Quarterly Report • Mar 25, 2010
Quarterly Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Nasdaq OMX Copenhagen A/S Nikolaj Plads 6 DK-1007 København K
Århus, den 25. marts 2010 Årsrapport 2009 Fondsbørsmeddelelse nr. 23/2010
Prime Office A/S Arosgaarden Fiskergade 41,2. sal DK-8000 Aarhus C CVR-nr. 3055 8642
Telefon: +45 8733 8989 Telefax: +45 8733 8433 Internet: www.primeoffice.dk E-mail: [email protected]
Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand Jesper Ørskov Nielsen, næstformand Henrik Demant, bestyrelsesmedlem
Direktion
Mogens V. Møller, adm. direktør
Revisor PricewaterhouseCoopers
Ordinær generalforsamling afholdes 12. april 2010 kl. 14.00 på selskabets adresse, Fiskergade 41, 2. sal i Århus.
Prime Office A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at investere i det tyske erhvervsliv. Som det første selskab på markedet har Prime Office A/S sammensat en portefølje, der udelukkende består af attraktive kontorejendomme med en udsøgt beliggenhed. Ejendommene er af høj kvalitet med solide og bonitetsstærke lejere. Ejendommene er desuden beliggende i tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.
| Forord side 6 | |
|---|---|
| Resumé af årsrapport side 7 | |
| Ledelsesberetning | |
| Hovedtal for koncern og moderselskab side 9 | |
| Nøgletal for koncernen side 10 | |
| Definition af nøgletal for koncernen side 11 | |
| Idégrundlag og strategi side 12 | |
| International og tysk økonomi side 13 | |
| Det internationale og tyske ejendomsmarked side 17 | |
| Risikoforhold og -styring side 20 | |
| God selskabsledelse side 22 | |
| Redegørelse for virksomhedsledelse side 24 | |
| Samfundsansvar side 25 | |
| Finanspolitik side 26 | |
| Aktionærinformation side 28 | |
| Bestyrelse og direktion side 30 | |
| Administrator side 32 | |
| Påtegninger | |
| Ledelsespåtegning side 34 | |
| Den uafhængige revisors påtegning side 35 | |
| Regnskabsberetning | |
| Regnskabsberetning 2009 side 37 | |
| Resultatopgørelse side 39 | |
| Totalindkomstopgørelse side 40 | |
| Balance side 41 | |
| Egenkapitalopgørelse side 42 | |
| Pengestrømsopgørelse side 44 | |
| Noter side 45 | |
| Oversigt | |
| Koncernoversigt side 61 | |
| Koncernens ejendomsportefølje side 62 |
Prime Office A/S' overordnede strategi er at investere i attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tyskland. Erhvervelse af koncernens investeringsejendomme fortages typisk som en overtagelse af ejendomsaktier (Share deal).
Koncernen opnåede et resultat før skat på T.EUR 338 og set i lyset af udviklingen på de finansielle markeder og selskabets aktivitetsniveau vurderes resultatet som tilfredsstillende.
Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 1.649 og er lige under den nedre del af intervallet for forventningerne til koncernens resultat af primær drift på T.EUR 1.700 til 1.900.
Som følge af uro på de finansielle markeder har Prime Office ikke foretaget investeringer i 2009, men på længere sigt er det stadig formålet at opbygge en større ejendomsportefølje, og have en soliditet omkring 30 %. Dette har også betydet, at selskabets samlede balance ikke er endelig opbygget, og der forventes indkøb af én eller flere kontorejendomme.
Udviklingen på det tyske ejendomsmarked er stabil, og selskabet har vurderet køb af flere ejendomme i årets løb uden dog at have været i konkrete forhandlinger.
Bestyrelsen den 25. marts 2010.
Koncernens huslejeindtægter er steget, som følge af indeksreguleringer, og alle ejendomme er fuldt udlejede.
Selskabets omkostninger har udviklet sig som forventet og der arbejdes fortsat med en stram omkostningsstyring. Omkostningerne til den tyske administration og revision har dog været højere end forventet i forbindelse med indkøring af ejendomme og rapportering, der forventes en reduktion hertil i 2010.
Selskabets kapitalstruktur er konservativ med langfristede realkreditlån på ca. 55 % af ejendommenes værdi. Selskabet har afdækket renterisikoen ved indgåelse af renteswaps med en løbetid på 7 år, og finansierer med 1-årige realkreditobligationer. December auktionen i 2009 for 1-årige realkreditobligationer, blev den laveste nogensinde og kreditspændet på danske realkreditobligationer er næsten normaliseret i modsætning til forrige års auktion. For indeværende år forventes derfor en reduktion i de samlede renteudgifter.
For 2010 forventes et resultat af primær drift på mellem T.EUR 1.600 til 1.800.
Bestyrelsen i Prime Office A/S har den 25. marts 2010 godkendt årsrapporten for perioden 1. januar 2009 – 31. december 2009.
I Prime Office A/S har den økonomiske udvikling i regnskabsperioden 1. januar til 31. december 2009 været positiv og tilfredsstillende med solid likviditet og høj solvens.
Resultatet pr. aktie (EPS) udgør EUR 0,25.
Indre værdi og børskurs er på henholdsvis EUR 12,70 og EUR 11,29.
Prime Office A/S har løbende fokus på driften af investeringsejendommene.
Den finansielle sektor og ejendomssektoren har i særdeleshed oplevet opbremsningen i den internationale økonomi, men samtidigt har krisen også medført nye markedsmuligheder. Det stigende udbud af ejendomme har dog ikke umiddelbart medført et stigende antal handler, da sælger og købers forventninger ikke stemmer overens.
Yderligere oplysninger ved henvendelse til:
Mogens V. Møller Adm. direktør
Telefon (+45) 8733 8989
| Beløb i EUR 1.000 | Koncern | Moderselskab | ||
|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * | |
| Resultatopgørelse | ||||
| Nettoomsætning | 2.222 | 1.119 | 87 | 0 |
| Bruttoresultat | 2.023 | 1.659 | 87 | 0 |
| Resultat af primær drift | 1.649 | 1.436 | (140) | (180) |
| Resultat før skat | 338 | 648 | 84 | (89) |
| Periodens resultat | 277 | 548 | 63 | (67) |
| Balance | ||||
| Aktiver | ||||
| Langfristede aktiver | 35.201 | 35.093 | 6.116 | 90 |
| Kortfristede aktiver | 1.753 | 2.404 | 10.549 | 16.483 |
| Aktiver i alt | 36.954 | 37.497 | 16.665 | 16.573 |
| Passiver | ||||
| Egenkapital i alt | 13.963 | 13.789 | 14.102 | 13.930 |
| Forpligtelser i alt | 22.991 | 23.708 | 2.563 | 2.643 |
| Passiver i alt | 36.954 | 37.497 | 16.665 | 16.573 |
| Pengestrømme | ||||
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 82 | 1.442 | 6.149 | (14.820) |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt | 0 | (34.094) | (6.048) | (28) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt | (535) | 34.066 | (158) | 14.908 |
| Periodens pengestrømme i alt | (453) | 1.414 | (57) | 60 |
| Likvid beholdning ved periodens begyndelse | 1.414 | 0 | 60 | 0 |
| Periodens pengestrømme i alt | (453) | 1.414 | (57) | 60 |
| Likvid beholdning ved periodens slutning | 961 | 1.414 | 3 | 60 |
| Koncern | ||
|---|---|---|
| 2009 | 2008 * | |
| Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.) | 2,44% | 9,41% |
| Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.) | 2,00% | 7,95% |
| Soliditetsgrad (pct.) | 37,84% | 36,77% |
| Udlejningsgrad (pct.) | 100,00% | 100,00% |
| Indre værdi (EUR) | 12,70 | 12,67 |
| Børskurs (EUR) | 11,29 | 12,07 |
| Antal aktier i alt (stk.) | 1.064.438 | 1.064.438 |
| Antal egne aktier (stk.) | 56 | 10.000 |
| Forrentning af egenkapitalen før skat Gennemsnitlig egenkapital (Periodens resultat) x 100 Forrentning af egenkapitalen efter skat Gennemsnitlig egenkapital Antal udlejede m2 x 100 Udlejningsgrad (pct.) Antal m2 Egenkapital ultimo x 100 Soliditetsgrad (pct.) Samlede aktiver Egenkapital |
(Resultat før skat) | x 100 |
|---|---|---|
| Indre værdi pr. aktie (EUR) Antal aktie |
||
Som det eneste danske børsnoterede selskab har Prime Office A/S sammensat en portefølje, der udelukkende består af attraktive og velbeliggende kontorejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er af høj kvalitet og med solide, bonitetsstærke lejere. Ejendommene er desuden beliggende i tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.
Der lægges stor vægt på, at ejendommene er fuldt udlejede, og at udskiftningen af lejere er lav. Dette medfører lave omkostninger til genudlejning og dermed et højere afkast til investorerne.
En grundig analyse før endeligt køb er af stor betydning for en langfristet investering i ejendomme, hvorfor der før udvælgelsen af kontorejendommene fortages en omfattende undersøgelse af investeringsbyernes befolkningsudvikling, økonomi samt markedet for kontorejendomme i området, mulighederne for genudlejning m.v.
Der foretages for alle ejendomme en langsigtet investeringsplanlægning i samarbejde med koncernens ejendomsforvaltere, således at ejendommene løbende fremstår velholdte og attraktive for nye lejere. Ejendommene i koncernens ejendomsportefølje har enten karakter af at være nyopførte eller renoverede, og investeringsbehov og vedligeholdelse vurderes derfor at være begrænset i de første år.
Koncernen portefølje af investeringsejendomme består af i alt tre ejendomsselskaber med ejendomme der er beliggende i henholdsvis Kiel og Lübeck. Porteføljen har en samlet markedsværdi på T.EUR 34.646 mio.
Koncernen har i indeværende regnskabsår vurderet flere investeringsejendomme, men markedsafkastet har ikke afspejlet dels den risiko som koncernen påtager sig ved erhvervelsen og dels den økonomiske situation.
Det er ledelsens vurdering, at velbeliggende kontorejendomme er prisstabile i et stagnerende marked og koncernens investeringsstrategi vil således blive fastholdt.
Prime Office A/S investerer i tyske kontorejendomme ud fra nedennævnte forhold:
Verdensøkonomien kom i slutningen af 2009 ud af recessionen. Således har vi set fremgang de seneste kvartaler og senest har USA markeret sig med en vækst på 5,7 % p.a. målt fra 3.kvartal til 4.kvartal. I hverken EU eller USA er der for alvor kommet gang i privatforbruget og forbrugerne bidrager således ikke til opsvinget.
Væksten i BNP i udvalgte økonomier
De seneste positive tal fra såvel EU som USA er primært skabt af lageropbygning samt en ekspansiv økonomisk politik. Det har dog vist sig som midler der har været tilstrækkelige til at vende udviklingen.
I 2009 tog regeringer verden over utraditionelle metoder i brug for at bekæmpe den finansielle krise, der lynhurtigt udviklede sig til en økonomisk krise med dramatiske fald i beskæftigelsen og forbruget til følge. Renterne blev sænket til rekordlave niveauer, bankerne fik mulighed for belåning af finansielle aktiver, der blev etableret statsgarantier for bankindskud for at genskabe tilliden til det finansielle system. Fremskyndelse af offentlige investeringer samt etablering af arbejdstidsprogrammer (Tyskland) for at forøge eller fastholde beskæftigelsen har også været kendetegnende for perioden.
Fra centralbankerne i både Europa og USA skal man dog ikke frygte stigende renter, så længe inflationen stadig er historisk lav.
De asiatiske økonomier har i høj grad været årsag til vendingen i den globale økonomi. Således har industriproduktionen i Kina og Sydøstasien passeret niveauet fra før Lehmans kollaps. Kina synes således at være den helt store vinder af krisen og de vestlige lande der eksporterer til Kina har nydt godt af landets fortsatte ekspansion. Flere vestlige økonomier er afhængige af øget eksport til de nye økonomier men på trods af fremgang, vil det ikke være tilstrækkeligt til at bære den globale økonomi ud af krisen. Hertil er økonomierne endnu ikke store nok.
| BNP udvikling i vestlige samt asiatiske økonomier | |
|---|---|
| --------------------------------------------------- | -- |
| 2008 | 2009 2010E | 2011E | ||
|---|---|---|---|---|
| US | 0,4 | -2,5 | 2,7 | 2,4 |
| EU | 0,6 | -3,9 | 1 | 1,6 |
| Asien | 7,9 | 6,5 | 8,4 | 8,4 |
| Kina | 9,6 | 8,7 | 10 | 9,7 |
| Indien | 7,3 | 5,6 | 7,7 | 7,8 |
| Asean-5 | 4,7 | 1,3 | 4,7 | 5,3 |
| Kilde: IMF |
Umiddelbart har aktierne og virksomhederne bevæget sig i en positiv retning, mens forbrugerne har bevæget sig i en anden retning.
Skal man tro på aktiemarkederne så har de taget forskud på opsvinget. Årsagen til de stigende aktiemarkeder findes i stigende indtjeningsforventninger hos virksomhederne, som især er hjulpet frem af lave renter, samt finansmarkedernes normalisering. Det er især eksportvirksomhederne som nyder godt af efterspørgslen i de asiatiske økonomier og som giver grobund for optimisme.
På den anden side findes forbrugerne. Den bratte opbremsning i verdenshandlen har medvirket til en lav kapacitetsudnyttelse, hvilket medfører lave investeringer og stigende arbejdsløshed. I både USA og Europa forventes også i 2010 en stigende arbejdsløshed og der er et stort efterslæb i økonomien som skal indhentes før beskæftigelsen vender.
Hvor pilen peger hen er således usikkert, men der er umiddelbart ikke tegn på at verdensøkonomien står foran at stærkt opsving. Derimod står verdensøkonomien overfor et afdæmpet opsving, der bliver drevet af emerging markets, samt af de lande der stadigt har luft i budgettet til finanspolitiske lempelser.
Tyskland er et af de få lande der ikke oplevede en ejendomsboble i årene 2006 til 2008. På trods heraf, har den tyske økonomi ikke kunnet undgå den globale krise i 2008 og 2009 og derfor er den tyske økonomi også hårdt ramt af finanskrisen.
Tyskland er en eksportnation og derfor har den globale opbremsning ramt Tyskland hårdt. Således oplevede Tyskland et historisk stort fald i eksporten, hvilket har medført et fald på over 6 % i BNP. Den tyske økonomi er således blevet banket år tilbage af krisen.
Overraskende er det derfor at Tyskland, i modsætning til Storbritannien og USA, har formået at holde arbejdsløsheden i ro og ser man på de to seneste kvartaler i 2009 er arbejdsløsheden faldet fra 8,3% til 8,2%.
En væsentlig årsag hertil findes i, at de største tyske virksomheder har indgået aftaler omkring arbejdsdeling. Den tyske stat har spillet en stor rolle ved blandt andet at udvide det statsstøttede "kurz-arbeit" program, som før krisen kun omfattede godt 100.000 ansatte til nu at omfatte 1,4 million ansatte. Dette har også holdt hånden under arbejdsløsheden.
