Annual Report • Apr 30, 2012
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Hilversum
30 april 2012
Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar
Postbus 2114 2240 CC Wassenaar
Telefoon (070) 5121810 Telefax (070) 5121819
Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]
Divendal Repro, Haarlem
| Inhoud | Pagina |
|---|---|
| Jaarverslag 2011 | |
| Kerncijfers en profiel | 6 |
| Verslag van de Raad van Commissarissen | 9 |
| Verslag van de directie | 12 |
| Corporate governance | 18 |
| Jaarrekening | |
| Geconsolideerde jaarrekening | 24 |
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 | 24 |
| Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2011 | 25 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2011 | 26 |
| Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen | 28 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 | 29 |
| Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening | 30 |
| Enkelvoudige jaarrekening | 55 |
| Enkelvoudige balans per 31 december 2011 | 56 |
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011 | 58 |
| Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen | 58 |
| Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening | 59 |
| Overige gegevens | 67 |
| Controleverklaring van de onafhankelijke accountant | 68 |
| Vastgoedportefeuille | 71 |
Kerncijfers en profiel
Verslag van de Raad van Commissarissen
Verslag van de directie
Corporate governance
Jaarrekening
Overige gegevens
| Kerngegevens | 2011 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|---|
| Resultaten (EUR x 1.000) | |||
| Bruto bedrijfsresultaat Netto resultaat |
(1.938) 1.539 |
3.862 3.157 |
(5.329) (3.663) |
| Balansgegevens (EUR x 1.000) | |||
| Vastgoedbeleggingen en voorraad Vastgoedprojecten Eigen vermogen Schulden aan kredietinstellingen Loan–to-value* |
129.917 87.631 22.582 17,4 |
130.141 86.092 21.585 16,5 |
134.681 82.935 30.729 22,8 |
| Gegevens per aandeel (EUR) Winst per aandeel ** Dividend per aandeel Intrinsieke waarde per aandeel ** |
0,09 - 5,16 |
0,19 - 5,07 |
(0,21) - 4,88 |
| Hoogste beurskoers Laagste beurskoers |
3,70 1,10 |
4,51 1,70 |
5,59 3,96 |
| Beurskoers ultimo jaar | 1,17 | 2,30 | 3,97 |
| Aantal werknemers per jaareinde | 2 | 3 | 3 |
* Schulden aan kredietinstellingen/vastgoedbeleggingen en voorraad vastgoedprojecten in %.
** Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting ad EUR 1.539.000 en het eigen vermogen ad EUR 87,6 miljoen zijn derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen.
N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich primair richt op (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2011 geconcentreerd in Nederland en België. Naast haar activiteiten als ontwikkelaar zullen de activiteiten van Bever Holding voornamelijk bestaan uit het aankopen, verkopen, exploiteren en beheren van onroerende zaken. N.V. Bever Holding is ingeschreven in het Handelsregister onder nummer 33247661.
Aandelen Bever Holding zijn genoteerd aan Euronext Amsterdam.
Op 31 december 2011 had Bever Holding 2 personeelsleden.
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal. In de periode 1998 tot 2006 was Bever actief in de financiële wereld in diverse disciplines, eerst als hoekman maar later ook als financiële dienstverlener en daghandelaar.
In 2006 is de focus van de activiteiten verlegd naar beleggen en ontwikkelen van vastgoed.
Bever Holding beschikt over een potentieel te ontwikkelen vastgoedportefeuille bestaande uit 32 objecten met een vloeroppervlak van ruim 73.000 m2, verdeeld over woningbouw (circa 54%), kantoren (circa 10%), winkels (circa 8%) en hotels (circa 28%). Van deze vastgoedportefeuille bevindt zich circa 44.000 m2 ofwel 60% in Nederland. Het overige deel van deze vastgoedportefeuille van Bever Holding bevindt zich in België (circa 29.000 m2 ofwel 40%).
De voor Bever Holding belangrijke projecten zijn gesitueerd op unieke locaties en voldoen daarmee in alle opzichten aan de belangrijkste voorwaarde voor het tot stand brengen van een succesvol project.
Door gebruik te maken van een architectonisch ontwerp dat volledig in overeenstemming is met de kwaliteit van de locatie wordt die kwaliteit bovendien versterkt en daardoor geoptimaliseerd.
Bever Holding streeft naar het creëren van meerwaarde voor haar aandeelhouders door het optimaliseren en realiseren van ontwikkelingsprojecten uit haar vast-
In haar acquisitiebeleid hanteert Bever Holding een aantal vastgestelde criteria. De criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele marktomstandigheden, het risico/
goedportefeuille, waarbij projectsgewijs de afweging gemaakt zal worden of het vastgoed in exploitatie wordt genomen, dan wel wordt verkocht aan derden.
rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. Bij elke acquisitiemogelijkheid zal de afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding kan worden voldaan.
Bever heeft thans zeven Nederlandse en vier Belgische dochtermaatschappijen. De diverse projecten zijn
ondergebracht in de dochtermaatschappijen.
De Raad van Commissarissen legt hierbij het jaarrapport 2011 voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Het jaarrapport is opgemaakt door de directie. De Raad van Commissarissen is van oordeel dat de jaarrekening en het verslag van de directie een goede basis vormen voor de verantwoording die de directie aflegt voor het gevoerde beleid en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht op het gevoerde beleid.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. Met Deloitte Accountants B.V. is de financiële rapportage over 2011 besproken.
De jaarrekening is door Deloitte Accountants B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende controleverklaring voorzien. De goedkeurende controleverklaring is in dit jaarrapport opgenomen op pagina 68. De Raad van Commissarissen stelt vast dat de externe accountant ten opzichte van Bever Holding onafhankelijk was. De Raad van Commissarissen stelt voor de jaarrekening vast te stellen en decharge te verlenen aan de directie voor het gevoerde beleid en aan de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op dit beleid.
De Raad van Commissarissen bestaat uit één lid. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een tweede periode.
Overeenkomstig het rooster van aftreden is de heer P.C. van Keulen op 30 mei 2011 afgetreden als commissaris en is besloten deze positie voorlopig niet opnieuw te laten bezetten.
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een periode van vier jaar en op 21 mei 2010 herbenoemd voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V., Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V.; directeur van IMC Holding B.V.; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: business development manager en partner voor Investment Boutique Redi & Partners Ltd. en commissaris bij Playlogic Entertainment N.V.
Nationaliteit: Belgische
De heer P.C. van Keulen is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 6 februari 2007 voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: partner bij Wallast accountants en belastingadviseurs.
Huidige functies: directeur van B.V. Generale Trust Compagnie te Delft en directeur van Burlington B.V. te Hillegom. Als directeur van B.V. Generale Trust Compagnie heeft de heer Van Keulen de directie gevoerd over een aantal vastgoed- en projectontwikkelingvennootschappen.
De heer Van Keulen is sinds het begin van de jaren '70 ook privé actief als belegger in vastgoed en heeft daarnaast tal van bestuurlijke en/of adviserende functies in verenigings-, stichtings- en kerkenwerk bekleed.
Nationaliteit: Nederlandse
De Raad van Commissarissen kent een reglement, waarin de taken en werkwijze van de raad en zijn omgang met de directie en de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zijn vastgelegd. Het reglement van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Bever Holding.
Gezien de omvang van de onderneming kent de Raad van Commissarissen geen bijzondere commissies. In dit kader is het wel noodzakelijk dat de taken die normaal gesproken door een dergelijke commissie vervuld worden door de raad als geheel worden vervuld. In aansluiting op het Koninklijk Besluit (Staatsblad 2008, 323) auditcommissie 2008 is de Raad van Commissarissen in het verslagjaar aangewezen de taken van de auditcommissie uit te voeren. Het betreft hier op hoofdlijnen toezicht op het bestuur ter zake de werking van interne risicobeheersings- en controlesystemen, externe financiële informatieverschaffing, naleving van aanbevelingen en opvolging van opmerkingen van de externe accountant en de relatie met laatstgenoemde.
De samenstelling van de Raad van Commissarissen waarborgt dat de Raad zijn taak naar behoren kan vervullen (Principe III.3 van de Corporate Governance Code). Daarbij dienen alle commissarissen het totale beleid van de onderneming op hoofdlijnen te kunnen beoordelen. Daarnaast dient iedere commissaris te beschikken over specifieke deskundigheden. De vereiste deskundigheden zijn opgenomen in de profielschets van de Raad van Commissarissen die is gepubliceerd op de website van de Vennootschap. De Raad van Commissarissen verklaart dat al zijn leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse Corporate Governance Code (principe III 2.2).
De heer W.J. Simon 2014
De Raad van Commissarissen van Bever Holding heeft in 2011 vier keer regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de directie deelgenomen. Tevens heeft de raad vergaderd in afwezigheid van de directie.
In de vergaderingen zijn ter sprake gekomen beoogde aan- en verkopen van vastgoedobjecten, de strategie, de algemene gang van zaken, de risicoproblematiek, de financiële positie van de onderneming, openbare publicaties, structuur van de raad, het functioneren van de directie, de accountant, het functioneren van de raad, corporate governance en andere relevante zaken. Voorts zijn in de reguliere vergaderingen eveneens de onderwerpen aan de orde geweest die vallen binnen de taak van een auditcommissie.
De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van de verslagen van de externe accountant en heeft deze stukken besproken met de directie en accountant. De raad is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de Raad van Commissarissen zijn toezichthoudende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen.
De Raad van Commissarissen hecht waarde aan een transparante structuur, helder beleid en het afleggen van verantwoording aan de aandeelhouders. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie "Frijns") die sinds 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst en terug te vinden op pagina 18 van het jaarrapport.
De Raad van Commissarissen heeft vastgesteld dat de externe accountant de financiële informatie heeft ontvangen die ten grondslag ligt aan de vaststelling van de jaarcijfers en in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. De externe accountant was aanwezig bij de jaarlijkse algemene vergadering op 30 mei 2011. De Raad van Commissarissen heeft in het kader van de behandeling van de jaarstukken 2011 en aan de hand van een rapportage van de directie de relatie met de externe accountant beoordeeld. Gezien de goede ervaringen die de raad met de externe accountant heeft ziet de Raad van Commissarissen geen aanleiding om aandeelhouders voor te stellen om van externe accountant te wisselen. De aandeelhoudersvergadering wordt voorgesteld om Deloitte Accountants B.V. wederom te benoemen tot externe accountant, verantwoordelijk voor de controle van de jaarrekening 2012 van Bever Holding.
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet en loyaliteit.
Wassenaar, 30 april 2012 W.J. Simon
De directie bestaat uit één lid in de persoon van de heer A.A.M. van den Ingh die benoemd is voor onbepaalde tijd.
De heer Van den Ingh is in 1976 als directiesecretaris in dienst getreden bij Noorlander Bouw B.V., een middelgrote bouwonderneming te Leiderdorp. Vanaf 1980 was de heer Van den Ingh eerst als projectleider en vervolgens als directeur in dienst bij Het Hollantsche Huys Leiden B.V. en als zodanig betrokken bij de aankoop, renovatie en verkoop van onroerend goed in Leiden.
In 1987 trad hij vervolgens in dienst als projectontwikkelaar bij Bouwmaatschappij Marel B.V. te Katwijk, waar hij onder meer middels een aantal grotere grondacquisities een aanzienlijke bouwproductie realiseerde. Voorts was de heer Van den Ingh van 1994 tot 1998 directeur bij European Property Facts B.V. in Den Haag waar hij werkte aan de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. Sinds 1999 is de heer Van den Ingh, zowel voor eigen rekening als voor derden, als adviseur/ontwikkelaar werkzaam in vastgoed. De heer Van den Ingh trad in 2007 toe tot de directie van Bever Holding.
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De benoeming is niet gebonden aan een maximum periode van vier jaar zoals vastgelegd in de beginselen van de Nederlandse Corporate Governance Code best practice bepaling II.1.1, aangezien Bever Holding het van belang acht dat de ervaring behouden blijft voor de onderneming. Onder verwijzing naar best practice bepaling II.1.8 hield de heer Van den Ingh geen commissariaten.
Bever Holding heeft het verslagjaar afgesloten met een positief resultaat na belastingen van EUR 1,53 miljoen (2010: EUR 3,2 miljoen positief ). Op basis van de jaarlijkse taxatie van de vastgoedportefeuille heeft een herwaardering plaatsgevonden van ca. EUR 25 duizend negatief op de vastgoedbeleggingen en een bijzondere waardevermindering van EUR 231 duizend op de voorraad vastgoed.
Het resultaat voor belastingen bedroeg in het verslagjaar EUR 1,93 miljoen negatief.
In het boekjaar is voor een bedrag van EUR 14,9 miljoen aan niet eerder geactiveerde verliescompensatie opgenomen als actieve belastinglatentie als gevolg van definitieve vaststelling aanslagen vennootschapsbelasting. Dit heeft geresulteerd in een positief belastingeffect in de resultaatbepaling2011.
De totale lasten zijn in 2011 belangrijk gedaald naar ca. EUR 1 miljoen (2010: EUR 2,3 miljoen).
De netto financieringskosten bedroegen in 2011 EUR 584 duizend (2010: EUR 817 duizend).
De mutaties in de waardering van de vastgoedportefeuille zijn gebaseerd op de beoordeling van de realiseerbare waarde per project, waarbij de directe opbrengstwaarde en de gebruikswaarde van de 10 belangrijkste projecten ter waarde van ca. 60% van de portefeuille extern zijn bepaald en de waarden van de overige projecten intern zijn bepaald.
