Fast Ejendom Danmark

FASTEJENDOM - 2022 Fast Ejendom Danmark A/SRingager4A2605Brøndby28500971529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-312021-01-012021-12-31Årsrapport28500971Fast Ejendom Danmark A/SRingager 4A2605 BrøndbyxWizard version 1.1.1179.3, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusion3070022830700228529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132020-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares ÅRSRAPPORT 2022 CVR. NR. 28 50 09 71 Ringager 4A, 2605 Brøndby EJENDOM DANMARK A/S FAST Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune FAST EJENDOM DANMARK A/S ÅRSRAPPORT 2022 18. regnskabsår Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 20. april 2023 Som dirigent _____ Poul Jagd Mogensen Advokat 2 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 INDHOLDSFORTEGNELSE Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .15 Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16 Øvrige forhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21 Forventninger til 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Langsigtede ﬁnansielle mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22 Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23 Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .26 Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . .29 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31 Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 Balance pr. 31. december 2022 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 Balance pr. 31. december 2022 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2022 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39 NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 3 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 Selskabsoplysninger Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune Telefon: 70 22 80 30 www.fastejendom.dk Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen Fondskode/ISIN, DK0060522746 Navn: Fast Ejendom Danmark Kortnavn: FED Bestyrelse Niels Roth, formand Peter Olsson, næstformand Søren Hofman Laursen Direktion Torben Schultz Revision EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Alle’ 36 2000 Frederiksberg Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 20. april 2023 fra kl. 16:00 på adressen c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn. 4 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Ringager, Brøndby 5 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Hoved- og nøgletal Hovedtal i DKK ’000 2022 2021 2020 2019 2018 Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 77.018 50.345 77.498 48.494 83.160 131.654 119.766 36.606 -9.579 64.857 34.793 19.638 54.431 43.302 23.664 -8.892 34.410 25.865 76.035 45.995 30.034 76.029 64.011 33.977 -6.265 57.746 45.475 72.158 44.410 14.337 58.747 47.538 33.201 -5.081 42.457 33.430 Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af investeringsejendomme Bruttoresultat 121.334 171.679 158.452 37.118 Resultat af primær drift Resultat af primær drift før værdireguleringer Finansielle poster, netto Resultat før skat -10.451 148.001 113.523 110.187 77.005 Årets resultat Balance Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Selskabskapital 1.330.640 72.092 1.126.210 141.399 5.319 1.108.466 42.116 1.019.703 45.628 889.130 84.655 5.319 5.319 5.319 5.482 Egenkapital 598.691 771.948 32.093 485.011 741.944 40.654 407.818 702.617 40.147 383.964 648.340 33.027 345.542 598.609 29.634 Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Balancesum 1.402.732 98.271 1.267.609 30.494 1.150.582 69.811 1.065.331 100.668 2.588.607 973.785 6.602 Investering i langfristede aktiver Antal aktier i omløb, stk. 2.570.979 2.570.979 2.570.979 2.652.442 Pengestrøm fra Driftsaktivitet 18.980 -3.040 -8.365 7.575 26.599 24.656 -69.489 42.489 -2.344 26.609 -100.131 32.585 20.415 -6.602 -21.936 -8.123 Investeringsaktivitet Finansieringsaktivitet Årets pengestrømme -13.806 8.984 21.777 -40.937 Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000) Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000) 40.000 30.000 20.000 10.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0 0 2022 2021 2020 2019 2018 2022 2021 2020 2019 2018 6 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Hoved- og nøgletal Nøgletal 2022 2021 2020 2019 2018 Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Forrentning af egenkapital % 2,9 12,5 21,0 180.309 85,3 6,5 3,2 10,3 17,2 183.221 80,1 6,5 3,2 4,0 3,5 6,7 3,8 5,4 % % 6,5 12,5 171.209 88,8 7,0 10,1 151.903 91,1 7,0 Areal ultimo 2) m2 184.690 77,1 6,9 Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 3) Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Resultat af ejendomme, udlejet 3) Husleje, udlejet % % kr/m2 kr/m2 kr/m2 kr/m2 % 327 330 244 303 321 501 528 455 500 521 Resultat af ejendomme inkl. Værdiregulering Dagsværdi af ejendomme 1.116 7.349 1,06 44,16 44,05 1,72 44,4 7 889 382 500 425 6.557 0,99 29,95 29,91 1,27 54,6 7 6.002 1,00 10,06 10,04 1,24 56,8 7 5.956 1,18 17,28 17,28 1,24 56,8 7 5.853 1,26 12,54 12,54 1,33 56,4 6 Omkostningsprocent Resultat pr. aktie kr Udvandet resultat pr. aktie kr Gennemsnitlig lånerente % Loan to Value % Gennemsnitlig antal ansatte Indre værdi kr % % kr % 232,86 23,4 188,65 18,9 158,62 6,9 148,33 13,9 130,27 10,9 9,8 Tilvækst i indre værdi, årlig Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år Børskurs ultimo året 14,8 12,3 10,5 119,00 25 12,0 135,00 42 141,00 25 131,00 12 86,50 34 ’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi Deﬁnitioner og beregningsformler fremgår af note 1 under anvendt regnskabspraksis. 