Fast Ejendom Danmark

FASTEJENDOM - 2021 2021-01-012021-12-31Fast Ejendom Danmark A/SRingager4A2605Brøndby28500971529900OD0S4ABJLE8K132020-01-012020-12-31Regnskabsklasse DÅrsrapport28500971Fast Ejendom Danmark A/SRingager 4A2605 BrøndbyxWizard version 1.1.1105.0, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusion3070022830700228529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900OD0S4ABJLE8K132020-01-012020-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31529900OD0S4ABJLE8K132019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132019-12-31529900OD0S4ABJLE8K132020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares ÅRSRAPPORT 2021 CVR. NR. 28 50 09 71 Ringager 4A, 2605 Brøndby EJENDOM DANMARK A/S FAST Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune FAST EJENDOM DANMARK A/S ÅRSRAPPORT 2021 17. regnskabsår Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 21. april 2022 Som dirigent _____ Poul Jagd Mogensen Advokat INDHOLDSFORTEGNELSE Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 Øvrige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Forventninger til 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 Langsigtede ﬁnansielle mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .25 Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .27 Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29 Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .30 Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .34 Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 Balance pr. 31. december 2021 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40 3 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 Selskabsoplysninger Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune Telefon: 70 22 80 30 www.fastejendom.dk Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen Fondskode/ISIN, DK0060522746 Navn: Fast Ejendom Danmark Kortnavn: FED Bestyrelse Niels Roth, formand Peter Olsson, næstformand Søren Hofman Laursen Direktion Torben Schultz Revision EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Alle’ 36 2000 Frederiksberg Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 21. april 2022 fra kl. 16:00 på adressen c/o Accura Advokatpartnerselskab, Tuborg Boulevard 1, 2900 Hellerup. 4 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING LEDELSESBERETNING I Bredebjergvej, Taastrup 5 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Hoved- og nøgletal Hovedtal i DKK ’000 2021 2020 2019 2018 2017 Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 77.498 48.494 83.160 131.654 119.766 36.606 -9.579 64.857 34.793 19.638 54.431 43.302 23.664 -8.892 34.410 25.865 76.035 45.995 30.034 76.029 64.011 33.977 -6.265 57.746 45.475 72.158 44.410 14.337 58.747 47.538 33.201 -5.081 42.457 33.430 78.304 49.881 6.203 Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af investeringsejendomme Bruttoresultat 56.084 45.994 39.791 -11.708 34.286 29.496 Resultat af primær drift Resultat af primær drift før værdireguleringer Finansielle poster, netto Resultat før skat 110.187 77.005 Årets resultat Balance Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Selskabskapital 1.126.210 141.399 5.319 1.108.466 42.116 1.019.703 45.628 889.130 84.655 868.200 91.486 5.482 5.319 5.319 5.482 Egenkapital 485.011 741.944 40.654 407.818 702.617 40.147 383.964 648.340 33.027 345.542 598.609 29.634 314.460 613.480 31.746 959.686 0 Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Balancesum 1.267.609 30.494 1.150.582 69.811 1.065.331 100.668 2.588.607 973.785 6.602 Investering i langfristede aktiver Antal aktier i omløb, stk. 2.570.979 2.570.979 2.652.442 2.677.531 Pengestrøm fra Driftsaktivitet 26.599 -13.806 8.984 24.656 -69.489 42.489 -2.344 26.609 -100.131 32.585 20.415 -6.602 -21.936 -8.123 28.338 94.520 -99.101 23.757 Investeringsaktivitet Finansieringsaktivitet Årets pengestrømme 21.777 -40.937 Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000) Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000) 40.000 40.000 30.000 20.000 10.000 30.000 20.000 10.000 0 0 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 6 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Hoved- og nøgletal Nøgletal 2021 2020 2019 2018 2017 Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Forrentning af egenkapital % 3,2 10,3 17,2 183.221 80,1 6,5 3,2 4,0 3,5 6,7 3,8 5,4 4,3 5 % % 6,5 12,5 171.209 88,8 7,0 10,1 151.903 91,1 7,0 9,7 Areal ultimo 2) m2 184.690 77,1 6,9 152.154 88,1 7,0 Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 3) Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Resultat af ejendomme, udlejet 3) Husleje, udlejet 4) % % kr/m2 kr/m2 kr/m2 kr/m2 % 330 244 303 321 372 528 455 500 521 584 Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering 4) 889 382 500 425 418 Dagsværdi af ejendomme 6.557 0,99 29,95 29,91 1,27 54,6 7 6.002 1,00 10,06 10,04 1,24 56,8 7 5.956 1,18 17,28 17,28 1,24 56,8 7 5.853 1,26 12,54 12,54 1,33 56,4 6 5.706 1,16 10,89 10,89 1,89 59,5 7 Omkostningsprocent Resultat pr. aktie kr Udvandet resultat pr. aktie kr Gennemsnitlig lånerente % Loan to Value % Gennemsnitlig antal ansatte Indre værdi kr % % kr % 188,65 18,9 158,62 6,9 148,33 13,9 130,27 10,9 9,8 117,44 10,6 Tilvækst i indre værdi, årlig Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år Børskurs ultimo året 12,3 10,5 119,00 25 12,0 141,00 25 131,00 12 86,50 34 97,00 17 ’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi Deﬁnitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis. 1) Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for årene 2017 - 2018 i forbindelse med implementering af IFRS 9, IFRS 15 og IFRS 16. 2) I 2021 er arealet reduceret med 1.469 m2 primært som følge af salg af en enkelt ejendom. I 2019 blev arealet øget væsenligt som følge af tilgang af ejendom- men Ringager. 3) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlej- ningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje. 4) Nøgletal for 2019 og 2020 er tilpasset, således at disse beregnes på baggrund af udlejningsgraden af investeringsejendomme ekskl. udviklingstunge ejen- domme. 7 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Overordnet økonomisk overblik Det har været et travlt og godt år for Selskabet, hvor vi har reetableret udlejningsgraden fra primo 2020, og skabt funda- mentet for fremtiden med hensyn til yderligere udlejning og dermed yderligere nedbringelse af vores tomgang. Selskabet har indgået aftale om udvikling af lejligheder på Baltorpvej i Ballerup, som ved færdiggørelse om ca. to år, vil bidrage væ- sentligt med yderligere stabil indtjening og et stabilt cash ﬂow. Vi har solgt ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund med Der er således fortsat meget kapital i investeringsmarkedet, hvilket kombineret med gode forretningsvilkår i Danmark, det stabile politiske system og den robuste økonomi (AAA rating hos de store analyse ﬁrmaer) er medvirkende til at Danmark betragtes som en ”safe haven” af mange internationale investo- rer. Efter at beskæftigelsen igennem de seneste år toppede i 2019 henblik på at styrke vores ﬁnansielle struktur i forbindelse med med næsten 3 millioner i job, og en ledighedsprocent på 3,7 udviklingsprojektet i Ballerup. pct., faldt den i 2020 som følge af COVID-19. Ved udgangen af 2020 var ledigheden steget til 4,7 pct. på grund af pandemi- Set i et mere overordnet perspektiv, blev 2021 på mange måder en og nedlukninger. Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj en fortsættelse af tidligere år. Ikke mindst eﬀekten og betyd- ningen af COVID-19 kom endnu klarere til udtryk, og gjorde 2021 til endnu et turbulent år, hvor en række ejendomsaktører fortsat blev positivt påvirket af pandemien. Året startede så- ledes med massive nedlukninger og restriktioner som følge af en ny DELTA variant. Disse påvirkninger blev rimeligt hurtigt absorberet, og det stod klart, at samfundet – ikke mindst det danske – var ganske godt forberedt denne gang. Ultimo året blev verden så præsenteret for endnu en variant – OMICRON varianten. Den viste sig heller ikke at have en hverken større eller længerevarende eﬀekt på markederne, selvom også denne stigning i beskæftigelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt ledigheden yderligere igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledighedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyr- ken. Dette er det lavest niveau siden september 2008. I 2022 forventer regeringen at ledigheden falder yderligere til 2,4 pct. Beskæftigelsen nåede således nye højder, virksomheder- ne tjente ﬂere penge, og lønningerne steg. Dermed steg også efterspørgslen efter ﬂere og større boliger, samt ﬂere kontor-, lager- og produktionslokaler. Renten var ved indgangen til 2021 fortsat historisk lav, men variant medførte restriktioner og nedlukninger især af ”de sæd- igennem året har den lange rente vist en svagt stigende tendens. vanlige” brancher i turist – og oplevelsesindustrien. Inﬂationen er tiltaget efter genåbningen af samfundet, hvilket bl.a. skyldes COVID-19 aﬂedte problemer med de globale forsyningslinjer, som har medført forsinkelser med at skaﬀe en lang række varer, kombineret med stærkt stigende energipriser. Stigende inﬂationsforventninger i eurozonen og USA øger forventningerne til fremtidige stigninger i markedsrenterne, eftersom centralbankerne anvender inﬂationsniveauet som pejlemærke i forbindelse med rentefastsættelsen. På trods af COVID-19 var således fortsat et væsentligt tema i 2021, men den medførte langtfra samme panik som første gang verden stiftede bekendtskab med pandemien tilbage i marts 2020. Til gengæld blev et af de helt stor buzz words, som en konsekvens af pandemien, ”disruption”, og i dette tilfælde i forbindelse med forsyningskæder og leverance stabilitet på verdensplan. Også bygge – og anlægssektoren blev ramt, hvilket har medført den stigende inﬂation fastholdt ECB sin ledende korte rente på længere leveringstider og stigende priser på en lang række varer. minus 0,5 pct. Alt i alt er dansk økonomi kommet hurtigt og stærkt ud af krisen. En ekspansiv ﬁnanspolitik, en eﬀektiv udrulning af vac- ciner samt en række hjælpepakker til de ramte dele af erhvervs- På trods af dette, var den økonomiske vækst kraftigere end set i mange år. I takt med at landet genåbnede, begyndte beskæfti- gelsen igen at stige. Udrulningen af vaccinerne og dermed også livet afdæmpede de økonomiske tilbageslag og sikrede at en større immunitet blandt befolkningen betød, at samfundet kunne vende tilbage til mere normale tilstande i store dele af 2021. Danmark har været et af de hurtigste lande til at vende tilbage til normaliserede tilstande. Danmark var præget af restriktioner og nedsat aktivitet ved indgangen til 2021. På grund af en bred politisk velvilje, hurtig udrulning af vacciner og andre tiltag vendte dansk økonomi i løbet af året og endte med en frem- gang i BNP, som ifølge økonomisk redegørelse fra Finansmini- steriet endte på 3,9 pct. For sammenligningens skyld var BNP i 2020 for første gang siden ﬁnanskrisen negativ med -2,1 pct. I 2022 og 2023 forventer Finansministeriet, at BNP stiger med Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked var i 2021 historisk høj, og den er i stigende grad drevet af uden- landske aktører, dog i sund konkurrence med mange store danske aktører på ejendomsmarkedet. Den samlede transakti- onsvolumen rundede for første gang nogensinde 100 mia. kr., og boligejendomme handles ultimo 2021 helt ned til 3 pct. i af- henholdsvis 2,8 pct. og 2,1 pct. Om end det økonomiske tilba- kast. Og det er værd at bemærke, at ud af den samlede transak- tionsvolumen var næsten halvdelen (47 mia. kr.) transaktioner uden for Storkøbenhavn. geslag i 2020 var hårdt, var det ganske kortvarigt, og på trods af usikkerheden omkring den fremtidige udvikling i COVID-19 situationen, står dansk økonomi ved indgangen til 2022 lige så stærkt som før pandemien. 8 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Bolig en time. Boligmarkedet er fortsat meget stabilt, og står ifølge Colliers Markedsrapport for 56 pct. af investeringsvolumen i 2021. Den store interesse fra både danske og udenlandske investorer har presset afkastene ned på meget lave niveauer. Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som investorer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash ﬂow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale. Gennem en årrække er indbyggertallet i København steget, men på trods af opfø- relse af en lang række boligejendomme, har udbuddet ikke kunne følge med efterspørgslen. Det har resulteret i underskud af boliger, og deraf stigende priser og lejeniveauer. Efter ﬂere år med store stigninger bliver lejeniveauerne i nogle segmenter (større og dyrere lejligheder) dog udfordret af lejerne. Dette har medført, at interessen for lejeboliger i omegnskommunerne af især København og Århus, men også i den øvrige provins, er øget væsentligt. Boligejendomme i dette geograﬁske segment har også påkaldt sig investorernes interesse. Som følge af den hårde konkurrence og de meget lave afkast i de større byer, vælger ﬂere danske og udenlandske investorer i stigende grad at investere uden for de større byer. Dette billede tegnede sig allerede i 2021, men den geograﬁske spredning er steget i 2021 i takt med investorernes interesse for provinsen kombineret med de ekstremt lave afkast i de større byer. Denne fortsatte stærke vækst i e–handlen har vist sig at have en betydelig positiv indvirkning på lager- og logistiksektoren, da det kræver en eﬀektiv forsyningskæde og et eﬀektivt distribu- tionsnetværk. Dette billede er som sagt en fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Eﬀekten, og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel efter denne type ejendomme, er blot blevet endnu tydeligere og større i 2021. Flere virksomheder har udvidet lager – og logistiklokaler som følge af øget efterspørgsel. Ligeledes opleves større investorin- teresse for dette segment, og investeringsmarkedet oplevede fortsat faldende afkastkrav i løbet af 2021. Interessen for lager- og logistikejendomme i de sekundært beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til den oﬀentlige infrastruktur, har været stigende efter at rystel- serne fra coronakrisen har lagt sig, og tomgangsprocenten inden for dette segment har tilsvarende været faldende siden efteråret 2020. Tomgangen er dog meget forskellig imellem nybyggede og mere eﬀektive ejendomme sammenholdt med ældre og ofte mere utidssvarende ejendomme. Men interes- sen for denne type ejendomme er ikke desto mindre stigende, hvilket påvirker lejen i det sekundære segment i opadgående retning. Lager og logistik Foruden boligmarkedet har især lager og logistikmarkedet været i fokus i 2021. Den accelererende udvikling som startede i 2020 inden for nethandlen, homeware, streaming og andre brancher tog yderligere til i styrke i 2021, så en lang række producenter og transporterhverv har fortsat haft særdeles gode tider. IT og software virksomheder, som har vist vejen til en anden måde at ”mødes” på, har ligeledes fortsat gode tider. I mange henseender har 2021 været en kopi af 2020, blot med en accelererende eﬀekt. Lager og logistik ejendomme har således været særdeles efter- tragtet i 2021, og ifølge Colliers Markedsrapport er transakti- onsvolumen i dette segment vokset til mere end det dobbelte af 2020 niveauet. Interessant er det at notere sig, at aktiviteterne i højere grad ﬁnder sted uden for de store byer. Kontor De ﬂeste udbydere af kontorlejemål, er efterhånden enige om, at fremtidens kontor bliver påvirket af COVID-19. Det er nu kun et spørgsmål om, hvordan kontormarkedet påvirkes, og hvordan aktørerne skal agere. COVID–19 har ført til, at ar- bejdstagere og arbejdsgivere har fået øjnene op for de mulig- heder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere ef- fektivt. Det resulterer i større autonomi, øget eﬀektivitet, sparet transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget fokus på ﬂeksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontor segmentet, som har medført stigende interesse for kontorfællesskaber og kontorhoteller. Disse giver mindre såvel som større virksomheder mere ﬂeksibilitet i forhold til deres lokalebehov. Derfor forventes efterspørgslen efter kontorfæl- lesskaber og kontorhoteller også fortsat at være høj, og de færreste tvivler efterhånden på at denne eﬀekt på efterspørgslen kun har været midlertidig. E–handlens fortsatte stigende andel af det samlede forbrug på verdensplan har ligeledes blot taget til i styrke. Også danskerne handler mere og mere online, og generelt er e–handlen blevet en fast integreret del af vores forbrugermønster. Det nye er, at kunderne hurtigere tager digitale og teknologiske muligheder til sig. Butikker, distributionsselskaber, betalingsudbydere og sociale medier leverer stribevis af tiltag, som giver forbrugerne mulighed for at handle online. Og forbrugerne har taget det hurtigt til sig. I dag er den generelle forventning blandt forbrugerne, at varer bestilt online kommer inden for 1-2 dage. For ikke så længe siden var forventningerne 3-4 dage, men den stærkt stigende e-handel har åbnet for nye spillere og muligheder, ikke mindst på distributionen, så dag-til-dag levering er allerede normalt. Inden for dagligvare sektoren leveres nu ﬂere steder inden for 9 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis koncen- treret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og