Annual Report • Mar 31, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Selskab:
Nordicom A/S Kongens Nytorv 26 1050 København K CVR-nr.: 12 93 25 02 Hjemsted: København, Danmark
Telefon: +45 33 33 93 03 Telefax: +45 33 33 83 03 Internet: www.nordicom.dk E-mail: [email protected]
Bestyrelse: Direktør Allan Andersen, formand Direktør Michael Vad Petersen, næstformand CEO Júlíus Thorfinnsson Advokat Leif Djurhuus Direktør Leif Olsen
Direktion: Adm. direktør Ole Steensbro
Revisor: Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes den 28. april 2011 kl. 10 på Hotel D'angleterre, Kongens Nytorv 34, 1050 København K.
| Koncernstruktur pr. 31. december 2010 6 | |
|---|---|
| Ledelsens beretning 8 | |
| Hoved- og nøgletal 8 | |
| Året i hovedtræk 13 | |
| Ledelsens beretning om årets udvikling og forventninger 14 | |
| Koncernens strategi 17 | |
| Årets resultat sammenholdt med den forventede udvikling 18 | |
| Begivenheder efter 31. december 2010 18 | |
| Forventninger til 2011 19 | |
| Segmentoplysninger 21 | |
| Øvrige lovkrævende oplysninger til ledelsens beretning 27 | |
| Ledelsespåtegning 44 | |
| Den uafhængige revisors påtegning 45 | |
| Årsregnskab 46 | |
| Resultatopgørelse 48 | |
| Opgørelse af totalindkomst 49 | |
| Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december 50 | |
| Opgørelse af egenkapital 52 | |
| Opgørelse af pengestrømme 55 | |
| Noter 56 |
Allan Andersen
Født 1945 · Formand for bestyrelsen · Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011
Allan Andersen har i sin karriere haft et antal direktørstillinger i bl.a. DSB, FDB, The Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor I/S og Freja ejendomme A/S. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgivningsvirksomhed, allanacons.dk (AA Consult ApS).
AA Consult ApS
Scandinavian Business People A/S (formand) · Business Danmark Uddannelse A/S (formand) · NeuroSearch A/S · Schaumann Properties A/S (formand) · Greater Europe Deep Value Fund Ltd. · Greater Europe Deep Value Fund II Ltd. · Greater Europe Fund Ltd. · Ethical Economy Ltd.
Født 1958 · Næstformand for bestyrelsen · Indvalgt i bestyrelsen i april 2007
Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor og har siden 2005 drevet virksomheden RE-CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger sig med rådgivnings- og serviceydelser i forbindelse med investering i danske, tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb bl.a. som afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Sydbank A/S, direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal Bank AG og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og projektudbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende kompetence og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling på ejendomsmarkedet i Danmark såvel som internationalt.
RE-CONSULT Denmark ApS · MVP-INVEST Holding ApS · MSB Copenhagen A/S
SEAL Invest A/S
Júlíus Thorfinnsson Født 1965 · Indvalgt i bestyrelsen januar 2011
Júlíus Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir. Før udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Júlíus Thorfinnsson med den finansielle restrukturering af Stodir. Júlíus Thorfinnsson har siden afslutningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere forskellige islandske selskaber.
Stodir hf.
Medlem af bestyrelsen for Ferskur Holding B.V. · Næstformand for Tryggingamidstodin – TM hf.
Leif Djurhuus Født 1953 · indvalgt i bestyrelsen i januar 2011
Leif Djurhuus er uddannet cand.jur. i 1979 fra Københavns Universitet og advokat fra 1983 med møderet for Højesteret fra 1990.
Leif Djurhuus er partner i advokatfirmaet Plesner og rådgiver primært omkring køb og salg, udlejning samt finansiering af fast ejendom og i særdeleshed inden for projektudvikling, indkøbscentre, hoteller og investeringsejendomme.
Leif Djurhuus har omfattende erfaring med retssager, i særdeleshed omkring kontraktfortolkning og lejefastsættelse.
Ingen direktionsposter
Berlin Residential Holding A/S (best.medl.) · Bispebjerg Kollegiet A/S (formand) · Egeskov & Lindquist A/S (formand) · Familien Erichsens Mindefond (formand) · Festo A/S (formand) · K/S Klinten Faaborg (best.medl.) · Kystvejen 18 A/S (best.medl.) · N67 Solar Modules ApS (best.medl.) · Schaumann Boligudvikling K/S (næstformand) · Schaumann Development A/S (best.medl.) · Schaumann Holding A/S (næstformand) · Schaumann Private Equity A/S (næstformand) · Schaumann Properties A/S (næstformand) · Schaumann Renewable Energy A/S (best.medl.) · Team Klienten ApS (formand) · Tegel Holding ApS (best.medl.) · 67 Holding A/S (best.medl.) · 67 Tegel Holding ApS (best.medl.) · Østre Gasværk Teater A/S (næstformand)
Leif Olsen Født 1952 · Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011
Leif Olsen er cand.merc fra Handelshøjskolen i København, hvor det også blev til undervisning i faget teoretisk statistik på HA-studiet.
Leif Olsens karriere har været fokuseret på entreprenørvirksomhed (blandt andet som adm. direktør for den børsnoterede Christiani & Nielsen-koncern), finansiering og fast ejendom i bred forstand. Leif Olsen har gennem en årrække stået i spidsen for ejendomsmæglerfirmaet Leif Olsen A/S, der er et decideret erhvervsejendomsmæglerfirma, der betjener en lang række private og offentlige kunder.
I 2009 indleverede Leif Olsen speciale til Københavns Universitet med titlen "Lokalplaner i praksis".
Canmerc ApS og datter · Leif Olsen A/S · ApS KBUS 38 nr. 2866 og datter · ApS KBUS 38 nr. 2867 og datter · VICH 4234 ApS · ApS nr. 1 af 10/11 1988 og datter · Agrokoncernen af 20/9 2008 ApS · Leif Olsen Invest · Rosenkæret ApS og datter · Rosenkæret Invest ApS
Trafomo A/S · Rosenkæret ApS · Leif Olsen A/S · Ejendomsforeningen Danmark (hovedbestyrelsen) · Formand for Realkredit Danmarks "Lokalråd Storkunder" · VL-gruppe 64
Bestyrelsen har ansat en direktion bestående af administrerende direktør Ole Steensbro. Direktionen varetager den daglige ledelse af koncernen i henhold til bestyrelsens retningslinjer og anvisninger.
Født 1963 · Adm. direktør siden 28. februar 2011
Ole Steensbro har været underdirektør i Nordicom siden 1. februar 2008 og direktør siden 1. december 2008. Ole Steensbro kommer fra en stilling som økonomidirektør i Veolia Transport Danmark A/S, har tidligere arbejdet som nordisk økonomidirektør i erhvervsrejsebureauet Mærsk/DFDS Travel og besat forskellige lederstillinger i PBS A/S.
Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i København.
Direktionsposter Scan Wide ApS
Degnehaven ApS (formand)
/ Lejligheder på Langelinie i Nyborg med udsigt over storebælt /
Resultatopgørelsen Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2008 2007 2006 Omsætning 429.217 300.557 552.874 755.051 919.439 Driftsomkostninger -245.294 -99.240 -356.260 -536.287 -620.885 Bruttoresultat 183.923 201.317 196.614 218.764 298.554 Personale og andre eksterne omkostninger -59.278 -76.314 -68.231 -53.869 -57.802 Resultat af associerede virksomheder 0 0 -33.271 1.430 4.768 Af- og nedskrivninger -17.181 -4.049 -3.699 -4.416 -3.179 Resultat før værdireguleringer 107.465 120.954 91.413 161.909 242.341 Værdireguleringer -600.553 -564.041 -189.470 152.827 387.793 Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 2.669 -35.258 18.956 99.499 33.809 Resultat af primær drift -490.419 -478.345 -79.101 414.235 663.943 Finansielle poster -126.176 -196.490 -183.959 -122.118 -80.109 Resultat før skat -616.595 -674.835 -263.060 292.117 583.834 Skat af årets resultat 199.517 122.058 58.171 -34.940 -162.438 Årets resultat -417.078 -552.777 -204.889 257.177 421.396 Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2008 2007 2006 Langfristede aktiver 3.727.150 4.550.151 5.133.601 4.813.205 3.821.073 Kortfristede aktiver 552.086 429.533 491.724 1.010.924 1.099.638 Aktiver i alt 4.279.236 4.979.684 5.625.325 5.824.129 4.920.711 Egenkapital ultimo 193.228 496.908 1.043.165 1.416.240 1.182.454
| Kortfristede gældsforpligtelser | 431.755 | 2.128.844 | 2.102.657 | 1.624.386 | 1.942.896 |
|---|---|---|---|---|---|
| Passiver i alt | 4.279.236 | 4.979.684 | 5.625.325 | 5.854.129 | 4.920.711 |
| Investeringer i materielle anlægsaktiver | 92.994 | 154.911 | 607.210 | 1.119.854 | 890.960 |
| Opgørelse af pengestrømme | |||||
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| Pengestrømme fra driften | 146.275 | -79.304 | 261.742 | 303.217 | 354.558 |
| Pengestrømme fra investering | 49.525 | 56.821 | -419.074 | -975.833 | -772.435 |
| Pengestrømme fra finansiering | -93.765 | 12.199 | 61.945 | 566.786 | 923.510 |
| Pengestrømme i alt | 102.035 | -10.284 | -95.387 | -105.830 | 505.633 |
Langfristede gældsforpligtelser 3.654.253 2.353.932 2.479.503 2.813.503 1.795.361
| Nøgletal | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 | |
| Afkast på færdige investeringsejd. (%) | 6,1 | 5,4 | 5,3 | 5,0 | 5,4 |
| Gennemsnitlig lånerente (%) | 3,2 | 5,0 | 4,8 | 3,5 | 3,0 |
| Afkastmarginal på færdige investeringsejd. (%) | 2,9 | 0,4 | 0,6 | 1,5 | 2,4 |
| Forrentning af egenkapital før skat (%) | -178,3 | -87,6 | -21,4 | 22,5 | 59,2 |
| Forrentning af egenkapital efter skat (%) | -120,5 | -71,8 | -16,7 | 19,8 | 42,7 |
| Indre værdi pr. aktie, ultimo (beløb i kr.) | 16 | 78 | 162 | 209 | 180 |
| Resultat pr. aktie før skat (beløb i kr.) | -77 | -106 | -41 | 44 | 88 |
| Resultat pr. aktie efter skat (beløb i kr.) | -52 | -87 | -32 | 39 | 64 |
| Udbytteafkast | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 1,7 | 1,4 |
| Kurs/indre værdi, ultimo | 0,7 | 0,8 | 0,2 | 1,8 | 2,2 |
| Udbytteprocent | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 17,0 | 9,6 |
| Price Earning | N/A | N/A | N/A | 19 | 10 |
| Cashflow pr. aktie (beløb i kr.) | 18,2 | -12,5 | 40,7 | 45,3 | 52,9 |
| Soliditet (%) | 4,5 | 10,0 | 18,5 | 24,2 | 24,0 |
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010". Aktierelaterede nøgletal for perioden 2006-2009 er multipliceret med en justeringsfaktor på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010.
| Øvrige oplysninger | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2008 | 2007 | 2006 |
| EBIVAT* | 107.465 | 120.954 | 91.413 | 161.909 | 242.341 |
| EBIVAT (adjusted)*** | 145.726 | 137.587 | 95.112 | 166.325 | 245.520 |
| EBVAT** | -18.711 | -75.536 | -92.546 | 39.791 | 162.232 |
| EBVAT (adjusted)*** | 19.550 | -58.903 | -88.847 | 44.207 | 165.411 |
| Nettorentebærende gæld / EBIVAT (Adjusted) | 24,1x | 28,5x | 40,7x | 19,8x | 10,5x |
| EBIVAT (adjusted) / huslejeindtægter | 56% | 53% | 38% | 85% | 166% |
| EBIVAT (adjusted) / kapacitetsomkostninger | 2,5x | 1,8x | 1,4x | 3,1x | 4,2x |
| EBIVAT (adjusted) / renter | 1,2x | 0,7x | 0,5x | 1,4x | 3,1x |
| Andel af langfristet gæld af total gæld (%) | 89,4 | 52,5 | 54,1 | 63,4 | 48,0 |
| Selskabskapital | 120.279 | 312.786 | 312.786 | 312.786 | 312.786 |
| Børskurs, ultimo (beløb i kr.) | 11 | 60 | 68 | 820 | 843 |
| Aktiekursstigning i kurspoint | -49 | -8 | -752 | -23 | -75 |
| Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 14,0 | 13,0 |
| Antal medarbejdere i koncernen | 37 | 52 | 63 | 64 | 52 |
* Resultat før renter, værdireguleringer og skat
** Resultat før værdireguleringer og skat
*** Justeret for nedskrivninger på projektbeholdninger og øvrige af- og nedskrivninger
| Afkast på færdige investeringsejendomme | Huslejeindtægter – ejd.driftsomk. Gns. dagsværdi af færdige inv.ejendomme |
|---|---|
| Gennemsnitlig lånerente | Nettofinansieringsomkostninger * 100 Gennemsnitlig rentebærende gæld |
| Afkastmarginal på færdige investeringsejendomme | Afkast på færdige inv.ejendomme – gns. lånerente |
| Forrentning af egenkapital før skat | Resultat før skat * 100 Gennemsnitlig egenkapital |
| Forrentning af egenkapital efter skat | Resultat efter skat * 100 Gennemsnitlig egenkapital |
| Indre værdi pr. aktie, ultimo | Egenkapital, ultimo Antal aktier, ultimo |
| Resultat pr. aktie før skat | Resultat før skat * 100 Gennemsnitligt antal aktier |
| Resultat pr. aktie efter skat | Resultat efter skat * 100 Gennemsnitligt antal aktier |
| Udbytteafkast | Udbytte pr. aktie * 100 Børskurs |
| Kurs/indre værdi, ultimo | Børskurs Indre værdi pr. aktie |
| Udbytteprocent | Foreslået udbytte * 100 Årets resultat |
| Price Earning | Børskurs Resultat pr. aktie |
| Cashflow pr. aktie | Cashflow fra driftsaktivitet Udvandet gennemsnitlig antal aktier |
| Soliditet (%) | Egenkapital, ultimo * 100 Passiver, ultimo |
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
12
/ Ombygning af Rebæk Søpark med ny Lidl butik
Der blev i 2010 opnået en række afgørende resultater, som gav Nordicom et nødvendigt pusterum til at rette koncernen op oven på følgerne af den finansielle krise og de efterfølgende rystelser i ejendomsmarkedet. I første kvartal blev der således indgået en 3-årig bankaftale med koncernens væsentligste finansielle kreditorer, som accepterede et solidarisk loft over rentesatserne og mulighed for at oprulle renter. Som betingelse i bankaftalen blev der efterfølgende udsendt et børsprospekt, som skaffede koncernen et nødvendigt kapital- og likviditetsindskud til investering i primært eksisterende udlejningsejendomme. I børsprospektet er der fremlagt en strategi for kontrolleret genopretning af koncernen. De væsentligste elementer i strategien er afvikling af ejendomsbesiddelser i Tyskland og Sverige, afvikling af såkaldte "green-field" (dvs. projektgrunde) udviklingsprojekter samt fokusering af porteføljen af færdige investeringsejendomme. Efter kapitaludvidelsen blev der ændret væsentligt i aktionærsammensætningen, og dette affødte krav om indkaldelse til en ekstraordinær generalforsamling, som fandt sted den 11. januar 2011. På denne blev der valgt en ny bestyrelse, som har erklæret at ville følge den lagte strategi. Den nye bestyrelse har kritisk gennemgået koncernens ejendomsportefølje samt de regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der ligger til grund for ejendommenes værdiansættelser. Anvendelsen af ændrede skøn og vurderingsmetoder, herunder blandt andet indhentning af flere eksterne vurderinger, har medført væsentlige negative dagsværdireguleringer af koncernens ejendomme. De nye momsregler, der trådte i kraft den 1. januar 2011, har desuden haft større negativ effekt end forudsat tidligere.
Desuden er der lagt vægt på at beskrive de forudsætninger, der i den kommende tid skal opfyldes for, at yderligere negative dagsværdireguleringer ikke bliver aktuelle. De væsentligste af disse forudsætninger er nedbringelse af tomgangslejen, afvikling af de likviditetskrævende "green-field" udviklingsprojekter, fastholdelse af nuværende skøn og principper for hensættelser til vedligeholdelse samt nedbringelse af det væsentligste vedligeholdelsesefterslæb.
Selskabets drift er forløbet som forventet, og årets resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) udgør -19 mio. kr., hvilket er i overensstemmelse med de tidligere udmeldte forventninger.
Justeret for ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger og afskrivninger udgør EBVAT 20 mio. kr. for 2010 (2009: -59 mio. kr.).
Koncernen opdeler, jævnfør note 1 og 3, sine aktiviteter i henholdsvis Nordicom Ejendom og Nordicom Udvikling. Nordicom Ejendom ejer en portefølje af færdige investeringsejendomme til udlejning. Nordicom Udvikling var ejendomsudvikler og har investeret i og udviklet ejendomsprojekter/grunde under betegnelsen investeringsejendomme under udvikling.
Jævnfør afsnittet "Årsregnskab" side 44, har Nordicom i 2010 øget lejeindtægterne med 4 mio. kr. fra 259 mio. kr. i 2009 til 263 mio. kr. Heraf udgør ca. 13 mio. kr. en engangsindtægt relateret til en lejekompensation. Eksklusive denne engangspost udgør lejeindtægterne således 250 mio. kr. i 2010, hvilket svarer til en reduktion på 9 mio. kr. sammenlignet med 2009. Faldet relateres primært til koncernens investeringsejendomme under udvikling samt en reduktion af lejeindtægterne på færdige investeringsejendomme i Sverige og Tyskland som følge af frasalg gennemført i 2009 og 2010. Nordicom Ejendoms danske investeringsejendomme oplevede en lille stigning i lejeindtægterne i 2010.
Salg af projektbeholdninger udgør 164 mio. kr. (2009: 37 mio. kr.) og vedrører salg af 37 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), et mindre antal grundstykker samt salg af en ejendom i Tyskland. Salget er øget med 127 mio. kr. i forhold til sidste år.
Nordicom opnåede i 2010 et bruttoresultat på 184 mio. kr. (2009: 201 mio. kr.). svarende til en reduktion på 17 mio. kr. sammenlignet med 2009.
Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 59 mio. kr. (2009: 76 mio. kr.), er faldet med 17 mio. kr. Faldet skyldes effekten af organisationstilpasninger foretaget i 2009 samt en yderligere reduktion af antallet af medarbejdere i 2010 fra 52 medarbejdere ultimo 2009 til 37 medarbejdere ultimo 2010. Herudover er engangsomkostninger relateret til Nordicoms organisatoriske og finansielle omstilling reduceret, efterhånden som omstillingsprocesserne er tilendebragt i løbet af 2010.
Nordicom opnåede i 2010 en EBIVAT (resultat før renter, værdireguleringer og skat) på 107 mio. kr. mod 121 mio. kr. i 2009. Reduktionen på 14 mio. kr. sammenlignet med 2009 skyldes primært færre renteindtægter på pantebreve, øgede driftsomkostninger og nedskrivninger på projektbeholdninger samt domicilejendomme, hvilket delvist er opvejet af reducerede kapacitetsomkostninger. EBIVAT er negativt påvirket af ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger på projektbeholdninger (parcelhusgrunde, bl.a. i Næstved) med ca. 21. mio. kr. samt nedskrivninger på domicilejendomme med ca. 14 mio. kr. EBIVAT, justeret for ikkelikviditetspåvirkende nedskrivninger på projektbeholdningen, og domicilejendomme, er således 142 mio. kr. og 146 mio. kr. inklusive årets afskrivninger.
EBVAT (resultat før værdireguleringer og skat) udgør -19 mio. kr. (2009: -76 mio. kr.), hvilket er i overensstemmelse med de tidligere udmeldte forventninger.
Justeret for ikke-likviditetspåvirkende nedskrivninger og afskrivninger udgør EBVAT 20 mio. kr. for 2010 (2009: -59 mio. kr.).
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning på 13 mio. kr. (2009: 8 mio. kr.) vedrører færdiggørelse af Rebæk Søpark Butikscenter i Hvidovre. Ombygningen på 9 mio. kr. har medført mulighed for at gøre plads til en Lidl butik på ca. 1.000 m2 , hvorved centeret i dag er tilnærmelsesvis fuldt udlejet.
Regulering til dagsværdi netto på -613 mio. kr. (2009: -572 mio. kr.) udgøres af værdiregulering af færdige investeringsejendomme på -295 mio. kr., værdiregulering af investeringsejendomme under udvikling på -287 mio. kr., nettoværdiregulering af gæld til kreditinstitutter på -23 mio. kr., værdiregulering af koncernens beholdning af pantebreve på -14 mio. kr. samt 6 mio. kr. i avance opstået i forbindelse med indgåelse af bankaftalen.
Finansielle poster, netto, udgør 126 mio. kr. (2009: 197 mio. kr.), hvilket er en forbedring på 71 mio. kr. eller 36 % sammenlignet med 2009. Forbedringen skyldes primært indgåelse af en ny bankaftale med koncernens finansielle kreditorer samt lavere renter på koncernens realkreditgæld.
Værdireguleringer af koncernens færdige investeringsejendomme og investeringsejendomme under udvikling fremkommer dels som følge af ændrede generelle markedsforhold dels som følge af konkrete forhold vedrørende de enkelte ejendomme, herunder ændringer af lejen i overensstemmelse med de indgåede lejekontrakter, lejeforhøjelser som følge af forbedringer af de enkelte lejemål, indgåelse af kontrakter med nye lejere eller ændrede forudsætninger for den enkelte ejendom.
Jævnfør note 2 har ledelsen i 2010 revurderet de regnskabsmæssige skøn på såvel færdige investeringsejendomme som investeringsejendomme under udvikling. Endvidere er foretaget en ændret vurdering vedrørende koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger, jf. nedenstående afsnit "Udskudt skat".
Ledelsen har foretaget en vurdering af størrelsen af hensættelser til vedligeholdelse, der indgår i beregningen af ejendommenes dagsværdi. Grundet ejendomsporteføljens almene tilstand, har ledelsen fundet det nødvendigt at øge hensættelser til vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m2 til 45 kr. p.a. pr. m2 på hovedparten af koncernens færdige investeringsejendomme. Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført negative dagsværdireguleringer på 62 mio. kr. På grund af et identificeret vedligeholdelsesefterslæb på flere ejendomme vil der naturligt fortsat være en skønsmæssig usikkerhed omkring fremtidig vedligeholdelse, herunder om de nuværende hensættelser er tilstrækkelige. Disse usikkerheder afspejles bl.a. i de valgte afkastprocenter for ejendommene. Yderligere hensættelser kan påvirke koncernens værdier og dermed koncernens resultat væsentligt.
I forbindelse med årsregnskabet for 2010 har ledelsen i marts 2011 indhentet vurderinger fra uafhængige eksterne valuarer på hovedparten af koncernens færdige investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi på over 100 mio. kr. Dette har medført negative dagsværdireguleringer i størrelsesordenen 130 mio. kr., bl.a. som følge af forhøjede afkastkrav og lavere skøn over markedslejen.
Ledelsen har vurderet det nødvendigt at revurdere de regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der ligger til grund for opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme under udvikling pr. 31. december 2010. Det drejer sig især om koncernens to store ejendomme i Københavns Sydhavn, beliggende på Enghave Brygge og Ved Stigbordene.
Disse projekter har begge karakter af "green-field" projekter med fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordenen 1-2 mia. kr. pr. projekt.
Hvad angår Enghave Brygge, har ledelsen fundet det nødvendigt at revurdere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kommende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, omkostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer m.v., byggeomkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i området kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrelsesorden. Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er nu ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2 .
For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i områderne samt usikkerhed om finansiering. En vurdering indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den øgede skønsmæssige usikkerhed.
Effekten af ovennævnte skønsmæssige ændringer har medført negative dagsværdireguleringer for Enghave Brygge og Ved Stigbordene på i alt 202 mio. kr.
Fremadrettet hersker en væsentlig skønsmæssig usikkerhed omkring værdiansættelsen af Enghave Brygge og Ved Stigbordene.
Årets resultat er påvirket af en ændret vurdering af koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger, hvilket har påvirket årets resultat positivt med ca. 71 kr. mio. Beløbet indgår i årets regulering af udskudt skat. Den ændrede vurdering har medført, at skatteværdien af nettofinansieringsomkostninger vedrørende såvel tidligere år som 2010 er modregnet i opgørelsen af koncernens udskudte skatteforpligtelser i det omfang de pågældende nettofinansieringsomkostninger forventes at kunne udligne andre udskudte skatteforpligtelser.
Af den samlede værdiregulering af færdige investeringsejendomme på -295 mio. kr. udgør ca. -244 mio. kr. markedsbestemte reguleringer af afkastkrav på de enkelte ejendomme, mens konsekvensen af ændringer i ejendommenes driftsøkonomi udgør -51 mio. kr. Heraf relateres -62 mio. kr. til øgede hensættelser til vedligeholdelse.
Det er ledelsens vurdering, at transaktionsaktiviteten på det danske ejendomsmarked er svagt stigende, ligesom forskellen mellem købers og sælgers prisforventninger er indsnævret i forhold til 2009. Markedsforholdene vurderes dog fortsat som udfordrende, hvilket blandt andet skyldes begrænset udbud af finansiering via fremmedkapital. Kreditinstitutterne opleves således stadig meget tilbageholdende og defensive over for udlån til ejendomssektoren.
Jævnfør Nordicoms strategi vil koncernen i 2011 anvende en del af provenuet fra kapitalforhøjelsen, gennemført i september 2010, til at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer, optimeringer af lejemål samt effektivisering af driften, hvorved der dannes grundlag for fremtidige positive værdireguleringer af investeringsejendommenes værdi.
Værdireguleringer af koncernens investeringsejendomme under udvikling på -287 mio. kr. relateres hovedsagligt til grundstykkerne Enghave Brygge og Ved Stigbordene i København som følge af væsentlige ændringer af regnskabsmæssige skøn jf. note 2.
Med virkning fra 1. januar 2011 er salg af ejendomme og byggegrunde til private m.v. momspligtigt, hvilket alt andet lige vil ramme avancen ved salg af grunde samt udvikling af ejendomme til boligformål, idet køber ikke har momsfradragsret.
De nye momsregler har således medvirket til negative værdireguleringer samt nedskrivninger i 2010 på flere af koncernens udviklingsprojekter.
Der arbejdes i øjeblikket, jf. den lagte strategi, på at nedbringe koncernens samlede engagement i udviklingsaktiviteter.
Der henvises til note 2 for yderligere specifikationer vedrørende regnskabsmæssige vurderinger og skøn.
Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2010 udgør 3.727 mio. kr. (2009: 4.550 mio. kr.), er reduceret med 823 mio. kr. i perioden. Der er i 2010 investeret 31 mio. kr. på forbedringer og udvikling på eksisterende ejendomme, mens der er solgt ejendomme for samlet 137 mio. kr.
Kortfristede aktiver udgør 552 mio. kr. (2009: 430 mio. kr.) og er steget med 122 mio. kr. i forhold til ultimo 2009. Ændringen relateres primært til reduktion af projektbeholdningerne gennem salg af lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), nedskrivninger på Halfdans Vænge i Næstved samt reklassificering af Amager Strandvej og fem tyske ejendomme til investeringsejendomme bestemt for salg. Endvidere relateres 103 mio. kr. (2009: 13 mio. kr.) til en øget likvid beholdning.
Egenkapitalen udgør 193 mio. kr. (2009: 497 mio. kr.) svarende til en reduktion på 304 mio. kr. Faldet henføres til årets underskud som følge af negative værdireguleringer og nedskrivninger, delvist opvejet af den gennemførte kapitaludvidelse i september 2010.
I marts 2010 blev der opnået enighed om en samlet bankaftale med alle koncernens væsentlige finansielle kreditorer om forbedring af koncernens finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen har kreditinstitutterne i en periode på tre år fra og med den 1. januar 2010 fastlåst og sænket renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld på 1.837 mio. kr. henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld på 1.677 mio. kr. ultimo 2010 eksklusive kursregulering. Herudover er løbetiden på den omfattede bankgæld forlænget frem til den 31. december 2012. For bankgæld, som ikke er omfattet af bankaftalen, er der indgået nye låneaftaler, ligesom en del heraf er omlagt til realkreditgæld. Som følge af indgåelse af bankaftalen, herunder fastlåsning af renten for bankgælden, blev der på indgåelsestidspunktet indregnet en positiv værdiregulering på koncernens bankgæld på 71 mio. kr. Beløbet udgøres af forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af de tidligere banklån på den ene side og dagsværdien af de nye lån på den anden side.
Med bankaftalen kan Nordicom realisere sin strategi med fokus på driftsoptimering af koncernens eksisterende ejendomsportefølje samt fokus på cashflow-givende ejendomme. Samtidig sikrer bankaftalen koncernen tid til at omstille koncernens udviklingsaktiviteter og nedbringe beholdningen af grunde og projekter. Bankaftalen omfatter ikke långiverne i koncernens datterselskaber i Sverige og Tyskland.
Som vederlag for bankernes deltagelse i bankaftalen, herunder nedsættelse af de nuværende rentesatser på koncernens bankgæld til en fast rente i tre år, udstedtes der i maj 2010 konvertible obligationer til de berørte banker på nominelt ca. 69 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet, dog minimum 100 kr. pr. aktie.
De konvertible obligationer er på udstedelsestidspunktet indregnet til en dagsværdi på samlet 65 mio. kr. Dagsværdien opdeles regnskabsmæssigt i en gældskomponent og en egenkapitalkomponent (optionsdelen). Egenkapitalkomponenten udgør 21 mio. kr. og er indregnet direkte på egenkapitalen. Gældskomponenten udgør på udstedelsestidspunktet 44 mio. kr. og er indregnet som en langsigtet forpligtelse. Der foretages ikke efterfølgende måling af egenkapitalkomponenten, hvorimod gældskomponenten efterfølgende måles til amortiseret kostpris. Fratrukket værdien på de udstedte obligationer er der således indregnet en gevinst på netto 6 mio. kr. i 2010. Den positive værdiregulering af bankgælden på 71 mio. kr. tilbageføres regnskabsmæssigt over bankaftalens løbetid frem til 31. december 2012 svarende til ca. -23 mio. kr. årligt. Reguleringen indregnes ligeledes under "Regulering til dagsværdi, netto" og udgør -23 mio. kr. for 2010.
Gæld til kreditinstitutter udgør 3.902 mio. kr. (2009: 3.978 mio. kr.). Heraf relateres 228 mio. kr. til forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg. Pr. 31. december 2010 udgør den langfristede gæld 3.586 mio. kr. svarende til 98 % af den samlede gæld ekskl. forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg (2009: 53 %).
På Nordicoms generalforsamling den 22. april 2010 blev det vedtaget at nedsætte selskabets aktiekapital med nom. 281.507.220 kr. fra nom. 312.785.800 kr. til nom. 31.278.580 kr. med det formål at ændre stykstørrelsen på selskabets aktier fra nom. 100 kr. pr. aktie til nom. 10 kr. pr. aktie. Den 27. april 2010 offentliggjorde Nordicom via Erhvervsog Selskabsstyrelsens it-system proklama vedrørende kapitalnedsættelsen. Proklamafristen udløb den 27. juli 2010, hvorefter kapitalnedsættelsen blev gennemført.
På Nordicoms generalforsamling den 22. april 2010 blev selskabets bestyrelse bemyndiget til ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med højst 150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant indbetaling med fortegningsret for selskabets eksisterende aktionærer. Den 30. september 2010 blev der tegnet 8.900.000 stk. nye aktier i selskabet svarende til et bruttoprovenu på 89 mio. kr. Nettoprovenuet efter fradrag af omkostninger i forbindelse med udbuddet udgjorde 75 mio. kr. De nye aktier blev registreret hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen den 1. oktober 2010. Herefter udgør Nordicoms nominelle aktiekapital 120.278.580 kr., svarende til 12.027.858 stk. aktier a nominelt 10 kr.
Formålet med kapitalrejsningen var primært at sikre selskabet en vis kapacitet til at foretage investeringer i sin eksisterende ejendomsportefølje. I henhold til bankaftalen var Nordicom forpligtet til at gennemføre en kapitalforhøjelse på minimum 100 mio. kr. senest den 30. september 2010. Nordicom opnåede imidlertid godkendelse fra kreditinstitutterne omfattet af bankaftalen til at videreføre bankaftalen med en minimums kapitalforhøjelse på 50 mio. kr., hvorfor Nordicoms forpligtelser i bankaftalen var opfyldt.
Pengestrøm fra driftsaktivitet for 2010 udgør 146 mio. kr. (2009: -79 mio. kr.) svarende til en stigning på 225 mio. kr. i forhold til sidste år. Forbedringerne skyldes primært ændringer i projektbeholdninger og kan hovedsagligt henføres til leverance af en nyopført butik til Føtex i Næstved, salg af 37 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), besparelser på finansielle poster som følge af bankaftalen og reducerede renter på realkredit lån, oprullede renter til banker under bankaftalen samt reduktion af kapacitetsomkostningerne.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 50 mio. kr. (2009: 57 mio. kr.). Periodens investeringer vedrører primært færdiggørelse af udviklingsprojekter, herunder ombygning af Lippeltstraße i Tyskland samt butikscentrene Rebæk Søpark, Høje Gladsaxe Centret og Tåstrup Stationscenter. Herudover er der frasolgt investeringsejendomme med en likviditetseffekt på i alt 137 mio. kr. Disse vedrører primært salg af en nyopført boligejendom i Tyskland (Eidelstedter Brook), ejerlejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS), en mindre ejendom i Sverige samt tilbagelevering af et grundstykke i Slagelse til Slagelse kommune.
16
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør -94 mio. kr. (2009: 12 mio. kr.), der er positivt påvirket af kapitaludvidelsen i september, men modvirket af indfrielse af gæld som følge af ovennævnte frasalg. Koncernens likvide beholdninger udgør 116 mio. kr. pr. 31. december 2010 (2009: 13 mio. kr.).
Nordicom er et ejendomsselskab med en større ejendomsportefølje i Storkøbenhavn, udvalgte provinsbyer samt Tyskland og Sverige. Det er koncernens mål at skabe størst mulig værdi for aktionærerne. Koncernen vil være et ejendomsselskab, der genererer et højt afkast, og hvis aktie præsterer bedre end sammenlignelige selskaber. Langsigtet værditilvækst skal skabes gennem profitabel drift, øget omsætningshastighed på investeringsejendommene, værdiforædling af koncernens eksisterende portefølje, øget volumen, markedskonsolidering, fokusering og effektiv kapitaludnyttelse.
Koncernens strategi fokuserer på investeringer i ejendomme med positivt likviditetsbidrag. Koncernens overordnede strategi er følgende, idet der vil blive taget behørigt hensyn til Nordicoms begrænsede muligheder for selv at investere og bygge:
banklån med løbetider på under et år samt sikre styring af renteeksponeringen.
