Annual Report • May 1, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Hilversum
30 april 2014
Dit jaarrapport 2013 van N.V. Bever Holding betreft nog niet de drukproef versie van het opgemaakte jaarrapport. In de komende periode zal dit jaarrapport worden vervangen door de drukproef versie.
Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar
Postbus 2114 2240 CC Wassenaar
Telefoon (070) 5121810 Telefax (070) 5121819
Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]
Divendal Repro, Haarlem
| Inhoud | Pagina |
|---|---|
| Jaarverslag 2013 | |
| Kerncijfers en profiel | 5 |
| Verslag van de Raad van Commissarissen | 8 |
| Verslag van de directie | 11 |
| Corporate governance | 17 |
| Jaarrekening | |
| Geconsolideerde jaarrekening | 22 |
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013 | 23 |
| Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2013 | 24 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2013 | 25 |
| Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2013 | 27 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 | 28 |
| Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening | 29 |
| Enkelvoudige jaarrekening | 54 |
| Enkelvoudige balans per 31 december 2013 | 55 |
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 | 57 |
| Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2013 | 57 |
| Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening | 58 |
| Overige gegevens | 66 |
| Controleverklaring van de onafhankelijke accountant | 67 |
| Vastgoedportefeuille | 70 |
Kerncijfers en profiel Verslag van de Raad van Commissarissen Verslag van de directie Corporate governance Jaarrekening Overige gegevens Vastgoedportefeuille
| Kerngegevens | 2013 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Resultaten (EUR x 1.000) Bruto bedrijfsresultaat |
(4.392) | (4.199) | (1.938) |
| Netto resultaat | (2.522) | (3.105) | 1.539 |
| Balansgegevens (EUR x 1.000) | |||
| Vastgoedbeleggingen en voorraad | |||
| vastgoedprojecten | 124.759 | 127.436 | 129.917 |
| Eigen vermogen | 82.103 | 84.526 | 87.631 |
| Schulden aan kredietinstellingen | 20.263 | 23.387 | 22.582 |
| Loan–to-value* | 16,2 | 18,3 | 17,4 |
| Gegevens per aandeel (EUR) | |||
| Winst per aandeel | (0,15)** | (0,18)*** | 0,09*** |
| Dividend per aandeel | - | - | - |
| Intrinsieke waarde per aandeel | 4,81** | 4,97*** | 5,16*** |
| Hoogste beurskoers | 2,32 | 1,95 | 3,70 |
| Laagste beurskoers | 1,36 | 1,25 | 1,10 |
| Beurskoers ultimo jaar | 2,00 | 1,75 | 1,17 |
| Aantal werknemers per jaareinde | 1 | 1 | 2 |
* Schulden aan kredietinstellingen/vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten in %.
**. Het resultaat na belasting ad EUR 2.522.000 negatief en het eigen vermogen ad EUR 82,1 miljoen zijn gedeeld door 17.057.549 aandelen.
*** Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel voor de jaren 2012 en 2011, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting ad en het eigen vermogen zijn derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen.
N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2013 geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar activiteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken. N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 33247661. Aandelen Bever Holding zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam.
Op 31 december 2013 had Bever Holding 1 personeelslid.
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal. In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de financiële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleggen en ontwikkelen van vastgoed.
Bever Holding beschikt over een potentieel te ontwikkelen vastgoedportefeuille bestaande uit 30 objecten met een vloeroppervlak van ruim 74.000 m2, verdeeld over woningbouw (circa 54%), hotels (circa 38%) en winkels (circa 8%). Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich circa 44.000 m2 ofwel 60% in Nederland. Het overige deel van deze vastgoedportefeuille bevindt zich in België (circa 30.000 m2 ofwel 40%).
De voor Bever Holding belangrijke projecten zijn gesitueerd op unieke locaties en voldoen daarmee in alle opzichten aan de belangrijkste voorwaarde voor het tot stand brengen van een succesvol project.
Door gebruik te maken van een architectonisch ontwerp dat volledig in overeenstemming is met de kwaliteit van de locatie wordt die kwaliteit bovendien versterkt en daardoor geoptimaliseerd.
Bever Holding streeft naar het creëren van meerwaarde voor haar aandeelhouders door het optimaliseren en realiseren van ontwikkelingsprojecten uit haar vastgoedportefeuille, waarbij projectgewijs de afweging gemaakt zal worden of het vastgoed in exploitatie wordt genomen, dan wel wordt verkocht aan derden.
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aantal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele marktomstandigheden, het risico/rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij elke acquisitiemogelijkheid zal de afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding kan worden voldaan.
Bever heeft thans zeven Nederlandse en vier Belgische dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn ondergebracht in de dochtermaatschappijen.
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport 2013 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het jaarrapport is opgemaakt door de Raad van Commissarissen die krachtens artikel 19 lid 1 van de statuten van de vennootschap tijdelijk is belast met het bestuur. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de Raad van Commissarissen als tijdelijk bestuur aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren.
Met Deloitte Accountants B.V. is de financiële rapportage over 2013 besproken.
De jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. De goedkeurende controleverklaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 67. De Raad van Commissarissen stelt vast dat de externe accountant ten opzichte van Bever Holding onafhankelijk was. De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en decharge te verlenen aan de Raad van Commissarissen voor het door hem als tijdelijk bestuurder gevoerde beleid en voor het functioneren van de Raad van Commissarissen als zodanig.
De Raad van Commissarissen bestaat op dit moment uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een tweede periode.
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een periode van vier jaar en op 21 mei 2010 herbenoemd voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: commissaris bij 24/7 Gaming Entertainment N.V. en Business Development Advisor voor Aphilion Asset Management.
Nationaliteit: Belgische
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn vastgelegd
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gesproken door een dergelijke commissie vervuld worden door de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie 2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aangewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur terzake de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, externe financiële informatieverschaffing, naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde.
De huidige situatie en de samenstelling van de Raad van Commissarissen waarborgt niet dat de Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe III.3 van de Corporate Governance Code). Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over specifieke deskundigheden. De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de profielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubliceerd op de website van de Vennootschap. Het streven is dit zo snel mogelijk te herstellen.
De Raad van Commissarissen verklaart dat haar lid niet onafhankelijk is als bedoeld in de Nederlandse Corporate Governance Code (principe III 2.2) gezien het feit dat de Raad van Commissarissen tijdelijk voorziet in het bestuur van de vennootschap.
De heer W.J. Simon 2014
Vanwege het per 2 oktober 2012 defungeren van de enig directeur van N.V. Bever Holding, de heer A.A.M. van den Ingh, voert (enig) commissaris de heer W.J. Simon sedertdien tijdelijk het bestuur over de Vennootschap. N.V. Bever Holding is zich er van bewust dat deze situatie onwenselijk is en in brede zin in strijd is met de Corporate Governance Code. Dit in het bijzonder waar het betreft de bepalingen III.6.7 en III.2.2 voornoemd.
Met mogelijke kandidaten voor de functie van bestuurder hebben besprekingen plaatsgevonden, het geen echter nog niet heeft geleid tot een definitieve invulling. N.V. Bever Holding is zich bewust van het feit dat het noodzakelijk is om op korte termijn deze situatie te beëindigen.
Aangezien derhalve de functie van zowel bestuurder als commissaris sedert 2 oktober 2012 door een en dezelfde persoon wordt uitgeoefend, dient bij de verslaggeving van de Raad van Commissarissen en de directie rekening gehouden te worden met deze situatie voor wat betreft de verhouding/relatie tussen beide gremia en dient de regelgeving ter zake de Corporate Governance Code in dit licht te worden bezien.
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de verslagen van de externe accountant en heeft deze stukken besproken met de accountant.
De Raad van Commissarissen hecht waarde aan een transparante structuur, helder beleid en het afleggen van verantwoording aan de aandeelhouders. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie "Frijns") die sinds 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Wel onderkent zij dat de huidige situatie, waarbij het enig RvC lid ook de directie voert, niet een gewenste situatie is. Het streven is, om binnen afzienbare tijd over te gaan tot het benoemen van een directie, zodat er weer een gezonde corporate governance situatie ontstaat. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst en terug te vinden op pagina 17 van het jaarrapport.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. De externe accountant was aanwezig bij de jaarlijkse algemene vergadering op 28 juni 2013. De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de behandeling van de jaarstukken 2013 en aan de hand van een rapportage van de directie de relatie met de externe accountant beoordeeld. Gezien de goede ervaringen die de raad met de externe accountant heeft, ziet de Raad van Commissarissen geen aanleiding om aandeelhouders voor te stellen om van externe accountant te wisselen. De aandeelhoudersvergadering wordt voorgesteld om Deloitte Accountants B.V. wederom te benoemen tot externe accountant, verantwoordelijk voor de controle van de jaarrekening 2014 van Bever Holding. Voor het boekjaar 2015 zal er een wisseling dienen plaats te vinden van accountantskantoor in verband met nieuwe wetgeving. Hierover zal de Raad van Commissarissen in 2014 een analyse maken hoe een eventuele aanbesteding traject het best kan worden ingericht.
Tot slot
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.
Wassenaar, 30 april 2014 W.J. Simon
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De benoeming is niet gebonden aan een maximum periode van vier jaar zoals vastgelegd in de beginselen van de Nederlandse Corporate Governance Code best practice bepaling II.1.1, aangezien Bever Holding het van belang acht dat de ervaring behouden blijft voor de onderneming.
Resultaat
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een resultaat na belastingen van ca. EUR 2,5 miljoen negatief (2012: EUR 3,1 miljoen negatief). Op basis van een externe taxatie van de gehele vastgoedportefeuille heeft een herwaardering plaatsgevonden van ca. EUR 1.503 duizend negatief op de vastgoedbeleggingen, een bijzondere waardevermindering van EUR 1.251 duizend en een terugneming van bijzondere waardevermindering van EUR 627 duizend op de voorraad vastgoed.
Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar ca. EUR 4,4 miljoen negatief.
De totale lasten bedroegen in 2013 ca. EUR 1,3 miljoen (2012: EUR 0,9 miljoen).
De netto financieringskosten bedroegen in 2013 EUR 957 duizend (2012: EUR 822 duizend). De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare waarde per project, waarbij de directe opbrengstwaarde en de gebruikswaarde van alle projecten zijn bepaald.
Hierbij heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van de diverse vastgoedontwikkelingen en de stadia waarin deze zich bevinden. Vastgoedontwikkeling is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uitgangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen en te realiseren metrages binnen de planvorming kunnen wijzigen.
Eind december 2013 beliepen de bancaire financieringen ca. EUR 20,2 miljoen tegen EUR 23,4 miljoen een jaar eerder.
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2013 EUR 82,1 miljoen bij een balanstotaal van EUR 130 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2013 bedroeg EUR 4,81.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van 50% waaraan ruimschoots wordt voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor renteschommelingen en vormt de basis voor de verdere groei.
Bever Holding is er in het verslagjaar niet in geslaagd de gewenste samenwerking met een (ontwikkelend) bouwer of projectontwikkelaar te verwezenlijken. Er zijn diverse besprekingen geweest met een serieuze kandidaat, maar deze hebben uiteindelijk niet geleid tot het gewenste resultaat.
In de vastgoedportefeuille heeft een kleine mutatie plaatsgevonden door de verkoop van een tweetal kleinere objecten in Knokke aan de Guldenvliesstraat en in Sluis aan de Nieuwstraat.
Daarnaast zijn de eerder door de vennootschap ingekochte aandelen verkocht.
Langzamerhand nemen positieve berichten over de woningmarkt de plaats in van een lange reeks van negatieve ontwikkelingen. Zo verwacht de Rabobank dat het aantal transacties in 2014 zal toenemen, herstel van prijzen pas later dit jaar of volgend jaar. Daarmee komt in ieder geval een einde aan de vrije val van woningprijzen; herstel van het aantal transacties gaat normaal gesproken vooraf aan het herstel van de huizenprijzen. Het Economisch Instituut voor de Bouw ziet 2014 als een overgangsjaar, terwijl op middellange termijn het beeld voor de bouw juist gunstig is met dubbele groeicijfers bij de nieuwbouwproductie van woningen, de voor Bever belangrijkste markt. De inspanningen om te komen tot een strategische samenwerking of overname van een vastgoedontwikkelaar/bouwer worden in 2014 onverminderd voortgezet.