ef- fektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og hvor lejerne har mulighed for at up-/downsize i forhold til deres lø- at Selskabet vurderer, at det netop i det nuværende marked er den optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen af lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af de muligheder som har været til stede på ejendommen. bende behov. Virksomhedernes fokus på eﬀektive kvadratmeter De aktuelle markedstendenser efter reaktionerne på Corona og ﬂeksible lejevilkår har øget interessen for kontorhoteller og servicerede ﬂerbrugerhuse. Coronakrisen har forstærket denne udbruddet som beskrevet ovenfor betyder, at Selskabets ejen- domsportefølje beﬁnder sig i et positivt scenarie med øget ef- tendens, og mange forventer at nogle af de arbejdsmønstre som terspørgsel på lager- og logistikejendommene og deraf stigende krisen har medført, med bl.a. forstærket tendens til hjemmear- bejdspladser evt. kombineret med free seating ordninger i stør- lejepriser og faldende tomgang. Over halvdelen af Selskabets portefølje består af lager – og logistikejendomme, som oplever re eller mindre grad, vil vise sig at blive af permanent karakter. stor efterspørgsel i forbindelse med, at regeringens tiltag mod Det er endnu meget svært at vurdere den samlede eﬀekt, blandt udbredelsen af COVID-19 har vist deres eﬀekt på detailbran- andet fordi en vis faglig sparring med kolleger i nærheden og daglig social kontakt også har sine fordele. Tendensen til mere hjemmearbejde – og deraf et aﬂedt behov for mindre efter- spørgsel på kontorkvadratmeter - vil formentlig modvirkes af vores øget fokus på sundhed. For at begrænse smitterisiko ved at have en vis fysisk afstand kan det være nødvendigt at øge kontorareal pr. ansat, og reorganisere indretning af kontorer. I tillæg hertil er der på baggrund af mangel på kvaliﬁceret arbejdskraft som følge af den meget høje beskæftigelsessitua- tion, kommet yderligere fokus på at indrette yderst attraktive kontomål, samt at kunne tilbyde en række fællesfaciliteter. På chen, nethandel m.v. Den type logistikløsninger som pande- mien har medført, eller blot accelereret, medfører behovet for ”last mile distribution” og dag til dag-levering. Dette passer godt til en række af Selskabets ejendomme, som ligger relativt bynært og meget tæt på den mest relevante infrastruktur, men hvor der ikke nødvendigvis er f.eks. 12 m. loftshøjde, diverse robot systemer til plukning, moderne indretning m.v. Året 2021 har således, været et gunstigt år for Selskabet i dette segment. I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet kun øget efterspørgsel efter pandemien. Vi har således dialog med denne baggrund vurderer Colliers i deres markedsrapport at det ﬂere potentielle såvel som eksisterende lejere, som ønsker samlet set vil trække i retning af øget efterspørgsel på kontor kvadratmeter. mere plads og bedre indretning, og som er positive over de tiltag, som vi påbegyndte implementering af for ﬂere år siden. Større ﬂeksibilitet i form af bl.a. fremlejemulighed og kortere bindingsperioder samt ”hybride” løsninger i storrumskontorer, hvor medarbejdere kan bevæge sig rundt til forskellige zoner i kontoret som endda kan være indrettet til speciﬁkke formål er de helt centrale ønsker. Der er således fortsat et betydeligt incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, eﬀektivitet og ﬂek- sibilitet, og Selskabet arbejder målrettet for at imødekomme tendenserne og efterspørgslen. For både kontor- samt lager- og logistikejendomme gælder, at en del af de mere sekundært beliggende arealer i stigende grad kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelsen af infrastrukturprojekter, som f.eks. den nye letbane ved Ring 3 uden for København. FAST EJENDOM DANMARK A/S Hvordan er vi positioneret Hovedaktiviteterne er fortsat udlejning, udvikling og drift af erhvervslejemål omkring København og de større byer i pro- vinsen. Ligeledes påtager Selskabet sig også gerne investering i ejendomme, hvor der som et centralt element, vil kunne indgå en værdiskabende udviklingsopgave af den enkelte ejendom. Dette medfører, at Selskabet i søgningen efter nye investerin- ger også søger ejendomme med et større udviklingspotentiale end tidligere, hvorved selskabet selv realiserer det økonomiske udbytte af udviklingsarbejdet, samt udnytter kompetencerne i Selskabets organisation til at tilføre en ejendom yderligere værdi. I 2021 er der, som beskrevet i Børsmeddelelse nr. 11, kommet yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forret- ningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021 indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder på Baltorpvej i Ballerup. Denne form for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for Selskabets almindelige aktivitet i forbindelse med de til branchen hørende normale løbende forhandlinger med lejere, ind– og fraﬂytninger samt vedligeholdelsesaktiviteter for por- teføljens ejendomme, blev således yderligere stimuleret af en betydelig efterspørgsel i 2021. Selskabet har på den baggrund indhentet den tomgang, som de mange fraﬂytninger medførte i 2020. Væsentlige aktiviteter i året Udlejning Reducering af tomgangen efter de omfattende fraﬂytninger som Selskabet stod overfor i 2020 og af tomgangsarealer i øv- rigt har fortsat været et kernefokusområde. Selskabet modtog en række opsigelser i 2019, til fraﬂytning i 2020. Opsigelserne var i forvejen ventet eller strategisk besluttet. Det lykkedes i 10 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I løbet af 2020 at udleje et ganske betragteligt antal m2, og den reelle og fulde helårseﬀekt har for de ﬂeste nyudlejninger haft fuld eﬀekt i 2021. Selskabet er således lykkedes med at ind- på udlejning af lokalerne. Fast Ejendom Danmark A/S ﬂyttede sin adresse til Brøndby den 1. december 2020. hente den ”tabte” lejemasse, og udlejningsgraden er, såfremt vi Ejendommen er på ca. 22.000 m2, heraf 18.000 m2 kontor og ikke indregner eﬀekten fra Ringager jf. nedenfor, i 2021 kom- met tilbage på niveau med tidligere, hvilket igen har medført en ganske tilfredsstillende lejeindtægt i 2021. 4.000 m2 kælder og blev anskaﬀet for 84,6 mio. kr. Som prisen afspejler, var der et betydeligt potentiale i ejendommen som følge af en markant tomgang, kombineret med et vedligehol- delsesmæssigt efterslæb. Realiseringen af dette potentiale er Selskabet godt i gang med, og i 2021 er der foretaget udlej- ning af 3,1 mio. kr. (26 indﬂytninger, 2.583 m2), hvilket kan Ledelsen er af den opfattelse, at det omfattende niveau af udlejninger i 2020 og 2021, er udtryk for at strategien, med en mere aktiv udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme sammenholdes med fraﬂytninger i 2021 på 0,2 mio. kr. (3 i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fort- sætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauerne. fraﬂytninger, 231 m2). Ejendommen er ved udgangen af 2021 tæt på 50 pct. udlejet, hvilket kan sammenholdes med godt 10 pct. udlejning efter fraﬂytning af ejendommens tidligere største lejer – Bane Danmark – ultimo 2018. Den samlede tilgang i 2021 udgjorde 7,1 mio. kr. (48 ind- ﬂytninger, 10.095 m2). Fraﬂytninger udgjorde -2,7 mio. kr. (19 fraﬂytninger, 4.721 m2). Ultimo 2021 er der modtaget varslinger om ﬁre fraﬂytninger i 2022 med samlet leje på 3,7 mio. kr. (3.732 m2). Ultimo februar 2022 er der indgået aftaler til indﬂytning med en samlet tilgang i året på 3,5 mio. kr. (15 indﬂytninger). Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon- torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål, attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center, moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau- rant, ﬁtnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de seneste par år, bl.a. stærkt accelereret af Coronakrisen. Selskabet rapporterer udlejningsgraden ekskl. projektejendom- me som ultimo 2021 alene udgøres af Baltorpvej. Tidligere betragtedes også ejendommen Ringager 2–4 i Brøndby som projektejendom, men som resultat af en forbedret udlejnings- situation samt en fremskreden opgradering af ejendommen, betragtes denne ejendom, fra primo 2020, på lige fod med den øvrige portefølje af investeringsejendomme, på trods af at der helt som forventet fortsat er en betydelig tomgang og et betyde- ligt udviklingspotentiale i ejendommen. Udlejningsgraden af investeringsejendomme er herefter øget fra 77,1 pct. primo året til 80,1 pct. ultimo året. Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil som konsekvens af købet af Ejendomsselskabet Ringager ApS være negativt påvirket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejningsscenarie. Udlejningsgrad, pct. 2021 80,1 89,2 2020 77,1 86,4 Investeringsejendomme Investeringsejendomme ekskl. Ringager Det er således lykkedes at kompensere for den ret betragtelige afgang, som ramte Selskabet primo 2020. Såfremt Ringager 2-4 ikke indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlej- ningsgraden udgøre 89,2 pct. Hjørnekontoret, Brøndby Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i porteføljen, hvorfor det er ledelsens forventning, at udlejnings- graden realiseres i niveauet 83 pct. ultimo 2022. Ringager 2-4, Brøndby Den fortsatte istandsættelse og opgradering af Ringager 2 – 4, Brøndby har som oprindeligt planlagt udgjort en væsentlig del af Selskabets aktiviteter i 2021, på lige fod med bestræbelserne 11 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Baltorpvej, Ballerup Selskabet blev ultimo 2018 præsenteret for Ballerup Kommu- nes ide for en ny rammelokalplan, som muliggør konvertering af Selskabets eksisterende ejendom på Baltorpvej fra ren erhvervsejendom til boliger eller en kombination af boliger og erhverv. Kommunens overordnede helhedsplan er at konvertere Ballerup Erhvervspark til Baltorp Bykvarter. Selskabet ejer en større ejendom på Baltorpvej i Ballerup, som er en del af pågældende område. Såfremt helhedsplanens tanker omkring udnyttelse af området gennemføres i dets tidligere præsentere- de form, medfører det bl.a. byggeret på over 22.000 m2 boliger. Vi har siden 2019 i samarbejde med arkitekter, rådgivende ingeniører, øvrige rådgivere og kommunen arbejdet videre med denne mulighed. En række af de oprindelige forudsætninger og det oprindelige idegrundlag blev af kommunen ændret primo 2020, og en del af det påbegyndte – og næsten færdiggjorte – projekteringsmateriale måtte ændres væsentligt. Baltorpvej, Ballerup Det lykkedes imidlertid at opnå byggetilladelse i 2020 vedrø- rende en del af projektet, og ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentrepriseaftale med HHM A/S, om opførsel af 96 lejlighe- der med sammenlagt 8.129 m2 i første etape. Sideløbende med opførslen af første etape boliger, vil Selskabet i samarbejde med kommunen udarbejde plangrundlaget for den resterende del af ejendommen, som, såfremt det fortsat bliver muligt med en 100% byggeret, vil udgøre yderligere næsten 14.000 m2. Kærup Industrivej, Ringsted I oktober måned 2019 indgik Fast Ejendom Danmark en 11- årig lejeaftale med møbelproducenten MUUTO A/S. Aftalen er en forlængelse af en eksisterende lejeaftale på 13.988 m2 lager- og logistikejendom kombineret med en ny og moderne lager- og logistikejendom på 10.800 m2 samt udvidelse af eksi- sterende udlejningsareal med 1.512 m2. Nybyggeriet er i 2020 gennemført som forventet og budgetteret og blev færdigt før tid, og MUUTO A/S kunne således tage de nye ﬂotte og mo- derne logistiklokaler i brug en måned før forventet. Lejeaftalen er den største enkeltstående lejeaftale som Selskabet har ind- gået, og vil bidrage betydeligt til Selskabets drift og likviditet i de næste mange år. Såvel resultat – som cash ﬂow eﬀekten fra lejeforholdet har haft fuld eﬀekt i år 2021, og aftalen har været en væsentlig bidragsyder til Selskabets resultat i 2021. Når byggeriet af første etape står færdigt ultimo 2023, vil pro- jektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projekt- summen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markeds- vilkår, vil være i niveauet + 250 mio. kr. og den forventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil fra 2024 blive i niveauet +13 mio. kr. Den regnskabsmæssige eﬀekt af projek- tet vil materialisere sig i takt med byggeriets fremdrift, forudsat at dagsværdien af projektet kan skønnes pålideligt. Indtil da vil projektet blive indregnet til kostpris. Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat primært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannel- sen af Baltorpvej rummer en gunstig mulighed for at skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegnskom- muner. Som følge af ovenstående har Selskabet undladt udlejnings- bestræbelser på ejendommen de seneste år. Dette har påvirket udlejningsgraden i 2020 og 2021, og som en konsekvens heraf også resultat og likviditet. Kærup Industrivej, Ringsted 12 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Rådhusvej, Charlottenlund Selskabet underskrev i december 2021 en aftale med Viga Real Estate om salg af Selskabets tidligere domicilejendom i Charlottenlund (3.000 m2). Ejendommen blev overdraget til den nye ejer pr. den 1. februar 2022. Ejendommen har været et værdifuldt aktiv for Selskabet igennem mange år med en lav tomgang og et væsentligt bidrag til Selskabets lejeindtægter og likviditet. Ejendommen er løbende blevet værdireguleret til dagsværdi, og salget medfører således kun en beskeden yderligere gevinst i forhold til den bogførte værdi i december 2021. Da ejendommen var ubelånt, vil der tilﬂyde Selskabet en væsentlig likviditet i 2022. En del af denne likviditet vil indgå som egenkapital i forbindelse med ﬁnansieringen af første etape af entreprisen i Ballerup, jf. ovenfor. Rådhusvej, Charlottenlund 13 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”) udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og de ﬁre helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS, Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark 2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,2 mia. kr. bestående af erhvervsejendomme på sekundære beliggenheder hovedsa- gelig i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktivite- terne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen. ”Datterselskaberne”). Baltorpvej er stiftet pr. den 30. juni 2021, Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor som et 100% ejet datterselskab til FED 1, ved tilførsel af ejen- dommen Baltorpvej i Ballerup. det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop- gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karak- teristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen- dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2021 er udviklingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes Koncernens 17. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i datterselskaberne. der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter min- dre og ﬂeksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af fællesydelser og faciliteter. Flere ejendomme er under istandsættelse til ﬂerbrugerhuse, kontorhotel eller til anden anvendelse. Fast Ejendom Danmark A/S - Modersel- skabet Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens ﬁre datter- selskaber. Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom- kostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kon- torhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkostninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af leje- indtægterne. Ud af de samlede administrationsomkostninger i 2021 på 12,1 mio. kr. (2020: 11,7 mio. kr.), er 10,3 mio. kr. (2020: 9,5 mio. kr.) således omfordelt. Resultat af datterselskaberne udgør 11,3 mio. kr. (2020: -0,8 mio. kr.) og ﬁnansielle poster netto, er indtægtsført med 3,4 mio. kr. (2020: 2,8 mio. kr.). De ﬁnansielle indtægter består af renter på koncernlån og de ﬁnansielle omkostninger består af negative renter af indeståender i banken samt leasingrenter. Moderselskabets resultat før skat i 2021 udgør 13,1 mio. kr. (2020: 0,2 mio. kr.). 14 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Årets resultat og formue Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, pct. Lejeind- tægter i alt Lejeindtægter Realiseret 2021 Lager og logistik Kontor Bolig Andet Lejeindtægterne i 2021 udgør 77,5 mio. kr. svarende til en stig- ning på 12,6 mio. kr. (+19,5 pct.; 2020: 64,9 mio. kr.). Lejeind- tægterne er realiseret på et højere niveau end de seneste ﬁre år. Sjælland Jylland Fyn 33,3% 2,4% 0,4% 23,5% 24,2% 11,8% 3,8% 0,0% 0,0% 0,5% 0,0% 0,0% 61,1% 26,6% 12,2% En støt stigende interesse for lejemålene i 2021 og ibrugtagning af en nyopført lagerbygning ultimo 2020, medførte både en øget udlejningsgrad og fremgang i lejeindtægterne. Året 2020 var kendetegnet ved nogle større fraﬂytninger i første halvår med efterfølgende genudlejninger i andet halvår. Den løbende genudlejning, der er fortsat igennem hele 2021, ses som et udtryk for at det er lykkedes at reetablere udlejningsgraden til niveauet 80 pct. efter fraﬂytningerne i 2020 (2020: 77,1 pct.). Lejeindtægter i alt 36,1% 59,6% 3,8% 0,5% 100,0% Lejeind- tægter i alt Udvikling i 2021 Lager og logistik Kontor Bolig Andet Sjælland Jylland Fyn 6,3% -0,5% 0,5% 7,7% 2,7% 2,7% 0,1% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 14,1% 2,2% 3,2% Særligt lager- og logistikejendomme, som porteføljen in- deholder en væsentlig del af, oplevede en generel forbedret udlejningssituation og står således for godt 2/3 af stigningen i årets lejeindtægter, hvoraf knap halvdelen kan relateres til det nyopførte lager i Ringsted. Kontorlejemål har ligeledes, om end i mindre grad end lager- og logistikejendomme, oplevet en stigende efterspørgsel. Især på Sjælland hvor en bevidst strategi om ’gentænkning’ og udvikling af tidligere domicillejemål til mindre kontorlejemål og/eller kontorfællesskaber imødekom- mer en stigende efterspørgsel. Lejeindtægter i alt 6,2% 13,1% 0,1% 0,0% 19,5% Den indgåede aftale med salget af Rådhusvej medfører at ’Bolig’ segmentet udgår i 2022. Salget af ejendommen Lykkesholms Alle i Århus blev gennem- ført i oktober kvartal og har derfor alene påvirket lejeindtægter- ne i ubetydelig grad. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør 29,0 mio. kr. (2020: 30,1 mio. kr.) svarende til en bespa- relse på 1,1 mio. kr. (BELØB I DKK '000) 2021 2020 2019 2018 2017 Ejendommen Baltorpvej blev i 2021 overført fra porteføljen af investeringsejendomme til projektejendomme og afholdte pro- jekt- og ﬁnansieringsomkostninger tillægges ejendommen til kostpris indtil dagsværdien kan skønnes pålideligt. Korrigeres der herfor er omkostninger vedrørende investeringsejendomme- ne i 2021 samlet set på niveau med 2020. Løbende og planlagt vedligehold 5.405 3.091 -194 3.476 5.196 -103 8.714 4.995 -726 8.581 4.554 -917 7.387 4.844 -978 Lejerindretninger Modtaget fra fraﬂyt- tede lejere Lejerindretninger og vedligehold i alt 8.302 8.569 12.983 12.218 11.253 En væsentlig andel af omkostninger vedrørende investerings- ejendomme anvendes til lejerindretninger og vedligeholdelse. I 2021 er disse poster samlet realiseret med 8,3 mio. kr. (2020: 8,6 mio. kr.). 15 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I I årsregnskabet for 2020 blev behovet for de fremadrettede vedligeholdelsesarbejder vurderet til, at skulle være på et lavere niveau i de kommende år end i de foregående tre år, da et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb på enkelte ejendom- me skøntes at være indhentet. Dette er lykkedes med udført vedligehold på 5,4 mio. kr. dog uden helt at nå niveauet på 3,5 mio. kr. fra 2020, hvor fokus primært var på lejerindretning ved genudlejning af årets fraﬂytninger. Omkostninger til lejerin- dretninger er, efter fradrag af beløb modtaget fra fraﬂyttede lejere, samtidig reduceret fra 5,1 mio. kr. til 2,9 mio. kr. Og de Det er vores vurdering, at der er en vis usikkerhed knyttet til værdiansættelsen, idet enkelte af ejendommene kan være van- skelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. Det er derfor vores vurdering, at porteføljens samlede værdi skal angives med et vist spænd, svarende til +/- 5 pct. Markedsværdien af porteføljen kan herefter fastsættes i spæn- det mellem ca. 1.165 mio. kr. og kr. 1.288 mio. kr.” samlede omkostninger til såvel vedligehold som lejerindretnin- Bestyrelsen ﬁnder, at den interne værdiansættelse på 1.201,3 ger er således realiseret på niveau med sidste år. mio. kr. ligger komfortabelt inden for det af Colliers anførte interval. Resultat af ejendommenes drift For en nærmere gennemgang af metode og principper ved den interne værdiansættelse henvises til note 2. Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve- steringsejendomme udgør herefter 48,5 mio. kr. (2020: 34,8 mio. kr.). Administrationsomkostninger Værdireguleringer af investeringsejendomme Årets administrationsomkostninger udgør 11,9 mio. kr. (2020: 11,1 mio. kr.). Stigningen i omkostninger kan i al væsentlighed henføres til øgede hensættelser til skyldig bonus relateret til den positive udvikling i årets resultat. Korrigeret for hensættel- se til skyldig bonus udgør administrationsomkostningerne 10,8 mio. kr. Værdireguleringer af investeringsejendomme er positive med 83,2 mio. kr. (2020: 19,6 mio. kr.) heraf +2,7 mio. kr. i 1. kvar- tal, +40,7 mio. kr. i 2. kvartal, +7,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +32,7 mio. kr. i 4. kvartal. Den i 2020 konstaterede større efterspørgsel, særligt efter lager- og logistikejendomme, er fortsat igennem 2021. Og den positive udvikling i udlejningsaktiviteterne ses som et resul- tat af en positiv udvikling i såvel efterspørgsel fra potentielle lejere som i markedsleje. Ligeledes ses fortsat en tendens fra investorer til, i endnu højere grad, at efterspørge lager- og logistikejendomme, hvilket medfører en positiv påvirkning på afkastkravet på denne type ejendomme. I 2021 har der gennemsnitligt været syv ansatte svarende til 2020. Resultat af primær drift Årets resultat af primær drift udgør 119,8 mio. kr. (2020: 43,3 mio. kr.) svarende til en stigning på 76,5 mio. kr. Korrigeret for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultatet af primær drift før værdireguleringer 36,6 mio. kr. (2020: 23,7 mio. kr.). Ejendomsporteføljen, inkl. ejendomme bestemt for salg, er ultimo 2021 bogført til en dagsværdi på 1.201,3 mio. kr. (2020: 1.106,2 mio.kr.) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav på 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.). Værdien svarer til gennemsnit- ligt 6.557 kr. pr. m2 (2020: 6.002 kr. pr. m2). Af den samlede stigning på +95,2 mio. kr. kan +28,0 mio. kr. henføres til forbedringer af ejendommene, +83,2 mio. kr. til urealiserede dagsværdireguleringer samt -16,0 mio. kr. til salget af Lykkes- holms Alle. I årsrapporten for 2020 var bestyrelsens forventning til resul- tatet af primær drift før værdireguleringer for 2021 i niveauet 31 mio. kr. Denne forventning blev opjusteret to gange i 2021 til henholdsvis i niveauet 33 mio. kr. den 15. april ved delårs- rapporten for 1. kvartal (børsmeddelelse nr. 4) og efterfølgende til niveauet 37 mio. kr. den 20. oktober ved en justering af forventningerne til årets resultat (børsmeddelelse nr. 7). Ejendomsmægler- og valuarﬁrmaet Colliers International Dan- mark A/S (Colliers) har, i lighed med tidligere år, gennemgået værdiansættelserne inkl. de underliggende forudsætninger og har besigtiget et antal ejendomme udvalgt af Colliers. Hono- raret for dette arbejde har været fast og dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Colliers har anført: ”Markedsværdien af den samlede portefølje på de 35 ejendom- me kan herefter opgøres til ca. 1.227 mio. kr. 16 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Finansielle poster, netto. Driftsmidler og inventar er øget med 1,0 mio. kr. hvilket kan relateres til en udviddelse af kontorhotellet Hjørnekontoret i Brøndby. Årets ﬁnansielle poster netto er omkostningsført med 9,6 mio. kr. (2020: 8,9 mio.kr.) svarende til en stigning på 0,7 mio. kr. I prioritetsgælden er der heraf omkostningsført værdiregulerin- ger på 0,6 mio. kr. (2020: 0,3 mio. kr.). Lejerestancer Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehaven- der fra lejerne 8 t.kr. (2020: 0,5 mio. kr.). Der er i 2021 ikke realiseret tab på udeståender (2020: 0,4 mio. kr.), men der er i året afsat 0,1 mio. kr. til imødegåelse af nye tab, og de samlede hensættelser til tab udgør således 0,1 mio. kr. ultimo 2021. Prioritetsrenterne er positivt påvirket af såvel de løbende afdrag og heraf faldende gæld, som et mindre fald i det generelle renteniveau. Den vægtede prioritetsrente/bidragssats udgjorde 1,21 pct. ultimo 2020 men faldt til 1,14 pct. i første halvår og 1,03 pct. i andet halvår hvilket samlet medførte en besparelse, inkl. eﬀekten fra årets afdrag og indfrielser, på 0,7 mio. kr. Egenkapitalen Besparelsen modsvares imidlertid af øgede bankrenter fra ﬁnansieringen af den nye lagerbygning i Ringsted samt den igangværende ombygning af Ringager. Bankrenter er således, inkl. etableringsomkostninger, omkostningsført med 2,9 mio. kr. (2020: 1,8 mio. kr.) svarende til en stigning på 1,1 mio. kr. Egenkapitalen udgør ultimo året 485,0 mio. kr. (2020: 407,8 mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets re- sultat (77,0 mio. kr.) og det igangværende aktieoptionsprogram jf. note 6 (0,2 mio. kr.). Bestyrelsen iværksatte i 2017 et 5-årigt aktietilbagekøbspro- gram i overensstemmelse med generalforsamlingsbemyndigel- sen af 20. april 2017. Under dette program er der, til og med april 2020, samlet erhvervet 88.463 stk. egne aktier, svarende til 3,33 pct. af det samlede antal aktier. De 88.463 stk. aktier er samlet erhvervet for 10,0 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig kurs på 113,04. Skat af årets resultat Skat af årets resultat er sammensat af 2,7 mio. kr. i aktuel skat og 30,5 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2020: henholdsvis 0 mio. kr. og 8,5 mio. kr.). Den skattepligtige indkomst, efter modregning af rest un- derskud fra tidligere år, udgør 12,0 mio. kr. og kan primært relateres til salget af Rådhusvej og Lykkesholms Alle. Den resterende andel af den skattemæssige værdi af underskud til fremførsel på 0,1 mio. kr. (2020: 1,3 mio. kr.) er, jf. note 24, nedskrevet til 0 kr. Det samlede tilbagekøb svarer til en buy-back yield, deﬁneret som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den samlede børsværdi af de udestående aktier, på 3,16 pct., beregnet ud fra kursen pr. den 30. december 2020 (119,00). Der er ikke erhvervet aktier i 2021. Resultat efter skat er herefter et overskud på 77,0 mio. kr. (2020: 25,9 mio. kr.). Bestyrelsen indstiller til generalforsam- lingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2021. Af beholdningen af egne aktier skal 36.000 aktier anvendes til det igangværende aktieoptionsprogram, der udløber oktober 2022, såfremt optionerne udnyttes fuldt ud. Anlægsaktiver Indre værdi Anlægsaktiverne sammensættes i al væsentlighed af investe- rings- og projektejendomme samt i mindre omfang af øvrige driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er i lighed med tidligere år, med bistand fra valuar- og mæg- lerﬁrmaet Colliers International Danmark A/S (’Colliers’), foretaget en vurdering af dagsværdien af ejendomsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og Colliers’ konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2. Den indre værdi per aktie udgør ultimo året 188,65 (2020: 158,62). Langfristede forpligtelser De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til ﬁnan- sieringsinstitutter på 651,7 mio. kr. (2020: 645,1 mio. kr.), ud- skudte skatteforpligtelser på 60,1 mio. kr. (2020: 29,6 mio. kr.), deposita på 29,7 mio. kr. (2020: 27,7 mio. kr.) samt leasingfor- pligtelser på 0,4 mio. kr. (2020: 0,2 mio. kr.). Investeringsejendommene, opgjort til dagsværdi ultimo året, udgør 1.046,7 mio. kr. (2020: 1.106,2 mio. kr.). Den reducerede værdi på -59,5 mio. kr. sammensættes af forbedringer (+28,0 mio. kr.), dagsværdireguleringer (+83,2 mio. kr.), salg af Lykkesholms Alle (-16,0 mio. kr.), overførsel af ejendommen Baltorpvej til projektejendom (-75,9 mio. kr.) samt ejendom- men Rådhusvej til aktiver bestemt for salg (-78,8 mio. kr.). Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel, udgør ultimo året 671,9 mio.kr. (2020: 665,2 mio. kr.). Gæld- sporteføljen er sammensat af prioritetslån (546,8 mio. kr.) og banklån (125,1 mio. kr.). 17 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rente- fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,53 år ved udgangen af 2021 (2020: 0,55 år). Banklånene er optaget som stående lån indtil ne COVID-19 hjælpepakker. Det positive resultat af den primære drift samt relativt lave ﬁnansieringsomkostninger sikrer fortsat en solid og positiv 2023/2024 med en variabel rente. Efter afsluttede forhandlinger likviditet fra driftsaktiviteten, trods en midlertidigt negativ i 2021 om vilkår for afdrag udgør den vægtede restløbetid for banklånene 16,3 år (2020: 2,25 år). forskydning i driftskapital. Nettooptagelse af ny bankgæld på 34,7 mio. kr. fratrukket udførte forbedringer af investeringsejendommene, køb af Bestyrelsen og direktionen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket driftsmidler og inventar samt afdrag på og indfrielse af prio- omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaf- ritetsgæld bevirker, at årets pengestrømme i alt bliver positiv taler. Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats med 21,8 mio. kr. (2020: -2,3 mio. kr.). inklusive bidrag på prioritetsgæld 1,00 pct. (2020: 1,00 pct.). En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil Den likvide beholdning udgør ultimo året 59,1 mio. kr. (2020: medføre en stigning i de årlige renteomkostninger fra prio- ritetsgælden før skat på ca. 5,4 mio. kr. men samtidig udløse en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på ca. 2,6 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -2,8 mio. kr. (2020: -2,9 mio. kr.). 37,3 mio. kr.). Herudover foreligger der bekræftede, uigenkal- delige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 7,8 mio. kr. (2020: 8,0 mio. kr.) som det er valgt ikke at udnytte indtil videre. Det samlede likviditetsberedskab ultimo 2021 udgør således 66,9 mio. kr. (2020: 45,8 mio. kr.). I forhold til ejendomsporteføljens værdi, ekskl. aktiver bestemt for salg, udgør den nettorentebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.). Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør 40,7 mio. kr. (2020: 40,1 mio. kr.). Forskydningen i forhold til 2020 kan primært hen- føres til anden gæld (-3,5 mio. kr.), leverandørgæld (+3,9 mio. kr.), periodeafgrænsningsposter (-1,6 mio. kr.), skyldig skat (+0,8 mio. kr) og aktiver bestemt for salg (+0,8 mio. kr.). Anden gæld er primært påvirket af tilbagebetalingen af udskud- te ejendomsskatter og A-skat som følge af tidligere påtvungne COVID-19 hjælpepakker samt påbegyndt anvendelse af tilba- geholdte beløb til istandsættelse fra fraﬂyttede lejere. Pengestrøm fra driftsaktivitet Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør 26,6 mio. kr. (2020: 24,7 mio. kr.). Udviklingen i pengestrømmen fra 2020 til 2021 afspejler på den ene side et øget resultat før værdireguleringer og på den anden side en negativ påvirkning fra ændringerne i driftskapi- talen. Driftskapitalen udviklede sig positivt i 2020 primært som følge af et fald i huslejerestancer, en stigning i tilbageholdte beløb til istandsættelse fra fraﬂyttede lejere samt påbudt udskudt beta- ling af ejendomsskat og A-skat pga. COVID-19. I 2021 er det lykkedes at fastholde det positive niveau for huslejerestancerne og tillige øget leverandørgælden, men der er ikke tilbageholdt beløb fra fraﬂyttede lejere i samme omfang som i 2020 kombi- neret med en planmæssig tilbagebetaling af de i 2020 påtvung- 18 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Porteføljesammensætning Udlejning af ejendomme Porteføljen sammensættes ultimo 2021 af i alt 33 ejendomme og 2 mindre byggegrunde. Det samlede udlejningsareal udgør 183.221 m2. Ejendommene er karakteriseret ved en sekundær beliggenhed hovedsagelig uden for centrum af de større byer. Den største ejendom, målt til dagsværdi, er Kærup Industrivej i Ringsted. De fem største ejendomme udgør til sammen knap 47 pct. (2020: 46 pct.). Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 77,1 pct. pri- mo året til 80,1 pct. ultimo året svarende til +3,0 procentpoint. Stigningen kan relateres til to forhold: . . Reduktion i tomgang (+2,4 procentpoint) Nettostigning i den samlede husleje (+0,6 procentpoint) De fem største ejendomme målt på dagsværdi Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme Ejendom By Kontrakt- beholdning mio. kr. Tomgang mio. kr. Udlejnings- grad, pct. 1) Kærup Industrivej 1 Ringager Ringsted Brøndby Taastrup Ballerup Charlottenlund 2021 2020 2021 2020 2021 2020 Bredebjergvej 1 Baltorpvej 154-158 Rådhusvej Investeringsejendomme Projektejendomme Portefølje i alt 85,1 8,6 82,3 8,6 16,9 5,7 18,9 5,8 80,1 33,7 75,8 77,1 32,6 72,9 93,7 90,9 22,7 24,7 1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december. Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig- genhed ultimo 2021. Med en udlejningsgrad på 80,1 pct. er det lykkedes at indfri ledelsens tidligere udmeldte forventning (delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2021) om en udlejningsgrad, der ville overstige 80,0 pct. Øvrig Jylland 5% Odense 13% Tomgangslejen for samtlige ejendomme er de sidste to år øget fra 21,0 pct. ultimo 2019 til 24,2 pct. ultimo 2021. Det kunne i løbet af 2020 konstateres, at de ultimo 2019 kendte opsigel- ser blev realiseret som forventet. Men med en støt stigende efterspørgsel og medfølgende udlejning fra medio 2020 er det lykkedes at nedbringe tomgangen fra 34,8 pct. medio 2020 til 24,2 pct. ultimo 2021. Århus 14% Udvikling i tomgang i årene 2019 og 2020 for den samlede portefølje 40% Øvrig Sjælland 15% 35% 30% 25% 20% 15% 10% Storkøbenhavn 53% Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet) Andel Langsigtet mål Lager og logistik Kontor 53 36 6 20-60 20-60 0-20 Bolig Tomgangareal Tomgangleje Øvrigt 5 0-20 Total 100 Der har i 2021 været stor aktivitet i porteføljen hvor der er gennemført 48 indﬂytninger (+ 7,1 mio. kr. / 10.095 m2), 19 fraﬂytninger (-2,7 mio.kr. / 4.721 m2) samt reguleringer af tom- gangslejen (-2,4 mio. kr.) op til markedsleje niveau. 