På trods af, at de tyske forbrugere gik ind til krisen med en relativ stor opsparing og stigende beskæftigelse, er de ikke vendt tilbage til kasseapparaterne. Heller ikke skattelettelser og skrotpræmier på ældre biler har haft en synderlig effekt. Skrotpræmien havde en midlertidig effekt, som synes aftaget og man skal således ikke forvente at de tyske forbrugere vil "forbruge" sig ud af krisen. Tyskland må således sætte sit lid til at eksporterhvervene kan få gang i hjulene. Forbrugernes tilbageholdenhed og faldet i BNP har bevirket at inflationen igen er under ECB's inflationsmål. Den lave kapacitetsudnyttelse og efterspørgsel vil således betyde, at vi forventeligt også i 2010 vil se en inflation under ECB's mål på 2 %.
Ifølge det tyske analyse institut IFO er virksomhedernes forventninger stigende og granatchokket fra krakket i Lehman Brothers er ved at have fortaget sig. Således har forventningerne til fremtiden i produktions- og eksportvirksomheder bevæget sig op i neutralt område. Forventningerne er dog endnu ikke tilbage på 2006/2007 niveau, hvilket tyder på at Tyskland står foran en moderat vækst.
60 % af Tysklands eksport går til andre EU lande og derfor er Tyskland stærkt afhængige af hvordan de resterende EU lande kommer ud af krisen. Indtil videre har der været spæde tegn på en vending, men den høje arbejdsløshed og gældsætning betyder at EU landene næppe vil være førende i et økonomisk opsving.
| Historisk og forventet udvikling i BNP i Tyskland | ||||
|---|---|---|---|---|
| --------------------------------------------------- | -- | -- | -- | -- |
| BNP år/år | 2007 | 2008 | 2009 | 2010 |
|---|---|---|---|---|
| IMF | 2,5 | 1,2 | -4,8 | 1,5 |
| OECD | 2,6 | 1 | -4,9 | 1,4 |
| Bundesbank | 2,7 | 1,3 | -4,9 | 1,6 |
| Deutsche Bank | 2,5 | 1,3 | -5,0 | 1,2 |
| Nordea | 2,6 | 1 | -4,5 | 2,3 |
| Danske Bank | 2,7 | 1 | -4,8 | 2,6 |
Således forventer bl.a. Bundesbanken og IMF at Tyskland vil opnå en stigning på 1,5-1,6 % i BNP i 2010. Der er således tale om et moderat opsving.
Ejendomsmarkederne har i de fleste lande fulgt den økonomiske udvikling. Således begyndte nedturen i slutningen af 2008 og stabiliserede sig først i midten af 2009. I USA bidrog det fastfrosne obligationsmarked til nedturen, mens det i Europa var den generelle fastfrysning af de finansielle markeder der medførte fald. Niveauet for transaktioner i Europa var således ca. 45 % lavere i 2009 i forhold til året før.
I den forbindelse var Storbritannien blandt de første lande inde i krise, men har også vist sig som et af de første lande til at opnå en stabilisering, men det vil vare længe inden det tabte er hentet ind igen.
2010 forventes således at stå i stabiliseringens tegn. Som i tidligere år vil der i 2010 være fokus på kvalitet og beliggenhed. Derfor forventes det også, at startafkast for investeringsejendomme i de større europæiske byer, vil blive presset ned som følge af den øgede efterspørgsel.
Det er endnu usikkert i hvor høj grad det vil smitte af på efterspørgslen efter sekundære investeringer. Den ubekendte er stadig finansieringsmulighederne, som på trods af lave renter er begrænsede, da bankerne allerede er rigeligt eksponeret overfor ejendomme.
Det tyske ejendomsmarked var i starten af 2009 hårdt ramt af uroen på de finansielle markeder. Selvom det tyske marked generelt set ikke har oplevet en prisboble, som mange andre europæiske lande, havde den finansielle krise alligevel en stor indvirkning. Uroen prægede dog hovedsagligt det kommercielle marked, hvor både tyske og internationale investorer trak sig tilbage, som følge af de usikre markedsbetingelser. Investorerne var enten selv ramt af tab på værdipapirer eller også var usikkerheden omkring investeringsobjekterne for store. Ifølge CB Richard Ellis(CBRE) faldt transaktionsvolumen således med 73% i første halvår af 2009 i forhold til samme periode i 2008.
Kilde: Jones Lang Lasalle
Sidenhen er optimismen langsomt vendt tilbage, og det er især de statslige hjælpepakker, samt de første positive makroøkonomiske indikatorer, der har ført til en øget optimisme. Transaktionsvolumen er steget med næsten 70 % fra bunden i andet kvartal, men befinder sig dog stadig på et lavere niveau end 2008. På de finansielle markeder medførte finanskrisen, at investorerne søgte mod kvalitet og lav risiko. Ejendomsmarkedet i Tyskland har været præget af en lignende udvikling og derfor har investorerne hovedsagligt koncentreret sig om førsteklasses beliggenheder i storbyerne Hamburg, Frankfurt, München og Berlin. I takt med at risikoappetitten stiger forventes det at efterspørgslen i mindre byer og yderområderne vil styrkes.
Ejendomsanalytikere fra Jones Lang Lasalle, Catella og CBRE giver i artiklen "Hoffen auf wende am immobilienmarkt" i Financial Times udtryk for, at det tyske marked i 2010 vil se svage stigninger. Det forventes således at trenden fra 3. og 4. kvartal fortsætter. Niveauet vil dog stadigt være væsentligt under 2007 og 2008. Det forventes at opblødningen af ejendomsmarkedet vil brede sig fra de største byer til de mindre tyske byer.
Væksten forventes at blive drevet af pensionskasser, forsikringskasser og større formueforvaltere, der søger alternativer til penge- og obligationsmarkedet. På trods af den stigende efterspørgsel forventes kun moderat økonomisk vækst. Efterspørgslen vil blive begrænset af bankernes høje krav til egenkapital samt høje marginaler. Ifølge CBRE kræver et flertal af pengeinstitutterne i Tyskland op til 40 % i egenkapital og en rentemargin på 2,5 %. Så på trods af de historisk lave renter, vil de strenge krav lægge et loft over efterspørgslen. En analyse af Jones Lang Lasalle påpeger endvidere, at udbuddet ikke vil nå samme højde som tidligere, da mange sælgere er afventende og ikke ønsker at sælge til de nuværende priser. Derudover vil den makroøkonomiske udvikling have en stor indflydelse. Tyskland har oplevet en stor produktions- og eksporttilbagegang, men har samtidigt formået at fastholde arbejdsløsheden nede. I 2010 forventes den tyske økonomi langsomt kæmpe sig tilbage på sporet, hvilket vil medvirke til en svag forbedring af det tyske ejendomsmarked.
Som følge af den øgede risikoappetit samt forbedringen i økonomien vil man i 2010 forventes en indsnævring af afkastene mellem ejendomme i førsteklasses områder og mindre byer samt yderområder. Således forventes det at afkastene i de mindre byer vil ligge på mellem 6,5 % og 7 %, mens afkastet i byer som Hamburg vil ligge på omtrent 5 %.
Kiel er den største by i Schlesvig-Holstein med 234.000 indbyggere. Kiel er kendt som en by med en betydningsfuld havn, men har indenfor de seneste år investeret i både forskning og uddannelse. Kiel satser fremover på at være en vidensby og har derfor investeret betragtelige summer i opbygningen af Videnskabspark Kiel. Der uddannes hvert år omkring 30.000 studerende i Kiel, hvilket bidrager til et dynamisk og ungt miljø i Kiel.
Det er således områderne omkring Kiel havn, Kai-City-Kiel, og området omkring Videnspark Kiel der har været de mest attraktive områder de senere år. Kiel's kontormarked er vokset med ca. 12.900 m² per år siden 2007 og i dag udgør kontormarkedet 1,4 mio m². Kiel oplevede, som mange andre, ikke et spekulativt boom i årene 2006-2008 og derfor står Kiel relativt godt rustet. I 2008 var den gennemsnitlige tomgang på 3,6%, hvilket skal sammenlignes med et gennemsnit på 7,2% i Hamburg. Deutsche Bank offentliggjorde for nyligt en analyse der viste at byer med en høj andel af studerende oplever højere prisstigninger end gennemsnittet. I analysen placerer Kiel sig i den høje ende af midterfeltet.
Kiel vil således komme stabilt igennem krisen. Dog vil Kiel, som alle andre steder, opleve at efterspørgslen vil være påvirket af at flere virksomheder end tidligere går konkurs og at arbejdsløsheden er stigende. Relativt ligger Kiel dog godt til at klare de fremtidige udfordringer.
Lübeck ligger ligesom sin "storebror" Kiel i Schlesvig-Holstein. Lübeck er blandt andet kendt for Holstentor, sin marzipan samt Buddenbrooks. Endvidere er en stor del af Lübecks gamle bydel optaget på UNESCO's liste over bevaringsværdige steder i verden. Udover en historisk bydel er Lübeck hjemsted for fire universiteter, hvor Fraunhofer Research Institution for Marine Biotechnology og Biotechnikum er de største. Begge har indenfor den seneste årrække udvidet og dermed bidraget til efterspørgslen efter kontorlejemål i Lübeck. Indenfor universitetsmiljøet er Lübeck i gang med et af de mest ambitiøse projekter i Nordtyskland, hvor det søges at kombinere forskning, udvikling, bolig og produktion i området Hochschulstadteil. Fremadrettet forventes det derfor at Lübecks satsning på universitetsmiljøet vil have en positiv effekt på kontormarkedet.
Kilde: Lübeck Erhvervskontor
Lübecks kontormarked har de seneste år været præget af en stor omvæltning hvor mange ældre ejendomme er blevet moderniseret, mens nye moderne kontorbygninger også skyder op. Ligesom i Kiel har Lübeck ikke oplevet en prisboble eller et byggeboom, og siden 2000 er antallet af kontorkvadratmeter kun steget med ca. 10 % til 774.000m². Lübeck er således præget af en positiv trend, hvor mange mindre virksomheder ønsker at leje frem for at eje. Det har blandt andet været en af faktorerne bag den lave tomgang på 2,8 %. I Lübeck opnås således et afkast på mellem 6 % og 7,25 % for kontorlejemål.
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret for ændringer i valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet.
Bestyrelse har godkendt den overordnede finanspolitik for koncernen, der fremgår af siderne 26 til 27, der således er en integreret del af den overordnede risikostyring, og den bør læses i sammenhæng med dette afsnit.
På hvert bestyrelsesmøde foretages en orientering og opfølgning af koncernens finansielle risici.
Nedenstående risikofaktorer er ikke nødvendigvis udtømmende, heller ikke prioriteret efter sandsynlighed for, at de indtræffer, eller efter omfanget af de mulige konsekvenser for investorerne i koncernen.
I det omfang koncernens strategiske mål ikke udvikler sig som antaget, vil det påvirke koncernens samlede økonomiske stilling, resultatforventninger og kursværdien af selskabets aktier. Herudover vil det kunne påvirke koncernens likviditet og evne til at servicere koncernens gæld, samt eventuelle udbyttebetalinger.
Kontorejendommenes beliggenhed kan udgøre en risiko i forbindelse med nye lejeaftaler og ejendommenes værdiudvikling. Udvikling i ejendomsværdi, likviditeten i ejendomsmarkedet, lejepriser og ledige lokaler kan variere mellem områder og bydele. Attraktiviteten af en ejendom vil ofte være bestemt af beliggenheden, og normalt vil der være en lavere risiko på velbeliggende ejendomme end ejendomme med dårligere beliggenhed.
Ejendomsmarkedet følger i et vist omfang den generelle økonomiske udvikling og udviklingen på det finansielle rentemarked. Ustabilitet og finansiel uro kan derfor have en negativ påvirkning af koncernens samlede økonomiske stilling. For at imødegå de væsentligste risici arbejder koncernen med en likviditetsreserve, fast rente på selskabets kreditforeningslån, en høj egenkapital samt afdrag på koncernens gæld.
De væsentligste risici tilknyttet ejendommene kan beskrives som følger:
Udviklingen i værdien og prissætningen af tyske kontorejendomme følger den generelle økonomiske situation samt inflationsudviklingen i det tyske samfund. I perioder med lav vækst og en negativ udvikling på det finansielle rentemarked, kan en negativ udvikling også påvirke ejendomsaktier.
Værdien af koncernen vil være knyttet til den løbende indtjening og konsolidering samt til udviklingen i renteniveauet, eftersom investeringsejendomme værdiansættes efter niveauet for indtjeningen, det generelle renteniveau, investors afkastkrav og skattesatser. Af
øvrige samfundsøkonomiske variable, som kan have effekt på udviklingen i værdien af koncernens kontorejendomme, kan nævnes: efterspørgsel efter kontorlokaler, niveauet for nybyggeri af kontorejendomme, beskæftigelsesudviklingen, udviklingen i den demografiske sammensætning samt restriktioner indført af offentlige myndigheder.
I note 1 og 2 beskrives principperne ved værdiansættelse af koncernens kontorejendomme til dagsværdi.
Driftsøkonomien i et ejendomsselskab er følsom over for udviklingen i en lang række faktorer som lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer, priser på fast ejendom, finansieringsforhold og generelle ændringer i lovgivningsmæssige forhold, herunder skattemæssige forhold i Danmark og i Tyskland.
Koncernens lejeindtægter afhænger af den enkelte lejers betalingsevne og forpligtelse til at efterleve kontraktmæssige forpligtelser i form af betaling af leje og evne til at betale for egne vedligeholdelsesomkostninger.
Det tilstræbes, at udlejningssituationen på fremtidige indkøbte ejendomme er optimal og fuldt udlejede på erhvervelsestidspunktet. Der er risiko for, at en lejer ønsker at opsige sit lejemål, hvilket vil reducere indtægten for koncernen. Dernæst kan der forekomme fluktuationstomgang, som er ledige lejemål i den periode, fra en lejer fraflytter til en ny lejer kan overtage lejemålet.
Ejendommene i koncernens portefølje er pr. 31. december 2009 fuldt udlejede eller afdækket via garantier.
Herudover kan der være risici tilknyttet indeksregulering af lejen. En lav inflation betyder lavere lejeregulering. Lejeindtægter ved nyudlejning følger også markedsforhold, der kan påvirkes af udbud og efterspørgsel på lejemål og nybyggeri af kontorlejemål i de enkelte områder.
I henhold til koncernens strategi vedrørende vedligeholdelse og modernisering af koncernens ejendomme, bliver der løbende afsat midler, som vurderes at være tilstrækkelige. I forbindelse med den tekniske due diligence inden køb af ejendomme udarbejdes investeringsrapporter på kort og lang sigt, således at denne risiko minimeres.
For nyopførte ejendomme gives der ofte bygningsgarantier. Der kan være tilknyttet risici ved sådanne garantier, såfremt entreprenøren ikke kan efterleve dem. Herudover undersøges miljømæssige forhold omkring grund- og materialevalg i bygningen, og der kan være risici forbundet med, at der senere konstateres miljøskader, som sælger ikke har haft kendskab til eller ikke garanterer, og som myndighederne senere kan pålægge ejeren af ejendommen ansvaret for, uanset skyld eller kendskab.
Der kan opstå investeringsbehov som følge af fraflytning, tekniske forhold og offentlige krav, der kan påvirke koncernens samlede økonomiske stilling.
Administration af ejendommene varetages af erfarne tyske ejendomsforvaltere. I det omfang de ud fra kommercielle hensyn ikke forvalter ejendommene kontraktligt, kan det påvirke koncernens samlede økonomiske stilling.
Koncernen arbejder med en langsigtet kapitalstruktur med en egenkapital på 30 % og en gæld på 70 %. Gælden struktureres således at kreditforeningslån udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og lån hos pengeinstitutter som udgør 15 % med typisk variabel rente.