In algemene zin wordt positiever naar de toekomst van de Nederlandse economie gekeken dan in voorgaande jaren, mede door een relatief sterke groei van de economie van 0,7% in het laatste kwartaal van 2013, terwijl in de Eurozone de economie in 2013 met 0,5% is gegroeid. Voor 2014 verwacht het Centraal Planbureau een economische groei van de Nederlandse economie van 0,75% en een stabiele inflatie van 1,5%. Het Federaal Planbureau verwacht een groei van de Belgische economie van 1,4% en een inflatie van 0,8% in 2014. Werkloosheidcijfers voor de Eurozone blijven onveranderd hoog, gemiddeld 11,9% van de beroepsbevolking.
Op grond van het toegenomen consumentenvertrouwen, betere economische vooruitzichten en de lage rente verwacht de NVM, de Nederlandse Vereniging van makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen dat de woningmarkt in 2014 zal aantrekken. In 2013 werden er 6% minder woningen verkocht dan in 2012 en op basis van de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS zijn bestaande koopwoningen gemiddeld 6,4% goedkoper dan in 2012. Langzaam aan komt er een einde aan de daling van prijzen van koopwoningen en heeft prijsherstel inmiddels zijn intrede gedaan, maar er zijn regionaal en bij de verschillende huistypes grote verschillen, aldus NVM.
De Nederlandse kantorenmarkt beleefde in 2013 opnieuw een moeilijk jaar. Volgens NVM Business dwingen de ongunstige economische omstandigheden bedrijven tot efficiënter en kostenbesparend werken waardoor er minder behoefte aan kantoorruimte is. De groei van leegstand is opnieuw toegenomen en de vraag naar kantoorruimte is voor het zevende jaar op rij afgenomen. De kloof tussen vraag en aanbod is nog nooit zo groot geweest als in 2013. Het aanbod is inmiddels tien keer groter dan de vraag. Volgens NVM Business wordt inmiddels wel zichtbaar dat huurprijzen realistischer worden nadat verhuurders van kantoorruimte te lang hebben vastgehouden aan hun vraagprijzen.
De bezettingsgraad van de Nederlandse hotelmarkt is in 2013 met ruim 1% toegenomen tot 67,8% bij een gelijkblijvende gemiddelde kamerprijs van € 97, aldus adviesbureau Horwath HTL. De hogere bezettingsgraden zijn vooral gerealiseerd in het drie- en viersterrensegment. Het vijfsterrensegment blijft achter in het herstel, met opnieuw een lichte daling in de bezettingsgraad en een forse daling in de gemiddelde kamerprijs. Voor 2014 wordt rekening gehouden met een stijging van de gemiddelde bezettingsgraad naar 69% en een stijging van de gemiddelde kamerprijs met 2,5% tot € 99.
Het aantal vastgoedtransacties is volgens de Notarisbarometer in 2013 vrijwel gelijk gebleven met het aantal transacties in 2012. De prijzen van woonhuizen zijn gemiddeld met 3,2% gestegen naar € 233.959. Voor 2014 wordt een niet eenduidig beeld verwacht met een lichte tendens naar een kleinere prijsdaling. Als altijd zal het niveau van de rente van groot belang blijven, daarnaast is ook van belang dat in de voorwaarden van de banken aanpassingen plaatsvinden, zoals een verhoging van de eigen inbreng van kapitaal bij aankoop van een woning.
Volgens onderzoek van EY zullen de huurprijzen zich stabiliseren, terwijl op secundaire en perifere locaties verdere prijsdalingen plaatsvinden. Voor Brussel, de belangrijkste kantorenmarkt van België, verwacht CBRE in 2014 een kantooropname van 450.000 m2, voornamelijk ten behoeve van de publieke sector, maar wijst tegelijkertijd op de aanzienlijke leegstand in de buitenwijken.
Volgens Horwath HTL is de gemiddelde bezettingsgraad in 2013 stabiel gebleven en is de gemiddelde kamerprijs met 2% gestegen. Voor 2014 wordt een lichte verbetering van de gemiddelde kamerprijs en bezettingsgraad verwacht.
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285278. In 2013 kwam er op 51 handelsdagen een koers tot stand waarbij dagelijks op deze handelsdagen gemiddeld 935 aandelen werden verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2013 EUR 2,32 en de laagste koers was EUR 1,36. De slotkoers op 31 december 2013 was EUR 2,00.
Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal uitstaande aandelen 17.057.549. De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over Bever Holding.
Er zal aan de Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het negatief resultaat ten laste te brengen van het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is er op gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming.
Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten etc.
Het personeelsbestand bestaat uit 1 persoon (per ultimo boekjaar).
Door het vertrek van de heer A.A.M. van den Ingh als directeur in 2012 heeft de Raad van Commissarissen aan de heer R. van de Putte gevraagd om als adviseur betrokken te zijn bij de diverse activiteiten van N.V. Bever Holding. De heer R. van de Putte heeft veel kennis van de diverse projecten en kan de Directie en de Raad van Commissarissen bijstaan tot er een nieuwe Directie zal worden aangesteld. De heer van de Putte verricht deze werkzaamheden zonder bezoldiging.
In overeenstemming met de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad van Commissarissen vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad van Commissarissen. De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris.
| W.J. Simon | 35.000 |
|---|---|
EUR
Er is geen regeling overeengekomen.
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding hielden in het verslagjaar enig aandelen belang in de Vennootschap.
Bever Holding streeft er naar duurzaam te ondernemen.
De directie legt de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. In haar vastgoedontwikkelingen worden milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling bijdraagt aan de waarde van de projecten en de beleving hierbij van de uiteindelijke gebruikers van onze projecten.
Als opdrachtgever aan bouwondernemingen en als partner betrokken bij de ontwikkeling van onze projecten, waarbij onze projecten beeldbepalend zijn voor de omgeving waarin zij ontwikkeld worden, kent Bever Holding haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wetten en regels.
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico's die met het beleggen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aanzien van de ontwikkelingsrisico's is het risicobeheer van de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vastgesteld.
Daarnaast omvat het werkplan ook de marktrisico's, operationele risico's en financiële risico's. Marktrisico's zijn de risico's verbonden aan het vastgoed van Bever. De operationele risico's zijn de risico's verbonden aan de uitvoering van projecten en de verzekering daarvan. De financiële risico's worden nader besproken onder punt 15 van de " Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans" en betreffen onder meer de renterisico's en de liquiditeitsrisico's.
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt van gehanteerde prognoses wordt bij de jaarlijkse waardering van de projecten van Bever geïnventariseerd en waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens. De solide vermogensverhoudingen stellen Bever in staat eventuele waardedalingen van objecten op te vangen.
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt jaarlijks gewaardeerd, deels extern, deels intern, waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld.
Het risico van een mogelijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een invloed hebben van circa EUR 1.247.590 op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2013 uitstaande aandelen circa EUR 0,07 per aandeel).
Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling daarvan welke bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat - woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels - is spreiding van risico's gewaarborgd.
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren project is verhuurd. Daarnaast zal door middel van projectfasering het voorraadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden.
De omvang van de organisatie van Bever Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggeving- risico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aan- wijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren zullen werken.
De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance structuur van de Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie "Frijns") die sinds 1 januari 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Wel onderkent zij dat de huidige situatie, waarbij het enig RvC lid ook de directie voert, niet een gewenste situatie is. Het streven is, om binnen afzienbare tijd over te gaan tot het benoemen van een directie, zodat er weer een gezonde corporate governance situatie ontstaat. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst.
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de in de Code geformuleerde principes en best practice bepalingen. Het gaat daarbij om de volgende bepalingen:
- Benoeming van een directeur voor een periode van maximaal 4 jaar (art. II.1.1)
De benoeming van de leden van de directie is niet gebonden aan een bepaalde termijn. Bever Holding acht het van belang dat de ervaring behouden wordt voor de onderneming en vindt het daarom niet van belang om leden van de directie na vier jaar af te laten treden. Bovendien kunnen leden van de directie te allen tijde door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontslagen worden.
- Een bestuurder houdt niet meer dan twee commissariaten bij beursvennootschappen (art II.1.8)
Bever Holding kiest voor een kwalitatieve benadering voor het aangaan van commissariaten door leden van de directie, die uitsluitend na overleg met en goedkeuring van de Raad van Commissarissen commissariaten zullen aanvaarden bij andere (beursgenoteerde) vennootschappen. De Raad van Commissarissen beoordeelt de wenselijkheid en verenigbaarheid van het aan de orde zijnde commissariaat met de functie bij Bever Holding.
- De maximale ontslagvergoeding bij onvrijwillig ontslag (art. II.2.8)
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en samenstelling van de bezoldiging van de directie en de openbaarmaking daarvan worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbeleid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen het kader van het bezoldigingsbeleid.
Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practice bepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden onderschreven.
- Eerder genoemde bepalingen in verband met het ontbreken van een bestuurder (art III.6.7, III.2.1. en III.2.2. sub g)
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt ingevuld door Bever Holding Participaties B.V. Zie voor de structuur het overzicht op bladzijde 7. Voor de huidige situatie verwijzen we naar de eerder genoemde bepalingen in verband met het ontbreken van een bestuurder (zie pagina 17).
Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financieel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze raad. De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie en staat de directie met raad ter zijde. (zie echter Bijzondere toelichting bladzijde 9). De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan onder meer uit:
Het houden van toezicht op en het adviseren en controleren van de directie omtrent het behalen van de doelstellingen van de Vennootschap, de werking van het interne risicobeheerssysteem, de strategie en de ondernemingsrisico's;
Het zorg dragen voor en handhaven van de corporate governance structuur van de Vennootschap;
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de Vennootschap;
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van de directie van de Vennootschap;
Het bezoldigingsbeleid voor leden van de directie, het vaststellen van de bezoldiging en de contractuele arbeidsvoorwaarden van de leden van de directie;
Het voorbereiden van benoeming van commissarissen en het selecteren van nieuwe commissarissen;
Commissarissen gelden als onafhankelijk zoals bedoeld in best practice bepaling III.2.1.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot aandeelhouders worden onderschreven. Bever Holding kent geen stemrecht beperkende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de voordracht van de Raad van Commissarissen afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen een nieuwe voordracht moet maken.
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen en de directie vast.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen. De directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste in één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld via de corporate website.
Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld in principe IV.3 wordt opgemerkt dat dit principe wordt onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan beleggers van groot belang is en streven dit na.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant worden eveneens onderschreven.
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op de medewerkers en de directie. Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.beverholding.nl.
Met ingang van 1 januari 2013 is de Wet Bestuur en Toezicht in werking getreden. Bever Holding heeft deze nieuwe wetgeving geëvalueerd en zal de statuten en interne regelgeving – voor zover van toepassing en indien nodig – aanpassen om te voldoen aan genoemde wetgeving. De Wet Bestuur en Toezicht bevat onder meer een richtlijn voor een evenwichtige verdeling naar geslacht binnen de Directie en Raad van Commissarissen. Ten minste 30% van deze posities zouden ingevuld moeten zijn door vrouwen en ten minste 30% door mannen. Momenteel zijn bij Bever Holding de posities binnen de Directie als bij de Raad van Commissarissen nog niet op de hiervoor genoemde evenwichtige wijze ingevuld. Bij de benoeming van nieuwe leden van de Directie en de Raad van Commissarissen zal een evaluatie worden uitgevoerd om het gewenste profiel van de nieuwe leden vast te stellen.
Vanzelfsprekend spelen daarbij diversiteitscriteria, waaronder een evenwichtige verdeling tussen mannen en vrouwen een rol.