1) Der er ikke foretaget tilpasning af sammenligningstal for året 2018 i forbindelse med implementering af IFRS 9, IFRS 15 og IFRS 16. 2) I 2022 er arealet reduceret med 2.912 m2 primært som følge af salg af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7. Af det samlede areal udgør Baltorpvej 12.638 m2 hvoraf 8.637 m2 er under ombygning til boliger. 3) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlejningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje. 7 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Overordnet økonomisk overblik Transaktionsvolumen på ejendomsmarkedet har været påvir- ket af de negative aﬂedte eﬀekter af en høj inﬂation, som ved udgangen af året nåede 10 pct. - det højeste i 40 år. Krigen i Ukraine medførte blandt andet en fødevare- og en energikrise, hvortil kom resterne af en forsyningskrise - som følge af Kinas nul tolerance politik i relation til COVID-19 nedlukninger. Som følge af den hastigt stigende inﬂation, havde centralban- kerne ikke andet valg, end at hæve renteniveauerne voldsomt og med rekordfart. Finansmarkederne blev generelt negativt påvirket og samtlige aktivklasser oplevede, at værdierne faldt 54 mia. kr. Andet halvår udgjorde derimod mere beskedne 32 mia. kr. i transaktionsvolumen. Af de 86 mia. kr. stod hoved- stadsområdet for ca. 57 pct. Den lavere aktivitet på transaktionsmarkedet ultimo 2022, gjorde det vanskeligere for markedet og branchen at ﬁnde pris- niveauerne. Få handler medfører større usikkerhed om prisni- veauerne, og medfører en mangel på den gennemsigtighed som et mere dynamisk og aktivt marked automatisk giver. voldsomt. For branchen generelt var det dog et lyspunkt i 2022, Transaktionsvolumen på det danske ejendomsmarked er fortsat at den planlagte lagerskat i denne omgang blev sløjfet. i stigende grad drevet af udenlandske aktører, som i 2022 stod for ca. 55 pct. af investeringerne. På trods af at verden er blevet De generelt ugunstige tider til trods, har Selskabet haft et aktivt mere urolig og uforudsigelig, er der stadig i Danmark gode og godt år. På trods af en kraftig nedkøling af transaktionsmar- kedet i 2. halvår af 2022, forblev udlejningsmarkedet stærkt. Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er løbende forbedret igennem året, og lejeniveauerne har været stigende i første halvdel af året, og har holdt sig på et højt niveau. Tendensen i markedet har været tydeligst for lejeboliger og lejemål i lager – og logistikejendomme, men for Selskabets vedkommende forretningsvilkår, stor stabilitet i arbejdsmarkedet og – på trods af regeringens indgreb imod for høje boliglejereguleringer - lav politisk risiko. Så de parametre som udenlandske investorer tidligere har lagt vægt på, er stadig gældende. Danmark er på mange måder investeringsmæssigt for udlændinge en velor- ganiseret og transparent ”Safe Haven”. Dette ændrer dog ikke på, at alle investorer, herunder udenlandske, skuer efter hvilket har tendensen været den samme for vores kontorlejemål. Vi har afkastniveauer der skal handles ud fra, samt afventer at man således haft en meget positiv udvikling bredt i vores porteføl- je, og året sluttede da også året med rekordhøje lejeindtægter, udlejningsgrad og resultat. kommer i en situation med en relativ høj vished om stabilitet i inﬂation og renteniveauer. Andet kvartal i 2021 bød på en rekordhøj stigning i beskæfti- Ved indgangen til 2022 var de ﬂeste eksperter enige om, at året gelsen, og ifølge Danmarks Statistik faldt ledigheden yderlige- ville byde på en begrænset og lav inﬂation, fortsat lav rente og endnu et meget aktivt år på transaktionsmarkedet i ejendoms- branchen. År 2022 skulle i et globalt perspektiv imidlertid vise sig at blive et vanskeligt år med masser af turbulens. Den geopolitiske uro medførte en lange række af negative påvirk- ninger på inﬂation, renter m.v., samt en meget brat opbrems- ning på transaktionsmarkedet. Det skyldes helt overordnet én re igennem sidste halvdel af 2021 og endte året med en ledig- hedsprocent på 2,5 pct. af arbejdsstyrken. Dette var det laveste niveau siden september 2008. Beskæftigelsen har vist sig både solid og modstandsdygtig igennem de turbulente tider i 2022, og ledigheden har holdt sig rekordlav i løbet af året - men året sluttede dog ifølge Danmarks Statistik med en lille stigning til 2,7 pct. af den samlede arbejdsstyrke. Beskæftigelsen er såle- ting – strammere pengepolitik fra de globale centralbanker som des fortsat meget høj, og er et godt pejlemærke for behovet for reaktion på den meget høje inﬂation. Nærmest fra den ene dag til den anden, gik centralbankerne fra at have en ultralempelig pengepolitik med rekordlave renter og betydelige opkøbs- programmer til at hæve renten markant og rulle likviditeten tilbage. I Danmark gik vi ind i 2022 med en oﬃciel rente på erhvervslejemål. Danske virksomheder efterlyste yderligere ar- bejdskraft i 2. halvår 2022, så den beskedne korrektion ultimo året må tilskrives en strukturel forøgelse af ledigheden. Selvom vækstudsigterne for dansk økonomi er forværret, forventes be- skæftigelsen fortsat at være stærk i 2023. Danske Bank anslår, minus 0,6 pct. og ved udgangen af året lå den på 1,75 pct., med at ledigheden stiger til 3,1 pct. vished om yderligere stigninger i vente i 2023. I USA, som Bolig er toneangivende for verdensøkonomien, steg renten i samme periode fra nul pct. til 4,25 pct. Denne udvikling medførte, at