Annual Report • May 28, 2008
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
A
Hilversum
23 april 2008
Rijksstraatweg 324 C 2242 AB Wassenaar
Postbus 2114 2240 CC Wassenaar
Telefoon (070)5121810 Telefax (070)5121819
Internet www.beverholding.nl E-mail [email protected]
design2press, Hoofddorp
Divendal Repro, Haarlem
| mouc | Pagina |
|---|---|
| Jaarverslag 2007 | 5 |
| Kerncijfers en Profiel | 6 |
| Verslag van de Raad van Commissarissen | 10 |
| Verslag van de directie | 12 |
| Jaarrekening | 20 |
| Geconsolideerde Jaarrekening | 21 |
| Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007 | 21 |
| Geconsolideerde balans per 31 december 2007 | 22 |
| Geconsolideerd overzicht mutaties in het eigen vermogen | 24 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 | 25 |
| Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening | 26 |
| Enkelvoudige jaarrekening | 51 |
| Enkelvoudige balans per 31 december 2007 | 52 |
| Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007 | 54 |
| Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen | 54 |
| Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening | 55 |
| Overige gegevens | 63 |
| Accountantsverklaring | 64 |
| Corporate Govemance | 65 |
| Vastgoedportefeuille | 68 |
Kerncijfers en Profiel
Verslag van de Raad van Commissarissen
Verslag van de directie
Jaarrekening
Overige gegevens
| Kerngegevens | 2007 | 2006 | 2005 |
|---|---|---|---|
| Bruto bedrijfsresultaat (€ 1.000) | -569 | 566 | 1.289 |
| Netto resultaat (€1.000) | -225 | 11 | -1.311 |
| Winst per aandeel (€) | -0,01 • | 0,00* | -0,41 * |
| Dividend per aandeel(€) | - | - | - |
| Intrinsieke waarde per aandeel (€) | 5,86* | 4,73* | 4,72* |
| Hoogste beurskoers (€) | 7,00 | 5,10 | 5,80 |
| Laagste beurskoers (€) | 5,25 | 4,64 | 4,20 |
| Beurskoers ultimo jaar (€) | 6,25 | 5,10 | 4,52 |
| Aantal werknemers | 4 | 1 | 1 |
Bij berekening van de winst per aandeel en de intrinsieke waarde per aandeel zijn de ingekochte aandelen in mindering gebracht op het aantal uitstaande aandelen.
N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd te Hilversum, is een vastgoedonderneming die zich richt op (her)ontwikkeling van woningbouw, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2007 geconcentreerd in Nederland en België. In het verslagjaar hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang genomen met nieuwe activiteiten bestaande uit voornamelijk het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van vastgoed.
Op 31 december 2007 had Bever Holding 4 medewerkers in dienst.
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal. Bever Holding was voornamelijk actief in het beheren en uitbouwen van belangen in hoekmansbedrijven. Met het verdwijnen van het traditionele handelssysteem (en daarmee het overbodig worden van boekmannen) op de toenmalige Effectenbeurs in 2001 daalde de winstgevendheid van Bever Holding.
In 2002 en 2003 legde Bever Holding zich vervolgens met name toe op de handel in derivaten en vermogensbeheeractiviteiten d.m.v. haar dochtervennootschap Bever Financial Services B.V. Als gevolg van de invoering van schermhandel en de terugval van de effectenhandel in 2002 en 2003 namen de activiteiten en dus de winstgevendheid van Bever Holding verder af. Uiteindelijk werd eind 2005 besloten om over te gaan tot liquidatie van Bever Holding.
Als gevolg van de bekendmaking van dit besluit tot liquidatie in de media maakten enkele partijen hun interesse
kenbaar om de activiteiten van Bever Holding in gewijzigde vorm voort te zetten.
Op 25 augustus 2006 bracht Beauchamp Beheer B.V. een openbaar bod uit op alle uitstaande aandelen Bever Holding. In het kader van dit openbaar bod heeft de toenmalig grootaandeelhouder in Bever Holding, Zibafes B.V., onherroepelijk toegezegd haar 2.708.000 aandelen Bever Holding aan te melden onder het openbaar bod. Deze toezegging vertegenwoordigde circa 85% van het totale geplaatste en uitstaande aandelenkapitaal van Bever Holding op de publicatiedatum van het biedingsbericht. Op 28 september 2006 deed Beauchamp Beheer B.V. haar openbaar bod gestand, waarna zij op 5 oktober 2006 de biedprijs van € 4,94 in contanten voldeed aan de houders van aandelen Bever Holding die onder het openbaar bod waren aangemeld. In totaal werden 2.973.467 aandelen Bever Holding aangemeld onder het openbaar bod, corresponderend met 91,48% van het totale geplaatste en gestorte aandelenkapitaal van Bever Holding.
Bever Holding heeft in 2007 haar activiteiten verlegd naar vastgoed. Hieraan is invulling gegeven met een tweetal transacties.
Op 5 februari 2007 heeft Bever Holding een eerste vastgoedproject aangekocht, genaamd Esplanade in Noordwijk. De aankoop van dit project is betaald uit liquide middelen van Bever Holding.
Op 29 december 2007 is de fusie tot stand gekomen tussen Bever Holding als verkrijgende vennootschap en Bonavella Holding B.V. (Bonavella) als verdwijnende vennootschap. Door de fusie hebben de aandeelhouders van Bonavella rechten verkregen ter zake van aandelen Bever Holding. Bever Holding heeft deze aandelen Bever Holding (behorende tot dezelfde categorie effecten die reeds tot de notering zijn toegelaten) toegekend op 29 december 2007. Door de fusie heeft Bever Holding de uitgebreide vastgoedportefeuille van Bonavella overgenomen met een transactiewaarde van € 120 miljoen. Naast het bovengenoemde project Esplanade, beschikt Bever Holding daarmee over een potentieel te ontwikkelen vastgoedportefeuille van meer dan 75.000 m2 vloeroppervlak, verdeeld over woningbouw (circa 56%), kantoren en winkels (circa 19%) en hotels (circa 19%). Van deze vastgoedportefeuille bevindt circa 50.000 m2 ofwel 67% zich in Nederland. Het overige deel van de vastgoedportefeuille van Bever Holding bevindt zich in België (circa 25.000 m2 ofwel 33 %).
Bij het ontwikkelen van vastgoedprojecten staat de locatie voor Bever Holding centraal. Het succes van een project wordt daarnaast mede bepaald door de uitstraling. de kwaliteit van bouw en afwerking. Een optimalisering gewenste kwaliteit nastreven, van deze aspecten leidt tot de hoogste opbrengst. Met de
huidige vastgoedportefeuille meent Bever Holding invulling te hebben gegeven aan de gestelde kwaliteitseisen. Bij toekomstige aquisities zal Bever Holding immer de
De missie van Bever Holding is om door het investeren in vastgoed en vastgoedontwikkeling winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders. Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren. Bij ontwikkeling van de vastgoedportefeuille zal per project worden bezienof dit wordt toegevoegd aan het vastgoed
in exploitatie dan wel wordt verkocht aan derden. Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren vorm worden gegeven. Hiertoe wordt de organisatie op de gewenste schaal gebracht door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie streven een deel van de overnamesom in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
Bever Holding streeft een actiefacquisitiebeleid na. Constant worden nieuwe investeringsmogelijkheden gezocht en bestudeerd. Een acquisitie zal slechts plaatsvinden als aan eenaantal voorafvastgesteldecriteriavoldaan wordt. Criteria die als uitgangspunt bij de beoordeling gehanteerd worden zijn o.a. de locatie, de actuele marktomstandigheden, het risico/rendementsprofiel en de vermogensverhoudingen. In dit kader zal bij elke acquisitiemogelijkheid de afweging gemaakt worden of de aankoopsom gedeeltelijk in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding voldaan kan worden.
Bever Holding heeft een aantal dochtermaatschappijen. Voor de fusie behoorden Bever Holding Participaties en Bever Financial Services tot de groep. Als gevolg van de fusie in 2007 is het aantal dochterondernemingen aanzienlijk uitgebreid. Bever heeft nu zeven Nederlandse dochters en twee Belgische. De diverse projecten zijn ondergebracht in de dochtermaatschappijen.
De Raad van Commissarissen is op 6 februari 2007 uitgebreid van één naar drie leden. Leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd voor een periode van 4 jaar. Zij kunnen zich na deze periode beschikbaar stellen voor een tweede periode.
De heer W.J. Simon is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 5 oktober 2006 voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: managementfuncties bij Kredietbank N.V, Citibank London en Generale Bank/Fortis; adviseur van NIB Capital B.V; directeur van IMC Holding B.V; chairman van Bank Oyens & van Eeghen B.V.
Huidige functies: business development manager en partner bij Investment Boutique Redi & Partners Ltd., commissaris bij Keijser Capital N.V. en Playlogic Entertainment Incorporated.
Nationaliteit: Belgische.
De heer P.C. van Keulen is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 6 februari 2007 voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: partner bij Wallast accountants en belastingadviseurs.
Huidige functies: directeur van B.V. Generale Trust
Compagnie te Delft en directeur van Burlington B.V. te Hillegom. Als directeur van B.V. Generale Trust Compagnie heeft de heer van Keulen de directie gevoerd over een aantal vastgoed- en projectontwikkelingvennootschappen. De heer Van Keulen is sinds het begin van de jaren '70 ook privé actief als belegger in vastgoed en heeft daarnaast tal van bestuurlijke en/of adviserende functies in verenigings-, stichtings- en kerkenwerk bekleed. Nationaliteit: Nederlandse.
De heer E.A. van den Brandhof is als lid van de Raad van Commissarissen benoemd op 6 februari 2007 voor een periode van vier jaar.
Voormalige functies: oprichter en directeur van International Options Investment (IOI); oprichter en directeur van Curvalue B.V. (thans Van Der Moolen B.V); oprichter van Interxion B.V.
Huidige functies: oprichter en directeur van Lexin B.V, Beauchamp Groep B.V, TDT B.V. en Multi Magnetic B.V. Nationaliteit: Nederlandse.
De Raad van Commissarissen legt de jaarrekening voor aan de jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders en stelt voor deze vast te stellen en decharge te verlenen aan de directie voor het gevoerde beleid en aan de Raad van Commissarissen voor het uitgeoefende toezicht op de directie.
Met de externe accountant Deloitte accountants is de financiële rapportage over 2007 besproken. De jaarrekening is door Deloitte accountants gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen stelde vast dat de externe accountant ten opzichte van Bever Holding onafhankelijk was.
De Raad van Commissarissen van Bever Holding heeft in 2007 viermaal regulier vergaderd. Aan deze vergaderingen is door de directieleden deelgenomen. Als gevolg van het feit dat de heer Van den Brandhof woonachtig is in Frankrijk is hij niet aanwezig geweest bij voormelde vergaderingen. Tevens heeft de raad vergaderd in afwezigheid van de directie en er hebben overige bijeenkomsten plaatsgevonden. In de vergaderingen zijn ter sprake gekomen o.a. de aankoop van de vastgoedobjecten, de fusie, de algemene gang van zaken, de risicoproblematiek, de financiële resultaten, openbare publicaties, structuur van de Raad
van Commissarissen, het functioneren van de directie, de accountant, het functioneren van de Raad van Commissarissen, corporate govemance en andere relevante zaken. De Raad is telkens door de directie van goede informatie voorzien, zodat de Raad van Commissarissen haar toezicht-
houdende taak naar behoren heeft kunnen uitoefenen. De Raad van Commissarissen heeft haar goedkeuring verleend aan de acquisitie van het project Esplanade en zij verleende haar goedkeuring aan de overname van de vastgoedportefeuille van Bonavella Holding B.V. Aan de hiermee verband houdende juridische fusie heeft de Raad van Commissarissen eveneens haar goedkeuring verleend.
De Raad van Commissarissen heeft de statutenwijziging die is voorgelegd aan de vergadering van aandeelhouders van 20 december 2007 goedgekeurd.
De Raad van Commissarissen heeft in het jaar 2007 de corporate govemance structuur van de vennootschap opnieuw vastgesteld. In haar vergadering heeft zij de diverse reglementen vastgesteld. De Raad van Commissarissen en de directie zijn ervan overtuigd dat de corporate govemance structuur van Bever Holding kwalitatief in orde is.
De Raad van Commissarissen kent een reglement waarin de taken en werkwijze van de Raad en zijn omgang met de directie en de algemene vergadering van aandeelhouders zijn vastgelegd. Het reglement van de Raad van Commissarissen is gepubliceerd op de website van Bever Holding.
De profielschets van de Raad van Commissarissen waarborgt dat de Raad van Commissarissen zodanig is samengesteld dat er op basis van aanwezige kennis en ervaring effectief toezicht op de directie van de vennootschap kan worden gehouden.
De profielschets van de Raad van Commissarissen is op de website van de vennootschap te raadplegen. De Raad van Commissarissen verklaart dat al haar leden onafhankelijk zijn als bedoeld in de Nederlandse corporate govemance.
| De heer WJ. Simon, voorzitter | 2010 | |
|---|---|---|
| De heer E.A. van den Brandhof | 2011 | |
| De heer P.C. van Keulen | 2011 |
De Raad van Commissarissen spreekt zijn dank uit aan de directie en haar medewerkers voor hun inzet, loyaliteit en de behaalde resultaten gedurende het verslagjaar.
Wassenaar, 23 april 2008 WJ. Simon, voorzitter
ln 2007 is Bever Holding definitief omgevormd tot een vastgoedonderneming. In dat kader werd op 6 februari 2007 een bijzondere aandeelhoudersvergadering gehouden. Bij gelegenheid hiervan werd een nieuwe directie benoemd en is de Raad van Commissarissen uitgebreid met twee leden.
De directie van Bever Holding bestaat uit twee personen. Beide directieleden zijn op 6 februari 2007 benoemd voor
De heer Van Eerden begon zijn carrière op de optiebeurs te Amsterdam. In 1984 startte hij met een aantal partners een marketmaker-onderneming, genaamd International Options Investment B.V, die uitgroeide tot één van de grootste marketmaker-organisaties in Amsterdam, met vestigingen in Londen, Parijs, Frankfurt en Philadelphia. In 1992 werd de heer Van Eerden directeur en grootaandeelhouder van IMG Holland N.V, dat later de grootste professionele broker in Nederland zou worden. In 2001 startte de heer Van Eerden, als directeur van Maynard & Keynes B.V, de vermogensbeheeractiviteiten voor deze onderneming in Amsterdam. Vervolgens was de heer Van Eerden in 2005 en 2006 directeur van BE Vermogensbeheer B.V.
De heer Van den Ingh is in 1976 als directiesecretaris in dienst getreden bij Noorlander Bouw B.V, een middelgrote bouwonderneming te Leiderdorp. Vanaf 1980 was de heer Van den Ingh eerst als projectleider en vervolgens als directeur in dienst bij Het Hollantsche Huys Leiden B.V. en als zodanig betrokken bij de aankoop, renovatie en verkoop van onroerend goed in Leiden.
In 1987 trad hij vervolgens in dienst als projectontwikkelaar bij Bouwmaatschappij Marel B.V. te Katwijk, waar
Leden van de directie worden benoemd door de Algemene vergadering van Aandeelhouders op basis van een niet bindende voordracht van de Raad van Commissarissen. De benoeming is niet gebonden aan een maximum periode hij onder meer middels een aantal grotere grondacquisities een aanzienlijk bouwproductie realiseerde. Voorts was de heer Van den Ingh van 1994 tot 1998 directeur bij European Property Facts B.V. in Den Haag waar hij werkte aan de ontwikkeling en realisatie van vastgoedprojecten. Sinds 1999 is de heer Van den Ingh, zowel voor eigen rekening als voor derden, als adviseur/ontwikkelaar werkzaam in vastgoed en is in die hoedanigheid sinds 2004 directeur van Timothy Vastgoed Ontwikkeling B.V. te Oegstgeest.
van vier jaar zoals vastgelegd in de beginselen van de Nederlandse Corporate Govemance Code best practice bepaling II.1.1, aangezien Bever Holding het van belang acht dat de ervaring behouden blijft voor de onderneming.
Het jaar 2007 kenmerkt zich voor Bever Holding als het jaar van de grote verandering. Naast de bestuurswisseling op 6 februari heeft Bever Holding een start gemaakt met haar vastgoedactiviteiten.
In januari werd een eerste vastgoedproject aangekocht voor een bedrag van € 7,5 miljoen. Dit betreft een kavel grond, met bouwvergunning, gelegen aan de Parallelboulevard te Noordwijk. Op dit terrein zal een luxe appartementencomplex gerealiseerd worden met winkels en een volautomatisch parkeersysteem.
In mei kondigde de directie de overname aan van een omvangrijke vastgoedportefeuille. Met de acquisitie van deze portefeuille, welke door middel van een juridische fusie op 29 december 2007 heeft plaatsgevonden, is de basis gelegd voor de toekomstige activiteiten van Bever Holding.
Bij gelegenheid van deze juridische fusie heeft een onderhandse emissie plaatsgehad waarbij 13.806.984 nieuwe aandelen zijn geplaatst. Hierdoor bedraagt het eigen vermogen van Bever Holding per ultimo van het verslagjaar ca. € 100 miljoen. De vastgoedportefeuille heeft een boekwaarde van ca. € 132 miljoen.
2007 bedraagt € 225.000 negatief na belasting. Dit resultaat is opgebouwd uit opbrengsten ten bedrage van € 746.000 en kosten ten bedrage van € 1.048.000. In de totale kosten is een post opgenomen van ca. € 300.000 die toe te rekenen is aan eenmalige kosten in verband met de juridische fusie.
Het geconsolideerde resultaat van Bever Holding over
Vanwege de spreiding van de vastgoedportefeuille van Bever Holding over Nederland en België zijn beide economieën voor haar van belang.
De Nederlandse economie is in 2007 met 3% gegroeid en het Centraal Planbureau verwacht voor 2008 een groei van 2,25%. In België is de economie met 2,6% gegroeid in 2007 en voor 2008 wordt een groei voorzien van 1,8% (bron BBN januari 2008) Deze verwachtingen zijn omgeven met onzekerheid door de internationale crisis op de financiële markten en de ontwikkelingen van grondstofprijzen. De macro economische cijfers over 2007 in Nederland liggen boven het Europees gemiddelde. De Belgische cijfers volgen dit gemiddelde. Het beeld en de verwachting is weliswaar verassend positief maar de invloed die uitgaat van de kredietcrisis en de gestegen energieprijzen is onzeker.
