Quarterly Report • May 17, 2013
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
NSI N.V.
"Het eerste kwartaal van 2013 laat voor het tweede opeenvolgende kwartaal een verbetering van de bezettingsgraad in de Nederlandse kantorenportefeuille zien, een trend die naar verwachting over 2013 verder door zal zetten. Onze proactieve en integrale aanpak liggen hieraan ten grondslag. Door op het juiste moment met onze huurders in gesprek te gaan en de samenwerking tussen de commerciële en technische teams, slagen wij erin zowel nieuwe als bestaande huurders een passende aanbieding te doen. Met deze aanpak heeft NSI in het eerste kwartaal van 2013 wederom beduidend beter dan het landelijke gemiddelde gepresteerd wat betreft nieuwe verhuringen en was NSI in 2012 de vierde speler op de Nederlandse kantorenverhuurmarkt gemeten naar het volume verhuurtransacties in m2 . De winkelportefeuille liet een stabiele ontwikkeling zien, rekening houdend met de verkoop van twee nagenoeg volledig verhuurde winkelcentra, ondanks het uitdagende klimaat voor de detailhandel.
Zoals eerder aangekondigd is NSI sterk gecommitteerd aan het verlagen van de schuldgraad naar beneden de 55%. De goedkeuring van de algemene vergadering van aandeelhouders van het dividendbeleid voor een duurzaam dividend is een belangrijke stap hierin."
| Q1 2013 | Q4 2012 | Q1 2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | ||||
| Brutohuuropbrengsten | 37.075 | 40.317*) | 41.499 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 31.692 | 34.292 | 35.079 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 13.415 | 14.958 | 16.181 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 34.573 |
- 42.226 |
- 33.302 |
- 166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 21.158 |
- 27.268 |
- 17.121 |
- 103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,3 | 81,1 | 82,2 | 81,1 |
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 58,0 | 58,2 | 57,3 | 58,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | ||||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | ||||
| Gewone aandelen met een nominale waarde | 68.201.841 | 68.201.841 | 60.225.539 | 68.201.841 |
| van € 0,46 ultimo kwartaal | ||||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 68.201.841 | 67.095.658 | 60.231.244 | 64.288.818 |
| aandelen in de verslagperiode | ||||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | ||||
| aandeel (x € 1) | ||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,20 | 0,22 | 0,27 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 0,51 |
- 0,63 |
- 0,55 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,31 |
- 0,41 |
- 0,28 |
- 1,60 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel | ||||
| (x € 1) | ||||
| (Interim-) dividend | 0,10 | 0,11 | 0,26 | 0,86 |
| Intrinsieke waarde | 9,47 | 9,78 | 12,68 | 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 10,52 | 10,95 | 13,83 | 10,95 |
*) Inclusief eenmalige huuropbrengsten van € 2,0 miljoen
De economische omstandigheden blijven uitdagend in 2013. De macro-economische indicatoren wijzen naar een aanhoudende negatieve groei in Nederland in 2013 en pas herstel in 2014. De onderscheidende en proactieve strategie van NSI blijft daarom cruciaal om de bezettingsgraad in deze uitdagende markt verder te verbeteren.
In de rest van het jaar zal NSI zich specifiek richten op:
• NSI zal haar directie uitbreiden met een Chief Operating Officer (COO) om het actieve en innovatieve management van haar portefeuille verder te versterken, in lijn met de strategische focus op 'operational excellence' en het creëren van het 'best in class' verhuurplatform. NSI heeft de voorgenomen benoeming van Mark Siezen als COO per 1 juli 2013 aangekondigd, onder voorbehoud van goedkeuring door een nog op te roepen bijzondere aandeelhoudersvergadering.
• NSI zal actief blijven sturen op de juiste mix van branches, inclusief een verdere toename van het aandeel van supermarkten.
• NSI zal haar verkoopstrategie van niet strategische panden en panden waarvan het waardepotentieel onder NSI's management is geoptimaliseerd voortzetten. De verkoop van het laatste resterende Zwitserse object loopt. Verkoopopbrengsten zullen worden aangewend om de balans te versterken.
NSI verwacht dat de bezettingsgraad gedurende het jaar verder zal verbeteren, maar dit zal niet direct leiden tot hogere financiële resultaten. Verder zal NSI te maken hebben met hogere financieringslasten en de uitstroom van huurinkomsten van verkochte panden.
Zoals eerder aangekondigd verwacht NSI dat het directe resultaat in 2013 zal uitkomen in de bandbreedte van €50 miljoen tot € 56 miljoen.
Het totale beleggingsresultaat, bestaande uit het saldo van het direct en het indirect beleggingsresultaat bedroeg over het eerste kwartaal 2013 -€ 21,2 miljoen (Q4 2012: -€ 27,3 miljoen, Q1 2012: -€ 17,1 miljoen).
NSI hanteert het directe beleggingsresultaat (huuropbrengsten minus exploitatiekosten, niet doorberekende servicekosten, algemene kosten en financieringskosten) als maatstaf voor de kernactiviteiten en voor het dividendbeleid.
Het directe beleggingsresultaat bedroeg in het eerste kwartaal van 2013 € 13,4 miljoen (Q4 2012 € 15,0, Q1 2012: € 16,2 miljoen). De brutohuuropbrengsten daalden in het eerste kwartaal 2013 naar € 37,1 miljoen ten opzichte van het € 40,3 miljoen in het vierde kwartaal van 2012 (Q1 2012: € 41,5 miljoen) met name als gevolg van verkopen en de eenmalige baten van € 2,0 in het vierde kwartaal van 2012.
De bezettingsgraad van de gehele portefeuille verbeterde naar 81,3% ten opzichte van 81,1% per jaareinde 2012 (Q1 2012: 82.2%). De bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille verbeterde verder van 71,3% naar 72,1%. De bezettingsgraad van de winkelportefeuille daalde licht van 92,5% per jaareinde naar 92,0%, mede als gevolg van de verkoop van twee winkelcentra die (nagenoeg) volledig verhuurd waren.
De verdere verbetering van de bezettingsgraad van de Nederlandse kantorenportefeuille in het tweede opeenvolgende kwartaal laat zien dat de bezettingsgraad de bodem bereikt heeft. De expiratiekalender, waarbij in de resterende maanden van 2013 11% van de contracten kan expireren vergeleken met 23% (op jaarbasis) in 2012, ondersteunt dit.
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. In de financiële rapportage rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad, die verbeterde van 71,3% per jaareinde 2012 naar 72,1% per 31 maart 2013.
| Verhuurd per 1 januari 2013 | Verhuurd | Leeggekomen | Verhuurd per 31 maart 2013 | Portefeuille 31 maart 2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| in periode | in periode | |||||
| 2 m |
% | 2 m |
2 m |
2 m |
% | 2 m |
| 434.639 | 68 | 18.131 | 21.868 | 429.096 | 68 | 627.512 |
'Verhuurd in periode' (zie tabel) zijn verhuringen die in het eerste kwartaal van 2013 zijn ingegaan.
Opname (nieuwe verhuringen) zijn contracten die in het eerste kwartaal zijn getekend. NSI tekende voor circa 7.570 m2 nieuwe verhuringen (opname) in de Nederlandse kantorenportefeuille in het eerste kwartaal van 2013, wat circa 3% van de totale opname in de Nederlandse kantorenmarkt is. De portefeuille van NSI vertegenwoordigt 1,3% van de totale Nederlandse kantorenmarkt, wat aangeeft dat NSI wat betreft opname beter presteert dan het marktgemiddelde.
Recente transacties betreffen de verhuring aan ForeyT van circa 860 m2 kantoor/1.100 m2bedrijfsruimte in Capelle aan den IJssel en circa 2.300 m2kantoor/600 m2 bedrijfsruimte aan Ziut in Amsterdam.
