Prime Office

Quarterly Report • Aug 18, 2011

Selskabsmeddelelse fra Prime Office A/S

Aarhus, den 18. august 2011 Delårsrapport for 1. halvår 2011 Fondsbørsmeddelelse nr. 37/2011 Side 1 af 22

Prime Office A/S

Delårsrapport for 1. halvår 2011

(Periode: 1. januar 2011 - 30. juni 2011)

Om Prime Office A/S

Prime Office A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at investere i tyske kontorejendomme. Prime Office A/S har sammensat en portefølje, der udelukkende består af attraktive kontorejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er af høj kvalitet med solide og bonitetsstærke lejere. Ejendommene er desuden beliggende i tyske byer med mere end 200.000 indbyggere.

Prime Office A/S Arosgaarden Fiskergade 41, 2 DK-8000 Aarhus C Telefon +45 8733 8989 Telefax +45 8733 8433 CVR 3055 8642 www.primeoffice.dk

Selskabsoplysninger

Selskab

Prime Office A/S Arosgaarden Fiskergade 41,2. sal DK-8000 Aarhus C CVR-nr. 3055 8642

Telefon: +45 8733 8989 Telefax: +45 8733 8433

Internet: www.primeoffice.dk E-mail: info@moller-company.dk

Bestyrelse

Flemming Lindeløv, bestyrelsesformand Jesper Ørskov Nielsen, næstformand Henrik Demant, bestyrelsesmedlem

Direktion

Mogens V. Møller, adm. direktør

Revisor

PricewaterhouseCoopers

Resumé

I Prime Office A/S har den økonomiske udvikling i regnskabsperioden 1. januar til 30. juni 2011 været positiv og tilfredsstillende med solid likviditet og høj solvens. Koncernens resultat af primær drift udgør T.EUR 1.151 hvilket er i overensstemmelse med selskabets forventninger.

Koncernen justerede positivt sine forventninger til regnskabsåret 2011 i seneste fondsbørsmeddelelse. Resultat af primær drift før værdiregulering og skat forventes fortsat at udgøre fra T.EUR 2.000 til 2.200 mod tidligere forventet T.EUR 1.700 til 1.800. Forventningerne er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme og at udlejningsgraden vil forblive på niveau med 2010.

Perioden i overskrifter

• Koncernens resultat af primær drift for 1. halvår 2011 er i forhold til 1. halvår 2009 steget med 21%.
• Periodens resultat før skat udgør T.EUR 666 mod T.EUR (308) i samme periode sidste år..
• Koncernens aktiviteter forløber planmæssigt.
• Koncernens samlede lejeindtægt er stabil og der er positive ændringer i selskabets lejeforhold.
• Udlejningsprocenten for koncernens ejendomsportefølje er 97,42%.
• Resultatet pr. aktie (EPS) udgør EUR 0,47.
• Indre værdi og børskurs på henholdsvis EUR 13,22 og EUR 7,64.
• Renteudgifter på selskabets lån er stabile og er i overensstemmelse med det forventede.
• Urealiseret kursregulering af koncernens lån i fremmed valuta udgør T.EUR (59).
• Fortsat solid likviditet og solvens på ca. 33%.

Regnskabstallene i denne delårsrapport for 1. halvår 2011 er sammenholdt med tilsvarende tal for 1. halvår 2010 samt med regnskabstal for hele regnskabsåret 2010. Endvidere er udviklingen i selskabets regnskabstal for 2. kvartal 2011 angivet sammen med tilsvarende tal for 2. kvartal 2010.

For yderligere oplysninger kontakt venligst:

Mogens V. Møller, adm. direktør, telefon (+45) 8733 8989 eller (+45) 4074 2429.

