Annual Report • Mar 16, 2009
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ÅRSRAPPORT 2008
I den nedtur, som aktiemarkedet havde i 2008, har Jeudan-aktien været rimelig modstandsdygtig sammenlignet med gennemsnittet for branchen og markedet som helhed.
12
7
Jeudan er i stand til at opfylde de fleste virksomheders behov for kontorer og butikker – enten i Jeudans eksisterende portefølje eller ved investering i nye ejendomme.
Når igangværende og projekterede byggerier, der svarer til op mod 500.000 m2 , er klar til ibrugtagning i løbet af de kommende 1-2 år, vil udbuddet af kontorlejemål i betydeligt omfang overstige efterspørgslen.
Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for aktionærerne. Den overordnede målsætning er nedbrudt til en række konkrete finansielle mål.
16
89% af ejendomsporteføljen er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt afkast på 5,3%.
22
38
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvikling + udbytte) har de seneste fem år været 15,4% p.a.
Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet over jura, finans, økonomistyring, virksomhedsledelse, ejendomsbrancheerfaring, bestyrelseserfaring, omstruktureringer og køb/salg af virksomheder m.m.
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008
Jeudans overvejelser og indsats om ansvarlighed skal være i balance med de økonomiske mål, og indsatsområderne skal prioriteres, så kræfterne bruges økonomisk effektivt.
Kønsfordelingen blandt ledelsesgruppen er 66% mænd og 33% kvinder og i virksomheden som helhed 61% mænd og 39% kvinder.
Resultat før kurs- og værdiregulering er et af Jeudans væsentligste resultatparametre. Resultatet er udtryk for den likviditet, som driften frembringer. Jeudan har realiseret et resultat før kurs- og værdiregulering på niveau med de udmeldte forventninger i januar 2008.
71
52
44
Det fremgår, at renterisikoen er forholdsvis begrænset set i forhold til Koncernens samlede resultat samt at renterisikoen stort set falder til DKK 0 for årene 2010-2013 ved de anførte restgældsniveauer.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Resultatopgørelse, balance, egenkapitalforklaring, pengestrømsopgørelse og noter
2008 blev et pludseligt vendepunkt for verdensøkonomien og for stemningen og forventningerne til fremtiden. Udsigten synes mørkere end de seneste mange år. Det gælder for virksomheder over hele verden. Ikke mindst for virksomhederne i ejendomsbranchen.
På den baggrund er det naturligt og vigtigt, at både aktionærer og ledelse i den enkelte virksomhed ser situationen i øjnene. At man gør sig klart, hvor man står, og ikke mindst hvilken strategi, man følger. Også i Jeudans ledelse har vi haft anledning til grundig eftertanke og tilpasning til den nuværende situation.
Jeudan står fast. Vores fokus er som bekendt først og fremmest kundebetjeningen, den daglige drift og lønsomheden. Denne forretningsmodel er sund, langtidsholdbar og tilgængelig.
I den nedtur, som aktiemarkedet havde i 2008, har Jeudan-aktien været rimelig modstandsdygtig sammenlignet med gennemsnittet for branchen og markedet som helhed. Aktieprisen faldt fra DKK 600 til DKK 456 ved årets udgang. Trods denne nedgang i det forløbne år har aktionærernes afkast i form af udbytte og kursstigninger været 15% om året i gennemsnit i de seneste fem år.
De fleste af Jeudans aktionærer har formentlig investeret langsigtet i overensstemmelse med Jeudans strategi. Derfor er det relevant også at pege på, at afkastet over de seneste ti år, inkluderet kursfaldet i 2008, har været knap 20% om året.
For en investor – privat eller professionel – er det imidlertid vigtigt at se på afkastet i forhold til risikoen. Jeudans ejendomme har igennem en årrække haft en tilfredsstillende udlejningsprocent, kundernes soliditet og betalingsevne synes også på et tilfredsstillende niveau, og pengestrømmen fra driften er stabil. Samtidig er renteomkostningerne i vidt omfang forudsigelige på grund af lange aftaler, og Jeudan har gode relationer til danske, finansielle samarbejdspartnere.
Jeudans fokus er investering i og drift af velbeliggende ejendomme. Arbejdsområdet er Storkøbenhavn. Byen udvikler sig grundlæggende positivt, trods opbremsningen i konjunkturerne, og den er en attraktiv placering for virksomheder, organisationer og privatpersoner. Dermed er København også et attraktivt marked for en ejendomsvirksomhed som Jeudan, der har som forretningsgrundlag at betjene kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter. Samtidig har Jeudan gennem årene opbygget en bred erfaring og et tæt kendskab til kunder, samarbejdspartnere, leverandører og andre, som lægger vægt på langvarige relationer.
Vore kunder, aktionærer, medarbejdere og andre samarbejdspartnere ved, hvor de har os: Jeudan udlejer velbeliggende og velholdte lokaler til virksomheder og organisationer, som lægger vægt på ordentlige og velfungerende forhold. Udlejningen suppleres med en vifte af ydelser i relation til ejendommene, leveret af vore egne medarbejdere. I alle aktiviteter lægger vi vægt på ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Driftsresultatet i 2008 blev DKK 186 mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Det er 21% mere end året før og svarer til forventningerne ved årets begyndelse. Resultatet er opnået på grundlag af en omsætning, der i 2008 passerede DKK 700 mio.
Udviklingen i 2008 er en fortsættelse af de senere års fremgang. Resultatet før kurs- og værdireguleringer var DKK 80 mio. i 2003, og fremgangen i de forløbne fem år har således været på 133%, svarende til godt 20% p.a.
Jeudans overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Målet skal nås med konstant fokus på lønsomheden i driften, kontrolleret vækst, effektiv kapitaludnyttelse, begrænset finansiel risiko, ordentlighed i alle aktiviteter, engagerede medarbejdere samt åben og redelig information.
Den linje har Jeudan fulgt i mange år. Vi er overbeviste om aktionærernes opbakning til, at den skal fortsættes.
Niels Heering Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør
| Resultatopgørelse | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | DKK mio. | 338 | 379 | 440 | 524 | 738 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 210 | 255 | 281 | 333 | 413 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | DKK mio. | 188 | 232 | 253 | 301 | 369 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | DKK mio. | 102 | 141 | 151 | 154 | 186 |
| Resultat før skat | DKK mio. | 115 | 893 | 505 | 313 | -529 |
| Årets resultat | DKK mio. | 87 | 650 | 364 | 277 | -398 |
| Balance | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| Investeringsejendomme incl. igangværende projekter | DKK mio. | 4.304 | 5.189 | 5.814 | 8.746 | 9.347 |
| Aktiver i alt | DKK mio. | 4.497 | 5.380 | 6.045 | 8.827 | 9.427 |
| Egenkapital i alt | DKK mio. | 1.574 | 2.175 | 2.480 | 3.429 | 2.955 |
| Forpligtelser i alt | DKK mio. | 2.922 | 3.205 | 3.565 | 5.398 | 6.471 |
| Pengestømme | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| Driftsaktiviteter | DKK mio. | 116 | 109 | 113 | 137 | 90 |
| Investeringsaktiviteter | DKK mio. | -1.597 | -81 | -345 | -818 | -788 |
| Finansieringsaktiviteter | DKK mio. | 1.469 | -269 | 195 | 120 | 1.381 |
| I alt | DKK mio. | -12 | -241 | -37 | -561 | 683 |
Nettoomsætning samt bruttomargin
EBIT og EBIT pr. aktie Figur 13: EBIT og EBIT pr. aktie
| Regnskabsrelaterede nøgletal | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital | % | 8,1 | 7,6 | 6,5 | 5,7 | 5,9 |
| Forrentning af egenkapital (ROE) | % | 6,9 | 35,1 | 15,8 | 10,3 | -12,6 |
| Egenkapitalandel | % | 35,0 | 40,4 | 41,0 | 38,8 | 31,3 |
| Rentedækning | x | 2,17 | 2,43 | 2,32 | 2,00 | 2,01 |
| Aktierelaterede nøgletal | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aktiepris 31.12 (P) | DKK | 386 | 605 | 712 | 600 | 456 |
| Indre værdi (BV) | DKK | 273 | 377 | 429 | 483 | 416 |
| Kurs/indre værdi (P/BV) | x | 1,42 | 1,61 | 1,66 | 1,24 | 1,10 |
| EBIT pr. aktie | DKK | 39,1 | 40,4 | 43,9 | 50,0 | 52,0 |
| EBVAT pr. aktie | DKK | 21,2 | 24,5 | 26,2 | 25,6 | 26,2 |
| Resultat pr. aktie (EPS) | DKK | 18,0 | 113,0 | 63,2 | 46,1 | -56,1 |
| Price Earnings (PE) | x | 21,4 | 5,4 | 11,3 | 13,0 | -8,1 |
| Pengestrøm pr. aktie (CFPS) | DKK | 24,1 | 18,9 | 19,6 | 22,8 | 12,7 |
| Udbytte pr. aktie (DPS) | DKK | 8,5 | 9,0 | 10,0 | 11,0 | 11,0 |
| Markedsværdi | DKK mio. | 2.229 | 3.493 | 4.114 | 4.258 | 3.236 |
| Marginer | 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruttoresultat / nettoomsætning | % | 62,0 | 67,2 | 63,9 | 63,6 | 55,9 |
| Administrationsomkostninger / nettoomsætning | % | 6,4 | 6,0 | 6,5 | 6,3 | 6,0 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning | % | 55,6 | 61,2 | 57,5 | 57,3 | 50,0 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning | % | 30,1 | 37,2 | 34,3 | 29,4 | 25,2 |
| Resultat før skat / nettoomsætning | % | 34,0 | 235,5 | 114,8 | 59,8 | -71,6 |
| Årets resultat / nettoomsætning | % | 25,6 | 171,4 | 82,7 | 52,9 | -53,9 |
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med IFRS. Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Det giver ingen mening at investere i ejendomme, hvis man ikke også interesserer sig for de mennesker, der skal bo og arbejde inden for murene.
Den grundholdning præger hele Jeudans virke. Derfor er vi en virksomhed, der står på to ben.
Vi køber og ejer ejendomme. Vi sætter fokus på trivsel.
Hoved, hænder, hjerte.
Jeudans investeringsstrategi fokuserer primært på velbeliggende kontorejendomme i Københavns Centrum, og i 2008 har Jeudan fortsat væksten i investeringerne, primært i Frederiksstaden i det indre København.
Med virkning pr. 1. oktober 2008 købte Jeudan ejendommene Bredgade 33 og Bredgade 35 med et samlet areal på godt 6.000 m2 for en markedsværdi på DKK 137 mio., svarende til DKK 22.800 pr. m2 . I ejendommene har Bruun Rasmussen drevet auktionshus siden 1948 og fortsætter som kunde i ejendommene.
Jeudan har i forvejen en betydelig markedsandel i Frederiksstaden, blandt andet i Bredgade, hvor Jeudan efter ovenstående investeringer ejer 13 større kontorejendomme.
Jeudan har tillige pr. 1. oktober 2008 erhvervet en kontor- og boligejendom i St. Kongensgade 74 på ca. 1.650 m2 for kontant DKK 25 mio., svarende til DKK 15.000 pr. m2 . Pr. 1. november 2008 erhvervede Jeudan en kontorog boligejendom på ca. 1.200 m2 i St. Kongensgade 60 for kontant DKK 20 mio., svarende til ca. DKK 17.000 pr. m2 .
Med disse erhvervelser besidder Jeudan 6 kontor- og boligejendomme i St. Kongensgade.
Med virkning pr. 1. juli 2008 har Jeudan købt Lyngbyvej 11 (Østerbro Centret), København Ø. Centret, der har et areal på ca. 5.200 m2 , har gennemgået en større renovering og fået Føtex som ankerlejer. Centret er erhvervet for DKK 172 mio.
Jeudan har i 1. kvartal 2008 købt 22 boligejerlejligheder i Hvidovre, der ligger i tilknytning til en af Koncernens detailejendomme, ligesom Jeudan har købt en kontor- og lagerejendom i Glostrup, der efterfølgende er udlejet til en eksisterende kunde. Disse investeringer udgjorde samlet DKK 62 mio.
De samlede nyinvesteringer i 2008 udgjorde hermed DKK 416 mio. Hertil kommer investering i udvikling af den eksisterende ejendomsportefølje for i alt ca. DKK 441 mio.
| DKK mio. | Overtagelse K | øb | Salg |
|---|---|---|---|
| St. Kongensgade 60 | 01.11.2008 | 20 | |
| Bredgade 33-35 | 01.10.2008 | 137 | |
| St. Kongensgade 74 | 01.10.2008 | 25 | |
| Østerbro Centret | 01.07.2008 | 172 | |
| Fabriksparken 54 | 29.02.2008 | 28 | |
| Gl. Køge Landevej 256-258 | 10.01.2008 | 34 | |
| I alt 2008 | 416 | 0 | |
| 2007 | 2.559 | 4 | |
| 2006 | 212 | 85 |
Jeudans fokus er som bekendt først og fremmest kundebetjeningen, hvor forretningsgrundlaget er at betjene kunderne med velfungerende rammer omkring deres aktiviteter.
Trods de lidt dystre toner omkring finansmarkederne og ejendomsmarkedet – specielt i andet halvår 2008 – formåede Jeudan i 2008 at genudleje og istandsætte godt 31.000 m2 og har dermed udbygget det høje niveau fra 2007. Med udgangen af december 2008 havde Jeudan en udlejningsprocent på 99. Medregnes ledige arealer i projektejendomme, der endnu ikke kan udlejes, udgjorde udlejningsprocenten 95,7.
Jeudan har hermed formået at fastholde niveauet for udlejningsprocenten i forhold til ultimo 2007, ligesom Jeudan fortsat ligger over markedsniveauet. Jeudans forretningsmodel med den kundevendte organisation er dermed konkurrencedygtig. Jeudan er derved i stand til at opfylde de fleste virksomheders behov for kontorer og butikker – enten i Jeudans eksisterende portefølje eller ved investering i nye ejendomme.
Det høje niveau for genudlejning og istandsættelse af lejemål til nye kunder i Jeudan påvirker aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner.
Jeudan Servicepartner leverer et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser til såvel Jeudans kunder som kunder uden for Jeudans ejendomsportefølje.
2008 har i Jeudan Servicepartner været præget af et højt aktivitetsniveau.
Jeudan Servicepartner har indrettet lokaler til en ny IRMAbutik i Borgergade 24, hvor den resterende del af ejendommen p.t. indrettes til Parkering København, der fraflytter sit hovedsæde i Gammeltoftsgade 17. Gammeltoftsgade 17, der er en del af Øster Farimagsgade 5 (tillige ejet af Jeudan), er genudlejet til Københavns Universitet.
Herudover har Jeudan Servicepartner renoveret og ombygget store dele af ejendommen Bredgade 34 med i alt næsten 5.000 m2 til moderne kontorlokaler til Genmab, der tog lokalerne i brug i efteråret 2008.
Jeudan har medvirket ved indretningen af tidssvarende kontorlokaler til Berlingske Media i Pilestræde, som Berlingske Media midlertidigt fraflyttede, mens indretningen stod på. Tidsplanen, der var lagt flere år tidligere, blev overholdt, og Berlingske Media flyttede successivt ind i deres renoverede lokaler i løbet af juli til september 2008. I 2009 er igangsat projektering og indretning af butikslejemål, P-anlæg og boliger i Berlingske Karré.
Koncernens fokus på at kunne opfylde kundernes behov i hele værdikæden fra tidspunktet, hvor kunden søger lokaler over indretningsforslag, udarbejdelse af lejekontrakt samt tegninger, indretning af lokalerne samt den efterføl-
gende servicering af lokalerne, beviser sit værd, når mere end 30.000 m2 årligt skal indrettes med koordinering blandt de forskellige faggrupper og kunden.
Jeudan Servicepartner har også udført arbejder for kunder, der ikke bor i en Jeudan-ejendom. I 2. halvår 2008 har Jeudan Servicepartner forestået ombygning og indretning af ca. 3.000 m2 eksisterende kontorlokaler for Skandinavisk Tobakskompagni.
2008 blev året, hvor de senere års værdistigninger på ejendomme hørte op, og i flere områder blev vendt til faldende priser.
I de senere år har nogle ejendomsinvestorer erhvervet ejendomme til prisniveauer, hvor nogle af de etablerede aktører på markedet ikke har ønsket at deltage. En væsentlig del af disse handler har nu medført, at de pågældende ejendomsinvestorer er taget under konkursbehandling, og ejendommene er svært omsættelige uden væsentlige tab til følge.
Jeudan har været tilbageholdende de senere år, men den generelle udvikling i priserne på ejendomsmarkedet og samfundsøkonomien i øvrigt påvirker også værdien af Jeudans ejendomsportefølje.
To modsatrettede forhold påvirker værdien. Dels har forbedringer i ejendommenes drift medført en opskrivning på DKK 492 mio., som er opnået ved effektivisering af driften og øgede lejeindtægter. I modsat retning trækker nedskrivninger på ca. DKK 531 mio., som følge af ovenstående udvikling på ejendomsmarkedet og samfundsøkonomien i øvrigt, ligesom Jeudan har foretaget yderligere reservationer til ombygninger m.v. på DKK 212 mio.
Samlet er der hermed tale om en nedskrivning på netto DKK 251 mio.
Det er værd at bemærke, at den foretagne værdiregulering ikke har negativ indflydelse på Jeudans driftsresultat, ligesom den ikke påvirker Jeudans pengestrømme.
Jeudans finansieringsstrategi sigter mod optagelse af størst mulige realkreditbelåning med 15-20 årige realkreditlån med fast rente på annuitetsvilkår eller realkreditlån med variabel rente. Risikoen på realkreditlån med variabel rente afdækkes helt eller delvist med renteswaps. Denne finansieringsstruktur understreger Jeudans holdning om, at værditilvæksten skal fremkomme gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Koncernens finansielle omkostninger kun i beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Ved indgangen til 2008 havde Jeudans realkreditfinansiering faste renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år, og en gennemsnitlig effektiv rente på 4,9%.
I løbet af 2008 har rentemarkederne udvist stor volatilitet. I starten af 4. kvartal 2008 medførte uroen på de finansielle markeder, at de korte renter steg, og de lange aftalerenter faldt. På denne baggrund valgte Jeudan i oktober 2008 at benytte faldet i de lange aftalerenter ved at konvertere eksisterende renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. med en gennemsnitlig løbetid på ca. 12 år til nye renteaftaler med en løbetid på 30 år. Konverteringen medførte en betydelig nettorentebesparelse for 2009 og fremefter.
De efterfølgende måneder udviste specielt de lange renter en uventet, atypisk udvikling. Renten på realkreditlån steg, mens den lange aftalerente faldt. Ved udgangen af 2008 var forskellen mellem den 30-årige realkreditrente og tilsvarende aftalerente ca. 3% p.a. Der var dog kun meget begrænset aktivitet i den lange del af markedet, således at effektiviteten i prisdannelsen var begrænset.
Med denne rentekurve fik Jeudan i 2008 et urealiseret kurstab på de finansielle forpligtelser – som omfatter såvel lange renteaftaler som realkreditlån – på DKK 390 mio.
I løbet af januar 2009 skete der en normalisering af rentespændet mellem de to lange renter, og Jeudan omlagde på den baggrund lange renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. Renteaftalerne har nu, som ved indgangen til 2008, en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år, og Jeudan opnår herudover en yderligere årlig rentebesparelse.
Samtidig har omlægningen medført, at Jeudan i 1. kvartal 2009 har opnået en realiseret kursgevinst på DKK 151 mio. Yderligere reduceres kursfølsomheden på de finansielle forpligtelser væsentligt som følge af den kortere løbetid fra ca. DKK 6 mio. pr. basisrentepunkt til ca. DKK 2 mio. pr. basisrentepunkt.
Jeudans fokusering på rentable investeringer og løbende driftsforbedringer i den eksisterende ejendomsportefølje vil fortsætte i 2009, og opfølgningen på eksisterende kundeforhold vil blive intensiveret.
Det er Jeudans vurdering, at den senere tids udvikling på de finansielle markeder og på ejendomsmarkedet vil øge muligheden for opkøb af attraktive ejendomme de kommende år. Jeudan har løbende overvejelser om nye investeringer i overensstemmelse med den fastlagte strategi.
I Jeudan Servicepartner forventes der på baggrund af den generelle samfundsudvikling nedgang i såvel omsætning som indtjening.
Koncernen forventer en nettoomsætning på niveauet DKK 680-720 mio. (2008: DKK 738 mio.)
Driftsomkostningerne i Jeudan Servicepartner vil følge aktivitetsnedgangen. Ejendomssegmentets driftsomkostninger vil stige som følge af de i 2008 foretagne ejendomsinvesteringer, som får fuld effekt i 2009. Driftsomkostningerne i den øvrige eksisterende portefølje forventes på niveau med 2008.
Administrationsomkostningerne forventes at ligge på niveau med 2008.
Jeudans finansiering består af dels realkreditfinansiering med renteloft på 5%, dels realkredit- og bankfinansiering med fast rente i en årrække. Derfor er den samlede finansieringsudgift forholdsvis forudsigelig. Nettorenteomkostningerne vil i 2009 stige i forhold til 2008 som følge af Koncernens ejendomsinvesteringer i løbet af 2008. Stigningen vil dog blive mindre grundet omlægningen af lange renteaftaler til lavere rente.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) forventes fastholdt på nogenlunde samme niveau som 2008.
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi.
Hertil kan komme værdireguleringer på såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
Jeudan har i forbindelse med konverteringen af lange renteaftaler i januar 2009 realiseret en kursgevinst på DKK 151 mio.
De her beskrevne forventninger til den fremtidige udvikling er forbundet med usikkerhed og risici, som blandt andet – men ikke udelukkende – omfatter de faktorer, som er beskrevet i afsnittet om risikofaktorer. Disse og andre faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 11,00 pr. aktie (2007: DKK 11,00), svarende til en udlodning på DKK 78 mio.
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes i år 21. april 2009, kl. 16.30 i Moltkes Palæ, Dr. Tværgade 2, 1302 København K.
De større byer i Danmark mærker en befolkningstilvækst, hvilket i særdeleshed mærkes i København. Prognoser fra Danmarks Statistik viser således, at indbyggertallet i hovedstadsområdet er steget mere end i andre områder, hvilket ikke er en tendens, der forventes at ændre sig på længere sigt. Den gennemsnitlige husstandsindkomst er inden for de seneste 12 år steget næsten 50% i hovedstadsområdet, hvor stigningen i øvrige områder af Danmark har ligget omkring 30%. For 12 år siden havde hovedstadsområdet den laveste gennemsnitlige husstandsindkomst i Danmark. Dette er ændret til, at det alene er området nord for København, der har en større gennemsnitlig husstandsindkomst end hovedstadsområdet. Dette indikerer, at det er de vellønnede og dermed veluddannede, der flytter mod byen og som har råd til at bosætte sig i hovedstaden.
Denne befolkningsgruppe ønsker ikke at anvende væsentlig tid på at komme til arbejde, ligesom såvel fritids- og kulturlivet skal være beliggende i nærmiljøet.
København byder på et attraktivt miljø, et varieret kulturliv, en bred vifte af tilbud til turister samt et betydeligt antal uddannelses- og forskningsinstitutioner koncentreret på et snævert geografisk område.
Byens liv og udvikling understøttes af en veludbygget og en generelt velfungerende infrastruktur i form af bl.a. vejnettet, Øresundsbron, Metroen, togforbindelser nationalt og internationalt samt ikke mindst Københavns Lufthavn, som har hyppige forbindelser med en lang række byer i hele verden.
Derfor vil mange danske og udenlandske virksomheder, offentlige organisationer og kulturinstitutioner naturligt søge placering i landets hovedstad, hvor arbejdskraften er koncentreret.
Det er Jeudans vurdering, at der gennem de senere år har været en tendens i retning af, at virksomheder vælger at koncentrere ressourceindsatsen og opmærksomheden om deres kerneforretninger, og i stigende omfang lader virksomheder som Jeudan stå for ejendomsforholdene. Ved salg af domicilejendomme og eventuel fortsat tilstedeværelse som kunde i de pågældende ejendomme, frigøres kapital, der ofte skønnes at kunne udnyttes bedre inden for den enkelte virksomheds forretningsområde. Jeudan forventer, at denne tendens fortsætter i de kommende år, dog med nedsat udviklingshastighed grundet den aktuelle samfundsøkonomi.
Samlet set er det Jeudans opfattelse, at København giver gode betingelser for virksomheder og organisationer og disses medarbejdere, hvilket indebærer en stadig rimelig efterspørgsel efter kontorarealer. Det medvirker efter Jeudans opfattelse til en vis stabilitet i lejeniveau og dermed en forholdsvis høj grad af værdifasthed ved investering i ejendomme i området.
Investorerne på kontorejendomsmarkedet er typisk ejendomsselskaber, institutionelle investorer (pensionskasser, forsikringsselskaber m.v.), udenlandske investorer og private investorer.
Ejendomsselskaberne investerer oftest i ejendomme med flere kunder og lægger ofte vægt på, at ejendommene indeholder et potentiale for bedre driftsresultater. Nogle ejendomsselskaber driver virksomhed med køb og salg for øje og dermed ofte negativ likviditet fra den løbende drift og finansiering af ejendommene, mens Jeudan og andre driver virksomhed med positiv likviditet fra den løbende drift og finansiering af ejendommene.
Institutionelle og udenlandske investorer ejer især domicilejendomme, som er fuldt udlejet på lejekontrakter med lang løbetid. Sådanne investeringer kan være kendetegnet ved et sikkert cash-flow, men med begrænset potentiale for på kort sigt at forbedre ejendommenes drift. Institutionelle investorer søger normalt at sammensætte brede porteføljer af ejendomme, omfattende investeringer i flere dele af landet og i flere ejendomstyper, heriblandt f.eks. butikscentre og boligejendomme. Udenlandske investorer vil hyppigt investere mere selektivt og vil typisk anskue investeringer i Storkøbenhavn i forhold til investeringer i andre store europæiske byer. Disse to kategorier af investorer har således ikke et snævert fokus på Storkøbenhavn.
Private investorer har været aktive i de senere år primært på de mindre ejendomme med ringe beliggenhed.
Sidste års opbremsning i økonomien og i den finansielle sektor har medført, at forretningsgrundlaget for denne type virksomhed er smuldret, og en del af denne type investorer er taget under konkursbehandling. Disse investorer er således p.t. ikke aktive i markedet.