Verder heeft NSI het pand in Hoofddorp waar momenteel haar eigen organisatie gehuisvest is (1.000 m2 ) verhuurd aan een nieuwe huurder (BuyitDirect.com). Hoofddorp is een gebied met veel leegstand. Deze transactie laat zien dat NSI, dankzij de juiste markt- en productkennis, in staat is goed verhuurbare kantoorlocaties te creëren. NSI zal met haar organisatie naar een ander pand binnen de portefeuille in Hoofddorp verhuizen en daar op dezelfde manier waarde toevoegen.
Verder blijft NSI zich richten op (proactief) herverhuren. Door de proactieve aanpak en continue dialoog met huurders creëert NSI een meer gebalanceerd onderhandelingsmomentum en wordt een betere spreiding in de expiratiekalender bewerkstelligd.
NSI heeft in het eerste kwartaal van 2013 38.915 m2 aan herverhuringen gerealiseerd. Over heel 2012 nam NSI de vierde plaats in de Nederlandse markt in gemeten naar het totale volume (m2 ) aan verhuurtransacties.
Retentie:
| Expiratie m2 Q1 2013 | Herverhuurd m2 | Retentie |
|---|---|---|
| 50.021 | 38.915 | 78% |
De retentiegraad (78%) steeg significant ten opzichte van 2012 (47%), wat het vermogen van NSI weergeeft om aan de wensen van huurders te blijven voldoen, en de toegenomen grip op de voormalige VNOI portefeuille. Daarnaast werd in 2012 de retentiegraad beïnvloed door de expiratie van een aantal grote contracten.
Het effectieve huurniveau van nieuwe verhuringen in de kantorenportefeuille, rekening houdend met incentives, bedroeg €104 p/m2 in het eerste kwartaal van 2013, wat echter geen trend aangeeft omdat het gemiddelde niveau in het kwartaal wordt sterk bepaald wordt door type contract, type object en regio. In het eerste kwartaal van 2013 zaten twee relatief grote transacties in de buitengewesten van Nederland (Heerlen en Deventer).
De effectieve huur over de gehele portefeuille bedroeg €146 per m2 (ultimo 2012: € 148 per m2 ). De gemiddelde huurtermijn van de portefeuille bedroeg 3,8 jaar op 31 maart 2013.
De bezettingsgraad van de winkelportefeuille daalde licht van 92,5% per jaareinde naar 92,0%, mede als gevolg van de verkoop van twee winkelcentra die (nagenoeg) volledig verhuurd waren; Mereveldplein (97%) in de Meern en Rozemarijndonk (100%) in Eindhoven.
De onderstaande tabel laat de ontwikkeling van de bezettingsgraad in vierkante meters zien. In de financiële rapportage rapporteert NSI de financiële bezettingsgraad.
| Portefeuille 1 jan | Verhuurd per 1 jan | Verhuurd in Leeggekomen in |
Portefeuille | Verhuurd per 31 maart 2013 | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2013 | periode | periode | 31 maart 2013 | |||
| 2 m |
2 m |
% | 2 m |
2 m |
2 m |
2 m |
% |
| 292.193 | 271.953 | 93.0% | 3.658 | 6.881 | 284.687 | 261.401 | 91.8% |
| Expiratie m2 Q1 2013 | Herverhuurd m2 | Retentie |
|---|---|---|
| 20.768 | 15.699 | 76% |
De retentiegraad bleef stabiel op 76%.
De winkelportefeuille wordt gekenmerkt door een goede mix, met een aandeel van circa 22% supermarkten. Supermarkten zijn traditioneel minder gevoelig voor economische omstandigheden, zoals ook het eerste kwartaal van 2013 liet zien.
Nieuwe verhuringen betroffen verschillende kleinere transacties. Herverhuringen vonden onder meer plaats met een aantal supermarkten.
De effectieve huur over de gehele portefeuille bedroeg € 152 per m2(Q1 2012: € 153 per m2 ). De gemiddelde huurtermijn van de winkelportefeuille bedraagt 3,6 jaar op 31 maart 2013.
De bezettingsgraad van de Belgische portefeuille is licht afgenomen van 86% naar 85% door de verkoop van een semiindustrieel pand, waarvan de levering zal plaatsvinden in mei. Het aantal verhuurtransacties nam in het eerste kwartaal van 2013 toe ten opzichte van hetzelfde kwartaal in 2012.
x € 1.000
| Q1 2013 | Q1 2012 | |
|---|---|---|
| Nederland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 26.422 | 29.122 |
| Nettohuuropbrengsten | 21.240 | 23.454 |
| Zwitserland | ||
| Brutohuuropbrengsten | 600 | 1.954 |
| Nettohuuropbrengsten | 504 | 1.419 |
| België | ||
| Brutohuuropbrengsten | 10.053 | 10.423 |
| Nettohuuropbrengsten | 9.948 | 10.206 |
De brutohuuropbrengsten per segment in Nederland, België en Zwitserland bedroegen:
| x €1,000 | Q1 2012 | aankopen | verkopen | autonome groei | Q1 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nederland | ||||||
| Kantoren | 16.840 | - | - | 262 | - 1.980 |
14.598 |
| Winkels | 10.008 | - | - | 299 | 308 | 10.017 |
| Bedrijfsgebouwen | 2.105 | - | - | 3 | - 383 |
1.719 |
| Woningen | 169 | - | - | 73 | - 8 |
88 |
| Totaal | 29.122 | - | - | 637 | - 2.063 |
26.422 |
| Zwitserland | ||||||
| Kantoren | 822 | - | - | 687 | - 33 |
102 |
| Winkels | 1.132 | - | - | 646 | 12 | 498 |
| Totaal | 1.954 | - | - | 1.333 | - 21 |
600 |
| België | ||||||
| Kantoren | 6.797 | - | - | - 531 |
6.266 | |
| Bedrijfsgebouwen | 3.626 | - | - | 229 | 390 | 3.787 |
| Totaal | 10.423 | - | - | 229 | - 141 |
10.053 |
| Totaal NSI | 41.499 | - | - | 2.199 | - 2.225 |
37.075 |
NSI blijft zich richten op kostenbeheersing. De exploitatiekosten bedroegen € 4,2 miljoen in het 1e kwartaal van 2013 (Q4 2012: € 4,9 miljoen, Q1 2012: € 4,9 miljoen). Met name als gevolg van eenmalige vergoedingen voor opleververplichtingen in België waren de verhuurkosten lager.
De administratieve kosten daalden naar € 1,5 miljoen (Q4 2012: € 1,9 miljoen, Q1 2012 € 1,8 miljoen). NSI heeft de administratieve kosten structureel verlaagd; in de vergelijking op kwartaalbasis zat in het vierde kwartaal van 2012 een aantal eenmalige kosten (circa € 0,4 miljoen).
De financieringslasten daalden in het eerste kwartaal met 4,0% naar € 14,0 miljoen ten opzichte € 14,5 miljoen in het vierde kwartaal 2012 (Q1 2012: € 14,0 miljoen) ondanks hogere marges en financieringskosten, die werden gecompenseerd door lagere Euribor tarieven en hedgingkosten, en een afname van de uitstaande leningen (€ 43 miljoen).
Het indirecte beleggingsresultaat over het eerste kwartaal 2013 bedroeg € 34,6 miljoen negatief. Het indirecte resultaat bestaat naast de gerealiseerde herwaardering (verkoopresultaten op verkochte beleggingen) ook uit ongerealiseerde herwaardering. Deze ongerealiseerde herwaardering heeft betrekking op de wijzigingen in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille (- € 42,4 miljoen) en de rentedekkingsinstrumenten (€ 8,3 miljoen).
