AI Terminal
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj
Quarterly Report • May 10, 2024
3331_10-q_2024-05-10_cd01052d-4ed0-4f5d-9b3e-b1a3d8483a71.pdf
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2024
OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ OSAVUOSIKATSAUS 1.1.-31.3.2024
YHTEENVETO KAUDELTA TAMMIKUU-MAALISKUU/2024 (VERTAILUKAUSI TAMMIKUU-MAALISKUU /2023)
- Katsauskauden tulos kasvoi vertailukaudesta 60 tuhanteen euroon (-204 tuhatta euroa).
- Ovaron operatiivinen tulos kasvoi vertailukaudesta 80 tuhanteen euroon (-187 tuhatta euroa).
- Tulosluvut sisältävät koko vuoden 2024 kiinteistöverot 330 tuhatta euroa ja Hervannan kiinteistöön liittyvän kiinteistöveron palautuksen 220 tuhatta euroa.
- Ovaro toteutti investointeja yhteensä 3,4 miljoonan euron arvosta. Yhtiö hankki mm. kiinteistökehityskohteen Kuopiosta ja osti Jyväskylän keskustasta tontin, johon aloitettiin sopimuksen mukainen hotellin rakennushanke.
- Yhtiö solmi pörssitiedotteen 4.1.2024 mukaisen kiinteistökaupan esisopimuksen Tampereen Hervannassa sijaitsevan määräosan kaupasta. Määräosan kauppahinta on 2,2 M€. Kaupan toteutuminen on ehdollinen sille, että ostajat solmivat tietyt hankkeeseen liittyvät yhteistyösopimukset sekä tietyin ehdoin rakennusluvan saamiselle.
- Yhtiö solmi Kesko Oyj:n kanssa pitkäaikaisen vuokra- ja rakennuttamissopimuksen K-Marketin rakennuttamisesta omistamaansa Leipomo Business Park -kiinteistöön Jyväskylässä.
- Yhtiö myi tukkukaupalla 45 asuntoa maakunnista yksityissijoittajille. Kauppahinta oli 1,53 M€, josta yhtiö kirjasi n. 400 tuhannen euron tappion Q4 2023 tulokseen.
- Konsernin liikevaihto laski 1 238 tuhanteen euroon (1 408 tuhatta euroa) pääasiassa asuntojen myyntien takia.
- Sijoituskiinteistöjen nettotuotot kasvoivat 546 tuhanteen euroon (277 tuhatta euroa).
- Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste kasvoi 85,4 prosenttiin (78,4 prosenttia). Asuntosalkun pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 95,01 prosenttia ja toimitilojen vuokrausaste 79,31 prosenttia.
- Konsernin omavaraisuusaste oli vahva 76,0 % (31.12.2023 72,6 %) ja likviditeetti erinomainen.
- EPRA osakekohtainen nettovarallisuus oli 5,36 €/osake (31.12.2023: 5,31 €)
- Omien osakkeiden mitätöinti 600.000 kpl on merkitty kaupparekisteriin katsauskaudella.
- Yhtiö osti omia osakkeita 52 230 kappaletta. Yhtiön hallussa omia osakkeita oli 31.3.2024 yhteensä 237 428 kappaletta.
- Osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osinko yhtiölle oli yhteensä 158 tuhatta euroa.
- Ovaro Kiinteistösijoitus toistaa ohjeistuksensa kuluvalle vuodelle eli arvioi tilikauden tuloksen olevan parempi kuin vuonna 2023.
TOIMITUSJOHTAJA MARKO HUTTUNEN
Ovaron kausiluontoisesti heikoimman ensimmäinen vuosineljänneksen tulos oli vaatimaton 60 tuhatta euroa. Parannusta vertailukauteen nähden kertyi kuitenkin 266 tuhatta euroa. Myös operatiivinen tulos oli lievästi positiivinen eli 80 tuhatta euroa parantuen vertailukaudesta 267 tuhannella eurolla. Katsauskaudella hankekehityksessä edettiin kuitenkin vahvasti.
Viime vuoden tuloksen ja vahvan taseen avulla yhtiö toteutti katsauskaudella ja sen jälkeen useita uusia kiinteistökehitysinvestointeja ja maksoi osinkoa 0,13 €/osake.
Ovaron Q1 2024 tase oli vahva 76 prosentin omavaraisuusasteella ja noin 7,6 M€ kassavavaroilla. Tilikauden kiinteistöverot kirjattiin ensimmäiseen kvartaaliin. Katsauskaudelle kirjattiin myös Hervannan kiinteistöstä aiempina vuosina liikaa perittyjen kiinteistöverojen palautukset.
Ovaro hyödynsi hankinnoissa taloudellisesta vahvaa asemaansa ja markkinatilannetta. Katsauskaudella Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistökehityskohteen (vanha Turon tehdasrakennus tontteineen) Kuopiosta. Hyvän sijainnin kohde on tarkoitus kehittää vetovoimaiseksi liikekeskukseksi. Jyväskylässä yhtiö käynnisti kiinteistökehityksen omistamaansa kiinteistöön sopimalla rakennuttavansa ja vuokraavansa Kesko Oyj:lle K-Marketin. Tampereella yhtiö allekirjoitti kiinteistökaupan esisopimuksen, jonka mukaan se myy kehittämänsä rakennusoikeuden hoivatilakäyttöön.
Katsauskauden jälkeen yhtiö tiedotti Kauppakeskus Forumin hankinnasta. Jyväskylän ydinkeskustassa omalla tontilla sijaitsevan n. 16.400 m2:n kauppakeskuskiinteistön vuokrausaste on n. 60 % ja nettotuotto noin 13 prosenttia. Hankkeen potentiaalina on kiinteistön arvon nostaminen vuokrausastetta kasvattamalla.
Katsauskauden jälkeen solmittiin myös sopimus, jonka mukaan Jyväskylään rakennutetaan ja vuokrataan kuntosali Fitness24Seven Oy:lle samaan kiinteistöön, johon uusi K-Marketkin rakennetaan.
Ovarolla on kyky toteuttaa laadukkaita kiinteistökehityshankkeita, jossa yhdistyy kiinteistön arvon kasvattaminen ja kaupunginosan elinvoiman kehittäminen. Yhtiö pyrkii kierrättämään tasettaan, jolloin hankkeet toteutetaan osta-kehitä-myy -liiketoimintamallilla. Olen tyytyväinen aktiivisesti käynnistyneeseen vuoteen ja kiinteistökehityshankkeittemme tilanteeseen.
YHTEENVETOTAULUKKO
| Keskeiset tunnusluvut | 1-3 /2024 | 1-3 /2023 | 1-12 /2023 | muutos |
|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, t€ | 1 238 | 1 408 | 5 603 | -12,1 % |
| Nettotuotto, t€ | 546 | 277 | 2 683 | 97,2 % |
| Katsauskauden tulos, t€ | 60 | -204 | 2 588 | 129,5 % |
| Tulos / osake, laimentamaton € | 0,01 | -0,02 | 0,30 | 135,5 % |
| Taseen loppusumma M€ | 60,5 | 63,3 | 60,9 | -4,4 % |
| Rahavarat, M€ | 7,6 | 6,4 | 8,7 | 18,5 % |
| Vaihtoehtoiset tunnusluvut | ||||
| Operatiivinen tulos (EPRA), t€ | 80 | -187 | 918 | 142,5 % |
| EPRA-tulos/osake, € | 0,01 | -0,02 | 0,11 | 144,0 % |
| Nettovarallisuus/osake (EPRA) € |
5,4 | 4,9 | 5,3 | 9,0 % |
OHJEISTUS VUODELLE 2024
Ovaro Kiinteistösijoitus ohjeistaa, että vuoden 2024 tilikauden tulos paranee vuodesta 2023.
Tilikauden tulos 2023 oli 2 588 tuhatta euroa. Ovaro on antanut ohjeistuksensa konsernin tilikauden tuloksesta vuodesta 2023 lähtien.
TOIMINTAYMPÄRISTÖ
Suomen Pankin maaliskuun 2024 väliennusteen mukaan bruttokansantuote supistuu 0,5 % vuonna 2024. Toipuminen taantumasta lähtee käyntiin jähmeästi vuonna 2024. Bruttokansantuote supistuu vuonna 2024 0,5 prosenttia. Vuonna 2025 talouskasvu vauhdittuu, mutta vain 1,7 prosenttiin. (Suomen Pankki maaliskuu 2024)
Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton tietojen mukaan kauppavolyymissä tapahtui merkittävää laskua edellisvuoteen verrattuna (KVKL huhtikuu 2024). Asiaa selittää KVKL:n mukaan vahva edellisen vuoden vertailukausi.
Toimitilamarkkinalla transaktiovolyymi on laskenut niin ikään merkittävästi verrattuna edellisten vuosien tasoon. Q1/24 jatkoi tätä trendiä ollen erittäin hiljainen investointien osalta. Toimitilamarkkinalla prime-yieldit Helsingin keskustassa pysyivät entisellään noin 5 prosentin tasossa.
Arviomme, että toimintaympäristö olisi vakiintumassa korkojen nousun pysähdyttyä ja lähdettyä hienoiseen laskuun noin 4 prosentin tuntumasta. Markkinatilanteen piristyminen etenkin asuntomarkkinoilla on hyvin paljon kiinni valmistuvien uusien asuntojen määrästä. Nykyisillä asuntoaloitusmäärillä etenkin kasvukeskuksissa ollaan siirtymässä asuntojen ylitarjonnasta kohti alitarjontaa vuosien 2024 ja 2025 aikana. Mikäli tarjonta ei kykene vastaamaan asuntojen kysyntään kasvukeskuksissa voi edessä olla hintainflaatiota niin asuntojen vuokrissa kuin hinnoissakin. Tämä yhdistettynä kasvukeskuksien vahvaan väestönkasvuun tulee tarjoamaan houkuttelevia investointimahdollisuuksia tulevien vuosien aikana.
TALOUDELLINEN KEHITYS TAMMIKUU-MAALISKUU 2024
Ovaron liikevaihto muodostui kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotoista ja oli ensimmäisellä vuosineljänneksellä 1 238 tuhatta euroa (1 408 tuhatta euroa).
Nettovuokratuotot olivat 546 tuhatta euroa (277 tuhatta euroa). Nettovuokratuotto lasketaan vähentämällä vuokraustoiminnan tuotoista hoitokulut, jotka olivat 691 tuhatta euroa (1 131 tuhatta euroa).
Tulos ennen veroja oli 333 tuhatta euroa (-203 tuhatta euroa).
Nettorahoituskulut olivat -150 tuhatta euroa (-95 tuhatta euroa). Rahoitustuotot olivat 62 tuhatta euroa (54 tuhatta euroa). Rahoituskulut olivat -212 tuhatta euroa (-149 tuhatta euroa).
Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista olivat 245 tuhatta euroa (-13 tuhatta euroa).
Osakkuusyhtiöden Apitare Oy:n ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy:n osuus tuloksesta oli 149 tuhatta euroa.
OPERATIIVINEN TULOS (EPRA) TAMMIKUU-MAALISKUU 2024
Ovaron operatiivinen tulos (EPRA) oli 80 tuhatta euroa (-187 tuhatta euroa).
Liikevaihto oli 1 238 tuhatta euroa (1 408 tuhatta euroa).
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut olivat –691 tuhatta euroa (-1 131 tuhatta euroa) ja näin ollen nettotuotot olivat 546 tuhatta euroa (277 tuhatta euroa). Muut liiketoiminnan kulut ja tuotot olivat hieman alemmat kuin vertailukaudella yhteensä -457 tuhatta euroa (-516 tuhatta euroa).
Konsernin rahoituskulut olivat - 212 tuhatta euroa (- 149 tuhatta euroa). Rahoituskulut koostuvat pääosin tavanomaisista pankkilainoista ja maanvuokrien korko-osuuksista.
PÄÄOMARAKENNE JA RAHOITUS
Konsernitaseen loppusumma oli 60 478 tuhatta euroa (31.12.2023: 63 454 tuhatta euroa). Oma pääoma yhteensä oli 45 942 tuhatta euroa (31.12.2023: 46 097 tuhatta euroa) ja vieras pääoma 14 536 tuhatta euroa (31.12.2023: 17 357 tuhatta euroa). Konsernin vieras pääoma muodostuu emoyhtiön lainoista, vuokrasopimusveloista sekä omistettujen asunto- ja kiinteistöyhtiöiden lainoista.
Ovaro solmi vuoden 2022 lokakuussa 2,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy maksettavaksi 30.10.2027. Lyhennyserä on 51 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor + 2,0 %.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,050 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan pääomaa lyhennetään 6 kuukauden välein tasasuurina lyhennyserinä, kuitenkin siten, että lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan 15.6.2027. Lyhennyserä on 76 250 euroa. Korkoa lainasta maksetaan 6 kk euribor +2,0 %.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja siitä maksetaan korkoa 12 kuukauden euribor +2,8 %.
Konsernin omavaraisuusaste oli 76,0 % (31.12.2023: 72,6 %).
SIJOITUSKIINTEISTÖT
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo katsauskauden lopussa oli 39,1 miljoonaa euroa (31.12.2023: 41,7 miljoonaa euroa) sisältäen 4,8 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa) myytävänä olevia, sekä 1,3 miljoonaa euroa (31.12.2023: 3,5 miljoonaa euroa) IFRS 16 mukaisia tonttien vuokraoikeuksia.
| Omistukset | Kohteet | Pinta-ala | Bruttoarvo | Yhtiölainat | Nettoarvo |
|---|---|---|---|---|---|
| kpl | m2 | MEUR | MEUR | MEUR | |
| Ovaro Kiinteistösijoitus | 18 | 44 606 | 36,5 | 4,5 | 32,0 |
| Ovaro Kiinteistökehitys | 1 | 1 657 | 1,3 | 0,0 | 1,3 |
| Koko kanta | 19 | 46 263 | 37,8 | 4,5 | 33,3 |
Markkina-arvoin mitattuna suurimmat omistukset ovat Jyväskylässä, Tampereella ja Hämeenlinnassa. Kyseiset kaupungit edustavat hieman yli 70 % koko sijoituskiinteistöt salkun arvosta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit markkina-arvoin mitattuna ovat Rovaniemi, Kuopio ja Lahti. Luvut sisältävät katsauskauden jälkeen hankitun Jyväskylän Forumin kauppakeskuksen.
Asuntorakennusten osuus sijoituskiinteistöjen käyvästä arvosta on noin 42 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus on noin 58 %.
Pinta-ala perusteisesti jaoteltuna Jyväskylä, Tampere ja Kuopio ovat suurimmat kaupungit. Kolme suurinta kaupunkia edustavat hieman yli 80 % salkun pinta-alasta. Seuraavaksi suurimmat kaupungit ovat Hämeenlinna, Kotka ja Lahti. Luvut sisältävät katsauskauden jälkeen hankitun Jyväskylän Forumin kauppakeskuksen.
Asuntojen osuus sijoituskiinteistöjen pinta-alasta on noin 26 %. Toimistojen, liikerakennusten ja tonttien osuus pinta-alasta on noin 74 %.
Kappalemääräisesti eniten asuntoja on Rovaniemellä, Hämeenlinnassa ja Kotkassa. Näissä sijaitsee kaksi kolmasosaa asunnoista. Seuraavaksi eniten asuntoja on Lahdessa, Haminassa ja Vantaalla.
Käyvän arvon muutos oli katsauskaudella yhteensä 0,2 miljoonaa euroa.
Sijoituskiinteistöjen nettotuotto-% oli maaliskuussa 2024 vuositasolle skaalattuna 7,4 % prosenttia (1.1- 31.12.2023 6,9 %).
Nettotuotto on laskettu sijoituskiinteistöihin kuuluvien kohteiden syyskuun bruttovuokratuottojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.
Jones Lang LaSalle Finland Oy (JLL) teki Ovaro Kiinteistösijoituksen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksen 31.12.2023. Seuraavan kerran JLL määrittää Ovaro Kiinteistösijoituksen kiinteistöjen käyvän arvon 30.6.2024.
JLL:n arvonmäärityksen arviointitarkkuus on +/- 15 % (JLL, arviokirja) asuntosalkun osalta. Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä, joka simuloi tilannetta, jossa asunnot myydään yksittäin ja arvo on huoneistojen arvioitujen myyntihintojen summa arvopäivänä. Summaan ei ole tehty tukkualennusta. Asuntojen kauppahinnat perustuvat KVKL:n ja HSP:n hintaseurantapalveluun sekä muihin julkisiin tietoläheisiin ja arvioitsijan omaan markkinatietokantaan.
Toimitilakiinteistöt arvioidaan tuottoarvomenetelmällä, joka perustuu toimitilakohteen vuokratuotto- ja hoitokuluolettamiin.
INVESTOINNIT JA MYYNNIT
Ovaro hankki noin 14.000 m2:n kiinteistön Kuopion haapaniemestä osoitteesta Teollisuuskatu 1. Kohteen velaton kauppahinta oli 2,7 M€. Ovaro arvioi, että kohteen kiinteistökehityksen kautta saatavat tuotot ovat arviolta noin 1-3 M€ seuraavien kolmen vuoden aikana. Ovaron tarkoituksena on muuttaa kohteen käyttötarkoitus teollisuus- ja toimistokohteesta liiketiloiksi.
Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 65 kappaletta. Velattomat kauppahinnat olivat yhteensä 3,4 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2023: 6,6 miljoonaa euroa). Myynnit toteutuivat 20 tuhatta euroa alle tasearvojen.
KIINTEISTÖKEHITYSHANKKEET
Asuntorakennuttamisen hankkeet
| Hanke | Osoite | Hankintahetki | Kehitysvaihe | Rakennusoikeus | Hankekoko (€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Kortepohjan | Isännäntie 1, | Kaavoitus | |||
| Liikekeskus | 40740 Jyväskylä | 18.10.2021 | meneillään | 5.500 kem2 | 18 000 000 |
| Laurintie 9, 04200 | Kaavasta valitettu, | ||||
| Keravan tontti | Kerava | 31.12.2024 | hankintaa siirretty | 1.750 kem2 | 7 500 000 |
| Helsingin Malmin | Nallenrinne, 00700 | ||||
| tontti | Helsinki | 14.1.2022 (varaus) | Lainvoimainen | 2.900 kem2 | 10 000 000 |
| Pappilan | Vapaudenkatu 26, | Rakenteille arviolta | |||
| Hotellihanke | 40100 Jyväskylä | 1.5.2023 | 3/2024 | 800 kem2 | 2 500 000 |
Toimitilahankkeet
| Vuokrausaste | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Hanke | Osoite | Hankintahetki | Kehitysvaihe | Vuokrattava-ala | 6.5.2024 |
| Hermiankatu 12, | |||||
| Hermia2 | 33720 Tampere | 1.7.2022 | Vuokrausasteen kehitys | 9.950 m2 | 75 % |
| Voimala Business | Sepänkatu 4, | ||||
| Park | 40100 Jyväskylä | 1.10.2022 | Vuokrausasteen kehitys | 3.440 m2 | 95 % |
| Ankkurivuokrasopimukset | |||||
| tehty, | |||||
| Leipomo Business | Nisulankatu 78, | Käyttötarkoitusmuutosremontti | |||
| Park | 40100 Jyväskylä | 1.10.2022 | 5–12/24 | 1.900 m2 | 90 % |
| Yrjönkatu 42, | |||||
| Koy Yrjönkatu 42 | 40100 Jyväskylä | 31.10.2023 | Vuokraus | 2.350 m2 | 100 % |
| Teollisuuskatu 1, | |||||
| Teollisuuskatu 1 | 70620 Kuopio | 21.2.2024 | Kaavoitus ja vuokraus | 14.000 m2 | 60 % |
| Kauppakeskus | Kauppakatu 20–22, | ||||
| Forum* | 40100 Jyväskylä | 24.4.2024 | Vuokrausasteen kehitys | 16.400 m2 | 60 % |
*Hankinta tehty katsauskauden jälkeen.
Jyväskylän Kukkula-alueen kehityshanke (Ovaron osuus 1/3)
| Vaihe | Toimintasuunnitelma | Hankeaikataulu | Kehitysvaihe | Pinta-ala |
|---|---|---|---|---|
| Sale & Leaseback K-S | 12/2021– | Triple-Net Vuokrasopimus | ||
| Vaihe I (Apitare Oy) | hyvinvointialueen kanssa | 12/2041 | allekirjoitettu 4.7.2023 | 17.600 m2 |
| Kukkulan alueen suojeltujen | ||||
| Vaihe II (Jyväskylän | rakennusten kehitys | Kaavamuutokset, vuokraus ja | ||
| Kukkulan Kehitys Oy) | uusiokäyttöön | 8/2023–1/2026 | myyntitoiminta käynnistetty | 20.000 m2 |
| Vaihe III** | Kukkulan alueen uudelleen | |||
| (Jyväskylän Kukkulan | kaavoitus ja | Kaavoitus 2024–2025 | 100.000 k-em2 | |
| Kehitys Oy) | rakennuttaminen | 8/2023 | Rakentaminen 1.1.2026 | (tavoite/arvio) |
**Kauppahinta vaiheen III osalta maksetaan 31.12.2025 mennessä.
VUOKRAUSTOIMINTA
Sijoituskiinteistöjen pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 85,4 prosenttia (78,4 prosenttia).
