Annual Report • Mar 26, 2013
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Selskab:
Nordicom A/S Kongens Nytorv 26 1050 København K CVR-nr.: 12 93 25 02 Hjemsted: København, Danmark
Telefon: +45 33 33 93 03 Telefax: +45 33 33 83 03 Internet: www.nordicom.dk E-mail: [email protected]
Bestyrelse: Allan Andersen, formand Michael Vad Petersen, næstformand Júlíus Thorfinnsson Leif Djurhuus Mette Lis Andersen David Overby
Direktion: Adm. direktør Ole Steensbro
Revisor: Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Hovedaktivitet:
Nordicom er et ejendomsselskab med en større ejendomsportefølje i Storkøbenhavn, udvalgte danske provinsbyer samt Tyskland. Koncernens strategi fokuserer på investeringer i ejendomme med positivt likviditetsbidrag.
Generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes den 25. april 2013 kl. 10 Langebrogade 5, 1411 København K
| Ledelsesberetning2 | |
|---|---|
| Året i hovedtræk2 | |
| Væsentlige begivenheder efter 31. december 20124 | |
| Forventninger til 20134 | |
| Hoved- og nøgletal6 | |
| Udvikling i regnskabsåret7 | |
| Risikofaktorer13 | |
| Medarbejderforhold og videnressourcer15 | |
| Corporate Governance17 | |
| Ledelsesforhold17 | |
| Risikofaktorer vedrørende regnskabsaflæggelse19 | |
| Samfundsansvar20 | |
| Aktionærforhold21 | |
| Bestyrelsen24 | |
| Koncernstruktur pr. 31. december 201226 | |
| Påtegning28 | |
| Ledelsespåtegning28 | |
| Den uafhængige revisors erklæringe29 | |
| Koncernregnskab30 | |
| Resultatopgørelse32 | |
| Opgørelse af totalindkomst33 | |
| Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december34 | |
| Opgørelse af egenkapital36 | |
| Opgørelse af pengestrømme37 | |
| Noter38 | |
| Årsregnskab for Nordicom A/S84 | |
| Resultatopgørelse85 | |
| Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december86 | |
| Opgørelse af egenkapital88 | |
| Opgørelse af pengestrømme89 | |
| Noter90 | |
| Ejendomsoversigt109 |
2012 var endnu et udfordrende år for Nordicom, ligesom det var tilfældet for de fleste operatører på det danske ejendomsmarked. Potentielle købere havde vanskeligt ved at sikre finansiering til ejendomskøb, og en række erhvervslejere i Nordicoms ejendomme havde økonomiske vanskeligheder og som følge deraf også problemer med at betale leje.
Samtidig opleves der fortsat en træg efterspørgsel og et stigende afkastkrav fra købere til de mere sekundære ejendomme, som Nordicoms portefølje i stor udstrækning er kendetegnet ved. Derudover registreres der en tydelig tendens til, at der efterspørges moderne og arealeffektive kontorer, hvilket tillige stiller yderligere krav til investering i ombygning og nyindretning af mange af Nordicoms lejemål, for at disse overhovedet kan genudlejes.
Oven i dette måtte Nordicoms ledelse bruge megen tid og give prioritet til at sikre koncernens finansiering. Den 3-årige bankaftale, som blev indgået med det store flertal af koncernens finansielle kreditorer i 2010, udløb med udgangen af 2012.
Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr., hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr., og realkreditgæld udgør 1.614 mio. kr.
Allerede i oktober 2011 kontaktede koncernen de fire største finansielle kreditorer, og en række møder blev afholdt med henblik på at undersøge muligheden for indgåelse af en ny 3-årig bankaftale fra 1. januar 2013. I det sene forår 2012 viste det sig umuligt at opnå en 3-årig aftale, og kræfterne blev derfor samlet om et forsøg på at indgå en 1-årig aftale gældende for 2013. På grund af mange forskellige interesser hos de finansielle kreditorer blev det et langstrakt forløb, der endte med, at der den sidste bankdag før jul blev opnået enighed om en 3 måneders forlængelse af den hidtidige bankaftale, så der kunne gøres et nyt forsøg på at opnå tilsagn om finansiering indtil udgangen af 2013.
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået den ønskede forlængelse af bankaftalen til og med 31. december 2013, og dermed er finansieringen for 2013 sikret. Indholdet af tillæg til bankaftalen er omtalt i koncernregnskabets note 32.
Bankaftalen kan dog opsiges af de finansielle kreditorer under visse forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side, eller såfremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, anses i visse tilfælde for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen, jf. omtalen i afsnittet "Risikofaktorer".
I forbindelse med forhandlingerne valgte et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio. kr. at udtræde af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio. kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013.
Efter 2013 er det en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift, at der indgås en ny forlængelse af bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer vedrørende løbetiden på den omfattede bankgæld, der ellers kan kræves indfriet. Tilsvarende gælder for lån uden for bankaftalen, der forfalder ved udgangen af 2013. Det er endvidere en forudsætning, at Nordicom indgår aftaler med de involverede banker og realkreditinstitutter om et niveau for henholdsvis rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand til at kunne honorere.
Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede aftale for 2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til bankaftalen, der skal gælde for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført yderligere aktiekapital til koncernen.
Det er ledelsens forventning, at drøftelserne med de finansielle kreditorer vil føre til en yderligere forlængelse af bankaftalen.
Trods de vanskelige arbejdsvilkår kunne koncernen konstatere fortsat god fremdrift i bestræbelserne på at gennemføre den lagte strategi, som går ud på at trimme Nordicom til at blive et økonomisk sundt porteføljeselskab med erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og på den centrale del af den jyske østkyst fra Aarhus til Kolding. Strategien indebærer, at udenlandske ejendomme, ejendomme beliggende uden for det fremtidige fokusområde samt boligudlejningsejendomme og ejendomsudviklingsprojekter skal frasælges.
I 2012 blev koncernens 6 ejendomme i Sverige solgt, desværre med et betydeligt tab, hvilket hovedsageligt skyldtes de generelle markedsforhold. Tilbage har koncernen herefter kun én udenlandsk ejendom beliggende i Hamborg, og efter en omfattende renovering forventes denne ejendom solgt i 1. halvår 2013. Det er efter en intensiv indsats ovenpå den omfattende renovering lykkedes at nedbringe tomgangen til et minimum, og ejendommen er derfor helt salgsmoden.
Endvidere blev syv af koncernens ejerlejligheder beliggende på Lindholm (Sluseholmen) i København solgt enkeltvis, og senere blev de resterende 24 ejerlejligheder solgt samlet. Ved Sluseholmen blev desuden byggeretten til ca. 55.000 m2 boliger solgt.
Endelig blev Hotel Vinhuset i Næstved, to mindre ejendomme i Slagelse samt flere ejerlejligheder og grundstykker solgt.
Til gengæld opstod to alvorlige problemer i koncernens relativt nybyggede ejendom i Næstved, hvor Max Bank var lejer. Enkelte steder i ejendommen blev der konstateret skimmelsvamp, og Nordicom har måttet investere i en omfattende renovering af facaden. Renoveringen blev afsluttet ved årets udgang, og der er rejst erstatningssag over for entreprenøren og arkitekten, der var ansvarlige for den entreprise, som har skabt problemet. Det andet problem var lejeren Max Banks skæbne. Banken endte i Finansiel Stabilitet, som ikke ønskede at fortsætte lejemålet. Derfor blev der indgået en fraflytningsaftale med Finansiel Stabilitet, som betalte et engangsbeløb for at frikøbe sig for lejeforpligtelsen. Senere er det lykkedes Nordicom at udleje det meste af den nu helt istandsatte ejendom.
Derudover er arbejdet med at værdiforøge koncernens to mest værdifulde udviklingsejendomme forløbet godt.
Byggeretten til ca. 75.000 m2 boliger til opførelse på Enghave Brygge, København SV er på vej til at blive opnået via en ny lokalplan, som Københavns kommune sendte i offentlig høring i februar 2013. En endelig lokalplan forventes vedtaget inden udgangen af juni 2013, og såfremt lokalplanen vedtages, vil denne byggeret blive solgt til en udenlandsk bygherre, som den 13. marts 2013 købte byggeretten betinget af opnåelse af den nævnte lokalplan. Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbørsen den 13. marts 2013.
På Herlev Hovedgade blev lokalplanen endeligt vedtaget den 20. februar 2013. Nordicom har entreret med NPV, Nordic Property Vision A/S, der har været hovedrådgiver omkring tilvejebringelse af lokalplanen og også på Nordicoms vegne forestår den nødvendige indgåelse af lejekontrakter i det kommende butikscenter. I dagens marked kan byggeretten først sælges, når en høj udlejningsgrad er opnået, idet bygherrer normalt ikke kan opnå finansiering uden en sådan forhåndsudlejning. Det forventes, at en tilstrækkelig udlejning vil blive opnået i løbet af efteråret 2013, hvorefter byggeretten vil kunne sælges til en forud identificeret bygherre, som mod betaling af en optionspræmie har opnået køberet til byggeretten. Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbørsen den 13. marts 2013.
Samlet set er der dermed i løbet af 2012 og de første måneder af 2013 opnået væsentlig fremdrift i gennemførelse af den lagte strategi.
I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen er der aftalt en mekanisme, hvorefter koncernen kan forpligtes til at sælge en ejendom efter nærmere aftalte konditioner.
En særlig udfordring for Nordicom er nedbringelse af tomgangslejen. Dette sker selvsagt ved at indgå nye lejekontrakter i tomme lejemål og ved at søge at fastholde eksisterende lejere. Desuden nedbringes tomgangen efterhånden som nogle af de store udviklingsprojekter færdiggøres og sælges.
I et marked, hvor en del af de eksisterende lejere er mærket af krisen, kræver det hyppig og aktiv dialog med disse lejere for at søge en afbalanceret løsning. Nordicom er ikke det eneste ejendomsselskab, der kæmper for at nedbringe tomgangslejen, og kampen om nye lejere er hård. Samlet betyder dette, at der er et nedadgående pres på markedslejeniveauet. Dette smitter igen af på ejendommenes markedsværdi, som på samme tid berøres af stigende afkastkrav fra ejendomskøbere, ikke mindst som følge af knaphed på adgang til finansiering af ejendomme. Gabet mellem de lave markedsrenter og afkastkravene er således stigende.
Der blev i 2012 opnået en række nye udlejninger af tomme arealer, herunder kan særligt nævnes:
For året som helhed steg tomgangsprocenten en smule, fra 15,5 % i 2011 til 16,2 % i 2012, hvilket bl.a. skyldes salget af koncernens 6 ejendomme i Sverige, der havde en lav tomgangsprocent. Tomgangen er fremdeles påvirket negativt af enkelte store ejendomme, som er under omdannelse til ændret anvendelse, men endnu ikke færdigudviklede og solgte. De nedrivningsmodne bygninger på disse ejendomme kan kun vanskeligt udlejes og i givet fald kun på korte lejekontrakter til meget lave priser.
Det er i løbet af det forgangne år lykkedes at styrke koncernens faglige kompetencer, så Nordicom nu på den front står godt rustet til de kommende års udfordringer. Koncernens rapporteringssystemer og øvrige rutiner er tillige velkørende.
I takt med reduktionen af koncernens balance vil antallet af medarbejdere blive tilpasset aktiviteterne, ligesom der fortsat vil være fuldt fokus på reduktion af koncernens øvrige administrative omkostninger.
Nordicom benytter sig fremdeles af eksterne rådgivere i bevidsthed om, at en lille organisation ikke kan opretholde spidskompetencer på alle nødvendige områder.
I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen nedsættes i 2013 desuden et konsultations- og rådgivningsudvalg jf. omtalen i koncernregnskabets note 32. Dette udvalg består af repræsentanter for de i forhold til koncernens respektive låneengagementer største bankkreditorer, den største realkreditkreditor og de øvrige bankkreditorer. Udvalget skal holdes orienteret om koncernens drift og ejendomssalg, ligesom det bl.a. har mulighed for at indhente samtlige de finansielle kreditorers udtalelse om forhold, som Nordicom har forelagt udvalget.
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre er vanskelig at ændre på. Ledelsen vil på den kommende generalforsamling den 25. april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen vil ske ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr. aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af koncernens underskud samt delvis dækning af moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.
I forbindelse med de kommende forhandlinger med koncernens kreditinstitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge tilført ny aktiekapital til koncernen.
I resultatopgørelsen er koncernens svenske og tyske aktiviteter, som følge af frasalg eller planlagt frasalg, reklassificeret til en separat post benævnt "Årets resultat af ophørte aktiviteter". Koncernens fortsættende aktiviteter udgør herefter alene danske aktiviteter.
Årets resultat blev et underskud på -5,0 mio. kr. (2011: -78,0 mio. kr.) for koncernens fortsættende aktiviteter og et underskud på -43,5 mio. kr. (2011: -115,0 mio. kr.) for koncernens samlede aktiviteter.
Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket med positive dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med netto 2,4 mio. kr. (2011: -32,9 mio. kr.). Årets dagsværdireguleringer på investeringsejendomme sammensætter sig af generelle negative værdireguleringer som følge af den aktuelle markedssituation, der bl.a. modsvares af enkeltstående positive værdireguleringer på ejendomme som følge af indgåede salgsaftaler, udlejninger og gennemførelse af værdiskabende projekter.
Det gennemsnitlige afkastkrav for koncernens færdige investeringsejendomme udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012. Det gennemsnitlige afkastkrav er som følge af en ændret beregningsmetode ikke direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte afkastkrav på 7,51 % p.a. i årsregnskabet for 2011. Der henvises til koncernregnskabets note 1 for en yderligere omtale heraf. Ved en tilnærmet opgørelse af afkastkravet baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31. december 2012.
Det realiserede EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat) for fortsættende aktiviteter udgør 26,5 mio. kr. (2011: 4,7 mio. kr.), hvilket er i overensstemmelse med de seneste udmeldte forventninger.
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31. december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21. december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændringer i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med 2013, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 32.
Nordicom har den 13. marts 2013 indgået en optionsaftale om salg af udviklingsejendommen beliggende Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev ("DISA"-ejendommen). Optionen giver optionshaver adgang til at kunne købe ejendommen på nærmere definerede vilkår. Optionshaver kan udnytte køberetten indtil den 1. juli 2013. Optionshaver betaler 2 mio. kr. for køberetten frem til den 2. april 2013, og herefter yderligere 3 mio. kr., såfremt optionsperioden forlænges frem til den 1. juli 2013. Ved udnyttelse af optionen kan optionsbetalingen modregnes i købesummen. Såfremt optionen udnyttes, udgør købesummen i alt 205 mio. kr. Overtagelsesdagen vil være senest den 31. december 2013.
Nordicom har den 13. marts 2013 betinget solgt koncernens to ejendomme på Enghave Brygge ved havnefronten i Københavns Sydhavn. Salget er bl.a. betinget af ny lokalplan for området. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af aftaler med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene opnås en salgssum på 180 mio. kr. og en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. er afhængig af købers planmæssige realisation af et byggeprojekt inden for de kommende år. Nordicom forventer regnskabsmæssigt i 2013 at indregne 225 mio. kr. af provenuet fra salget inkl. gældseftergivelse på 45 mio. kr., mens den yderligere gældseftergivelse på 35 mio. kr. først forventes at kunne indtægtsføres, når og hvis betingelserne for yderligere gældseftergivelse er opfyldt over de kommende år.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede bankaftale for 2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til bankaftalen, der skal gælde for tiden efter 2013. Som et led i disse forhandlinger vil ledelsen søge tilført yderligere aktiekapital til koncernen.
Nordicom forventer i 2013 at opnå et EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat) for fortsættende aktiviteter i niveauet 10 – 20 mio. kr.
Desuden forventes det, at koncernens tilbageværende ejendom i Hamborg bliver solgt i 1. halvår 2013, og at det lykkes at få nedbragt beholdningen af øvrige ikke-strategiske ejendomme. I den forbindelse forventes det også, at lokalplanen for Enghave Brygge, København SV bliver
endeligt godkendt, samt at denne ejendom og ejendommen Herlev Hovedgade 17 i Herlev bliver solgt til investorer, som vil investere i det byggeri, som de respektive lokalplaner muliggør.
Endelig er det Nordicoms forventning, at den massive indsats for at nedbringe koncernens tomgangsleje i løbet af året vil bære frugt.
På grund af situationen på ejendomsmarkedet er der generelt betydelig usikkerhed tilknyttet forudsætningerne for Nordicoms forventede resultater. Især tidspunktet for salg af større ejendomme og eventuelle opsigelser fra eller konkurser hos større lejere kan påvirke det forventede EBVAT.
/ Sydøstjyllands Politi flyttede i marts 2012 til Birkemose Allé efter en større tilpasning af lejemålet. /
5
Hovedtal
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatopgørelse | |||||
| Huslejeindtægter | 216.290 | 221.366 | 227.212 | 219.241 | 208.263 |
| Nettoomsætning i alt | 223.281 | 230.765 | 393.868 | 260.750 | 508.953 |
| Bruttoresultat | 165.041 | 162.448 | 159.502 | 173.473 | 160.739 |
| Resultat af primær drift | 86.644 | 6.160 | -496.919 | -478.403 | -95.972 |
| Finansielle poster | -93.857 | -105.014 | -112.321 | -181.275 | -165.232 |
| Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) (fortsættende aktiviteter) | 26.468 | 4.744 | -22.294 | -80.561 | -101.751 |
| Årets resultat af fortsættende aktiviteter | -4.964 | -78.049 | -412.861 | -539.768 | -210.429 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter | -38.548 | -36.985 | -4.217 | -13.009 | 5.540 |
| Årets resultat | -43.512 | -115.034 | -417.078 | -552.777 | -204.889 |
| Opgørelse af finansiel stilling | |||||
| Investeringsejendomme | 2.856.773 | 3.344.661 | 3.967.464 | 4.532.981 | 5.042.296 |
| Investeringer i materielle aktiver | 41.987 | 63.600 | 92.994 | 154.911 | 607.210 |
| Balancesum i alt | 3.281.589 | 4.008.504 | 4.279.236 | 4.979.684 | 5.625.325 |
| Rentebærende gæld | 3.087.327 | 3.749.696 | 3.856.514 | 3.978.077 | 3.945.249 |
| Egenkapital for aktionærer i Nordicom A/S | 40.257 | 84.605 | 194.014 | 496.908 | 1.042.676 |
| Pengestrømsopgørelse | |||||
| Pengestrømme fra driften | -24.094 | 13.341 | 146.275 | -79.304 | 261.742 |
| Pengestrømme fra investering | 402.606 | 81.068 | 49.525 | 56.821 | -419.074 |
| Pengestrømme fra finansiering | -413.157 | -137.713 | -93.765 | 12.199 | 61.945 |
| Øvrige oplysninger | |||||
| Andel af langfristet gæld af total gæld (%) | 52,4 | 83,8 | 89,4 | 52,5 | 54,1 |
| Aktiekapital | 120.279 | 120.279 | 120.279 | 312.786 | 312.786 |
| Børskurs, ultimo (beløb i kr.) | 4,7 | 4,4 | 11 | 60 | 68 |
| Aktiekursændring i kurspoint | 0,3 | -6,7 | -49 | -8 | -752 |
| Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Antal medarbejdere i koncernen | 32 | 33 | 37 | 52 | 63 |
| 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | 2008 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Afkast på investeringsejendomme (% p.a.) | 5,1 | 4,7 | 4,5 | 4,2 | 4,1 |
| Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) | 3,0 | 3,2 | 3,3 | 5,0 | 4,8 |
| Afkastmarginal på investeringsejendomme (% p.a.) | 2,1 | 1,6 | 1,2 | -0,7 | -0,6 |
| Afkast på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter | 5,1 | 4,7 | 4,2 | 3,9 | 3,5 |
| Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) af fortsættende aktiviteter | 2,9 | 3,1 | 3,2 | 5,0 | 4,5 |
| Afkastmarginal på investeringsejendomme (% p.a.) af fortsættende aktiviteter | 2,2 | 1,6 | 1,0 | -1,1 | -1,0 |
| Forrentning af egenkapital (%) | -69,5 | -81,5 | -120,5 | -71,8 | -16,7 |
| Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) | 3,4 | 7,1 | 16,3 | 78,2 | 162,5 |
| Resultat pr. aktie (kr.) | -3,6 | -9,5 | -52,7 | -86,9 | -31,7 |
| Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) | -0,4 | -6,6 | -52,3 | -84,9 | -32,5 |
| Udbytteafkast (%) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kurs/indre værdi, ultimo | 1,4 | 0,6 | 0,7 | 0,8 | 0,2 |
| Cashflow pr. aktie (kr.) | -2,0 | 1,1 | 18,2 | -12,5 | 40,7 |
| Soliditet (%) | 1,2 | 2,1 | 4,5 | 10,0 | 18,5 |
Aktierelaterede nøgletal for perioden 2008-2009 er multipliceret med en justeringsfaktor på 0,47 som følge af gennemført aktieemission i 2010. Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010" jf. omtalen i koncernregnskabets note 38.
Hovedtal for 2008-2011 er tilpasset som konsekvens af reklassifikation af tyske og svenske aktiviteter til ophørte aktiviteter.
Koncernens resultat i 2012 blev et resultat eksklusive værdireguleringer og skat (EBVAT) og ophørte aktiviteter på 26,5 mio. kr., hvilket er i overensstemmelse med de tidligere udmeldte forventninger, som omtalt i delårsrapporten for 3. kvartal 2012.
De udmeldte forventninger i delårsrapporten for 3. kvartal 2012 udgjorde et EBVAT i niveau 20 til 35 mio. kr., der knyttede sig til koncernens fortsættende aktiviteter, hvor Nordicoms tyske aktiviteter på daværende tidspunkt også var indeholdt. Fra og med årsrapporten for 2012 er disse aktiviteter udskilt og præsenteret som ophørte aktiviteter og er derfor ikke inkluderet i ovenævnte EBVAT på 26,5 mio. kr. Uden reklassifikation af de tyske aktiviteter ville det realiserede EBVAT for 2012 fortsat have været inden for det udmeldte interval i henhold til delårsrapporten for 3. kvartal 2012.
For koncernens samlede aktiviteter (inklusive svenske og tyske aktiviteter) blev realiseret et EBVAT på 36,3 mio. kr., hvilket tilsvarende er på niveau med den udmeldte forventning i henhold til delårsrapporten for 3. kvartal 2012.
Nordicom opdeler koncernens ejendomme i 4 segmenter fordelt på strategiske ejendomme (erhvervsejendomme) og ikke-strategiske ejendomme (udviklingsejendomme og grunde, boligejendomme og hoteller samt udenlandske ejendomme).
Koncernens ejendomme grupperet på segmenter er præsenteret på side 109. Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investerings- og domicilejendomme og projektbeholdninger pr. 31. december 2012 fordeler sig således på segmenter:
| Erhvervsejendomme | ||
|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 |
| Omsætning | 153,2 | 139,2 |
| Bruttoresultat | 123,1 | 114,9 |
| Værdireguleringer | -44,7 | -88,5 |
| Segmentresultat | 15,6 | -40,8 |
| Samlede aktiver | 2.144,8 | 2.162,0 |
Segmentet "Erhvervsejendomme" omfatter Nordicoms strategiske ejendomme, herunder investeringsejendomme inden for butik, kontor, lager og produktion. Segmentet indeholder enkelte ejendomme under omstilling, hvor Nordicom selv forestår udviklingen med henblik på at optimere ejendommenes drift.
Segmentets ejendomme er geografisk koncentreret i Storkøbenhavn og større provinsbyer. Fordelt på regnskabsmæssige værdier fordeler porteføljen sig således:
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Storkøbenhavn | 820 38% | 840 39% |
| Øvrige Sjælland | 459 21% | 481 22% |
| Fyn | 252 12% | 228 11% |
| Jylland | 614 29% | 612 28% |
| I alt | 2.145 | 2.162 |
Opdelt på ejendomstyper fordeler segmentets regnskabsmæssige værdi sig således:
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Butik | 1.030 48% | 1.047 48% | |
| Kontor | 970 45% | 963 45% | |
| Lager og produktion | 108 5% | 115 5% | |
| Andre | 37 2% | 37 2% | |
| I alt | 2.145 | 2.162 |
Omsætningen i segmentet udgør i 2012 153,2 mio. kr. og er steget med 14,0 mio. kr. sammenlignet med 2011. Stigningen forklares hovedsageligt ved følgende forhold:
Indtægtsført kompensation for en lejers frigørelse af lejekontrakt.
Effekten af nye lejekontrakter indgået i 2011 og 2012.
Den positive effekt af ovenstående er delvist modsvaret af en negativ effekt af stigende tomgang, herunder særligt i 4. kvartal 2012. Segmentets tomgang udgør i 2012 17,9 % mod 16,8 % i 2011. Stigningen i tomgangen skyldes flere større lejeres fraflytning i løbet af 2012.
Tomgangsprocenten for hver ejendomstype er illustreret i nedenstående tabel:
| Tomgang i % | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Butik | 18,2% | 17,6% |
| Kontor | 11,1% | 7,3% |
| Lager og produktion | 54,8% | 59,7% |
| Andre | 2,8% | 9,8% |
| I alt | 17,9% | 16,8% |
Tomgangen forventes nedbragt i 2013. I december 2012 oplevede Nordicom en positiv udvikling med udlejning til nye lejere i flere ejendomme, herunder især ejendomme med kontorlejemål, hvor der var opstået tomgang i løbet af 2012. Nordicom indgik således flere nye lejeaftaler, hvor der vil ske indflytning i begyndelsen af 2013.
Nordicom oplever fortsat, at en del af de eksisterende lejere er mærket af krisen, samt at efterspørgslen efter nye lejemål er lav. Enkelte lejere har i 2012 været nødt til at lukke deres virksomhed på grund af svigtende indtjening. Den konjunkturelle situation påvirker fortsat segmentets resultat negativt som følge af tab på lejerestancer, øget tomgang og pres fra lejere om at indgå aftaler om lejerabatter eller reduktion af lejemål, ligesom Nordicom ved genudlejning af ledige lokaler oplever generel tilbageholdenhed fra lejere og prispres.
Nordicom arbejder målrettet på at få nedbragt tomgangen i de resterende tomme arealer. Ledelsen har fortsat stort fokus på kundepleje og udlejning i segmentets ejendomme og har bl.a. intensiveret udlejningsbestræbelserne ved engagering af flere eksterne mæglere. Herudover har Nordicom reguleret udbudspriserne for lejen på flere ejendomme i forventning om at tiltrække større interesse fra potentielle lejere.
Den gennemsnitlige bruttoleje for segmentet udgør i 2012 616 kr. pr. m2, hvilket er 12 kr. højere end i 2011 svarende til en stigning på ca. 2 %.
| Kroner pr. m2 | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Butik | 688 | 662 |
| Kontor | 698 | 688 |
| Lager og produktion | 260 | 275 |
| Andre | 947 | 892 |
| I alt | 616 | 604 |
Der er i 2012 afholdt planlagte investeringer med henblik på at nedbringe den eksisterende tomgang i segmentet. De samlede investeringer i 2012 udgør ca. 41 mio. kr.
De væsentligste investeringer er foretaget i følgende fire ejendomme:
Årets investeringer er gennemført med et tilfredsstillende resultat. Projekterne gennemføres som led i koncernens strategi med optimering af koncernens strategiske ejendomme.
Bruttoresultatet udgør 123,1 mio. kr. i 2012, hvilket er en stigning på 8,2 mio. kr. i forhold til 2011.
Ledelsen har fundet grundlag for at foretage værdireguleringer på ejendomme med -44,7 mio. kr. i 2012 (2011: -88,5 mio. kr.). Segmentets portefølje af investeringsejendomme indeholder mange ejendomme på sekundære beliggenheder, hvor efterspørgslen efter såvel ejendomme som lejemål er lav, hvilket har haft en afsmittende effekt på ejendommenes dagsværdier. Årets dagsværdireguleringer sammensætter sig af såvel generelle negative værdireguleringer som følge af den aktuelle markedssituation, der delvist modsvares af enkeltstående positive værdireguleringer på ejendomme som følge af ovennævnte udlejninger og investeringer.
Det gennemsnitlige afkastkrav for ejendommenes dagsværdi udgør 6,88 % p.a. pr. 31. december 2012 mod 7,49 % p.a. pr. 31. december 2011. Det gennemsnitlige afkastkrav er ikke direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte afkastkrav i årsregnskabet for 2011 som følge af ændrede principper og beregningsmetoder for opgørelse af ejendommenes dagsværdi, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 1. Ved en tilnærmet opgørelse af afkastkravet baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 7,63 % p.a. pr. 31. december 2012.
Segmentresultatet udgør 15,6 mio. kr. i 2012 mod -40,8 mio. kr. i 2011.
Der er i 2012 ikke foretaget køb eller salg af ejendomme i segmentet "Erhvervsejendomme".
| Udviklingsejen-. | Boligejendomme | Udenlandske | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| domme og grunde | og hoteller… | ejendomme…. | ||||
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Omsætning | 25,3 | 28,1 | 43,0 | 59,9 | 0,0 | 0,0 |
| Bruttoresultat | 11,6 | 0,3 | 21,4 | 35,8 | 0,0 | 0,0 |
| Værdireguleringer | 53,3 | 71,7 | -6,1 | -16,0 | 0,0 | 0,0 |
| Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) | 47,7 | 48,3 | 0,5 | 2,4 | 0,0 | 0,0 |
| Segmentresultat (ophørte aktiviteter) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | -30,3 | -39,9 |
| Samlede aktiver | 523,1 | 596,8 | 363,2 | 456,3 | 96,5 | 396,0 |
Segmentet "Udviklingsejendomme og grunde" omfatter danske udviklingsejendomme og grundstykker, hvor Nordicom ikke har til hensigt selv at gennemføre den fulde udvikling. Ejendommene indgår ikke i Nordicoms langsigtede strategi. Ejendommene i segmentet forventes at blive afhændet, når markedsforholdene herfor tilsiger det.
Nordicom har i 2012 solgt ejendommen Ved Stigbordene, København SV for en salgspris på 140 mio. kr. Ejendommen er overtaget af køber den 1. oktober 2012.
Segmentresultatet for "Udviklingsejendomme og grunde" udgør 47,7 mio. kr. i 2012 mod 48,3 mio. kr. i 2011. Resultatet er påvirket af positive værdireguleringer på ejendomme med 53,3 mio. kr. i 2012 (2011: 71,7 mio. kr.), der primært vedrører regulering af dagsværdien i forbindelse med salget af ejendommen Ved Stigbordene, København SV samt effekten af opnåede resultater vedrørende lokalplanprocesser.
Segmentet omfatter bl.a. ejendommene Enghave Brygge, København SV samt Herlev Hovedgade, Herlev, benævnt "DISA"-grunden, hvor der på begge ejendomme er opnået positive resultater i 2012 vedrørende igangsatte lokalplanprocesser.