Hierbij heeft een herbeoordeling plaatsgevonden van de diverse vastgoedontwikkelingen en de stadia waarin deze zich bevinden. Vastgoedontwikkeling is een doorlopend proces, waarbij eerder geformuleerde uitgangspunten zoals de factor tijd tot realisatie, marktprijzen en te realiseren metrages binnen de planvorming kunnen wijzigen.
Eind december 2011 beliepen de bancaire financieringen ca. EUR 22,5 miljoen tegen EUR 21,5 miljoen een jaar eerder.
Na verwerking van het resultaat over het verslagjaar bedraagt het eigen vermogen per ultimo 2011 EUR 87,6 miljoen bij een balanstotaal van EUR 134,2 miljoen. De intrinsieke waarde per aandeel Bever Holding op basis van het aantal uitstaande aandelen, onder aftrek van de ingekochte aandelen, per 31 december 2011 bedroeg EUR 5,16.
Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van 50% waaraan ruimschoots wordt voldaan. Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor rente-schommelingen en vormt de basis voor de verdere groei.
De gemeente Hillegom heeft in begin 2011 haar voorkeurstracé voor de aanleg van een nieuwe provinciale weg nabij de grondpositie van Bever in de Oosteinderpolder bekend gemaakt. Nadere studie zal tot vaststelling van een definitief tracé moeten leiden, als ook de wijze van uitvoering met een al dan niet verdiepte wegaanleg.
Ten behoeve van de realisatie van een hotel- en kantoorontwikkeling in Aalsmeer is een aanvang gemaakt met bouwvoorbereidende werkzaamheden. Inmiddels worden gesprekken gevoerd met kandidaat-exploitanten.
De gemeente Noordwijk is gestart met de actualisatie van bestemmingsplannen. Deze werkzaamheden dienen wettelijk gezien vóór juli 2013 te zijn afgerond. Vanwege de beperkte resterende tijd tot deze einddatum heeft de gemeente gekozen voor het conserveren van de bestaande bestemmingsplannen en geen nieuwe ontwikkelingen deel uit te laten maken van de nieuwe bestemmingsplannen. Een eerste voorontwerp van een bestemmingsplan waarbij een object van Bever betrokken is – de voormalige manege aan de Northgodreef - is inmiddels door de gemeente gepubliceerd.
Vastgesteld kan worden dat er nauwelijks beweging in de vastgoedmarkt zit, doordat het op veel terreinen ontbreekt aan een duidelijk toekomstperspectief en in toenemende mate wordt de beperking van de leencapaciteit waarneembaar. Het op dit moment in uitvoering nemen van woningbouwprojecten zonder dat het merendeel van de woningen verkocht is, is als gevolg van de marktsituatie bepaald niet verantwoord. Bever zal zich echter blijven inspannen om in planologische zin progressie in de ontwikkeling van haar projecten te behalen om daarmee toegevoegde waarde te realiseren.
De focus blijft gericht op mogelijkheden om activiteiten op te starten of uit te breiden door middel van overname of samenwerking.
De schuldencrisis die in Europa nu zo'n twee jaar aan de gang is kwam in het verslagjaar tot een dieptepunt. Niet alleen Griekenland doch ook Italië en Spanje werden hard geraakt door een recordrente op de staatsleningen: de ontwerpfouten van de euro zijn inmiddels overduidelijk en daarvoor wordt nu de prijs betaald. Strengere begrotingsregels moeten toekomstige problemen gaan voorkomen. Als gevolg hiervan zullen noodzakelijke bezuinigingen een verdere invloed op de economische groei doen gelden. Aan het einde van 2011 is de groei van de economie in Nederland opnieuw gekrompen, waardoor Nederland officieel in recessie is. Na een sterke groei in het eerste kwartaal van 2011 is ieder volgend kwartaal de groei afgenomen. Over heel 2011 is de groei volgens het CBS uitgekomen op 1,2%. Voor 2012 verwacht het CPB een groei van 1%. De inflatie is in Nederland in 2011 gemiddeld uitgekomen op 2,3%.
Ook in België is de groei in het laatste kwartaal van 2011 afgenomen en kwam daarmee voor heel 2011 uit op 1,9%. De inflatie in 2011 kwam uit op gemiddeld 3,5%. Het Planbureau verwacht voor 2012 dat de economische groei, mede als gevolg van de vele bezuinigingen nihil zal zijn.
De Nederlandse Vereniging van makelaars o.g. en vastgoeddeskundigen verwachten dat de dalende trend in het aantal transacties in 2012 verder doorzet. Het totaal aantal verkopen in 2011 bleef met 118.000 woningen ca. 7% achter bij het totaal aantal verkopen in 2010. Wel dient opgemerkt te worden dat de onderlinge verschillen in aantal en prijs per provincie groot zijn. Het aanbod alsook de verkooptijd van de gemiddelde woning zijn opnieuw toegenomen. De prijs van een gemiddeld verkochte woning bedroeg in 2011 EUR 241.215 gebaseerd op de Prijsindex Bestaande Koopwoningen van het CBS & kadaster. Doordat het op veel terreinen aan een duidelijk toekomstperspectief ontbreekt wordt voor 2012 nog wel een verdere waardedaling van woningen als ook het aantal transacties voorzien. Daarbij spelen ondermeer de afgenomen leencapaciteit, de dreigende recessie en de voorgenomen bezuinigingen van het kabinet een rol.
Ondanks een stijging van de opname van kantoorruimte in 2011 met 9,4% blijft de kantorenleegstand toenemen. Makelaar DTZ Zadelhoff stelt dat het noodzakelijk is dat minder goede objecten worden afgewaardeerd. Van de huidige voorraad kantoorruimte staat inmiddels 14,1% leeg.
DTZ stelt dat de markt dit probleem zelf moet oplossen, waarbij de overheid een rol heeft bij het faciliteren van het herbestemmen van het vastgoed.
De hotelbezetting in Nederland stijgt weer, terwijl ook de kamerprijzen voor het eerst sinds 2007 stijgen. In 2011 werd een gemiddelde kamerbezetting gerealiseerd van 66,6% en een gemiddelde kamerprijs van EUR 99, aldus adviesbureau Horwath HTL. De hoteliers verwachten dat de kamerprijs in 2012 verder verhoogd kan worden naar gemiddeld EUR 102.
Volgens de Notarisbarometer zijn er in 2011 bijna 3% meer vastgoedtransacties afgesloten. Ook de prijzen zijn gestegen, appartementen met 8,4% naar een gemiddelde prijs van EUR 206.441 en woonhuizen met 10,7% naar een gemiddelde prijs van EUR 214.480. Volgens ERA, met 120 kantoren het grootste netwerk van vastgoedmakelaars in België, werden woningen in 2011 gemiddeld ook sneller verkocht. ERA verwacht dat de prijzen in 2012 stabiel zullen blijven, mede omdat er geen structureel overaanbod is op de Belgische markt.
De verhuur van kantoren verliep moeizaam in 2011 volgens makelaar Cushman & Wakefield. Het uitblijven van een federale regering maar ook de financiële – en economische crisis beperkten de kantooropname met 120.000 m² tot 361.661 m² ten opzichte van de cijfers van 2010. Voor 2012 wordt opnieuw een opname van boven de 400.000 m² verwacht.
De gemiddelde bezettingsgraad van hotelkamers is in 2011 gestegen van 68,3% in 2010 tot 71,5% in 2011. Uit onderzoek van adviesbureau Horwath HTL blijkt echter dat de gemiddelde kamerprijs licht is gedaald van
EUR 90 naar EUR 89. Voor 2012 wordt een stijging van de bezettingsgraad tot 73,4% en een stijging van de gemiddelde kamerprijs tot EUR 92 voorzien.
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285278. In 2011 kwam er op 65 handelsdagen een koers tot stand waarbij dagelijks gemiddeld 1.225 aandelen werden verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2011 EUR 3,70 en de laagste koers was EUR 1,10. De slotkoers op 31 december 2011 was EUR 1,17. Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal uitstaande aandelen 17.057.549.
De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere spreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over Bever Holding.
Er zal aan de Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het resultaat toe te voegen aan het eigen vermogen. Het beleid van Bever Holding is er op gericht om de toekomstige resultaten aan te wenden voor de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming. Het dividendbeleid zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten etc.
Het personeelsbestand is in het verslagjaar gewijzigd en bestaat uit 2 personen.
In overeenstemming met de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad van Commissarissen vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voorstel van de Raad van Commissarissen. De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris.
| Raad van Commissarissen | |
|---|---|
| EUR | |
| W.J. Simon | 35.000 |
| P.C. van Keulen | 12.500 |
| Directie | |
| EUR | |
| A.A.M. van den Ingh | 125.000 |
Er is geen regeling overeengekomen. Het bestaande arbeidscontract met het directielid kent een opzegtermijn van drie maanden. Er is geen ontslagvergoeding overeengekomen.
Commissarissen, noch bestuurders van Bever Holding hielden in het verslagjaar enig aandelen belang in de vennootschap.
Bever Holding streeft er naar duurzaam te ondernemen. De directie legt de voor de onderneming relevante maatschappelijke aspecten van ondernemen voor ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. In haar vastgoedontwikkelingen worden milieu-aspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling bijdraagt aan de waarde van de projecten en de beleving hierbij van de uiteindelijke gebruikers van onze projecten.
Als opdrachtgever aan bouwondernemingen en als partner betrokken bij de ontwikkeling van onze projecten, waarbij onze projecten beeldbepalend zijn voor de omgeving waarin zij ontwikkeld worden, kent Bever Holding haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wetten en regels.
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico's die met het beleggen in en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. Ten aanzien van de ontwikkelingsrisico's is het risicobeheer van de kosten ten opzichte van de toegekende budgetten vastgelegd in een werkplan dat jaarlijks besproken wordt met de Raad van Commissarissen en opnieuw wordt vastgesteld.
Daarnaast omvat het werkplan ook de marktrisico's, operationele risico's en financiële risico's. Marktrisico's zijn de risico's verbonden aan het vastgoed van Bever. De operationele risico's zijn de risico's verbonden aan de uitvoering van projecten en de verzekering daarvan. De financiële risico's worden nader besproken onder punt 16 van de "Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans" en betreffen onder meer de renterisico's en de liquiditeitsrisico's.
Het risico dat een beoogd project in omvang of tijd afwijkt van gehanteerde prognoses wordt bij de jaarlijkse waardering van de projecten van Bever geïnventariseerd en waar nodig bijgesteld op basis van actuele gegevens. De solide vermogensverhoudingen stellen Bever in staat eventuele waardedalingen van objecten op te vangen.
De vastgoedportefeuille van Bever Holding wordt jaarlijks gewaardeerd, deels extern, deels intern, waarbij een inventarisatie van de actuele gegevens gemaakt wordt en waar nodig wordt bijgesteld.
Het risico van een mogelijk dalende waarde van het vastgoed van Bever Holding heeft een negatieve invloed op haar vermogenspositie. Een herwaardering van de vastgoedportefeuille met 1% zal een invloed hebben van circa EUR 1.069.000 op het indirecte beleggingsresultaat (op basis van de ultimo 2011 uitstaande aandelen circa EUR 0,06 per aandeel).
Door de ligging van de projecten in zowel Nederland als België, de kwaliteit van de locaties en de samenstelling daarvan welke bovendien diverse vastgoedsegmenten omvat - woningen, appartementen, kantoren, hotels en winkels - is spreiding van risico's gewaarborgd.
Uitgangspunt voor de start van de bouw van een project zal altijd zijn dat een aanzienlijk deel van de te bouwen woningen is verkocht, respectievelijk het te realiseren project is verhuurd. Daarnaast zal door middel van projectfasering het voorraadrisico zo beperkt mogelijk worden gehouden.
De omvang van de organisatie van Bever Holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggevingrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings- en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopend jaar niet naar behoren zullen werken.
De Raad van Commissarissen en de directie zijn verantwoordelijk voor de corporate governance structuur van de Vennootschap en de naleving daarvan. Op basis van de herziene Corporate Governance Code (commissie "Frijns") die sinds 1 januari 2009 van toepassing is, is nagegaan of Bever Holding voldoet aan alle best practice bepalingen. De Raad van Commissarissen en de directie zijn van mening dat de corporate governance huishouding van Bever Holding op orde is. Een overzicht van de best practice bepalingen en de wijze waarop Bever Holding aan deze bepalingen voldoet, is op de website van de Vennootschap geplaatst.
De Raad van Commissarissen en de directie onderschrijven de principes en best practice bepalingen van de Nederlandse Corporate Governance Code (Code). Momenteel wijkt Bever Holding op een aantal punten inhoudelijk (gedeeltelijk) af van de in de Code geformuleerde principes en best practice bepalingen. Het gaat daarbij om de volgende bepalingen:
- Benoeming van een directeur voor een periode van maximaal 4 jaar (art. II.1.1)
De benoeming van de leden van de directie is niet gebonden aan een bepaalde termijn. Bever Holding acht het van belang dat de ervaring behouden wordt voor de onderneming en vindt het daarom niet van belang om leden van de directie na vier jaar af te laten treden. Bovendien kunnen leden van de directie te allen tijde door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontslagen worden.
- Een bestuurder houdt niet meer dan twee commissariaten bij beursvennootschappen (art II.1.8) Bever Holding kiest voor een kwalitatieve benadering
voor het aangaan van commissariaten door leden van de directie, die uitsluitend na overleg met en goedkeuring van de Raad van Commissarissen commissariaten zullen aanvaarden bij andere (beursgenoteerde) vennootschappen. De Raad van Commissarissen beoordeelt de wenselijkheid en verenigbaarheid van het aan de orde zijnde commissariaat met de functie bij Bever Holding.
