Prime Office

PRIMEOFFICE - 2021 PRIME OFFICE A/SSønder Allé6, 2. sal8000Aarhus C87338989info@primeoffice.dkwww.primeoffice.dk30558642529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-312020-01-012020-12-31http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/http://www.primeoffice.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse/http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/Årsrapport30558642Prime Office A/SSønder Alle 68000 Aarhus CxWizard version 1.1.1113.1, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusionhttp://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/3070022830700228529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900NIF11WK935XH532021-12-31cmn:ConsolidatedMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31529900NIF11WK935XH532021-12-31529900NIF11WK935XH532020-12-31529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-01-01529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532021-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532020-01-01529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532020-01-01ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2021 CVR-NR. 30558642 SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C Forventninger og væsentlige nøgletal Tal i mio. DKK Forventninger 2021 Resultat 2021 Forventninger 2022 RESULTATOPGØRELSE Omsætning 172-181 106-119 82-95 182,6 116,1 87,4 178-185 120-130 90-110 EBIT Overskud før skat og værdireguleringer Værdireguleringer Overskud før skat 186,9 274,3 BALANCE Investeringsejendomme Egenkapital 3.318,0 1.646,1 FINANSIELLE NØGLETAL I PROCENT Soliditet >30% 47,45% 43,90% 63,58% 2 9 , 1 LTV <70% Overskudsgrad af primær drift - EBIT-margin Investeringer og vedligeholdelse 2 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information INDHOLD 1 2 3 KONCERNOVERSIGT 5 HOVED-OG NØGLETAL 10 LEDELSESBERETNING 12 12 14 18 18 3.1 Selskabets ledelse informerer 3.2 Regnskabsberetning 3.3 Forventninger 3.4 Bestyrelse og direktion 3.5 Samfundsansvar og corporate governance 3.5.1 God selskabsledelse 22 23 23 23 23 24 3.5.2 Organisation og ansvarsfordeling 3.5.3 Vederlagsrapport 3.5.4 Finanspolitik 3.6 Aktionærinformation 4 5 6 RISIKOSTYRING 26 30 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING PÅTEGNINGER 6.1 Ledelsespåtegning 6.2 Den uafhængige revisors påtegning 32 32 33 7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 38 38 40 42 46 48 7.1 Resultatopgørelse 7.2 Balance 7.3 Egenkapitalopgørelse 7.4 Pengestrømsopgørelse 7.5 Noter til årsrapporter Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 3 PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at investere i investeringsejendomme. Prime Oﬃce A/S har sammensat en portefølje, der udelukkende består af atraktive investeringsejendomme med en udsøgt beliggenhed i Tyskland. Ejendommene er for 75,1% vedkommende boligejendomme. Selskabet har i 2021 betinget købt to byggegrunde af Aarhus Kommune, hvor der kan opføres 29.000 m2 boliger. Lokalplan er under udarbejdelse. Selskab Bestyrelse Direktion Revisor Generalforsamling Prime Ofﬁce A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand Mogens Vinther Møller, adm. direktør EY Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Den ordinære generalforsamling afholdes onsdag den 20. april 2022 kl. 14.00 på Aros Kunstmuseum i Aarhus. Knud Aage Hjorth, næstfor- mand CVR-nr. 3055 8642 Telefon: +45 8733 8989 www.primeofﬁce.dk info@primeofﬁce.dk Torben Hjort Friederichsen, bestyrelsesmedlem Marie Vinther Møller, bestyr- elsesmedlem 4 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information OVERBLIK Hvem er vi? SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME1 NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig-Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode fremtidsmuligheder. Prime Oﬃce A/S er et ejendomsselskab med boliger, kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig, Flensborg og i en række andre byer i Nordtyskland. Selskabets forretningsmodel er at foretage erhvervs- mæssig udlejning af investeringsejendomme. Der er fokus på likviditet, drif og en stærk balance. Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en solid drifsindtjening og likviditet. PRIMÆRE INVESTERINGSBYER Hamborg 1,7 mio. indbyggere, Kiel 240.000 indbyggere, Lübeck 215.000 indbyggere og Slesvig 25.000 indbyggere. Der investeres langsigtet, og selskabets lejere er selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med indtjening og konsolidering. 1 Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 5 BOLIGER I M2 SAMLET AREAL af selskabets ejendomme er boligejendomme – med en høj udlejning - 2 75,1% 281.691 m til en værdi pr. m2 på 11.669 DKK som skaber huslejeindtægter med et solidt cashﬂow. KONTORER OG ERHVERV I M2 ANTAL LEJLIGHEDER af selskabets ejendomme er kontor og 12,1% 3.592 lejligheder i Nordtyskland Boliger 75,1% er erhverv I Hamburg, Kiel, Lübeck og en række andre nordtyske byer. Erhverv 12,8% 12,8% Kontor 12,1% 6 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Resultatudvikling Resultat af primær drif - EEBT Overskud før skat 300.000 120.000 100.000 80.000 70% 65% 60% 55% 50% 116.121 63,6 112.675 62,9 274.331 273.717 65,7 63,3 98.325 59,9 98.301 60,1 198.137 200.000 100.000 149.050 132.911 75.006 104.107 67.897 2016 60.000 50.000 - 2021 2020 2019 2018 2017 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Selskabets primær drift stiger med ca. 4 mio. DKK og den samlede EBIT-margin er på 63,6%. Koncernens værdireguleringer i 2021 bidrager til et overskud før skat på 274,3 mio. DKK. I årets løb er selskabets husleje på boligejendomme steget med ca. 4,2%. Alle tal i 1.000 DKK Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 7 Værdiskabelse – Markedsværdi til børskurs . Koncernegenkapital 1.200.000 1.800.000 1.140.093 1.646.133 1.050.000 1.600.000 1.200.000 800.000 400.000 1.395.392 900.000 1.180.511 777.679 978.201 854.681 750.000 717.277 624.824 600.000 458.719 451.768 450.000 300.000 150.000 - 422.294 - 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Koncernegenkapital udgør 1.646,1 mio. DKK, heraf udgør minoritetsaktionærer 661,5 mio. DKK. 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Prime Ofﬁce blev børsnoteret i 2008 med en kapital på 103 mio. DKK. Markedsværdien af selskabets aktier var 31.12.2021 på 1.140 mio. DKK. Egenkapitalforrentning før skat % 25% 21,25% 18,04% 20% 15% 10% 5% 18,36% 17,97% 17,63% 16,26% 0% Alle tal i 1.000 DKK 2021 2020 2019 2018 2017 2016 8 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 1 KONCERNOVERSIGT Prime Ofﬁce A/S 85% 59% 59% 100% 94% 66% 94% Sell Speicher II GmbH Danske Immobilien ApS K/S Danske Immobilien PO Holding Germany GmbH PO Wandsbek GmbH MC Property Fund Hamburger GmbH Germania Arkaden Gmbh 100% 94% 94% PO Walkerdamm GmbH PO Kohlmarkt GmbH PO Hamburger Chaussee GmbH 94% Ofﬁce-kamp Immobilien GmbH Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 9 Beløb i DKK 1.000 2021 2020 2019 2018 2017 2 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN RESULTATOPGØRELSE Nettoomsætning Bruttoresultat 182.655 133.070 116.121 (28.708) 87.413 186.918 274.331 251.678 179.232 131.101 112.675 (29.477) 83.198 190.519 273.717 235.945 164.158 114.722 98.325 (28.636) 69.689 128.448 198.137 164.012 163.566 113.192 114.230 78.683 75.006 (17.886) 57.120 75.791 132.911 118.523 Resultat af primær drift Resultat af ﬁnansielle poster Resultat før kurs- og værdiregulering Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat 98.329 (32.762) 65.567 83.483 149.050 128.921 Årets resultat TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets totalindkomst 276.927 216.545 220.981 179.321 147.739 123.520 83.483 128.711 75.791 DAGSVÆRDIREGULERINGER Årets dagsværdireguleringer 108.456 BALANCE Aktiver Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver Langfristede aktiver Kortfristede aktiver 2.519 3.328.316 140.659 -13.963 3.143.277 99.618 413.984 2.979.297 38.291 13.698 2.513.582 28.538 800.612 2.430.156 54.342 Aktiver i alt 3.468.975 3.242.895 3.017.588 2.542.120 2.484.498 Passiver Egenkapital i alt 1.646.133 1.727.288 95.554 1.395.392 1.712.047 135.456 1.180.511 1.704.280 132.797 978.201 1.470.053 93.866 854.681 1.504.638 125.179 Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Passiver i alt 3.468.975 3.242.895 3.017.588 2.542.120 2.484.498 PENGESTRØMME Resultat af primær drift 116.121 109.226 82.565 2.519 (50.227) 34.857 75.992 110.821 112.675 100.750 71.273 13.963 (22.713) 62.523 13.524 98.325 189.752 161.116 (114.757) (37.294) 9.065 98.329 68.706 35.944 30.706 (66.377) 273 75.006 55.698 37.813 (152.284) 108.379 (6.092) 9.172 Pengestrømme vedrørende primær drift Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet i alt Årtes pengestrømme i alt Likvid beholdning ved periodens begyndelse Likvid beholdning ved årets slutning 3.375 3.093 75.992 13.524 3.375 3.093 10 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Beløb i DKK 1.000 2021 2020 2019 2018 2017 NØGLETAL Ejendomme Antal m2, K/S Danske Immobilien Antal m2, PO Kontorselskaber Antal m2, MC Property Fund Hamburg Ejendomsværdi pr. m2, bolig (DKK) Ejendomsværdi pr. m2, kontor (DKK) Ejendomsværdi pr. m2, erhverv (DKK) Udlejningsgrad, bolig Udlejningsgrad, kontor Udlejningsgrad, erhverv Gnst. boligleje pr. m2 (DKK) Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK) Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK) 193.228 35.197 53.266 8.539 23.218 15.262 98,8% 99,0% 96,0% 520 193.028 35.240 58.635 7.824 23.189 13.455 98,5% 99,0% 96,2% 486 193.028 20.981 62.235 7.217 19.400 12.142 97,8% 99,2% 94,5% 475 193.028 20.670 73.882 6.819 17.625 11.269 98,6% 98,7% 94,6% 462 193.028 20.670 76.847 6.583 17.392 10.405 97,9% 99,3% 92,6% 456 1.202 792 1.185 743 1.079 700 1.069 692 1.065 684 Finansielle Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin) Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.) 63,57% 18,04% 16,55% 47,45% 2,63% 43,9% 4,04 62,87% 21,25% 18,32% 43,03% 2,65% 46,4% 3,74 59,90% 18,36% 15,20% 39,12% 2,36% 49,8% 3,43 60,12% 16,26% 14,07% 38,48% 2,61% 65,66% 17,97% 16,02% 34,40% 2,35% 52,0% 4,19 1 1 Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.) 1 Soliditetsgrad (pct.) Return on invested capital (ROIC) p.a. 2 Loan to value (LTV) 3 52,1% 3,00 Interest coverage (ICR) 1 Aktiemarked Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK Markedsværdi (T.DKK) Aktiekurs ultimo periode, DKK Indre værdi (DKK) 40,62 21,87 1.140.093 302,00 260,82 7,43 38,73 18,88 777.679 206,00 220,70 5,32 30,42 42,68 717.277 190,00 184,52 6,25 22,43 10,34 458.719 132,00 160,70 5,88 22,75 10,88 451.768 130,00 139,54 5,71 Price Earnings p.a. (PE) Anm.: Nøgletallene er omregnet til helårsnøgletal. Kurs / indre værdi (DKK) 1,16 0,93 1,03 0,82 0,93 1 Forrentning af egenkapital for den samlede koncern 2 ROIC beregnes for samlet koncern EBIT pr. aktie (DKK) Antal aktier ultimo periode, stk Antal egne aktier ultimo periode, stk 30,76 3.793.314 18.173 29,85 3.793.314 18.173 26,05 3.793.314 18.173 28,29 3.493.314 18.173 21,58 3.493.314 18.173 3 Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investerings- ejendomme Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 11 3 LEDELSESBERETNING 3.1 SELSKABETS LEDELSE INFORMERER Et solidt og sundt selskab margin som steg til 63,9%. Omkostningsfokus drives Erev til Prime Oﬃce’s mange aktionærer og samarbejdspartnere fra bestyrelsesformanden og den administrerende direktør. Prime Ofﬁce præsenter et solidt resultat i 2021 og har kun bl.a. af digitalisering af selskabets ”maskinrum” som er i meget begrænset omfang mærket udfordringer fra den verdensomspændende pandemi. baseret på det verdensførende ERP-system – SAP. Koncernens egenkapital er på 1.646 mio. DKK og soliditeten er på 47,45%. Selskabets langfristede gæld i forhold til investeringsejendomme – LTV – er på 43,9%. Selskabets investeringsejendomme er værdisat til 3.318 mio. DKK. Selskabets forretningsmodel er udlejning af ejendomme med fokus på Tyskland, og 75% af selskabets aktiviteter kommer fra udlejning af boligejendomme. Vi glæder os over at kunne fremlægge et regnskab, der viser en solid driftsindtjening, en lav gæld og stærke nøgletal, og hvor vi efterlever de forventninger som vi løbende har oplyst til De ﬁnansielle markeder har i store dele af 2021 været markedet. præget af lave renter, der har betydet stor efterspørgsel efter fast ejendom. Med hovedvægt på ejendomme i Europas stærkeste økonomi – Tyskland – har selskabet oplevet et meget stærkt tysk ejendomsmarked med fortsat stigende priser. Finansiel sundhed Selskabets største forretningsområde er udlejning af boliger, hvor vi har konstateret en årlig stigning i indtægterne på 4,2%. Selskabets driftsindtjening er på 116,2 mio. DKK og resultat før skat er på 274,3 mio. DKK efter værdireguleringer på 186,9 mio. DKK. Vi har fokus på omkostninger der bl.a. afspejler sig i selskabets EBIT- Selskabet har medio året forlænget realkreditlån i 10 år og har rentesikret en stor del af selskabets gæld til fast rente frem til 2031. 12 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Samfundsansvar på henholdsvis 14.000 m2 og 15.000 m2 beliggende ved indkørslen til Aarhus Ø, efter at Prime Ofﬁce havde vundet et udbud som Aarhus Kommune havde udskrevet. interessenter for samarbejdet i 2021. Det gælder både På vores hjemmeside kan man læse mere om projektet. Lokalplanarbejde og projektering sker løbende, og dispositionsforslag er i afsluttende fase, og lokalplan forventes klar i løbet af 2022 og med senere offentlig høring. Tak til vores interessenter Vi vil gerne benytte lejligheden til at takke alle vores I 2020 fremlagde vi vores første ESG-rapport, og vi dokumenterede, hvordan vores arbejde med vedligeholdelse og investeringer i vores ejendomme har en effekt på nedsættelse af energiforbrug og dermed lavere CO2-udledning. Det er vi forsat med i 2021 og fremlægger for første gang tal for vores forbrug og CO2 udledning. I ESG-rapporten kan man læse om energimæssige fodaftryk og vi arbejder på den lange bane videre med henblik på at medvirke til en nedbringelse af CO2 udledning. I ESG-rapporten kan man også læse om hvordan vi forholder os til samfundsansvar og corporate governance. nuværende og ikke mindst det fortsat stigende antal aktionærer i Prime Ofﬁce. Tak for et tillidsfuldt og godt samarbejde i 2021 – vi fortsætter ! Strategisk vej Selskabet ændrede i 2019 vedtægterne, således at der også kunne investeres i andre lande end i Tyskland. Flemming Bent Lindeløv Bestyrelesformand Mogens Vinther Møller Administrerende direktør I maj måned 2021 underskrev selskabet en betinget købskontrakt med Aarhus Kommune om to byggefelter Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 13 3.2 REGNSKABSBERETNING Koncernens nettoomsætning Resultat af primær drift udgør i 2021 61,5 mio. DKK mod 57,2 mio. DKK i 2020. Koncernens nettoomsætning udgør i 2021 182,6 mio. DKK mod 179,2 mio. DKK i 2020. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 50,6 mio. DKK. Værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 130,6 mio. DKK. Koncernens primær drift Resultatet af koncernens primær drift udgør i 2021 116,1 mio. DKK mod 112,7 mio. DKK i 2020. Årets resultat før skat udgør i 2021 181,2 mio. DKK mod 162,4 mio. DKK i 2020. Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 87,4 mio. DKK og ligger dermed i det Kontor interval på 82-95 mio. DKK, der er meddelt fra selskabet. I 2020 var resultatet før skat og værdireguleringer på 83,1 mio. DKK. Nettoomsætningen i Prime Ofﬁce A/S’ kontorejendomme udgør 42,9 mio. DKK mod 42,1 mio. DKK i 2020. Nettoværdireguleringerne udgør 186,9 mio. DKK og er dermed reguleret yderligere fra 83,1 mio. DKK den 30.9.2021. Koncernens kontorejendomme er stort set fuldt udlejede med en udlejningsprocent på 99,0%. Årets resultat før skat udgør 274,3 mio. DKK, og ligger i det interval på 260 til 290 mio. Resultat af primær drift udgør 34,1 mio. DKK mod 35,7 mio. DKK i 2020. DKK, som blev meddelt i fondsbørsmeddelelse den 19.1.2022. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 26,6 mio. DKK. Værdireguleringer af Koncernens segmenter investeringsejendomme udgør 10,1 mio. DKK. Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet. Årets resultat før skat udgør 36,7 mio. DKK mod 44,9 mio. DKK i 2020, hvor værdireguleringer udgjorde 17,2 mio. DKK. Boliger i K/S Danske Immobilien Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør i 2021 98,0 mio. DKK og er steget fra 94,0 mio. DKK i 2020. Bolig og erhverv Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør i 2021 Udlejning af selskabets 3.232 lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende. Selskabets 41,7 mio. DKK mod 43,0 i 2020. udlejningsprocent er på 98,9% mod 98,5% sidste år. Huslejeindtægterne er steget med 4,2%, hvilket er over det forventede mål på 1-2%. MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter bolig og erhverv. I 2021 er udlejningen på 96%, hvilket er et svagt fald i forhold til året før. 14 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Resultat af primær drift udgør i 2021 22,7 mio. DKK mod 23,7 mio. DKK i 2020. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 16,5 mio. DKK. Værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 46,2 mio. DKK. Koncernens ﬁnansieringsforhold og rentesikringer En af koncernens strategiske søjler er ﬁnansiering og balancestyring. Koncernens soliditet er i 2021 på 47,45% mod 43,03% sidste år. Koncernen har en LTV på 43,9% mod 46,4% sidste år. Årets resultat før skat udgør i 2021 62,7 mio. DKK mod 75,5 mio. DKK i 2020. I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 503,7 mio. DKK. Dagsværdien af boligejendommene udgør 1.650 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 30,5%. De samlede investeringsejendomme andrager 812,9 mio. DKK. Der er i 2021 solgt tre ejendomme for 32 mio. DKK med et tab på 7,5 mio. DKK i forhold til bogført værdi. I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 403,7 mio. DKK. Dagsværdien af kontorejendommene udgør 827 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 48,8%. Aktiver De samlede aktiver andrager 3.468,9 mio. DKK. Heraf udgør investeringsejendomme 3.318,0 mio. DKK. Bygninger på lejet grund udgør 28,1 mio. DKK. Stigningen kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt nettoopskrivninger af ejendommenes værdi I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgæld 442,5 mio. DKK. Dagsværdien af erhvervsejendommene andrager 812,9 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 48,7% mod 53,6% sidste år. Egenkapital Pengestrømme Koncernens egenkapital udgør i 2021 1.646,1 mio. DKK mod 1.395,3 mio. DKK ultimo 2020. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 251,6 mio. DKK. Resultat af primær drift udgør 116,1 mio. DKK mod 112,7 mio. DKK året før. Efter ændringer i driftsaktiviteter udgjorde likviditetspåvirkningen 82,5 mio. DKK mod 71,3 mio. DKK året før. Væsentlige poster er betalt selskabsskat på 2,5 mio. DKK og ﬁnansielle omkostninger på 26,6 mio. DKK. Forpligtelser De langfristede forpligtelser udgør 1.727,2 mio. DKK mod 1.712,0 mio. DKK i 2020. Bankgælden udgør 62,6 mio. DKK mod 72,1 mio. DKK i 2020. Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør 2,5 mio. DKK, hvor salg af ejendomme udgør 24,8 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme udgør -22,3 mio. DKK (investeringer). Den udskudte skat er steget til 215,1 mio. DKK mod 182,3 mio. DKK sidste år. Den udskudte skat kan primært henføres til værdireguleringer af ejendomme. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 15 Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet er negative med 50,2 mio. DKK. Der er sket udlodning til minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 7,3 mio. DKK og der er samlet tilbagebetalt lån på 24,8 mio. DKK, og der er udloddet udbytte på 18,8 mio. DKK. Vurdering af selskabets investeringsejendomme Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi udgør 3.318,0 mio. DKK pr. 31.12.2021. Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund udgør 28,1 mio. DKK. De samlede pengestrømme udgør 34,8 mio. DKK, og den likvide beholdning ved årets slutning udgør 110,8 mio. DKK, hvortil skal tillægges uudnyttede trækningsrettigheder. I note 2 er selskabets principper for vurdering af investeringsejendomme detaljeret beskrevet. I noten er vist afkastprocenter for de væsentlige byer, nøgletal for alle ejendomsselskaber, samt følsomhedsvurderinger ved ændringer i afkastprocenter og ændringer i lejeindtægter. Modervirksomheden Modervirksomhedens formål er primært at eje kapitalandele i dattervirksomheder. Årets resultat er på niveau med 2020, og resultat af kapitalandele udgør 172,3 mio. DKK mod 161,3 mio. DKK året før. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en forøgelse af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 323 mio. DKK, og et fald i afkastkravet på -0,5% vil øge dagsværdien med 401 mio. DKK. Årets resultat er på 153,3 mio. DKK mod 146,2 mio. DKK året før. En ændring i lejeindtægterne med +-5% vil øge dagsværdien med 76 mio. DKK ved en 5% i stigning i lejeindtægterne, og dagsværdien vil falde med 288 mio. DKK ved et fald i lejeindtægterne på 5%. Aktiver Moderselskabets største aktiver er kapitalinteresser i datterselskaber, der udgør 1.422,3 mio. DKK mod 1.228,4 mio. DKK året før. Investeringsejendommene klassiﬁceres efter IFRS 13’s dagsværdihierarki 3, hvilket betyder, at der ikke kan ﬁndes egentlige markedspriser og afkastprocenter for de enkelte ejendomme i de pågældende byer. Passiver Moderselskabets egenkapital udgør 984,6 mio. DKK mod 833, 1 mio. DKK året før. Kortfristet gæld udgør 348,5 mio. DKK mod 310,7 mio. DKK året før. Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra tyske valuarer for alle ejendomme for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter internationale standarder for valuarer. COVID-19 og pandemi Konklusionen på COVID-19 er, at selskabet kun i et meget begrænset omfang er påvirket af pandemien. Der er kun truffet enkelte aftaler med erhvervslejere omkring nedsættelse af lejen, og selskabet har i videst mulig udstrækning støttet de lejere der har været ramt. På selskabets hjemmeside er valuarernes vurderingsrapporter gjort tilgængelige. Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende værdireguleringer. Udbytte Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte som følge af selskabets kommende investeringer pa Aarhus Ø og den geopolitiske situation. 16 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information VURDERING AF KONCERNSELSKABERNES EJENDOMME ALLE TAL I DKK 1.000 Valuar 2021 Omk + 10% Vurdering 31-12-2021 Vurdering 31-12-2020 1.510.178 3 4 . 9 6 5 Valuar 31-12-2021 1.650.903 3 9 . 4 1 3 Valuar 31-12-2020 1.513.674 3 7. 1 9 7 K/S Danske Immobilien PO Kohlmarkt 1.650.000 35.000 1.815.993 4 3 . 3 5 4 PO Walkerdamm PO Wandsbek 225.000 55.000 215.740 211.940 214.996 4 9 . 8 4 3 233.134 55.625 52.075 50.568 PO Hamburger Chausse Ofﬁce Kamp 36.000 3 4 . 9 6 5 3 6 . 4 3 9 3 4 . 9 6 5 40.083 80.166 76.000 7 9 . 9 7 2 7 2 . 8 7 8 72.161 MC Property Fund Hamburg Sell Speicher 812.943 210.000 190.000 3.289.943 788.938 210.532 862.634 218.633 8 3 1 . 6 3 9 213.508 183.007 3.150.990 9 4 8 . 8 9 7 2 4 0 . 4 9 6 204.504 3.662.253 Germania Arkaden I alt 188.958 185.913 3.116.323 3.329.321 * Valuarerne anvender RICS-standard "Red Book", hvor der beregnes de omkostninger som en køber må forvente. Det er tysk skat på 6,5%- 7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til mægler og notar. IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 17 3.3 FORVENTNINGER 2022 3.4 BESTYRELSE OG DIREKTION Selskabet forventer en omsætning på 178-185 mio. DKK. Et resultat af primær drift på 120-130 mio. DKK og et resultat før værdireguleringer og skat på 90-110 mio. DKK. Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 4 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeﬂertal. I tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde af dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende. Bestyrelsen ansætter en direktion og deﬁnerer dennes ansvarsområder og beføjelser. Bestyrelsen skal godkende alle større investeringer - herunder køb af ejendomme og/ eller ejendomsselskaber, låneoptagelse og indgåelse af ﬁnansielle kontrakter. Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth, Torben Hjort Friederichsen og Marie Vinther Møller. Der har i årets løb været afholdt 7 bestyrelsesmøder, hvor alle bestyrelsesmedlemmer har deltaget. Alle medlemmer er på valg hvert år og de blev alle genvalgte på selskabets seneste ordinære generalforsamling den 14.04.2021, og alle er på valg på generalforsamlingen i 2022. I selskabets vederlagsrapport 2021 fremgår nærmere oplysninger om de enkelte bestyrelses- og direktionsmedlemmer. 18 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Eestyrelses Flemming Eent Lindeløv, bestyrelsesformand Knud Aage Hjorth, næstformand Født 20.august 1948 21. april 2008 14.04.2021 Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 24. september 1958 16. oktober 2017 14.04.2021 dansk Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg Nationalitet dansk Nationalitet Antal aktier i antal stk Afhængighed 28.130 Antal aktier i antal stk Afhængighed 27.262 Afhængig. Medlem i over 12 år Uafhængig Honorar/gage Koncernselskaber Honorar/gage Koncernselskaber Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 250.000 250.000 250.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 187.500 125.000 125.000 75.000 Formand for revisionsudvalg Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 19 Torben Hjort Marie Vinther Møller, bestyrelsesmedlem Friderichsen, bestyrelsesmedlem Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 26. august 1953 24. april 2014 14.04.2021 dansk Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 21.januar 1986 14. april 2021 14.04.2021 Nationalitet Nationalitet dansk Antal aktier i antal stk Afhængighed 337 Antal aktier i antal stk Afhængighed 5.000 Afhængig. Slægtskab med direktør Uafhængig Honorar/gage Koncernselskaber Honorar/gage Koncernselskaber Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 125.000 125.000 125.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 125.000 125.000 125.000 20 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Direktion Mogens Vinther Møller, adm. direktør Født 9. august 1957 10.12.2007 Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg Nationalitet Antal aktier i antal stk Afhængighed dansk 922.259 Honorar/gage Koncernselskaber 1.750.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 350.000 325.000 1.075.000 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 21 3.5 SAMFUNDSANSVAR OG CORPORATE GOVERNANCE Prime Ofﬁce har udarbejdet en ESG-rapport, der er offentliggjort på Prime Ofﬁce’s hjemmeside på følgende adresse https://primeofﬁce.dk/investor- relations/samfundsansvar-esg/. ESG-rapporten for 2021 indeholder en beskrivelse af forretningsmodellen, selskabets strategi, politikker for samfundsansvar og risikovurdering samt en beskrivelse af årets handlinger og resultater. Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet Her kan også læses om hvordan selskabet forholder indeholder lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99 a, lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskabslovens § 107 d og lovpligtig redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § 99 b og lovpligtig redegørelse om Dataetik jf. Årsregnskabslovens § 99 d. sig til FN’s verdensmål. I 2021 er der sammen med et eksternt rådgivningsﬁrma foretaget målinger på CO2 emissioner med henblik på en langsigtet reduktion af det samlede CO2 forbrug. Selskabet har ikke opstillet endelige klimamål. 22 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 3.5.1 God selskabsledelse 3.5.2 Organisation og ansvarsfordeling 3.5.4 Finanspolitik Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S’ anbefalinger om god selskabsledelse, som ﬁndes på www.corporategovernance.dk. Prime Ofﬁce A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og ﬁnansiering eksponeret over for ændringer i en række ﬁnansielle risici, herunder rente-, kredit- og likviditetsrisici. I ESG-rapporten er der redegjort for organisation og ansvarsfordeling med beskrivelse af ledelsesstruktur, nedsatte udvalg og selskabets kontrolfunktioner. Selskabet skal have en uafhængig og hierarkisk adskilt riskmanagement og compliance funktion. Denne varetages af BDO Revision. På http://www.primeofﬁce.dk/investor-relations/ lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse/ er der i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet forholder sig til de enkelte anbefalinger i henhold til de seneste anbefalinger fra udvalget. Finanspolitikken og risikorapporter kan læses på selskabets hjemmeside på følgende adresse: https://primeofﬁce.dk/investor-relations/ ﬁnanspolitik/. 