Ejendommen består af to grundstykker ved havnefronten i Københavns Sydhavn, der p.t. er bebygget og udlejet til erhvervsformål. Nordicom har sammen med ejerne af nabogrundene gennem længere tid arbejdet på en helhedsplan for området. Helhedsplanen er nu udmøntet i et forslag til ny lokalplan for området. Lokalplanforslaget er i øjeblikket i offentlig høring, og det forventes, at lokalplanen vedtages endeligt af Københavns Borgerrepræsentation inden udgangen af juni 2013. Nordicoms andel af området forventes at give mulighed for opførelse af ca. 75.000 byggeretskvadratmeter (31. december 2011: 70.000 byggeretskvadratmeter). Såfremt lokalplanen vedtages, vil byggeretten blive solgt til en udenlandsk bygherre, som har købt byggeretten betinget af opnåelse af den nævnte lokalplan. Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbørsen den 13. marts 2013.
I et samarbejde mellem Herlev Kommune og Nordicoms hovedrådgiver, har Nordicom i 2012 fortsat arbejdet med en ny lokalplan, der skal give mulighed for at ændre grundens anvendelse til detailhandel. Dette arbejde har udmøntet sig i en ny lokalplan, der blev vedtaget af Herlev Kommune den 20. februar 2013. Nordicom har i 2013 indgået en optionsaftale med en potentiel køber af ejendommen til overtagelse senest den 31. december 2013. Denne aftale blev offentliggjort via Fondsbørsen den 13. marts 2013. Optionsaftalen skal udnyttes senest den 1. juli 2013. Nordicoms projektrådgiver arbejder nu på opnåelse af tilstrækkelig forhåndsudlejning, som er en forudsætning for købers opnåelse af finansiering, og dermed handlens gennemførelse.
Der er i segmentet ikke foretaget øvrige salg af ejendomme i 2012 udover salg af et mindre grundstykke i Næstved.
Den i 2011 gennemførte handel vedrørende grundstykket Amager Strandvej, København S er endeligt berigtiget i begyndelsen af 2012, hvor den endelige tinglysning og købesummens betaling blev gennemført.
De regnskabsmæssige værdier af "Udviklingsejendomme og grunde" udgør pr. 31. december 2012 523,1 mio. kr. (31. december 2011: 596,8 mio. kr.). Der er i segmentet ikke foretaget køb af ejendomme i 2012.
Segmentet "Boligejendomme og hoteller" omfatter danske boligejendomme og hotelejendomme, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi. Ledelsen forventer med tiden at afhænde ejendommene i segmentet.
Segmentresultatet for "Boligejendomme og hoteller" udgør 0,5 mio. kr. i 2012 mod 2,4 mio. kr. i 2011. Resultatet er bl.a. positivt påvirket af en indbetaling på tidligere nedskrevne lejerestancer fra en enkelt lejer i hotelbranchen. I 2011 var resultatet positivt påvirket med ca. 12 mio. kr. vedrørende en kompensation for en lejers frigørelse af sin lejekontrakt.
Segmentresultatet i 2012 er påvirket med negative værdireguleringer på ejendomme med 6,1 mio. kr. (2011: -16,0 mio. kr.), hvilket dels skyldes regulering af dagsværdien på solgte lejligheder på Lindholm (Sluseholmen), København SV og dels lejeforhold på øvrige ejendomme.
Som følge af salg er der i 2012 afleveret følgende ejendomme for i alt 88,5 mio. kr.:
De regnskabsmæssige værdier af "Boligejendomme og hoteller" udgør 363,2 mio. kr. (31. december 2011: 456,3 mio. kr.). Der er i segmentet ikke foretaget køb af ejendomme i 2012. Nordicom arbejder fortsat på at afhænde ejendommene i segmentet.
Segmentet "Udenlandske ejendomme" omfatter koncernens ejendomme beliggende i Tyskland og Sverige, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi.
Nordicom har den 11. juli 2012 solgt den svenske portefølje af 6 ejendomme. Salget er gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber overtog aktieposten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom Sverige AB. Det samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgør ca. 45 mio. kr. Ved fastsættelsen af prisen på aktierne er lagt til grund, at ejendommenes værdi udgør 271 mio. kr. (320 mio. SEK). Aktierne er overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Som følge af det gennemførte salg af de svenske ejendomme er segmentresultatet påvirket negativt af dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med -36,7 mio. kr. (2011: -48,4 mio. kr.).
Koncernens tyske aktiviteter udgøres af en tilbageværende ejendom i Hamborg. Aktiviteterne forventes solgt respektive afviklet i 2013. Der pågår konkrete salgsforhandlinger med potentielle købere, og disse forhandlinger forventes at føre til et samlet virksomhedssalg i 2013.
Koncernens tyske og svenske aktiviteter betragtes som separate geografiske områder og er i årsrapporten, herunder segmentoplysningerne, for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen, hvor der samtidigt er foretaget tilpasning af sammenligningstal.
Segmentresultatet for udenlandske ejendomme udgør -30,3 mio. kr. i 2012 mod -39,9 mio. kr. i 2011.
Koncernens udenlandske aktiviteter er som følge af frasalg eller planlagt frasalg præsenteret separat i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter. Resultatet fra de ophørte aktiviteter er præsenteret efter resultatet for de fortsættende aktiviteter bestående af koncernens danske aktiviteter. Der er foretaget tilsvarende tilpasning af sammenligningstal.
Nordicom har i 2012 realiseret et positivt resultat eksklusive værdireguleringer og skat (EBVAT) på 26,5 mio. kr. (2011: 4,7 mio. kr.), svarende til en forbedring på ca. 21,8 mio. kr. i forhold til 2011.
Huslejeindtægter udgør i 2012 216,3 mio. kr. mod 221,4 mio. kr. i 2011. Reduktionen skyldes primært frasalg af ejendomme. Huslejeindtægterne er i såvel 2012 som 2011 påvirket positivt i niveau 12-15 mio. kr. af kompensationer fra lejere.
Tomgangen for koncernens investeringsejendomme udgør i 2012 16,2 % (opgjort efter lejeværdi) mod 15,5 % i 2011. For koncernens strategiske ejendomme udgør tomgangen i 2012 17,9 % (opgjort efter lejeværdi) mod 16,8 % sidste år. Stigningen i tomgangen på koncernens strategiske ejendomme skyldes flere større lejeres fraflytning i løbet af 2012.
Salg af projektbeholdninger udgør 5,4 mio. kr. i 2012 (2011: 7,6 mio. kr.) og vedrører hovedsageligt restlejligheder i Lindholm (København SV).
Nordicom opnåede i 2012 et bruttoresultat på 165,0 mio. kr. (2011: 162,4 mio. kr.), svarende til en stigning på 2,6 mio. kr.
Koncernens kapacitetsomkostninger, der udgør 43,6 mio. kr. (2011: 50,8 mio. kr.), er faldet med 7,2 mio. kr. i forhold til 2011. Kapacitetsomkostningerne er i 2011 påvirket negativt med 5,3 mio. kr. vedrørende afviklingen af ansættelsesforholdet med den tidligere administrerende direktør og den tidligere bestyrelsesformand. Ses der bort fra disse omkostninger, er kapacitetsomkostningerne faldet med 1,9 mio. kr. i forhold til 2011, hvilket skyldes generelle omkostningstilpasninger.
Årets resultat for fortsættende aktiviteter er påvirket med positive dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med netto 2,4 mio. kr. (2011: -32,9 mio. kr.). Årets dagsværdireguleringer på investeringsejendomme sammensætter sig af såvel generelle negative værdireguleringer som følge af den aktuelle markedssituation, der bl.a. modsvares af enkeltstående positive værdireguleringer på ejendomme som følge af indgåede salgsaftaler, udlejninger og gennemførelse af værdiskabende projekter.
Det gennemsnitlige afkastkrav for koncernens færdige investeringsejendomme udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012. Det gennemsnitlige afkastkrav er som følge af en ændret beregningsmetode ikke direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte afkastkrav på 7,51 % p.a. i årsregnskabet for 2011, jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 1. Ved en tilnærmet opgørelse af afkastkravet baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31. december 2012.
Dagsværdireguleringer på Nordicoms gæld til kreditinstitutter har i 2012 påvirket resultatet negativt med -29,1 mio. kr. (2011: -65,7 mio. kr.). Dagsværdireguleringen skyldes hovedsageligt den forventede dagsværdiregulering på bankgæld omfattet af bankaftalen indgået i 2010. Bankaftalen medførte en større positiv værdiregulering i 2010, der er tilbageført over aftalens løbetid. Dagsværdireguleringer på gæld til kreditinstitutter er endvidere påvirket negativt af kursudsving på realkreditgæld som følge af faldende renter. Værdireguleringerne forventes ikke at få effekt på koncernens pengestrømme. Af den samlede negative dagsværdiregulering på gæld til kreditinstitutter udgør ca. 21,5 mio. kr. den forventede dagsværdiregulering som følge af den i 2010 indgåede bankaftale.
Finansielle poster netto udgør -93,9 mio. kr. (2011: -105,0 mio. kr.), hvilket er en reduktion på 11,1 mio. kr. i forhold til sidste år. Den lavere renteomkostning skyldes reduktion af gæld i forbindelse med frasalg af ejendomme samt faldende renter på realkreditgæld.
Årets resultat af fortsættende aktiviteter udgør i 2012 -5,0 mio. kr. (2011: -78,0 mio. kr.).
Årets resultat af ophørte aktiviteter (udenlandske aktiviteter) udgør i 2012 -38,5 mio. kr. (2011: -37,0 mio. kr.). I forbindelse med salget af koncernens svenske ejendomme i 2012 blev ejendommenes dagsværdier regulereret med -36,7 mio. kr. (2011: -48,4 mio. kr.), ligesom der blev foretaget udgiftsførsel af udskudte skatteaktiver med ca. 8 mio. kr. (2011: 0 mio. kr.).
Koncernens langfristede aktiver, der pr. 31. december 2012 udgør 2.537,0 mio. kr. (31. december 2011: 3.409,7 mio. kr.), er reduceret med 872,7 mio. kr. i 2012. Faldet skyldes hovedsageligt frasalg af koncernens svenske aktiviteter, et større grundsalg samt reklassifikation af koncernens tyske ejendom og øvrige ejendomme, der forventes solgt i 2013, til aktiver bestemt for salg. Der er i 2012 investeret 41,3 mio. kr. i forbedringer og udvikling af eksisterende ejendomme.
Kortfristede aktiver udgør 744,6 mio. kr. mod 598,8 mio. kr. pr. 31. december 2011, svarende til en stigning på 145,8 mio. kr. Stigningen skyldes til dels ovennævnte reklassifikation af investeringsejendomme til aktiver bestemt for salg, der modsvares af et fald i tilgodehavender, idet der heri i 2011 indgik et tilgodehavende på 235 mio. kr. vedrørende salget af grunden Amager Strandvej, København S. Beløbet er berigtiget i 2012 og modsvares delvist af udstedelse af pante- og gældsbreve.
Egenkapitalen udgør 37,8 mio. kr. inklusive minoritetsinteresser (31. december 2011: 82,3 mio. kr.), svarende til et fald på 44,5 mio. kr. Faldet skyldes årets negative resultat.
Gæld til kreditinstitutter udgør 3.087,3 mio. kr. (31.12.2011: 3.749,7 mio. kr.). Faldet skyldes primært indfrielser i forbindelse med solgte ejendomme. Pr. 31. december 2012 udgør oprullede renter, i henhold til bankaftalen med koncernens væsentligste finansielle kreditorer, ca. 27,4 mio. kr.
Pengestrømme fra driftsaktivitet for 2012 udgør -24,1 mio. kr. (2011: 13,3 mio. kr.), svarende til et fald på -37,4 mio. kr. i forhold til sidste år. Faldet skyldes, at der i 2012 er tilbagebetalt renter (oprullede renter) i niveau 35 mio. kr. vedrørende ikke-betalte renter i 2010 og 2011.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør 402,6 mio. kr. (2011: 81,1 mio. kr.). Årets likviditetseffekt af investeringer udgør -35,3 mio. kr. (2011: -57,4 mio. kr.) og vedrører forbedringer på koncernens eksisterende ejendomme og igangværende udviklingsprojekter. Herudover er der frasolgt ejendomme og dattervirksomheder med en likviditetseffekt på 438,0 mio. kr. (2011: 137,5 mio. kr.).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør -413,2 mio. kr. (2011: -137,7 mio. kr.), hvormed koncernens likvide beholdninger udgør 40,2 mio. kr. pr. 31. december 2012 (pr. 31. december 2011: 72,7 mio. kr.). Af koncernens likvide beholdninger pr. 31. december 2012 knytter 6,5 mio. kr. sig til ophørte aktiviteter.
I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten har ledelsen foretaget en række skøn og vurderinger, der har betydelig indflydelse på årsrapporten, herunder vedrørende
Da der er tale om skøn, knytter der sig usikkerhed til de nævnte forhold og poster. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder. Der henvises til note 1 i koncernregnskabet og note 1 i modervirksomhedens årsregnskab for yderligere omtale af de nævnte vurderinger, skøn og tilknyttede usikkerheder.
Resultat før skat for 2012 er positivt påvirket med ca. 15 mio. kr. i kompensation fra en lejer, der er frigjort fra sit lejemål før lejeaftalens oprindelige udløbstidspunkt. Resultat før skat for 2011 var påvirket af en tilsvarende kompensation på 12 mio. kr. Kompensationerne er indregnet i nettoomsætning.
Moderselskabet Nordicom A/S udviser et resultat før skat på -75,5 mio. kr. (2011: -53,8 mio. kr.).
Moderselskabets resultat før skat er påvirket med -66,7 mio. kr. (2011: -39,3 mio. kr.) fra resultat af dattervirksomheder. Den negative påvirkning på resultatopgørelsen skyldes:
Særligt frasalget af koncernens svenske aktiviteter har haft en negativ påvirkning af modervirksomhedens resultat i 2012. Baggrunden for nedskrivninger og hensættelser er yderligere omtalt i note 11 i årsregnskabet for moderselskabet, hvortil der henvises.
Moderselskabets egenkapital pr. 31. december 2012 udgør -56,9 mio. kr. (31. december 2011: 15,4 mio. kr.). Nordicom A/S har dermed fortsat tabt mere end 50 % af aktiekapitalen. Egenkapitalen for modervirksomheden er ca. 97 mio. kr. lavere end den opgjorte egenkapital for koncernen som helhed. Forskellen skyldes forskelle i regnskabsprincipper for henholdsvis modervirksomhedens regnskab og koncernregnskabet, der indebærer, at positiv indtjening i dattervirksomheder først påvirker modervirksomhedens årsregnskab, når dattervirksomhederne foretager udbyttebetalinger. I det omfang det er muligt, vil der i dattervirksomheder blive udloddet udbytter i 2013 med henblik på retablering af Nordicom A/S´ egenkapital.
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre er vanskelig at ændre på. Ledelsen vil på generalforsamlingen den 25. april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i selskabet fra nominelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen vil ske ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr. aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af underskud, herunder delvist moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.
I forbindelse med de kommende forhandlinger med Nordicomkoncernens kreditinstitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge tilført ny aktiekapital til selskabet.
Der vurderes herudover ikke at være forhold vedrørende modervirksomhedens regnskab, der ikke er de samme, som gælder for koncernen som helhed.
3.728.592
Nordicom arbejder fortsat på at omstille koncernen fra at være udviklingsorienteret til at fokusere på driftsoptimering af koncernens ejendomsportefølje. Ledelsen identificerer, analyserer og styrer løbende alle væsentlige risici for at optimere koncernen til gavn for Nordicoms interessenter og for at sikre gennemførelse af koncernens strategi.
De centrale dele af strategien i 2013 er:
Gennemførelsen af strategien er forbundet med en række risici. Ledelsen har identificeret følgende væsentlige risici for gennemførelsen af strategien:
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den eksisterende bankaftale indgået i marts 2010 og som udløb pr. 31. december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21. december 2012). Aftalen medfører, at bankaftalen er forlænget til den 31. december 2013. Indholdet af tillæg til bankaftalen er omtalt i koncernregnskabets note 32.
Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr. (31. december 2011: 3.350 mio. kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725 mio. kr.), og realkreditgæld udgør 1.614 mio. kr. (31. december 2011: 1.625 mio. kr.). Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio. kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio. kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013.
Den indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigtede refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld er elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er fastlåst frem til den 31. december 2013.
Nordicoms samlede tilbagebetalingsforpligtelser på koncernens gæld er illustreret i tabellen nedenfor og fordelt på tidsmæssige intervaller fra balancedagen den 31. december 2012. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder inklusive renter mv. Bankgæld omfattet af ovennævnte bankaftale er inkluderet i posten "Inden for eller om 12 måneder".
| Beløb i 1.000 kr. | |
|---|---|
| Inden for eller om 12 måneder | 1.539.935 |
| Efter 1 og op til 3 år | 126.992 |
| Efter 3 og op til 5 år | 232.374 |
| Efter 5 år | 1.829.291 |
Når den indgåede aftale om forlængelse af bankaftalen udløber ved udgangen af 2013, kan koncernens væsentligste kreditinstitutter i 2014 igen hæve rente- og bidragssatser til almindelige markedsvilkår, ligesom bankgælden kan kræves indfriet. Ledelsen i Nordicom skønner derfor, at der også i tiden efter 2013 vil være behov for en kreditoraftale omfattende alle væsentlige kreditinstitutter.
Det er således en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2013, at Nordicom med virkning fra begyndelsen af 2014
Nordicom vil i forlængelse af den netop indgåede aftale om tillæg til bankaftalen for 2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der skal gælde for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført yderligere aktiekapital til koncernen.
Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i løbet af 2013.
Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved udgangen af 2013 vil have indgået en ny aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører, at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncernens drift efter udløbet af 2013.
Uden for bankaftalen har Nordicom gæld for i alt 52 mio. kr. til et kreditinstitut, hvor der skal foretages refinansiering medio 2013. Manglende refinansiering af den pågældende gæld vil være en misligholdelsesgrund i bankaftalen, dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut accelererer lånene. Nordicom er i dialog med det pågældende kreditinstitut om den nødvendige refinansiering, der forventes opnået på i al væsentlighed uændrede vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom bank- og realkreditinstitutgæld for 50 mio. kr., som skal refinansieres ved udløbet af 2013.
Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. ovenfor, anses i visse tilfælde for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Misligholdelsesgrunde er yderligere omtalt i koncernregnskabets note 32.
De ovenfor anførte forhold om forudsætning for Nordicoms fortsatte drift gør sig således tilsvarende gældende på et tidligere tidspunkt, hvis bankaftalen ophører på et tidligere tidspunkt i 2013 som følge af enten Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse.
De finansielle risici er et væsentligt risikoområde for Nordicom, da koncernen har en høj rentebærende gæld. Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for koncernen.
De finansielle risici kan efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:
De finansielle risici er beskrevet i noter til årsrapporten, herunder særligt i note 32 til koncernregnskabet, hvortil der henvises. Koncernens nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter pr. 31. december 2012 udgør ca. 3,0 mia. kr. og fordeler sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasningstidspunkt på lånene:
Bankaftalen indeholder en række operationelle forpligtelser (covenants), som koncernen skal overholde og opfylde i bankaftalens løbetid. Disse forpligtelser indebærer bl.a. en række begrænsninger for Nordicom. Endvidere rummer bankaftalen en række rapporteringskrav, hvorefter koncernen er forpligtet til løbende at levere informationer vedrørende koncernens drift, likviditet mv. til dets finansielle kreditorer.
Overholder Nordicom ikke disse forpligtelser, eller misligholder Nordicom bankaftalen på anden måde, herunder ved betalingsmisligholdelse, er der risiko for, at bankaftalen bliver opsagt. Efter ændringen af bankaftalen i marts 2013 har bankkreditorerne endvidere ved enighed mulighed for at opsige bankaftalen med et varsel på 6 måneder. Ved opsigelse af bankaftalen vil koncernen kunne blive mødt med et krav om indfrielse af restgælden eller krav om øgede rente- og bidragssatser. Nordicom vil efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav eller væsentlige forhøjelser af rente- og bidragssatser.
Tilsvarende gælder, at der på koncernens gæld til kreditinstitutter i Tyskland er knyttet en række betingelser, der dog af Nordicom ikke vurderes som værende usædvanlige.
Gennemførelsen af Nordicoms strategi forudsætter overordnet, at der er markeder til at aftage Nordicoms ikke-strategiske ejendomme, samt at der er efterspørgsel efter Nordicoms lejemål. Generelt set har samfundsudviklingen gennem de seneste år ikke været gunstig for ejendomsbranchen, herunder for Nordicom. Situationen på det danske ejendomsmarked har medført prisfald på flere typer af ejendomme, blandt andet som følge af en forringet adgang til finansiering for potentielle købere.
Den finansielle og økonomiske krise har medført pres på lejeniveauerne samt en lavere efterspørgsel efter lejemål. Den generelle forbrugertillid er p.t. lav, og dette har haft en afsmittende effekt på lejemarkedet. Nordicom oplever desuden flere lejere, der har vanskeligheder ved at betale lejen rettidigt.
Samfundsudviklingen vil fortsat udgøre en væsentlig risiko for gennemførelsen af Nordicoms strategi. En yderligere forværring af markedssituationen kan forringe Nordicoms muligheder for at gennemføre strategien.
Udover den generelle samfundsudvikling kan Nordicoms væsentligste forretningsmæssige risici efter ledelsens opfattelse inddeles i følgende:
Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (markedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Nordicoms portefølje af strategiske ejendomme udgør en relativ stor andel af koncernens balance, hvilket bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendomsmarkedet er relativ stor.
Nordicom fokuserer på frasalg af ejendomme, der ikke omfattes af den langsigtede strategi (udenlandske ejendomme, boligejendomme, hoteller, udviklingsejendomme og grundstykker). Salgsprisen er forbundet med usikkerhed, da den afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommenes lejeindtægter, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet. I henhold til det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen kan Nordicoms finansielle kreditorer i visse tilfælde kræve frasalg af ejendomme jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 32.
I forlængelse af den finansielle og økonomiske krise, som samfundet har været udsat for de seneste år, er der risiko for, at aftalte lejeniveauer for eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle lejeniveau derfor skal reduceres til en lavere markedsleje ved eventuel genforhandling eller genudlejning. Dette kan påvirke Nordicoms resultat og finansielle stilling negativt.
Nordicom har historisk købt ejendomme, der havde en vis udlejningsmæssig tomgang, med henblik på at videreudvikle ejendommene og få nye lejere ind. For koncernens portefølje af strategiske ejendomme udgør udlejningstomgangen 17,9 % i 2012 (2011: 16,8 %).
Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige lejemål ikke genudlejes, ikke genudlejes inden for den forventede tidshorisont eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end forventet. Herudover er tomgangen påvirket af de generelle konjunkturer i det område, hvor ejendommen er beliggende.
Eliminering af udlejningstomgang forudsætter i visse tilfælde, at Nordicom investerer i en modernisering og ombygning af ejendommene. Markedssituationen på det danske ejendomsmarked og de finansielle markeder har blandt andet medført en øget tilbageholdenhed hos kreditinstitutterne til at yde finansiering til ejendomsprojekter. Dette forøger Nordicoms risiko for ikke at opnå fremmedkapitalfinansiering til gennemførelse af investeringerne.
Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme eller ved nybyggeri er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer sig imod disse gennem kontrakter med koncernens underleverandører (entreprenører mv.), som dermed vil være forpligtet til at udbedre eventuelle mangler. I tilfælde, hvor underleverandører er gået konkurs eller af anden grund ikke kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidlertid ende med at skulle udbedre fejl og mangler for egen regning, såfremt der ellers ikke er stillet garanti eller anden sikkerhed fra underleverandører.
Nordicom tegner lovpligtige forsikringer samt de forsikringer, der vurderes at være relevante og sædvanlige. Nordicom foretager med jævne mellemrum en gennemgang af forsikringerne med en forsikringsspecialist. Baseret på den seneste rapport om Nordicoms forsikringsdækning vurderer ledelsen, at Nordicom har en tilstrækkelig forsikringsdækning.
Ændringen i skatte- og afgiftslovgivningen kan påvirke Nordicoms skatte- og afgiftsmæssige situation.
Nordicom indgår løbende en række aftaler, herunder aftaler vedrørende drift af ejendomme. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver vurderet og afdækket i forbindelse med indgåelse af aftalerne.
Nordicom anvender IT i betydeligt omfang og er således eksponeret over for driftsmæssige forstyrrelser eller brist i den etablerede sikkerhed. Dette kan medføre driftsmæssige og finansielle tab. Nordicom arbejder til stadighed med at sikre et højt niveau for IT-sikkerhed.
Nordicom er en dynamisk arbejdsplads, drevet af engagement og resultater. Koncernen har høje standarder og påskønner dialog, initiativ og nytænkning på alle niveauer i organisationen.
De demografiske nøgletal for 2012 udgør følgende:
Den enkelte medarbejders indsats og uddannelsesbehov vurderes gennem årlige medarbejdersamtaler mellem leder og medarbejder samt på møder og seminarer, hvor processer og arbejdsgange drøftes med henblik på at udvikle, effektivisere og forbedre forretningsgange m.v.
BILLEDE
Billede
/ Fresh Fitness åbnede i oktober 2012 centret på 1.240 m2. Centret er i dag et af fitness-kædens mest velbesøgte centre. /
NORDICOM | LEDELSENS BERETNING
Nordicom A/S er omfattet af NASDAQ OMX's anbefalinger for god selskabsledelse, som er en del af reglerne for notering på NASDAQ OMX. Reglerne omhandler bl.a. aktionærernes rolle og samspil med ledelsen, interessenternes rolle og betydning for koncernen, åbenhed og gennemsigtighed, bestyrelsens opgaver og ansvar, bestyrelsens sammensætning, bestyrelsens og direktionens vederlag, risikostyring samt revision. Anbefalingerne for god selskabsledelse er offentligt tilgængelige på hjemmesiden: www.corporategovernance.dk.
Nordicoms bestyrelse og direktion søger til stadighed at sikre, at ledelsesstruktur og kontrolsystemer er hensigtsmæssige og fungerer tilfredsstillende. En række interne procedurer og kontroller er implementeret og vurderes løbende.
Selskaberne skal følge anbefalingerne eller begrunde afvigelser fra disse. Koncernens Corporate Governance er i overensstemmelse med anbefalinger for god selskabsledelse fra NASDAQ OMX bortset fra følgende punkter:
Det anbefales, at oplysninger fra selskabet til markedet udfærdiges på dansk og engelsk.
Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da koncernen har vurderet, at grundet koncernens størrelse og placering i SmallCap, anses det ikke for nødvendigt at offentliggøre alle meddelelser på engelsk.
Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et nomineringsudvalg.
Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener, at opgaverne med at beskrive de kvalifikationer, der kræves i bestyrelsen og direktionen og evaluere ledelsesorganernes struktur, størrelse, sammensætning, resultater og ledelsesmedlemmers kompetence bedst varetages af den samlede bestyrelse.
Det anbefales, at det øverste ledelsesorgan nedsætter et vederlagsudvalg.
Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da bestyrelsen mener, at opgaverne med at vurdere ledelsens indsats, kvalifikationer og vederlag bedst varetages af den samlede bestyrelse.
Det anbefales, at vederlagspolitikken indeholder en begrundelse for valget af de enkelte vederlagskomponenter og en beskrivelse af de kriterier, der ligger til grund for balancen mellem de enkelte vederlagskomponenter.
Vederlagspolitikken indeholder ikke begrundelse for valg eller beskrivelse af kriterier, men en udtømmende beskrivelse af de komponenter, der indgår i vederlæggelsen.
Det anbefales, at der, hvis vederlagspolitikken indeholder variable komponenter, 1) fastsættes grænser for de variable dele af den samlede vederlæggelse, 2) sikres en passende og afbalanceret sammensætning mellem ledelsesaflønning, påregnelige risici og værdiskabelsen for aktionærerne på kort og lang sigt, 3) er klarhed om resultatkriterier og målbarhed for udmøntning af variable dele og 4) er kriterier, der sikrer, at hel eller delvis optjening af en variabel del af en vederlagsaftale strækker sig over mere end et kalenderår.
Nordicom har valgt at fravige dette punkt vedrørende optjeningen af direktionens variable aflønning, da bonus alene optjenes over ét kalenderår. Under hensyntagen til Nordicoms nuværende strategi vurderer bestyrelsen, at det er mere hensigtsmæssigt at direktionens bonusaflønning optjenes og evalueres årligt.
Det anbefales, at vederlagsaftaler for direktionen, der indeholder aftaler om variable lønandele, fastslår en ret for koncernen til i helt særlige tilfælde at kræve hel eller delvis tilbagebetaling af variable lønandele, der er udbetalt på grundlag af oplysninger, der efterfølgende dokumenteres fejlagtige.
Nordicom har valgt at fravige dette punkt, da ledelsen alene finder det relevant at kræve tilbagebetaling af variable løndele i tilfælde, hvor Nordicom har et krav på tilbagebetaling iht. dansk ret.
Nordicom har valgt at offentliggøre den fulde lovpligtige redegørelse på koncernens hjemmeside www.nordicom.dk/uploads/media_items/ corporategovernance2012.original.pdf.
Bestyrelsens sammensætning og mødefrekvens
Selskabets bestyrelse består af i alt seks medlemmer og skal ifølge selskabets vedtægter udgøres af minimum tre og maksimum seks medlemmer. Bestyrelsen vil på generalforsamlingen den 25. april 2013 foreslå, at antallet af medlemmer af selskabets bestyrelse reduceres til 5.
Bestyrelsen vælges for et år ad gangen, og udskiftning sker i henhold til Selskabslovens almindelige regler. Medlemmer af bestyrelsen skal iht. bestyrelsens forretningsorden og vedtægter fratræde ved den første ordinære generalforsamling efter det kalenderår, hvori de er fyldt 70 år. Det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen gældende for 2013 medfører begrænsninger i udpegning af nye bestyrelsesmedlemmer, idet koncernens finansielle bankkreditorer kan afvise nye medlemmer. Såfremt afviste bestyrelseskandidater indvælges eller forbliver i Nordicoms bestyrelse i mere end 1 måned efter afvisningen, betragtes bankaftalen som misligholdt jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 32.
På side 24 i årsrapporten fremgår oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmers alder, stilling samt øvrige direktions- og bestyrelsesposter i såvel danske som udenlandske virksomheder.
Nordicom har ingen medarbejdervalgte bestyrelsesmedlemmer.
Bestyrelsen mødes mindst fem gange årligt i henhold til en i forvejen fastlagt møde- og arbejdsplan. I 2012 har bestyrelsen afholdt 13 bestyrelsesmøder. Mindst én gang om året afholder bestyrelsen et strategimøde med henblik på at drøfte og fastlægge bestyrelsens væsentligste opgaver og ansvar i relation til ledelsen af koncernen. Yderligere møder afholdes, når dette skønnes nødvendigt eller hensigtsmæssigt i lyset af koncernens behov.
Bestyrelsens medlemmer anses for at være uafhængige.
Bestyrelsens formand forestår årligt en struktureret evaluering af bestyrelsens arbejde, resultater og sammensætning. Endvidere omfatter evalueringen samarbejdet mellem bestyrelse og direktion samt direktionens arbejde og resultater. Resultatet af evalueringen drøftes i bestyrelsen og har ikke givet anledning til yderligere tiltag.
Bestyrelsen har nedsat to udvalg, henholdsvis et revisionsudvalg og et ejendomsudvalg, der begge består af to medlemmer.