Ændring af aktivmassens sammensætning, således at udviklingsaktiviteter (herunder jordbesiddelser) gennem frasalg eller byttehandler reduceres i volumen, og andelen af færdige investeringsejendomme øges. Dette kan f.eks. fremmes ved at indgå partnerskaber med udviklingsselskaber eller finansielle partnere omkring koncernens største jordbesiddelser med henblik på at værdiforøge ejendommene og bringe dem nærmere realisering.
Det skal bemærkes, at koncernen er underlagt en række restriktioner som følge af bankaftalen. For yderligere information om bankaftalen henvises til note 32.
Koncernens drift i 2010 er gået som forventet med et resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) på -19 mio. kr. sammenholdt med udmeldte interval på -5 til -20 mio. kr. Som følge af nedskrivninger af projektbeholdninger nedjusterede Nordicom den 19. august 2010 forventningerne fra det oprindelige interval på -15 til +15 mio. kr. før værdireguleringer og skat (EBVAT).
I 2010 har Nordicom foretaget nedskrivninger på projektbeholdninger og domicilejendomme samt øvrige afskrivninger med ca. 38 mio. kr. Justeret for disse ned- og afskrivninger udgør EBVAT 20 mio. kr.
På anmodning fra SB Holding 2009 ApS (et datterselskab af ALMC hf. tidligere Straumur Burdaras Investeringsbank), der på tidspunktet for anmodningens modtagelse den 3. december 2010 ejede 2.194.892 stk. aktier svarende til 18,25 % af koncernens aktiekapital, indkaldtes den 17. december 2010 til ekstraordinær generalforsamling med henblik på valg af ny bestyrelse.
På den ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011 fandt der nyvalg sted til koncernens bestyrelse i forlængelse af en større ændring i koncernens ejerkreds. Der blev valgt fire nye medlemmer til bestyrelsen: Allan Andersen, Leif Djurhuus, Leif Olsen og Júlíus Thorfinnsson. Desuden blev Michael Vad Petersen genvalgt.
I forlængelse af koncernens selskabsmeddelelse af 14. december 2010 vedrørende indgåelse af et betinget salg af fire af koncernens ejendomme beliggende i Tyskland (tre beliggende i Hamborg og en i Lüneburg), blev alle betingelser omkring salget opfyldt i januar 2011. Endvidere er der for yderligere en af koncernens ejendomme i Tyskland indgået en bindende salgsaftale, hvor overdragelsen forventes at finde sted inden den 1. maj 2011.
De fem ejendomme er solgt for ca. 82 mio. kr. (EUR 11 mio.) svarende til bogført værdi. Den regnskabsmæssige resultateffekt for de fem solgte ejendomme er neutral for 2011. De fem ejendomme er i årsregnskabet for 2010 behandlet som investeringsejendomme bestemt for salg.
Efter salgene besidder Nordicom én tysk ejendom (Lippeltstraße i Hamborg), som forventes solgt i 2011.
I december 2010 indgik Nordicom en betinget salgsaftale for Amager Strandvej med en salgspris svarende til bogført værdi på 220 mio. kr. eller 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter er den kontante del af købesummen deponeret og handlen er ubetinget. Grunden er solgt ubetinget til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en kontant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgangen af 2011 og dermed misligholder aftalen vil grundstykket forblive Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr. og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke, ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt. Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5 mio. kr. Sandsynligheden for at køber misligholder købsaftalen anses for lav. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest den 31. december 2011. Udstykningen er således ikke en betingelse for handlen.
Salget af grundene på Amager Strandvej forventes at forbedre koncernens resultat efter finansielle omkostninger med ca. 5 mio. kr. i 2011. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til kurs pari.
Jf. selskabsmeddelelse af 31. januar 2011 har økonomidirektør Anders Bach i december 2010 opsagt sin stilling til fratrædelse den 31. marts 2011 for at tiltræde en stilling i SEB Merchant Banking. Anders Bach har primært været ansvarlig for koncernens finansielle restrukturering, herunder forhandling af bankaftalen samt gennemførslen af kapitaludvidelsen i september 2010, som nu er gennemført.
Jf. selskabsmeddelelse af 28. februar 2011 har adm. direktør Niels Troen ønsket at udnytte en klausul i sin ansættelseskontrakt, der giver ret til genforhandling af ansættelsesvilkårene i forbindelse med en udskiftning af et flertal af bestyrelsens medlemmer, hvilket skete i forbindelse med koncernens ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011. På den baggrund har Niels Troen valgt at benytte sin kontraktlige ret til at fratræde som administrerende direktør. Niels Troen vil dog i en periode fortsat være til rådighed for koncernen og bl.a. bistå med forskellige frasalgs- og finansieringsopgaver i relation til koncernens fortsatte bestræbelser på tilpasning af sin ejendomsportefølje.
Bestyrelsen har pr. 28. februar 2010 ansat Ole Steensbro i stillingen som administrerende direktør. Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden februar 2008 og har beklædt forskellige ledelsesposter, senest som direktør, COO, med ansvar for drift af Nordicoms ejendomme.
For at reducere koncernens renterisiko omlagde Nordicom i januar 2011 renteperioderne på realkreditlån for 651 mio. kr. fra renteperioder under et år til 5-årige renteperioder. Dermed er ca. 64 % af koncernens samlede rentebærende gæld rentesikret mellem 2 til 5 år.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
Nordicom har i andet halvår af 2010 observeret en vis stabilisering i den generelle markedssituation sammenlignet med 2009. Niveauet for ejendomstransaktioner har vist en let stigende tendens i forhold til 2009. Specielt i andet halvår af 2010 har der været tegn på en svag positiv udvikling, som forventes at fortsætte i 2011, om end der afhængig af ejendomstype og beliggenhed forventes store forskelle i efterspørgslen. Der hersker fortsat usikkerhed omkring renteudviklingen, som ved stigende tendens vil få negativ resultateffekt.
Ligeledes opleves der en vis stabilisering i ledigheden for kontor- og butikslejemål, hvor der efter en markant tomgangsstigning gennem de seneste år nu kan konstateres en lidt forbedret efterspørgsel. Denne retter sig dog primært mod velbeliggende og tidssvarende lejemål, hvorfor der i flere af Nordicoms ejendomme skal investeres betydelige beløb for at nedbringe den relativt høje tomgangsprocent, som koncernen har.
Koncernen indgik i marts 2010 en samlet bankaftale med hovedparten af koncernens kreditgivere om forbedring af koncernens finansieringsvilkår. I henhold til bankaftalen har kreditinstitutterne i en periode på tre år fra og med den 1. januar 2010 fastlåst renterne på den af bankaftalen omfattede bankgæld, henholdsvis bidragssatser på realkreditgæld. Herudover er løbetiden på bankgæld forlænget frem til den 31. december 2012, hvorfor koncernens kortsigtede refinansieringsrisiko er elimineret.
I 2011 er det ledelsens plan at fortsætte omstillingen af koncernen til færre udviklingsaktiviteter. Omstillingen skal primært finde sted via modning og frasalg af udviklingsaktiviteter, hvor dette er muligt.
Gennem provenuet, opnået fra kapitaludvidelsen i september 2010, er det ledelsens hensigt at gennemføre målrettede investeringer i flere af koncernens investeringsejendomme for at øge huslejeindtægterne gennem tomgangsreduktion og forhøjede lejeniveauer. Nordicom har i slutningen af 2010 påbegyndt renovering af de første ejendomme, og denne proces vil forsætte i 2011. Processerne har dog vist sig at være mere tidskrævende end først antaget, hvilket betyder, at de forventede effekter i 2011 vil være meget begrænsede.
Forventningerne til 2011 baserer sig på koncernens eksisterende ejendomsportefølje. I det omfang, der sker frasalg i løbet af året, vil dette kunne medføre, at de faktiske resultater vil afvige fra forventningerne. Det skal understreges, at det er ledelsens hensigt at nedbringe balancen, men resultateffekten af denne balancereduktion er vanskelig at forudsige.
I forventningerne til 2011 er der indregnet midler til en forbedret vedligeholdelse af selskabets ejendomsportefølje. Formålet hermed er gradvist at nedbringe det nuværende vedligeholdelsesefterslæb.
Organisationen er i 2010 blevet tilpasset til de justerede fokusområder, og de samlede kapacitetsomkostninger forventes som følge heraf nedbragt. 2011 vil imidlertid blive negativt påvirket med engangsomkostninger på i alt ca. 6 mio. kr. i forbindelse med afviklingen af ansættelsesforholdet med den tidligere administrerende direktør, som i februar 2011 valgte at fratræde, og til den tidligere bestyrelsesformand, som havde indgået aftale med aktionærerne om honorar til udgangen af 2011.
På baggrund af ovennævnte forhold forventes der et resultat på -15 mio. kr. til +15 mio. kr. før værdireguleringer og skat (EBVAT) i 2011.
De beskrevne forventninger er forbundet med usikkerhed og risici, herunder de risikofaktorer, som er beskrevet i årsrapportens afsnit "Finansielle risikofaktorer" og "Forretningsmæssige risikofaktorer" side 27 og 30 samt i note 2 og 32 til årsregnskabet. Disse og andre faktorer kan indebære, at den faktiske udvikling afviger væsentligt fra forventningerne.
I forbindelse med koncernens delårsrapport for 1. halvår 2011, forventer ledelsen at komme med en udmelding vedrørende planer samt de dertil hørende forudsætninger for koncernens fortsatte drift efter bankaftalens udløb den 31. december 2012.
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
20
/ Nyt Føtex varehus i byudviklingsområdet ved Næstved havn /
| Danmark… | Sverige… | Tyskland… | Ejendom i alt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Bruttoresultat | 183,9 | 168,6 | 19,5 | 22,2 | 5,4 | 5,9 | 208,9 | 196,7 |
| Resultat før værdireguleringer | 137,2 | 130,2 | 15,7 | 18,3 | 2,4 | 3,8 | 155,3 | 152,3 |
| Resultat af primær drift | -188,7 | -164,4 | 16,2 | 11,1 | -1,2 | -4,7 | -173,7 | -158,1 |
Huslejeindtægter i Nordicom Ejendom er øget med ca. 12 mio. kr. til i alt 250 mio. kr. sammenlignet med sidste år. Heraf relateres 13 mio. kr. til en engangsindtægt modtaget som lejekompensation. Nordicom Ejendoms huslejeindtægter eksklusive denne lejekompensation er således 237 mio. kr., hvilket er på niveau med 2009.
Bruttoresultatet i Nordicom Ejendom udgør 209 mio. kr. (2009: 197 mio. kr.).
Resultat af primær drift udgør -174 mio. kr. (2009: -158 mio. kr.), et fald på 16 mio. kr. Faldet i 2010 sammenholdt med 2009 skyldes primært negative værdireguleringer delvist modvirket af reducerede kapacitetsomkostninger.
Resultat før skat og værdireguleringer (EBVAT) udgør 58 mio. kr. (2009: -9 mio. kr).
Nordicoms færdige investeringsejendomme fordeler sig pr. 31. december således på geografiske markeder og ejendomstyper:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Danmark | 2.932 | 90% 3.053 |
| Sverige* | 322 | 10% 280 |
| Tyskland** | 0 | 0% 147 |
I alt 3.254 3.480
* Sverige stiger pga. valutakursstigninger
** Tyskland er i 2010 blevet reklassificeret til aktiver bestemt for salg
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Butiksejendomme | 1.170 | 36% 1.123 |
| Boligejendomme | 402 | 12% 508 |
| Kontorejendomme | 1.201 | 37% 1.243 |
| L&P ejendomme | 340 | 10% 441 |
| Andre ejendomme | 141 | 4% 165 |
| I alt | 3.254 | 3.480 |
Danmark har været og er fortsat Nordicoms fokusområde. Nordicom Ejendoms danske ejendomsportefølje ligger primært i Storkøbenhavn og i større provinsbyer jf. nedenstående figur over geografisk placering af den danske ejendomsportefølje.
I 2010 har den danske økonomi fortsat været præget af økonomisk lavkonjunktur med en svag stigende tendens i andet halvår. I 2010 voksede dansk økonomi med ca. 2 % hjulpet på vej af skattenedsættelser, men modsat hæmmet af stigende ledighed og forventninger om øgede rentesatser.
Inflationen har ligeledes været stigende i 2010 og steg til 2 % fra 1,3 % i 2009. Renteudviklingen over året har båret præg af stor usikkerhed omkring udviklingen i de europæiske markeder. I Danmark faldt renterne i 1. halvår, mens 2. halvår viste en stigende tendens i takt med en stigende vækst. I 2010 har ECB imidlertid ikke forhøjet renten på EUR. Fremadrettet må det forventes, at renten øges som følge af en stigende vækst og deraf afledt inflation.
Antallet af ejendomstransaktioner på det danske marked har gradvist forbedret sig over året. Specielt i 2. halvår er transaktionsvolumen gået op, hvorimod de første to kvartaler af 2010 mere eller mindre lå på niveau med sidste kvartal af 2009. En medvirkede årsag til det stigende transaktionsniveau er en generel spirende optimisme blandt investorer samt en tendens til optøning på de finansielle markeder, der gør det relativt lettere at opnå fremmedkapitalsfinansiering i fast ejendom. Ejendomssektoren er dog stadig hårdt ramt af tilbageholdenhed blandt kreditinstitutterne, hvor flere kreditinstitutter fortsat ønsker at reducere eksponeringen til ejendomssektoren. Dette gælder specielt små og mellemstore kreditinstitutter.
Afkastkravene i 2010 var mere eller mindre uændrede sammenlignet med 2009, om end der opleves krav om en stigende risikopræmie for ejendomme med tomme eller utidssvarende lejemål.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Danmark udgør 137 mio. kr. (2009: 130 mio. kr.), mens resultat før skat og værdireguleringer (EBVAT) udgør 54 mio. kr. (2009: -11 mio. kr.). Stigningen skyldes en mindre stigning i huslejeindtægterne, en engangsindtægt fra lejekompensation i forbindelse med et forlig kombineret med reducerede kapacitetsomkostninger.
På trods af den økonomiske afmatning oplever Nordicom fortsat efterspørgsel på lejemål til fornuftige lejeniveauer.
Tomgangsprocenten i Nordicoms kontorlejemål er faldet betydeligt i 2010 i forhold til 2009. Udlejningspriserne virker endvidere til at have stabiliseret sig, og der opleves et aftagende prispres.
I detailhandlen er billedet knap så optimistisk for 2010. Efter at være kommet fornuftigt gennem 2009, har faldende forbrug og omsætning i 2010 sat sine spor i branchen. Nordicom har således oplevet stigende tomgang for butiksejendomme.
Markedet for logistik- og produktionslokaler har generelt været præget af, at en del virksomheder, som følge af den økonomiske lavkonjunktur har gennemført rationaliseringer. Dette betyder generelt øget tomgang og pres på markedslejen.
Nordicom har i 2010 foretaget væsentlige ændringer på regnskabsmæssige vurderinger og skøn jævnfør note 2. Dette betyder blandt andet, at der på koncernens færdige investeringsejendomme i 2010 er foretaget yderligere hensættelser på vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m2 til 45 kr. p.a. pr. m2 , ligesom indhentelse af eksterne vurderinger fra uafhængige mæglere, har medført forhøjede afkastkrav og lavere skøn over markedslejen på visse ejendomme.
Årets regulering til dagsværdi på de færdige investeringsejendomme i Danmark udgør netto -287 mio. kr. (2009: -251 mio. kr.) bestående af -351 mio. kr. i negative værdireguleringer og 64 mio. kr. i positive værdireguleringer. Den negative regulering skyldes ledelsens revurderede regnskabsmæssige skøn, samt at der i 2010 er indgået enkelte større lejekontrakter med nye lejere og genforhandlet eksisterende lejekontrakter til lavere lejeniveauer, samt at hensættelser vedrørende vedligeholdelse er øget, hvilket har medført værdireguleringer af de pågældende ejendomme. Herudover er afkastkravet til Nordicoms ejendomme steget i løbet af 2010. Omvendt har koncernen haft en positiv regulering som følge af driftsoptimering af visse ejendomme. På grund af usikkerheden omkring de regnskabsmæssige skøn er der i 2011 via uafhængige eksterne mæglere indhentet vurderinger vedrørende koncernens ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på over 100 mio. kr. Dette har medført værdireguleringer for ca. -130 mio. kr. svarende til en værdireduktion på omkring 25 % af de pågældende ejendomme.
Der er i 2010 solgt følgende danske ejendomme for 38 mio. kr. Ejendommene er solgt til bogførte værdier:
Nordicom har over en længere periode investeret i ejendomme med forædlingspotentiale. Disse ejendomme har ofte haft en høj tomgang og lave lejeniveauer. Det er således koncernens strategi og primære formål med provenuet fra kapitaludvidelsen at gennemføre færdiggørelsen af en række af disse projekter vedrørende eksisterende ejendomme. Ledelsen vurderer, at koncernen herigennem bliver i stand til at optimere driftsresultatet samt øge værdien af de pågældende ejendomme og dermed også koncernens samlede aktiver. Ledelsen forventer, at det samlede investeringsbehov beløber sig til ca. 160 mio. kr. Dette beløb skal ses i forhold til ledelsens vurdering af, at det for at optimere afkastet på den investerede egenkapital i gennemsnit vil være hensigtsmæssigt at opnå en belåningsgrad på 50 % af den samlede investering. Det er intentionen, at denne belåning skal ydes af eksisterende panthaver i den pågældende ejendom, da dennes sikkerhed vil øges som følge af investeringen. Det bemærkes, at optagelse af ny gæld på mere end i alt 40 mio. kr. skal godkendes af bankkreditorerne, jf. note 32 vedrørende bankaftalen. Nordicom har dog ansøgt banker i bankaftalen om dispensation, således at nævnte investeringer kan gennemføres med en 50 % belåningsgrad.
Nordicoms svenske ejendomsbesiddelser ligger primært i Norrköping og Linköping.
Prognoserne under den finansielle krise med forventning om en lang restitutionsperiode for den svenske økonomi blev modbevist i 2010, hvor vækstraterne oversteg alle forventninger. Den svenske vækst i BNP var primo 2010 forventet at være mellem 2-3 % men endte på 5,5 %.
Den store stigning fandt sted i løbet af tredje kvartal, der i forhold til det foregående år havde en stigning på 6,9 %. Den svenske krone er i løbet af året blevet styrket over for euroen og dollaren. Arbejdsløsheden var i slutningen af året på et historisk højt niveau, men forventes at falde i 2011.
Kontorudlejning er stærkt centraliseret omkring Stockholm. De to andre storbyregioner er Göteborg og Malmö / Lund, hvor kontormarkederne svarer til en tredjedel af markedet i Stockholm. Udsving over tid er størst i Stockholm, hvor perioder med høj vækst presser lejen op og fører til øget produktion og modsat, når væksten er lav. Efterspørgslen efter moderne kontorlokaler er stadig stærk i Stockholm. Lejeniveauet toppede i 2008, faldt i 2009 og stabiliserede sig i 2010.
Det svenske ejendomsmarked er ligesom resten af økonomien i bedring og ser bedre ud end de første prognoser. Den samlede omsætning for fast ejendom var i 2010 omkring 110 mia. kr., hvilket tilnærmelsesvis svarer til de foregående år før krisen.
I løbet af første kvartal af 2010 nedlagde Nordicom sit kontor i Stockholm, da den svenske portefølje ikke var af en størrelse, der kunne retfærdiggøre eget kontor. Nordicoms svenske portefølje administreres i dag af et eksternt firma, hvor flere af Nordicoms tidligere ansatte nu arbejder.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Sverige udgør i regnskabsåret 16 mio. kr. (2009: 18 mio. kr.), mens EBVAT udgør 5 mio. kr. (2009: 5 mio. kr.). Dagsværdireguleringer er indregnet med 1 mio. kr. mod -3 mio. kr. i 2009.
Ejendommen Magnetjärnet 6 i Linköping blev solgt i december 2009 med overtagelse i februar 2010.
Salget var en del af den nye strategi, hvor fokus er flyttet fra projektejendomme til investeringsejendomme.
Der er ikke købt investeringsejendomme i Sverige i 2010.
Nordicoms tyske ejendomsbesiddelser ligger i Hamburg og Lüneburg.
Den tyske økonomi kom stærkt igen i 2010. Den tyske økonomi oplevede et stærkt opsving i 2010 med en stigning på 3,6 % i bruttonationalproduktet (BNP), hvilket har været den største stigning siden den tyske genforening.
I 2010 var der på alle europæiske ejendomsmarkeder en stigning i antallet af transaktioner, og Tyskland førte an i dette opsving. Alene i Tyskland blev antallet af transaktioner næsten fordoblet i forhold til 2009. For hele 2010 udgjorde andelen af internationale investeringer ca. 50 % af det totale beløb.
For kontorer har den økonomiske nedtur haft en forholdsvis lille betydning for lejeniveauet. Lejeniveauet for de bedste beliggenheder faldt i gennemsnit 4 % i 2009 og omkring 2-3 % i 2010. Lejeniveauet forventes at stabilisere sig i 2011. I 2010 var udlejningsaktiviteten på de store tyske kontormarkeder væsentligt højere end for året før.
Nordicoms tyske ejendomsportefølje indeholdte i 2010 en geografisk koncentration omkring Hamburg og Lüneburg. Nordicom fokuserede på færdiggørelse af udviklingsprojekter og aktiviteter relateret til værdiskabelse i den tyske portefølje.
I det historiske bycentrum i Lüneburg færdiggjorde Nordicom udviklingsprojektet ved Grapengiesserstraße 16 indeholdende en tandlægeklinik på 1. sal og tre nye lejligheder på 2. sal.
Kontorudviklingsprojektet på Lippeltstraße i Hamburg var i 2010 under udvikling. Den totale renovering af den 15 etagers bevaringsværdige bygning vil blive færdiggjort i 2011.
I december 2010 indgik koncernen en betinget salgsaftale vedrørende følgende fire af koncernens ejendomme i Tyskland:
De fire ejendomme er solgt for ca. 66 mio. kr., hvilket svarer til bogført værdi.
Efter balancedagen er betingelserne i salgsaftalen opfyldt.
Endvidere er der for yderligere en af koncernens ejendomme i Tyskland (Am Sande 52, Lüneburg) indgået en betinget bindende salgsaftale, hvor overdragelsen forventes inden den 1. maj 2011.
De fem ejendomme er i årsregnskabet 2010 behandlet som investeringsejendomme bestemt for salg.
Resultat før værdireguleringer på ejendomme i Tyskland udgør 2 mio. kr. (2009: 4 mio. kr.). EBVAT udgør -1 mio. kr. (2009: -3 mio. kr.).
Dagsværdireguleringer er indregnet med -8 mio. kr. mod -2 mio. kr. sidste år.
Der er ikke købt investeringsejendomme i Tyskland i 2010.
| Danmark… | Sverige… | Tyskland… | Udvikling i alt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Bruttoresultat | -23,3 | 2,5 | 0,0 | 0,0 | -0,5 | -0,2 | -23,9 | 2,3 |
| Resultat før værdireguleringer | -34,9 | -19,5 | 0,0 | 0,0 | -0,6 | -0,4 | -35,6 | -19,9 |
| Resultat af primær drift | -296,0 | -302,6 | 0,0 | 0,0 | -8,5 | -6,3 | -304,5 | -308,9 |
Bruttoresultatet udgør -24 mio. kr. eller ca. 26 mio. kr. mindre end for 2009. Faldet skyldes reducerede huslejeindtægter, øgede driftsomkostninger samt nedskrivninger på projektbeholdninger. Resultat før skat og værdireguleringer (EBVAT) i Nordicom Udvikling udgør -58 mio. kr., mens resultatet af primær drift i Nordicom Udvikling udgør -305 mio. kr. (2009: -309 mio. kr.).
I 2010 udgjorde salg af projektbeholdninger i Danmark 164 mio. kr. (2009: 37 mio. kr.). Salget vedrørte et færdigbygget Føtex-varehus (Vordingborgvej 76), 28 lejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS) samt et mindre antal byggegrunde i Næstved (Halfdansvænge) og et mindre antal lejligheder i Roskilde (Ros Have). Føtex-varehuset blev afleveret til Dansk Supermarked A/S i april 2010 med en avance på 6 mio. kr., mens lejlighederne blev solgt til bogførte værdier.
Bruttoavancen på salg af projektbeholdninger udgør -23 mio. kr. (2009: -8 mio. kr.). Den negative bruttoavance skyldes primært nedskrivninger på projektbeholdningen vedrørende byggegrunde i Næstved (Halfdansvænge) med 21 mio. kr.
I 2010 har Nordicom solgt et biografprojekt på Toldbodgade 14 i Næstved til Nordisk Film. Endvidere er der tilbageleveret et grundstykke på Kinavej / Japanvej til Slagelse kommune mod at få et tidligere deponeret beløb retur. Nordicom ønsker generelt at reducere udviklingsaktiviteterne og fandt under hensyntagen til de nuværende markedsforhold på ejendomsmarkedet ikke længere det pågældende projektet rentabelt.
Nordicom færdiggjorde endvidere en ombygning af Rebæk Søpark Butikscenter i Hvidovre. Som følge af en ombygning på 9 mio. kr. samt en omrokering af de tidligere lejere er det lykkedes at gøre plads til en Lidl-butik på ca. 1.000 m2 , hvorved centeret i dag er næsten fuldt udlejet. Ombygningen medførte en værdiskabelse på 13 mio. kr.
Nordicom har i 2010 foretaget væsentlige ændringer af regnskabsmæssige vurderinger og skøn jævnfør note 2. Dette betyder blandt andet, at der på koncernens investeringsejendomme under udvikling i 2010 er foretaget negative værdireguleringer i 2010 på netto 274 mio. kr. bestående af 287 mio. kr. i negative dagsværdireguleringer og 13 mio. kr. i positive værdireguleringer. De negative værdireguleringer henføres primært til grundstykkerne Ved Stigbordene og Enghave Brygge.
Disse projekter har begge karakter af "green-field" projekter med fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordnen 1-2 mia. kr. pr. projekt.
Hvad angår Enghave Brygge har ledelsen fundet det nødvendigt at revidere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kommende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, omkostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer mv., byggeomkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i området kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrelsesorden.
Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2 . På grund af usikkerheden har ledelsen bl.a. valgt at underbygge værdiansættelsen med en vurdering foretaget af en uafhængig ekstern mægler.
Den eksterne vurdering opretholder ikke Nordicoms tidligere forventning om i alt 88.000 byggeretskvadratmeter, men tager udgangspunkt i dagens marked og Nordicoms eksisterende grundareal, og tillægger ikke et øget grundareal forbundet med vedtagelsen af en ny lokalplan, da denne endnu ikke foreligger.
Ledelsen anerkender, at der er en stor usikkerhed knyttet til fastsættelsen af det endelige antal byggeretskvadratmeter når godkendt lokalplan foreligger samt prisen pr. byggeretskvadratmenter og har derfor justeret skønnet fra 88.000 til 60.000 byggeretskvadratmeter.
For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i området samt usikkerhed om finansiering. En vurdering indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har dog valgt at fastholde egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den øgede skønsmæssige usikkerhed.
I tråd med koncernens strategi blev grundstykket Amager Strandvej solgt pr. 31. december 2010. Amager Strandvej er pr. 31. december 2010 værdiansat til 220 mio. kr. Værdiansættelsen er baseret på, at Nordicom i december 2010 indgik en betinget salgsaftale med en salgspris på 220 mio. kr. svarende til 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Pr. 28. februar 2011 er den kontante del af købesummen deponeret, og handlen er ubetinget. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest 31. december 2011. Opnås udstykningstilladelse ikke, skal handlen alligevel gennemføres inden den 31. december 2011. Da handlen ikke er berigtiget, er der ikke sket gældsovertagelse, og følgelig er der en risiko for, at køber misligholder købsaftalen. I så fald tilfalder den deponerede kontante del på 15,5 mio. kr. af købesummen koncernen. Ejendommen er klassificeret under "Investeringsejendomme bestemt for salg".
Ved udgangen af 2010 er der i Danmark to igangsatte byggeprojekter. Det ene projekt vedrører opgradering af Tåstrup Stationscenter, mens det andet opgraderingsprojekt vedrører Høje Gladsaxe Centret. Begge projekter er led i koncernens opgraderingsstrategi, hvor finansieringen foretages med 50 % af provenuet fra kapitaludvidelsen i september 2010 og 50 % fremmedkapital fra panthavende kreditinstitut. Projekterne er pr. 31. december 2010 klassificeret som investeringsejendomme (Nordicom Ejendom). Reklassificering til investeringsejendom under udvikling (Nordicom Udvikling) forventes foretaget i første halvår af 2011, når der foreligger tilsagn om fremmedkapitalsfinansiering fra panthavende kreditinstitutter.
Der har i 2010 ikke været projektudviklingsaktiviteter i Sverige.
I januar 2010 blev boligudviklingsprojektet Eidelstedter Brook 7-19 i Hamburg afleveret til investoren, en tysk open-ended special fund. Bygningen har et areal på 4.926 m2, hvoraf 4.887 m2 er til udlejning, samt 49 parkeringspladser i kælderen. Ejendommens salgspris var 71 mio. kr., som har givet en regnskabsmæssigt avance på 5 mio. kr. i forhold til bogførte værdier.
I 2009 påbegyndte Nordicom ombygningen af ejendommen Lippeltstraße 1, Hamburg. Bygningens facade forventes færdigrenoveret i maj 2011, og kontorlejemålene bliver moderniseret i takt med, at disse udlejes. Ejendommen er beliggende med udsigt til Hamburg Havn og er anskaffet i 2007 med en vis tomgang. Ledelsen forventer, at tomgangen efter ombygningen bliver væsentligt reduceret, ligesom lejeniveauet forventes øget. Ombygningen forventes endelig færdiggjort i 2. halvår 2011. Der er i 2010 foretaget værdiregulering for -8 mio. kr. som følge af højere renoveringsomkostninger end forventet. Ejendommen forventes solgt i 2011.
Der har i 2010 ikke været yderlige projektudviklingsaktiviteter i Tyskland.
/ Åbning af 1600 m² Fitness World i det nye Taastrup Stationscenter /
BILLEDE
26
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde for Nordicom, da Koncernen har en høj rentebærende gæld.
Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for koncernen. Den finansielle risikoprofil kan efter ledelsens opfattelse hovedsagligt relateres til følgende:
I første kvartal 2010 og med virkning fra 1. januar 2010 indgik koncernen en bankaftale med majoriteten af koncernens finansielle kreditorer. Bankaftalen er uopsigelig og har en løbetid på tre år frem til den 31. december 2012. Bankaftalen supplerer de af koncernen tidligere indgåede kortfristede bilaterale låneaftaler med bankkreditorerne i samme periode og har forrang for de individuelle låneaftaler. Gennem bankaftalen opnår koncernen en fast rentesats på bankgælden på 3,60 % p.a. Bidragssatserne på koncernens realkreditlån fastlåstes samtidig til maksimalt at måtte udgøre 0,65 % p.a. frem til 31. december 2012.
Som en forpligtelse i bankaftalen samt for at sikre koncernen den nødvendige likviditet til at foretage investeringer i koncernens eksisterende ejendomsportefølje gennemførte Nordicom i september 2010 en kapitaludvidelse. Således udstedte koncernen 8.900.000 nye aktier a 10 kr. stk. til et samlet bruttoprovenu på i alt 89 mio. kr. Provenuet fra kapitaludvidelsen var lavere end det oprindelige tiltænkte nettoprovenu på 100 mio. kr. jf. bankaftalen. Koncernen opnåede imidlertid kreditinstitutternes accept af et nettoprovenu på minimum 50 mio. kr., således at betingelsen i bankaftalen dermed var opfyldt.
Bankaftalen indeholder en række operationelle forpligtelser (covenants), som koncernen skal overholde og opfylde i bankaftalens løbetid. Disse forpligtelser indebærer bl.a. en række begrænsninger for Nordicom. Endvidere rummer bankaftalen en række rapporteringskrav, hvorefter koncernen er forpligtet til løbende at levere informationer, bl.a. vedrørende koncernens drift, likviditet mv. til dets finansielle kreditorer.
Overholder Nordicom ikke disse forpligtelser, eller misligholder Nordicom bankaftalen på anden måde, herunder ved betalingsmisligholdelse, er der risiko for, at bankaftalen bliver opsagt. I så fald vil de individuelle lånevilkår for koncernens bilaterale finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang, hvilket vil betyde, at den af bankaftalen omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke længere vil være bundet til at fastholde den maksimale bidragssats på 0,65 % p.a. I den situation vil koncernen efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje rente- og bidragssatser og / eller rentemarginaler med den virkning, at koncernens finansielle omkostninger vil blive forøget. Konsekvensen kan således blive øgede finansielle omkostninger og umiddelbar refinansieringsrisiko på hovedparten af koncernens bankgæld, hvilket som minimum kan få væsentlig negativ indflydelse på Nordicoms resultat og finansielle stilling.
For yderligere omtale af bankaftalen henvises til note 32.
Det er koncernens politik at minimere den kortfristede refinansieringsrisiko.
I 2010 har Nordicom gennem indgåelsen af bankaftalen reduceret den kortfristede gæld til kreditinstitutter til 87 mio. kr. pr. 31. december 2010 (2009: 1.841 mio. kr.).
Løbetider for koncernens samlede gæld pr. 31. december 2010 på gennemsnitlig vægtet basis er således 10,7 år.
Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af aktiviteter. Realkreditlån har typisk en fordel i relation til satser og vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid. Det betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af debitors misligholdelse.
For realkreditgæld er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 22 år. Den tidligste forfaldsdato er den 1.juni 2013, hvor ca. 37 mio. kr. af realkreditgælden skal indfries.
For bankgæld i Danmark er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år. Ca. 99 % eller 1.853 mio. kr. af bankgælden udløber pr. 31. december 2012, mens under 1 % eller 13 mio. kr. forfalder pr. 31. december 2011.
I Sverige og Tyskland er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år med første forfaldsdato pr. 30. oktober 2012 med ca. 128 mio. kr.
Ultimo 2012 foreligger der et betydeligt refinansieringsbehov, hvor ca. 2.018 mio. kr. af koncernens bankgæld i Danmark og Sverige forfalder, medmindre delbetaling er foretaget forudgående.
I låneaftalen indgået mellem koncernens svenske datterselskaber og dets bankforbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet både soliditet og renteserviceringskapacitet. Skulle koncernens svenske datterselskaber misligholde disse forpligtelser (covenants) eller låneforholdet i øvrigt, kan banken forlange lånene indfriet, og der foreligger dermed en refinansieringsrisiko på omtrent 237 mio. kr. Nordicom A/S kautionerer for disse forpligtelser.
Nordicom A/S har kautioneret for lån for Nordicom Tyskland vedrørende Lippeltstraße for samlet 7 mio. kr. (EUR 0,9 mio.), ligesom der i de tyske låneaftaler indgår en change of control covenant.