transaktionsaktiviteterne aftog i omfang og tempo. Boligmarkedet er fortsat det dominerende segment i den samlede transaktionsvolumen, men hvor man i de senere år har oplevet at mere end 50 pct. af investeringerne – 63 pct. i 2020 og 56 pct. i 2021 – skete i boligejendomme, så var andelen i 2022 på 39 pct. Til gengæld er logistik / let industri samt detail vokset ganske markant, mens kontorsegmentet ligger ret stabilt på 15 pct. Forklaringen på den markante opbremsning i boligsegmentet skal utvivlsomt ﬁndes i en kraftig opbremsning af nybyggeri, hvor boligprojekter igennem ﬂere år har været en dominerende driver. Ifølge Colliers endte den samlede transaktionsvolumen i 2022 for erhvervs - og investeringsejendomme på 86 mia. kr. Trods alt et ganske imponerende tal, når rekordåret i 2021 til sam- menligning endte med en samlet volumen på godt 105 mia. kr. Og sammenlignet med en transaktionsvolumen i 2020 på 72 mia. kr., er der tale om en ganske pæn fremgang. Det er dog vigtigt at notere sig, at første halvdel af 2022 tegnede sig for 8 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lager og logistik Men årsagen til ændringen i investorernes interesse imellem de forskellige segmenter, skal også ﬁndes i de vanskeligere ﬁ- nansieringsmuligheder for boligejendomme. Finanstilsynet har udstukket et regelsæt – ”kritisk leje” – hvor der tages højde for, hvor meget en ejendoms lejeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag. I princippet en klassisk gældsserviceringsevne betragtning. Og jo mere renten stiger og ﬁnansieringsomkostningerne øges, jo mindre bliver der til overs til at servicere gælden – og som konsekvens redu- ceres belåningen. Dermed udhules egenkapitalforretningen, og alternative ejendomssegmenter bliver mere attraktive. Efterspørgslen efter ﬂeksible, enkle og bekvemme indkøbs- muligheder har været stigende i årevis. Siden ankomsten af de første online butikker begyndte virksomheder hurtigt at lukke fysiske lokationer til fordel for mere omkostningseﬀek- tive online enheder – og salgskanaler. Da pandemien ramte verdenssamfundet i 2020, og butikker blev tvunget til at lukke i lange perioder, blev online handel det nye normale - på tværs af generationer. Dette blev startskuddet til en stærkt accele- rerende udvikling i den globale e-handel, hvilket aﬀødte en naturlig efterspørgsel efter eﬀektive forsyningslinjer samt lager- og logistik faciliteter, ofte tæt på forbrugeren – ”Last Mile Distribution”. Endelig har regeringens indgreb overfor udlejer, som dikterer en 4 pct. max. stigning på boliglejen, nok givet især udenland- ske investorer endnu en årsag til at overveje alternativer til investering i boligejendomme en ekstra gang. Erhvervslejemål er ikke underlagt samme restriktioner. Lager - og logistikmarkedet var fortsat i fokus i 2022, og denne sektor er stadig et stærkt og eftertragtet segment, på trods af at e – handlen var lidt mere afdæmpet i 2022 og ifølge Dansk Handel faldt en smule tilbage. E - handlens fortsatte stigende andel af det samlede forbrug på verdensplan vil dog tage til i styrke. Selv før pandemien oﬀentliggjorde Nasdaq en rapport, der tyder på at op til 95 pct. af al handel vil ske i e – handels- miljøet i 2040. En markant stigning i byggepriser, kombineret med de stærkt stigende renter har for en periode kølnet lysten til at igangsætte nye byggerier. Der er stadig stor efterspørgsel efter lejeboliger i de større byer, og opbremsningen i byggeaktiviteterne kom- bineret med den fortsatte urbanisering, vil medføre et fortsat underudbud af boliger hvilket medvirker til at presse lejepriser- ne i vejret. Ligeledes betyder det, at lejeren fortsat søger imod omegnskommunerne til især København og Århus, men i en vis grad også den øvrige provins. Også danskerne handler mere og mere online, og generelt er e - handlen blevet en fast integreret del af vores forbrugermønster. Og kunderne har hurtigt taget de digitale og teknologiske mu- ligheder, som er en del af e - handel universet, til sig. Butikker, distributionsselskaber, betalingsudbydere og sociale medier leverer stribevis af tiltag, som giver forbrugerne mulighed for at handle online. Og forbrugerne har vænnet sig til denne måde at handle på. Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som inve- storer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash ﬂow, lav risiko samt et – i hvert fald tidligere - godt belåningspotentiale. De seneste måneders renteforhøjelser har gjort det vanskeligt at låne til ﬁnansiering af sit boligkøb, hvilket har medført, at lejeboliger fortsat fremstår relativt mere attraktive end ejerboliger og de samlede udgifter ved at eje en bolig. I dag er den generelle forventning blandt forbrugerne, at varer bestilt online kommer inden for 1-2 dage. For ikke så mange år siden var forventningerne 3-4 dage, men den stærkt stigende e - handel har åbnet for nye spillere og muligheder, ikke mindst på distributionen, så dag-til-dag-levering er allerede normalt og ”same-day delivery” er vokset eksplosivt. Inden for dagligva- resektoren leveres i de større byer nu ﬂere steder inden for en time. Fortsat urbanisering imod de større byer, stærkt stigende entre- prise - og ﬁnansieringsomkostninger ved nybyggeri kombineret med endnu større krav til købere ved ﬁnansiering af egen bolig, understøtter en fortsat stærk efterspørgsel efter lejeboliger – på trods af inﬂationspresset på huslejeniveauerne. Denne fortsatte stærke fremgang i e - handlen har vist sig at have en betydelig positiv indvirkning på lager- og logistiksek- toren, da