Jeudan A/S

Earnings Release • Mar 4, 2014

Årsregnskabsmeddelelse 2013

Driftsresultat (EBIT) på DKK 631 mio. – en stigning på 5% i forhold 2012

Resultat før skat på DKK 605 mio.

For 2014 forventes et driftsresultat (EBIT) på DKK 635-675 mio.

• Omsætning på DKK 1.129 mio. mod DKK 1.145 mio. i 2012.
• Driftsresultat (EBIT) på DKK 631 mio. mod DKK 602 mio. i 2012.
• Primært resultat (EBVAT) på DKK 469 mio. mod DKK 381 mio. i 2012.
• Positive reguleringer af finansielle gældsforpligtelser på DKK 327 mio. mod negative reguleringer på DKK 524 mio. i 2012.
• Ejendomsværdier for DKK 17,2 mia. efter en nedskrivning på DKK -203 mio.
• Resultat efter skat blev DKK 572 mio., svarende til en forrentning af egenkapitalen på 13,3%, mod et resultat på DKK 24 mio. i 2012.
• Pengestrømme fra driftsaktiviteter på DKK 503 mio. (DKK 46,4 pr. aktie) mod DKK 466 mio. (DKK 44,0 pr. aktie) i 2012.
• Egenkapitalandel på 26,4%.
• Likviditetsberedskab på DKK 1.076 mio.
• Bestyrelsen foreslår et udbytte for 2013 på DKK 12,00 pr. aktie (2012: DKK 6,00 pr. aktie)
• Der forventes et driftsresultat (EBIT) for 2014 på niveauet DKK 635-675 mio. på baggrund af en omsætning på ca. DKK 1,1 mia. Efter renteomkostninger, men før kurs- og værdireguleringer forventes et resultat (EBVAT) på DKK 425-465 mio.

Yderligere oplysninger: Per W. Hallgren, adm. direktør, tlf. 7010 6070

Fem års hovedtal
DKK mio.		2009	2010	2011	2012	2013
Resultatopgørelse
Nettoomsætning		744	1.015	1.174	1.145	1.129
Bruttoresultat		464	611	654	685	720
Resultat før finansielle poster (EBIT)		414	545	585	602	631
Resultat før kurs- og værdireguleringer(EBVAT)		181	255	308	381	469
Resultat før skat		268	306	-334	31	605
Årets resultat		202	229	-251	24	572
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme		12.972	14.084	15.319	16.605	17.205
Samlede aktiver		13.070	14.204	15.566	17.006	17.800
Egenkapital		3.281	4.383	4.016	3.927	4.697
Forpligtelser		9.789	9.821	11.550	13.079	13.103
Pengestrømme
Driftsaktiviteter		160	200	242	466	503
Investeringsaktiviteter		-764	-773	-705	-1.282	-703
Finansieringsaktiviteter		-1.094	1.497	1.248	730	282
Pengestrømme i alt		-1.698	924	785	-86	82
Regnskabsrelaterede nøgletal
EBVAT/gns. egenkapital	%	6,0	6,3	7,4	9,7	10,9
Forrentning af egenkapital (ROE)	%	6,7	5,7	-6,1	0,6	13,3
Egenkapitalandel, ultimo	%	25,1	30,9	25,8	23,1	26,4
Rentedækning	x	1,76	1,86	2,07	2,69	3,72
Aktierelaterede nøgletal
Aktiepris, ultimo (P)	DKK	441	408	380	437	620
Indre værdi, ultimo (BV)	DKK	434	414	379	371	424
Pris/indre værdi (P/BV)	x	1,02	0,99	1,00	1,18	1,46
EBIT pr. aktie (EBITPS)	DKK	57,8	55,4	55,3	56,9	58,2
EBVAT pr. aktie (EBVATPS)	DKK	25,3	25,9	29,2	36,1	43,3
Resultat pr. aktie (EPS)	DKK	28,2	23,3	-23,7	2,2	52,7
Pengestrømme pr. aktie (CFPS)	DKK	22,3	20,3	22,9	44,0	46,4
Antal aktier, ultimo	1.000	7.562	10.586	10.586	10.586	11.086
Markedsværdi	DKK mio.	3.335	4.319	4.023	4.626	6.874
Udbytte pr. aktie (DPS)	DKK	11,0	11,0	11,0	6,0	12,0

Jeudan-Koncernens omsætning i fjerde kvartal 2013 udgjorde DKK 274 mio. mod DKK 284 mio. i samme periode sidste år. Udviklingen dækker over en stigning i ejendomssegmentet og et fald i Jeudan Servicepartner. År til dato udgjorde omsætningen DKK 1.129 mio. mod DKK 1.145 mio. for samme periode sidste år med samme tendens for udviklingen i henholdsvis ejendomssegmentet og Jeudan Servicepartner.