Selskabsoplysninger side 2
Resumé side 3
Indholdsfortegnelse side 4
Koncernens hovedtal side 5
Koncernens nøgletal side 6
Ledelsesberetning side 7
Anvendt regnskabspraksis side 8
Regnskabsberetning for perioden 1. januar til 30. juni 2011 side 13
Ledelsespåtegning side 15
Resultatopgørelse side 16
Totalindkomstopgørelse side 17
Balance side 18
Egenkapitalopgørelse side 19
Pengestrømsopgørelse side 20
Aktionærinformation side 21
Kontaktinformation side 22

Koncernens hovedtal

	2. kvartal	2. kvartal	1. halvår	1. halvår	2010
	01.04.2011 -	01.04.2010 -	01.01.2011 -	01.01.2010 -	01.01.2010 -
Beløb i EUR 1.000	30.06.2011	30.06.2010	30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	663	533	1.299	1.076	2.156
Bruttoresultat	642	509	1.243	1.044	2.005
Resultat af primær drift	620	466	1.151	954	1.762
Resultat før skat	(174)	(398)	666	(308)	(519)
Periodens resultat	(131)	(300)	524	(217)	(341)
Beløb i EUR 1.000			30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Balance
Aktiver
Langfristede aktiver			42.217	35.293	35.085
Kortfristede aktiver			1.579	2.292	1.570
Aktiver i alt			43.796	37.585	36.655
Passiver
Egenkapital i alt			14.561	13.470	13.911
Langfristede gældsforpligtelser i alt			22.830	18.931	18.780
Kortfristede gældsforpligtelser i alt			6.405	5.184	3.964
Passiver i alt			43.796	37.585	36.655
	2. kvartal 01.04.2011 -	2. kvartal 01.04.2010 -	1. halvår 01.01.2011 -	1. halvår 01.01.2010 -	2010 01.01.2010 -
Beløb i EUR 1.000	30.06.2011	30.06.2010	30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Pengestrømme
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt	39	73	1.141	152	657
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt	(131)	0	(7.360)	0	(45)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt	183	88	5.893	153	(642)
Periodens pengestrømme i alt	91	161	(326)	305	(30)
Likvidbeholdning ved periodens begyndelse	514	1.105	931	961	961
Periodens pengestrømme i alt	91	161	(326)	305	(30)
Likvidbeholdning ved periodens slutning	605	1.266	605	1.266	931

Koncernens nøgletal

	1. halvår	1. halvår	2010
	01.01.2011 -	01.01.2010 -	01.01.2010 -
	30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Forrentning af egenkapitalen før skat (pct.)	4,68%	(2,25%)	(3,72%)
Forrentning af egenkapitalen efter skat (pct.)	3,68%	(1,58%)	(2,45%)
Soliditetsgrad (pct.)	33,25%	35,84%	37,95%
Udlejningsgrad (pct.)	97,42%	98,41%	98,00%
Indre værdi (EUR)	13,22	12,23	12,63
Børskurs (EUR)	7,64	9,13	9,39
Antal aktier i alt (stk.)	1.064.438	1.064.438	1.064.438
Antal egne aktier (stk.)	56	56	56

Anm.: Nøgletal for 1. halvår 2010 og 2011 er ikke omregnet til helårsnøgletal.

Ledelsesberetning

Forord

Prime Office A/S's overordnede strategi er at investere i attraktive og velbeliggende kontorejendomme i Tyskland.

Regnskabsperiodens aktiviteter

I Prime Office A/S har den økonomiske udvikling i regnskabsperioden 1. januar til 30. juni 2011 været positiv og tilfredsstillende med solid likviditet og høj solvens. Prime Office A/S fortsætter fokus på driften af investeringsejendommene og det løbende cash flow.

Koncernens ejendomserhvervelse i 1. kvartal 2011 afspejles positivt i koncernens resultat af primær drift som er tilfredsstillende og i overensstemmelse med ledelsens forventninger. Der vil dog forsat være fokus på at reducere driftsomkostninger samt salgs- og administrationsomkostninger.

Koncernens samlede lejeindtægt er stabil og der er positive ændringer i selskabets lejeforhold. I ejendommen beliggende Hamburger Chaussee 8 i Kiel har hovedlejer (90%) forlænget lejekontrakten med 5 år indtil 2018. I koncernens nyindkøbte ejendom beliggende Walkerdamm 1 i Kiel er tomgangen i 1. halvår af 2011 blevet reduceret med 3,65% og ejendommen er næsten fuldt udlejet (97%).

