Annual Report • Mar 25, 2014
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Fast Ejendom Danmark A/S, Tuborg Havnevej 19 2900 Hellerup CVR-nr: 28 50 09 71
Årsrapport 2013 9. regnskabsår
Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 28. april 2014
______________________________________
Som dirigent
Henrik Thal Jantzen Advokat
| Selskabsoplysninger | 2 |
|---|---|
| Ledelsespåtegning | 3 |
| Den uafhængige revisors erklæringer | 4 |
| Ledelsesberetning | |
| Overblik | 7 |
| Koncernoversigt og definitioner | 8 |
| Hovedaktiviteter | 8 |
| Årets resultater og formue | 9 |
| Begivenheder i 2013 | 10 |
| Porteføljesammensætning | 13 |
| Øvrige forhold | 18 |
| Begivenheder efter statusdagen | 19 |
| Forventninger til 2014 | 19 |
| Indre værdi | 19 |
| Særlige risici | 20 |
| Regulering | 20 |
| Væsentlige samarbejdsaftaler | 20 |
| Forsikringsforhold | 21 |
| Udbytte og udbyttepolitik | 21 |
| Påvirkning af det eksterne miljø | 21 |
| Selskabsforhold | 21 |
| Redegørelse for virksomhedsledelse | 21 |
| Redegørelse for samfundsansvar | 23 |
| Måltal for det underrepræsenterede køn | 24 |
| Koncern- og årsregnskab |
|
| Totalindkomstopgørelse for 2013 | 25 |
| Balance pr. 31. december 2013 | 26 |
| Opgørelse af egenkapital | 28 |
| Pengestrømsopgørelse | 30 |
| Noteoversigt | 31 |
____ Side
Fast Ejendom Danmark A/S, Tuborg Havnevej 19 2900 Hellerup CVR-nr: 28 50 09 71 Hjemsted: Gentofte
Telefon: 36 94 44 36 Telefax: 36 94 40 10 Internet: www.fastejendom.dk Email: [email protected]
Selskabets aktier er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen Fondskode/ISIN, DK0060522746 Navn: Fast Ejendom Danmark Kortnavn: FED
Bestyrelse Direktør Niels Roth, formand Direktør Flemming Borreskov, næstformand Ejendomsinvesteringschef Peter Olsson, bestyrelsesmedlem
Direktion Lars Frederiksen, direktør
Revision KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Osvald Helmuths Vej 4 2000 Frederiksberg
Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 28. april 2014 kl. 16:00 på adressen Tuborg Havnevej 19, 2900 Hellerup.
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2013 for Fast Ejendom Danmark A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen indeholder en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat, pengestrømme og af koncernens og selskabets finansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 24.marts 2014
Direktion
Lars Frederiksen
Bestyrelse
Niels Roth Flemming Borreskov Peter Olsson formand næstformand
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013. Koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter totalindkomstopgørelse, balance, opgørelse af egenkapital, pengestrømsopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede virksomheder. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2013 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2013 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet.
Frederiksberg, den 24. marts 2014
KPMG Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Peter Gath Anders Stig Lauritsen statsaut. revisor statsaut. revisor
Koncernens hoved- og nøgletal
| t.kr. | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | 2012 | 2011 | 2010 | 2009 | |
| Hovedtal | |||||
| Totalindkomstopgørelse | |||||
| Lejeindtægter | 81.242 | 82.967 | 84.845 | 88.643 | 91.208 |
| Resultat af ejendommenes drift | 56.271 | 56.000 | 63.211 | 66.558 | 69.962 |
| Værdireguleringer af investeringsejendomme | -65.900 | -84.466 | -34.188 | -7.949 | -49.902 |
| Administrationsomkostninger | -8.274 | -5.992 | -6.092 | -10.579 | -10.917 |
| Resultat af primær drift | -17.903 | -34.458 | 22.931 | 48.030 | 9.143 |
| Finansielle poster, netto | -11.851 | -25.029 | -21.176 | -23.001 | -46.357 |
| Resultat før skat | -29.754 | -59.487 | 1.755 | 25.029 | -37.214 |
| Resultat før skat ekskl. dagsværdireguleringer | 36.146 | 24.979 | 35.943 | 32.978 | 12.688 |
| Årets resultat | -39.220 | -47.231 | -75 | 22.803 | -34.688 |
| Balance | |||||
| Langfristede aktiver | 972.646 | 1.046.856 | 1.114.300 | 1.145.200 | 1.133.300 |
| Kortfristede aktiver | 80.157 | 5.476 | 5.969 | 3.036 | 12.403 |
| Selskabskapital | 5.482 | 3.000 | 2.500 | 2.500 | 2.500 |
| Egenkapital | 224.445 | 214.519 | 210.750 | 210.825 | 188.021 |
| Langfristede gældsforpligtelser | 787.851 | 785.337 | 786.042 | 784.448 | 781.378 |
| Kortfristede gældsforpligtelser | 40.507 | 52.476 | 123.477 | 152.963 | 176.306 |
| Balancesum | 1.052.803 | 1.052.332 | 1.120.269 | 1.148.236 | 1.145.703 |
| Investering i langfristede aktiver | 0 | 4.766 | 3.288 | 19.849 | 10.972 |
| Antal aktier i omløb, stk. | 2.741.107 | 3.000 | 2.500 | 2.500 | 2.500 |
| Nøgletal | |||||
| Ejendomsafkast før værdiregulering (Afkastgrad 1) (pct.) | 4,77 | 4,64 | 5,05 | 4,89 | 5,08 |
| Ejendomsafkast efter værdiregulering (Afkastgrad 2) (pct.) | -1,78 | -3,20 | 2,03 | 4,20 | 0,79 |
| Årets forrentning målt på indre værdi *) | -12,23 | -15,18 | -0,04 | 12,13 | -15,58 |
| Forrentning af egenkapital (pct.) *) | -17,87 | -22,21 | -0,04 | 11,43 | -16,89 |
| Areal ultimo (kvm.) | 161.936 | 161.936 | 161.936 | 161.936 | 161.936 |
| Udlejningsgrad (pct.) | 81,8 | 86,3 | 85,1 | 94,4 | 96,3 |
| Gennemsnitligt vægtet afkastkrav (pct.) | 7,12 | 7,14 | 6,89 | 6,79 | 7,01 |
| Resultat af ejendomme (kr. pr. udlejet kvm.) | 425 | 401 | 459 | 435 | 427 |
| Husleje (kr. pr. kvm) | 613 | 594 | 616 | 580 | 587 |
| Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering (kr. pr. kvm.) | -73 | -204 | 211 | 383 | 376 |
| Dagsværdi af ejendomme (kr. pr. kvm.) | 5.982 | 6.389 | 6.881 | 7.072 | 6.998 |
| Omkostningsprocent (pct.) *) | 0,85 | 0,57 | 0,55 | 0,92 | 0,96 |
| Indre værdi *) | 81,88 | 71.507,00 | 84.300,00 | 84.329,60 | 75.208,40 |
| Indre værdi (Foreningen Fast Ejendom) | - | 93,29 | 100,79 | 97,29 | 91,66 |
| Børskurs | 45,00 | - | - | - | - |
| Børskurs (Foreningen Fast Ejendom) | - | 55,00 | 38,50 | 45,00 | 59,00 |
| Resultat pr. aktie (kr.) *) | -14,31 -18.885,00 | -30,00 | 9.121,20 -13.874,40 | ||
| Resultat pr. foreningsbevis (kr.) (Foreningen Fast Ejendom) | - | -15,53 | 0,17 | 5,62 | -9,30 |
| Gennemsnitlig lånerente (pct.) | 1,68 | 1,64 | 2,14 | 2,34 | 5,20 |
| Loan to Value | 73,5 | 75,7 | 70,2 | 68,3 | 68,7 |
Definitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis.
*) Nøgletal for 2013 er ikke sammenlignelige med tidligere år pga. omstrukturering.
2013 var præget af beslutningen om at omstrukturere Fast Ejendom Danmark - koncernen fra foreningsejet til en mere sædvanlig selskabskonstruktion. Som led i omstruktureringen blev den tidligere øverste ejerenhed, Foreningen Fast Ejendom, likvideret solvent i 2013. Likvidationen blev afsluttet den 27. december og Fast Ejendom Danmark A/S, blev herefter moderselskab i koncernen. Samme dato blev selskabets aktier noteret på NASDAQ OMX Copenhagen.
Erhvervsejendomsmarkedet var i 2013 fortsat påvirket af den skrøbelige danske økonomi og en generel lav efterspørgsel efter den type lejemål, som koncernen udbyder. Det har henover året sat sine spor i form af stigende tomgang, faldende markedsleje og faldende markedsværdi af koncernens ejendomsportefølje.
