AGROB Immobilien AG

Quarterly Report • Nov 19, 2012

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Ireland | 19 November 2012 00:00

AGROB Immobilien AG:

AGROB Immobilien AG / Veröffentlichung einer Mitteilung nach § 37x WpHG

19.11.2012 00:00

Zwischenmitteilung nach § 37x WpHG, übermittelt durch die DGAP - ein Unternehmen der EquityStory AG.
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent verantwortlich.

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AGROB Immobilien AG
Münchener Straße 101, 85737 Ismaning
- ISIN DE0005019004 (WKN 501900)
- ISIN DE0005019038 (WKN 501903)

Zwischenmitteilung innerhalb des 2. Halbjahres 2012

Der deutschen Wirtschaft ist es im bisherigen Jahresverlauf relativ gut
gelungen, sich trotz anhaltend schwierigem Marktumfeld im Zuge der
Staatsschuldenkrise lange Zeit entkoppelt vom europäischen Umfeld zu
behaupten. In letzter Zeit mehren sich jedoch die Anzeichen von
nachhaltigen negativen Auswirkungen, zunehmend spürt auch die
Realwirtschaft in Deutschland den konjunkturellen Gegenwind. So reduzieren
sich die Auftragseingänge vornehmlich in den exportintensiven Bereichen
teilweise deutlich und in einigen Branchen wird bereits wieder über
Kurzarbeit nachgedacht. Parallel hierzu sinkt die Kapazitätsauslastung, was
in Verbindung mit der nachlassenden Investitionsbereitschaft ebenfalls zu
einer signifikanten Eintrübung der weiteren wirtschaftlichen Perspektiven
beiträgt. Abzulesen ist diese Entwicklung in besonders anschaulicher Weise
am Ifo-Geschäftsklima-Index, der im laufenden Jahr zum sechsten Mal in
Folge gesunken ist und mittlerweile ein Niveau erreicht hat, bei dem der
Pessimismus im Hinblick auf die künftigen Geschäftserwartungen mittlerweile
ein deutliches Übergewicht gewonnen hat.

Trotz dieser konjunkturellen Unwägbarkeiten erwiesen sich die deutschen
Immobilienmärkte im Berichtszeitraum als erstaunlich robust und konnten
sich insoweit bislang weitgehend der realen wirtschaftlichen Entwicklung
entziehen. Damit bewahrheitet sich auch unsere in der diesjährigen
Hauptversammlung geäußerte Erwartung einer anhaltend nennenswerten
Nachfrage nach Gewerbeimmobilien. Danach wird Deutschland sowohl von
inländischen, aber insbesondere auch von ausländischen Immobilienakteuren
als derzeit nahezu einziger Ort der Stabilität angesehen, der mit seiner
vergleichsweisen hohen Sicherheit eine bedeutende Rolle auf den
europäischen Immobilienmärkten inne hat. Niedrige Zinsen, Inflationsangst
und der Mangel an sicheren alternativen Anlagemöglichkeiten haben diese
Entwicklung in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungsvolumina bei
gleichzeitig hoher Beschäftigung gefördert. Allerdings deuten erste
Anzeichen zuletzt darauf hin, dass sich auch das inländische
Immobilienklima ein wenig eintrübt, wobei hiervon weniger das nach wie vor
auf hohem Niveau stabile Teilsegment der Wohnimmobilien betroffen ist als
vielmehr der Bereich der Büro-, Industrie- und Handelsimmobilien.

In diesem Szenario hat sich die Gesellschaft in den ersten neun Monaten des
laufenden Geschäftsjahres gut behauptet und verzeichnet insofern eine
positive und plankonforme operative Geschäftsentwicklung. Diese wurde
maßgeblich von einer nach wie vor beachtlichen und im Branchenvergleich
überdurchschnittlich hohen Auslastung der Vermietungskapazitäten getragen.
Nachdem sich diese im Jahresverlauf im Bereich der Hauptnutzflächen leicht
reduziert hat, beträgt sie zum Ende des Berichtszeitraumes 97%. Dabei
werden sämtliche bestehenden Mietverträge unverändert ohne jegliche
Leistungsstörungen vertragskonform bedient, Beeinträchtigungen durch
außerplanmäßige Flächenrückgaben waren in der Berichtszeit ebenso wenig zu
verzeichnen wie Forderungsausfälle oder Rückstände in den Mietzahlungen.

