Hilversum

JAARRAPPORT 2019

18 augustus 2020

"Op dit jaarrapport is geen accountantscontrole uitgevoerd"

Colofon

N.V. Bever Holding

Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar

Postbus 2114 2240 CC Wassenaar

Telefoon (070) 5121810

Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]

Opmaak & Productie

Divendal Repro, Haarlem

Inhoud
Jaarverslag 2019
Kerncijfers en profiel	6
Verslag van de Raad van Commissarissen	9
Verslag van de directie	14
Corporate governance	22
Jaarrekening
Geconsolideerde jaarrekening	31
Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2019	32
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2019	33
Geconsolideerde balans per 31 december 2019	34
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2019	36
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2019	37
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening	38
Enkelvoudige jaarrekening	67
Enkelvoudige balans per 31 december 2019	68
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2019	70
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2019	70
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening	71
Overige gegevens	79
Ontbreken controle verklaring van de onafhankelijke accountant	79
Vastgoedportefeuille	81

Jaarrapport 2019

Kerncijfers en profiel

Verslag van de Raad van Commissarissen

Verslag van de directie

Corporate governance

Jaarrekening

Overige gegevens

Vastgoedportefeuille

N.V. Bever Holding

Kerngegevens	2019	2018	2017
Resultaten (EUR x 1.000)
Bedrijfsresultaat	(914)	2.192	3.380
Netto resultaat	(2.038)	5.112	1.797
Balansgegevens (EUR x 1.000)
Vastgoedbeleggingen en voorraad
vastgoedprojecten	148.744	148.391	150.854
Eigen vermogen	99.326	101.364	96.245
Hypothecaire schulden	31.864	30.903	31.984
Loan–to-value **	21,4%	20,8%	21,2%
Solvabiliteit	63%	64%	61%
Gegevens per aandeel (EUR)
Aantal aandelen	17.057.549	17.057.549	17.057.549
Winst per aandeel ***	(0,12)	0,30	0,11
Dividend per aandeel	-	-	-
Intrinsieke waarde per aandeel	5,82	5,94	5,64 *

Hoogste beurskoers	3,98	4,30	4,50
Laagste beurskoers	3,10	3,24	2,80
Beurskoers ultimo jaar	3,98	3,64	3,95
Aantal werknemers per jaareinde	1	1	1

* Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel voor het jaar 2017, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting en het eigen vermogen zijn derhalve gedeeld door 17.055.549 aandelen.

** Hypothecaire schulden / vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten.

*** Netto resultaat / aantal aandelen.

Profiel

N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2019 geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar activiteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken.

N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. Het kantoor van Bever Holding is gelegen in Wassenaar. Op 31 december 2019 had Bever Holding 1 personeelslid in dienst.

Historie

Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal.

In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de financiële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.

In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar

beleggen en ontwikkelen van vastgoed middels de inbreng van een omvangrijke vastgoedportefeuille. De periode tot en met 2015 heeft hoofdzakelijk in het teken gestaan van het zoeken naar een strategische partner voor de ontwikkeling van de projecten van Bever Holding. Vanaf eind 2015 heeft Bever Holding invulling gegeven aan het samenwerkingsverband.

Activiteiten

Bever Holding beschikt over een vastgoedportefeuille bestaande uit 29 objecten (deels bestaand vastgoed en deels bouwgronden) met een potentieel (te ontwikkelen) volume van circa 130.000 m2 bovengronds vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (circa 54%), hotels (circa 42%) en commercieel (circa 4%). Daarnaast maken ca. 1.500 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse (te ontwikkelen) projecten.

Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich circa 85.000 m2 ofwel 65% in Nederland en het overige deel in België (circa 45.000 m2 ofwel 35%). De objecten zijn gelegen op veelal unieke locaties met een concentratie aan de Nederlandse en Belgische kust.

De activiteiten van Bever Holding zijn erop gericht om deze vastgoedportefeuille te exploiteren, te ontwikkelen en op termijn uit te breiden met voornamelijk renderende beleggingsobjecten.

Visie

Bever Holding investeert vanuit een eigen visie in vastgoed en vastgoedontwikkeling met als doel daarmee winst te realiseren waardoor een meerwaarde voor haar aandeelhouders wordt gecreëerd.

De projecten in portefeuille laten zich over het algemeen het beste kenmerken door het unieke karakter, vaak een gevolg van de bijzondere ligging. Dit unieke karakter dient volgens Bever Holding nadrukkelijk terug te komen in de te realiseren kwaliteit van de nieuwe gebouwen.

Strategie

De strategie van Bever Holding is gericht op het bereiken van haar belangrijkste doelstelling, het creëren van meer- waarde voor haar aandeelhouders. Enerzijds zal Bever Holding daartoe haar eigen projecten in portefeuille gaan exploiteren en ontwikkelen. Per object zal een strategische afweging worden gemaakt of het vastgoed wordt toegevoegd aan de portfolio met objecten in exploitatie dan wel wordt verkocht aan derden.

Anderzijds zal Bever Holding streven naar uitbreiding van haar portfolio met aantrekkelijke ontwikkelprojec- ten en met renderende beleggingsobjecten die direct een positieve bijdrage leveren aan de kasstroom.

Bever Holding selecteert waar nodig strategische partners waarmee projecten in samenwerking zullen wor- den gerealiseerd.

Acquisitiebeleid

In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aantal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele (regionale) marktomstandigheden, het risico/rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij elke acquisitiemogelijkheid zal een afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding wordt voldaan.

Structuur

Bever Holding heeft thans zeven Nederlandse en vier Belgische dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn ondergebracht in Bever Holding en dochtermaatschappijen. In navolging op de uitwerking van de intentieovereenkomst, afgesloten met betrekking tot de grondpositie te Aalsmeer, is op 20 februari 2019 een samenwerkingsentiteit World Trade Flower Hotel B.V. (joint venture) opgericht. Bever Holding houdt in deze vennootschap een belang van 50%.

Jaarrekening en décharge

De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport 2019 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Het jaarrapport is opgemaakt door de Raad van Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de statuten van de Vennootschap tijdelijk is belast met het bestuur. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de Raad van Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.

Zoals ook gemeld in de afgelopen persberichten is de directie en Raad van Commissarissen er niet in geslaagd een nieuwe accountant, na de verplichte roulatie van Deloitte, aan te stellen voor accountantscontrole van de jaarrekening over het boekjaar 2019.

Directie en Raad van Commissarissen heeft diverse keren formeel de accountantsorganisaties, met vergunning voor beursgenoteerde ondernemingen, benaderd met het verzoek of zij een offerte wilden uitbrengen. Hiervoor zijn PricewaterhouseCoopers Accountants, Ernst & Young Accountants, KPMG Accountants, BDO Accountants en Mazars benaderd.

Tot op heden hebben alle 5 accountantsorganisaties aangegeven geen offerte te willen uitbrengen voor de accountantscontrole van de jaarrekening 2019 van N.V. Bever Holding.

Ondanks het additionele verzoek van de directie heeft geen van de genoemde accountantsorganisaties aangegeven onder welke voorwaarden ze dat eventueel wel zouden willen doen.

Verwezen wordt naar de beperkte capaciteit en beschikbaarheid van de betreffende accountants van de accountantsorganisaties.

Zoals eerder gemeld hebben wij zowel de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants als de Autoriteit Financiële Markten (toezicht accountantsorganisaties) gevraagd een bemiddelende rol te spelen en de accountantsorganisaties aan te sporen om de controle van het jaarverslag over het boekjaar 2019 of 2020 op zich te nemen. Beide organisaties hebben laten weten dat zij daar geen rol in kunnen spelen en dat het de verantwoordelijkheid van de vennootschap zelf is.

Inmiddels heeft Minister van Financiën, de heer W. Hoekstra, aangegeven een wetswijziging voor te bereiden die accountantsorganisaties kunnen dwingen jaarrekeningen te controleren van beursgenoteerde ondernemingen. Deze mogelijke wet zal echter de ontstane impasse van N.V. Bever Holding niet op korte termijn doen oplossen.

Ook is het niet de verwachting dat er voor het boekjaar 2020 een accountant aangesteld zal worden.

Gezien het feit dat het niet de verwachting is dat er alsnog een accountantsorganisatie bereidt zal zijn het jaarverslag over het boekjaar 2019 te controleren, heeft de Directie en de Raad van Commissarissen besloten de gehele jaarrekening te publiceren en voor vaststelling aan de Algemene vergadering van Aandeelhouders aan te bieden

Directie en de Raad van Commissarissen is van mening dat het ontbreken van de bereidheid van de vergunning houdende accountantsorganisaties om de jaarrekening over het boekjaar 2019 van N.V. Bever Holding te controleren een wettelijk grond is om op basis van art 393 lid 7 van het Burgerlijk Wetboek 2 tot vaststelling te kunnen overgaan van de jaarrekening over het boekjaar 2019 door de Algemene vergadering van Aandeelhouders.

De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en décharge te verlenen aan de Raad van Commissarissen voor het door de Raad als tijdelijk bestuurder gevoerde beleid en voor het functioneren van de Raad van Commissarissen als zodanig.

Coronavirus (COVID-19)

Gelet op de recente gebeurtenissen met betrekking tot de wereldwijde verspreiding van het COVID-19 virus is het, op het moment van de afronding van dit concept jaarrapport, onvoorspelbaar hoe de wereldeconomie zich vanaf 2020 zal ontwikkelen en wat de gevolgen in detail zijn voor de vennootschap. Als Raad van Commissarissen volgen wij de ontwikkelingen en monitoren de gevolgen voor Bever Holding.

Langetermijnwaardecreatie

Zoals opgenomen in het hoofdstuk Corporate Governance is er gezien de huidige situatie van de onderneming en de huidige invulling van de rollen binnen de directie en de Raad van Commissarissen nog geen verdere invulling gegeven in het formeel implementeren van een visie op langetermijnwaardecreatie.

Zodra bovengenoemde situatie verandert en de directie ver-

dere invulling zal geven aan het informeel implementeren van de langetermijnwaardecreatie zal de Raad van Commissarissen regelmatig de strategie, de uitvoering van de strategie en de daarmee samenhangende voornaamste risico's bespreken met de directie. In het verslag van de Raad van Commissarissen zal de raad verantwoording afleggen over de wijze waarop de Raad van Commissarissen betrokken was bij de totstandkoming en toezicht houdt op de uitvoering van de strategie.

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een volgende periode.

Personalia Raad van Commissarissen

W.J. Simon (1951)

De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een eerste periode van vier jaar en op 27 juni 2014 herbenoemd voor een derde termijn van vier jaar. Op 29 juni 2018 is de heer Simon benoemd voor een vierde termijn van twee jaar. De heer Simon is wederom benoemd voor een vierde periode van 2 jaar gezien zijn kennis en ervaring met de onderneming en de beperkte activiteiten van de onderneming op dit moment.

Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V.

Huidige functies: Executive Chairman bij Nantucket Energy; commissaris en voorzitter van het audit committee van Tiziana Life Sciences.

Geslacht: Man Nationaliteit: Belgische

Interne auditfunctie

Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, samenstelling directie en Raad van Commissarissen heeft de onderneming geen interne auditdienst ingericht.

De Raad van Commissarissen heeft beoordeeld of er adequate alternatieve maatregelen zijn getroffen en heeft overwogen of er behoefte bestaat om een interne auditdienst in te richten.

De Raad van Commissarissen is van mening dat de raad zich kan vinden in het besluit van de directie om gezien de omvang van de onderneming en activiteiten, samenstelling directie en Raad van Commissarissen geen interne auditfunctie in te richten.

Mede gezien het feit dat er tot en met het boekjaar 2018 wel een externe accountant was aangesteld die de jaarrekening heeft gecontroleerd, de activiteiten over het boekjaar 2019 zeer bewerkt waren en de intentie van de directie en Raad van Commissarissen om voor boekjaar 2020 een externe accountant aan te stellen.

Wel onderschrijft de Raad van Commissarissen, dat indien de activiteiten en de samenstelling van de directie en de Raad van Commissarissen is gewijzigd dit dient te worden heroverwogen.

Herbenoeming commissarissen

Een commissaris wordt benoemd voor een periode van vier jaar en kan daarna eenmalig voor een periode van vier jaar worden herbenoemd. De commissaris kan nadien wederom worden herbenoemd voor een benoemingstermijn van twee jaar die daarna met maximaal twee jaar kan worden verlengd. Herbenoeming na een periode van acht jaar wordt gemotiveerd in het verslag van de Raad van Commissarissen.

Reglement van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn vastgelegd.

Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gesproken door een dergelijke commissie vervuld worden door de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie 2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aangewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, externe financiële informatieverschaffing, naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde. De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een volgende periode. Aangezien er geen externe accountant is gevonden heeft er geen overleg plaatsgevonden en zijn er over het boekjaar 2019 ook geen aanbevelingen gecommuniceerd.

Profiel van de Raad van Commissarissen

Gezien de geringe omvang van de activiteiten van de onderneming in het verslagjaar 2019 waarborgt de samenstelling van de Raad van Commissarissen dat de Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe 2.1.1 van de Corporate Governance Code).

Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over specifieke deskundigheden.

De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de profielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubliceerd op de website van de Vennootschap.

Nu de verwachting gerechtvaardigd is dat de activiteiten van de onderneming in 2020 zullen toenemen, zal worden gestreefd naar uitbreiding van de raad met één of meerdere leden.

De Raad van Commissarissen verklaart dat zijn lid niet onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate Governance Code (2.1.7 en 2.1.8 sub v.) gezien het feit dat de Raad van Commissarissen tijdelijk voorziet in het bestuur van de vennootschap.

Het rooster van aftreden

De heer W.J. Simon 5 oktober 2020

Werkzaamheden van de Raad van Commissarissen

De heer W.J. Simon (enig commissaris) voert sinds 28 juni 2016 tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. Aangezien deze situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code, in het bijzonder de bepalingen 2.1.8 sub v. en 2.3.9, streeft Bever Holding naar uitbreiding van de raad en directie met één of meerdere leden wanneer de activiteiten van de onderneming in 2020 zullen toenemen.

Aangezien de functie van zowel bestuurder als commissaris in het verslagjaar door een en dezelfde persoon werd uitgeoefend, dient bij de verslaglegging van de Raad van Commissarissen en de directie rekening gehouden te worden met deze situatie wat betreft de verhouding/ relatie tussen beide gremia en dient de regelgeving ter zake de Corporate Governance Code in dit licht te worden bezien. Aangezien de heer W.J. Simon enig Raad van Commissarissen lid is, was hij op alle vergaderingen aanwezig.

Tevens dient de Raad van Commissarissen op basis van Principe 2.2.7 van de Corporate Governance Code het functioneren van de directie te evalueren. Aangezien derhalve de functie van zowel bestuurder als commissaris in het verslagjaar door een en dezelfde persoon werd uitgeoefend, heeft deze evaluatie niet plaatsgevonden. Zodra de directie en de Raad van Commissarissen is uitgebreid zullen in dit verslag mededelingen worden gedaan inzake de onderwerpen van Principe 2.2.8 van de Corporate Governance Code inzake verantwoording evaluatie.

Corporate governance

Het bestuur van de Vennootschap is in handen van de Raad van Commissarissen in de persoon van de heer W.J. Simon en hij fungeert ook als aangestelde bestuurder bij ontstentenis.

Ten aanzien van deze ongewenste situatie, waarbij het

enig lid van de Raad van Commissarissen ook de directie voert, is de verwachting gerechtvaardigd dat wanneer de activiteiten van de onderneming in 2020 of later zullen toenemen, er ook zal worden gestreefd naar uitbreiding van de raad en het bestuur met één of meerdere leden.

Externe accountant

Tot op heden hebben alle 5 accountantsorganisaties aangegeven geen offerte te willen uitbrengen voor de accountantscontrole van de jaarrekening 2019 van N.V. Bever Holding.

Ondanks het additionele verzoek van de directie heeft geen van de genoemde accountantsorganisaties aangegeven onder welke voorwaarden ze dat eventueel wel zouden willen doen.

Zoals eerder gemeld in persberichten hebben wij zowel de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants als de Autoriteit Financiële Markten (toezicht accountantsorganisaties) gevraagd een bemiddelende rol te spelen en de accountantsorganisaties aan te sporen om de controle van het jaarverslag over het boekjaar 2019 of 2020 op zich te nemen. Beide organisaties hebben laten weten dat zij daar geen rol in kunnen spelen en dat het de verantwoordelijkheid van de vennootschap zelf is.

Ook is het niet de verwachting dat er voor het boekjaar 2020 een accountant aangesteld zal worden.

Verslag van de Raad van Commissarissen

Tot slot

De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.

Wassenaar, 18 augustus 2020 W.J. Simon

Directie

Leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. Een lid van de directie wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig voorbereid.

Jaarrekening en accountantscontrole

Zoals ook door de Raad van Commissarissen als de tijdelijk bestuurder hebben aangegeven in het verslag van de Raad van Commissarissen betreft dit rapport het definitieve jaarrapport 2019.

Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een resultaat na belastingen van ca. EUR 2,0 miljoen negatief (2018: EUR 5,1 miljoen positief). Mede door het feit dat Bever Holding er gedurende 2019 niet in geslaagd is een nieuwe accountant aan te stellen en dit gezien het feit dan geen van de accountantsorganisaties bereid zijn dit alsnog te doen heeft de Raad van Commissarissen en de tijdelijke bestuurder een definitief jaarrapport opgesteld welke niet is voorzien van een accountantscontrole.

Gang van zaken 2019

Resultaat

Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een negatief resultaat na belastingen van ca. EUR 2,0 miljoen (2018: EUR 5,1 miljoen positief). Op basis van een interne taxatie van de gehele vastgoedportefeuille heeft een herwaardering plaatsgevonden van ca. EUR 0,3 miljoen (2018: EUR 1,1 miljoen) op de vastgoedbeleggingen.

Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar ca. EUR 1,8 miljoen negatief.

De totale lasten bedroegen in 2019 ca. EUR 1,2 miljoen (2018: EUR 1,3 miljoen).

De netto financieringskosten bedroegen in 2019 EUR 873 duizend (2018: EUR 836 duizend).

De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de interne beoordeling van de realiseerbare waarde per object, waarbij de directe opbrengstwaarde en de gebruikswaarde van alle objecten door de directie is bepaald, waarbij de externe taxatie, uitgangspunten en berekeningen per 31 december 2018 als basis is gebruikt.

Hiervoor heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van de diverse vastgoedontwikkelingsprojecten en de stadia waarin deze projecten zich bevinden. Vastgoedontwikkeling is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uitgangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen en de te realiseren metrages binnen de planvorming kunnen wijzigen.

Vreemd vermogen

In 2015 heeft Bever Holding een herfinanciering afgerond. Op 31 december 2019 beliep het saldo van deze hypothecaire geldlening ca. EUR 31,9 miljoen.

Eigen vermogen

Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2019 EUR 99,3 miljoen bij een balanstotaal van EUR 159,5 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2019 bedroeg EUR 5,82. De solvabiliteit blijft onverminderd

sterk met 63%.

Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van circa 50% waaraan ruimschoots wordt voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis voor de verdere groei.

2019 in het kort

Bever Holding heeft in 2015 een strategische partner gevonden met wie zij haar projecten in Noordwijk wil ontwikkelen en tot uitvoering zal brengen. Deze partner is het bouwconcern VolkerWessels, met een omzet van ruim EUR 6,6 miljard, meer dan 16.000 werknemers en een solide balans. In 2015 heeft de gemeente Noordwijk toenadering gezocht tot Bever Holding om de mogelijkheden voor een (hernieuwde) samenwerking te onderzoeken.

Bever Holding heeft hier samen met KondorWessels Projecten (een dochteronderneming van VolkerWessels) gevolg aan gegeven. Doel is om als ontwikkelcombinatie een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de Gemeente Noordwijk waarin afspraken worden vastgelegd over de ontwikkelingen en realisatie van alle projecten van Bever Holding in Noordwijk aangevuld met eventuele nieuwe projecten. Er wordt gestreefd om te komen tot een definitieve invulling op de strategische locaties van Bever Holding te Noordwijk. Dit heeft geleid tot het indienen van een principeaanvraag in 2017. Betreffende het vlottrekken van de relatie met de Gemeente Noordwijk heeft Bever Holding een afwachtende houding aangenomen, mede gezien het feit dat er een nieuwe burgemeester benoemd zou worden.

Tot op heden heeft deze samenwerking nog niet geleid tot succesvolle ontwikkeling van de objecten.

In juli 2018 werd het landgoed Ivicke zonder toestemming in gebruik genomen en in november 2018 werden een 3-tal units aan het Vuurtorenplein te Noordwijk zonder toestemming in gebruik genomen. Voor beide locaties is uitzettingsprocedure gestart.

Op 12 november 2018 heeft Bever Holding een intentieovereenkomst afgesloten met betrekking tot de grondpositie te Aalsmeer. Doelstelling is om op de betreffende grondpositie een hotel te realiseren. Hier levert N.V. Bever Holding de grond en probeert daarmee haar rendement te maximaliseren. Bever Holding heeft afspraken gemaakt over de inbrengwaarde van de grond en zal daarna voor nog 50% meedelen in de ontwikkelwinst. Aan de intentieovereenkomst waren twee ontbindende voorwaarden gesteld. Één daarvan is het verkrijgen van een omgevingsvergunning.

Als onderdeel van de intentieovereenkomst om tot ontwikkeling te komen heeft de samenwerkingspartner een waarborg verstrekt van EUR 2 miljoen in 2018. Ter zekerheidstelling hiervan is er een hypotheekrecht verstrekt op de grondpositie in Aalsmeer.

Vooruitzichten 2020

Los van de mogelijke effecten van COVID-19, verwacht Bever Holding gedurende 2020 een verdere oriëntatie uit te voeren om te bekijken op welke manier er integrale afspraken met de nieuwe Gemeente Noordwijk mogelijk zijn. Hierbij is het voor Bever Holding van belang om op alle huidige posities in Noordwijk tot overeenstemming te komen met de Gemeente.