Asuntosalkun pinta-alaperusteinen vuokrausaste oli 95,01 prosenttia. Pinta-alaperusteinen vuokrausaste on laskettu siten, että asuntosalkun vuokrattujen huoneistojen kokonaispinta-ala on jaettu pinta-alalla, joka on saatu, kun kaikkien salkun huoneistojen kokonaispinta-alasta on vähennetty myynnissä ja remontissa olevien huoneistojen pinta-ala.
Toimitilojen neliöperusteinen vuokrausaste oli 79,31 prosenttia.
KIINTEISTÖJEN YLLÄPITO JA AJANMUKAISTAMINEN
Kiinteistöjen ylläpitotehtävät kuuluvat pääasiassa isännöitsijöille ja kiinteistöjohtaminen Ovarolle. Kiinteistöjen myynnit, hankinnat ja kehittäminen kuuluvat Ovaron toimitusjohtajan sekä kiinteistökehitysjohtajan vastuualueisiin.
Yhtiössä toteutetaan kiinteistöjen ja huoneistojen ajanmukaistamista sekä ylläpitoa pitkän aikavälin suunnitelman puitteissa. Asuinhuoneistoihin ja toimitiloihin ei toteutettu 1.1-31.3.2024 katsauskaudella merkittäviä investointeja (1.1.-31.12.2023: 1,2 miljoonaa euroa). Katsauskauden investoinnit liittyvät uudiskohteen ja tontin hankintaan sekä Pappilan hotellihankkeen aloittamiseen.
RISKIENHALLINTA
Yhtiön merkittävimmät riskit koskevat vuokratuottoja, kiinteistömarkkinan kehitystä, ylläpito- ja korjauskuluja sekä rahoitusta.
Vuokratuottojen lasku voi syntyä vuokrausasteen tai vuokratasojen alenemisesta, mikä heikentäisi yhtiön kassavirtaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet ja luopumalla heikosti tuottavista kohteista. Yhtiö seuraa jatkuvasti vuokramarkkinaa ja pyrkii reagoimaan vuokrausasteen muutoksiin vuokratason päivityksillä, vuokravakuuspolitiikalla ja vuokrauksen tehostamisella.
Kiinteistö- ja vuokra-asuntomarkkinoiden heikko kehitys voi laskea yhtiön sijoitusomaisuuden arvoa ja heikentää yhtiön taloudellista asemaa. Riskiä hallitaan hajauttamalla sijoituskohteet maantieteellisesti ja ylläpitämällä kiinteistöjen kuntoa suunnitelmallisesti ottaen huomioon sekä niiden elinkaari että vuokramarkkinoiden vaatimukset.
Ylläpito- ja korjauskulujen kasvu heikentäisi toteutuessaan yhtiön nettokassavirtaa. Riskiä hallitaan toimittajien ja alihankkijoiden kilpailuttamisilla sekä ylläpitämällä pitkäjänteisesti kiinteistöjen kuntoa.
Rahoitusriski voi toteutua joko rahoituksen saatavuuden kiristyessä tai korkotason noustessa. Tämä voisi heikentää yhtiön kassavirtaa ja taloudellista asemaa. Rahoituksen saatavuus pyritään turvaamaan riittävällä omavaraisuusasteella.
Kiinteistöt on vakuutettu täysarvovakuutuksin ja ne sisältävät vuokratuottojen keskeytysturvan. Yhtiöllä on voimassa oleva vastuuvakuutus.
LÄHIAJAN RISKIT JA EPÄVARMUUSTEKIJÄT
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, hoitokuluihin, korjausmenoihin ja korkotasoon. Suomen talouden kehitys, korkojen nousu tai muutokset sijoittajien tuottovaatimuksissa voivat vaikuttaa yhtiön sijoituskiinteistöjen arvoihin ja siten heijastua yhtiön tulokseen.
Vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan vaihtelut vaikuttavat yhtiön vuokrausasteeseen ja vuokratuottoihin. Yhtiön hoito- ja ajanmukaistamiskulut saattavat kasvaa. Suurilla odottamattomilla korjauksilla olisi negatiivinen vaikutus vuokratuottoihin ja kannattavuuteen.
Yhtiön rahoitusasema on tarkasteluhetkellä vakaa.
Inflaation kiihtyminen tai pysyminen korkealla tasolla nostaa yleisesti kustannustasoa, joka saattaa vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA).
Rakennuskustannusten tai korkotason nousu vaikuttaa tulevien kehityshankkeiden kannattavuuteen ja voi hidastaa tai jopa estää hankkeiden käynnistymistä.
OSAKKEET JA OSAKKEENOMISTAJAT
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO. Katsauskauden päättyessä 31.3.2024 yhtiöllä oli yhteensä 8 600 000 osaketta, joista ulkona oli 8 362 572osaketta ja yhtiön hallussa 237 428 osaketta.
Yhtiön osakkeiden kaupankäyntitunnus on OVARO ja ISIN tunnus FI4000349113.
Yhtiöllä oli 3 897 osakasta 31.3.2024 (31.12.2023: 3 932).
| SUURIMMAT OMISTAJAT (Euroclear 28.3.2024) | OSAKKEITA | OSUUS | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nimi | kpl | % | ||||
| 1 | Royal House Oy | *1 | 1 313 230 | 15,27 % | ||
| 2 | OSUUSASUNNOT OY | 1 211 000 | 14,08 % | |||
| 3 | Pekka Ollikainen | *2 | 677 000 | 7,87 % | ||
| 4 | ZEROMAN OY | *3 | 386 662 | 4,50 % | ||
| 5 | CORE CAPITAL OY | *4 | 263 898 | 3,07 % | ||
| 6 | OVARO KIINTEISTÖSIJOITUS OYJ | 237 428 | 2,76 % | |||
| 7 | OP-HENKIVAKUUTUS OY | 229 056 | 2,66 % | |||
| 8 | MAAKUNNAN ASUNNOT OY | *5 | 166 197 | 1,93 % | ||
| 9 | Marko Huttunen | *7 | 99 631 | 1,16 % | ||
| 10 | SIJOITUSTALO IVH OY | 5 ja 6 | 99 329 | 1,15 % | ||
| 11 | PYNNÖNEN VILLE WALTTERI | 79 763 | 0,93 % | |||
| 12 | VIWA-KIINTEISTÖT OY | 71 292 | 0,83 % | |||
| 13 | AMLAX OY | 66 000 | 0,77 % | |||
| 14 | OTAVAN KIRJASÄÄTIÖ | 65 000 | 0,76 % | |||
| 15 | PYNNÖNEN SUVI SUSANNA | 62 944 | 0,73 % | |||
| 16 | IIP INVEST IN PEOPLE OY | 59 000 | 0,69 % | |||
| 17 | KOKKO JOUNI | 58 000 | 0,67 % | |||
| 18 | DADARIPIUS OY | 55 421 | 0,64 % | |||
| 19 | OWH-YHTIÖT OY | 55 022 | 0,64 % | |||
| 20 | KOVALAINEN PETRI SAKARI | 55 000 | 0,64 % | |||
| 21 | GODOINVEST OY | 51 790 | 0,60 % | |||
| 22 | MAANPUOLUSTUSKORKEAKOULUN TUKISÄÄTIÖ | 50 000 | 0,58 % | |||
| 23 | WELANDER YNGVE TORVALD | 45 000 | 0,52 % | |||
| 24 | LAKIASIAINTOIMISTO JYRKI MIETTUNEN AVOIN YHTIÖ | 44 103 | 0,51 % | |||
| 25 | STRÖM LEIF JOHAN | 38 819 | 0,45 % | |||
| 26 | MÄKINEN JUHA MATIAS | 35 454 | 0,41 % | |||
| 27 | VEIJALAINEN JORMA TAPIO | 34 566 | 0,40 % | |||
| 28 | PUTTONEN JARI MIKAEL | 30 749 | 0,36 % | |||
| 29 | KURKINEN NINA-MARIA | 30 000 | 0,35 % | |||
| 30 | SALSTE TUOMAS MATTI JUHANA | 29 037 | 0,34 % | |||
| YHTEENSÄ | 5 700 391 | 66,3 % | ||||
| *1 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö | ||||||
| *2 hallituksen jäsenen Pekka Ollikaisen henkilökohtaisessa omistuksessa | ||||||
| *3 hallituksen jäsenen Aki Pyysingin määräysvaltayhteisö | ||||||
| *4 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö | ||||||
| *5 hallituksen jäsenen Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhteisö | ||||||
| 6 hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö 7 Toimitusjohtaja Marko Huttusen henkilökohtaisessa omistuksessa |
YHTIÖN HALLINTO, JOHTO JA HENKILÖSTÖ
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallituksessa on kuusi jäsentä: Taina Ahvenjärvi, Aki Pyysing, Pekka Ollikainen, Tapani Rautiainen, Eljas Repo ja Petri Roininen. Hallituksen puheenjohtajana toimii Petri Roininen ja varapuheenjohtajana Tapani Rautiainen.
Yhtiön tilintarkastaja on tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo Nummi.
Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtajana toimii Marko Huttunen. Yhtiön johtoryhmään kuuluvat toimitusjohtajan lisäksi kiinteistökehitysjohtaja Marko Kaarto ja talouspäällikkö Hanna Äijälä. Yhtiön palveluksessa oli 31.12.2024 viisi henkilöä (31.12.2023: viisi henkilöä).
VARSINAINEN YHTIÖKOKOUS 11.4.2024
Ovaron varsinainen yhtiökokous pidettiin 11.4.2024. Yhtiökokous päätti hallituksen ehdotuksen mukaan, että tilikauden tappio siirretään kertyneisiin voittovaroihin ja että maksetaan osinkoa (VOPR) 0,13 euroa osakkeelta yhtiön sijoitetun vapaan pääoman rahastosta. Yhtiökokous myönsi vastuuvapauden hallituksen jäsenille ja toimitusjohtajalle tilikaudelta 2022. Kokouksessa päätettiin myös hallituksen jäsenten lukumäärästä, valittiin hallituksen jäsenet sekä päätettiin heidän palkkioistaan. Tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö KPMG Oy Ab päävastuullisena tilintarkastajanaan KHT Timo Nummi.