Insofern konnte die AGROB Immobilien AG auch das III. Quartal 2012
erfolgreich gestalten und damit das bislang vielversprechend verlaufene
Geschäftsjahr kontinuierlich fortsetzen. So ist es erneut gelungen, die
anteiligen Planvorgaben in allen wesentlichen betriebswirtschaftlichen
Kennzahlen zum Teil deutlich zu übertreffen. Im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum weisen die Umsatzerlöse zwar einen auslastungs-bedingt
geringfügigen Rückgang auf, dieser wird jedoch durch eine Steigerung der
sonstigen Erlöse und die ertragswirksame Auflösung von Rückstellungen
annähernd vollumfänglich kompensiert.

Im Zeitreihenvergleich stellen sich die absoluten Zahlen des
Berichtszeitraumes 01-09/2012 anhand nachstehender Gegenüberstellung wie
folgt dar:

(Zahlen jeweils in TEUR)

              30.09.2010  31.12.2010  30.09.2011 31.12.2011  30.09.2012

Umsatzerlöse ¹) 8.401 11.203 8.472 11.321 8.370
EBIT DA 6.165 ²) 8.423 ²) 6.074 ²) 8.487 ²) 5.996 ²)
EBIT 3.674 ²) 4.928 ²) 3.594 ²) 4.893 ²) 3.512 ²)
Cashflow 3.368 ²) 4.476 ²) 3.761 ²) 5.038 ²) 3.758 ²)
Überschuss 1.149 ²) 1.368 ²) 1.295 ²) 1.602 ²) 1.345 ²)

¹) Mieterlöse zzgl. Nebenkosten
²) incl. DSCB - Zahlungen

Die neuerliche Steigerung sowohl des operativen Ergebnisses als auch des
Periodenüberschusses nach DSCB-Aufwand ist dem um 1,3% reduzierten
Gesamtaufwand (EUR 6,77 Mio.) geschuldet. Bedingt ist diese Entwicklung in
erster Linie durch ein abermals und zwar um 5,8% verbessertes Zinsergebnis
als Folge verminderter Bankverbindlichkeiten in Verbindung mit moderaten
Investitionsausgaben bei gleichzeitig günstigen Refinanzierungsbedingungen.
Das Instandhaltungsbudget bewegt sich auf Vorjahresniveau, wobei wie in den
Vorjahren alle zur Aufrechterhaltung eines zeitgemäßen und
nachfragegerechten Gesamtzustandes erforderlichen Maßnahmen zeitnah und
fachgerecht zur Ausführung gebracht wurden. Insofern besteht auch keinerlei
Instandhaltungs- bzw. Reparaturstau.
Der aufgrund noch vorhandener steuerlicher Verlustvorträge im Rahmen der
Mindestbesteuerung ermittelte voraussichtliche Steueraufwand des Jahres
2012 ist mit TEUR 22 anteilig berücksichtigt.
Der Im Vergleich zur entsprechenden Vorjahresperiode nochmals um 8% erhöhte
Nettoaufwand für die übernommenen Pensionsverpflichtungen (TEUR 404) ist
zum einen auf die erneut vorgenommene Bewertungsanpassung in den
DSCB-Pensionsverpflichtungen zurückzuführen. Diese wurde anteilig in Höhe
des 5fachen (TEUR 205) und damit um TEUR 164 höher als nach dem
Bilanzrechtsmodernisierungsgesetz (BilMoG) gesetzlich mindestens
vorgeschrieben (1/15) vorgenommen. Zum anderen geht die Verschlechterung
des DSCB-Nettoaufwandes auf ein geringeres
Rückstellungs-Auflösungspotential infolge einer rückläufigen Sterblichkeit
zurück.

