AI Terminal
Investors House Oyj
Annual / Quarterly Financial Statement • Mar 18, 2024
3321_10-k_2024-03-18_b6369ea5-babc-493e-b3de-c768781ff5a7.pdf
Annual / Quarterly Financial Statement
Open in ViewerOpens in native device viewer
TILINPÄÄTÖS JA TOIMINTAKERTOMUS 1.1. - 31.12.2023
| Sisällysluettelo | Sivu | |
|---|---|---|
| Hallituksen toimintakertomus | 2 | |
| Taloudellista kehitystä kuvaavat tunnusluvut | 6 | |
| Osakekohtaiset tunnusluvut | 6 | |
| EPRA-tunnusluvut ja laskentakaavat | 6 | |
| Tunnuslukujen laskentakaavat | 8 | |
| Konsernitilinpäätös | ||
| Tuloskatsaus | 9 | |
| Konsernin tuloslaskelma | 21 | |
| Konsernin tase | 22 | |
| Laskelma konsernin oman pääoman muutoksista | 23 | |
| Konsernin rahavirtalaskelma | 24 | |
| Konsernitilinpäätöksen liitetiedot | ||
| Konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet | 26 | |
| Segmentti-informaatio | 37 | |
| 1 | Segmenttikohtaiset tuloslaskelmat | 38 |
| 2 | Liikevaihto | 39 |
| 3 | Ylläpitokulut | 39 |
| 4 | Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 39 |
| 5 | Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 39 |
| 6 | Hallinnon kulut | 39 |
| 7 | Liiketoiminnan muut kulut- ja tuotot | 41 |
| 8 | Rahoitustuotot- ja kulut | 42 |
| 9 | Tuloverot | 42 |
| 10 | Osakekohtainen tulos | 42 |
| 11 | Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöt | 43 |
| 12 | Liikearvo | 47 |
| 13 | Aineettomat ja aineelliset hyödykkeet | 48 |
| 14 | Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä, pitkäaik. sijoitukset ja saamis | 48 |
| 15 | Myyntisaamiset, muut saamiset ja lyhytaikaiset sijoitukset | 49 |
| 16 | Rahavarat | 49 |
| 17 | Laskennalliset verosaamiset- ja velat | 50 |
| 18 | Rahoitusvelat | 50 |
| 19 | Omaa pääomaa koskevat liitetiedot | 50 |
| 20 | Ostovelat, siirtovelat ja muut velat | 52 |
| 21 | Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset | 52 |
| 22 | Vastuusitoumukset | 52 |
| 23 | Rahoitusriskit ja käyvät arvot | 54 |
| 24 | Tytäryritykset | 58 |
| 25 | Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / muut vuokrasopimukset | 58 |
| 26 | Lähipiiritapahtumat | 59 |
| 27 | Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat | 61 |
| 28 | Yrityshankinnat | 61 |
| Emoyhtiön tilinpäätös | ||
| Emoyhtiön tuloslaskelma | 62 | |
| Emoyhtiön tase | 63 | |
| Emoyhtiön rahavirtalaskelma | 65 | |
| Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet ja liitetiedot | 66 | |
| Käytetyt kirjanpitokirjat | 72 | |
| Tilinpäätöksen allekirjoitukset | 73 | |
| Tilintarkastuskertomus |
Tämä on vapaaehtoisesti julkaistu pdf-raportti ja ei täytä Arvopaperimarkkinalain 7:5§:n mukaista julkistamisvelvollisuutta.
HALLITUKSEN TOIMINTAKERTOMUS VUODELTA 2023
Toimintaympäristö
Vuonna 2023 kiinteistömarkkinoilla transaktiot vähenivät ja hetkellisesti lähestulkoon pysähtyivät korkojen nousun, rahoituksen saatavuuden kiristymisen sekä yleisen epävarmuuden lisääntymisen johdosta.
Asuntorakentamisessa aloitukset pysähtyivät korkojen nousun ja kuluttajien maksukyvyn leikkaantumisen seurauksena.
Kiinteistöjen arvot olivat laskusuuntaiset ja rahoituksen saatavuus kiristyi.
Inflaatio alkoi taittua loppuvuonna, mutta viitekorkojen taso säilyi noin neljän prosentin tasolla.
Tuloskehitys
Haastavissa oloissa yhtiö onnistui tekemään kohtuullisen hyvän tuloksen.
Yhtiö tulos oli 3,5 miljoonaa euroa ja parani edellisvuodesta (3,2 M€). Oman pääoman tuotto oli toista vuotta peräkkäin noin 10 %:n tasolla.
Tuloskehitykseen vaikuttivat myönteisesti osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys vahvat tulokset sekä toimitilakiinteistöjen parantuneet käyttöasteet ja asuntojen vuokrankorotukset.
Tuloskehitystä heikensivät joidenkin kiinteistöjen arvonalenemat sekä tytäryhtiön Juholan liikearvon osittainen alaskirjaus.
Merkittävimmät tapahtumat vuonna 2023
Yhtiön tuloskehitys mahdollisti kahdeksannen peräkkäisen vuoden, jona osakekohtainen osinko kasvoi. Hallituksen ehdotus huhtikuun 2024 yhtiökokoukselle edustaa yhdeksättä peräkkäistä vuotta.
Vuoden 2023 tuloksen kannalta merkittävin tapahtuma oli kun kesällä 2023 Keski-Suomen Hyvinvointialue vahvisti aikaisemmin solmitun 20 vuoden vuokrasopimuksen yli 17.000 m2 tiloista. Samalla vahvistui Kukkulan II vaiheen kauppa, joka toteutettiin vuoden lopussa.
Rahoitus
Yhtiön omavaraisuus parani hieman ja oli vahva 63 % (59 %). Konsernin likviditeetti oli myös hyvä. Konsernin rahavarat kauden lopussa olivat 8,5 M€.
Vuokraustoiminta
Yhtiö solmi useita merkittäviä vuokrasopimuksia sekä suoraan että osakkuusyhtiöiden kautta omistamissaan kohteissa.
Vuoden lopussa yhtiön kaikki kiinteistöt olivat yhtä hotellikiinteistöä lukuun ottamatta vuokrattu.
Yhtiökokous
Varsinainen yhtiökokous pidettiin 27.4.2023 ja siellä käsiteltiin yhtiöjärjestyksen mukaiset asiat. Lisäksi yhtiökokous myönsi hallitukselle valtuudet osakeanteihin ja omien osakkeiden ostamiseen.
Osinko
Yhtiökokous päätti hallituksen esityksestä maksaa vuoden 2022 tuloksen perusteella 0,31 €/osake osingon. Osinko oli noin 61 % vuoden 2022 tuloksesta. Osinko jaettiin kahdessa osassa.
Hallitus esittää 18.4.2024 kokoontuvalle varsinaiselle yhtiökokoukselle vuoden 2023 tuloksen perustella 0,33 €/osake osinkoa. Esitettävä osinko on noin 60 % vuoden 2023 osakekohtaisesta tuloksesta.
Hallitus
Varsinainen yhtiökokous valitsi 27.4.2023 hallituksen jäseniksi Taina Ahvenjärven, Tapani Rautiainen, Joonas Rautiaisen, Mikko Larvalan, Vesa Lipsasen ja Petri Roinisen.
Hallitus järjestäytymiskokouksessaan 27.4.2023 valitsi puheenjohtajaksi Tapani Rautiaisen ja varapuheenjohtajaksi Taina Ahvenjärven.
Hallituksen jäsenistä Petri Roininen toimitusjohtajana on riippuvainen yhtiöstä.
Tapani Rautiainen ja Petri Roininen ovat riippuvaisia merkittävistä osakkeenomistajista.
Hallitus päättää yhtiön strategiasta sekä merkittävistä investoineista ja myynneistä.
Hallitus kokoontui 12 kertaa katsauskauden aikana.
Johto
Yhtiön toimitusjohtajana on vuoden 2015 alusta toiminut Petri Roininen.
Toimitusjohtaja johtaa yhtiön operatiivista toimintaa hallituksen vahvistaman strategian ja ohjeiden mukaan.
Tilintarkastaja
Yhtiön tilintarkastajaksi valittiin yhtiökokouksessa KPMG vastuullisen tilintarkastajana KHT Timo Nummi.
Tilintarkastaja on esittänyt lausuntonsa ja raportoinut keskeiset havaintonsa hallitukselle tilintarkastusta koskevien ohjeiden mukaisesti.
Hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous valtuutti hallituksen maksimissaan 600.000 oman osakkeen hankintaan sekä maksimissaan 5.000.000 osakkeen suuruisen osakeannin tekemiseen.
Molemmat valtuudet ovat voimassa 30.6.2024 saakka.
Osakkaat ja osakkeet
Yhtiöllä oli katsauskauden päättyessä 2.691 osakasta (2.667) ja yhtiön osakemäärä oli 6 389.096 osaketta, joista ulkona oli 6 374.586 osaketta ja yhtiön hallussa 14.510 osaketta (869). Tilikauden aikana yhtiö hankki yhteensä 13.641 omaa osaketta, mikä on 0,21 % yhtiön koko osakekannasta. Osakkeet hankittiin Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Hankittujen omien osakkeiden keskihintana oli 5,14 €/osake.
Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet
Hallituksen jäsenten omistamat osakkeet on kuvattu selvityksessä hallinto- ja ohjausjärjestelmästä. Yhteensä hallituksen jäsenet omistavat suoraan tai välillisesti 3.849.267 yhtiön osaketta mikä on 60 % koko osakekannasta.
Yhtiön strateginen ja operatiivinen johtaminen
Yhtiö julkaisi strategian kausille 2020-23. Sen keskiössä oli sellaisen kannattavuuden saavuttaminen, että yhtiö voi maksaa osakkaille vuosittain kasvavaa osinkoa. Tässä onnistuttiin huolimatta siitä, että katsauskaudelle osuivat korona ja Venäjän hyökkäyssota sekä nopeasti nousseet inflaatio ja korot.
Hallitus arvio uuden strategian 2024-26 valmistuvan H1 2024 aikana.
Lähiajan riskit ja riskienhallinta
Suurimmat riskit koskevat Suomen taloudellisen tilanteen yleistä heikkenemistä, kiinteistöalan haasteiden jatkumista sekä rahoituksen yleistä saatavuutta ja hintaa. Näillä voi olla vaikutus yhtiön taloudelliseen asemaan.
Yhtiön osalta vuokrausaste voi vaihdella ja kiinteistöjen arvot voivat vaihdella.
Yhtiön taseen ollessa vahva, voivat toimialan haasteet avata myös kiinnostavia investointimahdollisuuksia.
Katsauskauden jälkeiset tapahtumat
Katsauskauden jälkeen yhtiö on jatkanut normaalia liiketoimintaansa.
Näkymä vuoteen 2024
On oletettavaa, että markkinaolosuhteet jatkuvat haastavina.
Yhtiö ohjeistaa tuloksensa olevan jokseenkin samalla tasolla vuonna 2024 kuin mitä se oli vuonna 2023.
Lopuksi
Hallitus kiittää vuodesta 2023 asiakkaita, rahoittajia, sidosryhmiä sekä yhtiön johtoa ja henkilöstöä.
TALOUDELLISTA KEHITYSTÄ KUVAAVAT TUNNUSLUVUT
| 1 000 € | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 6 857 | 7 603 | 9 764 |
| Liiketulos | 3 897 | 4 256 | -825 |
| % liikevaihdosta | 56,8 | 56,0 | -8,4 |
| Tulos ennen veroja | 3 516 | 4 017 | -1 440 |
| % liikevaihdosta | 51,3 | 52,8 | -14,7 |
| Tilikauden tulos | 3 503 | 3 222 | -1 112 |
| % liikevaihdosta | 51,1 | 42,4 | -11,4 |
| Oman pääoman tuotto % | 10,5 | 9,4 | -3,0 |
| Sijoitetun pääoman tuotto % | 8,3 | 8,2 | -1,2 |
| Omavaraisuusaste % | 63,4 | 58,9 | 57,8 |
| Bruttoinvestoinnit sijoituskiinteistöihin | 231 | 487 | 631 |
| % liikevaihdosta | 3,4 | 6,4 | 6,5 |
| Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä | 33 | 38 | 40 |
| OSAKEKOHTAISET TUNNUSLUVUT | 2023 | 2022 | 2021 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos, € | 0,56 | 0,50 | -0,16 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos, € | 0,56 | 0,50 | -0,16 |
| Osakekohtainen oma pääoma € | 5,27 | 5,03 | 5,81 |
| Osingot tuhatta € | 1 980 | 1 818 | 1 636 |
| Osakekohtainen osinko, € | 0,33 | 0,31 | 0,29 |
| Osinko tuloksesta % | 58,9 | 62,0 | -181,3 |
| Efektiivinen osinkotuotto % | 6,3 | 6,5 | 5,2 |
| Osakekohtainen ylimääräinen pääomanpalautus, € | 0,00 | 6 181,00 | 0,00 |
| Hinta/voitto | 9,3 | 9,6 | -34,9 |
| Osakkeen kurssikehitys, € | 2023 | 2022 | 2021 |
| ylin kurssi | 5,98 | 7,44 | 6,22 |
| alin kurssi | 4,38 | 4,62 | 5,36 |
| keskikurssi | 5,14 | 5,95 | 5,78 |
| tilikauden viimeinen kaupantekokurssi | 5,20 | 4,80 | 5,58 |
| Osakekannan markkina-arvo /tuhatta € | 33 148 | 30 663 | 34 492 |
| Osakkeiden vaihdon kehitys kpl | 402 415 | 834 422 | 715 512 |
| % osakkeiden lukumäärästä | 6,3 % | 13,3 % | 11,8 % |
| Osakkeiden antioikaistu lukumäärä tilikauden lopussa, ulkona olevat | 6 374 586 | 6 388 227 | 6 181 418 |
| Osakkeiden antioikaistu lukumäärä keskimäärin tilikaudella, ulkona olevat | 6 387 337 | 6 282 020 | 6 088 812 |
Osinkoihin liittyvien tunnuslukujen laskennassa on käytetty hallituksen ehdotusta tilikaudelta 2023 jaettavaksi osingoksi. Hallituksen ehdotus osingonjaoksi vuoden 2024 aikana on 0,33 € per osake.
Investors House esittää vaihtoehtoisia tunnuslukuja kuvaamaan liiketoimintansa taloudellista kehitystä ja parantaakseen vertailukelpoisuutta eri tilikausien välillä. Vaihtoehtoiset eli IFRS-standardeihin perustumattomat tunnusluvut antavat merkittävää lisätietoa johdolle, rahoittajille ja sijoittajille. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tunnuslukuja korvaavina mittareina.
| EPRA -TUNNUSLUVUT | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € | 826 | 1 804 | 2 833 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos)/osake € | 0,13 | 0,28 | 0,47 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 35 341 | 32 609 | 36 435 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus)/ osake € | 5,54 | 5,10 | 5,89 |
| EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € | 36 698 | 39 821 | 50 791 |
| EPRA NRV (nettovarallisuus)/ osake € | 5,76 | 6,23 | 8,22 |
| 2023 | 2022 | 2021 | |
|---|---|---|---|
| EPRA NTA tuhatta € | 28 303 | 26 188 | 30 777 |
| EPRA NTA/ osake € | 4,44 | 4,10 | 4,98 |
| EPRA NDV tuhatta € | 27 442 | 26 626 | 31 119 |
| EPRA NDV/ osake € | 4,30 | 4,17 | 5,03 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) tuhatta € | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaa | 3 559 | 3 213 | -975 |
| -/+ Voitot/tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen arvonmuutoksista | -3 503 | -2 656 | 2 479 |
| + Ajanmukaistamisinvestoinnit |
231 | 446 | 297 |
| -/+ Muut ei-operatiiviset erät | 600 | 192 | 251 |
| -/+ Pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ei-operatiiviset erät | 0 | 0 | 0 |
| -/+ Nettovoitot/-tappiot sijoitusten ja kiinteistöjen myynneistä | 163 | 184 | 1 821 |
| -/+ Nettovoitot/-tappiot vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynneistä | 0 | 0 | 0 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet tilikauden tulokseen perustuvat vero | -79 | -69 | -354 |
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käyvän arvon muutokset | 0 | 0 | -36 |
| +/- Edellä esitetyistä eristä syntyneet laskennalliset verot | -107 | 512 | -511 |
| -/+ Määräysvallattomien omistajien osuuksien oikaisu | -38 | -18 | -139 |
| EPRA Earnings (operatiivinen tulos) | 826 | 1 804 | 2 833 |
EPRA Tulos
EPRA Earnings per share = ----------------------------------------------------------------------------
(osakekohtainen operatiivinen tulos) Katsauskauden osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | 33 619 | 32 113 | 35 896 |
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 0 | 0 | 5 |
| + Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta syntynyt lask. verovelka | 516 | 306 | 344 |
| -/+ pääomaosuusmenetelmällä yhdisteltävien ylläolevat erät | 1 206 | 190 | 190 |
| EPRA NAV (nettovarallisuus) tuhatta € | 35 341 | 32 609 | 36 435 |
| EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € | 2023 | 2022 | 2021 |
| EPRA NAV | 35 341 | 32 609 | 36 435 |
| + Palveluiden käypä arvo * | 1 357 | 6 410 | 14 356 |
| EPRA NRV (nettovarallisuus) tuhatta € | 36 698 | 39 019 | 50 791 |
**) Palveluiden käyvän arvon on määrittänyt Translink Corporate Finance Oy
| EPRA NTA tuhatta € | 2023 | 2022 | 2021 |
|---|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | 33 619 | 32 113 | 35 896 |
| -/+ Rahoitusinstrumenttien käypä arvo | 0 | 0 | 5 |
| +Kiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta synt. lask. verovelka (50 %) | 258 | 153 | 172 |
| +po- yhdisteltävien ylläolevat erät | 603 | 95 | 95 |
| - liikearvo | -5 689 | -6 289 | -4 777 |
| -aineettomat omaisuuserät | -488 | -686 | -614 |
| EPRA NTA tuhatta € | 28 303 | 25 386 | 30 777 |
| EPRA NDV tuhatta € | 2023 | 2022 | 2021 |
| EPRA NDV tuhatta € | 27 442 | 25 824 | 31 119 |
|---|---|---|---|
| - liikearvo | -6 177 | -6 289 | -4 777 |
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | 33 619 | 32 113 | 35 896 |
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
| Tulos -------------------------------------------------------------- * 100 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Oman pääoman tuotto % = | Oma pääoma (painotettu keskiarvo) + määräysvallattomien osuus | ||||
| Tulos ennen veroja + rahoituskulut | |||||
| Sijoitetun pääoman tuotto % = | ----------------------------------------------------------------------- * 100 Taseen loppusumma - korottomat velat (painotettu keskiarvo) |
||||
| Omavaraisuusaste % = | Oma pääoma + määräysvallattomien osuus ----------------------------------------------------------------------- * 100 |
||||
| Taseen loppusumma - saadut ennakot | |||||
| Osakekohtainen tulos = | Emoyhtiön omistajille kuuluva tulos | ||||
| ----------------------------------------------------------------------- Tilikauden aik. ulkona olleiden osakk. lkm painotettu keskiarvo |
|||||
| Osakekohtainen oma pääoma = | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | ||||
| ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton lukumäärä tilinpäätöspäivänä |
|||||
| Osinko/osake x ulkona olleiden osakkeiden määrä tilinpäätöspäiv. | |||||
| Osingot tuhatta € = | ----------------------------------------------------------------------- 1000 |
||||
| Tilikauden osingonjako | |||||
| Osakekohtainen osinko = | ----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton määrä tilinpäätöspäivänä |
||||
| Osinko | |||||
| Osinko tuloksesta % = | ----------------------------------------------------------------------- Tulos |
*100 | |||
| Osakekohtainen osinko | |||||
| Efektiivinen osinkotuotto % = | ----------------------------------------------------------------------- * 100 Tilikauden päätöskurssi |
||||
| Tilikauden päätöskurssi | |||||
| Hinta / Voitto eli P/E -luku = | ----------------------------------------------------------------------- Osakekohtainen tulos |
||||
| Osakekannan markkina-arvo = | Osakkeiden laimentamaton määrä x tilinpäätöspäivän kurssi | ||||
| Osakkeen vaihtomäärä tilikauden aikana | |||||
| Osakkeiden vaihdon kehitys = % lukumäärästä |
----------------------------------------------------------------------- Osakkeiden laimentamaton keskimääräinen lukumäärä |
*100 | |||
| Bruttoinvestoinnit = | Hankitut sijoituskiinteistöt + Aktivoidut kiinteistökehityskulut + Ajanmukaistusinvestoinnit |
KATSAUSKAUDEN TULOS (VERTAILUKAUSI 2022)
Konsernin laaja tulos oli 3,5 M€, mikä on parempi kuin vertailukaudella (3,2 M€).
Yhtiö toteutti Q1 2023 raportissa kertomiaan tuloksen parannustoimia, joilla tulevien vuosien kannattavuus pyritään varmistamaan. Näiden toimien vaikutukset näkyvät asteittain tuloksessa 2023-26. Ensimmäisenä ja erityisen merkittävänä realisoituivat 2023 aikana Kukkula-sopimukset.
Konsernin tulokseen on yhdistetty yli 50 %:sti omistetut tytäryhtiöt. Osakkuusyhtiöiden tulos on yhdistetty konsernin tuloslaskelmaan yhdellä rivillä kohtaan 'Osuus osakkuusja yhteisyritysten tuloksesta''. Osakkuusyhtiöitä olivat 1/3 omistusosuudella Jyväskylän Kukkula -hankkeeseen liittyvät Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy.
Yhtiön tuotot muodostuvat suuremmilta osin jatkuvista, sopimusperusteisista tuotoista. Näitä ovat kiinteistöt -segmentillä vuokratuotot sekä palveluliiketoiminnassa hallinnointija manageerauspalkkiot. Jatkuvat tuotot tuovat ennustettavuutta liiketoimintaan. Kertaluonteiset palkkiot taas puolestaan menevät lähes suoraan tulokseen.
Yhtiön tulos 3,5 M€ oli yksi kaikkien aikojen parhaista. Merkityksellistä on se, että tulos saavutettiin haastavissa markkinaoloissa. Tuloskehitys pitkälle perustuu tehtyihin strategisiin valintoihin. Nollakorkokauden lopulla 2020-21 Investors House myi valtaosan kiinteistöistään. Varoilla lyhennettiin lainoja. Lisäksi tammikuussa 2022 maksettiin ylimäärinen osinko osakkeenomistajille. Vuonna 2023 käynnistettiin kasvuinvestoinnit osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys osalta.
Investors Housen tavoitteena on kannattavalla toiminnalla tulla kiinteistö- ja rakennusalan ensimmäiseksi osinkoaristokraatiksi Suomessa. Tämä tarkoittaisi 10 vuoden ajan kasvavia osakekohtaisia osinkoja.
PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS
Yhtiön pyrkimyksenä on laajentaa ja monipuolistaa rahoituspohjaansa sekä erityisesti hallita rahoitusta koskevat riskit riittävän omavaraisuusasteen ja korkosuojauksen keinoin.
Konsernin omavaraisuusaste oli 63 % (59 %). Omavaraisuusasteen strateginen tavoitetaso on 45 %, minkä yläpuolella se on pidetty viimeisen 37 kvartaalin ajan.
Konsernin emoyhtiö on solminut rahoittajapankin kanssa konsernia koskevan omavaraisuus -kovenantin, joka on yhdenmukainen yhtiön strategisen tavoitteen eli vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa. Konserni on täyttänyt rahoitusehdon jokaisella kvartaalilla omavaraisuuden keskiarvon ollessa 56 % viimeisen 37 kvartaalin ajan.
Konsernin taseen loppusumma oli 53,5 M€ (55,3 M€). Konsernin oma pääoma yhteensä oli 34,0 M€ (32,5 M€). Omaa pääomaa lisäsi tuloskehitys ja pienensivät jaetut osingot.
Konsernin vieras pääoma oli yhteensä 19,6 M€ (22,7 M€). Konserni on edelleen käyttänyt voitto- ja myyntivaroja lainojen lyhentämiseen. Vieraan pääoman ehtoinen rahoitus muodostuu emoyhtiön lainoista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.