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optiooikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
HALLITUKSEN VALTUUTUKSET
Yhtiökokous 11.4.2024 päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhdessä tai useammassa erässä osakeanneista sekä optio-oikeuksien ja muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisesta seuraavasti:
Valtuutuksen nojalla annettavien osakkeiden lukumäärä voi olla enintään 900.000 osaketta. Hallitus päättää kaikista osakeantien ja optioiden sekä muiden osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antamisen ehdoista. Valtuutus koskee sekä uusien osakkeiden antamista että omien osakkeiden luovuttamista. Osakeannit ja optio-oikeuksien sekä muiden osakeyhtiölain 10 luvun 1 §:ssä tarkoitettujen osakkeisiin oikeuttavien erityisten oikeuksien antaminen voivat tapahtua osakkeenomistajien merkintäetuoikeudesta poiketen (suunnattu anti). Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
Hallituksen valtuuttaminen päättämään omien osakkeiden hankkimisesta:
Yhtiökokous päätti valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 1.000.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, vain Yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutus kumoaa varsinaisen yhtiökokouksen 13.4.2023 antaman valtuutuksen päättää omien osakkeiden hankkimisesta. Valtuutus on voimassa 30.6.2025 asti.
LIPUTUSILMOITUKSET
Yhtiöllä ei ole ollut raportointikaudella liputusilmoituksia.
LÄHIPIIRITAPAHTUMAT
Yhtiökokouksen 9.6.2021 myöntämän valtuutuksen puitteissa hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.
Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.
Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:
oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023
Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen vaikutusvaltayhteisö Investors House Oyj:n ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.3.2024 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista yhteensä 2,9 miljoonaa euroa.
TILIKAUDEN JÄLKEISET TAPAHTUMAT
Ovaro hankki kauppakeskuskiinteistön Jyväskylästä
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on ostanut Jyväskylän ydinkeskustassa sijaitsevan kauppakeskus Forumin kiinteistön. Kohteen vuokrattava pinta-ala on noin 16 400 m2. Omalla tontilla oleva kiinteistö on rakennettu pääosin 70- ja 80-luvuilla. Viimeisimmät peruskorjaukset on toteutettu 2020-luvulla. Kohteen velaton kauppahinta oli 7 miljoonaa euroa. Vuokrausaste on tällä hetkellä noin 60 prosenttia ja nettotuotto noin 13,0 prosenttia. Ovaro rahoittaa hankinnan kassavaroilla ja pankkilainalla. Hankinnalla on myönteinen vaikutus yhtiön tulokseen. Yhtiön 22.2.2024 antama ohjeistus siitä, että vuoden 2024 tilikauden tulos paranee vuodesta 2023, pysyy ennallaan.
KONSERNIN TUNNUSLUVUT
| 1.1. - 31.3.2024 |
1.1. - 31.3.2023 |
1.1. - 31.12.2023 |
1.1. - 31.12.2022 |
1.1. - 31.12.2021 |
1.1. - 31.12.2020 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| Liikevaihto, 1 000 € | 1 238 | 1 408 | 5 603 | 5 439 | 8 171 | 9 677 |
| Liiketulos, 1 000 € | 483 | -108 | 3 149 | 643 | -11 631 | -11 740 |
| Tilikauden tulos, 1 000 € | 60 | -204 | 2 588 | 448 | -13 124 | -11 501 |
| Tilikauden laaja tulos, 1 000 € | 60 | -204 | 2 588 | 448 | -13 124 | -11 501 |
| Tulos / osake, € | 0,01 | -0,02 | 0,30 | 0,05 | -1,44 | -1,24 |
| Maksettu osinko, € | 0,00 | 0,00 | 0,13 | 0,03 | 0,00 | 0,00 |
| Oman pääoman tuotto, %, p.a. (ROE) | 0,1 % | -0,5 % | 5,7 % | 1,0 % | -25,2 % | -17,7 % |
| Ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo |
8 480 272 | 8 745 252 | 8 551 608 | 8 797 303 | 9 107 899 | 9 259 373 |
| 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | |
| Taseen loppusumma, 1 000 € | 60 478 | 60 942 | 63 454 | 63 270 | 59 347 | 116 241 |
| Omavaraisuusaste, % | 76,0 % | 72,4 % | 72,6 % | 70,8 % | 76,1 % | 50,8 % |
| Luototusaste, %, Loan to Value | 14,9 % | 16,2 % | 18,7 % | 23,1 % | 7,3 % | 47,1 % |
| Nettovarallisuus/osake, € | 5,42 | 5,05 | 5,39 | 5,09 | 4,96 | 6,37 |
| Nettovelkaantumisaste, % | 9,7 % | 7,2 % | 9,0 % | 12,4 % | -3,5 % | 74,3 % |
| Osakkeiden lukumäärä | 8 600 000 | 9 200 000 | 9 200 000 | 9 200 000 | 9 598 910 | 9 598 910 |
| Ulkona olevien osakkeiden lukumäärä | 8 362 572 | 8 647 915 | 8 414 802 | 8 727 336 | 8 986 495 | 9 203 567 |
| Listattujen osakkeiden markkina-arvo, 1 000 € |
30 942 | 25 511 | 29 536 | 24 611 | 27 499 | 38 103 |
| 1.1. - 31.3.2024 |
1.1. - 31.3.2023 |
1.1. - 31.12.2023 |
1.1. - 31.12.2022 |
1.1. - 31.12.2021 |
1.1. - 31.12.2020 |
|
| Taloudellinen käyttöaste, %, (€) | 89,4 % | 77,1 % | 79,6 % | 77,6 % | 94,7 % | 95,1 % |
| Taloudellinen käyttöaste, %, (€)* | 95,5 % | |||||
| Toiminnall. käyttöaste, %, (m2) | 85,4 % | 78,4 % | 81,4 % | 80,0 % | 91,4 % | 92,7 % |
| Toiminnall. käyttöaste, %, (m2)* | 93,1 % | |||||
| Vuokralaisvaihtuvuus / kk | 0,0 % | 3,4 % | 5,1 % | 2,0 % | 3,4 % | 2,8 % |
| Vuokralaisvaihtuvuus / kk* | 3,6 % | |||||
| Nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle | 7,4 % | 8,8 % | 6,7 % | 6,9 % | 7,2 % | 5,8 % |
Ydintoiminnan nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle* 5,5 %
* Tunnusluku vuodelle 2020 laskettuna vanhalla salkkujaottelulla vertailtavuuden parantamiseksi, vuoden 2020 kvartaalien vertailutietojen osalta tietoja ei ole päivitetty vanhalla salkkujaolla
| EPRA:n tunnusluvut | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1.1. - | 1.1. - | 1.1 - | 1.1 - | 1.1 - | 1.1 - | |
| 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | |
| EPRA tulos, 1000 € | 80 | -187 | 918 | 1 030 | -807 | 216 |
| EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € | 0,01 | -0,02 | 0,11 | 0,12 | -0,09 | 0,02 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV) 1000€ | 44 786 | 42 483 | 44 655 | 43 123 | 43 297 | 57 915 |
| EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV) | 44 786 | 42 483 | 44 655 | 43 123 | 43 297 | 57 915 |
| EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoarv | 5,36 | 4,91 | 5,31 | 4,94 | 4,82 | 6,29 |
| EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) | 44 786 | 42 945 | 44 655 | 43 123 | 43 813 | 58 002 |
| EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoarv | 5,36 | 4,97 | 5,31 | 4,94 | 4,88 | 6,30 |
| EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € | 5,36 | 4,91 | 5,31 | 4,94 | 4,82 | 6,29 |
| EPRA alkutuotto (NIY), % | 5,8 % | 2,8 % | 7,0 % | 6,3 % | 11,8 % | 5,9 % |
| EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % | 5,8 % | 2,8 % | 7,0 % | 6,3 % | 11,8 % | 5,9 % |
| EPRA tunnusluvut | ||||||
| 1.1. - | 1.1 - | 1.1 - | 1.1 - | 1.1 - | 1.1 - | |
| 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | 31.12.2022 | 31.12.2021 | 31.12.2020 | |
| EPRA tulos, 1000 € | ||||||
| Tilikauden tulos IFRS-tuloslaskelman mukaan | 60 | -204 | 2 588 | 448 | -13 124 | -11 501 |
| -/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen | ||||||
| arvostamisesta käypään arvoon | -448 | 193 | 1 677 | -53 | 8 058 | 12 597 |
| -/+ Nettovoitot ja -tappiot sijoituskiinteistöjen myynneistä | ||||||
| sis. välityspalkkiot | 202 | -181 | 936 | 582 | 5 725 | 1 993 |
| - / + Verot | 273 | 0 | 226 | 0 | -853 | -2 873 |
| -/+ Muut oikaisut | -9 | 4 | -4 510 | 53 | -613 | 0 |
| EPRA tulos | 80 | -187 | 918 | 1 030 | -807 | 216 |
| EPRA osakekohtainen tulos (EPS), € | 0,01 | -0,02 | 0,11 | 0,12 | -0,09 | 0,02 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV), 1000 € | ||||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 45 942 | 44 134 | 46 097 | 44 774 | 45 153 | 58 940 |
| Laskennalliset verot | -1 156 | -1 651 | -1 442 | -1 651 | -1 856 | -1 024 |
| EPRA nettovarallisuus (NAV) | 44 786 | 42 483 | 44 655 | 43 123 | 43 297 | 57 915 |
| EPRA osakekohtainen nettovarallisuus, € | 5,36 | 4,91 | 5,31 | 4,94 | 4,82 | 6,29 |
| EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV), 1000 € | ||||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 45 942 | 44 134 | 46 097 | 44 774 | 45 153 | 58 940 |
| Laskennalliset verot | -1 156 | -1 651 | -1 442 | -1 651 | -1 856 | -1 024 |
| EPRA sijoitusten nettovarojen nettoarvo (NRV) | 44 786 | 42 483 | 44 655 | 43 123 | 43 297 | 57 915 |
| EPRA osakekohtainen sijoitusten nettovarojen nettoa | 5,36 | 4,91 | 5,31 | 4,94 | 4,82 | 6,29 |
| EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) | ||||||
| Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | 45 942 | 44 134 | 46 097 | 44 774 | 45 153 | 58 940 |
| Laskennalliset verot | -1 156 | -1 189 | -1 442 | -1 651 | -1 340 | -937 |
| EPRA aineellisen omaisuuden nettoarvo (NTA) | 44 786 | 42 945 | 44 655 | 43 123 | 43 813 | 58 002 |
| EPRA osakekohtainen aineellisen omaisuuden nettoa | 5,36 | 4,97 | 5,31 | 4,94 | 4,88 | 6,30 |
| EPRA alkutuotto (NIY), % | ||||||
| Sijoituskiinteistöt, vuokrattavissa B |
37 801 | 39 056 | 38 198 | 39 560 | 36 690 | 90 969 |
| Annualisoidut vuokrat | 4 950 | 5 634 | 5 603 | 5 439 | 8 171 | 9 677 |
| Annualisoidut hoitokulut | -2 765 | -4 525 | -2 920 | -2 933 | -3 838 | -4 348 |
| Vuosittaiset nettovuokrat A |
2 185 | 1 108 | 2 683 | 2 506 | 4 333 | 5 330 |
| Vuosittaiset 'topped-up' nettovuokrat C |
2 185 | 1 108 | 2 683 | 2 506 | 4 333 | 5 330 |
| EPRA alkutuotto (NIY), % A/B |
5,8 % | 2,8 % | 7,0 % | 6,3 % | 11,8 % | 5,9 % |
| EPRA 'topped-up' alkutuotto (NIY), % C/B |
5,8 % | 2,8 % | 7,0 % | 6,3 % | 11,8 % | 5,9 % |
TUNNUSLUKUJEN LASKENTAKAAVAT
IFRS-tunnusluvut
Tulos / osake, € =
Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva katsauskauden tulos Katsauskauden ulkona olevien osakkeiden lukumäärän painotettu keskiarvo
Vaihtoehtoiset tunnusluvut
Vaihtoehtoisella tunnusluvulla tarkoitetaan taloudellista tunnuslukua, joka kuvaa mennyttä tai tulevaa taloudellista tulosta, taloudellista asemaa tai rahavirtoja ja joka on muu kuin IFRS-normistossa määritelty tai nimetty taloudellinen tunnusluku. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja esitetään kuvaamaan liiketoiminnan taloudellista kehitystä ja parantamaan vertailukelpoisuutta eri raportointikausien välillä. Vaihtoehtoisia tunnuslukuja ei tule pitää IFRS-tilinpäätösnormistossa määriteltyjä tunnuslukuja korvaavina mittareina.