Også en række udviklingsorienterede ejendomsvirksomheder har været aktive i Storkøbenhavnsområdet. Disse virksomheder fokuserer imidlertid på byggeprojekter og investerer sjældent langsigtet i ejendomsmarkedet. Disse ejendomsvirksomheder er mærket af de aktuelle tider på finans- og ejendomsmarkederne, hvor såvel udlejning som salg af projekterne er gået i stå, og hvor de finansielle institutter ikke har samme lyst til at stille likviditet til rådighed.
Kontorudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har i 2008 oplevet en faldende efterspørgsel efter de senere års stigning. Fra primo 2008 og til ultimo 2008 er udlejningsprocenten for kontorejendomme i Københavns Kommune faldet fra 97,2 til 95,4. Faldet kommer oven på stigninger i udlejningsprocenten i de seneste fire år.
Jeudans udlejningsprocent var ultimo 2008 99,0, opgjort på baggrund af lejeindtægter og ekskl. projektejendomme.
Udviklingen i udlejningsprocenten for kontorer i Københavns Kommune de seneste ti år er illustreret nedenfor i figur 1.
Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken
I de senere år har det samlede udbud af kontorlokaler i København ligget på et stabilt niveau, mens efterspørgslen i samme periode er steget blandt andet grundet den voksende beskæftigelse. Dette har ført til en stigende udlejningsprocent. Jeudan vurderer, at denne udvikling vil vende, og at udlejningsprocenten i Storkøbenhavn vil vise en faldende tendens de kommende år. Dette skal ses på baggrund af væksten i nybyggeriet i blandt andet Ørestaden, Sydhavnen og Nordhavnen. Når igangværende og projekterede byggerier, der svarer til op mod 500.000 m2 , er klar til ibrugtagning i løbet af de kommende 1-2 år, vil udbuddet af kontorlejemål i betydeligt omfang overstige efterspørgslen. Op mod 2/3 af det igangværende og projekterede byggeri vurderes af Jeudan til at være uden indgåede lejekontrakter.
I figur 2 er illustreret udviklingen i henholdsvis udlejningsprocenten for kontorer i Københavns Kommune og beskæftigelsen. Historisk synes der at være en sammenhæng mellem beskæftigelsen og udlejning af kontorlejemål. Udviklingen er vendt i 2008, hvor udlejningsprocenten er faldet i forhold til året før, og beskæftigelsen forventes at falde i 2009.
Jeudan forventer en faldende udlejningsprocent på det Københavnske ejendomsmarked, men med en meget forskellig udvikling områderne imellem. Udviklingsområderne, herunder blandt andet Ørestaden og Sydhavnen vil formentlig registrere et betydeligt fald i udlejningsprocent og lejepriser i takt med, at byggerierne færdiggøres.
Københavns Centrum vil også registrere fald i udlejningsprocent og lejepris, men formentlig ikke i samme omfang.
Ringen omkring København vil formentlig registrere en udvikling midt imellem. En tilsvarende udvikling oplevede Stockholm for nogle år siden, efter man forsøgte etablering af nye byområder.
En tilsvarende udvikling oplevede Stockholm for nogle år siden, efter man forsøgte etablering af nye byområder.
Kilde: Danmarks Statistik og Oline-Lokalebørs Statistikken
Lejeniveauet i Storkøbenhavn har over de senere år været svagt stigende, hvilket kan tilskrives den øgede efterspørgsel. Lejeniveauet for de primære lejemål var i løbet af 2008 oppe på DKK 1.900 pr. m2 , men faldt i slutningen af året tilbage på ca. DKK 1.850 pr. m2 . I figur 3 nedenfor er illustreret lejeniveauet på primære og sekundære kontorlokaler i Storkøbenhavn de seneste 10 år.
Figur 3: Udvikling i lejeniveauer i Storkøbenhavn Figur 3: Udvikling i lejeniveauer i Storkøbenhavn
Primær
0
Lejeniveauet er fortsat relativt lavt i København i forhold til andre storbyer i Europa. Jeudan vurderer dog, at der ikke er udsigt til, at København indenfor en relativ lang årrække vil nærme sig øvrige europæiske byer.
1999 2000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
Detailudlejningsmarkedet i Storkøbenhavn har generelt haft en stigende efterspørgsel over de senere år frem mod slutningen af 2007, hvor udlejningsprocenten var godt 99. I slutningen af 2007 samt i 2008 har udlejningsprocenten været faldende, og detailmarkedet har dermed tillige mærket afmatningen i økonomien. Med en samlet udlejningsmasse på 3,5 mio. m2 lå udlejningsprocenten ultimo 2008 på 96,8 mod 98,1 primo 2008. Tomgangen er dermed steget med 1,3 procentpoint i løbet af 2008. Det øvrige Sjælland har haft en tilsvarende tendens med stigende tomgang om end mere afdæmpet. Ultimo 2008 lå udlejningsprocenten på 95,5 mod 95,8 primo 2008 ud fra en samlet udlejningsmasse på 638.200 m2 .
Udviklingen i udlejningsprocenten for detaillokaler i Københavns Kommune og øvrige Sjælland siden 2003 er illustreret i figur 4.
Kilde: Oline-Lokalebørs Statistikken
Lejeniveauet på Strøget i det centrale København har generelt været stabilt men spænder over store intervaller afhængig af beliggenhed. Priserne spænder mellem DKK 7.000 pr. m2 op til DKK 19.000 pr. m2 . I de øvrige områder i Storkøbenhavn spænder lejeniveauet også over større intervaller afhængig af størrelse, type m.m. Lejepriserne spænder mellem DKK 800 pr. m2 og DKK 7.500 pr. m2 . Priserne har været stabile til svagt stigende siden 2004.
Jeudan forventer, at lejeniveauet på detaillejemål med primær beliggenhed vil falde markant og en svagere faldende tendens på øvrige beliggenheder.
I Storkøbenhavn er der i alt knap 11 mio. m2 kontorareal, hvoraf knap 5 mio. m2 er beliggende i Københavns Kommune. Jeudans kontorejendomsportefølje andrager ultimo 2008 i alt ca. 525.000 m2 , hvoraf mere end 440.000 m2 er beliggende i Storkøbenhavn.
Det er Jeudans opfattelse, at det Storkøbenhavnske ejendomsmarked er det absolut største og mest likvide marked for investeringsejendomme i Danmark. Dette gælder især markedet i det centrale København, hvor både danske og internationale investorer er aktive inden for kontorejendomme, boligudlejningsejendomme og detailejendomme.
Interessen for ejendomsinvesteringer har været stor de seneste par år frem til medio 2008. Årsagen til den store interesse skal findes i den lave realrente, manglen på attraktive alternative investeringsmuligheder samt gode lånemuligheder. Denne udvikling vendte i sommeren 2008, hvor banksektoren reducerede finansieringsmulighederne, hvorved omsætningen af ejendomme faldt. Det har afstedkommet, at en del af de senere års aktive private ejendomsinvestorer oplevede likviditetsproblemer og efterfølgende konkurser samt tvangsauktioner.
Udviklingen i nettostartafkastet har i de seneste år udvist et fald ned mod 4% p.a., hvor der også har været konstateret flere enkelthandler under dette niveau. Niveauet er p.t. stigende, men er dog svært at vurdere uden handelsaktivitet i markedet.
Figur 5 viser udviklingen i nettostartafkastet på kontorejendomme med primær beliggenhed i København og en 10-årig statsobligation.
Betragter man nettostartafkastet på kontorejendomme i Storkøbenhavnsområdet over de seneste ti år og sammenligner med renten på en 10-årig statsobligation, kan man konstatere, at nettostartafkastet i hele perioden har været højere end renten, hvilket alt andet lige medfører en positiv pengestrøm. Omkring 2000 nærmede renten sig nettostartafkastet, hvilket medførte, at der skete en korrektion med stigende nettostartafkast til følge. Samme korrektion er sket omkring 2006/2007.
Det er Jeudans vurdering, at priserne på investeringsejendomme vil falde de kommende år. Veldrevne og velbeliggende ejendomme i det centrale København vurderes at få et mindre fald end yderområderne, herunder udviklingsområderne i Ørestaden, Sydhavnen og Nordhavnen. Største fald forventes registreret på ejendomme med ringe beliggenhed og/eller ringe administration samt utilstrækkelig vedligehold. Investorer vil formentlig forlange et betydeligt risikotillæg for denne ejendomstype. Ledige ejendomme og projektejendomme vil næppe kunne handles de kommende år.
Sammenfattende er det Jeudans vurdering, at ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn kan karakteriseres således:
Udviklingen i underskrevne lejekontrakter de seneste fem år (målt på lejen).
Jeudan er en af Danmarks største børsnoterede ejendoms v ir k somheder. Koncernen investerer i og driver større kontorejendomme i København og detailejendomme i
Storkøbenhavn og på Sjælland. Koncernen har desuden et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings,- service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Det er Jeudans overordnede målsætning at skabe værdi for aktionærerne. Den overordnede målsætning er nedbrudt til en række konkrete finansielle mål opdelt i:
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for at være det mest centrale udtryk for Koncernens driftsøkonomiske situation og udvikling.
Jeudan har en målsætning om vækst i såvel aktivitetsomfang (investeringer og omsætning) som resultater. Det er således målsætningen, at de samlede investeringer udviser
vækst over tid, og at bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udviser vækst år for år – såvel for de enkelte forretningsområder som for Koncernen.
Tilsvarende målsætning er gældende for EBVAT pr. aktie og resultat pr. aktie (EPS).
EPS indeholder kurs- og værdireguleringer af både gældsforpligtelser og ejendomme. Ejendommenes værdier påvirkes positivt af Jeudan ved forædling af ejendommene, mens øvrige kurs- og værdireguleringer af både ejendomme og gældsforpligtelser i væsentligt omfang er konjunkturafhængige. Regnskabsposten kan derfor det enkelte år være påvirket af enkeltstående og/eller forholdsvis kortvarige forhold, hvilket vanskeliggør en kvalificeret vurdering af resultatet. Derfor vurderes EPS og forrentning af egenkapitalen som et gennemsnit over en længere årrække, hvilket fører til et mere retvisende billede af en langsigtet investering.
I såvel det enkelte forretningsområde (segment) som i Koncernen som helhed er driftsmarginerne centrale målepunkter for lønsomheden. Bruttoresultatet, driftsresultatet (EBIT) og resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) måles således løbende i forhold til omsætningen.
Måltallene kan være forskellige fra det ene forretningsområde til det andet, afhængig af blandt andet kapitalanvendelse, risikoprofil og markedsforhold.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), målt i forhold til den gennemsnitlige egenkapital, anses af Jeudan for at være det mest centrale udtryk for Koncernens samlede driftsøkonomiske situation og udvikling.
I nøgletallet indgår resultatet af såvel driften som finansieringen af investeringerne, idet sidstnævnte udgør en væsentlig del af aktiviteten i en ejendomsvirksomhed.
Jeudans sigte er, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) når et niveau, der er tilstrækkeligt robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet uden at true Koncernens løbende likviditet.
Det er Jeudans primære økonomiske mål, at resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal vokse løbende, og at det skal udgøre 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%.
Det er Jeudans målsætning, at EBVAT pr. aktie øges med gennemsnitlig 8-9% pr. år frem til 2011, svarende til DKK 35 pr. aktie i 2011 (2007: DKK 26 pr. aktie).
Jeudan måler investeringsejendomme samt dertil knyttede finansielle forpligtelser til dagsværdi. Værdireguleringerne som følge af denne måling udgør, sammen med gevinst og tab ved salg af ejendomme, regnskabets samlede kurs- og værdireguleringer. Disse kan i de enkelte år være påvirket af ændringer i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og vurderes derfor over en længere årrække.
En gennemsnitlig årlig regulering af ejendomsværdierne på ca. 2% vil, målt i forhold til egenkapitalen, udgøre 8% ved en egenkapitalandel på 25%.
Det er Jeudans målsætning, at de gennemsnitlige værdistigninger over en længere årrække bidrager med mindst 8% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.
Hertil kommer regulering af Jeudans finansielle forpligtelser til dagsværdi.
Målsætningen for det samlede resultat før skat over en længere årrække er ca. 16% p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 25%.
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 25-30% og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) på mindst 2. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om rimelig balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger med udgangspunkt i Koncernens finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække. Rentedækningen skal således primært kunne påvirkes af driftsrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkostningsniveau.
Som hovedregel skal hver enkelt investering have positive pengestrømme efter finansieringsomkostninger allerede i år 2.
De økonomiske målsætninger inkluderer, at Koncernen hvert år har løbende positive og stigende pengestrømme efter finansieringsomkostninger. Eventuel likviditet fra salg af ejendomme eller andre for driften usædvanlige forhold indgår ikke i denne målsætning.
Det har gennem en årrække været tilstræbt at udlodde et attraktivt, delvis forudsigeligt udbytte til aktionærerne. I de senere år har udlodningen således udgjort 35-50% af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudan er en ejendoms- og servicevirksomhed, hvor værditilvæksten skabes gennem en strategi med følgende hovedpunkter:
23
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i følgende generelle kriterier.
Jeudan investerer i erhvervsejendomme, der primært benyttes til kontor samt detailejendomme, der omfatter butiksejendomme, supermarkeder, butikscentre m.m. I mindre omfang investerer Jeudan i projektejendomme.
Jeudan har følgende målsætning for fordelingen blandt de enkelte ejendomstyper:
| Kontorejendomme | 75% (p.t. 81%) |
|---|---|
| Detailejendomme | 20% (p.t. 15%) |
| Projektejendomme | 5% (p.t. 4%) |
Jeudans geografiske fokus er primært København og sekundært Storkøbenhavn og større sjællandske byer.
Jeudan investerer i kontorejendomme i områder, der efter Jeudans opfattelse indeholder en vedvarende tiltrækningskraft på sunde virksomheder.
Jeudan investerer i detailejendomme i områder, hvor der er et rimeligt eksistensgrundlag for den konkrete type detailhandel.
Jeudan investerer normalt ikke i udviklingsområder, der endnu ikke har bevist sin tiltrækningskraft på længere sigt.
Jeudan har følgende målsætning for den geografiske fordeling:
| København | 75% | (p.t. 79%) |
|---|---|---|
| Region Hovedstaden | ||
| (ekskl. København) | 15% (p.t. 10%) | |
| Øvrige Sjælland | 10% | (p.t. 11%) |
Den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeudans udnyttelse af ressourcer og mersalg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som led i vurderingen af ressourcekrav.
Der foretages tillige en stordriftsvurdering af ejendommens beliggenhed i forhold til Jeudans øvrige investeringer og Jeudans investeringer i samme aktivitetsområde uanset størrelse.
Jeudan har ikke minimumskrav til ejendommens størrelse men gennemfører en vurdering af kravet til ressourcer til drift af ejendommen.
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter, som er en vigtig komponent ved prisfastsættelsen, vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markedsleje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. Dette nøgletal illustrerer ofte ejendommens risiko på længere sigt og vurderes bl.a. i forhold til prisen på nybyggeri, ejendommens vedligeholdelsesstand samt dens beliggenhed.
Prisen på nybyggeri er i nogle situationer velegnet som målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver den alternative leje ved et givet afkast. I andre situationer er ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår tillige i vurderingen, dog ofte med en mindre vægt. Disse faktorer omfatter bl.a. den korte risiko, der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt.
Jeudan investerer som hovedregel ikke i kontorejendomme med en anskaffelsessum, der overstiger niveauet DKK 20.000- 30.000 pr. m2 . Dette niveau sammenholdt med Jeudans afkastkrav medfører, at ejendommenes gennemsnitlige lejeniveau som hovedregel ikke kan overstige DKK 1.200- 1.750 pr. m2 årligt (ekskl. driftsomkostninger) og forudsætter som hovedregel, at ejendommens udlejnings- og driftssituation er tilfredsstillende.
Generelt vurderes kontor- og detailejendomme efter nogenlunde samme kriterier. Ved vurdering af detailejendomme indgår dog ofte flere faktorer, herunder blandt andet sammensætning af ejendommens butikker, områdets befolkningsudvikling og befolkningens købekraft.
Jeudan lægger vægt på at opnå indtægtsspredning med hensyn til ejendomssegment, beliggenhed, brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning medfører således, at investeringerne primært er rettet mod ejendomme sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000-4.000 m2 , medmindre der er tale om kunder med god betalingsevne og vilje kombineret med aftale om en lang uopsigelighed.
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med ethvert køb gennemføres en vurdering af centrale bygningsdele og de tekniske anlægs tilstand og aktualitet.
Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindelse med en sådan investering planlægges inden køb en renovering af ejendommen, som indgår ved fastsættelse af ejendommens pris.
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en driftsstruktur, der muliggør rationalisering af ejendommens drift samt salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner.
Serviceydelserne omfatter dels bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indretning af lejemål m.m., dels ejendomsservice, herunder service og vedligehold af tekniske anlæg, pasning af udenomsarealer, renhold m.m.
Salg og produktion af serviceydelserne er medvirkende til,
Der investeres i ejendomme med et markedsrelevant afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger.
En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås først og fremmest hvor det vurderes, at genudlejningsmulighederne til samme eller højere lejeniveau er rimelige og/eller ved en længere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde.
Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 25% og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast på ca. 8% p.a. af den indkalkulerede egenkapital.
Finansieringen tilrettelægges således, at investeringens løbende pengestrøm som hovedregel er positiv senest i år 2.
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er principielt uendelig. Der kan dog opstå situationer, hvor den enkelte ejendom afhændes.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod en stabil primær indtjening og langsigtede værdistigninger gennem driftsforbedringer og inflation. Dette tilvejebringes ved en inflationssikret omsætning, lave omkostninger og stabile finansielle omkostninger. Derfor rettes indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansieringen af investeringerne. Målsætningen er, at den primære indtjening og dermed cash-flowet ikke udsættes for væsentlige påvirkninger ved f.eks. konjunkturændringer og rentestigninger.
Med udgangspunkt i det nuværende ejendomsmarked investerer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme til brug for lager, produktion og hoteldrift, idet sådanne investeringer kræver en anden kompetence og en anden risikoprofil end den, der falder inden for Jeudans strategi.
Jeudan investerer i mindre omfang i projektejendomme. Denne type ejendomme defineres som ejendomme med en betydelig tomgang på købstidspunktet, og som skal renoveres væsentligt, før udlejning kan finde sted.
Denne type ejendomme kan ofte erhverves med en betydelig prisreduktion, grundet risikoen ved renovering og genudlejning.
Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoveringsudgifter og 2 års liggeomkostninger. Jeudan investerer som hovedregel ikke i projektejendomme, hvor den samlede anskaffelsessum overstiger 80-90% af ejendommens anslåede markedsværdi efter færdiggørelse af ejendommen.
Projektejendommenes samlede anskaffelsessum må maksimalt udgøre ca. 15% af Jeudans egenkapital. Eksisterende ejendomme kan skifte karakter til projektejendomme, f.eks. hvis en større kunde fraflytter et lejemål og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større ombygning. I så fald vil ejendommens værdi indgå i ovennævnte investeringsramme og organisatorisk blive flyttet.
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008
Forudsætningen for et tilfredsstillende indtægts grundlag er efter Jeudans opfattelse evnen til at fast holde en løbende dialog med kunderne og imøde komme de behov, som kunderne stiller til de lokaler, der danner rammen om deres aktiviteter. En høj udlejningsprocent skabes efter Jeudans vurdering ikke alene ved at binde kunderne på langvarige kon trakter, men snarere ved som udlejer at være i stand til at levere de ydelser, som markedet efterspørger med hensyn til pris, kvalitet og serviceniveau.
Gennem Jeudan Servicepartner, et 100% ejet dat terselskab, er det Jeudans vurdering, at Koncernen leverer et konkurrencedygtigt servicetilbud inden for ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder. Et samarbejde med Jeudan Servicepartner indebærer, at kunderne overlader ledelse og udførelse af deres ejendoms relaterede ydelser til Jeudan Servicepartner. Herved opnår kunderne mulighed for at koncen trere deres ressourcer om at drive egen virksom hed og overlade service-, drifts- og bygningsydel ser til Jeudan Servicepartner, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdrift og bygningsydelser.
Det er Jeudans opfattelse, at kombinationen af udbud af domiciler i velbeliggende, ordentlige ejendomme og udbuddet af konkurrencedygti ge serviceydelser er en forretningsmodel, der medvirker til at styrke kunderelationerne, og at stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Jeudan Servicepartners fokusområde er pri mært København og Sjælland, og ydelserne sig ter primært mod virksomheder og organisationer.
Aktiviteterne i Jeudan Servicepartner består af:
Jeudan Projekt
Jeudan Ejendomsservice
Forhandle lejekontrakt Indretningsforslag Lokaleindretninger Renoveringer Vedligeholdelse Malerarbejder Rengørring Service tekniske instal. Vinduespolering Gartneropgaver Rydde sne
Koncernen udvider løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes ønsker, med det formål at videreudvikle servicekonceptet og udbrede kendskabet til Jeudan som en servicevirksomhed. Rengørring Service tekniske instal. Vinduespolering
Jeudan Servicepartners kundekreds omfatter også kunder udenfor Jeudan Koncernen, men der lægges vægt på, at eksterne aktiviteter ikke udvikles til et omfang, der tilsidesætter aktiviteterne i ejendomme ejet af Jeudan.
Jeudan Servicepartner skal bidrage til Koncernens vækst og resultat før kurs- og værdireguleringer. Målsætningen er derfor, at Jeudan Servicepartner udviser en positiv udvikling i ydelsernes kvalitet, en vedvarende forretningsudvikling af fagområderne og et resultat før skat på 8-9 % af omsætningen.
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme, der har samlede arealer på mere end 500.000 m2 , rummer arbejdspladser for tusindvis af mennesker, der igen har daglig kontakt med endnu flere mennesker. Kunderne er afhængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på, at kunden møder kompetente og opmærksomme medarbejdere og dermed oplever en tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Til enhver ejendom og til enhver kunde er derfor tilknyttet en kundechef, der har ansvaret for dels ejendommens drift og udlejning, dels den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, herunder at kunden modtager den rette kombination af serviceydelser til at dække sine behov.
Organisationsformen skal sikre, at kunden føres korrekt gennem alle faser forbundet med indretning og indflytning. Efter indflytning er kunden fortsat tilknyttet samme kundechef, som har ansvaret for, at kundens lejemål løbende fungerer efter hensigten og fremtræder i den ønskede stand. Endvidere
kan kundechefen qua sin erfaring og viden løbende supplere kunden med nye idéer og initiativer, der kan tilføre endnu mere værdi for kunden. Kundechefen har mulighed for at kunne tilbyde kunderne et bredt udbud af serviceydelser via Jeudans datterselskab, Jeudan Servicepartner.
Med henblik på at sikre relevant opfølgning, herunder at tilvejebringe relevant viden om den enkelte kundes egen udvikling og dermed mulige ændringer i lokalebehov, er kundeopfølgningen tilrettelagt bl.a. på grundlag af et kundesegmenteringssystem. Segmenteringen skal sikre et overblik over kundeporteføljen og synliggøre kundernes forskellige betydning for Jeudans egen udvikling.
Segmenteringen muliggør bl.a. overvågning af sammensætningen af kunder samt Koncernens eksponering mod enkelte brancher. Systemet giver forbedret mulighed for at analysere og derigennem kontrollere den samlede kunderisiko i kundeporteføljen.
Som fremhævet i afsnittet om de økonomiske mål er lønsomhed i den daglige drift det centrale fokuspunkt i alle dele af Jeudans virksomhed.
Fokuseringen på lønsomheden er også i centrum i overvejelser om udviklingen af ejendomsporteføljen. Med henblik på at sikre lønsomhed i hver enkelt ejendom også på længere sigt og at fastholde fokus på de rette aktiviteter tilrettelægges udviklings- og handlingsplaner med en horisont på normalt to-tre år.
I planlægningen indgår blandt andet vurdering af følgende forhold:
Udviklingsplanerne for en ejendom er rettet mod:
Udover salg af serviceydelser til Koncernens ejendomskunder tilrettelægges endvidere salg af serviceydelser fra Jeudan Servicepartner til eksterne kunder.
Jeudan lægger vægt på såvel, at den investerede kapital udnyttes optimalt, som at den finansielle risiko er under kontrol.
Jeudan vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet 25-30% vil være optimal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold:
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen således:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 25-30% |
|---|---|
| Hensættelser m.v. (ikke rentebærende gæld) | 5% |
| Fremmedkapital (rentebærende gæld) | 65-70% |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med en ikke uvæsentlig indsats af omkostninger og tid. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere end det strategiske mål.
Ejendomsinvesteringer har et langsigtet perspektiv – for Jeudans vedkommende er perspektivet som udgangspunkt uendeligt. Fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelægges derfor med udgangspunkt i investeringshorisonten, således at risikoen ved ejendomsinveste-
ringerne i al væsentlighed kan henføres til koncernens drift og kun i meget begrænset omfang til finansieringen.
Dansk realkredits lange finansieringsformer kombineret med relevante derivater er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer er uanvendelige.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med 10-20-årige realkreditlån i danske kroner. Realkreditlånene optages i obligationsserier med tilstrækkelig volumen, således at Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 6 mdr. og suppleres med renteswaps med en løbetid på op til 30 år. Renteswaps handles med anerkendte pengeinstitutter, således at partsrisikoen er begrænset.
Yderligere anvender Jeudan i mindre omfang realkreditlån med renteloft, hvor renten maksimalt kan stige til et bestemt renteniveau, f.eks. 5% p.a.
Der optages størst mulige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er såvel omkostningseffektiv som fleksibel.
Eventuel yderligere finansiering optages som banklån med en løbetid på 10-15 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af renteswaps.
Jeudan finansierer samtlige investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at den primære indtjening (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af ejendommene, ikke gennem en spekulativ finansieringsstrategi. Der skal være tillid til, at Koncernens direkte finansielle omkostninger kun i beskedent omfang påvirkes af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, med aftaler om fast rente på op til 30 år, kan medføre større – både positive og negative – reguleringer af den samlede gæld, der dog ikke påvirker cash-flowet.
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og banklån besluttes og tilrettelægges med udgangspunkt i det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Det er Jeudans målsætning at tilrettelægge finansieringen således, at Koncernen har en positiv pengestrøm.