SIJOITUKSET
Yhtiön sijoitukset katsauskauden lopussa muodostuivat asunto- ja toimitilakiinteistöistä sekä Palvelut – segmentistä. Varojen hajautuksen tarkoitus on parantaa sijoitustoiminnan sitoman pääoman tuottoa, pienentää liiketoiminnan riskiä ja tätä kautta tukea osakkeen arvoa.
Kiinteistösijoituksissa konserni omistaa suoraan sekä toimisto- että asuinkiinteistöjä. Osa kiinteistösijoituksista on osakkuusyrityksissä.
Palvelut -segmentin sijoituksiin kuuluivat 100 %:set tytäryhtiöt Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy; Infonia Oy, Investors House Rahastot Oy samoin kuin Juhola Asset Management Oy sekä sen 100 %:nen tytäryhtiö Juhola Business Park Management Oy.
Osakekohtaista nettovarallisuutta kuvaava EPRA NRV oli katsauskauden lopussa 5,76 €/osake (6,23 €/osake). Muutokseen ovat vaikuttaneet vähentävästi vertailukauden jälkeen maksetut perusosingot yhteensä 0,31 €/osake sekä palveluliiketoiminnan
laskennallisen arvon pieneneminen. Kasvattavasti tunnuslukuun on vaikuttanut positiivinen tulos.
Kiinteistöjen käypä arvo arvo 27,9 M€ (28,9 M€) perustuu 12/2023 päivitettyyn ulkopuolisen auktorisoidun kiinteistöarvioijan arvioon (Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy). Vastaavasti ulkopuolinen corporate finance -talo on määrittänyt palveluliiketoiminnan arvon 12/2023 (Translink Corporate Finance Oy).
INVESTOINNIT JA MYYNNIT
Yhtiön osakkuusyhtiö myi katsauskaudella yhden asuinkohteen sekä yksittäisiä asuntoja.
Yhtiö toteutti Tikkurilan Neilikkatien kehityskohteen myynnin aikaisemmin tiedotetun esisopimuksen mukaisella tavalla.
Investoinnit käynnistettiin osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n hankkiessa Kukkula -hankkeen ns II-vaiheen kiinteistöt omistukseensa
Alustavia keskusteluja käytiin noin 50 hankkeesta.
Samoin tiedotettiin heinäkuun alussa mahdollisesta Lakea-konsernin hankintaa koskevasta aiesopimuksesta sekä myöhemmin syksyllä aiesopimuksen päättämisestä tuloksettomana.
VUOKRAUSTOIMINTA
Yhtiö jatkoi asuin- ja kaupallisten kiinteistöjen vuokraustoimintaa tavoitteena vakaa vuokrakassavirta. Yhtiön sijoituskiinteistöjen vuokrausaste, johon on laskettu suoraan ja välillisesti omistettujen kiinteistöjen käyttöasteet, oli vakaa ja oli erinomaisella tasolla ollen katsauskauden lopussa 90 % yhden kohteen olleessa kehityksen alla tyhjänä.
Vuokraustoimintaa on pyritty kehittämään ennustettavaan suuntaan. Asiakaskunnassa on viimeisen 2-3 vuoden aikana tapahtunut painopistesiirtymä yksityisistä asiakkaista julkisiin. Nyt julkiset vuokralaiset yhdessä ARA-kohteiden kanssa muodostavat lähes 2/3 tuotoista. Julkisella vuokralaisella tarkoitetaan valtiota, valtio-omisteista yhtiötä, hyvinvointialuetta tai kaupunkia.
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN
Kiinteistöjen ylläpito jatkui normaalisti. Normaalista poikkeavia peruskorjauskorjaustarpeita ei ollut.
Yhtiö on 2020-2021 aikana luopunut suuresta osasta kiinteistöjä, joissa lämmitysmuotona on suora sähkölämmitys tai maakaasu. Tällä on ollut energian hinnan noustua huomattava myönteinen vaikutus.
Samoin tällä hetkellä aikaisempaa suurempi osuus vuokrasopimuksista on ns pääomavuokrasopimuksia, joissa ylläpitokustannuksista vastaa vuokralainen.
Kaikesta edellä sanotusta huolimatta sähkön hinta muodostui talvikuukausina korkeaksi ja vaikutti heikentävästi eräiden kohteiden kannattavuuteen.
Kiinteistöjen ajanmukaistuskulut on kirjattu nettotuoton jälkeen ja ennen liikevoittoa kohtaan 'voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta'.
PALVELULIIKETOIMINTA
''Palvelut'' -segmentti muodostui katsauskauden lopussa kiinteistövarallisuudenhoitoa tekevästä Juhola Asset Managementistä, kiinteistö- ja osakerahastoja hallinnoivasta Investors House Rahastoista sekä kiinteistövarallisuuden hoitamista ja johtamista koskevista palveluista eli Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy:stä ja Infonia Oy:stä.
HANKEKEHITYS
Yhtiön osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys jatkoi Jyväskylän kaupungin kanssa Kukkula-hankkeen kehittämistä.
Tikkurilan Neilikkatien asemakaavamuutos vahvistui ja sai lainvoiman tammikuussa. Yhtiö toteutti kehityskohdetta koskevan esisopimuksen mukaisen kaupan siten, että se tuloutui kassaan osin Q2 2023 ja osin Q3 2023. Tulosvaikutus hankkeen osalta kirjautui käyvän arvon muutoksena jo vuoden 2022 viimeiselle kvartaalille.
Viikinmäen asuntohankkeen kehittäminen yhteistyössä Helsingin kaupungin kanssa otti aikalisän kaupungin kaavoituksen toimesta. Samassa yhteydessä tarkastellaan konsernin omistamaa aluetta laajemman alueen asemakaavoitusta.
SEGMENTTI-INFORMAATIO
Investors House raportoi kahden liiketoimintasegmentin tulokset.
Segmentti 'Kiinteistöt' muodostuu Investors Housen kokonaan tai osittain omistamista kiinteistöistä sekä asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeista sekä kiinteistökehityshankkeista. Omistukset voivat olla suoria kiinteistöomistuksia, tytäryhtiöitä tai konsernin hallinnoimien rahastojen osuuksia tai osakkuusyhtiöitä. Segmentin toiminta on logiikaltaan sijoitus- ja kehitystoimintaa. Kiinteistöt-segmentti on pääomavaltaista sijoitustoimintaa.
Segmentti 'Palvelut' muodostuu rahasto- ja kiinteistövarallisuuden hoidon palveluista sekä toimitilapalveluista. Segmentin toiminta on logiikaltaan asiantuntijapalvelujen liiketoimintaa. Palvelut-segmentti on vähän pääomaa vaativaa toimintaa ja sellaisena tukee konsernin kannattavuutta varsinkin, kun resurssien yhteiskäyttömahdollisuudet ovat hyvät.
Investors House on pyrkinyt strategiassaan lisäämään vähän pääomaa sitovan palveluliiketoiminnan osuutta samalla kun se on aikaisempina vuosina keventänyt kiinteistösalkkuaan. Palvelusegmentin osuus onkin viimeisten vuosien aikana kasvanut merkittävästi. Muutokseen on vaikuttanut sekä palveluiden kasvu että tehdyt rakenteelliset muutokset myynnein ja hankinnoin.
Vuoden viimeisellä kvartaalilla raportoidusta liikevaihdosta 51 % muodostui palveluista ja 49 % vuokratuotoista. Vertailussa huomionarvoista on se, että yhteisyritys Apitaren liikevaihtoa ei raportoida konsernin liikevaihtona vaan ainoastaan yhdellä tulosrivillä 'osuutena osakkuusyhtiön tuloksesta'.
Palveluliiketoiminnan tuotot ovat huomattavalta osin ns jatkuvia, sopimuspohjaisia tuottoja.
Kiinteistöjen arviot teetettiin 12/2023 perustuen AKA-auktorisoitujen kiinteistöarvioijien arvonmäärityksiin.
Vastaavasti arvioitettiin myös palveluliiketoiminta 12/2023. Palveluliiketoiminnan arvonmääritys perustuu liikevaihto- ja EBITDA -kertoimien kautta tehtyyn arvioon sekä relevanttiin verrokkianalyysiin palveluliiketoimintaa vastaavien toimijoiden arvostuksesta.
Vertailukauden jälkeen verrokkien arvostukertoimet ovat laskeneet sekä toisaalta palveluliiketoiminnan liikevaihto ja kate supistuneet, mitkä kaikki ovat vaikuttaneet myös palveluliiketoiminnan arvoon. Palveluliikentoiminnan liikearvoon tehtiin myös 0,6 M€ alaskirjaus kohdistuen Juhola Asset Managementiin.
Palveluliiketoiminnan arvon kehitystä kuvaa yllä oleva investointipankin laatima kuva.
Palveluliiketoiminnan arvon kehitys perustuu sekä yrityskauppoihin, joita yhtiö on 2015- 2022 tehnyt että hankittujen yhtiöiden liiketoiminnan orgaaniseen kehittämiseen. Q4 2021 myyty huomattavan suuri kiiinteistörahasto poistui kaupan johdosta ja pienensi liiketoimintaa.
Kiinteistöt -segmentin tulos oli erinomainen. Palvelut –segmentin heikkeni, mihin emme ole tyytyväisiä.
| Kiinteistöt | 10-12/2023 | 10-12/2022 | Muutos-% | 1-12/2023 | 1-12/2022 | Muutos-% |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto | 893 | 839 | 6 % | 3 421 | 3 309 | 3 % |
| Liiketulos | 700 | 3 083 | -77 % | 5 017 | 4 590 | 9 % |
| Palvelut | ||||||
| Liikevaihto | 946 | 1 220 | -22 % | 3 436 | 4 294 | -20 % |
| Liiketulos | -472 | 240 | -297 % | -295 | 712 | -141 % |
RISKIENHALLINTA
Konsernin keskeiset riskit koskevat tuottoja, vuokrausta, kiinteistömarkkinaa, rahoitusta ja kiinteistöjen kuntoa.
Vuokrausriski voi toteutuessaan heikentää kassavirtaa ja sitä kautta yhtiön liiketaloudellista asemaa. Vuokrausriskiä hallitaan hajauttamalla sijoitukset asuntoihin, toimitiloihin ja palveluliiketoimintaan. Edelleen, sijoitukset pyritään painottamaan pkseudulle ja maakunnallisiin kasvukeskuksiin, joissa asuntojen vuokrakysyntä on ennustettavaa.
Tuottoriskin kannalta merkittävää on myös se, että Palvelut-segmentin tuotoista on muodostunut yhtiölle asuntojen ja toimitilojen vuokratuottojen oheen merkittävä tulonlähde. Tämä osaltaan hajauttaa tuottoja koskevaa riskiä ja parantaa yhtiön suhdannekestävyyttä.
Rahoitusriski voi realisoitua joko rahan hinnan noustessa tai sen saatavuuden heikentyessä. Molemmat voivat toteutuessaan heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Rahan hintaa koskevaa riskiä hallitaan suojaamalla emoyhtiön lainat korkojohdannaisilla tai vastaavilla keinoilla. Katsauskauden lopussa emoyhtiöllä oli 1,5 M€ lainaa. Kun yhtiö tekee uusia investointeja, suojaa se lainansa suojauspolitiikan mukaisesti.
Asunto- ja kiinteistömarkkinoiden arvonmuodostusta koskeva riski voi toteutuessaan laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja näin heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Tätä riskiä pyritään hallitsemaan toisaalta hajauttamalla sijoitukset eri kiinteistötyyppeihin sekä toisaalta Palvelu-liiketoimintaan, mikä lisää tuottoja sitomatta merkittävästi pääomia.
Kiinteistöjen kunto ja tekninen riski voivat realisoituessaan aiheuttaa huomattavia korjaustarpeita ja kustannuksia. Tämän hallitsemiseksi yhtiö pyrkii keskittämään investointinsa ja salkkunsa rakenteen siten, että korjausvelka olisi maltillinen eikä merkittävää systemaattista peruskorjaustarvetta syntyisi.
STRATEGISET TAVOITTEET
Strategian kannalta merkittävää on se, että vuosien 2015-2019 kokoamistyön tuloksena konsernilla on hallussaan koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketju. Kokoamistyön johdosta konserni voi nyt allokoida pääomiaan kulloisenkin näkemyksen mukaan tavoitellen optimaalista tuotto/riski -suhdetta ja pyrkien liiketoiminnallisiin strategisiin tavoitteisiin.
Strategiset tavoitteet 2020-2023
Investors House kertoi 2020 Kiinteistökumppani -strategista ja on tätä toteuttanut viimeiset vuodet.
Yhtiön hallitus on 28.9.2020 vahvistanut Investors Houselle strategiset tavoitteet jaksolle 2020-2023.
Keskeisenä tavoitteena vuosina 2020-2023 on sellainen kannattavuuskehitys, joka mahdollistaa osakekohtaisen osingon kasvun jatkossakin. Tavoite jatkaa yhtiön pitkään korostamaa omistaja-arvoon keskittynyttä tavoiteasetantaa.
Tavoitteen keskiössä ovat ennustettavat tuotot, vahva omavaraisuus sekä kustannustehokas toimintamalli.
Yhtiö allokoi jatkuvasti pääomaansa ja kohdentaa toimintojaan siten, että tuottojakauma muodostuu ennustettavista jatkuvista tuotoista (60-100 %) sekä tulosta lisäävistä hanketuotoista (0-40 %).
Jatkuvat tuotot yhdessä vähintään 45 %:n omavaraisuusasteen kanssa luovat yhtiölle ennustettavan ja vakaan pohjan.
Investors Housen uudistettua strategiaa kutsutaan Kiinteistökumppani strategiaksi. Yhtiö toimii aktiivisesti sekä kiinteistösijoittamisen että – rahoittamisen koko arvoketjuissa eli taseen molemmin puolin. Keskiössä on omistaja-arvon tuottaminen luomalla innovatiivisia kahden markkinan ratkaisuja.
Yhtiö luo ja ylläpitää kumppanuuksia voidakseen yhdistää osaamisia ja luoda omistaja-arvoa. Pitkäaikainen kumppanuus sellaisten tahojen kanssa, joiden osaaminen ja intressit täydentävät toisiaan, on yhtiölle strategisen tason asia.
Lähes kaikki vuonna 2020 asetetut strategiset tavoitteet toteutuivat huolimatta jaksolle osuneista koronasta, inflaatiosta ja korkojen nopeasta noususta. Tämä kertoo Investors Housen kyvystä luoda omistaja-arvoa suhdanteista riippumatta.
Uuden strategian valmistelu on käynnistynyt. Arvioidusti yhtiö kertoo uusista strategisista tavoitteista H1 2024 aikana. Strategian ytimessä on edelleen sellainen kannattavuuskehitys, että osakekohtainen osinko voi kasvaa.
INVESTORS HOUSEN JOHTO
Investors Housen hallitus valittiin yhtiökokouksessa huhtikuussa 2023. Hallitus muodostuu kuudesta jäsenestä, jotka ovat Tapani Rautiainen (puheenjohtaja), Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Mikko Larvala, Petri Roininen ja Vesa Lipsanen.
Kaikki jäsenet ovat yhtiöstä riippumattomia pl. Petri Roininen, joka toimii yhtiön toimitusjohtajana.
Kolme jäsentä eli Taina Ahvenjärvi, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen ovat merkittävistä osakkeenomistajista riippumattomia. Hallituksen puheenjohtajana on toiminut Tapani Rautiainen vuoden 2015 alusta alkaen.
Investors Housen toimitusjohtajaksi valittiin 2014 lopussa diplomi-insinööri Petri Roininen. Toimitusjohtajan tehtävänä on johtaa yhtiön operatiivista toimintaa yhtiön strategian ja hallituksen ohjeiden mukaisesti sekä valmistella esitykset strategiasta samoin kuin investoinneista ja myynneistä.
Konsernin johtoryhmän jäseniä olivat toimitusjohtajan lisäksi katsauskauden lopussa Juhola Asset Management Oy:stä vastaavat Aleksi Aitala ja Tommi Juhola sekä talousjohtaja Harri Valo.
Investors Housen tilintarkastajana toimi KPMG vastuullisena tilintarkastajana KHT Timo Nummi.
OSAKE JA OSAKKEENOMISTAJAT
Katsauskauden päättyessä yhtiöllä oli yhteensä 6.389.096 osaketta, joista ulkona oli yhteensä 6.374.586 osaketta ja yhtiön hallussa 14.510 osaketta. Yhtiön hallituksella on yhtiökokouksen antama valtuutus omassa hallussa olevien osakkeiden käyttämiseen.
Yhtiöllä oli 31.12.2023 Euroclear Finlandin ylläpitämän osakasrekisterin mukaan 2.691 osakasta (2.667). Osakasmäärä on kasvanut nettomääräisesti 24 osakkaalla eli yhdellä prosentilla viimeisen vuoden aikana.
Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2023 olivat seuraavat:
| Nimi | Kpl | % |
|---|---|---|
| MAAKUNNAN ASUNNOT OY | 1 756 771 | 27,50 |
| ROYAL HOUSE OY | 1 139 149 | 17,83 |
| CORE CAPITAL OY | 910 225 | 14,25 |
| OWH-YHTIÖT OY | 272 498 | 4,27 |
| GODOINVEST OY | 256 493 | 4,01 |
| JAM HOLDING OY | 103 991 | 1,63 |
| NORDEA HENKIVAKUUTUS SUOMI OY | 100 000 | 1,57 |
| HEKHOLM OY | 80 000 | 1,25 |
| GRÖNROOS MARI ANNELI | 78 956 | 1,24 |
| SIJOITUSRAHASTO INVESTORS NORDIC SMALL CAP | 61 831 | 0,97 |
| SKOGMAN BO BÖRJE RAGNAR DB | 60 000 | 0,94 |
| GRÖNROOS KAIJA KAARINA | 31 259 | 0,49 |
| SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA | 30 894 | 0,48 |
| NORRGÖRD NILS EMIL | 29 000 | 0,45 |
| RAKENNUSLIIKE SULO LIPSANEN OY | 27 989 | 0,44 |
| SELINHEIMO RISTO PERTTI JUHANI | 27 230 | 0,43 |
| KALAJA OLLI JUHANI | 26 317 | 0,41 |
| JANERCON OY | 24 833 | 0,39 |
| KOIVISTOINEN JUKKA ANTERO | 24 833 | 0,39 |
| PAKKANEN ANNELI ELISABETH | 23 000 | 0,36 |
Suurimmista osakkeenomistajista:
Maakunnan Asunnot Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö.
Royal House Oy on hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö.
Core Capital Oy on toimitusjohtaja ja hallituksen jäsen Petri Roinisen määräysvaltayhteisö.
JAM Holding Oy on johtoryhmän jäsenten Aleksi Aitala ja Tommi Juhola vaikutusvaltayhteisö.
Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy on hallituksen jäsen Vesa Lipsasen määräysvaltayhteisö.
Yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista ja 600.000 oman osakkeen hankkimisesta.
Yhtiön hallussa oli 31.12.2023 yhteensä 14.510 omaa osaketta.
Vuoden 2022 tuloksen perusteella hallitus esitti yhtiökokoukselle 0,31 €/osake osingon maksamista yhdessä tai useammassa erässä. Yhtiökokouksen 27.4.2023 päättämä osinko on kahdeksas peräkkäinen kasvavan osingon vuosi. Osingon ensimmäinen ja toinen erä maksettiin Q2 2023 aikana.
Hallitus esittää keväällä 2024 kokoontuvalle yhtiökokoukselle 0,33 € / osake osinkoa. Osinko voitaisiin jakaa yhdessä tai kahdessa osassa. Osinko olisi noin 6,3 % tuotto vuodenvaihteen osakekurssilla. Se edustaisi noin 60 % suuruista osuutta vuoden 2023 tuloksesta.
Perusosingon ohella yhtiö on jakanut osakkeille varoja vuosina 2019 ja 2020 ensisijassa osakkuusyhtiön osakkeiden muodossa sekä vuonna 2022 rahan muodossa.
Investors Housen osakkeella on Nordea Pankki Suomi Oyj:n tarjoama markkinatakauspalvelu.
Toimitusjohtaja Petri Roinisella on optio-ohjelma, jonka sisältö on tiedotettu 17.8.2020.
SELVITYS HALLINNOINTI- JA OHJAUSJÄRJESTELMÄSTÄ 2023
Selvitys yhtiön hallinnointi- ja ohjausjärjestelmästä 2023 on julkaistu erillisenä liitteenä tämän toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen julkaisun yhteydessä.