- De maximale ontslagvergoeding bij onvrijwillig ontslag (art. II.2.8)
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
De bepalingen van de Code met betrekking tot hoogte en samenstelling van de bezoldiging van de directie en de openbaarmaking daarvan worden onderschreven.
De Raad van Commissarissen stelt een voorstel op voor het bezoldigingsbeleid van de Vennootschap. Dit bezoldigingsbeleid wordt ter vaststelling aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders voorgelegd. De bezoldiging van de directie wordt vastgesteld door de Raad van Commissarissen binnen het kader van het bezoldigingsbeleid.
De Vennootschap kent geen aandelen- of optieplannen. Concrete gedachten over invoering van dergelijke plannen zijn er momenteel niet. Mocht tot invoering worden overgegaan dan zal de Code gevolgd worden. Principes en best practice bepalingen met betrekking tot tegenstrijdige belangen worden onderschreven.
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België vier. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen. Het bestuur van de Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur van de Belgische dochters wordt ingevuld door Bever Holding Participaties B.V. Zie voor de structuur het overzicht op bladzijde 8.
Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie draagt zorg voor een adequate informatieverstrekking aan de Raad van Commissarissen en zij legt de doelstellingen, financieel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan deze raad.
De statutaire directie en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 30 mei 2011 uit 1 persoon. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie en staat de directie met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan onder meer uit:
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de Vennootschap;
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van leden van de directie van de Vennootschap;
Commissarissen gelden als onafhankelijk zoals bedoeld in best practice bepaling III.2.1.
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de Vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de Raad van Commissarissen opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot aandeelhouders worden onderschreven. Bever Holding kent geen stemrechtbeperkende bepalingen. Voor elk aandeel kan één stem worden uitgebracht. De leden van de Raad van Commissarissen en de directie worden benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de voordracht van de Raad van Commissarissen afwijzen met als gevolg dat de Raad van Commissarissen een nieuwe voordracht moet maken.
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders kan de gehele Raad van Commissarissen en directie ontslaan. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders stelt de bezoldiging van de commissarissen en de directie vast.
Op de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen. De directie en Raad van Commissarissen verstrekken de Algemene Vergadering van Aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste in één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld via de corporate website.
Met betrekking tot informatieverschaffing als vermeld in principe IV.3 wordt opgemerkt dat dit principe wordt onderschreven. De Raad van Commissarissen en directie zijn van mening dat gelijke informatieverstrekking aan beleggers van groot belang is en streven dit na.
De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de financiële verslaglegging worden onderschreven. De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking hebbende persberichten. De principes van best practice bepalingen met betrekking tot de rol, benoeming, beloning en beoordeling van het functioneren van de externe accountant worden eveneens onderschreven.
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op de medewerkers en de directie. Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate governance structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de Raad van Commissarissen, klokkenluiderregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.beverholding.nl.
In overeenstemming met de transparantierichtlijn van de Europese Unie, als vervat in artikel 5.25c van de Wet op het financieel toezicht, verklaart de directie dat voor zover haar bekend:
A.A.M. van den Ingh, 30 april 2012
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2011 | 2010 | ||
| Opbrengsten uit vastgoed beleggingen Netto huuropbrengsten Herwaarderingsresultaat |
7,8 | 59 (25) |
36 7.331 |
||
| Totale opbrengsten uit vastgoed beleggingen Bijzondere waardevermindering voorraad vastgoedprojecten Exploitatiekosten Overige opbrengsten |
11 1 |
(231) (146) 11 |
34 | (343) (20) - |
7.367 |
| Netto opbrengsten Lasten Lonen en salarissen Afschrijvingen Overige algemene kosten Waardevermindering vordering |
2 9 3 4 |
(381) (64) (519) (58) |
(366) | (453) (81) (832) (959) |
(363) |
| Totale lasten Bedrijfsresultaat Financiële opbrengsten Financiële kosten Netto financieringskosten Resultaat voor belastingen |
5 | 164 (748) |
(1.022) (1.354) (584) (1.938) |
251 (1.068) |
(2.325) 4.679 (817) 3.862 |
| Vennootschapsbelasting Resultaat na belastingen |
6 | 3.477 1.539 |
(705) 3.157 |
||
| Per aandeel (x EUR)* Netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders |
0,09 | 0,19 | |||
| Verwaterd netto resultaat per aandeel beschikbaar voor aandeelhouders |
0,09 | 0,19 |
* Bij de berekening van het resultaat per aandeel, zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen. Het resultaat na belasting is derhalve gedeeld door 16.995.638 aandelen. Dit betreft het gewogen gemiddelde aantal uitstaande aandelen in het verslagjaar.
| Geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2011 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2011 | 2010 | |||||
| Resultaat na belastingen | 1.539 | 3.157 | ||||||
| Waardemutaties financiële derivaten rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen Omrekeningsverschillen netto-investeringen Belastingen met betrekking tot overig totaalresultaat Overig totaalresultaat |
- - - |
- | - - - |
- | ||||
| Totaal resultaat | 1.539 | 3.157 | ||||||
| Toekomend aan: Aandeelhouders NV Bever Holding Minderheidsbelangen |
1.539 - |
3.157 - |
||||||
| 1.539 | 3.157 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| Actief | |||||
| Vaste activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 7 | 67.245 | 67.670 | ||
| Vastgoedbeleggingen in | |||||
| aanbouw of ontwikkeling | 8 | 39.616 | 39.195 | ||
| Materiële vaste activa | 9 | 333 | 399 | ||
| Actieve belastinglatenties | 10 | 3.334 | 3.617 | ||
| 110.528 | 110.881 | ||||
| Vlottende activa Voorraad vastgoedprojecten |
11 | 23.056 | 23.276 | ||
| Debiteuren | 11 | 9 | |||
| Belastingen en sociale premies | 17 | 23 | |||
| Overige vorderingen en | |||||
| overlopende activa | 223 | 189 | |||
| 23.307 | 23.497 | ||||
| Liquide middelen | 12 | 459 | 2.414 | ||
| Totale activa | 134.294 | 136.792 | |||
| Geconsolideerde balans per 31 december 2011 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 | |||||
| Passief | ||||||||
| Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat |
13 | 19.616 33.713 32.763 1.539 |
19.616 33.713 29.606 3.157 |
|||||
| 87.631 | 86.092 | |||||||
| Langlopende verplichtingen Latente belastingverplichting |
14 | 22.960 | 26.719 | |||||
| Langlopende hypothecaire lening | 15 | 6.643 | 4.050 | |||||
| Kortlopende verplichtingen | ||||||||
| Hypothecaire lening Crediteuren Overige schulden en |
15 | 15.939 473 |
17.535 470 |
|||||
| overlopende passiva | 648 | 17.060 | 1.926 | 19.931 | ||||
| Totale passiva | 134.294 | 136.792 | ||||||
| (EUR x 1.000) | Geplaatst kapitaal |
Agio- reserve |
Overige reserves |
Onverdeeld resultaat |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2010 Resultaatbestemming Resultaat |
19.616 - - |
33.713 - - |
33.269 (3.663) - |
(3.663) 3.663 3.157 |
82.935 - 3.157 |
| Stand per 31 december 2010 |
19.616 | 33.713 | 29.606 | 3.157 | 86.092 |
| Stand per 1 januari 2011 Resultaatbestemming Resultaat Stand per 31 december 2011 |
19.616 - - |
33.713 - - |
29.606 3.157 - |
3.157 (3.157) 1.539 |
86.092 - 1.539 |
| 19.616 | 33.713 | 32.763 | 1.539 | 87.631 | |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Volgens de indirecte methode) | 2011 | 2010 | ||
| (EUR x 1.000) | ||||
| Resultaat na belastingen Netto financieringskosten Belastingen naar de winst Afschrijvingen |
1.539 584 (3.477) 64 |
3.157 817 705 81 |
||
| Bijzondere waardeverminderingen en herwaarderingen Kasstroom uit operationele resultaten voor veranderingen werkkapitaal en voorzieningen |
256 | (1.034) | (6.988) | (2.228) |
| Mutatie werkkapitaal Investeringen in voorraad vastgoedprojecten Overige activa Overige passiva |
(11) 498 (1.274) |
(13) 4.3721 (6.945)1 |
||
| Veranderingen in werkkapitaal Kasstroom uit bedrijfsoperaties |
(787) (1.821) |
(2.586) (4.814) |
||
| Betaalde interest | (1.276) | (1.276) | (1.068) | (1.068) |
| Kasstroom uit operationele activiteiten | (3.097) | (5.882) | ||
| Ontvangen interest (Des)investeringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Aankoop deelneming Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen |
164 2 (21) - - |
251 (18)1 (674)1 (517)1 17.900 |
||
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 145 | 16.942 | ||
| Opname rentedragende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen |
997 | 997 (1.955) |
(9.144) | (9.144) 1.916 |
| Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december |
2.414 459 |
498 2.414 |
||
1 Aanpassingen voor niet-kasstroommutaties zijn voor 2010 in het overzicht verwerkt. Nadere toelichting op de aanpassingen die betrekking hebben op 2010 is te vinden op pagina 50.
N.V. Bever Holding (de "Vennootschap"), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoedontwikkelingmaatschappij die zich richt op vastgoedbeleggingen en (her)ontwikkeling van appartementen, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2011 geconcentreerd in Nederland en België. In 2007 hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang gemaakt met nieuwe activiteiten voornamelijk bestaande uit het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van onroerende zaken en deze activiteiten zijn in het verslagjaar voortgezet.
De geconsolideerde cijfers van Bever Holding omvatten de financiële gegevens van de Vennootschap en van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen (gezamenlijk aangeduid als de "Groep").
Het doel van Bever Holding is om door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders. Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren verder vorm worden gegeven en het streven blijft de organisatie op de gewenste schaal te brengen door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie er naar streven een deel van de transactiewaarde in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
De geconsolideerde jaarrekening van de Vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ('IFRS'), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en voldoet tevens aan de wettelijke bepalingen inzake de jaarrekening zoals opgenomen in Titel 9 Boek 2 BW. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene standaarden en interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de Groep en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2011.
In 2011 is een aantal gewijzigde standaarden van kracht geworden. Een deel van deze wijzigingen had betrekking op kleinere wijzigingen in het kader van het jaarlijkse verbetertraject van IFRS. Hieronder zijn de gewijzigde standaarden en interpretaties opgenomen die in 2011 van kracht zijn geworden. De gewijzigde standaarden en interpretaties hebben geen effect op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap gehad.
Instruments;
De aanpassingen in de onderstaande standaard die vanaf 1 januari 2012 van kracht zullen zijn, zullen geen effect hebben op de presentatie, toelichting of financiële resultaten van de Vennootschap.
De volgende standaarden, aanpassingen van standaarden en interpretaties, die nog niet door de Europese Unie zijn bekrachtigd, worden door de Vennootschap nog niet toegepast:
IFRS 12 Disclosure of Interests in Other Entities (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013);
IFRS 13 (Fair Value Measurement) (van kracht voor boekjaren beginnend op of na 1 januari 2013);
De Vennootschap verwacht dat de wijzigingen geen materieel effect zullen hebben op het vermogen en het resultaat.
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden.
De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.
Bij het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien of, indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar, zijn hierna opgenomen.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Voor het opstellen van de jaarrekening in overeenstemming met IFRS dient de directie bepaalde schattingen en beoordelingen te maken die een effect hebben op het gebruik van grondslagen en gerapporteerde bedragen betreffende activa en passiva, opbrengsten en kosten.
De schattingen en onderliggende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren, die in de ogen van de directie als redelijk kunnen worden beschouwd onder de omstandigheden. De daadwerkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en uitgangspunten worden continu beoordeeld.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in de jaarrekening zijn opgenomen.
Het beste bewijs voor de marktwaarde van een vastgoedobject zijn de huidige marktprijzen op een actieve markt voor soortgelijke objecten. Indien deze informatie niet beschikbaar is, worden waarderingen gebaseerd op een range van informatiebronnen en methodes, bijvoorbeeld op basis van huidige marktprijzen op een actieve markt voor andersoortige objecten, residuele waardemethode en contante waardemethode (DCF).
De principale uitgangspunten voor een waardebepaling zijn (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz.
De gebruikte informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her)ontwikkelplannen van de desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat. Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is bij de reële waardebepaling van de objecten rekening gehouden. Indien bepaalde bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn onderstaande definities en methodes van belang:
De onderhandse verkoopwaarde, vrij van huur en/of gebruik en ontruimd, representeert het bedrag dat de onroerende zaak bij onderhandse verkoop redelijkerwijs zal opbrengen nadat de verkoper de onroerende zaak, na de beste voorbereiding, vrij van huur en/of huurrechten en ontruimd op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden.
De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkooptransacties en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan 'voldoende' transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf en is gebaseerd op onder meer de onderstaande factoren:
Bij de residuele waardemethode is uitgegaan van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn, waarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Op deze waarde worden alle kosten in mindering gebracht welke dienen te worden gemaakt om de bedoelde invulling te realiseren. De resultante van deze berekening is de onderhandse verkoopwaarde van het object op basis van de residuele waardemethode.