Det er revisionsudvalgets opgave at overvåge koncernens regnskabsaflæggelsesproces, det interne kontrolmiljø samt fastsætte rammerne for den eksterne revision. Udvalget består af de to bestyrelsesmedlemmer Michael Vad Petersen, formand, og Allan Andersen, der begge bl.a. har regnskabsmæssig erfaring. Revisionsudvalget afholder ca. 6 møder årligt.
Bestyrelsen har udarbejdet et kommissorium for revisionsudvalget, hvori udvalgets ansvarsområde og kompetence er fastlagt. Kommissoriet kan læses på www.nordicom.dk.
Ejendomsudvalget består af de to bestyrelsesmedlemmer Allan Andersen, formand, og Mette Lis Andersen. Ejendomsudvalget bistår direktionen med igangværende udviklingsprojekter. Begge udvalgsmedlemmer har indgående kendskab til ejendomsdrift og udvikling og har i en lang årrække arbejdet indenfor ejendomsbranchen.
I forbindelse med indgået aftale om tillæg til bankaftalen nedsættes i 2013 desuden et konsultations- og rådgivningsudvalg jf. omtalen i koncernregnskabets note 32. Dette udvalg består af repræsentanter for de i forhold til koncernens respektive låneengagementer største bankkreditorer, den største realkreditkreditor og de øvrige bankkreditorer. Udvalget skal holdes orienteret om koncernens drift og ejendomssalg, ligesom det bl.a. har mulighed for at indhente samtlige de finansielle kreditorers udtalelse om forhold, som Nordicom har forelagt udvalget.
Der er udarbejdet en vederlagspolitik, der beskriver retningslinjerne for fastlæggelse og godkendelse af vederlag til medlemmer af bestyrelse og direktion. Vederlagspolitikken er godkendt på selskabets generalforsamling og er tilgængelig på www.nordicom.dk. Ifølge den eksisterende vederlagspolitik oppebærer formanden tre gange grundhonorar og næstformanden to gange grundhonorar. Nordicom er i henhold til det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen gældende for 2013 ikke berettiget til at forhøje vederlaget til medlemmer af Nordicoms bestyrelse jf. omtalen i koncernregnskabets note 32.
Bestyrelsens grundhonorar udgør 300.000 kr. p.a., mens medlemmerne af henholdsvis revisionsudvalget og ejendomsudvalget p.t. ikke modtager et separat honorar for udvalgsarbejdet. Bestyrelsen foreslår på generalforsamlingen den 25. april 2013, at grundhonoraret reduceres til 200.000 kr. p.a. fra 1. maj 2013. Samtidig foreslår bestyrelsen, at der indføres vederlag til medlemmer af Nordicoms ejendomsudvalg og revisionsudvalg, således at de respektive udvalgsformænd modtager et vederlag på 150.000 kr. p.a., mens de menige udvalgsmedlemmer oppebærer et vederlag på 75.000 kr. p.a. fra 1. maj 2013.
Formålet med koncernens aflønning, herunder eventuelle incitamentsaflønninger, er at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer. Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner.
Løn og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bilordning og pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samlede lønpakke sammensættes, så niveauet er markedskonformt og opfylder koncernens specifikke behov. Der henvises til koncernregnskabets note 5 angående vederlag til direktionen.
Direktionen kan opsiges med 12 måneders varsel og er berettiget til en fratrædelsesgodtgørelse på 3 måneders løn.
Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage variabel aflønning i form af kontant bonus. Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktionen opnår forud fastsatte bonusmål. Bonusmål fastlægges af bestyrelsen en gang om året i forbindelse med godkendelse af det kommende års budget. Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af bestyrelsen ved det pågældende regnskabsårs afslutning. Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens faste vederlag for det pågældende år.
Der er ikke udstedt aktieoptioner til den nuværende direktion i regnskabsåret eller i tidligere regnskabsår.
Ifølge Selskabslovens § 115 er bestyrelsen ansvarlig for de interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.
Koncernens risikostyring og interne kontroller vedrørende regnskabsaflæggelsen er tilrettelagt med henblik på:
Nordicoms interne kontrolsystem er tilrettelagt således, at det kan reducere snarere end eliminere risikoen for fejl i regnskabsaflæggelsen. Såvel opbygningen som beskrivelsen af de interne kontroller tager udgangspunkt i COSO-begrebsrammens fem hovedkomponenter:
Kontrolmiljøet angiver tonen i organisationen og påvirker medarbejdernes bevidsthed om kontrolspørgsmål. Det udgør grundlaget for den interne kontrol og fastsætter den kultur og struktur, som de øvrige kontrolkomponenter hviler på.
Nordicom har procedurer og politikker såsom bestyrelsens forretningsorden, instrukser til den administrerende direktør og attestationsregler, som angiver, hvorledes ansvar skal delegeres, og godkendelsesregler, som beskriver, på hvilket niveau personer kan træffe beslutninger om omkostninger, investeringer, aftaler m.v.
Nordicom har fastlagt procedurer for regnskabsaflæggelsen, herunder for værdiansættelse af ejendomme og projektbeholdninger. Regnskabsstandarder og regnskabsmanualer til udenlandske dattervirksomheder er baseret på IFRS for at sikre ensartethed og stringens i regnskabsaflæggelsen.
Der er vedtaget en personalepolitik, som sikrer, at medarbejderne har de rette egenskaber og kompetencer, som kræves i deres respektive stillinger. Procedurer og skabeloner for ansættelse og medarbejderevaluering anvendes kontinuerligt, ligesom jobbeskrivelser er definerede og dokumenterede.
Koncernen udsættes for en række forskellige risici fra såvel eksterne som interne kilder. En forudsætning for at kunne vurdere risikoen er, at der er opstillet konkrete mål og politikker for hvilke risici, koncernen vil påtage sig.
Overordnede risikovurderinger kan føre til, at særlige tiltag gennemføres for at afbøde uventede risici. Ved risikovurdering skal forstås det at identificere og analysere relevante risici for ikke at nå målene eller leve op til de fastsatte politikker. Den interne kontrol af regnskabsaflæggelsen er et af de områder, som vurderes i den forbindelse.
Væsentlige og risikofyldte regnskabsposter i regnskabet omfatter:
| Regnskabspost | Kontrolmål |
|---|---|
| Nettoomsætning | Fuldstændighed, nøjagtighed |
| Investeringsejendomme | Værdiansættelse, rettigheder |
| Kreditinstitutter | Fuldstændighed, præsentation og |
| oplysning | |
| Projektbeholdninger | Værdiansættelse |
| Tilgodehavender | Værdiansættelse |
| Pante- og gældsbreve | Værdiansættelse |
| Eventualforpligtelser | Præsentation og oplysning |
Herudover er der risiko vedrørende vurdering af going concern, overholdelse af IFRS, implementerede it-systemer / it-kontroller samt besvigelser. I koncernregnskabets note 1 er væsentlige vurderinger og skøn i forbindelse med aflæggelsen af årsregnskabet omtalt yderligere, herunder forhold vedrørende usikkerhed om fortsat drift efter 2013.
I 2012 har Nordicom implementeret en ny applikation til opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme, der samtidigt indebærer, at dagsværdierne fra og med 2012 er opgjort baseret på en afkastbaseret cash flow-model mod tidligere en normalindtjeningsmodel. Implementering af nye applikationer medfører generelt en forøget risiko i implementeringsåret, eksempelvis for at de opgjorte dagsværdier er opgjort på et inkonsistent grundlag i forhold til tidligere år eller på et fejlbehæftet grundlag. Kompenserende kontroller og analyser er gennemført i forbindelse med implementeringen af applikationen og ved regnskabsudarbejdelsen.
Kontrolaktiviteter er processer, som hjælper til med at sikre, at ledelsens anvisninger følges, og at de nødvendige skridt tages til håndtering af risici. Der findes kontrolaktiviteter i hele organisationen på alle niveauer og i alle funktioner. De omfatter en række aktiviteter så forskellige som godkendelse, bemyndigelse, verifikation, afstemning, resultatopfølgning, sikring af aktiver og opdeling af arbejdsopgaver.
Nordicom har bl.a. forankret en del af kontrolaktiviteterne i organisationen gennem et elektronisk dokumentstyringssystem, som sikrer, at alle fakturaer kun kan godkendes af personer, som er bemyndiget hertil, og inden for de beløbsgrænser, som er fastlagt af ledelsen.
Der er implementeret faste rutiner i form af månedlig opfølgning på porteføljens resultater i forhold til forventningerne, herunder forklaringer på eventuelle afvigelser.
Der er etableret en fast og formel proces for tilblivelsen af delårsrapporter og årsrapporter, ligesom der findes tjeklister til sikring af korrekt information til noter og andre lovpligtige oplysningskrav.
I 2012 har ledelsen gennemført en sårbarhedsscanning og penetrationstest af de interneteksponerede it-systemer, som Nordicom anvender.
Andre væsentlige kontroller omfatter desuden finansielle applikationer, som er afgørende for regnskabsaflæggelsen. Det vil sige programmerede kontroller i applikationer og de manuelle kontroller, som udføres i tilknytning til processen. Endvidere omfattes fysisk sikkerhed i virksomheden og generelle it-kontroller vedrørende de systemer, som understøtter regnskabsaflæggelsesprocessen. Dette gælder også etablerede itbaserede beredskabsplaner.
Velfungerende informations- og kommunikationskanaler er nødvendige for at sikre et velfungerende internt kontrolsystem. Formålet med effektive kommunikationskanaler er endvidere at sikre,
Nordicom har indrettet kommunikationskanaler således, at medarbejderne kan opfylde deres ansvarsopgaver effektivt, og at ledelsen har de nødvendige midler til i tide at kunne reagere på baggrund af den kommunikation, som kommer fra organisationen. I den forbindelse har Nordicom implementeret et intranet, som giver medarbejderne lettere adgang til politikker, instruktioner, vejledninger, håndbøger m.v.
Informationssystemer leverer rapporter, som gør det muligt at drive og kontrollere virksomheden. Disse systemer håndterer ikke kun interne oplysninger, men også informationer om eksterne begivenheder, aktiviteter og forhold, som er vigtige for virksomhedens beslutningstagning og eksterne rapportering.
Overvågning er den proces, som bedømmer kvaliteten af det interne kontrolsystem gennem løbende overvågningsaktiviteter, separate vurderinger samt en kombination heraf.
Løbende overvågning er en integreret del af det daglige arbejde. Det indgår i ledelsens daglige aktiviteter og i de aktiviteter, som medarbejderne udfører i forbindelse med deres arbejde. Eventuelle konstaterede svagheder, kontrolsvigt og overskridelser af rammer, beføjelser og politikker rapporteres opad i organisationen i henhold til de vedtagne politikker. Utilstrækkeligheder i den interne kontrol skal rapporteres til den nærmeste overordnede, og alvorlige fejl skal rapporteres til direktionen og bestyrelsen.
Der er lagt faste processer og tidspunkter for direktionens rapportering til bestyrelsen respektive revisionsudvalget, herunder indhold og omfang af rapporteringen. Et vigtigt led i overvågningen er en detaljeret budgetopfølgning, hvor udviklingstendenser i forhold til budget samt tidligere år analyseres og forklares.
Overvågningsprocedurer og politikker defineres og gennemføres med jævne mellemrum for at sikre, at den interne kontrol er effektiv. I direktionens overvågning indgår anbefalinger vedrørende den interne kontrol fra den generalforsamlingsvalgte revision.
Bestyrelsen respektive revisionsudvalget holder endvidere løbende møder med den generalforsamlingsvalgte revision, ligesom denne rapporterer om væsentlige fejl eller mangler i revisionsprotokollen.
Bestyrelsen respektive revisionsudvalget overvåger løbende, at direktionen gennemfører aftalte tiltag til imødegåelse af identificerede risici i regnskabsaflæggelsesprocessen, og at direktionen foretager den fornødne overvågning og reagerer rettidigt på identificerede fejl og mangler samt eventuelle overtrædelser af aftalepolitikker, processer og forretningsgange.
Nordicom har vedtaget politikker med henblik på at integrere Corporate Social Responsibility (CSR) i koncernens kerneværdier, holdninger samt langsigtede processer og investeringer.
Formålet med Nordicoms CSR-politik er at sætte fokus på sin direkte og indirekte miljøpåvirkning. Nordicom ønsker, at CSR-tiltag gennem miljøledelse og lavere energiforbrug kan være med til at sikre færre omkostninger. Endvidere ønskes det, at CSR-arbejdet vil skabe øget opmærksomhed og bedre omdømme i omverdenen samt mere engagerede medarbejdere.
Det er således Nordicoms strategi,
Nordicoms overordnede mål er at skabe værdi for aktionærerne. Indsats og beslutninger om ansvarlighed skal derfor være i balance med koncernens økonomiske mål, og indsatsområderne skal derfor prioriteres på økonomisk effektiv vis.
Under hensyntagen til Nordicoms økonomiske situation har ledelsen i 2012 fortsat valgt at fokusere på omstillingen af koncernen i overensstemmelse med Nordicoms strategi samt forhandling med koncernens finansielle kreditorer med henblik på at sikre et tilstrækkeligt finansielt beredskab efter udløbet af bankaftalen pr. 31. december 2012.
Udover inddragelse af miljørigtige og energibesparende produkter i igangværende til- og ombygninger har ledelsen derfor i 2012 valgt ikke at arbejde aktivt og struktureret med samfundsansvar, og der kan således ikke rapporteres om opnåede resultater.
Nordicoms ledelse vil løbende vurdere sine politikker for samfundsansvar og koncernens ressourcer i forhold til prioritering af en struktureret proces for arbejdet med samfundsansvar.
| Aktiekapital | 120.278.580 kr. |
|---|---|
| Nominel stykstørrelse | 10 kr. |
| Antal aktier | 12.027.858 stk. |
| Aktieklasser | En |
| Antal stemmer pr. aktie | En |
| Ihændehaverpapir | Ja |
| Stemmeretsbegrænsning | Nej |
| Begrænsninger i omsættelighed | Nej |
| Fondskode | DK0010158500 |
| Fondsbørs | Nasdaq OMX København |
Ledelsen vil på den kommende generalforsamling den 25. april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen vil ske ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr. aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af underskud samt delvis dækning af moderselskabets kapitaltab.
Antallet af navnenoterede aktionærer udgjorde pr. 31. december 2012 1.423 stk. (31. december 2011: 1.397 stk.). De navnenoterede aktionærer udgør 89 % af aktiekapitalen.
Bestyrelsen og direktionens direkte og indirekte besiddelse af aktier i Nordicom A/S udgør følgende:
| Antal stk. | 31.12.2011 | Bevægelser i året |
31.12.2012 |
|---|---|---|---|
| Bestyrelse: | |||
| Allan Andersen | 13.665 | 0 | 13.665 |
| Michael Vad Petersen | 0 | 0 | 0 |
| Júlíus Thorfinnsson | 0 | 0 | 0 |
| Leif Djurhuus | 0 | 0 | 0 |
| David Overby | 0 | 0 | 0 |
| Mette Lis Andersen | 0 | 0 | 0 |
| Direktion: | |||
| Ole Steensbro | 12.522 | 0 | 12.522 |
Alle Nordicom A/S' aktier er noteret på Nasdaq OMX København og indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december 2012 på kurs 4,7 hvilket er en stigning på 0,35 point i forhold til aktiekursen pr. 31. december 2011. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2012 56,5 mio. kr. (31. december 2011: 52,3 mio. kr.). Der er i regnskabsåret omsat for 6,3 mio. kr. af Nordicom A/S´ aktier på Nasdaq OMX København (2011: 20,3 mio. kr.).
I henhold til vedtægternes punkt 3.7 er bestyrelsen bemyndiget til i tiden indtil den 1. april 2014 ad én eller flere omgange at optage lån mod obligationer eller andre gældsbreve, der giver indehaveren ret til at konvertere fordringen til aktier for et lånebeløb på op til 70 mio. kr. mod kontant betaling eller overtagelse af værdier. Lån kan optages med eller uden fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer som besluttet af bestyrelsen i hvert enkelt tilfælde. Fortegningsretten kan ved kontant indskud alene fraviges, såfremt lånet optages til en kurs, der svarer til markedskursen eller derover.
Bestyrelsen er bemyndiget til ved konverteringen at gennemføre de tilhørende kapitalforhøjelser. Aktier udstedt i henhold til bemyndigelsen skal være omsætningspapirer. Aktierne udstedes til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade aktier indløse helt eller delvist. Aktierne skal have de samme rettigheder som eksisterende aktier. Aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for bestyrelsens beslutning om forhøjelse af aktiekapitalen.
Ifølge vedtægterne punkt 3.8 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange at forhøje aktiekapitalen med højst 150 mio. kr. (i kursværdi) til markeds- eller favørkurs ved kontant indbetaling med fortegningsret for koncernens eksisterende aktionærer. De nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade deres aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særrettigheder, og aktierne skal give aktionæren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering hos Erhvervsstyrelsen.
Af vedtægternes punkt 3.8 a fremgår det, at bestyrelsen ved bestyrelsesbeslutning af den 7. september 2010 har truffet beslutning om delvis udnyttelse af bemyndigelsen i punkt 3.8. Som konsekvens heraf er der tegnet aktier i koncernen for nominelt kr. 89.000.000. Restbemyndigelsen i punkt 3.8 udgør herefter kr. 61.000.000 (i kursværdi).
Ifølge vedtægterne punkt 3.9 er bestyrelsen bemyndiget til indtil den 22. marts 2015 ad én eller flere omgange mod vederlag at udstede konvertible gældsbreve på maksimalt 80 mio. kr. uden fortegningsret for de eksisterende aktionærer, der tillægger långiver ret til at konvertere hele eller dele af sin fordring til aktier i koncernen til markedskursen på enten udstedelsestidspunktet af gældsbrevet eller markedskursen på et andet tidspunkt efter bestyrelsens skøn, dog senest på konverteringstidspunktet samt til at foretage den deraf følgende kapitalforhøjelse. De nye aktier skal være omsætningspapirer udstedt til ihændehaver, men kan noteres på navn i koncernens ejerbog. Der skal ikke gælde indskrænkninger i aktiernes omsættelighed, og ingen aktionær skal være forpligtet til at lade sine aktier indløse helt eller delvist. Ingen aktie har særrettigheder, og aktierne skal give kapitalejeren ret til udbytte og andre rettigheder i koncernen fra tidspunktet for kapitalforhøjelsens registrering hos Erhvervsstyrelsen.
Af vedtægterne punkt 3.9.1 fremgår det, at bestyrelsen delvist har udnyttet bemyndigelsen i vedtægternes punkt 3.9. Således har koncernen optaget lån på 69 mio. kr. mod udstedelse af obligationer, der giver långiverne ret til at konvertere deres fordringer til aktier i koncernen.
Nordicom A/S' vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med Selskabslovens §§ 106 og 107. Beslutning om ændringer af vedtægterne er kun gyldig, hvis den tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de stemmer, som er afgivet, som af den del af aktiekapitalen, der er repræsenteret på generalforsamlingen.
Ledelsens og medarbejdernes handel med koncernens aktier finder kun sted i en 4-ugers periode efter offentliggørelse af koncernens års- og delårsrapporter. Der bliver ført register over insideres beholdninger og beholdningsændringer, hvilket bliver offentliggjort i henhold til gældende lov.
Udgangspunktet er, at ledelsen og medarbejdere kun må handle inden for de åbne handelsvinduer på fire uger. Såfremt ledelsen eller medarbejdere besidder intern viden, som kan påvirke kursdannelsen, må disse ikke handle, selvom handelsvinduet er åbent. Dispensation til at handle uden for handelsvinduet vil alene blive meddelt undtagelsesvist, såfremt bestyrelsen træffer beslutning herom, herunder i forbindelse med nedenstående tilfælde:
Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5 % af Nordicom A/S' aktiekapital:
| Navn | Hjemsted | Kapitalandel |
|---|---|---|
| Investeringskoncernen Bøg ApS | Fredensborg | 25,5 % 0 |
| Stodir hf | Reykjavik | 11,4 % 0 |
| JEW Holding ApS | Odense | 10,4 % 0 |
| SB Holding 2009 ApS | København | 6,7 % 0 |
Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2012 ikke udbetales udbytte.
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt om relevante forhold. Information målrettes specielt Nasdaq OMX København, aktionærer, potentielle investorer, aktieanalytikere og børsmæglere.
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq OMX København formulerede oplysningsforpligtelser. Nordicom ønsker at øge kendskabet til koncernen og dens aktiviteter – og dermed samtidigt tilgodese markedets informationsbehov ved investeringsbeslutninger omkring Nordicom.
Det indgår i Nordicoms informationspolitik, at
Fondsbørsmeddelelser i 2012 og 2013
| Dato | Titel |
|---|---|
| 13-01-2012 | Nordicom A/S - Handel gennemført af Amager Strand-grundene |
| 29-03-2012 | Nordicom A/S - Årsrapport for 2011 |
| 29-03-2012 | Nordicom A/S - Indkaldelse til ordinær generalfor samling |
| 26-04-2012 | Nordicom A/S - Orientering om forløb af ordinær generalforsamling |
| 10-05-2012 | Vedtægter af 26. april 2012 |
| 24-05-2012 | Nordicom A/S - Kvartalsrapport for 1. kvartal 2012 |
| 11-07-2012 | Nordicom A/S - Salg af selskabets svenske porte følje |
| 12-07-2012 | Nordicom A/S - Salg af restlejligheder på Slusehol men, København SV |
| 18-07-2012 | Nordicom A/S - Betinget salg af ejendommene Sluseholmen 10, 12 og 14A, samt Ved Stigbordene 3, 2450 København SV |
| 10-08-2012 | Nordicom A/S - Handel gennemført af restlejlighe der på Sluseholmen, København SV |
| 23-08-2012 | Nordicom A/S - Handel gennemført af ejendomme ne Sluseholmen 10, 12 og 14A, samt Ved Stigbor dene 3, 2450 København SV |
| 30-08-2012 | Nordicom A/S - Delårsrapport 1. halvår 2012 |
| 27-09-2012 | Nordicom A/S - Opjustering af forventninger til årets resultat (EBVAT) |
| 29-11-2012 | Nordicom A/S - Delårsrapport 3. kvartal 2012 |
| 20-12-2012 | Nordicom A/S - Finanskalender 2013 |
| 21-12-2012 | Nordicom A/S - Status på bankaftaleforhandling |
| 13-03-2013 | Nordicom A/S - Betinget salg af "Enghave Brygge" |
| 13-03-2013 | Nordicom A/S – Indgåelse af optionsaftale på ejendommen Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev |
| 25-03-2013 | Nordicom A/S – Forlængelse af bankaftale |
| Finanskalender | |
|---|---|
| Dato | Titel |
| 14-03-2013 | Sidste frist for fremsættelse af forslag til dagsorden på selskabets generalforsamling. |
| 26-03-2013 | Årsrapport 2012 |
| 18-04-2013 | Registreringsdag* |
| 25-04-2013 | Generalforsamling |
| 27-05-2013 | Delårsrapport 1. kvartal 2013 |
| 29-08-2013 | Delårsrapport 1. – 2. kvartal 2013 |
| 29-11-2013 | Delårsrapport 1. – 3. kvartal 2013 |
| 26-03-2014 | Årsrapport 2013 |
| 23-04-2014 | Generalforsamling |
* Registreringsdag regulerer møde- og stemmeret til Nordicoms generalforsamling
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter. Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til:
Adm. direktør Ole Steensbro Tlf.: +45 33 33 93 03 E-mail: [email protected]
Allan Andersen
Født 1945 • Formand for bestyrelsen • Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011
Allan Andersen er uddannet civilingeniør fra DTU og HD fra Handelshøjskolen i København.
Allan Andersen har i sin karriere haft direktørstillinger i DSB, FDB, The Cosmos Group A/S, Ejendomsselskabet Tor I/S og Freja ejendomme A/S. Siden 2009 har Allan Andersen drevet egen rådgivningsvirksomhed, AA Consult ApS.
AA Consult ApS
Greater Europe Deep Value Fund Ltd • Greater Europe Fund Ltd. • DVF SPV Ltd. • GEF SPV Ltd. • NeuroSearch A/S (formand)
Michael Vad Petersen Født 1958 • Næstformand for bestyrelsen • Indvalgt i bestyrelsen i april 2007
Michael Vad Petersen er uddannet i den finansielle sektor.
Michael Vad Petersen har siden 2005 drevet virksomheden RE-CONSULT Denmark ApS, der beskæftiger sig med rådgivnings- og serviceydelser i forbindelse med investering i og finansiering af danske, tyske og svenske udlejningsejendomme. Med et karriereforløb bl.a. som afdelingsleder hos Danske Bank A/S, erhvervschef hos Sydbank A/S, direktør hos Scandic Hotels A/S, afdelingsdirektør hos Aareal Bank AG og adm. direktør for et københavnsk ejendomsinvesterings- og projektudbyderselskab besidder Michael Vad Petersen omfattende kompetence og erfaring med ejendomsinvestering og -udvikling på ejendomsmarkedet i Danmark såvel som internationalt.
RE-CONSULT Denmark ApS • MVP-INVEST Holding ApS
SEAL Invest A/S (samt 25 datterselskaber)
Júlíus Thorfinnsson Født 1965 • Indvalgt i bestyrelsen januar 2011
Júlíus Thorfinnsson er uddannet B.S., Business Administration fra South Carolina University.
Júlíus Thorfinnsson er CEO for det islandske investeringsfirma Stodir. Før udnævnelsen til CEO i maj 2010 arbejdede Júlíus Thorfinnsson med den finansielle restrukturering af Stodir. Júlíus Thorfinnsson har siden afslutningen af sin uddannelse arbejdet som managing director for flere forskellige islandske selskaber.
Stodir hf.
Ferskur Holding B.V. • Tryggingamidstodin – TM hf. (næstformand)
Leif Djurhuus Født 1953 • Indvalgt i bestyrelsen i januar 2011
Leif Djurhuus er uddannet cand.jur. fra Københavns Universitet og advokat med møderet for Højesteret.
Leif Djurhuus er partner i advokatfirmaet Plesner og rådgiver primært omkring køb og salg, udlejning samt finansiering af fast ejendom og i særdeleshed inden for projektudvikling, indkøbscentre, hoteller og investeringsejendomme.
Leif Djurhuus har omfattende erfaring med retssager, i særdeleshed omkring kontraktfortolkning og lejefastsættelse.
Ingen direktionsposter
Berlin Residential Holding A/S • Bispebjerg Kollegiet A/S (formand) • Egeskov & Lindquist A/S (formand) • Familien Erichsens Mindefond (formand) • Festo A/S (formand) • K/S Klinten Faaborg • Kystvejen 18 A/S • SB Private Equity A/S (formand) • Team Klinten ApS (formand) • Tegel Holding ApS • 67 Holding ApS • 67 Tegel Holding ApS • Nordic Property Vision A/S • Brink Serviced Offices A/S (formand)
Født 1978 • Indvalgt i bestyrelsen i april 2011
David Overby er uddannet cand. merc. i Applied Economics and Finance fra Handelshøjskolen i København.
David Overby har igennem sit karriereforløb dels beskæftiget sig med køb og salg af virksomheder og dertil hørende strategiske, finansielle og procesmæssige arbejdsopgaver, og dels med strategisk arbejde gennem diverse bestyrelsesposter. Disse strategiske opgaver har i de seneste par år blandt andet været kapitaltilførsler, gældsrestruktureringer samt gennemgribende organisatoriske ændringer.
Copenhagen Skyline Holding ApS • Selskabet af 8. oktober 1954 ApS
Billetlugen A/S • Copenhagen Skyline Holding ApS (samt 9 datterselskaber) • Venuepoint Holding • Crowne Plaza Copenhagen Towers A/S • SB Holding 2009 ApS • Selskabet af 8. oktober 1954 ApS • SG Nord Holding A/S • Bella Center A/S
Mette Lis Andersen Født 1955 • Indvalgt i bestyrelsen i april 2011
Mette Lis Andersen er uddannet cand. arch. på Kunstakademiets Arkitektskole i København.
Mette Lis Andersen har gennem sin karriere overvejende beskæftiget sig med planlægning og ledelse. Først i DSB, hvor hun blev kontorchef med særligt ansvar for miljøspørgsmål, siden som teknisk direktør i Hillerød Kommune, som fondschef i Realdania, som adm. direktør i Københavns Kommunes Bygge- og Teknikforvaltning og nu som direktør for Realdania By, der står for et antal større by omdannelses- og ejendomsudviklingsprojekter.
Realdania By A/S • Jord ApS • Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S
Kvæsthusselskabet A/S (formand) • Arealudviklingsselskabet FredericiaC P/S • Arealudviklingsselskabet Køge Kyst P/S • Ringkøbing K.
Bestyrelsen har ansat en direktion bestående af administrerende direktør Ole Steensbro. Direktionen varetager den daglige ledelse af koncernen i henhold til bestyrelsens retningslinjer og anvisninger.
Ole Steensbro
Født 1963 • Adm. direktør siden februar 2011
Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i København.
Ole Steensbro har været ansat i Nordicom siden den 1. februar 2008 og har tidligere i sin karriere bl.a. besat stillinger som økonomidirektør i Veolia Transport Danmark A/S og nordisk økonomidirektør i erhvervsrejsebureauet Mærsk/DFDS Travel.
Nordteam III. GmbH
Bestyrelsesposter Ingen bestyrelsesposter
Oplysninger om ejerandele fremgår af note 18 i modervirksomhedens årsregnskab.
Dyssegårdsvej, Næstved
/ Rema1000 åbnede endnu en butik i Næstved i april 2012. /
27
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 for Nordicom A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i selskabets og koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og selskabets finansielle stilling og den finansielle stilling som helhed for de virksomheder, der er omfattet af koncernregnskabet samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som selskabet og koncernen står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København den 26. marts 2013
Direktionen
Ole Steensbro Adm. direktør
Bestyrelsen
Júlíus Thorfinnsson Mette Lis Andersen
Leif Djurhuus David Overby
Allan Andersen Michael Vad Petersen Formand Næstformand
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012, der omfatter resultatopgørelse, opgørelse af totalindkomst, opgørelse af finansiel stilling, opgørelse af egenkapital, opgørelse af pengestrømme og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
København, den 26. marts 2013
Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
René H. Christensen Søren Nielsen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2012 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2012 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Uden at tage forbehold henviser vi til ledelsens omtale af regnskabsmæssige vurderinger og skøn i koncernregnskabets note 1 og ledelsens beretning om risiko for misligholdelse eller opsigelse af bankaftalen i 2013, hvoraf det fremgår, at det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift i 2013, at bankaftalens forudsætninger overholdes, herunder bl.a. at Nordicom kan få refinansieret banklån på 52 mio. kr. udenfor bankaftalen, der udløber i 2013.
Uden at tage forbehold henviser vi endvidere til ledelsens omtale af regnskabsmæssige vurderinger og skøn i koncernregnskabets note 1 og ledelsens beretning om usikkerhed for selskabets fortsatte drift efter 2013, hvoraf det fremgår, at det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2013, at Nordicom indgår en ny aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på bankgælden på i alt ca. 1,3 mia. kr. og en aftale med såvel bankkreditorer og realkreditinstitutter om rente- og bidragssatser på et niveau, som koncernen vil være i stand til at honorere.
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den gennemførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.