De gerealiseerde herwaarderingen bevatten het verkoopresultaat van 6 verkochte objecten. Verkochte objecten in het eerste kwartaal 2013 in Nederland zijn: het winkelcentrum Mereveldplein (met bovengelegen woningen) in De Meern, het winkelcentrum Rozemarijndonk in Spijkenisse, kantoren aan de Oudezijds Voorburgwal Amsterdam en Parklaan in Eindhoven en het bedrijfsgebouw aan de Archimedesbaan in Nieuwegein. Gemiddeld genomen werden de Nederlandse objecten 2% beneden boekwaarde verkocht. Daarnaast is in België een logistiek gebouw "Guldendelle" in Kortenberg voor 15% boven de boekwaarde verkocht (levering naar verwachting eind mei).
De negatieve waarde van rentedekkingsinstrumenten nam per saldo af als gevolg van aanhoudende lage swaprentetarieven in combinatie met teruglopende looptijd van de derivaten.
NSI hanteert rentederivaten louter ter afdekking van aanwezige operationele renterisico's. Er is geen sprake van een "overdekkingssituatie" en NSI hoeft geen additionele kasstortingen (margin calls) te doen bij een verandering in de waarde van deze instrumenten. De waarde van deze instrumenten loopt gedurende de looptijd automatisch terug naar nul.
De herwaardering van de Nederlandse vastgoedportefeuille bedroeg in het eerste kwartaal -€ 40,7 miljoen (Q4 2012: -€ 32,5 miljoen, Q1 2012: -€ 23,8 miljoen). De waarde van de Nederlandse kantorenportefeuille daalde met € 33,3 miljoen. Hoewel de markthuren zich stabiliseren en de bezettingsgraden licht verbeterden, zullen de yields naar verwachting onder druk blijven staan, met name als gevolg van waardering van leegstand en het gebrek aan transacties als marktreferentie. De Nederlandse en Belgische objecten die in 2012 en het eerste kwartaal 2013 zijn verkocht, doch nog niet geleverd, zijn geclassificeerd als activa bestemd voor verkoop. De waarde van de Belgische vastgoedportefeuille daalde per saldo met € 1,7 miljoen in het eerste kwartaal van 2013 (Q4 2012 -€ 13,5 miljoen).
| Q1 | Q4 | Q3 | Q2 | Q1 | 2011* | 2010* | 2009* | 2008* | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2012 | 2012 | 2012 | ||||||
| Kantoren | - | 33.313 | - 23.264 | - 32.583 | - 25.434 | -20.809 | - 31.400 | - 21.435 | - 37.875 | - 44.871 |
| Winkels | - | 5.296 | - 6.752 | - 2.893 |
- 3.951 |
- 2.828 | - 622 |
- 1.179 |
- 7.920 | 7.770 |
| Bedrijfsgebouwen | - | 1.980 | - 2.467 | - 2.145 |
- 1.285 |
- 197 |
- 1.351 |
- 2.416 |
- 5.504 | - 4.367 |
| Woningen | - | 85 | - | - 25 |
- 125 |
- 5 |
135 | - 1.747 |
44 | - 248 |
| Totaal | - | 40.674 | - 32.483 | - 37.646 | -30.795 | - 23.839 | - 33.238 | - 26.777 | - 51.255 | - 41.716 |
*) In overeenstemming met IFRS zijn de cijfers van voor de fusie met VNOI (van 2008 tot en met eerste drie kwartalen 2011) niet aangepast en representeren alleen de cijfers van NSI. Vanaf het vierde kwartaal van 2011 zijn de cijfers van VNOI volledig geconsolideerd.
| Q1 2013 | Q4 2012 | Q3 2012 | Q2 2012 | Q1 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 1.913 |
- 15.891 |
- 2.847 | - 3.587 |
426 | 2.555 |
| Bedrijfsgebouwen | 198 | 2.420 | 2.529 | 1.872 | 1.125 | - 6.126 |
| Totaal | - 1.715 |
- 13.471 |
- 318 |
- 1.715 |
1.551 | - 3.571 |
| Q1 2013 | Q4 2012 | Q3 2012 | Q2 2012 | Q1 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kantoren | - 22 |
- 161 |
3 | - 265 |
- 2.559 | 208 |
| Winkels | - | - 1.782 | 6 | - 1.011 |
- 1.734 | - 1.152 |
| Totaal | - 22 |
- 1.943 | 9 | - 1.276 | - 4.293 | - 944 |
| bruto yield | netto yield | bruto yield | netto yield | |
|---|---|---|---|---|
| 31-03-2013 | 31-03-2013 | 31-12-2012 | 31-12-2012 | |
| Kantoren | 10,4 | 8,6 | 10,3 | 8,6 |
| Winkels | 7,9 | 7,0 | 7,8 | 6,7 |
| Bedrijfsgebouwen | 9,1 | 8,1 | 9,1 | 8,3 |
| Woningen | 7,8 | 6,4 | 7,2 | 6,8 |
| Totaal | 9,5 | 8,1 | 9,4 | 8,0 |
| bruto yield* | netto yield** | bruto yield* | netto yield** | |
|---|---|---|---|---|
| 31-03-2013 | 31-03-2013 | 31-12-2012 | 31-12-2012 | |
| Nederland | 9,8 | 8,3 | 9,6 | 8,3 |
| Zwitserland | 7,4 | 6,2 | 7,3 | 5,3 |
| België | 8,9 | 8,8 | 9,0 | 8,7 |
| Totaal | 9,5 | 8,1 | 9,4 | 8,0 |
* bruto yield: de theoretische jaarhuur uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
** netto yield: de theoretische netto huuropbrengsten uitgedrukt in een percentage van de marktwaarde van het vastgoed.
De waarde van de vastgoedbeleggingen bedroeg op 31 maart 2013 € 2.039,7 miljoen (ultimo 2012: € 2.106,1 miljoen). Dit is het gevolg van het saldo van investeringen, verkopen en herwaarderingen.
De beleningsgraad daalde naar 58,0% per 31 maart 2013 (ultimo 2012: 58,2%). NSI is sterk gecommitteerd aan het verlagen van de beleningsgraad naar beneden de 55% en zal actief blijven werken aan het verder verlagen van de beleningsgraad door middel van het verkopen van objecten die strategisch niet in de portefeuille passen.
Schulden aan kredietinstellingen bedroegen € 1.183,2 miljoen op 31 maart 2013 (ultimo 2012: € 1.226,4 miljoen). Verder blijft NSI werken aan de benodigde herfinanciering en de verlenging van de looptijd van de uitstaande schuldpositie. Circa € 186,3 miljoen aan financiering zal in 2013 expireren. Circa € 258,5 miljoen aan financieringen die in 2013 zouden aflopen zijn al in 2012 geherfinancierd. Een syndicaatslening van € 242 miljoen, die in 2013 en 2014 zal expireren en het grootste gedeelte van de in 2013 expirerende schuld vertegenwoordigt, is in een vergevorderde fase van onderhandeling.
Het eigen vermogen nam gedurende het eerste kwartaal 2013 af tot € 771,8 miljoen (ultimo 2012: € 789,8 miljoen), voornamelijk als gevolg van het negatieve totale beleggingsresultaat van € 21,2 miljoen.
Het aantal uitstaande aandelen is in het eerste kwartaal 2013 niet gewijzigd. De intrinsieke waarde per aandeel (met inbegrip van belastinglatentie en de marktwaarde van de derivaten) daalde naar € 9,47 op 31 maart 2013 (ultimo 2012: € 9,78). Exclusief belastinglatentie en de marktwaarde van derivaten (intrinsieke waarde op basis van EPRA) bedroeg de intrinsieke waarde per aandeel € 10,52 (ultimo 2012: € 10,95).
De financieringsruimte onder de gecommitteerde faciliteiten bedroeg per 31 maart 2013 € 84,0 miljoen (ultimo 2012: € 71,3 miljoen). De schulden aan kredietinstellingen daalden naar € 1.183,2 per 31 maart 2013 (ultimo 2012: € 1.226,4 miljoen).
