AGROB Immobilien AG

Earnings Release • Nov 18, 2011

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Ireland | 18 November 2011 09:00

AGROB Immobilien AG:

AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG

18.11.2011 09:00

Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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AGROB Immobilien AG
Münchener Straße 101, 85737 Ismaning
- ISIN DE0005019004 (WKN 501900)
- ISIN DE0005019038 (WKN 501903)

Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres 2011

Auch wenn sich die Wachstumsraten der deutschen Wirtschaft im Laufe des
Jahres kontinuierlich zurückgebildet haben, kann im Resümee für die ersten
neun Monate der laufenden Berichtsperiode dennoch von einem recht
zufriedenstellenden ökonomischen
Umfeld gesprochen werden. Mittlerweile jedoch haben sich die
wirtschaftlichen Perspektiven vor dem Hintergrund der nach wie vor
ungelösten Finanz- und Staatsschuldenkrise in einigen Ländern der EURO-Zone
in Verbindung mit der problematischen Situation um die Stabilität der
EURO-Währung als Ganzes deutlich eingetrübt. So sind die Befürchtungen von
nachhaltigen Auswirkungen dieser massiven globalen Turbulenzen auf die
realwirtschaftliche Entwicklung von Unternehmen und ganzen, bislang noch
intakten Volkswirtschaften keineswegs als unbegründet anzusehen. Das
Wachstum in Europa ist mittlerweile zum Stillstand gekommen und auch das
Risiko eines allmählichen Abgleitens der deutschen Wirtschaft in eine
neuerliche Rezession und damit ein vorzeitiges Ende der wirtschaftlichen
Belebung kann nicht mehr ausgeschlossen werden.

Unsere in der diesjährigen Hauptversammlung geäußerte Erwartung, dass von
der seinerzeit als positiv prognostizierten konjunkturellen Entwicklung
auch die gewerblichen Immobilienmärkte Deutschlands als ein der allgemeinen
wirtschaftlichen Entwicklung nachlaufender Indikator profitieren sollten,
hat sich im bisherigen Jahresverlauf vollumfänglich bestätigt. So kann nach
drei Quartalen des Jahres 2011 festgestellt werden, dass alle wesentlichen
Parameter des gewerblichen Immobilienmarktes, wie Vermietungsleistung,
Leerstandsquote, Mietpreis- und Investmentumsatzentwicklung ein äußerst
positives Bild des Marktes widerspiegeln. Allerdings waren diese positiven
Impulse bislang noch zu wenig ausgeprägt, um die teilweise seit einigen
Jahren aufgebauten strukturellen Defizite, wie die nach wie vor in
erheblicher Größenordnung vorhandenen Leerstände nennenswert zu reduzieren
oder gar zu beseitigen und damit eine grundlegende Neubewertung der
gewerblichen Immobilienmärkte Deutschlands auszulösen. Generell belegen die
Parameter für den Immobilienmarkt insgesamt immer noch eine gute
Nachfragesituation, auch wenn es erste Anzeichen gibt, dass sich diese
allmählich eintrübt und dass sich Nutzer auf die sich verändernden
Vorzeichen der wirtschaftlichen Entwicklung einzustellen beginnen und
deutlich vorsichtiger und zurückhaltender agieren.

In diesem Szenario verzeichnet die Gesellschaft in den ersten neun Monaten
des laufenden Geschäftsjahres insgesamt eine konstante und erfreulich
positive, operative Unternehmensentwicklung. Wesentlich hat hierzu die
unverändert stabile und im Branchenvergleich deutlich überdurchschnittliche
Auslastung der Vermietungskapazitäten von annähernd 98% über den gesamten
Berichtszeitraum hinweg beigetragen. Zudem werden sämtliche bestehenden
Mietverträge nach wie vor ohne jegliche Leistungsstörungen vertragskonform
bedient, Beeinträchtigungen durch Forderungsausfälle waren in der
Berichtszeit insofern ebenso wenig zu verzeichnen wie rückständige
Mietzahlungen.
Insofern konnte die AGROB Immobilien AG auch das III. Quartal 2011
erfolgreich gestalten und damit eine kontinuierliche Fortsetzung des
bislang vielversprechend verlaufenden Geschäftsjahres gewährleisten. So ist
es gelungen, die anteiligen Planvorgaben in allen wesentlichen Kriterien
zum Teil deutlich zu übertreffen. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum
konnten die Umsatzerlöse dank der höheren Vermietungsleistung leicht und
der Periodenüberschuss trotz eines den Vorjahreszeitraum außerordentlich
positiv beeinflussenden Sondereffektes deutlich gesteigert werden. Dabei
sind die umsatz- und ergebnisbelastenden Auswirkungen der kürzlich
erstellten Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010 in Höhe von TEUR 90
bereits berücksichtigt.