| KONSERNIN LAAJA TULOSLASKELMA | Viite | 1.1.-31.12.2023 | 1.1.-31.12.2022 | |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | |||
| Liikevaihto | ||||
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 3 421 | 3 309 | ||
| Hallintopalkkiotuotot | 3 436 | 4 294 | ||
| 1, 2 | 6 857 | 7 603 | ||
| Kulut | ||||
| Ylläpitokulut | 3 | -5 122 | -4 696 | |
| Nettotuotto | 1 735 | 2 907 | ||
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | 4 | -163 | -184 | |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 5 | 11 | -1 193 | 2 241 |
| Poistot ja arvonalentumiset | 12 | -600 | -61 | |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | -20 | -23 | ||
| Hallinnon kulut | 6 | -805 | -1 023 | |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 7 | -33 | -162 | |
| Osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 14 | 4 976 | 561 | |
| Liikevoitto | 3 897 | 4 256 | ||
| Rahoitustuotot | 8 | 354 | 246 | |
| Rahoituskulut | 8 | -735 | -485 | |
| Rahoituserät (netto) | -381 | -239 | ||
| Tulos ennen veroja | 3 516 | 4 017 | ||
| Tuloverot | 9 | -13 | -795 | |
| Tilikauden tulos | 3 503 | 3 222 | ||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 3 503 | 3 222 | ||
| Tilikauden tuloksen jakautuminen emoyhtiön | ||||
| osakkeenomistajille | 3 559 | 3 213 | ||
| Määräysvallattomille omistajille | -56 | 9 | ||
| Tilikauden laajan tuloksen jakautuminen emoyhtiön | ||||
| osakkeenomistajille | 3 559 | 3 213 | ||
| Määräysvallattomille omistajille | -56 | 9 | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta tuloksesta | ||||
| laskettu osakekohtainen tulos (€ per osake esitettynä): | ||||
| Laimentamaton | 10 | 0,56 | 0,50 | |
| Laimennusvaikutuksella oikaistu | 10 | 0,56 | 0,50 |
| KONSERNITASE | Viite | 31.12.2023 | 31.12.2022 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | ||||
| VARAT | |||||
| Pitkäaikaiset varat | |||||
| Liikearvo | 12 | 5 689 | 6 289 | ||
| Aineettomat hyödykkeet | 13 | 488 | 686 | ||
| Aineelliset hyödykkeet | 13 | 25 | 317 | 58 | |
| Sijoituskiinteistöt | 11 | 25 | 27 879 | 28 881 | |
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä | 14 | 5 922 | 1 306 | ||
| Muut sijoitukset | 14 | 0 | 0 | ||
| 40 295 | 37 220 | ||||
| Vaihto-omaisuus | |||||
| Vaihto-omaisuuskiinteistöt | 11 | 473 | 5 725 | ||
| 473 | 5 725 | ||||
| Pitkäaikaiset saamiset | |||||
| Muut saamiset | 14 | 2 686 | 3 319 | ||
| Laskennalliset verosaamiset | 17 | 791 | 876 | ||
| 3 477 | 4 195 | ||||
| Lyhytaikaiset varat Saamiset osakkuusyrityksiltä |
14 | 0 | 0 | ||
| Lyhytaikaiset sijoitukset | 15 | 89 | 72 | ||
| Myyntisaamiset ja muut saamiset | 15 | 696 | 1 507 | ||
| Rahavarat | 16 | 8 516 | 6 543 | ||
| 9 301 | 8 122 | ||||
| Varat yhteensä | 53 546 | 55 262 | |||
| OMA PÄÄOMA | |||||
| Osakepääoma | 19 | 2 556 | 2 556 | ||
| Ylikurssirahasto | 19 | 7 | 7 | ||
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 19 | 19 796 | 19 868 | ||
| Kertyneet voittovarat | 19 | 11 260 | 9 682 | ||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 33 619 | 32 113 | |||
| Määräysvallattomien omistajien osuus | 335 | 425 | |||
| Oma pääoma yhteensä | 33 954 | 32 538 | |||
| VELAT | |||||
| Pitkäaikaiset velat | |||||
| Laskennalliset verovelat | 17 | 1 080 | 1 183 | ||
| Rahoitusvelat | 18 21 | 22 | 25 | 9 039 | 16 553 |
| Muut velat | 18 | 423 | 742 | ||
| 10 542 | 18 478 | ||||
| Lyhytaikaiset velat | |||||
| Rahoitusvelat | 18 21 | 22 | 25 | 7 750 | 2 195 |
| Ostovelat ja muut velat | 20 | 21 | 1 300 | 2 006 | |
| Tilikauden verotett. tuloon perust. verovelat | 20 | 0 | 45 | ||
| Velat yhteensä | 9 050 19 592 |
4 246 22 724 |
|||
| Oma pääoma ja velat yhteensä | 53 546 | 55 262 |
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
1000 €
| Osake | Ylikurssi | Kertyneet | Yhteensä | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Viite | pääoma | rahasto | SVOP | voittovarat | ||
| Oma pääoma 1.1.2023 | 19 | 2 556 | 7 | 19 868 | 9 682 | 32 113 |
| Laaja tulos | ||||||
| Tilikauden tulos | 3 559 | 3 559 | ||||
| Muut laajan tuloksen erät | ||||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 3 559 | 3 559 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | ||||||
| Osingonjako | -1 980 | -1 980 | ||||
| Omien osakkeiden hankinta | -72 | -72 | ||||
| Osakeperusteiset liiketoimet | 0 | |||||
| Liiketoimet määräysvall. kanssa | -1 | -1 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -72 | -1 981 | -2 053 | |||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva | ||||||
| oma pääoma 31.12.2023 | 2 556 | 7 | 19 796 | 11 260 | 33 619 | |
| Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. | 425 | |||||
| Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa | -34 | |||||
| Osuus tilikauden tuloksesta | -56 | |||||
| Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. | 335 | |||||
| Oma pääoma 31.12.2023 yhteensä | 33 954 |
| Osake | Ylikurssi | Kertyneet | Yhteensä | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Viite | pääoma | rahasto | SVOP | voittovarat | |||
| Oma pääoma 1.1.2022 | 19 | 2 556 | 7 | 24 996 | 8 337 | 35 896 | |
| Laaja tulos | |||||||
| Tilikauden tulos | 3 213 | 3 213 | |||||
| Muut laajan tuloksen erät | |||||||
| Tilikauden laaja tulos yhteensä | 3 213 | 3 213 | |||||
| Liiketoimet omistajien kanssa | |||||||
| Osingonjako | -6 181 | -1 818 | -7 999 | ||||
| Omien osakkeiden hankinta | 0 | ||||||
| Osakeperusteiset liiketoimet | 1 000 | 1 000 | |||||
| Liiketoimet määräysvall. kanssa | 53 | -50 | 3 | ||||
| Liiketoimet omistajien kanssa yhteensä | -5 128 | -1 868 | -6 996 | ||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva | |||||||
| oma pääoma 31.12.2022 | 2 556 | 7 | 19 868 | 9 682 | 32 113 | ||
| Määräysvallatt. omistajien osuus 1.1. | 475 | ||||||
| Muut muutokset määräysvallat.osuuksissa | -59 | ||||||
| Osuus tilikauden tuloksesta | 9 | ||||||
| Määräysvallatt. omistajien osuus 31.12. | 425 | ||||||
| Oma pääoma 31.12.2022 yhteensä | 32 538 |
| KONSERNIN RAHAVIRTALASKELMA (1000 €) | ||
|---|---|---|
| -------------------------------------- | -- | -- |
| Liite 1.1.-31.12.2023 | 1.1.-31.12.2022 | ||
|---|---|---|---|
| Liiketoiminnan rahavirrat: | |||
| Tulos ennen veroja | 3 516 | 4 017 | |
| Oikaisut | 1 | -3 110 | -2 747 |
| Käyttöpääoman muutokset | 2 | 105 | -763 |
| Maksetut korot | -735 | -485 | |
| Saadut korot | 354 | 246 | |
| Saadut/maksetut verot | -48 | -827 | |
| Liiketoiminnan nettorahavirta | 82 | -559 | |
| Investointien rahavirrat: | |||
| Investoinnit kiinteistöihin | 3 | -1 013 | 648 |
| Investoinnit osakkuus- ja yhteisyrityksiin | 0 | 0 | |
| Investoinnit aineellisiin hyödykkeisiin | 0 | 0 | |
| Sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit | 5 822 | 814 | |
| Muut sijoitukset | 670 | 362 | |
| Tytäryhtiöiden hankinta hankituilla rahavaroilla vähennettynä | -385 | -2 017 | |
| Tuotot osakuus- ja yhteisyrityksistä | 750 | 0 | |
| Annetut lainat osakkuusyhtiöille | 233 | -100 | |
| Investointien nettorahavirta | 6 077 | -293 | |
| Rahoituksen rahavirrat: | |||
| Lainojen nostot | 0 | 4 469 | |
| Lainojen takaisinmaksut | -2 141 | -6 952 | |
| Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa | 0 | -101 | |
| Omien osakkeiden hankinta / osakeanti | -67 | 579 | |
| Emoyhtiön omistajille maksetut osingot | -1 978 | -7 999 | |
| Rahoituksen nettorahavirta | -4 186 | -10 004 | |
| Rahavarojen muutos lisäys(+) / vähennys(-) | 1 973 | -10 856 | |
| Rahavarat tilikauden alussa | 6 543 | 17 399 | |
| Rahavarat tilikauden lopussa | 8 516 | 6 543 |
| Rahavirtalaskelman liitetiedot | 1.1.-31.12.2023 | 1.1.-31.12.2022 | ||
|---|---|---|---|---|
| 1. | Oikaisut tilikauden tulokseen | |||
| Käyvän arvon muutokset | 1 193 | -2 241 | ||
| Luovutusvoitot/-tappiot | 163 | 184 | ||
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta | -4 976 | -561 | ||
| Poistot | 600 | 61 | ||
| Muut oikaisut | 109 | 6 | ||
| Rahoitustuotot ja -kulut | -199 | -196 | ||
| Oikaisut yhteensä | -3 110 | -2 747 | ||
| 2. | Käyttöpääoman muutokset | |||
| Myyntisaamisten ja muiden saamisten muutos | 811 | -296 | ||
| Ostovelkojen ja muiden velkojen muutos | -706 | -467 | ||
| Käyttöpääoman muutokset yhteensä | 105 | -763 | ||
| 3. | Investoinnit sijoitus- ja vom-kiinteistöihin | |||
| Kiinteistöjen hankintameno | -1 013 | -32 | ||
| Ostettujen yhtiöiden hankintahetken rahavarat | 0 | 680 | ||
| Apporttina maksettu oman pääoman korotus/ sijoitukset Investoinneista johtuvat rahavirrat hankittujen yritysten |
0 | 0 | ||
| rahavaroilla vähennettynä | -1 013 | 648 |
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LIITETIEDOT
KONSERNITILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET
KONSERNIN PERUSTIEDOT
Investors House Oyj on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja rekisteröity osoite Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki, Suomi. Investors House on kiinteistöjen, kiinteistöosakkeiden, sekä asuntoosakkeiden omistamiseen, hallintaan ja vuokraamiseen sekä niihin liittyvien muiden palveluiden tuottamiseen erikoistunut yhtiö.
Investors House Oyj:n hallitus on hyväksynyt kokouksessaan tämän tilinpäätöksen julkistettavaksi. Suomen osakeyhtiölain mukaan osakkeenomistajilla on mahdollisuus hyväksyä tai hylätä tilinpäätös sen julkistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa. Tilinpäätöksen jäljennös on saatavissa yhtiön rekisteröidystä osoitteesta tai yhtiön kotisivuilta osoitteesta www.investorshouse.fi.
LAATIMISPERIAATTEET
Konsernitilinpäätös on laadittu kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti ja sitä laadittaessa on noudatettu 31.12.2023 voimassa olevia IAS- ja IFRSstandardeja sekä SIC- ja IFRIC-tulkintoja. Kansainvälisillä tilinpäätösstandardeilla tarkoitetaan Suomen kirjanpitolaissa ja sen nojalla annetuissa säännöksissä EU:n asetuksessa N:o 1606/2002 säädetyn menettelyn mukaisesti EU:ssa sovellettaviksi hyväksyttyjä standardeja ja niistä annettuja tulkintoja. Konsernitilinpäätöksessä liitetiedot ovat myös suomalaisten, IFRS-säännöksiä täydentävien, kirjanpito- ja yhteisölainsäädännön vaatimusten mukaiset. Konserni noudatti vuonna 2023 EPRA:n (The European Public Real Estate Association) suosituksia.
Konsernin toiminta- ja esittämisvaluutta on euro. Konsernitilinpäätös perustuu alkuperäisiin hankintamenoihin lukuun ottamatta sijoituskiinteistöjä, käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavia rahoitusvaroja sekä johdannaissopimuksia, jotka on arvostettu käypään arvoon. Kaikki luvut on pyöristetty, joten yksittäiset luvut voivat poiketa esitetystä summasta. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään euroon. Kohdissa, joissa esitetty informaatio on tuhansissa euroissa, pyöristykset on tehty lähimpään tuhanteen euroon.
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen edellyttää tiettyjen keskeisten kirjanpidollisten arvioiden tekemistä. Lisäksi johdon on käytettävä harkintaa. Harkinta vaikuttaa laatimisperiaatteiden valintaan ja niiden soveltamiseen, raportoitavien varojen, velkojen, tuottojen ja kulujen määrään samoin kuin esitettäviin liitetietoihin. Harkinnassaan johto käyttää arvioita ja olettamuksia, jotka perustuvat aiempaan kokemukseen ja johdolla tilinpäätöshetkellä olevaan parhaaseen näkemykseen. Merkittävimmät arvion varaiset seikat liittyvät sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrittämiseen, liikearvon arvonalentumistestaukseen sekä laskennallisten verosaamisten kirjaamiseen vahvistetuista tappioista. Arviot perustuvat johdon parhaaseen näkemykseen, mutta on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvoista.
Tilinpäätös on laadittu perustuen toiminnan jatkuvuuteen. Yhtiön hallitus on arvioinut, että konsernilla on riittävät taloudelliset resurssit pystyäkseen jatkamaan toimintaansa ennakoitavissa olevan ajanjakson.
TILIKAUDELLA 2023 SOVELLETUT UUDET STANDARDIT JA TULKINNAT
Investors House ei ole ottanut tilikaudella 2023 käyttöön uusia standardeja tai tulkintoja.
SEGMENTTIRAPORTOINTI
Investors Housella on kaksi segmenttiä. Raportoitavat segmentit ovat:
- Kiinteistöt-segmentti, jossa harjoitettu liiketoiminta on kiinteistösijoittamista ja -kehittämistä.
- Palvelut-segmentti, jossa harjoitetaan kiinteistövarallisuudenhoitoa, rahastojen hallinnointia, rahoitusja kiinteistöjärjestelyjä sekä muuta palvelutoimintaa.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat niille suoraan kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille. Segmenttikohtaisia varoja ja velkoja ei raportoida eikä seurata erikseen.
KONSOLIDOINTIPERIAATTEET
Konsernitilinpäätös sisältää emoyhtiö Investors House Oyj:n, tytäryritysten, yhteisten toimintojen sekä osakkuus- ja yhteisyritysten tilinpäätökset kultakin 31.12. päättyneeltä tilikaudelta. Tilikauden 2023 konsernitilinpäätökseen sisältyvät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot luetellaan liitetiedossa 24, Osakkuus ja yhteisyritykset liitetiedossa 14.
Yhtiö käsittelee yksittäisen kiinteistöinvestoinnin, asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön hankinnan omaisuuserän hankintana. Yksittäisten sijoituskiinteistöinvestointien luokittelu omaisuuserien hankinnoiksi perustuu näkemykseen, jonka mukaan yksittäinen kiinteistö vuokrasopimuksineen ei muodosta liiketoiminnallista kokonaisuutta. Kiinteistöliiketoiminta edellyttää kiinteistöjen kehitystoimintaa ja markkinointitoimenpiteitä, vuokrasuhteiden hoitoa ja uushankintaa. Lisäksi edellytetään kiinteistöjen korjausten ja perusparannusten johtamista ja organisointia. Omaisuuseriksi luokitelluissa sijoituskiinteistöjen hankinnoissa ei omistajan hallintaan siirry liiketoimintaprosesseja, eikä niistä vastaavaa henkilöstöä.
Hankinnoissa sovelletaan IFRS 3 "Liiketoimintojen yhdistäminen" -standardia, kun kyseessä on liiketoimintojen yhdistäminen. Luovutettu vastike sekä hankitun yhtiön yksilöidyt varat ja vastattavaksi otetut velat arvostetaan käypään arvoonsa. Maksetun vastikkeen ylittäessä hankitut nettovarat, erotus kirjataan liikearvoksi. Maksetun vastikkeen alittaessa hankitut nettovarat, erotus kirjataan tuotoksi hankintakaudella. Yhtiön johto arvioi jokaisen hankinnan yhteydessä, täyttääkö hankinnan kohde liiketoiminnan määritelmän. Hankinnat, jotka eivät täytä liiketoiminnan määritelmää, käsitellään omaisuuserien hankintana.
Tytäryritykset ovat yrityksiä, joissa konsernilla on määräysvalta. Määräysvalta syntyy, kun konserni olemalla osallisena yhteisössä altistuu yhteisön muuttuvalle tuotolle tai on oikeutettu sen muuttuvaan tuottoon ja se pystyy vaikuttamaan tähän tuottoon käyttämällä yhteisöä koskevaa valtaansa. Tytäryritykset yhdistellään konsernitilinpäätökseen siitä päivästä lukien, jona konserni saa niistä määräysvallan. Yhdisteleminen lopetetaan päivänä, jona määräysvalta lakkaa. Määräysvallattomien omistajien osuus esitetään omassa pääomassa erillään emoyhtiön omistajille kuuluvasta omasta pääomasta sekä tilikauden tuloksesta esitetään erillään määräysvallattomille omistajille ja emoyhtiön omistajille kuuluva osuus.
Strukturoidut yhteisöt ovat yhteisöjä, jotka on rakennettu siten, etteivät äänioikeudet ole ratkaiseva tekijä päätettäessä kenellä on määräysvalta yhteisössä. Konsernissa strukturoiduiksi yhteisöiksi on tilinpäätöshetkellä tunnistettu Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt, jossa konsernilla katsotaan olevan määräysvalta. Konsernin ulkopuolisten sijoittajien osuudet yhdisteltävistä yhteisöistä esitetään erässä Määräysvallattomien omistajien osuus.
Konsernin sisäiset liiketapahtumat, saamiset, velat ja realisoitumattomat katteet sekä sisäinen voitonjako eliminoidaan konsernitilinpäätöstä laadittaessa.
Osittain omistetut asunto-osakeyhtiöt ja keskinäiset kiinteistöyhtiöt yhdistellään suhteellisella menetelmällä, jolloin yhtiöiden tuloslaskelman ja taseen jokaisesta erästä yhdistellään vain konsernille kuuluva osuus. Jos edellä kuvatuissa yhtiöissä on varoja tai velkoja, jotka kuuluvat yksinomaan Investors Houselle, kuten omistetuille osakkeille jyvitetyt yhtiölainat, tällaiset erät yhdistellään konsernin lukuihin täysimääräisesti. Suhteellisesti yhdisteltäessä määräysvallattomille omistajille kuuluvaa osuutta ei synny.
Yhteisyritys on järjestely, jossa kahdella tai useammalla osapuolella on yhteinen määräysvalta ja osapuolilla on oikeus osuuteen järjestelyn nettovaroista. Osakkuusyhtiö on lähtökohtaisesti yhtiö, jossa konsernin omistusosuus ja äänivalta on yli 20 %, mutta alle 50 %. Konserni käsittelee omistuksensa yhteis- ja osakkuusyrityksissä käyttäen pääomaosuusmenetelmää, jossa investointi kirjataan alun perin hankintamenoonsa, jonka jälkeen kirjataan tulosvaikutteisesti konsernille kuuluva osuus investoinnin nettotuloksesta, jolla oikaistaan alkuperäistä hankintamenoa. Jos hankitun yhteis- tai osakkuusyrityksen käypä nettovarallisuus ylittää sijoituksen alkuperäisen hankintamenon, tämä erotus kirjataan hankintakaudelle tulosvaikutteisesti. Jos konsernin osuus pääomaosuusmenetelmällä yhdistellyn yhtiön tappioista ylittää kirjanpitoarvon, tällaisia tappioita ei yhdistellä, ellei konserni ole sitoutunut yhtiön velvoitteiden täyttämiseen.
Konserni arvioi jokaisen raportointikauden päättymispäivänä, onko olemassa viitteitä osakkuus- tai yhteisyritysten arvonalentumisesta. Jos viitteitä ilmenee, omistuksesta tehdään arvonalentumistestaus, jossa arvioidaan omistuksesta kerrytettävissä oleva rahamäärä. Jos kerrytettävissä oleva rahamäärä on pienempi kuin omistuksen kirjanpitoarvo, kirjataan tulosvaikutteinen arvonalentumistappio. Jos alkuperäisen arvonalentumiskirjauksen jälkeen konsernin arvio kerrytettävästä rahamäärästä muuttuu, kirjataan tulosvaikutteisesti arvonalentumistappion peruutus. Arvonalentumistappion peruutusta kirjataan enimmillään alkuperäisen arvonalentumistappion määrä. Arvonalentumiskirjaukset sekä yhteis- ja osakkuusyritysten tuloosuus esitetään omana eränään konsernituloslaskelmassa.
LIIKEARVO JA AINEETTOMAT HYÖDYKKEET
Konsernin liikearvot muodostuvat hankituista Palvelut –segmentin liiketoiminnoista. Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisten varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvon alentumiseen (IAS 36). Liikearvo arvostetaan alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä mahdollisilla arvonalentumisilla.
Konsernin aineettomat hyödykkeet koostuvat aktivoiduista it-kuluista ja osana yrityshankintoja hankituista asiakassopimuksista. Aineettomat hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineettomat hyödykkeet poistetaan 3-5 vuoden tasapoistoilla alkuperäisestä hankintamenosta. Poistot aloitetaan, kun hyödyke on valmis käytettäväksi. Menot aktivoidaan aineettomiin hyödykkeisiin, kun ne ovat luotettavasti määriteltävissä ja pystytään osoittamaan, että valmis tuote tulee tuottamaan todennäköisesti vastaista taloudellista hyötyä. Aktivoidut menot sisältävät ne konsernin ulkopuoliset menot, jotka johtuvat välittömästi hyödykkeen saattamisesta valmiiksi sille aiottuun käyttötarkoitukseen. Aineettoman hyödykkeen kehittämisestä mahdollisesti syntyneitä konsernin sisäisiä henkilöstö- tai muita kustannuksia ei aktivoida vaan kirjataan kuluksi.
AINEELLISET HYÖDYKKEET
Konsernin aineelliset hyödykkeet koostuvat koneista ja kalustosta. Aineelliset hyödykkeet arvostetaan kertyneillä poistoilla ja arvonalentumisilla vähennettyyn ja aktivoiduilla perusparannuksilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon. Aineelliset hyödykkeet poistetaan niiden taloudellisen vaikutusajan kuluessa, lähtökohtaisesti poistoajat ovat 3-5 vuotta.
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistö on kiinteistö tai tontti, jota konserni pitää hallussaan vuokratuottojen hankkimiseksi tai omaisuuden arvonnousun takia tai molemmista syistä. Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa sovelletaan IAS 40 "Sijoituskiinteistöt" –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti tuloslaskelman erään Voitto-/tappio käypään arvoon arvostamisesta sille kaudelle, jonka aikana se syntyy.
Investors Housen sijoituskiinteistöt koostuvat asunnoista, hotellista, toimitilakiinteistöistä ja tonteista.
Sijoituskiinteistöt arvostetaan alun perin hankintamenoon, johon sisällytetään transaktiomenot. Alkuperäisen kirjaamisen jälkeen sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoonsa. Käypä arvo on hinta, joka saataisiin omaisuuserän myynnistä tai maksettaisiin velan siirtämisestä markkinaosapuolten välillä arvostuspäivänä toteutuvassa tavanomaisessa liiketoimessa. Sijoituskiinteistön käypä arvo kuvastaa arviointipäivän markkinaolosuhteita. Konserni pyrkii arvioittamaan kaikki toimintansa kannalta merkittävät sijoituskiinteistöt vähintään kerran vuodessa. Jos on olemassa viitteitä sijoituskiinteistön merkittävästä käyvän arvon muutoksesta, arviointi voidaan tehdä useammin. Konserni käyttää kiinteistöjen arvon määrityksessä ulkopuolisia, riippumattomia asiantuntijoita. Vuonna 2023 kiinteistöjen arvioinnit on suorittanut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy.
Konserni määrittelee sijoituskiinteistöjen käyvän arvon asuntojen osalta kauppa-arvoon ja kaupallisten sijoituskiinteistöjen osalta tuottoarvoon perustuen. Jos kohteen käyvän arvon määrittämisen luotettavasti katsotaan olevan epävarmaa, kyseinen kohde arvostetaan hankintamenoon, jonka arvioidaan vastaavan kyseisen kohteen käypää arvoa. Sijoituskiinteistö kirjataan pois taseesta, kun se luovutetaan tai kun se poistetaan käytöstä pysyvästi. Sijoituskiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot esitetään tuloslaskelmassa omana eränään.
VAIHTO-OMAISUUSKIINTEISTÖT
Konserni kirjaa vaihto-omaisuuskiinteistöihin kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten, eikä niitä ole tarkoitus pitää vuokratulojen hankkimiseksi tai omistusajan arvonnoususta hyötymiseksi. Lähtökohtaisesti tällaiset kiinteistöt asetetaan heti myytäväksi eikä niissä olevia asuntoja tai tiloja aseteta vuokralle. Jos myynti ei toteudu lyhyellä aikavälillä hankinnasta, konserni saattaa vuokrata väliaikaisesti osan kiinteistöstä. Tämä väliaikainen vuokraus ei aiheuta kiinteistön luokittelemista sijoituskiinteistöksi, jos myyntitoimenpiteet jatkuvat ja konsernin aikomus on myydä kiinteistö. Vaihto-omaisuuskiinteistö siirretään sijoituskiinteistöihin ja arvostetaan tämän jälkeen käypään arvoon muiden sijoituskiinteistöjen tavoin, jos konserni lopettaa myyntitoimenpiteet, laittaa kiinteistön kokonaisuudessaan vuokralle ja luokittelee kiinteistön sijoituskiinteistöksi. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon.
RAKENTEILLA OLEVAT SIJOITUSKIINTEISTÖT
Rakenteilla olevan sijoituskiinteistön hankintameno muodostuu rakentamisen aikana kertyneistä rakentamis- ja muista menoista.
RAHOITUSVAROJEN JA -VELKOJEN LUOKITTELU
Konsernin rahoitusvarat ja -velat on luokiteltu seuraaviin luokkiin: käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettavat rahoitusvarat ja -velat sekä jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat ja -velat.
Myynti-, laina- ja muut vastaavat saamiset, arvostetaan jaksotettuun hankintamenoon, koska niitä pidetään vain pääomaan ja mahdolliseen korkoon liittyvien sopimusperusteisten rahavirtojen saamiseksi eikä niillä käydä kauppaa.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvaroihin konserni on luokitellut seuraavat erät: pitkäaikaiset oman pääoman ehtoiset sijoitukset yhtiöihin, joita ei yhdistellä konserniin osakkuusyhtiönä, tytäryhtiönä tai yhteisenä toimintona sekä lyhytaikaiset kaupankäyntitarkoituksessa pidettävät sijoitukset listattuihin osakkeisiin sekä johdannaissopimukset, jotka on tehty korkosuojaustarkoituksessa.
Johdannaisia lukuun ottamatta kaikki muut rahoitusvelat on luokiteltu jaksotettuun hankintamenoon arvostettaviksi rahoitusveloiksi. Johdannaiset on luokiteltu käypään arvoon tulosvaikutteisesti arvostettaviin rahoitusvelkoihin.
