Annual Report • May 1, 2016
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
JAARRAPPORT 2015
Hilversum
30 april 2016
Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar
Postbus 2114 2240 CC Wassenaar
Telefoon (070) 5121810 Telefax (070) 5121819
Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]
Divendal Repro, Haarlem
| Inhoud | Pagina |
|---|---|
| Jaarverslag 2015 | |
| Kerncijfers en profiel | 6 |
| Verslag van de Raad van Commissarissen | 9 |
| Verslag van de directie | 12 |
| Corporate governance | 18 |
| Jaarrekening | |
| Geconsolideerde jaarrekening | 23 |
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 | 24 |
| Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2015 | 25 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2015 | 26 |
| Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2015 | 28 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015 | 29 |
| Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening | 30 |
| Enkelvoudige jaarrekening | 59 |
| Enkelvoudige balans per 31 december 2015 | 60 |
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 | 62 |
| Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2015 | 62 |
| Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening | 63 |
| Overige gegevens | 71 |
| Controleverklaring van de onafhankelijke accountant | 72 |
| Vastgoedportefeuille | 77 |
Kerncijfers en profiel
Verslag van de Raad van Commissarissen
Verslag van de directie
Corporate governance
Jaarrekening
Overige gegevens
Vastgoedportefeuille
| Kerngegevens | 2015 | 2014 | 2013 |
|---|---|---|---|
| Resultaten (EUR x 1.000) | |||
| Bedrijfsresultaat | 1.582 | 5.116 * | (3.435) * |
| Netto resultaat | 29 | 2.747 | (2.522) |
| Balansgegevens (EUR x 1.000) | |||
| Vastgoedbeleggingen en voorraad | |||
| vastgoedprojecten | 131.826 | 128.946 | 124.759 |
| Eigen vermogen | 84.879 | 84.850 | 82.103 |
| Hypothecaire schulden | 30.157 | 24.623 | 24.263 |
| Loan–to-value ** | 22,9% | 19,1% | 19,4% |
| Solvabiliteit | 61% | 63% | 63% |
| Gegevens per aandeel (EUR) | |||
| Aantal aandelen | 17.057.549 | 17.057.549 | 17.057.549 |
| Winst per aandeel *** | 0,00 | 0,16 | (0,15) |
| Dividend per aandeel | - | - | - |
| Intrinsieke waarde per aandeel | 4,98 | 4,97 | 4,81 |
| Hoogste beurskoers | 4,00 | 3,00 | 2,32 |
| Laagste beurskoers | 1,60 | 1,60 | 1,36 |
| Beurskoers ultimo jaar | 3,02 | 1,60 | 2,00 |
| Aantal werknemers per jaareinde | 1 | 1 | 1 |
* Aangepast voor vergelijkingsdoeleinden.
** Hypothecaire schulden / vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten.
*** Netto resultaat / aantal aandelen.
N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2015 geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar activiteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken.
N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam. Het kantoor van Bever Holding is gelegen in Wassenaar. Op 31 december 2015 had Bever Holding 1 personeelslid in dienst.
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal.
In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de financiële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleggen en ontwikkelen van vastgoed middels de inbreng van een omvangrijke vastgoedportefeuille. De periode tot en met 2015 heeft hoofdzakelijk in het teken gestaan van het zoeken naar een strategische partner voor de ontwikkeling van de projecten van Bever Holding.
Bever Holding beschikt over een vastgoedportefeuille bestaande uit 31 objecten (deels bestaand vastgoed en deels bouwgronden) met een potentieel (te ontwikkelen) volume van circa 130.000 m2 bovengronds vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (circa 54%), hotels (circa 42%) en commercieel (circa 4%). Daarnaast maken ca. 1.500 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse (te ontwikkelen) projecten.
Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich circa 85.000 m2 ofwel 65% in Nederland en het overige deel in België (circa 45.000 m2 ofwel 35%). De objecten zijn gelegen op veelal unieke locaties met een concentratie aan de Nederlandse en Belgische kust.
De activiteiten van Bever Holding zijn erop gericht om deze vastgoedportefeuille te exploiteren, te ontwikkelen en op termijn uit te breiden met voornamelijk renderende beleggingsobjecten.
Bever Holding investeert vanuit een eigen visie in vastgoed en vastgoedontwikkeling met als doel daarmee winst te realiseren waardoor een meerwaarde voor haar aandeelhouders wordt gecreëerd.
De projecten in portefeuille laten zich over het algemeen het beste kenmerken door het unieke karakter, vaak een gevolg van de bijzondere ligging. Dit unieke karakter dient volgens Bever Holding nadrukkelijk terug te komen in de te realiseren kwaliteit van de nieuwe gebouwen.
De strategie van Bever Holding is gericht op het bereiken van haar belangrijkste doelstelling, het creëren van meerwaarde voor haar aandeelhouders. Enerzijds zal Bever daartoe haar eigen projecten in portefeuille gaan exploiteren en ontwikkelen.
Per object zal een strategische afweging worden gemaakt of het vastgoed wordt toegevoegd aan de portfolio met objecten in exploitatie dan wel wordt verkocht aan derden. Anderzijds zal Bever Holding streven naar uitbreiding van haar portfolio met aantrekkelijke ontwikkelprojecten en met renderende beleggingsobjecten die direct een positieve bijdrage leveren aan de kasstroom.
Bever Holding selecteert waar nodig strategische partners waarmee projecten in samenwerking zullen worden gerealiseerd.
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aantal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele (regionale) marktomstandigheden, het risico/ rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij elke acquisitiemogelijkheid zal een afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding wordt voldaan.
Bever heeft thans zeven Nederlandse en vier Belgische dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn
ondergebracht in Bever Holding en dochtermaatschappijen.
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport 2015 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het jaarrapport is opgemaakt door de directie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de directie aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren.
Met Deloitte Accountants B.V. is de financiële rapportage over 2015 besproken.
De jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. De goedkeurende controleverklaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 72. De Raad van Commissarissen stelt vast dat de externe accountant ten opzichte van Bever Holding onafhankelijk was. De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en decharge te verlenen aan de directie voor het gevoerde beleid en aan de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op dit beleid.
De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een volgende periode.
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een eerste periode van vier jaar en op 27 juni 2014 herbenoemd voor een derde termijn van vier jaar.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: Executive Chairman bij Nantucket Energy en Non-Executive Chairman MonIdee; commissaris en voorzitter van het audit committee van Tiziana Life Sciences.
Nationaliteit: Belgische
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn vastgelegd.
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gesproken door een dergelijke commissie vervuld worden door de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie 2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aangewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, externe financiële informatieverschaffing, naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde.
In 2015 heeft de Raad eerst de heer ir. G.J. van Zoelen benoemd als bestuurder ontstentenis. Na zijn vertrek heeft de Raad de heer mr. H.C. van der Ploeg per 23 juni 2015 benoemd als bestuurder bij ontstentenis. Door deze besluiten is een einde gemaakt aan de ongewenste situatie van de dubbele taakvoering door de Raad.
Gezien de geringe omvang van de activiteiten van de onderneming in het verslagjaar 2015 waarborgt de samenstelling van de Raad van Commissarissen dat de Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe III.3 van de Corporate Governance Code).
Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over specifieke deskundigheden.
De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de profielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubliceerd op de website van de Vennootschap.
Nu de verwachting gerechtvaardigd is dat de activiteiten van de onderneming in 2016 zullen toenemen, zal worden gestreefd naar uitbreiding van de Raad met één of meerdere leden.
De Raad van Commissarissen verklaart dat zijn lid niet onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate Governance Code (principe III 2.2) gezien het feit dat de Raad van Commissarissen gedurende het verslagjaar kortstondig heeft moeten voorzien in het bestuur van de vennootschap.
De heer W.J. Simon 2018
De heer W.J. Simon (enig commissaris) voerde sinds 2 oktober 2012 tijdelijk het bestuur over de vennootschap. Aan deze onwenselijke situatie is op 14 januari 2015 een einde gekomen door de benoeming van de heer ir. G.J. van Zoelen als bestuurder bij ontstentenis en gelijktijdige neerlegging door de heer W.J. Simon van zijn functie als gedelegeerd bestuurder.
Op 1 mei 2015 heeft de heer ir. G.J.. van Zoelen zijn bestuurstaken neergelegd en is het bestuur van de vennootschap weer terug komen te liggen bij de Raad van Commissarissen in de persoon van de heer W.J. Simon.
Op 23 juni 2015 heeft de Raad van Commissarissen het besluit genomen voor de aanstelling van de heer mr. H.C. van der Ploeg als bestuurder bij ontstentenis. Per deze datum heeft de Raad van Commissarissen in de persoon van de heer W.J. Simon zijn bestuurstaken weer neergelegd. Aangezien derhalve de functie van zowel bestuurder als commissaris in het verslagjaar voor twee kortstondige perioden tijdelijk door een en dezelfde persoon werd uitgeoefend, dient bij de verslaglegging van de Raad van Commissarissen en de directie rekening gehouden te worden met deze situatie wat betreft de verhouding/relatie tussen beide gremia en dient de regelgeving ter zake de Corporate Governance Code in dit licht te worden bezien.
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de verslagen van de externe accountant en heeft deze stukken besproken met de directie en de accountant.
Aan de ongewenste situatie, waarbij het enig lid van de Raad van Commissarissen ook de directie voert, is in het verslagjaar een einde gekomen. Gedurende het verslagjaar is, met uitzondering van een periode van in totaal circa 2 maanden, het bestuur van de vennootschap in handen geweest van een door de Raad van Commissarissen aangestelde bestuurder bij ontstentenis. Door de verwachting aangaande de toename van de activiteiten vanaf het verslagjaar 2016 zal gestreefd worden naar de benoeming van een volwaardige directie en extra leden van de Raad van Commissarissen door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Vanaf het moment van deze formele benoeming zal weer sprake zijn van een gezonde Corporate Governance situatie. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst en terug te vinden op pagina 18 van het jaarrapport.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. De externe accountant was aanwezig bij de jaarlijkse algemene vergadering op 26 juni 2015. De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de behandeling van de jaarstukken 2015 en aan de hand van een rapportage van de directie, de relatie met de externe accountant beoordeeld. Gezien de goede ervaringen van de Raad van Commissarissen met de externe accountant en gezien de aanpassing in nieuwe wetgeving waarnaar hierboven wordt gerefereerd – over de benoeming van externe accountants, is Deloitte Accountants B.V. gevraagd ook het verslagjaar 2015 te controleren. Deloitte Accountants B.V. is door de Raad van Commissarissen aangesteld. Voor het boekjaar 2016 zal in elk geval een wisseling plaats vinden van de controlerend externe accountant. De Raad van Commissarissen zal in 2016 een analyse maken of er een aanbestedingstraject komt en hoe dit het best kan worden ingericht.
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit. Met name de aflossing en beëindiging van de geschillen met Staalbankiers N.V., de herfinanciering van alle leningen en de strategische samenwerking voor de projecten Noordwijk met VolkerWessels verdienen in dit verband bijzondere aandacht.
Wassenaar, 30 april 2016 W.J. Simon
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De benoeming is niet gebonden aan een maximumperiode van vier jaar zoals vastgelegd
in de beginselen van de Nederlandse Corporate Governance Code best practice bepaling II.1.1, aangezien Bever Holding het van belang acht dat de ervaring behouden blijft voor de onderneming.
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een resultaat na belastingen van ca. EUR 29 duizend (2014: EUR 2,7 miljoen). Op basis van een externe taxatie van de gehele vastgoedportefeuille heeft een herwaardering plaatsgevonden van ca. EUR 2,9 miljoen (2014: EUR 6,3 miljoen) op de vastgoedbeleggingen, een waardevermindering als gevolg van lagere directe opbrengstwaarde van EUR 162 duizend en een terugneming van waardevermindering als gevolg van lagere directe opbrengstwaarde van EUR 65 duizend op de voorraad vastgoed. In het verslagjaar werd geen vastgoed aangekocht of verkocht.
Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar ca. EUR 185 duizend negatief.
De totale lasten bedroegen in 2015 ca. EUR 1,1 miljoen (2014: EUR 1,0 miljoen).
De netto financieringskosten bedroegen in 2015 EUR 1,7 miljoen (2014: EUR 1,2 miljoen).
De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare waarde per object, waarbij de directe opbrengstwaarde en de gebruikswaarde van alle objecten door de taxateur is bepaald.
Hiervoor heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van de diverse vastgoedontwikkelingsprojecten en de stadia waarin deze projecten zich bevinden. Vastgoedontwikkeling is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uitgangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen en de te realiseren metrages binnen de planvorming kunnen wijzigen.
In 2015 heeft Bever een herfinanciering afgerond. Alle bestaande (hypothecaire) geldleningen zijn afgelost en vervangen door een nieuwe hypothecaire geldlening. Op 31 december 2015 beliep het saldo van deze hypothecaire geldlening ca. EUR 30,1 miljoen.
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2015 EUR 84,9 miljoen bij een balanstotaal van EUR 140,1 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2015 bedroeg EUR 4,98. De solvabiliteit blijft onverminderd sterk met 61%.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van circa 50% waaraan ruimschoots wordt voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis voor de verdere groei.
Bever Holding heeft in het verslagjaar een strategische partner gevonden met wie zij haar projecten in Noordwijk wil ontwikkelen en tot uitvoering zal brengen. Deze partner is het bouwconcern VolkerWessels. Met een omzet van bijna EUR 5 miljard, meer dan 15.000 werknemers en solide balans is Bever Holding ervan overtuigd dat zij met VolkerWessels de juiste partner heeft geselecteerd voor de verdere invulling van haar strategie en doelstellingen ten aanzien van de voor Bever Holding belangrijke vastgoedprojecten in Noordwijk.
In 2015 heeft de gemeente Noordwijk toenadering gezocht tot Bever Holding om de mogelijkheden voor een (hernieuwde) samenwerking te onderzoeken.
Bever Holding heeft hier samen met KondorWessels Projecten (een dochteronderneming van VolkerWessels) gevolg aan gegeven. Doel is om als ontwikkelcombinatie een samenwerkingsovereenkomst te sluiten met de gemeente Noordwijk waarin afspraken worden vastgelegd over de ontwikkeling en realisatie van alle projecten van Bever Holding in Noordwijk aangevuld met eventuele nieuwe projecten.
Ondanks deze toenadering zijn de juridische geschillen met de gemeente Noordwijk in het verslagjaar 2015 nog niet volledig beëindigd. Hangende de nog lopende administratiefrechtelijke procedures zijn wel reeds de door de gemeente Noordwijk gelegde beslagen opgeheven.
Gedurende het jaar 2015 heeft Bever Holding de volledige kredietfaciliteit van Staalbankiers N.V. integraal afgelost. Alle juridische geschillen met Staalbankiers N.V. zijn tevens beëindigd en de door Staalbankiers gelegde conservatoire beslagen op objecten uit de portefeuille van Bever Holding zijn opgeheven.
Bever Holding heeft daarnaast in het verslagjaar de overige geldleningen afgelost. Bever Holding heeft daarvoor in het verslagjaar een nieuwe geldlening afgesloten bij Reggeborgh Groep. Voor deze geldlening heeft Bever Holding als primaire zekerheid een hypotheek verstrekt op de vastgoedobjecten in Noordwijk. Met Reggeborgh beschikt Bever Holding nu over een financier die zeer nauw verbonden is met alle facetten van vastgoed, investeren, financieren, ontwikkelen en bouwen. Hierdoor ontstaat stabiliteit, zowel voor Bever Holding als voor haar projecten.
Door de samenwerking met Reggeborgh en VolkerWessels zijn de randvoorwaarden voor een succesvolle ontwikkeling van de projecten aanwezig, waardoor Bever Holding nu over kan gaan naar een nieuwe fase.
Bever Holding streeft ernaar in 2016 verder invulling te geven aan de nieuwe fase in haar bestaan. Een fase die gericht is op uitvoering van projecten.