Koncernregnskab // 2012
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| 3 | Nettoomsætning | 223.281 | 230.765 |
| 4 | Driftsomkostninger | -58.240 | -68.317 |
| Bruttoresultat | 165.041 | 162.448 | |
| 5,6 | Personaleomkostninger | -28.313 | -33.902 |
| 7 | Andre eksterne omkostninger | -15.307 | -16.934 |
| 8 | Af- og nedskrivninger | -1.096 | -1.854 |
| Resultat før værdireguleringer | 120.325 | 109.758 | |
| 9 | Regulering til dagsværdi, netto | -33.385 | -100.260 |
| 10 | Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | -296 | -3.338 |
| Resultat af primær drift | 86.644 | 6.160 | |
| 11 | Finansielle indtægter | 2.960 | 3.971 |
| 12 | Finansielle omkostninger | -96.817 | -108.985 |
| Resultat af fortsættende aktiviteter før skat | -7.213 | -98.854 | |
| 13 | Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter | 2.249 | 20.805 |
| Årets resultat af fortsættende aktiviteter | -4.964 | -78.049 | |
| 24 | Årets resultat af ophørte aktiviteter | -38.548 | -36.985 |
| Årets resultat | -43.512 | -115.034 | |
| Fordeles således | |||
| Moderselskabets aktionærer | -43.380 | -113.487 | |
| Minoritetsinteresser | -132 | -1.547 | |
| Årets resultat | -43.512 | -115.034 | |
| 14 | Resultat pr. aktie | -3,64 | -9,54 |
| 14 | Udvandet resultat pr. aktie | -3,64 | -9,54 |
| 14 | Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie | -0,42 | -6,56 |
| 14 | Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie | -0,42 | -6,56 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | -43.512 | -115.034 | |
| Anden totalindkomst: Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder |
|||
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | -968 0 |
352 4.992 |
|
| 13 | Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0 | -1.312 |
| Anden totalindkomst efter skat | -968 | 4.032 | |
| Årets totalindkomst | -44.480 | -111.002 | |
| Fordeles således | |||
| Moderselskabets aktionærer | -44.348 | -109.455 | |
| Minoritetsinteresser | -132 | -1.547 | |
| Årets totalindkomst | -44.480 | -111.002 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| AKTIVER | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Immaterielle aktiver | |||
| 15 | Software | 463 | 578 |
| 463 | 578 | ||
| Materielle aktiver | |||
| 16 | Domicilejendomme | 47.482 | 47.752 |
| 17 | Investeringsejendomme | 2.441.248 | 3.344.661 |
| 18 | Inventar og driftsmidler | 632 | 1.343 |
| 2.489.362 | 3.393.756 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| 19 | Pante- og gældsbreve | 45.501 | 0 |
| 27 | Udskudte skatteaktiver | 0 | 9.785 |
| Tilgodehavender | 1.700 | 5.627 | |
| 47.201 | 15.412 | ||
| Langfristede aktiver i alt | 2.537.026 | 3.409.746 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| 20 | Projektbeholdninger | 223.245 | 218.682 |
| 21 | Tilgodehavender | 49.796 | 284.998 |
| Periodeafgrænsningsposter | 4.635 | 5.155 | |
| 22 | Pante- og gældsbreve | 10.225 | 17.212 |
| 23 | Likvide beholdninger | 33.715 | 72.711 |
| 321.616 | 598.758 | ||
| 24 | Aktiver bestemt for salg | 422.947 | 0 |
| Kortfristede aktiver i alt | 744.563 | 598.758 | |
| Aktiver i alt | 3.281.589 | 4.008.504 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| PASSIVER | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 120.279 | 120.279 | |
| Reserve for valutakursregulering | -135 | 833 | |
| Overført resultat | -79.887 | -36.507 | |
| Egenkapital tilhørende moderselskabets aktionærer | 40.257 | 84.605 | |
| Egenkapital tilhørende minoritetsinteresser | -2.465 | -2.333 | |
| 25,26 | Egenkapital i alt | 37.792 | 82.272 |
| Forpligtelser | |||
| Langfristede forpligtelser | |||
| 27 | Udskudt skat | 4.125 | 6.375 |
| 28 | Hensatte forpligtelser | 0 | 3.515 |
| 29,30 | Konvertible obligationer | 47.120 | 46.046 |
| 30 | Kreditinstitutter | 1.621.274 | 3.200.665 |
| Deposita | 27.742 | 34.410 | |
| 1.700.261 | 3.291.011 | ||
| Kortfristede forpligtelser | |||
| 28 | Hensatte forpligtelser | 9.380 | 16.334 |
| 30 | Kreditinstitutter | 1.385.679 | 384.737 |
| Skyldige omkostninger vedr. projekter | 3.133 | 5.346 | |
| Leverandørgæld | 13.821 | 22.072 | |
| Selskabsskat | 0 | 43 | |
| Deposita | 24.440 | 20.490 | |
| Anden gæld | 24.397 | 21.905 | |
| 1.460.850 | 470.927 | ||
| 24 | Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | 82.686 | 164.294 |
| 1.543.536 | 635.221 | ||
| Forpligtelser i alt | 3.243.797 | 3.926.232 | |
| Passiver i alt | 3.281.589 | 4.008.504 |
Oversigt over noter fremgår på side 38.
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | Reserve for sikrings transaktioner |
Reserve for valutakurs regulering |
Overført resultat |
Foreslået udbytte |
Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer |
Egenkapital tilhørende minoritets interesser |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapital pr. 1. januar 2012 | 120.279 | 0 | 833 | -36.507 | 0 | 84.605 | -2.333 | 82.272 |
| Totalindkomst i 2012 | ||||||||
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | -43.380 | 0 | -43.380 | -132 | -43.512 |
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | 0 | 0 | 1.462 | 0 | 0 | 1.462 | 0 | 1.462 |
| Overført til resultatopgørelsen ved salg af dattervirksomhed | 0 | 0 | -2.430 | 0 | 0 | -2.430 | 0 | -2.430 |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 0 | -968 | 0 | 0 | -968 | 0 | -968 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 0 | -968 | -43.380 | 0 | -44.348 | -132 | -44.480 |
| Egenkapital pr. 31. december 2012 | 120.279 | 0 | -135 | -79.887 | 0 | 40.257 | -2.465 | 37.792 |
| Egenkapital pr. 1. januar 2011 | 120.279 | -3.680 | 481 | 76.934 | 0 | 194.014 | -786 | 193.228 |
| Totalindkomst i 2011 | ||||||||
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | -113.487 | 0 | -113.487 | -1.547 | -115.034 |
| Valutakursregulering vedrørende udenlandske virksomheder | 0 | 0 | 352 | 0 | 0 | 352 | 0 | 352 |
| Værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0 | 4.992 | 0 | 0 | 0 | 4.992 | 0 | 4.992 |
| Skat af værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0 | -1.312 | 0 | 0 | 0 | -1.312 | 0 | -1.312 |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 3.680 | 352 | 0 | 0 | 4.032 | 0 | 4.032 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 3.680 | 352 | -113.487 | 0 | -109.455 | -1.547 | -111.002 |
| Transaktioner med ejere | ||||||||
| Salg af egne aktier | 0 | 0 | 0 | 46 | 0 | 46 | 0 | 46 |
| Transaktioner med ejere i 2011 i alt | 0 | 0 | 0 | 46 | 0 | 46 | 0 | 46 |
| Egenkapital pr. 31. december 2011 | 120.279 | 0 | 833 | -36.507 | 0 | 84.605 | -2.333 | 82.272 |
Opgørelse af egenkapital
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift (EBIT) af fortsættende aktiviteter | 86.644 | 6.160 | |
| Resultat af primær drift (EBIT) af ophørte aktiviteter | -21.233 | -28.338 | |
| 33 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. | 60.665 | 159.474 |
| Ændring i projektbeholdninger, netto | -4.563 | 7.464 | |
| 34 | Ændring i øvrig driftskapital | -3.982 | -5.884 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 117.531 | 138.876 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 1.725 | 2.075 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -143.350 | -127.701 | |
| Betalt / modtaget selskabsskat | 0 | 91 | |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt | -24.094 | 13.341 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | |||
| Køb af immaterielle aktiver | 0 | -247 | |
| Forbedringer på investeringsejendomme | -35.347 | -57.400 | |
| Salg af investeringsejendomme | 412.562 | 122.460 | |
| Køb af øvrige materielle aktiver | 0 | -661 | |
| Salg af øvrige materielle aktiver | 0 | 1.900 | |
| 35 | Salg af dattervirksomheder og aktiviteter | 25.391 | 15.016 |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt | 402.606 | 81.068 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | |||
| Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter | 12.146 | 20.283 | |
| Afdrag på gæld til kreditinstitutter | -425.303 | -158.042 | |
| Salg af egne aktier | 0 | 46 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt | -413.157 | -137.713 | |
| Årets pengestrøm i alt | -34.645 | -43.304 | |
| Likvide beholdninger pr. 1. januar | 72.711 | 115.680 | |
| Kursregulering af likvide beholdninger | 2.102 | 335 | |
| Likvide beholdninger pr. 31. december | 40.168 | 72.711 | |
| Fordeles således: | |||
| Likvide beholdninger pr. 31. december, fortsættende aktiviteter | 33.715 | 72.711 | |
| Likvide beholdninger pr. 31. december, indeholdt i aktiver bestemt for salg | 6.453 | - | |
| Likvide beholdninger pr. 31. december | 40.168 | 72.711 |
| Note 01 – Regnskabsmæssige vurderinger og skøn | 39 |
|---|---|
| Note 02 – Segmentoplysninger | 43 |
| Note 03 – Nettoomsætning | 47 |
| Note 04 – Driftsomkostninger | 47 |
| Note 05 – Personaleomkostninger | 48 |
| Note 06 – Aktiebaseret vederlæggelse | 49 |
| Note 07 – Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer | 49 |
| Note 08 – Af- og nedskrivninger | 49 |
| Note 09 – Regulering til dagsværdi, netto | 50 |
| Note 10 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 50 |
| Note 11 – Finansielle indtægter | 50 |
| Note 12 – Finansielle omkostninger | 50 |
| Note 13 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst | 51 |
| Note 14 – Resultat pr. aktie | 52 |
| Note 15 – Software | 53 |
| Note 16 – Domicilejendom | 53 |
| Note 17 – Investeringsejendomme | 54 |
| Note 18 – Inventar og driftsmidler | 55 |
| Note 19 – Pante- og gældsbreve (langfristede) | 56 |
| Note 20 – Projektbeholdninger | 56 |
| Note 21 – Tilgodehavender | 57 |
| Note 22 – Pante- og gældsbreve (kortfristede) | 58 |
| Note 23 – Likvide beholdninger | 58 |
| Note 24 – Ophørte aktiviteter og aktiver bestemt for salg | 59 |
| Note 25 – Aktiekapital | 61 |
| Note 26 – Egne aktier | 61 |
| Note 27 – Udskudt skat | 62 |
| Note 28 – Hensatte forpligtelser | 64 |
| Note 29 – Konvertible obligationer | 65 |
| Note 30 – Kreditinstitutter | 66 |
| Note 31 – Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser | 68 |
| Note 32 – Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter | 69 |
| Note 33 – Ikke-likvide driftsposter m.v. | 76 |
| Note 34 – Ændring i øvrig driftskapital | 76 |
| Note 35 – Salg af dattervirksomheder og aktiviteter | 77 |
| Note 36 – Nærtstående parter | 78 |
| Note 37 – Begivenheder efter balancedagen | 78 |
| Note 38 – Anvendt regnskabspraksis | 79 |
Årsregnskabet er aflagt under forudsætning af fortsat drift.
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31. december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21. december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændringer i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med 2013 jf. beskrivelsen i note 32.
Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr. (31. december 2011: 3.350 mio. kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725 mio. kr.), og realkreditgæld udgør 1.614 mio. kr. (31. december 2011: 1.625 mio. kr.). Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio. kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio. kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013.
Den indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigtede refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld er elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er fastlåste frem til den 31. december 2013.
Nordicom havde ønsket en ny 3-årig aftale med kreditinstitutterne, men under forhandlingsforløbet blev det klart, at det alene var muligt at opnå en aftale for 2013 på trods af, at ledelsen i Nordicom skønner, at der også i tiden efter 2013 vil være behov for en kreditoraftale omfattende alle væsentlige kreditinstitutter.
Behovet for at indgå en ny aftale med de væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter skal blandt andet ses i lyset af de generelt vanskelige markedsvilkår, som ejendomsbranchen, og dermed Nordicom, i de seneste år har oplevet, samt Nordicoms finansielle situation i øvrigt. De udfordrende vilkår for Nordicom forventes at fortsætte i de kommende år.
Den indgåede aftale om forlængelse af bankaftalen udløber ved udgangen af 2013, hvorefter koncernens væsentligste kreditinstitutter i 2014 igen kan hæve rente- og bidragssatser til almindelige markedsvilkår, ligesom bankgælden kan kræves indfriet.
Ledelsen vurderer derfor, at det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2013, at Nordicom indgår en yderligere forlængelse af bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer omfattende løbetiden på bankgæld. Tilsvarende gælder for lån uden for bankaftalen, der forfalder ved udgangen af 2013. Endvidere er det en forudsætning, at Nordicom indgår aftale med såvel banker og realkreditinstitutter om et niveau for rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand til at honorere.
Nordicom vil i forlængelse af det netop indgåede tillæg til bankaftalen for 2013 snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der skal gælde for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført ny aktiekapital til koncernen.
Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i løbet af 2013.
Ledelsen forventer under hensyntagen til foranstående, at Nordicom ved udgangen af 2013 vil have indgået en ny aftale med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter på vilkår, der medfører, at Nordicom har et tilstrækkeligt kapitalgrundlag til at fortsætte koncernens drift efter udløbet af 2013.
Uden for bankaftalen har Nordicom gæld for i alt 52 mio. kr. til et kreditinstitut, hvor der skal foretages refinansiering medio 2013. Manglende refinansiering af den pågældende gæld vil være en misligholdelsesgrund i bankaftalen, dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut accelererer lånene. Nordicom er i dialog med det pågældende kreditinstitut om den nødvendige refinansiering, der forventes opnået på i al væsentlighed uændrede vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom bank- og realkreditinstitutgæld for 50 mio. kr., som skal refinansieres ved udløbet af 2013.
Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. ovenfor, anses for i visse tilfælde at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Misligholdelsesgrunde er yderligere omtalt i note 32.
De ovenfor anførte forhold om forudsætning for Nordicoms fortsatte drift gør sig således tilsvarende gældende på et tidligere tidspunkt, hvis bankaftalen ophører på et tidligere tidspunkt i 2013 som følge af enten Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse.
Flere regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men kan alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
Derudover er det nødvendigt, ved anvendelse af den i note 38 beskrevne regnskabspraksis, at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan anvendes konsistent fra år til år.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget nedenstående regnskabsmæssige vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.
Ved opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme fastlægger ledelsen principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne over ejendommenes dagsværdier. Nordicom besidder en varieret portefølje af investeringsejendomme og har derfor opdelt porteføljen i følgende kategorier af investeringsejendomme til brug for opgørelse af dagsværdier:
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme fordeler sig således opdelt på ovenstående kategorier:
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Færdige investeringsejendomme | 2.344 | 2.302 |
| Investeringsejendomme med | ||
| udviklingsprojekter | 127 | 213 |
| Byggeretter | 222 | 364 |
| Øvrige | 164 | 466 |
| I alt | 2.857 | 3.345 |
Ledelsen har valgt ikke at anvende eksterne vurderinger med henblik på at underbygge de foretagne værdiansættelser i årsrapporten for 2012.
Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn underbygget af markedsmæssige benchmarks.
Færdige investeringsejendomme omfatter ejendomme, der genererer løbende afkast, og hvor ejendommene ikke er under væsentlig udvikling. Nordicom har i årsrapporten for 2012 ændret principper og beregningsmetoder for fastsættelse af skøn over dagsværdierne af ejendomme i denne kategori. Fra og med 2012 baseres principper og beregningsmetoder på en afkastbaseret cash flow-model inspireret af Ejendomsforeningen Danmarks principper, jf. publikationen "Værdiansættelse af investeringsejendomme – anbefalinger til DCF-modellen". Tidligere baserede Nordicom værdiansættelserne på en normalindtjeningsmodel. De ændrede principper og beregningsmetoder har ikke ændret på skønnene over investeringsejendommenes dagsværdier.
Opgørelsen af dagsværdier i henhold til den afkastbaserede cash flowmodel tager udgangspunkt i de forventede fremtidige pengestrømme på hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af de forventede fremtidige pengestrømme tager Nordicom i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede pengestrømme og konkrete budgetter, korrigeret for forventede ændringer samt enkeltstående hændelser, for hver enkelt ejendom. Nordicom har valgt at anvende nominelle værdier i budgetterne og foretager således ikke indeksreguleringer i budgetperioden som følge af inflation m.v. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved tilbagediskontering af de forventede fremtidige pengestrømme med et afkastkrav, som af ledelsen fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. Afkastkravene fastsættes uden hensyntagen til inflation og indeksreguleringer, og svarer således til principperne for fastsættelsen af afkastkravene i den tidligere anvendte normalindtjeningsmodel.
Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer og opgøres over en 10-årig periode inkl. et terminalled:
| = Årligt cash flow | |
|---|---|
| 9 | Tilbagediskontering med afkastkrav |
| = Dagsværdi |
Ad. 1) De forventede lejeindtægter opgøres for de kommende 10 driftsår samt for et terminalled med en forudsætning om fuld udlejning. For ledige arealer er markedslejen anslået. For udlejede arealer anvendes den aktuelle leje.
Ad. 2) Såfremt det vurderes, at den aktuelle leje er lavere eller højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en korrektion af den aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning, dog tidligst fra muligt genudlejningstidspunkt.
Ad. 3) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb svarende til tomgangsleje, indtil ejendommens ledige lokaler forventes genudlejet. Der fratrækkes desuden et beløb vedrørende indgåede rabataftaler. I terminalleddet fratrækkes herudover en skønsmæssig opgjort langsigtet strukturel tomgang.
Ad. 4) Samtlige forventede fremtidige driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger, serviceabonnementer etc.
Ad. 5) Vedligeholdelse skønnes individuelt pr. ejendom baseret på konkrete vedligeholdelsesbudgetter for hver enkelt ejendom og et skøn over den langsigtede gennemsnitlige vedligeholdelse i terminalleddet. Der hensættes ikke til indvendig vedligeholdelse på erhvervslejemål, da disse omkostninger afholdes af lejerne.
Ad. 6) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov, som er nødvendige for at sikre eller fastholde en udlejning af ejendommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov forstås specifikke udgifter, som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.
Ad. 7) Administration medregnes med et beløb, der erfaringsmæssigt svarer til de faktisk anvendte omkostninger (ca. 3 % af bruttolejen).
Ad. 8) Modtaget deposita fra lejere forrentes med en rente, som svarer til renten på en 10-årig dansk statsobligation.
Ad. 9) Afkastkravet fastsættes individuelt for hver ejendom med udgangspunkt i afkastkrav på sammenlignelige ejendomme i samme geografiske område (hvor dette er muligt) samt ejendommens risikoprofil. Afkastkravene fastsættes uden hensyntagen til inflation og indeksreguleringer, og svarer således til principperne for fastsættelsen af afkastkravene i den tidligere anvendte normalindtjeningsmodel. Afkastkravene justeres dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og dels på grundlag af erfaringer med årets salg og ændringer i den enkelte ejendoms risiko og forhold i øvrigt. Afkastkravene ligger pr. 31. december 2012 i intervallet 5,25 % - 9,25 % p.a. (pr. 31. december 2011 i intervallet 5,00 % - 9,00 % p.a.).
Porteføljens langsigtede cash flow (dvs. terminalleddet, der anses for at være udtryk for normalindtjeningen) divideret med de færdige ejendommes dagsværdi udgør 6,76 % p.a. pr. 31. december 2012 mod 7,51 % p.a. pr. 31. december 2011, hvilket udtrykker det gennemsnitlige afkastkrav. Det gennemsnitlige afkastkrav pr. 31. december 2012 er ikke direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte gennemsnitlige afkastkrav på 7,51 % p.a. pr. 31. december 2011, da ejendommenes langsigtede cash flow efter de ændrede principper og beregningsmetoder, modsat tidligere, bl.a. indeholder fradrag for strukturel tomgang. Ved en tilnærmet opgørelse af det gennemsnitlige afkastkrav baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 7,49 % p.a. pr. 31. december 2012.
De anvendte afkastkrav ved fastsættelse af dagsværdien har væsentlig betydning for Nordicoms resultat og egenkapital. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er belyst i nedenstående tabel, hvoraf det fremgår, at en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reducere de færdige investeringsejendommes markedsværdi med 88 mio. kr. (31. december 2011: 74 mio. kr.), hvorimod et tilsvarende fald i afkastprocenten vil forøge investeringsejendommenes markedsværdi med 95 mio. kr. (31. december 2011: 79 mio. kr.).
| Ændring i afkastkrav (%-point) |
Ændring i markedsværdi (mio. kr.) |
|---|---|
| +1,00% | -317 |
| +0,75% | -246 |
| +0,50% | -170 |
| +0,25% | -88 |
| -0,25% | 95 |
| -0,50% | 198 |
| -0,75% | 309 |
| -1,00% | 430 |
Investeringsejendomme med udviklingsprojekter omfatter ejendomme, der er under væsentlig udvikling med henblik på fremtidig eller fortsat anvendelse som investeringsejendomme. Ved udvikling forstås i denne sammenhæng mere end den fysiske konstruktion af aktivet, idet udarbejdelse af lokalplan m.v. ligeledes betragtes som udvikling.
Ved opgørelse af dagsværdien for investeringsejendomme med udviklingsprojekter tager ledelsen udgangspunkt i dagsværdien, i det væsentligste opgjort efter principperne for færdige investeringsejendomme, hvor det forudsættes, at den planlagte udvikling er færdiggjort. Dagsværdien på balancedagen opgøres herefter således:
Ad. 1) Den forventede dagsværdi, når udviklingen på ejendommen er færdiggjort, baseres på ledelsens forventninger til ejendommens driftsresultater ved endt udvikling. Herefter opgøres dagsværdien i det væsentligste efter principperne for færdige investeringsejendomme, jf. beskrivelsen ovenfor.
Det gennemsnitlige afkastkrav anvendt til opgørelse af den forventede værdi ved færdigudvikling udgør 6,75 % p.a. pr. 31. december 2012 (31. december 2011: 7,11 %).
Ad. 2) Resterende udviklingsomkostninger omfatter de resterende omkostninger, der på balancedagen forventes afholdt til at færdiggøre udviklingen.
Ad. 3) Omfatter et skøn over finansielle omkostninger, der vil påløbe til finansiering af udviklingen frem til tidspunktet, hvor udviklingen på ejendommen er færdiggjort.
Ad. 4) Omfatter et skøn over, hvad en potentiel kvalificeret køber på balancedagen vil forlange i nedslag for at overtage en ejendom med et igangværende eller forventet udviklingsprojekt. Nedslaget kompenserer køber en avance for at færdiggøre udviklingen og risici forbundet med færdiggørelsen, herunder udsving i udviklingsomkostninger, lejeforhold og projektet i øvrigt.
Byggeretter omfatter grundstykker, hvor dagsværdien ikke kan opgøres på basis af et sædvanligt driftsafkast. Dagsværdien for byggeretter baseres på et skøn over, hvad grundene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår på balancedagen.
Det største grundstykke i Nordicoms portefølje af investeringsejendomme omfatter Enghave Brygge, der består af to matrikler ved havnefronten i Københavns sydhavn. Der forventes i 2013 vedtaget en lokalplan for området, der tildeler Nordicom mulighed for ca. 75.000 byggeretskvadratmeter. Grundene er p.t. bebygget og udlejet til erhvervsformål.
Skønnet over grundstykkernes dagsværdi baseres bl.a. på en intern kalkule baseret på kapitalværdiberegninger af et projekts løbetid set med en investors øjne.
Værdien understøttes endvidere af salgsaftalen vedrørende grundstykkerne indgået den 13. marts 2013, der er betinget af opnåelse af den nævnte lokalplan.
Øvrige investeringsejendomme omfatter investeringsejendomme, herunder ejerlejligheder og udenlandske investeringsejendomme, hvor den skønnede dagsværdi er baseret på identificerede sammenlignelige transaktioner og konkrete skøn fra Nordicoms samarbejdspartnere og anvendte ejendomsmæglere i forbindelse med salgsprocesser.
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier i opgørelsen af finansiel stilling:
Der henvises til omtalen i note 38 under anvendt regnskabspraksis for en nærmere redegørelse af hvilke ejendomme, der indgår i ovennævnte klassifikationer.
Klassifikation af ejendomme sker på baggrund af ledelsens hensigt med hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunktet, klassificeres grunden som en investeringsejendom.
I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væsentlige ydelser. Nordicom ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelser til gæsterne udgør en væsentlig del af det samlede produkt. Ejendommen er klassificeret som en domicilejendom.
Der foretages reklassifikation af ejendomme mellem kategorier af ejendomme, når anvendelsen ændres og en række kriterier er opfyldte. I noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget ændringer i klassifikationen vedrørende ejendomme, der besiddes af Nordicom.
Måling af pantebreve til dagsværdi er forbundet med et skøn over de anvendte forudsætninger.
Dagsværdien opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der estimerer nutidsværdien af de forventede fremtidige pengestrømme. Værdiansættelsen er dels baseret på observerbare markedsdata (renter) og dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling samt debitors bonitet og en generel vurdering af pantets værdi.
Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til dagsværdi, udgør pr. 31. december 2012 10,2 mio. kr. (31. december 2011: 17,2 mio. kr.). Den regnskabsmæssige værdi af pantebreve, der måles til amortiseret kostpris, udgør pr. 31. december 2012 45,5 mio. kr. (31. december 2011: 0 mio. kr.).
Måling af udskudte skatteaktiver og skatteforpligtelser er forbundet med skøn.
Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver er foretaget på baggrund af de nugældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne påvirkes såvel positivt som negativt. Nordicom værdiansætter herudover skatteaktiver på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Den regnskabsmæssige værdi af udskudte skatteaktiver udgør pr. 31. december 2012 0 mio. kr. (31. december 2011: 9,8 mio. kr.).
Der er i 2012 vedtaget et lovforslag, hvor adgangen til at modregne underskud fra tidligere år i årets skattepligtige indkomst begrænses. Lovændringen medfører, at underskud fra tidligere år alene kan reducere årets skattepligtige indkomst med 60 %, ud over en bundgrænse på 7,5 mio. kr. Ved vurderingen af hvorvidt Nordicom kan anvende tidligere års underskud, herunder foretage modregning i udskudte skatteforpligtelser, anvendes samme principper som beskrevet ovenfor vedrørende vurdering af udskudte skatteaktiver. Den regnskabsmæssige værdi af uudnyttede underskud, der er modregnet i udskudte skatteforpligtelser, udgør pr. 31. december 2012 41,4 mio. kr. (31. december 2011: 89,4 mio. kr.).
Måling af udskudte skatteforpligtelser baserer sig på gældende skatteregler, herunder muligheder for at fradrage nettofinansieringsomkostninger i den skattepligtige indkomst. Ledelsen har i samråd med koncernens skatterådgivere vurderet, at koncernens renteudgifter tilknyttet danske ejendomme kan fradrages fuldt ud i den skattepligtige indkomst. Dermed begrænses fradrag for nettofinansieringsomkostningerne ikke som følge af de gældende skatteregler. Tidligere har ledelsen modsat vurderet, at de pågældende nettofinansieringsomkostninger var omfattet af fradragsbegrænsninger og under visse forudsætninger alene kunne anvendes på et senere tidspunkt.
Nordicom har anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af skatteansættelsen for 2009 og afventer fortsat skattemyndighedernes stillingtagen hertil. Hvis skattevæsenet er uenig i ledelsens vurdering, vil udnyttelsen af de omfattede nettofinansieringsomkostninger være behæftet med større usikkerhed og derfor ikke i fuldt omfang indgå i opgørelsen af de udskudte skatteforpligtelser.
Opgørelse af dagsværdi af gæld til kreditinstitutter på statusdagen Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer.
Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter. Ved indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af bankgælden opgjort i forbindelse med opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kreditrating vurderes ikke at være ændret siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket heraf.
Pr. 31. december 2012 har Nordicom vurderet, hvorvidt der var indikationer på nedskrivninger eller tilbageførsel af nedskrivninger på koncernens domicilejendom i Ballerup, hvori der drives hotel. Vurderingen har ikke givet anledning til ændrede skøn over hotellets genindvindingsværdi.
.
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er koncernen opdelt i følgende 4 driftssegmenter baseret på ledelsens strategiske fokus:
| Strategiske ejendomme | ||||
|---|---|---|---|---|
| Erhvervsejendomme | Danske strategiske ejendomme, herunder investeringsejendomme inden for butik, kontor, lager og produktion. | |||
| Ikke-strategiske ejendomme | ||||
| Udviklingsejendomme og grunde |
Danske udviklingsejendomme og grunde, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi. | |||
| Boligejendomme og hoteller | Danske boligejendomme og hoteller, som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi. | |||
| Udenlandske ejendomme | Ejendomme beliggende i Tyskland og Sverige (solgt pr. 1. oktober 2012), som ikke omfattes af Nordicoms langsigtede strategi. |
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis.
Nordicom har den 11. juli 2012 solgt koncernens svenske portefølje bestående af seks ejendomme. Koncernens svenske aktiviteter er som følge heraf præsenteret som ophørte aktiviteter i segmentresultatet.
Nordicom har endvidere reklassificeret koncernens resterende to tyske selskaber til ophørte aktiviteter i såvel segmentresultatet som segmentaktiverne, idet de efter en samlet plan er bestemt for salg og forventes solgt i 2013. Dermed er alle udenlandske ejendomme præsenteret som ophørte aktiviteter.
Der henvises til note 24 for en yderligere specifikation af koncernens ophørte aktiviteter.
Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtægter og omkostninger, som direkte kan henføres til ejendommenes drift, herunder et internt allokeret administrationshonorar. Følgende poster medtages ikke i driftssegmenter og fremgår derfor af afstemningsposterne til koncernens resultat før skat:
Segmentresultat og segmentaktiver 2012
| Beløb i 1.000 kr. | Erhvervs ejendomme |
Udviklings ejendomme og grunde |
Bolig ejendomme og hoteller |
Udenlandske ejendomme |
I alt |
|---|---|---|---|---|---|
| SEGMENTRESULTAT | |||||
| Huslejeindtægter | 153.204 | 24.896 | 37.999 | 0 | 216.099 |
| Salgsummer, projektbeholdninger | 0 | 388 | 5.030 | 0 | 5.418 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -30.124 | -10.880 | -17.549 | 0 | -58.553 |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | 0 | -2.776 | -4.130 | 0 | -6.906 |
| Bruttoresultat | 123.080 | 11.628 | 21.350 | 0 | 156.058 |
| Af- og nedskrivninger | -15 | -20 | -1.061 | 0 | -1.096 |
| Resultat før værdireguleringer | 123.065 | 11.608 | 20.289 | 0 | 154.962 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -44.720 | 53.263 | -6.134 | 0 | 2.409 |
| Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 98 | -825 | 431 | 0 | -296 |
| Resultat af primær drift | 78.443 | 64.046 | 14.586 | 0 | 157.075 |
| Finansielle omkostninger | -62.810 | -16.304 | -14.136 | 0 | -93.250 |
| Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) | 15.633 | 47.742 | 450 | 0 | 63.825 |
| Segmentresultat (ophørte aktiviteter) | 0 | 0 | 0 | -30.292 | -30.292 |
| Segmentresultat i alt | 15.633 | 47.742 | 450 | -30.292 | 33.533 |
| Renteindtægter, pante-/gældsbreve | 1.573 | ||||
| Fælles administrationsomkostninger | -36.210 | ||||
| Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve | -35.794 | ||||
| Finansielle poster | -607 | ||||
| Segmentresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført | 30.292 | ||||
| Resultat af fortsættende aktiviteter før skat | -7.213 | ||||
| SEGMENTAKTIVER | |||||
| Investerings- og domicilejendomme | 2.060.020 | 90.535 | 338.175 | 0 | 2.488.730 |
| Projektbeholdninger | 0 | 210.845 | 12.400 | 0 | 223.245 |
| Investerings- og domicilejendomme (aktiver bestemt for salg) | 84.755 | 221.703 | 12.612 | 96.455 | 415.525 |
| Segmentaktiver i alt | 2.144.775 | 523.083 | 363.187 | 96.455 | 3.127.500 |
| Beløb i 1.000 kr. | Erhvervs ejendomme |
Udviklings ejendomme og grunde |
Bolig ejendomme og hoteller |
Udenlandske ejendomme |
I alt |
|---|---|---|---|---|---|
| SEGMENTRESULTAT | |||||
| Huslejeindtægter | 139.248 | 25.679 | 54.659 | 0 | 219.586 |
| Salgsummer, projektbeholdninger | 0 | 2.392 | 5.195 | 0 | 7.587 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -24.316 | -18.460 | -18.240 | 0 | -61.016 |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | -28 | -9.290 | -5.769 | 0 | -15.087 |
| Bruttoresultat | 114.904 | 321 | 35.845 | 0 | 151.070 |
| Af- og nedskrivninger | 0 | 0 | -365 | 0 | -365 |
| Resultat før værdireguleringer | 114.904 | 321 | 35.480 | 0 | 150.705 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -88.522 | 71.650 | -16.026 | 0 | -32.898 |
| Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | -516 | -3.237 | 415 | 0 | -3.338 |
| Resultat af primær drift | 25.866 | 68.734 | 19.869 | 0 | 114.469 |
| Finansielle omkostninger | -66.641 | -20.429 | -17.455 | 0 | -104.525 |
| Segmentresultat (fortsættende aktiviteter) | -40.775 | 48.305 | 2.414 | 0 | 9.944 |
| Segmentresultat (ophørte aktiviteter) | 0 | 0 | 0 | -39.910 | -39.910 |
| Segmentresultat i alt | -40.775 | 48.305 | 2.414 | -39.910 | -29.966 |
| Renteindtægter, pante-/gældsbreve | 1.812 | ||||
| Fælles administrationsomkostninger | -42.756 | ||||
| Dagsværdiregulering af gæld og pantebreve | -67.362 | ||||
| Finansielle poster | -492 | ||||
| Segmentresultat (ophørte aktiviteter), tilbageført | 39.910 | ||||
| Resultat af fortsættende aktiviteter før skat | -98.854 | ||||
| SEGMENTAKTIVER | |||||
| Investerings- og domicilejendomme | 2.162.010 | 392.130 | 442.311 | 395.962 | 3.392.413 |
| Projektbeholdninger | 0 | 204.702 | 13.980 | 0 | 218.682 |
| Segmentaktiver i alt | 2.162.010 | 596.832 | 456.291 | 395.962 | 3.611.095 |
Omsætning til eksterne kunder
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nettoomsætning for præsentationspligtige segmenter: | ||
| Huslejeindtægter | 216.099 | 219.586 |
| Salgssummer, projektbeholdninger | 5.418 | 7.587 |
| 221.517 | 227.173 | |
| Øvrig nettoomsætning: | ||
| Fremlejeindtægter | 191 | 1.780 |
| Renteindtægter, pante-/gældsbreve | 1.573 | 1.812 |
| 1.764 | 3.592 | |
| Omsætning til eksterne kunder i alt | 223.281 | 230.765 |
Nettoomsætning repræsenterer salg til koncerneksterne kunder. I regnskabsåret har der ikke været internt salg mellem segmenterne udover allokering af administrationshonorarer, som er modregnet i fælles administrationsomkostninger. Koncernen har ikke kunder/lejere, der udgør mere end 10 % af koncernens huslejeindtægter.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Segmentaktiver | 3.127.500 | 3.611.095 |
| Ikke fordelte aktiver | 154.089 | 397.409 |
| Aktiver i alt | 3.281.589 | 4.008.504 |
| Nettoomsætning | Langfristede aktiver | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| Danmark | 223.281 | 230.765 | 2.537.026 | 3.013.784 |
| Sverige (ophørte aktiviteter) | 20.450 | 26.363 | - | 302.662 |
| Tyskland (ophørte aktiviteter) | 5.540 | 4.545 | - | 93.300 |
| I alt | 249.271 | 261.673 | 2.537.026 | 3.409.746 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Huslejeindtægter | 216.290 | 221.366 |
| Salgssummer, projektbeholdninger | 5.418 | 7.587 |
| Renteindtægter, pante- og gældsbreve | 1.573 | 1.812 |
| 223.281 | 230.765 | |
| Note 4 – Driftsomkostninger | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -51.334 | -53.230 |
| Driftsomkostninger, projektbeholdninger | -6.906 | -15.087 |
| -58.240 | -68.317 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Løn og gager 1) | ||
| Bidragsbaserede pensioner 2) | 22.653 | 29.401 |
| Andre omkostninger til social sikring | 1.856 216 |
1.934 195 |
| Øvrige personaleomkostninger | 4.197 | 3.633 |
| 28.922 | 35.163 | |
| Personaleomkostninger indregnes således: | ||
| Personaleomkostninger | 28.313 | 33.902 |
| Omkostninger medgået til udvikling af investeringsejendomme | 609 | 1.261 |
| 28.922 | 35.163 | |
| Gennemsnitligt antal medarbejdere | 32 | 33 |
| Vederlag til modervirksomhedens direktion udgør følgende 3): | ||
| Løn og gager | 2.556 | 2.590 |
| Bidragsbaserede pensioner | 256 | 275 |
| Bonus | 300 | 160 |
| Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling | 0 | 4.666 |
| 3.112 | 7.691 | |
| Vederlag til modervirksomhedens bestyrelse udgør følgende 4): | ||
| Bestyrelseshonorar | 2.700 | 3.273 |
| 2.700 | 3.273 |
1) Løn og gager er i 2011 påvirket negativt med 5,3 mio. kr. vedrørende afviklingen af ansættelsesforholdet med den tidligere administrerende direktør og den tidligere bestyrelsesformand.
2) Koncernen har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
3) En række medarbejdere, herunder moderselskabets direktion, er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Den administrerende direktør har i 2012 fået tilføjet en fratrædelsesgodtgørelse på 3 måneders løn i sin kontrakt.
4) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 18 i årsrapporten.
| Gennemsnitlig | ||
|---|---|---|
| Optjente aktieoptioner | Antal optioner | udnyttelseskurs |
| Udestående optioner pr. 1. januar 2011 | 30.000 | 1.068 |
| Udløbet i 2011 | -30.000 | 1.068 |
| Udestående optioner pr. 31. december 2011 | 0 | 0 |
| Tildelt i 2012 | 0 | 0 |
| Udestående optioner pr. 31. december 2012 | 0 | 0 |
Nordicom A/S har i 2005, 2007 og 2008 tildelt direktion og bestyrelse optioner i henhold til et tidligere optionsprogram. Resterende udestående optioner er udløbet i 2011. Alle optioner er optjent før 2011.
Der er ikke indgået aftale om nye optionsprogrammer, og der er således ikke tildelt optioner i 2011 og 2012.
forsamlingsvalgte revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Honorar vedrørende lovpligtig revision | 1.160 | 1.567 |
| Erklæringsopgaver med sikkerhed | 27 | 23 |
| Skatterådgivning | 451 | 253 |
| Andre ydelser | 266 | 124 |
| 1.904 | 1.967 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Software, afskrivning | 115 | 873 |
| Domicilejendomme, afskrivning | 270 | 291 |
| Inventar og driftsmidler, afskrivning | 310 | 690 |
| Tab ved salg af driftsmidler | 401 | 0 |
| 1.096 | 1.854 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dagsværdiregulering, investeringsejendomme | 2.409 | -32.898 |
| Dagsværdiregulering, pantebreve | -6.737 | -1.705 |
| Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld | -29.057 | -65.657 |
| -33.385 | -100.260 |
| Beløb i 1.000 kr. 2012 |
2011 |
|---|---|
| Salgssummer, investeringsejendomme 232.169 Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. -232.465 |
345.382 -348.720 |
| -296 | -3.338 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Renter af indestående i pengeinstitutter | 34 | 752 |
| Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris | 2.926 | 3.219 |
| 2.960 | 3.971 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi | 100.584 | 110.962 |
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris | 1.199 | 1.332 |
| Realiseret kurstab på prioritetsgæld målt til amortiseret kostpris | 25 | 388 |
| Amortisering af konvertibel obligation | 1.074 | 1.049 |
| Andre renter og gebyrer | 564 | 929 |
| Låneomkostninger | 11 | 135 |
| 103.457 | 114.795 | |
| Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger og investeringsejendomme | -6.640 | -5.810 |
| 96.817 | 108.985 |
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på udviklingsprojekter på investeringsejendomme er i det væsentligste baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter.
Øvrige indregnede finansieringsomkostninger er indregnet baseret på de gennemsnitlige finansieringsomkostninger i koncernen, svarende til ca. 3,2 % p.a. i 2012 (2011: ca. 3,4 % p.a.).
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Årets skat opdeles således: | ||
| Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter | -2.249 | -20.805 |
| Skat vedrørende ophørte aktiviteter | 10.235 | -3.531 |
| Skat af anden totalindkomst | 0 | -1.312 |
| 7.986 | -25.648 | |
| Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter fremkommer således: | ||
| Aktuel skat af årets resultat | 0 | 49 |
| Aktuel skat, tidligere år | 0 | -380 |
| Ændring i udskudt skat tidligere år | -376 | 2.854 |
| Ændring i udskudt skat | -1.873 | -23.328 |
| -2.249 | -20.805 | |
| Skat af årets resultat af fortsættende aktiviteter kan forklares således: | ||
| Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %) | -1.803 | -24.713 |
| Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger | 259 | 2.035 |
| Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter | -329 | -693 |
| Regulering vedrørende tidligere år | -376 | 2.566 |
| -2.249 | -20.805 | |
| Effektiv skatteprocent | 31,18% | 21,05% |
| Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er beregnet ud fra en skattepro cent på 25 % (2011: 25 %). |
||
| Årets skat vedrørende ophørte aktiviteter udgør 10,3 mio. kr. (2011: -3,5 mio. kr.), hvoraf 8,1 mio. kr. (2011: 0 mio. kr.) vedrører nedskrivning af et tidligere indregnet skatteaktiv. |
||
| Skat af anden totalindkomst | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Årets værdiregulering af sikringsinstrumenter | 0 | -1.312 |
| 0 | -1.312 |
Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Årets resultat | -43.512 | -115.034 |
| Minoritetsinteresser | 132 | 1.547 |
| Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat, anvendt til beregning af resultat pr. aktie | -43.380 | -113.487 |
| Gennemsnitligt antal aktier | 12.027.858 | 12.027.858 |
| Gennemsnitligt antal egne aktier | -119.491 | -128.833 |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb | 11.908.367 | 11.899.025 |
| Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 |
| Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb | 11.908.367 | 11.899.025 |
| Resultat pr. aktie (kr.) | -3,64 | -9,54 |
| Udvandet resultat pr. aktie (kr.) | -3,64 | -9,54 |
| Ved beregning af resultat pr. aktie for henholdsvis fortsættende og ophørte aktiviteter er moderselskabets andel af resultat opdelt som følger: |
||
| Resultat af fortsættende aktiviteter | -4.964 | -78.049 |
| Resultat af ophørte aktiviteter | -38.416 | -35.438 |
| Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat | -43.380 | -113.487 |
| Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) | -0,42 | -6,56 |
| Udvandet resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) | -0,42 | -6,56 |
| Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie (kr.) | -3,22 | -2,98 |
| Udvandet resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie (kr.) | -3,22 | -2,98 |
| Antal aktier anvendt ved beregning af henholdsvis "Resultat af fortsæt |
tende aktiviteter pr. aktie" og "Resultat af ophørte aktiviteter pr. aktie" er de samme som ved beregning af "Resultat pr. aktie".
Det gennemsnitlige antal aktier anvendt til beregning af udvandet resultat pr. aktie, ville være større, såfremt 690.500 stk. udestående aktier i 2011 og 2012, som kan opnås ved konvertering af konvertible obligationer, havde en udvandingseffekt.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. januar | 7.254 | 7.007 |
| Tilgang | 0 | 247 |
| Kostpris pr. 31. december | 7.254 | 7.254 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -6.676 | -5.803 |
| Årets afskrivninger | -115 | -873 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -6.791 | -6.676 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 463 | 578 |
| Note 16 – Domicilejendomme | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Kostpris pr. 1. januar | 62.701 | 64.701 |
| Afgang | 0 | -2.000 |
| Kostpris pr. 31. december | 62.701 | 62.701 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -14.949 | -14.707 |
| Årets afskrivninger | -270 | -291 |
| Afskrivninger vedr. afgang | 0 | 49 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -15.219 | -14.949 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 47.482 | 47.752 |
Domicilejendomme vedrører et hotel i Ballerup.
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Balance pr. 1. januar | 3.344.661 | 3.652.540 |
| Kursregulering | 4.649 | 1.827 |
| Overførsel til / fra projektbeholdninger | 0 | -185.000 |
| Omkostninger afholdt til forbedringer | 41.302 | 62.939 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -34.247 | -81.331 |
| Afgang ved salg | -28.950 | -106.314 |
| Reklassifikation til aktiver bestemt for salg | -886.167 | 0 |
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1. Der er ikke erhvervet ejendomme i 2011 og 2012.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 31.
Koncernen har pr. 31. december 2012 indgået aftaler, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Resterende anlægsomkostninger for de omfattede byggerier udgør 14 mio. kr. pr. 31. december 2012 (31. december 2011: 28,5 mio. kr.).
Årets nettoindtægter af fortsættende aktiviteter fra porteføljen af investeringsejendomme og domicilejendomme udgør følgende:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Lejeindtægter fra investeringsejendomme | 216.099 | 219.586 |
| Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | 2.409 | -32.898 |
| Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer | -40.090 | -38.941 |
| Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer | -11.244 | -14.289 |
| Nettoindtægter fra investeringsejendomme | 167.174 | 133.458 |
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter vedrørende fortsættende aktiviteter fordeler sig således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Resterende uopsigelighed inden for 1 år fra balancedagen | 140.144 | 144.201 |
| Resterende uopsigelighed mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 293.349 | 330.978 |
| Resterende uopsigelighed efter 5 år fra balancedagen | 114.447 | 91.929 |
| 547.940 | 567.108 | |
| I resultatopgørelsen for 2012 indgår betingede lejeydelser med 4,2 mio. kr. (2011: 4,9 mio. kr.). |
||
| Note 18 – Inventar og driftsmidler | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Kostpris pr. 1. januar | 11.300 | 10.639 |
| Årets tilgang | 0 | 661 |
| Årets afgang | -555 | 0 |
| Kostpris pr. 31. december | 10.745 | 11.300 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -9.957 | -9.267 |
| Årets afskrivninger | -310 | -690 |
| Tilbageførte af- og nedskrivninger ved afgang | 154 | 0 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -10.113 | -9.957 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 632 | 1.343 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende pr. 1. januar | 0 | 0 |
| Årets tilgang | 49.800 | 0 |
| Årets afdrag | -4.299 | 0 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 45.501 | 0 |
Koncernens langfristede pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
| Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi | Dagsværdi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| DKK | 2014 | 4,0% | - | 17.850 | - | 17.850 | - |
| DKK | 2015 | 5,0% | - | 9.800 | - | 9.800 | - |
| DKK | 2016 | 6,0% | - | 17.851 | - | 17.851 | - |
| 45.501 | - | 45.501 | - |
Pante- og gældsbreve indregnet som langfristede aktiver måles til amortiseret kostpris. Den oplyste dagsværdi er baseret på skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Projektbeholdninger pr. 1. januar | 218.682 | 41.146 |
| Tilgang, herunder aktiverede løn- og renteomkostninger | 9.081 | 7.623 |
| Indregnet i resultatopgørelsen som driftsomkostninger, projektbeholdninger | -4.518 | -15.087 |
| Overført til/fra investeringsejendomme | 0 | 185.000 |
| Projektbeholdninger pr. 31. december | 223.245 | 218.682 |
| Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til nettorealisationsværdi | 32.139 | 33.682 |
| Nedskrivninger af projektbeholdninger indregnet i resultatopgørelsen | 0 | 467 |
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter jf. omtalen i note 31. Nedskrivningerne indgår i posten "Driftsomkostninger" i resultatopgørelsen.
2.346 5.294
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende lejeindtægter | 6.939 | 8.439 |
| Tilgodehavende fra salg af ejendomme | 0 | 219.426 |
| Refusionsret i forbindelse med hensatte garantiforpligtelser | 6.230 | 10.177 |
| Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse | 23.238 | 33.359 |
| Andre tilgodehavender | 13.389 | 13.597 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 49.796 | 284.998 |
| Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således: | ||
| Nedskrivninger 1. januar Årets nedskrivninger |
14.478 2.601 |
11.403 4.713 |
| Realiseret | -3.802 | -1.638 |
beløb:
| Op til 30 dage | 451 | 1.802 |
|---|---|---|
| Mellem 30 og 90 dage | 236 | 597 |
| Over 90 dage | 1.659 | 2.895 |
I tilgodehavender indgår salgssummer vedrørende solgte ejendomme, hvor handlen og gældsovertagelsen endnu ikke er berigtiget på balancedagen, herunder tilgodehavende salgssum, refusionsopgørelse mv. I 2011 indgik tilgodehavender ved salget af grunden Amager Strandvej, København S med 235 mio. kr. Beløbet er berigtiget i 2012.
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Nordicom har oppebåret en rente fra tilgodehavender vedrørende solgte ejendomme. De pågældende tilgodehavender er ikke værdiforringede.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende pr. 1. januar | 17.212 | 20.001 |
| Årets afdrag | -250 | -1.084 |
| Årets regulering til dagsværdi | -6.737 | -1.705 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 10.225 | 17.212 |
Koncernens kortfristede pante- og gældsbreve udløber i følgende perioder:
| Effektiv rente | Dagsværdi | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| DKK | 2019 | 6,0% | 6,0% | 3.200 | 8.535 | |
| DKK | 2025 | 7,5% | 7,5% | 7.025 | 8.677 | |
| 10.225 | 17.212 |
Pante- og gældsbreve indregnet som kortfristede aktiver måles til dagsværdi. Den oplyste dagsværdi er baseret på skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1.
| Beløb i 1.000 kr. 2012 |
2011 |
|---|---|
| Kontant beholdning 27 Indestående i pengeinstitutter til fri disponering 33.688 |
37 72.674 |
| 33.715 | 72.711 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hovedtal for ophørte aktiviter | ||
| Nettoomsætning | 25.990 | 30.908 |
| Øvrige omkostninger | -9.105 | -10.545 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -36.656 | -48.433 |
| Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | -1.073 | 55 |
| Tab ved salg | -2.611 | -323 |
| Valutakursregulering overført til resultatopgørelsen mv. | 2.222 | 0 |
| Resultat af primær drift | -21.233 | -28.338 |
| Finansielle poster, netto | -7.080 | -12.178 |
| Resultat før skat | -28.313 | -40.516 |
| Skat af ophørte aktiviteter | -10.235 | 3.531 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter | -38.548 | -36.985 |
| Fordeles således: | ||
| Moderselskabets aktionærer | -38.416 | -35.438 |
| Minoritetsinteresser | -132 | -1.547 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter | -38.548 | -36.985 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter kan specificeres således: | ||
| Ordinært resultat efter skat | -35.937 | -36.662 |
| Tab ved salg | -2.611 | -323 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter | -38.548 | -36.985 |
| Pengestrømme vedrørende ophørte aktiviteter | ||
| Pengestrømme fra driftsaktivitet | 10.878 | 7.862 |
| Pengestrømme fra investeringsaktivitet | -4.321 | -10.623 |
| Pengestrømme fra finansieringsaktivitet | 11.920 | -5.692 |
| Pengestrømme i alt | 18.477 | -8.453 |
| Hovedtal for aktiver og forpligtelser bestemt for salg | ||
| Investeringsejendomme | 415.525 | 0 |
| Tilgodehavender | 969 | 0 |
| Likvide beholdninger | 6.453 | 0 |
| Aktiver bestemt for salg | 422.947 | 0 |
| Kreditinstitutter | 80.374 | 164.294 |
| Øvrige forpligtelser | 2.312 | 0 |
| Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg | 82.686 | 164.294 |
Årets bevægelser vedrørende investeringsejendomme bestemt for salg specificeres således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme pr. 1. januar | 0 | 314.924 |
| Valutakursregulering | 7.379 | 0 |
| Reklassifikation fra investeringsejendomme | 886.167 | 0 |
| Øvrige tilgange | 685 | 242 |
| Afgang ved salg af virksomheder jf. note 35 | -279.200 | -66.714 |
| Afgang ved salg af investeringsejendomme | -199.506 | -248.452 |
| Investeringsejendomme pr. 31. december | 415.525 | 0 |
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme bestemt for salg specificeres således på segmenter:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Erhvervsejendomme | 84.755 | 0 |
| Udviklingsejendomme og grunde | 221.703 | 0 |
| Boligejendomme og hoteller | 12.612 | 0 |
| Udenlandske ejendomme | 96.455 | 0 |
| 415.525 | 0 |
Nordicom reklassificerer aktiviteter til ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen, når et væsentligt forretningsområde eller geografisk område er solgt eller efter en samlet plan er bestemt for salg. Resultatet af ophørte aktiviteter præsenteres i resultatopgørelsen som en særskilt post, der består af driftsresultatet efter skat og eventuelle gevinster og tab ved dagsværdiregulering eller salg af de aktiver og forpligtelser, der er tilknyttet aktiviteten.
Nordicom reklassificerer investeringsejendomme til posten "aktiver bestemt for salg" i balancen, når ejendommene forventes genindvundet ved salg frem for gennem fortsat brug, og forudsat at salget på balancedagen anses for at være højst sandsynligt. Dette forekommer bl.a. for ejendomme, der er solgt i regnskabsåret eller i tidligere regnskabsår, men først afleveres til køber i et efterfølgende regnskabsår. Ejendommene måles fortsat til dagsværdi efter reklassifikationen. Tilhørende gældsforpligtelser reklassificeres tilsvarende til en særskilt post under gældsforpligtelser, når visse kriterier er opfyldte. Når ejendommene forventes genindvundet ved salg af dattervirksomheder, der ejer ejendommene, reklassificeres alle dattervirksomhedens aktiver og forpligtelser.
Nordicom har i 2012 reklassificeret følgende aktiviteter og ejendomme:
Koncernens svenske portefølje bestående af seks ejendomme, der blev solgt den 11. juli 2012. De seks ejendomme er overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Salget er gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber har overtaget aktieposten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom Sverige AB. Det samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgør ca. 45 mio. kr. Ved fastsættelsen af prisen på aktierne er lagt til grund, at ejendommenes værdi udgør 271 mio. kr. (320 mio. SEK). I forbindelse med salget blev ejendommenes dagsværdi reguleret med ca. -37 mio. kr., ligesom der blev foretaget udgiftsførelse af et udskudt skatteaktiv på ca. 8 mio. kr. Koncernens svenske aktiviteter betragtes som et geografisk område og er i årsrapporten for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen, hvor der samtidigt er foretaget tilpasning af sammenligningstal.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Aktiekapital pr. 1. januar | 120.279 | 120.279 |
| Aktiekapital pr. 31. december | 120.279 | 120.279 |
Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier á kr. 10. Ingen aktier har særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt.
| Antal stk. | Nominel værdi | % af selskabskapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 | |
| 1. januar | 119.491 | 129.069 | 1.195 | 1.291 | 1,0% | 1,1% |
| Solgt i året | 0 | -9.578 | 0 | -96 | 0,0% | -0,1% |
| 31. december | 119.491 | 119.491 | 1.195 | 1.195 | 1,0% | 1,0% |
Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S. Salgssum for solgte egne aktier i året udgør 0 t.kr. (2011: 46 t.kr.).
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Udskudt skat pr. 1. januar | -3.410 | 18.142 |
| Kursregulering | -451 | -54 |
| Salg af virksomheder | 0 | 1.195 |
| Indregnet i anden totalindkomst | 0 | 1.312 |
| Indregnet i resultatopgørelsen som fortsættende aktiviteter | -2.249 | -20.474 |
| Indregnet i resultatopgørelsen som ophørte aktiviteter | 10.235 | -3.531 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 4.125 | -3.410 |
| Udskudt skat er indregnet således i balancen: | ||
| Udskudt skat (aktiv) | 0 | -9.785 |
| Udskudt skat (forpligtelse) | 4.125 | 6.375 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 4.125 | -3.410 |
| Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen Nordicom har ikke indregnet skatteaktiver i balancen pr. 31. december 2012. Udskudte skatteaktiver indregnet i balancen pr. 31. december 2011 vedrører de svenske aktiviteter, der blev solgt pr. 1. oktober 2012. |
||
| Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen, vedrører: |
||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Fradragsberettigede midlertidige forskelle | 9.772 | 8.808 |
| Fremførbare skattemæssige underskud | 661 | 9.145 |
|---|---|---|
| 10.434 | 17.953 | |
|---|---|---|
.
Ikke indregnede midlertidige forskelle vedrører koncernens tyske ejendom. Skattemæssigt tab ved eventuelt salg af ejendommen forventes ikke at kunne udnyttes af koncernen.
Ikke indregnede skattemæssige underskud vedrører danske virksomheder (2011: både danske og svenske virksomheder), som genererer regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der ikke er udsigt til udnyttelse af underskuddene indenfor en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
Nordicom har ingen fremførselsberettigede EBIT-saldi efter Selskabsskatteloven § 11 C vedrørende nettofinansieringsomkostninger. Ledelsen vurderer, at fradragsbegrænsning i henhold til disse bestemmelser ikke gælder for renteudgifter, der knytter sig til koncernens danske ejendomme. Ledelsen har i 2011 anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af skatteansættelsen for tidligere år vedrørende dette forhold og forventer at få medhold i, at koncernens fratrukne nettofinansieringsudgifter kan fradrages uden begrænsninger. Nordicom afventer fortsat skattemyndighedernes stillingtagen til anmodningen.
Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.
| Indregnet i | Indregnet i | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | resultat opgørelsen |
anden total indkomst |
Salg af | virksomheder Balance 31/12 |
| 2012 | |||||
| Immaterielle aktiver | 301 | -185 | 0 | 0 | 116 |
| Investeringsejendomme | 111.593 | -15.888 | 0 | 0 | 95.705 |
| Inventar og driftmidler | -406 | -166 | 0 | 0 | -572 |
| Projektbeholdninger | 2.682 | -18.112 | 0 | 0 | -15.430 |
| Tilgodehavender | -3.556 | 237 | 0 | 0 | -3.319 |
| Pante- og gældsbreve | -1.700 | -1.684 | 0 | 0 | -3.384 |
| Hensatte forpligtelser | -1.022 | 247 | 0 | 0 | -775 |
| Kreditinstitutter | -21.900 | -4.919 | 0 | 0 | -26.819 |
| Fremførelsesberettigede underskud | -89.402 | 48.005 | 0 | 0 | -41.397 |
| -3.410 | 7.535 | 0 | 0 | 4.125 | |
| 2011 | |||||
| Immaterielle aktiver | 96 | 205 | 0 | 0 | 301 |
| Investeringsejendomme | 129.082 | -18.684 | 0 | 1.195 | 111.593 |
| Inventar og driftmidler | -259 | -147 | 0 | 0 | -406 |
| Projektbeholdninger | 3.722 | -1.040 | 0 | 0 | 2.682 |
| Tilgodehavender | -2.699 | -857 | 0 | 0 | -3.556 |
| Pante- og gældsbreve | -9.527 | 7.827 | 0 | 0 | -1.700 |
| Hensatte forpligtelser | -1.550 | 528 | 0 | 0 | -1.022 |
| Kreditinstitutter | -8.672 | -13.228 | 0 | 0 | -21.900 |
| Sikring af fremtidige pengestrømme | -1.312 | 0 | 1.312 | 0 | 0 |
| Fremførelsesberettigede underskud | -90.739 | 1.337 | 0 | 0 | -89.402 |
| 18.142 | -24.059 | 1.312 | 1.195 | -3.410 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Garantiforpligtelser pr. 1. januar | 13.692 | 17.171 |
| Anvendt i året | -8.269 | -3.960 |
| Hensat i året | 807 | 481 |
| Garantiforpligtelser pr. 31. december | 6.230 | 13.692 |
| Andre hensatte forpligtelser pr. 1. januar | 6.157 | 6.950 |
| Anvendt i året | -210 | -7.800 |
| Tilbageført i året | -3.085 | -470 |
| Hensat i året | 288 | 7.477 |
| Andre hensatte forpligtelser 31. december | 3.150 | 6.157 |
| Hensatte forpligtelser pr. 31. december | 9.380 | 19.849 |
| Forfaldstidspunkterne for hensatte forpligtelser forventes at blive: | ||
| Langfristede forpligtelser | 0 | 3.515 |
| Kortfristede forpligtelser | 9.380 | 16.334 |
| Hensatte forpligtelser pr. 31. december | 9.380 | 19.849 |
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser som f.eks. forpligtelser til at udbedre fejl ved 1 års og 5 års gennemgang af solgte projektejendomme. Koncernen har normalt en tilsvarende garanti fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entreprenøren. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet. Hvis garantiforpligtelsen er dækket af underentreprenører, er et tilsvarende aktiv medtaget under andre tilgodehavender.
Andre hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af voldgifts- og retssager.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt | 44.384 | 44.384 |
| Amortisering af konvertible obligationer pr. 1. januar | 1.662 | 613 |
| Årets amortisering | 1.074 | 1.049 |
| Amortisering af konvertible obligationer pr. 31. december | 2.736 | 1.662 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31 december | 47.120 | 46.046 |
Koncernen udstedte i 2010 konvertible obligationer til en række kreditinstitutter for i alt nominelt 69,0 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra kreditinstitutternes side frem til den 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Kreditinstitutterne er berettigede til at konvertere obligationerne til aktier i perioden 1. januar 2013 til 30. september 2014 til markedskursen på udstedelsestidspunktet (dog minimum 100 kr. pr. aktie).