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de Raad van Commissarissen, klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.beverholding.nl.
In overeenstemming met de transparantierichtlijn van de Europese Unie, als vervat in artikel 5.25c van de Wet op het financieel toezicht, verklaart de directie dat voor zover haar bekend:
Het verslag van de directie een getrouw beeld geeft over de toestand op balansdatum en de gang van zaken gedurende de verslagperiode van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen waarvan de gegevens in haar financieel verslag van de directie zijn opgenomen;
Het financieel verslag van de directie een getrouw beeld geeft van de activa en passiva, de financiële positie en het resultaat van Bever Holding en haar geconsolideerde dochtermaatschappijen;
De wezenlijke risico's waarmee Bever Holding wordt geconfronteerd in dit verslag zijn beschreven. Voor een uitgebreidere beschrijving van de risico's wordt verwezen naar het hier voorgaande hoofdstuk "Risicomanagement".
Wassenaar, W.J. Simon, 30 april 2014
Geconsolideerde jaarrekening Enkelvoudige jaarrekening
Geconsolideerde winst- en verliesrekening Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat
Geconsolideerde balans
Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2013 | 2012 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Opbrengsten uit vastgoed beleggingen |
|||||
| Netto huuropbrengsten | 17 | 69 | 62 | ||
| Resultaat verkopen Herwaarderingsresultaat |
6,7 | (50) (1.503) |
- (2.838) |
||
| Totale opbrengsten uit vastgoed | |||||
| beleggingen | (1.484) | (2.776) | |||
| Bijzondere waardevermindering | |||||
| voorraad vastgoedprojecten Terugneming van bijzondere |
10 | (1.251) | (740) | ||
| waardevermindering voorraad vastgoed projecten |
10 | 627 | 1.078 | ||
| Exploitatiekosten | 1 | (16) | (33) | ||
| Overige opbrengsten | 27 | - | |||
| Netto opbrengsten | (613) | 305 | |||
| Lasten | |||||
| Lonen en salarissen | 2 | (205) | (265) | ||
| Afschrijvingen Overige algemene kosten |
8 3 |
(3) (1.130) |
(21) (620) |
||
| Totale lasten Bedrijfsresultaat |
(1.338) (3.435) |
(906) (3.377) |
|||
| Financiële opbrengsten | 136 | 165 | |||
| Financiële kosten | (1.093) | (987) | |||
| Netto financieringskosten | 4 | (957) | (822) | ||
| Resultaat voor belastingen | (4.392) | (4.199) | |||
| Vennootschapsbelasting | 5 | 1.870 | 1.094 | ||
| Resultaat na belastingen | (2.522) | (3.105) | |||
| Per aandeel (x EUR) | |||||
| Netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders |
(0.15)* | (0,18)** | |||
| Verwaterd netto resultaat per aandeel | |||||
| beschikbaar voor aandeelhouders | (0.15)* | (0,18)** |
* Het resultaat na belasting is gedeeld door 17.057.549 aandelen. Dit betreft het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het verslagjaar.
** Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel voor het jaar 2012, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting ad en het eigen vermogen zijn derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen.
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2013 | 2012 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Resultaat na belastingen | (2.522) | (3.105) | |||
| Overig totaalresultaat | - | - | |||
| Totaal resultaat Toekomend aan: Aandeelhouders |
(2.522) | (3.105) | |||
| N.V. Bever Holding | (2.522) | (3.105) | |||
| Minderheidsbelangen | - | - (2.522) |
(3.105) |
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Actief | |||||
| Vaste activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in |
6 | 64.260 | 65.060 | ||
| aanbouw of ontwikkeling | 7 | 37.920 | 38.971 | ||
| Materiële vaste activa | 8 | 35 | 300 | ||
| Actieve belastinglatenties | 9 | 4.788 | 4.751 | ||
| 107.003 | 109.082 | ||||
| Vlottende activa | |||||
| Voorraad vastgoedprojecten | 10 | 22.579 | 23.405 | ||
| Debiteuren | - | 14 | |||
| Belastingen en sociale premies Overige vorderingen en |
21 | 18 | |||
| overlopende activa | 290 | 249 | |||
| 22.890 | 23.686 | ||||
| Liquide middelen | 11 | 156 | 142 | ||
| Totale activa | 130.049 | 132.910 |
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2013 | 31.12.2012 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Passief | ||||||
| Eigen vermogen | 12 | |||||
| Geplaatst kapitaal | 19.616 | 19.616 | ||||
| Agioreserve | 33.812 | 33.713 | ||||
| Overige reserves | 31.197 | 34.302 | ||||
| Onverdeeld resultaat | (2.522) | (3.105) | ||||
| 82.103 | 84.526 | |||||
| Langlopende verplichtingen | ||||||
| Latente belastingverplichting | 13 | 21.450 | 23.283 | |||
| Langlopende hypothecaire lening | 14 | 4.050 | 4.050 | |||
| Kortlopende verplichtingen | ||||||
| Hypothecaire lening | 14 | 16.213 | 19.337 | |||
| Crediteuren | 865 | 707 | ||||
| Overige schulden en | ||||||
| overlopende passiva | 5.368 | 1.007 | ||||
| 22.446 | 21.051 | |||||
| Totale passiva | 130.049 | 132.910 |
| (EUR x 1.000) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Geplaatst kapitaal |
Agio- reserve |
Overige reserves |
Onverdeeld resultaat |
Totaal | |
| Stand per 1 januari 2012 | 19.616 | 33.713 | 32.763 | 1.539 | 87.631 |
| Resultaatbestemming | - | - | 1.539 | (1.539) | - |
| Resultaat | - | - | - | (3.105) | (3.105) |
| Stand per 31 december 2012 | 19.616 | 33.713 | 34.302 | (3.105) | 84.526 |
| Stand per 1 januari 2013 | 19.616 | 33.713 | 34.302 | (3.105) | 84.526 |
| Resultaatbestemming | - | - | (3.105) | 3.105 | - |
| Resultaat | - | - | - | (2.522) | (2.522) |
| Verkoop ingekochte aandelen | - | 99 | - | - | 99 |
| Stand per 31 december 2013 | 19.616 | 33.812 | 31.197 | (2.522) | 82.103 |
| (Volgens de indirecte methode) | 2013 | 2012 | ||
|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | ||||
| Resultaat na belastingen Netto financieringskosten Belastingen naar de winst Afschrijvingen Bijzondere waardeverminderingen en herwaarderingen Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen werkkapitaal en voorzieningen |
(2.522) 957 (1.870) 3 2.127 |
(1.305) | (3.105) 822 (1.094) 21 2.500 |
(856) |
| Mutatie werkkapitaal (Des)investeringen in voorraad vastgoedprojecten Overige activa Overige passiva Veranderingen in werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties Betaalde interest |
202 (30) 4.519 (994) |
4.691 3.386 (994) |
(11) (30) 592 (900) |
551 (305) (900) |
| Kasstroom uit operationele activiteiten | 2.392 | (1.205) | ||
| Ontvangen interest | 136 | 165 | ||
| (Des)investeringen in materiële vaste activa (Des)investeringen in vastgoedbeleggingen Kasstroom uit investeringsactiviteiten |
262 348 |
746 | 12 (8) |
169 |
| Aflossing rentedragende schulden / rekening couranten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen |
(3.124) (3.124) 14 |
719 719 (317) |
||
| Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december |
142 156 |
459 142 |
N.V. Bever Holding (de "Vennootschap"), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkelingmaatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen en (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2013 geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voornamelijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van onroerende zaken en deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvatten de financiële gegevens van de Vennootschap en van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de "Groep").
Het doel van Bever Holding is om door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders. Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven en het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal te brengen door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie er naar streven een deel van de transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ('IFRS') zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2013
Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2013 effectief zijn geworden. De gewijzigde standaarden en interpretaties hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad tenzij anders toegelicht.
• IFRS 13 Fair Value Measurement
Deze standaard geeft richtlijnen over hoe de reële waarde gemeten dient te worden alsmede richtlijnen betreffende informatieverschaffing over waardering tegen reële waarde daar waar waardering tegen reële waarde op grond van andere IFRS verplicht is of is toegestaan. De toepassing van de standaard heeft geen materieel effect gehad op de reële waarde bepaling zoals door de Vennootschap uitgevoerd. Wel zijn de toelichtingen in overeenstemming met het in de standaard vereiste gebracht.
Annual Improvements to IFRSs 2009-2011 Cycle;
Amendments to IFRS 1 First-time Adoption of International Financial Reporting Standards Government Loans;
De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, worden door de Vennootschap nog niet toegepast:
•IAS 27 Separate Financial Statements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• Amendments to IAS 32 Financial Instruments: Presentation - Offsetting Financial Assets and
Financial Liabilities) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• Amendments to IAS 36 Recoverable Amount Disclosures for Non-Financial Assets (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• Amendments to IAS 39 Novation of Derivatives and Continuation of Hedge Accounting (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• IFRS 10 Consolidated Financial Statements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• IFRS 11 Joint Arrangements (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
Arrangements and Disclosure of Interests in Other Entities – Transition Guidance (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
• Amendments to IFRS 10, IFRS 12 and IAS 27: Investment Entities (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2014)
De Vennootschap verwacht dat de wijzigingen geen materieel effect zullen hebben op het vermogen en het resultaat en toelichting.
De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, die nog niet door de Europese Unie zijn bekrachtigd, worden door de Vennootschap nog niet toegepast:
De Vennootschap verwacht dat de wijzigingen geen materieel effect zullen hebben op het vermogen en het resultaat.
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn hierna opgenomen.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoordelingen te maken die een effect hebben op het gebruik van grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa en passiva, opbrengsten en kosten. De schattingen en onderliggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandigheden. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden continu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen.
Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor soortgelijke objecten. Indien deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van informatiebronnen en methodes, bijvoorbeeld op basis van huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoortige objecten, residuele waardemethode en contante waardemethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her)ontwikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben. Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande definities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan 'voldoende' transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
-
voorzieningen als winkels, woningen, horeca, banken en scholen
-
Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode.
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren:
Als benadering voor het gewenste rendement op het totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. In de taxatie is er van uitgegaan dat diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in 'bouwrijpe status' als 'bouwterrein' geleverd worden. Op deze wijze wordt er van uitgegaan dat de percelen grond in de BTW sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de vrij op naam waarde.
De waarderingen van de gehele vastgoedportefeuille zijn verricht door een onafhankelijke taxateur. De taxateur is bij de taxaties voor een deel uitgegaan van informatie verstrekt door de directie.
Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een bijzondere waardevermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke verslaglegging de betreffende activacategorieën indien en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.
Voor de bepaling van de voornaamste categorie voorraad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling gemaakt van de bedrijfswaarde en de marktwaarde.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken zoals genoemd onder "Marktwaarde vastgoedbeleggingen" van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft de onderneming indien van toepassing een DCF methode toegepast.
Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovengenoemde zaken zoals (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. gebruikt.
Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van de geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn:
| Regio | laantal objecten |
methodiek | Disconterings- waarde voet |
(grond) l per m2 (range) |
projectplanning (verkoop) |
woningen (marktwaarde) [per~m2] |
winkels markthuur m2 |
Ihoreca (m2) |
(markthuur parkeren (per unit) | winst/ risico opslag |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NEDERLAND | ||||||||||
| Noordwijk | DCF | 10% - 20% | N/a | Q3 2015 - Q2 2020 6000-8000 | 200-450 | 200-500 | 35-40.000 | 10% - 20% | ||
| Aalsmeer | DCF | 13.5% | lN/a | Q4 2015 | N/a | IN/a | 150-200 | 5% - 10% | ||
| Noordwijk | Residuee | N/a | 'N/a | Q3 2014 - Q1 2018 3250 -huur 26/m2 | IN/a | N/a | huur 2400 | 10% - 20% | ||
| Noordwijk | grondwaarde/m2 N/a | 500-1500 | l N/a | IN/a | IN/a | IN/a | l N/a | l N/a | ||
| Hillegom/ Noordwijkerhout | grondwaarde/m2 N/a | 20-25 | N/a | N/a | IN/a | IN/a | l N/a | l N/a | ||
| Wassenaar | waarde/m2 | N/a | 125-175 | N/a | 2000-3000 | IN/a | N/a | N/a | IN/a |
| Spa | DCF | 12,5% | IN/a | Q1 2016 - Q1 2020 2500-3000 | IN/a | 100-200 | 12,500 / huur 500 | $-20%$ 10% |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Knokke-Heist | Residueel | N/a | IN/a | Q2 2014 - Q1 2017 8500 | 100-400 | 100-400 | 40.000-50.000 | 4% - 15% | |
| IBrasschaat | Residueel | N/a | IN/a | Q3 2014 - Q2 2015 2500-4000 | IN/a | N/a | l N/a | 8% - 10% | |
| Grobbendonk | grondwaarde/m2 N/a | 10-20 | l N/a | N/a | IN/a | I N/a | N/a | l N/a |
De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling is bepaald door de volgende methodes (als % van de totale waarde): DCF (64%) Residueel (16%), (grond) waarde / m2 (20%).
Disconteringsvoet: een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet)
Grondwaarde per m2 (range): vaststelling van de (grond)waarde per m2 op basis van referenties van grondprijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
Waarde per m2 (range): vaststelling van de waarde per m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
Projectplanning (verkoop): beoogde fasering van de verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw
Woningen (marktwaarde per m2): de marktwaarde per m2 is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object zou kunnen worden overgedragen op de datum van de waardering door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme transactie
Winkels (markthuur m2): de markthuur per m2 is het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd op de datum van de waardering door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, op passende en marktconforme huurvoorwaarden Horeca (markthuur (m2) zie definitie winkels
Parkeren (per unit): verkoopwaarde per parkeerplaats (inclusief btw)
Winst / risico opslag: in de taxaties zijn per object de risico's geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten. In de residuele grondwaarde berekening zijn de specifieke object- en projectrisico's vertaald naar de posten winst en risico. In de contante waarde berekening (DCF) zijn de specifieke object- en projectrisico's vertaald naar de kostenpost risico. Daarnaast zijn deze risico's verdisconteerd als premie in een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen(gewenste disconteringsvoet).
De activa en passiva die in de balans worden gewaardeerd op reële waarde zijn onderverdeeld in een hiërarchie van drie niveaus zoals gedefinieerd door IFRS 13:
Niveau 1: De reële waarde wordt bepaald op basis van gepubliceerde noteringen in een actieve markt
Niveau 2: Waarderingsmethoden op basis van in de markt waarneembare informatie
Niveau 3: Waarderingsmethoden gebaseerd op niet in de markt waarneembare informatie, die een meer dan significante impact heeft op de reële waarde van het actief of passief
De tegen reële waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen (in aanbouw of ontwikkeling) vallen qua waarderingsmethode onder 'niveau 3'.
De waardering is gebaseerd op diverse aannames en verwachtingen van ontwikkelingen in de toekomst. Elke aanname heeft in meerder of mindere mate een effect op de uitkomst van de waardering. De belangrijkste aannames en uitgangspunten zijn hierboven weergegeven en verschillen per gehanteerd methode. Een significante toename (afname) van de geschatte verkoopopbrengsten van appartementen en woningen zal resulteren in een significant hogere (lagere) reële waarde. Significante stijgingen (dalingen) in de (bouw)kosten en hoogte van discontovoet (en rendement) zullen afzonderlijk resulteren in een significant lagere (hogere) reële waarde. Aanpassingen van het ontwikkel en verkoop moment kunnen ook een significante (lagere) reële waarde hebben.
De vennootschap geeft periodiek opdracht aan een onafhankelijke taxateur om het vastgoed te waarderen voor verslaggevingsdoeleinden volgens de definities van IFRS (EU). De vennootschap bespreekt hiertoe de portefeuille met de taxateur en voorziet de taxateur van de relevante documentatie. De taxateur taxeert het vastgoed met de methodes die beschreven zijn in de jaarrekening en die het best geschikt is voor het te taxeren object. De uitkomst van de taxatie wordt door de vennootschap beoordeeld en de waarde mutaties worden geanalyseerd.
De huidige vastgoedportefeuille dient nog ontwikkeld te worden om tot het best mogelijke gebruik(highest and best use) te komen, hier is in de taxatie rekening mee gehouden.
De diepgang en frequentie van de externe taxatie wordt jaarlijks bepaald. Indien er geen externe taxatie plaatsvindt, worden er interne waarderingen opgesteld. Voor het boekjaar 2013 zijn alle posities externe gewaardeerd door middel van een volledige waardering.
De Vennootschap is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden gemaakt om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van momenten van verwachte verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van belastinglatenties, realisatie en toekenning van actieve belastinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven. Het is de inschatting van Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen worden verrekend met de fiscale winst van het verslagjaar.
In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op pagina 60.
De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Nietgerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.
Bever Holding staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaatschappijen is opgenomen op pagina 60 van deze jaarrekening.
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschreven.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.
Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Wanneer er aanwijzingen zijn dat de boekwaarde van een actief boven de realiseerbare waarde ligt, wordt de noodzaak van een bijzondere waardevermindering nagegaan. Voor een actief dat niet in ruime mate zelfstandig een instroom van kasmiddelen genereert, wordt de realiseerbare waarde bepaald voor de kasgenererende eenheid waartoe het actief behoort.
Bij de bepaling van de indirecte opbrengstwaarde worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt tegen een disconteringsvoet vóór belastingen, gebaseerd op de marktrente plus een opslag voor de specifieke risico's van het actief.
Wanneer de realiseerbare waarde van een actief lager is dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de realiseerbare waarde. Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling van de realiseerbare waarde.
Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:
Op antiek en kunst wordt niet afgeschreven.
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latenties als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op het per 2013 geldende nominale basistarief vennootschapsbelasting van 25%. Actieve en passieve belastinglatenties worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om belastingvorderingen en belastingschulden met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente actieve en passieve belastinglatenties betrekking hebben op hetzelfde belastingregime en de directie de verwachting heeft deze in de tijd met elkaar te verrekenen. Ten aanzien van de Belgische vennootschappen zijn zowel de passieve als de actieve belastinglatenties gewaardeerd op 34%, zijnde het nominale basistarief vennootschapsbelasting in België.
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden en andere tijdelijke verrekenbare verschillen. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.
Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Liquide middelen omvatten deposito's, daggelden en banktegoeden.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van het per 2013 geldende nominale belastingtarief van 25% (2012: 25%). Voor de Belgische vennootschappen geldt een tarief van 34%. Overige voorzieningen
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huuropbrengsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder 'Overlopende activa in verband met huurincentives'. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbetreffende vastgoedbeleggingen.
Niet-doorberekende servicekosten
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerende zaak belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.
Waardemutatie vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waarde mutaties.
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winstberekening volgens de cijfers per 31 december 2013 en de fiscale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
| (EUR x 1.000) | 2013 Nederland |
2013 België |
2013 Totaal |
2012 Nederland |
2012 België |
2012 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in |
52.700 | 11.560 | 64.260 | 53.230 | 11.830 | 65.060 |
| aanbouw of ontwikkeling | 23.880 | 14.040 | 37.920 | 24.170 | 14.801 | 38.971 |
| Voorraad vastgoedprojecten | 9.740 | 12.839 | 22.579 | 9.625 | 13.780 | 23.405 |
| 86.320 | 38.439 | 124.759 | 87.025 | 40.411 | 127.436 | |
| Investeringen in vastgoed objecten | 123 | 51 | 174 | 18 | 1 | 19 |
| (EUR x 1.000) | Activa | Passiva | |||
|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2013 | 2012 | ||
| Nederland | 86.518 | 88.144 | 105.768 | 109.421 | |
| België | 43.531 | 44.766 | 24.281 | 23.489 | |
| Totaal | 130.049 | 132.910 | 130.049 | 132.910 |
Gesegmenteerde informatie winst-en verliesrekening
| (EUR x 1.000) | 2013 Nederland |
2013 België |
2013 Totaal |
2012 Nederland |
2012 België |
2012 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Netto huuropbrengsten Herwaarderingsresultaat Exploitatiekosten |
27 (831) (16) |
42 (672) - |
69 (1.503) (16) |
26 (3.003) (33) |
36 165 - |
62 (2.838) (33) |
| Bijzondere waardeverminderingen Terugneming van bijzondere waardevermindering voorraad vastgoed projecten |
(200) 517 |
(1.051) 110 |
(1.251) 627 |
(740) 105 |
- 973 |
(740) 1078 |
| Overige opbrengsten | - | 27 | 27 | - | - | - |
| Lasten Nettofinancieringskosten Bedrijfsresultaat Belastingen Resultaat na belastingen |
(1.338) (957) (4.392) 1.870 (2.522) |
(906) (822) (4.199) 1.094 (3.105) |
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten tegenover staan.
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Salariskosten | 196 | 249 |
| Sociale lasten | 9 | 16 |
| Pensioenlasten | - | - |
| 205 | 265 |
Over het verslagjaar 2013 bestaat er voor directie en personeel geen pensioenregeling.
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Advieskosten | 59 | 20 |
| Overige algemene kosten | 1.071 | 600 |
| 1.130 | 620 |
Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden van de externe accountant en de accountantsorganisatie bedraagt EUR 51.000. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:
| (EUR x 1.000) | 2013 Deloitte Accountants |
2013 Overig Deloitte Netwerk |
2013 Totaal |
2012 Deloitte Accountants |
2012 Overig Deloitte Netwerk |
2012 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 51 | - | 51 | 50 | - | 50 |
| Andere controleopdrachten | - | - | - | - | - | - |
| Fiscale adviesdiensten | - | - | - | - | - | - |
| Andere niet-controlediensten | - | - | - | 5 | - | 5 |
| 51 | - | 51 | 55 | - | 55 |
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten: Overige financiële opbrengsten Totale financiële opbrengsten |
136 136 |
165 165 |
| Financiële kosten: Rentedragende leningen en kredieten |
(1.093) | (987) |
| Totaal netto financieringskosten | (957) | (822) |
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| De post belastingen is als volgt samengesteld: | 2013 | 2012 |
| Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst | - | - |
| Dotatie/onttrekkingen latente belastingverplichtingen | 1.833 | (323) |
| Dotatie/onttrekkingen latente belastingvorderingen | 37 | 1.417 |
| 1.870 | 1.094 | |
| Aansluiting effectief belastingtarief: | ||
| 2012 | ||
| Resultaat voor belastingen | (4.392) | (4.199) |
| Belastingdruk | 1.870 | 1.094 |
| Effectief tarief | 43% | 26% |
| De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen | 2012 | |
| Resultaat voor belastingen | (4.392) | (4.199) |
| Belastingdruk 25% | 1.098 | 1.050 |
| Aanpassing belastingtarief Nederland | - | - |
| Effect niet eerder geactiveerde verliescompensatie | 415 | - |
| Overige correcties | 159 | (143) |
| Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten | 198 | 187 |
| Niet verrekenbare verliezen | - | - |
| Effectieve belastingdruk | 1.870 | 1.094 |
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari | 65.060 | 67.245 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | (851) | (2.185) |
| Investeringen direct vastgoed | 51 | - |
| Desinvesteringen | - | - |
| Waarde per 31 december | 64.260 | 65.060 |
Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Het vastgoed is per 31 december geheel door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Amsterdam.