Udlejningsprocenten for koncernens ejendomsportefølje er 97,4%.

Selskabets betalingsstrømme ligger fast via indgåede renteswaps, men uroen på de finansielle markeder betyder at selskabet dagsværdireguleringer af rente- og valutaforhold kan svinge betydeligt, hvilket også fremgår af selskabets regnskabsrapportering.

Selskabets bestyrelse har besluttet at reducere kursrisikoen i CHF betydeligt, og der er efter regnskabsperioden udvikling sket en tilpasning af låneporteføljen, således at risikoen kun udgør 4 % af den samlede balance. Selskabet udgiftsfører løbende både realiserede og urealiserede kurstab, således at en væsentlig del af kurstabet tidligere er udgiftsført.

Risikostyring

Prime Office A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og finansiering eksponeret overfor ændringer i valutakurser og renteniveau. Moderselskabet styrer de finansielle risici i koncernen centralt og koordinerer koncernens likviditetsstyring, herunder kapitalfrembringelse og placering af overskudslikviditet. Koncernen følger en, af bestyrelsen, godkendt risikopolitik med det formål at kontrollere og styre den samlede risiko.

Forventninger til regnskabsåret 2011

Koncernen justerede positivt sine forventninger til regnskabsåret 2011 i seneste fondsbørsmeddelelse. Resultat af primær drift før værdiregulering og skat forventes fortsat at udgøre fra T.EUR 2.000 til 2.200 mod tidligere forventet T.EUR 1.700 til 1.800. Forventningerne er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme og at udlejningsgraden vil forblive på niveau med 2010.

Anvendt regnskabspraksis

Nærværende delårsrapport for koncernregnskab er aflagt i overensstemmelse med IFRS (International Financial Reporting Standards), som er godkendt af EU, samt yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. de af Nordic Exchange Copenhagen A/S stillede krav til regnskabsaflæggelse for børsnoterede selskaber og IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.

Regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag

I delårsrapporten for 1. halvår 2011 har Prime Office A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsperiode.

Funktionel valuta og præsentationsvaluta

Delårsrapporten for 1. halvår 2011 præsenteres i EUR, afrundet til nærmest EUR 1.000.

Transaktioner i anden valuta end EUR omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gældsforpligtelser og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Valutakursdifferencer, som opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen henholdsvis balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen som finansielle poster.

Ændring af regnskabspraksis

Der er ved udarbejdelsen af delårsrapporten for 1. halvår 2011 ikke foretaget ændringer af regnskabspraksis.

Konsolidering

Koncernregnskabet omfatter regnskabet for modervirksomheden, Prime Office A/S, samt de dattervirksomheder hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Som dattervirksomheder betragtes alle virksomheder, hvori koncernen har kontrol over de finansielle og driftsmæssige forhold, hvilket normalt er forbundet med besiddelse af flertallet af stemmerettighederne og gennem aktiebesiddelse.

Koncernregnskabet udarbejdes som et sammendrag af de enkelte koncernselskabers resultatopgørelser og balancer. Der foretages sammenlægning af ensartede regnskabsposter samtidig med at der ved konsolideringen foretages fuld eliminering af koncerninterne indtægter og udgifter, aktiebesiddelser, interne mellemværender og udbytter samt realiserede og urealiserede fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.

Regnskaberne som anvendes til brug for konsolideringen udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af resultatet indgår som en del af årets resultat for koncernen. Minoritetsaktionærernes andel af koncernens egenkapital præsenteres i en særskilt regnskabspost i egenkapitalen.

Virksomhedssammenslutninger

Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra anskaffelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overtages. Solgte eller afviklede virksomheder udgår af den konsoliderede resultatopgørelse fra afståelsestidspunktet, som er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden overdrages til tredjemand.

