Annual Report • Mar 31, 2017
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Selskab:
Nordicom A/S Svanevej 12 2400 København NV CVR-nr.: 12 93 25 02 LEI-nr.: LEIN913442016122012215420784 Hjemsted: København, Danmark
Telefon: +45 33 33 93 03 Internet: www.nordicom.dk E-mail: [email protected]
Bestyrelse: Pradeep Pattem, formand Hallur Eyfjörd Thordarson, næstformand Ohene Aku Kwapong Anita Nassar Lars-Andreas Nilsen
Direktion: Adm. direktør Ole Steensbro
Revisor: Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab
Hovedaktivitet:
Nordicom er et ejendomsselskab med en større portefølje af erhvervsejendomme overvejende i hovedstadsområdet og den centrale del af Østjylland fra Aarhus til Kolding.
Generalforsamling: Ordinær generalforsamling afholdes den 27. april 2017 kl. 10.00 på Langebrogade 5, 1411 København K
| Ledelsesberetning | 2 | |
|---|---|---|
| Ledelsesberetning | ||
| Væsentlige begivenheder efter 31. december 2016 | 4 | |
| Forventninger til 2017 | 5 | |
| Hoved- og nøgletal | 6 | |
| Finansielle resultater | 7 | |
| Risikofaktorer | 10 | |
| Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar | 11 | |
| Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse | 11 | |
| Lovpligtig redegørelse for mangfoldighed i ledelsen | 11 | |
| Ledelsens sammensætning og vederlag | 12 | |
| Bestyrelsen | 13 | |
| Aktionærforhold | 14 | |
| Koncernstruktur pr. 31. december 2016 | 16 | |
| Påtegninger | 17 | |
| Ledelsespåtegning | 17 | |
| Den uafhængige revisors erklæringer | 18 | |
| Koncernregnskab | 22 | |
| Resultatopgørelse | 24 | |
| Opgørelse af totalindkomst | 25 | |
| Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december | 26 | |
| Opgørelse af egenkapital | 28 | |
| Opgørelse af pengestrømme | 29 | |
| Noter | 30 | |
| Årsregnskab for Nordicom A/S | 66 | |
| Resultatopgørelse | 67 | |
| Opgørelse af totalindkomst | 68 | |
| Opgørelse af finansiel stilling pr. 31. december | 69 | |
| Opgørelse af egenkapital | 71 | |
| Opgørelse af pengestrømme | 72 | |
| Noter | 73 | |
| Ejendomsoversigt | 89 |
Nordicom er et ejendomsselskab, der besidder danske erhvervsudlejningsejendomme. Ejendommene har en stor geografisk spredning og består af forskelligartede ejendomstyper.
Nordicom har siden 2009 været i en vanskelig finansiel situation og har derfor i 2016 fortsat de seneste års bestræbelser på at gennemføre en finansiel restrukturering.
I juni 2016 erhvervede Park Street Asset Management Ltd en større andel af aktierne i Nordicom. Park Street Asset Management Ltd har i 2. halvår 2016 foretaget yderligere erhvervelser af aktier i Nordicom A/S og opnåede efter afslutning af et pligtmæssigt købstilbud i november 2016 en ejerandel på 55,89 %.
Den 6. oktober 2016 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling i Nordicom A/S, hvor en bestyrelse bestående af 5 nye bestyrelsesmedlemmer blev valgt. Denne bestyrelse har sammen med ledelsen udarbejdet en restruktureringsplan, som i løbet af efteråret 2016 har opnået en foreløbig bred opbakning hos koncernens finansielle kreditorer.
Overordnet har restruktureringsplanen til formål, at reetablere kapitalgrundlaget i Nordicom A/S samt at skabe et finansielt fundament for den fortsatte drift og fremtidige udvikling i selskabet.
Restruktureringsplanen indeholder overordnet følgende elementer:
Restruktureringsplanen har til hensigt at styrke kapitalen på flere måder, herunder i form af kontant tilførsel, men også via konvertering af gæld til aktiekapital.
Park Street Asset Management Ltd´s eller dennes tilknyttede virksomheder har foretaget, og forventer at foretage yderligere, delvise erhvervelser af finansiel gæld fra Nordicoms kreditorer, med henblik på at konvertere denne gæld til aktiekapital.
Begge former for tilførsel af kapital kræver godkendelse på den ordinære generalforsamling i Nordicom A/S den 27. april 2017.
Det er ledelsens forventning, at der i henhold til restruktureringsplanen vil blive tilført kapital, både i form af kontant tilførsel og via konvertering af finansiel gæld.
Forhandlingerne med koncernens kreditorer pågår stadig, hvorfor der fortsat kan være usikkerhed om omfanget af kapitaltilførslen.
På baggrund af de positive tilkendegivelser om opbakning til restruktureringsplanen fra koncernens finansielle kreditorer, er der foretaget forhandlinger med de finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement i forbindelse med restruktureringsplanens gennemførelse.
Det er hensigten, at forhandlingerne skal føre til bedre vilkår på den finansielle gæld for at styrke det fremtidige forretningsmæssige grundlag. I henhold til restruktureringsplanen vil nogle finansielle kreditorer over tid blive afviklet fuldt ud ("ikke fortsættende kreditorer"), og andre finansielle kreditorer vil, efter restruktureringsplanens gennemførelse, fortsat yde kreditfaciliteter til Nordicom ("fortsættende kreditorer").
Nordicom har indgået endelige og bindende aftaler med 7 af koncernens finansielle kreditorer jf. beskrivelsen nedenfor. De indgåede aftaler har ikke haft nogen regnskabsmæssig effekt i 2016. Det er ledelsens vurdering, at forhandlingerne med de resterende 7 kreditorer, i henhold til restruktureringsplanen, vil resultere i lånefaciliteter på markedsvilkår, der vil forbedre det finansielle grundlag for Nordicom.
Nordicom forventer, at forhandlingerne med de resterende af koncernens finansielle kreditorer afsluttes i løbet af 1. halvår 2017, hvorefter restruktureringsplanen fuldt ud kan implementeres.
Forhandlingerne med koncernens kreditorer pågår stadig, hvorfor der fortsat kan være usikkerhed om omfanget og effekten på lånefaciliteterne i Nordicom.
Nordicom arbejder allerede på, at forenkle selskabsstrukturen og dette arbejde vil fortsætte i 1. halvår 2017.
Med virkning pr. 1. januar 2016 er der således fusioneret 8 datterselskaber med øvrige koncernselskaber, og ledelsen arbejder kontinuerligt på, at forenkle selskabsstrukturen og gøre denne mere effektiv.
Bestyrelsen og ledelsen arbejder på, at udvikle en ny forretningsplan med henblik på, at skabe et ejendomsselskab, der fremover kan være en stærk aktør på det danske ejendomsmarked.
Sideløbende med restruktureringsplanens gennemførelse har Nordicom påbegyndt en række processer vedrørende tilpasning af strategi, politikker, optimering af IT-systemer, forretningsgange og styrkelse af organisationen.
Restruktureringsplanens gennemførelse vil overordnet set resultere i, at der indgås aftaler med koncernens finansielle kreditorer, der sikrer markedsvilkår vedrørende afdragsprofiler, rente- og bidragssatser og øvrige vilkår, samt at der sikres en finansiel struktur der er afpasset koncernens aktiviteter.
Som beskrevet ovenfor, har Nordicom påbegyndt eksekveringen af restruktureringsplanen, og har indgået endelige og bindende aftaler med 7 af koncernens finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement. De pågældende finansielle kreditorer repræsenterer 306 mio. kr., svarende til 14 % af koncernens samlede finansielle gæld pr. 31. december 2016.
Nordicom har konstruktive forhandlinger med de resterende 7 af koncernens finansielle kreditorer, som repræsenterer 1.890 mio. kr., svarende til 86 % af koncernens samlede finansielle gæld pr. 31. december 2016, og forventer i løbet af 1. halvår 2017, at kunne afslutte disse forhandlinger, hvorefter restruktureringsplanen fuldt ud kan implementeres.
Tabellen nedenfor viser koncernens finansielle gæld pr. 31. december 2016, opdelt på henholdsvis ikke-fortsættende kreditorer og fortsættende kreditorer i Nordicom. Den finansielle gæld er yderligere fordelt på finansiel gæld, hvor der på nuværende tidspunkt er indgået endelige og bindende aftaler med kreditorerne og gæld, hvor Nordicom har igangværende forhandlinger med kreditorerne. I tabellen er endvidere medtaget en fordeling af koncernens finansielle gæld pr. 31. december 2016, opdelt på gæld der pr. 31. december 2016 kan opsiges, eller har udløb i 2017, og gæld, der ikke kan opsiges i 2017.
| Realkredit | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | Bankgæld | gæld | I alt | Andel |
| Ikke fortsættende kreditorer : | ||||
| Genforhandlet | 306 | 0 | 306 | 14% |
| Forhandlinger i gang | 127 | 0 | 127 | 6% |
| Fortsættende kreditorer: | ||||
| Genforhandlet | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Forhandlinger i gang | 505 | 1.258 | 1.763 | 80% |
| I alt | 938 | 1.258 | 2.196 | 100% |
| Heraf: | ||||
| Mulig opsigelse/udløb 2017 | 836 | 0 | 836 | 38% |
| Lang binding >1 år | 102 | 1.258 | 1.360 | 62% |
| I alt | 938 | 1.258 | 2.196 | 100% |
Af den samlede bankgæld er 127 mio. kr. i 2017, som konsekvens af indgåede aftaler med finansielle kreditorer mv. enten nedbragt, eftergivet eller omlagt til gæld med lang binding, hvilket foreløbigt har medført en positiv egenkapitaleffekt på ca. 54 mio. kr., der indregnes i regnskabet i 2017.
Som en naturlig konsekvens af de igangværende forhandlinger med de finansielle kreditorer, har Nordicom ikke indhentet separate bekræftelser vedrørende lånevilkårene fra og med 1. januar 2017, idet hidtidige lånevilkår forventes erstattet af nye vilkår, forhandlet som led i restruktureringsplanens gennemførelse jf. beskrivelsen ovenfor.
Forudsat at de eksisterende lån ikke opsiges i 2017 og uden væsentlige ændringer af lånevilkår, dvs. før gennemførelse af restruktureringsplanen, udviser Nordicoms likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til at gennemføre koncernens aktiviteter i hele 2017.
Selskabets og koncernens fortsatte drift er afhængig af restruktureringsplanens gennemførelse. Det er ledelsens forventning, at restruktureringen kan gennemføres på tilfredsstillende vilkår, og regnskabet er derfor aflagt under forudsætning af fortsat drift.
Det danske ejendomsmarked har i 2016 fortsat den positive udvikling fra 2015. De positive tendenser kan blandt andet aflæses på antallet af gennemførte transaktioner og den samlede værdi heraf, ligesom der fortsat ses faldende afkastkrav ved transaktioner på ejendomme med primære beliggenheder, især i de større byer. Herudover ses der også stigende markedslejeniveauer og faldende tomgang i flere segmenter, igen primært koncentreret i og omkring de større byer.
Denne positive udvikling i de større byer, kombineret med en generel stigende optimisme, et øget aktivitetsniveau i samfundet, samt en øget interesse for at investere i ejendomme, medfører nu, at efterspørgslen også begynder at stige i de mellemstore byer og for ejendomme med sekundære beliggenheder, som hovedsagligt karakteriserer Nordicoms portefølje.
Udbuddet af denne type ejendomme, samt udbuddet af ledige lokaler i de mellemstore byer i provinsen, er imidlertid omfattende og det forventes derfor, at den positive udvikling kun vil brede sig langsomt og primært som konsekvens af, at priserne og konkurrencen i de store byer har nået et niveau, der er på højde med det før finanskrisen.
Som følge af koncernens finansielle situation, har Nordicom i en stor del af 2016, haft meget begrænsede økonomiske rammer til at foretage nødvendige indretninger til nye lejere. Dette har medført, at Nordicom har oplevet en svagt stigende tomgang i koncernens ejendomsportefølje. Tomgangen er således steget i 2016 og udgør gennemsnitligt 11,4 % (opgjort efter lejeværdi) mod 10,8 % i 2015.
I de ejendomme der besiddes pr. 31. december 2016, er der i 2016 flyttet nye lejere ind på ca. 14.000 kvm, svarende til ca. 6 % af koncernens samlede etagearealer, hvilket dog delvist modsvares af afgang af lejere som følge af opsigelser mm. Nordicom har blandt andet indgået lejekontrakter til indflytning i 2016 for følgende ejendomme:
Der er endvidere indgået lejekontrakter i 2016 og i begyndelsen af 2017, der medfører indflytning af nye lejere på ca. 5.000 kvm i løbet af 2017, ligesom der er igangværende kontraktforhandlinger med potentielle nye lejere i flere af koncernens ejendomme.
Nordicom har i 2016 gennemført løbende frasalg af ejendomme, som det af hensyn til koncernens situation er fundet hensigtsmæssige at frasælge.
I 2016 har Nordicom overdraget følgende ejendomme til købere:
Nordicom har tidligere indgået en betinget salgsaftale vedrørende ejendommen Tåstrup Stationscenter, Taastrup. Det lykkedes ikke, at opfylde betingelserne for handlen, og ejendommen besiddes derfor fortsat af Nordicom.
Bortset fra salg af mindre grundstykker og projektejendomme, er der ikke indgået salgsaftaler med aflevering til køberne efter balancedagen.
Nordicom arbejder sideløbende med restruktureringsplanens gennemførelse på at tilpasse organisationen, med henblik på skabe et ejendomsselskab, som fremover kan være en stærk aktør på det danske ejendomsmarked.
Den 6. oktober 2016 blev der afholdt en ekstraordinær generalforsamling i Nordicom A/S, hvor en bestyrelse bestående af 5 nye bestyrelsesmedlemmer blev valgt. Oplysninger om Nordicoms nye bestyrelsesmedlemmer fremgår på side 13.
Der er herudover i 2017 sket følgende ændringer i Nordicoms ledelse:
Medarbejderantallet i Nordicom er i 2016 reduceret til 16 medarbejdere mod 18 ved årets indgang, hvilket bidrager til at reducere koncernens kapacitetsomkostninger.
Nordicom anvender primært resultatbegrebet EBVAT (Earnings Before Value Adjustments and Tax) til at måle koncernens driftsresultater. EBVAT er defineret i Finansforeningens "Anbefalinger & Nøgletal 2015". EBVAT udtrykker koncernens indtjening før værdireguleringer og skat, og udledes således af resultatopgørelsen på side 24:
| 1 | Resultat før værdireguleringer | |
|---|---|---|
| 2 | + | Finansielle indtægter |
| 3 | - | Finansielle omkostninger |
| 4 | = | EBVAT |
Det realiserede EBVAT i 2016 udgør 24,9 mio. kr. (2015: 24,4 mio. kr.), hvilket er i overensstemmelse med de seneste udmeldte forventninger, og på niveau med EBVAT i 2015.
EBVAT er i forhold til 2015 påvirket af såvel positive som negative forhold, herunder bl.a.:
Årets resultat blev et overskud på 43,5 mio. kr. (2015: 39,5 mio. kr.) for koncernen. Trods et nogenlunde uændret EBVAT, har Nordicom således realiseret et bedre resultat i 2016 end i 2015 på 4,0 mio. kr., hvilket bl.a. skyldes nettoeffekten af følgende, såvel positive som negative poster, der ikke indgår i opgørelsen af EBVAT:
Koncernens egenkapital pr. 31. december 2016 udgør -33,1 mio. kr. Egenkapitalen pr. 31. december 2015 udgjorde -84,1 mio. kr. og er forbedret med 51,1 mio. kr. i 2016. Udover årets resultat er egenkapitalen i 2016 positivt påvirket med 7,6 mio. kr. (2015: 12,5 mio. kr.) vedrørende dagsværdiregulering på koncernens domicilejendomme.
Nordicom solgte i 2013 ejendommene ved Enghave Brygge i Københavns Sydhavn. Handlen var struktureret således, at der som led i handlen blev opnået en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. afhang af købers indfrielse af sine låneforpligtelser inden for de efterfølgende år. Disse 35 mio. kr., der er indregnet som en gældsforpligtelse i balancen pr. 31. december 2016, repræsenterer en betinget gældseftergivelse. Nordicom har i 2017 modtaget bekræftelse på, at betingelserne for eftergivelsen er opfyldt, og gældseftergivelsen vil således blive indregnet i resultatopgørelsen i 2017.
Som led i gennemførelsen af restruktureringsplanen, har Nordicom i 2017 indgået aftaler med 3 finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement i forbindelse med restruktureringsplanens gennemførelse. Finansiel gæld omfattet af de pågældende aftaler udgør 100 mio. kr. pr. 31. december 2016.
Ovenstående gældseftergivelse vedrørende ejendommene ved Enghave Brygge og aftaler indgået som led i restruktureringsplanen har, sammen med tilsvarende aftaler indgået med 4 finansielle kreditorer i 2016 medført, at finansiel gæld på 127 mio. kr. i 2017 enten er nedbragt, eftergivet eller omlagt til gæld med lang binding, hvilket har medført en positiv egenkapitaleffekt på ca. 54 mio. kr., der vil få regnskabsmæssig effekt i 2017. I forbindelse med nedbringelsen af den finansielle gæld er enkelte mindre grundstykker og projektbeholdninger overdraget til de respektive finansielle kreditorer.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
Nordicom forventer, at afslutte forhandlingerne med koncernens finansielle kreditorer i løbet af 1. halvår 2017, hvorefter den på side 2 omtalte restruktureringsplan fuldt ud kan implementeres.
Restruktureringsplanens gennemførelse vil overordnet set resultere i, at der indgås aftaler med koncernens finansielle kreditorer, der sikrer markedsvilkår vedrørende afdragsprofiler, rente- og bidragssatser og øvrige vilkår, samt at der sikres en finansiel struktur der er afpasset koncernens aktiviteter.
Nordicom har udarbejdet et budget for 2017, som baserer sig på koncernens eksisterende ejendomsportefølje og effekten af restruktureringsplanens gennemførelse, herunder fremadrettede lånevilkår.
Det pågældende budget for 2017 udviser en forventning til EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat) i niveauet 30-40 mio. kr. før indregning af gevinster, der er eller forventes opnået som følge af eftergivelser af finansiel gæld og lign.
Da restruktureringsplanen endnu ikke er endeligt gennemført indebærer dette en risiko for, at de uafsluttede dele af restruktureringsplanen vil blive ændret, forsinket eller bortfalde, ligesom forventede fremadrettede lånevilkår, kan blive ændret til ugunst for koncernen. Ændringer til restruktureringsplanens gennemførelse og fremadrettede lånevilkår kan derfor væsentligt påvirke resultatforventningerne til 2017.
Herudover er der som følge af sædvanlige driftsrisici usikkerhed knyttet til forudsætningerne for Nordicoms forventede resultater. Driftsresultatet for 2017 kan særligt påvirkes negativt ved større lejeres fraflytninger, konkurser og lignende, ligesom genforhandling af lejevilkår med eksisterende lejere kan få indflydelse på driftsresultatet. Herudover vil eventuelle køb og salg af ejendomme påvirke det forventede EBVAT.
Udover den mulige effekt på finansielle omkostninger som følge af forhandlinger mv. i forbindelse med restruktureringsplanens gennemførelse, har Nordicom variabelt forrentet realkreditgæld for nominelt ca. 964 mio. kr., hvor der skal ske en ny rentefastsættelse pr. 1. april 2017 eller pr. 1. juli 2017, hvilket også vil kunne påvirke driftsresultatet for 2017 såvel positivt som negativt.
.
Hovedtal
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| Resultatopgørelse | |||||
| Huslejeindtægter | 145.535 | 151.332 | 158.463 | 165.953 | 203.565 |
| Nettoomsætning i alt | 175.098 | 177.218 | 384.149 | 196.471 | 223.281 |
| Bruttoresultat | 131.718 | 139.713 | 145.736 | 141.396 | 165.041 |
| Resultat af primær drift | 99.397 | 124.349 | 110.740 | -122.420 | 86.644 |
| Finansielle poster | -74.926 | -81.093 | -79.155 | -86.021 | -93.857 |
| Resultat før værdireguleringer og skat (EBVAT) (fortsættende aktiviteter) | 24.858 | 24.407 | 40.528 | 17.876 | 26.468 |
| Årets resultat af fortsættende aktiviteter | 43.496 | 39.541 | 20.344 | -191.870 | -4.964 |
| Årets resultat af ophørte aktiviteter | 0 | 0 | 0 | -2.718 | -38.548 |
| Årets resultat | 43.496 | 39.541 | 20.344 | -194.588 | -43.512 |
| Opgørelse af finansiel stilling | |||||
| Investeringsejendomme | 1.918.052 | 2.040.654 | 2.158.228 | 2.208.685 | 2.856.773 |
| Investeringer i materielle aktiver | 12.287 | 33.535 | 20.687 | 18.612 | 41.987 |
| Balancesum i alt | 2.225.316 | 2.322.188 | 2.395.780 | 2.725.331 | 3.281.589 |
| Rentebærende gæld | 2.196.434 | 2.336.074 | 2.466.374 | 2.742.630 | 3.134.447 |
| Egenkapital for aktionærer i Nordicom A/S | -33.062 | -84.145 | -136.182 | -156.526 | 40.257 |
| Pengestrømsopgørelse | |||||
| Pengestrømme fra driften | 45.901 | 36.701 | 81.791 | 10.342 | -24.094 |
| Pengestrømme fra investering | 144.433 | 89.342 | 54.820 | 40.427 | 402.606 |
| Pengestrømme fra finansiering | -152.493 | -129.380 | -132.844 | -49.969 | -413.157 |
| Øvrige oplysninger | |||||
| Andel af langfristet gæld af total gæld (%) | 58,4 | 60,3 | 59,6 | 57,6 | 52,4 |
| Aktiekapital | 12.028 | 12.028 | 12.028 | 12.028 | 120.279 |
| Børskurs, ultimo (beløb i kr.) | 1,3 | 1,9 | 2,1 | 2,3 | 4,7 |
| Aktiekursændring i kurspoint | -0,6 | -0,2 | -0,2 | -2,4 | 0,3 |
| Udbytte pr. aktie (beløb i kr.) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Antal medarbejdere i koncernen (gns.) | 16 | 20 | 25 | 32 | 32 |
| 2016 | 2015 | 2014 | 2013 | 2012 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Afkast på ejendomsporteføljen (% p.a.) | 5,7 | 5,7 | 5,2 | 4,8 | 5,1 |
| Gennemsnitlig lånerente (% p.a.) | 3,3 | 3,4 | 3,2 | 3,0 | 2,9 |
| Afkastmarginal på ejendomsporteføljen (% p.a.) | 2,4 | 2,3 | 2,0 | 1,8 | 2,2 |
| Forrentning af egenkapital (%) | N/A | N/A | N/A | N/A | -69,5 |
| Indre værdi pr. aktie, ultimo (kr.) | -2,8 | -7,1 | -11,4 | -13,1 | 3,4 |
| Resultat pr. aktie (kr.) | 3,7 | 3,3 | 1,7 | -16,3 | -3,6 |
| Resultat af fortsættende aktiviteter pr. aktie (kr.) | 3,7 | 3,3 | 1,7 | -16,1 | -0,4 |
| Udbytteafkast (%) | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 |
| Kurs/indre værdi, ultimo | Neg. | Neg. | Neg. | Neg. | 1,4 |
| Cashflow pr. aktie (kr.) | 3,9 | 3,1 | 6,9 | 0,9 | -2,0 |
| Soliditet (%) | Neg. | Neg. | Neg. | Neg. | 1,2 |
Ovennævnte nøgletal er beregnet i henhold til definitionerne udarbejdet af Finansforeningens "Anbefalinger & Nøgletal 2015", jf. omtalen i koncernregnskabets note 32.
Koncernen opnåede i 2016 et EBVAT (resultat eksklusive værdireguleringer og skat) på 24,9 mio. kr., hvilket er i overensstemmelse med de seneste udmeldte forventninger som omtalt i delårsrapporten for 1. halvår 2016.
Nordicom præsenterer ikke segmentoplysninger, idet Nordicoms ejendomsportefølje styres under ét.
Koncernens investeringsejendomme pr. 31. december 2016 sammensætter sig af alle koncernens 60 ejendomme, bortset fra
Investeringsejendommene indgår i koncernregnskabet med følgende ejendomsdriftsresultater i resultatopgørelsen og dagsværdier i opgørelsen af finansiel stilling:
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Huslejeindtægter Bruttoresultat Værdireguleringer |
142,5 118,7 0,4 |
147,6 125,5 14,5 |
| Ejendomsdriftsresultat før finansielle omkostninger | 119,1 | 140,0 |
| Dagsværdi | 1.918,1 | 2.040,7 |
Ejendomsdriftsresultatet før finansielle omkostninger udgør 119,1 mio. kr. i 2016 mod 140,0 mio. kr. i 2015.
Koncernens investeringsejendomme er geografisk koncentreret i Storkøbenhavn og større provinsbyer. Opdelt på regnskabsmæssige værdier fordeler porteføljen sig således:
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Storkøbenhavn | 747 (40%) | 758 (38%) |
| Øvrige Sjælland og Bornholm | 457 (24%) | 535 (26%) |
| Fyn | 238 (12%) | 246 (12%) |
| Jylland | 476 (24%) | 502 (24%) |
| I alt | 1.918 | 2.041 |
Opdelt på ejendomstyper fordeler den regnskabsmæssige værdi af porteføljen sig således:
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Butik | 747 (39%) | 818 (40%) |
| Kontor | 858 (45%) | 853 (42%) |
| Lager og produktion | 13 (1%) | 26 (1%) |
| Bolig | 193 (10%) | 246 (12%) |
| Andre | 107 (6%) | 98 (5%) |
| I alt | 1.918 | 2.041 |
Investeringsejendommenes huslejeindtægter udgør i 2016 142,5 mio. kr. og er faldet med 5,1 mio. kr. sammenlignet med 2015, hvilket primært skyldes frasalg af ejendomme i løbet af 2015 og 2016.
Faldet i huslejeindtægterne har tilsvarende medført et lavere bruttoresultat i 2016. Der er i 2016 endvidere afholdt flere vedligeholdelsesomkostninger på ejendommene sammenholdt med 2015. Investeringsejendommenes bruttoresultat udviser i 2016 således 118,7 mio. kr. mod 125,5 mio. kr. i 2015, svarende til et fald på 6,8 mio. kr.
Som følge af koncernens finansielle situation har Nordicom i en stor del af 2016 haft meget begrænsede økonomiske rammer til at foretage nødvendige indretninger til nye lejere. Dette har medført, at Nordicom har oplevet en svagt stigende tomgang i koncernens ejendomsportefølje. Tomgangen er således steget i 2016 og udgør gennemsnitligt 11,4 % (opgjort efter lejeværdi) mod 10,8 % i 2015.
Af følgende tabel fremgår den beregnede gennemsnitlige tomgang opdelt på ejendomstyper:
| Gennemsnitlig tomgang i % | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Butik | 12,0% | 10,9% |
| Kontor | 10,2% | 9,5% |
| Lager og produktion | 50,6% | 65,8% |
| Bolig | 3,8% | 3,9% |
| Andre | 1,0% | 4,2% |
| I alt | 11,4% | 10,8% |
De samlede investeringer i 2016 med henblik på at nedbringe tomgangen udgør ca. 9 mio. kr. fordelt på et større antal ejendomme. I 2015 udgjorde investeringerne ca. 31 mio. kr.
Nordicom har i 2016 oplevet en stagnation i udviklingen af de markedsbestemte lejeniveauer på visse ejendomme i Nordicoms portefølje, og en stigende tendens i udviklingen af de markedsbestemte lejeniveauer på andre typer af ejendomme, herunder særligt kontorejendomme i visse geografiske områder.
Justeringen af udbudspriserne på lejen og genforhandlinger af eksisterende lejekontrakter medfører imidlertid løbende reguleringer af realiserede lejeniveauer i både opadgående og nedadgående retning. Nedadgående reguleringer forekommer i situationer hvor de tidligere lejekontrakter er indgået på tidspunkter, hvor lejeniveauerne var højere end på nuværende tidspunkt.