Allereerst zal in nauw overleg met KondorWessels Projecten gestreefd worden naar een spoedige vastlegging van de samenwerkingsafspraken met de gemeente Noordwijk. Vervolgens zullen reeds in 2016 de eerste ontwerpen worden uitgewerkt voor één of meerdere ontwikkelprojecten teneinde op korte termijn daadwerkelijk een aanvang te kunnen nemen met de bouwwerkzaamheden. Bever Holding zal in 2016 een evaluatie maken van de benodigde samenstelling en omvang van haar organisatie teneinde deze waar nodig aan te passen aan de nieuwe fase. Zulks zal in elk geval gelden voor de directie en voor de Raad van Commissarissen, doch ook voor de benodigde vastgoedspecialisten.
Ter verdere verbetering van haar liquiditeitspositie zal Bever Holding in 2016 een gedegen analyse uitvoeren ten aanzien van haar totale vastgoedportefeuille. Nietstrategische objecten zullen worden verkocht. Andere objecten zullen worden verhuurd of gereed worden gemaakt voor toekomstige verhuur. Voor de andere projecten in portefeuille, met name de projecten aan de Belgische kust, zal Bever Holding mogelijk per project of voor een cluster van projecten, samenwerkingspartners selecteren.
Op 29 april 2016 heeft Bever Holding en de gemeente Noordwijk kenbaar gemaakt dat op korte termijn een intentieovereenkomst zal worden gesloten tussen enerzijds de gemeente Noordwijk en anderzijds de ontwikkelcombinatie Bever-VolkerWessels. Dit is het resultaat van de verkennende gesprekken die partijen vanaf januari 2016 met elkaar hebben gevoerd over de inhoud en structuur van een duurzame samenwerking gericht op de concrete invulling van alle strategisch gelegen locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee.
In deze overeenkomst zullen een aantal onderwerpen van de samenwerking nader worden omschreven. Dit betreft onder meer de rolverdeling tussen partijen, de projectstructuur, tijdelijke voorzieningen, het ontwikkelvolume, de ontwikkellocaties. Met de ondertekening van de intentieovereenkomst gaan partijen een volgende fase van de samenwerking in, die gericht is op nadere concretisering van de afspraken en de opmaak en vaststelling van een ambitiedocument.
Volgens het Centraal Planbureau zijn de vooruitzichten voor Nederland positief. Voor het eerst sinds het uitbreken van de crisis komt de groei in 2015 en 2016 uit boven de 2%, neemt de consumptie flink toe en daalt de werkloosheid.
In België heeft het economisch herstel zich tijdens de eerste helft van 2015 in een gematigd tempo doorgezet. Volgens de ECBvoorspellingen zou de groei in 2015 1,4 % bedragen, in 2016 1,3 % en in 2017 1,6 %.
Voor 2016 wordt door het IMF een groei van de gehele eurozone verwacht van 1,7%. Voor 2017 geldt eenzelfde groeiverwachting. Het IMF denkt dat de Europese consumptiebestedingen verder zullen toenemen als gevolg van de lage olieprijzen.
Het totale Nederlandse beleggingsvolume in vastgoed in 2015 is volgens DTZ Zadelhoff met EUR 12 miljard, bijna weer gelijk aan het topjaar 2007, gedreven door het herstel in vertrouwen in de economie, de ongekend lage rente en door instabiele vooruitzichten voor aandelen en obligaties. Nederlands vastgoed is bij internationale beleggers populair en in vergelijking met de overige West-Europese vastgoedmarkten is Nederlands vastgoed aantrekkelijk geprijsd.
Het aantal woningverkopen in Nederland neemt al weer enige tijd toe. Het ING Economisch Bureau verwacht de komende jaren zo'n 2% prijsstijging gemiddeld per jaar. De huizenmarkt ontwikkeld zich regionaal, de steden worden duurder en randen van het land hebben last van prijsdrukkende effecten.
Door het toenemend aantal transacties is het woningaanbod
gedaald met 10% naar 190.000 wooneenheden. Volgens de Rabobank groeit de Nederlandse koopwoningmarkt door gunstige omstandigheden en zal het aantal verkochte woningen in 2016 uitkomen op 180.000 tot 200.000.
Voor 2040 wordt in de vier grote steden een bevolking van 2,6 miljoen verwacht, een groei van rond 15% tegen een groei van slechts 7% voor heel Nederland. Net als bij de bevolkingsgroei, is in de Randstad de toename van het aantal huishoudens groot. Vanwege snellere bevolkingsgroei dan verwacht moet de woningproductie tussen 2015 en 2020 worden opgeschroefd naar minimaal 80.000 tot 90.000 woningen per jaar. Dat is exclusief de inhaalvraag en de recente vluchtelingenstroom. Vorig jaar lag de woningproductie volgens het CBS op ongeveer 55.000, fors meer dan het historische dieptepunt van 40.000 in 2013.
Een langdurige daling van de residentiële vastgoedprijzen na de financiële crisis van 2008 heeft zich in België niet voorgedaan. De Nationale Bank (NB) heeft recentelijk een berekening gemaakt op basis van de evolutie van het inkomen, de hypothecaire rente, het aantal gezinnen en de fiscaliteit. Hieruit zou blijken dat de prijzen 3,6 procent te hoog zijn. De KBC heeft ook een soortgelijke studie gedaan op basis van dezelfde criteria. Volgens haar cijfers zijn de huizenprijzen zelfs 0,5% te laag. Volgens de Deloitte Property Index 2015 is het risico van negatieve prijscorrecties beperkt, daar de fundamenten van de Belgische woningmarkt gezond zijn. Er is geen overaanbod en geen excessieve schuldenopbouw van de Belgische huishoudens.
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285278. In 2015 kwam er op 94 handelsdagen een koers tot stand waarbij dagelijks op deze handelsdagen gemiddeld 9.588 aandelen werden verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2015 EUR 4,00 en de laagste koers was EUR 1,60. De slotkoers op 31 december 2015 was EUR 3,02.
Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal uitstaande aandelen 17.057.549.
De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over Bever Holding.
Er zal aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het resultaat toe te voegen aan het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is erop gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming.
Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten etc.
Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon (per ultimo boekjaar). Voorts is de heer ir. G. J. Van Zoelen aangesteld geweest in het verslagjaar als bestuurder bij ontstentenis.
Op 23 juni 2015 is de heer mr. H.C. van der Ploeg aangesteld als bestuurder bij ontstentenis door een besluit van de Raad van Commissarissen.
Door het vertrek in 2012 van de vorige statutaire directeur is veel kennis van de vastgoedportefeuille weggevloeid uit de onderneming.
De Raad van Commissarissen heeft daarop de heer R. Van de Putte gevraagd om aan Bever Holding verbonden te zijn als adviseur. De heer van de Putte verricht deze werkzaamheden zonder bezoldiging.
In overeenstemming met de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad van Commissarissen vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad van Commissarissen. De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris. Daarnaast heeft de Raad van Commissarissen in 2015 de vergoeding voor de bestuurder bij ontstentenis vastgesteld op EUR 35.000 per jaar.
| Raad van Commissarissen/Directie | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Directie ir. G.J. van Zoelen mr. H.C. van der Ploeg |
bestuurder bij ontstentenis | (14-1-2015 t/m 1-5-2015) bestuurder bij ontstentenis (23-6-2015 t/m 31-12-2015) |
EUR 10.356 EUR 18.411 |
|||||
| Raad van Commissarissen W.J. Simon |
voorzitter | (1-1-2015 t/m 31-12-2015) | EUR 35.000 |
| Pensioenregeling | Mogelijke tegenstrijdige belangen | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Er is geen regeling overeengekomen. | Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding |
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding hielden in het verslagjaar enig aandelenbelang in de Vennootschap.
Bever Holding streeft ernaar duurzaam te ondernemen. De directie legt de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. Voor de nieuw te realiseren gebouwen worden milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling juist extra bijdraagt aan de uiteindelijke waarde van de projecten zowel in financiële zin als ook wat betreft de beleving bij de uiteindelijke gebruikers en omwonenden van deze nieuwe gebouwen. Deze komen immers op unieke locaties en zijn daarmee vaak beeldbepalend. Als opdrachtgever aan een breed scala van (bouw)ondernemingen is Bever Holding nauw betrokken bij de ontwikkeling van de projecten en kent zij dan ook haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wet- en regelgeving.
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico's die met het beleggen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aanzien van de ontwikkelingsrisico's is het risicobeheer van de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vastgesteld.
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt van gehanteerde prognoses wordt door Bever Holding periodiek geïnventariseerd. Gezien de aard van de activiteiten en projecten blijft een bepaalde mate van onzekerheid voortdurend aanwezig. De omvang van projecten wordt ook beïnvloed door beleid van (lokale) overheden alsmede door de markt wat betreft behoefte en afzetbaarheid. Door een voortdurende monitoring van ontwerpbeleidsdocumenten is Bever Holding in staat om tijdig te reageren, waar nodig langs juridische weg door specialistische advocaten. Het ontwikkelingsrisico wordt voorts jaarlijks opgenomen in de waardering van de objecten en waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens.
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt jaarlijks gewaardeerd door een onafhankelijke externe taxateur waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld. Het risico van waardedaling van de vastgoedobjecten wordt door Bever Holding beheersbaar gehouden door haar doelstelling ten aanzien van de solvalbiliteit van minimaal 50%.
Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling daarvan die bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat - woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels - is spreiding van geografische- en afzetrisico's gewaarborgd.
Bever Holding streeft daarnaast naar een evenwichtige verdeling van de portefeuille en heeft zich ten doel gesteld om de portefeuille aan te vullen met meer direct renderend vastgoed met een positieve kasstroom waardoor het relatieve aandeel van de ontwikkelobjecten zal dalen.
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren vastgoed is verhuurd. Dit omwille van het beheersbaar houden van de projectfinanciering. Bever Holding heeft ervoor gekozen om samen te werken met strategische partijen die in staat zijn om een deel van het projectontwikkelingsrisico en de projectfinanciering te dragen. Daarnaast zal door middel van een uitgekiende projectfasering het voorraadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden.
Voor elk ontwikkelproject wordt bij de start van de ontwikkeling een besluitdocument vastgesteld bestaande uit een ontwerp, stichtingskostenbegroting en planning. Dit besluitdocument zal voortdurend worden geactualiseerd, steeds na het bereiken van een milestone in het ontwikkeltraject. Elke opdrachtverstrekking zal gerelateerd worden aan het (beschikbare) budget dat voortvloeit uit het vastgestelde besluitdocument. Mogelijke overschrijdingen van het budget worden hierdoor tijdig onderkent en kunnen zo worden hersteld of voorzien.
De beloning van de directie of andere personeelsleden is niet gekoppeld aan het financiële resultaat van een of meerdere projecten. Bever Holding voorkomt hiermee dat er sprake zou kunnen zijn van een niet optimale prioritering van projecten of van ongewenste bezuinigingen op kwaliteit van gebouwen.
De financiële risico's worden nader besproken onder punt 15 van de " Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans" en betreffen onder meer de renterisico's en de liquiditeitsrisico's.
De omvang van de organisatie van Bever Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren zullen werken.
De belangrijkste activiteit van Bever Holding is vastgoedontwikkeling. Inherent aan vastgoedontwikkeling is de invloed van overheden op de aard, omvang en timing van projecten, die tot uitdrukking komt in bestemmingsplannen, visie's, nota's beeldkwaliteitsplannen, omgevingsvergunningen en omgevingsvisie's. Wijzigingen in deze documenten zijn van directe invloed op de projecten van Bever Holding en vormen daardoor dan ook een onzekere factor. Deze onzekerheid wordt beheersbaar gemaakt doordat deze wijzigingen openstaan voor zienswijzen en voor beroep. Bever Holding werkt met diverse specialistische advocaten die per project advies geven en Bever Holding vertegenwoordigen in eventuele bezwaarprocedures.
Ondanks het feit dat Bever Holding te maken heeft met diverse risico's en onzekerheden, tracht Bever Holding deze zoveel als mogelijk te beheersen. De aard van de activiteiten en projecten brengt een bepaalde mate van risico en onzekerheid met zich mee, die niet voorkomen kan worden. Door de implementatie van een aantal maatregelen blijft Bever Holding deze risico's en onzekerheden monitoren zodat zij tijdig kan ingrijpen. Deze maatregelen zijn:
Het belangrijkste gevolg van de diverse risico's voor Bever Holding is de invloed op de waardering van de diverse vastgoedobjecten in portefeuille. Het risico van een mogelijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een invloed hebben van circa EUR 1.318.260 op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2015 uitstaande aandelen circa EUR 0,08 per aandeel). De solide vermogensverhoudingen stellen Bever in staat eventuele waardedalingen van objecten zelf op te vangen. De gevolgen van acties door externe financiers blijven hierdoor beheersbaar.
In het verslagjaar 2015 heeft Bever Holding te maken gehad met risico's voortkomende uit de acties van de externe financier Staalbankiers N.V. die de kredietfaciliteiten heeft opgezegd alsmede conservatoir beslag had gelegd op diverse vastgoedobjecten van Bever Holding. Doch door de omvang van de portefeuille en de lage loan-to-value is Bever Holding in staat geweest om zelfstandig een herfinanciering te arrangeren. De kredietfaciliteiten van Staalbankiers N.V. zijn in het verslagjaar volledig afgelost, de beslagen zijn opgeheven en de juridische procedures zijn beëindigd.
Thans loopt nog een juridische procedure tegen de gemeente Noordwijk inzake opgelegde dwangsommen. Zie verder (gerechtelijke procedures) op pagina 54.
De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance structuur van de Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie "Frijns") die sinds 1 januari 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. De heer W.J. Simon (enig commissaris) voerde sinds 2 oktober 2012 tijdelijk het bestuur over de vennootschap. Gezien deze situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code, in het bijzonder de bepalingen III.6.7 en III.2.2, heeft de Raad van Commissarissen in het verslagjaar een bestuurder bij ontstentenis aangesteld. Uiteindelijk zal een nieuwe directie worden voordragen ter benoeming door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Hierdoor zal dan wederom sprake zijn van een gezonde Corporate Governance.
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de in de Code geformuleerde principes en best practice bepalingen. Het gaat daarbij om de volgende bepalingen:
- Benoeming van een directeur voor een periode van maximaal 4 jaar (art. II.1.1)
De benoeming van de leden van de directie is niet gebonden aan een bepaalde termijn. Bever Holding acht het van belang dat de ervaring behouden wordt voor de onderneming en vindt het daarom niet van belang om leden van de directie na vier jaar af te laten treden. Bovendien kunnen leden van de directie te allen tijde door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontslagen worden.
- Een bestuurder houdt niet meer dan twee commissariaten bij beursvennootschappen (art II.1.8)
Bever Holding kiest voor een kwalitatieve benadering voor het aangaan van commissariaten door leden van de directie, die uitsluitend na overleg met en goedkeuring van de Raad van Commissarissen commissariaten zullen aanvaarden bij andere (beursgenoteerde) vennootschappen. De Raad van Commissarissen beoordeelt de wenselijkheid en verenigbaarheid van het aan de orde zijnde commissariaat met de functie bij Bever Holding.
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande wet- en regel-
geving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en samenstelling van de bezoldiging van de directie en de openbaarmaking daarvan worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbeleid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen het kader van het bezoldigingsbeleid.
De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen. Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practice bepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden onderschreven.
- Eerder genoemde bepalingen in verband met het ontbreken van een bestuurder (art III.6.7, III.2.1. en III.2.2. sub g).
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt ingevuld door Bever Holding Participaties B.V en Bever Holding NV. Zie voor de structuur het overzicht op bladzijde 8. Voor de huidige situatie verwijzen wij naar de eerder genoemde bepalingen in verband met het ontbreken van een bestuurder en de aangestelde bestuurder bij ontstentenis (zie pagina 18).
Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar sta- tutaire directie. Bij het ontbreken van een bestuurder wordt de organisatie vertegenwoordigd door de Raad van Commissarissen of door een door deze raad aangestelde bestuurder bij ontstentenis. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financieel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze raad.
De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie en staat de directie met raad ter zijde. (zie echter Bijzondere toelichting bladzijde 10). De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan onder meer uit:
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de Vennootschap;
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van de directie van de Vennootschap;
Commissarissen gelden niet als onafhankelijk zoals bedoeld in best practice bepaling III.2.1.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot aandeelhouders worden onderschreven. Bever Holding kent geen stemrecht beperkende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de voordracht van de Raad van Commissarissen afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen een nieuwe voordracht moet maken. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen en de directie vast. Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen. De directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste in één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld via de corporate website.
Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld in principe IV.3 wordt opgemerkt dat dit principe wordt onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan beleggers van groot belang is en streven dit na.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en
publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant worden eveneens onderschreven.
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op de medewerkers en de directie. Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www. beverholding.nl.
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet bestuur en toezicht in werking getreden. Bever Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de statuten en interne regelgeving - voor zover van toepassing en indien nodig - aanpassen om te voldoen aan genoemde wetgeving. De Wet bestuur en toezicht bevat onder meer een richtlijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten minste 30% door mannen. Momenteel zijn bij Bever
Holding de posities zowel binnen de directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de benoeming van nieuwe leden van de directie en de Raad van Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen.
Vanzelfsprekend spelen daarbij diversiteitscriteria, waaronder een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen een rol.
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de Raad van
Commissarissen, klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.beverholding.nl.
In overeenstemming met de transparantierichtlijn van de Europese Unie, als vervat in artikel 5.25c van de Wet op het financieel toezicht, verklaart de directie dat voor zover haar bekend:
Wassenaar, mr. H.C. van der Ploeg (Bestuurder bij ontstentenis), 30 april 2016
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerde balans
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
Jaarrapport 2015
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2015 | 2014 | ||
| Opbrengsten uit vastgoed | |||||
| beleggingen | |||||
| Netto huuropbrengsten | 17 | 27 | 20 | ||
| Resultaat verkopen | - | (410) | |||
| Herwaarderingsresultaat | 6,7 | 2.944 | 6.303 | ||
| Totale opbrengsten uit vastgoed | |||||
| beleggingen | 2.971 | 5.913 | |||
| Waardevermindering | |||||
| voorraad vastgoedprojecten | 10 | (162) | (188) | ||
| Terugneming van | |||||
| waardevermindering voorraad | |||||
| vastgoedprojecten | 10 | 65 | 685 | ||
| Exploitatiekosten | 1 | (144) | (260) | ||
| Overige opbrengsten | - | 5 | |||
| Netto opbrengsten | (241) | 242 | |||
| Lasten | |||||
| Lonen en salarissen | 2 | (126) | (178) | ||
| Afschrijvingen | 8 | (2) | (3) | ||
| Algemene kosten | 3 | (1.020) | (858) | ||
| Totale lasten | (1.148) | (1.039) | |||
| Bedrijfsresultaat | 1.582 | 5.116 | |||
| Financiële opbrengsten | 173 | 166 | |||
| Financiële kosten | (1.940) | (1.436) | |||
| Netto financieringskosten | 4 | (1.767) | (1.270) | ||
| Resultaat voor belastingen | 5 | (185) | 3.846 | ||
| Vennootschapsbelasting | 214 | (1.099) | |||
| Resultaat na belasting | 29 | 2.747 | |||
| Per aandeel (x EUR) | |||||
| Netto resultaat per aandeel | |||||
| beschikbaar voor aandeelhouders | 0,00 * | 0.16 * | |||
| Verwaterd netto resultaat per aandeel | |||||
| beschikbaar voor aandeelhouders | 0.00 * | 0.16 * |
* Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549 aandelen. Dit betreft het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het verslagjaar.
| Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2015 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2015 | 2014 | ||||||
| Resultaat na belastingen | 29 | 2.747 | |||||||
| Overig totaalresultaat Totaalresultaat |
- 29 |
- 2.747 |
|||||||
| Toekomend aan: Aandeelhouders N.V. Bever Holding Minderheidsbelangen |
29 - |
2.747 - |
|||||||
| 29 | 2.747 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2015 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 | |||||
| Actief | ||||||||
| Vaste activa | ||||||||
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in |
6 | 65.210 | 63.410 | |||||
| aanbouw of ontwikkeling | 7 | 44.710 | 43.550 | |||||
| Materiële vaste activa Actieve belastinglatenties |
8 9 |
30 5.630 |
32 4.977 |
|||||
| 115.580 | 111.969 | |||||||
| Vlottende activa | ||||||||
| Voorraad vastgoedprojecten Belastingen en sociale premies |
10 | 21.906 30 |
21.986 21 |
|||||
| Overige vorderingen en | ||||||||
| overlopende activa | 1.348 | 295 | ||||||
| 23.284 | 22.302 | |||||||
| Liquide middelen | 11 | 1.266 | 379 | |||||
| Totale activa | 140.130 | 134.650 | ||||||
| Geconsolideerde balans per 31 december 2015 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||||||
| Passief | |||||||||
| Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat |
12 | 19.616 33.812 31.422 29 |
84.879 | 19.616 33.812 28.675 2.747 |
84.850 | ||||
| Langlopende verplichtingen | |||||||||
| Latente belastingverplichting | 13 | 23.177 | 22.738 | ||||||
| Langlopende hypothecaire lening | 14 | 30.157 | - | ||||||
| Kortlopende verplichtingen | |||||||||
| Hypothecaire lening Crediteuren Overige schulden en |
14 | - 1.340 |
20.623 1.376 |
||||||
| overlopende passiva | 577 | 1.917 | 5.063 | 27.062 | |||||
| Totale passiva | 140.130 | 134.650 | |||||||
| (EUR x 1.000) | Geplaatst kapitaal |
Agio- reserve |
Overige reserves |
Onverdeeld resultaat |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2014 Resultaatbestemming Resultaat Verkoop ingekochte aandelen |
19.616 - - - |
33.812 - - - |
31.197 (2.522) - - |
(2.522) 2.522 2.747 - |
82.103 - 2.747 - |
| Stand per 31 december 2014 | 19.616 | 33.812 | 28.675 | 2.747 | 84.850 |
| Stand per 1 januari 2015 Resultaatbestemming Resultaat |
19.616 - - |
33.812 - - |
28.675 2.747 - |
2.747 (2.747) 29 |
84.850 - 29 |
| Stand per 31 december 2015 | 19.616 | 33.812 | 31.422 | 29 | 84.879 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2015 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Volgens de indirecte methode) | 2015 | 2014 | ||
| (EUR x 1.000) | ||||
| Resultaat na belastingen Netto financieringskosten Belastingen naar de winst Afschrijvingen Waardeverminderingen en herwaarderingen Kasstroom uit operationele resultaten |
29 1.767 (214) 2 (2.847) |
2.747 1.270 1.099 3 (6.800) |
||
| voor veranderingen werkkapitaal en voorzieningen | (1.263) | (1.681) | ||
| Mutatie werkkapitaal (Des)investeringen in voorraad vastgoedprojecten Overige activa Overige passiva |
(33) (1.062) (522) |
1.090 (5) 206 |
||
| Veranderingen in werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties |
(1.617) (2.880) |
1.291 (390) |
||
| Betaalde interest | (1.783) | (1.783) | (1.436) | (1.436) |
| Kasstroom uit operationele activiteiten | (4.663) | (1.826) | ||
| Ontvangen interest (Des)investeringen in materiële vaste activa (Des)investeringen in vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten |
173 - - |
173 | 166 - 1.523 |
1.689 |
| Opname rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden / |
30.000 | - | ||
| rekening couranten Kasstroom uit financieringsactiviteiten |
(24.623) | 5.377 | 360 | 360 |
| Mutatie geldmiddelen | 887 | 223 | ||
| Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december |
379 1.266 |
156 379 |
N.V. Bever Holding (de "Vennootschap"), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkelingmaatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen en (her) ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2015 geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voornamelijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van onroerende zaken en deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvatten de financiële gegevens van de Vennootschap en van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de "Groep").
Het doel van Bever Holding is door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders.
Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven en het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal te brengen door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie ernaar streven een deel van de transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ('IFRS') zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief voor boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2015.
Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2015 effectief zijn geworden. De gewijzigde standaarden en interpretaties hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad tenzij anders toegelicht.
De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, worden door de Vennootschap met ingang van 2016 toegepast. De gewijzigde standaarden en interpretaties hebben naar verwachting geen of een beperkt effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad tenzij anders toegelicht.
Amendments to IAS 16 and IAS 38: Clarification of Acceptable Methods of Depreciation and Amortisation De wijzigingen betreffen aanvullende richtlijnen voor de verwerking van acceptabele afschrijvingsmethodes;
Amendments to IAS 16 and IAS 41: Bearer Plants De wijzigingen betreffen de verwerking van dragende planten in de agricultuur;
van deelnemingen, joint ventures en geassocieerde deelnemingen de equity-methode toe te passen;
kan worden als een 'business'.
De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, die nog niet door de Europese Unie zijn bekrachtigd, worden door de Vennootschap nog niet toegepast. De gewijzigde standaarden en interpretaties hebben naar verwachting geen of een beperkt effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad tenzij anders toegelicht.
De toepassing van deze standaard zal onder andere leiden tot een eerdere opname van verwachte kredietverliezen op financiële activa. Ook kan toepassing van de standaard gevolgen hebben voor de classificatie en waardering van financiële activa en passiva. Tevens bevat de standaard nieuwe vereisten voor hedge accounting;
De wijzigingen betreffen het opheffen van conflicterende vereisten met betrekking tot het moment van en het deel van de resultaatrealisatie bij transacties met een joint venture of geassocieerde deelneming;
Deze nieuwe standaard beschrijft hoe zowel financiële als operationele leasecontracten dienen te worden verwerkt. Het onderzoek naar de impact van deze nieuwe standaard dient nog afgerond te worden.
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen die gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn hierna opgenomen.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoordelingen te maken die een effect hebben op het gebruik van grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onderliggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandigheden. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden continu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen.
Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor soortgelijke objecten. Indien deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van informatiebronnen en methodes, bijvoorbeeld op basis van huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoortige objecten, residuele waardemethode en contante waardemethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn (contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her)ontwikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande definities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan 'voldoende' transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in mindering gebracht die dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode.
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren:
Als benadering voor het gewenste rendement op het totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. In de taxatie is ervan uitgegaan dat diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in 'bouwrijpe status' als 'bouwterrein' geleverd worden. Op deze wijze wordt ervan uitgegaan dat de percelen grond in de btw-sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de "vrij op naam"-waarde.
De waarderingen van de gehele vastgoedportefeuille zijn verricht door een onafhankelijke taxateur. De taxateur is bij de taxaties voor een deel uitgegaan van informatie verstrekt door de directie.
Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een waardevermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke verslaglegging de desbetreffende activacategorieën indien en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.
Voor de bepaling van de voornaamste categorie voorraad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling gemaakt van directe opbrengstwaarde en heeft de externe taxateur de marktwaarde bepaald.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken zoals genoemd onder "Marktwaarde vastgoedbeleggingen" van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft
de onderneming indien van toepassing een DCF-methode toegepast.
Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovengenoemde zaken zoals (contract/markt) huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. gebruikt.
Veronderstellingen bij lopende juridische procedures Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van de geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures.
| Regio | aantal objecten |
methodiek | disconterings voet |
grondwaarde per m2 (range) |
projectplanning (verkoop) |
woningen (marktwaarde per m2) |
winkels (markthuur m2) |
horeca (markthuur (m2) |
parkeren (marktwaarde per unit) |
winst / risico opslag |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NEDERLAND | ||||||||||
| Noordwijk | 7 | DCF | 8% - 15% | N/a | Q3 2016 - Q3 2020 €7.000 - €9.000 €200 - €450 €200 - €500 €35.000 - €40.000 10% - 20% | |||||
| Aalsmeer | 1 | DCF | 20% | N/a | Q3 2016 | N/a | N/a | €150 - €200 | N/a | 10% - 15% |
| Noordwijk | 1 | Residueel | N/a | N/a | Q3 2016 - Q3 2020 €2.500 - €3.500 €150 - €200 €150 - €200 | N/a | 10% | |||
| Noordwijk | 3 | Comparatief | N/a | €1.000 - €1.750 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a |
| Hillegom/Noordwijkerhout | 2 | Comparatief | N/a | €20 - €25 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a |
| Wassenaar | 1 | Comparatief | N/a | €25 | N/a | €7.000 - €8000 | N/a | N/a | N/a | N/a |
De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde zijn:
| BELGIE | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Spa | 2 | DCF | 10% | N/a | Q1 2018 | €3.000 - €4.000 | N/a | €100 - €200 €10.000 - €20.000 10% - 20% | ||
| Knokke-Heist | 4 | Comparatief | N/a | N/a | N/a | N/a | €100-€400 €200 - €400 €50.000 - €65.000 | N/a | ||
| Knokke-Heist | 2 | Residueel | N/a | N/a | Q4 2017 - Q4 2018 €4.000 - €5.000 | N/a | €200 - €400 | N/a | 10% - 20% | |
| Brasschaat | 2 | Comparatief | N/a | N/a | N/a | €2.500 - €4.000 | N/a | €200 - €300 | N/a | N/a |
| Blankenberge | 1 | Residueel | N/a | N/a | Q3 2017 | €3.000 - €4.000 €100 - €300 | N/a | €30.000 - €40.000 10% - 20% | ||
| De Haan | 4 | Residueel | N/a | N/a | Q1 2017 – Q2-2017 €3.000 - €5.000 €100 - €300 | N/a | N/a | 10% - 20% | ||
| Grobbendonk | 1 | Comparatief | N/a | €10 - €20 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a |
De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de volgende methodes (als % van de totale waarde): DCF (60%), Residueel (12%), Comparatief (28%).
Disconteringsvoet: een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet)
Grondwaarde per m2 (range): vaststelling van de (grond)waarde per m2 op basis van referenties van grondprijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
Waarde per m2 (range): vaststelling van de waarde per m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
Projectplanning (verkoop): beoogde fasering van de verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw
Woningen (marktwaarde per m2): de marktwaarde per m2 is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object zou kunnen worden overgedragen op de datum van de waardering door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme transactie
Winkels (markthuur m2): de markthuur per m2 is het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd op de datum van de waardering door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, op passende en marktconforme huurvoorwaarden
Horeca (markthuur (m2) zie definitie winkels
Parkeren (per unit): verkoopwaarde per parkeerplaats
Winst / risico opslag: in de taxaties zijn per object de risico's
geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten. In de residuele grondwaardeberekening zijn de specifieke objecten projectrisico's vertaald naar de posten winst en risico. In de contante waarde berekening (DCF) zijn de specifieke object- en projectrisico's vertaald naar de kostenpost risico. Daarnaast zijn deze risico's verdisconteerd als premie in een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen(gewenste disconteringsvoet).
Registratierechten: Bij de bepaling van de marktwaarde van de Belgische ontwikkelobjecten is ten aanzien van de afslag voor registratierechten het uitgangspunt genomen dat er aan een zogenaamde beroepsverkoper wordt verkocht. Dit betekent dat er met een lagere afslag rekening wordt gehouden dan bij een reguliere koper. Winstdeling: Zoals opgenomen in noot 15 en 18 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening heeft de vennootschap een samenwerkingsovereenkomst gesloten en een nieuwe financiering verkregen. Voor beide overeenkomsten zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de deling van mogelijke projectwinsten. In de waardering per heden van de projecten in Noordwijk is in de berekening van de waarde op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxatie en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst in de toekomstige kasstromen rekening gehouden met deze afspraken.
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van gepubliceerde noteringen in een actieve markt
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt waarneembare informatie
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt waarneembare informatie, die een meer dan significante impact heeft op de reële waarde van het actief of passief.
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen (in aanbouw of ontwikkeling) vallen qua waarderingsmethode onder 'niveau 3'.
De waardering is wat betreft de ontwikkelprojecten gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meer of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten zijn hierboven weergegeven en verschillen per gehanteerde methode. Een significante toename (afname) van de geschatte verkoopopbrengsten van appartementen en woningen zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discontovoet (en rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Aanpassingen van het ontwikkel en verkoop moment kunnen ook een significante (lagere) reële waarde tot gevolg hebben. Indien er in de toekomst op basis van de voortgang van de projecten, additionele verkoopbare meters of hogere verkoopopbrengsten gerealiseerd worden of de stichtingskosten (bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is van een hogere projectwinst dan per heden meegenomen in de externe taxaties, zal op basis van de overeenkomst hiervan 33% ten gunste komen van VolkerWessels en 10% ten gunste komen aan de kredietgever.
De vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onafhankelijke externe taxateur om het vastgoed te waarderen voor verslaggevingsdoeleinden volgens de definities van IFRS (EU). De vennootschap bespreekt hiertoe de portefeuille met de taxateur en voorziet de taxateur van de relevante documentatie. De taxateur taxeert het vastgoed met de methodes die beschreven zijn in de jaarrekening en die het best geschikt is voor het te taxeren object. De uitkomst van de taxatie wordt door de vennootschap beoordeeld en de waarde mutaties worden geanalyseerd.
De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te worden om tot het best mogelijke gebruik (highest and best use) te komen; hier is in de taxatie rekening mee gehouden. De diepgang en frequentie van de externe taxatie wordt jaarlijks bepaald. Indien er geen externe taxatie plaatsvindt, worden er interne waarderingen opgesteld. Voor het boekjaar 2015 zijn alle posities extern gewaardeerd door middel van een volledige taxatie.
De Vennootschap is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden gemaakt om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van momenten van verwachte verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van belastinglatenties, realisatie en toekenning van actieve belastinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven. Het is de inschatting van Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen worden verrekend met de fiscale winst in enig verslagjaar.
In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op pagina 65.
De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.
Bever Holding staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaatschappijen is opgenomen op pagina 65 van deze jaarrekening.
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschreven.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.
Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs of lagere opbrengstwaarde. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Wanneer de directe opbrengstwaarde van een actief lager is dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de lagere directe opbrengstwaarde. Een waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling van de directe opbrengstwaarde.
Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen.
Afschrijvingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:
Op antiek en kunst wordt niet afgeschreven.
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latenties als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op het per 2015 geldende nominale basistarief vennootschapsbelasting van 25%. Actieve en passieve belastinglatenties worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om belastingvorderingen en belastingschulden met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente actieve en passieve belastinglatenties betrekking hebben op hetzelfde belastingregime en de directie de verwachting heeft deze in de tijd met elkaar te verrekenen. Ten aanzien van de Belgische vennootschappen zijn zowel de passieve als de actieve belastinglatenties gewaardeerd op 34%, zijnde het nominale basistarief vennootschapsbelasting in België.
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden en andere tijdelijke verrekenbare verschillen. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.
Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking
Vorderingen worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Liquide middelen omvatten deposito's, daggelden en banktegoeden.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van het per 2015 geldende nominale belastingtarief van 25% (2014: 25%). Voor de Belgische vennootschappen geldt een tarief van 34% (2014: 34%).
Overige voorzieningen
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.
opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winsten verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt
verantwoord op basis van de effectieve rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huuropbrengsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder 'Overlopende activa in verband met huurincentives'. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbetreffende vastgoedbeleggingen.
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerende zaakbelastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten betreffen advies kosten en overige algemene kosten. De overige algemene kosten omvatten onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten en publiciteitskosten. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waarde mutaties.
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de
winstberekening volgens de cijfers per 31 december 2015 en de fiscale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen.
De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
| Vastgoedobjecten | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2015 Nederland |
2015 België |
2015 Totaal |
2014 Nederland |
2014 België |
2014 Totaal |
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in |
54.580 | 10.630 | 65.210 | 53.150 | 10.260 | 63.410 |
| aanbouw of ontwikkeling | 28.600 | 16.110 | 44.710 | 26.870 | 16.680 | 43.550 |
| Voorraad vastgoedprojecten | 9.840 | 12.066 | 21.906 | 9.760 | 12.226 | 21.986 |
| 93.020 | 38.806 | 131.826 | 89.780 | 39.166 | 128.946 | |
| Investeringen in vastgoedobjecten | 23 | 9 | 32 | 196 | - | 196 |
| (EUR x 1.000) | Activa | Passiva | ||
|---|---|---|---|---|
| 2015 | 2014 | 2015 | 2014 | |
| Nederland | 95,676 | 90.208 | 117.782 | 108.999 |
| België | 44.454 | 44.442 | 22.348 | 25.651 |
| Totaal | 140.130 | 134.650 | 140.130 | 134.650 |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2015 | 2015 | 2014 | 2014 | 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | België | Totaal | Nederland | België | Totaal | |
| Netto huuropbrengsten | 27 | - | 27 | 20 | - | 20 |
| Resultaat verkopen | - | - | - | - | (410) | (410) |
| Herwaarderingsresultaat | 3.153 | (209) | 2.944 | 3.433 | 2.870 | 6.303 |
| Exploitatiekosten | (182) | 38 | (144) | (215) | (45) | (260) |
| Waardeverminderingen Terugneming van waardevermindering voorraad vastgoedprojecten Overige opbrengsten |
(2) 65 - |
(160) - - |
(162) 65 - |
(188) 18 - |
- 667 5 |
(188) 685 5 |
| Lasten Nettofinancieringskosten Bedrijfsresultaat Belastingen Resultaat na belastingen |
(1.148) (1.767) (185) 214 29 |
(1.039) (1.270) 3.846 (1.099) 2.747 |
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten tegenover staan.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Salariskosten Sociale lasten Pensioenlasten |
117 9 - 126 |
168 10 - 178 |
Over het verslagjaar 2015 bestaat er voor directie en personeel geen pensioenregeling.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Advieskosten Overige algemene kosten |
158 862 |
90 768 |
| 1.020 | 858 |
Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden van de externe accountant en de accountantsorganisatie bedraagt EUR 57.000. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:
| (EUR x 1.000) | 2015 Deloitte Accountants |
2015 Overig Deloitte Netwerk |
2015 Totaal |
2014 Deloitte Accountants |
2014 Overig Deloitte Netwerk |
2014 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 57 | - | 57 | 52 | - | 52 |
| Andere controleopdrachten | - | - | - | - | - | - |
| Fiscale adviesdiensten | - | - | - | - | - | - |
| Andere niet-controlediensten | - | - | - | - | - | - |
| 57 | - | 57 | 52 | - | 52 | |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten: Overige financiële opbrengsten |
173 | 166 |
| Totale financiële opbrengsten | 173 | 166 |
| Financiële kosten: | ||
| Rentedragende leningen en kredieten | (1.940) | (1.436) |
| Totaal netto financieringskosten | (1.767) | (1.270) |
| (EUR x 1.000) De post belastingen is als volgt samengesteld: |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen |
- (439) 653 214 |
- (1.288) 189 (1.099) |
| Aansluiting effectief belastingtarief: | 2015 | 2014 |
| Resultaat voor belastingen Belastingdruk Effectief tarief |
(185) 214 (116%) |
3.846 (1.099) 29% |
| De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen: | 2015 | 2014 |
| Resultaat voor belastingen Belastingdruk 25% Aanpassing belastingtarief Nederland Effect niet eerder geactiveerde verliescompensatie Overige correcties Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten Niet verrekenbare verliezen Effectieve belastingdruk |
(185) 46 - - - 168 - 214 |
3.846 (961) - - - (138) - (1.099) |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 63.410 | 64.260 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | 1.800 | 680 |
| Investeringen direct vastgoed | - | - |
| Desinvesteringen | - | (1.530) |
| Waarde per 31 december | 65.210 | 63.410 |
Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 33 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Het vastgoed is per 31 december geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Amsterdam.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 43.550 | 37.920 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | 1.144 | 5.623 |
| Investeringen | 16 | 7 |
| Desinvesteringen | - | - |
| Waarde per 31 december | 44.710 | 43.550 |
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 29 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn per 31 december geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Amsterdam.
| Andere vaste bedrijfsmiddelen | ||
|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
| Boekwaarde per 1 januari | 32 | 35 |
| Investeringen | - | - |
| Desinvesteringen | - | - |
| Afschrijvingen | (2) | (3) |
| Boekwaarde per 31 december | 30 | 32 |
| Aanschafwaarde per 31 december | 96 | 96 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | (66) | (64) |
| Boekwaarde per 31 december | 30 | 32 |
| Afschrijvingspercentage | 0-50% | 0-50% |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 4.977 | 4.788 |
| Mutaties gedurende het jaar | 653 | 189 |
| Mutatie in gesaldeerde bedragen | - | - |
| Stand per 31 december | 5.630 | 4.977 |
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare verliezen in België. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land, het tarief in België is 34 procent. De aangifte vennootschapsbelasting zijn voor de Belgische vennootschappen tot en met 2014 ingediend. De aanslagen vennootschaps belasting voor de Nederlandse vennootschappen zijn tot en met 2014 definitief vastgesteld. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties benut zullen worden. In Nederland zal er mogelijk op korter termijn bij de ontwikkeling van de projecten dan wel verkopen fiscale winst worden gerealiseerd. In België zijn de verliezen onbeperkt verrekenbaar, de verwachting is dat op termijn door verkopen of ontwikkelwinsten en en ander kan worden gerealiseerd. Alle compensabele verliezen zijn geactiveerd.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 21.986 | 22.579 |
| Investeringen | 17 | 190 |
| Desinvesteringen | - | (1.280) |
| Mutaties als gevolg van waardevermindering | (162) | (188) |
| Terugneming van waardevermindering | 65 | 685 |
| Waarde per 31 december | 21.906 | 21.986 |
Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op waardevermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Nederland en België heeft de onderneming de directe opbrengswaarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald om te beoordelen of er waardeverminderingen hebben plaatsgevonden.
Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de directe opbrengswaarde waarbij de directe opbrengstwaarde (inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn bepaald. Deze beoordelingen resulteerden in de verantwoording van een waardevermindering van EUR 162 duizend. De waardeverminderingen zijn opgenomen onder 'Waardevermindering vastgoed' in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Daarnaast heeft er een terugneming waardevermindering plaatsgevonden van EUR 65 duizend vanwege object gerelateerde ontwikkelingen en toegenomen belangstelling uit de markt.
Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2015 vijf objecten tegen lagere directe opbrengswaarde voor een geza- menlijke boekwaarde van circa EUR 14 miljoen.
Vastgoed met een waarde van circa EUR 10 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.
Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening. Onder verwijzing naar IAS 27.41(d) bestaan er beperkingen om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uitkeerbaar zijn bedragen EUR 46 miljoen.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 22.738 | 21.450 |
| Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening | 439 | 1.288 |
| Stand per 31 december | 23.177 | 22.738 |
De latente belastingverplichtingen hebben voornamelijk betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoedprojecten. Daarnaast heeft de Nederlandse actieve belastinglatentie betrekking op compensabele verliezen, gesaldeerd met bovengenoemde passieve latente belastingen.
De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening betreffen de mutatie als gevolg van de fiscale en commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.
De Nederlandse actieve belastinglatenties zijn gesaldeerd met de passieve belastinglatenties omdat verwacht wordt dat deze met elkaar verrekend gaan worden. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties zullen worden benut.
Onderstaande tabel geeft de opbouw weer van de belastinglatenties:
| (EUR x 1.000) Land |
Soort post | Actieve belastinglatentie |
Passieve belastinglatentie |
|---|---|---|---|
| 2014 | |||
| België | Verrekenbare verliezen | 4.977 | - |
| Nederland | Verrekenbare verliezen | - | (763) |
| België | Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed | - | 7.941 |
| Nederland | Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed | - | 15.560 |
| 4.977 | 22.738 | ||
| 2015 | |||
| België | Verrekenbare verliezen | 5.630 | - |
| Nederland | Verrekenbare verliezen | - | (1.147) |
| België | Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed | - | 7.960 |
| Nederland | Verschil fiscale en commerciële waarde vastgoed | - | 16.364 |
| 5.630 | 23.177 |
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | Stand 31.12.2015 |
Aflossings verplichtin gen in 2016 |
|---|---|---|---|
| Lening | 3-mnd Euribor met 290bp opslag op hoofdsom en 500bp op rente op rente |
30.157 | - |
| 30.157 | - | ||
Gedurende het jaar 2015 heeft Bever Holding de leningen van Staalbankiers N.V. volledig afgelost. Alle door Staalbankiers N.V. gelegde conservatoire beslagen zijn opgeheven en de juridische procedures zijn beëindigd.
De nieuwe hypothecaire lening is langlopend (30 oktober 2019) en kent een variabele rentevergoeding gekoppeld aan het 3-maands Euribor tarief (met een minimum van 0%) plus opslag. Deze opslag is voor de hoofdsom 2,9% (290 basispunten). Voor de verschuldigde en niet betaalde rente bedraagt deze opslag 5% (500 basispunten).
Naast de opslag met Euribor dient er indien sprake is van winst op basis van de afspraken zoals gedefinieerd in de ontwikkelovereenkomst tussen NV Bever Holding en Volker Wessels zoals opgenoemd in noot 18 van de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening een 10% winstdeling te worden betaald aan de hypotheekverstrekker over de in de overeenkomst gedefinieerde mogelijke projectwinsten. Op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxaties van de projecten in Noordwijk en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst is in de effectieve interest methode de toekomstige kasstromen uit hoofde van de winstdeling meegenomen.
Op basis van bovengenoemde uitgangspunten bedraagt de effectieve rente 3,51%.
Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietverstrekker verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverstrekker een eerste hypotheek gevestigd voor EUR 50 miljoen op 11 vastgoedobjecten. De boekwaarde van deze objecten bedraagt ongeveer EUR 72 miljoen. Naast hypothecaire zekerheid is er verder pandrecht gegeven op diverse vorderingen uit koop- en verhuurovereenkomsten, verzekeringsovereenkomsten en eventueel aandelen van projectentiteiten.
Er zijn afspraken gemaakt ten aanzien van vervreemding door middel van een negatieve vervreemdingsverklaring. Hierbij is afgesproken dat voor bepaalde aangelegenheden die afwijken van de samenwerkingsovereenkomst toestemming moet worden verkregen van hypotheekverstrekker.
Aangezien de financiering nagenoeg aan het einde van het boekjaar is aangetrokken is bij benadering de reële waarde gelijk aan de boekwaarde.
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico's met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico's zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,
Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt heeft betrekking op lopende hypothecaire lening met een variabele rente. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk extern gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair kan worden belast. De hieraan verbonden risico's zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostencrediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie van Bever Holding.
stijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.
Per 31 december 2015 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca. EUR 0,30 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat ca. EUR 0,30 miljoen positief.
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta's.
De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren.
Het maximale kredietrisico betreft de waarde zoals opgenomen in de balans per 31 december 2015.
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen.
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het nieuw aantrekken van vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoed- portefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een finan- ciering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aan- delen Bever Holding.
Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten.
De nieuwe geldlening is langlopend en zal op termijn worden afgelost uit de verkoopopbrengsten van de aan deze geldlening als zekerheid hypothecair verbonden vastgoedobjecten.
| (EUR x 1.000) | Contract- | Rente - | Effectieve rente |
|---|---|---|---|
| herziening | herziening | percentage | |
| 2019 | 30.157 | 30.157 | 3,51%* |
* Zie toelichting onder noot 14.
De onderstaande tabel verschaft details over de Groeps lopende contractuele vervaldata met betrekking tot de niet afgeleide financiële verplichtingen met overeengekomen terugbetaaltermijnen. De tabel is opgesteld op basis van de niet-verdisconteerde kasstromen van de financiële verplichtingen op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.
De tabel bevat zowel interest als principale kasstromen. Voor zover intereststromen variabel zijn, zijn de nietverdisconteerde verplichtingen bepaald op basis van het geldende interestpercentage per 31 december 2015. De contractuele vervaldata zijn gesteld op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.
| Contractuele kasstromen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Balanswaarde | Rente- | Minder dan | 1 tot 5 jaar | Meer dan | |
| 31-12-2014 | percentage | 1 jaar | 5 jaar | ||
| Rentedragende leningen (vast) | - | - | - | - | - |
| Rentedragende leningen (variabel) | 20.623 | 3,88% | 20.623 | - | - |
| Overige schulden | 6.439 | - | 6.439 | - | - |
| Totaal | 27.062 | 27.062 | - | - | |
| 31-12-2015 | |||||
| Rentedragende leningen (vast) | - | - | - | - | - |
| Rentedragende leningen (variabel) | 30.157 | 3,51% | - | 34.329 | - |
| Overige schulden | 4.545 | - | 4.545 | - | - |
| Totaal | 34.702 | 4.545 | 34.329 | - | |
De directie beschouwt de boekwaarden van de financiële bezittingen en financiële verplichtingen die zijn verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening als een benadering van de reële waarde van de financiële bezittingen en verplichtingen.