Bij deze methode worden toekomstige opbrengsten en uitgaven contant gemaakt naar de waardepeildatum. Hierbij worden de te verwachten kasstromen gedurende de beschouwingsperiode geschat van de plannen zoals deze voor deze locaties in diverse stadia van ontwikkeling zijn. Daarbij is verondersteld dat deze invulling planologisch en/of juridisch binnen de beschouwingsperiode mogelijk zal zijn. Door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode en/of comparatieve methode wordt de waarde van het object bepaald, nadat deze invulling is gerealiseerd. Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet). Bij de waardebepaling is onder meer rekening gehouden met onderstaande factoren:
Als benadering voor het gewenste rendement op het totale vermogen wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een door de markt ingeschatte risicopremie, die afhangt van de mate van onzekerheid over de omvang en het tijdstip van de kasstromen die het getaxeerde object en project opleveren.
Bij reeds bestaande opstallen en renovatieprojecten zijn overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht in mindering gebracht. In de taxatie is er van uitgegaan dat diverse percelen grond gereed zijn voor ontwikkeling en in 'bouwrijpe status' als 'bouwterrein' geleverd worden. Op deze wijze wordt er van uitgegaan dat de percelen grond in de BTW-sfeer geleverd worden en dat de levering is vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Voor deze objecten is overdrachtsbelasting niet in aftrek gebracht. Notariskosten en kadastraal recht zijn wel in aftrek gebracht van de vrij op naam waarde.
De waarderingen zijn verricht door een onafhankelijke taxateur voor 60% van de vastgoedportefeulle met een waarde van EUR 77 miljoen en voor 40% van de vastgoedportefeulle met een waarde van EUR 52 miljoen zijn interne taxaties uitgevoerd. De taxateur is bij de taxaties voor een deel uitgegaan van informatie verstrekt door de directie.
Voor de beoordeling of er voor bepaalde activa een bijzondere waardevermindering van toepassing is, bepaalt de directie bij elke verslaglegging de betreffende activacategorieën indien en voor zover deze niet op marktwaarde zijn gewaardeerd.
Voor de bepaling van de voornaamste categorie voorraad vastgoedprojecten heeft de directie een beoordeling gemaakt van de bedrijfswaarde en de marktwaarde.
Voor de bepaling van de marktwaarde zijn de methodieken zoals genoemd onder "Marktwaarde vastgoedbeleggingen" van toepassing. Voor de bepaling van de bedrijfswaarde heeft de onderneming indien van toepassing een DCF methode toegepast.
Ten aanzien van de uitgangspunten zijn ook de bovengenoemde zaken zoals (contract/markt)huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen, bouwkosten, onderhoud, gegevens over onroerende zaakgebonden zakelijke en andere lasten, verwachte rentes, kapitalisatiefactor, enz. gebruikt.
Onder overige toelichtingen gerechtelijke procedures van de geconsolideerde jaarrekening is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn: De methoden en belangrijke veronderstellingen die gehanteerd zijn bij het bepalen van de reële waarde van vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn:
| aantal | Discontering svoet |
(grond)w aarde per m2 |
projectplanning (verkoop) |
woningen (marktwaarde per m2) |
winkels (markthuur m2) |
horeca (markthuur (m2) |
parkeren (per unit) | winst / risico opslag |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| NEDERLAND | |||||||||
| 15% | |||||||||
| 17,5% | N/a | Q3 2013 | N/a | N/a | 100 - 165 | huur 1.000 | 10% | ||
| N/a | N/a | N/a | 35.000 / huur 2.400 15%-20% | ||||||
| 20-25 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | |||
| N/a | 175-200 | N/a | 1.250 - 6.000 | N/a | N/a | N/a | N/a | ||
| objecten methodiek 6 DCF 1 DCF 3 Residueel 1 waarde/m2 |
2 grondwaarde/m2 N/a | (range) 9,5% - 10% N/a |
Q2 2013 - Q3 2016 6.400- 10.000 | 300-425 Q2 2013 - Q2 2016 3.650-6.000 huur 26/ m2N/a |
250-400 | 35.000 - 40.000 |
| BELGIE | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Spa | 2 DCF | 15% | N/a | Q1 2013 - Q1 2017 | 2.750 - 3.000 | N/a | 100 - 165 | 12.500 / huur 500 | 13% - 15% |
| Knokke-Heist | 5 Residueel | N/a | 350-400 | Q2 2012 - Q3 2013 4.000 - 8.500 | 100-650 | 100 - 400 | 45.000 | 8% - 10% | |
| Brasschaat | 2 Residueel | N/a | N/a | Q3 2012 - Q2 2013 | 2.600 - 4.200 | N/a | N/a | N/a | 8% - 15% |
| Grobbendonk | 1 grondwaarde/m2 | N/a | 10-15 | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a | N/a |
Disconteringsvoet De marktwaarde voor de vastgoedbeleggingen en vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling zijn bepaald door de volgende methodes (als % van de totale waarde): DCF (55%) Residueel (27%), (grond) waarde / m2 (18%).
Een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet) Disconteringsvoet: een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet)
grondwaarde per m2 (range) Vaststelling van de (grond)waarde per m2 op basis vanreferenties van grondprijzen in de omgeving van hetobject (comparatieve waardebepaling) Grondwaarde per m2 (range): vaststelling van de (grond)waarde per m2 op basis van referenties van grondprijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
projectplanning (verkoop) Waarde per m2 (range): vaststelling van de waarde per m2 op basis van referenties van prijzen in de omgeving van het object (comparatieve waardebepaling)
beoogde fasering van de verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw Projectplanning (verkoop): beoogde fasering van de verkoop welke mede wordt afgeleid van de start van de bouw
woningen (marktwaarde per m2) De marktwaarde per m2 is de geschatte waarde per m2waarvoor een object zou kunnen worden overgedragenop de datum van de waardering door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in eenmarktconforme transactie Woningen (marktwaarde per m2): de marktwaarde per m2 is de geschatte waarde per m2 waarvoor een object zou kunnen worden overgedragen op de datum van de waardering door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper, in een marktconforme transactie
Winkels (markthuur m2): de markthuur per m2 is het geschatte bedrag per m2 waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd op de datum van de waardering door een bereidwillige verhuurder aan een bereidwillige huurder, op passende en marktconforme huurvoorwaarden
Parkeren (per unit): verkoopwaarde per parkeerplaats (inclusief btw) Winst / risico opslag : in de taxaties zijn per object de risico's geïnventariseerd en gekwantificeerd in diverse posten. In de residuele grondwaarde berekening zijn de specifieke objecten projectrisico's vertaald naar de posten winst en risico. In de contante waarde berekening (DCF) zijn de specifieke objecten projectrisico's vertaald naar de kostenpost risico. Daarnaast zijn deze risico's verdisconteerd als premie in een door de markt gewenst rendement op het totale vermogen (gewenste disconteringsvoet).
De markthuur per m2 is het geschatte bedrag per m2waarvoor een object zou kunnen worden verhuurd op dedatum van de waardering door een bereidwilligeverhuurder aan een bereidwillige huurder, op passendeen marktconforme huurvoorwaarden horeca (markthuur (m2) De Vennootschap is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat inschattingen moeten worden gemaakt om de verplichting voor belastingen te bepalen. Inschattingen zijn met name gemaakt ten aanzien van momenten van verwachte verkoop en realisatie, verrekenbaarheid van
belastinglatenties, realisatie en toekenning van actieve belastinglatenties en uiteindelijk te betalen belastingtarieven. Het is de inschatting van Bever Holding dat haar voorvoegingsverliezen kunnen worden verrekend met de fiscale winst van het verslagjaar.
In de geconsolideerde cijfers van Bever Holding worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende groepsmaatschappijen, zoals weergegeven op pagina 61.
De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de Vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de Vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.
Bever Holding staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de groepsmaatschappijen is opgenomen op pagina 61 van deze jaarrekening.
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie het behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk geschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden. Op vastgoedobjecten wordt niet afgeschreven.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de nettoopbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt. Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn gedeeltelijk getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de netto opbrengst op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Wanneer er aanwijzingen zijn dat de boekwaarde van een actief boven de realiseerbare waarde ligt, wordt de noodzaak van een bijzondere waardevermindering nagegaan. Voor een actief dat niet in ruime mate zelfstandig een instroom van kasmiddelen genereert, wordt de realiseerbare waarde bepaald voor de kasgenererende eenheid waartoe het actief behoort.
Bij de bepaling van de indirecte opbrengstwaarde worden de geschatte toekomstige kasstromen contant gemaakt tegen een disconteringsvoet vóór belastingen, gebaseerd op de marktrente plus een opslag voor de specifieke risico's van het actief.
Wanneer de realiseerbare waarde van een actief lager is dan de boekwaarde, wordt de boekwaarde afgeboekt tot de realiseerbare waarde. Een bijzondere waardevermindering wordt teruggedraaid wanneer er een wijziging heeft plaatsgevonden in de schatting die van belang is voor de bepaling van de realiseerbare waarde.
Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten, zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:
Op antiek en kunst wordt niet afgeschreven.
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latenties als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële en fiscale boekwaarde van activa en passiva worden gesteld op het per 2012 geldende nominale basistarief vennootschapsbelasting van 25%. Actieve en passieve belastinglatenties worden gesaldeerd indien er een wettelijk afdwingbaar recht bestaat om belastingvorderingen en belastingschulden met elkaar te mogen verrekenen en wanneer de latente actieve en passieve belastinglatenties betrekking hebben op hetzelfde belastingregime en de directie de verwachting heeft deze in de tijd met elkaar te verrekenen. Ten aanzien van de Belgische vennootschappen zijn zowel de passieve als de actieve belastinglatenties gewaardeerd op 34%, zijnde het nominale basistarief vennootschapsbelasting in België.
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden en andere tijdelijke verrekenbare verschillen. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.
Vorderingen worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Liquide middelen omvatten deposito's, daggelden en banktegoeden.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van het per 2012 geldende nominale belastingtarief van 25% (2011: 25%). Voor de Belgische vennootschappen geldt een tarief van 34%.
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs met behulp van de effectieve rentemethode.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huuropbrengsten.
De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder 'Overlopende activa in verband met huurincentives'. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbetreffende vastgoedbeleggingen.
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerende zaak belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.
Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties. De ongerealiseerde waardemutaties worden, rekening houdend met
belastinglatenties, via de winstverdeling toegevoegd respectievelijk onttrokken aan de herwaarderingsreserve.
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winstberekening volgens de cijfers per 31 december 2011 en de fiscale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
| Vastgoedobjecten | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2011 Nederland |
2011 België |
2011 Totaal |
2010 Nederland |
2010 België |
2010 Totaal |
| Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen in |
55.415 | 11.830 | 67.245 | 55.840 | 11.830 | 67.670 |
| aanbouw of ontwikkeling | 24.980 | 14.636 | 39.616 | 24.030 | 15.165 | 39.195 |
| Voorraad vastgoedprojecten | 10.250 | 12.806 | 23.056 | 10.350 | 12.926 | 23.276 |
| 90.645 | 39.272 | 129.917 | 90.220 | 39.921 | 130.141 | |
| Investeringen in vastgoed objecten | 16 | 17 | 33 | 642 | 5.730 | 6.372 |
| (EUR x 1.000) | Activa | Passiva | ||
|---|---|---|---|---|
| 2011 | 2010 | 2011 | 2010 | |
| Nederland | 91.340 | 93.804 | 111.141 | 111.573 |
| België | 42.954 | 42.988 | 23.153 | 25.219 |
| Totaal | 134.294 | 136.792 | 134.294 | 136.792 |
| (EUR x 1.000) | 2011 Nederland |
2011 België |
2011 Totaal |
2010 Nederland |
2010 België |
2010 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Netto huuropbrengsten Herwaarderingsresultaat Exploitatiekosten |
59 518 (146) |
- (543) - |
59 (25) (146) |
36 6.381 (20) |
- 950 - |
36 7.331 (20) |
| Bijzondere waardeverminderingen Overige opbrengsten |
(108) 11 |
(123) - |
(231) 11 |
(243) - |
(100) - |
(343) - |
| Lasten Nettofinancieringskosten Bedrijfsresultaat Belastingen |
(1.022) (584) (1.938) 3.477 |
(2.325) (817) 3.862 (705) |
||||
| Resultaat na belastingen | 1.539 | 3.157 |
De exploitatiekosten hebben primair betrekking op vastgoedbeleggingen waar geen huuropbrengsten tegenover staan.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Salariskosten Sociale lasten Pensioenlasten |
360 21 - 381 |
429 24 - 453 |
Over het verslagjaar 2011 bestaat er voor directie en personeel geen pensioenregeling.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Advieskosten | 65 | 303 |
| Overige algemene kosten | 454 519 |
529 832 |
Het totaal van de ten laste van het resultaat van het boekjaar gebrachte honoraria voor werkzaamheden van de externe accountant en de accountantsorganisatie bedraagt EUR 67.000. Dit bedrag is als volgt onder te verdelen:
| (EUR x 1.000) | 2011 Deloitte Accountants |
2011 Overig Deloitte Netwerk |
2011 Totaal |
2010 Deloitte Accountants |
2010 Overig Deloitte Netwerk |
2010 Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Controle van de jaarrekening | 50 | - | 50 | 48 | - | 48 |
| Andere controle opdrachten | - | - | - | - | - | - |
| Fiscale adviesdiensten | - | 17 | 17 | - | 8 | 8 |
| Andere niet-controle diensten | - | - | - | - | - | - |
| 50 | 17 | 67 | 48 | 8 | 56 | |
Het betreft een getroffen voorziening ter zake van de mogelijke oninbaarheid van een vordering op gerelateerde partijen.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Financiële opbrengsten: Overige financiële opbrengsten Totale financiële opbrengsten |
164 164 |
251 251 |
| Financiële kosten: Rentedragende leningen en kredieten |
(748) | (1.068) |
| Totaal netto financieringskosten | (584) | (817) |
| (EUR x 1.000) De post belastingen is als volgt samengesteld: |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Over de verslagperiode verschuldigde belastingen naar de winst | - | - |
| Dotatie latente belasting verplichtingen | 7.535 | 5.624 |
| Dotatie/onttrekkingen latente belasting vorderingen | (4.058) | (6.329) |
| Aansluiting effectief belasting tarief: | 3.477 2011 |
(705) 2010 |
| Resultaat voor belastingen | (1.938) | 3.862 |
| Belastingdruk | 3.477 | (705) |
| Effectief tarief | 179% | 18,2% |
| De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen | 2011 | 2010 |
| Resultaat voor belastingen | (1.938) | 3.862 |
| Belastingdruk 25% | 484 | (965) |
| Aanpassing belastingtarief Nederland | - | 153 |
| Effect niet eerder geactiveerde verliescompensatie | 2.948 | - |
| Overige correcties | (136) | 164 |
| Afwijkend belastingtarief buitenlandse activiteiten | 181 | (57) |
| Niet verrekenbare verliezen | - | - |
| Effectieve belastingdruk | 3.477 | (705) |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 67.670 | 73.880 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | (438) | 5.387 |
| Investeringen direct vastgoed | 13 | 623 |
| Investeringen vastgoed via aandelentransactie | - | 5.680 |
| Desinvesteringen | - | (17.900) |
| Waarde per 31 december | 67.245 | 67.670 |
Voor een specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 43 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Het vastgoed is per 31 december gedeeltelijk door één onafhankelijke beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Amsterdam.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 39.195 | 37.195 |
| Mutaties als gevolg van herwaardering | 413 | 1.944 |
| Investeringen | 8 | 56 |
| Waarde per 31 december | 39.616 | 39.195 |
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Vastgoed met een waarde van EUR 24 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op reële waarde.