Driftsresultatet (EBIT) udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 154 mio. mod DKK 143 mio. for samme periode sidste år. År til dato udgjorde driftsresultatet DKK 631 mio. mod DKK 602 mio. i 2012.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 121 mio. mod DKK 102 mio. samme periode sidste år. År til dato udgjorde resultatet før kurs- og værdireguleringer DKK 469 mio. mod DKK 381 mio. for samme periode sidste år, svarende til en stigning på 23%.

Resultaterne er på niveau med de senest udmeldte forventninger.

De samlede kurs- og værdireguleringer blev positive med DKK 136 mio. og årets resultat efter skat blev herefter DKK 572 mio. (2012: DKK 24 mio.).

Udlejning og investeringer

Efterspørgslen på velfungerende kontor- og butikslejemål i Københavns Centrum er stabil, men den samfundsøkonomiske usikkerhed synes fortsat at fastholde efterspørgslen på et relativt lavt niveau.

Jeudan har en tæt kontakt med de eksisterende kunder med henblik på at følge deres udvikling, ønsker og ændringer i lokalebehovet, således at fraflytninger reduceres. Trods de udfordrende markedsforhold har aktivitetsniveauet i Jeudan i 2013 medført, at der er indgået og genforhandlet lejekontrakter med en årlig leje på ca. DKK 144 mio. mod DKK 118 mio. i 2012.

Fraflytninger omfattede i 2013 en årsleje på DKK 80 mio. mod DKK 74 mio. i 2012.

Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomsportefølje udgjorde 92,9 (opgjort efter lejeværdi) pr. 31. december 2013 mod 94,6 ved årsskiftet, svarende til et fald på 1,7 procentpoint. Faldet, der var forventet større, kan henføres til opsigelse af enkelte større lejemål. Udlejningsprocenten er i fjerde kvartal 2013 steget med 0,6 procentpoint.

For kontorejendomsmarkedet i Storkøbenhavn udgjorde udlejningsprocenten ultimo 2013 88,6 mod 90,3 primo året, svarende til et fald på 1,7 procentpoint. I fjerde kvartal 2013 faldt udlejningsprocenten med 1,5 procentpoint.

Jeudan har i 2013 erhvervet 8 ejendomme for samlet DKK 0,8 mia. og solgt 10 mindre ejendomme for samlet DKK 0,3 mia.

Det er fortsat Jeudans vurdering, at udbuddet af investeringsejendomme i fri handel er stigende, og at der er en bedre harmoni mellem købers og sælgers prisforventninger end tidligere. Hovedparten af de udbudte ejendomme er dog fortsat af en mindre god kvalitet, og udbuddet af velbeliggende og attraktive ejendomme i det indre København er fortsat begrænset. For så vidt angår nyopførte boligejendomme samt detailejendomme på Strøget er der interesse fra udenlandske investorer, og der er i 2013 gennemført en del transaktioner med disse typer ejendomme til stigende priser. Der er endvidere stigende interesse fra pensionskasser for såvel bolig- som kontorejendomme, herunder ved deltagelse med projektfinansiering og efterfølgende ejerskab.

Investeringsejendomme

Jeudan investerer i og driver velbeliggende erhvervs- og boligejendomme primært i København. Det samlede areal udgjorde ultimo 2013 ca. 832.000 m².

Lejeindtægter m.v. udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 209 mio. mod DKK 204 mio. i samme periode sidste år. Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 864 mio. mod DKK 823 mio. i 2012. Stigningen kan primært henføres til nye investeringer. Modsatrettet virker en forøget tomgang mod slutningen af 2013.

Ejendommenes driftsomkostninger faldt fra DKK 45 mio. i fjerde kvartal 2012 til DKK 35 mio. i fjerde kvartal 2013. For hele året faldt driftsomkostningerne til DKK 162 mio. mod DKK 164 mio. året før. Trods nyinvesteringer har Jeudan formået at fastholde driftsomkostningsniveauet på den samlede ejendomsportefølje.

Bruttoresultatet udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 173 mio. mod DKK 159 mio. for samme periode sidste år. For hele året udgjorde bruttoresultatet DKK 701 mio. mod DKK 659 mio. i 2012.

Bruttoresultatet har udvist vækst de seneste fem år med gennemsnitligt 13% pr. år. Bruttomarginen har de seneste fem år været på niveauet 80%.

Service

Jeudan Servicepartner udbyder ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser.

Aktivitetsniveauet har i fjerde kvartal 2013 som forventet været lavere end samme periode sidste år. Omsætningen i fjerde kvartal 2013 blev DKK 86 mio. mod DKK 96 mio. for samme periode sidste år. For hele 2013 udgjorde omsætningen DKK 345 mio. mod DKK 385 mio. i 2012, svarende til et fald på 10%. Byggeaktiviteterne er faldet, hvor faldet skyldes et generelt lavere aktivitetsniveau på større entrepriser i 2013 sammenlignet med tidligere år. Serviceaktiviteterne har derimod udvist fortsat vækst i 2013.

Trods omsætningsfald i såvel 2012 som 2013 er omsætningen i Jeudan Servicepartner over de seneste fem år steget med 16%.