Ved køb af nye virksomheder, hvori Prime Office A/S opnår bestemmende indflydelse, anvendes overtagelsesmetoden. De nytilkøbte virksomheders identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på erhvervelsestidspunktet. Identificerbare immaterielle aktiver indregnes såfremt de kan udskilles eller

udspringer fra en kontraktlig ret, og dagsværdien kan opgøres pålideligt. Der indregnes udskudt skat af de foretagne revurderinger.

Kostprisen for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag tillagt omkostninger direkte relaterende til erhvervelsen. Eventuelle korrektioner af vederlaget kan forekomme ved fremtidige begivenheder som kræver det nødvendigt at regulere herfor. Reguleringer indregnes kun såfremt den pågældende begivenhed er sandsynlig samt at effekten på kostprisen kan opgøres pålideligt.

Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder opgøres som forskellen mellem salgssummen eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiverne på afhændelses- eller afviklingstidspunktet, inklusiv akkumulerede valutakursreguleringer og omkostninger vedrørende salget eller afviklingen.

Minoritetsinteresser

I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen.

Afledte finansielle instrumenter

Afledte finansielle instrumenter indregnes ved første indregning til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i de finansielle poster.

Dagsværdien for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata modtaget fra koncernens bankforbindelser.

Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under finansielle poster.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse.

Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes midlertidigt på egenkapitalen, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning i aktiver eller forpligtigelser, overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen.

Resultatopgørelsen

Netto omsætning

Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsperiodens periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms.

Driftsomkostninger

Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene.

Salgs- og administrationsomkostninger

I administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder administrationshonorar.

Dagsværdiregulering af investeringsejendomme

I koncernens delårsrapporter foretages der som udgangspunkt ikke dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme, medmindre der har været ekstraordinære udsving i koncernens aktiviteter og cash flow i perioden. En ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for "værdiregulering af investeringsejendomme".

Finansielle poster

Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af finansielle gældsforpligtelser.

Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret.

Skat af årets resultat

Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen.

Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.

Balancen

Investeringsejendomme

Investeringsejendomme er investeringer i tyske kontorejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg.

Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelsesomkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes.

Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi. Målingen sker ved beregnede kapitalværdier for de forventede fremtidige pengestrømme. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået.

I koncernens delårsrapporter foretages der som udgangspunkt ikke dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme, medmindre der har været ekstraordinære udsving i koncernens aktiviteter og cash flow i perioden.

Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder

Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris i moderselskabets regnskab. Såfremt kostprisen overstiger genindvindingsværdien nedskrives til denne lavere værdi.

Egne aktier

Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.

Udskudt skat

Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem de regnskabsmæssige og skattemæssige værdier. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse.

Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande.

Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed.

Tilgodehavender

Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse.

Periodeafgræsningsposter

Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris.

Likvider

Likvider består af likvide beholdninger indestående på konti i pengeinstitutter.

Kort- / langfristede gældsforpligtelser

Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelse til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de finansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den "effektive rentes metode", således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden.

Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi.

Pengestrømsopgørelsen

Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for perioden. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning.

Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet.

Driftsaktivitet

Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger afledt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller finansieringsaktiviteter.

Investeringsaktivitet

Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger afledt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider.

Finansieringsaktivitet

Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter betalinger afledt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld.

Regnskabsberetning for 1. halvår 2011

Bruttoresultat

Bruttoresultatet udgøres af nettoomsætning fra udlejning af investeringsejendomme efter fradrag af driftsomkostninger men inklusiv eventuel dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme.

I koncernens delårsrapporter foretages der som udgangspunkt ikke værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, medmindre der har været ekstraordinære udsving i koncernens aktiviteter og cash flow i perioden.

Koncernens bruttoresultat for 1. halvår 2011 udgør T.EUR 1.299 mod T.EUR 1.076 i samme periode sidste år. En stigning på T.EUR 223 svarende til 21%. Der ikke foretaget dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme i de angivne perioder.

Bruttoresultatet udgjorde for regnskabsperioden 2010 T.EUR 2.156.