In juli 2007 veroorzaakten problemen bij een aantal Amerikaanse hypotheekverstrekkers een grote onrust op de financiële markten. Banken en verzekeringsmaatschappijen in zowel de Verenigde Staten als in andere landen moesten aanzienlijke voorzieningen nemen op hun uitstaande leningportefeuille. Niet duidelijk is of inmiddels alle risico's in kaart zijn gebracht en of er tot op heden door de banken voldoende voorzieningen zijn getroffen.
Naast de kredietcrisis stond 2007 ook in het teken van stijgende grondstofprijzen en deze tendens heeft zich in de eerste twee maanden van 2008 voortgezet. Zo steeg de olieprijs tot boven de \$ 100 per vat en ook edelmetalen zoals goud en platina boekten nieuwe records.
De verwachtingen voor de Nederlandse economie in 2008 zijn optimistisch maar, zoals gezegd, onzeker. De stijgende lonen en sterke werkgelegenheid zorgen ervoor dat de consumptie in 2008 naar verwachting met 2% zal toenemen. Ook de bedrijfsinvesteringen zullen in 2008 naar verwachting stijgen met een percentage van 1,75% (bron CPB). De werkloosheid zal in 2008 naar verwachting met 1% afnemen tot 4% van de beroepsbevolking. Dit zal leiden tot een verdere krapte in de arbeidsmarkt die tot uitdrukking zal komen in een contractloonstijging. In de meest recente verwachtingen van het CPB gaat zij uit van een loonstijging die in 2008 zal oplopen tot 3,25 %. Deze loonstijging draagt ook bij aan de oplopende inflatie die voor 2008 voorzien wordt op 2,25%.
Voor de Belgische economie zijn de verwachtingen vrijwel gelijk. Er wordt door de Nationale Bank van België een economische groei voorzien van 1,8% en het inflatiecijfer zal naar verwachting stijgen tot 2,4%. De loonstijging in België bedraagt naar verwachting in 2008 ca. 3%.
In de 2e helft van 2007 is de korte interbancaire rente sterk opgelopen. Dit was het gevolg van de kredietcrisis. Vanaf het begin van 2008 is deze korte rente weer wat gedaald. Deze daling van de rente is gebaseerd op de verwachting dat de ECB in het kielzog van de Amerikaanse centrale bank haar rente zal gaan verlagen. Het huidige niveau van de inflatie weerhoudt de ECB van een renteverlaging. Slechts als blijkt dat in Amerika sprake is van een recessie en dat deze lijdt tot een Europese groeivertraging neemt de kans op een renteverlaging in de eurozone toe. Gebleken is echter dat de ECB veel scherper naar de inflatie-ontwikkeling kijkt dan de FED in Amerika. De rente zal dus slechts dalen als de inflatie-ontwikkeling daar ruimte toe biedt. Rekening houdende met de hiervoor genoemde argumenten, zoals loonontwikkeling en stijgende energieen grondstofprijzen achten wij het niet waarschijnlijk dat de rente substantieel zal dalen.
Uitgaande van de onzekere economische situatie en het huidige niveau van de inflatie gaat de directie van Bever Holding uit van een gelijkblijvende rente in 2008.
Aangezien de belangen van Bever Holding zich in de Nederlandse en Belgische vastgoedsector bevinden met een aanzienlijk belang in de woningmarkt, is de ontwikkeling van deze markt van grote invloed op de resultaatontwikkeling van Bever Holding.
In 2007 zijn de huizenprijzen in Nederland verder gestegen. De NVM registreerde een prijsstijging van de gemiddelde woning van 4,3% ten opzichte van een stijging in 2006 van 3,4%.
Als we de verschillende woningtypen onderscheiden dan zien we dat de prijzen van alle typen zijn gestegen. Bij appartementen was de stijging het grootst (+6,5%) en bij 2-onder-1-kap-woningen het kleinst (+1,4%). Opvallend is dat in het vierde kwartaal 2007 de duurdere woningen meer in prijs stijgen dan de woningen in het laagste segment. De prijs van duurdere vrijstaande woningen en van duurdere appartementen stijgt het hardst. Deze ontwikkeling is van belang voor Bever Holding aangezien Bever Holding met name in het duurdere segment van de markt haar vastgoedposities heeft.
De markt voor de Nederlandse koopwoningen vertoont enige stagnatie. In 2007 zijn 3,5% minder woningen verkocht dan in 2006. Het aanbod van koopwoningen is in datzelfde jaar toegenomen met 1,1%. Dit had geen gevolgen voor de prijsontwikkeling (bron NVM).
Voor 2008 verwachten wij dat het aantal transacties op de woningmarkt redelijk stabiel zal blijven. Deze verwachting is gebaseerd op de ontwikkelingen in de arbeidsmarkt waar we stijgende lonen en een aanhoudende krapte constateren. Dit draagt er toe bij dat de betaalbaarheid van woningen wat kan verbeteren. Daarbij verwachten wij geen grote schommelingen in de rente waardoor de hypotheektarieven ongeveer gelijk blijven. Wij verwachten dat het klimaat voor de woningen die wij gaan bouwen ook in 2008 goed zal zijn.
In België zijn de prijzen van een gemiddelde woning de afgelopen zeven jaar verdubbeld volgens adviesplatform Stadim. Stadim verwacht voor 2008 een prijsstijging van ca. 6% voor doorsnee woningen en een onveranderd peil voor appartementen. De prijsverschillen per regio kunnen in België hoog oplopen. Prijzen van zowel huizen als appartementen aan de kust liggen op het hoogste niveau van België. Dit is van belang voor Bever Holding aangezien zij met name in die regio haar vastgoedposities heeft.
Het aandeel Bever Holding is genoteerd op Euronext Amsterdam onder het symbool BEVER, Euronextcode NL0000285378. In 2007 werden dagelijks gemiddeld 276 aandelen verhandeld. De hoogste koers van het aandeel bedroeg in 2007 € 7,00 en de laagste koers was € 5,25.
Op 1 januari 2007 waren 3.250.565 aandelen Bever Holding geplaatst en genoteerd op Euronext Amsterdam. Als gevolg van de fusie werden 13.806.984 nieuwe aandelen uitgegeven en hiervoor is notering aangevraagd.
Per ultimo van het verslagjaar bedraagt het totaal aantal uitstaande aandelen 17.057.549.
De directie streeft naar een grotere verhandelbaarheid van het aandeel Bever Holding en een bredere verspreiding van het aandelenbezit. Zij verwacht dit te bereiken middels uitgifte van nieuwe aandelen als onderdeel van toekomstige acquisities. In de statuten van Bever Holding zijn geen beschermingsmaatregelen voorzien tegen een overname van de zeggenschap over de vennootschap.
De fusie met Bonavella heeft geleid tot een toename van het eigen vermogen met ca. € 85 miljoen naar ca. € 100 miljoen. Het balanstotaal bedroeg per ultimo 2007 ca. € 172 miljoen. Bever Holding hanteert als richtlijn voor de lange termijn een solvabiliteit van 50% met een bandbreedte van ongeveer 10%.
Een solide vermogensverhouding beperkt de gevoeligheid voor rente-schommelingen en vormt de basis voor de verdere groei. De intrinsieke waarde per aandeel Bever op basis van het aantal uitstaande aandelen per 31 december 2007 bedroeg ca. € 5,86.
Eind december 2007 beliepen de bancaire leningen ca. € 32,5 miljoen. Deze leningen zijn afgesloten tegen een variabel rentepercentage en zijn kortlopend. Het gemiddelde rentepercentage over de leningen bedraagt ca 5,7%. Bever Holding streeft ernaar de leningportefeuille te herstructureren en de gemiddelde looptijd aan te passen aan de realisatietermijnen van de diverse projecten.
In het verslagjaar bedroeg het resultaat voor belastingen € 302.000 negatief.
Dit resultaat is beïnvloed door eenmalige lasten in verband met de juridische fusie ter grootte van ca. € 300.000,-.
Er zijn in het verslagjaar nog geen resultaten behaald als gevolg van activiteiten op het gebied van vastgoedontwikkeling.
Er zal aan de Vergadering van Aandeelhouders worden voorgesteld om het resultaat ten laste te brengen van het eigen vermogen. De directie is voornemens om de toekomstige resultaten van Bever Holding aan te wenden voor de groei en verdere ontwikkeling van de onderneming. Als gevolg hiervan verwacht de directie over de komende (boek)jaren geen dividend uit te keren.
Het dividendbeleid van Bever Holding zal echter regelmatig opnieuw worden getoetst aan de doelstellingen van Bever Holding, zoals acquisitiemogelijkheden, liquiditeitsbehoeften, financiële resultaten en andere relevante zaken. Mochten dividendbetalingen op enig moment in de toekomst hervat worden, dan zal een voorstel hiertoe worden voorgelegd aan de Raad van Commissarissen die vervolgens terzake een advies zal uitbrengen aan de AvA.
Als gevolg van de fusie is het personeelsbestand, inclusief de directie, uitgebreid tot 4 personen. De directie verwacht dat in 2008 het personeelsbestand verder zal toenemen. Het bestand zal uitgebreid worden met medewerkers die vanwege hun specifieke kennis en bekwaamheden een bijdrage kunnen leveren aan de realisatie van de projecten en de uitbreiding van de portefeuille.
In 2007 is een volledig nieuw informatienetwerk geïnstalleerd. Hierdoor is alle aanwezige informatie centraal geadministreerd. Met de installatie van het nieuwe netwerk is de continuïteit van de bedrijfsprocessen gewaarborgd en wordt de binnen het bedrijf aanwezige kennis vastgelegd en gedeeld. In januari 2008 is de onderneming verhuisd van Voorschoten naar Wassenaar. Deze nieuwe locatie leent zich meer voor de uitbreiding van de activiteiten zoals die voorzien wordt. In februari 2008 is ook het communicatieplatform vernieuwd. Hiermee voldoet Bever Holding aan alle eisen die gesteld kunnen worden aan de hedendaagse informatie- en communicatietechnologie.
Overeenkomstig de statuten van Bever Holding wordt het beloningsbeleid van de directie en de Raad
van Commissarissen vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
De beloning voor de directie is vastgesteld op een vast salaris. Gestreefd wordt naar een beloningsstructuur die bestaat uit 2 componenten, een vast gedeelte en een variabel gedeelte.
Voor het vaststellen van het variabele gedeelte zal het
bestuur een voorstel uitwerken waarbij de variabelen gerelateerd zullen zijn aan vooraf vastgestelde doelstellingen. Dit voorstel zal in de loop van 2008 aan de Vergadering van Aandeelhouders worden voorgelegd.
| € 35.000 | |
|---|---|
| € 30.000 | |
| € 30.000 | |
| €125.000 | |
| €125.000 | |
Er is geen regeling overeengekomen. De bestaande arbeidscontracten met de directieleden kennen opzegtermijnen van drie maanden. Er is geen ontslagvergoeding overeengekomen.
De heer E.A. van den Brandhof, commissaris van de vennootschap, heeft in het kader van de WMZ, 2A, een melding gedaan van een belang van 697.653 aandelen. Dit belang vertegenwoordigd een percentage van 4,09%. Dit belang is door de heer Van Den Brandhof aangekocht en dient als lange termijnbelegging in de vennootschap.
Op 19 maart 2007 heeft Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V, een dochtermaatschappij van Bonavella, aan Timothy Vastgoed Ontwikkeling B.V, een besloten vennootschap waarvan de aandelen worden gehouden door de heer A.A.M, van den Ingh, directeur N.V. Bever holding, een financiering verstrekt van € 526.852 voor de verwerving van een vastgoedobject aan de Schoolstraat te Noordwijk aan Zee, dat deel uitmaakt van de vastgoedportefeuille. Deze financiering is gesecureerd door middel van een eerste hypothecaire inschrijving op het object en draagt een marktconforme rente van 4% per jaar. In de loop van 2008 zal deze financiering worden afgelost door de levering van het vastgoedobject aan de Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V., welke laatstgenoemde vennootschap als gevolg van de Fusie vanaf 29 december 2007 een dochtermaatschappij is van Bever Holding. Deze transactie is voorgelegd aan en goedgekeurd door de Raad van Commissarissen en vastgesteld is dat deze transactie niet conflicteert met de, in artikel 6 van de Gedragscode N.V. Bever Holding genoemde, tegenstrijdigheid van belangen. Tevens is voldaan aan best practice bepalingen 11.3.2 tot en met 11.3.4.
Bever Holding streeft er naar duurzaam te ondernemen. Er wordt aandacht besteed aan milieu, arbeidsverhoudingen en ethiek. In haar vastgoedontwikkelingen worden milieuaspecten door Bever Holding zorgvuldig afgewogen. Het is de visie van Bever Holding dat een duurzame ontwikkeling bijdraagt aan de waarde van de projecten en de beleving hierbij van de uiteindelijke gebruikers van onze projecten. Bever Holding hecht een grote waarde aan een uitgebalanceerd personeelsbeleid waardoor ervaring voor de vennootschap behouden wordt.
Als opdrachtgever aan bouwondernemingen en als partner betrokken bij de ontwikkeling van onze projecten waarbij onze projecten beeldbepalend zijn voor de omgeving waarin zij ontwikkeld worden kent Bever Holding haar verantwoordelijkheden. Het is daarom vanzelfsprekend dat Bever Holding zich houdt aan algemeen aanvaarde maatschappelijke normen en waarden en aan lokale wetten en regels.
Als gevolg van de groei van de onderneming heeft Bever Holding in 2007 opnieuw de naleving van de principes en best practices getoetst aan de bedrijfsvoering. Een omschrijving hiervan is opgenomen in de paragraaf Corporate Govemance van dit verslag.
Bever Holding voert een actief beleid op het terrein van het in kaart brengen van de risico's die met het beleggen in - en ontwikkelen van vastgoed gepaard gaan. In 2007 is veel aandacht besteed aan risicomanagement. Door het verwerven van de uitgebreide portefeuille vastgoedprojecten middels de fusie heeft het bestuur een nieuw werkplan opgesteld. Dit werkplan zal jaarlijks opnieuw opgesteld worden en in de vergaderingen met de Raad van Commissarissen besproken worden. In het werkplan worden een aantal belangrijke risico's behandeld en de daarbij behorende risicobeheer-maatregelen.
Het werkplan omvat onder meer strategische risico's (in het bijzonder planontwikkeling, welke bestemming krijgt een object), calamiteitenrisico's (verzekeringen), (her)financierings- en renterisico's, compliance risico's (toezichthouders AFM en Euronext), vergunnings- en veiligheidsrisico's, juridische en fiscale risico's etc.
De omvang van de organisatie van Bever holding is beperkt. Ten aanzien van het financiële verslaggevingsrisico is de directie van mening dat de opzet van de risicobeheersings-en controlesystemen een redelijke mate van zekerheid geeft dat de financiële verslaggeving geen onjuistheden van materieel belang bevat. Daarnaast is de directie van mening dat er geen aanwijzingen zijn dat deze risicobeheersings- en controlesystemen gedurende het verslagjaar niet naar behoren hebben gewerkt en dat er geen indicaties zijn dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zullen werken. In de toekomst zal het werkplan risicobeheersing constant aangepast worden aan de groei van de organisatie. De directie zal regelmatig met de Raad van Commissarissen overleg voeren over de aanpassingen en actualisering van de risicobeheersing.
Bever Holding bezit per ultimo 2007 een uitgebreide portefeuille met vastgoedprojecten. De directie heeft een strategisch plan opgesteld ter realisatie van deze projecten in de komende vierjaar. De samenstelling en de status van de huidige portefeuille zal tot eind 2011 als gevolg daarvan aanzienlijk wijzigen. De ontwikkelde projecten zullen verkocht worden aan eindgebruikers, danwei worden aangehouden in eigen portefeuille. In het lopende jaar verwacht Bever Holding de eerste verkopen in projecten te kunnen realiseren. Dit zijn een drietal projecten in België waarvan de uitvoeringsfase deels is gestart of binnen enkele maanden zal starten. In Nederland wordt gestart met de uitvoeringsfase van het project Esplanade te Noordwijk. Naast de realisatie van de projecten overweegt de directie een aantal objecten direct af te stoten als de marktomstandigheden zich hiervoor lenen. Naast de ontwikkelingactiviteiten zoekt Bever Holding naar aantrekkelijke beleggingsmogelijkheden in vastgoed. De focus ligt daarbij op verhuurd vastgoed. Een voorwaarde die de directie stelt bij de verwerving van vastgoedbeleggingen is de uitgifte van nieuwe aandelen. Een gedeelte van de koopprijs zal worden voldaan met aandelen Bever Holding. Hiermee beoogd de directie enerzijds het eigen vermogen van Bever Holding verder toe te laten nemen en anderzijds de kasstroom te versterken. De directie verwacht in 2008 haar portefeuille aanzienlijk uit te breiden.