det kræver en eﬀektiv forsyningskæde og et eﬀektivt distributionsnetværk. Dette billede er som sagt en fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Interessen for lager - og logistikejendomme i de sekundært beliggende områder omkring storbyerne, og med let adgang til den oﬀentlige infrastruktur, har været stigende som konsekvens af de æn- drede krav fra forbrugerne til hurtig levering. Eﬀekten, og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større efterspørgsel efter denne type ejendomme, er fortsat meget klar i 2022, hvor der generelt blandt udlejere opleves meget lav Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’ hidtidige investeringsstrategi, men Selskabet har valgt at ud- nytte en mulighed for at konvertere en af selskabets erhvervs- ejendomme til bolig. Projektet, som omfatter 96 lejligheder i Ballerup, forventes at stå færdigt medio 2024. Selskabet forventer jf. ovenstående, at der vil være stor efterspørgsel efter lejlighederne ved færdiggørelse. 9 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I tomgang kombineret med gode og – i forhold til for blot få år medført stigende interesse for kontorfællesskaber og kontorho- siden – højere lejeniveauer. Tomgangen er dog meget forskellig teller. Disse giver mindre såvel som større virksomheder mere imellem nybyggede og mere eﬀektive ejendomme sammen- holdt med ældre og ofte mere utidssvarende ejendomme. Men interessen for denne type ejendomme er ikke desto mindre stigende, hvilket påvirker lejen i det sekundære segment i opadgående retning. ﬂeksibilitet i forhold til deres lokalebehov. Derfor forventes efterspørgslen efter kontorfællesskaber og kontorhoteller også fortsat at være høj, og de færreste tvivler efterhånden på at denne eﬀekt på efterspørgslen kun har været midlertidig. Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis kon- centreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og eﬀektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og Den historisk lave tomgang hænger også i høj grad sammen med, at udbuddet af logistikejendomme er begrænset af mang- len på erhvervsjord, især i København og Århus. Der er langt imellem attraktive beliggenheder for de udviklere som har mod hvor lejerne har mulighed for at up - / downsize i forhold til på at påbegynde et byggeri, og her møder man de samme ud- fordringer med stigende bygge - og ﬁnansieringsomkostninger som beskrevet ovenfor. deres løbende behov. Virksomhedernes fokus på eﬀektive kvadratmeter og ﬂeksible lejevilkår har øget interessen for kontorhoteller og servicerede ﬂerbrugerhuse. Coronakrisen har forstærket denne tendens, og de arbejdsmønstre som krisen har medført, med bl.a. forstærket tendens til hjemmearbejdspladser evt. kombineret med free seating ordninger i større eller mindre grad, vil vise sig at blive af permanent karakter. Investorinteressen har således været stor igennem 2022 i dette segement. Første halvdel af året var en fortsættelse af forrige års store interesse for denne type ejendomme, og bød på yder- ligere svagt faldende afkast niveauer. Men selv efter at eﬀekten af den geopolitiske uro havde spredt sig midt på året, medvir- kede de udfordringer vedrørende kritisk leje, som beskrevet ovenfor under boliger, til at fastholde investorernes interesse for segmentet. Det er nu ved at være muligt at vurdere den samlede eﬀekt af de erfaringer som vi har gjort under og på bagkanten af pande- mien. Mennesker er sociale væsener, og en faglig sparring med kolleger i nærheden og daglig social kontakt har sine fordele. Tendensen til mere hjemmearbejde blev aktuel, men det blev ikke på bekostning af behov for kontorkvadratmeter. Lager - og logistikejendomme opfattes derfor fortsat som væ- rende særdeles eftertragtede, og ifølge Colliers Markedsrapport er transaktionsvolumen i dette segment vokset til mere end det dobbelte af 2020 niveauet. Interessant er det at notere sig, at aktiviteterne i højere grad ﬁnder sted uden for de store byer. Mange arbejdsgivere har uden tvivl smitterisikoen ved ikke at have en vis fysisk afstand imellem medarbejdere og kolleger som en parameter, når man skal vurdere hvordan ens dagligdag på kontoret skal kunne fungere. Men jagten og efterspørgslen på den kvaliﬁcerede arbejdskraft set i lyset af den meget høje beskæftigelsessituation, bringer et skærpet fokus på at indrette yderst attraktive kontormål, samt at kunne tilbyde en række fællesfaciliteter. På denne baggrund må man nu konkludere, at såvel behovet som ønsket om at skabe attraktive omgivelser i hverdagen for medarbejdere, trækker i retning af øget efter- spørgsel på kontor kvadratmeter. Kontor En af de større erkendelser i 2022 var, at de ﬂeste udbydere af kontorlejemål, efterhånden er enige om, at størrelsen af fremtidens kontor ikke påvirkes negativt af vores erfaringer på baggrund af COVID-19. Da pandemien ramte os, og i man- ge måneder herefter, blev der fremført mange teorier fra en lang række aktører, om at konsekvensen ville blive betydelig mere hjemmearbejde, og som en konsekvens heraf færre til at møde ind på arbejdspladsen som igen ville medføre behov for mindre lejemål og færre m2. Den teori erklærer Colliers i deres markedsrapport 2023 for værende død. At kunne tilbyde hjemmearbejde er snarere et middel og en måde at tiltrække og fastholde de medarbejdere som har behov for ﬂeksibiliteten. For både kontor- samt lager- og logistikejendomme gælder, at en del af de mere sekundært beliggende arealer i stigende grad kan tiltrække efterspørgsel som følge af gennemførelsen af