Betreffende de intentieovereenkomst met betrekking tot de grondpositie te Aalsmeer werd een omgevingsvergunning aangevraagd dewelke werd verleend op 1 april 2020.

Bever Holding streeft ernaar in 2020 wederom verder invulling te geven aan haar projecten.

Er zal gestreefd worden naar vastlegging van de samenwerkingsafspraken met de Gemeente Noordwijk.

Recent is er een nieuwe wethouder ruimtelijke ordening en bouwen aangesteld. Mede door Covid 19 en het zomerreces heeft er nog geen overleg plaatsgevonden met de nieuwe wethouder. Bever streeft erna gedurende het 4e kwartaal in overleg te treden.

Bever Holding zal in 2020 een evaluatie maken van de benodigde samenstelling en omvang van haar organisatie teneinde deze waar nodig aan te passen. Zulks zal in elk geval gelden voor de directie en voor de Raad van Commissarissen, doch ook voor de benodigde vastgoedspecialisten.

Ter verdere verbetering van haar liquiditeitspositie zal Bever Holding in 2020 een gedegen analyse uitvoeren ten aanzien van haar totale vastgoedportefeuille. Niet-strategische objecten zullen worden verkocht. Andere objecten zullen worden verhuurd of gereed worden gemaakt voor toekomstige verhuur. Voor de andere projecten in portefeuille, met name de projecten aan de Belgische kust, zal Bever Holding mogelijk per project of voor een cluster van projecten samenwerkingspartners selecteren.

Tevens zal 2020 in het teken staan van de mogelijke herfinanciering. De directie heeft nog geen gesprekken gestart met de huidige financier een aan Reggeborgh gerelateerde onderneming (Reggeborgh is inmiddels 100% eigenaar van Volker Wessels na positieve bod op alle aandelen en succesvolle beurs exit ) voor mogelijke verlenging of aflossing. Dit zal gedurende het jaar gebeuren mede in het licht van de samenwerking in Noordwijk.Tevens zal er naar andere opties worden gekeken. Indien het wenselijk is om niet afhankelijk te zijn van externe financiers kunnen ook objecten worden verkocht om een eventuele aflossing te bewerkstelligen.

Algemene economische situatie

De woningmarkt in Nederland was ook in 2018 een turbulent jaar. De belangrijkste ontwikkelingen zijn hieronder weergegeven:

Het aantal woningaankopen blijft afnemen. Eerst was er alleen sprake van een daling in de Randstad, maar inmiddels worden er ook in de rest van het land minder huizen verkocht. Een belangrijke reden voor de daling is het omvangrijke woningtekort. Het aantal huizen dat te koop staat, neemt af. In totaal stonden er volgens 'huizenzoeker. nl' in augustus nog maar 70.000 woningen te koop, 25.000 minder dan een jaar geleden. De situatie is het meest nijpend in de Randstad en de grotere steden. Kopers hebben daardoor steeds minder keus. Wij houden er rekening mee dat de woningtransacties verder zullen afnemen. Door het gebrek aan koopwoningen, worden de huizen ook nog steeds duurder.

De prijzen van woningen in het lagere segment stijgen het hardst. Behalve starters richten ook particuliere beleggers zich op dit type woningen. Zij hebben als voordeel dat ze eigen geld meebrengen, minder afhankelijk zijn van een hypotheek en sneller tot actie kunnen overgaan. Juist op een krappe markt is het noodzakelijk om vlot te handelen en hoge bedragen te bieden. Mede door beleggers is het voor starters steeds lastiger om een betaalbare woning te vinden. Het kopen van een nieuwbouwwoning is voor starters op dit moment ook lastig. Tijdens de crisis was een groot deel van de voorraad nieuwbouw bestemd voor deze groep. Woningen die nu op de markt komen, zijn vooral gericht op doorstromers.

Naar schatting zijn er tot en met 2035 1 miljoen extra nieuwbouwwoningen nodig, waarvan ruim de helft al voor 2025 gebouwd moet zijn. Door een tekort aan arbeidskrachten en bouwmaterialen is het echter lastig om de woningbouwproductie te versnellen. Ook het gebrek aan bouwgrond en de stijgende prijs van bouwkavels spelen hierbij een rol. In de aanloop naar de crisis hebben veel gemeenten in bouwgrond geïnvesteerd. Toen de waarde daarvan tijdens de crisis daalde, moesten ze fors op deze investeringen afschrijven. Deze ervaring maakt gemeenten terughoudend om opnieuw in bouwgrond te investeren en deze gereed te maken voor bebouwing.

Vooralsnog staat de hypotheekrente laag. Dit zorgt ervoor dat woningen nog altijd relatief goed betaalbaar zijn, ondanks de fors hogere waarderingen op de woningmarkt. De woningmarkt wordt sterk gedreven door de renteontwikkeling. Mede onder invloed van het beleid van de centrale bank is de rente fors gedaald. En het vooruitzicht is dat de rente voorlopig laag blijft, zowel bij korte als bij lange rentelooptijden.

Door de waardestijging op de woningmarkt staan steeds minder huishoudens 'onder water'. Volgens de meest recente gegevens gaat het nog om ongeveer 200.000 huishoudens. Tijdens de piek van de crisis waren het er 1,3 miljoen.

Alle bestaande woningen hebben in 2015 een voorlopig energielabel gekregen met één ster. Een nadere analyse leert dat de hoogte van het label van invloed is op de transactieprijs. Hoe hoger het label, hoe hoger de verkoopprijs. Calcasa heeft transacties van woningen vergeleken die qua locatie, woningtype en bouwjaar overeenkomstig waren, maar die een ander energielabel hadden. De conclusie is dat de verkoopprijs per vierkante meter gemiddeld 2% hoger ligt bij één labelstap verschil, 2,8% bij twee labelstappen verschil en 3,6% bij drie labelstappen verschil.

Het vertrouwen in de Nederlandse woningmarkt neemt af, maar is nog altijd vrij hoog. De Marktindicator van Vereniging Eigen Huis stond in augustus 7 punten lager dan een jaar geleden en 16 punten lager dan twee jaar geleden. Toch staat de indicator met 105 nog altijd boven de neutrale waarde van 100, waarbij het aantal optimistisch en pessimistisch gestemde respondenten met elkaar in evenwicht is. Een belangrijke reden voor de daling van het vertrouwen is het woningaanbod. Doordat er steeds minder woningen te koop staan, hebben kopers minder keus dan voorheen. Hier komt bij dat meer respondenten rekening houden met een mogelijke rentestijging.

Noordwijk

Het aanbod in Noordwijk bleef de afgelopen vier kwartalen vrijwel stabiel op circa 75 woningen. Het grootste gedeelte van dat aanbod betreft appartementen. Het is kenmerkend voor de woningmarkt in Noordwijk dat het aantal te koop staande half vrijstaande en vrijstaande woningen niet onder doet voor het aantal te koop staande tussenwoningen. Deze duurdere woningtypen zijn royaal vertegenwoordigd in het woningaanbod, maar minder in het aantal transacties.

In Noordwijk sluit de samenstelling van het woningaanbod niet aan op de vraag. Het beperkte aantal appartementen en tussenwoningen dat te koop komt, wordt in recordtijd tegen uitstekende prijzen verkocht. Het lijkt erop alsof Noordwijk in toegenomen mate belangstelling geniet van kopers van buiten.

Wanneer het appartementen aan zee betreft, kan gesteld worden dat dit een zeer exclusief segment betreft, waarbij ook een afzonderlijke marktsituatie hoort. De gemiddelde transactieprijzen van appartementen aan zee bedragen vaak een veelvoud van de prijs van een standaardwoning. Dit woningsegment is minder conjunctuurgevoelig vanwege de schaarste van dit segment. De verwachting is dat met de groei van het economische klimaat afgelopen jaar de vraag naar luxe appartementen en huizen zal toenemen. De koopmarkt omvat in Noordwijk circa 70% van alle woningen.

Noordwijk kent een aanzienlijke voorraad zomerhuizen, wat een vertekend effect heeft op de vraag.

In Noordwijk worden momenteel 75 woningen, dan wel appartementen aangeboden in het hogere segment (> EUR 1.000.000), waarvan 31 woonhuizen en 41 appartementen. In 2018 zijn er voor zover bekend ca. 17 appartementen in het hogere segment verkocht; 16 daarvan betreffen een object met een bouwjaar na 2010. Wat betreft de woonhuizen betreft het 4 van de 31 objecten van een bouwjaar na 2010.

Ook in 2018 zijn er verschillende nieuwbouwprojecten, dan wel opvolgende fasen, in Noordwijk op de markt gebracht. Voorbeelden zijn Duineveld fase 3 met 33 woningen, waaronder 10 vrijstaande villa's. Een appartementencompex langs de Erasmusweg en een kleinschalig project langs de Rembrandtweg 26 in de Zuidduinen met 7 appartementen. Daarnaast zijn er de afgelopen jaren meerdere ontwikkelingen geweest in de nabije omgeving van de getaxeerde objecten, zoals Residence Zee & Duin aan de Koningin Astrid Boulevard, Residence Belvedere, Residence Alexander, Residence Roozen in de Zuid Duinen en Residence Opduin waar afgelopen jaar o.a. een appartement van ca. 329 m2 verkocht werd voor een prijs van EUR 3.600.000 v.o.n. Afgelopen jaar zijn in Noordwijk 8 appartementen verkocht met een verkoopprijs boven EUR 1.500.000 v.o.n.

Naast de geplande ontwikkelingen op de posities van N.V. Bever Holding, zijn meerdere andere ontwikkelingen gepland op de middellange termijn. De activiteit van deze plannen bevestigt de aantrekkingskracht van Noordwijk voor vastgoedeigenaren.

Het aandeel Bever Holding

Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285278. In 2019 kwam er op 57 handelsdagen een koers tot stand waarbij dagelijks op deze handelsdagen gemiddeld 4.572 aandelen werden verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2019 EUR 3,98 en de laagste koers was EUR 3,10. De slotkoers op 31 december 2019 was EUR 3,98.

Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over Bever Holding.

Dividend

Er zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het resultaat toe te voegen aan het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is erop gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming.

Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten etc.

Personeel en organisatie

Personeel

Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon (per ultimo boekjaar).

De Raad van Commissarissen heeft in het verleden de heer R. van de Putte gevraagd om aan Bever Holding verbonden te

zijn als adviseur, mede om zijn uitgebreide kennis van de vastgoedportefeuille van de onderneming. Tot op heden verricht de heer Van de Putte nog altijd deze werkzaamheden zonder bezoldiging. Het bestuur van de Belgische vennootschappen wordt onbezoldigd verricht.

Beloning bestuur

In overeenstemming met de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad van Commissarissen vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad van Commissarissen. De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris.

Raad van Commissarissen/Directie
Directie
W.J. Simon	bestuurder bij ontstentenis (1-1-2019 t/m 31-12-2019)		-
Raad van Commissarissen
W.J. Simon	voorzitter	(1-1-2019 t/m 31-12-2019)	EUR 35.000

Er is geen regeling overeengekomen.

Pensioenregeling Mogelijke tegenstrijdige belangen

Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding hielden in het verslagjaar enig aandelenbelang in de Vennootschap.

Duurzaam ondernemen

Bever Holding streeft ernaar duurzaam te ondernemen. De directie legt de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. Voor de nieuw te realiseren gebouwen worden milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling juist extra bijdraagt aan de uiteindelijke waarde van de projecten zowel in financiële zin alsook wat betreft de beleving bij de uiteindelijke gebruikers en omwonenden van deze nieuwe gebouwen. Deze komen immers op unieke locaties en zijn daarmee vaak beeldbepalend. Als opdrachtgever aan een breed scala van (bouw)ondernemingen is Bever Holding nauw betrokken bij de ontwikkeling van de projecten en kent zij dan ook haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wet- en regelgeving.

Gebeurtenissen na balansdatum

De uitbraak van het coronavirus (COVID-19) is in januari door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot 'wereldwijde gezondheidsnoodsituatie'. Om het virus in te dammen en verdere verspreiding te voorkomen, nemen regeringen over de hele wereld extreme maatregelen. In lijn met de getroffen overheidsmaatregelen in Nederland en België heeft Bever Holding ook haar maatregelen genomen met betrekking tot de operationele activiteiten van de onderneming. Op dit moment is het onduidelijk hoelang deze pandemie zal duren, maar het is duidelijk dat de impact op de wereldwijde economie ernstig zal zijn. Voor de Nederlandse en de Belgische economie is het beeld niet anders.

Hoewel het moeilijk is om de volledige impact op de bedrijfsvoering van Bever Holding te voorspellen, constateren wij dat de bedrijfsvoering (voorlopig) goed blijft lopen.

Vanwege onze portefeuilleopbouw verwachten wij gezien het feit dat er nauwelijks objecten in de verhuur staan, geen directe gevolgen voor de huuropbrengsten

Doordat zowel Nederland als België door de effecten van het corona virus in een recessie komen zal dit mogelijk direct gevolgen hebben op de waardeontwikkeling van de projecten in Bever Holding.

In het verlengde hiervan zullen horecaobjecten (waaronder hotels) mogelijk te maken krijgen met grotere negatieve waardeontwikkelingen.

Voor het woonsegment (grootste bestanddeel van onze portefeuille) verwachten wij, vanwege de aanhoudende vraag naar koopwoningen, beperktere mogelijke negatieve waardeontwikkelingen dan in andere segmenten.

Waarbij de korte en lange termijneffecten op de waardeontwikkelingen niet betrouwbaar in te schatten zijn.

Wel verwacht Bever Holding door de effecten van het coronavirus mogelijke vertragingen in de realisatie van projecten en de gesprekken met partijen. Dit kan ook mogelijk effecten hebben op timing van de geprognosticeerde kasstromen van de projecten een belangrijk uitgangspunt van de taxaties.

Wij schatten gezien de financiële situatie en de kwaliteit van onze objecten dat de continuïteit van Bever Holding niet in het geding is.

Begin 2020 werden de locaties Northgodreef 200 (Manege) en Schoolstraat 40a te Noordwijk gesloopt, alsook werd door de gemeente Noordwijk in 2020 op het project Vuurtorenplein een inschrijving in het licht Wet voorkeursrecht gemeenten gevestigd.

Verder werden een twee-tal dochtermaatschappijen opgericht dit in het kader van reorganisatie en een voorgenomen renovatieproject van het landgoed Ivicke.

Inmiddels werd door de Gemeente Wassenaar, naar onze mening onterecht en zonder enige aanleiding conservatoir beslag gelegd. Bever heeft in de maand juli een plan van aanpak gepresenteerd aan de gemeente Wassenaar. Als reactie op de opgelegde bestuursdwang. Bever is nog in afwachting van een reactie van de gemeente Wassenaar.

In dit jaarrapport heeft N.V. Bever Holding een update gegeven met betrekking tot de status van het selectieproces van een nieuwe accountantsorganisatie. Euronext heeft te kennen gegeven dat zij de achtergrond en ontstane situatie betreuren.

Euronext heeft door het ontbreken van een accountantscontrole op de jaarrekening van 2019, conform de Euronext Rule Book I (Regel 61003/2) N.V. Bever Holding per 30 juli 2020 als handhavingsmaatregel naar de Penalty Bench verplaats (handelsgroep JG).

Deze maatregel heeft geen gevolg voor de verhandelbaarheid van het aandeel.

Verder zijn er geen materiële gebeurtenissen na balansdatum.

Risicomanagement

Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico's die met het beleggen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aanzien van de ontwikkelingsrisico's is het risicobeheer van de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vastgesteld.

Strategische risico's en onzekerheden

Ontwikkelingsrisico

Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt van gehanteerde prognoses wordt door Bever Holding periodiek geïnventariseerd. Gezien de aard van de activiteiten en projecten blijft een bepaalde mate van onzekerheid voortdurend aanwezig. De omvang van projecten wordt ook beïnvloed door beleid van (lokale) overheden alsmede door de markt wat betreft behoefte en afzetbaarheid. Door een voortdurende monitoring van ontwerpbeleidsdocumenten is Bever Holding in staat om tijdig te reageren, waar nodig langs juridische weg door specialistische advocaten. Het ontwikkelingsrisico wordt voorts jaarlijks opgenomen in de waardering van de objecten en waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens.

Waarderingsrisico

De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt periodiek gewaardeerd door een onafhankelijke externe taxateur waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld. Het risico van waardedaling van de vastgoedobjecten wordt door Bever Holding beheersbaar gehouden door haar doelstelling ten aanzien van de solvabiliteit van minimaal 50%.

Portefeuillerisico

Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling daarvan die bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat - woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels is spreiding van geografische en afzetrisico's gewaarborgd. Bever Holding streeft daarnaast naar een evenwichtige verdeling van de portefeuille en heeft zich ten doel gesteld om de portefeuille aan te vullen met meer direct renderend vastgoed met een positieve kasstroom waardoor het relatieve aandeel van de ontwikkelobjecten zal dalen.

Operationele risico's en onzekerheden

Projectontwikkelingsrisico

Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren vastgoed is verhuurd. Dit omwille van het beheersbaar houden van de projectfinanciering. Bever Holding heeft ervoor gekozen om samen te werken met strategische partijen die in staat zijn om een deel van het projectontwikkelingsrisico en de projectfinanciering te dragen. Daarnaast zal door middel van een uitgekiende projectfasering het voorraadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden.

Budgetrisico's

Voor elk ontwikkelproject wordt bij de start van de ontwikkeling een besluitdocument vastgesteld bestaande uit een ontwerp, stichtingskostenbegroting en planning. Dit besluitdocument zal voortdurend worden geactualiseerd, steeds na het bereiken van een milestone in het ontwikkeltraject. Elke opdrachtverstrekking zal gerelateerd worden aan het (beschikbare) budget dat voortvloeit uit het vastgestelde besluitdocument. Mogelijke overschrijdingen van het budget worden hierdoor tijdig onderkend en kunnen zo worden hersteld of voorzien.

Beloningsrisico's

De beloning van de directie of andere personeelsleden is niet gekoppeld aan het financiële resultaat van één of meerdere projecten. Bever Holding voorkomt hiermee dat er sprake zou kunnen zijn van een niet optimale prioritering van projecten of van ongewenste bezuinigingen op kwaliteit van gebouwen.

Financiële risico's en onzekerheden

De financiële risico's worden nader besproken onder punt 16 van de "Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans" en betreffen onder meer de renterisico's en de liquiditeitsrisico's.

Financiële verslaggeving risico's en onzekerheden

De omvang van de organisatie en activiteiten van Bever Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren zullen werken.

Wet- en regelgeving risico's en onzekerheden

De belangrijkste activiteit van Bever Holding is vastgoedontwikkeling. Inherent aan vastgoedontwikkeling is de invloed van overheden op de aard, omvang en timing van projecten, die tot uitdrukking komt in bestemmingsplannen, visies, nota's beeldkwaliteitsplannen, omgevingsvergunningen en omgevingsvisies. Wijzigingen in deze documenten zijn van directe invloed op de projecten van Bever Holding en vormen daardoor dan ook een onzekere factor. Deze onzekerheid wordt beheersbaar gemaakt doordat deze wijzigingen openstaan voor zienswijzen en voor beroep. Bever Holding werkt met diverse specialistische advocaten die per project advies geven en Bever Holding vertegenwoordigen in eventuele bezwaarprocedures.

Tot slot willen wij benadrukken dat deze risicomanagement (paragraaf ) geschreven is vòòr de uitbraak van het coronavirus (COVID-19). Bever heeft diverse maatregelen genomen met betrekking tot de operationele activiteiten van het bedrijf om de verdere verspreiding van het coronavirus te voorkomen. Het is duidelijk dat de impact op de Nederlandse economie ernstig zal zijn, maar op dit moment (30 april 2020) is het te vroeg om de volledige impact van de coronacrisis op onze bedrijfsvoering te bepalen.

Risicobereidheid

Ondanks het feit dat Bever Holding te maken heeft met diverse risico's en onzekerheden, tracht Bever Holding deze zoveel mogelijk te beheersen. De aard van de activiteiten en projecten brengt een bepaalde mate van risico en onzekerheid met zich mee, die niet voorkomen kan worden. Door de implementatie van een aantal maatregelen blijft Bever Holding deze risico's en onzekerheden monitoren zodat zij tijdig kan ingrijpen. Deze maatregelen zijn:

bijhouden van alle aankondigingen van voorgenomen besluitvorming aangaande beleidsdocumenten
periodieke vaststelling van besluitdocumenten voor elk ontwikkelproject vanaf start ontwikkeling
evenwichtige verdeling van de vastgoedportefeuille
beperking van financieringsbehoefte van projecten door hantering van voorverkooppercentages

Het belangrijkste gevolg van de diverse risico's voor Bever Holding is de invloed op de waardering van de diverse vastgoedobjecten in portefeuille. Het risico van een mogelijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een invloed hebben van circa EUR 1,5 miljoen op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2019 uitstaande aandelen circa EUR 0,09 per aandeel). De solide vermogensverhoudingen stellen Bever Holding in staat eventuele waardedalingen van objecten zelf op te vangen. De gevolgen van acties door de externe financiers blijven hierdoor beheersbaar.

Door de omvang van de portefeuille en de lage loan-tovalue is Bever Holding in staat om zelfstandig een herfinanciering te arrangeren.

Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen van Staal Beheer NV terzake van de door Staal Beheer NV gevorderde nakoming van een vermeende borgtocht-overeenkomst. Als zekerheid voor deze betalingsverplichting heeft Staal Beheer NV conservatoir beslag gelegd op 3 vastgoedobjecten van NV Bever Holding alsmede op de door NV Bever Holding gehouden aandelen in dochtervennootschappen.

Bever Holding heeft geen gevolg te geven aan deze gestelde betalingsverplichting omdat deze volgens Bever Holding niet bestaat. Op dit moment is de casus onder de rechter zie verder (gerechtelijke procedures) op pagina 63.