De gemiddelde resterende looptijd van de leningen nam af van 2,3 jaar ultimo 2012 naar 2,1 jaar en het variabel rentende deel van de hypothecaire leningen nam af van 4,5% (ultimo 2012) naar 3,1% per 31 maart 2013.
Financieringspartners zijn zich meer bewust van vastgoed gerelateerde risico's en, in combinatie met de algemene economische situatie en de veranderende regelgeving (Basel III / Solvency II), ziet NSI een algemeen verminderde beschikbaarheid van vastgoedfinanciering in de markt. Processen van herfinanciering duren aanmerkelijk langer. De marges en bankkosten laten een aanzienlijke stijging zien sinds het begin van de crisis als gevolg van de eerder genoemde trends. Leningsconvenanten worden meer restrictief en worden intensiever gemonitord ten aanzien van effecten van taxaties, verkopen van vastgoed en de leegstandsontwikkeling).
Het gemiddelde rentepercentage van de leningen en rentedekkingsinstrumenten steeg van 4,8% ultimo 2012 naar 5,0% (inclusief marge) op 31 maart 2013, voornamelijk als het gevolg van het herfinanciering van lage interest leningen tegen hogere marktconforme marges. Dit is gebaseerd op de vigerende - gestegen- rentemarges per kwartaaleinde, hetgeen niet de gemiddelde rentemarge over de periode weergeeft. Door lagere uitstaande leningen daalden de totale financieringskosten. De rentedekkingsratio bedroeg op 31 maart 2013 2,3 (31 december 2012: 2,5).
De algemene vergadering van aandeelhouders, gehouden op 26 april 2013, heeft een nieuw dividendbeleid aangenomen. Conform dit nieuwe dividendbeleid bedraagt het interim dividend over het eerste kwartaal van 2013 € 0,10 per aandeel in contanten, hetgeen een uitkering van 50% van het directe resultaat per aandeel vertegenwoordigt, in overeenstemming met de bepaalde uitkering bij de huidige beleningsgraad (58,0%).
De waarde van de vastgoedportefeuille daalde het eerste kwartaal 2013 met € 66,4miljoen, van € 2.106,1 miljoen per jaareinde 2012 naar € 2.039,7 miljoen. Deze daling is het resultaat van herwaarderingen (-€ 42,4 miljoen), verkopen (€ 26,1 miljoen), investeringen (€ 2,5 miljoen) en koersverschillen (-€ 0,4 miljoen).
Verkochte objecten in het eerste kwartaal 2013 in Nederland zijn: het winkelcentrum Mereveldplein (met bovengelegen woningen) in De Meern, het winkelcentrum Rozemarijndonk in Spijkenisse, kantoren aan de Oudezijds Voorburgwal Amsterdam en Parklaan in Eindhoven en het bedrijfsgebouw aan de Archimedesbaan in Nieuwegein. Het Zwitserse winkelcentrum HertiZentrum en de semi-industrieel objecten in Antwerpen en Kortenberg (België) zijn verkocht en worden per medio april en eind mei geleverd.
NSI blijft doorgaan met het desinvesteren van panden die strategisch niet (meer)in de portefeuille passen. NSI merkt echter dat er weinig markt is. Er vinden weinig transacties plaats die bovendien langer duren voordat ze afgerond zijn.
| in % | x € 1.000 | |
|---|---|---|
| Sectorale spreiding | ||
| Kantoren | 56 | 1.142.693 |
| Winkels | 28 | 572.697 |
| Bedrijfsgebouwen | 16 | 320.116 |
| Woningen | - | 4.240 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 2.039.746 |
| Geografische spreiding | ||
| Nederland | 69 | 1.416.233 |
| Zwitserland | 2 | 34.219 |
| België | 29 | 589.294 |
| Totaal vastgoedbeleggingen | 100 | 2.039.746 |
De portefeuille bestond per 31 maart 2013 uit 48 woningen en 265 bedrijfsmatige vastgoedobjecten, gespreid over:
De bezettingsgraad in de gehele portefeuille steeg per 31 maart 2013 naar 81,3% (ultimo 2012: 81,1%;). Per sector bedroeg de bezettingsgraad: 75,1% in kantoren, 89,7% in bedrijfsgebouwen en 92,0% in winkels. Per land bedroegen de bezettingsgraden: 79,5% in Nederland, 96,5% in Zwitserland en 85,2% in België.
De bezettingsgraad van de winkelportefeuille daalde licht van 92,5% per jaareinde naar 92,0%, mede als gevolg van de verkoop van twee winkelcentra die (nagenoeg) volledig verhuurd waren.
De bezettingsgraad in de kantorenportefeuille steeg van 74,8% ultimo 2012 naar 75,1% op 31 maart 2013, voornamelijk door de ontwikkelingen in de Nederlandse kantorenportefeuille, waar de bezettingsgraad steeg naar 72,1% (ultimo: 71,3%).
De bezettingsgraad van de logistieke portefeuille steeg naar 89,7% per 31 maart 2013 (ultimo 2012: 88,5%).
| Nederland | België | Zwitserland | Totaal | |
|---|---|---|---|---|
| Kantoren | 84.657 | 33.215 | 519 | 118.391 |
| Winkels | 43.341 | - | 2.006 | 45.347 |
| Bedrijfsgebouwen | 9.858 | 19.249 | - | 29.107 |
| Woningen | 330 | - | - | 330 |
| Totaal | 138.186 | 52.464 | 2.525 | 193.175 |
De contractuele huurinkomsten van de vastgoedportefeuille per 31 maart 2013 bedroegen € 157,0 miljoen (31 december 2012: € 161,9 miljoen).
Alle voorstellen die ter besluitvorming aan de algemene vergadering van aandeelhouders van 26 april 2013 zijn voorgelegd werden aangenomen, waaronder het nieuwe reserverings- en dividendbeleid, de herbenoeming van de heer Daniel van Dongen als financieel directeur en de herbenoeming van de heer H.W. Breukink als lid van de Raad van Commissarissen.