Selskabet realiserede i 2013 et underskud på 39,2 mio. kr. efter skat, hvilket ikke er tilfredsstillende. Underskuddet skyldes primært en negativ værdiregulering af koncernens ejendomme med 65,9 mio. kr. som følge af det fortsatte værdifald.
Driften af koncernens ejendomme resulterede derimod i et overskud på 56,3 mio. kr., hvilket er på niveau med 2012. Før værdiregulering, finansielle poster og skat blev årets resultat et overskud på 48,0 mio. kr.
Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet er præget af et solidt cash flow fra ejendommenes drift og lave finansieringsomkostninger og udgjorde 35,6 mio. kr. (2012: 35,5 mio. kr.)
Udlejningsprocenten faldt i 2013 fra 86,3 primo året til 81,1 ultimo året. Den faldende udlejningsprocent skyldes primært fraflytningen af to større lejemål i Odense henholdsvis Vejle.
I det følgende gennemgås og kommenteres årets resultater nærmere. Som følge af den omtalte omstrukturering af koncernen, er en række historiske nøgletal mindre informative. Det gælder særligt indre værdi, børskurs og resultat pr. aktie. Det er derfor valgt også at medtage og kommentere på disse nøgletal for den tidligere Foreningen Fast Ejendom for bedre at sikre sammenligneligheden og et højt informationsniveau.
Indtil den 27. december 2013 var alle aktier i Fast Ejendom Danmark A/S (der tidligere anvendte navnet Fast Ejendom Holding A/S; herefter "selskabet") ejet af Foreningen Fast Ejendom, Dansk Ejendomsportefølje, f.m.b.a. (i det følgende "Foreningen")
Fra den 27. december 2013 udgøres koncernen (i det følgende "koncernen") af Fast Ejendom Danmark A/S og de to helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS og Fast Ejendom Danmark 2 ApS (i det følgende "FED 1 og "FED 2" og tilsammen "Datterselskaberne")
Som led i omstruktureringen har selskabet etableret egen organisation og den tidligere administrationsaftale med Cura Management A/S er ophørt.
Selskabet ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på et medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i Datterselskaberne.
Koncernens hovedaktivitet består i, gennem udlejning, driftsoptimering og ejendomsadministration at drive en portefølje af erhvervs- og boligejendomme i Danmark.
Selskabet blev stiftet den 24. februar 2005, og perioden 1. januar – 31. december 2013 er således selskabets niende regnskabsår.
Driften af koncernens ejendomme er forløbet i overensstemmelse med forventningerne. Ejendommenes driftsresultat (lejeindtægter med fradrag af driftsomkostninger) er et overskud på 56,3 mio. kr. mod 56,0 mio. kr. i 2012.
Ejendommenes lejeindtægter er faldet som følge af stigende tomgang, et generelt faldende lejeniveau og lejerabatter. Lejeindtægterne udgør 81,2 mio. kr. i 2013 mod 83,0 mio. kr. i 2012.
De samlede driftsomkostninger er faldet forholdsvis mere nemlig fra 27,0 mio. kr. i 2012 til 25,0 mio. kr. i 2013. Årets ombygninger og renoveringer af lejemål, i forbindelse med genudlejning og forlængelse af eksisterende lejekontrakter, er indeholdt i de samlede driftsomkostninger og udgør 5,0 mio. kr.
Årets administrationsomkostninger blev 8,3 mio. kr. mod 6,0 mio. kr. i 2012. Forøgelsen skyldes engangsomkostninger i forbindelse med omstruktureringen på 2,4 mio. kr.
Resultatet før værdiregulering, finansielle poster og skat er 48,0 mio. kr. (2012: 50,0 mio. kr.). Resultatet svarer til bestyrelsens forventning, som offentliggjort i børsprospekt af 18. november 2013 (45 mio. kr.).
Årets finansielle omkostninger, opgjort netto, er 11,9 mio.kr (2012: 25,0 mio.kr.). Heraf udgør årets renteudgifter netto 13,2 mio. kr. (2012: 15,5 mio. kr.), mens dagsværdiregulering af renteswaps udgør 4,4 mio. kr. (2012: -9,7 mio.kr.) og af prioritetsgæld -3,0 mio. kr. (2012: 0,2 mio. kr.)
Dagsværdireguleringen af koncernens ejendomme udgør -65,9 mio.kr. (2012: -84,5 mio.kr.) jf. den nærmere omtale nedenfor.
Koncernens resultat efter skat er et underskud på 39,2 mio. kr. (2012: Et underskud på 47,2 mio. kr.) Det negative resultat skyldes primært den negative regulering af ejendommenes dagsværdi. Resultatet er ikke tilfredsstillende, men er en konsekvens af den fortsat negative udvikling i markedsværdien af den type ejendomme, koncernen besidder.
Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet er fortsat præget af et solidt cash flow fra ejendommenes drift og lave finansieringsudgifter og udgør i året 35,8 mio. kr. (2012: 35,5 mio. kr.)
I løbet af året er udlejningsgraden målt på lejeværdi faldet fra 86,3 pct. primo året til 81,8 pct. ved årets slutning. Den faldende udlejningsgrad skyldes primært to større erhvervslejemål, der blev fraflyttet i løbet af året.
Selskabet har med bistand fra et eksternt valuarfirma i efteråret 2013 foretaget en vurdering af dagsværdien af koncernens ejendomsportefølje. Bestyrelsen besluttede på basis af denne vurdering, og som følge af den fortsat meget vanskelige situation på det danske ejendomsmarked, at foretage en nedskrivning af porteføljen med samlet 65,9 mio. kr. i forhold til ultimo 2012. Som led i værdiansættelsen er alle ledige lejemål budgetteret med mindst 12 måneders tomgang (2012: 9 måneder) og der er desuden indlagt en strukturel, langsigtet tomgang med 10 pct. (2012: 5 pct.) Den forøgede tomgang er den væsentligste faktor i det kraftige værdifald. Værdiansættelsesprocessen er nærmere beskrevet nedenfor.
Ejendommenes dagsværdi udgør herefter ultimo året 968,7 mio. kr. (2012: 1.034,6 mio. kr.) Det gennemsnitlige krav til ejendommenes forrentning, målt som den interne rente over 10 år, udgør 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.).
Egenkapitalen udgør ultimo året 224,4 mio. kr. (2012: 214,5 mio. kr.). Stigningen i selskabets egenkapital sammensætter sig af gældskonvertering og kapitalindskud fra den tidligere ejer, Foreningen Fast Ejendom, i forbindelse med likvidationen med 49,1 mio. kr. og årets resultat med -39,2 mio. kr.
Koncernens indre værdi per aktie udgør ultimo året 81,88. (For den tidligere koncern inklusiv Foreningen Fast Ejendom var indre værdi pr. aktie ultimo 2012 93,29). Faldet i indre værdi skyldes primært årets negative resultat som følge af nedskrivningen af porteføljens markedsværdi.
Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2013.
Den tidligere ejer af alle aktier i selskabet, Foreningen Fast Ejendom, var oprindelig etableret og registreret i henhold til Lov om Erhvervsdrivende Virksomheder. Som følge af en række lovændringer opfyldte Foreningen imidlertid ikke længere betingelserne for at være registreret i henhold til denne lovgivning, og bestyrelsen foreslog på den baggrund Foreningens generalforsamling at indlede en omstrukturering af koncernen fra foreningsejet til en mere traditionel selskabsstruktur.
På en ekstraordinær generalforsamling i Foreningen den 22. juli 2013 blev bestyrelsens forslag foreløbigt vedtaget. Forslaget blev i henhold til vedtægterne vedtaget endeligt på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling den 14. august 2013.
Herefter trådte Foreningen i solvent likvidation. Inden afslutningen af likvidationen blev selskabets gæld til Foreningen konverteret til egenkapital og Foreningens likvider indskudt i selskabet mod udstedelse af nye aktier til Foreningen.
Selskabets bestyrelse blev i forbindelse med omstruktureringen reduceret fra seks til tre medlemmer. (Niels Roth, Flemming Borreskov og Peter Olsson). Direktionen blev samtidig hermed reduceret fra to til et medlem (Lars Frederiksen) og administrationsaftalen med Cura Management A/S opsagt. Selskabets navn blev ændret fra tidligere Fast Ejendom Holding A/S til nu Fast Ejendom Danmark A/S.
Investorer, der tilsammen besad 143.104 stk. beviser havde undervejs i likvidationsprocessen meddelt, at de ikke ønskede at modtage aktier i selskabet og derfor begærede sig kontant indfriet. Indfrielse skete mod betaling af et beløb på i alt 6,6 mio. kr.