Driftsomkostningerne er faldet i fjerde kvartal 2013 og udgjorde DKK 79 mio. mod DKK 89 mio. for samme periode sidste år. For hele året er drifts- og produktionsomkostningerne tillige, som følge af det lavere aktivitetsniveau, faldet og udgjorde DKK 323 mio. i 2013 mod DKK 356 mio. i 2012.

Bruttoresultatet i fjerde kvartal 2013 blev herefter DKK 7 mio., hvilket er på niveau med samme periode sidste år. For hele året blev bruttoresultatet DKK 22 mio. i 2013 mod DKK 28 mio. i 2012. Faldet kan som tidligere anført henføres til et lavere aktivitetsniveau. Bruttomarginen blev 6,4%.

Koncern

Koncernens administrationsomkostninger udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 23 mio. mod DKK 21 mio. i samme periode sidste år. For hele året udgjorde administrationsomkostningerne DKK 80 mio. mod DKK 77 mio. i 2012.

Koncernens salg- og marketingsomkostninger udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 3 mio. mod DKK 1 mio. i samme periode sidste år. For hele året udgjorde salg- og marketingsomkostningerne DKK 9 mio. mod DKK 6 mio. for 2012. Stigningen kan henføres til øgede salgs- og markedsføringsaktiviteter med henblik på at fastholde eksisterende og tiltrække nye kunder i et konkurrencepræget udlejningsmarked.

Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 154 mio. for fjerde kvartal 2013 mod DKK 143 mio. for samme periode sidste år. For hele året udgjorde resultatet før finansielle poster (EBIT) DKK 631 mio. i 2013 mod DKK 602 mio. i 2012. Stigningen kan henføres til et forbedret resultat for ejendomssegmentet. Modsatrettet virker et fald i indtjeningen i Service som følge af et lavere aktivitetsniveau samt forøgede salgs-, markedsførings- og udlejningsomkostninger.

På trods af kapitaludvidelsen i juni 2013 blev EBIT pr. aktie DKK 58,2 i 2013 mod DKK 56,9 i 2012.

De finansielle poster (netto) udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK -32 mio. mod DKK -41 mio. for samme periode sidste år. For hele året udgjorde de finansielle poster (netto) DKK -162 mio. i 2013 mod DKK -221 mio. i 2012. Udgiftsfaldet på 27% kan henføres til omlægning af renteaftaler i såvel 2012 som 2013 til nye renteaftaler med lavere rente. Renteaftalerne er i overvejende grad indgået med forward start seks måneder frem, hvilket har medført yderligere reduktion i de finansielle omkostninger i 2013.

Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 121 mio. mod DKK 102 mio. for samme periode sidste år. For hele året udgjorde resultatet (EBVAT) DKK 469 mio. i 2013 mod DKK 381 mio. i 2012, svarende til en stigning på 23%. Stigningen kan som tidligere anført primært henføres til foretagne ejendomsinvesteringer samt omlægning af renteaftaler til en lavere rente. Modsatrettet virker aktivitetsnedgangen i Service samt

forøgede salgs-, markedsførings- og udlejningsomkostninger.

Resultatet (EBVAT) pr. aktie steg hermed til DKK 43,3 i 2013 mod DKK 36,1 i 2012. Stigningen er opnået på det omtalte øgede antal aktier.

I forhold til den gennemsnitlige egenkapital steg resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) fra 9,7% i 2012 til 10,9% i 2013.

Kurs- og værdireguleringer

Værdiansættelse af Koncernens ejendomme resulterede i en værdiregulering på DKK -203 mio. i 2013 (2012: DKK 174 mio.), svarende til 1% af den bogførte værdi af Koncernens ejendomme. Reguleringen kan henføres til øgede reservationer vedrørende besluttede ombygninger med DKK

-275 mio., mens forbedring af nettoresultatet, ændring af afkast på en ejendom, tilpasning af ejendomme erhvervet i 2013 samt øvrige reguleringer udgør netto DKK 72 mio. Herudover har Jeudan realiseret gevinst ved salg af ejendomme med DKK 12 mio.

Koncernens ejendomsportefølje pr. 31. december 2013 har herefter en bogført værdi på DKK 17,2 mia. og et gennemsnitligt afkast på 5,1% p.a., svarende til DKK 21.002 pr. m², og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.169 pr. m², hvilket alle er på niveau med 2012.

Renteudviklingen i 2013 har medført en positiv regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 338 mio. (2012: kurstab DKK 520 mio.).

Herudover har Koncernen afholdt stempelog låneomkostninger ved optagelse af nye realkreditlån, således at de samlede positive reguleringer af finansielle gældsforpligtelser blev DKK 327 mio. (2012: samlet kurstab m.m. DKK 524 mio.).

Resultat før skat udgjorde herefter DKK 605 mio. i 2013 mod DKK 31 mio. i 2012.