Koncernens gæld pr. 31. december 2009 udgøres af et kreditforeningslån lån på T.EUR 18.780. og et banklån på T.EUR 642. Dermed er koncernens solvensgrad højere end det strategiske mål herfor og udgør ca. 38 %. Den finansielle gearing forventes øget ved yderligere investering i tyske kontorejendomme således at gearingen i koncernen på sigt vil øge det samlede afkast af investeringen.
Koncernens renterisiko er minimeret ved optagelse af et kreditforeningslån og en rentesikringsaftale i form af en renteswap, hvor koncernen betaler fast rente i 7 år og modtager variabel rente. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et lån med fast rente.
Gæld til pengeinstitut er optaget på variabel basis hvormed koncernen eksponeres for en renterisiko. Denne fremmedfinansiering udgør ca. 3,3 % af den samlede finansiering, hvorfor en ændring i den korte rente kun i mindre grad vil påvirke afkastet på koncernens investeringsejendomme.
Koncernens realkreditlån er optaget med en løbetid på 10 år, og der vil være tilknyttet en risiko i forbindelse med refinansieringen. Såfremt refinansieringen foretages på ugunstige vilkår, vil markedsværdien af porteføljen af investeringsejendomme på refinansieringstidspunktet derfor kunne afvige fra budgettet.
Refinansieringen kan endvidere have negativ indvirkning på koncernens mulighed for at udbetale udbytte.
Koncernens aktiver og passiver er primært i EUR og koncernens valutakursrisiko er derfor begrænset.
Koncernens driftsindtægter og hovedparten af driftsog finansieringsudgifterne er tilsvarende også i EUR.
Koncernen overvejer fortsat lån i fremmed valuta for en mindre del af finansieringen.
Koncernen har indgået en terminsforretning, hvor koncernen har solgt CHF mod køb af DKK. Valutainstrumentet indebærer omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tidspunkt, hvorfor koncernen er eksponeret for ændringer i forholdet mellem CHF og DKK.
Ledelsen og direktionen vurderer ikke koncernens valutakursrisiko som værende af betydelig karakter, da den kun udgør ca. 7% af balancen.
Koncernen aflægger regnskab i henhold til International Financial Reporting Standards ("IFRS"). Såfremt de nuværende regler ændres, og der i særdeleshed sker ændringer i reglerne vedrørende indregning og måling af investeringsejendomme og skat, kan det have væsentlig effekt på den regnskabsmæssige behandling af disse regnskabsposter og den fremtidige regnskabsmæssige værdi af egenkapitalen. En sådan ændring vil således kunne have væsentlig indvirkning på koncernens økonomiske stilling, resultat og på aktiernes værdi samt koncernens mulighed for at udbetale udbytte.
Herudover kan ændring i selskabslovgivningen påvirke koncernen ugunstigt, hvilket for eksempel kan få en negativ effekt på koncernens mulighed for udlodning af udbytte.
Fremtidige skatte- og afgiftsmæssige ændringer samt lignende offentlige reguleringer kan påvirke koncernen ugunstigt, således at aktionærernes økonomiske stilling kan blive påvirket. Ændringerne kan være i såvel dansk som tysk skattelovgivning for selskaber og personer samt i dobbeltbeskatningsoverenskomsten mellem Danmark og Tyskland.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme i Tyskland betales der en transaktionsafgift på mellem 3,5 % til 4,5 %. Ledelsen vurderer, at en del af koncernens fremtidige ejendomserhvervelser kan ske på en måde, der ikke medfører betaling af tysk transaktionsafgift. Ejendomserhvervelser, der ikke udløser tysk transaktionsafgift, vil typisk ske ved køb af aktier i et ejendomsselskab. Sådanne transaktioner kan udløse mindre minoritetsposter. Der vil dog være en risiko for, at de tyske skattemyndigheder vil anlægge det synspunkt, at de påtænkte ejendomserhvervelser udløser tysk transaktionsafgift.
Bestyrelsen i Prime Office A/S lægger stor vægt på, at der udøves god virksomhedsledelse, og at de overordnede ledelsesforhold er tilrettelagt således, at koncernen lever op til sine forpligtelser over for aktionærer, myndigheder og øvrige interessenter samtidig med, at den langsigtede værdiskabelse understøttes. Bestyrelsen har vurderet Nasdaq OMX Copenhagen A/S' "Anbefalinger for god selskabsledelse" i relation til koncernen, og det er bestyrelsens opfattelse, at koncernen i al væsentlighed følger anbefalingerne.
"Anbefalinger for god selskabsledelse" er en del af oplysningsforpligtelserne for børsnoterede selskaber og indebærer, at selskaberne skal redegøre for, hvordan de forholder sig til anbefalingerne efter "følg eller forklar"-princippet.
Ligeledes vil ledelsen i Prime Office A/S løbende forholde sig til udviklingen inden for området, herunder blandt andet lovgivning, god praksis og anbefalinger, og vil løbende vurdere koncernens egne standarder og interne retningslinjer på området.
I det følgende er et uddrag af, hvorledes Prime Office A/S forholder sig til de enkelte anbefalinger til god selskabsledelse. På selskabets hjemmeside er nærmere oplyst om, hvordan koncernen forholder sig til reglerne.
Prime Office A/S søger at opretholde en aktiv kommunikation med investorerne, primært via elektroniske medier, herunder især selskabets hjemmeside og emails. Koncernen deltager aktivt i investormøder og præsentationer fra møderne findes på hjemmesiden. Koncernen opdaterer løbende hjemmesiden med relevante informationer for selskabets aktionærer og andre interesserede.
Bestyrelsen vurderer løbende koncernens finansielle forhold, finansielle mål, udbyttepolitik og aktiestruktur. Bestyrelsens vurderinger er indeholdt i årsrapporten.
Prime Office A/S har kun én aktieklasse, alle aktier har samme rettigheder, og der gælder ikke begrænsninger i omsættelighed og stemmeret. Heraf følger, at aktionærerne har fri og uhindret adgang til at gøre deres indflydelse gældende.
Bestyrelsen har vedtaget en politik for koncernens forhold til sine interessenter. I henhold til politikken skal koncernen
ledes og udvikles på en måde, der respekterer og tager behørigt hensyn til alle interessenters legitime interesse i koncernen.
Bestyrelsen lægger således vægt på, at såvel aktionærernes, administrators og øvrige samarbejdspartneres interesser tilgodeses i den løbede ledelse af koncernen.
Selskabets bestyrelse har vedtaget en informationspolitik, der findes på selskabets hjemmeside. Informationspolitikken skal bidrage til at sikre, at oplysningsforpligtelserne fastlagt af Nasdaq OMX Copenhagen A/S efterleves.
I henhold til informationspolitikken skal alle interessenter have mulighed for at modtage al kursrelevant information om selskabet med passende hyppighed og på en hurtig og effektiv måde inden for rammerne af de børsetiske regler. Dette sikres bl.a. ved hjælp af kvartalsrapporter samt lejlighedsvis afholdelse af møder med investorer, finansanalytikere og pressen. Det skal endvidere sikres, at koncernen opretholder et højt informationsniveau, herunder med oplysninger om koncernens økonomiske og driftsmæssige udvikling.
Bestyrelsen drøfter fra tid til anden det hensigtsmæssige i at supplere årsrapporten med andre end de krævede regnskabsmæssige standarder og ikkefinansielle oplysninger. Koncernens årsrapport aflægges i henhold til den internationale IFRS-standard.
Koncernen følger ikke anbefalingen om også at offentliggøre meddelelser på engelsk. Som følge af selskabets størrelse, aktionærkreds og ressourcer samt fokus på det tyske marked vurderes det derfor ikke hensigtsmæssigt eller nødvendigt at udsende meddelelser på engelsk.
Bestyrelsen har efter selskabets børsnotering i sommeren 2008 indledningsvist drøftet og fastlagt en struktur for bestyrelsens arbejde med og rolle i relation til den overordnede ledelse samt finansielle og ledelsesmæssige kontrol. Ifølge forretningsordenen skal bestyrelsen på mindst ét årligt møde drøfte emner som intern kontrol, koncernens organisation, risici, målsætning og strategier, direktionens ledelse af selskabet etc. I praksis drøftes disse områder løbende.
Prime Office A/S forretningsorden gennemgås årligt, typisk på bestyrelsens første ordinære møde efter generalforsamlingen, og revideres om fornødent.
Bestyrelsen og direktionen har aftalt en procedure for den løbende kommunikation. Der afholdes telefoniske møder mellem bestyrelsesformanden og direktionen efter behov, mens kommunikationen til den samlede bestyrelse primært sker i forbindelse med afrapportering på bestyrelsesmøder.
I forbindelse med valg til bestyrelsen søger bestyrelsen at sikre, at alle nødvendige kompetencer er til stede i bestyrelsen. Det tilstræbes især, at der i bestyrelsen findes kompetencer inden for ejendomsinvestering og finansiering.
Ikke alle medlemmer af Prime Office A/S' bestyrelse er uafhængige i henhold til de definitioner, Nasdaq OMX Copenhagen A/S opererer med i sine vejledninger. Af bestyrelsens 3 medlemmer vurderes at 1 medlem falder uden for udvalgets definitoriske regelsæt for at kunne betragtes som værende uafhængig. Årsagen hertil skal udelukkende ses i lyset af medlemmets ansættelses- og tilhørsforhold til koncernens administrator, Moller & Company A/S.
Direktionen indgår ikke i bestyrelsen.
Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale med Moller & Company A/S, der dermed er ansvarlig for administrationen af Prime Office A/S, og koncernen beskæftiger derfor ingen medarbejdere. Anbefalingen om "Medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer" vurderes derfor ikke at være relevant for koncernen.
Anbefalingen om "Tiden til bestyrelsesarbejdet og antallet af bestyrelsesposter" følges delvist. I Prime Office A/S er det enkelte medlems kapacitet og bidrag mere væsentlige end antallet af bestyrelsesposter. I praksis efterlever næsten alle medlemmer af bestyrelsen dog anbefalingen.
Bestyrelsen mødes fast i henhold til en møde- og arbejdsplan, der fastlægges primo året. Herudover indkaldes bestyrelsen efter behov, når særlige forhold kræver det. Bestyrelsen mødes jævnligt, enten ved fysisk møde eller ved telefonmøder. Der afholdes minimum fire bestyrelsesmøder pr. år.
Som følge af koncernens langsigtede strategi samt specifikke aktiviteter, fokusområder og størrelse er bestyrelsesmedlemmernes kompetencer særdeles vigtige, og det vurderes således ikke hensigtsmæssigt, at bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære generalforsamling. De af generalforsamlingen valgte bestyrelsesmedlemmer vælges derfor for 2 år ad gangen. Halvdelen af de af generalforsamlingen valgte medlemmer afgår det ene år og resten det næste år. Genvalg kan finde sted.
Selskabets direktion oppebærer ikke vederlag fra koncernen, idet ledelsen sker i henhold til en administrationsaftale med Moller & Company A/S.
Bestyrelsen har til hensigt at søge at tilpasse bestyrelsens årlige honorar til et niveau, der anses for rimeligt og konkurrencedygtigt. For regnskabsåret 2009 er der udbetalt et honorar til bestyrelsen på T.EUR 27. Bestyrelsens honorar fastsættes på den ordinære generalforsamling.
Koncernen har ikke indgået aftale om fratrædelsesordninger.
I børsprospektet i forbindelse med aktieemissionen i 2008 samt i årsrapporten redegøres for væsentlige risici forbundet med koncernens strategi. Direktionen vurderer løbende, om der er behov for at tage højde for andre risici. Identifikation af forretningsmæssige risici og styring indgår i koncernens årlige strategiplan.
Bestyrelsen foretager en vurdering af revisors kompetencer og samlede ydelser forud for indstillingen om genvalg/nyvalg på generalforsamlingen.
Under hensyntagen til koncernens størrelse og forretningens karakter vurderes det ikke relevant at etablere en intern revisionsfunktion. Endvidere er det bestyrelsens opfattelse at koncernens regnskabs- og revisionsmæssige forhold ikke er komplekse, og der er således ikke nedsat et revisionsudvalg. Hele bestyrelsen opererer i stedet som regnskabs- og revisionsudvalg.
Honoraraftalen med revisionen indgås af bestyrelsen.
Bestyrelsen og direktionen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontrol. Den interne, såvel som den eksterne rapportering skal være retvisende, og der skal fokuseres på de væsentligste områder indenfor regnskabsaflæggelsesprocessen samtidig med at relevant lovgivning og anden regulering overholdes.
I henhold hertil er der etableret interne kontroller og procedure for styring af koncernens risici, som dels skal sikre pålidelig information til koncernens beslutningstagere og eksterne interessenter, og dels skal skabe et grundlag for høj effektivitet, samt minimere fejl og mangler.
Prime Office A/S' aktiviteter er overordnet koncentreret omkring investering i tyske kontorejendomme. I den forbindelse er koncernen eksponeret overfor nedenstående faktorer og har derfor særlig fokus på den interne kontrol og risikostyring.
1) Generelle risikofaktorer: Den makroøkonomiske udvikling i Tyskland.
2) Ejendomsrelaterede risici: Beliggenhed, lejeklientel, ejendommenes vedligeholdelse og forvaltning.
3) Finansielle risici: Kapitalstruktur, renterisiko, valutakursrisiko, refinansierings- og tilbagebetalingsrisiko.
4) Øvrige risici: Ændring i regnskabs- og selskabslovgivning herunder skatte- og afgiftsforhold i Danmark og Tyskland.
Der er i afsnittet vedrørende koncernens risikoforhold og -styring detaljeret redegjort for de nævnte risikofaktorer.
Bestyrelsen og direktionen fastlægger og godkender de overordnede politikker, procedurer og kontroller for den interne kontrol og risikostyring. Tilrettelæggelsen heraf vurderes løbende og grundlaget sikres gennem en klar organisationsstruktur med veldefinerede retningslinjer og nedskrevne procedurer.
Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens organisationsstruktur og bemandingen på områder i forbindelse med de funktioner som har betydning for de interne kontroller og styring af koncernens risici sammen med selskabets administrator.
Direktionen rapporterer løbende til bestyrelsen om den driftsmæssige og økonomiske udvikling, samt om koncernens risikoforhold. Direktionen har ansvaret for
at bestyrelsen orienteres om og involveres i eventuelle væsentlige ændringer i forhold til tidligere rapportering.
Bestyrelsen har ikke etableret et særskilt revisionsudvalg, men har påtaget sig hertil relaterende opgaver som varetages løbende.
Direktionen har etableret en central funktion i relation til controlling af den finansielle rapportering fra koncernens tyske dattervirksomheder.
Der udarbejdes et årlig budget, som omfatter koncernens forretningsaktiviteter. Budgettet følges månedsvis på udvalgte poster og kvartalsvis på samtlige poster med analyse af eventuelle afvigelser. Kvartalsvis suppleres med forventninger for indeværende regnskabsår.
Direktionen overvåger løbende overholdelsen af relevant lovgivning og andre forskrifter og bestemmelser i forbindelse med regnskabsaflæggelsen og rapporterer løbende herom til bestyrelsen. Dette sker også i et samarbejde med selskabets revisor.
Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens risikoforhold på de områder, der er udpeget som væsentlige (se afsnittet vedrørende risikoforhold og – styring). Vurderingen baseres på den løbende rapportering fra direktionen.
