asti, kunnes määräysvalta tai huomattava vaikutusvalta päättyy.

Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt

Osakkuusyhtiöinä käsitellään yhtiöt, joissa Ovarolla on huomattava vaikutusvalta, mutta ei määräysvaltaa. Huomattava vaikutusvalta syntyy lähtökohtaisesti silloin, kun Ovaro omistaa 20-50 prosenttia yhteisön äänivallasta tai kun Ovarolla muutoin on huomattava vaikutusvalta yhteisössä.

Osakkuusyhtiö yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä, jolloin osakkuusyhtiön tuloslaskelma ja tase eivät sisälly kokonaisuutena konsernin tulokseen tai taseeseen siitä hetkestä lähtien, kun huomattava vaikutusvalta saavutetaan sen päättymiseen asti.

Yhteisjärjestely on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta. Yhteisjärjestelyt jaetaan yhteisyrityksiin ja yhteisiin toimintoihin. Yhteisyritykset yhdistellään konsernin tilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä.

Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit

Ovaro ei ole tilikaudella 2023 ottanut käyttöön uusia standardeja eikä tulkintoja. Standardeihin tehdyillä uudistuksilla ja vuosittaisilla parannuksilla ei ole ollut merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätökseen.

Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat

IASB on julkistanut uusia ja uudistettuja standardeja ja tulkintoja, joiden soveltaminen on pakollista 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla. Ovaro ei ole soveltanut kyseisiä standardeja ja niiden tulkintoja tämän tilinpäätöksen laadinnassa. Ovaro ottaa käyttöön kunkin standardin ja tulkinnan voimaantulopäivästä lähtien.

Uusien ja uudistettujen standardien ja tulkintojen käyttöönotolla ei odoteta olevan merkittävää vaikutusta Ovaron tilinpäätöksiin tulevina kausina.

Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset epävarmuustekijät

IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.

Ovaron johto käyttää harkintaa tehdessään päätöksiä tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden valinnasta ja niiden soveltamisesta. Tämä koskee erityisesti tapauksia, joissa IFRS-normistossa on vaihtoehtoisia kirjaamis-, arvostus- tai esittämistapoja. Arviot ja olettamukset perustuvat aiempaan kokemukseen ja tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Arvioihin liittyy aina epävarmuustekijöitä ja lopullinen tulos saattaa poiketa tehdyistä arvioista

Ovaron johto on konsernitilinpäätöstä laadittaessa käyttänyt harkintaa erityisesti seuraavien ratkaisujen osalta, joilla on merkittävä vaikutus raportoitujen tilinpäätöserien määrään:

Hankintojen luokitteleminen. Pääsääntöisesti Ovaro yhdistelee 100 %:sti omistetut asunto-osakeyhtiöt IFRS 10:n mukaisesti. Osittain omistetut, mutta vähintään 50 % omistetut, asunto-osakeyhtiöt yhdistellään IFRS 11:n mukaan suhteellisella menetelmällä, jolloin tytäryhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernin omistusosuutta vastaava määrä. Alle 50%:sti omistetut sijoituskiinteistöt esitetään taseessa omistusosuuden mukaisessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaro Kiinteistösijoituksen konsernitaseessa velkana. Taseen tai tuloslaskelman muita eriä ei yhdistellä konserniin.

Kiinteistöjen luokitteleminen. Kiinteistökanta luokitellaan sijoituskiinteistöihin tai myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin. Yhtiön johdon tulee käyttää harkintaa sen toteamiseksi, että myynti voidaan katsoa erittäin todennäköiseksi sitoutumalla aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan, käynnistämällä hankkeen ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi sekä määritettävä hinta, joka on kohtuullinen suhteessa nykyiseen käypään arvoon ja myynti voitaisiin toteuttaa vuoden kuluessa.

Keskeiset arviot ja oletukset, joihin arvioidaan liittyvän merkittävä riski vastaisuudessa tapahtuvista kirjanpidollisten arvioiden tarkistuksista liittyvät seuraaviin eriin:

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään käyttäen IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardissa kuvattuja periaatteita. Sijoituskiinteistöjen markkinahinnat eivät ole johdettavissa suoraa noteeratuilta markkinoilta, vaan arvonmääritys suoritetaan käyttäen epäsuoria arvostusmenetelmiä, jotka edellyttävät useita konsernin johdon oletuksia. Lisätietoja Ovaron sijoituskiinteistöjen käypien arvojen määrittämisestä ja yhtiön johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 9. Sijoituskiinteistöt.

Vuokrasopimusten osalta johto käyttää harkintaa maanvuokrasopimusten vuokra-ajan määrittämisessä. Maanvuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä sopimuksia ja johto joutuu tarvittaessa arvioimaan vuokrasopimusten vuokra-ajan. Vuokrasopimuksiin liittyvän lisäluoton koron määrittely sisältää johdon harkintaa. Yhtiö soveltaa yhtä diskonttauskorkoa ominaispiirteiltään samanlaisista vuokrasopimuksista koostuvaan salkkuun.

Tilinpäätöstä laadittaessa yhtiö on kirjannut laskennallisen verosaamisen tuloslaskelmaan verotuksessa vahvistetuista tappioista 375 tuhatta euroa (869 tuhatta euroa). Vastaavasti yhtiö on purkanut laskennallista verosaamista tuloslaskelmaan, joka liittyy myytyjen asuntoihin aikaisempina vuosina kirjattuihin arvon muutoksiin. Lisätietoja yhtiön johdon käyttämästä harkinnasta on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 8. Verot.

2. Segmentti-informaatio

Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko konsernin tuotoista.

Tilinpäätöksen liitetiedot

3. Liikevaihto

Ovaro Kiinteistösijoituksen liikevaihtoon sisältyy tuotot vuokraustoiminnasta. Vuokraustoiminnan tuotoiksi katsotaan tuotot, jotka syntyvät konsernin tavanomaisesta toiminnasta kuten huoneistojen, liiketilojen ja muiden tilojen vuokrauksesta, käyttökorvauksista ja asukaspalveluista. Sijoituskiinteistöjen vuokraamisesta syntyvät vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralleantajana luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, koska Ovaro pitää itsellään merkittävän osan omistukselle ominaisista eduista ja riskeistä. Muista vuokrasopimuksista syntyneet vuokraustoiminnan tuotot kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä kuukausittain vuokra-ajan kuluessa.

Liikevaihto 1 000 EUR	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
Tuotot vuokraustoiminnasta
Bruttovuokrat	5 135	5 077
Käyttökorvaukset ja palvelutuotot	467	362
Yhteensä	5 603	5 439

4. Liiketoiminnan kulut

Kulut sisältävät sijoituskiinteistöjen hoito-, huolto- ja vuosikorjauskulut, vuokraustoiminnan kulut. Hoitokuluihin kirjataan asuntoosakeyhtiöiden kaikki hoitovastikkeilla katettavat kulut sekä emoyhtiön alle 50 % omistamien asunto-osakeyhtiöiden hoitokulut. Vuokraustoiminnan kuluihin kirjataan kaikki yhtiön omistamiseen ja vuokraamiseen liittyvät kulut kuten esimerkiksi vuokranvälityspalkkiot, osakkeenomistajan kuluksi kirjaamat huoneistoremontit, vuokraukseen liittyvä hallinnointi sekä muut kulut, kuten tyhjien asuntojen sähkölaskut. Hallinnon kulut sisältävät hallituksen palkkiot sekä muut hallinnon kulut, joita ovat muun muassa kiinteistömanagereiden hallinnon kulut, pörssin, arvopaperikeskuksen ja tilintarkastajan palkkiot sekä kulut sijoituskiinteistöjen ulkopuolisesta arvioinnista. Muita liiketoiminnan kuluja ovat luottotappiot ja muut mahdolliset kulut. Liiketoiminnan kulut kirjataan suoriteperusteen mukaisesti.

Hallinnon muissa kuluissa ja henkilöstökuluissa on esitetty myös rakenne- ja organisaatiomuutoksesta aiheutuneita kertaluonteisia ylimääräisiä hallinnon kuluja. Suurimmat kuluerät aiheutuivat oikeudellisesta neuvonannosta, Nasdaq Helsingin ja Euroclearin veloittamista palkkioista, verkkosivujen luomisesta ja ylimääräisen yhtiökokouksen kuluista.

Kulujen erittely lajeittain	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Kiinteistöjen hoitokulut	-2 920	-2 933
Vuokraustoiminnan kulut	-336	-349
Henkilöstökulut ja hallituksen palkkiot	-615	-632
Osakepohjaisen palkitsemisjärjestelyn kulut	-10	-24
Hallinnon muut kulut	-941	-910
Yhteensä	-4 821	-4 847


	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
Tilintarkastajan palkkiot 1 000 EUR
Tilintarkastus, emoyhtiö	-67	-70
Tilintarkastus, tytäryhtiöt	-20	-16
Veropalvelut	0	-1

Yhteensä -112 -114

Liiketoiminnan muut kulut sisältävät luottotappiot vuokraustoiminnasta.

5. Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut 1 000 EUR	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
Odotettavissa olevien luottotappioiden muutos	103	-30
Luottotappiot	-160	-28
Muut kiinteistöjen tuotot	63	47
Yhteensä	5	-10

6. Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista

Huoneistojen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, huoneistojen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä huoneistojen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset. Ovaron omistama kiinteistö katsotaan myydyksi, kun omistajuuteen liittyvät merkittävät riskit ja hyödyt ovat siirtyneet ostajalle, joka toteutuu yleensä osakkeiden määräysvallan siirtyessä.

Kauden aikana 1.1.-31.12.2023 myytiin yhteensä 251 huoneistoa (1.1.-31.12.2022: 200 kpl).

Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.

Käyvän arvon muutos kirjataan tuloslaskelmaan. Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, joka pitää sisällään varainsiirtoverot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeisessä arvioinnissa ja arvostamisessa käytetään käypää arvoa. Käypä arvo on rahamäärä, johon omaisuus voitaisiin vaihtaa asiaa tuntevien, liiketoimeen halukkaiden ja toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Huoneistojen luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden
päättävällä käyvällä arvolla	97	-287
Luovutettujen huoneistojen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset	-1 033	-294
Nettovoitot ja tappiot sijoituskiinteistöjen arvostuksesta käypään arvoon	-1 677	53
Yhteensä	-2 613	-529

7. Rahoitustuotot ja -kulut

Vieraan pääoman menot kirjataan yleensä kuluksi sille kaudelle, jonka aikana ne ovat syntyneet. Lainojen hankinnasta välittömästi johtuvat transaktiomenot, jotka voidaan kohdistaa tiettyyn lainaan, sisällytetään lainan alkuperäiseen jaksotettuun hankintamenoon ja jaksotetaan rahoituskuluksi efektiivisen koron menetelmää käyttäen.

Rahoitustuotot ja -kulut	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Korkokulut ja palkkiot lainoista	-595	-229
Muut rahoituskulut	-41	-203
Rahoituskulut yhteensä	-636	-432
Rahoitustuotot	301	238
Yhteensä	-334	-195

8. Tuloverot ja laskennalliset verot

Tuloslaskelman veroihin kirjataan konserniin kuuluvien yhtiöiden tilikauden tulokseen perustuvat verot, aikaisempien tilikausien verojen oikaisut ja laskennallisten verojen muutos. Verot kirjataan tulosvaikutteisesti, paitsi silloin kun ne liittyvät suoraan omaan pääomaan tai muihin laajan tuloksen kirjattuihin eriin. Tällöin myös vero kirjataan kyseisiin eriin.

Laskennalliset verot lasketaan kirjanpidon ja verotuksen välisistä veronalaisista väliaikaisista eroista. Suurin väliaikainen ero syntyy sijoituskiinteistöjen käyvän arvon ja verotuksellisen arvon erosta. Tällöin veron laskenta perustuu kiinteistön käyvän arvon ja verotuksessa poistamattoman jäännösarvon väliseen eroon. Sääntöä sovelletaan, vaikka kiinteistömyynti toteutetaan myymällä osakkeet eikä siinä huomioida mahdollisten veroseuraamusten todennäköisyyttä.

Laskennallinen vero arvostetaan IAS 12 standardin perusteella ja niillä tilinpäätöspäivänä voimassa olevilla verokannoilla, joita sovelletaan silloin, kun laskennallisen veron odotetaan muuttuvan tuloveroksi. Verokantojen muutoksesta johtuva laskennallisen veron muutos kirjataan tuloslaskelmaan tai laajan tuloksen eriin, jos vero oli kirjattu sinne aikaisemmilla tilikausilla.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on muuttunut vuonna 2018 verovelvolliseksi rahaston purkamisen seuraksena. Asuintalovarauksiin liittyvä laskennallinen verovelka on huomioitu ensimmäisen kerran vuonna 2022. Laskennallinen verovelkakirjaus on vähennetty kertyneistä voittovaroista v 2022. Laskennallisen verovelansuuruus oli 205 tuhatta euroa v 2022. Vuoden 2023 lopussa verovelkaa oli jäljellä myyntien takia enää 16 tuhatta euroa.

	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero	-41	0
Aikaisempien tilikausien verot	0	3
Laskennallisten verojen muutos	-185	-3
Konsernin verot katsauskaudelta	-226	0
Voimassaolevan verokannan mukaan laskettujen verojen täsmäytys tuloslaskelmassa esitettyihin veroihin
Verokantatäsmäytys	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1000 EUR
Tulos ennen veroja	2 637	448
Verot laskettuna emoyhtiön verokannalla	-527	-90
Osakkuusyhtiöiden tulos	995	0
Verotuksellliset tappiot joista ei kirjattu laskennallista veroa	-855	0
Aiempien tilikausien tappiosta kirjattu laskennallinen verosaaminen	375	869
Sijoituskiiteistöjen tilikauden arvonmuutoksen vero-osuus	57	-113
Sijoituskiiteistöjen myynnit kertyneiden arvonmuutosten vero-osuus	-418	-672
IFRS 16 -standardin vuokrasopimuksin liittyvät tilikaudella tulokseen kirjatut vero-	5	14
Tilikaudella kirjattujen luottotappio-odotusten vero-osuus	-21	6
Muutos väliaikaisissa eroissa	-26	90
Aikaisempien tilikausien sijoituskiinteistöjen myyntiin liittyvät verot taseesta	189	-107
Aikaisempien tilikausien verot tuloksesta	0	3
Verot tuloslaskelmassa	-226	0
1000 euroa
1.1.2023	1 651
Muutos tuloslaskelmassa	-226
Asuintalovaraus laskennallinen verovelka	16
31.12.2023	1 442
Laskennallinen verosaaminen	1 442
1000 euroa
1.1.2022	1 856
Muutos tuloslaskelmassa	0
Muu oikaisu	-205
31.12.2022	1 651
Laskennallinen verosaaminen	1 651

9. Sijoituskiinteistöt

Sijoituskiinteistö ovat kiinteistöjä, joita pidetään hallussa vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamiseen sovelletaan IAS 40 Sijoituskiinteistöt – standardin mukaista käyvän arvon mallia, jolloin sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutoksista johtuvat voitot ja tappiot esitetään netotettuna omalla rivillään konsernituloslaskelmassa.

Sijoituskiinteistöt kirjataan hankintahetkellä hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot kuten varainsiirtoverot. Myöhemmin ne arvostetaan IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen – standardin mukaisesti puolivuosittain. Käyvän arvon muutokset kirjataan tulosvaikutteisesti, sillä kaudella, jolla arvonmuutokset syntyvät. Sijoituskiinteistöjen käypä arvo tarkoittaa hintaa, joka saataisiin kiinteistön myynnistä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa ottaen huomioon kiinteistön kunto sekä sijainti. Ovaro käyttää arvostusmenetelmiä, jotka ovat nykyisissä olosuhteissa asianmukaisia ja joita varten on saatavilla riittävästi tietoa käyvän arvon määrittämiseksi siten, että käytetään mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa bruttoarvossaan, jolloin omistukseen liittyvä kohteessa oleva velkaosuus esitetään Ovaron konsernitaseessa velkana.

Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi eikä sen luovuttamisesta ole odotettavissa vastaista taloudellista hyötyä. Luovutusvoitot ja -tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana nettomääräisenä eränään.

Arvonmääritysmalli

Ovaron sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittää ulkopuolinen riippumaton arvioitsija Jonas Lang Lasalle Finland Oy (JLL).

Arvioitsija noudattaa Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunnan sääntöjä, lautakunnan antamia muita ohjeita ja määräyksiä, hyvää kiinteistöarviointitapaa sekä kansainvälistä arviointistandardia (IVS). Arvion laatija on auktorisoitu kiinteistöarvioija (AKA), jonka toimintaa valvoo Keskuskauppakamarin kiinteistönarviointilautakunta.

Ovaro käyttää käyvän arvon määrittämisessä markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Ovaron sijoituskiinteistöjen arvonmääritys perustuu pääasiallisesti asuinhuoneistojen osalta kauppa-arvomenetelmään ja toimitilakiinteistöjen osalta tuottoarvomenetelmään. Auktorisoitu kiinteistöarvioitsija käy läpi ja verifioi automatisoidun arvostusmallin tulokset.

Arviointitarkkuus on noin +/- 15 prosenttia.