| Oman pääoman tuotto, % | = | Tilikauden voitto / tappio x 100 | ||
|---|---|---|---|---|
| (ROE) | Oma pääoma (keskim. Tilikauden aikana) | |||
| Efektiivinen osinkotuotto, % = |
Osinko vuodessa / osake x 100 | |||
| Osakkeen pörssikurssi kauden lopussa | ||||
| Omavaraisuusaste, % = |
Oma pääoma x 100 | |||
| Taseen loppusumma - saadut ennakot | ||||
| Luototusaste, % | = | (Korolliset velat - Rahavarat) x 100 | ||
| Loan to Value | Sijoituskiinteistöt + Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt | |||
| Nettovarallisuus/osake, € | = | Emoyhtiön osakkeenomistajille kuuluva oma pääoma | ||
| NAV | Osakkeiden ulkona oleva lukumäärä katsauskauden lopussa | |||
| Nettovelkaantumisaste, % | = | (Korolliset velat - vuokrasopimusvelat - likvidit varat) x 100 | ||
| Oma pääoma | ||||
| Asuntosalkun taloudellinen käyttöaste, % | = | Katsauskauden bruttovuokrat / kk:ien lukumäärä | ||
| (€) | Asuntosalkun pot. bruttovuokrat katsauskaudella / kk:ien lukumäärä | |||
| Toiminnall. käyttöaste, % | = | Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattu m2 /kk:ien lkm | ||
| (m2) | Katsauskauden kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa oleva m2 / kk:ien lkm | |||
| Vuokralaisvaihtuvuus | = | Päättyneet sopimukset per kk | ||
| kk:n viimeisen päivän vuokrattavissa olevat asunnot kpl | ||||
| Saadut vuokrat ja käyttökorvaukset - maksetut hoitovastikkeet | ||||
| Nettovuokratuotto-% käyvälle arvolle | = | Vuokrasalkussa olevien kiinteistöjen käypäarvo |
Nettotuotto on laskettu salkkuun kuuluvien kohteiden kesäkuun bruttotulojen ja hoitovastikkeiden erotuksena. Jos kohdeyhtiö ei ole perinyt osakkailta hoitovastiketta, on käytetty estimaattina koko vuoden hoitokulua jaettuna 12:lla.
Nettovuokratuotto on tuloslaskelman erä, joka saadaan vähentämällä liikevaihdosta hoitokulut. Liikevoitto on tilikauden tulos ennen tuloveroja, rahoituskuluja ja rahoitustuottoja.
Konsernin laaja tuloslaskelma
| Q1/3 kuukautta | Q1/3 kuukautta | Q1-Q4/12 kuukautta |
|
|---|---|---|---|
| 1 000 EUR | 1.1. - 31.3.2024 | 1.1.-31.3.2023 1.1.-31.12.2023 | |
| Liikevaihto | |||
| Tuotot vuokraustoiminnasta | 1 238 | 1 408 | 5 603 |
| Hoitokulut | -691 | -1 131 | -2 920 |
| Nettotuotot | 546 | 277 | 2 683 |
| Vuokraustoiminnan kulut | -55 | -116 | -336 |
| Hallinnon kulut | -429 | -395 | -1 566 |
| Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut | 27 | -5 | 5 |
| Muut liiketoiminnan kulut yhteensä | -457 | -516 | -1 897 |
| Tulos ennen käyvän arvon muutoksia ja | |||
| luovutustuottoja | 89 | -239 | 786 |
| Tuotot luovutuksista | 48 | 181 | -936 |
| Huoneistojen käypien arvon muutos | 198 | -193 | -1 677 |
| Tulos luovutuksista ja huoneistojen käyvän arvon muutoksista |
245 | -13 | -2 613 |
| Osuus osakkuusyhtiöiden tuloksesta | 149 | 144 | 4 976 |
| Liiketulos | 483 | -108 | 3 149 |
| Rahoitustuotot | 62 | 54 | 301 |
| Rahoituskulut | -212 | -149 | -636 |
| Rahoitustuotot ja kulut yhteensä | -150 | -95 | -334 |
| Tulos ennen veroja | 333 | -203 | 2 814 |
| Verot | -273 | 0 | -226 |
| Tilikauden voitto/tappio | 60 | -204 | 2 588 |
| Tilikauden voiton/tappion jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | 60 | -204 | 2 588 |
| Emoyhtiön omistajille kuuluvasta voitosta | |||
| laskettu osakekohtainen tulos | |||
| Tulos/osake, laimentamaton, euroa | 0,01 | -0,02 | 0,30 |
| Tulos/osake, laimennettu, euroa | 0,01 | -0,02 | 0,30 |
| Kauden laaja voitto/tappio | 60 | -204 | 2 588 |
| Kauden laajan voiton/tappion jakautuminen | |||
| Emoyhtiön omistajille | 60 | -204 | 2 588 |
Konsernitase 1 000 EUR
| 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|
| VARAT | |||
| Pitkäaikaiset varat | |||
| Vuokrakäytössä olevat sijoituskiinteistöt | 33 008 | 39 056 | 30 177 |
| Vuokraoikeudet | 1 335 | 3 954 | 3 505 |
| Sijoituskiinteistöjen käypä arvo yhteensä | 34 343 | 43 010 | 33 682 |
| Koneet ja kalusto | 717 | 655 | 737 |
| Laskennallinen verosaaminen | 1 156 | 1 651 | 1 442 |
| Muut saamiset | 2 862 | 2 900 | 2 567 |
| Muut osakkeet ja osuudet | 0 | 440 | 0 |
| Osuudet osakkuusyhtiöistä | 6 224 | 1 245 | 5 939 |
| Pitkäaikaiset varat yhteensä | 45 302 | 49 901 | 44 367 |
| Lyhytaikaiset varat | |||
| Vuokra- ja muut saamiset | 2 766 | 420 | 2 515 |
| Rahavarat | 7 616 | 8 670 | 8 552 |
| Lyhytaikaiset varat yhteensä | 10 382 | 9 090 | 11 067 |
| Myytävänä oleviksi luokitellut pitkäaikaiset omaisuuserät | 4 794 | 1 950 | 8 021 |
| VARAT YHTEENSÄ | 60 478 | 60 942 | 63 454 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT | |||
| Emoyrityksen omistajille kuuluva oma pääoma | |||
| Osakepääoma | 24 000 | 24 000 | 24 000 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 66 993 | 67 980 | 67 207 |
| Kertyneet voittovarat | -45 110 | -47 643 | -47 698 |
| Tilikauden tulos | 60 | -204 | 2 588 |
| Oma pääoma yhteensä | 45 942 | 44 134 | 46 097 |
| Velat | |||
| Pitkäaikaiset velat | |||
| Lainat | 9 016 | 10 887 | 10 349 |
| Vuokrasopimusvelat | 1 295 | 3 954 | 3 546 |
| Muut pitkäaikaiset velat Pitkäaikaiset velat yhteensä |
206 10 516 |
348 15 189 |
234 14 130 |
| Lyhytaikaiset velat | |||
| Lainat | 2 155 | 255 | 1 305 |
| Ostovelat ja muut lyhytaikaiset velat | 1 072 | 873 | 1 021 |
| Vuokrasopimusvelat | 103 | 133 | 110 |
| Lyhytaikaiset velat yhteensä | 3 330 | 1 261 | 2 436 |
| Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat | 690 | 358 | 791 |
| Velat yhteensä | 14 536 | 16 807 | 17 357 |
| OMA PÄÄOMA JA VELAT YHTEENSÄ | 60 478 | 60 942 | 63 454 |
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj Y-tunnus 2382127-4
| Konsernin rahavirtalaskelma 1 000 EUR |
|||
|---|---|---|---|
| 1.1.-31.3.2024 | 1.1.-31.3.2023 | 1.1.-31.12.2023 | |
| Liiketoiminnan rahavirrat | |||
| Vuokrauksesta saadut maksut | 1 012 | 1 369 | 5 492 |
| Maksut liiketoiminnan kuluista | -698 | -1 642 | -5 385 |
| Liiketoiminnan rahavirta ennen rahoituseriä | 314 | -272 | 107 |
| Saadut korot ja muut rahoitustuotot netto | 21 | 49 | 462 |
| Maksetut korot ja muut rahoituskulut netto j |
-25 | -47 | -509 |
| Liiketoiminnasta kertyneet nettorahavirrat | 310 | 0 -270 |
59 |
| Investointien rahavirrat | |||
| Investoinnit osakkeisiin ja osakkuusyritysosuuksiin | 0 | 0 | 0 |
| Investoinnit sijoituskiinteistöihin | -3 381 | 38 | -5 133 |
| Sijoituskiinteistöjen myynnit | 2 917 | 2 503 | 7 115 |
| Saadut lainat | 0 | 0 | 2 900 |
| Myönnetyt lainat | -310 | 0 | -3 150 |
| Investointeihin käytetyt nettorahavirrat | -774 | 2 541 | 1 732 |
| Rahoituksen rahavirrat | |||
| Omien osakkeiden hankinta | -202 | -231 | -1 004 |
| Lainojen takaisinmaksut | -268 | 0 | -1 199 |
| Lainojen nostot | 0 | 0 | 2 436 |
| Saadut osingot | 0 | 202 | 360 |
| Maksetut osingot j |
0 | 0 | -259 |
| Rahoitukseen käytetyt nettorahavirrat | -470 | -30 | 333 |
| Rahavarojen nettovähennys (-) /-lisäys | -936 | 2 241 | 2 123 |
| Käteisvarat ja muut rahavarat tilikauden alussa | 8 552 | 6 429 | 6 429 |
| Rahavarat katsauskauden lopussa | 7 616 | 8 670 | 8 552 |
LASKELMA KONSERNIN OMAN PÄÄOMAN MUUTOKSISTA
| 1 000 EUR | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Osakepääoma | Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto |
Kertyneet voittovarat | Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma yhteensä |
||
| Oma pääoma 1.1.2024 | 24 000 | 67 208 | -45 109 | 46 097 | |
| Kauden tulos Omien osakkeiden osto |
-214 | 60 | 60 -214 |
||
| Oma pääoma 31.3.2024 | 24 000 | 66 994 | -45 049 | 45 942 | |
| Oma pääoma 1.1.2023 | 24 000 | 68 212 | -47 438 | 44 774 | |
| Kauden tulos | 2 588 | 2 588 | |||
| Omien osakkeiden osto | -1 004 | -1 004 | |||
| Osingonmaksu Oma pääoma 31.12.2023 |
24 000 | 67 208 | -259 -45 109 |
-259 46 097 |
Laatimisperiaatteet
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj (y-tunnus 2382127-4) on suomalainen julkinen osakeyhtiö, jonka kotipaikka on Helsinki ja sen rekisteröity osoite on Mannerheimintie 103b, 00280 HELSINKI. Yhtiö perustettiin 30.12.2010 kiinteistörahastolaissa tarkoitetuksi kiinteistörahastoksi ja muuntui 1.10.2018 kiinteistösijoitusyhtiöksi. Yhtiön pääasiallinen toiminta muodostuu asuntosijoittamisesta.