Jaksotettuun hankintamenoon arvostettavat rahoitusvarat
Myynti- ja muut saamiset arvostetaan niiden transaktiomenoilla lisättyyn alkuperäiseen hankintamenoon vähennettynä arvioiduilla epävarmoilla saamisilla. Konserni kirjaa saamisista arvonalentumistappion, kun on olemassa objektiivista näyttöä siitä, että saamista ei saada perityksi täysimääräisesti. Velallisen merkittävät taloudelliset vaikeudet, konkurssin todennäköisyys, maksujen laiminlyönti tai maksusuorituksen viivästyminen yli 90 päivää ovat näyttöä saamisen arvonalentumisesta. Konsernissa arvioidaan vuosittain odotettavissa olevien luottotappioiden määrää saamisten osalta. Tuloslaskelmassa arvonalentuminen esitetään liiketoiminnan muina kuluina. Yli 12 kuukauden kuluttua erääntyvät saamiset kirjataan taseessa pitkäaikaisiksi varoiksi.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat ja -velat
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat/-velat –ryhmään luokitellaan oman pääoman ehtoiset sijoitukset listaamattomiin ja listattuihin yhtiöihin sekä konsernin suojaustarkoituksessa pitämät korkojohdannaiset.
Listaamattomat osakkeet arvostetaan käypään arvoon, jos on olemassa luotettavia markkinahavaintoja. Markkinahavaintojen puuttuessa tai jos kyseessä on epälikvidi markkina, sijoituksen käypänä arvona pidetään lähtökohtaisesti hankintamenoa. Listatut osakkeet arvostetaan käypään arvoon käyttäen tilinpäätöspäivän päätöskurssia. Korkojohdannaiset arvostetaan vastapuolipankkien määrittämään arvoon. Sijoitusten arvonmuutokset kirjataan erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta ja johdannaisten osaksi rahoitustuottoja ja -kuluja konsernituloslaskelmassa.
RAHAVARAT
Rahavarat sisältävät rahat sekä pankkisaamiset. Luotollisten pankkitilien käytössä olevat limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
RAHOITUSVELAT
Rahoitusvelat merkitään alun perin kirjanpitoon saadun vastikkeen perusteella käypään arvoon. Transaktiomenot sisällytetään jaksotettuun hankintamenoon arvostettavien rahoitusvelkojen alkuperäiseen kirjanpitoarvoon. Rahoituslaina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä ja lyhytaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu vuoden kuluessa raportointikauden päättymisestä. Myös luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät lyhytaikaisiin korollisiin velkoihin.
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
OSTOVELAT JA MUUT LYHYTAIKAISET VELAT
Ostovelat ovat maksuvelvoitteita, jotka ovat syntyneet tavarantoimittajilta tai palvelun tuottajilta tavanomaisessa liiketoiminnassa hankituista tavaroista tai palveluista. Ostovelat luokitellaan lyhytaikaisiksi veloiksi, jos ne erääntyvät maksettaviksi yhden vuoden kuluessa.
OMA PÄÄOMA
Oma pääoma koostuu osakepääomasta, ylikurssirahastosta, sijoitetun vapaan pääoman rahastosta ja kertyneistä voittovaroista. Osakepääoma koostuu yksinomaan kantaosakkeista. Liikkeeseen lasketuista uusista osakkeista saadut varat kirjataan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon. Anneista johtuvat välittömät menot kirjataan oman pääoman vähennykseksi. Omia osakkeita hankittaessa, osakkeista maksettu vastike ja hankintaan liittyvät muut kulut kirjataan oman pääoman vähennykseksi.
VUOKRASOPIMUKSET
Konserni vuokralle ottajana
Vuokrasopimuksista kirjatut käyttöoikeusomaisuuserät liittyvät vuokratonteilla sijaitsevien sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksiin sekä toimiston vuokrasopimukseen. Taseessa sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimuksista syntyvät käyttöoikeusomaisuuserät on kirjattu tase-erään Sijoituskiinteistöt ja toimiston vuokrasopimuksesta syntynyt tase-erään Aineelliset hyödykkeet.
Konsernin vuokrasopimusvelka on arvostettu diskonttaamalla standardin soveltamispiiriin kuuluvien vuokrasopimusten vuokravastuut niiden nykyarvoon käyttäen diskonttaustekijänä yhtiön johdon arviota lisäluoton korosta. Tulosvaikutus taseeseen kirjatuista käyttöoikeusomaisuuseristä koostuu omaisuuserästä kirjattavasta tasapoistosta, joka sijoituskiinteistöjen maanvuokrasopimusten osalta esitetään tuloslaskelmassa osana sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta ja toimiston vuokrasopimuksen osalta osana hallinnon kuluja, sekä vuokrasopimusvelasta määritellyllä diskonttokorolla kirjattavasta rahoituskulusta. Vuokrasopimusvelkojen maksut esitetään rahavirtalaskelmassa osana rahoituksen rahavirtaa.
Konserni vuokralle antajana
Investors Housen ollessa vuokralle antajana kiinteistöjen vuokrasopimukset luokitellaan muiksi vuokrasopimuksiksi, joissa omistamiselle ominaiset riskit ja edut jäävät olennaisilta osin vuokralle antajalle. Vuokratuotot kirjataan vuokrasopimusten mukaisesti tuloslaskelman liikevaihtoon pääsääntöisesti tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Vuokratuotot voivat olla myös sidottu vuokralle ottajan liikevaihtoon.
TULOUTUSPERIAATTEET
Investors House –konsernin liikevaihto muodostuu pääosin sijoituskiinteistöjen vuokratuotoista ja käyttökorvauksista, hallinnointipalkkioista ja palveluliiketoiminnan palkkioista.
Kokonaisvuokrat ja erilliset pääoma- ja ylläpitovuokrat kirjataan tuloslaskelmaan tasaerinä vuokra-ajan kuluessa. Liikevaihtoon sidotut muuttuvat vuokratuotot tuloutetaan vuokralaisen toteutuneen liikevaihdon perusteella. Käyttökorvaukset tuloutetaan suoriteperiaatteen mukaisesti.
Tuotot kiinteistöjen hallinnointipalkkioista tuloutetaan sillä kaudella, jona palkkiota vastaava palvelu on suoritettu.
Tuotot palveluliiketoiminnasta tuloutetaan, kun palvelu on suoritettu.
Rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n tuotot koostuvat rahastojen jatkuvista hallinnointipalkkioista, sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Hallinnointipalkkiot perustuvat hallinnoitavan rahaston varoihin, merkintä- ja lunastuspalkkiot sijoitettavaan tai lunastettavaan osuuteen. Hallinnointipalkkiot tuloutetaan ajan kuluessa sitä mukaa kun rahastonhoitopalvelua tuotetaan. Merkintä- ja lunastuspalkkiot tuloutetaan kerralla, kun oikeus niihin on syntynyt.
Korollisten omaisuus- ja velkaerien korkotuotot ja -kulut kirjataan suoriteperusteisesti. Osingot tuloutetaan, kun oikeus niiden saamiseen on syntynyt.
YLLÄPITOKULUT
Ylläpitokulut sisältävät kiinteistöjen ylläpitokulut. Ylläpitokulut ovat kiinteistön säännönmukaisesta ja jatkuvasta hoidosta aiheutuvia huolto-, hallinto- ja vuosikorjauskuluja ja ne kirjataan välittömästi tuloslaskelmaan kuluksi.
Myös Palvelut-segmentin kaikki operatiiviset kulut kirjataan ylläpitokuluihin. Palvelut-segmentin operatiiviset kulut koostuvat palveluita suorittavien henkilöiden palkka- ja muista henkilöstökuluista ja alihankintana suoritettavien palveluiden osalta ulkopuolisten palveluntarjoajien veloituksista. Myös segmenttiin kuuluvien operatiivisten tytäryhtiöiden yleiskulut, kuten it-, taloushallinto-, toimitila- ja muut vastaavat kulut esitetään ylläpitokuluissa.
NETTOTUOTTO
Nettotuotto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun liikevaihdosta vähennetään ylläpitokulut ja muut välittömästi liikevaihtoon liittyvät kulut.
AJANMUKAISTAMISINVESTOINNIT
Ajanmukaistamisinvestoinneiksi määritellään investoinnit kiinteistöihin, jotka parantavat kiinteistöjen tasoa ja niillä näin ollen katsotaan olevan normaaleja vuosikorjauskuluja pidempää ja merkittävämpää tuloa tuottavaa vaikutusta. Ajanmukaistamisinvestoinnit kirjataan kuluksi välittömästi tuloslaskelman erään voitto/tappio käypään arvoon arvostamisesta.
LIIKEVOITTO
Liikevoitto määritellään konsernissa nettosummaksi, joka muodostuu, kun nettotuottoon lisätään liiketoiminnan muut tuotot, vähennetään myynnin ja markkinoinnin, hallinnon ja liiketoiminnan muut kulut, liikearvojen ja muiden omaisuuserien mahdolliset arvonalentumiset sekä lisätään/vähennetään voitot /tappiot kiinteistöjen luovutuksista, käypään arvoon arvostamisesta sekä osuudet osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta.
TYÖSUHDE-ETUUDET
Työsuhde-etuuksista aiheutuneet kulut koostuvat hallituspalkkioista ja toimitusjohtajan ja työntekijöiden palkoista. Konsernihallinnon työntekijöiden työsuhde-etuuksista ja hallituspalkkioista aiheutuneet kulut on tuloslaskelmassa kirjattu nettotuoton jälkeen hallinnon kuluihin. Muiden työntekijöiden kulut on kirjattu ennen nettotuottoa ylläpitokuluihin. Kaikki konsernin eläkejärjestelyt ovat maksupohjaisia ja eläkejärjestelyt on hoidettu ja kirjattu, kun velvoite on syntynyt.
Investors Housella on koko henkilöstöä koskeva henkilöstörahastomuotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain sovittavan tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan konsernin henkilöstörahastoon.
OSAKEPERUSTEISET MAKSUT
2023 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Päätöksen mukaan enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella palkkion saajan näin valitessa. Palkkiot kirjataan kuluksi ja osakkeina maksettu osuus niistä suoraan omaan pääomaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon.
Yhtiöllä on käytössä johdon kannustinjärjestelmä. Järjestelmän mittarit ovat henkilökohtaiset ja ne määritetään vuosittain. Palkkio kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan, kun ehtojen täyttymistä voidaan pitää todennäköisenä. Palkkion saaja voi tiettyjen edellytysten täyttyessä ottaa halutessaan palkkion yhtiön osakkeina osakkeen kulloisenkin kurssin mukaisella arvostuksella. Osakkeina maksettava osuus kirjataan omaan pääomaan.
Optio-oikeudet arvostetaan käypään arvoon niiden myöntämishetkellä ja positiivinen käypä arvo kirjataan kuluksi tasaerinä oikeuden syntymisjakson aikana. Toimitusjohtajalla sekä yhdellä yhtiön entisellä johtoryhmän jäsenellä optio-ohjelmat, joiden ehdot on esitetty liitetiedossa 6.
TULOVEROT
Tuloslaskelman vero muodostuu tilikauden verotettavaan tuloon perustuvasta verosta ja laskennallisten verovelkojen ja –saamisten muutoksista. Konserniyhtiöiden tilikauden verot lasketaan kunkin yhtiön
verolainsäädännön mukaan määräytyvään verotettavaan tuloon perustuen. Kirjatut tilikauden verotettavaan tuloon perustuvat verot perustuvat konsernin arvioon maksettaviksi tulevista tuloveroista, jotka voivat muuttua tilikauden lopullisten verotusten valmistuttua.
Laskennalliset verovelat ja –saamiset kirjataan kaikista varojen ja velkojen verotusarvojen ja kirjanpidollisten arvojen väliaikaisista eroista.
Huomattavin väliaikainen ero syntyy konserniin kuuluvien kiinteistöjen verotuksessa poistamattomien hankintamenojen ja konsernitasearvojen välisestä erosta. Liiketoimintojen yhdistämiseksi määriteltyjen kiinteistöinvestointien yhteydessä laskennalliset verot kirjataan hankintahetkellä olevista edellä määritellyistä eroista. Omaisuuserähankinnoiksi määritellyissä investoinneissa hankintahetken eroista ei kirjata laskennallisia veroja vaan ainoastaan hankintahetken jälkeen syntyneistä muutoksista. Käypään arvoon arvostettujen sijoituskiinteistöjen kirjanpitoarvon oletetaan lähtökohtaisesti kertyvän omaisuuserän myynnistä ja yhtiön periaatteena on realisoida kiinteistöomistuksensa myymällä omistamansa osakkeet. Erosta laskennallisen veron määrittelyn ja kiinteistöjen myyntiperiaatteen välillä johtuen on todennäköistä, että myyntien yhteydessä realisoituvat todelliset verovaikutukset eivät täysin vastaa kirjattuja laskennallisia veroja.
Muita väliaikaisia eroja syntyy mm. rahoitusinstrumenttien käypään arvoon arvostamisesta, käyttämättömistä verotuksellisista tappioista sekä erillisyhtiöissä tehdyistä verovähennyskelpoisista liikearvojen poistoista, jotka on eliminoitu konsernitasolla. Laskennalliset verot lasketaan käyttämällä tilinpäätöspäivään mennessä säädettyjä verokantoja tai verokantoja, jotka ovat siihen mennessä tosiasiallisesti voimaan saatettuja.
Laskennallisten verojen muutokset kirjataan tuloslaskelmaan paitsi silloin, kun ne liittyvät omaan pääomaan hyvittäen tai veloittaen kirjattuihin eriin. Laskennallisia verosaamisia kirjataan vain siihen määrään asti kuin on todennäköistä, että käytettävissä on verottavaa tuloa, jota vastaan väliaikaiset erot pystytään hyödyntämään. Laskennallisia verosaamisia tarkastellaan vuosittain suhteessa konsernin kykyyn kerryttää tulevaisuudessa riittävästi verotettavaa tuloa.
OSINGOT
Maksettavat osingot kirjataan sille tilikaudelle, jonka aikana osakkeenomistajat ovat yhtiökokouksessa hyväksyneet osingon maksettavaksi.
SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT 31.12.2023
* = Kyseistä säännöstä ei ole hyväksytty sovellettavaksi EU:ssa 31.12.2023 mennessä.
IFRS 17 Vakuutussopimukset, mukaan lukien Vertailutiedot – Muutokset IFRS 17:ään Vakuutussopimukset: IFRS 17 ja IFRS 9 alkuperäinen soveltaminen (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Uusi standardi koskee vakuutussopimuksia ja auttaa sijoittajia ja muita tahoja ymmärtämään paremmin vakuuttajien altistumista riskeille sekä niiden kannattavuutta ja taloudellista asemaa. Tämä standardi korvaa IFRS 4 -standardin.
Muutoksilla vähennetään vertailutietojen ristiriitoja, jotka aiheutuvat IFRS 9:n ja IFRS 17:n erilaisista siirtymävaatimuksista. Muutokset mahdollistavat myös rahoitusvaroista annettavan vertailutiedon esittämisen tavalla, joka on yhdenmukaisempi IFRS 9 Rahoitusinstrumentit -standardin vaatimusten kanssa.
Tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden esittäminen – Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen ja IFRS Practice Statement 2:een Making Materiality Judgements (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutokset selventävät olennaisuuden periaatteen soveltamista tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskevaan informaatioon.
Kirjanpidollisten arvioiden määritelmä – Muutokset IAS 8:aan Tilinpäätöksen laatimisperiaatteet, kirjanpidollisten arvioiden muutokset ja virheet (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutokset selventävät, kuinka yhtiöiden tulisi erottaa tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden muutokset kirjanpidollisten arvioiden muutoksista, ja keskittyvät kirjanpidollisen arvion määritelmään ja sen selvennyksiin.
Yhdestä liiketoimesta aiheutuviin varoihin ja velkoihin liittyvä laskennallinen vero – Muutokset IAS 12:een Tuloverot (sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutokset kaventavat alkuperäistä kirjaamista koskevan poikkeuksen soveltamisalaa ja selventävät, ettei poikkeus sovellu sellaisiin liiketoimiin, kuten vuokrasopimukset ja käytöstä poistamisesta johtuvat velvoitteet, joista syntyy yhtä suuret ja vastakkaiset väliaikaiset erot.
Kansainvälinen verouudistus — Pilari 2:n mallisäännöt – Muutokset IAS 12:een Tuloverot (väliaikainen pakollinen poikkeus on voimassa välittömästi sen jälkeen, kun se on julkaistu 28.5.2023; tilinpäätöksessä esitettäviä tietoja koskevia vaatimuksia on sovellettava 1.1.2023 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla)
Muutoksilla annetaan helpotus OECD:n (Organization for Economic Cooperation and Development, Taloudellisen yhteistyön ja kehityksen järjestö) kansainvälisestä verouudistuksesta johtuvien laskennallisten verojen kirjanpitokäsittelyyn ja edellytetään uusien liitetietojen esittämistä, joilla pyritään korvaamaan helpotuksesta mahdollisesti aiheutuva informaation menetys.
TULEVILLA TILIKAUSILLA SOVELLETTAVAT UUDET JA MUUTETUT STANDARDIT
Vuokrasopimusvelka myynnissä ja takaisinvuokrauksessa – Muutokset IFRS 16:een Vuokrasopimukset (sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutokset lisäävät uuden, muuttuvia maksuja koskevan kirjanpitomallin ja edellyttävät myyjä-vuokralle ottajan arvioimaan uudelleen ja mahdollisesti oikaisemaan myynti- ja takaisinvuokrausliiketoimet, jotka on tehty vuonna 2019 tapahtuneen IFRS 16:n käyttöönoton jälkeen.
Muutokset IAS 1:een Tilinpäätöksen esittäminen *: Classification of Liabilities as Current or Non-current Date; Classification of Liabilities as Current or Non-current – Deferral of Effective Date; Non-current Liabilities with Covenants (sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutosten tavoitteena on yhdenmukaistaa soveltamiskäytäntöä sekä selventää vaatimuksia velkojen luokittelemisesta lyhyt- tai pitkäaikaisiksi. Muutokset täsmentävät, että sellaiset kovenanttiehdot, joiden on täytyttävä raportointikauden päättymispäivän jälkeen, eivät vaikuta velan luokitteluun lyhyt- tai pitkäaikaiseksi raportointikauden päättymispäivänä. Tällaisista kovenanteista on esitettävä tietoja tilinpäätöksen liitetiedoissa. Muutoksilla selvennetään myös, että yhtiön omien oman pääoman ehtoisten instrumenttien siirto katsotaan velan suorittamiseksi. Jos velkaan liittyy vaihto-oikeus, tämä saattaa vaikuttaa velan luokittelemiseen lyhyt- tai pitkäaikaiseksi, ellei näitä vaihto-oikeuksia ole kirjattu IAS 32:n mukaisesti omaan pääomaan.
Supplier Finance Arrangements – Muutokset IAS 7:ään Rahavirtalaskelmat ja IFRS 7:ään Rahoitusinstrumentit: tilinpäätöksessä esitettävät tiedot * (sovellettava 1.1.2024 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutosten tavoitteena on parantaa toimittajarahoitusjärjestelyjen läpinäkyvyyttä ja selventää näiden vaikutuksia rahoitusvelkoihin, rahavirtoihin sekä maksuvalmiusriskin kokonaismäärään. Muutokset edellyttävät laadullisten ja määrällisten tietojen esittämistä toimittajarahoitusjärjestelyistä.
Vaihdettavuuden puuttuminen – muutokset IAS 21:een Valuuttakurssien muutosten vaikutukset * (sovellettava 1.1.2025 tai sen jälkeen alkavilla tilikausilla, aikaisempi soveltaminen on sallittua)
Muutokset edellyttävät yhdenmukaisen lähestymistavan soveltamista arvioitaessa, milloin valuutta voidaan vaihtaa toiseen valuuttaan, ja jos se ei ole vaihdettavissa, määritettäessä mitä vaihtokurssia voidaan käyttää ja mitä liitetietoja on esitettävä.
Sale or Contribution of Assets between an Investor and its Associate or Joint Venture – Muutokset IFRS 10:een Konsernitilinpäätös ja IAS 28 Sijoitukset osakkuus- ja yhteisyrityksiin * (vapaaehtoinen soveltaminen on sallittua, voimaantulo lykätty toistaiseksi)
Muutokset poistavat ristiriidan nykyisen konsolidointiin ja pääomaosuusmenetelmään liittyvien ohjeistusten välillä ja edellyttävät täysimääräisen voiton kirjaamista, kun siirretyt varat täyttävät IFRS 3 Liiketoimintojen yhdistäminen -standardin mukaisen liiketoiminnan määritelmän.
SEGMENTTI-INFORMAATIO
Konsernilla on vuonna 2023 ollut kaksi raportoitavaa segmenttiä, jotka määräytyvät liiketoiminnallisen jaon mukaan. Segmentit perustuvat konsernin sisäiseen organisaatiorakenteeseen ja selkeästi toisistaan erotettavissa oleviin liiketoiminta-alueisiin. Hallitus ja johto arvioivat segmenttien liiketaloudellista toimintakykyä ensisijaisesti liikevaihdon, nettotuoton ja liikevoiton perusteella.
Segmenttien tulos raportoidaan liikevoittoon asti. Liikevoiton jälkeen tapahtumat ovat konsernin yhteisiä. Segmenteille kohdistetaan vain tuotot ja kulut, jotka ovat suoraan niille kohdistettavissa. Konsernin myynnin, markkinoinnin ja hallinnon kulut ovat yhteisiä eikä niitä kohdisteta segmenteille.
Segmenttijako:
- Kiinteistöt-segmentti
Segmentti sisältää konsernin kiinteistöliiketoiminnan. Segmentin tuotot koostuvat pääasiassa konserniin kuuluvien asunto-osakeyhtiöiden ja kiinteistöyhtiöiden vuokra- ja muista tuotoista. Segmentin kulut koostuvat pääasiassa kiinteistöjen ylläpitokuluista sisältäen huolto-, hallinto-, energia- ja vuosikorjauskulut sekä kiinteistöverot. Osana Kiinteistöt-segmentin tulosta raportoidaan sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutokset, vaihto-omaisuuskiinteistöjen nettorealisointiarvojen muutokset ja myyntivoitot /-tappiot. Osuudet kiinteistöliiketoimintaan liittyvien osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksista raportoidaan myös osana segmentin tulosta. Segmentin olennaisin osakkuusyhtiö tilikaudella on ollut vuoden 2021 lopussa hankittu Koy Jyväskylän Kukkula I.
- Palvelut-segmentti
Segmentti sisältää Juhola Asset Management Oy:n harjoittaman kiinteistömanageeraustoiminnan, tilikaudella 2022 hankitun samoin kiinteistömanageerausta harjoittavan Infonia Oy:n, sekä konsernin kiinteistövarallisuudenhoito-, rahasto- ja palveluliiketoiminnan.
Kiinteistövarallisuudenhoito käsittää sopimuskohteiden manageerauksen. Palveluliiketoiminta käsittää välitysketju OVV:n franchising-toiminnan sekä rahastoyhtiö Investors House Rahastot Oy:n liiketoiminnan.
Tuotot koostuvat kiinteistövarallisuudenhoidon osalta juoksevista hallintopalkkioista ja kertaluontoisista voitto-osuus- ja muista palkkioista sekä palveluliiketoiminnan osalta juoksevista palvelutuotoista, jotka on osin konsernin oman henkilöstön tuottamia palveluita ja osin konsernin ulkopuolisilta palveluntarjoajilta ostettavia palveluita. Rahastoyhtiön tuotot koostuvat jatkuvista hallinnointipalkkioista sekä kertaluontoisista merkintä- ja lunastuspalkkioista. Segmentin kulut koostuvat oman henkilöstön henkilöstökuluista, alihankintana suoritettavista palveluista sekä muista suoraan segmentin operatiiviseen liiketoimintaan liittyvistä kuluista.