Det er Jeudans målsætning, at Koncernens likviditetsreserve, inkl. uudnyttede driftskreditter udgør min. ca. 5% af de samlede investeringer, svarende til p.t. ca. DKK 450 mio. Denne reserve svarer p.t. til 2,5 års resultat for kurs-
29
JEUDAN A/S ÅRSRAPPORT 2008
og værdireguleringer (EBVAT). Likviditetsreserven udgjorde ultimo 2008 DKK 600 mio.
Jeudan samarbejder med danske realkreditinstitutter og banker, der har et mangeårigt kendskab til det danske ejendomsmarked og med erfaring i ejendomsmarkedets cyklus.
Jeudan tilstræber endvidere at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere, baseret på gensidig tillid og med sigte på langvarige relationer.
De finansielle samarbejdspartnere er Danske Bank, Nordea Bank, Nykredit Bank og Amagerbanken blandt pengeinstitutterne og Nordea Realkredit, Nykredit Realkredit og Realkredit Danmark blandt realkreditinstitutterne.
Jeudans investeringer omfatter i alt 136 kontor- og detailejendomme til en markedsværdi på DKK 9.722 mio. og med et samlet areal på 523.697 m2 . 81% af ejendommene målt på værdi er kontorejendomme (K), 15% er detailejendomme og –centre (D) og 4% er logistikejendomme (L). 89% af ejendomsporteføljen er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 5,3%.
Den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen er på DKK 1.059 m2 . Den årlige leje er markedsbestemt og fastsættes af udbud og efterspørgsel, herunder den generelle stand og beliggenhed af ejendommen. Lejen varierer fra ejendom til ejendom, men det er Jeudans vurdering, at lejen i porteføljen ikke overstiger markedsniveauet.
| Korrektion til dagsværdi | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Antal | B m2 |
ogført I værdi DKK mio. |
gangværende projekter DKK mio. |
Planlagte M projekter DKK mio. |
arkedsværdi DKK mio. |
Pr. m2 DKK |
|||
| > 100 mio. | 23 | 256.181 | 5.068 | 61 | 151 | 5.280 | 20.610 | ||
| 50 - 100 mio. | 23 | 89.068 | 1.578 | 10 | 59 | 1.647 | 18.491 | ||
| 20 - 50 mio. | 31 | 106.158 | 1.028 | 14 | 60 | 1.102 | 10.381 | ||
| 0 - 20 mio. | 57 | 41.693 | 402 | 0 | 6 | 408 | 9.786 | ||
| Projektejendomme | 2 | 30.597 | 558 | 628 | 99 | 1.285 | 41.998 | ||
| I alt | 136 | 523.697 | 8.634 | 713 | 375 | 9.722 | 18.564 |
| Årlig leje | Andel af antal kunder |
Andel af areal |
Andel af lejeindtægter |
Gns. leje G pr. m2 |
ns. varsel i måneder |
|---|---|---|---|---|---|
| > 5.000.000 | 2% | 27% | 31% | 1.235 | 98 |
| 1.000.000 - 4.999.999 | 9% | 32% | 34% | 1.123 | 30 |
| 500.000 - 999.999 | 12% | 15% | 15% | 1.093 | 27 |
| 250.000 - 499.999 | 17% | 13% | 11% | 858 | 17 |
| 0 - 249.999 | 60% | 13% | 9% | 714 | 12 |
| I alt | 100% | 100% | 100% | 1.059 | 48 |
Erhvervslejemål med en årlig leje på mere end DKK 5 mio. repræsenterer 31% af lejeindtægterne og 27% af det samlede areal. Der er primært tale om offentlige institutioner, ambassader og større velkonsoliderede virksomheder. Jeudan har ikke registreret restancer hos disse kunder. Erhvervslejemål med en årlig leje mellem DKK 1-5 mio. repræsenterer 34% af lejeindtægterne og 32% af det samlede areal. Herunder er anført en oversigt over, hvilken brancher de 15 største kunder i Jeudan repræsenterer samt deres andel af den samlede omsætning i Koncernen.
| Branche | Andel af leje |
|---|---|
| Offentlig institution | 6,5% |
| Databehandling (børsnoteret) | 3,3% |
| Offentlig institution | 2,5% |
| Skibsfart (børsnoteret) | 2,2% |
| Servicevirksomhed | 2,1% |
| Biotek (børsnoteret) | 1,9% |
| Medievirksomhed | 1,9% |
| Servicevirksomhed | 1,7% |
| Servicevirksomhed | 1,3% |
| Detailhandel | 1,0% |
| Detailhandel (børsnoteret) | 1,0% |
| Offentlig institution | 0,8% |
| Forretningsservice | 0,6% |
| Offentlig institution | 0,6% |
| Offentlig institution | 0,6% |
| 28,0% |
Erhvervslejekontrakter indeholder som udgangspunkt en uopsigelighedsperiode, indenfor hvilken kunden ikke kan opsige sit lejemål. Efter udløbet af denne uopsigelighedsperiode kan lejemålet normalt opsiges med 6 måneders varsel. Sammenlægges dette varsel med uopsigelighedsperioden fås et mål for, hvornår det pågældende lejemål tidligst er eksponeret mod risiko for tomgang. Kunder med årlig leje over DKK 5 mio. havde ultimo 2008 i gennemsnit et varsel på 98 måneder, hvorimod kunder med en årlig leje under DKK 250.000 havde et gennemsnitligt varsel på 13 måneder.
Det samlede varsel for porteføljen som helhed var gennemsnitligt 48 måneder (vægtet efter omsætningen). Udover et gennemsnitligt varsel på 4 år, udgør den gennemsnitlige leje DKK 1.059 pr. m2 . Dette lejeniveau taget i betragtning medfører desuden en forventning om, at eventuelle fremtidige ledige lokaler under de nuværende markedsforhold vil kunne genudlejes til samme og i nogen tilfælde højere leje.
Et mål for lejeniveauet fås ved sammenligning af anskaffelsessummer og opførelsesudgifter ved nybyggeri. Ved opførelse af kontorejendomme i samme kvalitet i København anslår Jeudan de samlede byggeomkostninger til at ligge op mod 20.000 pr. m2 , hvortil kommer køb af byggeretter, der p.t. handles til ca. DKK 3.000-10.000 pr. m2 , hvor den maksimale pris dog under de nuværende markedsforhold er under et væsentligt nedadgående pres. Den samlede anskaffelsessum pr. m2 overstiger dog stadigvæk ofte DKK 25.000 pr. m2 .
| København Øster Farimagsgade 5, København K 1859 K Amaliegade 3-5, København K 1878 K Østerbro Centret, København Ø 1981 D Amaliegade 14, København K 1753 K Åboulevard 50, København N 1899 D Amaliegade 37, København K 1782 K Artillerivej 151, København S 1984 D Region Hovedstaden ekskl. København Borgergade 24, København K 1974 K Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre 1947 L Bredgade 19, København K 1860 K Egelundsvej 1, Albertslund 1968 D Bredgade 20, København K 1899 K Fabriksparken 54, Glostrup 1963 L Bredgade 21, København K 1782 K Farverland 4, Glostrup 1973 L Bredgade 23, København K 1896 K Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj 2005 D Bredgade 30, København K 1752 K Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj 2006 D Bredgade 32, København K 1897 K Frederikssundsvej 142, Brønshøj 1900 D Bredgade 33, København K 1800 K Frydenlundsvej 30, Vedbæk 1962-98 K Bredgade 34, København K 1754 K Gl. Køge Landevej 256, Hvidovre 2007 D Bredgade 35, København K 1796 K Herlev Hovedgade 82, Herlev 1987 D Bredgade 63-65, København K 1886 K Herstedøstervej 15, Glostrup 1958 L Bredgade 76, København K 1750 K Hjørnagervej 10, Hvidovre 1964 D Dampfærgevej 21-23, København Ø 1921 K Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup 1907 L Dr. Tværgade 4, København K 1933 K Islevdalvej 186, Rødovre 1948 D Dr. Tværgade 7, København K 1794 K Islevdalvej 220, Rødovre 1965 D Enghave Plads 11, København V 1901 D Jernholmen 39-41, Hvidovre 1987 L Frederiksborggade 5, København K 1790 K Jernholmen 43-47, Hvidovre 1987 L Frederiksborggade 20, København K 1878 K Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund 1970 D Frederiksborggade 22, København K 1879 K Køgevej 109-111, Taastrup 2007 D Frederiksborgvej 10, København NV 1940 D Rødager Alle 63A-E, Rødovre 1961 D Gl. Kongevej 1/Trommesalen 7, København V 1903 K Smedeholm 12-14, Herlev 1989 L Gl. Kongevej 29A-B, København V 1882 K Smedeland 20A-B, Glostrup 1969 L Gothersgade 160, København K 1876 K Stamholmen 173, Hvidovre 1968 L H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V 1904 K Søborg Hovedgade 39-47, Søborg 1997 D Holmen, bygning 47, København K 1850 K Valhøjs Alle 158, Rødovre 1957 L Holmen, bygning 70, 71 og 156, København K 1889 K Vasekær 6-8, Herlev 1959 L Holmen, bygning 90, København K 1915 K Holmen, P-hus, København K 2005 K Øvrige Sjælland Højbro Plads 21, København K 1785 K Ahlgade 61-63, Holbæk 1975 D Jagtvej 1/Ågade 112, København N 1906 D Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd 1969 D Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N 1901 D Ballerupvej 16, Værløse 1968 D Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S 1970 D Birkedalsvej 7-19, Helsingør 1979 D Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, Kbh K 1782 K Bryggertorvet 2, Ølstykke 1975 D Krystalgade 15-21, København K 1904 K Buddingevej 240, Søborg 1936 D Landemærket 3-5, København K 1750 K Bybjergvej 6A-E, Skovlunde 1978 D Landemærket 11/Suhmsgade 3, København K 1940 K Gladsaxevej 373, Søborg 2004 D Landgreven 3/St. Kongensgade 27, Kbh K 1851 K Hanseallee 67, Stendal (D) 1914 D Lersø Parkallé 101, København Ø 1952 K Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund 1827 D Mikkel Bryggers Gade 3, København K 1874 D Hovedgaden 32, Birkerød 1875 D Ndr. Frihavnsgade 15, København Ø 1902 D Hovedvagtsstræde 2, Helsingør 1900 D Ndr. Frihavnsgade 18B, København Ø 1888 D Industriskellet 3, Allerød 1965 L Ndr. Frihavnsgade 26, København Ø 1875 D Industrivej 24 A-L, Slangerup 1987 L Nikolaj Plads 25, København K 1800 D J.L. Tvedes Vej 19, Helsingør 1962 D Nr. Farimagsgade 65-71, København K 1878 K Jernbanegade 9, Frederiksværk 1900 D Ny Kongensgade 10, København K 1903 K Jernbanegade 12-22, Slagelse 1860 D Ny Østergade 10, København K 1883 K Jernbanegade 24, Slagelse 1982 D Nørregade 24, København K 1842 D Jernbanegade 33, Frederikssund 1964 D Oslo Plads 12-16, København K 1901 K Jyllingecentret 27, Jyllinge 1977 D Palægade 2-4, København K 1900 K Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde 1922 D Palægade 6-8, København K 1900 K Motalavej 143-149, Korsør 2006 D Pilestræde 34 m.fl., København K 1750 K Måløv Stationsplads 1-19, Måløv 1967 D Sankt Annæ Plads 13, København K 1750 K Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke 2003 D Sdr. Boulevard 65, København V 1906 D Ringstedet, Ringsted 2006 D St. Kongensgade 59, København K 1787 K Rønnebær Allé 110, Helsingør 1960 K St. Kongensgade 60, København K 1812 K Sct. Jacobsvej 3, Ballerup 1900 D St. Kongensgade 61, København K 1895 D Stenløse Center 1-7, Stenløse 1988 D St. Kongensgade 74, København K 1858 K Stenløse Center 27-31 og 48, Stenløse 1975 D Sølvgade 10/Klerkegade 19, København K 1932 K Stenløse Center 41-43 og 53, Stenløse 1988 D Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg 1883 D Stenløse Center 69-95, Stenløse 1982 D Tagensvej 53, København N 1933 D Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse 1947 D Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K 1895 K Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund 1986 D Toldbodgade 53-55, København K 1894 K Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse 1940 D Toldbodgade 57-61, København K 1892 K |
Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type | Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Øster Farimagsgade 5, København K | 1859 | K |
|---|---|---|
| Østerbro Centret, København Ø | 1981 | D |
| Åboulevard 50, København N | 1899 | D |
| Region Hovedstaden ekskl. København | ||
| Biblioteksvej 53A-55A, Hvidovre | 1947 | L |
| Egelundsvej 1, Albertslund | 1968 | D |
| Fabriksparken 54, Glostrup | 1963 | L |
| Farverland 4, Glostrup | 1973 | L |
| Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj | 2005 | D |
| Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj | 2006 | D |
| Frederikssundsvej 142, Brønshøj | 1900 | D |
| Frydenlundsvej 30, Vedbæk | 1962-98 | K |
| Gl. Køge Landevej 256, Hvidovre | 2007 | D |
| Herlev Hovedgade 82, Herlev | 1987 | D |
| Herstedøstervej 15, Glostrup | 1958 | L |
| Hjørnagervej 10, Hvidovre | 1964 | D |
| Hovedvejen 90-92 m.fl., Glostrup | 1907 | L |
| Islevdalvej 186, Rødovre | 1948 | D |
| Islevdalvej 220, Rødovre | 1965 | D |
| Jernholmen 39-41, Hvidovre | 1987 | L |
| Jernholmen 43-47, Hvidovre | 1987 | L |
| Kanalgaden 2-10/Kanaltorvet 6, Albertslund | 1970 | D |
| Køgevej 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Rødager Alle 63A-E, Rødovre | 1961 | D |
| Smedeholm 12-14, Herlev | 1989 | L |
| Smedeland 20A-B, Glostrup | 1969 | L |
| Stamholmen 173, Hvidovre | 1968 | L |
| Søborg Hovedgade 39-47, Søborg | 1997 | D |
| Valhøjs Alle 158, Rødovre | 1957 | L |
| Vasekær 6-8, Herlev | 1959 | L |
| Øvrige Sjælland Ahlgade 61-63, Holbæk |
1975 | D |
| Bagsværd Hovedgade 116, Bagsværd | 1969 | D |
| Ballerupvej 16, Værløse | 1968 | D |
| Birkedalsvej 7-19, Helsingør | 1979 | D |
| Bryggertorvet 2, Ølstykke | 1975 | D |
| Buddingevej 240, Søborg | 1936 | D |
| Bybjergvej 6A-E, Skovlunde | 1978 | D |
| Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D |
| Hanseallee 67, Stendal (D) | 1914 | D |
| Havnegade 26-28/Østergade 2, Frederikssund | 1827 | D |
| Hovedgaden 32, Birkerød | 1875 | D |
| Hovedvagtsstræde 2, Helsingør | 1900 | D |
| Industriskellet 3, Allerød | 1965 | L |
| Industrivej 24 A-L, Slangerup | 1987 | L |
| J.L. Tvedes Vej 19, Helsingør | 1962 | D |
| Jernbanegade 9, Frederiksværk | 1900 | D |
| Jernbanegade 12-22, Slagelse | 1860 | D |
| Jernbanegade 24, Slagelse | 1982 | D |
| Jernbanegade 33, Frederikssund | 1964 | D |
| Jyllingecentret 27, Jyllinge | 1977 | D |
| Karlslunde Landevej 7-9, Karlslunde | 1922 | D |
| Motalavej 143-149, Korsør | 2006 | D |
| Måløv Stationsplads 1-19, Måløv | 1967 | D |
| Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Ringstedet, Ringsted | 2006 | D |
| Rønnebær Allé 110, Helsingør | 1960 | K |
| Sct. Jacobsvej 3, Ballerup | 1900 | D |
| Stenløse Center 1-7, Stenløse | 1988 | D |
| Stenløse Center 27-31 og 48, Stenløse Stenløse Center 41-43 og 53, Stenløse |
1975 1988 |
D D |
| Stenløse Center 69-95, Stenløse | 1982 | D |
| Tjørne Allé 5/Smedegade 79, Slagelse | 1947 | D |
| Østergade 1/Havnegade 21, Frederikssund | 1986 | D |
| Østre Allé 28/Tjørne Allé 10-12, Slagelse | 1940 | D |
| Segment | Kreditværdighed | Vækstpotentiale | Størrelse |
|---|---|---|---|
| A. Vækstkunder | Tilfredsstillende | Stort | |
| B. Kernekunder | > 0,5 mio. DKK | ||
| C. Stamkunder | Lille eller ukendt | < 0,5 mio. DKK | |
| D. Risikokunder | Ej tilfredsstillende |
I takt med den løbende ekspansion af Jeudans ejendomsportefølje er behovet for styring af porteføljen vokset, og Jeudan anvender et system til segmentering af samtlige erhvervskunder.
På baggrund af kreditværdighed, vækstmuligheder samt størrelse inddeles kunderne i fire segmenter, som anført i tabel VI nedenfor.
Af hele porteføljen vurderes kunder svarende til 72% af de samlede lejeindtægter at have et stort vækstpotentiale (f.eks. ved øget salg af serviceydelser eller udvidelse af eksisterende lejemål) kombineret med en tilfredsstillende kreditværdighed. Omvendt er kun ca. 2% af lejeindtægterne eksponeret mod risikokunder. Af tabel VII fremgår fordelingen af lejemål efter kundetype.
Jeudan registrerer herudover, hvilken branche den enkelte kunde tilhører. Ca. 25% af Koncernens lejeindtægter er eksponeret mod virksomheder inden for branchen "Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter" og 19% inden for branchen "Handel og reparationsvirksomhed". Jeudan vurderer ikke at have nogen større risiko relateret til enkelte brancher.
| Kundetype | Procent af L omsætningen |
eje pr. m2 |
Samlet varsel |
|---|---|---|---|
| Vækstkunde (A) | 72% | 1.149 | 59 |
| Kernekunde (B) | 11% | 1.111 | 24 |
| Stamkunde (C) | 15% | 803 | 13 |
| Risikokunde (D) | 2% | 665 | 33 |
| I alt | 100% | 1.059 | 48 |
| Leje | Kundetype | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Branche | Procent af L omsætningen |
eje pr. m2 |
A B C | D | ||
| Kollektive, sociale og personlige serviceaktiviteter | 25% | 1.210 | 18% | 3% | 4% | 0% |
| Handel og reparationsvirksomhed | 19% | 1.049 | 11% | 3% | 5% | 0% |
| Undervisning | 12% | 943 | 12% | 0% | 0% | 0% |
| Fast ejendom, udlejning, forretningsservice mv. | 8% | 827 | 5% | 1% | 2% | 0% |
| Databehandlingsvirksomhed | 8% | 1.297 | 7% | 0% | 0% | 1% |
| Offentlig administration, forsvar og socialforsikring | 6% | 1.131 | 5% | 1% | 0% | 0% |
| Industri | 5% | 915 | 4% | 0% | 1% | 0% |
| Pengeinstitut, finansierings- og forsikringsvirksomhed | 5% | 1.436 | 4% | 0% | 1% | 0% |
| Transportvirksomhed | 4% | 1.216 | 4% | 0% | 0% | 0% |
| Hotel- og restaurationsvirksomhed | 4% | 1.180 | 1% | 1% | 2% | 0% |
| Sundheds- og velværdsinstitutioner mv. | 3% | 902 | 1% | 1% | 1% | 0% |
| Internationale organisationer mv. | 1% | 1.548 | 1% | 0% | 0% | 0% |
| Bygge og anlægsvirksomhed | 0% | 209 | 0% | 0% | 0% | 0% |
| I alt | 100% | 1.059 | 73% | 10% | 16% | 1% |
Udviklingen i resultat før kurs- og værdireguleringer de seneste fem år.
Gennem en aktiv kommunikationspolitik – baseret på åbenhed, redelighed og tilgængelighed – tilstræber Jeudan at holde aktionærerne løbende orienteret om Koncernens udvikling. Samtidig søger Jeudan at udbrede og styrke interessen i aktiemarkedet og dermed likviditeten i aktien.
Jeudan-aktien sluttede året i kurs 456 og faldt dermed 24,0% i 2008. Medregnes det udbetalte udbytte på DKK 11,00 pr. aktie i april, blev det samlede afkast i 2008 på -22,2%.
| -24,0% |
|---|
| -62,2% |
| -49,0% |
| -46,6% |
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2008 DKK 3.236 mio.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (kursudvikling + udbytte) har de seneste fem år været 15,4% p.a.
Note: Afkast (kurs + udbytte) 5 år tilbage divideret med 5.
Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX København og indgår i MidCap segmentet. Aktien er registreret under fondskoden DK 0010171362 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 2008 en gennemsnitlig daglig omsætning på DKK 3,3 mio. (2007: DKK 1,2 mio.). Der var ordrer i fondssystemet i 99,9% (2007: 99,8%) af OMX's åbningstid, og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 1,39% (2007: 1,03%). Jeudan har en prisstilleraftale med Amagerbanken, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på 2%.
Jeudan bliver dækket af Nordea Markets.
Jeudans aktiekapital består af 7.096.631 aktier á nom. DKK 100 pr. aktie, svarende til nom. DKK 709.663.100.
Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og udstedes til ihændehaver.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 11. april 2011 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 367.844.100 ved udstedelse af nye aktier.
Antallet af navnenoterede aktionærer er i 2008 faldet med 12% og androg 1.543 navnenoterede aktionærer ultimo 2008.
Ultimo 2008 udgjorde de navnenoterede aktionærer i alt 97,7% af aktiekapitalen.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end 5% af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, har meddelt besiddelse af 2.592.589 aktier, svarende til 36,5% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.
Nykredit A/S, Kalvebod Brygge 1, 1780 København V har meddelt besiddelse af 1.470.600 aktier, svarende til 21,2% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.
Jens Erik Udsen og dennes 100%-ejet selskab Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg har meddelt besiddelse af 1.169.831 aktier, svarende til 16,9% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.
Chr. Augustinus Fabrikker A/S, Amaliegade 47, 1256 København K har meddelt besiddelse af 681.256 aktier, svarende til 9,6% af aktiekapitalen på anmeldelsestidspunktet.
Selskabets bestyrelse er i henhold til generalforsamlingsbeslutning af 3. april 2008 bemyndiget til indtil næste ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier indenfor en pålydende værdi af maksimalt 10% af Selskabets aktiekapital.
Jeudans beholdning af egne aktier udgjorde 5.466 aktier pr. 31. december 2008, svarende til 0,1% af Selskabets aktiekapital.
Jeudans udlodning fastsættes hvert år på baggrund af en vurdering af Koncernens økonomiske udvikling og finansielle stilling.
I de senere år har udlodningen udgjort godt en tredjedel af resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
| 2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Udbytte pr. aktie | DKK | 8,5 | 9 | 10 | 11 | 11 |
| Udbyttebetaling | DKK mio. | 49,1 | 52,0 | 57,8 | 78,1 | 78,1 |
| Udbytte i forhold til EBVAT |
% | 48 | 37 | 38 | 51 | 42 |
| Resultat pr. aktie | DKK | 18,0 | 113,0 | 63,2 | 46,1 | -56,1 |
| Pay-out ratio | % | 47,1 | 8,0 | 15,8 | 23,8 | n.a. |
Koncernen har ikke aktiebaseret incitamentsprogrammer.
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal. Interesserede kan modtage den økonomiske rapportering fra Jeudan pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på Jeudans hjemmeside www.jeudan.dk.
| 4. marts 2009 | Årsregnskabsmeddelelse 2008 |
|---|---|
| Uge 12 | Årsrapport 2008 |
| 21. april 2009 | Ordinær generalforsamling |
| 20. maj 2009 | Delårsrapport for 1. kvartal 2009 |
| 19. august 2009 | Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2009 |
| 19. november 2009 | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2009 |
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive informationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, kan henvende sig til:
Jeudan A/S Sankt Annæ Plads 13 1250 København K Danmark Telefon: 7010 6070
Kontaktpersoner: Adm. direktør Per W. Hallgren (direkte telefon 3947 9102, e-mail [email protected]) og underdirektør Morten Aagaard (direkte telefon 3947 9116, e-mail [email protected]).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: www.jeudan.dk.
| Nr. | Dato | Tekst |
|---|---|---|
| 153 J |
30. januar | eudan forventer fremgang på op til 30% i 2008 |
| 154 | 8. februar | Direktør Hans Munk Nielsen samt finans- og IR-chef Stefan Ingildsen foreslås valgt til Jeudans bestyrelse |
| 155 | 27. februar | Årsregnskabsmeddelelse 2007 |
| 156 | 17. marts | Dagsorden til generalforsamling |
| 157 | 25. marts | Storaktionærmeddelelse |
| 158 | 3. april | Forløb af Jeudans ordinære generalforsamling |
| 159 | 14. maj | Delårsrapport for 1. kvartal 2008 |
| 160 | 20. juni | Storaktionærmeddelelse |
| 161 | 20. juni | Storaktionærmeddelelse |
| 162 | 20. august | Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2008 |
| 163 J |
16. september | eudan køber yderligere ejendomme i København |
| 164 | 18. november | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2008 |
| 165 | 18. november | Finanskalender 2009 |
| 2009 | ||
166 28. januar Øget driftsresultat i 2008 ventes fastholdt i 2009
Bestyrelsen forholder sig løbende til rammerne og processerne for den overordnede styring af Jeudan med henblik på at sikre, at disse er tilrettelagt på en sådan måde, at Jeudan til enhver tid er i stand til at løse de ledelsesmæssige opgaver bedst muligt.
Jeudan ønsker at udøve god Corporate Governance og hermed sikre, at Koncernen ledes i overensstemmelse med aktionærernes interesser og under hensyntagen til Jeudans øvrige interessenter.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse, bortset fra at Selskabet ikke offentliggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk, Selskabet har ikke fastsat regler for antallet af bestyrelsesposter de enkelte medlemmer må have, ligesom Selskabet ikke oplyser individuelle kompetencer.
Generalforsamlingen er Selskabets øverste organ. Alle aktionærer har ret til at deltage og stemme på generalforsamlingen, og aktionærer, der ikke har mulighed for personligt at deltage i generalforsamlingen, kan stemme via fuldmagt. Alle navnenoterede aktionærer inviteres pr. brev til enhver generalforsamling med minimum otte dages varsel, ligesom Selskabet annoncerer enhver generalforsamling i pressen.
Selskabets vedtægter kan ændres ved en generalforsamlingsbeslutning, hvor beslutningen skal tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de afgivne stemmer som af den på generalforsamlingen repræsenterede stemmeberettigede aktiekapital.