Unter Einbeziehung des angefallenen Gesamtkostenaufwandes beläuft sich der
Periodenüberschuss für die ersten neun Monate des laufenden Geschäftsjahres
auf über EUR 1,3 Mio.. Damit wird sowohl das bekanntermaßen hohe
Vorjahresergebnis nochmals um 3,9% als auch die anteilige Planvorgabe
deutlich um 17,8% übertroffen. Der Cashflow konnte sowohl mit als auch ohne
Einbeziehung der DSCB-Zahlungen auf dem hohen Vorjahresniveau von ca. EUR
3,8 Mio. bzw. EUR 4,1 Mio. stabil gehalten werden, was einem Wert pro Aktie
von EUR 0,96 bzw. EUR 1,06 entspricht.

Bei detaillierter Gegenüberstellung mit den entsprechenden Vorjahreszahlen
ergibt sich demzufolge der nachstehende Kennzahlenvergleich:

                            01- 09 / 2012   01- 09 / 2011   Veränderung
                            TEUR            TEUR            in %

Gesamtleistung 8.515 8.523 ./.0,1
EBIT DA ¹) + 6.400 + 6.448 ./.0,7
Abschreibungen ./. 2.484 ./. 2.481 + 0,1
EBIT¹) + 3.916 + 3.968 ./.1,3
Zinsergebnis ./. 2.145 ./. 2.277 + 5,8
Ertragsteuern ./. 22 ./. 21 + 5,0
Ergebnis operativ¹) + 1.749 + 1.669 + 4,8
Nettoaufwand DSCB ./. 404 ./. 374 ./.8,0
Periodenüberschuss nach DSCB + 1.345 1.295 + 3,9
Cashflow¹) 4.146 4.144 ----

¹) ohne DSCB

Nach derzeitigem Kenntnisstand sind rückstellungsrelevante Risiken weder
bekannt noch erkennbar. Auch stehen bis Jahresende keine weiteren
Mietverträge zur Verlängerung an, demzufolge wir für die verbleibenden
restlichen Wochen des Jahres 2012 von einem weiterhin plankonformen
Geschäftsverlauf und damit einer hohen Planungssicherheit von Umsatz und
Ergebnis ausgehen. So erwarten wir für das gesamte Wirtschaftsjahr bei
Umsatzerlösen von EUR 11,1 Mio. bis EUR 11,2 Mio. einen Jahresüberschuss
in einer Bandbreite von EUR 1,4 bis EUR 1,5 Mio. nach Steuern und nach
Verbuchung des Nettoaufwandes aufgrund der DSCB Pensionsleistungen. Damit
kann die in der diesjährigen Hauptversammlung kommunizierte
Jahresgewinnprognose nachhaltig bestätigt werden. Die aus heutiger Sicht
prognostizierte Realisierung des kommunizierten Ergebniszieles sollte uns
zudem in die Lage versetzen, eine wiederum angemessene Dividendenzahlung an
unsere Aktionäre vornehmen zu können, wobei eine Ausschüttung in
Vorjahreshöhe angestrebt wird.
Die Zahlungsbereitschaft der Gesellschaft war im Berichtszeitraum auch
unter Berücksichtigung der bis 09/2012 im Umfang von EUR TEUR 340
getätigten und aus Eigenmitteln finanzierten Investitionen (nachträgliche
Herstellungskosten Gebäude 08a und Parkhaus, Betriebs- und
Geschäftsausstattung) dank einer unverändert soliden Liquiditätsausstattung
mit kurzfristig abrufbaren Kreditlinien in angemessener Größenordnung
jederzeit gewährleistet. Sofern möglich werden sämtliche Rechnungen nach
wie vor unter Ausnutzung des Skontoabzugs beglichen.

Im laufenden Geschäftsjahr stehen keine weiteren Darlehen mehr zur
Konditionen-anpassung an. Die derzeit nach wie vor äußerst attraktive
Kapitalmarktverfassung haben wir dazu genutzt, die im Jahr 2013 in der
Zinsbindung auslaufenden Darlehen im Rahmen von Forward-Kontrahierungen
teilweise bereits vorzeitig zu prolongieren. Danach wird sich der
durchschnittliche Zinssatz weiter auf 4,55% (per 12/2011: 4,66%)
reduzieren. Wir sind bestrebt, kurzfristig auch die restlichen
Konditionenanpassungen des Jahres 2013 im Umfang von EUR 4,75 Mio.
vorzeitig verbindlich zu vereinbaren. In diesem Zusammenhang gehen wir
davon aus, nicht nur die durchschnittliche Zinsbelastung aus allen
aufgenommenen Darlehen weiter vermindern, sondern insbesondere auch das
Zinsänderungsrisiko ausschalten und damit die Kalkulationsbasis und
Planbarkeit künftiger Ergebnisprognosen wesentlich stabilisieren zu können.