Resultat af primær drift

Koncernens resultat af primær drift for 1. halvår 2011 udgør T.EUR 1.151 mod T.EUR 954 i samme periode sidste år. En stigning på T.EUR 197 svarende til ca. 21%.

Resultat af primær drift udgjorde for regnskabsperioden 2010 T.EUR 1.762.

Finansielle poster

Selskabets finansielle indtægter består af såvel realiserede som urealiserede finansielle indtægter som udgør henholdsvis T.EUR 3 og T.EUR 214. Selskabets urealiserede finansielle indtægter består af ændring samt tilbageførelse af dagsværdiregulering af selskabets renteswap.

Dagsværdien af selskabets renteswap udgør den 30. juni 2011 T.EUR (1.593), mens ændring samt tilbageførelse af dagsværdiregulering for indeværende regnskabsperiode udgør henholdsvis T.EUR 382 og T.EUR (168).

Selskabets finansielle omkostninger består ligeledes af både realiserede og urealiserede finansielle omkostninger som for 1. halvår 2011 udgør henholdsvis T.EUR 643 og T.EUR 59. Dagsværdien af selskabets valutaterminsforretning i CHF udgør T.EUR (724), mens ændringen i værdien af udgør T.EUR (59).

Koncernens finansielle nettoomkostninger udgør for regnskabsperioden for 1. halvår 2011 T.EUR 485 mod T.EUR 1.263 i samme periode sidste år. Faldet skyldes væsentligst udviklingen i niveauet for koncernens urealiserede finansielle poster.

Resultat før skat

Koncernens resultat før skat for 1. halvår 2011 udgør T.EUR 666 mod T.EUR (308) i samme periode sidste år. En stigning på T.EUR 974 som skyldes dels en forbedring af selskabets drift og dels udviklingen i periodens urealiserede finansielle poster.

Resultatet før skat udgjorde for regnskabsperioden 1. januar til 31. december 2010 T.EUR (519).

Balance

Balancesum

Balancesummen for koncernen pr. 30. juni 2011 udgør T.EUR 43.796 mod T.EUR 36.655 pr. 31. december 2010.

Kortfristede - og langfristede aktiver

Koncernens samlede kortfristede aktiver udgør pr. 30. juni 2011 T.EUR 1.579, mens koncernens langfristede aktiver, herunder tyske investeringsejendomme, udgør T.EUR 42.217. De samlede kortfristede og langfristede aktiver udgjorde pr. 31. december 2010 henholdsvis T.EUR 1.570 og T.EUR 35.085.

Koncernen har pr. 30. juni 2011 et skatteaktiv på T.EUR 211.

Koncernens egenkapital

Den 30. juni 2011 udgør koncernens egenkapital T.EUR 14.561, hvoraf minoritetsinteresser udgør T.EUR 490. Koncernens egenkapital henholdsvis minoritetsinteresse udgjorde T.EUR 13.911 og T.EUR 471 den 31. december 2010. I indeværende regnskabsperiode er egenkapitalen tilhørende moderselskabsaktionærerne dermed steget med T.EUR 631.

I regnskabsperioden for 1. halvår 2011 er dagsværdireguleringen af selskabets renteswap udelukkende foretaget i selskabets resultatopgørelse. Tilbageførelse af dagsværdiregulering udgør for indeværende regnskabsperiode T.EUR 168.

Kortfristede – og langfristede forpligtelser

Koncernens langfristede og kortfristede forpligtelser udgør pr. 30. juni 2011 henholdsvis T.EUR 22.830 og T.EUR 6.405. Den 31. december 2010 udgjorde nævnte regnskabsposter T.EUR 18.780 og T.EUR 3.964. I perioden fra 1. januar 2011 til 30. juni 2011 er koncernens samlede forpligtigelser dermed steget med i alt T.EUR 6.491.

Pengestrømsopgørelse

Likviditeten fra koncernens drifts-, investerings- og finansieringsaktiviteter udgør for perioden 1. januar til 30. juni 2011 henholdsvis T.EUR 1.141, T.EUR (7.360) og T.EUR 5.893. I samme periode sidste år udgjorde aktiviteterne henholdsvis T.EUR 152, T.EUR 0 og T.EUR 153.