Für den Berichtszeitraum 01-09/2011 stellen sich dabei unter Einbeziehung
des anteiligen DSCB Aufwandes die nachstehenden relativen Veränderungen wie
folgt dar:

Umsatz: + 0,8 %
EBIT DA: ./. 1,5 %
EBIT: ./. 2,2 %
Cash Flow: + 11,7 %
Überschuss: + 12,7 %

In absoluten Zahlen ergibt sich dabei tabellarisch folgendes
Unternehmensbild:
(Zahlen jeweils in TEUR, mit DSCB Pensions- und
Unterstützungskassenzahlungen)

           30.09.2009  31.12.2009   30.09.2010  31.12.2010   30.09.20
                                                             11

Umsatzerlöse 8.391 11.172 8.401 11.203 8.472
¹)
EBIT DA 6.221 ²) 8.116 ²) 6.165 ²) 8.258 ²) 6.074 ²)
EBIT 3.755 ²) 4.812 ²) 3.674 ²) 4.928 ²) 3.594 ²)
Cash - Flow 3.403 ²) 4.469 ²) 3.368 ²) 4.476 ²) 3.761 ²)
Überschuss 1.134 ²) 1.331 ²) 1.149 ²) 1.368 ²) 1.295 ²)

¹) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten
²) incl. DSCB - Zahlungen

Der Gesamtaufwand ohne DSCB Pensionsleistungen konnte aufgrund eines erneut
rückläufigen Zinsaufwandes sowie eines nur gering beanspruchten
Instandhaltungs- und Reparaturbudgets im Vergleich zur Vorjahresperiode um
4,0% auf EUR 6,85 Mio. reduziert werden. Dennoch wurden dabei - wie in den
zurückliegenden Jahren erfolgreich praktiziert - alle zur Aufrechterhaltung
eines zeitgemäßen und nachfragegerechten Gesamtzustandes des AGROB Medien-
und Gewerbeparks erforderlichen Maßnahmen umgehend zur Ausführung gebracht.
Der aufgrund noch vorhandener steuerlicher Verlustvorträge im Rahmen der
Mindestbesteuerung ermittelte voraussichtliche Steueraufwand des Jahres
2011 ist mit TEUR 22 anteilig berücksichtigt.
Der im Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode deutlich um 35,5%
erhöhte Nettoaufwand für die übernommenen Pensionsverpflichtungen (TEUR
374) ist ausschließlich auf die vorgenommene Bewertungsanpassung in den
DSCB Pensionsrückstellungen zurückzuführen. Diese wurde anteilig mit TEUR
206 (5/15tel) und damit wesentlich über dem nach dem
Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz geforderten Mindestbetrag (1/15tel)
vorgenommen.

Unter Einbeziehung des angefallenen Gesamtkostenaufwandes beläuft sich der
Periodenüberschuss für die ersten 9 Monate des laufenden Geschäftsjahres
auf annähernd EUR 1,3 Mio.. Damit wird sowohl das entsprechende
Vorjahresergebnis um 12,7% als auch die anteilige Planvorgabe um 15,2%
deutlich übertroffen. Der Cash-Flow konnte nochmals um 11,7% gegenüber dem
bereits hohen Vorjahresniveau auf circa EUR 3,8 Mio. gesteigert werden.
Dies entspricht einem Wert pro Aktie von EUR 0,97 (Vorjahr EUR 0,86).

Nach derzeitigem Kenntnisstand sind rückstellungsrelevante Risiken weder
bekannt noch erkennbar. Auch stehen bis Jahresende keine weiteren
Mietverträge zur Verlängerung an, demzufolge wir für die verbleibenden
restlichen Wochen des Jahres 2011 von einem weiterhin plankonformen
Geschäftsverlauf und damit einer hohen Planungssicherheit ausgehen. So
erwarten wir für das gesamte Wirtschaftsjahr einen Jahresüberschuss in
einer Bandbreite von EUR 1,5 bis EUR 1,6 Mio. nach Steuern und nach
Verbuchung des Nettoaufwandes aufgrund der DSCB Pensionsleistungen. Damit
kann die in der diesjährigen Hauptversammlung kommunizierte
Jahresgewinnprognose nachhaltig bestätigt werden. Die aus heutiger Sicht
prognostizierte Realisierung eines im Vergleich zum Vorjahr gesteigerten
Ergebniszieles sollte uns zudem in die Lage versetzen, eine wiederum
angemessene Dividendenzahlung mindestens in Vorjahreshöhe an unsere
Aktionäre vorzunehmen.

Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war im Berichtszeitraum auch
unter Berücksichtigung der bis 09/2011 im Umfang von EUR TEUR 618
getätigten Investitionen (Umbau Gebäude 18, nachträgliche
Herstellungskosten Parkhaus, Betriebs- und Geschäftsausstattung) dank einer
unverändert adäquaten Liquiditätsausstattung mit kurzfristig abrufbaren
Kreditlinien in angemessener Größenordnung jederzeit gewährleistet. Sofern
gestattet werden sämtliche Rechnungen nach wie vor unter Ausnutzung des
Skontoabzugs beglichen.