Deze bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op een level 3 methode. Voor het bepalen van de marktwaarde van de hypothecaire financiering is geen uitgebreid model gebruikt. De directie heeft als uitgangspunt genomen dat voor de financiering afdoende zekerheid is gegeven/genomen door de financier.
Aangezien de financiering nagenoeg aan het einde van 2015 is aangetrokken, is de marktwaarde ultimo 2015 bij benadering gelijk aan de boekwaarde.
De in de Vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastinglatenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen verhuurde vastgoedobjecten. In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelunits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit nietopzegbare operationele leasecontracten is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 27 | 20 |
| Totaal | 27 | 20 |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode |
379 | 156 |
| 1 januari t/m 31 december | 887 | 223 |
| Liquide middelen per 31 december | 1.266 | 379 |
Partijen hebben afgesproken om gezamenlijk zowel de in bezit zijnde percelen van Bever Holding dan wel door de samenwerkende partijen aan te kopen of te ontwikkelen posities in de gemeente Noordwijk gezamenlijk te ontwikkelen. Hierover zullen per project separaat afspraken gemaakt worden inzake de projectstructuur. Partijen hebben in de samenwerkingsovereenkomst afspraken gemaakt ten aanzien van de inbreng van posities en de verdeling van projectwinsten zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst op basis van de huidige status van de projecten en mogelijke onzekerheden. Op basis van deze afspraken zal er een winstdeling worden verstrekt van 33% over de in de overeenkomst gedefinieerde winst.
In de waardering per heden van de projecten in Noordwijk is in de berekening van de waarde op basis van de huidige planvorming zoals meegenomen in de taxatie en de afspraken zoals gedefinieerd in de samenwerkingsovereenkomst in de toekomstige kasstromen rekening gehouden met deze afspraken.
Indien er in de toekomst op basis van de voortgang van
de projecten additionele verkoopbare meters of hogere verkoop opbrengsten gerealiseerd worden of de stichtingskosten (bouwkosten, risico, etc.) lager uitvallen zodat er sprake is van een hogere projectwinst dan per heden is meegenomen in de externe taxaties zal op basis van de overeenkomst hiervan 33% ten gunste komen van VolkerWessels.
Mogelijk zal na de verdere invulling van de structuur van de projecten in het licht van de samenwerkingsovereenkomst een andere verwerking nodig zijn (mogelijk IFRS 11 "Joint arrangements"). Zodra dit moment zich materialiseert, zal dit als zodanig worden verwerkt in de jaarrekening en het half jaar bericht van de vennootschap.
Partijen zijn overeengekomen dat de stuurgroep bestaande uit vertegenwoordigers van Bever Holding en Volker Wessels rechtsgeldige besluiten kunnen nemen waar beide partijen overeenstemming over moeten hebben.
Het gemiddelde aantal werknemers op "full time" basis dat gedurende 2015 werkzaam was bij de Vennootschap bedroeg 1 (2014:1).
Op 29 april 2016 hebben Bever Holding en de gemeente Noordwijk kenbaar gemaakt dat op korte termijn een intentieovereenkomst zal worden gesloten tussen enerzijds de gemeente Noordwijk en anderzijds de ontwikkelcombinatie Bever-VolkerWessels. Dit is het resultaat van de verkennende gesprekken die partijen vanaf januari 2016 met elkaar hebben gevoerd over de inhoud en structuur van een duurzame samenwerking gericht op de concrete invulling van alle strategisch gelegen locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee.
In deze overeenkomst zullen een aantal onderwerpen van de samenwerking nader worden omschreven. Dit betreft onder meer de rolverdeling tussen partijen, de projectstructuur, tijdelijke voorzieningen, het ontwikkelvolume, de ontwikkellocaties. Met de ondertekening van de intentieovereenkomst gaan partijen een volgende fase van de samenwerking in, die gericht is op nadere concretisering van de afspraken en de opmaak en vaststelling van een ambitiedocument.
De Vennootschap is tezamen met Northside Investments B.V., Bever Holding Participaties B.V. en Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit de hypothecaire geldlening met de kredietverstrekker in hoofdsom groot EUR 30 miljoen.
Er lopen een aantal kleinere juridische geschillen, die bij een nadelige uitkomst voor Bever Holding niet materieel zijn.
Bever Holding heeft voorts bezwaar gemaakt tegen de door de gemeente Noordwijk ter zake de objecten Zeereep 11 en het voormalige restaurant op het Vuurtorenplein opgelegde dwangsommen in verband met het niet tijdig uitvoeren van herstelwerkzaamheden en/of slopen van voormelde objecten om zo te voldoen aan de redelijke eisen van welstand. Inmiddels heeft de sloop plaatsgevonden en is een juridische procedure aanhangig tegen de opgelegde dwangsommen.
Het totaalbedrag van de opgelegde dwangsommen bedraagt EUR 560.000. Deze bedragen zijn reeds in voorgaande boekjaren ten dele ten laste van de exploitatiekosten in de winst- en verliesrekening gebracht en voor een deel op projecten geactiveerd in de balans.
De door de gemeente Noordwijk in eerste instantie op een drietal objecten gelegde beslagen voor een bedrag van EUR 756.260 zijn inmiddels opgeheven en vervangen door een bedrag in depot bij de notaris van EUR 620.000.
Dit depotbedrag is opgenomen in de "Overige vorderingen en overlopende activa" in de geconsolideerde balans per 31 december 2015.
De procedure staat thans voor uitspraak door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
Per ultimo 2015 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding en haar dochtervennootschappen circa EUR 1.266 duizend.
In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van de Vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had gedurende het verslagjaar enige belang bij de beleggingen van de Vennootschap.
De heer R. van de Putte, aandeelhouder van Bever Holding voor een percentage van 67,9%, en daarmee controlerend aandeelhouder van de vennootschap, heeft ultimo 2015 per saldo een schuld aan de vennootschap van EUR 626 duizend. Dit betreft een rekeningcourant positie waarop een rentetarief van 6,0% van toepassing is. Voor deze schuld zijn geen zekerheden gesteld en is geen aflossingtermijn overeengekomen.
De door de heer R. van de Putte in het kader van een door Bever Holding opgenomen bancair krediet afgegeven borgstelling als mede de door de heer R. van de Putte verstrekte geldleningen aan Bever Holding zijn als onderdeel van de herfinanciering in 2015 volledig afgelost en komen te vervallen. De door Bever Holding voor deze geldleningen aan een derde afgegeven hypothecaire zekerheidsrechten voor een bedrag van EUR 24 miljoen zijn dientengevolge geroyeerd.
De door mevrouw C.F.M. Rijs, aandeelhouder van Bever Holding voor een percentage van 11,43%, in het kader van een door Bonavella opgenomen bancair krediet afgegeven borgstelling is in 2015 als onderdeel van de herfinanciering komen te vervallen.
De invloed die Volker Wessels en Reggeborgh hebben op basis van de twee overeenkomsten zoals beschreven in noot 15 en 18 is te benoemen als invloed van betekenis op de dagelijkse ontwikkelactiviteiten in Noordwijk. Derhalve zijn de transacties en de transacties die nog uit de samenwerking volgen te classificeren als transacties met verbonden partijen in het licht van IAS 24.
Per jaareinde staan de volgende balansposities met verbonden partijen uit:
| (EUR x 1.000) | 31/12/15 | Bedragen verschuldigd door verbonden partijen 31/12/14 |
Rente 2015 | 31/12/15 | Bedragen verschuldigd aan verbonden partijen 31/12/14 |
Rente 2015 | Toegekend Toegekend aan W & V 2015 |
aan W & V 2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| R. van de Putte | 626 | - | 3 | - | 4.555 | (480) | (477) | (469) |
Voor een gedetailleerde toelichting van de achtergronden van deze transacties verwijzen wij naar noot 15 en noot 18. (in hele euro's) 2015 2014
| W.J. Simon | 35.000 | 35.000 |
|---|---|---|
| 35.000 | 35.000 | |
| Aandelenbezit | Aandelenbezit | |
|---|---|---|
| Ultimo 2015 | Ultimo 2014 | |
| Aantal aandelen | Aantal aandelen | |
| W.J. Simon | - | - |
| (in hele euro's) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| ir. G.J. van Zoelen (bestuurder bij ontstentenis 14-1 t/m 1-5) | 10.356 | - |
| mr. H.C. van der Ploeg (bestuurder bij ontstentenis 23-6 t/m 31-12) | 18.411 | - |
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 30 april 2016. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de jaarrekening te wijzigen.
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
| Enkelvoudige balans per 31 december 2015 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 | |||
| Actief | ||||||
| Vaste activa | ||||||
| Vastgoedbeleggingen | 1 | 8.610 | 8.770 | |||
| Materiële vaste activa | 2 | 25 | 25 | |||
| Deelnemingen in | ||||||
| groepsmaatschappijen | 3 | 38.404 | 38.029 | |||
| 47.039 | 46.824 | |||||
| Vlottende activa | ||||||
| Voorraad vastgoedprojecten Rekening-courant |
4 | 2.770 | 2.770 | |||
| groepsmaatschappijen | 5 | 136.601 | 118.202 | |||
| Belastingen | 114 | 18 | ||||
| Vorderingen op gerelateerde | ||||||
| partijen Overige vorderingen en |
2.651 | 1.732 | ||||
| overlopende activa | 6 | 705 | 120 | |||
| 142.841 | 122.842 | |||||
| Liquide middelen | 7 | 1.053 | 182 | |||
| Totale activa | 190.933 | 169.848 | ||||
| Enkelvoudige balans per 31 december 2015 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2015 | 31.12.2014 | ||
| Passief | |||||
| Eigen vermogen | |||||
| Geplaatst kapitaal | 8 | 19.616 | 19.616 | ||
| Agioreserve | 9 | 33.812 | 33.812 | ||
| Wettelijke reserves | 10 | 46.230 | 43.775 | ||
| Algemene reserve | 11 | (14.808) | (15.100) | ||
| Onverdeeld resultaat | 29 | 2.747 | |||
| 84.879 | 84.850 | ||||
| Voorzieningen | 12 | - | 310 | ||
| Langlopende schulden Hypothecaire leningen |
13 | 30.157 | - | ||
| Kortlopende schulden | |||||
| Hypothecaire leningen | 13 | - | 11.361 | ||
| Crediteuren | 466 | 506 | |||
| Rekening-courant | |||||
| groepsmaatschappijen | 14 | 75.347 | 72.700 | ||
| Belastingen | 5 | 10 | |||
| Overige schulden en | |||||
| overlopende passiva | 79 | 111 | |||
| 75.897 | 84.688 | ||||
| Totale passiva | 190.933 | 169.848 | |||
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2015 | ||
|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
| Resultaat uit deelnemingen na belasting | (1.812) | 2.038 |
| Overige baten en lasten na belasting | 1.841 | 709 |
| Resultaat na belastingen | 29 | 2.747 |
| Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2015 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | Geplaatst kapitaal |
Agio reserve |
Algemene reserve |
Herwaardering reserve vastgoed |
Reserve deelnemingen |
Onverdeeld resultaat |
Totaal |
| Stand per 1 januari 2015 Resultaatbestemming Mutaties wettelijke reserve Resultaat |
19.616 - - - |
33.812 - - - |
(15.100) 2.747 (2.455) - |
900 - (172) - |
42.875 - 2.627 - |
2.747 (2.747) - 29 |
84.850 - - 29 |
| Stand per 31 december 2015 | 19.616 | 33.812 | (14.808) | 728 | 45.502 | 29 | 84.879 |
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde, waarbij de waarderingsgrondslagen worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opgenomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.
Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de reële waarde van vastgoedbeleggingen, dienen verantwoord te worden in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoet. Daarnaast dient hetzij ten laste van het resultaat boekjaar hetzij ten laste van de Algemene reserve een herwaarderingsreserve te worden gevormd.
Omdat voor vastgoedbeleggingen in beginsel geen frequente marktnoteringen bestaan neemt de rechtspersoon op grond van artikel 2:390 lid 1 BW een herwaarderingsreserve op.
Op grond van artikel 2:390 lid 3 BW is de herwaarderingsreserve niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de boekwaarde op basis van de bij de waardering gehanteerde reële waarde van de activa waarop de herwaarderingsreserve betrekking heeft. Bij het in dit kader bepalen van de boekwaarde op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt rekening gehouden met de cumulatieve afschrijvingen en waardeverminderingen, zoals bepaald indien het kostprijsmodel zou zijn toegepast.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Waarde per 1 januari Desinvesteringen Mutaties als gevolg herwaardering Waarde per 31 december |
8.770 - (160) 8.610 |
10.380 - (1.610) 8.770 |
Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen we naar de geconsolideerde jaarrekening.
| (EUR x 1.000) | 2015 | Andere vaste bedrijfsmiddelen 2014 |
|---|---|---|
| Boekwaarde per 1 januari | 25 | 25 |
| Investeringen | - | - |
| Desinvesteringen | - | - |
| Afschrijvingen | - | - |
| Boekwaarde per 31 december | 25 | 25 |
| Aanschafwaarde per 31 december | 25 | 25 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | - | - |
| Boekwaarde per 31 december | 25 | 25 |
| Afschrijvingspercentage | 0-50% | 0-50% |
| Stand per 1 januari 38.029 35.985 Aankopen - - Overige mutaties 2.187 6 Resultaat (1.812) 2.038 |
(EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|
| Stand per 31 december | 38.404 | 38.029 |
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen:
| Deelneming | Zetel | Aandeel in het geplaatst kapitaal |
|---|---|---|
| Bever Holding Participaties B.V. | Hilversum | 100% |
| Bever Financial Services B.V. | Hilversum | 100% |
| Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. | Amsterdam | 100% |
| European Property Facts B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. | Amsterdam | 100% |
| Northside Investments B.V. | Noordwijk | 100% |
| Cornerhouse Louisiana N.V. | Brasschaat | 100% |
| Beverburcht N.V. | Brasschaat | 100% |
| Planvisie België N.V. | Brasschaat | 100% |
| Bever Bouw & Ontwikkeling N.V. | Brasschaat | 100% |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Waarde per 1 januari | 2.770 | 2.770 |
| Investeringen | 2 | 188 |
| Mutaties als gevolg waardevermindering | (2) | (188) |
| Waarde per 31 december | 2.770 | 2.770 |
| (EUR x 1.000) | 31-12-2015 | 31-12-2014 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 136.301 | 118.202 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld. De deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden voor dit bedrag gesaldeerd met de rekening-courant groepsmaatschappijen.
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen en eventuele deposito's. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15.
Hiervan zijn 17.057.549 aandelen geplaatst en volgestort De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 4,98.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
19.616 - |
19.616 - |
| Stand per 31 december | 19.616 | 19.616 |
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
33.812 - |
33.812 - |
| Stand per 31 december | 33.812 | 33.812 |
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:
| Aantal aandelen | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
- - |
- - |
| Stand per 31 december | - | - |
| Herwaarderingsreserve vastgoed (EUR x 1.000) |
||
|---|---|---|
| 2015 | 2014 | |
| Stand per 1 januari Mutaties |
900 (172) |
2.018 (1.118) |
| Stand per 31 december | 728 | 900 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.
| Reserve deelnemingen (EUR x 1.000) |
2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
42.875 2.627 |
38.043 4.832 |
| Stand per 31 december | 45.502 | 42.875 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen van Bever Holding.
| (EUR x 1.000) | 2015 | 2014 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Resultaatbestemming Mutatie wettelijke reserve |
(15.100) 2.747 (2.455) |
(8.864) (2.522) (3.714) |
| Stand per 31 december | (14.808) | (15.100) |
| (EUR x 1.000) | 31-12-2015 | 31-12-2014 |
|---|---|---|
| Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed | - | 310 |
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2015 |
|---|---|
| Stand per 1 januari | 310 |
| Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed | (310) |
| Stand per 31 december | - |
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | 31-12-2015 | 31-12-2014 |
|---|---|---|---|
| Variabel Variabel |
4,17%, Euribor verhoogd met 2% 3-mnd Euribor met 290bp opslag op hoofdsom en 500bp op rente op rente |
- 30.157 |
11.361 - |
| 30.157 | 11.361 | ||
Gedurende het jaar 2015 heeft Bever Holding de leningen van Staalbankiers N.V. volledig afgelost. Alle door Staalbankiers N.V. gelegde conservatoire beslagen zijn opgeheven en de juridische procedures zijn beëindigd. De nieuwe hypothecaire lening is langlopend en kent een variabele rentevergoeding gekoppeld aan het 3-maands Euribor tarief (met een minimum van 0%).
Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietverstrekker verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverstrekker een eerste hypotheek gevestigd voor EUR 50 miljoen op 11 vastgoed-objecten.
Aangezien de financiering nagenoeg aan het einde van 2015 is aangetrokken tegen marktconforme voorwaarden, is de marktwaarde ultimo 2015 bij benadering gelijk aan de boekwaarde. Voor overige toelichting noot 14 van de geconsolideerde balans op pagina 49.
| 31-12-2015 | 31-12-2014 |
|---|---|
| 75.347 | 72.700 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.
De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedurende de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 in dienst had bedroeg 1 fte.
Wassenaar, 30 april 2016
De directie: Commissarissen: mr. H.C. van der Ploeg W.J. Simon (Bestuurder bij ontstentenis)
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Ingevolge artikel 29 van de statuten van de Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehouden op 26 juni 2015, is besloten om het positieve resultaat over 2014 ten gunste van de algemene reserve te brengen.
Voorstel tot bestemming van
Voorgesteld wordt het resultaat ten gunste van de algemene reserve te brengen.
| Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz: | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Aandelen rechtstreeks |
Aandelen middellijk |
Percentage | |||||||||
| R. van de Putte C.F.M. Rijs E.A. van den Brandhof Stichting Driegracht |
2.124.107 1.949.933 656.477 |
9.457.182 698.071 |
67,90% 11,43% 4,09% 3,85% |
||||||||
| Stichting Schakel Stichting Beheer Zeewijk |
841.595 574.102 |
4,93% 3.37% |
Op 29 april 2016 hebben Bever Holding en de gemeente Noordwijk kenbaar gemaakt dat op korte termijn een intentieovereenkomst zal worden gesloten tussen enerzijds de gemeente Noordwijk en anderzijds de ontwikkelcombinatie Bever-VolkerWessels. Dit is het resultaat van de verkennende gesprekken die partijen vanaf januari 2016 met elkaar hebben gevoerd over de inhoud en structuur van een duurzame samenwerking gericht op de concrete invulling van alle strategisch gelegen locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee.
In deze overeenkomst zullen een aantal onderwerpen van de samenwerking nader worden omschreven. Dit betreft onder meer de rolverdeling tussen partijen, de projectstructuur, tijdelijke voorzieningen, het ontwikkelvolume, de ontwikkellocaties. Met de ondertekening van de intentieovereenkomst gaan partijen een volgende fase van de samenwerking in, die gericht is op nadere concretisering van de afspraken en de opmaak en vaststelling van een ambitiedocument.
Wij hebben de jaarrekening 2015 van N.V. Bever Holding te Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening.
Naar ons oordeel:
De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit:
De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit:
Wij hebben onze controle uitgevoerd volgens het Nederlands
recht, waaronder ook de Nederlandse controlestandaarden vallen. Onze verantwoordelijkheden op grond hiervan zijn beschreven in de sectie "Onze verantwoordelijkheden voor de controle van de jaarrekening".
Wij zijn onafhankelijk van N.V. Bever Holding zoals vereist in de Verordening inzake de onafhankelijkheid van accountants bij assurance-opdrachten (ViO) en andere voor de opdracht relevante onafhankelijkheidsregels in Nederland. Verder hebben wij voldaan aan de Verordening gedrags- en beroepsregels accountants (VGBA).
Wij vinden dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Wij hebben als onderdeel van de controle de materialiteit bepaald en die gebruikt om de risico's op een relevante afwijking in de jaarrekening in te schatten. In het bijzonder hebben we de posten beoordeeld met een relatief hoge subjectiviteit; daar waar schattingen met betrekking tot onzekere toekomstige ontwikkelingen een rol spelen. We hebben specifiek ook gelet op het risico dat het management interne beheersingsmaatregelen doorbreekt en op het risico van materiële afwijkingen als gevolg van fraude. Daarnaast hebben we de continuïteit en betrouwbaarheid van de geautomatiseerde gegevensverwerking nadrukkelijk in onze controle betrokken.
Afwijkingen kunnen ontstaan als gevolg van fraude of fouten en zijn materieel indien redelijkerwijs kan worden verwacht dat deze, afzonderlijk of gezamenlijk, van invloed kunnen zijn op de economische beslissingen die gebruikers op basis van deze jaarrekening nemen. De materialiteit beïnvloedt de aard, timing en omvang van onze controlewerkzaamheden en de evaluatie van het effect van onderkende afwijkingen op ons oordeel.
Op basis van onze professionele oordeelsvorming hebben
wij de materialiteit voor de jaarrekening als geheel bepaald op EUR 2,5 miljoen. De materialiteit is gebaseerd op 3% van het eigen vermogen. Wij houden ook rekening met afwijkingen en/of mogelijke afwijkingen die naar onze mening voor de gebruikers van de jaarrekening om kwalitatieve redenen materieel zijn.
Materialiteit voor de jaarrekening als geheel EUR 2,5 miljoen Basis voor de materialiteit 3% van eigen vermogen Rapportagetolerantie voor geconstateerde afwijkingen EUR 125 duizend
Wij zijn met de Raad van Commissarissen overeengekomen dat wij aan de raad tijdens onze controle geconstateerde afwijkingen boven de EUR 125.000 rapporteren, alsmede kleinere afwijkingen die naar onze mening om kwalitatieve redenen relevant zijn.
N.V. Bever Holding staat aan het hoofd van een groep van entiteiten. De financiële informatie van deze groep is opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening van N.V. Bever Holding.
Gegeven onze eindverantwoordelijkheid voor het oordeel zijn wij verantwoordelijk voor de aansturing van, het toezicht op en de uitvoering van de groepscontrole. In dit kader hebben wij de aard en omvang bepaald van de uit te voeren werkzaamheden voor de groepsonderdelen. Bepalend hierbij zijn de omvang en/of het risicoprofiel van de groepsonderdelen of de activiteiten. Op grond hiervan hebben wij alle groepsonderdelen geselecteerd.
De groepscontrole heeft zich op alle onderdelen gericht. Bij alle onderdelen hebben wij zelf controlewerkzaamheden uitgevoerd. Wij hebben geen gebruikgemaakt van andere accountants. Door bovengenoemde werkzaamheden bij (groeps) onderdelen, gecombineerd met aanvullende werkzaamheden op groepsniveau, hebben wij voldoende en geschikte controleinformatie met betrekking tot de financiële informatie van de groep verkregen om een oordeel te geven over de geconsolideerde jaarrekening.
In de kernpunten van onze controle beschrijven wij zaken die naar ons professionele oordeel het meest belangrijk waren tijdens onze controle van de jaarrekening. De kernpunten van onze controle hebben wij met de Raad van Commissarissen gecommuniceerd, maar deze vormen geen volledige weergave van alles wat is besproken.
Wij hebben onze controlewerkzaamheden met betrekking tot deze kernpunten bepaald in het kader van de jaarrekeningcontrole als geheel. Onze bevindingen ten aanzien van de individuele kernpunten moeten in dit kader worden bezien en niet als afzonderlijke oordelen over deze kernpunten.
| Beschrijving van het kernpunt | De wijze waarop dit kernpunt door ons is gecontroleerd |
|---|---|
| De waardering van het vastgoed | Wij hebben de waarde van het vastgoed geverifieerd aan de hand van onderliggende externe taxatierapporten en de |
| Vastgoed maakt een belangrijk deel uit van het balanstotaal. | gebruikte aannames aangesloten met de financiële administratie, |
| De Vastgoedbeleggingen en Vastgoedbeleggingen in aanbouw | bestemmingsplannen, kadastrale informatie voor zover mogelijk. |
| of ontwikkeling worden gewaardeerd tegen marktwaarde. De | |
| Voorraad vastgoedprojecten worden gewaardeerd tegen kostprijs | Het door de taxateurs gehanteerde 'Fair Value' waardebegrip |
| of lagere directe opbrengstwaarde. Voor alle categorieën vastgoed | hebben wij getoetst aan de hand van IAS 40. |
| heeft er een externe waardering plaatsgevonden. | Tevens hebben wij de relevante factoren die van invloed zijn op de |
| taxatiewaarde van een object kritisch beoordeeld en besproken | |
| De waardering van het vastgoed bevat een inherente | met de externe taxateurs en de verantwoordelijke functionaris van |
| schattingsonzekerheid (zie ook toelichtende noten 6, 7 en 10 op de | de onderneming. |
| geconsolideerde jaarrekening). |
Tevens hebben we de externe taxaties en de gebruikte aannames op redelijkheid en marktconformiteit beoordeeld. Aanvullend hebben wij een selectie van de taxaties van de projecten door interne vastgoedexperts laten beoordelen op deze aspecten met behulp van bronnen.
Gedurende het boekjaar heeft de onderneming een samenwerkingsovereenkomst gesloten voor de ontwikkeling van diverse posities in Noordwijk. In deze samenwerkingsovereenkomst zijn afspraken gemaakt ten aanzien van de mogelijke inbreng van posities en de verdeling van mogelijke projectwinsten op basis van de huidige status van de projecten en mogelijke onzekerheden ten aanzien van de situatie met de gemeente Noordwijk.
Volgend op deze overeenkomst heeft de vennootschap ook financiering verkregen van een aan deze samenwerking gerelateerde vennootschap gedurende het boekjaar (zie ook toelichtende noot 18 op de geconsolideerde jaarrekening).
We hebben kennis genomen van de samenwerkingsovereenkomst en de verwerking en de toelichting in de jaarrekening beoordeeld en besproken met de directie en de Raad van Commissarissen.
Hierbij hebben wij getoetst of er op basis van de huidige status van het samenwerkingsverband sprake zou zijn van een joint arrangement (IFRS 11) en in dat licht ook sprake is van een transactie met verbonden partijen (IAS 28).
Tevens hebben we beoordeeld of de eventueel uit deze samenwerking te verdelen projectwinst op een juist wijze is verwerkt in de waardering van deze diverse vastgoedposities en op een juiste wijze is gepresenteerd en toegelicht.
De directie is verantwoordelijk voor het opmaken en getrouw weergeven van de jaarrekening in overeenstemming met EU-IFRS en met Titel 9 Boek 2 BW en het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. In dit kader is de directie verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als de directie noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fouten of fraude. Bij het opmaken van het jaarrekening moet de directie afwegen of de vennootschap in staat is om haar werkzaamheden in continuïteit voort te zetten. Op grond van genoemde verslaggevingsstelsels moet de directie de jaarrekening opmaken op basis van de continuïteitsveronderstelling, tenzij de directie het voornemen heeft om de vennootschap te liquideren of de bedrijfsactiviteiten te beëindigen, of als beëindiging het enige realistische alternatief is.
De directie moet gebeurtenissen en omstandigheden waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de vennootschap haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten, toelichten in de jaarrekening.
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het uitoefenen van toezicht op het proces van financiële verslaggeving van de vennootschap.
Onze verantwoordelijkheid is het zodanig plannen en uitvoeren van een controleopdracht dat wij daarmee voldoende en geschikte controle-informatie verkrijgen voor het door ons af te geven oordeel.
Onze controle is uitgevoerd met een hoge mate maar geen absolute mate van zekerheid, waardoor het mogelijk is dat wij tijdens onze controle niet alle fouten en fraude ontdekken. Wij hebben deze accountantscontrole professioneel-kritisch uitgevoerd en hebben waar relevant professionele oordeelsvorming toegepast in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden, ethische voorschriften en de onafhankelijkheidseisen. Onze controle bestond onder andere uit:
Het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en het evalueren van de redelijkheid van schattingen door de directie en de toelichtingen die daarover in de jaarrekening staan.
Het vaststellen of de door de directie gehanteerde continuïteitsveronderstelling aanvaardbaar is, alsmede het op basis van de verkregen controle-informatie vaststellen of er gebeurte nissen en omstandigheden zijn waardoor gerede twijfel zou kunnen bestaan of de onderneming haar bedrijfsactiviteiten in continuïteit kan voortzetten. Als wij concluderen dat er een onzekerheid van materieel belang bestaat, zijn wij verplicht om in onze controleverkla ring aandacht te vestigen op de relevante ge relateerde toelichtingen in de jaarrekening. Als de toelichtingen inadequaat zijn, moeten wij onze verklaring aanpassen. Onze conclusies zijn gebaseerd op de controle-informatie die verkregen is tot de datum van onze controle verklaring. Toekomstige gebeurtenissen of omstandigheden kunnen er echter toe leiden dat een onderneming haar continuïteit niet langer kan handhaven.
Wij communiceren met de Raad van Commissarissen onder andere over de geplande reikwijdte en timing van de controle en over de significante bevindingen die uit onze controle naar voren zijn gekomen, waaronder eventuele significante tekortkomingen in de interne beheersing. Wij bevestigen aan de Raad van Commissarissen dat wij de relevante ethische voorschriften over onafhankelijkheid hebben nageleefd. Wij communiceren ook met de raad over alle relaties en andere
Amsterdam 30 april, 2016
Was getekend: drs. J. Holland RA
zaken die redelijkerwijs onze onafhankelijkheid kunnen beïnvloeden en over de daarmee verband houdende maatregelen om onze onafhankelijkheid te waarborgen.
Wij bepalen de kernpunten van onze controle van de jaarrekening op basis van alle zaken die wij met de Raad van Commissarissen hebben besproken. Wij beschrijven deze kernpunten in onze controleverklaring, tenzij dit is verboden door wet- of regelgeving of, in buitengewoon zeldzame omstandigheden, wanneer het niet vermelden in het belang van het maatschappelijk verkeer is.
Wij vermelden op basis van de wettelijke verplichtingen onder Titel 9 Boek 2 BW (betreffende onze verantwoordelijkheid om te rapporteren over het verslag van de directie en de overige gegevens):
Wij zijn door de Raad van Commissarissen op 19 april 2002 benoemd als accountant van N.V. Bever Holding vanaf de controle van het boekjaar 2002 en zijn sinds die datum tot op heden de externe accountant.
De 31 objecten in de portefeuille van Bever Holding zijn gelegen In Nederland en België met een sterke concentratie in de kustgebieden (Noordwijk aan Zee en Knokke-Heist / De Haan). De objecten betreffen hoofdzakelijk grondposities met te ontwikkelen woningbouwprojecten. In diverse projecten zijn tevens commerciële ruimten "in de plint" geprojecteerd. Ook heeft Bever Holding grondposities voor hotelontwikkeling. Naast de grondposities omvat de portefeuille meerdere gebouwen die geschikt zijn voor verhuur of verkoop.
De portefeuille voorziet in de ontwikkeling en realisatie van vastgoed in vrijwel alle mogelijke sectoren: woningen, appartementen,, winkels, hotels en parkeervoorzieningen. In de meeste gevallen is daartoe bouwgrond beschikbaar, in enkele gevallen dient bestaande bebouwing nog geamoveerd te worden.
De benodigde tijd om tot realisatie van de objecten te komen varieert per project: er zijn projecten waar direct mee begonnen kan worden en projecten die verder uitontwikkeld dienen te worden. Met name een tweetal grotere grondposities in Hillegom (NL) en Grobbendonk (BE) vallen in deze laatste categorie en zijn mede daarom nog niet nader gedefinieerd.
In het "overzicht van de vastgoedportefeuille" is per object de status aangegeven.
Het (ontwikkelings)potentieel van de portefeuille bedraagt circa 130.000 m² vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (54%), hotels (42%) en winkels (4%). Daarnaast maken ca. 1.500 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse projecten.