Asuinhuoneistojen osalta arvostus tehdään huoneistokohtaisesti ja prosessin lopputuloksena on huoneistokohtainen neliöhinta, joka ottaa huomioon kohteen ominaisuudet ja sijainnin. Arvostusmalli painottaa IFRS 13 – standardin mukaisesti enemmän niitä markkinaehtoisia havaintoja (esimerkiksi toteutuneita neliöhintoja), jotka ovat maantieteellisesti lähimpänä arvioitavaa kohdetta ja edustavat samaa ikä- ja kuntoluokkaa. Suurin painoarvo on kuitenkin samassa kohteessa olevilla havainnoilla. Yksittäisen kohteen arvo saadaan kertomalla mallin tuottama neliöhinta kohteen yhtiöjärjestyksen mukaisella pinta-alalla.

Kvantitatiivisella arvonmääritysmallilla kohdetta arvioitaessa mallin merkittävimpänä lähtöaineistona on käytetty Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tietoja viimeisen kolmen vuoden ajalta. Mallissa viimeisimmät kaupat huomioidaan suuremmalla painoarvolla. Aineistoa on karsittu kattamaan ainoastaan kerros- ja rivitalot. Myös muita rajoituksia esim. pinta-alojen suhteen on tehty. Lisäksi selvästi poikkeavat havainnot, esim. asumisoikeusasuntojen kaupat on poistettu käytetystä aineistosta.

Toimitilakiinteistöjen osalta arvostus tehdään kiinteistökohtaisesti soveltaen 10 vuoden kassavirtamenetelmää. Menetelmä perustuu kassavirta analyysiin, jossa 10 vuoden kassavirtaennusteet ja päätearvo diskontataan nykyarvoonsa. Kassavirrat perustuvat ennusteisiin kohteiden vuokratasosta, käyttöasteesta, hoito- ja ylläpitokuluista sekä ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaus tarpeista. Arvonmääritysmallissa huomioidaan pitkänajan kassavirta ennusteiden lisäksi aktiivisten sijoittajien arviointihetken tuottovaatimukset sekä arvioitsijan tiedossa olevat vertailukelpoiset vuokraukset.

SYÖTTÖTIEDOT

Kauppa-arvomenetelmä

Ovaron arvostusmenetelmässä on käytetty mahdollisimman paljon merkityksellisiä havainnoitavissa olevia syöttötietoja ja mahdollisimman vähän muita kuin havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Havainnoitavissa olevat syöttötiedot koostuvat markkinainformaatiosta, demografiatietoaineistosta, liikennetietoaineistosta sekä ympäristötietoaineistosta.

Kauppa-arvomenetelmässä merkittävin syöttötieto on Kiinteistönvälitysalan keskusliiton (KVKL) tilastojen toteutuneet kaupat, jotka ovat kaikkien KVKL:n jäsenten käytössä. Muiden syöttötietojen kuin markkinainformaation merkitys ja käyttö arvonmääritysmallissa kasvaisi vasta siinä vaiheessa kohdetta arvostettaessa, kun alueella tai kohteessa ei ole käyty viimeisten 3 vuoden aikana asuntokauppaa. Yhtiöllä ei ole tilinpäätöshetkellä ollut sellaisia alueita tai kohteita joissa ei olisi käyty kauppaa viimeisen 3 vuoden aikana.

Muu kun havainnoitavissa oleva tieto sisältää Ovaron johdolla kohteesta ja sen kehityksestä olevan informaation sekä auktorisoidun kiinteistöarvioitsijan ammattitaitoon pohjautuvan tiedon. Johdolla voi olla omistajan roolissa esimerkiksi tietoa tulevista suurehkoista peruskorjauksista, joilla voi mahdollisesti olla vaikutusta kohteen arvoon.

Yksittäisen huoneiston arvonmäärityksessä ei ole huomioitu mahdollisita tukkualennuksia tai muita vähennyksiä (esim. myyntikuluja).

Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:

1. Markkinainformaatio
2. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) HSP Hintaseurantapalvelun toteutuneiden kauppojen tiedot viimeisen kolmen vuoden ajalta
  - esim. neliöhinta, myyntiaika, kohteen kunto, rakennusvuosi, tehdyt peruskorjaukset
1. Demografiatietoaineisto Tilastokeskuksen aineistot

esim. alueen ikäjakauma ja/tai tulotaso

1. Liikennetietoaineisto
2. esim. julkinen liikenne tai muut kulkuyhteydet
3. Ympäristötietoaineisto
  - esim. tiedot alueen vesistöistä

Tuottoarvomenetelmä

Toimitilakiinteistöjen markkina-arvot määritellään tuottoarvomenetelmällä 10 vuoden kassavirtamenetelmää soveltaen. Ovaro toimittaa arvioitsijalle arviointiin tarvittavat kohdekohtaiset tiedot. Lisäksi arvonmäärityksissä käytetään julkisista tietolähdetietoja sekä arvioitsijan omia käytettävissä olevia vertailukelpoisia markkinatietoja

Käytetyn arvonmääritysmallin syöttötiedot:

1. Kiinteistökohtaiset tiedot
2. Vuokra- ja muut tuotot
  - vuokrasopimuksiin perustuvat tuotot
  - muihin vuokraukseen liittyvien sopimusten tuotot
3. Hoito- ja ylläpitokulut
  - toteutuneet hoitokukulut
  - pitkän aikavälin budjetoidut kulut
  - ikääntymisen mukanaan tuomien ajanmukaistamis- ja peruskorjaustarpeiden kulut
1. Yleinen tilanne
2. pitkän aikavälin inflaatio
1. Arvioitsijan tiedossa olevat tiedot
2. kauppaneuvottelut
  - vertailukelpoiset toteutuneet kaupat
  - aktiivisten sijoittajien tuottovaatimukset
3. kysyntä- ja tarjontatilanne
4. vertailukelpoiset vuokraukset

Arvonmääritysprosessi

Sijoituskiinteistöjen käypien arvojen arvonmääritys perustuu puolivuosittain tehtävään arviointiprosessiin. Osana arviointiprosessia Ovaron johto antaa JLL:lle tietoa merkittävistä muutoksista kohteissa, jolla voi olla vaikutusta kohteen arvioon. Puolen vuoden aikana tapahtuneet muutokset analysoidaan arvonmäärityksen yhteydessä ja muutokset ja arvonmäärityksen tulos raportoidaan Ovaron hallitukselle. Arvonmäärityksessä noudatettavat periaatteet ja menettelytavat hyväksyy viimekädessä Ovaron hallitus.

Sijoituskiinteistöt, käypä arvo
1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Käypä arvo 1.1.	48 270	43 187
Lisäykset	5 468	13 196
Vähennykset	-10 358	-8 166
Käyvän arvon muutos katsauskaudella	-1 677	53
Siirto erien välillä	-8 021	-3 544
Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät	8 021	3 544
Käypä arvo	41 703	48 270

Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,5 miljoonaa euroa).

Lisäykset ovat ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja. Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia.

Käyvän arvon muutos koostuu investoinneista, markkinahintojen ja laskentaparametrien muutoksista. Vuonna 2022 ei ole tapahtunut muutoksia laskentaparametreissa.

Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2024.

Käyvän arvon hierarkia

Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.

Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla

Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa

Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.

Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole tapahtunut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä tilikaudella 2023.

1 000 EUR	Taso 1	Taso 2 -	Taso 3
Varat Sijoituskiinteistöt 31.12.2023			41 703
	-
Sijoituskiinteistöt 31.12.2022	-	-	48 270
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksille
Kauppahintojen muutos	-10 %	-5 %	0	+5%	+10 %
Käypä arvo (1000 eur) 31.12.2023	37 533	39 618	41 703	43 788	45 873
Käypä arvo (1000 eur) 31.12.2022	43 443	45 857	48 270	50 684	53 097

Seuraavassa taulukossa on esitetty tuottoarvomenetelmällä arvostettujen sijoituskiinteistöjen keskeiset syöttötiedot 31.12.2023

		Keskimäärin
Tuottovaatimus, %		8,9 %
Pitkän aikavälin taloudellinen vuokrausaste, %		87,7 %
Hoitokulut, euroa/m2/kk		4,2
Hoitokulut kasvuoletus, %		2,0 %
Markkinavuokrien kasvuoletus, %		2,0 %
Inflaatio-oletus, %		2,0 %
Sijoituskiinteistöjen arvo luokiteltuna arvostusmenetelmän mukaan	31.12.2023	31.12.2022
1 000 EUR
Tuottoarvo	17 215	12 320
Kauppa-arvo	20 983	30 507
Omistetut sijoituskiinteistöt yhteensä	38 198	42 827
Käyttöoikeusomaisuuserät	3 505	5 443
Sijoituskiinteistöt yhteensä	41 703	48 270

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj kirjaa IFRS 16 vuokrasopimukset -standardin mukaisesti. Ovaro on kirjannut standardin soveltamisalaan kuuluvista vuokrasopimuksista käyttöomaisuuseriä sijoituskiinteistöihin siltä osin, kuin ne kuuluvat sijoituskiinteistöiksi (maavuokrasopimukset).