Im Rahmen von unmittelbar zeitanschließend umsatz- und ergebniswirksamen
Nachvermietungen konnten Lagerflächen in den Gebäuden 38 Ost und 44 im
Umfang von annähernd 5.400 m² langfristig an bekannte und bonitätsmäßig
solvente Mieterunternehmen platziert werden. Die dabei erzielten Mietpreise
liegen geringfügig über den bisherigen Konditionen. Im Rahmen der
erstmaligen Vermietung erfolgt derzeit der nutzergerechte Ausbau des bisher
im veredelten Rohbaustadium befindlichen Staffelgeschosses von Gebäude 8a.
Im Zusammenhang mit den getätigten Vermietungen werden voraussichtlich
Maßnahmenkosten in Höhe von insgesamt circa TEUR 200 anfallen und
vollumfänglich aus der verfügbaren freien Liquidität finanziert. Des
Weiteren haben wir am Gebäude 10 eine energetische Sanierungsmaßnahme mit
einem Investitionsaufwand von ca. TEUR 300 beauftragt. Ansonsten stehen
derzeit betraglich bedeutendere Investitionsvorhaben vorbehaltlich
konkreter Nachfragen und entsprechend verbindlicher Vorvermietungen nicht
an. Insofern werden wir den frei verfügbaren Cashflow auch weiterhin zu
einem beschleunigten Abbau der Verbindlichkeiten verwenden.

Das in der Befristung per 04/2013 auslaufende Mietvertragsverhältnis mit
SPORT 1 GmbH (Gebäude 30), einem Unternehmen des Constantin Medien
Konzerns, befindet sich seit geraumer Zeit in intensiven Verhandlungen. Wir
gehen davon aus, dass diese kurzfristig ebenso erfolgreich abgeschlossen
werden können wie dies bereits bei der Firma Janus TV für die Verlängerung
von zwei Etagen per 01/2013 im Gebäude 6.12 geschehen ist.

Zu unserem Leidwesen ist der Verfahrensfortgang in der Behandlung des
seitens der Gemeinde Ismaning beschlossenen neuen Bebauungsplanes Nr. 29c,
der die Erweiterung des Gewerbegebietes 'AGROB Medien- und Gewerbepark'
nach Süden zum Inhalt hat, zuletzt nur äußerst schleppend und zögerlich
vorangekommen. Zurückzuführen ist dies insbesondere auf eine in dieser
Dimension so nicht erwarteten Komplexität im Detail und auf behördenseits
unerwartet zusätzlich geforderte Untersuchungen. Bei diesen behördlich
angeordneten Maßnahmen handelt es sich einerseits um die Erstellung eines
Verkehrsgutachtens sowie andererseits um die Durchführung einer
artenschutzrechtlichen Prüfung. Auch wenn uns die zügige Abarbeitung
zugesagt wurde und zwischenzeitlich die noch erforderlichen weiteren
Vorarbeiten wie die Vorbereitung eines städtebaulichen Vertrages geleistet
werden können, kann nach derzeitigem Kenntnisstand der ursprünglich
angedachte Zeitplan nicht mehr eingehalten werden. Demzufolge ist nach
derzeitigem Kenntnisstand davon auszugehen, dass sich die Erlangung der
Rechtskraft für die zusätzlichen Baurechte bis in das erste Halbjahr 2013
hinein verzögern wird.

Ismaning, im November 2012

Der Vorstand

19.11.2012 Die DGAP Distributionsservices umfassen gesetzliche
Meldepflichten, Corporate News/Finanznachrichten und Pressemitteilungen.
DGAP-Medienarchive unter www.dgap-medientreff.de und www.dgap.de

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Sprache: Deutsch
Unternehmen: AGROB Immobilien AG
Münchener Straße 101
85737 Ismaning
Deutschland
Internet: www.agrob-ag.de

Ende der Mitteilung DGAP News-Service

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