| 31-03-2013 | Q4 2012 | 31-03-2012 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Resultaten (x € 1.000) | ||||
| Brutohuuropbrengsten | 37.075 | 40.317*) | 41.499 | 160.545 |
| Nettohuuropbrengsten | 31.692 | 34.292 | 35.079 | 137.334 |
| Direct beleggingsresultaat | 13.415 | 14.958 | 16.181 | 63.405 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 34.573 |
- 42.226 |
- 33.302 |
- 166.522 |
| Resultaat na belastingen | - 21.158 |
- 27.268 |
- 17.121 |
- 103.117 |
| Bezettingsgraad (in %) | 81,3 | 81,1 | 82,2 | 81,1 |
| Balansgegevens (x € 1.000) | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 2.039.746 | 2.106.091 | 2.294.260 | 2.106.091 |
| Eigen vermogen | 771.779 | 798.788 | 895.404 | 789.788 |
| Eigen vermogen aandeelhouders NSI | 645.679 | 666.850 | 763.647 | 666.850 |
| Netto schulden aan kredietinstellingen | 1.183.219 | 1.226.432 | 1.315.693 | 1.226.432 |
| (exclusief overige beleggingen) | ||||
| Loan-to-value (schulden aan krediet | 58,0 | 58,2 | 57,3 | 58,2 |
| instellingen/vastgoedbeleggingen in %) | ||||
| Geplaatst kapitaal (in stuks) | ||||
| Gewone aandelen met een nominale waarde | 68.201.841 | 68.201.841 | 60.225.539 | 68.201.841 |
| van € 0,46 ultimo kwartaal | ||||
| Gemiddeld aantal uitstaande gewone | 68.201.841 | 67.095.658 | 60.231.244 | 64.288.818 |
| aandelen in de verslagperiode | ||||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand gewoon | ||||
| aandeel (x € 1) | ||||
| Direct beleggingsresultaat | 0,20 | 0,22 | 0,27 | 0,99 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 0,51 |
- 0,63 |
- 0,55 |
- 2,59 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,31 |
- 0,41 |
- 0,28 |
- 1,60 |
| Gegevens per aandeel (x € 1) | ||||
| (Interim-) dividend | 0,10 | 0,11 | 0,26 | 0,86 |
| Intrinsieke waarde | 9,47 | 9,78 | 12,68 | 9,78 |
| Intrinsieke waarde conform EPRA | 10,52 | 10,95 | 13,83 | 10,95 |
| Gemiddelde beursomzet (stuks per dag, | 198.971 | 92.580 | 88.034 | 92.580 |
| zonder dubbeltelling) | ||||
| Hoogste koers | 5,11 | 9,70 | 9,70 | 9,70 |
| Laagste koers | 5,00 | 5,95 | 8,50 | 5,95 |
| Ultimo koers | 7,00 | 6,08 | 8,77 | 6,08 |
*)*) Inclusief eenmalige huuropbrengsten van € 2,0 miljoen
| ste kwartaal 2013 1 |
ste kwartaal 2012 1 |
|
|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 37.075 | 41.499 |
| Niet doorberekende servicekosten | - 1.136 |
- 1.482 |
| Exploitatiekosten | - 4.247 |
- 4.938 |
| Nettohuuropbrengsten | 31.692 | 35.079 |
| Financieringsbaten | 108 | 28 |
| Financieringslasten | - 13.967 |
- 14.007 |
| Administratieve kosten | - 1.525 |
- 1.816 |
| Direct beleggingsresultaat voor belastingen | 16.308 | 19.284 |
| Belastingen over de winst | - 17 |
- 80 |
| Direct beleggingsresultaat na belastingen | 16.291 | 19.204 |
| Direct beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen | - 2.876 |
- 3.023 |
| Direct beleggingsresultaat | 13.415 | 16.181 |
| Herwaardering vastgoedbeleggingen | - 42.411 |
- 26.581 |
| Eliminatie huurincentives | 47 | - 293 |
| Nettoverkoopresultaat vastgoedbeleggingen | 361 | - |
| Waardemutaties financiële derivaten | 8.344 | - 4.799 |
| Valutakoersverschillen | 8 | - 523 |
| Toegerekende beheerkosten | - 636 |
- 581 |
| Indirect beleggingsresultaat voor belastingen | - 34.287 |
- 32.777 |
| Belastingen over de winst | - | - 193 |
| Indirect beleggingsresultaat na belastingen | - 34.287 |
- 32.970 |
| Indirect beleggingsresultaat toekomend aan minderheidsbelangen | - 286 |
- 332 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 34.573 |
- 33.302 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 21.158 |
- 17.121 |
| Gegevens per gemiddeld uitstaand aandeel (x € 1) | ||
| Direct beleggingsresultaat | 0,20 | 0,27 |
| Indirect beleggingsresultaat | - 0,51 |
- 0,55 |
| Totaal beleggingsresultaat | - 0,31 |
- 0,28 |
(x € 1.000)
| toelichting | 1ste kwartaal 2013 | 1ste kwartaal 2012l | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Brutohuuropbrengsten | 37.075 | 41.499 | |||
| Servicekosten doorbelast aan huurders | 5.733 | 5.684 | |||
| Servicekosten | - 6.869 |
- 7.166 |
|||
| Niet doorberekende servicekosten | - 1.136 |
- 1.482 |
|||
| Exploitatiekosten | 4 | - 4.247 |
- 4.938 |
||
| Nettohuuropbrengsten | 2 | 31.692 | 35.079 | ||
| Herwaardering beleggingen | - 42.364 |
- 26.874 |
|||
| Nettoverkoopresultaat | 5 | 361 | - | ||
| Totaal netto-opbrengsten uit | |||||
| beleggingen | - 10.311 |
8.205 | |||
| Administratieve kosten | 6 | - 2.161 |
- 2.397 |
||
| Financieringsbaten | 116 | 28 | |||
| Finanieringslasten | - 13.967 |
- 14.530 |
|||
| Waardemutaties financiële derivaten | 8.344 | - 4.799 |
|||
| Nettofinancieringslasten | - 5.507 |
- 19.301 |
|||
| Resultaat voor belastingen | - 17.979 |
- 13.493 |
|||
| Winstbelastingen | 13 | - 17 |
- 273 |
||
| Resultaat na belastingen | - 17.996 |
- 13.766 |
|||
| Omrekeningsverschillen op | |||||
| buitenlandsedeelnemingen | - 5 |
52 | |||
| Totaal niet gerealiseerde resultaten | - 5 |
52 | |||
| Totaal gerealiseerde en niet | - 18.001 |
- 13.714 |
|||
| Resultaat na belastingen toe te | |||||
| rekenen aan: | |||||
| Aandeelhouders NSI | - 21.158 |
- 17.121 |
|||
| Minderheidsbelangen | 3.162 | 3.355 | |||
| Winst na belastingen | - 17.996 |
- 13.766 |
|||
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||
| gerealiseerde resultaten toe te rekenen | |||||
| Aandeelhouders NSI | - 21.163 |
- 17.069 |
|||
| Minderheidsbelangen | 3.162 | 3.355 | |||
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||
| gerealiseerde resultaten | - 18.001 |
- 13.714 |
|||
| Gegevens per gemiddeld uitstaand | |||||
| aandeel (x € 1) | |||||
| Zowel niet als wel verwaterd resultaat | - 0,31 |
- 0,28 |
|||
| na belastingen |
vόόr verwerking voorstel winstverdeling vierde kwartaal 2012 en eerste kwartaal 2013 (x € 1.000)
| Toelichting | 31-03-2013 | 31-12-2012 | 31-03-2012 | |
|---|---|---|---|---|
| Activa | ||||
| Vastgoedbeleggingen | 7 | 1.981.787 | 2.036.114 | 2.174.335 |
| Immateriële activa | 8.477 | 8.486 | 8.496 | |
| Materiële vaste activa | 3.788 | 3.750 | 3.904 | |
| Afgeleide financiële instrumenten | 388 | 666 | - | |
| Totaal vaste activa | 1.994.440 | 2.049.016 | 2.186.735 | |
| Activa bestemd voor verkoop | 8 | 57.959 | 69.977 | 119.925 |
| Debiteuren en overige vorderingen | 9 | 22.933 | 21.915 | 18.886 |
| Liquide middelen | 5.279 | 7.007 | 5.097 | |
| Totaal vlottende activa | 86.171 | 98.899 | 143.908 | |
| Totaal activa | 2.080.611 | 2.147.915 | 2.330.643 | |
| Eigen vermogen | ||||
| Geplaatst aandelenkapitaal | 31.372 | 31.372 | 27.706 | |
| Agioreserve | 657.912 | 657.912 | 636.578 | |
| Overige reserves | 80.670 | 80.683 | 53.779 | |
| Ingehouden resultaat | - 124.275 |
- 103.117 | 45.584 | |
| Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan | ||||
| aandeelhouders | 645.679 | 666.850 | 763.647 | |
| Minderheidsbelangen | 126.100 | 122.938 | 131.757 | |
| Totaal eigen vermogen | 10 | 771.779 | 789.788 | 895.404 |
| Verplichtingen | ||||
| Rentedragende verplichtingen | 11 | 797.399 | 961.046 | 999.822 |
| Afgeleide financiële instrumenten | 12 | 72.127 | 80.787 | 67.192 |
| Uitgestelde belastingverplichtingen | 13 | 162 | 164 | 1.886 |
| Totaal langlopende verplichtingen | 869.688 | 1.041.997 | 1.068.900 | |
| Aflossingsverplichting langlopende | ||||
| verplichtingen | 11 | 302.115 | 186.273 | 226.439 |
| Schulden aan kredietinstellingen | 88.984 | 86.119 | 94.529 | |