Endvidere vurderer bestyrelsen løbende tiltag med henblik på at styre, henholdsvis eliminere, eller reducere koncernens forskellige risici.
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i en vurdering af koncernens risici. Hensigten med kontrolaktiviteterne er at sikre, at udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og eventuelle fejl, mangler og afvigelser m.v. opdages rettidig.
Prime Office A/S' overholdelse af reglerne for intern kontrol og risikostyring styres løbende gennem faste procedurer og stikprøver.
Bestyrelsen har fastlagt koncernens kommunikationspolitik, som lægger vægt på, at information fra koncernen er åbent, retvisende, troværdig og tilgængelig. Endvidere har bestyrelsen fastsat regler for koncernens efterlevelse af sine oplysningsforpligtigelser i overensstemmelse med love, bekendtgørelser og andre forskrifter.
For Prime Office A/S omhandler samfundsansvar (CSR) overordnet, hvordan en koncern lever i overensstemmelse med sin omverden og lytter til sine væsentlige interessenter. CSR er betegnelsen for de frivillige tiltag en virksomhed tager i forbindelse med at leve op til eller agere ud fra et socialt, miljø- eller forretningsmæssigt ansvar.
Prime Office A/S tager ansvar for sit samarbejde med det samfund, som vi er en del af, også når det gælder miljø og sociale forhold. Vi har ikke et samlet sæt af politikker indenfor CSR-området, men hermed ikke sagt at vi ikke allerede involverer os i temaet.
CSR vedrører koncernens samfundsmæssige ansvar inden for nedenstående fire hovedområder:
1) Samfund
2) Forretning 3) Miljø 4) Medarbejdere
Indenfor de fire områder vurderer ledelsen løbende principperne og indenfor samfundsansvar vurderer
koncernen om man lever op til alle nye love og forordninger.
I forbindelse med koncernens løbende drift har koncernens ledelse fokus på aktionærerne via en åben informationspolitik. På Prime Office A/S' hjemmeside kan offentliggjort information rekvireres. Finanspolitik samt risikoforhold og –styring opdateres løbende således at koncernens interessenter tilgodeses på bedst mulig vis.
På miljøområdet har Prime Office A/S i 2009 i forbindelse med energilovgivningen udarbejdet et såkaldt energipas på de tyske ejendomme ved at leve op til krav om forskellige energiforhold.
På ejendommen Office-Kamp i Lübeck er der installeret solceller, der nedbringer det samlede CO2 forbrug.
Prime Office A/S har indgået en administrationsaftale med Moller & Company A/S og har derfor ingen medarbejdere ansat.
Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i en række finansielle risici, herunder kredit- og likviditetsrisici.
Prime Office A/S har valgt at centralisere styringen af de finansielle risici, hvilket sker i henhold til de overordnede rammer, der er fastsat. Politikken omfatter valuta-, finansieringspolitik samt politik vedrørende kreditrisici i relation til finansielle modparter og lejere. Der henvises til de følgende afsnit for detaljeret redegørelse af styringen af koncernens finansielle risikotyper.
Prime Office A/S foretager, som led i risikostyringen, løbende opfølgning på finansielle nøgletal.
På hvert bestyrelsesmøde foretages orientering og opfølgning af risikobilledet. Heri medtages den langsigtede finansielle udvikling i koncernen. Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen kommenterer ligeledes i sin løbende rapportering til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder.
Det er Prime Office A/S' politik i forbindelse med låneoptagelse at sikre størst mulig fleksibilitet gennem spredning af låneoptagelser på forfalds- og genforhandlingstidspunkter samt at have spredning på långivere for at sikre optimale markedsforhold på gældsforpligtelser. Det er koncernens målsætning at have tilstrækkeligt likviditetsberedskab til fortsat at kunne disponere hensigtsmæssigt i tilfælde af uforudsete udsving i likviditeten.
Det er koncernens politik, at refinansieringsrisikoen løbende skal reduceres ved pleje af ejendomsporteføljen, herunder løbende markedsregulering af husleje, reducering af tomgang samt forbedring og istandsættelse af ejendomsporteføljen, hvilket styrker likviditeten og dermed forbedrer koncernens forhandlingsposition ved refinansiering.
Endvidere er det koncernens strategi, at reducere likviditetsrisikoen på sigt ved konvertering af lån optaget i pengeinstitutter til lån i kreditforeninger, hvilket løbende vil ske for ejendomme, hvor den øgede friværdi medfører, at finansieringsbehovet kan dækkes udelukkende af kreditforeningslån. For Prime Office A/S vil nævnte konvertering af lån optaget i pengeinstitutter forbedre koncernens likviditet, samt resultere i en højere vægtet gennemsnitlig varighed på koncernens gældforpligtelser, og dermed reducere den kortsigtede likviditetsrisiko.
Prime Office A/S' ejendomme er købt med udgangspunkt i, at de genererer en positiv likviditet fra første dag. En risiko er, at der opstår større mellemværender med lejere, hvilket kan belaste koncernens likviditet. Derfor sørger koncernens ejendomsadministratorer for at minimere mellemværender med lejere gennem løbende opfølgning.
Vedrørende finansiering af yderligere ejendomsinvesteringer har ledelsen modtaget mundtlige tilkendegivelser fra et kreditinstitut og enkelte pengeinstitutter om mulighed for hjemtagelse af yderligere finansiering. På baggrund heraf vurderer Prime Office A/S, at koncernen har adgang til ny finansiering i tilstrækkeligt omfang til at sikre koncernens videre udvikling.
Der vil i koncernens budgetter være medtaget en særskilt regnskabspost til en likviditetsreserve, der forventes at udgøre ca. 1 % af investeringsejendommenes erhvervelsespris. I de første regnskabsår af koncernens eksistens kan målet for likviditetsreserven afvige herfra.
Koncernens overskydende likviditet forventes forrentet med en på markedet konkurrencedygtig rentesats. Niveauer vil svare til den aktuelle korte pengemarkedsrente eller alternativrenten på en kassekredit facilitet.
Som følge af koncernens drift samt finansieringsaktiviteter er koncernen udsat for kreditrisici. Koncernens kreditrisici knytter sig primært til lejetilgodehavender samt finansielle derivater med positiv dagsværdi, som er indregnet under andre tilgodehavender.
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Prime Office A/S' mulighed for modregning i modtagne deposita samt opsigelse af lejemål ved lejers manglende overholdelse af betalingsfrister.
Prime Office A/S bestræber sig på ikke at få væsentlige risici vedrørende enkelte lejere eller samarbejdspartnere. Ved køb af nye ejendomme og ved indgåelse af nye lejekontrakter vedrørende lejemål i eksisterende investeringsejendomme foretages kreditvurderinger af lejere efter behov, ligesom der indhentes sikkerhed for lejebetalinger fra væsentlige lejere.
Kreditrisici på finansielle modparter vedrørende derivater med positiv dagsværdi håndteres ved at foretage spredning på flere kreditinstitutter.
Koncernen modtager for så vidt angående kunder sikkerhed for salg af tjenesteydelser i form af depositum og forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed vil indgå i vurdering af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Prime Office A/S' strategiske mål for kapitalstrukturen indbefatter en egenkapital på 30 %, og at den samlede portefølje som udgangspunkt finansieres med en gæld på 70 %. Gælden struktureres således at kreditforeningslån udgør ca. 55 % med en løbetid på 10 år og lån hos pengeinstitutter som udgør 15 % med variabel løbetid.
Koncernens ledelse vurderer løbende om koncernens kapitalstruktur er i overensstemmelse med koncernens og aktionærernes interesser, samt understøtter koncernens strategiske udvikling. Det er ledelsens mål at koncernens eksterne finansieringsandel maksimalt udgør ca. 80 %. Koncernens kapitalstruktur består af indeståender og gæld til kreditinstitutter samt egenkapitalen, herunder aktiekapital, bundne og frie reserver.
Den finansielle gearing i koncernen til finansiering af porteføljen af investeringsejendomme forventes at øge det samlede afkast af investeringen. Hermed er der tilknyttet en forholdsmæssig finansiel risiko.
Det er Prime Office A/S' politik at afdække renterisikoen på koncernens langfristede gældsforpligtigelser, hvor løbetiden typisk er mellem 7 – 10 år. Afdækningen af renterisici foretages med renteswaps, hvor variable forrentede lån omlægges til lån med fast rente. Det er hensigten at matche realkreditlån med renteswaps, således at rentesikringen er effektiv i lånets løbetid.
En renteswap er en finansiel kontrakt med en bank om at fastlåse renten. En renteswap giver større fleksibilitet ved låneomlægning og er billigere at afvikle end et lån med fast rente.
Koncernens bankindeståender er placeret på konti med anfordringsvilkår og er variabelt forrentet. Der er ikke væsentlige renterisici forbundet hermed.
Prime Office A/S' målsætning er at minimere eksponeringen i fremmed valuta ud over EUR. Koncernens pengestrømme foretages i det væsentligste i EUR. Koncernens ejendomsinvesteringer og -afkast er i EUR, ligesom koncernens gæld hos kredit- og pengeinstitutter er optaget i EUR. Det er ledelsens vurdering at koncernen ikke er eksponeret over for væsentlige valutarisici.
Generelt afdækker koncernen alene valutakursrisici ved at sikre, at udenlandske virksomheders indtægter og omkostninger foretages i samme funktionelle valuta. Koncernen vælger ikke at foretage afdækning af valutakursrisikoen relateret til fremtidige udbytter fra udenlandske dattervirksomheder, som følge af fastkurspolitikken mellem DKK og EUR.
I forbindelse med struktureringen af koncernens fremmedkapital har selskabet med bestyrelsens godkendelse mulighed for at optage lån i anden udenlandsk valuta end EUR. Dette i form af terminsforretninger i fremmed valuta, hvor koncernen i realiteten foretager en omveksling mellem to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Herved eksponeres koncernen for ændringer i forholdet mellem fremmede valutakurser.
Koncernen kan maksimalt have 10 % af selskabets balance i fremmed valuta, og fravigelser herfra kræver skriftlig accept fra bestyrelsens formand og næstformand.
Nævnte valutarisici vil kunne påvirke koncernens egenkapital og den samlede økonomiske stilling. Direktionen kommenterer i sin løbende rapportering til bestyrelsen på udviklingen inden for koncernens valutakursrisiko som følge af lån optaget i anden udenlandsk valuta.
Tyske selskaber, der ikke har andre aktiviteter end udlejning af fast ejendom, er som udgangspunkt undtaget fra betaling af tysk erhvervsskat. Hvorvidt selskaber i koncernen kan blive underlagt regelsættet vedrørende lokal tysk erhvervsskat er komplekst, og der kan ikke opnås fuld sikkerhed for, at betingelserne for fritagelse for lokal tysk erhvervsskat til enhver tid vil være opfyldte.
Såfremt de tyske skattemyndigheder anfægter fritagelsesbetingelserne, vil det medføre yderligere ikke budgetterede skattebetalinger, blandt andet fordi fradragsretten for renter på langfristet gæld under de tyske regler om erhvervsskat er begrænset til 50 %. For at reducere risikoen for, at et tysk datterselskab vil blive pålagt tysk erhvervsskat, vil koncernen søge at erhverve ejendomme i særskilte ejendomsselskaber med så få ejendomme som muligt. Herved vurderes det, at alene det pågældende ejendomsselskab kan blive pålignet tysk erhvervsskat, såfremt betingelserne for undtagelse på et givet tidspunkt ikke måtte blive anset for opfyldt.
Bestyrelsen har godkendt at der kan indgås afledte finansielle instrumenter i form af renteswaps, der afdækker den variable rente på finansielle gældsforpligtigelser. Rentesikringsinstrumentet skal betragtes som en cash flow hedge og opstilles under egenkapitalen under udskudt gevinst / tab vedr. sikring af pengestrømme.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtigelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Direktionen vil løbende holde bestyrelsen informeret omkring dagsværdien af afledte finansielle instrumenter.
Finansielle risici udgør en væsentlig faktor i Prime Office A/S' risikostyring. Det er direktionen i Prime Office A/S der i samarbejde med bestyrelsen, forestår styringen af de finansielle risici i henhold til selskabets politik. Politikken fastsætter retningslinjer og rammer for koncernens finansielle dispositioner. Bestyrelsen orienteres på hvert bestyrelsesmøde, hvor
også den langsigtede finansielle udvikling i koncernen gennemgås.
Prime Office A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i virksomheden, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.
På Prime Office A/S´ hjemmeside findes yderligere investorrelevant information. Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.
Fondsbørs: Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondskode/ISIN: DK0060137594 Aktienavn: Prime Office Kortnavn: PRIMOF Aktieklasser: én Aktiekapital: EUR 14,29 mio. Nominel stykstørrelse: EUR 13,42 Antal aktier: 1.064.438 Antal stemmer pr. aktie: én Ihændehaverpapir: ja Stemmeretsbegrænsning: nej Begrænsninger i omsættelighed: nej
I henhold til Værdipapirhandelslovens § 29 har Prime Office A/S meddelt, at følgende 5 aktionærer er i besiddelse af mere end 5 % af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne:
I henhold til aktieselskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 10 % af koncernens samlede aktiekapital.
Den 2. marts 2009 har direktionen i overensstemmelse med tidligere bemyndigelse erhvervet 7.056 stk. aktier af Aarhus Lokalbank Aktieselskab som bistår koncernens med market-making, hvor banken er forpligtet til at stille bud- og udbudspriser i minimum 85% af åbningstiden for Nasdaq OMX Copenhagen A/S. Erhvervelsen følger den i market-maker aftalen anførte afregningspolitik og udgjorde EUR 11,68 pr. stk. aktie.
Erhvervelsen af aktierne følge desuden kravet for hvor stort et vederlag, der betales, som ikke må afvige med mere end 10 % fra den på erhvervelsestidspunktet på Nasdaq OMX Copenhagen A/S noterede købskurs.
Ifølge fondsbørsmeddelelse nr. 17/2009, vedrørende indberetning om besiddelse af egne aktier, solgte koncernen 10.000 stk. egne aktier den 25. maj 2009. Afregningskursen EUR 11,28 pr. stk. aktie.
Den 31. december 2009 udgjorde beholdningen af egne aktier 56 stk. aktier svarende til 0,01 % af koncernens samlede aktiekapital.
Bestyrelsen tilstræber, at Prime Office A/S fra 2010 udbetaler et årligt udbytte. Udbyttebetalingerne afhænger af likviditeten fra koncernens drift og forudsættes at udgøre en tredjedel af nettolikviditeten fra driften.
Enhver udbyttebetaling skal godkendes af generalforsamlingen efter indstilling fra bestyrelsen og fordeles mellem alle aktionærer i forhold til deres respektive andele af koncernens samlede aktiekapital.
Udbytte udbetales i overensstemmelse med aktieselskabslovens regler og sker under hensyntagen til fastholdelse af en forsvarlig soliditetsgrad og en likviditetsreserve.
Aktien blev i emissionsperioden udbudt til en tegningskurs på EUR 13,94 pr. aktie á nominel EUR 13,42. Den 31. december 2009 var kursen på aktien EUR 11,29.
| alle beløb i EUR | Prime Office A/S | C20 | Smallcap | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kurs | Ændring | Kurs | Ændring | Kurs * | Ændring ** | |
| Pr. 11.07.2008 | 13,94 | - | 52,99 | - | 353,53 | - |
| Pr. 31.12.2008 | 12,08 | -13,34% | 33,25 | 37,26% | 191,96 | -45,78% |
| Pr. 31.12.2009 | 11,29 | -19,02% | 45,38 | -14,36% | 22,90 | -45,72% |
* Kurserne er i perioden ikke sammenlignelige pga. ændring i niveauet af Smallcap indekset.