Skat af årets resultat udgjorde i 2013 DKK 33 mio. mod DKK 8 mio. i 2012. Årets skatteforpligtelse er reduceret med DKK 112 mio. som følge af nedsættelse af selskabsskatteprocenten.

Herefter blev årets resultat i 2013 DKK 572 mio. mod DKK 24 mio. i 2012. Forrentning af egenkapitalen blev herefter 13,3% i 2013 mod 0,6% i 2012.

Balancen

De samlede investeringer i ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK 17.205 mio. pr. 31. december 2013 mod DKK 16.605 mio. ultimo 2012.

Forøgelsen kan i al væsentlighed henføres til ejendomsinvesteringer for DKK 815 mio., salg af ejendomme for DKK 315 mio. forbedringer af investeringsejendomme og udgifter ved igangværende byggeprojekter for DKK 288 mio. samt årets værdireguleringer på DKK -203 mio.

Koncernens egenkapital udgjorde DKK 4.697 mio. ultimo 2013 mod DKK 3.927 mio. ultimo 2012. I 2013 er egenkapitalen primært påvirket af årets resultat på DKK 572 mio. og kapitaludvidelsen i juni 2013 med et nettoprovenu på DKK 265 mio.

Egenkapitalandelen udgjorde herefter 26,4% ultimo 2013 mod 23,1% ultimo 2012.

De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 12.054 mio. ultimo 2013 mod DKK 12.175 mio. ultimo 2012. Jeudan har i 2013 i overensstemmelse med finansieringsstrategien optaget yderligere realkreditfinansiering med 20-30 årig uopsigelighed.

Ved den forøgede realkreditfinansiering samt kapitaludvidelsen i juni 2013 har Koncernen fået tilført likviditet i et sådant omfang, at Jeudan har valgt at nedbringe anlægsfinansieringen i finansieringsinstitutterne med DKK 0,9 mia. Anlægsfinansiering er generelt dyrere og har en noget kortere uopsigelighed end realkreditfinansiering.

De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.050 mio. ultimo 2013 mod DKK 904 mio. ultimo 2012.

Pengestrømme og likviditet

Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK 114 mio. (DKK 125 mio. for samme periode sidste år).

Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen i fjerde kvartal 2013 DKK 168 mio. (DKK 155 mio. for samme periode sidste år), og år til dato udgjorde den DKK 503 mio. (2012: DKK 466 mio.), svarende til DKK 46,4 pr. aktie i 2013 mod DKK 44,0 pr. aktie i 2012.

Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der primært kan henføres til ejendomsinvesteringer, ejendomssalg og igangværende projekter, var i fjerde kvartal 2013 DKK -96 mio. (DKK -135 mio. for samme periode sidste år). År til dato udgjorde likviditetspåvirkningen DKK -703 mio. (2012: DKK -1.282 mio.).

Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde i fjerde kvartal 2013 DKK -624 mio. (DKK 354 mio. for samme periode sidste år). Finansieringsaktiviteterne i fjerde kvartal 2013 kan primært henføres til nedbringelse af Koncernens anlægslån. År til dato udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 282 mio. i 2013 (2012: DKK 730 mio.), der er påvirket af kapitaludvidelsen samt yderligere optagelse/omlægning af realkredit- og anlægslån.

Herefter udgjorde de samlede pengestrømme i fjerde kvartal 2013 DKK -552 mio. (DKK 373 mio. for samme periode sidste år). År til dato udgjorde de samlede pengestrømme DKK 82 mio. i 2013 (2012: DKK -86 mio.).

Likviditetsberedskabet (inklusive uudnyttede kreditfaciliteter) udgjorde DKK 1.076 mio. pr. 31. december 2013 (2012: DKK 855 mio.).

Begivenheder efter 31. december 2013

Der er ikke efter 31. december 2013 sket væsentlige begivenheder, som ikke er beskrevet i nærværende årsregnskabsmeddelelse.

Forventninger 2014

Med henblik på at øge indtjeningen vil Jeudan fortsat fokusere på yderligere rentable

investeringer. Investeringskapaciteten udgør pr. 31. december 2013 ca. DKK 1 mia.

En række ejendomme og lejemål er i 2014 under ombygning for at tilpasse disse til kundernes og markedets efterspørgsel. Disse lejemål vil således tidligst i 2015 oppebære leje, hvilket vil medføre en reduceret udlejningsprocent i 2014.

Jeudan forventer, at udlejningsmarkedet fortsat vil være svagt i 2014 og konkurrencesituationen dermed uændret. Jeudan vil derfor fortsætte linjen fra 2013 og forbedre udlejningsprodukterne.

På denne baggrund samt en uændret aktivitet i Jeudan Servicepartner forventes en nettoomsætning på ca. DKK 1,1 mia. (2013: DKK 1.129 mio.).

Driftsresultatet (EBIT) forventes at være på niveauet DKK 635-675 mio. (2013: DKK 631 mio.).

Jeudans finansiering er langsigtet og har ved renteaftaler en fast rente i gennemsnitligt 9-11 år. Jeudan forventer p.t. ikke en renteudvikling, der muliggør omlægning af renteaftaler i 2014.