| Overige schulden en overlopende activa | 14 | 48.045 | 43.738 | 45.371 |
| Totaal kortlopende verplichtingen | 439.144 | 316.130 | 366.339 | |
| Totaal verplichtingen | 1.308.832 | 1.358.127 | 1.435.239 | |
| Totaal eigen vermogen en verplichtingen | 2.080.611 | 2.147.915 | 2.330.643 |
toelichting 31-03-2013 31-03-2012 Resultaat na belastingen - 17.996 - 13.766 Aanpassing voor: Herwaardering vastgoedbeleggingen 5 42.411 26.581 Nettoverkoopresultaat beleggingen - 361 - Nettofinancieringslasten 5.507 19.301 Latente belastingverplichtingen 13 - 193 Afschrijvingen 150 111 Kasstroom uit bedrijfsuitoefening 47.707 46.186 Mutatie in debiteuren en overige vorderingen 9 - 1.018 - 4.929 Mutatie overige schulden en overlopende passiva 3.602 1.497 Financieringsbaten 108 28 Financieringslasten - 13.300 - 15.446 Kasstroom uit investeringsactiviteiten 19.103 13.570 Aankoop vastgoedbeleggingen en investeringen in bestaande objecten 7 - 2.502 - 1.899 Opbrengst van verkoop vastgoedbeleggingen 26.449 4.005 Investeringen materiële vaste activa - 179 - 134 Desinvesteringen materiële vaste activa - 22 Kasstroom uit financieringsactiviteiten 23.768 1.994 Kosten keuzedividend - 8 - Terugkoop eigen aandelen - 502 Opname leningen 11 - 754 29.940 Aflossing leningen 11 - 46.718 - 64.656 Kasstroom uit financieringsactiviteiten - 47.480 - 35.218 Netto kasstroom - 4.609 - 19.654 Valutakoersverschillen 16 - 450 Liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen per 1 januari - 79.112 - 69.328 Liquide middelen en schulden aan kredietinstellingen per 31 maart - 83.705 - 89.432
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2013 was als volgt:
| Geplaatst aandelen kapitaal |
Agioreserve | Overige reserves |
Onverdeelde winst |
totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders |
minderheids -belangen |
totaal eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2013 | 31.372 | 657.912 | 80.683 | - 103.117 | 666.850 | 122.938 | 789.788 |
| Resultaat eerste kwartaal 2013 | - | - | - | - 21.158 | - 21.158 | 3.162 | - 17.996 |
| Omrekeningsverschillen op | |||||||
| buitenlandse deelnemingen | - | - | - 5 |
- | - 5 |
- | - 5 |
| Totaal gerealiseerde en niet | |||||||
| gerealiseerde resultaten Q1 2013 | - | - | - 5 |
- 21.158 | - 21.163 | 3.162 | - 18.001 |
| Kosten keuzedividend | - | - | - 8 |
- | - 8 |
- | - 8 |
| Totaal bijdragen van en uitkeringen | |||||||
| aan aandeelhouders | - | - | - 8 |
- | - 8 |
- | - 8 |
| Stand op 31 maart 2013 | 31.372 | 657.912 | 80.670 | -124.275 | 645.679 | 126.100 | 771.779 |
Het verloop van de post eigen vermogen in het eerste kwartaal 2012 was als volgt:
| Geplaatst aandelen kapitaal |
Agioreserve | Overige reserves |
Onverdeelde winst |
Totaal eigen vermogen toe te rekenen aan aandeel houders |
Minderheids belangen |
Totaal eigen vermogen |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand op 1 januari 2012 | 27.732 | 637.054 | 53.727 | 62.705 | 781.218 | 128.402 | 909.620 |
| Resultaat eerste kwartaal 2012 | - | - | - | - 17.121 |
- 17.121 |
3.355 | - 13.766 |
| Omrekeningsverschillen op buitenlandse | |||||||
| deelnemingen | - | - | 52 | - | 52 | - | 52 |
| Totaal gerealiseerde en niet gerealiseerde | |||||||
| resultaten eerste kwartaal 2012 | - | - | 52 | - 17.121 |
- 17.069 |
3.355 | - 13.714 |
| Ingekochte eigen aandelen | - 26 |
- 476 |
- | - | - 502 |
- | - 502 |
| Totaal bijdragen van en uitkeringen aan | |||||||
| aandeelhouders | - 26 |
- 476 |
- | - | - 502 |
- | - 502 |
| Stand op 31 maart 2012 | 27.706 | 636.578 | 53.779 | 45.584 | 763.647 | 131.757 | 895.404 |
De financiële overzichten van NSI N.V. over het eerste kwartaal van 2013 worden opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards (IFRS) zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Dit bericht over het eerste kwartaal van 2013 is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 (tussentijdse financiële verslaggeving).
Voor de belangrijkste grondslagen voor consolidatie, van waardering en resultaatbepaling toegepast in dit bericht wordt verwezen naar de gepubliceerde jaarrekening 2012 (zie www.nsi.nl). De geconsolideerde cijfers zijn opgesteld op basis van historische kosten met uitzondering van vastgoedbeleggingen en financiële derivaten, die tegen reële waarde zijn verwerkt. Tenzij anders vermeld, worden de cijfers gepresenteerd in duizenden euro's afgerond op het naaste duizendtal.
Dit bericht over het eerste kwartaal van 2013 is goedgekeurd door de directie en raad van commissarissen op 14 mei 2013.
Voor het opstellen van dit tussentijds bericht in overeenstemming met IFRS worden van de directie oordelingsvorming, ramingen en veronderstellingen verlangd die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de boekwaarde van activa, passiva, opbrengsten en kosten. De ramingen en hiermee samenhangende veronderstellingen zijn gebaseerd op ervaringskennis en verschillende andere factoren die in dit verband passend worden geacht. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze ramingen. De ramingen en onderliggende veronderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen van schattingen worden opgenomen in het jaar waarin de schattingen worden herzien, wanneer de herzieningen alleen voor die periode gevolgen hebben, of in het jaar van herziening en toekomstige perioden, indien de herzieningen gevolgen hebben voor zowel de verslagperiode als toekomstige perioden.
Onderstaand is een overzicht opgenomen van de resultaten van elk van de te rapporteren segmenten.
| Per land | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Q1 2013 | Q1 2012 | Q1 2013 | Q1 2012 | Q1 2013 | Q1 2012 | Q1 2013 | Q1 2012 | |
| Brutohuuropbrengsten | 26.422 | 29.122 | 600 | 1.954 | 10.053 | 10.423 | 37.075 | 41.499 |
| Niet doorberekende | ||||||||
| servicekosten | - 946 |
- 1.053 |
- | - 48 |
- 190 |
- 381 |
- 1.136 |
- 1.482 |
| Exploitatiekosten | - 4.236 |
- 4.615 |
- 96 |
- 487 |
85 | 164 | - 4.247 |
- 4.938 |
| Nettohuuropbrengsten | 21.240 | 23.454 | 504 | 1.419 | 9.948 | 10.206 | 31.692 | 35.079 |
| Herwaarderingsresultaat | - 40.539 |
- 24.001 |
- 22 |
- 4.293 | - 1.803 |
1.420 | - 42.364 | - 26.874 |
| Nettoverkoopresultaat | - 1.133 |
- | 6 | - | 1.488 | - | 361 | - |
| Segment resultaat | - 20.432 |
- 547 |
488 | - 2.874 | 9.633 | 11.626 | - 10.311 |
- 8.205 |
| Reconciliatie | ||||||||
| Administratieve kosten | - 1.199 |
- 1.322 |
- 65 |
- 205 |
- 897 |
- 870 |
- 2.161 |
- 2.397 |
| Nettofinancieringskosten | - 3.697 |
- 15.078 |
- 121 |
- 678 |
- 1.689 |
- 3.545 |
- 5.507 |
- 19.301 |
| Resultaat voor belastingen | - 25.328 |
- 16.947 |
302 | - 3.757 |
7.047 | 7.211 | - 17.979 | - 13.493 |
| Winstbelastingen | - 5 |
- 2 |
- | - 256 |
- 12 |
- 15 |
- 17 |
- 273 |
| Resultaat na belastingen | - 25.333 |
- 16.949 |
302 | - 4.013 |
7.035 | 7.196 | - 17.996 | - 13.766 |
| Minderheidsbelangen | - | - | - | - | - 3.162 |
- 3.355 |
- 3.162 |
- 3.355 |
| Beleggingsresultaat toekomend | - 25.333 |
- 16.949 |
302 | - 4.013 | 3.873 | - 3.841 |
- 21.158 | - 17.121 |
| aan aandeelhouders NSI | ||||||||
| Aankopen en investeringen in | 1.694 | 1.460 | 22 | - | 786 | 439 | 2.502 | 1.899 |
Ter afdekking van valutarisico's worden beleggingen anders dan in euro's over het algemeen gefinancierd met leningen in de valuta (Zwitserse franken) van de beleggingen. Per 31 maart 2013 was de wisselkoers voor de Zwitserse frank: CHF 1 is € 0,82001(31 maart 2012: € 0,83022).