Vastgoed met een waarde van EUR 50 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari | 38.971 | 39.616 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | (652) | (653) |
| Investeringen | 11 | 8 |
| Desinvesteringen | (410) | - |
| Waarde per 31 december | 37.920 | 38.971 |
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 24 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde.
| Andere vaste bedrijfsmiddelen | ||||
|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 | ||
| Boekwaarde per 1 januari | 300 | 333 | ||
| Investeringen | 10 | 1 | ||
| Desinvesteringen | (272) | (13) | ||
| Afschrijvingen | (3) | (21) | ||
| Boekwaarde per 31 december | 35 | 300 | ||
| Aanschafwaarde per 31 december | 96 | 615 | ||
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | 61 | 315 | ||
| Boekwaarde per 31 december | 35 | 300 | ||
| Afschrijvingspercentage | 0-50% | 0-50% |
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 4.751 | 3.334 |
| Mutaties gedurende het jaar | 37 | 1.417 |
| Mutatie in gesaldeerde bedragen | - | - |
| Stand per 31 december | 4.788 | 4.751 |
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare verliezen in Nederland en België en verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van het vastgoed. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De aanslagen vennootschapsbelasting zijn tot en met 2010 definitief vastgesteld. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties benut zullen worden.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari | 23.405 | 23.056 |
| Investeringen | 113 | 11 |
| Desinvesteringen | (315) | - |
| Mutaties als gevolg van bijzondere waardevermindering | (1.251) | (740) |
| Terugneming van bijzondere waardevermindering | 627 | 1.078 |
| Waarde per 31 december | 22.579 | 23.405 |
Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op bijzondere waardevermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Nederland en België heeft de onderneming de realiseerbare waarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald om te beoordelen of er bijzondere waardeverminderingen hebben plaatsgevonden.
Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de realiseerbare waarde waarbij de directe opbrengstwaarde (inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn bepaald. Deze beoordelingen resulteerden in de verantwoording van een bijzondere waardevermindering van EUR 1.251 duizend. De bijzondere waardeverminderingen zijn opgenomen onder 'Bijzondere waardevermindering vastgoed' in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
Daarnaast heeft er een terugneming bijzondere waardevermindering plaatsgevonden van EUR 627 duizend vanwege object gerelateerde ontwikkelingen en toegenomen belangstelling uit de markt.
Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2013 vijf objecten tegen lagere marktwaarde voor een gezamenlijke boekwaarde van EUR 14.000 duizend.
Vastgoed met een waarde van EUR 8 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.
Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening. Onder verwijzing naar IAS 27.41(d) bestaan er beperkingen om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van herwaardingen vastgoed betreft. De reserves die niet uitkeerbaar zijn bedragen EUR miljoen.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari Mutaties als gevolg van vrijval/toename voorziening Mutatie in gesaldeerde bedragen Stand per 31 december |
23.283 (1.833) - 21.450 |
22.960 323 - 23.283 |
| De post latente belastingverplichting heeft betrekking op: | ||
| Boekwaarde verschillen fiscaal en commercieel Herinvesteringsreserves Gesaldeerde compensabele verliezen |
21.450 - - |
23.283 - - |
| Stand per 31 december | 21.450 | 23.283 |
De latente belastingen hebben alle betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aan- bouw of ontwikkeling en voorraad vastgoed.
De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land.
De mutaties als gevolg van de toename van de voorziening betreffen de mutatie als gevolg van de fiscale en commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.
De Nederlandse actieve belasting latenties is gesaldeerd met de passieve belastinglatenties omdat verwacht wordt dat deze met elkaar verrekend gaan worden. De actieve latenties zullen in de toekomst worden verrekend met belastbare winst. Gezien de looptijd van de verrekenbare verliezen en de passieve belastinglatentie wordt er verwacht dat de actieve latenties zullen worden benut
| (EUR x 1.000) | Aflossings | ||
|---|---|---|---|
| Lening | Rente | Stand 31.12.2013 |
verplichtin gen in 2014 |
| Lening 1 | 2,226%, Euribor verhoogd met 0,8% | 4.050 | - |
| Lening 2 | 4,17%, Euribor verhoogd met 2% | 15.753 | 15.753 |
| Lening 3 | 3,23%, 1 jaar vast | 460 | 460 |
| 20.263 | 16.213 |
Met uitzondering van een vaste lening, die een (gedeeltelijke) looptijd kennen van langer dan één jaar, hebben overige leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren, dan wel (gedeeltelijk) aflossen en is hiertoe in onderhandeling met haar financiers.
Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietinstellingen verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverschaffers een eerste hypotheek gevestigd op 7 vastgoedobjecten met een reële waarde van EUR 34 miljoen.
De marktwaarde van de hypothecaire leningen is door de korte resterende looptijd en/of de variabele rente gelijk aan de balanswaarde.
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico's met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico's zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,
crediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie van Bever Holding.
Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met kort- en langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt heeft betrekking op lopende hypothecaire leningen met een korte rentevaste periode. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk bancair gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair wordt belast. De hieraan verbonden risico's zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostenstijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.
Per 31 december 2013 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca. EUR 0,20 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat ca. EUR 0,20 miljoen positief.
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta's.
De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Het maximale kredietrisico betreft de waarde zoals opgenomen in de balans per 31 december 2013.
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen.
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het nieuw aantrekken van vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoedportefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een financiering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aandelen Bever Holding. Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten. Met uitzondering van een lening, die een looptijd kent van langer dan één jaar, hebben alle leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren dan wel (gedeeltelijk) aflossen.
| (EUR x 1.000) | Contract- | Rente - | Rente | |
|---|---|---|---|---|
| herziening | herziening | percentage | ||
| 2013 | 16.213 | 16.213 | 3,7%* | |
| 2014 t/m 2016 | 4.050 | 4.050 | 2,226% | |
| 2017 Overige kortlopende schulden |
- 6.233 26.496 |
- N/A |
- N/A |
* Het betreft hier een gewogen gemiddelde rente.
De onderstaande tabel verschaft details over de Groeps lopende contractuele vervaldata met betrekking tot de niet afgeleide financiële verplichtingen met overeengekomen terugbetaaltermijnen. De tabel is opgesteld op basis van de niet verdisconteerde kasstromen van de financiële verplichtingen op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen. De tabel bevat zowel interest als principale kasstromen. Voor zover intereststromen variabel zijn, zijn de niet verdisconteerde verplichtingen bepaald op basis van het geldende interestpercentage per 31 december 2013. De contractuele vervaldata zijn gesteld op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.
| Contractuele kasstromen | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31-12-2012 | Balanswaarde | Rente- percentage |
Minder dan 1 jaar |
1 tot 5 jaar | Meer dan 5 jaar |
|
| Rentedragende leningen (vast) | 650 | 3,23% | 671 | - | - | |
| Rentedragende leningen (variabel) | 22.738 | 3,42% | 23.516 | 4.501 | - | |
| Overige schulden | 1.714 | - | 1.714 | - | - | |
| Totaal | 25.102 | 25.901 | 4.501 | - | ||
| 31-12-2013 | ||||||
| Rentedragende leningen (vast) | 460 | 3,23% | 475 | - | - | |
| Rentedragende leningen (variabel) | 15.753 | 3,75% | 16.344 | 4.501 | - | |
| Overige schulden | 6.233 | - | 6.233 | - | - | |
| Totaal | 26.496 |
De directie beschouwt de boekwaarden van de financiële bezittingen en financiële verplichtingen die zijn verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening als een benadering van de reële waarde van de financiële bezittingen en verplichtingen. Dit bepaling van de marktwaarde is gebaseerd op een level 3 methode.
De in de Vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastinglatenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen verhuurde vastgoedobjecten. In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelunits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare operationele leasecontracten is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 69 | 62 |
| Totaal | 69 | 62 |
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode |
142 | 459 |
| 1 januari t/m 31 december Liquide middelen per 31 december |
14 156 |
(317) 142 |
Het gemiddelde aantal werknemers op "full time" basis dat gedurende 2013 werkzaam was bij de Vennootschap bedroeg 1(2012: 1).
Er hebben zich na balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen voor gedaan.
De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,5 miljoen.
Er lopen een aantal kleinere juridische geschillen, die bij een nadelige uitkomst voor Bever Holding niet materieel zijn. Voorts heeft de Gemeente Noordwijk ter zake de objecten Zeereep 11 en het voormalige restaurant op het Vuurtorenplein dwangsommen opgelegd in verband met het niet tijdig slopen van voormelde objecten. Inmiddels heeft de sloop plaatsgevonden en is een procedure gestart om de opgelegde dwangsommen.
Per ultimo 2013 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding circa EUR 156 duizend.
Daarnaast dient in 2014 voor een bedrag van ca. EUR 16,2 miljoen aan leningen te worden afgelost. Bever Holding verwacht deze leningen gedurende het jaar te herfinancieren danwel (gedeeltelijk) af te lossen en is hiertoe in onderhandeling met haar financiers.
In overeenstemming met de Wft maken bestuurders van de Vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had gedurende het verslagjaar enige belang bij de beleggingen van de Vennootschap.
De heer R. van de Putte, aandeelhouder van Bever voor een percentage van 67,9%, en daarmee controlerend aandeelhouder van de vennootschap, heeft in het kader van een door Bever opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 14,5 miljoen. Voor deze borgstelling zijn geen zekerheden verstrekt door de Vennootschap
Gedurende het boekjaar heeft de heer van de Putte een additionele lening verstrekt aan de Vennootschap in verband met de herfinanciering van een deel van de lening portefeuille. De heer van de Putte is hiervoor in privé een lening aangegaan bij een derde. Deze lening condities zijn één op één door gezet in de lening tussen de heer van de Putte en de Vennootschap. Voor deze herfinanciering heeft de Vennootschap voor een bedrag van € 24 miljoen aan hypothecaire zekerheidsrechten afgegeven aan deze derde.
Per ultimo 2013 heeft de heer R. van de Putte per saldo een vordering van EUR 4.896 duizend op Bever Holding uit hoofde van verstrekte geldleningen. Op deze vordering die bestaat uit diverse positie zijn verschillende rente tarieven van toepassing.
Daarnaast heeft de Vennootschap diverse inventarissen aan de heer R. van de Putte verkocht op deze transactie is een boekwinst gerealiseerd van ongeveer € 28 duizend.
Mevrouw C.F.M. Rijs, aandeelhouder van Bever percentage van 11,43%, heeft in het kader van een door Bonavella opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 4,5 miljoen. Voor deze borgstelling zijn geen zekerheden verstrekt door de Vennootschap.
Per jaareinde staan de volgende balansposities met verbonden partijen uit:
| (EUR x 1.000) | Bedragen verschuldigd door verbonden partijen |
Bedragen verschuldigd aan verbonden partijen |
ToegekendToegekend aan W & V aan W & V 2013 2012 |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31/12/13 | 31/12/12 | Rente 2013 | 31/12/13 | 31/12/12 | Rente 2013 | |||
| R. van de Putte | - | - | - | 4.896 | 576 | (150) | (150) | (19) |
| (in hele euro's) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| W.J. Simon | 35.000 | 35.000 |
| 35.000 | 35.000 |
| Aandelenbezit | Aandelenbezit | Ultimo 2013 | Ultimo 2012 |
|---|---|---|---|
| Aantal aandelen | Aantal aandelen | ||
| W.J. Simon | - | - | |
| - | - |
(in hele euro's)
| 2013 Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2012 |
2012 Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2011 |
|
|---|---|---|---|---|
| A.A.M. van den Ingh (tot 1 oktober 2012) |
- | - | 89.244 | - |
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 30 april 2014. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de jaarrekening te wijzigen.
Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst- en verliesrekening Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Actief | |||||
| Vaste activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 1 | 10.380 | 11.730 | ||
| Materiële vaste activa | 2 | 25 | 70 | ||
| Deelnemingen in | |||||
| groepsmaatschappijen | 3 | 35.985 | 35.337 | ||
| Actieve belastinglatentie | - | 200 | |||
| 46.390 | 47.337 | ||||
| Vlottende activa | |||||
| Voorraad vastgoedprojecten | 4 | 2.770 | 2.150 | ||
| Rekening-courant | |||||
| groepsmaatschappijen | 5 | 113.496 | 111.919 | ||
| Belastingen | 18 | 17 | |||
| Vorderingen op gerelateerde | |||||
| partijen | 960 | 1.501 | |||
| Overige vorderingen en | |||||
| overlopende activa | 6 | 46 | 38 | ||
| 117.290 | 115.625 | ||||
| Liquide middelen | 7 | 5.505 | 6.143 | ||
| Totale activa | 169.185 | 169.105 |
| (EUR x 1.000) | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (voor resultaatbestemming) | Toelichting | 31.12.2013 | 31.12.2012 | ||
| Passief | |||||
| Eigen vermogen | |||||
| Geplaatst kapitaal | 8 | 19.616 | 19.616 | ||
| Agioreserve | 9 | 33.812 | 33.713 | ||
| Wettelijke reserves | 10 | 40.061 | 41.891 | ||
| Algemene reserve | 11 | (8.864) | (7.589) | ||
| Onverdeeld resultaat | (2.522) | (3.105) | |||
| 82.103 | 84.526 | ||||
| Voorzieningen | 12 | 997 | 1.914 | ||
| Kortlopende schulden | |||||
| Hypothecaire leningen | 13 | 15.753 | 15.006 | ||
| Crediteuren | 276 | 194 | |||
| Rekening courant | |||||
| groepsmaatschappijen | 14 | 69.909 | 67.304 | ||
| Belastingen | 15 | 5 | |||
| Overige schulden en | |||||
| overlopende passiva | 132 | 156 | |||
| 86.085 | 82.665 | ||||
| Totale passiva | 169.185 | 169.105 |
Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Resultaat uit deelnemingen na belasting Overige baten en lasten na belasting |
(4.222) 1.700 |
(4.056) 951 |
| Resultaat na belastingen | (2.522) | (3.105) |
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2013
| Wettelijke reserves | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Geplaatst | Algemene Herwaardering | Reserve | Onverdeeld | ||||
| kapitaal | Agioreserve | reserve | vastgoed | deelnemingen | resultaat | TOTAAL | |
| Stand per 1 januari 2013 | 19.616 | 33.713 | (7.589) | 3.031 | 38.860 | (3.105) | 84.526 |
| Resultaatbestemming | - | - | (3.105) | - | - | 3.105 | - |
| Mutaties wettelijke reserve | - | - | 1.830 | (1.013) | (817) | - | - |
| Resultaat | - | - | - | - | - | (2.522) | (2.522) |
| Verkoop ingekocht aandelen | - | 99 | - | - | - | - | 99 |
| Stand per 31 december 2013 | 19.616 | 33.812 | (8.864) | 2.018 | 38.043 | (2.522) | 82.103 |
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde, waarbij de waarderingsgrondslagen worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap geheel of ten dele instaat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opgenomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Waarde per 1 januari | 11.730 | 12.240 |
| Desinvesteringen Mutaties als gevolg herwaardering |
- (1.350) |
- (510) |
| Waarde per 31 december | 10.380 | 11.730 |
Voor de toelichting en overige aannames van de vastgoedbeleggingen verwijzen we naar de geconsolideerde jaarrekening.
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Boekwaarde per 1 januari | 70 | 71 |
| Investeringen | - | - |
| Desinvesteringen | (45) | - |
| Afschrijvingen | - | (1) |
| Boekwaarde per 31 december | 25 | 70 |
| Aanschafwaarde per 31 december | 25 | 319 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | - | 249 |
| Boekwaarde per 31 december | 25 | 70 |
| Afschrijvingspercentage | 0-50% | 0-50% |
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 35.337 | 34.094 |
| Aankopen | - | - |
| Overige mutaties | 4. 870 | 5.299 |
| Resultaat | (4.222) | (4.056) |
| Stand per 31 december | 35.985 | 35.337 |
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen.
| Deelneming | Zetel | Aandeel in het geplaatst kapitaal |
|---|---|---|
| Bever Holding Participaties B.V. | Hilversum | 100% |
| Bever Financial Services B.V. | Hilversum | 100% |
| Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. | Amsterdam | 100% |
| European Property Facts B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. | Amsterdam | 100% |
| Northside Investments B.V. | Noordwijk | 100% |
| Cornerhouse Louisiana N.V. | Brasschaat | 100% |
| Beverburcht N.V. | Brasschaat | 100% |
| Planvisie België N.V. | Brasschaat | 100% |
| Bever Bouw & Ontwikkeling N.V. | Brasschaat | 100% |
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Waarde per 1 januari | 2.150 | 2.680 |
| Investeringen | 103 | 3 |
| Mutaties als gevolg bijzondere waardevermindering | 517 | (533) |
| Waarde per 31 december | 2.770 | 2.150 |
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 113.496 | 111.919 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld. De deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden voor dit bedrag gesaldeerd met de rekening-courant groepsmaatschappijen.
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen, alsmede deposito's. Als gevolg van een met de bank overeengekomen saldo- en rentecompensatie regeling tussen Bever Holding en haar groepsmaatschappijen, zijn de liquide middelen slechts vrij beschikbaar tot een bedrag van EUR 142 duizend.
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15. Hiervan zijn 17.057.549 (2011: 17.057.549) aandelen geplaatst en volgestort. De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 4,97.
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
19.616 - |
19.616 - |
| Stand per 31 december | 19.616 | 19.616 |
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari Mutaties |
33.713 99 |
33.713 - |
| Stand per 31 december | 33.812 | 33.713 |
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:
| Aantal aandelen | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
61.911 (61.911) |
61.911 - |
| Stand per 31 december | - | 61.911 |
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
3.031 (1.013) |
3.413 (382) |
| Stand per 31 december | 2.018 | 3.031 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari Mutaties |
38.860 (817) |
40.226 (1.366) |
| Stand per 31 december | 38.043 | 38.860 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen van Bever Holding.
| (EUR x 1.000) | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| Stand per 1 januari | (7.589) | (10.876) |
| Resultaatbestemming | (3.105) | 1.539 |
| Mutatie wettelijke reserve | 1.830 | 1.748 |
| Stand per 31 december | (8.864) | (7.589) |
| 12. Voorzieningen | ||
| (EUR x 1.000) | ||
| 2013 | 2012 | |
| Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed | 997 | 1.914 |
| Het verloop van de voorzieningen is als volgt: | ||
| (EUR x 1.000) | 2013 | |
| Stand per 1 januari | 1.914 | |
| Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed | (917) | |
| Stand per 31 december | 997 |
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|
| Variabel | 4,17%, Euribor verhoogd met 2% | 15.753 | 15.006 |
Tot zekerheid voor de nakoming van deze financieringen is ten behoeve van de kredietverschaffers een 1e hypothecaire inschrijving gegeven.
| (EUR x 1.000) | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 69.909 | 67.304 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.
De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,7 miljoen.
Personeel
Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedurende de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 in dienst had bedroeg 1 fte.
Ondertekening van de jaarrekening
Wassenaar, 30 april 2014
W.J. Simon W.J. Simon
De directie: Commissarissen:
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Ingevolge artikel 29 van de statuten van de Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehouden op 29 juni 2013, is besloten om het negatieve resultaat over 2012 ten laste van de algemene reserve te brengen.
Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ten laste van de algemene reserve te brengen.
Meldingen in het kader van de Wet melding zeggenschap
Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz:
| Aandelen rechtstreeks |
Aandelen middellijk |
|||
|---|---|---|---|---|
| R. van de Putte | 2.124.107 | 9.457.182 | 67,90% | |
| C.F.M. Rijs | 1.949.933 | 11,43% | ||
| E.A. van den Brandhof | 698.071 | 4,09% | ||
| Stichting Driegracht | 906.477 | 5,31% | ||
| Stichting Schakel | 841.595 | 4,93% | ||
| Stichting Beheer Zeewijk | 574.102 | 3.37% | ||
| Gebeurtenissen na balansdatum |
Er hebben zich na balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen voor gedaan.
Aan: de aandeelhouders van N.V. Bever Holding
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2013 van N.V. Bever Holding te Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2013, het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2013, de geconsolideerde balans per 31 december 2013, het geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2013 en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2013 en de toelichting waarin opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2013 en de enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.
De directie van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2013 en van het resultaat en de kasstromen over 2013 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Amsterdam, 30 april 2014
Deloitte Accountants B.V.
Was getekend: drs. J. Holland RA
71
De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit 30 objecten, merendeels in het westen van Nederland en België gesitueerd. De portefeuille voorziet in de realisatie van vastgoed in vrijwel alle mogelijke sectoren:
woningen, appartementen, kantoren, winkels, hotels en parkeervoorzieningen. In de meeste gevallen is daartoe bouwgrond beschikbaar, in andere gevallen dient bestaande bebouwing geamoveerd te worden.
De benodigde tijd om tot realisatie van de objecten te komen varieert per project: er zijn projecten waar direct mee zou kunnen worden begonnen en projecten die verder uitontwikkeld dienen te worden. Met name een tweetal grotere grondposities in Hillegom (NL) en Grobbendonk (BE) vallen in deze laatste categorie en zijn mede daarom niet nader gedefinieerd.
In het "overzicht van de vastgoedportefeuille" is per object de status aangegeven.
Na de zomer lijkt de economie de weg omhoog gevonden te hebben. Het herstel heeft lang op zich laten wachten en zal de komende jaren bescheiden van omvang zijn. Inmiddels lijkt de situatie op de woningmarkt te verbeteren. Voor herstel van de nieuwbouwmarkt is het nog te vroeg, maar voor de komende jaren wordt een aanzienlijke stijging van nieuwbouwwoningen voorzien; dat is positief nieuws voor de ontwikkeling en realisatie van de projecten in de Bever-portefeuille!
Opnieuw zijn de prijzen van woningen gestegen, mede als gevolg van een licht herstel van de economie in 2013. Voor 2014 wordt wederom een kleine stijging verwacht, maar het algemeen beeld is dat een mogelijke stijging van de rente en beperking van fiscale voordelen direct tot negatieve effecten op de woningmarkt zullen leiden. Bever houdt vast aan haar intentie om kleinere objecten zonder voldoende ontwikkelpotentie te verkopen.
De 30 objecten in de portefeuille van Bever Holding zijn voor het merendeel in het westen van Nederland en België gesitueerd en bestaan grotendeels (voor 54%) uit te ontwikkelen woningbouwprojecten. In diverse projecten zijn daarnaast commerciële ruimten "in de plint" van een ontwikkeling gelegen. Ook hotelontwikkelingen in Nederland en België maken deel uit van de portefeuille. Ten behoeve van de diverse projecten zijn ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien.
Het ontwikkelingsvolume in de portefeuille bedraagt ruim 74.000 m² vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (54%), hotels (38%) en winkels( 8%). Daarnaast maken ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse projecten.
De bijzondere combinatie van de moderne badplaats Noordwijk aan Zee en de historische dorpskern in Noordwijk Binnen heeft alles aan haar gasten en inwoners te bieden. De uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging midden in de Randstad speelt daarbij een belangrijke rol. Noordwijk aan Zee onderscheidt zich daarnaast als badplaats door een combinatie van hoogwaardige voorzieningen voor zowel het toerisme als de zakelijke markt.
Meerdere bekende vijfsterrenhotels fungeren het hele jaar door als een boegbeeld voor de badplaats. De recente lancering van groot-schalige plannen voor uitbreiding van de huidige congresfaciliteiten van de Hotels van Oranje zal de uitstekende congresreputatie van Noordwijk verder doen versterken. Voorts is ook de in Noordwijk gevestigde bekende ruimtevaartorganisatie ESA/ESTEC van belang.
Teneinde te voldoen aan de wettelijke eis van actualiteit is de gemeente Noordwijk in 2011 aangevangen met het actualiseren van bestemmingsplannen. Vanwege een grote achterstand in de nog uit te voeren werkzaamheden t.o.v. de beschikbare tijd tot vaststelling van de nieuwe bestemmingsplannen door de gemeenteraad, heeft de gemeente er voor gekozen de bestaande bestemmingsplannen te conserveren in de nieuwe bestemmingsplannen.