Efter renteomkostninger, men før kurs- og værdireguleringer forventer ledelsen et resultat (EBVAT) på DKK 425-465 mio. (2013: DKK 469 mio.).

Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.

De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægter, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i Jeudans seneste årsrapport.

Jeudan-aktien

Jeudan-aktien har i 2013 haft en positiv kursudvikling på 42%. Hertil kom udbytte på DKK 6 pr. aktie udbetalt i april 2013. I 2013 er indekset for ejendomsselskaber steget med 28%, mens totalindekset på NASDAQ OMX Copenhagen tillige er steget med 28%.

Anvendt regnskabspraksis

Anvendt regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2012.

Udbytte for 2013 og generalforsamling

Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 12,00 pr. aktie (2012: DKK 6,00 pr. aktie). Det svarer til en udlodning på DKK 133 mio., hvilket udgør 28% af det primære resultat (EBVAT) og et direkte afkast på 2,7% i forhold til aktieprisen på DKK 437 primo 2013.

Finanskalender

1. apr. 2014 Generalforsamling 22. maj 2014 Rapport for 1. kvartal 20. aug. 2014 Rapport for 1.-2. kvartal 19. nov. 2014 Rapport for 1.-3. kvartal 31. dec. 2014 Regnskabsåret slutter

Årsrapporten forventes at foreligge i uge 10 via NASDAQ OMX Copenhagen og på Jeudans hjemmeside.

Bilag

Koncernens resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse, hovedtal på kvartalsbasis, segmentoplysninger og dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter.

Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed. Koncernen investerer i og driver større kontor-, bolig- og detailejendomme i København. Koncernen tilbyder i Jeudan Servicepartner et bredt udbud af ejendomsrelaterede rådgivnings-, service- og bygningsydelser. Strategien sigter mod fortsat vækst og lønsomhed, baseret på værdierne ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Koncernen har 400 medarbejdere. Jeudans aktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen (JDAN). www.jeudan.dk.

Ledelsespåtegning

Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013 for Jeudan A/S.

Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2013.

Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.

Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.

København, 4. marts 2014

Direktionen

Per W. Hallgren	Peter Spøer
Adm. direktør	Direktør

Bestyrelsen

Niels Heering Tommy Pedersen (formand) (næstformand)

Jens Erik Udsen Hans Munk Nielsen Stefan Ingildsen

Resultatopgørelse

DKK 1.000	4. kvt.	4. kvt.
	2013	2012	2013	2012
Nettoomsætning	273.605	283.895		1.129.103 1.145.402
Driftsomkostninger		-94.272 -118.528	-408.944	-460.438
Bruttoresultat	179.333	165.367	720.159	684.964
Salg- og marketingsomkostninger	-2.771	-1.328	-9.004	-5.658
Administrationsomkostninger	-22.825	-21.381	-80.379	-77.152
Resultat før finansielle poster (EBIT)	153.737	142.658	630.776	602.154
Finansielle indtægter	9.818	732	10.782	5.098
Finansielle omkostninger	-42.246	-41.241	-172.362	-225.887
Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT)	121.309	102.149	469.196	381.365
Gevinst/tab ejendomme	-247.941	5.472	-190.614	174.111
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser		-22.831 -167.696	326.692	-524.130
Resultat før skat	-149.463	-60.075	605.274	31.346
Skat	56.678	15.415	-33.527	-7.623
Periodens resultat	-92.785	-44.660	571.747	23.723
Periodens resultat pr. aktie (DKK)	-8,38	-4,22	52,75	2,24
Periodens resultat pr. aktie , udvandet (DKK)	-8,38	-4,22	52,75	2,24
Totalindkomstopgørelse

(DKK 1.000) 4. kvt. 4. kvt. 2013 2012 2013 2012 Periodens resultat -92.785 -44.660 571.747 23.723 Anden totalindkomst 0 0 0 0 Totalindkomst -92.785 -44.660 571.747 23.723

Balance

DKK 1.000	31. dec.	31. dec .
	2013	2012
Aktiver
Materielle aktiver:
Investeringsejendomme	16.840.867	16.386.724
Igangværende projekter, investeringsejendomme	363.777	218.254
Driftsmateriel og inventar	26.152	31.420
Materialle aktiver i alt	17.230.796	16.636.398
Finansielle aktiver:
Udlån	157	227
Finansielle aktiver i alt	157	227
Langfristede aktiver i alt	17.230.953	16.636.625
Tilgodehavender:
Indestående Grundejernes Investeringsfond	5.841	5.538
Igangværende arbejder	15.223	5.802
Tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser	14.029	17.895
Selskabsskat	22.619	8.348
Andre tilgodehavender	13.360	20.664
Periodeafgrænsningsposter	4.743	3.662
Tilgodehavender i alt	75.815	61.909
Likvide beholdninger	493.513	307.070
Kortfristede aktiver i alt	569.328	368.979
AKTIVER I ALT	17.800.281	17.005.604