Wassenaar, 23 april 2008 De directie
Geconsolideerde jaarrekening
Enkelvoudige jaarrekening
| ( EUR x 1.000) | Toelichting | 2007 | 2006 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Opbrengsten uit vastgoed | EUR | EUR | |||
| beleggingen | |||||
| Netto huuropbrengsten | 225 | ||||
| Totale opbrengsten uit vastgoed | |||||
| beleggingen | 225 | ||||
| Overige opbrengsten | 464 | ||||
| Netto opbrengsten | 464 | 225 | |||
| Lasten | |||||
| Lonen en salarissen | (366) | (266) | |||
| Afschrijvingen | (45) | (46) | |||
| Overige algemene kosten | (622) | (176) | |||
| Bijzondere lasten | (67) | ||||
| Totale lasten | (1.033) | (555) | |||
| Bedrijfsresultaat | (569) | (330) | |||
| Financiële opbrengsten | 282 | 341 | |||
| Financiële kosten | (15) | ||||
| Netto financieringskosten | 267 | 341 | |||
| Resultaat voor belastingen | (302) | 11 | |||
| Vennootschapsbelasting | 77 | (8) | |||
| Resultaat na belastingen | (225) | 3 | |||
| Per aandeel (x EUR 1) | |||||
| Nettoresultaat per aandeel | |||||
| beschikbaar voor | |||||
| aandeelhouders | (0,01; | (0,00) | |||
| Verwaterd nettoresultaat per | |||||
| aandeel beschikbaar voor | |||||
| aandeelhouders | (o,oi; | (0,00) | |||
| Geconsolideerde balans per 31 december 2007 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2007 | 31.12.2006 | ||
| EUR | EUR | ||||
| Actief | |||||
| Vaste activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 5 | 58.399 | |||
| Vastgoedbeleggingen in | |||||
| aanbouw of ontwikkeling | 6 | 46.013 | |||
| Materiële vaste activa | 7 | 604 | |||
| Actieve belastinglatenties | 8 | 8.365 | |||
| 113.381 | |||||
| Vlottende activa | |||||
| Voorraad vastgoedprojecten | 9 | 27.793 | |||
| Debiteuren | 33 | ||||
| Belastingen en sociale premies | 102 | - | |||
| Vorderingen op gerelateerde | |||||
| partijen | 6.517 | ||||
| Overige vorderingen | 10 | 19.177 | 120 | ||
| 53.622 | 120 | ||||
| Liquide middelen | 11 | 4.751 | 14.988 | ||
| Totale activa | 171.754 | 15.108 | |||
| Geconsolideerde balans per 31 december 2007 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2007 | 31.12.2006 | ||
| EUR | EUR | ||||
| Passief | |||||
| Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Overige reserves Onverdeeld resultaat |
12 | 19.616 33.713 46.958 (225) |
3.738 16.963 (5.636) 3 |
||
| 100.062 | 15.068 | ||||
| Voorzieningen Latente belastingverplichting Langlopende schulden |
13 14 |
37.432 4.050 |
|||
| Kortlopende schulden | |||||
| Hypothecaire leningen Crediteuren Overige schulden en |
14 | 28.526 582 |
|||
| overlopende passiva | 1.102 | 30.210 | 40 | 40 | |
| Totale passiva | 171.754 | 15.108 |
| Geconsolideerd overzicht mutaties in het eig | en vermogen | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | Geplaatst kapitaal |
Agio reserve |
Overige reserve |
Onverdeeld resultaat |
Totaal |
| Stand per 1 januari 2006 Resultaatbestemming |
3.738 | 16.963 | (4.325) (1.311) |
(1.311) 1.311 |
15.065 |
| Resultaat | 3 | 3 | |||
| Stand per 31 december 2006 |
3.738 | 16.963 | (5.636) | 3 | 15.068 |
| Stand per 1 januari 2007 Resultaatbestemming |
3.738 | 16.963 | (5.636) 3 |
3 (3) |
15.068 |
| Uitgifte aandelen in verband met verkrijging vastgoedportefeuille |
15.878 | 16.750 | 52.591 | 85.219 | |
| Resultaat | (225) | (225) | |||
| Stand per 31 december 2007 |
19.616 | 33.713 | 46.958 | (225) | 100.062 |
| Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 | ||||
|---|---|---|---|---|
| (Volgens de indirecte methode) | 2007 | 2006 | ||
| (EUR x 1.000) | EUR | EUR | ||
| Resultaat na belastingen | (225) | 11 | ||
| Netto financieringskosten | (267) | |||
| Belastingen naar de winst | (77) | |||
| Afschrijvingen | 45 | 46 | ||
| Bijzondere waardeverminderingen | 67 | |||
| Kasstroom uit operationele resultaten voor | ||||
| veranderingen werkkapitaal en voorzieningen | (524) | 124 | ||
| mutatie werkkapitaal | ||||
| Aanpassingen Bever voor: | ||||
| Investeringen in vastgoed in voorraad | (7.523) | |||
| Overige activa | 187 | 103 | ||
| Overige passiva | (2.925) | (610) | ||
| Veranderingen in werkkapitaal: | (10.261) | (507) | ||
| Kasstroom uit bedrijfsoperaties | (10.785) | (383) | ||
| Betaalde interest | (5) | |||
| Ontvangen winstbelasting | 625 | |||
| (5) | 625 | |||
| Kasstroom uit operationele activiteiten | (10.790) | 242 | ||
| Ontvangen interest | 279 | |||
| Investeringen in materiële vaste activa | (249) | |||
| Acquisitie van Bonavella | 523 | |||
| Desinvesteringen vastgoed | 3.948 | |||
| Kasstroom uit investeringsactiviteiten | 553 | 3.948 | ||
| Kasstroom uit financieringsactiviteiten | ||||
| Mutatie geldmiddelen | (10.237) | 4.190 | ||
| Liquide middelen per 1 januari | 14.988 | 10.798 | ||
| Liquide middelen per 31 december | 4.751 | 14.988 |
N.V. Bever Holding (Bever Holding), statutair gevestigd in Hilversum, is een vastgoed ontwikkelingsmaatschappij die zich richt op (her)ontwikkeling van woningbouw, commerciële ruimten en hotels. De projecten zijn ultimo 2007 geconcentreerd in Nederland en België. In het verslagjaar hebben Bever Holding en haar groepsmaatschappijen een aanvang genomen met nieuwe activiteiten bestaande uit voornamelijk het aankopen, verkopen, ontwikkelen, exploiteren en beheren van vastgoed.
Het doel van Bever Holding is om door het investeren in vastgoed winst te realiseren en daardoor een meerwaarde te creëren voor haar aandeelhouders. Bever Holding voorziet deze doelstelling te verwezenlijken enerzijds door de projecten in haar vastgoedportefeuille uit te ontwikkelen en daarmee meerwaarde te realiseren. Per project zal worden bezien of dit wordt toegevoegd aan het vastgoed in exploitatie dan wel zal worden verkocht aan derden. Anderzijds zal worden gestreefd naar de verwerving van renderend (bestaand) vastgoed teneinde een positieve kasstroom te genereren.
Aan de strategie om de gestelde doelen te bereiken zal in de komende jaren vorm worden gegeven. Hiertoe wordt de organisatie op de gewenste schaal gebracht door middel van autonome groei dan wel overname. Voor de uitbreiding van de vastgoedportefeuille zal Bever Holding als onderdeel van haar strategie streven een deel van de overnamesom in nieuw uit te geven aandelen Bever Holding te voldoen. Deze uitgifte van nieuwe aandelen zal bijdragen aan de groei van het eigen vermogen van Bever Holding.
Bever Holding is in 1975 opgericht naar Nederlands recht en was tot 13 mei 1998 een beleggingsmaatschappij met vast kapitaal. Bever Holding was voornamelijk actief in het beheren en uitbouwen van belangen in hoekmansbedrijven. Met het verdwijnen van het traditionele handelssysteem (en daarmee het overbodig worden van boekmannen) op de toenmalige Effectenbeurs in 2001 daalde de winstgevendheid van Bever Holding.
In 2002 en 2003 legde Bever Holding zich vervolgens met name toe op de handel in derivaten en vermogensbeheeractiviteiten d.m.v. haar dochtervennootschap Bever Financial Services B.V. Als gevolg van de invoering van schermhandel en de terugval van de effectenhandel in 2002 en 2003 namen de activiteiten en dus de winstgevendheid van Bever Holding verder af. Uiteindelijk werd eind 2005 besloten om over te gaan tot liquidatie van Bever Holding.
Als gevolg van de bekendmaking van dit besluit tot liquidatie in de media maakten enkele partijen hun interesse kenbaar om de activiteiten van Bever Holding in gewijzigde vorm voort te zetten.
Op 25 augustus 2006 bracht Beauchamp Beheer B.V. een openbaar bod uit op alle uitstaande aandelen Bever Holding. In het kader van dit openbaar bod heeft de toenmalig grootaandeelhouder in Bever Holding, Zibafes B.V, onherroepelijk toegezegd haar 2.708.000 aandelen Bever Holding aan te melden onder het openbaar bod. Deze toezegging vertegenwoordigde circa 85% van het totale geplaatste en uitstaande aandelenkapitaal van Bever Holding op de publicatiedatum van het biedingsbericht. Op 28 september 2006 deed Beauchamp Beheer B.V. haar openbaar bod gestand, waarna zij op 5 oktober 2006 de biedprijs van € 4,94 in contanten voldeed aan de houders van aandelen Bever Holding die onder het openbaar bod waren aangemeld. In totaal werden 2.973.467 aandelen Bever Holding aangemeld onder het openbaar bod, corresponderend met 91,48% van het totale geplaatste en gestorte aandelenkapitaal van Bever Holding.
Bever Holding heeft in 2007 haar activiteiten verlegd naar vastgoed. Hieraan is invulling gegeven met een tweetal transacties:
Door de fusie heeft Bever Holding de uitgebreide vastgoedportefeuille van Bonavella overgenomen met een transactiewaarde van € 120.000.000. Naast het bovengenoemde project Esplanade, beschikt Bever Holding daarmee over een potentieel te ontwikkelen vastgoedportefeuille van meer dan 75.000 m2 vloeroppervlak, verdeeld over (i) woningbouw (circa 57%), (ii) kantoren en winkels (circa 19%) en (iii) hotels (circa 19%). Van deze vastgoedportefeuille bevindt circa 50.000 m2 ofwel 67% zich in Nederland. Het overige deel van deze vastgoedportefeuille van Bever Holding bevindt zich in België (circa 25.000 m2 ofwel 33%).
Op 18 mei 2007 heeft Bever Holding een overeenkomst gesloten om de vastgoedportefeuille van Bonavella Holding B.V. te verkrijgen. Met de aandeelhouders van Bonavella Holding is overeengekomen de transactie te realiseren via een juridische fusie. Op 29 december 2007 is deze juridische fusie tussen Bever Holding en Bonavella Holding B.V. tot stand gekomen, waarbij Bever Holding juridisch kwalificeert als de verkrijgende vennootschap en Bonavella Holding B.V. als de verdwijnende vennootschap. Per voornoemde datum zijn de activa en passiva van Bonavella Holding B.V. onder algemene titel overgegaan op Bever Holding.
De fusie is verantwoord in de jaarrekening als algehele verkrijging van alle activa en passiva van Bonavella Holding B.V. door Bever Holding met als tegenprestatie de uitgifte van 13.806.984 aandelen Bever Holding aan de aandeelhouders van Bonavella Holding B.V.
Het resultaat van Bonavella Holding is voor de periode 29 december 2007 tot en met 31 december 2007 verantwoord in de verlies- en winstrekening van Bever.
^^^^^^^^
| (EUR x 1.000) | 29 december 2007 |
|---|---|
| Vastgoed beleggingen | 58.399 |
| Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling | 46.013 |
| Voorraad vastgoedprojecten | 20.270 |
| Actieve belasting latentie | 8.288 |
| Overige activa | 25.896 |
| Liquide middelen | 523 |
| Materiële vaste activa | 400 |
| Passieve belasting latentie | (37.432) |
| Langlopende schulden | (4.050) |
| Overige passiva | (33.088) |
| Netto vermogenswaarde Bonavella Holding B.V. | 85.219 |
| Verwerking in eigen vermogen van Bever Holding: | |
| Nominale waarde uitgegeven aandelen | 15.878 |
| Wettelijke reserves van Bonavella Holding B.V. | 52.591 |
| Agio | 16.750 |
| Totaal | 85.219 |
De jaarrekening van de vennootschap is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards ('IFRS'), zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Deze standaarden omvatten alle nieuwe en herziene Standaarden en Interpretaties gepubliceerd door de International Accounting Standards Board ('IASB') en de International Financial Reporting Interpretations Committee ('IFRIC'), voor zover van toepassing op de activiteiten van de vennootschap en effectief op boekjaren aanvangend vanaf 1 januari 2007.
De vennootschap heeft IFRS 7 Financial Instruments disclosures, welke effectief is geworden vanaf 1 januari 2007, toegepast, evenals de als gevolg van deze standaard gewijzigde IAS 1. Dit heeft geresulteerd in een aantal additionele toelichtingen in het jaarverslag. Verder zijn door de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving.
International Financial Reporting Interpretations Committee gepubliceerde interpretaties voor het onderhavige boekjaar effectief geworden. De toepassing van deze interpretaties heeft niet geleid tot aanpassingen in door de vennootschap
Nieuwe standaarden en interpretatiesdiezijn uitgevaardigd maar die nog niet van kracht zijn voor financiële periodes beginnend op 1 januari 2007 zijn nog niet toegepast. De onderneming verwacht dat de adoptie van deze nieuwe standaarden geen materieel effect heeft op de geconsolideerde jaarrekening over 2007 en toekomstige periodes. Hieronder wordt, voor zover deze nieuwe standaarden, wijzigingen en interpretaties relevant zijn voor de vennootschap, aangegeven welke invloed de toepassing hiervan kan hebben op de geconsolideerde jaarrekening over 2008 en daarna.
Deze nieuwe standaard, die effectief wordt vanaf 1 januari 2009, vervangt IAS 14 Segment Reporting. Deze standaard geeft nieuwe richtlijnen ten aanzien van de informatie die toegelicht dient te worden over te onderscheiden segmenten. Het is daarbij toegestaan bij de keuze van de te onder-
scheiden segmenten en daarover toe te lichten informatie meer aan te sluiten bij de in gebruik zijnde interne rapportages. Overigens bestaat de verwachting dat dit niet zal leiden tot belangrijke wijzigingen in de geconsolideerde jaarrekening.
Deze wijziging wordt effectief voor boekjaren die aanvangen op of na 1 januari 2009. Deze wijziging wordt reeds door de Groep toegepast, al heeft die geen effect op de door de Groep gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving, aangezien de Groep reeds financieringskosten activeert die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving ofbouw van vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkelingen. Als gevolg van de wijziging van IAS 23 is namelijk de optie om alle kosten die samenhangen met het aangaan van leningen direct als kosten te verantwoorden op het moment dat deze zich voordoen vervallen.
De financiële overzichten worden gepresenteerd in euro's, waarbij bedragen afgerond zijn op duizenden euro's, tenzij anders vermeld. Vastgoedbeleggingen en effecten zijn gewaardeerd op reële waarde. De overige posten worden in de financiële overzichten gewaardeerd op historische kostprijs, tenzij anders vermeld. Verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van dejaarrekening bekend zijn geworden.
De hierna uiteengezette grondslagen voor financiële verslaggeving onder IFRS zijn consistent toegepast binnen de Groep en voor alle gepresenteerde perioden in deze geconsolideerde jaarrekening.
Bij het opstellen van dejaarrekening in overeenstemming met IFRS heeft de directie zich oordelen gevormd betreffende schattingen en veronderstellingen welke gevolgen hebben op de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De schattingen en onderliggende veronderstellingen betreffende de toekomst zijn gebaseerd op historische ervaringen en andere relevante factoren, gegeven de omstandigheden op balansdatum. De werkelijke resultaten kunnen afwijken van deze schattingen.
De schattingen en onderliggende veronderstellingen worden regelmatig beoordeeld. Eventuele aanpassingen worden verantwoord in de periode waarin de schatting is herzien, of indien de schatting ook effect heeft op toekomstige perioden, eveneens in toekomstige perioden.
De belangrijkste schattingen en veronderstellingen betreffende de toekomst en andere belangrijke bronnen van schattingsonzekerheden op de balansdatum die een belangrijk effect hebben op de jaarrekening en die een belangrijk risico in zich dragen van een materiële aanpassing van boekwaarden in het volgende boekjaar zijn hier hieronder opgenomen.
De directie heeft de volgende essentiële schattingen toegepast die een materieel effect hebben op de bedragen die in dejaarrekening zijn opgenomen.
De taxaties zijn verricht door een onafhankelijke taxateur. De taxateur is bij de taxaties voor een deel uitgegaan van informatie versterkt door de directie. Dit betreft bijvoorbeeld huur- en oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten.
Deze informatie is gebaseerd op basis van de huidige (her) ontwikkelplannen van desbetreffende objecten zoals die door de directie op dit moment worden ingeschat.
Voor diverse plannen dienen nog bestemmingsplannen gewijzigd te worden en/of bouwvergunningen aangevraagd te worden.
Met deze onzekerheden is door de taxateur rekening gehouden bij de reële waardebepaling van de objecten. Indien de bepaalde bestemmingsplannen niet kunnen worden gewijzigd en/of bouwvergunningen niet worden afgegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Daarnaast zouden marktomstandigheden en/of andere overwegingen kunnen leiden tot de aanpassing van de huidige plannen. Ook dit kan een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
Onder toelichting 6 van de enkelvoudige jaarrekening is een uiteenzetting gegeven van de belangrijkste lopende juridische procedures. Indien de uitkomst van deze juridische procedures anders is dan hierin aangegeven kan dit een negatief effect op het bedrijfsresultaat hebben.
In de geconsolideerde cijfers van Bever worden de financiële gegevens verwerkt van de tot Bever Holding behorende maatschappijen, zoals weergegeven op pagina 66. De financiële gevolgen van de juridische fusie tussen Bever Holding en Bonavella Holding B.V, zijn verwerkt alsof Bever Holding de activa en passiva van Bonavella heeft overgenomen. Voor de verwerking van de verkrijging van de activa en passiva zijn diverse standaarden betreffende die posten van toepassing. Voor de uitgifte van de aandelen en de transactie in het geheel is IFRS 2 "Share-based Payment" van toepassing.
Dit impliceert dat per de fusiedatum van 29 december 2007 de activa en passiva van Bonavella Holding B.V. in de jaarrekening van Bever zijn verantwoord op basis van de reële waarde. De financiële gegevens worden volledig in de jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties.
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten waarover de vennootschap zeggenschap heeft. Er is sprake van zeggenschap indien de vennootschap de mogelijkheid heeft om, direct of indirect, het financiële en operationele beleid van de entiteit te bepalen teneinde voordelen te verkrijgen uit de activiteiten van deze entiteit. Bij de beoordeling of er sprake is van zeggenschap wordt rekening gehouden met potentiële stemrechten die uitoefenbaar of converteerbaar zijn. De financiële overzichten van dochterondernemingen worden in de geconsolideerde overzichten opgenomen vanaf de datum waarop voor het eerst sprake is van zeggenschap tot aan het moment waarop deze eindigt.
Saldi binnen de Groep en eventuele niet-gerealiseerde winsten en verliezen op transacties binnen de Groep of baten en lasten uit dergelijke transacties worden bij de opstelling van de financiële overzichten geëlimineerd. Niet-gerealiseerde winsten uit hoofde van transacties met geassocieerde deelnemingen en joint ventures, worden
geëlimineerd naar rato van het belang dat de Groep in de entiteit heeft. Niet-gerealiseerde verliezen worden op dezelfde wijze geëlimineerd als niet-gerealiseerde winsten, maar slechts voor zover er geen aanwijzing is voor een bijzondere waardevermindering.
Bever staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. Een overzicht van de maatschappijen is opgenomen op pagina 66 van deze jaarrekening.