De exploitatiekosten van het vastgoed kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| Q1 2013 | Q1 2012 | |
|---|---|---|
| Gemeentelijke belastingen | 902 | 1.046 |
| Verzekeringspremies | 203 | 205 |
| Onderhoudskosten | 1.028 | 1.046 |
| Bijdrage vereniging van eigenaren | 106 | 177 |
| Beheer van vastgoed (inclusief toegerekende administratieve kosten) | 1.298 | 1.245 |
| Verhuurkosten | 328 | 540 |
| Overige kosten | 382 | 679 |
| Totaal | 4.247 | 4.938 |
| Q1 2013 | Q1 2012 | |
|---|---|---|
| Verkoopopbrengst vastgoedbeleggingen | 41.181 | - |
| Boekwaarde op moment van verkoop | 39.977 | - |
| Totaal | 1.204 | - |
| Verkoopkosten | - 843 |
- |
| Totaal | 361 | - |
De verkoopkosten zijn inclusief de makelaarskosten, juridische kosten, kosten van afkoop van leningen en de verstrekte huurgarantie.
De administratieve kosten kunnen als volgt worden gespecificeerd:
| Q1 2013 | Q1 2012 | |
|---|---|---|
| Managementkosten | 3.141 | 3.043 |
| Accountantskosten | 124 | 138 |
| Advieskosten | 68 | 237 |
| Taxatiekosten | 98 | 130 |
| Bezoldiging commissarissen, leden beleggingsraad en Stichting Prioriteit NSI | 74 | 72 |
| Overige kosten | 128 | 123 |
| Totaal | 3.633 | 3.743 |
| Toegerekend aan exploitatiekosten | - 1.357 |
- 1.256 |
| Toegerekend aan vastgoedportefeuille | - 115 |
- 90 |
| Totaal | 2.161 | 2.397 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie en ontwikkeling was als volgt:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Vastgoedbeleggingen in exploitatie | 1.959.897 | 2.157.585 |
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 21.890 | 16.750 |
| Totaal | 1.981.787 | 2.174.335 |
Vastgoedbeleggingen in exploitatie en vastgoedbeleggingen in ontwikkeling worden opgenomen tegen reële waarde. De marktwaarde van de vastgoedbeleggingen wordt binnen NSI bepaald op basis van een professioneel
taxatiemanagementsysteem. NSI waardeert intern de gehele vastgoedportefeuille elk kwartaal. Daarnaast wordt elk kwartaal effectief ongeveer 50% van de portefeuille extern gewaardeerd door gerenommeerde taxateurs.
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per land is als volgt:
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2013 |
Nederland | Zwitserland | België | Totaal 2012 |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 1.437.009 | - | 583.860 | 2.020.869 | 1.605.790 | 123.084 | 587.889 | 2.316.763 |
| Investeringen | 1.694 | - | 786 | 2.480 | 1.460 | - | 439 | 1.899 |
| Herclassificatie naar | ||||||||
| vastgoedbeleggingen in | ||||||||
| ontwikkeling | - 6.985 |
- | - | - 6.985 |
- 11.700 |
- | - | - 11.700 |
| Herclassificatie naar | ||||||||
| activa bestemd voor | ||||||||
| verkoop | - | - | - 12.402 | - 12.402 | - | - 119.925 | - | - 119.925 |
| Verkopen | - 2.000 |
- | - | - 2.000 |
- | - | - 4.005 |
- 4.005 |
| Herwaarderingen | - 40.330 |
- | - 1.735 |
- 42.065 | - 23.839 |
- 4.293 |
1.551 | - 26.581 |
| Valutakoersverschillen | - | - | - | - | - | 1.134 | - | 1.134 |
| Balans op 31 maart | 1.389.388 | - | 570.509 | 1.959.897 | 1.571.711 | - | 585.874 | 2.157.585 |
In de taxatiewaarde zijn opgenomen:
| Nederland | Zwitserland | België | Totaal | Nederland | Zwitserland | België | Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |||||||
| Overlopende | ||||||||
| activa in verband | ||||||||
| met | ||||||||
| huurincentives | 7.789 | - | 4.678 | 12.467 | 8.956 | - | 4.057 | 13.013 |
Het verloop van de vastgoedbeleggingen in exploitatie per type vastgoed:
| winkels | Kantoren | bedrijfsgebouwen | woningen | totaal 2013 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Balans op 1 januari 2013 | 551.377 | 1.146.269 | 318.898 | 4.325 | 2.020.869 |
| Investeringen | 377 | 1.266 | 837 | - | 2.480 |
| Herclassificatie naar | |||||
| vastgoedbeleggingen in | |||||
| ontwikkeling | - | - 6.985 |
- | - | - 6.985 |
| Herclassificatie naar activa | |||||
| bestemd voor verkoop | - | - | - 12.402 |
- | - 12.402 |
| Verkopen | - | - 1.450 |
- 550 |
- | - 2.000 |
| Herwaarderingen | - 5.297 |
- 34.881 |
- 1.802 |
- 85 |
- 42.065 |
| Valuatkoersverschillen | - | - | - | - | - |
| Balans op 31 maart 2013 | 546.457 | 1.104.219 | 304.981 | 4.240 | 1.959.897 |
Op 31 maart 2013 waren objecten met een boekwaarde van € 1.440,6 miljoen (ultimo 2012: € 1.507,2 miljoen) hypothecair tot zekerheid verstrekt voor opgenomen leningen en kredietfaciliteiten in rekening-courant bij banken ten bedrage van € 911,0 miljoen (ultimo 2012: € 951,0 miljoen). De mate van zekerheidsstelling kan worden gevarieerd binnen bancaire afspraken, waardoor additioneel kan worden geleend onder de bestaande faciliteiten, of een deel van de zekerheidsstelling aan een andere financiering kan worden gealloceerd.
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 2013 | 2012 |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 15.245 | 5.050 |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | 6.985 | 11.700 |
| Herwaarderingen | - 340 |
- |
| Balans op 31 maart | 21.890 | 16.750 |
Onder de vastgoedbeleggingen in ontwikkeling zijn per 31 maart 2013 drie kantoorgebouwen en twee grondposities opgenomen.
De boekwaarde van vastgoed bestemd voor verkoop is de verwachte opbrengst bij verkoop, die de reële waarde vertegenwoordigt.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 69.977 | - |
| Herclassificatie van vastgoedbeleggingen in exploitatie | 13.890 | 119.925 |
| Investeringen | 22 | - |
| Verkopen | - 25.575 |
- |
| Herwaarderingen | - 7 |
- |
| Valutakoersverschillen | - 348 |
- |
| Balans op 31 maart | 57.959 | 119.925 |
De grootste posten betreffen de te verwachten schade-uitkeringen in verband met winkelcentrum 't Loon, vooruitbetaalde kosten 2013 voor € 4,6 miljoen, winstbelastingen (€ 3,2 miljoen) en te ontvangen huur voor een bedrag van € 5,4 miljoen.