** Ændring i Smallcap kursen er beregnet ud fra et indeks
Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet med 19,02 %, hvilket sammenlignet med kursudviklingen i C20 og Smallcap indekset er henholdsvis dårligere og bedre. Aktiekursfaldet i de to nævnte indekser udgør 14,36 % og 45,72 % i perioden fra den 11. juli 2008 til 31. december 2009.
| Nr. 23/2010 25.03.2010 | Årsrapport 2009 | |
|---|---|---|
| Nr. 22/2009 20.11.2009 | Delårsrapport for 3. kvartal 2009 | |
| Nr. 21/2009 20.11.2009 | Finanskalender for 2010 | |
| Nr. 20/2009 19.08.2009 | Delårsrapport for 1. halvår 2009 | |
| Nr. 19/2009 28.05.2009 | Storaktionærmeddelelse | |
| Nr. 18/2009 26.05.2009 | Insiders handler | |
| Nr. 17/2009 26.03.2009 | Indberetning af egne aktier | |
| Nr. 16/2009 26.05.2009 | Storaktionærmeddelelse | |
| Nr. 15/2009 20.05.2009 | Delårsrapport for 1. kvartal 2009 | |
| Nr. 14/2009 16.04.2009 | Referat fra generalforsamlingen | |
| Nr. 13/2009 02.04.2009 | Årsrapport 2008 | |
| Nr. 12/2009 25.03.2009 | Årsregnskabsmeddelelse 2008 | |
| Nr. 11/2009 04.03.2009 | Ændring ledelse / revision | |
| Nr. 10/2008 20.11.2008 | Delårsrapport for 3. kvartal 2008 | |
| Nr. 9/2008 | 25.08.2008 | Halvårsrapport for 1. halvår 2008 |
| Nr. 8/2008 | 10.07.2008 | Finanskalender 2008/09 |
| Nr. 7/2008 | 10.07.2008 | Storaktionærmeddelelser |
| Nr. 6/2008 | 10.07.2008 | Storaktionærmeddelelser |
| Nr. 5/2008 | 03.07.2008 | Storaktionærmeddelelser |
| Nr. 4/2008 | 03.07.2008 | Storaktionærmeddelelser |
| Nr. 3/2008 | 02.07.2008 | Forløb af tegning af aktier |
| Nr. 2/2008 | 04.06.2008 | Prospektmeddelelse |
| Nr. 1/2008 | 04.06.2008 | Offentliggør børsprospekt |
| 25.03.2010 | Årsrapport for 2009 |
|---|---|
| 12.04.2010 | Ordinær generalforsamling 2010 |
| 21.05.2010 | Delårsrapport for 1. kvartal 2010 |
| 20.08.2010 | Delårsrapport for 1. halvår 2010 |
| 19.11.2010 | Delårsrapport for 3. kvartal 2010 |
| 19.11.2010 | Offentliggørelse af finanskalender 2010 |
Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 3 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpel stemmeflerhed. I tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesformandens, og i dennes forfald næstformandens, stemme udslagsgivende. Bestyrelsen ansætter en direktion bestående af et medlem. Bestyrelsen fastsætter regler for direktørens kompetence. Bestyrelsen skal godkende alle køb og salg af ejendomme og/eller ejendomsselskaber.
Bestyrelsen består af Flemming Lindeløv, advokat Jesper Ørskov Nielsen og Henrik Demant. Flemming Lindeløv, som er tiltrådt den 21. april 2008, er valgt som bestyrelsesformand, og advokat Jesper Ørskov Nielsen, som er tiltrådt den 10. april 2008, er valgt som næstformand. Henrik Demant er tiltrådt den 15. april 2009.
Bestyrelsen har udpeget Mogens Møller som direktør for koncernen til varetagelse af den daglige drift. Direktøren er tiltrådt den 10. december 2007. Koncernen er ikke underlagt tilsyn. Direktionens tilknytning til koncernen er ikke tidsbegrænset.
Uddannelse: Civilingeniør, Lic.Tech (Ph.d.) Stilling: Bestyrelsesformand Forretningsadresse: Agiltevej 19, 2970 Hørsholm
Hegelund Invest ApS
Prime Office A/S (bestyrelsesformand), Deltaq A/S samt en række selskaber relateret til Deltaq (bestyrelsesformand), Illums Bolighus A/S (bestyrelsesformand), Copenhagen Artists A/S (bestyrelsesformand), INDEX AWARD A/S, PARKEN Sport og Entertainment A/S, Illums Bolighus Holding A/S (bestyrelsesformand), Hegelund Invest ApS (bestyrelsesformand), IBH 3 ApS (bestyrelsesformand), Institut For Selskabsledelse ApS og Nielsen & Partnere Erhverv ApS (bestyrelsesformand).
Adm. direktør for Royal Copenhagen A/S, Royal Scandinavia III ApS, Fitness DK Holding A/S, Fonden Index 2005 Copenhagen, Creative Nation A/S, DDD Holding A/S, Derma Holding ApS, Diagnostic Holding ApS, Drift Holding ApS, Orbotech Medical Denmark A/S, Georg Jensen Retail A/S, RIKKI TIKKI Company A/S, Intergral A/S, Comwir A/S, Board Goverbance A/S, Ejendomsselskabet Amagertorv 4, Ejendomsselskabet Amagertorv 6 og Ejendomsselskabet Amagertorv 8
Flemming Lindeløv er tillige dommer i Sø- og Handelsretten samt medlem af Danske Banks rådgivende repræsentantskab.
Uddannelse: cand.jur. Stilling: Advokat med møderet for Højesteret, Partner hos Interlex Advokater i Århus
Forretningsadresse: Strandvejen 94, 8000 Århus C
Ejendomsselskabet Tangmosevej 104, Køge ApS, ÅE Invest ApS, Ejendomsinvest Hamburg ApS, JERETO Invest ApS, Horsensgade 5 ApS, PENTACO Invest ApS, JØN Invest ApS og Jesper Ørskov Nielsen Advokatanpartsselskab.
Søndersøparken A/S (bestyrelsesformand), Århus Elite A/S, ÅE Invest ApS, JERETO Invest ApS, Kranz & Ziegler A/S, Den Erhvervsdrivende Fond Bellevuehallerne (bestyrelsesformand), Aktieselskabet af 27. august 2009, Les Cubeurs DK A/S og Prime Office A/S (næstformand)
Pentaco Invest ApS, Bricks & Partnere ApS, Århus Cibor Invest AS, Investeringsselskabet ÅE A/S, Foss-Busk A/S, Bricks A/S, Bricks Projektudvikling A/S, Bricks Ejendomme A/S, Bricks And Two (formand), Skanstaal A/S, CLAMA Invest ApS, Cobento A/S, EKB ApS, Ejendomsselskabet Cafa ApS, Aktieselskabet Jægergårdsgade, Nørre Søgade 29 ApS og Martin Busk Erhverv A/S.
Født: 1972 Uddannelse: Cand.merc. Fin. Stilling: Vicedirektør Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C
Ejendomsselskabet af 21. juli 2007 ApS (Bestyrelsesformand), Demant Invest ApS (Bestyrelsesformand) og Prime Office A/S.
Demant Invest ApS og MC Hamburg Invest ApS
Ingen
Født: 1957 Uddannelse: HD i finansiering og kreditvæsen og HD i organisation
Stilling: Administrerende direktør i Moller & Company A/S
Forretningsadresse: Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C
Moller & Company A/S, Birketinget A/S*, K/S Danske Immobilien, Danske Immobilien ApS, K/S Albert Schweitzer Strasse, K/S Bertha v. Suttner Strasse, Flintebakken ApS, Prime Office A/S, Moller & Company Energy ApS, Aksion ApS og div. tyske selskaber udbudt af Moller & Company A/S.
*Moller & Company A/S ejes 100 % af moderselskabet Birketinget A/S, som igen ejes 100 % af Mogens V. Møller.
Birketinget A/S og tilknyttede selskaber, K/S Danske Immobilien, K/S Albert Schweitzer Strasse og K/S Bertha v. Suttner Strasse.
Arla Foods Finance A/S samt en række selskaber relateret til Arla Foods, Oskar-Jensen Gruppen A/S og tilknyttede selskaber.
Koncernens direktør, Mogens Møller, har siden 1983 været beskæftiget med formueforvaltning af alle finansielle aktivklasser og har en betydelig ledelseserfaring. Mogens Møller var fra 1983 til 1988 underdirektør og chef for finansafdelingen hos Grundfos A/S. Fra 1988 til 2004 var Mogens Møller ansat som finansdirektør hos Arla Foods og som adm. direktør for Arla Foods Finance A/S.
Siden 1989 har Mogens Møller enten direkte eller via selskaber medvirket ved køb af bolig- og erhvervsejendomme for mere end EUR 350 mio. i Tyskland og har en betydelig erfaring med ledelse, indkøb og forvaltning heraf. Han er i dag direktør i flere tyske ejendomsselskaber, der har investeret i bolig- og erhvervsejendomme.
For regnskabsåret 2009 udgør bestyrelsens honorar T.EUR 27. Bestyrelsens honorar fastsættes på den ordinære generalforsamling.
Koncernens ledelse modtager ikke vederlag ud over det, der er aftalt i henhold til administrations- og investeringsaftalen, ligesom ledelsen ikke har tegningsoptioner eller købsoptioner til selskabets aktier.
Bestyrelsen, direktionen eller ledelsen modtager ikke pension, fratrædelse eller lignende goder fra hverken koncernen eller dennes datterselskaber.
Koncernen har indgået en administrations- og investeringsaftale med Moller & Company A/S, som er uopsigelig for begge parter indtil den 31. december 2012. Aftalen vedrører Prime Office A/S, datterselskaber og ejendomme, der ejes eller erhverves af disse selskaber.
Moller & Company A/S påtager sig at fungere som sekretariat for ledelsen og varetage administrative opgaver. Det er dog alene ledelsen i Prime Office A/S, som er ansvarlig for overholdelse af koncernens forpligtelser.
Det påhviler Moller & Company A/S, under ansvar overfor koncernens direktion og bestyrelse, at:
praktisk bistand, der er nødvendig eller hensigtsmæssig i forbindelse med gennemførelsen af generalforsamlingen,
Som vederlag for varetagelsen og udførelsen af administrationsforpligtigelsen, modtager Moller & Company A/S med virkning fra aftalens ikrafttrædelsestidspunkt et kvartårligt honorar på 0,0625 % (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af ejendomsporteføljen i koncernen i henhold til den seneste års- eller delårsrapport, som koncernen har offentliggjort. Administrationshonoraret afregnes kvartalsvis forud hver den 1. januar, 1. april, 1. juli og 1. oktober til betaling senest syv (7) hverdage herefter.
Ledelsespåtegning | Den uafhængige revisors påtegning |
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2009 for Prime Office A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009
samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2009.
Der er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholdelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens og moderselskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
Århus, den 25. marts 2010
sesformand
Adm. direktør Bestyrel-
Direktion Bestyrelse
Mogens V. Møller Flemming Lindeløv
Jesper Ørskov Nielsen Næstformand
Henrik Demant
Vi har revideret årsregnskabet og koncernregnskabet for Prime Office A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2009 omfattende resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter for såvel selskabet som koncernen. Årsregnskabet og koncernregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virksomheder. Ledelsesberetningen, der ikke er omfattet af revisionen, udarbejdes ligeledes efter danske oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virksomheder.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virksomheder. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. Ledelsen har endvidere ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med danske oplysningskrav.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet og koncernregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsregnskabet og koncernregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsregnskabet og koncernregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet og koncernregnskabet uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et årsregnskab og et koncernregnskab, der giver et retvisende billede med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af årsregnskabet og koncernregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at årsregnskabet og koncernregnskabet giver et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2009 samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiver og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2009 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU, og yderligere danske oplysningskrav til koncernregnskaber og årsregnskaber for børsnoterede virksomheder.
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet og koncernregnskabet.
Århus, den 25. marts 2010
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
Steen Iversen Henrik Trangeled Kristensen
Regnskabsberetning | Resultatopgørelse | Totalindkomstopgørelse | Balance | Egenkapitalopgørelse | Pengestrømsopgørelse | Noter |
Koncernens bruttoresultat udgør T.EUR 2.023 for regnskabsåret 2009. I årsrapporten for 2008, hvor Prime Office A/S overtog driften af koncernens ejendomsportefølje den 10. juli 2008, udgjorde bruttoresultatet T.EUR 1.649.
Bruttoresultatet udgøres af nettoomsætning fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af driftsomkostninger og reguleringer af dagsværdier af investeringsejendomme.
Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme udgjorde for regnskabsåret 2008 og 2009 henholdsvis T.EUR 552 og T.EUR 0.
Koncernens driftsomkostninger udgjorde for regnskabsåret 2008 og 2009 henholdsvis T.EUR 12 og T.EUR 199. Stigningen skyldes tidspunktet for overtagelse af koncernens investeringsejendomme i 2008 samt en stigning i omkostningerne i forbindelse med vedligeholdelse af specielt ejendommen, Kohlmarkt, beliggende i Lübeck., samt koncernens egne omkostninger vedrørende lejemål.
Salgs- og administrationsomkostningerne for henholdsvis regnskabsåret 2008 og 2009 udgør T.EUR 223 og T.EUR 374. Stigningen skyldes, at omkostningerne i 2009 er for et fuldt regnskabsår. De væsentligste omkostninger er til revisor, advokat, administrator og bestyrelse.
Resultat af primær drift udgør T.EUR 1.649 mod T.EUR 1.436 sidste år.
Koncernens resultat af primær drift er tilfredsstillende men ligger lige under det af bestyrelsen forventede for året som var i intervallet mellem T.EUR 1.700 til 1.900.
De finansielle nettoomkostninger udgør for regnskabsåret 2009 T.EUR 1.311. Dette er en stigning på T.EUR 523 i forhold til regnskabsåret 2008 hvor de finansielle nettoomkostninger udgjorde T.EUR 788. Stigningen skyldes væsentligst at koncernens ejendomsportefølje i 2008 alene var under Prime Office A/S' ejerskab i ca. 6 måneder.
resultatopgørelsen udgør T.EUR 19.
Dagsværdiregulering før skat af koncernens renteswap udgør T.EUR (282), der efter den anvendte regnskabspraksis for afledte finansielle instrumenter indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. I årsregnskabet for 2008 udgjorde dagsværdien af koncernens renteswap T.EUR (1.450).
Årets resultat udgør for regnskabsperioden 2009 T.EUR 277 mod T.EUR 548 sidste år.
Balancesummen for koncernen udgør pr. 31. december 2009 T.EUR 36.954 primært bestående af investeringsejendomme på T.EUR 34.646 og likvid beholdning på T.EUR 961.
Pr 31. december 2008 udgjorde koncernens balance T.EUR 37.497. Markedsværdien af koncernens investeringsejendomme udgjorde heraf T.EUR 34.646 mens den likvid beholdning var på T.EUR 1.414.
Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 31. december 2009 T.EUR 1.753 mod T.EUR 2.404 sidste år. Faldet skal ses i lyset af en reduktion af koncernens tilgodehavender samt en mindre likvid beholdning.
Koncernens langfristede aktiver, herunder tyske investeringsejendomme, udgør pr. 31. december 2009 T.EUR 35.201. Heraf udgør T.EUR 552 dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme foretaget i 2008.