De gemeente Noordwijk kende tot voor kort 39 bestemmingsplannen, dit aantal wordt teruggebracht naar 16. Inmiddels hebben vrijwel alle voorontwerp bestemmingsplannen ter inzage gelegen en zijn de resultaten van de inspraak verwerkt in ontwerpbestemmingsplannen.
Locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee gemarkeerd.
Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2009.
74
75
Belangrijkste lokatie in velerlei opzicht is het gebied Palaceplein/Gat van Palace. Het terrein in gebruik als parkeerterrein wordt het Palaceplein genoemd. De lokatie ertegenover "Gat van Palace" is vernoemd naar het bekende Palacehotel dat vroeger op deze plaats heeft gestaan.
Voorstel volumes bebouwing Palaceplein
Voorwaarde voor deze medewerking is dat Bever haar rechten zou behouden als vastgelegd in de aan de bouwvergunning verbonden overeenkomst, waarbij ondermeer de levering van extra grond ten behoeve van ca. 1.000 m2 terrassen ten dienste van het bouwplan is overeengekomen. Inmiddels heeft de gemeente de bouwvergunning voor Sea Palace ingetrokken. Het nieuwe bestemmingsplan biedt Bever echter mogelijkheden tot verruiming van het bouwvolume. Ook de verruiming van de regelgeving van het Hoogheemraadschap van Rijnland biedt mogelijkheden tot een uitbreiding naar een 3-laags parkeergarage.
In 1995 is op deze lokatie voor het bouwplan Sea Palace een bouwvergunning verleend voor een uniek bouwplan met 35 appartementen en uitgebreide horeca- en winkelfaciliteiten. Deze planontwikkeling zou er in voorzien dat de Boulevard ter plaatse van de Olieburg zou komen te liggen, waardoor de oorspronkelijke lokatie van het Palacehotel enigszins richting het Huis ter Duin-complex zou opschuiven en bovendien direct aan zee zou komen te liggen. Bever heeft aangegeven bereid te zijn om mee te werken aan een nieuw bouwplan op basis van Anglo-Normandische architectuur, inmiddels in Noordwijk genaamd "de Noordwijkse Stijl".
Artist-impressie bouwplan Sea Palace 1995
Aangrenzend aan de ontwikkeling van Palaceplein/"Gat van Palace" bevindt zich de lokatie van het bouwplan Esplanade. Een ontwikkeling welke reeds in 1997 bij de eerste presentatie aan het gemeentebestuur voor een totale omwenteling in het architectonische denken van Noordwijk heeft gezorgd. Na een jarenlange bezwaarprocedure is de verleende bouwvergunning inmiddels onherroepelijk geworden. Bever heeft vervolgens opdracht gegeven voor de bouw van dit project en vervolgens is met de uitvoering aangevangen. Vanwege faillissement van het betrokken bouwbedrijf is de uitvoering stil komen te liggen. De gemeente Noordwijk heeft nu een besluit genomen tot intrekking van de bouwvergunning, terwijl Bever echter in een vergevorderd stadium van onderhandeling is om opnieuw opdracht tot de bouw te verstrekken. Om te komen tot de opdrachtverlening is de aanwezigheid van een bouwvergunning en de volle medewerking van de gemeente Noordwijk juist essentieel. Programma Om een samenhangende kwaliteit van de Badplaats Noordwijk als totaliteit
Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 25 a 30 ca Bouwgrond > 7 .000 m2 appartementen
te bereiken is in 2002 door de internationaal bekende stedenbouwkundige Leon Krier samen met de Arcas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bever Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee gepresenteerd.
Voorstel bebouwing Zeereep
De onder regie van supervisor Sjoerd Soeters in 2009 vervaardigde stedenbouwkundige modellen voor het Vuurtorenplein, welke aan de basis hebben gestaan van de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, zullen in overleg met de gemeente nader uitgewerkt moeten worden. Bever heeft op verzoek van het gemeentebestuur het merendeel van haar winkelunits in de huidige bebouwing op het Vuurtorenplein al in 2005 gratis ter beschikking gesteld aan Noordwijkse kunstenaars, welke situatie inmiddels is beeindigd. Nu de gemeente nog steeds geen haast maakt met de definitieve planvorming zal Bever zich beraden over verhuur van deze units op commerciële basis.
Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard
Ontwerp nieuwbouw Noordwijkse Reddings Brigade
Na de sloop van het voormalige hotel Zinger en de sloop van de villa's Zeereep 2, Zeereep 3/Bosweg 5 en Zeereep 4 in 2005, allen op uitdrukkelijk verzoek van het gemeentebestuur, laat ook op deze lokatie definitieve planvorming op zich wachten, terwijl Bever de gemeente bovendien heeft aangegeven in principe haar medewerking te willen geven aan een verlenging van de Koningin Wilhelmina Boulevard. Die verlenging moet er onder meer voor zorgen dat het Vuurtorenplein een betere uitstraling krijgt.
76
De bouwvergunning voor de herhuisvesting van de Noordwijkse Reddingsbrigade is ingetrokken, terwijl Bever juist in overleg en in samenspraak met de gemeente een voor de Reddingsbrigade op maat gemaakt clubhuis heeft ontwikkeld. De gemeente is echter buiten Bever om in gesprek gegaan met de reddingsbrigade over een alternatieve locatie en tot op heden zonder resultaat. Bever is echter nog immer bereid mee te werken aan de herhuisvesting van de Reddingsbrigade.
De voorziene appartementsontwikkeling voor het perceel bouwgrond aan de Bosweg 6 zal dan eveneens aan het tracé van dit nieuwe gedeelte van de boulevard komen te liggen.
| Lokatie Noordwijk Adres Vuurtorenplein 1-41/KW Boulevard 35 Kad. oppervlak 5a 65ca / 3a 48ca Status bestaande winkelunits/restaurant Programma bebouwingsindicatie 2.460 m² appartementen, 852m²commercieel |
|
|---|---|
| ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | -- |
| Noordwijk | |
|---|---|
| Adres | Zeereep 1,2,3,4 |
| Kad. oppervlak | 77a 21ca |
| Status | bestaande bebouwing op verzoek gemeentebestuur gesloopt |
| Programma | bebouwingsindicatie 8.190 m² appartementen |
| 6 | Lokatie | Noordwijk |
|---|---|---|
| Adres | Bosweg 6 | |
| Kad. oppervlak | 10a 62ca | |
| Status | bebouwing gesloopt op verzoek gemeentebestuur | |
| Programma | bebouwingsindicatie 1.270 m² appartementsoppervlak | |
Noordwijk Schoolstraat 40a 4a 95ca bouwplan ten behoeve van Noordwijkse Reddingsbrigade 550 m² kantoor en bedrijfsruimte
78
79
Voor de voormalige villa aan de noordelijke kant van de Zeereep onderzoekt Bever de mogelijkheden van een ontwikkeling die aansluit bij de thans in aanbouw zijnde villa op het aangrenzende perceel.
Door de gemeente Hillegom is een gebiedsvisie opgesteld voor de Oosteinder- en Vosse- en Weerlanerpolder. In deze polders beschikt Bever over totaal ruim 38 ha grond.
Inmiddels staat de komst van een 4-baans weg door de Oosteinderpolder vast en is zelfs al een tracékeuze bepaald. Daarmee zal de door de gemeente gewenste natuur- en recreatieontwikkeling in deze polder dusdanig worden beïnvloed dat een herziening van de opgestelde visie reëel is. Daarbij zal Bever Holding ernaar streven om het gebied waar reeds woningbouw wordt voorzien uit de breiden naar haar grondpositie.
Ten behoeve van de aanleg van een fiets-pad tussen Hillegom en Bennebroek heeft de gemeente het voornemen de aanleg van dit fietspad over een strook grond van Bever te realiseren. Een voornemen dat dateert van 1984. De aangeboden compensatie verhoudt zich niet tot de feitelijke waarde en wordt derhalve door Bever bestreden.
Met de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan is een hotelontwikkeling met een aanzienlijk bouwvolume van > 30.000 m2 binnen de regelgeving vastgelegd.
Aan de Rust en Vreugdlaan ligt de historische buitenplaats "Ivicke." Het omringende park van 3,4 hectare maakte oorspronkelijk deel uit van de bekende buitenplaats "Backershagen".
Grenzend aan de Ruigenhoekerweg ligt aan de rand van het uitgestrekte duingebied een perceel grond van ruim 2 hectare, dat mogelijk tegen grond met bebouwingsmogelijkheden kan worden uitgewisseld.
Voor de ontwikkeling van de voormalige manege wordt door Bever gedacht aan serviceflats die zouden kunnen aansluiten bij de voorzieningen van het aan de overzijde gelegen zorgcomplex Groot Hoogwaak. Maar ook een hotel met ca. 80 kamers en bijbehorende voorzieningen zou kunnen passen bij de gewenste uitbreiding van hotelaccommodaties in Noordwijk.
| 7 Lokatie |
Noordwijk |
|---|---|
| Adres | Zeereep 11 |
| Kad. oppervlak | 15a 85ca |
| Status | bestaande villa |
| Programma | In verkoop |
Noordwijk Northgodreef 200 24a 99ca voormalige manege ontwikkeling van serviceflats of hotel met ca.80 kamers
| Aalsmeer |
|---|
| Lakenblekerstraat |
| 84a 50ca |
| bouwgrond |
| nieuwe hotelontwikkeling |
Noordwijkerhout Ruigenhoekerweg 2ha 36a 30ca duingebied nader te bepalen
Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 3ha 47a 20ca bestaande kantoorvilla met 900 m² vloeroppervlak
Hillegom Oosteinderlaan/Winterrustlaan c.a. 38 ha 23a 52ca gras- en cultuurland nader te bepalen
De meest mondaine badplaats aan de Noord-Europese kust is verrassend veelzijdig en bovendien altijd in ontwikkeling om het hoge niveau aan voorzieningen op peil te houden. Daarmee wordt het hele jaar door een ongekende aantrekkingskracht uitgeoefend op de vele bezoekers uit binnen- en buitenland. De variëteit in het winkelaanbod speelt daarin een belangrijke rol.
Het gekende Oosthoekplein wordt door recente ontwikkelingen steeds aantrekkelijker. Bever heeft op een mooie lokatie aan dit plein in casco de basis gerealiseerd voor een gecombineerde hotel- en restaurantontwikkeling, welke door de toekomstig exploitant naar eigen inzicht afgebouwd kan worden.
Door de ontwikkeling van talloze nieuwe projecten is de hotelcapaciteit van Knokke de laatste jaren sterk afgenomen. Met behulp van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) tracht het gemeentebestuur de komst van nieuwe hotelinfrastructuur te stimuleren. Het initiatief voor een hotelontwikkeling op Laguna Beach sluit hier uitstekend op aan. De planvorming, welke deel moet gaan uitmaken van de RUP 2e fase bestaat uit een hotel van ca.150 kamers, conferentiefaciliteiten en ca. 50 studio's.
Het winkelen in de Kustlaan is een belevenis op zich: de vele exclusieve winkels met de grootste internationale topmerken geven hier inhoud aan het werkelijke funshoppen en dat non-stop, want er wordt ook op zondag gewinkeld. In de klassieke residence St James, halverwege de Kustlaan, beschikt Bever over een tweetal naast elkaar gelegen kleinere winkelunits, uitstekend geschikt om een nieuwe formule aan het unieke winkelbestand toe te voegen.