DKK 1.000	31. dec.	31. dec .
	2013	2012
Passiver
Egenkapital:
Aktiekapital	1.108.645	1.058.645
Overført resultat	3.587.876	2.868.831
Egenkapital i alt	4.696.521	3.927.476
Langfristede forpligtelser:
Realkreditlån	10.114.645	9.353.748
Finansieringsinstitutter	1.040.409	1.973.489
Deposita	157.170	140.532
Udskudt skat	733.112	699.909
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	8.685	6.881
Langfristede forpligtelser i alt	12.054.021	12.174.559
Kortfristede forpligtelser:
Realkreditlån	230.349	76.563
Finansieringsinstitutter	528.349	576.281
Deposita	113.756	112.092
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser	127	77
Modtagne forudbetalinger fra kunder	40.719	45.036
Leverandørgæld	32.046	27.858
Anden gæld	37.369	40.595
Periodeafgrænsningsposter	67.024	25.067
Kortfristede forpligtelser i alt	1.049.739	903.569
Forpligtelser i alt	13.103.760	13.078.128
PASSIVER I ALT	17.800.281	17.005.604

Egenkapitalopgørelse

DKK 1.000	Aktie-	Overført	Egenkapital
	kapital	resultat*	i alt
Egenkapital 1. januar 2012	1.058.645	2.957.764	4.016.409
Årets resultat	-	23.723	23.723
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	23.723	23.723
Betalt udbytte	-	-116.451	-116.451
Udbytte egne aktier	-	178	178
Køb af egne aktier	-	-1.106	-1.106
Salg af egne aktier	-	4.275	4.275
Aktiebaseret vederlæggelse	-	448	448
Egenkapital 1. januar 2013	1.058.645	2.868.831	3.927.476
Årets resultat	-	571.747	571.747
Anden totalindkomst	-	0	0
Totalindkomst i alt	-	571.747	571.747
Rettet aktieemission	50.000	215.500	265.500
Emissionsomkostninger	-	-636	-636
Betalt udbytte	-	-63.519	-63.519
Udbytte af egne aktier	-	34	34
Køb af egne aktier	-	-10.049	-10.049
Salg af egne aktier	-	5.968	5.968

Egenkapital 31. december 2013 1.108.645 3.587.876 4.696.521

* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2013 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2013: t.DKK 1.846.374; 1. januar 2012: t.DKK 1.846.374).

Pengestrømsopgørelse

DKK 1.000 4. kvt. 4. kvt. 2013 2012 2013 2012 Resultat før finansielle poster (EBIT) 153.737 142.658 630.776 602.154 Modtagne finansielle indtægter 9.818 450 11.064 4.816 Betalte finansielle omkostninger -42.388 -42.535 -178.263 -233.611 Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 0 0 0 448 Regnskabsmæssige afskr./nedskr. 3.679 4.197 16.360 17.984 Modtaget/betalt selskabsskat -11.203 20.570 -14.593 16.429 Pengestrømme før ændring i driftskapital 113.643 125.340 465.344 408.220 Ændring i driftskapital: Tilgodehavender 7.208 26.893 470 21.776 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser -273 219 282 47 Leverandørgæld m.m. 47.757 2.226 37.239 35.573 154.678 465.616 Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 168.335 503.335 Igangværende projekter investeringsejendomme -58.180 -76.455 -268.582 -302.603 Forbedringer investeringsejendomme -5.801 -3.098 -13.209 -16.027 Køb af investeringsejd. med fradrag af dep. -524 -1.024 -598.758 -790.712 Salg af investeringsejd. med fradrag af dep. 303.189 -10 303.189 11.830 Udlån 18 -227 70 4.314 Likvide beholdninger som er deponeret/frigivet -333.075 -52.700 -121.080 -185.154 Driftsmateriel og inventar, netto -1.992 -1.253 -5.262 -3.622 Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -96.365 -134.767 -703.632 -1.281.974 Optagelse af realkreditlån 488.995 306.811 2.215.565 1.061.821 Optagelse af lån hos finansieringsinstitutter 0 524.607 909.774 2.107.215 Indfrielse af realkreditlån -196.815 -262.612 -1.123.893 -640.232 Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -873.437 -152.146 -1.685.215 -1.507.934 Afdrag på realkreditlån -10.624 -18.438 -55.321 -70.670 Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -34.706 -42.425 -177.212 -125.086 Modtagne deposita, netto -2.765 -2.217 1.165 18.200 Aktieemission, netto 0 0 264.864 0 Betalt udbytte 0 1 -63.485 -116.273 Køb af egne aktier 0 0 -10.049 -1.106 Salg af egne aktier 5.337 0 5.968 4.275 Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt -624.015 353.581 282.161 730.210 Pengestrømme i alt -552.045 373.492 81.864 -86.148 Likviditet 1. januar 233.469 -773.932 -400.440 -314.292 Likviditet 31. december -318.576 -400.440 -318.576 -400.440 Specifikation: Likvide beholdninger ifølge regnskab 493.513 307.070 493.513 307.070 Likvide beholdninger som er deponeret -424.190 -303.110 -424.190 -303.110 Træk på driftskreditter -387.899 -404.400 -387.899 -404.400 -318.576 -400.440 -318.576 -400.440 Likviditet 31. december Kreditfaciliteter 1.395.000 1.255.000 1.395.000 1.255.000 Finansielle reserver 31. december 1.076.424 854.560 1.076.424 854.560