I perioden 1. januar til 30. juni 2011 er selskabets likvide beholdning faldet med T.EUR 326 og udgør den 30. juni 2011 T.EUR 605.

Begivenheder efter statusdagen

Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter statusdagen, som har indflydelse på delårsrapporten for 1. halvår 2011.

Forventninger til regnskabsåret 2010.

Koncernen justerede positivt sine forventninger til regnskabsåret 2011 i seneste fondsbørsmeddelelse. Resultat af primær drift før værdiregulering og skat forventes fortsat at udgøre fra T.EUR 2.000 til 2.200 mod tidligere forventet T.EUR 1.700 til 1.800. Forventningerne er baseret på den nuværende portefølje af ejendomme og at udlejningsgraden vil forblive på niveau med 2010.

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for 1. halvår 2011.

Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsregnskaber" som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Delårsrapporten for 1. halvår 2011 er ikke revideret eller gennemgået af selskabets revisor.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten for 1. halvår 2011 giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2011 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for perioden 1. januar til 30. juni 2011.

Ledelsesberetningen giver efter vor opfattelse et retvisende billede af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens finansielle stilling som helhed.

Aarhus, den 18. august 2011.

Direktion

Mogens V. Møller Adm. direktør

Bestyrelse

Bestyrelsesformand Næstformand

Flemming Lindeløv Jesper Ørskov Nielsen

Henrik Demant Bestyrelsesmedlem

Resultatopgørelse

	2. kvartal	2. kvartal	1. halvår	1. halvår	2010
	01.04.2011 -	01.04.2010 -	01.01.2011 -	01.01.2010 -	01.01.2010 -
Beløb i EUR 1.000	30.06.2011	30.06.2010	30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Nettoomsætning	663	533	1.299	1.076	2.156
Driftsomkostninger	(21)	(24)	(56)	(32)	(151)
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme	0	0	0	0	0
Bruttoresultat	642	509	1.243	1.044	2.005
Salgs- og administrationsomkostninger	(22)	(43)	(92)	(90)	(243)
Resultat af primær drift	620	466	1.151	954	1.762
Finansielle indtægter	0	3	217	4	14
Finansielle omkostninger	(794)	(868)	(702)	(1.267)	(2.295)
Resultat før skat	(174)	(398)	666	(308)	(519)
Skat af periodens resultat	43	98	(142)	91	178
Periodens resultat	(131)	(300)	524	(217)	(341)
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets aktionærer	(141)	(299)	505	(226)	(371)
Ikke kontrollerende interesse	10	(1)	19	9	30
I alt	(131)	(300)	524	(217)	(341)
Resultat pr. aktie i EUR
Resultat pr. aktie (EPS)	(0,14)	(0,28)	0,47	(0,21)	(0,35)
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)	(0,14)	(0,28)	0,47	(0,21)	(0,35)

Totalindkomstopgørelse

	2. kvartal	2. kvartal	1. halvår	1. halvår	2010
	01.04.2011 - 30.06.2011	01.04.2010 - 30.06.2010	01.01.2011 - 30.06.2011	01.01.2010 - 30.06.2010	01.01.2010 - 31.12.2010
Beløb i EUR 1.000
Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen	(131)	(300)	524	(217)	(341)
Anden totalindkomst
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter	0	(40)	0	(367)	0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap	89	0	168	0	385
Skat af dagsværdireguleringer	(22)	10	(42)	92	(96)
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst	66	(30)	125	(276)	289 289
Periodens totalindkomst	(65)	(331)	649	(493)	(52)
Fordeling af periodens totalindkomst
Moderselskabets aktionærer	(75)	(330)	630	(502)	(82)
Ikke kontrollerende interesse	10	(1)	19	9	30
I alt	(65)	(331)	649	(493)	(52)