Den verdensomspændende finanskrise i 2008 og 2009 samt den efterfølgende økonomiske krise inden for eurozonen i 2010 har påvirket de finansielle markeder betydeligt, og de finansielle markeder har under de seneste år gennemgået store forandringer. Ledelsen vurderer derfor, at usikkerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål kan fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på kort og lang sigt er forbundet med høj risiko for koncernen.
Refinansiering pr. 31. december 2012, som beskrevet ovenfor, skal sikres enten ved hjemtagelse af lån hos nye finansielle samarbejdspartnere eller ved genforhandling med de 15 finansielle kreditorer, der deltager i bankaftalen samt de tre banker, der står uden for bankaftalen. Hertil kommer behovet for refinansiering i 2012 og 2013 af lån i de svenske ejendomme ydet af en svensk bank, samt lån i den tyske ejendom Lippeltstraße ydet af en tysk bank.
Stigende markedsrenter kan påvirke koncernen. Herudover kan stigende markedsrenter påvirke afkastkravet og dermed markedsværdien på Nordicoms ejendomme negativt.
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i relation til renteudsving.
Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte renter normalt vil være lavere end de lange. Som følge af den i marts 2010 indgåede bankaftale samt implementering af en ny finanspolitik, som tilstræber at reducere koncernens renterisiko, er koncernens renterisiko reduceret markant sammenlignet med 2009.
Pr. 31. december 2010 udgør koncernens samlede gæld til kreditinstitutter 3.902 mio. kr. (2009: 3.978 mio. kr.). Renteperioden af koncernens samlede gæld på et år eller mindre er 2.047 mio. kr. eller 52 % (2009: 3.764 mio. kr. eller 95 %), mens 1.898 mio. kr. eller 48 % (2009: 214 mio. kr. eller 5 %) er fastforrentet med renteperioder på mere end et år.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af en 1 % stigning i renteomkostninger (ekskl. dagsværdireguleringer) (rentefølsomhed) udgør -15,4 mio. kr. (2.047 mio. kr. ganget med 1 % og reguleret for skat), ligesom en tilsvarende renteændring vil påvirke egenkapital med 1,7 mio. kr. vedrørende sikringstransaktioner.
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -15,4 | -28,2 |
| Effekt på egenkapital | -13,7 | -25,4 |
Ledelsen besluttede ultimo 2010 at omlægge gæld med renteperioder under et år for ca. 651 mio. kr. til renteperioder på 5 år. Omlægningen fandt sted i januar 2011. Af koncernens samlede gæld udgør renteperioderne på et år eller mindre efter omlægningen af renteperioderne således ca. 1.396 mio. kr. eller 35 %, mens 2.502 mio. kr. eller 65 % har renteperioder mellem 2 og 5 år.
Koncernens renteperioder efter omlægningen i januar 2011 fordeler sig således, at omtrent 748 mio. kr. eller 19 % af koncernens rentebærende gæld har renteperioder på 6 måneder eller mindre, og 648 mio. kr. eller 17 % har renteperioder på 12 måneder. Endvidere er 2.502 mio. kr. eller 64 % af koncernens samlede rentebærende gæld rentesikret i 2 til 5 år. Heraf er 651 mio. kr. eller 17 % rentesikret i 5 år til og med 31. december 2015.
Stiger renten med 1 % i 2011 for koncernens samlede gæld efter omlægningen af renteperioderne i januar 2011, vil de samlede renteomkostninger stige med omkring 14 mio. kr. (1.396 mio. kr. ganget med 1 %).
Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til at dække koncernens finansieringsomkostninger samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan bl.a. opstå som følge af svigtende betalinger fra Nordicoms debitorer, øget tomgang (målt som den økonomiske konsekvens af manglende udlejning i form af mistet lejeindtægt, lejers bidrag til driftsomkostninger m.v.), tilbagebetaling af depositum, frasalg samt køb eller uforudsete omkostninger, investeringsbehov samt refinansieringsrisiko.
Renteomkostninger udgør en betydelig del af Nordicoms samlede omkostninger og har derfor en stor påvirkning på koncernens likviditet. Renteomkostninger i resultatopgørelsen for 2010 udgjorde 128 mio. kr. Ordinære amortiseringer på bank- og realkreditlån i 2010 udgjorde ca. 8 mio. kr.
I 2011 forfalder ordinære amortiseringer med ca. 23 mio. kr., hvoraf ca. 10 mio. kr. henføres til realkredit og ca. 13 mio. kr. til afdrag/forfald af bankgæld uden for bankaftalen.
Koncernen har stort set ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Bankaftalen tillader imidlertid Nordicom at oprulle rente, hvilket under visse forudsætninger giver koncernen mulighed for ikke at betale renter af bankgælden mod, at disse tillægges lånets hovedstol.
I perioden frem til og med 30. juni 2012 udgør koncernens oprulningsmuligheder i henhold til bankaftalen i alt op til ca. 76 mio. kr. Pr. 31. december 2010 er der oprullet 64 mio. kr., hvorefter den resterende oprulningsmulighed udgør 12 mio. kr.
Koncernen gennemførte i september 2010 en kapitaludvidelse, som indbragte koncernen 75 mio. kr. i nettoprovenu. Provenuet indgår i koncernens kapitalberedskab. Likviditetsreserven udgør pr. 31. december 2010 116 mio. kr. (2009: 13,3 mio. kr.) og består af likvide beholdninger.
Nordicoms kreditrisici knytter sig til påførte tab som følge af manglende betaling af tilgodehavende leje eller andre debitortab.
Koncernens største lejere og deres andel af de samlede lejeindtægter pr. 31. december 2010 udgør følgende:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Disa Industries A/S | 6% | 6% |
| Københavns Kommune | 5% | 4% |
| Alstom Power Sweden AB | 5% | 4% |
| Post Danmark | 4% | 4% |
| Coop Ejendomme A/S | 3% | 3% |
| Tæppeland-Jensen Tæpper A/S | 3% | 3% |
| Trevira Neckelmann A/S | 3% | 4% |
| Max Bank A/S | 2% | 2% |
| Prindsen i Roskilde A/S | 2% | 2% |
| Kontorhotel Langebrogade ApS | 2% | 0% |
| Den Danske Stat | 2% | 0% |
| I alt | 37% | 31% |
For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje har Nordicom i 2010 implementeret en ny kreditvurderingsproces. Således vurderes lejernes betalingsevne inden indgåelsen af lejekontrakten i det omfang, det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum og/eller forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan det imidlertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af tomgang ved fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse m.v.
Nordicom registrerer endvidere, hvilken branche den enkelte lejer tilhører med henblik på at vurdere, om der er større risiko relateret til enkelte brancher. Klassifikationen følger Dansk Branchenomenklatur fra Danmarks Statistik.
I nedenstående skema er koncernens samlede lejeindtægter på færdige investeringsejendomme segmenteret på brancher.
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| [A] Landbrug, jagt, skovbrug og fiskeri | 0% | 0% |
| [B] Råstofindvinding | 0% | 0% |
| [C] Fremstillingsvirksomhed | 13% | 14% |
| [D] El-, gas- og fjernvarmeforsyning | 5% | 4% |
| [E] Vandforsyning; kloakvæsen, affaldshåndtering og rensning |
0% | 0% |
| [F] Bygge- og anlægsvirksomhed | 2% | 2% |
| [G] Engroshandel og detailhandel; reparation af motorkøretøjer |
30% | 30% |
| [H] Transport og godshåndtering | 5% | 5% |
| [I] Overnatningsfaciliteter og restaurationsvirksomhed |
7% | 10% |
| [J] Information og kommunikation |
1% | 1% |
| [K] Pengeinstitut- og finansvirksomhed, forsikring |
3% | 3% |
| [L] Fast ejendom | 0% | 0% |
| [M] Liberale, videnskabelige og tekniske tjenesteydelser |
0% | 0% |
| [N] Administrative tjenesteydelser og hjælpetjenester |
1% | 1% |
| [O] Offentlig forvaltning og forsvar; socialsikring |
11% | 9% |
| [P] Undervisning | 2% | 2% |
| [Q] Sundhedsvæsen og sociale foranstaltninger |
1% | 0% |
| [R] Kultur, forlystelser og sport | 3% | 3% |
| [S] Andre serviceydelser | 7% | 7% |
| [T] Private husholdninger | 9% | 9% |
| [U] Eksterritoriale organisationer og organer |
0% | 0% |
| I alt | 100% | 100% |
|---|---|---|
Som det fremgår, er ca. 30 % af koncernens lejeindtægter eksponeret mod virksomheder inden for branchen "Detailhandel", 13 % inden for branchen "Fremstillingsvirksomhed", 11 % inden for branchen "offentlig forvaltning" og 7 % inden for branchen "Overnatningsfaciliteter og restaurationsvirksomhed". Herudover vurderer Nordicom ikke at have nogen væsentlig risiko relateret til specifikke brancher.
Det er ledelsens opfattelse, at risikoen for manglende betalingsevne hos koncernens lejere sammenholdt med den implementerede kreditvurderingsproces er relativ begrænset, ligesom betydningen for koncernens resultat og finansielle stilling er af mindre betydning. For regnskabsåret 2010 udgjorde tab ved misligholdelse af lejekontrakter dog 5 mio. kr. svarende til 2 % af omsætningen (2009: 1,9 mio. kr. svarende til 0,7 % af omsætningen), hvilket primært tilskrives som følge af finanskrisen og derfor anses som værende et ekstraordinært højt beløb.
Tab ved misligholdelse af lejekontrakter har i 2010 været større end normalt som følge af den økonomiske krise i Danmark. Niveauet forventes gradvist normaliseret i løbet af 2011.
Koncernens pantebreve i fast ejendom udgør pr. 31. december 2010 20 mio. kr. på basis af en vurdering til en gennemsnitskurs på 35. Såfremt der ikke er dækning for hele pantet i de pågældende ejendomme, og debitor måtte savne betalingsevne, vil koncernen kunne blive påført et tab.
Koncernen er eksponeret for valutaudsving som følge af at de enkelte datterselskaber i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.
Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter i EUR og SEK. Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at finansieringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige optages i lokal valuta.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af en 5 % ændring i valutakurserne udgør følgende:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -2,1 | -3,5 |
| Effekt på egenkapital | 1,8 | 2,3 |
For yderligere specifikationer af de finansielle risikofaktorer henvises til note 32 i årsregnskabet.
Samfundsudviklingen over de seneste år har ikke været gunstig for Nordicom. Markedssituationen på det danske ejendomsmarked har medført prisfald på ejendomme og svækket adgangen til finansiering på gunstige vilkår. Den generelle forbrugertillid har været nedadgående, og dette har haft en afsmittende effekt på stort set alle områder.
Den finansielle og økonomiske krise har medført pres på priserne på såvel finansiering som på lejeniveauerne. De lave renter og skattelettelserne har ikke været tilstrækkelige til at afbøde den negative trend. Krisen har gjort det svært at gennemføre koncernens udviklingsprojekter og generelle makroøkonomiske ændringer kan påvirke koncernens fremtidige drift negativt.
Strategien forudsætter, at en del af koncernens grundstykker kan sælges, byttes til investeringsejendomme med positivt cash-flow eller udvikles i samarbejde med andre, således at de kommer til at bidrage positivt til driften. Endvidere forudsætter koncernens strategi, at en række opgraderingsinvesteringer i koncernens investeringsejendomme iværksættes, hvormed koncernens drift forbedres qua tomgangsreduktion, øgede huslejeniveauer samt reducerede driftsomkostninger. Disse investeringer forudsættes finansieret med 50 % egenkapital via provenuet fra kapitaludvidelsen gennemført i 3. kvartal 2010 og 50 % fremmedkapitalsfinansieret fra panthavende bank i den enkelte ejendom. Såfremt forudsætninger bag strategien ændres, kan det påvirke implementeringen negativt med risiko for negativ indflydelse på koncernens resultat og finansielle stilling.
I tråd med koncernens strategi blev grundstykket Amager Strandvej solgt pr. 31. december 2010 til en salgspris svarende til bogført værdi på 220 mio. kr. eller 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Grunden er solgt ubetinget til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en kontant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgangen af 2011 og dermed misligholder aftalen, vil grundstykket forblive Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr. og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke, ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt. Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5 mio. kr. Sandsynligheden for, at køber misligholder købsaftalen, anses for lav. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest den 31. december 2011. Udstykningen er således ikke en betingelse for handlen. Salget af grundene på Amager Strandvej forventes at forbedre koncernens resultat efter finansielle omkostninger med ca. 5 mio. kr. i 2011. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til kurs pari.
I forlængelse af den finansielle og økonomiske krise, som samfundet har været udsat for de seneste år, er der risiko for, at aftalte lejeniveauer på eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle lejeniveau derfor muligvis skal reduceres til markedslejen.
Koncernens samlede lejeindtægter for færdige investeringsejendomme udgør i 2010 250 mio. kr. og fordeler sig således på geografiske områder og ejendomstyper:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Danmark | 216,2 | 87% 199,1 |
| Sverige | 24,8 | 10% 27,8 |
| Tyskland | 8,9 | 4% 10,7 |
| I alt | 249,8 | 237,6 |
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
| Butiksejendomme | 82,2 | 33% 78,3 |
| Boligejendomme | 32,7 | 13% 26,2 |
| Kontorejendomme | 97,6 | 39% 77,1 |
| L&P ejendomme | 28,5 | 11% 30,7 |
| Andre ejendomme | 8,9 | 4% 25,3 |
| I alt | 249,8 | 237,6 |
Den gennemsnitlige leje for færdige investeringsejendomme udgør 566 kr. p.a. pr. m2 . Lejeniveauet er højest for boligejendomme og lavest for logistik- og produktionsejendomme jf. nedenstående skema.
| Kroner pr. m2 | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Butiksejendomme | 569 | 719 |
| Boligejendomme | 898 | 869 |
| Kontorejendomme | 730 | 601 |
| L&P ejendomme | 249 | 333 |
| Andre ejendomme | 720 | 681 |
| I alt | 566 | 629 |
De fleste lejekontrakter indeholder en vis grad af uopsigelighed fra lejers side, hvilket skaber en vis elasticitet mellem udviklingen i markedslejen og lejeniveauet for det enkelte lejemål. Nordicom påvirkes derfor negativt – primært ved et langsigtet fald i markedslejeniveauet og hovedsageligt indirekte via et fald i ejendomsværdien.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat (ekskl. dagsværdiregulering) som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet udgør følgende:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -12,5 | -11,9 |
Indvirkningen på årets resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) som følge af en 5 % reduktion i lejeniveauet udgør for regnskabsåret 2010 ca. -13 mio. kr. En reduktion i lejen på 5 % ville herudover pr. 31. december 2010, jf. gennemsnitlige afkastkrav på 7,34 % p.a. i note 2, have påvirket værdiansættelsen af koncernens færdige investeringsejendomme med ca. -170 mio. kr. (12.5 / 7,34 % = -170 mio. kr.).
Det er Nordicoms strategi at erhverve ejendomme, der, som følge af god beliggenhed og kvalitet, er med til at sikre en lav tomgang, eller som har et udviklingspotentiale. Nordicom har historisk købt ejendomme, der havde en vis tomgang, med henblik på at videreudvikle ejendommen og få nye lejere ind.
Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede tidshorisont, eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end forventet. Herudover vil tomgangen være påvirket af de generelle konjunkturer i det område eller det land, hvor ejendommen er beliggende.
Koncernens gennemsnitlige tomgang for færdige investeringsejendomme udgør i 2010 38 mio. kr. og fordeler sig således på flg. geografiske områder og ejendomstyper.
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Danmark | 36,2 | 14% 36,3 |
| Sverige | 1,9 | 7% 1,5 |
| Tyskland* | 0,0 | 0% 0,4 |
| I alt | 38,1 13% |
38,2 |
|---|---|---|
* Tyskland er i 2010 blevet reklassificeret til aktiver bestemt for salg.
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Butiksejendomme | 15,6 | 16% 13,2 |
| Boligejendomme | 5,8 | 15% 10,2 |
| Kontorejendomme | 6,7 | 6% 10,2 |
| L&P ejendomme | 10,0 | 26% 4,5 |
| Andre ejendomme | 0,0 | 1% 0,1 |
| I alt | 38,1 | 13% 38,2 |
Tomgangen i butiksejendomme vedrører primært en række centre i Københavns-området, ejendomme som generelt trænger til istandsættelse. I første kvartal 2010 afsluttedes den første i rækken, Rebæk Søpark Butikscenter, hvor der inden igangsættelsen var indgået lejeaftaler med en række nye lejere. I forbindelse med koncernens strategi om opgraderingsinvesteringer i Nordicoms investeringsejendomme igangsattes i andet halvår 2010 endvidere en opgradering af Høje Gladsaxe Centret og Tåstrup Stationscenter. Disse to ejendomme reklassificeres til "Investeringsejendomme under udvikling", når der foreligger tilsagn omkring fremmedkapitalfinansiering af de respektive ombygningsprojekter.
Øget tomgang på L&P ejendomme henføres primært til Kejlstrupvej i Silkeborg, hvor lejer har reduceret antallet af lejede kvadratmeter i forbindelse med genforhandling af lejeaftalen.
Tomgangsreduktionen for boligejendomme skyldes salg af tomme eller tidligere udlejede ejerlejligheder på Sluseholmen (Lindholm ApS).
En højere tomgang vil påvirke koncernens resultat og finansielle stilling negativt. Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en 5 % stigning i tomgangen, udgør følgende:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -1,9 | -1,9 |
Jævnfør note 2 indregnes der ikke strukturel tomgang i opgørelsen af ejendommenes dagsværdi. I stedet fratrækkes der, på de ejendomme hvor der er tomgang, et beløb svarende til tre års tomgangsleje ved værdifastsættelsen. Værdien af dette fradrag modsvarer, på den samlede portefølje, en strukturel tomgang på mellem 3-4 %. Pr. 31. december 2010 udgjorde den samlede tomgang i porteføljen ca. 15 %.
Et ændret skøn af strukturel tomgangsleje kan have væsentlig betydning for Nordicoms egenkapital. Således vil et ændret skøn af strukturel årlig tomgangsleje med 10 mio. kr. reducere investeringsejendommenes værdi med 136 mio. kr. Der arbejdes på flere fronter for at nedbringe den aktuelle tomgang. Såfremt dette mod forventning ikke fører til markant nedbringelse af tomgangen, må det antages, at yderligere nedskrivninger bliver nødvendige pr. ultimo 2011.
Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (markedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Porteføljens relativ store andel af koncernens balance bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendomsmarkedet er relativ stor.
Den opgjorte markedsværdi af koncernens færdige investeringsejendomme påvirkes primært af afkastkravet for de enkelte ejendomme. Afkastkravet opgøres på baggrund af udviklingen i markedsforholdene for den relevante ejendomstype, udviklingen i det generelle renteniveau samt ændringer i forhold for den konkrete ejendom.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat, som følge af en 1 %-point stigning i afkastkravet, udgør følgende:
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -390,1 | -436,5 |
I 2010 var der en svagt stigende tendens for afkastkravet. Dette reflekteres ligeledes i Nordicoms gennemsnitlige afkastkrav, jævnfør note 2, som i 2010 steg til 7,34 % p.a. fra 6,73 % p.a. i 2009. Det er Nordicoms opfattelse, at afkastkravet har stabiliseret sig, og at markedet generelt har forventninger om et uændret til let faldende afkastkrav som følge af stigende efterspørgsel fra investorer. Der hersker dog usikkerhed omkring renteudviklingen. Sandsynligheden for yderligere prisfald på udlejningsejendomme er derfor reduceret, om end en kraftig stigende rentesats kan have negativ konsekvens. Ændrede afkastkrav er således forsat af stor betydning for Nordicoms resultat.
Nordicoms strategi omfatter p.t. ikke opkøb af yderligere ejendomme. I forbindelse med den løbende tilpasning af ejendomsporteføljen kan der imidlertid opstå attraktive muligheder for at sælge ejendomme, der ikke længere harmonerer med koncernens strategi, mod at koncernen helt eller delvist køber ejendomme, der harmonerer med Nordicoms strategi og investeringskrav.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme er der imidlertid en risiko for, at disse har uforudsete fejl og mangler.
For koncernens køb af ejendomme er der fastlagte forretningsgange, som sikrer, at der foretages omhyggelige juridiske, økonomiske og bygningstekniske undersøgelser. Herudover søges væsentlige risici afdækket ved indgåelse af garantier fra sælgers side.
I forbindelse med køb af jord og eksisterende bygninger til projektudviklinger er der udfærdiget miljø- og geotekniske undersøgelser, der betyder, at sandsynligheden for bl.a. uafdækket forurening eller uafklarede jordbundsforhold er relativ lille.
Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme eller ved nybyggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører (entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre eventuelle mangler. I tilfælde, hvor ejendomme er solgt eller skal sælges videre, og underleverandører er gået konkurs, eller af anden grund ikke kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidlertid ende med at skulle udbedre fejl og mangler for egen regning.
Nordicom har en omfattende forsikringsdækning, og risikoen for store tab som følge af manglende eller utilstrækkelig forsikringsdækning vurderes som relativt begrænset. Den finansielle virkning af skader forsøges minimeret ved hjælp af et forsikringsprogram, men der er ikke nogen garanti for, at omfang eller dækning i alle tilfælde er tilstrækkelig.
Nordicom er sikret med følgende typer af forsikringer:
Koncernens fredede ejendomme er desuden forsikrede, så merudgifter i forbindelse med skade som følge af særlige krav fra Kulturarvsstyrelsen dækkes ubegrænset til nyværdi.
Fremtidige lovgivnings-, afgifts- eller skattemæssige ændringer, som gør køb, salg eller drift af ejendomme vanskeligere eller mere omkostningstunge, kan få negativ virkning på koncernens resultat og finansielle stilling.
Dette kan eksempelvis være ændringer i lejelovgivningen, forhøjelser af skatter og afgifter eller begrænsninger i rentefradragsretten.
Et eksempel på ny lovgivning med vidtrækkende konsekvenser er nye momsregler, som blev vedtaget i forbindelse med Forårspakke 2. Med virkning fra 1. januar 2011 bortfalder således momsfritagelsen for:
Herefter bliver salg af sådanne faste ejendomme og byggegrunde m.v. momspligtige, hvilket alt andet lige vil ramme både byggebranchen samt øvrige virksomheder og private.
Det er Nordicoms politik at følge lovgivningsarbejdet og praksisudviklingen tæt, således at koncernen så vidt muligt kan nå at omstille sig inden nye regler træder i kraft. Det er endvidere kutyme at indhente bindende svar på afgifts- eller skatteområdet, hvor praksis er uklar, og spørgsmålet har væsentlig betydning for koncernen.
Datatab vedrører risiko for økonomiske tab eller strategiske tilbageslag som følge af nedbrud af it-systemer.
Der foretages dagligt backup af alle data, og indholdet af backupkopierne kontrolleres løbende. Der er endvidere udarbejdet en ledelsesgodkendt it-sikkerhedspolitik samt en plan for reetablering af koncernens primære it-baserede systemer efter en eventuel katastrofe. Nordicoms risikopolitik og -vurdering på it-området justeres løbende efter behov og revideres årligt af koncernens revisor. Det vurderes derfor, at risikoen er relativ lille.
Et intelligent scanningssystem til elektronisk registrering af indgående post og fordeling via workflow har været i brug siden 1. januar 2007. Systemet sikrer bl.a. overholdelsen af de interne tegningsregler for så vidt angår disposition, godkendelse og effektiviteten på en lang række områder.
Eksterne leverandører servicerer Nordicom på it-området, og sikrer p.t. koncernen en særdeles god oppetid på 99,5 %.
Nordicom er en vidensbaseret virksomhed, og de langsigtede resultater afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kompetencer. I 2010 er presset på arbejdsmarkedet væsentligt reduceret, og Nordicom oplever ikke problemer med at tiltrække de ønskede kompetencer.
Afhængighed af nøglemedarbejdere er i stort omfang reduceret ved at medarbejdere arbejder i teams, hvorved de kan overtage hinandens arbejdsopgaver ved sygdom eller eventuel fratrædelse. Risikoen relateret til nøglemedarbejdere søges endvidere begrænset i form af længere opsigelsesvarsler for disse medarbejdere.
Nordicom er en dynamisk arbejdsplads – drevet af engagement og resultater. Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ og nytænkning på alle niveauer i organisationen. Involverede ledere inspirerer og støtter medarbejderne gennem løbende dialog og årlige personale- og medarbejderudviklingssamtaler.
At Nordicom handler om mere og andet end at varetage og opføre bygninger, afspejles i virksomhedens mange forskellige funktioner og arbejdsopgaver. Nordicom er en videnbaseret virksomhed, og de langsigtede resultater afhænger af den fortsatte udvikling af netværk og kompetencer. I 2010 er presset på arbejdsmarkedet væsentligt reduceret og Nordicom oplever ikke problemer med at tiltrække de ønskede kompetencer.
Gennem kendskab til hver enkelt medarbejders kompetencer, værdier og prioriteter fokuserer virksomhedens HR-ansvarlige og ledelsen på at tilgodese individuelle ønsker og behov, så medarbejderne kan opretholde en fornuftig balance mellem arbejds- og privatliv. Processen er vigtig, for gode resultater skabes af glade medarbejdere. Vi foretrækker forebyggelse frem for helbredelse, og derfor er kernegrundlaget for vores ledelsesfilosofi, at helhedsoplevelsen skal være positiv – også når vi har rigtig travlt.
Nordicom har i 2010 optimeret organisationen for at tilpasse koncernen til dens nye strategi. Dette har ført til en reduktion af antallet af ansatte fra 44 primo året til 37 pr. 31. december 2010. Omstillingen er sket i dialog med medarbejdere og bl.a. ved ikke at genbesætte flere stillinger. Det har været vigtigt for Nordicom at fastholde nøglemedarbejdere, og koncernen har derfor valgt at føre en åben og ærlig dialog. De nødvendige omstruktureringer og optimeringer, der er foretaget på medarbejdersiden, har været veldokumenterede og relevante, hvorfor der har generelt været forståelse herfor.
Organisationen er fleksibel, og der hersker en åben dialog om den enkeltes kompetencer, hvilket gør Nordicom omstillingsparat og konkurrencedygtig.
De demografiske nøgletal for 2010 udgør følgende:
Den enkelte medarbejders indsats og uddannelse vurderes løbende gennem bl.a. en årlig medarbejdersamtale mellem leder og medarbejder samt udviklingsmøder eller seminarer, hvor processer og arbejdsgange drøftes med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretningsgange m.v.
Nordicom A/S er omfattet af NASDAQ OMX's anbefalinger for god selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på NASDAQ OMX. Reglerne omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil med ledelsen, interessenternes rolle og betydning for koncernen, åbenhed og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring samt revision. Komitéen for god selskabsledelse offentliggjorde i april 2010 reviderede anbefalinger for god selskabsledelse. Anbefalingerne er offentligt tilgængelige på hjemmesiden: http://www.corporategovernance.dk.
Som følge af de nye anbefalinger har bestyrelsen på bestyrelsesmødet den 19. august 2010 nedsat et vederlagsudvalg, ligesom bestyrelsen har vedtaget en corporate social responsibility politik.
Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er implementeret og vurderes løbende.
Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra disse. Koncernens corporate governance er i overensstemmelse med anbefalinger for god selskabsledelse fra NASDAQ OMX bortset fra følgende punkter:
Det anbefales, at koncernen i vedtægterne fastsætter en aldersgrænse for medlemmerne af det øverste ledelsesorgan, og at årsrapporten indeholder oplysninger om aldersgrænsen og om alderen på de enkelte bestyrelsesmedlemmer.
Nordicom har fraveget fra dette punkt, da koncernens vedtægter ikke endnu ikke indeholder en aldersgrænse for medlemmer af bestyrelsen. Iht. bestyrelsens forretningsorden skal medlemmer af bestyrelsen fratræde året efter, at de er fyldt 70 år.
Nordicom har valgt at fravige på dette punkt, da bestyrelsen ikke har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt nomineringsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at beskrive de kvalifikationer, der kræves i bestyrelsen og direktionen og evaluere ledelsesorganernes struktur, størrelse, sammensætning, resultater og ledelsesmedlemmers kompetence bedst varetages af den samlede bestyrelse.
Det anbefales, at vederlagspolitikken indeholder:
Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, idet vederlagspolitikken blev udarbejdet, inden de nye anbefalinger for god selskabsledelse trådte i kraft. Således indeholder Nordicoms vederlagspolitik ikke en begrundelse for valget af de enkelte vederlagskomponenter og en beskrivelse af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem de enkelte vederlagskomponenter.
Det anbefales, at vederlagsaftaler for direktionen, der indeholder aftaler om variable lønandele, fastslår en ret for koncernen til i helt særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable lønandele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der efterfølgende dokumenteres fejlagtige.
Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, da vederlagsaftaler ikke indeholder mulighed for at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable lønandele.
Det anbefales, at oplysninger fra koncernen til markedet udfærdiges på dansk og engelsk.
Nordicom har valgt at fravige fra dette punkt, da koncernen har vurderet, at koncernens størrelse og aktionærsammensætning ikke giver anledning til at offentliggøre alle meddelelser på engelsk.
Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørelse på koncernens hjemmeside. Redegørelsen kan findes på http://www.nordicom.dk.
Bestyrelsens væsentligste opgave omfatter fastlæggelse af de overordnede mål og strategier og opfølgning på disse samt at sikre retningslinjer for ansvarsfordeling, forretningsgange og risikostyring. Bestyrelsen påser endvidere, at direktionen overholder de af bestyrelsen besluttede målsætninger, strategier og forretningsgange.
Bestyrelsesmøderne ledes af formanden. Formanden har et særligt ansvar for at sikre, at bestyrelsen fungerer tilfredsstillende, og at bestyrelsens opgaver varetages på bedst mulig måde. Formanden drager endvidere omsorg for, at der føres en protokol over forhandlingerne i bestyrelsen, og at kopi heraf fremsendes til samtlige medlemmer af bestyrelse og direktion inden for 2 uger. I formandens fravær varetages formandens opgaver af næstformanden. Koncernen har ikke udarbejdet en selvstændig opgave- og ansvarsbeskrivelse for bestyrelsesformand og næstformand. Opgaverne er dog delvist beskrevet i bestyrelsens forretningsorden.
Generalforsamlingen vælger bestyrelsen. Bestyrelsen vurderer løbende, hvilke kompetencer den skal råde over samt sammensætningen set i lyset heraf. Bestyrelsen indstiller på den ordinære generalforsamling de bestyrelseskandidater, den anser for bedst mulige til at kunne udføre de opgaver, der påhviler dem. Sammen med indkaldelsen til den generalforsamling, hvor valg til bestyrelsen er på dagsordenen, fremsendes endvidere en beskrivelse af de opstillede bestyrelseskandidaters baggrund med oplysning om øvrige direktions- og bestyrelsesposter i såvel danske som udenlandske selskaber. De nuværende medlemmers særlige kompetencer i relation til arbejdet i bestyrelsen er beskrevet på side 4.
Bestyrelsen består iht. vedtægterne af 3-6 medlemmer. Siden koncernens ordinære generalforsamling den 11. januar 2011 har bestyrelsen bestået af fem medlemmer, som ikke deltager i den daglige drift af koncernen. Bestyrelsen vurderer årligt antallet af bestyrelsesmedlemmer.
På side 4 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og bestyrelsesposter i såvel danske som udenlandske virksomheder (uanset virksomhedsform).
Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.
Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen fastlagt møde- og arbejdsplan. Mindst én gang om året afholder bestyrelsen et strategimøde med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af koncernen. Yderligere møder afholdes, når dette skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt i lyset af koncernens behov.
Medlemmer af bestyrelsen skal iht. bestyrelsens forretningsorden fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år.
Medlemmer af bestyrelsen er på valg hvert år på den ordinære generalforsamling. Genvalg kan finde sted.
Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af bestyrelsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfatter evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt direktionens arbejde og resultater.
Bestyrelsen ansætter den administrerende direktør. Den administrerende direktør har ansvaret for tilrettelæggelse og gennemførelse af de strategiske planer. Direktøren er ikke medlem af bestyrelsen, men deltager som hovedregel i bestyrelsesmøderne.
I henhold til selskabslovens § 139 skal bestyrelsen i Nordicom A/S som børsnoteret selskab, inden den indgår, forlænger eller foretager væsentlige ændringer i en konkret aftale om incitamentsaflønning med et medlem af koncernens bestyrelse eller direktion, have fastsat overordnede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning af bestyrelsen og direktionen. Disse retningslinjer er behandlet og godkendt på koncernens generalforsamling den 22. april 2009 og kan hentes på koncernens hjemmeside.
Formålet med koncernens aflønning, herunder incitamentsaflønning, er at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer samt sikre, at der er interessesammenfald mellem koncernens ledelse og aktionærerne ved at fremme ledelsens incitament til at realisere koncernens målsætninger og skabe værdi i koncernen.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samlede lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og opfylder koncernens specifikke behov.
Administrerende direktør Niels Troen tiltrådte 1. december 2008 og fratrådte 28. februar 2011. Koncernen og moderselskabet er forpligtet til at betale en godtgørelse svarende til 12 måneders løn, udover løn i opsigelsesperioden. Godtgørelsen vil påvirke resultatopgørelsen for 2011. Vederlaget for 2010 kan specificeres således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Løn og gager (herunder fri bil) | 3.379 | 3.077 |
| Pension | 77 | 300 |
| Bonus | 0 | 0 |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 0 |
| I alt | 3.456 | 3.377 |
Såfremt den nye direktion, der tiltrådte 28. februar 2011, opsiges inden den 31. januar 2012, herunder opsiges i forbindelse med ejerskifte eller lign., er Nordicom A/S forpligtet til at betale en godtgørelse på 2.500.000 kr. udover løn i opsigelsesperioden.
Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage variabel aflønning i form af kontant bonus, første gang for året 2010.
Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktøren opnår forud fastsatte bonusmål. Bonusmål fastlægges af bestyrelsen en gang om året i forbindelse med godkendelse af det kommende års budget. Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af bestyrelsen ved det pågældende regnskabsårs afslutning.
Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens faste vederlag for det pågældende år.
Der er ikke udbetalt bonus til direktionen for regnskabsåret 2010.
Der er ikke udstedt aktieoptioner til direktionen i regnskabsåret.
For at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer er bestyrelsens aflønning fastlagt under hensyntagen til arbejdsopgaver og vilkår i sammenlignelige virksomheder. Den tidligere formand har fået udbetalt fuldt vederlag for 2011 jævnfør tidligere indgået aftale.
I den nuværende aflønning indgår udelukkende et basishonorar. Bestyrelseshonoraret har siden 2005 andraget et årligt grundhonorar på 200.000 kr. Formanden modtager tre gange grundhonoraret, og næstformanden modtager to gange grundhonoraret.
Bestyrelsens basishonorar fastsættes på et niveau, som er markedskonformt, og som afspejler kravene til bestyrelsesmedlemmernes kompetencer og indsats blandt andet i lyset af arbejdets omfang og antallet af bestyrelsesmøder. Generalforsamlingen godkender bestyrelsens honorar i forbindelse med behandling af årsrapporten.