Krachtens IFRS dient bij elk vastgoedobject te worden vastgesteld tot welke categorie zij behoort. De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit vastgoedbeleggingen, vastgoedbeleggingen in aanbouw en voorraden. Hieronder worden per categorie de grondslagen voor waardering beschreven.
Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om direct of indirect resultaat te behalen. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd op reële waarde. De reële waarde is gebaseerd op de marktwaarde, dat wil zeggen het geschatte bedrag waarvoor een vastgoedbelegging op balansdatum zou kunnen worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde tot een transactie bereid zijnde partijen die onafhankelijk zijn. De vastgoedbeleggingen zijn getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde taxateurs. De waarderingsmethode is gebaseerd op internationale taxatierichtlijnen (RICS Appraisal and Valuation Standards). Op grond van de geplande projectontwikkelingen worden toekomstige baten en lasten zo nauwkeurig mogelijk ingeschat, waarbij een reële basis wordt vastgesteld van de grondwaarden.
Winsten of verliezen die voortvloeien uit een wijziging in de reële waarde van beleggingen direct in vastgoed worden opgenomen in de winst- en verliesrekening over de periode waarin zij ontstaan. Winsten en verliezen die voortvloeien uit de verkoop van beleggingen direct in vastgoed worden bepaald als het verschil tussen de netto-opbrengst bij verkoop en de laatst gepubliceerde boekwaarde van de specifieke vastgoedobjecten en worden verantwoord in de periode waarin de verkoop plaatsvindt.
Uitgaven in verband met beleggingen direct in vastgoed worden als onderhoudskosten, onderdeel van de exploitatiekosten, direct ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Voor de bepaling van hetgeen als beleggingen direct in vastgoed wordt opgenomen is van belang de verkrijging van het economische eigendom.
Dit betreft vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling voor toekomstig gebruik als vastgoedbelegging in exploitatie.
Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling worden gewaardeerd op kostprijs tot het moment waarop de bouw of ontwikkeling is voltooid. Op het moment van overgang naar vastgoedbelegging wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Financieringskosten die rechtstreeks zijn toe te rekenen aan de verwerving of bouw van de vastgoedbelegging worden geactiveerd als deel van de kostprijs van de vastgoedbelegging. Activering van financieringskosten vangt aan op het moment dat de voorbereidingen voor de bouw of renovatie zijn aangevangen, de uitgaven zijn gedaan en de financieringskosten worden gemaakt. Activering van financieringskosten wordt beëindigd op het moment dat de bouw of ontwikkeling is voltooid en de vastgoedbelegging in aanbouw of ontwikkeling wordt verantwoord als een vastgoedbelegging in exploitatie.
Voorraad betreft vastgoedobjecten die worden aangekocht om te worden (her)ontwikkeld om na realisatie te worden verkocht. Voorraden worden gewaardeerd op kostprijs. Op het moment van verkoop wordt het verschil tussen de reële waarde op dat moment en de boekwaarde verantwoord in de winst- en verliesrekening.
Materiële vaste activa omvatten met name activa die door de Groep worden aangehouden in het kader van de ondersteuning van de bedrijfsactiviteiten,zoals kantoormeubilair, computerapparatuur en vervoermiddelen. De materiële vaste activa worden gewaardeerd op kostprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en cumulatieve bijzondere waardeverminderingsverliezen. Afschrijvingen worden opgenomen in de winst- en verliesrekening volgens de lineaire afschrijvingsmethode rekening houdend met de verwachte gebruiksduur en restwaarde van de desbetreffende activa. De verwachte gebruiksduur wordt als volgt ingeschat:
Op antiek en kunst wordt niet afgeschreven.
Actieve latenties uit hoofde van compensabele verliezen en passieve latentie als gevolg van herinvesteringsreserves en verschillen tussen commerciële -en fiscale boekwaarde van de vastgoedbeleggingen worden gesteld op het nominale basistarief vennootschapsbelasting van 25,5%.
De actieve belastinglatenties en passieve latenties zijn afzonderlijk in de balans opgenomen.
Ten aanzien van de Belgische vennootschappen zijn zowel de passieve als de actieve belastinglatenties gewaardeerd op 34%, zijnde het nominale basistarief vennootschapsbelasting in België.
Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor bedragen van in toekomstige perioden terug te vorderen winstbelastingen met betrekking tot verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de fiscale boekwaarde ervan en voorwaartse compensatie van niet-gecompenseerde fiscale verliezen of ongebruikte fiscaal verrekenbare tegoeden. Actieve belastinglatenties worden alleen opgenomen indien het waarschijnlijk is dat de tijdelijke verschillen in de nabije toekomst zullen worden afgewikkeld en er fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee het tijdelijke verschil kan worden verrekend.
Vorderingen zijn opgenomen tegen de nominale waarde. Voorzieningen voor mogelijke oninbaarheid zijn hierop in mindering gebracht.
Liquide middelen omvatten deposito's, daggelden en banktegoeden.
De voorziening latente belastingverplichtingen betreft de in de toekomst verschuldigde vennootschapsbelasting als gevolg van de lagere waardering van onroerende goederen in de fiscale balans, dan wel aanwezige herinvesteringsreserves. Krachtens IAS 12 (herzien) wordt de voorziening latente belastingverplichtingen gewaardeerd op basis van het nominale belastingtarief van 25,5%. Voor de Belgische vennootschappen geldt een tarief van 34%.
Voorzieningen worden in de balans opgenomen indien de Groep een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting heeft als gevolg van een gebeurtenis in het verleden, en het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen nodig is. Indien het effect daarvan materieel is, worden voorzieningen opgenomen tegen de contante waarde van de uitgaven die naar verwachting vereist zullen zijn om de verplichting af te wikkelen.
Rentedragende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde verminderd met de kosten die samenhangen met het aangaan van de rentedragende schulden. Na eerste verwerking worden rentedragende schulden verantwoord tegen geamortiseerde kostprijs, waarbij een eventueel verschil tussen de kostprijs en de af te lossen schuld in de winst- en verliesrekening over de
looptijd van de schuld wordt verantwoord op basis van de effectieve-rentemethode. Rentedragende schulden met een looptijd van meer dan één jaar worden verantwoord onder de langlopende schulden. Eventuele aflossingen op rentedragende leningen binnen één jaar worden verantwoord onder de kortlopende schulden.
Overige schulden en overlopende passiva worden gewaardeerd op nominale waarde.
Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop zij betrekking hebben.
Bruto huuropbrengsten uit operationele huurovereenkomsten worden op tijdsevenredige basis over de periode van de huurovereenkomsten verantwoord. Huurvrije perioden, huurkortingen en andere huurincentives worden verwerkt als een integraal deel van de totale bruto huurop-
brengsten. De hieruit voortkomende overlopende balansposten worden verantwoord onder 'Overlopende activa in verband met huurincentives'. Deze overlopende posten worden gecorrigeerd op de reële waarde van de desbetreffende vastgoedbeleggingen.
Servicekosten hebben betrekking op kosten voor energie, huismeesters, tuinonderhoud en dergelijke, die op grond van de huurovereenkomst doorberekend kunnen worden aan de huurder. Het niet-doorberekende deel van de servicekosten heeft voor een groot deel betrekking op niet-verhuurde vastgoedbeleggingen. De kosten en doorbelastingen worden niet afzonderlijk in de winst- en verliesrekening vermeld.
Exploitatiekosten betreffen de direct met de exploitatie van het vastgoed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beheerkosten, verzekeringen, reserveringen voor oninbare huurvorderingen en onroerende zaak belastingen. Deze kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben. Kosten die gemaakt worden bij het afsluiten van operationele huurovereenkomsten worden verantwoord in de periode waarin zij worden gemaakt.
Netto financieringskosten bestaan uit de aan de periode toe te rekenen interestkosten op leningen en schulden, berekend op basis van de effectieve-rentemethode verminderd met geactiveerde financieringskosten op vastgoedbeleggingen en interestopbrengsten op uitstaande leningen en vorderingen.
Algemene kosten betreffen onder andere personeelskosten, huisvestingskosten, automatiseringskosten, publiciteitskosten en de kosten van externe adviseurs. Kosten die verband houden met het interne commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed worden toegerekend aan de exploitatiekosten.
Deze resultaten zijn verkregen op de effecten en bestaan uit ontvangen dividenden, gerealiseerde verkoopresultaten en herwaarderingen.
De verantwoorde marge is het saldo van de ongerealiseerde en gerealiseerde waardemutaties. De ongerealiseerde waardemutaties worden, rekening houdend met belastinglatenties, via de winstverdeling toegevoegd respectievelijk onttrokken aan de herwaarderingsreserve.
De vennootschapsbelasting wordt berekend over het commerciële resultaat. Hierbij wordt rekening gehouden met permanente en tijdelijke verschillen tussen de winst-
berekening volgens de cijfers per 31 december 2007 en de fiscale winstberekening.
Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld op basis van de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit de liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de
kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
De gesegmenteerde informatie wordt weergegeven op basis van de landen waar de vastgoedbeleggingen zijn gelegen.
| Vastgoedobjecten | |||
|---|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | Nederland | België | Totaal |
| Vastgoedbeleggingen | 53.429 | 4.970 | 58.399 |
| Vastgoedbeleggingen in aanbouw of ontwikkeling | 26.535 | 19.478 | 46.013 |
| Voorraad vastgoedprojecten | 12.994 | 14.799 | 27.793 |
| 92.958 | 39.247 | 132.205 |
| (EUR x 1.000) | Activa | Passiva | ||
|---|---|---|---|---|
| 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Nederland | 130.611 | 15.108 | 158.140 | 15.108 |
| België | 41.143 | 0 | 13.614 | 0 |
| Totaal | 171.754 | 15.108 | 171.754 | 15.108 |
Aangezien de aankoop van de vastgoedportefeuille plaats heeft gevonden op 29 december 2007 is er geen
gesegmenteerde informatie opgenomen over de winst en verliesrekening.
goeding die door Bever Holding in rekening is gebracht voor het verslagjaar 2007.
De overige opbrengsten betreffen een managementver- aan haar Belgische werkmaatschappij Planvisie België N.V.
| 2007 | 2006 |
|---|---|
| 354 | 238 |
| 12 | 3 |
| 25 | |
| 266 | |
| 366 |
Over het verslagjaar 2007 bestaat er voor directie en personeel geen pensioenregeling.
| (EUR x 1.000) De post belastingen is als volgt samengesteld: |
2007 | 2006 |
|---|---|---|
| Over de verslagperiode verschuldigde winst | ||
| belastingen naar de winst | (8) | |
| Dotatie latente belasting verplichtingen | ||
| Dotatie latente belasting vorderingen | 77 | |
| 77 | (8) | |
| Aansluiting effectief belasting tarief: | ||
| 2007 | 2006 | |
| Resultaat voor belastingen | (302) | 11 |
| Deelnemingsvrijstelling en andere fiscale faciliteiten | 20 | |
| Belastbare winst | (302) | 31 |
| Vennootschapsbelasting | 77 | (8) |
| Effectief tarief | 25,5% | 25,i |
| De effectieve belastingdruk is als volgt tot stand gekomen | 2007 | 2006 |
| Resultaat voor belastingen | (302) | 11 |
| Belastingdruk 2007 25,5% |
77 | (3) |
| Niet verrekenbare verliezen | - | (1) |
| Overige fiscale faciliteiten | - | (4) |
| Effectief tarief | 77 | (8) |
Voor een nadere specificatie van de vastgoed beleggingen beëdigd taxateur getaxeerd, te weten DTZ Zadelhoff te Utrecht, wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie.
Het vastgoed is per 31 december door één onafhankelijke zekerheid van verkregen geldleningen.
Vastgoed met een waarde van EUR 46 miljoen dient tot
wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie. zekerheid van verkregen geldleningen.
Voor een nadere specificatie van de vastgoedbeleggingen Vastgoed met een waarde van EUR 39 miljoen dient tot
| (EUR x 1.000) | Andere vaste bedrijfsmiddelen |
|---|---|
| Boekwaarde per 1 januari 2007 Investeringen Inbreng naar aanleiding van fusie Afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2007 |
249 400 (45) 604 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december 2007 | 45 |
| Afschrijvingspercentage | 0-50% |
| (EUR x 1.000) | |
|---|---|
| Stand per 1 januari | |
| Inbreng naar aanleiding van fusie | 8.288 |
| Mutaties gedurende het jaar | 77 |
| Stand per 31 december | 8.365 |
Het totaal van compensabele verliezen van de Groep Vooralsnog heeft de directie besloten deze niet te activebedraagt circa EUR 53 miljoen. De voorvoegingsverliezen van Bever Holding bedragen EUR 20 miljoen. Bever Holding zal nog in overleg treden met de belastingdienst terzake de mogelijke verrekenbaarheid van deze verliezen.
ren. De voorvoegingsverliezen die betrekking hebben op Bonavella bedragen EUR 33 miljoen. De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land.
| (EUR x 1.000) | 2007 |
|---|---|
| Stand per 1 januari Investeringen Bever Inbreng naar aanleiding van fusie |
7.523 20.270 |
| Taxatiewaarde per 31 december | 27.793 |
Voor een nadere specificatie van de voorraad vastgoedprojecten wordt verwezen naar de gesegmenteerde informatie. Vastgoed met een waarde van EUR 5 miljoen dient tot zekerheid van verkregen geldleningen.
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend. In de overige vorderingen is een post begrepen van circa EUR 19 miljoen. Het betreft een vordering op Ontwikkeling Regiobouw Haarlemmermeer B.V. Het betreft een aanbetaling op een tweetal turn-key projecten gelegen te Leiden en Aalsmeer. Als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen uit hoofde van deze turn key overeenkomsten van de kant van Regiobouw heeft Bever in de tweede helft van het verslagjaar de overeenkomsten ontbonden. Ter zake deze kwestie lopen een aantal juridische procedures. Deze vorderingen zijn gesecureerd door middel van een eerste hypothecaire inschrijving op eerder genoemde projecten. Bever Holding zal in 2008 overgaan tot uitwinning van haar hypotheken zodat de projecten naar verwachting wederom in eigendom van Bever zullen komen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen met een looptijd korter dan drie maanden. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap.
Voor een nadere specificatie van het eigen vermogen wordt verwezen naar de enkelvoudige jaarrekening.
| (EUR x 1.000) | |
|---|---|
| 2007 | |
| Stand per 1 januari | |
| Inbreng naar aanleiding van fusie: | |
| Voorziening latente belastingverplichting vastgoed | 27.070 |
| Voorziening latente belastingverplichting herinvesteringsreserve | 10.362 |
| Stand per 31 december | 37.432 |
De geactiveerde verliezen zijn gewaardeerd tegen het nominale tarief in het desbetreffende land.
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | Stand 31.12.2007 |
Aflossings verplichtin gen in 2008 |
|---|---|---|---|
| Lening 1 | 4,271 %, Euribor verhoogd met 0,8% | 4.050 | |
| Lening 2 | 4,953%, Euribor verhoogd met 2% | 4.530 | 4.530 |
| Lening 3 | 4,294%, Euribor verhoogd met 1,5% | 4.306 | 4.306 |
| Lening 4 | 4,15%, Euribor verhoogd met 1,75% | 5.190 | 5.190 |
| Lening 5 | 1 jaar vast, 5,625% | 14.500 | 14.500 |
| 32.576 | 28.526 |
Met uitzondering van de vaste lening, die een looptijd kent van langer dan 5 jaar, hebben alle leningen een looptijd van minder dan een jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, dan wel herfinancieren.
Tot zekerheid van nakoming van alle thans en in de toekomst aan de kredietinstellingen verschuldigde bedragen is ten gunste van de kredietverschaffers een eerste hypotheek gevestigd op 17 vastgoedobjecten ter waarde van EUR 90 miljoen.
De marktwaarde van de hypothecaire leningen horen door de korte resterende looptijd en/of de variabele rente geacht gelijk te zijn aan de balanswaarde.
De activiteiten van Bever Holding brengen diverse financiële risico's met zich mee: marktrisico, kredietrisico en liquiditeitsrisico. De financiële risico's zijn toe te rekenen aan de financiële instrumenten: debiteuren, liquide middelen, crediteuren en leningen.
De waarderingsgrondslagen van bovengenoemde financiële instrumenten zijn beschreven.
Risicomanagement wordt uitgevoerd in het dagelijkse bestuur door de bestuurders van Bever Holding.
Bever Holding financiert de vastgoedbeleggingen met eigen vermogen en met kort en langlopende hypothecaire leningen. Het renterisico dat gelopen wordt heeft betrekking op lopende hypothecaire leningen met een korte rentevaste periode. Bever Holding maakt ter beperking van haar renterisico thans nog geen gebruik van afgeleide financiële instrumenten.
Het onroerend goed van Bever Holding is gedeeltelijk bancair gefinancierd. Ten behoeve van de realisatie en groei van de vastgoed portefeuille zullen aanvullende kredietfaciliteiten worden aangetrokken onder hypothecair verband, waarbij een aantal vastgoedobjecten hypothecair wordt belast. De hieraan verbonden risico's zijn de ontwikkeling van zowel de rente als de vastgoedmarkt. Indien de hypotheekrente stijgt, lopen de financieringskosten op en zal het rendement op de vastgoedactiviteiten van Bever Holding afnemen. Indien de markt voor de te ontwikkelen vastgoedprojecten in negatieve zin verandert, zal de verkoop van die projecten stagneren. Gevolg daarvan is dat de betrokken hypothecaire leningen later dan gepland kunnen worden afgelost. Dit brengt een kostenstijging en een daling van het rendement met zich. Bever Holding zal door middel van een actief liquiditeitsbeheer trachten het effect van rentefluctuaties en veranderende marktomstandigheden zo veel mogelijk te neutraliseren.
Per 31 december 2007 bedraagt het effect op het resultaat van een (hypothetische) stijging van de rentetarieven met 1 % EUR 0,326 miljoen negatief. Indien de rentetarieven per deze datum met 1% zouden dalen, bedraagt het effect op het resultaat EUR 0,326 miljoen positief.
Bever Holding loopt geen valutarisico daar zij geen transacties doet in vreemde valuta's.
De belangrijkste financiële activa bestaan uit liquide middelen, debiteuren en overige vorderingen. Het kredietrisico op liquide middelen is zeer beperkt, daar de liquide middelen aangehouden worden bij gerenommeerde banken. Het kredietrisico is hoofdzakelijk toe te rekenen aan de debiteuren.