Koncernen har pr. 31. december 2009 et skatteaktiv på T.EUR 555 mod T.EUR 447 sidste år.
Den 31. december 2009 udgør koncernens egenkapital T.EUR 13.963, hvoraf minoritetsinteresser udgør T.EUR 441. I forhold til sidste år er egenkapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne steget med T.EUR 158.
Forrentningen af egenkapitalen før skat udgør 2,44%.
Kortfristede – og langfristede forpligtelser Koncernens forpligtelser udgør 31. december 2009 T.EUR 22.991 mod T.EUR 23.708 sidste år.
Forpligtelserne består primært af kreditforenings- og bankfinansiering i forbindelse med erhvervelse af koncernens investeringsejendomme.
Reduktionen på T.EUR 772 kan primært tilskrives reduktion af koncernens gæld til leverandør, kredit- og bankinstitutter.
Likviditeten fra koncernens driftsaktiviteter før finansielle poster udgør for regnskabsåret T.EUR 1.649, mens pengestrømme fra koncernens investerings- og finansieringsaktivitet udgør henholdsvis T.EUR 0 og T.EUR (535).
Samlet er koncernens likvide beholdninger faldet med T.EUR 453. Faldet i koncernens likvide beholdning skal primært tilskrives reduktionen af koncernens gældsforpligtigelser.
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2009.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsperioden 2009.
For regnskabsåret 2010 forventer koncernens ledelse et resultat af primær drift på mellem T.EUR 1.600 til 1.800 før værdireguleringer og skat. Forventningerne er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme og på at udlejningsgraden vil være på niveau med 2009.
Hovedparten af koncernens lejekontrakter har en lang løbetid og ledelsen forventer for det kommende år en udlejningsprocent på 100 %.
Ligeledes er koncernens finansiering afdækket via faste renteaftaler og som følge heraf vil koncernens finansielle udgifter ligge fast.
Dato og sted for afholdelse af generalforsamling Prime Office A/S afholder ordinær generalforsamling onsdag den 12. april 2010 kl. 14.00. Generalforsamlingen afholdes hos koncernens administrator Moller & Company A/S, Fiskergade 41, 2, 8000 Århus C.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * |
| 3, 12 | Nettoomsætning | 2.222 | 1.119 | 87 | 0 |
| Driftsomkostninger | (199) | (12) | 0 | 0 | |
| 6 | Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | 0 | 552 | 0 | 0 |
| Bruttoresultat | 2.023 | 1.659 | 87 | 0 | |
| 4, 5 | Salgs- og administrationsomkostninger | (374) | (223) | (227) | (180) |
| Resultat af primær drift | 1.649 | 1.436 | (140) | (180) | |
| 7 | Finansielle indtægter | 343 | 83 | 284 | 326 |
| 8 | Finansielle omkostninger | (1.654) | (871) | (60) | (235) |
| Resultat før skat | 338 | 648 | 84 | (89) | |
| 9 | Skat af periodens resultat | (61) | (100) | (21) | 22 |
| 10 | Periodens resultat | 277 | 548 | 63 | (67) |
| Fordeling af periodens resultat | |||||
| Moderselskabets aktionærer | 261 | 454 | |||
| Minoritetsinteresser | 16 | 94 | |||
| I alt | 277 | 548 | |||
| Resultat pr. aktie i EUR | |||||
| 11 | Resultat pr. aktie (EPS) | 0,25 | 0,94 | ||
| 11 | Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) | 0,25 | 0,95 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * |
| Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen | 277 | 548 | 63 | (67) | |
| Anden totalindkomst | |||||
| 22 | Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter | (282) | (1.450) | 0 | 0 |
| Skat af dagsværdireguleringer | 70 | 363 | 0 | 0 | |
| Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst | (212) | (1.087) | 0 | 0 | |
| Periodens totalindkomst | 65 | (539) | 63 | (67) | |
| Fordeling af periodens totalindkomst | |||||
| Moderselskabets aktionærer | 49 | (633) | |||
| Minoritetsinteresser | 16 | 94 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * |
| Aktiver | |||||
| Langfristede aktiver | |||||
| Materielle aktiver | |||||
| 12 | Investeringsejendomme | 34.646 | 34.646 | 0 | 0 |
| Finansielle aktiver | |||||
| 13 | Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 6.075 | 28 |
| 20 | Udskudt skatteaktiv | 555 | 447 | 41 | 62 |
| Langfristede aktiver i alt | 35.201 | 35.093 | 6.116 | 90 | |
| Kortfristede aktiver | |||||
| 14 | Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser | 70 | 414 | 0 | 0 |
| Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 10.546 | 16.423 | |
| 15 | Andre tilgodehavender | 719 | 572 | 0 | 0 |
| Periodeafgrænsningsposter | 3 | 4 | 0 | 0 | |
| 16 | Likvide beholdninger | 961 | 1.414 | 3 | 60 |
| Kortfristede aktiver | 1.753 | 2.404 | 10.549 | 16.483 | |
| Aktiver i alt | 36.954 | 37.497 | 16.665 | 16.573 | |
| Koncern | Moderselskab | ||||
| Note | Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * |
| Passiver | |||||
| Egenkapital | |||||
| 17 | Aktiekapital | 14.287 | 14.287 | 14.287 | 14.287 |
| Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument Overført resultat |
(1.299) 534 |
(1.087) 164 |
0 (185) |
0 (357) |
|
| Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer | 13.52 2 |
13.364 | 14.102 | 13.930 | |
| Minoritetsinteresser | 441 | 425 | 0 | 0 | |
| Egenkapital i alt | 13.963 | 13.789 | 14.102 | 13.930 | |
| Langfristede gældsforpligtelser | |||||
| 20 | Udskudt skat | 243 | 144 | 0 | 0 |
| 19 | Gæld til kreditinstitutter | 18.780 | 19.158 | 0 | 0 |
| Langfristede gældsforpligtelser i alt | 19.023 | 19.302 | 0 | 0 | |
| Kortfristede gældsforpligtelser | |||||
| 19 | Gæld til banker | 642 | 909 | 642 | 909 |
| Leverandørgæld | 158 | 1.025 | 50 | 116 | |
| Selskabsskat | 312 | 312 | 0 | 0 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 19 | 8 | 0 | 0 | |
| 21 | Anden gæld | 2.837 | 2.152 | 1.871 | 1.618 |
| Kortfristede gældsforpligtelser i alt | 3.968 | 4.406 | 2.563 | 2.643 | |
| Forpligtelser i alt | 22.991 | 23.708 | 2.563 | 2.643 | |
| Passiver i alt | 36.954 | 37.497 | 16.665 | 16.573 |
| Beløb i EUR 1.000 | 2008 * | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital | ||||||
| tilhørende | Egenkapital | |||||
| Reserve for | modersel- | tilhørende | ||||
| dagværdiregulering | Overført | skabets | minoritets- | Egenkapital | ||
| Aktiekapital | af sikringsinstrument | resultat | aktionærer | interesser | i alt | |
| Egenkapital pr. 10. december 2007 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dagsværdiregulering af rentesw ap | 0 | (1.450) | 0 | (1.450) | 0 | (1.450) |
| Skat af dagsværdiregulering rentesw ap | 0 | 363 | 0 | 363 | 0 | 363 |
| Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen | 0 | (1.087) | 0 | (1.087) | 0 | (1.087) |
| Årets resultat | 0 | 0 | 454 | 454 | 94 | 548 |
| Total indkomst | 0 | (1.087) | 454 | (633) | 94 | (539) |
| Stiftelse | 67 | 0 | 0 | 67 | 0 | 67 |
| Minioriteter ved køb af kapitalandele | 0 | 0 | 0 | 0 | 331 | 331 |
| Kapitalforhøjelse | 14.220 | 0 | 0 | 14.220 | 0 | 14.220 |
| Overkurs ved emission | 0 | 0 | 533 | 533 | 0 | 533 |
| Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse | 0 | 0 | (725) | (725) | 0 | (725) |
| Køb af egne aktier | 0 | 0 | (138) | (138) | 0 | (138) |
| Skat af egenkapitalposteringer | 0 | 0 | 40 | 40 | 0 | 40 |
| Egenkapital pr. 31. december 2008 | 14.287 | (1.087) | 164 | 13.364 | 425 | 13.789 |
Beløb i EUR 1.000
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital | ||||||
| tilhørende | Egenkapital | |||||
| Reserve for | modersel- | tilhørende | ||||
| dagværdiregulering | Overført | skabets | minoritets- | Egenkapital | ||
| Aktiekapital | af sikringsinstrument | resultat | aktionærer | interesser | i alt | |
| Egenkapital pr. 1. januar 2009 | 14.287 | (1.087) | 164 | 13.364 | 425 | 13.789 |
| Dagsværdiregulering af rentesw ap | 0 | (282) | 0 | (282) | 0 | (282) |
| Skat af dagsværdiregulering rentesw ap | 0 | 70 | 0 | 70 | 0 | 70 |
| Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen | 14.2 87 |
(1.299) | 164 | 13.152 | 425 | 13.577 |
| Årets resultat | 0 | 0 | 261 | 261 | 16 | 277 |
| Total indkomst | 14.287 | (1.299) | 425 | 13.413 | 441 | 13.854 |
| Salg af egne aktier | 0 | 0 | 109 | 109 | 0 | 109 |
| Egenkapital pr. 31. december 2009 | 14.287 | (1.299) | 534 | 13.522 | 441 | 13.963 |
| Beløb i EUR 1.000 | 2008 * | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital | |||||
| tilhørende | Egenkapital | ||||
| modersel- | tilhørende | ||||
| Overført | skabets | minoritets- | Egenkapital | ||
| Aktiekapital | resultat | aktionærer | interesser | i alt | |
| Egenkapital pr. 10. december 2007 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Dagsværdiregulering af rentesw ap | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af dagsværdiregulering rentesw ap | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Årets resultat | 0 | (67) | (67) | 0 | (67) |
| Total indkomst | 0 | (67) | (67) | 0 | (67) |
| Stiftelse | 67 | 0 | 67 | 0 | 67 |
| Kapitalforhøjelse | 14.220 | 0 | 14.220 | 0 | 14.220 |
| Overkurs ved emission | 0 | 533 | 533 | 0 | 533 |
| Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse | 0 | (725) | (725) | 0 | (725) |
| Køb af egne aktier | 0 | (138) | (138) | 0 | (138) |
| Skat af egenkapitalposteringer | 0 | 40 | 40 | 0 | 40 |
| Egenkapital pr. 31. december 2008 | 14.287 | (357) | 13.930 | 0 | 13.930 |
Beløb i EUR 1.000
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital | |||||
| tilhørende | Egenkapital | ||||
| modersel- | tilhørende | ||||
| Overført | skabets | minoritets- | Egenkapital | ||
| Aktiekapital | resultat | aktionærer | interesser | i alt | |
| Egenkapital pr. 1. januar 2009 | 14.287 | (357) | 13.930 | 0 | 13.930 |
| Dagsværdiregulering af rentesw ap | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Skat af dagsværdiregulering rentesw ap | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Nettoindkomst indregnet direkte i egenkapitalen | 14.2 87 |
(357) | 13.930 | 0 | 13.930 |
| Årets resultat | 0 | 63 | 63 | 0 | 63 |
| Total indkomst | 14.287 | (294) | 13.993 | 0 | 13.993 |
| Salg af egne aktier | 0 | 109 | 109 | 0 | 109 |
| Egenkapital pr. 31. december 2009 | 14.287 | (185) | 14.102 | 0 | 14.102 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 * | 2009 | 2008 * |
| Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster | 1.649 | 1.436 | (140) | (180) |
| Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | 0 | (552) | 0 | 0 |
| Ændring i tilgodehavender | 198 | (990) | 5.877 | (14.977) |
| Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita | (435) | 2.181 | 206 | 75 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 1.412 | 2.075 | 5.943 | (15.082) |
| Modtagne finansielle indtægter | 324 | 83 | 266 | 326 |
| Betalte finansielle omkostninger | (1.654) | (716) | (60) | (64) |
| Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt | 82 | 1.442 | 6.149 | (14.820) |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteten | ||||
| Kapitalandele | 0 | 0 | (6.048) | (28) |
| Regulering af investeringsejendomme | 0 | (34.094) | 0 | 0 |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt | 0 | (34.094) | (6.048) | (28) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten | ||||
| Provenu ved aktieudstedelse, netto for perioden | 0 | 14.137 | 0 | 14.137 |
| Ændring i låneforpligtelser | (644) | 20.067 | (267) | 909 |
| Salg af egne aktier | 109 | (138) | 109 | (138) |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt | (53 5) |
34.066 | (158) | 14.908 |
| Periodens pengestrømme | (453) | 1.414 | (57) | 60 |
| Likvid beholdning ved periodens begyndelse | 1.414 | 0 | 60 | 0 |
| Periodens pengestrømme | (453) | 1.414 | (57) | 60 |
| Likvid beholdning ved periodens slutning | 961 | 1.414 | 3 | 60 |
| 1. Anvendt regnskabspraksis side 46 | |
|---|---|
| 2. Regnskabsmæssige skøn og vurderinger side 49 | |
| 3. Segmentoplysninger for koncernen side 51 | |
| 4. Personaleomkostninger side 51 | |
| 5. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor side 52 | |
| 6. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme side 52 | |
| 7. Finansielle indtægter side 52 | |
| 8. Finansielle omkostninger side 52 | |
| 9. Skat af årets resultat side 53 | |
| 10. Resultatdisponering side 53 | |
| 11. Indtjening pr. aktie side 53 | |
| 12. Investeringsejendomme side 53 | |
| 13. Kapitalandele i dattervirksomheder side 54 | |
| 14. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser side 54 | |
| 15. Andre tilgodehavender side 54 | |
| 16. Likvide beholdninger side 54 | |
| 17. Aktiekapital side 55 | |
| 18. Egne aktier side 55 | |
| 19. Finansielle gældsforpligtelser side 55 | |
| 20. Udskudt skat side 56 | |
| 21. Anden gæld side 56 | |
| 22. Afledte finansielle instrumenter side 56 | |
| 23. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser side 57 | |
| 24. Finansielle risici og finansielle instrumenter side 58 | |
| 25. Nærtstående parter side 59 | |
| 26. Begivenheder efter statusdagen side 59 | |
| 27. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse side 59 |
Årsrapporten for Prime Office A/S er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards), som godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af Nordic Exchange Copenhagen A/S´ stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRSbekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Moderselskabet indgik i regnskabsåret 2008 en renteswap til afdækning af renterisici i dets datterselskaber. Det var hensigten at aftalen skulle have været indgået direkte mellem datterselskaberne og udstederen af renteswappen. Moderselskabets omkostning i forbindelse hermed skulle derfor have været afholdt af datterselskaberne i koncernen.
På baggrund heraf har ledelsen valgt at korrigere sammenligningstallene i moderselskabets årsrapport. Ændringen påvirker ikke resultatet og egenkapitalen i koncernregnskabet. Resultatet i moderselskabet er ikke påvirket, mens egenkapitalen pr. 31. december 2008 er øget med TEUR 1.087. Herudover har ændringen alene betydning for klassifikationer i moderselskabets balance, som elimineres i koncernregnskabet.
I årsrapporten for 2009 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.