Die derzeit äußerst attraktive Kapitalmarktverfassung wurde dazu genutzt,
sämtliche im Jahr 2012 und bereits teilweise im Jahr 2013 in der
Zinsbindung auslaufenden Darlehen im Rahmen von Forward-Kontrahierungen
vorzeitig zu prolongieren. Damit ist es nicht nur gelungen, die
Zinsbelastung der Gesellschaft zu optimieren und den durchschnittlichen
Zinssatz weiter auf 4,62% (per 12/2010: 4,68%) zu reduzieren, sondern
insbesondere auch das Zinsänderungsrisiko in diesen Jahren nachhaltig zu
reduzieren und damit die Kalkulationsbasis und Planbarkeit künftiger
Ergebnisprognosen wesentlich zu stabilisieren.

Im Rahmen der zwischenzeitlich getätigten und ab 12/2011 bzw. 01/2012
umsatz- und ergebniswirksamen Neuvermietungen in den Gebäuden 08, 38 und 42
mit Flächen von insgesamt 1.439 m² (davon 1.356 m² Büroflächen und 83 m²
Lagerflächen) stehen Investitionen in Höhe von ca. TEUR 550 an. Diese
können vollumfänglich aus der zur Verfügung stehenden freien Liquidität
refinanziert werden. Ansonsten stehen derzeit betraglich bedeutendere
Investitionsvorhaben vorbehaltlich konkreter Nachfragen und entsprechend
verbindlicher Vorvermietungen nicht an. Insofern werden wir den frei
verfügbaren Cash-Flow auch weiterhin zu einem beschleunigten Abbau der
Verbindlichkeiten verwenden.
Die in der Befristung per 12/2011 auslaufenden umfangreichen diversen
Mietvertragsverhältnisse mit der PLAZAMEDIA GmbH TV & Film Produktion,
einem Hauptmieterunternehmen des AGROB Medien- und Gewerbeparks, befinden
sich seit geraumer Zeit in intensiven Verhandlungen. Wir gehen davon aus,
dass diese kurzfristig erfolgreich abgeschlossen werden können.

Vor kurzem fand eine steuerliche Betriebsprüfung für die
Veranlagungszeiträume 2005 bis 2008 statt. Ein abschließender
Prüfungsbericht liegt der Gesellschaft bis dato noch nicht vor. Wir gehen
jedoch davon aus, dass das Ergebnis der Betriebsprüfung keine den
Jahresabschluss 2011 wesentlich beeinflussenden Auswirkungen haben wird.

Der Gemeinderat Ismaning hat in seiner Sitzung im Oktober mit großer
Mehrheit unter anderem die Erweiterung des Gewerbegebiets 'AGROB Medien-
und Gewerbepark nach Süden' behandelt. Dabei wurde sowohl im Rahmen eines
Änderungsbeschlusses die Änderung des Flächennutzungsplanes (Ausweisung
einer Gewerbefläche) als auch im Rahmen eines Aufstellungsbeschlusses die
Aufstellung eines Bebauungsplanes für eine qualifizierte
Gewerbegebietsnutzung im Hinblick auf die Erweiterung des Gewerbegebiets
'AGROB Medien- und Gewerbepark nach Süden' beschlossen. Als nächster
Schritt ist nunmehr die Konkretisierung des vorliegenden Bebauungsplanes
vorgesehen. Parallel hierzu werden seitens der Gemeinde kurzfristig die
Gespräche mit dem Straßenbauamt und dem Vermessungsamt aufgenommen. Wir
gehen davon aus, dass die zusätzlichen Baurechte im südlichen Umgriff des
neuen Bebauungsplans bis ca. Mitte nächsten Jahres rechtsverbindlich
feststehen werden.

Auf der Grundlage einer hohen Auslastung unserer Vermietungskapazitäten
einerseits und einer stringenten Kostendisziplin mit rückläufigen
Zinsaufwendungen andererseits erwarten wir eine auch weiterhin erfolgreiche
operative Entwicklung des Unternehmens. Darüber hinaus sind wir
zuversichtlich, im Rahmen des beschlossenen Bebauungsplan-Verfahrens
interessante Wertzuwachs-Potenziale für die Gesellschaft und langfristige
Expansions-Potenziale für unsere Mieterunternehmen und damit deren
Standortsicherung generieren zu können.

Ismaning, im November 2011

Der Vorstand

18.11.2011 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
Münchener Straße 101
85737 Ismaning
Deutschland
Internet: www.agrob-ag.de

Ende der Mitteilung DGAP News-Service

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