I aflønningen til bestyrelsen har tidligere medlemmer indgået i et aktieoptionsprogram. De sidste af tidligere tildelte aktieoptioner blev optjent i april 2009, og der foreligger ingen bemyndigelse til at udstede nye aktieoptionsprogrammer til koncernens bestyrelse jf. de overordnede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning vedtaget på generalforsamlingen.
Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner, og der vil ikke fremover blive tildelt optioner til bestyrelsen.
Koncernens vederlagspolitik omtales i formandens mundtlige beretning på koncernens ordinære generalforsamling, ligesom bestyrelsens vederlag for det indeværende regnskabsår fremlægges til godkendelse.
Bestyrelsen har fundet det hensigtsmæssigt at nedsætte et særskilt revisionsudvalg. Bestyrelsen mener, at opgaverne med at sikre en uafhængig og objektiv overvågning af virksomhedens regnskabsaflæggelsesproces, interne kontrolsystemer og risikostyringssystemer bedst varetages ved at disse gennemgås detaljeret, inden de fremlægges for den samlede bestyrelse.
Udvalget består af:
Revisionsudvalget afholder 2-5 møder årligt, hvor bl.a. revisionsprotokollater vedrørende årsrapporten samt løbende revisionsopgaver gennemgås. Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget, hvori udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommissoriet kan læses på www.nordicom.dk
Bestyrelsen har valgt at nedsætte et ejendomsudviklingsudvalg, der skal bistå direktionen i det daglige arbejde med køb og salg af ejendomme samt lokalplansarbejde.
Udvalget består af:
Udvalgets formand modtager et honorar på 200.000 kroner pr. år.
/ Åbning af 1300 m² Fitness World på 1. sal i Ringsted Centeret /
Ifølge selskabslovens § 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.
Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med henblik på:
Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan reducere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen. Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:
Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejdernes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige kontrolkomponenter hviler på.
Nordicom har procedurer og politikker såsom politik for selskabsledelse, bestyrelsens forretningsorden, instrukser til den administrerende direktør og attestationsregler, som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres og godkendelsesregler, som beskriver på hvilket niveau, personer kan træffe beslutninger om omkostninger, investeringer, aftaler m.v.
Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabsstandarder og regnskabsmanualer til udenlandske dattervirksomheder er baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i regnskabsaflæggelsen.
Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive stillinger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejderevaluering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og dokumenterede.
Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne som interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at der er opstillet konkrete mål og politikker for, hvilke risici koncernen vil påtage sig. Ved risikovurdering skal forstås det at identificere og analysere relevante risici for ikke at nå målene eller leve op til de fastsatte politikker.
Nordicom har etableret en risikovurderingsprocedure, som gennemføres med jævne mellemrum, og som omfatter en vurdering af risici og behovet for handling. Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige tiltag gennemføres for at afbøde uventede risici. Den interne kontrol af regnskabsaflæggelse er et af de områder, som vurderes i den forbindelse.
Væsentlige og risikofyldte forhold i relation til regnskabet omfatter:
| Regnskabspost | Kontrolmål |
|---|---|
| Nettoomsætning | Fuldstændighed, nøjagtighed |
| Investeringsejendomme | Værdiansættelse, rettigheder |
| Kreditinstitutter | Fuldstændighed, præsentation og oplysning |
| Projektbeholdninger | Værdiansættelse |
| Tilgodehavender | Værdiansættelse |
| Eventualforpligtelser | Præsentation og oplysning |
Herudover er der risiko vedrørende overholdelse af IFRS, implementerede it-systemer / it-kontroller samt besvigelser.
Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning, sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.
Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisationen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil og inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.
Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på de enkelte porteføljers performance i forhold til forventningerne, herunder forklaringer på eventuelle afvigelser.
Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrapporter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.
Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer, som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmerede kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksomheden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøtter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede itbaserede beredskabsplaner.
Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effektive kommunikationskanaler er endvidere at sikre:
Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbejderne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og ledelsen har de nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kommunikation, som kommer fra organisationen. I den forbindelse har Nordicom i 2009 implementeret et intranet, som giver medarbejderne lettere adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.
Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktiviteter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og eksterne rapportering.
Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurderinger samt en kombination af de to.
Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det indgår i ledelsens og chefernes daglige aktiviteter, og i de aktiviteter som medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer, beføjelser og politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til de vedtagne politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal rapporteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rapporteres til direktionen og bestyrelsen.
Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering til bestyrelsen/revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af rapporteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetopfølgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år analyseres og forklares.
Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. I direktionens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol fra den generalforsamlingsvalgte revision.
Bestyrelsen/revisionsudvalget holder endvidere løbende møder med den generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.
Bestyrelsen/revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i regnskabsaflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den fornødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler samt eventuelle overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forretningsgange.
Nordicom anerkender sine forpligtigelser til samfundet og ønsker på sigt i stigende grad at integrere Corporate Social Responsibility (CSR) i koncernens kerneværdier, holdninger samt langsigtede processer og investeringer. Som led i at fremme det generelle samfundsansvar tilsigter koncernen herigennem at optimere den forretningsmæssige risiko og reducere en negativ miljøpåvirkning.
Formålet med Nordicoms CSR-politik er at sætte fokus på sin direkte og indirekte miljøpåvirkning. Således håber Nordicom, at CSR-tiltag gennem miljøledelse og lavere energiforbrug kan være med til at sikre færre omkostninger. Endvidere ønskes det, at et større CSR-arbejde vil skabe øget opmærksomhed og bedre omdømme i omverdenen samt mere engagerede medarbejdere.
Det er Nordicoms strategi at:
Nordicoms overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Indsats og beslutninger om ansvarlighed skal derfor være i balance med koncernens økonomiske mål, og indsatsområderne skal derfor prioriteres på økonomisk effektiv vis.
Nordicom finder det vigtigt at indfri og leve op til koncernens opstillede mål, da koncernen i stigende grad oplever, at ansvarlighed i driften af de enkelte ejendomme er et krav fra omverdenen.
Nordicom har kortlagt de områder, som skønnes vigtigst for koncernen og har fastsat følgende mål for CSR:
Fastholde nuværende arbejdskraft og know how gennem fokusering på medarbejdertrivsel på arbejdspladsen
I Nordicom arbejdes der løbende gennem året med CSR, således at overstående mål forankres i organisationen og realiseres. Informationer samles hos en CSR-ansvarlig i organisationen, og der holdes efter behov tværgående møder. Halvårligt ses på de for året opstillede mål og vurderes på, om de er realistiske at indfri. En gang årligt gennemgås koncernens CSR-politik med henblik på eventuel fornyelse og opdatering.
Nordicom har i løbet af året indfriet hovedparten af de punkter, koncernen havde stillet som mål for 2010. Nedenstående liste er et udpluk af de væsentligste resultater inden for de udvalgte områder: MILJØ
Der er i efteråret 2010 foretaget en trivselsundersøgelse blandt medarbejderne i Nordicom for derigennem at tage temperaturen på medarbejdertilfredshed i koncernen. Der er ud fra undersøgelsens resultater opstillet fokusområder og handlingsplaner for videre og løbende opfølgning
Prioritering af fremtidige indsatsområder:
Nordicoms CSR-politik kan findes på www.nordicom.dk
| Fondsbørs | Nasdaq OMX København |
|---|---|
| Aktiekapital | 120.278.580 kr. |
| Nominel stykstørrelse | 10 kr. |
| Antal aktier | 12.027.858 stk. |
| Aktieklasser | En |
| Antal stemmer pr. aktie | En |
| Ihændehaverpapir | Ja |
| Stemmeretsbegrænsning | Nej |
| Begrænsninger i omsættelighed | Nej |
| Fondskode | DK0010158500 |
| Fondsbørs | Nasdaq OMX København |
Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2010 1.405 stk. (31. december 2009: 1.098 stk.). De navnenoterede aktionærer udgør 91,33 % af aktiekapitalen.
Alle Nordicom A/S´ aktier er noteret på Nasdaq OMX København og indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december 2010 på kurs 11, hvilket er en nedgang på 49 point (81,7 %) i forhold til aktiekursen pr. 31. december 2009. Det kraftige kursfald skal dog ses ift. Nordicoms kapitaludvidelse. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2010 132,3 mio. kr. (31. december 2009: 187,7 mio. kr.). Der er i regnskabsåret omsat for 38,5 mio. kr. af Nordicom A/S´ aktier på Nasdaq OMX København (2009: 31,5 mio. kr.).
| Kursændring i 2010 | |
|---|---|
| Nordicom A/S | -81,7 % |
| Ejendomsselskaber (CSE 4040) | 55,1 % |
| Small Cap Danmark | 27,8 % |
| Omxc (Totalindekset) | 37,6 % |
| Omxc20 | 36,0 % |
Kursudvikling i DKK fra 1. januar 2010 - 31. december 2010
Aktieomsætning i DKK 1.000 fra 1. januar 2010 - 31. december 2010
Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2010 følgende:
| Antal stk. | 31.12.2010 | Bevægelse i året |
31.12.2009 |
|---|---|---|---|
| Bestyrelse: | |||
| Allan Andersen | 2.610 | 2.610 | 0 |
| Michael Vad Petersen | 0 | 0 | 0 |
| Júlíus Thorfinnsson | 0 | 0 | 0 |
| Leif Olsen | 0 | 0 | 0 |
| Leif Djurhuus | 0 | 0 | 0 |
| Direktion: | |||
| Ole Steensbro | 7.733 | 7.633 | 727 |
I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i tiden indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån mod obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at konvertere fordringen til aktier for et lånebeløb på op til 70 mio. kr. mod kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som besluttet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der svarer til markedskursen eller derover.
Bestyrelsen er bemyndiget til ved konverteringen at gennemføre de tilhørende kapitalforhøjelser. Aktier udstedt i henhold til bemyndigelsen skal være omsætningspapirer. Aktierne udstedes til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade aktier indløse helt eller delvist. Aktierne skal have de samme rettigheder som eksisterende aktier. Aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for bestyrelsens beslutning om forhøjelse af aktiekapitalen.
Ifølge vedtægterne punkt 3.8 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med højst 150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant indbetaling med fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer. De nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade deres aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særrettigheder, - og aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.
Af vedtægternes punkt 3.8 a fremgår det, at bestyrelsen ved bestyrelsesbeslutning af den 7. september 2010 har truffet beslutning om delvis udnyttelse af bemyndigelsen i punkt 3.8. Som konsekvens heraf, er der tegnet aktier i koncernen for nominelt kr. 89.000.000. Restbemyndigelsen i punkt 3.8 udgør herefter kr. 61.000.000 (i kursværdi).
Ifølge vedtægterne punkt 3.9 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag at udstede konvertible gældsbreve på maksimalt 80 mio. kr. uden fortegningsret for de eksisterende aktionærer, der tillægger långiver ret til at konvertere hele eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til markedskursen på enten udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller markedskursen på et andet tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på konverteringstidspunktet samt til at foretage den deraf følgende kapitalforhøjelse. De nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særrettigheder, - og aktierne skal give kapitalejeren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering hos Erhvervs- og Selskabsstyrelsen.
Af vedtægterne punkt 3.9.1 fremgår det, at bestyrelsen delvist har udnyttet bemyndigelsen i vedtægternes punkt 3.9. Således har koncernen optaget et lån på 69 mio. kr. mod udstedelse af obligationer, der giver långiverne ret til at konvertere deres fordringer til aktier i koncernen. For yderligere specifikationer vedrørende bankaftalen henvises til note 31.
Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.
Udgangspunktet er, at ledelse og medarbejdere kun må handle inden for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelse eller medarbejdere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse ikke handle selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at handle uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med nedenstående tilfælde:
Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5 % af koncernens aktiekapital:
| Navn | Hjemsted | Kapitalandel |
|---|---|---|
| Investeringskoncernen Bøg ApS | Fredensborg | 25,5 % |
| Stodir hf | Island | 11,38 % |
| JEW Holding ApS | Odense | 10,39 % |
| SB Holding 2009 ApS | København | 6,7 % |
Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2010 ikke udbetales udbytte.
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt og korrekt om relevante forhold. Information målrettes specielt Nasdaq OMX København, aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter – og dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutninger omkring Nordicom.
Det indgår i Nordicoms informationspolitik at:
| Dato | Titel |
|---|---|
| 22-02-2010 | Fondsrådets afgørelse vedrørende årsrapporten for 2008 |
| 04-03-2010 | Nordicom fastholder forventninger om et resultat før skat og værdireguleringer på ca. -70 mio. kr. og forven ter værdireguleringer for -290 mio. kr. i 4. kvartal 2009 |
| 05-03-2010 | Bankaftale om forbedring af koncernens finansierings vilkår |
| 09-03-2010 | Ekstraordinær generalforsamling i Nordicom A/S man dag den 22. marts 2010, kl. 15.00 |
| 23-03-2010 | Ændring af vedtægter på ekstraordinær generalforsam ling |
| 23-03-2010 | Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 22. marts 2010 |
| 29-03-2010 | Status på bankaftale og kapitalforhøjelse |
| 30-03-2010 | Indkaldelse til ordinær generalforsamling torsdag, den 22. april 2010, kl. 10.00 |
| 30-03-2010 | Årsrapport for 2009 |
| 15-04-2010 | Salg af egne aktier |
| 22-04-2010 | Referat fra ordinær generalforsamling den 22. april 2010 |
| 23-04-2010 | Bestyrelsens konstituering |
| 27-04-2010 | Vedtægter af 22. april 2010 |
| 26-05-2010 | Ændring af koncernens vedtægter som følge af udste delse af konvertible obligationer |
| 26-05-2010 | Udstedelse af konvertible obligationer |
| 28-05-2010 | Finanskalender for regnskabsåret 2010 |
| 28-05-2010 | Delårsrapport for 1. kvartal 2010 |
|---|---|
| 17-06-2010 | Opnåelse af betingede tilsagn for minimum 50 mio. kr. |
| 27-07-2010 | Kapitalnedsættelse og deraf følgende ændring af kon cernens vedtægter |
| 19-08-2010 | Halvårsrapport for 1. halvår 2010 |
| 07-09-2010 | Nordicom offentliggør prospekt |
| 07-09-2010 | Nordicom A/S offentliggør i dag et prospekt |
| 07-09-2010 | Forventninger til 1. halvår 2011 |
| 08-09-2010 | Ændring i beskrivelse af tegningsforholdet i prospekt |
| offentliggjort 7. september 2010 | |
| 23-09-2010 | Indberetning af ledende medarbejderes transaktioner med tegningsretter i Nordicom A/S |
| 28-09-2010 | Ændring i prospekt offentliggjort 7. september 2010 - prospekttillæg nr. 2 |
| 28-09-2010 | Bankaftalens krav til nettoprovenu reduceres fra mini mum 100 mio. kr. til minimum 50 mio. kr. |
| 28-09-2010 | Nordicom gennemfører kapitalforhøjelse |
| 29-09-2010 | Dispensation fra Finanstilsynet angående afgivelse af pligtmæssigt overtagelsestilbud |
| 30-09-2010 | Kapitalforhøjelse på 89 mio. kr. er gennemført |
| 01-10-2010 | CORRECTION: Nordicom A/S - Registrering af kapital |
| forhøjelse | |
| 01-10-2010 | CORRECTION: Nordicom A/S - Registrering af kapital forhøjelse |
| 01-10-2010 | Indberetning af ledende medarbejderes transaktioner med aktier i Nordicom A/S |
| 01-10-2010 | Registrering af kapitalforhøjelse |
| 04-10-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 05-10-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 01-11-2010 | Aktiekapital og stemmerettigheder |
| 02-11-2010 | Meddelelse om udløb af stabiliseringsperiode i relation |
| til fortegningsretsemission gennemført 30. september 2010 |
|
| 07-11-2010 | Nordicom A/S i forhandlinger om salg af 5 tyske investe ringsejendomme samt grundstykke på Amager Strand vej |
| 18-11-2010 | Positivt resultat for 3. kvartal 2010 |
| 26-11-2010 | Finanskalender for 2011 og starten af 2012 |
| 14-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 14-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 14-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 14-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 14-12-2010 | Nordicom A/S sælger grundstykke på Amager Strandvej og fem ejendomme i Tyskland |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 15-12-2010 | Storaktionærmeddelelse |
| 17-12-2010 | Ekstraordinær generalforsamling |
| 21-12-2010 | Fremtidige meddelelser vil kun blive offentliggjort på dansk |
| 11-01-2011 | Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 11. januar 2011 |
| 11-01-2011 | Bestyrelsens konstituering |
| 11-01-2011 | Referat fra ekstraordinær generalforsamling CORRECTI ON: Referat fra ekstraordinær generalforsamling den 11. januar 2011 |
14-01-2011 Finanskalender CORRECTION: Nordicom A/S - Finanska-
| lender for 2011 og starten af 2012 | |
|---|---|
| 31-01-2011 | Salg af fem ejendomme i Tyskland og forlængelse af betinget aftale på Amager Strandvej |
| 28-02-2011 | Nordicoms adm. direktør Niels Troen fratræder |
| 03-03-2011 | Fremsættelse af forslag til ordinær generalforsamling |
| 04-03-2011 | Nordicom gennemfører handel af Amager Strand grundene |
| 14-03-2011 | Nordicom udskyder offentliggørelse af årsrapport for 2010 |
| 25-03-2011 | Ole Steensbro tiltræder som adm. direktør |
Dato Titel
| 31-03-2011 | Årsrapport for 2010 |
|---|---|
| 21-04-2011 | Registreringsdag* |
| 28-04-2011 | Generalforsamling |
| 26-05-2011 | Delårsrapport 1. kvartal |
| 25-08-2011 | Delårsrapport 1. halvår |
| 24-11-2011 | Delårsrapport 1.-3. kvartal |
| 29-03-2012 | Årsrapport 2011 |
| 19-04-2012 | Registreringsdag* |
| 26-04-2012 | Generalforsamling |
* Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms generalforsamling.
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter. Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til:
| Adm. direktør Ole Steensbro | |
|---|---|
| Tlf. | +45 33 33 93 03 |
| E-mail: | [email protected] |
Vi har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 for Nordicom A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og koncernens og moderselskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København den 31. marts 2011
Ole Steensbro Adm. direktør
Bestyrelsen
Direktør Direktør
Júlíus Thorfinnsson Leif Olsen Bestyrelsesmedlem Bestyrelsesmedlem CEO Stodir hf. Direktør
Allan Andersen Michael Vad Petersen Formand Næstformand
Leif Djurhuus Bestyrelsesmedlem Advokat, partner
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 omfattende resultatopgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling, opgørelse af egenkapital, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som moderselskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske og internationale revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at koncernregnskabet og årsregnskabet ikke indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2010 samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2010 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Uden at tage forbehold henviser vi til omtalen af regnskabsmæssige skøn og vurderinger i note 2 og ledelsens beretning om årets udvikling og forventninger, hvor ledelsen beskriver grundlaget for de i 2010 foretagne værdireguleringer og den væsentlige usikkerhed, der er forbundet med værdiansættelsen af såvel færdige investeringsejendomme som investeringsejendomme under udvikling.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en ledelsesberetning, der indeholder en retvisende redegørelse i overensstemmelse med årsregnskabsloven.
Revisionen har ikke omfattet ledelsesberetningen, men vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.
København den 31. marts 2011
Deloitte Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Anders O. Gjelstrup René H. Christensen
Statsautoriseret revisor Statsautoriseret revisor
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Huslejeindtægter | 262.561 | 259.048 | 16.314 | 19.234 | |
| Salgsummer, projektbeholdninger | 164.043 | 36.736 | 0 | 0 | |
| Renteindtægter, pante- og gældsbreve | 2.613 | 4.773 | 0 | 0 | |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -57.646 | -54.292 | -3.872 | -3.853 | |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | -187.648 | -44.948 | 0 | 0 | |
| Bruttoresultat | 183.923 | 201.317 | 12.442 | 15.381 | |
| 4,5 | Personaleomkostninger | -35.394 | -44.637 | -10.436 | -9.605 |
| 6 | Andre eksterne omkostninger | -23.884 | -31.677 | -16.117 | -25.930 |
| 7 | Andre driftsindtægter | - | - | 18.053 | 25.901 |
| 8 | Af- og nedskrivninger | -17.181 | -4.049 | -2.544 | -3.607 |
| Resultat før værdireguleringer | 107.465 | 120.954 | 1.398 | 2.140 | |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto | 12.910 | 8.115 | 0 | 0 | |
| 9 | Regulering til dagsværdi, netto | -613.463 | -572.156 | 536 | -20.454 |
| 10 | Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 2.669 | -35.258 | -2 | -1.472 |
| Resultat af primær drift | -490.419 | -478.345 | 1.932 | -19.786 | |
| 11 | Indtægter af dattervirksomheder | - | - | -404.278 | -22.627 |
| 12 | Finansielle indtægter | 1.381 | 4.538 | 10.062 | 15.548 |
| 13 | Finansielle omkostninger | -127.557 | -201.028 | -22.998 | -36.930 |
| Resultat før skat | -616.595 | -674.835 | -415.282 | -63.795 | |
| 14 | Skat af årets resultat | 199.517 | 122.058 | 11.514 | 16.518 |
| Årets resultat | -417.078 | -552.777 | -403.768 | -47.277 | |
| Fordeles således | |||||
| Moderselskabets aktionærer | -416.292 | -552.288 | |||
| Minoritetsinteresser | -786 | -489 | |||
| Årets resultat | -417.078 | -552.777 | |||
| 15 | Resultat pr. aktie | -52,72 | -86,86 | ||
| 15 | Udvandet resultat pr. aktie | -52,72 | -86,86 | ||
| Forslag til resultatdisponering | |||||
| Overført til næste år | -403.768 | -47.277 | |||
| Foreslået udbytte | 0 | 0 | |||
| Årets resultat | -403.768 | -47.277 |
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Årets resultat | -417.078 | -552.777 | -403.768 | -47.277 | |
| Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter | 4.839 | -27 | 0 | 0 | |
| Værdireguleringer overført til finansielle omkostninger | 0 | 1.530 | 0 | 0 | |
| 14 | Skat af årets værdiregulering af sikringsinstrumenter | -1.274 | -395 | 0 | 0 |
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | 11.801 | 5.129 | 0 | 0 | |
| Årets totalindkomst | -401.712 | -546.540 | -403.768 | -47.277 | |
| Fordeles således | |||||
| Moderselskabets aktionærer | -400.926 | -546.051 | |||
| Minoritetsinteresser | -786 | -489 | |||
| Årets totalindkomst | -401.712 | -546.540 |
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| AKTIVER | |||||
| Langfristede aktiver | |||||
| Immaterielle aktiver | |||||
| 16 | Software | 1.204 | 2.609 | 1.204 | 2.609 |
| 1.204 | 2.609 | 1.204 | 2.609 | ||
| Materielle aktiver | |||||
| 17 | Domicilejendomme | 49.994 | 64.431 | 0 | 0 |
| 18 | Færdige investeringsejendomme | 3.254.088 | 3.480.205 | 197.337 | 192.414 |
| 18 | Investeringsejendomme under udvikling | 398.452 | 979.973 | 0 | 0 |
| 19 | Inventar og driftsmidler | 1.372 | 2.634 | 1.316 | 2.406 |
| 3.703.906 | 4.527.243 | 198.653 | 194.820 | ||
| Finansielle aktiver | |||||
| 20 | Kapitalandele i dattervirksomheder | - | - | 425.835 | 495.722 |
| 27 | Udskudte skatteaktiver | 7.598 | 6.090 | 0 | 0 |
| Andre tilgodehavender | 14.442 | 14.209 | 2.072 | 1.905 | |
| 22.040 | 20.299 | 427.907 | 497.627 | ||
| Langfristede aktiver i alt | 3.727.150 | 4.550.151 | 627.764 | 695.056 | |
| Kortfristede aktiver | |||||
| 21 | Projektbeholdninger | 41.146 | 195.213 | 0 | 0 |
| 22 | Tilgodehavender | 51.655 | 96.927 | 1.350 | 11.206 |
| Selskabsskat | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| 11 | Tilgodehavender hos dattervirksomheder | - | - | 158.226 | 264.442 |
| Periodeafgrænsningsposter | 8.680 | 8.057 | 309 | 248 | |
| 23 | Pante- og gældsbreve | 20.001 | 43.215 | 0 | 0 |
| 24 | Likvide beholdninger | 115.680 | 13.318 | 78.912 | 443 |
| 237.162 | 356.730 | 238.797 | 276.339 | ||
| 18 | Investeringsejendomme bestemt for salg | 314.924 | 72.803 | 0 | 0 |
| Kortfristede aktiver i alt | 552.086 | 429.533 | 238.797 | 276.339 | |
| Aktiver i alt | 4.279.236 | 4.979.684 | 866.561 | 971.395 |
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| PASSIVER | |||||
| Egenkapital | |||||
| Aktiekapital | 120.279 | 312.786 | 120.279 | 312.786 | |
| Reserve for sikringstransaktioner | -3.680 | -7.245 | 0 | 0 | |
| Reserve for valutakursregulering | 481 | -11.320 | 0 | 0 | |
| Overført resultat | 76.934 | 202.687 | -53.858 | 59.371 | |
| Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer | 194.014 | 496.908 | 66.421 | 372.157 | |
| Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser | -786 | 0 | - | - | |
| 25,26 Egenkapital i alt | 193.228 | 496.908 | 66.421 | 372.157 | |
| Gældsforpligtelser | |||||
| Langfristede gældsforpligtelser | |||||
| 27 | Udskudte skatteforpligtelser | 25.740 | 223.089 | 813 | 12.798 |
| 28 | Hensatte forpligtelser | 12.335 | 12.269 | 0 | 0 |
| 11 | Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | - | - | 155.500 | 0 |
| 29,30 Konvertible obligationer | 44.997 | 0 | 44.997 | 0 | |
| 30 | Kreditinstitutter | 3.541.416 | 2.088.973 | 264.543 | 107.367 |
| Deposita | 29.765 | 29.601 | 974 | 2.479 | |
| 3.654.253 | 2.353.932 | 466.827 | 122.644 | ||
| Kortfristede gældsforpligtelser | |||||
| 28 | Hensatte forpligtelser | 11.786 | 17.567 | 0 | 0 |
| 30 | Kreditinstitutter | 87.414 | 1.840.983 | 18.221 | 200.286 |
| Skyldige omkostninger vedr. projekter | 1.621 | 4.078 | 0 | 0 | |
| Skyldige købesummer mv., ejendomme | 6.644 | 87.904 | 0 | 0 | |
| Leverandørgæld | 28.593 | 32.309 | 1.206 | 2.713 | |
| Gæld til dattervirksomheder | - | - | 306.796 | 249.860 | |
| Selskabsskat | 289 | 10.853 | 289 | 10.853 | |
| Deposita | 26.476 | 26.089 | 2.666 | 866 | |
| Anden gæld | 41.248 | 60.940 | 4.135 | 12.016 | |
| 204.071 | 2.080.723 | 333.313 | 476.594 | ||
| 18,30 Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | 227.684 | 48.121 | 0 | 0 | |
| 431.755 | 2.128.844 | 333.313 | 476.594 | ||
| Gældsforpligtelser i alt | 4.086.008 | 4.482.776 | 800.140 | 599.238 | |
| Passiver i alt | 4.279.236 | 4.979.684 | 866.561 | 971.395 | |
Oversigt over noter fremgår på side 54.
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | Reserve for sikrings transaktioner |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
Foreslået udbytte |
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. januar 2009 | 312.786 | -8.353 | -16.449 | 754.692 | 0 |
| Egenkapitalbevægelser i 2009 Årets resultat Anden totalindkomst i regnskabsåret |
0 0 |
0 1.108 |
0 5.129 |
-552.288 0 |
0 0 |
| Totalindkomst for regnskabsåret Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Salg af egne aktier Øvrige reguleringer |
0 0 0 0 |
1.108 0 0 0 |
5.129 0 0 0 |
-552.288 184 91 8 |
0 0 0 0 |
| Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt | 0 | 1.108 | 5.129 | -552.005 | 0 |
| Egenkapital pr. 31. december 2009 | 312.786 | -7.245 | -11.320 | 202.687 | 0 |
| Egenkapital pr. 1. januar 2010 | 312.786 | -7.245 | -11.320 | 202.687 | 0 |
| Egenkapitalbevægelser i 2010 Årets resultat Anden totalindkomst i regnskabsåret |
0 0 |
0 3.565 |
0 11.801 |
-416.292 0 |
0 0 |
| Totalindkomst for regnskabsåret Udstedelse af konvertible obligationer Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 Omkostninger relateret til kapitalforhøjelse Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Salg af egne aktier |
0 0 -281.507 89.000 0 0 0 |
3.565 0 0 0 0 0 0 |
11.801 0 0 0 0 0 0 |
-416.292 20.975 281.507 0 -14.295 0 2.091 |
0 0 0 0 0 0 0 |
| Salg af tegningsretter vedrørende egne aktier Egenkapitalbevægelser i 2010 i alt |
0 -192.507 |
0 3.565 |
0 11.801 |
261 -125.753 |
0 0 |
| Egenkapital pr. 31. december 2010 | 120.279 | -3.680 | 481 | 76.934 | 0 |
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret.
De enkelte poster i anden totalindkomst fremgår i opgørelsen af totalindkomsten på side 47. Poster vedrørende sikringstransaktioner indgår i "Reserve for sikringstransaktioner", og poster vedrørende valutakursreguleringer vedrørende udenlandske virksomheder indgår i "Reserve for valutakursregulering".
Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer opstået ved omregning af regnskabstal for virksomheder med en anden funktionel valuta end danske kroner.
| Koncern | ||
|---|---|---|
| Egenkapital | ||
| tilhørende | Egenkapital | |
| modersel | tilhørende | |
| skabets | minoritets | Egenkapital i |
| aktionærer | interesser | alt |
| 1.042.676 | 489 | 1.043.165 |
| -552.288 | -489 | -552.777 |
| 6.237 | 0 | 6.237 |
| -546.051 | -489 | -546.540 |
| 184 | 0 | 184 |
| 91 | 0 | 91 |
| 8 | 0 | 8 |
| -545.768 | -489 | -546.257 |
| 496.908 | 0 | 496.908 |
| 496.908 | 0 | 496.908 |
| -416.292 15.366 |
-786 0 |
-417.078 15.366 |
| -400.926 | -786 | -401.712 |
| 20.975 | 0 | 20.975 |
| 0 | 0 | 0 |
| 89.000 | 0 | 89.000 |
| -14.295 | 0 | -14.295 |
| 0 | 0 | 0 |
| 2.091 | 0 | 2.091 |
| 261 | 0 | 261 |
| -302.894 | -786 | -303.680 |
| 194.014 | -786 | 193.228 |
| Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | Overført resultat |
Foreslået udbytte |
Egenkapital i alt |
| Egenkapital pr. 1. januar 2009 | 312.786 | 106.373 | 0 | 419.159 |
| Egenkapitalbevægelser i 2009 Årets resultat Anden totalindkomst i regnskabsåret |
0 0 |
-47.277 0 |
0 0 |
-47.277 0 |
| Totalindkomst for regnskabsåret Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Salg af egne aktier |
0 0 0 |
-47.277 184 91 |
0 0 0 |
-47.277 184 91 |
| Egenkapitalbevægelser i 2009 i alt | 0 | -47.002 | 0 | -47.002 |
| Egenkapital pr. 31. december 2009 | 312.786 | 59.371 | 0 | 372.157 |
| Egenkapital pr. 1. januar 2010 | 312.786 | 59.371 | 0 | 372.157 |
| Egenkapitalbevægelser i 2010 Årets resultat Anden totalindkomst i regnskabsåret |
0 0 |
-403.768 0 |
0 0 |
-403.768 0 |
| Totalindkomst for regnskabsåret Udstedelse af konvertible obligationer Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 Omkostninger relateret til kapitalforhøjelsen Indregning af aktiebaseret vederlæggelse Salg af egne aktier |
0 0 -281.507 89.000 0 0 0 |
-403.768 20.975 281.507 0 -14.295 0 2.091 |
0 0 0 0 0 0 0 |
-403.768 20.975 0 89.000 -14.295 0 2.091 |
| Salg af tegningsretter vedrørende egne aktier | 0 | 261 | 0 | 261 |
| Egenkapitalbevægelser i 2010 i alt Egenkapital pr. 31. december 2010 |
-192.507 120.279 |
-113.229 -53.858 |
0 0 |
-305.736 66.421 |
For regnskabsåret 2009 er der ikke udloddet udbytte ligesom bestyrelsen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2010.
Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæssige konsekvenser for Nordicom A/S.
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Resultat af primær drift (EBIT) | -490.419 | -478.345 | 1.932 | -19.786 | |
| 33 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. | 620.097 | 607.963 | 4.101 | 25.567 |
| Ændring i deponerede midler til senere frigivelse | 26.741 | -4.392 | 8.314 | -7.567 | |
| Ændring i projektbeholdninger netto | 150.483 | 6.194 | 0 | 0 | |
| 34 | Ændring i øvrig driftskapital | -83.275 | 14.216 | 31.339 | 26.586 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 223.627 | 145.636 | 45.686 | 24.800 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 1.381 | 4.538 | 10.062 | 15.548 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -68.186 | -228.774 | -16.317 | -36.930 | |
| Betalt / modtaget selskabsskat | -10.547 | -704 | -11.035 | -2.496 | |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt | 146.275 | -79.304 | 28.396 | 922 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | |||||
| Køb af immaterielle anlægsaktiver | -150 | -831 | -150 | -831 | |
| Køb af færdige investeringsejendomme | 0 | -21.600 | 0 | 0 | |
| Forbedringer på færdige investeringsejendomme | -30.992 | -40.631 | -234 | -1.819 | |
| 35 | Salg af investeringsejendomme | 136.871 | 182.914 | -2 | 50.000 |
| Køb af inv.ejd. under udvikling / udviklingsomk. | -56.295 | -64.290 | 0 | 0 | |
| Køb af øvrige materielle anlægsaktiver | -290 | -117 | -271 | -29 | |
| Salg af øvrige materielle anlægsaktiver | 381 | 1.443 | 372 | 1.443 | |
| Køb af dattervirksomheder og aktiviteter | 0 | -67 | 0 | 0 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt | 49.525 | 56.821 | -285 | 48.764 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | |||||
| Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter | 52.035 | 372.767 | 0 | 7.088 | |
| Afdrag på gæld til kreditinstitutter | -220.766 | -360.659 | -24.608 | -59.945 | |
| Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 (nettoprovenu) | 74.705 | 0 | 74.705 | 0 | |
| Salg af egne aktier | 261 | 91 | 261 | 91 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt | -93.765 | 12.199 | 50.358 | -52.766 | |
| Årets pengestrøm i alt | 102.035 | -10.284 | 78.469 | -3.080 | |
| Likvide beholdninger pr. 1. januar | 13.318 | 23.147 | 443 | 3.523 | |
| Kursregulering af likvide beholdninger | 327 | 455 | 0 | 0 | |
| 24 | Likvide beholdninger pr. 31. december | 115.680 | 13.318 | 78.912 | 443 |
| Note 01 – Anvendt regnskabspraksis 57 | |
|---|---|
| Note 02 – Regnskabsmæssige vurderinger og skøn 62 | |
| Note 03 – Segmentoplysninger 67 | |
| Note 04 – Personaleomkostninger 70 | |
| Note 05 – Aktiebaseret vederlæggelse 71 | |
| Note 06 – Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer 73 | |
| Note 07 – Andre driftsindtægter 73 | |
| Note 08 – Afskrivninger 73 | |
| Note 09 – Regulering til dagsværdi, netto 74 | |
| Note 10 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme 74 | |
| Note 11 – Indtægter af dattervirksomheder 75 | |
| Note 12 – Finansielle indtægter 76 | |
| Note 13 – Finansielle omkostninger 76 | |
| Note 14 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst 77 | |
| Note 15 – Resultat pr. aktie 78 | |
| Note 16 – Software 78 | |
| Note 17 – Domicilejendom 79 | |
| Note 18 – Investeringsejendomme 79 | |
| Note 19 – Inventar og driftsmidler 85 | |
| Note 20 – Kapitalandele i dattervirksomheder 85 | |
| Note 21 – Projektbeholdninger 87 | |
| Note 22 – Tilgodehavender 88 | |
| Note 23 – Pante- og gældsbreve 89 | |
| Note 24 – Likvide beholdninger 89 | |
| Note 25 – Aktiekapital 90 | |
| Note 26 – Egne aktier 90 | |
| Note 27 – Udskudt skat 91 | |
| Note 28 – Hensatte forpligtelser 94 | |
| Note 29 – Konvertible obligationer 95 | |
| Note 30 – Kreditinstitutter 96 | |
| Note 31 – Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser 99 | |
| Note 32 – Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter 101 | |
| Note 33 – Ikke-likvide driftsposter m.v. 110 | |
| Note 34 – Ændring i driftskapital 110 | |
| Note 35 – Salg af investeringsejendomme 110 | |
| Note 36 – Nærtstående parter 111 | |
| Note 37 – Begivenheder efter balancedagen 112 | |
| Note 38 – Ny regnskabsregulering 113 | |
Årsrapporten for perioden 1. januar – 31. december 2010 for Nordicom A/S omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets datterselskaber samt separat årsrapport for moderselskabet.