| Andere vaste bedrijfsmiddelen | ||
|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
| Boekwaarde per 1 januari | 399 | 424 |
| Investeringen | - | 56 |
| Desinvesteringen | (2) | - |
| Afschrijvingen | (64) | (81) |
| Boekwaarde per 31 december | 333 | 399 |
| Aanschafwaarde per 31 december | 627 | 702 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | 294 | 303 |
| Boekwaarde per 31 december | 333 | 399 |
| Afschrijvingspercentage | 20-50% | 20-50% |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 3.617 | 9.946 |
| Mutaties gedurende het jaar | (4.058) | (2.554) |
| Mutatie in gesaldeerde bedragen | 3.775 | (3.775) |
| Stand per 31 december | 3.334 | 3.617 |
De actieve belastinglatenties bestaan uit de verrekenbare verliezen in Nederland en België. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De aanslagen vennootschapsbelasting zijn tot en met 2008 definitief vastgesteld. In het boekjaar is voor een bedrag van EUR 14,9 miljoen aan niet eerder geactiveerde verliescompensatie opgenomen als actieve belastinglatentie. De verliezen in Nederland zijn in het verslagjaar voor een bedrag ad EUR 30,8 miljoen gecompenseerd met fiscale winsten als gevolg van de vrijval van herinvesteringsreserves. De resterende mutatie betreft de mutatie uit hoofde van het fiscaal resultaat 2011. Per ultimo 2011 zijn er geen verliezen die niet geactiveerd zijn (2010: EUR 20 miljoen)
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari | 23.276 | 23.606 |
| Investeringen | 11 | 13 |
| Mutaties als gevolg van bijzondere waardevermindering | (231) | (343) |
| Waarde per 31 december | 23.056 | 23.276 |
Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie en het hoofdstuk vastgoedportefeuille.
Voorraad vastgoedprojecten wordt beoordeeld op bijzondere waardevermindering wanneer gebeurtenissen of veranderingen in omstandigheden erop duiden dat de boekwaarde mogelijk niet realiseerbaar is. Als gevolg van de ontwikkelingen in de financiële markt en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Nederland en België heeft de onderneming de realiseerbare waarde van de voorraad vastgoedprojecten bepaald om te beoordelen of er bijzondere waardeverminderingen hebben plaatsgevonden.
Per project heeft een beoordeling plaatsgevonden van de realiseerbare waarde waarbij de directe opbrengstwaarde (inclusief verkoopkosten) en de gebruikswaarde extern zijn bepaald. Deze beoordelingen resulteerden in de verantwoording van een per saldo bijzondere waardevermindering van EUR 231 duizend. De bijzondere waardeverminderingen zijn opgenomen onder 'Bijzondere waardevermindering vastgoed' in de geconsolideerde winst- en verliesrekening.
De bijzondere waardevermindering ad EUR 231 duizend heeft betrekking op vier objecten. Van de voorraad vastgoedprojecten staan per ultimo 2011 acht (2010: acht) objecten tegen lagere marktwaarde voor een gezamelijke boekwaarde van EUR 14.840.000 (2010: EUR 15.060.000).
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de Vennootschap.
Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening.
Onder verwijzing naar IAS 27.41(d) bestaan er beperkingen om het vermogen van dochtermaatschappijen als dividend over te dragen aan Bever Holding. Deze beperkingen zijn gelegen in het feit dat het wettelijke reserves uit hoofde van herwaardingen vastgoed betreffen. De reserves die niet uitkeerbaar zijn bedragen EUR 40,2 miljoen.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutatie als gevolg van verwerving Cornerhouse |
26.719 | 31.864 |
| Louisiana N.V. | - | 479 |
| Mutaties als gevolg van vrijval voorziening | (7.534) | (1.849) |
| Mutatie in gesaldeerde bedragen | 3.775 | (3.775) |
| Stand per 31 december | 22.960 | 26.719 |
| De post latente belastingverplichtingen heeft betrekking op: | ||
| Boekwaarde verschillen fiscaal en commercieel | 22.960 | 22.930 |
| Herinvesteringsreserves | - | 7.564 |
| Gesaldeerde compensabele verliezen | - | (3.775) |
| Stand per 31 december | 22.960 | 26.719 |
De latente belastingen hebben alle betrekking op verschillen tussen de commerciële en fiscale boekwaarde van vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling en voorraad vastgoed.
De latente belastingverplichtingen zijn gewaardeerd
tegen het nominale tarief in het desbetreffende land. De mutaties als gevolg van vrijval voorziening betreft de vrijval van de herinvesteringsreserve van EUR 7,6 miljoen en de mutatie als gevolg van de fiscale en commerciële waardeveranderingen van het vastgoed.
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | Stand 31.12.2011 |
Aflossings verplichtin gen in 2012 |
|---|---|---|---|
| Lening 1 Lening 2 |
2,226%, Euribor verhoogd met 0,8% 4,17%, Euribor verhoogd met 2% |
4.050 14.289 |
- 14.289 |
| Lening 3 Lening 4 |
2,89%, Euribor verhoogd met 1,75% 4,04%, 1 jaar vast |
3.593 650 22.582 |
1.000 650 15.939 |
Met uitzondering van twee vaste leningen, die een (gedeeltelijke) looptijd kennen van langer dan één jaar, hebben overige leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren, dan wel (gedeeltelijk) aflossen en is hiertoe in onderhandeling met haar financiers.
Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietinstellingen verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverschaffers een eerste hypotheek gevestigd op 9 vastgoedobjecten met een reële waarde van EUR 67 miljoen.
De marktwaarde van de hypothecaire leningen is door de korte resterende looptijd en/of de variabele rente gelijk aan de balanswaarde.
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico's met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico's zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen,
Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met kort- en langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt heeft betrekking op lopende hypothecaire leningen met een korte rentevaste periode. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk bancair gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoedportefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair wordt belast. De hieraan verbonden risico's zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en crediteuren en leningen. De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven. Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de directie van Bever Holding.
zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostenstijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.
Per 31 december 2011 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1% ca. EUR 0,22 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat ca. EUR 0,22 miljoen positief.
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta's.
De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren. Het maximale kredietrisico betreft de waarde zoals opgenomen in de balans per 31 december 2011.
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken. De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen.
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het nieuw aantrekken van vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoedportefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een financiering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aandelen Bever Holding. Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten. Met uitzondering van een lening, die een looptijd kent van langer dan één jaar, hebben alle leningen een looptijd van minder dan één jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, herfinancieren dan wel (gedeeltelijk) aflossen.
| (EUR x 1.000) | Contract- herziening |
Rente - herziening |
Rente percentage |
|---|---|---|---|
| 2012 | 15.939 | 15.939 | 5,2%* |
| 2013 t/m 2015 | 2.593 | 2.593 | 2,89% |
| 2016 e.v. | 4.050 | 4.050 | 2,226% |
| Overige kortlopende schulden | 1.121 | N/A | N/A |
| 23.703 | |||
* Het betreft hier een gewogen gemiddelde rente.
De onderstaande tabel verschaft details over de Groep's lopende contractuele vervaldata met betrekking tot de niet afgeleide financiële verplichtingen met overeengekomen terugbetaaltermijnen. De tabel is opgesteld op basis van de niet verdisconteerde kasstromen van de financiële verplichtingen op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen. De tabel bevat zowel interest alsmede principale kasstromen. Voor zover intereststromen variabel zijn, zijn de niet verdisconteerde verplichtingen bepaald op basis van het geldende interest percentage per 31 december 2011. De contractuele vervaldata zijn gesteld op basis van de eerste datum waarop de Groep verplicht kan worden gesteld om de financiële verplichting (deels) terug te betalen.
| Contractuele kasstromen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Balanswaarde | Rente | Minder dan | 1 tot 5 jaar | Meer dan | |
| 31-12-2010 | percentage | 1 jaar | 5 jaar | ||
| Rentedragende leningen (vast) | 650 | 2,97% | 669 | - | - |
| Rentedragende leningen (variabel) | 20.935 | 4,7% | 17.678 | 360 | 4.681 |
| Overige kortlopende schulden | 2.396 | - | 2.396 | - | - |
| Totaal | 23.981 | 20.743 | 360 | 4.681 | |
| 31-12-2011 | |||||
| Rentedragende leningen (vast) | 650 | 4,04% | 676 | - | - |
| Rentedragende leningen (variabel) | 21.932 | 3,96% | 16.570 | 7.061 | - |
| Overige schulden | 1.121 | - | 1.121 | - | - |
| Totaal | 23.703 | 18.367 | 7.061 | - | |
De directie beschouwt de boekwaarden van de financiële bezittingen en financiële verplichtingen die zijn verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs in de jaarrekening als een benadering van de reële waarde van de financiële bezittingen en verplichtingen.
De in de Vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastingla-
tenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen verhuurde vastgoedobjecten. In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee is op tijdelijke basis een tweetal winkelunits verhuurd. Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit niet-opzegbare operationele leasecontracten is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Minder dan één jaar | 59 | 36 |
| Totaal | 59 | 36 |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode |
2.414 | 498 |
| 1 januari t/m 31 december | (1.955) | 1.916 |
| Liquide middelen per 31 december | 459 | 2.414 |
De gecorrigeerde bedragen in het kasstroomoverzicht van 2010 hebben betrekking op de verwerving van de aandelen Cornerhouse Louisiana N.V. voor EUR 517 duizend, zijnde het saldo van vastgoedbeleggingen ad EUR 5.685 duizend, materiële vaste activa ad EUR 38 duizend, overige activa ad EUR 463 duizend en overige passiva ad EUR 5.669 duizend.
De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle
verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien
uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,5 miljoen.
Er lopen een drietal kleinere juridische geschillen, die bij een nadelige uitkomst voor Bever Holding niet materieel zijn.
Per ultimo 2011 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding circa EUR 0,46 miljoen.
Daarnaast dient in 2012 voor een bedrag van ca. EUR 15,9 miljoen aan leningen te worden afgelost. Bever Holding verwacht deze leningen gedurende het jaar te herfinancieren danwel (gedeeltelijk) af te lossen en is de onderhandelingen hiertoe gestart met haar financiers.
In overeenstemming met de WFT maken bestuurders van de Vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging van de Vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad. Geen van de bestuurders en commissarissen had gedurende het verslagjaar enige belang bij de beleggingen van de Vennootschap.
De heer R. van de Putte, aandeelhouder van Bever voor een percentage van 67,9%, en daarmee controlerend aandeelhouder van de vennootschap, heeft in het kader van een door Bever opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 14,5 miljoen. Per ultimo 2011 heeft de heer R. van de Putte per saldo een vordering van EUR 233 duizend op Bever Holding uit hoofde van verstrekte geldleningen. Deze lening is afgesloten op marktconforme condities. Mevrouw C.F.M. Rijs, aandeelhouder van Bever voor een percentage van 11,43%, heeft in het kader van een door Bonavella opgenomen bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 4,5 miljoen. Cornerhouse Louisiana en KDC zijn vennootschappen waarvan de aandelen werden gehouden door mevrouw B. van der Drift, werkzaam bij en minderheidsaandeelhouder van Bever Holding. De eerst genoemde vennootschap werd in 2010 aangekocht door Bever Holding.