Cultuur

De waarden van N.V. Bever Holding zijn ingebed in de visie, strategie, beleid ten aanzien van duurzaam ondernemen en hebben een formele borging in de gedragscode en de klokkenluidersregeling.

De klokkenluidersregeling kent procedures om incidenten al dan niet anoniem te melden.

In 2019 zijn geen integriteitsincidenten gemeld en zijn er geen constateringen gedaan dat niet in lijn met de gedragscode is gehandeld.

Corporate governance

De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance-structuur van de Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code die sinds 1 januari 2017 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance-huishouding van Bever Holding op hoofdlijnen op orde is. De heer W.J. Simon voert sinds 28 juni 2016 (enig commissaris) tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. Aangezien deze situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code, in het bijzonder de bepalingen van principe 2.3.9, 2.1.7 en 2.1.8 sub v.), streeft Bever Holding ernaar uiteindelijk een nieuwe directie (bestaande uit meerdere leden) en een uitgebreidere Raad van Commissarissen (meerdere leden) voor te dragen ter benoeming door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders waardoor er dan sprake zal zijn van een gezondere Corporate Governance.

Actuele ontwikkelingen

De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice-bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de in de Code geformuleerde principes en best practice-bepalingen. Tevens geeft de directie in dit hoofdstuk verdere invulling inzake diverse overige principes en best practice-bepalingen indien deze nog niet eerder zijn toegelicht in het jaarrapport.

Langetermijnwaardecreatie

In het licht van de Corporate Governance Code (Principe 1.1.) is de directie verantwoordelijk voor de continuïteit van de Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen. De directie richt zich op de langetermijnwaardecreatie van de Vennootschap en de met haar verbonden ondernemingen en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de stakeholders. De Raad van Commissarissen dient toezicht te houden op de directie.

Gezien de huidige situatie van de onderneming en de huidige invulling van de rollen binnen de directie en de Raad van Commissarissen is er nog geen verdere invulling gegeven aan het formeel implementeren van een visie op langetermijnwaardecreatie, waarmee ook nog geen invulling is gegeven aan Principe 1.1 van de Corporate Governance Code.

Zodra de activiteiten van de onderneming zullen toenemen, zal worden gestreefd naar een uitbreiding van meerdere leden van zowel de directie als de Raad van Commissarissen. Daarbij zullen de diverse rollen en verantwoordelijkheden binnen beide gremia verder worden ingevuld in lijn met de toename van de activiteiten en in het licht van de Corporate Governance Code.

Reeds eerder is in diverse verslagen binnen het jaarrapport van N.V. Bever Holding nadere invulling gegeven aan de visie, strategie, duurzaam ondernemen etc.

Zodra de benodigde uitbreidingen hebben plaatsgevonden binnen de directie en de Raad van Commissarissen (hopelijk in 2019) zal er een strategie voor langetermijnwaardecreatie ontwikkeld worden door de directie. Hierbij zullen de aspecten zoals opgenomen in Principe 1.1.1 worden meegenomen.

De directie zal de Raad van Commissarissen tijdig bij het formuleren van de strategie ter realisatie van langetermijnwaardecreatie betrekken en hierover verantwoording afleggen. De Raad van Commissarissen zal toezicht houden op de wijze waarop de directie de strategie voor langetermijnwaardecreatie uitvoert.

Zodra de strategie is ontwikkeld zal deze en ook de uitvoering worden toegelicht in het verslag van de directie en zal de Raad van Commissarissen in zijn verslag verantwoording afleggen over de wijze waarop de Raad van Commissarissen betrokken was bij de totstandkoming en zijn toezichtsrol.

Risicobeheersing

Het integraal risico- en controleraamwerk is onderverdeeld in een viertal risicogebieden, te weten: strategische, operationele, financiële, financiële verslaggevings-, wet- en regelgevingsrisico's en onzekerheden. Voor verdere toelichting inzake de geïdentificeerde risico's wordt verwezen naar het verslag van de directie.

Vervolgens wordt in het raamwerk aangegeven hoe groot de kans is dat een risico zich voordoet en wat daarvan de impact is. Ten slotte is per risico benoemd wie daar verantwoordelijk is voor de toepassing van de beheersingsmaatregelen.

Doelstelling is dat de directie jaarlijks een analyse uitvoert van de mogelijke risico's en onzekerheden voor het behalen van de strategische en andere doelstellingen. Indien deze analyse is uitgevoerd, wordt deze besproken met de Raad van Commissarissen. Op basis van de uitkomsten van de discussies met de Raad van Commissarissen zal het risico en controleraamwerk worden bijgesteld.

Corporate governance

Indien er een bijstelling plaatsvindt, zal van tijd tot tijd een update gegeven worden aan de Raad van Commissarissen over de voortgang van de beheersing van de verbetermaatregelen.

Gezien de eerder beschreven situatie inzake de samenstelling van de directie en de Raad van Commissarissen en de omvang van de onderneming en de activiteiten is er in het boekjaar 2018 een uitgebreide interne analyse uitgevoerd en is ook het controleraamwerk niet aangepast en zijn er ook geen verbetermaatregelen vastgesteld.

In aanvulling op het risico- en controleraamwerk heeft een evaluatie van de frauderisicofactoren plaatsgevonden.

De frauderisicofactoren die geïdentificeerd zijn, zien toe op de volgende risico's:

Het bewust tegen te hoge prijs aanschaffen van vastgoed
Het bewust tegen te lage prijs verkopen van vastgoed
Misbruik na verkopen van vastgoed in een keten van transacties
Het opzettelijk doen van onjuiste fiscale aangifte
Het bewust manipuleren van taxaties van het vastgoed en het onjuist waarderen van vastgoed
Het leveren van fictieve diensten dan wel te veel betalen voor verrichte diensten
Het bewust gebruikmaken van in privé gelieerde ondernemingen bij het beheer van vastgoedobjecten tegen te hoge prijzen
Fictieve onderhouds- en schadewerkzaamheden uitvoeren aan vastgoedobjecten
Aanbestedingsrisico
Het witwassen van criminele gelden
Het vastgoed bewust tegen een te lage of te hoge prijs verhuren
Het bewust onderverhuren van leegstand van de vastgoedportefeuille
Fraude via rechtsvormen
Fraude door malafide inlening en onderaanneming
Onzakelijke vergoedingen
Verslaggevingsfraude

De beheersmaatregelen die zijn ingesteld om de genoemde risico's te beheersen beschouwt N.V. Bever Holding als voldoende en adequaat om eventuele frauderisico's te beheersen.

Interne auditfunctie

De interne auditfunctie heeft als taak de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen te beoordelen. De directie is verantwoordelijk voor de interne auditfunctie. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op de interne auditfunctie en dient in het licht van de Code regelmatig contact te hebben met diegene die de functie vervult.

Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie en Raad van Commissarissen heeft de onderneming geen interne auditdienst ingericht.

De Raad van Commissarissen beoordeelt jaarlijkse of er adequate alternatieve maatregelen zijn getroffen en beziet of er behoefte bestaat om een interne auditdienst in te richten.

Monitoring

In 2018 heeft er geen formele interne toetsing plaatsgevonden op de beheersingsmaatregelen die binnen N.V. Bever Holding zijn ingesteld anders dan die beheersmaatregelen waarbij de Raad van Commissarissen direct betrokken is. Er zijn geen materiële bevindingen naar voren gekomen.

Op basis hiervan wordt geconcludeerd dat de in N.V. Bever Holding geïmplementeerde beheersingssystemen voldoende zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat.

Financiële verslaglegging en externe accountant

De principes 1.5, 1.6 en 1.7 van de Code met betrekking tot de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële verslaggeving. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directie ten aanzien van financiële verslaggeving. Hierbij richt de raad zich tevens op de effectiviteit van de interne risicobeheersings- en controlesystemen van de Vennootschap en de integriteit en kwaliteit van de financiële verslaggeving.

De externe accountant wordt normaliter ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. Gezien het feit dat de directie en Raad van Commissarissen op dit moment geen externe accountant heeft kunnen aanstellen heeft deze afstemming over het boekjaar 2019 niet plaatsgevonden.

Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen geen auditcommissie ingesteld en worden deze taken en verantwoordelijkheden door de gehele Raad van Commissarissen uitgevoerd.

De principes van de Code met betrekking tot de rol, betrokkenheid, aanwezigheid, onafhankelijkheid, benoeming, beloning, beoordeling, etc. van het functioneren van de externe accountant worden eveneens onderschreven.

Doordat er geen accountantsorganisatie bereidt is de jaarrekeningcontrole bij N.V. Bever Holding uit te voeren, is geen mogelijkheid voor de directie en Raad van Commissarissen te voldoen aan dit principe. Zodra er een bereidheid is van een partij om als externe accountant te functioneren zal deze principes weer volgens de code worden nageleefd.

Effectief bestuur en toezicht

Organisatiestructuur N.V. Bever Holding

Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever

Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt ingevuld door Bever Holding Participaties B.V en N.V. Bever Holding. Zie voor de structuur het overzicht op pagina 8.

Voor de huidige situatie verwijzen wij naar de eerder genoemde bepalingen in verband met het bestuur bij ontstentenis (zie pagina 11).

Rol directie

Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. Bij het ontbreken van een bestuurder wordt de organisatie vertegenwoordigd door de Raad van Commissarissen of door een door deze raad aangestelde bestuurder bij ontstentenis. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financieel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze raad.

De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.

Benoemings- en herbenoemingstermijnen bestuurders

Een bestuurder wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden en wordt tijdig voorbereid.

De onderneming voldoet niet aan de volgende principes van de Code in verband met het ontbreken van een bestuurder (principe 2.3.9, 2.1.7 en 2.1.8 sub v.).

Rol Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van de directie en de algemene gang van zaken in de Vennootschap en de met haar verbonden onderneming en staat de directie met raad ter zijde. (zie echter Bijzondere toelichting pagina 10). Hierbij richt de raad zich tevens op de effectiviteit van de interne risicobeheersings- en controlesystemen van de Vennootschap en de integriteit en kwaliteit van de financiële verslaggeving. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan onder meer uit:

Het houden van toezicht op en het adviseren en controleren van de directie omtrent het behalen van de doelstellingen van de Vennootschap, de werking van het interne risicobeheerssysteem, de strategie en de ondernemingsrisico's;
Het zorg dragen voor en handhaven van de corporate governance structuur van de Vennootschap;
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de Vennootschap;
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van de directie van de Vennootschap;
Het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging en de contractuele voorwaarden van de leden van de directie;
Het voorbereiden van benoeming van commissarissen en het selecteren van nieuwe commissarissen;
Het instellen van commissies (indien nodig gezien omvang);
Het borgen van de deskundigheid van directie en Raad van Commissarissen;
Het opstellen van een diversiteitsbeleid, reglement Raad van Commissarissen en commissies;
Het opstellen, analyseren en beoordelen van de profielschets van de samenstelling van de Raad van Commissarissen;
Het beoordelen en evalueren van het functioneren van de directie en de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.

Cultuur, gedragscode en klokkenluiderreglement

Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op de medewerkers en de directie. Deze gedragscode bevat de uitgangspunten die de directie als fundamenteel beschouwt De gedragscode beoogt de medewerkers bewust te maken van eerlijk, integer en transparant handelen

Corporate governance

door vast te leggen wat wel en niet als wenselijk gedrag moet worden beschouwd.

Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.

Deze regelingen dragen bij aan een integriteitsbewuste bedrijfscultuur binnen N.V. Bever Holding.

De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www. beverholding.nl .

Diversiteitsbeleid en doelstellingen

Wet bestuur en toezicht

Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet bestuur en toezicht in werking getreden. Per 12 april 2017 zijn de wettelijke regels van deze Wet per besluit voortgezet tot 1 januari 2020. Bever Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de statuten en interne regelgeving voor zover van toepassing en indien nodig aanpassen om te voldoen aan genoemde wetgeving. De Wet bestuur en toezicht bevat onder meer een richtlijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten minste 30% door mannen.

Diversiteitsbeleid

Corporate governance code stelt dat de Raad van

Commissarissen een diversiteitsbeleid dient op te stellen voor de samenstelling van de directie en de Raad van Commissarissen. In het beleid wordt ingegaan op de concrete doelstellingen ten aanzien van diversiteit en de voor de Vennootschap relevante aspecten van diversiteit, zoals nationaliteit, leeftijd, geslacht en achtergrond inzake opleiding en beroepservaring.

Gezien de omvang van de onderneming, activiteiten, directie en Raad van Commissarissen heeft de Raad van Commissarissen nog geen diversiteitsbeleid anders dan de bepalingen van de Wet bestuur en toezicht.

Zodra de benodigde uitbreidingen hebben plaatsgevonden binnen de directie en de Raad van Commissarissen (hopelijk in 2020) zal er het diversiteitsbeleid verder ingevuld worden. Hierbij zullen de aspecten zoals opgenomen in Principe 2.1.5 worden meegenomen.

Momenteel zijn bij Bever Holding de posities zowel binnen de directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de benoeming van nieuwe leden van de directie en de Raad van Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen.

Beloningen

Beloningsbeleid directie en vaststelling beloningen directie Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt, zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.

De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en samenstelling van de bezoldiging van de directie en de openbaarmaking daarvan worden onderschreven.

De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbeleid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen het kader van het bezoldigingsbeleid. Gezien de huidige situatie van de directie en de activiteiten van de Vennootschap heeft de Raad van Commissarissen nog geen aanpassing gemaakt in het beloningsbeleid van de directie in het licht van de nieuwe Code. Indien deze situatie verandert zal het huidige beleid heroverwogen worden en indien nodig aangepast worden in het licht van de nieuwe Code.

De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen. Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practicebepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden onderschreven.

Beloning Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen doet aan de Algemene Vergadering een duidelijk en begrijpelijk voorstel voor een passende eigen beloning. De beloning voor commissarissen stimuleert een adequate uitoefening van de functie en is niet afhankelijk van de resultaten van de Vennootschap.

Algemene Vergadering

Aandeelhouders, Algemene Vergadering van Aandeelhouders en stemrecht

De principes met betrekking tot aandeelhouders worden onderschreven. Bever Holding kent geen stemrechtbeperkende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De bestuurders en commissarissen die worden voorgedragen zijn aanwezig tijdens de Algemene Vergadering waar over hun voordracht wordt gestemd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de voordracht van de Raad van Commissarissen afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen een nieuwe voordracht moet maken. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven over de gang van zaken en wordt de Algemene Vergadering van Aandeelhouders goedkeuring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen. Verder worden de onderwerpen als opgenomen in principe 4.1.3 op de agenda gezet van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. De directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. De externe accountant woont de Algemene Vergadering bij waarin de jaarrekening wordt goedgekeurd. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de officiële Prijscourant van Euronext en ten minste in één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden uiterlijk drie maanden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld via de corporate website.

Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld in principe 4.2 wordt opgemerkt dat dit principe wordt onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan beleggers van groot belang is en streven dit na.

Deelname van zoveel mogelijk aandeelhouders aan de besluitvorming in de Algemene Vergadering is in het belang van de checks and balances van de Vennootschap. De Vennootschap stelt, voor zover het in haar mogelijkheid ligt, aandeelhouders in de gelegenheid op afstand te stemmen en met alle (andere) aandeelhouders te communiceren, waarbij de bepalingen van principe 4.3 van de Code in acht worden genomen.

In dit kader heeft de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 28 juni 2019 de directie voorwaardelijk tot 30 december 2020 gemachtigd tot:

het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, uitgeven van aandelen of het verlenen van rechten tot het verkrijgen van aandelen tot een maximum van 10%; en
het, met goedkeuring van de Raad van Commissarissen, verwerven van aandelen in het kapitaal van de Vennootschap.

Beschikbaarheid corporate governance documenten

Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance-structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de Raad van Commissarissen, profielschets van de Raad van Commissarissen klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www. beverholding.nl. Deze documenten worden van tijd tot tijd aangepast aan de meest recente wet- en regelgeving.

Overzicht beschermingsmaatregelen

N.V. Bever Holding heeft geen uitstaande of potentieel inzetbare beschermingsmaatregelen tegen een overname van zeggenschap over de Vennootschap.

Besluit artikel 10 overnamerichtlijn

Op grond van het Besluit artikel 10 overnamerichtlijn dienen vennootschappen, waarvan effecten zijn toegelaten tot de handel op een gereglementeerde markt, in hun jaarverslagen informatie te verschaffen over onder meer de kapitaalstructuur van de Vennootschap en de aanwezigheid van aandeelhouders met bijzondere rechten.

In het kader hiervan doet N.V. Bever Holding de volgende mededelingen:

a) Wat betreft de kapitaalstructuur van de Vennootschap, de samenstelling van het geplaatste kapitaal en het dividendbeleid, wordt verwezen naar de diverse hoofdstukken "Kerncijfers en profiel", "Verslag van de directie", en de toelichting op de jaarrekening. Wat betreft de aan deze aandelen verbonden rechten wordt verwezen naar de statuten van de Vennootschap, zoals geplaatst op de website van N.V. Bever Holding. Kort samengevat bestaan deze rechten ten aanzien van gewone aandelen uit de bevoegdheid om de vergadering van aandeelhouders bij te wonen, daarin het woord te voeren en het stemrecht uit te oefenen en het recht op uitkering van hetgeen, na reservering, van de winst van de Vennootschap overblijft. Eind 2019 bestaat het geplaatste kapitaal geheel uit gewone aandelen (aan toonder).

b) De Vennootschap heeft geen beperkingen opgelegd aan de overdracht van gewone aandelen.
c) Wat betreft deelnemingen in de Vennootschap waarvoor een meldingsplicht bestaat (in overeenstemming met de artikelen 5:34, 5:35 en 5:43 van de Wet op het financieel toezicht), word verwezen naar de "Overige gegevens" op pagina 77 van het jaarrapport. Onder het kopje "Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap" staat vermeld welke aandeelhouders met een kapitaalbelang van 3% of meer eind 2019 bij de Vennootschap bekend zijn.
d) Aan aandelen in de Vennootschap zijn geen bijzondere zeggenschapsrechten verbonden.
e) De Vennootschap kent op dit moment geen regeling

die rechten toekent aan werknemers om nieuwe aandelen in het kapitaal van de Vennootschap of een dochtermaatschappij te nemen of te verkrijgen.

f) De stemrechten verbonden aan de aandelen in de Vennootschap zijn niet beperkt, noch zijn termijnen voor de uitoefening van stemrecht beperkt.
g) Er bestaan (voor zover bekend) geen overeenkomsten met aandeelhouders die aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van aandelen of tot beperking van stemrecht.
h) De voorschriften betreffende benoeming en ontslag van bestuurders en commissarissen en wijziging van de statuten staan vermeld in de statuten van de Vennootschap, het Reglement van de Raad van Commissarissen.
i) De bevoegdheden van de directie in het algemeen staan in de statuten vermeld. In de notulen van de Algemene Vergadering Aandeelhouders in 2018 zijn de door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders verstrekte machtigingen aan de directie tot het uitgeven of inkopen van aandelen weergegeven.
j) De Vennootschap heeft geen overeenkomsten gesloten met directieleden of werknemers, die voorzien in een uitkering bij beëindiging van het dienstverband naar aanleiding van een openbaar bod in de zin van artikel 5:70 van de Wet op het financieel toezicht.

Getrouwheidsverklaring

In lijn met best practice 1.4.3. van de Nederlandse Corporate Governance Code en artikel 5:25c van de Wet op het financieel toezicht, verklaart de directie naar haar beste wetenschap dat voor zover bekend dat:

De geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst van Bever Holding en de gezamenlijk in de consolidatie opgenomen ondernemingen;
Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft over de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedurende de verslagperiode van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen waarvan de gegevens in haar financieel verslag van de directie zijn opgenomen;
Het financieel verslag van de directie een getrouw beeld geeft van de activa en passiva, de financiële positie en het resultaat van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen;
De wezenlijke risico's waarmee Bever Holding wordt

geconfronteerd in dit verslag zijn beschreven. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico's wordt verwezen naar het hier voorgaande hoofdstuk "Risicomanagement".

Het verslag in voldoende mate inzicht geeft in tekortkomingen in de werking van de interne risicobeheersings-en controlesystemen (zie pagina 22);
Voornoemde systemen een redelijke mate van zekerheid geven dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat;
Het naar de huidige stand van zaken gerechtvaardigd is dat de financiële verslaggeving is opgesteld op going concern basis; en
In het verslag de materiële risico's en onzekerheden zijn vermeld die relevant zijn ter zake van de verwachting van de continuïteit en liquiditeit van de vennootschap voor een periode van twaalf maanden na opstelling van het verslag (zie pagina 59,62).