Årsrapporten for Nordicom A/S for 2010 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Årsrapporten opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af International Accounting Standards Board (IASB).
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste 1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, pantebreve, afledte finansielle instrumenter og visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.
Nordicom har implementeret følgende nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag, der gælder for regnskabsår, som begynder 1. januar 2010:
IAS 27 – Consolidated and separate financial statement (revised) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Den reviderede standard kræver, at ændringer i modervirksomhedens ejerinteresser i dattervirksomheder, som ikke resulterer i tab af kontrol, indregnes direkte på egenkapitalen som transaktioner med ejerne. Kun hvis kontrollen tabes indregnes der et tab / avance i resultatopgørelsen. Koncernen har ikke i 2010 haft sådanne transaktioner, og implementeringen har derfor ikke påvirket regnskabet for 2010.
Ændringer i IAS 7 – Statement of Cash Flows (revised), IAS 21 – Changes in Foreign Exchange Rates (revised), IAS 28 – Investments in Associates (revised), IAS 31 – Investments in Joint Ventures (revised) og IFRS 5 – Non-current Assets Held for Sale and Discontinued Operation (revised) afledt af ovenstående ændring til IAS 27, er tilsvarende trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen af disse ændrede standarder, har ikke påvirket regnskabet for 2010.
IAS 39 – Finansiel Instruments: Recognition and measurement (revised) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Den reviderede standard præciserer sikringsbestemmelserne for sikring af inflationsrisici og anvendelse af optioner som sikringsinstrument. Ændringen har ikke påvirket koncernens regnskabspraksis.
IFRS 2 – Share based payment (revised) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2010 eller senere. Ændringerne relaterer sig til aktiebaserede vederlæggelser, som afregnes af moderselskabet, selvom det er et datterselskab, der modtager varer eller ydelse. Ændringerne har ikke betydning for regnskabsaflæggelsen.
IFRS 3 – Business combinations (revised) er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen af den ændrede standard betyder, at koncernen fra og med regnskabsåret 2010 skal indregne købsomkostninger og ændringer til betingede købsvederlag ved virksomhedsopkøb direkte i resultatopgørelsen. Implementeringen betyder desuden en ændret regnskabsmæssig behandling af indregning af goodwill relateret til minoritetsinteressers andel af købte virksomheder samt trinvise overtagelser og afhændelser af virksomheder. Nordicom har ikke købt eller solgt virksomheder i 2010, og implementeringen af den ændrede standard har derfor ikke påvirket regnskabet.
Ændringer i IAS 12 – Income Taxes (revised) og IAS 38 – Intangible Assets (revised) afledt af ovenstående ændring til IFRS 3 er tilsvarende trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Implementeringen af disse ændrede standarder, har ikke påvirket regnskabet for 2010.
IFRIC 17 – Distributions of non-cash assets to owners er trådt i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2009 eller senere. Fortolkningsbidraget præciserer, hvorledes udlodning af ikke-kontante aktiver regnskabsmæssigt skal behandles samt hvornår udbytteforpligtelsen skal indregnes. Ændringen har ikke påvirket regnskabet for 2010.
Annual Improvements april 2009. Hvert år udsender IASB et samlet forslag til en række småændringer til eksisterende standarder. I 2009 vedrørte disse ændringer: IAS 1 – Presentation of financial statements, IAS 17 – Leases, IAS 36 – Impairment of assets, IAS 38 – Intangible assets, IAS 39 – Financial instruments (Recognition and measurement), IFRS 2 – Share based payment, IFRS 5 – Non-current assets held for sale and discontinued operations, IFRS 8 – Operating segments IFRIC 9 - Reassessment of embedded derivatives og IFRIC 16 - Hedges of a net investment in a foreign operation. Ændringerne er trådt i kraft pr. 1. januar 2010 og ingen af ændringerne har påvirket Nordicoms årsrapport.
Anvendt regnskabspraksis er tilpasset i overensstemmelse med ovenstående ændringer. Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2010 eller i tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt har på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie. Ændringerne har medført enkelte tilpasninger af noter, herunder note 3 om segmenter.
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt dattervirksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde udøver bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem 20 % og 50 % og udøver betydelig indflydelse, betragtes som associerede virksomheder.
Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytte samt urealiserede interne fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af totalindkomsten indgår som en del af årets totalindkomst for koncernen og allokeres til minoriteternes andel af koncernens egenkapital.
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.
Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede virksomheder. Ophørte aktiviteter præsenteres særskilt, jf. nedenfor.
Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der indregnes udskudt skat af de foretagne omvurderinger.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side dagsværdien af overtagne identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for værdiforringelse. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afholdelsen.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem på den ene side salgssummen eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser, på salgstidspunktet samt omkostninger til salg eller afvikling.
Transaktioner i anden valuta end koncernens funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.
Materielle og immaterielle aktiver, vare- og projektbeholdninger, og andre ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet.
Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aflægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser.
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes i anden totalindkomst.
Afledte finansielle instrumenter indregnes og måles i balancen til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedskurser samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.
Ændringer i den del af dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i værdien af det sikrede, indregnes i anden totalindkomst. På egenkapitalen posteres ændringerne af dagsværdien på en særskilt reserve for sikringstransaktioner. Når de sikrede transaktioner realiseres, overføres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen, via anden totalindkomst, og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede.
Ophørte aktiviteter er væsentlige forretningsområder eller geografiske områder, der er solgt eller efter en samlet plan er bestemt for salg.
Resultatet af ophørte aktiviteter præsenteres i resultatopgørelsen som en særskilt post, der består af driftsresultatet efter skat for den pågældende aktivitet og eventuelle gevinster eller tab ved dagsværdiregulering eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.
Langfristede aktiver og grupper af aktiver, der er bestemt for salg, præsenteres særskilt i balancen som kortfristede aktiver. Forpligtelser direkte tilknyttet de pågældende aktiver præsenteres som kortfristede forpligtelser i balancen.
Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger, hvis denne værdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Investeringsejendomme bestemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regnskabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fratræk af salgsomkostninger.
Omsætningen omfatter lejeindtægter, afkast af pantebreve og salgssummer fra solgte projektbeholdninger og handelsejendomme. Indtægter indregnes når levering og risikoovergangen til køber har fundet sted (salgsmetoden).
For projektbeholdninger og handelsejendomme indregnes salget når byggeriet er afsluttet, endeligt afleveret til køber og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt.
Lejeindtægter og afkast af pantebreve indregnes i de perioder de vedrører.
Driftsomkostninger vedrørende investeringsejendomme omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætningen, herunder løbende driftsomkostninger på koncernens færdige investeringsejendomme, herunder ejendomsskatter, varme, el, vand m.v.
Driftsomkostninger vedrørende projektbeholdninger omfatter omkostninger tilknyttet opførelsen af de afleverede projekter.
Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning omfatter værdireguleringer som følge af gennemførte udviklingsprojekter på investeringsejendomme til egen beholdning.
Regulering til dagsværdi omfatter løbende værdireguleringer af investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pantebreve.
Avancer vedrørende solgte investerings- og domicilejendomme indregnes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol med ejendommen. Avancen opgøres i forhold til den opgjorte dagsværdi ved regnskabsperiodens begyndelse.
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse, som finansielle indtægter, i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, gennemføres nedskrivningstest.
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og ejendommene kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncernens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder, de vedrører.
Nordicom A/S er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling). De sambeskattede virksomheder indgår i acontoskatteordningen.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afog nedskrivninger. Immaterielle aktiver afskrives lineært over den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede afog nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50 år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid (scrapværdi).
Færdige investeringsejendomme defineres som grunde eller bygninger, en del af en bygning - eller både grunde og bygninger, som besiddes af Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.
Færdige investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto". Dagsværdien opgøres på grundlag af en normalindtjeningsmodel med udgangspunkt i en systematisk vurdering af de enkelte ejendommes forventede afkast.
Der foretages ikke afskrivninger på investeringsejendomme, idet den løbende værdiforringelse af ejendommene afspejles i den opgjorte dagsværdi.
Dagsværdien for grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme, baseret på et skøn over hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår.
Investeringsejendomme under udvikling omfatter investeringsejendomme, hvor der er igangsat udvikling (bygninger under opførelse, tilbygninger og ombygningsprojekter) med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udarbejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.
Investeringsejendommene under udvikling inkl. udviklingsprojektet måles til dagsværdi. Dagsværdiregulering, der indregnes i resultatopgørelsen, opdeles på "Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning" og øvrige dagsværdireguleringer. Værdiskabelsen opgøres som den forventede forbedring af ejendommes driftsindtægter, som følge af det igangværende udviklingsprojekt, og indregnes med udgangspunkt i projektets færdiggørelsesgrad på balancedagen.
Når udviklingen af investeringsejendommen er tilendebragt overføres ejendommen til færdige investeringsejendomme.
Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende byggeprojekter for egen regning, og tidligere investeringsejendomme under om-/tilbygning med henblik på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdien, hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendommens nye kostpris.
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger, samt låneomkostninger, der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projektomkostninger.
Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om-/tilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.
Under andre tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede aktiver.
Pante- og gældsbreve indregnes til dagsværdi ved første indregning, og måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdiregulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på baggrund af observerbare markedsdata (renter), dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Den regnskabsmæssige værdi af immaterielle, materielle og visse finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende, mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede afhændelsesomkostninger eller kapitalværdi.
Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv eller dets pengestrømsgenererende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsgenerende enheds genindvindingsværdi. Tab ved værdiforringelse indregnes i resultatopgørelsen.
Foreslået udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på den ordinære generalforsamling. Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Beregningen tager hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.
Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af begivenheder før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.
I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerheder på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendomme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entreprenøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 "Hensatte forpligtelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver" ikke kan modregnes i forpligtelsen er refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis langfristede og kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige, for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år, er klassificeret som langfristede forpligtelser.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen, som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for ikke afregnet skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte acontoskatter.
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssig og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Dette gælder dog ikke udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning, hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive udløst som aktuel skat i en overskuelig fremtid.
Fremførselsberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsreglerne i selskabsskattelovens § 11 C er fordelt mellem de sambeskattede selskaber i henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne. Skatteværdien af saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning af udskudte skatteaktiver er opfyldt.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller –regler, indregnes i resultatopgørelsen.
Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris, og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret. På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forpligtelse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikkekonvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen under "Regulering til dagsværdi netto".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Pengestrømsopgørelsen for henholdsvis koncernen og moderselskabet præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt koncernens og moderselskabets likvider ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændringer i driftskapital og betalte finansielle indtægter og omkostninger, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko.
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering. Der gives oplysninger for både forretningssegmenter og geografiske markeder.
Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment samt de poster, der kan allokeres til det enkelte segment på et pålideligt grundlag. Ikke-allokerede poster omfatter indtægter og omkostninger vedrørende koncernens administrative funktioner, indkomstskatter mv.
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurdering på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
Derudover er det nødvendigt ved anvendelse af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan anvendes konsistent fra år til år.
I forbindelse med årsregnskabsaflæggelsen for 2010 har ledelsen gennemgået koncernens ejendomsporteføljer og revurderet de regnskabsmæssige skøn af værdien af såvel færdige investeringsejendomme som investeringsejendomme under udvikling. De nye momsregler, der trådte i kraft den 1. januar 2011, har desuden haft større effekt end forudsat tidligere. Endvidere er der foretaget en ændret vurdering vedrørende koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger.
Ledelsen har foretaget en vurdering af størrelsen af hensættelser til vedligeholdelse, der indgår i beregningen af ejendommenes dagsværdi. Grundet ejendomsporteføljens almene tilstand, har ledelsen fundet det nødvendigt at øge hensættelser til vedligeholdelse fra 25 kr. p.a. pr. m2 til 45 kr. p.a. pr. m2 på hovedparten af koncernens færdige investeringsejendomme. Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført negative dagsværdireguleringer på 62 mio. kr. På grund af et identificeret vedligeholdelsesefterslæb på flere ejendomme, vil der naturligt fortsat være en skønsmæssig usikkerhed omkring fremtidig vedligeholdelse, herunder om de nuværende hensættelser er tilstrækkelige. Disse usikkerheder afspejles bl.a. i de valgte afkastprocenter for ejendommene. Yderligere hensættelser kan påvirke koncernens værdier og dermed koncernens resultat væsentligt.
I forbindelse med årsregnskabet for 2010 har ledelsen i marts 2011 indhentet vurderinger fra uafhængige eksterne valuarer på hovedparten af koncernens færdige investeringsejendomme med en regnskabsmæssig værdi over 100 mio. kr. Dette har medført negative dagsværdireguleringer i størrelsesordenen 130 mio. kr., bl.a. som følge af forhøjede afkastkrav og lavere skøn over markedslejen. I modsætning til den af Nordicom anvendte model for opgørelsen af dagsværdier af færdige investeringsejendomme (jf. nedenstående afsnit "Opgørelse af dagsværdi af færdige investeringsejendomme"), inkluderer de eksterne ejendomsvurderinger som oftest strukturel tomgang.
Den skønsmæssige usikkerhed for de eksterne vurderinger er imidlertid stor. Sammenlignet med eksterne vurderinger indhentet i juli 2010, i forbindelse med koncernens kapitaludvidelse, ligger vurderingerne i marts 2011 betydeligt lavere. Således er vurderingerne indhentet i marts 2011 for tre ejendomme, (Herlev Hovedgade 17 i Herlev, Kejlstrupvej 84 i Silkeborg og Algade 13 i Roskilde) med en samlet regnskabsmæssig værdi pr. juni 2010 på 419 mio. kr., ca. 120 mio. kr. lavere. Intervallet på de indhentede vurderinger illustrerer den væsentlige skønsmæssige usikkerhed i værdiansættelserne.
Ledelsen har vurderet det nødvendigt at revurdere de regnskabsmæssige skøn for værdien af koncernens investeringsejendomme under udvikling. Det drejer sig især om koncernens to store ejendomme i Københavns Sydhavn, beliggende på Enghave Brygge og Ved Stigbordene.
Hvad angår disse projekter har begge karakter af "green-field" projekter med fremtidige projektinvesteringer i størrelsesordnen 1-2 mia. kr. pr. projekt. Jævnfør Nordicoms strategi skal disse grundstykker frasælges, idet Nordicom ikke selv hverken kan eller skal gennemføre den slags investeringer. Ejendommene skal værdiforøges så meget som muligt gennem afklaring af plangrundlaget, herunder klarhed om hvilke byggeretter der kan opnås, og derefter skal de opnåede byggeretter sælges.
Hvad angår Enghave Brygge har ledelsen fundet det nødvendigt at revurdere det regnskabsmæssige skøn som følge af væsentlig forøget usikkerhed forbundet med tidshorisont for og udfald af en ønsket kommende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, omkostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer m.v., byggeomkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i området, kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrelsesorden.
Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er nu ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2 .
Dagsværdivurderingen for Enghave Brygge er underbygget af en vurdering indhentet fra en ekstern uafhængig mægler samt en intern kalkule baseret på kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne.
For Ved Stigbordene er en lokalplan godkendt. Der er dog en væsentlig usikkerhed omkring byggeomkostninger, fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i områderne samt usikkerhed om finansiering. En vurdering indhentet fra en uafhængig ekstern valuar sætter værdien lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne, hvori der er indregnet en øget risikopræmie som følge af den øgede skønsmæssige usikkerhed.
Effekten af ovennævnte skønsmæssige ændringer har medført negative dagsværdireguleringer for Enghave Brygge og Ved Stigbordene på i alt 202 mio. kr.
Fremadrettet hersker fortsat en væsentlig skønsmæssig usikkerhed omkring værdiansættelsen af Enghave Brygge og Ved Stigbordene. Men for begge ejendomme gælder, at det bedst mulige udfald af den igangværende planproces hhv. salgsforhandlinger potentielt vil kunne værdiforøge begge ejendomme i forhold til den bogførte værdi pr. 31. december 2010.
For yderligere information vedrørende værdiansættelserne af Enghave Brygge og Ved Stigbordene henvises der til nedenstående afsnit "Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme under udvikling".
Årets resultat er påvirket af en ændret vurdering af koncernens fradragsret for nettofinansieringsomkostninger, hvilket har påvirket årets resultat positivt med ca. 71 kr. mio. Beløbet indgår i årets regulering af udskudt skat. Den ændrede vurdering har medført, at skatteværdien af nettofinansieringsomkostninger vedrørende såvel tidligere år som 2010 er modregnet i opgørelsen af koncernens udskudte skatteforpligtelser i det omfang de pågældende nettofinansieringsomkostninger forventes at kunne udligne andre udskudte skatteforpligtelser.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget de efterfølgende nævnte regnskabsmæssige vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.
Færdige investeringsejendomme måles i årsrapporten til dagsværdi baseret på en normalindtjeningsmodel. Den samlede regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2010 udgør 3.349 mio. kr. inkl. "Investeringsejendomme bestemt for salg". Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn underbygget af markedsmæssige benchmarks. Nordicom supplerer imidlertid opgørelsen af dagsværdier med eksterne vurderinger med henblik på at underbygge værdiansættelsesmodellen, herunder de anvendte afkastkrav. De eksterne vurderinger foretaget i 2010 og 2011 omfatter investeringsejendomme med en bogført værdi på ca. 1.250 mio. kr.
Honorarer til eksterne vurderingsmænd (erhvervsejendomsmæglere) fastsættes uafhængigt af vurderingsresultatet. Der anvendes altid personer, der er uddannet som ejendomsmægler. Til vurderinger af ejendomme i forbindelse med 2010 regnskabet har Nordicom anvendt Sadolin & Albæk, NAI Danmark A/S, Ibo, DTZ, RED, EDC Torben Larsen A/S og Home Erhverv Fyn A/S som eksterne vurderingsmænd.
Opgørelsen af dagsværdier i henhold til en normalindtjeningsmodel tager udgangspunkt i en fastsættelse af det forventede driftsafkast på hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af det forventede driftsafkast tages i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede driftsresultater for hver enkelt ejendom, korrigeret for forventede ændringer samt enkeltstående hændelser. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved kapitalisering af driftsafkastet med et afkastkrav, som fastsættes af ledelsen individuelt for hver enkelt ejendom.
Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer:
= Dagsværdi
6 + Forrentning af depositum
| = Driftsafkast | |
|---|---|
| 7 | Divideret med afkastkrav |
| 8 | - Fradrag for lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang) samt |
| eventuelle indretningsomkostninger | |
| 9 | - Fradrag for væsentlige nødvendige investeringer til vedlige |
| holdelse og/eller modernisering |
Ad. 1) De forventede lejeindtægter for det kommende driftsår samt eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og varmeregnskaber. For ledige arealer er markedslejen anslået, eksempelvis ved anvendelse af en mæglervurdering for lejeniveauet i det pågældende område.
Såfremt den aktuelle leje ligger under markedslejen, anvendes den aktuelle leje, medmindre der foreligger en aftale om at optrappe lejen for det kommende år.
Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den faktiske leje er højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en reduktion af den aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning.
Ad. 3) Samtlige faktuelle driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger, serviceabonnementer etc.
Ad. 4) En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af lejerne afhængig af kontraktsbestemmelserne. Til vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig 45 kr. p.a. pr. m2 (2009: 25 kr. p.a. pr. m2 ). Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger afholdes af lejerne. Øgede hensættelser til vedligeholdelse har medført dagsværdireguleringer i 2010 på -62 mio. kr.
For så vidt angår ejendomme, hvor Boligreguleringsloven fastsætter hensættelser, anvendes disse for udvendig vedligeholdelse.
Ad. 5) Administration hensættes med et beløb, der erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).
Ad. 6) Modtaget depositum fra lejer forrentes med en rente, som svarer til afkastkravet for den pågældende ejendom.
Ad. 7) Afkastprocenten fastsættes årligt dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype, dels på grundlag af erfaringer med årets salg, og ændringer i den enkelte ejendoms forhold. Afkastkravene ligger pr. 31. december 2010 i intervallet 5,00 % - 8,25 % p.a. (pr. 31. december 2009 i intervallet 4,85 % - 7,75 % p.a.).
De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for Nordicoms egenkapital. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er på den baggrund belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reducere investeringsejendommenes markedsværdi med 107 mio. kr., hvorimod et tilsvarende fald i afkastprocenten vil forøge investeringsejendommenes markedsværdi med godt 114 mio. kr.:
| Ændring i | Ændring i markeds |
Markeds | |
|---|---|---|---|
| Gennemsnitligt | afkast | værdi | værdi |
| afkastkrav | krav | (mio. kr.) | (mio. kr.) |
| 8,34% | 1,00% | -390,1 | 2.863,9 |
| 8,09% | 0,75% | -301,6 | 2.952,4 |
| 7,84% | 0,50% | -207,5 | 3.046,6 |
| 7,59% | 0,25% | -107,2 | 3.146,9 |
| 7,34% | 0,00% | 0,0 | 3.254,1 |
| 7,09% | -0,25% | 114,7 | 3.368,8 |
| 6,84% | -0,50% | 237,8 | 3.491,9 |
| 6,59% | -0,75% | 370,3 | 3.624,4 |
| 6,34% | -1,00% | 513,2 | 3.767,3 |
Det gennemsnitlige afkastkrav for de færdige investeringsejendomme, som for koncernen for 2010 udgør 7,34 %, beregnes som det forventede driftsresultat uden tomgang divideret med den regnskabsmæssige bogførte værdi.
Ad. 8) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb svarende til typisk 3 års tomgangsleje, indtil ejendommen forventes genudlejet tillagt eventuelle indretningsomkostninger for de uudlejede arealer. Der indregnes ikke strukturel tomgangsleje i opgørelsen af dagsværdier. Et ændret skøn af strukturel tomgangsleje kan have væsentlig betydning for Nordicoms egenkapital. Således vil et ændret skøn af strukturel årlige tomgangsleje med 10 mio. kr. reducere investeringsejendommenes værdi med 136 mio. kr. Nordicom har pr. 31. december 2010 en tomgangsleje på 15 % svarende til 38 mio. kr. Der arbejdes på flere fronter for at nedbringe den aktuelle tomgang. Såfremt dette mod forventning ikke fører til markant nedbringelse af tomgangen, må det antages, at yderligere hensættelser bliver nødvendige.
Ad. 9) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov, som er nødvendige for at sikre en udlejning af ejendommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov forstås specifikke udgifter, som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.
Investeringsejendomme under udvikling omfatter 10 projektejendomme i Danmark og én projektejendom i Tyskland. Den samlede regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2010 udgør 618 mio. kr. inkl. "Investeringsejendomme bestemt for salg".
De største projekter vedrører 3 store grunde i København på henholdsvis Amager Strandvej, Enghave Brygge og Ved Stigbordene og er indregnet til en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2010 på 473 mio. kr. inklusive medgåede omkostninger.
Hvad angår Amager Strandvej er grunden pr. 31. december 2010 værdiansat til 220 mio. kr. Værdiansættelsen er baseret på, at Nordicom i december 2010 indgik en betinget salgsaftale med en salgspris på 220 mio. kr., svarende til ca. 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter. Pr. 28. februar 2011 er den kontante del af købesummen deponeret, og handlen er ubetinget. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest den 31. december 2011 Grunden er solgt ubetinget til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en kontant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgangen af 2011 og dermed misligholder aftalen, vil grundstykket forblive Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr. og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke, ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt. Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5 mio. kr. Sandsynligheden, for at køber misligholder købsaftalen, anses for lav.
Ejendommen er klassificeret under "Investeringsejendomme bestemt for salg". Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til kurs pari.
Jævnfør afsnittet "Væsentlige ændringer af regnskabsmæssige skøn" skyldes den negative værdiregulering på Enghave Brygge, at ledelsen har revurderet forudsætningerne for grundstykket. Dette skyldes, at der fortsat er en væsentlig usikkerhed omkring størrelsen på det fremtidige projekt som følge af usikkerhed omkring lokalplan for området, efterspørgsel, byggeomkostninger, finansiering m.v. Ledelsen erkender, at der er stor usikkerhed forbundet med værdiansættelsen. Ledelsens skønsmæssige forventninger til den kommende lokalplan er nu ca. 60.000 byggeretskvadratmeter og en pris ekskl. infrastruktur- og oprensningsomkostninger på ca. 2.000 kr. pr. m2 . På grund af usikkerheden har ledelsen valgt at underbygge værdiansættelsen med en vurdering foretaget af en uafhængig ekstern mægler, samt en intern kalkule baseret på kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne.
Den eksterne vurdering opretholder ikke Nordicoms tidligere forventning om i alt 88.000 byggeretskvadratmeter, men tager udgangspunkt i dagens marked og Nordicoms eksisterende grundareal og tillægger ikke et øget grundareal forbundet med vedtagelsen af en ny lokalplan, da denne endnu ikke foreligger.
Ledelsen anerkender, at der er en stor usikkerhed knyttet til fastsættelsen af det endelige antal byggeretkvadratmeter før en godkendt lokalplan foreligger samt prisen pr. byggeretskvadratmeter og har derfor justeret skønnet fra 88.000 til 60.000 byggeretskvadratmeter.
Som følge af ovennævnte usikkerheder hersker der en væsentlig usikkerhed omkring værdiansættelsen, herunder antal byggeretkvadratmeter, som Nordicom eller en køber kan forvente at få ved en godkendt lokalplan, og prisen pr. byggeretkvadratmeter. Følsomheden ved ændringer i skøn af disse parametre er på den baggrund belyst i nedenstående tabel:
| Værdi af byggeretskvadratmeter (mio. kr.) | ||||
|---|---|---|---|---|
| Antal bygge rets m2 |
4.000 kr. pr. m2 |
3.000 kr. pr. m2 |
2.000 kr. pr. m2 |
1.000 kr. pr. m2 |
| 70.000 | 280 | 210 | 140 | 70 |
| 60.000 | 240 | 180 | 120 | 60 |
| 50.000 | 200 | 150 | 100 | 50 |
| 40.000 | 160 | 120 | 80 | 40 |
| 30.000 | 120 | 90 | 60 | 30 |
| 20.000 | 80 | 60 | 40 | 20 |
Hvad angår Ved Stigbordene, jf. afsnittet "Væsentlige ændringer af regnskabsmæssige skøn", foreligger der lokalplan for området som giver Nordicom ca. 55.000 byggeretskvadratmeter. På grund af usikkerheden forbundet med ejendommens værdi, har ledelsen indhentet en ekstern vurdering fra en uafhængig mægler, som sætter værdien lavere, end ledelsen har valgt at gøre. Ledelsen har valgt at fastholde egne skøn baseret på igangværende forhandlinger med mulige købere af ejendommen og de prisindikationer, der er modtaget i relation til disse forhandlinger. Værdiansættelsen er understøttet af kapitalværdiberegninger i form af budgetter for projektets løbetid set med en investors øjne. I denne kontekst er den negative værdiregulering relateret til en væsentlig usikkerhed omkring efterspørgsel, byggeomkostninger, finansiering m.v., afspejlet gennem en øget risikopræmie indarbejdet i diskonteringsfaktoren. Værdireguleringen giver sig til udtryk gennem en reduceret pris pr. byggeretskvadratmeter til ca. 2.500 kr. pr. m2 pr. 31. december 2010 (2009: 3.000 kr. pr. m2 ). Følsomheden ved ændringer i skøn er på den baggrund belyst i nedenstående tabel:
| Pris pr. byggerets m2 |
Værdi ved 55.000 byggerets m2 (mio. kr) |
|---|---|
| 3.500 | 192 |
| 3.000 | 165 |
| 2.500 | 137 |
| 2.000 | 110 |
Enghave Brygge og Ved Stigbordene er som nævnt negativt dagsværdireguleret med i alt 202 mio. kr.
For såvel ovenstående tabeller for Enghave Brygge som Ved Stigbordene gælder, at prisen pr. byggeretskvadratemeter er påvirket af en række faktorer og usikkerheder herunder bl.a. tidshorisont for og udfald af en ønsket kommende lokalplan, usikkerhed omkring etablering af infrastruktur, omkostninger til miljøforanstaltninger, opfyld af havnearealer m.v., byggeomkostninger samt fremtidig efterspørgsel og pris på ejerlejligheder i området, kombineret med usikkerhed om finansiering i nævnte størrelsesorden.
Parcelhusgrunde i henholdsvis Odder og Næstved er i 2010 værdiansat ud fra salg af parcelhusgrunde gennemført i 2010, hvilket har medført værdireguleringer på -50 mio. kr. Da der kun har været gennemført et mindre antal handler af byggegrunde i 2010, er der en væsentlig usikkerhed forbundet med værdiansættelsen af grundstykkerne. De nye momsregler, der trådte i kraft den 1. januar 2011, har desuden haft større effekt end forudsat tidligere.
Endvidere er der foretaget væsentlige dagsværdireguleringer på en udviklingsejendom i Næstved med -12 mio. kr. samt en udviklingsejendom i Tyskland med ca. -8 mio. kr.
De foretagne beregninger har medført en samlet dagsværdiregulering på investeringsejendomme under udvikling på -287 mio. kr. i 2010 (2009: -284 mio. kr.). Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme under udvikling (ekskl. Investeringsejendomme bestemt for salg) udgør herefter 398 mio. kr. (2009: 980 mio. kr.).
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier:
Der henvises til omtalen under anvendt regnskabspraksis for en nærmere redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte klassifikationer.
Klassifikation sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunktet, klassificeres aktivet som en investeringsejendom. Dette skyldes, at en bygning ofte vil generere lejeindtægter i en periode, selvom det senere besluttes at foretage en eventuel nedrivning eller ombygning, ligesom både grunde og bygninger forventes at kunne videresælges med gevinst for øje.
I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væsentlige ydelser. Hvis Nordicom eksempelvis ejer og driver et hotel, udgør tjenesteydelser til gæsterne en væsentlig del af det samlede produkt. Sådanne ejendomme klassificeres derfor som domicilejendomme frem for investeringsejendomme.
Ved udviklingsprojekter på eksisterende investeringsejendomme reklassificeres ejendommene til "Investeringsejendomme under udvikling". Når opførelsen eller om-/tilbygningen er tilendebragt, reklassificeres ejendommene som færdige investeringsejendomme.
I noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget ændringer i klassifikationen vedrørende tidligere indregnede ejendomme.
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de anvendte forudsætninger.
Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme. Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter), dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling samt debitors bonitet og en generel vurdering af pantets værdi.
Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve udgør pr. 31. december 2010 20 mio. kr. (31. december 2009: 43 mio. kr.).
Måling af udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser er forbundet med skøn.
Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne være såvel højere, som lavere end den regnskabsmæssige værdi opgjort pr. 31. december 2010. Værdiansættelsen er herudover foretaget på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. december 2010 7,6 mio. kr. (31. december 2009: 6,1 mio. kr.).
Måling af udskudte skatteforpligtelser baserer sig på gældende skatteregler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansieringsomkostninger i den skattepligtige indkomst. Ledelsen har i samråd med koncernens skatterådgivere vurderet, at koncernens renteudgifter tilknyttet danske ejendomme kan fradrages fuldt ud i den skattepligtige indkomst, og dermed, at fradrag for nettofinansieringsomkostningerne ikke begrænses som følge af de gældende skatteregler. Tidligere har ledelsen vurderet, at de pågældende nettofinansieringsomkostninger var omfattet af fradragsbegrænsninger, og alene kunne anvendes på et senere tidspunkt under visse forudsætninger. Den ændrede vurdering har medført, at skatteværdien af nettofinansieringsomkostninger vedrørende såvel tidligere år som 2010 er modregnet i opgørelsen af koncernens udskudte skatteforpligtelser i det omfang de pågældende nettofinansieringsomkostninger forventes at kunne udligne øvrige udskudte skatteforpligtelser. Den ændrede vurdering har påvirket resultatopgørelsen positivt med 71 mio. kr. Hvis skattevæsenet er uenig i ledelsens vurdering, vil udnyttelsen af de omfattede nettofinansieringsomkostninger være behæftet med større usikkerhed, og derfor ikke indgå i opgørelsen af de udskudte skatteforpligtelser i fuldt omfang.
Som følge af indgåelse af bankaftalen jf. note 32, herunder sænkning og fastlåsning af renten på bankgæld i en periode på 3 år, er der opgjort en positiv værdiregulering af koncernens bankgæld på 71 mio. kr. Beløbet er opgjort som forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi af de tidligere banklån på den ene side og dagsværdien af de nye lån på den anden side. Som kompensation har kreditinstitutterne modtaget konvertible obligationer. Dagsværdien af de konvertible obligationer har Nordicom opgjort til 65 mio. kr. Fratrukket værdien af de udstedte obligationer er der således indregnet en gevinst på netto 6 mio. kr. i 2010 under "Regulering til dagsværdi, netto".
Den positive værdiregulering af bankgælden på 71 mio. kr., der udgør forskellen mellem dagsværdien og den nominelle værdi af bankgælden, reguleres regnskabsmæssigt over bankaftalens løbetid frem til 31. december 2012, svarende til ca. -23 mio. kr. årligt. Reguleringen indregnes ligeledes under "Regulering til dagsværdi, netto".
Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris, og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret. På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forpligtelse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikkekonvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af det konvertible gældsbrev (den samlede værdi af de konvertible obligationer) og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital, indregnes på egenkapitalen.
Dagsværdien af gældskomponenten er på udstedelsestidspunktet opgjort til 44 mio. kr. og er indregnet som en langfristet forpligtelse. Egenkapitalkomponenten udgør 21 mio. kr. og er indregnet direkte på egenkapitalen. Der foretages ikke efterfølgende måling af egenkapitalkomponenten, hvorimod gældskomponenten efterfølgende måles til amortiseret kostpris jf. note 29.
Opgørelse af dagsværdien af de nye banklån og de udstedte konvertible obligationer samt fordelingen af dagsværdien af de konvertible obligationer på en gældskomponent og en egenkapitalkomponent er forbundet med skøn. Et væsentligt skøn ved opgørelse af dagsværdien af de nye banklån og gældskomponenten i de konvertible obligationer er markedsrenten for lån med tilsvarende bonitet. Nordicom har anvendt en markedsrente svarende til den gennemsnitlige lånerente på porteføljen af banklån umiddelbart før påbegyndelse af forhandling om bankaftalen korrigeret for ændringer i den underliggende markedsrente i perioden frem til den endelige aftale. Den således opgjorte rente er 5,1% p.a. Den beregnede værdi af egenkapitalkomponenten i de konvertible obligationer er yderligere verificeret ved anvendelse af almindelig anerkendte værdiansættelsesmodeller for optioner, hvor aktiens volatilitet er et væsentligt element.
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer.
Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen den 18. marts 2010 blev dagsværdien af bankgælden opgjort i forbindelse med opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kredit-rating vurderes ikke at være ændret siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket heraf.
Pr. 31. december 2010 har koncernen foretaget et skøn over genindvindingsværdien for koncernens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Ved beregningen af genindvindingsværdien foretager ledelsen væsentlige skøn over fremtidig indtjening, fastsættelse af diskonteringsfaktor mv. Forudsætninger og baggrund for skønnet fremgår af note 17.
Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele i moderselskabets regnskab fremgår af note 11.
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i "Nordicom Ejendom", som vedrører investering i færdige investeringsejendomme og "Nordicom Udvikling", som vedrører opførelse og udvikling af ejendomme til salg eller til egen beholdning. Begge forretningsområder er p.t. præsenteret i henholdsvis Danmark og Tyskland. I Sverige er der ingen udviklingsaktiviteter.
Ikke-fordelte beløb vedrører udlejning af koncernens lokaler på Kgs. Nytorv 26, København, moderselskabets holdingaktiviteter, herunder eliminering af koncerninterne transaktioner og mellemværender.
For årsrapporten 2010 og fremadrettet rapporterer Nordicom for segmenterne udelukkende resultater. Resultaterne opgøres til og med resultat før skat. Segmenteret pengestrømsopgørelse samt aktiver og forpligtelser rapporteres således ikke længere segmentopdelt, blandt andet som følge af ændret IFRS.
Koncernen har ikke kunder/lejere, der udgør mere end 10 % af koncernens huslejeindtægter.
Koncernens materielle anlægsaktiver fordeler sig geografisk således:
| 2010 | 2009 |
|---|---|
| 3.205.243 | 4.031.073 |
| 322.199 | 287.146 |
| 176.464 | 209.024 |
| 3.703.906 4.527.243 | |
|---|---|
| Langfristede immaterielle aktiver vedrører danske aktiviteter. |
| Resultatopgørelse mv. for segmenter - 2010 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Danmark | Sverige | Tyskland | ||||||
| Beløb i 1.000 kr. | Ejendom | Udvikling | Ejendom | Udvikling | Ejendom | Udvikling | Holding mv. | I alt |
| Huslejeindtægter | 216.160 | 11.598 | 24.799 | 0 | 8.880 | 1.670 | -546 | 262.561 |
| Salgsummer, projektbeholdninger og handelsejendomme | 0 | 164.043 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 164.043 |
| Renteindtægter, pante-/gældsbreve | 2.613 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.613 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -34.827 | -11.337 | -5.267 | 0 | -3.466 | -2.195 | -554 | -57.646 |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | 0 | -187.648 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -187.648 |
| Bruttoresultat | 183.946 | -23.344 | 19.532 | 0 | 5.414 | -525 | -1.100 | 183.923 |
| -18.052 | -6.295 | 0 | 0 | -8.946 | ||||
| Personaleomkostninger | -12.413 | -4.815 | -713 | 0 | -1.388 -1.658 |
-123 | -1.911 | -35.394 |
| Andre eksterne omkostninger | -2.964 | -23.884 | ||||||
| Af- og nedskrivninger | -16.299 | -493 | -132 | 0 | -7 | 0 | -250 | -17.181 |
| Resultat før værdireguleringer | 137.183 | -34.947 | 15.723 | 0 | 2.361 | -648 | -12.207 | 107.465 |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto | 0 | 12.910 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 12.910 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -320.242 | -277.878 | 704 | 0 | -8.165 | -7.882 | 0 | -613.463 |
| Realiserede avancer / tab ved salg af investeringsejd. | -5.651 | 3.915 | -206 | 0 | 4.611 | 0 | 0 | 2.669 |
| Resultat af primær drift | -188.711 | -296.000 | 16.221 | 0 | -1.193 | -8.530 | -12.207 | -490.420 |
| Finansielle indtægter | 7.961 | 1.069 | 106 | 0 | -2.014 | -1.658 | -4.083 | 1.381 |
| Finansielle omkostninger | -90.981 | -20.899 | -11.293 | 0 | -1.517 | -1.172 | -1.695 | -127.557 |
| Segmentresultat før skat | -271.731 | -315.830 | 5.034 | 0 | -4.724 | -11.360 | -17.985 | -616.596 |
| Skat af årets resultat | 199.517 | |||||||
| Årets resultat | -417.079 |
| Resultatopgørelse mv. for segmenter - 2009 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Danmark | Sverige | Tyskland | ||||||
| Beløb i 1.000 kr. | Ejendom | Udvikling | Ejendom | Udvikling | Ejendom | Udvikling | Holding mv. | I alt |
| Huslejeindtægter | 199.142 | 17.709 | 27.796 | 0 | 10.702 | 1.309 | 2.390 | 259.048 |
| Salgsummer, projektbeholdninger og handelsejendomme | 0 | 36.736 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 36.736 |
| Renteindtægter, pante-/gældsbreve | 4.773 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 4.773 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -35.268 | -6.977 | -5.595 | 0 | -4.835 | -1.533 | -84 | -54.292 |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | 0 | -44.948 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | -44.948 |
| Bruttoresultat | 168.647 | 2.520 | 22.201 | 0 | 5.867 | -224 | 2.306 | 201.317 |
| -19.922 | -13.356 | -2.655 | 0 | -968 | 0 | -7.736 | -44.637 | |
| Personaleomkostninger | -16.277 | -7.657 | 0 | -1.061 | -212 | -5.242 | ||
| Andre eksterne omkostninger | -1.228 | -31.677 | ||||||
| Af- og nedskrivninger | -2.250 | -1.009 | -43 | 0 | -7 | 0 | -740 | -4.049 |
| Resultat før værdireguleringer | 130.198 | -19.502 | 18.275 | 0 | 3.831 | -436 | -11.412 | 120.954 |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning, netto | 0 | 8.115 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 8.115 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -282.828 | -282.027 | -3.567 | 0 | -1.642 | -2.092 | 0 | -572.156 |
| Realiserede avancer ved salg af investeringsejd. | -11.807 | -9.142 | -3.639 | 0 | -6.885 | -3.785 | 0 | -35.258 |
| Resultat af primær drift | -164.437 | -302.556 | 11.069 | 0 | -4.696 | -6.313 | -11.412 | -478.345 |
| Finansielle indtægter | 2.740 | 1.397 | 207 | 0 | 78 | 4 | 112 | 4.538 |
| Finansielle omkostninger | -143.898 | -23.450 | -13.396 | 0 | -6.600 | -781 | -12.903 | -201.028 |
| Segmentresultat før skat | -305.595 | -324.609 | -2.120 | 0 | -11.218 | -7.090 | -24.203 | -674.835 |
| Skat af årets resultat | 122.058 | |||||||
| Årets resultat | -552.777 | |||||||
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Løn og gager | 29.617 | 39.471 | 6.840 | 5.963 |
| Bidragsbaserede pensioner | 2.256 | 2.865 | 334 | 310 |
| Andre omkostninger til social sikring | 200 | 236 | 33 | 24 |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 184 | 0 | 184 |
| Øvrige personaleomkostninger | 3.522 | 3.530 | 3.229 | 3.124 |
| 35.595 | 46.286 | 10.436 | 9.605 | |
| Personaleomkostninger indregnes således: | ||||
| Personaleomkostninger | 35.394 | 44.637 | 10.436 | 9.605 |
| Omkostninger medgået til fremstilling af projektbeholdninger og udvikling af | ||||
| investeringsejendomme | 201 | 1.649 | 0 | 0 |
| 35.595 | 46.286 | 10.436 | 9.605 | |
| Gennemsnitligt antal medarbejdere | 37 | 52 | 6 | 5 |
| Vederlag til moderselskabets direktion udgør følgende: | ||||
| Løn og gager | 3.379 | 4.699 | 1.689 | 2.163 |
| Bidragsbaserede pensioner | 77 | 354 | 38 | 158 |
| Bonus | 0 | 300 | 0 | 150 |
| Fratrædelsesgodtgørelse | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 3.456 | 5.353 | 1.727 | 2.471 | |
| Bestyrelsen i modervirksomheden er vederlagt således: | ||||
| Bestyrelseshonorar | 1.730 | 1.600 | 1.730 | 1.600 |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 184 | 0 | 184 |
| 1.730 | 1.784 | 1.730 | 1.784 |
Vederlag til direktion og bestyrelse er specificeret på side 35 i årsrapporten. Vederlag til koncernens direktion vedrører moderselskabets tidligere direktør, der er fratrådt den 28. februar 2011.
Aktiebaseret vederlæggelse indregnet i resultatopgørelsen udgør en beregnet værdi af tidligere udstedte optioner henført til regnskabsåret. Beløbet indeholder ikke kontante overførsler til ledelsen. Der henvises til omtalen i note 5.
En række medarbejdere er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Koncernens tidligere direktion opsagde sin stilling den 28. februar 2011. Koncernen og moderselskabet er forpligtet til at betale en godtgørelse svarende til 12 måneders løn, udover løn i opsigelsesperioden. Godtgørelsen vil påvirke resultatopgørelsen for 2011.
Koncernen og modervirksomheden har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab eller lign., men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
Som led i koncernens vederlæggelse til direktion og bestyrelse er der i perioden 2003 til 2008 tildelt optioner. Pr. 31. december 2010 udestår der 30.000 stk. optioner tildelt i 2005, 2007 og 2008. Alle optioner er optjent. Der er ikke blevet tildelt optioner i 2010 til direktion eller bestyrelse, og bestyrelsen vil heller ikke fremover blive tildelt optioner. Endvidere anser ledelsen at ovennævnte optionsprogrammer for bortfaldet i 2011.
Muligheden for at optjene optioner var betinget af, at det enkelte medlem ikke havde forladt bestyrelsen på udnyttelsestidspunktet. Der var ikke øvrige betingelser for retserhvervelse.
Dagsværdien af optionerne er på tildelingstidspunktet opgjort på baggrund af Black Scholes modellen. De udestående optioners dagsværdi og udnyttelsestidspunkt (optjeningstidspunktet) fremgår af nedenstående tabel.
| Antal Exercise kurs | Dagsværdi på tildelings tidspunkt (t.kr.) |
Optionens værdi på tildelings tidspunkt (pr. stk.) |
||
|---|---|---|---|---|
| Optioner tildelt i 2005: | ||||
| Udnyttelsestidspunkt 1. april 2007 | 14.000 | 698 | 2.330 | 69 |
| Udnyttelsestidspunkt 1. april 2008 | 8.000 | 1.304 | 2.112 | 75 |
| Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 | 6.000 | 1.480 | 2.040 | 340 |
| Optioner tildelt i 2008: | ||||
| Udnyttelsestidspunkt 1. april 2009 | 2.000 | 1.480 | 11 | 3 |
| 30.000 | 6.493 |
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2005 er forudsat en volatilitet på 30 % baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på ca. 3 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr. 650.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2007 er forudsat en volatilitet på 40 % baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,5 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr. 704.
Ved beregningen af dagsværdier af optioner tildelt i 2008 er forudsat en volatilitet på 47 % baseret på det seneste års kursobservationer, en risikofri rente på ca. 4 % og en udbytterate på 1,7 %. Aktiens kurs på tildelingstidspunktet udgjorde kr. 550.
De på tildelingstidspunktet opgjorte dagsværdier for optionerne er indregnet forholdsmæssigt i resultatopgørelsen som en personaleomkostning over perioden frem til udnyttelsestidspunktet. I indeværende regnskabsår er resultatført t.kr. 0 (2009: t.kr. 184).
| Antal | Gns. Exercise | |
|---|---|---|
| optioner | kurs | |
| Udestående optioner pr. 1. januar 2009 | 100.000 | 901 |
| Tildelt i 2009 | 0 | 0 |
| Udnyttet i 2009 | 0 | 0 |
| Fortabt i 2009 | 0 | 0 |
| Udløbet i 2009 | 0 | 0 |
| Udestående optioner pr. 31. december 2009 | 100.000 | 901 |
| Tildelt i 2010 | 0 | 0 |
| Udnyttet i 2010 | 0 | 0 |
| Fortabt i 2010 | 0 | 0 |
| Udløbet i 2010 | -70.000 | 829 |
| Udestående optioner pr. 31. december 2010 | 30.000 | 1.068 |
De i 2010 fortabte optioner vedrører koncernens tidligere direktion og bestyrelsesmedlemmer, der har givet afkald på optjente optioner og optioner som er udløbet.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Honorar vedrørende lovpligtig revision | 1.462 | 1.607 | 245 | 315 |
| Erklæringsopgaver med sikkerhed | 1.291 | 420 | 1.291 | 420 |
| Skatterådgivning | 96 | 0 | 96 | 0 |
| Andre ydelser | 181 | 221 | 181 | 201 |
| 3.030 | 2.248 | 1.813 | 936 |
Andre driftsindtægter i modervirksomhedens resultatopgørelse vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Software, afskrivning | 1.555 | 1.626 | 1.555 | 1.626 |
| Domicilejendomme, afskrivning | 298 | 270 | 0 | 0 |
| Domicilejendomme, nedskrivning | 14.139 | 0 | 0 | 0 |
| Inventar og driftsmidler, afskrivning | 1.158 | 1.604 | 1.082 | 1.432 |
| Avance ved salg af driftsmidler | 31 | 549 | -93 | 549 |
| 17.181 | 4.049 | 2.544 | 3.607 |
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Dagsværdiregulering, færdige investeringsejendomme | -294.583 | -255.694 | 4.689 | -20.354 |
| Dagsværdiregulering, investeringsejendomme under udvikling | -287.313 | -284.119 | 0 | 0 |
| Dagsværdiregulering, pantebreve | -14.333 | -27.616 | 0 | 0 |
| Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld | -22.930 | -4.727 | -5.871 | -100 |
| Værdiregulering opgjort ved indgåelsen af bankaftale | 71.055 | 0 | 12.221 | 0 |
| Dagsværdi af udstedte obligationer | -65.359 | 0 | -10.503 | 0 |
| -613.463 | -572.156 | 536 | -20.454 |
Note 10 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme
| Koncernen | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Salgssummer, investeringsejendomme | 136.871 | 185.614 | -2 | 50.000 |
| Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. | -134.202 | -220.872 | 0 | -51.472 |
| 2.669 | -35.258 | -2 | -1.472 |
| Modervirksomhed | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
| Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder | -124.744 | -22.627 |
| Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder | -124.034 | 0 |
| Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | -155.500 | 0 |
| -404.278 | -22.627 |
Nordicom har pr. 31. december 2010 gennemført nedskrivningstest for moderselskabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningstesten er gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder udviser negative resultater, hvilket bl.a. skyldes nedskrivninger på investeringsejendomme i dattervirksomhederne.
Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning på t.kr. 124.744 i 2010 (2009: t.kr. 22.627), som er omkostningsført i resultatopgørelsen jf. ovenstående specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet baseret på dattervirksomhedernes kapitalværdi (nytteværdi), idet dattervirksomhedernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste er værdiansat til dagsværdi jf. omtalen om værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i note 2, hvortil der henvises.
Moderselskabet har pr. 31. december 2010 tilgodehavender hos dattervirksomheder for t.kr. 282.260 (31. december 2009: t.kr. 264.442). I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget en konkret vurdering af de enkelte tilgodehavender, under hensyntagen til bl.a. forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte selskaber. Baseret herpå er tilgodehavender for i alt t.kr. 178.686 (31. december 2010: DKK 0 mio.) anset for værdiforringede, hvilket har medført nedskrivninger på i alt t.kr. 124.034 i resultatopgørelsen (2009: t.kr. 0) jf. ovenstående specifikation.
Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter nedskrivning udgør t.kr. 158.226 (31. december 2009: t.kr. 264.442), hvilket udtrykker den resterende maksimale kreditrisiko på tilgodehavenderne. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerhed for tilgodehavenderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring, og anses derfor ikke for at være forfaldne.
Af de samlede tilgodehavender er t.kr. 103.574 (31. december 2009: t.kr. 264.442) ikke vurderet som værdiforringet. Kreditkvaliteten af disse tilgodehavender knytter sig til datterselskabernes generering af likviditet og eventuel realisering af aktiver til minimum de regnskabsmæssige værdier. Der knytter sig således samme usikkerhed til kvaliteten af tilgodehavenderne, som beskrevet i note 2 vedrørende værdiansættelse af koncernens aktiver.
Moderselskabet har jf. note 31 afgivet en række selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer for dattervirksomheder. Som følge af negative nettoaktiver i enkelte dattervirksomheder, har ledelsen i forbindelse med regnskabsaflæggelsen vurderet, at der skal foretages hensættelser til sandsynlige tab som følge af selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer. Den i note 32 beskrevne bankaftale medfører, at kreditinstitutterne ikke vil kunne gøre selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer gældende før bankaftalen udløber den 31. december 2012, og dattervirksomhederne misligholder låneaftalerne, medmindre bankaftalen misligholdes. Uanset ledelsens forventning til refinansiering af dattervirksomhedernes lån når bankaftalen udløber den 31. december 2012, er det ledelsens vurdering at Nordicom A/S skal hensætte til tab, så længe dattervirksomhederne udviser negative nettoaktiver baseret på dagsværdier og nettorealisationsværdier som beskrevet i note 2. Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige størrelse af hensættelsen og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomiske ressourcer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tidspunktet afhænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om refinansiering ved bankaftalens udløb den 31. december 2012, likviditetsgenerering i dattervirksomhederne og fremtidige værdiændringer på datterselskabernes ejendomme.
Årets hensættelse til tab vedrørende dattervirksomheder udgør t.kr 155.500, svarende til opgjort niveau for negative nettoaktiver. Tilsvarende udgør den samlede hensættelse pr. 31. december 2010 t.kr. 155.500, idet der ikke har været foretaget hensættelser i tidligere regnskabsår.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Renter af indestående i pengeinstitutter | 696 | 1.137 | 95 | 158 |
| Rente af tilgodehavender hos dattervirksomheder | - | - | 10.025 | 15.389 |
| Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris | 685 | 3.401 | -58 | 1 |
| 1.381 | 4.538 | 10.062 | 15.548 |
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi | 126.695 | 192.610 | 10.464 | 19.446 |
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris | 2.834 | 11.172 | 0 | 454 |
| Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris | 161 | 13.447 | 0 | 557 |
| Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder | - | - | 11.013 | 14.144 |
| Amortisering af konvertibel obligation | 613 | 0 | 613 | 0 |
| Andre renter og gebyrer | 2.125 | 4.675 | 858 | 1.502 |
| Låneomkostninger | 808 | 8.400 | 50 | 827 |
| 133.236 | 230.304 | 22.998 | 36.930 | |
| Heraf indregnet i kostpris på investeringsejendomme under udvikling | -5.418 | -27.993 | 0 | 0 |
| Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger | -261 | -1.283 | 0 | 0 |
| 127.557 | 201.028 | 22.998 | 36.930 |
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter på investeringsejendomme under udvikling samt i kostprisen for projektbeholdninger er baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Aktuel skat af årets resultat | 25 | 0 | 471 | 1.792 |
| Aktuel skat, tidligere år | -42 | -2.353 | 0 | -2.353 |
| Ændring i udskudt skat tidligere år | 1.769 | 197 | 0 | 272 |
| Ændring i udskudt skat | -201.269 | -119.902 | -11.985 | -16.229 |
| -199.517 | -122.058 | -11.514 | -16.518 | |
| Resultat før skat | -616.595 | -674.835 | -415.282 | -63.795 |
| Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2009: 25 %) | -154.149 | -168.709 | -103.821 | -15.949 |
| Effekt af forskelle i skatteprocenter for udenlandske virksomheder | 83 | -28 | 0 | 0 |
| Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger | 355 | 6.123 | 100.927 | -3.086 |
| Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter | -871 | -7.500 | 0 | 0 |
| Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver | -46.662 | 50.212 | -8.620 | 4.598 |
| Regulering vedrørende tidligere år | 1.727 | -2.156 | 0 | -2.081 |
| -199.517 | -122.058 | -11.514 | -16.518 | |
| Effektiv skatteprocent | 32,36% | 18,09% | 2,77% | 25,89% |
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for danske selskaber beregnet ud fra en skatteprocent på 25 % (2009: 25 %). For udenlandske selskaber er anvendt det pågældende lands aktuelle skatteprocent.
Ikke-fradragsberettigede omkostninger i modervirksomheden vedrører hovedsagligt nedskrivninger af kapitalandele og mellemværender samt hensættelser vedrørende dattervirksomheder.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter | -1.274 | 7 | 0 | 0 |
| Værdireguleringer overført til finansielle omkostninger | 0 | -402 | 0 | 0 |
| Valutakursregulering vedr. udenlandske virksomheder | 0 | 0 | 0 | 0 |
| -1.274 | -395 | 0 | 0 |
| Koncern | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
| Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat | -416.292 | -552.288 |
| Resultateffekt efter skat ved konvertering af obligationer | 0 | 0 |
| Resultat anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie | -416.292 | -552.288 |
| Gennemsnitligt antal aktier | 8.041.840 | 3.127.858 |
| Gennemsnitligt antal egne aktier | -145.603 | -167.431 |
| Justering af antal aktier som følge af aktieemission i 2010 | 0 | 3.397.981 |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb | 7.896.237 | 6.358.408 |
| Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 |
| Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb | 7.896.237 | 6.358.408 |
| Resultat pr. aktie (kr.) | -52,72 | -86,86 |
| Udvandet resultat pr. aktie (kr.) | -52,72 | -86,86 |
Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie er ændret som følge af kapitalforhøjelsen den 30. september 2010. Antal aktier i 2009 er i beregningerne ændret tilsvarende som følge af kapitalforhøjelsen i 2010.
Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie ville have været større, såfremt 30.000 stk. (2009: 100.000 stk.) udestående aktieoptioner ikke var anti-udvandende i både regnskabsåret 2010 og 2009.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Kostpris pr. 1. januar | 6.857 | 6.026 | 6.857 | 6.026 |
| Tilgang | 150 | 831 | 150 | 831 |
| Kostpris pr. 31. december | 7.007 | 6.857 | 7.007 | 6.857 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -4.248 | -2.622 | -4.248 | -2.622 |
| Årets afskrivninger | -1.555 | -1.626 | -1.555 | -1.626 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -5.803 | -4.248 | -5.803 | -4.248 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 1.204 | 2.609 | 1.204 | 2.609 |
| Koncern | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
| Kostpris pr. 1. januar | 64.701 | 62.981 |
| Overførsel fra investeringsejendomme | 0 | 2.000 |
| Tilgang | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | -280 |
| Kostpris pr. 31. december | 64.701 | 64.701 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -270 | 0 |
| Årets afskrivninger | -298 | -270 |
| Årets nedskrivninger | -14.139 | 0 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -14.707 | -270 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 49.994 | 64.431 |
Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup samt en lejlighed i Ebeltoft.
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.
Nordicom har pr. 31. december 2010 gennemført nedskrivningstest for koncernens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Nedskrivningstesten er gennemført som følge af, at hoteldriften ikke har genereret den indtjening, der var forventet, samt generel afmatning og prispres i hotelbranchen. Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning på t.kr. 14.139 i 2010 (2009: t.kr. 0), hvorefter domicilejendommen er nedskrevet til beregnet genindvindingsværdi. Nedskrivningerne indgår i resultatopgørelsen i posten "Af- og nedskrivninger". Nedskrivningerne indgår i segmentet "Ejendom" (Danmark). Genindvindingsværdien er opgjort med udgangspunkt i ejendommens kapitalværdi (nytteværdi) ved anvendelse af en diskonteringsfaktor før skat på 8,1%.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Lejeindtægter fra investeringsejendomme | 262.561 | 259.048 | 16.314 | 19.234 |
| Værdiskabelse og dagsværdiregulering af investeringsejendomme | -568.986 | -531.698 | 4.689 | -20.354 |
| Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer | -47.590 | -41.508 | -3.645 | -3.679 |
| Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer | -10.056 | -12.784 | -227 | -174 |
| Nettoindtægter fra investeringsejendomme | -364.071 | -326.942 | 17.131 | -4.973 |
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Færdige investe ringsejd. |
Investe ringsejd. under udvikling |
I alt |
| Balance pr. 1. januar 2009 | 3.672.155 | 1.262.632 | 4.934.787 |
| Kursregulering | 16.783 | 2.094 | 18.877 |
| Overførsel til domicilejendomme | -2.000 | 0 | -2.000 |
| Overførsel til / fra projektbeholdninger | 105.046 | -32.176 | 72.870 |
| Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling | 69.455 | -69.455 | 0 |
| Overført fra udviklingsprojekter på investeringsejendomme | 0 | 107.509 | 107.509 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 62.511 | 92.283 | 154.794 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -255.694 | -284.119 | -539.813 |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning | 0 | 8.115 | 8.115 |
| Afgang ved salg | -179.512 | -42.646 | -222.158 |
| Reklassifikation af aktiver bestemt for salg | -8.539 | -64.264 | -72.803 |
| Balance pr. 31. december 2009 | 3.480.205 | 979.973 | 4.460.178 |
| Balance pr. 1. januar 2010 | 3.480.205 | 979.973 | 4.460.178 |
| Kursregulering | 41.516 | 223 | 41.739 |
| Overførsel til / fra projektbeholdninger | 1.388 | 0 | 1.388 |
| Overførsel til / fra investeringsejendomme under udvikling | 127.742 | -127.742 | 0 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 30.992 | 61.712 | 92.704 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -294.583 | -287.313 | -581.896 |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning | 0 | 12.910 | 12.910 |
| Afgang ved salg | -38.248 | -21.311 | -59.559 |
| Reklassifikation af aktiver bestemt for salg | -94.924 | -220.000 | -314.924 |
| Balance pr. 31. december 2010 | 3.254.088 | 398.452 | 3.652.540 |
| Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Færdige investe ringsejd. |
Investe ringsejd. under udvikling |
I alt |
| Balance pr. 1. januar 2009 | 262.271 | 0 | 262.271 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 1.819 | 0 | 1.819 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -20.354 | 0 | -20.354 |
| Afgang ved salg | -51.322 | 0 | -51.322 |
| Balance pr. 31. december 2009 | 192.414 | 0 | 192.414 |
| Balance pr. 1. januar 2010 | 192.414 | 0 | 192.414 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 234 | 0 | 234 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 4.689 | 0 | 4.689 |
| Afgang ved salg | 0 | 0 | 0 |
| Balance pr. 31. december 2010 | 197.337 | 0 | 197.337 |
Dagsværdien er baseret på anvendt værdiansættelsesmodel samt eksterne vurderinger. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.
Koncernen har pr. 31. december 2010 endvidere indgået lejekontrakter med lejere, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Forventet anlægsomkostninger for de omfattede byggerier udgør 5,0 mio. kr. (31. december 2009: 74,5 mio. kr.), hvoraf 3,0 mio. kr. er afholdt pr. 31. december 2010 (31. december 2009: 66,2 mio. kr.).
Færdige investeringsejendomme pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:
| Ejendom | Postnr. | By | Areal m2. | Ejd.-type |
|---|---|---|---|---|
| Danmark | ||||
| Albuen 19 | 6000 | Kolding | Butik 3.192 | |
| Algade 13, Roskilde hotel Prindsen | 4000 | Roskilde | 5.938 | Andet |
| Allerød Vestcenter | 3450 | Allerød | 1.626 | Andet |
| Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 | 2300 | København S | 4.002 | Kontor |
| Axel Kiers Vej 13 | 8270 | Højbjerg | L&P 9.188 | |
| Ballerup Idrætsby Boliger | 2750 | Ballerup | Bolig 327 | |
| Banetorvet 3 - Ejl. Nr. 2 | 3450 | Allerød | 1.404 | Andet |
| Birkemose Allé 23-35 | 6000 | Kolding | 6.396 | Kontor |
| Birkemosevej 9 | 6000 | Kolding | Kontor 893 | |
| Blegdammen 7-13 | 4700 | Næstved | L&P 6.481 | |
| Dannebrogsgade 2 | 5000 | Odense C | 37.860 | Kontor |
| Dyssegårdscentret | 4700 | Næstved | Butik 2.391 | |
| Dæmningen 34 | 7100 | Vejle | 3.869 | Kontor |
| Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 | 7400 | Herning | Butik 1.917 | |
| Englandsvej 51 m.fl. | 2300 | København S | Butik 2.819 | |
| Femøvej 3 | 4700 | Næstved | 5.555 | Kontor |
| Frederiksgade 1 | 4200 | Slagelse | Butik 129 | |
| Vordingborgvej 78 | 4700 | Næstved | L&P 2.325 | |
| Vordingborgvej 80-82 | 4700 | Næstved | L&P 4.785 | |
| Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 | 2400 | København NV | 8.249 | Kontor |
| Hejrevej 30 | 2400 | København NV | 4.307 | Kontor |
| Hejrevej 8-10 | 2400 | København NV | 10.760 | Kontor |
| Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 | 6000 | Kolding | Butik 1.304 | |
| Herlev Hovedgade 17 | 2730 | Herlev | L&P 43.559 | |
| Hersegade 23, Jernbaneg. 6 A + B Ejl. | 4000 | Roskilde | Butik 1.054 | |
| Hotel Vinhuset | 4700 | Næstved | 3.400 | Andet |
| Høje Gladsaxe Centret | 2860 | Søborg | 12.373 | Butik |
| Jernbanegade 33-35 | 6000 | Kolding | Bolig 2.592 | |
| Kanslergade 32 A-E | 5000 | Odense | Bolig 2.600 | |
| Kejlstrupvej 84 | 8600 | Silkeborg | L&P 43.000 | |
| L.C. Worsøesvej 2 | 4300 | Holbæk | Butik 3.063 | |
| Langebrogade 5 | 1411 | København K | 4.990 | Kontor |
| Sluseholmen (Lindholm) | 2450 | København SV | 4.746 | Bolig |
| Loftbrovej 17, Nørresundby | 9400 | Nørresundby | 13.098 | Butik |
| Løvegade 6 | 4200 | Slagelse | Bolig 908 | |
| Mosede Centret | 2670 | Greve | Butik 1.705 | |
| Møllehusene 1-3, Roskilde Ejl. | 4000 | Roskilde | Bolig 356 | |
| Møllergade 1 | 5700 | Svendborg | Butik 1.051 | |
| Nørregade 21 | 4100 | Ringsted | Butik 632 | |
| Nørregade 27 A Ejl. |
4100 | Ringsted | Butik 365 | |
| Nørregade 31-33 | 4100 | Ringsted | Butik 410 | |
| Omøvej 9 | 4700 | Næstved | Kontor 906 | |
| Prøvestensvej 20 | 3000 | Helsingør | Butik 830 |
| Rebæk Søpark Butikscenter | 2650 | Hvidovre | 11.694 | Butik |
|---|---|---|---|---|
| Ringsted Centret | 4100 | Ringsted | 11.032 | Butik |
| Ro´s Have 11 | 4000 | Roskilde | Butik 1.250 | |
| Ro´s Have 13 | 4000 | Roskilde | Butik 1.100 | |
| Ro´s Have 14 og 16 | 4000 | Roskilde | Butik 3.454 | |
| Ro´s Have 8, 10, 12, 18 | 4000 | Roskilde | Butik 2.433 | |
| Rungsted Bytorv 2-9, Rungsted Ejl. | 2960 | Rungsted Kyst | Bolig 1.848 | |
| Schweizerpladsen 1 A* | 4200 | Slagelse | Kontor 977 | |
| Schweizerpladsen 1B, - Ejl. 1 | 4200 | Slagelse | Butik 419 | |
| Schweizerpladsen 1B, 2.tv. - Ejl. 6* | 4200 | Slagelse | Bolig 175 | |
| Schweizerpladsen 3 | 4200 | Slagelse | Bolig 933 | |
| Schweizerpladsen 5, Ejl. | 4200 | Slagelse | Butik 540 | |
| Sct. Bendtsgade 10 | 4100 | Ringsted | Bolig 1.425 | |
| Silkeborgvej 102 | 7400 | Herning | Butik 4.841 | |
| Sjællandsgade 12,16,18 | 7100 | Vejle | 10.817 | Butik |
| Skolesvinget 2 | 2860 | Søborg | Butik 650 | |
| Slangerupgade 48 D, ejerl. 2 | 3400 | Hillerød | Butik 1.182 | |
| Stagehøjvej 22 | 8600 | Silkeborg | 4.430 | Kontor |
| Stenbukken 1 (Center Syd) | 9200 | Aalborg SV | Butik 2.887 | |
| Svendborgvej 275 | 5260 | Odense S | Butik 2.000 | |
| Toldbuen 6, 4700 Næstved | 4700 | Næstved | 1.950 | Kontor |
| Tåsingegade 29 | 2100 | København Ø | 10.576 | Bolig |
| Tåstrup Stationscenter | 2630 | Taastrup | 26.008 | Butik |
| Vesterhavnen 17 | 5800 | Nyborg | Bolig 651 | |
| Vilhelmskildevej 1 C | 5700 | Svendborg | 2.693 | Kontor |
| Zahrtmannsvej 78 | 3700 | Rønne | Butik 928 | |
| Ørnevej 18, Svanevej 12 | 2400 | København NV | 3.937 | Kontor |
| Østergade 30 / Søndergade 2B | 7600 | Struer | Kontor 978 | |
| Aakirkebyvej 58-60 | 3700 | Rønne | Butik 5.000 | |
| Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 | 8900 | Randers | Butik 907 | |
| 385.070 | ||||
| Sverige | ||||
| Finnslätten 2 | 72136 | Västerås | 6.000 | Kontor |
| Fläkten 11 | 35241 | Växjö | 13.500 | Kontor |
| Galgen 3 | 58273 | Linköping | Butik 4.080 | |
| Glasblåsaren 7 | 58273 | Linköping | 10.759 | Kontor |
| Kopparn 10 | 60223 | Norrköping | Butik 6.825 | |
| Regulatorn 3 | 60223 | Norrköping | L&P 4.960 | |
| 46.124 | ||||
| Tyskland | ||||
| Vogteistr. 3, 5, 7* | 21079 | Hamburg | Bolig 1.089 | |
| In de Krümm 36* | 21147 | Hamburg | Bolig 1.819 | |
| Am Sande 12* | 21335 | Lüneburg | Bolig 1.745 | |
| Grapengiesserstr. 16* | 21335 | Lüneburg | Kontor 690 | |
| Dithmarshcerstr.* | 22049 | Hamburg | Bolig 4.229 | |
| 9.572 | ||||
| 440.766 |
Investeringsejendomme under udvikling pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:
| Ejendom | Postnr. | By |
|---|---|---|
| Danmark | ||
| Amager Strandvej* | 2300 | København S |
| Ved Stigbordene | 2450 | København SV |
| Enghave Brygge | 2450 | København SV |
| Skråningshusene | 3070 | Snekkersten |
| Elisagårdsvej 4 | 4000 | Roskilde |
| Løvegade 4 | 4200 | Slagelse |
| Femøvej | 4700 | Næstved |
| Ejlersvej 73-77 | 4700 | Næstved |
| Laguneparken | 4700 | Næstved |
| Randlevvej | 8300 | Odder |
| Tyskland | ||
|---|---|---|
| Lippeltstrasse 1 | 20097 | Hamburg |
Investeringsejendomme markeret med * er reklassificeret til posten "Investeringsejendomme bestemt for salg". Nordicom reklassificerer investeringsejendomme når ejendommene forventes genindvundet ved salg frem for gennem fortsat brug, hvilket bl.a. forekommer for ejendomme der er solgt i regnskabsåret, men først afleveres til køber i det efterfølgende år. Ejendomme måles fortsat til dagsværdi efter reklassifikationen. Dagsværdireguleringerne præsenteres sammen med dagsværdiregulering på koncernens øvrige investeringsejendomme. Tilhørende gældsforpligtelser reklassificeres tilsvarende til en særskilt post under gældsforpligtelser.