Afslutningen af likvidationen blev vedtaget endeligt på en ekstraordinær generalforsamling den 27. december 2013, hvor aktierne i selskabet blev udloddet til Foreningens investorer, således at investorerne herefter blev investorer i selskabet i samme forhold som i Foreningen forud for likvidationen. Hver investor modtog således 1 aktie á nominelt 2 kr. for hvert investeringsbevis af nominelt 100 kr. investor hidtil havde haft i Foreningen.
Samtidigt med udlodningen blev aktierne optaget til handel og officiel notering på NASDAQ OMX Copenhagen. I forbindelse med noteringen blev der udarbejdet og den 18. november 2013 offentliggjort et børsprospekt, der kan findes på selskabets hjemmeside www.fastejendom.dk.
Datterselskaberne, der tilsammen er de direkte ejere af koncernens ejendomsportefølje, blev ikke berørt af omstruktureringen.
Det danske ejendomsmarked ultimo 2013
BNP væksten i Danmark har for hele 2013 været højere end i EU som helhed, selvom årets sidste måneder var skuffende. Overordnet har dansk økonomi gennem 2013 udviklet sig i positiv retning, om end det fortsat går langsomt med den økonomiske genopretning. Meget tyder dog på, at der i 2014 vil komme mere gang i privatforbruget, og erhvervstilliden er steget til det højeste niveau i seks år. Generelt forventes der positiv vækst i 2014, uden at opsvinget dog ser ud til at blive særligt stærkt og i tæt sammenhæng med udviklingen i europæisk økonomi i øvrigt.
Inflationen er fortsat meget lav, og der er ikke noget underliggende inflationspres af betydning. Bestyrelsen forventer et uændret renteniveau i de kommende 12 måneder.
Boligpriserne ser ud til at have stabiliseret sig, og særligt i København og Århus er der konstateret markante stigninger særligt for ejerlejligheder. I yderområderne kan priserne formodentlig falde yderligere blandt andet på grund af en stram kreditgivning i disse områder.
Den fortsatte stabilisering af økonomien, sammenholdt med forventningen om fortsat lave renter og en langsom normalisering af kreditmarkedet, giver grund til en vis optimisme på dele af det danske ejendomsmarked.
I 2013 blev der i henhold til en opgørelse foretaget af RED Property Advisers (Market Report Q1 2014) gennemført investeringer i kontorejendomme i niveauet 5,0 mia. kr. Investeringerne rettede sig altovervejende mod primære beliggenheder og var drevet af et mindre antal store handler med institutionelle købere. Afkastkravet til primære kontorejendomme i København ser ud til at have stabiliseret sig i niveauet 5,0 -5,5 pct.
Det samlede transaktionsvolumen i 2013 for alle ejendomme anslås af DTZ Research (DTZ Ejendomme, marts 2014) til 22,5 mia. eller en 12,5 pct. stigning i forhold til 2012. Det er dog værd at bemærke, at interessen indtil videre har rettet sig mod ejendomme af høj kvalitet beliggende i de store bysamfund. Der er fortsat meget begrænset efterspørgsel efter sekundære ejendomme, ligesom det for mange investorer fortsat er vanskeligt at opnå finansiering i bank eller realkredit.
Tomgangen på det Københavnske kontormarked, der er langt det mest likvide og veldokumenterede lejermarked i Danmark, er ifølge Oline-ED Statistikken (1. kvartal 2014) i løbet af 2013 steget fra 9,3 pct. primo til 10,2 pct. ultimo året. Den samlede tomgang for alle ejendomssegmenter i hele landet er opgjort til 5,2 pct. primo 2014. Umiddelbart er der således ikke noget, der tyder på, at tomgangen er vendt og på vej ned.
Tomgang, hele landet, 1988 - 2014 (pct.)
Kilde: Oline-ED Statistikken, 1. kvartal 2013
I modsætning til kontorejendommene i de større byer er lager-, logistik- og kontorejendomme på sekundære placeringer, som udgør hovedparten af selskabets ejendomsportefølje, hårdt ramt af krisen. Her er tendensen en fortsat meget svag efterspørgsel og faldende lejepriser.
For koncernens portefølje udgør tomgangen ultimo året 18,2 pct. jf. den nærmere omtale nedenfor.
DTZ har i efteråret 2013 offentliggjort en forventningsanalyse, der viser forventning om grundlæggende stabilitet i lejerefterspørgslen og uændrede afkastkrav til alle ejendomstyper i 2014. Dog viser undersøgelsen en forventning om stigende efterspørgsel efter kontorlokaler og stigende fokus på sekundære ejendomme i 2014 og 15. Det bliver interessant at følge, om forventningerne også bliver til realiteter og vil kunne aflæses på efterspørgslen efter selskabets lejemål i de kommende år.
Koncernen ejede ved årsskiftet 2013/14 uændret i alt 34 ejendomme og to mindre byggegrunde. Ejendommene er karakteriseret ved en beliggenhed uden for centrum af de større byer samt et flertal af korte til mellemlange lejekontrakter.
Porteføljen er koncentreret i Storkøbenhavn, Fyn, Århus og Trekantområdet. Koncernens største ejendom udgør 16,2 pct. af den samlede ejendomsværdi (2011: 15,1 pct.).
Kilde: Egne tal
| Ejendomstype (pct. af værdi) | Andel | Langsigtet ramme |
|---|---|---|
| Bolig | 14 | 0-20 |
| Kontor | 44 | 20-60 |
| Lager og produktion | 39 | 20-60 |
| Detail | 3 | 0-20 |
| Øvrigt | 0 | 0-20 |
| Total | 100 |
Kilde: Egne tal
I løbet af året er udlejningsgraden målt på lejeværdi faldet fra 86,3 pct. primo året til 81,8 pct. ved årets slutning svarende til en tomgang på 18,2 pct. Den faldende udlejningsgrad skyldes primært to større opsigelser i Vejle henholdsvis Odense.
Tomgang, koncernens portefølje, 2008 – 2014 (pct.)
Kilde: Egne tal
En væsentlig del af den aktuelle tomgang stammer fra ejendommene Kærup Industrivej (lager), Hjulmagervej (lager og produktion), Bredebjergvej (kontor) og Handelsvej (lager). Tomgangen fra disse fire ejendomme udgør tilsammen knap 12 procent point af den samlede tomgang ultimo 2013.
Varighed på kontraktporteføljen
Selskabets ejendomsportefølje er generelt udlejet på kontrakter med korte opsigelsesvarsler.
Nedenfor er det illustreret, hvordan selskabets lejeindtægter er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekontrakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens knap 40 pct. af kontrakterne kan opsiges med seks måneders varsel. Selskabet har ikke lejekontrakter med et opsigelsesvarsel over 8 år.
Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2013
Kilde: Egne tal
De 10 største lejere bidrog i 2013 med 43,8 procent af årets lejeindtægt. Heraf udgør den største lejer 8,1 procent. Dette lejemål er opsagt til ophør ultimo 2016, men allerede nu delvis genudlejet. Der er ikke på nuværende tidspunkt opsagt større lejemål til fraflytning i 2014.
Huslejerestancer har gennem hele 2013 befundet sig på et acceptabelt lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede restancer 46 t. kr.
Lejerestancer, koncernen, jan. 2013 – dec. 2013 (mio. kr.)
Kilde: Egne tal
Koncernens gældsportefølje udgør 785,6 mio.kr. (nominel værdi) pr. 31. december 2013. Gælden er optaget som realkreditbelåning i Realkredit Danmark og Nykredit med 30 års løbetid og rentefastsættelse hver 6. måned (CIBOR 6). Ca. 2 pct. af gælden amortiseres, mens de resterende 98 pct. er optaget med udsat amortisering.
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettorentebærende gæld ultimo året 73,5 pct. Med henblik på bedst muligt at sikre koncernens evne til gældsservicering og refinansiering erkoncernens langsigtede mål en netto LTV (Loan To Value - se definition i note 1) på omkring 60 pct.
For at reducere sårbarheden på selskabets låneportefølje, indgik selskabet i 2012 tre renteswaps á 87,0 mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til 30. juni 2017 på henholdsvis 1,88, 1,74 og 1,46 pct. p.a. Den gennemsnitlige varighed på selskabets låneportefølje er 1,47 år ved udgangen af 2013.
Ultimo 2013 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusiv bidrag på koncernens realkreditgæld 1,36 pct. (2012: 1,12 pct.) En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i selskabets årlige renteomkostninger før skat på ca. 7,9 mio. kr. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af yderligere rentesikringsaftaler.
Koncernen har ikke optaget bankgæld, idet bestyrelsen ikke finder bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som fast ejendom.