infrastrukturprojekter, som f.eks. den nye letbane ved Ring 3 uden for København. COVID-19 har medført, at arbejdstagere og arbejdsgivere har fået øjnene op for de muligheder, der er ved at arbejde hjem- mefra, samt hvordan digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere eﬀektivt. Det resulterer i større auto- nomi, øget eﬀektivitet, sparet transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget fokus på ﬂeksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontor segmentet, som har 10 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I større ﬂeksibilitet i form af bl.a. fremlejemulighed og kortere bindingsperioder samt ”hybride” løsninger i storrumskontorer, hvor medarbejdere kan bevæge sig rundt til forskellige zoner i kontoret som endda kan være indrettet til speciﬁkke formål. Der er således fortsat et betydeligt incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, eﬀektivitet og ﬂeksibilitet, og Selskabet arbejder målrettet for at imødekomme tendenserne og efterspørgslen. FAST EJENDOM DANMARK A/S – hvordan er vi positioneret Hovedaktiviteterne er fortsat udlejning, udvikling og drift af erhvervslejemål omkring København og de større byer i pro- vinsen. Ligeledes påtager Selskabet sig også gerne investering i ejendomme, hvor der som et centralt element, vil kunne indgå en værdiskabende udviklingsopgave af den enkelte ejendom. Dette medfører, at Selskabet i søgningen efter nye investerin- ger også søger ejendomme med et større udviklingspotentiale, hvorved Selskabet selv realiserer det økonomiske udbytte af udviklingsarbejdet, samt udnytter kompetencerne i Selskabets organisation til at tilføre en ejendom yderligere værdi. Den strategi som Selskabet har fulgt de seneste tre år i relati- on til de udviklingsarbejder vi har gennemført på en række af vores ejendomme, falder ﬁnt i tråd med den efterspørgsel som vi præsenteres for. Dette kombineret med, at vi oplever efter- spørgsel efter ﬂere kvadratmeter fra lejerne gør, at Selskabet er positiv med hensyn til fremtiden på vores kontorportefølje. I de turbulente tider, som verdensøkonomien og ejendomsbranchen har gennemlevet i 2022, er det positivt at en del af efterspørgs- len kommer fra eksisterende lejere, som ønsker mere plads. Vi har i løbet af året hjulpet ﬂere lejere til større lejemål, og vi er i dialog med andre lejere ved årsskiftet som vi håber ligeledes at kunne imødekomme i løbet af 2023. I 2021 kom der yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021 indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Denne form for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for at Sel- skabet vurderer, at det netop i det nuværende marked er den optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen af lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af de muligheder som har været til stede på ejendommen, og på den- ne ejendom har Selskabet besluttet at forfølge de muligheder som ligger i en konvertering til boliger. Det er med tilfredshed at vi noterer os, at vi har kunnet imøde- komme eksisterende og potentielle lejere med deres ønsker og krav i såvel kontor- som lager- og logistiksegmentet. Selskabets almindelige aktivitet i forbindelse med de til bran- chen hørende normale løbende forhandlinger med lejere, ind – og fraﬂytninger samt vedligeholdelsesaktiviteter for porte- føljens ejendomme, blev således yderligere stimuleret af en betydelig efterspørgsel i 2022. Selskabet har på den baggrund opnået en ”all time high” udlejningsgrad generelt i porteføljen. Projektet er, på lige fod med andre byggerier, negativt påvirket af prisstigninger på entrepriseomkostninger samt rentestignin- ger, men selskabet forventer at udviklingen i lejeniveauerne vil kompensere for en væsentlig del af meromkostningerne som påføres projektet. Således vil en ikke ubetydelig del af Selska- bets lejeindtægter fra medio 2024 være genereret af lejeboliger. De aktuelle markedstendenser som beskrevet ovenfor betyder, at Selskabets ejendomsportefølje beﬁnder sig i et fortsat posi- tivt scenarie med forsat stor efterspørgsel på lager- og logisti- kejendommene og deraf stigende - / høje lejepriser og faldende tomgang. Over halvdelen af Selskabets portefølje består af lager- og logistikejendomme, som oplever stor efterspørgsel. Den type logistikløsninger som pandemien har medført, eller blot accelereret, medfører behovet for ”last mile distribution” og dag til dag-levering. Dette passer godt til en række af Sel- skabets ejendomme, som ligger relativt bynært og meget tæt på den mest relevante infrastruktur. Året 2022 har således været et gunstigt år for Selskabet i dette segment. I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet igen i år øget efterspørgsel, som har medført at vi har forøget vores ud- lejningsgrad yderligere. Vi er således i løbende dialog med potentielle såvel som eksisterende lejere, som ønsker mere plads og bedre indretning, og som er positive over de tiltag, som vi påbegyndte implementering af for ﬂere år siden, med 11 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Udlejningsgraden af investeringsejendomme, målt på lejevær- di, er herefter øget fra 80,1 pct. primo året til 85,3 pct. ultimo året. Såfremt Ringager 2-4 ikke indgår i beregningen af udlej- ningsgraden, vil udlejningsgraden udgøre 92,8 pct. Væsentlige aktiviteter i året Udlejning Fortsat reducering af tomgangen er det naturlige kernefokus- område. Det er lykkedes at fortsætte den meget positive udlej- ningsrate som Selskabet allerede realiserede i 2021, og vi har