Yhtiö laatii konsernitilinpäätöksensä EU:n vahvistamien kansainvälisten tilinpäätösstandardien (IFRS) mukaisesti.
Osavuosikatsaus 1.1.-31.3.2024 on laadittu IAS 34 Osavuosikatsaukset-standardin mukaisesti, ja tilinpäätöstiedotteessa on noudatettu samoja tilinpäätöksen laadintaperiaatteita kuin tilinpäätöksessä 2023.
Osavuosikatsausta ja siinä esitettyjä lukuja ei ole tilintarkastettu. Ovaro Kiinteistösijoituksen tilinpäätöstiedote laaditaan euroina, joka on yhtiön toimintavaluutta sekä yhtiön ja konsernin raportointivaluutta. Tilinpäätöstiedote esitetään tuhansina euroina, ellei toisin ole mainittu.
Jäljennökset Ovaro Kiinteistösijoituksen tilinpäätöksistä sekä osavuosikatsauksista ovat saatavissa osoitteesta www.ovaro.fi.
Keskeiset kirjanpidolliset arviot ja merkittävät johdon harkintaan perustuvat ratkaisut
IFRS-standardien mukaisen tilinpäätöksen laatiminen vaatii Ovaron johdolta harkintaa sekä arvioiden ja oletusten tekemistä, jotka vaikuttavat tilinpäätöksessä esitettäviin varoihin ja velkoihin sekä muihin tietoihin kuten tuottojen ja kulujen määrään. Vaikka arviot perustuvat johdon tämänhetkiseen parhaaseen näkemykseen ja on mahdollista, että toteumat poikkeavat tilinpäätöksessä käytetyistä arvioista.
Ovaron johdon harkintaan perustuen Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on kirjannut 31.3.2024 laskennallisen verosaamisen vahvistetuista tappioista 1.502 tuhatta euroa. Yhtiö on laatinut ennusteen viiden vuoden aikana kertyvästä verotettavasta tulosta, joka antaa perusteen laskennallisen verosaamisen kirjaamiselle.
Segmentti-informaatio
Ovaro Kiinteistösijoituksella on yksi toimintasegmentti, jonka toimintaa sen johto ja hallitus tarkastelee yhtenä kokonaisuutena. Näin ollen erillistä IFRS 8 – standardin mukaista segmenttikohtaista tietoa ei esitetä. Ovaro Kiinteistösijoituksella ei ole sellaisia yksittäisiä asiakkaita, joilta saadut tuotot olisivat vähintään 10 %:a koko konsernin tuotoista.
Myytävänä olevat pitkäaikaiset omaisuuserät
IFRS 5 mukaisesti pitkäaikaiset omaisuuserät ja lopetettuihin toimintoihin liittyvät omaisuuserät ja velat luokitellaan myytävinä olevaksi, mikäli niiden kirjanpitoarvoa vastaava määrä tulee kertymään pääasiassa omaisuuserän myynnistä jatkuvan käytön sijaan.
Ovaro Kiinteistösijoitus valitsee muun toiminnan asuntokannasta kulloinkin sopivat asunnot yksittäismyyntiin. Loput muun toiminnan asuntokannasta pysyvät toistaiseksi normaalin vuokraustoiminnan piirissä. Yhtiö pyrkii toimimaan siten, että yksittäismyynnin piirissä on riittävästi asuntoja asuntomyyntitavoitteen saavuttamiseksi. Yksittäismyyntiin valitut asuinhuoneistot on luokiteltu taseessa Myytävänä oleviksi sijoituskiinteistöiksi.
Huoneistojen myynti toteutetaan siten, että vuokrakäytöstä vapautuneita huoneistoja myydään yksitellen. Myytäväksi luokiteltavat omaisuuserät arvostetaan käypään arvoon IAS 40:n mukaisesti.
Myytävänä olevien omaisuuserien kirjanpitoarvot 31.3.2024 olivat 4,8 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa). Myytäviin omaisuuseriin liittyvät velat 31.3.2024 olivat 0,7 miljoonaa euroa (31.12.2023: 0,8 miljoonaa euroa).
Huoneistojen myynnit katsauskaudella 1.1-31.3.2024 olivat tasearvoilla 3,7 miljoonaa euroa (1.1-31.12.2023: 6,9 miljoonaa euroa) ja velattomilla kauppahinnoilla yhteensä 3,4 miljoonaa euroa (1.1.-31.12.2023 6,6 miljoonaa euroa).
Tulos luovutuksista ja käyvän arvon muutoksista
Kiinteistöjen luovutusvoitot ja –tappiot saadaan kun velattomasta myyntihinnasta vähennetään edellisen vuosineljänneksen päättävä tasearvo. Voitot sisältävät myös myyntien transaktiopalkkiot eli välittäjien palkkiot, kiinteistöjen käyvän arvon muutokset katsauskaudella sekä kiinteistöjen osuuden maksetusta varainsiirtoverosta ja aktivoidut korjaukset.
Kauden aikana 1.1.-31.3.2024 myytiin yhteensä 65 huoneistoa (1.1.-31.12.2023: 251 kpl).
| Tulos luovutuksista ja kiinteistöjen käyvän arvon muutoksista | 1.1.-31.3.2024 1.1.-31.3.2023 1.1. -31.12.2023 | ||
|---|---|---|---|
| 1 000 EUR | |||
| Luovutushinnat vähennettynä myyntiä edeltävän tilikauden päättävällä käyvällä arvolla |
121 | 257 | 97 |
| Luovutettavien kiinteistöjen välityspalkkiot ja muut myyntikirjaukset Nettovoitot ja tappiot |
-74 198 |
-76 -193 |
-1 033 -1 677 |
| Yhteensä | 245 | -13 | -2 613 |
Sijoituskiinteistöt
Sijoituskiinteistöjen arvostamisessa Ovaro Kiinteistösijoitus soveltaa IFRS 13 Käyvän arvon määrittäminen –standardin mukaista käyvän arvon mallia. Tällöin käyvän arvon muutoksista johtuva voitto tai tappio kirjataan tulosvaikutteisesti sille kaudelle, jona aikana se syntyy. Ovaro Kiinteistösijoituksen soveltamasta käyvän arvon menetelmästä kerrotaan tarkemmin vuoden 2023 tilinpäätöksessä.
Sijoituskiinteistöt, käypä arvo
| 1 000 EUR | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Käypä arvo 1.1. | 41 703 | 48 270 | 48 270 |
| Lisäykset | 3 421 | 166 | 5 468 |
| Vähennykset | -6 184 | -3 283 | -10 358 |
| Käyvän arvon muutos katsauskaudella varainsiirtoveron vaikutus huomioiden |
198 | -193 | -1 677 |
| Käypä arvo | 39 137 | 44 960 | 41 703 |
Sijoituskiinteistöistä on siirretty Myytävänä oleviin 31.3.2024 4,8 miljoonaa euroa (31.12.2023: 8,0 miljoonaa euroa).
Lisäkset ovat ajanmukaistamisinvestointeja ja kiinteistöhankintoja.
Vähennykset ovat asuinhuoneistojen luovutuksia.
Yhtiö arvostaa sijoituskiinteistöt puolivuosittain ja seuraavan kerran 30.6.2024
Käyvän arvon hierarkia
Seuraavassa taulukossa esitetään käypään arvoon arvostetut varat arvostusmenetelmän mukaan jaoteltuina tuhansina euroina. Käytetyt tasot on määritelty seuraavasti.
Taso 1 Täysin samanlaisten varojen noteeratut hinnat toimivilla markkinoilla
Taso 2 Muut syöttötiedot kuin tasoon 1 sisältyvät noteeratut hinnat, jotka kyseiselle omaisuuserälle on todettavissa
Taso 3 omaisuuserää koskevat syöttötiedot, jotka eivät perustu todettavissa olevaan markkinatietoon. Ulkopuolisen arvioitsijan arvioimat arvot asunnoista, liiketiloista ja autopaikoista.