1 SEGMENTTIKOHTAISET TULOSLASKELMAT
| Kiinteistöt-segmentti | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| 1 000 € | 1 000 € | |
| Liikevaihto | 3 421 | 3 309 |
| Kiinteistöjen ylläpitokulut | -2 024 | -1 321 |
| Nettotuotto | 1 397 | 1 988 |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/-tappiot | -163 | -184 |
| Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | -1 193 | 2 241 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 0 | -16 |
| Osuus osakkuus- ja yhteisyritysten tuloksesta | 4 976 | 561 |
| Segmentin liikevoitto | 5 017 | 4 590 |
| Palvelut-segmentti | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Liikevaihto | 3 436 | 4 294 |
| Segmentin välittömät kulut | -3 098 | -3 375 |
| Nettotuotto | 338 | 919 |
| Poistot ja arvonalentumiset | -600 | -61 |
| Liiketoiminnan muut tuotot/kulut | -33 | -146 |
| Segmentin liikevoitto | -295 | 712 |
| Liikevaihto | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Kiinteistöt-segmentin liikevaihto | 3 421 | 3 309 |
| Palvelut-segmentin liikevaihto | 3 436 | 4 294 |
| Konsernin liikevaihto yhteensä | 6 857 | 7 603 |
| 2023 | 2022 | |
| Kiinteistöt-segmentin liikevoitto | 5 017 | 4 590 |
| Palvelut-segmentin liikevoitto | -295 | 712 |
| Myynnin ja markkinoinnin kulut | -21 | -23 |
| Hallinnon kulut | -804 | -1 023 |
| Konsernin liikevoitto | 3 897 | 4 256 |
KONSERNITULOSLASKELMAA KOSKEVAT LIITETIEDOT
| 2 Liikevaihto | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vuokratuotot | 3 376 | 3 277 |
| Käyttökorvaukset | 45 | 32 |
| Rahastoliiketoiminnan tuotot | 511 | 1 003 |
| Hallinnointi- ja palvelutuotot | 2 925 | 3 291 |
| Yhteensä | 6 857 | 7 603 |
Rahastoliiketoiminnan tuotot ja Hallinnointi- ja palvelutuotot sisältyvät tuloslaskelmassa erään Hallintopalkkiotuotot.
| 3 Ylläpitokulut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Sijoituskiinteistöjen hoitokulut | -2 024 | -1 321 |
| Muut välittömät kulut | -3 098 | -3 375 |
| Yhteensä | -5 122 | -4 696 |
Muut välittömät kulut koostuvat Palvelut-segmentin välittömistä kuluista, joista suurimpina erinä Juholayhtiöiden kulut (-2057) sekä Infonia Oy:n kulut (-569). Kuluerään sisältyy myös poistoja -201t eur.
| 4 Luovutusvoitot /-tappiot | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vaihto-omaisuuskiinteistöjen luovutusvoitot /-tappiot | -98 | -184 |
| Luovutusten välittömät kulut | -65 | 0 |
| Yhteensä | -163 | -184 |
Luovutusvoitto /-tappio määritetään vertaamalla myyntihintaa myydyn omaisuuserän tasearvoon sekä vähentämällä mahdollinen välityspalkkio sekä muut välittömästi myyntiin liittyvät kulut. Vuonna 2023 tappiota kertyi kahdesta huoneisto-osakkeen sekä Koy IVH Vantaan osakkeiden myynneistä.
| 5 Voitto /tappio käypään arvoon arvostamisesta | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Kiinteistöjen käyvän arvon muutos | -950 | 2 717 |
| Sijoitusten käyvän arvon muutokset | 18 | 0 |
| Käyttöoikeusomaisuuserien poistot, IFRS 16 | -30 | -30 |
| Kiinteistöjen ajanmukaistamisinvestoinnit | -231 | -446 |
| Yhteensä | -1 193 | 2 241 |
| 6 Hallinnon kulut | 2023 | 2022 |
| Tilintarkastajan palkkiot | ||
| Tilintarkastus | 103 | 126 |
| Muut palvelut | 14 | 0 |
| Yhteensä | 117 | 126 |
Emoyhtiöltä veloitetut palkkiot 68t EUR (71t EUR) on tuloslaskelmassa esitetty hallinnon kuluissa, kiinteistöyhtiöiltä ja muilta tytäryhtiöiltä veloitetut 49t EUR (55t EUR), ylläpitokuluissa.
| Henkilöstökulut, kuluksi tilikaudella kirjattu | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Johdon palkat ja palkkiot | ||
| Toimitusjohtaja | 122 | 122 |
| Hallitus, rahana maksettu osuus * | 93 | 93 |
| Hallituksen osakeperusteiset etuudet * | 0 | 0 |
| Johtoryhmän palkat ja palkkiot | 318 | 405 |
| Johdon palkat ja palkkiot | 533 | 620 |
| Muut palkat ja palkkiot | 1 558 | 1 857 |
| Maksupohjaiset eläkekulut (sisältäen johdon eläkekulut) | 378 | 424 |
| Muut henkilösivukulut (sisältäen johdon muut sivukulut) | 66 | 38 |
| Yhteensä | 2 535 | 2 939 |
Henkilöstökuluista 2.145t EUR (2.496t EUR) euroa on kirjattu tuloslaskelmassa ylläpitokuluihin ja 390t EUR (443t EUR) hallinnon kuluihin.
* Hallituksen palkkiot on eritelty liitetiedossa 26.
Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman, josta merkittävissä on 25.000 osaketta.
Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voiton ja varojen jako. Tilinpäätöspäivän edellä kuvattuja eriä on jaettu 2,52 euroa. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo, josta vähennetään varojen jako.
| Oikeus syntyy: | 17.8.2020 | 1.1.2021 |
|---|---|---|
| Myöntämispäivä: | 17.8.2020 | 17.8.2020 |
| Toteutusajanjakso: | 1.1.2024-31.12.2025 | 1.1.24-30.6.25 |
| Instrumentti: | Osakkeita | Osakkeita |
| Kohderyhmä: | Toimitusjohtaja | Johtoryhmän jäsen |
| Osakemäärä enintään, kpl: | 680.000 | 25.000 |
| Toteutushinta: | 6,00 | |
| Hinta myöntämispäivänä: | 5,65 | 5,65 |
Vuoden 2023 varsinainen yhtiökokous päätti hallituksen puheenjohtajan ja jäsenten vuosipalkkioista. Puheenjohtajalle maksetaan 18.000 euroa sekä kullekin jäsenelle 15.000 euroa vuodessa. Lisäksi korvataan matkakulut. Enintään puolet palkkiosta voidaan maksaa rahan sijaan osakkeina yhtiön osakkeen kulloisenkin osakekurssin mukaisella arvostuksella hallituksen jäsenen näin valitessa. Tuloslaskelmaan on kirjattu rahana maksettuja palkkioita 93t eur (93t eur) sekä osakkeina maksettuja 0t euroa (0t eur).
Investors Housessa on käytössä henkilöstörahasto-muotoinen palkkiojärjestelmä. Vuosittain päätettävän tavoitteen täyttyessä koko henkilöstöllä on oikeus enimmillään yhden kuukauden bruttopalkkaa vastaavaan palkkioon, joka maksetaan henkilöstörahastoon. Tilikauden tavoite perustui konsernin operatiiviseen tulokseen (EPRA). Tavoitetta ei saavutettu, mutta tilikaudelta on päätetty maksaa henkilöstörahastosuoritus, jonka suurus on noin 30% yhden kuukauden palkasta.
| Henkilöstö keskimäärin | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Hallinnon henkilöstö | 3 | 2 |
| Operatiivisen liiketoiminnan henkilöstö | 30 | 36 |
| Henkilöstö keskimäärin yhteensä | 33 | 38 |
| 7 Liiketoiminnan muut kulut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Liiketoiminnan muut kulut | -33 | -162 |
| Yhteensä | -33 | -162 |
Liiketoiminnan muut kulut muodostuvat tytäryhtiöiden fuusiointi- ja lopetuskuluista.
| 8 Rahoitustuotot ja -kulut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Korkotuotot | 354 | 246 |
| Rahoitustuotot yhteensä | 354 | 246 |
| Korkokulut jaks. hankintamenoon arvostettavista | ||
| rahoituslainoista | -629 | -367 |
| Johdannaisten käyvän arvon muutos | 0 | 5 |
| Muut rahoituskulut | -106 | -123 |
| Rahoituskulut yhteensä | -735 | -485 |
| 9 Tuloverot | 2023 | 2022 |
| Tilikauden verotettavaan tuloon perustuva vero | -25 | -277 |
| Edellisten tilikausien verot | -6 | -76 |
| Laskennallisten verojen muutos | 18 | -442 |
| Yhteensä | -13 | -795 |
| Tuloslaskelman verokulun täsmäytyslaskelma | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Voitto ennen veroja | 3 516 | 4 017 |
| Verot laskettuna voimassa olevalla verokannalla | -703 | -803 |
| Osakkuusyritysten vaikutuksen oikaisu | 995 | 112 |
| Verovapaiden tuottojen vaikutuksen oikaisu | -120 | -30 |
| Muut erät | -185 | -74 |
| Verokulu (-tuotto) tuloslaskelmassa | -13 | -795 |
10 Osakekohtainen tulos
Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva tilikauden tulos (t EUR) | 3 559 | 3 213 |
| Osakkeiden painotettu keskimääräinen lukumäärä, kpl, ulkona o | 6 387 337 | 6 282 020 |
| Laimennettu osakkeiden keskimääräinen lukumäärä, kpl, ulkona | 6 387 337 | 6 282 020 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos (€ per osake) | 0,56 | 0,50 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos (€ per osake) | 0,56 | 0,50 |
11 Sijoituskiinteistöt ja vaihto-omaisuuskiinteistöt
Sijoituskiinteistöjen arvostusperiaatteet
Sijoituskiinteistöt arvostetaan käypään arvoon. Käyvällä arvolla tarkoitetaan sitä todennäköistä kauppahintaa, joka kohteesta olisi saatavissa arviointihetkellä tehtävällä vapaaehtoisella kaupalla. Kaikki olennaiset Investors Housen omistamat sijoituskiinteistöt arvioidaan ulkopuolisen, riippumattoman kiinteistöarvioijan toimesta vähintään kerran vuodessa. Yhtiö voi käyttää poikkeustapauksissa arvioiden sijasta myös muuta näyttöä kiinteistöjen arvonmäärityksessä, kuten riippumattoman osapuolen sitovaa ostotarjousta tai vastaavaa.
Ulkopuoliset kiinteistönarvioijat laativat arvionsa kansainvälisen arviointistandardin (IVS) mukaisesti. Käypien arvojen määrittämisessä käytetään asuntojen osalta kauppa-arvoa ja liikekiinteistöjen osalta tuottoarvoa. Vuonna 2023 kiinteistöjen arvioinneista on vastannut Suomen Toimitila-asiantuntijat Oy. Kaikista merkittävistä sijoitusiinteistöistä on laadittu uudet arviot tilikauden aikana, joiden mukaan käyvät arvot on määritelty.
Johdon käyttämä harkinta sijoituskiinteistöjen arvostamisessa
Vaikka konsernin periaatteena on käyttää ulkopuolisia, riippumattomia arvioitsijoita kiinteistöjensä käyvän arvon määrittämisessä, johto käyttää harkintaa arvonmäärityksessä. Osa arvonmäärityksissä käytetyistä syöttötiedoista perustuu vähintään osin yhtiön johdon laatimiin arvioihin. Nämä tiedot koostuvat lähinnä tulevaisuuden odotuksista liittyen kohteiden odotettavissa oleviin tuottoihin (sisältäen käyttöasteen kehityksen), kuluihin ja tuleviin perusparannusinvestointeihin. Nämä arviot on laadittu johdon parhaan kyvyn mukaan, mutta on mahdollista, että toteumat tulevat poikkeamaan arvioista.
Arviokirjat sisältävät myös usein vaihteluvälin arvonmäärityksen epävarmuuksista johtuen. Vaihteluväli 2023 tilinpäätöksessä käytetyissä arviokirjoissa vaihtelee suunnilleen välillä +/-5 - +/-15 %.
Yhtiö käyttää lähtökohtaisesti arvoa, jonka arvioitsija ilmoittaa kohteen käyväksi arvoksi. Poikkeustilanteissa johto voi käyttää harkintaansa käyvän arvon määrittämisessä tämän vaihteluvälin sisällä. Tällainen poikkeustilanne yleensä edellyttää, että johdon käsitys kohteen arvosta poikkeaa olennaisesti arviokirjan keskikohdasta tai muu informaatio kuten aktiiviset, kauppoihin johtamattomat myyntitoimenpiteet arviokirjan mukaisin arvoin, antaa viitteitä kohteen todellisen arvon olevan alempi. Tällaista harkintaa on käytetty aiemmin yksittäisten kiinteistöjen kohdalla. Tilinpäätöstilanteessa kaikki kiinteistöt on arvostettu arviokirjojen mukaisiin arvoihin lukuunottamatta Porissa sijaitsevaa kiinteistöä, jonka arvoksi yhtiön johto on arvioinut arviokirjaa alemman arvon.
Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon hierarkia
Yhtiön asuinkiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3. Vaikka kiinteistöjen arvonmäärityksessä käytetään syöttötietona toteutuneita vertailukelpoisia kauppoja, jotka ovat tason 2 mukaisia syöttötietoja, syöttötietoihin tehdään kohdekohtaisia oikaisuja, jotka eivät ole havainnoitavissa olevia syöttötietoja. Näiden ei-havainnoitavissa olevien syöttötietojen vuoksi asuinkiinteistöt on määritelty tasolle 3.
Kaupallisten kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lähtökohtana on tuottoarvomenetelmä. Arvonmääritysmenetelmästä johtuen, suurin osa käytettävistä syöttötiedoista ei ole sellaisenaan havainnoitavissa täysin samanlaisille omaisuuserille tai noteeratuilla markkinoilla vastaavanlaisille omaisuuserille. Tästä johtuen myös kaupalliset kiinteistöt on määritelty käyvän arvon hierarkian tasolle 3.
- Taso 1 Täysin samanlaisten varojen tai velkojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
- Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa. Ulkopuolisen riippumattoman arvioitsijan arvot kiinteistöjen käyvästä arvosta
- Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
| Sijoituskiinteistöt 31.12.2023 | Kotipaikka | Omistusosuus |
|---|---|---|
| Investors House Oyj: | ||
| Investors House CF 1 Oy | Helsinki | 100 % |
| Koy Vantaan Neilikkatie 17 | Vantaa | 100 % |
| Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 | Jyväskylä | 100 % |
| IVH Kodit Oy | Tampere | 100 % |
| IVH Asunnot Oy -alakonserni: | ||
| As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 * | Helsinki | 100 % |
| As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 * | Helsinki | 100 % |
| Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt: | ||
| Koy Keskusväylä * | Pori | 45 % |
* Kiinteistöt omistetaan alakonsernirakenteen kautta. Omistusosuus kuvaa omistusosuutta alakonsernissa. Alakonserni konsolidoidaan tytäryhtiönä täysimääräisesti konsernin lukuihin.
Sijoituskiinteistöjen hankinta ja myynnit
Tilikaudella 2023 ei hankittu tai myyty sijoituskiinteistöjä.
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo (t EUR) | Asuin- kiinteistöt |
Liike kiinteistöt |
Yhteensä |
|---|---|---|---|
| 2023 | |||
| Tase-arvo 1.1. | 10 512 | 18 369 | 28 881 |
| Omaisuuserähankinnat | 0 | 0 | 0 |
| Myynnit | 0 | 0 | 0 |
| Käyvän arvon muutos | -300 | -650 | -950 |
| IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys | 0 | 0 | 0 |
| Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä | -42 | 0 | -42 |
| Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin | -41 | 31 | -10 |
| Käypä arvo 31.12. | 10 129 | 17 750 | 27 879 |
| Asuin- | Liike | ||
|---|---|---|---|
| 2022 | kiinteistöt | kiinteistöt | Yhteensä |
| Tase-arvo 1.1. | 11 870 | 14 119 | 25 989 |
| Omaisuuserähankinnat | 0 | 23 | 23 |
| Myynnit | 0 | 0 | 0 |
| Käyvän arvon muutos | -500 | 4 227 | 3 727 |
| IFRS 16 käyttöoikeusomaisuuserien lisäys | 17 | 0 | 17 |
| Poistot käyttöoikeusomaisuuseristä | -30 | 0 | -30 |
| Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöistä/-hin | -845 | 0 | -845 |
| Käypä arvo 31.12. | 10 512 | 18 369 | 28 881 |
Liikekiinteistöjen kassavirtapohjaisten tuottoarvolaskelmien olennaiset parametrit sekä vuokrattava ala:
2023
| Tuottovaatimus, %, ka. | 9,20 % |
|---|---|
| Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. | 5,50 |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. | 11,86 |
| Inflaatio-oletus, %, ka. | 6,20 % |
| Vuokrausaste 31.12., %, ka. | 98 % |
| Vuokrattava ala yhteensä, m2 | 19 331 |
| 2022 | |
|---|---|
| ------ | -- |
| Tuottovaatimus, %, ka. | 8,19 % |
|---|---|
| Hoitokulut, eur/m2/kk, ka. | 4,72 |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk, ka. | 11,44 |
| Inflaatio-oletus, %, ka. | 7,10 % |
| Vuokrausaste 31.12., %, ka. | 98 % |
| Vuokrattava ala yhteensä, m2 | 19 331 |
Lisäinformaatiota asuinkiinteistöistä:
| Vuoden lopussa 31.12.: | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Asuntojen määrä: | 74 | 77 |
| Vuokrattava ala, m2 | 3 221 | 3 437 |
| Hoitokulut, eur/m2/kk | 6,13 | 6,03 |
| Vuokratuotto, eur/m2/kk | 15,28 | 14,71 |
Sijoituskiinteistöjen arvostusprosessin riskit ja tarkkuus
| Herkkyysanalyysi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (luvut M€) -markkinahinnan muutos |
-10 % | -5 % | 0 % | 5 % | 10 % |
| Kauppa-arvokohteet | |||||
| Käyvän arvon muutos | -1,8 | -0,9 | - | 0,9 | 1,8 |
| Tuottoarvokohteet - Tuottovaatimuksen muutos, |
|||||
| %-yks. | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Käyvän arvon muutos | 3,4 | 0,8 | - | -2,7 | -4,0 |
| Tuottoarvokohteet | |||||
| - käyttöasteen muutos | -2 % | -1 % | 0 % | 1 % | 2 % |
| Käyvän arvon muutos | -1,5 | -1,3 | - | 0,5 | 0,1 |
Vaihto-omaisuuskiinteistöt
Vaihto-omaisuuskiinteistöjä ovat kiinteistöhankinnat, jotka on tehty vain edelleen myyntiä varten tai joiden omistuksesta on päätetty luopua ja jotka on laitettu myyntiin. Vaihto-omaisuuskiinteistöt arvostetaan hankintamenoon sisältäen hankinnasta johtuvat välittömät kulut tai tätä alempaan nettorealisointiarvoon. Kiinteistöt on arvostettu tilinpäätöshetkellä hankintamenoon ja johto on arvioinut niiden arvon olevan vähintään käytetty tasearvo.
Siirrot vaihto-omaisuuskiinteistöihin
Tilikaudella ei tehty siirtoja sijoitus- ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen välillä.
Vaihto-omaisuuskiinteistöjen myynnit
Tilikaudella myytiin Koy IVH Vantaan koko osakekanta sekä yhteensä 3 asuntoa Sipoossa ja Lahdessa sijaitsevista asuntoyhtiöistä.
Rakenteilla olevat sijoituskiinteistöt
Konsernilla ei ole tilinpäätöshetkellä rakenteilla olevia sijoituskiinteistöjä.
| Kiinteistöjen tulosvaikutus: | ||
|---|---|---|
| tuhatta € | 2023 | 2022 |
| Vuokratuotot kiinteistöistä | 3 421 | 3 308 |
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | -2 024 | -1 350 |
| jotka ovat kerryttäneet vuokratuottoa | ||
| Välittömät hoitokulut kiinteistöistä, | 0 | 0 |
| jotka eivät ole kerryttäneet vuokratuottoa | ||
| yhteensä | 1 397 | 1 958 |
12 Liikearvo
Liikearvoista ei kirjata säännönmukaisia poistoja, vaan niitä tarkastellaan arvonalentumisen varalta vuosittain tai tätä useammin, jos tapahtumat tai olosuhteet viittaavat mahdolliseen arvonalentumiseen (IAS 36).
Rahavirtaa tuottavien yksiköiden kerrytettävissä oleva rahamäärä perustuu käypään arvoon vähennettynä luovutuksesta johtuvilla menoilla. Rahavirtaa tuottavien yksiköiden käypä arvo luokitellaan käypien arvojen hierarkian tasolle 3.
Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmenttiin ja sisältävät 2015 hallinnointiliiketoiminnan hankinnasta, 2016 OVV Asuntopalvelut Oy:n franchising-liiketoiminnan hankinnasta, 2018 Dividend Housen hankinnasta, 2021 Juhola Asset Management Oy:n hankinnasta sekä 2022 Infonia Oy:n hankinnasta syntyneet liikearvot.
Juholan liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -600t eur yhtiön liikevaihdon ja tuloksen supistuttua. Alaskirjaus sisältyy tuloslaskelman erään poistot.
Liikearvot on kirjattu määrään, jolla hankintahinta on ylittänyt hankitut yksilöidyt nettovarat. Liikearvot kohdistuvat Palvelut-segmentin rahavirtaa tuottaville yksiköille seuraavasti:
| t EUR | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Juhola | 2764 | 3364 |
| Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) | 650 | 650 |
| IVH Rahastot | 703 | 703 |
| Infonia | 1572 | 1572 |
| Konserni yhteensä | 5 689 | 6 289 |
Arvonalentumistestaus
Palvelusektorin kasvaessa liikearvojen määrittämisessä on vuonna 2022 siirrytty käyttämään riippumatonta ulkopuolista toimijaa. Vuonna 2023 arvonmäärittäjänä on toiminut Translink Corporate Finance. Arvonalentumistestaus perustuu Translinkin arvonmäärittämiseen ja sen arvonmäärittämisessä käyttämiin laskentaperusteisiin. Translink perustaa arvionsa useisiin eri arvomääreisiin kuten diskontattu kassavirta, vertailukelpoiset yrityskaupat ja verrokkianalyysit. Arvonmäärityksessä on käytetty kunkin palveluyksikön liikevaihdon ja liiketuloksen budjettilukuja sekä johdon ennusteita, jotka kattavat kahden seuraavan vuoden ajanjakson. Arvonalentumistestauksen ja erillisen arvioinnin perusteella Juholan liikearvoa alaskirjattiin tilikaudella -600 t eur yhtiön liikevaihdon ja tuloksen supistuttua.