3.5.3 Vederlagsrapport Bestyrelsen og direktionen i Prime Ofﬁce A/S betragter god selskabsledelse, eller Corporate Governance, som et naturligt element i det at drive ansvarlig virksomhed. Der arbejdes løbende med god selskabsledelse og samspillet med selskabets interessenter, og det er opfattelsen, at Prime Ofﬁce A/S i al væsentlighed lever op til intentionerne i anbefalingerne for god selskabsledelse. Selskabet har ikke incitamentsordninger eller særlige I henhold til selskabslovens § 139 b har Prime Ofﬁce A/S udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets generalforsamling, og er senest godkendt den 14.4.2021. Den ﬁndes på selskabets hjemmeside https://primeofﬁce.dk/media/1352/bilag-1-prime- ofﬁce-vederlagsrapport-2021.pdf. I vederlagsrapporten er også en nærmere omtale af de enkelte aftrædelsesordninger for bestyrelse og direktion. Selskabet har som følge af, at antal ansatte er under fem ingen whisteblower-ordning. bestyrelsesmedlemmers ledelsesposter. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 23 3.6 AKTIONÆRINFORMATION Prime Oﬃce A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Oﬃce A/S. På Prime Ofﬁce A/S' hjemmeside ﬁndes yderligere investorrele- vant information. Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie reﬂekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan der ﬁndes relevante informationer om Prime Ofﬁce A/S, herunder fondsbørsmeddelelser og regnskabsmeddelelser. Vedtægter og generalforsamling På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets gener- alforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyn- digelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser. Ejerforhold I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Ofﬁce A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne. • Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31% af den sam- lede aktiekapital. Fondskode og aktiekapital Fondsbørs: Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondskode/ISIN: Aktienavn: DK0060137594 Prime Ofﬁce A/S • AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede ak- tiekapital. • Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital. Kortnavn: Aktieklasser: PRIMOF én • Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital. Aktiekapital: DKK 189.665.700 Nominel stykstørrelse: Antal aktier: Antal stemmer pr. aktie: Ihændehaverpapir: Stemmeretsbegrænsning: DKK 50 3.793.314 én ja nej Egne aktier I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2021 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af kon- cernens samlede aktiekapital Begrænsninger i omsættelighed: nej Generalforsamling Selskabets årlige generalforsamling afholdes den 20.april 2022 kl. 14.00 på Aros Kunstmuseum. 24 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Kursudvikling for Prime Ofﬁce Kursen på aktien er i 2021 steget med ca. 46%. 350 330 310 290 270 250 230 210 190 170 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 150 Omsætning Kurs Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 25 4 RISIKOSTYRING Risikostyring er en integreret del af selskabets forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager til at reducere usikkerheden i virksomheden og dermed er med til at skabe værdi for selskabets aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse, og selskabets ﬁnanspolitik redegør for væsentlige risici og styring i koncernen, og de er begge tilgængelige på selskabets hjemmeside. STRATEGISKE RISICI Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen orienterer på hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder. FORRETNINGS- MÆSSIGE RISICI FINANCIELLE RISICI RISIKOSTYRING Uden at listen er udtømmende er de væsentligste risici af strategisk, forretningsmæssig, ﬁnansiel og juridisk samt reguleringsmæssig karakter. REGULERING OG JURIDISKE RISICI 26 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information STRATEGISKE RISICI FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI FINANSIELLE RISICI REGULERING OG JURIDISKE RISICI Selskabets bestyrelse gennemgår alle væsentlige risici en gang om året, herunder også de strategiske risici. Der fastsættes på årlig basis styringsmål for selskabets hovednøgletal (KPI’er) og virksomheden eksterne og interne omgivelser vurderes både på kort og lang sigt. Selskabets erhvervsejendomme ligger udelukkende i større byer, og har en attraktiv beliggenhed. Genudlejningsrisikoen vurderes derfor at være lav. De væsentligste forretningsmæssige risici er knyttet til selskabets lejeindtægter og lejernes betalingsevne. Ejendommenes vedligeholdelsesstand er et centralt forhold i selskabet. Der afsættes betydelige midler til at fastholde en høj kvalitet af ejendommene og af selskabets lejligheder. Administration af ejendommene varetages af samme forvalter, der har ydet et meget professionelt arbejde i over 10 år, og af en høj kvalitet. Prime Ofﬁce A/S ﬁnansielle risici er indgående beskrevet i virksomhedens ﬁnanspolitik, der kan ﬁndes på selskabets hjemmeside. Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og der sker løbende ændringer af lovgivningen inden for ejendomsbeskatning og myndighedskrav af diverse karakterer: miljø, vedligehold, energi, men også i lejens regulering. I de senere år har den tyske Bundestag skærpet reglerne for udlejningsejendommens lejefastsættelse, der kan påvirke eventuelle stigninger i lejen. Selskabets kapitalstruktur med en høj egenkapitalandel og ﬁnansiering med langfristede realkreditlån reducerer virksomhedens tilbagebetalingsrisiko og selskabet har valgt at reducere renterisikoen med renteaftaler. Valutakursrisikoen er begrænset, og fastkurspolitikken betyder også en begrænset risiko på EUR/DKK forholdet. Virksomhedens kreditrisiko er yderst begrænset og relaterer sig til lejernes betalingsevne og styres via kreditvurdering og deposita. En række af de eksterne faktorer som makroøkonomisk udvikling og udviklingen på de ﬁnansielle markeder, herunder det tyske ejendomsmarked, ligger uden for selskabets påvirkning og kan inﬂuere væsentligt på værdien af selskabets ejendomme. Transaktionsskat af fast ejendom ved salg er hævet markant i de seneste år, men også ændringer i den tyske beskatning af ejendomsselskaber kan betyde højere skattebetalinger. Da selskabet opererer over landegrænserne kan ændringer i skatteaftale mellem Danmark og Tyskland betyde ændrede skattemæssige forhold. Forholdet er overvejet som en del af risikovurderingsprocessen, men vurderes ikke at udgøre en særlig risiko. Selskabet er ikke part i usædvanlige eller større retssager. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 27 RISIKOANALYSE 2021 NR. RISIKO RISIKO KATEGORI VIRKNING 1 Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere Forkert værdiansættelse af ejendomme Økonomi og marked Forretningsmæssig Moderat Moderat 2 3 4 5 6 7 Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme Finansiel markedsuro Regulering og jura Regulering og jura Finansiel Høj Moderat Høj Ændret kreditvurdering og reﬁnansiering Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke Involvering i retssager Finansiel Moderat Moderat Lav Forretningsmæssig Regulering og jura Øvrige 8 9 Demograﬁ, geopolitik og økonomisk vækst Høj 28 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information VURDERING AF RISICI 9 1 Ingen ændring 2 Deltagelse i større ejendomsprojekter øger ﬁnansielle risiko 3 3 4 5 Politisk ændring af lejelovgivning i Tyskland. Ejendomme som skatteobjekt 5 4 Omkostninger til energiinvesteringer og til at leve op til FN’s verdensmål 2 Pandemi påvirker brancher og markeder og kan påvirke likviditet 6 7 Skærpede krav hos banker til lån Dokumenteret lønsomhed ved investeringer og vedligeholdelse 8 9 Ingen ændring Øget tilﬂytning til større byer 6 8 1 7 Lav Finansiel-eﬀekt Høj Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 29 5 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og selskabet vil kun vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det. I note 25 fremgår alle renteswaps og selskabets afdækningsprocent frem til 2031. Selskabets ﬁnanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør ultimo året 47,45%. Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med til sikre en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur består primært af egenkapital og fremmedkapital, der primært er realkreditlån, der alle udløber i 2031. Frem til 2026 er alle lån uden afdrag. Selskabets kapitalberedskab er tilfredsstillende. De løbende pengestrømme fra driften er positive. Der er herudover pr. 31. december 2021 indestående likviditet og uudnyttet trækningsret på i alt 128 mio. kr. Selskabets LTV (værdi af ejendomme/realkreditlån) er på ca. 44% for alle ejendomme og 40,5% når indestående i bank modregnes i realkreditgæld. Rentesikring af realkreditlån sker via renteswaps. I 2021 har selskabet forlænget to renteswaps til 2030 og 2031. Det betyder, at selskabet har en betydelig fast rente frem til 2031. I note 22 er selskabets langfristede gældsforpligtelser beskrevet. 30 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Visualisering af tagetage på Aarhus Ø projekt. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 31 6 PÅTEGNINGER 6.1 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2021 for Prime Ofﬁce A/S. Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2021. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens og moderselskabets ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 23. marts 2022 Direktion Bestyrelsen Mogens Vinther Møller Administrerende direktør Flemming Bent Lindeløv Bestyrelsesformand Knud Aage Hjorth Næstformand Torben Hjort Friderichsen Bestyrelsesmedlem Marie Vinther Møller Bestyrelsesmedlem 32 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 6.2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til kapitalejerne i Prime Ofﬁce A/S Grundlag for konklusion Centrale forhold ved revisionen Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2021. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng. Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital- opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af i regnskaberne. Resultatet af vores revisionshandlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. koncer¬nens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2021 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Valg af revisor Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Ofﬁce A/S den 14. april 2021 for regnskabsåret 2021. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 33 Centrale forhold ved revisionen Hvordan forholdet blev behandlet ved revisionen Vi har i forbindelse med vores revision vurderet, om den valgte beregningsmodel er relevant samt stikprøvevis efterregnet den af ledelsen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi af ejendommene. Investeringsejendomme Koncernen har pr. 31. december 2021 indregnet investeringsejendomme til dagsværdi til i alt 3.328,2 mio.kr., og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 186,9 mio.kr. før skat. Vi har vurderet procedurer for de af ledelsen opgjorte værdier og sammenholdt disse med de af ledelsen indhentede uafhængig eksterne valuarvurderinger. Dagsværdien af investeringsejendommene opgøres af ledelsen efter en afkastmodel. Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist har sammenholdt lejeindtægter med indgåede lejeaftaler samt anden dokumentation. Grundlaget for afkastmodellen er et forventet nettoresultat baseret på forventede lejeindtægter og fratrukket forventede omkostninger. Vi har stikprøvevist indhentet ledelsens dokumentation for afkastprocenter for de enkelte ejendomme og sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer, med fokus på afkastprocenter, hvori der har været betydelige ændringer i forhold til tidligere år. Afkastprocenter fastsættes på basis af markedsdata og ejendommens beskaffenhed. Afkast modellen sammenholdes endvidere med eksterne vurderinger for alle ejendomme. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og afkastprocenter, jf. note 2, 12 og 16. 34 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. • Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, doku¬mentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses- beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. om regnskaberne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for regnskaberne Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. retvisende billede i overensstemmelse med International de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden med internationale standarder om revision og de træffer på grundlag af regnskaberne. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 35 på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format, og iXBRL-opmærkning af Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at koncernregnskabets hovedopgørelser. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller hand¬linger foretaget for at eliminere trusler. • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL- tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for ﬁnansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder note- vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig oplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. • Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen Som et led i revisionen af regnskaberne for Prime Ofﬁce A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021, med ﬁlnavnet primeofﬁce-2021-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige 36 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML- format • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2021, med ﬁlnavnet primeofﬁce-2021-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL- opmærkningen af koncernregnskabet • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL- elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF- taksonomien ikke er identiﬁceret Aarhus C, den 23. marts 2022 EY Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr. 30 70 02 28 Steen Skorstengaard statsaut. revisor mne19709 Kim R. Mortensen statsaut. revisor mne18513 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 37 7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 7.1 RESULTATOPGØRELSE KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 4 5 Nettoomsætning Driftsomkostninger Bruttoresultat 182.655 (49.585) 133.070 (16.949) 116.121 0 179.232 (48.131) 131.101 (18.426) 112.675 0 7.233 0 6.314 0 7.233 6.314 (10.272) (3.958) 169.915 601 6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger (9.490) (2.257) 178.825 565 Resultat af primær drift 17 10 11 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter 33 659 Finansielle omkostninger (28.741) 87.413 186.918 274.331 (22.653) 251.678 (30.136) 83.198 190.519 273.717 (37.772) 235.945 (4.751) 172.382 0 (5.221) 161.337 0 Resultat før værdireguleringer Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat 12 172.382 (19.040) 153.342 161.337 (15.110) 146.227 13 14 Skat af årets resultat Årets resultat Fordeling af årets resultat Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 153.342 98.336 251.678 146.227 89.718 235.945 Resultat pr. aktie i DKK 15 15 Resultat pr. aktie (EPS) 40,62 40,62 38,73 38,73 Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 38 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen 251.678 235.945 153.342 146.227 Anden totalindkomst Poster, som kan blive omklassiﬁceret til resultatet: Kursreguleringer (544) 29.627 0 (5.265) (11.198) 0 (325) 3.586 (3.120) (1.348) (6.002) 809 25 23 Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter Egenkapitalbevægelser i datterselskaber Skat af dagsværdireguleringer Anden totalindkomst 16.064 (2.337) 16.988 170.330 (3.834) 25.249 276.927 1.499 (14.964) 220.981 (9.662) 136.565 Årets totalindkomst Fordeling af årets totalindkomst Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 170.330 106.597 276.927 136.565 84.416 220.981 SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 39 7.2 BALANCE Aktiver KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 Langfristede aktiver Materielle aktiver 12,16 17 Investeringsejendomme 3.318.078 10.080 158 3.142.942 0 10.080 0 0 0 0 Investeringsejendomme under opførsel Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Finansielle aktiver 0 335 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Langfristede aktiver i alt Kortfristede aktiver 0 0 1.412.289 1.228.426 3.328.316 3.143.277 1.422.369 1.228.426 18 19 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender 8.765 0 9.968 0 0 10.625 41 0 15.654 84 5.611 6.625 Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger 74 106 74 106 126.209 140.659 3.468.975 82.919 99.618 3.242.895 2.918 2.045 17.889 1.246.315 Kortfristede aktiver 13.658 1.436.027 Aktiver i alt 40 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Passiver KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 Egenkapital 20 17 Aktiekapital 189.666 0 189.666 0 189.666 807.674 (9.872) 0 189.666 623.328 (11.121) 0 Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument Reserve for valutakursregulering Overført resultat (17.659) (3.703) 1.477.829 1.646.133 661.515 984.618 (43.452) (3.159) 1.252.338 1.395.392 562.236 833.157 (2.850) 984.618 0 31.284 833.157 0 Egenkapital i alt Ikke kontrollerende interesser Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer Langfristede gældsforpligtelser Udskudt skat 984.618 833.157 23 22 22 22 215.199 1.454.649 30.334 182.362 1.455.723 48.296 72.559 0 54.090 0 Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 30.334 0 48.296 0 Leasingforpligtelser 27.106 25.666 Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 1.727.288 1.712.047 102.893 102.386 22 22 913 32.343 16.623 0 4.013 23.889 11.980 0 16.955 6.310 0 16.962 817 Leverandørgæld Gæld, tilknyttede virksomheder Selskabsskat 0 312.654 1.842 278.052 344 2.750 11.704 Leasingforpligtelser 1.029 953 0 0 22,24 Anden gæld 41.896 95.554 1.822.842 3.468.975 82.917 135.456 1.847.503 3.242.895 10.755 348.516 451.409 1.436.027 14.597 310.772 413.158 1.246.315 Kortfristede gældsforpligtelser i alt Forpligtelser i alt Passiver i alt Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 41 7.3 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2021 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2021 Årets resultat 189.666 (43.452) (3.159) 1.252.338 1.395.392 251.678 25.249 562.236 98.336 8.261 833.157 153.342 16.988 170.330 0 0 0 0 251.678 Anden totalindkomst 0 25.793 (544) - Totalindkomst i alt 0 25.793 (544) 251.678 (7.318) 276.927 (7.318) 106.597 (7.318) 0 Udlodning K/S Danske Immobilien Udbetalt udbytte 0 0 0 0 0 0 (18.959) 90 (18.959) 90 (18.959) 90 Udbytte egne aktier 0 0 0 0 0 0 0 Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2021 (26.187) 1.477.829 (26.187) 1.646.132 (7.318) 661.515 (18.869) 984.618 189.666 (17.659) (3.703) 42 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2020 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Egenkapital tilhørende ikke kontrollerende interesser Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2020 Årets resultat 189.666 (33.753) 0 2.106 0 1.022.493 1.180.511 235.945 (14.964) 220.981 (6.100) 483.920 89.718 696.592 146.227 (9.662) 136.565 0 0 235.945 Anden totalindkomst 0 (9.699) (9.699) 0 (5.265) (5.265) 0 - (5.302) 84.416 (6.100) (6100) 562.236 Totalindkomst i alt 0 235.945 (6.100) Udlodning K/S Danske Immobilien Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2020 0 0 0 0 (6100) (6100) 0 189.666 (43.452) (3.159) 1.252.338 1.395.392 833.157 SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 43 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2021 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Reserve for opskrivning efter indre Overført resultat Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital 189.666 værdis metode instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2021 623.328 (11.121) 31.284 833.157 Årets resultat 0 0 0 0 0 0 178.825 16.051 194.876 (10.530) 0 0 1.249 1.249 0 (25.483) (312) 153.342 16.988 170.330 - Anden totalindkomst Totalindkomst i alt Udlodning K/S Danske Immobilien Udbetalt udbytte (25.795) 10.530 (18.959) 90 0 (18.959) 90 Udbytte af egne aktier 0 0 Transaktioner med ejere i alt 0 (10.530) 807.674 0 (8.339) (2.850) (18.869) 984.618 Egenkapital pr. 31. december 2021 189.666 (9.872) 44 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2020 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Reserve for opskrivning efter indre Overført resultat Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital værdis metode instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2020 Årets resultat 189.666 467.681 169.915 (5.490) 164.425 (8.778) (10.069) 0 49.314 (23.688) (3.120) 696.592 146.227 (9.662) 136.565 - 0 0 0 0 Anden totalindkomst (1.052) (1.052) 0 Totalindkomst i alt (26.808) 8.778 Udlodning K/S Danske Immobilien Transaktioner med ejere i alt - (8.778) - 8.778 - Egenkapital pr. 31. december 2020 189.666 623.328 (11.121) 31.284 833.157 SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002211 45 7.4 PENGESTRØMSOPGØRELSE KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 Årets resultat før skat 274.331 (186.918) 0 273.717 (190.519) 0 172.382 0 161.337 0 Værdiregulering af investeringsejendomme Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter og omkostninger Resultat af primær drift (178.825) 4.186 (2.257) 5.098 39.973 0 (169.915) 4.620 (3.958) 4.575 14.434 0 28.708 116.121 2.243 (6.714) 0 29.477 112.675 (7.437) 7.798 Ændring i tilgodehavender Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita Valutakursreguleringer (237) Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg Betalt selskabsskat 107 116 0 0 (2.531) 109.226 33 (12.165) 100.750 659 (1.390) 41.424 565 (8.736) 6.315 601 Pengestrømme vedrørende primær drift Modtagne ﬁnansielle indtægter Betalte ﬁnansielle omkostninger (26.694) 82.565 (30.136) 71.273 (4.751) 37.238 (5.221) 1.696 Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Pengestrømme fra investeringsaktivitet Køb / tilgang af investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme (22.352) 24.801 70 (10.891) 24.854 0 (10.080) 0 0 0 0 0 Salg / afgang af andre anlæg Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt 2.519 13.963 (10.080) 0 46 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information KONCERN 2021 MODERSELSKAB Note 28 Beløb i DKK 1.000 2020 2021 2020 Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet Tilbagebetaling på lån (24.040) (7.318) (16.613) (6.100) 0 (17.945) 10.530 (10.539) 8.778 0 Udlodning K/S Danske Immobilien Udloddet udbytte (18.869) (50.227) (18.869) (26.284) Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet i alt (22.713) (1.761) Periodens pengestrømme 34.857 75.992 (28) 62.523 13.524 (55) 874 2.045 (1) (64) 2.119 (9) Likvid beholdning ved årets begyndelse Valutakursreguleringer, likvider Årets pengestrømme 34.857 110.821 62.523 75.992 874 (64) Likvid beholdning ved årets slutning 2.918 2.045 Likvide beholdninger kan speciﬁceres således Likvid beholdning under aktiver i balancen 126.209 (15.388) 110.821 82.919 (6.927) 75.992 2.918 0 2.045 0 Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser Likvid beholdning ved årets slutning 2.918 2.045 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 47 7.5 NOTER TIL ÅRSRAPPORTER Bndholdsfortegnelse 1. Regnskabspraksis 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder 3. Segmentoplysninger 4. Nettoomsætning 5. Driftsomkostninger 6. Salgs- og administrationsomkostninger 7. Personaleomkostninger 8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor 9. Aktiebaseret vederlæggelse 10. Finansielle indtægter 49 50 56 58 58 58 59 60 60 61 11. Finansielle omkostninger 61 12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 13. Skat af årets resultat 14. Resultatdisponering 15. Resultat pr. aktie og udbytte 16. Investeringsejendomme 17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber 18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 19. Andre tilgodehavender 62 65 66 66 67 69 72 72 20. Aktiekapital 72 21. Egne aktier 72 22. Finansielle gældsforpligtelser 23. Udskudt skat 24. Anden gæld 73 76 77 25. Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 27. Finansielle risici og ﬁnansielle instrumenter 28. Ændring i forpligtelser som følge af ﬁnansieringsaktivitet 29. Nærtstående parter 78 79 80 85 87 88 89 90 90 91 30. Aktionærforhold 31. Ledelsens beholdning af aktier mv. 32. Begivenheder efter balancedagen 33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 34. Anvendt regnskabspraksis 48 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 1. REGNSKABSPRAKSIS Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ændringerne i året har bestået i indarbejdelse af lempelser i IFRS 9 og IFRS 16, således de regnskabsmæssige konsekvenser ved evt. udskiftning af referencerente mindskes. Årsrapporten aﬂægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugerer er danske investorer.. Koncernen anvender regnskabsmæssig sikring og forudsætter og forventer, at benchmarkrenten i renteswap-aftaler ikke ændres som følge af IBOR-reformen. Implementeringen af øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis eller Ændringer i regnskabsstandarder Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2021 har ikke medført ændringer i præsentation. den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år. Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2021 I årsrapporten for 2021 har Prime Ofﬁce A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsår. De væsentlige standarder i denne sammenhæng er ændringer i IFRS 16, Covid-19 relateret lejekoncessioner og ændringer i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7, IFRS 4 og IFRS 16 vedrørende reform af referencerenter – fase 2. Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår. IFRS 16, Leasing, er ændret for regnskabsår 2021 uden at dette har haft påvirkning på koncern- eller moderselskabsregnskabet. Koncern og moderselskabet har ikke haft leasingaftaler, der omfattes af ændringen i standarden om leasingtagers fritagelse for vurdering af modiﬁkaioner af leasingkontrakter. Ændringer i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7, IFRS 4 og IFRS 16 vedrørende reform af referencerenter – fase 2 er gennemført for at mindske potentielle usikkerheder ved brug af bestemmelserne om regnskabsmæssig sikring som følge af reformen af systemet vedr. referencerenter (”IBORreformen”). Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 49 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, regnskabsaﬂæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel, Slesvig og Flensborg. Disse data omfatter tidsserier for demograﬁ, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse, ﬂerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater. for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under langfristede materielle aktiver. Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes fra 2017 efter en afkastmodel. Kontorejendomme blev tidligere vurderet efter en DCF-model. De tyske valuarer anvender en DCF-model. De seneste års erfaringer viser, at alle selskaber har en stabil lejeindtægt og en høj udlejningsprocent, og derfor anvendes fremover samme interne vurderingsmodel. Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indﬂydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske. hovedelementerne for alle ejendomme er følgende: Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration. 50 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering, med det formål at teste dagsværdien i koncernens egne dagsværdiberegningsmodeller. • Lejeindtægter opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket tomgangsleje. • Vedligeholdelsesomkostninger beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab speciﬁkt, og der udarbejdes årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber. • Investeringer planlægges over en årrække og er medtaget i Nettoresultatet pr. ejendom sættes i forhold til en afkastprocent, der fastsættes individuelt pr. ejendom. Afkastprocenter Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2021 resulteret i en samlet dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.290 mio. DKK, hvilket svarer til en positiv værdiregulering på 186,9 mio. DKK. Fordeling på boliger er 130,6 mio. DKK, 10,1 mio. DKK på kontorejendomme og 46,2 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt. vedligeholdelsesomkostningerne. • Forvalteromkostninger afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse. • Deposita føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter. Da der ikke ﬁndes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassiﬁceres investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i dagsværdihierarkiet. • Korrektioner for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi. • Afkastprocenten fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel, ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certiﬁcerede valuarer, der anvender en DCF-model. Afkastprocenter 2021 BY Bolig Erhverv 4,5% Hamborg Kiel 4,00% 4,50%-5% 4.5%-5,25% Lübeck Slesvig Heide 4,45% 4,75% 4,75% 4,75% • Målinger af selskabets ejendomme sker for 2021 via afkastmodel og på baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske Bundesbank. 6,00% Lensahn Neumünster Glückstadt 6,00% 7,00% Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 51 Nøgletal for investeringsejendommene Leje pr. m2 31/12/2021 DKK Beløb i DKK 1.000 Vurdering 31/12/2021 Vurdering 31/12/2020 Antal m2 Erhverv Værdi pr. m2 i DKK Afkast- procent 2021 Afkast- procent 2020 Type Boliger I alt K/S Danske Immobilien PO Kohlmarkt Bolig 1.650.000 35.000 1.510.178 3 4 . 