Het aantal geplaatste aandelen is gedurende de verslagperiode niet gewijzigd.
Het verloop van de leningen in de verslagperiode was als volgt:
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| Balans op 1 januari | 1.147.319 | 1.259.837 |
| Opnamen | - 754 |
29.940 |
| Aflossingen | - 46.718 |
- 64.656 |
| Valutakoersverschillen | - 333 |
1.140 |
| Balans op 31 maart | 1.099.514 | 1.226.261 |
| Aflossingsverplichtingen langlopende verplichtingen tot 1 jaar | 302.115 | 226.439 |
| Balans op 31 maart | 797.399 | 999.822 |
De resterende looptijd van de leningen op 31 maart 2013 was als volgt:
| vaste rente | variabele rente | totaal | |
|---|---|---|---|
| Tot 1 jaar | 28.545 | 273.570 | 302.115 |
| Vanaf 1 jaar tot 2 jaar | - | 142.950 | 142.950 |
| Vanaf 2 jaar tot 5 jaar | 224.978 | 420.429 | 645.407 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | - | 9.042 | 9.042 |
| Meer dan 10 jaar | - | - | - |
| Totaal leningen | 253.523 | 845.991 | 1.099.514 |
De rentedragende schulden betreffen voornamelijk leningen van banken een een obligatielening van € 75 miljoen in België met overeengekomen resterende looptijden van gemiddeld 2,1 jaar. De gewogen gemiddelde rente over de per 31 maart 2013 uitstaande leningen en renteswaps bedraagt 5,0% per jaar inclusief marge. De rentedekkingsratio bedroeg 2,3 per 31 maart 2013.
Als zekerheid voor de leningen en rekening-courantfaciliteiten bij de banken zijn hypotheken gevestigd op het vastgoed met een waarde van € 1.440,6 miljoen alsmede in een aantal gevallen pandrecht op de huuropbrengsten.
NSI beperkt haar renterisico door de variabele rente die zij betaalt op het overgrote deel van haar leningen om te ruilen tegen een vaste rente. Hiertoe zijn contracten afgesloten met een vaste rente variërend van 2,14% tot 4,613% en afloopdata van 2014 tot en met 2022. De marktwaarde van de financiële derivaten op 31 maart 2013 bedraagt € 71,7 miljoen.
| aantal contracten |
nominaal | reële waarde activa |
reële waarde passiva |
|
|---|---|---|---|---|
| Binnen 1 jaar | - | - | - | - |
| Vanaf 1 jaar tot 5 jaar | 40 | 714.760 | - | 56.208 |
| Vanaf 5 jaar tot 10 jaar | 4 | 99.300 | - | 15.919 |
| Totaal swaps | 44 | 814.060 | - | 72.127 |
| Totaal derivaten index | ||||
| leningen | 7 | 54.000 | 388 | - |
| Totaal derivaten | 46 | 868.060 | 388 | 72.127 |
De gewogen gemiddelde resterende looptijd van de derivaten bedraagt 3,8 jaar. NSI is tegen een gewogen gemiddelde rente van 3,1% (exclusief marge)afgedekt. Voor 3,1% van de huidige leningen geldt een variabele rente en deze zijn niet afgedekt.
Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor de nominale waarde van in toekomstige perioden te betalen winstbelastingen die ontstaan als gevolg van verschillen tussen marktwaarde en fiscale waarde van het vastgoed in Zwitserland.
De grootste posten vermeld onder overige schulden en overlopende passiva betreffen vooruitontvangen huren (€ 12,5 miljoen), te betalen exploitatiekosten (€ 10,4 miljoen) en te betalen interest (€ 8,9 miljoen).
NSI heeft eind november 2012 overeenstemming bereikt over de verkoop van twee kantoorgebouwen aan de Leidsegracht en Herengracht in Amsterdam. De verkoopprijs bedraagt € 8,0 miljoen en naar verwachting vindt de levering in het tweede kwartaal van 2013 plaats.
Intervest Offices & Warehouses heeft in december 2012 overeenstemming bereikt over de verkoop van een logistiek complex aan de Kaaien in Antwerpen. De verkoopprijs bedraagt € 2,1 miljoen en de levering heeft op 15 april 2013 plaatsgevonden.
Intervest Offices & Warehouses heeft in maart 2013 overeenstemming bereikt over de verkoop van een logistiek gebouw aan de Guldendelle in Kortenberg. De verkoopprijs bedraagt € 14,2 miljoen en de levering vindt naar verwachting eind mei 2013 plaats.
Hoofddorp, 17 mei 2013 Directie Raad van commissarissen ir. J. Buijs, CEO H. Habas, voorzitter drs. D.S.M. van Dongen RC, CFO drs. H.J. van den Bosch RA
drs. H.W. Breukink mr. G.L.B. de Greef MRE
De Autoriteit Financiële Markten heeft NSI N.V. op 13 juli 2006 een vergunning verstrekt. Een afschrift daarvan is verkrijgbaar ten kantore van de vennootschap alsmede via haar website: www.nsi.nl.
De leden van de raad van commissarissen en de directie van NSI hebben geen persoonlijk belang in de door NSI gedane beleggingen. Noch hebben zij op enig moment in de verslagperiode een dergelijk belang gehad. De vennootschap is niet op de hoogte van vastgoedtransacties in de verslagperiode met personen of instellingen die geacht kunnen worden een directe relatie met de vennootschap te hebben.
Krachtens de Wet financieel toezicht heeft de Autoriteit Financiële Markten een melding ontvangen van een aandeelhouder met een belang van meer dan 5% in de vennootschap. Volgens de meest recente melding was dit belang als volgt: Habas Investments (1960) Ltd. en haar deelnemingen (20,5%). De datum van voornoemde melding was 18 december 2012.
| Financiële agenda 2013 | |
|---|---|
| Publicatie van de halfjaarcijfers 2013 Publicatie van de cijfers over de eerste drie kwartalen 2013 |
9 augustus 2013 8 november 2013 |
| Interim-dividenduitkeringen | |
| Vaststelling interim-dividend eerste kwartaal 2013 | 31 mei 2013 |
| Notering ex-dividend | 4 juni 2013 |
| Betaalbaarstelling interim-dividend eerste kwartaal 2013 | 11juni 2013 |
| Vaststelling interim-dividend eerste halfjaar 2013 | 23 augustus 2013 |
| Notering ex-dividend | 27 augustus 2013 |
| Betaalbaarstelling interim-dividend eerste halfjaar 2013 | 3 september 2013 |
| Vaststelling interim-dividend eerste drie kwartalen 2013 | 22 november 2013 |
| Notering ex-dividend | 26 november 2013 |
| Betaalbaarstelling interim-dividend eerste drie kwartalen 2013 | 3 december 2013 |
Wij hebben de in dit tussentijds bericht, op pagina 16 tot en met 24 opgenomen verkorte geconsolideerde tussentijdse financiële informatie (hierna 'tussentijdse financiële informatie') van NSI N.V. te Hoofddorp (statutair Hoorn) bestaande uit de geconsolideerde balans per 31 maart 2013, het geconsolideerd overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen en het geconsolideerd kasstroomoverzicht voor de 3 maands periode eindigend op 31 maart 2013 beoordeeld. De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opstellen en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling.
Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse Standaard 2410 'Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de accountant van de entiteit'. Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met de Nederlandse controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen controleverklaring af.
Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de tussentijdse financiële informatie per 31 maart 2013 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 'Tussentijdse Financiële Verslaggeving' zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Amstelveen, 17 mei 2013
KPMG Accountants N.V.
H.D. Grönloh RA
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.