Arvonalentumistestauksen herkkyysanalyysit
Alla olevassa taulukossa on esitetty mahdollinen liiketuloksen prosentuaalinen muutos, jolla muiden muuttujien pysyessä vakiona muodostuu yksikön nykyarvoksi, joka vastaa yksikön hankintahintaan kohdistettua liikearvoa.
| Liiketulostaso | |
|---|---|
| Ero | |
| Rahavirtaa tuottava yksikkö | oletukseen |
| (%-yks) | |
| Juhola | -92 % |
| Kiinteistövarallisuudenhoito (KVH) | -71 % |
| IVH Rahastot | 0 % |
| Infonia | -75 % |
KONSERNITASETTA KOSKEVAT LIITETIEDOT
| 13 Aineettomat hyödykkeet | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Aineettomat hyödykkeet 1.1. | 686 | 614 |
| Lisäykset | 5 | 237 |
| Vähennykset | 0 | 0 |
| Poistot | -203 | -165 |
| Aineettomat hyödykkeet 31.12. | 488 | 686 |
| Aineelliset hyödykkeet | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Aineelliset hyödykkeet 1.1. | 58 | 277 |
| Lisäykset | 0 | 13 |
| Käyttöoikeusomaisuuserälisäykset, IFRS 16 | 333 | 0 |
| Vähennykset | 0 | 0 |
| Poistot | -74 | -232 |
| Aineelliset hyödykkeet 31.12. | 317 | 58 |
Aineettomien ja aineellisten hyödykkeiden poistot yhteensä 277t eur on tuloslaskelmassa kirjattu ylläpitokuluihin.
| 14 Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä sekä pitkäaikaiset saamiset | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 1.1. | 1 306 | 745 |
| Muut lisäykset/vähennykset | -360 | 0 |
| Konsernin osuus osakkuusyritysten tuloksesta | 4 976 | 561 |
| Osuudet osakkuus- ja yhteisyrityksissä 31.12. | 5 922 | 1 306 |
| Osakkuus- ja yhteisyritykset, omistus (%), | Kertyneet | Muut oikaisut | |||
|---|---|---|---|---|---|
| kotipaikka | Hankintameno voittovarat | tasearvoon | Yhteensä | ||
| Apitare Oy/Koy Jkylän Kukkula I, 33,33%, | 0 | 7 202 | 0 | 7 202 | |
| Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy, 33,33%, | 0 | -1 280 | 0 | -1 280 | |
| kotipaikkoina Jyväskylä | |||||
| Yhteensä | 5 922 |
Apitare Oy -konserni
Apitare Oy ja edelleen sen 100%:sti omistama tytäryhtiö Koy Jyväskylän Kukkula I omistaa Jyväskylässä sijaitsevan n. 17.600 m2:n sijoituskiinteistön, josta yhtiölle kertyy vuokratuottoa. Kiinteistön nykyinen vuokrasopimus on voimassa vuoteen 2041 saakka. Vuokrasopimuksen nykyinen voimassaolo vahvistui tilikauden aikana ja tähän liittyen kiinteistön arvoon kirjattiin 21,5 milj.€ arvon nousu, josta edelleen verojen jälkeen tuloutui Investors House konserniin omistusosuutta vastaava 1/3.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset varat | 50 000 | 28 500 |
| Lyhytaikaiset varat | 1 963 | 2 250 |
| Pitkäaikaiset velat | 24 116 | 25 017 |
| Lyhytaikaiset velat | 6 212 | 1 749 |
| Liikevaihto | 3 605 | 3 231 |
| Tilikauden tulos, | 18 730 | 1 674 |
| josta raportoitu IVH-konsernissa 33,33% | 6 243 | 558 |
| Osakkuusyritykseltä saadut osingot/varojenjako | 360 | 0 |
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy
Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy hankki tilikaudella omistukseensa Jyväskylässä, Suolahdella sekä Vaasassa sijaitsevat sijoituskiinteistöt. Vaasassa sijainnut sijoituskiinteistö edelleen myytiin tilikauden aikana ja kiinteistöstä kertyi yhtiölle vuokratuottoa kiinteistön omistusajalta. Jyväskylän ja Suolahden kiinteistöt ovat kehityskohteita, niistä ei vuokratuottoa kertynyt ja kiinteistöistä kirjattiin arvonalennus, jonka johdosta yhtiön tilikauden tulos muodostui tappiolliseksi.
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Pitkäaikaiset varat | 2 450 | 126 |
| Lyhytaikaiset varat | 1 862 | 200 |
| Pitkäaikaiset velat | 7 702 | 300 |
| Lyhytaikaiset velat | 461 | 77 |
| Liikevaihto | 1 422 | 0 |
| Tilikauden tulos, | -3 801 | -50 |
| josta raportoitu IVH-konsernissa 33,33% | -1 267 | -17 |
| Osakkuusyritykseltä saadut osingot | 0 | 0 |
| Muut pitkäaikaiset saamiset | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Saamiset osakkuusyhtiöiltä 1.1. | 3 097 | 2 800 |
| Muut pitkäaikaiset saamiset 1.1. | 222 | 928 |
| Muutokset osakkuusyhtiösaamisissa | -530 | 297 |
| Muutokset muissa saamisissa | -103 | -706 |
| Muut pitkäaikaiset saamiset 31.12. | 2 686 | 3 319 |
| 15 Myyntisaamiset ja muut saamiset | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vakuustalletukset | 26 | 7 |
| Vuokra- ja myyntisaamiset | 494 | 456 |
| Muut saamiset | 11 | 49 |
| Lainasaamiset | 0 | 631 |
| Siirtosaamiset | 165 | 364 |
| Yhteensä | 696 | 1 507 |
| Vuokra- ja myyntisaamisten ikäjakauma | 2023 | 2022 |
| Erääntymättömät | 415 | 235 |
| Alle 30 pv | 36 | 171 |
| Yli 30 pv | 43 | 50 |
| Yhteensä | 494 | 456 |
| Lyhytaikaiset sijoitukset | 2023 | 2022 |
| Listatut osakkeet | 89 | 72 |
| Yhteensä | 89 | 72 |
| 16 Rahavarat | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Käteinen raha ja pankkitilit | 8 516 | 6 543 |
17 Laskennalliset verosaamiset ja -velat
| Laskennallisten verojen muutokset | Kirjattu tulos | ||
|---|---|---|---|
| vuoden 2023 aikana: | 1.1.2023 | laskelmaan | 31.12.2023 |
| Laskennalliset verosaamiset: | |||
| Sijoituskiinteistöt | 630 | -92 | 538 |
| Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen | 0 | 0 | 0 |
| Muut väliaikaiset erot | 246 | 7 | 253 |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 876 | -85 | 791 |
| Laskennalliset verovelat: | |||
| Sijoituskiinteistöt | 1 035 | -103 | 932 |
| Muut väliaikaiset erot | 148 | 0 | 148 |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 1 183 | -103 | 1 080 |
| Laskennallisten verojen muutokset | IVH Kampus | Kirjattu tulos | ||
|---|---|---|---|---|
| vuoden 2022 aikana: | 1.1.2022 | laskelmaan | 31.12.2022 | |
| Laskennalliset verosaamiset: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 428 | 202 | 630 | |
| Johdannaisiin liittyvä lask. verosaaminen | 1 | -1 | 0 | |
| Muut väliaikaiset erot | 236 | 10 | 246 | |
| Laskennalliset verosaamiset yhteensä | 665 | 211 | 876 | |
| Laskennalliset verovelat: | ||||
| Sijoituskiinteistöt | 244 | 791 | 1 035 | |
| Muut väliaikaiset erot | 202 | -54 | 148 | |
| Laskennalliset verovelat yhteensä | 446 | 737 | 1 183 |
18 Rahoitusvelat
| Pitkäaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Pankkilainat | 7 258 | 14 896 |
| Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 | 1 781 | 1 657 |
| Muut velat | 423 | 742 |
Lyhytaik. jaksotettuun hank.menoon arvostetut rahoitusvelat
| Pankkilainat | 7 618 | 1 090 |
|---|---|---|
| Yritystodistukset | 0 | 994 |
| Käytössä olevat luottolimiitit | 0 | 0 |
| Käyttöoikeusomaisuuseriin liittyvä velka, IFRS 16 | 132 | 111 |
Konsernin emoyhtiö on sopinut rahoittajapankin kanssa omavaraisuuskovenantista, joka on yhtiön strategisten tavoitteiden mukainen 45%. Yhtiö on 8 vuoden ajan pitänyt omavaraisuusasteensa yli tämän tavoitteen.
Konsernilla on lisäksi 0,7 miljoonan euron luottolimiitti, josta oli käytössä 0 euroa tilinpäätöshetkellä. Konsernin rahoitusvelat ovat kiinteäkorkoisia yritystodistuksia lukuun ottamatta vaihtuvakorkoisia. Lainoista erittely liitetietojen kohdassa 22.
19 Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Investors House Oyj:llä on yksi osakelaji. Osakemäärä on 6 389.096 kpl. Osakkeella ei ole nimellisarvoa. Kaikki liikkeeseen lasketut osakkeet on maksettu täysimääräisesti. Yhtiön hallussa oli tilinpäätöshetkellä 14.510 osaketta ja liikkeelle laskettuja osakkeita oli 6 374.586 kappaletta.
| OMA PÄÄOMA (t EUR) | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 556 | 2 556 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 556 | 2 556 |
| Ylikurssirahasto 1.1 | 7 | 7 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 | 7 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1 | 19 868 | 24 996 |
| Osingonjako | 0 | -6 181 |
| Omien osakkeiden hankinta | -72 | 0 |
| Muut lisäykset/vähennykset | 0 | 1 053 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 19 796 | 19 868 |
| Voitto/tappio edellisiltä tilikausilta 1.1. | 9 682 | 8 337 |
| Liiketoimet määräysvallattomien omistajien kanssa | -1 | 0 |
| Osingonjako | -1 980 | -1 818 |
| Osakeperusteiset liiketoimet | 0 | -50 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden voitto/tappio | 3 559 | 3 213 |
| Kertyneet voittovarat 31.12. | 11 260 | 9 682 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä | 33 619 | 32 113 |
| Määräysvallattomien omistajien osuus | 335 | 425 |
| Oma pääoma yhteensä | 33 954 | 32 538 |
Ylikurssirahasto
Tapauksissa, joissa optio-oikeuksista ja osakeanneista on päätetty vanhan osakeyhtiölain (29.9.1978/734) aikana, niihin perustuvista osakemerkinnöistä saadut suoritukset on kirjattu osakepääomaan ja ylikurssirahastoon järjestelyn ehtojen mukaisesti.
Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto
Sijoitetun vapaan oman pääoman (SVOP) rahasto sisältää oman pääoman luonteiset sijoitukset ja yhtiön hallussa olleiden omien osakkeiden luovutuksen merkintähinnan siltä osin, kun sitä ei nimenomaisen päätöksen mukaan merkitä osakepääomaan. Rahasto sisältää myös uusien osakkeiden merkintähinnan siltä osin kuin antipäätöksessä on nimenomaisesti määrätty merkintähinnan kirjaamisesta rahastoon.
| Osakkeiden lukumäärä, kpl | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Osakkeiden lukumäärä 1.1. | 6 389 096 | 6 182 287 |
| Osakeannit tilikauden aikana, uudet osakkeet | 0 | 206 809 |
| Yhtiön haltuun jääneet osakkeet | 14 510 | 869 |
| Osakkeiden lukumäärä 31.12. | 6 389 096 | 6 389 096 |
Osingot
Tilikauden aikana jaettiin varsinainen osinko 0,31 euroa/osake, yhteensä 1.980 tuhatta euroa. Osinko jaettiin kahdessa osassa niin, että toukokuussa maksettiin varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti 0,16 euroa/osake ja kesäkuussa yhtiökokouksen valtuuttamana hallituksen päätöksen mukaisesti 0,15 euroa/osake.
Osakeannit
Tilikauden 2023 aikana ei toteutettu osakeanteja.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2022 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta, joka oli voimassa vuoden 2023 varsinaiseen yhtiökokoukseen asti. Varsinainen yhtiökokous 2023 jatkoi hallituksen valtuutusta päättää enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankinnasta on voimassa 30.6.2024 saakka. Tilikaudella 2023 yhtiö hankki yhteensä 13.641 yhtiön omaa osaketta.
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Varsinainen yhtiökokous 2023 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään uusien osakkeiden antamisesta, yhtiön hallussa olevien osakkeiden luovuttamisesta ja osakeyhtiölain 10 luvin 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeeseen oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta yhdessä tai useammassa erässä. Annettavien tai luovutettavien osakkeiden määrä voi olla enintään 5.000.000 osaketta. Valtuus on voimassa 30.6.2024 asti ja sitä ei ole vielä käytetty.
Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa oli 14.510 yhtiön omaa osaketta.
20 Ostovelat, siirtovelat ja muut velat
| Saadut ennakot ja vakuudet | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vuokraennakot | 22 | 24 |
| Ostovelat | 2023 | 2022 |
| Ostovelat | 356 | 358 |
| Siirtovelat | 2023 | 2022 |
| Tilikauden tulokseen liittyvät verovelat | 10 | 45 |
| Velat välillisistä työvoimakustannuksista | 429 | 595 |
| Korkojaksotusvelat | 121 | 93 |
| Johdannaisten käypä arvo | 0 | 0 |
| Muut siirtovelat | 23 | 187 |
| Siirtovelat yhteensä | 583 | 920 |
| Muut velat | 2023 | 2022 |
| Arvonlisäverovelka | 157 | 183 |
| Saadut vuokravakuudet | 97 | 82 |
| Kauppahintavelat | 0 | 360 |
| Muut velat | 85 | 124 |
| Yhteensä | 339 | 749 |
| Ostovelat, siirtovelat ja muut velat yhteensä | 1 300 | 2 051 |
21 Johdannaiset ja koronvaihtosopimukset
Tilikauden päättyessä konsernilla ei ollut johdannaisia tai koronvaihtosopimuksia.
22 Vastuusitoumukset
Kiinteistöjen vuokratontit ja toimitilojen vuokrasopimukset ovat IFRS 16 myötä tulleet taseeseen käyttöoikeusomaisuuseräksi ja vuokrasopimusvelaksi kun aiemmin niitä käsiteltiin taseen ulkopuolisina vastuusitoumuksina. Erittely näistä löytyy liitetiedosta 25.
Konsernin korolliset velat ja annetut vakuudet:
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Korolliset velat (t EUR) | 14 876 | 16 980 |
| Emoyhtiö, Investors House Oyj | 1 521 | 2 991 |
| Vakuudet | ||
| Koy Vantaan Neilikkatie 17 koko osakekanta | ||
| Koy Jyväskylän Koivurannatie 1 koko osakekanta | ||
| As Oy Lahden Kulmalan osakkeet 205 kpl | ||
| Erityistakaukset tytäryhtiöiden puolesta | 7 570 | 8 100 |
| 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|
| Tytäryritysten korolliset velat | 13 355 | 13 989 |
| Investors House CF 1 Oy | 186 | 186 |
| Koy Vantaan Neilikkatie 17 | 6 934 | 7 264 |
| Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 | 450 | 650 |
| IVH Kodit Oy | 328 | 348 |
| Juhola AM Oy | 9 | 47 |
| As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu | 2 299 | 2 335 |
| As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 | 3 113 | 3 159 |
| Koy Keskusväylä | 36 | 0 |
| Eritellyt lainat eivät sisällä IFRS 16- velkoja. | ||
| Annetut vakuudet | ||
| Panttikirjat | ||
| Investors House CF 1 Oy | 300 | 300 |
| Koy Vantaan Neilikkatie 17 | 23 050 | 28 850 |
| Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 | 1 200 | 1 200 |
| IVH Kodit Oy | 2 025 | 2 025 |
| As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu | 2 964 | 2 964 |
| As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 | 4 000 | 4 000 |
| Muut vuokrasopimukset /Leasing -vastuut |
|---|
| ----------------------------------------- |
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 14 | 2 |
| Myöhemmin maksettavat | 16 | 0 |
| Yhteensä | 30 | 2 |
Muut vuokrasopimukset/leasing-vastuut koostuvat koneista ja laitteista.
23 Rahoitusriskit ja käyvät arvot
Korkoriski
Konsernin olennainen rahoitusriski on korkoriski. Kiinteistösijoittaminen on pääomia sitovaa liiketoimintaa, jossa vieraan pääoman rooli on merkittävä. Tästä syystä myös Investors Housen korollisen vieraan pääoman määrä on merkittävä konsernin taseeseen suhteutettuna.
Konsernin korolliset velat olivat tilikauden lopussa 14.877 t eur. Lainapääomilla painotettu keskimääräinen laina-aika oli 2,3 vuotta. Korolliset velat olivat kaikki vaihtuvakorkoisia. Yhden prosenttiyksikön nousu tai lasku markkinakoroissa muuttaisi vuotuisia rahoituskuluja noin +/- 150t eur.
Tilinpäätöshetkellä korkojen painotetut keskiarvot:
Pankkilainat 5,40 %
Luottoriski
Myynti- ja muihin saamisiin liittyviä riskejä minimoidaan lyhyillä maksuehdoilla ja tehokkailla perintätoimilla. Vuokralaisten luottokelpoisuus arvioidaan ennen vuokrasopimusten solmimista ja suurimpaan osaan vuokrasopimuksia liittyy maksettu vuokravakuus tai muu takaus. Investors House ei ole tunnistanut saamisissaan merkittäviä luottoriskikeskittymiä. Tilikaudella kirjattiin vuokrasaataviin liittyviä luottotappioita 0t eur (0t eur).
Yhtiöllä on tilinpäätöshetkellä noin 210t eur saaminen, joka liittyy kiinteistön myyntiin. Lainalla on turvaavat vakuudet. Johdon arvion mukaan saamiseen ei kohdistu arvonalentumistarvetta tilinpäätöshetkellä.
Maksuvalmiusriski
Konsernin pyrkimys on, että sillä on riittävät rahavarat ja sitovat luottolimiitit maksuvalmiuden varmistamiseksi. Maksuvalmiusriskiä hallitaan aktiivisella kassanhallinnalla sekä kassabudjetoinnilla. Johto seuraa myös säännöllisesti konserniin kuuluvien yhtiöiden kassatilannetta ja sitoutuneen käyttöpääoman kehitystä. Lainojen erääntymisajankohdat huomioidaan osana riskinhallintaa ja tarvittavin osin korvaava rahoitus pyritään järjestämään riittävän ajoissa ennen lainojen erääntymisiä. Konsernin johto ei ole tunnistanut rahoitusvaroissa tai rahoituslähteissä merkittäviä riskikeskittymiä. Sodasta seurannut talouden epävakaus on on lisännyt riskiä rahoituksen saatavuudesta.
Rahoitusvelkojen maturiteettijakauma
| 2023 | Alle 1v | 1-5v | Yli 5v |
|---|---|---|---|
| Pankkilainat | 7 618 | 4 375 | 2 884 |
| Pankkilainojen korot | 775 | 1 187 |
184 |
| Yritystodistukset | |||
| IFRS 16 -velat | 132 | 320 | 1 461 |
| Johdannaiset | |||
| Muut velat | 1 299 | 423 | |
| Yhteensä | 9 824 | 6 305 | 4 529 |
| 2022 | Alle 1v | 1-5v | Yli 5v |
| Pankkilainat | 1 091 | 9 893 | 5 002 |
| Pankkilainojen korot | 735 | 1 665 |
593 |
| Yritystodistukset | 994 | ||
| IFRS 16 -velat | 111 | 159 | 1 498 |
| Johdannaiset | 0 | ||
| Muut velat | 1 691 | 300 | |
| Yhteensä | 4 622 | 12 017 | 7 093 |
Kiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa rahoitusvelkana.
Pääomahallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on säilyttää konsernin nettovelkaantumisaste riittävän alhaisella tasolla. Hallituksen asettamiin strategisiin tavoitteisiin lukeutuu omavaraisuusasteen pitäminen vähintään 45 prosentissa, joka on katsottu riskinhallinnan näkökulmasta asianmukaiseksi tasoksi.
| Omavaraisuus- ja nettovelkaantumisasteet olivat seuraavat: | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Rahavarat | -8 516 | -6 543 |
| Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 | 1 913 | 1 768 |
| Korolliset lainat | 14 877 | 16 980 |
| Nettovelat | 8 274 | 12 205 |
| Oma pääoma yhteensä | 33 954 | 32 538 |
| Taseen loppusumma | 53 546 | 55 262 |
| Omavaraisuusaste | 63,4 % | 58,9 % |
| Nettovelkaantumisaste (gearing) | 24,4 % | 37,5 % |
| Nettovelkaantumisaste ilman IFRS 16 -vaikutusta | 18,7 % | 32,1 % |
| Jaksotettuun | Käypään | ||
|---|---|---|---|
| hankintame- | arvoon tulos | ||
| 2023 | noon arvostet. | vaikutteisesti | Yhteensä |
| Pitkäaikaiset varat: | |||
| Lainasaamiset | 2 686 | 2 686 | |
| Muut sijoitukset (taso 3) | 0 | 0 | |
| Yhteensä | 2 686 | 0 | 2 686 |
| Lyhytaikaiset varat: | |||
| Myyntisaamiset | 494 | 494 | |
| Muut saamiset | 202 | 202 | |
| Lainasaamiset | 0 | ||
| Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) | 89 | 89 | |
| Rahavarat | 8 516 | 8 516 | |
| Yhteensä | 9 212 | 89 | 9 301 |
| Pitkäaikaiset velat: | |||
| Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 | 1 781 | 1 781 | |
| Korolliset velat | 7 258 | 7 258 | |
| Muut velat | 423 | 423 | |
| Yhteensä | 9 462 | 0 | 9 462 |
| Lyhytaikaiset velat: | |||
| Korkojohdannaiset (taso 3) | 0 | ||
| Korolliset velat | 7 618 | 7 618 | |
| Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 | 132 | 132 | |
| Ostovelat ja muut velat | 1 300 | 1 300 | |
| Yhteensä | 9 050 | 0 | 9 050 |
Rahoitusvarojen ja -velkojen jakautuminen
| Jaksotettuun Käypään |
|||
|---|---|---|---|
| hankintame- arvoon tulos |
|||
| 2022 | noon arvostet. vaikutteisesti |
Yhteensä | |
| Pitkäaikaiset varat: | |||
| Lainasaamiset | 3 319 | 3 319 | |
| Muut sijoitukset (taso 3) | 0 | 0 | |
| Yhteensä | 3 319 | 0 | 3 319 |
| Lyhytaikaiset varat: | |||
| Myyntisaamiset | 660 | 660 | |
| Muut saamiset | 419 | 419 | |
| Lainasaamiset | 428 | 428 | |
| Lyhytaikaiset sijoitukset (taso 1) | 72 | 72 | |
| Rahavarat | 6 543 | 6 543 | |
| Yhteensä | 8 050 | 72 | 8 122 |
| Jaksotettuun hankintame- noon arvostet. |
Käypään arvoon tulos vaikutteisesti |
Yhteensä | |
|---|---|---|---|
| Pitkäaikaiset velat: | |||
| Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 | 1 657 | 1 657 | |
| Korolliset velat | 14 896 | 14 896 | |
| Muut velat | 423 | 423 | |
| Yhteensä | 16 853 | 0 | 16 976 |
| Lyhytaikaiset velat: | |||
| Korkojohdannaiset (taso 3) | 0 | ||
| Korolliset velat | 2 084 | 2 084 | |
| Vuokrasopimusvelat, IFRS 16 | 111 | 111 | |
| Ostovelat ja muut velat | 2 051 | 2 051 | |
| Yhteensä | 3 886 | 0 | 4 246 |
Rahoitusvarojen ja -velkojen kirjanpitoarvot vastaavat niiden käypiä arvoja. Konsernilla ei ole rahoituseriä, joita netotetaan.
Käyvän arvon hierarkia käypään arvoon arvostetuissa rahoitusvaroissa ja -veloissa
Seuraavassa on esitetty käypään arvoon arvostetut rahoitusvarat ja -velat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
- Taso 1 Käyvät arvot perustuvat täysin samanlaisten omaisuuserien noteerattuihin hintoihin toimivilla markkinoilla.
- Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa.
- Taso 3 Omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon.
Käypään arvoon tulosvaikutteisesti kirjattavat rahoitusvarat /-velat
| Yht. | Taso 1 | Taso 3 | ||
|---|---|---|---|---|
| Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin | 31.12.2023 | 0 | 0 | 0 |
| Sijoitukset listaamattomiin yhtiöihin | 31.12.2022 | 0 | 0 | 0 |
| Sijoitukset listattuihin yhtiöihin | 31.12.2023 | 89 | 89 | 0 |
| Sijoitukset listattuihin yhtiöihin | 31.12.2022 | 72 | 72 | 0 |
Sijoitukset listattuihin yhtiöihin on esitetty taseen erässä Lyhytaikaiset sijoitukset.
24 Tytäryritykset
Konsernitilinpäätöksen sisältämät tytäryritykset ja yhteiset toiminnot:
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | Omistus- osuus (%) |
Osuus äänivallasta (%) |
|---|---|---|---|---|
| Investors House Kiinteistövarallisuudenhoito Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Vuokrakas Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Vuokratar Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Investors House CF 1 Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Investors House Rahastot Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Erikoissijoitusrahasto Investors Tuottokiinteistöt Suomi | Helsinki | 80 | 80 | |
| Ikaali Invest Oy | Suomi | Jyväskylä | 80 | 80 |
| Kiinteistö Oy Keskusväylä | Suomi | Pori | 45 | 45 |
| Keskinäinen Koy Vantaan Neilikkatie 17 | Suomi | Vantaa | 100 | 100 |
| Koy Jyväskylän Koivurannantie 1 | Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 |
| Infonia Oy | Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 |
| IVHK Holding Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| IVH Kodit Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Juhola Asset Management Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Juhola Business Park Management Oy | Suomi | Järvenpää | 100 | 100 |
| IVH Asunnot Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Helsingin Alppikylän Haukkakatu 6 | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Helsingin Pilvenpyörteentie 21 | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| As Oy Lappeenrannan Laserkatu 6 | Suomi | Lappeenranta | 100 | 100 |
Sisältää myös yhtiöt, jotka kuuluvat konserniin alakonsernirakenteen kautta. Listaus ei sisällä toimimattomia ns. hylly-yhtiöitä, joissa konsernilla on määräysvalta.