Det positive resultat af ejendommenes drift sammenholdt med de fortsat lave finansieringsomkostninger, sikrer koncernen en betydelig positiv likviditet efter finansiering. De likvide beholdninger udgør ultimo året 76,3 mio. kr. (2012: 66,0)
Koncernens ejendomsportefølje er ultimo 2013 værdiansat til en dagsværdi på 968,7 mio. kr. (2012: 1.035 mio.kr.) ved et gennemsnitligt forrentningskrav på 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.) Værdien svarer til gennemsnitligt 5.982 kr. pr. m2 (2012: 6.389 kr. pr. m2).
Ejendommene værdiansættes til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Modellen indebærer, at der udarbejdes et budget for 10 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres.
Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation.
Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2013 er 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.)
Der er for både indtægter og udgifter forudsat en prisudvikling på 2,0 pct. p.a. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. Der er i beregningen desuden taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsleje, hvilket kan føre til lejeforhøjelser eller -stigninger.
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10 års budgetter for hver enkelt ejendom.
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone.
Der er generelt indregnet tomgang med 12 måneder (2012: 9 måneder) på tidspunktet for udløb af uopsigelighedsperioder, uanset om lejekontrakterne er opsagt eller ej. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt.
Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret for alle erhvervsejendomme indlagt strukturel tomgang med 10,0 pct. (2012: 5,0 pct.). Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
For en nærmere gennemgang af metode og principper ved den interne værdiansættelse henvises til note 2 nedenfor.
Med henblik på at verificere koncernens værdiansættelser har ejendomsmægler- og valuarfirmaet DTZ Egeskov & Lindquist A/S (DTZ) gennemgået og kommenteret værdiansættelserne på alle koncernens ejendomme.
Ved deres vurdering af ejendommenes værdi har DTZ anvendt en såkaldt normaliseret første års afkast – model. Denne model opgør værdien på basis af ejendommens forventede nettodriftsresultat i et typisk stabiliseret driftår og et forrentningskrav, der er fastsat på basis af risikoen på den enkelte ejendom. Desuden foretages der tillæg og fradrag for særlige forhold, såsom mer- eller mindreleje, finansieringstillæg m.v. Ved valg af afkast har DTZ indregnet risiko for fremtidig tomgang ved et tillæg til afkastkravet.
I rapportens sammenfatning har DTZ anført:
På baggrund af en sammenvejning af foretagne analyser, herunder værdien af lignende ejendomme, nybyggerier, det aktuelle udbud af ejendomme i de respektive områder, aktuelle markedsforhold samt DTZ´ øvrige markedskendskab er det vores skøn, at porteføljen samlet set repræsenterer en værdi i intervallet:
Kr. 930.000.000 – 1.001.000.000.
Vi har ikke i forbindelse med gennemgangen af ejendommene og i udførelsen af denne opgave i øvrigt haft anledning til at betvivle de modtagne informationer, og under de givne forudsætninger er det samlet set vores vurdering, at ejendommene og dermed porteføljen er korrekt værdiansat."
Koncernen har i lighed med 2012 ikke købt eller solgt ejendomme i løbet af 2013.
På selskabets ekstraordinære generalforsamling den 12.november 2013 blev Niels Roth, Flemming Borreskov og Peter Olsson genvalgt til bestyrelsen. De øvrige bestyrelsesmedlemmer ønskede ikke at genopstille, og bestyrelsen blev herved reduceret fra seks til tre medlemmer. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv m.v. kan findes i note 25.
Der er ikke efter regnskabsperiodens udløb og frem til offentliggørelsen af denne årsrapport indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.
For året 2014 forventer bestyrelsen et resultat af primær drift før værdireguleringer og finansielle poster i niveauet 42 mio. kr. (2013: 48,0 mio. kr.) Det lavere resultat er en følge af en forventet højere tomgang. Der er i forventningen således forudsat en gennemsnitlig tomgang i 2014 på 23,6 pct. Ultimo 2013 var tomgangen som ovenfor anført 18,2 pct. Der er indlagt en langsigtet, strukturel tomgang på 10,0 pct. Der forventes at være et realistisk niveau, når ejendomsmarkedet normaliseres.
Der er i forbindelse med budgetteret tomgang ved udløb af uopsigelighedsperioder forudsat genudlejning til forventet markedsleje, hvilket typisk er lavere end den leje, der hidtil er blevet betalt. Som budgetleje for ledige lejemål under udlejning, er den leje, lejemålene aktuelt udbydes til, anvendt.
Som inflationsforudsætning er anvendt 2,0 pct.
Forventningen er påvirket af den faktiske inflationsregulering samt udviklingen i leje, tomgang og lejernes betalingsevne. I den nuværende økonomiske situation må det konstateres, at der er betydelig usikkerhed om alle disse forhold.
Resultatet efter skat vil i betydelig grad være påvirket af koncernens finansieringsomkostninger, herunder renteudviklingen i 2014, samt værdiregulering af koncernens ejendomsportefølje.
Da koncernens ejendomme udelukkende er finansieret med 30–årige realkreditlån, vil der ikke opstå behov for refinansiering af ejendomme i løbet af 2014. Selskabets pengestrøm fra driftsaktivitet forventes i 2014 at være positivt i niveauet 32 mio. kr. (2013: 35,8 mio. kr.).
Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 20.
Selskabets indre værdi offentliggøres kvartalsvis via NASDAQ OMX Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom.
Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen indregnes ændringer i værdien af selskabets aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift.
Selskabets driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter eller stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalingsstandsning eller konkurs. I de fleste lejeforhold er effekten af svigtende lejeindtægter reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita.
Langt de fleste lejeindtægter reguleres én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset. Desuden indeholder en del lejekontrakter betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Denne type vilkår reducerer samlet den driftsmæssige risiko i perioder med lav inflation. Endelig er der i den nuværende økonomiske situation risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil reducere selskabets lejeindtægter.
De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdelsesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygningsudgifter i forbindelse med udskiftning af lejere.
Den 22. juli 2013 trådte FAIF-loven i kraft. FAIF-loven implementerer Direktiv 2011/61/EU om forvaltere af alternative investeringsfonde i dansk ret.
Bestyrelsen har indhentet en ekstern juridisk vurdering af selskabets stilling i relation til FAIF-loven. På baggrund af denne vurdering er det bestyrelsens opfattelse, at selskabet udøver en kommerciel virksomhed, som ikke er omfattet af FAIF-loven.
Koncernen har væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark og Nykredit (finansiering og udstederaftale), Danske Bank (finansiering og gældsovervågning) samt DEAS (ejendomsforvaltning).
Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyværdi.
Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan finde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i selskabets resultatforventninger og skal ske under hensyntagen til selskabets kapitalstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om at nedbringe selskabets netto Loan-to-Value Ratio til et niveau omkring 60.
Det er ledelsens vurdering, at koncernen ikke har nævneværdige påvirkninger på det eksterne miljø udover almindelig drift og vedligeholdelse af fast ejendom.
Selskabets kapital udgør nominelt 5,5 mio. kr. og består af 2.741.107 aktier á 2 kr. Aktierne er ikke opdelt i klasser.
Aktierne er noteret på NASDAQ OMX Copenhagen København under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark.
Selskabet følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af NASDAQ OMX Copenhagen og offentliggjort på www.corporategovernance.dk bortset fra, at selskabet ikke offentliggør årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk, idet det vurderes, at selskabets nuværende investorsammensætning ikke nødvendiggør dette. Selskabet vurderer jævnligt, om der er anledning til at begynde offentliggørelse på engelsk.
En nærmere redegørelse for selskabets virksomhedsledelse og afvigelser fra anbefalingerne kan findes på www.fastejendom.dk
Hovedelementerne i koncernens interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen
Bestyrelsen har det overordnede ansvar for koncernens risikostyring og interne kontrol i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaflæggelsen (compliance).
Koncernens risikostyrings- og interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen inkl. bl.a. it og skat er designet med henblik på effektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.
Koncernens risikostyrings- og interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsen kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaflæggelsen undgås.
Der er nedsat et revisionsudvalg, der refererer til bestyrelsen. Der henvises til omtalen på www.fastejendom.dk
Bestyrelsen og revisionsudvalget vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med koncernens aktiviteter og deres eventuelle indflydelse på regnskabsaflæggelsesprocessen.
Bestyrelsen vurderer mindst en gang om året koncernens organisationsstruktur og bemandingen på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocesser inkl. bl.a. it og skat.
Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.
Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.
Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager mindst årligt en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen.
Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årligt stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risiciene. Herunder
vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indflydelse på regnskabsaflæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og note 20, hvortil henvises.
Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med koncernens kontrolaktiviteter er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvigelser, mangler m.v.