Af følgende tabel fremgår den beregnede gennemsnitlige opnåede bruttoleje opdelt på ejendomstyper på ejendomme, der besiddes pr. 31. december 2016:
| Gns. bruttoleje pr. m2 p.a. (kr.) | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Butik | 693 | 689 |
| Kontor | 853 | 837 |
| Lager og produktion | 182 | 166 |
| Bolig | 949 | 942 |
| Andre | 785 | 914 |
| I alt | 739 | 735 |
Investeringsejendommenes ejendomsdriftsresultat før finansielle omkostninger for 2016 er positivt påvirket af dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med 0,4 mio. kr. (2015: 14,5 mio. kr.). Dagsværdireguleringerne skyldes en kombination af såvel positive som negative forhold. Dagsværdireguleringerne er negativt påvirket af en mindre stigning i afkastkravene, som er steget til 6,97 % p.a. pr. 31. december 2016 mod 6,84 % p.a. pr. 31. december 2015 (vægtet afkastkrav på "færdige investeringsejendomme" jf. beskrivelsen i koncernregnskabets note 1). Herudover er dagsværdireguleringerne positivt og negativt påvirket af specifikke lejerforhold og andre ejendomsspecifikke forhold.
Nordicom har i 2016 realiseret et positivt resultat eksklusive værdireguleringer og skat (EBVAT) på 24,9 mio. kr. (2015: 24,4 mio. kr.), svarende til en stigning på ca. 0,5 mio. kr. i forhold til 2015.
Nordicom opnåede i 2016 et bruttoresultat på 131,7 mio. kr. (2015: 139,7 mio. kr.), svarende til et fald på 8,0 mio. kr.
Investeringsejendommenes ejendomsdrift bidrager til bruttoresultatet med 118,7 mio. kr. i 2016 mod 125,5 mio. kr. i 2015 jf. omtalen ovenfor i afsnittet "Investeringsejendommenes drift" på side 7-8, og udgør dermed hovedårsagen til faldet i bruttoresultatet.
I bruttoresultatet i 2016 indgår desuden avancer fra salg af projektbeholdninger med 1,6 mio. kr., hvilket er på uændret niveau i forhold til 2015. Øvrige salg af tjenesteydelser og varer vedrører Nordicoms hoteldrift og bidrager i 2016 med et bruttoresultat på 9,0 mio. kr. mod 9,1 mio. kr. i 2015.
Koncernens kapacitetsomkostninger ekskl. af- og nedskrivninger udgør 29,8 mio. kr. i 2016 mod 32,6 mio. kr. i 2015. Faldet skyldes bl.a. reduktion af antal medarbejdere.
Årets resultat er påvirket med positive dagsværdireguleringer på investeringsejendomme med 0,4 mio. kr. (2015: 14,5 mio. kr.), jf. omtalen i afsnittet "Investeringsejendommenes drift" ovenfor.
Dagsværdireguleringer på Nordicoms gæld til kreditinstitutter har i 2016 påvirket resultatet negativt med -10,7 mio. kr. (2015: 5,4 mio. kr.). Dagsværdireguleringerne vedrører en kombination af markedsmæssige kursudsving på gæld til realkreditinstitutter, vilkår på banklån og effekten af udviklingen i koncernens finansielle situation.
Finansielle poster, netto udgør -74,9 mio. kr. (2015: -81,1 mio. kr.), svarende til en positiv ændring på 6,2 mio. kr., hvilket sammensætter sig af flere såvel positive som negative forhold. De markedsbaserede renter på koncernens realkreditlån har i 2016 generelt været lavere end i 2015, hvilket delvist er modsvaret af bidragsstigninger på koncernens realkreditgæld. Herudover er de finansielle omkostninger reduceret som følge af frasolgte ejendomme i 2015 og 2016.
Skat af årets resultat udgør +19,0 mio. kr. i 2016 (2015: -3,7 mio. kr.) og er positivt påvirket med 26,0 mio. kr. som følge af regulering af ikke-indregnede skatteaktiver som følge af forventning om en væsentlig reduktion i finansielle omkostninger efter gennemførelse af restruktureringsplanen.
Årets resultat udgør i 2016 43,5 mio. kr. (2015: 39,5 mio. kr.).
Dagsværdiregulering af domicilejendomme har i 2016 påvirket anden totalindkomst efter skat positivt med 7,6 mio. kr. (2015: 12,5 mio. kr.) som følge af omvurderet dagsværdi, og årets totalindkomst udgør i 2016 herefter 51,1 mio. kr. (2015: 52,0 mio. kr.).
Nordicoms balancesum pr. 31. december 2016 udgør 2.225,3 mio. kr. og er reduceret med 96,9 mio. kr. i forhold til balancesummen pr. 31. december 2015. Reduktionen skyldes primært frasalg af ejendomme i 2016.
Langfristede aktiver udgør pr. 31. december 2016 2.069,3 mio. kr. (31. december 2015: 2.050,8 mio. kr.), og kortfristede aktiver udgør 156,0 mio. kr. (31. december 2015: 271,3 mio. kr.). Der er i 2016 afholdt udgifter til forbedringer af ejendomme med 8,9 mio. kr.
Egenkapitalen pr. 31. december 2016 udgør -33,1 mio. kr. (31. december 2015: -84,1 mio. kr.). Forbedringen kan henføres til årets totalindkomst, jf. ovenfor.
Gæld til kreditinstitutter udgør pr. 31. december 2016 2.196,4 mio. kr. (31. december 2015: 2.336,1 mio. kr.), der fordeler sig med henholdsvis 1.299,7 mio. kr. (59 %) på langfristede forpligtelser og 896,7 mio. kr. (41 %) på kortfristede forpligtelser inkl. kreditinstitutter tilknyttet aktiver bestemt for salg.
Pengestrømme fra driftsaktivitet for 2016 udgør 45,9 mio. kr. (2015: 36,7 mio. kr.), svarende til en stigning på 9,2 mio. kr. i forhold til 2015. Stigningen i 2016 skyldes primært, at pengestrømmene fra driftsaktivitet i 2015 var negativt påvirket af tilbagebetalinger af oprullede renter i henhold til den i 2015 gældende bankaftale. Ses der bort fra disse tilbagebetalinger af renter, er pengestrømmene fra driftsaktivitet i 2016 på samme niveau som i 2015.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet udgør i 2016 144,4 mio. kr. (2015: 89,3 mio. kr.). Pengestrømmene fra investeringsaktivitet er i 2016 påvirket positivt med 156,7 mio. kr. fra salg af investeringsejendomme, hvoraf 29,3 mio. kr. vedrører provenu fra en ejendom solgt i 2015. Årets likviditetseffekt af forbedringer i ejendomme mv. udgør - 8,9 mio. kr. (2015: -31,4 mio. kr.).
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet udgør i 2016 -152,5 mio. kr. (2015: -129,4 mio. kr.) og skyldes tilbagebetalinger af lån ved frasalg af ejendomme og projektbeholdninger samt ordinære afdrag.
Koncernens likvide beholdninger udgør 79,2 mio. kr. pr. 31. december 2016 mod 41,4 mio. kr. pr. 31. december 2015.
I forbindelse med aflæggelsen af årsrapporten er det nødvendigt, at ledelsen opstiller forudsætninger og foretager vurderinger og skøn vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, herunder vedrørende:
Da der er tale om forudsætninger, vurderinger og skøn, knytter der sig usikkerhed til de nævnte forhold og poster. Det kan være nødvendigt, at ændre tidligere foretagne skøn mv. på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaringer eller efterfølgende begivenheder. Der henvises til note 1 i koncernregnskabet og note 1 i modervirksomhedens årsregnskab for yderligere omtale af de nævnte forudsætninger, vurderinger, skøn og tilknyttede usikkerheder.
Moderselskabet Nordicom A/S har i forbindelse med aflæggelsen af årsregnskabet for 2016 ændret regnskabspraksis, således at selskabet indregner kapitalandele i dattervirksomheder i overensstemmelse med indre værdis metode. Tidligere blev kapitalandele i dattervirksomheder indregnet og målt til kostpris.
For moderselskabet Nordicom A/S andrager resultat før skat 49,8 mio. kr. for 2016 (2015: 41,1 mio. kr.).
Moderselskabets resultat før skat er påvirket med 60,5 mio. kr. (2015: 60,2 mio. kr.) fra resultat af dattervirksomheder.
Moderselskabets egenkapital pr. 31. december 2016 udgør -35,5 mio. kr. (31. december 2015: -91,3 mio. kr.). Nordicom A/S har dermed fortsat tabt mere end 50 % af aktiekapitalen.
Som beskrevet, bl.a. på side 2, arbejder ledelsen i Nordicom på, at gennemføre en restruktureringsplan for koncernen.
Der vurderes herudover ikke, at være forhold vedrørende modervirksomhedens regnskab, der ikke er de samme, som gælder for koncernen som helhed.
Den finansielle styring i koncernen er rettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift, og samtidig mod at minimere koncernens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.
Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (primært renterisiko) og kreditrisici.
Nordicom forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder med de største risici, og aktuelt er den væsentligste fokus på arbejdet med gennemførelse af restruktureringsplanen for koncernen jf. beskrivelsen ovenfor på side 2 og koncernregnskabets note 1 og 27.
Årsrapporten for 2016 er udarbejdet på en forudsætning om restruktureringsplanens gennemførelse.
En række elementer i restruktureringsplanen er på tidspunktet for aflæggelsen af årsrapporten 2016 endnu ikke afsluttet, herunder udestår der afslutning af igangværende forhandlinger med 7 af koncernens største finansielle kreditorer, samt accept af nødvendige kapitaludvidelser på en generalforsamling i Nordicom A/S.
Da restruktureringsplanen endnu ikke er endeligt gennemført indebærer dette en risiko for, at de uafsluttede dele af restruktureringsplanen vil blive ændret, forsinket eller bortfalde, ligesom forventede fremadrettede lånevilkår, kan blive ændret til ugunst for koncernen. Ændringer til restruktureringsplanens gennemførelse og fremadrettede lånevilkår kan i sagens natur have en væsentlig påvirkning på Nordicoms finansielle situation.
Nordicoms finansielle risici er beskrevet i koncernregnskabets note 27 og indeholder bl.a. en beskrivelse af følgende elementer:
Der henvises til omtalen i note 27.
Nordicom er omfattet af almindelige forretningsmæssige og samfundsmæssige risici gældende for aktører på det danske ejendomsmarked.
Nordicoms væsentligste forretningsmæssige risici kan inddeles i følgende kategorier:
Nordicom værdiansætter investeringsejendomme til dagsværdi (markedsværdi) og indregner værdireguleringer i årets resultat. Nordicoms portefølje af ejendomme udgør en stor andel af koncernens balance, hvilket bevirker, at følsomheden over for prisfald på ejendomsmarkedet er relativ stor.
Ejendommenes værdi er påvirket af flere faktorer, herunder er værdien særlig følsom over for udsving i følgende parametre:
Estimerede ændringer på ejendommenes dagsværdi ved ændringer af ovenstående parametre fremgår af note 1 i koncernregnskabet.
Nordicom oplever, at ejendomsmarkedet er præget af stagnerende eller svagt stigende markedslejeniveauer efter flere år med faldende lejeniveauer. Der er imidlertid fortsat et stort udbud af ledige lokaler og dermed stor konkurrence om at tiltrække nye lejere til tomme lejemål.
Udviklingen har medført, at der er risiko for, at aftalte lejeniveauer for eksisterende lejemål er højere end markedslejen, og at det aktuelle lejeniveau derfor skal reduceres til en lavere markedsleje ved eventuel genforhandling eller genudlejning. Dette kan medføre en negativ påvirkning af Nordicoms resultat og finansielle stilling.
Nordicom er afhængig af, at der for ejendommene kan opretholdes eller skabes et naturligt brugerbehov.
Ved en lejers fraflytning af et lejemål er der en risiko for, at det ledige lejemål ikke kan genudlejes inden for den forventede tidshorisont eller eventuelt alene kan udlejes til et lavere lejeniveau end forventet. Herudover er tomgangen påvirket af de generelle konjunkturer i det område, hvor den enkelte ejendom er beliggende.
Eliminering af tomgang forudsætter i visse tilfælde, at Nordicom investerer i en modernisering og ombygning af ejendommene.
Fundamentet for at opnå lejeindtægter er selvsagt, at Nordicom kan tilbyde lejemål, som opfylder lejernes forventninger og krav, herunder til en tilfredsstillende vedligeholdelsesstand for ejendommen.
Manglende vedligeholdelse af ejendomme udgør derfor en risiko for Nordicom. Manglende vedligeholdelse kan skyldes mange forhold, f.eks. manglende økonomiske ressourcer, konstruktionsmæssige mangler, uforudset nedslidning, hærværk, ekstreme vejrforhold mm. Nordicom udarbejder 10-årige vedligeholdelsesbudgetter og gennemfører hvert år de vedligeholdelsesarbejder, som er nødvendige for at opretholde en tilfredsstillende vedligeholdelsesstand på ejendommene.
Nordicom frasælger ejendomme som findes hensigtsmæssige at frasælge. Salgsprisen er naturligt forbundet med usikkerhed, da den afhænger af den konkrete forhandlingssituation på salgstidspunktet og tillige påvirkes af en lang række øvrige forhold, herunder ejendommenes lejeindtægter, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet.
Der er til en finansiel kreditor afgivet salgsfuldmagter til de af koncernens ejendomme, hvor den pågældende finansielle kreditor er panthaver eller garantistiller. Pr. 31. december 2016 er der afgivet 4 salgsfuldmagter vedr. ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 40 mio. kr. Den finansielle kreditor har med henblik på at give Nordicom ro til at gennemføre restruktureringen bekræftet overfor Nordicom, ikke at gøre brug af salgsfuldmagterne indtil den 10. august 2017. De pågældende salgsfuldmagter kan resultere i, at ejendommene må sælges under tidspres og lignende risici for ikke at opnå optimale salgspriser.
Ved ombygning af koncernens eksisterende ejendomme, eller ved nybyggeri, er der risiko for, at der opstår fejl og mangler. Nordicom sikrer sig imod disse gennem kontrakter med koncernens leverandører (entreprenører mv.), som vil være forpligtet til at udbedre eventuelle mangler. I tilfælde hvor leverandører er gået konkurs eller af anden grund ikke kan honorere sine forpligtelser, kan Nordicom imidlertid ende med at skulle udbedre fejl og mangler for egen regning, såfremt der ikke er stillet garanti eller anden sikkerhed fra leverandørerne.
Øvrige risikoforhold kan inddeles i følgende kategorier:
Nordicom tegner lovpligtige forsikringer samt de forsikringer, der vurderes at være relevante og sædvanlige. Nordicom foretager med jævne mellemrum en forsikringsgennemgang med bistand fra en forsikringsspecialist. Baseret på den seneste rapport om Nordicoms forsikringsdækning vurderer ledelsen, at Nordicom har en tilstrækkelig forsikringsdækning.
Ændringer i skatte- og afgiftslovgivningen kan påvirke Nordicoms skatte- og afgiftsmæssige situation.
Nordicom indgår løbende en række aftaler, herunder aftaler vedrørende drift af ejendomme. Aftalerne indebærer muligheder og risici, der bliver vurderet og afdækket i forbindelse med indgåelse af aftalerne.
Nordicom anvender IT i betydeligt omfang og er således eksponeret over for driftsmæssige forstyrrelser eller brist i den etablerede sikkerhed. Dette kan medføre driftsmæssige og finansielle tab. Nordicom arbejder til stadighed med at sikre et højt niveau for IT-sikkerhed, hvilket aktuelt vurderes at være tilfældet.
Ledelsens væsentligste fokus er som beskrevet i ledelsesberetningen på side 2, at gennemføre en restruktureringsplan for Nordicom.
Nordicom har som konsekvens heraf, på nuværende tidspunkt, valgt ikke, at arbejde aktivt og struktureret med samfundsansvar og har derfor ikke politikker for samfundsansvar, herunder politikker for:
Nordicoms ledelse vil i 2017 igen arbejde aktivt og struktureret med samfundsansvar.
Nordicom har valgt på virksomhedens hjemmeside, at offentliggøre den lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse, jf. Årsregnskabslovens § 107b.
Den fulde lovpligtige redegørelse findes på koncernens hjemmeside http://www.nordicom.dk/info/aktieinformation/virksomhedsledelse.
Nordicoms bestyrelse består på tidspunktet for offentliggørelsen af årsrapporten for 2016 af 4 mænd og 1 kvinde. Alle bestyrelsesmedlemmer er valgt til bestyrelsen den 6. oktober 2016.
I overensstemmelse med Erhvervsstyrelsens "Vejledning om måltal og politikker for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen og for afrapportering herom" udsendt i marts 2016, har Nordicom dermed en underrepræsentation i bestyrelsen (det øverste ledelsesorgan). Forud for ændringen af bestyrelsen den 6. oktober 2016 havde Nordicom ikke en underrepræsentation.
Nordicom har fastsat nye måltal for det underrepræsenterede køn i bestyrelsen (det øverste ledelsesorgan). Nordicom har valgt, at det underrepræsenterede køn skal være repræsenteret med 40 % i bestyrelsen inden udgangen af 2020.
Nordicom har under hensyntagen til antal medarbejdere i koncernen ikke udarbejdet politikker for at øge andelen af det underrepræsenterede køn i koncernens øvrige ledelsesniveauer.
Ledelsen i Nordicom består af følgende organer:
Oversigt over ledelsesmedlemmer i Nordicom:
| Indtrådt/ ansat |
Udløb af valgperiode |
Alder | Aktiebesid delse primo, antal stk. |
Aktiekøb i året, antal stk. |
Aktiebesid delse ultimo, antal stk. |
Uafhængighed | Køn | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bestyrelse | ||||||||
| Pradeep Pattem | 2016 | 2017 | 40 | 0 | 6.722.4371) | 6.722.437 | Ikke uafhængig | M |
| Hallur Thordarson | 2016 | 2017 | 48 | 0 | 0 | 0 | Ikke uafhængig | M |
| Ohene Kwapong | 2016 | 2017 | 55 | 0 | 0 | 0 | Uafhængig | M |
| Lars-Andreas Nilsen | 2016 | 2017 | 41 | 0 | 0 | 0 | Uafhængig | M |
| Anita Nassar | 2016 | 2017 | 54 | 0 | 0 | 0 | Uafhængig | K |
| Direktion | ||||||||
| Ole Steensbro | 2008 | - | 53 | 12.522 | 0 | 12.522 | - | M |
1) Erhvervet via Park Street Asset Management Ltd.
Formålet med koncernens aflønning, herunder eventuelle incitamentsaflønninger, er at tiltrække og fastholde koncernens ledelsesmæssige kompetencer samt fremme ledelsens incitament til at realisere Nordicoms målsætninger og skabe værdi i og for selskabet.
Der er udarbejdet en vederlagspolitik, der beskriver retningslinjerne for fastlæggelse og godkendelse af vederlag til medlemmer af bestyrelse og direktion. Vederlagspolitikken er godkendt på selskabets generalforsamling og er tilgængelig på www.nordicom.dk.
Den 6. oktober 2016 blev en ny bestyrelse bestående af 5 nye bestyrelsesmedlemmer valgt til Nordicoms bestyrelse. Ved den nye bestyrelses konstituering blev det af hensyn til restruktureringsprocessen besluttet, at fravige den gældende vederlagspolitik og de på den ordinære generalforsamling den 27. april 2016 godkendte honorarer således, at den nye bestyrelse modtager et reduceret honorar.
De nye bestyrelsesmedlemmer modtager fra og med den 6. oktober 2016 et fast honorar. Bestyrelsesformanden modtager 250.000 kr. årligt, bestyrelsens næstformand modtager 150.000 kr. årligt, og øvrige bestyrelsesmedlemmer modtager hver 100.000 kr. årligt. I tillæg hertil modtager formanden for revisionsudvalget 75.000 kr. årligt og øvrige medlemmer af revisionsudvalget modtager 50.000 kr. årligt.
Vederlaget for bestyrelsesmedlemmerne i 2016 fremgår af koncernregnskabets note 5.
I forbindelse med den afholdte generalforsamling i Nordicom A/S den 27. april 2016 blev det vedtaget, at de to tidligere medlemmer af selskabets revisionsudvalg hver skulle tildeles et ekstraordinært honorar i 2016 på 200.000 kr., som følge af et omfattende ekstra arbejde. Honorarerne er udbetalt i 1. halvår 2016.
Nordicoms nuværende bestyrelse har ingen uudnyttede aktieoptioner og indgår ikke i selskabets pensionsordninger eller andre ordninger, og der er ikke indgået aftale om fratrædelsesgodtgørelser til bestyrelsesmedlemmer.
Løn- og ansættelsesforhold for direktionen fastsættes minimum én gang årligt af bestyrelsen. Lønnen består af fast løn, bonus, bilordning og pension. Herudover oppebærer direktionen fri telefon m.v. Den samlede lønpakke sammensættes således, at honoreringen er på et konkurrencedygtigt niveau under hensyntagen til direktionsmedlemmets kompetencer og indsats samt opnåede resultater. Der henvises til koncernregnskabets note 5 angående vederlag til direktionen.
Direktionen kan opsiges med 12 måneders varsel og er berettiget til en fratrædelsesgodtgørelse på 9 måneders løn. Bestyrelsen i Nordicom A/S og administrerende direktør Ole Steensbro har den 24. februar 2017 i fællesskab aftalt, at Ole Steensbro fratræder senest ved udgangen af februar 2018.
Direktionen kan ifølge de overordnede retningslinjer for koncernens incitamentsaflønning ud over sit sædvanlige vederlag modtage en variabel aflønning i form af kontant bonus. Den kontante bonusordning vil være afhængig af, at direktionen indfrier forud fastsatte mål. Målene knytter sig til Nordicoms indtjening og til en række individuelle forhold. Opfyldelse af kriterierne for tildeling af kontant bonus vurderes af bestyrelsen ved årets afslutning. Den kontante bonus kan maksimalt udgøre 20 % af direktørens faste vederlag for det pågældende år. Af hensyn til den igangværende restruktureringsproces har Ole Steensbro ikke modtaget bonus i 2016.
Der er ikke udstedt aktieoptioner til selskabets direktion.
Pradeep Pattem er uddannet ingeniør fra Delhi Institute of Technology og har en MBA fra Indian Institute of Management, Calcutta. Som grundlægger af og CEO hos Park Street Advisors Limited har Pradeep rådgivet og gennemført investeringer i Europa for over EUR 500 mio. siden etableringen i 2014. Pradeep havde tidligere en stilling som Managing Director, Head of Credit & Mortgage Markets for Europa og Asien i Royal Bank of Scotland (RBS), som forvaltede over GBP 10 mia. indenfor bl.a. ejendomme på tværs af Europa med et team på over 200 ansatte. I forbindelse med ansættelsen i RBS havde Pradeep også ledende positioner som medlem af Global Trading Management Committee, Chairman of Strategic Investments Committee og Chair of Credit & Mortgage Risk og Compliance Committee.
Park Street Asset Management Limited, England. Park Street Advisors, England.
Ingen.
Hallur Thordarson har en MBA i økonomi og ledelse fra Reykjavik Universitet. Hallur har 20 års ledelseserfaring fra forskellige stillinger i Norge, Island og Spanien, senest som CEO i et regionalt udviklings- og investeringsselskab i Norge med forretninger i ejendomme, olieindustrien og forretningsudvikling. Hallur var grundlægger og CEO af BH Finance, et rådgivningsfirma med globale kunder, både børsnoterede og unoterede selskaber indenfor bank, ejendomme, energi og detailhandel. Hallur Thordarson er bestyrelsesmedlem i Panther Capital Management Limited, herunder medlem af investeringskomiteen. Desuden er Hallur head of Northern Europe hos Park Street Advisors.
Nordic Advisors, S.L., Spanien. BH Finance, Island.
Panther Capital Management Ltd, Cayman Island. Nordic Advisors, S.L., Spanien. BH Finance, Island.
Ohene Kwapong er uddannet kemiingeniør fra MIT, Cambridge, Massachusetts. Ohene har desuden en PHD i ikke lineære system dynamikker fra Graduate School of Arts & Sciences, Columbia University, New York samt en MBA i økonomi fra MIT Sloan School of Management, Cambridge, Massachusetts. Ohene har tidligere i karrieren haft stillinger hos Exxon, Deutche Bank London, Sumtotal Systems, Microsoft Corporation, GE Capital, New York City Economic Development Corporation, Deutsche Bank i New York samt Royal Bank of Scotland i London. Ohene har siden 2014 beskæftiget sig med konsulentopgaver indenfor restrukturering.
Direktionsposter Ingen.
Bestyrelsesposter Ingen.
Lars-Andreas Nilsen er uddannet indenfor matematik, fysik og IT ved Hartvig Nissens videregående skole i Oslo. Lars-Andreas har tidligere i karrieren haft stillinger hos Orkla Finans, Enskilda Securities SEB, Carnegie Investment Bank, Fortis Bank og Nordea Bank Danmark, som head of Equity Finance. Lars-Andreas ejer og driver sit eget investeringsfirma og har et joint venture med Sector Asset Management AS i Oslo.
Ingen.
Arka Glov & Måleri AB, Sverige, bestyrelsesformand.
Anita Nassar har en bachelor i business administration fra American University of Beirut. Anita er grundlægger af 'Alternative Consultant' og grundlægger og trustee af Teach for All's tilknyttede selskab 'Teach for Lebanon UK'. Anita har indtil august 2015 været Managing Director og Partner i 'Citadel' for Europa, Mellemøsten, Afrika og Asien. Hun har gennem 7 års ansættelse i Citadel været med til at arrangere investeringer mellem institutionelle investorer og regeringer og forretningen voksede i perioden fra USD 7 mia. til USD 26 mia. under forvaltning. Forinden var Anita hos Merrill Lynch i London som Managing Director, Co-Head of Government Institutions Sales. Tidligere har Anita haft en stilling hos HSBC London som Managing Director, Global Head of Government Sales vedrørende Asien, Europa og Amerika. I 2010 blev Anita kåret som Rising Star i Hedge Fund industrien af institutionelle investorer og Financial News udnævnte hende til en af de 100 mest indflydelsesrige kvinder i Europæisk økonomi i 2012 og 2013.
Ingen.
Board of trustees hos Northeastern University, Boston, USA.
Ole Steensbro er uddannet cand.merc. fra Handelshøjskolen i København og har været ansat i Nordicom siden den 1. februar 2008. Ole Steensbro har tidligere i sin karriere bl.a. besat stillinger som økonomidirektør i Veolia Transport Danmark A/S og nordisk økonomidirektør i erhvervsrejsebureauet Mærsk/DFDS Travel.
Ingen.
| Aktieinformation | |
|---|---|
| Aktiekapital | 12.027.858 kr. |
| Nominel stykstørrelse | 1 kr. |
| Antal aktier | 12.027.858 stk. |
| Aktieklasser | En |
| Antal stemmer pr. aktie | En |
| Ihændehaverpapir | Ja |
| Stemmeretsbegrænsning | Nej |
| Begrænsninger i omsættelighed | Nej |
| Fondskode | DK0010158500 |
| Fondsbørs | Nasdaq Copenhagen |
Antallet af navnenoterede aktionærer udgør pr. 31. december 2016 1.047 stk. (31. december 2015: 1.185 stk.). De navnenoterede aktionærer udgør pr. 31. december 2016 79 % af aktiekapitalen (31. december 2015: 91 %).
Alle Nordicom A/S' aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår i Small Cap-segmentet. Aktiekursen sluttede den 31. december 2016 på kurs 1,3 (31. december 2015: 1,9), hvilket er et fald på 0,6 kurspoint i forhold til aktiekursen pr. 31. december 2015. Markedsværdien af Nordicom A/S udgør pr. 31. december 2016 16 mio. kr. (31. december 2015: 23 mio. kr.). Der er i 2016 omsat for 7 mio. kr. af Nordicom A/S´ aktier på Nasdaq Copenhagen (2015: 11 mio. kr.).
Selskabets bemyndigelser iht. selskabets vedtægter pkt. 3.7-3.9 er alle udløbet.
Nordicom A/S' vedtægter kan ændres ved generalforsamlingsbeslutning i overensstemmelse med Selskabslovens §§ 106 og 107. Beslutning om ændring af vedtægterne er kun gyldig, hvis beslutningen tiltrædes af mindst 2/3 såvel af de stemmer, som er afgivet, som af den del af aktiekapitalen, der er repræsenteret på generalforsamlingen.
Følgende aktionærer har over for Nordicom A/S oplyst at eje mere end 5 % af Nordicom A/S' aktiekapital:
| NAVN | HJEMSTED | KAPITALANDEL |
|---|---|---|
| Park Street Asset Management Ltd. | London (England) |
55,89 % |
Oplysninger om egne kapitalandele fremgår af koncernregnskabets note 22.
Bestyrelsen vil indstille til generalforsamlingen, at der for regnskabsåret 2016 ikke udbetales udbytte.
Det er Nordicoms politik at informere hurtigt om relevante forhold.
Direktionen informerer aktionærer og investorer efter retningslinjer aftalt med bestyrelsen, og det er målet til hver en tid at opfylde de af Nasdaq Copenhagen formulerede oplysningsforpligtelser. Det indgår i Nordicoms informationspolitik, at
| Dato | Titel |
|---|---|
| 29-03-2016 | Nordicom A/S - Årsrapport 2015 |
| 04-04-2016 | Nordicom A/S - Indkaldelse til ordinær generalforsamling |
| 26-04-2016 | Nordicom A/S - Indgået eksklusivitetsaftale |
| 27-04-2016 | Nordicom A/S - Orientering om forløb af ordinær generalforsamling |
| 03-05-2016 | Nordicom A/S - Vedtægter af 27. april 2016 |
| 31-05-2016 | Nordicom A/S - Status på restruktureringsprocessen |
| 09-06-2016 | Nordicom A/S - Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling |
| 10-06-2016 | Nordicom A/S - Storaktionærmeddelelser |
| 14-06-2016 | Nordicom A/S - Status på restruktureringsprocessen, aflysning af ekstraordinær generalforsamling |
| 30-08-2016 | Nordicom A/S - Delårsrapport 1. halvår 2016 |
| 07-09-2016 | Nordicom A/S - Status på restruktureringsprocessen |
| 07-09-2016 | Nordicom A/S - Storaktionærmeddelelse |
| 07-09-2016 | Nordicom A/S - Takeover announcement |
| 07-09-2016 | Nordicom A/S - Storaktionærmeddelelse |
| 08-09-2016 | Nordicom A/S - Meddelelse om overtagelsesbud |
| 14-09-2016 | Nordicom A/S - Indkaldelse til ekstraordinær generalforsamling |
| 05-10-2016 | Nordicom A/S - Tilbudsdokument, tilbudsannonce med acceptblanket og Finanstilsynets udtalelse |
| 05-10-2016 | Nordicom A/S - Kandidater til bestyrelsen |
| 06-10-2016 | Nordicom A/S - Orientering om forløb af ekstraordinær generalforsamling |
| 06-10-2016 | Nordicom A/S - Meddelelse om ændrede oplysninger i tilbudsdokument |
| 06-10-2016 | Nordicom A/S - Redegørelse fra bestyrelsen i Nordicom A/S |
| 02-11-2016 | Nordicom A/S - Meddelelse fra Park Street Asset Management Limited om afslutning og foreløbigt resultat af det pligtmæssige købstilbud |
| 03-11-2016 | Nordicom A/S - Storaktionærmeddelelse |
| 03-11-2016 | Nordicom A/S - Meddelelse fra Park Street Asset Management Limited om endeligt resultat af det pligtmæssige købstilbud |
| 03-11-2016 | Nordicom A/S - Storaktionærmeddelelse |
| 21-12-2016 | Nordicom A/S - Finanskalender |
| 25-01-2017 | Nordicom A/S - Økonomichef Christian Johannessen fratræder sin stilling |
| 24-02-2017 | Nordicom A/S - Administrerende direktør Ole Steensbro fratræder |
| 07-03-2017 | Nordicom A/S - Ansættelse af ny CFO |
| Finanskalender | ||||
|---|---|---|---|---|
| Dato | Titel | |||
| 30-03-2017 | Årsrapport 2016 | |||
| 27-04-2017 | Generalforsamling | |||
| 31-08-2017 | Delårsrapport 1. halvår 2017 | |||
| 28-03-2018 | Årsrapport 2017 | |||
| 26-04-2018 | Generalforsamling | |||
På Nordicoms hjemmeside www.nordicom.dk findes yderligere informationer om selskabs- og aktionærforhold samt koncernens aktiviteter. Forespørgsler vedrørende koncernens relationer til investorer og aktiemarkedet kan stiles til:
Adm. direktør Ole Steensbro Tlf.: +45 33 33 93 03 E-mail: [email protected]
Oplysninger om ejerandele fremgår af note 11 i modervirksomhedens årsregnskab. Alle dattervirksomheder indgår ved fuld konsolidering i koncernregnskabet for Nordicom A/S. Selskaberne Nordicom Sverige A/S, Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS, Lindholm ApS, Skråningshusene ApS, Ved Stigbordene ApS, Hammershøj ApS og Kanalparken A/S er fusioneret med øvrige koncernselskaber med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2016. Fusionerne er godkendt og afsluttet i februar 2017.
Bestyrelsen og direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016 for Nordicom A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2016 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2016.
Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og finansielle stilling samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København den 30. marts 2017
Direktionen
Ole Steensbro Adm. direktør
Bestyrelsen
Ohene Aku Kwapong Lars-Andreas Nilsen
Pradeep Pattem Hallur Eyfjörd Thordarson Formand Næstformand
Anita Nassar
Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Nordicom A/S for regnskabsåret 01.01.2016 - 31.12.2016, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31.12.2016 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 01.01.2016 - 31.12.2016 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet". Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Vi gør opmærksom på note 1 i regnskabet, hvoraf det fremgår, at der pågår forhandlinger om en restruktureringsplan for selskabet og koncernen. Selskabets fortsatte drift er betinget af, at restruktureringen kan gennemføres. Forhandlingerne er ikke afsluttet, og væsentlige elementer af restruktureringsplanen er ikke gennemført på nuværende tidspunkt. Ledelsen har ved regnskabsaflæggelsen forudsat, at restruktureringsplanen kan gennemføres, og har derfor aflagt koncernregnskabet og årsregnskabet under forudsætning af fortsat drift. Vi har fundet forudsætningen om fortsat drift passende, men forholdet indikerer, at der er en væsentlig usikkerhed, som kan skabe betydelig tvivl om selskabets evne til at fortsætte driften. Dette forhold har ikke medført modifikation til vores konklusion.
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering, var mest betydelige ved vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet for regnskabsåret 2016. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.
| Måling af investeringsejendomme | Forholdet er behandlet således i revisionen |
|---|---|
| Den regnskabsmæssige værdi af koncernens investeringsejen | Baseret på vores risikovurdering har vi opnået en forståelse af |
| domme udgør 1.918.052 t.kr. pr. 31.12.2016, jf. note 15. Investe | ledelsens processer for og kontrol med målingen af de enkelte |
| ringsejendommene måles til dagsværdi, og årets samlede dags | ejendomme. |
| værdiregulering udgør en nettoindtægt på 415 t.kr., jf. regnskabets | |
| note 8, som er indregnet i resultatopgørelsen. | • Vi har ved anvendelse af vores branchekendskab og |
| erfaring gennemgået og udfordret den anvendte meto | |
| Vi har vurderet, at dagsværdiansættelsen er et centralt forhold ved | de med fokus på ændringer i forhold sidste år og afvi |
| revisionen som følge af, at investeringsejendomme udgør 86% af | gelser i forhold til branchestandarder. |
| koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn, | |
| ledelsen skal udøve i forbindelse med målingen. | • Vi har vurderet og testet koncernens kontroller i forbin |
| delse med fastlæggelse af afkastkrav for de enkelte in | |
| Målingen til dagsværdi indebærer væsentlige regnskabsmæssige | vesteringsejendomme. Vi har sammenholdt ledelsens |
| skøn som følge af, at ledelsen skønner over en række forudsæt | fastlagte afkastkrav med eksterne markedsrapporter og |
| ninger, som påvirker målingen væsentligt. En forkert dagværdimå | anden dokumentation samt på stikprøvebasis indhentet |
| ling kan have væsentlig indflydelse på koncernens aktiver, resultat | forklaring og dokumentation for eventuelle afvigelser. |
| og egenkapital. | |
| • Vi har vurderet og testet koncernens kontroller i forbin |
|
| De væsentligste skøn for forudsætninger, der indgår i ledelsens | delse med fastlæggelse af markedsleje for tomme le |
| værdiansættelsesmodel, omfatter: | jemål og fastlæggelse af strukturel tomgang for de en |
| kelte ejendomme. Vi har sammenholdt markedslejen | |
| med markedslejer i eksterne markedsrapporter og an- |
| • Fastlæggelse af afkastkrav • Vurdering af de fremtidige pengestrømme, herunder: Fastlæggelse af markedsleje for tomme lejemål o Fastlæggelse af niveau for strukturel tomgang o De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdimålingen samt de |
den dokumentation, og vi har på stikprøvebasis indhen tet forklaring og dokumentation for eventuelle afvigel ser. Vi har vurderet ledelsens fastlæggelse af strukturel tomgang i forhold til ejendommenes anvendelse og be liggenhed. Vi har herudover vurderet, om ledelsens noteoplysninger om investeringsejendomme er tilstrækkelige og fyldestgørende. |
||
|---|---|---|---|
| væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note 1. |
|||
| Måling af domicilejendomme | Forholdet er behandlet således i revisionen | ||
| Den regnskabsmæssige værdi af koncernens domicilejendomme udgør 149.382 t.kr. pr. 31.12.2016. Domicilejendomme måles ved første indregning til kostpris og herefter til omvurderet værdi, svarende til dagsværdien på tidspunktet for omvurdering. Årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 9.727 t.kr., jf. regnskabets note 14, som er indregnet i årets totalind komst. |
Baseret på vores risikovurdering har vi opnået en forståelse af ledelsens processer for og kontrol med målingen af de enkelte ejendomme. Vores revision af selskabets metode for måling af domicilejen domme, herunder fastlæggelse af afkastkrav, er i al væsentlighed identisk med revisionen af investeringsejendomme som beskrevet |
||
| Vi har vurderet, at dagsværdimålingen er et centralt forhold ved revisionen som følge af de væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse med målingen. |
ovenfor. • Vi har herudover vurderet og testet koncernens kontrol ler i forbindelse med fastlæggelse af markedsleje og |
||
| Målingen til dagsværdi indebærer væsentlige regnskabsmæssige skøn som følge af, at ledelsen skønner over en række forudsæt ninger, som påvirker målingen væsentligt. En forkert dagværdimå ling kan have væsentlig indflydelse på koncernens aktiver, total indkomst og egenkapital. |
driftsresultat for domicilejendommen med hoteldrift samt vurderet, om markedslejen er fastlagt i overens stemmelse med markedspraksis. Vi har herudover vurderet, om ledelsens noteoplysninger om domicilejendomme er tilstrækkelige og fyldestgørende. |
||
| De væsentligste skøn for forudsætninger, der indgår i ledelsens værdiansættelsesmodel, som i al væsentlighed er den samme værdiansættelsesmodel, som anvendes til måling af investerings ejendomme, omfatter: |
|||
| • Fastlæggelse af afkastkrav |
|||
| • Vurdering af de fremtidige pengestrømme, herunder: |
|||
| Fastlæggelse af markedsleje og driftsresultat for do o |
|||
| micilejendommen med hoteldrift. | |||
| De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdimålingen og de væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note 1. |
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven.
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften, at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformation kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol.
Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, tilhørende sikkerhedsforanstaltninger.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation.
København, den 30.03.2017
Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR-nr. 33 96 35 56
Lars Andersen Søren Nielsen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor
Koncernregnskab // 2016
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| 3 | Nettoomsætning | 175.098 | 177.218 |
| 4 | Driftsomkostninger | -43.380 | -37.505 |
| Bruttoresultat | 131.718 | 139.713 | |
| 5 | Personaleomkostninger | -17.969 | -21.335 |
| 6 | Andre eksterne omkostninger | -11.821 | -11.271 |
| 7 | Af- og nedskrivninger | -2.144 | -1.607 |
| Resultat før værdireguleringer | 99.784 | 105.500 | |
| 8 | Regulering til dagsværdi, netto | -10.322 | 19.975 |
| 9 | Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 9.935 | -1.126 |
| Resultat af primær drift | 99.397 | 124.349 | |
| 10 | Finansielle indtægter | 277 | 1.045 |
| 11 | Finansielle omkostninger | -75.203 | -82.138 |
| Resultat før skat | 24.471 | 43.256 | |
| 12 | Skat af årets resultat | 19.025 | -3.715 |
| Årets resultat | 43.496 | 39.541 | |
| Fordeles således | |||
| Moderselskabets aktionærer | 43.496 | 39.541 | |
| Årets resultat | 43.496 | 39.541 | |
| 13 | Resultat pr. aktie | 3,65 | 3,32 |
| 13 | Udvandet resultat pr. aktie | 3,65 | 3,32 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | 43.496 | 39.541 | |
| Anden totalindkomst: | |||
| Poster, der ikke kan blive omklassificeret til resultatopgørelsen: | |||
| Dagsværdiregulering af domicilejendomme | 9.727 | 16.021 | |
| Skat vedr. dagsværdiregulering af domicilejendomme | -2.140 | -3.525 | |
| Anden totalindkomst efter skat | 7.587 | 12.496 | |
| Årets totalindkomst | 51.083 | 52.037 | |
| Fordeles således | |||
| Moderselskabets aktionærer | 51.083 | 52.037 | |
| Årets totalindkomst | 51.083 | 52.037 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| AKTIVER | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Materielle aktiver | |||
| 14 | Domicilejendomme | 149.382 | 139.890 |
| 15 | Investeringsejendomme | 1.911.467 | 1.909.154 |
| Inventar og driftsmidler | 3.321 | 1.800 | |
| 2.064.170 | 2.050.844 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| 23 | Udskudte skatteaktiver | 5.126 | 0 |
| 5.126 | 0 | ||
| Langfristede aktiver i alt | 2.069.296 | 2.050.844 | |
| Kortfristede aktiver | |||
| 16 | Pante- og gældsbreve | 9.067 | 9.303 |
| 17 | Projektbeholdninger | 3.816 | 28.518 |
| 18 | Tilgodehavender | 24.622 | 57.802 |
| Periodeafgrænsningsposter | 2.689 | 2.823 | |
| 19 | Likvide beholdninger | 76.398 | 41.398 |
| 116.592 | 139.844 | ||
| 20 | Aktiver bestemt for salg | 39.428 | 131.500 |
| Kortfristede aktiver i alt | 156.020 | 271.344 | |
| Aktiver i alt | 2.225.316 | 2.322.188 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| PASSIVER | |||
| Egenkapital | |||
| Aktiekapital | 12.028 | 12.028 | |
| Reserve for valutakursregulering | 146 | 146 | |
| Reserve for opskrivning | 19.894 | 12.496 | |
| Overført resultat | -65.130 | -108.815 | |
| 21,22 | Egenkapital i alt | -33.062 | -84.145 |
| Forpligtelser | |||
| Langfristede forpligtelser | |||
| 23 | Udskudt skat | 0 | 6.078 |
| 24 | Kreditinstitutter | 1.299.651 | 1.421.964 |
| Deposita | 19.065 | 22.594 | |
| 1.318.716 | 1.450.636 | ||
| Kortfristede forpligtelser | |||
| 25 | Hensatte forpligtelser | 2.085 | 3.500 |
| 24 | Kreditinstitutter | 851.846 | 914.110 |
| Leverandørgæld | 3.173 | 6.766 | |
| Deposita | 21.740 | 21.098 | |
| Anden gæld | 14.568 | 10.223 | |
| 893.412 | 955.697 | ||
| 20 | Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | 46.250 | 0 |
| 939.662 | 955.697 | ||
| Forpligtelser i alt | 2.258.378 | 2.406.333 | |
| Passiver i alt | 2.225.316 | 2.322.188 |
| Reserve for | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | valutakurs regulering |
Reserve for opskrivning |
Overført resultat |
Foreslået udbytte |
Egenkapital i alt |
| Opgørelse af egenkapital for 2016: | ||||||
| Egenkapital pr. 1. januar 2016 | 12.028 | 146 | 12.496 | -108.815 | 0 | -84.145 |
| Totalindkomst i 2016 | ||||||
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | 43.496 | 0 | 43.496 |
| Dagsværdiregulering af domicilejendomme | 0 | 0 | 9.727 | 0 | 0 | 9.727 |
| Skat af anden totalindkomst | 0 | 0 | -2.140 | 0 | 0 | -2.140 |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 0 | 7.587 | 0 | 0 | 7.587 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 0 | 7.587 | 43.496 | 0 | 51.083 |
| Øvrige reguleringer | ||||||
| Afskrivning på opskrevet værdi af | ||||||
| domicilejendomme | 0 | 0 | -189 | 189 | 0 | 0 |
| Øvrige reguleringer i alt | 0 | 0 | -189 | 189 | 0 | 0 |
| Egenkapital pr. 31. december 2016 | 12.028 | 146 | 19.894 | -65.130 | 0 | -33.062 |
| Opgørelse af egenkapital for 2015: | ||||||
| Egenkapital pr. 1. januar 2015 | 12.028 | 146 | 0 | -148.356 | 0 | -136.182 |
| Totalindkomst i 2015 | ||||||
| Årets resultat | 0 | 0 | 0 | 39.541 | 0 | 39.541 |
| Dagsværdiregulering af domicilejendomme | 0 | 0 | 16.021 | 0 | 0 | 16.021 |
| Skat af anden totalindkomst | 0 | 0 | -3.525 | 0 | 0 | -3.525 |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 0 | 12.496 | 0 | 0 | 12.496 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 0 | 12.496 | 39.541 | 0 | 52.037 |
| Egenkapital pr. 31. december 2015 | ||||||
| 12.028 | 146 | 12.496 | -108.815 | 0 | -84.145 |
Reserve for valutakursregulering indeholder de kursreguleringer, der opstår ved omregning af regnskaber for dattervirksomheder med en anden funktionel valuta end danske kroner.
Reserve for opskrivning indeholder den akkumulerede opskrivning af Nordicoms domicilejendomme. Reserven reduceres ved overførsel til overført resultat i takt med at der foretages af- og nedskrivninger på de opskrevne ejendomme eller ved salg. Reserven kan ikke benyttes til udlodning af udbytte.
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift | 99.397 | 124.349 | |
| 28 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. | 3.414 | -15.026 |
| Ændring i projektbeholdninger, netto | 1.307 | 6.693 | |
| 29 | Ændring i øvrig driftskapital | 4.237 | -1.860 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 108.355 | 114.156 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 277 | 1.045 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -62.731 | -78.500 | |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt | 45.901 | 36.701 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | |||
| Forbedringer på investeringsejendomme | -8.861 | -31.425 | |
| Salg af investeringsejendomme | 156.725 | 122.877 | |
| Køb af øvrige materielle aktiver | -3.431 | -2.110 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt | 144.433 | 89.342 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | |||
| Provenu fra optagelse af gæld hos kreditinstitutter | 3.483 | 1.793 | |
| Afdrag på gæld til kreditinstitutter | -155.976 | -131.173 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt | -152.493 | -129.380 | |
| Årets pengestrøm i alt | 37.841 | -3.337 | |
| Likvide beholdninger pr. 1. januar | 41.398 | 44.735 | |
| Likvide beholdninger pr. 31. december | 79.239 | 41.398 | |
| Likvide beholdninger indgår således i opgørelse af finansiel stilling: | |||
| Likvide beholdninger | |||
| Aktiver bestemt for salg | 76.398 2.841 |
41.398 0 |
|
| I alt | 79.239 | 41.398 |
| Note 1 – Regnskabsmæssige vurderinger og skøn | 31 |
|---|---|
| Note 2 – Segmentoplysninger | 37 |
| Note 3 – Nettoomsætning | 37 |
| Note 4 – Driftsomkostninger | 37 |
| Note 5 – Personaleomkostninger | 38 |
| Note 6 – Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer | 39 |
| Note 7 – Af- og nedskrivninger | 39 |
| Note 8 – Regulering til dagsværdi, netto | 39 |
| Note 9 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | 39 |
| Note 10 – Finansielle indtægter | 40 |
| Note 11 – Finansielle omkostninger | 40 |
| Note 12 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst | 41 |
| Note 13 – Resultat pr. aktie | 41 |
| Note 14 – Domicilejendom | 42 |
| Note 15 – Investeringsejendomme | 43 |
| Note 16 – Pante- og gældsbreve | 45 |
| Note 17 – Projektbeholdninger | 45 |
| Note 18 – Tilgodehavender | 46 |
| Note 19 – Likvide beholdninger | 46 |
| Note 20 – Aktiver bestemt for salg | 47 |
| Note 21 – Aktiekapital | 48 |
| Note 22 – Egne aktier | 48 |
| Note 23 – Udskudt skat | 48 |
| Note 24 – Kreditinstitutter | 50 |
| Note 25 – Hensatte forpligtelser | 51 |
| Note 26 – Sikkerhedsstillelser, eventualforpligtelser og eventualaktiver | 52 |
| Note 27 – Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter | 53 |
| Note 28 – Ikke-likvide driftsposter m.v. | 58 |
| Note 29 – Ændring i øvrig driftskapital | 58 |
| Note 30 – Nærtstående parter | 59 |
| Note 31 – Begivenheder efter balancedagen | 59 |
| Note 32 – Anvendt regnskabspraksis | 60 |
Ved anvendelse af den i note 32 beskrevne regnskabspraksis, er det nødvendigt at ledelsen foretager vurdering og skøn af, samt opstiller forudsætninger for, den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser.
Skøn omfatter vurderinger af de seneste oplysninger, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaflæggelsen. Det kan være nødvendigt at ændre tidligere foretagne skøn på grund af ændringer af de forhold, der lå til grund for skønnet, ændret strategi eller på grund af supplerende information, yderligere erfaringer eller efterfølgende begivenheder.
Derudover er det nødvendigt, ved anvendelse af den i note 32 beskrevne regnskabspraksis, at foretage vurderinger og opstille kriterier, der kan anvendes konsistent fra år til år.
I forbindelse med den praktiske anvendelse af den beskrevne regnskabspraksis har Nordicom foretaget nedenstående forudsætninger, vurderinger og skøn, der har haft betydelig indflydelse på årsrapporten.
Ledelsen i Nordicom har udarbejdet en restruktureringsplan, som i løbet af efteråret 2016 har opnået en foreløbig bred opbakning hos koncernens finansielle kreditorer.
Selskabets og koncernens fortsatte drift er afhængig af restruktureringsplanens gennemførelse. Det er ledelsens forventning, at restruktureringen kan gennemføres på tilfredsstillende vilkår, og regnskabet er derfor aflagt under forudsætning af fortsat drift.
Overordnet har restruktureringsplanen til formål, at reetablere kapitalgrundlaget i Nordicom A/S samt at skabe et finansielt fundament for den fortsatte drift og fremtidige udvikling i selskabet.
Restruktureringsplanen indeholder overordnet følgende elementer:
Restruktureringsplanen har til hensigt at styrke kapitalen på flere måder, herunder i form af kontant tilførsel, men også via konvertering af gæld til aktiekapital.
Park Street Asset Management Ltd´s eller dennes tilknyttede virksomheder har foretaget, og forventer at foretage yderligere, delvise erhvervelser af finansiel gæld fra Nordicoms kreditorer med henblik på at konvertere denne gæld til aktiekapital.
Begge former for tilførsel af kapital kræver godkendelse på den ordinære generalforsamling i Nordicom A/S den 27. april 2017.
Det er ledelsens forventning, at der i henhold til restruktureringsplanen vil blive tilført kapital, både i form af kontant tilførsel og via konvertering af finansiel gæld.
Forhandlingerne med koncernens kreditorer pågår stadig, hvorfor der fortsat kan være usikkerhed om omfanget af kapitaltilførslen.
På baggrund af de positive tilkendegivelser om opbakning til restruktureringsplanen fra koncernens finansielle kreditorer, er der foretaget forhandlinger med de finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement i forbindelse med restruktureringsplanens gennemførelse.
Det er hensigten, at forhandlingerne skal føre til bedre vilkår på den finansielle gæld, for at styrke det fremtidige forretningsmæssige grundlag. I henhold til restruktureringsplanen vil nogle finansielle kreditorer over tid blive afviklet fuldt ud ("ikke fortsættende kreditorer"), og andre finansielle kreditorer vil, efter restruktureringsplanens gennemførelse, fortsat yde kreditfaciliteter til Nordicom ("fortsættende kreditorer").
Nordicom har indgået endelige og bindende aftaler med 7 af koncernens finansielle kreditorer jf. beskrivelsen nedenfor. De indgåede aftaler har ikke haft nogen regnskabsmæssig effekt i 2016. Det er ledelsens vurdering, at forhandlingerne med de resterende 7 kreditorer, i henhold til restruktureringsplanen, vil resultere i lånefaciliteter på markedsvilkår, der vil forbedre det finansielle grundlag for Nordicom.
Nordicom forventer, at forhandlingerne med de resterende af koncernens finansielle kreditorer afsluttes i løbet af 1. halvår 2017, hvorefter restruktureringsplanen fuldt ud kan implementeres.
Forhandlingerne med koncernens kreditorer pågår stadig, hvorfor der fortsat kan være usikkerhed om omfanget og effekten på lånefaciliteterne i Nordicom.
Nordicom arbejder allerede på at forenkle selskabsstrukturen og dette arbejde vil fortsætte i 1. halvår 2017.
Med virkning pr. 1. januar 2016 er der således fusioneret 8 datterselskaber med øvrige koncernselskaber, og ledelsen arbejder kontinuerligt på, at forenkle selskabsstrukturen og gøre denne mere effektiv.
Bestyrelsen og ledelsen arbejder på at udvikle en ny forretningsplan med henblik på, at skabe et ejendomsselskab, der fremover kan være en stærk aktør på det danske ejendomsmarked.
Sideløbende med restruktureringsplanens gennemførelse har Nordicom påbegyndt en række processer vedrørende tilpasning af strategi, politikker, optimering af IT-systemer, forretningsgange og styrkelse af organisationen.
Restruktureringsplanens gennemførelse vil overordnet set resultere i, at der indgås aftaler med koncernens finansielle kreditorer, der sikrer markedsvilkår vedrørende afdragsprofiler, rente- og bidragssatser og øvrige vilkår, samt at der sikres en finansiel struktur der er afpasset koncernens aktiviteter.
Som beskrevet ovenfor, har Nordicom påbegyndt eksekveringen af restruktureringsplanen, og har indgået endelige og bindende aftaler med 7 af koncernens finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement. De pågældende finansielle kreditorer repræsenterer 306 mio. kr., svarende til 14 % af koncernens samlede finansielle gæld pr. 31. december 2016.
Nordicom har konstruktive forhandlinger med de resterende 7 af koncernens finansielle kreditorer, som repræsenterer 1.890 mio. kr., svarende til 86 % af koncernens samlede finansielle gæld pr. 31. december 2016, og forventer i løbet af 1. halvår 2017, at kunne afslutte disse forhandlinger, hvorefter restruktureringsplanen fuldt ud kan implementeres.
Tabellen nedenfor viser koncernens finansielle gæld pr. 31. december 2016, opdelt på henholdsvis ikke-fortsættende kreditorer og fortsættende kreditorer i Nordicom. Den finansielle gæld er yderligere fordelt på finansiel gæld, hvor der på nuværende tidspunkt er indgået endelige og bindende aftaler med kreditorerne og gæld, hvor Nordicom har igangværende forhandlinger med kreditorerne. I tabellen er endvidere medtaget en fordeling af koncernens finansielle gæld pr. 31. december 2016 opdelt på gæld, der pr. 31. december 2016 kan opsiges, eller har udløb i 2017, og gæld, der ikke kan opsiges i 2017.
| Realkredit | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | Bankgæld | gæld | I alt | Andel |
| Ikke fortsættende kreditorer : | ||||
| Genforhandlet | 306 | 0 | 306 | 14% |
| Forhandlinger i gang | 127 | 0 | 127 | 6% |
| Fortsættende kreditorer: | ||||
| Genforhandlet | 0 | 0 | 0 | 0% |
| Forhandlinger i gang | 505 | 1.258 | 1.763 | 80% |
| I alt | 938 | 1.258 | 2.196 | 100% |
| Heraf: | ||||
| Mulig opsigelse/udløb 2017 | 836 | 0 | 836 | 38% |
| Lang binding >1 år | 102 | 1.258 | 1.360 | 62% |
| I alt | 938 | 1.258 | 2.196 | 100% |
Af den samlede bankgæld er 127 mio. kr. i 2017, som konsekvens af indgåede aftaler med finansielle kreditorer mv. enten nedbragt, eftergivet eller omlagt til gæld med lang binding, hvilket foreløbigt har medført en positiv egenkapitaleffekt på ca. 54 mio. kr., der indregnes i regnskabet i 2017.
Som en naturlig konsekvens af de igangværende forhandlinger med de finansielle kreditorer, har Nordicom ikke indhentet separate bekræftelser vedrørende lånevilkårene fra og med 1. januar 2017, idet hidtidige lånevilkår forventes erstattet af nye vilkår, forhandlet som led i restruktureringsplanens gennemførelse jf. beskrivelsen ovenfor.
Forudsat at de eksisterende lån ikke opsiges i 2017 og uden væsentlige ændringer af lånevilkår, dvs. før gennemførelse af restruktureringsplanen, udviser Nordicoms likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til at gennemføre koncernens aktiviteter i hele 2017.
Ved opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme fastlægges principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne over ejendommenes dagsværdier. Nordicom besidder en varieret portefølje af investeringsejendomme og har derfor til brug for opgørelse af dagsværdier opdelt porteføljen i følgende kategorier:
Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendomme fordeler sig således opdelt på ovenstående kategorier:
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Færdige investeringsejendomme | 1.905 | 2.020 |
| Byggeretter og øvrige ejendomme | 13 | 21 |
| I alt | 1.918 | 2.041 |
Nordicom understøtter egne værdiansættelser af ejendomme med eksterne vurderinger, når det skønnes relevant. Der er i årets løb ikke indhentet eksterne vurderinger fra ejendomsvaluarer med det specifikke formål, at underbygge de i årsrapporten foretagne værdiansættelser. Ved vurderingen af dagsværdien på koncernens investeringsejendomme, inddrager Nordicom dog de indikationer som modtages løbende, f.eks. købstilbud, ejendomsmægleres salgsvurderinger, vurderinger fra finansielle kreditorer, salgsaftaler mv. I forbindelse med den igangværende restruktureringsproces har selskabet i efteråret 2016 fra en anerkendt ejendomsvaluar indhentet en desktop vurdering af alle koncernens ejendomme, som er inddraget i vurderingen af Nordicoms egne værdiansættelser.
Opgørelse af dagsværdi på investeringsejendomme er i stort omfang baseret på ledelsens skøn, underbygget af markedsmæssige benchmarks. Værdiansættelsesmetoderne er uændret i forhold til 2015.
Færdige investeringsejendomme omfatter ejendomme, der genererer løbende afkast, og hvor ejendommene ikke er under væsentlig udvikling. Principper og beregningsmetoder for fastsættelse af skøn over dagsværdierne af ejendomme i denne kategori baseres på en afkastbaseret cash flow-model inspireret af Ejendomsforeningen Danmarks principper i publikationen "Værdiansættelse af investeringsejendomme – anbefalinger til DCF-modellen".
Opgørelsen af dagsværdier i henhold til den afkastbaserede cash flowmodel tager udgangspunkt i de forventede fremtidige pengestrømme for hver enkelt ejendom. Ved fastsættelsen af de forventede fremtidige pengestrømme, tager Nordicom i videst muligt omfang udgangspunkt i historiske realiserede pengestrømme og konkrete budgetter, korrigeret for forventede ændringer, samt enkeltstående hændelser, for hver enkelt ejendom.
Nordicom har valgt at anvende nominelle værdier i budgetterne og foretager således ikke indeksreguleringer i budgetperioden som følge af inflation m.v. Ejendommenes dagsværdi opgøres herefter ved tilbagediskontering af de forventede fremtidige pengestrømme med et afkastkrav, som af Nordicom fastsættes individuelt for hver enkelt ejendom. Afkastkravene fastsættes ligeledes uden tillæg af inflation og svarer således til principperne for fastsættelsen af afkastkravene i en normalindtjeningsmodel.
Den anvendte model indeholder følgende hovedelementer og opgøres over en 10-årig periode inkl. et terminalled:
| 1 | + Årlige lejeindtægter (fuldt udlejet) | |
|---|---|---|
| 2 | +/- Regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje | |
| 3 | - Rabatter og lejeværdi af uudlejede arealer (tomgang) |
|
| 4 | - Driftsomkostninger |
|
| 5 | - Løbende vedligeholdelse |
|
| 6 | - Større vedligeholdelses- og moderniseringsomkostninger |
|
| 7 | - Administration |
|
| 8 | + Forrentning af deposita | |
| = Årligt cash flow | ||
| 9 | Tilbagediskontering med afkastkrav | |
| = Dagsværdi |
Ad. 1) De årlige lejeindtægter udgør de forventede lejeindtægter for de kommende 10 driftsår samt for et terminalled med en forudsætning om fuld udlejning. For ledige arealer er markedslejen anslået. For udlejede arealer anvendes den aktuelle leje.
Ad. 2) Såfremt det på udlejede arealer vurderes, at den aktuelle leje er lavere eller højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en korrektion af den aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning, dog tidligst fra muligt genudlejningstidspunkt.
Ad. 3) Såfremt en ejendom ikke er fuldt udlejet, fratrækkes et beløb svarende til tomgangslejen, indtil ejendommens ledige lokaler forventes genudlejet. Der fratrækkes desuden et beløb vedrørende indgåede rabataftaler. I terminalledet fratrækkes herudover en skønsmæssig opgjort langsigtet strukturel tomgang.
Ad. 4) Samtlige forventede fremtidige driftsomkostninger fratrækkes. Dette omfatter bl.a. skatter og afgifter, forsikringer, renhold, forsyningsomkostninger, serviceabonnementer etc.
Ad. 5) Vedligeholdelse skønnes individuelt pr. ejendom baseret på konkrete vedligeholdelsesbudgetter for hver enkelt ejendom og et skøn over den langsigtede gennemsnitlige vedligeholdelse i terminalledet.
Ad. 6) Er der væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov, som er nødvendige for at sikre eller fastholde en udlejning af ejendommen, fratrækkes de anslåede udgifter hertil. Med væsentlige vedligeholdelses- og/eller moderniseringsbehov forstås specifikke udgifter, som ikke er dækket af den løbende vedligeholdelse.
Ad. 7) Administration medregnes med et beløb, der erfaringsmæssigt vurderes at udgøre de markedskonforme niveauer for administration, opgjort konkret for hver enkelt ejendom.
Ad. 8) Modtaget deposita fra lejere forrentes med en rente, som svarer til renten på en 10-årig dansk statsobligation.
Ad. 9) Afkastkravet fastsættes individuelt for hver ejendom med udgangspunkt i afkastkrav for sammenlignelige ejendomme i samme geografiske område (hvor dette er muligt) samt ejendommens risikoprofil. Afkastkravene justeres dels på grundlag af udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og dels på grundlag af erfaringer i forbindelse med salgsforhandlinger og ændringer i den enkelte ejendoms risiko og forhold i øvrigt.
Beregningen af ejendommenes dagsværdi er følsom overfor ændringer i alle ovennævnte input i værdiansættelsesmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved beregning af dagsværdien på færdige investeringsejendomme er følgende:
En generel stigning i markedsleje pr. kvm. og fald i tomgang i de områder, hvor Nordicoms ejendomme er beliggende, vil sandsynligvis medføre fald i afkastkravene.
Markedslejen pr. kvm. pr. år udgør et væsentligt input til beregning af ejendommenes dagsværdi. Såfremt det på udlejede arealer vurderes, at den aktuelle leje er lavere eller højere end den leje, der vil kunne opnås ved genudlejning, foretages en korrektion af den aktuelle leje til den forventede leje ved genudlejning. Dette input baseres på et skøn. Tilsvarende baseres input vedrørende markedsleje for tomme arealer på et skøn. Den langsigtede gennemsnitlige markedsleje (dvs. i terminalledet) udgør følgende opdelt på ejendomstyper:
| Kr. pr. m2 p.a. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Butik | 660 | 667 |
| Kontor | 861 | 811 |
| Lager og produktion | 196 | 207 |
| Bolig | 956 | 963 |
| Andre | 896 | 898 |
| Gennemsnitligt i alt | 732 | 700 |
Den beregnede dagsværdi er følsom overfor ændringer i den skønnede markedsleje. Følsomheden ved ændringer i den gennemsnitlige markedsleje pr. kvm. er belyst i nedenstående tabel, der viser effekten på dagsværdien af ejendommene, såfremt der alene foretages en ændring af den gennemsnitlige markedsleje pr. kvm. pr. år.
| Ændring i markedsleje pr. kvm pr. år (kr.) |
Ændring i markedsværdi (mio. kr.) |
|
|---|---|---|
| 2016 | 2015 | |
| +200 | 341 | 382 |
| +100 | 171 | 191 |
| +50 | 85 | 96 |
| +25 | 43 | 48 |
| -25 | -43 | -48 |
| -50 | -85 | -96 |
| -100 | -171 | -191 |
| -200 | -341 | -382 |
Det fremgår af tabellen, at en stigning i markedslejen med eksempelvis 50 kr. pr. kvm. pr. år vil forøge de færdige investeringsejendommes dagsværdi med 85 mio. kr. (31. december 2015: 96 mio. kr.).
Den strukturelle tomgang udgør den estimerede langsigtede gennemsnitlige tomgang på ejendommene og udgør følgende (opdelt på ejendomstyper og opgjort som estimeret tomgang divideret med markedslejen i terminalledet):
| I % af markedsleje | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Butik | 6,3 | 6,6 |
| Kontor | 7,2 | 7,1 |
| Lager og produktion | 10,0 | 9,5 |
| Bolig | 3,4 | 3,4 |
| Andre | 5,0 | 5,0 |
| Gennemsnitligt i alt | 6,4 | 6,5 |
Ændringer i fastsættelsen af strukturel tomgang har væsentlig indvirkning på dagsværdien. Følsomheden ved ændringer i den strukturelle tomgang er illustreret i nedenstående tabel, der viser effekten på dagsværdien af ejendommene, såfremt der alene foretages en ændring af den strukturelle tomgang.
| Ændring i strukturel tomgang (%-point) |
Ændring i markedsværdi (mio. kr.) |
|
|---|---|---|
| 2016 | 2015 | |
| +10% | -153 | -164 |
| +5% | -76 | -82 |
| +2% | -31 | -33 |
| +1% | -15 | -16 |
| -1% | 15 | 16 |
| -2% | 31 | 33 |
| -5% | 76 | 82 |
Tabellen viser, at en forhøjelse af den strukturelle tomgang med 5 procentpoint vil reducere de færdige investeringsejendommes dagsværdi med -76 mio. kr. (31. december 2015: -82 mio. kr.).
De fastsatte afkastkrav udgør et væsentligt input ved estimering af dagsværdierne. Nedenstående tabel viser intervallerne for de anvendte afkastkrav opdelt på ejendomstyper samt det vægtede afkastkrav indenfor hver ejendomstype.
| 2016 | 2015 | |||
|---|---|---|---|---|
| Vægtet | Vægtet | |||
| I procent p.a. | Interval | gns. | Interval | gns. |
| Butik | 6,00 - 10,00 | 7,65 | 6,00 - 10,00 | 7,48 |
| Kontor | 5,00 - 8,00 | 6,77 | 5,00 - 8,00 | 6,68 |
| Lager og produktion 8,50 - 8,50 | 8,50 | 8,00 - 8,50 | 8,24 | |
| Bolig | 4,75 - 7,00 | 4,96 | 4,75 - 7,25 | 4,98 |
| Andre | 7,00 - 8,25 | 7,12 | 6,50 - 8,25 | 6,75 |
| I alt | 4,75 - 10,00 | 6,97 | 4,75 - 10,00 | 6,84 |
Det fremgår af tabellen, at afkastkravene for færdige investeringsejendomme pr. 31. december 2016 ligger i intervallet 4,75 % - 10,00 % p.a. Det tilsvarende interval pr. 31. december 2015 udgjorde ligeledes 4,75 % - 10,00 % p.a.
Det vægtede afkastkrav i tabellen er opgjort som hver enkelt ejendoms afkastkrav vægtet med ejendommens dagsværdi i forhold til ejendomstypens/porteføljens samlede dagsværdi og udgør pr. 31. december 2016 6,97 % p.a. for den samlede portefølje af færdige investeringsejendomme. Pr. 31. december 2015 udgjorde det tilsvarende vægtede afkastkrav for hele porteføljen 6,84 % p.a.
De anvendte afkastkrav har væsentlig betydning for ejendommenes dagsværdi. Følsomheden ved ændringer i afkastkravet er belyst i nedenstående tabel, der viser effekten på dagsværdien af ejendommene, såfremt der alene foretages en ændring af den gennemsnitlige afkastprocent.
| Ændring i afkastkrav (%-point) |
Ændring i markedsværdi (mio. kr.) |
|
|---|---|---|
| 2016 | 2015 | |
| +1,00% | -255 | -275 |
| +0,75% | -198 | -213 |
| +0,50% | -137 | -147 |
| +0,25% | -71 | -76 |
| -0,25% | 76 | 82 |
| -0,50% | 158 | 171 |
| -0,75% | 248 | 268 |
| -1,00% | 344 | 373 |
Tabellen viser, at en stigning i afkastprocenten på 0,25 procentpoint vil reducere de færdige investeringsejendommes dagsværdi med -71 mio. kr. (31. december 2015: -76 mio. kr.).
Byggeretter og øvrige investeringsejendomme omfatter grundstykker, ejerlejligheder og lignende, hvor dagsværdien ikke opgøres på basis af et sædvanligt driftsafkast. Der foretages derfor et skøn over, hvad ejendommene kan sælges til på sædvanlige handelsvilkår på balancedagen, blandt andet baseret på identificerede sammenlignelige transaktioner og konkrete skøn fra anvendte ejendomsmæglere i forbindelse med salgsprocesser.
Fra og med 2015 måles domicilejendomme til omvurderet værdi, svarende til dagsværdien på datoen for omvurdering fratrukket afskrivninger, jf. omtalen heraf i note 32. Der er foretaget omvurdering af ejendommene pr. 31. december 2016 og pr. 31. december 2015.
Nordicom besidder pr. 31. december 2016 følgende to domicilejendomme:
Ved opgørelse af dagsværdien på ovenstående to domicilejendomme fastlægges principper og beregningsmetoder, som anvendes til at skønne over ejendommenes dagsværdier. Som følge af forskellige karakteristika anvendes forskellige principper og beregningsmetoder for hver af de to domicilejendomme.
Dagsværdien af begge domicilejendomme er baseret på væsentlige skøn.
Nordicoms domicil på Svanevej 12 i Københavns Nordvestkvarter er en kontorejendom, der delvist anvendes som domicil for Nordicom og delvist anvendes til udlejning. Ejendommen er karakteriseret ved at generere et løbende afkast fra udlejning i lighed med koncernens investeringsejendomme i kategorien "Færdige investeringsejendomme" jf. ovenfor, bortset fra at ejendommen også anvendes som domicil for Nordicom.
Principper og beregningsmetoder for fastsættelse af ejendommens dagsværdi er således de samme, som gælder for "Færdige investeringsejendomme" beskrevet ovenfor.
Estimeringen af ejendommens dagsværdi pr. 31. december 2016 og pr. 31. december 2015 har ikke givet anledning til omvurderinger af ejendommens regnskabsmæssige værdi. Der er ikke benyttet en uvildig vurderingsmand til at beregne ejendommens dagsværdi.
Estimeringen af ejendommens dagsværdi er i lighed med koncernens færdige investeringsejendomme følsom overfor ændringer i input i værdiansættelsesmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved estimering af dagsværdien af domicilejendommen er følgende:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Markedsleje pr. kvm. pr. år (kr.) | 878 | 889 |
| Strukturel tomgang (%) | 5,0 | 5,0 |
| Afkastkrav (% p.a.) | 6,0 | 6,0 |
Følsomheden ved ændringer i ovenstående ikke-observerbare input kan illustreres således (forudsat de anførte begivenheder sker enkeltvis):
En generel stigning i markedsleje pr. kvm. og fald i tomgang i det område, hvor ejendommen er beliggende, vil sandsynligvis medføre fald i afkastkravet.
Nordicoms hotel på Marbækvej 6 i Ballerup er en ejendom, hvor Nordicom via en managementaftale driver hotel. Ejendommen er dermed karakteriseret ved at generere et løbende afkast fra hotellets drift.
Med henblik på at beregne ejendommens dagsværdi separeret fra hoteldriften, er målingen af ejendommens dagsværdi baseret på et skøn over, hvad ejendommen ville kunne udlejes til på en sædvanlig lejekontrakt. Skønnet over markedslejen ved udlejning er opgjort som en fast procentdel af hotellets forventede driftsoverskud.
Ved fastsættelsen af hotellets forventede driftsresultat er foretaget et skøn baseret på de seneste 5 års realiserede driftsresultater samt det budgetterede driftsresultat for 2017.
Principper og beregningsmetoder for fastsættelse af ejendommens dagsværdi er herefter i det væsentligste de samme, som gælder for "Færdige investeringsejendomme" beskrevet ovenfor.
Estimeringen af ejendommens dagsværdi pr. 31. december 2016 har medført en positiv omvurdering af ejendommens regnskabsmæssige værdi med 9,7 mio. kr. (31. december 2015: 16,0 mio. kr.), som er medtaget i posten "Dagsværdiregulering af domicilejendomme" i anden totalindkomst. Ejendommens estimerede markedsleje og fastsættelsen af afkastkravet for domicilejendommen er bl.a. baseret på input fra en uvildig vurderingsmand.
Estimeringen af ejendommens dagsværdi er i lighed med koncernens færdige investeringsejendomme følsom overfor ændringer i input i værdiansættelsesmodellen. De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved estimering af dagsværdien af domicilejendommen er følgende:
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Markedsleje (i % p.a. af forventet driftsres. fra hoteldrift) |
70,0 | 70,0 |
| Forventet driftsresultat fra hoteldrift (i mio. kr.) |
8,8 | 8,2 |
| Afkastkrav (% p.a.) | 6,3 | 6,4 |
Følsomheden ved ændringer i ovenstående ikke-observerbare input kan illustreres således (forudsat de anførte begivenheder sker enkeltvis):
En generel stigning i hotelbranchens driftsoverskud vil sandsynligvis medføre fald i afkastkravet.
Nordicom klassificerer ejendomme i følgende kategorier i opgørelsen af finansiel stilling:
Der henvises til omtalen i note 32 under anvendt regnskabspraksis for en nærmere redegørelse af, hvorledes ejendommene indgår i ovennævnte klassifikationer.
Klassifikation af ejendomme sker på baggrund af Nordicoms hensigt med hver enkelt grund eller ejendom på erhvervelsestidspunktet. Såfremt det fremtidige formål med en grund ikke er endeligt klarlagt på erhvervelsestidspunktet, klassificeres grunden som en investeringsejendom.
I nogle tilfælde kan leverede tjenesteydelser til lejere mv. udgøre væsentlige ydelser. Nordicom ejer og driver et hotel, hvor tjenesteydelser til gæsterne udgør en væsentlig del af det samlede produkt. Ejendommen er derfor klassificeret som en domicilejendom.
Der foretages reklassifikation af ejendomme mellem ovenstående kategorier, når anvendelsen ændres og en række kriterier er opfyldte. I noter til de enkelte regnskabsposter er anført, hvorvidt der er foretaget ændringer i klassifikationen vedrørende ejendomme, der besiddes af Nordicom.
Værdiansættelsen af udskudte skatteaktiver og -forpligtelser er foretaget på baggrund af de gældende muligheder for underskudsfremførelse og sambeskatning. Såfremt vilkårene for underskudsfremførelse og sambeskatning ændres, kan værdien af skatteaktiverne og -forpligtelserne påvirkes såvel positivt som negativt.
Skatteaktiver, der hidrører fra uudnyttede skattemæssige underskud, værdiansættes på baggrund af foreliggende budgetter og resultatfremskrivninger for en 3-årig periode. Skatteaktiver indregnes i opgørelsen af finansiel stilling i det omfang, der efter Nordicoms opfattelse foreligger en overbevisende dokumentation for, at de kan udnyttes.
I grundlaget for opgørelse af udskudte skatteaktiver og -forpligtelser pr. 31. december 2016 indgår uudnyttede skattemæssige underskud med 277 mio. kr. (31. december 2015: 287 mio. kr.), hvoraf 275 mio. kr. (31. december 2015: 163 mio. kr.) er vurderet at kunne realiseres inden for en 3-årig periode eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Faldet i uudnyttede underskud i 2016 skyldes en positiv skattemæssig indkomst. Der er ved vurderingen af i hvilket omfang skattemæssige underskud vil kunne realiseres forudsat gennemførelse af den i afsnittet "Forudsætning om gennemførelse af restruktureringsplan" ovenfor nævnte restruktureringsplan, og dermed en væsentlig reduktion i finansielle omkostninger, hvilket har medført at skat i resultatopgørelsen i 2016 er påvirket positivt med 26 mio. kr.
Dagsværdier af koncernens realkreditgæld er baseret på officielle markedskurser for de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over ændringer i koncernens egen kreditværdighed.
Dagsværdien af koncernens bankgæld er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af den sikkerhed, der er stillet for lånet samt ændringer i koncernens kreditværdighed. Såfremt bankgælden er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af aktuelle markedsrenter.
For realkredit- og pengeinstitutgæld med et anfordringselement udgør dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der skal betales på anfordring.
Effekten af ændringer i koncernens kreditværdighed er beregnet direkte for hvert enkelt lån baseret på en konkret vurdering af den enkelte forpligtelses kreditstilling.
Nordicoms ejendomsportefølje styres under ét, og ledelsen foretager derfor ikke segmentopdeling af porteføljen.
Oplysninger om koncernens omsætning til eksterne kunder fremgår af note 3 nedenfor.
Koncernen har ikke kunder/lejere, der udgør mere end 10 % af koncernens huslejeindtægter.
Koncernen har alene aktiviteter i Danmark.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Huslejeindtægter | 145.535 | 151.332 |
| Salg af øvrige tjenesteydelser | 18.933 | 17.231 |
| Salg af tjenesteydelser i alt | 164.468 | 168.563 |
| Salgssummer, projektbeholdninger | 8.260 | 6.308 |
| Renteindtægter, pante- og gældsbreve | 715 | 726 |
| Salg af varer | 1.655 | 1.621 |
| 175.098 | 177.218 |
| Beløb i 1.000 kr. 2016 |
2015 |
|---|---|
| Driftsomkostninger, investeringsejendomme 25.210 |
23.007 |
| Kostpris og omkostninger vedr. solgte projekter 6.616 |
4.732 |
| Driftsomkostninger, øvrige tjenesteydelser 11.004 |
9.248 |
| Vareforbrug 550 |
518 |
| 43.380 | 37.505 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Løn og gager Bidragsbaserede pensioner 1) |
15.114 | 17.748 |
| Andre omkostninger til social sikring | 1.389 109 |
1.350 137 |
| Øvrige personaleomkostninger | 1.357 | 2.100 |
| 17.969 | 21.335 | |
| Gennemsnitligt antal medarbejdere | 16 | 20 |
| Vederlag til modervirksomhedens adm. direktør (Ole Steensbro) udgør følgende 2): | ||
| Løn og gager | 2.817 | 2.818 |
| Bidragsbaserede pensioner | 266 | 266 |
| Bonus | 0 | 350 |
| 3.083 | 3.434 | |
| Vederlag til modervirksomhedens bestyrelse udgør følgende 3): | ||
| Bestyrelsesmedlemmer tiltrådt 6. oktober 2016 | ||
| Pradeep Pattem (formand for bestyrelsen) | 59 | 0 |
| Hallur Thordarson (næstformand for bestyrelsen) | 35 | 0 |
| Ohene Kwapong (formand for revisionsudvalget) | 24 | 0 |
| Lars-Andreas Nilsen (medlem af revisionsudvalget) | 24 | 0 |
| Anita Nassar | 24 | 0 |
| Tidligere bestyrelsesmedlemmer | ||
| Allan Andersen (udtrådt pr. 6. oktober 2016) | 767 | 1.025 |
| Michael Vad Petersen (udtrådt pr. 6. oktober 2016) | 621 | 750 |
| Júlíus Thorfinnsson (udtrådt pr. 27. april 2016) | 67 | 200 |
| Mette Lis Andersen (udtrådt pr. 6. oktober 2016) | 178 | 275 |
| 1.799 | 2.250 |
1) Koncernen har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
2) Moderselskabets adm. direktør Ole Steensbro er omfattet af en bonusordning, der afhænger af fastsatte resultatmål. Af hensyn til den igangværende restruktureringsproces har Ole Steensbro ikke modtaget bonus i 2016. Vederlag til direktionen er beskrevet på side 12 i årsrapporten. Oplyst løn og gage i noten er inklusiv værdi af personalegoder.
3) Vederlag til bestyrelsen er beskrevet på side 12 i årsrapporten.
Samlet honorar til Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab kan specificeres således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Lovpligtig revision | 753 | 764 |
| Andre erklæringsopgaver med sikkerhed | 32 | 0 |
| Skatte- og momsmæssig rådgivning | 320 | 312 |
| Andre ydelser | 61 | 30 |
| 1.166 | 1.106 | |
| Note 7 – Af- og nedskrivninger | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Afskrivninger, domicilejendomme | 1.415 | 1.173 |
| Afskrivninger, inventar og driftsmidler | 729 | 434 |
| 2.144 | 1.607 | |
| Note 8 – Regulering til dagsværdi, netto Beløb i 1.000 kr. |
2016 | 2015 |
| Dagsværdiregulering, investeringsejendomme | 415 | 14.544 |
| Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld | -10.737 | 5.431 |
| -10.322 | 19.975 | |
| Note 9 – Realiserede avancer ved salg af investeringsejendomme | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Salgssummer, investeringsejendomme | 141.565 | 146.013 |
| Ejendommenes regnskabsmæssige værdi ved salg mm. | -131.630 | -147.139 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Renter af indestående i pengeinstitutter | 1 | 0 |
| Renter af andre tilgodehavender målt til amortiseret kostpris | 276 | 1.045 |
| 277 | 1.045 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi | 72.375 | 79.712 |
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til amortiseret kostpris | 447 | 774 |
| Amortisering af konvertibel obligation | 1.148 | 1.098 |
| Andre renteomkostninger og gebyrer | 770 | 392 |
| Låneomkostninger | 556 | 162 |
| 75.296 | 82.138 | |
| Heraf indregnet i kostpris på projektbeholdninger | -93 | 0 |
| 75.203 | 82.138 |
Finansieringsomkostninger indregnet i kostprisen på projektbeholdninger er i 2016 baseret på faktiske afholdte omkostninger på lån tilknyttet de pågældende projekter. Der er ikke indregnet finansieringsomkostninger på projektbeholdninger i 2015.
Note 12 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Årets skat kan opdeles således: | ||
| Ændring i udskudt skat | -19.025 | 3.715 |
| -19.025 | 3.715 | |
| Skat af årets resultat kan forklares således: | ||
| Beregnet skat ved en skatteprocent på 22 % (2015: 23,5 %) | 5.384 | 10.165 |
| Successiv nedsættelse af dansk selskabsskat til 22 % i 2016 | 0 | -504 |
| Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger | 1.628 | 116 |
| Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter | 0 | -138 |
| Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver | -26.037 | -5.924 |
| -19.025 | 3.715 | |
| Effektiv skatteprocent | -77,75% | 8,59% |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Skat af anden totalindkomst: | ||
| Skat af dagsværdiregulering af domicilejendomme | 2.140 | 3.525 |
| 2.140 | 3.525 | |
| Note 13 – Resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag: |
||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Årets resultat | 43.496 | 39.541 |
| Moderselskabets aktionærers andel af årets resultat, anvendt til beregning af resultat pr. aktie | 43.496 | 39.541 |
| Gennemsnitligt antal aktier (stk.) | 12.027.858 | 12.027.858 |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) | -119.491 | -119.491 |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) | 11.908.367 | 11.908.367 |
|---|---|---|
| Konvertible obligationers gennemsnitlige udvandingseffekt (stk.) | 0 | 0 |
| Udvandet gennemsnitlig antal aktier i omløb (stk.) | 11.908.367 | 11.908.367 |
| Resultat pr. aktie (kr.) | 3,65 | 3,32 |
| Udvandet resultat pr. aktie (kr.) | 3,65 | 3,32 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. januar | 144.310 | 127.510 |
| Omvurdering af værdi | 10.033 | 16.519 |
| Tilgang | 1.180 | 281 |
| Kostpris / Omvurderet værdi pr. 31. december | 155.523 | 144.310 |
| Af- og nedskrivninger pr. 1. januar | -4.420 | -2.749 |
| Omvurdering af værdi | -306 | -498 |
| Afskrivninger | -1.415 | -1.173 |
| Af- og nedskrivninger pr. 31. december | -6.141 | -4.420 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 149.382 | 139.890 |
Domicilejendomme består af et hotel i Ballerup samt Nordicoms domicil i Københavns Nordvestkvarter.
Fra og med 2015 måler Nordicom i henhold til IAS 16 domicilejendomme til omvurderet værdi, svarende til dagsværdien på datoen for omvurdering fratrukket akkumulerede afskrivninger og efterfølgende akkumulerede nedskrivninger for værdiforringelse. Der er foretaget omvurderinger pr. 31. december 2016 og pr. 31. december 2015.
Domicilejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 26.
Oplysninger om dagsværdihierarki for domicilejendomme:
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | I alt |
|---|---|---|---|
| 0 | 0 | 149.382 | 149.382 |
| 0 | 0 | 149.382 | 149.382 |
| 0 | 0 | 139.890 | 139.890 |
| 0 | 0 | 139.890 | 139.890 |
Klassifikation af domicilejendomme i niveau 3 betyder, at opgørelsen af dagsværdi på domicilejendommene hovedsageligt er baseret på data, som ikke er observerbare i markedet. Der har i 2016 og 2015 ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet.
Dagsværdien af domicilejendomme er baseret på væsentlige skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1. Der er ikke erhvervet domicilejendomme i 2016.
Hvis Nordicoms domicilejendomme blev målt til historiske kostpriser fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger, ville den bogførte værdi have udgjort følgende:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Domicilejendomme | 123.878 | 123.869 |
| 123.878 | 123.869 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Balance pr. 1. januar | 1.909.154 | 2.069.058 |
| Overførsel til / fra projektbeholdninger | 0 | -20.189 |
| Omkostninger afholdt til forbedringer | 8.855 | 31.425 |
| Regulering til dagsværdi, netto | -1.071 | 14.544 |
| Afgang ved salg | -41.555 | -6.422 |
| Reklassifikation til aktiver bestemt for salg | -62.408 | -193.432 |
| Reklassifikation fra aktiver bestemt for salg | 98.492 | 14.170 |
| Balance pr. 31. december | 1.911.467 | 1.909.154 |
Oplysninger om dagsværdihierarki for investeringsejendomme:
| Beløb i 1.000 kr. | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | I alt |
|---|---|---|---|---|
| Pr. 31. december 2016: | ||||
| Investeringsejendomme jf. note 15 | 0 | 0 | 1.911.467 | 1.911.467 |
| Investeringsejendomme bestemt for salg jf. note 20 | 0 | 0 | 6.585 | 6.585 |
| 0 | 0 | 1.918.052 | 1.918.052 | |
| Pr. 31. december 2015: | ||||
| Investeringsejendomme jf. note 15 | 0 | 0 | 1.909.154 | 1.909.154 |
| Investeringsejendomme bestemt for salg jf. note 20 | 0 | 0 | 131.500 | 131.500 |
| 0 | 0 | 2.040.654 | 2.040.654 |
Klassifikation af investeringsejendomme i niveau 3 betyder, at opgørelsen af dagsværdi på investeringsejendommene hovedsageligt er baseret på data, som ikke er observerbare i markedet. Der har i 2016 og 2015 ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet.
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1. Der er ikke erhvervet ejendomme i 2016 og 2015.
Der er til en finansiel kreditor afgivet salgsfuldmagter til de af koncernens ejendomme, hvor den pågældende finansielle kreditor er panthaver eller garantistiller. Pr. 31. december 2016 er der afgivet 4 salgsfuldmagter vedr. ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 40 mio. kr. Den finansielle kreditor har med henblik på at give Nordicom ro til at gennemføre restruktureringen bekræftet overfor Nordicom, ikke at gøre brug af salgsfuldmagterne indtil den 10. august 2017.
De samlede dagsværdireguleringer på investeringsejendomme i regnskabsåret udgør:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme, jf. note 15 | -1.071 | 14.544 |
| Aktiver bestemt for salg, jf. note 20 | 1.486 | 0 |
| 415 | 14.544 |
Af årets samlede dagsværdireguleringer vedrører 0,4 mio. kr. (2015: -9,8 mio. kr.) ejendomme, der fortsat besiddes pr. 31. december 2016, og er indregnet i resultatopgørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto".
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 26.
Koncernen har pr. 31. december 2016 ikke indgået aftaler, der forpligter koncernen til at opføre eller ombygge ejendomme. Forpligtelser vedrørende anlægsomkostninger udgjorde 3 mio. kr. pr. 31. december 2015.
Nordicom besidder ikke ejendomsandele gennem operationelle leasingkontrakter.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:
| Beløb i 1.000 kr. 2016 |
2015 |
|---|---|
| Lejeindtægter fra investeringsejendomme 142.504 |
147.597 |
| Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer -18.692 |
-17.956 |
| Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer -5.119 |
-4.156 |
| Nettoindtægter fra investeringsejendomme 118.693 |
125.485 |
Koncernen har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af koncernens investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med op til 15 års uopsigelighed for lejere. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Resterende uopsigelighed inden for 1 år fra balancedagen | 106.925 | 104.902 |
| Resterende uopsigelighed mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 115.932 | 130.796 |
| Resterende uopsigelighed efter 5 år fra balancedagen | 47.310 | 22.101 |
| 270.167 | 257.799 |
I resultatopgørelsen for 2016 indgår betingede lejeydelser med 8,5 mio. kr. (2015: 4,4 mio. kr.).
Nordicom besidder følgende pante- og gældsbreve, der klassificeres i kategorien "Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen":
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende pr. 1. januar | 9.303 | 9.511 |
| Årets afdrag | -236 | -208 |
| Dagsværdi pr. 31. december | 9.067 | 9.303 |
Pante- og gældsbrevene udløber i følgende perioder:
| Effektiv rente p.a. | Dagsværdi (i 1.000 kr.) | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Valuta | Udløb | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 |
| DKK | 2025 | 7,5% | 7,5% | 9.067 | 9.303 |
| 9.067 | 9.303 |
Den opgjorte dagsværdi er baseret på skøn (niveau 2 i dagsværdihierarkiet).
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Projektbeholdninger pr. 1. januar | 28.518 | 15.022 |
| Tilgang og anden regulering af kostpris | 5.063 | -1.293 |
| Indregnet i resultatopgørelsen som kostpris vedr. solgte projektbeholdninger | -6.369 | -5.400 |
| Overført til/fra investeringsejendomme | 0 | 20.189 |
| 27.212 | 28.518 | |
| Projektbeholdninger klassificeret som aktiver bestemt for salg | -23.396 | 0 |
| Projektbeholdninger pr. 31. december | 3.816 | 28.518 |
| Regnskabsmæssig værdi af projektbeholdninger indregnet til nettorealisationsværdi | 3.816 | 7.936 |
Projektbeholdninger er stillet til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter, jf. omtalen i note 26.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende lejeindtægter | 7.317 | 9.143 |
| Tilgodehavende fra salg af ejendomme | 0 | 909 |
| Deponerede midler i pengeinstitutter | 9.416 | 44.707 |
| Andre tilgodehavender | 7.889 | 3.043 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 24.622 | 57.802 |
Nedskrivninger på tilgodehavende lejeindtægter er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således:
| 6.385 | 5.584 | |
|---|---|---|
| Tilbageført | -151 | -2.333 |
| Årets konstaterede tab | -501 | -1.565 |
| Årets nedskrivninger | 1.453 | 1.261 |
| Nedskrivninger pr. 1. januar | 5.584 | 8.221 |
I ovenstående tilgodehavende lejeindtægter er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende beløb:
| 355 | 446 | |
|---|---|---|
| Over 90 dage | 107 | 351 |
| Mellem 30 og 90 dage | 129 | 57 |
| Op til 30 dage | 119 | 38 |
Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Bortset fra tilgodehavende lejeindtægter har Nordicom ikke tilgodehavender, som er overforfaldne på balancedagen, eller som er vurderet som værdiforringede.
Deponerede midler i pengeinstitutter vedrører tilgodehavende salgssummer fra solgte ejendomme, deponerede midler til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter samt deponeringer til sikkerhed for igangsatte vedligeholdelsesarbejder på ejendomme.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kontant beholdning | 21 | 27 |
| Indestående i pengeinstitutter til fri disponering | 76.377 | 41.371 |
| 76.398 | 41.398 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Hovedtal for aktiver og forpligtelser bestemt for salg | ||
| Investeringsejendomme | 6.585 | 131.500 |
| Udskudte skatteaktiver | 5.681 | 0 |
| Projektbeholdninger | 23.396 | 0 |
| Tilgodehavender | 925 | 0 |
| Likvide beholdninger | 2.841 | 0 |
| Aktiver bestemt for salg | 39.428 | 131.500 |
| Kreditinstitutter | 44.937 | 0 |
| Øvrige forpligtelser | 1.313 | 0 |
| Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg | 46.250 | 0 |
Årets bevægelser vedrørende investeringsejendomme bestemt for salg specificeres således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Investeringsejendomme pr. 1. januar | 131.500 | 89.170 |
| Reklassifikation fra investeringsejendomme | 62.408 | 193.432 |
| Øvrige tilgange | 6 | 0 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 1.486 | 0 |
| Afgang ved salg af investeringsejendomme | -90.323 | -136.932 |
| Reklassifikation til investeringsejendomme | -98.492 | -14.170 |
| Investeringsejendomme pr. 31. december | 6.585 | 131.500 |
Nordicom præsenterer pr. 31. december 2016 følgende aktiver og forpligtelser bestemt for salg:
En projektbeholdning der pr. 31. december 2016 forventes solgt i 2017 til panthavende kreditor som led i restruktureringsplanen for Nordicom. Nordicom har i 2017 indgået aftale med den pågældende kreditor om overdragelse af projektbeholdningen pr. 15. februar 2017. Overdragelsen er gennemført ved salg af den dattervirksomhed, der ejer projektbeholdningen, og som konsekvens heraf er alle dattervirksomhedens aktiver og forpligtelser reklassificeret pr. 31. december 2016. Idet datterselskabets forpligtelser overstiger selskabets aktiver og salget sker uden vederlag, realiseres der en gevinst i forbindelse med salget i 2017. Der er ikke i forbindelse med reklassifikationen indregnet gevinster eller tab i totalindkomstopgørelsen.
Én investeringsejendom der pr. 31. december 2016 forventes solgt i 2017 til panthavende kreditor som led i restruktureringsplanen for Nordicom. Nordicom har i 2017 indgået aftale med den pågældende kreditor om overtagelse af ejendommen pr. 1. marts 2017.
Nordicom har i 2016 tilbageført en ejendom (2015: en ejendom), som tidligere blev reklassificeret til aktiver bestemt for salg. Ejendommen er derfor reklassificeret til investeringsejendomme under langfristede aktiver. Tilbageførslen skyldes, at det trods indgåelse af en betinget salgsaftale ikke lykkedes at frasælge ejendommen inden for den tidsperiode, der berettiger til at have klassificeret ejendommen under aktiver bestemt for salg, ligesom der ikke umiddelbart er udsigt til, at ejendommen vil blive solgt.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Aktiekapital pr. 1. januar | 12.028 | 12.028 |
| Aktiekapital pr. 31. december | 12.028 | 12.028 |
Aktiekapitalen består af 12.027.858 aktier á kr. 1. Ingen aktier har særlige rettigheder. Aktierne er fuldt indbetalt.
| Antal stk. | Nominel værdi (beløb i 1.000 kr.) |
Andel af selskabskapitalen |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | 2016 | 2015 | |
| 1. januar | 119.491 | 119.491 | 119 | 119 | 1,0% | 1,0% |
| 31. december | 119.491 | 119.491 | 119 | 119 | 1,0% | 1,0% |
Alle egne aktier ejes af Nordicom A/S.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Udskudt skat pr. 1. januar | 6.078 | -1.162 |
| Indregnet i anden totalindkomst | 2.140 | 3.525 |
| Indregnet i resultatopgørelsen | -19.025 | 3.715 |
| Udskudt skat pr. 31. december | -10.807 | 6.078 |
| Udskudt skat er indregnet således i balancen: | ||
| Udskudt skat (aktiv) | -5.126 | 0 |
| Udskudt skat (forpligtelse) | 0 | 6.078 |
| -5.126 | 6.078 | |
| Udskudt skat (aktiv) tilknyttet aktiver bestemt for salg | -5.681 | 0 |
| Udskudt skat pr. 31. december | -10.807 | 6.078 |
I opgørelsen af udskudt skat indgår 277 mio. kr. (skattegrundlag) vedrørende fremførselsberettigede skattemæssige underskud fra koncernens virksomheder. Koncernen har genereret et mindre skattemæssigt overskud i 2016.
Baseret på budgetterede regnskabs- og skattemæssige overskud i perioden 2017-2019 og udskudte skatteforpligtelser vurderes det, at 275 mio. kr. af de skattemæssige underskud (skattegrundlag) vil kunne realiseres, hvilket indgår i opgørelsen af udskudt skat på -10,8
mio. kr. (skatteværdi) pr. 31. december 2016. Der er ved opgørelsen forudsat gennemførelse af den i note 1 nævnte restruktureringsplan og dermed en væsentlig reduktion i finansielle omkostninger.
Udskudte skatteforpligtelser, der ikke er indregnet i balancen Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.
Udskudte skatteaktiver, der ikke er indregnet i balancen Udskudte skatteaktiver (skatteværdi opgjort ved en skatteprocent på 22 %), der ikke er indregnet i balancen, vedrører:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Fremførbare skattemæssige underskud | 495 | 27.111 |
| 495 | 27.111 |
Ikke indregnede skattemæssige underskud vedrører virksomheder, som har genereret regnskabs- og skattemæssige underskud, og hvor der ikke i fuldt omfang er udsigt til udnyttelse af underskuddene inden for en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
| Indregnet | Indregnet | |||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | i resultat opgørelsen |
i anden totalindkomst |
Balance 31/12 |
| 2016 | ||||
| Investerings- og domicilejendomme | 52.394 | 7.460 | 2.140 | 61.994 |
| Inventar og driftmidler | -759 | -92 | 0 | -851 |
| Projektbeholdninger | 553 | -195 | 0 | 358 |
| Tilgodehavender | -1.228 | 769 | 0 | -459 |
| Hensatte forpligtelser | -770 | -635 | 0 | -1.405 |
| Kreditinstitutter | -8.142 | -1.816 | 0 | -9.958 |
| Fremførelsesberettigede underskud | -35.970 | -24.516 | 0 | -60.486 |
| 6.078 | -19.025 | 2.140 | -10.807 | |
| 2015 | ||||
| Investerings- og domicilejendomme | 42.701 | 6.168 | 3.525 | 52.394 |
| Inventar og driftmidler | -665 | -94 | 0 | -759 |
| Projektbeholdninger | 1.260 | -707 | 0 | 553 |
| Tilgodehavender | -1.840 | 612 | 0 | -1.228 |
| Hensatte forpligtelser | -432 | -338 | 0 | -770 |
| Kreditinstitutter | -9.446 | 1.304 | 0 | -8.142 |
| Fremførelsesberettigede underskud | -32.740 | -3.230 | 0 | -35.970 |
| -1.162 | 3.715 | 3.525 | 6.078 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kreditinstitutter, nominelt | 2.196.337 | 2.346.715 |
| Kursregulering til dagsværdi | 97 | -10.641 |
| 2.196.434 | 2.336.074 | |
| Forpligtelserne indgår således i balancen: | ||
| Kreditinstitutter, langfristet | 1.299.651 | 1.421.964 |
| Kreditinstitutter, kortfristet | 851.846 | 914.110 |
| Forpligtelser tilknyttet aktiver bestemt for salg | 44.937 | 0 |
| 2.196.434 | 2.336.074 |
Koncernens lån og kreditter fordeler sig pr. 31. december således:
| Forpligtelser indregnet til | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| dagsværdi | Valuta | Rentetype | Udløb | 2016 | 2015 |
| Pengeinstitutgæld mv. | DKK | Fast | 0-1 år | 823.661 | 878.406 |
| Pengeinstitutgæld mv. | DKK | Fast | 2-5 år | 15.013 | 0 |
| Pengeinstitutgæld mv. | DKK | Rentefri | 2-5 år | 35.000 | 35.000 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 6-10 år | 5.147 | 5.799 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 11-15 år | 260.827 | 264.761 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 16-20 år | 707.809 | 219.488 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 21-25 år | 285.377 | 877.636 |
| 2.132.834 | 2.281.090 | ||||
| Kursregulering til dagsværdi | 97 | -10.641 | |||
| Regnskabsmæssig værdi | 2.132.931 | 2.270.449 |
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris |
Valuta | Rentetype | Udløb | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|---|---|
| Pengeinstitutgæld mv. | DKK | Fast | 0-1 år | 11.997 | 15.267 |
| Konvertible obligationer | DKK | Rentefri | 11-15 år | 51.506 | 50.358 |
| Regnskabsmæssig værdi | 63.503 | 65.625 |
De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom i henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale senest ved aftalernes udløb.
Fast rente oplyst i tabellerne er udtryk for, at der gælder en fast rente frem til lånenes udløbstidspunkt, til et andet aftalt tidspunkt eller indtil der sker en ny forhandling herom med det enkelte pengeinstitut. Variabel rente oplyst i tabellerne er udtryk for, at lånene har renter, der løbende tilpasses i lånenes løbetid som følge af udsving i markedsrenter.
Oplysninger om koncernens finansielle låneaftaler, rentebindingsperioder, refinansiering og koncernens finansielle situation i øvrigt fremgår af note 27. Oplysninger om skøn og vurderinger i forbindelse med opgørelse af dagsværdi på finansiel gæld fremgår af note 1.
Koncernen måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.
I 2016 udgør den samlede dagsværdiregulering på gæld til realkredit- og pengeinstitutter -10,7 mio. kr. (2015: +5,4 mio. kr.), hvori der indgår reguleringer, der kan henføres til ændringer i koncernens kreditværdighed med -7,0 mio. kr. (2015: -7,1 mio. kr.). Den akkumulerede dagsværdiregulering, der kan henføres til ændringer i koncernens kreditværdighed, udgør pr. 31. december 2016 0,0 mio. kr. (31. december 2015: +7,0 mio. kr.).
Den regnskabsmæssige værdi af pengeinstitutgæld mv., der måles til amortiseret kostpris, afviger ikke væsentligt fra disse forpligtelsers dagsværdi (niveau 2 i dagsværdihierarkiet).
Som følge af en tidligere indgået bankaftale udstedte Nordicom i 2010 konvertible obligationer til en række kreditinstitutter for i alt nominelt 69,0 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra kreditinstitutternes side frem til den 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Konverteringsperioden for obligationerne til aktier er udløbet, og som følge heraf er obligationerne i årsrapporten klassificeret som almindelige lån hos kreditinstitutter og indgår dermed i posten "Kreditinstitutter" i balancen. De konvertible obligationer er optaget som efterstillet ansvarlig lånekapital og er således efterstillet al anden ikke-efterstillet gæld. Dagsværdien vurderes som følge af koncernens og moderselskabets negative egenkapital (niveau 3 i dagsværdihierarkiet) at være tæt på 0 kr. (31. december 2015: 0 kr.).
Den regnskabsmæssige værdi af konvertible obligationer i opgørelsen af finansiel stilling fremgår af nedenstående tabel:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Dagsværdi af finansiel forpligtelse på udstedelsestidspunkt | 44.385 | 44.385 |
| Amortisering af konvertible obligationer pr. 1. januar | 5.973 | 4.875 |
| Årets amortisering | 1.148 | 1.098 |
| Amortisering af konvertible obligationer pr. 31. december | 7.121 | 5.973 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 51.506 | 50.358 |
| Note 25 – Hensatte forpligtelser | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Hensatte forpligtelser pr. 1. januar | 3.500 | 2.246 |
| Anvendt i året | -1.150 | -746 |
| Tilbageført i året | -850 | 0 |
| Hensat i året | 585 | 2.000 |
| Hensatte forpligtelser 31. december | 2.085 | 3.500 |
Hensatte forpligtelser vedrører forpligtelser til imødegåelse af voldgiftsog retssager, samt forpligtelser overfor køberen af en ejendom vedrørende miljøoprensning på en grund.
Til sikkerhed for lån hos koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december 2016 i alt 1.933 mio. kr. (31. december 2015: 2.111 mio. kr.), er tinglyst pant for i alt 2.546 mio. kr. (31. december 2015: 2.786 mio. kr.) i koncernens investerings- og domicilejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 2.056 mio. kr. (31. december 2015: 2.169 mio. kr.).
Til sikkerhed for mellemværender med koncernens kreditinstitutter, pr. 31. december 2016 i alt 53 mio. kr. (31. december 2015: 56 mio. kr.), er tinglyst pant for i alt 80 mio. kr. (31. december 2015: 80 mio. kr.) i koncernens projektbeholdninger med regnskabsmæssige værdier på 27 mio. kr. (31. december 2015: 29 mio. kr.).
Til sikkerhed for koncernens mellemværender med kreditinstitutter, pr. 31. december 2016 på 4 mio. kr. (31. december 2015: 4 mio. kr.), er deponeret pantebreve med en regnskabsmæssig værdi på i alt 4 mio. kr. (31. december 2015: 4 mio. kr.).
Til sikkerhed for koncernens lån på 212 mio. kr. (31. december 2015: 212 mio. kr.) hos et realkreditinstitut er pr. 31. december 2015, udover tinglyst pant for i alt 212 mio. kr. (31. december 2015: 212 mio. kr.) i de pågældende belånte ejendomme, deponeret likvide midler på i alt 9 mio. kr. (31. december 2015: 9 mio. kr.).
Til sikkerhed for koncernens igangsatte vedligeholdelsesarbejder på ejendomme er deponeret likvide midler pr. 31. december 2016 på i alt 0 mio. kr. (31. december 2015: 4 mio. kr.).
Køber af en ejendom i et tidligere regnskabsår har i 2014 rettet krav mod Nordicom vedrørende skjulte fejl i den pågældende ejendom. Kravet er foreløbigt oplyst at udgøre ca. 3 mio. kr. med tillæg af købers huslejetab. Nordicom har afvist kravet, da det ikke vurderes sandsynligt, at Nordicom skal betale erstatning, og betragter derfor kravet som en eventualforpligtelse.
Køberne af ejerlejligheder i et tidligere regnskabsår har rettet krav mod Nordicom og Nordicoms underentreprenør om anerkendelse og afhjælpning af fejl og mangler vedrørende de pågældende lejligheder. Købernes rådgiver har anslået, at udbedring af de pågældende fejl og mangler beløber sig til 1,5-1,8 mio. kr. Nordicom har afvist kravet, da det ikke vurderes sandsynligt, at Nordicom skal betale erstatning, og betragter derfor kravet som en eventualforpligtelse.
Kurator i et konkursbo efter en af Nordicoms tidligere lejere har rettet krav mod Nordicom vedrørende brug af den tidligere lejers navn samt
Operationelle leasingforpligtelser:
tilbagebetaling af lejers seneste huslejebetalinger i henhold til konkurslovens regler om omstødelse. Kravene udgør ca. 2,5 mio. kr. Nordicom har afvist kravene og betragter derfor begge krav som eventualforpligtelser.
I forbindelse med salg af en ejendom (byggeret) i 2016 er det aftalt, at såfremt det i forbindelse med købers bebyggelse måtte vise sig, at ejendommen er forurenet, skal Nordicom til køber refundere de omkostninger, som måtte være nødvendige for at få ejendommen frigivet til købers formål. Nordicom betragter aftalen som en eventualforpligtelse.
Koncernen er herudover pr. 31. december 2016 og 31. december 2015 ikke part i retssager og tvister udover de retssager og tvister, der er hensat til, jf. note 25.
Nordicom solgte i 2013 ejendommene ved Enghave Brygge i Københavns Sydhavn. Handlen var struktureret således, at der som led i handlen blev opnået en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. afhang af købers indfrielse af sine låneforpligtelser inden for de efterfølgende år. Disse 35 mio. kr., der er indregnet som en gældsforpligtelse i balancen pr. 31. december 2016, repræsenterer en betinget gældseftergivelse, som indregnes som en gevinst i resultatopgørelsen når betingelserne for eftergivelsen er opfyldt. Nordicom har i 2017 modtaget bekræftelse på at betingelserne for eftergivelsen er opfyldt, og gældseftergivelsen vil således blive indregnet i resultatopgørelsen i 2017.
I forbindelse med salg af en ejendom i 2014 har Nordicom betinget sig en merpris for ejendommen, såfremt køber på grundarealet inden 1. januar 2024 opnår flere byggeretter end forudsat ved handlens indgåelse. Merprisen udgør 2.000 kr. pr. byggeret. Yderligere byggeretter vil kræve en ændring af lokalplanen for det område, hvor den pågældende ejendom er beliggende. Nordicom er ikke bekendt med, at der foreligger planer om ændring af den pågældende lokalplan, hvorfor Nordicom betragter den potentielle merpris som et eventualaktiv.
Nordicom har pr. 31. december 2016 og 31. december 2015 herudover ingen eventualaktiver.
Der er indgået operationelle leasingkontrakter vedrørende leje af kopimaskiner og biler. Lejekontrakterne for kopimaskiner udløber den 31. december 2017. Biler leases over en 3-årig periode.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Inden for 1 år fra balancedagen | 314 | 338 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 18 | 130 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 0 | 9 |
| Operationelle leasingforpligtelser pr. 31. december | 332 | 477 |
| Minimumsleasingydelse indregnet i årets resultatopgørelse | 430 | 519 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Pante- og gældsbreve | 9.067 | 9.303 |
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 9.067 | 9.303 |
| Tilgodehavender | 25.547 | 57.802 |
| Likvide beholdninger | 79.239 | 41.398 |
| Udlån og tilgodehavender | 104.786 | 99.200 |
| Kreditinstitutter | 2.132.931 | 2.270.449 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 2.132.931 | 2.270.449 |
| Kreditinstitutter | 63.503 | 65.625 |
| Deposita | 40.805 | 43.692 |
| Leverandørgæld | 3.173 | 6.766 |
| Anden gæld | 15.881 | 10.223 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 123.362 | 126.306 |
Den finansielle styring i koncernen er rettet mod stabilisering og optimering af koncernens drift, og samtidig mod at minimere koncernens finansielle risikoeksponering. Det indgår i koncernens politik ikke at foretage spekulative forretninger ved aktiv anvendelse af finansielle instrumenter.
Koncernen er som følge af sine aktiviteter eksponeret over for en række finansielle risici, herunder likviditetsrisici, markedsrisici (primært renterisiko) og kreditrisici.
Nordicom forholder sig løbende til koncernens risikoprofil på områder med de største risici, og aktuelt er den væsentligste fokus på arbejdet med gennemførelse af restruktureringsplanen for koncernen.
Nordicoms likviditetsrisiko består i ikke at kunne foretage løbende betalinger og i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til blandt andet at dække koncernens finansieringsomkostninger, afdragsforpligtelser samt kapitalinvesteringer. Mangel på likviditet kan opstå ved et utilstrækkeligt likviditetsberedskab og kan påvirkes negativt ved svigtende betalinger fra Nordicoms lejere, øget tomgang, tilbagebetaling af deposita, frasalg, uforudsete omkostninger og investeringsbehov. Mangel på likviditet kan endvidere opstå ved misligholdelse af indgåede låneaftaler samt i forbindelse med refinansiering, når eksisterende låneaftaler udløber eller opsiges.
Nordicom har ingen uudnyttede kreditfaciliteter, der repræsenterer et kapitalberedskab til den løbende drift. Likviditetsreserven udgør pr. 31. december 2016 79,2 mio. kr. (31. december 2015: 41,4 mio. kr.).
Forudsat at eksisterende lån ikke opsiges i 2017 og uden væsentlige ændringer af lånevilkår, dvs. før gennemførelse af restruktureringsplanen, udviser Nordicoms likviditetsprognoser, at der er tilstrækkelige midler til at gennemføre koncernens planlagte aktiviteter i hele 2017.
Forfaldstidspunkter for finansielle forpligtelser er specificeret på den følgende side fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv. og er indarbejdet på det tidligst mulige forfaldstidspunkt.
| Regnskabs mæssig værdi |
Kontraktlige penge strømme |
0 - 1 år | 2 - 3 år | 4 - 5 år | Efter 5 år | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | ||||||
| 2016 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Kreditinstitutter | 2.196.434 | 2.564.527 | 936.691 | 265.974 | 212.536 | 1.149.326 |
| Leverandørgæld | 3.173 | 3.173 | 3.173 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 40.805 | 40.805 | 21.740 | 9.775 | 5.678 | 3.612 |
| Anden gæld | 15.881 | 15.881 | 15.881 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 2.256.293 | 2.624.386 | 977.485 | 275.749 | 218.214 | 1.152.938 |
| 2015 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Kreditinstitutter | 2.336.074 | 2.796.542 | 957.212 | 250.359 | 226.185 | 1.362.786 |
| Leverandørgæld | 6.766 | 6.766 | 6.766 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 43.692 | 43.692 | 21.098 | 11.625 | 5.733 | 5.236 |
| Anden gæld | 10.223 | 10.223 | 10.223 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 2.396.755 | 2.857.223 | 995.299 | 261.984 | 231.918 | 1.368.022 |
De centrale elementer i Nordicoms likviditetsrisiko er beskrevet nedenfor og udgør:
Som beskrevet i note 1 har Nordicoms ledelse udarbejdet en restruktureringsplan for Nordicom, som i løbet af efteråret 2016 har opnået en foreløbig bred opbakning hos koncernens finansielle kreditorer. Der henvises til omtalen i note 1.
Overordnet har restruktureringsplanen til formål at reetablere kapitalgrundlaget i Nordicom A/S samt at skabe et finansielt fundament for den fortsatte drift og fremtidige udvikling i selskabet.
Restruktureringsplanen indeholder overordnet følgende elementer:
Selskabets og koncernens fortsatte drift er afhængig af restruktureringsplanen gennemførelse. Det er ledelsens forventning, at restruktureringen kan gennemføres på tilfredsstillende vilkår, og regnskabet er derfor aflagt under forudsætning af fortsat drift.
B. Refinansieringsrisiko
Det er overordnet Nordicoms ønske at reducere den kortfristede refinansieringsrisiko, som siden 2009 har udgjort en væsentlig risiko for koncernen. Reduktionen af den kortfristede refinansieringsrisiko opnås ved gennemførelse af restruktureringsplanen jf. afsnit "A. Restruktureringsplan" ovenfor.
Oplysninger opgjort pr. 31. december 2016 om udløbstidspunkter for koncernens finansielle gæld fremgår af note 24, og tidspunkter for koncernens tilknyttede udgående betalingsstrømme fremgår af tabellen ovenfor. De pågældende opgørelser tager ikke højde for effekterne af de dele af restruktureringsplanen der allerede er eller ventes gennemført i 2017.
Pr. 31. december 2016 fordeler koncernens finansielle gæld sig som anført herunder, på gæld, der kan opsiges eller har udløb i 2017, og gæld, der ikke kan opsiges i 2017:
| Realkredit | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i mio. kr. | Bankgæld | gæld | I alt | Andel |
| Mulig opsigelse/udløb 2017 | 836 | 0 | 836 | 38% |
| Lang binding >1 år | 102 | 1.258 | 1.360 | 62% |
| I alt | 938 | 1.258 | 2.196 | 100% |
Af ovenstående bankgæld er 127 mio. kr. i 2017, som konsekvens af indgåede aftaler med finansielle kreditorer mv. enten nedbragt, eftergivet eller omlagt til gæld med lang binding.
For de finansielle kreditorer hvor der, som led i restruktureringsplanens gennemførelse, endnu ikke er indgået bindende aftaler, gælder de oprinde bilaterale aftaler med de enkelte finansielle kreditorer principielt fortsat.
Som en naturlig konsekvens af de igangværende forhandlinger med de finansielle kreditorer, har Nordicom ikke indhentet separate bekræftelser vedrørende lånevilkårene fra og med 1. januar 2017, idet hidtidige lånevilkår forventes erstattet af nye vilkår, forhandlet som led i restruktureringens gennemførelse.
Ledelsens væsentligste fokus i relation til styring af likviditetsrisiko er gennemførelsen af restruktureringsplanen. Nordicom allokerer derfor alle de ressourcer der skønnes nødvendige til restruktureringsplanens gennemførelse.
Sideløbende med restruktureringsplanens gennemførelse har Nordicom påbegyndt en række processer vedrørende tilpasning af strategier, politikker, optimering af IT-systemer, forretningsgange og organisationen, hvilket også ventes at få indvirkning på Nordicoms fremtidige styring af likviditetsrisici.
Nordicom er som følge af sine finansieringsaktiviteter i væsentligt omfang eksponeret i relation til renteudsving. Renterisikoen udgør således et væsentligt element i den samlede vurdering af koncernens finansielle situation.
I forbindelse med den igangværende restruktureringsplan forventer Nordicom, at koncernens rentevilkår bliver tilpasset jf. beskrivelsen ovenfor.
Renterisikoen pr. 31. december 2016 knytter sig primært til følgende:
Nordicoms væsentligste renterisiko består i risikoen for, at de finansielle kreditorer med kort varsel forhøjer vilkår om rente- og bidragssatser. I denne situation vil størrelsen af rente- og bidragssatser afhænge af forhandlinger med kreditinstitutterne.
Historisk set har Nordicom haft en politik om at have en stor andel af gæld med renteperioder på 1 år eller mindre (korte renter), idet markedsbaserede korte renter normalt vil være lavere end de lange.
Koncernens låneportefølje overvåges løbende med henblik på optimering af koncernens eksponering af renterisici. Nordicom anvendte pr. 31. december 2016 ingen finansielle instrumenter til renteafdækning, og koncernen har begrænsede muligheder for at påvirke renterisici i den nuværende finansielle situation.
Koncernens nominelle finansielle gæld specificeres således, baseret på hvilken type rente, der er knyttet til de enkelte lån:
| Lånetype | Rentetype | Nominelt | *Vægtet |
|---|---|---|---|
| (mio. kr.) | rente (p.a.) | ||
| Pr. 31. december 2016: | |||
| Realkreditgæld | Cibor6 | 409 | 4,65% |
| Realkreditgæld | F1 | 567 | 4,77% |
| Realkreditgæld | F2 | 75 | 4,62% |
| Realkreditgæld | F3 | 208 | 4,91% |
| Pengeinstitutgæld mv. | Fast | 850 | 3,88% |
| Øvrige | Rentefri | 87 | 0,00% |
| 2.196 | 4,22% | ||
| Pr. 31. december 2015: | |||
| Realkreditgæld | Cibor6 | 464 | 3,23% |
| Realkreditgæld | F1 | 611 | 1,78% |
| Realkreditgæld | F2 | 75 | 1,88% |
| Realkreditgæld | F3 | 217 | 1,96% |
| Pengeinstitutgæld mv. | Fast | 895 | 3,92% |
| Øvrige | Rentefri | 85 | 0,00% |
| 2.347 | 2,84% |
*) Vægtet rente (p.a.) inkluderer bidrag til realkreditinstitutter og udtrykker de gennemsnitlige vægtede rentesatser, der er gældende ved årsskiftet og i den efterfølgende periode indtil næste rentetilpasningstidspunkt.
Den beregnede vægtede rente for alle koncernens lån er pr. 31. december 2016 opgjort til 4,22 % p.a., og er baseret på seneste bekræftede rentesatser. Den tilsvarende beregnede vægtede rente pr. 31. december 2015 udgjorde 2,84 % p.a. Forhøjelsen i 2016 skyldes primært, at Nordicom i 2016 på hovedparten af koncernens realkreditgæld er blevet varslet forhøjelser af bidrag.
Fordelt på løbetid indtil førstkommende tidspunkt for rentetilpasning fordeler koncernens lån sig således (pr. 31. december):
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Inden for 6 måneder | 1.788 | 1.358 |
| Mellem 6 og 12 måneder | 238 | 101 |
| Mellem 1 og 2 år | 82 | 797 |
| Mellem 2 og 5 år | 37 | 41 |
| Efter 5 år | 51 | 50 |
| 2.196 | 2.347 |
Rentetilpasningstidspunkt for fastforrentede og rentefrie lån er i ovenstående tabel medtaget på det tidspunkt, hvor der skal ske genforhandling af lånenes løbetid og/eller vilkår, eller hvor eksisterende bekræftelser på en given rente i en periode udløber.
I tabellen er ikke taget højde for mulige tidspunkter for ændringer af bidragssatser på realkreditlån. Udover risikoen for markedsmæssige udsving på korte renter og genforhandling af rentevilkår af fastforrentede lån har Nordicom gennem de seneste år oplevet, at der fra realkreditinstitutterne har været et pres for at øge bidragssatserne. Såfremt mulige ændringer af bidragssatser på realkreditlån medtages i tabellen, vil alle lån i koncernen, bortset fra lån på 102 mio. kr., kunne opleve ændring af rente- og/eller bidragssatser i løbet af 1. halvår 2017.
Renterisikoen kan efter Nordicoms opfattelse præsenteres i følgende to opdelinger:
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af 1 procentpoint stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) er illustreret i nedenstående tabel:
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Variable markedsrenter: | ||
| Effekt på resultatopgørelse | -9,8 | -10,7 |
| Effekt på egenkapital | -9,8 | -10,7 |
| Renter mv. på alle lån: | ||
| Effekt på resultatopgørelse | -16,5 | -17,6 |
| Effekt på egenkapital | -16,5 | -17,6 |
På lån hos kreditinstitutter, hvor der løbende sker rentetilpasninger som følge af ændringer i markedsrenter, illustrerer tabellen ovenfor, at den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital som følge af 1 procentpoint stigning i rentesatser udgør -9,8 mio. kr. p.a. (2015: -10,7 mio. kr.). Hvis alle lån hos kreditinstitutter oplever en rente-/bidragsstigning på 1 procentpoint, vil effekten på årets resultat og egenkapital udgøre -16,5 mio. kr. p.a. (2015: -17,6 mio. kr.).
De opgivne følsomheder er opgjort efter skat og på baggrund af de indregnede finansielle aktiver og forpligtelser pr. 31. december.
Koncernen er kun i meget begrænset omfang eksponeret for valutaudsving.
Koncernens kreditrisici knytter sig primært til:
Den maksimale kreditrisiko for finansielle aktiver er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier, der indgår i balancen, og under hensyntagen til modtagne sikkerheder.
Risici vedrørende lejetilgodehavender er begrænset som følge af Nordicoms mulighed for at modregne i indbetalte deposita og opsigelse af de omfattede lejemål. Kreditrisikoen på tilgodehavender i forbindelse med salg af ejendomme er begrænset, da handlerne altid er betinget af købesummernes betaling og deponering af købesummer. Med pantebreve har koncernen en sædvanlig debitorrisiko, der reduceres ved pant i ejendomme.
For at minimere risiko for tab af tilgodehavende leje vurderes lejernes betalingsevne inden indgåelse af lejekontrakter i det omfang, at det er relevant. Herudover stilles der normalt krav om et kontant depositum, en garanti og/eller forudbetalt leje. Såfremt en lejer ikke er i stand til at betale, kan det imidlertid medføre tab samt reduceret indtægt som følge af udlejningstomgang ved fraflytning, lavere fremtidig lejeindtægt samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med istandsættelse mv.
Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2016 er yderligere omtalt i note 18.
Koncernens likvide beholdninger består primært af indeståender i velrenommerede pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Indeståender i pengeinstitutter er variabelt forrentet.
Egenkapitalandelen (soliditeten) er pr. 31. december 2016 negativ, hvilket også var tilfældet pr. 31. december 2015.
Nordicoms ledelse vurderer løbende behovet for tilpasning af kapitalstrukturen, og det indgår som et væsentligt element i den igangværende restruktureringsplan, at koncernens kapitalstruktur tilpasses i et omfang, der sikrer en normalisering af koncernens finansielle struktur.
En bankkreditor med lån for ca. 9 mio. kr. krævede i juni 2016 sine lån indfriet med forfald pr. 30. juni 2016, da det efter forhandling ikke lykkedes at blive enige om lånevilkårene og betingelserne for engagementets afvikling. Nordicom imødekom ikke dette krav om fuld indfrielse og den pågældende bankkreditor betragtede derfor Nordicoms engagement som misligholdt.
Nordicom har, som led i restruktureringsplanens gennemførelse, i november 2016 indgået en aftale om afvikling af den pågældende bankkreditors engagement, og dermed anses misligholdelsen for udbedret. Lånet udgør pr. 31. december 2016 ca. 7 mio. kr.
Dagsværdien af pantebreve opgøres ved brug af en værdiansættelsesmodel, der dels er baseret på observerbare markedsdata (kurs på realkreditobligationer med samme rente og løbetid) og dels på vurderinger af pantebrevets prioritetsstilling sammenholdt med pantebrevdebitors bonitet.
Dagsværdien af realkreditgæld er fastsat på baggrund af dagsværdien af de underliggende obligationer korrigeret for et skøn over ændringer i koncernens kreditværdighed.
Dagsværdien af koncernens lån hos pengeinstitutter er baseret på renten for de specifikke lån under hensyntagen til lånets kreditrisiko, herunder en vurdering af sikkerheden, der er stillet for lånet, samt ændringer i koncernens kreditværdighed. Såfremt lånet er fastforrentet, er dagsværdien opgjort til nutidsværdien af fremtidige afdrags- og rentebetalinger ved anvendelse af den aktuelle rentekurve udledt af de aktuelle markedsrenter.
For lån hos realkredit- og pengeinstitutter med et anfordringselement udgør dagsværdien dog ikke et beløb, der er mindre end det beløb, der skal betales på anfordring.
De anvendte værdiansættelsesmetoder er uændrede i forhold til 2015.
Koncernens finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet:
| Regnskabs | ||||
|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | mæssig værdi | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 2016 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 9.067 | 0 | 9.067 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 9.067 | 0 | 9.067 | 0 |
| Kreditinstitutter | 2.132.931 | 0 | 1.904.044 | 228.887 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 2.132.931 | 0 | 1.904.044 | 228.887 |
| 2015 | ||||
| Pante- og gældsbreve | 9.303 | 0 | 9.303 | 0 |
| Finansielle aktiver i alt | 9.303 | 0 | 9.303 | 0 |
| Kreditinstitutter | 2.270.449 | 0 | 1.960.662 | 309.787 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 2.270.449 | 0 | 1.960.662 | 309.787 |
Ved opgørelse af dagsværdi af koncernens gæld i henhold til dagsværdihierarkiets niveau 3 foretages der korrektion for koncernens egen kreditværdighed under hensyntagen til gældens retsstilling (evt. ved en konkurs) samt sikkerheder i aktiver målt til dagsværdi. Der inddrages således ikke direkte forudsætninger om diskonteringsfaktor m.v. ved måling af gæld til kreditinstitutter i henhold til dagsværdihierarkiets niveau 3.
Nedenstående tabel viser udviklingen i gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi i balancen baseret på værdiansættelsesmetoder, hvor væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata (niveau 3):
| Gevinst/tab i resultatopgørelsen for forpligtelser, der besiddes pr. 31. december | 7.189 | 4.523 |
|---|---|---|
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 228.887 | 309.787 |
| Overførsel fra niveau 3 | -63.759 | -61.709 |
| Overførsel til niveau 3 | 0 | 85.976 |
| Indfrielser | -25.856 | -1.283 |
| Gevinst/tab i resultatopgørelsen | 8.715 | 4.523 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 1. januar | 309.787 | 282.280 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
Gevinst/tab vedrørende kreditinstitutter målt til dagsværdi indgår i posten "Regulering til dagsværdi, netto" i resultatopgørelsen. Gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi overføres til/fra niveau 3 i dagsværdihierarkiet
fra det tidspunkt, hvor en begivenhed eller ændring i forholdene medfører, at dagsværdien på lånene indeholder en korrektion for koncernens egen kreditværdighed.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Af- og nedskrivninger | 2.144 | 1.607 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 10.322 | -19.975 |
| Avance ved salg af ejendomme | -9.935 | 1.126 |
| Øvrige reguleringer | 883 | 2.216 |
| Regulering i alt | 3.414 | -15.026 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Ændring i tilgodehavender | 6.209 | 808 |
| Ændring i hensatte forpligtelser | -1.150 | -746 |
| Ændring i deposita | -2.887 | 642 |
| Ændring i anden gæld | 2.065 | -2.564 |
| Ændring i driftskapital i alt | 4.237 | -1.860 |
Park Street Asset Management Ltd. (London, England) har bestemmende indflydelse i Nordicom A/S i kraft af sin aktiepost på 55,89 % af aktierne og stemmerne i Nordicom A/S. Selskabet har endvidere sammen med koncernens finansielle kreditorer en aktiv rolle i udviklingen og implementeringen af restruktureringsplanen.
| Andre nærtstående parter | ||
|---|---|---|
| Renteomkostninger vedrørende lån hos nærtstående parter | 888 | 0 |
| Lån hos nærtstående parter (pr. 31. december) | 89.349 | 0 |
Lån hos nærtstående parter er kortfristede lån. Nordicom har ikke modtaget separat bekræftelse på lånevilkårene fra og med den 1. januar 2017. Lånene forventes konverteret til aktiekapital som led i gennemførelsen af restruktureringsplanen. Til sikkerhed for lånene er pr. 31. december 2016 tinglyst pant for i alt 289 mio. kr. i koncernens investeringsejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 301 mio. kr.
Der har herudover ikke været transaktioner mv. med nærtstående parter i perioden.
Nordicom solgte i 2013 ejendommene ved Enghave Brygge i Københavns Sydhavn. Handlen var struktureret således, at der som led i handlen blev opnået en gældseftergivelse på i alt 80 mio. kr., hvoraf 35 mio. kr. afhang af købers indfrielse af sine låneforpligtelser inden for de efterfølgende år. Disse 35 mio. kr., der er indregnet som en gældsforpligtelse i balancen pr. 31. december 2016, repræsenterer en betinget gældseftergivelse. Nordicom har i 2017 modtaget bekræftelse på, at betingelserne for eftergivelsen er opfyldt, og gældseftergivelsen vil således blive indregnet i resultatopgørelsen i 2017.
Som led i gennemførelsen af restruktureringsplanen, har Nordicom i 2017 indgået aftaler med 3 finansielle kreditorer om vilkårene for de enkelte kreditorers engagement i forbindelse med restruktureringsplanens gennemførelse. Finansiel gæld omfattet af de pågældende aftaler udgør 100 mio. kr. pr. 31. december 2016.
Ovenstående gældseftergivelse vedrørende ejendommene ved Enghave Brygge og aftaler indgået som led i restruktureringsplanen har, sammen med tilsvarende aftaler indgået med 4 finansielle kreditorer i 2016, medført, at finansiel gæld på 127 mio. kr. i 2017 enten er nedbragt, eftergivet eller omlagt til gæld med lang binding, hvilket har medført en positiv egenkapitaleffekt på ca. 54 mio. kr., der vil få regnskabsmæssig effekt i 2017. I forbindelse med nedbringelsen af den finansielle gæld er enkelte mindre grundstykker og projektbeholdninger overdraget til de respektive finansielle kreditorer.
Der er fra balancedagen og frem til datoen for aflæggelse af denne årsrapport herudover ikke indtrådt forhold, som væsentligt påvirker vurderingen af årsrapporten.
Bestyrelsesformand Pradeep Pattem har bestemmende indflydelse over Park Street Asset Management Ltd.
Der henvises til note 5, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom fremgår. Der har i regnskabsåret herudover været følgende transaktioner mellem Nordicom og nærtstående parter:
Årsrapporten for perioden 1. januar – 31. december 2016 for Nordicom A/S omfatter både koncernregnskab for Nordicom A/S og dets dattervirksomheder samt separat årsregnskab for moderselskabet.
Årsrapporten for Nordicom A/S for 2016 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Bestyrelse og direktion har den 30. marts 2017 behandlet og godkendt årsrapporten for Nordicom A/S. Årsrapporten forelægges til Nordicom A/S´ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling den 27. april 2017.
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste 1.000 kr., der anses for at være den primære valuta for koncernens aktiviteter og den funktionelle valuta for moderselskabet.
Årsrapporten aflægges på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, visse pantebreve og visse finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi. Endvidere måles domicilejendomme til omvurderet værdi. Anvendt regnskabspraksis er i øvrigt som beskrevet nedenfor.
Nordicom A/S har implementeret alle nye eller ændrede regnskabsstandarder (IFRS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), som er godkendt af EU med virkning for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2016.
Implementeringen af de nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag har ikke haft væsentlig indflydelse på Nordicoms koncernregnskab.
IASB har udsendt en række nye regnskabsstandarder (IAS / IFRS) og fortolkningsbidrag (IFRIC), der endnu ikke er trådt i kraft.
Dette omfatter bl.a. IFRS 15, indtægter fra kontrakter med kunder, og IFRS 9, finansielle instrumenter, der er godkendt af EU, som træder i kraft pr. 1. januar 2018 samt IFRS 16, Leasing, der træder i kraft pr. 1. januar 2019, men endnu ikke er godkendt af EU.
IFRS 15 erstatter IAS 18, Indtægtsførsel og IAS 11, Entreprisekontrakter og tilhørende fortolkningsbidrag. Idet koncernens omsætning primært består af huslejeindtægter, der ikke er omfattet af IFRS 15, forventes implementeringen af IFRS 15 ikke at få væsentlig effekt for koncernregnskabet.
IFRS 9, som erstatter IAS 39, Finansielle instrumenter: indregning og måling, ændrer den regnskabsmæssige behandling af finansielle instrumenter og forventes at få følgende betydning for Nordicom:
Nordicom måler visse finansielle forpligtelser til dagsværdi (dagsværdi-optionen) med indregning af den samlede dagsværdiregulering i resultatopgørelsen. Efter IFRS 9 skal Nordicom præsentere den del af periodens ændring i dagsværdien, som kan henføres til ændringer i virksomhedens egen kreditværdighed, i anden totalindkomst.
Nordicom måler visse pante- og gældsbreve til dagsværdi med indregning af dagsværdireguleringen i resultatopgørelsen. Efter IFRS 9 skal den samlede dagsværdiregulering præsenteres i anden totalindkomst.
IFRS 9 indeholder ændrede bestemmelser om værdiforringelse på finansielle aktiver, som kan betyde at Nordicom skal indregne tab på tilgodehavender på et tidligere tidspunkt end i dag.
Nordicom forventer, at ovenstående ændringer som følge af implementeringen af IFRS 9 vil få en mindre betydning for koncernen, men kan endnu ikke opgøre effekten.
IFRS 16 afløser den gældende standard om leasing, IAS 17. IFRS 16 medfører, at stort set alle leasingaftaler skal indregnes i balancen i leasingtagers regnskab i form af en leasingforpligtelse og et aktiv, som repræsenterer leasingtagers ret til at bruge det underliggende aktiv. Der skelnes ikke længere mellem operationel og finansiel leasing.
Pr. 31. december 2016 har koncernen indgået leasingkontrakter, som i henhold til IAS 17 er kategoriseret som operationel leasing, med samlede fremtidige minimumsleasingydelser i henhold til uopsigelige leasingkontrakter på 0,3 mio. kr., (jf. note 26), som ikke er indregnet i balancen. En del af disse kontrakter forventes ikke at blive indregnet i balancen som følge af, at de enten har en aftaleperiode på mindre end ét år eller vedrører aktiver af en mindre betydelig værdi. Effekten af implementeringen af IFRS 16 forventes ikke at få væsentlig betydning på koncernregnskabet, hvis omfanget af leasingaftaler ikke ændrer sig væsentligt frem mod 1. januar 2019.
IFRS 16 forventes ikke at få nogen betydning for Nordicoms lejekontrakter som udlejer, idet bestemmelserne for leasinggiver overordnet set forsætter uændret i forhold til IAS 17.
Øvrige nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag, der ikke er obligatoriske for Nordicom ved udarbejdelsen af årsrapporten for 2016, forventes ikke at få væsentlig indvirkning på regnskabsaflæggelsen.
Nordicom forventer at implementere nye standarder, ændringer til eksisterende standarder og fortolkningsbidrag på tidspunktet for deres ikrafttræden.
Koncernregnskabet omfatter Nordicom A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det (i) har bestemmende indflydelse over de relevante aktiviteter i den pågældende virksomhed, (ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt afkast fra investeringen og (iii) kan anvende sin bestemmende indflydelse til at påvirke det variable afkast.
Koncernregnskabet udarbejdes som en sammenlægning af årsregnskabet for moderselskabet og regnskaber for de enkelte dattervirksomheder, der alle er aflagt i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis, elimineret for koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, interne mellemværender, udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder.
Fortjeneste eller tab ved afhændelse eller afvikling af dattervirksomheder, der medfører ophør af kontrol, opgøres som forskellen mellem dagsværdien af salgsvederlaget eller afviklingssummen og den regnskabsmæssige værdi af nettoaktiver inkl. goodwill på salgstidspunktet og omkostninger til salg eller afvikling. Den derved opgjorte fortjeneste eller det opgjorte tab indregnes i resultatet tillige med akkumulerede valutakursreguleringer, der tidligere er indregnet i anden totalindkomst.
Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i koncernregnskabet frem til afståelses- og afviklingstidspunktet.
Transaktioner i anden valuta end de enkelte virksomheders funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og betalingsdagen henholdsvis balancedagen, indregnes i resultatopgørelsen under finansielle indtægter eller omkostninger.
Valutakursdifferencer, der er opstået ved omregning af udenlandske virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, indregnes ligeledes i anden totalindkomst.
Ved hel eller delvis afståelse af udenlandske enheder, hvor kontrol afgives, reklassificeres de valutakursreguleringer, der er indregnet i anden totalindkomst, og som kan henføres til enheden, fra anden totalindkomst til årets resultat sammen med gevinst eller tab ved afståelsen.
Nettoomsætning omfatter huslejeindtægter, renter af pante- og gældsbreve, der måles til dagsværdi, salgssummer fra solgte projektbeholdninger, salg af varer og salg af øvrige tjenesteydelser. Nettoomsætning måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag og opgøres eksklusive moms, der opkræves på vegne af tredjemand, og rabatter.
Indtægter fra salg af projektbeholdninger indregnes, når levering og risikoovergang til køber har fundet sted (salgsmetoden), dvs. når et eventuelt byggeri er afsluttet samt endeligt overdraget til køber, og alle væsentlige elementer i salgsaftalen er opfyldte. Salg af varer indregnes, når levering og risikoovergang har fundet sted.
Huslejeindtægter, renter af pante- og gældsbreve, der måles til dagsværdi, og salg af øvrige tjenesteydelser indregnes i de perioder, som de vedrører.
Driftsomkostninger omfatter omkostninger direkte tilknyttet omsætningen, herunder løbende driftsomkostninger på koncernens investeringsejendomme, omkostninger tilknyttet erhvervelse og opførelse af afleverede projektbeholdninger samt øvrige driftsomkostninger.
Regulering til dagsværdi, netto omfatter løbende værdireguleringer af investeringsejendomme og tilhørende gældsforpligtelser samt panteog gældsbreve, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen.
Realiserede avancer vedrørende solgte investeringsejendomme indregnes, når alle risici og fordele er overgået til køber, og denne har kontrol med ejendommen.
Finansielle poster omfatter renteindtægter og renteomkostninger, kursregulering af fremmed valuta, amortisationstillæg/-fradrag, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab på værdipapirer samt tillæg og godtgørelser under acontoskatteordningen.
Låneomkostninger, der direkte kan henføres til udviklingsprojekter på investeringsejendomme eller projektbeholdninger, tillægges kostprisen på de omfattede aktiver indtil det tidspunkt, hvor projektet er færdigt, og ejendommen kan benyttes til det planlagte formål. Såfremt der ikke er optaget et lån direkte til finansiering af udviklingsprojektet, beregnes låneomkostningerne på grundlag af en gennemsnitlig rente for koncernens lån bortset fra lån, der er optaget til anskaffelse af specifikke aktiver.
Øvrige låneomkostninger indregnes i resultatopgørelsen i de perioder, som de vedrører.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Domicilejendomme måles ved første indregning til kostpris. Kostprisen omfatter anskaffelsesprisen samt omkostninger direkte forbundet med anskaffelsen. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investeringsejendom overføres til domicilejendomme, anses som ejendommens nye kostpris.
Domicilejendomme måles herefter til omvurderet værdi, svarende til dagsværdien på datoen for omvurdering med fradrag af akkumulerede afog nedskrivninger. Principper og beregningsmetode for ledelsens skøn over domicilejendommes dagsværdi fremgår af note 1. Opskrivninger indregnes i anden totalindkomst og henføres til den særskilte reserve for opskrivning i egenkapitalen. Domicilejendomme afskrives lineært over aktivernes/bestanddelenes forventede brugstid, der udgør:
| Bygningsskal | 50 år |
|---|---|
| Øvrige bestanddele | 15-30 år |
Afskrivningsgrundlaget er omvurderet værdi med fradrag af forventet restværdi efter afsluttet brugstid (scrapværdi). Grunde afskrives ikke.
Investeringsejendomme omfatter grunde og bygninger, som besiddes af Nordicom for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes anskaffelsessum og direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles herefter til dagsværdi og samtlige værdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto".
Principper og beregningsmetoder for ledelsens skøn over ejendommenes dagsværdier fremgår af note 1.
Grunde, hvor der ikke er truffet endelig beslutning om formålet med besiddelsen, indgår i koncernens beholdning af investeringsejendomme.
Pantebreve klassificeret som finansielle instrumenter i kategorien "Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen", indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til dagsværdi, hvor der løbende foretages en værdiregulering heraf over resultatopgørelsen. Dagsværdien opgøres på baggrund af observerbare markedsdata (renter), debitors bonitet og på vurderinger af lånets restløbetid og prioritetsstilling.
Den regnskabsmæssige værdi af langfristede materielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi, vurderes løbende og mindst én gang årligt for at afgøre, om der er indikation for nedskrivninger. Når en sådan indikation er til stede, beregnes aktivets genindvindingsværdi. Genindvindingsværdien er den højeste af aktivets dagsværdi med fradrag af forventede salgsomkostninger eller nytteværdi. Nytteværdien beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme fra aktivet eller den pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet er en del af.
Hvis aktivet ikke frembringer pengestrømme uafhængigt af andre aktiver, opgøres genindvindingsværdien for den mindste pengestrømsfrembringende enhed, som aktivet indgår i.
En nedskrivning indregnes, når den regnskabsmæssige værdi af et aktiv henholdsvis pengestrømsfrembringende enhed overstiger aktivets eller den pengestrømsfrembringende enheds genindvindingsværdi. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen.
Nedskrivninger tilbageføres i det omfang, der er sket ændringer i de forudsætninger og skøn, der førte til nedskrivningen. Nedskrivninger tilbageføres kun i det omfang, at aktivets nye regnskabsmæssige værdi ikke overstiger den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft efter afskrivninger, hvis aktivet ikke havde været nedskrevet.
Projektbeholdninger omfatter ejendomme anskaffet med henblik på salg, herunder igangværende eller færdige byggeprojekter for egen regning, og tidligere investeringsejendomme under udvikling med henblik på salg.
Projektbeholdninger måles til kostpris eller nettorealisationsværdi, hvis denne er lavere. Dagsværdi på tidspunktet, hvor en tidligere investeringsejendom overføres til projektbeholdninger, anses som ejendommens nye kostpris.
Kostprisen omfatter anskaffelsessummen på ejendommene med tillæg af medgåede projekt- og byggeomkostninger samt låneomkostninger, der kan henføres til projekt-/ombygningsperioden og indirekte projektomkostninger.
Når det vurderes, at de samlede omkostninger til byggeprojekter, herunder om-/tilbygningsprojekter, vil overstige de samlede salgsindtægter, indregnes det forventede tab i resultatopgørelsen.
Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning til imødegåelse af tab, hvor der vurderes at være indtruffet en objektiv indikation på, at et individuelt tilgodehavende er værdiforringet.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Udbytte indregnes som en forpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Udbytte, som foreslås udbetalt for året, vises som en særskilt post under egenkapitalen indtil generalforsamlingens vedtagelse.
Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier samt udbytte fra disse indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Reserve for valutakursregulering omfatter modervirksomhedsaktionærernes andel af valutakursdifferencer, som er opstået ved omregning af regnskaber for virksomheder med en anden funktionel valuta end danske kroner.
Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder.
Reserve for opskrivning omfatter den akkumulerede opskrivning af domicilejendomme. Reserven reduceres ved overførsel til årets resultat, i takt med at der foretages af- og nedskrivninger på de opskrevne ejendomme, eller ved salg.
Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, men reguleret for skat af tidligere års skattepligtige indkomster og for betalte acontoskatter.
Udskudt skat måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes under langfristede aktiver med den værdi, hvortil de forventes at blive anvendt enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende i de respektive lande, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser indregnes i resultatopgørelsen.
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen som følge af en begivenhed indtruffet før eller på balancedagen har en retslig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at der må afgives økonomiske fordele for at indfri forpligtelsen.
I posten indgår bl.a. hensættelse til imødegåelse af konkrete usikkerheder på afsluttede projekter.
Hensatte forpligtelser måles efter bedste skøn af det beløb, hvormed forpligtelsen forventes at kunne indfries.
Hensatte forpligtelser med forventet forfald efter et år er klassificeret som langfristede forpligtelser.
Konvertible obligationer betragtes som sammensatte instrumenter bestående af en finansiel forpligtelse, der måles til amortiseret kostpris, og et egenkapitalinstrument i form af den indbyggede konverteringsret. På udstedelsesdatoen fastsættes dagsværdien af den finansielle forpligtelse ved anvendelse af en markedsrente for et tilsvarende ikkekonvertibelt gældsbrev. Forskellen mellem provenuet ved udstedelse af det konvertible gældsbrev og dagsværdien for den finansielle forpligtelse, svarende til den indbyggede option på at konvertere forpligtelsen til egenkapital, indregnes på egenkapitalen. Dagsværdien af den finansielle forpligtelse indregnes som langfristet gæld og måles efterfølgende til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, måles til dagsværdi. Reguleringer af finansielle forpligtelser, der kan henføres til investeringsejendomme, indregnes i resultatopgørelsen under "Regulering til dagsværdi, netto".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter langfristede gældsforpligtelser i øvrigt, gæld til leverandører samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver, der er bestemt for salg. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, der vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klassificeres som "bestemt for salg", når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse, og forudsat at salget på balancedagen anses for at være højst sandsynligt. Når ejendommene forventes genindvundet ved salg af dattervirksomheder, der ejer ejendommene, reklassificeres alle dattervirksomhedens aktiver og forpligtelser.
Der afskrives ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassificeres som "bestemt for salg". Aktiver bestemt for salg måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på tidspunktet for klassifikationen "bestemt for salg" eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger. Investeringsejendomme bestemt for salg måles dog fortsat efter koncernens sædvanlige regnskabspraksis for investeringsejendomme, dvs. til dagsværdi uden fratræk af salgsomkostninger.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme fordelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet for året, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning.
Likviditetsvirkningen ved salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes solgte virksomheders pengestrømme frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme fra driftsaktivitet opgøres som resultat af primær drift reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, modtagne og betalte finansielle indtægter og omkostninger samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betaling i forbindelse med salg af virksomheder og aktiviteter, køb og salg af finansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af immaterielle og materielle aktiver, herunder investeringsejendomme.
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet omfatter ændringer i moderselskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likvider omfatter likvide beholdninger og kortfristede værdipapirer med ubetydelig kursrisiko.
Nøgletal i ledelsesberetningen er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforeningens "Anbefalinger & Nøgletal 2015" efter følgende formler:
| Afkast på ejendomsporteføljen | Huslejeindtægter m.v.- Ejd.driftsomk. (inkl. et internt allokeret administrationshonorar) | ||
|---|---|---|---|
| Gennemsnitlig værdi af investerings- og domicilejendomme samt projektbeholdninger | |||
| Gennemsnitlig lånerente | Nettofinansieringsomkostninger | ||
| Gennemsnitlig rentebærende gæld | |||
| Afkastmarginal på ejendomsporteføljen |
Afkast på ejendomsporteføljen - Gennemsnitlig lånerente | ||
| Forrentning af egenkapital | Årets resultat | ||
| Gennemsnitlig egenkapital | |||
| Indre værdi pr. aktie, ultimo | Egenkapital, ultimo | ||
| Antal aktier, ultimo | |||
| Resultat pr. aktie | Årets resultat | ||
| Gennemsnitligt antal aktier | |||
| Udbytteafkast | Udbytte pr. aktie | ||
| Børskurs | |||
| Kurs/indre værdi, ultimo | Børskurs Indre værdi pr. aktie |
||
| Cash flow pr. aktie | Cash flow fra driftsaktivitet Udvandet gennemsnitligt antal aktier |
||
| Egenkapital, ultimo | |||
| Soliditet (%) | Passiver, ultimo |
Årsregnskab Nordicom A/S // 2016
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Huslejeindtægter | 13.670 | 13.719 | |
| Driftsomkostninger | -5.727 | -6.365 | |
| Bruttoresultat | 7.943 | 7.354 | |
| 2 | Personaleomkostninger | -17.969 | -21.335 |
| 3 | Andre eksterne omkostninger | -11.409 | -11.244 |
| 4 | Andre driftsindtægter | 22.450 | 25.050 |
| 5 | Af- og nedskrivninger | -43 | -54 |
| Resultat før værdireguleringer | 972 | -229 | |
| 6 | Regulering til dagsværdi, netto | 4.927 | -1.344 |
| Resultat af primær drift | 5.899 | -1.573 | |
| 11 | Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder | 60.526 | 60.201 |
| 7 | Finansielle indtægter | 6.842 | 6.989 |
| 8 | Finansielle omkostninger | -23.464 | -24.512 |
| Resultat før skat | 49.803 | 41.105 | |
| 9 | Skat af årets resultat | -1.563 | 1.055 |
| Årets resultat | 48.240 | 42.160 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Årets resultat | 48.240 | 42.160 | |
| Anden totalindkomst: | |||
| Poster, der ikke kan blive omklassificeret til resultatopgørelsen: | |||
| 11 | Andel af anden totalindkomst i dattervirksomheder | 7.587 | 12.600 |
| Anden totalindkomst efter skat | 7.587 | 12.600 | |
| Årets totalindkomst | 55.827 | 54.760 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| AKTIVER | ||||
| Langfristede aktiver | ||||
| Materielle aktiver | ||||
| 10 | Investeringsejendomme | 199.994 | 194.519 | 192.783 |
| Inventar og driftsmidler | 45 | 88 | 142 | |
| 200.039 | 194.607 | 192.925 | ||
| Finansielle aktiver | ||||
| 11 | Kapitalandele i dattervirksomheder | 520.383 | 481.610 | 425.561 |
| 520.383 | 481.610 | 425.561 | ||
| Langfristede aktiver i alt | 720.422 | 676.217 | 618.486 | |
| Kortfristede aktiver | ||||
| 12 | Tilgodehavender | 9.700 | 10.965 | 9.794 |
| 11 | Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 2.404 | 2.604 | 3.493 |
| Periodeafgrænsningsposter | 252 | 510 | 222 | |
| 13 | Likvide beholdninger | 1.687 | 1.079 | 1.896 |
| Kortfristede aktiver i alt | 14.043 | 15.158 | 15.405 | |
| Aktiver i alt | 734.465 | 691.375 | 633.891 |
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 | 2014 |
|---|---|---|---|---|
| PASSIVER | ||||
| Egenkapital | ||||
| Aktiekapital | 12.028 | 12.028 | 12.028 | |
| Overført resultat | -47.489 | -103.316 | -158.076 | |
| 14,15 | Egenkapital i alt | -35.461 | -91.288 | -146.048 |
| Forpligtelser | ||||
| Langfristede forpligtelser | ||||
| 16 | Udskudt skat | 7.977 | 6.543 | 4.673 |
| 17 | Kreditinstitutter | 146.323 | 149.732 | 152.139 |
| Deposita | 1.103 | 726 | 460 | |
| 155.403 | 157.001 | 157.272 | ||
| Kortfristede forpligtelser | ||||
| 17 | Kreditinstitutter | 110.951 | 114.022 | 114.413 |
| Leverandørgæld | 596 | 894 | 388 | |
| Gæld til dattervirksomheder | 397.562 | 393.390 | 386.742 | |
| 11 | Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | 99.390 | 110.479 | 114.626 |
| Deposita | 1.228 | 1.547 | 1.803 | |
| Anden gæld | 4.796 | 5.330 | 4.695 | |
| 614.523 | 625.662 | 622.667 | ||
| Forpligtelser i alt | 769.926 | 782.663 | 779.939 | |
| Passiver i alt | 734.465 | 691.375 | 633.891 |
| Beløb i 1.000 kr. | Aktiekapital | Overført resultat |
Foreslået udbytte |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|---|
| Opgørelse af egenkapital for 2016: | ||||
| Egenkapital pr. 1. januar 2016 | 12.028 | -103.316 | 0 | -91.288 |
| Totalindkomst i 2016 | ||||
| Årets resultat | 0 | 48.240 | 0 | 48.240 |
| Andel af anden totalindkomst i dattervirksomheder | 0 | 7.587 | 7.587 | |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 7.587 | 0 | 7.587 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 55.827 | 0 | 55.827 |
| Egenkapital pr. 31. december 2016 | 12.028 | -47.489 | 0 | -35.461 |
| Opgørelse af egenkapital for 2015: | ||||
| Egenkapital pr. 1. januar 2015 | 12.028 | -166.534 | 0 | -154.506 |
| Ændring i regnskabspraksis | 0 | 8.458 | 0 | 8.458 |
| Egenkapital pr. 1. januar 2015, korrigeret | 12.028 | -158.076 | 0 | -146.048 |
| Totalindkomst i 2015 | ||||
| Årets resultat | 0 | 42.160 | 0 | 42.160 |
| Andel af anden totalindkomst i dattervirksomheder | 0 | 12.600 | 0 | 12.600 |
| Anden totalindkomst i regnskabsåret | 0 | 12.600 | 0 | 12.600 |
| Totalindkomst for regnskabsåret | 0 | 54.760 | 0 | 54.760 |
| Egenkapital pr. 31. december 2015 | 12.028 | -103.316 | 0 | -91.288 |
For regnskabsåret 2014 og 2015 er der ikke udloddet udbytte, ligesom bestyrelsen har indstillet, at der ikke udbetales udbytte for regnskabsåret 2016.
Udlodning af udbytte til Nordicom A/S' aktionærer har ingen skattemæssige konsekvenser for Nordicom A/S.
| Note | Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|---|
| Resultat af primær drift | 5.899 | -1.573 | |
| 20 | Regulering for ikke-likvide driftsposter m.v. | -4.884 | 1.398 |
| 21 | Ændring i øvrig driftskapital | 23.243 | 22.759 |
| Pengestrømme vedrørende primær drift | 24.258 | 22.584 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 6.842 | 6.989 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -20.678 | -22.667 | |
| Pengestrøm fra driftsaktivitet i alt | 10.422 | 6.906 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet | |||
| Forbedringer på investeringsejendomme | -138 | -3.342 | |
| Pengestrøm fra investeringsaktivitet i alt | -138 | -3.342 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet | |||
| Afdrag på gæld til kreditinstitutter | -9.676 | -4.381 | |
| Pengestrøm fra finansieringsaktivitet i alt | -9.676 | -4.381 | |
| Årets pengestrøm i alt | 608 | -817 | |
| Likvide beholdninger pr. 1. januar | 1.079 | 1.896 | |
| Likvide beholdninger pr. 31. december | 1.687 | 1.079 |
| Note 1 – Regnskabsmæssige vurderinger og skøn | 74 |
|---|---|
| Note 2 – Personaleomkostninger | 74 |
| Note 3 – Honorar til generalforsamlingsvalgte revisorer | 75 |
| Note 4 – Andre driftsindtægter | 75 |
| Note 5 – Af- og nedskrivninger | 75 |
| Note 6 – Regulering til dagsværdi, netto | 75 |
| Note 7 – Finansielle indtægter | 76 |
| Note 8 – Finansielle omkostninger | 76 |
| Note 9 – Skat af årets resultat og anden totalindkomst | 76 |
| Note 10 – Investeringsejendomme | 77 |
| Note 11 – Kapitalandele i dattervirksomheder | 78 |
| Note 12 – Tilgodehavender | 80 |
| Note 13 – Likvide beholdninger | 80 |
| Note 14 – Aktiekapital | 80 |
| Note 15 – Egne aktier | 80 |
| Note 16 – Udskudt skat | 81 |
| Note 17 – Kreditinstitutter | 82 |
| Note 18 – Sikkerhedsstillelser og eventualforpligtelser | 83 |
| Note 19 – Finansielle risici samt anvendelse af afledte finansielle instrumenter | 84 |
| Note 20 – Ikke-likvide driftsposter m.v. | 86 |
| Note 21 – Ændring i øvrig driftskapital | 87 |
| Note 22 – Nærtstående parter | 87 |
| Note 23 – Begivenheder efter balancedagen | 87 |
| Note 24 – Anvendt regnskabspraksis | 88 |
De regnskabsmæssige forudsætninger, vurderinger og skøn anlagt ved udarbejdelsen af regnskabet for moderselskabet er de samme, som beskrevet i note 1 i koncernregnskabet, hvortil der henvises.
Vedrørende indregning og måling af kapitalandele, tilgodehavender hos dattervirksomheder og hensættelser vedrørende dattervirksomheder i moderselskabets regnskab henvises til note 11.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Løn og gager | 15.114 | 17.748 |
| Bidragsbaserede pensioner 1) | 1.389 | 1.350 |
| Andre omkostninger til social sikring | 109 | 137 |
| Øvrige personaleomkostninger | 1.357 | 2.100 |
| 17.969 | 21.335 |
1) Nordicom A/S har alene indgået bidragsbaserede pensionsordninger. I bidragsbaserede pensionsordninger er arbejdsgiver forpligtet til at indbetale et bestemt bidrag til et pensionsselskab, men har ingen risiko med hensyn til den fremtidige udvikling i rente, inflation, dødelighed, invaliditet mv. for så vidt angår det beløb, der skal udbetales til medarbejderen.
Vederlag til administrerende direktør og bestyrelsen er beskrevet i koncernregnskabets note 5.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Lovpligtig revision | 230 | 230 |
| Andre erklæringsopgaver med sikkerhed | 24 | 0 |
| Skatte- og momsmæssig rådgivning | 320 | 312 |
| Andre ydelser | 61 | 30 |
| 635 | 572 |
Andre driftsindtægter vedrører allokering af omkostninger til øvrige koncernselskaber.
| Note 5 – Af- og nedskrivninger | ||
|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Afskrivninger, inventar og driftsmidler | 43 | 54 |
| 43 | 54 | |
| Note 6 – Regulering til dagsværdi, netto | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Dagsværdiregulering, investeringsejendomme | 5.337 | -1.606 |
| Dagsværdiregulering, prioritetsgæld og bankgæld | -410 | 262 |
| 4.927 | -1.344 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Renter af tilgodehavender hos dattervirksomheder målt til amortiseret kostpris | 16 | 110 |
| Kautionspræmier fra dattervirksomheder | 6.750 | 6.779 |
| Øvrige finansielle indtægter | 76 | 100 |
| 6.842 | 6.989 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Renteomkostninger, gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi | 7.300 | 7.368 |
| Renteomkostninger, gæld til dattervirksomheder målt til amortiseret kostpris | 14.869 | 15.897 |
| Amortisering af konvertibel obligation | 1.148 | 1.098 |
| Andre renteomkostninger og gebyrer | 147 | 149 |
| 23.464 | 24.512 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Aktuel skat af årets resultat (refusion hos dattervirksomheder) | -18 | -2.925 |
| Aktuel skat, tidligere år | 147 | 0 |
| Ændring i udskudt skat tidligere år | -113 | 0 |
| Ændring i udskudt skat | 1.547 | 1.870 |
| 1.563 | -1.055 | |
| Skat af årets resultat fremkommer således: | ||
| Beregnet skat ved en skatteprocent på 22 % (2015: 23,5 %) | 10.957 | 9.660 |
| Successiv nedsættelse af dansk selskabsskat til 22 % i 2016 | 0 | -42 |
| Skattemæssig værdi af ikke-fradragsberettigede omkostninger | 1.563 | 1.230 |
| Skattemæssig værdi af ikke-skattepligtige indtægter | -9.961 | -11.682 |
| Regulering af ikke-indregnede skatteaktiver | -1.030 | -221 |
| Regulering vedrørende tidligere år | 34 | 0 |
| 1.563 | -1.055 |
Regnskabsårets aktuelle selskabsskat er for Nordicom A/S beregnet ud fra en skatteprocent på 22 % (2015: 23,5 %).
Ikke-skattepligtige indtægter vedrører hovedsagligt resultateffekten af kapitalandele vedrørende dattervirksomheder.
Skat af anden totalindkomst udgør 0,0 mio. kr. (2015: 0,0 mio. kr.)
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Balance pr. 1. januar | 194.519 | 192.783 |
| Omkostninger afholdt til forbedringer | 138 | 3.342 |
| Regulering til dagsværdi, netto | 5.337 | -1.606 |
| Balance pr. 31. december | 199.994 | 194.519 |
Dagsværdien af investeringsejendomme er baseret på væsentlige skøn. Der henvises til omtalen heraf i note 1. Alle moderselskabets ejendomme indgår i kategorien "Færdige investeringsejendomme" i relation til principper for opgørelse af dagsværdier.
De samlede dagsværdireguleringer på investeringsejendomme i 2016 udgør 5,3 mio. kr. (2015: -1,6 mio. kr.), som vedrører ejendomme, der besiddes pr. 31. december 2016, og som indgår i resultatopgørelsen i posten "Regulering til dagsværdi, netto".
Estimeringen af ejendommenes dagsværdi er følsom overfor ændringer i input i værdiansættelsesmodellen, jf. omtalen på side 32-34. De væsentligste ikke-observerbare input anvendt ved estimering af dagsværdien på færdige investeringsejendomme er følgende (gennemsnit):
| 2016 | 2015 | |
|---|---|---|
| Markedsleje pr. kvm. pr. år (kr.) | 896 | 871 |
| Strukturel tomgang (%) | 3,6 | 3,6 |
| Afkastkrav (% p.a.) | 5,2 | 5,2 |
En generel stigning i markedsleje pr. kvm. og fald i tomgang i de områder, hvor selskabets ejendomme er beliggende, vil sandsynligvis medføre fald i afkastkravene.
Afkastkravene for moderselskabet ligger pr. 31. december 2016 i intervallet 4,75 % - 7,25 % p.a. (pr. 31. december 2015 i intervallet 4,75 % - 7,5 % p.a.). Det vægtede afkastkrav udgør jf. tabellen ovenfor 5,2 % p.a. (pr. 31. december 2015: 5,2 % p.a.).
Der er ikke erhvervet ejendomme i 2016 og 2015.
Investeringsejendomme er stillet til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter, jf. omtalen i note 18.
Alle selskabets ejendomme er klassificeret i niveau 3 i dagsværdihierarkiet, hvilket betyder, at opgørelsen af dagsværdi på investeringsejendommene hovedsageligt er baseret på data, som ikke er observerbare i markedet. Der har ikke været overførsler mellem niveauer i dagsværdihierarkiet i 2016 og 2015.
Årets nettoindtægter fra porteføljen af investeringsejendomme udgør følgende:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Lejeindtægter fra investeringsejendomme | 13.670 | 13.719 |
| Direkte driftsomkostninger, udlejede arealer | -5.656 | -6.223 |
| Direkte driftsomkostninger, ikke-udlejede arealer | -71 | -142 |
| Nettoindtægter fra investeringsejendomme | 7.943 | 7.354 |
Nordicom A/S har indgået operationelle leasingkontrakter (lejekontrakter) med lejere af selskabets investeringsejendomme. Lejekontrakterne indgås med op til 12 års uopsigelighed for lejerne. De fremtidige kontraktlige minimumsydelser på eksisterende lejekontrakter fordeler sig således:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Inden for 1 år fra balancedagen | 8.791 | 6.696 |
| Mellem 1 og 5 år fra balancedagen | 7.402 | 8.728 |
| Efter 5 år fra balancedagen | 3.775 | 5.047 |
| 19.968 | 20.471 |
Nordicom A/S modtager ikke betingede lejeydelser.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kostpris pr. 1. januar | 573.206 | 573.206 |
| Årets tilgang | 149.833 | 0 |
| Kostpris pr. 31. december | 723.039 -527.299 |
|
| Op- og nedskrivninger pr. 1. januar | -600.100 | |
| Andel i årets resultat efter skat | 60.526 | 60.201 |
| Andel i anden totalindkomst efter skat | 7.587 | 12.600 |
| Op- og nedskrivninger pr. 31. december | -459.186 | -527.299 |
| Kapitalandele med negativ indre værdi nedskrevet over tilgodehavender | 157.140 | 325.224 |
| Kapitalandele med negativ indre værdi overført til hensatte forpligtelser | 99.390 | 110.479 |
| Reguleringer pr. 31. december | 256.530 | 435.703 |
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 520.383 | 481.610 |
Årets tilgange i 2016 vedrører modervirksomhedens konvertering af mellemværender til egenkapital i dattervirksomheder.
Tilgodehavender, der anses for at være en del af den samlede investering i dattervirksomheden, nedskrives med eventuel resterende negativ indre værdi.
Nordicom A/S har pr. 31. december 2016 tilgodehavender hos dattervirksomheder på 159,5 mio. kr. (31. december 2015: 327,8 mio. kr.). I forbindelse med regnskabsaflæggelsen har ledelsen i 2016 i overensstemmelse med regnskabsprincipperne nedskrevet tilgodehavenderne pr. 31. december 2016 med 157,1 mio. kr. (31. december 2015: 325,2 mio. kr.).
Den resterende regnskabsmæssige værdi af tilgodehavenderne efter nedskrivning udgør pr. 31. december 2016 2,4 mio. kr. (31. december 2015: 2,6 mio. kr.), hvilket udtrykker den resterende maksimale kreditrisiko på tilgodehavenderne efter nedskrivninger. Nordicom A/S har ikke modtaget sikkerhed for tilgodehavenderne. Tilgodehavenderne forfalder på anfordring og anses derfor ikke for at være forfaldne.
Nedenstående tabel viser udviklingen i nedskrivninger på mellemværender hos dattervirksomheder:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Nedskrivninger 1. januar | 325.224 | 337.830 |
| Årets nedskrivninger | 0 | 1.577 |
| Tilbageført i året | -21.148 | -14.183 |
| Tilbageført som følge af konvertering | -146.936 | 0 |
| 157.140 | 325.224 |
Der indregnes en hensat forpligtelse til at dække en resterende negativ indre værdi i en dattervirksomhed, når Nordicom A/S på balancedagen har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende dattervirksomheds forpligtelser, og det vurderes, at selskabet ikke selv kan dække sine forpligtelser.
Nordicom A/S har jf. note 18 afgivet en række selvskyldnerkautioner for sine dattervirksomheder. Som følge af resterende negative indre værdier
i enkelte dattervirksomheder er der i forbindelse med regnskabsaflæggelsen hensat til de pågældende dattervirksomheders forpligtelser i overensstemmelse med regnskabsprincipperne.
Nedenstående tabel viser udviklingen i hensættelser vedrørende dattervirksomheder:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Hensættelser 1. januar | 110.479 | 114.626 |
| Tilbageført i året | -11.089 | -5.833 |
| Hensat i året | 0 | 1.686 |
| 99.390 | 110.479 |
Nordicom A/S´ dattervirksomheder pr. 31. december omfatter:
| Hjemsted | Ejerandel | ||
|---|---|---|---|
| Navn | 2016 | 2015 | |
| Direkte ejet | |||
| Nordicom Ejendom A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Udvikling A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Finans A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Parking ApS * | København | - | 100% |
| Nordicom Tyskland A/S * | København | - | 100% |
| Nordicom Sverige A/S * | København | - | 100% |
| Komplementarselskabet af 3. april 2007 ApS | København | 100% | 100% |
| K/S Langebrogade 5 | København | 100% | 100% |
| Indirekte ejet | |||
| Logistik- og Produktionsejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Byejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Boligejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Domicilejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Nordicom Butiksejendomme A/S | København | 100% | 100% |
| Hejrevej 26-28, 2400 København NV ApS | København | 100% | 100% |
| Kanalparken A/S * | København | - | 100% |
| Fyrholm ApS | København | 100% | 100% |
| Havnestaden ApS | København | 100% | 100% |
| Hammershøj ApS * | København | - | 100% |
| Amager Strandvej ApS | København | 100% | 100% |
| Emdrup Park ApS | København | 100% | 100% |
| Skråningshusene ApS * | København | - | 100% |
| P/S Enghave Brygge | København | 100% | 100% |
| Ballerup Idrætsby Marbækvej ApS | København | 100% | 100% |
| Lindholm ApS * | København | - | 100% |
| Ved Stigbordene ApS * | København | - | 100% |
| Susågaarden ApS | København | 100% | 100% |
| Randlevvej ApS | København | 100% | 100% |
| Nordteam IV. GmbH (under likvidation) | Tyskland | 100% | 100% |
*) Selskaberne Nordicom Sverige A/S, Nordicom Tyskland A/S, Nordicom Parking ApS, Lindholm ApS, Skråningshusene ApS, Ved Stigbordene ApS, Hammershøj ApS og Kanalparken A/S er fusioneret med øvrige koncernselskaber med regnskabsmæssig virkning pr. 1. januar 2016. Fusionerne er godkendt og afsluttet i februar 2017.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Tilgodehavende lejeindtægter | 65 | 98 |
| Deponerede midler i pengeinstitutter | 9.074 | 9.198 |
| Andre tilgodehavender | 561 | 1.669 |
| Tilgodehavende pr. 31. december | 9.700 | 10.965 |
| Nedskrivninger på tilgodehavender er foretaget efter en individuel vurdering og har udviklet sig således: |
||
| Nedskrivninger 1. januar | 133 | 73 |
| Årets nedskrivninger | 185 | 60 |
| Realiseret | 0 | 0 |
| Tilbageført | -60 | 0 |
| 258 | 133 | |
| I ovenstående tilgodehavender er indregnet tilgodehavender, der var overforfaldne pr. 31. december, men som ikke er nedskrevet, med følgende beløb: |
||
| Op til 30 dage | 3 | 0 |
| Mellem 30 og 90 dage | 4 | 0 |
| Over 90 dage | 34 | 7 |
| 41 | 7 | |
| Tilgodehavender er overvejende ikke rentebærende. Deponerede midler i pengeinstitutter vedrører deponerede midler til sikkerhed for gæld til realkreditinstitutter. |
||
| Note 13 – Likvide beholdninger | ||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
| Kontant beholdning | 1 | 1 |
| Indestående i pengeinstitutter til fri disponering | 1.686 | 1.078 |
| 1.687 | 1.079 |
For en specifikation af aktiekapitalen henvises til note 21 i koncernregnskabet.
For en specifikation af egne aktier henvises til note 22 i koncernregnskabet.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Udskudt skat pr. 1. januar | 6.543 | 4.673 |
| Indregnet i resultatopgørelsen | 1.434 | 1.870 |
| Udskudt skat pr. 31. december | 7.977 | 6.543 |
| Indregnet i resultat |
|||
|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | Balance 1/1 | opgørelsen Balance 31/12 | |
| 2016 | |||
| Investeringsejendomme | 10.468 | 1.762 | 12.230 |
| Inventar og driftmidler | -612 | -9 | -621 |
| Tilgodehavender | -29 | -28 | -57 |
| Kreditinstitutter | -1.868 | 2 | -1.866 |
| Underskud fra tidligere år | -1.416 | -293 | -1.709 |
| 6.543 | 1.434 | 7.977 | |
| 2015 | |||
| Investeringsejendomme | 9.209 | 1.259 | 10.468 |
| Inventar og driftmidler | -600 | -12 | -612 |
| Tilgodehavender | -16 | -13 | -29 |
| Kreditinstitutter | -2.507 | 639 | -1.868 |
| Underskud fra tidligere år | -1.413 | -3 | -1.416 |
| 4.673 | 1.870 | 6.543 |
I opgørelsen af udskudt skat indgår 7,8 mio. kr. (skattegrundlag) vedrørende fremførselsberettigede skattemæssige underskud. Baseret på budgetterede regnskabs- og skattemæssige overskud og udskudte skatteforpligtelser i sambeskatningen i Nordicom-koncernen i perioden 2017-2019 vurderes det, at 7,8 mio. kr. af de skattemæssige underskud (skattegrundlag) vil kunne realiseres, hvilket indgår i opgørelsen af udskudt skat pr. 31. december 2016. Der er ved opgørelsen heraf forudsat gennemførelse af den i koncernregnskabets note 1 nævnte restrukturering.
Udskudte skatteaktiver (skatteværdi opgjort ved en skatteprocent på 22%), der ikke er indregnet i balancen, vedrører:
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Fremførbare skattemæssige underskud | 14 | 1.044 |
| 14 | 1.044 |
Ikke-indregnede skattemæssige underskud skyldes, at Nordicomkoncernen har genereret regnskabs- og skattemæssige underskud, og at der ikke i fuldt omfang er udsigt til udnyttelse af underskuddene inden for en overskuelig fremtid. De uudnyttede underskud har ingen udløbsdato.
Der er ingen udskudte skatteforpligtelser, som ikke er indregnet.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Kreditinstitutter, nominelt | 257.199 | 264.089 |
| Kursregulering til dagsværdi | 75 | -335 |
| 257.274 | 263.754 | |
| Forpligtelserne indgår således i balancen: | ||
| Kreditinstitutter, langfristet | 146.323 | 149.732 |
| Kreditinstitutter, kortfristet | 110.951 | 114.022 |
| 257.274 | 263.754 |
Nordicom A/S' lån og kreditter fordeler sig pr. 31. december således:
| Forpligtelser indregnet til dagsværdi | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Valuta | Rentetype | Udløb | 2016 | 2015 | |
| Pengeinstitutgæld mv. | DKK | Fast | 0-1 år | 106.107 | 110.909 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 16-20 år | 95.901 | 65.913 |
| Realkreditgæld | DKK | Variabel | 21-25 år | 3.685 | 36.909 |
| 205.693 | 213.731 | ||||
| Kursregulering til dagsværdi | 75 | -335 | |||
| Regnskabsmæssig værdi | 205.768 | 213.396 | |||
| Forpligtelser indregnet til amortiseret kostpris | |||||
| Valuta | Rentetype | Udløb | 2016 | 2015 | |
| Konvertible obligationer | DKK | Rentefri | 11-15 år | 51.506 | 50.358 |
| Regnskabsmæssig værdi | 51.506 | 50.358 |
Som følge af den i 2010 indgåede bankaftale udstedte Nordicom konvertible obligationer til en række kreditinstitutter for i alt nominelt 69,0 mio. kr. Obligationerne er uopsigelige fra kreditinstitutternes side frem til den 31. december 2029 og afdrages og forrentes ikke. Konverteringsperioden for obligationerne til aktier er udløbet, og som følge heraf er obligationerne i årsrapporten klassificeret som almindelige lån hos kreditinstitutter og indgår dermed i posten "Kreditinstitutter" i balancen. De konvertible obligationer er optaget som efterstillet ansvarlig lånekapital og er således efterstillet al anden ikke-efterstillet gæld. For oplysninger om dagsværdi af de konvertible obligationer henvises til note 24 i koncernregnskabet.
Oplysninger om skøn og vurderinger i forbindelse med opgørelse af dagsværdi på finansiel gæld fremgår af koncernregnskabets note 1.
Fast rente oplyst i tabellerne er udtryk for, at der gælder en fast rente frem til udløbstidspunktet, til et andet aftalt tidspunkt eller indtil der sker en ny forhandling herom med det enkelte pengeinstitut. Variabel rente oplyst i tabellerne er udtryk for, at lånene har renter, der løbende tilpasses i lånenes løbetid som følge af udsving i markedsrenter.
Nordicom A/S måler gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi, jf. IAS 39 ("dagsværdioptionen"), som godkendt af EU. Denne metode anvendes for at modvirke "accounting mismatch" mellem måling af investeringsejendomme og tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Hvis ikke både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld måles til dagsværdi, vil dette give en inkonsekvent indregning af gevinst og tab på disse aktiver og forpligtelser. Det er Nordicoms opfattelse, at måling af både investeringsejendomme og den tilknyttede gæld til dagsværdi giver mere relevant regnskabsinformation.
I 2016 udgør den samlede dagsværdiregulering på gæld til realkredit- og pengeinstitutter -0,4 mio. kr. (2015: 0,3 mio. kr.), hvoraf -0,6 mio. kr. (2015: -0,6 mio. kr.) kan henføres til ændringer i selskabets kreditværdighed. Den akkumulerede dagsværdiregulering, der kan henføres til ændringer i selskabets kreditværdighed, udgør pr. 31. december 2016 0,0 mio. kr. (31. december 2015: 0,6 mio. kr.). Effekten af ændringer i selskabets kreditværdighed er beregnet direkte for hvert enkelt lån baseret på en konkret vurdering af den enkelte forpligtelses kreditstilling.
De i tabellerne oplyste nominelle beløb udgør de beløb, som Nordicom A/S i henhold til låneaftalerne skal tilbagebetale senest ved aftalernes udløb.
Til sikkerhed for lån hos kreditinstitutter pr. 31. december 2016 på i alt 175 mio. kr. (31. december 2015: 176 mio. kr.) er tinglyst pant for i alt 190 mio. kr. (31. december 2015: 190 mio. kr.) i investeringsejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi pr. 31. december 2016 på i alt 200 mio. kr. (31. december 2015: 195 mio. kr.).
Til sikkerhed for lån i dattervirksomheder på 212 mio. kr. (31. december 2015: 212 mio. kr.) hos et realkreditinstitut er pr. 31. december 2016 deponeret likvide midler på i alt 9 mio. kr. (31. december 2015: 9 mio. kr.).
Nordicom A/S har for dattervirksomheders mellemværender med kreditinstitutter afgivet selvskyldnerkautioner for låneforpligtelser, der pr. 31. december 2016 udgør 1.373 mio. kr. (31. december 2015: 1.413 mio. kr.).
Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning og hæfter derfor solidarisk for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber.
Moderselskabet hæfter på samme måde som beskrevet ovenfor tillige for eventuelle korrektioner af den skattepligtige indkomst i en eller flere af de sambeskattede virksomheder.
Moderselskabet hæfter desuden solidarisk med fællesregistrerede dattervirksomheder for den samlede momsforpligtelse i de pågældende virksomheder.
Køber af en ejendom i et tidligere regnskabsår har i 2014 rettet krav mod Nordicom vedrørende skjulte fejl i den pågældende ejendom. Kravet er foreløbigt oplyst at udgøre ca. 3 mio. kr. med tillæg af købers huslejetab. Nordicom har afvist kravet og betragter derfor kravet som en eventualforpligtelse.
For en specifikation af operationelle leasingforpligtelser henvises til note 26 i koncernregnskabet, der alene består af Nordicom A/S' forpligtelser.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Tilgodehavender hos dattervirksomheder | 2.404 | 2.604 |
| Tilgodehavender | 9.700 | 10.965 |
| Likvide beholdninger | 1.687 | 1.079 |
| Udlån og tilgodehavender | 13.791 | 14.648 |
| Kreditinstitutter | 205.768 | 213.396 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 205.768 | 213.396 |
| Kreditinstitutter | 51.506 | 50.358 |
| Deposita | 2.331 | 2.273 |
| Leverandørgæld | 596 | 894 |
| Gæld til dattervirksomheder | 397.562 | 393.390 |
| Anden gæld | 4.796 | 5.330 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 456.791 | 452.245 |
Nordicom A/S og selskabets dattervirksomheder varetager den finansielle risikostyring for koncernen som helhed. Der er således ikke en separat risikostyring for Nordicom A/S. Tilsvarende er der ikke udarbejdet separate operationelle mål eller politikker for kapitalstyring for moderselskabet. Ledelsen i Nordicom A/S varetager den samlede risiko- og kapitalstyring for koncernen.
Nordicom-koncernen styrer sin danske likviditet ved cash pooling af koncernens likviditet via moderselskabet Nordicom A/S. Nordicom A/S hæfter endvidere i betydelig grad for datterselskabers forpligtelser, jf. omtalen i note 18.
Modervirksomheden Nordicom A/S er således eksponeret over for samme finansielle risici som beskrevet i koncernregnskabets note 27, hvortil der henvises.
Udover de i koncernregnskabets note 27 anførte oplysninger om koncernen som helhed, suppleres nedenfor med separate oplysninger om Nordicom A/S.
Forfaldstidspunkter for Nordicom A/S´ finansielle forpligtelser er specificeret på næste side fordelt på tidsmæssige intervaller. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inklusive renter mv., og er indarbejdet på det tidligst mulige forfaldstidspunkt.
| Regnskabs mæssig |
Kontraktlige penge |
|||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | værdi | strømme | 0 - 1 år | 2 - 3 år | 4 - 5 år | Efter 5 år |
| 2016 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Kreditinstitutter | 257.274 | 304.342 | 113.909 | 15.289 | 14.921 | 160.223 |
| Leverandørgæld | 596 | 596 | 596 | 0 | 0 | 0 |
| Gæld til dattervirksomheder | 397.562 | 397.562 | 397.562 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 2.331 | 2.331 | 1.228 | 1.103 | 0 | 0 |
| Anden gæld | 4.796 | 4.796 | 4.796 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 662.559 | 709.627 | 518.091 | 16.392 | 14.921 | 160.223 |
| 2015 | ||||||
| Ikke-afledte finansielle instrumenter | ||||||
| Kreditinstitutter | 263.754 | 316.015 | 116.651 | 15.253 | 15.126 | 168.985 |
| Leverandørgæld | 894 | 894 | 894 | 0 | 0 | 0 |
| Gæld til dattervirksomheder | 393.390 | 393.390 | 393.390 | 0 | 0 | 0 |
| Deposita | 2.273 | 2.273 | 1.547 | 642 | 84 | 0 |
| Anden gæld | 5.330 | 5.330 | 5.330 | 0 | 0 | 0 |
| I alt | 665.641 | 717.902 | 517.812 | 15.895 | 15.210 | 168.985 |
næste rentetilpasningstidspunkt.
Nordicom A/S´ nominelle rentebærende gæld til kreditinstitutter specificeres således baseret på hvilken type rente, der er knyttet til de enkelte lån:
| Lånetype | Rentetype | Nominelt (mio. kr.) |
*Vægtet rente (p.a.) |
|---|---|---|---|
| Pr. 31. december 2016: | |||
| Realkreditgæld | Cibor6 | 63 | 4,72% |
| Realkreditgæld | F1 | 37 | 4,77% |
| Pengeinstitutgæld | Fast | 106 | 4,00% |
| Øvrige | Rentefri | 51 | 0,00% |
| 257 | 3,48% | ||
| Pr. 31. december 2015: | |||
| Realkreditgæld | Cibor6 | 66 | 3,08% |
| Realkreditgæld | F1 | 37 | 1,77% |
| Pengeinstitutgæld | Fast | 111 | 4,00% |
| Øvrige | Rentefri | 50 | 0,00% |
264 2,70% *) Vægtet rente (p.a.) inkluderer bidrag til realkreditinstitutter og udtrykker de gennemsnitlige vægtede rentesatser, der er gældende ved årsskiftet og i den efterfølgende periode indtil Fordelt på løbetid indtil førstkommende rentetilpasningstid fordeler lånene sig således (uden hensyntagen til eventuelle mulige ændringer af bidragssatser):
| Beløb i mio. kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Inden for 6 måneder | 206 | 177 |
| Mellem 6 og 12 måneder | 0 | 0 |
| Mellem 1 og 2 år | 0 | 37 |
| Mellem 2 og 5 år | 0 | 0 |
| Efter 5 år | 51 | 50 |
| 257 | 264 |
Den hypotetiske indvirkning på årets resultat og egenkapital opgjort efter skat som følge af 1%-point stigning i rentesatser (ekskl. dagsværdireguleringer) udgør -0,8 mio. kr. (2015: -0,8 mio. kr.) (beregnet af selskabets variabelt forrentede gæld).
Nordicom A/S har ingen valutarisiko udover den for koncernen beskrevne risiko.
Nordicom A/S er eksponeret for kreditrisici vedrørende lejetilgodehavender og eventuelle tilgodehavender fra salg af ejendomme. Kreditrisici vedrørende tilgodehavender pr. 31. december 2016 er yderligere omtalt i note 12.
Nordicom A/S´ finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi, er klassificeret på følgende 3 niveauer i dagsværdihierarkiet (der henvises til note 27 i koncernregnskabet for en beskrivelse af de 3 niveauer):
| Regnskabs | ||||
|---|---|---|---|---|
| mæssig | ||||
| Beløb i 1.000 kr. | værdi | Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 |
| 2016 | ||||
| Kreditinstitutter | 205.768 | 0 | 181.972 | 23.796 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 205.768 | 0 | 181.972 | 23.796 |
| 2015 | ||||
| Kreditinstitutter | 213.396 | 0 | 190.233 | 23.163 |
| Finansielle forpligtelser i alt | 213.396 | 0 | 190.233 | 23.163 |
| Nedenstående tabel viser udvikling i gæld til kreditinstitutter målt til dagsværdi i balancen baseret på værdiansættelsesmetoder, hvor væ sentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata (niveau 3): |
||||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 | ||
| Regnskabsmæssig værdi pr. 1. januar | 23.163 | 23.249 | ||
| Gevinst/tab i resultatopgørelsen | 633 | -86 | ||
| Regnskabsmæssig værdi pr. 31. december | 23.796 | 23.163 | ||
| Gevinst/tab i resultatopgørelsen for forpligtelser, der besiddes pr. 31. december | 633 | -86 | ||
| Gevinst/tab vedrørende kreditinstitutter målt til dagsværdi indgår i posten "Regulering til dagsværdi, netto" i resultatopgørelsen. |
||||
| Note 20 – Ikke-likvide driftsposter m.v. | ||||
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 | ||
| Af- og nedskrivninger | 43 | 54 | ||
| Regulering til dagsværdi, netto | -4.927 | 1.344 | ||
| Regulering i alt | -4.884 | 1.398 |
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Ændring i mellemværende med dattervirksomheder | 22.494 | 23.066 |
| Ændring i tilgodehavender | 1.523 | -1.459 |
| Ændring i deposita | 58 | 10 |
| Ændring i anden gæld | -832 | 1.142 |
| Ændring i driftskapital i alt | 23.243 | 22.759 |
Park Street Asset Management Ltd. (London, England) har bestemmende indflydelse i Nordicom A/S i kraft af sin aktiepost på 55,89 % af aktierne og stemmerne i Nordicom A/S. Selskabet har endvidere sammen med koncernens finansielle kreditorer en aktiv rolle i udviklingen og implementeringen af restruktureringsplanen.
Bestyrelsesformand Pradeep Pattem har bestemmende indflydelse over Park Street Asset Management Ltd.
| Beløb i 1.000 kr. | 2016 | 2015 |
|---|---|---|
| Andre nærtstående parter | ||
| Renteomkostninger vedrørende lån hos nærtstående parter | 205 | 0 |
| Lån hos nærtstående parter (pr. 31. december) | 20.473 | 0 |
| Dattervirksomheder | ||
| Fordeling af koncernomkostninger, indtægter | 22.450 | 25.050 |
| Koncernmellemværender, renteindtægter | 13.217 | 14.081 |
| Koncernmellemværender, renteomkostninger | 14.869 | 15.897 |
| Kautionspræmier, indtægter | 6.750 | 6.779 |
| Koncernmellemværender, tilgodehavender | 186.877 | 362.877 |
| Koncernmellemværender, gældsforpligtelser | 397.562 | 393.390 |
Koncerntilgodehavender er nedskrevet jf. omtalen i note 11. De oplyste beløb for renteindtægter og tilgodehavender vedrørende koncernmellemværender udtrykker de faktisk nominelle beløb og er som følge af regnskabsprincipper ikke identiske med de i regnskabet indregnede eller oplyste beløb.
Lån hos andre nærtstående parter er kortfristede lån. Nordicom har ikke modtaget separat bekræftelse på lånevilkårene fra og med den 1. januar 2017. Lånene forventes konverteret til aktiekapital som led i gennemførelsen af restruktureringsplanen. Til sikkerhed for lånene er pr. 31. december 2016 tinglyst pant for i alt 39 mio. kr. i dattervirksomheders investeringsejendomme, der har en regnskabsmæssig værdi på i alt 67 mio. kr.
Der henvises desuden til note 2, hvor vederlag til direktion og bestyrelse i Nordicom A/S fremgår.
Der henvises til koncernregnskabets note 31 for en beskrivelse af begivenheder efter balancedagen.
Oversigt over dattervirksomheder fremgår af note 11.
Der har i regnskabsåret været følgende transaktioner mellem Nordicom A/S og nærtstående parter:
Årsregnskabet for moderselskabet Nordicom A/S for 2016 aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards (IFRS) som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til årsrapporter for børsnoterede selskaber, jf. IFRS-bekendtgørelsen udstedt i henhold til årsregnskabsloven.
Årsrapporten aflægges i danske kroner (DKK) afrundet til nærmeste 1.000 kr., der er den funktionelle valuta for moderselskabet.
Implementering af ny IFRS har ikke haft beløbsmæssige påvirkninger i 2016, bortset fra beskrevet under ændring af anvendt regnskabspraksis nedenfor. Øvrig ny regnskabsregulering omtalt i koncernregnskabets note 32 vil have tilsvarende påvirkning for moderselskabet.
Anvendt regnskabspraksis er blevet ændret vedrørende indregning og måling af kapitalandele i dattervirksomheder.
Med virkning for regnskabsår der begynder den 1. januar 2016 eller senere er IAS 27, Separate regnskaber, ændret således, at muligheden for at indregne kapitalandele i dattervirksomheder i overensstemmelse med indre værdis metode i modervirksomhedens regnskab er genindført. Nordicom har valgt at benytte muligheden for at indregne kapitalandele i dattervirksomheder efter indre værdis metode. Tidligere blev kapitalandele i dattervirksomheder indregnet og målt til kostpris.
I forbindelse med ændringen af regnskabspraksis er sammenligningstallene for tidligere år tilpasset.
Årsregnskabets poster er i 2015 og 2016 påvirket på følgende vis:
| Beløb i 1.000 kr. | Tidligere regnskabs praksis |
Ændring | Ny regnskabs praksis |
|---|---|---|---|
| 2016 | |||
| Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder | 34.430 | 26.096 | 60.526 |
| Året resultat | 34.430 | 26.096 | 60.526 |
| Andel af anden totalindkomst i dattervirksomheder |
0 | 7.587 | 7.587 |
| Anden totlaindkomst efter skat | 0 | 7.587 | 7.587 |
| Årets totalindkomst | 34.430 | 33.683 | 68.113 |
| Kapitalandele i dattervirksomheder | 424.622 | 95.761 | 520.383 |
| Tilgodehavender i dattervirksomheder | 2.404 | 0 | 2.404 |
| Aktiver i alt | 427.026 | 95.761 | 522.787 |
| Egenkapital i alt Hensættelser vedrørende dattervirksomheder |
-131.222 99.390 |
95.761 0 |
-35.461 99.390 |
| Passiver i alt | -31.832 | 95.761 | 63.929 |
| Tidligere regnskabs |
Ny regnskabs | ||
|---|---|---|---|
| Beløb i 1.000 kr. | praksis | Ændring | praksis |
2015
| Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder | 19.181 | 41.020 | 60.201 |
|---|---|---|---|
| Året resultat | 19.181 | 41.020 | 60.201 |
| Andel af anden totalindkomst i | |||
| dattervirksomheder | 0 | 12.600 | 12.600 |
| Anden totlaindkomst efter skat | 0 | 12.600 | 12.600 |
| Årets totalindkomst | 19.181 | 53.620 | 72.801 |
| Kapitalandele i dattervirksomheder | 419.541 | 62.069 | 481.610 |
| Tilgodehavender i dattervirksomheder | 2.595 | 9 | 2.604 |
| Aktiver i alt | 422.136 | 62.078 | 484.214 |
| Egenkapital i alt | -153.366 | 62.078 | -91.288 |
| Hensættelser vedrørende dattervirksomheder | 110.479 | 0 | 110.479 |
| Passiver i alt | -42.887 | 62.078 | 19.191 |
Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er grundlæggende den samme som for koncernen, jf. note 32 i koncernregnskabet, med tillæg af nedenstående.
Nordicom A/S er sambeskattet med alle sine danske dattervirksomheder. Den samlede aktuelle selskabsskat vedrørende sambeskattede selskaber er fordelt mellem selskaberne i sambeskatningen i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling).
Kapitalandele i dattervirksomheder måles efter den indre værdis metode. Dette indebærer at kapitalandele i dattervirksomheder måles til den forholdsmæssige andel af virksomhedernes indre værdi opgjort efter koncernens regnskabspraksis med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer og tab og med tillæg af regnskabsmæssig værdi af goodwill.
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af virksomhedernes resultat efter skat og eliminering af en forholdsmæssig andel af urealiserede interne fortjenester og tab og med fradrag af eventuel nedskrivning af goodwill. I anden totalindkomst indregnes den forholdsmæssige andel af alle transaktioner og begivenheder, der er indregnet i anden totalindkomst i dattervirksomheden.
Kapitalandele i dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi måles til 0 kr. Tilgodehavender, der anses for at være en del af den samlede investering i dattervirksomheden, nedskrives med eventuel resterende negativ indre værdi.
Der indregnes alene en hensat forpligtelse til at dække den resterende negative indre værdi, hvis moderselskabet har en retlig eller faktisk forpligtelse til at dække den pågældende virksomheds forpligtelser, og det vurderes, at selskabet ikke selv kan dække sine forpligtelser.
Der indregnes udskudt skat af midlertidige forskelle forbundet med kapitalandele i dattervirksomheder, medmindre moderselskabet har mulighed for at kontrollere, hvornår den udskudte skat realiseres, og det er sandsynligt, at den udskudte skat ikke vil blive realiseret som aktuel skat inden for en overskuelig fremtid.
Gæld til dattervirksomheder måles til amortiseret kostpris.
Nordicom har pr. 31. december 2016 følgende 60 ejendomme med et samlet etageareal på 250.037 m2:
| (kvm.) Ejendom Postnr. By Type Albuen 19 6000 Kolding 3.238 Butik |
|
|---|---|
| Algade 13 4000 Roskilde 5.387 Andet |
|
| Allerød Vestcenter 3450 Allerød 1.617 Andet |
|
| Ballerup Hotel 2750 Ballerup 3.400 Andet |
|
| Ballerup Idrætsby Boliger 2750 Ballerup 218 Bolig |
|
| Banetorvet 3, ejl. nr. 2 3450 Allerød 1.404 Andet |
|
| Birkemose Allé 23-35 6000 Kolding 6.708 Kontor |
|
| Birkemosevej 9 6000 Kolding 893 Kontor |
|
| Blegdammen 7-13 4700 Næstved 6.564 Lager og produktion |
|
| Dannebrogsgade 2 5000 Odense C 35.680 Kontor |
|
| Dyssegårdscentret 4700 Næstved 2.419 Butik |
|
| Dæmningen 34 7100 Vejle 3.869 Kontor |
|
| Engdahlsvej 2 A-B, ejl. 1+2 7400 Herning 1.787 Butik |
|
| Femøvej 3 4700 Næstved 5.572 Kontor |
|
| Halfdans Vænge 4700 Næstved - Byggeret |
|
| Havnegade 50 4700 Næstved - Byggeret |
|
| Hejrevej 26-28, Ørnevej 33-35 2400 København NV 8.250 Kontor |
|
| Hejrevej 30 2400 København NV 4.369 Kontor |
|
| Hejrevej 8-10 2400 København NV 10.760 Kontor |
|
| Helligkorsgade 1, Naverstræde 3 6000 Kolding 1.362 Butik |
|
| Hersegade 23, Jernbanegade 6 A + B 4000 Roskilde 1.054 Butik |
|
| Jernbanegade 33-35 6000 Kolding 2.740 Bolig |
|
| L.C. Worsøesvej 2 4300 Holbæk 3.063 Butik |
|
| Laguneparken 4700 Næstved - Byggeret |
|
| Langebrogade 5 1411 København K 4.990 Kontor |
|
| Loftbrovej 17 9400 Nørresundby 13.098 Butik |
|
| Mosede Centret 2670 Greve 1.705 Butik |
|
| Møllehusene 1-3 4000 Roskilde 72 Bolig |
|
| Møllergade 1 5700 Svendborg 1.051 Butik |
|
| Nørregade 21 4100 Ringsted 522 Butik |
|
| Nørregade 27 A 4100 Ringsted 365 Butik |
|
| Nørregade 31-33 4100 Ringsted 410 Butik |
|
| Omøvej 9 4700 Næstved 896 Kontor |
|
| Prøvestensvej 20 3000 Helsingør 830 Butik |
|
| 8300 Odder - Byggeret Randlevvej |
|
| Rebæk Søpark Butikscenter 2650 Hvidovre 12.639 Butik |
|
| Ringsted Centret 4100 Ringsted 10.609 Butik |
|
| Ro´s Have 11 4000 Roskilde 1.250 Butik |
|
| Ro´s Have 13 4000 Roskilde 1.100 Butik |
|
| Ro´s Have 8, 10, 12 4000 Roskilde 2.298 Butik |
| Areal | ||||
|---|---|---|---|---|
| Ejendom | Postnr. | By | (kvm.) | Type |
| Schweizerpladsen 5 | 4200 | Slagelse | 540 | Butik |
| Silkeborgvej 102 | 7400 | Herning | 4.837 | Butik |
| Sjællandsgade 12,16,18 | 7100 | Vejle | 10.817 | Butik |
| Skolesvinget 2 | 2860 | Søborg | 650 | Butik |
| Skråningshusene | 3070 | Snekkersten | - | Byggeret |
| Slangerupgade 48 D, ejl. 2 | 3400 | Hillerød | 1.182 | Butik |
| Stagehøjvej 22 | 8600 | Silkeborg | 4.430 | Kontor |
| Stenbukken 1 (Center Syd) | 9200 | Aalborg SV | 2.526 | Butik |
| Svendborgvej 275 | 5260 | Odense S | 2.000 | Butik |
| Toldbuen 6 | 4700 | Næstved | 1.950 | Kontor |
| Tåsingegade 29 | 2100 | København Ø | 10.583 | Bolig |
| Tåstrup Stationscenter | 2630 | Taastrup | 26.778 | Butik |
| Vilhelmskildevej 1 C | 5700 | Svendborg | 2.694 | Kontor |
| Vordingborgvej 78 | 4700 | Næstved | 2.326 | Lager og produktion |
| Vordingborgvej 80-82 | 4700 | Næstved | 4.785 | Lager og produktion |
| Zahrtmannsvej 78 | 3700 | Rønne | 928 | Butik |
| Ørnevej 18, Svanevej 12 | 2400 | København NV | 3.937 | Kontor |
| Østergade 30 / Søndergade 2B | 7600 | Struer | 978 | Kontor |
| Aakirkebyvej 58-60 | 3700 | Rønne | 5.000 | Butik |
| Århusvej 119-121, Ulrikkasvej 1 | 8900 | Randers | 907 | Butik |
| 60 ejendomme | 250.037 |
Nordicom A/S Svanevej 12 2400 København NV
Tel: +45 33 33 93 03
www.nordicom.dk [email protected]
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.