25 Käyttöoikeusomaisuuserät ja IFRS 16 / Muut vuokrasopimukset
IFRS 16 Käyttöoikeusomaisuuserät ja vuokrasopimusvelat
| Maanvuokrasopimukset | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Maanvuokrasopimukset 1.1. | 1698 | 1710 |
| Lisäykset/Vähennykset | 0 | 210 |
| Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos | 0 | 0 |
| Tilikauden poistot | -42 | -222 |
| Maanvuokrasopimukset 31.12. | 1656 | 1698 |
| Toimistovuokrasopimukset | 2023 | 2022 |
| Toimistovuokrasopimukset 1.1. | 70 | 256 |
| Lisäykset/Vähennykset | 272 | 0 |
| Tilikauden poistot | -85 | -186 |
| Toimistovuokrasopimukset 31.12. | 257 | 70 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 1.1. | 1768 | 1966 |
| Käyttöoikeusomaisuuserät yhteensä 31.12. | 1913 | 1768 |
| 5 | (7 |
|---|---|
| 9 | 3) |
| Vuokrasopimusvelat | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Vuokrasopimusvelat 1.1. | 1768 | 1966 |
| Lisäykset/Vähennykset | 285 | 210 |
| Maksut | -140 | -408 |
| Vuokrasopimusvelat 31.12. | 1913 | 1768 |
| Pitkäaikaiset velat yhteensä | 1781 | 1657 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 132 | 111 |
| Vuokrasopimusvelat yhteensä | 1913 | 1768 |
| Tuloslaskelma | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Ylläpitokulut | -87 | -123 |
| Nettotuotto | -87 | -123 |
| Käyvän arvon muutos | 0 | 0 |
| Hallinnon kulut | -16 | -63 |
| Liikevoitto | -103 | -186 |
| Rahoituskulut | -14 | -20 |
| Tulos ennen veroja | -117 | -206 |
| Laskennallisten verojen muutos | 0 | 0 |
| Katsauskauden tulos | -117 | -206 |
Konserni vuokralle antajana
IFRS 16 voimaantulo ei aiheuttanut muutoksia sopimusten käsittelyyn, joissa konserni toimii vuokralle antajana.
Asuinkiinteistöjen vuokrasopimukset ovat toistaiseksi voimassa olevia, joiden irtisanomisaika on 1 kk. Liikekiinteistöissä on useita erilaisia vuokrasopimusmalleja. Suurin osa on sopimuksista on pitkäaikaisia määräaikaisia sopimuksia ilman irtisanomismahdollisuutta.
Vähintään yli vuoden jatkuvien ei-purettavissa olevien muiden vuokrasopimusten perusteella saatavat vähimmäisvuokrat:
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Yhden vuoden kuluessa | 2 581 | 1 156 |
| Vuotta pidemmän ja enintään viiden vuoden kuluessa | 5 982 | 1 164 |
| Yli viiden vuoden kuluttua | 0 | 0 |
| Yhteensä | 8 563 | 2 320 |
| Kaudella tuloutetut vuokralaisen liikevaihtoon sidotut vuokrat | 116 | 0 |
26 Lähipiiritapahtumat
Konsernin lähipiiriin luetaan kuuluvaksi emoyhtiö, tytäryhtiöt, osakkuus- ja yhteisyritykset, hallituksen jäsenet, toimitusjohtaja sekä muu johtoryhmä. Edellä mainittujen henkilöiden puolisot, muut läheiset perheenjäsenet sekä määräysvaltayhteisöt ovat myös lähipiirissä.
Konsernin johto tilikauden aikana:
Hallitus:
Puheenjohtaja Tapani Rautiainen, jäsenet Taina Ahvenjärvi (varapuheenjohtaja), Joonas Rautiainen, Petri Roininen, Mikko Larvala ja Vesa Lipsanen.
Toimitusjohtaja:
Petri Roininen
Johtoryhmä:
Aleksi Aitala (Juhola Asset Management) Tommi Juhola (Juhola Asset Management) Harri Valo (talous ja hallinto)
| Hallituksen jäsenten palkkiot (t eur): | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Tapani Rautiainen, puheenjohtaja | 18 | 18 |
| Taina Ahvenjärvi | 15 | 15 |
| Mikko Larvala | 15 | 15 |
| Vesa Lipsanen | 15 | 15 |
| Joonas Rautiainen | 15 | 15 |
| Petri Roininen | 15 | 15 |
| Yhteensä | 93 | 93 |
Lisätietoa toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkoista on esitetty liitetiedossa 6.
Hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus emoyhtiössä 31.12.2023:
Alla on esitetty hallituksen ja johtoryhmän osakeomistus Investors House Oyj:ssä henkilökohtaisesti ja lähipiiriyhteisöjen osalta
| Osakkeita | %-osuus kaikista osakkeista | |
|---|---|---|
| Tapani Rautiainen: | ||
| Henkilökohtaisesti | 6 709 | |
| Royal House Oy:n kautta | 1 139 149 | |
| Maakunnan Asunnot Oy:n kautta | 1 756 771 | |
| Sijoitustalo IVH Oy:n kautta | 6 585 | |
| yhteensä | 2 909 214 | 45,53 % |
| Taina Ahvenjärvi | 909 | 0,01 % |
| Mikko Larvala | 0 | 0,00 % |
| Vesa Lipsanen | ||
| Henkilökohtaisesti | 930 | |
| Rakennusliike Sulo Lipsanen Oy:n kautta | 27 989 | |
| yhteensä | 28 919 | 0,45 % |
| Joonas Rautiainen | 0 | 0,00 % |
| Petri Roininen: | ||
| Henkilökohtaisesti | 0 | |
| Core Capital Oy:n kautta | 910 225 | |
| yhteensä | 910 225 | 14,25 % |
| Aleksi Aitala JAM Holding Oy:n kautta |
103 991 | 1,63 % |
|---|---|---|
| Tommi Juhola | ||
| JAM Holding Oy:n kautta | 103 991 | 1,63 % |
| Harri Valo | 0 | 0,00 % |
| Lähipiirihankinnat Tilikaudella ei toteutettu lähipiirihankintoja. |
||
| Muut lähipiiriliiketoimet | 2023 | 2022 |
| Myynnit lähipiirille | 25 | 24 |
| Maksetut korot lähipiirille | 0 | 0 |
| Maksetut lainapääomat lähipiirille | 2 567 | 100 |
| Saamiset lähipiiriltä | 0 | 0 |
Lähipiiriliiketoimet koostuivat tilikaudella myydyistä hallinnointipalveluista (25t eur) osakkuusyhtiöinä oleville Apitarelle, Koy Jyväskylän Kukkula I:lle ja Jyväskylän Kukkulan Kehitykselle sekä pääomalainasta (2567t eur) Jyväskylän Kukkulan kehitykselle.
27 Raportointikauden päättymisen jälkeiset tapahtumat
Tilinpäätöstiedote julkaistiin 12.2.2024 ja samassa yhteydessä kerrottiin yhtiön hallituksen osinkoesitys 0, 33 €/osake makettavaksi yhdessä tai kahdessa osassa hallituksen päätöksen mukaan.
28 Yrityshankinnat
Tilikauden aikana ei toteutettu uusia yrityshankintoja.
EMOYHTIÖN TULOSLASKELMA
| 1.1.-31.12.2023 | 1.1.-31.12.2022 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liikevaihto | 2 728 494,08 | 2 644 868,22 |
| Vuokratuotot ja käyttökorvaukset | 2 700 990,80 | 2 640 119,02 |
| Hallintopalkkiotuotot | 27 503,28 | 4 749,20 |
| Liiketoiminnan muut tuotot | 70 742,48 | 264 290,70 |
| Materiaalit ja palvelut | -1 977 662,76 | -1 815 407,56 |
| Ostot tilikauden aikana | -1 956 945,26 | -1 750 907,11 |
| Ulkopuoliset palvelut | -20 717,50 | -64 500,45 |
| Nettotuotto | 821 573,80 | 1 093 751,36 |
| Henkilöstökulut | -514 997,26 | -685 761,39 |
| Liiketoiminnan muut kulut | -2 288 660,59 | -848 884,39 |
| Liikevoitto | -1 982 084,05 | -440 894,42 |
| Rahoitustuotot | 1 233 914,50 | 1 326 492,88 |
| Rahoituskulut | -428 163,91 | -177 171,65 |
| Rahoituskulut (netto) | 805 750,59 | 1 149 321,23 |
| Voitto ennen veroja | -1 176 333,46 | 708 426,81 |
| Tilinpäätössiirrot | 397 907,16 | 0,00 |
| Tuloverot | 0,00 | 0,00 |
| Tilikauden voitto | -778 426,30 | 708 426,81 |
EMOYHTIÖN TASE
| VASTAAVAA | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
|---|---|---|---|
| € | € | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT | |||
| Aineelliset hyödykkeet | |||
| Maa- ja vesialueet | 0,00 | 0,00 | |
| Sijoitukset | |||
| Osuudet saman konsernin yrityksistä | 14 368 099,46 | 13 221 148,52 | |
| Osuudet omistusyhteysyrityksissä | 0,00 | 152 731,59 | |
| Muut osakkeet ja osuudet | 532 916,78 | 2 153 869,86 | |
| 14 901 016,24 | 15 527 749,97 | ||
| PYSYVÄT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 14 901 016,24 | 15 527 749,97 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT | |||
| Pitkäaikaiset saamiset | |||
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 2 572 318,04 | 10 368 797,20 | |
| Muut saamiset | 52 266,98 | 2 054,26 | |
| Lyhytaikaiset saamiset | |||
| Myyntisaamiset | 1 291,46 | 9 232,42 | |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä | 72 867,16 | 1 223 495,95 | |
| Saamiset omistusyhteysyrityksiltä | 0,00 | 0,00 | |
| Muut saamiset | 2 567 002,02 | 459 751,00 | |
| Siirtosaamiset | 36 934,92 | 72 511,27 | |
| 5 302 680,58 | 12 135 842,10 | ||
| Rahat ja pankkisaamiset | 6 828 792,22 | 4 474 565,12 | |
| VAIHTUVAT VASTAAVAT YHTEENSÄ | 12 131 472,80 | 16 610 407,22 | |
| VASTAAVAA YHTEENSÄ | 27 032 489,04 | 32 138 157,19 | |
| VASTATTAVAA | 31.12.2023 | 31.12.2022 | |
| € | € | ||
| OMA PÄÄOMA | |||
| Osakepääoma | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 | |
| Ylikurssirahasto | 7 115,49 | 7 115,49 | |
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 19 796 292,27 | 19 867 579,22 | |
| Edellisten tilikausien voitto (tappio) | 3 066 655,99 | 4 338 574,76 | |
| Tilikauden voitto | -778 426,30 | 708 426,81 | |
| OMA PÄÄOMA YHTEENSÄ | 24 647 180,68 | 27 477 239,51 |
VIERAS PÄÄOMA
| VASTATTAVAA YHTEENSÄ | 27 032 489,04 | 32 138 157,19 |
|---|---|---|
| VIERAS PÄÄOMA YHTEENSÄ | 2 385 308,36 | 4 660 917,68 |
| 790 483,99 | 2 288 955,18 | |
| Siirtovelat | 98 095,61 | 528 530,60 |
| Muut velat | 213 175,62 | 65 495,45 |
| Velat saman konsernin yrityksille | 23 395,28 | 250 000,00 |
| Ostovelat | 67 232,64 | 65 230,92 |
| Saadut ennakot | 13 584,84 | 10 372,93 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 375 000,00 | 1 369 325,28 |
| Lyhytaikainen vieras pääoma | ||
| 1 594 824,37 | 2 371 962,50 | |
| Siirtovelat | 449 290,50 | 449 290,50 |
| Saadut ennakot | 0,00 | 300 000,00 |
| Lainat rahoituslaitoksilta | 1 145 533,87 | 1 622 672,00 |
| Pitkäaikainen vieras pääoma |
EMOYHTIÖN RAHAVIRTALASKELMA
| 1.1.-31.12.2023 | 1.1.-31.12.2022 | |
|---|---|---|
| € | € | |
| Liiketoiminnan rahavirta | ||
| Voitto ennen veroja | -1 176 333,46 | 708 426,81 |
| Oikaisut: | ||
| Rahoitustuotot ja -kulut: | -1 363 950,59 | -1 149 321,23 |
| Poistot | 400 000,00 | |
| Kiinteistöjen luovutusvoitot/ -tappiot Muut oikaisut |
1 505 516,30 | -97 922,76 |
| Rahavirta ennen käyttöpääoman muutosta | -634 767,75 | -538 817,18 |
| Käyttöpääoman muutos | ||
| Lyhytaikaisten liikesaamisten väh. (+)/ lisäys (-) | -2 069 436,57 | -366 926,03 |
| Lyhytaikaisten velkojen vähennys (-)/ lisäys (+) | -519 152,47 | -303 673,65 |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä ja veroja | -3 223 356,79 | -1 209 416,86 |
| Maksetut korot ja maksut muista rahoituskuluista | -40 599,24 | -69 331,49 |
| Saadut korot liiketoiminnasta | 321 370,01 | 17 194,31 |
| Maksetut verot (-) / veronpalautukset (+) | -9 617,35 | -537 297,50 |
| Liiketoiminnan rahavirta | -2 952 203,37 | -1 798 851,54 |
| Investointien rahavirta | ||
| Investoinnit muihin sijoituksiin | -26 102,09 | -2 193 300,08 |
| Myönnetyt lainat | -1 474 910,98 | -269 332,00 |
| Takaisin maksetut lainat | 8 486 154,04 | 82 700,00 |
| Luovutustulot muista sijoituksista | 381 374,00 | 1 276 408,78 |
| Saadut osingot investoinneista | 1 030 799,43 | 1 092 112,23 |
| Muut tuotot investoinneista | 39 979,57 | 0,00 |
| Muut oikaisut | 0,00 | 0,00 |
| Investointien rahavirta | 8 437 293,97 | -11 411,07 |
| Rahoituksen rahavirta | ||
| Pitkäaikaisten lainojen nostot | 0,00 | 0,00 |
| Pitkäaikaisten lainojen takaisinmaksut | -477 138,13 | -721 078,00 |
| Lyhytaikaisten lainojen nostot | 0,00 | 4 500 000,00 |
| Lyhytaikaisten lainojen takaisinmaksut | -1 000 000,00 | -5 500 000,00 |
| Maksetut osingot ja muu voitonjako | -1 980 345,58 | -7 999 634,94 |
| Saadut ja maksetut konserniavustukset | 397 907,16 | |
| Omien osakkeiden lunastaminen | -71 286,95 | 0,00 |
| Maksullinen oman pääoman lisäys | 0,00 | 578 500,00 |
| Rahoituksen rahavirta | -3 130 863,50 | -9 142 212,94 |
| Rahavarojen muutos | 2 354 227,10 | -10 952 475,55 |
| Rahavarat tilikauden alussa 1.1. | 4 474 565,12 | 15 427 040,67 |
| Rahavarat tilikauden lopussa 31.12. | 6 828 792,22 | 4 474 565,12 |
EMOYHTIÖN TILINPÄÄTÖKSEN LAADINTAPERIAATTEET JA LIITETIEDOT
Emoyhtiön tilinpäätöksen laadintaperiaatteet
Emoyhtiön tilinpäätös on laadittu Suomen kirjanpitolainsäädännön (FAS) mukaisesti.
Arvostusperiaatteet ja menetelmät
Aineeton ja aineellinen omaisuus on arvostettu hankintamenoonsa vähennettynä suunnitelman mukaisilla poistoilla.
Pysyvien vastaavien hyödykkeiden hankintamenot, joiden todennäköinen taloudellinen käyttöaika on alle kolme vuotta, sekä pienhankinnat (alle 1 200,00 euroa) on kirjattu kokonaisuudessaan hankintatilikauden kuluksi.
Emoyhtiön tilinpäätöksen liitetiedot
Liiketoiminnan muut tuotot
Tuloslaskelman liiketoiminnan muihin tuottoihin sisältyy luovutusvoittoja osuuksista. Tämä sisältää osakeyhtiön ja asunto-osakeyhtiöiden osakkeiden myyntivoittojen tuloutusta yhteensä 70 742,48 euroa.
| Liiketoiminnan muut kulut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Hallintopalvelut ja muut hallintokulut | 417 466,32 | 453 102,37 |
| Atk-laite ja ohjelmistokulut | 43 648,81 | 40 805,02 |
| Muut kone- ja kalustokulut | 19,32 | 128,13 |
| Myynti- ja markkinointikulut | 21 195,00 | 19 731,76 |
| Matkakulut | 4 958,97 | 7 832,49 |
| Edustuskulut | 0,00 | 257,80 |
| Käyttö- ja vaihto-omaisuuden luovutustappiot | 1 576 259,00 | 166 367,94 |
| Muut liiketoiminnan kulut | 225 113,17 | 160 658,88 |
| Yhteensä | 2 288 660,59 | 848 884,39 |
Liiketoiminnan muut kulut sisältävät tilintarkastajille maksettuja palkkioita seuraavasti:
| Tilintarkastuspalkkiot ja -palvelut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Tilintarkastus | 59 454,35 | 71 129,79 |
| Todistukset ja lausunnot | 0,00 | 0,00 |
| Veroneuvonta | 6 102,62 | 0,00 |
| Muut palvelut | 0,00 | 0,00 |
| Yhteensä | 65 556,97 | 71 129,79 |
| Henkilöstökulut | 2023 | 2022 |
| Palkat ja palkkiot | 448 186,28 | 594 303,72 |
| Eläkekulut | 60 178,39 | 81 251,07 |
| Muut Henkilösivukulut | 6 632,59 | 10 206,60 |
| Yhteensä | 514 997,26 | 685 761,39 |
Henkilöstökulut sisältävät hallituksen, toimitusjohtajan ja johtoryhmän palkkoja ja palkkioita seuraavasti: (luvut on pyöristetty lähimpään euroon)
| Henkilöstökulut | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Hallitus | ||
| Tapani Rautiainen | 18 000 | 18 000 |
| Mikko Larvala | 15 000 | 15 000 |
| Petri Roininen | 15 000 | 15 000 |
| Joonas Rautiainen | 15 000 | 15 000 |
| Taina Ahvenjärvi | 15 000 | 15 000 |
| Vesa Lipsanen | 15 000 | 15 000 |
| Hallitus yhteensä | 93 000 | 93 000 |
| Toimitusjohtaja | ||
| Petri Roininen | 121 940 | 121 940 |
| Johtoryhmä | ||
| Johtoryhmä yhteensä | 103 280 | 114 800 |
| Kaikki yhteensä | 318 220 | 329 740 |
| Henkilöstö keskimäärin tilikaudella | 2023 | 2022 |
| Toimihenkilöt | 5 | 6 |
| Rahoitustuotot ja -kulut | 2023 | 2022 |
| Osinkotuotot, konserni | 512 035,00 | 1 092 112,23 |
| Muut tuotot, konserni | 39 979,57 | 0,00 |
| Osinkotuotot, omistusyhteysyritykset | 359 800,00 | 0,00 |
| Osinkotuotot, muut | 764,43 | 196 809,07 |
| Korkotuotot, konserniyhtiöt | 199 080,14 | 0,00 |
| Korkotuotot | 122 255,36 | 37 571,58 |
| Muut rahoitustuotot | ||
| Rahoitustuotot yhteensä | 1 233 914,50 | 1 326 492,88 |
| Arvonalentumiset, konserniosuudet | 382 418,11 | 60 547,00 |
| Arvonalentumiset, omistusyhteysyritykset | 0,00 | 6 115,44 |
| Korkokulut | 45 221,96 | 114 619,94 |
| Muut rahoituskulut | 523,84 | -4 110,73 |
| Rahoituskulut yhteensä | 428 163,91 | 177 171,65 |
| Siirtosaamiset | 2023 | 2022 |
| Tuloverot | 9617,35 | |
| Jaksotetut kulut | 22 178,91 | 59 404,60 |
| Muut | 5 138,66 | 13 106,67 |
| Yhteensä | 27 317,57 | 72 511,27 |
| Emoyhtiön saamiset ja velat konserniyrityksiltä | ||
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, pitkäaikainen | 2023 | 2022 |
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä Yhteensä |
2 572 318,04 | 10 368 797,20 |
| Saamiset saman konsernin yrityksiltä, lyhytaikainen | 2023 | 2022 |
| Lainasaamiset saman konsernin yrityksiltä Konsernisiirtosaamiset |
0,00 72 867,16 |
1 042 046,18 |
| Muut saamiset saman konsernin yrityksiltä | 0,00 | 181 449,77 |
| Yhteensä | 72 867,16 | 1 223 495,95 |
| Velat saman konsernin yrityksille, lyhytaikainen | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Siirtovelat konserniyrityksille | 23 395,28 | 250 000,00 |
Yhteensä
Oman pääoman muutokset
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Osakepääoma 1.1. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Osakepääoma 31.12. | 2 555 543,23 | 2 555 543,23 |
| Ylikurssirahasto 1.1. | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Ylikurssirahasto 31.12. | 7 115,49 | 7 115,49 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 1.1. | 19 867 579,22 | 25 048 798,42 |
| Varojen jako | 0,00 | -5 181 219,20 |
| Omien osakkeiden hankinta | -71 286,95 | 0,00 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto 31.12. | 19 796 292,27 | 19 867 579,22 |
| Kertyneet voitot/tappiot 1.1. | 5 047 001,57 | 6 156 791,70 |
| Osingonjako | -1 980 345,58 | -1 818 216,94 |
| Tilikauden tulos | -778 426,30 | 708 426,81 |
| Kertyneet voitot/tappiot 31.12. | 2 288 229,69 | 5 047 001,57 |
| Oma pääoma yhteensä 31.12. | 24 647 180,68 | 27 477 239,51 |
Laskelma jakokelpoisesta omasta pääomasta
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Sijoitetun vapaan pääoman rahasto | 19 796 292,27 | 19 867 579,22 |
| Edellisten tilikausien voitto | 3 066 655,99 | 4 338 574,76 |
| Tilikauden tulos | -778 426,30 | 708 426,81 |
| Voitonjakokelpoiset varat yhteensä | 22 084 521,96 | 24 914 580,79 |
Velat ja annetut vakuudet
| 2023 | 2022 | |
|---|---|---|
| Velat rahoituslaitoksille, | 1 520 534 | 2 991 997 |
| josta yli 5v kuluttua erääntyvä osuus | 0 | 122 672 |
Yleisvakuudet:
tytäryhtiö Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17, osakkeet 1-170 Asunto Oy Lahden Kulmala, osakkeet 2480-2593, 2594-2684 Kiinteistö Oy Jyväskylän Koivurannantie 7 osakkeet 1-7800
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Investors House CF1 Oy pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 186.000 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Keskinäinen Kiinteistö Oy Vantaan Neilikkatie 17 pankkilainan vakuudeksi. Takaussumma on 6.934.200,00 euroa.
Investors House Oyj on antanut rajoitetun takauksen tytäryhtiönsä Kiinteistö Osakeyhtiö Jyväskylän Koivurannantie 1. Takaussumma on 450.000,00 euroa.