i løbet af 2022 udlejet yderligere et ganske betragteligt antal kvm. Den reelle og fulde helårseﬀekt vil for de ﬂeste nyudlej- ninger få fuld eﬀekt i 2023. Selskabet er således lykkedes med at indhente mere end den ”tabte” lejemasse fra 2020. Udlej- ningsgraden eksklusiv den mere udviklingstunge Ringager, endte således i knap 93 pct. hvilket må betragtes som tilfreds- stillende med den aktuelle porteføljesammensætning. Ringager lander på en udlejningsgrad på ca. 57 pct., hvilket er i overens- stemmelse med forventningerne. Lejeniveauerne realiseres dog noget højere end oprindeligt antaget, bl.a. som følge af at vi har opgraderet kvalitetsniveauet med en omfattende renovering og modernisering af ejendommen. Sydmarken, Søborg I marts måned indgik Selskabet en domicillejeaftale med 21st. Bio A/S, et biotekselskab med Novo Holdings A/S og Novo- zymes A/S som de største aktionærer. Ejendommen med et lejebærende areal på ca. 2.000 m2, havde stået tom i knap 2 år. Aftalen kom på plads efter et par måneders parallel forhandling med et andet meget interessant emne, et større dansk selskab inden for servicesektoren. Selskabet skønnede dog, at 21. Bio A/S var den bedste løsning, også på længere sigt. Lejer har selv afholdt et betydeligt beløb til special indretning til laboratorie m.v., og efter en hektisk og spændende istandsættelse over godt ﬁre mdr. blev det fuldstændig nyistandsatte lejemål indﬂyt- ningsklart fra august. Selskabet håber på en god og langvarig relation til denne spændende lejer. Lejeaftalen indeholder en længerevarende bindingsperiode, og aftalen vil medvirke til et solidt cash – ﬂow til Fast Ejendom Danmark i en årrække. Ledelsen er af den opfattelse, at det fortsatte omfattende niveau af udlejninger i 2022 er udtryk for at strategien, med en mere aktiv udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel udlej- ningsmulighederne som lejeniveauerne. Ikke mindst noterer vi os, at den strategi vi har forfulgt fra starten mht. investeringen i Ringager i Brøndby i 2019, matcher det behov og den efter- spørgsel som lejerne i dag søger. Den samlede tilgang i 2022 udgjorde 14,6 mio. kr. (47 indﬂyt- ninger, 16.793 m2). Fraﬂytninger udgjorde -11,8 mio. kr. (38 fraﬂytninger, 10.907 m2). Tallene dækker bl.a. over to etager på Aldersrogade, som blev opsagt i 2021 til fraﬂytning i 2022, men som blev genudlejet igen i 2022. Ultimo 2022 er der modtaget varslinger om ni fraﬂytninger i 2023 med samlet leje på 4,6 mio. kr. (10.833 m2). Der konstateres fortsat en tilfreds- stillende udlejningsaktivitet i porteføljen, og ved indgangen til 2023 pågår der konkrete drøftelser og udlejningsbestræbelser med en række interesserede lejere. Det er derfor ledelsens forventning, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 88 pct. ultimo 2023 (eller ca. 95 pct. såfremt Ringager 2–4 ikke med- regnes). Sydmarken, Gladsaxe Aldersrogade, Østerbro I forbindelse med at Rigshospitalet skulle samle sine aktiviteter på en anden adresse, modtog Selskabet tilbage i 2021 opsigelse af to ud af de tre etager på Aldersrogade, som Rigshospitalet havde beboet i en lang årrække. Ejendommens karakter og beliggenhed i yderkanten af Østerbro vis a vis en metrostation, gør dog at der er stor interesse for lejemålene, og vi var hurtigt i dialog og forhandling med interesserede emner. Begge etager på hver 911 m2, blev lejet ud i henholdsvis februar og maj 2022, med indﬂytning henholdsvis juli og august 2022. Ved et tilfælde er begge vores nye lejeres, SpeakerBee ApS og Trans- perfect Denmark ApS, arbejdsområder relateret til oversættel- se, akustik, lyd, optagelser m.v. Begge lejere har selv afholdt Selskabet rapporterer udlejningsgraden ekskl. projektejendom- me som ultimo 2022 alene udgøres af Baltorpvej. Tidligere betragtedes også ejendommen Ringager 2–4 i Brøndby som projektejendom, men som resultat af en forbedret udlejnings- situation samt en fremskreden opgradering af ejendommen, betragtes denne ejendom, fra primo 2021, på lige fod med den øvrige portefølje af investeringsejendomme, på trods af at der helt som forventet fortsat er en betydelig tomgang og et betyde- ligt udviklingspotentiale i ejendommen. 12 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I betydelige omkostninger til deres specialindretning med bl.a. avancerede akustikløsninger i forbindelse med forskellige ind- spilnings – og optagelsesstudier. Udlejningen af de tilsammen godt 1.800 m2 udgør kun 1 pct. af Selskabets samlede lejebæ- rende areal, men da lejeniveauerne på denne type ejendom på rant, ﬁtnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de seneste par år. Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil Østerbro ligger markant højere end vores gennemsnitlige udlej- som konsekvens af købet af Ejendomsselskabet Ringager ApS ningsniveau, vil cash – ﬂowet fra disse lejekontrakter bidrage ganske betragteligt til Selskabets samlede økonomi. være negativt påvirket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejningsscenarie. Aldersrogade, København Ringager, Brøndby Ringager 2-4, Brøndby Baltorpvej 154, Ballerup Den fortsatte istandsættelse og opgradering af Ringager 2 – 4, Brøndby har som oprindeligt planlagt udgjort en væsentlig del Selskabet havde igennem knap to år haft Dragonﬂy Thera- peutics CPH ApS som den ene af to lejere på Baltorpvej 154. af Selskabets aktiviteter i 2022, på lige fod med bestræbelserne Ultimo august måned 2022 meddeler selskabets amerikanske på udlejning af lokalerne. Fast Ejendom Danmark A/S ﬂyttede sin adresse til Brøndby den 