Hovedtal på kvartalsbasis

DKK mio.	4. kvt. 2011	1. kvt. 2012	2. kvt. 2012	3. kvt. 2012	4. kvt. 2012	1. kvt. 2013	2. kvt. 2013	3. kvt. 2013	4. kvt. 2013
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	296	284	292	285	284	284	303	268	274
Bruttoresultat	158	163	185	172	165	172	189	180	179
Resultat før finansielle poster	139	142	164	153	143	151	167	159	154
(EBIT)
Resultat før kurs- og værdireg.	73	84	99	96	102	101	130	117	121
Resultat før skat	-31	244	-159	6	-60	231	334	189	-149
Resultat	-25	183	-118	4	-45	175	350	140	-93
Balance (ultimo)
Investeringsejendomme m.m.	15.319	15.950	16.064	16.520	16.605	16.726	16.805	17.696	17.205
Samlede aktiver	15.566	16.369	16.831	16.899	17.006	17.122	17.371	18.268	17.800
Egenkapital	4.016	4.199	3.964	3.972	3.927	4.101	4.650	4.784	4.697
Pengestrømme
Driftsaktiviteter	22	110	97	104	155	102	112	121	168
Investeringsaktiviteter	-144	-665	-459	-23	-135	-19	33	-621	-96
Finansieringsaktiviteter	15	486	-76	-34	354	-53	436	523	-624

Segmentoplysninger 4. kvartal

		Investerings- Investerings
	ejendomme	ejendomme	Service	Service	Segmenter	Segmenter
	4. kvt.	4. kvt.	4. kvt.	4. kvt.	4. kvt.	4. kvt.
DKK 1.000	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Nettoomsætning til eksterne kunder	207.840	203.387	65.765	80.508	273.605	283.895
Nettoomsætning mellem segmenter	862	917	20.362	15.354	21.224	16.271
Nettoomsætning	208.702	204.304	86.127	95.862	294.829	300.166
Driftsomkostninger	-35.250	-45.343	-79.137	-88.755	-114.387	-134.098
Bruttoresultat	173.452	158.961	6.990	7.107	180.442	166.068
Salg- og marketingsomkostninger	-2.771	-1.328	0	0	-2.771	-1.328
Administrationsomkostninger	-20.563	-17.096	-2.719	-4.749	-23.282	-21.845
Finansielle poster, netto	-33.533	-41.579	1.105	1.070	-32.428	-40.509
Gevinst/tab ejendomme	-247.941	5.472	0	0	-247.941	5.472
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-22.831	-167.696	0	0	-22.831	-167.696
Segmentresultat før skat	-154.187	-63.266	5.376	3.428	-148.811	-59.838
Skat af periodens resultat	58.492	14.476	-1.977	881	56.515	15.357
Periodens segmentresultat	-95.695	-48.790	3.399	4.309	-92.296	-44.481
Segment aktiver i alt	17.762.123	16.971.254	289.736	360.561	18.051.859	17.331.815
Segment forpligtelser i alt	13.062.329	13.034.674	166.700	245.920	13.229.029	13.280.594
Tilgang af langfristede materielle aktiver	11.525	83.469	1.554	602
Afskrivninger	2.046	2.478	1.533	1.690
Årets regulering af nedskrivning til imøde gåelse af tab på tilgodehavender, udgift	547	610	9	1

Segmentoplysninger 4. kvartal, fortsat

	Segmenter 4. kvt.	Segmenter 4. kvt.	Intern eliminering 4. kvt.	Intern eliminering 4. kvt.	Koncern i alt 4. kvt.	Koncern i alt 4. kvt.
DKK 1.000	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Nettoomsætning til eksterne kunder	273.605	283.895	0	0	273.605	283.895
Nettoomsætning mellem segmenter	21.224	16.271	-21.224	-16.271	0	0
Nettoomsætning	294.829	300.166	-21.224	-16.271	273.605	283.895
Driftsomkostninger	-114.387	-134.098	20.115	15.570	-94.272	-118.528
Bruttoresultat	180.442	166.068	-1.109	-701	179.333	165.367
Salg- og marketingsomkostninger	-2.771	-1.328	0	0	-2.771	-1.328
Administrationsomkostninger	-23.282	-21.845	457	464	-22.825	-21.381
Finansielle poster, netto	-32.428	-40.509	0	0	-32.428	-40.509
Gevinst/tab ejendomme	-247.941	5.472	0	0	-247.941	5.472
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	-22.831	-167.696	0	0	-22.831	-167.696
Segmentresultat før skat	-148.811	-59.838	-652	-237	-149.463	-60.075
Skat af periodens resultat	56.515	15.357	163	58	56.678	15.415
Periodens segmentresultat	-92.296	-44.481	-489	-179	-92.785	-44.660
Segment aktiver i alt	18.051.859	17.331.815	-251.578	-326.211	17.800.281	17.005.604
Segment forpligtelser i alt	13.229.029	13.280.594	-125.269	-202.466	13.103.760	13.078.128

Segmentoplysninger 1.-4. kvartal

		Investerings- Investerings
	ejendomme	ejendomme	Service	Service	Segmenter	Segmenter
DKK 1.000	2013	2012	2013	2012	2013	2012
Nettoomsætning til eksterne kunder	860.262	819.603	268.841	325.799	1.129.103	1.145.402
Nettoomsætning mellem segmenter	3.451	3.391	76.105	58.806	79.556	62.197
Nettoomsætning	863.713	822.994	344.946	384.605	1.208.659	1.207.599
Driftsomkostninger	-162.326	-163.692	-322.841	-356.290	-485.167	-519.982
Bruttoresultat	701.387	659.302	22.105	28.315	723.492	687.617
Salg- og marketingsomkostninger	-9.004	-5.658	0	0	-9.004	-5.658
Administrationsomkostninger	-67.122	-62.444	-15.611	-16.228	-82.733	-78.672
Finansielle poster, netto	-165.819	-224.605	4.239	3.814	-161.580	-220.791
Gevinst/tab ejendomme	-190.614	174.111	0	0	-190.614	174.111
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	326.692	-524.130	0	0	326.692	-524.130
Segmentresultat før skat	595.520	16.576	10.733	15.901	606.253	32.477
Skat af årets resultat	-31.433	-5.644	-2.339	-2.262	-33.772	-7.906
Årets segmentresultat	564.087	10.932	8.394	13.639	572.481	24.571
Segment aktiver i alt	17.762.123	16.971.254	289.736	360.561	18.051.859	17.331.815
Segment forpligtelser i alt	13.062.329	13.034.674	166.700	245.920	13.229.029	13.280.594
Tilgang af langfristede materielle aktiver	1.106.184	1.136.862	5.015	1.634
Afskrivninger	9.594	10.829	6.433	7.005
Årets regulering af nedskrivning til imøde
gåelse af tab på tilgodehavender, udgift	4.375	2.466	-14	59

Segmentoplysninger 1.-4. kvartal, fortsat

DKK 1.000	Segmenter 2013	Segmenter 2012	Intern eliminering 2013	Intern eliminering 2012	Koncern i alt 2013	Koncern i alt 2012
Nettoomsætning til eksterne kunder	1.129.103	1.145.402	0	0	1.129.103	1.145.402
Nettoomsætning mellem segmenter	79.556	62.197	-79.556	-62.197	0	0
Nettoomsætning	1.208.659	1.207.599	-79.556	-62.197	1.129.103	1.145.402
Driftsomkostninger	-485.167	-519.982	76.223	59.544	-408.944	-460.438
Bruttoresultat	723.492	687.617	-3.333	-2.653	720.159	684.964
Salg- og marketingsomkostninger	-9.004	-5.658	0	0	-9.004	-5.658
Administrationsomkostninger	-82.733	-78.672	2.354	1.520	-80.379	-77.152
Finansielle poster, netto	-161.580	-220.791	0	2	-161.580	-220.789
Gevinst/tab ejendomme	-190.614	174.111	0	0	-190.614	174.111
Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser	326.692	-524.130	0	0	326.692	-524.130
Segmentresultat før skat	606.253	32.477	-979	-1.131	605.274	31.346
Skat af årets resultat	-33.772	-7.906	245	283	-33.527	-7.623
Årets segmentresultat	572.481	24.571	-734	-848	571.747	23.723
Segment aktiver i alt	18.051.859	17.331.815	-251.578	-326.211	17.800.281	17.005.604
Segment forpligtelser i alt	13.229.029	13.280.594	-125.269	-202.466	13.103.760	13.078.128

Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter

Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:

• Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusiv renteaftaler.
• Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaftaler.
• Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme samt igangværende projekter investeringsejendomme.

DKK 1.000	Niveau 1	Niveau 2	Niveau 3	Ej dagsværdi	Balancepost
Langfristede aktiver
Investeringsejendomme	0	0	16.840.867	0	16.840.867
Igangværende projekter investeringsejendomme	0	0	363.777	0	363.777
Langfristede passiver
Realkreditlån	10.350.852	-236.207	0	0	10.114.645
Finansieringsinstitutter	0	1.040.409	0	0	1.040.409
Kortfristede passiver
Realkreditlån	230.349	0	0	0	230.349
Finansieringsinstitutter	0	140.450	0	387.899	528.349
Aktiver/forpligtelser, der måles til dagsværdi
over resultatopgørelsen	10.581.201		944.652 17.204.644

Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.