Het debiteurenrisico is het risico dat één of meer van de huurders niet aan zijn betalingsverplichtingen jegens Bever
Holding kan voldoen waardoor Bever Holding minder inkomsten genereert. De betalingsverplichtingen van huurders worden normaliter niet door enige vorm van verzekering gedekt (anders dan door betaling van een eenmalig bedrag aan borg). Indien een significant deel van de huurders zijn betalingsverplichtingen jegens Bever Holding niet kan nakomen, heeft dit gevolgen voor de financiële positie van Bever Holding. Het niet betalen van de huurpenningen kan ook beëindiging van de huurovereenkomst tot gevolg hebben, hetgeen leegstand zou kunnen veroorzaken.
De vorderingen zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor dubieuze vorderingen. De onderneming heeft een vordering op Regiobouw deze is niet voorzien, meer informatie hieromtrent is opgenomen in toelichting 10.
De looptijd van huurcontracten kan een negatieve invloed hebben op de huurinkomsten. De kwaliteit van de huurder is van belang in de beoordeling of een huurder nu en in de toekomst aan zijn betalingsverplichting kan voldoen. Goede screening vooraf van de huurders is dan ook van materieel belang. Ook het marktconform zijn van de huren, de onderhoudsstaat van de objecten en de locatie van het object hebben hun invloed op de huuropbrengsten. Doordat het huurderbestand uitermate gering is, is er geen sprake van een concentratie van kredietrisico.
Het liquiditeitsrisico voor Bever Holding betreft het voldoende aanhouden van liquide middelen, het nieuw aantrekken van vreemd en eigen vermogen voor het aankopen van nieuwe investeringsobjecten, ontwikkelingsactiviteiten en het aflossen van de bestaande leningen.
Bever Holding verwacht dat kasstromen uit toekomstige ontwikkelingsactiviteiten voldoende dekking zullen bieden voor toekomstige verplichtingen die een beslag zullen leggen op de liquiditeitspositie. Voorts biedt de vastgoedportefeuille van Bever Holding ruimte voor het aangaan van nieuwe financieringen, dan wel herfinanciering van bestaande financieringen. Bij de verwerving van nieuwe vastgoedprojecten wordt tevens gestreefd naar een financiering, deels door middel van de uitgifte van nieuwe aandelen Bever Holding. Tot slot zal Bever Holding bij haar vastgoedontwikkeling gebruikmaken van de mogelijkheid om investeringen gedeeltelijk te financieren door mogelijke voorverkoop van haar projecten. Met uitzondering van de vaste lening, die een looptijd kent van langer dan 5 jaar, hebben alle leningen een looptijd van minder dan een jaar. Bever Holding zal deze leningen verlengen, dan wel herfinancieren.
B. Overzicht explratiedata en gefixeerde rente percentage langlopende leningen:
| (EUR x 1.000) | Contract herziening |
Rente - herzieninc 1 |
Rente percentage |
|---|---|---|---|
| % | |||
| 2008 | 28.526 | 28.526 | 5,94 |
| 2013 e.v. | 4.050 | 4.050 | 4,27 |
| Overige kortlopende schulden | 1.634 | N/A | N/A |
| 34.260 | 32.576 | 5,20 |
De in de vennootschap verantwoorde vennootschapsbelasting betreft de mutaties in de actieve belastinglatenties en de voorziening latente belastingverplichtingen, die zijn ontstaan door de tijdelijke verschillen.
Bever Holding heeft in het verslagjaar praktisch geen verhuurde vastgoedobjecten. In afwachting van de ontwikkeling van het Vuurtorenplein te Noordwijk aan Zee zijn op tijdelijke basis een viertal winkelunits verhuurd.
Het toekomstige minimumbedrag aan inkomsten uit nietopzegbare operationele leasecontracten is als volgt:
| (EUR x 1.000) | 2007 |
|---|---|
| Minder dan één jaar | 53 |
| Totaal | 53 |
Samenstelling geldmiddelen:
| (EUR x 1.000) | |
|---|---|
| Liquide middelen per 1 januari Balansmutatie geldmiddelen in de periode 1 januari |
|
| tot en met 31 december | |
| Liquide middelen per 31 december | |
Het gemiddelde aantal werknemers op "full time" basis dat gedurende 2007 werkzaam was bij de vennootschap bedroeg 4 (2006:1).
De vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien
Ultimo 2004 is door Bonavella een turn-key project te Leiden aangekocht voor een koopprijs van EUR 31.250.000 (bouw van appartementen, commerciële ruimten en parkeergarage) en een turn-key project te Aalsmeer voor een koopprijs van EUR 30.132.587 (bouw van hotelcomplex met kantoren). Een tweetal aanbetalingen op deze projecten van respectievelijk circa EUR 13.600.000 en circa EUR 5.400.000 zijn voldaan door middel van de levering van de bouwpercelen, die in eigendom toebehoorden aan Bonavella. De uitvoering van beide projecten is gestaakt omdat verkoper/aannemer geen financiering heeft verkregen. De staking heeft geresulteerd in een nog lopende gerechtelijke procedure, waarbij ook een onderaannemer is betrokken. In deze gerechtelijke procedure, die wordt gevoerd bij de rechtbank te Den Haag, heeft Bonavella het standpunt ingenomen dat de turn-key overeenkomsten zijn ontbonden en dat de tegenpartij schadeplichtig is uit hoofde van wanprestatie. Gezien de complexiteit van dit juridisch geschil zal een definitieve uitspraak nog enige tijd op zich laten wachten.
De staking van het project Leiden was aanleiding voor de gemeente Leiden om op het bouwperceel een WvGvoorkeursrecht te vestigen en maatregelen te nemen ten behoeve van onteigening (de staking van de werkzaamheden was in de optiek van de gemeente Leiden te langdurig). Wegens de beoogde ontwikkeling van de locatie onder regie van Bever Holding zal overleg met de gemeente Leiden plaatsvinden. Gewijzigde stedenbouwkundige inzichten vereisen een actueler bouwplan, dat voldoet aan de voor het bouwperceel geldende bestem-
^^•^^^^•^•••MB • •
Er hebben zich na 31 december 2007 geen gebeurtenissen voorgedaan die van materiële invloed kunnen zijn op de jaarrekening.
uitfinancieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 5,19 miljoen.
mingsplanvoorschriften waaraan kan worden voldaan met handhaving van bouwmassa, zoals die was voorzien in de desbetreffende turn-key overeenkomst.
De staking van het project Aalsmeer was aanleiding voor de gemeente Aalsmeer de bouwvergunning in te trekken; te dien aanzien loopt thans een bestuursrechtelijke procedure, waarbij Bever Holding bezwaar heeft gemaakt tegen deze intrekking.
Bever Holding streeft naar het elimineren van alle (gerechtelijke) procedures die de staking hebben veroorzaakt en een spoedige herstart van de ontwikkeling van deze projecten. Daarbij is het uitgangspunt om met een beroep op de door hypotheek verzekerde restitutievorderingen op verkoper/aannemer de eigendom van de percelen wederom te verkrijgen.
Als gevolg van het feit dat de genoemde turn-keyovereenkomsten zijn ontbonden en de onwaarschijnlijkheid dat onder regie van de verkoper/aannemer beide projecten zullen worden gerealiseerd, acht Bever Holding het thans niet opportuun rekening te houden met "fair value" waarderingen van beide projecten. Derhalve zijn in dejaarrekening per ultimo 2007 uitsluitend een tweetal hypothecaire vorderingen opgenomen, totaal groot circa EUR 19.000.000, die corresponderen met de oorspronkelijke aanbetalingen op beide projecten. Onder verwijzing naar het in de vorige alinea genoemde uitgangspunt verwacht Bever Holding derhalve, onder verrekening van deze vorderingen, de projecten in eigendom te verkrij-
gen voor maximaal EUR 19.000.000. Dit laatste bedrag ligt lager dan de waardering van de grondposities op basis van "fair value" en de in de bestemmingsplannen geformuleerde uitgangspunten. Bever Holding kan op dit moment nog geen exacte inschatting maken van de uitkomst van de procedures, maar zij verwacht dat de procedures slechts een beperkte invloed zullen hebben op haar financiële positie.
Bever Holding is eisende partij in een procedure die wordt gevoerd voor de Rechtbank Rotterdam tegen Scan Estate B.V. voor de nakoming door laatstgenoemde van de levering van een tweetal kantoorgebouwen in het "Business Park Lynden"te Haarlemmermeer. Aangezien deze gebouwen reeds werden doorverkocht door Scan Estate is een aanvullende schadevergoeding opgevoerd door Bever Holding voor een bedrag begroot op ca. EUR 4 miljoen. In reconventie heeft Scan Estate opheffing van de gelegde beslagen gevraagd en claimt een schadevergoeding van ca. EUR 67.000,--. Bovenstaande procedures staan op de rol voor pleidooibehandeling.
Bever Holding is als gedaagde partij betrokken bij een procedure aangespannen door Lemain, De Jong en Hotel Duin en Dal Holding B.V. bij het Gerechtshof te Den Haag. Het betreft een claim ter zake de ontbinding van een koopovereenkomst met betrekking tot een tweetal hotels. In eerste instantie is een door Lemain c.s. ingestelde vordering tot betaling van schadevergoeding ad EUR 340.335,- afgewezen. Daartegen is Lemain c.s. in beroep gegaan. De zaak is afgeconcludeerd en staat voor arrest op de rol van 31 mei 2008.
Bever Holding ziet de uitkomst van beide procedures met vertrouwen tegemoet maar kan geen exacte inschatting maken van de uitkomst.
Per ultimo 2007 bedroegen de liquiditeiten van Bever Holding circa EUR 4,8 miljoen. Voldoende om te voorzien in de negatieve kasstroom (begroot op EUR 2,5 miljoen aan vaste kosten op jaarbasis) gedurende een periode van ca. twee jaar. Gezien de opstart van ontwikkelingsactiviteiten en verkoop van projecten in de tweede helft van 2008 verwacht Bever Holding dat de operationele kasstroom positief zal worden in dit jaar.
Daarnaast dient in 2008 voor een bedrag van EUR 28,5 miljoen aan leningen te worden afgelost. Bever Holding verwacht deze leningen gedurende het jaar te herfinancieren en is de onderhandelingen reeds gestart met diverse financiers.
Overeenkomstig de WFT maken bestuurders en commissarissen van de vennootschap melding van het totale persoonlijke belang dat zij bij iedere belegging in de vennootschap aan het begin en het einde van het boekjaar hebben gehad.
Op 5 februari 2007 heeft Bever Holding een project aangekocht van Bonavella. Dit betrof project Esplanade, een kavel grond aan de Parallelboulevard in Noordwijk met een vergund bouwplan voor 19 appartementen en circa 340 m2 commerciële ruimte.
Op 19 maart 2007 heeft Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V, een dochtermaatschappij van Bonavella, aan Timothy Vastgoed Ontwikkeling B.V, een besloten vennootschap waarvan de aandelen worden gehouden door de heer A.A.M, van den Ingh, een financiering verstrekt van EUR 526.000 voor de verwerving van een vastgoedobject aan de Schoolstraat te Noordwijk aan Zee, dat deel uitmaakt van de vastgoedportefeuille zoals hieronder is vermeld. Deze financiering is gesecureerd door middel van een eerste hypothecaire inschrijving op het object en draagt een marktconforme rente van 4% per jaar. In de loop van 2008 zal deze financiering worden afgelost door de levering van het vastgoedobject aan Muntendamsche Investerings Maatschappij B.V, welke laatstgenoemde vennootschap als gevolg van de fusie vanaf 29 december 2007 een dochtermaatschappij is van Bever Holding.
Op 18 mei 2007 hebben Bever Holding en de aandeelhouders van Bonavella overeenstemming bereikt over de verkrijging door Bever Holding van de vastgoedportefeuille van Bonavella, bestaande uit 34 vastgoedobjecten, waarvan er 18 in Nederland en 16 in België zijn gelegen. Deze transactie is uiteindelijk geëffectueerd op 29 december 2007 door middel van de fusie.
In het kader van de fusie heeft de heer R. van de Putte zijn 100%-aandelenbelang in Kasteel van Grobbendonk N.V. verkocht aan Bonavella voor een koopprijs van circa EUR 15 miljoen per 22 juni 2007. Kasteel van Grobbendonk N.V. is eigenaresse van 8 vastgoedprojecten in België. De heer R. van de Putte heeft in het kader van een door Bonavella
aangegaan bancair krediet een borgstelling afgegeven vooreen bedrag van circa EUR 14,5 miljoen.
Voorts hebben mevrouw C.F.M. Rijs en mevrouw B. van der Drift hun onderscheidenlijke aandelenbelang van 86,5% en 4,5% in Planvisie België N.V. verkocht aan Bonavella voor een koopprijs van respectievelijk circa EUR 6 miljoen en EUR 300.000 per 22 juni 2007. Planvisie België N.V. is eigenaresse van acht vastgoedobjecten in België. Mevrouw C.F.M. Rijs heeft in het kader van een door Bonavella aangegaan bancair krediet een borgstelling afgegeven voor een bedrag van circa EUR 4,5 miljoen.
De respectievelijke koopsommen van voornoemde Belgische vennootschappen van in totaal circa EUR 21,9 miljoen zijn door Bonavella voldaan door middel van een overdracht van een gedeelte van haar vorderingen op partijen buiten concernverband en aandelen Bever Holding die op dat moment werden gehouden door eerdergenoemde Belgische vennootschappen.
Zo werd voor een totaalbedrag van circa EUR 10,8 miljoen door Bonavella aan vorderingen overgedragen en werden 2.082.737 aandelen Bever Holding aangewend als betaling tegen een gemiddelde koers per aandeel Bever Holding van afgerond EUR 5,33.
Per ultimo 2007 heeft Bever Holding nog voor een totaalbedrag van circa EUR 5,8 miljoen aan vorderingen op partijen buiten concernverband. Het betreft hier een vordering op een tweetal Belgische vennootschappen, KDC N.V en Cornerhouse Louisiana N.V, waarvan de aandelen worden gehouden door mevrouw B. van der Drift. Deze leningen zijn afgesloten op marktconforme condities.
In de vorderingen op gerelateerde partijen is een vordering opgenomen op de heer van Putte voor een bedrag van EUR 148.000. Deze lening is afgesloten op marktconforme condities.
| (in hele euro's) | ||
|---|---|---|
| 2007 | 2006 | |
| H. Visser (t/m 04-10-2006) | - | 18.151 |
| T. Blokland (t/m 04-10-2006) | - | 13.613 |
| E.A. van den Brandhof (v/a 06-02-2007) | 30.000 | |
| WJ. Simon | 35.000 | - |
| P.C. van Keulen (v/a 06-02-2007) | 30.000 | |
| 95.000 | 31.764 |
| Aandelenbezit Ultimo 2007 |
|
|---|---|
| Aantal aandelen | |
| E.A. van den Brandhof W.J. Simon P.C. van Keulen |
698.071 |
| 2007 | ||
|---|---|---|
| (in hele euro's) | Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2007 |
| E.A. van den Brandhof (t/m 06-2-2007) | 698.071 | |
| A.A.M, van den Ingh (v/a 06-02-2007) | 125.000 | |
| A.M. van Eerden (v/a 06-02-2007) | 125.000 | |
| Oe heer van den Brandhof was als directielid gedurende het jaar 2007 onbezoldigd. | ||
| 2006 | ||
| (in hele euro's) | Salaris incl. soc. lasten |
Aandelenbezit ultimo 2006 |
| R.HZieck (t/m 04-10-2006) | 229.000 | |
| 2.973.467 |
De heer Van den Brandhof is lid van de Raad van Commissarissen en (via Beauchamp Beheer B.V.) middellijk aandeelhouder van 4,09% van het geplaatste kapitaal van Bever Holding.
De heer van de Putte heeft per 31 december 2007 geen officiële rol bij Bever Holding. De heer van de Putte is middellijk aandeelhouder van 67,9% van het geplaatste kapitaal van Bever Holding. Op dit moment bekijkt de directie van Bever Holding welke rol de heer van de Putte zou kunnen vervullen binnen Bever Holding.
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt door de directie en geautoriseerd voor publicatie door de raad van commissarissen op 23 april 2008. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht dejaarrekening te wijzigen.
Enkelvoudige balans
Enkelvoudige winst-en-verliesrekening
Enkelvoudig overzicht mutaties in het eigen vermogen
Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening
| 31.12.2006 | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| EUR | EUR | ||||
| Actief | |||||
| Vaste activa | |||||
| Vastgoedbeleggingen | 1 | 6.759 | - | ||
| Materiële vaste activa | 2 | 97 | - | ||
| Deelnemingen in | |||||
| groepsmaatschappijen en | |||||
| overige financiële beleggingen | 3 | 41.784 | 6.767 | ||
| Actieve belastinglatentie | 7.212 | ||||
| 55.852 | 6.767 | ||||
| Vlottende activa | |||||
| Voorraad vastgoedprojecten | 4 | 3.674 | - | ||
| Rekening-courant | |||||
| groepsmaatschappijen | 5 | 99.301 | - | ||
| Belastingen | 60 | ||||
| Vorderingen op | |||||
| gerelateerde partijen | 4.294 | - | |||
| Overige vorderingen en | |||||
| overlopende activa | 6 | 19.662 | 223 | ||
| 126.991 | 223 | ||||
| Liquide middelen | 7 | 6.904 | 8.118 | ||
| Totale activa | 189.747 | 15.108 | |||
| (EUR x 1.000) (voor resultaatbestemming) |
Toelichting | 31.12.2007 | 31.12.2006 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Passief | EUR | EUR | |||
| Eigen vermogen Geplaatst kapitaal Agioreserve Herwaarderingsreserve Algemene reserve Onverdeeld resultaat |
8 9 10 11 |
19.616 33.713 52.591 (5.633) (225) |
100.06i | 3.738 16.963 - (5.636) 3 |
15.068 |
| Voorzieningen Kortlopende schulden |
12 | 13.80/ | |||
| Hypothecaire leningen Crediteuren Rekening courant |
19.030 283 |
||||
| groepsmaatschappijen Belastingen Overige schulden en overlopende passiva |
55.636 36 893 |
40 | |||
| Totale passiva | 75.878 189.747 |
40 15.108 |
| Enkelvoudig e winst-en-verliesrekening over 200 7 | ||
|---|---|---|
| (EUR x 1.000) | 2007 | 2006 |
| EUR | EUR | |
| Resultaat uit deelnemingen na belasting Overige baten en lasten na belasting |
(282) 57 |
(20) 23 |
| Resultaat na belastingen | (225) | 3 |
| Enkelvoudi g overzicht mutatie s i n he t eigen vermoge n | |||
|---|---|---|---|
| Geplaatst kapitaal |
Agio reserve |
Algemene reserve |
Herwaardering reserve vastgoed |
Herwaardering reserve deelnemingen |
Onverdeeld resultaat |
Totaal | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand per 1 januari 2006 Resultaatbestemming Resultaat |
3.738 | 16.963 | (4.325) (1.311) |
- | - | (1.311) 1.311 3 |
15.065 0 3 |
| Stand per 31 December 2006 | 3.738 | 16.963 | (5.636) | - | - | 3 | 15.068 |
| Stand per 1 januari 2007 Resultaatbestemming Mutaties aandelen |
3.738 | 16.963 | (5.636) 3 |
3 (3) |
15.068 | ||
| ten behoeve van fusie | 15.878 | 16.750 | 1.280 | 51.311 | 85.219 | ||
| Resultaat | (225) | (225) | |||||
| Stand per 31 December 2007 | 19.616 | 33.713 | (5.633) | 1.280 | 51.311 | (225) | 100.062 |
De vennootschappelijke jaarrekening is opgesteld op basis van Titel 9 Boek 2 BW, waarbij gebruik wordt gemaakt van de in artikel 2:362 lid 8 BW opgenomen optie om de waarderingsgrondslagen toe te passen die ook in de geconsolideerde jaarrekening zijn toegepast.
Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de enkelvoudige jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hier niet anders wordt vermeld.
Overeenkomstig het bepaalde in artikel 2:402 BW vermeldt de enkelvoudige winst- en verliesrekening slechts afzonderlijk het resultaat uit deelnemingen na belastingen alsmede overige resultaten na belastingen.
Deelnemingen worden gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. Deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde worden afgeboekt tot nul.
Effecten zijn aan de beurs genoteerd en gewaardeerd op beurswaarde.
Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt het aan de vennootschap toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen opgenomen.
Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Bever Holding geldende grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling.
| (EUR x 1.000) | Andere vaste bedrijfsmiddelen |
|---|---|
| Stand per 1 januari 2007 Inbreng naar aanleiding van fusie |
97 |
| Boekwaarde per 31 december 2007 | 97 |
| Cumulatieve afschrijvingen per 31 december 2007 Afschrijvingspercentage |
244 20-50% |
De deelnemingen met een negatieve netto vermogenswaarde zijn volledig voorzien en verantwoord onder de voorzieningen.
De volgende deelnemingen zijn verantwoord onder de post deelnemingen in groepsmaatschappijen dan wel verantwoord onder de voorzieningen.
| Deelneming | Zetel | Aandeel in het geplaatst Kapitaal |
|---|---|---|
| Bever Holding Participaties B.V. | Amsterdam | 100% |
| Bever Financial Services B.V. | Hilversum | 100% |
| Plesmanlaan Ontwikkeling B.V. | Amsterdam | 100% |
| European Property Facts B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Muntendamsche Investeringsmaatschappij B.V. | 's-Gravenhage | 100% |
| Beheer- en Beleggingsmaatschappij Bonavella N.V. | Amsterdam | 100% |
| Northside Investments B.V. | Noordwijk | 100% |
| Kasteel van Grobbendonk N.V. | Brasschaat | 100% |
| Planvisie België N.V. | Brasschaat | 100% |
| (EUR x 1.000) | |
|---|---|
| Waarde per 1 januari | |
| Inbreng naar aanleiding van fusie | 3.674 |
| Waarde per 31 december | 3.674 |
| (EUR x 1.000) | 31.12.2007 | 31.12.2006 |
|---|---|---|
| Groepsmaatschappijen | 99.301 |
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 7,5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.
Een belangrijk deel van de overige vorderingen is rentedragend. In de overige vorderingen is een post begrepen van totaal groot EUR 19.058.768. Het betreft een vordering op Ontwikkeling Regiobouw Haarlemmermeer B.V. Het betreft een aanbetaling op een tweetal turn key projecten gelegen te Leiden en Aalsmeer. Als gevolg van het niet nakomen van de verplichtingen uit hoofde van deze turn key overeenkomsten van de kant van Regiobouw heeft
Bever Holding in de tweede helft van het verslagjaar de overeenkomsten ontbonden. Ter zake deze kwestie lopen een aantal juridische procedures. Deze vorderingen zijn gesecureerd door middel van een eerste hypothecaire inschrijving op eerder genoemde projecten. Bever Holding zal in 2008 overgaan tot uitwinning van haar hypotheken zodat de projecten wederom in eigendom van Bever Holding zullen komen.
Onder liquide middelen zijn de tegoeden op bankrekeningen opgenomen, alsmede deposito's.
Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap Hiervan zijn 17.057.549aandelen geplaatsten volgestort, bedraagt EUR 92 miljoen, verdeeld in 80 miljoen gewone De intrinsieke waarde per aandeel bedraagt EUR 5,86. aandelen, elk groot nominaal EUR 1,15.
| (EUR x 1.000) | |
|---|---|
| Stand per 1 januari Uitgifte naar aanleiding van fusie |
|
| Stand per 31 december | 19.616 |
| 2007 |
|---|
| 16.963 |
| 16.750 33.713 |
Het verloop van de op de agio in mindering gebrachte positie eigen aandelen is als volgt:
| Aantal aandelen | |
|---|---|
| Stand per 1 januari 2007 Mutaties boekjaar |
61.911 |
| Stand per 31 december 2007 | 61.911 |
| (EUR x 1.000) | 2007 |
|---|---|
| Stand per 1 januari Mutatie naar aanleiding van fusie |
- 52.591 |
| Stand per 31 december | 52.591 |
| (EUR x 1.000) | 31.12.2007 | 31.12.2006 |
|---|---|---|
| EUR | EUR | |
| Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed | 1.291 | - |
| Voorziening latente belastingverplichtingen herinvesteringreserve Voorziening voor deelnemingen met een |
10.361 | |
| negatieve netto vermogenswaarde | 2.155 | - |
| 13.807 | - | |
Het verloop van de voorziening latente belastingverplichtingen is als volgt:
| Stand per 1 januari | |
|---|---|
| Inbreng naar aanleiding van fusie: | |
| Voorziening latente belastingverplichtingen vastgoed | |
| Voorziening latente belastingverplichtingen herinvesteringreserve | |
| Voorziening voor deelneming met een negatieve netto vermogenswaarde | |
| Stand per 31 december 2007 |
LL
| (EUR x 1.000) Lening |
Rente | 31.12.2007 | 31.12.2006 |
|---|---|---|---|
| Variabel Vast |
4,953%, Euribor verhoogd met 2 % 1 jaar vast, 5,625% |
4.530 14.500 |
- - |
| 19.030 | - |
Tot zekerheid voor de nakoming van deze financieringen is ten behoeve van de kredietverschaffers een 1 e hypothecaire inschrijving gegeven.
| (EUR x 1.000) 31.12.2007 |
31.12.2006 |
|---|---|
| Groepsmaatschappijen 55.636 |
|
Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in Nederland wordt een rente berekend van 4%. Over de rekening-courant met groepsmaatschappijen in België wordt een rente berekend van 7,5%. Er zijn geen aflossingsverplichtingen overeengekomen en er zijn geen zekerheden gesteld.
De vennootschap maakt deel uit van de fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting N.V. Bever Holding en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschulden van de fiscale eenheid als geheel.
De vennootschap is tezamen met de andere vennootschappen als hoofdelijk debiteur aansprakelijk voor alle verplichtingen die direct dan wel indirect voortvloeien uit financieringsovereenkomsten met kredietinstellingen in hoofdsom groot EUR 5,19 miljoen.
Het aantal personeelsleden dat de vennootschap gedurende de periode 1 januari 2007 tot en met 31 december 2007 in dienst had, bedroeg 4.
Wassenaar, 23 april 2008
De directie: A.M. van Eerden A.A.M, van den Ingh Commissarissen: WJ. Simon P.C. van Keulen E.A. van den Brandhof
Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen Ingevolge artikel 29 van de statuten van de vennootschap verklaring. staat de winst ter vrije beschikking aan de Algemene
Vergadering van Aandeelhouders.
Resultaatbestemming 2006
In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, gehou- Voorgesteld wordt het resultaat ten laste van de algemene den op 8 mei 2007, is besloten om het resultaat over 2006 reserve te brengen, ten gunste van de algemene reserve te brengen.
| Aandelen rechtstreeks |
Aandelen middelijk |
Percentage | |
|---|---|---|---|
| R. van de Putte | 2.124.107 | 9.457.182 | 67,90% |
| C.F.M. Rijs | 1.949.933 | 11,43% | |
| E.A. van den Brandhof | 698.071 | 4,09% | |
| Stichting Bevordering Aandelenbezit Driegracht | 906.477 | 5,31% | |
| Stichting Bevordering Aandelenbezit Schakel | 896.405 | 5,26% |
Er hebben zich na 31 december 2007 geen gebeurtenissen voorgedaan die van materiële invloed kunnen zijn op de jaarrekening.
23 april 2008
Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2007 van N.V. Bever Holding te Hilversum gecontroleerd. De jaarrekening omvat de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde balans per 31 december 2007, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de enkelvoudige balans per 31 december 2007 en de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting.
Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van dejaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in dejaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht. Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat dejaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico's van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controlewerkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit.Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2007 en van het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 BW.
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van N.V. Bever Holding per 31 december 2007 en van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
Deloitte Accountants B.V. Drs. P Kuijpers RA
Bever Holding onderschrijft de beginselen van de Nederlandse Corporate Govemance Code en haar principes en voldoet op dit moment nagenoeg aan alle best practice bepalingen van de Code. Momenteel wijkt Bever Holding op 4 punten inhoudelijk af van de in de Code geformuleerde principes en best practice bepalingen, te weten:
Benoeming van een directeur voor een periode van maximaal 4 jaar (art. II. 1.1)
De benoeming van de leden van de Directie is niet gebonden aan een bepaalde termijn. Bever Holding acht het van belang dat de ervaring behouden wordt voor de onderneming en vindt het daarom niet van belang om leden van de Directie na vierjaar af te laten treden. Bovendien kunnen leden van de Directie te allen tijde door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders ontslagen worden.
Een bestuurder bezit niet meer dan twee commissariaten bij beursgenoteerde vennaootschappen (art II. 1.7) Bever Holding kiest vooreen kwantitatieve benadering voor het aangaan van commissariaten door leden van de Directie, die uitsluitend na overleg met en goedkeuring van de Raad van Commissarissen commissariaten zullen aanvaarden bij andere (beursgenoteerde) vennootschappen. De Raad van Commissarissen beoordeelt de wenselijkheid en verenigbaarheid van het aan de orde zijnde commissariaat met de functie bij Bever Holding.
Reglement raad van commissarissen, waarin regels worden gesteld ten aanzien van bezit van en transacties in effecten door bestuurders anders dan die uitgegeven door de "eigen" vennootschap (art. 11.2.6) Bever Holding is van mening dat de bestaande wet- en regelgeving ten aanzien van het handelen als privébelegger adequaat is. Bever Holding gaat er van uit dat de prudentie van leden van de Raad van Commissarissen naleving van deze regels genoegzaam verzekert. Bever Holding acht het daarom ook niet in het belang van de onderneming om beperkingen of voorschriften op te leggen aan het handelen door leden van de Raad van Commissarissen als privébeleggers.
De maximale ontslagvergoeding bij onvrijwillig ontslag (art. 11.2.7)
Ten aanzien van ontslagvergoedingen van leden van de Directie hanteert Bever Holding de uitgangspunten zoals die zijn vastgelegd in de arbeidsovereenkomsten en laat zij zich leiden door de bestaande wet- en regelgeving op dit gebied. Indien de wetgeving wijzigt zal Bever Holding beoordelen of aanpassing van de arbeidsovereenkomsten mogelijk en noodzakelijk is. Vooralsnog genieten de leden van de Directie arbeidsrechtelijke rechtsbescherming zoals iedere werknemer.
Bever Holding heeft de documenten die bepalend zijn voor de corporate govemance structuur, zoals de gedragscode, het reglement van de raad van commissarissen, klokkenluidersregeling etc. beschikbaar gesteld op haar website www.beverholding.nl.
Bever Holding is de moedermaatschappij van een aantal dochtermaatschappijen. In Nederland kent Bever Holding een zevental dochters en in België twee. Bever Holding wordt bestuurd door een directie en heeft een onafhankelijk toezichtorgaan in de Raad van Commissarissen.
Het bestuur van de 7 Nederlandse dochters wordt gevormd door Bever Holding en het bestuur van de Belgische dochters is ingevuld met een tweetal medewerkers van Bever Holding en een gedelegeerde Belgische bestuurder.
Bever Holding wordt vertegenwoordigd door haar statutaire directie. De directieleden zijn gezamenlijk bevoegd. De directie is verantwoordelijk voor de dagelijkse leiding binnen een met de Raad van Commissarissen afgestemd kader. De directie legt de doelstellingen, financieel en operationeel, en de strategie ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen.
De statutaire directie, de managers financiële zaken en de vennootschapssecretaresse vormen samen het managementteam. De directie is verantwoordelijk voor het beschikken over volledige en juiste informatie.
De Raad van Commissarissen van Bever Holding bestaat sinds 6 februari 2007 uit 3 personen. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het dagelijks beleid van de directie en zij staat de directie met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van Bever Holding; de Raad van Commissarissen weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van de bij Bever Holding betrokkenen, zoals de aandeelhouders, af. De Raad van Commissarissen is zelf verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn functioneren. Bever Holding stelt de Raad van Commissarissen de benodigde middelen voor het uitoefenen van zijn taak ter beschikking. De taken van de Raad van Commissarissen bestaan ondermeer uit:
Het, de directie gehoord, benoemen van de externe accountant van de vennootschap;
Het selecteren en voordragen ter benoeming aan de algemene vergadering van aandeelhouders van leden van de directie van de vennootschap;
De Raad van Commissarissen zal jaarlijks na afloop van het boekjaar van de vennootschap een verslag over het functioneren en de werkzaamheden van de RVC opstellen en publiceren. Voor een volledig overzicht van de taken van de Raad van Commissarissen wordt verwezen naar het door de raad van commissarissen opgestelde reglement, te lezen op www.beverholding.nl.
Op de algemene vergadering van aandeelhouders van Bever Holding wordt een toelichting gegeven op de gang van zaken en wordt de algemene vergadering goedkeuring gevraagd voor bij de wet en statuten vastgestelde onderwerpen, directie en Raad van Commissarissen verstrekken de algemene vergadering van aandeelhouders alle verlangde informatie, tenzij een zwaarwichtig belang zich daartegen verzet. Bever Holding maakt de vergadering bekend door plaatsing van een oproepingsadvertentie in de Officiële Prijscourant van Euronext en tenminste één in Nederland landelijk verspreid dagblad. De notulen van de algemene vergadering van aandeelhouders worden na afloop van de vergadering ter beschikking gesteld conform best practice bepaling IV.3.8.
De directie is verantwoordelijk voor de juistheid, volledigheid en tijdigheid van de financiële rapportages. De externe accountant wordt ook betrokken bij de inhoud en publicatie van de jaarrekening en de daarop betrekking
hebbende persberichten. De externe accountant woont de algemene vergadering van aandeelhouders bij en over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening kan hij worden bevraagd.
Bever Holding heeft een gedragscode opgesteld die van toepassing is op alle medewerkers en de directie. Tevens is een klokkenluiderreglement van toepassing.
De teksten van deze regelingen zijn gepubliceerd op www.beverholding.nl
De vastgoedportefeuille van Bever Holding bestaat uit 35 objecten, voor het merendeel in het westen van Nederland en België gesitueerd. De samenstelling van de portefeuille is zeer divers, grondposities vormen het belangrijkste bestanddeel, gevolgd door herontwikkelingsprojecten in binnenstedelijke gebieden.
De ontwikkelingspotentie in de portefeuille bedraagt ruim 75.000 m 2 vloeroppervlak, verdeeld over woningen (57%), kantoren (9%), winkels (9%), hotels (19%) en overig vastgoed (6%), waaronder parkeervoorzieningen.
Het genoemde totaal te ontwikkelen metrage is gebaseerd op bestemmingsplannen, vergunningen en/of door overheden geïnitieerde publicaties.
In algemene zin is de factor tijd in de projectontwikkeling een zeer belangrijke, maar onzekere factor. In de portefeuille van Bever Holding bevinden zich objecten in alle fases van ontwikkeling, variërend van vergund tot nog te definiëren projecten en van uit te werken concepten tot aan complete virtuele animaties.
In de portefeuille bevinden zich ook grondposities in een zogenaamde definitiefase, waarbij alle mogelijke opties qua toekomstige bestemming nog nader onderzocht moeten worden. Verwacht mag worden dat hieromtrent binnen 2 tot 3 jaar meer duidelijkheid over de haalbaarheid van de diverse mogelijkheden kan worden verkregen, waarbij verkoop zonder meer of uitruil met objecten met een meer concrete ontwikkelingspotentie of op basis van de roodvoor-groen benadering eveneens tot de mogelijkheden behoort. Het betreft een tweetal posities in België (ca. 40 hec-
De belangen van Bever Holding liggen in het westen van het land, waar in de afgelopen jaren en tot op de dag van vandaag voldoende vraag is naar hoogwaardige woningbouw.
tare) en een tweetal posities in Nederland (ruim 40 hectare). Voor de mogelijke ontwikkeling van deze grondposities is geen metrage in het totaal door Bever Holding te ontwikkelen vloeroppervlak opgenomen.
De grote diversiteit in ontwikkelingsstadia maakt het mogelijk om bij een aantal projecten direct met de bouw te starten en bij andere projecten de planvorming op te starten of juist af te ronden, waardoor een regelmatige kasstroom kan plaatsvinden.
Ultimo 2007 is in België één project in uitvoering. Corner House in Knokke-Heist en worden voor projecten in Blankenberge, De Haan en Spa in het eerste halfjaar van 2008 de aanbestedingsdossiers voorbereid. In Nederland wordt in 2008 gestart met de bouw van het project Esplanade in Noordwijk aan Zee en de aanbesteding van een project in Sluis afgerond.