Selskabet lægger vægt på generalforsamlingerne som et forum for kommunikation om Koncernens forhold, hvor aktionærerne opfordres til at deltage og indgå i en dialog om Jeudans udvikling.
Derudover videregiver Selskabet informationer til sine aktionærer ved regnskabs- og selskabsmeddelelser og via Jeudans hjemmeside. I de løbende bestræbelser på at tilbyde aktionærer relevant og rettidig information tilbyder Selskabet alle aktionærer at modtage aktionærinformation elektronisk.
Der er ikke indgået aktionæraftaler eller lockup-aftaler, men der pågår løbende dialog med aktionærer i behørig respekt for NASDAQ OMX Københavns regelsæt.
Selskabet tilstræber at opretholde en åben dialog med samtlige interessen-
ter, herunder aktionærer, kunder, medarbejdere, leverandører, offentlige myndigheder samt samfundet generelt. Kommunikationen tager udgangspunkt i Jeudans tre kerneværdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Kommunikationen foregår ikke blot direkte via Jeudans daglige drift, men ligeledes ved deltagelse i investeringsarrangementer, foredrag for foreninger m.m.
Alle informationer af væsentlighed for aktionærer og finansmarkederne udsendes hurtigst muligt via Finanstilsynet og NASDAQ OMX København i overensstemmelse med børsreglerne. Umiddelbart efter udsendelse via Finanstilsynet og NASDAQ OMX København sendes meddelelsen elektronisk til de aktionærer samt øvrige interessenter, der har ønsket at modtage elektroniske meddelelser fra Selskabet. Meddelelsen gøres ligeledes straks tilgængelig på Jeudans hjemmeside.
Selskabet offentliggør ikke information på engelsk, idet der grundet den nuværende aktionærsammensætning ikke synes at være tilstrækkelig behov herfor. Selskabet vurderer jævnligt, om der er anledning til at påbegynde offentliggørelse på engelsk.
Selskabet søger til stadighed at benytte informationsteknologien til at højne kommunikationen med såvel aktionærer som interessenter.
Jeudans hjemmeside indeholder en sektion for investor relations, der blandt andet indeholder aktuelle oplysninger fra NASDAQ OMX København om aktiepris og ordredybde.
Selskabet offentliggør kvartalsrapporter.
Selskabets bestyrelse udgør den øverste ledelse, og dens arbejde er reguleret af en forretningsorden, som er udarbejdet i overensstemmelse med Aktieselskabslovens bestemmelser. Forretningsordenen revideres en gang om året.
Udover arbejdsbeskrivelserne i forretningsordenen er der ikke udfærdiget selvstændig arbejdsbeskrivelse for bestyrelsesformanden og næstformanden.
Der afholdes mindst 6 ordinære bestyrelsesmøder om året. I 2008 er der afholdt 9 ordinære bestyrelsesmøder. Bestyrelsen modtager en løbende orientering om Jeudans forhold forud for hvert bestyrelsesmøde. På møderne behandler bestyrelsen forhold vedrørende Selskabets overordnede udvikling, herunder:
Udover de ordinære bestyrelsesmøder afholdes der telefonmøder efter behov, ligesom der indkaldes til ekstraordinære bestyrelsesmøder i tilfælde af, at der er behov for hastebehandling af bestyrelsesanliggender. I 2008 har der ikke været afholdt ekstraordinære bestyrelsesmøder.
Direktionen ansættes af bestyrelsen, der fastsætter direktionens ansættelsesvilkår. Direktionen er ansvarlig for den daglige drift af Jeudan, herunder Koncernens aktivitets- og driftsmæssige resultater samt interne anliggender. Rammerne for bestyrelsens delegering af ansvar til direktionen og bestyrelsens tilsyn med direktionens arbejde er fastsat i bestyrelsens forretningsorden.
Ca. 14 dage før et ordinært bestyrelsesmøde afholdes møde mellem formanden for bestyrelsen og direktionen. Ved mindst én årlig samtale mellem formanden for bestyrelsen og direktionen sker der en evaluering af samarbejdet mellem bestyrelse og direktion, direktionens arbejde og resultater, ligesom proceduren for og arten af direktionens rapportering til bestyrelsen drøftes.
Gennem en struktureret proces ledet af bestyrelsesformanden foretager bestyrelsen med jævne mellemrum, og mindst én gang årligt, en evaluering af sit arbejde med henblik på at forbedre bestyrelsesarbejdet, herunder om der er områder, hvor bestyrelsesmedlemmernes kompetence og sagkundskab bør opdateres.
Bestyrelsen har ikke fundet anledning til at etablere faste udvalg eller komiteer. I særlige tilfælde kan bestyrelsesformanden træffe beslutning om anvendelse af bestyrelsesudvalg ved enkeltsager.
Ifølge Selskabets vedtægter skal bestyrelsen bestå af tre til fem medlemmer. Bestyrelsen består for tiden af fem medlemmer. Bestyrelsen vælger af sin midte en formand og en næstformand. Bestyrelsen vurderer med passende mellemrum, hvorvidt antallet af bestyrelsesmedlemmer er hensigtsmæssigt i forhold til Selskabets behov.
Nye bestyrelsesmedlemmer indføres i bestyrelsesarbejdet igennem en grundig introduktion til Jeudan. Bestyrelsesmedlemmer opstilles til valg på generalforsamlingen ud fra en samlet bedømmelse af vedkommendes kompetencer og disses komplementaritet med den resterende bestyrelse. Forud for generalforsamlingen, hvor nye medlemmer måtte være på valg, udsendes en kompetenceprofil af kandidaten/kandidaterne samt bestyrelsens kriterier for rekrutteringen af den/de foreslåede kandidater.
Bestyrelsens kompetencer dækker blandt andet over jura, finans, økonomistyring, virksomhedsledelse, ejendomsbrancheerfaring, bestyrelseserfaring, omstruktureringer og køb/salg af virksomheder m.m. Selskabet mener, at bestyrelsens kompetencer er dækkende for Selskabets virke.
Ved valg af bestyrelsesmedlemmer iagttages arten og omfanget af de pågældende kandidaters øvrige ledelseserhverv. Selskabet har imidlertid ikke fastsat standardregler herfor, men foretager en vurdering i hvert enkelt tilfælde. Selskabet har ej heller opstillet standardregler for arten og omfanget af de nuværende bestyrelsesmedlemmers øvrige ledelseserhverv. Hvert enkelt bestyrelsesmedlem sikrer selv, at de har den fornødne tid til bestyrelsesarbejdet. For 2008 måtte et bestyrelsesmedlem melde afbud til to møder og et andet bestyrelsesmedlem melde afbud til et møde.
Der er ikke personsammenfald mellem bestyrelse og direktion, og ingen af bestyrelsens medlemmer er involveret i den daglige ledelse af Jeudan.
Selskabets bestyrelsesformand er Managing Partner hos Gorrissen Federspiel Kierkegaard, som Jeudan anvender som juridisk rådgiver i visse sager. Bestyrelsesformanden er ikke selv involveret i de sager, advokatfirmaet håndterer, men i forhold til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse er Niels Heering ikke uafhængig.
Jens Erik Udsen, der er direktør i Nesdu as, sidder i bestyrelsen for Nesdu as, og Jens Erik Udsen besidder 16,9% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.
Stefan Ingildsen er finans- og IR-chef i William Demant Holding A/S, hvis hovedaktionær er Oticon Fonden. William Demant Invest A/S, der er ejet 100% af Oticon Fonden, besidder 36,5% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.
Tommy Pedersen er adm. direktør i Chr. Augustinus Fabrikker A/S, der besidder 9,6% af aktiekapitalen i Jeudan A/S.
Jeudan vurderer på baggrund af ovennævnte med henvisning til anbefalingerne udarbejdet af NASDAQ OMX Københavns komité for god selskabsledelse, at Jens Erik Udsen, Stefan Ingildsen, Tommy Pedersen og Hans Munk Nielsen er uafhængige.
Bestyrelsens medlemmer vælges af generalforsamlingen for ét år ad gangen – med mulighed for genvalg. Aldersgrænsen er 67 år. Det er ikke fundet hensigtsmæssigt at fastsætte en tidsmæssig begrænsning for den periode et bestyrelsesmedlem kan være valgt.
Selskabets bestyrelse aflønnes med et fast honorar og er ikke omfattet af incitamentsafhængig aflønning.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompetencer og indsats blandt andet i lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar i forbindelse med behandling af årsrapporten.
Løn og ansættelsesforhold for direktion fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn og bestemmende for aflønningen er opnåede resultater samt bestyrelsens ønske om at sikre Koncernens fortsatte mulighed for at tiltrække og fastholde kvalificerede direktører. Elementerne i den samlede aflønning sammensættes med udgangspunkt i markedspraksis og Koncernens specifikke behov.
Direktionen er ikke omfattet af nogen former for incitamentsafhængig aktiebaseret aflønning.
Bestyrelsen kan uddele individuelle løntillæg til direktionen ud fra en konkret vurdering, f.eks. på baggrund af opnåede resultater før kurs- og værdireguleringer.
Selskabet finder bestyrelsens og direktionens aflønningsform i overensstemmelse med god Corporate Governance.
Én af Bestyrelsens kontrolopgaver er at sikre, at der sker en effektiv risikostyring – herunder at væsentlige risici identificeres, at der opbygges systemer til risikostyring, samt at der fastlægges risikopolitik og risikorammer. I Jeudan indgår forhold om væsentlige risici i den løbende rapportering til bestyrelsen, ligesom risikovurdering er en integreret del af strategiprocessen og et væsentligt element i beslutningsgrundlaget for alle større dispositioner.
Med en fast turnus behandles der på årets bestyrelsesmøder følgende væsentlige risikoområder: Væsentlige regnskabsprincipper og regnskabsskøn, renterisiko, finansiering, værdipapirportefølje, likviditetsudvikling, måling (værdiansættelse) af samtlige ejendomme, gennemgang af større ejendomme og kunder, ledige lejemål og lejeniveauer, interne kontroller, forsikringsforhold, personale og IT.
Selskabets generalforsamling har valgt Deloitte, Statsautoriseret Revisionsaktieselskab, Weidekampsgade 6, 2300 København S, som revisor. Revisor er på valg hvert år på Selskabets ordinære generalforsamling.
I forbindelse med den årlige revision af Selskabets regnskaber gennemgår revisor ligeledes en række kontrolfunktioner.
Bestyrelsen har ikke fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et selvstændigt revisionsudvalg, hvorfor revisionsudvalgets arbejdsopgaver varetages af den samlede bestyrelse.
Revisionsaftalen og den tilhørende honorering af revisor aftales mellem bestyrelsen og revisor. Direktionen er af bestyrelsen bemyndiget til at iværksætte eventuelle ikke-revisionsydelser for op til DKK 100.000 pr. sag. Ikke-revisionsydelser herudover skal godkendes af bestyrelsen.
Jeudan anerkender sit ansvar over for Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed. Ledelsen og medarbejderne er således bevidste om, at Jeudans aktiviteter og holdninger har væsentlig betydning for ikke blot kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leverandører og andre samarbejdspartnere samt relevante myndigheder, organisationer m.fl.
Jeudans overvejelser og indsats vedrørende ansvarlighed tager først og fremmest udgangspunkt i Selskabets værdier: Ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Det kommer således til udtryk for eksempel i rene linjer i kunderelationerne, orden i ejendommene og i gadebilledet, energibevidsthed samt ansvarlighed vedrørende medarbejdernes forhold. På disse og andre punkter tilstræber Jeudan et højt niveau af ansvarlighed.
Samtidig lægger Jeudan vægt på til stadighed at stræbe efter sit overordnede mål om at skabe værdi for aktionærerne og på at nå en række erklærede økonomiske mål, herunder mål for lønsomhed og forrentning af kapitalen. Selskabets overvejelser og indsats om ansvarlighed skal derfor være i balance med de økonomiske mål, og indsatsområderne skal prioriteres, så kræfterne bruges økonomisk effektivt. Dette sikres i Jeudan bedst ved at hensyn til interessenterne integreres i de daglige forretningsmæssige aktiviteter.
Jeudan betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for virksomheden også på længere sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er med til at sikre Selskabets attraktivitet, konkurrencedygtighed, værdi og værdiskabelse ikke blot her og nu, men også i fremtiden.
Selskabets ledelse oplever i stigende grad, at ansvarlighed i driften af de enkelte ejendomme er et krav fra kunderne – direkte eller fra kundernes medarbejdere og egne kunder. Som på andre områder lægger Jeudan vægt på, at ejendommene indrettes, drives og fremtræder på en måde, som kunderne gerne vil have det i forhold til deres kunder og medarbejdere. Også medarbejdere, potentielle medarbejdere og kapitalmarkedets samarbejdspartnere lægger vægt på Selskabets ansvarlighed.
Jeudan opfatter det som hensigtsmæssigt for både Selskabet og dets interessenter, at ledelsen gør rede for sin holdning og indsats vedrørende ansvarligheden, såvel internt som eksternt. Med virkning fra 2009 er der også et krav fra samfundet herom i form af nye bestemmelser i Årsregnskabsloven.
På denne baggrund vil Jeudans overvejelser og indsats blive forstærket og struktureret tydeligere i 2009. Et af udgangspunkterne i denne forbindelse er FN's Global Compact's ti grundlæggende principper om menneskerettigheder, arbejdstagerrettigheder, miljø og anti-korruption, men også mere brancherelaterede krav og normer vil blive vurderet i relation til Jeudans aktiviteter.
Mange af de relevante emner er fælles for alle eller de fleste virksomheder i branchen og relaterede brancher og kalder på indsats på samfunds- eller brancheplan. Men Jeudan påtager sig ansvaret såvel for sin egen indsats som for at medvirke til at skabe og virkeliggøre gode fælles løsninger.
Jeudan har kortlagt de områder, som skønnes mest relevante for Selskabet (se oversigten i boksen).
Jeudans ledelse vurderer, at der på de fleste af de nævnte punkter har været og er en tilfredsstillende klarhed om Selskabets holdninger og indsats for til stadighed at sikre og forbedre forholdene. Samtidig anerkender ledelsen, at der er områder, hvor en styrket indsats er hensigtsmæssig.
Jeudan har prioriteret følgende fem områder, som ledelsen og medarbejderne vil arbejde med i de kommende år:
• Jeudan vil i relation til bygge-, ombygnings- og indretningsopgaver systematisere og forstærke sin indsats og udnytte foreliggende muligheder for at integrere hensyn til ansvarligheden i de konkrete løsninger, for eksempel vedrørende byggematerialer, energibesparelser og udledninger. Jeudan vil i den forbindelse formulere sin politik på området, så den kan kommunikeres til de involverede medarbejdere og leverandører samt de berørte kunder.
Desuden vil Jeudan arbejde videre på følgende områder:
Jeudan vil fremover rapportere sin holdning, indsats, resultater, planer og forventninger i sin årsrapport og dermed i sammenhæng med rapporteringen om den forretningsmæssige og økonomiske udvikling.
født 7. februar 1955 Formand for bestyrelsen. Indvalgt i bestyrelsen og som formand i maj 1994. Advokat og Managing Partner, Gorrissen Federspiel Kierkegaard, H.C. Andersens Boulevard 12, 1553 København V. Cand. jur. 1981, Stanford Financial Management Program 2000.
Tommy Pedersen, født 5. december 1949 Næstformand for bestyrelsen. Indvalgt i bestyrelsen i april 1997. Adm. direktør for Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og Augustinus Fonden, Amaliegade 47, 1256 København K. HD regnskabsvæsen 1976, HD organisation og strategisk planlægning 1981.
Formand for bestyrelsen i Civilingeniør N.T. Rasmussens Fond, Ellos A/S, EQT Partners A/S, Helgestrand Dressage, Nesdu as, NTR Holding A/S, Stæhr Holding A/S og Stæhr Invest II A/S.
Medlem af bestyrelsen for 15. juni Fonden, Henning Stæhr A/S, J. Lauritzen A/S, Lise og Valdemar Kählers Fond, Mathiesen Holding A/S, Ole Mathiesen A/S, Roskilde Bank A/S (udpeget af Danmarks Nationalbank) og Scandinavian Private Equity Partners A/S.
Antal aktier i Jeudan A/S: 3.552, heraf nærtstående 432 (2007: 3.552)
Næstformand for bestyrelsen for Fair Forsikring A/S, Kommuneforsikring A/S, Kommunernes Arbejdsskadeforsikring A/S og Royal Unibrew A/S samt medlem af bestyrelsen for Brock & Michelsen A/S, Brock & Michelsen Ejendomsselskab A/S, Brock & Michelsen Invest A/S, Fair Invest A/S, Gregers Brock Holding A/S, Løvenholmen Fonden, Ole Flensted Holding A/S, Peter Bodum A/S, Pharmacosmos Holding A/S, Pharmacosmos A/S, Skandinavisk Holding A/S, Scandinavian Tobacco Group A/S og Tivoli A/S.
Antal aktier i Jeudan A/S: 2.400 (2007: 2.400).
Jens Erik Udsen, født 1. november 1946 Indvalgt i bestyrelsen i maj 1994. Direktør i Nesdu as, Langstrupvej 15, 3480 Fredensborg. Statsaut. ejendomsmægler og valuar.
Medlem af bestyrelsen i Ejendomsforeningen Danmark, Foreningen Nykredit, Nesdu as, Nykredit Holding A/S, Nykredit Realkredit A/S, Renhold as, Renholdningsselskabet af 1898 og SBS Byfornyelse smba.
Antal aktier i Jeudan A/S: 10.496 (2007: 10.496). Desuden besidder Nesdu as, hvis eneaktionær er Jens Erik Udsen, 1.159.335 (2007: 1.159.335) aktier i Jeudan.
Hans Munk Nielsen, født 13. oktober 1946 Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Herman Bangs Vej 16, 3460 Birkerød. Cand. oecon. 1973, Stanford Executive Program 1983.
Stefan Ingildsen, født 21. august 1969 Indvalgt i bestyrelsen i april 2008. Finans- og IR-chef i William Demant Holding A/S, Kongebakken 9,
2765 Smørum.
1998.
Formand for bestyrelsen i Collateralized Mortgage Obligations Fonden og datterselskaber heraf.
Næstformand for bestyrelsen i Nordea Invest A/S og medlem af bestyrelsen for NASDAQ OMX Inc.
Antal aktier i Jeudan A/S: 650 (2007: 0).
Medlem af bestyrelsen for William Demant Invest A/S og Oticon A/S.
Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0).
født 8. juli 1962 Bredgade 76, 1256 København K. Adm. direktør. Ansat siden 1993. HD i finansiering (1990) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor indenfor kredit- og erhvervsområdet.
Cand. merc. finansiering og regnskab
Næstformand for bestyrelsen i Rosk Ejendomme A/S og medlem af bestyrelsen for NTR Holding A/S samt medlem af repræsentantskabet i Foreningen Nykredit og Renholdningsselskabet af 1898.
Antal aktier i Jeudan A/S: 3.198, heraf nærtstående 710 (2007: 3.198).
| LEDERGRUPPEN | ||
|---|---|---|
| Kim Chr istiansen , født 16. april 1961. Kildeportvej 6, Nødebo, 3480 Fredensborg. Finansdirektør, ansat siden 1994. HA (1987) og har tidligere været ansat i et større revisionsselskab. |
Kim Christiansen er bestyrelsesmedlem i Benny Christiansen, Glostrup A/S, ligesom han er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S samt øvrige datterselskaber, der er 100% ejet af Jeudan. Antal aktier i Jeudan A/S: 1.944 (2007: 1.944). |
|
| Morten Aagaard , født 10. september 1966 Solgårdsvej 1, Strøby Egede, 4600 Køge. Underdirektør, ansat siden 1994. Merkonom i regnskabsvæsen (1993) og har tidligere været ansat i den finansielle sektor. |
Morten Aagaard har ikke ledelsesposter i andre selskaber, bortset fra ansættelse som direk tør i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100 % ejet af Jeudan, ligesom han er bestyrelsesmedlem i datterselskaber (ekskl. Jeudan Servicepartner A/S), der er 100 % ejet af Jeudan. Antal aktier i Jeudan A/S: 2.144, heraf nærtstående 70 (2007: 2.144). |
|
| Tine Cederho lm BEMBERG, født 13. juni 1970 Landemærket 3, 1119 København K Underdirektør, ansat siden 2002. Cand jur (1996), advokat og har tidligere været ansat i advokatvirksomhed og i den private sektor. |
Tine Cederholm Bemberg har ikke ledelsesposter i andre selskaber. Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2007: 366). |
|
| Fran k Ewert , født 15. juni 1973 Rådyrleddet 8, 3660 Stenløse. Underdirektør, ansat siden 2005. Merkonom i salg og markedsføring (2000) og har tidligere været ansat i detailvirksom heder og konsulentbranchen. |
Frank Ewert er bestyrelsesmedlem i Jeudan Servicepartner A/S. Antal aktier i Jeudan A/S: 366 (2007: 366). |
|
| Lene Sand , født 3. juli 1968 Kastanievej 3, 4760 Vordingborg. Underdirektør, ansat siden 2001. HD i regnskabsvæsen og økonomistyring (1991) og cand.merc.aud (1997) og har tid ligere været i et større revisionsselskab. |
Lene Sand har ikke ledelsesposter i andre selskaber. Antal aktier i Jeudan A/S: 745 (2007: 745). |
|
| Janne Holbøll-Bagge, født 2. maj 1970 P.G. Ramms Allé 21, 2000 Frederiksberg. Souschef, ansat siden 2007. HD i regnskabsvæsen og økonomistyring (1995) og har tidligere været ansat i et ejendomsadministrationsselskab. |
Janne Holbøll-Bagge har ikke ledelsesposter i andre selskaber. Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0). |
|
| Peter Spøer, født 2. september 1957 Hasselvej 2A, 3480 Fredensborg Adm. direktør i Jeudan Servicepartner A/S, ansat siden 2008. Civilingeniør (1982) indenfor byggeri og har tidligere været ansat i produktions og ingeniørvirksomheder. |
Peter Spøer har ikke ledelsesposter i andre selskaber. Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0). |
|
| John Rohde , født 26. juni 1968 Snebærvej 2, Kr. Sonnerup, 4060 Kr. Såby Servicedirektør, Jeudan Servicepartner A/S, ansat siden 2007. Udd. maskinmester og el-installatør (1992) og er diplomleder i ledelse (2004). Har tidligere været ansat i en større int. servicevirksomhed. |
John Rohde har ikke ledelsesposter i andre selskaber. Antal aktier i Jeudan A/S: 0 (2007: 0) |
Bestyrelseshonoraret har siden 2006 andraget et grundhonorar på DKK 200.000. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden modtager halvanden gange grundhonoraret.
Ansættelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Direktionens opsigelsesvarsel udgør 18 måneder fra Jeudans side og 8 måneder fra direktionens side.
I tilfælde af (1) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 50% af stemmerne i Selskabet eller (2) et ejerskifte, hvorefter samme fysiske eller juridiske person kontrollerer aktier i Selskabet, der repræsenterer mere end 25% af stemmerne i Selskabet, og hvor der sker en udskiftning af mere end halvdelen af bestyrelsen indenfor en periode på tolv måneder, kan direktionen inden én måned efter meddelelsen om ejerskiftet, henholdsvis inden én måned efter generalforsamlingen, hvor de nye bestyrelsesmedlemmer vælges, vælge at opsige sin stilling med 1 måneds varsel og vil i givet fald have krav på godtgørelse svarende til summen af de månedlige lønninger, som direktionen ville have krav på i tilfælde af opsigelse fra Selskabets side.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
Direktionens vederlag har siden 2006 udgjort:
| 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|
| Løn | 2.637.679 | 2.913.929 | 3.239.649 |
| Løntillæg | 1.000.000 | 800.000 | 700.000 |
| I alt | 3.639.685 | 3.715.936 | 3.941.657 |
Jeudan har som målsætning at være en attraktiv og inspirerende arbejdsplads med gode udviklingsmuligheder for kompetente og serviceorienterede medarbejdere. Loyalitet og motivation er afgørende for Jeudans resultater, hvorfor Jeudan ønsker, at medarbejderne deltager aktivt i en fortsat udvikling til fælles succes. Virksomhedskulturen i Jeudan er bl.a. en værdiskabende ånd overalt i organisationen.
Jeudans organisation forener specialisering med kundefokusering via en funktionsopdelt organisation.
| Ansvarsområderne til de enkelte afdelinger er: | ||||
|---|---|---|---|---|
| ------------------------------------------------ | -- | -- | -- | -- |
| Sekretariat | Sekretariat for direktion og bestyrelse. Ansvarlig for Investor Relations og Intern Service. |
|---|---|
| HR/IT | Ansvarlig for Koncernens HR, IT og Kommunikation. |
| Marked | Afdelingen er opdelt i 8 kundeteams, der som udgangspunkt består af en kundechef og kundeassistent. Hvert kundeteam er ansvarlige for kunde forhold og drift af ejendomme i deres respektive porteføljer. |
| Finans | Ansvarlig for Finansiel Styring og Finansiel Kontrol |
Claus Esmarch
| Jeudan Finans | Bogholderi og controlling |
|---|---|
| Jeudan Byg | Indeholder de byggetekniske faggrupper tømrer/snedker, murer, anlæg, maler, el og vvs. |
| Jeudan Service | Facility Service ydelser, herunder ind- og udvendig pasning af fællesarealer. |
| Jeudan Projekt P | rojektering, tegnestue, rekvisitionscenter og diverse rådgivningsydelser. |
| Jeudan Salg | Salg af Jeudan Servicepartners samlede sortiment af produkter og ydelser herunder fokus på salg af facility service. |
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på betjening af kunder og på tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte organisation med et kundefokus i Jeudan Marked, hvor en kundechef er nøglepersonen i kontakten og samarbejdet med den enkelte kunde.
I den kundeorienterede organisation, under temaet "kunden i fokus", har kundechefen inden for visse begrænsninger, beslutningskompetencen på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om der er tale om bygningsrelaterede, servicerelaterede eller økonomirelaterede forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes kundeteam, der er ansvarlig for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder organisationen en let tilgængelighed og korte beslutningsveje. Jeudan er tilgængelig 24 timer i døgnet, og beslutninger kan som hovedregel træffes samme dag.
Yderligere sikrer denne organisationsform et solidt ledelsesmæssigt overblik over den enkelte ejendom og de enkelte kunder.
Jeudans brand promise "ordentlighed forpligter" og værdigrundlaget udtrykker de fælles værdier, som Jeudans medarbejdere i dagligdagen fungerer efter.
