Annual Report (ESEF) • Mar 4, 2022
Preview not available for this file type.
Download Source FileUntitled BREDGADE , KØBENHAVN K CVRNR. ÅRSRAPPORT 2021 JEUDAN A/S Forsidefoto: Nørre Søgade 7, København K INDHOLD LEDELSESBERETNING Forord Hoved- og nøgletal Regnskabsberetning Risikofaktorer Ejendomsmarkedet i København Økonomiske mål Strategi Ejendomme Kunder Aktionærforhold Ansvarlighed Ledelse Organisation REGNSKAB Ledelses- og revisionspåtegninger Regnskab Noter Jeudan Årsrapport – Forord Jeudan fremlægger i dag et tilfredsstillende årsregnskab med fremgang i indtjeningen og et drisresultat (EBIT) på DKK mio. og et primært resultat (EBVAT) på DKK mio., begge svarende til en vækst på . Dagsværdiregulering af såvel ejendomsværdierne med DKK , mia. og de finansielle glæds- forpligtelser med DKK , mia. medfører et historisk højt resul- tat før skat på DKK mia. Resultatet bekræer, at forretningsmodellen er velfungeren- de, og at Jeudan er lykkedes med at tiltrække og fastholde dyg- tige og stabile medarbejdere; for det er i høj grad takket være dem, at Jeudan i dag står stærkt både som samarbejdspartner til kunderne og økonomisk. Herfra skal lyde en stor tak til alle medarbejdere for jeres gå-på-mod, kreativitet og ordentlighed. Vi siger farvel og tak for turen til med en høj udlejnings- procent på ,. Resultatet er højere end markedet generelt og skyldes bl.a. kundernes eerspørgsel på velbeliggende kontorlokaler med blandt andet gode parkeringsmuligheder. Men det skyldes også Jeudans kontinuerlige fokus på at levere kvalificeret og pålidelig service, som imødekommer kundernes ønsker og behov til f.eks. fleksible kontrakter og muligheder for at skalere både op og ned i areal. I en tid hvor flere aktører i ejendoms- og servicebranchen væl- ger at outsource store dele af kundedialogen, er den hos Jeudan kun rykket tæere på. I september åbnede Jeudan et show- room på Bredgade i København K med det formål at styrke dialogen med potentielle og eksisterende kunder om alt fra ind- retning, flytning, kulturarv og design til ny teknologi, klima og bæredygtige løsninger. De seneste års store eerspørgsel på velbeliggende ejendom- me i København har medført, at mange af Jeudans lejemål bli- ver udlejet, før de er fraflyet eller istandsat. Det stiller store krav til en ny kundes visualiseringsevne, så derfor rummer showroomet en :-udstilling, hvor kunder inviteres indenfor til at se og mærke de materialer, der bliver brugt i indretningen af alt fra kontorer til køkkener, mødelokaler og badeværelser. I show roomet vil kunderne også i kunne få hjælp og rådgiv- ning om intelligente løsninger, som kan reducere deres energi- forbrug og skabe bedre indeklima i deres lejemål. I år udgiver Jeudan for anden gang en særskilt rapport om Kon- cernens ansvarlighed og samfundsansvar. Ansvarlighedsrap- porten rummer en grundig gennemgang af vores arbejde med at skabe et grønnere Jeudan, et stærkere Jeudan og et Jeudan med ansvarlige relationer, og den er tilgængelig på jeudan.dk. Ansvarlighedsrapporten for går bl.a. tæt på arbejdet med at skabe en ideel aldersdiversitet i organisationen, herun- der at få flere unge uddannet, ansat og fastholdt hos Jeudan. Den beskriver ligeledes etableringen af Jeudans nye afdeling “Energi & Miljø” og den rådgivning, som kunderne her kan få glæde af, og så er der nyt om et stort samarbejde med lade- operatøren Clever. En aale, som i vil skabe næsten nye ladestandere til elbiler i Jeudans fem parkeringshuse, og en markant forbedring af byens ladeinfrastruktur. bliver også året, hvor der åbnes op til summen, liv og gode samtaler på ENIGMA – museet for post, tele og kommunikation. Renoveringen af den smukke gamle postbygning på Øster Allé ved Trianglen Metrostation, på Østerbro i København er godt i gang, og museet forventes at åbne i løbet af sommeren . Det er ønsket, at velsmag, samvær, bæredygtighed og begej- string skal være en naturlig del af et besøg på ENIGMA. Derfor er Jeudan gået sammen med Meyers om at skabe Restaurant Post – et moderne spisested, som åbner sig mod Fælledparken, byen og museet, så det er nemt for gæster at træde ind og være med i det, hele museet handler om: samtale. Aalen står ikke alene, men er del af et langsigtet strategisk samarbejde med Meyers om at tilbyde god, sund og bæredyg- tig frokost til de mange mennesker, der hver dag besøger eller arbejder i en af Jeudans ejendomme. I løbet af vil Meyers derfor skabe og drive kantineløsninger i mindst fire af Jeudans kontorejendomme. Vi er startet i Havnegade og forsæer med Farvergade, Bredgade og på Dampfærgevej, og der kommer flere kantiner til med tiden. Fælles for dem alle er et fokus på fleksible madløsninger, gastronomi af høj kvalitet, godt vært- skab og bæredygtighed – til glæde og gavn for vores kunder, deres medarbejdere og egne kunder. FORORD Forord – Jeudan Årsrapport Jeudan fremlægger i dag et solidt regnskab med en tilfredsstil- lende drisindtjening, robust balance og finanseringsstruktur samt et stærkt cash flow. Trods de lidt usikre samfundsmæs- sige forhold med skiende restriktioner igennem hele året, fik vi et tilfredsstillende resultat på DKK mio. før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). De seneste ti år er resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) øget med gennemsnitligt om året. Og eer positive værdireguleringer af såvel ejen- dommenes værdi som de finansielle gældsforpligtelser har vi realiseret et historisk højt resultat før skat på DKK mia. Jeudans høje kundetilgang i har medført en bruoud- lejning på ca. DKK mio., svarende til en vækst på mere end sammenlignet med . Og en neoudlejning, eer opsigelser,på DKKmio. Den høje udlejning vidner om, at Jeudans løbende fokus på at møde kundernes behov og ønsker har båret frugt. Også set i lyset af COVID-. Jeudan-aktien steg med og set over de seneste fem år har aastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på p.a., og aktiernes markedsværdi udgjorde ved årsskiet DKK , mia. Makroøkonomiske tegn på, at samfundsøkonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkonjunktur betyder, at der i Jeudan er ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur. Det har givet anledning til indarbejdelsen af en konjunkturbuffer på -point, og dermed en målsætning om en forøget egenkapitalandel på mere end mod tidlige- re . Som en konsekvens heraf har vi samtidigt besluet at justere udbyepolitikken og de økonomiske målsætninger, der stadig er ambitiøse. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at Jeudan for regnskabsåret udbetaler et udbye på DKK , pr. aktie. Jeudans daglige virke og kontinuerlige fremgang bygger på langvarige og tillidsfulde relationer til vores kunder og samar- bejdspartnere, herunder relevante myndigheder og finansielle samarbejdspartnere, og vi håber, at Jeudan har levet op til alles forventninger i det forgange år. For forventer vi yderligere vækst, og vi ser hen mod et resultat før renter (EBIT) i niveauet DKK - mio. Og eer renteomkostninger, hvor af gælden er med fast rente i gennemsnitligt ca. år, forventes et resultat kurs- og værdire- guleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. Vi er trådt ind i det nye år med positive forventninger, qua en stærk portefølje og en høj udlejningsprocent, og vi ser frem til at sige velkommen til flere nye kunder, der ønsker smukke loka- ler, en stærk samarbejdspartner og et højt serviceniveau. Ledelsen og vores mere end dygtige medarbejdere ser frem til et fortsat godt samarbejde, og med aktionærernes opbakning ser vi frem til at fortsæe den gode linje i de kom- mende år. . marts Niels Jacobsen Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør Jeudan Årsrapport – Hoved- og nøgletal Neoomsætning og bruomargin . . . . . . . . . . DKK mio. Neoomsætning Bruomargin HOVED OG NØGLETAL EBIT og EBIT pr. aktie DKK mio. DKK EBIT EBIT pr. aktie Resultatopgørelse Nettoomsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. . Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. Finansielle nettoomkostninger DKK mio. - - - - - Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. Kurs- og værdireguleringer DKK mio. - . Resultat før skat DKK mio. . . Årets resultat DKK mio. . Balance Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. . . . . . Aktiver i alt DKK mio. . . . . . Egenkapital i alt DKK mio. . . . . . Forpligtelser i alt DKK mio. . . . . . Pengestrømme Driftsaktiviteter DKK mio. Investeringsaktiviteter DKK mio. -. - -. -. - Finansieringsaktiviteter DKK mio. . - I alt DKK mio. - - Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport Investeringsejendomme og egenkapitalandel Investeringsejendomme Egenkapitalandel EBVAT og EBVAT pr. aktie DKK mia. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie DKK mio. DKK Regnskabsrelaterede nøgletal Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital , , , , , Forrentning af egenkapital (ROE) , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning X , , , , , Bruttoresultat / nettoomsætning , , , , , Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning , , , , , Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før skat / nettoomsætning , , , , , Årets resultat / nettoomsætning , , , , , Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio. . . . . Aktierelaterede nøgletal * Aktiepris . (P) DKK , Indre værdi pr. aktie (BV) DKK Kurs/indre værdi (P/BV) X , , , , , EBIT pr. aktie DKK , , , , , EBVAT pr. aktie DKK , , , , , Resultat pr. aktie (EPS) DKK , , , , , Price earnings (PE) X , , , , , Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK , , , , , Antal aktier ultimo . . . . . . Udbytte pr. aktie (DPS) DKK , , , , , Markedsværdi DKK mio. . . . . . * Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5. Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Med en koncernomsætning på DKK . mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på DKK mio. blev de i februar udmeldte forventninger om et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) på ca. DKK mio. indfriet. Ved indgangen til forventede Jeudan en EBVAT på DKK - mio. på baggrund af en omsætning på DKK ,-, mia. Eer positive reguleringer af såvel ejendomsporteføljen som gælden realiserede Jeudan et resultat før skat på DKK , mia. Bestyrelsen betragter det opnåede resultat som tilfredsstil- lende. INVESTERINGSEJENDOMME Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK . mio. mod DKK . mio. i , svarende til en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje. Nyinvesteringerne i på godt DKK mia. indeholdt i stor udstrækning ledige arealer, der først har skullet indrees og ombygges for at udlejningspotentialet har kunnet udnyes. På den del af disse arealer er der nu indgået lejeaaler, der eer ombygning for en stor dels vedkommende træder i kra i løbet af . Jeudans samlede lejepotentiale (ledige og opsagte lejemål) udgør ca. DKK mio., hvoraf ca. DKK mio. relaterer sig til udviklingsejendomme, der skal indrees/ombygges, før de er udlejningsbare. Nyinvesteringer i modsvares af frasalg af ejendomme udenfor det geografiske fokusområde, hvorfor der er en mindre negativ effekt på omsætningen som følge heraf. Jeudan havde ultimo en udlejningsprocent ekskl. udvik- lingsejendomme i København på , mod , ultimo , svarende til en stigning på , -point. Tillægges udviklings- ejendomme i København udgør udlejningsprocenten ,. Den generelle udlejningsprocent på det københavnske kontorudlej- ningsmarked faldt fra , ultimo til , ultimo septem- ber , svarende til et samlet fald på , -point. Ejendommenes drisomkostninger udgjorde i DKK mio. mod DKK mio. året før. Stigningen kan henføres til nyin- vesteringerne med ledige arealer samt lidt højere vedligeholdel- sesomkostninger, herunder til istandsæelse af ledige lejemål. Bruoresultatet udgjorde hereer DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen, der er påvirket af omkostninger fra ledige lejemål der ikke modsva- res af lejeindtægter her og nu, blev , mod , i . SERVICE Aktivitetsniveauet i Service har været væsentlig højere end ventet, og omsætningen udgjorde DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende til en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til den fortsat positive udvikling i udlejning af ledige arealer og tilhørende istandsæelser og indretninger. Dris- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en stigning på og kan henføres til det stigende aktivitetsniveau. Bruoresultatet blev hereer DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen blev , mod , i og pænt over niveauet i de senere år. KONCERN Resultat før finansielle poster (EBIT) Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK mio., svarende til niveauet for . Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i . Nyinvesteringer i , og et konkurrencepræget udlejningsmarked med nyansæelser i kundevendte funktioner for at håndtere det øgede akti- vitetsniveau, er medvirkende til stigningen. Herudover var omkostningerne i lavere end sædvanligt, da COVID- medførte midlertidige stop for nyansæelser, kursusaktivi- teter m.m. Disse aktiviteter blev udskudt, til der var opstået en større vished for konsekvenserne af COVID- og har der- med først påvirket i . Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde hereer DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende til en vækst på . EBIT pr. aktie blev DKK , mod DKK , for . Finansielle poster neo De finansielle poster (neo) udgjorde DKK - mio. mod DKK REGNSKABSBERETNING Værdiansæelsesmodel + Årlige lejeindtægter +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje - Driftsomkostninger - Ind- og udvendig vedligeholdelse - Administration = Nettoresultat (sum af til ) / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / ) + Refusionssaldi - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - ) . ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for- sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes dris- og energiregnskaber. . REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje afviger væsentligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje. . DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfat- ter blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabon- nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af dris- og energiudgier etc. . IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensæes på erhvervsejendomme gennem- snitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). På erhvervsle- jemål hensæes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne. - mio. i . Den samlede rentebærende gæld udgjorde ultimo december DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo december . I starten af erde kvartal med start . januar har Jeudan forlænget udløbne renteaaler samt udvidet renteaf- taleporteføljen for samlet DKK mia. Hereer har den sam- lede renteaaleportefølje en afdækningsprocent på ca. og en gennemsnitlig løbetid på ca. år. Kursfølsomheden udgør ca. DKK mio. ved en ændring i renten på , -point. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til en vækst på . Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK , mod DKK , året før. I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resul- tat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) , mod , i . Den finansielle målsætning var p.a. ved en egenka- pitalandel på ca. . Målsætningen er således opnået i trods en egenkapitalandel ultimo på , . Gevinst/tab ejendomme Jeudans ejendomme måles (værdiansæes) til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen. Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs- punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en aastbaseret model som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæelse af Jeudans homogene ejendomsportefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens sam- lede ejendomsværdier (: , ). Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med samme hovedelementer: Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Nøgletal segmenter Nøgletal - Service 2017 2018 2019 2020 2021 Nettoomsætning DKK mio. Bruttoresultat DKK mio. Bruttomargin , , , , , Udvikling omsætning , , -, -, , Udvikling bruttoresultat , , -, , , Nøgletal - Investeringsejendomme 2017 2018 2019 2020 2021 Nettoomsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. Bruttomargin , , , , , Udvikling nettoomsætning , , , , , Udvikling bruttoresultat , , , , , EBVAT Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie EBIT Drisresultat (EBIT) EBIT pr. aktie DKK DKK mio. DKK For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsæer lovpligtige hensæelser, anvendes disse hensæelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). Ud over hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reserva- tionerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfa- ringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. . . ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ). . AFKASTPROCENT Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold. For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkre- dit- og finansieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for trans- aktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam- arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere aolder direktionen og/eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlej- ningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. • Jeudan aolder løbende møder med de større ejendoms- mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf- tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets udbuds- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og udlejning. Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejen- domsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen- domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsæelse af en aastprocent for hver enkelt ejendom. . REFUSIONSSALDI Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og posi- tivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligre- guleringslovens §§ og . . KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombyg- ningsopgaver, ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende. Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK . mio. (: DKK mio.), svarende til , af den bogførte værdi af ejendommene. Herudover har salg af ejendomme udenfor fokusområdet medført en gevinst på DKK mio. Interessen for velbeliggende og araktive kontorejendomme med stabilt cash flow i det indre København har også i været høj, og udbuddet kan fortsat ikke følge med eerspørgslen. Et lavt renteniveau i medvirker til denne eerspørgsel. Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Jeudan har i forbindelse med regnskabsafslutningen foretaget en dybdegående vurdering af det københavnske ejendomsmar- keds enkelte segmenter og sammenholdt med den makroøko- nomiske udvikling. Jeudan har herudover hos to større erhvervsmæglere/valuarer indhentet en vurdering af markeds- situationen i det centrale København - primært for den type ejendomme som udgør en væsentlig del af Jeudans portefølje - der viser et faldende aastniveau i andet halvår . På bag- grund heraf har Jeudan foretaget en reduktion af aastniveauet med ca. , -point på hovedparten af Jeudans ejendomme i København og på Frederiksberg. Ændringer af aastprocenten har medført en neoopskriv- ning på DKK . mio. Jeudan arbejder løbende med udlejning og istandsæelse af Koncernens ejendomme og generelt med analyse og udvikling af drien i ejendommene, jf. afsniet om lønsomhed i drien på side , og på den baggrund har forbed- ringer af neoresultatet m.m. medført en opskrivning på DKK mio. Modsatreet virker øgede reservationer vedrørende besluede ombygninger med DKK mio. De samlede reser- vationer udgør ultimo ca. DKK mia. mod ca. DKK , mia. ultimo . Jeudans ejendomsportefølje pr. . december har heref- ter en bogført værdi på DKK , mia. (: DKK , mia.) og et gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.), svarende til DKK . pr. m (: DKK . pr. m), og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m (: DKK . pr. m). I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative aastprocenter og lejeniveauer. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder finan- sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri- siko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen. Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres derfor med langfristede lån med fast rente i en længere periode. Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved rente aaler med forskellige løbetider, der sikrer en bedre risiko spredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaaler udgør ca. år. Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder. Renteudviklingen i har medført en positiv dagsværdire- gulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK mio. (: DKK - mio.). Jeudan har aoldt stempel- og låneomkostninger ved optagel- se af nye realkreditlån m.m. på DKK mio. (: DKK mio.), hvoreer den samlede gevinst på de finansielle gældsforplig- telser blev DKK mio. (: DKK - mio.). Årets resultat Resultat før skat udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK mio. i , og årets resultat blev DKK . mio. mod DKK mio. i . Årets resultat svarer til en forrentning af egenkapitalen på , mod , i . Aktiver Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK . mio. pr. . december mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan henføres til årets neoejendomskøb, for- bedringer af ejendomme samt årets værdiregulering. Jeudan har i indgået aale om køb af kontor- og boligejendomme i København beliggende Bredgade -/ Frederiksgade - ( boligrestejerlejligheder), Dr. Tvær- gade , Nørre Søgade , Scherfigsvej , St. Kongensgade , Tømmergravsgade - og Øster Allé . Den samlede købesum udgør DKK mio., svarende til ca. DKK . pr. m. Jeudan har tillige indgået aale om køb af Lille Strandstræde pr. . februar og Sankt Annæ Plads i løbet af / for samlet DKK mio. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport I har Jeudan frasolgt en række mindre detail- og lager- ejendomme beliggende Bagsværd Hovedgade , Bagsværd; Bybjergvej , Skovlunde; Enghave Plads , Kbh. V; Havnegade -, Frederikssund; Jernholmen - og -, Hvidovre; Kanaltorvet /Kanalgade -, Albertslund; Ll. Kongensgade , Kbh. K; Stamholmen , Hvidovre og Østergade , Frederiks- sund for samlet DKK mio. Egenkapital Jeudans egenkapital udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Ændringen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat fratrukket udbetalt udbye for regnskabsåret med DKK mio. og køb af egne aktier for ca. DKK mio. til dækning af medarbejderaktieordninger. Egenkapitalandelen udgjorde hereer , ultimo mod , ultimo . Forpligtelser De langfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan pri- mært henføres til en forøgelse af udskudt skat som følge af årets værdireguleringer af ejendomsporteføljen. De finan- sielle gældsforpligtelser andrager DKK , mia., svarende til niveauet ultimo . De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan henfø- res til afsat selskabsskat. PENGESTRØMME Likviditetspåvirkningen fra de løbende drisaktiviteter udgjorde DKK mio. (: DKK mio.). Eer ændrin- ger i driskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK mio. (: DKK mio.), svarende til DKK , pr. aktie mod DKK , pr. aktie i . Faldet eer ændringer i dris- kapitalen kan blandt andet henføres til , hvor COVID- relaterede iværksæelser, herunder statens/kommunernes udskydelse af betalingstidspunktet for A-skaer og anden rate af dækningsafgier til m.m., påvirkede posi- tivt med DKK - mio. Herudover er der et fald i leverandør- gælden i . 10-årig swaprente -0,1000% 0,0000% 0,1000% 0,2000% 0,3000% 0,4000% 0,5000% 0,6000% 31/12/2020 31/01/2021 28/02/2021 31/03/2021 30/04/2021 31/05/2021 30/06/2021 31/07/2021 31/08/2021 30/09/2021 31/10/2021 30/11/2021 31/12/2021 Store Kongensgade 70, København K Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i primært kan henføres til neoejendomskøb og igang- værende projekter, udgjorde DKK - mio. (: DKK -. mio.). Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK mio. (: DKK mio.). Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til neooptagelse af realkreditlån, hvilket modsvares af omlægning af renteaaler samt afdrag på gælden. Hereer udgjorde de samlede pengestrømme DKK - mio. (: DKK mio.). Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsreigheder) udgjor- de DKK mio. pr. . december (ultimo : DKK mio.). LEDELSESBERETNING . KVARTAL Koncernomsætningen udgjorde i erde kvartal DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Udviklin- gen dækker over en stor aktivitetsstigning i Service og en min- dre stigning i Ejendomme. Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år, svarende til en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til det højere aktivitetsniveau i Service samt en forbedret udlejning i Ejendomme. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år, svaren- de til en vækst på . Gevinst/tab ejendomme blev DKK . mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Stigningen kan henføres til forbedrede neoresultater samt en positiv værdiregulering af ejendommene som følge af reduktion af aastprocenterne på hovedparten af Jeudans ejendomme i København og på Frede- riksberg samt forbedrede neoresultater. Modsatreet virker en forøgelse af reservationer til besluede ombygninger. Resultat før skat blev DKK . mio. mod DKK mio. for sam- me periode sidste år. Stigningen kan henføres til forbedrede resultater i såvel Ejendomme som Service samt ovennævnte positiv regulering af Jeudans ejendomme. COVID- COVID- har ikke ha nogen reel effekt på Jeudans økonomi. Det kan blandt andet henføres til, at den generelle markedsud- vikling i de ejendomssegmenter, som Jeudan primært investe- rer i, herunder udlejning og lejeniveauer, har udviklet sig positivt under pandemien. De i foråret indgåede henstandsaaler på ca. DKK mio. er nedbragt planmæssigt til ca. DKK mio. ultimo . Jeudans tab på debitorer under pandemien har været på et for Jeudan normalt niveau i størrelsesordenen DKK - mio., svarende til , af omsætningen. MODERSELSKABET De generelle kommentarer der er givet for Koncernen er også dækkende for Selskabet, bortset fra ”Resultat af kapitalandele i tilknyede selskaber”, der udgjorde DKK mio. (: DKK - mio.). Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over- stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings- værdi, nedskrives den til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i realiseret et overskud på DKK mio., hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover er gen- indvindingsværdien af kapitalandel i Jeudan VIII A/S forøget med DKK mio. Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidli- gere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan VIII A/S med ialt DKK mio. i . Moderselskabets egenkapital udgjorde DKK . mio. (: DKK . mio.). BEGIVENHEDER EFTER . DECEMBER Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling. Dr. Tværgade 14, København K FORVENTNINGER Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede kontorejendomme i København med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening. På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer og et lidt lavere aktivitetsniveau i Service forventes en neoomsætning i niveauet DKK , mia. (: DKK . mio.). Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveau- et DKK - mio. (: DKK mio.). Jeudans finansiering er langsigtet, og primo er renten på ca. af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år. Eer finansielle omkostninger forventes et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. (: DKK mio.). Jeudan vil fortsæe bestræbelserne på at øge ejendom- menes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af drien. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forplig- telser – positive som negative – som følge af udviklingen i pri- serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder. Jeudans lejeindtægter reguleres i al væsentlighed med udvik- lingen i neoprisindekset, og jvf. ovenfor er renten på ca. af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaf- taler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år. De nuværende volatile finansielle markeder og den stigende inflation kan såle- des påvirke resultaterne både positivt og negativt. De her beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forvente- de. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i leje- og serviceindtægterne, omkostninger til dri og vedlige- holdelse samt i et vist omfang rentesatser. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsniet om risikofaktorer i nærværende årsrapport. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Dr. Tværgade 14, København K Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudan arbejder målreet med at identificere og håndtere de væsentligste risici knyet til Jeudans aktiviteter. De væsent- ligste risici knyer sig til nedenstående overordnede katego- rier, som gennemgås mere detaljeret på de eerfølgende sider. • Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme • Finansielle risikofaktorer · Rente- og kursrisiko · Likviditetsrisiko · Kreditrisiko • Påvirkning af ejendommenes drisresultater · Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet · Udlejningsprocenten · Kundernes betalingsevne · Regulering af lejeindtægter · Omkostninger til dri og vedligeholdelse • Køb af ejendomme • Salg af ejendomme • Regulatoriske forhold • Serviceydelser • IT-risiko og cyberkriminalitet • Klimapåvirkninger • ESG Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige, og disse gennemgås derfor ikke yderligere. • Øvrige risikoforhold · Regnskabsmæssige skøn – udover ovennævnte gennemgåede regnskabsmæssige skøn · Forsikring · Medarbejdere · Jura · Retstvister I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen for- løber eer en fastlagt plan med henblik på, at relevante risiko- områder bliver nøje gennemgået og drøet på et revisions- og risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en eerfølgen- de behandling på det kommende bestyrelsesmøde. Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dee arbejde identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse risi- koområder i den årlige risikorapport, som behandles i revisions- og risikoudvalget samt bestyrelsen. OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR INVESTERINGSEJENDOMME I henhold til IAS værdiansæer Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdiregulerin- ger føres over resultatopgørelsen. Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae aastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæer aastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra følgende forhold; • udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype i det pågældende område • erfaringer med årets køb og salg • løbende dialog med de større ejendomsmæglervirksomhe- der i København • ændringer i den enkelte ejendoms forhold, herunder dris- resultat, udlejning, vedligehold m.m. Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav viser effek- ten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i aastprocenten i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aast- procenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et fald i aastprocenten på , -point medføre en stigning i dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.). FINANSIELLE RISIKOFAKTORER Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejen- domsvirksomhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur vil have en betydelig rentebærende gæld. RISIKOFAKTORER Vægtet Ændring Indre værdi afkast- dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- procent (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt , . . . , Afkastprocent stiger: Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Afkastprocent falder: Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Ejendomsporteføljen - ændringer af aastprocent Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Kapitalstruktur DKK mio. Procent Egenkapital . Realkreditlån . Finansieringsinstituer . Udskudt skat . Øvrige forpligtelser I alt . Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbe- stemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der en kursrisiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgø- re en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomhe- den pr. basispunkt, hvor dee nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på , -point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt. Ved indgåelse af renteaaler spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finan- sielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driskredier og kursregulering. Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med anlægslån. Det er Jeudans vurdering, at real- kreditlån er den mest araktive finansiering for Jeudan. Real- kreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og dris- kredier, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist ind- frier en belåning, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporte- føljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. • Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og låne- ne optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. • Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. • Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg. af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, real - kreditlån med lange tilsagn og løbetider, langfristet del af lån fra finansieringsinstituer samt udskudt skat. Dee er eer Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination henset til aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tidshori - sont udgør DKK mia. Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer • Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med . Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på ren- teaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på basispunkter. Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor rente- aalerne placeres i lige store puljer med et interval på , år og med en løbetid fra , år og op til år. Når den første pulje med en løbetid på , år udløber, tegnes en ny renteaale med en løbetid på år, hvoreer renteafdækningen i udgangspo- sitionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaf- talerne hen over rentekurven, og den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen ligger p.t. i et interval på - år, der de kommende år forventes reduceret til intervallet - år. For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basis- punkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK , mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapi- talen negativt med ca. DKK . mio., svarende til ca. af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er indenfor det besluede risikolo på af egenkapitalen. Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK mio. ved udgangen af , hvilket ved et rentefald på -point svarer til ca. DKK . mio. eer skat og ca. af Koncernens egenkapital (: DKK mio.). Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til aastprocenten kan stige. Modsatreet kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådan- ne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvil- ket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af gælden. På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Koncernens eksisterende renteaaler. Ved udgangen af udgør afdækningsprocenten ,. Det reelle fremtidige for- løb vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdæk- ningsmodel, idet renteaaler ved udløb vil blive erstaet af nye renteaaler. Den eerfølgende tabel på næste side viser rente- og kurs- risiko for de eksisterende renteaaler ved et rentefald på , -point og en rentestigning på henholdsvis ,, ,, , og , -point. Det er forudsat, at rentefaldet og rentestignin- gerne indtræffer . januar , svarende til det værst tænke- lige tidspunkt for rentestigningerne. Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestig- ning på for eksempel , -point relateret til stigende infla- tion vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedpar- ten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i net- toprisindekset. En rentestigning på -point vil isoleret set påvirke Jeudans resultatopgørelse positivt med DKK . mio. eer skat i og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene til vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket med ca. DKK - mio. sammensat af stigende finansielle omkost- ninger (DKK - mio. før skat) og tilbageførsel af urealise- rede kursgevinster på Jeudans renteaaler (DKK - mio. før skat) i takt med at restløbetiden forkortes. Likviditetsrisiko Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til finansiering af Jeudans dri og udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger. Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driskredier kan af långiver opsiges med kort varsel. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport DKK mio. RENTEFALD PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger Ændring kursregulering - Skat - - - - Resultateffekt - Ændring cash flow pr. år Ændring cash flow akkumuleret Ændring egenkapital akkumuleret - - - - - RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering - - - - Skat - Resultateffekt - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . . RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . . . Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaaler Afdækningsprocent for perioden 2021 til 2026 * Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driskredier DKK mio. Finansielle gældsforpligtelser * . . . . . . heraf med fast rente . . . . . . Afdækningsprocent Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditvær- dighed. Ved udgangen af har Jeudan ingen anlægslån. Derivatlån og driskredier udgjorde ca. af den samlede rentebærende gæld. Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed for en indledende afdragsfri periode. Jeudan tilstræber, at det årlige løbende afdrag på den finansielle gæld maksimalt udgør i niveauet af resultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT). Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value (LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed for de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved faldende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved faldende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån, så LTV-grænserne aer overholdes. Jeudans finansieringsaaler indeholder ikke covenants-for- behold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmel- ser). I Jeudans renteaaler med løbetider længere end fem år har parterne en opsigelsesadgang på - dage hvert femte år. Bliver renteaalen ikke opsagt i den anførte opsigelsespe- riode, fortsæer renteaalen automatisk. Jeudans likviditet kan blive reduceret, hvis finansieringsinstituerne stiller krav om sikkerhedsstillelse i forhold til udviklingen i markedsvær- dierne af renteaalerne. Derfor arbejder Jeudan aktivt med aaler, som i størst muligt omfang sikrer et solidt likviditets- beredskab. Driskredierne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal eer betaling af terminer på de finansielle gælds- forpligtelser. Få dage eer kvartalets udløb nedbringes træk- ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår. Kreditrisiko Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar- kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFI- instituer med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist omfang vil kunne modregne i gæld til instituerne. PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER De enkelte ejendommes løbende drisresultat kan blive påvirket af ændringer i: • samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet, • udlejningsprocenten, • kundernes betalingsevne, • regulering af lejeindtægter samt • omkostninger til dri og vedligeholdelse. Jeudans økonomistyring er tilreelagt med fokus på drisre- sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje- rede budgeer på månedsbasis for hver enkelt ejendom. Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet Ved en økonomisk afmatning eller en midlertidig nedlukning af samfundet grundet en pandemi er der risiko for, at en svæk- kelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejningsmarkedet kan dee generelt betyde, at lejemål opsiges som følge af manglende likviditet hos kunden, og eerspørgslen eer lejemål generelt aager, og at Jeudan derfor kan opleve faldende udlejningsprocenter. Dee kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtje- ning, stigende aastprocenter og dermed faldende markeds- værdi af Jeudans ejendomme. To strukturelle forandringer indenfor kontormarkedet træk- ker i hver sin retning. På den ene side ønsket om flere hjemme- arbejdsdage, der alt andet lige vil kræve færre kvadratmeter. På den anden side større fokus på sociale områder samt et større antal mindre møderum, der i mange tilfælde vil kræve flere kvadratmeter. Udlejningsprocenten Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det centrale København og på Frederiksberg, der grundet den araktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed der i dag vurderes som araktiv af eksisterende og potentielle kunder også vil blive vurderet som araktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendom- me. Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko). Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni- veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun- det. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme. For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på -point medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK mio. (: DKK mio.). Jeudan vil i isoleret set kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på op mod før resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figu- ren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgel- se af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan (opgjort pr. . december ), hvor der ikke er indarbejdet eventuelle korrigerende planer for omkostninger m.m. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Årslejen Ændring Indre værdi ændres med dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- (DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt . . . , Lejen pr. m stiger: Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . . , Lejen pr. m falder: Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . , Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . , Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2021 Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudans udlejningsprocent København Hele porteføljen Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent . Tomgangsleje DKK mio. DKK mio. % I har udlejningsaktiviteten i Jeudan for såvel erhvervs- som boliglejemål været på et højt niveau, og der er indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK mio., svarende til ca. . m (: DKK mio.). Opsigelser af erhvervs- og boliglejemål svarede til en årsleje på DKK mio. (: DKK mio.). Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i København, hvor af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende, udgjorde ved årets udgang , (: ,). For Jeudans portefølje som helhed var udlejningsprocenten ved årets udgang , (: ,). Kundernes betalingsevne Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kun- der. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at hono- rere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dee kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytnin- ger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med for eksempel istandsæelse og indretning til nye kunder. I de seneste tre regnskabsår har Jeudan ha tab ved mislighol- delse af lejekontrakter i niveauet DKK , mio. pr. år, svarende til , af omsætningen i . Regulering af lejeindtægter I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekon- trakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør mere end af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindek- set (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse drisomkostninger, for eksempel skaer og afgier og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansie- ret af Jeudan. Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætnings- bestemt leje. Dee indebærer, at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan have en negativ ind- flydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder i overvejende grad bestemmelser om en fastsat minimumsleje. Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar- kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen eer disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene. Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhø- jelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål. I tabellen på foregående side er vist, hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK pr. m, svarende til - , vil medføre en reduktion i ejendom- menes værdi på DKK mio. (: DKK mio.). Omkostninger til dri og vedligeholdelse Aoldte omkostninger til dri og vedligeholdelse kan afvige i forhold til det budgeerede. Jeudan gennemgår alle drisomkostningsposter minimum kvar- talsvis og udvalgte omkostningsposter månedsvis. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksæes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for aoldelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsæes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses- Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand- lingsplaner igangsæes straks. For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol- delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom- kostninger indenfor en kort årrække. KØB AF EJENDOMME I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska- ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dee kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste- ringerne og ejendommenes markedsværdi. Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendom- me, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dee gælder også ved køb af porteføljer af ejendom- me og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vur- deringerne omfaer juridiske, økonomiske, byggetekniske og imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kun- der, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i de situationer, hvor Jeudan skønner dee hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aalerne om køb af ejendomme eller selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/ garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegaran- tier til dækning af eventuel tomgang i en aalt periode. Dee medvirker dels til at få alaret eventuelle mangler før aalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, hvis der eer handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier. Det er Jeudans strategi at fortsæe væksten i såvel aktivi- tetsomfang som indtjening. Dee vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er til- fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås. SALG AF EJENDOMME Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med dri af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå situationer, hvor Jeudan besluer at aænde en eller flere ejendomme, primært udenfor København og Frederiksberg, da disse er beliggende udenfor Jeudans fokusområde. Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen aænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markeds- forhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens aast- krav. REGULATORISKE FORHOLD Fremtidige juridiske, skaemæssige eller lovgivningsmæssige ændringer, som gør køb, salg og dri af ejendomme vanske- ligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom- mes drisresultater. Dee kan være en forhøjelse af skaer og afgier eller begrænsninger af rentefradragsreen. Endvidere kan ændrin- ger i lejelovgivningen, der pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større reigheder, have en indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendommes drisresultater. Fremsæes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendoms- beskatning og lagerbeskatning, der forventes at redu- cere Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle stilling negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces via Jeudans brancheorganisation Dansk Industri og Jeudans økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på at begræn- se den negative påvirkning. SERVICEYDELSER Omsætningen eller indtjeningen i Service kan falde, for eksem- pel grundet faldende eerspørgsel. Størstedelen af omsæt- ningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri. En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med -point vil på basis af omsætningsniveauet for betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK mio. før kom- penserende omkostningsreduktioner. En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Service, svarende til manglende omsætning på DKK mio., påvirker resultat før skat med DKK , mio., beregnet på basis af de realiserede beløb for og før eventuelle kompenserende omkostnings- reduktioner. Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser eerkalkuleres. Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse situationer aængig af, at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet. Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekon- trakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbin- delse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatnings- ansvar. Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Tømmergravsgade 4-6, København SV Amaliegade 15, København K Frederiksgade 12-14, København K ITRISIKO OG CYBERKRIMINALITET IT understøer en stor del af de systemer og værkstøjer, der anvendes af Jeudans medarbejdere, hvorfor det er væsentligt at IT-løsninger er brugervenlige, stabile og sikre. Nedbrud i systemer som følge af f.eks. cyberkriminalitet kan give tab som følge af omdømmemæssige konsekvenser eller mistet forret- ning. IT-risiko omfaer blandt andet nedbrud eller ustabilitet på Jeudans systemer, og cyberkriminalitet kan være phishing- angreb eller systemnedbrud som følge af eksterne påvirkninger. Jeudan har etableret et cyber awareness-program, som admi- nistrative medarbejdere har gennemført og nye medarbejdere skal gennemføre, ligesom der løbende foretages phishingtests blandt medarbejderne for til stadighed at opretholde opmærk- somhed på IT-sikkerhed. Jeudan foretager minimum en gang årligt en vurdering af forskellige IT-risikoscenarier, herunder en vurdering af sandsynligheden for og konsekvensen af de for- skellige scenarier - både før og eer forbedringstiltag. KLIMAFORANDRINGER Der er gennem de senere år forekommet ændrede vejrforhold, som kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraig regnskyl, storme m.m. Pludselige kraige regnskyl kan forårsage vand/oversvømmel- ser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for kun- derne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover kan det medføre strømarydelser, manglende fremkommelighed i gaderne m.m. Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare komman- doveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Dee omfaer også beredskabscontainere, der indeholder affugtere, vand- støvsugere, varmeblæsere m.m., der kan anvendes hos berørte kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid hos skades- serviceselskaber m.m. Herudover kan der i disse tilfælde opret- tes et døgnbetjent internt callcenter, som har til formål at kunne betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt. Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybruds- sikring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant. ESG I relation til ESG-området er der en del risici, som er meget rele- vante, men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige. Disse risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forret- ningsførelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til Jeudans ansvarlighedsrapport for , der er offentliggjort på Jeudans hjemmeside. Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til Jeudans ESG-risici. Miljøforhold Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært i, at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndighederne udsteder påbud, der kan medføre udgier eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi. Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæs- sige risici. Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen- domme, er generelt områdeklassificeret som leere forure- nede. Denne leere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som leere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndte- ring af jord m.v. ved byggeri på ejendommene. I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejen- domme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau , eller hvor der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt på såkaldt vidensniveau . En ejendom kortlægges på videns- niveau , når der er oplysninger om, eller konstateres, at der er forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sund- hedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensniveau , når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet. Kortlægningerne på vidensniveau og påvirker som hoved- regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinte- ressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anven- delse samt til alle bygge- og anlægsprojekter. Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersø- gelser eller ernelse af forurening, med mindre Jeudan selv er forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighe- derne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgier for Jeudan. Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige area- ler. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København I var det København, der toppede magasinet Monocles liste over verdens bedste byer at bo i. Undersøgelsen målte på den overordnede livskvalitet og Monocles chefredaktør, Andrew Tuck, udtaler bl.a. at: “København er en af de byer, hvor der er et ægte ønske om at skabe bedre livskvalitet for alle. Byen er blandt de allerbedste i forhold til at skabe et renere miljø, og København høster frugterne af mange års urbane investeringer.” På den finansielle front bevarede Københavns Kommune sin AAA-kreditvurdering. Det er bl.a. de gode målinger, omtaler og vurderinger, der er med til, at udenlandske investorer ser Danmark, og i særdeleshed København, som et araktivt investeringsmål. Københavns ind- byggertal og erhvervsliv har ha vokseværk over en årrække, og der ses et voksende udbud af både bolig- og erhvervsbyggeri. De vigtigste ting, der fremhæves om København fra udenlandsk side, er det araktive kulturliv, hvor særligt de smukke havne- promenader, grønne arealer og et vellykket miks af moderne og historisk arkitektur bliver fremhævet. Byen har en utroligt vel- fungerende infrastruktur, hvor der tages hensyn til både gåen- de, cyklende og bilister, og den senest tilkomne Metro Cityring, der forbinder byens brokvarterer og forbedrer de i forvejen gode transportmuligheder til bl.a. Københavns Luhavn, er en god og solid prik over i’et. I international sammenhæng bliver Danmark, herunder også København, oe bemærket for det store fokus på bæredyg- tighed og jagten eer klimamæssigt gode løsninger. Det er bl.a. alle disse årsager, der er medvirkende til at Danmark, herunder København, ifølge Verdensbankens seneste opgørelse, range- rer som det . bedste land i verden at drive virksomhed i. Københavns indbyggertal er vokset med siden , og ifølge Københavns Kommunes nøgletalsrapport for er det en udvikling, der forventes at fortsæe frem mod . Befolkningstilvæksten er fordelt på alle bydele, og det stigen- de antal københavnere kan bl.a. ses i en stor boligeerspørgsel med stigende boligpriser til følge. Med en gennemsnitsalder på , år er København Danmarks “yngste by”. Fremskrivningerne i -rapporten fra Køben- havns Kommune peger dog på et kraigt stigende antal ældre, og i forventes der at være flere borgere over år i Københavns Kommune. Den unge gennemsnitsalder skyldes bl.a. en stor andel af unge studerende – som i mange tilfælde flyer til omegnskommunerne eer studiet, hvorfra de pend- ler til job i København. Der er derfor et stort arbejdskrasud- bud, når man tæller omegnskommunerne med, og det gør det araktivt for virksomheder at etablere kontor i København. Som følge af en politisk aale om at udflye studiepladser fra de større byer, skal de danske universiteter reducere op til af deres årlige studieoptag i storbyerne frem mod . Det kan gøres ved enten at flye studiepladserne andre steder hen i landet eller ved at optage færre studerende. Universiteterne har ved årsskiet fremsendt en plan til godkendelse hos Uddannelses- og Forskningsministeriet. Ale- ne på Københavns Universitet er det planen at reducere . studiepladser frem mod . Herudover kommer Copenha- gen Business School (CBS) og IT-universitetet (ITU) også til enten at udflye eller nedlukke studiepladser i København og på Frederiksberg. I takt med at der bliver færre studiepladser i københavnsområdet, er der risiko for en nedsat boligeer- spørgsel i København. Det gælder både mindre lejligheder, men også de større udlejningslejligheder, som i dag bliver delt af flere studerende, der bor sammen i bofællesskaber. København og omegn udgør en betydelig andel af Danmarks produktion, og København er en by i vækst. I var Dan- marks samlede BNP DKK . mia. Heraf stod Region Hoved- staden for DKK mio. og København By for DKK mio. – svarende til hhv. og af Danmarks samlede BNP. Ydermere blev Københavns BNP pr. indbygger i målt til DKK ., hvilket er højere end landsgennemsniet på DKK .. København Bys andel af BNP havde en gennemsnitlig årlig vækst på , fra til , hvilket er , -point højere end landsgennemsniet. Udviklingen er til dels drevet af befolkningstilvæksten, idet den gennemsnitlige vækst i BNP pr. indbygger var , for perioden, mens den til sammenlig- ning var , på landsplan. EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN Den store vækst i København gør det araktivt at etablere virksomheder i byen, hvilket skaber en naturlig vækst i beskæf- tigelsen og antallet af arbejdspladser. Overordnet set er de nævnte forhold udtryk for en god sta- bilitet i eerspørgslen eer kontor- og boligarealer, som medvirker til en forholdsvis høj og stabil værdiansæelse af investeringsejendomme i København. Jeudan ser derfor fort- sat København som et araktivt investeringsmarked. DANMARKS ØKONOMI OG INFLATIONSSTIGNINGER På trods af nedsat aktivitet, restriktioner og en verdensom- spændende forsyningskrise som følge af coronakrisen er dansk økonomi i vækst. Væksten er blandt andet drevet af høje opsparingskvoter under nedlukningerne, og den eer- følgende høje vækst i privatforbrug og investeringer har ført til en i øjeblikket historisk lav ledighed. Dansk økonomi er i en højkonjunktur. BNP er vokset med , i og forventes at stige yderligere , og , i hhv. og . Fremskriv- ningerne er dog betinget af en vis usikkerhed grundet fortsat coronasmie, globale forsyningsproblemer og en stigende inflation. Det er især risikoen for inflation, der er en usikkerhedsfaktor, fordi netop inflation blandt andet kan medføre rentestigninger. I december steg inflationen i Danmark med , på års- basis, og i udlandet ses et lignende mønster med inflation i EU og i USA for den tilsvarende periode. De store stignin- ger har fået den amerikanske centralbank (FED) til at melde om rentestigninger i løbet af , mens den europæiske central- bank (ECB), ud fra antagelsen om at inflationsstigningerne er midlertidige, foreløbigt fastholder sit nuværende renteniveau. Der er altså en udbredt bekymring for længerevarende inflati- onsstigninger, men samtidig en generel forventning om at stig- ningerne vil aage i løbet af og stabilisere sig omkring i starten af . ERHVERVSEJENDOMSMARKEDETS STØRRELSE Ultimo udgjorde Jeudans samlede ejendomsportefølje . m. Heraf ligger de . m i København/Frede- riksberg. Historisk transaktionsvolumen (DKK mia.) Danmark totalt Hovedstadsområdet E Kilde: Skat, Danmarks Statistik, Colliers International Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Kilde: Colliers International Primær Sekundær Neostartaast for kontorejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K , , , , , , , , Startaast og aastspænd, - K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K , , , , , , , Kilde: Colliers International, Danmarks Statistik CBD: Central Business District, svarende til det centrale København. Storkøbenhavn København CBD -årig statsobligation Når det kommer til erhvervsejendomme i Danmark, er Stor- københavn det største og mest likvide marked – målt på både etageareal og transaktionsvolumen. af alle etagemeter til kontorformål ligger i Region Hovedstaden. Det betyder bl.a., at markedet er mere end dobbelt så stort som det samlede mar- ked i de fire øvrige hovedmarkeder, Aarhus, Aalborg, Odense og Trekantområdet, som tilsammen rummer . På markedet for detailejendomme har Storkøbenhavn en andel på af etagearealet, mens de øvrige hovedmarkeder tilsammen har af etagearealet. Der pågår et omfaende nybyggeri i København, og byen for- ventes at få omkring . m nye kontorlokaler i og . Byggeriet finder primært sted i Nordhavn, Ørestaden og i Postbyen overfor Københavns Hovedbanegård, mens Jernba- nebyen, der ligger mellem Vesterbro og Sydhavn, forventes at komme til at bidrage med yderligere kvadratmeter senere i ’erne. I de samme områder pågår der ligeledes en række nye bolig- byggerier, som forventes færdige indenfor de kommende år. MARKEDET FOR INVESTERINGSEJENDOMME Ejendomsmarkedet i Danmark er et araktivt marked for såvel nationale som internationale aktører. Det resulterer i lave tom- gangsniveauer, rekordstore transaktionsvolumener og lave aastkrav. Eerspørgslen er især drevet af et forsat lavt ren- teniveau, likviditetsoverskud og en verdensomspændende økonomisk højkonjunktur. Dee er til trods for en stigende infla- tionsrisiko, politisk usikkerhed, forsyningskrise og en fortsat påvirkning af coronapandemien. var på mange måder et rekordår med en samlet transak- tionsvolumen på DKK mia. En stigning på i forhold til , hvor transaktionsvolumen udgjorde DKK mia. Den store volumen er blandt andet drevet af udenlandske investorer, som har stået for ca. af transaktionsvolumen til trods for, at danske investorer har stået for ca. af alle handler. Det vidner om, at udenlandske investorer involverer sig i de større handler, mens de danske investorer står for de mindre handler. Transaktionsomfanget er desuden drevet af en meget høj eer- Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Markedsleje i primære boligejendomme i København (DKK pr. m 2 pr. år) E Kilde: Colliers International . . . . . . . K K K Kilde: EjendomDanmark Tomgangsprocent for detailejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K Primær Sekundær Kilde: Colliers International Udviklingen i lejeniveauer til kontorformål i København (DKK pr. m 2 pr. år) K K K K K K K K K K K K K . . . . . . . . Kilde: EjendomDanmark K1 K4 K1 K2 K3 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 Tomgangsprocent for kontorer i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport spørgsel og høje prisniveauer afledt af negative renter og likvi- ditetsoverskud. Hovedstadsområdets transaktionsvolumen for er opgjort til DKK mia. Det er det højeste i områdets historie og sva- rer til af den samlede transaktionsvolumen i hele landet. Dermed fortsæer tendensen for de sidste syv år, hvor Hoved- stadsområdet har stået for - af transaktionsomfanget. Investeringsniveauet indenfor alle segmenter har været højt, hvor kontorer udgør den næststørste med , og boligud- lejningsejendomme den største med ca. af den samlede investeringsvolumen i Danmark. Dee bekræer, at boligejen- domme fortsat bliver opfaet som stabile investeringer og alternativ til f.eks. aktier, obligationer mv. Specielt boligeer- spørgslen i København er på et historisk højt niveau, hvilket skyl- des en stor befolkningstilvækst i København og en stigning i antallet af folk, der lever som singler. Effekten fra det begrænsede udbud, høje prisniveau og de politiske tiltag, såsom ændring af Boligreguleringsloven, den kommende lagerbeskatning og de nye ejendomsvurderinger, domineres altså af eerspørgslen drevet af lave renter og et stort placeringsbehov. Corona har imidlertid medført øget usikkerhed og en faldende omsætning indenfor detail- og hotel- ejendomme, hvorfor denne ejendomstype har oplevet faldende investeringsaktivitet relativt til de andre segmenter. Transaktionsomfanget var i historisk højt, og Jeudan vur- derer, at det ikke vil blive overgået i den nærmeste fremtid. Det er afledt af en øget risiko for rentestigninger kombineret med helt ekstraordinære tilstande i . Dog forventes transakti- onsomfanget i de kommende år at stabilisere sig i den høje ende af skalaen, som en konsekvens af et fortsat højt placeringsbe- hov, lave renter og et relativt højt risikojusteret aastniveau sammenlignet med andre aktiver såsom obligationer. Det er forventningen, at investeringsinteressen fortsat vil kredse om velbeliggende ejendomme, der kan generere et stabilt cash flow med lav risiko. Der ses en svag stigning i interessen for ejendom- me med en mere sekundær beliggenhed, af en ringere kvalitet og med svagere udlejningsforhold, men den er fortsat begræn- set. De sekundære beliggenheder bliver fortsat opfaet som risikofyldte, dels fordi finansieringen af sådanne ejendomme er lidt vanskeligere, dels fordi investorerne primært søger ejen- domme, der kan generere et stabilt cash flow. AFKASTKRAV I KØBENHAVN OG OMEGN Renteniveauet for -årige statsobligationer er ultimo fortsat negativt i niveauet -, . Det er en svag stigning i forhold til erde kvartal , hvor renten var -, . Aast- spændet mellem statsobligationer og primære ejendomme i det centrale København er således indsnævret en smule, idet aastkravene er faldet yderligere i slutningen af . Hvis inflationsstigningerne viser sig at være mere permanente, og renten stiger, kan spændet blive yderligere indsnævret. Aast- spændet har fortsat en størrelse, som gør ejendomsinveste- ringer araktive, og som medfører en stor eerspørgsel eer primære ejendomme med et stabilt cash flow i København. På kortere til mellemlang sigt vurderes aastkravet at stabilisere sig på nuværende niveau. MARKEDSSEGMENTER FOR INVESTERINGSEJENDOMME Dansk økonomi er indtil videre sluppet relativt hurtigt og uskadt igennem coronakrisen, og der er i øjeblikket højkon- junktur med høj beskæigelse og lav ledighed. Det har også påvirket kontorejendomsmarkedet. Investering i kontorejendomme Neostartaastet for primære kontorejendomme i København ses i andet halvår at være faldet med , -point. Eer en stagnering gennem har de sekundære kontorejen- dommes neostartaast tillige været faldende hen mod slutnin- gen af . At spændet i neoaast mellem de primære og sekundære kontorejendomme mindskes marginalt, skyldes højst sandsynligt en faldende risiko på markedet i forbindelse med udrulningen af vacciner og et større kendskab til konse- kvenserne af en øget coronasmie i samfundet. Flere investo- rer kan dermed investere i de sekundære beliggenheder uden at gå på kompromis med deres risikoprofil. Faldet i neostartaastene er især drevet af udenlandske investorer, som på deres hjemmemarkeder normalt opererer med lavere aastkrav, end hvad der ses på det københavnske kontormarked. Kombineret med den relativt lave risiko, der er forbundet med at investere i det danske ejendomsmarked, gør det kontorejendomme i indre København til en araktiv inve- stering for udenlandske investorer. Herudover er det generel- le store placeringsbehov og den lave alternativforrentning på obligationsmarkedet med til at presse aastkravene nedad. Siden starten af er tomgangen på kontorudlejningsmar- kedet i det centrale København steget fra , til , primo oktober . Der kan hermed konstateres et højere niveau sammenlignet med de seneste år. Til sammenligning har tomgangen i Region Hovedstaden været faldende de senere år fra omkring i starten af til under i . Fra primo oktober til primo oktober faldt tomgangen i Region Hovedstaden med , -point til , . Det er Jeudans forventning, at tomgangsniveauet i det centrale København vil være svagt stigende i . Flere finansielle institutioner i København har flyeplaner på agendaen, så det forventes, at der over de næste år kan opstå et større udbud af ledige domicilejendomme. Ligeså kan den igangværende udflytning af statslige arbejdspladser og en evt. yderligere udflytning medføre en stigning i udbuddet af ledige arealer. Det forventes derfor, at der på længere sigt vil være en stigning i tomgangen i København, højest i de større domicil- ejendomme og lavere i flerbrugerejendomme. Fra primo til ultimo er lejeniveauet for primære kon- torlejemål i København steget fra DKK . pr. m til DKK . pr. m . Priserne stagnerede fra tredje kvartal til erde kvartal , men i erde kvartal steg det fra DKK . pr. m til DKK . pr. m, og i erde kvartal nåede det DKK . pr. m. De sekundære kontorlejemål har i samme periode oplevet en længerevarende stagnerende tendens. Priserne for- blev omkring DKK . pr. m fra erde kvartal til tredje kvartal , hvor de steg til DKK . pr. m. Forskellen på lejeniveauet mellem primære og sekundære kontorlejemål er steget fra DKK til DKK pr. m i erde kvartal . Et niveau, der stadig er gældende ultimo . Det er Jeudans vurdering, at investeringer i kontorejendomme fortsat er værdifaste. Faldende aastkrav på markedet og svagt stigende lejeniveauer gør, at kontorejendomme stadig er en araktiv investering. Med forventningen om stigende inflation i , og et deraf stigende placeringsbehov på ejen- domsmarkedet, forventes kontorejendomme også fremadret- tet at være en araktiv investering – under forudsætning af at inflationen ikke bliver så høj, at der opstår en økonomisk krise. På kontormarkedet sker der store forandringer i disse år, hvor kundernes behov og ønsker udvikler sig. Særligt fleksibilitet er blevet et afgørende parameter, og det ses bl.a. i form af nye tilbud inden for co-working og kontorhoteller, både i Danmark og på globalt plan. I København udgør kontorhoteller stadig en forholdsvis lille andel af det samlede udbud af kontorer sam- menlignet med andre storbyer. Jeudan ser dee som et udtryk for, at København har noget at indhente på denne front og for- venter derfor, at de kommende år vil byde på flere fleksible kon- torkoncepter og forsøg på at imødekomme de nye behov. Under coronakrisen måe mange kontormedarbejdere plud- seligt omstille sig til kun at arbejde hjemmefra. Omvæltningen har betydet, at både virksomheder og medarbejdere i dag har fået solid erfaring med fordele og ulemper ved hjemmearbejde. Virksomhederne har f.eks. erfaret, at effektiviteten ikke bliver forringet ved hjemmearbejde, men at det f.eks. i højere grad er vidensdelingen blandt medarbejderne, der påvirkes. Medarbej- derne oplevede en stor fordel ved en øget fleksibilitet i hverda- gen, men den kom på bekostning af social og faglig interaktion og hygge med kollegaerne. Det estimeres, at medarbejdere i dag gennemsnitligt eerspørger - hjemmearbejdsdage om ugen mod ca. dag om ugen før coronakrisen. Eerspørgslen er dog forskellig alt eer alders- og kønsfor- deling blandt medarbejderne. En undersøgelse gennemført af Castellum i viser, at den yngre og nye del af arbejdsstyr- ken helst vil møde ind på en fysisk arbejdsplads og have den sociale interaktion med kollegaerne – hvorimod den lidt ældre gruppe af ansae, som måske også har familie og/eller børn, har et mindre behov for at møde fysisk op på en arbejdsplads. Undersøgelsen viser også, at mænd i højere grad end kvinder ønsker kontorarbejde med fysisk tilstedeværelse, at personer Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Bredgade 45, København K under 25 år generelt foretrækker mere åbne kontorlandskaber med mulighed for social interaktion, mens ansae over 26 år hellere vil have mindre kontorlokaler med kun de nærmeste kol- legaer. Udformningen af fremtidens kontor kræver derfor en forståelse for, hvordan arbejdsstyrken er sammensat i forhold til f.eks. alder, livssituation og personlige præferencer. Jeudan vurderer, at der i de kommende år kommer til at være en stabil eerspørgsel eer kvadratmeter på kontormarkedet. Der er særligt to strukturelle forandringer, der påvirker kontor- markedet, og de trækker paradoksalt nok i hver sin retning. På den ene side ses et øget pladskrav – på den anden et ønske om flere hjemmearbejdsdage. Der ses et øget pladskrav pr. medarbejder grundet et større fokus på sociale områder, som i mange tilfælde kræver flere kvadratmeter, ligesom der findes et stigende behov for et større antal mindre møderum. Overfor dee øgede pladskrav pr. medarbejder ses således den større og stigende mængde af hjemmearbejde, hvilket alt andet lige vil kræve færre kvadrat- meter. Jeudan forventer, at de to modsætninger vil udligne hinanden og forventer derfor ikke at se en generelt højere tomgang i kon- torejendomme som følge af disse strukturelle ændringer. Det forventes dog, at der vil komme en ændring i hvilken type kon- torer, der bliver eerspurgt. Den nye virkelighed med øget hjemmearbejde vil gøre virk- somhederne mere fleksible. Fremover vil en større ansæt- telsesrunde f.eks. ikke nødvendigvis udløse et behov for flere kvadratmeter, fordi hjemmearbejde i så høj grad er en mulig- hed. Denne nye virkelighed vil måske medføre en mere ideel udnyelse af de samlede kontorarealer i byerne, og virksom- hederne vil ikke i samme grad skalere op, men i stedet tilpasse sig deres eksisterende lokaler. Dee kan samtidig medføre, at virksomhederne bliver mere kræsne, da de kan vente på, at de perfekte rammer/lokaler bliver ledige. I tillæg hertil oplever Jeudan, at virksomhederne i højere grad ønsker at være forberedte på fremtidig usikkerhed og bl.a. har større fokus på fleksible vilkår, så de er godt rustet til nye situa- tioner, der kan opstå. Selvom de til en vis grad kan tilpasse sig via f.eks. hjemmearbejde, vil de fortsat eerspørge fleksibilitet fra udlejer, f.eks. i forhold til kortere bindingsperioder. Investering i detailejendomme Detailmarkedet har været præget af store ændringer, bl.a. drevet af coronanedlukninger for at bremse smiespredning, ændringer i forbrugsmønstre og ikke mindst påvirkningen fra nethandlen. Frem til ultimo 2015 har tomgangen for detailejendomme i det centrale København overordnet udviklet sig i en gunstig retning. I 2016 var tomgangen på sit lavpunkt på 1,4 %. Det var urealistisk, at et så lavt niveau kunne bibeholdes over længere tid, og tomgangen er siden steget med få større udsving. Ulti- mo 2020 steg tomgangen et nøk, og i juli 2021 nåede den 10,2 % for i oktober 2021 at falde til 9,9 %, hvilket er over det histo- riske gennemsnit. Det er bemærkelsesværdigt, at tomgangen i Storkøbenhavn er 2,4 % i oktober 2021, hvilket således er væsentligt lavere end i det centrale København. Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i det centrale København vil stagnere i 2022 og formentlig aftage i slut- ningen af året, alt afhængig af den fortsatte coronasitua- tion. Under coronakrisen har især detailmarkedet været udsat – med restriktioner i form af reducerede åbningstider, afstandskrav, begrænsning på antal kunder m.m., som alle påvirker den enkelte butiks omsætning. Dee har medført et pres på lejeniveauer og aastkrav, hvilket presser ejendoms- værdier og ejendomspriser i en nedadgående retning. Det er Jeudans vurdering, at eervirkningerne fra coronakrisen vil medføre en gradvis rekonstruktion af detailmarkedet. Jeudan vurderer, at der vil være en stabil eerspørgsel på butikker med de mest araktive beliggenheder. Særligt de kapitalstærke danske og internationale kæder ønsker fortsat at sikre sig araktive butikslejemål på velbeliggende adres- ser, hvor synligheden i nogen henseende vægtes højere end indtjeningen. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Det forventes, at udviklingen i nethandlen vil påvirke marke- det for detailejendomme yderligere i de kommende år. Kon- sekvenserne vil f.eks. være, at eerspørgslen påvirkes, og at det er en anden type butikker, der eerspørges i fremtiden. Nethandlen ventes også at påvirke detailbranchen i stigende grad, hvorfor lønsomheden i fysiske detailbutikker gene- relt forventes at aage. Ifølge en rapport fra IBM i vil hybridbutikker, der formår at kombinere den fysiske og den digitale forbrugeroplevelse, vinde frem i takt med at Gen Z- og Millennial-generationerne repræsenterer en større del af de danske forbrugere. Dee skal også ses i sammenhæng med en ændring i danskernes forbrugsmønster over det seneste årti, hvor særligt oplevelser vægtes højere end et tidligere forbrug af f.eks. tøj ud over det nødvendige. Dee eerlader et mindre råderum i forhold til leje af butiks- lokaler, hvorfor risikoen ved investering i netop detailejen- dommene anses for stigende. Det forventes at ville medføre en tiltagende risiko for højere aastkrav og dermed faldende priser for detailejendomme. Velbeliggende detailejendomme vil dog fortsat have præferencer. Investering i boligejendomme Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: bolig- ejendomme, hvor lejen er underlagt boligreguleringsloven og boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt. For boligejendomme, hvor lejen er underlagt boligregulerings- loven fra , er lejen væsentlig lavere end den opnåelige leje i det frie marked. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangen nær nul. Markedet for denne type boligejendom- me er dog blevet udfordret af indgrebet i boligregulerings- lovens § stk. , der har resulteret i, at nogle udenlandske investorer i mindre grad ønsker at investere i ældre danske boligudlejningsejendomme. Usikkerheden har dog ikke påvir- ket transaktionsvolumen negativt i for denne type bolig- ejendomme, idet nye investortyper er gået ind i markedet. Der er stor byggeaktivitet af boligejendomme, hvor lejen bestemmes af udbud og eerspørgsel. Det stigende indbyg- gertal i København har været medvirkende til, at der i den seneste årrække har været handlet flere større, igangværen- de og nyopførte boligejendomme til udenlandske investorer og danske pensionskasser til aast ned omkring ,-, p.a., ligesom den store aktivitet med salg af byggereer i specielt Nordhavn og Ørestad kan tilskrives den forventede neotilflytning. Markedslejeniveauet i primære boligejendomme har været støt stigende de seneste år. Det nuværende lejeniveau på omkring DKK . pr. m forventes stabilt. Det er Jeudans vurdering, at tomgangen i de nyopførte bolig- ejendomme generelt vil være lav, mens der i udvalgte områ- der bl.a. i Sydhavnen og i Ørestad kan konstateres en svagere udlejning og dermed en højere tomgang i nyopførte boligejen- domme. Befolkningstilvæksten i København fortsæer, men til trods for det ses en stigende tomgang i nybyggede boligområder. Der synes at være en ubalance i markedet, som enten kan skyl- des, at der bliver bygget mere, end der reelt er eerspørgsel eer, eller at det, der opføres, ikke imødekommer de boligsø- gendes behov. I den sammenhæng bliver det interessant at følge, hvilken betydning lempelsen af “ m-kravet” vil medføre. Lempel- sen betyder, at etagearealet skal opdeles, så af arealet frit kan disponeres, dog med et minimum på m pr. lejlighed, mens de resterende af etagearealet fortsat skal over- holde et gennemsnit på mindst m pr. lejlighed. Dee vil formentlig ajælpe dele af udbudsvanskelighederne specielt over for studerende, enlige og andre segmenter med høj eer- spørgsel eer mindre lejemål. Mange studerende – også fra udlandet – flyer fortsat til København, hvilket resulterer i et højt antal studerende og nyuddannede. Tendensen er, at en del af dem flyer igen, når de er i ’erne. Dee forventes at ændre befolkningssam- mensætningen, hvilket kan ændre boligbehovene. Netop derfor ser Jeudan lempelsen af “ m-kravet” som værende tiltrængt. Ligeledes vil en yderligere lempelse, eller afskaf- felse af reglen, hjælpe markedet til at selvregulere udbuddet, så det matcher eerspørgslen. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Hvis unge også i fremtiden skal flye til København for at studere, kræver det som det første, at byen tilbyder studie- muligheder. De politiske aaler om færre studiepladser i de større byer vil alt andet lige betyde færre studerende, hvor- for eerspørgslen fra denne gruppe må forventes at falde. Indvirkningen på eerspørgslen vil aænge af, hvor langt væk studiepladserne rykkes. Mange studerende benyer dagligt det københavnske byliv og har derfor en vis villighed til at pendle til et studie, men der er selvfølgelig en grænse for pendlerlysten – og rykker studierne for langt væk, vil de studerende følge med. Jeudan vurderer ikke, at det aktuelle aast for nyere bolig- ejendomme i dele af København afspejler den potentielle underliggende risikoprofil, hvorfor dee marked fortsat føl- ges på afstand. Investering i industri- og logistikejendomme Industri- og logistikejendomme har oplevet et opsving over det seneste årti. Det skyldes bl.a. den øgede nethandel – som har fået et ekstra skub under coronakrisen –og som medfø- rer en væsentlig stigning i antallet af pakker, der skal hånd- teres og distribueres til forbrugerne. Dee kombineret med manglende jord og plads tæt på København resulterer i en øget mangel på især moderne last-mile logistikejendomme i Hovedstadsområdet. Det giver lav tomgang og stigende leje- niveauer, hvilket har resulteret i faldende aastkrav for indu- stri- og logistikejendomme. I faldt aastet for primære industri- og logistikejen- domme med lange lejekontrakter i Københavnsområdet med ,-, -point. Det betyder, at aastet på primære ejen- domme i slutningen af ligger på omkring , for de mest araktive ejendomme. Aastet for de sekundære ejen- domme er ikke faldet i samme grad. Ligesom for kontorejendomme har udenlandske investorer også vist stor interesse for industri- og logistikmarkedet, og udenlandske investorer stod for mere end af transakti- onsvolumen på markedet. Aastkravene i Danmark er højere end i nabolandene, hvorfor udenlandske investorer også her er med til at presse niveauet nedad. Den store interesse for segmentet ses også i transaktionsvolumen på markedet. I løbet af blev der handlet industri- og logistikejendomme for over DKK mia., hvilket er mere end en fordobling i for- hold til . Det relativt lave aast skal ses i sammenhæng med, at seg- mentet er relativt konjunkturfølsomt og påvirkes både af global, europæisk og national økonomi, mens faktorer som handelsbarrierer, forbrugsmønstre og lignende handelsfor- udsætninger bør følges tæt ved investering i dee marked. Selvom industri- og logistikejendomme i har oplevet en stor interesse fra investorerne, er det Jeudans vurdering, at både tomgang og aastkrav vil stagnere i . Investering i hotelejendomme Hotelmarkedet har på lige fod med detailmarkedet været hårdt ramt under coronakrisen. De mange restriktioner har ernet forretningsgrundlaget for virksomheder i turisme- og oplevelseserhvervet, og det har medført store omsætnings- tab – tilmed i en tid med meget nybyggeri og store udvidelser i værelseskapaciteten. Før coronakrisen udgav Horesta en hotelmarkedsrapport, som beskrev de forventede årlige vækstrater i værelses- kapaciteten i København frem mod . Allerede dengang oversteg forventningerne vækstraten i antallet af solgte hotelværelser, så på det tidspunkt var bekymringen, at hvis stigningen i antal overnatninger ikke fortsae, ville det øgede udbud af værelser føre til lavere belægningsgrader og der- med til et pres på indtjeningen i branchen. Krisen har nu med- ført, at håbet om stigende antal overnatninger ikke er blevet realiseret, og hotelmarkedet er presset. Dee gælder både på markedet for hoteldri og på markedet for at eje hotelejen- domme. Et andet aspekt af hotelmarkedet er konkurrencen fra alter- native overnatningsmuligheder og koncepter, som f.eks. Airbnb og CityHub. Omvendt kan en kulturændring i form af mindre social kontakt, som følge af corona, potentielt med- føre færre overnatninger i deleøkonomien, indtil en normali- sering gradvist har fundet sted. Det er fortsat uvist, hvornår hotelsegmentet er tilbage på normaliserede forhold. Den europæiske rejseaktivitet er kun gradvist på vej tilbage, men eerhånden som vaccine- Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport programmer fuldendes, og turisterne vender tilbage, er det Jeudans vurdering, at hotelbranchen vil genfinde et mere eller mindre normaliseret niveau. LAGERBESKATNING Regeringen ønsker at indføre lagerbeskatning på ejen- domsavancer med det sigte at finansiere en del af den nye “Arne-pension”. Det skal bemærkes, at den endelige model for lagerbeskatningen endnu ikke er fastlagt. Der er derfor fortsat en vis usikkerhed omkring den endelig models udform- ning. Det forventes, at der i løbet af kommer et egentligt udkast til et lovforslag i høring. Det er planen, at lagerbeskatningen indføres fra og med ind- komståret , hvorfor det er værdistigninger fra og med , der vil blive beskaet. Lagerbeskatningen forventes at omfae boligejendomme og erhvervsejendomme, der ejes af et selskabsbeskaet selskab og anvendes til ekstern udlejning. I aaleteksten fremgår det også, at der indføres en bagatelgrænse på DKK mio., såle- des at små koncerner undtages for lagerbeskatningen. Lagerbeskatningen vil indebære, at værdistigninger beskaes løbende, og ikke når de realiseres, som det er tilfældet i dag. Værdistigningerne er bundet i værdien af ejendommene og består ikke af likviditet. Af den grund skal likviditeten findes andetsteds i ejendomsselskaberne. Implementeringen af lagerbeskatningen vil få konsekvenser for ejendomsbranchen, idet der vil opstå en likviditetsudfordring i forhold til skaebetaling af en ikke realiseret værdistigning. Herudover kan lagerbeskatningen medføre et pres på prisni- veauet for investeringsejendomme. Når ejendomme beskaes hårdere, samtidig med at grundlaget for beskatningen ikke er realiseret, vil der være færre midler at investere i nybyggeri og renoveringer – herunder investering i bæredygtige renoverin- ger og i den grønne omstilling. EJENDOMSVURDERING OG EJENDOMSBESKATNING I forlængelse af Ejendomsvurderingsloven, som senest blev ændret i februar , har det i en længere periode fra politisk side været diskuteret, hvorvidt og hvordan dækningsafgien i fremtiden skal opkræves. Et lovforslag omhandlende fastsæelsen af dækningsafgis- promiller og det kommunale provenu fra dækningsafgien fra blev fremsat i Folketinget . november og blev ende- ligt vedtaget . december . Fremadrettet vil grundlaget for dækningsafgiften for erhvervsejendomme være afledt af grundværdien og ikke forskelsværdien (ejendomsværdien fratrukket grund- værdien), som det er tilfældet i dag. Beregningen af dæk- ningsafgiften skal fremadrettet ske på baggrund af de nye offentlige grundvurderinger for erhvervsejendomme. Da de nye grundvurderinger er forsinkede, er der i overgangsfasen mellem de gamle og nye grundvurderinger fastsat kommunespe- cifikke dækningsafgispromiller ved lov. De kommunespecifikke dækningsafgispromiller fastsæes på baggrund af boligskae- forliget fra , hvilket for Københavns Kommune vil betyde en sats på , promille (af grundværdien) i . Fra til vil den lovfastsae promille udgøre et lo. I vil der, ligesom i dag, gælde et lo på promille for dæknings- afgispromillerne for erhvervsejendomme. Da grundlaget for beregningen af dækningsafgien er ændret fra forskelsværdi til grundværdi, og de nye grundvurderinger endnu ikke er klar, vil opkrævningen for ske på et fore- løbigt grundlag. I den foreløbige opkrævning af dækningsaf- gien, vil der blive skelnet mellem tre typer af ejendomme: () Ejendomme, der var dækningsafgispligtige ved udgangen af , () ejendomme, der har undergået ændringer i dæk- ningsafgispligten herunder dækningsafgispligtige anven- delsesændringer og () ejendomme, der eer . oktober er blevet dækningsafgispligtige. Hvordan den foreløbige dækningsafgi beregnes, aænger af typen af ejendom. Da dækningsafgien i opkræves på et foreløbigt grund- lag, kan den senere blive eerreguleret, når ejendomsvurde- ringerne er klar, og den endelig dækningsafgi kan beregnes. Den opkrævede dækningsafgi i bl.a. kan blive eerre- guleret ganske betragteligt – både i nedadgående og opadgå- ende retning på et senere tidspunkt. Det forhold, at der kan gennemføres en flerårig eerregule- ring, vil medføre store administrative udfordringer i forhold til eerregulering i erhvervskundeforholdene. Jeudan Årsrapport – Økonomiske mål Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et risi - kojusteret aast, der er højere end de bedst sammenlignelige selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved følgende konkrete økonomiske mål: Vækst Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer, drisresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger også benævnt den primære dri (EBVAT) og EBVAT pr. aktie skal udvise vækst. Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år. år gns. Samlede ejendomsinv. , , , , , , Drisresultat (EBIT ) , , , -, , , Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) , , , , , , EBVAT pr. aktie , , , , , , Rentabilitet (aast af egenkapital) I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resul - tatet af såvel drien som de løbende omkostninger til finan - siering. EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering af Jeudans drisøkonomiske situation og udvikling. Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggen - hed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensæt - ning, der i al væsentlighed består af egenkapital, --årige realkreditlån med fast rente i gennemsnitligt år samt ikke rentebærende finansiering, som f.eks. udskudt skat. Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i både udlejningsprocenten og lejeniveauet, uden at Jeudans løbende likviditet sæes under pres. Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger (EBVAT) dels skal udvise vækst, dels skal udgøre mindst p.a. af den årlige gennemsnitlige egenkapital ved en egenka - pitalandel på ca. . Der er aktuelt nogle makroøkonomiske tegn på, at samfunds- økonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkon- junktur. Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur. Jeudan har på den bag- grund indarbejdet en konjunkturbuffer på -point, således at Jeudans målsætning om egenkapitalandel på - ændres til niveauet - . Som en konsekvens heraf er Jeudans EBVAT-målsætning justeret til at udgøre mindst af den årlige gennemsnitlige egenkapital. EBVAT/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Det simple gennemsnit for de seneste år udviser et årligt aast på , . Ved anvendelse af det strategiske kapital- mål på ca. af de samlede investeringer vil EBVAT over en -årig periode udvise et årligt aast på , (ROAC - Return on Allocated Capital). Vækst i ejendommenes dagsværdi Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunk- turerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdi- reguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stigningen i neoprisindekset). I perioden - var den gennemsnitlige årlige værdiregule- ring på , af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode er neoprisindekset steget med gennemsnitligt , årligt. Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , -, , , , Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , -, , , , Egenkapitalandel , , , , , Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , , Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Over en -årig periode har EBVAT i forhold til egenkapitalen udgjort gennemsnitligt , p.a., hvor målsætningen udgør ØKONOMISKE MÅL Økonomiske mål – Jeudan Årsrapport p.a. Værdireguleringer af ejendommene har i denne periode ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort , p.a. af egenkapitalen, hvor målsætningen udgør p.a. I alt har disse to poster således sammenlagt udgjort gennemsnitligt , p.a., hvor målsætningen udgør p.a. Herudover har egenkapitalandelen i perioder været højere end det strategiske mål på ca. . Samlet set er målsætningen over de seneste år realiseret. Kapitalstruktur Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i for- hold til finansielle omkostninger) i niveauet . Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med målsætning om det bedst mulige aast til aktionærerne, reali- sering af Jeudans økonomiske mål om et aast fra den løbende dri på af egenkapitalen samt opnåelse af fremmedfinan- siering på araktive vilkår. Jeudan har i de seneste fem år ligget over målsætningen. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust balance mellem EBIT og de finansielle neoomkostninger sup- pleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække. Rentedækningen skal på mellemlang sigt primært kunne påvirkes af drisrisikoen i EBIT, herunder tomgang, lejeniveau og omkost- ningsniveau. Målsætningen er realiseret i de seneste fem år. Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning , , , , , Finansiering Ved udgangen af var det Jeudans målsætning, at - af den langsigtede finansiering (realkredit- og anlægslån) er omfaet af renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på - år. Ultimo er den gennemsnitlige løbetid på ca. år, og ca. af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dæk- ket med renteaaler. Målsætningen på en gennemsnitlig løbetid på - år forven- tes de kommende år reduceret til en gennemsnitlig løbetid på - år. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fast- læggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisi- koen i forhold til kursrisikoen. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kursre- guleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Pengestrømme og likviditet Det er målsætningen, at pengestrømme fra de drismæssige aktiviteter årligt udgør ca. af den gennemsnitlige egenkapi- tal. Likviditetsreserven inklusive uudnyede trækningsreighe- der skal mindst svare til måneders EBVAT. Pengestrømme fra drien/ gns. egenkapital , , , , , Likviditetsreserve (DKK mio.) EBVAT (DKK mio.) Udlejning Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i København ekskl. udviklingsejendomme udgør minimum . Udlejningsprocent København , , , , , STRATEGI Jeudan er en dansk ejendoms- og servicevirksomhed, der skaber værdi og indtjening gennem en langsigtet og bære- dygtig strategi med tre fokusområder: • Kunder • Udvikling • Vækst Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en drisstrategi og i den overordnede strategi, “Retning mod ”, som indehol- der en række underliggende strategiprojekter og initiativer frem mod foreløbigt . Drisstrategien er det funda- ment, som “Retning mod ” har til formål at udvikle på. RETNING MOD KUNDER, UDVIKLING OG VÆKST “Retning mod ” er visualiseret i strategihuset overfor og sæer retningen for forretningen i de kommende år. Med afsæt i Jeudans værdier om ordentlighed, dygtighed og tilgæn- gelighed, skal “Retning mod ” bane vejen for at nå Jeudans målsætninger. Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er essentielle for Jeudans virke. • I Jeudan tænkes der langsigtet i alle relationer, beslutnin- ger og handlinger. Det er en del af Jeudans tilgang til kunder, ejendomme, medarbejdere, leverandører og det omgivende samfund. • Der tages initiativer, som bidrager til et velfungerende, drif- tigt og bæredygtigt samfund. Det er ganske enkelt Jeudans pligt. • Der investeres, istandsæes og indrees i Københavns smukkeste, historiske ejendomme. Det er Jeudans kernefor- retning. • Der tilbydes unikke rammer til virksomheder og private samt services, der gør deres hverdag nemmere.Fordi Jeudan vil være det bedste valg for kunderne. • En let tilgængelig service- og kundeorienteret organisation. For det fortjener kunderne. • Der digitaliseres, hvor det skaber værdi for kunder og med- arbejdere. Så det er nemt at arbejde både med og i Jeudan. Jeudans strategi er udarbejdet eer et udførligt forarbejde. I blev der gennemført en behovsanalyse blandt eksiste- rende og potentielle kunder, som klarlagde, at kunderne særligt eerspørger et tillidsfuldt, fleksibelt og enkelt samarbejde, fleksible lejemål og kontrakter. Med afsæt i den viden, og med en overordnet ambition om at være en ambitiøs, araktiv sam- arbejdspartner for kunderne, forpligter Jeudan sig til at levere på de listede kunde-WOWs (den ønskede kundeoplevelse): Jeg får altid hurtigt svar, Jeudan holder hvad de lover, Jeudan er en samarbejdspartner i medgang og modgang, jeg er i gode hæn- der hos Jeudan, og Jeudan tager ansvar for vores relation og samfundet omkring os. Midlet til målet er en række selvstændige strategiprojekter, som drives af Jeudans medarbejdere. Rækken af medarbejder-WOW’s (den ønskede medarbej- deroplevelse) er formuleret som pejlemærke for den ønskede oplevelse og opfaelse af Jeudan som en god arbejdsplads, og de er udarbejdet med afsæt i en løbende engagementsmåling blandt medarbejderne samt Jeudans ambition om at være en araktiv og udviklende arbejdsplads. DRIFTSSTRATEGI Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resul- tater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtje- ning er der ikke økonomisk råderum til investeringer indenfor miljø, klima, sociale forhold eller til udvikling af organisationen. Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvik- ling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne. Jeudan sæer kunderne i fokus og betjener dem med afsæt i værdierne: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Jeudan lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer, og her er alle “kunder” og ikke blot “lejere” i et lejemål. Igennem et hel- kundekoncept samles alle Jeudans produkter – både lejemål og serviceydelser – i en pakke, der møder kundernes behov. Den langsigtede kunderelation er et nøglebegreb, og der måles løbende på kundetilfredsheden, så Jeudan har den fornødne Jeudan Årsrapport – Strategi JEUDANS STRATEGIHUS En ambitiøs, araktiv samarbejdspartner for kunderne En araktiv og udviklende arbejdsplads En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst Ordentlighed – Dygtighed – Tilgængelighed Ordentlighed forpligter Målsætninger Højere kundetilfredshed Højere medarbejder- tilfredshed Øge antallet af helkunder En digital virksomhed Øge EBVAT Kundebehov Tillidsfuldt samarbejde Fleksibilitet Nemt og enkelt Relevant for den enkelte kunde Strategiprojekter Bedst til kunder Konceptudvikling Ansvarlig virksomhedsledelse Mit digitale Jeudan Enkle processer Bedst til medarbejdere Kunde-wow Jeg får altid hurtigt svar Jeudan holder hvad de lover Jeudan er en samarbejds- partner i medgang og modgang Jeg er i gode hænder hos Jeudan Jeudan tager ansvar for vores relation og samfundet omkring os Medarbejder-wow Jeg bliver klogere hver dag Mine arbejdsprocesser er enkle og lee at forstå Jeg har ansvar, tillid og udviklingsmuligheder Jeg lykkes bedre sammen med mit team Min arbejdsdag har stor fleksibilitet Vi passer på hinanden, på kunder og på samfundet Vi tænker langsigtet i vores relationer, beslutninger og handlinger Vi tager initiativer, som bidrager til et velfungerende og driigt samfund Vi investerer i, istandsæer og indreer Københavns smukkeste, historiske ejendomme Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere Vi er en let tilgængelig service- og kundeorienteret organisation Vi digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejdere Økonomisk udvikling AMBITION VALG STRATEGI FUNDAMENT Jeudan Årsrapport – Strategi indsigt til at kunne fastholde den enkelte kunde, imødekomme kundernes erkendte og ubevidste behov samt tiltrække nye kunder. Jeudan prioriterer udvikling og anvender digitalisering til at forenkle processer og skabe større råderum til at styrke kun- derelationerne. Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens arbejdsplads for at fastholde og tiltrække de dygtige medar- bejdere, som igen sikrer den gode kundeoplevelse. De tre fokusområder i strategien er kunder, udvikling og vækst. De understøes af følgende hovedpunkter: • Investering i og udlejning af erhvervs- og boligejendomme • Ejendomsdri med kundesyn • Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser • Kontrolleret finansiel risiko • Lønsomhed i drien Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder StrategiIndsatsområder Investeringer i erhvervs- og bolig- ejendomme Identifikation af muligheder Vurdering af muligheder Produktion Salg Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser Tiltrække nye kunder Fastholde nuværende kunder Ejendomsdri med kundesyn Effektiv administration Udvikling af ejendomme Lønsomhed Finansiering Kontrolleret finansiel risiko Resultater Bredgade 47-49, København K INVESTERING I OG UDLEJNING AF ERHVERVS OG BOLIGEJENDOMME Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder. Ejendomstyper Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejen- domstyper (målt på værdi): • Kontorejendomme (: ) • Boligejendomme (: ) • Detailejendomme (: ) • Øvrige (p-anlæg, hotel, lager m.m.) (: ) Størstedelen af nyinvesteringer er p.t. reet mod kontor- og boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg. Jeudan investerer primært i eksisterende ejendomme og kun sjældent i nybyggede ejendomme eller byggeprojekter. Så læn- ge der er ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse, er det mere bæredygtigt for Jeudan at udvikle og anvende den eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre nye bygninger. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der primært skal anvendes til kontor. Beliggenhed Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg. Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der eer Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskra på sun- de virksomheder og familier. Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har bevist en vedvarende tiltrækningskra. I øjeblikket er den geografiske fordeling således: • København/Frederiksberg: (: ) • Region Hovedstaden (ekskl. København/Frederiksberg): (: ) • Øvrige Sjælland: (: ) På længere sigt er målsætningen for den geografiske fordeling: min. i København/Frederiksberg og maks. i Region Hovedstaden. Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføl- jerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden- for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/ eller beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejen- domme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og udviklingsstadie. Størrelse Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes stør- relse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indfly- delse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et element i investeringskriterierne. Anskaffelsessum Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central komponent ved prisfastsæelsen. Prisen vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau og områdets markeds- leje generelt, forventning til udviklingen i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok for den øvre grænse for prisen, idet den indirekte angiver den alternative leje ved et givent aast. I andre situationer er ejen- dommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok. Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår tillige i vurderingen - uopsigelighed dog med en mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalings- svigt. Jeudan Årsrapport – Strategi Diversifikation Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning med hensyn til brancher og enkeltkunder. Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som udgangspunkt rees mod ejendomme sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til .-. m, medmindre der er tale om kunder med utvivl- som betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed. Vedligeholdelsesstand Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelses- stand og aktualitet. Jeudan investerer i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindel- se med en sådan investering vil en renovering blive planlagt og kalkuleret inden køb. Drisudviklingspotentiale Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en drisstruktur, der muliggør stordri og salg af Jeudans serviceydelser. Serviceydelserne omfaer dels bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indret- ning af lejemål m.m., dels ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning indenfor indeklima, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m. og dels parkering. Salg og produktion af serviceydelserne har blandt andet til for- mål at: • skabe en naturlig, løbende dialog med ejendommens kunder og løbende følge med i udviklingen af kundernes behov for dermed at kunne eerleve dem • styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabiliteten, fordi ydelserne udføres eer Jeudans krav til ordentlighed • øge ejendommens indtjening uden yderligere væsentlig kapi- talbinding • øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkostnin- ger • sikre at ejendommen konstant overvåges af Jeudans egen engagerede organisation • sørge for at kunderne oplever en ensartet virksomhedskul- tur fra deres leverandør • hjælpe kunderne med at bidrage til den grønne omstilling. Aast (pengestrømme) Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger. Der investeres i ejendomme med et markedskonformt aast og en tilfredsstillende indtjeningssik- kerhed. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås bedst, hvor gen- udlejningsmulighederne er forudsigelige i et passende omfang og/eller sekundært ved en længere uopsigelighed fra en kredit- værdig kunde i et større lejemål. Ejendommens neoresultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) og skat skal, ved indregning af en egenkapitalandel på og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for en kort årrække give et aast på mindst p.a. af egen- kapitalen. Som hovedregel skal finansieringen tilreelægges, så investerin- gens løbende pengestrøm er positiv senest to år eer, investerin- gen er foretaget. Investeringshorisont Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet, idet strategien er reet mod dri af ejendomme og robust cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom aændes eer få år. Jeudans økonomiske målsætninger er primært reet mod en stabil omsætning, et stabilt drisresultat og langsigtede vær- distigninger gennem drisforbedringer og inflation. Derfor rees indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finan- siering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsæt- Strategi – Jeudan Årsrapport tes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunktur- ændringer og rentestigninger. Fravalg Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe- rer Jeudan ikke i udlandet eller i ejendomme primært til brug for lager og produktion, idet sådanne investeringer har en risikoprofil og/eller indtjening, der falder udenfor Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhver- ve enkelte ejendomme, der falder udenfor investeringsstrate- gien. Udviklingsejendomme En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tom- gang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme. Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning. Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø- res som købsprisen tillagt de budgeerede renoverings- og lig- geudgier. Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skie karakter til udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fra- flyer et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme. Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må tilsammen maksimalt udgøre ca. af Jeudans samlede ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. godt af den samlede ejendomsportefølje. EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme, der samlet har arealer på ca. . m, rummer arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kun- derne er derfor aængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende. Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem for en leverandør. Derfor arbejdes der også for at kunden møder kompetente og opmærksomme medarbejdere og oplever tryg- hed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde er tilknyet én bestemt kundechef. Udover at have ansva- ret for ejendommens dri og udlejning, herunder at lejemålet løbende fungerer eer hensigten og fremtræder i den ønskede stand, står kundechefen også for den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, og om kunden modtager den ree kombi- nation af serviceydelser i forhold til deres behov. Denne organisationsform er med til for at sikre, at kunden bliver ført korrekt og reidigt gennem alle faser forbundet med indret- ning, indflytning og eerfølgende dri af lejemålet. PRODUKTION OG SALG AF SERVICE, BYGNINGS OG RÅDGIVNINGSYDELSER Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægts- grundlag er Jeudans evne til at fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme deres behov til de ejendomme og lokaler, som de lejer af Jeudan. En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved at Jeudan kontinuerligt evner at levere de ydelser, som kunderne eer- spørger med hensyn til areal, pris, kvalitet, vilkår, hastighed og serviceniveau. Det er Jeudans opfaelse, at den nuværende forretningsmo- del, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkur- rencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer. Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedyg- tigt servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder. Dee skal bidrage til Jeudans vækst, dels via serviceydelser på Jeudans ejendomme, dels via serviceydelser på ejendomme tilhørende tredjepart. Dee er med til at sikre et bredt kend- Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport Jeudans kundebetjening Ydelser Kompetencer Værdier Ordentlighed Dygtighed Tilgængelighed Konstatere Klarlægge Dialog Aale Planlægning Ombygning Indretning Opfølgning Flytning Opfølgning Kundebetjening Service og vedligeholdelse Facility Service Indeklimarådgivning Ideer Alternativer Rådgivning Tilbud Analyse Kundeorientering Markedskendskab Forhandling Aaler Kundeorientering Håndværk Serviceydelser Overblik Overblik Opfølgning Kundeorientering Kvalitet Udbud Markedskendskab Kreativitet Kalkulation DriIndretningMuligheder IndflytningBeslutningBehov Kunde JEUDAN KONCERNEN skab til Jeudan som en pålidelig og professionel ejendoms- og servicevirksomhed. En samarbejdsaale med Jeudan indebærer, at kunderne over- lader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan fokusere deres energi på drien af deres virksomhed og over- lade service-, dris- og bygningsydelser til Jeudan, der enten direkte eller indirekte råder over alle faglige kompetencer indenfor bygningsdri og bygningsydelser. Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser indenfor både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojek- ter, og disse understøes af IT-værktøjer og programmer både indenfor kommunikation, planlægning, design og økonomi. Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfaer mere end medarbejdere indenfor følgende områder: Projekter • Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser • Udvikling af projekter sammen med kunder • Ingeniør- og projekteringsopgaver • Renovering og vedligeholdelse af lejemål og ejendomme • Bygningsgennemgang og teknisk due diligence • Arbejdsmiljørådgivning • Energi- og miljørådgivning • Sikkerhedsfunktioner i form af adgangskontrol, varslings- anlæg (brand og tyveri), videoovervågning m.v. Design • Design og indretning af lejemål • Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse med flytning, indretningsændringer m.v. • Arkitektopgaver • Fredede ejendomme Bygningsservice • Alle daglige dris- og vedligeholdelsesopgaver samt akut- opgaver indenfor tømrer, snedker, murer, maler, anlæg, VVS, kloak, blikkenslager, ventilation, el, sikring, glarmester og låseservice. Forretningsområdet omfaer årligt ca. . enkeltstående opgaver. Facility Service • Ejendomsservice • Pasning og pleje af udenomsarealer • Indvendig renholdelse af lejemål, opgange og andre fælles- arealer • Service og teknisk styring af installationer (varme, vand, ele- vator, sikkerhed m.m.) • Snerydning og glatførebekæmpelse • Vagtrundering • Graffitibekæmpelse • Døgnbemandet servicecenter til reidig og effektiv håndte- ring af fejl, skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme. Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes eerspørgsel og ønsket om tilstræk- keligt aktivitetsniveau. KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i niveauet vil være optimal under de sædvanlige forhold. I denne vurdering indgår bl.a. disse forhold: • Forventningen til ejendommens aast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative aast til aktionærerne. • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan rea- lisere den økonomiske målsætning om et aast af det pri- mære resultat på mindst af egenkapitalen målt som re- sultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom- fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår, samtidig med at aktionærernes aast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalbered- skab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport Bredgade 51, København K en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod- standskra i vanskelige tider. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomi- ske tegn på, at samfundsøkonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkonjunktur. Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finansieringsstruktur. Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbejdet en konjunkturbuffer på -point, således at Jeudan i sådanne pe- rioder opererer med en egenkapitalandel i niveauet - mod tidligere - . Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan- sieringsstrukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. ) Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for- udsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover natur- ligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dee indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau, og andre perioder hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau. Finansieringens risikoprofil Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til- reelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, således at risikoen ved ejendomsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans dri og kun i begrænset omfang til finansieringen. Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer og renteaaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans stra- tegi, hvorimod korte finansieringsformer som udgangspunkt ikke er forenelige med strategien. Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med --årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obli- gationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages oe med en rente på basis af CIBOR - og CIBOR -måneder og suppleres med renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. - år, der i de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig løbetid på - år. Disse renteaaler handles med anerkendte og kreditværdige finansieringsinstituer. Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån med en løbetid på - år og med fast rente i - år ved anven- delse af renteaaler. Det er Jeudans målsætning, at - af realkredit- og anlægslånene er omfaet af renteaaler med en gennemsnit- lig løbetid i intervallet - år. Jeudan finansierer sine investeringer i DKK. Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold- ning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv dri af ejendommene. Der skal være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteæn- dringer. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver afdækket med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både posi- tive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet. Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaale ved kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien der fremkommer ved en ændring af renten med +/- , -point. Kursrisikoen aænger af renteaalens Jeudan Årsrapport – Strategi størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører højere kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen forøges kursrisikoen og omvendt. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t. i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kursregu- leringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. sva- rer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansie- ringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow fra investeringsejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyede kreditfaciliteter, mindst skal svare til måneders EBVAT. Likviditetsreserve inklusive uudnyede kreditfaciliteter udgjor- de ultimo DKK mio. (: DKK mio.). I udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.). Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansieringsinstituer, der har mange års kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere base- ret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykre- dit, Jyske Bank, Nordea og Handelsbanken. LØNSOMHED I DRIFTEN I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og rentabilitet i den daglige dri. Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvik- ling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de ree aktiviteter bliver der tilreelagt udviklings- og handlingsplaner ud fra en vurdering af bl.a.: • Kundetilfredshed • Ejendommens generelle forhold • Ejendommens indtjeningsgrundlag • Samtlige drisomkostninger • Ejendommens vedligeholdelsesstand • Vækstmuligheder, herunder ved salg af serviceydelser til ejendommens kunder Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.: • Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag • Styrkelse af kundeloyaliteten • Minimering af drisomkostninger • Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen • Løbende vedligeholdelsesaktiviteter • Salg af serviceydelser Strategi – Jeudan Årsrapport Jeudans investeringer, opgjort pr. . december , omfat- ter i alt ejendomme til en markedsværdi på DKK mia. og med et samlet areal på ca. . m. Målt på markedsværdi er af disse ejendomme kontore- jendomme, er boligejendomme, er detailejendomme og er øvrige ejendomme, herunder parkeringsanlæg og to hoteller. Målt på værdi ligger af ejendomsporteføljen i Region Hovedstaden, og ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt aast på , . EJENDOMME Korrektioner til bogført værdi Bogført Igangværende Planlagte værdi projekter projekter Markedsværdi Pr. m 2 Markedsværdi Antal DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK > mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . - mio. . I alt . . . . Ejendomsportefølje fordelt på markedsværdi Jeudan Årsrapport – Ejendomme Ejendomme – Jeudan Årsrapport Dr. Tværgade 14, København K København og Frederiksberg Adelgade , København K K Amaliegade -, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade A, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade /Esplanaden , København K K Amerika Plads , København Ø K Axel Heides Gade -/Islands Brygge , København S K Bisiddervej -, København NV B Borgergade , København K K Borgergade , København K K Borgergade , København K B Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade og , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade -/Frederiksgade -, København K B Bredgade , København K B Bredgade /Fredericiagade , København K B Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Dalgas Have , Frederiksberg K Dampfærgevej -, København Ø Ø Dampfærgevej , København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dr. Tværgade , København K Ø Dr. Tværgade , København K K Dr. Tværgade , København K B Dr. Tværgade , København K B Esplanaden -/St. Kongensgade E, København K K Esromgade -, København N K Farvergade -, København K K Farvergade /Løngangstræde , København K K Fiolstræde B, København K K Fiolstræde , København K D Fiolstræde -, København K D Fiolstræde , København K K Fredericiagade , København K K Frederiksberg Allé , Frederiksberg C B Frederiksborggade , København K K Frederiksborggade , København K K Frederiksgade , København K K Frederikssundsvej A-B, København NV K Frederikssundsvej -, Brønshøj D Frederikssundsvej -, Brønshøj D Gl. Kongevej /Trommesalen , København V K Gl. Kongevej A-B, København V D Gl. Kongevej , Frederiksberg C B Gl. Kongevej , Frederiksberg C B Gl. Kongevej -, København V Ø Gl. Strand /Læderstræde , København K K Gl. Strand , København K K Gl. Strand /Naboløs , København K B Gothersgade -, København K D Gothersgade , København K K Gothersgade , København K K H.C. Andersens Boulevard -, København V K Havnegade /Niels Juels Gade , København K K Havnegade -, København K K Holbergsgade -, København K K Holmen, bygning , København K K Holmen, bygning , og , København K K Holmen, bygning , København K K Holmens Kanal , København K K Højbro Plads A-B, København K K Jagtvej /Ågade , København N D Jagtvej /Ydunsgade , København N D Kastrupvej /Højdevej -, København S D Kigkurren -A, København S K Kompagnistræde - og /Knabrostræde og / Snaregade -, København K K Kompagnistræde A-C/Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Vandkunsten , København K K Kompagnistræde , København K K Kompagnistræde , København K K Kongens Nytorv , København K K Kristianiagade , København Ø K Kronprinsensgade -, København K K Kronprinsensgade , København K K Kronprinsensgade -/Pilestræde -, København K K Krystalgade -, København K K Kvæsthusgade , København K B Landemærket -, København K K Landemærket -/Suhmsgade , København K K Landgreven /St. Kongensgade , København K K Lersø Parkallé /Strødamvej , København Ø K Livjægergade , København Ø K Magstræde , København K K Magstræde A-C, København K K Mikkel Bryggers Gade , København K D Ndr. Frihavnsgade , København Ø D Ndr. Frihavnsgade B, København Ø D Ndr. Frihavnsgade , København Ø D Ejendomsportefølje ultimo december Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Jeudan Årsrapport – Ejendomme Niels Hemmingsens Gade , København K K Niels Juels Gade , København K K Nikolaj Plads , København K B Nr. Farimagsgade -, København K B Ny Adelgade , København K B Ny Kongensgade , København K K Ny Østergade , København K K Nygårdsvej /Strynøgade , København Ø Ø Nyhavn /Heibergsgade , København K K Nørre Søgade , København Ø B Nørre Voldgade , København K B Nørre Voldgade -, København K K Nørre Voldgade , København K K Nørregade , København K K Nørregade , København K D Nørregade /Nørre Voldgade , København K K Oslo Plads -, København Ø B Overgaden oven Vandet -, København K K Palægade -, København K K Palægade -, København K K P-anlægget Christiansbro, Wildersgade C, København K Ø P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø Ø P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K Ø P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K Ø P-anlægget Strynøgade , København Ø Ø Pilestræde m.fl., København K K Pilestræde , København K D Pilestræde -, København K K Pilestræde , København K K Ragnagade , København Ø K Rigensgade , København K K Sankt Annæ Plads , København K K Sankt Annæ Plads , København K K Sankt Annæ Plads , København K Ø Sankt Knuds Vej , Frederiksberg C K Sankt Nikolaj Vej , Frederiksberg C K Scherfigsvej , København Ø K Skindergade -, København K K Slotsholmsgade -/Børsgade -, København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K D St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K B St. Kongensgade , København K K St. Kongensgade , København K K St. Strandstræde , København K K Sølvgade /Klerkegade /Kronprinsessegade , København K K Sønder Boulevard , København V D Søndre Fasanvej -, Frederiksberg D Søtorvet -/Vendersgade / Frederiksborggade , København K K Søtorvet /Vendersgade , København K K Toldbodgade /Sankt Annæ Plads , København K K Toldbodgade , København K K Toldbodgade -, København K B Toldbodgade -, København K K Toldbodgade -, København K B Tordenskjoldsgade -, København K K TorvehallerneKBH, Rømersgade /Linnésgade , København K D Tømmergravsgade -, København SV K Valkendorfsgade , København K K Valkendorfsgade , København K K Vandkunsten , København K K Vester Voldgade -/Sankt Peder Stræde , København V K Vesterbrogade B, København V K Vesterbrogade A-C, København V Ø Øster Allé , København Ø Ø Øster Farimagsgade , København K K Østerbrogade , København Ø K Østerbrogade , København Ø K Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg Birkedalsvej -, Helsingør D Egedal Center -, Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center -, Stenløse D Egelundsvej , Albertslund D Frydenlundsvej , Vedbæk K Fuglebækvej , Kastrup Ø Gladsaxevej , Søborg D Gyngemose Parkvej , Søborg D Herstedvang A-C, Albertslund K Herstedøstervej -, Albertslund K Hovedgaden , Birkerød D Hovedvagtsstræde , Helsingør D Hovedvejen -, Glostrup B Jernbanegade , Frederikssund D Kirke Værløsevej , Værløse B Linde Allé -, Nærum B Midtager /Ringager -/Engager -, Brøndby Ø Måløv Stationsplads -, Måløv D Niels Olsens Vej -, Ølstykke D Rygårds Allé , Hellerup K Rødager Alle A-E, Rødovre D Tåstrup Hovedgade -, Taastrup D Udenfor Region Hovedstaden Ahlgade -, Holbæk D Astersvej -, Roskilde D Elisagårdsvej , Roskilde K RingStedet, Ringsted D Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø) Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendomme – Jeudan Årsrapport KUNDER Som kunde hos Jeudan skal man føle sig set, hørt og godt ser- viceret. Jeudan vil nemlig være bedst til kunder og arbejder der- for målreet for at styrke kundeoplevelsen på tværs af hele kunderejsen. Målet er at forbedre den oplevelse, som kunderne får, og sørge for at de møder et Jeudan, der gør tingene smartere og mere enkelt for dem. Der gennemføres løbende analyser og spørge- runder blandt alle kunder, så Jeudan kender kundernes behov, ønsker og eventuelle utilfredsheder – og dermed har mulighed for at handle proaktivt og tilfredsstillende. De sidste års analyser har blandt andet vist, at det mest afgø- rende for erhvervskunderne var fleksible kontrakter, en stabil udlejer og muligheden for at skalere de lejede arealer op og ned. Jeudan tilbyder derfor, som en del af kundefordelene, at eksi- sterende kunder med ændrede behov altid, og uden ekstra omkostninger, kan skie kontor, hvis økonomi eller virksom- hedsforhold ændrer sig. Nye kunder er blevet imødekommet med mere fleksible lejevilkår, som f.eks. tre måneders opsigel- sesvarsel og kontrakter uden bindingsperiode for blot at næv- ne et par af Jeudans gode vilkår. Kunderne i centrum – tilfredshed og loyalitet For hele tiden at være på forkant med kundernes behov og sik- re, at de er tilfredse med Jeudans produkter og serviceydelser, bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser. Resultaterne bruges bl.a. til at måle på, om kunderne føler, at de får deres krav og forventninger opfyldt, og hvorvidt Jeudans medarbejdere lykkes med at eerleve Jeudans værdier om ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser: • En generel årlig undersøgelse blandt alle kunder • En undersøgelse i forbindelse med indflytninger • En undersøgelse i forbindelse med fremvisninger • En undersøgelse i forbindelse med servicebesøg I vil der blive tilføjet yderligere to tilfredshedsundersø- gelser: • En undersøgelse i forbindelse med parkering • En undersøgelse i forbindelse med rengøring og renhold af Jeudans ejendomme Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra -, hvor er højest. Herunder følger en redegørelse for resultaterne af de enkelte undersøgelser. Generel årlig I har der været et stort fokus på øget dialog og tilgængelig- hed for at styrke samarbejdet med Jeudans eksisterende kunder. Flere kunder har i årets løb ha brug for Jeudans støe, og der er blevet arbejdet koncentreret for at analysere kundernes situati- on og skabe den ønskede fleksibilitet. Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra , () til , (). Enhver stigning er god, men det opstillede mål for på , blev dermed ikke realiseret. Arbejdet med kundetilfredsheden fortsæer ufortrødent, og for at nå målet på , i er der bl.a. igangsat følgende initiati- ver: øget dialog på foranledning af Jeudan, øget fokus på service- ydelser, der gør det nemt at være kunde i Jeudan samt en fortsat høj fleksibilitet for kunder, der ønsker at flye internt i Jeudan. Indflytninger For at imødekomme kundernes ønsker og forventninger er der i arbejdet med øget kommunikation og hurtigere tilbage- meldinger. Det har udmøntet sig i en stigning i tilfredsheden fra , () til , (), som dermed ligger tæt på målet for på ,. For at nå , i vil der være øget fokus på, at al indretning i et lejemål skal være gennemført, i orden og uden mangler, før nye kunder flyer ind. Byggesager, hvor kunder er involveret, skal have første prioritet, og kunderne skal kunne mærke, at Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en dygtig servicevirk- somhed, der indfrier deres forventninger og kan levere lejemål indreet i høj kvalitet. Jeudan Årsrapport – Kunder Kunder – Jeudan Årsrapport Bredgade 47-49, København K Jeudan Årsrapport – Kunder Fremvisninger I årets løb har der været dagligt fokus på at levere gode kun- deoplevelser, bl.a. målt på Jeudans medarbejderes viden om de ledige lejemål, deres evne til at lye og udfordre kundernes behov. Der er særligt blevet arbejdet med indledende dialog og matchproces for at sikre gode og relevante fremvisninger, som matcher kundernes drømme og forventninger. Med en score på , for er målet på , blevet indfriet. Målet for er at fastholde et resultat på ,, og at kunne levere kundetilfreds- hed på så højt et niveau vil kræve en fortsat høj indsats og et stort fokus. Servicebesøg Jeudan har fastholdt den overordnede tilfredshed fra til på ,. I forhold til at leve op til kundernes forventninger til servicebesøg indenfor en acceptabel tidsramme, ligger resul- tatet dog under målsætningen, og dee skal forbedres. I for- hold til selve besøget af en servicehåndværker ligger vurderingen med sine , over målet. Dee er positivt og skal fastholdes i , da det også er her, Jeudan gør en positiv for- skel. Målet for den overordnede tilfredshed i er sat til ,, og indsatserne vil især dreje sig om tidsperspektivet for service- besøg. Ambitionen er, at servicebesøg ved ikke kritiske opga- ver skal være booket indenfor timer på hverdage, og at besøg ved kritiske opgaver skal være påbegyndt indenfor en time på hverdage. Kommunikationen omkring opgaveløsningen skal ligeledes forbedres, så kunden altid er informeret om næste skridt, hvis f.eks. en opgave ikke kan afslues ved det første besøg. NPS I tillæg til kundetilfredshedsundersøgelserne måles der også på NPS (Net Promoter Score), som er et udtryk for kundernes loyalitet og tilfredshed. Jeudans fokus er at løe scoren år for år. Det er ikke muligt at foretage en direkte sammenligning med andre virksomheder i ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik ikke er til- gængelig. Som udgangspunkt er en score over fin, da det betyder, at Jeudan har flere loyale kunder end illoyale kunder. Enscoreover betegnes somgod.NPSover er fremragen- de, og en NPS over betegnes som ekstraordinært. I har Jeudan opnået et resultat på ,. Resultatet i var på , og det er således lykkedes at indfri målet om at hæve Jeudans samlede NPS-score til minimum i . Året har budt på stor eerspørgsel fra såvel nye som eksisterende kun- der med ønsker om nye lejemål og ny indretning. Jeudan har gjort sig umage for at imødekomme så mange som muligt gen- nem øget dialog og et godt samarbejde på tværs af Koncernen. Resultatet kan, udover en høj tilfredshedsscore, også aflæses i Jeudans nuværende lave udbud af ledige lejemål. Målet for er, at NPS øges til minimum . Redskab til bedre kundetilfredshed Kundeundersøgelserne viser tilfredsheden blandt kunderne, men deres besvarelser giver også de respektive forretningsom- råder i Jeudan en langt bedre indsigt i kundernes adfærd og behov, deres ønsker til serviceydelser samt, hvordan de generelt ser Jeudan. Denne viden bruges som et internt redskab til proak- tivt at udvikle, implementere og forankre initiativer, der kan for- bedre kundeoplevelsen. De mange positive tilbagemeldinger bliver brugt som motivation og anerkendelse af medarbejderne, som gør sig umage hver dag. De kritiske tilbagemeldinger bliver brugt som input til træning og udvikling af medarbejderne – hele tiden med det ene formål at forbedre kundeoplevelsen. Tiltag for at forbedre kundeoplevelsen Også i vil der blive arbejdet indgående med at forbedre kundeoplevelsen i Jeudan. Kunderne skal kende Jeudan på eks- traordinær kundeservice og kundekommunikation, da kundeop- levelsen er altafgørende for såvel kundernes loyalitet som for Jeudans image. At arbejde med og dygtiggøre sig indenfor god kundeadfærd er hverdag for alle medarbejdere i Jeudan, og det fokus vil fortsæe gennem forskellige øvelser og workshops. At skabe gode kundeoplevelser er tillige en del af undervis- ningsmaterialet på Jeudanskolen, der aoldes for alle nyan- sae medarbejdere. Som led i øget kundeorientering har Jeudan ansat en Customer Experience manager, hvis opgave er at udvikle og forankre ini- tiativer, som styrker den gode oplevelse på tværs af kunderej- Kunder – Jeudan Årsrapport sen – og på alle afgørende kontaktpunkter. Jeudans kundestrategi skal videreudvikles og sæe tydelige rammer for kundeorientering i hele Jeudan. Jeudans nuværende pro- gram for kundeundersøgelser skal udvides til også at omfae korte pulsmålinger på alle kontaktpunkter i kunderejsen. I har Jeudan yderligere indgået samarbejder med Meyers og Clever for at skabe langsigtede kunderelationer. Sammen med Meyers er der udviklet en strategisk samarbejdsaale, der skal sikre muligheden for, at Jeudans kunder bl.a. kan indtræde i en frokostordning med fokus på økologi og bæredygtig håndte- ring af madspild. Herudover vil der i løbet af i samarbejde med Clever blive opsat ladestandere til elbiler i alle Jeudans parkeringshuse, svarende til ca. af alle pladser. Begge til- tag skal sikre eerspørgslen af serviceydelser fra Jeudans kun- der og understøe oplevelsen af, at det er nemt at være kunde hos Jeudan, samt at Jeudan tager ansvar for relationen og det omkringliggende samfund. I skal Jeudan endnu tæere på kunderne. Et nyt show- room har set dagens lys i Bredgade . Her vil Jeudan gå i dialog med kunderne om såvel indretning som ombygning af nuvæ- rende lejemål, men også de lejemål, der udlejes under renove- ring. Jeudan vil lye, men også gerne udfordre og inspirere kunderne til nye og anderledes måder at indree sig på – også når det kommer til genbrug af eksisterende materialer eller teknologiske løsninger til at skabe et bedre indeklima. Kundetilfredshed , , , , , , , 2019 2020 2021 2022 (mål) Generel årlig Indflytninger Fremvisninger Servicebesøg NPS 2019 2020 2021 2022 (mål) Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 UDSIGTEN TIL JEUDANS EJENDOMME I KØBENHAVN Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, rede- lighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionæ- rerne altid holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling, og at interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes. AKTIEPRISUDVIKLING Jeudan-aktien sluede året i DKK og steg dermed , i . Kursændring i Jeudan A/S , Ejendomsselskaber (CSE) , OMXC (totalindekset) , OMXC , Ikke korrigeret for udbyebetaling. Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo DKK , mia. Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede aast (aktieprisud- vikling + udbye) har de seneste fem år været , p.a. Det samlede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber har de seneste fem år ha et gennemsnitligt aast på , , og totalindekset på Nasdaq Copenhagen har ha et gennem- snitligt aast på , . NASDAQ COPENHAGEN Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK og kortnavn JDAN. Jeudan-aktien havde i en gennemsnitlig daglig omsæt- ning på DKK , mio. (: DKK , mio.). Der var ordrer i fondssystemet i af børsens åbningstid (: ), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på , (: , ). Jeudan har en prisstilleraale med Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på . AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD Jeudans aktiekapital består af .. aktier á nom. DKK pr. aktie, svarende til nom. DKK .... Aktierne omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings- papirer uden indskrænkninger i omsæelighed og skal lyde på navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog. Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktie- kapitalen med indtil nom. DKK .. ved udstedelse af nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalfor- samlingen til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK .. ved udste- delse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksiste- rende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen maksimalt udnyes for nom. DKK ... Ultimo havde Jeudan . navnenoterede aktionærer, der tilsammen ejede , af aktiekapitalen. Heraf var udenlandske aktionærer. Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end af Selskabets aktiekapital: William Demant Invest A/S, Kongebakken , Smørum, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. AKTIONÆRFORHOLD Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads , København K, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. I henhold til en generalforsamlingsbeslutning . april er Selskabets bestyrelse bemyndiget til indtil næste ordinære generalforsamling at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet eer erhvervelsen ikke må overstige af Selskabets aktiekapi- tal. Jeudan besidder . egne aktier pr. . december . Akti- erne er erhvervet til dækning af medarbejderaktieordninger. MEDARBEJDERAKTIEORDNING Der er i iværksat en medarbejderaktieordning. Ordningen giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til af den årlige bruoløn til aktier. UDBYTTEPOLITIK Det er Koncernens udbyepolitik at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – inve- steres eller udbetales kontant til aktionærerne. Som en konsekvens af den ændrede kapitalstrategi med en egen- kapitalandel på - mod tidligere , er udbyepolitikken justeret tilsvarende. Udgør egenkapitalen mindre end af Koncernens balance, udbetales der ikke udbye til aktionærerne. Udgør egenkapitalen mellem og af Koncernens balan- ce tilstræbes et samlet udbye, svarende til maksimalt af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under af Koncernens balance. Udgør egenkapitalen mere end af Koncernens balance, vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der til- stræbes derfor et samlet udbye, der reducerer egenkapitalen til mellem og af Koncernens balance. I overvejelserne om udbye indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer indenfor en periode på - måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling. UDBYTTE FOR OG GENERALFORSAMLING Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe- taling af udbye på DKK , pr. aktie for regnskabsåret . Det vil svare til en udlodning på DKK mio., hvilket udgør af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Jeudans ordinære generalforsamling aoldes . april , kl. ., i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard , København V. ØKONOMISK RAPPORTERING Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr. e-mail. Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk. Aktionærforhold – Jeudan Årsrapport FINANSKALENDER . marts Årsrapport . april Ordinær generalforsamling . maj Delårsrapport for . kvartal . august Delårsrapport for .-. kvartal . november Delårsrapport for .-. kvartal INVESTORKONTAKT Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu- nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står nor- malt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste fire uger op til en regnskabsaflæggelse. Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, er velkomne til at henvende sig til: Jeudan A/S Bredgade København K Danmark Telefon: Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (direkte telefon , e-mail [email protected]). Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: jeudan.dk. Udbye Udbye pr. aktie DKK , , , , Udbyebetaling DKK mio. , , , , , Udbye i forhold til EBVAT Resultat pr. aktie DKK , , , , , Pay-out ratio , , , , , Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Scherfigsvej 10, København Ø Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er offent- liggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www. jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/. Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner indenfor Environment, Social & Governance (ESG) frem mod udgangen af , ligesom den indeholder ikke-finansielle nøgletal. Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet inde- holder: • lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregn- skabslovens § a • lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregn- skabslovens § b • lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. års- regnskabslovens § d • lovpligtig redegørelse for den kønsmæssige sammensæt- ning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § b. • lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens § d • omtale af EU Taxonomy Som et led i at understøe Jeudans vedtægtsmæssige formål og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit pur- pose blandt andet med henblik på at sikre og fremme en god kultur og gode værdier i Jeudan. Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og ser- vicevirksomhed, og dagligt er der mere end . menne- sker, der besøger, arbejder, handler eller bor i en af Koncernens ejendomme. Det forpligter at være den største. Også når det gælder ansvarlighed og at bidrage til samfundet. Jeudan ejer over ejendomme med et samlet areal på ca. mio. m, primært i det centrale København og på Frederiks- berg, og har års erfaring i at levere smukke og trygge ram- mer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret millionbeløb i at vedligeholde, istandsæe og forbedre ejen- dommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og en stor ære at være med til at bevare denne fælles kulturarv og sikre, at de klassiske og oe fredede og bevaringsværdige bygninger er velholdte og anvendelige langt ind i fremtiden. Jeudan vil bidrage til at udvikle en hovedstad med liv, puls og udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og vedlige- holdt. Hver dag gør næsten medarbejdere sig umage for at sikre, at Jeudan har velfungerende og ordentlige bygninger med rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier som ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed sammen med det overordnede løe ”Ordentlighed forpligter”, er væsentlige pejlemærker for alle i Jeudan. Og rammen omkring dem er et trygt, stabilt og udfordrende arbejdsmiljø, og udviklings- muligheder for den enkeltes faglighed, mål og drømme. VEDERLAGSRAPPORT I henhold til selskabslovens § b har Jeudan udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er offentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/ om-jeudan/vederlag/. ANSVARLIGHED Jeudan Årsrapport – Ansvarlighed Store Kongensgade 70, København K LEDELSE BESTYRELSE NIELS JACOBSEN, FORMAND Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Formand for nominerings- og vederlagsud- valget. Deltaget i ud af møde i nominerings- og vederlagsudvalget i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Ejendomsbranchekendskab • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg Ledelseshverv Adm. direktør i: • William Demant Invest A/S Bestyrelsesformand i: • Nissens A/S • Thomas B. Thriges Fond Næstformand i: • KIRKBI A/S • ABOUT YOU Holding GmbH Medlem af bestyrelsen i: • EKF Danmarks Eksportkredit Medlem af Advisory Board for: • ATP Langsigtet Dansk Kapital Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest: • Næstformand for bestyrelsen for Demant A/S • Bestyrelsesformand i Össur hf., Vision RT Ltd og Founders A/S • Bestyrelsesmedlem i Boston Holding A/S Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE CLAUS GREGERSEN, NÆSTFORMAND Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af nominerings- og vederlagsudval- get. Deltaget i ud af møde i nominerings- og vederlagsudvalget i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Organisation/HR og processer • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Ledelseshverv Adm. direktør i: • Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab • CAF Invest A/S Bestyrelsesformand i: • Skandinavisk Holding A/S • Kurhotel Skodsborg A/S • Rungsted Sundpark A/S • Skodsborg Sundhedscenter A/S • Skodsborg Sundpark A/S • STG Gavefonden • The Scandinavian ApS Medlem af bestyrelsen i: • Fritz Hansen A/S • Gyldendal A/S • Scandinavian Tobacco Group A/S • Tivoli A/S • Axcel Future • Aktive Ejere • Søren Gyldendal Fonden Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE HELLE OKHOLM Professionelt bestyrelsesmedlem Født . maj Indvalgt i bestyrelsen i april . Uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Formand for revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risiko- udvalgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Digitalisering, IT og processer • Forretningsudvikling Ledelseshverv Medlem af bestyrelsen i: • GF Forsikring A/S • Lokaltog A/S • Tiedemann Independent A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). BESTYRELSE TOMMY PEDERSEN Direktør Født . december Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risiko- udvalgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Virksomhedsledelse • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Finansiel regulering • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Organisation/HR og processer • Risikostyring • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Ledelseshverv Direktør i: • TP Advisers ApS Bestyrelsesformand i: • Bodum Invest AG Schweiz • Fondsmæglerselskabet Maj Invest A/S • Maj Invest Equity A/S • Maj Invest Holding A/S Næstformand i: • Bodum Holding AG (Schweiz) • Bodum Land A/S • Løvenholm Fonden • Peter Bodum A/S Medlem af bestyrelsen i: • Pharmacosmos A/S Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport BESTYRELSE NICKLAS HANSEN Investment director Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risiko- udvalgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Ledelseshverv Investment director i: • William Demant Invest A/S Observatør i bestyrelsen hos: • Vision RT Ltd • Founders A/S Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: (: ). DIREKTION PER WETKE HALLGREN Adm. direktør Født . juli Adm. direktør, ansat siden Ledelseshverv Bestyrelsesformand i: • CEJ Ejendomsadministration A/S • CEJ Aarhus A/S • CEPOS (Center for Politiske Studier) • Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S Medlem af bestyrelsen i: • Erik Fjeldsøe Fonden • Foreningen Ofelia Plads • Forenet Kredit f.m.b.a. • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i: • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Organisation ORGANISATION CHEFGRUPPEN I JEUDAN MARKETING & KOMMUNIKATION Marketing- og Kommunikationsdirektør Line Gadegaard Rasmussen Kommunikationschef Anita Overholt Nielsen Torvehalsdirektør Loe Eiskjær Andersen ANALYSE & INVESTERING Underdirektør Michael Dinesen * Medlem af Executive Commiee DIREKTIONSSEKRETARIAT & JURA Underdirektør Morten Aagaard Cheurist, advokat Thomas Opstrup Vicedirektør Signe Dybdal Knudsen Afdelingsdirektør Camilla Damgaard Afdelingsdirektør Christina Marthinsen Afdelingsdirektør Dan Aagaard Johansen Afdelingschef Katja Aarestrup Smith Afdelingschef Jannik Bruun KUNDER & UDVIKLING DIREKTION Adm. direktør Per W. Hallgren HR HR-direktør Annemarie Lund Krumhardt Afdelingschef Lene Winther SERVICE Servicedirektør Jens Lyngby Lyngstrand Afdelingschef Joachim Sebastian Jacobsen Afdelingschef Kem William Patuel Wilquin Energichef Poul Keld Leth Lorentsen Afdelingschef Louise Nielsen Vicedirektør Søren B. Andersson Underdirektør Heidi Madsen Økonomichef Kit Bank Boldsen Finanschef Christopher Dybbro Andersen FINANS DESIGN Designdirektør Anders Rønne-Skall Designchef Sine Pehn IT IT-direktør Jesper Skov Møller Afdelingschef Steffen Kjær Larsen Afdelingschef Louise Honoré Pryn PROJEKT Byggedirektør Jens Bjarne Hansen Afdelingschef Dennis Heegaard Andersen Afdelingschef Tore Jensen Afdelingschef Simon Hørup Afdelingschef Dennis Patrick Lund Afdelingschef Jeppe Hestehave Jeudan vil være “Bedst til medarbejdere”. Derfor er det et klart mål at skabe et araktivt og inspirerende arbejdsmiljø med gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbej- dere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater. Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen er præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et stort kundefokus. DEN DAGLIGE LEDELSE AF JEUDAN Jeudans øverste daglige ledelse – Executive Commiee - fore- stås af fem direktører og direktionen. Executive Commiee har blandt andet til formål at udstikke og udvikle Jeudans strategi- ske retning, godkende væsentlige forretningsmæssige initiati- ver samt sikre den ledelsesmæssige og organisatoriske udvikling indenfor alle forretningsområder. Medlemmerne af Executive Commiee refererer til adm. direktør Per W. Hallgren. ORGANISATION OG KUNDEKONTAKT Jeudans aktiviteter er tilreelagt med fokus på kundebetje- ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsop- delte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme. Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer sig om bygninger, services eller økonomiske forhold. Alle kunde relationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder denne organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og korte beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der konstant er ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de enkelte ejen- domme og kunder. ORDENTLIGHED FORPLIGTER Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og eerlever kon- cernens værdier: ordentlighed, dygtighed og tilgængelighed. Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere, hvordan Jeudan agerer i forhold til kunderne. Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række kunde løer, der fungerer som retningslinjer for, hvordan med- arbejderne tilgår kunderne: “Vi vil møde vores kunder, som vi selv gerne vil mødes”. “Vi vil gøre det, vi siger og sige det, vi gør”. “Vi vil skabe overblik, se muligheder og løse udfordringer for vores kunder i et tæt samarbejde, bygget på tillid og dialog”. “Vi vil være til stede når, og hvor, der er brug for os”. Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en dynamisk proces, hvor der eer behov bliver iværksat nye til- tag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan imple- menteres i den enkelte medarbejders dagligdag – så kundernes oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og bedre. Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne – eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem. Organisation – Jeudan Årsrapport Nørre Søgade 7, København K Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport LEDELSES OG REVISIONSPÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret . januar – . december for Jeudan A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Det er vores opfaelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret . januar – . december med filnavn MIWOKLZHMS- ---da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncer- nens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. . december samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret . januar – . december . Det er endvidere vores opfaelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den . marts DIREKTIONEN Per Wetke Hallgren Adm. direktør BESTYRELSEN Niels Jacobsen Claus Gregersen (formand) (næstformand) Tommy Pedersen Nicklas Hansen Helle Okholm Jeudan Årsrapport – Ledelses- og revisionspåtegninger DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til kapitalejerne i Jeudan A/S KONKLUSION Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S for regnskabsåret . januar - . december , der omfaer resultat- opgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel Koncernen som Selskabet. Koncernregnskabet og årsregn- skabet udarbejdes eer International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfaelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. . december samt af resultatet af Koncer- nens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret . januar - . december i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisions- og risikoudvalget og bestyrelsen. GRUNDLAG FOR KONKLUSION Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisi- onen af koncernregnskabet og årsregnskabet". Vi er uaængige af Koncernen i overensstemmelse med internationale etiske regler for revisorer (IESBA's Etiske regler) og de yderligere krav, der er gælden- de i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse regler og krav. Det er vores opfaelse, at det opnå- ede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Eer vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke- revisionsydelser som omhandlet i artikel , stk. , i forordning (EU) nr. /. Vi blev første gang valgt som revisor for Jeudan A/S den . oktober for regnskabsåret . Vi er genvalgt årligt ved generalforsam- lingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på år frem til og med regnskabsåret . CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der eer vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af koncernregnska- bet og årsregnskabet for regnskabsåret . januar - . december . Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af koncernregn- skabet og årsregnskabet som helhed og udformningen af vores konklu- sion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. Værdiansæelse af investeringsejendomme Den regnskabsmæssige værdi af Koncernens investeringsejendomme udgør DKK . mio. (: DKK . mio.) inkl. igangværende projekter. Investeringsejendommene værdiansæes til dagsværdi, og årets samlede dagsværdiregulering udgør en neoindtægt på DKK . mio. (: DKK mio.), jf regnskabets note , som er indreg- net i resultatopgørelsen. Vi har vurderet, at dagsværdiansæelsen er et centralt forhold ved revisionen som følge af, at investeringsejendomme udgør (: ) af Koncernens samlede aktiver, og som følge af de væsentlige skøn, ledelsen skal udøve i forbindelse med værdiansæelsen. Et an- derledes skøn kan have væsentlig indflydelse på Koncernens aktiver, resultat og egenkapital. Værdiansæelsen til dagsværdi indebærer et væsentligt regnskabs- mæssigt skøn som følge af, at ledelsen i forbindelse med vurderingen må skønne over en række faktorer, som påvirker værdiansæelsen væsentligt. Vi vurderede, at de centrale forhold i forbindelse med værdiansæel- sen af investeringsejendomme især knyer sig til følgende elementer i ledelsens værdiansæelsesmodel, og vores revision var derfor foku- seret på disse elementer for de enkelte ejendomme: . fastsæelse af lejeniveauer for ledige lokaler som led i opgørelsen af ejendommenes neoresultat . fastsæelse af aastprocent . fastsæelse af nødvendige korrektioner til den opgjorte dagsværdi især vedrørende fradrag for forestående vedligeholdelsesarbejder, herunder renovering af ledige lokaler m.v. De af ledelsen anvendte metoder for dagsværdiansæelsen og de væsentligste elementer heri og forudsætninger herfor er beskrevet i regnskabets note . Forholdet er behandlet således i revisionen Vi opnåede en forståelse af ledelsens proces for og kontrol med værdi- ansæelsen af de enkelte ejendomme, udfordrede disse samt sikrede os, at de anvendte metoder og principper var uændrede i forhold til året før. • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller til sikring af en nøjag- tig og fuldstændig opgørelse af reguleringer til det budgeerede neoresultat for de enkelte ejendomme relateret til ledige lokaler. På stikprøvebasis testede vi endvidere, at reguleringer relateret til ledige lokaler var underbygget af markedsdata. • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller i forbindelse med fastlæggelse af aastprocenter for de enkelte ejendomme. Vi sammenholdte ledelsens interne retningslinjer for fastlæggelse af aastprocenter med de aastprocenter, som kunne konstateres ved eksterne markedsrapporter, mægler- og kreditvurderinger, som Jeudan har modtaget i løbet af året, modtagne ejendomspro- spekter og sammenlignelige handler. Herudover kontrollerede vi, at den konkret anvendte aastprocent for de enkelte ejendomme var fastsat i overensstemmelse med ledelsens interne retningslin- jer for anvendte aastprocenter og indhentede på stikprøvebasis Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport forklaring og dokumentation for eventuelle afvigelser. • Vi vurderede og testede Koncernens kontroller til sikring af en nøj- agtig og fuldstændig opgørelse af reguleringer til den opgjorte dagsværdi for den enkelte ejendom især vedrørende fradrag for forestående vedligeholdelsesarbejder, herunder renovering af le- dige lokaler m.v. Derudover sammenholdte vi på stikprøvebasis re- guleringer foretaget sidste år med de i regnskabsåret faktisk gen- nemførte renoverings- og ombygningsopgaver. UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet omfaer ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af koncernregnskabet og årsregnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med koncernregnskabet eller årsregnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinfor- mation. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen inde- holder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfaelse, at ledelsesbe- retningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn- skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin- gen. ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEFFORORDNINGEN Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Jeudan A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret . januar til . december , med filnavnet MIWOKLZHMS- ---da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kom- missionens delegerede forordning / om det fælles elektroni- ske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-op- mærkning af koncernregnskabets resultatopgørelse, totalindkomst- opgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og pengestrømsopgørelse. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overhol- der ESEF-forordningen, herunder: • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder ud- videlser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menne- skeligt læsbare koncernregnskab og • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sik- kerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbej- det i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger aænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF- forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlin- gerne omfaer: • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-op- mærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærknings- processen, • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af kon- cernregnskabet, • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF- taksonomien og selskabets opreelse af udvidelser til taksono- mien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF- taksonomien, og • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede kon- cernregnskab. Det er vores opfaelse, at årsrapporten for regnskabsåret . januar - . december , med filnavnet MIWOKLZHMS- ---da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i over- ensstemmelse med ESEF-forordningen. LEDELSENS ANSVAR FOR KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udar- bejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinfor- mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af koncernregnskabet og årsregnskabet er ledel- sen ansvarlig for at vurdere Koncernens og Selskabets evne til at fort- sæe drien, at oplyse om forhold vedrørende fortsat dri, hvor dee er relevant, samt at udarbejde koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat dri, medmindre ledel- sen enten har til hensigt at likvidere Koncernen eller Selskabet, ind- stille drien eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dee. REVISORS ANSVAR FOR REVISIONEN AF KONCERNREGNSKABET OG ÅRSREGNSKABET Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uan- set om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspå- tegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i over- ensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderli- gere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fej- linformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træffer på grundlag af koncernregnskabet og årsregnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internatio- nale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstræk- keligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvi- gelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfae sammensværgelser, dokument- falsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesæelse af in- tern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisio- nen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende ef- ter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklu- sion om effektiviteten af Koncernens og Selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af le- delsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og til- knyede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat dri er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisi- onsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder el- ler forhold, der kan skabe betydelig tvivl om Koncernens og Selska- bets evne til at fortsæe drien. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre op- mærksom på oplysninger herom i koncernregnskabet og årsregn- skabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modi- ficere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspå- tegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at Koncernen og Selskabet ikke længere kan fortsæe drien. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af koncernregnskabet og årsregnskabet, herunder noteoplysnin- gerne, samt om koncernregnskabet og årsregnskabet afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. • Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i Koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregn- skabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre kon- cernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betyde- lige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uaængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uaængighed og, hvor dee er relevant, tilhørende sikkerheds- foranstaltninger. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste le- delse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udeluk- ker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåteg- ning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele den offentlige interesse har af sådan kommunikation. København, den . marts Deloie Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR.nr. Jesper Jørgensen Statsautoriseret revisor MNE-nr. mne Jeudan Årsrapport – Ledelses- og revisionspåtegninger RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE BELØB I DKK ’ Koncern Moderselskab RESULTATOPGØRELSE NOTE 2021 2020 2021 2020 Nettoomsætning 3 1.813.573 1.534.076 706.134 675.865 Driftsomkostninger 4, 5 -776.334 -561.774 -189.010 -165.417 Bruttoresultat 1.037.239 972.302 517.124 510.448 Salgs- og marketingomkostninger 5 -17.157 -16.864 -17.148 -16.864 Administrationsomkostninger 5, 6 -143.703 -121.071 -94.144 -76.752 Resultat før finansielle poster (EBIT) 876.379 834.367 405.832 416.832 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 7 0 0 23.893 -36.520 Finansielle indtægter 8 9.581 11.359 19.087 23.642 Finansielle omkostninger 9 -117.914 -112.979 -99.088 -89.346 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 768.046 732.747 349.724 314.608 Gevinst/tab ejendomme 10 1.761.805 409.540 1.042.494 307.293 Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 11 486.482 -564.112 294.997 -325.003 Resultat før skat 3.016.333 578.175 1.687.215 296.898 Skat af årets resultat 12 -664.543 -127.263 -365.230 -72.220 ÅRETS RESULTAT 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678 Årets resultat pr. aktie (DKK) 13 42,45 8,14 Årets resultat pr. aktie udvandet (DKK) 13 42,45 8,14 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678 Anden totalindkomst 0 0 0 0 TOTALINDKOMST 2.351.790 450.912 1.321.985 224.678 Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse – Jeudan Årsrapport BALANCE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’ Koncern Moderselskab AKTIVER NOTE 2021 2020 2021 2020 Investeringsejendomme 15 30.428.509 27.981.947 18.041.567 16.558.056 Domicilejendom 15 202.639 0 202.639 0 Igangværende projekter investeringsejendomme 15 380.382 317.490 270.165 206.349 Driftsmateriel og inventar 15 33.658 30.536 22.619 16.630 Materielle aktiver i alt 31.045.188 28.329.973 18.536.990 16.781.035 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 15 0 0 1.313.081 1.154.668 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 15 0 0 321.655 536.873 Finansielle aktiver i alt 0 0 1.634.736 1.691.541 LANGFRISTEDE AKTIVER I ALT 31.045.188 28.329.973 20.171.726 18.472.576 Indestående Grundejernes Investeringsfond 8.792 8.372 7.492 7.079 Igangværende arbejder 16 245.736 118.929 0 0 Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 27.389 38.500 13.685 21.909 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 0 95.163 91.559 Selskabsskat 0 4.203 0 11.999 Andre tilgodehavender 33.301 17.515 21.560 18.643 Periodeafgrænsningsposter 5.984 10.198 4.573 8.574 Tilgodehavender i alt 321.202 197.717 142.473 159.763 Likvide beholdninger og værdipapirer 17 2.316 110.677 237 106.677 KORTFRISTEDE AKTIVER I ALT 323.518 308.394 142.710 266.440 AKTIVER I ALT 31.368.706 28.638.367 20.314.436 18.739.016 Jeudan Årsrapport – Balance BALANCE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’ Koncern Moderselskab PASSIVER NOTE 2021 2020 2021 2020 Aktiekapital 18 1.108.645 1.108.645 1.108.645 1.108.645 Overført resultat 8.970.826 6.754.693 5.042.102 3.855.774 Egenkapital i alt 10.079.471 7.863.338 6.150.747 4.964.419 Realkreditlån 19 16.241.274 15.630.874 9.633.389 9.123.270 Finansieringsinstitutter 19 1.242.887 2.065.169 1.242.887 2.065.169 Deposita 158.589 162.601 77.033 82.386 Udskudt skat 21 2.215.241 1.643.145 951.554 641.559 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 15.313 13.916 12.044 11.373 Anden gæld 29.635 28.357 9.047 8.946 Langfristede forpligtelser i alt 19.902.939 19.544.062 11.925.954 11.932.703 Realkreditlån 19 118.758 113.394 51.765 48.240 Finansieringsinstitutter 19 686.516 663.952 619.272 622.033 Deposita 195.259 182.749 110.850 98.844 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 301 248 194 179 Modtagne forudbetalinger fra kunder 100.990 95.510 48.302 42.418 Leverandørgæld 101.097 76.490 21.467 35.980 Gæld til tilknyttede selskaber 0 0 1.285.652 936.268 Selskabsskat 98.404 0 51.321 0 Anden gæld 49.318 60.189 24.962 29.364 Periodeafgrænsningsposter 35.653 38.435 23.950 28.568 Kortfristede forpligtelser i alt 22 1.386.296 1.230.967 2.237.735 1.841.894 FORPLIGTELSER I ALT 21.289.235 20.775.029 14.163.689 13.774.597 PASSIVER I ALT 31.368.706 28.638.367 20.314.436 18.739.016 Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser 23 Øvrige noter 24-31 Balance – Jeudan Årsrapport EGENKAPITALOPGØRELSE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’ Aktie- Overført Egenkapital Koncern kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2020 1.108.645 6.307.444 7.416.089 Årets resultat 450.912 450.912 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 450.912 450.912 Køb af egne aktier -3.663 -3.663 Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 6.754.693 7.863.338 Årets resultat 2.351.790 2.351.790 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 2.351.790 2.351.790 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 37 37 Køb af egne aktier -10.670 -10.670 Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013 Egenkapital 31. december 2021 1.108.645 8.970.826 10.079.471 EGENKAPITALOPGØRELSE PR. . DECEMBER BELØB I DKK ’ Aktie- Overført Egenkapital Moderselskab kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2020 1.108.645 3.634.759 4.743.404 Årets resultat 224.678 224.678 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 224.678 224.678 Køb af egne aktier -3.663 -3.663 Egenkapital 1. januar 2021 1.108.645 3.855.774 4.964.419 Årets resultat 1.321.985 1.321.985 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 1.321.985 1.321.985 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 37 37 Køb af egne aktier -10.670 -10.670 Aktiebaseret vederlæggelse 8.013 8.013 Egenkapital 31. december 2021 1.108.645 5.042.102 6.150.747 * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2021 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2021: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2020: t.DKK 2.061.874) * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2021 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2021: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2020: t.DKK 2.061.874) Jeudan Årsrapport – Egenkapitalopgørelse PENGESTRØMSOPGØRELSE BELØB I DKK ’ Koncern Moderselskab PENGESTRØMSOPGØRELSE 2021 2020 2021 2020 Resultat før finansielle poster (EBIT) 876.379 834.367 405.832 416.832 Modtagne finansielle indtægter 9.581 11.359 19.087 23.642 Betalte finansielle omkostninger -118.137 -112.896 -99.529 -89.263 Resultatført aktiebaseret vederlæggelse 8.013 0 8.013 0 Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 19.865 18.197 11.235 8.611 Modtaget/betalt selskabsskat -4.265 2.617 8.085 1.219 Pengestrømme før ændring i driftskapital 791.436 753.644 352.723 361.041 Ændring i driftskapital: Tilgodehavender -126.946 29.064 6.032 44.193 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 443 1.015 686 878 Leverandørgæld m.m. 18.557 107.771 332.623 350.417 Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 683.490 891.494 692.064 756.529 Igangværende projekter investeringsejendomme -365.348 -388.758 -219.347 -248.758 Forbedringer investeringsejendomme -183.031 -115.322 -149.128 -74.531 Forbedringer domicilejendom -42 0 -42 0 Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. -603.175 -1.050.502 -468.744 -983.098 Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 122.411 18.781 89.845 0 Køb af kapitalandel i tilknyttet selskab 0 0 -134.520 0 Likvide beholdninger som er frigivet/deponeret 108.800 -43.800 106.500 -41.500 Driftsmateriel og inventar netto -20.420 -9.875 -15.363 -7.652 Udlån og tilgodehavender 0 0 215.218 74.798 Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -940.805 -1.589.476 -575.581 -1.280.741 Optagelse af realkreditlån 5.823.972 1.747.833 3.865.109 1.065.593 Indfrielse af realkreditlån -4.516.283 -443.146 -2.963.313 0 Indfrielse af lån hos finansieringsinstitutter -677.953 0 -677.953 0 Afdrag på realkreditlån -119.353 -115.275 -53.696 -50.553 Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -212.475 -263.111 -212.475 -263.111 Modtagne deposita, netto 12.806 -10.069 4.190 -9.099 Betalt udbytte -133.000 0 -133.000 0 Køb af egne aktier -10.670 -3.663 -10.670 -3.663 Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 167.044 912.569 -181.808 739.167 Nettoændring i alt -90.271 214.587 -65.325 214.955 Likviditet 1. januar -416.745 -631.332 -376.526 -591.481 Likviditet 31. december -507.016 -416.745 -441.851 -376.526 Likvide beholdninger ifølge regnskab 2.316 110.677 237 106.677 Likvide beholdninger som er deponeret 0 -108.800 0 -106.500 Træk på driftskreditter -509.332 -418.622 -442.088 -376.703 Likviditet 31. december -507.016 -416.745 -441.851 -376.526 Kreditfaciliteter 1.395.000 1.395.000 1.395.000 1.390.000 Finansielle reserver 31. december 887.984 978.255 953.149 1.013.474 Pengestrømsopgørelse – Jeudan Årsrapport . Væsentlig regnskabspraksis, regnskabsmæssige skøn og vurderinger . Segmentoplysninger Koncern . Nettoomsætning . Driftsomkostninger . Personaleomkostninger . Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor . Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber . Finansielle indtægter . Finansielle omkostninger . Gevinst/tab ejendomme . Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser . Skat af årets resultat . Resultat pr. aktie . Udbytte . Langfristede aktiver . Igangværende arbejder . Likvide beholdninger og værdipapirer . Aktiekapital . Finansielle gældsforpligtelser . Finansielle gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet . Udskudt skat . Kortfristede forpligtelser . Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser . Kontraktlige lejeindtægter . Finansielle risici og finansielle instrumenter . Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter . Nærtstående parter . Ny regnskabsregulering . Begivenheder efter balancedagen . Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse . Anvendt regnskabspraksis NOTEOVERSIGT Jeudan Årsrapport – Noter Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for for hen- holdsvis Koncernen og Jeudan A/S aflægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber jf. IFRS bekendtgø- relsen. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangvæ- rende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forplig- telser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsvær- di. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder . januar . Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk- ningsbidrag for har ikke medført ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kra, er omtalt i note . De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regn- skabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabsprak- sis i øvrigt er beskrevet i note . I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og modersel- skabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og årsregnskabet. INVESTERINGSEJENDOMME Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfaer ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyede omkostninger. Investeringsejendomme måles eerfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den aastbaserede værdiansæelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes ikke uaængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdien på den enkelte ejendom, men Jeudan har i løbet af benyet to uaf- hængige vurderingsmænd til at vurdere udviklingen i ejendomspriser- ne i den del af ejendomsmarkedet, hvor hovedparten af Jeudans ejen- domme er beliggende. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab ejendomme”. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfaer direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles eerfølgende til dagsværdi. Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til le- jen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode. Forudbetaling for investeringsejendomme måles til kostpris. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har le- delsen foretaget følgende regnskabsmæssig vurdering, der har ha en betydelig indflydelse på årsregnskabet. Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangs- punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hæn- delser. Med udgangspunkt heri anvendes en aastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæelse af Jeudans ho- mogene portefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens samlede ejendomsværdier (: , ). Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med samme hovedelementer: + Årlige lejeindtægter +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje - Driftsomkostninger - Ind- og udvendig vedligeholdelse - Administration = Nettoresultat (sum af til ) / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / ) + Refusionssaldi - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - ) . ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes dris- og energiregnskaber. . REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer at den faktiske leje afviger væsent- ligt fra markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje. . DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfaer blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabonnementer, renhol- delse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af dris- og energiud- gier etc. . VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER Noter – Jeudan Årsrapport . VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER FORTSAT Andel af Gennemsnitligt Gennemsnitlig Interval for anvendte afkastprocenter portefølje aast pris pr. m Aastprocent: Over , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: , til , , , . Aastprocent: < , , , . Samlet for porteføljen , , . Tabellen viser fordelingen af anvendte aastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m . . IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs- ejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hen- sæes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). På erhvervslejemål hensæes der ikke til løben- de indvendig vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne. For så vidt angår ejendomme, hvor boligreguleringsloven og lejeloven fastsæer lovpligtige hensæelser, anvendes disse hensæelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). Udover hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages reservati- oner til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renove- ringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grund- lag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi jf. nedenfor pkt. . . ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ). . AFKASTPROCENT Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendom- mens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold. For konstatering af udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Hen- vendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finan- sieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejds- partnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en bety- delig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbin- delse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere aolder direktionen og/eller le- delsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarke- det og udlejningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og an- skaffelsessummer på nye investeringer. • Jeudan aolder løbende møder med de større ejendomsmægler- virksomheder i København, og på disse møder drøes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets udbud- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og udlejning. Disse kilder kombineret med løbende analyserapporter fra ejendoms- mæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold danner grundlaget for fastsæel- se af en aastprocent for hver enkelt ejendom. . REFUSIONSSALDI Refusionssaldi opgøres som deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til boligregulerings- lovens §§ og . . KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der kan ske korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reserva- tioner (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, Jeudan Årsrapport – Noter . VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER FORTSAT ejendomme beliggende i helt særlige økonomisk trængte erhvervs- eller beboelsesområder, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende. Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdi- regulering på DKK . mio. i (: DKK mio.). Ejendom- mene er værdiansat til et gennemsnitligt aast på , mod , i . Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes af flere fak- torer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae aastkrav til de enkelte ejendomme. Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav er belyst i tabellen på side . Tabellen viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egen- kapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i af- kastprocenten i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aastprocenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et fald i af- kastprocenten på , -point medføre en stigning i dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.). På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK pr. m, svarende til - , vil medføre en reduktion i ejendom- menes værdi på DKK mio. (: DKK mio.) jfr. tabellen på side . Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m ultimo (: DKK . pr. m). Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme ekskl. udviklingsejendom- me var ved udgangen af , målt på lejeindtægter (: ,). Et fald i udlejningsprocenten på -point vil medføre en nedgang i le- jeindtægterne på ca. DKK mio. (: DKK mio.). FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER OG AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen real- kreditlån og lån fra finansieringsinstituer med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaaler for en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis aalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændrin- ger i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil til- knyede finansielle gældsforpligtelser med modsat reet fortegn. Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitut- ter (bortset fra driskredier, der måles til amortiseret kostpris), her- under afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Eer første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resul- tatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme. Denne metode er blandt andet valgt for at tilvejebringe en indregnings- overensstemmelse mellem aktiver og passiver, idet der eer Koncer- nens opfaelse kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyede finansielle gældsforpligtelser. Koncernen anvender således ikke de regnskabs- mæssige betingelser for sikring, da det vil medføre en indregnings- og målingsuoverensstemmelse. Renteaaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Dagsværdien heraf præsenteres sammen med de finansielle gældsforpligtelser til real- kredit- og finansieringsinstituer, idet de anses som en integreret del af lånet optaget hos de pågældende realkredit- og finansierings- instituer. Dagsværdien af renteaalerne på balancedagen tillægges/ fradrages derfor lånenes bogførte værdi. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indreg- nes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gælds- forpligtelser”. Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat- opgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser”. Aoldte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig- telser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finan- sielle gældsforpligtelser”. Andre gældsforpligtelser, som omfaer deposita, driskredier, gæld til leverandører, tilknyede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris. Noter – Jeudan Årsrapport . SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret- ningsmæssige segmenter. Segmentet ”Investeringsejendomme” om- faer investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i København og på Frederiksberg. Segmentet ”Service” leve- rer ejendomsrelaterede serviceydelser til egne såvel som eksterne kunder. Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregnings- priser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjene- steydelser mv. Samtlige Koncernens investeringsejendomme er beliggende på Sjæl- land. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det strategiske fokusområde København og Frederiksberg, hvorfor Kon- cernen ikke har en geografisk segmentopdeling. Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end af Koncer- nens samlede neoomsætning. 1) De interne elimineringer udgør t.DKK 217.890 mod t.DKK 232.381 for samme periode sidste år. 2) De interne elimineringer udgør t.DKK 199.842 mod t.DKK 215.400 for samme periode sidste år. 3) De interne elimineringer udgør t.DKK 12.400 mod t.DKK 8.384 for samme periode sidste år. 4) De interne elimineringer udgør t.DKK 253.175 mod t.DKK 264.660 for samme periode sidste år. 5) De interne elimineringer udgør t.DKK 94.926 mod t.DKK 107.133 for samme periode sidste år. Investerings- Investerings- ejendomme ejendomme Service Service Koncern Koncern Nettoomsætning til eksterne kunder .. .. . . .. .. Nettoomsætning mellem segmenter . . . . Nettoomsætning 1) .. .. . . .. .. Driftsomkostninger 2) -. -. -. -. -. -. Bruttoresultat . . . . .. . Salgs- og marketingomkostninger -. -. - -. -. Administrationsomkostninger -. -. -. -. -. -. Resultat før finansielle poster (EBIT) . . . . . . Finansielle poster, netto -. -. . . -. -. Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) . . . . . . Gevinst/tab ejendomme .. . .. . Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser . -. . -. Segmentresultat før skat 3) .. . . . .. . Skat af årets segmentresultat -. -. -. -. -. -. Årets segmentresultat .. . . . .. . Segmentaktiver i alt 4) .. .. . . .. .. Segmentforpligtelser i alt 5) .. .. . . .. .. Tilgang af langfristede materielle aktiver .. .. . . Afskrivninger . . . . Årets regulering af nedskrivning til imøde- gåelse af tab på tilgodehavender, udgift . . - Jeudan Årsrapport – Noter Koncernens neoomsætning fra Investeringsejendomme omfaer lejeindtægter fra udlejning af lokaler samt andre indtægter i form af salg af serviceydelser i tilknytning til lokalerne. Neoomsætning fra Service omfaer levering af reparations- og renoveringsopgaver, der indregnes over tid, mens øvrig omsætning fra Service består af faste serviceaaler vedrørende dri, renhold og service af bygninger og anlæg. . NETTOOMSÆTNING Koncern Moderselskab Lejeindtægter fra Investeringsejendomme .. .. . . Andre indtægter fra Investeringsejendomme . . . . Salgsværdi af årets produktion inkl. igang- værende arbejder (Service) . . Øvrig omsætning Service . . Nettoomsætning i alt .. .. . . . DRIFTSOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab Drisomkostninger Investeringsejendomme . . . . Drisomkostninger Service . . Drisomkostninger i alt . . . . Heraf direkte driftsomkostninger vedr. ikke udlejede Investeringsejendomme . . . . Noter – Jeudan Årsrapport . PERSONALEOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab Bestyrelseshonorar . . . . Gager og lønninger . . . . Bidragsbaserede pensioner . . . . Refusion fra offentlige myndigheder -. -. -. -. Lønkompensation COVID- -. -. Andre omkostninger til social sikring . . . Personaleomkostninger i alt . . . . Personaleomkostningerne er fordelt således: Drisomkostninger . . . . Salgs- og marketingomkostninger . . . . Administrationsomkostninger . . . . Personaleomkostninger i alt . . . . Gennemsnitligt antal beskæftigede 598 577 171 152 Bestyrelse Direktion Bestyrelseshonorar . . Gage - - . . Personalegoder Vederlag i alt . . . . Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således: Direktionen udgøres af Per W. Hallgren. Ansæelseskontrakten for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet udgør måneder fra Selskabets side og måneder fra Per W. Hallgrens side. Ved Per W. Hallgrens pensionering udbetaler Selskabet en fratrædelsesgodtgørelse svarende til måneders bruo- vederlag. I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansæelsen skal Selskabet udbetale et beløb svarende til af den årlige gage til boet. Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet. Der er i iværksat en medarbejderaktieordning, som løber i perioden . april til . marts . Ordningen er en bruolønsordning, som giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til af den årlige bruoløn til aktier. Der er i ca. medarbejdere, som har benyet sig af ordningen, der giver dem mulighed for at købe . aktier til en kurs på DKK , pr. aktie (kursen er beregnet hen over en periode på dage fra . marts til . marts ) over perioden omfaet af ordningen. Der er optjent ret til og udgisført et beløb på DKK mio. i regnskabet pr. . december . Jeudan Årsrapport – Noter . HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR Koncern Moderselskab Lovpligtig revision Andre erklæringer med sikkerhed Skaerådgivning Andre ydelser Honorarer i alt . . RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyede selskaber -. Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyede selskaber . Resultat af kapitalandele i tilknyede selskaber i alt . -. Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalande- lenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i realiseret et overskud på t.DKK ., hvorved genindvindingsværdien er forøget. Herudover er genindvindingsværdien af kapitalandel i Jeudan VIII A/S forøget med med t.DKK .. Som konsekvens heraf er der foretaget tilbageførsel af tidligere nedskrivninger af kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan VIII A/S med i alt t.DKK . i . . FINANSIELLE INDTÆGTER Koncern Moderselskab Renter af tilgodehavende hos tilknyede selskaber - - . . Renter af bankindestående mv. . Andre finansielle indtægter . Renteindtægter af finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi via resultatet . . . . Renter af gæld til finansieringsinstituer . . . . Finansielle indtægter i alt . . . . Honorar til Deloie Statsautoriseret Revisionspartnerselskab på t.DKK for ikke-revisionsmæssige ydelser omfaer andre erklæringer med sikkerhed vedrørerende erklæringer afgivet i forbindelse med modtaget COVID- lønkompensation, skaemæssig rådgivning vedrørende aktielønsprogram til medarbejderne samt anden moms- og skaemæssig rådgivning. Noter – Jeudan Årsrapport . FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab Renter af gæld til tilknyede selskaber - - . . Renter af gæld til finansieringsinstituer . . . . Øvrige finansielle omkostninger . Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi via resultatet . . . . Renter af gæld til realkreditinstituer . . . . Finansielle omkostninger i alt . . . . . GEVINST/TAB EJENDOMME Koncern Moderselskab Dagsværdireguleringer Opskrivning investeringsejendomme .. . .. . Nedskrivning investeringsejendomme -. -. -. -. .. . .. . Realiserede gevinst/tab Gevinst/tab ved salg af ejendomme . - Gevinst/tab ejendomme i alt .. . .. . . GEVINST/TAB FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab Dagsværdireguleringer Dagsværdiregulering realkreditlån -. -. -. -. Dagsværdiregulering renteaaler . -. . -. . -. . -. Realiserede gevinst/tab Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser . . . Låneomkostninger -. -. -. -. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser i alt . -. . -. Jeudan Årsrapport – Noter . SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern Moderselskab Aktuel skat . . . -. Udskudt skat . . . . Regulering selskabsskat vedrørende tidligere år - - Skat af årets resultat i alt . . . . Skat af årets resultat kan forklares således Beregnet skat af resultat før skat . . . . Skaeeffekt af: Ikke skaepligtige indtægter og fradrags- bereigede omkostninger - -. Regulering vedrørende tidligere år - - Nedskrivning kapitalandele tilknyede selskaber . Tilbageførsel nedskrivning af kapitalandele tilknyede selskaber -. Skat af årets resultat i alt . . . . Effektiv skaeprocent , , , , . RESULTAT PR. AKTIE Koncern Årets resultat (t.DKK) .. . Gennemsnitligt antal aktier (stk.) .. .. Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -. -. Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) .. .. Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) .. .. Resultat pr. aktie i DKK (EPS) , , Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS) , , . april udbetalte Jeudan A/S udbye til aktionærerne på t.DKK ., svarende til DKK , pr. aktie. For regnskabsåret vil bestyrelsen foreslå et udbye på t.DKK ., svarende til DKK , pr. aktie, der oppebærer ret til udbye for . Udbyet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart eer aoldelse af Selskabets ordinære generalforsamling . april forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. . december . Udbyt- tet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. . april er registre- ret i Selskabets ejerbog. . UDBYTTE Noter – Jeudan Årsrapport . LANGFRISTEDE AKTIVER Igangværende projekter Investerings- Domicil- investerings- Drismateriel Koncern ejendomme ejendom ejendomme og inventar Kostpris . januar .. . . Tilgang, køb .. . . Tilgang, forbedring . Overførsel . -. Afgang -. -. -. Kostpris . december .. . . Op-/nedskrivninger . januar .. Årets op-/nedskrivninger . Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -. Afgang op-/nedskrivninger . Op-/nedskrivninger . december .. Afskrivninger . januar . . Årets afskrivninger . . Afgang -. Afskrivninger . december . . Regnskabsmæssig værdi . december .. . . Kostpris . januar .. . . Tilgang, køb . . . Tilgang, forbedring . Overførsel til domicilejendom -. . Overførsel . -. Afgang -. -. -. Kostpris . december .. . . . Op-/nedskrivninger . januar .. Årets op-/nedskrivninger .. Tilbageførsel af op-/nedskrivninger . Afgang op-/nedskrivninger . Op-/nedskrivninger . december .. Afskrivninger . januar . . Årets afskrivninger . . . Afgang -. Afskrivninger . december . . . Regnskabsmæssig værdi . december .. . . . I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK . (. december t.DKK .). Jeudan Årsrapport – Noter . LANGFRISTEDE AKTIVER FORTSAT Igangværende Tilgode- projekter Dris- Kapitalandele havende hos Investerings- Domicil- investerings- materiel i tilknyede tilknyede Moderselskab ejendomme ejendom ejendomme og inventar selskaber selskaber Kostpris . januar .. . . .. . Tilgang, køb . . . Tilgang, forbedring . Tilgang, udlån Overførsel . -. Afgang -. -. -. Kostpris . december .. . . .. . Op-/nedskrivninger . januar .. -. Årets op-/nedskrivninger . -. Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -. Afgang op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger . december .. -. Afskrivninger . januar . . Årets afskrivninger . Afgang -. Afskrivninger . december . . Regnskabsmæssig værdi . december .. . . .. . Kostpris . januar .. . . .. . Tilgang, køb . . . . Tilgang, forbedring . Tilgang, udlån Overførsel til domicilejendom -. . Overførsel . -. Afgang -. -. -. -. Kostpris . december .. . . . .. . Op-/nedskrivninger . januar .. -. Årets op-/nedskrivninger .. . Tilbageførsel af op-/nedskrivninger . Afgang op-/nedskrivninger -. Op-/nedskrivninger . december .. -. Afskrivninger . januar . . Årets afskrivninger . . Afgang -. Afskrivninger . december . . . Regnskabsmæssig værdi . december .. . . . .. . I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK . (. december t.DKK .). Noter – Jeudan Årsrapport . LANGFRISTEDE AKTIVER FORTSAT Ejerandel Selskabs- og stemme- Kapitalandele i tilknyede selskaber Hjemsted kapital reigheder Jeudan I A/S København . Jeudan II A/S København . Jeudan III A/S København . Jeudan IV A/S København . Jeudan V A/S København . Jeudan VI A/S København . Jeudan VII A/S København . Jeudan VIII A/S København Jeudan IX ApS København Jeudan X ApS København Jeudan XII ApS København Jeudan Projekt & Service A/S København Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S. Selskabskapital, ejerandel og stemmereigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med bortset fra erhvervelse af Jeudan XII ApS i . Salgsværdien af udførte arbejder udgør t.DKK ., hvoraf avance andrager t.DKK . (: t.DKK ., : t.DKK .). Der er i indregnet t.DKK . (: t.DKK -.) vedrørende delvist udført arbejde i på igangværende entreprisekontrakter som følge af en revurdering af avancen. Koncernen har i henhold til IFRS . undladt at give oplysninger om uopfyldte leveringsforpligtelser, idet Koncernens entreprisekontrakter har en forventet varighed på under et år. . IGANGVÆRENDE ARBEJDER Koncern Moderselskab Salgsværdi af udførte arbejder . . . Foretagne acontofaktureringer -. -. -. Igangværende arbejder i alt . . . Jeudan Årsrapport – Noter Antal Købs-/salgspris af aktiekapital Beholdning . januar . . , , Tilgang . . . . , , Afgang , , Beholdning . december . . . . , , Koncernens likvide beholdninger består af indestående i danske finansielle instituer med høj kreditværdighed. Børsnoterede obligationer måles til dagsværdi og omfaer børsnoterede obligationer i danske kroner. . LIKVIDE BEHOLDNINGER OG VÆRDIPAPIRER Koncern Moderselskab Frie likvide beholdninger . . Børsnoterede obligationer Deponeringer . . Likvide beholdninger og værdipapirer i alt . . . Moderselskab Aktiekapital . december .. .. Aktiekapitalen består af 55.432.225 aktier á DKK 20. Aktiekapitalen omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyet særlige reigheder til aktierne. . AKTIEKAPITAL Selskabet har i 2021 erhvervet yderligere egne aktier til dækning af medarbejderaktieordning. Egne aktier Noter – Jeudan Årsrapport . FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom .. .. .. .. Driskredier . . . . Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. .. Gælden forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen . . . . Mellem et og to år fra balancedagen . . . . Mellem to og tre år fra balancedagen . . . . Mellem tre og fire år fra balancedagen . . . . Mellem fire og fem år fra balancedagen . . . . Eer fem år fra balancedagen .. .. .. .. Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser .. .. .. .. Dagsværdiregulering af gæld . . . . Dagsværdi af renteaaler -. . -. . Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. .. Gælden er indregnet således i balancen: Langfristede forpligtelser, realkreditlån .. .. .. .. Langfristede forpligtelser, finansieringsinstituer .. .. .. .. Kortfristede forpligtelser, realkreditlån . . . . Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstituer . . . . Finansielle gældsforpligtelser i alt .. .. .. .. Ydelser til betaling de kommende år .. .. .. .. Ydelserne forfalder til betaling således: Inden for et år fra balancedagen . . . . Mellem et og to år fra balancedagen . . . . Mellem to og tre år fra balancedagen . . . . Mellem tre og fire år fra balancedagen . . . . Mellem fire og fem år fra balancedagen . . . . Ydelser til betaling i alt .. .. .. .. Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK ..). Gæld til realkreditinstituer opgøres til børskurser pr. . december for de underliggende obligationer justeret for Koncernens egen kreditrisiko, der vurderes at udgøre nul baseret på en vurdering af de underliggende sikkerheder for prioritetslånene (uændret i forhold til ). Gæld til finansieringsinstituer opgøres til den nominelle restgæld, der vurderes at svare til dagsværdien, da lånene er variabelt forrentede. Driskredier måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK .). Dagsværdien af den enkelte renteaale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til . december . Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser ekskl. driskredier er specificeret ovenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling de kommende år inkl. renter, på baggrund af balancedagens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del. Jeudan Årsrapport – Noter . FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITET Indeholdt i Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret Koncern - Primo strømme aktiviteter ) regulering kurstab Ultimo Realkreditlån inkl. renteaaler .. .. -. -. . .. Finansieringsinstituer ekskl. driskredier .. -. .. Deposita . . -. . Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt .. . -. -. . .. Betalt udbye - -. - - - - Køb af egne aktier - -. - - - - Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt .. . -. -. . .. Indeholdt i Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret Moderselskab - Primo strømme aktiviteter ) regulering kurstab Ultimo Realkreditlån inkl. renteaaler .. . -. -. . .. Finansieringsinstituer ekskl. driskredier .. -. .. Deposita . . . . Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt .. -. -. -. . .. Betalt udbye - -. - - - - Køb af egne aktier - -. - - - - Samlede pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt .. -. -. -. . .. ) Lån der enten overtages eller indfries i forbindelse med køb og salg af ejendomme modregnes i henholdsvis køb og salg af investeringsejendomme, der præsenteres neo i pengestrømsopgørelsen. Det tilsvarende gør sig gældende for deposita. . UDSKUDT SKAT Koncern Moderselskab Udskudt skat . januar .. .. . . Tilgang ved køb af tilknyet selskab . Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen . . . . Udskudt skat . december .. .. . . Udskudt skat vedrører: Investeringsejendomme .. .. .. . Andre materielle aktiver -. -. - -. Finansielle gældsforpligtelser -. -. -. -. Fremførbare skaemæssige underskud -. -. -. -. Øvrige . . -. - Udskudt skat . december .. .. . . Noter – Jeudan Årsrapport De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier. . KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstituer er der i Kon- cernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK .. (: t.DKK ..), hvoraf t.DKK . (: t.DKK .) er i Koncernens besiddelse. Jeudan A/S har kautioneret for tilknyede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK .. (: t.DKK ..). Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af . juli bereiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé , matr.nr. Uerslev, i år for t.DKK . Den regnskabsmæssi- ge værdi udgør pr. . december t.DKK . (: t.DKK .). TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekon- trakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side ind- til . april . Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune bereiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabs- mæssige værdi udgør pr. . december t.DKK . (: t. DKK .). Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende leje af grund til TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK (: t.DKK ). Jeudan Projekt & Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK (: t.DKK ). Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Sel- skabet hæer solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skyldige selskabsskaer. Skyldige selskabsskaer andrager pr. . december t.DKK . (: t.DKK ). Jeudan A/S og de tilknyede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæer solidarisk for det samle- de momstilsvar, der pr. . december andrager t.DKK (: t.DKK ). Jeudan XII ApS er ikke momsregistreret. . PANTSÆTNINGER, GARANTIER SAMT EVENTUAL OG KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således: Koncern Moderselskab Udløb uopsigelighed inden for år . . . . Udløb uopsigelighed inden for - år . . . . Udløb uopsigelighed eer år .. .. .. .. Kontraktlige lejeindtægter i alt .. .. .. .. Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen .. .. . . . KONTRAKTLIGE LEJEINDTÆGTER Jeudan Årsrapport – Noter Politik for styring af finansielle risici Kapitalstruktur Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirk- somhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur vil have en bety- delig rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes optimalt, ligesom den finansielle risiko skal være un- der kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer, at en egenkapitalandel i niveauet vil være opti- mal under de aktuelle forhold. I vurderingen indgår en række forhold: • Forventningen til ejendommens aast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med udgangspunkt heri bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansierin- gen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative aast til aktionærerne. • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan realisere den økonomiske målsætning om et aast af det primære resultat på mindst af egenkapitalen, målt som resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenka- pital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår, samtidig med at aktionæ- rernes aast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et finansielt beredskab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med en kort be- slutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskra i vanskelige tider. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle rele- vante forhold. Der er aktuelt nogle makroøkonomiske tegn på, at sam- fundsøkonomien måske befinder sig i et sent stadie af en højkonjunktur. Dee medfører et ekstra fokus på en robust balance og kapital- og finan- sieringsstruktur. Jeudan har på den baggrund i sine kapitalmål indarbej- det en konjunkturbuffer på -point, således at Jeudan i sådanne perio- der opererer med en egenkapitalandel i niveauet - mod tidligere - . Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings- strukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. ) Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væ- sentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive forhøjet trinvis. Dee indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og an- dre perioder hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strate- giske niveau. Finansielle risikofaktorer Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Ren- terisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst mu- ligt omfang realkreditbelåning og supplerer om nødvendigt med an- lægslån. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån er den mest arak- tive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangs- punkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. En af årsagerne til at Jeudan kun i begrænset omfang anvender an- lægslån og driskredier er, at lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långi- ver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier en belåning eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans fremmedkapi- tal i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejen- . FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER Noter – Jeudan Årsrapport . FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT domsporteføljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. • Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og lånene opta- ges i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføl- jen ved brug af renteaaler. • Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. • Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg. Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renteri- siko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaaler, hvori- mod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der en kurs- risiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kurs- risikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dee nøgle- tal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på , -point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinan- den, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt. Ved indgåelse af renteaaler spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduce- res. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finansielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driskredit- ter og kursregulering. • Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer skat maksi- malt påvirke Koncernens egenkapital negativt med . Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således tilnærmel- sesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenka- pitalen ved et rentefald på basispunkter. Jeudan anvender derfor en afdækningsmodel, hvor renteaalerne pla- ceres i lige store puljer med et interval på , år og med en løbetid fra , år og op til år. Når den første pulje med en løbetid på , år udløber, tegnes en ny renteaale med en løbetid på år, hvoreer renteafdæk- ningen i udgangspositionen er reetableret. Modellen sikrer spredning af renteaalerne hen over rentekurven, og den gennemsnitlige løbetid for renteafdækningen ligger p.t. i et interval på - år, der de kommende år forventes reduceret til intervallet - år. For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i ud- gangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK , mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK . mio., svarende til ca. af Koncernens nuværende egenkapi- tal, hvilket er indenfor det besluede risikolo på af egenkapitalen. Jeudans afdækningsprocent udgør , (: ), og kursfølsomhe- den pr. basispunkt udgør ca. DKK mio. ved udgangen af (: DKK mio.). Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet under risikofaktorer side -, hvor blandt andet rente- og kursrisiko- en ved et rentefald på , -point og en rentestigning på henholdsvis ,, ,, , og , -point er beskrevet. Ved en stigning i renten på -point den . januar er den isolerede effekt af rentestigningen ved de nuværende renteaaler vist nedenfor for perioden til . Renteændring på , -point p.a. Ændring i finansielle omkostninger -. -. -. -. -. Ændring kursregulering .. -. -. -. -. Skat -. . . . . Resultateffekt .. -. -. -. -. Ændring cash flow pr. år -. -. -. -. -. Ændring cash flow akkumuleret -. -. -. -. -. Ændring egenkapital akkumuleret .. .. .. .. .. Jeudan Årsrapport – Noter . FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT Koncern Moderselskab Udlån og tilgodehavender, der måles til amortiseret kostpris . . . . Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. .. .. Afledte finansielle instrumenter (handelsbeholdning), der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen -. . -. . Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris .. . .. .. Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note . Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver fi- nansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow fra investerings- ejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyt- tede kreditfaciliteter, mindst skal svare til måneders EBVAT. Likviditetsreserve inklusive uudnyede kreditfaciliteter udgjorde ul- timo DKK mio. (: DKK mio.). I udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.). Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finan- sieringsinstituer, der har mange års kendskab til det danske ejen- domsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt sam- arbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samar- bejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank, Nordea og Handelsbanken. Finansielle instrumenter Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balan- cen: Ovennævnte kategorier omfaer følgende: Udlån og tilgodehavender: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodeha- vende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyede sel- skaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger. Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørel- sen: Realkreditlån og Finansieringsinstituer inkl. dagsværdi af rente- aaler og fratrukket Driskredier, der måles til amortiseret kostpris. Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driskredier, Leverandørgæld, Gæld til tilknyede selskaber samt Anden gæld. Noter – Jeudan Årsrapport . FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv Koncern i alt 0-1 år år > år fast rente rente % Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2020 i alt .. . .. .. .. , Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2021 i alt .. . . .. .. , Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv Moderselskab i alt 0-1 år år > år fast rente rente % Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2020 i alt .. . .. .. .. , Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2021 i alt .. . . .. .. , De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle rente- niveau på balancedagen. Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede. Kreditrisici Koncernen modtager, for så vidt angår kunder, sikkerhed for tilgodeha- vende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab. Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjene- steydelser. Den maksimale kreditrisiko knyet til tilgodehavende fra salg af tjene- steydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige vær- dier før modregning af depositum/forudbetalt leje. Der henvises i øvrigt til side i ledelsesberetningen omkring kunder- nes betalingsevne. Renterisici Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter: Jeudan Årsrapport – Noter Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Dagsværdihierarkiet Niveau Niveau Niveau KONCERN Langfristede aktiver Investeringsejendomme .. Igangværende projekter investeringsejendomme . Langfristede passiver Realkreditlån .. Finansieringsinstituer .. Afledte finansielle instrumenter . Kortfristede passiver Realkreditlån . Finansieringsinstituer . Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. .. Koncern - Langfristede aktiver Investeringsejendomme .. Domicilejendom . Igangværende projekter investeringsejendomme . Langfristede passiver Realkreditlån .. Finansieringsinstituer .. Afledte finansielle instrumenter . Kortfristede passiver Realkreditlån . Finansieringsinstituer . Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. . .. Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: • Niveau : Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens realkreditlån eksklusiv renteaf- taler jf. note . • Niveau : Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansæelsesmetoder, hvor alle væsentlige in- put er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån samt renteaaler. • Niveau : Værdiansæelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Kon- cernens investeringsejendomme, domicilejendom samt igangværende projekter investeringsejendomme. . DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER Noter – Jeudan Årsrapport Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Dagsværdihierarkiet Niveau Niveau Niveau Moderselskab - Langfristede aktiver Investeringsejendomme .. Igangværende projekter investeringsejendomme . Langfristede passiver Realkreditlån .. Finansieringsinstituer .. Afledte finansielle instrumenter . Kortfristede passiver Realkreditlån . Finansieringsinstituer . Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. .. Moderselskab - Langfristede aktiver Investeringsejendomme .. Domicilejendom . Igangværende projekter investeringsejendomme . Langfristede passiver Realkreditlån .. Finansieringsinstituer .. Afledte finansielle instrumenter -. Kortfristede passiver Realkreditlån . Finansieringsinstituer . Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen .. .. .. . DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER FORTSAT Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S, disses nærmeste familiemedlemmer samt selskaber kontrolleret af denne personkreds, anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående: . NÆRTSTÅENDE PARTER Navn Hjemsted Begrundelse William Demant Invest A/S Kongebakken , Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Sankt Annæ Plads , København K Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Skodsborg Sundhedscenter A/S Skodsborg Strandvej , Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Skodsborg der er ejer af Skodsborg Sundhedscenter A/S Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyede selskaber fremgår af note . Jeudan Årsrapport – Noter . NÆRTSTÅENDE PARTER FORTSAT Koncernen har ha følgende transaktioner med nærtstående parter: Koncern Moderselskab Transaktioner med tilknyede selskaber Køb af serviceydelser - - . . Salg af serviceydelser - - . . Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - . . Salg af administrationsydelser - - . . Finansielle indtægter - - . . Finansielle omkostninger - - -. -. Køb af anlægsaktiver - - Salg af anlægsaktiver - - Tilgodehavende hos tilknyede selskaber - - . . Gæld til tilknyede selskaber - - .. . Kaution for tilknyede selskabers realkreditlån - - .. .. Transaktioner mellem Selskabet og tilknyede selskaber er elimineret ved konsolidering. Transaktioner med direktion og bestyrelse Bestyrelseshonorar . . . . Gage til direktionen . . . . Salg af serviceydelser Udlejning af boliglejemål ) Udloddet udbye Tilgodehavende fra salg Transaktioner med William Demant Invest A/S Udloddet udbye . . Salg af serviceydelser Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og dets moderfond Udloddet udbye . . Udlejning af erhvervslejemål ) . . . . Salg af serviceydelser Tilgodehavende fra salg Transaktioner med Skodsborg Sundhedscenter A/S Salg af serviceydelser . ) Koncernen udlejer boliglejemål til direktion samt nærtstående til bestyrelse og direktion. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsæelse. ) Koncernen udlejer erhvervslejemål til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsæelse. Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært- stående parter. Noter – Jeudan Årsrapport På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt, men endnu ikke trådt i kra og godkendt af EU. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår. . NY REGNSKABSREGULERING Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens aktiver, passiver og fi- nansielle stilling. . BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet . marts godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten fore- lægges Jeudan A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling . april . . GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Jeudan Årsrapport – Noter Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note , som be- skrevet nedenfor. Konsolidering Koncernregnskabet omfaer Jeudan A/S (moderselskabet) og de sel- skaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Modersel- skabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for eller har ret til variable aast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at påvirke disse aast gennem sin råderet over selskabet. Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moder- selskabet og daerselskaberne ved sammenlægning af regnskabspo- ster med ensartet indhold og med eerfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regn- skaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overens- stemmelse med Koncernens regnskabspraksis. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind- regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Nyerhver- vede selskaber, der i væsentligt omfang har ansat personale på overta- gelsestidspunktet, vurderes at udgøre en virksomhed. I modsat fald anses det for erhvervelse af enkeltaktiver. Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber. Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, an- vendes overtagelsesmetoden, hvoreer de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der di- rekte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved aoldelsen. Hvis vederlagets endelige fastsæelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi. RESULTATOPGØRELSEN Neoomsætning Koncernens neoomsætning repræsenterer primært årets husleje- indtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Service. Indtægter fra Investeringsejendomme indregnes eer bestemmel- serne i IFRS . Indtægter fra Service indregnes eer bestemmelserne i IFRS . Igangværende arbejder for fremmed regning (entreprisekontrakter) indregnes over tid, hvilket bevirker at indtægter og omkostninger ind- regnes i resultatopgørelsen i takt med arbejdets udførelse. Indtægter fra faste serviceaaler vedrørende dri, renhold og service af bygninger og anlæg indtægtsføres løbende. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehaven- de vederlag. Neoomsætning opgøres eksklusive moms og med fra- drag af rabaer. Drisomkostninger Koncernens drisomkostninger repræsenterer primært årets dris- omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der af- holdes for at erhverve indtægten i Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver. Administrationsomkostninger Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der aoldes til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver. Personaleomkostninger Medarbejderaktieordning (bruolønsordning) indregnes i personaleom- kostninger over optjeningsperioden til en estimeret dagsværdi på tids- punktet for tildeling og en tilsvarende regulering af egenkapitalen. Finansielle poster Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger ved- rørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforplig- telser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Udbye fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egen- kapitalen og i anden totalindkomst. Aktuelle skaeforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skaepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skaesatser og -regler. Udskudt skat indregnes og måles eer den balanceorienterede gælds- metode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skaemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anven- delse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte forplig- telse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Udskudt skat måles ved at anvende de skaesatser og –regler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skaesatser eller – regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henfø- res til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapita- len eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden to- talindkomst. . ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Noter – Jeudan Årsrapport Udskudte skaeaktiver, herunder skaeværdien af fremførselsbe- reigede skaemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skaeforpligtelser eller som neoskaeaktiver til mod- regning i fremtidige positive skaepligtige indkomster. Udskudte skaeaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyet. Moderselskabet er sambeskaet med alle daerselskaber. Modersel- skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskaede selskaber i forhold til disses skaepligtige indkomster. BALANCEN Drismateriel og inventar Drismateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumule- rede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt den- ne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede drisøkonomiske brugstid, som er - år. Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under dris- og admini- strationsomkostninger. Finansielle aktiver Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i daerselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsæe, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbye end daerselskabets totalindkomst for det pågæl- dende år. Hvis dee er tilfældet, opgøres aktivets genindvindings- værdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge og dels de særlige risici, der er tilknyet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme. Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæs- sige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin- dingsværdien. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle eer- følgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes akti- vets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindings- værdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have ha, hvis nedskrivning ikke var foretaget. Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæs- sige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Igangværende arbejder Når udfaldet af en entreprisekontrakt kan skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til salgsværdien af det på balancedagen udførte arbejde fratrukket foretagne acontofaktureringer og nedskrivninger til imødegåelse af tab. Salgsværdien måles på baggrund af færdiggørelsesgraden på balan- cedagen og de samlede forventede indtægter fra den enkelte entrepri- sekontrakt. Færdiggørelsesgraden for det enkelte projekt beregnes normalt som forholdet mellem det anvendte ressourceforbrug og det totale bud- geerede ressourceforbrug. Kan udfaldet af en entreprisekontrakt ikke skønnes pålideligt, måles entreprisekontrakten til de medgåede entrepriseomkostninger, hvis de kan genindvindes. Når det er sandsynligt, at de samlede entrepriseomkostninger vil over- stige de samlede entrepriseindtægter for en entreprisekontrakt, ind- regnes det forventede tab straks som en omkostning. De igangværende arbejder indregnes i balancen under tilgodehaven- der eller forpligtelser, aængig af, om neoværdien udgør et tilgode- havende eller en forpligtelse. Tilgodehavender Tilgodehavender omfaer tilgodehavender fra salg af varer og tje- nesteydelser samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og ef- terfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til no- minel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af for- ventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfaer aold- te omkostninger, der vedrører eerfølgende regnskabsår. Periodeaf- grænsningsposter måles til kostpris. Egenkapital Udbye indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedta- gelse på generalforsamlingen. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbye for egne aktier ind- regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfaer forpligtelser i hen- hold til Lov om leje og Lov om midlertidig regulering af boligforholdene. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer. . ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT Jeudan Årsrapport – Noter . ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfaer modtagne indtægter, der vedrører eerfølgende regnskabsår. Perio- deafgrænsningsposter måles til kostpris. PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømsopgørelsen præsenteres eer den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende dri, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året. Finansielle reserver omfaer maksimale kreditfaciliteter reduceret med aktuelt likviditetstræk på balancedagen. Pengestrømme vedrørende drisaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante drisposter, æn- dring i driskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabs- skat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfaer betalin- ger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I penge- strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte sel- skaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfaer æn- dringer i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbe- taling af udbye. Likviditet omfaer frie likvide beholdninger med fradrag af driskre- dier. Kreditfaciliteter omfaer trækningsreigheder Jeudan enten har el- ler kan få stillet til rådighed indenfor kort tid. SEGMENTOPLYSNINGER Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering. Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forplig- telser omfaer de poster, der direkte kan henføres til det enkelte seg- ment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et påli- deligt grundlag. Langfristede aktiver i segmentet omfaer de aktiver, som anvendes di- rekte i segmentets dri, herunder materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmentet omfaer de aktiver, som er direkte for- bundet med drien i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgo- dehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periode- afgrænsningsposter og likvide beholdninger. Segmentforpligtelser omfaer forpligtelser, der er afledt af segmentets dri, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, deposita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld. NØGLETAL Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finans- foreningens elektroniske nøgletalsvejledning samt almindeligt aner- kendte beregningsformler. Noter – Jeudan Årsrapport Resultat før kurs- og værdireguleringer x Gennemsnitlig egenkapital Årets resultat x Gennemsnitlig egenkapital Egenkapital, ultimo x Passiver i alt, ultimo EBIT + finansielle indtægter Finansielle omkostninger Udbytteprocent x aktiens pålydende Egenkapital, ultimo Antal aktier, ultimo Børskurs Indre værdi Årets resultat Gennemsnitligt antal udvandede aktier Resultat før finansielle poster (EBIT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Gennemsnitligt antal udvandede aktier Børskurs EPS Pengestrømme fra driften Gennemsnitligt antal udvandede aktier Design, layout og foto Kim Tonning Portrætfoto Alexander Banck-Petersen . ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS FORTSAT De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: RESULTAT FØR KURS OG VÆRDIREGULERINGER/ GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL FORRENTNING AF EGENKAPITAL ROE EGENKAPITALANDEL RENTEDÆKNING UDBYTTE PR. AKTIE DPS INDRE VÆRDI PR. AKTIE BV KURS/INDRE VÆRDI P/BV RESULTAT PR. AKTIE EPS EBIT PR. AKTIE EBITPS EBVAT PR. AKTIE EBVATPS PRICE EARNINGS PE PENGESTRØM PR. AKTIE CFPS Jeudan Årsrapport – Noter JEUDAN A/S Bredgade København K Tlf: jeudan.dk 529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982020-01-012020-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31529900MI0WOKLZH7MS982020-01-012020-12-31529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31529900MI0WOKLZH7MS982019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982019-12-31529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-311cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-312cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-313cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-315cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-314cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-311cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982021-01-012021-12-311cmn:ConsolidatedMemberxbrli:pureiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31529900MI0WOKLZH7MS98Jeudan A/SRegnskabsklasse DBredgade301260København Kwww.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/598577171152529900MI0WOKLZH7MS9814246045Jeudan A/SBredgade 301260 København KKonklusionGrundlag for konklusion577574
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.