Der er tale om følgende standarder og fortolkninger:
Ændringen medfører krav om præsentation af en opgørelse omfattende samtlige indregnede indtægter og omkostninger (totalindkomstopgørelse) og om præsentation af to års sammenligningstal for balancen ved ændringer i anvendt regnskabspraksis. De nye præsentationskrav er implementeret i denne årsrapport. Implementeringen har ingen betydning for egenkapital og resultat.
Ændringen medfører krav om aktivering af låneomkostninger på egenopførte aktiver med lang produktionstid (kvalificerende aktiver). Ændringen er implementeret fremadrettet for anlægsaktiver, hvis opførelse påbegyndes i 2009, og har således ikke haft betydning for egenkapitalen. Prime Office A/S har i ikke i indeværende regnskabsår påbegyndt opførelse af kvalificerende aktiver, hvorfor der ikke er aktiveret låneomkostninger.
Vedrører klassifikation af kapitalandele, der kan kræves indløst og forpligtelser, som opstår ved likvidation. Anvendelsen af den ændrede standard har ikke haft indvirkning på årsrapporten for indeværende år og forventes ikke at få indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
Ændring af IAS 39 og IFRIC 9 "Finansielle instrumenter, indregning og måling og omklassifikation af indbyggede afledte finansielle instrumenter"
Ved omklassificering af et finansielt instrument skal vurdering af, hvorvidt der er et indbygget afledte finansielt instrument, ske på baggrund af de forhold, der var gældende ved første indregning.
Den ændrede standard har ikke påvirket resultat eller egenkapital, ligesom de ikke har medført ændret præsentation eller ændrede oplysninger.
Finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, skal specificeres efter hvor de er placeret i målingshierarkiet (niveau 1, 2 eller 3). Overførsler mellem niveauer i hierarkiet skal vises. Implementering af standarden har medført, at der gives flere oplysninger, men har ikke haft indflydelse på hverken resultat eller egenkapital i indeværende regnskabsår og det forventes ikke at standarder får væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende år.
Segmentoplysningerne skal nu gives ud fra virksomhedens ledelsesrapportering. Implementeringen har ikke haft indvirkning på hverken resultat eller egenkapital.
Fortolkningen omhandler reglerne for hvornår produktionsmetoden kan anvendes ved opførelse af fast ejendom. Fortolkningen forventes ikke at få betydning.
Vedrører den regnskabsmæssige behandling af en afdækning af valutarisikoen i en udenlandsk enhed. Fortolkningen forventes ikke at få betydning.
Standarder og fortolkninger der er vedtaget af IASB og godkendt af EU, men som endnu ikke er trådt i kraft er ikke implementeret.
Der er ved udarbejdelse af årsrapport for 2009 ikke fortaget ændring af regnskabspraksis.
Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.
Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer. Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Minoritetsaktionærernes andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder udgår af den konsoliderede resultatopgørelse fra afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overdrages til tredjemand.
Ved køb af nye virksomheder, hvori Prime Office A/S opnår bestemmende indflydelse, anvendes overtagelsesmetoden. De nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identificerbare immaterielle aktiver indregnes såfremt de kan udskilles eller udspringer fra en kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger.
Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt omkostninger direkte relaterende til erhvervelsen. Eventuelle korrektioner af vederlaget kan forekomme ved fremtidige begivenheder som kræver det nødvendigt at regulere herfor. Reguleringer indregnes kun såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig samt at effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusiv akkumulerede valutakursreguleringer og omkostninger vedrørende salget eller afviklingen.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.
Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i de finansielle poster.
Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata modtaget fra koncernens bankforbindelser.
Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.
Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms.
Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.
I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder administrationshonorar.
Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for "værdiregulering af investeringsejendomme".
Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.
Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.
Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.
Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.
Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Se note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for beskrivelse af måling af investeringsejendomme til dagsværdi.
Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi.
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse.
Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.
Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.
Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.
Likvider består af likvide beholdninger indestående på konti i pengeinstitutter.
Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den "effektive rentes metode", således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.
Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.
Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet.
Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.
Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis der er beskrevet i note 1 er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen.
Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indflydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske.
Investeringsejendomme anses som enkeltaktiver og ikke som virksomheder.
Koncernens investeringsejendomme måles og opgøres ved årsregnskabsaflæggelsen til dagsværdi. Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i investeringsejendommenes dagsværdi påvirker aktiverne i balancen samt årets resultat i resultatopgørelsen.
Dagsværdien af koncernens enkelte investeringsejendomme opgøres efter Discounted Cash Flow metoden (DCF), hvor de forventede fremtidige frie cash flows fra ejendommens drift tilbagediskonteres med en risikojusteret diskonteringsfaktor indeholdende et estimat for de aktuelle kapitalomkostninger. Ved metoden opereres med en budgetperiode på 10 år, hvor det forventede cash flow fra ejendommene i de enkelte år opgøres. Efter udløbet af budgetteringsperioden antages, dels at de frie cash flows i terminalperioden vil være underlagt en vækst på 2 % p.a. og dels at der korrigeres for fremtidige tidsbestemte investeringer af større omfang.
Opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes frie cash flow fremgår af nedenstående figur.
| Lejeindtægter | xx.xxx |
|---|---|
| - Driftsomkostninger | xx |
| - Salgs- & administrationsomkostninger | xx |
| Driftsresultat før renter og skat | xx.xxx |
| - Betalbar skat | xx |
| Driftsresultat før renter efter skat | xx.xxx |
| -/+ Ændring i nettoarbejdskapital | xx |
| -/+ Nettoinvestering i fast kapital | xx |
| Frit cash flow | xx.xxx |
I forbindelse med ledelsens fastsættelse af den risikojusterede diskonteringsfaktor (WACC) opereres med forskellige afkastkrav på den del af ejendommenes finansiering, der er tilvejebragt i form af egenkapital og på den del der er tilvejebragt i form af fremmedkapital. Den egenkapital og fremmedkapital som er anvendt er opgjort til markedsværdi.
Investeringsejendommenes type er en afgørende faktor ved fastsættelsen af henholdsvis forholdet mellem gælden og egenkapitalen for ejendommen samt ved fastsættelsen af forrentningskravet til de to kapitalkilder. Eksempelvis vil investor kræve et væsentligt lavere afkast, af den kapital de har stillet til rådighed, ved investering i centralt beliggende ejendomme sammenholdt med ejendomsinvestering i perifere områder. Af yderligere faktorer bestemmende for fastsættelsen af forrentningskravet kan nævnes: Lejekontrakt, lejers bonitet, genudlejningssituation, tomgangsudvikling, vedligeholdelsesbehov, m.v.
Diskonteringsfaktoren som anvendes ved opgørelsen af de enkelte investeringsejendommes dagsværdi er et udtryk for de vægtede gennemsnitlige kapitalomkostninger og beregnes vha. af følgende formel:
| hvor: | D | = | markedsværdi af gæld |
|---|---|---|---|
| EQ | = | markedsværdi af egenkapital | |
| rD | = | afkastkravet til gæld | |
| rEQ | = | afkastkravet til egenkapital | |
| T | = | selskabsskattesats |
Ved værdiansættelsen af koncernens investeringsejendomme er følgende diskonteringsfaktorer anvendt.
| Diskonteringsfaktor (WACC) | 2009 | 2008 |
|---|---|---|
| PO Kohlmarkt GmbH, WACC | 6,29% | 6,39% |
| MC Immobilieninvest II GmbH, WACC | 6,49% | 6,59% |
| Office-kamp Immobilien GmbH, WACC | 6,58% | 6,68% |
| Gennemsnitlige diskonteringsfaktor * | 6,36% | 6,46% |
* anm.: anvendte gennemsnitlige diskonteringsfaktor er beregnet på basis
af investeringsejendommenes værdi anført i balancen for koncernen.
Prime Office A/S har ved anvendelse af ovenstående diskonteringsfaktorer beregnet dagsværdien af koncernens investeringsejendomme som pr. 31 december 2009 udgør T.EUR 34.646 mod samme beløb sidste år.
Den valgte metode til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme er følsomme overfor ændringer i de til beregning af dagsværdien anvendte parametre for forrentningskravet til egenkapitalen samt fremmedkapitalen. I forbindelse med anvendelse af følgende parametre har koncernens ledelse besluttet at udarbejde en følsomhedsanalyse, hvor effekten på dagsværdien af koncernen investeringsejendomme, samt koncernens egenkapital anskueliggøres ved såvel stigninger som fald i parameterværdierne.
Afkastkrav til egenkapital
Afkastkrav til gæld
Resultat af primær drift (lejeindtægt)
Der er ikke foretaget følsomhedsberegning på ændringer i finansieringsrenten, idet denne er fast via indgåelse af renteswap.
Følsomhedsanalysen er foretaget ved ændring af parameterværdierne på +/- 0,5% til og +/- 1%. I nedenstående tabel ses udviklingen i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme, koncernens egenkapitalforrentning efter skat samt koncernens indre værdi.
| Dagsværdi i T.EUR |
Egenkapitalfor- rentning efter skat |
Indre værdi pr. aktie (EUR) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1. Afkastkrav til egenkapital * | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Ændring = -1% | 41.436 | 41.043 | 23,98% | 45,48% | 15,42 | 15,23 |
| Ændring = -0,5% | 37.882 | 37.726 | 13,01% | 27,70% | 14,00 | 13,90 |
| Ændring = 0% | 34.646 | 34.646 | 2,00% | 7,95% | 12,71 | 12,67 |
| Ændring = 0,5% | 31.694 | 31.920 | -9,06% | -12,87% | 11,53 | 11,59 |
| Ændring = 1% | 28.984 | 29.365 | -20,15% | -36,15% | 10,45 | 10,57 |
| 2. Afkastkrav til fremmedkapital ** | ||||||
| Ændring = -1% | 43.751 | 43.197 | 30,57% | 55,50% | 16,35 | 16,09 |
| Ændring = -0,5% | 38.917 | 38.692 | 16,32% | 33,21% | 14,42 | 14,29 |
| Ændring = 0% | 34.646 | 34.646 | 2,00% | 7,95% | 12,71 | 12,67 |
| Ændring = 0,5% | 30.854 | 31.129 | -12,39% | -19,65% | 11,19 | 11,27 |
| Ændring = 1% | 27.456 | 27.922 | -26,85% | -51,33% | 9,84 | 9,99 |
| 3. Resultat af primær drift (Lejeindtægt) | ||||||
| Ændring = -1% | 33.814 | 33.910 | -1,03% | 2,70% | 12,38 | 12,38 |
| Ændring = -0,5% | 34.231 | 34.304 | 0,49% | 5,55% | 12,54 | 12,54 |
| Ændring = 0% | 34.646 | 34.646 | 2,00% | 7,95% | 12,71 | 12,67 |
| Ændring = 0,5% | 35.066 | 35.090 | 3,48% | 11,04% | 12,89 | 12,85 |
| Ændring = 1% | 35.484 | 35.484 | 4,94% | 13,70% | 13,04 | 13,01 |
: Udgangspunkt (ingen ændring foretaget)
Ved dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme er nedenstående parametre anvendt
* Afkastkrav til egenkapitalen udgør: Hamburger Chaussee (10,50 %), Office-kamp (11,00 %) og Kohlmarkt (10,00 %)
** Afkastkrav til fremmedkapital udgør 4,61 % (10 årige sw aprente inklusiv rentemarginal)
Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Såfremt skattemyndighederne ved en gennemgang af koncernens selvangivelser er uenige i de foretagne skøn, kan der forekomme ændringer af det på et tidligere tidspunkt beregnede skatteaktiv.
Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Værdien af indregnede udskudte skatteaktiver for koncernen udgør pr. 31. december 2009 T.EUR 555.
Prime Office A/S´ forretningsmæssige aktiviteter er indenfor segmentet tyske kontorejendomme. Der investeres udelukkende i tyske kontorejendomme af høj kvalitet, med solide lejere og med beliggenhed i større tyske byer med mere end 100.000 indbyggere.
Da koncernen alene har aktiviteter i Tyskland foretages ikke en geografisk segmentering.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Gager og lønninger | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Pensioner | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Gager og lønninger til moderselskabets direktion * | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Honorar og vederlag til moderselskabets bestyrelse | 27 | 21 | 27 | 21 | |
| Personaleomkostninger i alt | 27 | 21 | 27 | 21 |
* Direktøren modtager ikke løn fra Prime Office A/S. Direktørens vederlag er inkluderet i administrationsaftalen med M oller & Company A/S.
Der er ikke indgået særlige bonusaftaler og fratrædelsesgodtgørelser med direktionen og bestyrelsen.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Lovpligtig revision | |||||
| PriceWaterhouseCoopers | 51 | 50 | 51 | 50 | |
| Singhofen & Gergen | 79 | 33 | 0 | 0 | |
| Andre erklæringsopgaver med sikkerhed | |||||
| PriceWaterhouseCoopers * | 0 | 108 | 0 | 108 | |
| Singhofen & Gergen | 26 | 0 | 0 | 0 | |
| Skatte- og momsmæssig rådgivning | |||||
| PriceWaterhouseCoopers | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Singhofen & Gergen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Andre ydelser | |||||
| PriceWaterhouseCoopers | 12 | 8 | 12 | 8 | |
| Singhofen & Gergen | 0 | 28 | 0 | 0 | |
| I alt | 168 | 227 | 63 | 166 |
* I forbindelse med børsemission er der ydet honorar til PricWaterhouseCoopers vedr. børsprospekt og børsprospekterklæring. Honoraret indgår som transaktionsomkostninger ved børsemissionen og er direkte fratrukket egenkapitalen.
I årsrapporten for 2008 udgjorde årets dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme T.EUR 552. Koncernen har pr. 31. december 2009 beregnet nye markedsværdier af koncernens investeringsejendomme som udgør T.EUR 34.646 mod T.EUR 34.646 sidste år.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme | 0 | 552 | 0 | 0 | |
Anm.: Der henvises til note 2 (Regnskabsmæssige skøn og vurderinger) for udspecificering af beregning af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Renteindtægter, pengeinstitutter | 9 | 36 | 0 | 12 | |
| Valutakursregulering | 0 | 4 | 0 | 2 2.077 | |
| Renteindtægter, tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 266 | 279 | |
| Gevinst finansiel instrument | 19 | 33 | 19 | 33 | |
| Øvrige renteindtægter | 315 | 10 | 0 | 0 | |
| I alt | 343 | 83 | 284 | 326 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i DKK 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Renteudgifter, realkreditinstutter | 1.196 | 547 | 0 | 0 | |
| Renteudgifter, pengeinstitutter | 105 | 111 | 59 | 37 | |
| Øvrige renteomkostninger | 310 | 8 | 0 | 0 | |
| Urealiserede tab på finansielle instrumenter | 0 | 170 | 0 | 170 | |
| Valutakursregulering | 2 | 6 | 0 | 0 | |
| Gebyrer og provisioner | 41 | 29 | 1 | 28 | |
| I alt | 1.654 | 871 | 60 | 235 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Aktuel skat af årets resultat | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Ændring i udskudt skat | 61 | 100 | 21 | (22) | |
| Skat af årets resultat pr. 31. decenber | 61 | 100 | 21 | (22) | |
| Skat af årets resultat forklares således: | |||||
| Resultat før skat | 338 | 649 | 84 | (89) | |
| Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% (25% for moderselskab) | 53 | 103 | 21 | (22) | |
| Effekt af forskel i skatteprocent for dansk indkomst | 8 | (8) | 0 | 0 | |
| Øvrige reguleringer | 0 | 5 | 0 | 0 | |
| Skat af årets resultat pr. 31. decenber | 61 | 100 | 21 | (22) |
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | |
| Årets resultat | 277 | 548 | |
| Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S | 261 | 454 | |
| Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) | 1.056.359 | 479.915 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) | 5.572 | 1.507 | |
| Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie | 1.050.787 | 478.408 | |
| Resultat pr. aktie (EPS) | 0,25 | 0,94 | |
| Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) | 0,25 | 0,95 |
| Koncern | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | ||
| Årets resultat | 277 | 548 | ||
| Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Office A/S | 267 | 454 | ||
| Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) | 1.056.359 | 479.915 | ||
| Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) | 5.572 | 1.507 | ||
| Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie | 1.050.787 | 478.408 | ||
| Resultat pr. aktie (EPS) | 0,25 | 0,94 | ||
| Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) | 0,25 | 0,95 |
| 2009 | 2008 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | Koncern Moderselskab |
Koncern | Moderselskab | ||
| Regnskabsmæssige værdi 1. januar | 34.646 | 0 | 0 | 0 | |
| Tilgang / afgang | 0 | 0 | 34.094 | 0 | |
| Årets dagsværdiregulering | 0 | 0 | 552 | 0 | |
| Regnskabsmæssige værdi 31. decenber | 34.646 | 0 | 34.646 | 0 |
Dagsværdireguleringen af investeringsejendommene er baseret på en Discounted Cash Flow model. Fastsættelsen af investeringsejendommenes markedsværdi foretages derfor ud fra de på vurderingstidspunktet gældende markeds- og konjunkturforhold (note 2 og 6).