Per jaareinde staan de volgende balansposities met verbonden partijen uit:
| (EUR x 1.000) | 31/12/11 | Bedragen verschuldigd door verbonden partijen 31/12/10 |
Rente 2011 | 31/12/11 | Bedragen verschuldigd aan verbonden partijen 31/12/10 |
Rente 2011 | Toegekend Toegekend aan W & V 2011 |
aan W & V 2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Cornerhouse Louisiana | - | - | - | - | - | - | - | 57 |
| KDC* | - | 959 | - | - | - | - | - | (869) |
| C.F.M. Rijs | - | - | - | - | 606 | - | - | 40 |
| R. van de Putte | - | - | - | 233 | 670 | (33) | (33) | (70) |
| - | - | - | 233 | 1.276 | (33) | (33) | 922 | |
* Het betreft hier een vordering die in 2010 volledig werd voorzien en werd afgeboekt wegens oninbaarheid.
| (in hele euro's) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| W.J. Simon P.C. van Keulen (tot en met 30 mei 2011) |
35.000 12.500 47.500 |
35.000 30.000 65.000 |
| Aandelenbezit Ultimo 2011 |
Aandelenbezit Ultimo 2010 |
|
|---|---|---|
| W.J. Simon | Aantal aandelen - |
Aantal aandelen - |
| P.C. van Keulen (tot en met 30 mei 2011) | - | - |
| (in hele euro's) | 2011 Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2011 |
2010 Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2010 |
|---|---|---|---|---|
| A.A.M. van den Ingh | 125.000 | - | 125.000 | - |
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de Raad van Commissarissen op 30 april 2012. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de jaarrekening te wijzigen.
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst- en verliesrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
| Enkelvoudige balans per 31 december 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| Actief | |||||
| Vaste activa Vastgoedbeleggingen Materiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Actieve belastinglatentie |
1 2 3 |
12.240 71 34.094 - |
12.570 72 34.711 336 |
||
| Vlottende activa | 46.405 | 47.689 | |||
| Voorraad vastgoedprojecten Rekening-courant |
4 | 2.680 | 2.800 | ||
| groepsmaatschappijen Belastingen Vorderingen op gerelateerde |
5 | 112.762 16 |
109.467 22 |
||
| partijen Overige vorderingen en |
1.750 | 1.220 | |||
| overlopende activa | 6 | 564 | 117.772 | 31 | 113.540 |
| Liquide middelen | 7 | 4.733 | 6.939 | ||
| Totale activa | 168.910 | 168.168 | |||
| Enkelvoudige balans per 31 december 2011 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2011 | 31.12.2010 | ||
| Passief | |||||
| Eigen vermogen | |||||
| Geplaatst kapitaal | 8 | 19.616 | 19.616 | ||
| Agioreserve | 9 | 33.713 | 33.713 | ||
| Wettelijke reserves | 10 | 43.639 | 43.226 | ||
| Algemene reserve | 11 | (10.876) | (13.620) | ||
| Onverdeeld resultaat | 1.539 | 3.157 | |||
| 87.631 | 86.092 | ||||
| Voorzieningen | 12 | 1.991 | 5.894 | ||
| Kortlopende schulden | |||||
| Hypothecaire leningen | 13 | 14.289 | 13.405 | ||
| Crediteuren | 99 | 115 | |||
| Rekening courant | |||||
| groepsmaatschappijen | 14 | 64.732 | 62.345 | ||
| Belastingen | 10 | 23 | |||
| Overige schulden en | |||||
| overlopende passiva | 158 | 294 | |||
| 79.288 | 76.182 | ||||
| Totale passiva | 168.910 | 168.168 | |||
| Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2011 | |||
|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 | |
| Resultaat uit deelnemingen na belasting | (3.386) | 1.640 | |
| Overige baten en lasten na belasting | 4.925 | 1.517 | |
| Resultaat na belastingen | 1.539 | 3.157 | |
| (EUR x 1.000) | Geplaatst kapitaal |
Agio reserve |
Algemene reserve |
Herwaardering reserve vastgoed |
Reserve deelnemingen |
Onverdeeld resultaat |
Totaal |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2010 Resultaatbestemming Mutaties wettelijke reserve Resultaat |
19.616 - - - |
33.713 - - - |
(3.955) (3.663) (6.002) - |
1.148 - 2.513 - |
36.076 - 3.489 - |
(3.663) 3.663 - 3.157 |
82.935 - - 3.157 |
| Stand per 31 december 2010 | 19.616 | 33.713 | (13.620) | 3.661 | 39.565 | 3.157 | 86.092 |
| Stand per 1 januari 2011 Resultaatbestemming Mutaties wettelijke reserve Resultaat |
19.616 - - - |
33.713 - - - |
(13.620) 3.157 (413) - |
3.661 - (248) - |
39.565 - 661 - |
3.157 (3.157) - 1.539 |
86.092 - - 1.539 |
| Stand per 31 december 2011 | 19.616 | 33.713 | (10.876) | 3.413 | 40.226 | 1.539 | 87.631 |
De enkelvoudige jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld.
In overeenstemming met het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde, waarbij de waarderingsgrondslagen worden toegepast die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast. Deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden afgeboekt tot nul. Wanneer de Vennootschap geheel of ten dele in staat voor de schulden van de desbetreffende deelneming, wordt een voorziening gevormd, primair ten laste van de vorderingen op deze deelneming en voor het overige onder de voorzieningen ter grootte van het aandeel in de door de deelneming geleden verliezen, dan wel voor de verwachte betalingen door de Vennootschap ten behoeve van deze deelnemingen.
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de Vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opgenomen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Waarde per 1 januari | 12.570 | 27.130 |
| Desinvesteringen | - | (17.900) |
| Mutaties als gevolg herwaardering | (330) | 3.340 |
| Waarde per 31 december | 12.240 | 12.570 |
| (EUR x 1.000) | 2011 | Andere vaste bedrijfsmiddelen 2010 |
|---|---|---|
| Boekwaarde per 1 januari | 72 | 72 |
| Investeringen | - | 1 |
| Afschrijvingen | (1) | (1) |
| Boekwaarde per 31 december | 71 | 72 |
| Aanschafwaarde per 31 december | 319 | 319 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december | 248 | 247 |
| Boekwaarde per 31 december | 71 | 72 |
| Afschrijvingspercentage | 20-50% | 20-50% |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Aankopen Overige mutaties Resultaat Stand per 31 december |
34.711 - 2.769 (3.386) 34.094 |
33.145 517 (591) 1.640 34.711 |
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen.
| Deelneming | Zetel | Aandeel in het geplaatst kapitaal |
|---|---|---|
| Bever Holding Participaties B.V. | Hilversum | 100% |
| Bever Financial Services B.V. | Hilversum | 100% |
| Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. | Amsterdam | 100% |
| European Property Facts B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. | Amsterdam | 100% |
| Northside Investments B.V. | Noordwijk | 100% |
| Cornerhouse Louisiana N.V. | Brasschaat | 100% |
| Beverburcht N.V. | Brasschaat | 100% |
| Planvisie België N.V. | Brasschaat | 100% |
| Bever Bouw & Ontwikkeling N.V. | Brasschaat | 100% |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Waarde per 1 januari | 2.800 | 2.920 |
| Investeringen | 5 | 12 |
| Mutaties als gevolg bijzondere waardevermindering | (125) | (132) |
| Waarde per 31 december | 2.680 | 2.800 |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 112.762 | 109.467 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld. De deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden voor dit bedrag gesaldeerd met de rekening-courant groepsmaatschappijen.
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen, alsmede deposito's. Als gevolg van een met de bank overeengekomen saldo- en rentecompensatie regeling tussen Bever Holding en haar groepsmaatschappijen, zijn de liquide middelen slechts vrij beschikbaar tot een bedrag van EUR 459.000.
Het maatschappelijk kapitaal van de Vennootschap bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15. Hiervan zijn 17.057.549 (2010: 17.057.549) aandelen geplaatst en volgestort. Van voormelde aandelen zijn per ultimo 2011 61.911 aandelen ingekocht. De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 5.16.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
19.616 - |
19.616 - |
| Stand per 31 december | 19.616 | 19.616 |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
33.713 - |
33.713 - |
| Stand per 31 december | 33.713 | 33.713 |
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:
| Aantal aandelen | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
61.911 - |
61.911 - |
| Stand per 31 december | 61.911 | 61.911 |
| Herwaardering vastgoed (EUR x 1.000) |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
3.661 (248) |
1.148 2.513 |
| Stand per 31 december | 3.413 | 3.661 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van Bever Holding enkelvoudig.
| Reserve deelnemingen (EUR x 1.000) |
2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Mutaties |
39.565 661 |
36.076 3.489 |
| Stand per 31 december | 40.226 | 39.565 |
Dit betreft een wettelijke reserve uit hoofde van herwaardering vastgoed van de dochtermaatschappijen van Bever Holding.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Stand per 1 januari Resultaatbestemming Mutatie wettelijke reserve |
(13.620) 3.157 (413) |
(3.955) (3.663) (6.002) |
| Stand per 31 december | (10.876) | (13.620) |
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed Voorziening latente belastingverplichtingen herinvesteringreserve Saldering belastinglatenties |
1.991 - - |
2.105 7.564 (3.775) |
| 1.991 | 5.894 | |
Het verloop van de voorzieningen is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2011 |
|---|---|
| Stand per 1 januari | 5.894 |
| Correctie saldering belastinglatenties | 3.775 |
| Mutatie voorziening latente belastingen vastgoed | (114) |
| Mutatie voorziening latente belastingen herinvesteringsreserve | (7.564) |
| Stand per 31 december | 1.991 |
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | 2011 | 2010 |
|---|---|---|---|
| Variabel | 4,17%, Euribor verhoogd met 2% | 14.289 | 13.405 |
| 14.289 | 13.405 | ||
Tot zekerheid voor de nakoming van deze financieringen is ten behoeve van de kredietverschaffers een 1e hypothecaire inschrijving gegeven.
| (EUR x 1.000) | 2011 | 2010 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 64.732 | 62.345 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.
De Vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
De Vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 3,6 miljoen.
Het aantal personeelsleden dat de Vennootschap gedurende de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011 in dienst had bedroeg 2,5 fte.
Wassenaar, 30 april 2012
De directie: Commissarissen: A.A.M. van den Ingh W.J. Simon
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.
Ingevolge artikel 29 van de statuten van de Vennootschap staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehouden op 30 mei 2011, is besloten om het positieve resultaat over 2010 ten gunste van de algemene reserve te brengen.
Voorgesteld wordt het positieve resultaat ten gunste van de algemene reserve te brengen.
| Bever Holding is bekend met de navolgende meldingen in het kader van de Wmz: | |||
|---|---|---|---|
| Aandelen rechtstreeks |
Aandelen middellijk |
Percentage | |
| R. van de Putte C.F.M. Rijs E.A. van den Brandhof Stichting Driegracht Stichting Schakel |
2.124.107 1.949.933 906.477 896.405 |
9.457.182 698.071 |
67,90% 11,43% 4,09% 5,31% 5,26% |
Er hebben zich na balansdatum geen bijzondere gebeurtenissen voorgedaan.
Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 van N.V. Bever Holding te Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011, het geconsolideerd overzicht van het totaalresultaat over 2011, de geconsolideerde balans per 31 december 2011, het geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen over 2011 en het geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 en de toelichting waarin opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige winsten verliesrekening over 2011 en de enkelvoudige balans per 31 december 2011 met de toelichting, waarin opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen.
De directie van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het verslag van de directie in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. De directie is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijking van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door de directie van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2011 en van het resultaat en de kasstromen over 2011 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het verslag van de directie, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
was getekend: drs. J. Holland RA
De 32 objecten in de portefeuille van Bever Holding zijn voor het merendeel in het westen van Nederland en België gesitueerd en bestaan grotendeels (voor 54%) uit te ontwikkelen woningbouwprojecten. In diverse projecten zijn daarnaast commerciële ruimten "in de plint" van een ontwikkeling gelegen. Ook hotelontwikkelingen in Nederland en België maken deel uit van de portefeuille. Een van deze ontwikkelingen betreft een hotel gecombineerd met kantoren. Ten behoeve van de diverse projecten zijn ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen voorzien.
De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit 32 objecten, merendeels in het westen van Nederland en België gesitueerd. De portefeuille voorziet in de realisatie van vastgoed in vrijwel alle mogelijke sectoren:
woningen, appartementen, kantoren, winkels, hotels en parkeervoorzieningen. In de meeste gevallen is daartoe bouwgrond beschikbaar, in andere gevallen dient bestaande bebouwing geamoveerd te worden.
De benodigde tijd om tot realisatie van de objecten te komen varieert per project: er zijn projecten waar direct mee zou kunnen worden begonnen en projecten die verder uitontwikkeld dienen te worden. Met name een tweetal grotere grondposities in Hillegom (NL) en Grobbendonk (BE) vallen in deze laatste categorie en zijn mede daarom niet nader gedefinieerd.
In het "overzicht van de vastgoedportefeuille" is per object de status aangegeven.
Van echt herstel van de woningmarkt, de belangrijkste markt voor Bever, zal in 2012 nog geen sprake zijn, mede als gevolg van minder gunstige financieringsvoorwaarden. Voor Bever Holding heeft deze situatie voorlopig geen grote gevolgen, aangezien de meeste objecten zich in de ontwikkelingsfase bevinden, terwijl op de voor Bever belangrijkste lokatie Noordwijk de woning-marktcijfers redelijk stabiel blijven. Van belang blijft de voortgang in het ontwikkelingsproces van de diverse projecten en het bereiken van concrete planvorming op de diverse locaties.
Het ontwikkelingsvolume in de portefeuille bedraagt ruim 73.000 m² vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (54%), kantoren (10%) , winkels( 8%) en hotels (28%). Daarnaast maken ca. 1.000 ondergrondse parkeerplaatsen deel uit van de diverse projecten.