Selskabet har etableret en formel koncernrapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter.
Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaflæggelsen og til den eksterne finansielle rapportering i overensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor.
Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplysningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise.
Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapportering fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller overtrædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller.
De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisionsprotokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i koncernens interne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaflæggelsesprocessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen.
Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger, at direktionen reagerer effektivt på eventuelle svagheder og/eller mangler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaflæggelsesprocessen implementeres som planlagt. Direktionen følger op på implementeringen af konstaterede svagheder i datterselskaber og på forhold, der er omtalt i Management Letters m.v.
Der er ikke vedtaget politikker for frivillig integrering af samfundsansvar som en del af koncernens strategi og aktiviteter. Derfor afgives der ikke særskilt redegørelse for samfundsansvar.
Selskabets bestyrelse har sat som måltal, at der skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen. Måltallet søges opfyldt over en fireårig periode, idet bestyrelsen dog altid bør bestå af de mest egnede kandidater. Bestyrelsen henstiller til, at valg af medlemmer til bestyrelsen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater, og bestyrelsen anerkender i det henseende vigtigheden af mangfoldighed i koncernens ledelse og medarbejderstab. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for begge køn i koncernen.
| 2012 | 2013 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| t.kr. | t.kr. | Note | t.kr. | t.kr. |
| 0 | 0 | 9 Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme | 81.242 | 82.967 |
| 0 | 0 | Omkostninger vedrørende investeringsejendomme | -24.971 | -26.967 |
| 0 | 0 | 9 Dagsværdiregulering af investeringsejendomme | -65.900 | -84.466 |
| 0 | 0 | Bruttoresultat | -9.629 | -28.466 |
| -5.992 | -8.274 | 3 Administrationsomkostninger | -8.274 | -5.992 |
| 5.899 | 5.467 | Andre driftsindtægter | 0 | 0 |
| -93 | -2.807 | Resultat af primær drift (EBIT) | -17.903 | -34.458 |
| -47.383 | -47.846 | Resultat af dattervirksomheder | 0 | 0 |
| 5.884 | 3.810 | 4 Finansielle indtægter | 4.493 | 166 |
| -2.101 | -165 | 5 Finansielle omkostninger | -16.344 | -25.195 |
| -43.693 | -47.009 | Resultat før skat | -29.754 | -59.487 |
| -3.538 | 7.789 | 6 Skat af årets resultat | -9.466 | 12.256 |
| -47.231 | -39.220 | Årets resultat | -39.220 | -47.231 |
| 0 | 0 | Anden totalindkomst efter skat | 0 | 0 |
| -47.231 | -39.220 | Totalindkomst i alt | -39.220 | -47.231 |
| 7 Resultat pr. aktie | kr. -14,31 | kr. -18.885 | ||
| 7 Udvandet resultat pr. aktie | kr. -14,31 | kr. -18.885 | ||
| Forslag til fordeling af årets resultat | ||||
| 0 | 0 | Udbytte for regnskabsåret | ||
| -47.600 | -39.220 | Overført til næste år | ||
| -47.600 | -39.220 |
| 2012 | 2013 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| t.kr. | t.kr. | Note | t.kr. | t.kr. |
| 0 | 0 | 8 Investeringsejendomme | 968.700 | 1.034.600 |
| 0 | 0 | Langfristede aktiver | 968.700 | 1.034.600 |
| 83.895 | 36.049 | 9 Kapitalandele i dattervirksomheder | 0 | 0 |
| 137.026 | 137.026 | 9 Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder | 0 | 0 |
| 220.921 | 173.075 | Finansielle aktiver | 0 | 0 |
| 294 | 3.946 | 10 Udskudt skatteaktiv | 3.946 | 12.256 |
| 221.215 | 177.021 | Langfristede aktiver | 972.646 | 1.046.856 |
| 0 | 0 | 11 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser | 224 | 167 |
| 1.493 | 6.245 | Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 0 | 0 |
| 1.618 | 610 | 12 Andre tilgodehavender | 3.438 | 2.914 |
| 0 | 1 | Periodeafgrænsningsposter | 176 | 159 |
| 3.111 | 6.856 | Tilgodehavender | 3.838 | 3.240 |
| 264 | 43.924 | 13 Likvide beholdninger | 76.319 | 2.236 |
| 3.375 | 50.780 | Kortfristede aktiver | 80.157 | 5.476 |
| 224.590 | 227.801 | Aktiver | 1.052.803 | 1.052.332 |
| Koncern | |
|---|---|
| --------- | -- |
| 2012 | 2013 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|
| t.kr. | t.kr. | Note | t.kr. | t.kr. |
| 3.000 | 5.482 | 14 Selskabskapital | 5.482 | 3.000 |
| 211.519 | 218.963 | Overført resultat | 218.963 | 211.519 |
| 0 | 0 | Foreslået udbytte for regnskabsåret | 0 | 0 |
| 214.519 | 224.445 | Egenkapital i alt | 224.445 | 214.519 |
| 8.079 | 0 | Gæld til tilknyttede virksomheder | 0 | 0 |
| 0 | 0 | 15 Prioritetsgæld | 787.851 | 785.337 |
| 8.079 | 0 | Langfristede forpligtelser | 787.851 | 785.337 |
| 389 | 611 | Skyldig selskabsskat | 1.103 | 8.467 |
| 0 | 0 | 15 Prioritetsgæld | 531 | 528 |
| 0 | 1.314 | Leverandørgæld | 1.314 | 225 |
| 1.603 | 1.431 | 16 Anden gæld | 36.948 | 42.803 |
| 0 | 0 | Periodeafgrænsningsposter | 611 | 453 |
| 1.992 | 3.355 | Kortfristede forpligtelser | 40.507 | 52.476 |
| 224.590 | 227.801 | Passiver | 1.052.803 | 1.052.332 |
| Koncern | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2013 | Selskabs- kapital t.kr. |
Overført resultat t.kr |
Fore slået udbytte t.kr. |
Egen kapital t.kr. |
|
| Egenkapital, primo | 3.000 | 211.519 | 0 | 214.519 | |
| Totalindkomst i alt | 0 | -39.220 | 0 | -39.220 | |
| Gældskonvertering i året | 1 | 8.076 | 0 | 8.077 | |
| Forhøjelse af aktiekapital | 2.481 | 38.588 | 0 | 41.069 | |
| Egenkapital, ultimo | 5.482 | 218.963 | 0 | 224.445 | |
| 2012 | |||||
| Egenkapital, primo | 2.500 | 208.250 | 0 | 210.750 | |
| Totalindkomst i alt | 0 | -47.231 | 0 | -47.231 | |
| Gældskonvertering i året | 500 | 50.500 | 0 | 51.000 | |
| Egenkapital, ultimo | 3.000 | 211.519 | 0 | 214.519 |
| Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Fore | |||||
| Selskabs- | Overført | slået | Egen | ||
| kapital | resultat | udbytte | kapital | ||
| 2013 | t.kr. | t.kr | t.kr. | t.kr. | |
| Egenkapital, primo | 3.000 | 211.519 | 0 | 214.519 | |
| Totalindkomst i alt | -39.220 | -39.220 | |||
| Gældskonvertering i året | 1 | 8.076 | 0 | 8.077 | |
| Forhøjelse af aktiekapital | 2.481 | 38.588 | 41.069 | ||
| Egenkapital, ultimo | 5.482 | 218.963 | 0 | 224.445 | |
| 2012 | |||||
| Egenkapital, primo | 2.500 | 208.250 | 0 | 210.750 | |
| Totalindkomst i alt | 0 | -47.231 | 0 | -47.231 | |
| Gældskonvertering i året | 500 | 50.500 | 0 | 51.000 | |
| Egenkapital, ultimo | 3.000 | 211.519 | 0 | 214.519 |
| Moderselskab | Koncern | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2012 | 2013 | 2013 | 2012 | ||
| t.kr. | t.kr. | Note | t.kr. | t.kr. | |
| -93 | -2.807 | Resultat af primær drift (EBIT) | -17.903 | -34.458 | |
| 0 | 0 | Tilbageførsel af dagsværdiregulering | 65.900 | 84.466 | |
| 230 | 123 | 19 | Ændring i driftskapital | -98 | 2.812 |
| 1.853 | 1.068 | Betalt selskabskat | 1.068 | -1.860 | |
| 1.990 | -1.616 | Pengestrøm fra primær drift | 48.967 | 50.960 | |
| 5.884 | 3.810 | Finansielle indtægter | 4.493 | 166 | |
| -2.101 | -165 | Finansielle omkostninger | -16.344 | -25.195 | |
| 0 | 0 | Tilbageførsel af værdiregulering af prioritetsgæld | 3.044 | -166 | |
| Tilbageførsel af dagsværdiregulering | |||||
| 0 | 0 | af finansielle instrumenter | -4.405 | 9.729 | |
| 5.773 | 2.029 | Pengestrøm fra driftsaktivitet | 35.755 | 35.494 | |
| -5.938 | 562 | Nedbringelse af mellemværende med tilknyttede virksomheder | -389 | -30.849 | |
| 0 | 0 | Køb og forbedringer af investeringsejendomme | 0 | -4.766 | |
| -5.938 | 562 | Pengestrøm til investeringsaktivitet | -389 | -35.615 | |
| 0 | 41.069 | Kapitalindskud | 41.069 | 0 | |
| 0 | 0 | Afdrag på prioritetsgæld | -527 | -493 | |
| 0 | 0 | Deposita, lejere | -1.791 | -1.397 | |
| 0 | 41.069 | Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | 38.717 | -1.890 | |
| -165 | 43.660 | Årets pengestrøm | 74.083 | -2.011 | |
| 429 | 264 | Likvider 01.01. | 2.236 | 4.247 | |
| 264 | 43.924 | Likvider 31.12. | 76.319 | 2.236 |
Årsregnskabet for 2013 for Fast Ejendom Danmark A/S, der omfatter både årsregnskab for moderselskabet og koncernregnskab for koncernen, aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU.