Med "ordentlighed forpligter" ønsker Jeudan at signalere, at de bærende værdier tager udgangspunkt i dels ordentlighed i alle begrebets dimensioner, dels en forpligtende adfærd i alt, hvad den enkelte medarbejder foretager sig. "Ordentlighed forpligter" er en selvfølgelighed i sig selv, men det er netop det, Jeudan ønsker at signalere.
Jeudans værdigrundlag indeholder tre enkle værdier, der alle tager udgangspunkt i forholdet til Jeudans kunder: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed.
Arbejdet med værdigrundlaget er et kontinuerligt arbejde, hvor der til stadighed iværksættes nye tiltag og præciseringer af, hvorledes værdigrundlaget kan dekomponeres til hver enkelt medarbejders dagligdag med det formål hele tiden at forbedre Jeudans betjening af kunderne.
At være innovativ kræver en villighed og åbenhed til forandring. Endvidere stilles der en række krav til adfærden hos de mennesker, der færdes i og omkring Jeudans kunders lejemål. Jeudan gennemfører intern uddannelse af medarbejdere og træner og styrker lederne i ledelsesmæssige aspekter, mens alle trænes i adfærd, kommunikation, salg, m.m. Et arbejde der løbende pågår på alle niveauer. Sigtet er, at alle nye medarbejdere i Jeudan i løbet af deres første måned modtager undervisning, hvor de bliver introduceret til Jeudan med vægten lagt på værdigrundlaget og påvirkningen heraf i deres dagligdag.
Jeudan har udarbejdet et undervisningsprogram samt en plan for et introduktionsforløb for samtlige medarbejdere i Koncernen med det klare formål at skabe en kvalitativ og konstruktiv dialog med alle medarbejdergrupper.
I nedenstående tabel ses udviklingen i det gennemsnitlige antal medarbejdere, ligesom der herunder er anført nogle demografiske nøgletal. Nøgletal for anciennitet skal ses i lyset af en meget stor tilgang af nye medarbejdere i 2007-2008, som primært kan tilskrives de timelønsansatte. Gennemsnitsalder og uddannelsesniveau har ofte en sammenhæng, hvorfor der sigtes efter en gennemsnitsalder over 35 år samt, at mere end 50% af de funktionæransatte har en mellem eller længere videregående uddannelse.
Den kønsmæssige fordeling tilstræbes ligeligt fordelt, dog ansættes personer baseret på deres kompetencer og bidrag til stillingen og ikke alene ud fra en kønsfordeling.
| 2008 | 2007 2006 | 2005 2004 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Jeudan A/S | 37 | 27 | 21 | 19 | 18 |
| Jeudan Servicepartner A/S | 276 | 204 | 169 | 127 | 111 |
| I ALT | 313 | 231 | 190 | 146 | 129 |
Faglig dygtighed og anciennitet kombineret med den løbende interne træning og medarbejderpleje skal medvirke til Jeudans fortsatte udvikling.
Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse drøftes og vurderes løbende, bl.a. gennem:
Intranetportal til informationsformidling blandt alle kontoransatte.
Månedsmøder/kvartalsmøder med samtlige medarbejdere og direktionen.
Herved inddrages medarbejderne i relevante beslutningsprocesser og bidrager med forandringsvillighed og engagement.
De enkelte personalegrupper har følgende gennemsnitlige bruttolønninger:
| 2008 | |
|---|---|
| Ledergruppen | DKK 990.464 |
| Funktionærer | DKK 399.332 |
| Timelønsansatte | DKK 317.529 |
Udover bruttolønnen tilbyder Jeudan sine ansatte en række lønsupplementer, hvoraf nogle er skattepligtige og nogle ikke er skattepligtige. Visse lønsupplementer er kollektive, mens andre er tilpasset en mindre kreds af medarbejdere. Lønsupplementerne er opdelt i sociale, personlige, økonomiske samt øvrige.
• Personalearrangementer, idrætsforening m.m.
Personlige:
• Feriebolig, feriefridage m.m.
• Pensionsordning, sundhedsforsikring, uddannelse m.m.
• Frokostordning, Healthcare, hjemme pc-er m.m.
Fordelingen blandt de fire grupper fremgår af nedenstående figur:
Udviklingen i udlejningsprocenten for kontorlokaler i Københavns Kommune. Den gule linie viser udlejningsprocenten for kontorlokaler i Jeudan.
Regnskabsåret 2008 udviste en fortsat god udvikling i omsætning og driftsresultat på linje med de forventninger, som Jeudan offentliggjorde i januar 2008.
Omsætningen steg 41% til DKK 738 mio., EBIT steg 23% til DKK 369 mio. og resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) steg 21% til DKK 186 mio.
Kurs- og værdireguleringer netto udgjorde i alt DKK -715 mio. efter urealiserede nedskrivninger af ejendommenes værdi og de finansielle forpligtelser.
Nettoresultatet blev DKK -398 mio.
Bestyrelsen vurderer udviklingen i omsætningen og driftsresultatet som tilfredsstillende. Kurs- og værdireguleringerne, som er præget af udviklingen på de finansielle markeder i 2008 og på ejendomsmarkedet, vurderer bestyrelsen som ikke-tilfredsstillende.
Jeudan investerer i og driver større velbeliggende kontorejendomme i København og detailejendomme i Stor-
københavn og på Sjælland. Det samlede areal udgør over en halv million kvadratmeter.
Efterspørgslen efter ledige kontorlokaler i København er stadig fornuftig, og Jeudan har i 2008 indgået lejekontrakter på erhvervslejemål med en årlig leje på godt DKK 36 mio. fordelt på godt 31.000 m2 samt boliglejemål med en årlig leje på godt DKK 7,5 mio. fordelt på godt 7.000 m2 .
Udlejningsprocenten i Koncernens ejendomsportefølje udviser fortsat et tilfredsstillende niveau. Med udgangen af 2008 udgjorde udlejningsprocenten 99,0 (målt på indtægter). Medtages projektejendomme udgjorde udlejningsprocenten 95,7. Den generelle udlejningsprocent på ejendomsmarkedet i København var med udgangen af 2008 på 95,4.
Jeudan har i 2008 erhvervet ejendomme i København for DKK 416 mio., ligesom der er investeret i den eksisterende ejendomsportefølje for i alt ca. DKK 441 mio.
Lejeindtægter m.v. udgjorde i fjerde kvartal DKK 122 mio. mod DKK 106 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 15%. Stigningen kan overvejende henføres til generelle lejereguleringer samt investeringer foretaget i 2008.
| DKK mio. | Ejendomme | Service | Eliminering | I alt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | ||
| 4. kvartal | |||||||||
| Nettoomsætning | 122 | 106 | 65 | 69 | -16 | -13 | 171 | 161 | |
| Driftsomkostninger | -26 | -17 | -58 | -60 | 15 | 11 | -69 | -65 | |
| Bruttoresultat | 96 | 89 | 7 | 9 | -1 | -2 | 102 | 96 | |
| Administrationsomkostninger | -9 | -10 | -3 | -2 | 0 | 1 | -12 | -11 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 87 | 79 | 4 | 7 | -1 | -1 | 90 | 85 | |
| 1.-4. kvartal | |||||||||
| Nettoomsætning | 474 | 379 | 299 | 203 | -35 | -58 | 738 | 524 | |
| Driftsomkostninger | -93 | -63 | -264 | -180 | 32 | 52 | -325 | -191 | |
| Bruttoresultat | 381 | 316 | 35 | 23 | -3 | -6 | 413 | 333 | |
| Administrationsomkostninger | -34 | -28 | -11 | -7 | 1 | 2 | -44 | -33 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 347 | 288 | 24 | 16 | -2 | -4 | 369 | 300 |
| Nøgleta l - Invester ingsejendo mme |
2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 81,2 | 82,0 | 83,1 | 83,3 | 80,4 |
| EBIT / Nettoomsætning | % | 74,3 | 75,7 | 75,5 | 76,0 | 73,2 |
| Vækst nettoomsætning | % | 12,3 | 19,0 | 9,6 | 18,7 | 25,1 |
| Vækst bruttoresultat | % | 13,5 | 20,1 | 11,1 | 19,0 | 20,6 |
| Vækst EBIT | % | 15,8 | 21,3 | 9,3 | 19,5 | 20,5 |
| Nøgleta l - Ser vice |
2004 | 2005 | 2006 | 2007 | 2008 | |
| Bruttoresultat / Nettoomsætning | % | 11,0 | 14,3 | 11,4 | 11,3 | 11,7 |
| EBIT / Nettoomsætning | % | 6,0 | 10,3 | 8,3 | 7,9 | 8,0 |
| Vækst omsætning | % | 12,8 | 11,2 | 48,7 | 22,6 | 47,3 |
| Vækst bruttoresultat | % | 39,0 | 44,5 | 18,9 | 21,2 | 52,2 |
År til dato udgjorde lejeindtægter m.v. DKK 474 mio. mod DKK 379 mio. samme periode sidste år, en stigning på 25%.
Driftsomkostningerne i segmentet steg i fjerde kvartal fra DKK 17 mio. i 2007 til DKK 26 mio. i 2008. År til dato udgjorde omkostningerne DKK 93 mio. mod DKK 63 mio. samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til de foretagne ejendomsinvesteringer.
Segmentets bruttoresultat udgjorde i fjerde kvartal 2008 DKK 96 mio. mod DKK 89 mio. samme periode sidste år.
År til dato udgjorde bruttoresultatet DKK 381 mio., svarende til en stigning på 21% i forhold til samme periode sidste år. Bruttoresultatet har de seneste fem år udvist en vækst på mellem 11% og 21%.
Jeudan-koncernen udbyder via datterselskabet Jeudan Servicepartner A/S en bred vifte af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser.
Aktivitetsniveauet i Servicesegmentet har været stigende i 2008. Omsætningen blev i fjerde kvartal 2008 DKK 65 mio. mod DKK 69 mio. samme periode sidste år. År til dato udgjorde omsætningen DKK 299 mio. mod DKK 203 mio. i samme periode sidste år, svarende til en stigning på 47%. Stigningen år til dato kan henføres til såvel bygningsområdet som serviceområdet og skyldes bl.a. en stigning i kontorindretninger og servicekontrakter.
Drifts- og produktionsomkostningerne i fjerde kvartal 2008 udgjorde DKK 58 mio. mod DKK 60 mio. samme periode sidste år. År til dato udgjorde drifts- og produktionsomkostningerne DKK 264 mio. mod DKK 180 mio. samme periode sidste år, hvilket kan henføres til væksten i aktivitetsniveauet.
Servicesegmentets bruttoresultat udgjorde i fjerde kvartal DKK 7 mio. mod DKK 9 mio. for samme periode sidste år. År til dato udgjorde bruttoresultatet DKK 35 mio. mod DKK 23 mio. samme periode sidste år, svarende til en vækst på 52%. Bruttoresultatet har de seneste fem år udvist vækst på mellem 19% og 52%.
Koncernens administrationsomkostninger år til dato steg fra DKK 33 mio. til DKK 44 mio. Set i forhold til væksten i omsætningen er administrationsomkostningerne på et lidt lavere niveau, hvor administrationsprocenten i 2008 udgjorde 6,0% mod 6,3% i 2007.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde i fjerde kvartal 2008 DKK 90 mio. mod DKK 85 mio. samme periode sidste år. År til dato udgjorde EBIT DKK 369 mio.
mod DKK 300 mio. i 2007, svarende til en stigning på 23%. EBIT pr. aktie udgjorde DKK 52,0 mod DKK 50,0 i 2007. EBIT har de seneste fem år udvist en vækst på mellem 9% og 23%.
DKK mio.
De finansielle nettoomkostninger udgjorde i fjerde kvartal 2008 DKK 49 mio. mod DKK 39 mio. for samme periode sidste år. Jeudan har kun i mindre grad mærket følgerne af det i 2008 stigende renteniveau, idet Koncernens realkredit- og banklån alle er renteafdækket for en længere årrække.
Den valgte finansieringsstrategi for Koncernens realkreditog banklån sikrer ligeledes, at fremtidige rentestigninger kun i beskedent omfang vil påvirke Koncernens cash-flow. År til dato udgjorde de finansielle nettoomkostninger DKK 183 mio. mod DKK 146 mio. i 2007.
De finansielle nettoomkostninger relaterer sig til Ejendomme, da der i Service alene er en beskeden pengebinding i driftsmateriel.
Efter stigningen i de finansielle nettoomkostninger som følge af ejendomsinvesteringer udgjorde Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer i fjerde kvartal 2008 DKK 41 mio. mod DKK 46 mio. samme periode sidste år. Faldet i fjerde kvartal kan henføres til forøgede finansieringsudgifter i forbindelse med køb af ejendomme. År til dato steg resultatet før kurs- og værdireguleringer fra DKK 154 mio. til DKK 186 mio., svarende til en stigning på 21%.
Resultat før kurs- og værdiregulering er et af Jeudans væsentligste resultatparametre. Resultatet er udtryk for den likviditet, som driften frembringer. Jeudan realiserede et resultat før kurs- og værdiregulering på niveau med de udmeldte forventninger i januar 2008.
Resultatet før kurs- og værdireguleringer svarer til en forrentning af den gennemsnitlige egenkapital på 5,9% mod 5,7% i 2007.
EBVAT pr. aktie udgjorde ultimo 2008 DKK 26,2 på årsbasis mod DKK 25,6 for samme periode sidste år.
| Den samlede regulering til dagsværdi udgjorde | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Investeringsejendomme | DKK mio. | -251 | |||||
| Finansielle gældsforpligtelser | DKK mio. | -390 | |||||
| I alt - netto DKK mio. -641 |
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen
Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i ejendommens budget for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der karakteriseres som værende enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret værdiansættelsesmodel, da Jeudan anser denne som den mest velegnede.
Den af Jeudan anvendte model, som har været brugt gennem flere år, indeholder følgende hovedelementer:
| 1 + | Årlige lejeindtægter |
|---|---|
| 2 +/- | Eventuel regulering af eksisterende leje til |
| anslået markedsleje | |
| 3 - | Driftsomkostninger |
| 4 - | Ind- og udvendig vedligeholdelse |
| 5 - | Administration |
| = | Nettoresultat (sum af 1 til 5) |
| 6 / | Afkastprocent |
| = | Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6) |
| 7 + | Refusionssaldi |
| 8 - | Korrektioner til dagsværdi |
| = | Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8) |
Der medtages lejeindtægter for 2009. For ledige arealer er markedslejen anslået. Forholdet er for målingen uden væsentlig betydning, idet udlejningsprocenten ultimo 2008 udgjorde 99,0 af de samlede lejeindtægter (95,7 inkl. projektejendomme). Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber.
I ejendomme hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning,
foretages en reduktion af den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renhold, ejendomsservice, forsyningsudgifter, etc.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af kontraktsbestemmelserne. Til udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m2 . Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven og Lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes de lovpligtige hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 125 pr. m2 .
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte udgifter. Der er gennemsnitligt hensat 2% af lejeindtægterne.
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer med salg, og dels på grundlag af ændringer i den enkelte ejendoms forhold.
Herudover tilbydes Jeudan løbende køb af ejendomme, og i den forbindelse konstaterer Jeudan ændringer i markedsafkast og øvrige væsentlige faktorer.
Endvidere optager Jeudan løbende finansiering i realkreditinstitutter og pengeinstitutter. I forbindelse med optagelse af realkreditlån foretager realkreditinstitutterne en lånevurdering af Jeudans ejendomme. Igennem en længere årrække – også i 2008 – har institutternes vurdering i al væsentlighed svaret til Jeudans egne vurderinger.
Yderligere afholder Jeudan løbende møder med stort set samtlige ejendomsmæglervirksomheder i København, og på møderne drøftes blandt andet udviklingen i ejendomspriser.
Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje samt positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til Boligreguleringslovens §18 og §22.
Der kan ske korrektion til den beregnede dagsværdi. Der kan
være tale om reservationer til forestående væsentlige renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.
Målingen af Koncernens ejendomme har i 2008 resulteret i en nedskrivning på DKK 251 mio.
Den positive udvikling i ejendommenes driftsøkonomi har resulteret i en nettoopskrivning på DKK 492 mio. I modsat retning trækker nedskrivninger på ca. DKK 531 mio., som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet og samfundsøkonomien i øvrigt, samt yderligere reservationer til ombygninger m.v. på DKK 212 mio.
Koncernens ejendomsportefølje står herefter bogført til en gennemsnitlig markedsværdi på DKK 18.564 pr. m2 , svarende til et gennemsnitligt afkast på 5,3% og med en gennemsnitlig leje på DKK 1.059 pr. m2 .
Under afsnittet om risikofaktorer er der foretaget en følsomhedsberegning på forskellige afkastprocenter, ligesom der er foretaget følsomhedsberegning ud fra forskellige varianter på den gennemsnitlige leje pr. m2 .
GÆLDSFORPLIGTELSER NETTO
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder anvendelsen af finansielle instrumenter der alene anvendes til afdækning af renterisiko, måles til dagsværdi. Ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen.
Ejendomsinvestering er en langsigtet investering, der efter Jeudans opfattelse bør finansieres med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Den valgte finansieringsstrategi indebærer, at Jeudans renterisiko er forholdsvis lav. En kraftig rentestigning vil ikke påvirke Jeudans rentebetalinger nævneværdigt de næste 5 år og vil kun påvirke rentebetalingerne beskedent for de efterfølgende 10 år.
Valg af finansiering med fast rente i en længere periode (lav renterisiko) medfører imidlertid større kursudsving end finansiering med fast rente i en kortere periode (høj renterisiko).
I løbet af 2008 har rentemarkederne udvist stor volati litet. I starten af 4. kvartal 2008 medførte uroen på de finansielle markeder, at de korte renter steg og de lange aftalerenter faldt. På denne baggrund valgte Jeudan i oktober 2008 at benytte faldet i de lange aftalerenter ved at konvertere eksisterende renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. med en gennemsnitlig løbetid på ca. 12 år til nye renteaftaler med en løbetid på 30 år. Konverteringen medførte en betydelig nettorentebesparelse for 2009 og fremefter.
De efterfølgende måneder udviste specielt de lange renter en uventet, atypisk udvikling. Renten på realkreditlån steg, mens den lange aftalerente faldt. Ved udgangen af 2008 var forskellen mellem den 30-årige realkreditrente og tilsvarende aftalerente ca. 3% p.a. Der var dog kun meget begrænset aktivitet i den lange del af markedet, således at effektiviteten i prisdannelsen var begrænset.
Med denne rentekurve fik Jeudan i 2008 et urealiseret kurstab på de finansielle forpligtelser – som omfatter såvel lange rente aftaler som realkreditlån – på DKK 390 mio. (2007: DKK + 56 mio.).
I løbet af januar 2009 skete der en indsnævring af rentespændet mellem de to lange renter, og Jeudan omlagde på den baggrund lange renteaftaler for ca. DKK 2,6 mia. Renteaftalerne har nu, som ved indgangen til 2008, en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år, og Jeudan opnår herudover igen en årlig rentebesparelse. Yderligere er kursfølsomheden reduceret fra ca. DKK 6 mio. til ca. DKK 2 mio. for hvert basispunkt, renten ændrer sig.
Realiseret gevinst og tab udgjorde netto DKK -74 mio. (2007: DKK -18 mio.), hvilket kan henføres til optagelse af lån ved ejendoms investeringer, tillægsbelåning af eksisterende ejendomme samt omlægning af renteaftaler.
Efter de nævnte værdireguleringer udgjorde resultat før skat DKK -529 mio. (2007: DKK 313 mio.), og efter skat blev resultatet DKK -398 mio. (2007: DKK 277 mio.). Årets resultat svarer til en forrent ning af egenkapitalen på -13% (2007: 10%). Jeudan har over de seneste fem år forrentet egenkapitalen med gennemsnitligt 11%.
De samlede investeringer i ejendomme og igangværende projekter pr. 31. december 2008 udgjorde DKK 9.347 mio., hvilket svarer til en stigning på 7%. Stigningen kan primært henføres til de i 2008 foretagne ejendomsinvesteringer samt fremdrift i de igangværende projekter. Modsatrettet virker nedskrivninger af ejendommenes værdi.
Egenkapitalen udgjorde ultimo 2008 DKK 2.955 mio., der repræsenterer et fald på 14%.
Faldet kan primært henføres til de negative urealiserede værdireguleringer af ejendomme og finansielle forpligtelser. Trods disse værdireguleringer udgør egenkapitalandelen 31%.
De langfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2008 DKK 5.843 mio. (ultimo 2007: DKK 4.126 mio.). Stigningen kan primært henføres til optagelse af lån ved ejendomsinvesteringer samt nedbringelse af træk på den kortfristede finansiering ved optagelse af langfristet finansiering, hovedsagelig yderligere realkreditbelåning i Koncernens ejendomme.
De kortfristede forpligtelser udgjorde ultimo 2008 DKK 628 mio. (ultimo 2007: DKK 1.273 mio.). Faldet relaterer sig primært til omlægning af kortfristet finansiering til langfristet finansiering.
Siden 31. december 2007 har Jeudan optaget realkreditfinansiering, hvor der til sikkerhed for finansieringen er tinglyst sædvanlige realkreditpantebreve for DKK 259 mio.
Jeudan Servicepartner har i løbet af 2008 tegnet garantier for entrepriser for DKK 0,5 mio., og i løbet af 2008 har Koncernen tegnet betalingsgarantier for DKK 11 mio.
Likviditeten fra driftsaktiviteterne før ændring i driftskapitalen udgjorde i 2008 DKK 134 mio. (2007: DKK 122 mio.). Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 90 mio. (2007: DKK 137 mio.).
Likviditetspåvirkningen af investeringsaktiviteterne, der dækker over Koncernens nettoinvesteringer i ejendomme, udgjorde i 2008 DKK -788 mio. (2007: DKK -817 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 1.381 mio. (2007: DKK 120 mio.), og kan primært relateres til optagelse af realkreditbelåning.
Herefter udgjorde nettoændringen i de samlede pengestrømme DKK 683 mio. (2007: DKK -561 mio.).
Likviditetsberedskabet (inkl. trækningsrettigheder) udgjorde ultimo 2008 DKK 599 mio. (2007: DKK 505 mio.). Jeudan forventer at udbygge likviditetsberedskabet i løbet af 2009 ved hjemtagelse af yderligere realkreditbelåning i Koncernens ejendomme.
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også dækkende for Jeudan A/S.
Jeudan har på baggrund af den aktuelle renteudvikling omlagt lange renteaftaler. Renteaftalerne har nu en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. I forhold til 31. december 2008, hvor de urealiserede kurstab udgjorde DKK 390 mio., har omlægningen i 2009 medført en realiseret kursgevinst på DKK 151 mio. er realiseret. Herudover opnår Jeudan en årlig rentebesparelse, ligesom kursfølsomheden på de finansielle forpligtelser reduceres væsentligt som følge af den kortere løbetid.
Herudover er der ikke efter 31. december 2008 indtrådt væsentlige begivenheder af betydning for årsrapporten.
Til Jeudans aktivitet er knyttet en række risikofaktorer, hvoraf de væsentligste kan opdeles i følgende kategorier:
Med jævne mellemrum gennemgår og vurderer bestyrelsen risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Gennemgangen forløber efter en plan, som sikrer, at et eller flere risikoområder behandles ved hvert ordinært bestyrelsesmøde og mindst en gang om året.
Jeudan skal regnskabsmæssigt værdiansætte ejendomme til aktuel markedsværdi, og eventuelle værdireguleringer skal føres over resultatopgørelsen. Såfremt værdireguleringerne er negative, påvirker det Koncernens resultat og økonomiske stilling negativt, og kan ligeledes påvirke Jeudans aktiekurs negativt.
Den aktuelle markedsværdi af ejendommene påvirkes primært af Jeudans afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet til de enkelte ejendomme bl.a. ud fra
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i nedenstående tabel. Tabellen viser effekten på markedsværdien, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og markedsværdi pr. m2 ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25%-point. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5%-point vil ejendommenes markedsværdi falde med DKK 820 mio. Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5%-point medføre en stigning i markedsværdien på DKK 995 mio.
En ændring af afkastkravene berører ejendommene forskelligt, afhængig af type, beliggenhed m.v.
De enkelte ejendommes løbende driftsøkonomi kan blive påvirket af ændringer i
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsøkonomien, og Koncernen udarbejder detaljerede budgetter på månedsbasis, således at budgetafvigelser forholdsvis hurtigt kan identificeres og eventuel reaktion kan iværksættes.
Det er Jeudans strategi, at erhverve ejendomme, der grundet deres attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder, også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten. Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
| BASIS | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ændring i afkastprocent Afkastprocent |
pct. pct. |
-1,00% 4,3% |
-0,75% 4,6% |
-0,50% 4,8% |
-0,25% 5,1% |
- 5,3% |
0,25% 5,6% |
0,50% 5,8% |
0,75% 6,1% |
1,00% 6,3% |
| Ændring i markedsværdi Markedsværdi Værdi pr. m2 |
dkk mio. dkk mio. dkk |
2.217 11.939 22.798 |
1.572 11.294 21.567 |
995 10.717 20.464 |
474 10.196 19.469 |
- 9.722 18.564 |
-427 9.295 17.748 |
-820 8.902 16.998 |
-1.180 8.542 16.310 |
-1.512 8.210 15.677 |
| Egenkapital Indre værdi pr. aktie |
dkk mio. dkk |
4.618 651 |
4.134 583 |
3.701 522 |
3.310 466 |
2.955 416 |
2.634 371 |
2.340 330 |
2.070 292 |
1.821 257 |
Ved en kundes fraflytning af et lejemål er der endvidere usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko), hvilket kan påvirke Koncernens indtægter og ejendommens markedsværdi negativt. Genudlejningsrisikoen er udover beliggenhed, kvalitet, lejeniveau mv. også påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen påvirker udlejningsprocenten og kan dermed også påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
Eksempelvis vil et fald i udlejningsprocenten i erhvervsarealer på 5 procentpoint medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 22 mio., opgjort på grundlag af den nuværende gennemsnitlige leje. Med udgangspunkt i det gennemsnitlige lejeniveau vil Jeudan i 2009 alt andet lige kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på 40-45% før resultat før kurs- og værdireguleringer bliver negativt. Tabellen nedenfor belyser, hvorledes en eventuel tomgang vil påvirke indtægterne i Koncernen ud fra en gennemsnitlig leje (opgjort pr. 31. december 2008).
| Forøget | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| tomgang | pct. | +5% +15% +25% +35% +45% +50% | |||||
| Tomgangsleje | DKK mio. | 22 | 66 | 110 | 154 | 198 | 220 |
Jeudan har løbende kontakt med såvel nuværende kunder som potentielle kunder. Det indebærer dels, at ændringer i eksisterende kunders lokalebehov identificeres forholdsvis tidligt, hvilket giver mulighed for at dække behovene ved udvidelser af hidtidige lejemål eller flytning til andre af Koncernens ejendomme, dels at Jeudan forholdsvis hurtigt kan finde nye egnede kunder til lejemål, som fraflyttes. Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme var ved udgangen af 2008 99,0 målt på indtægter. Medtages ledige arealer i forbindelse med projektejendomme udgør udlejningsprocenten 95,7 ved udgangen af 2008.