Der er ikke foretaget en markedsvurdering af ekstern valuar i 2009.
Koncernen har pr. 31. december 2009 ikke indgået aftale om erhvervelse af investeringsejendomme eller selskaber med investeringsejendomme.
Lejeindtægter fra koncernens portefølje af investeringsejendomme er i nedenstående figur inddelt efter lejekontrakternes løbetid. Lejeindtægten omfattet af lejegaranti er endvidere separeret i to selvstændige kolonner. Den gennemsnitlige løbetid på lejekontrakterne udgør ca. 5,4 år.
| Lejeindtægt i henhold til leje kontrakt med løbetid på mindre end 1 år. |
Lejeindtægt i henhold til leje kontrakt med løbetid mellem 1 og 5 år. |
Lejeindtægt i henhold til leje kontrakt med løbetid på mere end 5 år. |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Am Kohlmarkt 7-15, Lübeck (PO Kohlmarkt GmbH) | 0 | 0 | 304 | 308 | 1.173 | 1.092 |
| Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest II GmbH ) | 0 | 0 | 450 | 428 | 0 | 0 |
| Heiligengeistkamp 4a, Lübeck (Office-kamp Immobilien GmbH) | 0 | 0 | 0 | 78 | 256 | 120 |
| I alt | 0 | 0 | 754 | 814 | 1.429 | 1.212 |
| Lejeindtægt i henhold til leje- garanti med løbetid på mindre end 1 år. |
Lejeindtægt i henhold til leje- garanti med løbetid på mere end 1 år. |
|||||
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | ||
| Am Kohlmarkt 7-15, Lübeck (PO Kohlmarkt GmbH) | 0 | 0 | 39 | 81 | ||
| Hamburger Chaussee 8, Kiel (MC Immobilieninvest II GmbH ) | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Heiligengeistkamp 4a, Lübeck (Office-kamp Immobilien GmbH) | 0 | 0 | 0 | 55 | ||
| I alt | 0 | 0 | 39 | 136 |
| Moderselskab | |||
|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | |
| Kapitalandele i dattervirksomheder den 1. januar | 28 | 0 | |
| Tilgang i årets løb | 6.047 | 28 | |
| I alt | 6.075 | 28 |
Anm.: Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af PO Holding GmbH, jf. koncernoversigt.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Andre tilgodehavender fra salg | 39 | 253 | 0 | 0 | |
| Tilgodehavende lejeindtægt | 23 | 22 | 0 | 0 | |
| Øvrige tilgodehavender fra lejer | 8 | 139 | 0 | 0 | |
| I alt | 70 | 414 | 0 | 0 |
Der er foretaget en individuel vurdering af tabsrisikoen på tilgodehavender. Af ovenstående tilgodehavender er ingen forfaldne.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Skat og afgifter | 61 | 53 | 0 | 0 | |
| Refusionsopgørelse | 451 | 487 | 0 | 0 | |
| Øvrige tilgodehavender | 208 | 32 | 0 | 0 | |
| I alt | 719 | 572 | 0 | 0 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Indestående i pengeinstitutter til fri disponering | 961 | 1.414 | 3 | 60 | |
| I alt | 961 | 1.414 | 3 | 60 |
| Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | |||
| Aktiekapital 1. januar | 14.287 | 67 | |||
| Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission | 0 | 14.220 | |||
| Aktiekapital 31. december | 14.287 | 14.287 | |||
| Antal stk. aktie | 2009 | 2008 | |||
| Aktiekapital 1. januar | 1.064.438 | 5.000 | |||
| Kontant kapitalforhøjelse ved børsemission | 0 | 1.059.438 | |||
| Aktiekapital 31. december | 1.064.438 | 1.064.438 |
Aktierne er ikke opdelt i klasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder.
| Antal stk. aktie | Aktiekurs i EUR | i % af aktiekapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Egne aktier | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Egen beholdning af aktie pr. 1. januar | 10.000 | 0 | 12,08 | 0,00 | 0,94% | 0,00% |
| Tilgang 2. marts 2009 | 7.056 | 0 | 11,68 #DIVISION/0! |
0,00 | 0,66% | 0,00% |
| Afgang 25. maj 2009 | (17.000) | 0 | 11,28 | 0,00 | -1,60% | 0,00% |
| Tilgang 7. november 2007 | 0 | 10.000 | 0,00 | 13,83 | 0,00% | 0,94% |
| Egen beholdning af aktier pr. 31. december | 56 | 10.000 | 0,01% | 0,94% |
Moderselskabets primo beholdning af egne aktier pr. 1. januar 2009 udgjorde 10.000 stk. aktier. Regnskabsperiodens netto afgang af egne aktier udgør 9.944 stk., svarende til EUR 109.435. Koncernens beholdning af egne aktier pr. 31. december 2009 udgør 0,01 % af den samlede aktiekapital.
Regnskabsperiodens tilgang af egne aktier vedrører tilbagekøbsaftale i henhold til indgået market-maker ordning med Aarhus Lokalbank A/S. Aktierne blev erhvervet til en afregningskurs på EUR 11,68 pr. aktie den 2. marts 2009.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Gæld til kreditinstitut, langfristet | 18.780 | 19.158 | 0 | 0 |
| Gæld til pengeinstitut, kortfristet | 642 | 909 | 642 | 909 |
| Periodeafgrænsningsposter | 19 | 8 | 0 | 0 |
| Anden gæld | 2.837 | 2.152 | 1.871 | 1.618 |
| Regnskabsmæssige værdi pr. 31. decenber | 22.278 | 22.227 | 2.513 | 2.527 |
Gæld til bank og realkreditinstitut forfalder til betaling
| som illustreret i nedenstående tabel. | Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| < 1 år | 642 | 909 | 642 | 909 | |
| 2 -5 år | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| > 5 år | 18.780 | 19.158 | 0 | 19.158 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Udskudt skat pr. 1. januar | (303) | 0 | (62) | 0 | |
| Regulering udskudt skat via egenkapital | (70) | (403) | 0 | (40) | |
| Udskudt skat på årets resultat | 61 | 100 | 21 | (22) | |
| I alt | (312) | (303) | (41) | (62) | |
| Som specificeres således i hovedtal: | |||||
| Investeringsejendomme | 243 | 148 | 0 | 0 | |
| Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument | (432) | (363) | 0 | 0 | |
| Emissionsomkostninger | (40) | (40) | (40) | (40) | |
| Fremførbare underskud | (83) | (48) | (1) | (22) | |
| I alt | (312) | (303) | (41) | (62) | |
| Udskudt skat er indregnet således i balancen: | |||||
| Udskudte skatteaktiver | (555) | (447) | (41) | (62) | |
| Udskudte skatteforpligtelser | 243 | 144 | 0 | 0 | |
| I alt | (312) | (303) | (41) | (62) | |
| Udskudt skat, der ikke er indregnet i balancen: | |||||
| Midlertidige forskelle på investeringsejendomme | 339 | 339 | 0 | 0 | |
| I alt | 339 | 339 | 0 | 0 |
Ikke indregnede udskudte skatteforpligtelser på investeringsejendomme vedrører forpligtelser opstået i forbindelse med erhvervelse af ejendomme, hvor forpligtelserne ikke skal indregnes i henhold til gældende regnskabsstandarder.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Afledte finansielle instrumenter | 1.871 | 1.618 | 1.871 | 1.618 |
| Forudbetalte omkostninger fra lejer | 473 | 447 | 0 | 0 |
| Øvrige | 493 | 87 | 0 | 0 |
| I alt | 2.837 | 2.152 | 1.871 | 1.618 |
Dagsværdihieraki for finansielle instrumenter der måles i balancen. Værdiansættelsen af selskabets afledte finansielle instrumenter sker på basis af observerbare markedsdata (niveau 2).
Koncernens afledte finansielle instrumenter består af en rentesikringsaftale og en valutaterminsforretning. Renteswappene er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen i en periode på 7 år betaler en fast rente og modtager variabel rente. Herudover har koncernen i en periode på 1 år modtaget en fast rente og betalt en variable rente. Rentesikringsinstrumentet betragtes som en cash flow hedge og indgår under egenkapitalen.
Prime Office A/S har endvidere indgået en terminsforretning i fremmedvaluta, hvor koncernen har solgt CHF 3,905 mio. mod køb af DKK 18,052 mio. Valutainstrumentet indebærer i realiteten en omveksling af to valutaer på et fremtidigt tidspunkt. Valutakursinstrumentet betragtes som en handelsbeholdning og dagsværdireguleringen indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster. Markedsværdien af koncernens valutakursinstrument udgør pr. 31. december 2009 T.EUR (151).
| Beløb i EUR 1.000 | Hovedstol | Start dato | Slut dato | |
|---|---|---|---|---|
| Kreditforening, afledt finansielt instrument (rentesw ap) | 18.000 | 30.06.2008 | 30.06.2015 | |
| Koncern | Moderselskab | |||
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | |
| Dagsværdi af afledte finansiel renteinstrument pr. 31. december | (1.732) | (1.450) | (1.732) | (1.450) |
| Valuta terminsforretning pr. 31. december | ||||
| Beløb i EUR 1.000 | Hovedstol | Start dato | Slut dato |
|---|---|---|---|
| Bank, afledt finansielt instrument (terminsforretning) | 2.610 | 23.07.2008 | - |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2009 | 2008 | 2009 | 2008 | ||
| Dagsværdi af afledte finansiel valutainstrument pr. 31. december | (151) | (170) | (151) | (170) |
Da instrumentet indebærer en omveksling mellem to valutaer er koncernen eksponeret for en kursrisiko. Såfremt CHFkursen falder med 10% i forhold til DKK vil dette medføre en positiv kursregulering i resultatopgørelsen på ca. T.EUR 240.
For gæld til bank- og kreditinstitutter på T.EUR 19.422 og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på EUR 1.732 er der givet pant på T.EUR 27.760 i investeringsejendomme, der pr. 31. december 2009 har en bogført værdi på T.EUR 34.646.
Moderselskaber har stillet selvskyldnerkaution overfor datterselskabernes gæld.
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | Koncern | Moderselskab | ||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | 0 | 552 | 0 | 0 |
| I alt finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 0 | 552 | 0 | 0 |
| Udlån og tilgodehavender | Koncern | Moderselskab | ||
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser | 70 | 414 | 0 | 0 |
| Tilgodehavender hos dattervirksomhed | 0 | 0 | 10.546 | 16.423 |
| Periodeafgrænsningsposter | 3 | 4 | 0 | 0 |
| Andre tilgodehavender | 719 | 572 | 0 | 0 |
| Likvide beholdning | 961 | 1.414 | 3 | 60 |
| I alt udlån og tilgodehavender | 1.753 | 2.404 | 10.549 | 16.483 |
| Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | Koncern | Moderselskab | ||
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Kreditforening, gældsforpligtigelse | (18.780) | (19.158) | 0 | 0 |
| Bank, gældsforpligtigelse (drifts- /kassekredit) | (642) | (909) | (642) | (909) |
| Afledt finansiel instrument, terminsforretning | (151) | (170) | (151) | (170) |
| I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | (19.573) | (20.237) | (793) | (1.079) |
| Finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen | Koncern | Moderselskab | ||
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Afledt finansiel instrument, rentesw ap | (1.732) | (1.450) | 0 | 0 |
| I alt finansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | (1.732) | (1.450) | 0 | 0 |
| Finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris | Koncern | Moderselskab | ||
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Leverandørgæld | (158) | (1.024) | (50) | (116) |
| Anden gæld | (2.837) | (2.152) | (1.871) | (1.618) |
| I alt finansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris | (2.995) | (3.176) | (1.921) | (1.734) |
Nærtstående parter defineres som værende omfattet af personer i Prime Office A/S´ direktion og bestyrelse, samt selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indflydelse.
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Prime Office A/S.
Følgende nærtstående parter er i besiddelse af betydelig indflydelse på koncernens driftsmæssige og finansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætningen.
• Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som igen ejes 100% af Mogens V. Møller)
Prime Office A/S har i regnskabsåret 2009 haft følgende transaktioner med Moller & Company A/S.
| Koncern | Moderselskab 2008 |
|||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i EUR 1.000 | 2009 | 2008 | 2009 | 2008 |
| Transaktioner med Moller & Company A/S | ||||
| Investeringshonorar, formidling og finansiering | 0 | 978 | 0 | 0 |
| Administrationsbidrag | 91 | 51 | 91 | 51 |
| Ledelse og bestyrelse | ||||
| Direktionshonorar | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Bestyrelseshonorar | 27 | 21 | 27 | 21 |
| Tilknyttede virksomheder | ||||
| Koncernmellemværender, renteindtægter | 0 | 0 | 266 | 279 |
| Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder | 0 | 0 | 10.546 | 16.423 |
Ifølge administrations- og investeringsaftalen mellem Prime Office A/S og Moller & Company A/S, honoreres Moller & Company A/S med et beløb svarende til et kvartårligt honorar på 0,0625 % af ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdi. I forbindelse med erhvervelse af koncernens investeringsejendomme modtog Moller & Company A/S i 2008 et honorar på 3 % af handelsprisen for ejendomme.
Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på årsrapporten for 2009.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 25. marts 2010 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Prime Office A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 12. april 2010.
Anm.: Ejendommene er beliggende i følgende selskaber:
1) Ejendommen beliggende på Am Kohlmarkt 7-15 i Lübeck ligger i selskabet, PO Kohlmarkt GmbH
2) Ejendommen beliggende på Hamburger Chaussee 8 i Kiel ligger i selskabet, MC Immobilieninvest II GmbH
3) Ejendommen beliggende på Heiligengeistkamp 4a i Lübeck ligger i selskabet, Office-kamp Immobilien GmbH
Lübeck Lübeck
Arosgaarden Fiskergade 41, 2 DK-8000 Aarhus C
CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989 Telefax (+45) 8733 8433
Mogens V. Møller Administrerende direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429
Henrik Demant Vicedirektør Telefon (+45) 8733 8987 Mobil (+45) 2957 1877
www.primeoffice.dk [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.