10.	Muut saamiset 1000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
	Muut saamiset 1.1.	2 900	2 800
	lisäykset	2 567	100
	vähennykset	-2 900	0
	muut saamiset 31.12.	2 567	2 900
11.	Muut osakkeet ja osuudet
	1000 EUR Muut osakkeet ja osuudet 1.1.	438	0
	lisäykset	62	499
	vähennykset	-499	-62
	Muut osakkeet ja osuudet 31.12.	0	438
12.	Osuudet osakkuusyhtiöistä
	1000 EUR
	Osuudet osakkuusyhtiöistä 1.1.	1 303	713
	lisäykset	4 636	590
	Osuudet osakkuusyhtiöistä 31.12.	5 939	1 303

13. Vuokrasopimukset

Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asuntoosakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.

Käyttöoikeusomaisuuserä
1000 EUR	Maanvuokrasopimus	Muut vuokrasopimukset	Yhteensä	Vuokrasopimusvelat
1.1.2023	5 341	103	5 443	5 616
Lisäykset	255	0	255	410
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	-86	-21	-108	0
Vuokrasopimusvelkojen korkokulut	0	0	0	87
Maksut	0	0	0	-249
Vähennykset	-2 080	-4	-2 084	-2 208
31.12.2023	3 428	77	3 505	3 656

1000 EUR	Maanvuokrasopimus	Muut vuokrasopimukset	Yhteensä	Vuokrasopimusvelat
1.1.2022	4 517	138	4 655	4 757
Lisäykset	1 080	0	1 080	1 080
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	-136	-31	-167	0
Vuokrasopimusvelkojen korkokulut	0	0	0	141
Maksut	0	0	0	-233
Vähennykset	-121	-4	-125	-129
31.12.2022	5 341	103	5 443	5 616
Vuokravastuiden ikäjakauma	31.12.2023	31.12.2022
alle vuosi	209	216
1-5 vuotta	779	1 175
yli 5 vuotta	6 024	10 284
Sopimuksen mukainen vastuu	7 012	11 675
Kirjanpitoarvo	3 505	5 443

Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:

	1000 EUR	1.1-31.12.2023	1.1-31.12.2022
	Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista	66	4
	Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	-177	-159
	Vuokrasopimusvelkojen korkokulut	-87	-141
	Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä	-198	-295

14.	Koneet ja kalusto
	1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
	Hankintameno 1.1.	606	295
	Lisäykset	183	360
	Poistot	-53	-49
	Kirjanpitoarvo 31.12.	737	606

15. Vuokra- ja muut saamiset

Vuokrasaamiset kirjataan taseeseen alkuperäiseen laskutettuun arvoonsa. Vuokrasaamiset käydään läpi säännöllisesti. Muistutus- ja perintäkirjeitä lähetetään kahden viikon välein. Ulkoinen perintätoimisto huolehtii erääntyneiden vuokrasaatavien perinnästä. Käräjäoikeuteen lähetetään haaste noin kaksi kuukautta ensimmäisen erääntymispäivän jälkeen.

Jokaisen raportointikauden päättyessä arvioidaan onko näyttöä saamisten arvon alentumisesta. Arvon alentumiset vuokrasaamisista kirjataan muihin liiketoiminnan kuluihin sillä kaudella, jonka aikana ne syntyvät. Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä.

Vuokrasaamiset ja muut saamiset
1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Maksetut ennakot	2 409	1 460
Vuokra- ja myyntisaamiset	106	214
Yhteensä	2 515	1 673

Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä. Vuokrasaamiset 31.12.2023 olivat yhteensä 106 tuhatta euroa (31.12.2022: 214 tuhatta euroa).

16. Rahoitusvarat

Rahoihin ja pankkisaamisiin sisältyvät käteinen raha, pankkitilit ja likvidit sijoitukset, joiden sijoitusajanjakso on syntyhetkellä enintään kolme kuukautta.

Rahavarat 1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Rahavarat tileillä	8 552	6 429
Yhteensä	8 552	6 429

17. Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät

IFRS 5:n mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön sijaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee muun toiminnan asuntokannasta kulloinkin sopivat asunnot yksittäismyyntiin. Loput muun toiminnan asuntokannasta pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että yksittäismyynnin piirissä on riittävästi asuntoja asuntomyyntitavoitteen saavuttamiseksi. Yksittäismyyntiin valitut asuinhuoneistot on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi.

Myynti katsotaan erittäin todennäköiseksi kun johto on sitoutunut aktiivisesti asunnon myyntisuunnitelmaan ja on käynnistetty hanke ostajan löytämiseksi ja myyntisuunnitelman toteuttamiseksi, asuntoa markkinoidaan aktiivisesti hintaan, joka on kohtuullinen suhteessa sen nykyiseen käypään arvoon ja myynnin odotetaan toteutuvan vuoden kuluessa.

Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.

Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.12.2023 olivat 8,0 miljoonaa euroa (31.12.2022: 3,5 miljoonaa euroa). Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.12.2023 olivat 0,8 miljoonaa euroa (31.12.2022: 0,3 miljoonaa euroa).

Huoneistojen myynnit vuoden 1.1-31.12.2023 olivat tasearvoilla 8,1 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2022: 8,1 miljoonaa euroa) ja velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 7,8 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2022: 7,3 miljoonaa euroa).

18. Omaa pääomaa koskevat liitetiedot

Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.

Yhtiön oma pääoma 31.12.2023 oli 46,1 miljoonaa (31.12.2022: 44,8 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 785 198 markkinoilta hankittua osaketta.

Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Ostoohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta.

Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Ostoohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa.

Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. 1.1.2022 - 12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa 341 160 osaketta.

Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti.

31.12.2023 Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	31.12.2022
1 000 EUR
Osakepääoma kauden alussa 24 000	24 000
Osakepääoma kauden lopussa 24 000	24 000
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa 68 212	69 039
Omien osakkaiden osto -1 004	-827
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa 67 207	68 212
Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä 91 207	92 212

Osakkeiden lukumäärä 31.12.2023 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 785 198 osaketta. Osakkeiden lukumäärä 31.12.2022 oli 9 200 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 472 664 osaketta.

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja osakkeiden merkintähinnan siltä osin kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti.

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeiden lukumaarä 31.12.2023 oli 9 200 000, jotka tuottavat yhteensä 9 200 000 ääntä. Yhtiön omassa hallussa olevilla 785 198 osakkeella (tilanne 31.12.2023) ei kuitenkaan voi äänestää yhtiökokouksissa. Ulkona olevia osakkeita 31.12.2023 oli 8 414 802.

19. Osakekohtainen tulos

Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.

Laimentamaton

Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.

	31.12.2023	31.12.2022
Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa	2 588	448
Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl	8 552	8 797
Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa	0,30	0,05
Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa	0,30	0,05

20. Lainat

Korolliset velat

Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.

Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.

Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot.

Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.

Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.

Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja maksetaan sopimusehtojen mukaisesti korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.

Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia ja joita ei noteerata toimivilla markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua raportointikauden päättymispäivästä.

31.12.2023 Pitkäaikaiset velat	31.12.2022
1 000 EUR
Konsernin lainat rahalaitoksilta 11 141	11 188
-791 - joista siirretty Myytävänä oleviin	-277
3 546 Vuokrasopimusvelat	5 479
234 Pitkäaikaiset saadut vakuudet	358
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä 14 130	16 748
31.12.2023 Lyhytaikaiset korolliset velat	31.12.2022
1 000 EUR
Konsernin lainat rahalaitoksilta 1 305	436
Vuokrasopimusvelat 110	137
Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä 1 415	572

Nettovelat

1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Rahavarat	8 552	6 429
Pitkäaikaiset velat
Vuokrasopimusvelat	-3 546	-5 479
Konsernin lainat rahalaitoksilta	-11 141	-11 188
Lyhytaikaiset velat
Vuokrasopimusvelat	-110	-137
Konsernin lainat rahalaitoksilta	-1 305	-436
Nettovelat	-7 550	-10 811

1 000 EUR	Rahavarat	Lainat	Yhteensä
Nettovelat 1.1.2023	6 429	-17 240	-10 811
Muutos rahoituslaskelma	2 123	-1 259	864
Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet		2 397	2 397
Nettovelat 31.12.2023	8 552	-16 102	-7 550
1 000 EUR	Rahavarat	Lainat	Yhteensä

Nettovelat 1.1.2022	10 057	-13 011	-2 954
Muutos rahoituslaskelma	-3 626	-5 652	-9 278
Myytyjen sijoituskiinteistöjen lainaosuudet		1 407	1 407
Muu muutos	-2	16	14
Nettovelat 31.12.2022	6 429	-17 240	-10 811

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat
1 000 EUR		31.12.2023	31.12.2022

Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat 791 277

21. Muut lyhytaikaiset velat

Muut lyhytaikaiset velat sisältävät muun muassa saadut ennakot ja siirtovelat. Mikäli velat erääntyvät maksettavaksi yli vuoden kuluessa, ne esitetään pitkäaikaisina velkoina.