Corporate governance-verklaring

Dit betreft een verklaring uit hoofde van artikel 2a van het Vaststellingsbesluit nadere voorschriften inhoud jaarverslag d.d. 10 december 2009 (hierna het "Vaststellingsbesluit"). Voor de mededelingen in deze verklaring als bedoeld in artikelen 3, 3a en 3b van het Vaststellingsbesluit wordt verwezen naar de relevante vindplaatsen in het Jaarrapport 2018. De volgende mededelingen dienen als hier ingelast en herhaald te worden beschouwd:

de mededeling over de naleving van de principes en best practice-bepalingen van de Code, inclusief de gemotiveerde opgave van afwijkingen in de naleving daarvan, zoals opgenomen in de paragraaf "Corporate Governance" op pagina 22 van het jaarrapport;
de mededeling omtrent de belangrijkste kenmerken van het beheers- en controlesysteem in verband met het proces van financiële verslaggeving van de Vennootschap en de groep, zoals opgenomen in de paragraaf "Risicomanagement" op pagina 20 van het jaarrapport;
de mededeling betreffende het functioneren van de aandeelhoudersvergadering en haar voornaamste bevoegdheden en de rechten van de aandeelhouders en hoe deze kunnen

Wassenaar, 18 augustus 2020

W.J. Simon

worden uitgeoefend, zoals opgenomen in de paragraaf "Corporate Governance" op pagina 22 van het jaarrapport;

de mededeling ten aanzien van de samenstelling en het functioneren van de directie, zoals opgenomen in het hoofdstuk "Verslag van de directie" op pagina 12 en de paragraaf "Rol directie" op pagina 24 van het jaarrapport;
de mededeling over de samenstelling en het functioneren van de Raad van Commissarissen en zijn commissies, zoals opgenomen in het hoofdstuk "Verslag van de Raad van Commissarissen" en de paragraaf "Samenstelling van de Raad van Commissarissen", beide op pagina 9 van het jaarrapport;
de mededeling over (de doelstellingen van) het diversiteitsbeleid en de wijze waarop dit beleid is uitgevoerd, zoals opgenomen in de paragraaf "Corporate Governance" op pagina 25 van het jaarrapport;
de mededeling ingevolge Besluit artikel 10 overnamerichtlijn, zoals opgenomen in de paragraaf "Corporate Governance" op pagina 26 van het jaarrapport.
De mededeling van het ontbreken van een externe accountant voor het boekjaar 2019 en de gevolgen voor het na leven van de code op pagina 22 van het jaarrapport

Geconsolideerde jaarrekening

Enkelvoudige jaarrekening

Geconsolideerde jaarrekening

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat

Geconsolideerde balans

Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Jaarrapport 2019

Geconsolideerde winst- en -verliesrekening over 2019

( EUR x 1.000)	Toelichting		2019		2018
Opbrengsten uit vastgoed beleggingen Netto huuropbrengsten Verkoopresultaat Herwaarderingsresultaat Overige opbrengsten	18 6 6,7	27 - 340 -		27 2.422 1.141 -
Totale opbrengsten uit vastgoed beleggingen			367		3.590
Waardevermindering voorraad vastgoedprojecten Terugneming van waardevermindering voorraad vastgoedprojecten Exploitatiekosten	11 11 1	- - (74)		(90) 50 (36)
Overige resultaten			(74)		(76)
Lasten Lonen en salarissen Afschrijvingen Algemene kosten Totale lasten	2 8 3	(171) (141) (895)	(1.207)	(170) (33) (1.119)	(1.322)
Bedrijfsresultaat			(914)		2.192
Financiële opbrengsten Financiële kosten Netto financieringskosten	4	129 (1.002)	(873)	112 (948)	(836)
Resultaat voor belastingen			(1.787)		1.356
Resultaat overige deelnemingen Vennootschapsbelasting	5		(5) (246)		- 3.756
Resultaat na belasting			(2.038)		5.112
Per aandeel (x EUR) Netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders			(0,12) *		0,30 *
Verwaterd netto resultaat per aandeel			(0,12) *		0,30 *

* Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549 aandelen.

Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2019
( EUR x 1.000)	Toelichting		2019		2018
Resultaat na belastingen Overig totaalresultaat			(2.038) -		5.112 -
Totaalresultaat Toekomend aan: Aandeelhouders N.V. Bever Holding Minderheidsbelangen		(2.038) -	(2.038)	5.112 -	5.112
			(2.038)		5.112

Geconsolideerde balans per 31 december 2019
( EUR x 1.000)	Toelichting		31.12.2019		31.12.2018
Actief
Vaste activa Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling Materiële vaste activa Financiële vaste activa Actieve belastinglatenties	6 7 8 9 10	71.077 57.271 609 2.980 6.265		70.909 57.091 21 2.950 5.728
			138.302		136.699
Vlottende activa Voorraad vastgoedprojecten Belastingen en sociale premies Overige vorderingen en overlopende activa	11	20.396 22 124		20.391 18 898
			20.542		21.307
Liquide middelen	12		731		1.126
Totale activa			159.475		159.132

Geconsolideerde balans per 31 december 2019
( EUR x 1.000)	Toelichting		31.12.2019		31.12.2018
Passief
Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat	13	19.616 33.811 47.937 (2.038)		19.616 33.811 42.825 5.112
			99.326		101.364
Langlopende verplichtingen Latente belastingverplichting	14		24.591		23.807
Langlopende hypothecaire lening Lease verplichtingen	15 17		- 602		-
Kortlopende verplichtingen
Kortlopende hypothecaire lening Crediteuren Overige schulden en	15	31.864 404		30.903 368
overlopende passiva		2.688	34.956	2.690	33.961
Totale passiva			159.475		159.132

Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2019

(EUR x 1.000)	Geplaatst kapitaal	Agio- reserve	Overige reserves	Onverdeeld resultaat	Totaal
Stand per 1 januari 2018	19.616	33.804	41.028	1.797	96.245
Resultaatbestemming	-	-	1.797	(1.797)	-
Resultaat	-	-	-	5.112	5.112
Inkoop eigen aandelen	-	7	-	-	7
Stand per 31 december 2018	19.616	33.811	42.825	5.112	101.364
Stand per 1 januari 2019	19.616	33.811	42.825	5.112	101.364
Resultaatbestemming	-	-	5.112	(5.112)	-
Resultaat	-	-	-	(2.031)	(2.031)
Verkoop eigen aandelen	-	-	-	-	-
Stand per 31 december 2019	19.616	33.811	47.937	(2.031)	99.333

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2019
(Volgens de indirecte methode)	Toelichting		2019		2018
(EUR x 1.000)
Resultaat na belastingen Netto financieringskosten Belastingen naar de winst Afschrijvingen Verkoopresultaat vastgoedbeleggingen Waardeverminderingen en herwaarderingen		(2.038) 873 246 141 - (340)		5.112 836 (3.756) 33 (2.422) (1.101)
Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen werkkapitaal en voorzieningen			(1.118)		(1.298)
Mutatie werkkapitaal (Des)investeringen in voorraad vastgoedprojecten Overige activa	11	(5) 770		3.125 (193)
Overige passiva Veranderingen in werkkapitaal		35	800	1.377	4.309
Kasstroom uit bedrijfsoperaties			(318)		3.011
Betaalde interest		(37)	(37)	(29)	(29)
Kasstroom uit operationele activiteiten			(355)		2.982
Ontvangen interest Des/investeringen in materiële		99		112
vaste activa Des/investeringen in		-		-
vastgoedbeleggingen		(8)		-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Opname rentedragende schulden			91	-	112
Aflossing rentedragende schulden / rekening-couranten Aflossing lease verplichting Inkoop eigen aandelen Verkoop eigen aandelen	15	- (131) - -		(2.000) - - 7
Kasstroom uit financierings activiteiten			(113)		(1.993)
Mutatie geldmiddelen			(395)		1.101
Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december			1.126 731		25 1.126

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Algemeen

Algemene informatie

N.V. Bever Holding (de "Vennootschap"), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkelingmaatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen en (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2019 geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voornamelijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van onroerende zaken en deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.

De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvatten de financiële gegevens van de Vennootschap en van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de "Groep").

Doel en strategie

Het doel van Bever Holding is door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders.

Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren.

Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven en het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal te brengen door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie ernaar streven een deel van de transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.

Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening

Overeenstemmingverklaring

De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ('IFRS') zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief voor boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2019.

Geen accountantscontrole uitgevoerd

Op de in deze jaarrekening opgenomen cijfers is geen accountantscontrole uitgevoerd.

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2019 van kracht zijn geworden

Bever Holding heeft ervoor gekozen nieuwe standaarden van IFRS 16 niet vervroegd toe te passen. Voor een uitgebreide toelichtingen inzake deze nieuwe standaarden wordt verwezen naar de tekst hieronder.

Stelselwijziging

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

Algemene grondslagen voor de opstelling van de

geconsolideerde jaarrekening

Met uitzondering van de hieronder genoemde aanpassingen heeft Bever Holding consequent de uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving gehanteerd voor alle perioden die in deze geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Wijzigingen in belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving worden beschreven in de toelichting hieronder. Bever Holding heeft IFRS 16 en IFRIC 23 voor het eerst toegepast vanaf boekjaar 2019, maar deze hebben geen materieel effect op de geconsolideerde jaarrekening van Bever Holding. Vanwege de transitiemethoden waar Bever Holding voor heeft gekozen bij het toepassen van deze standaarden, is de vergelijkende informatie in deze jaarrekening niet aangepast om de vereisten van de nieuwe standaarden weer te geven. Vanaf 2019 zijn ook nog een aantal aanpassingen op bestaande standaarden van kracht geworden, maar deze hebben geen materieel effect op de geconsolideerde jaarrekening van Bever Holding.

IFRS 16 Leases

Deze nieuwe standaard is door Bever Holding toegepast vanaf boekjaar 2019 en voorziet in verslaggevingsvereisten ten behoeve van de bepaling van leaseverplichtingen en de wijze waarop deze in de financiële verslaglegging gepresenteerd dienen te worden. De standaard voorziet in een lease accountingmodel, waarbij de lessee de activa en verplichtingen ten aanzien van alle leaseovereenkomsten in de balans moet opnemen, tenzij de leasetermijn korter is dan 12 maanden of het contracten met een geringe waarde betreft. De standaard dient ter vervanging van de bestaande bepalingen voor het verwerken van de leaseverplichtingen (onder andere IAS 17 Leases).

N.V. Bever Holding huurt een tweetal kantoorlocaties. Beide hebben een verschillende looptijden. Ieder huur contract dat aan de definitie van een lease voldoet is per 1 januari opgenomen op de balans. N.V. Bever Holding heeft voor de eerste toepassing van IFRS 16 de praktische uitsondering toegepast waarbij er geen retrospectieve verwerking wordt toegepast en de vergelijkende cijfers derhalve ook niet zijn aangepast.

N.V. Bever Holding heeft voor het bepalen van de leaseverplichting gebruikgemaakt van de praktische uitzondering om voor vergelijkbare contracten de zelfde discontovoet te gebruiken.

De nieuwe grondslagen zijn opgenomen op bladzijde 52.

Financiële impact

De eerste toepassing van IFRS 16 vanaf het boekjaar 2019 heeft ertoe geleidt dat per begin van dit boekjaar een gebruiksrecht activa ter waarde van EUR 206 duizend is opgenomen en een lease verplichting van het zelfde bedrag. De gehanteerde discontovoet (2,5%) bij de eerste toepassing vanaf het begin van het boekjaar 2019 is afgeleid van een rentepercentage dat betaald zou moeten worden voor een lening om de gebruiksrecht activa te kunnen kopen, rekening houdend met de mate van zekerheid, contracteisen en economische omstandigheden, is de IBR (Incremental Borrowing Rate) vastgesteld op 2,5%.

De nieuwe standaard heeft geen materiële impact op het resultaat na belastingen.

Het effect van de stelselwijziging op de balans per 1 januari 2019 is als volgt:

Gebruiksrecht activa EUR 206.000 Lease verplichting EUR 206.000

Het netto effect op de overige reserves is nihil.

IFRIC 23 Onzekere belastingposities

Deze nieuwe interpretatie geeft aan hoe de belastingpositie in de jaarrekening moet worden bepaald wanneer er onzekerheid is over de behandeling volgens de vennootschapsbelastingregels. De interpretatie vereist dat:

Een entiteit bepaalt of onzekere belastingposities afzonderlijk moeten worden beoordeeld of als groep en

Een entiteit beoordeelt of het waarschijnlijk is dat een belastingdienst een onzekere belastingpositie die is gebruikt of wordt voorgesteld om te worden gebruikt accepteert in de belastingaangifte door die entiteit en geeft vervolgens richtlijnen voor de verwerking en toelichting hiervan in de jaarrekening.

Deze interpretatie heeft geen materiele impact op de geconsolideerde jaarrekening van Bever.

Overige standaarden

Naast IFRS 16 en IFRIC 23 zijn de volgende wijzigingen vanaf 2019 van toepassing:

Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties

De nieuwe standaard IFRS 16 "verzekeringscontracten 'en aangekondigde aanpassingen aan bestaande standaarden die in de toekomst effectief worden zijn zover nu bekend niet relevant voor Bever en/of hebben geen materiële impact op jaarrekening van Bever en worden om die reden nier nader toegelicht in deze jaarrekening.

Aanpassing IFRS 9 Vooruitbetaling negatieve compensaties

Aanpassing IAS 28 investeringen geassocieerde deelnemingen Jaarlijkse verbeteringen (IFRS 2015-2017): IAS 12 Winstbelasting IAS 23 Financieringskosten IFRS 3 bedrijfscombinaties IFRS 11 Gezamenlijke overeenkomsten Aanpassing IAS 19 Wijzingen of inperkingen van personeelsbeloningsregelingen. Deze wijzigingen zijn niet relevant en/of hebben geen materiële impact op Bever en zijn daarom niet nader

toegelicht.

Gehanteerde grondslagen bij de opstelling van de financiële verslaggeving

De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële over- zichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.

De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslag- geving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.

Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen die gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst

zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.

De schattingen en onderliggende veronderstellingen wor- den regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.

De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn hierna opgenomen.

Schattingen, schattingswijzigingen en beoordelingen in de administratieve verantwoording en verslaglegging

Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoordelingen te maken die een effect hebben op het gebruik van grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onder- liggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandighe- den. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden con- tinu beoordeeld.

De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaar- rekening zijn opgenomen.

Marktwaarde vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling

Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor soort- gelijke objecten. Indien deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van informa- tiebronnen en methodes, bijvoorbeeld op basis van huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoortige objecten, residuele waardemethode en contante waardemethode (DCF).

De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn (contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrond- tekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroe- rende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.

De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her)ontwikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.

Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmings- plannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunnin- gen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.

Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere over- wegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.

Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande definities en methodes van belang:

De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.

Comparatieve methode

De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan 'voldoende' trans- actiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onder- staande factoren:

Markt

vraag en aanbod op de markt
ontwikkeling rendementen
inflatieverwachting
rentestand en -ontwikkeling

Locatie

omgevingsfactoren
parkeermogelijkheden
infrastructuur
bereikbaarheid met eigen en openbaar vervoer
voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen
(bouw)ontwikkelingen met betrekking tot vergelijkbare onroerende zaken

Onroerende zaak

zakelijke en andere lasten
bouwaard en kwaliteitsniveau
staat van onderhoud
ouderdom
stand en ligging
gebruiksmogelijkheid

Residuele waardemethode (RW)

Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huur- waardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling

is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in mindering gebracht die dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode.

Contantewaardemethode (DCF)

Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren:

een bepaalde beschouwingsperiode, bouwplanning en verkoopplanning
een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (verkoop)opbrengsten
een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de (bouw)kosten
opbrengsten en uitgaven worden per kwartaal vooraf gerealiseerd

Als benadering voor het gewenste rendement op het totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object

en project opleveren.

Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. In de taxatie is ervan uitgegaan dat diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in 'bouwrijpe status' als 'bouwterrein' geleverd worden. Op deze wijze wordt ervan uitgegaan dat de percelen grond in de btw-sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de "vrij op naam"-waarde.

De waarderingen van de gehele vastgoedportefeuille zijn intern uitgevoerd mede gebasserd op de taxaties van de onafhankelijke taxateur.

Waardeverminderingen op activa

Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een waardevermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke verslaglegging de desbetreffende activacategorieën indien en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.

Voor de bepaling van de voornaamste categorie voorraad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling gemaakt van directe opbrengstwaarde en heeft de externe taxateur de marktwaarde bepaald.

Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken zoals genoemd onder "Marktwaarde vastgoedbeleggingen" van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft

de onderneming indien van toepassing een DCF-methode toegepast.

Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovengenoemde zaken zoals (contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. gebruikt.

Regio	aantal objecten	methodiek	disconterings voet	grondwaarde per m2 (range)	projectplanning (verkoop)	woningen (marktwaarde per m2)	winkels (markthuur m2)	horeca (markthuur (m2)	parkeren (marktwaarde per unit)	winst / risico opslag
NEDERLAND
Noordwijk	10	DCF	11% - 15%	N/a					Q3 2021 - Q3 2025 €3.450 - €9.300 €300 - €350 €300 - €350 €42.500 - €45.000 7,5% - 10%
Aalsmeer	1	DCF	11%	N/a	Q4 2019	N/a	N/a	€150 - €200	N/a	7,5% - 7,5%
Noordwijk	1	Residueel	N/a	N/a	Q3 2020 - Q3 2021 €2.500 - €3.500 €150 - €200 €150 - €200				N/a	10%
Noordwijk	1	Comparatief	N/a	€1.500	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a
Hillegom	1	Comparatief	N/a	€27,50	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a
Wassenaar	1	Comparatief	N/a	N/a	N/a	€6.000 - €7.000	N/a	N/a	N/a	N/a
¨ BELGIE
Spa	1	DCF	10%	N/a	Q3 2022	€3.000 - €4.000	N/a		€200 - €225 €25.500 - €35.000	10%
Knokke-Heist	5	Comparatief	N/a	N/a	Q2 2021				€5.000 - €6.000 €400-€650 €200 - €400 €55.000 - €65.000	N/a
Brasschaat	2	Comparatief	N/a	N/a	N/a		N/a	€350 - €400	N/a	4% - 6%
Blankenberge	1	Residueel	N/a	N/a	Q3 2021	€3.000 - €4.000 €100 - €300 N/a		€200	€30.000 - €40.000	5%
De Haan	4	Residueel	N/a	N/a	Q2 2020 - Q3 2021 €3.000 - €5.000 €200 - €300			N/a	N/a	5%
Grobbendonk	1	Comparatief	N/a	€10 - €20	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a	N/a

De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde zijn:

De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de volgende methodes (als % van de totale waarde): DCF (61%), Residueel (18%), Comparatief (21%).

Disconteringsvoet: een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet)

Grondwaarde per m2 (range): vaststelling van de (grond) waarde per m2 op basis van referenties van grondprijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)

Waarde per m2 (range): vaststelling van de waarde per m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)

Projectplanning (verkoop): beoogde fasering van de verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw

Woningen (marktwaarde per m2): de marktwaarde per m2 is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object zou kunnen worden overgedragen op de datum van de waardering door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme transactie

Winkels (markthuur m2): de markthuur per m2 is het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd op de datum van de waardering door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, op passende en marktconforme huurvoorwaarden

Horeca (markthuur (m2) zie definitie winkels

Parkeren (per unit): verkoopwaarde per parkeerplaats geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten. In de residuele grondwaardeberekening zijn de specifieke object- en projectrisico's vertaald naar de posten winst en risico. In de contante waarde berekening (DCF) zijn de specifieke object- en projectrisico's vertaald naar de kostenpost risico. Daarnaast zijn deze risico's verdisconteerd als premie in een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen(gewenste disconteringsvoet).

Registratierechten: Bij de bepaling van de marktwaarde van de Belgische ontwikkelobjecten is ten aanzien van de afslag voor registratierechten het uitgangspunt genomen dat er aan een zogenaamde beroepsverkoper wordt verkocht. Dit betekent dat er met een lagere afslag rekening wordt gehouden dan bij een reguliere koper.

Winstdeling: Zoals opgenomen in noot 15 en 20 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening heeft de Vennootschap een samenwerkingsovereenkomst gesloten en een nieuwe financiering verkregen. Voor beide overeenkomsten zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de deling van mogelijke projectwinsten. In de waardering per heden van de projecten in Noordwijk is in de berekening van de waarde op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxatie en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst in de toekomstige kasstromen rekening gehouden met deze afspraken.

Reële waarde

De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:

Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van gepubliceerde noteringen in een actieve markt

Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt waarneembare informatie

Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt waarneembare informatie, die een meer dan significante impact heeft op de reële waarde van het actief of passief.

De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling vallen qua waarderingsmethode onder 'niveau 3'.

Sensitiviteit

De waardering is wat betreft de ontwikkelprojecten gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meer of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten zijn hierboven weergegeven en verschillen per gehanteerde methode. Een significante toename (afname) van de geschatte verkoopopbrengsten van appartementen en woningen zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discontovoet (en rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Aanpassingen van het ontwikkel- en verkoopmoment kunnen ook een significante (lagere) reële waarde tot gevolg hebben. Indien er in de toekomst op basis van de voortgang van de projecten, additionele verkoopbare meters of hogere verkoopopbrengsten gerealiseerd worden of de stichtingskosten (bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is van een hogere projectwinst dan per heden meegenomen in de externe taxaties, zal op basis van de overeenkomst hiervan 33% ten gunste komen van VolkerWessels en 10% ten gunste komen aan de kredietgever.

Waarderingsproces

De Vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onafhankelijke externe taxateur om het vastgoed te waarderen voor verslaggevingsdoeleinden volgens de definities van IFRS (EU). De Vennootschap bespreekt hiertoe de portefeuille met de taxateur en voorziet de taxateur van de relevante documentatie. De taxateur taxeert het vastgoed met de methodes die beschreven zijn in de jaarrekening en die het best geschikt zijn voor het te taxeren object. De uitkomst van de taxatie wordt door de Vennootschap beoordeeld en de waardemutaties worden geanalyseerd.

De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te worden om tot het best mogelijke gebruik (highest and best use) te komen; hier is in de taxatie rekening mee gehouden. De diepgang en frequentie van de externe taxatie wordt jaarlijks bepaald. Indien er geen externe taxatie plaatsvindt, worden er interne waarderingen opgesteld. Voor het boekjaar 2019 zijn alle posities intern gewaardeerd.

Belastingen

De Vennootschap is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden gemaakt om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van momenten van verwachte verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van belastinglatenties, realisatie en toekenning van actieve belastinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven. Het is de inschatting van Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen worden verrekend met de fiscale winst in enig verslagjaar.

Grondslagen voor de consolidatie

Algemeen

In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op pagina 73.

De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.

Groepsmaatschappijen

Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er

sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.

Eliminatie van onderlinge transacties

Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Nietgerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden

geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.

Bever Groep

Bever Holding staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaatschappijen is opgenomen op pagina 73 van deze jaarrekening.

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva

Vastgoedportefeuille

Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn intern getaxeerd. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschreven.

Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.

Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekos-

Materiële vaste activa

Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De ten, direct ten laste van de winst-en-verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom.

Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling

Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn intern getaxeerd. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.