19 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Køb og salg af ejendomme Ved udgangen af 2021 er der opsagt ﬁre lejemål med et samlet areal på 3.732 m2 til fraﬂytning i 2022. Den årlige leje for de opsagte lejemål udgør 3,7 mio. kr. Der opleves fortsat stor interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk med hensyn til genudlejning og aktive- ring af de ledige lejemål. Ultimo februar måned er der indgået aftaler med en samlet tilgang på 3,5 mio. kr. (15 indﬂytninger). I 2021 er der solgt to ejendomme. Ejendommen beliggende Lykkesholms Alle 100 - 102 i Viby Jylland blev solgt for 16,0 mio. kr. pr. den 31. oktober 2021. Salget medførte en positiv eﬀekt på resultat før skat med +1,7 mio. kr. og likviditeten med +7,7 mio. kr. ekskl. handelsom- kostninger. De 10 største lejere udgør 37,4 pct. (2020: 36,6 pct.) af årets le- jeindtægt. Heraf udgør den største lejer 9,4 pct. (2020: 9,8 pct.). Ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund blev pr. den 13. december 2021 solgt for 78,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostnin- ger med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Salget har regn- skabsmæssigt først eﬀekt i 2022 men er i 2021 løbende blevet dagsværdireguleret med en ultimo værdi svarende til salgspris. I 2022 forventes en positiv eﬀekt på likviditeten i niveauet +78 mio. kr. Varighed på kontraktporteføljen Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med kortere opsigelsesvarsler. Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon- trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens f.eks. 60 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et år eller derover. Øvrige forhold På den ordinære generalforsamling den 15. april 2021 blev Niels Roth, Peter Olsson og Søren Hofman Laursen genvalgt til bestyrelsen. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv, kompetencer m.v. kan ﬁndes i note 37. Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2021 100% 90% 80% 70% 60% Begivenheder efter balancedagen Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til oﬀent- liggørelsen af denne årsrapport, indtruﬀet begivenheder, som vurderes at have væsentlig indﬂydelse på den ﬁnansielle stilling pr. den 31. december 2021. 50% 2020 40% 2021 30% 20% 10% 0% 0,25 0,5 0,75 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Salget af Rådhusvej er gennemført som forventet og ejendom- men er overdraget pr. den 1. februar 2022. Uopsigelighed, år Den store udlejningsaktivitet i 2020 løftede varigheden i kon- traktbeholdningen væsentligt og på trods af at genudlejninger med lang uopsigelighed også blev prioriteret højt i 2021, lyk- kedes det ikke helt at holde det høje niveau fra 2020. Dette ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekommer lejerne med hensyn til ﬂeksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæssigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen. Konverteringen af Baltorpvej fra kontor- til boligejendom er påbegyndt planmæssigt i januar 2022. Projektet forventes at strække sig over knap to år. COVID-19 er nedgraderet til at være en ikke samfundskritisk sygdom. Selskabet har alene i uvæsentlig grad været påvirket af pandemien og lejere, leverandører samt personalet har i 2022 genoptaget sædvanlige rutiner. Kort før oﬀentliggørelsen af denne årsrapport, har krisen i Ukraine medført en vis usikkerhed omkring eventuelle aﬂedte økonomiske konsekvenser. Selskabet forventer dog for nuvæ- rende ingen væsentlig negativ påvirkning på lejeindtægterne på kort og mellemlangt sigt som følge af krisen i Ukraine. Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på minimum 61 pct. af kontraktbeholdningen (2020: 73 pct.). Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum 31 pct. (2020: 32 pct.), 16 pct. (2020: 18 pct.) og 3 pct. (2020: 14 pct.). 20 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Forventninger til 2022 Langsigtede ﬁnansielle mål For året 2022 forventer bestyrelsen et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 34 mio. kr. (2021: realiseret 36,6 mio. kr.). Reduktionen i resultatet, på knap 3 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til det gennemførte salg af Lyk- kesholms Alle i 2021, overdragelse af Rådshusvej pr. den 1. februar til nye ejere samt allerede kendte fraﬂytninger primo året korrigeret med årets forventede nye udlejninger. Bestyrelsen introducerede i 2019 to langsigtede ﬁnansielle mål, som medvirker til at sikre fokus på at skabe værdi for aktionæ- rerne. De langsigtede ﬁnansielle mål er ﬁnansielle ambitioner i et ikke nærmere deﬁneret tidsrum: . Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte. I 2021 blev indre værdi pr. aktie øget med 18,9 pct. I den seneste 5 års periode, 2017 til 2021, er indre værdi pr. aktie øget med 12,3 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål. Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføljen er ledelsen positiv omkring fortsat nedbringelse af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 83 pct. ultimo 2022. Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i niveauet 20 mio. kr. (2021: 26,6 mio. kr.). Et reduceret resultat af primær drift før værdireguleringer, øgede ﬁnansielle om- kostninger samt forskydninger i øvrig driftskapital udgør den forventede reduktion i pengestrømmen fra driftsaktiviteten. . Selskabets Loan to Value (LtV) har de to forrige år udgjort 56,8 pct., og er i løbet af 2021 faldet til 54,6 pct. Selskabet har tidligere meldt ud, at det langsigtede mål for LtV er intervallet 60 – 65 pct. Ved opgørelsen af LtV modregnes likvide beholdninger i gælden. Med indgåelse af projektet på Baltorpvej i Ballerup, hvor selskabet forventer en ﬁnan- siering ved færdiggørelse af byggeriet på omtrent 80 pct., forventer selskabet en stigende LtV. Selskabet har igen i 2021 alene været indirekte og begrænset negativt påvirket af COVID-19. Enkelte lejere ﬁk i forbindelse med den første bølge af corona pandemien i 2020 rabat eller henstand i en periode. Der har i 2021 ikke været henvendelser på baggrund af eller som følge af de efterfølgende nye varian- ter af COVID-19. I relation til COVID-19 ses der optimistisk på fremtiden omend usikkerheden knyttet til forventningerne ikke nødvendigvis er overstået. Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2022 vil kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven- for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat, alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resultatet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af vær- direguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de ﬁnansielle poster, herunder rente- og kursudviklingen i 2022. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 31. 21 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I 2021 Indre værdi 200 190 180 170 160 150 140 130 120 110 100 Den indre værdi oﬀentliggøres kvartalsvis via NASDAQ Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapitalen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenkapitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtelser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift. Indre værdi Børskurs Særlige risici Væsentlige samarbejdsaftaler Forretningsmæssige risici Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark (ﬁnansiering), Ringkjøbing Landbobank (ﬁnansie- ring), Jyske Realkredit (ﬁnansiering) samt Nykredit (ﬁnansie- ring og udstederaftale), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entrepriseaftale). De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger samt tidsmæssige forsinkelser ved udvikling af projektejendomme, stigende drifts- og vedligehol- delsesudgifter samt stigende renter. De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved beta- lingsstandsning eller konkurs. I de ﬂeste lejeforhold er eﬀekten af svigtende lejeindtægter reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Endvidere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at konvertere domicilejendomme til ﬂerbru- gerejendomme. Forsikringsforhold Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyvær- di. Udbytte og udbyttepolitik Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan ﬁnde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent- ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapi- talstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om en netto LTV Ratio i intervallet 60 – 65 pct. Langt de ﬂeste lejeindtægter reguleres én gang årligt med udviklingen i nettoprisindekset. Desuden indeholder størstede- len af lejekontrakterne betingelser om en minimumsregulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Denne type vilkår reducerer samlet den driftsmæssige risiko i perioder med inﬂa- tion. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler. Selskabskapital De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel- sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygningsudgifter i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer. Selskabets kapital udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af 2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.570.979 stk. aktier i omløb pr. den 31. december 2021. Der er ikke erhvervet aktier under tilbagekøbsprogrammet i 2021, og beholdningen af egne aktier udgør således fortsat 88.463 stk. aktier ultimo. Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer, hvor- når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Heraf anvendes 36.000 stk. aktier til det igangværende ak- tieoptionsprogram når det udløber oktober 2022 såfremt alle optioner udnyttes. Aktierne er ikke opdelt i klasser. Aktierne er noteret på NAS- DAQ Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark. 22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevan- te myndigheder, organisationer m.ﬂ. Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvarlige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selska- bets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse. For Selskabet handler samfundsansvar om at tage ansvar for medarbejdertilfredshed. Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet denne anses for at være forbundet med størst risiko. Handlinger: Gennemført årlige medarbejdersamtaler samt løbende dialog mellem ledelse og medarbejdere. Der har ikke været gennemført en tilfredshedsundersøgelse idet antallet af medarbejdere ikke er tilstrækkeligt til at sikre anonymitet. Der er etableret en whistleblowerordning, der bliver administreret af advokatﬁrmaet Lund Elmer Sandager. Vi forventer fortsat medarbejdere, kunder og det omkringliggende samfund, og det at have fokus på medarbejder trivsel i 2023 ligesom whistle- handler om, hvordan Selskabet tjener sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud. blowerordningen fortsættes hos advokatﬁrmaet Lund Elmer Sandager. Medarbejdere Resultater: Gensidige konklusioner fra medarbejdersamtalerne tages løbende til efterretning. Der har ikke været indberetnin- ger til whistleblowerordningen. Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt andet: Miljø- og klimaforhold . at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel- sestilbud Politik: Selskabet har fortsat fokus på miljøbesparende tiltag og med- tænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved: . . at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og fritidsliv . løbende at analysere ejendommenes energiforbrug med øje for energimæssige forbedringer. at indgå individuelle aftaler om blandt andet ﬂextid, deltid og seniorordninger. . at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning. Risici, handlinger: Der har i 2021 været gennemført medarbej- dersamtaler samt ajourført viden på eksterne kurser. Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid. . . at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes. at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes. Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og ledelsen er afstemt løbende. Kompetencerne er ajourført ved deltagelse i eksterne kurser. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig til renovering, nybyg og energiforbrug. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Samtlige løbende renoveringer, vedligeholdelsesarbejder samt eventuelle nybyg- gerier sker under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger. Sociale forhold og medarbejderforhold Politik: Selskabets aktiviteter foregår i Danmark, hvor områ- derne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der overalt i Selskabet er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selska- bet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelses- forhold og løbende kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø. Alle medarbejdere er omfattet af en virksom- hedsbetalt sundhedsforsikring. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe- retninger til whistleblowerordningen. Trivslen blandt Selskabets medarbejdere skønnes at være tilfredsstillende, men ledelsen vil til stadighed arbejde for at forbedre trivslen blandt medarbejderne og øge den generelle 23 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat) Respekt for menneskerettigheder Handlinger: I perioder med særlig høj smitte i samfundet arbejdes der hjemmefra og møder afholdes via Teams. Selv- tests, håndsprit og værnemidler i øvrigt stilles frit til rådighed for såvel personale som gæster. Retningslinjer om afstandskrav ved fysisk fremmøde er indført. Konstaterede tilfælde med smitte er håndteret efter udstukne retningslinjer fra sundheds- myndighederne. Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep- terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget mere. Resultater: Samtlige medarbejdere har, i perioder med særlig høj smitte, arbejdet hjemmefra og/eller koordineret fysisk fremmøde således, at afstandskrav har været overholdt. Der har ikke været opsigelser eller databrud i perioden, der kan relateres til pandemien. Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig- heder relaterer sig til diskrimination og mangel på diversitet. Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle, kvaliﬁcerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder, religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel- sen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi forventer at fortsætte arbejdet med anti-diskrimination i 2022. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent- lighed i øvrigt. Der har ikke været indberetninger til whistle- blowerordningen. Antikorruption og anti-hvidvask Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun- der bestikkelse, organiseret kriminalitet, ﬁnansiering af terror og hvidvask af penge. Risici: Selskabets største risici ift. antikorruption relaterer sig til indkøb herunder returkommission og rabataftaler med leverandører. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen påser løbende at retningslinjerne i politikken overholdes. Vi forventer at fort- sætte arbejdet med antikorruption og anti-hvisvask i 2022. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri- de imod Selskabets politik for området og der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. COVID-19 Politik: Selskabet ser med alvor på den igangværende pandemi og har løbende fulgt de henstillinger som regeringen har meldt ud. Herunder hjemsendelse af medarbejdere, ugentlige tests og mindst mulig fysisk tilstedeværelse på arbejdspladsen. Le- delsen har stor opmærksomhed på medarbejdernes fysiske og psykiske trivsel i denne periode. Risici: Smitte af og mellem personale, leverandører og kunder anses for at være den største risiko. 24 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b for Selskabet omhandler året 2021. Redegørelsen om- fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg, en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn- skabsaﬂæggelsen. ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand- lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi, og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ- sentlige informationer til bestyrelsen. God selskabsledelse Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af Komitéen for god Selskabsledelse og oﬀentliggjort på https:// corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter: Sammensætning af ledelsesorganerne og deres udvalg samt disses funktion Generalforsamlingen Nomineringsudvalg Selskabets øverste myndighed, der vælger Selskabets besty- relse. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i overensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lovgivning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg, idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn- tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at ændre politikken på området. Bestyrelsen Evaluering af bestyrelsen Består af i alt tre medlemmer, heraf pt. ingen kvinder, der alle vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktionærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på kort og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsens kompetenceproﬁl og sammensætning er beskrevet på https://www.fastejendom. dk/om-os og i note 37. På baggrund af bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrel- sen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evaluering af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer. Loft på variable vederlag I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken på Selskabets hjemmeside hvortil der henvises. Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på til stadighed at forbedre og eﬀektivisere bestyrelsesarbejdet. Beskrivelse af proces og resultat heraf er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside (https://www.fastejendom.dk/images/ FJ_dokumenter/corporate-governance/Evalueringsprocedu- re_2021.pdf). Revisionsudvalg På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be- grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgø- re revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisionsudvalget. Udvalgets kommissorium kan ﬁndes på https://www.fastejendom.dk/images/pdf/kommissorium_28_ august_2017.pdf Revisionsudvalg Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn- skabsaﬂæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer, lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst ﬁre gan- ge årligt. Vederlagsudvalg Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty- relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet. Vederlagspolitik og rapport kan ﬁndes på https://www.fastejen- dom.dk/investor/43-selskabsledelse/vederlagsudvalg. Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt- ning ikke nødvendiggør, at der oﬀentliggøres årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der er anledning til at påbegynde oﬀentliggørelse på engelsk. En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigelser fra anbefalingerne kan ﬁndes på https://www.fastejendom. dk/images/FJ_dokumenter/corporate-governance/Corpora- te-governance-2021.pdf Direktionen Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige 25 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat) note 31, hvortil der henvises. Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regn- Kontrolaktiviteter skabsaﬂæggelsen Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi- gelser, mangler m.v. Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaﬂæggelsen (compliance). Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er desig- net med henblik på eﬀektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaﬂæg- gelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen undgås. Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat- ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger, funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk gennemgang, sikring af aktiver og andre veriﬁkationer. Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter. Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Information og kommunikation Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf- læggelsen og til den eksterne ﬁnansielle rapportering i over- ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys- ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise. Kontrolmiljø Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman- dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ- der i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Herud- over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis og de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen. Overvågning Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapporte- ring fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller over- trædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller. Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi- kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet. De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions- protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter- ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen. Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direkti- onen reagerer eﬀektivt på eventuelle svagheder og/eller mang- ler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaﬂæggelsesprocessen implementeres som planlagt. Risikovurdering Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og 26 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed i samtlige processer relateret hertil. Selskabet har imidlertid valgt ikke udarbejdet en politik for dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn- sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen. Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på indsamling og udnyttelse af store mængde data. Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik for området. 27 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 LEDELSESBERETNING I Måltal for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b Bestyrelsen anerkender vigtigheden af diﬀerentierede kompe- tencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for alle. Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og be- styrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrel- sen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater. Bestyrelse har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen, der er på nuværende tidspunkt ingen kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke op- fyldt målsætningen i 2021, idet der ikke har været udskiftning i bestyrelsen i 2021. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med næste udskiftning af et eller ﬂere bestyrelsesmedlemmer. Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke op- stillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede køn på de øvrige ledelsesniveauer. 28 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern- og årsregnskab Hjørnekontoret, Brøndby 29 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ledelses- og revisionspåtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Fast Ejendom Danmark A/S. Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti- viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Brøndby, den 10. marts 2022 Direktion Torben Schultz Adm. direktør Bestyrelse Niels Roth Formand Peter Olsson Næstformand Søren Hofman Laursen 30 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revi- sor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 8 år frem til og med regn- skabsåret 2021. Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Centrale forhold ved revisionen Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, totalindkom- stopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop- gørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pen- gestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions- handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Værdiansættelse af investeringsejendomme Koncernen har pr. 31. december 2021 indregnet investerings- ejendomme til dagsværdi for i alt 1.046.700 t.kr. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væ- sentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejen- domsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15 og 31. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati- onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl- dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel- sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget efter discounted cash-ﬂow modellen, og sammenholdt de af ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo- del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inﬂati- onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds- data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter for årene 2022 til 2032 og en terminalværdi samt værdien af modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op- gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 31 i forhold til krav i regnskabsstandarder. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter- national Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for- ordning (EU) nr. 537/2014. Valg af revisor Efter Fast Ejendom Danmark A/S ﬁk optaget aktier til notering 31 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning Udtalelse om ledelsesberetningen forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træﬀer på grundlag af regnskaberne. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses- beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an- svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn- skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. . Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor- mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel- ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon- klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma- tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude- ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabslo- ven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel- sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin- gen. . Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun- ne udtrykke en konklusion om eﬀektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Ledelsens ansvar for regnskaberne Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens- stemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi- gelser eller fejl. . . Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs- mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska- berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be- givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin- ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele- vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs- princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber- ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions- påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan . Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak- tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. 32 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning . Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forret- ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt . . At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for- ordningen. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu- elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs- opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op- lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig- hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli- ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: . Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for- mat Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde- lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den oﬀentlige interesse har af sådan kommunikation. . Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen . . Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identiﬁceret Erklæring om overholdelse af ESEF-forordnin- gen . . Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien Som et led i revisionen af regnskaberne for Fast Ejendom Dan- mark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, med ﬁlnavnet fastejendom- 2021-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHT- ML-format, og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabets hovedopgørelser. Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2021, med ﬁlnavnet fastejendom-2021- 12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. København, den 10. marts 2022 EY Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr. 30 70 02 28 Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over- holder ESEF-forordningen, herunder: . . Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format Henrik Reedtz statsaut. revisor mne24830 Kennet Hartmann statsaut. revisor mne40036 Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for ﬁnansiel informa- 33 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2021 (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2021 Koncern 2021 RESULTATOPGØRELSE Note 2020 2020 Lejeindtægter 3 3 811 -631 180 0 0 0 77.498 -29.004 48.494 64.857 -30.064 34.793 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af investeringsejendomme 4 0 0 83.160 19.638 Bruttoresultat 180 0 131.654 54.431 Administrationsomkostninger Andre driftsindtægter 5,6,7 8 -12.130 10.294 -1.656 -11.734 9.829 -11.888 0 -11.129 0 Resultat af primær drift -1.905 119.766 43.302 Resultat af dattervirksomheder Finansielle indtægter 9 11.327 3.635 -209 -756 2.958 -126 0 0 2 0 0 10 11 12 Finansielle omkostninger -8.982 -599 -8.564 -328 Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Resultat før skat 0 13.097 171 110.187 34.410 Skat af årets resultat 13 -320 -180 -33.182 -8.545 ÅRETS RESULTAT 12.777 -9 77.005 25.865 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat 12.777 0 -9 0 77.005 0 25.865 0 Anden totalindkomst efter skat ÅRETS TOTALINDKOMST Resultat pr. aktie i kr. 12.777 -9 77.005 29,95 29,91 25.865 10,06 10,04 14 14 Udvandet resultat pr. aktie i kr. Forslag til fordeling af årets resultat Overført til næste år 12.777 -9 77.005 25.865 34 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2021 - Aktiver (BELØB I DKK '000) Moderselskab 2021 Koncern 2021 Note 2020 2020 Investeringsejendomme Projektejendomme Leasingaktiver 15 15 15 15 0 0 0 0 1.046.700 75.900 638 1.106.200 0 5.135 436 1.194 371 338 Driftsmidler og inventar Anlægsaktiver 2.972 1.928 1.108.466 5.571 1.564 1.126.210 Kapitalandele i dattervirksomheder Ansvarlig lånekapital til dattervirksomheder Finansielle aktiver 9, 15 15 175.828 170.000 345.828 164.500 160.000 324.500 0 0 0 0 0 0 Langfristede aktiver 351.399 326.065 1.126.210 1.108.466 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos dattervirksomheder Andre tilgodehavender 16 17 18 0 278 27 0 8 0 463 0 127 230 265 144 666 2.114 0 1.404 448 Tilgodehavende skat 1.516 204 Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender 19 1.424 3.546 2.476 4.791 2.125 Likvide beholdninger 20 21 3.308 13.496 59.103 37.326 0 0 78.750 Aktiver bestemt for salg 0 Kortfristede aktiver 5.433 14.161 141.399 42.116 Aktiver 356.832 340.226 1.267.609 1.150.582 35 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2021 - Passiver (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2021 Koncern 2021 Note 2020 2020 Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt 22, 23 5.319 343.453 348.772 5.319 330.488 335.807 5.319 479.692 485.011 5.319 402.499 407.818 Udskudte skatteforpligtelser Deposita 24 25 26 6 237 0 18 92 0 60.099 29.735 526.560 125.124 426 29.567 27.731 554.718 90.380 221 Prioritetsgæld Bankgæld 0 0 Leasingforpligtelser Anden gæld 4.222 0 674 0 0 0 Langfristede forpligtelser 4.465 784 741.944 702.617 Skyldig selskabsskat Prioritetsgæld 0 0 0 0 801 20.211 216 0 20.125 118 25 26 Leasingforpligtelser Leverandørgæld Anden gæld 1.047 351 536 170 2.929 8.357 9.620 4.494 13.134 27 2.172 Periodeafgrænsningsposter 28 21 25 0 0 0 649 800 2.276 0 Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg Kortfristede forpligtelser Passiver 3.595 3.635 40.654 40.147 356.832 340.226 1.267.609 1.150.582 36 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021 KONCERN (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital 5.319 Overført resultat 378.645 Egenkapital i alt 383.964 Egenkapital 1. januar 2020 Årets resultat 0 0 0 25.865 0 25.865 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 25.865 25.865 Aktieoptionsprogram 0 0 220 -2.231 220 -2.231 Årets køb af egne aktier Egenkapital 31. december 2020 5.319 402.499 407.818 Egenkapital 1. januar 2021 5.319 402.499 407.818 Årets resultat 0 0 0 77.005 0 77.005 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 77.005 77.005 Aktieoptionsprogram 0 188 188 Egenkapital 31. december 2021 5.319 479.692 485.011 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2021 MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital 5.319 Overført resultat 332.508 Egenkapital i alt 337.827 Egenkapital 1. januar 2020 Årets resultat 0 0 0 -9 0 -9 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt -9 -9 Aktieoptionsprogram 0 0 220 -2.231 220 -2.231 Årets køb af egne aktier Egenkapital 31. december 2020 5.319 330.488 335.807 Egenkapital 1. januar 2021 5.319 330.488 335.807 Årets resultat 0 0 0 12.777 0 12.777 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 12.777 12.777 Aktieoptionsprogram 0 188 188 Egenkapital 31. december 2021 5.319 343.453 348.772 37 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Pengestrømsopgørelse (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2021 Koncern 2021 Note 2020 2020 Resultat af primær drift -1.656 2.862 0 -1.905 -469 0 119.766 855 43.302 324 Tilbageførsel af ikke likvide poster Tilbageførsel af værdireguleringer Ændring i driftskapital 4 -83.160 -34 -19.638 9.017 215 30 -2.010 -1.848 -2.652 2.298 1.389 1.313 Betalt selskabskat -1.848 35.579 Pengestrøm fra primær drift 33.220 Finansielle indtægter 3.635 -209 774 2.958 -126 2 -8.982 26.599 0 -8.564 24.656 Finansielle omkostninger Pengestrøm fra driftsaktivitet 4.145 Ændring af mellemværende med tilknyttede virksom- heder -10.000 0 -20.586 0 0 -27.990 -1.816 0 -67.662 -1.826 0 Forbedringer af investeringsejendomme Køb af driftsmidler -218 0 -162 0 Salg af investeringsejendomme Pengestrøm fra investeringsaktivitet 16.000 -13.806 -10.218 -20.748 -69.489 Afdrag på prioritetsgæld Indfrielse af prioritetsgæld Optagelse af bankgæld 0 0 0 0 -20.143 -8.283 34.744 -138 -20.514 -23.648 90.380 -170 0 0 Afdrag på leasinggæld -889 0 -782 -2.231 -19 Køb og salg af egne aktier, netto Deposita, lejere 0 -2.231 -1.328 42.489 145 -744 2.804 8.984 Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet -3.032 Årets pengestrøm Likvider 01.01. Likvider 31.12. -10.188 13.496 3.308 -19.635 33.131 13.496 21.777 37.326 59.103 -2.344 39.670 37.326 38 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Hjørnekontoret, Brøndby 39 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Noteoversigt 1. Anvendt regnskabspraksis 2. 3. 4. 5. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme Administrationsomkostninger Aktiebaseret vederlæggelse 6. 7. 8. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Andre driftsindtægter 9. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder Finansielle indtægter 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. Finansielle omkostninger Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Skat af årets resultat Resultat pr. aktie Langfristede aktiver Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos dattervirksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Aktiver bestemt for salg Egne aktier Selskabskapital Udskudt skat Prioritetsgæld Leasingforpligtelser Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Ændring i driftskapital Finansielle instrumenter og risici Nærtstående parter Aktionærforhold Ny regnskabsregulering Begivenheder efter balancedagen Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed 40 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I henføres til posteringer direkte herpå. 1. Anvendt regnskabspraksis for Koncernen Koncernens årsregnskab for 2021, der omfatter både årsregn- skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen, aﬂægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat, indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige ind- komster samt for betalte a conto skatter. Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midler- tidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Grundlag for udarbejdelse Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun- det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an- vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene. Ændring af anvendt regnskabspraksis Fast Ejendom Danmark A/S har med virkning fra den 1. januar 2021 implementeret følgende nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag: Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. . Amendments to IFRS 9, IAS 39 and IFRS 7 om IBOR-re- formen, fase 2. Fast Ejendom Danmark A/S har implementeret de standarder og fortolkningsbidrag, der træder i kraft i EU for 2021. Ingen af disse har påvirket indregning og måling i 2021 eller forven- tes at påvirke Koncernen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør- selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte- pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til- strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak- tiv vil kunne udnyttes. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe- der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indﬂydelse. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til deres respektive skattepligti- ge indkomster. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon- cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer- nens regnskabspraksis. Totalindkomstopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af afgivne rabatter. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter- ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Skat og udskudt skat Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig- telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til ﬂere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Årets skat i Selskabet og dattervirksomheder, som består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan 41 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti- påvirker således ikke driftsresultatet. oner. Andre driftsindtægter Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til hovedaktiviteterne. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom- kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme- regnskabet over balancen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og –tab vedrørende gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon- toskatteordningen. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen- domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin- ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen. Balancen Værdireguleringer af investeringsejendomme Investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder: Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. . . Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaﬀelsessummen som forbedrin- ger. . Kompensation til reetablering fra fraﬂyttede lejere. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til lønninger, honorarer, outsourcing af administrative opgaver, kontorholdsomkostninger samt afskrivning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og inventar foretages lineært over ﬁre år. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde- ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom- hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaﬀelsestidspunktet. Aktieoptionsprogram Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody- delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne. For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdi- hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash ﬂow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør mindre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri, klassiﬁceret som niveau 1 i dagsværdihierakiet. I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn- nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner. Projektejendomme Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por- teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til 42 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over- føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen- dommen til kostpris med tillæg af projekt- og ﬁnansieringsom- kostninger. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Lea- singaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller ændringer i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks eller en rente. Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperio- de, der udgør: Leasingkontrakter Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når der i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et spe- ciﬁkt identiﬁcerbart aktiv stilles et leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når der opnås ret til stort set alle de økono- miske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. . Driftsmateriel 3-5 år Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler lineært i resulta- topgørelsen. Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsvær- dien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen, i det omfang forholdene er til stede: Driftsmidler Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af- skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra- tionsomkostninger. . . Faste betalinger. Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret på gældende indeks eller rente. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning til imødegåelse af tab foretages efter den simpliﬁcerede expe- cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha- vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i tilgodehavendets samlede levetid. . . Skyldige betalinger under en restværdigaranti. Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte. . Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncer- nen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte. Periodeafgrænsningsposter vedr. aktiver Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den eﬀektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrøm- me fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er æn- dringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet. Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Aktiver bestemt for salg Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og af- hændelsesgrupper, som er bestemt for salg. Afhændelsesgrup- per er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg eller lignende i en enkelt transaktion. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klas- siﬁceres som ”bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse. Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbe- talte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkost- ninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsæt- telse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumu- lerede af- og nedskrivninger. Leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på 43 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Andre ﬁnansielle forpligtelser tidspunktet for klassiﬁkationen som ”bestemt for salg” eller dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, med undtagel- se af investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der afskrives og amortiseres ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassi- ﬁceres som ”bestemt for salg”. Andre ﬁnansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran- dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den eﬀektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind- komstopgørelsen over hele låneperioden. Nedskrivninger, som opstår ved den første klassiﬁkation som ”bestemt for salg”, og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger indregnes i re- sultatopgørelsen under de poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne. Periodeafgrænsningsposter vedr. passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfat- ter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Investeringsejendomme bestemt for salg måles fortsat til dagsværdi. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i balancen, og hovedposterne speciﬁceres i noterne. Sammenligningstal i balancen tilpasses ikke. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne. Egne aktier Anskaﬀelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi- talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi- talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat- opgørelsen. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af ﬁnansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som deponeringer. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når der er en retlig eller fak- tisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer. Driftssegmenter Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol- der segmentoplysninger. Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at af- vikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig eﬀekt på måling af forpligtelsen. Hoved- og nøgletal Nøgletallene er deﬁneret og beregnet i overensstemmelse med Finansforeningens ”Anbefalinger & Nøgletal” samt IPD/Dansk Ejendomsindeks deﬁnitioner. Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Prioritetsgæld Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikosty- ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Dagsværdien er klassiﬁceret som niveau 2 i dagsværdihier- akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel- sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser’. Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Forrentning af egenkapitalen Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital. 44 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Udlejningsgrad Anvendt regnskabspraksis for Moderselskab Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent. Regnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for 2021 aﬂægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Regnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Moderselskabet har danske kroner som funktionel valuta. Resultat af ejendomme, udlejet. Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året. Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående. Husleje, udlejet, pr. kvm. Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året. Totalindkomstopgørelsen Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering. Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året. Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af leasede investeringsejendom- me. Dagsværdi af ejendomme. Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal ultimo. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostningsprocent Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms- balancen ultimo. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder afskrivninger på leasingaktiver i kategorien investeringsejen- domme. Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er speciﬁceret i note 14. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis. Gennemsnitlig lånerente Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld. Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel- skabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Loan to Value (LTV) Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe- ringsejendomme og projektejendomme ultimo. Balancen Indre værdi Leasingkontrakter Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti- mo. Leasingaktiver og leasingforpligtelser behandles og indregnes i balancen efter samme principper som for koncernregnskabet. Leasingaktiver på domicil- og investeringsejendomme (lea- singaktiv) afskrives over 3 - 5 år. Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. 45 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt- ninger og usikkerheder for Koncernen sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom- mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene. Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi- venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaﬂæggel- sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +207 mio. kr. (2020: +196 mio. kr.) en tilsvarende stigning vil have modsatrettet eﬀekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inﬂationen ud fra følgen- de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte- ringsrente) x (1+ inﬂationsforventning). Væsentlige regnskabsmæssige skøn I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn- skabspraksis har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn- skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indﬂydelse på koncernregnskabet: Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inﬂati- on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem- melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inﬂati- onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. Dagsværdi af investeringsejendomme Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. den 31. december 2021) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inﬂation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig diskonteringsren- ten eksklusiv inﬂation. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi- koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2022 er budgetteret til 28,8 pct. (2021: 31,6 pct.). Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2020: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig- tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar- kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen. Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings- kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2021 er 6,5 pct. (2020: 6,9 pct.). Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2021 Kontor Lager- og logistik Bolig I alt 6,0 7,7 7,0 6,5 Sjælland Jylland Fyn 6,8 7,3 7,8 6,8 5,7 7,8 7,0 6,8 3,4 - Anvendt gns. markedsleje i 2021 Kontor Lager- og logistik Bolig I alt - 644 362 407 518 Sjælland Jylland Fyn 780 552 725 767 445 352 379 390 1.270 I alt 3,4 - - Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen- dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili- seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes I alt 1.270 46 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes På baggrund af den ﬁnansielle stilling og LTV for ejendomme pr. 31. december 2021, er egen kreditrisikoen vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, kr. 0 (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til vurderes det at dagsværdimålingen skal klassiﬁceres som kr. 416 (2020: kr. 140). Den gennemsnitlige vægtede vedlige- niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruﬀet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets holdelsesudgift for hele porteføljen er 43 kr./m2 (2020: 39 kr./ m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i og indlagt i terminalåret. styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 31. Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg- nede dagsværdi krone for krone. Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsigelsesoption, som med rimelig sandsynlig- hed forventes ikke at blive udnyttet. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i alt væsentligt anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser: Fastlæggelse af diskonteringsfaktor i leasingkontrakter . Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa- lingerne anbefaler ultimo året Koncernen anvender sin alternative lånerente ved måling af de fremtidige leasingbetalinger til nutidsværdien. Ved vurde- ring af den alternative lånerente har Koncernen grupperet sin portefølje af leasingaktiver i to kategorier, hvor det vurderes, at leasingaftalerne og de underliggende aktiver i hver kategori har samme karakteristika og risikoproﬁl. . Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne . Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inﬂation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inﬂation) Kategorierne er følgende: . . . Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne ejendomme. Alle tre forhold vedrører muligheden for at sammenligne forrentningskravet efter DCF metoden med forrentningskravet efter den afkastbaserede metode. Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstidspunkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre overensstemmelse med markedsforhol- dene. Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje i eksternt ejede ejendomme. Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner. Koncernen fastsætter den alternative lånerente for ovenstående kategorier af leasingaftaler i forbindelse med første indregning af en leasingaftale. Derudover fastsættes den i forbindelse med efterfølgende ændringer i de underliggende kontraktuelle pen- gestrømme fra ændringer i Koncernens estimat af en restværdi- garanti, hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs- forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet eller i tilfælde af, at aftalen modiﬁceres. Måling af prioritetsgæld til dagsværdi Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel- ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik- let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker- hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. I vurderingen af den alternative lånerente har Koncernen for sine leasingaftaler af ejendomme opgjort sin alternative låne- rente med udgangspunkt i en rente fra en realkreditobligation med en løbetid, som svarer til løbetiden af leasingaftalen og i samme valuta, som leasingbetalingerne afregnes i. Renten på ﬁnansieringen af den del, som et realkreditlån ikke kan anven- des til, er estimeret med udgangspunkt i en referencerente med tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende 47 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I kreditfaciliteter. Koncernen har opgjort sin alternative lånerente for leasingafta- ler af driftsmateriel med udgangspunkt i en referencerente med tillæg af en kreditmargin udledt fra Koncernens eksisterende kreditfaciliteter. Koncernen har korrigeret kreditmarginen for leasinggivers ret til at tage aktivet retur i tilfælde af mislighol- delse af leasingbetalinger (sikret gæld). Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin- ger og usikkerheder for Moderselskab Vurdering af kapitalandele i datterselskaber. For kapitalandele i dattervirksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der, som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder- ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær- dien. Kapitalandelenes akkumulerede nedskrivninger er i 2021 netto tilbagført med 11.328 t.kr. (2020: nedskrevet med 756 t.kr.). De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed aﬂedte eﬀekter på målingen af kapitalandelene. Leasingaktiver Selskabet har leasingaktiver indenfor følgende kategorier: . . . Domicilejendomme; lejede lokaler til eget brug i egne ejendomme. Investeringsejendomme; lejede lokaler anvendt til fremleje i eksternt ejede ejendomme. Driftsmateriel: leasede biler og kopimaskiner. De væsentlige regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet. 48 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme Moderselskab Koncern 2021 (BELØB I DKK ’000) 2021 2020 2020 Lejeindtægter 811 -631 0 0 0 0 0 77.498 -22.600 -6.404 64.857 -21.917 -8.147 Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang Resultat af ejendommenes drift 180 48.494 34.793 Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigeli- ge lejekontrakter fordeler sig således: Inden for 1 år fra balancedagen Mellem 1 og 5 år fra balancedagen Efter 5 år fra balancedagen 0 0 0 0 0 0 0 0 34.911 95.601 33.928 164.440 34.940 86.486 37.343 158.769 Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype (DKK ’000). Lager og logistik Lejeind- tægter i alt 2021 Kontor Bolig Andet Sjælland 25.791 1.864 303 18.228 18.774 9.177 2.937 0 423 0 47.379 20.638 9.481 Jylland Fyn 0 0 Lejeindtægter i alt 27.958 46.180 2.937 423 77.498 Lager og logistik Lejeind- tægter i alt 2020 Kontor Bolig Andet Sjælland 21.714 2.191 0 13.234 17.016 7.410 2.892 0 401 0 38.241 19.206 7.410 Jylland Fyn 0 0 Lejeindtægter i alt 23.905 37.660 2.892 401 64.857 49 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 2021 4. Værdiregulering af investeringsejendomme (BELØB I DKK ’000) 2021 2020 2020 37.338 -17.700 0 Dagsværdi, opregulering til markedsværdi Dagsværdi, nedregulering til markedsværdi Gevinst/tab ved salg af ejendomme 0 0 0 0 0 0 0 0 115.441 -33.981 1.700 83.160 19.638 5. Administrationsomkostninger (BELØB I DKK ’000) Gager, lønninger og bestyrelseshonorarer Aktieaﬂønning -7.767 -188 -343 -50 -7.397 -220 -423 -46 -7.767 -188 -7.397 -220 Pension -343 -423 Andre omkostninger til social sikring Øvrige personaleomkostninger Andre administrationsomkostninger -50 -46 -196 -3.586 -231 -3.417 -196 -231 -3.344 -11.888 -2.812 -11.129 -12.130 -11.734 Gennemsnitlig antal ansatte 7 7 7 7 Der er udbetalt bestyrelseshonorar til følgende: Niels Roth, formand -300 -125 -125 -550 -300 -125 -125 -550 -300 -125 -125 -550 -300 -125 -125 -550 Søren Hofman Laursen Peter Olsson (AP Pension) Der er udbetalt direktionshonorar til følgende: Torben Schultz, fast gage inkl. bonus Torben Schultz, aktieaﬂønning -3.074 -131 -2.041 -153 -3.074 -131 -2.041 -153 -3.205 -2.194 -3.205 -2.194 For yderligere speciﬁkationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside. 50 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 6. Aktiebaseret vederlæggelse Moderselskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for direktionen i Fast Ejendom Danmark A/S og øvrige leden- de medarbejdere. Aktieoptionsprogrammet omfatter pr. 31. december 2021 i alt 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption giver optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi á 2 kr. pr. aktie. De udestående optioner svarer til 1,35 pct. af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner udnyttes. Øvrige ledende medarbejdere Speciﬁkation af udestående aktieoptioner Direktion Total Udestående aktieoptioner primo 2020 25.000 13.000 38.000 Tildelt i 2020 0 0 0 Regulering i 2020 som følge af fratræ- delse 0 25.000 0 -2.000 11.000 0 -2.000 36.000 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2020 Tildelt i 2021 Udestående aktieoptioner ultimo 2021 25.000 11.000 36.000 Aktieoptionsprogrammet løber foreløbigt frem til år 2022. Antallet af aktieoptioner, som tildeles hver af ovennævnte personer, fastsættes årligt af bestyrelsen. Optionerne er udstedt til en udnyttelseskurs, der svarer til den volumenvægtede gen- nemsnitlige handelskurs på Selskabets aktier i perioden fra den 24. til den 30. oktober 2019. Udnyttede aktieoptioner primo 2020 Udnyttet i 2020 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Udnyttede aktieoptioner ultimo 2020 Udnyttet i 2021 Udnyttede aktieoptioner ultimo 2021 Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 31. oktober 2020, 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2020 til den 31. oktober 2021 samt 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2021 til den 31. oktober 2022. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmel- ser vedrørende sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold m.v. Optionerne kan alene udnyttes fra den 1. november 2022 i en periode på ﬁre uger efter denne dato. Der er tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En andel af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til afregning af tildelte optioner. Forudsætninger ved tildeling 31. oktober 2019 Gennemsnitlig aktiekurs (kr.) Udnyttelseskurs (kr.) Forventet volatilitet 114 112 20% Forventet løbetid 3 år Forventet udbytte pr. aktie 0% -0,66% Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer) Regnskabsmæssig behandling Egenkapitalinstrument 1,35% Udestående optioners andel af aktiekapital udgør For udestående optioner pr. den 31. december 2021 udgør den gennemsnitlige restløbetid ca. 0,8 år. I 2021 udgør den i resul- tatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 188 t.kr. (12.000 stk.), heraf kan 131 t.kr. (8.333 stk.) relateres til direk- tør Torben Schultz og 57 t.kr. (3.667 stk.) til øvrige medarbej- dere. Dagsværdien pr. option er på tildelingstidspunktet i 2019 opgjort til 15,7 kr. Aktiekurs ultimo 2021 udgjorde 141,00 kr. De beregnede dagsværdier ved tildeling er baseret på en Black-Scholes model til værdiansættelse af optioner. Forudsæt- ningerne for opgørelsen af dagsværdien på tildelingstidspunktet er som følger: Den forventede volatilitet er estimeret ud fra et to års ugentligt gennemsnit af kursudsving på 16 sammenlignelige selskaber. 51 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2021 Koncern 2021 7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor (BELØB I DKK ’000) 2020 2020 Honorar til selskabets generalforsamlingsvalgte revisor for regnskabsåret kan speciﬁceres således: Revision -182 0 -218 0 -596 -35 -519 0 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed Skatterådgivning -50 -25 -257 -44 -50 -54 Andre ydelser -287 -549 -43 -301 -874 -724 8. Andre driftsindtæger (BELØB I DKK ’000) Andre driftsindtæger Indtægter fra koncern fordelte omkostninger Andre indtægter 10.294 0 9.454 375 0 0 0 0 0 0 10.294 9.829 9. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder (BELØB I DKK ’000) Årets nedskrivninger -8 11.335 11.327 -1.338 582 0 0 0 0 0 0 Tilbageførsel af nedskrivninger -756 Navn Hjemsted Selskabska- Ejerandel Omsætning Resultat Aktiver Egenkapital pital og stemme- rettigheder Fast Ejendom Danmark 1 ApS Fast Ejendom Danmark 2 ApS Ejendomsselskabet Ringager ApS Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS Brøndby Brøndby Brøndby Brøndby 66.550 625 80 100% 66.306 2.937 6.487 1.863 81.052 13.475 -9 971.024 80.528 146.942 96.406 269.816 52.264 8.950 100% 100% 40 100% -19.187 -18.963 52 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 10. Finansielle indtægter Moderselskab 2021 Koncern 2021 (BELØB I DKK ’000) 2020 2020 Øvrige renteindtægter 0 0 2 0 0 0 Renteindtægter fra dattervirksomheder 3.635 2.958 3.635 2.958 2 0 11. Finansielle omkostninger (BELØB I DKK ’000) Renteomkostninger fra prioritetsgæld Renteomkostninger fra bankgæld Andre ﬁnansielle omkostninger 0 -41 0 -74 -6.090 -2.373 -519 -6.813 -1.126 -625 -168 -209 -52 -126 -8.982 -8.564 12. Værdiregulering af ﬁnansielle gældsforpligtelser (BELØB I DKK ’000) Realiseret kurstab 0 0 0 0 0 0 -246 -353 -599 -52 -276 -328 Dagsværdiregulering af prioritetsgæld 13. Skat af årets resultat (BELØB I DKK ’000) Årets sambeskatningsbidrag Aktuel skat -150 -182 12 -183 0 0 -2.649 0 0 Ændring af udskudt skat Skat af årets resultat 3 -30.533 -33.182 -8.545 -8.545 -320 -180 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 22% skat af resultat før skat Skatteeﬀekt af: -2.881 -38 -24.241 -7.570 Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver Regulering af skatteaktiv 2.492 -166 0 0 -1.171 -10.436 0 0 0 0 -288 0 0 Ikke skattepligtige indtægter 74 -6 2 31 -8 0 -2 Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt Permanente afvigelser -9 -689 68 0 Avance ved salg af ejendom 0 0 1.436 1.171 0 0 Anvendt underskud tidligere år Regulering til tidligere år 0 0 0 4 0 0 Skat af årets resultat -320 -180 -33.182 -8.545 53 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern 2021 14. Resultat pr. aktie (BELØB I DKK ’000) 2020 Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag: Årets resultat 77.005 25.865 Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk. 2.659.442 88.463 3.688 2.659.442 87.134 2.751 Gennemsnitligt antal egne aktier, stk. Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseﬀekt, stk. Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.570.979 2.572.308 Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.574.667 2.572.059 Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr. 29,95 29,91 10,06 10,04 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr. 54 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Investe- ringsejen- domme Drifts- materiel og inventar Projekt- ejendomme Leasing- aktiver 15. Langfristede aktiver, KONCERN (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2020 Tilgang 1.180.741 67.662 0 0 0 0 0 538 403 1.826 0 323 -463 397 Afgang Kostpris 31. december 2020 1.248.403 2.230 Op-/nedskrivninger 1. januar 2020 Årets op-/nedskrivninger -161.841 19.638 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2020 -142.203 Afskrivninger 1. januar 2020 Årets afskrivninger 0 0 0 0 0 0 0 0 -54 -176 171 -60 -84 -218 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2020 -302 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020 1.106.200 0 338 1.928 Kostpris 1. januar 2021 Tilgang 1.248.403 27.990 0 0 397 392 71 0 2.230 0 1.816 Genmåling 0 143.603 0 0 Overførsel -143.603 -14.049 -71.831 1.046.910 0 0 Afgang 0 Overført til aktiver bestemt for salg Kostpris 31. december 2021 0 0 0 143.603 861 4.046 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 Årets op-/nedskrivninger Afgang -142.203 83.160 -1.951 67.703 -6.919 -210 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Overførsel -67.703 0 Overført til aktiver bestemt for salg Op-/nedskrivninger 31. december 2021 -67.703 Afskrivninger 1. januar 2021 Årets afskrivninger 0 0 0 0 0 0 -60 -163 -223 -302 -771 Afskrivninger 31. december 2021 -1.073 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 1.046.700 75.900 638 2.972 Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 671,9 mio. kr. (2020: 665,2 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede ﬁnansieringsomkostninger med 0 kr. i 2021. 55 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ansvarlig lånekapital til datter- virksomhe- der Kaptal- andele i dattervirk- somheder Drifts- materiel og inventar Leasing- aktiver 15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2020 Tilgang 2.051 403 162 0 177.175 131.455 28.545 0 876 -463 0 0 Afgang Kostpris 31. december 2020 2.464 565 177.175 160.000 Op-/nedskrivninger 1. januar 2020 Årets op-/nedskrivninger 0 0 0 0 0 0 0 0 -11.919 -1.338 582 0 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2020 -12.675 Afskrivninger 1. januar 2020 Årets afskrivninger -660 -781 -84 -111 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Afgang 171 Afskrivninger 31. december 2020 -1.271 -195 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2020 1.194 371 164.500 160.000 Kostpris 1. januar 2021 Tilgang 2.464 1.798 3.678 -553 565 218 0 177.175 160.000 10.000 0 0 Genmåling 0 0 Afgang 0 0 Kostpris 31. december 2021 7.387 783 177.175 170.000 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 Årets op-/nedskrivninger 0 0 0 0 0 0 0 0 -12.675 -8 0 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2021 11.336 -1.347 Afskrivninger 1. januar 2021 Årets afskrivninger -1.271 -1.018 37 -195 -153 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2021 -2.252 -347 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 5.135 436 175.828 170.000 Der henvises til note 2 for en beskrivelse af omfanget af koncernens leasingkontrakter, eksponering over for potentielle penge- strømme og proces for fastlæggelse af diskonteringsrente. Moderselskabet har fremlejet de i Charlottenlund leasede lokaler. Se note 3 for yderligere information. 56 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe- ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoproﬁler, hverken geograﬁsk, bolig kontra erhverv eller lignende. De typiske betalingsbetingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter den simpliﬁcerede expected credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven- dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage. De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet tabsprocent i 2021 fordeler sig således: Tilgodeha- vende beløb 2021, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total Ej forfalden 0,00% 0,00% 0 8 0 0 0 8 0 0 8 Forfalden med 1 - 30 dage Forfalden med 31 - 60 dage Forfalden med mere end 60 dage Total 0,00% 0 0 100,00% 124 132 124 124 Tilgodeha- vende beløb 2020, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total Ej forfalden 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 50 150 14 0 0 0 0 0 50 150 14 Forfalden med 1 - 30 dage Forfalden med 31 - 60 dage Forfalden med mere end 60 dage Total 249 463 249 463 Hensættelser til tab i perioden: (BELØB I DKK ’000) 2021 2020 Hensættelser til tab, primo Tilgang i året 0 124 0 450 0 Afgang i året -19 -431 -0 Realiseret 0 Hensættelser til tab, ultimo 124 57 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2021 Koncern 2021 17. Tilgodehavender hos dattervirksomheder (BELØB I DKK ’000) 2020 2020 Fast Ejendom Danmark ApS 2 Ejendomsselskabet Ringager ApS Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS 213 65 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 278 Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen forventning eller historik er herfor. 18. Andre tilgodehavender Tilgodehavende moms 127 0 230 0 1.397 257 1.186 31 Udlæg ved forsikringsskader Udlæg for lejere m.v. 0 0 460 187 127 230 2.114 1.404 19. Periodeafgræsningsposter Periodiserede lejerabatter 0 204 204 0 144 144 1.185 239 1.236 1.240 2.476 Forudbetalte omkostninger 1.424 20. Likvide beholdninger Bankindeståender 3.308 0 13.496 0 39.181 19.922 59.103 37.326 0 Pantsat i forbindelse med garantistillelse 3.308 13.496 37.326 21. Aktiver bestemt for salg Investeringsejendomme 0 0 78.750 0 Aktiver bestemt for salg i alt 0 0 78.750 0 Deposita og forudbetalt husleje 0 0 800 0 Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg i alt 0 0 800 0 Aktiver bestemt for salg udgøres ultimo 2021 af ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund. Ejendommen, der tidligere var Sel- skabets domicil, blev solgt ved underskrevet købsaftale medio december 2021 med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Ejen- dommen er ultimo 2021 målt til dagsværdi svarende til salgsprisen og reguleringen (+3,1 mio. kr.) er indregnet i regnskabsposten ’Værdireguleringer af investeringsejendomme’. 