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for salg fordeler sig således på segmenter:
| 314.924 | 72.803 | |
|---|---|---|
| Udvikling | 0 | 64.264 |
| Ejendom | 81.623 | 0 |
| Tyskland | ||
| Udvikling | 0 | 0 |
| Ejendom | 0 | 6.939 |
| Sverige | ||
| Udvikling | 220.000 | 0 |
| Ejendom | 13.301 | 1.600 |
| Danmark | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
Note 19 – Inventar og driftsmidler
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Kostpris pr. 1. januar | 11.539 | 14.785 | 10.032 | 13.369 |
| Valutakursregulering | 31 | 3 | 0 | 0 |
| Årets tilgang | 290 | 117 | 271 | 29 |
| Årets afgang | -1.221 | -3.366 | -978 | -3.366 |
| Kostpris pr. 31. december | 10.639 | 11.539 | 9.325 | 10.032 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -8.905 | -8.674 | -7.626 | -7.568 |
| Valutakursregulering | -13 | -1 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | -1.158 | -1.604 | -1.082 | -1.432 |
| Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang | 809 | 1.374 | 699 | 1.374 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -9.267 | -8.905 | -8.009 | -7.626 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 1.372 | 2.634 | 1.316 | 2.406 |
| Modervirksomhed | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
| Kostpris pr. 1. januar | 518.349 Årets tilgang 54.857 |
|
| 0 | ||
| Årets afgang | 0 | 0 |
| Kostpris pr. 31. december | 573.206 | 518.349 |
| Nedskrivninger pr. 1. januar | -22.627 | 0 |
| Nedskrivninger i året | -124.744 | -22.627 |
| Nedskrivninger pr. 31. december | -147.371 | -22.627 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 425.835 | 495.722 |
Årets nedskrivninger er omtalt i note 11.
Nordicom A/S´ dattervirksomheder pr. 31. december 2010 omfatter:
| Navn | Hjemsted | Ejerandel |
|---|---|---|
| Direkte ejet | ||
| Nordicom Ejendom A/S | København | 100% |
| Nordicom Udvikling A/S | København | 100% |
| Nordicom Finans A/S | København | 100% |
| Nordicom Parking ApS | København | 100% |
| Nordicom Tyskland A/S | København | 100% |
| Nordicom Sverige A/S | København | 100% |
| Komplementarkoncernen af 3. april 2007 ApS | København | 100% |
| K/S Langebrogade 5 | København | 100% |
| Indirekte ejet | ||
| Logistik- og Produktionsejendomme A/S | København | 100% |
| Nordicom Byejendomme A/S | København | 100% |
| Nordicom Boligejendomme A/S | København | 100% |
| Nordicom Domicilejendomme A/S | København | 100% |
| Nordicom Butiksejendomme A/S | København | 100% |
| Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS | København | 100% |
| Kanalparken A/S | København | 100% |
| Fyrholm ApS | København | 100% |
| Skærgården, Egå ApS | København | 100% |
| Havnestaden ApS | København | 100% |
| Hammershøj ApS | København | 100% |
| Emdrup Have ApS | København | 100% |
| Amager Strandvej ApS | København | 100% |
| Emdrup Park ApS | København | 100% |
| Skråningshusene ApS | København | 100% |
| Enghave Brygge ApS | København | 100% |
| Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS | København | 100% |
| Lindholm ApS | København | 100% |
| Ved Stigbordene ApS | København | 100% |
| Rønne Alle 12-18 ApS | København | 100% |
| Susågaarden ApS | København | 100% |
| Randlevvej ApS | København | 100% |
| Astersvej ApS | København | 100% |
| Nordicom Sverige AB | Sverige | 100% |
| Nordicom Norrkøping AB | Sverige | 100% |
| Nordicom Linkøping AB | Sverige | 100% |
| Nordicom Växjø AB | Sverige | 100% |
| Nordicom Västerås AB | Sverige | 100% |
| Nordicom Deutschland GmbH | Tyskland | 100% |
| Nordteam I. GmbH | Tyskland | 94% |
| Nordteam II. GmbH | Tyskland | 94% |
| Nordteam III. GmbH | Tyskland | 94% |
| Nordteam IV. GmbH | Tyskland | 94% |
| Nordteam V. GmbH | Tyskland | 94% |
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Projektbeholdninger pr. 1. januar | 195.213 | 253.051 | 0 | 0 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 34.969 | 59.980 | 0 | 0 |
| Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger | -187.648 | -44.948 | 0 | 0 |
| Overført til /fra investeringsejendomme | -1.388 | -72.870 | 0 | 0 |
| Projektbeholdninger pr. 31. december | 41.146 | 195.213 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til nettorealisationsværdi |
41.146 | 94.235 | 0 | 0 |
| Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen | 20.911 | 1.498 | 0 | 0 |
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter jf. omtalen i note 31. Årets nedskrivninger indgår i posten "Driftsomkostninger, projektbeholdninger" i resultatopgørelsen.
Projektbeholdninger pr. 31. december 2010 udgør følgende for koncernen:
| Postnr. | By |
|---|---|
| Næstved | |
| København SV | |
| 8410 | Rønde |
| 4700 2450 |
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Tilgodehavende lejeindtægter | 8.260 | 8.791 | 114 | 691 |
| Tilgodehavende fra salg af ejendomme | 502 | 6.173 | 0 | 59 |
| Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser (note 28) | 4.836 | 1.568 | 0 | 0 |
| Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse | 30.234 | 56.975 | 6 | 8.320 |
| Andre tilgodehavender | 7.823 | 23.420 | 1.230 | 2.136 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 51.655 | 96.927 | 1.350 | 11.206 |
Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
| 11.403 | 10.187 | 288 | 273 | |
|---|---|---|---|---|
| Tilbageført | 0 | -130 | 0 | 0 |
| Realiseret | -4.939 | -1.865 | -354 | -186 |
| Årets nedskrivninger | 6.155 | 4.530 | 369 | 249 |
| Nedskrivninger 1. januar | 10.187 | 7.652 | 273 | 210 |
I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende beløb:
| 8.260 | 8.791 | 114 | 691 | |
|---|---|---|---|---|
| Over 90 dage | 2.021 | 5.732 | 85 | 592 |
| Mellem 30 og 90 dage | 441 | 915 | 2 | 67 |
| Op til 30 dage | 5.798 | 2.144 | 27 | 32 |
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.
Kreditrisikoen på tilgodehavender vurderes at være begrænset, idet koncernen altid kræver bankgarantier eller har sikkerhed i ejendomme for tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Tilgodehavende pr. 1. januar | 43.215 | 70.199 | 0 | 0 |
| Regulering | 3.890 | 0 | 0 | 0 |
| Årets tilgang | 0 | 2.700 | 0 | 0 |
| Årets afdrag | -12.772 | -2.068 | 0 | 0 |
| Årets regulering til dagsværdi | -14.333 | -27.616 | 0 | 0 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 20.001 | 43.215 | 0 | 0 |
Koncernens pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
| Effektiv rente | Dagsværdi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valuta | Udløb | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| DKK | 2019 | 6,0% | 6,0% | 8.625 | 13.902 | |
| DKK | 2023 | - | 8,5% | 0 | 9.734 | |
| DKK | 2024 | 7,5% | 7,5% | 2.000 | 10.237 | |
| DKK | 2025 | 7,5% | 7,5% | 9.376 | 9.342 | |
| 20.001 | 43.215 |
Dagsværdien er baseret på interne skøn uden anvendelse af uafhængig
vurderingsmand. Der henvises til omtalen heraf i note 2.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Kontant beholdning | 33 | 16 | 5 | 8 |
| Indestående i pengeinstitutter til fri disponering | 115.647 | 13.302 | 78.907 | 435 |
| 115.680 | 13.318 | 78.912 | 443 |
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes således ikke at være nogen særlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Aktiekapital pr. 1. januar | 312.786 | 312.786 | 312.786 | 312.786 |
| Kapitalnedsættelse den 27. juli 2010 | -281.507 | 0 | -281.507 | 0 |
| Kapitalforhøjelse den 30. september 2010 | 89.000 | 0 | 89.000 | 0 |
| Aktiekapital pr. 31. december | 120.279 | 312.786 | 120.279 | 312.786 |
Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier á kr. 10. Ingen aktier har særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt.
Forud for kapitaludvidelsen gennemført i september 2010 blev aktiekapitalen nedsat med 281,5 mio.kr. Kapitalnedsættelsen blev gennemført ved nedsættelse af den nominelle størrelse pr. aktie og har derfor ikke påvirket antallet af aktier.
| Antal stk. | Nominel værdi | % af selskabskapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| 1. januar | 166.116 | 167.487 | 16.612 | 16.749 | 1,4% | 1,4% |
| Kapitalnedsættelse i 2010 | 0 | 0 | -14.950 | 0 | - | - |
| Solgt i året | -37.047 | -1.371 | -370 | -137 | -0,3% | 0,0% |
| Erhvervet i året | 0 | 0 | 0 | 0 | 0,0% | 0,0% |
| 31. december | 129.069 | 166.116 | 1.291 | 16.612 | 1,1% | 1,4% |
Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Som led i et forlig vedrørende en tidligere opført ejendom i Emdrup Have, har Nordicom A/S betalt 2 mio. kr. svarende til 28.523 stk. aktier i Nordicom A/S.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Udskudt skat pr. 1. januar | 216.999 | 336.466 | 12.798 | 28.755 |
| Kursregulering | -631 | 633 | 0 | 0 |
| Indregnet i anden totalindkomst | 1.274 | -395 | 0 | 0 |
| Indregnet i resultatopgørelsen | -199.500 | -119.705 | -11.985 | -15.957 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 18.142 | 216.999 | 813 | 12.798 |
| Udskudt skat er indregnet således i balancen: | ||||
| Udskudt skat (aktiv) | -7.598 | -6.090 | 0 | 0 |
| Udskudt skat (forpligtelse) | 25.740 | 223.089 | 813 | 12.798 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 18.142 | 216.999 | 813 | 12.798 |
| Udskudt skat vedrører følgende: | ||||
| Immaterielle aktiver | 96 | 241 | 301 | 652 |
| Investeringsejendomme | 129.082 | 223.480 | 15.190 | 13.515 |
| Inventar og driftsmidler | -259 | -377 | -195 | -124 |
| Projektbeholdninger | 3.722 | 26.423 | 0 | 0 |
| Hensættelse til imødegåelse af tab på debitorer | -2.699 | -2.547 | -213 | -205 |
| Pante og gældsbreve | -9.527 | -7.275 | 0 | -387 |
| Hensatte forpligtelser | -1.550 | -4.000 | 0 | 0 |
| Kreditinstitutter | -8.671 | -2.635 | -1.924 | -653 |
| Sikring af fremtidige pengestrømme | -1.313 | -2.980 | 0 | 0 |
| Underskud fra tidligere år | -90.739 | -13.331 | -12.346 | 0 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 18.142 | 216.999 | 813 | 12.798 |
Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen vedrører aktiviteter i Sverige, og er afhængig af fremtidige skattemæssige overskud i de svenske datterselskaber. Skatteaktivet er opgjort på baggrund af budgetter for de kommende 3 år.
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører:
| Beløb i 1.000 kr. | Koncern | Modervirksomhed | ||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Uudnyttede særunderskud i dattervirksomheder | 11.141 | 14.334 | 0 | 0 |
| Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL § 11 C | 0 | 50.860 | 0 | 6.950 |
| 11.141 | 65.194 | 0 | 6.950 |
Ikke indregnede uudnyttede særunderskud vedrører dattervirksomheder, som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
Fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL § 11 C vedrører nettofinansieringsomkostninger, som overstiger 80 % af den skattepligtige indkomst før nettofinansieringsomkostninger. Skatteværdien af fremførselsberettigede EBIT-saldi vedrørende tidligere år er indregnet som et aktiv i 2010, og dermed modregnet i udskudte skatteforpligtelser. Indregningen skyldes at ledelsen vurderer at fradragsbegrænsningen ikke gælder for renteudgifter der knytter sig til koncernens danske ejendomme. Tilsvarende er ikke beregnet rentefradragsbegrænsninger for 2010. Ledelsen vil anmode skattemyndighederne om genoptagelse af skatteansættelsen for 2009, og forventer, at koncernens tidligere ikke fratrukne nettofinansieringsudgifter vil kunne fradrages uden begrænsninger. Den forventede stigning i skattemæssige underskud er medtaget i opgørelsen af koncernens udskudte skat i det omfang de skattemæssige underskud forventes at kunne udligne øvrige udskudte skatteforpligtelser. Den ændrede vurdering har påvirket årets regulering af udskudt
.
skat positivt med 71 mio. kr., hvoraf 51 mio. kr. knytter sig til nettofinansieringsomkostninger afholdt i 2009.
Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen Der er ingen udskudte skatteforpligtelser som ikke er indregnet.
| Koncern | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Indregnet i | |||||
| Indregnet i | anden total | Indregnet på | Balance | ||
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | resultatopg. | indkomst | egenkapital | 31/12 |
| 2010 | |||||
| Immaterielle aktiver | 241 | -145 | 0 | 0 | 96 |
| Investeringsejendomme | 223.480 | -94.398 | 0 | 0 | 129.082 |
| Inventar og driftmidler | -377 | 118 | 0 | 0 | -259 |
| Projektbeholdninger | 26.423 | -22.701 | 0 | 0 | 3.722 |
| Tilgodehavender | -2.547 | -152 | 0 | 0 | -2.699 |
| Pante og gældsbreve | -7.275 | -2.252 | 0 | 0 | -9.527 |
| Hensatte forpligtelser | -4.000 | 2.450 | 0 | 0 | -1.550 |
| Kreditinstitutter | -2.635 | -6.036 | 0 | 0 | -8.671 |
| Sikring af fremtidige pengestrømme | -2.980 | 393 | 1.274 | 0 | -1.313 |
| Fremførselsberettigede underskud | -13.331 | -77.408 | 0 | 0 | -90.739 |
| 216.999 | -200.131 | 1.274 | 0 | 18.142 | |
| 2009 | |||||
| Immaterielle aktiver | 234 | 7 | 0 | 0 | 241 |
| Investeringsejendomme | 357.050 | -133.570 | 0 | 0 | 223.480 |
| Inventar og driftmidler | 65 | -442 | 0 | 0 | -377 |
| Projektbeholdninger | -2.639 | 29.062 | 0 | 0 | 26.423 |
| Tilgodehavender | -1.913 | -634 | 0 | 0 | -2.547 |
| Pante og gældsbreve | -371 | -6.904 | 0 | 0 | -7.275 |
| Hensatte forpligtelser | -3.189 | -811 | 0 | 0 | -4.000 |
| Kreditinstitutter | -1.471 | -1.164 | 0 | 0 | -2.635 |
| Anden gæld | -1.600 | 1.600 | 0 | 0 | 0 |
| Sikring af fremtidige pengestrømme | -2.981 | 396 | -395 | 0 | -2.980 |
| Fremførselsberettigede underskud | -6.719 | -6.612 | 0 | 0 | -13.331 |
| 336.466 | -119.072 | -395 | 0 | 216.999 |
| Modervirksomhed | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Indregnet i | |||||
| Indregnet i | anden total | Indregnet på | Balance | ||
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | resultatopg. | indkomst | egenkapital | 31/12 |
| 2010 | |||||
| Immaterielle aktiver | 652 | -351 | 0 | 0 | 301 |
| Investeringsejendomme | 13.515 | 1.675 | 0 | 0 | 15.190 |
| Inventar og driftmidler | -124 | -71 | 0 | 0 | -195 |
| Tilgodehavender | -205 | -8 | 0 | 0 | -213 |
| Pante og gældsbreve | -387 | 387 | 0 | 0 | 0 |
| Kreditinstitutter | -653 | -1.271 | 0 | 0 | -1.924 |
| Underskud fra tidligere år | 0 | -12.346 | 0 | 0 | -12.346 |
| 12.798 | -11.985 | 0 | 0 | 813 | |
| 2009 | |||||
| Immaterielle aktiver | 851 | -199 | 0 | 0 | 652 |
| Investeringsejendomme | 30.759 | -17.244 | 0 | 0 | 13.515 |
| Inventar og driftmidler | 132 | -256 | 0 | 0 | -124 |
| Tilgodehavender | -463 | 258 | 0 | 0 | -205 |
| Pante og gældsbreve | -387 | 0 | 0 | 0 | -387 |
| Kreditinstitutter | -537 | -116 | 0 | 0 | -653 |
| Anden gæld | -1.600 | 1.600 | 0 | 0 | 0 |
| Aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Underskud fra tidligere år | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 28.755 | -15.957 | 0 | 0 | 12.798 |
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Garantiforpligtelser pr. 1. januar | 13.837 | 23.710 | 0 | 0 | |
| Anvendt i året | -1.502 | -11.441 | 0 | 0 | |
| Tilbageført i året | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Hensat i året | 4.836 | 1.568 | 0 | 0 | |
| Garantiforpligtelser pr. 31. december | 17.171 | 13.837 | 0 | 0 | |
| Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar | 15.999 | 16.547 | 0 | 0 | |
| Anvendt i året | -12.347 | -5.297 | 0 | 0 | |
| Tilbageført i året | -209 | 0 | 0 | 0 | |
| Hensat i året | 3.507 | 4.749 | 0 | 0 | |
| Andre hensatte forpligtelser 31. december | 6.950 | 15.999 | 0 | 0 | |
| Hensatte forpligtelser pr. 31. december | 24.121 | 29.836 | 0 | 0 | |
| Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive: | |||||
| Langfristede forpligtelser | 12.335 | 12.269 | 0 | 0 | |
| Kortfristede forpligtelser | 11.786 | 17.567 | 0 | 0 | |
| Hensatte forpligtelser pr. 31. december | 24.121 | 29.836 | 0 | 0 |
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendomme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entreprenøren. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Ca. halvdelen af omkostningerne forventes afholdt i løbet af 2010. Hvis garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører er et tilsvarende aktiv medtaget under andre tilgodehavender.
Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af voldgifts- og retssager.
Moderselskabet udstedte 26. maj 2010, som vederlag for bankernes deltagelse i en aftale om nedsættelse af de nuværende rentesatser på koncernens bankgæld til en fast rente i tre år, konvertible obligationer til de berørte banker for i alt nominelt 69.050.600 kr. Obligationerne er uopsigelige fra bankernes side frem til 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Til gengæld er bankerne berettigede til at konvertere obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum 100 kr./aktie) eller kurs 1.000.
Dagsværdien af de konvertible obligationer er fordelt mellem henholdsvis et gældselement og et egenkapitalelement, hvor sidstnævnte repræsenterer dagsværdien på udstedelsestidspunktet af den indbyggede ret til at konvertere gældsbrevene til aktier i moderselskabet. Der henvises til omtalen i note 2.
| Moder og Koncern | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 |
| Dagsværdi af udstedte konvertible obligationer | 65.359 | 0 |
| Dagsværdi af egenkapitalelement | 20.975 | 0 |
| Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt | 44.384 | 0 |
| Amortisering af gældsdel af konvertibel obligation pr. 1. januar | 0 | 0 |
| Årets amortisering | 613 | 0 |
| Amortisering af gældsdel af konvertibel obligation pr. 31. december | 613 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi af finansiel forpligtelse | 44.997 | 0 |
Dagsværdien af den finansielle forpligtelse udgør 39,3 mio. kr. pr. 31. december 2010 (2009: 0 kr.). Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle markedsrente på 3,01% som diskonteringsfaktor.
| Koncern | Modervirksomhed | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | ||
| Kreditinstitutter | 3.945.346 | 3.973.786 | 333.849 | 307.393 | ||
| Kursregulering til dagsværdi | -43.835 | 4.291 | -6.088 | 260 | ||
| 3.901.511 | 3.978.077 | 327.761 | 307.653 | |||
| Forpligtelserne indgår således i balancen: | ||||||
| Kreditinstitutter, langfristet | 3.586.413 | 2.088.973 | 309.540 | 107.367 | ||
| Kreditinstitutter, kortfristet | 87.414 | 1.840.983 | 18.221 | 200.286 | ||
| Forpligtelser tilknyttet investeringsejendomme bestemt for salg | 227.684 | 48.121 | 0 | 0 | ||
| 3.901.511 | 3.978.077 | 327.761 | 307.653 | |||
| Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter: | ||||||
| Forpligtelser indregnet til dagsværdi | Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi | ||||
| Fast / | ||||||
| Lån/valuta | Udløb | variabel | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| DKK | 0 - 1 år | Variabel | 8,65% | 4,85% | 12.209 | 1.621.963 |
| EUR | 0 - 1 år | Variabel | - | 2,73% | 0 | 40.520 |
| DKK | 2 - 5 år | Variabel | 2,13% | 4,36% | 36.816 | 37.004 |
| DKK | 2 - 5 år | Fast | 3,74% | 0,00% | 1.787.359 | 0 |
| SEK | 2 - 5 år | Variabel | 3,96% | 3,96% | 236.809 | 214.047 |
| EUR | 2 - 5 år | Variabel | 2,02% | 1,84% | 121.091 | 98.809 |
| DKK | 6 - 10 år | Variabel | 2,05% | 5,45% | 41.798 | 41.798 |
| DKK | 11 - 15 år | Variabel | - | 7,27% | 0 | 3.379 |
| DKK | 16 - 20 år | Variabel | 2,59% | 3,45% | 493.415 | 552.048 |
| DKK | 21 - 25 år | Variabel | 2,63% | 5,86% | 2.863 | 4.605 |
| EUR | 21 - 25 år | Variabel | 2,16% | 3,15% | 20.166 | 20.731 |
| DKK | 26 - 30 år | Variabel | 2,56% | 3,67% | 1.063.300 | 1.067.841 |
| EUR | 26 - 30 år | Variabel | 2,15% | 3,10% | 18.497 | 18.495 |
| Nominel restgæld i alt | 3.834.323 | 3.721.240 | ||||
| Kursregulering til dagsværdi | -43.835 | 4.291 | ||||
| Regnskabsmæssig værdi | 3.790.488 | 3.725.531 | ||||
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris | Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi | ||||
| Lån/valuta | Udløb | Fast / variabel |
2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| DKK | 0 - 1 år | Variabel | - | 3,40% | 0 | 226.621 |
| DKK | 2 - 5 år | Variabel | - | 4,53% | 0 | 25.925 |
| DKK | 2 - 5 år | Fast | 3,60% | - | 66.027 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi | 111.024 | 252.546 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| DKK (rentefri konvertibel obligation) | 16 - 20 år | - | - | - | 44.997 | 0 |
Modervirksomheden har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
| Forpligtelser indregnet til dagsværdi | Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fast / | ||||||
| Lån/valuta | Udløb | variabel | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| DKK | 0 - 1 år | Variabel | 8,65% | 4,85% | 12.209 | 203.671 |
| DKK | 2 - 5 år | Fast | 3,74% | - | 172.915 | 0 |
| DKK | 11 - 15 år | Variabel | - | 7,27% | 0 | 3.379 |
| DKK | 26 - 30 år | Variabel | 2,56% | 3,67% | 103.728 | 100.343 |
| Nominel restgæld i alt | 288.852 | 307.393 | ||||
| Kursregulering til dagsværdi | -6.088 | 260 | ||||
| Regnskabsmæssig værdi | 282.764 | 307.653 | ||||
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris | Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi | ||||
| Fast / | ||||||
| Lån/valuta | Udløb | variabel | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| DKK (rentefri konvertibel obligation) | 16 - 20 år | - | - | - | 44.997 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi | 44.997 | 0 |
Gæld angivet som kortfristet gæld indeholder primært en kreditfacilitet hos Finansieringskoncernen af 11/2 2010 A/S (tidl. Capinordic Bank) med udløb den 31. december 2011 på ca. 12 mio. kr., oprullede renter til kreditinstitutter under bankaftalen for ca. 65 mio. kr. som koncernen forventer at indfri i 2011 samt ordinære afdrag på realkredit lån på ca. 10 mio. kr.
Koncernen og moderselskabet måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("The Fair Value Option"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen den 18. marts 2010 blev dagsværdien af bankgælden opgjort i forbindelse med opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kredit-rating vurderes ikke at være ændret siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket heraf.
Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. For oplysninger om dagsværdi af den konvertible obligation, henvises til note 29.
Den nominelle restgæld forfalder til betaling således:
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Inden for et år fra balancedagen | 87.414 | 1.889.104 | 12.209 | 203.671 |
| Mellem to og fem år fra balancedagen | 2.259.402 | 375.785 | 172.915 | 0 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 1.598.530 | 1.708.897 | 148.725 | 103.722 |
| 3.945.346 | 3.973.786 | 333.849 | 307.393 |
Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, i alt 3.769 mio. kr. (2009: 3.515 mio. kr.), er lyst pant på i alt 4.067 mio. kr. (31. december 2009: 3.684 mio. kr.) i koncernens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 3.703 mio. kr. (31. december 2009: 4.525 mio. kr.). Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter kr. 54 mio. kr. (2009: 117 mio. kr.) er lyst pant på i alt 59 mio. kr. (31. december 2009: 112 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på 41 mio. kr. (31. december 2009: 195 mio. kr.). Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter på 23 mio. kr. (2009: 25 mio. kr.) er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 14 mio. kr. (31. december 2009: 15 mio. kr.).
Til sikkerhed for modervirksomhedens lån hos kreditinstitutter på i alt 189 mio. kr. (2009: 186 mio. kr.) er lyst pant på i alt 192 mio. kr. (31. december 2009: 192 mio. kr.) i modervirksomhedens ejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 197 mio. kr. (31. december 2009: 192 mio. kr.).
Moderselskabet har afgivet selvskyldnerkaution for datterselskabers mellemværende med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2010 udgør 1.755 mio. kr. (31. december 2009: 1.741 mio. kr.).
Moderselskabet er i lighed med sidste år sambeskattet med 100 % ejede dattervirksomheder. Moderselskabet hæfter for skatten, der vedrører sambeskatningen.
Moderselskabet har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirksomhederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS og Nordicom Udvikling A/S.
Koncernen er part i voldgifts- og retssager med et samlet krav mod koncernen på ca. 21,3 mio. kr. (31. december 2009: 40 mio. kr.). Det er ledelsens opfattelse af procesrisiciene er under 50 %. Sagerne forventes afgjort i 2011.
Koncernen har som sikkerhed for en tilbagekøbsforpligtelse på en ejendom modtaget sikkerhed i et pantebrev på 17 mio. kr. i en ejendom tilhørende modparten. Modparten er efterfølgende gået konkurs, og kan på den baggrund ikke opfylde tilbagekøbsforpligtelsen. Idet handelsværdien på den pågældende ejendom, som følge af markedsudviklingen, er mindre end den aftalte tilbagekøbspris, er det ledelsens vurdering, at Nordicom kan gøre et krav gældende i konkursboet. Det er fortsat usikkert, hvor stor en andel af pantet som er dækket ved et salg, ligesom konkursboet endnu ikke har anerkendt kravets størrelse.
Frem til og med 2013 er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopimaskiner og biler. Leasingkontrakterne er indgået for 3-7 år med faste minimumsydelser. Der er herudover indgået lejekontrakt vedrørende kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26, som er uopsigelig indtil 1. december 2012. De samlede fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter fordeler sig således:
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Inden for 1 år fra balancedagen | 5.622 | 5.936 | 5.622 | 1.450 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 8.537 | 13.240 | 8.537 | 1.572 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december | 14.159 | 19.176 | 14.159 | 3.022 |
| Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse | 6.077 | 6.266 | 5.500 | 1.325 |
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Inden for 1 år fra balancedagen | 205.535 | 217.818 | 12.177 | 13.134 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 612.407 | 599.715 | 28.871 | 25.130 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 239.083 | 220.872 | 4.383 | 4.298 |
| 1.057.026 | 1.038.406 | 45.432 | 42.562 |
I ovenstående tal for 2010 indgår fremtidige minimumsydelser på uopsi-
gelige fremlejekontrakter med 1,9 mio. kr. (2009: 1,6 mio. kr.). I
resultatopgørelsen for 2010 indgår betingede lejeydelser med 5,0 mio.
kr. (2009: 1,5 mio. kr.).
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Pante- og gældsbreve | 20.001 | 43.215 | 0 | 0 |
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 20.001 | 43.215 | 0 | 0 |
| Andre tilgodehavender (langfristede) | 14.442 | 14.209 | 2.072 | 1.905 |
| Tilgodehavender hos dattervirksomheder | - | - | 158.226 | 264.442 |
| Andre tilgodehavender (kortfristede) | 51.655 | 96.927 | 1.350 | 11.206 |
| Likvide beholdninger | 115.680 | 13.318 | 78.912 | 443 |
| Udlån og tilgodehavender | 181.777 | 124.454 | 240.560 | 277.996 |
| Kreditinstitutter | 3.790.488 | 3.725.531 | 282.764 | 307.653 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen |
3.790.488 | 3.725.531 | 282.764 | 307.653 |
| Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme | 4.992 | 11.334 | 0 | 0 |
| Finansielle forpligtelser anvendt som sikringsinstrumenter | 4.992 | 11.334 | 0 | 0 |
| Konvertible obligationer | 44.997 | 0 | 44.997 | 0 |
| Kreditinstitutter | 66.027 | 252.546 | 0 | 0 |
| Deposita | 56.241 | 55.690 | 3.640 | 3.345 |
| Skyldige omkostninger vedr. projekter | 1.621 | 4.078 | 0 | 0 |
| Skyldige købesummer mv., ejendomme | 6.644 | 87.904 | 0 | 0 |
| Leverandørgæld | 28.593 | 32.309 | 1.206 | 2.713 |
| Gæld til dattervirksomheder | - | - | 306.796 | 249.860 |
| Anden gæld | 36.256 | 49.606 | 4.135 | 12.016 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 240.379 | 482.133 | 360.774 | 267.934 |
Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift, men samtidig minimere koncernens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.
Direktionen og ledelsen forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder som lejere og renterisiko og i 2010 er der foretaget en række optimeringstiltag i koncernens risikoeksponering og risikostyring.
Først og fremmest betyder bankaftalen, beskrevet nedenfor, at den kortsigtede refinansierings- og renterisiko på koncernens bankgæld er elimineret til og med 31. december 2012. Bankaftalen indebærer ligeledes at bidragssatserne på koncernens realkredit lån er fastlåst frem til 31. december 2012.
For at sikre kontinuitet i den løbende risikostyring, har ledelsen i 2010 implementeret et risikostyringsværktøj som adresserer koncernens 10 største risici. Revisionsudvalget og koncernens bestyrelse respektive, forholder sig til koncernens risikoprofil minimum 4 gange og 1 gang årligt. Samtidig, som led i optimering af koncernens kreditrisiko, er der i 2010 indført en kreditvurderingsproces hvor koncernens lejeres betalingsevne vurderes i det omfang, det er relevant.
For at minimere koncernens fremtidige finansielle og markedsrisici besluttede ledelsen i 2010 endvidere at omlægge renteperioderne på en række realkredit lån fra renteperioder på 1 år eller mindre til renteperioder på 5 år.
Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta og rente) og kreditrisici.
Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til at dække koncernens finansieringsomkostninger samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan bl.a. opstå som følge af svigtende betalinger fra Nordicoms debitorer, øget tomgang (målt som den økonomiske konsekvens af manglende udlejning i form af mistet lejeindtægt, lejers bidrag til driftsomkostninger mv.), tilbagebetaling af depositum, frasalg, køb eller uforudsete omkostninger og investeringsbehov samt refinansieringsrisiko. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved misligholdelse af den indgåede bankaftale beskrevet nedenfor, samt i forbindelse med refinansiering når eksisterende låneaftaler udløber.
Renteomkostninger udgør en betydelig del Nordicoms samlede omkostninger og har derfor en stor påvirkning på koncernens likviditet. Renteomkostninger i resultatopgørelsen for 2010 udgjorde 128 mio. kr.
Ordinære afdrag på bank og realkredit lån i 2010 udgjorde ca. 8 mio. kr.
I 2011 udgør ordinære afdrag ca. 23 mio. kr. hvoraf ca. 10 mio. kr. henføres til realkredit og ca. 13 mio. kr. til afdrag/forfald af bankgæld uden for bankaftalen.
Koncernen har stort set ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Bankaftalen tillader imidlertid Nordicom at oprulle renter, hvilket under visse forudsætninger giver mulighed for ikke at betale renter af bankgælden mod at disse tillægges lånets hovedstol.
I perioden frem til og med 30. juni 2012 udgør koncernens oprulningsmuligheder i henhold til bankaftalen i alt op til ca. 76 mio. kr. Pr. 31. december 2010 er der oprullet 64 mio. kr., hvorefter den resterende oprulningsmulighed udgør 12 mio. kr.