Voorraad

Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs of lagere opbrengstwaarde. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

Wanneer de directe opbrengstwaarde van een actief lager is dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de lagere directe opbrengstwaarde. Een waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling van de directe opbrengstwaarde.

materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen.

Afschrijvingen worden opgenomen in de winst-en-verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:

kantoormeubilair en dergelijke 5 jaar;
computerapparatuur 2 jaar;
vervoermiddelen 4 jaar.

Financiële activa

Niet-afgeleide financiële instrumenten

Niet-afgeleide financiële instrumenten omvatten de financiële vaste activa, overige vorderingen en overlopende activa, overige vlottende activa, liquide middelen, hypothecaire lening, crediteuren, overige schulden en overlopende passiva.

Bijzondere waardevermindering van financiële activa

Bever Holding past het model voor bijzondere waardever-

mindering toe op financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs en contractactiva. Voor het bepalen van de voorziening past Bever Holding de gesimplificeerde methode onder IFRS 9 toe voor handelsvorderingen en contractactiva.

Voor de activaposten overige financiële vaste activa en overige vlottende activa past Bever Holding de algemene aanpak onder IFRS 9 toe.

Vennootschapsbelasting

Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latenties als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op het per geldende nominale basistarief vennootschapsbelasting van het desbetreffend jaar.

Voor de Nederlandse vennootschappen zijn de belastingtarieven als volgt:

(2018: 25%)
2019: 25%
2020: 25%
2021e.v.: 21,70%

Actieve belastinglatenties

Voor de Belgische vennootschappen zijn de belastingtarieven als volgt:

(2018: 29,58%)
2019: 29,58%
2020 e.v. : 25%

Actieve en passieve belastinglatenties worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om belastingvorderingen en belastingschulden met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente actieve en passieve belastinglatenties betrekking hebben op hetzelfde belastingregime.

Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden

Vorderingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode, onder aftrek van bijzondere waardevermindering.

en andere tijdelijke verrekenbare verschillen. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.

Vorderingen Liquide middelen

Liquide middelen omvatten deposito's, daggelden en banktegoeden.

Voorzieningen

De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van de per 2019 geldende nominale belastingtarieven zoals opgenomen onder "Vennootschapsbelasting" op pagina 47.

Overige voorzieningen

Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.

Rentedragende schulden

Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst-en-

Overige schulden en overlopende passiva

Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.

Gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen

De lease portefeuille bestaat uit twee huur contracten voor kantoorruimte. Dit zijn lease contracten waarbij N.V. Bever Holding huurder is. Bij het aangaan van nieuwe contracten beoordeeld N.V. Bever Holding of het contract aan de definitie van een lease voldoet op basis van de economische voordelen die voortvloeien uit het gebruik van het actief en de zeggenschap over het gebruik. Contacten die als leaseovereenkomst worden opgenomen op de balans onder gebruiksrecht activa en leaseverplichtingen met uitzondering van lease contracten.

De lease activa worden gewaardeerd tegen kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen en bijzondere waardeverminderingen waarbij de afschrijvingstermijn gebaseerd is op de duur van de leasecontracten.

De lease verplichting wordt initieel gewaardeerd op basis van de contante waarde van de toekomstige kasstromen, waarbij de gehanteerde discontovoet is afgeleid van Implicate Rate in te contract of de IBR (Incremental Borrowing Rate). Bij de berekening van de leaseverplichting worden de niet-lease componenten uitgesloten.

De lease verplichtingen worden apart getoond op de balans. Herwaardering van lease verplichtingen vindt plaats bij indexering of herziening van de leasecontracten, het ontbinden van het contract of een contract verleningen.

De kasstromen stromen (exclusief interest die ie opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten) van de lease termijnen van de lease activa zijn onderdeel van de kasstromen uit financieringsactiviteiten.

verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.

Grondslagen voor de bepaling van het resultaat

Algemeen

Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.

Bruto huuropbrengsten

Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huuropbrengsten.

De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder 'Overlopende activa in verband met huurincentives'. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbe-

Jaarrekening

Niet-doorberekende servicekosten

Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kos-

Exploitatiekosten

ten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst-en-verliesrekening vermeld.

Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerendezaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Netto financieringskosten

Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.

Algemene kosten

Algemene kosten betreffen advieskosten en overige algemene kosten. De overige algemene kosten omvatten onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten en publiciteitskosten. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.

Waardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling

De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties.

Vennootschapsbelasting

De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winstberekening volgens de cijfers per 31 december 2019 en de fiscale winstberekening.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerde kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De uitgave uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten en de ontvangsten uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten.

Gesegmenteerde informatie

De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.

Vastgoedobjecten
(EUR x 1.000)	2019 Nederland	2019 België	2019 Totaal	2018 Nederland	2018 België	2018 Totaal
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in	59.077	12.000	71.077	58.909	12.000	70.909
aanbouw of ontwikkeling	38.021	19.250	57.271	37.841	19.250	57.091
Voorraad vastgoedprojecten	7.830	12.566	20.396	7.825	12.566	20.391
	104.928	43.816	148.744	104.575	43.816	148.391
Des/Investeringen in vastgoedobjecten	-	-	-	(3.559)	-	(3.559)

Gesegmenteerde informatie activa en passiva

(EUR x 1.000)	Activa		Passiva
	2019	2018	2019	2018

Nederland	108.716	109.170	136.048	136.628
België	50.164	49.962	22.832	22.504
Totaal	158.880	159.132	158.880	159.132

Gesegmenteerde informatie winst-en-verliesrekening
(EUR x 1.000)	2019 Nederland	2019 België	2019 Totaal	2018 Nederland	2018 België	2018 Totaal
Netto huuropbrengsten	27	-	27	27	-	27
Verkoopresultaat Herwaarderingsresultaat	- 340	- -	- 340	2.422 1.531	- (390)	2.422 1.141
Overige opbrengsten Exploitatiekosten	- (74)	- -	- (74)	- (36)	- -	- (36)
Waardeverminderingen Terugneming van waardevermindering voorraad	-	-	-	-	(90)	(90)
vastgoedprojecten	-	-	-	-	50	50
Lasten Netto financieringskosten			(1.207) (873)			(1.322) (836)
Bedrijfsresultaat Resultaat overige deelnemingen			(1.787) (5)			1.356 -
Belastingen			(246)			3.756
Resultaat na belastingen			(2.038)			5.112

Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

1. Exploitatiekosten

De exploitatiekosten hebben primair betrekking op vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten tegenover staan.

2. Lonen en salarissen

(EUR x 1.000)	2019	2018
Salariskosten Sociale lasten Pensioenlasten	160 11 - 171	159 11 - 170

Over de verslagjaren 2019 en 2018 bestaan er voor directie en personeel geen pensioenregeling.

3. Algemene kosten

Jaarrekening

(EUR x 1.000)	2019	2018
Advieskosten Overige algemene kosten	181 714 895	52 1.067 1.119

De overige kosten voor een bedrag van EUR 714 duizend bestaan voornemelijk uit gemeentelijke of lokale belastingen, professionele dienstverlening. In het boekjaar 2018 was de huur nog opgenomen onder de algemene kosten. Met de introductie van IFRS16 is dit opgenomen als afschrijving en rente kosten.

Honoraria accountantsorganisatie:

Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden van de externe accountant en de accountantsorganisatie bedraagt EUR 60.000. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:

(EUR x 1.000)	2019 Accountant	2019 Overig Accountant Netwerk	2019 Totaal	2018 Deloitte Accountants	2018 Overig Deloitte Netwerk	2018 Totaal
Controle van de jaarrekening	60*	-	60	63	-	63
Andere controleopdrachten	-	-	-	-	-	-
Fiscale adviesdiensten	-	-	-	-	-	-
Andere niet-controlediensten	-	-	-	-	-	-
	60	-	60	63	-	63

* Dit betreft een voorziening voor de accountantskosten voor de nog aan te stellen accountant. Aangezien er nog geen accountant bereid is om de jaarrekening van N.V. Bever Holding te controleren zal dit bedrag aangewend worden om de extra kosten te dekken voor de werkzaamheden die een mogelijke accountant zou moeten uitvoeren over de vergelijkende cijfers. Dit indien er voor het boekjaar 2020 een accountant wordt aangesteld.

(EUR x 1.000)	2019	2018

Financiële opbrengsten:
Overige financiële opbrengsten	129	112
Totale financiële opbrengsten	129	112

Financiële kosten:
Rentedragende leningen en kredieten	(998)	(948)
Rente op lease verplichtingen	(4)	-
Totale financiële kosten	(1092)	-
Totaal netto financieringskosten	(873)	(836)

4. Netto financieringskosten

5. Belastingen

(EUR x 1.000) De post belastingen is als volgt samengesteld:	2019	2018
Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen	- (784) 538 (246)	- (1.271) 5.027 3.756
Aansluiting effectief belastingtarief:	2019	2018
Resultaat voor belastingen Belastingdruk Effectief tarief	(1.780) 246 (14%)	1.356 (3.756) (277%)
De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen:	2019	2018
Resultaat voor belastingen Belastingdruk 25% Aanpassing belastingtarief Nederland Aanpassing belastingtarief België Effect niet eerder geactiveerd verliescompensatie Overige correcties Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten Niet-verrekenbare verliezen	(1.780) (445) 691 - - - - -	1.356 339 (3.285) (612) - - (198) -
Effectieve belastingdruk	246	(3.756)

Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans

6. Vastgoedbeleggingen

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari	70.909	69.756
Mutaties als gevolg van herwaardering	168	1.601
Investeringen direct vastgoed	-	22
Desinvesteringen	-	(470)
Waarde per 31 december	71.077	70.909

Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.

door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten Spring Valuations B.V. te Amsterdam.

Het vastgoed is per 31 december 2019 intern gewaardeerd. Per 31 december 2018 werd het vastgoed geheel Vastgoedbeleggingen met een waarde van EUR 35,4 miljoen dienen tot zekerheid van verkregen geldleningen.

7. Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari	57.091	57.542
Mutaties als gevolg van herwaardering	172	(460)
Investeringen	8	9
Desinvesteringen	-	-
Waarde per 31 december	57.271	57.091

Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.

den gewaardeerd op reële waarde. De vastgoed beleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn per 31 december intern gewaardeerd. Per 31 december 2018 werd het vastgoed geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten Spring Valuations B.V. te Amsterdam.

Vastgoed met een waarde van EUR 37,8 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.

Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling wor-

(EUR x 1.000)	Andere vaste	Gebruiksrechten	Totale Materiële	Andere vaste
	bedrijfsmiddelen	activa pand	vaste activa	bedrijfsmiddelen
	2019	2019	2019	2018
Boekwaarde per 1 januari Eerste verwerking IFRS16 Investeringen Nieuwe opname gebruiksrechten	21 - -	206 - 523	21 206 - 523	54 -
Desinvesteringen	-	-	-	-
Afschrijvingen	(7)	(134)	(141)	(33)
Boekwaarde per 31 december	14	595	609	21
Aanschafwaarde per 31 december	133	729	862	133
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december	(119)	(134)	(253)	(112)
Boekwaarde per 31 december	14	595	609	21
Afschrijvingspercentage	0-50%	20%		0-50%

8. Materiële vaste activa

In 2018 had N.V. Bever Holding alleen lease contracten geclassificeerd als operationele lease onder IAS17. De activa en de gerelateerde verplichtingen waren derhalve niet opgenomen op de balans maar toegelicht in de toelichting onder operationele lease contracten. Per 1 januari zijn de uit de lease contracten voortvloeiende leaseverplichtingen en de daaruit voortkomende gebruiksrechten opgenomen. Dit betreffen twee gebruiksrechten van de huur van twee kantoor locaties. De gebruiksrechten worden over de looptijd van de contract duur afgeschreven. In 2019 is geen gebruikgemaakt van de mogelijkheid het huurcontract te ontbinden. Derhalve is er gedurende 2019 voor een aanvullende periode van 5 jaar het additionele gebruiksrecht opgenomen.

9. Financiële vaste activa

De financiële vast activa bestaan uit een geldlening aan de gerelateerde partij Knokke Development Company N.V. De financiering loopt tot 28 december 2022. Ter zekerheid is een hypothecaire inschrijving verkregen voor een grondpositie van Knokke Development Company N.V. De rente op deze geldlening bedraagt de 1 maandseuribor plus een opslag van 0,5%.

geëvalueerd op verwachte kredietverliezen. Hierbij is een analyse gemaakt van de financiële positie van de kredietnemer en de mogelijkheid dat deze op termijn aan de betalingsverplichting kan voldoen. In deze analyse is ook rekening gehouden met het hypotheekrecht. Indien de verwachting is dat het bedrag niet volledig inbaar is, wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de vordering. Per ultimo 2019 is er geen expected credit loss voorzien.

In het licht van IFRS 9 is de positie per 31 december 2019

10. Actieve belastinglatenties

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari	5.728	6.999
Mutaties gedurende het jaar	537	(1.271)
Mutatie in gesaldeerde bedragen	-	-
Stand per 31 december	6.265	5.728

De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare verliezen in België. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land, tegen de geldende belastingtarieven. De aangifte vennootschapsbelasting zijn voor de Belgische vennootschappen tot en met 2018 ingediend. De aanslagen vennootschapsbelasting voor de Nederlandse vennootschappen zijn tot en met 2018 definitief vastgesteld. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties benut zullen worden. In Nederland zal er mogelijk op korte termijn bij de ontwikkeling van de projecten dan wel verkopen fiscale winst worden gerealiseerd. In België zijn de verliezen onbeperkt verrekenbaar.

De verwachting is dat op termijn door verkopen of ontwikkelwinsten een en ander kan worden gerealiseerd. Alle compensabele verliezen zijn geactiveerd.

De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd met passieve belastinglatenties en zijn opgenomen in noot 14 en bedragen per ultimo 2019 EUR 0,7 miljoen (2018: EUR 0,6 miljoen).

11. Voorraad vastgoedprojecten

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Investeringen Desinvesteringen Mutaties als gevolg van waardevermindering Terugneming van waardevermindering	20.391 5 - - -	23.556 5 (3.130) (90) 50
Waarde per 31 december	20.396	20.391

Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.

Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op waardevermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Nederland en België heeft de onderneming de directe opbrengswaarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald om te beoordelen of er waardeverminderingen hebben plaatsgevonden.

Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de directe opbrengswaarde waarbij de directe opbrengstwaarde (inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn bepaald. Deze beoordelingen kunnen resulteren in de verantwoording van een terugneming van waardevermindering als gevolg van hogere taxatie , of een waardevermindering voorraad vastgoedprojecten, vanwege objectgerelateerde ontwikkelingen en belangstelling uit de markt.

Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2019 3 objecten tegen lagere directe opbrengswaarde voor een gezamenlijke boekwaarde van circa EUR 5,0 miljoen genoteerd. Vastgoed met een waarde van circa EUR 7,8 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.

12. Liquide middelen

Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.

13. Eigen vermogen

Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening.

Onder verwijzing naar IFRS 12.13 bestaan er beperkingen om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uitkeerbaar zijn bedragen EUR 62 miljoen.

14. Latente belastingverplichting

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari	23.807	28.835
Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening	784	(5.028)
Stand per 31 december	24.591	23.807

De latente belastingverplichtingen hebben voornamelijk betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoedprojecten. Daarnaast heeft de Nederlandse actieve belastinglatentie betrekking op compensabele verliezen, gesaldeerd met bovengenoemde passieve latente belastingen.

De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land.

De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening betreffen de mutatie als gevolg van de fiscale en commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.

De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd met de passieve belastinglatenties. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties zullen worden benut.

Onderstaande tabel geeft de opbouw weer van de belastinglatenties:

(EUR x 1.000) Land	Soort post	Actieve belastinglatentie	Passieve belastinglatentie
2018
België	Verrekenbare verliezen	5.728	-
Nederland	Verrekenbare verliezen	-	(587)
België	Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed	-	7.427
Nederland	Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed	-	16.967
		5.728	23.807
2019
België	Verrekenbare verliezen	6.265	-
Nederland	Verrekenbare verliezen	-	(651)
België	Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed	-	7.534
Nederland	Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed	-	17.708
		6.265	24.591

15. Hypothecaire lening

(EUR x 1.000) Lening	Rente	Stand 31.12.2019	Aflossings verplichtin gen in 2020
Lening en 500bp op rente op rente	3-mnd Euribor met 290bp opslag op hoofdsom	31.864	30.903
		31.864	30.903

De hypothecaire lening is kortlopend, initiële einde van de looptijd was 30 oktober 2019 en kent een variabele rentevergoeding gekoppeld aan het 3-maands Euribor tarief (met een minimum van 0%) plus opslag. Deze opslag is voor de hoofdsom 2,9% (290 basispunten). Voor de verschuldigde en niet betaalde rente bedraagt deze opslag 5% (500 basispunten).

Naast de opslag met Euribor dient er indien sprake is van winst op basis van de afspraken zoals gedefinieerd in de ontwikkelovereenkomst tussen N.V. Bever Holding en VolkerWessels zoals opgenoemd in noot 19 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening een 10%-winstdeling te worden betaald aan de hypotheekverstrekker over de in de overeenkomst gedefinieerde mogelijke projectwinsten. Op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxaties van de projecten in Noordwijk en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst zijn in de effectieve-interestmethode de toekomstige kasstromen uit hoofde van de winstdeling meegenomen.

Op basis van bovengenoemde uitgangspunten bedraagt de effectieve rente 2,96%.

Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietverstrekker verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverstrekker een eerste hypotheek gevestigd van EUR 50 miljoen op 10 vastgoedobjecten. De boekwaarde van deze objecten bedraagt ongeveer EUR 81 miljoen. Naast hypothecaire zekerheid is er verder pandrecht gegeven op diverse vorderingen uit koop- en verhuurovereenkomsten, verzekeringsovereenkomsten en eventueel aandelen van projectentiteiten.

Er zijn afspraken gemaakt ten aanzien van vervreemding door middel van een negatieve vervreemdingsverklaring. Hierbij is afgesproken dat voor bepaalde aangelegenheden die afwijken van de samenwerkingsovereenkomst toestemming moet worden verkregen van de hypotheekverstrekker. De marktwaarde van de hypothecaire lening benadert door de variabele rente de balanswaarde.

De rente van de financiering van de hypotheekverstrekker wordt ten laste gebracht van de winst-en-verliesrekening zolang de projecten niet in ontwikkeling gaan.

Vanaf het moment dat de projecten in ontwikkeling gaan, wordt deze rente geactiveerd op het desbetreffende project, dan wel ontwikkelingsvennootschap. In de winstdelingsregeling wordt reeds rekening gehouden met deze rente.

De Vennootschap is tezamen met Northside Investments B.V., Bever Holding Participaties B.V. en Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit de hypothecaire geldlening met de kredietverstrekker in hoofdsom groot EUR 31,9 miljoen.

In de onderstaande tabel worden de wijzigingen in de verplichtingen van de Groep ten aanzien van financieringsactiviteiten weergegeven, inclusief zowel cash- als non-cashmutaties. Verplichtingen die voortvloeien uit financieringsactiviteiten zijn die waarvoor de kasstromen, of toekomstige kasstromen, zullen worden opgenomen in het geconsolideerde kasstroomoverzicht van de Groep als kasstromen uit financieringsactiviteiten.

(EUR x 1.000)	Stand per 1 januari 2019	cash mutaties Financierings- kasstromen	non-cash mutaties Overige mutaties - opgebouwde rente 31 december 2019	Stand per
Hypothecaire lening (toelichting 15)	30.903	-	961	31.864

Zoals hierboven aangegeven liep de financiering met een huidige positie van EUR 31,9 miljoen in oktober 2019 af. De directie heeft nog geen gesprekken gestart met de huidige financier voor mogelijke verlenging of aflossing. Deze zullen gedurende het jaar 2020 plaatsvinden. Tevens zal er naar andere opties worden gekeken. Te allen tijde kunnen eventuele opbrengsten uit transacties, zoals mogelijk uit Aalsmeer, worden aangewend voor aflossing. Indien het wenselijk is om niet afhankelijk te zijn van externe financiers kunnen ook objecten worden verkocht om een eventuele aflossing te bewerkstelligen.

16. Financiële instrumenten

Algemeen A. Riskmanagement financiële instrumenten

De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico's met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico's zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,

crediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn hierboven beschreven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie van Bever Holding.

Marktrisico

Renterisico

Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met kortlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt, heeft betrekking op lopende hypothecaire lening met een variabele rente. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.

Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk extern gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair kan worden belast. De hieraan verbonden risico's zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostenstijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.

Rentegevoeligheid

Per 31 december 2019 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca. EUR 0,31 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat ca. EUR 0,31 miljoen positief.

Valutarisico

Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta's.

Kredietrisico

Algemeen

De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren.

Het maximale kredietrisico betreft de waarde zoals opgenomen in de balans per 31 december 2019.

Debiteurenrisico

Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor verwachtte kredietverliezen.

Expected credit loss beoordeling

De portefeuille vorderingen is op dit moment zeer beperkt. Derhalve worden alle vorderingen individueel geëvalueerd op verwachte kredietverliezen. Hierbij wordt een analyse gemaakt van de financiële positie van de kredietnemer en de mogelijkheid dat deze op termijn aan de betalingsverplichting kan voldoen. In deze analyse is ook rekening gehouden met eventuele zekerheden. Indien de verwachting is dat het bedrag niet volledig inbaar is, wordt een voorziening getroffen. Deze voorziening wordt in mindering gebracht op de vordering.

Gezien het specifieke karakter van de geldleningnemer en de fase waarin de onderneming zich bevind is een goede expected credit loss beoordeling moeilijk in te schatten. In de beoordeling lijkt het kredietrisico in voldoende mate te zijn gemitigeerd. Indien uit de expected credit loss analyse een andere uitkomst volgt dan is het mogelijk dat een gedeelte van de verstrekte geldlening niet kan worden terugbetaald.

Huuropbrengstrisico

De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.

Liquiditeitsrisico

Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het aanhouden van voldoende liquide middelen, het aantrekken van nieuw vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen. Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoedportefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een financiering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aandelen Bever Holding.

Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten.

De geldlening is kortlopend en zal op termijn worden afgelost. Voor deze aflossing zijn diverse scenario's mogelijk. Dit kan uit de verkoopopbrengsten van de aan deze geldlening als zekerheid hypothecair verbonden vastgoedobjecten.

Daarnaast kan Bever Holding ten alle tijde haar andere vastgoedobjecten verkopen.

Indien nodig verwacht Bever Holding in de markt additionele financiering te kunnen verkrijgen.

B. Overzicht expiratiedata en gefixeerde rentepercentages:

(EUR x 1.000)	Contract-	Rente -	Effectief rente
	herziening	herziening	percentage
2019	31.864	31.864	2,96%*

* Zie toelichting onder noot 15.

De onderstaande tabel verschaft details over de groeps lopende contractuele vervaldata met betrekking tot de niet-afgeleide financiële verplichtingen met overeengekomen terugbetaaltermijnen. De tabel is opgesteld op basis van de niet-verdisconteerde kasstromen van de financiële verplichtingen op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.

De tabel bevat zowel interest als principale kasstromen. Voor zover intereststromen variabel zijn, zijn de nietverdisconteerde verplichtingen bepaald op basis van het geldende interestpercentage per 31 december 2019. De contractuele vervaldata zijn gesteld op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.

			Contractuele kasstromen
	Balanswaarde	Rente-	Minder dan	1 tot 5 jaar	Meer dan
31-12-2018		percentage	1 jaar		5 jaar
Rentedragende leningen (vast)	-	-	-	-	-
Rentedragende leningen (variabel)	30.903	3,45%	32.673	-	-
Overige schulden	3.058	-	3.058	-	-
Totaal	33.961		35.731	-	-
31-12-2019
Rentedragende leningen (vast)	-	-	-	-	-
Rentedragende leningen (variabel)	31.864	2,96%	-	-	-
Overige schulden	3.092	-	3.092	-	-
Totaal	34.956		-	-	-

De directie beschouwt de boekwaarden van de financiële bezittingen en financiële verplichtingen die zijn verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening als een benadering van de reële waarde van de financiële bezittingen en verplichtingen.

Deze bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op

een level 3-methode. Voor het bepalen van de marktwaarde van de hypothecaire financiering is geen uitgebreid model gebruikt. De directie heeft als uitgangspunt genomen dat voor de financiering afdoende zekerheid is gegeven/genomen door de financier.

De marktwaarde van de hypothecaire lening benadert door de variabele rente de balanswaarde.

17. Lease verplichtingen

Het effect van de eerste toepassing van IFRS 16 in Nieuwe of gewijzigde standaarden en interpretaties die in 2019 van kracht zijn geworden. Het verloop van de lease verplichtingen kan als volgt worden weergegeven:

(EUR x 1.000) 2019 Stand per 1 januari - Eerste opname IFRS 16 206 Rente 4 huurbetalingen (131) Nieuwe opname huurverplichtingen 523 Stand per 31 december 602

Er is gezien de omvang van de lease verplichtingen geen onderscheidt gemaakt tussen langlopend en kortlopend gedeelte.

De looptijd van de contractuele contant gemaakte toekomstige verplichtingen is als volgt:

(EUR x 1.000)	31-12-2019
Korter dan 1 jaar	128
1-5 jaar	405
Langer dan vijf jaar	69
Totaal leaseverplichtingen	602

Toelichting op de onderscheiden posten van het geconsolideerde kasstroomoverzicht

(EUR x 1.000)	2019	2018
Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode	1.126	25
1 januari t/m 31 december	(395)	1.101
Liquide middelen per 31 december	731	1.126

18. Belastingen

De in de Vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastinglatenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.

19. Verhuur contracten

Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen lang verhuurde vastgoedobjecten waarbij Bever Holding de Lessor is. . In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelunits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet- opzegbare leasecontracten is als volgt:

(EUR x 1.000)	2019	2018
Minder dan één jaar Totaal	27 27	27 27

20. Samenwerkingsovereenkomst VolkerWessels

Partijen hebben afgesproken om zowel de in bezit zijnde percelen van Bever Holding als door de samenwerkende partijen aan te kopen of te ontwikkelen posities in de gemeente Noordwijk gezamenlijk te ontwikkelen. Hierover zullen per project separaat afspraken gemaakt worden inzake de projectstructuur. Partijen hebben in de samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt ten aanzien van de inbreng van posities en de verdeling van projectwinsten zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst op basis van de huidige status van de projecten en mogelijke onzekerheden. Op basis van deze afspraken zal er een winstdeling worden verstrekt van 33% die VolkerWessels toekomt over de in de overeenkomst gedefinieerde winst.

In de waardering per heden van de projecten in Noordwijk is in de berekening van de waarde op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxatie en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst in de toekomstige kasstromen rekening gehouden met deze afspraken.

Overige toelichtingen

Personeel

Het gemiddelde aantal werknemers op "full time" basis dat gedurende 2019 werkzaam was bij de Vennootschap bedroeg 1 (2018:1).

Gebeurtenissen na balansdatum

De uitbraak van het coronavirus (COVID-19) is in januari 2020 door de Wereldgezondheidsorganisatie uitgeroepen tot 'wereldwijde gezondheidsnoodsituatie'. Om het virus in te dammen en verdere verspreiding te voorkomen, nemen regeringen over de hele wereld extreme maatregelen. In lijn met de getroffen overheidsmaatregelen in Nederland en België heeft Bever Holding ook haar maatregelen genomen met betrekking tot de operationele activiteiten van de onderneming.

Op dit moment is het onduidelijk hoelang deze pandemie zal duren, maar het is duidelijk dat de impact op de wereldwijde economie ernstig zal zijn. Voor de Nederlandse en de Belgische economie is het beeld niet anders.

Hoewel het moeilijk is om de volledige impact op de bedrijfsvoering van Bever Holding te voorspellen, constateren wij dat de bedrijfsvoering (voorlopig) goed blijft lopen.

Indien er in de toekomst op basis van de voortgang van de projecten additionele verkoopbare meters of hogere verkoopopbrengsten gerealiseerd worden of als de stichtingskosten (bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is van een hogere projectwinst dan per heden is meegenomen in de externe taxaties, zal op basis van de overeenkomst hiervan 33% ten gunste komen van VolkerWessels.

Mogelijk zal na de verdere invulling van de structuur van de projecten in het licht van de samenwerkingsovereenkomst een andere verwerking nodig zijn (mogelijk IFRS 11 "Joint arrangements"). Zodra dit moment zich materialiseert, zal dit als zodanig worden verwerkt in de jaarrekening en in het halfjaarbericht van de Vennootschap.

Partijen zijn overeengekomen dat de stuurgroep bestaande uit vertegenwoordigers van Bever Holding en VolkerWessels rechtsgeldige besluiten kunnen nemen waar beide partijen overeenstemming over moeten hebben.

Vanwege onze portefeuilleopbouw verwachten wij gezien het feit dat er nauwelijks objecten in de verhuur staan, geen directe gevolgen voor de huuropbrengsten.

Doordat zowel Nederland als België door de effecten van het coronavirus in een recessie komen zal dit mogelijk direct gevolgen hebben op de waardeontwikkeling van de projecten in Bever Holding.

In het verlengde hiervan zullen horecaobjecten (waaronder hotels) mogelijk te maken krijgen met grotere negatieve waardeontwikkelingen .

Waarbij de korte en lange termijneffecten op de waardeontwikkelingen niet betrouwbaar in te schatten zijn.

Wij schatten gezien de financiële situatie en de kwaliteit van onze objecten dat de continuïteit van Bever Holding niet in het geding is.

Verder werden een twee-tal dochtermaatschappijen opgericht dit in het kader van reorganisatie en een voorgenomen renovatieproject van het landgoed Ivicke.

Deze maatregel heeft geen gevolg voor de verhandelbaarheid van het aandeel.

Verder zijn er geen materiële gebeurtenissen na balansdatum.

Gerechtelijke procedures

Bever Holding heeft in 2019 een dagvaarding ontvangen van Staal Beheer NV terzake van de door Staal Beheer NV gevorderde nakoming van een vermeende borgtochtovereenkomst. Als zekerheid voor deze betalingsverplichting heeft Staal Beheer NV conservatoir beslag gelegd op 3 vastgoedobjecten van NV Bever Holding alsmede op de door NV Bever Holding gehouden aandelen in dochtervennootschappen.

Bever Holding heeft geen gevolg te geven aan deze gestelde betalingsverplichting omdat deze volgens Bever Holding niet bestaat. Op dit moment is de casus onder de rechter.

In juli 2018 werd het landgoed Ivicke zonder toestemming in gebruik genomen en in november 2018 werden een 3-tal units aan het Vuurtorenplein te Noordwijk zonder toestemming in gebruik genomen. De onderneming is voor beide projecten een uitzettingsprocedure gestart.

Er werd door de gemeente Wassenaar een bestuursdwang opgelegd met betrekking tot Landgoed Ivicke, waartegen een bezwaarsprocedure loopt.

Er lopen een aantal kleinere juridische geschillen, die bij een nadelige uitkomst voor Bever Holding niet materieel zijn.

Werkkapitaal

Per ultimo 2019 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding en haar dochtervennootschappen circa EUR 0,7 miljoen. Zoals ook aangegeven in de vooruitzichten zal de Vennootschap ter verdere verbetering van haar liquiditeitspositie in 2020 een gedegen analyse uitvoeren ten aanzien van haar totale vastgoedportefeuille. Niet-strategische objecten zullen worden verkocht. Zie voor verder toelichting over de liquiditeit de paragraaf liquiditeitsrisico. Indien het voor het voldoen van de verplichtingen nodig is, zal de grootaandeelhouder zich sterk maken zodat de Vennootschap aan haar verplichtingen kan voldoen. De grootaandeelhouder kan mogelijk zorg dragen voor additionele liquiditeit. De ondernemingsleiding verwacht op korte termijn aan haar kortetermijnverplichtingen te kunnen voldoen.

Transacties met verbonden partijen en direct belanghebbenden

Belangen van bestuurders en commissarissen

In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van de Vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had gedurende het verslagjaar enig belang bij de beleggingen van de Vennootschap.

Transacties met gerelateerde partijen in 2019

De heer R. van de Putte, aandeelhouder van Bever Holding voor een percentage van 62,3%, en daarmee controlerend aandeelhouder van de Vennootschap, heeft ultimo 2019 per saldo een schuld aan de Vennootschap van EUR 40 duizend. Dit betreft een rekening-courantpositie waarop een rentetarief van 6,0% van toepassing is. Voor deze schuld zijn geen zekerheden gesteld en is geen aflossingtermijn overeengekomen.

De invloed die VolkerWessels en Reggeborgh hebben op basis van de twee overeenkomsten zoals beschreven in noot 15 en 20 is te benoemen als invloed van betekenis op de dagelijkse ontwikkelactiviteiten in Noordwijk. Derhalve zijn de transacties en de transacties die nog uit de samenwerking volgen te classificeren als transacties met verbonden partijen in het licht van IAS 24.

Voor een gedetailleerde toelichting van de achtergronden van deze transacties verwijzen wij naar noot 15 en noot 20.

Op 3 mei 2018 zijn de voorwaarden van de verkoop van de locatie te Noordwijkerhout gewijzigd. De ontbindende voorwaarden zijn aangepast en per die datum is ook het economisch eigendom geleverd aan de gerelateerde partij, Knokke Development Company N.V., waarvan de aandelen worden gehouden door een persoon werkzaam bij Bever Holding. Dit heeft geleid tot een verkoopopbrengst van EUR 2,950 miljoen. De verschuldigde koopsom is niet betaald maar tussen partijen is een geldlening met hypothecaire inschrijving overeengekomen. De geldlening dient terug betaald te worden voor 28 december 2022.

Per jaareinde staan de volgende balansposities met verbonden partijen uit:

(EUR x 1.000)		Bedragen verschuldigd door verbonden partijen		Bedragen verschuldigd aan verbonden partijen		Toegerekend Toegerekend aan W & V 2019	aan W & V 2018
	31/12/19	31/12/18	Rente 2019	31/12/19	31/12/19	Rente 2019
R. van de Putte	40	748	(8)	-	-	20		20

Beloning van de Raad van Commissarissen

(in hele euro's)	2019	2018
W.J. Simon	35.000*	35.000*
	35.000	35.000

* De heer Simon ontvangt deze vergoeding als Commissaris en bestuurder bij ontstentenis

Aandelenbezit van de Raad van Commissarissen

	Aandelenbezit Ultimo 2019	Aandelenbezit Ultimo 2018
	Aantal aandelen	Aantal aandelen
W.J. Simon	-	-

Beloning van de directie

(in hele euro's)	2019	2018
Bestuurder bij ontstentenis (Zie hierboven)	-	-

Goedkeuring van de geconsolideerde jaarrekening

De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 18 augustus 2020.

De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de jaarrekening te wijzigen.

Enkelvoudige jaarrekening

Enkelvoudige balans

Enkelvoudige winst- en-verliesrekening

Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Enkelvoudige balans per 31 december 2019

(EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming)	Toelichting		31.12.2019		31.12.2018
Actief Vaste activa Vastgoedbeleggingen	1	10.591		10.577
Materiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen	2 3	2 44.622		3 43.785
Vlottende activa Voorraad vastgoedprojecten Rekening-courant groepsmaatschappijen Belastingen Vorderingen op gerelateerde partijen Overige vorderingen en	4 5	- 166.492 18 -	55.215	- 164.160 18 171	54.365
overlopende activa	6	36	166.546	93	164.442
Liquide middelen	7		708		778
Totale activa			222.469		219.585

Enkelvoudige balans per 31 december 2019
(EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming)	Toelichting		31.12.2019		31.12.2018
Passief
Eigen vermogen
Geplaatst kapitaal	8	19.616		19.616
Agioreserve	9	33.811		33.811
Wettelijke reserves	10	61.867		62.115
Algemene reserve	11	(13.930)		(19.290)
Onverdeeld resultaat		(2.031)		5.112
			99.333		101.364

Voorzieningen	12		763		734
Langlopende schulden
Hypothecaire lening	13		-		-

Kortlopende schulden
Hypothecaire lening	13	31.864		30.903
Crediteuren		20		18
Rekening-courant
groepsmaatschappijen	14	87.847		84.476
Belastingen		-		-
Overige schulden en
overlopende passiva		2.642	122.373	2.090	117.487

Totale passiva			222.469		219.585

Enkelvoudige balans per 31 december 2019

(voor resultaatbestemming) Toelichting 31.12.2019 31.12.2018

55.215 54.365

166.546 164.442

Vastgoedbeleggingen 1 10.591 10.577 Materiële vaste activa 2 2 3

groepsmaatschappijen 3 44.622 43.785

Voorraad vastgoedprojecten 4 - -

groepsmaatschappijen 5 166.492 164.160 Belastingen 18 18

partijen - 171

overlopende activa 6 36 93

Liquide middelen 7 708 778

Totale activa 222.469 219.585

(EUR x 1.000)

Vaste activa

Deelnemingen in

Vlottende activa

Rekening-courant

Vorderingen op gerelateerde

Overige vorderingen en

Actief

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2019
(EUR x 1.000)	Toelichting		2019		2018
Opbrengsten
Herwaarderingsresultaat Resultaat verkopen Diverse opbrengsten Totaal opbrengsten	1	14 - 150	164	42 (58) 150	134
Lasten
Exploitatiekosten Lonen en salarissen Afschrijvingen Waardevermindering voorraad vastgoedprojecten Algemene kosten	4	(47) (171) (1) - (461)		(7) (170) (26) - (357)
Totale lasten			(680)		(560)
Bedrijfsresultaat			(516)		(426)
Financiële opbrengsten Financiële kosten		4.195 (996)		3.963 (920)
Netto financieringskosten			3.199		3.043
Resultaat voor belastingen			2.683		2.617
Vennootschapsbelasting Resultaat uit deelnemingen			(29)		(322)
na belasting	3		(4.685)		2.817
Resultaat na belasting			(2.031)		5.112

Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2019

(EUR x 1.000)	Geplaatst kapitaal	Agio reserve	Algemene reserve	Herwaardering reserve vastgoed	Reserve deelnemingen	Onverdeeld resultaat	Totaal
Stand per 1 januari 2019	19.616	33.811	(19.290)	2.174	59.941	5.112	101.364
Resultaatbestemming	-	-	5.112	-	-	(5.112)	-
Mutaties wettelijke reserve	-	-	248	(27)	(221)	-	-
Resultaat	-	-	-	-	-	(2.031)	(2.031)
Verkoop eigen aandelen	-	-	-	-	-	-	-
Stand per 31 december 2019	19.616	33.811	(13.930)	2.147	59.720	(2.031)	99.333

Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening

Algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening

De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.

Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld.

Financiële vaste activa

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2019

Opbrengsten

Lasten

Waardevermindering

Resultaat uit deelnemingen

(EUR x 1.000) Toelichting 2019 2018

Totaal opbrengsten 164 134

Totale lasten (680) (560)

Bedrijfsresultaat (516) (426)

Netto financieringskosten 3.199 3.043

Resultaat voor belastingen 2.683 2.617

Vennootschapsbelasting (29) (322)

na belasting 3 (4.685) 2.817

Resultaat na belasting (2.031) 5.112

Herwaarderingsresultaat 1 14 42 Resultaat verkopen - (58) Diverse opbrengsten 150 150

Exploitatiekosten (47) (7) Lonen en salarissen (171) (170) Afschrijvingen (1) (26)

voorraad vastgoedprojecten 4 - - Algemene kosten (461) (357)

Financiële opbrengsten 4.195 3.963 Financiële kosten (996) (920) Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde, waarbij de IFRS waarderingsgrondslagen worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Als gevolg van de toepassing van IFRS 9 door de Groep, en onze interpretatie van de Nederlandse Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving Richtlijn 100.107(a), zal de Vennootschap, na identificatie van een verwachte kredietverlies op een intercompany lening en/of vordering, de boekwaarde van de intercompany lening en/of vordering elimineren voor het bedrag van het verwachte kredietverlies.

Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.

Resultaat deelnemingen

Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opgenomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.

Herwaarderingsreserve vastgoedbeleggingen

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast dient hetzij ten laste van het resultaat boekjaar hetzij ten laste van de algemene reserve een herwaarderingsreserve te worden gevormd.

Omdat voor vastgoedbeleggingen in beginsel geen frequente marktnoteringen bestaan, neemt de rechts-persoon op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarderingsreserve op.

Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde reële waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het in dit kader bepalen van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen, zoals bepaald indien het kostprijsmodel zou zijn toegepast.

Toelichting op de onderscheiden posten van de enkelvoudige balans

1. Vastgoedbeleggingen

(EUR x 1.000)	2019	2018
Waarde per 1 januari	10.577	10.535
Desinvesteringen Mutaties als gevolg herwaardering	- 14	- 42
Waarde per 31 december	10.591	10.577

Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening.

2. Materiële vaste activa

(EUR x 1.000)	2019	Andere vaste bedrijfsmiddelen 2018
Boekwaarde per 1 januari	3	29
Investeringen	-	-
Desinvesteringen	-	-
Afschrijvingen	(1)	(26)
Boekwaarde per 31 december	2	3
Aanschafwaarde per 31 december	31	31
Cumulatieve afschrijvingen per 31 december	(29)	(28)
Boekwaarde per 31 december	2	3
Afschrijvingspercentage	0-50%	0-50%

3. Deelnemingen in groepsmaatschappijen

(EUR x 1.000)		2018
Stand per 1 januari	43.785	42.851
Aankopen	501	-
Overige mutaties	5.021	(1.883)
Resultaat	(4.685)	2.817
Stand per 31 december	44.622	43.785

De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen:

Deelneming	Zetel	Aandeel in het geplaatst kapitaal
Bever Holding Participaties B.V.	Hilversum	100%
Bever Financial Services B.V.	Hilversum	100%	*1
Plesmanlaan Ontwikkeling B.V.	Amsterdam	100%
European Property Facts B.V.	's-Gravenhage	100%
Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.	's-Gravenhage	100%
Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V.	Amsterdam	100%	*2
Northside Investments B.V.	Noordwijk	100%	*2
Cornerhouse Louisiana N.V.	Brasschaat	100%
Beverburcht N.V.	Brasschaat	100%
Planvisie België N.V.	Brasschaat	100%	*2
Bever Bouw & Ontwikkeling N.V.	Brasschaat	100%
World Trade Flower Hotel B.V.	Montfoort	50%	*3

*1 Dit betreft een indirect 100%-belang via Bever Holding Participaties B.V.

*2 Dit betreft een indirect 100%-belang via Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V.

*3 Dit betreft een direct 50%-belang

4. Voorraad vastgoedprojecten

(EUR x 1.000)	2019	2018
Waarde per 1 januari	-	3.130
Investeringen	-	-
Desvesteringen	-	(3.130)
Mutaties als gevolg waardevermindering	-	-
Waarde per 31 december	-	-

5. Rekening-courant groepsmaatschappijen

(EUR x 1.000)	31-12-2019	31-12-2018
Groepsmaatschappijen	166.492	164.160

Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 4%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld. De deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden voor dit bedrag gesaldeerd met de rekening-courant met groepsmaatschappijen.

6. Overige vorderingen en overlopende activa

Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend.

7. Liquide middelen

Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen en eventuele deposito's. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.

8. Geplaatst kapitaal

Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15.

Hiervan zijn 17.057.549 aandelen geplaatst en volgestort De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 5,82.

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Mutaties	19.616 -	19.616 -
Stand per 31 december	19.616	19.616

9. Agioreserve

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Mutaties	33.811 -	33.804 7
Stand per 31 december	33.811	33.811

Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:

Aantal aandelen	2019	2018
Stand per 1 januari Mutaties	- -	8 (8)
Stand per 31 december	-	-

Resultaatbestemming 2018

In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehouden op 28 juni 2019, is besloten om het positieve resultaat over 2018 ten gunste van de algemene reserve te brengen.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over 2018

Voorgesteld wordt het resultaat ten laste van de algemene reserve te brengen.