Ostovelat kirjataan alun perin käypään arvoon ja myöhemmin jaksotettuun hankintamenoon. Konsernin ostoveloista pääosa on tytäryhtiöiden suorittamiin hankintoihin liittyviä.

Muut lyhytaikaiset velat 1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Saadut ennakot	45	93
Ostovelat	355	279
Muut velat	259	340
Siirtovelat	362	187
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä	1 021	899

Siirtovelat muodostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden siirtoveloista.

22. Vastuusitoumukset 1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiä Kiinnitykset yhteensä	10 039	8 523
Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeita Lainat ja joukkovelkakirjalaina Pantattujen osakkeiden käypä arvo	11 304 22 350	10 111 21 577
Kiinteistöivestoinnin arvonlisäveron palautusvastuu	100	195

23. Rahoitusriskien hallinta

Rahoitusriskien hallinta

Ovaro kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.

Korkoriski

Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen osalta, yhtiölainat arvoltaan 4 810 tuhatta euroa (31.12.2022: 4 553 tuhatta euroa) olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos on heikko eikä sisällä puskuria markkina-arvojen muutoksia vastaan.

Yhden prosenttiyksikön koronnousulla on asunto-osakeyhtiön osakkeisiin kohdistuvien lainojen osalta noin -48 tuhannen euron heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja -48 tuhannen euron vaikutus yhtiön omaan pääomaan (31.12.2022: -46 tuhatta euroa ja -46 tuhatta euroa).

Emoyhtiölainojen pääoma on 6 119 tuhatta euroa (31.12.2022: 6 924 tuhatta euroa).

Korkoriskiä alentaa eri korkokantoihin jakautuvat lainapääomat, joiden kokonaiskorko-osuudet koostuvat pääosin lainaan sidotusta kiinteästä korosta sekä muuttuvasta markkinaehtoisesta korosta.

Maksuvalmiusriski

Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Lisäksi yhtiöllä erääntyy maksettavaksi emoyhtiössä olevia lainojen lyhennysosuuksia sekä ja korkokuluja. Yhtiön kassavirrallinen tulos riittää rahoituskulujen kattamiseen. Konsernin rahavarat olivat 8,6 miljoonaa euroa 31.12.2023. Äkilliset kiinteistöjen perusparannustarpeet, vuokrausasteen merkittävä lasku sekä rahoituksen saatavuuden heikkenemisen vuoksi yhtiö voisi kohdata likviditeettiongelmia.

Ovaron perusliiketoiminnan kassavirta on tasainen. Perusliiketoiminnan kassavirta riskejä hallitaan toimenpiteillä, joilla vuokrauksen käyttöasteet saadaan pysymään hyvällä tasolla.

Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien

alle 1 vuosi	1-5 vuotta	yli 5 vuotta	Yhteensä
636	6 519	0	7 155
446	1 786	2 002	4 234
209	779	6 024	7 012
389			389
791			791
2 472	9 084	8 026	19 581

			Yhteensä
574	7 535	0	8 110
279	1 117	3 361	4 758
216	1 175	10 284	11 675
372			372
277			277
1 719	9 828	13 645	25 192
	alle 1 vuosi	1-5 vuotta	yli 5 vuotta

Luottoriski

Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. Konsernin tärkeimmät luottoriskit tilinpäätöshetkellä aiheutuivat vuokrasaamisista. Vakuuksien käyttö vuokrasopimuksissa vähentää vuokrasaataviin liittyvää riskiä. Konsernilla ei ole merkittäviä saatava- tai luottoriskikeskittymiä.

1000 euroa	31.12.2023	1-30 päivää viivästynyt	31-60 päivää viivästynyt	61-180 päivää viivästynyt	Yli 180 päivää viivästynyt	Yhteensä
Vuokrasaamiset		35	40	4	24	103
Odotetut luottotappiot Kirjanpitoarvo		-3	-11	-3	-23	-40
		32	29	1	1	63
				61-180
		1-30 päivää	31-60 päivää	päivää	Yli 180 päivää
1000 euroa	31.12.2022	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	viivästynyt	Yhteensä
Vuokrasaamiset		54	11	24	123	212
Odotetut luottotappiot		-5	-3	-19	-116	-143
Kirjanpitoarvo		49	8	5	7	69

Ovaro kirjaa luottotappiovarauksen lyhytaikaisista myyntisaamisista IFRS9 -standardin mukaisesti. Konserni soveltaa myyntisaamisten arvoalentumiseen standardin sallimaa yksinkertaistettua menettelyä, jossa se arvioi kullakin raportointihetkellä myyntisaamisten koko voimassaoloajalta odotettavissa olevien luottotappioiden määrän ja kirjaa tämän arvion perusteella arvonalentumisen tulosvaikutteisesti. Kirjatun luottotappiovarauksen määrä kauden lopussa oli 40 tuhatta euroa (31.12.2022: 143 tuhatta euroa)

Pääoman hallinta

Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa.

Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 31.12.2023 oli 72,6 % (31.12.2022: 70,8 %).

Käyvän arvon hierarkia

Taso 1: Toimivilta markkinoilta saatavissa olevat markkinahintanoteeraukset. Markkinahinnat ovat helposti ja säännöllisesti saatavissa pörssistä, välittäjältä, markkinainformaation välityspalvelusta, markkinahinnoittelun palveluntuottajalta tai valvontaviranomaiselta.

Taso 2: Instrumentille on olemassa aktiivisilla markkinoilla noteerattu markkinahinta, joka voi olla johdettu suoraan tai epäsuoraan noteeratuista markkinatiedoista. Käyvät arvot ovat määritetty arvostusmenetelmien avulla. Niiden taustalla on syöttötietona markkinahintanoteerauksia sisältäen mm. markkinakorkoja, luottomarginaaleja ja tuottokäyriä.

Taso 3: Instrumentille ei ole olemassa aktiivista markkinaa, käypä arvo ei ole luotettavasti johdettavissa ja käyvän arvon määrityksessä on käytetty syöttötietoja, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.

Vaihtuvakorkoisten lainojen käypä arvo on sama kuin lainojen nimellisarvo, koska lainojen marginaalit vastaavat uusien lainojen marginaaleja. Muiden kiinteäkorkoisten velkojen käypä arvo perustuu diskontattuihin kassavirtoihin, joissa syöttötietoina käytetään markkinakorkoja.

Rahoitusvelat 31.12.2023	Tasearvo	Taso 1	Taso 2	Taso 3	Käypä arvo
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat
Pitkäaikaiset velat
Lainat	10 349		10 349		10 349
Vuokrasopimusvelat	3 546			3 546	3 546
Muut pitkäaikaiset velat	234		234		234
Lyhytaikaiset velat
Lainat	1 305		1 305		1 305
Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat	1 021		1 021		1 021
Vuokrasopimusvelat	110			110	110
Myytävissä olevien sijoituskiinteistöihin	791		791		791
kohdistuvat velat

Rahoitusvelat 31.12.2022	Tasearvo	Taso 1	Taso 2	Taso 3	Käypä arvo
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat

Pitkäaikaiset velat
Lainat	10 912		10 912		10 912
Vuokrasopimusvelat Muut pitkäaikaiset velat	5 479 358		358	5 479	5 479 358

Lyhytaikaiset velat
Lainat	436		436		436
Ostovelat ja muut lyhyaikaiset velat Vuokrasopimusvelat	899 137		899	137	899 137

Hierarkia taso 3 muutos taulukko	31.12.2023	31.12.2022
Vuokrasopimusvelat 1.1.	5 616	4 758
siirto erien välillä	-110	-135
tilikauden lyhennykset	-124	-91
tilikauden myynnit	-2 091	-129
tilikauden lisäykset	255	1 077
lyhyt aikaiset velat	110	137
Vuokrasopimusvelat 31.12.	3 656	5 616

24. Lähipiiri

IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.

Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.12.2023 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista 2,6 miljoonaa euroa.

Ovaron hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.

oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023

Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.

Osana yrittäjämäistä kannustinohjelmaa yhtiön hallitusmyönsi toimitusjohtajalle maksimissaan 200.000 euron lainan käytettäväksi osakkeiden hankkimista varten. Osakehankinta on osa toimitusjohtajan kannustinjärjestelmää 2024-26. Muilta osin kannustinjärjestelmä julkistetaan H2 2024 aikana. Laina on markkinaehtoinen ja osakkeet hankitaan markkinaehtoisesti.

Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet.

Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet

1 000 EUR	31.12.2023	31.12.2022
Toimitusjohtajan palkat ja palkkiot	187	157
Osakeperusteiset maksut	10	24
Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet	175	193
Yhteensä	372	374
Henkilöstön lukumäärä	5	5

Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.

Hallituksen palkkiot	1.1. -31.12.2023	1.1. -31.12.2022
1 000 EUR
Petri Roininen (puheenjohtaja)	32	30
Tapani Rautiainen	18	18
Taina Ahvenjärvi	18	18
Eljas Repo	18	18
Aki Pyysing	18	18
Pekka Ollikainen	18	14
Jorma J. Nieminen	0	5
Yhteensä	122	120

25.Konserniyhtiöt

	Emoyhtiön	Konsernin
Sijoituskiinteistöt 31.12.2023	omistusosuus	omistusosuus
As Oy Espoon Albert (vain autopaikka)	0,09 %	0,09 %
As Oy Espoon Tiilentekijä (vain autopaikka)	0,07 %	0,07 %
As Oy Forssan Hellaanpuisto	10,39 %	10,39 %
As Oy Haminan Tervaniemi	91,63 %	91,63 %
As Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39	37,00 %	37,00 %
As Oy Hämeenlinnan Salmiakki	100,00 %	100,00 %
As Oy Jyväskylän Valssikuja 6	5,03 %	5,03 %
As Oy Järvenpään Saundi (vain autopaikkoja)	0,08 %	0,08 %
As Oy Kirkkonummen Tammi (vain autopaikkoja)	1,19 %	1,19 %
As Oy Kokkolan Luotsi	10,63 %	10,63 %
As Oy Kokkolan Omenapiha Bostads Ab	8,76 %	8,76 %
As Oy Lahden Jukolan Aapo	6,50 %	6,50 %
As Oy Lahden Jukolan Tuomas	93,60 %	93,60 %
As Oy Lahden Vuoksenkatu 4	44,31 %	44,31 %
As Oy Mällinkatu 6	100,00 %	100,00 %
As Oy Porin Huvitus	15,64 %	15,64 %
As Oy Porin Kommodori	2,03 %	2,03 %
As Oy Rovaniemen Rekimatka 16-18	83,00 %	83,00 %
As Oy Rovaniemen Rekimatka 29	90,26 %	90,26 %
As Oy Tampereen Solaris (vain autopaikkoja)	0,16 %	0,16 %
As Oy Vantaan Kaakkoisväylä 4	38,91 %	38,91 %
As Oy Vantaan Rusakko	34,90 %	34,90 %
Bostads Ab Lindhearst As Oy	15,63 %	15,63 %
Hermitec Oy	100,00 %	100,00 %
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Yrjönkatu 42	100,00 %	100,00 %
Keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Nisulankatu 78	100,00 %	100,00 %
Kiinteistö Oy Keski-Suomen Talo	100,00 %	100,00 %
Ovaro Kiinteistökehitys Oy	100,00 %	100,00 %
Kortepohjan Liikekeskus Oy	0,00 %	100,00 %
Osakkuusyhtiöt
Apitare Oy	33,33 %	33,33 %
Kiinteistöosakeyhtiö Jyväskylän Kukkula I	33,33 %	33,33 %
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy	33,33 %	33,33 %

Emoyhtiön tilinpäätös

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA

	Liitetieto	1.1. - 31.12.2023	1.1. - 31.12.2022
LIIKEVAIHTO	2.1.1.	5 346 890,44	5 302 107,73
Liiketoiminnan muut tuotot	2.1.2.	-221 692,78	657 292,25
Henkilöstökulut	2.1.3.	-615 186,43	-631 532,54
Poistot ja arvonalentumiset	2.1.4.	-52 835,12	-49 287,60
Liiketoiminnan muut kulut	2.1.5.	-4 215 082,79	-4 842 946,65
LIIKEVOITTO/TAPPIO		242 093,32	435 633,19
Rahoitustuotot ja -kulut
Korkotuotot saman konsernin yrityksiltä		31 944,27	6 760,00
Muut korko- ja rahoitustuotot		501 879,30	236 455,65
		533 823,57	243 215,65
Korkokulut ja muut rahoituskulut saman konsernin yrityksille		-427 182,31	-78 010,26
Korkokulut ja muut rahoituskulut		-372 402,82	-206 730,04
		-799 585,13	-284 740,30
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	2.1.6.	-265 761,56	-41 524,65
VOITTO/TAPPIO ENNEN SATUNNAISIA ERIÄ		-23 668,24	394 108,54
VOITTO/TAPPIO ENNEN TILINPÄÄTÖSSIIRTOJA JA VEROJA		-23 668,24	394 108,54
Tuloverot	2.1.7.	-578 844,14	-125 646,13
TILIKAUDEN VOITTO/TAPPIO		-602 512,38	268 462,41

EMOYHTIÖN TASE

VASTAAVAA	Liitetieto	31.12.2023	31.12.2022
PYSYVÄT VASTAAVAT
Aineettomat hyödykkeet
** Aineettomat oikeudet	3.1.1.	152 504,40	187 708,19
** Muut pitkävaikutteiset menot	3.1.2.	897 848,76	1 633 487,77
Aineettomat hyödykkeet yhteensä		1 050 353,16	1 821 195,96
Aineelliset hyödykkeet
Koneet ja kalusto	3.1.3.	0,00	17 631,33
Sijoitukset
Osuudet saman konsernin yrityksissä	3.1.2.	24 041 498,74	31 735 606,47
Osuudet omistusyhteysyrityksissä	3.1.2.	4 599 029,65	5 779 030,13
Muut osakkeet ja osuudet	3.1.4.	97,25	437 597,25
Sijoitukset yhteensä		28 640 625,64	37 952 233,85
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos	3.1.2.	3 579 381,14	-1 077 716,02
** Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankinnat	3.1.5.	400 193,12	220 099,01
PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ		33 670 553,06	38 933 444,13
VAIHTUVAT VASTAAVAT
Pitkäaikaiset saamiset	3.1.6.	5 333 621,73	5 960 917,80
Lyhytaikaiset saamiset	3.1.6.	2 742 149,46	2 803 205,76
Rahat ja pankkisaamiset		8 124 060,83	5 570 422,78
VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ		16 199 832,02	14 334 546,34
VASTAAVAA YHTEENSÄ		49 870 385,08	53 267 990,47
VASTATTAVAA
OMA PÄÄOMA
Osakepääoma		24 000 000,00	24 000 000,00
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto		69 517 315,96	70 521 774,23
Edellisten tilikausien voitto (tappio)		-50 464 139,62	-50 473 311,22
Tilikauden voitto (tappio)		-602 512,38	268 462,41
OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ	3.2.1.	42 450 663,96	44 316 925,42
VIERAS PÄÄOMA
Pitkäaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta		5 230 416,67	6 668 750,00
Velat saman konsernin yrityksille		209 000,00	825 000,00
Muut velat		234 329,88	353 911,76
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä		5 673 746,55	7 847 661,76
Lyhytaikainen vieras pääoma
Lainat rahoituslaitoksilta		888 333,33	255 000,00
Saadut ennakot		41 697,19	78 582,58
Ostovelat		54 664,10	38 127,21
Velat saman konsernin yrityksille		288 294,22	383 102,76
Muut velat		353 923,64	192 256,33
Siirtovelat Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä		119 062,09 1 745 974,57	156 334,41 1 103 403,29

VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ	3.2.2.	7 419 721,12	8 951 065,05
VASTATTAVAA YHTEENSÄ		49 870 385,08	53 267 990,47

EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
	1.1.-31.12.2023	1.1.-31.12.2022
Liiketoiminnan rahavirta
Vuokrauksesta saadut maksut	5 298 448,75	5 418 823,49
Maksut liiketoiminnan kuluista	-5 090 801,67	-5 247 792,27
Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja	207 647,08	171 031,22
Maksetut korot ja maksut muista liiketoiminnan rahoituskuluista	-845 624,50	-559 527,99
Saadut korot liiketoiminnasta	483 114,28	4 950,17
Maksetut välittömät verot	0,00	-276,17
Liiketoiminnan rahavirta	-154 863,14	-383 822,77
Liiketoiminnan rahavirta (A)	-154 863,14	-383 822,77
Investointien rahavirta
Investoinnit sijoituskiinteistöihin	-1 475 707,59	-11 258 090,22
Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin	0,00	-564 020,15
Sijoituskiinteistöjen myynnit	6 581 170,36	4 813 579,47
Saadut lainat	4 084 335,76	0,00
Myönnetyt lainat	-4 211 548,07	0,00
Investointien rahavirta (B)	4 978 250,46	-7 008 530,90
Rahoituksen rahavirta
Lainojen nostot	0,00	5 907 150,00
Myönnetyt lainat	-200 000,00	-1 352 000,00
Omien osakkeiden hankkiminen	-1 004 458,27	-826 771,17
Lainojen takaisinmaksut	-1 007 800,00	-76 250,00
Saadut osingot	201 800,00	0,00
Maksetut osingot	-259 291,00	0,00
Rahoituksen rahavirta (C)	-2 269 749,27	3 652 128,83
Rahavarojen muutos (A+B+C) lisäys (+) / vähennys (-)	2 553 638,05	-3 740 224,84
Rahavarat tilikauden alussa	5 570 422,78	9 310 647,62
Rahavarat tilikauden lopussa	8 124 060,83	5 570 422,78

EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET

1.1. Arvostus- ja jaksotusperiaatteet ja -menetelmät

Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu FAS:n mukaisesti.