De belangrijkste locaties zijn gelegen in Noordwijk, van oudsher een badplaats met allure, gelegen aan een dertien kilometer lang zandstrand, aan de noord- en zuidzijde omzoomd door uitgestrekte duingebieden. Noordwijk telt ca. 25.000 inwoners en veel van hen zijn werkzaam in de toeristische sector. Moderne vier- en vijfsterrenhotels en vele restaurants staan garant voor een aangenaam verblijf in Noordwijk dat door uitstekende verbindingswegen op een prettige wijze bereikbaar is voor gasten uit binnen- en buitenland. Op nationaal en internationaal congresgebied behoort Noordwijk tot de top van Nederland.
Ook de aanwezigheid van de ruimtevaartorganisatie ESA/ ESTEC draagt bij aan de internationale uitstraling van Noordwijk.
De algemene discussie over de stijging van het zeewater en de zwakke schakels in de Nederlandse kustverdediging bij met name Noordwijk aan Zee heeft er toe geleid dat vanaf 2005 gewerkt is aan het uitwerken van kustverdedigingsplannen, met als gevolg dat alle lopende en toekomstige ontwikkelingen in de primaire kuststrook stil zijn komen te liggen. Medio 2008 wordt verwacht dat de kustversterkingswerkzaamheden gereed zijn zodat de voorbereidingen om te komen tot de uitvoering van de beschreven ontwikkelingen opnieuw ter hand kunnen worden genomen.
Bever Holding heeft direct aan zee meerdere belangrijke posities binnen relatief korte afstand in haar bezit, vanuit het zuiden gezien te beginnen bij het Palaceplein, waar door het omleggen van de Koningin Wilhelmina Boulevard de toekomstige bebouwing direct aan zee zal komen te liggen. Reeds in 1995 is voor deze locatie een bouwvergunning verleend voor de bouw van appartementen (9.312m2 bvo), winkel- en horecabestemmingen (2.968 m2 bvo) en ondergronds parkeren. Inmiddels zijn de architectonische en stedenbouwkundige inzichten gewijzigd.
In overleg met het gemeentebestuur zal een nieuw bouwplan voor deze markante plaats worden ontworpen, waarbij het volume van de bestaande bouwvergunning gerespecteerd dient te worden.
Artist-impressie bouwplan Sea Palace 1995
Vogelvlucht-impressie Palaceplein
In het Masterplan "Noordwijk aan Zee" dat de gemeenteraad in 1998 vaststelde werd geconstateerd dat vooral de openbare ruimte te weinig kwaliteit heeft en er onvoldoende is geïnvesteerd in samenhangende kwaliteit van de badplaats Noordwijk als totaliteit. In 2002 presenteerde de internationaal bekende stedenbouwkundige Leo Krier samen met de Areas Groep uit Knokke-Heist onder regie van Bonavella Holding het Masterplan Noordwijk aan Zee met een nieuwe stedenbouwkundige en architectonische visie op de badplaats. Nadien zijn in opdracht van het gemeentebestuur diverse publicaties verschenen, onder meer in 2005 het "Beeldkwaliteitplan" van de hand van gemeentelijk supervisor architect Sjoerd Soeters. Hierin wordt op ambitieuze wijze een architectonische stijlomslag voor de badplaats gemaakt naar een zogenaamde Noordwijkse stijl die teruggrijpt naar de traditionele Nederlandse architectuur en Normandische stijlelementen die langs een groot deel van de Noordzeekust zijn terug te vinden. In 2006 verscheen, meer specifiek gericht "Stedenbouwkundige modellen voor projecten rondom het Vuurtorenplein" van stedenbouwkundige Hans Ebberink.
Impressie Palaceplein gezien vanuit zee
Aanzicht Vuurtorenplein met trappartij richting Wantveld Aanzicht Zeereep naar het Vuurtorenplein
Zowel boven als onder een vogelvluchtperspectief van het Vuurtorenplein en de Zeereep. ? Hierboven als opgenomen in "Stedenbouwkundige modellen voor projecten rondom het Vuurtorenplein gezien vanaf de Koningin Wilhelmina Boulevard Vuurtorenplein" en hieronder als opgenomen in 'Beeldkwaliteitplan Noordwijk aan Zee".
Aangrenzend aan het Palaceplein ligt het vergunde bouwplan "Esplanade", op de hoek van de Olieburg en de Parallelboulevard.
Naar verwachting kan in de zomer van 2008 worden gestart met de bouw van 19 appartementen en commerciële ruimten en kan er een aanvang gemaakt worden met de "Noordwijkse stijl" een unieke verschijningsvorm die de gewenste architectonische stijlomslag in gang zal zetten. Naast de detaillering van de gevels is er veel tijd en aandacht aan het ontwerp van de plattegronden besteed om de appartementen zo optimaal en comfortabel mogelijk in te delen.
Voor alle appartementen is een parkeerplaats beschikbaar in de kelder, waarbij het parkeren middels een volautomatisch parkeersysteem zal plaatsvinden.
De bijzondere uitstraling van het gebouw biedt ook de toekomstige gebruiker van de commerciële ruimten op de begane grond uitstekende kansen: de ligging dicht aan zee en dicht aan de Hoofdstraat, waar 7 dagen in de week gewinkeld wordt en de extra drukte tijdens het badseizoen versterken de exploitatiemogelijkheden, hetgeen uiteraard ook voor andere locaties in Noordwijk aan Zee opgaat.
Aan de noordkant van de Koningin Wilhelmina Boulevard ligt het Vuurtorenplein, waar de huidige winkelruimten en restaurant plaats moeten gaan maken voor ontwikkelingen zoals beschreven in de nota van stedenbouwkundige Hans Ebberink. De bebouwing rond het toekomstig plein zal bestaan uit appartementsgebouwen met op de begane grond commerciële functies, waardoor het plein kleiner en herbergzamer zal worden.
Daar waar de Koningin Wilhelmina Boulevard als het ware om het Vuurtorenplein heen landinwaarts afbuigt begint de Zeereep, een brede strook duinlandschap met een ligging direct aan zee. Vanaf de boulevard tot aan het eerste gemeentelijk pad in de Zeereep betreft de grondpositie een aaneengesloten terrein van ruim 7.700 m2 waarop bebouwing met grote vrijstaande appartementsgebouwen is voorzien in combinatie met ondergronds parkeren.
Achter de Zeereep ligt een gebied met een meer tuinachtige uitstraling. Hier bevinden zich aan de Bosweg een tweetal objecten welke uitstekend geschikt zijn voor villabouw, al dan niet in gedeeld eigendom en een door uitruil met het object Schoolstraat 40a te verkrijgen positie op de huidige locatie van de Noordwijkse Reddings Brigade. Dit perceel grenst aan de huidige vestiging van de Koninklijke Nederlandse Redding Maatschappij die opgenomen kan worden onder de voorgestelde bebouwing in de Zeereep. De vrijgekomen ruimte op de plaats van de beide reddingsbrigades biedt bebouwingsmogelijkheden als ondermeer omschreven in de eerdergenoemde nota van Hans Ebberink. Meer naar het noorden wordt in de Zeereep op nummer 11 de villa "Vierwinden" een nieuwe vorm en inhoud gegeven, waarmee recht gedaan wordt aan de ongekend mooie ligging direct aan zee.
Ten slotte ligt, meest noordelijk gelegen de voormalige manege Meeuwenoord in het duinlandschap gesitueerd, waarvoor in overleg met het gemeente-bestuur een be-
stemming vastgesteld moet worden in overeenstemming met de unieke locatie. Een hotel in combinatie met een toprestaurant zou hier bijvoorbeeld uitstekend op z'n plaats kunnen zijn.
De ontwikkelingen op de Noordwijkse woningmarkt blijven onveranderd positief. In nieuwbouw, bestaande bouw, in woningen en appartementen vinden transacties met een relatief korte doorlooptijd plaats. De prijzen liggen in Noordwijk op een hoog niveau, terwijl de kwaliteitsimpuls in architectuur nog moet gaan plaatsvinden. In bestaande, voornamelijk gedateerde en verouderde bouw vinden transacties direct aan zee plaats op circa € 6.000 tot € 7.000/m2 en iets van zee af op circa € 4.000/m2 .
Wanneer in het beschreven gebied projecten in de juiste architectuur tot realisatie komen, zal dit een positief effect hebben op de directe omgeving en tot een grotere vraag van woonconsumenten leiden, die in nieuw te verkrijgen posities ondervangen kan worden. Financiering van dergelijke kapitaalintensieve ontwikkelingen past juist binnen de mogelijkheden die een beursstatus met zich meebrengt. De zo ontstane synergie-effecten kunnen op termijn leiden tot een aanmerkelijke uitbreiding van de activiteiten van Bever Holding, net zoals zich dat dagelijks bij vele andere ontwikkelaars voordoet.
Bever Holding heeft een locatie op de hoek van bet Stationsplein en het Schuttersveld in portefeuille. Pal daaraan grenzend, aan het Stationsplein 10-20 bevindt zich een locatie, waarvan de uitvoering van de bouw door de aannemer gestaakt is. Die staking was voor de gemeente Leiden aanleiding om op het bouwperceel een WvGvoorkeursrecht te vestigen, de bouwvergunning in te trekken, alsmede om een onteigeningsprocedure op te starten. Bever Holding streeft er naar de gerechtelijke procedures te elimineren, overleg te voeren met het gemeente-bestuur in het kader van haar gewijzigde stedenbouwkundige inzichten en door middel van beroep op door hypotheek verzekerde restitutie-vorderingen de eigendom van het perceel wederom te verkrijgen.
De locaties zijn direct tegenover het station Leiden Centraal gesitueerd, op loopafstand van de Leidse binnenstad. De universiteitsstad Leiden heeft een rijke traditie op het gebied van wetenschap, cultuur en internationale betrekkingen. De prachtige historische binnenstad telt zo'n drieduizend monumenten en ook musea van uitzonderlijk niveau. Strategisch gelegen, midden in de Randstad met uitstekende verbindingen naar de grote steden, is Leiden een aantrekkelijke stad voor haar 117.000 bewoners.
Het vigerende bestemmingsplan voorziet in een aanzienlijke ontwikkeling met appartementen (12.023 m2 bvo) en commerciële functies (2.983 m2 bvo) voor de locatie Stationsplein 10-20, waarop de hierboven afgebeelde artist-impression was gebaseerd.
Voor het voormalig kantoorgebouw aan het Schuttersveld is in het bestemmingsplan eveneens een ontwikkeling voorzien van appartementen in combinatie met commerciële ruimten. Gewijzigde stedenbouwkundige inzichten zullen -alleen al uit praktisch oogpunt- moeten leiden tot een gecombineerde ontwikkeling met de locatie Stationsplein 10-20 en mogelijk zelfs met aangrenzende kantoorbebouwingen aan de Stationsweg.
In het algemeen wordt de woningmarkt in Leiden krap genoemd, aangezien er tegenover voldoende vraag een te gering aanbod staat. De vraagkant wordt vooral beïnvloed door de beter presterende economie die meer werkgelegenheid met zich meebrengt, met name bij grote aan de universiteit gerelateerde bioscience-bedrijven. Opbrengsten van appartementen in Leiden lagen in het 4e kwartaal van 2007 op gemiddeld € 2.400/m2 en oplopend naar ruim € 3.000/m2 voor goede locaties.
Dichtbij de bloemenveiling van Aalsmeer betreft het een locatie van ruim 8000 m2 welke zich uitstekend leent voor een gecombineerde ontwikkeling van kantoren en een groot hotel met congresruimtes en ondergrondse parkeergarages,waarvoor in het verleden vergunning verstrekt is.
Het juridisch geschil inzake het Stationsplein in Leiden heeft er eveneens toe geleid dat de overeenkomst met dezelfde aannemer voor de realisatie van dit complex niet is gestart. Inmiddels heeft de gemeente Aalsmeer besloten de verleende bouwvergunning in te trekken. In dat kader loopt thans een bestuursrechtelijke procedure, waarbij Bever Holding bezwaar gemaakt heeft tegen de intrekking. Daarnaast streeft Bever Holding ernaar door een beroep op de door hypotheek verzekerde restitutievordering op de aannemer de eigendom van het perceel wederom te verkrijgen.
In Sluis in Zeeuws-Vlaanderen bevindt zich een vergunde ontwikkeling voor een winkel met bovengelegen appartementen waarmee in 2008 tot uitvoering en verkoop zal worden overgegaan.
Hillegom
In Wassenaar aan de Rust en Vreugdlaan bezit Bever de historische buitenplaats "Ivicke" met een landhuis gelegen in een park ter grootte van ca 3,4 hectare, dat oorspronkelijk deel uitmaakte van de buitenplaats "Backershagen". Het monumentale landhuis is gericht naar de Rijksstraatweg en heeft parallel daaraan een oprijlaan.
Bever Holding zal dit jaar een besluit nemen over de toekomstige bestemming van dit object.
Naast de aangegeven objecten bevinden zich ook grondposities in de portefeuille die zich in een zogenaamde definitie-fase bevinden, waarbij alle mogelijke opties qua toekomstige bestemming nog onderzocht moeten worden. Het betreft ruim 38 hectare in Hillegom en ruim 2 hectare in Noordwijkerhout. De grondpositie in Hillegom ligt tussen Hillegom en de bebouwde kom van Bennebroek, deels aan doorgaand vaarwater naar de Kagerplassen, en bestaat voornamelijk uit gras-, bloemen- en plantenteeltland.
In overleg met het gemeentebestuur zal naar een definitieve bestemming worden gezocht, waarbij ondermeer gedacht kan worden aan de uitruil van het merendeel van de grond met de gemeente tegen de afgifte van een vergunning voor de bouw van een relatief beperkt aantal villa's.
De grondpositie van ruim 2 hectare in Noordwijkerhout ligt aan de rand van het beschermde duingebied. Mogelijk is deze grond in overleg met het gemeentebestuur uit te ruilen tegen vervangende grond met bebouwingsmogelijkheden.
De belangen van Bever zijn voornamelijk in West Vlaanderen gesitueerd op goede tot zeer goede locaties, met voldoende vraag naar hoogwaardige woningbouw. Het betreft ondermeer projecten in het mondaine Knokke-Heist, de meest veelzijdige en verrassende badplaats aan de Noord-Europese kust. Het hoge niveau aan voorzieningen oefent het hele jaar door een enorme aantrekkingskracht uit op haar bezoekers.
Het project Kastanjedreef is gelegen nabij de Natiënlaan, de belangrijkste invalsweg van Knokke en betreft een voormalige hoeve. De verkavelingsvergunning van deze
hoeve staat de bouw van 8 grote vrijstaande villa's toe. De bouwplannen met de individuele ontwerpen worden in de eerste helft van 2008 bij het gemeentebestuur ingediend.
Aan het Oosthoekplein is de bouw van een hotel-restaurant inmiddels tot casco gevorderd. I n het concept wordt de vestiging van een restaurant van hoog niveau voorzien, versterkt door een gecombineerde exploitatie van 12 hotelsuites. De afbouw zal in samenspraak met een nog aan te trekken restaurateur/hotel ier in 2008 gedefinieerd dienen te worden.
Aan de Guldenvliesstraat, dicht nabij de Lippenslaan wordt gewerkt aan de restauratie van een laatste voorbeeld van een villa in de kustarchitectuur van de jaren 1900.
De prijzen van woningen en appartementen zijn in Knokke-Heist van een buitencategorie, per m2 vloeroppervlak oplopend tot wel € 15.000. De gemiddelde opbrengsten in Knokke in 2007 behoren tot de hoogste van België.
"Laguna Beach", aan het Meer van Helst, betreft een voormalig hotel/restaurant op ca 4.200 m2 grond. Het gemeentebestuur van Knokke-Heist legt in het nieuwe GRUP (Gemeentelijk Ruimtelijk Uitvoerings Plan) de bestemming en bouwvolume voor deze locatie vast om de vestiging mogelijk te maken van een hotel van ca 150 kamers met conferentiefaciliteiten, waaraan volgens een begin 2006 verschenen "Strategisch Beleidsplan Toerisme Knokke-Heist 2005-2015" grote behoefte bestaat.
In De Haan, de bekende familiebadplaats betreft het een drietal projecten. De Haan is de badplaats met het langste strand van de Vlaamse kust en is beroemd door zijn statige villa's die hun charme van de Normandische bouwstijl bewaard hebben. Aan de Wenduinesteenweg, aan de noordelijke kant van De Haan, ligt de locatie voor een vergund project met 4 appartementen in Anglo-Normandische stijl.
Aan de Leopoldlaan wordt een dubbele villa in de typische architectuur van De Haan omgebouwd naar luxe winkelruimten met daarboven gelegen appartementen. De Leopoldlaan is de hoofdweg in het hart van De Haan, met aan weerszijden hotels, restaurants en winkels van goed niveau. Alle voorzieningen en het strand bevinden zich op loopafstand.
Pal achter deze ontwikkeling aan de Leopoldlaan bevindt zich temidden van de kenmerkende villabouw in de Haan, de Montaignelaan. Hier is een bouwvergunning aangevraagd voor de bouw van een grote vrijstaande villa.
Er is in De Haan een beperkt aanbod van appartementen, enerzijds veroorzaakt door de stedenbouwkundige bescherming van de kern van De Haan, de zogenaamde concessie en anderzijds doordat De Haan zeer weinig gestapelde bouw kent en toestaat. Verkoopprijzen variëren van € 2.500 tot € 6.500/m2 meer naar zee.
Eén van de meest populaire en drukste badplaatsen aan de Belgische kust met eigen grote zeejachthaven, op slechts 10 autominuten van Knokke-Heist. Blankenberge telt ruim 18.000 inwoners en heeft met name op het gebied van slechtweer-accommodaties veel te bieden. Het betreft een locatie direct achter het meest noordelijk deel van de Zeedijk op de hoek van de Verweehelling en de Baron de Ruzettelaan. Het project omvat de vergunning voor de bouw van appartementen, een commerciële laag op de begane grond en een volautomatisch parkeersysteem.
Er vinden veel bouwactiviteiten plaats in Blankenberge. Veelal betreft het kleinschalige invullingen met appartementen, waarbij de gekozen architectuur niet altijd tot ieders verbeelding spreekt. Dit vertaalt zich uiteraard ook in gerealiseerde opbrengsten. Globaal genomen variëren de prijzen van circa € 2.500 tot circa € 4.500/m2 dicht aan zee.
In de beroemde cultuurgemeente Sint Martens Latem heeft Bever Holding een tweetal objecten, dicht bij elkaar gelegen nabij de entree van het centrum.