9 6 5 1.266 6 2 8 191.962 5 5 2 193.228 1.180 8 . 5 3 9 29.661 24.285 16.120 16.854 15.243 15.262 28.287 2 7. 9 6 6 11.679 4,65% 4,25% 4,50% 5,00% 5,00% 5,00% 4,25% 4,50% 4,50% 4,75% 4,38% 4,50% 5,25% 5,00% 5,25% 4,50% 4,50% 4,50% 520 1676 1310 990 1028 962 Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Bolig/erhverv Kontor Kontor PO Walkerdamm PO Wandsbek 225.000 55.000 215.740 52.075 9 . 2 6 5 3 . 4 1 2 9 . 2 6 5 3 . 4 1 2 PO Hamburger Chausse Ofﬁce Kamp 36.000 3 4 . 9 6 5 2 . 1 3 6 2 . 1 3 6 76.000 7 9 . 9 7 2 4 . 9 8 6 34.200 7. 4 2 4 4 . 9 8 6 53.266 7. 4 2 4 MC Property Fund Sell Speicher GmbH Germania Arkaden GmbH I alt 812.943 210.000 190.000 3.289.943 788.938 210.532 188.958 3.116.323 19.066 792 1341 1389 6.794 70.111 24,9% 6.794 281.691 211.580 Fordeling erhverv og boliger 75,1% Ekstern dagsværdiregulering af koncernens investeringsejendomme Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Op- 2021 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens investe- lysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medta- ringsejendomme. get for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder. Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuarvurde- ringer beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes fakti- ske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. De tyske valuarer fratrækker endvidere transaktionsomkostninger i ejendommenes værdi, der udgør ca. 10%. Disse omkostninger er udtryk for omkostninger, som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene og inkluderer grundskat ved salg, der varierer fra delstat til delstat, mægler og notaromkostninger. 52 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Vurdering af selskabets ejendomme 1.000 DKK Vurdering Vurdering 31/12/2020 Dagsværdi- regulering Solgte ejendomme Valuar 31-12-2021 Valuar + 10% 31-12-2021 31/12/2021 1.650.000 35.000 Forbedringer Kursregulering Nettoændring 1 3 9 . 8 2 2 3 5 K/S Danske Immobilien PO Kohlmarkt 1.510.178 3 4 . 9 6 5 131.021 4 8 9 . 3 7 9 - 5 7 8 - 1 3 1.650.903 3 9 . 4 1 3 1.815.993 4 3 . 3 5 4 PO Walkerdamm PO Wandsbek 225.000 55.000 215.740 52.075 9 . 3 4 2 2.945 1.050 - 3 . 9 4 3 5 3 . 7 6 2 - 4 5 3 - 8 2 - 2 0 - 1 5 9.260 211.940 50.568 3 6 . 4 3 9 233.134 55.625 2.925 PO Hamburger Chausse Ofﬁce Kamp 36.000 3 4 . 9 6 5 1 . 0 3 5 40.083 80.166 76.000 7 9 . 9 7 2 - 2 9 - 3 . 9 7 2 24.005 - 5 3 2 7 2 . 8 7 8 MC Property Fund Hamburg Sell Speicher 812.943 210.000 190.000 3.289.943 788.938 210.532 188.958 3.116.323 - 3 2 . 3 4 9 - 3 2 . 3 4 9 2 . 8 9 3 12.272 - 3 0 1 - 7 9 862.634 218.633 185.913 3.329.321 9 4 8 . 8 9 7 2 4 0 . 4 9 6 204.504 3.662.253 Germania Arkaden I alt 1.112 - 7 0 1.042 194.884 - 4 1 7 - 1 . 1 8 7 1 7 3 . 6 2 0 * Right of use asset ** Solgte ejendomme - 7. 5 4 9 186.918 Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen Investeringsejendomme klassiﬁceres under dagsværdihierarki på niveau 3. Dagsværdiregulering Right of use assets ** Avance/tab solgte ejendomme Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 53 Som det fremgår har de tyske valuarer beregnet værdien af selskabets investeringsejendomme til 3.662 mio. DKK. (3.329 mio. DKK Graﬁsk fremstilling af følsomheder eksklusiveomkostninger). Baggrunden for at de tyske valuarer tillægger omkostninger er et krav fra RICS, der er en institution for certiﬁcerede valuarer. 3.800.000 3.691.000 3.662.000 3.600.000 3.400.000 3.200.000 3.000.000 2.800.000 3.329.000 For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat på selskabets hjemmeside. 3.289.943 2.967.000 Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for alle ejendomme. 2.600.000 2.400.000 2.200.000 2.000.000 Vurderingvaluar +10% omkostninger Følsomhedsanalyse -0,50% Vurdering Prime Oﬃce Vurdering valuar Følsomhedsanalyse +0,50% Anm. Tal i 1.000 DKK IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder. Selskabets investeringsejendomme klassiﬁceres efter IFRS 13 dagsværdihierarki 3 (side 121), da der ikke ﬁndes markedsdata for ﬂere af byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed, og den graﬁske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af investeringsejendommene på 3.290 mill. DKK svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.691 mio. DKK til 2.967 mio. DKK. 54 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi Udskudte skatteaktiver Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt. Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende: Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december 2021 215,2 mio. DKK mod 182,4 mio. DKK i 2020. Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes værdi falder med ca. 287 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 76 mio. DKK. For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31. december 2021 72,6 mio. DKK mod 54,1 mio. DKK i 2020.Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud. Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi falder med 323 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes værdi stiger med 401 mio. DKK. Koncernens portefølje af investeringsejendomme er endvidere blevet vurderet af eksterne valuarer den 31. december 2021. Ifølge de interne vurderinger udgør den samlede dagsværdi af koncernens portefølje af investeringsejendomme i alt 3.289,9 mio. DKK. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 55 3. SEGMENTOPLYSNINGER Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering, som investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme. prisfastsættes til vurderede markedsværdier. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2021 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Immobilien Prime Ofﬁce Kontor MC Property Fund GmbH Elimineringer og ikke allokerede poster Koncernen Nettoomsætning 98.021 (31.764) 66.257 (4.756) 61.501 42.925 (5.100) 37.825 (3.679) 34.146 (7.534) 41.709 (12.721) 28.988 (6.258) 22.730 (6.171) 0 -0 182.655 (49.585) 133.070 (16.949) 116.121 Driftsomkostninger Brutto resultat 0 Salgs- og administrationsomkostninger Resultat af primær drift Finansielle poster, netto (2.256) (2.256) (4.185) (6.441) (10.818) (28.708) Resultat før værdireguleringer 50.683 130.604 181.287 26.612 10.101 16.559 46.213 62.772 87.413 186.918 274.331 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat - 36.713 (6.441) Segmentaktiver 1.747.771 622.366 999.068 509.639 867.708 552.054 (145.572) 138.783 3.468.975 1.822.842 Segmentforpligtelser 56 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2020 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Immobilien Prime Ofﬁce Kontor MC Property Fund GmbH Elimineringer og ikke allokerede poster Koncernen Nettoomsætning 94.037 (31.480) 62.557 (5.310) 57.247 42.172 (3.270) 38.902 (3.225) 35.677 (8.030) 43.023 (13.381) 29.642 (5.932) 23.710 (7.227) 0 179.232 (48.131) 131.101 Driftsomkostninger - Brutto resultat 0 (3.959) (3.959) (5.162) (9.121) Salgs- og administrationsomkostninger Resultat af primær drift Finansielle poster, netto (18.426) 112.675 (29.477) (9.058) Resultat før værdireguleringer 48.189 114.226 162.415 27.647 17.264 44.911 16.483 59.029 75.512 83.198 190.519 273.717 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat - (9.121) Segmentaktiver 1.582.508 608.182 969.624 530.370 802.216 425.140 (111.453) 283.811 3.242.895 1.847.503 Segmentforpligtelser Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 57 4. NETTOOMSÆTNING 6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS- OMKOSTNINGER Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 179.232 0 2021 0 2020 0 Koncern Moderselskab 2021 Lejeindtægt 182.655 0 BELØB I DKK 1.000 2021 2020 2020 Administrationsindtægt Nettoomsætning i alt 7.233 7.233 6.314 6.314 Personaleomkostninger 4.863 5.080 2.279 2.245 182.655 179.232 Forvalteromkostninger, Tyskland 908 4.667 107 811 4.288 115 0 4.667 0 0 4.288 0 Anm.: For regnskabsårene 2021 og 2020 udgør ingen lejere mere end 10% af koncernens samlede lejeindtægter. Delegationsaftale Afskrivninger og realisationstab andre anlæg 5. DRIFTSOMKOSTNINGER Assistance regnskab, skat, rådigvning samt revision 2.675 136 3.230 251 1.492 73 1.508 232 Advokat Koncern 2021 Moderselskab 2021 Øvrige salgs- og administrationsomkostninger BELØB I DKK 1.000 2020 2020 3.593 4.651 979 1.999 Modernisering og vedlige- holdelse 29.012 1.939 28.188 0 0 0 Salgs- og administrations- omkostninger 16.949 18.426 9.490 10.272 Omkostninger til tomme lejemål 1.183 0 Forvaltningsomkostninger Tab på lejere 13.879 3.713 13.562 1.657 0 0 0 0 0 0 0 0 Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale, OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm. Øvrige driftsomkostninger Driftsomkostninger i alt 1.042 3.540 48.131 49.585 Anm.: Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte for- brugsomkostninger. 58 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 7. PERSONALE OMKOSTNINGER I moderselskabet er der tre ansatte (2020: en ansat). Hos den delegerede er der tre ansatte (2020: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime Ofﬁce A/S koncernen. Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 1.786 1.634 1.661 2021 584 2020 Gager til direktion 1.528 1.918 1.417 662 1.135 Honorar og vederlag til bestyrelse Honorar og gager øvrige Personaleomkostninger i alt 1.324 371 Bestyrelsens vederlag 448 I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber). 4.863 5.080 2.279 2.245 Ud over kontant vederlag indeholder gager til ledelsen også reguleringer af feriepengeforpligtelser. Direktionens vederlag Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aﬂønning én gang om året efter indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aﬂønning følger FAIF lovgivningens bestemmelser. Delegationsaftale Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2021 derved forlænget til den 31.12.2026. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og udgjorde i 2021 4.667 TDKK mod 4.288 TDKK i 2020. Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 59 8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aﬂønning med ﬁnansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier: Koncern 2021 Moderselskab 2021 BELØB I DKK 1.000 Lovpligtig revision EY/Deloitte 2020 2020 808 924 380 380 1) Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn, må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for beregningen heraf. Andre erklæringsopgaver med sikkerhed EY/Deloitte Skatterådgivning EY/Deloitte Andre ydelser EY/Deloitte I alt 0 0 0 0 0 0 2) 3) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes af direktionen i 3 år. 145 20 0 20 0 20 808 1.089 380 420 Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko, der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v. Honorar til generalforamlingsvalgt revisor udgør foruden lovpligtig revision, honorar i forbindelse med lokal skatterådgivning Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver generalforsamlingens godkendelse. 60 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 10. FINANSIELLE INDTÆGTER 11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2021 2020 2021 2020 BELØB I DKK 1.000 2021 2020 2021 2020 Renteindtægter, pengeinstitutter 5 90 0 84 Renteomkostninger, realkreditinstutter 16.937 18.470 0 0 Amortisering af kursgevinster 0 529 0 0 Renteomkostninger, pengeinstitutter 860 0 1.811 0 855 1.808 3.201 Renteindtægter, debitorer 27 0 40 0 0 0 Renteomkostninger, tilknyttede virksomheder 3.652 Renteindtægter, tilknyttede virksomheder 565 516 Renteomkostninger, øvrige 10.944 9.855 244 212 I alt 33 659 565 601 I alt 28.741 30.136 4.751 5.221 * Renteomkostninger vedrører væsentligst aﬂedte ﬁnansielle instrumenter. Anm.: Renteomkostninger vedrører ﬁnansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris. Renteomkostninger i øvrigt indeholder afregninger af differencerenter på renteswaps Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 61 12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til efterprøvning af selskabets interne modeller. Bestyrelsen i Prime Ofﬁce A/S har på den baggrund opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på 3.290 mio. DKK i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller. Det er ledelsens vurdering, at koncernens egne værdiansættelsesreguleringsmodeller er bedst egnet til at værdiansætte koncernens investeringsejendomme til dagsværdien i årsrapporten. Begrundelsen herfor er at ledelsen har mere detaljeret information til rådighed vedrørende ejendommenes faktuelle driftsomkostninger samt planlagte investeringer i større istandsættelse og renoveringsarbejde. Værdiregulering af beskrevet i note 2 i årsregnskabet Ifølge Prime Ofﬁce A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i alt 3.290 mio. DKK. Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 1.650 mio. DKK, mens dagsværdien af kontorejendommene udgør 827 mio. DKK, og MCPF 813 mio. DKK. Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 186,9 mio. DKK. Anvendelse af alternative information til vurdering af dagsværdi på ejendomme Valuarerne vurderer investeringsejendommene efter RICS-standard. Her skal valuarerne beregne de købsomkostninger som en køber må forvente. Det er tysk transaktionsskat, der er på 6,5%-7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til notar og ejendomsmægler. Disse omkostninger er tillagt værdien af valuarens vurderinger. Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar den 31. december 2021. Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter indikerede et højere niveau for dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje, fordi valuarerne beregner transaktionsomkostninger i opgørelse af vurderingen. Ifølge de eksterne dagsværdivurderinger udgør den samlede dagsværdi af koncernens portefølje af investeringsejendomme i alt 3.662 mio. DKK inklusive transaktionsomkostninger og 3.329 mio. DKK eksklusive transaktionsomkostninger. En ejendomsvurdering inklusiv købsomkostninger er ikke tilladt som måling efter IAS 40, men selskabet har medtaget dette for at sikre at regnskabslæser bliver informeret om sammenhæng over til den tyske praksis for værdiansættelse og derved kan foretage vurdering i henhold til IAS 40 uden omkostninger. DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Koncern 2021 Moderselskab ALLE TAL I DKK 1.000 2020 190.519 114.644 60.340 (1.312) 2021 0 2020 Koncernens ejendomsportefølje i alt 186.918 131.021 53.762 (7.549) (417) 0 0 0 0 0 0 Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien) Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt Dagsværdireguelring, right-of-use assets (K/S Danske Immobilien) 0 0 0 (418) 62 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki: Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2021 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme. Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat ind- hente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættel- sesmodeller. På baggrund af resultatet af Prime Ofﬁce A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt 186,9 mio. DKK, til i alt 3.290 mio. DKK, og klassiﬁceret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi. ALLE TAL I DKK 1.000 Vurdering 31-12-2021 1.650.000 35.000 Vurdering 31-12-2020 Valuar 31-12-2021 1.650.903 3 9 . 4 1 3 Valuar 31-12-2020 1.513.674 3 7. 1 9 7 Valuar Omk + 10% 1.815.993 4 3 . 3 5 4 K/S Danske Immobilien PO Kohlmarkt 1.510.178 3 4 . 9 6 5 PO Walkerdamm PO Wandsbek 225.000 215.740 52.075 211.940 214.996 4 9 . 8 4 3 233.134 55.000 50.568 55.625 PO Hamburger Chausse Ofﬁce Kamp 36.000 3 4 . 9 6 5 3 6 . 4 3 9 3 4 . 9 6 5 40.083 76.000 7 9 . 9 7 2 7 2 . 8 7 8 72.161 80.166 MC Property Fund Hamburg Sell Speicher 812.943 788.938 210.532 188.958 3.116.323 862.634 218.633 8 3 1 . 6 3 9 213.508 183.007 3.150.990 9 4 8 . 8 9 7 2 4 0 . 4 9 6 210.000 Germania Arkaden I alt 190.000 185.913 204.504 3.662.253 3.289.943 3.329.321 Transaktionsomkostninger er udtryk for omkostninger som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene. Omkostningerne inkluderer grundskat, omkostninger til notar og mægler. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 63 Visualisering af Aarhus Ø projekt. 64 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 4.688 - 2021 2.469 - 2020 2.259 - Aktuel skat af årets resultat Regulering skat vedrørende tidligere år Ændring i udskudt skat 4.398 (11.237) 29.492 22.653 33.084 37.772 16.571 19.040 12.852 15.110 Skat af årets resultat pr. 31. december Skat af årets resultat forklares således: Resultat før skat 274.331 60.353 (16.940) 43.413 (11.762) 1.417 273.717 60.218 (16.902) 43.316 (10.503) 1.357 172.382 37.924 (10.645) 27.279 - 161.337 35.494 (9.963) 25.532 - Skat beregnet med dansk skattesats på 22% Regulering til tysk skattesats Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% * Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst Skat ved salg af ejendomme 1.417 1.357 - (11.237) - 4.709 - Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele Øvrige reguleringer - (11.373) 1.717 (11.775) (4) 822 (1.108) 37.772 Skat af årets resultat pr. 31. december 22.653 19.040 15.110 * Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats. Skat af årets resultat i koncernen for 2021 og 2020 påvirkes af en ændring i skat som K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, med skattemæssig kan henføres til MC Property Fund Hamburg. Som beskrevet i årsrapporten 2020, note transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er 23, var der pr. 31. december 2020 hensat 11.241 tkr. til beskatning af solgte ejendomme før 2020. Denne tilbageføres i 2021, idet skatteforpligtelsen nu ikke vurderes at blive realiseret. Forholdet vedrører en tillægsbeskatning grundet solgte ejendomme før 2020, benævnt tradetax. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. derfor indregnet i moderselskabet og koncernen. Øvrige reguleringer i koncernen for 2021 og 2020 har relation til korrektion for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 65 14. RESULTATDISPONERING Moderselskab 2021 Moderselskab 2021 2020 BELØB I DKK 1.000 2020 BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES: Overført resultat Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Ofﬁce A/S Årets resultat 153.342 146.227 (25.483) 178.825 153.342 (23.688) 169.915 146.227 153.342 146.227 Reserve for indre værdi I alt 15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE Koncern 2021 BELØB I DKK 1.000 2020 235.945 146.227 3.793.314 18.173 Årets resultat 251.678 153.344 3.793.314 18.173 Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Ofﬁce A/S Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie Resultat pr. aktie (EPS) 3.775.141 40,62 3.775.141 38,73 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 40,62 38,73 Udbytte pr. aktie 5,00 - 66 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 16. INVESTERINGSEJENDOMME Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings- ejendomme udgør 194,9 mio. DKK mod 190,5 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.290 mio. DKK mod 3.116 mio. DKK sidste år. Koncern BELØB I DKK 1.000 Investeringsejendomme under opførsel Investeringsejendomme Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2020 Valutakursregulering 2.951.698 (12.405) 12.621 0 - Tilgang - - Afgang (26.112) 190.519 3.116.321 Årets dagsværdiregulering Regnskabsmæssige værdi 31. december 2020 - Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for information om dagsværdihierarkiet. 0 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2020 Valutakursregulering 27.148 (109) - - Tilgang 0 0 - På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på 194,9 mio. DKK mod 190,5 mio. DKK. Årets dagsværdiregulering (418) Right-of-use assets, værdi 31. december 2020 Samlet værdi 31. december 2020 26.621 3.142.942 0 0 Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2021 Valutakursregulering 3.116.321 (1.185) 0 - For vurderingsprincipper henvises til note 2. Tilgang 12.272 10.080 Afgang (32.349) 194.884 3.289.943 - Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi af right-of-use assets på 28.135 t.DKK pr. 31.12.2021 mod 26.621 t.DKK pr. 31.12.2020. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067. I 2021 er de variable ydelser reguleret i lejebeløb. Der er ikke ændret løbetid. Der er tilsvarende optaget en forpligtelse herpå jf. omtalen i note 22. Årets dagsværdiregulering Regnskabsmæssige værdi 31. december 2021 - 10.080 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2021 Valutakursregulering 26.621 (10) - - Tilgang 1.941 0 Årets dagsværdiregulering (417) - 0 Right-of-use assets, værdi 31. december 2021 Samlet værdi 31. december 2021 28.135 3.318.078 10.080 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 67 LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSEJENDOMME Lejeindtægt iht. lejekontrakt med Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid mellem 1 og 5 år Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid på mere end 5 år løbetid mindre end 1 år BELØB I DKK 1.000 Selskab 2021 2020 2021 2020 2021 2020 PO Kohlmarkt 1.507 - 2.094 2 0 0 11.989 3 . 4 7 1 1 . 2 7 7 2 . 8 7 0 1.500 1.730 4 7 7 - 7. 7 9 5 PO Hamburger Chausse Ofﬁce-kamp - 2 6 7 - 1.126 2.919 2 5 4 1.038 1 . 8 9 9 3 4 7 - PO Walkerdamm 3.015 PO Wandsbek - 1 0 . 4 9 7 4 . 1 6 7 1 2 1 4 5 2 14.715 4 2 9 - 1 8 . 9 3 7 4 . 0 9 3 - 18.340 8 . 5 7 6 1 . 3 7 8 2.720 3 . 1 2 7 1 . 3 3 9 1.191 MC Property Fund Hamburg Sell Speicher 1.220 Germania Arkaden I alt 1.525 10.443 51.870 7. 5 8 3 20.337 22.684 41.876 8.049 11.812 Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel. Ingen lejer udgør mere end 5% af den samlede leje. Parkering er ikke medtaget, da løbetider ofte er under 1 år. Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2021 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede lejeindtægt. ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR Koncern 1.335 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 1.335 0 2021 0 2020 Kostpris 1. januar (70) 1.265 1.000 107 0 0 Tilgang / afgang 1.335 0 Kostpris 31. december 884 116 - 0 0 - 0 0 0 0 0 Afskrivninger 1. januar Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang Afskrivninger i alt 31. december Regnskabsmæssige værdi 31. december 1.107 1.000 158 335 0 68 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab NAVN Ejerandel i pct. Hjemsted BELØB I DKK 1.000 2021 604.451 0 2020 604.451 0 PO Holding GmbH 100 94,8 59 Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Aarhus, Danmark Aarhus, Danmark Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kiel, Tyskland Kostpris 1. januar PO Wandsbek GmbH K/S Danske Immoblien Danske Immobilien Aps MC Property Fund Hamburg GmbH Sell Speicher GmbH Germania Arkaden GmbH Tilgang i årets løb Kostpris 31. december 604.451 623.975 178.825 (496) 604.451 473.562 169.915 (4.722) (8.778) (6.002) 623.975 1.228.426 59 Opskrivning pr. 1. januar Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder Kursreguleringer 66,4 85 94 Udlodning K/S Danske Immobilien Øvrige kapitalreguleringer Opskrivning pr. 31. december Regnskabsmæssige værdi 31. december (10.530) 16.064 807.838 1.412.289 De viste ejerandele svarer til stemmeandelene. Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 53. I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2021 udgør 1.412 mio. DKK mod 1.228 mio. DKK i 2020. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 69 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE 2021 K/S Danske Immobilien 41,0% MC Property Fund GmbH 33,6% Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL Totalindkomstopgørelse Omsætning 98.021 181.287 197.505 41.709 63.813 67.574 Årets resultat Totalindkomst i alt Koncernens andel af årets totalindkomst 116.528 80.977 44.869 22.705 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 2.915 0 106.597 Balancen Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Langfristede forpligtelser Kortsigtede forpligtelser 1.678.135 98.201 813.876 193.402 547.162 15.599 601.585 20.781 Koncernens andel af egenkapitalen 680.842 473.128 295.159 149.358 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 39.027 0 0 661.512 Netto pengestrømme i dattervirksomheden 23.912 29.108 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 7.318 0 0 0 Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce A/S ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. 70 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 2020 K/S Danske Immobilien 41,0% MC Property Fund GmbH 33,6% Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL Totalindkomstopgørelse Omsætning 94.037 161.873 156.062 42.935 60.380 58.062 Årets resultat Totalindkomst i alt Koncernens andel af årets totalindkomst 92.076 63.985 38.553 19.509 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 922 0 84.416 Balancen Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Langfristede forpligtelser Kortsigtede forpligtelser 1.536.797 76.894 790.477 143.175 515.173 41.241 599.364 40.002 Koncernens andel af egenkapitalen 574.852 399.474 250.379 126.698 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 36.065 0 0 562.236 Netto pengestrømme i dattervirksomheden 27.945 32.403 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 6.100 0 0 0 Årets resultat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce A/S ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold, og der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 71 18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG TJENESTEYDELSER 19. ANDRE TILGODEHAVENDER Koncern Moderselskab Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 Moms og afgifter Øvrige tilgodehavender I alt 2021 3 2020 0 2021 0 2020 0 BELØB I DKK 1.000 2021 8.765 0 2020 9.968 0 2021 0 2020 Tilgodehavende lejeindtægt 0 0 5.608 5.611 6.625 6.625 41 84 Øvrige tilgodehavender fra lejer 0 41 84 I alt 8.765 9.968 0 0 Anm.: Øvrige tilgodehavender hidrører fra bl.a. solgte ejendomme i regnskabsåret 2020. En mindre del af øvrige tilgodehavender er hos lejere. Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige. 20. AKTIEKAPITAL Moderselskab Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2021 189.666 0 2020 189.666 0 2021 3.793.314 0 2020 3.793.314 0 ANTAL STK. AKTIER Aktiekapital 1. januar Tilgang/afgang aktiekapital Aktiekapital 31. december Antal aktier 1. januar Tilgang/afgang aktier 189.666 189.666 Antal aktier 31. december i stk. 3.793.314 3.793.314 Anm.: Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder. 21. EGNE AKTIER Antal stk. aktier i % af aktiekapital 2021 BELØB I DKK 1.000 2021 18.173 0 2020 18.173 0 2020 0,48% 0,00% 0,00% 0,48% Egen beholdning af aktie pr. 1. januar Tilgang/afgang af egne aktier Kapitalforhøjelse 0,48% 0,00% 0 0 0,00% Egen beholdning af aktier pr. 31. december 18.173 18.173 0,48% Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2021. 72 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 1.455.723 4.013 2021 0 2020 0 Gæld til kreditinstitut, langfristet Gæld til kreditinstitut, kortfristet Gæld til pengeinstitut, langfristet Gæld til pengeinstitut, kortfristet Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt Leasingforpligtelser, langfristet Leasingforpligtelser, kortfristet Gæld til leasingforpligtelser i alt Anden gæld, langfristet 1.454.649 913 0 0 30.334 32.343 1.518.239 27.106 1.029 48.296 23.889 1.531.921 25.666 953 30.334 16.955 47.289 0 48.296 16.962 65.258 0 0 0 28.135 0 26.619 0 0 0 0 0 Anden gæld, kortfristet 41.896 41.896 1.588.270 82.917 82.917 1.641.457 10.752 10.752 58.041 14.597 14.597 79.855 Anden gæld i alt Regnskabsmæssige værdi Nominel værdi 1.582.819 1.637.557 58.041 79.855 Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut 1,17% 1,17% 1,33% 1,32% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.455 mio. DKK. (2020 1.456 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER) Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 Under 1 år 2020 132.868 2021 28.018 30.800 0 2020 33.159 50.696 0 88.937 273.049 Mellem 1 - 5 år Over 5 år 640.280 1.016.329 1.303.087 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 73 RENTESWAPS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS) FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 Under 1 år 2021 12.230 41.576 32.947 2020 11.903 31.917 2.090 2021 3.069 11.572 13.001 2020 3.069 7.672 0 Mellem 1 - 5 år Over 5 år * Baseret på renteniveau 31. december 2021 LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2021 1.029 2020 953 2021 0 2020 Under 1 år 0 0 0 0 0 0 0 Mellem 1 - 5 år 4.116 3.832 34.584 39.369 26.619 953 0 Over 5 år 36.119 41.264 28.135 1.029 0 Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse Leasingforpligtelse indregnet i balancen Kortfristet 0 0 0 Langfristet 27.106 25.666 0 LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 541 2021 0 2020 0 Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi 541 151 147 151 147 74 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information GÆLD TIL KREDITINSTITUT SELSKAB BELØB I DKK 1.000 Afdrags- frihed i år In- destående Type Lån 5 7 4 . 