Pysyvien vastaavien arvostaminen

Taseeseen merkittyjen aineettomien hyödykkeiden hankintamenosta on vähennetty suunnitelman mukaiset poistot. Muut pitkävaikutteiset menot on arvostettu hankintamenoon ja poistettu taloudellisen pitoajan perusteella. Suunnitelman mukaiset poistot on laskettu tasapoistoina aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden taloudellisen pitoajan perusteella.

Poistoajat ovat: Muut aineettomat hyödykkeet 7 vuotta tai taloudellisen pitoajan mukaan Koneet ja kalusto 3 vuotta

Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.

Yhtiön sijoituskiinteistöt on arvostettu käypään arvoonsa.

EMOYHTIÖN TULOSLASKELMAN LIITETIEDOT

2. Tuloslaskelman liitetiedot	1.1. - 31.12.2023	1.1. - 31.12.2022
2.1.1. Liikevaihto
Liikevaihto
Vuokratuotot	5 136 761,62	5 033 299,09
Käyttökorvaukset	210 128,82	268 808,64
Liikevaihto yhteensä	5 346 890,44	5 302 107,73
2.1.2. Liiketoiminan muut tuotot
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos	-284 259,63	610 292,25
Muut tuotot	62 566,85	47 000,00
Liiketoiminnan muut tuotot yhteensä	-221 692,78	657 292,25
2.1.3. Henkilöstöä koskevat liitetiedot
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut
Palkat ja palkkiot	-532 818,45	-546 728,00
Eläkekulut	-73 057,41	-81 986,10
Muut henkilösivukulut	-9 310,57	-2 818,44
Tilikauden palkat, palkkiot ja eläkekulut yhteensä	-615 186,43	-631 532,54
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.
Johdon palkat ja palkkiot
Toimitusjohtaja	-187 139,78	-157 315,56
Hallituksen jäsenet	-122 100,00	-120 300,00
Henkilöstön määrä	5	54
2.1.4. Poistot ja arvonalentumiset
Poistot ja arvonalentumiset
Poistot aineettomista hyödykkeistä	-35 203,79	-35 234,74
Poistot koneista ja kalustosta	-17 631,33	-14 052,86
Poistot ja arvonalentumiset yhteensä	-52 835,12	-49 287,60
2.1.5. Liiketoiminnan muut kulut
Liiketoiminnan muut kulut
Hallinnon kulut	-1 023 137,52	-809 826,02
Kiinteistön hoitokulut*	-2 964 520,92	-3 635 474,44
Vuokraustoiminnan kulut*	-335 806,22	-340 207,06
Luottotappiot	-57 680,04	-57 439,13
Liiketoiminnan muut kulut yhteensä	-4 381 144,70	-4 842 946,65
Tilintarkastajan palkkiot
Tilintarkastuspalkkiot	-66 667,08	-70 264,18
Muut palkkiot	-25 413,55	-27 712,99
Yhteensä	-92 080,63	-97 977,17
2.1.6. Rahoitustuotot ja -kulut
Muut korko- ja rahoitustuotot
Saman konsernin yrityksiltä	31 944,27	6 760,00
Muilta Muut korko- ja rahoitustuotot yhteensä	501 879,30 533 823,57	236 455,65 243 215,65

Rahoitustuotot yhteensä	533 823,57	243 215,65
Korkokulut ja muut rahoituskulut
Saman konsernin yrityksille	-427 182,31	-78 010,26
Muille	-372 402,82	-206 730,04
Korkokulut yhteensä	-799 585,13	-284 740,30
Rahoituskulut yhteensä	-799 585,13	-284 740,30
Rahoitustuotot ja -kulut yhteensä	-265 761,56	-41 524,65
2.1.7. Verot
Laskennallisen verovelan muutos*	-578 844,14	-125 646,13
Tuloverot yhteensä	-578 844,14	-125 646,13

*) Laskennallinen verovelka ja -saaminen on laskettu verotuksen ja tilinpäätöksen välisille väliaikaisille eroille käyttäen tilinpäätöshetkellä vahvistettua seuraavien vuosien verokantaa. Taseeseen sisältyy laskennallinen verovelka kokonaisuudessaan ja laskennallinen verosaaminen arvioidun todennäköisen saamisen suuruisena.

EMOYHTIÖN TASEEN LIITETIEDOT

3. Taseen liitetiedot

	31.12.2023	31.12.2022
3.1.1. Aineettomat oikeudet
Aineettomat oikeudet 1.1.	187 708,19	195 921,62
Lisäykset	0,00	27 021,31
Vähennykset	0,00	0,00
Poistot	-35 203,79	-35 234,74
Aineettomat oikeudet 31.12.	152 504,40	187 708,19

3.1.2. Sijoituskiinteistöt
Muut pitkävaikutteiset menot 1.1.	1 633 487,77	1 633 930,17
Lisäykset	301 172,47	465 254,53
Vähennykset	-1 036 811,48	-464 828,93
Muut muutokset	0,00	-868,00
Muut pitkävaikutteiset menot 31.12.	897 848,76	1 633 487,77
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 1.1.	-1 077 716,02	-5 736 433,94
Lisäykset	1 555 716,22	1 680 734,44
Vähennykset	3 101 418,81	2 975 570,11
Muut muutokset	-37,87	2 413,37
Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos 31.12.	3 579 381,14	-1 077 716,02
Osuudet saman konsernin yrityksissä 1.1.	31 735 606,47	27 945 908,19
Lisäykset	994 023,09	10 245 267,13
Vähennykset	-7 415 890,91	-6 141 252,70
Muut muutokset	-1 272 239,91	-314 316,15
Osuudet saman konsernin yrityksissä 31.12.	24 041 498,74	31 735 606,47
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 1.1.	5 779 030,13	8 453 979,46
Lisäykset	1 207 181,78	0,00
Vähennykset	-2 387 182,26	-2 987 679,03
Muut muutokset	0,00	312 729,70
Osuudet omistusyhteysyrityksistä 31.12.	4 599 029,65	5 779 030,13
Sijoituskiinteistöt yhteensä
Sijoituskiinteistöt 1.1.	38 070 408,35	32 297 383,88
Lisäykset	4 058 093,56	12 391 256,10
Vähennykset	-7 738 465,84	-6 618 190,55
Muut muutokset	-1 272 277,78	-41,08
Sijoituskiinteistöt yhteensä 31.12.	33 117 758,29	38 070 408,35
3.1.3. Koneet ja kalusto
Koneet ja kalusto 1.1.	17 631,33	26 498,41
Lisäykset	0,00	0,00
Muut muutokset	0,00	5 185,78
Poistot	-17 631,33	-14 052,86
Koneet ja kalusto 31.12.	0,00	17 631,33
3.1.4. Muut osakkeet ja osuudet
Muut osakkeet ja osuudet 1.1.	437 597,25	97,25
Lisäykset	0,00	499 020,15
Vähennykset	-437 597,25
Arvonmuutokset	0,00	-61 520,15
Muut osakkeet ja osuudet 31.12.	0,00	437 597,25

3.1.5. Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 1.1.	220 099,01	73 924,78
Muutos	180 094,11	146 174,23
Ennakkomaksut ja keskeneräiset hankkeet 31.12.	400 193,12	220 099,01