Balance

Beløb i EUR 1.000	31.03.2011	30.06.2010	31.12.2010
Aktiver
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
Investeringsejendomme	42.006	34.646	34.691
Finansielle aktiver
Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder	0	0	0
Udskudt skatteaktiv	211	647	394
Langfristede aktiver i alt	42.217	35.293	35.085
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser	48	45	58
Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder	0	0	0
Andre tilgodehavender	926	980	560
Periodeafgrænsningsposter	0	1	21
Likvide beholdninger	605	1.266	931
Kortfristede aktiver	1.579	2.292	1.570
Aktiver i alt	43.796	37.585	36.655
Beløb i EUR 1.000	31.03.2011	30.06.2010	31.12.2010
Passiver
Egenkapital
Aktiekapital	14.287	14.287	14.287
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument	(884)	(1.575)	(1.010)
Overført resultat	668	307	163
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer	14.07 1	13.020	13.440
Ikke kontrollerende interesse	490	450	471
Egenkapital i alt	14.561	13.470	13.911
Langfristede gældsforpligtelser
Udskudt skat	0	151	0
Gæld til kreditinstitutter	22.830	18.780	18.780
Langfristede gældsforpligtelser i alt	22.830	18.931	18.780
Kortfristede gældsforpligtelser
Gæld til banker	2.638	795	0
Leverandørgæld	292	79	147
Selskabsskat	16	312	312
Periodeafgrænsningsposter	0	0	0
Anden gæld	3.459	3.998	3.505
Kortfristede gældsforpligtelser i alt	6.405	5.184	3.964
Forpligtelser i alt	29.235	24.115	22.744
Passiver i alt	43.796	37.585	36.655

Egenkapitalopgørelse

	2010
Beløb i EUR 1.000			01.01.2010 - 31.12.2010
		Reserve for		Egenkapital
		dagværdi-		tilhørende	Egenkapital
		regulering af		modersel-	tilhørende ikke
		sikrings-	Overført	skabets	kontrollerende	Egenkapital
	Aktiekapital	instrument	resultat	aktionærer	interesser	i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2010	14.287	(1.299)	534	13.522	441	13.963
Dagsværdiregulering af rentesw ap	0	0	0	0	0	0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap	0	385	0	385	0	385
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap	0	(96)	0	(96)	0	(96)
Årets resultat	0	0	(371)	(371)	30	(341)
Total indkomst	14.287	(1.010)	163	13.440	471	13.911
Salg af egne aktier	0	0	0	0	0	0
Egenkapital pr. 31. december 2010	14.287	(1.010)	163	13.440	471	13.911

Beløb i EUR 1.000

2011 01.01.2011 - 31.03.2011

2011 01.04.2011 - 30.06.2011

		Reserve for		Egenkapital
		dagværdi-		tilhørende	Egenkapital
		regulering af		modersel-	tilhørende ikke
		sikrings-	Overført	skabets	kontrollerende	Egenkapital
	Aktiekapital	instrument	resultat	aktionærer	interesser	i alt
Egenkapital pr. 1. januar 2011	14.287	(1.010)	163	13.440	471	13.911
Dagsværdiregulering af rentesw ap	0	0	0	0	0	0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap	0	79	0	79	0	79
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap	0	(20)	0	(20)	0	(20)
Periodens resultat	0	0	645	645	9	655
Total indkomst	14.287	(951)	809	14.145	480	14.625
Salg af egne aktier	0	0	0	0	0	0
Egenkapital pr. 31. marts 2011	14.287	(951)	809	14.145	480	14.625

Beløb i EUR 1.000

		Reserve for dagværdi-		Egenkapital tilhørende	Egenkapital
		regulering af		modersel-	tilhørende ikke
		sikrings-	Overført	skabets	kontrollerende	Egenkapital
	Aktiekapital	instrument	resultat	aktionærer	interesser	i alt
Egenkapital pr. 1. april 2011	14.287	(951)	809	14.145	480	14.625
Dagsværdiregulering af rentesw ap	0	0	0	0	0	0
Tilbageførelse af dagsværdiregulering af rentesw ap	0	89	0	89	0	89
Skat af dagsværdiregulering rentesw ap	0	(22)	0	(22)	0	(22)
Periodens resultat	0	0	(141)	(141)	10	(131)
Total indkomst	14.287	(884)	668	14.071	490	14.561
Salg af egne aktier	0	0	0	0	0	0
Egenkapital pr. 30. juni 2011	14.287	(884)	668	14.071	490	14.561