Dagsværdien af de konvertible obligationer udgør 41,7 mio. kr. pr. 31. december 2012 (31. december 2011: 40,5 mio. kr.). Dagsværdien er opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af en markedsrente på 3,01 % (31. december 2011: 3,01 %) som diskonteringsfaktor.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kreditinstitutter | 3.083.554 | 3.773.907 |
| Kursregulering til dagsværdi | 50.893 | 21.835 |
| 3.134.447 | 3.795.742 | |
| Forpligtelserne indgår således i balancen: | ||
| Kreditinstitutter, langfristet | 1.668.394 | 3.246.711 |
| Kreditinstitutter, kortfristet | 1.385.679 | 384.737 |
| Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | 80.374 | 164.294 |
| 3.134.447 | 3.795.742 |
Koncernen har pr. 31. december følgende lån og kreditter:
| Forpligtelser indregnet til dagsværdi | Effektiv rente (p.a.) |
Regnskabsmæssig værdi | (i 1.000 kr.) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Lån/valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| DKK | 0 - 1 år | 3,63% | 3,64% | 1.245.429 | 1.678.969 |
| DKK | 0 - 1 år | 3,17% | 8,95% | 89.031 | 12.203 |
| EUR | 0 - 1 år | - | 2,51% | - | 59.474 |
| SEK | 0 - 1 år | - | 3,44% | - | 238.955 |
| DKK | 2 - 5 år | 1,52% | 3,54% | 41.798 | 94.013 |
| EUR | 2 - 5 år | 1,42% | - | 71.620 | - |
| DKK | 6 - 10 år | 5,75% | 3,31% | 11.449 | 49.380 |
| DKK | 11 - 15 år | 1,95% | 2,52% | 384.027 | 170.835 |
| DKK | 16 - 20 år | 2,67% | 3,04% | 90.985 | 314.034 |
| DKK | 21 - 25 år | 2,96% | 3,22% | 919.811 | 859.377 |
| DKK | 26 - 30 år | 4,45% | 3,10% | 142.495 | 204.380 |
| Nominel restgæld i alt | 2.996.645 | 3.681.620 | |||
| Kursregulering til dagsværdi | 50.893 | 21.835 | |||
| Regnskabsmæssig værdi | 3.047.538 | 3.703.455 |
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris | Effektiv rente (p.a.) |
Regnskabsmæssig værdi (i 1.000 kr.) |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Lån/valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| DKK | 0 - 1 år | 3,63% | 3,64% | 39.789 | 46.241 |
| DKK (rentefrie konvertible obligationer) | 16 - 20 år | - | - | 47.120 | 46.046 |
| Regnskabsmæssig værdi | 86.909 | 92.287 |
Oplysninger om rentebindingsperioder fremgår af note 32 på side 73. Bankgæld omfattet af bankaftalen, i alt nominelt 1.285,2 mio. kr., har fast rentebinding frem til den 31. december 2013, hvorefter der skal ske en genforhandling af bankaftalen, herunder fastsættelse af rentesatser i perioden efter 2013. Koncernens øvrige gæld omfattende gæld til realkreditinstitutter og bankgæld uden for bankaftalen, i alt nominelt 1.751,2 mio. kr., er variabelt forrentet med rentebindingsperioder på op til 5 år.
Den gældende bankaftale med Nordicoms væsentligste kreditinstitutter blev i december 2012 forlænget til den 31. marts 2013. Ved tillæg til bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere forlænget til og med den 31. december 2013. Bankgæld omfattet af aftalen er i ovenstående tabeller anført med udløb 0 - 1 år. Gælden pr. 31. december 2012 udgør 1.285,2 mio. kr. (31. december 2011: 1.725,2 mio. kr.).
Gæld til kreditinstitutter tilknyttet aktiver bestemt for salg reklassificeres til en særskilt post under kortfristede gældsforpligtelser. Pr. 31. december 2012 udgør gæld tilknyttet aktiver bestemt for salg 80,4 mio. kr. (31. december 2011: 164,3 mio. kr.), der hovedsageligt vedrører koncernens tyske aktiviteter.
Koncernen måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet, samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af bankgælden opgjort ved opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Koncernens kreditrating vurderes ikke at være ændret væsentligt siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket heraf.
Den regnskabsmæssige værdi af finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi, idet disse har en kort løbetid. For oplysninger om dagsværdi af de konvertible obligationer, henvises til note 29.
De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom i henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale ved aftalernes udløb.
Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december 2012 i alt 2.844 mio. kr. (31. december 2011: 3.417 mio. kr.), er lyst pant (eller stillet sikkerhed i aktier i dattervirksomheder) for i alt 3.398 mio. kr. (31. december 2011: 3.930 mio. kr.) i koncernens investerings- og domicilejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 2.867 mio. kr. (31. december 2011: 3.381 mio. kr.).
Til sikkerhed for mellemværende med koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december 2012 i alt 158 mio. kr. (31. december 2011: 168 mio. kr.), er lyst pant for i alt 183 mio. kr. (31. december 2011: 220 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på 211 mio. kr. (31. december 2011: 219 mio. kr.).
Til sikkerhed for koncernens mellemværende med kreditinstitutter pr. 31. december 2012 på 4 mio. kr. (31. december 2011: 4 mio. kr.) er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 2 mio. kr. (31. december 2011: 4 mio. kr.).
Koncernen har pr. 31. december 2012 afgivet en garanti på 1 mio. kr. (31. december 2011: 1 mio. kr.) for en kommunes omkostninger forbundet med lokalplanarbejde.
Koncernen er pr. 31. december 2012 part i retssager og tvister med et samlet krav mod koncernen på ca. 15 mio. kr. (31. december 2011: 18 mio. kr.), hvor procesrisiciene vurderes at være under 50 %.
Nordicom har pr. 31. december 2012 rejst krav på ca. 17 mio. kr. (31. december 2011: 16 mio. kr.) hos 3 underleverandør for mangler vedrørende leverede byggematerialer og manglende arbejder.
Der er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopimaskiner og biler samt lejekontrakt vedrørende kontorlejemål på Kgs. Nytorv 26 i København. Lejekontrakterne for kontorlejemål og kopimaskiner udløber 31. december 2013. Biler leases over en 3-årig periode.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Inden for 1 år fra balancedagen | 5.082 | 3.615 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 526 | 3.428 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 0 | 0 |
| Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december | 5.608 | 7.043 |
| Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse | 5.284 | 5.446 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Pante- og gældsbreve | 10.225 | 17.212 |
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 10.225 | 17.212 |
| Pante- og gældsbreve | 45.501 | 0 |
| Tilgodehavender (langfristede) | 1.700 | 5.627 |
| Tilgodehavender (kortfristede) | 50.765 | 284.998 |
| Likvide beholdninger | 40.168 | 72.711 |
| Udlån og tilgodehavender | 138.134 | 363.336 |
| Kreditinstitutter | 3.047.538 | 3.703.455 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 3.047.538 | 3.703.455 |
| Konvertible obligationer | 47.120 | 46.046 |
| Kreditinstitutter Deposita |
39.789 52.182 |
46.241 54.900 |
| Skyldige omkostninger vedr. projekter | 3.133 | 5.346 |
| Leverandørgæld | 13.821 | 22.072 |
| Anden gæld | 26.709 | 21.905 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 182.754 | 196.510 |
Nordicoms finansielle risikostyring varetages centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for koncernen.
Den finansielle styring i koncernen er målrettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift, men samtidig mod at minimere koncernens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.
Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (valuta og rente) og kreditrisici.
Ledelsen forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder med de største risici. Ledelsens aktuelle væsentligste fokus er forlængelse af bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter.
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den eksisterende bankaftale indgået i marts 2010. Tillægget indbefatter en
række ændringer i forhold til de eksisterende vilkår jf. den efterfølgende beskrivelse. Forlængelsen af bankaftalen gælder til og med 2013. Den indgåede aftale om tillæg til bankaftalen medfører, at den kortsigtede refinansierings- og renterisiko på koncernens væsentligste bankgæld er elimineret til og med den 31. december 2013. Tillægget til bankaftalen indebærer ligeledes, at bidragssatserne på koncernens realkreditlån er fastlåst frem til den 31. december 2013.
Forudsætningerne for Nordicoms fortsatte drift efter udløbet af 2013 er omtalt i note 1.
Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne foretage løbende betalinger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til blandt andet at dække koncernens finansieringsomkostninger, afdragsforpligtelser samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan bl.a. opstå som følge af svigtende betalinger fra Nordicoms lejere, øget udlejningstomgang, tilbagebetaling af depositum, frasalg, køb eller uforudsete omkostninger og investeringsbehov. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved misligholdelse af den indgåede bankaftale som efterfølgende beskrevet samt i forbindelse med refinansiering, når eksisterende låneaftaler udløber.
Nordicom har ingen uudnyttede kreditfaciliteter. Forlængelsen af bankaftalen medfører, at Nordicom delvist opruller de i 2013 forfaldne renter i et niveau på 20-25 mio. kr., som dermed tillægges lånenes hovedstole. Pr. 31. december 2012 andrager der en resterende skyldig renteoprulning ca. 27 mio. kr. (pr. 31. december 2011: 63 mio. kr.) vedrørende årene 2010-2012.
Likviditetsreserven, eksklusive renteoprulningsmuligheder, udgør pr. 31. december 2012 40,2 mio. kr. (31. december 2011: 85 mio. kr.). Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er nedenfor specificeret og fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv.
| Regnskabs mæssig |
Kontraktlige penge |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | værdi | strømme | 0 - 1 år | 2 - 3 år | 4 - 5 år | Efter 5 år |
| 2012 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Konvertible obligationer | 47.120 | 69.050 | 0 | 0 | 0 | 69.050 |
| Kreditinstitutter | 3.087.327 | 3.658.197 | 1.479.921 | 194.849 | 223.842 | 1.759.585 |
| Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter | 3.133 | 3.133 | 3.133 | 0 | 0 | 0 |
| Leverandørgæld | 13.821 | 13.821 | 13.821 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 52.182 | 52.182 | 24.440 | 9.064 | 9.544 | 9.134 |
| Anden gæld | 26.709 | 26.709 | 26.709 | 0 | 0 | 0 |
| Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt | 3.230.292 | 3.823.092 | 1.548.024 | 203.913 | 233.386 | 1.837.769 |
| Heraf: | ||||||
| Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | -82.686 | -94.500 | -8.089 | -76.921 | -1.012 | -8.478 |
| I alt | 3.147.606 | 3.728.592 | 1.539.935 | 126.992 | 232.374 | 1.829.291 |
| 2011 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Konvertible obligationer | 46.046 | 69.050 | 0 | 0 | 0 | 69.050 |
| Kreditinstitutter | 3.749.696 | 4.486.527 | 2.172.488 | 185.540 | 198.145 | 1.930.354 |
| Skyldige omkostninger vedrørende solgte projekter | 5.346 | 5.346 | 5.346 | 0 | 0 | 0 |
| Leverandørgæld | 22.072 | 22.072 | 22.072 | 0 | 0 | 0 |
| Selskabsskat | 43 | 43 | 43 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 54.900 | 54.900 | 20.490 | 17.622 | 7.463 | 9.325 |
| Anden gæld | 21.905 | 21.905 | 21.905 | 0 | 0 | 0 |
| Ikke-afledte finansielle instrumenter i alt | 3.900.008 | 4.659.843 | 2.242.344 | 203.162 | 205.608 | 2.008.729 |
| Heraf: | ||||||
| Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | -164.294 | -178.098 | -178.098 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 3.735.714 | 4.481.745 | 2.064.246 | 203.162 | 205.608 | 2.008.729 |
De centrale elementer i Nordicoms likviditetsrisiko er beskrevet nedenfor og udgør:
Nordicom indgik i 2010 en bankaftale med (i) bankkreditorer, som udgør hovedparten af Nordicoms banker, samt (ii) realkreditinstitutter. Aftalen udløb oprindeligt den 31. december 2012, men blev ved aftale med samtlige bankkreditorer og realkreditinstitutter den 21. december 2012 forlænget til at gælde til og med den 31. marts 2013.
Ved tillæg til bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere forlænget til og med den 31. december 2013 med visse ændringer af aftalevilkårene. Ingen dele af den omfattede bank- og realkreditgæld udløber tidligere end den 31. december 2013 udover ordinære afdrag og tilbagebetalinger af overskudslikviditet over 25 mio. kr., dog jf. omtalen nedenfor.
Bankaftalen kan opsiges af de finansielle kreditorer under visse forudsætninger, bl.a. ved misligholdelse fra Nordicoms side eller såfremt alle finansielle kreditorer er enige herom. I sidstnævnte tilfælde gælder et varsel på 6 måneder. Manglende refinansiering af banklån uden for bankaftalen, der udløber i løbet af 2013, jf. omtalen i afsnit B, anses i visse tilfælde for at være en misligholdelsesgrund i bankaftalen. Misligholdelsesgrunde er yderligere omtalt nedenfor.
Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 finansiel gæld med en samlet hovedstol på i alt 2.899 mio. kr. (31. december 2011: 3.350 mio. kr.), hvoraf bankgæld udgør 1.285 mio. kr. (31. december 2011: 1.725 mio. kr.), og realkreditgæld udgør 1.614 mio. kr. (31. december 2011: 1.625 mio. kr.). Bankaftalen omfatter ikke
Bankaftalen omfatter pr. 31. december 2012 i alt 95 % af Nordicoms samlede finansielle gæld. Et realkreditinstitut med et tilgodehavende på 342 mio. kr. udtræder af bankaftalen pr. 1. april 2013. Nordicom har indgået aftale med det pågældende realkreditinstitut om, 1) at de omfattede lån frem til udgangen af 2013 serviceres med samme bidragssatser, som gælder for realkreditinstitutter omfattet af bankaftalen, og 2) at et lån på 37 mio. kr., der forfalder 1. juni 2013, forlænges til udgangen af 2013. Efter det pågældende realkreditinstituts udtræden af bankaftalen pr. 1. april 2013 omfatter bankaftalen i alt ca. 85 % af Nordicoms samlede finansielle gæld.
De væsentligste ændringer af aftalevilkårene af bankaftalen ved forlængelsen til og med den 31. december 2013 udgør følgende:
Der indføres en fast oprulning af renter til bankkreditorer, således at der sker oprulning af rentetilskrivninger på pantsikret bankgæld, der ikke kan serviceres af likviditet fra den pågældende ejendom.
Der indføres en fast oprulning af renter til bankkreditorer vedrørende usikrede fordringer.
I henhold til bankaftalen er bankkreditorerne og realkreditinstitutterne i aftaleperioden forpligtet til at fastlåse renterne til 3,6 % p.a. på den omfattede bankgæld henholdsvis bidragssatser til maksimalt 1,10 % p.a. på den omfattede realkreditgæld. For to bankkreditorer med et samlet tilgodehavende på ca. 72 mio. kr. udgør den faste rente dog 2,15 % p.a.
Bankaftalen forpligter Nordicom til i aftaleperioden at nedbringe den omfattede bankgæld og oprullede renter med fri likviditet ud over en likviditetsbeholdning på 25 mio. kr. Grænsen på 25 mio. kr. forhøjes midlertidigt med op til 18 mio. kr. til brug for visse specifikke likviditetskrævende formål i 2013. Tilbagebetalingen sker pro rata.
Beregning af likviditetsbeholdningen omfatter ikke (a) likviditet i Nordicom Tyskland (inklusive dattervirksomheder) samt (b) bundne midler (f.eks. på deponeringskonti).
Den faste oprulning af renter til bankkreditorer forventes at medføre en oprulning på 20-25 mio. kr. i 2013. Oprullede renter tilbagebetales løbende jf. beskrivelsen ovenfor og forfalder senest ved udløb af aftaleperioden.
Pr. 31. december 2012 har Nordicom en resterende gæld vedrørende oprullede renter på 27 mio. kr. (31. december 2011: 63 mio. kr.) vedrørende den oprindelige aftaleperiode fra 2010 til 2012.
Aftalevilkårene i den oprindelige bankaftale pålægger herudover Nordicom nogle begrænsninger og forpligtelser i aftaleperioden, bl.a.
Nordicom kan anmode bankkreditorerne om dispensation til dispositioner, der er omfattet af begrænsningerne i bankaftalen.
Bankkreditorerne er ikke berettigede til i aftaleperioden at opsige den omfattede bankgæld til indfrielse, medmindre bankkreditorerne forinden opsiger bankaftalen som misligholdt, eller såfremt samtlige finansielle kreditorer omfattet af bankaftalen er enige herom. I bankaftalen er bl.a. beskrevet følgende misligholdelsesgrunde:
Såfremt der indtræder en misligholdelse, som ikke kan afhjælpes af Nordicom, vil bankkreditorerne og herefter realkreditlångiverne have ret til at opsige bankaftalen. Såfremt samtlige finansielle kreditorer omfattet af bankaftalen, uden at der er konstateret misligholdelse, er enige om at opsige bankaftalen gælder et varsel på 6 måneder til ophør ved udgangen af en kalendermåned.
Opsiges bankaftalen, vil de individuelle lånevilkår for Nordicoms bilaterale finansieringsaftaler igen gælde i fuldt omfang. Det vil betyde, at den omfattede bankgæld enten vil være umiddelbart forfalden eller vil kunne opsiges til indfrielse med kort varsel, ligesom realkreditlångiverne ikke længere vil være bundet af at fastholde den maksimale bidragssats på 1,10 % p.a. I den situation vil Nordicom efter al sandsynlighed ikke have et tilstrækkeligt kapitalberedskab til at kunne honorere betydelige indfrielseskrav. Ligeledes vil kreditgiverne i vidt omfang kunne forhøje renteog bidragssatser og/eller rentemarginaler med den virkning, at Nordicoms finansielle omkostninger vil blive forøget.
Det er overordnet koncernens politik at minimere den kortfristede refinansieringsrisiko.
Oplysninger om udløbstidspunkter for koncernens gæld fremgår af note 30, og tidspunkter for koncernens tilknyttede udgående betalingsstrømme fremgår af tabellerne på side 70.
Bankaftalen med koncernens væsentligste kreditinstitutter, der er forlænget i marts 2013, udløber ved udgangen af 2013, hvorefter kreditinstitutterne kan kræve bankgæld, der pr. 31. december 2012 udgør i alt nominelt 1.285 mio. kr., indfriet ved indgangen til 2014. I tabellerne på side 70 er disse pengestrømme inkluderet i kolonnen 0 - 1 år.
Det er en forudsætning for Nordicoms fortsatte drift efter 2013, at Nordicom indgår et nyt tillæg til bankaftalen med koncernens væsentligste bankkreditorer om forlængelse af løbetiden på den omfattede bankgæld. Tilsvarende gælder for lån uden for bankaftalen, der forfalder ved udgangen af 2013. Det er endvidere en forudsætning, at Nordicom indgår aftaler med de involverede banker og realkreditinstitutter om et niveau for henholdsvis rente- og bidragssatser, som koncernen vil være i stand til at kunne honorere. Tilsvarende vil gøre sig gældende på et tidligere tidspunkt, hvis bankaftalen ophører tidligere i 2013 som følge af enten Nordicoms misligholdelse af bankaftalen eller opsigelse jf. ovenfor.
I forlængelse af det i marts 2013 indgåede tillæg til bankaftalen vil Nordicom snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der gælder for tiden efter 2013. Et led i disse forhandlinger vil blive at søge tilført ny aktiekapital til koncernen.
Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den eksisterende bankaftale. Det er på den baggrund ledelsens forventning, at disse drøftelser vil føre til, at der indgås en konkret aftale herom i løbet af 2013.
Udenfor bankaftalen har Nordicom pr. 31. december 2012 gæld for i alt 52 mio. kr. til et kreditinstitut, hvor der skal foretages refinansiering medio 2013. Manglende refinansiering af den pågældende gæld vil være en misligholdelsesgrund i bankaftalen jf. beskrivelsen i afsnit A ovenfor, dog kun såfremt det pågældende kreditinstitut accelererer lånene. Nordicom er i dialog med det pågældende kreditinstitut om den nødvendige refinansiering, der forventes opnået på i al væsentlighed uændrede vilkår for koncernen. Herudover har Nordicom bankgæld for 13 mio. kr. som skal refinansieres ved udløbet af 2013.
Nordicom har i 2012 refinansieret koncernens lån ydet vedrørende koncernens tyske ejendom på i alt 9,6 mio. EUR, hvorefter ejendommens finansiering er forlænget til udgangen af 2015.
Koncernens gæld til realkreditinstitutter udgør 1.614 mio. kr. pr. 31. december 2012 (31. december 2011: 1.625 mio. kr.). Der er ingen refinansiering af realkreditlån i 2013, udover et realkreditlån på 37 mio. kr., der ikke er omfattet af bankaftalen, og som udløber ved udgangen af 2013. Lånet vedrører en ejendom, som forventes solgt i 2013.
Som følge af Nordicoms finansielle situation vurderer ledelsen, at usikkerheden omkring likviditetsfremskaffelse til refinansieringsformål kan fortsætte flere år frem, hvorfor refinansiering på såvel kort som på langt sigt er forbundet med høj risiko for koncernen. Situationen forværres yderligere af situationen på de finansielle markeder, der fortsat medfører, at det er vanskeligt at skaffe ejendomsfinansiering
Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 kautioneret for lån på i alt 7 mio. kr. (0,9 mio. EUR) til Nordteam III. GmbH vedrørende ejendommen Lippeltstrasse i Hamborg. Ligeledes indgår der i de tyske låneaftaler en change of control covenant.
Koncernen fører en stram likviditetsstyring. Således opgøres koncernens likviditetsposition med høj frekvens.
Koncernens likviditetsbehov for året prognosticeres ved udgangen af hver måned. Direktionen gennemgår den seneste likviditetsprognose, der, som led i den indgåede bankaftale, rapporteres til bankerne.
Koncernens står overfor en væsentlig refinansieringsrisiko ultimo 2013, hvor koncernens bankgæld forfalder i henhold til bankaftalen jf. beskrivelsen ovenfor. Ledelsen vil snarest muligt påbegynde dialogen med kreditinstitutterne om indgåelse af et nyt tillæg til den eksisterende bankaftale, der gælder for tiden efter 2013. Alle væsentlige kreditinstitutter har skriftligt tilkendegivet overfor Nordicom, at de er indstillet på at indgå i en konkret drøftelse med ledelsen i Nordicom A/S om mulighederne for at indgå en ny forlængelse af den eksisterende bankaftale.
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter eksponeret i relation til renteudsving.
Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet korte renter normalt vil være lavere end de lange.
Koncernens nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasningstidspunkt på lånene:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Inden for 6 måneder | 745.474 | 936.614 |
| Mellem 6 og 12 måneder | 1.408.845 | 1.843.890 |
| Mellem 1 og 2 år | 238.368 | 52.215 |
| Mellem 2 og 5 år | 643.747 | 895.142 |
| 3.036.433 | 3.727.861 |
Ovennævnte rentetilpasningstidspunkter kan enten skyldes aftalte rentebindinger eller udløb af gæld, der skal refinansieres.
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af 1 %-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør -12,6 mio. kr. (beregnet af koncernens variabelt forrentede gæld).
| Beløb i mio. kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Effekt på resultatopgørelse | -12,6 | -15,0 |
| Effekt på egenkapital | -12,6 | -15,0 |
De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af de indregnede finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december.
Nordicom anvendte pr. 31. december 2012 ingen finansielle instrumenter til renteafdækning, og koncernen har begrænsede muligheder for at påvirke renterisici, så længe koncernen er omfattet af den eksisterende bankaftale. Bankaftalen tillader ikke Nordicom at anvende finansielle instrumenter, ligesom der er begrænsninger i relation til refinansiering af eksisterende gæld og optagelse af ny gæld. Nordicom har visse muligheder for at omlægge renteperioder på eksisterende realkreditgæld og anvender derfor disse muligheder til at reducere koncernens renteeksponeringer, når det skønnes muligt og fordelagtigt.
Den kommende refinansiering af den eksisterende bankaftale ved udløbet af 2013 udgør Nordicoms aktuelle største renterisiko. Den forventede aftale vil omfatte rammerne for den fremtidige rente på hovedparten af koncernens bankgæld (i alt ca. 1,3 mia. kr.) og bidragssatser på koncernens danske realkreditlån (i alt ca. 1,6 mia. kr.). Størrelsen af rente- og bidragssatser vil afhænge af forhandlinger med kreditinstitutterne. Det er ledelsens forventning, at rente- og bidragssatser vil blive aftalt til et niveau, som koncernen vil være i stand til at honorere.
Ledelsen overvåger løbende koncernens låneportefølje med henblik på yderligere optimering af koncernens eksponering af renterisici.
Koncernen er eksponeret for valutaudsving som følge af den resterende udenlandske dattervirksomhed, der foretager udlejning af ejendomme og har tilgodehavender og gæld i anden valuta end DKK. Nordicom har i 2012 afhændet koncernens svenske aktiviteter, hvorved valutarisikoen er reduceret betydeligt.
Koncernens væsentligste valutaeksponering relaterer sig til lejeindtægter i EUR. Koncernens valutarisiko afdækkes primært ved finansiering af koncernens ejendom i Tyskland optaget i lokal valuta. Der anvendes ikke finansielle instrumenter til afdækning af valutarisici.
I nedenstående skema er angivet den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af en 5 %-point ændring i den udenlandske valutakurs:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Egenkapitalens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således: | ||
| Indvirkning hvis SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | - | -4.207 |
| Indvirkning hvis EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | -1.498 | -1.490 |
| -1.498 | -5.697 | |
| Resultatopgørelsens følsomhed overfor valutakursudsving kan opgøres således: | ||
| Indvirkning hvis gennemsnitlig SEK-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | - | 710 |
| Indvirkning hvis gennemsnitlig EUR-kurs var 5 % lavere end faktisk kurs | -4.010 | -2.733 |
| -4.010 | -2.023 |
En stigning i de udenlandske valutakurser på 5 %-point vil have en tilsvarende modsat påvirkning af årets resultat og egenkapital. De opgivne følsomheder er opgjort på baggrund af en forudsætning om uændrede leje- og renteniveauer.
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af købesummernes betaling. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der reduceres ved pant i ejendomme. Den maksimale kreditrisiko knyttet til finansielle aktiver svarer til de i balancen indregnede værdier.
For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje vurderes lejernes betalingsevne inden indgåelse af lejekontrakter i det omfang, det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et depositum, garanti og/eller forudbetalt leje. Såfremt lejere ikke er i stand til at betale, kan det imidlertid medføre tab samt reducerede indtægter som følge af udlejningstomgang ved fraflytning, lavere fremtidige lejeindtægter samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.
Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2012 er yderligere omtalt i note 21.
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede banker. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen, der som følge af Nordicoms nuværende situation indtil videre er vanskelig at ændre på.
Det overordnede mål er at sikre en kapitalstruktur, som understøtter en langsigtet økonomisk vækst, og som samtidig maksimerer afkastet til koncernens aktionærer. Egenkapitalandelen (soliditeten) udgør pr. 31. december 2012 1,2 % (31. december 2011: 2,1 %).
Det er koncernens målsætning, at egenfinansieringsgraden (egenkapital samt udskudt skat) på langt sigt skal udgøre 20-25 % for koncernen som helhed. Målsætningen anses ikke for at kunne opnås på kort sigt.
Nordicoms nuværende strategi omfatter bl.a. optimering af driften på koncernens ejendomme samt generel reduktion af balancesummen. Ledelsen forventer ved gennemførelse af den nuværende strategi, at Nordicom opnår en højere egenfinansieringsgrad.
Ledelsen vil på den kommende generalforsamling den 25. april 2013 foreslå nedsættelse af aktiekapitalen i Nordicom A/S fra nominelt 120.278.580 kr. til nominelt 12.027.858 kr. Nedsættelsen vil ske ved ændring af aktiekapitalens pålydende værdi fra 10 kr. pr. aktie til 1 kr. pr. aktie. Nedsættelsen vil blive anvendt til dækning af koncernens underskud samt delvis dækning af moderselskabets selskabsretlige kapitaltab.
I forbindelse med de kommende forhandlinger med koncernens kreditinstitutter om finansiering fra 2014 vil ledelsen søge tilført ny aktiekapital til koncernen (moderselskabet).
Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på realkreditobligationer med samme rente og løbetid) og dels på vurderinger af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebitors bonitet.
Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien på de underliggende obligationer.
Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af de aktuelle markedsrenter.
Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:
| Beløb i 1.000 kr. | Regnskabs mæssig værdi |
Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
|---|---|---|---|---|
| 2012 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 10.225 | 0 | 10.225 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 10.225 | 0 | 10.225 | 0 |
| Kreditinstitutter | 3.047.538 | 1.667.303 | 1.380.235 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 3.047.538 | 1.667.303 | 1.380.235 | 0 |
| 2011 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 17.212 | 0 | 17.212 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 17.212 | 0 | 17.212 | 0 |
| Kreditinstitutter | 3.703.455 | 1.670.994 | 2.032.461 | 0 |
| Afledte finansielle instrumenter indgået til sikring af fremtidige pengestrømme | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 3.703.455 | 1.670.994 | 2.032.461 | 0 |
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i forhold til 2011.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Af- og nedskrivninger | 695 | 1.854 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 70.041 | 148.693 |
| Avance / tab ved salg af driftsmidler | 401 | 0 |
| Avance ved salg af ejendomme | 1.369 | 3.283 |
| Øvrige reguleringer | -11.841 | 5.644 |
| Regulering i alt | 60.665 | 159.474 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ændring i tilgodehavender | -9.708 | 12.876 |
| Ændring i handelsbeholdning af pante- og gældsbreve | 250 | 1.084 |
| Ændring i hensatte forpligtelser | -210 | -3.479 |
| Ændring i deposita | -2.718 | -1.341 |
| Ændring i anden gæld | 8.404 | -15.024 |
| Ændring i driftskapital i alt | -3.982 | -5.884 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Langfristede aktiver | ||
| Investeringsejendomme | 279.200 | 66.714 |
| Kortfristede aktiver | ||
| Tilgodehavender | 4.231 | 497 |
| Likvide beholdninger | 19.456 | 991 |
| Langfristede gældsforpligtelser | ||
| Udskudte skatteaktiver | 0 | 1.195 |
| Kreditinstitutter | -250.015 | -45.362 |
| Kortfristede gældsforpligtelser | ||
| Leverandørgæld og andre gældsforpligtelser | -5.414 | -7.705 |
| Regnskabsmæssig værdi af afhændede nettoaktiver | 47.458 | 16.330 |
| Tab ved salg | -2.611 | -323 |
| Samlet vederlag | 44.847 | 16.007 |
| Afhændede likvide beholdninger jf. ovenfor | -19.456 | -991 |
| Likviditetseffekt, netto | 25.391 | 15.016 |
Salg af dattervirksomheder og aktiviteter i 2012 vedrører koncernens svenske portefølje bestående af seks ejendomme, der blev solgt den 11. juli 2012. De seks ejendomme er overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Salget er gennemført som et virksomhedssalg, hvor køber har overtaget aktieposten i Nordicoms svenske moderselskab Nordicom Sverige AB. Det samlede kontante provenu fra salget af aktierne udgør ca. 45 mio. kr., der er tilført koncernens danske likviditetsberedskab.
Salg af dattervirksomheder og aktiviteter i 2011 vedrører to tyske dattervirksomheder.
Som nærtstående parter anses Nordicoms bestyrelse og direktion samt virksomheder uden for Nordicom koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen i Nordicom, eller som har betydelig indflydelse i Nordicom.
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse over koncernen.