De bijzondere combinatie van de moderne badplaats Noordwijk aan Zee en de historische dorpskern in Noordwijk Binnen heeft alles aan haar gasten en inwoners te bieden. De uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging midden in de Randstad speelt daarbij een belangrijke rol. Noordwijk aan Zee onderscheidt zich daarnaast als badplaats door een combinatie van hoogwaardige voorzieningen voor zowel het toerisme als de zakelijke markt.
Meerdere bekende vijfsterrenhotels fungeren het hele jaar door als een boegbeeld voor de badplaats. Voorts is ook de in Noordwijk gevestigde bekende ruimtevaartorganisatie ESA/ ESTEC van belang.
Teneinde te voldoen aan de wettelijke eis van actualiteit is de gemeente Noordwijk in 2011 aangevangen met het actualiseren van bestemmingsplannen. Vanwege een grote achterstand in de nog uit te voeren werkzaamheden t.o.v. de beschikbare tijd tot vaststelling van de nieuwe bestemmingsplannen door de gemeenteraad, heeft de gemeente er voor gekozen de bestaande bestemmingsplannen te conserveren in de nieuwe bestemmingsplannen.
Het planologische regime voor de grondposities van Bever Holding is vastgelegd in het bestemmingsplan Noordwijk Zeewaardig, de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en het Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee. Het bestemmingsplan Noordwijk Zeewaardig is door de gemeenteraad op 27 juni 2013 vastgesteld en door een uitspraak van de afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State op 10 december 2013 onherroepelijk geworden. De Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig uit 2009 is de afgelopen jaren meermaals geactualiseerd (meest recent in 2014).
In 2015 is Bever Holding voor de ontwikkeling van haar grondposities in Noordwijk een samenwerking aangegaan met het bouwconcern VolkerWessels. Voorts heeft de Gemeente Noordwijk in 2015 toenadering gezocht tot Bever Holding om de mogelijkheden van hernieuwde samenwerking te verkennen. Inmiddels is Bever Holding samen met haar partner Kondor Wessels Projecten (onderdeel van VolkerWessels) constructief in gesprek met de Gemeente Noordwijk over de uitgangspunten van deze samenwerking.
Locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee gemarkeerd.
| 80 | ||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bever Holding | ||||||||||||||
Voorstel bebouwing Zeereep
Om een samenhangende kwaliteit van de Badplaats Noordwijk als totaliteit te bereiken is in 2002 door de internationaal bekende stedenbouwkundige Leon Krier samen met de Arcas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bever Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee gepresenteerd.
Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard
Belangrijkste locatie in velerlei opzicht is het gebied Palace dat wordt gevormd door het Gat van Palace en het gemeentelijk parkeerterrein Palaceplein.
De locatie wordt door de Gemeente getypeerd als toplocatie die vraagt om invulling met een iconisch gebouw waarin meerdere functies zijn opgenomen.
In 1995 is op de locatie Gat van Palace voor het bouwplan Sea Palace een bouwvergunning verleend voor de realisatie van 35 appartementen en uitgebreide horeca- en winkelfaciliteiten.
In deze planontwikkeling was een grondruil overeengekomen met de gemeente Noordwijk waardoor de oorspronkelijke locatie van het bouwplan enigszins richting Huis ter Duin-complex zou opschuiven en bovendien direct aan zee zou komen te liggen. Deze grondruil is nog niet uitgewerkt mede door de toenmalige problemen met de kustwering. Bovendien was aan de bouwvergunning Sea Palace een overeenkomst verbonden waarbij onder meer de levering van extra grond van ca. 1000 m2 terrassen is verbonden.
Inmiddels heeft de gemeente de bouwvergunning voor het oude bouwplan Sea Palace ingetrokken.
Het vigerende bestemmingsplan biedt Bever Holding thans mogelijkheid tot een bouwvolume met een bouwhoogte van 29 meter en volledige (100%) bebouwing van het bouwvlak. De verruiming van de regelgeving van het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt mogelijkheden tot een uitbreiding naar een 3-laags parkeergarage.
Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 25 a 30 ca bouwgrond ontwikkeling wonen en commercieel
Bever Holding
Aangrenzend aan de ontwikkeling van Palaceplein/"Gat van Palace"bevindt zich de lokatie van het bouwplan Esplanade. Een ontwikkeling welke reeds in 1997 bij de eerste presentatie aan het gemeentebestuur voor een totale omwenteling in het architectonische denken van Noordwijk heeft gezorgd. Na een jarenlange bezwaarprocedure was de verleende bouwvergunning onherroepelijk geworden en heeft Bever Holding een aanvang gemaakt met de bouwwerkzaamheden. Vanwege faillissement van het betrokken bouwbedrijf is de uitvoering echter stil komen te liggen.
Door het intrekken van de bouwvergunning door de Gemeente Noordwijk is Bever Holding de mogelijkheid ontnomen om met een andere aannemer te contracteren en de bouwwerk-
Noordwijk Parallelboulevard 7 5a 20ca bouwgrond ontwikkeling wonen en commercieel
zaamheden te hervatten. Binnen het nieuwe bestemmingsplan "Zeewaardig" is een bouwhoogte van 24 meter en 100% bezetting van het terrein toegestaan. Het perceel biedt de mogelijkheid tot een uitbreiding van de parkeergarage.
Jaarrapport 2015
De onder regie van supervisor Sjoerd Soeters in 2009 vervaardigde stedenbouwkundige, modellen voor het Vuurtorenplein, welke aan de basis hebben gestaan van de vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, zullen in overleg met de gemeente Noordwijk nader worden uitgewerkt in een bestemmingsplan.
Bever heeft op verzoek van het Gemeentebestuur het merendeel van haar winkelunits in de huidige bebouwing op het Vuurtorenplein jarenlang (vanaf 2005) gratis ter beschikking gesteld aan Noordwijkse kunstenaars, welke situatie inmiddels is beëindigd. Het voormalige restaurant is inmiddels gesloopt.
Binnen de richtlijnen van supervisor Sjoerd Soeters en de gemeente Noordwijk moet het Vuurtorenplein duidelijk een functioneel einde worden van de Koningin Wilhelminaboulevard. Het is een schakel tussen de Koningin Wilhelminaboulevard, de Noordduinen, het Wantveld en de Quarles van Uffordstraat.
Het Vuurtorenplein is een landmark bij het benaderen van het toeristisch kerngebied.
Noordwijk Vuurtorenplein 1-41/KW Boulevard 35 5a 65ca / 3a 48ca, totaal 9a 13ca te amoveren winkelunits ontwikkeling wonen en commercieel
Vuurtorenplein en Zeereep gezien vanaf de KW Boulevard
"Stedenbouwkundige modellen voor projecten rondom het Vuurtorenplein"
Na de sloop van het voormalige hotel Zinger en de sloop van de villa's Zeereep 2, Zeereep 3/Bosweg 5 en Zeereep 4 in 2005, allen op uitdrukkelijk verzoek van de Gemeente Noordwijk, laat ook op deze locaties definitieve planvorming op zich wachten. Dit ondanks dat Bever de Gemeente Noordwijk heeft aangegeven in principe haar medewerking te willen geven aan een verlenging van de Koningin Wilhelmina Boulevard die er onder meer voor moet zorgen dat het Vuurtorenplein een betere uitstraling krijgt. Tijdens de stedenbouwkundige verkenning onder regie van supervisor Sjoerd Soeters zijn verschillende stedenbouwkundige modellen onderzocht en werd de bebouwing van
het gebied tussen de Zeereep en de Bosweg onderstreept. Binnen de vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en naar het model van Soeters zijn richtlijnen voor deze nieuwe bebouwing bepaald aan de hand van diverse impressies. De geplande gebouwen langs de Zeereep zijn 4 tot 6 bouwlagen hoog inclusief een dubbele kap.
Noordwijk Zeereep 1,2,3,4 / Bosweg 5 77a 21ca bouwgrond ontwikkeling wonen 4,5,6,7 8
Op basis van de vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig en naar het model van Soeters zijn richtlijnen van de nieuwe bebouwing bepaald aan de hand van diverse impressies. De bestaande bebouwing is op verzoek van de Gemeente Noordwijk gesloopt.
Noordwijk Bosweg 6 10a 62ca bouwgrond ontwikkeling wonen
Na de sloop van de voormalige villa aan de noordelijke kant van de Zeereep bestaat binnen het vigerende bestemmingsplan Noordwijk Zeewaardig de mogelijkheid voor het realiseren van een nieuwe exclusieve villa die direct aan zee is gelegen. Voor het bouwen van het hoofdgebouw gelden in het bestemmingsplan de volgende regels: 16 meter maximale diepte bij 12 meter breedte met een maximale bouwhoogte van 9 meter.
| 9 | Lokatie | Noordwijk |
|---|---|---|
| Adres | Zeereep 11 | |
| Kad. oppervlak | 15a 85ca | |
| Status | bouwgrond | |
| Programma | ontwikkeling wonen | |
Thans betreft de bestemming op deze locatie sport, manege met inbegrip van ondergeschikte horeca en wonen. Voor de herontwikkeling van het perceel zijn diverse mogelijkheden denkbaar, woongelegenheden, hotel of serviceflats hierbij niet uitgesloten. Het terrein is gelegen aan één van de grootste open duingebieden aan de Nederlandse kust. De Amsterdamse Waterleidingduinen (AWD) liggen ten noorden van Noordwijk en lopen tot het zuiden van Zandvoort.
Met 3400 hectare (34 km2) vormen de Amsterdamse Waterleidingduinen één van de grootste aaneengesloten natuurgebieden aan de Nederlandse kust.
Noordwijk Northgodreef 200 24a 99ca voormalige manege ontwikkeling van serviceflats of hotel met ca.80 kamers te amoveren voormalige manegeNader te bepalen nader te bepalen
De bouwvergunning voor de herhuisvesting van de Noordwijkse Reddingsbrigade (NRB), verbonden met de Koninklijke Nederlandse Redding Maatschappij (KRNM) is enkele jaren geleden ingetrokken, terwijl Bever Holding juist in overleg en in samenspraak met de Gemeente Noordwijk een voor de Reddingsbrigade op maat gemaakt clubhuis heeft ontwikkeld. Ondanks dat intussen sprake is van andere initiatieven van de Gemeente en de NRB / KNRM is Bever Holding nog immer bereid mee te werken aan de herhuisvesting van de Reddingsbrigades.
Bij uitblijven van samenwerking met NRB / KNRM zal Bever Holding zelf een andere invulling geven aan dit centraal in het dorp gelegen terrein. De realisatie van een kleinschalig gebouw met meerdere wooneenheden of enkele grondgebonden woningen behoort daarbij tot de mogelijkheden.
Ontwerp nieuwbouw Noordwijkse Reddings Brigade
Noordwijk Schoolstraat 40a 4a 95ca te amoveren voormalige drukkerij ontwikkeling wonen
De Gemeente Hillegom gaat een nieuw bestemmingsplan voor het buitengebied opstellen. Voorafgaand aan het opstellen van het bestemmingsplan is de gemeente Hillegom overgegaan om de te verwachten particuliere ontwikkelingen in beeld te brengen.
Reeds geruime tijd bestaan er plannen over de Noordelijke Ontsluiting Greenport. Het besluit over de tracékeuze van deze NOG, is voorbehouden aan de Provincie en is nog niet genomen.
In het verleden is voor de locatie een exploitatieovereenkomst afgesloten met de Gemeente Hillegom om te komen tot ontwikkeling van 479 recreatie woningen. De gemeente Hillegom wil daarom Bever Holding graag betrekken bij deze inventarisatie. Inzet van Bever zal zijn om opnieuw te komen tot ontwikkeling van een plan met recreatiewoningen.
Overzicht eigendommen in Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder. De paars ingekleurde percelen behoren aan Bever Holding.
Hillegom Oosteinderlaan/Winterrustlaan c.a. 37 ha 60a 49ca gras- en cultuurland nader te bepalen
Van de buitenplaats Backershagen werd in 1910 een gedeelte afgesplitst, dat vervolgens in grote kavels werd verdeeld. A.F.J. van Hattum, getrouwd met Leoni Hubertina Anna Maria van Zweden, liet hier het landhuis Ivecke bouwen naar een ontwerp van G.J. van den Mark in neolodewijk XVI stijl geïnspireerd op het Zweeds koninklijke buitenverblijf "L'Hermitage". De historische buitenplaats "Ivecke", een rijksmonument, bestaat uit een landhuis gelegen in een uit van oorsprong 18e eeuws historische tuin en landschappelijk park van 34.720 m2.
Sinds de jaren '80 heeft het pand een kantoorfunctie bestaande uit souterrain, bel-étage verdieping en dakverdieping met een bruto vloer oppervlakte van circa 1300 m2. Een bestemmingswijziging naar wonen is een mogelijkheid met eventuele uitbreiding van de huidige vloeroppervlakte. Verder bevinden zich op het landgoed een tuinhuis/ speelhuisje, funderingen en muren van serres en kweekkassen.
Bever heeft besloten een restauratieplan op te starten en het object totaal te renoveren. Aan deze renovatie is in 2015 een eerste aanzet gegeven. Een landschapsarchitect werd aangesteld voor de begeleiding van de snoei- en tuinwerkzaamheden ten behoeve van het park.
Een monumentenarchitect werd ingeschakeld voor het opstellen van het restauratieplan en het aanvragen van de nodige vergunningen ten behoeve van het landgoed. Na renovatie zal het pand verhuurd ofwel verkocht worden.
Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 3ha 47a 20ca te renoveren kantoorvilla op landgoed circa 1300 m2 BVO
Het perceel bevindt zich op de hoek van de Burg. Kasteleinweg (N196) en de Legmeerdijk (N231), op een steenworp afstand van Schiphol en naast de grootste bloemenveiling ter wereld: "Flora Holland Aalsmeer". Het veilingcomplex heeft een vloeroppervlakte van ruim 1,2 miljoen m2 bebouwd. Op 23 juni 2013 werd het nieuwe bestemmingsplan "Hornmeer" door de gemeenteraad vastgesteld. Binnen de regelgeving van het nieuwe bestemmingsplan is een hotelontwikkeling met een bouwhoogte van 18 meter toegestaan en een bebouwing van 70% van het terrein. Gelet op voorgaande is in het nieuwe bestemmingsplan voor het perceel uitgegaan van het gebruik als bedrijf, horeca en hotel. Het gebruik als zelfstandig kantoor is ook mogelijk maar alleen na toepassing van een afwijkingsbevoegdheid.
Burgemeester en wethouders zijn voorts bevoegd om een afwijking van 10% overschrijding op het bestemmingsplan toe te staan. Alsook zijn zij bevoegd om een omgevingsvergunning te verlenen ten behoeve van een hoger maximum bebouwingspercentage dan is aangeduid, met dien verstande dat:
Aalsmeer Lakenblekerstraat 84a 50ca bouwgrond ontwikkeling hotel met parkeervoorzieningen
De Ruigenhoekerweg nr 62 ligt aan de rand van het duinengebied Duinschooten die deel uitmaakt van de Amsterdamse Waterleidingduinen (AWD). Hier tegenover bevindt zich het recreactiepark Landal Dunimar. Het gebied ligt op een afstand van 4 km van zee.
Thans is het terrein en opstal in gebruik genomen door het centrum "Innerpeace", kunstenaars die er buitenschilderen tekendagen organiseren.
Voor de herontwikkeling van het perceel zijn diverse mogelijkheden, waar verdere uitbouw van de bestaande bebouwing of invulling met recreatiewoningen niet uitgesloten is.
Noordwijkerhout Ruigenhoekerweg 2ha 36a 30ca percelen bos- en duingebied met opstallen nader te bepalen
Knokke-Heist is de alom bekende chique badplaats aan de Belgische kust met prachtige zandstranden, gelegen in West-Vlaanderen aan de grens met Nederland. Maar er is meer dat Knokke-Heist uniek maakt. Neem natuurpark het Zwin: een schitterend natuurreservaat van 150 hectare, of de uitgestrekte golfbaan, midden in de stad. Knokke-Heist is een mondaine badplaats waar het goed toeven is, een badplaats met de gezelligheid van een kustdorp en de mogelijkheden van een stad. Knokke-Heist heeft haar inwoners en bezoekers veel te bieden, er zijn meer dan 250 restaurants, een 12 km lange boulevard en circa 1500 chique boetieks in de gezellige winkelstraten, 7 dagen in de week open, waaronder 70 kunstgalerijen.