Koncernen gennemførte i september 2010 en kapitaludvidelse som indbragte koncernen 75 mio. kr. i netto provenu. Provenuet indgår i koncernens kapitalberedskab. Likviditetsreserven udgør pr. 31. december 2010 119 mio. kr. (2009: 13 mio. kr.):
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Likvide beholdninger | 115.680 | 13.318 | 78.912 | 443 |
| Uudnyttede kreditfaciliteter | 3.146 | 25 | 288 | 22 |
| 118.826 | 13.343 | 79.200 | 465 |
Gældsforpligtelser opgjort som udiskonterede pengestrømme inklusive estimerede rentebetalinger forfalder som følger:
| Efter 5 år | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 66.050 | |||||
| 2.051.233 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 4.926.845 | 307.193 | 2.370.785 | 131.583 | 2.117.283 | |
| -245.721 | -13.119 | -222.435 | -454 | -9.713 | |
| 2.107.570 | |||||
| 4.992 | 4.349 | 4.349 | 0 | 0 | 0 |
| 4.992 | 4.349 | 4.349 | 0 | 0 | 0 |
| 4.685.472 | 298.424 | 2.148.350 | 131.128 | 2.107.570 | |
| 2.276.227 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 0 | |||||
| 5.107.122 | 2.127.150 | 513.826 | 189.919 | 2.276.227 | |
| -48.121 | -48.121 | -48.121 | 0 | 0 | 0 |
| 5.059.001 | 2.079.029 | 513.826 | 189.919 | 2.276.227 | |
| 0 | |||||
| 11.334 | 17.176 | 9.748 | 7.528 | 0 | 0 |
| 189.919 | 2.276.227 | ||||
| Regnskabs mæssig værdi 44.997 3.856.514 6.644 1.621 28.593 289 56.241 36.256 4.031.155 -227.684 3.803.471 3.808.463 3.978.077 87.904 4.078 32.309 10.853 55.690 49.606 4.218.517 4.170.396 11.334 4.181.730 |
Kontrakt lige penge strømme 66.050 4.731.151 6.644 1.621 28.593 289 56.241 36.256 4.681.123 4.866.682 87.904 4.078 32.309 10.853 55.690 49.606 17.176 5.076.177 |
0 - 1 år 0 207.314 6.644 1.621 28.593 289 26.476 36.256 294.075 1.916.311 87.904 4.078 32.309 10.853 26.089 49.606 9.748 2.088.777 |
2 - 3 år 0 2.341.020 0 0 0 0 29.765 0 2.148.350 484.225 0 0 0 0 29.601 0 7.528 521.354 |
4 - 5 år 0 131.583 0 0 0 0 0 0 131.128 189.919 0 0 0 0 0 0 0 |
| Modervirksomhed | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Regnskabs mæssig værdi |
Kontrakt lige penge strømme |
0 - 1 år | 2 - 3 år | 4 - 5 år | Efter 5 år |
| 2010 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Konvertible obligationer | 44.997 | 66.050 | 0 | 0 | 0 | 66.050 |
| Kreditinstitutter | 282.764 | 340.967 | 26.808 | 179.038 | 5.632 | 129.489 |
| Leverandørgæld | 1.206 | 1.206 | 1.206 | 0 | 0 | 0 |
| Selskabsskat | 289 | 289 | 289 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 3.640 | 3.640 | 974 | 2.666 | 0 | 0 |
| Anden gæld | 4.135 | 4.135 | 4.135 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 337.031 | 416.287 | 33.412 | 181.704 | 5.632 | 195.539 |
| 2009 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Kreditinstitutter | 307.653 | 373.160 | 210.130 | 70.024 | 70.024 | 22.982 |
| Leverandørgæld | 2.713 | 2.713 | 2.713 | 0 | 0 | 0 |
| Selskabsskat | 10.853 | 10.853 | 10.853 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 3.345 | 3.345 | 866 | 2.479 | 0 | 0 |
| Anden gæld | 12.016 | 12.016 | 12.016 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 336.580 | 402.087 | 236.578 | 72.503 | 70.024 | 22.982 |
Nordicom har den 18. marts 2010 indgået en bankaftale med (i) bankkreditorerne, som udgør hovedparten af Nordicoms banker, samt (ii) realkreditlångiverne. Bankaftalen gælder i perioden 1. januar 2010 - 31. december 2012 og omfatter finansiel gæld med en samlet hovedstol pr. 31. december 2010 på i alt 3.488 mio. kr., hvoraf omfattede bankgæld udgør ca. 1.812 mio. kr. og realkreditgæld ca. 1.675 mio. kr. Bankaftalen omfatter ikke:
Bankaftalen omfatter således pr. 31. december 2010 i alt 89 % af Nordicoms samlede finansielle gæld.
I henhold til bankaftalen vil Bankkreditorerne og Realkreditlångiverne i aftaleperioden fastlåse renterne til 3,6 % p.a. på omfattede bankgæld henholdsvis bidragssatser til maksimalt 0,65% p.a. på omfattede realkreditgæld. Oprullet rente, jf. nedenfor, forrentes dog med 6 % p.a. Løbetiden på den omfattede bankgæld forlænges frem til den 31. december 2012. Ingen dele af den omfattede realkreditgæld udløber tidligere end den 31. december 2012.
Bankaftalen forpligter imidlertid Nordicom til i aftaleperioden at nedbringe den omfattede bankgæld pro rata med fri likviditet genereret ved aktivsalg ud over en likviditetsbeholdning på 100 mio. kr. og efter tilbagebetaling af eventuelt oprullet rente beregning af likviditets beholdningen omfatter ikke (a) likviditet rejst i forbindelse med kapitaludvidelsen gennemført i september 2010 (kapitaludvidelsen) (b) likviditet i Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland (inklusiv disse selskabers datterselskaber), samt (c) bundne midler (f.eks. på deponeringskonti).
Bankaftalen giver endvidere Nordicom ret til at oprulle renter på den omfattede bankgæld inden for visse nærmere aftalte rammer, såfremt Nordicoms likviditet udgør mindre end 25 mio. kr. (eksklusive likviditet i de svenske og tyske datterselskaber, deponerede midler samt likviditet, der hidrører fra kapitaludvidelsen). Oprullet rente kan maksimalt udgøre ca. 76 mio. kr., men kan blive mindre i det omfang bankgælden reduceres ved aktivsalg. Retten til oprulning falder løbende fra 100 % af renterne på bankgælden i perioden 1. januar – 30. juni 2010, 50 % (ca. 32 mio. kr.) af renterne på den omfattede bankgæld i perioden 1. juli 2010 – 30. juni 2011, 16,66 % (ca. 10 mio. kr.) af renterne på bankgælden i perioden 1. juli 2011 – 30. juni 2012 til 0 % i de sidste 6 måneder af aftaleperioden. Oprullet rente tilbagebetales løbende, når likviditeten (eksklusive likviditet i de svenske og tyske datterselskaber, deponerede midler samt likviditet, der hidrører fra kapitaludvidelsen) overstiger 25 mio. kr. og ellers senest ved udløb af aftaleperioden. Pr. 31. december 2010 har Nordicom oprullet rente for 63 mio. kr. Nordicom har herefter ikke ret til at oprulle renter for 1. halvår 2011, men for perioden den 1. juli 2011 til den 30. juni 2012 vil den tilbageværende ret til oprulning udgøre maksimalt 13 mio. kr. (svarende til 16,66 % af den tilskrevne rente i perioden).
Bankaftalen pålægger endvidere Nordicom nogle begrænsninger og forpligtelser i aftaleperioden, bl.a.:
ske datterselskaber, deponerede midler samt likviditet, der hidrører fra kapitaludvidelsen),
begrænsninger på anvendelse af finansielle instrumenter.
Bankaftalen pålægger Nordicom begrænsninger vedrørende tilførsel af likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland. Nordicom er alene berettiget til at tilføre likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland på i alt op til 5 mio. kr., og kun såfremt dette er godkendt af bankkreditorer, der repræsenterer mindst 50 % af det samlede udestående på den omfattede bankgæld. Hertil kommer dog eventuelle beløb, som Nordicom har modtaget fra Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland efter den 1. september 2009 – dog senest 12 måneder forud for det ønskede tilbageførselstidspunkt. Tilførsel af likviditet derudover forudsætter en dispensation fra en kvalificeret majoritet af bankkreditorerne. På baggrund af det foreliggende budget, er det ledelsens forventning, at der i bankaftalens løbetid ikke bliver behov for tilførsel af likviditet til Nordicom Sverige og Nordicom Tyskland.
Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositioner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.
Bankkreditorerne er ikke berettigede til i aftaleperioden at opsige omfattede bankgæld til indfrielse, medmindre bankkreditorerne forinden opsiger bankaftalen som misligholdt. Bankaftalen kan alene opsiges, såfremt der foreligger misligholdelsesgrunde, som er nærmere beskrevet i bankaftalen. Disse omfatter bl.a.
Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiverne have ret til at opsige bankaftalen.
Opsiges bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for Nordicoms bilaterale finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang, hvilket vil betyde, at den omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke længere vil være bundet til at fastholde den maksimale bidragssats på 0,65 % p.a. I den situation vil Nordicom efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje rente- og bidragssatser og/eller rentemarginaler med den virkning, at Nordicoms finansielle omkostninger vil blive forøget. Det samme gør sig gældende ved udløb af aftaleperioden, medmindre der er indgået aftaler om refinansiering.
Bankkreditorerne modtager et vederlag for deres deltagelse i bankaftalen, der nominelt udgør 3,8 % af deres respektive udestående pr. den 31. december 2009. Vederlaget er betalt pr. 26. maj 2010 ved udstedelse af konvertible obligationer til bankerne i bankaftalen med en samlet pålydende hovedstol på ca. 69 mio. kr.
Det er koncernens politik at minimere den kortfristede refinansieringsrisiko.
I 2010 har Nordicom gennem indgåelsen af bankaftalen reduceret den kortfristede gæld til kreditinstitutter til 87 mio. kr. pr. 31. december 2010 (2009: 1.841 mio. kr.).
Løbetider for koncernens samlede gæld pr. 31. december 2010 på gennemsnitlig vægtet basis er således 10,7 år.
Nordicom anvender i stort omfang realkreditbelåning til finansiering af aktiviteterne. Realkreditlån har typisk en fordel, hvad angår satser og vilkår, ligesom der gives et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde af debitors misligholdelse.
For realkreditgæld udgør den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 22 år. Den tidligste forfaldsdato er den 1. juni 2013, hvor ca. 37 mio. kr. af realkreditgælden skal indfries.
For bankgæld i Danmark udgør den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år. Ca. 99 % eller 1.853 mio. kr. af bankgælden udløber pr. 31. december 2012, mens under 1% eller 13 mio. kr. forfalder 31. december 2011.
I Sverige og Tyskland er den vægtede gennemsnitlige løbetid ca. 2 år med første forfaldsdato pr. 30. oktober 2012 med ca. 128 mio. kr.
Ultimo 2012 foreligger der et betydeligt refinansieringsbehov, hvor ca. 2.018 mio. kr. af koncernens bankgæld i Danmark og Sverige forfalder, medmindre delbetaling er foretaget forudgående.
I låneaftalen indgået mellem koncernens svenske datterselskaber og deres bankforbindelse er der finansielle betingelser (covenants) tilknyttet både soliditet og renteserviceringskapacitet. Skulle koncernens svenske datterselskaber misligholde disse forpligtelser (covenants) eller låneforholdet i øvrigt, kan banken forlange lånene indfriet, og der foreligger dermed en refinansieringsrisiko på omtrent 237 mio. kr. Nordicom A/S kautionerer for disse forpligtelser.
Nordicom A/S har kautioneret for lån for Nordicom Tyskland vedrørende Lippeltstrasse for samlet 7 mio. kr. (0,9 mio. eur.) ligesom der i de tyske låneaftaler indgår en change of control covenant.
Den verdensomspændende finanskrise i 2008 og 2009 samt den efterfølgende økonomiske krise inden for eurozonen i 2010 har påvirket de finansielle markeder betydeligt, og de finansielle markeder har under de seneste år gennemgået store forandringer. Ledelsen vurderer derfor, at usikkerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål kan fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på kort og langt sigt er forbundet med høj risiko for koncernen.
Refinansiering pr. den 31. december 2012, som beskrevet ovenfor, skal sikres enten ved hjemtagelse af nye lån hos nye eller eksisterende finansielle samarbejdspartnere eller ved genforhandling med de 15 finansielle kreditorer, der deltager i bankaftalen samt de tre banker, der står uden for bankaftalen. Hertil kommer behovet for refinansiering i 2012 og 2013 af lån i de svenske ejendomme, ydet af en svensk bank samt lån i den tyske ejendom Lippeltstrasse, ydet af en tysk bank.
Koncernen har siden begyndelsen af 2009 ført en stram likviditetsstyring. Således opgøres koncernens likviditetsposition minimum en gang dagligt. Koncernens likviditetsbehov for året prognosticeres ca. to gange pr. måned, hvor hvert enkelt omkostningscenter opdaterer forventninger til den kommende 14 dages periode, samt ændringer for resten af året. Systemmæssigt anvender Nordicom et egenudviklet Excel-baseret system, som indhenter data direkte i samtlige omkostningscentre. For at minimere fejl har koncernen fast allokeret en regnskabskontroller til likviditetsstyringsprocessen. Direktionen gennemgår seneste likviditetsprognose ca. to gange pr. måned. Som led i den indgåede bankaftale modtager bankerne en opdateret likviditetsprognose hver 14. dag.
Koncernens står overfor en væsentlig refinansieringsrisiko ultimo 2012, hvor koncernens bankgæld under bankaftalen forfalder. Ledelsen er løbende i tæt dialog med koncernens banker omkring udviklingen i koncernens drift samt forventningerne til koncernens fremtidige udvikling. Med henblik på den forestående refinansieringsrisiko i december 2012 forventer ledelsen at indlede drøftelser og forhandlinger med koncernens långivere vedrørende refinansiering af bankaftalen i 2. halvår 2011.
Stigende markedsrenter kan påvirke koncernen. Herudover kan stigende markedsrenter påvirke afkastkravet og dermed markedsværdien på Nordicoms ejendomme negativt.
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i relation til renteudsving.
Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter) idet korte renter normalt vil være lavere end de lange. Som følge af bankaftalen samt implementering af en ny finanspolitik, som tilstræber at minimere koncernens renterisiko gennem at øge andelen af gæld med renteperioder over 1 år, er koncernens renterisiko reduceret markant sammenlignet med 2009.
Renteudgifter af koncernens gæld til kreditinstitutter i Sverige er budgetteret til renten på indgået renteswap til afdækning heraf. Renteswappen udløber i oktober 2011.
Dagsværdien af de på balancedagen udestående renteswaps i Sverige til afdækning af renterisici på variabelt forrentede lån udgør -5 mio. kr. (31. december 2009: -10 mio. kr.). De indgåede renteswaps har samlet en nominel værdi på 237 mio. kr. og løber frem til og med 2011.
Pr. 31. december 2010 udgør koncernens samlede gæld til kreditinstitutter 3.902 mio. (2009: 3.978 mio. kr.). Renteperioden af koncernens samlede gæld på et år eller mindre er 2.047 mio. kr. eller 53 % (2009: 3.764 mio. kr. eller 95 %), mens 1.851 mio. kr. eller 47 % (2009: 214 mio. kr. eller 5 %) er fastforrentet med renteperioder på mere en et år.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af en 1 % stigning i renteomkostninger (ekskl. dagsværdireguleringer) (rentefølsomhed) udgør -15,4 mio. kr. (2.047 mio. kr. ganget med 1 % og reguleret for skat), ligesom en tilsvarende renteændring vil påvirke egenkapital med 1,7 mio. kr. vedrørende sikringstransaktioner.
| Beløb i mio. kr. | 2010 | 2009 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -15,4 | -28,2 |
| Effekt på egenkapital | -13,7 | -25,4 |
Koncernen har i 2010 foretaget en ændring i beregningen af rentefølsomheden sammenlignet med 2009. Således beregnes rentefølsomheden i 2010 på grundlag af koncernens samlede gæld med renteperiode på et år eller mindre. Ændringen er tilrettet retroaktivt i ovenstående tabel således at tallene for 2009 og 2010 er sammenlignelige.
Ledelsen besluttede ultimo 2010 at omlægge gæld med renteperioder under et år for ca. 651 mio. kr. til renteperioder på 5 år. Omlægningen fandt sted i januar 2011. Af koncernens samlede gæld udgør renteperioderne på et år eller mindre efter omlægningen af renteperioderne således ca. 1.396 mio. kr. eller 36 %, mens 2.502 mio. kr. eller 64 % har renteperioder mellem 2 og 5 år.
Koncernens renteperioder efter omlægningen i januar 2011 fordeler sig således at omtrent 748 mio. kr. eller 19 % af koncernens rentebærende gæld har renteperioder på 6 måneder eller mindre og 648 mio. kr. eller 17 % har renteperioder på 12 måneder. Endvidere er 2.502 mio. kr. eller 64 % af koncernens samlede rentebærende gæld rentesikret i 2 til 5 år. Heraf er 651 mio. kr. eller 17 % rentesikret i 5 år til og med 31. december 2015.
Stiger renten med 1 %-point i 2011 for koncernens samlede gæld efter omlægningen af renteperioderne i januar 2011, vil de samlede renteomkostninger stige med omkring 14 mio. kr. (1.396 mio. kr. ganget med 1 %).
De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af de indregnede finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december. Der er således ikke korrigeret for afdrag, låneoptagelser eller indfrielser i løbet af året. Alle sikringsforhold forudsættes endvidere at være 100 % effektive.
Koncernen er eksponeret for valutaudsving, som følge af at de enkelte datterselskaber i udlandet foretager udlejning af ejendomme og har tilgodehavender og gæld i andre valutaer end DKK.
Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter i EUR og SEK. Koncernens valutarisici afdækkes primært ved at finansieringen af koncernens ejendomme i såvel Tyskland som Sverige optages i lokal valuta.
I nedenstående skema er angivet den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af en 5 % ændring i valutakurserne:
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således: | ||||
| Indvirkning hvis SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | -4.719 | -3.882 | 0 | 0 |
| Indvirkning hvis EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | 2.603 | 337 | 0 | 0 |
| -2.116 | -3.545 | 0 | 0 | |
| Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således: | ||||
| Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | -359 | 111 | 0 | 0 |
| Indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | 2.204 | 2.173 | 0 | 0 |
| 1.845 | 2.284 | 0 | 0 |
En stigning i valutakurserne på 5 % vil have en tilsvarende modsat påvirkning af årets resultat og egenkapital. De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af en forudsætning om uændrede leje- og renteniveauer.
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der minimeres ved pant i ejendomme. Ved kautioner sikrer koncernen sig med supplerende sikkerheder såsom pant i projekter. Den maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier.
For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje har Nordicom i 2010 implementeret en ny kreditvurderingsproces. Således vurderes lejernes betalingsevne inden indgåelsen af lejekontrakten i det omfang, det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum og/eller forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan det imidlertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af tomgang ved fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.
De største lejere opgjort på baggrund af koncernens lejeindtægter er følgende:
| 2010 | 2009 | |
|---|---|---|
| Disa Industries A/S | 6% | 6% |
| Københavns Kommune | 5% | 4% |
| Alstom Power Sweden AB | 5% | 4% |
| Post Danmark | 4% | 4% |
| Coop Ejendomme A/S | 3% | 3% |
| Tæppeland-Jensen Tæpper A/S | 3% | 3% |
| Trevira Neckelmann A/S | 3% | 4% |
| Max Bank A/S | 2% | 2% |
| Prindsen i Roskilde A/S | 2% | 2% |
| Kontorhotel Langebrogade ApS | 2% | 0% |
| Den Danske Stat | 2% | 0% |
| Andel af lejeindtægter i alt | 37% | 31% |
Koncernens ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen. Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet økonomisk vækst og samtidig maksimerer afkastet til koncernens aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) udgjorde pr. 31. december 2010 4,5 % (31. december 2009: 10 %).
Det er koncernens målsætning, at egenfinansieringsgraden (egenkapital samt udskudt skat) på langt sigt skal udgøre 20-25 % for koncernen som helhed. Pr. 31. december 2010 er egenfinansieringsgraden reduceret til 5,1 % (31. december 2009: 14,5 %) primært som følge af negative dagsværdireguleringer på koncernens investeringsejendomme.
Nordicom har styrket koncernens kapitalstruktur med en gennemførsel af kapitaludvidelsen i september 2010. Således udstedtes 8.900.000 nye aktier udstedtes á 10 kr. per styk, hvilket medførte et bruttoprovenu på 89 mio. kr. og et nettoprovenu (efter udstedelsesomkostninger) på ca. 75 mio. kr.
Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på realkreditobligationer med samme rente og løbetid), dels på vurderinger af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebitors bonitet.
Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien på de underliggende obligationer.
Dagsværdien af renteswaps er fastsat efter almindeligt anerkendte værdiansættelsesteknikker baseret på relevante swap-kurver. Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser der måles til dagsværdi, er pr. 31. december klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:
| Koncern | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Regnskabs mæssig værdi |
Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 2010 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 20.001 | 0 | 20.001 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 20.001 | 0 | 20.001 | 0 |
| Kreditinstitutter | 3.790.488 | 2.083.598 | 1.706.890 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme | 4.992 | 0 | 4.992 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 3.795.480 | 2.083.598 | 1.711.882 | 0 |
| 2009 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 43.215 | 0 | 43.215 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 43.215 | 0 | 43.215 | 0 |
| Kreditinstitutter | 3.725.531 | 2.003.142 | 1.722.389 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme | 11.334 | 0 | 11.334 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 3.736.865 | 2.003.142 | 1.733.723 | 0 |
| Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Regnskabs mæssig værdi |
Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 2010 Kreditinstitutter |
282.764 | 148.933 | 133.831 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 282.764 | 148.933 | 133.831 | 0 |
| 2009 Kreditinstitutter |
307.653 | 103.988 | 203.665 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 307.653 | 103.988 | 203.665 | 0 |
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i forhold til 2009.
Note 33 – Ikke-likvide driftsposter m.v.
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Af- og nedskrivninger | 17.150 | 3.500 | 2.637 | 3.058 |
| Værdiskabelse ved projektudvikling til egen beholdning | -12.910 | -8.115 | 0 | 0 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 613.463 | 572.156 | -536 | 20.454 |
| Avance / tab ved salg af driftsmidler | 31 | 549 | -93 | 549 |
| Avance ved salg af ejendomme | -2.669 | 35.258 | 2 | 1.472 |
| Resultatført aktiebaseret vederlæggelse | 0 | 184 | 0 | 184 |
| Øvrige reguleringer | 5.032 | 4.431 | 2.091 | -150 |
| Regulering i alt | 620.097 | 607.963 | 4.101 | 25.567 |
| Koncern | Modervirksomhed | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 | |
| Ændring i tilgodehavende lejeindtægter | 531 | 522 | 577 | -208 | |
| Ændring i tilgodehavender fra salg af boligprojekter | 5.671 | -10 | 0 | 0 | |
| Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder | - | - | 39.118 | 27.620 | |
| Ændring i andre tilgodehavender | 7.583 | 14.040 | 737 | 1.338 | |
| Ændring i handelsbeholdning af pante og gældsbreve | 12.772 | 2.068 | 0 | 0 | |
| Ændring i hensatte forpligtelser | -5.715 | -10.421 | 0 | 0 | |
| Ændring i deposita | 551 | 3.036 | 295 | -1.545 | |
| Ændring i anden gæld | -104.668 | 4.981 | -9.388 | -619 | |
| Ændring i driftskapital i alt | -83.275 | 14.216 | 31.339 | 26.586 |
| Koncern | Modervirksomhed | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2010 | 2009 | 2010 | 2009 |
| Salgspris på investerings- og domicilejendomme | 136.871 | 185.614 | -2 | 50.000 |
| Heraf afregnet ved udstedelse af pantebreve | 0 | -2.700 | 0 | 0 |
| Modtaget kontant | 136.871 | 182.914 | -2 | 50.000 |
Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, bestyrelse, direktion samt virksomheder uden for koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen.
Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, jf. note 20, hvor Nordicom A/S har bestemmende indflydelse.
Beløb i 1.000 kr. 2010 2009 2010 2009 Ledelsen Nordicoms køb af tjenesteydelser hos advokatfirma, hvor bestyrelsesformanden (indtil d. 22. april 2010) er partner 1.268 2.404 600 1.512 Nordicoms køb af tjenesteydelser hos konsulentfirma ejet af formand i bestyrelsen (formand efter 22. april 2010) 400 0 400 0 Nordicoms køb af tjenesteydelser hos konsulentfirma ejet af næstformand i bestyrelsen 200 750 200 750 Lån hos selskab ejet af bestyrelsesmedlem 0 5.000 0 5.000 Renteomkostninger på lån hos selskab ejet af bestyrelsesmedlem 0 178 0 178 Dattervirksomheder Fordeling af koncernomkostninger - - 18.053 25.901 Koncernmellemværender, renteindtægter - - 10.025 15.389 Koncernmellemværender, renteomkostninger - - 11.013 14.144 Koncernmellemværender, tilgodehavender - - 282.260 264.442 Koncernmellemværender, gældsforpligtelser - - 306.796 249.860 Koncern Modervirksomhed
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.
Transaktioner med dattervirksomheder er elimineret i koncernregnskabet i overensstemmelse med den anvendte regnskabspraksis.
Der henvises desuden til side 35 i ledelsesberetningen og note 4, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom fremgår.
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter:
På anmodning fra SB Holding 2009 ApS (et datterselskab af ALMC hf. - tidligere Straumur Burdaras Investeringsbank), der på tidspunktet for anmodningens modtagelse den 3. december 2010 ejede 2.194.892 stk. aktier svarende til 18,25 % af koncernens aktiekapital, indkaldtes den 17. december 2010 til ekstraordinær generalforsamling med henblik på valg af ny bestyrelse.
På den ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011 fandt der nyvalg sted til koncernens bestyrelse i forlængelse af en større ændring i koncernens ejerkreds. Der blev valgt fire nye medlemmer til bestyrelsen; Allan Andersen, Leif Djurhuus, Leif Olsen og Júlíus Thorfinnsson. Desuden blev Michael Vad Petersen genvalgt.
I forlængelse af koncernens selskabsmeddelelse af 14. december 2010 vedrørende indgåelse af et betinget salg af fire af koncernens ejendomme beliggende i Tyskland (tre beliggende i Hamborg og en i Lüneburg), blev alle betingelser omkring salget opfyldt i januar 2011. Endvidere er der for yderligere en af koncernens ejendomme i Tyskland indgået en bindende salgsaftale, hvor overdragelsen forventes inden den 1. april 2011.
De fem ejendomme er solgt for ca. 82 mio. kr. (EUR 11 mio.) svarende til bogført værdi. Den regnskabsmæssige resultateffekt for de fem solgte ejendomme er neutral for 2011. De fem ejendomme er i årsregnskabet for 2010 behandlet som investeringsejendomme bestemt for salg.
Efter salgene besidder Nordicom én tysk ejendom (Lippeltstrasse i Hamborg) som forventes solgt i 2011.
I december 2010 indgik Nordicom en betinget salgsaftale for Amager Strandvej med en salgspris svarende til bogført værdi på 220 mio. kr. eller 4.000 kr. pr. byggeretskvadratmeter er den kontante del af købesummen deponeret og handlen er ubetinget. Grunden er solgt ubetinget til et til formålet oprettet selskab. Købesummen skal berigtiges ved 1) en kontant deponering på 15,5 mio. kr. (er opfyldt), 2) ved udstedelse af sælgerpantebreve for 40 mio. kr. samt 3) ved gældsovertagelse af lån på 164,5 mio. kr. Såfremt køber ikke berigtiger handlen inden udgangen af 2011 og dermed misligholder aftalen vil grundstykket forblive Nordicoms ejendom. Den forventede gældsreduktion på 164,5 mio. kr. og den forventede driftsforbedring på 5 mio. kr. opnås i givet fald ikke, ligesom sælgerpantebrevene i dette tilfælde heller ikke bliver udstedt. Nordicom vil dog beholde den kontant deponerede købesum på 15,5 mio. kr. Sandsynligheden for at køber misligholder købsaftalen anses for lav. Grundene overtages således pr. 31. december 2010, og tilbage udestår herefter udstykning af grundarealerne, hvorefter handlen kan endelig berigtiges, hvilket køber er forpligtet til at gennemføre senest den 31. december 2011. Udstykningen er således ikke en betingelse for handlen.
Salget af grundene på Amager Strandvej forventes at forbedre koncernens resultat efter finansielle omkostninger med ca. 5 mio. kr. i 2011. Regnskabsmæssigt anses grunden for solgt pr. 28. februar 2011, hvor betingelserne for handlen blev opfyldt. Sælgerpantebreve optages til kurs pari.
Jf. selskabsmeddelelse pr. 31. januar 2011 har økonomidirektør Anders Bach i december 2010 opsagt sin stilling til fratrædelse den 31. marts 2011 for at tiltræde en stilling i SEB Merchant Banking. Anders Bach har primært været ansvarlig for koncernens finansielle restrukturering, herunder forhandling af bankaftalen samt gennemførslen af kapitaludvidelsen i september 2010, som nu er gennemført.
Jf. selskabsmeddelelse pr. 28. februar 2011 har adm. direktør Niels Troen ønsket at udnytte en klausul i sin ansættelseskontrakt, der giver ret til genforhandling af ansættelsesvilkårene i forbindelse med en udskiftning af et flertal af bestyrelsens medlemmer, hvilket skete i forbindelse med koncernens ekstraordinære generalforsamling den 11. januar 2011. På den baggrund har Niels Troen valgt at benytte sin kontraktlige ret til at fratræde som administrerende direktør. Niels Troen vil dog i en periode fortsat være til rådighed for koncernen og bl.a. bistå med forskellige frasalgs- og finansieringsopgaver i relation til koncernens fortsatte bestræbelser på tilpasning af sin ejendomsportefølje.
Bestyrelsen har pr. 28. februar 2010 ansat Ole Steensbro i stillingen som administrerende direktør. Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden februar 2008 og har beklædt forskellige ledelsesposter, senest som direktør, COO med ansvar for drift af Nordicoms ejendomme.
For at reducere koncernens renterisiko omlagde Nordicom i januar 2011 renteperioderne på realkreditlån for 651 mio. kr. fra renteperioder under et år til 5 årige renteperioder. Dermed er ca. 64 % af koncernens samlede rentebærende gæld rentesikret mellem 2 til 5 år.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
IASB har udsendt følgende nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og fortolkningsbidrag (IFRIC) som er vedtaget af IASB, men endnu ikke trådt i kraft.
IAS 12 – Deferred Tax: Recovery of Underlying Assets træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2012 eller senere. Ændringen medfører, at Nordicom ved beregning af udskudte skatteaktiver/-forpligtelser på investeringsejendomme, skal forudsætte at ejendommene genindvindes gennem salg. Ændringen forventes ikke at få væsentlig betydning for målingen af udskudte skatteaktiver/ forpligtelser. Ændringen er endnu ikke godkendt af EU.
IAS 24 – Related Parties (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2011 eller senere. I den reviderede standard er definitionerne på nærtstående parter ændret, hvilket ikke forventes at få betydning for de oplyste transaktioner med Nordicom.
IAS 32 – Financial Instruments - Presentation (revised) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. februar 2010 eller senere. Ændringen vedrører klassifikation af udstedte tegningsretter i fremmed valuta og forventes ikke at få betydning for regnskabsaflæggelsen.
IFRS 7 – Financial Instruments: Disclosures træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2011 eller senere. Ændringen vedrører skærpede og yderligere oplysningskrav ved overdragelse af finansielle aktiver, hvor overdrager fortsat er eksponeret i forhold til det overførte finansielle aktiv. Ændringen forventes ikke at få betydning for regnskabsaflæggelsen. Ændringen er endnu ikke godkendt af EU.
IFRS 9 – Financial Instruments – Classification and measurement (november 2009) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2013 eller senere. Standarden udgør første fase i udskiftningen af IAS 39, og vedrører klassifikation og måling af finansielle aktiver. Antallet af kategorier for finansielle aktiver reduceres fra fire til følgende tre kategorier; amortiseret kostpris, dagsværdi med regulering over resultatopgørelsen og dagsværdi med regulering over anden totalindkomst. Måling til amortiseret kostpris må kun ske når virksomhedens forretningsmodel, som aktivet knytter sig til, er relateret til investering i finansielle aktiver med det formål at modtage de kontraktlige pengestrømme (afdrag og renter), og aktivets kontraktlige vilkår alene resulterer i afdrag og løbende renteafkast. Standarden forventes ikke at få betydning for Nordicoms regnskabsaflæggelse, idet Nordicom ikke besidder unoterede aktier eller har aktiver i kategorien "disponible for salg". Standarden er endnu ikke godkendt af EU.
IFRS 9 – Financial Instruments – Classification and measurement (oktober 2010) træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2013 eller senere. Tilføjelsen til IFRS 9 afslutter første fase i udskiftningen af IAS 39, og vedrører klassifikation og måling af finansielle forpligtelser, samt ophør af indregning. Tilføjelsen medfører at virksomheder, der måler gældsforpligtelser til dagsværdi, skal præsentere den del af periodens ændring i dagsværdi, som kan henføres til ændringer i virksomhedens egen kreditværdighed, i Anden totalindkomst. I dag præsenteres denne del af dagsværdi-ændringen i resultatopgørelsen. Nordicom måler en del af sine gældsforpligtelser til dagsværdi og IFRS 9 vil således betyde, at ændringer i dagsværdi på gældsforpligtelser, der kan henføres til Nordicoms egen kreditrisiko, vil blive udeholdt af resultatopgørelsen og i stedet medtages i Anden totalindkomst. Det er på nuværende tidspunkt ikke muligt at skønne over den beløbsmæssige effekt heraf. Standarden er endnu ikke godkendt af EU.
IFRIC 14 - Prepayments of a Minimum Funding Requirement træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2011. Ændringen vedrører aktiver, der opstår ved forudbetalinger i forbindelse med minimumskrav til afdækning af ydelsesbaserede pensionsordninger og forventes ikke at få betydning for regnskabsaflæggelsen.
IFRIC 19 – Extinguishing Financial Liabilities with Equity træder i kraft for regnskabsår, der påbegyndes 1. juli 2010 eller senere. Fortolkningsbidraget angiver, hvorledes en ikke kontraktlig konvertering af gæld til egenkapital skal behandles i debitors regnskab. Nordicom forventer ikke, at fortolkningsbidraget for betydning for regnskabsaflæggelsen.
Annual Improvements maj 2010. Hvert år udsender IASB et samlet forslag til en række småændringer til eksisterende standarder. I 2010 vedrører disse ændringer: IFRS 3 - Business Combinations, IFRS 7 – Financial Instruments: Disclosures, IAS 1 – Presentation of Financial Statements, IAS 27 – Consolidated and Separate Financial Statements og IFRIC 13 – Customer Loyalty Programmes. Ændringerne vil være trådt i kraft pr. 1. januar 2011. Ingen af ændringerne forventes at påvirke Nordicoms årsrapport, udover mindre ændringer til præsentation og noteoplysninger. Ændringerne er endnu ikke godkendt af EU.
Nordicom A/S forventer at implementere ovenstående regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag fra den obligatoriske ikrafttrædelsesdato.
Nordicom A/S 1050 København K
Tel: +45 33 33 93 03
www.nordicom.dk
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.