Jeudan lægger vægt på at tiltrække pålidelige og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne i det omfang, det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Koncernens kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Koncernen. Dette kan medføre reducerede indtægter som følge af tomgang ved fraflytninger samt
eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med f.eks. istandsættelse og indretning til nye kunder. Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
Det er Jeudans opfattelse, at risikoen for betalingssvigt hos Koncernens kunder er lav. Jeudan er i løbende kontakt med kunderne, særligt de større kunder, og der foretages herudover en årlig gennemgang af de største kundeforhold.
Gennem de seneste tre år har Jeudan haft tab ved misligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 1,2 mio. pr. år, svarende til 0,2% af den samlede nettoomsætning.
I samtlige af Koncernens lejeforhold findes en lejekontrakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, f.eks. skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.
Herudover er der enkelte lejemål (butikslejemål), der har en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året før. En væsentlig nedgang i omsætningen kan således have en negativ udvikling på lejen, men Jeudan vurderer ikke – som følge af det beskedne antal lejemål der er tale om – at der er tale om en væsentlig risiko.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvorefter lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Såfremt Jeudans muligheder for at hæve lejen trods de aftalte bestemmelser i lejekontrakten begrænses af eksempelvis en domstolsafgørelse, erhvervslejeloven eller anden eksisterende eller fremtidig lovgivning, kan det have en negativ effekt på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.
Der kan endvidere være risiko forbundet med, at lejefor-
højelser, der er juridisk grundlag for at gennemføre, ikke vil være hensigtsmæssige at gennemføre for Jeudan afhængigt af, om den konkrete ejendom kan bære en forhøjelse af lejen. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende vurdere og tilstræbe at lejen svarer til markedsleje for de enkelte lejemål.
Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje i Jeudans ejendomsportefølje udgør DKK 1.059 pr. m2 . En reduktion af den gennemsnitlige årlige leje på 3% p.a. vil medføre en reduktion på ca. DKK 30 pr. m2 . I skemaet herunder er vist, hvorledes en generel ændring i gennemsnitslejeniveauet i Jeudans ejendomsportefølje vil påvirke markedsværdien, markedsværdien pr. m2 , egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m2 , vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 293 mio.
Såfremt budgetterede omkostninger til drift og vedligeholdelse eller vedligeholdelsesarbejder ikke er tilstrækkelige, kan det have negativ effekt på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum kvartalsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger, der sikrer, at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger minimum hvert kvartal, og eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom forligger en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger indenfor en kort årrække.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler eller andre forhold, der kræver større uforudsete beløb til udbedring. Dette kan reducere Jeudans forventede afkastprocent på de pågældende ejendomme og dermed reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringen og ejendommens markedsværdi, hvilket kan have negativ effekt på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.
Det er Jeudans politik at foretage omhyggelige undersøgelser og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejendomme, også ved køb af porteføljer af ejendomme, således at risikoen for uforudsete fejl og mangler mv. reduceres mest muligt. Undersøgelserne og vurderingerne
| BASIS | ||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Ændring af leje pr. m2 Afkastprocent |
dkk pct. |
-50 5,3% |
-40 5,3% |
-30 5,3% |
-20 5,3% |
- 5,3% |
20 5,3% |
30 5,3% |
40 5,3% |
50 5,3% |
| Ændring i markedsværdi Markedsværdi Værdi pr. m2 |
dkk mio. dkk mio. dkk |
-490 9.232 17.628 |
-392 9.330 17.816 |
-293 9.429 18.004 |
-195 9.527 18.192 |
- 9.722 18.564 |
199 9.921 18.944 |
297 10.019 19.132 |
396 10.118 19.320 |
494 10.216 19.508 |
| Egenkapital Indre værdi pr. aktie |
dkk mio. dkk |
2.587 365 |
2.661 375 |
2.735 385 |
2.809 396 |
2.955 416 |
3.104 437 |
3.178 448 |
3.252 458 |
3.326 469 |
omfatter juridisk, økonomiske og byggetekniske forhold vedrørende hver enkelt ejendom og sælger. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske og byggetekniske forhold i situationer, hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme at opnå en række indeståelser/garantier fra sælgers side. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, såfremt der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene. På denne baggrund vurderer Jeudan, at der er en begrænset risiko for uforudsete hændelser og/eller tab af væsentlig betydning i forbindelse med køb af ejendommene.
Det er Jeudans strategi at fortsætte den hidtidige vækst i såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er attraktive for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
Jeudans investeringshorisont for den enkelte ejendom er principielt uendelig, men der kan dog opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejendomme.
Salgsprisen for ejendomme, der eventuelt afhændes i fremtiden er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og tilstand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav. Såfremt den højst opnåelige salgspris på salgstidspunktet er lavere end den bogførte værdi af ejendommen eller lavere end den forudsatte/ budgetterede salgspris kan dette påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovmæssige ændringer, som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskeligere og/eller mere omkostningstunge, kan få en negativ virkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/ eller eksisterende ejendommes driftsresultater og dermed på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.
Dette kan for eksempel være en forhøjelse af skatter og afgifter eller begrænsninger af rentefradragsretten. Endvidere kan for eksempel ændringer i lejelovgivningen, som pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større rettigheder, have en negativ indvirkning på Koncernens investeringer i ejendomme og/ eller eksisterende ejendommes driftsresultater.
Hvis regeringen fremsætter lovforslag, som forventes at få væsentlig negativ indflydelse på Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs, forsøger Selskabet aktivt at deltage i høringsprocesser mm. gennem samarbejde med Ejendomsforeningen Danmark og Jeudans øvrige rådgivere.
Såfremt omsætningen eller indtjeningen i Jeudan Servicepartner falder eksempelvis grundet faldende efterspørgsel efter Jeudan Servicepartners serviceydelser, vil det have en negativ effekt på Koncernens resultat, økonomiske stilling og aktiekurs.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med 1 procentpoint i Jeudan Servicepartner vil betyde en reduktion af Koncernens resultat før skat på ca. DKK 3 mio.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Jeudan Servicepartner, svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio., vil betyde en reduktion af Koncernens resultat før skat på ca. DKK 1 mio.
Jeudan Servicepartner rapporterer månedligt med henblik på løbende at verificere indtægtsgrundlaget, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i et ejendomsselskab, da et ejendomsselskab, afhængig af gearingen, vil have en stor rentebærende gæld.
Koncernens finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, som fastsætter retningslinjer og rammer for Koncernens finansielle transaktioner og dispositioner. Risikoprofilen er lav, hvilket blandet andet medfører, at finansielle risici alene opstår med udgangspunkt i kommercielle transaktioner, det vil sige i forbindelse med finansiering af investeringer.
Rentestigninger i et ejendomsselskab vil som udgangspunkt have en negativ effekt på selskabets resultat, da finansieringsomkostningerne alt andet lige vil stige ved stigende rente. Jeudan tilstræber at reducere renterisikoen ved optagelse af fastforrentede lån samt anvendelse af renteswaps til afdækning af renterisikoen på variabelt forrentede lån, hvilket belyses nedenfor.
Eventuelt stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens markedsværdi negativt, da afkastprocenten må forventes at stige ved stigende rente, dog med en vis forsinkelse. Dette kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
Det kan ikke udelukkes, at Koncernens långivere, f.eks. i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger eller uro på de finansielle markeder, vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en eventuel belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på attraktive vilkår. Endelig kan det ikke udelukkes,
at Koncernens långivere ændrer på betingelser knyttet til Koncernens fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Koncernen til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Koncernen.
Jeudan har finansieret ejendomsporteføljen med realkreditlån, banklån og driftskreditter.
Jeudan anvender i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med banklån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån, hvad angår satser og vilkår, er den mest attraktive finansiering for et ejendomsselskab. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
I nedenstående tabel er vist afvikling og renteafdækning for de kommende 20 år (pr. 31. december 2008).
Som det fremgår af tabel med rentedækning de kommende 20 år, havde Koncernen pr. 31. december 2008 en renteafdækning på 94%, og denne falder kun ubetydeligt over de næste 20 år til 91% i 2028. Korrigeres der for driftskreditterne er renteafdækningen aktuelt 100% og fastholdes på dette niveau de næste 20 år.
Uroen på de finansielle markeder har i perioder medført en udsædvanlig rentekurve, hvor den 30 årige rente er lavere end både den 10 og 20 årige rente. Jeudan valgte i efteråret 2008 at udnytte faldet i den lange rente ved at konvertere eksisterende renteswaps til nye renteswaps med en løbetid på 30 år.
| Heraf kursregulering | Restgæld | |||
|---|---|---|---|---|
| DKK mio. | Langfristede forpligtelser |
Kortfristede forpligtelser |
(kurstab - / kursgevinst + ) |
excl. kurs regulering |
| Realkreditlån | 4.828 | 77 | -315 | 4.590 |
| Finansieringsinstitutter, anlægslån | 472 | 51 | -10 | 513 |
| Finansieringsinstitutter, netto *) | 0 | 326 | 0 | 326 |
| I alt | 5.300 | 454 | -325 | 5.429 |
*) Finansieringsinstitutter fratrukket likvide beholdninger
| Heraf med fast rente | ||||
|---|---|---|---|---|
| Pr. 31.12 | Antal år | Restgæld Dkk mio. |
eller renteloft Dkk mio. |
Rente afdækning i % |
| 2008 | - | 5.429 | 5.124 | 94 |
| 2009 | 1 | 5.316 | 5.013 | 94 |
| 2013 | 5 | 4.845 | 4.828 | 100 |
| 2018 | 10 | 4.181 | 3.846 | 92 |
| 2023 | 15 | 3.561 | 3.245 | 91 |
| 2028 | 20 | 3.403 | 3.098 | 91 |
Renteafdækningen ligger derved tungt i ét punkt på rentekurven. Når rentekurven bliver normaliseret forventes risikoprofilen ændret til en opdeling i 8 trancher fordelt over rentekurven med intervaller af 21 /2 år. Jeudan tilstræber løbende at have en renteafdækning på mellem 90-100%. Jeudan har i januar 2009 omlagt renteswaps, så den gennemsnitlige løbetid er 10-15 år.
Renterisikoen på Koncernens realkreditlån med renteloft er begrænset til et renteloft på 5%. Der er ingen renterisiko på disse lån, da det nuværende renteniveau har nået renteloftet.
I nedenstående tabel er Koncernens renterisiko beskrevet med udgangspunkt i det renteniveau, som var gældende pr. 1. januar 2009. Renterisikoen er beregnet for et rentefald på 1 rentepoint samt en rentestigning på henholdsvis 1, 2 og 3 rentepoint for årene 2009-2013.
Det fremgår af tabellen, at renterisikoen kan opgøres til DKK 3 mio. for 2009 ved et rentefald på 1 rentepoint, henholdsvis DKK -3 mio., DKK -6 mio. og DKK -9 mio. ved en rentestigning på 1, 2 og 3 rentepoint. Det fremgår ligeledes, at renterisikoen er forholdsvis begrænset set i forhold til Koncernens samlede resultat, samt at renterisikoen stort set falder til DKK 0 for årene 2010-2013 ved de anførte restgældsniveauer, hvilket skyldes ikrafttrædelsen af to forward renteswaps primo 2010.
| Realkreditlån | Anlægslån | Driftskreditter | ||
|---|---|---|---|---|
| i alt1 | i alt | i alt4 | I alt | |
| 2008 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.590 | 513 | 326 | 5.429 |
| 20092 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.516 | 474 | 326 | 5.316 |
| Renterisiko ved renteændring med3 | ||||
| - 1% | 0 | 0 | 3 | 3 |
| +1% | 0 | 0 | -3 | -3 |
| +2% | 0 | 0 | -6 | -6 |
| +3% | 0 | 0 | -9 | -9 |
| 2010 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.438 | 438 | 326 | 5.202 |
| Renterisiko ved renteændring med3 | ||||
| - 1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +2% | 0 | 0 | 1 | 1 |
| +3% | 0 | 0 | 1 | 1 |
| 2011 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.356 | 404 | 326 | 5.086 |
| Renterisiko ved renteændring med3 | ||||
| - 1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +2% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +3% | 0 | 0 | -1 | -1 |
| 2012 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.271 | 371 | 326 | 4.968 |
| Renterisiko ved renteændring med3 | ||||
| - 1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +2% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +3% | 0 | 0 | -1 | -1 |
| 2013 | ||||
| Restgæld 31/12 i DKK mio. | 4.182 | 337 | 326 | 4.845 |
| Renterisiko ved renteændring med3 | ||||
| - 1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +1% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +2% | 0 | 0 | 0 | 0 |
| +3% | 0 | 0 | -1 | -1 |
1: Rente for RenteMax kan ikke stige yderligere - et rentefald på 1% point vil ikke medføre et rentefald for RenteMax.
2: Rente for lån med renteloft samt CIBOR6 kan kun stige for andet halvår 2009, da rente for første halvår 2009 er fastlåst.
3: Rente ændres i forhold til gældende rentesats pr. 1. januar 2009.
4: Trækket på driftskreditterne er delvist afdækket ved renteswap.
Note: Det er forudsat, at renteændringen indtræder 1. januar i alle årene, ligesom det er forudsat, at ændringen sker ved en parallelforskydning af rentekurven.
Kursreguleringsrisiko Ved belåningen pr. 31. december 2008 på DKK 5,4 mia. har Koncernen en kursreguleringsrisiko på ca. DKK 6 mio. for hvert basispunkt, renten ændres. Falder renten med 10 basispunkter, vil det medføre et urealiseret kurstab på ca. DKK 55 mio. Omvendt vil en rentestigning på 10 basispunkter medføre en urealiseret kursgevinst på ca. DKK 55 mio.
Jeudan har i januar 2009 omlagt renteaftaler, hvorefter kursreguleringsrisikoen udgør ca. DKK 2 mio. for hvert basispunkt, renten ændres.
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til finansiering af Koncernens udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Koncernens kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Jeudan vurderer denne risiko som begrænset. Dels har Koncernen ingen enkeltkunde, hvor det løbende mellemværende er af en sådan størrelse, at det kan true Koncernens likviditetsmæssige situation, og dels har Koncernen en tæt opfølgning på kundernes betalingsevne.
Samtlige anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med et vist varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Koncernen og långiverne samt af Koncernens kreditværdighed, om end den aktuelle finansielle krise har begrænset långivernes risikovillighed.
De finansielle markeder har gennemgået store forandringer i 2008. Verden har i 2008 oplevet en finanskrise af hidtil usete dimensioner, hvor der er tale om en mere eller mindre nedsmeltning af de finansielle markeder. Finanskrisen er endnu ikke ovre, og der er ikke umiddelbart udsigt til at dette sker i den nære fremtid. Likviditet i form af lån og kreditter er vanskelig at fremskaffe selv for veldrevne virksomheder, og likviditeten vil i 2009 og årene fremover være en knap faktor.
Realkreditmarkedet er ikke så hårdt ramt som de øvrige finansielle markeder. Der er mulighed for at optage nye lån, men det er for øjeblikket kun muligt at optage lån i obligationer med kort løbetid (F1, F2 og F3), hvilket medfører en højere refinansieringsrisiko end ved lån med længere løbetid. Der optages lån med en bevilling på 30 år, så selv om lånene skal refinansieres undervejs, har Jeudan et 30 årigt commitment på disse lån, hvilket betyder at långiver ikke kan opsige lånene, forudsat at Jeudan overholder sine forpligtelser.
Jeudan har iværksat hjemtagelsen af størst mulig realkreditbelåning i den nuværende ejendomsportefølje for at tilsikre likviditet i de kommende år – også til finansiering af en eventuel ekspansion, såfremt anlægslån i finansieringsinstitutterne drosles ned.
Samlet set er det Jeudans vurdering, at Jeudan p.t. har adgang til likviditet, som i tilstrækkelig omfang kan sikre Koncernens fremtidige udvikling, også selvom en eller flere af de finansielle samarbejdspartnere som følge af den finansielle krise måtte vælge at opsige anlægslån og/eller driftskreditter med Jeudan.
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkedsindskud samt finansielle instrumenter minimeres ved udelukkende at samarbejde med danske finansielle institutter med høj kreditværdighed.
Det er Jeudans politik, at forsikringsaftaler til enhver tid skal være tegnet således:
Generelt indeholder forsikringer undtagelser og/eller begrænsninger i dækningsomfang, som efter helt særlige omstændigheder kan medføre, at skader på Koncernens ejendomme ikke er forsikringsdækket. Der er således risiko for, at Jeudan i helt særlige tilfælde selv må afholde omkostninger nødvendiggjort af skader på Koncernens ejendomme samt bære andre tab forbundet dermed. Det kan derfor ikke udelukkes, at skader på aktiver eller erstatningskrav fra tredjemand kan påvirke Jeudans resultat, økonomiske stilling og aktiekurs negativt.
Samtlige ejendomme er, i anerkendte danske forsikringsselskaber, forsikret på nyværdibetingelser, der inkluderer bygningsbrand og anden bygningsbeskadigelse, svampe- og insektskade, husejeransvar, udvidet rørskadeforsikring, restværdiforsikring og huslejetabsforsikring ved skade samt terrorforsikring. For fredede ejendomme er dækningsomfanget udvidet til at omfatte særlige bygningsgenstande og udsmykninger, som myndighederne måtte forlange retableret efter eventuel skade. For enkelte ældre ejendomme er der en øvre grænse for erstatning i forbindelse med svampe- og insektskade.
Udover ejendomsforsikringer har Jeudan tegnet forsikringer i relation til udførelse af Koncernens aktiviteter, herunder motorkøretøjs- og arbejdsmaskine/materielforsikring, arbejdsskade-, erhvervs- og produktansvarsforsikring samt bestyrelsesansvarsforsikring.
Jeudan foretager minimum én gang årligt en gennemgang af forsikringsdækningen med de anvendte forsikringsselskaber for at vurdere eventuelle ændringer i dækningsomfang.
Kompetente og motiverede medarbejdere er en vigtig forudsætning for realiseringen af Koncernens strategi. Evnen til at sikre den fremtidige vækst samt til at styre og håndtere den daglige drift er afhængig af Jeudans muligheder for at tiltrække og fastholde velkvalificerede medarbejdere.
Det er Jeudans opfattelse, at der ingen væsentlig afhængighed er af enkelte medarbejdere i Jeudan, og at ændringer blandt medarbejderne ikke vil få væsentlig negativ indflydelse på Jeudans driftsmæssige og økonomiske stilling.
IT
Koncernens IT-risiko består primært i, at Koncernen kan opleve nedbrud på sin server, hvilket blandt andet kan opstå ved brand, indbrud, strømnedbrud eller fejl i hardware/software.
Jeudans IT-sikkerhed gennemgås løbende og mindst en gang om året. Der er udarbejdet IT-retningslinier, som indebærer et sikkerhedsniveau, der generelt sikrer en sikker og stabil drift. Det kan dog ikke udelukkes, at sådanne nedbrud ikke vil kunne ske i fremtiden, og at dette kan have en negativ påvirkning på Jeudan.
Jeudans juridiske risiko vedrører primært aftalegrundlag relateret til den løbende drift samt køb og salg af ejendomme. Aftalerne afspejler et forhandlingsresultat, som kan indebære, at Koncernen ikke kan gøre rettigheder gældende i det forventede eller ønskede omfang eller er pålagt større eller længerevarende forpligtelser end ønsket.
Jeudan har udarbejdet standardlejekontrakter til erhvervslejemål. Kontrakterne bliver løbende revideret ud fra gældende lovgivning samt øvrig praksis på området. Ved revideringen er Jeudan i dialog med advokater, der har ekspertise i lejeret. Jeudan søger i videst muligt omfang at indgå lejekontrakter, der afspejler Jeudans standardlejekontrakt, men der er risiko for, at forhandlingsresultatet medfører, at kunden opnår en bedre retsstilling end den, der fremgår af Jeudans standardlejekontrakt.
Ved investering i ejendomme foretager Jeudan en økonomisk, juridisk og byggeteknisk gennemgang af ejendommene, jf. afsnit omhandlende "Køb af ejendomme" under nærværende risikofaktorer. Disse gennemgange danner grundlag for de efterfølgende forhandlinger og indgåelse af aftaler, hvor Jeudan som udgangspunkt tillige gør brug af advokat. Selv om Jeudan søger at opnå de bedst mulige vilkår ved køb og salg af ejendomme, er der risiko for, at Jeudans ansvar for mangler m.v. ved salg af ejendomme viser sig større end forventet, og at Jeudan ved køb af ejendomme ikke kan gøre mangelsansvar gældende som forventet.
Koncernens risiko består primært i, at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndighederne udsteder påbud, som kan medføre udgifter for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed at vurdere og begrænse de miljømæssige påvirkninger. Jeudan er ikke bekendt med nogen væsentlig miljøforurening på Koncernens ejendomme, og der er derfor ikke iværksat miljøundersøgelser på disse. De nuværende kunder i Jeudans ejendomme driver virksomhed, som Jeudan bekendt ikke indebærer nærliggende risiko for miljøforurening.