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Andre nærtstående parter | ||
| Rådgiveraftale med NPV Management ApS* | 5.295 | 4.970 |
| Årets transaktioner i henhold til rådgiveraftale med NPV Management ApS kan specificeres således: | ||
| NPV Management ApS, honorar | 2.757 | 3.614 |
| NPV Management ApS, viderefaktuerede udgifter: | ||
| Nærtstående familiemedlem til Nordicoms bestyrelsesformand | 0 | 172 |
| Advokatfirma, hvor et bestyrelsesmedlem i Nordicom er partner | 160 | 9 |
| Øvrige (ikke nærtstående parter) | 2.378 | 1.175 |
| I alt faktureret fra NPV Management ApS | 5.295 | 4.970 |
*Nordicom indgik i 2011 en rådgivningsaftale med NPV Management ApS om videreudvikling og salgsmodning af 4 af koncernens store ejendomsudviklingsprojekter i København, Herlev og Silkeborg. Formålet med aftalen er i en periode at tilføre Nordicom ekstra ressourcer og knowhow med henblik på værdioptimering og salgsmodning af de pågældende ejendomme. NPV Management ApS er kontrolleret af Jens Schaumanns familie, der tillige kontrollerer Investeringsselskabet Bøg ApS, som ejer 25,5 % af aktierne i Nordicom A/S. Af de 4 omfattede ejendomme udestår der p.t. kun arbejder på to ejendomme, som forventes solgt i 2013. Herefter forventes der ikke igangsat yderligere arbejder.
Der henvises desuden til note 5, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom fremgår.
Nordicom har den 25. marts 2013 indgået aftale om et tillæg til den eksisterende bankaftale indgået i marts 2010, og som udløb pr. 31. december 2012 (forlænget til den 31. marts 2013 ved aftale den 21. december 2012). Tillægget til bankaftalen indbefatter en række ændringer i forhold til de eksisterende vilkår, herunder forlængelse til og med 2013, jf. beskrivelsen i note 32.
Nordicom har den 13. marts 2013 indgået en optionsaftale om salg af udviklingsejendommen beliggende Herlev Hovedgade 17, 2730 Herlev ("DISA"-ejendommen). Optionen giver optionshaver adgang til at kunne købe ejendommen på nærmere definerede vilkår. Optionshaver kan udnytte køberetten indtil den 1. juli 2013. Optionshaver betaler 2 mio. kr. for køberetten frem til den 2. april 2013 og herefter yderligere 3 mio. kr., såfremt optionsperioden forlænges frem til den 1. juli 2013. Ved udnyttelse af optionen kan optionsbetalingen modregnes i købesummen. Såfremt optionen udnyttes, udgør købesummen i alt 205 mio. kr. Overtagelsesdagen vil være senest den 31. december 2013.
Nordicom har den 13. marts 2013 betinget solgt koncernens to ejendomme på Enghave Brygge ved havnefronten i Københavns Sydhavn. Salget er bl.a. betinget af ny lokalplan for området. Handlen er struktureret således, at der på grundlag af aftaler med henholdsvis køber og panthaver i ejendommene opnås en salgssum på 180 mio. kr. og gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. er afhængig af købers planmæssige realisation af et byggeprojekt inden for de kommende år. Nordicom forventer regnskabsmæssigt i 2013 at indregne 225 mio. kr. af provenuet fra salget inkl. gældseftergivelse på 45 mio. kr., mens den yderligere gældseftergivelse på 35 mio. kr. først forventes at kunne indtægtsføres, når og hvis betingelserne for yderligere gældseftergivelse er opfyldt over de kommende år.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
Årsrapporten for perioden 1. januar – 31. december 2012 for Nordicom A/S omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets dattervirksomheder samt separat årsregnskab for moderselskabet.
Årsrapporten for Nordicom A/S for 2012 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Bestyrelse og direktion har den 26. marts 2013 behandlet og godkendt årsrapporten for Nordicom A/S. Årsrapporten forelægges til Nordicom A/S´ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 25. april 2013.
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste 1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, visse pantebreve, afledte finansielle instrumenter og visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.
Nordicom A/S har med virkning fra 1. januar 2012 implementeret:
Ændringerne har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2012 eller i tidligere år, ligesom ændringerne ingen effekt har på resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie.
I forhold til årsrapporten for 2011 er anvendt regnskabspraksis udvidet med et afsnit om langfristede pante- og gældsbreve, der klassificeres som et finansielt instrument i kategorien "Udlån og tilgodehavender". Nordicom klassificerer pante- og gældsbreve, der modtages i forbindelse med salg af ejendomme, i denne kategori. Langfristede panteog gældsbreve indregnes ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering.
Nordicom har den 11. juli 2012 solgt koncernens svenske portefølje bestående af seks ejendomme. De seks ejendomme er overtaget af køber pr. 1. oktober 2012. Koncernens svenske aktiviteter betragtes som et geografisk område og er i årsrapporten for 2012 præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen. Der er foretaget tilpasning af sammenligningstal.
Koncernens tyske aktiviteter er endvidere præsenteret som ophørte aktiviteter i resultatopgørelsen og som aktiver bestemt for salg i balancen, idet disse forventes solgt i 2013. I resultatopgørelsen er der foretaget tilpasning af sammenligningstal.
IASB har udsendt en række nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der endnu ikke er trådt i kraft. Nedenstående standard forventes at påvirke indregning og måling:
IFRS 9, "Klassifikation og måling af finansielle aktiver og finansielle forpligtelser", som ændrer den regnskabsmæssige behandling af finansielle instrumenter. Virksomheder, der vælger at måle finansielle forpligtelser til dagsværdi (dagsværdi-optionen), skal efter IFRS 9 præsentere den del af periodens ændring i dagsværdien, som kan henføres til ændringer i virksomhedens egen kreditværdighed, i anden totalindkomst. Nordicom forventer, at standarden vil få mindre betydning for koncernen, men har endnu ikke opgjort effekten. Standarden gælder for regnskabsår, der påbegyndes 1. januar 2015 eller senere (endnu ikke godkendt af EU).
IFRS 13 "Dagsværdimåling" (godkendt af EU) træder i kraft fra 1. januar 2013 og vil medføre yderligere oplysninger om dagsværdimålinger i årsrapporten, bl.a. oplysning om dagsværdihierarki for ikke-finansielle aktiver, der måles til dagsværdi.
Øvrige nye standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske for Nordicom ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2012, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på regnskabsaflæggelsen. Nordicom forventer at implementere nye standarder, ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag på tidspunktet for deres ikrafttræden.
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Nordicom A/S samt dattervirksomheder, hvori Nordicom A/S direkte eller indirekte besidder mere end 50 % af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.
Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100 %. Minoritetsinteressernes forholdsmæssige andel af totalindkomsten indgår som en del af årets totalindkomst for koncernen og allokeres til minoriteternes andel af koncernens egenkapital.
Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.
Ved køb af virksomheder anvendes overtagelsesmetoden, hvorved de nytilkøbte virksomheders identificerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger.
Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelser, indregnes i resultatet ved afholdelsen.
Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side dagsværdien af overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv under immaterielle aktiver. Goodwill afskrives ikke, men testes årligt for værdiforringelse.
Fortjeneste eller tab ved salg eller afvikling af dattervirksomheder, der medfører ophør af kontrol, opgøres som forskellen mellem på den ene side dagsværdien af salgsprovenuet eller afviklingssummen og dagsværdien af eventuelle resterende kapitalandele og på den anden side den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill, med fradrag af eventuelle minoritetsinteresser. Den derved opgjorte fortjeneste eller det opgjorte tab indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.
Transaktioner i anden valuta end de enkelte virksomheders funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og betalingsdagen henholdsvis balancedagen, indregnes i resultatet som finansielle poster.
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes i anden totalindkomst.
Ved hel eller delvis afståelse af 100 %-ejede udenlandske enheder, hvor kontrol afgives, reklassificeres de valutakursreguleringer, der er indregnet i anden totalindkomst, og som kan henføres til enheden, fra anden totalindkomst til årets resultat sammen med gevinst eller tab ved afståelsen.
Afledte finansielle instrumenter måles ved første indregning til dagsværdi på afregningsdatoen.
Efter første indregning måles afledte finansielle instrumenter til dagsværdi på balancedagen. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for effektiv sikring af fremtidige betalingsstrømme, indregnes i anden totalindkomst. Den eventuelle ineffektive del indregnes straks i resultatet. På egenkapitalen posteres ændringerne af dagsværdien på en særskilt reserve for sikringstransaktioner. Når de sikrede transaktioner realiseres, overføres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstransaktioner fra egenkapitalen, via anden totalindkomst, og indregnes i samme regnskabspost, som det sikrede.
Afledte finansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrumenter, anses for handelsbeholdninger og måles til dagsværdi med løbende indregning af dagsværdireguleringer i resultatet under finansielle poster.
Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, afkast af pante- og gældsbreve og salgssummer fra solgte projektbeholdninger. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag, og opgøres eksklusive moms, der opkræves på vegne af tredjemand, og rabatter.
Indtægter fra salg af projektbeholdninger indregnes, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted (salgsmetoden), dvs. når et eventuelt byggeri er afsluttet samt endeligt afleveret til køber, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldt.
Huslejeindtægter og afkast af pante- og gældsbreve, der klassificeres som kortfristede aktiver, indregnes i de perioder, de vedrører.
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætningen, herunder løbende driftsomkostninger på koncernens investeringsejendomme og omkostninger tilknyttet erhvervelse og opførelse af afleverede projektbeholdninger.
Regulering til dagsværdi, netto omfatter løbende værdireguleringer af investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt pante- og gældsbreve.
Avancer vedrørende solgte investeringsejendomme indregnes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol med ejendommen.
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt og ejendommen kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncernens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder, de vedrører.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Immaterielle aktiver måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Immaterielle aktiver afskrives lineært over den forventede brugstid på 3 år. Af- og nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
Domicilejendomme måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Domicilejendomme afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 20-50 år. Afskrivningsgrundlaget er kostpris med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet
brugstid (scrapværdi). Kostprisen på domicilejendomme opdeles i mindre bestanddele, der afskrives hver for sig, hvis brugstiden er forskellig.
Investeringsejendomme omfatter grunde og bygninger, som besiddes af Nordicom for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto".
Principper og beregningsmetoder for ledelsens skøn over ejendommenes dagsværdier fremgår af note 1.
Grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme.
Inventar og driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte tilknyttet anskaffelsen. Inventar og driftsmidler afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid på 3-10 år.
Langfristede pante- og gældsbreve omfatter pante- og gældsbreve, der klassificeres som finansielle instrumenter i kategorien "Udlån og tilgodehavender" og indregnes ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris med fradrag af nedskrivning til imødegåelse af tab efter en individuel vurdering. Nordicom klassificerer nye pante- og gældsbreve, der modtages i forbindelse med salg af ejendomme, i denne kategori.
Den regnskabsmæssige værdi af langfristede immaterielle, materielle og visse finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende, mindst én gang årligt, for at afgøre, om der er indikation på værdiforringelse. Når en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede salgsomkostninger eller kapitalværdi. Kapitalværdien beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme fra aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet er en del af.
Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet indgår i.
Et tab ved værdiforringelse indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv henholdsvis pengestrømsfrembringende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende eller færdige byggeprojekter for egen regning, og tidligere investeringsejendomme under udvikling med henblik på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendommens nye kostpris.
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger, der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projektomkostninger.
Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om-/tilbygningsprojekter, på projektbeholdninger vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet.
Under tilgodehavender er indregnet refusionsretten vedrørende garantier fra anvendte hovedentreprenører til dækning af eventuelle mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Tilgodehavender måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle Nordicoms forpligtelser overfor køberne af de pågældende lejligheder. Tilgodehavender med forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede aktiver.
Kortfristede pante- og gældsbreve omfatter pante- og gældsbreve, der klassificeres som finansielle instrumenter i kategorien "Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen" og indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdiregulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres dels på baggrund af observerbare markedsdata (renter) og dels på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte, som forventes udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen.
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret.
Reserve for valutakursregulering omfatter kursdifferencer opstået ved omregning af regnskabstal for virksomheder med en anden funktionel valuta end danske kroner.
Aktiebaserede incitamentsprogrammer, hvor medarbejderne alene kan vælge afregning i aktieoptioner, måles til dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over perioden, hvor den endelige ret til optionerne opnås. Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en Black-Scholes model. Beregningen tager hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieoptioner.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter.
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes under langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt, enten ved udligning af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil kunne blive udnyttet.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser i de respektive lande, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Hensatte forpligtelser indregnes, når der som følge af en begivenhed før eller på balancedagen opstår en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.
I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerheder på afsluttede projekter samt garantiforpligtelser opgjort på baggrund af erfaringer med tilsvarende tidligere projekter.
Koncernen hæfter for garantiforpligtelser, som f.eks. forpligtelser til at udbedre fejl ved 1-års og 5-års gennemgang af solgte projektejendomme. Koncernen har imidlertid ofte en tilsvarende garanti fra den anvendte hovedentreprenør, hvorved mangler på de af koncernen afleverede projektejendomme typisk vil blive dækket af garantier stillet af entreprenøren. Idet refusionsretten ifølge IAS 37 "Hensatte forpligtelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver" ikke kan modregnes i forpligtelsen, er refusionsretten indregnet særskilt under henholdsvis langfristede og kortfristede tilgodehavender i balancen. Typisk anvendes almindelige betingelser for totalentreprise (ABT 93), hvorved der stilles en bankgaranti på 15 % af entreprisesummen indtil aflevering, 10 % efter aflevering og 2 % fra 1. år efter afleveringstidspunktet. Sikkerheden ophører 5 år efter afleveringstidspunktet.
Hensatte forpligtelser måles til ledelsens bedste skøn af det beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries. Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser.
Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris, og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret. På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forpligtelse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikke-konvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen under "Regulering til dagsværdi, netto".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører, tilknyttede virksomheder samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Ophørte aktiviteter udgør en betydelig del af virksomheden, hvis aktiviteter og pengestrømme operationelt og regnskabsmæssigt klart kan udskilles fra den øvrige virksomhed, og hvor enheden enten er afhændet eller er udskilt som bestemt for salg, og salget forventes gennemført inden for et år i henhold til en formel plan.
Resultat efter skat af ophørte aktiviteter og værdireguleringer efter skat af tilhørende aktiver og forpligtelser samt gevinst/tab ved salg præsenteres i en særskilt linie i resultatopgørelsen med tilpasning af sammenligningstal. I noterne oplyses nettoomsætning, omkostninger, regulering til dagsværdi, netto, finansielle poster, netto og skat for de ophørte aktiviteter. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser for ophørte aktiviteter udskilles i særskilte linier i balancen uden tilpasning af sammenligningstal, og hovedposterne specificeres i noterne.
Langfristede aktiver bestemt for salg afskrives ikke, men nedskrives til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger, hvis denne værdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Investeringsejendomme bestemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regnskabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fratræk af salgsomkostninger.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt koncernens likvider ved årets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen ved køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes købte virksomheders pengestrømme fra overtagelsestidspunktet, og solgte virksomheders pengestrømme indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat af primær drift reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle indtægter og omkostninger og betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og aktiviteter, køb og salg af finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko.
Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger den interne ledelsesrapportering.
Segmentresultatet for de enkelte driftssegmenter opgøres som indtægter og omkostninger, som direkte kan henføres til det enkelte segment, herunder et internt allokeret administrationshonorar.
Ikke allokerede poster omfatter indtægter og omkostninger vedrørende koncernens administrative funktioner, renteindtægter fra pante- og gældsbreve, dagsværdiregulering af gæld til kreditinstitutter og pantebreve samt finansielle poster, der ikke knytter sig til finansiering af ejendomme.
Segmentaktiverne omfatter domicilejendomme, investeringsejendomme og projektbeholdninger, som anvendes direkte i segmentets drift.
Nøgletal i ledelsesberetningen er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010" efter følgende formler:
| Afkast på investerings ejendomme |
Huslejeindtægter – ejd.driftsomk. Gennemsnitlig værdi af investe ringsejendomme |
|---|---|
| Gennemsnitlig lånerente | Nettofinansieringsomkostninger |
| Gennemsnitlig rentebærende gæld | |
| Afkastmarginal på investerings ejendomme |
Afkast på investeringsejendomme - gennemsnitlig lånerente |
| Årets resultat | |
| Forrentning af egenkapital | Gennemsnitlig egenkapital |
| Indre værdi pr. aktie, ultimo | Egenkapital, ultimo |
| Antal aktier, ultimo | |
| Årets resultat | |
| Resultat pr. aktie | Gennemsnitligt antal aktier |
| Udbytteafkast | Udbytte pr. aktie Børskurs |
| Børskurs | |
| Kurs/indre værdi, ultimo | Indre værdi pr. aktie |
| Price Earning | Børskurs |
| Resultat pr. aktie | |
| Cash flow fra driftsaktivitet | |
| Cash flow pr. aktie | Udvandet gennemsnitlig antal aktier |
| Soliditet (%) | Egenkapital, ultimo |
| Passiver, ultimo |
Årsregnskab Nordicom // 2012
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| 2 | Nettoomsætning | 14.348 | 30.051 |
| 3 | Driftsomkostninger | -3.988 | -4.410 |
| Bruttoresultat | 10.360 | 25.641 | |
| 4,5 | Personaleomkostninger | -28.852 | -18.113 |
| 6 | Andre eksterne omkostninger | -12.399 | -14.016 |
| 7 | Andre driftsindtægter | 32.458 | 13.783 |
| 8 | Af- og nedskrivninger | -308 | -1.489 |
| Resultat før værdireguleringer | 1.259 | 5.806 | |
| 9 | Regulering til dagsværdi, netto | -3.461 | -14.002 |
| 10 | Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 0 | 500 |
| Resultat af primær drift | -2.202 | -7.696 | |
| 11 | Indtægter af dattervirksomheder | -66.695 | -39.291 |
| 12 | Finansielle indtægter | 17.648 | 17.878 |
| 13 | Finansielle omkostninger | -24.214 | -24.666 |
| Resultat før skat | -75.463 | -53.775 | |
| 14 | Skat af årets resultat | 3.163 | 2.659 |
| Årets resultat | -72.300 | -51.116 |
Moderselskabet har ingen "Anden totalindkomst" og derfor svarer "Årets totalindkomst" til "Årets resultat".
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| AKTIVER | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Immaterielle aktiver | |||
| 15 | Software | 463 | 578 |
| 463 | 578 | ||
| Materielle aktiver | |||
| 16 | Investeringsejendomme | 190.468 | 188.994 |
| 17 | Inventar og driftsmidler | 593 | 817 |
| 191.061 | 189.811 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| 18 | Kapitalandele i dattervirksomheder | 419.135 | 422.135 |
| Andre tilgodehavender | 1.665 | 2.078 | |
| 420.800 | 424.213 | ||
| Langfristede aktiver i alt | 612.324 | 614.602 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| 19 | Tilgodehavender | 1.808 | 7.772 |
| 11 | Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 49.185 | 125.466 |
| Periodeafgrænsningsposter | 1.460 | 78 | |
| 20 | Likvide beholdninger | 5.787 | 40.535 |
| Kortfristede aktiver i alt | 58.240 | 173.851 | |
| Aktiver i alt | 670.564 | 788.453 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| PASSIVER | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 120.279 | 120.279 | |
| Overført resultat | -177.228 | -104.928 | |
| 21,22 | Egenkapital i alt | -56.949 | 15.351 |
| Forpligtelser | |||
| Langfristede forpligtelser | |||
| 23 | Udskudt skat | 817 | 1.442 |
| 11 | Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | 56.738 | 86.801 |
| 24,25 | Konvertible obligationer | 47.120 | 46.046 |
| 25 | Kreditinstitutter | 105.990 | 269.885 |
| Deposita | 380 | 59 | |
| 211.045 | 404.233 | ||
| Kortfristede forpligtelser | |||
| 25 | Kreditinstitutter | 164.063 | 18.617 |
| Leverandørgæld | 2.814 | 1.317 | |
| Gæld til dattervirksomheder | 341.346 | 342.065 | |
| Selskabsskat | 0 | 43 | |
| Deposita | 2.028 | 3.774 | |
| Anden gæld | 6.217 | 3.053 | |
| 516.468 | 368.869 | ||
| Forpligtelser i alt | 727.513 | 773.102 | |
| Passiver i alt | 670.564 | 788.453 |
Oversigt over noter fremgår på side 90.
| Egenkapital | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | Overført resultat | Foreslået udbytte | i alt |
| Egenkapital pr. 1. januar 2012 | 120.279 | -104.928 | 0 | 15.351 |
| Totalindkomst i 2012 | ||||
| Årets resultat | 0 | -72.300 | 0 | -72.300 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | -72.300 | 0 | -72.300 |
| Egenkapital pr. 31. december 2012 | 120.279 | -177.228 | 0 | -56.949 |
| Egenkapital pr. 1. januar 2011 | 120.279 | -53.858 | 0 | 66.421 |
| Totalindkomst i 2011 | ||||
| Årets resultat | 0 | -51.116 | 0 | -51.116 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | -51.116 | 0 | -51.116 |
| Transaktioner med ejere | ||||
| Salg af egne aktier | 0 | 46 | 0 | 46 |
| Transaktioner med ejere i 2011 i alt | 0 | 46 | 0 | 46 |
| Egenkapital pr. 31. december 2011 | 120.279 | -104.928 | 0 | 15.351 |
For regnskabsåret 2011 er der ikke udloddet udbytte, ligesom bestyrelsen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2012.
Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæssige konsekvenser for Nordicom A/S.
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift (EBIT) | -2.202 | -7.696 | |
| 28 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. | 5.577 | 16.039 |
| 29 | Ændring i øvrig driftskapital | -9.246 | -42.736 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | -5.871 | -34.393 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 17.648 | 17.878 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -26.666 | -24.554 | |
| Betalt / modtaget selskabsskat | 0 | 3.042 | |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt | -14.889 | -38.027 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | |||
| Køb af immaterielle aktiver | 0 | -247 | |
| Forbedringer på investeringsejendomme | -2.213 | -29 | |
| Køb af øvrige materielle aktiver | 0 | -117 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt | -2.213 | -393 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | |||
| Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter | 0 | 147 | |
| Afdrag på gæld til kreditinstitutter | -17.646 | -150 | |
| Salg af egne aktier | 0 | 46 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt | -17.646 | 43 | |
| Årets pengestrøm i alt | -34.748 | -38.377 | |
| Likvide beholdninger pr. 1. januar | 40.535 | 78.912 | |
| 20 | Likvide beholdninger pr. 31. december | 5.787 | 40.535 |
| Note 01 – Regnskabsmæssige vurderinger og skøn | 91 |
|---|---|
| Note 02 – Nettoomsætning | 91 |
| Note 03 – Driftsomkostninger | 91 |
| Note 04 – Personaleomkostninger | 92 |
| Note 05 – Aktiebaseret vederlæggelse | 92 |
| Note 06 – Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer | 93 |
| Note 07 – Andre driftsindtægter | 93 |
| Note 08 – Af- og nedskrivninger | 93 |
| Note 09 – Regulering til dagsværdi, netto | 93 |
| Note 10 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 93 |
| Note 11 – Indtægter fra dattervirksomheder | 94 |
| Note 12 – Finansielle indtægter | 95 |
| Note 13 – Finansielle omkostninger | 95 |
| Note 14 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst | 96 |
| Note 15 – Software | 96 |
| Note 16 – Investeringsejendomme | 97 |
| Note 17 – Inventar og driftsmidler | 98 |
| Note 18 – Kapitalandele i dattervirksomheder | 98 |
| Note 19 – Tilgodehavender | 100 |
| Note 20 – Likvide beholdninger | 100 |
| Note 21 – Aktiekapital | 100 |
| Note 22 – Egne aktier | 100 |
| Note 23 – Udskudt skat | 101 |
| Note 24 – Konvertible obligationer | 101 |
| Note 25 – Kreditinstitutter | 102 |
| Note 26 – Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser | 103 |
| Note 27 – Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter | 104 |
| Note 28 – Ikke-likvide driftsposter m.v. | 106 |
| Note 29 – Ændring i øvrig driftskapital | 107 |
| Note 30 – Nærtstående parter | 107 |
| Note 31 – Begivenheder efter balancedagen | 107 |
| Note 32 – Anvendt regnskabspraksis | 108 |
De regnskabsmæssige vurderinger og skøn anlagt ved udarbejdelsen af regnskabet for moderselskabet er de samme som beskrevet i note 1 i koncernregnskabet, hvortil der henvises.
Skøn og vurderinger vedrørende indregning og måling af kapitalandele i moderselskabets regnskab fremgår af note 11.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Huslejeindtægter | 14.348 | 30.051 |
| 14.348 | 30.051 | |
| Note 3 – Driftsomkostninger | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme | -3.988 | -4.410 |
| -3.988 | -4.410 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Løn og gager | 22.653 | 14.137 |
| Bidragsbaserede pensioner 1) | 1.856 | 539 |
| Andre omkostninger til social sikring | 197 | 51 |
| Øvrige personaleomkostninger | 4.146 | 3.386 |
| 28.852 | 18.113 | |
| Gennemsnitligt antal medarbejdere 2): | 32 | 6 |
| Vederlag til direktionen udgør følgende 3) : |
||
| Løn og gager | 2.556 | 1.295 |
| Bidragsbaserede pensioner | 256 | 193 |
| Bonus | 300 | 112 |
| Fratrædelsesgodtgørelse og løn under fritstilling | 0 | 4.666 |
| 3.112 | 6.266 | |
| Vederlag til bestyrelsen udgør følgende 4): | ||
| Bestyrelseshonorar | 2.700 | 3.273 |
| 2.700 | 3.273 |
1) Nordicom A/S har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
2) Medarbejdere i Nordicom-koncernen var i 2011 ansat forholdsmæssigt (splitløn) i de enkelte selskaber i koncernen ud fra et skøn over den enkelte medarbejders ressourceanvendelse. I 2012 er denne praksis ændret, hvorefter alle medarbejdere er ansat fuldt ud i Nordicom A/S, der som konsekvens heraf har viderefaktureret en skønsmæssig andel af de samlede personaleomkostninger til øvrige koncernselskaber.
3) En række medarbejdere, herunder direktionen, er omfattet af særlige bonusordninger afhængig af individuelt fastsatte resultatmål. Den administrerende direktør har i 2012 fået tilføjet en fratrædelsesgodtgørelse på 3 måneders løn i sin kontrakt.
4) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 18 i årsrapporten.
Aktiebaseret vederlæggelse vedrørende moderselskabet er det samme som for koncernen som helhed. Der henvises til note 6 i koncernregnskabet.
I andre eksterne omkostninger indgår følgende honorarer til den generalforsamlingsvalgte revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Honorar vedrørende lovpligtig revision | 330 | 342 |
| Erklæringsopgaver med sikkerhed | 13 | 23 |
| Skatterådgivning | 381 | 253 |
| Andre ydelser | 90 | 124 |
| 814 | 742 |
Andre driftsindtægter vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
Medarbejdere i Nordicom-koncernen var i 2011 ansat forholdsmæssigt (splitløn) i de enkelte selskaber i koncernen ud fra et skøn over den enkelte medarbejders ressourceanvendelse. I 2012 er denne praksis ændret, hvorefter alle medarbejdere er ansat fuldt ud i Nordicom A/S, der som konsekvens heraf har viderefaktureret en skønsmæssig andel af de samlede personaleomkostninger til øvrige koncernselskaber.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Software, afskrivning | 115 | 873 |
| Inventar og driftsmidler, afskrivning | 224 | 616 |
| Avance ved salg af driftsmidler | -31 | 0 |
| 308 | 1.489 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dagsværdiregulering, investeringsejendomme | -739 | -8.372 |
| Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld | -2.722 | -5.630 |
| -3.461 | -14.002 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Salgssummer, investeringsejendomme | 0 | 0 |
| Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. | 0 | 500 |
| 0 | 500 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nedskrivning på kapitalandele i dattervirksomheder | -3.000 | -3.700 |
| Nedskrivning på mellemværender med dattervirksomheder | -93.758 | -104.290 |
| Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | 30.063 | 68.699 |
| -66.695 | -39.291 |
Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 gennemført nedskrivningstest af selskabets kapitalandele i dattervirksomheder. Nedskrivningstesten er gennemført som følge af, at de pågældende dattervirksomheder udviser negative resultater.
Nedskrivningstesten har medført en nedskrivning for 2012 på 3,0 mio. kr. (2011: 3,7 mio. kr.), som er omkostningsført i resultatopgørelsen, jf. ovenstående specifikation. Genindvindingsværdien er i princippet baseret på dattervirksomhedernes kapitalværdi (nytteværdi), idet dattervirksomhedernes aktiver og forpligtelser i det væsentligste er værdiansat til dagsværdi, jf. omtalen om værdiansættelse af aktiver og forpligtelser i note 1, hvortil der henvises. For opgørelse over kapitalandele i dattervirksomheder henvises til note 18.
Nordicom A/S har pr. 31. december 2012 tilgodehavender hos dattervirksomheder på 371,3 mio. kr. (31. december 2011: 353,8 mio. kr.). I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen foretaget en konkret vurdering af de enkelte tilgodehavender under hensyntagen til bl.a. forpligtelser og regnskabsmæssige værdier af aktiver i de enkelte selskaber. Baseret herpå er tilgodehavender på i alt 371,3 mio. kr. (31. december 2011: 353,8 mio. kr.) anset for værdiforringede, hvilket har medført nedskrivninger i 2012 på i alt 93,8 mio. kr. (2011: 104,3 mio. kr.), hvorefter de akkumulerede nedskrivninger på mellemværender pr. 31. december 2012 udgør 322,1 mio. kr. (31. december 2011: 228,3 mio. kr.).
Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter nedskrivning udgør pr. 31. december 2012 49,2 mio. kr. (31. december 2011: 125,5 mio. kr.), hvilket udtrykker den resterende maksimale kreditrisiko på tilgodehavenderne. Nordicom A/S har ikke modtaget sikkerhed for tilgodehavenderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring og anses derfor ikke for at være forfaldne.
Nedenstående tabel viser udviklingen i nedskrivninger på mellemværender hos dattervirksomheder:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Nedskrivninger 1. januar Årets nedskrivninger |
228.324 93.758 |
124.034 104.290 |
| 322.082 | 228.324 |
Kreditkvaliteten af tilgodehavenderne knytter sig til dattervirksomhedernes generering af likviditet og eventuel realisering af aktiver til minimum de regnskabsmæssige værdier. Der knytter sig således samme usikkerhed til kvaliteten af tilgodehavenderne, som beskrevet i note 1 i koncernregnskabet vedrørende værdiansættelse af koncernens aktiver, hvortil der henvises.
Nordicom A/S har jf. note 26 afgivet en række selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer for sine dattervirksomheder. Som følge af negative nettoaktiver i enkelte dattervirksomheder har ledelsen i forbindelse med regnskabsaflæggelsen vurderet, at der skal foretages hensættelser til sandsynlige tab som følge af selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer.
Den i koncernregnskabet note 32 beskrevne bankaftale medfører, at kreditinstitutterne ikke vil kunne gøre selvskyldnerkautioner og understøttelseserklæringer gældende før bankaftalens udløb pr. 31. december 2013 - og forudsat at dattervirksomhederne ikke misligholder låneaftalerne eller bankaftalen i øvrigt ikke misligholdes.