Årsregnskabet opfylder tillige International Financial Reporting Standards (IFRS) udstedt af IASB.
Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta.
I prospektet for Fast Ejendom Danmark A/S dateret den 18. november 2013 er vedlagt koncern- og årsregnskab for 2012 som førstegangs IFRS aflægger, hvortil der henvises.
Fast Ejendom Danmark A/S har implementeret de regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i 2013. De nye regnskabsstandarder og fortolkningsbidrag har ikke påvirket indregning og måling.
Koncernregnskabet omfatter selskabet og de dattervirksomheder, som kontrolleres af selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indflydelse.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af koncernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis.
Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
Afledte finansielle instrumenter indregnes fra handelsdagen og måles i balancen til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter indgår i andre tilgodehavender henholdsvis anden gæld, og modregning af positive og negative værdier foretages alene, når virksomheden har ret til og intention om at afregne flere finansielle instrumenter netto. Dagsværdier for afledte finansielle instrumenter opgøres på grundlag af aktuelle markedsdata samt anerkendte værdiansættelsesmetoder.
Årets skat i selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat, indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster samt for betalte a conto skatter.
Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Det revurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt tilstrækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteaktiv vil kunne udnyttes.
Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomst.
Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet.
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesomkostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varmeregnskabet over balancen.
Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejendomme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedringer medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen.
Omkostninger ved salg af ejendomme omfatter eksterne omkostninger afholdt ved salg af investeringsejendomme.
Dagsværdiregulering af investeringsejendomme indeholder regulering af investeringsejendomme til dagsværdi og kompensation til reetablering fra fraflyttede lejere.
Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration af koncernen, herunder omkostninger til outsourcing af administrative og ledelsesmæssige opgaver samt kontorholdsomkostninger benyttet ved administrationen af koncernen.
Andre driftsindtægter og driftsomkostninger omfatter indtægter og omkostninger af sekundær karakter set i forhold til koncernens hovedaktiviteter.
Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab vedrørende værdipapirer, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen. Endvidere medtages realiserede og urealiserede gevinster og tab vedrørende afledte finansielle instrumenter.
Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaffelsessummen som forbedringer.
Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurdering af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksomhed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaffelse af ét eller flere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaffelse af ét eller flere aktiver, indregnes der ikke udskudt
skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaffelsestidspunktet.
Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash flow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen i linjen Værdiregulering af investeringsejendomme.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en retlig eller faktisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer.
Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at afvikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig effekt på måling af forpligtelsen.
Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikostyringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagelsen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under finansielle omkostninger.
Andre finansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leverandørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi med fradrag af transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den effektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalindkomstopgørelsen som en finansiel omkostning over låneperioden.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke-kontante driftsposter og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af virksomheder og finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger.
Koncernen har alene et driftssegment, hvorfor koncernregnskabet ikke indeholder segmentoplysninger.
Hovedtal er defineret og beregnet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings "Anbefalinger & Nøgletal 2010" samt IPD/Dansk Ejendomsindeks definitioner.
Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.
Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider.
Årets forrentning målt på indre værdi inklusiv udbytte
Udviklingen i den indre værdi af selskabets aktier primo til ultimo tillagt årets udbytte, der forudsættes reinvesteret i selskabet på udbetalingstidspunktet.
Forrentning af egenkapitalen Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital.
Udlejningsgrad Lejeværdi af udlejede arealer ultimo året i forhold til lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent.
Gennemsnitligt vægtet afkastkrav ekskl. udviklingsejendomme
Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Udviklingsejendomme udgøres af ubebyggede grunde samt ejendomme, der totalrenoveres.
Resultat af ejendomme pr. kvm. Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året.
Husleje pr. kvm.
Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året.
Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering pr. kvm. Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året.
Dagsværdi af ejendomme i kr. pr. kvm. Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til udlejede arealer.
Omkostningsprocent
Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendomsbalancen ultimo
Indre værdi Den indre værdi beregnes ved at dividere egenkapitalen ultimo med antallet af aktier i omløb ultimo.
Resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er specificeret i note 7.
Gennemsnitlig lånerente Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld.
Loan to Value (LTV) Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investeringsejendomme ultimo.
Moderselskabets regnskab for Fast Ejendom Danmark A/S for 2013 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU.
Moderselskabsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Selskabet har danske kroner som funktionel valuta.
Selskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående.
Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres
Kapitalandele i dattervirksomheder i moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
Mange regnskabsposter kan ikke måles med sikkerhed, men alene skønnes. Sådanne skøn omfatter vurderinger på baggrund af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, eller på grund af supplerende information, yderligere erfaring eller efterfølgende begivenheder.
I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regnskabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indflydelse på koncernregnskabet:
Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. 31. december 2013) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel.
Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 10 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudseelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inflation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsrenten eksklusiv inflation.
Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentningskravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2013 er 7,1 pct. (2012: 7,1 pct.)
Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejendommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabiliseret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kommer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene.
En ændring af forrentningskravet med 1,0 procentpoint vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med 121 mio. kr. (2012: 130 mio. kr.). 54,7 pct. (2012: 51,9 pct.) af dagsværdien udgøres af værdien i terminalåret og den resterende del af værdien i budgetperioden.
Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inflationen ud fra følgende formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonteringsrente) x (1+ inflationsforventning).
Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis.
Der er forudsat en inflation for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstemmelse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inflationsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne.
Der er for erhvervsejendomme generelt indregnet tomgang med 12 måneder (2012: 9 måneder) på tidspunktet for udløb af uopsigelighedsperioder, uanset om lejekontrakterne er opsagt eller ej. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisikoen vurderet individuelt (9-12 måneder).
Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2014 er budgetteret til 23,6 pct.
Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2012: 5,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsigtede drifts- og vedligeholdelsesudgifter.
Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle markedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen.
Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 10 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr. 0 (for domicilejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 103 (2012: kr. 79). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for hele porteføljen er 29 kr./m2 (2012: 28 kr./m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret.
Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den beregnede dagsværdi krone for krone.
Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i alt væsentligt anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation "Værdiansættelse af investeringsejendomme" 2010 ("Anbefalingerne") dog med følgende undtagelser:
Alle tre forhold vedrører muligheden for at sammenligne forrentningskravet efter DCF metoden med forrentningskravet efter den afkastbaserede metode. Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforholdene.
Koncernen har indgået en aftale med ejendomsmægler- og valuarfirmaet DTZ Egeskov & Lindquist A/S (DTZ) om at gennemgå og kommentere værdiansættelserne. DTZ har gennemført denne "desk top vurdering" i november måned 2013.
I rapportens sammenfatning har DTZ anført:
"På baggrund af en sammenvejning af foretagne analyser, herunder værdien af lignende ejendomme, nybyggerier, det aktuelle udbud af ejendomme i de respektive områder, aktuelle markedsforhold samt DTZ´ øvrige markedskendskab er det vores skøn, at porteføljen samlet set repræsenterer en værdi i intervallet:
Kr. 930.000.000 -
$$
1.001.000.000
$$
.
Vi har ikke i forbindelse med gennemgangen af ejendommene og i udførelsen af denne opgave i øvrigt haft anledning til at betvivle de modtagne informationer, og under de givne forudsætninger er det samlet set vores vurdering, at ejendommene og dermed porteføljen er korrekt værdiansat."
Honoraret, der er betalt til DTZ for dette arbejde, er uafhængigt af resultatet af værdiansættelsen.