10. Wettelijke reserves

Herwaarderingsreserve vastgoed (EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Mutaties	2.174 (27)	2.050 124
Stand per 31 december	2.147	2.174

Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.

Reserve deelnemingen (EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Mutaties	59.941 (221)	.966 4.975
Stand per 31 december	59.720	59.941

Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen van Bever Holding.

11. Algemene reserve

(EUR x 1.000)	2019	2018
Stand per 1 januari Resultaatbestemming Mutatie wettelijke reserve	(19.290) 5.112 248	(15.988) 1.797 (5.099)
Stand per 31 december	(13.930)	(19.290)

12. Voorzieningen

(EUR x 1.000)	31-12-2019	31-12-2018
Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed	763	734

Het verloop van de voorzieningen is als volgt:

(EUR x 1.000)	2019
Stand per 1 januari	734
Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed	29
Stand per 31 december	763

13. Hypothecaire lening

(EUR x 1.000)

(EUR x 1.000) Lening	Rente	31-12-2019	31-12-2018
Variabel	3-mnd Euribor met 290bp opslag op hoofdsom en 500bp op rente op rente	31.864	30.903
		31.864	30.903

De hypothecaire lening is kortlopend en kent een variabele rentevergoeding gekoppeld aan het 3-maands Euribor tarief (met een minimum van 0%).

bedragen is ten gunste van de kredietverstrekker een eerste hypotheek gevestigd voor EUR 50 miljoen op 10 vastgoedobjecten.

Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietverstrekker verschuldigde Voor overige toelichting wordt verwezen naar noot 15 van de geconsolideerde balans op pagina 57.

14. Rekening-courant groepsmaatschappijen

31-12-2019 31-12-2018

Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed 763 734

(EUR x 1.000)	31-12-2019	31-12-2018
Groepsmaatschappijen	87.847	84.476

Niet uit de enkelvoudige balans blijkende verplichtingen

De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.

Overige toelichtingen en ondertekening jaarrekening

Personeel

Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedurende de periode 1 januari 2019 tot en met 31 december 2019 in dienst had bedroeg 1 fte.

Gebeurtenissen na balansdatum

Hoewel het moeilijk is om de volledige impact op de bedrijfsvoering van Bever Holding te voorspellen, constateren wij dat de bedrijfsvoering (voorlopig) goed blijft lopen.

Vanwege onze portefeuilleopbouw verwachten wij gezien het feit dat er nauwelijks objecten in de verhuur staan, geen directe gevolgen voor de huuropbrengsten

Doordat zowel Nederland als België door de effecten van het corona virus in een recessie komen zal dit mogelijk direct gevolgen hebben op de waardeontwikkeling van de projecten in Bever Holding.

In het verlengde hiervan zullen horecaobjecten (waaronder hotels) mogelijk te maken krijgen met grotere negatieve waardeontwikkelingen.

Waarbij de korte en lange termijneffecten op de waardeontwikkelingen niet betrouwbaar in te schatten zijn.

Wel verwacht Bever Holding door de effecten van het coronavirus

Ondertekening van de jaarrekening

Wassenaar, 18 augustus 2020

W.J. Simon W.J. Simon (bestuurder bij ontstentenis)

mogelijke vertragingen in de realisatie van projecten en de gesprekken met partijen. Dit kan ook mogelijk effecten hebben op timing van de geprognosticeerde kasstromen van de projecten een belangrijk uitgangspunt van de taxaties.

Wij schatten gezien de financiële situatie en de kwaliteit van onze objecten dat de continuïteit van Bever Holding niet in het geding is.

Verder werden een twee-tal dochtermaatschappijen opgericht dit in het kader van reorganisatie en een voorgenomen renovatieproject van het landgoed Ivicke.

Deze maatregel heeft geen gevolg voor de verhandelbaarheid van het aandeel.

Verder zijn er geen materiële gebeurtenissen na balansdatum.

De directie: De Raad van Commissarissen:

Overige gegevens

Ontbreken controle verklaring van de onafhankelijke accountant

De Raad van Commissarissen heeft dit jaarrapport 2019 voorgelegd aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Het jaarrapport is opgemaakt door de Raad van Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de statuten van de Vennootschap tijdelijk is belast met het bestuur.

De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de Raad van Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.

Tot op heden hebben alle 5 accountantsorganisaties aangegeven geen offerte te willen uitbrengen voor de accountantscontrole van de jaarrekening 2019 van N.V. Bever Holding.

Ondanks het additionele verzoek van de directie heeft geen van de genoemde accountantsorganisaties aangegeven onder welke voorwaarden ze dat eventueel wel zouden willen doen.

Verwezen wordt naar de beperkte capaciteit en beschikbaarheid van de betreffende accountants van de accountantsorganisaties.

Zoals eerder gemeld in de persberichten hebben wij zowel de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants als de Autoriteit Financiële Markten (toezicht accountantsorganisaties) gevraagd een bemiddelende rol te spelen en de accountantsorganisaties aan te sporen om de controle van het jaarverslag over het boekjaar 2019 of 2020 op zich te nemen. Beide organisaties hebben laten weten dat zij daar geen rol in kunnen spelen en dat het de verantwoordelijkheid van de vennootschap zelf is.

Overige gegevens

Statutaire regeling betreffende de bestemming van de winst

solideerde en de enkelvoudige jaarrekening.

overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.

De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit:

kasstroomoverzicht.

Overzicht materialiteit

toelichtingen.

De geconsolideerde balans per 31 december 2018.
De volgende overzichten over 2018: de geconsolideerde winst-en-verliesrekening, het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat, het geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerde
De toelichting met een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige

Naar ons oordeel:

Ons oordeel Wij hebben de jaarrekening 2018 van N.V. Bever Holding te Ingevolge artikel 29 van de statuten van de Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.

Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de gecon-

2. De enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2018. Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap

Verklaring over de in het jaarrapport opgenomen jaarrekening 2018.

• Geeft de in dit jaarrapport opgenomen geconsolgrondslagen voor financiële verslaggeving en andere Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz:

ideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding op 31 december 2018 en van het resultaat en	toelichtingen. Aandelen De basis voor ons oordeel rechtstreeks	Aandelen middellijk
de kasstromen over 2018 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aan R. van de Putte C.F.M. Rijs vaard binnen de Europese Unie (EU-IFRS) en met Titel 9 E.A. van den Brandhof Boek 2 BW. Stichting Schakel Stichting Beheer Zeewijk • Geeft de in dit jaarrapport opgenomen enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de M.J. Vandenberghe samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding op 31 december 2018 en van het resultaat over 2018 in	Wij hebben 2.124.107 2.655.964 841.595 574.102 1.005.942	onze controle Nederlands recht, waaronder ook de Nederlandse controle 8.517.182 standaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond 698.071 hiervan zijn beschreven in de sectie 'Onze verantwoordeli jkheden voor de controle van de jaarrekening'. Wij zijn onafhankelijk van N.V. Bever Holding zoals vereist in de Europese verordening betreffende specifieke eisen voor de wettelijke controles van financiële overzichten van	uitgevoerd volgens het 62,30% 15,57% 4,09% 4,93% 3,37% 5,90%

Materialiteit

Materialiteit voor de jaarrekening als geheel EUR 3 miljoen Basis voor de materialiteit 3% van eigen vermogen Rapportagetolerantie voor geconstateerde afwijkingen EUR 150 duizend

De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit:

De enkelvoudige balans per 31 december 2018.
De toelichting met een overzicht van de gehanteerde

organisaties van openbaar belang, de Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta), de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening

Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op EUR 3 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 3% van het eigen vermogen. Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor

gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).

De 29 objecten in de portefeuille van Bever Holding zijn gelegen In Nederland en België met een sterke concentratie in de kustgebieden (Noordwijk aan Zee en Knokke-Heist / De Haan). De objecten betreffen hoofdzakelijk grondposities met te ontwikkelen woningbouwprojecten. In diverse projecten zijn tevens commerciële ruimten "in de plint" geprojecteerd. Ook heeft Bever Holding grondposities voor hotelontwikkeling. Naast de grondposities omvat de portefeuille meerdere gebouwen die geschikt zijn voor verhuur of verkoop.

Vastgoedportefeuille

De portefeuille voorziet in de ontwikkeling en realisatie van vastgoed in vrijwel alle mogelijke sectoren: woningen, appartementen, winkels, hotels en parkeervoorzieningen. In de meeste gevallen is daartoe bouwgrond beschikbaar, in enkele gevallen dient bestaande bebouwing nog geamoveerd te worden.

De benodigde tijd om tot realisatie van de objecten te komen varieert per project: er zijn projecten waar direct mee begonnen kan worden en projecten die verder uitontwikkeld dienen te worden. Met name een tweetal grotere grondposities in Hillegom (NL) en Grobbendonk (BE) vallen in deze laatste categorie en zijn mede daarom nog niet nader gedefinieerd.

In het "overzicht van de vastgoedportefeuille" is per object de status aangegeven.

Het (ontwikkelings)potentieel van de portefeuille bedraagt circa 130.000 m² vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (54%), hotels (42%) en winkels (4%). Daarnaast maken ca. 1.500 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse projecten.

Noordwijk

De bijzondere combinatie van de moderne badplaats Noordwijk aan Zee en de historische dorpskern Noordwijk Binnen heeft alles te bieden aan haar gasten en inwoners. De uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging midden in de Randstad speelt daarbij een belangrijke rol. Noordwijk aan Zee onderscheidt zich daarnaast als badplaats door een combinatie van hoogwaardige voorzieningen voor zowel het toerisme als de zakelijke markt.

Meerdere bekende vijfsterrenhotels fungeren het hele jaar door als een boegbeeld voor de badplaats. Voorts is ook de in Noordwijk gevestigde bekende ruimtevaartorganisatie ESA/ ESTEC van belang.

In 2017 heeft de gemeente Noordwijk haar ontwikkelingsstrategie 2030 gepresenteerd waar alles draait om 7 sterren. De ontwikkelstrategie werd formeel behandelt in het college.

1. Energieke samenleving
1. Geweldige sportmogelijkheden
1. Sfeervolle dorpskernen
1. Aantrekkelijke leefomgeving
1. Rijke natuur & mooi landschap
1. Uitstekende bereikbaarheid
1. Veelzijdige economie & toerisme

Op 1 januari 2019 is de gemeente Noordwijk gefuseerd met de gemeente Noordwijkerhout. De in november 2018 gehouden gemeenteverkiezingen hebben gezorgd voor een verschuiving binnen het politieke spectrum. Er is een nieuwe raad benoemd en college aangesteld.

Huidige college heeft besloten om een nieuwe omgevingsvisie 2030 op te stellen met de ingrediënten van de in 2018 geactualiseerde omgevingsvisie.

Palaceplein

Locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee gemarkeerd.

86

Voorstel bebouwing Zeereep

Om een samenhangende kwaliteit van de Badplaats Noordwijk als totaliteit te bereiken is in 2002 door de internationaal bekende stedenbouwkundige Leon Krier samen met de Arcas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bever Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee gepresenteerd.

Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard

Belangrijkste locatie in velerlei opzichten is het gebied Palace dat wordt gevormd door het Gat van Palace en het gemeentelijk parkeerterrein Palaceplein. De locatie wordt door de gemeente getypeerd als toplocatie die vraagt om invulling met een iconisch gebouw waarin meerdere functies zijn opgenomen.

In 1995 is op de locatie Gat van Palace voor het bouwplan Sea Palace een bouwvergunning verleend voor de realisatie van 35 appartementen en uitgebreide horeca- en winkelfaciliteiten.

In deze planontwikkeling was een grondruil overeengekomen met de gemeente Noordwijk waardoor de oorspronkelijke locatie van het bouwplan enigszins richting Huis ter Duin-complex zou opschuiven en bovendien direct aan zee zou komen te liggen. Deze grondruil is nog niet uitgewerkt mede door de toenmalige problemen met de kustwering. Bovendien was aan de bouwvergunning Sea Palace een overeenkomst verbonden waarbij onder meer de levering van extra grond van ca. 1.000 m2 terrassen is verbonden. Inmiddels heeft de gemeente de bouwvergunning voor het oude bouwplan Sea Palace ingetrokken.

Het vigerende bestemmingsplan biedt Bever Holding thans mogelijkheid tot een bouwvolume met een bouwhoogte van 29 meter en volledige (100%) bebouwing van het bouwvlak. De verruiming van de regelgeving van het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt mogelijkheden tot een uitbreiding naar een 2-laags parkeergarage. Burgemeester en wethouders zijn voorts bevoegd om een afwijking van 10% overschrijding op het bestemmingsplan toe te staan. Het overleg in het verslagjaar 2017 met de gemeente Noordwijk heeft geleid tot een indienen van een principeaanvraag medio 2017.

1 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 25 a 30 ca bouwgrond ontwikkeling wonen en commercieel

Esplanade

Aangrenzend aan de ontwikkeling van Palaceplein/Gat van Palace bevindt zich de locatie van het bouwplan Esplanade. Een ontwikkeling die reeds in 1997 bij de eerste presentatie aan het gemeentebestuur voor een totale omwenteling in het architectonische denken van Noordwijk heeft gezorgd. Na een jarenlange bezwaarprocedure was de verleende bouwvergunning onherroepelijk geworden en heeft Bever Holding een aanvang gemaakt met de bouwwerkzaamheden. Vanwege faillissement van het betrokken bouwbedrijf is de uitvoering echter stil komen te liggen.

Door het intrekken van de bouwvergunning door de gemeente Noordwijk is Bever Holding de mogelijkheid ontnomen om een andere aannemer te contracteren en de bouwwerkzaamheden te hervatten. Binnen het bestem2 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Noordwijk Parallelboulevard 7 5a 20ca bouwgrond ontwikkeling wonen en commercieel

mingsplan "Zeewaardig" opgesteld op 27 juni 2013, is een bouwhoogte van 24 meter en 100%-bezetting van het terrein toegestaan. Het perceel biedt de mogelijkheid tot een uitbreiding van de parkeergarage. Burgemeester en wethouders zijn voorts bevoegd om een afwijking van 10% overschrijding op het bestemmingsplan toe te staan.

"BEELDKWALITEITPLAN NOORDWIJK AAN ZEE", 2005

Vuurtorenplein

De onder regie van supervisor Sjoerd Soeters vervaardigde stedenbouwkundige modellen voor het Vuurtorenplein, die aan de basis hebben gestaan van de vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, zullen in overleg met de gemeente Noordwijk nader worden uitgewerkt in een bestemmingsplan. "BEELDKWALITEITPLAN NOORDWIJK AAN ZEE", 2005

In april 2017 werd door de gemeente Noordwijk de ontwikkelstrategie 2017 gepresenteerd die aansluit op de voorgaande stedenbouwkundige modellen. Tevens werd de omgevingsvisie 2030 op 12 oktober 2017 vastgesteld door de gemeenteraad.

Bever Holding heeft op verzoek van het gemeentebestuur het merendeel van haar winkelunits in de huidige bebouwing op het Vuurtorenplein jarenlang (vanaf 2005) gratis ter beschikking gesteld aan Noordwijkse kunstenaars, welke situatie inmiddels is beëindigd. Het voormalige restaurant is inmiddels gesloopt.

In 2016 zijn een 2-tal units op verzoek van de gemeente Noordwijk tijdelijk in gebruik gegeven, om niet aan de stichting Noordwijk Marketing en Viev1 (=personal training). Beide tijdelijke gebruikers hebben medio 2018 de locatie verlaten. Binnen de richtlijnen van supervisor Sjoerd Soeters en de gemeente Noordwijk moet het Vuurtorenplein duidelijk een functioneel einde worden van de Koningin Wilhelminaboulevard. Het is een schakel tussen de Koningin Wilhelminaboulevard, de Noordduinen, het Wantveld en de Quarles van Uffordstraat.

Het Vuurtorenplein is een landmark bij het benaderen van het toeristisch kerngebied.

Vuurtorenplein en Zeereep gezien vanaf de KW Boulevard

"Stedenbouwkundige modellen voor projecten rondom het Vuurtorenplein"

3	Locatie	Noordwijk
	Adres	Vuurtorenplein 1-41/KW Boulevard 35
	Kad. oppervlak	5a 65ca / 3a 48ca, totaal 9a 13ca
	Status	te amoveren winkelunits
	Programma	ontwikkeling wonen en commercieel

de Muze

Zeereep 1-4/ Bosweg 5

Bosweg 6

Na de sloop van het voormalige hotel Zinger en de sloop van de villa's Zeereep 2, Zeereep 3/Bosweg 5 en Zeereep 4 in 2005, allen op uitdrukkelijk verzoek van de gemeente Noordwijk, laat ook op deze locaties definitieve planvorming op zich wachten, dit hoewel Bever Holding de gemeente Noordwijk heeft aangegeven in principe haar medewerking te willen geven aan een verlenging van de Koningin Wilhelmina Boulevard die er onder meer voor moet zorgen dat het Vuurtorenplein een betere uitstraling krijgt.

Tijdens de stedenbouwkundige verkenning onder regie van supervisor Sjoerd Soeters zijn verschillende stedenbouwkundige modellen onderzocht en werd de bebouwing van het gebied tussen de Zeereep en de Bosweg onderstreept. Binnen de vastgestelde Integrale RuimtelijkeVisie Noordwijk Zeewaardig en naar het model van Soeters zijn richtlijnen voor deze nieuwe bebouwing bepaald aan de hand van diverse impressies. De geplande gebouwen langs de Zeereep zijn 4 tot 6 bouwlagen hoog inclusief een dubbele kap. De gepresenteerde ontwikkelstrategie 2017 door de ge-

meente Noordwijk sluit hierbij aan.

Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Noordwijk Zeereep 1,2,3,4 / Bosweg 5 77a 21ca bouwgrond ontwikkeling wonen 4,5,6,7 8

Op basis van de vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en naar het model van Soeters zijn richtlijnen van de nieuwe bebouwing bepaald aan de hand van diverse impressies. De bestaande bebouwing is op verzoek van de gemeente Noordwijk gesloopt. Binnen het vigerende bestemmingsplan Noordwijk Zeewaardig bestaat de mogelijkheid om een villa te bouwen met een bouwhoogte van 9 meter.

Noordwijk Bosweg 6 10a 62ca bouwgrond ontwikkeling wonen Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Northgodreef 200

Thans betreft de bestemming op deze locatie sport, manege met inbegrip van ondergeschikte horeca en wonen. Voor de herontwikkeling van het perceel zijn diverse mogelijkheden denkbaar. Woongelegenheden, sociale huurwoningen, hotel of serviceflats zijn hierbij niet uitgesloten. Het terrein is gelegen aan één van de grootste open duingebieden aan de Nederlandse kust. De Amsterdamse Waterleidingduinen liggen ten noorden van Noordwijk en lopen tot het zuiden van Zandvoort.

Met 3.400 hectare (34 km2) vormen de Amsterdamse Waterleidingduinen een van de grootste aaneengesloten natuurgebieden aan de Nederlandse kust.

Schoolstraat 40a

De bouwvergunning voor de herhuisvesting van de Noordwijkse Reddingsbrigade (NRB), verbonden met de Koninklijke Nederlandse Redding Maatschappij (KRNM) is enkele jaren geleden ingetrokken, terwijl Bever Holding juist in overleg en in samenspraak met de gemeente Noordwijk een voor de reddingsbrigade op maat gemaakt clubhuis heeft ontwikkeld. Ondanks het feit dat intussen sprake is van andere initiatieven van de gemeente en de NRB / KNRM is Bever Holding nog steeds bereid mee te werken aan de herhuisvesting van de reddingsbrigades. Medio 2018 werd het nieuwbouwplan voor de KNRM na een beroepsprocedure door de KNRM ingetrokken.

Bij uitblijven van samenwerking met NRB / KNRM zal Bever Holding zelf een andere invulling geven aan dit centraal in het dorp gelegen terrein. De realisatie van een gebouw met wooneenheden behoort daarbij tot de mogelijkheden.

10 Locatie	Noordwijk
Adres	Schoolstraat 40a
Kad. oppervlak	4a 95ca
Status	te amoveren voormalige drukkerij
Programma	ontwikkeling wonen

Hillegom

De gemeente Hillegom gaat een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied opstellen. Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is de gemeente Hillegom overgegaan om de te verwachten particuliere ontwikkelingen in beeld te brengen.

Reeds geruime tijd bestaan er plannen over de Noordelijke Ontsluiting Greenport. Het besluit over de tracékeuze van deze NOG is voorbehouden aan de provincie en is nog niet genomen.

In het verleden is voor de locatie een exploitatieovereenkomst afgesloten met de gemeente Hillegom om te komen tot ontwikkeling van 479 recreatiewoningen. De termijnvisie van Bever Holding zal zijn om opnieuw te komen tot ontwikkeling van een plan rekeninghoudend met de gekozen Duinpolderweg.

Overzicht eigendommen in Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder. De paars ingekleurde percelen behoren aan Bever Holding.

Hillegom Oosteinderlaan/Winterrustlaan c.a. 38 ha 23 a 52 ca gras- en cultuurland nader te bepalen

Wassenaar / Landgoed Ivicke

Van de buitenplaats Backershagen werd in 1910 een gedeelte afgesplitst, dat vervolgens in grote kavels werd verdeeld. A.F.J. van Hattum, getrouwd met Leoni Hubertina Anna Maria van Zweden, liet hier het landhuis Ivicke bouwen naar een ontwerp van G.J. van den Mark in neo-Lodewijk XVI-stijl geïnspireerd op het Zweeds koninklijke buitenverblijf "L'Hermitage". De historische buitenplaats "Ivicke", een rijksmonument, bestaat uit een landhuis gelegen in een uit van oorsprong 18e eeuws historische tuin en landschappelijk park van 34.720 m2.