Hier wordt een ontwikkeling voorzien met appartementen en een commerciële begane grond eventueel in combinatie met een tussengelegen woonhuis.
Het kantoor van Planvisie België is gevestigd aan de Leopoldslei in het centrum van Brasschaat, op een steenworp van de Bredabaan. Even verderop aan de Leopoldslei bevindt zich een handelsgelijkvloers en achtergelegen magazijnen.
Een aanzienlijke grondpositie (ruim 36 hectare) is gelegen nabij de rijksweg Al 3 Antwerpen-Luik. Het betreft domein Goorhof in Grobbendonk, bestaande uit een kasteel met bijgebouwen in vervallen staat, landbouwgrond, bossen en grote vijvers. Voor een deel grenst het domein aan een ruim verkavelde villawijk. In overleg met het gemeentebestuur zal een nadere bestemming vastgesteld moeten worden.
Meer centraal in België, in Tielt Winge ligt een voormalige vierkantshoeve, voorheen in gebruik als veilinghuis met een perceel grond van circa drie hectare. Aangezien er geen verdere ontwikkelingspotentie voor de hoeve wordt voorzien, ligt verkoop voor de hand.
In de Belgische Ardennen ligt de stad Spa, bekend door zijn minerale bronnen, casino's en het racecircuit van Francorchamps. Spa heeft altijd een bijzondere naamsbekendheid genoten en is nu, na een economisch gezien mindere periode, op de weg terug.
Aan de Route Balmoral, vlakbij de Royal Golf Club des Fagnes, bevindt zich een terrein van 17.746 m2 waarop een omvangrijke ontwikkeling gerealiseerd zal worden.
Het hoofdgebouw zal ondermeer bestaan uit een hotel met 150 kamers, restaurants, conferentiezalen en een wellnesscentrum. De riante terrassen bieden een comfortabel zicht op de binnentuin met zwembad, putting-greens en de glooiende hellingen van het dal van Spa. Het hotel beschikt over 126 parkeerplaatsen waarvan 80 ondergronds. In drie vrijstaande appartementsgebouwen worden in totaal 67 luxe 3- en 4- kamer appartementen gerealiseerd met 100 parkeerplaatsen.
De combinatie van hotel met appartementen biedt aan beide elementen toegevoegde waarde: de mogelijkheid van het extra comfort dat het hotel kan bieden verhoogd de initiële appartementswaarde en biedt tegelijkertijd de mogelijkheid van extra inkomsten voor het hotel.
De sportieve mogelijkheden in de omgeving van Spa zijn ongekend, zo liggen er tal van golfbanen op korte afstand.
wildwatervaren, langlaufen, zweefvliegen, kortom van alles is er te doen. Recente investeringen (meer dan 25 miljoen) in het circuit van Francorchamps bestendigen niet alleen de jaarlijkse Formule I races maar ook races in tal van andere categorieën gedurende het hele jaar.
De bijzondere architectuur, de combinatie van het hotel en appartementen en de ligging maken dit project zeer bijzonder.
| Adres | Plaats | Land | Kadastrale Aanduiding | |
|---|---|---|---|---|
| Kon. Wilhelminaboulevard 3 | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2498 | |
| Parallelboulevard 7 | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2364 | |
| Vuurtorenplein 1 - 41, KW blvd. 35 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2196 / Noordwijk N 2197 | |
| Zeereep 1 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2195 | |
| Zeereep 2 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1977 | |
| Zeereep 3, Bosweg 5 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1976 | |
| Zeereep 4 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1975 | |
| Bosweg 14 | Noordwijk | NL | Noordwijk N1955 | |
| Bosweg 6 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 1951 | |
| Schoolstraat 40a | Noordwijk | NL | Noordwijk E 2525 | |
| Zeereep 11 | Noordwijk | NL | Noordwijk N 2823 | |
| Northgodreef200 | Noordwijk | NL | Noordwijk A 3334 | |
| Schuttersveld 1-3 | Leiden | NL | Leiden L 1901,1902,1903 (erfpacht) | |
| Stationsplein 10-20 | Leiden | NL | Leiden L 1846 | |
| Lakenblekerstraat | Aalsmeer | NL | Aalsmeer C 4048 | |
| Nieuwstraat 43 | Sluis | NL | Sluis 1 294 | |
| Rust en Vreugdlaan 2 | Wassenaar | NL | Wassenaar F 9635 | |
| Oosteinderlaan | Hillegom | NL | Hillegom meerdere nummers | |
| Ruigenhoekerweg | Noordwijkerhout | NL | Noordwijkerhout E 4459 | |
| Kastanjedreef 5 | Westkapelle | B | Knokke-Heist E 100/H en 100/F | |
| Hazegrasstraat 1 | Knokke | B | Knokke-Heist G 0004G 6 | |
| Guldenvliestraat 14 | Knokke | B | Knokke-Heist C 3335 | |
| Heesterstraat | Knokke | B | Knokke-Heist E 0100F en )100H | |
| Wenduinesteenweg 54 | De Haan | B | De Haan 82 V 3 | |
| Leopoldlaan 6 | De Haan | B | De Haan A 10 E 9 | |
| Leopoldlaan 8 | De Haan | B | De Haan A 10 B 16 | |
| Montaignelaan | De Haan | B | De Haan A 10 P 16 | |
| Verweehelling 6 | Blankenberge | B | Blankenberge A 859 N 13 | |
| Maenhoutstraat 11 | St Martens-Latem | B | St Martens-Latem B412/v/2 | |
| Maenhoutstraat 15 | St Martens-Latem | B | St Martens-Latem B413/02v/2 | |
| Leopoldslei 2 | Brasschaat | B | Brasschaat D 704 M | |
| Leopoldslei 30 | Brasschaat | B | Brasschaat D 747 M 3 W3 | |
| Kasteel Goorhof | Grobbendonk | B | Meerdere nummers | |
| Tiensesteenweg 70 | Tielt-Wingene | B | Tielt Winge C 357D/360E/345B/358D | |
| Route Balmoral 34 | Spa | B | SpaL819K3L819S3 | |
* Prognose op basis van gemeentel jke publicaties
In bestemmingsplan
Bouwvergunning
Feitelijke eigendomssituatie zoals bij de desbetreffende objecten vai nader beschreven in de b ? de vastgoedportefeuille. eschrijving
| Kadastraal Oppervlak | Te ontwikkeien m2 gebruiksoppervlak |
Status | Tijd tot realisatie |
|---|---|---|---|
| 25 a 30 ca | 6.900 m2 appartementen / 2.300 m2 winkels |
•»• * | 2 tot 4 jaar |
| 5 a 20 ca | 2.178 m2 appartementen/340 m2 winkels |
< 2 jaar | |
| 5 a 65 ca, / 3 a 48 ca | 2.200 m2 appartementen / 825 m2 winkels |
2 tot 4 jaar | |
| 30 a 28 ca | |||
| 14 a 84 ca | 7.600 m2 appartementen |
2 tot 4 jaar | |
| 16 a 4 ca | |||
| 16 a 5 ca | |||
| 11 a 2 ca | 700 m2 woonoppervlak |
2 tot 4 jaar | |
| 10 a 62 ca | 700 m2 woonoppervlak |
2 tot 4 jaar | |
| 4 a 95 ca | 150 m2 kantoor /170 m2 bedrijfsruimte |
2 tot 4 jaar | |
| 15 a 85 ca | 400 m2 woonoppervlak |
< 1 jaar | |
| 24 a 99 ca | 400 m2 woonoppervlak |
< 2 jaar | |
| 2 a 60 ca | 3.300m2 appartementen / 400m2 winkels |
< 2 jaar | |
| 21 a | 11 .OOOm2 appartementen/3.000m2 winkels |
< 2 jaar | |
| 84 a 50 ca | 14.800 m2 hotel + kantoren |
< 2 jaar | |
| 1 a 54 ca | 260 m2 appartementen/150 m2 winkel |
< 2 jaar | |
| 3 ha 47 a 20 ca | 900 m2 kantoor |
< 2 jaar | |
| 36 ha | |||
| 2 ha 36 a 30 ca | > 2 jaar | ||
| 69 a 32 ca | 4.480 m2 villabouw |
< 1 jaar | |
| 2 a 55 ca | 420 m2 hotel / 450 m2 restaurant |
< 1 jaar | |
| 75 ca | 235 m2 woonoppervlak |
< 1 jaar | |
| 42 a 84 ca | 1.500 m2 hotel |
< 3 jaar | |
| 1 a 70 ca | 430 m2 appartementen |
< 1 jaar | |
| 2 a 50 ca | 250 m2 winkel / 400 m2 appartementen |
< 2 jaar | |
| 2al8ca | |||
| 12 a 69 ca | 400 m2 woonoppervlak |
< 2 jaar | |
| 2 a 33 ca | 2.200 m2 appartementen /160 m2 winkel |
< 2 jaar | |
| 5 a 75 ca | 320 m2 appartementen /100 m2 winkel |
< 2 jaar | |
| 9 a 62 ca | 400 m2 appartementen /150 m2 winkel |
< 2 jaar | |
| 1 a 28 ca | 200 m2 bestaand kantoor |
< 1 jaar | |
| 5 a 23 ca | 100 m2 bestaand / 400 m2 appartementen |
< 2 jaar | |
| 36 ha 71 a 71 ca | 2 tot 4 jaar | ||
| 2 ha 79 a 75 ca | 570 m2 bestaande hoeve |
< 1 jaar | |
| 1 ha 77 a 46 ca | 8.500 m2 hotel / 6.000 m2 appartementen |
< 2 jaar |
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Noordwijk Kon. Wilhelminaboulevard 3 Noordwijk E2498 25 a 30 ca Vergund bouwplan 9.312 m' appartementen / 2.968 m commercieel
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Noordwijk Parallelboulevard 7 Noordwijk E 2364 5 a 20 ca Vergund bouwplan 2.178 m2 appartementen, 340 m2 winkels
Land Locatie Adres
• • Kad. aanduiding Kad. oppervlak ^ï^g Status Programma
Nederland Noordwijk Vuurtorenplein 1-41 / Kon.Wihelminablvd35 Noordwijk N2196/N2197 Sa 65 ca / 3a 48 ca Bestaande winkelunits/restaurant Bebouwingsindicatie mede op basis van stedenbouwkundige modellen ca.2.200 m ' appartementen en ca. 800 m2 commercieel
Land Nederland Kad. oppervlak 30 a 28 ca
Locatie Noordwijk Adres Zeereep 1 Kad. aanduiding Noordwijk N 2195 Status Bestaande bebouwing op verzoek van gemeentebestuur gesloopt Programma Bebouwingsindicatie, mede op basis van stedenbouwkundige modellen ca 3.000 nv appartementen met parkeervoorzieningen
Kad. oppervlak 14 a 84 ca
Land Nederland Locatie Noordwijk Adres Zeereep 2 Kad. aanduiding Noordwijk N 1977 Status Bestaande bebouwing op verzoek van gemeentebestuur gesloopt Programma Bebouwingsindicatie, mede op basis van stedenbouwkundige modellen ca 1.900 m2 appartementen met parkeervoorzieningen
Locatie Noordwijk Adres Zeereep 3, Bosweg 5 Kad. aanduiding Noordwijk N 1976 Status Bestaande bebouwing op verzoek van gemeentebestuur gesloopt Programma Bebouwingsindicatie, mede op basis van stedenbouwkundige modellen ca 1.900 m2 appartementen met parkeervoorzieningen
Kad. oppervlak 16 a 5 ca
Land Nederland Locatie Noordwijk Adres Zeereep 4 Kad. aanduiding Noordwijk N 1975 Status Bestaande bebouwing op verzoek van gemeentebestuur gesloopt Programma Bebouwingsindicatie, mede op basis van stedenbouwkundige modellen ca. 700 m2 met parkeervoorzieningen
Kad. oppervlak 11 a 2 ca
Land Nederland Locatie Noordwijk Adres Bosweg 14 Kad. aanduiding Noordwijk N 1955 Status Bestaande villa Programma Op basis van bestemmingsplan bouwplan indienen voor ca.700 m2 woonoppervlak
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status
Programma
Noordwijk Bosweg 6 Noordwijk N 1951 10 a 62 ca Bestaande bebouwing op verzoek van gemeentebestuur gesloopt Op basis van bestemmingsplan bouwplan indienen voor ca. 700 m2 woonoppervlak
Nederland
Nederland
Land Locatie ^ ^ Adres ft Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Noordwijk Schoolstraat 40a Noordwijk E 2525 4 a 95 ca Bestaand bedrijfspand met een vergund bouwplan 550 m2 kantoor en bedrijfsruimte ten behoeve van de Noordwijkse Reddingsbrigade
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Noordwijk Zeereep 11 Noordwijk N 2823 15 a 85 ca Bestaande villa Conform vergunningstekeningen vergroten met ca. 80 m2 en aanbrengen nieuwe indelingen en afwerkingen
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Noordwijk Northgodreef 200 Noordwijk A 3334 24 a 99 ca Bestaande manege In overleg nader te bepalen bestemming - recreatief met bijvoorbeeld hotel of de bouw van een grote villa
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma Nederland Leiden Schuttersveld 1-3 Sectie L 1901 2 a 60 ca Kantoorgebouw Op basis van vigerend bestemmingsplan nieuw plan indienen voor ca 3.300 m2 appartementen en ca 400 m2 commercieel
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Leiden Stationsplein 10-20 Sectie L I 846 2 1 . Bouwterrein Op basis van vigerend bestemmingsplan nieuw plan indienen voor 12.023 m2 appartementen en 2.983 m2
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status
Programma
Nederland Aalsmeer Lakenblekerstraat Aalsmeer Sectie C 4048 84 a 50 ca Verleende bouwvergunning ingetrokken op basis van bouwwetgeving. In overleg vaststellen van uitgangspunten voor update van bestaand bouwplan voor ca 14.800 m2 gecombineerde hotel- en kantoorontwikkeling
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Sluis Nieuwstraat 43 Sluis 1294 1 a 54 ca Woonhuis Vergund bouwplan voor de bouw van ca 260 m2 appartementen en ca 150 m2 commercieel
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Wassenaar Rust en Vreugdlaan 2 Wassenaar F 9635 3 ha 47a 20 ca 900 m2 kantoor Nader vast te stellen het toekomstig gebruik als kantoor of als woondomein
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Hillegom Oosteinderlaan Meerdere nummers Ca 36 ha Gras-, bloemen- en plantenteeltland Concept nader uit te werken
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
Nederland Noordwijkerhout Ruigenhoekerweg Noordwijkerhout E 4459 2 ha 36 a 30 ca Duingebied Concept nader uit te werken
Kad. oppervlak 69 a 32 ca
Land België Locatie Knokke-Heist Adres Kastanjedreef 5 Kad. aanduiding Knokke-Heist E100/H en 100/F Status Bestaande hoeve met verkavelingsvergunning
Programma Bouwvergunning aangevraagd voor 8 villa's op een grond-oppervlak variërend van 700 tot 1.000 nr' en een gemiddeld vloeroppervlak van ruim 550 m2 per villa
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma België Knokke-Heist Hazegrasstraat 1 / Oosthoekplein Knokke-Heist G 0004G 6 2 a 55 ca In aanbouw 500 m2 hotelsuites/ 500 m2 restaurant
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België Knokke-Heist Guldenvliesstraat 14 Knokke-Heist C 3335 75 ca Bestaande villa te renoveren Ca 235 m2 woonoppervlak over 4 lagen
Kad. oppervlak 42a84ca
Land België Locatie Knokke-Heist Adres Heesterstraat Kad. aanduiding Knokke-Heist El OOF en 01 OOH Status Bestaande (hotel)bebouwing Programma Toekomstige grootschalige hotelontwikkeling wordt thans opgenomen in het voorgenomen nieuwe bestemmingsplan
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België De Haan Wenduinesteenweg 54 De Haan B2 V3 1 a 70 ca Bestaande bebouwing met een vergund bouwplan 430 m2 appartementen m
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België De Haan Leopoldlaan 6+8 DeHaanA10E9 + A10B16 4 a 68 ca Bestaande villa's Vergunningsprocedure in afrondende fase voor ca 400 m2 appartementen en ca 250 m2 commercieel
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België De Haan Montaignelaan De Haan AIO P16 12 a 69 ca Bouwgrond Bouwvergunning voor de bouw van een vrijstaande villa met een woonoppervlak van ca 400 nv aangevraagd
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België Blankenberge Verweehelling 6 Blankenberge A 859 NI 3 2 a 33 ca Voormalig hotel met een vergund bouwplan 2.200 nv' appartementen /160 m2 commerciële ruimte
Land België Kad. oppervlak 5 a 75 ca
Locatie St. Martens Latem Adres Kap. Maenhoutstraat 11 Kad. aanduiding St. Martens Latem 8412/v/2 Status Bestaand woon-handelspand Programma Bouwplan indienen voor ca 320 m2 appartementen en 100 m2 commercieel
94
Kad. oppervlak 9 a 62 ca
Land België Locatie St. Martens Latem Adres Kap. Maenhoutstraat 15 Kad. aanduiding St. Martens Latem B413/02v/2 Status Bouwgrond Programma Bouwplan indienen voor ca 400 m2 appartementen en ca 150 m2 commercieel
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België Brasschaat Leopoldslei 2 Brasschaat D 704 M 1 a 28 ca kantoor Planvisie België 200 nv bestaand kantoor
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma België Brasschaat Leopoldslei 30 Brasschaat D 747 M 3W 3 5 a 23 ca Bestaande bebouwing Bouwplan indienen voor bebouwing met appartementen
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma België Grobbendonk Kasteel Goorhof Meerdere nummer 36 ha 71 a 71 ca Kasteel, landbouwgrond, bossen en vijvers Concept nader uit te werken
Land Locatie Adres Kad. aanduiding Kad. oppervlak Status Programma
België Tielt-Winge Tiensesteenweg 70 Tielt-Winge C357D/360E/345B/358D 2 ha 79 a 75 ca Bestaande vierkantshoeve Verkoop in huidige staat
Land België Locatie Spa
Adres Route Balmoral 34 Kad. aanduiding Spa L819 K3 L819 S3 Kad. oppervlak 1 ha 77 a 46 ca Status Deels bestaand hotel met vergund bouwplan Programma 150 hotelkamers, restaurants, conferentiezalen wellness-centrum en 67 luxe drie- en vierkamerappartementen
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.