Uanset ledelsens forventning til refinansiering af dattervirksomhedernes lån, når bankaftalen udløber den 31. december 2013, er det ledelsens vurdering, at Nordicom A/S skal hensætte til tab.
Der knytter sig en usikkerhed til den beløbsmæssige størrelse af hensættelserne og tidspunktet for et eventuelt træk på økonomiske ressourcer i Nordicom A/S. Den beløbsmæssige størrelse og tidspunktet afhænger bl.a. af udfaldet af forhandlinger om refinansiering ved bankaftalens udløb den 31. december 2013, likviditetsgenerering i dattervirksomhederne og fremtidige værdiændringer på dattervirksomhedernes ejendomme.
Nedenstående tabel viser udviklingen i hensættelser vedrørende dattervirksomheder:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Hensættelser 1. januar | 86.801 | 155.500 |
| Tilbageført i året | -35.663 | -78.899 |
| Hensat i året | 5.600 | 10.200 |
| 56.738 | 86.801 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Renter af indestående i pengeinstitutter | 1 | 445 |
| Renter af tilgodehavender hos dattervirksomheder | 13.453 | 12.138 |
| Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris | 0 | 4 |
| Kautionspræmier fra dattervirksomheder | 4.194 | 5.291 |
| 17.648 | 17.878 | |
| Note 13 – Finansielle omkostninger Beløb i 1.000 kr. |
2012 | 2011 |
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi | 9.627 | 10.443 |
| Renteomkostninger af gæld til dattervirksomheder | 13.339 | 12.962 |
| Amortisering af konvertibel obligation | 1.073 | 1.049 |
| Andre renter og gebyrer | 175 | 212 |
| 24.214 | 24.666 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Aktuel skat af årets resultat | -2.310 | 0 |
| Aktuel skat, tidligere år | -228 | -3.288 |
| Ændring i udskudt skat tidligere år | -387 | 6.766 |
| Ændring i udskudt skat | -238 | -6.137 |
| -3.163 | -2.659 | |
| Skat af årets resultat fremkommer således: | ||
| Beregnet skat ved en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %) | -18.866 | -13.444 |
| Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger | 16.318 | 7.307 |
| Regulering vedrørende tidligere år | -615 | 3.478 |
| -3.163 | -2.659 | |
| Effektiv skatteprocent | 4,19% | 4,94% |
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for Nordicom A/S beregnet ud fra en skatteprocent på 25 % (2011: 25 %).
Ikke-fradragsberettigede omkostninger vedrører hovedsagligt nedskrivninger af kapitalandele og mellemværender samt hensættelser vedrørende dattervirksomheder.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. januar | 7.254 | 7.007 |
| Tilgang | 0 | 247 |
| Kostpris pr. 31. december | 7.254 | 7.254 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -6.676 | -5.803 |
| Årets afskrivninger | -115 | -873 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -6.791 | -6.676 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 463 | 578 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Balance pr. 1. januar | 188.994 | 197.337 |
| Omkostninger afholdt til forbedringer | 2.213 | 29 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -739 | -8.372 |
| Balance pr. 31. december | 190.468 | 188.994 |
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1. Alle moderselskabets ejendomme indgår i kategorien "Færdige investeringsejendomme" i relation til principper for opgørelse af dagsværdier.
Afkastkravene for moderselskabet ligger pr. 31. december 2012 i intervallet 5,75 % - 7,50 % p.a. (pr. 31. december 2011 i intervallet 6,25 % - 7,50 % p.a.).
Porteføljens langsigtede cash flow (dvs. terminalleddet, der anses for at være udtryk for normalindtjeningen) divideret med de færdige ejendommes dagsværdi udgør 5,87 % p.a. pr. 31. december 2012 mod 6,71 % p.a. pr. 31. december 2011, hvilket udtrykker det gennemsnitlige afkastkrav. Det gennemsnitlige afkastkrav pr. 31. december 2012 er ikke direkte sammenligneligt med det tilsvarende opgjorte gennemsnitlige afkastkrav på 6,71 % p.a. pr. 31. december 2011, da ejendommenes langsigtede cash flow efter de ændrede principper og beregningsmetoder, modsat tidligere, bl.a. indeholder fradrag for strukturel tomgang. Ved en tilnærmet opgørelse af det gennemsnitlige afkastkrav baseret på tidligere principper udgør afkastkravet 6,20 % p.a. pr. 31. december 2012.
Der er ikke erhvervet ejendomme i 2011 og 2012.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter jf. omtalen i note 26.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Lejeindtægter fra investeringsejendomme | 14.157 | 28.271 |
| Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | -739 | -8.372 |
| Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer | -3.824 | -4.344 |
| Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer | -164 | -66 |
| Nettoindtægter fra investeringsejendomme | 9.430 | 15.489 |
| Nordicom A/S har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af selskabets investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med op til 10 års uopsigelighed for såvel udlejer som lejer. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således: |
||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Inden for 1 år fra balancedagen | 7.656 | 9.912 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 14.559 | 18.568 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 8.709 | 9.391 |
| 30.924 | 37.871 |
Nordicom A/S modtager ikke betingede lejeydelser.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. januar | 9.442 | 9.325 |
| Årets tilgang | 0 | 117 |
| Kostpris pr. 31. december | 9.442 | 9.442 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -8.625 | -8.009 |
| Årets afskrivninger | -224 | -616 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -8.849 | -8.625 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 593 | 817 |
| Note 18 – Kapitalandele i dattervirksomheder | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
| Kostpris pr. 1. januar | 573.206 | 573.206 |
| Kostpris pr. 31. december | 573.206 | 573.206 |
| Nedskrivninger pr. 1. januar | -151.071 | -147.371 |
| Nedskrivninger i året | -3.000 | -3.700 |
| Nedskrivninger pr. 31. december | -154.071 | -151.071 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 419.135 | 422.135 |
Årets nedskrivninger er omtalt i note 11.
Nordicom A/S´ dattervirksomheder pr. 31. december omfatter:
| Hjemsted | Ejerandel | ||
|---|---|---|---|
| Navn | 2012 | 2011 | |
| Direkte ejet | |||
| Nordicom Ejendom A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Udvikling A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Finans A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Parking ApS | København | 100% | 100% |
| Nordicom Tyskland A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Sverige A/S | København | 100% | 100% |
| Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS | København | 100% | 100% |
| Indirekte ejet | |||
| K/S Langebrogade 5 | København | 100% | 100% |
| Logistik- og Produktionsejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Byejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Boligejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Domicilejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Butiksejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS | København | 100% | 100% |
| Kanalparken A/S | København | 100% | 100% |
| Fyrholm ApS | København | 100% | 100% |
| Skærgården, Egå ApS | København | 100% | 100% |
| Havnestaden ApS | København | 100% | 100% |
| Hammershøj ApS | København | 100% | 100% |
| Emdrup Have ApS | København | 100% | 100% |
| Amager Strandvej ApS | København | 100% | 100% |
| Emdrup Park ApS | København | 100% | 100% |
| Skråningshusene ApS | København | 100% | 100% |
| Enghave Brygge P/S | København | 100% | 100% |
| Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS | København | 100% | 100% |
| Lindholm ApS | København | 100% | 100% |
| Ved Stigbordene ApS | København | 100% | 100% |
| Susågaarden ApS | København | 100% | 100% |
| Randlevvej ApS | København | 100% | 100% |
| Astersvej ApS | København | 100% | 100% |
| Nordicom Sverige AB | Sverige | 0% | 100% |
| Nordicom Norrköping AB | Sverige | 0% | 100% |
| Nordicom Linköping AB | Sverige | 0% | 100% |
| Nordicom Växjö AB | Sverige | 0% | 100% |
| Nordicom Västerås AB | Sverige | 0% | 100% |
| Nordteam III. GmbH | Tyskland | 94% | 94% |
| Nordteam IV. GmbH | Tyskland | 100% | 100% |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende lejeindtægter | 251 | 105 |
| Deponerede midler i pengeinstitutter til senere frigivelse | 4 | 4 |
| Andre tilgodehavender | 1.553 | 7.663 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 1.808 | 7.772 |
| Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således: | ||
| Nedskrivninger 1. januar | 200 | 288 |
| Årets nedskrivninger | 464 | 92 |
| Realiseret | -129 | -180 |
| 535 | 200 |
I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende beløb:
| Op til 30 dage | 29 | 11 |
|---|---|---|
| Mellem 30 og 90 dage | 113 | 28 |
| Over 90 dage | 109 | 66 |
251 105
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Kontant beholdning Indestående i pengeinstitutter til fri disponering |
8 5.779 |
7 40.528 |
| 5.787 | 40.535 |
For en specifikation af aktiekapitalen henvises til note 25 i koncernregnskabet.
For en specifikation af egne aktier henvises til note 26 i koncernregnskabet.
| Beløb i 1.000 kr. 2012 |
2011 |
|---|---|
| Udskudt skat pr. 1. januar 1.442 Indregnet i resultatopgørelsen -625 |
813 629 |
| Udskudt skat pr. 31. december 817 |
1.442 |
| Indregnet i | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | resultatopg. Balance 31/12 | ||
| 2012 | ||||
| Immaterielle aktiver | 301 | -186 | 115 | |
| Investeringsejendomme | 12.488 | -2.097 | 10.391 | |
| Inventar og driftmidler | -371 | -140 | -511 | |
| Tilgodehavender | -50 | -84 | -134 | |
| Kreditinstitutter | -4.618 | -650 | -5.268 | |
| Underskud fra tidligere år | -6.308 | 2.532 | -3.776 | |
| 1.442 | -625 | 817 | ||
| 2011 | ||||
| Immaterielle aktiver | 301 | 0 | 301 | |
| Investeringsejendomme | 15.190 | -2.702 | 12.488 | |
| Inventar og driftmidler | -195 | -176 | -371 | |
| Tilgodehavender | -213 | 163 | -50 | |
| Kreditinstitutter | -1.924 | -2.694 | -4.618 | |
| Underskud fra tidligere år | -12.346 | 6.038 | -6.308 | |
| 813 | 629 | 1.442 |
Nordicom A/S har ikke udskudte skatteaktiver og udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen.
Nordicom A/S har ingen fremførselsberettigede EBIT-saldi efter SEL § 11 C vedrørende nettofinansieringsomkostninger. Ledelsen vurderer, at fradragsbegrænsning i henhold til disse bestemmelser ikke gælder for renteudgifter, der knytter sig til selskabets ejendomme. Ledelsen har i 2011 anmodet skattemyndighederne om genoptagelse af skatteansættelsen for tidligere år vedrørende dette forhold, og forventer at få medhold i, at selskabets fratrukne nettofinansieringsudgifter kan fradrages uden begrænsninger. Nordicom afventer fortsat skattemyndighedernes stillingtagen til anmodningen.
For en specifikation af konvertible obligationer henvises til note 29 i koncernregnskabet.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 | |
|---|---|---|---|
| Kreditinstitutter | 314.911 | 335.007 | |
| Kursregulering til dagsværdi | 2.262 | -459 | |
| 317.173 | 334.548 | ||
| Forpligtelserne indgår således i balancen: | |||
| Kreditinstitutter, langfristet | 153.110 | 315.931 | |
| Kreditinstitutter, kortfristet | 164.063 | 18.617 | |
| 317.173 | 334.548 | ||
| Nordicom A/S har pr. 31. december følgende lån og kreditter: | |||
| Effektiv rente | Regnskabsmæssig værdi |
| Forpligtelser indregnet til dagsværdi | (p.a.) | (i 1.000 kr.) | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Lån/valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| DKK | 0 - 1 år | 3,63% | 3,64% | 164.063 | 173.030 |
| DKK | 0 - 1 år | - | 8,95% | 0 | 12.203 |
| DKK | 21 - 25 år | 2,25% | 2,85% | 100.043 | 100.043 |
| DKK | 26 - 30 år | 3,74% | 3,74% | 3.685 | 3.685 |
| Nominel restgæld i alt | 267.791 | 288.961 | |||
| Kursregulering til dagsværdi | 2.262 | -459 | |||
| Regnskabsmæssig værdi | 270.053 | 288.502 | |||
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris | Effektiv rente (p.a.) |
Regnskabsmæssig værdi | (i 1.000 kr.) | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Lån/valuta | Udløb | 2012 | 2011 | 2012 | 2011 |
| DKK (rentefri konvertibel obligation) | 16 - 20 år | - | - | 47.120 | 46.046 |
| Regnskabsmæssig værdi | 47.120 | 46.046 |
Oplysninger om rentebindingsperioder fremgår af note 27 på side 105. Bankgæld omfattet af bankaftalen, i alt nominelt 164 mio. kr., har fast rentebinding frem til 31. december 2013, hvorefter der skal ske en genforhandling af bankaftalen, herunder fastsættelse af rentesatser i perioden efter 2013. Selskabets øvrige gæld omfattende gæld til realkreditinstitutter, i alt nominelt 104 mio. kr., er variabelt forrentet med rentebindingsperioder på op til 5 år.
Den gældende bankaftale med Nordicoms væsentligste kreditinstitutter blev i december 2012 forlænget til den 31. marts 2013. Ved tillæg til bankaftalen den 25. marts 2013 blev aftalen yderligere forlænget til og med den 31. december 2013. Bankgæld omfattet af aftalen er i ovenstående tabeller anført med udløb 0 - 1 år. Gælden pr. 31. december 2012 udgør 164 mio. kr. (31. december 2011: 173 mio. kr.).
Nordicom A/S måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.
Dagsværdier af realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer. Dagsværdien af bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet, samt selskabets kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
I forbindelse med indgåelsen af bankaftalen i 2010 blev dagsværdien af bankgælden opgjort ved opgørelse af regnskabsmæssig gevinst. Selskabets kreditrating vurderes ikke at være ændret væsentligt siden bankaftalens indgåelse, og årets dagsværdireguleringer er således ikke påvirket heraf.
For oplysninger om dagsværdi af de konvertible obligationer, henvises til note 29 i koncernregnskabet.
De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom A/S i henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale ved aftalernes udløb.
Til sikkerhed for lån hos kreditinstitutter pr. 31. december 2012 på i alt 186 mio. kr. (31. december 2011: 192 mio. kr.) er lyst pant for i alt 190 mio. kr. (31. december 2011: 192 mio. kr.) i investeringsejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2012 på i alt 190 mio. kr. (31. december 2011: 189 mio. kr.).
Nordicom A/S har afgivet selvskyldnerkautioner for dattervirksomheders mellemværender med kreditinstitutter, der pr. 31. december 2012 udgør 963 mio. kr. (31. december 2011: 1.643 mio. kr.).
Nordicom A/S er i lighed med sidste år sambeskattet med alle sine danske dattervirksomheder. Nordicom A/S hæfter som moderselskab for skatten, der vedrører sambeskatningen.
Nordicom A/S har afgivet understøttelseserklæringer for dattervirksomhederne Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS, Nordicom Udvikling A/S, Nordicom Sverige A/S og K/S Langebrogade.
For en specifikation af operationelle leasingforpligtelser henvises til note 31 i koncernregnskabet, der alene består af Nordicom A/S' forpligtelser.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Andre tilgodehavender (langfristede) | 1.665 | 2.078 |
| Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 49.185 | 125.466 |
| Tilgodehavender (kortfristede) | 1.808 | 7.772 |
| Likvide beholdninger | 5.787 | 40.535 |
| Udlån og tilgodehavender | 58.445 | 175.851 |
| Kreditinstitutter | 270.053 | 288.502 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 270.053 | 288.502 |
| Konvertible obligationer | 47.120 | 46.046 |
| Deposita | 2.408 | 3.833 |
| Leverandørgæld | 2.814 | 1.317 |
| Gæld til dattervirksomheder | 341.346 | 342.065 |
| Anden gæld | 6.217 | 3.053 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 399.905 | 396.314 |
Nordicom A/S og selskabets dattervirksomheder varetager den finansielle risikostyring centralt og i henhold til den vedtagne finanspolitik for koncernen som helhed. Der er således ikke en separat risikostyring for Nordicom A/S. Tilsvarende er der ikke udarbejdet separate operationelle mål eller politikker for kapitalstyring for moderselskabet. Ledelsen i Nordicom A/S varetager den samlede risiko- og kapitalstyring for koncernen.
Nordicom-koncernen styrer sin danske likviditet ved cash pooling af koncernens danske likviditet i moderselskabet Nordicom A/S, ligesom koncernens danske virksomheder under ét er omfattet af den indgåede bankaftale med koncernens væsentligste bankkreditorer og realkreditinstitutter. Nordicom A/S hæfter endvidere i betydelig grad for datterselskabers forpligtelser jf. omtalen i note 26.
Modervirksomheden Nordicom A/S er således eksponeret over for samme finansielle risici som beskrevet i koncernregnskabets note 32, hvortil der henvises.
Udover de i koncernregnskabets note 32 anførte oplysninger om koncernen som helhed, suppleres nedenfor med separate oplysninger om Nordicom A/S.
Forfaldstidspunkter for Nordicom A/S´ finansielle forpligtelser er specificeret på næste side fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv.
| Regnskabs | Kontraktlige | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | mæssig værdi |
penge strømme |
0 - 1 år | 2 - 3 år | 4 - 5 år | Efter 5 år |
| 2012 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Konvertible obligationer | 47.120 | 69.050 | 0 | 0 | 0 | 69.050 |
| Kreditinstitutter | 270.053 | 307.149 | 172.412 | 5.486 | 11.702 | 117.549 |
| Leverandørgæld | 2.814 | 2.814 | 2.814 | 0 | 0 | 0 |
| Gæld til dattervirksomheder | 341.346 | 341.346 | 341.346 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 2.408 | 2.408 | 2.028 | 82 | 0 | 298 |
| Anden gæld | 6.217 | 6.217 | 6.217 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 669.958 | 728.984 | 524.817 | 5.568 | 11.702 | 186.897 |
| 2011 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Konvertible obligationer | 46.046 | 69.050 | 0 | 0 | 0 | 69.050 |
| Kreditinstitutter | 288.502 | 341.137 | 196.064 | 5.968 | 9.483 | 129.622 |
| Leverandørgæld | 1.317 | 1.317 | 1.317 | 0 | 0 | 0 |
| Gæld til dattervirksomheder | 342.065 | 342.065 | 342.065 | 0 | 0 | 0 |
| Selskabsskat | 43 | 43 | 43 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 3.833 | 3.833 | 3.774 | 59 | 0 | 0 |
| Anden gæld | 3.053 | 3.053 | 3.053 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 684.859 | 760.498 | 546.316 | 6.027 | 9.483 | 198.672 |
Nordicom A/S´ andel af gæld (nominelt), der er omfattet af bankaftalen, udgør pr. 31. december 2012 268 mio. kr. (31. december 2011: 277 mio. kr.), hvoraf bankgæld udgør 164 mio. kr. (31. december 2011: 173 mio. kr.) og realkreditgæld 104 mio. kr. (31. december 2011: 104 mio. kr.). Nordicom A/S har ikke finansiel gæld, der ikke er omfattet af bankaftalen.
Nordicom A/S´ nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter fordeler sig således opdelt på perioder indtil førstkommende rentetilpasningstidspunkt på lånene:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| < 6 måneder | 66.819 | 66.819 |
| 6-12 måneder | 164.063 | 185.233 |
| 1-2 år | 0 | 0 |
| 2-5 år | 36.909 | 36.909 |
| I alt | 267.791 | 288.961 |
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af 1%-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør -0,7 mio. kr. (beregnet af selskabets variabelt forrentede gæld).
Nordicom A/S har ingen valutarisiko udover den for koncernen beskrevne risiko, som selskabet besidder via ejerskabet af dattervirksomheder.
Nordicom A/S er eksponeret for kreditrisici vedrørende lejetilgodehavender og eventuelle tilgodehavender fra salg af ejendomme. Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2012 er yderligere omtalt i note 19.
Nordicom A/S´ finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet (der henvises til beskrivelse af de 3 niveauer på side 75 i koncernregnskabet):
| Beløb i 1.000 kr. | Regnskabs mæssig værdi |
Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
|---|---|---|---|---|
| 2012 Kreditinstitutter |
270.053 | 106.612 | 163.441 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 270.053 | 106.612 | 163.441 | 0 |
| 2011 Kreditinstitutter |
288.502 | 106.359 | 182.143 | 0 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 288.502 | 106.359 | 182.143 | 0 |
Der er i regnskabsåret ikke foretaget overførsler mellem de enkelte niveauer, og de anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i forhold til 2011.
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Af- og nedskrivninger | 339 | 1.489 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 3.461 | 14.002 |
| Avance / tab ved salg af driftsmidler | -31 | 0 |
| Avance ved salg af ejendomme | 0 | -500 |
| Øvrige reguleringer | 1.808 | 1.048 |
| Regulering i alt | 5.577 | 16.039 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Ændring i tilgodehavender hos dattervirksomheder | -17.477 | -36.261 |
| Ændring i tilgodehavender | 4.995 | -6.197 |
| Ændring i deposita | -1.425 | 193 |
| Ændring i anden gæld | 4.661 | -471 |
| Ændring i driftskapital i alt | -9.246 | -42.736 |
Som nærtstående parter anses selskaber i Nordicom-koncernen, Nordicoms bestyrelse og direktion samt virksomheder uden for Nordicom koncernen, der ejes af medlemmer af ledelsen i Nordicom, eller som har betydelig indflydelse i Nordicom.
Selskaber i Nordicom-koncernen omfatter dattervirksomheder, jf. note 18, hvor Nordicom A/S har bestemmende indflydelse.
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom A/S og nærtstående parter:
| Beløb i 1.000 kr. | 2012 | 2011 |
|---|---|---|
| Dattervirksomheder | ||
| Fordeling af koncernomkostninger | 32.458 | 13.783 |
| Koncernmellemværender, renteindtægter | 13.453 | 12.138 |
| Koncernmellemværender, renteomkostninger | 13.339 | 12.962 |
| Kautionspræmier | 4.194 | 5.291 |
| Koncernmellemværender, tilgodehavender | 371.267 | 353.790 |
| Koncernmellemværender, gældsforpligtelser | 341.346 | 342.065 |
Ingen nærtstående parter har bestemmende indflydelse på Nordicom A/S.
Der henvises desuden til note 4, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom fremgår.
Note 31 – Begivenheder efter balancedagen
Der henvises til koncernregnskabets note 37 for en beskrivelse af begivenheder efter balancedagen.
Årsregnskabet for moderselskabet Nordicom A/S for 2012 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK), afrundet til nærmeste 1.000 kr., der er den funktionelle valuta for moderselskabet.
Implementering af ny IFRS har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2012 eller i tidligere år.
Ny regnskabsregulering omtalt i koncernregnskabets note 38 vil have tilsvarende påvirkning for moderselskabet.
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er grundlæggende den samme som for koncernen, jf. note 38 i koncernregnskabet, med tillæg af nedenstående.
Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moderselskabets resultatopgørelse som finansielle indtægter i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. I det omfang udloddet udbytte overstiger den akkumulerede indtjening efter overtagelsestidspunktet, gennemføres nedskrivningstest.
Nordicom A/S er sambeskattet med alle sine danske dattervirksomheder. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling).
Kapitalinteresser i dattervirksomheder måles til kostpris. Overstiger kostprisen genindvindingsværdien, nedskrives til denne lavere værdi.
Tilgodehavender hos dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive realiseret som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid.
Fremførelsesberettigede saldi under rentefradragsbegrænsningsreglerne i selskabsskatteloven er fordelt mellem de sambeskattede selskaber i henhold til sambeskatningsaftale mellem selskaberne. Skatteværdien af saldiene indregnes, såfremt kriterierne for indregning af udskudte skatteaktiver er opfyldte.
Gæld til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris, hvilket sædvanligvis svarer til nominel værdi.
Nordicom har pr. 31. december 2012 følgende 80 ejendomme (segmentopdelt) med et samlet areal på 555.613 m2:
| Erhvervsejendomme | Postnr. | By | Areal m2 | Ejd.-type |
|---|---|---|---|---|
| Albuen 19 | 6000 | Kolding | 3.192 | Butik |
| Allerød Vestcenter | 3450 | Allerød | 1.626 | Andet |
| Amagerbanen 15/Amager Strandvej 20-26 | 2300 | København S | 4.002 | Kontor |
| Axel Kiers Vej 13 | 8270 | Højbjerg | 9.188 | Lager og produktion |
| Banetorvet 3, ejl. nr. 2 | 3450 | Allerød | 1.404 | Andet |
| Birkemose Allé 23-35 | 6000 | Kolding | 6.396 | Kontor |
| Birkemosevej 9 | 6000 | Kolding | 893 | Kontor |
| Dannebrogsgade 2 | 5000 | Odense C | 37.860 | Kontor |
| Dyssegårdscentret | 4700 | Næstved | 2.391 | Butik |
| Dæmningen 34 | 7100 | Vejle | 3.869 | Kontor |
| Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 (2 ejerlejligheder) | 7400 | Herning | 1.917 | Butik |
| Englandsvej 51 m.fl. | 2300 | København S | 2.819 | Butik |
| Femøvej 3 | 4700 | Næstved | 5.555 | Kontor |
| Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 | 2400 | København NV | 8.249 | Kontor |
| Hejrevej 30 | 2400 | København NV | 4.307 | Kontor |
| Hejrevej 8-10 | 2400 | København NV | 10.760 | Kontor |
| Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 | 6000 | Kolding | 1.304 | Butik |
| Hersegade 23, Jernbaneg. 6 A + B | 4000 | Roskilde | 1.054 | Butik |
| Høje Gladsaxe Centret | 2860 | Søborg | 12.373 | Butik |
| Kejlstrupvej 84 | 8600 | Silkeborg | 43.000 | Lager og produktion |
| L.C. Worsøesvej 2 | 4300 | Holbæk | 3.063 | Butik |
| Langebrogade 5 | 1411 | København K | 4.990 | Kontor |
| Loftbrovej 17 | 9400 | Nørresundby | 13.098 | Butik |
| Mosede Centret | 2670 | Greve | 1.705 | Butik |
| Møllergade 1 | 5700 | Svendborg | 1.051 | Butik |
| Nørregade 21 | 4100 | Ringsted | 632 | Butik |
| Nørregade 27 A | 4100 | Ringsted | 365 | Butik |
| Prøvestensvej 20 | 3000 | Helsingør | 830 | Butik |
| Rebæk Søpark Butikscenter | 2650 | Hvidovre | 11.842 | Butik |
| Ringsted Centret | 4100 | Ringsted | 11.032 | Butik |
| Ro´s Have 11 | 4000 | Roskilde | 1.250 | Butik |
| Ro´s Have 13 | 4000 | Roskilde | 1.100 | Butik |
| Ro´s Have 14 og 16 | 4000 | Roskilde | 3.454 | Butik |
| Ro´s Have 8, 10, 12, 18 | 4000 | Roskilde | 2.433 | Butik |
| Schweizerpladsen 1B, ejl. 1 | 4200 | Slagelse | 419 | Butik |
| Schweizerpladsen 5 | 4200 | Slagelse | 540 | Butik |
| Silkeborgvej 102 | 7400 | Herning | 4.841 | Butik |
| Sjællandsgade 12,16,18 | 7100 | Vejle | 10.817 | Butik |
| Slangerupgade 48 D, ejl. 2 | 3400 | Hillerød | 1.182 | Butik |
| Stagehøjvej 22 | 8600 | Silkeborg | 4.430 | Kontor |
| Stenbukken 1 (Center Syd) | 9200 | Aalborg SV | 2.887 | Butik |
| Svendborgvej 275 | 5260 | Odense S | 2.000 | Butik |
| Toldbuen 6 | 4700 | Næstved | 1.950 | Kontor |
| Tåstrup Stationscenter | 2630 | Taastrup | 26.008 | Butik |
| Vilhelmskildevej 1 C | 5700 | Svendborg | 2.693 | Kontor |
| Zahrtmannsvej 78 | 3700 | Rønne | 928 | Butik |
| Ørnevej 18, Svanevej 12 | 2400 | København NV | 3.937 | Kontor |
| Østergade 30 / Søndergade 2B | 7600 | Struer | 978 | Kontor |
| Aakirkebyvej 58-60 | 3700 | Rønne | 5.000 | Butik |
| Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 | 8900 | Randers | 907 | Butik |
| 51 ejendomme | 288.521 |
| Udviklingsejendomme og grunde | Postnr. | By | Areal m2 | Ejd.-type |
|---|---|---|---|---|
| Blegdammen 7-13 | 4700 | Næstved | 6.481 | Lager og produktion |
| Ejlersvej 73-77 | 4700 | Næstved | 5.100 | Bolig |
| Elisagårdsvej 4 | 4000 | Roskilde | 3.040 | Butik |
| Enghave Brygge | 2450 | København SV | 75.000 | Grund |
| Frederiksgade 1 | 4200 | Slagelse | 129 | Butik |
| Halfdans Vænge (Gedebjergparken) | 4700 | Næstved | 49.132 | Bolig |
| Havnegade 50 | 4700 | Næstved | 1.538 | Kontor |
| Herlev Hovedgade 17 | 2730 | Herlev | 43.559 | Lager og produktion |
| Laguneparken | 4700 | Næstved | 7.600 | Bolig |
| Løvegade 4 | 4200 | Slagelse | 8.000 | Kontor |
| Nørregade 31-33 | 4100 | Ringsted | 410 | Butik |
| Omøvej 9 | 4700 | Næstved | 906 | Kontor |
| Randlevvej | 8300 | Odder | 20.931 | Grund |
| Skolesvinget 2 | 2860 | Søborg | 650 | Butik |
| Skråningshusene | 3070 | Snekkersten | 1.280 | Grund |
| Vordingborgvej 78 | 4700 | Næstved | 2.325 | Lager og produktion |
| Vordingborgvej 80-82 | 4700 | Næstved | 4.785 | Lager og produktion |
| 17 ejendomme | 230.866 |
| Boligejendomme og hoteller | Postnr. | By | Areal m2 | Ejd.-type |
|---|---|---|---|---|
| Algade 13, Hotel Prindsen | 4000 | Roskilde | 5.938 | Andet |
| Ballerup Hotel | 2750 | Ballerup | 3.400 | Andet |
| Ballerup Idrætsby Boliger | 2750 | Ballerup | 327 | Bolig |
| Jernbanegade 33-35 | 6000 | Kolding | 2.592 | Bolig |
| Løvegade 6 (solgt pr. 1. januar 2013) | 4200 | Slagelse | 908 | Bolig |
| Møllehusene 1-3 | 4000 | Roskilde | 258 | Bolig |
| Rungsted Bytorv 2-9 | 2960 | Rungsted Kyst | 1.848 | Bolig |
| Schweizerpladsen 3 (solgt pr. 1. januar 2013) | 4200 | Slagelse | 933 | Bolig |
| Sct. Bendtsgade 10 | 4100 | Ringsted | 1.425 | Bolig |
| Tåsingegade 29 | 2100 | København Ø | 10.576 | Bolig |
| Vesterhavnen 17 | 5800 | Nyborg | 103 | Bolig |
| 11 ejendomme | 28.308 |
| Udenlandske ejendomme | Postnr. | By | Areal m2 | Ejd.-type |
|---|---|---|---|---|
| Lippeltstrasse 1 | 20097 | Hamborg | 7.918 | Kontor |
| 1 ejendom | 7.918 |
Nordicom A/S
www.nordicom.dk
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.