De situatie op de Belgische woningmarkt is redelijk stabiel gebleven, zowel op prijs- als op transactieniveau. Wel blijven de onderlinge verschillen tussen de regio's groot. Het blijft de intentie van Bever Holding kleinschalige objecten te verkopen. In het verslagjaar zijn een drietal objecten in Knokke aan de portefeuille toegevoegd, het betreft een tweetal kleinere winkelunits aan de Kustlaan, alsmede een volumineuze winkel- of horecagelegenheid aan de Lippenslaan met uitgebreide parkeerfaciliteiten.
De bijzondere combinatie van de moderne badplaats Noordwijk aan Zee en de historische dorpskern in Noordwijk Binnen heeft alles aan haar gasten en inwoners te bieden. De uitstekende bereikbaarheid door de centrale ligging midden in de Randstad speelt daarbij een belangrijke rol. Noordwijk aan Zee onderscheidt zich daarnaast als badplaats door een combinatie van hoogwaardige voorzieningen voor zowel het toerisme als de zakelijke markt.
Meerdere bekende vijfsterrenhotels fungeren het hele jaar door als een boegbeeld voor de badplaats. De recente lancering van groot-schalige plannen voor uitbreiding van de huidige congresfaciliteiten van de Hotels van Oranje zal de uitstekende congresreputatie van Noordwijk verder doen versterken.
Voorts is ook de in Noordwijk gevestigde bekende ruimtevaartorganisatie ESA/ESTEC van belang.
Teneinde te voldoen aan de wettelijke eis van actualiteit is de gemeente Noordwijk in 2011 aangevangen met het actualiseren van bestemmingsplannen. Vanwege een grote achterstand in de nog uit te voeren werkzaamheden t.o.v. de beschikbare tijd tot vaststelling van de nieuwe bestemmingsplannen door de gemeenteraad, heeft de gemeente er voor gekozen de bestaande bestemmingsplannen te conserveren in de nieuwe bestemmingsplannen.
Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig zoals vastgesteld door de gemeenteraad in 2009.
Locaties van Bever Holding in Noordwijk aan Zee gemarkeerd.
Belangrijkste lokatie in velerlei opzicht is het gebied Palaceplein/Gat van Palace. Het terrein in gebruik als parkeerterrein wordt het Palaceplein genoemd. De lokatie ertegenover "Gat van Palace" is vernoemd naar het bekende Palacehotel dat vroeger op deze plaats heeft gestaan.
Artist-impressie bouwplan Sea Palace 1995
In 1995 is op deze lokatie voor het bouwplan Sea Palace een bouwvergunning verleend voor een uniek bouwplan met 35 appartementen en uitgebreide horeca- en winkelfaciliteiten. Deze planontwikkeling zou er in voorzien dat de Boulevard ter plaatse van de Olieburg zou komen te liggen, waardoor de oorspronkelijke lokatie van het Palacehotel enigszins richting het Huis ter Duin-complex zou opschuiven en bovendien direct aan zee zou komen te liggen. Bever heeft aangegeven bereid te zijn om mee te werken aan een nieuw bouwplan op basis van Anglo-Normandische architectuur, inmiddels in Noordwijk genaamd "de Noordwijkse Stijl".
Voorstel volumes bebouwing Palaceplein
Voorwaarde voor deze medewerking is dat Bever haar rechten zou behouden als vastgelegd in eerder genoemde bouwvergunning, inclusief de daarbij overeengekomen grondtransactie, waarin onder meer de levering van extra grond ten dienste van het Sea Palace is overeengekomen. Door de Arcas Groep zijn vervolgens in overleg met de gemeente Noordwijk en onder supervisie van architect Sjoerd Soeters in 2009 voor het "Gat van Palace" en Palaceplein stedenbouwkundige modellen ontwikkeld. Indien de gemeente er nu voor kiest alleen de ontwikkeling van het Palaceplein ter hand te nemen zal Bever de rechten die zij met de bouwvergunning van Seapalace heeft verkregen zeker moeten stellen waarbij de aanvang van de realisatie van Seapalace het meest voor de hand ligt.
Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 25 a 30 ca Vergund bouwplan 6.900 m2 appartementen / 2.300 m2 commercieel
Aangrenzend aan de ontwikkeling van Palaceplein/"Gat van Palace" bevindt zich de lokatie van het bouwplan Esplanade. Een ontwikkeling welke reeds in 1997 bij de eerste presentatie aan het gemeentebestuur voor een totale omwenteling in het architectonische denken van Noordwijk heeft gezorgd. Na een jarenlange bezwaarprocedure is de verleende bouwvergunning inmiddels onherroepelijk geworden. Na de noodzakelijke aanpassingen ten behoeve van de kustversterking, heeft het Hoogheemraadschap haar beleid voor ondergrondse bouwactiviteiten aangepast en dient Bever de aanvraag in voor een aanvullende bouwvergunning t.b.v. een tweede ondergrondse laag zodat extra parkeercapaciteit kan worden toegevoegd.
Om een samenhangende kwaliteit van de Badplaats Noordwijk als totaliteit te bereiken is in 2002 door de internationaal bekende stedenbouwkundige Leon Krier samen met de Arcas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bever Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee gepresenteerd.
Noordwijk Parallelboulevard 7 5a 20ca vergund bouwplan 2.178 m² appartementen, 334 m² winkels
De onder regie van supervisor Sjoerd Soeters in 2009 vervaardigde stedenbouwkundige modellen voor het Vuurtorenplein, welke aan de basis hebben gestaan van de Integrale Ruimtelijke Visie Noordwijk Zeewaardig, zullen in overleg met de gemeente nader uitgewerkt moeten worden. Bever heeft op verzoek van het gemeentebestuur het merendeel van haar winkelunits in de huidige bebouwing op het Vuurtorenplein al in 2005 gratis ter beschikking van Noordwijkse kunstenaars gesteld. Nu de gemeente nog steeds geen haast maakt met de definitieve planvorming zal Bever zich beraden over verhuur van deze units op commerciële basis.
Vuurtorenplein 1-41/KW Boulevard 35
bebouwingsindicatie 2.460 m² appartementen, 852m²commercieel
Noordwijk
5a 65ca / 3a 48ca bestaande winkelunits/restaurant
Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard
Na de sloop van het voormalige hotel Zinger en de sloop van de villa's Zeereep 2, Zeereep 3/Bosweg 5 en Zeereep 4 in 2005, allen op uitdrukkelijk verzoek van het gemeentebestuur, laat ook op deze lokatie definitieve planvorming op zich wachten, terwijl Bever de gemeente bovendien heeft aangegeven in principe haar medewerking te willen geven aan een verlenging van de Koningin Wilhelmina Boulevard. Die verlenging moet er onder meer voor zorgen dat het Vuurtorenplein een betere uitstraling krijgt.
De voorziene appartementsontwikkeling voor het perceel bouwgrond aan de Bosweg 6 zal dan eveneens aan het tracé van dit nieuwe gedeelte van de boulevard komen te liggen.
| 5 | Lokatie | Noordwijk |
|---|---|---|
| Adres | Schoolstraat 40a | |
| Kad. oppervlak | 4a 95ca | |
| Status | vergund bouwplan ten behoeve van Noordwijkse Reddingsbrigade | |
| Programma | 550 m² kantoor en bedrijfsruimte |
Ten behoeve van de herhuisvesting van de Noordwijkse Reddingsbrigade wordt de lokatie Schoolstraat 40 a met de bouwvergunning voor een nieuw verenigingsgebouw conform afspraak nog altijd beschikbaar gehouden. Ook de afspraken ten aanzien van de herhuisvesting van de Kon. Ned. Reddingsmij doet Bever gestand; Bever beschikt daartoe over adequate mogelijkheden. Het door de gemeente gewenste nieuwe tracé van de KW Boulevard en daaraan grenzende ontwikkelingen worden met de verplaatsing van de beide reddingsbrigades mede mogelijk gemaakt.
Ontwerp nieuwbouw Noordwijkse Reddings Brigade
Aan de noordkant van de Zeereep is de villa "Sundance" in huidige staat in de verkoop. Desgewenst is de villa middels een compleet bouwplan, te transformeren naar een groot en schitterend beachhouse passend bij de unieke ligging direct aan zee.
| 7 | Lokatie | Noordwijk |
|---|---|---|
| Adres | Zeereep 11 | |
| Kad. oppervlak | 15a 85ca | |
| Status | bestaande villa | |
| Programma | In verkoop | |
Voor de ontwikkeling van de voormalige manege wordt door Bever gedacht aan serviceflats die zouden kunnen aansluiten bij de voorzieningen van het aan de overzijde gelegen zorgcomplex Groot Hoogwaak. Maar ook een hotel met ca. 80 kamers en bijbehorende voorzieningen zou kunnen passen bij de gewenste uitbreiding van hotelaccommodaties in Noordwijk.
Door de gemeente Hillegom is een gebiedsvisie opgesteld voor de Oosteinder- en Vosse- en Weerlanerpolder. In deze polders beschikt Bever over totaal ruim 38 ha grond. Inmiddels staat de komst van een 4-baans weg door de Oosteinderpolder vast en is zelfs al een tracékeuze bepaald. Daarmee zal de door de gemeente gewenste natuur- en recreatieontwikkeling in deze polder dusdanig worden beïnvloed dat een herziening van de opgestelde visie reëel is. Daarbij zal Bever Holding ernaar streven om het gebied waar reeds woningbouw wordt voorzien uit de breiden naar haar grondpositie.
9 Lokatie
Hillegom Oosteinderlaan/Winterrustlaan c.a. 38 ha 23a 52ca gras- en cultuurland nader te bepalen
Overzicht eigendommen in Oosteinderpolder en Vosse- en Weerlanerpolder. De paars ingekleurde percelen behoren aan Bever Holding.
Aan de Rust en Vreugdlaan ligt de historische buitenplaats "Ivicke. Het omringende park van 3,4 hectare maakte oorspronkelijk deel uit van de bekende buitenplaats "Backershagen".
| 10 | Lokatie |
|---|---|
| Adres | |
| Kad. oppervlak | |
| Status | |
| Programma |
Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 3ha 47a 20ca bestaande kantoorvilla met 900 m² vloeroppervlak gebruik nader vast te stellen
Aalsmeer Lakenblekerstraat 84a 50ca vergund bouwplan 15.745 m² hotel- en kantoorontwikkeling, 435 parkeerplaatsen
Grenzend aan de Ruigenhoekerweg ligt aan de rand van het uitgestrekte duingebied een perceel grond van ruim 2 hectare, dat mogelijk tegen grond met bebouwingsmogelijkheden kan worden uitgewisseld.
12 Lokatie
Noordwijkerhout Ruigenhoekerweg 2ha 36a 30ca duingebied nader te bepalen
Kleinschalige ontwikkeling in één van de belangrijke winkelstraten van het bekende Sluis, dat dagelijks door zijn ligging dichtbij de grens op heel veel Belgische bezoekers kan rekenen.
Sluis Nieuwstraat 43 1a 54 ca voormalig woonhuis bouwplan voor 250 m² winkel en 240 m² appartementen
De meest mondaine badplaats aan de Noord-Europese kust is verrassend veelzijdig en bovendien altijd in ontwikkeling om het hoge niveau aan voorzieningen op peil te houden. Daarmee wordt het hele jaar door een ongekende aantrekkingskracht uitgeoefend op de vele bezoekers uit binnen- en buitenland. De variëteit in het winkelaanbod speelt daarin een belangrijke rol.
Knokke Kustlaan 138 A/B 86 ca
verkoop / verhuur
ruimschoots worden voorzien door de beschikking over 47 inpandige parkeerplaatsen.
| 15 Lokatie |
Knokke |
|---|---|
| Adres | Dansestraat 1 (hoek Lippenslaan) |
| Kad. oppervlak | 16 are |
| Status | ca. 1.100 m² restaurant, grand café of winkelruimte, 47 inpandige |
| parkeerplaatsen | |
| Programma | verkoop/ verhuur |
Op een paar passen van de Lippenslaan staat een laatste voorbeeld van een villa in de kustarchitectuur van de jaren 1900, welke na een renovatie de unieke uitstraling van weleer kan terugkrijgen.
Het winkelen in de Kustlaan is een belevenis op zich: de vele exclusieve winkels met de grootste internationale topmerken geven hier inhoud aan het werkelijke funshoppen en dat non-stop, want er wordt ook op zondag gewinkeld. In de klassieke residence St James, halverwege de Kustlaan, beschikt Bever over een tweetal naast elkaar gelegen kleinere winkelunits, uitstekend geschikt om een nieuwe formule aan het unieke winkelbestand toe te voegen.
tweetal onderkelderde winkelunits van 58 m²
De Lippenslaan is dé winkelstraat van Knokke met aan weerszijden tal van bekende winkelketens en speciaalzaken. Op de hoek van de Lippenslaan en Dansestraat bevindt zich een volumineuze winkel- en magazijnruimte van in totaal zo'n 1.100 m2. Ook de vestiging van een restaurant of grand-cafe is hier mogelijk, waardoor bovendien de buitengevels uitgebreid zouden kunnen worden met overdekte terrassen. In parkeermogelijkheden kan
Knokke Guldenvliesstraat 14 75 ca bestaande villa met 235 m² vloeroppervlak in verkoop
Het gekende Oosthoekplein wordt door recente ontwikkelingen steeds aantrekkelijker. Bever heeft op een mooie lokatie aan dit plein in casco de basis gerealiseerd voor een gecombineerde hotel- en restaurantontwikkeling, welke door de toekomstig exploitant naar eigen inzicht afgebouwd kan worden.