Sinds de jaren '80 heeft het pand een kantoorfunctie bestaande uit begane grond, beletageverdieping en dakverdieping met een brutovloeroppervlakte van circa 1220 m2. Een bestemmingswijziging naar wonen is een mogelijkheid. Verder bevinden zich op het landgoed een tuinhuis/ speelhuisje, funderingen en muren van serres en kweekkassen.

Bever Holding heeft in 2015 een restauratieplan op gestart om het object totaal te renoveren. Aan deze renovatie is een eerste aanzet gegeven. Een landschapsarchitect werd aangesteld voor de begeleiding van de snoei- en tuinwerkzaamheden ten behoeve van het park.

Een monumentenarchitect werd ingeschakeld voor het opstellen van het restauratieplan en het aanvragen van de nodige vergunningen ten behoeve van het landgoed. In de loop van 2016 zijn veelvuldige contacten geweest met de gemeente Wassenaar om te komen tot een vergunningsaanvraag. Aangezien het landgoed Ivicke deel uitmaakt van een onderzoek naar de landgoedvisie, werd er vanuit de gemeente opdracht gegeven om een tuinhistorische analyse (parkonderzoek) te maken. Het traject van vergunningsaanvraag kan worden voortgezet met als belangrijke voorwaarde voor Bever de realisatie van een beheerderswoning met parkeervoorziening.

Na renovatie zal het pand verhuurd of verkocht worden.

Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 3ha 47a 20ca te renoveren kantoorvilla op landgoed verkoop/verhuur

Aalsmeer

Het perceel bevindt zich op de hoek van de Burg. Kasteleinweg (N196) en de Legmeerdijk (N231), op een steenworp afstand van Schiphol en naast de grootste bloemenveiling ter wereld: "Flora Holland Aalsmeer". Het veilingcomplex heeft een vloeroppervlakte van ruim 1,2 miljoen m2 bebouwd. Op 23 juni 2013 werd het nieuwe bestemmingsplan "Hornmeer" door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen de regelgeving van het nieuwe bestemmingsplan is een hotelontwikkeling met een bouwhoogte van 18 meter toegestaan en een bebouwing van 70% van het terrein. Gelet op voorgaande is in het nieuwe bestemmingsplan voor het perceel uitgegaan van het gebruik als bedrijf, horeca en hotel. Het gebruik als zelfstan-

dig kantoor is ook mogelijk maar alleen na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid.

Burgemeester en wethouders zijn voorts bevoegd om een afwijking van 10% overschrijding op het bestemmingsplan toe te staan. Ook zijn zij bevoegd om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van een hoger maximumbebouwingspercentage dan is aangeduid, met dien verstande dat:

a. het maximumbebouwingspercentage niet meer dan 80% mag bedragen
b. toepassing van de afwijkingsbevoegdheid uitsluitend is toegestaan indien gewaarborgd is dat er voldoende parkeerruimte op eigen terrein beschikbaar blijft.

Knokke-Heist

Knokke-Heist is de alom bekende chique badplaats aan de Belgische kust met prachtige zandstranden, gelegen in West-Vlaanderen aan de grens met Nederland. Maar er is meer dat Knokke-Heist uniek maakt. Neem natuurpark het Zwin: een schitterend natuurreservaat van 150 hectare, of de uitgestrekte golfbaan, midden in de stad. Knokke-Heist is een mondaine badplaats waar het goed toeven is, een badplaats met de gezelligheid van een kustdorp en de mogelijkheden van een stad. Knokke-Heist heeft haar inwoners en bezoekers veel te bieden: er zijn meer dan 250 restaurants, een 12 km lange boulevard en circa 1500 chique boetieks in de gezellige winkelstraten, 7 dagen in de week open, waaronder 70 kunstgalerijen.

Kustlaan W11/W12

De Kustlaan is de laatste jaren uitgegroeid tot één van de belangrijkste winkelstraten van Knokke-Heist waar zich tal van prestigieuze kledingmerken gevestigd hebben. In de residentie St-James, in het midden van de Kustlaan, beschikt Bever Holding over twee identieke naast elkaar gelegen winkelruimtes met kelderverdieping in een gebouw met meerdere entiteiten.

Lippenslaan/Dansestraat

Het betreft hier een handelspand in de residentie Arion gelegen hoek Lippenslaan en Dansestraat in het meest commerciële stuk van het centrum van Knokke-Heist.

De winkelruimte is een blikvanger voor het verkeer langs een van de belangrijkste winkelstraten van Knokke-Heist. Het pand beschikt over een vrije hoogte van +/- 3,65 meter waar tal van handelsuitbatingen mogelijk zijn waaronder horeca waarbij in dat geval een uitbreiding met overdekte terrassen toegestaan wordt.

De winkelruimte van totaal 1.261 m2 met souterrain beschikt over 30 inpandige parkeerplaatsen.

16 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma

Knokke Dansestraat 1 (hoek Lippenslaan) 16 are commerciële ruimte en (inpandige) parkeerplaatsen verkoop/ verhuur

14,15 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma Knokke Kustlaan 138 A/B 24a50ca winkelruimte verkoop / verhuur

Oosthoekplein

De ligging van het "Corner House" is uniek en exclusief, aan het pittoreske zeer charmante Oosthoekplein te Knokke. Het pleintje is centraal beplant met gras en beschikt over eeuwenoude bomen.

Het gebouw, vol zuid georiënteerd, bevindt zich thans in casco staat en kan door de toekomstige exploitant naar eigen inzicht worden afgebouwd. De komst van de laatste ontwikkeling aan het Oosthoekplein, geeft een upgrade aan de omgeving.

17 Locatie
        Adres
Kad. oppervlak
        Status
   Programma

Knokke Hazegrasstraat 1/Ooshoekplein 2a 55ca casco hotel en horecaruimte verkoop/verhuur

Kastanjedreef

Binnen het domein Reygersvliet was een verkavelingsvergunning voor 8 bouwkavels afgegeven voor de bouw van vrijstaande villa's met een vloeroppervlakte tussen de 450 en 600 m2.

Per datum van 12 juli 2012 werd het RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) Westkapelle-Oost van de gemeente Knokke-Heist goedgekeurd.

Met de vaststelling van deze nieuwe stedenbouwkundige voorschriften zijn de verkavelingsmogelijkheden verruimd en is het toegestane bouwvolume toegenomen. Het betreft eengezinswoningen over 2 bouwlagen met kap. De dakvorm is vrij en in het dakvolume is woonfunctie toegelaten.In het gebied tussen de Kalvekeetdijk en de Natiënlaan ontstaat een ruimtevoorziening voor tal van stedelijke functies, zoals een park met waterpartij voor kleine evenementen of ontmoetingen.

18 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma Knokke Kastanjedreef 69a 32ca bouwgrond ontwikkeling wonen (villabouw)

Laguna Beach

Door de ontwikkeling van talloze nieuwe projecten is de hotelcapaciteit van Knokke de laatste jaren sterk afgenomen. Met behulp van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) tracht het gemeentebestuur de komst van nieuwe hotelinfrastructuur te stimuleren. Het initiatief voor een hotelontwikkeling op Laguna Beach sluit hier uitstekend op aan. De planvorming, die deel moet gaan uitmaken van de uitbreiding (RUP) hotels bestaat uit een hotel van ca. 150 kamers, conferentiefaciliteiten en ca. 50 studio's.

Grobbendonk

Het kasteel Goorhof, mooi gelegen in een circa 360.000 m2 (36 ha) groot park, is een waar arboretum met eeuwenoude beuken- en kastanjebomen en een grote vijver van 2,5 ha.

Het kasteel werd gebouwd door de rijke Antwerpse scheepsreder Frans Huger die het gebouw tussen 1878 en1890 door de gebroeders Ernest en Eugeen Dieltjens liet ontwerpen en optrekken in Engelse landstijl.

Eind jaren veertig kwam het kasteel in handen van de familie Sorela De Namur.

Toekomstgericht kan Bever Holding op uitdrukkelijke vraag van het bestuur van de gemeente Grobbendonk de moge lijkheid voor herbestemming van het kasteel en ontwikke ling van de site onderzoeken (zgn. rood voor groen).

Reeds in oktober 2013 werden hierover parlementaire vragen gesteld en antwoorden op gegeven door de Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening.

Grobbendonk Kasteel Goorhof 36 ha 40 a 01 ca Te renoveren kasteel, grond, bossen en vijvers nader te bepalen

Sint-Joris-Winge

De gerenoveerde vierkantshoeve op en met grond van bijna 3 ha. is op wandelafstand gelegen van het commerciële winkelcentrum "Het Gouden Kruispunt" met zijn 59 handelszaken op een oppervlakte van 15 ha.

De vierkantshoeve heeft een oppervlakte van 860 m2 BVO. Door de strategische ligging aan het kruispunt van de weg Leuven en Diest heeft het pand diverse, zowel commerciële als private, mogelijkheden.

Het pand bevindt zich in optimale staat voor verkoop of verhuur. Er is thans sprake van enkele bouwovertredingen die vatbaar zijn voor regularisatie.

Sint-Joris-Winge Tiensesteenweg 70 2ha 95a 05ca vierkantshoeve met grond verkoop/verhuur

100

Brasschaat/Leopoldslei 2B

Midden in het centrum op een steenworp afstand van de bekende Bredabaan beschikt Planvisie België over een kantoorpand aan de Leopoldslei 2B met een monumentale uitstraling.

Brasschaat Leopoldslei 2B kantoorruimte

Brasschaat/Leopoldslei 30A

Even verderop aan de Leopoldslei op nummer 30A bevindt zich een kleinschalig appartementsgebouw met daarachter gelegen magazijnruimten met mogelijkheden voor een herontwikkeling naar woongelegenheden.

Brasschaat Leopoldslei 30A 5a 23ca handelsgelijkvloers met achtergelegen magazijnen verkoop/verhuur

Blankenberge Lion d'or

Blankenberge is een van de meest populaire en drukke badplaatsen aan de Belgische kust en ligt bovendien op slechts 10 autominuten van Knokke. Het ontwerp in verfijnde Belle Epoque kustarchitectuur sluit aan bij het rijke architecturale verleden van de badplaats en voorziet 23 appartementen met panoramisch uitzicht en grote zonnige terrassen, een commerciële ruimte en ondergrondse parkeervoorziening. Op de bouwgrond was een vergunning afgegeven die wegens het niet tijdig starten van de bouw na afbraak van het oude pand is komen te vervallen. De bouwgrond heeft een perceelbreedte van 23,60 meter bij 11,60 meter.

102

De Haan

De Haan is alom bekend als mooiste dorp aan de Belgische kust onder meer door de beschermde villawijk, de Consessie, die nog steeds de lucht van grandeur van de Belle Epoque bezit. De typische Anglo-Normandische stijl met rode daken, gedecoreerde balkonnen, torentjes en vakwerkhuizen zorgen voor een kenmerkend uiterlijk. Het is er genieten van de rust en schoonheid en het zal daarom niet verbazen dat Albert Einstein hier vroeger zijn zomers doorbracht.

Wenduinesteenweg

Aan de Wenduinesteenweg bevindt zich de locatie voor 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl, genaamd "Villa Fleur". Dit project op de hoek van de Wenduinesteenweg en de Molendreef in verfijnde architectuur en uitzicht op een groene omgeving werd vergund door de gemeente De Haan. De vergunning is vervallen wegens het niet tijdig aanvangen van de afbraak van de bestaande woning en start van de nieuwbouw.

25 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma
De Haan Wenduinesteenweg 54 1a 81ca te amoveren bestaande woning ontwikkeling wonen

Leopoldlaan 6/8

Aan de Leopoldlaan in het hart van De Haan bevindt zich een dubbele villa in de beschermde villawijk, de Consessie, in de typische architectuur van De Haan na renovatie geschikt voor commerciële ruimten op de begane grond met daarboven enkele fraaie woongelegenheden.

Montaignelaan

Pal achter en aangrenzend aan de Leopoldlaan 6/8 ligt in het groene hart van de Concessie een perceel bouwgrond met bestemming villabouw.

Er werd een vergunning verleend, die ondertussen is komen te vervallen, voor het bouwen van een villa, "Les Souvenirs" genaamd, met een totale bewoonbare oppervlakte van 535 m2 (inclusief een binnengarage voor 2 wagens en een buitenzwembad met Poolhouse).

SPA

Spa wordt niet ten onrechte de parel van de Ardennen genoemd. Het historische Spa, bekend vanwege o.a. het bronwater, de F1 Grand Prix, de Thermen en het Casino heeft nog niets verloren van de Belle Epoque-charme van weleer.

Spa "Balmoral" ligt temidden van de bossen en combineert een schitterend kader met een uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging in de Euregio op korte afstand van de groostste Belgische steden, het Rührgebied en de Zuid-Nederlandse steden.

Het centrum van Spa dat vlot te bereiken is via een kabeltrein ligt slechts op enkele minuten verwijderd.

De Royal golf club de Fagnes biedt u een 18 holes golfbaan en is gelegen op een wandelafstand van de site.

Op de locatie Balmoral vindt u het beste van twee werelden: de rust en inspiratie van de natuur gekoppeld aan een uitgebreid aanbod aan sport- en culturele activiteiten.

Het voor deze site ontworpen "Hotel Valmont" heeft een capaciteit van circa 150 kamers, restaurant, zwembad en diverse congreszalen.

De 3 stijlvolle naast het hotel gelegen appartementsgebouwen bestaan uit afzonderlijke residenties met samen in totaal 67 appartementen, genaamd "Val Riant", "Val Vert" en "Val Jolie".

De appartementen bieden alle mogelijkheden voor zowel kort als langdurig verblijf, op individuele basis of juist in familieverband.

Door de vele mogelijkheden zijn er ook qua exploitatie diverse opties. Zo kan de hotelexploitatie verhuurd worden al dan niet in combinatie met verhuring van de appartementen, die bovendien ook individueel verkocht zouden kunnen worden als belegging met rendement of voor eigen gebruik.

De bouwvergunning werd ingetrokken wegens het niet tijdig kunnen voldoen aan enkele voor de aannemer geldende wet telijke vereisten bij de start van de bouwwerkzaamheden.

29 Locatie Adres Kad. oppervlak Status Programma Spa Route Balmoral 34 1ha 77a 46ca te amoveren voormalig hotel met bouwgrond ontwikkeling hotel en wonen

Nr. Adres	Plaats	Land	Kadastrale Aanduiding

1. Kon. Wilhelminaboulevard 3	Noordwijk	NL	Noordwijk E 2498
2. Parallelboulevard 7	Noordwijk	NL	Noordwijk E 2364
3. Vuurtorenplein 1- 41, KW blvd. 35	Noordwijk	NL	Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197
4. Zeereep 1	Noordwijk	NL	Noordwijk N 2195
5. Zeereep 2	Noordwijk	NL	Noordwijk N 1977
6. Zeereep 3, Bosweg 5	Noordwijk	NL	Noordwijk N 1976
7. Zeereep 4	Noordwijk	NL	Noordwijk N 1975
8. Bosweg 6	Noordwijk	NL	Noordwijk N 1951
9. Northgodreef 200	Noordwijk	NL	Noordwijk A 3334
10. Schoolstraat 40a	Noordwijk	NL	Noordwijk E 2525
11. Oosteinderlaan	Hillegom	NL	Hillegom meerdere nummers
12. Rust en Vreugdlaan 2	Wassenaar	NL	Wassenaar F 9635
13. Lakenblekerstraat	Aalsmeer	NL	Aalsmeer C 4048
14. Kustlaan 138 W11	Knokke	B	Knokke-Heist E 122/C - M11
15. Kustlaan 138 W12	Knokke	B	Knokke-Heist E 122/C - M12
16. Dansestraat 1/Lippenslaan	Knokke	B	Knokke-Heist C 325/B, 325C
17. Hazegrasstraat 1	Knokke	B	Knokke-Heist G 4G 6
18. Kastanjedreef 5	Knokke	B	Knokke-Heist E 100/H en 100/F
19. Laguna Beach, Heesterstraat	Knokke	B	Knokke-Heist E 0100F en100H
20. Kasteel Goorhof	Grobbendonk	B	Meerdere nummers
21. Tiensesteenweg 70	St. Joris-Winge	B	Tielt-Winge C 357D/360E/345B/358D
22. Leopoldslei 2	Brasschaat	B	Brasschaat D 704 M
23. Leopoldslei 30	Brasschaat	B	Brasschaat D 747 M 3 W3
24. Verweehelling 6	Blankenberge	B	Blankenberge A 859 N 13
25. Wenduinesteenweg 54	De Haan	B	De Haan B 2 V 3
26. Leopoldlaan 6	De Haan	B	De Haan A 10 E 9
27. Leopoldlaan 8	De Haan	B	De Haan A 10 B 16
28. Montaignelaan	De Haan	B	De Haan A 10 P 16
29. Spa, Route Balmoral 34	Spa	B	Spa L 819 K 3 L 819 S 3

* Door Bever Holding beoogde ontwikkeling

** Vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig / Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee

*** In bestemmingsplan
**** Bouwvergunning

Kadastraal Oppervlak	Potentieel (ontwikkel) volume totaal	Status	Ontwikkeltijd

25 a 30 ca	17.782 m² BVO wonen / commercieel ***	bouwgrond	1 jaar
5 a 20 ca	4.160 m² BVO wonen / commercieel ***	bouwgrond	1 jaar
9 a 13 ca	7.513 m² BVO wonen / commercieel **	te amoveren winkels	2 jaar
30 a 28 ca
14 a 84 ca	10.743 m² BVO wonen **
16 a 4 ca		bouwgrond	2 jaar
16 a 5 ca
10 a 62 ca	480 m² BVO wonen **	bouwgrond	2 jaar
24 a 99 ca	programma nader te bepalen	te amoveren voormalige manege	3 jaar
4 a 95 ca	783 m² BVO wonen / commercieel ***	te amoveren voormalige drukkerij	1 jaar
38 ha 23 a 52 ca	programma nader te bepalen	gras- en cultuurland	3 jaar
3 ha 47 a 20 ca	1.220 m² BVO kantoorvilla	te renoveren kantoorvilla op landgoed
84 a 50 ca	35.490 m² BVO hotel ***	bouwgrond	1 jaar
24 a 50 ca	58 m² winkelruimte	winkelruimte
24 a 50 ca	58 m² winkelruimte	winkelruimte
1.600 ca	1.261 m² BVO winkel-/horecaruimte , 30 pp	winkel en parkeerplaatsen
2 a 55 ca	1.015 m² BVO hotel / horecaruimte	casco hotel
69 a 32 ca	4.250 m² BVO wonen (verkaveling villabouw) ***	bouwgrond	1 jaar
42 a 84 ca	5.100 m² BVO hotel / wonen *	te amoveren hotelbebouwing	2 jaar
36 ha 33 a 25 ca	programma nader te bepalen	te renoveren kasteel met gronden	2 jaar
2 ha 95 a 05 ca	860 m² BVO vierkantshoeve	vierkantshoeve met grond
1 a 28 ca	228 m² BVO kantoorruimte	kantoorruimte
5 a 23 ca	450 m² BVO wonen/commercieel ***	handelsgelijkvloers met magazijnen	1 jaar
2 a 73 ca	2.448 m² BVO wonen / commercieel ***	bouwgrond	1 jaar
1 a 81 ca	512 m² BVO wonen ***	te amoveren bestaande woning	1 jaar
2 a 50 ca	180 m² BVO woning / 140 m² winkel	te renoveren herenhuis	1 jaar
2 a 18 ca	180 m² BVO woning / 140 m² winkel	te renoveren herenhuis	1 jaar
12 a 69 ca	535 m² BVO wonen (villabouw) ***	bouwgrond	1 jaar
1 ha 77 a 46 ca	22.250 m² BVO wonen / hotel ***	te amoveren voormalig hotel met	1 jaar
		bouwgrond

AI Terminal

N.V. Bever Holding

3821_10-k_2020-08-18-220500_21ac239b-f140-4a35-92f3-45311d566cc1.pdf

JAARRAPPORT 2019

Colofon

N.V. Bever Holding

Opmaak & Productie

Jaarrapport 2019

N.V. Bever Holding

Profiel

Historie

Activiteiten

Visie

Strategie

Acquisitiebeleid

Structuur

Jaarrekening en décharge

Coronavirus (COVID-19)

Langetermijnwaardecreatie

Samenstelling van de Raad van Commissarissen

Personalia Raad van Commissarissen

W.J. Simon (1951)

Interne auditfunctie

Herbenoeming commissarissen

Reglement van de Raad van Commissarissen

Profiel van de Raad van Commissarissen

Het rooster van aftreden

Werkzaamheden van de Raad van Commissarissen

Corporate governance

Externe accountant

Verslag van de Raad van Commissarissen

Tot slot

Directie

Jaarrekening en accountantscontrole

Gang van zaken 2019

Resultaat

Vreemd vermogen

Eigen vermogen

sterk met 63%.

2019 in het kort

Vooruitzichten 2020

Algemene economische situatie

Noordwijk

Het aandeel Bever Holding

Dividend

Personeel en organisatie

Personeel

Beloning bestuur

Pensioenregeling Mogelijke tegenstrijdige belangen

Duurzaam ondernemen

Gebeurtenissen na balansdatum

Risicomanagement

Strategische risico's en onzekerheden

Ontwikkelingsrisico

Waarderingsrisico

Portefeuillerisico

Operationele risico's en onzekerheden

Projectontwikkelingsrisico

Budgetrisico's

Beloningsrisico's

Financiële risico's en onzekerheden

Financiële verslaggeving risico's en onzekerheden

Wet- en regelgeving risico's en onzekerheden

Risicobereidheid

Cultuur

Corporate governance

Actuele ontwikkelingen

Langetermijnwaardecreatie

Langetermijnwaardecreatie

Risicobeheersing

Corporate governance

Interne auditfunctie

Monitoring

Financiële verslaglegging en externe accountant

Effectief bestuur en toezicht

Organisatiestructuur N.V. Bever Holding

Rol directie

Benoemings- en herbenoemingstermijnen bestuurders

Rol Raad van Commissarissen

Cultuur, gedragscode en klokkenluiderreglement