58 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 2021 22. Egne aktier (BELØB I DKK ’000) Kostpris, primo 2021 10.000 0 2020 7.769 2.231 2020 7.769 10.000 0 Tilgang i årets løb Kostpris, ultimo 2.231 10.000 10.000 10.000 10.000 Beholdning ultimo 70.835 stk. Gns.erhvervelseskurs 109,68 23. Selskabskapital Selskabskapital primo Selskabskapital ultimo 5.319 5.319 5.319 5.319 5.319 5.319 5.319 5.319 Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr. Aktier i omløb udgør 2.570.979 stk. aktier. Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser. 59 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 24. Udskudt skat (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2021 Koncern 2021 2020 2020 Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteforpligtelser 6 18 60.099 29.567 6 18 60.099 29.567 Indregnet i resultat. opgørelse Indregnet primo Indregnet ultimo (BELØB I DKK ’000) 2021 20.478 32 Investeringsejendomme Driftsmidler 16.113 99 36.591 131 Leasingaktiver -3 -26 -29 Leasing forpligtelser -3.382 16.740 -1.297 1.297 29.567 -123 -3.505 26.911 -126 Nedskrivning af udskudte skatteaktiver Underskud til fremførsel Nedskrivning af underskud til fremførsel Udskudt skat 2021 10.171 1.171 -1.171 30.532 126 60.099 2020 9.277 73 Investeringsejendomme Driftsmidler 6.836 27 16.113 99 Leasingaktiver -1 -3 -3 Leasing forpligtelser -3.493 17.653 0 111 -3.382 16.740 -1.297 1.297 29.567 Nedskrivning af udskudte skatteaktiver Underskud til fremførsel Nedskrivning af underskud til fremførsel Udskudt skat 2020 -913 -1.297 1.297 8.545 0 21.022 Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv udgør pr. den 31. december 2021 27.037 t.kr. (2020: 18.037 t.kr.), hvoraf 126 t.kr. (2020: 1.297 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 26.911 t.kr. (2020 16.740 t.kr.) til midlertidige forskelle på Koncernens investeringsejendomme. De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modreg- nes i øvrige selskaber. 60 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2021 2020 Koncern 25. Prioritetsgæld (BELØB I DKK ’000) 2021 2020 Gæld til realkreditinstitutter med pant i fast ejendom Nominel værdi af prioritetsgæld 0 0 0 0 546.771 543.227 574.843 571.904 Prioritetsgæld forfalder til betaling således: Indenfor et år efter balancedagen 0 0 0 0 0 0 0 0 20.211 94.357 20.125 87.564 Efter et år og før fem år efter balancedagen Efter fem år efter balancedagen 432.203 546.771 467.154 574.843 Prioritetsgæld er indregnet således i balancen Langfristede forpligtelser 0 0 0 0 0 0 526.560 20.211 554.718 20.125 Kortfristede forpligtelser 546.771 574.843 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet Ikke- kontante kursregule- ringer Penge- strømme (BELØB I DKK ’000) Primo Ultimo 2021 Prioritetsgæld, afdrag 539.664 59.109 -23.929 90.380 861 -20.143 0 353 0 519.874 59.109 -32.212 125.124 1.303 Prioritetsgæld, optagelse Prioritetsgæld, indfrielse Bankgæld, optagelse -8.283 34.744 0 0 0 Leasinggæld, optagelse Leasinggæld, indfrielse Leasinggæld, afdrag 442 0 -301 0 -301 -222 -138 2.804 8.984 0 -360 Deposita 27.731 693.293 0 30.535 703.072 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 795 2020 Prioritetsgæld, afdrag 559.920 59.109 -281 0 -20.515 0 259 0 539.664 59.109 -23.929 90.380 861 Prioritetsgæld, optagelse Prioritetsgæld, indfrielse Bankgæld, optagelse -23.648 90.380 0 0 0 Leasinggæld, optagelse Leasinggæld, indfrielse Leasinggæld, afdrag 538 323 -301 0 0 0 -301 -52 -170 -1.328 44.719 -222 Deposita 29.059 648.293 0 27.731 693.293 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 281 61 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 2021 26. Leasingforpligtelser (BELØB I DKK ’000) 2021 2020 2020 Forfald af leasingforpligtelser Under 1 år 1.287 4.642 5.929 580 733 455 846 132 232 364 Mellem 1 til 5 år Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 31. december 2021 1.313 1.301 Leasingforpligtelser indregnet i balancen 5.269 1.210 642 339 Kortfristet Langfristet 1.047 4.222 536 674 216 426 118 221 Beløb indregnet i resultatopgørelsen Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 168 53 22 20 For 2021 har Koncernen betalt 160 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 22 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 138 t.kr. For 2021 har Moderselskabet betalt 1.057 t.kr. vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 168 t.kr., og afdrag på indregnet leasinggæld 889 t.kr. Selskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler. 62 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2021 Koncern 2021 27. Anden gæld (BELØB I DKK ’000) 2020 2020 Skyldig A-skat m.m. 6 276 0 7 772 0 6 276 7 772 Feriepengeforpligtelse Tilbageholdte beløb fra fraﬂyttede lejere Skyldige omkostninger 4.714 3.271 345 5.355 4.895 0 1.890 0 2.150 0 Skyldig refusionsopgørelse Varme- og driftregnskaber 0 0 1.008 9.620 2.105 13.134 2.172 2.929 28. Periodeafgrænsningsposter Forudbetalt leje 25 0 649 2.276 25 0 649 2.276 29. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed 0 0 1.122.600 1.043.200 0 0 1.122.600 1.043.200 Prioritets- og bankgæld på i alt 671,9 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank- forbindelser. Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden. Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen udgør 1.675 t.kr. pr. 31. december 2021. Baltorpvej indtrådte i sambeskatningskredsen den 30. juni 2021 i forbindelse med stiftelsen af Selskabet. I forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej i Ballerup fra kontor- til boligejendom er der stillet en arbejdsgaranti på 19,9 mio. kr. til entreprenøren af Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS. Som sikkerhed herfor er der givet pant i tilsvarende sum af likvider. 30. Ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter -1.459 0 1.504 -271 1.245 0 1.167 -271 Ændring i anden gæld, lang Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld -551 1.065 -1.278 8.121 -2.010 2.298 -34 9.017 63 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Likviditetsrisici 31. Finansielle instrumenter og risici Likviditetsrisikoen er risikoen for, at Koncernen ikke kan indfri sine ﬁnansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Koncernen er i forbindelse med anvendelse af ﬁnansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige real-kredit- el- ler banklån med 10-års udsat amortisering. Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab- lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be- styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak- ter. Om Koncernens ﬁnansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter: Koncern Forfaldstidspunkt Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i ﬁnansielle risici. Koncernens ﬁnansielle styring retter sig således alene mod styring af ﬁnansielle risici vedrørende drift og ﬁnansiering af Koncernens ejendomsportefølje. Kategori 0-1 år 1-5 år >5 år Total mio. kr. mio. kr. mio. kr. mio. kr. Prioritetsgæld Bankgæld -24 -3 -112 -57 -1 -504 -90 0 -640 -150 -1 Kreditrisici Leasinggæld Leverandørgæld I alt 0 Kreditrisici er risikoen for ﬁnansielle tab såfremt lejere eller modparter til et ﬁnansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære ﬁnansielle aktiver. -8 0 0 -8 -35 -170 -594 -799 Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme inkl. renter. Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi- ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes. Markedsrisici Markedsrisici er risikoen for at ændringer i markedspriser som f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af ﬁnansielle instrumenter. Valutarisici Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 29.735 t.kr. (2020: 27.731 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle- des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser. Renterisici Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte ﬁnansielle aktiver, der indgår i balancen. Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansie- ring eksponeret over for ændringer i renteniveau. Bestyrelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og over- vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 8 t.kr. (2020: 463 t.kr.) som er sikret ved garanti eller depo- sita. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan- ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti- nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 54,6 pct. (2020: 56,8 pct.). Med henblik på bedst muligt at sikre Koncernens evne til gældsser- vicering og reﬁnansiering, har bestyrelsen besluttet et langsig- tet LTV mål på omkring 60 - 65 pct. 64 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Kapitalstyring Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 1,00 pct. (2020: 1,00 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle ren- teniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteom- kostninger før skat på ca. 5,4 mio. kr. (2020: 5,7 mio. kr.). Aktiekapitalen Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning. Kapitalstruktur Årlig rente- Æn- dring i Modi- ﬁceret Æn- dring i Æn- dring i Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for- rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli- kviditet styres centralt af Koncernen. omkost- ning årlig varighed værdi af resultat rente i år gæld- før skat sporte- t.kr. omkost- ning t.kr. følje 1 % rentefald -11 10.854 5.421 -5.432 5.432 0 0,53 0,53 0,53 3.084 -2.610 0 2.348 -2.822 0 1 % rentestigning Nuværende rente Dagsværdi af ﬁnansielle instrumenter Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2021. Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis, gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori- tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags- værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er ubetydelig. Ultimo 2021 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens bankgæld 2,27 pct. En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 1,2 mio. kr. Årlig rente- Ændring Modi- i årlig ﬁceret Æn- dring i Æn- dring i Dagsværdien af ﬁnansielle instrumenter, opgjort efter niveau 3 i dagsværdihierarkiet, relaterer sig til dagsværdien af tildelte aktieoptioner med regnskabsmæssig værdi på 408 t.kr. pr. 31. december 2021. Ledelsen har estimeret dagsværdien ved an- vendelse af Black-Scholes værdiansættelsesmodellen. Værdi- ansættelsen kræver at ledelsen foretager visse forudsætninger omkring modellens input, såsom den underliggende aktiepris og volatilitet. Sandsynligheden for de anvendte estimater inden for området kan med rimelighed vurderes og indgår i ledelsens skøn af aktieoptionernes dagsværdi. Der henvises yderligere til omtale jf. note 6. omkost- rente varighed værdi af resultat ning t.kr. omkost- i år ning t.kr. gæld- sporte- følje før skat 1 % rentefald 1.587 -1.251 - - - 0 0 0 1.251 1 % rentestigning Nuværende rente 4.089 2.838 1.251 0 -1.251 0 Baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2021. (BELØB I DKK '000) Koncern Dagsværdien af øvrige ﬁnansielle aktiver og forpligtelser sva- 2021 2020 rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi. Kategorier af ﬁnansielle instrumenter Likvider og tilgodehavender 59.110 37.789 Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi over resultatopgørelsen 546.771 574.843 Finansielle forpligtelser, anden gæld m.v 227.113 167.921 De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i ﬁnansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær- direguleringen af ﬁnansielle fopligtelser målt til dagsværdi fremgår af note 12. 65 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 32. Nærtstående parter 33. Aktionærforhold Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller påly- dende værdi: Nærtstående parter med kontrol Der ﬁndes ingen parter med bestemmende indﬂydelse på Kon- cernen. AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø Transaktioner med nærtstående parter AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede aktiekapital og 27,09 pct. af det samlede antal stemmer. Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio- nen samt dattervirksomheder, som er angivet i note 9. Transak- tionerne er gennemført på markedsmæssige vilkår. Investeringsselskabet Artha Optimum A/S Transaktioner med bestyrelsen Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2021. Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 211.834 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 423.668 kr., som udgør 7,97 pct. af den samlede aktiekapital og 8,39 pct. af det samlede antal stemmer. Transaktioner med direktionen Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer i 2021. Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder fra Investeringsselskabet Artha Max A/S, så det samlede antal stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passe- ret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021. Transaktioner med tilknyttede virksomheder Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med dattervirksomhederne. Investeringsselskabet Artha Max A/S Moderselskab Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 191.564 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 383.128 kr., som udgør 7,20 pct. af den samlede aktiekapital og 7,59 pct. af det samlede antal stemmer. (BELØB I DKK '000) 2021 2020 Transaktioner med tilknyttede virksomheder Koncernintern leje 902 10.294 3.635 645 9.454 2.958 Salg af administrationsydelser Finansielle indtægter 34. Ny regnskabsregulering Lån til datterselskaber 170.000 160.000 278 Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller fortolkningsbidrag får indﬂydelse på indregning og måling i Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag implementerer i takt med at disse træder i kraft. Kortfristede tilgodehavender hos datterselskaber 0 Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat- terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 29 for yderligere oplysninger. 35. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruﬀet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til datterselskaberne. Salget af Rådhusvej er med skøde pr. den 1. februar 2022 gen- nemført som forventet. 36. Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 10. marts 2022 god- kendt nærværende årsrapport til oﬀentliggørelse. Årsrapporten forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling- den 21. april 2022. 66 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 37. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan ﬁnde sted. Bestyrelsesformand, cand.polit. Niels Roth (1957) Ejer 5.000 stk. aktier i Selskabet. Niels Roth er direktør i Zira Invest II ApS, Zira Invest III ApS, Zira Invest IV ApS og JaJoPo Invest ApS, formand for bestyrelsen for Friheden Invest A/S, Capital Four AIFM A/S, Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S samt medlem af bestyrelsen i Arvid Nilssons Fond, Capital Four Holding A/S samt Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S. Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen. Niels Roth anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Niels Roth kommer oprindelig fra den ﬁnansielle sektor, hvor han var ledende partner og medstif- ter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter og har erfaring med M&A, strategi, international ﬁnansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurdering. Fokusom- råder med optimering af shareholder value. Næstformand, cand.oecon. Peter Olsson (1966) Ejer ikke aktier i Selskabet. Peter Olsson er direktør i AP Ejendomme A/S, AP Ejendomme Kom- plementarselskab ApS, Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Kolding Åpark 24 A/S, K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen, Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS, P/S Trælastholmen Nordhavn, formand for bestyrelsen i K/S Kristensen Partners I, Dansk Ejendomsfond I A/S, K/S Engholmene, AP Ejendomme Komplementarselskab ApS samt medlem af bestyrelsen for Kolding Åpark 24 A/S, Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S, Fjordstjernen A/S, Dansk Farmland K/S, Britannia Invest A/S, SPF III MPC I A/S, Komplementarselskabet Amerika Plads C ApS, Amerika Plads C P/S, K/S Svanemølleholm, ØG Projektselskab P/S, K/S Trælastholmen, K/S Marmormolen, P/S Trælastholmen Nordhavn samt Siorarsiorﬁk - Nuuk City Development A/S. Peter Olsson er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2013. Peter Olsson anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme A/S med ansvar for en ejendomsportefølje på 11,5 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejendomsportefølje. Bestyrelsesmedlem, cand.jur. Søren Hofman Laursen (1948) Ejer ikke aktier i selskabet. Søren Hofman Laursen er direktør i Hofman Ejendomme ApS og Bar- Hof ApS, bestyrelsesmedlem i Wilders Plads Ejendomme A/S, Obelhus A/S og Danielsen Archite- cture A/S samt medlem af advisory board i Gangsted Advokatﬁrma I/S. Søren Hofman Laursen er indvalgt i bestyrelsen i Fast Ejendom Danmark A/S i 2017. Søren Hof- man Laursen anses for at være et uafhængigt medlem af bestyrelsen. Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har erfaring med ejendomsadministration, ﬁnansiering, as- set management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisatio- ner. 67 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2021

AI Terminal

More from Fast Ejendom Danmark

Talk to a Data Expert