Knokke Hazegrasstraat 1/Ooshoekplein 2a 55ca ruwbouw in glas- en waterdicht staat 474 m² restaurant en hammam, 435 m² hotelsuites
Door de ontwikkeling van talloze nieuwe projecten is de hotelcapaciteit van Knokke de laatste jaren sterk afgenomen. Met behulp van ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) tracht het gemeentebestuur de komst van nieuwe hotelinfrastructuur te stimuleren. Het initiatief voor een hotelontwikkeling op Laguna Beach sluit hier uitstekend op aan. De planvorming, welke deel moet gaan uitmaken van de RUP 2e fase bestaat uit een hotel van ca.150 kamers, conferentiefaciliteiten en ca. 50 studio's.
| 18 Lokatie |
Knokke |
|---|---|
| Adres | Heesterstraat |
| Kad. oppervlak | 42a 84ca |
| Status | bestaande hotelbebouwing |
| Programma | planontwikkeling voor 150 hotelkamers en ca. 50 studio's |
Binnen het domein Reygersvliet zijn 8 bouwkavels beschikbaar, 5 in eerste rij aan de Kastanjedreef en 3 grotere kavels in de tweede rij. Voor elke kavel is een individueel ontwerp gemaakt van een grote villa, de vloeroppervlakten variëren van 460 tot ruim 600 m².
Knokke Kastanjedreef 69a 32ca bouwgrond met verkavelings-vergunning bouw van 8 vrijstaande villa's met een gemiddeld opp. van 550 m²
Ten behoeve van de ontwikkeling van kasteel Goorhof en aangrenzende gronden met een totaaloppervlak van ruim 36 ha onderzoekt Bever de mogelijkheden voor de realisatie van een woondomein van 3 appartementsgebouwen, in combinatie met de renovatie van het kasteel.
Grobbendonk Kasteel Go orhof 36 ha 71 a 71 ca Kasteel, landbouwgrond, bossen en vijvers Concept nader uit te werken
Midden in het centrum op een steenworp afstand van de bekende Bredabaan beschikt Planvisie België over een kantoorpand aan de Leopoldslei 2 met een monumentale uitstraling.
Brasschaat Leopoldslei 2 1a 28ca kantoor Planvisie België ca. 200 m² kantoorruimte
Even verderop aan de Leopoldslei 30 bevindt zich een kleinschalig appartementsgebouw met daarachter gelegen magazijnruimten met mogelijkheden voor een herontwikkeling met appartementen.
22 Lokatie
Brasschaat Leopoldslei 30 5a 23ca handelsgelijkvloers met magazijnen bouwplan ontwikkelen voor 300 m² appartementen
Aan de toegangsweg naar het centrum van het schilderachtige Sint Martens Latem beschikt Bever over een bouwlocatie van ruim 2.200 m2. Vanwege een groot tekort aan parkeermogelijkheden en gezien de gunstige ligging van het terrein kan Bever een aanzienlijke hoeveelheid openbare parkeerplaatsen in haar planontwikkeling opnemen, welke daarnaast zal bestaan uit appartementen en commerciële ruimten.
| St Martens Latem |
|---|
| Kap.Maenhoutstraat 11,13 en naastgelegen bouwgrond |
| 22a 52 ca |
| bouwgrond |
| appartementen, commerciele ruimten en parkeervoorzieningen |
Blankenberge is een van de meest populaire en drukste badplaatsen aan de Belgische kust en ligt bovendien op slechts 10 autominuten van Knokke. Direct achter het meest noordelijk deel van de Zeedijk op de hoek van de Verweehelling en de Baron de Ruzettelaan bevindt zich de lokatie voor de realisatie van 22 appartementen, commerciële ruimte en ondergrondse parkeerplaatsen.
| 24 Lokatie Adres |
Blankenberge Verweehelling 6 |
|---|---|
| Kad. oppervlak Status |
2a 33ca bouwgrond |
| Programma | 22 appartementen, commerciële ruimte, parkeervoorzieningen |
Bekende familiebadplaats met het langste strand van de Vlaamse kust, beroemd door zijn statige villa's in Normandische bouwstijl.
Aan de Wenduinesteenweg bevindt zich de lokatie voor 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl, genaamd "Villa Fleur".
25 Lokatie
De Haan Wenduinesteenweg 54 1a 70ca vergund bouwplan 4 appartementen
Pal achter de Leopoldlaan, aan de Montaignelaan, ligt de bouwlocatie voor Villa "Les Souvenirs" tussen de kenmerkende villabebouwing van De Haan.
| Programma grote vrijstaande villa met een vloeropp. van 500 m² |
|---|
| ------------------------------------------------------------------- |
In de landelijke omgeving van Leuven op een perceel grond van bijna 3 hectare ligt een voormalige vierkantshoeve, voorheen in gebruik als veilinghuis.
Aan de Leopoldlaan in het hart van de Haan bevindt zich een dubbele villa in de typische architectuur van De Haan ten behoeve van mooi gesitueerde commerciële ruimten op de begane grond met daarboven gelegen appartementen.
De Haan Leopoldlaan 6-8 4a 68ca bestaande koppelvilla appartementen, commerciële ruimte
Een stad met een luisterrijk verleden en een prestigieus heden. Spa dankt zijn bekendheid vooral aan zijn bronnen met mineraal water, dat opborrelt in het hart van de stad en op verschillende plaatsen rond de stad.
Vanaf de 18e eeuw werd Spa de plaats waar gekroonde hoofden en illustere personages elkaar ontmoetten en men noemde de stad zelfs het "Café van Europa".
Vandaag is Spa, na een mindere periode, op de weg terug. De thermen van Spa, de warme bronnen die bij Spa omhoog komen zijn wereldberoemd. Een nieuw kuurcentrum met meer dan 800 m² binnen- en buitenbaden is hoog boven de stad gebouwd en vanuit het centrum met een lift bereikbaar .
Er bevinden zich hotels in alle categorieën, enerzijds gericht op toerisme en anderzijds op de zakelijke (congres) markt. Daarnaast is er in Spa en wijde omtrek een groot aanbod van vakantiewoningen.
De ligging en omvang van het terrein in een bosrijke omgeving op slechts 3 minuten van het centrum van de stad Spa hebben een belangrijke rol gespeeld bij de ontwikkeling van Spa Valmonte; er is gekozen voor een combinatie van diverse verblijfsmogelijkheden: verblijf in een hotel of
verblijf in een 3 of 4 kamerappartement, indien gewenst met hotelservice.
Dit biedt alle mogelijkheden voor zowel kort als langdurig verblijf, op individuele basis of juist in familieverband.
Door de vele mogelijkheden zijn er ook qua exploitatie diverse opties. Zo kan de hotelexploitatie verhuurd worden al dan niet in combinatie met de appartementen, die bovendien ook individueel verkocht zouden kunnen worden.
Inmiddels zijn de nodige bouwvoorbereidende werkzaamheden uitgevoerd.
Spa Route Balmoral 34 1ha 77a 46ca bestaand hotel met bouwgrond 150 hotelkamers met faciliteiten, 67 luxe drieen 4 kamerappartementen, 227 parkeerplaatsen
| Nr. Adres |
Plaats | Land | Kadastrale Aanduiding |
|---|---|---|---|
| 1. Kon. Wilhelminaboulevard 3 |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2498 |
| 2. Parallelboulevard 7 |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2364 |
| 3. Vuurtorenplein 1- 41, KW blvd. 35 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197 |
| 4a. Zeereep 1 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2195 |
| 4b. Zeereep 2 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1977 |
| 4c. Zeereep 3, Bosweg 5 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1976 |
| 4d. Zeereep 4 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1975 |
| 5. Schoolstraat 40a |
Noordwijk | NL | Noordwijk E 2525 |
| 6. Bosweg 6 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 1951 |
| 7. Zeereep 11 |
Noordwijk | NL | Noordwijk N 2823 |
| 8. Northgodreef 200 |
Noordwijk | NL | Noordwijk A 3334 |
| 9. Oosteinderlaan |
Hillegom | NL | Hillegom meerdere nummers |
| 10. Rust en Vreugdlaan 2 |
Wassenaar | NL | Wassenaar F 9635 |
| 11. Lakenblekerstraat |
Aalsmeer | NL | Aalsmeer C 4048 |
| 12. Ruigenhoekerweg |
Noordwijkerhout | NL | Noordwijkerhout E 4459 |
| 13. Nieuwstraat 43 |
Sluis | NL | Sluis I 294 |
| 14. Kustlaan 138 A/B |
Knokke | B | Knokke-Heist E 122/C - M11 en M12 |
| 15. Dansestraat 1/Lippenslaan |
Knokke | B | Knokke-Heist C 325/B, 325C |
| 16. Guldenvliestraat 14 |
Knokke | B | Knokke-Heist C 3335 |
| 17. Hazegrasstraat 1 |
Knokke | B | Knokke-Heist G 0004G 6 |
| 18. Heesterstraat |
Knokke | B | Knokke-Heist E 0100F en100H |
| 19. Kastanjedreef 5 |
Knokke | B | Knokke-Heist E 100/H en 100/F |
| 20. Kasteel Goorhof |
Grobbendonk | B | Meerdere nummers |
| 21. Leopoldslei 2 |
Brasschaat | B | Brasschaat D 704 M |
| 22. Leopoldslei 30 |
Brasschaat | B | Brasschaat D 747 M 3 W3 |
| 23. Maenhoutstraat 11 |
St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B412/P , 412/X |
| Maenhoutstraat 13 | St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B412/C/3 ,413/02W/2 |
| Maenhoutstraat ongenummerd | St Martens-Latem | B | St. Martens-Latem B 412/K, 413/02 T/2 |
| 24. Verweehelling 6 |
Blankenberge | B | Blankenberge A 859 N 13 |
| 25. Wenduinesteenweg 54 |
De Haan | B | De Haan B 2 V 3 |
| 26. Leopoldlaan 6 |
De Haan | B | De Haan A 10 E 9 |
| Leopoldlaan 8 | De Haan | B | De Haan A 10 B 16 |
| 27. Montaignelaan |
De Haan | B | De Haan A 10 P 16 |
| 28. Tiensesteenweg 70 |
Tielt-Winge | B | Tielt-Winge C 357D/360E/345B/358D |
| 29. Route Balmoral 34 |
Spa | B | Spa L 819 K 3 L 819 S 3 |
* Door Bever beoogde ontwikkeling
** Prognose op basis van gemeentelijke publicaties
| Kadastraal Oppervlak | Te ontwikkelen m2 gebruiksoppervlak |
Status | Tijd tot realisatie |
|---|---|---|---|
| 25 a 30 ca | 6.900 m² appartementen / 2.300 m² winkels | **** | 1 tot 2 jaar |
| 5 a 20 ca | 2.178 m² appartementen/334 m² winkels | **** | < 1 jaar |
| 5 a 65 ca, / 3 a 48 ca | 2.460 m² appartementen / 852 m² winkels | ** | 2 jaar |
| 30 a 28 ca | |||
| 14 a 84 ca | 8.190m² appartementen | ** | 2 tot 3 jaar |
| 16 a 4 ca | |||
| 16 a 5 ca | |||
| 4 a 95 ca | 150 m² kantoor / 170 m² bedrijfsruimte | **** | 1 jaar |
| 10 a 62 ca | 1.270 m² appartementen | ** | 2 tot 3 jaar |
| 15 a 85 ca | 495 m² woonoppervlak | * | |
| 24 a 99 ca | 1.725 m² appartementen | * | < 2 jaar |
| 38 ha 23 a 53 ca | |||
| 3 ha 47 a 20 ca | 900 m² kantoor | *** | < 2 jaar |
| 84 a 50 ca | 15.745 m² hotel + kantoren | **** | < 1 jaar |
| 2 ha 36 a 30 ca | |||
| 1 a 54 ca | 240 m² appartementen/270 m² winkel | *** | < 2 jaar |
| 86 ca | 116 m² winkel | * | |
| 1.600 ca | 1.200 winkel/horeca | *** | < 1 jaar |
| 75 ca | 235 m² woonoppervlak | * | < 1 jaar |
| 2 a 55 ca | 435 m² hotel / 474 m² restaurant | * | < 1 jaar |
| 42 a 84 ca | 1.460 m² hotel | *** | < 2 jaar |
| 69 a 32 ca | 4.480 m² villabouw | * | < 1 jaar |
| 36 ha 71 a 71 ca | * | ||
| 1 a 28 ca | 200 m² bestaand kantoor | *** | < 1 jaar |
| 5 a 23 ca | 90 m² bestaand / 400 m² appartementen | *** | < 2 jaar |
| 5 a 75 ca | |||
| 7a 15 ca | 1.500 m² appartementen, 600 m² winkels | * | < 2 jaar |
| 9 a 62 ca | |||
| 2 a 33 ca | 2.200 m² appartementen / 160 m² winkel | *** | 1 tot 2 jaar |
| 1 a 70 ca | 430 m² appartementen | * | < 1 jaar |
| 2 a 50 ca | 280 m² appartementen / 250 m² winkel | * | < 1 jaar |
| 2 a 18 ca | |||
| 12 a 69 ca | 500 m² woonoppervlak | * | < 1 jaar |
| 2 ha 79 a 75 ca | 570 m² bestaande hoeve | * | |
| 1 ha 77 a 46 ca | 8.500 m² hotel / 5.800 m² appartementen | *** | < 2 jaar |
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.