For kapitalandele i dattervirksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse. Ledelsen har vurderet, at der er sådanne indikationer, hvorfor kapitalandelene er nedskrevet med 47.846 t.kr. i 2012 (2012: 47.383 t.kr.)
De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger for selskabet fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed afledte effekter på målingen af kapitalandelene.
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 3. Administrationsomkostninger | ||||
| 5.919 | 5.486 | Administrationsvederlag | 5.486 | 5.919 |
| 0 | 156 | Bestyrelseshonorar | 156 | 0 |
| 73 | 2.632 | Andre administrationsomkostninger | 2.632 | 73 |
| 5.992 | 8.274 | 8.274 | 5.992 | |
| Der er udbetalt bestyrelseshonorar til følgende: | ||||
| 0 | 84 | Niels Roth, formand | 84 | 0 |
| 0 | 42 | Flemming Borreskov, næstformand | 42 | 0 |
| 0 | 10 | Frank Pedersen (udtrådt 23.09.13) | 10 | 0 |
| 0 | 10 | Jesper Bo Hansen (udtrådt 23.09.13) | 10 | 0 |
| 0 | 10 | Henning Balle Kristensen (udtrådt 23.09.13) | 10 | 0 |
| 0 | 156 | 156 | 0 | |
| 25 | 67 | Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor for regnskabåret kan specificeres således: Revision |
306 | 220 |
| 0 | 0 | Andre erklæringsopgaver med sikkerhed | 0 | 0 |
| 0 | 0 | Skatterådgivning | 38 | 37 |
| 0 | 198 | Andre ydelser | 667 | 9 |
| 25 | 265 | 1.011 | 266 | |
| 4. Finansielle indtægter | ||||
| 0 | 20 | Renteindtægter fra bankindestående m.v. | 88 | 0 |
| 5.884 | 3.790 | Renteindtægter fra dattervirksomheder | 0 | 0 |
| 0 | 0 | Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter | 4.405 | 166 |
| 5.884 | 3.810 | 4.493 | 166 | |
| 0 | 0 | 5. Finansielle omkostninger Renteomkostninger fra prioritetsgæld |
13.300 | 15.466 |
| 17 | 165 | Andre finansielle omkostninger | 0 | 0 |
| 2.084 | 0 | Finansielle omk. til tilknyttede virksomheder | 0 | 0 |
| Dagsværdiregulering af finansielle instrumenter | 0 | 9.729 | ||
| 0 | 0 | Dagsværdiregulering af prioritetsgæld | 3.044 | 0 |
| 2.101 | 165 | 16.344 | 25.195 |
Dagsværdiregulering af gælden er ikke påvirket af ændringer i koncernens kreditværdighed
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 900 0 0 -4.438 -3.538 |
6. Skat af årets resultat 5.293 Årets sambeskatningsbidrag -1.103 Aktuel skat -53 Reguleringer vedrørende tidligere år 3.652 Ændring af udskudt skat 7.789 Skat af årets resultat |
0 -1.103 -53 -8.310 -9.466 |
0 0 0 12.256 12.256 |
|
| -43.693 -5.866 0 47.383 16.268 61 14.153 |
-31.155 | Skat af årets resultat kan forklares således: -47.009 Resultat før skat -13.522 Rentefradragsbegrænsning 212 Regulering vedrørende tidligere år 47.846 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder -16.442 Nedskrivning/opskrivning af udskudte skatteaktiver -2.240 Øvrige reguleringer |
-29.754 -13.522 212 0 80.281 647 37.864 |
-59.487 -5.866 0 0 16.268 61 -49.024 |
| -3.538 | 7.789 Skat heraf, 25 % | -9.466 | 12.256 | |
| 7. Resultat pr. aktie | Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag: | |||
| Resultat anvendt til beregning af resultat pr. aktie | -39.220 | -47.231 |
| stk. | stk. | |
|---|---|---|
| Gennemsnitligt antal udstedte aktier | 33.007 | 2.501 |
| 33.007 | 2.501 |
| Koncern | ||
|---|---|---|
| 2013 | 2012 | |
| t.kr. | t.kr. | |
| 8. Investeringsejendomme | ||
| Dagsværdi, primo | 1.034.600 | 1.114.300 |
| Ejendomme købt i året | 0 | 0 |
| Ejendomme solgt i året | 0 | 0 |
| Omkostninger afholdt til forbedringer | 0 | 4.766 |
| Årets dagsværdireguleringer | -65.900 | -84.466 |
| Dagsværdi, ultimo | 968.700 | 1.034.600 |
| Lejeindtægter | 81.242 | 82.967 |
| Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter | -20.426 | -23.273 |
| Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang | -4.545 | -3.694 |
| Driftsnetto | 56.271 | 56.000 |
Koncernens investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for realkreditlån som pr. balancedatoen andrager 788.382 t.kr. (2012: 785.865 t. kr.).
Fremtidige kontraktlige minimumsydelser på uopsigelige lejekontrakter fordeler sig således:
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| 2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
||
| Inden for 1 år fra balancedagen | 62.923 | 65.449 | |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 97.298 | 68.783 | |
| Efter 5 år fra balancedagen | 8.538 | 15.639 | |
| 168.759 | 149.871 |
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
|
| 123.710 51.000 |
9. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 174.710 Kostpris, primo 0 Tilgang i årets løb |
|
| 174.710 | 174.710 | Kostpris, ultimo |
| -43.432 | -90.815 Nedskrivninger, primo | |
| -47.383 | -47.846 Årets nedskrivninger | |
| -90.815 | -138.661 | Nedskrivninger, ultimo |
| 83.895 | 36.049 | Regnskabsmæssig værdi, ultimo |
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 10. Udskudt skat Udskudt skat er indregnet således i balancen: |
||||
| 0 | 0 | Udskudte skatteforpligtelser | 0 | 0 |
| 294 | 3.946 | Udskudte skatteaktiver | 3.946 | 12.256 |
| 294 | 3.946 | 3.946 | 12.256 |
| Indregnet | |||
|---|---|---|---|
| Indregnet | i resultat- | Indregnet | |
| primo | opgørelse | ultimo | |
| t.kr. | t.kr. | t.kr. | |
| 2013 | |||
| Investeringsejendomme | -8.091 | -2.482 | -10.573 |
| Kortfristede aktiver | 0 | 0 | 0 |
| Langfristede forpligtelser | -3.871 | -204 | -4.075 |
| Fremførbar rentefradragsbegrænsning | -7.487 | 3.541 | -3.946 |
| Nedskrivning af udskudte skatteaktiver | 7.487 | 7.161 | 14.648 |
| Fremførbar underskud | -294 | 294 | 0 |
| Udskudt skat 2013 | -12.256 | 8.310 | -3.946 |
| 2012 | |||
| Investeringsejendomme | 8.011 | -16.102 | -8.091 |
| Kortfristede aktiver | -18 | 18 | 0 |
| Langfristede forpligtelser | -3.915 | 44 | -3.871 |
| Fremførbar rentefradragsbegrænsning | -8.954 | 1.467 | -7.487 |
| Nedskrivning af udskudte skatteaktiver | 4.876 | 2.611 | 7.487 |
| Fremførbar underskud | 0 | -294 | -294 |
| Udskudt skat 2012 | 0 | -12.256 | -12.256 |
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 0 | 0 | 11. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender fra lejere efter nedskrivning |
224 | 167 |
| 0 | 0 | 224 | 167 | |
| Foretagne nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab |
79 | 79 | ||
| 86 246 1.286 1.618 |
610 0 0 610 |
12. Andre tilgodehavender Tilgodehavende moms Selskabsskat Andre tilgodehavender |
1.406 0 2.032 3.438 |
403 0 2.511 2.914 |
| 264 264 |
43.924 43.924 |
13. Likvide beholdninger Bankindeståender |
76.319 76.319 |
2.236 2.236 |
| 2.500 500 0 3.000 |
3.000 1 2.481 5.482 |
14. Selskabskapital Selskabskapital primo Gældskonvertering i året Kapitaltilførsel Selskabskapital ultimo |
||
Selskabskapitalen består af 2.741.107 aktier a 2 kr. Aktierne er fuldt indbetalte. Aktierne er ikke opdelt i klasser.