3 6 4 21.608 Rente i % 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor 3 mdr euribor Forfald 2031 Vurdering LTV Nettolån 509.199 21.608 LTV 2 30,9% 61,7% 49,2% 47,0% 48,2% 46,0% 48,5% 56,7% 55,3% 40,7% K/S Danske Immobilien PO Wandsbek GmbH PO Kohlmarkt GmbH PO Hamburger Chaussee GmbH Ofﬁce Kamp GmbH Bolig 1.650.000 34,8% 35.000 61,7% 225.000 49,2% 55.000 47,0% 36.000 48,2% 76.000 46,0% 812.943 54,4% 210.000 57,8% 190.000 56,3% 3.289.943 44,2% 4 4 4 4 4 4 4 4 4 6 5 . 1 6 5 Kontor Kontor Kontor Kontor Kontor Bolig/erhverv Kontor Kontor 2031 - 110.723 25.852 1 7. 3 6 1 2031 - - 110.723 25.852 1 7. 3 6 1 2031 2031 - PO Walkerdamm GmbH MC Property Fund GmbH Sell-Speicher II GmbH Germania-Arkaden GmbH I alt 3 4 . 9 2 7 2031 - 3 4 . 9 2 7 442.557 121.280 106.891 1.455.562 2028-2030 2031 4 8 . 1 9 2 2 . 1 9 9 1.730 117.286 3 9 4 . 3 6 5 119.081 105.161 1.338.277 2031 GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER ANDEN GÆLD SAMLET SELSKAB BELØB I DKK 1.000 Lån Rente i % Løbetid Afdrags- frihed år SELSKAB BELØB I DKK 1.000 Lån Rente Løbetid Afdrags- frihed år i % 3,5 2,0 Deposita 10.691 27.520 3.685 0 0 0 - - - 0 0 0 Prime Ofﬁce A/S MC Property Fund GmbH I alt 47.289 15.388 62.677 - - 0 0 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Anden gæld i koncernen I alt 41.896 Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 på nær et lille lån på ca. 15 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 40,7%. I selskabets største selskab er LTV 2 på 30,9% og i det næstestørste er LTV 2 på 48,5%. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 75 23. UDSKUDT SKAT Koncern 2021 Moderselskab 2021 BELØB I DKK 1.000 2020 153.057 (699) 2020 43.810 (182) Udskudt skat pr. 1. januar Valutakursregulering 182.362 (71) 54.090 (21) 2.337 0 Regulering udskudt skat via totalindkomst Overtaget udskudt skat ved opkøb Overført mellem aktuel og udskudt skat Udskudt skat på årets resultat I alt 3.834 0 (1.499) 0 (809) 0 (418) 29.492 215.199 (1.581) 33.084 182.362 (418) 16.571 72.559 (1.581) 12.852 54.090 Som speciﬁceres således i hovedtal: Investeringsejendomme 228.850 (8.997) (4.654) 215.199 200.391 (9.542) (8.487) 182.362 75.412 0 59.280 0 Undenskud til fremførsel Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument (2.853) 72.559 (5.189) 54.090 I alt Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteaktiver Udskudte skatteforpligtelser I alt 0 215.199 215.199 0 182.362 182.362 0 72.559 72.559 0 54.090 54.090 Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 10.901 tkr. pr. 31. december 2021 og udgjorde 9.484 tkr. pr. 31. december 2020. Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden. For Prime Ofﬁce koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i ﬂere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. 76 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 24. ANDEN GÆLD Koncern 2021 Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2020 57.167 16.355 9.395 2021 10.614 0 2020 14.205 0 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 27.520 10.691 3.685 Deposita og forudbetalinger fra lejere Øvrige 138 392 I alt 41.896 82.917 10.752 14.597 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter er omtalt yderligere i note 25. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 77 25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 10 år. I regnskabsåret 2021 har koncernen opnået forlængede løbetid på kreditforeningsﬁnansiering og har samtidigt forlægnet rentesikringsaftaler. Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswap udgør pr. 31. december 2021 -27.520 TDKK mod -57.167 TDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2021 udgør -17.659 tDKK (2020: -43.452 tDKK). Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Der er ikke identiﬁceret eller indregnet ineffektivitet fra de indgåede renteswaps. BELØB I DKK 1.000 Hovesstol 223.095 148.730 148.730 148.730 260.278 37.183 Rentesats 0,83%/0,62% 0,96% Start dato Slut dato Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) I alt 30.06.2015 31.12.2031 30.06.2015 30.06.2025 30.06.2015 29.03.2030 0,67%/-0,11% 0,31% Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende ﬁnansielle risici og ﬁnansielle instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er baseret på observerbare markedsdata. 30.12.2019 28.12.2018 30.12.2027 30.12.2031 0,66% 0,59% 29.09.2017 30.09.2024 37.183 -0,18% 31.03.2020 30.12.2019 31.03.2020 28.12.2029 30.12.2026 28.12.2029 37.183 0,97% 37.183 -0,18% Markedsværdiopgørelsen af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet. Det er Prime Ofﬁce A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v. 1.078.293 Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2021 2020 (57.167) 2021 (10.614) 2020 (27.520) (14.205) Dagsværdi af aﬂedte ﬁnansielle renteinstrumenter pr. 31. december Den regnskabsmæssige værdi er indregnet under anden gæld i balancen. 78 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg. 26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser hvert kvartal. Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på 3.289,9 mio. DKK for gæld til bank- og kreditinstitutter på i alt 1.518,2 mio. DKK og som sikkerhed for negativ dagsværdi af renteswap på 27,5 mio. DKK. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved transport i forsikringssummer og lejeindtægter Niveau 1 2021 2020 Niveau 2 2021 (27.520) Niveau 3 2021 2020 BELØB I DKK 1.000 2020 - - (57.167) - - Rentesikrings- instrumenter (swaps) Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld. Prime Ofﬁce A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit. Reform af referencerenter (ændring til IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) Reformen af referencerenter (IBOR-reformen) betyder, at rentefastsættelsen på ﬂere ﬁnansielle produkter på kort sigt skal baseres på nye risikofrie referencerenter i stedet for de nuværende "IBOR"-renter. Der er fortsat nogen usikkerhed om, hvorledes og hvornår overgangen til de nye referencerenter vil ﬁnde sted, herunder også i hvilket omfang nuværende benchmarks vil blive understøttet evt. i en ændret form. Eventualforpligtelser Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 151 t.kr. Ændringen (i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) har til formål at mindske potentielle regnskabsmæssige udfordringer, idet overgangen til nye benchmarks vil kunne medføre en øget forskel i værdiansættelsen af henholdsvis det afdækkede instrument og det afdækkende instrument og derved indikere, at sikringsforholdet falder uden for kriterierne i effektivitetstest. Ændringerne giver bl.a. mulighed for, at effektivitetstest kan foretages ud fra en antagelse om uændret benchmark og pengestrømme, hvorved testen i princippet baseres på de hidtil gældende renter. Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller & Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2026. Honoraret udgør 0,15% af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 4.667 t.kr. Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 3 år og kan forlænges i yderligere 2 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 15 mio. kroner. Koncernens renteswap aftaler er baseret på referencerenten Euribor. I effektivitetstest er antaget uændret benchmark og pengestrømme. Ledelsen undersøger løbende konsekvenserne ved ændring i benchmark-renter og forventer på nuværende tidspunkt ikke væsentlige regnskabsmæssige påvirkninger fra en eventuel ændring i referencerenter. . I forbindelse med betinget køb af to byggefelter af Aarhus Kommune har selskabets bank stillet garanti for købesummerne. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 79 27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER Dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv. Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler Vedrørende koncernens renterisiko på ﬁnansielle forpligtelser vil en ændring i renteniveauet påvirke ﬁnansieringsomkostningerne. Herudover vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede rentesikringsinstrumenter. Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note. Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Valutarisiko Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet relationen mellem danske kroner og EURO. Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Kreditrisiko Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2021 udgørende 8.765 tDKK (2020: 9.968 tDKK) Risikoen vurderes som lav. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens afsnit 4 "Risikostyring" og afsnit 5 "Selskabets kapitalstruktur og ﬁnansiering" for yderligere beskrivelse. Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser. 80 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI VIA EGENKAPITALEN Koncern 2021 Moderselskab 2021 2020 BELØB I DKK 1.000 2020 Aﬂedt ﬁnansiel instrument, renteswap (27.520) (57.167) (10.614) (14.205) I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi via egenkapitalen (27.520) (57.167) (10.614) (14.205) FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 Likvidbeholdning I alt 2021 126.209 126.209 2020 82.919 82.919 2021 2.918 2.918 2020 2.045 2.045 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS BELØB I DKK 1.000 2021 2020 2021 2020 0 Kreditinstitut, gældsforpligtigelse Bank, gældsforpligtigelse Gæld tilknyttede virksomheder Leasinggæld (1.455.562) (62.677) 0 (1.459.736) 0 (72.185) 0 (47.289) (65.258) (278.052) - (312.654) - (28.135) (16.623) (41.896) (1.604.893) (26.619) (11.980) (82.917) (1.653.437) Leverandørgæld (6.310) (10.752) (377.005) (817) Anden gæld (14.597) (358.724) I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 81 AFDÆKNINGSPROCENT BELØB I DKK 1.000 2022 1.454.649 1.078.293 74,1% 2023 1.453.736 1.078.293 74,2% 2024 1.452.823 1.041.110 71,7% 2025 1.451.911 892.380 61,5% 2026 1.450.998 855.197 2027 1.450.085 706.467 48,7% 2028 1.449.172 706.467 48,7% 2029 1.448.259 632.102 2030 1.447.347 4 8 3 . 3 7 2 33,4% 2031 1.446.434 4 8 3 . 3 7 2 33,4% Gæld til kreditinstitutter Heraf med fast rente Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning) 58,9% 43,6% Selskabets realkreditlån løber i 10 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 på nær et lille lån på ca. 15 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget forlængelse, for at vise afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler. EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1% Resultat Anden totalindkomst Egenkapital Finansielle forpligtelser, rente Likvider, rente -15.182 1.262 10.783 0 0 0 -15.182 1.262 Renteswaps, nettoafregninger Renteswaps, værdiregulering Skatteeffekt 0 10.783 64.000 -9.632 51.231 64.000 -10.128 53.872 496 I alt -2.641 Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres. 82 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Visualisering opholdsareal Aarhus Ø projekt. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 83 VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER KONCERN 2021 BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gælds- forpligtelser Usikret nettoposition EUR 3.328.316 140.659 1.822.842 1.646.133 I alt 3.328.316 140.659 1.822.842 1.646.133 KONCERN 2020 BELØB I DKK 1.000 Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Gælds- forpligtelser Usikret nettoposition EUR 3.143.277 99.618 1.847.503 1.395.392 I alt 3.143.277 99.618 1.847.503 1.395.392 84 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET KONCERN 2021 Ikke kontante Pengestrømme Optagelse ændringer BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2021 1.459.737 65.257 Afdrag (5.672) (17.951) (417) Valutakurs (549) 31. dec. 2021 1.455.562 47.289 Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker (driftskreditter udeladt) Leasing, bygninger på lejet grund I alt 0 0 0 0 0 0 2.047 0 (25) 26.621 (10) 1.941 1.941 0 28.135 1.551.615 (24.040) (584) 2.047 1.530.986 KONCERN 2020 Ikke kontante ændringer Pengestrømme BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2020 1.471.380 71.688 Optagelse Afdrag (5.656) (6.139) (418) Valutakurs (5.987) (292) 31. dec. 2020 1.459.737 65.257 Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker (driftskreditter udeladt) Leasing, bygninger på lejet grund Anden gæld 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 27.148 (111) 26.621 4.418 (4.400) (16.613) (18) 0 I alt 1.574.634 (6.408) 1.551.615 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 85 MODERSELSKAB 2021 Ikke kontante ændringer Pengestrømme Optagelse BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2021 65.257 Afdrag (17.945) (17.945) Valutakurs (23) 31. dec. 2021 47.289 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 0 0 0 I alt 65.257 0 (23) 0 0 47.289 MODERSELSKAB 2020 Ikke kontante ændringer Pengestrømme BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2020 71.688 Optagelse Afdrag (6.139) Valutakurs (292) 31. dec. 2020 65.257 0 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Anden gæld 4.418 (4.400) (10.539) (18) I alt 76.106 (310) 65.257 86 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 29. NÆRTSTÅENDE PARTER Nærtstående parter i Prime Ofﬁce A/S deﬁneres, jf. IAS 24, som værende personer i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indﬂydelse inkl. selskaber som er tilknyttet til moderselskabet jvf. Tidligere angivne koncernoversigt. Ingen nærtstående parter har en bestemmende indﬂydelse på Prime Ofﬁce A/S. • Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller) • Hegelund Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv) • Torben Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og Thomas Hjort. • M& M Invest Aps ejes af næstformand Knud Aage Hjorth. Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indﬂydelse på koncernens driftsmæssige og ﬁnansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale med i direktions- eller bestyrelsessammensætning. selskabet. Koncern 2021 Moderselskab 2021 BELØB I DKK 1.000 2020 2020 Transaktioner med Moller & Company A/S Delegationsaftale1) 4.667 0 4.288 1.500 4.667 0 4.288 1.500 Vederlag i forbindelse med køb af virksomhed Transaktioner med direktion og bestyrelse Direktion og dennes nærtstående Bestyrelse 1.899 1.918 2.186 1.634 955 662 1.324 1.135 Gæld til ledelsen Rente, HKL Grundstückinvest GmbH Tilknyttede virksomheder 0 38 0 38 Koncernmellemværender, renteindtægter Koncernmellemværender, renteudgifter Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 0 0 0 0 0 0 565 3.652 516 3.201 10.625 15.654 312.654 278.052 Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 7.233 TDKK (2020: 6.314 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 87 30. AKTIONÆRFORHOLD I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Ofﬁce A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne. • Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31%. • AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72%. • Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital. • Djernes & Andreasen ApS, Korsør, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital. 88 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV. 2021 Beholdning af aktier pr. 1. januar i stk. Årets tilgang i stk. Beholdning af aktier pr. 31. december i stk. Beholdning i procent af antallet af aktie i alt Markedsværdi af beholdning af aktier i T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 5.000 2 7. 