Siirrot käyvän arvon hierarkiatasojen välillä katsotaan tapahtuneen siirron aiheuttaman tapahtuman tai olosuhteiden muutoksen toteutumispäivänä. Ovarolla ei ole ollut siirtoja tasojen 1, 2 ja 3 välillä katsauskaudella Q1 2024.
| 1 000 EUR | Taso 1 | Taso 2 | Taso 3 |
|---|---|---|---|
| Varat | |||
| Sijoituskiinteistöt 31.3.2024 | - | - | 39 137 |
| Sijoituskiinteistöt 31.12.2023 | - | - | 41 703 |
| Sijoituskiinteistöjen käyvän arvon herkkyys kauppahintojen muutoksille | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Kauppahintojen muutos | -10 % | -5 % | 0 | +5 % | +10 % |
| Käypä arvo (1000 eur) 31.3.2024 | 35 223 | 37 180 | 39 137 | 41 094 | 43 051 |
| Käypä arvo (1000 eur) 31.12.2023 | 37 533 | 39 618 | 41 703 | 43 788 | 45 873 |
Vuokrasopimukset
Ovaro Kiinteistösijoituksen osalta vuokrasopimukset, joissa Ovaro on vuokralle ottajana koostuvat pääasiassa asunto-osakeyhtiöiden tontinvuokrasopimuksista. Vuokrasopimukset kirjataan taseelle sekä käyttöoikeusomaisuuseränä, että vuokrasopimusvelkana. Käyttöoikeusoimaisuuseräksi kirjataan ne omaisuuserät, joihin Ovarolla on hallintaoikeus tietyn ajanjakson ajan korvausta vartaan ja vuokrasopimusvelaksi näiden omaisuuserien jäljellä olevien vuoranmaksuvelvoitteiden nykyarvo. Käyttöoikeusomaisuuserän arvonmuutokset kirjataan Ovarolla tuloslaskelmalla osaksi sijoituskiinteistöjen arvonmuutosta IAS 40:n arvostusperiaatteiden mukaisesti ja IFRS 16 mukaisena rahoituskuluna.
| Käyttöoikeusomaisuuserä | ||||
|---|---|---|---|---|
| Muut | ||||
| 1000 EUR | Maanvuokrasopimus | vuokrasopimukset | Yhteensä | Vuokrasopimusvelat |
| 1.1.2024 | 3 428 | 77 | 3 505 | 3 656 |
| Lisäykset | 0 | 0 | 0 | |
| Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos | -509 | -4 | -513 | |
| Vuokrasopimusvelkojen korkokulut | 21 | |||
| Maksut | -27 | |||
| Vähennykset | -1 653 | -4 | -1 657 | -2 251 |
| 31.3.2024 | 1 266 | 69 | 1 335 | 1 398 |
| Muut | ||||
| 1000 EUR | Maanvuokrasopimus | vuokrasopimukset | Yhteensä | Vuokrasopimusvelat |
| 1.1.2023 | 5 341 | 103 | 5 443 | 5 616 |
| Lisäykset | 255 | 0 | 255 | 410 |
| Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos | -86 | -21 | -108 | |
| Vuokrasopimusvelkojen korkokulut | 87 | |||
| Maksut | -249 | |||
| Vähennykset | -2 080 | -4 | -2 084 | -2 208 |
| 31.12.2023 | 3 428 | 77 | 3 505 | 3 656 |
| Vuokravastuiden ikäjakauma | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | |
| alle vuosi | 139 | 242 | 209 | |
| 1-5 vuotta | 495 | 966 | 779 | |
| yli 5 vuotta | 1 072 | 6 275 | 6 024 | |
| Sopimuksen mukainen vastuu | 1 705 | 7 483 | 7 012 | |
| Kirjanpitoarvo | 1 335 | 3 954 | 3 505 |
Ovaro on kirjannut seuraavat vuokrasopimukseen liittyvät määrät tuloslaskelmaan:
| 1000 EUR | 1.1.-31.3.2024 | 1.1-31.3.2023 | 1.1-31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Nettovoitto sijoituskiinteistöjen luovutuksista | 85 | 36 | 66 |
| Sijoituskiinteistöjen arvonmuutos | -31 | -30 | -177 |
| Vuokrasopimusvelkojen korkokulut | -21 | -39 | -87 |
| Tuloslaskelmalle kirjattu yhteensä | 34 | -33 | -198 |
Lainat
Korolliset velat
Korolliset lainat kirjataan hankintahetkellä käypään arvoon transaktiomenoilla vähennettynä. Lainan järjestelypalkkiot kirjataan kuluksi tuloslaskelmaan laina-ajan kuluessa efektiivisen koron menetelmällä. Laina luokitellaan pitkäaikaiseksi korolliseksi velaksi siltä osin, kun velan lyhennys tapahtuu yli vuoden kuluttua raportointikauden päättymisestä. Käytössä olevat luotollisten pankkitilien limiitit sisältyvät pitkäaikaisiin korollisiin velkoihin, mikäli limiittejä on käytössä.
Sijoituskiinteistöt esitetään taseessa käypään arvoon bruttoarvona, jolloin osakkeiden omistukseen liittyvä osakkeisiin kohdistuva yhtiölainaosuus esitetään taseessa velkana.
Emoyhtiön rahalaitoslainojen keskeiset kovenantit on sidottu korollisen velan suhteeseen asunto-osakkeiden arvoon ja lainanhoitokatteeseen. Yhtiö on täyttänyt kaikki kovenanttiehdot.
Yhtiö solmi lokakuussa 2022 2,1 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 3.10.2027. Velan pääoma maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 51 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
Yhtiö solmi kesäkuussa 2022 3,0 miljoonan euron lainasopimuksen. Lainan jäljellä oleva pääoma erääntyy kokonaan maksettavaksi 15.6.2027. Velan pääomaa maksetaan lyhennyksinä 6 kuukauden välein 76 250 euroa. Vuotuinen korko maksetaan sopimusehtojen mukaisesti kaksi prosenttiyksikköä yli 6 kk euriborin.
Yhtiö solmi tammikuussa 2021 1,9 miljoonan euron lainasopimuksen. Laina erääntyy maksettavaksi 18.1.2025 ja maksetaan sopimusehtojen mukaisesti korkoa 12 kuukauden euribor plus 2,8 prosenttia.
Lainat ovat johdannaisvaroihin kuulumattomia rahoitusvaroja, joihin liittyvät maksut ovat kiinteitä tai määritettävissä olevia ja joita ei noteerata toimivilla markkinoilla. Ne sisältyvät lyhytaikaisiin varoihin, paitsi jos ne erääntyvät yli 12 kuukauden kuluttua raportointikauden päättymispäivästä.
| Pitkäaikaiset velat | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| 1 000 EUR | |||
| Konsernin lainat rahalaitoksilta | 9 706 | 11 245 | 11 141 |
| - joista siirretty Myytävänä oleviin | -690 | -358 | -791 |
| Vuokrasopimusvelat | 1 295 | 3 954 | 3 546 |
| Pitkäaikaiset saadut vakuudet | 206 | 348 | 234 |
| Pitkäaikainen vieras pääoma yhteensä | 10 516 | 15 189 | 14 130 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
| 1 000 EUR | |||
| Konsernin lainat rahalaitoksilta | 2 155 | 255 | 1 305 |
| Vuokrasopimusvelat | 103 | 133 | 110 |
| Lyhytaikaiset korolliset velat yhteensä | 2 258 | 388 | 1 415 |
| Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
| 1 000 EUR | |||
| Myytävänä oleviin sijoituskiinteistöihin kohdistuvat velat | 690 | 358 | 791 |
Omaa pääomaa koskevat liitetiedot
Yhtiö on suunnannut ja voi suunnata itselleen maksuttomissa anneissa osakkeita, joita se voi käyttää pääomarakenteen vahvistamiseen, liiketoiminnan kehittämiseen ja omistuspohjan laajentamiseen sekä sijoituskohteiden hankinnalla että liikkeeseen laskettavilla vaihtovelkakirjalainoilla.
Yhtiön oma pääoma 31.3.2024 oli 45,9 miljoonaa (31.12.2023: 46,6 miljoonaa) ja yhtiön hallussa oli 237 428 markkinoilta hankittua osaketta.
Yhtiökokous päätti 14.4.2021 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 14.4.2021 ja on voimassa 30.6.2022 asti.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 17.1.2022. Osto-ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Osto-ohjelma toteutettiin täysimääräisesti ja sen puitteissa hankittiin 100 000 osaketta.
Yhtiön hallitus päätti yhtiökokouksen valtuutuksen perusteella aloittaa omien osakkeiden osto-ohjelman 28.2.2022. Osto-ohjelman suuruus oli 100 000 osaketta. Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti 11.4.2022 varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella jatkaa 28.2.2022 päätettyä yhtiön omien osakkeiden hankintaohjelmaa.
Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankittavien osakkeiden enimmäismäärä oli 100 000 kpl, minkä määrän hallitus nyt päätti korottaa enintään 200 000 kpl:seen, mikä vastaa enintään 2,08 prosenttia koko osakekannasta. Alkuperäisen hankintaohjelman mukaan hankinta lopetetaan 13.04.2022 tai kun määrä on tullut täyteen. Hallitus päätti nyt jatkaa hankintaohjelmaa siten, että hankinta lopetetaan 18.08.2022 tai kun määrä on tullut täyteen.
Yhtiökokous päätti 13.4.2022 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 9.6.2020 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2022 ja on voimassa 30.6.2023 asti.
1.1.2022-12.4.2023 yhtiö hankki omia osakkeita ohjelman puitteissa yhteensä 341 160 osaketta.
Yhtiökokous päätti 13.4.2023 kokouksessaan valtuuttaa hallituksen päättämään yhteensä enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta, yhdessä tai useammassa erässä, yhtiön vapaalla omalla pääomalla. Omia osakkeita voidaan hankkia Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä muodostuneeseen hankintahetken markkinahintaan. Hallitus päättää kaikista muista omien osakkeiden hankkimiseen liittyvistä ehdoista. Yhtiön omia osakkeita voidaan valtuutuksen nojalla hankkia muuten kuin osakkeenomistajien omistamien osakkeiden suhteessa (suunnattu hankkiminen). Valtuutuksella kumottiin 13.4.2022 yhtiökokouksen antama valtuutus ja se astui voimaan 13.4.2023 ja on voimassa 30.6.2024 asti.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oy:n hallitus päätti varsinaisen yhtiökokouksen antaman valtuutuksen perusteella aloittaa yhtiön omien osakkeiden hankinnan 5.7.2023. Hankittavien osakkeiden enimmäismäärä on 300 000 kpl, eli enintään 3,3 prosenttia koko osakekannasta. Hallitus päätti 5.12.2023 korottaa määrän enintään 600 000 kappaleeseen. 31.3.2024 mennessä yhtiö oli hankkinut omia osakkeita ohjelman puitteissa 283 963 osaketta.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n hallitus päätti 16.11.2023 mitätöidä yhteensä 600.000 yhtiön hallussa olevaa omaa osaketta eli noin 6,52 prosenttia yhtiön kaikkien osakkeiden lukumäärästä. Mitätöinti rekisteröitiin 25.1.2024.
| Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| 1 000 EUR | |||
| Osakepääoma kauden alussa | 24 000 | 24 000 | 24 000 |
| Osakepääoma kauden lopussa | 24 000 | 24 000 | 24 000 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden alussa | 67 208 | 68 212 | 68 212 |
| Omien osakkaiden osto | -214 | -231 | -1 004 |
| Sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto kauden lopussa | 66 994 | 67 981 | 67 208 |
| Osakepääoma ja sijoitetun vapaan oman pääoman rahasto yhteensä | 90 994 | 91 981 | 91 208 |
Osakkeiden lukumäärä 31.3.2024 oli 8 600 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 234 728 osaketta.
Osakkeiden lukumäärä 31.3.2024 oli 8 600 000, joista yhtiön omassa hallussa oli 8 362 572 osaketta.