3.1.6 Saamisten erittely	31.12.2022	31.12.2022
Pitkäaikaiset saamiset
Saamiset osakkuusyrityksiltä
Lainasaamiset	2 567 000,00	2 900 000,00
Yhteensä	2 567 000,00	2 900 000,00
Saamiset saman konsernin yrityksiltä
Lainasaamiset	1 636 548,07	1 352 000,00
Yhteensä	1 636 548,07	1 352 000,00
Saamiset muilta
Laskennallinen verosaaminen	1 130 073,66	1 708 917,80
Yhteensä	1 130 073,66	1 708 917,80
Pitkäaikaiset saamiset yhteensä	5 333 621,73	5 960 917,80
Lyhytaikaiset saamiset
Saamiset osakkuusyrityksiltä
Korkosaamiset	0,00	196 000,00
Siirtosaamiset	166 538,26	130,00
Yhteensä	166 538,36	196 130,00
Saamiset konserniyhtiöiltä
Muut saamiset	254 251,14	819 083,50
Korkosaamiset	16 170,94	6 760,00
Siirtosaamiset	192 754,11	373 636,79
Yhteensä	463 176,19	1 199 480,29
Saamiset muilta
Myyntisaamiset	-34 900,16	25 869,13
Vuokrasaamiset	104 284,57	69 367,12
Kauppahintasaamiset	1 442 999,96	975 000,00
Muut saamiset	285 615,40	240 762,82
Lainasaamiset	120 000,00	0,00
Siirtosaamiset Yhteensä	194 435,24 2 112 435,01	96 596,40 1 407 595,47
Lyhytaikaiset saamiset yhteensä	2 742 149,46	2 803 205,76
Vuokrasaamiset sisältää yhtiön kirjaaman laskennallisen luottotappiovarauksen.
Siirtosaamisten olennaiset erät
Jaksotetut kulut	194 435,24	96 596,40
Siirtosaamiset yhteensä	194 435,24	96 596,40
3.2 Taseen vastattavien liitetiedot
3.2.1 Oma pääoma
Sidottu oma pääoma
Osakepääoma 1.1.	24 000 000,00	24 000 000,00
Osakepääoma 31.12.	24 000 000,00	24 000 000,00
Sidottu oma pääoma yhteensä	24 000 000,00	24 000 000,00
Vapaa oma pääoma
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1.	70 521 774,23	71 348 545,40
Omien osakkeiden osto	-1 004 458,27	-826 771,17
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12.	69 517 315,96	70 521 774,23
Voitto edellisiltä tilikausilta 1.1.	-50 204 848,81	-50 473 311,22
Osingonjako	-259 290,81	0,00
Voitto edellisiltä tilikausilta 31.12.	-50 464 139,62	-50 473 311,22
Tilikauden voitto	-602 512,38	268 462,41
Vapaa oma pääoma yhteensä	18 450 663,96	20 316 925,42
Oma pääoma yhteensä	42 450 663,96	44 316 925,42
3.2.2 Laskelma jakokelpoisista varoista
Voitot/tappiot edellisiltä tilikausilta	-50 464 139,62	-50 473 311,22
Tilikauden voitto/tappio	-602 512,38	268 462,41
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto	69 517 315,96	70 521 774,23
Jakokelpoiset varat yhteensä	18 450 663,96	20 316 925,42

3.2.3 Vieras pääoma	31.12.2023	31.12.2022
Pitkäaikainen vieras pääoma
Velat saman konsernin yrityksille
Lainat	209 000,00	825 000,00
Yhteensä	209 000,00	825 000,00
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta	5 230 416,67	6 668 750,00
Muut velat	234 329,88	353 911,76
Yhteensä	5 464 746,55	7 022 661,76
Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä	5 673 746,55	7 847 661,76
Lyhytaikainen vieras pääoma
Velat osakkuusyrityksille	158 200,00	0,00
Velat saman konsernin yrityksille
Korkovelat	6 196,53	4 158,90
Muut velat	171,28	0,00
Vastikevelat	281 926,41	378 943,86
Yhteensä	288 294,22	383 102,76
Muille
Lainat rahoituslaitoksilta	888 333,33	255 000,00
Saadut ennakot	41 697,19	78 582,58
Ostovelat	54 664,10	38 127,21
Muut velat	41 494,30	66 722,12
Siirtovelat	180 334,86	229 040,91
Korkovelat	92 956,57	52 827,71
Yhteensä	1 299 480,35	720 300,53
Lyhytaikainen vieras pääoma yhteensä	1 745 974,57	1 103 403,29
Vieras pääoma yhteensä	7 419 721,12	8 951 065,05
Siirtovelkojen olennaiset erät
Henkilöstökulujaksotukset	61 272,77	72 706,50
Kulujaksotukset	119 062,09	156 334,41
Siirtovelat yhteensä	180 334,86	229 040,91

Lainojen keskinäiset kovenantit on sidottu velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon, omavaraisuusasteeseen ja lainanhoitokatteeseen.

3.3 Vakuuksia ja vastuusitoumuksia koskevat liitetiedot

3.3.1 Vakuudet ja vastuusitoumukset	31.12.2023	31.12.2022
Velat, joiden vakuudeksi annettu kiinnityksiä kiinteistöön
Rahalaitoslainat (1000 euroa)	0	2 050
Kiinnitykset kiinteistöön (1000 euroa)	0	2 523
Velat, joiden vakuudeksi on annettu osakkeita
Lainat ja joukkovelkakirjalaina (1 000 euroa)	6 119	6 924
Pantattujen osakkeiden käypä arvo (1 000 euroa)	22 350	21 577

TILINPÄÄTÖKSEN JA TOIMINTAKERTOMUKSEN ALLEKIRJOITUKSET

Helsingissä maaliskuun 14. päivänä 2024

Petri Roininen Tapani Rautiainen

Hallituksen puheenjohtaja Hallituksen varapuheenjohtaja

Aki Pyysing Eljas Repo Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Taina Ahvenjärvi Pekka Ollikainen Hallituksen jäsen Hallituksen jäsen

Marko Huttunen Toimitusjohtaja

TILINPÄÄTÖSMERKINTÄ

Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu kertomus.

Helsingissä sähköisen allekirjoituksen päivämäärällä

BDO Oy Tilintarkastusyhteisö

Taneli Mustonen KHT

AI Terminal

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

3331_mda_2024-03-14_00b786ca-ecce-43e9-8b04-acebdb2e8ff8.pdf

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj

Hallituksen toimintakertomus ja konsernitilinpäätös

Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4

OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ

HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2023

Toimintaympäristö

Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2023

Tuloskehitys

Rahoitus

Vuokraustoiminta

Yhtiökokous

Osinko

Hallitus

Johto

Tilintarkastaja

Hallituksen valtuutukset

Osakkaat ja osakkeet

Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet

Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen

Lähiajan riskit ja riskienhallinta

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Näkymä vuoteen 2024

Lopuksi

YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU‐JOULUKUU/2023 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU‐JOULUKUU /2022)

YHTEENVETOTAULUKKO

OHJEISTUS VUODELLE 2024

TOIMINTAYMPÄRISTÖ

TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU‐JOULUKUU 2023

OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU‐JOULUKUU 2023

PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS

SIJOITUSKIINTEISTÖT

INVESTOINNIT JA MYYNNIT

KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET

Asuntorakennuttamisen hankkeet

Toimitilahankkeet

Jyväskylän Kukkula‐alueen kehityshanke

VUOKRAUSTOIMINTA

KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN

RISKIENHALLINTA

LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT

OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT

YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ

SELVITYS HALLINTO‐ JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ

VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 13.4.2023

HALLITUKSEN VALTUUTUKSET

LIPUTUSILMOITUKSET

JOHDON LIIKETOIMET JA OSAKKEENOMISTUS

LÄHIPIIRITAPAHTUMAT

TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT

Ovaro Kiinteistösijoitus myy kehittämänsä rakennusoikeuden Tampereen Hervannasta

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Arvopaperimarkkinalain 9 luvun 10 §:n mukainen liputusilmoitus

Ovaro myi 45 asuntoa maakunnista

Ovaro rakennuttaa K‐Marketin Jyväskylässä

Ovaro hankki kiinteistökehityskohteen Kuopiosta

HALLITUKSEN VOITONJAKOEHDOTUS

KONSERNIN TUNNUSLUVUT

TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT

IFRS-tunnusluvut

Konsernitilinpäätös

Konsernin laaja tuloslaskelma

Konsernitase 1 000 EUR

LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA

Konsernitilinpäätöksen liitetiedot, IFRS

1. Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet:

Yleiset laatimisperiaatteet

Yhdistelyperiaatteet

Tytäryhtiöt

Osakkuusyhtiöt ja yhteisjärjestelyt

Päättyneellä tilikaudella sovelletut uudet ja muutetut standardit

Tulevilla tilikausilla sovellettaviksi tulevat uudet ja muutetut standardit sekä tulkinnat

Merkittävimmät johdon harkintaa edellyttävät laatimisperiaatteet ja arvioihin sisältyvät keskeiset epävarmuustekijät

2. Segmentti-informaatio

Tilinpäätöksen liitetiedot

3. Liikevaihto

4. Liiketoiminnan kulut

6. Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista