Prime Office

Interim / Quarterly Report • Aug 20, 2020

AARHUS, DEN 20. AUGUST 2020 FONDSBØRSMEDDELELSE NR. 162/2020

PRIME OFFICE A/S DELÅRSRAPPORT FOR 1. HALVÅR 2020

(PERIODE 1. JANUAR – 30. JUNI 2020)

CORONAKRISENS PÅVIRKNING AF PRIME OFFICE A/S

Selskabets omsætning og primær drift er i meget begrænset omfang påvirket af coronakrisen. Omsætning er steget med 9,3% og den primære drift er forbedret med 8,1%.

Perioden i overskrifter

• · Omsætningen andrager 89,2 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 81,6 mio. DKK for 1. halvår 2019 (9,3%).
• · Resultat af primær drift udgør 54,2 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 50,1 mio. DKK for 1. halvår 2019. Det svarer til en stigning på 8,1%.
• · Resultat før skat og værdireguleringer udgør 38,9 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 35,3 mio. DKK for 1. halvår 2019. (9,9%).
• · Værdien af investeringsejendomme er samlet opskrevet med 20 mio. DKK, som følge af stigende huslejeindtægter på selskabets boligejendomme. Der er ingen ændringer i afkastprocenter.
• · Resultat før skat udgør 58,9 mio. DKK i 1. halvår 2020 mod 80,6 mio. DKK i 1. halvår 2019.
• · Likvide beholdninger udgør 60,7 mio. DKK pr. 30.6.2020. Hertil skal tillægges committede kreditfaciliteter på ca. 25 mio. DKK, der er udnyttet med ca. 12,5 mio. DKK.
• · Selskabets LTV er på 49,18%. Langfristede lånetilsagn og rentesikringer betyder, at selskabets kapitalstruktur fortsat er solid. · Koncernens egenkapital udgør 1.220,2 mio. DKK.

Forventninger til 2020

Der forventes et resultat før skat på 97-105 mio. DKK. Opblussen af coronakrisen og værdireguleringer ved årets udgang kan påvirke tallene.

SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C TELEFON +45 8733 8989 CVR 3055 8642 WWW.PRIMEOFFICE.DK

MÅLOMRÅDER OG STYRINGSNØGLETAL (KPI)

STYRINGSNØGLETAL	RESULTAT FOR 1. HALVÅR 2020*	RESULTAT FOR 1. HALVÅR 2019
Leje pr. m2 , bolig (K/S Danske Immobilien)	5,59 EUR pr. m2 pr. måned	5,43 EUR pr. m2 pr. måned
Samlet lejeindtægt	89,2 mio. DKK	81,6 mio. DKK
EBIT	54,2 mio. DKK	50,1 mio. DKK
Overskud før skat og værdiregulering af ejendomme	38,9 mio. DKK	35,3 mio. DKK
Soliditet	40,05%	38,95%
LTV (realkreditgæld/værdi af ejendomme)	49,18%	50,96%
Aktiver i alt	3.046,8 mio. DKK	2.590,5 mio. DKK
Egenkapital	1.220,2 mio. DKK	1.009,1 mio. DKK
Antal lejligheder	3.597 stk.	3.730 stk.

* Aktiverne er øget i slutningen af 2019 med køb af 2 kontorejendomme i Kiel.

INDHOLDSFORTEGNELSE LEDELSENS BERETNING

Resumé af regnskabsperioden fra 1. januar 2020 til 30. juni 2020 Målområder og styringsnøgletal (KPI) Udviklingen i Prime Office A/S i regnskabsperioden fra 1. januar 2020 til 30. juni 2020 Forretningsområder med segmentoplysninger Forventninger til regnskabsåret 2020 Koncernens portefølje af investeringsejendomme Koncernens nøgletal

SIDE 2-13

PÅTEGNING

Ledelsespåtegning

SIDE 15

REGNSKAB

Resultatopgørelse Totalindkomstopgørelse Balance Egenkapitalopgørelse Pengestrømsopgørelse

SIDE 16-23

ØVRIGE OPLYSNINGER

Aktionærinformation Aktiekursudvikling Koncernstruktur Koncernens hovedtal Kontaktinformation

SIDE 24-32

UDVIKLINGEN I PRIME OFFICE A/S I PERIODEN FRA 1. JANUAR 2020 TIL 30. JUNI 2020

Omsætningen er påvirket af salg af ejendomme i MC Property Fund Hamburg GmbH i 2019 for ca. 100 mio. DKK og køb af to kontorejendomme i Kiel i december 2019 for ca. 400 mio. DKK.

Omsætningen andrager 89,2 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 81,6 mio. DKK for 1. halvår 2019.

Omsætningsstigningen svarer til 9,3%.

Resultatet af primær drift udgør 54,2 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 50,1 mio. DKK for 1. halvår 2019.

De finansielle omkostninger udgør 15,3 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 14,7 mio. DKK for 1. halvår 2019.

Resultat før skat og værdireguleringer udgør 38,9 mio. DKK for 1. halvår 2020 mod 35,3 mio. DKK for 1. halvår 2019. Der er i 1. halvår 2020 opskrevet boligejendomme med 20 mio. DKK mod opskrivning i 1. halvår 2019 på 45,2 mio. DKK.

Resultat før skat udgør 58,9 mio. DKK i 1. halvår 2020 mod 80,6 mio. DKK i 1. halvår 2019.

			Udvikling i %
BELØB I DKK 1.000	1. halvår 2020	1. halvår 2019	1. halvår 2019 1. halvår 2020
Omsætning	89.237	81.673	9,3%
Driftsomkostninger	-25.604	-24.662	3,8%
Bruttoresultat	63.633	57.011	11,6%
Bruttomargin	71,3%	69,8%	2,2%
Salgs- og administrationsomkostninger	-9.457	-6.915	36,8%
Resultat af primær drift	54.176	50.096	8,1%
(overskudsgrad primær drift)	60,7%	61,3%	-1,0%
Finansielle poster, netto	-15.285	-14.766	3,5%
Resultat før skat og værdireguleringer	38.891	35.330	10,1%
Værdiregulering af koncernens ejendomme	20.030	45.288
Resultat før skat	58.922	80.618
Andre nøgletal
Aktiver ialt	3.046.844	2.590.558
Egenkapital	1.220.241	1.009.140
Soliditet	40,05%	38,95%
LTV (realkredit/vurdering)	49,18%	50,96%

RESULTATOPGØRELSE

Vurdering af investeringsejendomme

Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme udgør 2.974 mio. DKK.

Principperne for måling og beregning af selskabets investeringsejendomme er beskrevet detaljeret på side 14 til 17, og i note 2 i selskabets årsrapport for 2019.

Selskabet anvender en afkastmodel og beregner værdien løbende ud fra de faktiske realiserede huslejeindtægter fratrukket vedligeholdelsesomkostninger og forvaltningsomkostninger.

I årsrapport for 2019 henvises til følsomhedsanalyser på side 87 og side 88, samt i note 2, hvor der vises detaljerede beregninger for investeringsejendommenes værdi ved ændringer i afkastrente og i lejeindtægt.

Koncernens afkastkrav af gældfrie ejendomme udgjorde pr. 31.12.2019 følgende:

AFKASTPROCENTER AF GÆLDFRI EJENDOM FOR BOLIG OG ERHVERV

BY	Bolig	Erhverv
Hamburg	4,00%	4,5%-4,75%
Lübeck	4,75%	4,75%-5,50%
Kiel		4.5%-5,25%
Slesvig	5,25%
Heide	5,00%-5,25%	6,00%
Lensahn	5,25%
Eutin	5,00%-6%	6,00%
Leck		7,00%
Neumünster		6,00%
Glückstadt		5,25%
Øvrige	5,25%	6,00%

Likviditet

Likviditetsudviklingen følges på daglig basis.

I selskabets finanspolitik fremgår det, at selskabet skal have en likviditet svarende til 1-2% af selskabets balance. Likviditeten skal sikre et likvidt beredskab til at have et råderum i tilfælde af uforudsete situationer. Coronakrisen er ikke en af de situationer, der er tænkt på, da politikken blev udarbejdet.

Likviditeten skal sikre, at selskabet blandt andet lever op til FAIF-lovens regler omkring at have dækning for 25% af de faste omkostninger.

Selskabets likviditet udgjorde pr. 30.06.2020 60,7 mio. DKK.

I 1. halvår 2020 er der afdraget 5 mio. DKK på bank- og realkreditgæld. Herudover er restgælden på et ansvarligt lån indfriet med 4 mio. DKK. Der er betalt ca. 8 mio. DKK i selskabsskat. Fra salg af investeringsejendomme er der indgået 21 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg GmbH.

Selskabets likvide beredskab udgør pr. 30.06.2020 73,2 mio. DKK, hvoraf 60,7 mio. DKK er kontant indestående og 12,5 mio. DKK er bevilgede uudnyttede kreditter.

Følsomhedsanalyser og stresstest

Selskabets likviditetsnøgletal måles ved ICR, der viser hvor mange gange den primære drift kan servicere selskabets renteudgifter. Tallet er pr. 30.06.2020 på 3,54 gange svarende til, at resultatet af den primære drift kan betale renteudgifter 3,5 gang på et år eller i 3,5 år uden ændringer i forretningen.

Koncernens kontante indestående på ca. 61 mio. DKK vil kunne dække alle omkostninger i koncernen i over 1 år uden en krone i omsætning.

Kapitalstruktur

Selskabets egenkapital udgør 1.220,2 mio. DKK pr. 30.06.2020 og med en soliditet på 40,05 % og en LTV på 49,18 % er selskabets balance fortsat solid.

Oversigt over rentesikringer

Selskabet har i 1. kvartal 2020 forlænget renteswap i K/S Danske Immobilien med forfald i 2022 til 2030 og etableret to nye renteswaps på hver 5 mio. EUR i Germania Arkaden GmbH og i Sell Speicher GmbH, der begge forfalder i 2029.

OVERSIGT OVER RENTESIKRINGER

SELSKAB	Beløb i 1.000 EUR	Rente i %	Forfald
K/S Danske Immobilen	20.000	0,96	30.06.2025
K/S Danske Immobilen*	20.000	0,67 (-0,11)	30.06.2022 (29.03.2030
K/S Danske Immobilen	20.000	0,31	30.12.2027
Prime Office A/S	30.000	0,83	30.06.2025
MC Property Fund Hamburg GmbH	35.000	0,66	30.12.2025
Germania Arkaden GmbH	5.000	0,97	30.12.2026
Germania Arkaden GmbH	5.000	-0,185	28.12.2029
Sell Speicher GmbH	5.000	0,59	30.09.2024
Sell Speicher GmbH	5.000	-0,185	28.12.2029

*Forlænget ved forfald i 2022 til 2030

Oversigt over renteafdækning frem til 2025

Som det fremgår har selskabet pr. 30.06.2020 afdækket over 70% af renterisikoen på koncernens samlede gæld.

Koncernens og moderselskabets renteswaps behandles som sikring af pengestrømme og dagsværdireguleres i selskabets totalindkomst og er detaljeret beskrevet i årsregnskab for 2019 på side 84 og 85 under finansieringsstrategi, samt i note 25 og 28. Dagsværdierne følger renteudviklingen og de var ved årets begyndelse negative med 42,5 mio. DKK og 58,9 mio. DKK pr. 30.06.2020

Investeringer

Til trods for coronakrisen har selskabet opretholdt et højt vedligeholdelsesniveau for selskabets ejendomme primært i boligsegmentet.

Solgte ejendomme i MC Property Fund Hamburg GmbH

Der er i 1. halvår 2020 solgt en mindre ejendom i Eutin til 1,4 mio. DKK svarende til bogført værdi.

Anvendt regnskabspraksis

Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med IAS 34 "Præsentation af delårsregnskaber", som er godkendt af EU og danske oplysningskrav til koncernregnskabet og årsregnskabet for børsnoterede selskaber.

OVERSIGT OVER RENTEAFDÆKNING

ALLE TAL I EUR	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Finansielle gældsforpligtelser	1.571.027	1.558.527	1.546.027	1.533.527	1.521.027	1.518.527
Heraf med fast rente	1.083.107	1.083.107	1.083.107	1.083.107	1.083.107	1.045.758
Afdækningsprocent (Langfristede lån/ afdækning)	72,0%	72,1%	72,2%	72,3%	72,4%	70,1%

FORRETNINGS-OMRÅDER MED SEGMENTOPLYSNINGER

Forretningsområder med segmentoplysninger

Som følge af coronakrisen er segmentanalysen nærmere beskrevet for de enkelte forretningsområder

På side 58-75 i selskabets årsregnskab er de enkelte ejendomssegmenter og ejendomme beskrevet i detaljer. På selskabets hjemmeside er alle vurderingsrapporter pr. 31.12.2019 tilgængelige.

Koncernen råder over ca. 287.000 m2 i Nordtyskland, hvoraf 73% udgøres af boligejendomme, 12% af kontorejendomme og 15% erhverv.

Boligejendomme

Selskabets boligejendomme udgøres af ca. 3.232 lejligheder i Nordtyskland og ca. 365 lejligheder i og omkring Hamburg. Disse udgør en meget stabil lejeindtægt og ledige lejligheder udgør mellem 2-3%.

De samlede huslejeindtægter er på ca. 113 mio. DKK for alle boligejendomme i koncernen.

I første halvår er huslejen steget med 2,1%, hvilket er årsag til at selskabet foretager en positiv værdiregulering på 20 mio. DKK.

Kontorejendomme

Selskabets kontorejendomme ligger centralt på bedste beliggenhed i Kiel og i Lübeck. Med købet af to kontorejendomme på havnen i Kiel i december 2019 er den samlede årlige husleje steget fra 22,4 mio. DKK til 42,6 mio. DKK.

Erhvervsejendomme

Erhvervsejendomme dækker samlet over MC Property Fund Hamburg GmbH. Selskabet ejer bolig- og erhvervsejendomme i og omkring Hamborg. Selskabet ejer investeringsejendomme for ca. 740 mio. DKK.

Ejendommene består af boliger for 33% og erhverv for 67%. I erhvervssegmentet udgør store tyske supermarkedskæder alene næsten 40% af lejeindtægterne.

Selskabet udeståender som følge af coronakrisen er begrænsede og der er en god dialog med enkelte lejere om at fordele den manglende leje over nogle få kvartaler, og der er kun én lejer, der har opsagt sit lejemål.

Segmentoplysninger for koncernen 1. halvår 2020

BELØB I DKK 1.000	K/S Danske Immobilien	Prime Office Kontor	MC Property Fund GmbH	Elimineringer og ikke allokerede poster	Koncernen
Nettoomsætning	46.621	21.360	21.256	0	89.237
Driftsomkostninger	(16.837)	(1.242)	(7.795)	270	(25.604)
Bruttoresultat	29.784	20.118	13.461	270	63.633
Salgs- og administrationsomkostninger	(3.041)	(1.274)	(2.595)	(2.547)	(9.457)
Resultat af primær drift	26.743	18.844	10.866	(2.277)	54.176
Finansielle poster, netto	(4.965)	(4.150)	(3.687)	(2.483)	(15.285)
Resultat før værdireguleringer og skat	21.778	14.694	7.179	(4.760)	38.891
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme	20.000	0	30	0	20.030
Resultat før skat	41.778	14.694	7.209	(4.759)	58.922
Segmentaktiver	1.439.923	935.320	747.318	(75.717)	3.046.844
Segmentforpligtelser	609.258	503.234	529.242	184.870	1.826.604

Segmentoplysninger for koncernen 1. halvår 2019

BELØB I DKK 1.000	K/S Danske Immobilien	Prime Office Kontor	MC Property Fund GmbH	Elimineringer og ikke allokerede poster	Koncernen
Nettoomsætning	45.283	11.357	25.033	-	81.673
Driftsomkostninger	(13.699)	(1.963)	(9.000)	-	(24.662)
Bruttoresultat	31.584	9.394	16.033	-	57.011
Salgs- og administrationsomkostninger	(2.371)	(938)	(2.423)	(1.183)	(6.915)
Resultat af primær drift	29.213	8.456	13.610	(1.183)	50.096
Finansielle poster, netto	(4.743)	(2.709)	(4.730)	(2.584)	(14.766)
Resultat før værdireguleringer og skat	24.470	5.747	8.880	(3.767)	35.330
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme	45.288	0	0	0	45.288
Resultat før skat	69.758	5.747	8.880	(3.767)	80.618
Segmentaktiver	1.376.380	391.763	840.721	(18.306)	2.590.558
Segmentforpligtelser	575.299	248.066	545.749	212.304	1.581.418

Segmentoplysninger for koncernen 2019

BELØB I DKK 1.000	K/S Danske Immobilien	Prime Office Kontor	MC Property Fund GmbH	Elimineringer og ikke allokerede poster	Koncernen
Nettoomsætning	91.669	22.657	49.832	-	164.158
Driftsomkostninger	(29.817)	(3.729)	(15.890)	-	(49.436)
Bruttoresultat	61.852	18.928	33.942	-	114.722
Salgs- og administrationsomkostninger	(4.818)	(1.863)	(5.129)	(4.587)	(16.397)
Resultat af primær drift	57.034	17.065	28.813	(4.587)	98.325
Finansielle poster, netto	(9.530)	(5.445)	(9.188)	(4.473)	(28.636)
Resultat før værdireguleringer og skat	47.504	11.620	19.625	(9.060)	69.689
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme	66.340	38.104	24.004	-	128.448
Resultat før skat	113.844	49.724	43.629	(9.060)	198.137
Segmentaktiver	1.410.028	932.504	766.696	(118.788)	2.990.440
Segmentforpligtelser	573.481	527.558	446.259	262.631	1.809.929

FORVENTNINGER TIL REGNSKABSÅRET 2020

Som følge af COVID-19 har selskabet haft suspenderet forventningerne til 2020.

I forbindelse med udarbejdelse af delårsrapport for 1. halvår 2020 er konsekvenserne yderligere belyst, og selskabets ledelse vurderer, at der er et tilstrækkeligt oplysningsgrundlag til at melde forventninger for 2020 ud. Tallene er baseret på realiserede og skønnede tal fra selskabets løbende økonomiske rapportering omregnet til årsbasis.

Selskabet konstaterer, at det kun i meget begrænset omfang været påvirket af COVID-19. Udlejningen af selskabets investeringsejendomme, der primært består af boligejendomme, kontor- og erhvervsejendomme, har været stabil. Kun i meget begrænset omfang er der indgået aftaler med lejere omkring udsættelse af lejen.

Som følge af højere huslejeindtægter på selskabets boligejendomme er disse opskrevet med 20 mio. DKK. Der er ikke sket ændringer i selskabets krav til afkastningsforrentning.

FORVENTNINGER FOR 2020

		Regnskab	Regnskab	Skøn	Forventet
ALLE TAL I MIO. DKK	Realiseret 2019	31-03-20201	30-06-20201	aug-201	2020
Nettoomsætning	164,1	178,5	178,4	178,8	175-180
Driftsomkostninger	49,4	52,1	51,2	50
Bruttoresultat	114,7	126,4	127,2	128,8
Salgs-og administrationsomkostninger	16,1	16,7	18,9	16,3
Resultat af primær drift	98,3	109,7	108,3	112,5	108-115
Finansielle poster, netto	28,6	31,3	30,6	30
Resultat før værdireguleringer og skat	69,6	78,4	77,7	82,5	77-85
Værdireguleringer	128,4	0	20	20	20
Resultat før skat	198	78,4	97,7	102,5	97-105

1) Regnskabstal er omregnet til skønnede årstal.

GEOGRAFISK PLACERING AF KONCERNENS EJENDOMSPORTEFØLJE

ØVRIGE Boliger 89.677 | Erhverv 168.033 | Kontor 0 : I alt 257.710

HENSTEDT-ULZBURG

Boliger 0 | Erhverv 39.589 | Kontor 0 : I alt 39.589

HAMBORG Boliger 167.097 | Erhverv 293.186 | Kontor 35.108 : I alt 495.391

LÜBECK Boliger 596.799 | Erhverv 0 | Kontor 240.450 : I alt 837.249

KONCERNENS NØGLETAL

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår	2019
Antal m2 , bolig	193.028	193.028	193.028	193.028	193.028	193.028
Antal m2 , kontor	34.888	20.670	20.670	20.670	20.670	20.981
Antal m2 , bolig og erhverv	57.238	73.882	76.847	-	-	62.235
Ejendomsværdi pr. m2 , bolig (DKK)	7.320	7.076	6.583	6.211	5.969	7.217
Ejendomsværdi pr. m2 , kontor (DKK)	23.010	17.398	17.398	17.129	16.420	19.400
Ejendomsværdi pr. m2 , erhverv (DKK)	12.903	11.269	10.405	-	-	12.142
Udlejningsgrad, bolig	97,80%	97,80%	97,80%	97,80%	97,15%	97,80%
Udlejningsgrad, kontor	97,60%	99,30%	99,30%	99,66%	99,26%	99,20%
Udlejningsgrad, erhverv	96,00%	94,50%	94,00%	-	-	94,50%
Gnst. boligleje pr. m2 (DKK)	495,00	486,58	473,82	460,74	452,74	475,00
Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK)	1.224,00	1.094,00	1.075,22	1.061,00	1.018,69	1079,00
Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK)	742,70	734,80	698,20	-	-	700,00

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår	2019
Forrentning af egenkapitalen før skat p.a.(pct.)	10,57%	17,05%	8,82%	7,80%	2,34%	18,36%
Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.)	10,16%	15,12%	7,67%	6,86%	1,88%	15,20%
Soliditetsgrad (pct.)	40,05%	38,95%	35,62%	40,67%	36,01%	39,12%
Return on invested capital (ROIC) p.a.	2,61%	2,76%	2,75%	2,95%	2,88%	2,36%
loan to value (LTV)	49,18%	50,96%	51,45%	49,70%	53,30%	49,80%
Interest coverage (ICR)	3,54	3,39	2,97	3,57	2,92	3,43

KONCERNENS NØGLETAL

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår	2019
Resultat pr. aktie p.a. (EPS)	18,38	23,08	9,56	7,24	7,80	30,42
Pengestrømme fra driftsaktivitet p.a. pr. aktier, DKK	12,04	16,34	2,57	14,60	20,18	42,68
Markedsværdi (T.DKK)	713.502	587.299	448.293	377.842	296.346	717.277
Børskurs ultimo perioden (DKK)	189,00	169,00	129,00	119,00	96,00	190,00
Indre værdi (DKK)	191,32	164,89	143,86	121,24	102,98	184,52
Price Earnings (PE)	10,28	7,32	13,49	16,44	12,31	6,25
Kurs/indre værdi (DKK)	0,99	1,02	0,90	0,98	0,93	1,03
EBIT pr. aktie p.a. (DKK)	28,70	28,83	29,00	20,06	21,16	26,05
Antal aktier ultimo perioden i alt (stk.)	3.793.314	3.493.314	3.493.314	3.193.314	3.193.314	3.793.314
Antal egne aktier ultimo perioden (stk.)	18.173	18.173	18.173	18.173	106.373	18.173

LEDELSESPÅTEGNING

Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt delårsrapporten for 1. halvår 2020 for Prime Office A/S.

Delårsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Delårsrapporten er endvidere udarbejdet i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.

Delårsrapporten for 1. halvår 2020 er ikke revideret eller gennemgået af selskabets revisor.

Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at delårsrapporten for 1. halvår 2020 giver et retvisende billede af koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2020 samt af resultatet af koncernens aktiviteter og pengestrømme for regnskabsperioden fra 1. januar – 30. juni 2020.

Ledelsesberetningen giver efter vor opfattelse et retvisende billede af udviklingen i koncernens aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens finansielle stilling som helhed.

Århus, den 20. august 2020

Bestyrelse

Flemming Bent Lindeløv Bestyrelsesformand

Knud Aage Hjorth Næstformand

Torben Hjort Friderichsen Bestyrelsesmedlem

Direktion

Mogens Vinther Møller Adm. direktør

RESULTATOPGØRELSE

			KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 2. kvartal	2019 2. kvartal	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2019
Nettoomsætning	44.599	41.073	89.237	81.673	164.158
Driftsomkostninger	(12.572)	(12.279)	(25.604)	(24.662)	(49.436)
Bruttoresultat	32.027	28.794	63.633	57.011	114.722
Salgs- og administrationsomkostninger	(5.261)	(3.034)	(9.457)	(6.915)	(16.397)
Resultat af primær drift	26.766	25.760	54.176	50.096	98.325
Finansielle indtægter	40	2	54	3	15
Finansielle omkostninger	(7.488)	(7.024)	(15.339)	(14.769)	(28.651)
Resultat før kurs- og værdireguleringer	19.319	18.739	38.891	35.330	69.689
Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme	20.030	45.288	20.030	45.288	128.448
Resultat før skat	39.350	64.027	58.922	80.618	198.137
Skat af periodens resultat	698	(6.867)	(2.319)	(9.146)	(34.125)
Periodens resultat	40.047	57.159	56.602	71.472	164.012
Fordeling af periodens resultat
Moderselskabets aktionærer	23.881	32.122	34.699	40.093	105.827
Ikke kontrollerende interesser	16.166	25.037	21.903	31.379	58.185
I alt	40.047	57.159	56.602	71.472	164.012
Resultat pr. aktie i DKK
Resultat pr. aktie (EPS)	6,32	9,25	9,19	11,54	30,42
Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D)	6,32	9,25	9,19	11,54	30,42

TOTALINDKOMSTOPGØRELSE

			KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 2. kvartal	2019 2. kvartal	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2019
Periodens resultat i henhold til resultatopgørelsen	40.047	57.159	56.602	71.472	164.012
Anden totalindkomst
Kursreguleringer	(2.339)	(210)	(2.702)	(485)	314
Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter	(8.845)	(15.110)	(12.833)	(26.332)	(19.992)
Skat af dagsværdireguleringer	1.145	2.176	1.717	4.320	3.405
Indtægter og omkostninger indregnet i anden totalindkomst	(10.039)	(13.144)	(13.818)	(22.497)	(16.273)
Periodens totalindkomst	30.008	44.015	42.784	48.975	147.739
Fordeling af årets totalindkomst
Moderselskabets aktionærer	17.314	23.185	25.664	24.323	94.206
Ikke kontrollerende interesser	12.694	20.830	17.120	24.652	53.533
I alt	30.008	44.015	42.784	48.975	147.739

BALANCE

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	30.06.2020	30.06.2019	31.12.2019
Langfristede aktiver
Materielle aktiver
Investeringsejendomme	2.974.122	2.564.076	2.978.846
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar	393	382	451
Langfristede aktiver i alt	2.974.515	2.564.458	2.979.297
Kortfristede aktiver
Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser	3.599	613	1.150
Andre tilgodehavender	7.997	2.668	8.103
Periodeafgrænsningsposter	0	0	9
Likvide beholdninger	60.733	22.819	29.029
Kortfristede aktiver	72.329	26.100	38.291
Aktiver i alt	3.046.844	2.590.558	3.017.588

BALANCE

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	30.06.2020	30.06.2019	31.12.2019
Egenkapital
Aktiekapital	189.666	174.666	189.666
Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument	(44.869)	(39.178)	(33.753)
Reserve for valutakursregulering	(596)	1.307	2.106
Overført resultat	1.076.040	872.345	1.022.493
Egenkapital i alt	1.220.241	1.009.140	1.180.511
Ikke kontrollerende interesser	(497.984)	436.128	483.920
Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer	722.256	573.012	696.592
Langfristede gældsforpligtelser
Udskudt skat	157.818	108.254	153.077
Gæld til kreditinstitutter	1.457.269	1.303.457	1.465.937
Gæld til banker	59.698	25.000	54.657
Leasingforpligtelser	25.724	0	26.191
Anden gæld	0	34.674	4.418
Langfristede gældsforpligtelser i alt	1.700.510	1.471.385	1.704.280
Kortfristede gældsforpligtelser
Gæld til kreditinstitutter	5.431	3.157	5.443
Gæld til banker	32.017	32.269	32.536
Leverandørgæld	8.867	4.920	14.450
Selskabsskat	5.295	5.403	17.650
Leasingforpligtelser	957	0	957
Anden gæld	73.527	64.284	61.761
Kortfristede gældsforpligtelser i alt	126.094	110.033	132.797
Forpligtelser i alt	1.826.604	1.581.418	1.837.077
Passiver i alt	3.046.845	2.590.558	3.017.588

EGENKAPITALOPGØRELSE

	KONCERN 01.01.2020 - 30.06.2020
Beløb i DKK 1.000	Aktiekapital	Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument	Reserve for valutakurs regulering	Overført resultat	Egenkapital i alt	Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser	Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer
Egenkapital pr. 1. januar 2020	189.666	(33.753)	2.106	1.022.493	1.180.511	483.920	696.592
Årets resultat	0	0	0	56.602	56.602	21.903	34.699
Anden totalindkomst	0	(11.116)	(2.702)	-	(13.818)	(4.783)	(9.035)
Totalindkomst i alt	0	(11.116)	(2.702)	56.602	42.784	17.120	25.664
Udlodning K/S Danske Immobilien, minoritet	0	0	0	(3.056)	(3.056)	(3.056)	0
Egenkapital pr. 30. juni 2020	189.666	(44.869)	(596)	1.076.040	1.220.241	497.984	722.256

EGENKAPITALOPGØRELSE

KONCERN 01.01.2019 - 30.06.2019
Beløb i DKK 1.000	Aktiekapital	Reserve for dagværdi regulering af sikrings instrument	Reserve for valutakurs regulering	Overført resultat	Egenkapital i alt	Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser	Egenkapital tilhørende modersel skabets aktionærer
Egenkapital pr. 1. januar 2019	174.666	(17.166)	1.792	818.910	978.201	419.738	558.464
Årets resultat	0	0	0	71.472	71.472	31.379	40.093
Anden totalindkomst	0	(22.012)	(485)	0	(22.497)	(6.727)	(15.770)
Totalindkomst i alt	0	(22.012)	(485)	71.472	48.975	24.652	24.323
Udlodning K/S Danske Immobilien, minoritet	0	0	0	(8.262)	(8.262)	(8.262)	0
Udbetalt udbytte	0	0	0	(10.489)	(10.489)	0	(10.489)
Udbytte egne aktier	0	0	0	714	714	0	714
Egenkapital pr. 30. juni 2019	174.666	(39.178)	1.307	872.345	1.009.139	436.128	573.012

PENGESTRØMSOPGØRELSE

		KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2019
Resultat af primær drift	54.176	50.096	98.325
Ændring i tilgodehavender	(2.355)	1.018	92.420
Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita	(6.041)	(7.161)	546
Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg	57	49	97
Betalt selskabsskat	(7.825)	(837)	(1.636)
Pengestrømme vedrørende primær drift	38.012	43.165	189.752
Modtagne finansielle indtægter	54	3	15
Betalte finansielle omkostninger	(15.339)	(14.769)	(28.651)
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt	22.727	28.399	161.116
Pengestrømme fra investeringsaktivitet
Køb/tilgang af investeringsejendomme	(3.814)	(6.795)	(17.887)
Salg af investeringsejendomme	21.314	0	104.576
Køb / tilgang af andre anlæg	0	(87)	(107)
Salg / afgang af andre anlæg	0	0	20
Køb af virksomheder	0	0	-201.359
Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt	17.500	(6.882)	(114.757)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten
Lånoptagelse	0	0	47.442
Tilbagebetaling på lån	(4.958)	(4.207)	(115.490)
Kapitalforhøjelse	0	0	54.366
Udlodning K/S Danske Immobilien, minoritet	(3.056)	(8.262)	(13.169)
Udloddet udbytte	0	(9.775)	(10.443)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt	(8.014)	(22.244)	(37.294)

PENGESTRØMSOPGØRELSE

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2019
Periodens pengestrømme	32.214	(726)	9.065
Likvid beholdning ved periodens begyndelse	13.524	3.375	3.375
Overtagne likvide beholdninger	0	0	1.076
Valutakursreguleringer, likvider	-31	-2	8
Periodens pengestrømme	32.214	(726)	9.065
Likvid beholdning ved periodens slutning	45.707	2.647	13.524

Likvide beholdninger kan specificeres således

Likvid beholdning under aktiver i balancen	60.733	22.819	29.029
Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser	(15.025)	(20.172)	(15.505)
Likvid beholdning ved periodens slutning	45.707	2.647	13.524

AKTIONÆR-INFORMATION

Prime Office A/S bestræber sig på, at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation, således at markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og øvrige interessenter altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Office A/S.

På Prime Office A/S' hjemmeside findes yderligere investorrelevant information. Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, således at prisfastsættelsen af selskabets aktie reflekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan der findes relevante informationer om Prime Office A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser.

Fondskode og aktiekapital

Fondsbørs:	Nasdaq OMX Copenhagen A/S
Fondskode/ISIN:	DK0060137594
Aktienavn:	Prime Office
Kortnavn:	PRIMOF
Aktieklasser:	én
Aktiekapital:	DKK 189.665.700
Nominel stykstørrelse:	DKK 50
Antal aktier:	3.793.314
Antal stemmer pr. aktie:	én
Navneaktier:	ja
Stemmeretsbegrænsning:	nej
Begrænsninger i omsættelighed:	nej

Bahnhofstrasse 48-50, Buxtehude, MC Property Fund Hamburg GmbH

Ejerforhold

I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Office A/S meddelt, at følgende 4 aktionærer er i besiddelse af mere end 10 % af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne: Birketinget A/S, AHJ A/S, Granada AS og Djernes & Andreasen ApS.

Egne aktier

Beholdningen af egne aktier udgjorde den 30.6. 2020 18.173 stk. aktier, svarende til 0,48% af koncernens samlede aktiekapital.

Finanskalender

25.marts 2020
12. juni 2020
20. maj 2020
20. august 2020
18. november 2020
18. november 2020

Økonomisk rapportering

Prime Office A/S offentliggør regnskabsmeddelelse hvert kvartal, som er tilgængelig på selskabets hjemmeside.

Interesserede kan ved henvendelse modtage den økonomiske rapportering fra Prime Office A/S pr. e-mail.

På selskabets hjemmeside (www.primeoffice.dk) kan samtlige fondsbørsmeddelelser downloades.

Professor Brix-Weg, Hamborg, MC Property Fund Hamburg GmbH

Prime Office aktien har været stabil i første halvår 2020 og ligger lidt højere end ved årets slutning (190). AKTIE KURSUDVIKLING

Udvikling i Prime Office A/S' aktiekurs og Small Cap index

Kilde: Nasdaq OMX Copenhagen

KONCERNSTRUKTUR

KONCERNENS HOVEDTAL

KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 2. kvartal	2019 2. kvartal	2018 2. kvartal	2017 2. kvartal	2016 2. kvartal	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår
Resultatopgørelse
Nettoomsætning	44.599	41.073	41.148	27.287	26.537	89.237	81.673	81.853	54.528	53.090
Bruttoresultat	32.027	28.794	29.106	20.946	20.144	63.633	57.011	58.042	42.179	42.252
Resultat af primær drift	26.766	25.760	26.002	14.937	14.945	54.176	50.096	50.389	31.849	32.660
Resultat af finansielle poster	(7.448)	(7.022)	(8.330)	(4.447)	(5.951)	(15.285)	(14.766)	(16.963)	(8.928)	(11.177)
Resultat før kurs- og værdiregulering	19.319	18.739	17.673	10.491	8.994	38.891	35.330	33.426	22.924	21.483
Resultat før skat	39.350	64.027	17.673	10.491	8.994	58.922	80.618	33.426	22.924	21.483
Periodens resultat	40.047	57.159	15.742	9.329	8.068	56.602	71.472	29.071	20.150	20.956
Totalindkomstopgørelse
Periodens totalindkomst i alt	30.008	44.015	12.434	12.318	597	42.784	48.975	27.215	27.428	20.956

KONCERNENS HOVEDTAL

	KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår
Aktiver
Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver	(17.500)	6.882	(2.369)	671	2.114
Langfristede aktiver	2.974.515	2.564.458	2.431.156	1.553.134	1.490.272
Kortfristede aktiver	72.329	26.100	44.836	7.796	11.557
Aktiver i alt	3.046.844	2.590.558	2.475.992	1.560.930	1.501.829
Passiver
Egenkapital i alt	1.220.241	1.009.140	881.897	634.799	540.867
Langfristede gældsforpligtelser	1.700.510	1.471.385	1.476.711	869.426	890.997
Kortfristede gældsforpligtelser	126.094	110.033	117.384	56.705	69.965
Passiver i alt	3.046.845	2.590.558	2.475.992	1.560.930	1.501.829

KONCERNENS HOVEDTAL

KONCERN
Beløb i DKK 1.000	2020 1. halvår	2019 1. halvår	2018 1. halvår	2017 1. halvår	2016 1. halvår
Pengestrømme
Resultat af primær drift	54.176	50.096	50.389	31.849	32.660
Pengestrømme vedrørende primær drift	38.012	43.165	21.435	32.097	42.319
Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt	22.727	28.399	4.472	23.172	31.143
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten i alt	17.500	(6.882)	25.629	(1.566)	(2.114)
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten i alt	(8.014)	(22.244)	(26.463)	(26.940)	(24.721)
Periodens pengestrømme i alt	32.214	(726)	3.639	(5.334)	4.307
Likvid beholdning ved periodens begyndelse	13.524	3.375	3.093	9.172	2.873
Likvid beholdning ved periodens slutning	45.707	2.647	6.735	3.838	7.180

ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS

Delårsrapporten, som ikke er revideret eller gennemgået af koncernens revisor, er aflagt i overensstemmelse med IAS 34, Præsentation af delårsrapporter, som godkendt af EU og yderligere danske oplysningskrav til delårsrapporter for børsnoterede selskaber.

Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til årsrapporten for 2019.

Kontakt os for yderligere information

Selskab

Prime Office A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C

CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989 www.primeoffice.dk info@primeoffice.dk

Kontaktperson

Mogens Vinther Møller Adm. direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429

Bestyrelse

Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand Knud Hjorth, næstformand Torben Hjort Friderichsen, bestyrelsesmedlem

Direktion Mogens Vinther Møller, adm. direktør

Revisor

Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab City Tower Værkmestergade 2, 18 – 21. etage DK-8100 Aarhus C