Osakekohtainen tulos
Osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla emoyhtiön omistajille kuuluva tilikauden tulos liikkeeseen laskettuna olleiden osakkeiden määrän painotetulla keskiarvolla.
Laimentamaton
Laimentamaton osakekohtainen tulos lasketaan jakamalla yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos ennen laajan tuloksen eriä kauden aikana ulkona olleiden osakkeiden lukumäärän painotetulla keskiarvolla.
| 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 | |
|---|---|---|---|
| Yhtiön osakkeenomistajille kuuluva tulos, 1000 euroa | 60 | -204 | 2 588 |
| Ulkona olevien osakkeiden lukum. painotettu keskiarvo, 1000 kpl | 8 480 | 8 745 | 8 552 |
| Laimentamaton osakekohtainen tulos, euroa | 0,01 | -0,02 | 0,30 |
| Laimennettu osakekohtainen tulos, euroa | 0,01 | -0,02 | 0,30 |
| Vastuusitoumukset 1 000 EUR |
31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Vakuutena yleispanttaus, velan vakuudeksi annettu säilytykseen kiinteistökiinnityksiä Kiinnitykset yhteensä |
9 989 | 8 523 | 10 039 |
| Velat joiden vakuudeksi on annettu osakkeita Lainat ja joukkovelkakirjalaina Pantattujen osakkeiden käypä arvo |
11 054 22 124 |
10 111 21 577 |
11 304 22 350 |
Rahoitusriskien hallinta
Rahoitusriskien hallinta
Ovaro Kiinteistösijoituksen riskienhallinnan tavoitteena on minimoida rahoitusmarkkinoiden muutosten haitalliset vaikutukset yhtiön rahavirtaan, tulokseen ja omaan pääomaan. Ovaro Kiinteistösijoituksen hallitus päättää riskienhallinnan tavoitteista ja määrittelee riskienhallintapolitiikan sekä vastaa riskienhallinnan seurannasta. Rahoitustoimintojen toimintapolitiikka on riskejä välttävä. Yhtiö käy jatkuvasti keskusteluja eri rahoittajatahojen kanssa.
Korkoriski
Ovaro Kiinteistösijoitus altistuu korkoriskille asunto-osakeyhtiöiden osakkeisiin kohdistuvien yhtiölainojen osalta, yhtiölainat arvoltaan 4 476 tuhatta euroa (31.12.2023: 4 810 tuhatta euroa) olivat suojaamattomia. Mikäli korot nousevat, voi yhtiön tuloskehitys vaarantua. Lisäksi asuntomarkkinoiden muutokset heiluttavat tulosta nopeasti koska ns. operatiivinen tulos on heikko eikä sisällä puskuria markkinaarvojen muutoksia vastaan.
Yhden prosenttiyksikön koronnousulla on noin -45 tuhannen euron heikentävä vaikutus yhtiön tulokseen ja -45 tuhannen euron vaikutus yhtiön omaan pääomaan (31.12.2023: -48 tuhatta euroa ja -48 tuhatta euroa).
Maksuvalmiusriski
Konsernissa pyritään jatkuvasti arvioimaan ja seuraamaan liiketoiminnan vaatiman rahoituksen määrää, jotta konsernilla olisi tarpeeksi likvidejä varoja toiminnan rahoittamiseksi. Yhtiöllä erääntyy jatkuvasti omistamiensa huoneisto-osakkeiden yhtiölainoja, joita sen tulee rahoitusvastikkeilla maksaa. Lisäksi yhtiöllä erääntyy maksettavaksi emoyhtiössä olevia lainojen lyhennysosuuksia sekä ja korkokuluja. Yhtiön kassavirrallinen tulos riittää rahoituskulujen kattamiseen. Konsernin rahavarat olivat 7,6 miljoonaa euroa 31.3.2024 (8,6 miljoonaa euroa 31.12.2023). Äkilliset kiinteistöjen perusparannustarpeet, vuokrausasteen merkittävä lasku sekä rahoituksen saatavuuden heikkenemisen vuoksi yhtiö voisi kohdata likviditeettiongelmia.
Rahoitusvelkojen erääntymiset korot mukaanlukien
31.3.2024
| alle 1 vuosi | 1-5 vuotta | yli 5 vuotta | Yhteensä | |
|---|---|---|---|---|
| 1 000 EUR | ||||
| Emoyhtiön lainat | 2 322 | 4 549 | 6 871 | |
| Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet | 446 | 1 786 | 1 757 | 3 989 |
| Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) | 139 | 495 | 1 072 | 1 705 |
| Ostovelat | 366 | 366 | ||
| Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat velat | 690 | 690 | ||
| Rahoitusvelat ja korot 31.3.2024 | 3 964 | 6 829 | 2 829 | 13 622 |
| 31.12.2023 | ||||
| 1 000 EUR | alle 1 vuosi | 1-5 vuotta | yli 5 vuotta | Yhteensä |
| Emoyhtiön lainat | 636 | 6 519 | 7 155 | |
| Osakkeisiin kohdistuvat yhtiölainaosuudet | 446 | 1 786 | 2 002 | 4 234 |
| Vuokrasopimusvelat (IFRS 16) | 209 | 779 | 6 024 | 7 012 |
| Ostovelat | 389 | 389 | ||
| Myytävissä olevien kiinteistöihin kohdistuvat velat | 791 | 791 | ||
| Rahoitusvelat ja korot 31.12.2023 | 1 719 | 9 828 | 13 645 | 25 192 |
Luottoriski
| Luottoriski syntyy siitä mahdollisuudesta, että tehdyn sopimuksen vastapuoli jättäisi sopimuksen mukaiset velvoitteensa täyttämättä. | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1-30 päivää | 31-60 päivää | 61-180 päivää | Yli 180 päivää | ||||
| 1000 euroa | 31.3.2024 | viivästynyt | viivästynyt | viivästynyt | viivästynyt | Yhteensä | |
| Vuokrasaamiset | 51 | 10 | 1 | 20 | 82 | ||
| 1-30 päivää | 31-60 päivää | 61-180 päivää | Yli 180 päivää | ||||
| 1000 euroa | 31.12.2023 | viivästynyt | viivästynyt | viivästynyt | viivästynyt | Yhteensä | |
| Vuokrasaamiset | 35 | 40 | 4 | 24 | 103 |
Pääoman hallinta
Pääoman hallinnan tavoitteena on varmistaa konsernin kyky jatkuvaan toimintaan, jotta se pystyisi antamaan tuottoa omistajilleen ja hyötyä muille sidosryhmilleen. Tavoitteena on myös optimaalisen pääomarakenteen säilyttäminen muun muassa korkotason muuttuessa.
Pääomarakenteen säilyttämiseksi tai muuttamiseksi konserni voi muuttaa osakkeenomistajille maksettavien osinkojen määrää osakeyhtiölain puitteissa, laskea liikkeelle uusia osakkeita tai myydä omistamiaan huoneistoja vähentääkseen velkojaan. Omavaraisuusaste 31.3.2024 oli 76,0 % (31.12.2023: 72,6 %).
Lähipiiri
IAS 24:n mukaan osapuoli kuuluu yhteisön lähipiiriin muun muassa silloin, kun hän omistaa yhteisöstä osuuden, joka tuottaa hänelle huomattavan vaikutusvallan tai hän on yhteisön tai sen emoyrityksen johtoon kuuluva avainhenkilö. Lähipiiriin luetaan myös avainhenkilöiden perheenjäsenet sekä määräys- ja vaikutusvaltayhteisöt.
Tilikauden 2021 aikana perustettiin Ovaron osakkuusyhtiöt Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy joissa muina omistajina on hallituksen puheenjohtajan Petri Roinisen määräysvaltayhteisö Investors House ja hallituksen jäsen Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy. Yhtiöt on perustettu Keski-Suomen Sairaanhoitopiirin kanssa solmittua Kukkula-hanketta varten. 31.3.2024 tilanteessa Ovarolla on osakkuusyhtiöiltä tilinpäätökseen kirjattua saamista 2,9 miljoonaa euroa.
Ovaron hallitus päätti 27.1.2021 toimitusjohtajan osakepohjaisesta kannustinjärjestelmästä sekä pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmästä.
Vuosittaisessa osakekannustimessa asetetaan 3-5 strategiasta johdettua tulostavoitetta, joiden saavuttamisesta palkitaan enintään 7.000 osakkeella vuodessa. Tämän lisäksi yhtiö maksaa osakkeiden luovuttamisesta aiheutuvat verot ja sivukulut. Kolmen vuoden jaksolla tulosten perusteella palkkiona luovutettavien osakkeiden maksimimäärä on 21.000 kpl eli 0,2 % yhtiön osakemäärästä. Tulostavoitteiden saavuttamisen kautta luovutetuissa osakkeissa on myyntikielto 1.1.2024 saakka.
Pitkän aikavälin kannustin- ja sitouttamisjärjestelmä muodostuu oikeudesta merkitä yhteensä 90.000 osaketta hintaan 5,00 €/osake. Osakkeiden merkinnät voivat tapahtua ajanjaksolla 1.1.2024 - 31.12.2024. Oikeus merkintöihin kertyy seuraavasti:
oikeus merkitä ensimmäiset 30.000 osakkeeseen syntyy 1.2.2021 oikeus merkitä toiset 30.000 osaketta syntyy 1.1.2022 oikeus merkitä kolmannet 30.000 osaketta syntyy 1.1.2023
Optio-oikeuksien mukaisin perustein ja hinnoin luovutettavat osakkeet muodostavat maksimissaan 0,9 % yhtiön osakekannasta. Merkintähinta on kiinteä 5,00 € / osake eivätkä siihen vaikuta mahdolliset osingot, omien osakkeiden ostaminen tai muu voitonjako. Merkintähinta on 11 % yli osakkeen päätöskurssin (4,51 €) 26.1.2021.
Lähipiirin kansssa ei ole toteutunut muita liiketapahtumia paitsi johdolle ja hallitukselle maksetut palkat, palkkiot ja työsuhde-etuudet. Lisäksi yhtiö on loppuvuodesta 2023 vuokrannut toimitilat Investors House'lta Pasilan Mall of Triplasta, vuokra on markkinaehtoinen.
Johdon ja hallituksen työsuhde-etuudet
| 1 000 EUR | 31.3.2024 | 31.3.2023 | 31.12.2023 |
|---|---|---|---|
| Palkat ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuudet | 118 | 111 | 485 |
| Osakeperusteiset maksut | 0 | 9 | 10 |
| Yhteensä | 118 | 120 | 495 |
| Henkilöstön lukumäärä | 5 | 5 | 5 |
Yhtiön eläkevastuut on hoidettu ulkopuolisessa eläkevakuutusyhtiössä. Eläkevastuut on kokonaan katettu.