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 15. Prioritetsgæld | ||||
| 0 | 0 Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom | 788.382 | 785.865 | |
| Nominel værdi af prioritetsgæld | 785.577 | 786.077 | ||
| Prioritetsgæld forfalder til betaling således: | ||||
| 0 | 0 Indenfor et år efter balancedagen | 531 | 528 | |
| 0 | 0 Efter et år og før fem år efter balancedagen | 62.914 | 31.512 | |
| 0 | 0 Efter fem år efter balancedagen | 724.937 | 753.825 | |
| 0 | 0 | 788.382 | 785.865 | |
| Prioritetsgæld er indregnet således i balancen | ||||
| 0 | 0 Langfristede forpligtelser | 787.851 | 785.337 | |
| 0 | 0 Kortfristede forpligtelser | 531 | 528 | |
| 0 | 0 | 788.382 | 785.865 | |
| 16. Anden gæld | ||||
| 0 | 0 | Deposita fra lejere (forfalder ved fraflytning) | 23.713 | 25.504 |
| 0 | 0 | Renteswaps | 5.586 | 9.991 |
| 1.603 | 1.431 | Andre skyldige omkostninger | 7.649 | 7.308 |
| 1.603 | 1.431 | 36.948 | 42.803 |
Prioritetsgæld på i alt 788.382 t. kr. er sikret ved pant i ejendomme.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| t.kr. | t.kr. | |
| Regnskabsmæssig værdi af pantsatte ejendomme | 920.200 | 986.500 |
Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister.
| Moderselskab | Koncern | |||
|---|---|---|---|---|
| 2012 t.kr. |
2013 t.kr. |
2013 t.kr. |
2012 t.kr. |
|
| 18. Ændring i driftskapital | ||||
| 614 | 1.007 | Ændring i tilgodehavender | -598 | -1.518 |
| -384 | -884 | Ændring i leverandørgæld og anden gæld | 2.291 | 5.727 |
| 0 | 0 | Ændring i deposita fra lejere | -1.791 | -1.397 |
| 230 | 123 | -98 | 2.812 |
Koncernen er i forbindelse med anvendelse af finansielle instrumenter eksponeret overfor kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici.
Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etablering af en politik for overvågning af koncernens risici. Bestyrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karakter.
Det er koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i finansielle risici. Koncernens finansielle styring retter sig således alene mod styring af finansielle risici vedrørende drift og finansiering.
Kreditrisici er risikoen for finansielle tab såfremt lejere eller modparter til et finansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære finansielle aktiver.
Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisici medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes.
Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 23.713 t.kr. (2012: 25.504 t. kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne.
Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte finansielle aktiver, der indgår i balancen, inklusive finansielle derivater.
Koncernen har forfaldne ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 224 t. kr. (2012: 195 t. kr.) som er sikret ved garanti eller deposita.
Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i danske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer kontinuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut.
Likviditetsrisikoen er risikoen for at koncernen ikke kan indfri sine finansielle forpligtelser i takt med at de forfalder.
Det er koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige realkreditlån med 10-års udsat amortisering. Amortisering af de indgåede realkreditlån pr. 31. december 2013 påbegyndes 3-6 år fra balancedagen medmindre der foretages refinansiering.
Om koncernens finansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter:
| Forfaldstidspunkt | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Kategori | 0-1 år | 1-5 år | > 5 år | Total | ||
| mio. kr. | mio. kr. | mio. kr. | mio. kr. | |||
| Prioritetsgæld | -15 | -104 | -1.147 | -1.266 | ||
| Leverandørgæld | -1 | 0 | 0 | -1 | ||
| Ikke afledte finansielle instrumenter | -16 | -104 | -1.147 | -1.267 | ||
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | -6 | 0 | -6 | ||
| I alt | -16 | -110 | -1.147 | -1.273 |
Forfaldne beløb er baseret på udiskonterede pengestrømme inkl. renter
Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser såsom valutakurser og renter påvirker koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af finansielle instrumenter.
Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er således ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser.
Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og finansiering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de finansielle markeder og overvejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler.
For at reducere sårbarheden på koncernens låneportefølje overfor en eventuel rentestigning, har bestyrelsen i 2012 besluttet at øge låneporteføljens varighed.
Koncernen har derfor indgået tre renteswaps á 87,0 mio. kr. til en fast rente i perioden 29. juni 2012 til 30. juni 2017 på henholdsvis 1,88, 1,74 og 1,46 pct. p.a. Den gennemsnitlige varighed på Koncernens låneportefølje er herefter 1,47 år sammenholdt med 1,43 år ved udgangen af 2012.
I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 73,5 pct. Med henblik på bedst muligt at sikre koncernens evne til gældsservicering og refinansiering, har bestyrelsen besluttet et langsigtet LTV mål på omkring 60 pct.
Koncernen har ikke optaget bankgæld, idet bestyrelsen ikke finder bankfinansiering hensigtsmæssig til langsigtet finansiering af illikvide aktiver som fast ejendom.
Ultimo 2013 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusiv bidrag på koncernens realkreditgæld 1,36 pct. (2012: 1,12 pct.) En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 7,9 mio. kr.
| Årlig renteom kostning i t. kr. |
Ændring i årlig renteom kostning i t.kr. |
Varighed i år |
Ændring i værdi af gældsporte følje i t. kr. |
Ændring i re sultat før skat t. kr. |
|
|---|---|---|---|---|---|
| 1 % rentefald | 2.829 | -7.857 | 1,48 | 11.790 | 3.933 |
| 1 % rentestigning | 18.543 | 7.857 | 1,45 | -11.493 | -3.636 |
| Nuværende rente | 10.686 | 0 | 1,47 | 0 | 0 |
Baseret på netto rentebærende gæld indregnet 31. december 2013.
| 2013 | 2012 | |
|---|---|---|
| mio. kr. | mio. kr. | |
| Kategorier af finansielle instrumenter | ||
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 0 | 0 |
| Udlån og tilgodehavender | 0 | 0 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 6 | 10 |
| Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen | 788 | 786 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 0 | 0 |
De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi
Aktiekapitalen består 2.741.107 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning.
Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den forrentning, der kræves af fremmedkapitalen.
Det er koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudslikviditet styres centralt af koncernen.
Koncernen måler som beskrevet i anvendt regnskabspraksis gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Prioritetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 1 i dagsværdihierarkiet. Dagsværdien af afledte finansielle instrumenter beregnes ved hjælp af værdiansættelsesmetoder så som tilbagediskonterede pengestrøms- eller optionsmodeller. De afledte finansielle instrumenter vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Dagsværdien af øvrige finansielle aktiver og forpligtelser svarer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi.
Der findes ingen parter med bestemmende indflydelse på selskabet. For oversigt over dattervirksomheder henvises til ledelsesberetningen.
Bestyrelsens medlemmer er nærtstående parter. Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2013. Direktør Lars Frederiksen og Cura Management A/S er nærtstående parter med betydelig indflydelse gennem managementaftale med moderforeningen (likvideret den 27.12.2013). Transaktioner med Cura Management A/S via moderforeningen består af administrationsvederlag og udlæg og udgør i 2013 i alt 5.486 t.kr. (2012: 5.919 t.kr.)
Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere ned 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller pålydende værdi:
| AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø | 14,34 pct. |
|---|---|
| Realdania, Jarmers Plads 2, 1551 København V | 11,96 pct. |
| Arbejdernes Landsbank, Vesterbrogade 5, 1502 København V |
6,04 pct. |
Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruffet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 24. marts 2014 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse.
Årsrapporten forelægges selskabets aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 28. april 2014.
Ejer 5.000 stk. aktier i selskabet. Niels Roth er direktør i Zira Invest II ApS og Zira Invest III ApS, formand for bestyrelsen for TK Development A/S, Friheden Invest A/S, Small Cap Danmark A/S, Investeringsforeningen Small Cap Danmark, Porteføljeselskab A/S og Fast Ejendom Danmark A/S, samt medlem af bestyrelsen for Realdania, Arvid Nilssons Fond, A/S Rådhuspladsen og A/S Sadolinparken.
Ejer 5.000 stk. aktier i selskabet. Flemming Borreskov er formand for bestyrelsen i Catalytic Society A/S, Dansk Arkitektur Center (fond) og for Carlsberg Byen koncernen, næstformand i Fast Ejendom Danmark A/S, medlem af bestyrelsen i DADES A/S og præsident for International Federation for Housing and Planning (IFHP). Flemming Borreskov er desuden særlig rådgiver for UN Global Compact, NYC.
Ejer ikke aktier i selskabet. Peter Olsson er direktør i Komplementarselskabet Nordbassinet Aps, formand for bestyrelsen i K/S Kristensen Partners I, Green Power Partners K/S og Green Power Partners II K/S, samt medlem at bestyrelsen for Fast Ejendom Danmark A/S, P/S Nordbassinet og Dansk Farmland K/S.
I medfør af selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan finde sted.
Til bestyrelsen kan kun vælges personer, som er yngre end 70 år på valgtidspunktet. Bestyrelsesmedlemmer afgår senest på førstkommende generalforsamlingen efter, at de er fyldt 70 år.
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.