Knokke Kustlaan 138 A/B 86 ca tweetal onderkelderde winkelunits van 58 m² verkoop / verhuur
Knokke Dansestraat 1 (hoek Lippenslaan) 16 are ca. 1.100 m² restaurant, grand café of winkelruimte, 47 inpandige parkeerplaatsen verkoop/ verhuur
Knokke Hazegrasstraat 1/Ooshoekplein 2a 55ca ruwbouw in glas- en waterdicht staat 474 m² restaurant en hammam, 435 m² hotelsuites
| Knokke | |
|---|---|
| Adres | Heesterstraat |
| Kad. oppervlak | 42a 84ca |
| Status | bestaande hotelbebouwing |
| Programma | planontwikkeling voor 150 hotelkamers en ca. 50 studio's |
De Lippenslaan is dé winkelstraat van Knokke met aan weerszijden tal van bekende winkelketens en speciaalzaken. Op de hoek van de Lippenslaan en Dansestraat bevindt zich een volumineuze winkel- en magazijnruimte van in totaal zo'n 1.100 m2. Ook de vestiging van een restaurant of grand-cafe is hier mogelijk, waardoor bovendien de buitengevels uitgebreid zouden kunnen worden met overdekte terrassen. In parkeermogelijkheden kan ruimschoots worden voorzien door de beschikking over 47 inpandige parkeerplaatsen.
82
Binnen het domein Reygersvliet zijn 8 bouwkavels beschikbaar, 5 in eerste rij aan de Kastanjedreef en 3 grotere kavels in de tweede rij. Voor elke kavel is een individueel ontwerp gemaakt van een grote villa, de vloeroppervlakten variëren van 460 tot ruim 600 m².
Ten behoeve van een door de gemeente gewenste aanleg van een fietspad over haar terrein bespreekt Bever met het gemeentebestuur de mogelijkheid om dit door de overheid gewenste doel te realiseren in ruil voor toevoeging van ontwikkelingsruimte binnen haar domein (zgn. Rood voor Groen regeling).
Midden in het centrum op een steenworp afstand van de bekende Bredabaan beschikt Planvisie België over een kantoorpand aan de Leopoldslei 2 met een monumentale uitstraling.
Even verderop aan de Leopoldslei 30 bevindt zich een kleinschalig appartementsgebouw met daarachter gelegen magazijnruimten met mogelijkheden voor een herontwikkeling met appartementen.
Aan de toegangsweg naar het centrum van het schilderachtige Sint Martens Latem beschikt Bever over een bouwlocatie van ruim 2.200 m2. Vanwege een groot tekort aan parkeermogelijkheden en gezien de gunstige ligging van het terrein kan Bever een aanzienlijke hoeveelheid openbare parkeerplaatsen (ca. 100) in haar planontwikkeling opnemen, welke daarnaast zal bestaan uit appartementen en commerciële ruimten.
| Knokke | 17 Lokatie |
|---|---|
| Adres | |
| 69a 32ca | Kad. oppervlak |
| Status | |
| Programma | |
Kastanjedreef bouwgrond bouw van 8 vrijstaande villa's met een gemiddeld opp. van 550 m²
Grobbendonk Kasteel Go orhof 36 ha 71 a 71 ca Kasteel, landbouwgrond, bossen en vijvers Concept nader uit te werken
| België | ||
|---|---|---|
| orruimto |
Brasschaat Leopoldslei 30 5a 23ca handelsgelijkvloers met magazijnen bouwplan ontwikkelen voor 300 m² appartementen
84
Bekende familiebadplaats met het langste strand van de Vlaamse kust, beroemd door zijn statige villa's in Normandische bouwstijl.
Aan de Wenduinesteenweg bevindt zich de lokatie voor 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl, genaamd "Villa Fleur".
Blankenberge is een van de meest populaire en drukste badplaatsen aan de Belgische kust en ligt bovendien op slechts 10 autominuten van Knokke. Direct achter het meest noordelijk deel van de Zeedijk op de hoek van de Verweehelling en de Baron de Ruzettelaan bevindt zich de lokatie voor de realisatie van 22 appartementen, commerciële ruimte en ondergrondse parkeerplaatsen.
In het verslagjaar heeft een volledige renovatie plaatsgevonden van de hoeve en omliggende tuin, waardoor het object thans in optimale staat voor de verkoop/verhuur is gebracht.
Pal achter de Leopoldlaan, aan de Montaignelaan, ligt de bouwlocatie voor Villa "Les Souvenirs" tussen de kenmerkende villabebouwing van De Haan.
| Blankenberge | |
|---|---|
| Adres | Verweehelling 6 |
| 2a 33ca | |
| Status | bouwgrond |
| 22 appartementen, commerciële ruimte, parkeervoorzieningen | |
| De Haan | |
|---|---|
| Adres | Montaignelaan |
| Kad. oppervlak | 12a 69ca |
| Status | Bouwgrond |
| Programma | grote vrijstaande villa met een vloeropp. van 500 m² |
De Haan Wenduinesteenweg 54 1a 70ca Bouwgrond 4 appartementen
Tielt-Winge Tiensesteenweg 70 2ha 79a 75ca bestaande hoeve in verkoop
Aan de Leopoldlaan in het hart van de Haan bevindt zich een dubbele villa in de typische architectuur van De Haan ten behoeve van mooi gesitueerde commerciële ruimten op de begane grond met daarboven gelegen appartementen.
| De Haan | Lokatie | 24 |
|---|---|---|
| Adres | ||
| 4a 68ca | Kad. oppervlak | |
| Status | ||
| Programma |
Leopoldlaan 6-8 dubbel herenhuis appartementen, commerciële ruimte
Een stad met een luisterrijk verleden en een prestigieus heden. Spa dankt zijn bekendheid vooral aan zijn bronnen met mineraal water, dat opborrelt in het hart van de stad en op verschillende plaatsen rond de stad. Vanaf de 18e eeuw werd Spa de plaats waar gekroonde hoofden en illustere personages elkaar ontmoetten en men noemde de stad zelfs het "Café van Europa".
Vandaag is Spa, na een mindere periode, op de weg terug. De thermen van Spa, de warme bronnen die bij Spa om hoog komen zijn wereldberoemd. Een nieuw kuurcentrum met meer dan 800 m² binnen- en buitenbaden is hoog bo ven de stad gebouwd en vanuit het centrum met een lift bereikbaar .
Er bevinden zich hotels in alle categorieën, enerzijds ge richt op toerisme en anderzijds op de zakelijke (congres) markt. Daarnaast is er in Spa en wijde omtrek een groot aanbod van vakantiewoningen.
De ligging en omvang van het terrein in een bosrijke om geving op slechts 3 minuten van het centrum van de stad Spa hebben een belangrijke rol gespeeld bij de ontwikke ling van Spa Valmonte; er is gekozen voor een combinatie van diverse verblijfsmogelijkheden: verblijf in een hotel of
Inmiddels zijn de nodige bouwvoorbereidende werk zaamheden uitgevoerd.
Spa
Route Balmoral 34 1ha 77a 46ca bestaand hotel met bouwgrond 150 hotelkamers met faciliteiten, 67 luxe drieen 4 kamerappartementen, 227 parkeerplaatsen
89
| Nr. Adres |
Plaats | Land | Kadastrale Aanduiding | Kadastraal Oppervlak | Te ontwikkelen m2 gebruiksoppervlak |
Status | Tijd tot realisatie |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Kon. Wilhelminaboulevard 3 | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2498 | 25 a 30 ca | >7.000 m² appartementen / 2.300 m² winkels | *** | 3 jaar |
| 2. Parallelboulevard 7 | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2364 | 5 a 20 ca | 2.178 m² appartementen/334 m² winkels | *** | < 1 jaar |
| 3. Vuurtorenplein 1- 41, KW blvd. 35 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197 | 5 a 65 ca, / 3 a 48 ca | 2.460 m² appartementen / 852 m² winkels | ** | 4 jaar |
| 4a. Zeereep 1 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2195 | 30 a 28 ca | |||
| 4b. Zeereep 2 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1977 | 14 a 84 ca | 8.190m² appartementen | ** | 1 tot 3 jaar |
| 4c. Zeereep 3, Bosweg 5 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1976 | 16 a 4 ca | |||
| 4d. Zeereep 4 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1975 | 16 a 5 ca | |||
| 5. Schoolstraat 40a | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2525 | 4 a 95 ca | 150 m² kantoor / 170 m² bedrijfsruimte | * | 1 jaar |
| 6. Bosweg 6 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1951 | 10 a 62 ca | 1.270 m² appartementen | ** | 2 tot 3 jaar |
| 7. Zeereep 11 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2823 | 15 a 85 ca | bouwgrond | * | |
| 8. Northgodreef 200 | Noordwijk | NL | Noordwijk A 3334 | 24 a 99 ca | 1.725 m² appartementen | * | 3 jaar |
| 9. Oosteinderlaan | Hillegom | NL | Hillegom meerdere nummers | 38 ha 23 a 53 ca | |||
| 10. Rust en Vreugdlaan 2 | Wassenaar | NL | Wassenaar F 9635 | 3 ha 47 a 20 ca | 900 m² kantoor/villa bebouwing | *** | < 2 jaar |
| 11. Lakenblekerstraat | Aalsmeer | NL | Aalsmeer C 4048 | 84 a 50 ca | >17.000 m² hotel | * | 1 jaar |
| 12. Ruigenhoekerweg | Noordwijkerhout | NL | Noordwijkerhout E 4459 | 2 ha 36 a 30 ca | |||
| 13. Kustlaan 138 A/B | Knokke | B | Knokke-Heist E 122/C - M11 en M12 | 86 ca | 116 m² winkel | * | |
| 14. Dansestraat 1/Lippenslaan | Knokke | B | Knokke-Heist C 325/B, 325C | 1.600 ca | 1.200 winkel/horeca | *** | < 1 jaar |
| 15. Hazegrasstraat 1 | Knokke | B | Knokke-Heist G 0004G 6 | 2 a 55 ca | 435 m² hotel / 474 m² restaurant | * | < 1 jaar |
| 16. Heesterstraat | Knokke | B | Knokke-Heist E 0100F en100H | 42 a 84 ca | 1.460 m² hotel | *** | 3 jaar |
| 17. Kastanjedreef 5 | Knokke | B | Knokke-Heist E 100/H en 100/F | 69 a 32 ca | 4.480 m² villabouw | * | < 1 jaar |
| 18. Kasteel Goorhof | Grobbendonk | B | Meerdere nummers | 36 ha 71 a 71 ca | * | ||
| 19. Leopoldslei 2 | Brasschaat | B | Brasschaat D 704 M | 1 a 28 ca | 200 m² bestaand kantoor | *** | < 1 jaar |
| 20. Leopoldslei 30 | Brasschaat | B | Brasschaat D 747 M 3 W3 | 5 a 23 ca | 90 m² bestaand / 400 m² appartementen | *** | < 1 jaar |
| 21. Maenhoutstraat 11 | St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B412/P , 412/X | 5 a 75 ca | |||
| Maenhoutstraat 13 | St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B412/C/3 ,413/02W/2 | 7a 15 ca | 1.500 m² appartementen, 1100 m² winkels | * | 1 jaar |
| Maenhoutstraat ongenummerd | St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B 412/K, 413/02 T/2 | 9 a 62 ca | |||
| 22. Verweehelling 6 | Blankenberge | B | Blankenberge A 859 N 13 | 2 a 33 ca | 2.200 m² appartementen / 160 m² winkel | *** | 1 tot 2 jaar |
| 23. Wenduinesteenweg 54 | De Haan | B | De Haan B 2 V 3 | 1 a 70 ca | 430 m² appartementen | * | < 1 jaar |
| 24. Leopoldlaan 6 | De Haan | B | De Haan A 10 E 9 | 2 a 50 ca | 280 m² appartementen / 250 m² winkel | * | < 1 jaar |
| Leopoldlaan 8 | De Haan | B | De Haan A 10 B 16 | 2 a 18 ca | |||
| 25. Montaignelaan | De Haan | B | De Haan A 10 P 16 | 12 a 69 ca | 500 m² woonoppervlak | * | < 1 jaar |
| 26. Tiensesteenweg 70 | Tielt-Winge | B | Tielt-Winge C 357D/360E/345B/358D | 2 ha 79 a 75 ca | 570 m² bestaande hoeve | * | |
| 27. Route Balmoral 34 | Spa | B | Spa L 819 K 3 L 819 S 3 | 1 ha 77 a 46 ca | 8.500 m² hotel / 5.800 m² appartementen | * | < 2 jaar |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.