2 6 2 3 3 7 0 28.130 5.000 2 7. 2 6 2 3 3 7 0,74% 0,13% 0,72% 0,01% 8 . 4 9 5 1.510 8 . 2 3 3 1 0 2 Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps) Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) Marie Vinther Møller* 0 0 0 Direktion Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S 847.269 75.000 922.259 24,31% 278.522 * valgt i 2021 2020 Beholdning af aktier pr. 1. januar i stk. Årets tilgang i stk. Beholdning af aktier pr. 31. december i stk. Beholdning i procent af antallet af aktie i alt Markedsværdi af beholdning af aktier i T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 5.794 Torben Hjort Friderichsen (Torben Hjort ApS) Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) 5.000 27.262 0 0 5.000 27.262 0,13% 0,72% 1.030 5.615 Direktion Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S 845.259 2.000 847.259 22,34% 174.535 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 89 32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN 33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter status- dagen, som har indﬂydelse på årsrapporten for 2021. Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 23. marts 2022 godkendt nær- værende årsrapport 2021 til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Prime Ofﬁce A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor- samling 20. april 2022. xxxxxxxxxxxxxx 90 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information 34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne, som beskrevet nedenfor. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Ikke kontrollerende interesser Grundlæggende forudsætning om fortsat drift I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identiﬁcerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaﬂæggelsen. resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede totalindkomstopgørelse frem til henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet. Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overgår til tredjemand. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter Prime Ofﬁce A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det i) har bestemmende indﬂydelse over de relevante aktiviteter i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indﬂydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indﬂydelse til at påvirke virksomheders identiﬁcerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles det variable afkast. til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Ofﬁce A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller ﬂere fremtidige begivenheder, indregnes disse til dagsværdien heraf på overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der vedrører virksomhedsovertagelsen, indregnes i resultatet ved afholdelsen. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 91 Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af Ændring i dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. som et aktiv i immaterielle aktiver og testes minimum én gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi. Ændring i dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige pengestrømme, indregnes i anden totalindkomst, indtil den sikrede transaktion gennemføres. Resulterer den sikrede fremtidige transaktion i indregning af ikke ﬁnansielle aktiver eller forpligtigelser, Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) revurderes de opgjorte dagsværdier, det opgjorte købsvederlag for virksomheden, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser. Hvis forskelsbeløbet fortsat er negativt, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatet. overføres værdien af sikringsinstrumentet fra egenkapitalen til kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den fremtidige transaktion i indtægter eller omkostninger, overføres værdien af sikringsinstrumentet til resultatopgørelsen. Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identiﬁkation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, hvis der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, havde informationen været kendt. Pengestrømssikring Ændringer i den del af dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme, indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve fro sikringstransaktioner under egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt reklassiﬁceres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede. Efterfølgende ændringer i skøn over betingede købsvederlag indregnes som hovedregel direkte i resultatet. Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring indregnet i anden totalindkomst reklassiﬁceres til resultatopgørelsen, når de sikrede pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig. Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under ﬁnansielle poster. Den del af værdireguleringen af et aﬂedt ﬁnansielt instrument, som ikke indgår i et sikringsforhold, præsenteres under ﬁnansielle poster. Dagsværdien for aﬂedte ﬁnansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare Skat markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, dagsværdi i balancen). indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i 92 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen. TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Nettoomsætning Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Driftsomkostninger Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene. Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto. Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed. ANDRE DRIFTSINDTÆGTER Salgs- og administrationsomkostninger I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor, advokat mv. Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke ændring af den udskudte skat. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen. Finansielle poster Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af ﬁnansielle gældsforpligtelser. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 93 Leasingkontrakter BALANCEN Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et speciﬁkt identiﬁcerbart aktiv får stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. Investeringsejendomme Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg. Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen: • Faste betalinger • Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret pågældende indeks eller rente. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. ﬁnansielle omkostninger på lån til ﬁnansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. • Skyldige betalinger under en restværdigaranti. • Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Bod relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen. Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses- omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilføres investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes. Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris unden den effektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnens, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sansynlighed forventes udnyttet. Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en afkastmodel. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Dagsværdien af koncernens investeringsejendomme vil blive reguleret i forbindelse med delårs- og halvårs- rapporter, og det er skrevet i afsnittet omkring vurdering af ejendomme og i note 2. Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 5-10 år. 94 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Reserve for valutakursreguleringer Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner, kursreguleringer vedrørende aktiver og forpligtelser, der udgør en del af virksomhedens nettoinvesteringer i sådanne enheder, og kursreguleringer vedrørende sikringstransaktioner, der valutakurssikrer virksomhedens nettoinvesteringer i sådanne enheder. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder, eller hvis betingelserne for effektiv sikring ikke længere er til stede. Når kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og kapitalinteresser i modervirksomhedens regnskab er omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve. Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse. Reserve for sikringstransaktioner Likvide beholdninger Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter. Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan derfor udgøre et negativt beløb. Periodeafgræsningsposter Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris. Kort-/langfristede gældsforpligtelser Egenkapital Egne aktier Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de ﬁnansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og kapitalinteresser i forhold til kostpris. Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi. Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i regnskabsmæssige skøn.,Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 95 Pengestrømsopgørelsen Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af indkøbte investeringsejendomme og ejendomsselskaber vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. Pengestrømme vedrørende købte investeringsejendomme og ejendomsselskaber indregnes fra overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder varebeholdninger, tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger. Driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller ﬁnansieringsaktiviteter. Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er aﬂedt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser og anden gæld. Investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Finansieringsaktivitet Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som ﬁnansielle poster. Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt Segmentoplysninger Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering. poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. I deﬁnitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valg som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aﬂægger Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes Fund Hamburg GmbH. resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse 96 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, også i anden totalindkomst. Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset fra poster aﬂedt af ikke-monetære aktiver og forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke- monetære aktiver og forpligtelser. Visualisering af Aarhus Ø projekt. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 97 DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN Resultat før skat (DKK) Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Årets resultat (DKK) x 100 x 100 x 100 Forrentning af egenkapitalen før skat: Forrentning af egenkapitalen efter skat: Soliditetsgrad (pct.): Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Egenkapital ultimo (DKK) Samlede aktiver (DKK) Resultat før kurs- og værdireguleringer Dagsværdi investeringsejendomme Gæld til kreditinstitutter Return on invested capital (ROIC): Loan to value (LTV): Dagsværdi investeringsejendomme Resultat af primær drift Interest coverage (ICR): Finansielle omkostninger Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer Gns. antal aktie (stk) Resultat pr. aktie (EPS): Pengestrømmme vedrørende primær drift Antal aktier ultimo periode, stk Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK) Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK) Antal aktie (stk) Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK: Markedsværdi (T.DKK): Indre værdi pr. aktie (DKK): Price Earnings (PE): Markedsværdi pr. aktie (DKK) Resultat pr. aktie EPS (DKK) (Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK) Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer EBIT (DKK) (resultat af primær drift) Antal aktie (stk) Kurs/indre værdi (DKK): EBIT pr. aktie (DKK): Udbytte (DKK) Udbytte pr. aktie (DPS): Antal aktie (stk) Antal udlejede m2 Udlejningsgrad (pct.): Vekslekurs DKK / €: Antal m2 7,4365 98 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information DET ER IKKE LIGEGYLDIGT HVOR DU INVESTERER DINE PENGE En investering i en børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og en markant vækst Aktiver for ca. 3,3 mia. DKK investeret i tyske ejendomme HER ER TRE GODE GRUNDE TIL AT INVESTERE En investering i mange aktivklasser samtidig: En investering med følgende karakteristika: En investering med 14 års dokumenterede resultater Børsnoteret den 10.7.2008 En spredning på ejendomssegmenter – boliger, kontorer og erhverv En børsnoteret aktieinvestering En obligationsinvestering En ejendomsinvestering En vækstinvestering Aktiekursudvikling årligt i 5 år 127,07% svarende til 17,81% årligt. Aktiekursudvikling årligt i 10 år 22,60% En stigende omsætning og indtjening Egenkapital i 2008 100 mio. DKK En spredning på større tyske byer – Hamborg, Kiel og Lübeck En spredning i Europas største og stærkeste økonomi En lav risiko målt på alle teoretiske risikoparametre Ingen resultathonorar En inﬂationssikret investering Egenkapital i 2021 1.646 mio. DKK. Soliditet 47,45% 0,15% i administrationshonorar, der er markedets laveste Gældsprocent realkredit/vurdering af ejendomme 43,90%. Minimumsinvestering 1 aktie der pr. 31.12.2021 koster 302 DKK. Med ca. 180 mio. DKK i huslejeindtægter, hvoraf en stor del stammer fra boliger og kontorejendomme er indtægten lige så stabil som en realkreditobligation. Huslejeindtægterne følger inﬂationen og vækst og her med en værdisikring af indtægterne der svarer til en indeksobligation. Læs mere på www.primeofﬁce.dk og læs vores seneste årsregnskab og delårsrapport. Indtjening er stabil og risikonøgletal svarer snarere til en obligation end til en aktie. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 99 Prime Ofﬁce A/S Sønder Allé 6, 2. Sal DK-8000 Aarhus C CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989 Kontaktperson Mogens Vinther Møller Adm. direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429 www.primeofﬁce.dk info@primeofﬁce.dk 100 Prime Ofﬁce Årsrapport 2021 Shareholder Information

AI Terminal

More from Prime Office

Talk to a Data Expert