Pengestrømsopgørelse

	2. kvartal	2. kvartal	1. halvår	1. halvår	2010
	01.04.2011 -	01.04.2010 -	01.01.2011 -	01.01.2010 -	01.01.2010 -
Beløb i EUR 1.000	30.06.2011	30.06.2010	30.06.2011	30.06.2010	31.12.2010
Pengestrømme fra driftsaktiviteten før finansielle poster	620	467	1.151	954	1.762
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme	0	0	0	0	0
Ændring i tilgodehavender	104	(145)	(52)	(235)	152
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita	(348)	44	682	14	(122)
Pengestrømme vedrørende primær drift	376	366	1.781	733	1.792
Modtagne finansielle indtægter	1	3	3	4	14
Betalte finansielle omkostninger	(338)	(296)	(643)	(585)	(1.149)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt	39	73	1.141	152	657
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten
Kapitalandele	0	0	0	0	0
Køb - / regulering af investeringsejendomme	(131)	0	(7.360)	0	(45)
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt	(131 )	0	(7.360)	0	(45)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten
Ændring i låneforpligtelser	183	0	5.893	0	(642)
Salg af egne aktier	0	88 -	0	153 0	0
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt	183	88	5.893	153	(642)
Periodens pengestrømme	91	161	(326)	305	(30)
Likvid beholdning ved periodens begyndelse	514	1.105	931	961	961
Periodens pengestrømme	91	161	(326)	305	(30)
Likvid beholdning ved periodens slutning	605	1.266	605	1.266	931

Aktionærinformation

Fondsbørsmeddelelser 2011

Nr. 37/2011	18.08.2011	Delårsrapport for 1. halvår 2011
Nr. 36/2011	18.05.2011	Delårsrapport for 1. kvartal 2011
Nr. 35/2011	04.05.2011	Koncernens ikke kontrollerende interesse
Nr. 34/2011	11.04.2011	Referat af generalforsamlingen den 11. april 2011
Nr. 33/2011	30.03.2011	EU-transparensdirektiv
Nr. 32/2011	24.03.2011	Årsrapport 2010
Nr. 31/2011	22.03.2011	Indkaldelse til ordinær generalforsamling i Prime Office A/S

Fondsbørsmeddelelser af ældre dato kan findes på selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk).

Finanskalender for 2011

Delårsrapport, 2. kvartal 2011 ……………… 18. august 2011 Delårsrapport, 3. kvartal 2011 ……………… 17. november 2011 Offentliggørelse af finanskalender ………… 17. november 2011

Kursudviklingen i Prime Office A/S, C20 og Smallcap (Indeks, kursen den 11. juli 2008 = 100)

Aktien blev i emissionsperioden i 2008 udbudt til en tegningskurs på EUR 13,93 pr. aktie á nominel EUR 13,42. Den 30. juni 2011 er kursen på selskabets aktie EUR 7,64. Siden aktien blev noteret er aktiekursen således faldet med ca. 43%. Sammenlignet med kursudviklingen i C20 og Smallcap indekset er aktiekursudviklingen i Prime Office A/S henholdsvis dårligere og bedre. Kursændringen i de to nævnte aktieindeks udgør henholdsvis ca. 9% og (51)% i perioden fra den 11. juli 2008 til 30. juni 2011. I nedenstående figur ses udviklingen i kurserne.

Kontaktinformation

Mogens V. Møller, adm. direktør

Arosgaarden Fiskergade 41, 2. sal DK-8000 Aarhus C Tlf.: +45 8733 8989 Telefax: +45 8733 8433

Prime Office A/S info@primeoffice.dk