Muut vuokrasopimukset /Leasing vastuut
| Sopimuksiin perustuvat maksut | 31.12.2023 | 31.12.2022 |
|---|---|---|
| Seuraavan vuoden aikana maksettavat | 116 345 | 31 134 |
| Myöhemmin maksettavat | 193 909 | 0 |
| Yhteensä | 310 254 | 31 134 |
Pysyvien vastaavien tase-eräkohtaiset erittelyt
Sijoitukset
| Saman konsernin yritykset Muut omistukset Muut osuudet | Yhteensä | |||
|---|---|---|---|---|
| Hankintameno 1.1.2022 | 13 221 148,52 | 776 152,92 | 1 530 448,53 | 15 527 749,97 |
| Muutokset tilikaudella | -383 497,59 | -243 236,14 | ||
| Siirrot erien välillä | 1 530 448,53 | -1 530 448,53 | ||
| Hankintameno 31.12.2023 | 14 368 099,46 | 532 916,78 | 0,00 | 14 901 016,24 |
| Siirtovelat, pitkäaikaiset | 2023 | 2022 |
|---|---|---|
| Muut | 449 290,50 | 449 290,50 |
| Yhteensä | 449 290,50 | 449 290,50 |
| Siirtovelat, lyhytaikaiset | 2023 | 2022 |
| Henkilöstökulut | 75 884,77 | 160 151,24 |
| Tuloverot | 0,00 | 0,00 |
| Korot | 1 672,41 | 2 200,57 |
| Muut | 20 538,43 | 366 178,79 |
| Yhteensä | 98 095,61 | 528 530,60 |
Omistukset muissa yrityksissä
| Omistus- | Osuus | |||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osuus (%) | äänivallasta (%) |
| As Oy Kallonsivu | Suomi | Pori | 18 | 18 |
| Asunto Oy Lahden Kulmala | Suomi | Lahti | 4 | 7 |
| Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj | Suomi | Helsinki | 0,3 | 0,3 |
| As Oy Kirkkopuiston Salpa | Suomi | Sipoo | 11,6 | 39,96 |
| Tytäryritykset: | Omistus- | Osuus | ||
|---|---|---|---|---|
| Yhtiö | Kotimaa | Kotipaikka | osuus (%) | äänivallasta (%) |
| Investors House Kiinteistö- | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| varallisuudenhoito Oy | ||||
| Kiinteistö Oy Jyväskylän | Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 |
| Koivurannantie 1 | ||||
| Infonia Oy | Suomi | Jyväskylä | 100 | 100 |
| Investors House CF 1 Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Investors House Rahastot Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Erikoissijoitusrahasto | Suomi | Helsinki | 80,9 | 80,9 |
| Investors Tuottokiinteistöt | ||||
| Keskinäinen kiinteistö Oy | Suomi | Vantaa | 100 | 100 |
| Vantaan Neilikkatie 17 | ||||
| Juhola Asset Management Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| Juhola Business Park | Suomi | Järvenpää | ||
| Management Oy | ||||
| IVHK Holding Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| IVH Kodit Oy | Suomi | Helsinki | ||
| Apitare Oy | Suomi | Jyväskylä | 33,33 | 33,33 |
| Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy Suomi | Jyväskylä | 33,33 | 33,33 | |
| IVH Asunnot -konserni | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
| IVH Asunnot Oy | Suomi | Helsinki | ||
| As Oy Hgin Alppikylän Haukkakatu 6-8 |
Suomi | Helsinki | ||
| As Oy Hgin Pilvenpyörteent 21Suomi | Helsinki | |||
| As Oy Hgin Bysantinkuja 5 | Suomi | |||
| As Oy Hgin Harjannetie 22 | Suomi | |||
| As Oy Helsingin Harjannetie 24 Suomi | Helsinki | 100 | 100 | |
| AS Oy Lappeenrannan Laserkatu Suomi | Lappeenranta | 100 | 100 | |
| Kia Kodit Oy | Suomi | Helsinki | 100 | 100 |
Lähipiiriliiketoimet
Tilikaudella ei toteutettu lähipiiriliiketoimia.
Yhtiön osakkeet
Yhtiön rekisteröity ja maksettu osakepääoma 31.12.2023 on 2.555.543,23 euroa. Yhtiöllä on yksi osakelaji ja osakkeiden kokonaismäärä on 6.389.096. Jokainen osake tuottaa yhden äänen yhtiökokouksessa. Yhtiön osake kuuluu arvo-osuusjärjestelmään ja on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla.
Osakkeen ISIN-koodi on FI0009900559 ja kaupankäyntitunnus INVEST.
Yhtiön hallussa olevat omat osakkeet
31.12.2023 yhtiön hallussa on 14 510 yhtiön osaketta
Osakeannit
Yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 5.000.000 osakkeen osakeannista.
Yhtiön 2023 varsinaisen yhtiökokouksen päätöksen mukaisesti hallituksen jäsenillä on oikeus halutessaan ottaa puolet palkkiostaan rahan sijasta yhtiön osakkeina.
Omien osakkeiden hankinta ja hallituksen valtuutukset
Varsinainen yhtiökokous 27.4.2023 valtuutti hallituksen päättämään enintään 600.000 kpl oman osakkeen hankinnasta. Valtuutus omien osakkeiden hankkimiseksi on voimassa vuoden 30.6.2024 saakka, ellei yhtiökokous muuta tai peruuta valtuutusta sitä ennen.
Yhtiön hallussa olevat osakkeet ja hallituksen osakeantivaltuutukset
Yhtiökokous on valtuuttanut yhtiön hallituksen päättämään yhdestä tai useammasta osakeannista 27.4.2023. Valtuutuksen perusteella voidaan antaa enintään 5.000.000 yhtiön hallussa olevaa osaketta. Tilinpäätöshetkellä yhtiön hallussa on 14 510 kpl omaa osaketta. Hallitus voi päättää poiketa osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta, mikäli poikkeamiseen on osakeyhtiölain 9 luvun 4 §:n 1 momentissa tarkoitettu painava taloudellinen syy. Valtuutus on voimassa 30.6.2024 saakka.
Merkintäoikeudet
Hallitus on myöntänyt 17.8.2020 toimitusjohtajalle 680.000 osakkeen optio-ohjelman sekä yhdelle johtoryhmän jäsenelle 100.000 osakkeen optio-ohjelman, josta merkittävissä on 25.000 osaketta.
Toimitusjohtajalla on oikeus merkitä 2024-2025 yhteensä 680.000 osaketta hintaan 5,55 €/osake, mistä vähennetään 17.8.2020 alkaen merkintäaikaan saakka tehty voitonjako. Edellytys osakeoptioiden käytölle on sidottu osakkeen arvon kehittymiseen siten, että raja-arvona on 8,00 € osakekohtainen arvo.
| Oikeus syntyy: | 17.8.2020 | 1.1.2021 |
|---|---|---|
| Myöntämispäivä: | 17.8.2020 | 17.8.2020 |
| Toteutusajanjakso: | 1.1.2024-31.12.2025 | 1.1.2024-30.6.2025 |
| Instrumentti: | Osakkeita | Osakkeita |
| Kohderyhmä: | Toimitusjohtaja | Johtoryhmän jäsen |
| Osakemäärä enintään, kpl: | 680.000 | 25.000 |
| Toteutushinta: | 5,55 | 6,00 |
| Hinta myöntämispäivänä: | 5,65 | 5,65 |
Luettelo kirjanpidoista ja aineistoista
Käytetyt kirjanpitokirjat
Päiväkirja digitaalinen tallenne Pääkirja digitaalinen tallenne Myyntireskontra digitaalinen tallenne Ostoreskontra digitaalinen tallenne Aineellisten ja aineettomien hyödykkeiden luettelo digitaalinen tallenne Tilinpäätös ja toimintakertomus erikseen sidottuna Tase-erittelyt digitaalinen tallenne Liitetietotositteet digitaalinen tallenne
Kirjanpitoaineiston säilytyksessä noudatetaan KPL 2:10 §:n säännöksiä. Tositteet säilytetään sähköisessä muodossa (digitaalinen tallenne).
Tositelajit
Kirjanpidossa on käytetty seuraavia tositelajeja:
| 10-13 | Pankkitilitositteet | Sähköisesti |
|---|---|---|
| 20 | Ostolaskut | Sähköisesti |
| 30-32 | Myyntilaskut | Sähköisesti |
| 40 | Muistiotositteet | paperitositteina |
| 45 | Palkkatositteet | Sähköisesti |
| 49 | Jaksotustositteet | paperitositteina |
| Konserni: | Kirjanpito | pdf-tulosteina |
| 40 | Muistiotositteet | pdf-tulosteina |
Konsernin yhteystiedot
Konsernitilinpäätöksen jäljennös on saatavissa osoitteesta: Investors House Oyj Veturitie 11 T 152, 00520 Helsinki Sähköposti: [email protected]
Hallituksen esitys tilikauden tuloksen käsittelystä:
Emoyhtiön taseen 31.12.2023 voitonjakokelpoiset varat ovat 22 084 521,96 euroa. Tilikauden tappio on 778 426,30 euroa.
Hallitus esittää yhtiökokoukselle, että voitonjakokelpoisista varoista jaetaan osinkoa 0,33 euroa per osake.
Helsingissä 12.3.2024
Tapani Rautiainen Taina Ahvenjärvi hallituksen puheenjohtaja hallituksen jäsen
Joonas Rautiainen Mikko Larvala hallituksen jäsen hallituksen jäsen
Vesa Lipsanen Petri Roininen
hallituksen jäsen toimitusjohtaja / hallituksen jäsen
Tilinpäätösmerkintä
Suoritetusta tilintarkastuksesta on tänään annettu tilintarkastuskertomus.
Helsingissä 13.3.2024
KPMG Oy Ab Tilintarkastusyhteisö
Timo Nummi KHT
KPMG Oy Ab Töölönlahdenkatu 3 A PL 1037 00101 HELSINKI
Puhelin 020 760 3000 www.kpmg.fi
Tilintarkastuskertomus
Investors House Oyj:n yhtiökokoukselle
Tilinpäätöksen tilintarkastus
Lausunto
Olemme tilintarkastaneet Investors House Oyj:n (y-tunnus 0717469-5) tilinpäätöksen tilikaudelta 1.1.–31.12.2023. Tilinpäätös sisältää konsernin taseen, laajan tuloslaskelman, laskelman oman pääoman muutoksista, rahavirtalaskelman ja liitetiedot, mukaan lukien olennainen tilinpäätöksen laatimisperiaatteita koskeva informaatio, sekä emoyhtiön taseen, tuloslaskelman, rahoituslaskelman ja liitetiedot.
Lausuntonamme esitämme, että
- konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan konsernin taloudellisesta asemasta sekä sen toiminnan tuloksesta ja rahavirroista EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti,
- tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan emoyhtiön toiminnan tuloksesta ja taloudellisesta asemasta Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset.
Lausuntomme on ristiriidaton hallitukselle annetun lisäraportin kanssa.
Lausunnon perustelut
Olemme suorittaneet tilintarkastuksen Suomessa noudatettavan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti. Hyvän tilintarkastustavan mukaisia velvollisuuksiamme kuvataan tarkemmin kohdassa Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa.
Olemme riippumattomia emoyhtiöstä ja konserniyrityksistä niiden Suomessa noudatettavien eettisten vaatimusten mukaisesti, jotka koskevat suorittamaamme tilintarkastusta ja olemme täyttäneet muut näiden vaatimusten mukaiset eettiset velvollisuutemme.
Emoyhtiölle ja konserniyrityksille suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut ovat parhaan tietomme ja käsityksemme mukaan olleet Suomessa noudatettavien, näitä palveluja koskevien säännösten mukaisia, emmekä ole suorittaneet EU-asetuksen 537/2014 5 artiklan 1 kohdassa tarkoitettuja kiellettyjä palveluja. Suorittamamme muut kuin tilintarkastuspalvelut on esitetty konsernitilinpäätöksen liitetiedossa 6.
Käsityksemme mukaan olemme hankkineet lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä.
Olennaisuus
Tarkastuksemme laajuuteen on vaikuttanut soveltamamme olennaisuus. Olennaisuus on määritetty perustuen ammatilliseen harkintaamme ja se ohjaa tarkastustoimenpiteiden luonteen, ajoituksen ja laajuuden määrittämisessä, sekä todettujen virheellisyyksien vaikutusten arvioimisessa suhteessa tilinpäätökseen kokonaisuutena. Olennaisuuden taso perustuu arvioomme sellaisten virheellisyyksien suuruudesta, joilla yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa olevan vaikutusta tilinpäätöksen käyttäjien tekemiin taloudellisiin päätöksiin. Olemme ottaneet huomioon myös sellaiset virheellisyydet, jotka laadullisten seikkojen vuoksi ovat mielestämme olennaisia tilinpäätöksen käyttäjille.
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat
Tilintarkastuksen kannalta keskeiset seikat ovat seikkoja, jotka ammatillisen harkintamme mukaan ovat olleet merkittävimpiä tarkastuksen kohteena olevan tilikauden tilintarkastuksessa. Nämä seikat on otettu huomioon tilinpäätökseen kokonaisuutena kohdistuneessa tilintarkastuksessamme sekä laatiessamme siitä annettavaa lausuntoa, emmekä anna näistä seikoista erillistä lausuntoa. EU-asetuksen 537/2014 10 artiklan 2 kohdan c alakohdan mukaiset merkittävät olennaisen virheellisyyden riskit sisältyvät alla kuvattuihin tilintarkastuksen kannalta keskeisiin seikkoihin.
Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. –31.12.2023
Olemme ottaneet tilintarkastuksessamme huomioon riskin siitä, että johto sivuuttaa kontrolleja. Tähän on sisältynyt arviointi siitä, onko viitteitä sellaisesta johdon tarkoitushakuisesta suhtautumisesta, josta aiheutuu väärinkäytöksestä johtuvan olennaisen virheellisyyden riski.
TILINTARKASTUKSEN KANNALTA KESKEISET SEIKAT KUINKA KYSEISIÄ SEIKKOJA KÄSITELTIIN TILINTARKASTUKSESSA
Sijoituskiinteistöjen arvostaminen (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetiedot 5 ja 11)
- Käypään arvoon arvostettavat sijoituskiinteistöt, 28 milj. euroa, muodostavat 52 % konsernitaseen loppusummasta. Arvostamisessa käytettäviin ennusteisiin liittyvistä arvioista ja tasearvojen merkittävyydestä johtuen arvostaminen on konsernin tilintarkastuksessa keskeinen seikka.
- Sijoituskiinteistöjen käyvät arvot määritellään liikekiinteistöjen osalta kiinteistökohtaisesti perustuen diskontattuihin kassavirtaennusteisiin. Näiden taustalla olevien keskeisten oletusten määrittely edellyttää merkittävää johdon harkintaa muun muassa kiinteistöjen tuottovaatimusten, markkinavuokrien, ylläpitokulujen ja käyttöasteiden osalta. Asuinkiinteistöt arvostetaan kauppa-arvoon.
- Olemme arvioineet laskelmissa käytettyjä johdon harkintaa edellyttäviä oletuksia sekä merkittävimpien käypien arvojen muutosten perusteita.
- Tarkastukseen on osallistunut KPMG:n arvonmäärityksen asiantuntijoita, jotka ovat pistokokein testanneet laskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin tietoihin.
- Olemme verranneet tilinpäätöksessä käytettyjä arvostuksia ulkopuolisten auktorisoitujen kiinteistöarvioitsijoiden (AKA) arvostusraportteihin.
- Olemme arvioineet sijoituskiinteistöjä koskevien tilinpäätöksen liitetietojen asianmukaisuutta.
Osakkuusyritysten arvostus ja osuus osakkuusyritysten tuloksesta (konsernitilinpäätöksen laadintaperiaatteet, konsernintilinpäätöksen liitetieto 14)
- Osakkuusyhtiöiden tuloksella on huomattava vaikutus konsernin tilikauden tulokseen.
- Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n omistusten arvo konsernin ja emoyhtiön taseessa on merkittävä ja ne yhdisteltiin konsernitilinpäätökseen pääomaosuusmenetelmällä. Tilikauden aikana Apitare Oy:lle vahvistui pitkäaikainen vuokrasopimus, minkä seurauksena yhtiön kassavirtaperusteinen arvostus kohosi merkittävästi.
- Olemme testanneet osakkuusyritysten osakkeiden arvostukseen liittyvien arvostuslaskelmien teknistä oikeellisuutta ja verranneet käytettyjä oletuksia markkina- ja toimialakohtaisiin tietoihin.
- Olemme arvioineet osakkuusyritysten yhdistelyn vaikutuksia konsernin tulokseen sekä esittämistä konsernitilinpäätöksessä suhteessa IFRS-standardeihin ja tehtyihin sopimuksiin.
- Olemme arvioineet osakkuusyrityksiä koskevien liitetietojen asianmukaisuutta.
Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. –31.12.2023
Tilinpäätöstä koskevat hallituksen ja toimitusjohtajan velvollisuudet
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat tilinpäätöksen laatimisesta siten, että konsernitilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan EU:ssa käyttöön hyväksyttyjen kansainvälisten IFRS-tilinpäätösstandardien mukaisesti ja siten, että tilinpäätös antaa oikean ja riittävän kuvan Suomessa voimassa olevien tilinpäätöksen laatimista koskevien säännösten mukaisesti ja täyttää lakisääteiset vaatimukset. Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat myös sellaisesta sisäisestä valvonnasta, jonka ne katsovat tarpeelliseksi voidakseen laatia tilinpäätöksen, jossa ei ole väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä.
Hallitus ja toimitusjohtaja ovat tilinpäätöstä laatiessaan velvollisia arvioimaan emoyhtiön ja konsernin kykyä jatkaa toimintaansa ja soveltuvissa tapauksissa esittämään seikat, jotka liittyvät toiminnan jatkuvuuteen ja siihen, että tilinpäätös on laadittu toiminnan jatkuvuuteen perustuen. Tilinpäätös laaditaan toiminnan jatkuvuuteen perustuen, paitsi jos emoyhtiö tai konserni aiotaan purkaa tai toiminta lakkauttaa tai ei ole muuta realistista vaihtoehtoa kuin tehdä niin.
Tilintarkastajan velvollisuudet tilinpäätöksen tilintarkastuksessa
Tavoitteenamme on hankkia kohtuullinen varmuus siitä, onko tilinpäätöksessä kokonaisuutena väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvaa olennaista virheellisyyttä, sekä antaa tilintarkastuskertomus, joka sisältää lausuntomme. Kohtuullinen varmuus on korkea varmuustaso, mutta se ei ole tae siitä, että olennainen virheellisyys aina havaitaan hyvän tilintarkastustavan mukaisesti suoritettavassa tilintarkastuksessa. Virheellisyyksiä voi aiheutua väärinkäytöksestä tai virheestä, ja niiden katsotaan olevan olennaisia, jos niiden yksin tai yhdessä voisi kohtuudella odottaa vaikuttavan taloudellisiin päätöksiin, joita käyttäjät tekevät tilinpäätöksen perusteella.
Hyvän tilintarkastustavan mukaiseen tilintarkastukseen kuuluu, että käytämme ammatillista harkintaa ja säilytämme ammatillisen skeptisyyden koko tilintarkastuksen ajan. Lisäksi:
- Tunnistamme ja arvioimme väärinkäytöksestä tai virheestä johtuvat tilinpäätöksen olennaisen virheellisyyden riskit, suunnittelemme ja suoritamme näihin riskeihin vastaavia tilintarkastustoimenpiteitä ja hankimme lausuntomme perustaksi tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä. Riski siitä, että väärinkäytöksestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, on suurempi kuin riski siitä, että virheestä johtuva olennainen virheellisyys jää havaitsematta, sillä väärinkäytökseen voi liittyä yhteistoimintaa, väärentämistä, tietojen tahallista esittämättä jättämistä tai virheellisten tietojen esittämistä taikka sisäisen valvonnan sivuuttamista.
- Muodostamme käsityksen tilintarkastuksen kannalta relevantista sisäisestä valvonnasta pystyäksemme suunnittelemaan olosuhteisiin nähden asianmukaiset tilintarkastustoimenpiteet mutta emme siinä tarkoituksessa, että pystyisimme antamaan lausunnon emoyhtiön tai konsernin sisäisen valvonnan tehokkuudesta.
- Arvioimme sovellettujen tilinpäätöksen laatimisperiaatteiden asianmukaisuutta sekä johdon tekemien kirjanpidollisten arvioiden ja niistä esitettävien tietojen kohtuullisuutta.
- Teemme johtopäätöksen siitä, onko hallituksen ja toimitusjohtajan ollut asianmukaista laatia tilinpäätös perustuen oletukseen toiminnan jatkuvuudesta, ja teemme hankkimamme tilintarkastusevidenssin perusteella johtopäätöksen siitä, esiintyykö sellaista tapahtumiin tai olosuhteisiin liittyvää olennaista epävarmuutta, joka voi antaa merkittävää aihetta epäillä emoyhtiön tai konsernin kykyä jatkaa toimintaansa. Jos johtopäätöksemme on, että olennaista epävarmuutta esiintyy, meidän täytyy kiinnittää tilintarkastuskertomuksessamme lukijan huomiota epävarmuutta koskeviin tilinpäätöksessä esitettäviin tietoihin tai, jos epävarmuutta koskevat tiedot eivät ole riittäviä, mukauttaa lausuntomme. Johtopäätöksemme perustuvat tilintarkastuskertomuksen antamispäivään mennessä hankittuun tilintarkastusevidenssiin. Vastaiset tapahtumat tai olosuhteet voivat kuitenkin johtaa siihen, ettei emoyhtiö tai konserni pysty jatkamaan toimintaansa.
- Arvioimme tilinpäätöksen, kaikki tilinpäätöksessä esitettävät tiedot mukaan lukien, yleistä esittämistapaa, rakennetta ja sisältöä ja sitä, kuvastaako tilinpäätös sen perustana olevia liiketoimia ja tapahtumia siten, että se antaa oikean ja riittävän kuvan.
Investors House Oyj Tilintarkastuskertomus tilikaudelta 1.1. –31.12.2023
4
— Hankimme tarpeellisen määrän tarkoitukseen soveltuvaa tilintarkastusevidenssiä konserniin kuuluvia yhteisöjä tai liiketoimintoja koskevasta taloudellisesta informaatiosta pystyäksemme antamaan lausunnon konsernitilinpäätöksestä. Vastaamme konsernin tilintarkastuksen ohjauksesta, valvonnasta ja suorittamisesta. Vastaamme tilintarkastuslausunnosta yksin.
Kommunikoimme hallintoelinten kanssa muun muassa tilintarkastuksen suunnitellusta laajuudesta ja ajoituksesta sekä merkittävistä tilintarkastushavainnoista, mukaan lukien mahdolliset sisäisen valvonnan merkittävät puutteellisuudet, jotka tunnistamme tilintarkastuksen aikana.
Lisäksi annamme hallintoelimille vahvistuksen siitä, että olemme noudattaneet riippumattomuutta koskevia relevantteja eettisiä vaatimuksia, ja kommunikoimme niiden kanssa kaikista suhteista ja muista seikoista, joiden voi kohtuudella ajatella vaikuttavan riippumattomuuteemme, ja soveltuvissa tapauksissa niihin liittyvistä varotoimista.
Päätämme, mitkä hallintoelinten kanssa kommunikoiduista seikoista olivat merkittävimpiä tarkasteltavana olevan tilikauden tilintarkastuksessa ja näin ollen ovat tilintarkastuksen kannalta keskeisiä. Kuvaamme kyseiset seikat tilintarkastuskertomuksessa, paitsi jos säädös tai määräys estää kyseisen seikan julkistamisen tai kun äärimmäisen harvinaisissa tapauksissa toteamme, ettei kyseisestä seikasta viestitä tilintarkastuskertomuksessa, koska siitä aiheutuvien epäedullisten vaikutusten voisi kohtuudella odottaa olevan suuremmat kuin tällaisesta viestinnästä koituva yleinen etu.
Muut raportointivelvoitteet
Tilintarkastustoimeksiantoa koskevat tiedot
Olemme toimineet yhtiökokouksen valitsemana tilintarkastajana 1.1.2018 alkaen yhtäjaksoisesti 6 vuotta.
Muu informaatio
Hallitus ja toimitusjohtaja vastaavat muusta informaatiosta. Muu informaatio käsittää toimintakertomuksen. Tilinpäätöstä koskeva lausuntomme ei kata muuta informaatiota.
Velvollisuutenamme on lukea muu informaatio tilinpäätöksen tilintarkastuksen yhteydessä ja tätä tehdessämme arvioida, onko muu informaatio olennaisesti ristiriidassa tilinpäätöksen tai tilintarkastusta suoritettaessa hankkimamme tietämyksen kanssa tai vaikuttaako se muutoin olevan olennaisesti virheellistä. Velvollisuutenamme on lisäksi arvioida, onko toimintakertomus laadittu sen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Lausuntonamme esitämme, että toimintakertomuksen ja tilinpäätöksen tiedot ovat yhdenmukaisia ja että toimintakertomus on laadittu toimintakertomuksen laatimiseen sovellettavien säännösten mukaisesti.
Jos teemme suorittamamme työn perusteella johtopäätöksen, että toimintakertomuksessa on olennainen virheellisyys, meidän on raportoitava tästä seikasta. Meillä ei ole tämän asian suhteen raportoitavaa.
Helsingissä 13. maaliskuuta 2024
KPMG OY AB
Timo Nummi KHT