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2008 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2008.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver et retvisende billede af udviklingen i Koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og af Koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed og en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og moderselskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 4. marts 2009
DIREKTIONEN
Per W. Hallgren Adm. direktør
/Kim Christiansen Finansdirektør
BESTYRELSEN
Niels Heering Tommy Pedersen (formand) (næstformand)
Vi har revideret årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af Koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2008 samt af resultatet af Koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2008 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
København, den 4. marts 2009
Henrik Z. Hansen Lars Kronow
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
| KONCERN | MODERSELSKAB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATOPGØRELSE | NOTE | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Nettoomsætning | 3, 4 | 737.844 | 524.075 | 174.525 | 158.598 |
| Driftsomkostninger | 5, 6 | -325.090 | -190.637 | -34.886 | -28.935 |
| Bruttoresultat | 412.754 | 333.438 | 139.639 | 129.663 | |
| Administrationsomkostninger | 6, 7 | -44.117 | -32.898 | -21.294 | -19.978 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 368.637 | 300.540 | 118.345 | 109.685 | |
| Indtægter af kapitalandele i tilknyttede selskaber | 8 | 0 | 0 | -100.795 | 66.970 |
| Finansielle indtægter | 9 | 1.146 | 7.416 | 71.932 | 60.381 |
| Finansielle omkostninger | 10 | -183.851 | -153.913 | -109.385 | -82.141 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | 185.932 | 154.043 | -19.903 | 154.895 | |
| Urealiseret gevinst og tab | 11 | -640.591 | 177.290 | -238.237 | 71.361 |
| Realiseret gevinst og tab | 12 | -73.919 | -17.986 | -22.841 | -2.755 |
| Resultat før skat | -528.578 | 313.347 | -280.981 | 223.501 | |
| Skat af årets resultat | 13 | 130.872 | -36.180 | 143.775 | -8.512 |
| ÅRETS RESULTAT | -397.706 | 277.167 | -137.206 | 214.989 | |
| Årets resultat pr. aktie (DKK) | 14 | -56,12 | 46,13 | ||
| Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) | 14 | -56,12 | 46,13 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIVER | NOTE | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Investeringsejendomme | 16 | 8.634.310 | 7.680.860 | 3.233.532 | 2.853.811 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 16 | 712.848 | 1.065.611 | 25.415 | 24.876 |
| Driftsmateriel og inventar | 16 | 27.060 | 20.793 | 12.040 | 9.894 |
| Materielle aktiver i alt | 9.374.218 | 8.767.264 | 3.270.987 | 2.888.581 | |
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | 16 | 0 | 0 | 990.927 | 1.091.722 |
| Finansielle aktiver i alt | 0 | 0 | 990.927 | 1.091.722 | |
| Langfristede aktiver i alt | 9.374.218 | 8.767.264 | 4.261.914 | 3.980.303 | |
| Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme | 0 | 1.500 | 0 | 0 | |
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 3.599 | 3.995 | 2.977 | 1.554 | |
| Igangværende arbejder | 17 | 6.097 | 834 | 0 | 0 |
| Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser | 19.322 | 9.873 | 2.849 | 1.620 | |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 1.354.844 | 1.538.880 | |
| Selskabsskat | 1.988 | 11.055 | 0 | 0 | |
| Andre tilgodehavender | 11.584 | 15.456 | 8.577 | 12.252 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 2.208 | 1.967 | 684 | 744 | |
| Tilgodehavender i alt | 44.798 | 44.680 | 1.369.931 | 1.555.050 | |
| Likvide beholdninger | 19 | 7.343 | 14.867 | 253 | 437 |
| Kortfristede aktiver i alt | 18 | 52.141 | 59.547 | 1.370.184 | 1.555.487 |
| AKTIVER I ALT | 9.426.359 | 8.826.811 | 5.632.098 | 5.535.790 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PASSIVER | NOTE | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Aktiekapital | 20 | 709.663 | 709.663 | 709.663 | 709.663 | |
| Reserve for dagsværdi af investeringsaktiver | 0 | 1.088.519 | 0 | 511.471 | ||
| Overført resultat | 2.245.449 | 1.630.566 | 2.241.233 | 1.942.898 | ||
| Egenkapital i alt | 2.955.112 | 3.428.748 | 2.950.896 | 3.164.032 | ||
| Realkreditlån | 21 | 4.827.955 | 3.240.039 | 1.646.303 | 1.191.372 | |
| Finansieringsinstitutter | 22 | 471.708 | 209.035 | 471.708 | 209.035 | |
| Deposita | 74.214 | 68.177 | 17.218 | 15.070 | ||
| Udskudt skat | 23 | 464.788 | 604.935 | 50.590 | 198.194 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 24 | 4.820 | 3.321 | 3.562 | 2.017 | |
| Langfristede forpligtelser i alt | 5.843.485 | 4.125.507 | 2.189.381 | 1.615.688 | ||
| Realkreditlån | 21 | 76.497 | 70.886 | 32.547 | 30.034 | |
| Finansieringsinstitutter | 22 | 385.220 | 1.020.949 | 385.198 | 648.933 | |
| Deposita | 71.772 | 59.486 | 33.458 | 27.719 | ||
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 24 | 164 | 2.805 | 48 | 44 | |
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 11.078 | 13.808 | 865 | 3.921 | ||
| Leverandører af varer og tjenesteydelser | 23.614 | 47.076 | 1.856 | 2.774 | ||
| Gæld til tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 17.909 | 19.309 | ||
| Selskabsskat | 0 | 0 | 5.085 | 14.087 | ||
| Anden gæld | 27.844 | 24.947 | 4.767 | 6.625 | ||
| Periodeafgrænsningsposter | 31.573 | 32.599 | 10.088 | 2.624 | ||
| Kortfristede forpligtelser i alt | 25 | 627.762 | 1.272.556 | 491.821 | 756.070 | |
| Forpligtelser i alt | 6.471.247 | 5.398.063 | 2.681.202 | 2.371.758 | ||
| PASSIVER I ALT | 9.426.359 | 8.826.811 | 5.632.098 | 5.535.790 | ||
| Pantsætninger, garantier og eventualforpligtelser | 26 | |||||
| Øvrige noter | 27-34 |
| KONCERN | Aktie kapital |
Reserve for dags værdi af inve sterings aktiver |
Overført resultat * |
Egen kapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2007 |
577.507 | 917.172 | 985.489 | 2.480.168 |
| Årets resultat | 171.375 | 105.792 | 277.167 | |
| Nettoindkomst i alt | 0 | 171.375 | 105.792 | 277.167 |
| Betalt udbytte | -57.750 | -57.750 | ||
| Aktieemission | 132.156 | 603.035 | 735.191 | |
| Emissionsudgifter | -15.584 | -15.584 | ||
| Køb af egne aktier | -8.972 | -8.972 | ||
| Salg af egne aktier | 18.431 | 18.431 | ||
| Skat af egenkapitalbevægelser | 97 | 97 | ||
| Afgang ved realisation | -28 | 28 | 0 | |
| Øvrige transaktioner | 132.156 | -28 | 539.285 | 671.413 |
| EGENKAPITAL 1. JANUAR 2008 | 709.663 | 1.088.519 | 1.630.566 | 3.428.748 |
| Årets resultat | -397.706 | -397.706 | ||
| Nettoindkomst i alt | 0 | 0 | -397.706 | -397.706 |
| Overførsel som følge af lovændring | -1.088.519 | 1.088.519 | 0 | |
| Betalt udbytte | -78.063 | -78.063 | ||
| Udbytte egne aktier | 151 | 151 | ||
| Køb af egne aktier | -47.000 | -47.000 | ||
| Salg af egne aktier | 48.982 | 48.982 | ||
| Øvrige transaktioner | 0 | -1.088.519 | 1.012.589 | -75.930 |
| Egenkapital 31. december 2008 |
709.663 | 0 | 2.245.449 | 2.955.112 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2008 med t.DKK 1.012.329 (1. januar 2008: t.DKK 1.012.329, 1. januar 2007: t.DKK 409.294)
| MODERSELSKAB | Aktie kapital |
Reserve for dags værdi af inve sterings aktiver |
Overført resultat * |
Egen kapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2007 |
577.507 | 439.633 | 1.260.490 | 2.277.630 |
| Årets resultat | 71.838 | 143.151 | 214.989 | |
| Nettoindkomst i alt | 0 | 71.838 | 143.151 | 214.989 |
| Betalt udbytte | -57.750 | -57.750 | ||
| Aktieemission | 132.156 | 603.035 | 735.191 | |
| Emissionsudgifter | -15.584 | -15.584 | ||
| Køb af egne aktier | -8.972 | -8.972 | ||
| Salg af egne aktier | 18.431 | 18.431 | ||
| Skat af egenkapitalbevægelser | 97 | 97 | ||
| Øvrige transaktioner | 132.156 | 0 | 539.257 | 671.413 |
| Egenkapital 1. januar 2008 |
709.663 | 511.471 | 1.942.898 | 3.164.032 |
| Årets resultat | -137.206 | -137.206 | ||
| Nettoindkomst i alt | 0 | 0 | -137.206 | -137.206 |
| Overførsel som følge af lovændring | -511.471 | 511.471 | 0 | |
| Betalt udbytte | -78.063 | -78.063 | ||
| Udbytte egne aktier | 151 | 151 | ||
| Køb af egne aktier | -47.000 | -47.000 | ||
| Salg af egne aktier | 48.982 | 48.982 | ||
| Øvrige transaktioner | 0 | -511.471 | 435.541 | -75.930 |
| Egenkapital 31. december 2008 |
709.663 | 0 | 2.241.233 | 2.950.896 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2008 med t.DKK 1.012.329 (1. januar 2008 t.DKK 1.012.329, 1. januar 2007: t.DKK 409.294)
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 368.637 | 300.540 | 118.345 | 109.685 |
| Finansielle indtægter | 1.659 | 12.806 | 71.932 | 60.420 |
| Finansielle omkostninger | -246.368 | -195.223 | -114.192 | -93.897 |
| Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger | 9.925 | 7.139 | 5.048 | 3.903 |
| Betalt selskabsskat | -210 | -3.138 | -12.831 | -813 |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 133.643 | 122.124 | 68.302 | 79.298 |
| Ændring i driftskapital: | ||||
| Tilgodehavender | -9.594 | -11.057 | 186.723 | -316.723 |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | -2.425 | 457 | 266 | -18 |
| Leverandører af varer og tjenesteydelser mm. | -31.890 | 25.185 | -7.337 | 4.099 |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 89.734 | 136.709 | 247.954 | -233.344 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -352.308 | -240.786 | -116.498 | -108.385 |
| Forbedringer investeringsejendomme | -24.205 | -1.349 | -16.503 | -630 |
| Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | -407.486 | -142.481 | -330.606 | 0 |
| Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | 834 | 796 | 0 | 0 |
| Virksomhedsovertagelse jf. note 29 | 0 | -598.568 | 0 | -598.568 |
| Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret | 8.200 | 176.456 | 0 | 24 |
| Driftsmateriel og inventar netto | -12.932 | -11.528 | -4.769 | -7.750 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt | -787.897 | -817.460 | -468.376 | -715.309 |
| Optagelse af realkreditlån | 1.293.780 | 1.083.969 | 362.645 | 175.813 |
| Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter | 300.000 | 0 | 300.000 | 0 |
| Indfrielse af realkreditlån | -76.806 | -394.552 | -26.668 | 0 |
| Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter | 0 | -1.071.008 | 0 | 0 |
| Afdrag på realkreditlån | -70.805 | -70.904 | -29.967 | -29.156 |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -6.300 | -6.430 | -6.300 | -6.300 |
| Modtagne deposita, netto | 17.263 | 8.327 | 6.827 | 5.205 |
| Aktieemission, netto | 0 | 619.607 | 0 | 619.607 |
| Betalt udbytte | -77.912 | -57.750 | -77.912 | -57.750 |
| Køb af egne aktier | -47.000 | -8.972 | -47.000 | -8.972 |
| Salg af egne aktier | 48.982 | 17.636 | 48.982 | 17.636 |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet i alt | 1.381.202 | 119.923 | 530.607 | 716.083 |
| Nettoændring i alt | 683.039 | -560.828 | 310.185 | -232.570 |
| Likviditet primo | -1.009.101 | -408.284 | -643.315 | -410.745 |
| Tilgang ved virksomhedsovertagelse | 0 | -39.989 | 0 | 0 |
| Likviditet ultimo | -326.062 | -1.009.101 | -333.130 | -643.315 |
| Der kan specificeres således: | ||||
| Likvide beholdninger ifølge regnskab | 7.343 | 14.867 | 253 | 437 |
| Likvide beholdninger som er deponeret | 0 | -8.200 | 0 | 0 |
| Træk på driftskreditter | -333.405 | -1.015.768 | -333.383 | -643.752 |
| Likviditet ultimo | -326.062 | -1.009.101 | -333.130 | -643.315 |
| Kreditfaciliteter | 925.000 | 1.514.016 | 925.000 | 1.142.000 |
| Finansielle reserver ved årets slutning | 598.938 | 504.915 | 591.870 | 498.685 |
Årsrapporten for 2008 for Jeudan A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB (International Accounting Standards Board).
Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år.
Årsrapporten er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme og finansielle forpligtelser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.
Årsrapporten for 2008 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2008.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag i årsrapporten for 2008 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis.
Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 32.
Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de selskaber, hvori moderselskabet direkte eller indirekte ejer mere end 50% af stemmeretten eller på anden måde har en bestemmende indflydelse (datterselskaber).
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.
Nyerhvervede selskaber indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber.
Ved køb af nye selskaber anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt de omkostninger, der direkte kan henføres til overtagelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere samtidige begivenheder, indregnes disse reguleringer kun i kostprisen, hvis den pågældende begivenhed er sandsynlig, og effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets henholdsvis den pengestrømsfrembringende enheds dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyttet henholdsvis aktivet og den pengestrømsfrembringende enhed, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes henholdsvis aktivets og den pengestrømsfrembringende enheds regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse af datterselskaber opgøres som forskellen mellem salgssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver på salgstidspunktet samt forventede omkostninger til salg. Fortjeneste eller tab indregnes i resultatopgørelsen som realiseret gevinst og tab.
Transaktioner i fremmed valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post.
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdien på afregningstidspunktet. Efter første indregning måles de afledte finansielle instrumenter til dagsværdien på balancedagen.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring
af dagsværdien af et indregnet aktiv eller en indregnet forpligtelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med ændringer i værdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service.
Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) indregnes efter produktionskriteriet, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter.
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets driftsomkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver.
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til ledelse og til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver.
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Udbytte fra investeringer i kapitalandele i såvel koncern som moderselskab indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og forskydning i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i tilknyttede selskaber, med mindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid.
Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 54. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Urealiseret gevinst og tab".
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter.
Særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode.
Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.
Kapitalandele i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Kostprisen nedskrives tillige, hvis der udloddes mere i udbytte end der samlet set er indtjent i virksomheden siden moderselskabets erhvervelse af kapitalandelene.
Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde (produktionskriteriet) fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab.
Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balancedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entreprisekontrakt.
Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale budgetterede ressourceforbrug.
Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis de kan genindvindes.
Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil overstige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, indregnes det forventede tab straks som en omkostning.
De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehavender eller forpligtelser, afhængig af, om nettoværdien udgør et tilgodehavende eller en forpligtelse.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i henhold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi ligesom investeringsejendomme.
Denne metode er valgt for at undgå en indregningsuoverensstemmelse, idet der efter Koncernens opfattelse er en økonomisk sammenhæng mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser.
Koncernen anvender realkreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid til finansiering af investeringsejendomme. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente afdækkes renterisikoen ved anvendelse af rentecaps eller renteswaps for en længere periode.
Herved opnås en naturlig sikring, da ændringer i markedsrenten over tid påvirker dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.
Hvis gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter ikke var målt til dagsværdi, ville de skulle måles til amortiseret kostpris. Dette ville have medført, at dagsværdireguleringer af gælden ikke løbende ville blive afspejlet i resultatopgørelsen, men først i forbindelse med hel eller delvis indfrielse af gælden.
Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Urealiseret gevinst og tab".
Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Realiseret gevinst og tab"
Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likvider og trækningsrettigheder ved årets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen af køb og salg af selskaber vises separat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb og salg af materielle og finansielle aktiver.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likviditet omfatter frie likvide beholdninger med fradrag af driftskreditter.
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens risici, regnskabspraksis og interne økonomistyring.
Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke-fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med Koncernens administrative funktioner, indkomstskatter og lign.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgræsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, deposita, igangværende arbejder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld.
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger og Nøgletal 2005" samt almindeligt anerkendte beregningsformler.
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
Resultat før kurs- og værdireguleringer/ Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100 gennemsnitlig egenkapital Gennemsnitlig egenkapital Forrentning af egenkapital (ROE) Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Egenkapitalandel Egenkapital, ultimo x 100 Passiver i alt, ultimo Rentedækning EBIT + finansielle indtægter Finansielle omkostninger Udbytte pr. aktie (DPS) Udbytteprocent x aktiens pålydende 100 Indre værdi (BV) Egenkapital, ultimo Antal aktier, ultimo Kurs/indre værdi (P/BV) Børskurs Indre værdi Resultat pr. aktie (EPS) Årets resultat Gennemsnitligt antal udvandede aktier EBIT pr. aktie (EBITPS) Resultat før finansielle poster (EBIT) Gennemsnitligt antal udvandede EBVAT pr. aktie (EBVATPS) Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier Price Earnings (PE) Børskurs EPS
Pengestrøm pr. aktie (CFPS) Pengestrømme fra driften Gennemsnitligt antal udvandede aktier
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kun skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssig vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Jeudans ejendomme måles til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Måling til dagsværdi foretages med udgangspunkt i den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. side 54.
Modellen indeholder flere elementer, der er baseret på ledelsens skøn over de aktuelle markedsforhold herunder afkastprocent, regulering til markedsleje samt korrektioner til dagsværdi. For en nærmere beskrivelse af de enkelte elementer henvises til side 54. Effekten af en ændring i afkastprocenterne fremgår af følsomhedsanalysen på side 58.
Målingen af Koncernens ejendomme har for 2008 resulteret i en samlet nedskrivning på DKK 251 mio., hvoraf DKK 531 mio. kan henføres til regulering af afkastprocenter. Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 5,3% mod 5,0% i 2007.
Nedenstående tabel viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m2
| Interval for anvendte afkastprocenter |
Andel af porte følje |
Gennem snitligt afkast |
Gennem snitlig pris pr. |
|---|---|---|---|
| Afkastprocent: 7,00% til 7,49% | 1,43% | 7,0% | 4.713 |
| Afkastprocent: 6,50% til 6,99% | 3,69% | 6,8% | 6.884 |
| Afkastprocent: 6,00% til 6,49% | 3,32% | 6,0% | 11.621 |
| Afkastprocent: 5,50% til 5,99% | 16,76% | 5,6% | 17.951 |
| Afkastprocent: 5,00% til 5,49% | 48,21% | 5,3% | 21.617 |
| Afkastprocent: 4,75% til 4,99% | 26,50% | 4,8% | 24.878 |
| I alt | 99,91% | 5,3% | 18.660 |
| Ej værdiansat efter afkast | 0,09% | - | 2.844 |
| Samlet for porteføljen |
100,00% | 5,3% | 18.564 |
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forretningsmæssige segmenter, der er Koncernens primære segmentopdeling.
Segmentet "Investeringsejendomme" omfatter investering i og udlejning af kontor- og detailejendomme primært i Storkøbenhavn. Segmentet "Service" leverer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne erhvervskunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjenesteydelser mv.
Da Koncernens ejendomsportefølje primært er beliggende i det strategiske fokusområde Storkøbenhavn, har Koncernen ingen geografisk segmentopdeling.
| Investerings ejendomme 2008 |
Service 2008 |
Intern elimi nering |
Koncern i alt 2008 |
|
|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 473.148 | 264.696 | 737.844 | |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 1.166 | 33.895 | -35.061 | 0 |
| Nettoomsætning | 474.314 | 298.591 | -35.061 | 737.844 |
| Segmentresultat | -546.552 | 24.594 | -1.694 | -523.652 |
| Ikke-fordelte omkostninger | -33.730 | |||
| Ikke-fordelte finansielle poster netto | 28.804 | |||
| Resultat før skat | -528.578 | |||
| Skat af årets resultat | 130.872 | |||
| Årets resultat | -397.706 | |||
| Segment aktiver | 9.362.002 | 431.599 | -398.639 | 9.394.962 |
| Ikke-fordelte aktiver | 31.397 | |||
| Aktiver i alt | 9.426.359 | |||
| Segment forpligtelser | 6.238.470 | 399.186 | -365.008 | 6.272.648 |
| Ikke-fordelte forpligtelser | 198.599 | |||
| Forpligtelser i alt | 6.471.247 | |||
| Tilgang af langfristede materielle aktiver | 442.169 | 8.704 | ||
| Afskrivninger | 3.256 | 3.971 | ||
| Årets regulering af nedskrivning til imøde | ||||
| gåelse af tab på tilgodehavender, udgift | 2.719 | 111 |
| Investerings |
Intern | Koncern | ||
|---|---|---|---|---|
| ejendomme | Service | elimi |
i alt | |
| 2007 | 2007 | nering | 2007 | |
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 378.579 | 145.496 | 524.075 | |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 819 | 57.206 | -58.025 | 0 |
| Nettoomsætning | 379.398 | 202.702 | -58.025 | 524.075 |
| Segmentresultat | 329.055 | 16.548 | -3.835 | 341.768 |
| Ikke-fordelte omkostninger | -27.677 | |||
| Ikke-fordelte finansielle poster netto | -744 | |||
| Resultat før skat | 313.347 | |||
| Skat af årets resultat | -36.180 | |||
| Årets resultat | 277.167 | |||
| Segment aktiver | 8.766.347 | 246.583 | -226.774 | 8.786.156 |
| Ikke-fordelte aktiver | 40.655 | |||
| Aktiver i alt | 8.826.811 | |||
| Segment forpligtelser | 4.309.124 | 233.317 | -201.605 | 4.340.836 |
| Ikke-fordelte forpligtelser | 1.057.227 | |||
| Forpligtelser i alt | 5.398.063 | |||
| Tilgang af langfristede materielle aktiver | 1.694.846 | 4.001 | ||
| Afskrivninger | 2.793 | 2.820 | ||
| Årets regulering af nedskrivning til imøde | ||||
| gåelse af tab på tilgodehavender, udgift | 1.075 | 37 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Lejeindtægter fra Investeringsejendomme | 472.059 | 378.579 | 174.221 | 158.598 |
| Andre indtægter fra Investeringsejendomme | 1.089 | 0 | 304 | 0 |
| Salgsværdi af årets produktion inkl. igang | ||||
| værende arbejder (Service) | 228.226 | 126.037 | 0 | 0 |
| Øvrig omsætning Service | 36.470 | 19.459 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning i alt |
737.844 | 524.075 | 174.525 | 158.598 |
For Jeudan Servicepartner A/S er der i resultatopgørelsen indregnet igangværende arbejder til salgspris med t.DKK 89.665 (2007: t.DKK 123.544). Heraf andrager avance t.DKK 13.329 (2007: t.DKK 21.278).
I forbindelse med udlejningen af Investeringsejendomme til kunder afholder Koncernen en række omkostninger, som viderefaktureres direkte til kunderne eksempelvis varme, el, vand, renhold etc. De samlede viderefakturerede omkostninger fremgår nedenfor.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| DIREKTE VIDEREFAKTURERING TIL KUNDER | 67.418 | 53.371 | 25.898 | 22.452 |
Ovennævnte beløb indgår ikke i nettoomsætningen.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Driftsomkostninger Investeringsejendomme | 92.380 | 62.604 | 34.886 | 28.935 |
| Driftsomkostninger Service | 232.710 | 128.033 | 0 | 0 |
| DRIFTSOMKOSTNINGER I ALT | 325.090 | 190.637 | 34.886 | 28.935 |
| Direkte driftsomkostninger ikke udlejede | ||||
| Investeringsejendomme | 1.081 | 2.363 | 381 | 803 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Bestyrelseshonorar | 1.425 | 1.200 | 1.425 | 1.200 |
| Gager og lønninger | 128.569 | 89.332 | 21.909 | 15.515 |
| Bidragsbaserede pensioner | 10.485 | 7.699 | 1.753 | 2.203 |
| Refusion fra offentlige myndigheder | -2.698 | -1.522 | -188 | -137 |
| Andre omkostninger til social sikring | 1.118 | 753 | 194 | 136 |
| Personaleomkostninger i alt |
138.899 | 97.462 | 25.093 | 18.917 |
| Personaleomkostningerne er fordelt således: | ||||
| Driftsomkostninger | 106.703 | 74.549 | 0 | 0 |
| Administrationsomkostninger | 32.196 | 22.913 | 25.093 | 18.917 |
| Personaleomkostninger i alt |
138.899 | 97.462 | 25.093 | 18.917 |
| Gennemsnitligt antal beskæftigede | 313 | 231 | 37 | 27 |
Vederlag til bestyrelse og direktion er yderligere specificeret i årsrapportens side 46.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Revisionshonorar | 594 | 510 | 168 | 126 |
| Andre ydelser end revision, aktieemission | 0 | 937 | 0 | 937 |
| Andre ydelser end revision, øvrigt | 55 | 324 | 55 | 315 |
| Honorarer i alt |
649 | 1.771 | 223 | 1.378 |
| MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | ||
| Modtaget udbytte fra tilknyttede selskaber | 0 | 66.970 | |
| Nedskrivning af kostpris | -100.795 | 0 | |
| Indtægter af kapitalandele i tilknyttede sel - |
-100.795 | 66.970 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 71.540 | 59.174 |
| Renter af bankindestående mv. | 743 | 6.961 | 358 | 1.008 |
| Andre finansielle indtægter | 403 | 455 | 34 | 199 |
| Finansielle indtægter i alt |
1.146 | 7.416 | 71.932 | 60.381 |
De finansielle indtægter hidrører fra finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Renter af gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 921 | 952 |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 46.468 | 60.136 | 44.107 | 35.951 |
| Renter af gæld til realkreditinstitutter | 199.700 | 134.879 | 69.028 | 56.878 |
| Øvrige finansielle omkostninger | 199 | 208 | 136 | 116 |
| 246.367 | 195.223 | 114.192 | 93.897 | |
| Heraf indregnet på igangværende projekter | ||||
| investeringsejendomme | -62.516 | -41.310 | -4.807 | -11.756 |
| Finansielle omkostninger i alt |
183.851 | 153.913 | 109.385 | 82.141 |
De finansielle omkostninger hidrører fra finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, bortset fra renter af gæld til tilknyttede selskaber, der måles til amortiseret kostpris.
Finansielle omkostninger indregnet på igangværende projekter investeringsejendomme er beregnet med udgangspunkt i regnskabsårets afholdte omkostninger og en rentesats på 5,5% p.a. (2007: 5% p.a.) baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i Koncernen.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Opskrivning investeringsejendomme | 201.544 | 162.775 | 93.353 | 61.966 |
| Nedskrivning investeringsejendomme | -452.423 | -41.321 | -187.389 | -21.491 |
| Regulering investeringsejendomme | -250.879 | 121.454 | -94.036 | 40.475 |
| Opskrivning finansielle gældsforpligtelser | 0 | 0 | -2.278 | 0 |
| Nedskrivning finansielle gældsforpligtelser | 15.625 | 42.059 | 0 | 18.622 |
| Opskrivning renteswaps | -405.337 | -10.587 | -141.923 | 0 |
| Nedskrivning renteswaps | 0 | 24.364 | 0 | 12.264 |
| Regulering finansielle gældsforpligtelser | -389.712 | 55.836 | -144.201 | 30.886 |
| Urealiseret gevinst og tab i alt |
-640.591 | 177.290 | -238.237 | 71.361 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Gevinst/tab ved salg af ejendomme | -666 | -2.458 | 0 | 0 |
| Gevinst/tab på finansielle gældsforpligtelser | -67.750 | -1.093 | -21.730 | -35 |
| Låneomkostninger | -5.503 | -14.435 | -1.111 | -2.720 |
| Realiseret gevinst og tab i alt |
-73.919 | -17.986 | -22.841 | -2.755 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Aktuel skat | 8.987 | 1.064 | 10.834 | 16.836 |
| Udskudt skat | -140.147 | 83.257 | -147.604 | 13.868 |
| Skat af årets resultat | -131.160 | 84.321 | -136.770 | 30.704 |
| Regulering udskudt skat tidligere år fra 28% til 25% | 0 | -47.913 | 0 | -22.118 |
| Regulering vedrørende tidligere år | 288 | -228 | -7.005 | -74 |
| Skat af årets resultat i alt |
-130.872 | 36.180 | -143.775 | 8.512 |
| Skat af egenkapitalposteringer vedr. aktuel skat | 0 | 97 | 0 | 97 |
| SKAT AF EGENKAPITALPOSTERINGER I ALT | 0 | 97 | 0 | 97 |
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| Afstemning af skatteprocent |
2008 | 2007 | 2008 | 2007 |
| Selskabsskatteprocent | 25,0 | 25,0 | 25,0 | 25,0 |
| Skatteeffekt af: | ||||
| Ændret skatteprocent | - | -15,3 | - | -9,9 |
| Ikke skattepligtige indtægter og fradragsberettigede omkostninger | -0,2 | 1,9 | 2,2 | 0,1 |
| Rentebeskæring i tilknyttede selskaber | 0,0 | 0,0 | 30,5 | -3,9 |
| Udbytte/nedskrivning tilknyttede selskaber | - | - | -9,0 | -7,5 |
| Regulering aktuel skat vedrørende tidligere år | -0,1 | -0,1 | 2,4 | 0,0 |
| Regulering udskudt skat vedrørende tidligere år | 0,0 | 0,1 | 0,0 | 0,0 |
| Effektiv skatteprocent |
24,7 | 11,6 | 51,1 | 3,8 |
| MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | ||
| Årets resultat (t.DKK) | -397.706 | 277.167 | |
| Gennemsnitligt antal aktier | 7.096.631 | 6.029.564 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier | -9.593 | -20.531 | |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb | 7.087.038 | 6.009.033 | |
| Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 | |
| Gennemsnitligt antal aktier , udvandet |
7.087.038 | 6.009.033 | |
| Resultat pr. aktie i DKK (EPS) |
-56,12 | 46,13 | |
| RESULTAT PR. AKTIE, UDVANDET I DKK (EPS) | -56,12 | 46,13 |
For regnskabsåret 2008 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 78.063, svarende til DKK 11,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af
Selskabets ordinære generalforsamling 21. april 2009 forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag.
Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2008. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 21. april 2009 er registreret i Selskabets aktiebog.
| KONCERN | Investerings ejendomme |
Igang værende projekter investerings ejendomme |
Drifts materiel og inventar |
|---|---|---|---|
| Kostpris 1. januar 2007 | 4.346.346 | 213.049 | 22.461 |
| Korrektion til primo | 0 | -10 | 0 |
| Tilgang, køb | 1.927 | 293.236 | 12.643 |
| Tilgang, forbedring | 17.169 | 103.573 | 0 |
| Tilgang, virksomhedsovertagelse | 1.675.750 | 728.381 | |
| Overførsel | 270.972 | -270.972 | 0 |
| Afgang | -4.754 | -1.646 | -2.615 |
| Kostpris 31. december 2007 | 6.307.410 | 1.065.611 | 32.489 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2007 | 1.263.110 | -792 | 0 |
| Korrektion til primo | 0 | 10 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 145.831 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -24.377 | 0 | 0 |
| Overførsel | -782 | 782 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2007 | 1.383.782 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2007 | 7.539 | 0 | 8.849 |
| Årets afskrivninger | 2.793 | 0 | 4.320 |
| Afgang Afskrivninger 31. december 2007 |
0 10.332 |
0 0 |
-1.473 11.696 |
| REGNSKABSMÆSSIG VÆRDI 31. DECEMBER 2007 | 7.680.860 | 1.065.611 | 20.793 |
| Afskrivninger indregnet således: | |||
| Driftsomkostninger | 2.793 | 2.756 | |
| Administrationsomkostninger | 0 | 1.564 | |
| Årets afskrivninger i alt | 2.793 | 4.320 | |
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 3.763 | |
| Kostpris 1. januar 2008 | 6.307.410 | 1.065.611 | 32.489 |
| Tilgang, køb | 415.873 | 0 | 13.470 |
| Tilgang, forbedring | 26.296 | 414.824 | 0 |
| Overførsel Afgang |
765.416 0 |
-765.416 -2.171 |
0 -803 |
| Kostpris 31. december 2008 | 7.514.995 | 712.848 | 45.156 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2008 | 1.383.782 | 0 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | -77.336 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -173.543 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2008 | 1.132.903 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2008 | 10.332 | 0 | 11.696 |
| Årets afskrivninger | 3.256 | 0 | 6.573 |
| Afgang | 0 | 0 | -173 |
| Afskrivninger 31. december 2008 | 13.588 | 0 | 18.096 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2008 |
8.634.310 | 712.848 | 27.060 |
| Afskrivninger indregnet således: | |||
| Driftsomkostninger | 3.256 | 3.766 | |
| Administrationsomkostninger | 0 | 2.807 | |
| Årets afskrivninger i alt | 3.256 | 6.573 | |
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 6.350 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 18.953 (31. december 2007 t.DKK 16.716).
| MODERSELSKAB | Investerings ejendomme |
Igang værende projekter investerings ejendomme |
Drifts materiel og inventar |
Kapital andele i tilknyttede selskaber |
|---|---|---|---|---|
| Kostpris 1. januar 2007 | 1.947.553 | 173.842 | 6.620 | 392.359 |
| Korrektion til primo | 0 | -10 | 0 | 0 |
| Tilgang, køb | 0 | 115.957 | 8.642 | 699.363 |
| Tilgang, forbedring | 4.943 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 264.785 | -264.785 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | -128 | -2.101 | 0 |
| Kostpris 31. december 2007 | 2.217.281 | 24.876 | 13.161 | 1.091.722 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2007 | 606.239 | -792 | 0 | 0 |
| Korrektion til primo | 0 | 10 | 0 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 57.766 | 0 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -17.291 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | -782 | 782 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2007 | 645.932 | 0 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2007 | 7.006 | 0 | 2.969 | 0 |
| Årets afskrivninger Afgang |
2.396 0 |
0 0 |
1.500 -1.202 |
0 0 |
| Afskrivninger 31. december 2007 | 9.402 | 0 | 3.267 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2007 |
2.853.811 | 24.876 | 9.894 | 1.091.722 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||
| Driftsomkostninger | 2.396 | 0 | ||
| Administrationsomkostninger | 0 | 1.500 | ||
| Årets afskrivninger i alt | 2.396 | 1.500 | ||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 351 | ||
| Kostpris 1. januar 2008 | 2.217.281 | 24.876 | 13.161 | 1.091.722 |
| Tilgang, køb | 338.914 | 121.305 | 4.765 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 16.504 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 120.766 | -120.766 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | -31 | 0 |
| Kostpris 31. december 2008 | 2.693.465 | 25.415 | 17.895 | 1.091.722 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2008 | 645.932 | 0 | 0 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 46.848 | 0 | 0 | -100.795 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -140.884 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2008 | 551.896 | 0 | 0 | -100.795 |
| Afskrivninger 1. januar 2008 | 9.402 | 0 | 3.267 | 0 |
| Årets afskrivninger | 2.427 | 0 | 2.601 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | -13 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2008 | 11.829 | 0 | 5.855 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2008 |
3.233.532 | 25.415 | 12.040 | 990.927 |
| Afskrivninger indregnet således: | ||||
| Driftsomkostninger | 2.427 | 0 | ||
| Administrationsomkostninger | 0 | 2.601 | ||
| Årets afskrivninger i alt | 2.427 | 2.601 | ||
| Kostpris for fuldt afskrevne aktiver | 0 | 1.946 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger og installationer, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 12.137 (31. december 2007 t.DKK 12.477).
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber |
Hjem STED |
Købsår | Selskabs kapital |
Ejerandel og stemme rettigheder |
|---|---|---|---|---|
| Jeudan I A/S | København | 1997 | 17.380 | 100% |
| Jeudan II A/S | København | 2004 | 10.000 | 100% |
| Jeudan III A/S | København | 2007 | 100.000 | 100% |
| Jeudan IV A/S | København | 2007 | 10.000 | 100% |
| Jeudan V A/S | København | 2003 | 10.500 | 100% |
| Jeudan VII A/S | København | 2002 | 10.500 | 100% |
| Jeudan Servicepartner A/S | Hvidovre | 1999 | 500 | 100% |
Der er ikke erhvervet kapitalandele i tilknyttede selskaber i 2008.
Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Salgsværdi af udførte arbejder | 89.665 | 123.544 | 0 | 0 |
| Foretagne acontofaktureringer | -83.568 | -122.710 | 0 | 0 |
| Igangværende arbejder i alt |
6.097 | 834 | 0 | 0 |
Kreditrisikoen på igangværende arbejder er begrænset. Koncernen kræver bankgarantier ved større entreprisekontrakter til eksterne kunder, og acontofaktureringerne følger udviklingen i det udførte arbejde.
De regnskabsmæssige værdier af tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser samt andre tilgodehavender svarer til deres dagsværdier.
Regulering af nedskrivning til imødegåelse af tab på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser kan opgøres således:
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| ÅRETS REGULERING, TAB | 2.831 | 1.112 | 143 | 54 |
Tilgodehavenderne er ikke rentebærende, og der er ikke forbundet særlige kreditrisici med tilgodehavenderne.
Der er ikke væsentlige finansielle aktiver, der er overforfaldne eller hvorpå der er nedskrevet til tab.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Frie likvide beholdninger | 7.343 | 6.667 | 253 | 437 |
| Deponeringer | 0 | 8.200 | 0 | 0 |
| Likvide beholdninger i alt |
7.343 | 14.867 | 253 | 437 |
Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle institutter med høj kreditværdighed. De regnskabsmæssige værdier svarer til aktivernes dagsværdier.
Aktiekapitalen består af 7.096.631 aktier á DKK 100. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
| MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | ||
| Aktiekapital 1. januar | 709.663 | 577.507 | |
| Kapitalforhøjelse ved kontant indbetaling | 0 | 115.489 | |
| Rettet emission | 0 | 16.667 | |
| Aktiekapital 31. december |
709.663 | 709.663 |
| Antal | Købs -/salgspris |
% af aktiekapital |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Egne aktier |
2008 | 2007 | 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Beholdning 1. januar | 13.719 | 27.343 | 8.208 | 14.286 | 0,19% | 0,47% | |
| Tilgang | 88.147 | 15.000 | 47.000 | 8.972 | 1,24% | 0,23% | |
| Afgang | -96.400 | -28.624 | -52.596 | -15.050 | -1,35% | -0,51% | |
| Beholdning 31. december |
5.466 | 13.719 | 2.612 | 8.208 | 0,08% | 0,19% |
Selskabet har intet ønske om at have en beholdning af egne aktier, men kan hvor ledelsen vurderer det som hensigtsmæssigt opkøbe mindre aktieposter.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom | 4.904.452 | 3.310.925 | 1.678.850 | 1.221.406 |
| Gælden forfalder til betaling således: | ||||
| Inden for et år fra balancedagen | 74.092 | 71.330 | 31.337 | 30.349 |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 77.729 | 74.812 | 32.907 | 31.870 |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 81.546 | 78.465 | 34.555 | 33.467 |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 85.552 | 82.297 | 36.287 | 35.144 |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 88.271 | 86.316 | 38.105 | 36.905 |
| Efter fem år fra balancedagen | 4.182.495 | 2.979.975 | 1.400.722 | 1.084.416 |
| Nominel værdi af gæld til realkreditinstitutter | 4.589.685 | 3.373.195 | 1.573.913 | 1.252.151 |
| Dagsværdiregulering af gæld | -54.856 | -39.500 | -12.952 | -15.500 |
| Dagsværdiregulering af renteswaps | 369.623 | -22.770 | 117.889 | -15.245 |
| Realkreditlån i alt |
4.904.452 | 3.310.925 | 1.678.850 | 1.221.406 |
| Gælden er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser | 4.827.955 | 3.240.039 | 1.646.303 | 1.191.372 |
| Kortfristede forpligtelser | 76.497 | 70.886 | 32.547 | 30.034 |
| Realkreditlån i alt |
4.904.452 | 3.310.925 | 1.678.850 | 1.221.406 |
Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til realkreditinstitutter opgøres med udgangspunkt i aktuelle børskurser for underliggende obligationer. Dagsværdi af renteswaps opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Gæld til finansieringsinstitutter med pant i fast ejendom | 523.523 | 214.216 | 523.523 | 214.216 |
| Driftskreditter | 333.405 | 1.015.768 | 333.383 | 643.752 |
| FINANSIERINGSINSTITUTTER I ALT | 856.928 | 1.229.984 | 856.906 | 857.968 |
| Gælden forfalder til betaling således: | ||||
| Inden for et år fra balancedagen | 384.505 | 1.022.068 | 384.483 | 650.052 |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 34.700 | 6.300 | 34.700 | 6.300 |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 34.700 | 6.300 | 34.700 | 6.300 |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 32.200 | 6.300 | 32.200 | 6.300 |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 32.200 | 3.800 | 32.200 | 3.800 |
| Efter fem år fra balancedagen | 328.300 | 190.500 | 328.300 | 190.500 |
| Nominel værdi af gæld til finansieringsinstitutter | 846.605 | 1.235.268 | 846.583 | 863.252 |
| Dagsværdiregulering af gæld | 3.922 | -5.284 | 3.922 | -5.284 |
| Dagsværdiregulering af renteswaps | 6.401 | 0 | 6.401 | 0 |
| Finansieringsinstitutter i alt |
856.928 | 1.229.984 | 856.906 | 857.968 |
| Gælden er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser | 471.708 | 209.035 | 471.708 | 209.035 |
| Kortfristede forpligtelser | 385.220 | 1.020.949 | 385.198 | 648.933 |
| Finansieringsinstitutter i alt |
856.928 | 1.229.984 | 856.906 | 857.968 |
Hele gælden måles til dagsværdi. Dagsværdi af gæld til finansieringsinstitutter opgøres ved en NPV beregning (nutidsværdiberegning) med udgangspunkt i det aktuelle renteniveau.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Udskudt skat 1. januar | 604.935 | 447.192 | 198.194 | 206.444 |
| Regulering udskudt skat primo fra 28% til 25% | - | -47.913 | - | -22.118 |
| Tilgang ved køb af tilknyttet selskab | 0 | 122.399 | - | - |
| Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen | -140.147 | 83.257 | -147.604 | 13.868 |
| Udskudt skat 31. december |
464.788 | 604.935 | 50.590 | 198.194 |
| Udskudt skat vedrører: | ||||
| Investeringsejendomme | 603.162 | 601.752 | 198.726 | 203.841 |
| Andre anlægsaktiver | 1.213 | 1.439 | 419 | 503 |
| Finansielle gældsforpligtelser | -137.945 | 2.036 | -148.419 | -5.846 |
| Øvrige | -1.642 | -292 | -136 | -304 |
| Udskudt skat 31. december |
464.788 | 604.935 | 50.590 | 198.194 |
Jeudan A/S har ejet Jeudan III A/S og Jeudan IV A/S i mindre end tre år. Et salg af selskaberne til indre værdi pr. 31. december 2008 vil for Jeudan IV A/S udløse en skat på t.DKK 1.149, mens et salg af Jeudan III A/S ikke vil udløse skat.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Vedligeholdelsesforpligtelser 1. januar | 6.126 | 5.516 | 2.061 | 2.079 |
| Anvendt i året | -3.524 | -818 | -278 | -471 |
| Hensat i året | 1.090 | 1.276 | 535 | 453 |
| Til- og afgang ved køb/salg af ejendomme | 1.292 | 152 | 1.292 | 0 |
| Vedligeholdelsesforpligtelser i alt |
4.984 | 6.126 | 3.610 | 2.061 |
| Forpligtelsen er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser | 4.820 | 3.321 | 3.562 | 2.017 |
| Kortfristede forpligtelser | 164 | 2.805 | 48 | 44 |
| Vedligeholdelsesforpligtelser i alt |
4.984 | 6.126 | 3.610 | 2.061 |
De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandører af varer og tjenesteydelser samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier.
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 7.224.939 (2007: t.DKK 6.965.810) samt t.EUR 3.538 (2007: t.EUR 3.538), hvoraf t.DKK 204.678 (2007: t.DKK 270.857) samt t.EUR 3.538 (2007: t.EUR 3.538) er i Koncernens besiddelse.
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 2.988.638 (2007: t.DKK 2.091.038).
Københavns kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr. nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190.
En kunde i en af Jeudan A/S ejet ejendom har afholdt i niveauet DKK 15 mio. på ombygning af de lejede lokaler. De afholdte ombygningsudgifter skal ifølge det oplyste refunderes af den tidligere ejer af ejendommen.
Den tidligere ejer har indtil nu ikke efterkommet kundens krav om refusion af ombygningsudgifterne.
Kunden har orienteret Jeudan omkring sagen og meddelt Jeudan, at såfremt den tidligere ejer ikke refunderer kunden de afholdte ombygningsudgifter, vil kunden kræve disse betalt af Jeudan.
Jeudan har afvist kravet, og forventer ikke tab som følge heraf.
Jeudan A/S erhvervede 1. juli 2007 Jeudan III A/S, der tidligere var en del af SH Investering A/S.
SH Investering A/S blev 1. juli 2007 spaltet i flere nye selskaber, hvor et af disse nye selskaber var Jeudan III A/S.
Såfremt en kreditor i et af de selskaber, som deltog i spaltningen, ikke bliver fyldestgjort, hæfter de selskaber, som har deltaget i spaltningen, i henhold til aktieselskabslovens § 136 stk. 2 solidarisk for de forpligtelser, der bestod på tidspunktet for spaltningsplanens offentliggørelse, dog højest med den tilførte nettoværdi.
I forbindelse med købet af Jeudan III A/S er det aftalt mellem sælger (SL Nordic Holding ApS) og køber, at sælger skadesløsholder køber for ethvert krav som rejses mod Jeudan III A/S som følge af Jeudan III A/S' spaltningshæftelse.
Jeudan III A/S har tegnet betalingsgaranti for t.DKK 5.625.
Jeudan IV A/S har tegnet betalingsgaranti for t.DKK 5.147.
Jeudan Servicepartner A/S har tegnet betalingsgaranti for t.DKK 289.
Jeudan Servicepartner A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 854 (2007: t.DKK 769).
Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan VII A/S er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2008 andrager t.DKK 0.
Koncernen har i 2008 indfriet operationel leasingaftale vedrørende leasing af driftsmateriel. Der eksisterer herefter ingen operationelle leasingaftaler.
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 2007 |
2008 | 2007 | ||
| Forfalder inden for 1 år | 0 | 123 | 0 | 123 |
| Forfalder inden for 2-5 år | 0 | 215 | 0 | 215 |
| Forfalder efter 5 år | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Leasingforpligtelse i alt |
0 | 338 | 0 | 338 |
| Årets leasingforpligtelse indregnet i resultatopgørelsen | 351 | 131 | 351 | 131 |
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de garanterede lejeindtægter frem til år 2027 opgøres således:
| 2008 2007 |
2007 | |
|---|---|---|
| 113.411 106.524 |
53.362 | 53.426 |
| 261.924 240.619 |
133.674 | 107.296 |
| 1.272.531 1.018.588 |
77.193 | 14.804 |
| 1.647.866 1.365.731 |
264.229 | 175.526 |
| 472.059 378.579 |
174.221 | 158.598 |
| 2008 |
Koncernen har ikke erhvervet kapitalandele i 2008.
I regnskabsåret 2007 blev erhvervet følgende selskaber:
| Navn | Primær aktivitet |
over tagelses tidspunkt |
Over taget ejer andel % |
Over taget STEMME ANDEL % |
kost pris t.dk K |
|---|---|---|---|---|---|
| Jeudan III A/S | Detailejendomme | 1. juli 2007 | 100 | 100 | 100.795 |
| Jeudan IV A/S | Berlingske Karré | 15. juni 2007 | 100 | 100 | 598.568 |
| I ALT | 699.363 |
| Jeudan III A/S |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Regnskabs mæssig værdi |
Regulering til dagsværdi |
Dagsværdi | Regnskabs mæssig værdi |
Jeudan IV A/S Regulering til dagsværdi |
Dagsværdi | Dagsværdi i alt |
|
| Investeringsejendomme | 1.675.750 | 0 | 1.675.750 | 0 | 0 | 0 | 1.675.750 |
| Igangværende projekter investeringsejd. |
0 | 0 | 0 | 728.381 | 0 | 728.381 | 728.381 |
| Indestående Grundejernes Investeringsfond |
0 | 0 | 0 | 142 | 0 | 142 | 142 |
| Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser |
0 | 0 | 0 | 4.237 | 0 | 4.237 | 4.237 |
| Andre tilgodehavender | 504 | 0 | 504 | 4.641 | 0 | 4.641 | 5.145 |
| Periodeafgrænsnings poster, aktiv |
41 | 0 | 41 | 132 | 0 | 132 | 173 |
| Likvide beholdninger | 99 | 0 | 99 | 0 | 0 | 0 | 99 |
| Realkreditlån | -395.472 | 0 | -395.472 | 0 | 0 | 0 | -395.472 |
| Finansieringsinstitutter | -1.001.890 | 0 | -1.001.890 | -108.959 | 0 | -108.959 | -1.110.849 |
| Deposita | -13.931 | 0 | -13.931 | -6.024 | 0 | -6.024 | -19.955 |
| Udskudt skat, passiv | -122.399 | 0 | -122.399 | 0 | 0 | 0 | -122.399 |
| Lovpligtige vedligehold elsesforpligtelser |
0 | 0 | 0 | -152 | 0 | -152 | -152 |
| Leverandører af varer og tjenesteydelser |
-905 | 0 | -905 | -9.174 | 0 | -9.174 | -10.079 |
| Anden gæld | -4.886 | 0 | -4.886 | -14.151 | 0 | -14.151 | -19.037 |
| Periodeafgrænsnings poster, passiv |
-36.116 | 0 | -36.116 | -505 | 0 | -505 | -36.621 |
| I ALT | 100.795 | 0 | 100.795 | 598.568 | 0 | 598.568 | 699.363 |
| Kostpris betalt kontant | 598.568 | ||||||
| Overtagne likvide beholdninger |
-99 | ||||||
| Overtagne driftskreditter | 40.088 | ||||||
| LIKVIDITETSEFFEKT, NETTO | 638.557 |
Jeudan III A/S blev erhvervet ved en rettet emission til sælger. Købesummen for Jeudan III A/S udgjorde 166.667 stk. nye aktier i Jeudan A/S til kurs 600, svarende til markedskurs ved aftalens indgåelse 15. maj 2007. På overtagelsestidspunktet 1. juli 2007 udgjorde kursen 610.
Af Koncernens resultat for året 2007 på t.DKK 277.167 kan t.DKK -20.426 henføres til resultat i Jeudan III A/S efter overtagelsen, og t.DKK 6.085 til resultat i Jeudan IV A/S.
Hvis selskaberne havde været overtaget med virkning pr. 1. januar 2007 ville nettoomsætningen for 2007 have været ca. t.DKK 578.000 og årets resultat ca. t.DKK 300.000.
For en gennemgang af Koncernens risikofaktorer henvises til side 58-65. Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 2007 |
2008 | 2007 | ||
| Udlån og tilgodehavender | 41.848 | 45.691 | 1.369.500 | 1.554.743 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 5.427.975 | 3.525.141 | 2.202.373 | 1.435.622 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 530.849 | 1.207.246 | 408.591 | 708.885 |
Udlån og tilgodehavender: Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger. Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter ekskl. Driftskreditter. Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandører af varer og tjenesteydelser, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld.
Politik for styring af finansielle risici herunder beskrivelse af rente-, likviditets- og kreditrisici er beskrevet i beretningen under risikofaktorer, under delafsnittet finansielle risikofaktorer, hvortil der henvises.
Om Koncernens finansielle rentebærende aktiver og forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige revurderings- og indfrielsestidspunkter afhængigt af, hvilken dato der forfalder først.
| KONCERN | Beløb i alt |
0-1 år | 2-5 år | > 5 år | Heraf med fast rente |
Heraf med renteloft |
Effektiv rente % |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Indestående Grundejernes |
3.599 | 2.399 | 1.200 | 0 | 3.599 | 0 | 1,9 |
| Likvider | 7.343 | 7.343 | 0 | 0 | 0 | 0 | 3,7-4,4 |
| Realkreditlån | -4.904.452 | -76.497 | -342.558 | -4.485.397 | -4.904.452 | -1.039.719 | 4,4 |
| Finansieringsinstitutter | -856.928 | -385.220 | -135.970 | -335.738 | -523.523 | 0 | 5,6 |
| 31. DECEMBER 2008 | -5.750.438 | -451.975 | -477.328 | -4.821.135 | -5.424.376 | -1.039.719 | - |
| Salgsbeholdning ejendomme |
1.500 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | - |
| Indestående Grundejernes |
3.995 | 2.542 | 1.453 | 0 | 3.995 | 0 | 1,1 |
| Likvider | 14.867 | 14.867 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2,3-4,3 |
| Realkreditlån | -3.310.925 | -70.886 | -318.170 | -2.921.869 | -2.200.776 | -1.110.248 | 4,9 |
| Finansieringsinstitutter | -1.229.984 | -1.020.949 | -19.914 | -189.121 | -586.233 | 0 | 5,2 |
| 31. DECEMBER 2007 | -4.520.547 | -1.074.426 | -336.631 | -3.110.990 | -2.783.014 | -1.110.248 | - |
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.
Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.
Koncernen modtager for så vidt angår kunder sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Størrelsen af de renter og bidrag, der løbende skal betales på de finansielle gældsforpligtelser, er afhængig af Koncernens kreditrating. Omvendt er opgørelsen af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser uafhængig af Koncernens kreditrating, da de finansielle gældsforpligtelser løbende kan indfries til aktuelle markedskurser.
Der er ingen nærtstående parter, som har kontrol over Jeudan A/S.
Som nærtstående parter anses alle tilknyttede selskaber. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 16. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S samt disses nærmeste familiemedlemmer anses ligeledes for nærtstående. Endvidere anses Nesdu as, som er ejet af Jens Erik Udsen, samt William Demant Invest A/S, for nærtstående.
Udover ledelsesvederlag jf. side 46 har Koncernen haft følgende transaktioner med nærtstående parter:
| KONCERN | MODERSELSKAB | |||
|---|---|---|---|---|
| 2008 | 2007 | 2008 | 2007 | |
| Transaktioner med tilknyttede selskaber |
||||
| Køb af serviceydelser | - | - | 136.530 | 110.684 |
| Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter | - | - | 1.166 | 819 |
| Salg af administrationsydelser | - | - | 13.886 | 7.711 |
| Finansielle indtægter | - | - | 71.540 | 59.174 |
| Finansielle omkostninger | - | - | -921 | -952 |
| Modtaget udbytte | - | - | 0 | 66.970 |
| Salg af anlægsaktiver | - | - | 0 | 69 |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 1.354.844 | 1.538.880 |
| Gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 17.909 | 19.309 |
| Transaktioner mellem selskabet og tilknyttede selskaber | ||||
| er elimineret ved konsolidering. | ||||
| Transaktioner med direktion og bestyrelse |
||||
| Salg af serviceydelser | 56 | 229 | - | - |
| Udlejning af boliglejemål 1) | 496 | 383 | 341 | 295 |
| Modtaget udbytte | - | - | 216 | 144 |
| Tilgodehavende fra salg | 0 | 39 | - | - |
| TRANSAKTIONER MED NESDU AS | ||||
| Modtaget udbytte | - | - | 12.753 | 11.593 |
| TRANSAKTIONER MED WILLIAM DEMANT INVEST A/S | ||||
| Modtaget udbytte | - | - | 22.160 | 12.316 |
1) Koncernen har udlejet boliglejemål til Jeudans bestyrelsesformand Niels Heering, administrerende direktør Per W. Hallgren samt til nærtstående familiemedlemmer til bestyrelsen. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter eller foretaget nedskrivninger af sådanne til imødegåelse af tab.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag endnu ikke trådt i kraft og derfor ikke indarbejdet i årsrapporten.
Det er ledelsens vurdering, at anvendelsen af disse nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår, bortset fra de yderligere oplysningskrav til forretningssegmenter, der følger af implementering af IFRS 8, Forretningssegmenter, og den indvirkning som ikrafttræden af IFRS 3, Virksomhedssammenslutninger, vil have på den regnskabsmæssige behandling af eventuelle fremtidige virksomhedskøb.
Jeudan har i januar 2009 på baggrund af den aktuelle renteudvikling omlagt lange renteaftaler. Renteaftalerne har nu en gennemsnitlig løbetid på 10-15 år. I forhold til 2008, hvor de urealiserede kurstab udgjorde DKK 390 mio., har omlægningen i 2009 givet Jeudan en realiseret kursgevinst på ca. DKK 151 mio. Herudover opnår Jeudan en årlig rentebesparelse, ligesom kursfølsomheden på de finansielle forpligtelser reduceres væsentligt som følge af den kortere løbetid.
Herudover er der efter balancedagen ikke indtrådt væsentlige begivenheder af betydning for årsrapporten.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 4. marts 2009 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 21. april 2009.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.