De Kustlaan is de laatste jaren uitgegroeid tot één van de belangrijkste winkelstraten van Knokke-Heist waar zich tal van prestigieuze kledingmerken gevestigd hebben. In de residentie St-James, in het midden van de Kustlaan, beschikt Bever over twee identieke naast elkaar gelegen winkelruimtes met kelderverdieping in een gebouw met meerdere entiteiten.
Het betreft hier een handelspand in de residentie Arion gelegen hoek Lippenslaan en Dansestraat in het meest commerciële stuk van het centrum van Knokke-Heist.
De winkelruimte is een blikvanger voor het verkeer langs één van de belangrijkste winkelstraten van Knokke-Heist. Het pand beschikt over een vrije hoogte van +/- 3,80 meter waar tal van handelsuitbatingen mogelijk zijn waaronder Horeca waarbij in dat geval een uitbreiding met overdekte terrassen toegestaan wordt.
De winkelruimte van totaal 1.261 m2 met souterrain beschikt over 30 inpandige parkeerplaatsen.
Knokke Dansestraat 1 (hoek Lippenslaan) 16 are commerciële ruimte en (inpandige) parkeerplaatsen verkoop/ verhuur
Knokke Kustlaan 138 A/B 24a50ca winkelruimte 116 m2 BVO (waarvan 30 m2 kelder) verkoop / verhuur
De ligging van het "Corner House" is uniek en exclusief, gelegen aan het pittoreske zeer charmante Oosthoekplein te Knokke. Het pleintje is centraal beplant met gras en beschikt over eeuwenoude bomen.
Het gebouw, vol zuid georiënteerd, bevindt zich thans in casco staat en kan door de toekomstige exploitant naar eigen inzicht worden afgebouwd.
Knokke Hazegrasstraat 1/Ooshoekplein 2a 55ca casco hotel en horecaruimte 1.015 m2 BVO
Binnen het domein Reygersvliet was een verkavelingsvergunning voor 8 bouwkavels afgegeven voor de bouw van vrijstaande villa's met een vloeroppervlakte tussen de 450 en 600 m2.
Per datum van 12 juli 2012 werd het RUP (ruimtelijk uitvoeringsplan) Westkapelle-Oost van de gemeente Knokke-Heist goedgekeurd.
Met de vaststelling van deze nieuwe stedenbouwkundige voorschriften zijn de verkavelingsmogelijkheden verruimd en is het toegestane bouwvolume toegenomen. Het betreft eengezinswoningen over 2 bouwlagen met kap. De dakvorm is vrij en in het dakvolume is woonfunctie toegelaten.
Door de ontwikkeling van talloze nieuwe projecten is de hotelcapaciteit van Knokke de laatste jaren sterk afgenomen. Met behulp van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) tracht het gemeentebestuur de komst van nieuwe hotelinfrastructuur te stimuleren. Het initiatief voor een hotelontwikkeling op Laguna Beach sluit hier uitstekend op aan. De planvorming, welke deel moet gaan uitmaken van de RUP 2e fase bestaat uit een hotel van ca. 150 kamers, conferentiefaciliteiten en ca. 50 studio's.
| Status te amoveren hotelbebouwing Programma ontwikkeling hotel en wonen |
|---|
| ---------------------------------------------------------------------------------- |
Het kasteel Goorhof, mooi gelegen in een circa 360.000 m2 (36 ha) groot park is een waar arboretum met eeuwenoude beuken- en kastanjebomen en een grote vijver van 2,5 ha.
Het kasteel werd gebouwd door de rijke Antwerpse scheepsreder Frans Huger die het gebouw tussen 1878 en1890 door de gebroeders Ernest en Eugeen Dieltjens liet ontwerpen en optrekken in Engelse Landstijl.
Eind jaren veertig komt het kasteel in handen van de familie Sorela De Namur.
Toekomstgericht zal Bever op uitdrukkelijke vraag van het bestuur van de gemeente Grobbendonk de mogelijkheid voor herbestemming van het kasteel en ontwikkeling van de site onderzoeken (zgn. rood voor groen).
Reeds in oktober 2013 werden hierover Parlementaire vragen gesteld en antwoorden op gegeven door de Vlaams minister van Ruimtelijke Ordening.
Grobbendonk Kasteel Goorhof 36 ha 71 a 71 ca Te renoveren kasteel, grond, bossen en vijvers nader te bepalen
De gerenoveerde vierkantshoeve op en met grond van bijna 3 ha. is op wandelafstand gelegen van het commerciële winkelcentrum "Het Gouden Kruispunt" met zijn 59 handelszaken op een oppervlakte van 15 ha.
De vierkantshoeve heeft een oppervlakte van 860 m2 BVO. Door de strategische ligging aan het kruispunt van de weg Leuven en Diest heeft het pand diverse, zowel commerciële als private mogelijkheden.
Het pand bevindt zich in optimale staat voor verkoop of verhuur. Er is thans sprake van enkele bouwovertredingen die vatbaar zijn voor regularisatie.
Sint-Joris-Winge Tiensesteenweg 70 2ha 95a 05ca vierkantshoeve met grond BVO
Midden in het centrum op een steenworp afstand van de bekende Bredabaan beschikt Planvisie België over een kantoorpand aan de Leopoldslei 2 met een monumentale uitstraling.
Brasschaat Leopoldslei 2 1a 28ca kantoorruimte (Planvisie België) 228 m² BVO
Even verderop aan de Leopoldslei op nummer 30 bevindt zich een kleinschalig appartementsgebouw met daarachter gelegen magazijnruimten met mogelijkheden voor een herontwikkeling naar woongelegenheden.
Brasschaat Leopoldslei 30 5a 23ca handelsgelijkvloers met achtergelegen magazijnen 450 m² BVO
Blankenberge is een van de meest populaire en drukste badplaatsen aan de Belgische kust en ligt bovendien op slechts 10 autominuten van Knokke. Het ontwerp in verfijnde Belle Epoque kustarchitectuur sluit aan bij het rijke architecturale verleden van de badplaats en voorziet 23 appartementen met panoramisch uitzicht en grote zonnige terrassen, een commerciële ruimte en ondergrondse parkeervoorziening. Op de bouwgrond was een vergunning afgegeven die wegens het niet tijdig starten van de bouw na afbraak van het oude pand, is komen te vervallen. De bouwgrond heeft een perceelbreedte van 23,60 meter bij 11,60 meter.
96
De Haan is alom bekend als mooiste dorp aan de Belgische kust ondermeer door de beschermde villawijk, de Consessie, die nog steeds de lucht van grandeur van de Belle Epoque bezit. De typische Anglo-Normandische stijl met rode daken gedecoreerde balkonnen, torentjes en vakwerkhuizen zorgen voor een kenmerkend uiterlijk. Het is er genieten van de rust en schoonheid en het zal daarom niet verbazen dat Albert Einstein hier vroeger zijn zomers doorbracht.
Aan de Wenduinesteenweg bevindt zich de lokatie voor 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl, genaamd "Villa Fleur". Dit project op de hoek van de Wenduinesteenweg en de Molendreef in verfijnde architectuur en uitzicht op een groene omgeving werd vergund door de gemeente De Haan. De vergunning is vervallen wegens het niet tijdig aanvangen van de afbraak van de bestaande woning en start van de nieuwbouw.
Aan de Leopoldlaan in het hart van de Haan bevindt zich een dubbele villa in de beschermde villawijk, de Consessie, in de typische architectuur van De Haan na renovatie geschikt voor commerciële ruimten op de begane grond met daarboven enkele fraaie woongelegenheden.
Pal achter en aangrenzend aan de Leopoldlaan 6/8 ligt in het groene hart van de Concessie een perceel bouwgrond met bestemming villabouw.
Er werd een vergunning verleend, welke ondertussen is komen te vervallen, voor het bouwen van een villa "Les Souvenirs" genaamd met een totale bewoonbare oppervlakte van 535 m2 (inclusief een binnengarage voor 2 wagens en een buitenzwembad met Poolhouse).
Spa wordt niet ten onrechte de parel van de Ardennen genoemd. Het historische Spa, bekend vanwege oa. het bronwater, de F1 Grand Prix, de Thermen en het Casino heeft nog niks verloren van de Belle Epoque charme van weleer.
Spa "Balmoral" ligt te midden van de bossen en combineert een schitterend kader met een uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging in de Euregio op korte afstand van de groostste Belgische steden, het Rührgebied en de Zuid-Nederlandse steden.
Het centrum van Spa dat vlot te bereiken is via een kabeltrein ligt slechts op enkele minuten verwijderd.
De Royal golf club de Fagnes biedt u een 18 holes Golfbaan en is gelegen op een wandelafstand van de site.
Op de locatie Balmoral vindt u het beste van twee werelden: de rust en inspiratie van de natuur gekoppeld aan een uitgebreid aanbod aan sport- en culturele activiteiten.
Het voor deze site ontworpen "Hotel Valmont" heeft een capaciteit van circa 150 kamers, restaurant, zwembad en diverse congreszalen.
De 3 stijlvolle naast het hotel gelegen appartementsgebouwen bestaan uit afzonderlijke residenties met samen in totaal 67 appartementen, genaamd "Val Riant"- "Val Vert" en "Val jolie".
De appartementen bieden alle mogelijkheden voor zowel kort als langdurig verblijf, op individuele basis of juist in familieverband.
Door de vele mogelijkheden zijn er ook qua exploitatie diverse opties. Zo kan de hotelexploitatie verhuurd worden al dan niet in combinatie met verhuring van de appartementen, die bovendien ook individueel verkocht zouden kunnen worden als belegging met rendement of voor eigen gebruik.
De bouwvergunning werd ingetrokken wegens het niet tijdig kunnen voldoen aan enkele voor de aannemer geldende wettelijke vereisten bij de start van de bouwwerkzaamheden.
Spa Route Balmoral 34 1ha 77a 46ca te renoveren hotel met bouwgrond ontwikkeling hotel en wonen
99
| Nr. Adres |
Plaats | Land | Kadastrale Aanduiding |
|---|---|---|---|
| 1. Kon. Wilhelminaboulevard 3 |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2498 |
| 2. Parallelboulevard 7 |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2364 |
| 3. Vuurtorenplein 1- 41, KW blvd. 35 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197 |
| 4. Zeereep 1 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2195 |
| 5. Zeereep 2 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1977 |
| 6. Zeereep 3, Bosweg 5 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1976 |
| 7. Zeereep 4 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1975 |
| 8. Bosweg 6 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1951 |
| 9. Zeereep 11 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2823 |
| 10. Northgodreef 200 |
Noordwijk | NL | Noordwijk A 3334 |
| 11. Schoolstraat 40a |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2525 |
| 12. Oosteinderlaan |
Hillegom | NL | Hillegom meerdere nummers |
| 13. Rust en Vreugdlaan 2 |
Wassenaar | NL | Wassenaar F 9635 |
| 14. Lakenblekerstraat |
Aalsmeer | NL | Aalsmeer C 4048 |
| 15. Ruigenhoekerweg |
Noordwijkerhout | NL | Noordwijkerhout E 4459 |
| 16. Kustlaan 138 W11 |
Knokke | B | Knokke-Heist E 122/C - M11 |
| 17. Kustlaan 138 W12 |
Knokke | B | Knokke-Heist E 122/C - M12 |
| 18. Dansestraat 1/Lippenslaan |
Knokke | B | Knokke-Heist C 325/B, 325C |
| 19. Hazegrasstraat 1 |
Knokke | B | Knokke-Heist G 0004G 6 |
| 20. Kastanjedreef 5 |
Knokke | B | Knokke-Heist E 100/H en 100/F |
| 21. Laguna Beach, Heesterstraat |
Knokke | B | Knokke-Heist E 0100F en100H |
| 22. Kasteel Goorhof |
Grobbendonk | B | Meerdere nummers |
| 23. Tiensesteenweg 70 |
St. Joris-Winge | B | Tielt-Winge C 357D/360E/345B/358D |
| 24. Leopoldslei 2 |
Brasschaat | B | Brasschaat D 704 M |
| 25. Leopoldslei 30 |
Brasschaat | B | Brasschaat D 747 M 3 W3 |
| 26. Verweehelling 6 |
Blankenberge | B | Blankenberge A 859 N 13 |
| 27. Wenduinesteenweg 54 |
De Haan | B | De Haan B 2 V 3 |
| 28. Leopoldlaan 6 |
De Haan | B | De Haan A 10 E 9 |
| 29. Leopoldlaan 8 |
De Haan | B | De Haan A 10 B 16 |
| 30. Montaignelaan |
De Haan | B | De Haan A 10 P 16 |
| 31. Spa, Route Balmoral 34 |
Spa | B | Spa L 819 K 3 L 819 S 3 |
* Door Bever beoogde ontwikkeling
** Vastgestelde Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig / Beeldkwaliteitsplan Noordwijk aan Zee
*** In bestemmingsplan
**** Bouwvergunning
100
| Kadastraal Oppervlak | Potentieel (ontwikkel) volume totaal | Status | Ontwikkeltijd |
|---|---|---|---|
| 25 a 30 ca | 20.520 m² BVO wonen / commercieel *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 5 a 20 ca | 4.576 m² BVO wonen / commercieel *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 9 a 13 ca | 7.513 m² BVO wonen / commercieel ** | te amoveren opstallen | 2 jaar |
| 30 a 28 ca | |||
| 14 a 84 ca | |||
| 16 a 4 ca | 10.743 m² BVO wonen ** | bouwgrond | 2 jaar |
| 16 a 5 ca | |||
| 10 a 62 ca | 1.270 m² BVO wonen ** | bouwgrond | 2 jaar |
| 15 a 85 ca | 634 m2 BVO wonen (villabouw) *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 24 a 99 ca | programma nader te bepalen | te amoveren opstallen | 3 jaar |
| 4 a 95 ca | 858 m² BVO wonen *** | te amoveren opstallen | 1 jaar |
| 36 ha 97 a 46 ca | programma nader te bepalen | gras- en cultuurland | 3 jaar |
| 3 ha 47 a 20 ca | 1.300 m² BVO kantoorvilla | te renoveren kantoorvilla | |
| 84 a 50 ca | 39.039 m² BVO hotel *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 2 ha 36 a 30 ca | programma nader te bepalen | bos- en duingebied | 3 jaar |
| 24 a 50 ca | 58 m² winkelruimte | winkelruimte | |
| 24 a 50 ca | 58 m² winkelruimte | winkelruimte | |
| 1.600 ca | 1.261 m² BVO winkel-/horecaruimte , 30 pp | winkel en parkeerplaatsen | |
| 2 a 55 ca | 1.015 m² BVO hotel / horecaruimte | casco hotel | |
| 69 a 32 ca | 4.250 m² BVO wonen (verkaveling villabouw) *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 42 a 84 ca | 5.100 m² BVO hotel / wonen * | te amoveren opstallen | 2 jaar |
| 36 ha 40 a 01 ca | programma nader te bepalen | te renoveren kasteel met gronden | 2 jaar |
| 2 ha 95 a 05 ca | 860 m² BVO vierkantshoeve | vierkantshoeve | |
| 1 a 28 ca | 228 m² BVO kantoorruimte | kantoorruimte | |
| 5 a 23 ca | 450 m² BVO wonen * | handelsgelijkvloers met magazijnen | 2 jaar |
| 2 a 69 ca | 2.448 m² BVO wonen / commercieel *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 1 a 81 ca | 512 m² BVO wonen *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 2 a 50 ca | 180 m² BVO woning / 140 m² winkel | te renoveren herenhuis | < 1 jaar |
| 2 a 18 ca | 180 m² BVO woning / 140 m² winkel | te renoveren herenhuis | < 1 jaar |
| 12 a 69 ca | 535 m² BVO wonen (villabouw) *** | bouwgrond | 1 jaar |
| 1 ha 77 a 46 ca | 22.250 m² BVO wonen / hotel *** | te renoveren hotel met bouwgrond | 1 jaar |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.