1. december 2020. ledelse, at man lukker sine aktiviteter i Danmark. Dette var en overraskelse for os, da man netop tidligere havde givet udtryk for store ambitioner i Danmark. Det 2.000 m2 store lejemål var da også beregnet til at vokse i, og Dragonﬂy havde for egne midler selv forestået en meget ﬂot istandsættelse af lokalerne. Ejendommen er på ca. 22.000 m2, heraf 18.000 m2 kontor og 4.000 m2 kælder og blev anskaﬀet for 84,6 mio. kr. Som prisen afspejler, var der et betydeligt potentiale i ejendommen som følge af en markant tomgang, kombineret med et vedligehol- delsesmæssigt efterslæb. Realiseringen af dette potentiale er Selskabet efterhånden nået langt med, og i 2022 er der yderli- gere foretaget nettoudlejning af 2,5 mio. kr. (16 nettoindﬂyt- ninger, 2.513 m2), hvilket kan sammenholdes med nettotil- ﬂytninger i 2021 på 3,1 mio. kr. (26 nettoindﬂytninger, 2.583 m2). Ejendommen er ved udgangen af 2022 ca. 57 pct. udlejet, hvilket illustrerer udviklingen siden ultimo 2018, hvor udlej- Efter en kort udlejningsprocess påbegyndte Selskabet i oktober en dialog med Genmab A/S, som resulterede i indgåelse af en endelige lejeaftale i december måned med indﬂytning 1. januar 2023. Aftalen er interessant for os, da den gav os mulighed for at aftale vilkår, som bedre er i overensstemmelse med de nuvæ- rende og – igennem de seneste år – forbedrede markedsvilkår. Samtidig passede det os overordentlig godt, at få en lejer som Genmab A/S, Europas største biotekselskab, i vores lejerporte- ningsgraden udgjorde godt 10 pct. efter fraﬂytning af ejendom- følje. mens tidligere største lejer – Bane Danmark. Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon- torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål, attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center, moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau- 13 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Baltorpvej 156 - 158, Ballerup Ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Dette skete på baggrund af en ny rammelokalplan som blev ud- arbejdet af Ballerup kommune, og som muliggør konvertering af en del af Selskabets eksisterende ejendom på Baltorpvej fra ren erhvervsejendom til boliger eller en kombination af boliger og erhverv. Kommunens overordnede helhedsplan er at konver- tere Ballerup Erhvervspark til Baltorp Bykvarter. Selskabet ejer en større ejendom på Baltorpvej i Ballerup, som er en del af pågældende område. Såfremt helhedsplanens tanker omkring udnyttelse af området gennemføres i dets tidligere præsentere- de form, medfører det bl.a. byggeret på over 22.000 m2 boliger. Vi har siden 2019 i samarbejde med arkitekter, rådgivende ingeniører, øvrige rådgivere og kommunen arbejdet videre med denne mulighed. Baltorpvej 156 - 158, Ballerup Det lykkedes at opnå byggetilladelse i 2020 vedrørende en del af projektet, og ultimo 2021 indgik Selskabet en totalentre- priseaftale med HHM A/S, om opførsel af 96 lejligheder med sammenlagt 8.129 m2. Sideløbende med opførslen af første etape boliger, vil Selskabet i samarbejde med kommunen ud- arbejde plangrundlaget for den resterende del af ejendommen, som, såfremt det fortsat bliver muligt med en 100% byggeret, vil udgøre yderligere næsten 14.000 m2. Når byggeriet af første etape står færdigt medio 2024, vil pro- jektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projekt- summen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markeds- vilkår, vil være i niveauet + 250 mio. kr. og den forventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil fra 2024 blive i niveauet +13 mio. kr. Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat primært er investering i erhvervsejendomme. Men omdannel- sen af Baltorpvej rummer en gunstig mulighed for at skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegnskom- muner. Baltorpvej 156 - 158, Ballerup 14 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”) udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og de ﬁre helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS, Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark 2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen ”Datterselskaberne”). Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,3 mia. kr. bestående af erhvervsejendomme hovedsagelig beliggende i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen. Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop- gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte- Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen- dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2022 er ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv Koncernens 18. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i datterselskaberne. at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik- lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og ﬂeksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af fællesydelser og faciliteter. Fast Ejendom Danmark A/S - Modersel- skabet Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska- ber. Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom- kostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kontorhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkost- ninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af lejeindtægterne. Ud af de samlede administrationsomkost- ninger i 2022 på 14,0 mio. kr. (2021: 12,1 mio. kr.), er 9,8 mio. kr. (2021: 10,3 mio. kr.) således omfordelt. Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalan- dele i tilknyttede virksomheder udgør 1,3 mio. kr. (2021:11,3 mio. kr.) og ﬁnansielle poster netto, er indtægtsført med 5,3 mio. kr. (2021: 3,4 mio. kr.). De ﬁnansielle indtægter består af renter på koncernlån og de ﬁnansielle omkostninger består af negative renter af koncerninterne mellemregninger, leasingren- ter samt negative renter af bankindeståender. Moderselskabets resultat før skat i 2022 udgør 3,5 mio. kr. (2021: 13,1 mio. kr.). 15 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Årets resultat og formue Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, pct. Lejeindtægter Lejeind- tægter i alt Realiseret 2022 Lager og logistik Lejeindtægterne i 2022 udgør 77,0 mio. kr. (2021: 77,5 mio. kr.) svarende til et fald på -0,5 mio. kr. i forhold til sidste år. Kontor Bolig Andet Sjælland Jylland Fyn 34,3% 1,0% 24,9% 25,0% 12,1% 62,0% 0,3% 0,0% 0,0% 0,3% 0,8% 0,0% 0,0% 0,8% 60,4% 26,0% 13,7% 100,0% Lejeindtægterne er primært påvirket af salg af enkelte mindre ejendomme, med bortfald af dertil hørende lejeindtægter, en periode med øget tomgang i forbindelse med enkelte større fra- ﬂytninger med efterfølgende genudlejning samt en regulering af lejeindtægterne efter udviklingen i nettoprisindekset ('NPI'). 1,6% Lejeindtægter i alt 36,8% Lejeind- tægter i alt Udvikling i 2022 Lager og logistik Salget af Lykkesholms Alle’ i 2021, Rådhusvej pr. 31. januar 2022 og Tomsagervejene 3, 5 og 7 pr. 1. juli 2022 medførte isoleret set et niveauskift i lejeindtægterne i forhold til 2021. Dette niveauskift, inkl. perioden med øget tomgang, kompen- seres næsten af stigende lejeindtægter fra indeksregulering af eksisterende lejekontrakter og netto nyudlejninger til højere lejeniveauer. Lejeindtægterne er herefter realiseret på niveau med sidste år (-0,6 pct.). Kontor Bolig Andet Sjælland Jylland Fyn 0,8% -1,4% 1,2% 0,5% 1,3% 0,6% 0,2% 2,1% -3,4% 0,0% 0,3% 0,0% 0,0% 0,3% -1,1% -0,8% 1,4% 0,0% Lejeindtægter i alt -3,4% -0,6% Salg af ejendomme medfører at udviklingen i ’Bolig’ segmentet og ’Kontor i Jylland’ er negative i 2022. Segmentet ’Bolig’ udgår i 2023. Der er året igennem oplevet en støt og stor efterspørgsel efter især lager- og logistiklejmål, hvilket har medført at udlejnings- graden for denne type af lejmål ligger tæt på 100%. Kontorle- jemål har ligeledes været efterspurgt, særligt mindre og mere ﬂeksible enheder. Af de i starten af året større fraﬂytninger blev 3/4 genudlejet i løbet af året ligesom en større nyudlejning på Sydmarken blev gennemført. Den samlede eﬀekt ses i udvik- lingen i udlejningsgraden, der ultimo 2022 udgør 85,3 pct. mod 80,1 pct. ultimo 2021. NPI Indeks Stigning i pct. Lejeindtægterne reguleres efter udviklingen i NPI, der har gen- nemgået en markant udvikling i 2022. NPI ultimo 2022 udviste en stigning på +8,9 pct. Denne markante udvikling har imid- lertidig ikke opnået fuld eﬀekt i 2022 idet godt halvdelen af lejekontrakterne blev reguleret i januar med +2,6 pct. De øvrige lejekontrakter er efterfølgende typisk reguleret mellem +5 pct. og +10%. Den fulde eﬀekt af udviklingen i NPI afspejles derfor først i 2023. 120 118 116 114 112 110 108 106 104 102 100 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Selskabet vurderer reguleringens størrelse for hver enkelt lejer, set i forhold til markedsleje og lejerbonitet, og i øvrigt den situ- ation den enkelte lejer vurderes at være i. Selskabet ønsker ikke at komme i en situation, hvor lejerne betaler mere end et rime- ligt markedslejeniveau. Såfremt det ikke skønnes rimeligt med en fuld NPI regulering set i forhold til markedslejeniveauet, har Selskabet i enkelte tilfælde besluttet en mindre regulering. Da ca. 60 pct. af Selskabets portefølje består af lager- og logistikejendomme, i hvilket segment lejeniveauerne er steget markant de seneste år, konstaterer Selskabet særligt med disse ejendomme, at der er fornøden luft imellem de varslede lejere- guleringer og en fair markedsleje. 16 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Den forbedrede udlejningsgrad kombineret med det øgede lejeniveau resulterer i, at lejeindtægterne realiseres over det forventede niveau. Hvor værdireguleringerne i 1. og 2. kvartal blev foretaget med udgangspunkt i henholdsvis en gennemført udlejning af et væsentligt omfang og salget af Tomsagervej 3, 5 og 7, så er reguleringerne i 3. og 4. kvartal foretaget med udgangspunkt i en tilpasning af markedslejeniveauer og afkastkrav som følge af en kombination af den stærke udlejningssituation samt en forbedret udlejning på enkelte væsentlige ejendomme. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør 26,7 mio. kr. (2021: 29,0 mio. kr.) svarende til en bespa- relse på 2,3 mio. kr. Ejendomsporteføljen, inkl. projektejendomme (85,5 mio. kr.), er ultimo 2022 bogført til en dagsværdi på 1.325,0 mio. kr. (2021: 1.201,3 mio.kr. inkl. aktiver bestemt for salg) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav på 6,5 pct. (2021: 6,5 pct.). Værdien svarer til gennemsnitligt 7.349 kr. pr. m2 (2021: 6.557 kr. pr. m2). Af den samlede stigning på +123,7 mio. kr. kan +94,3 mio. kr. henføres til forbedringer af ejendommene, +114,4 mio. kr. til urealiserede dagsværdireguleringer samt -85,0 mio. kr. til salget af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7. En væsentlig andel af omkostninger vedrørende investerings- ejendomme anvendes til lejerindretninger og vedligeholdelse. I 2022 er disse poster samlet realiseret med 5,3 mio. kr. (2021: 8,3 mio. kr.). Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger 2022 2021 2020 2019 2018 (BELØB I DKK '000) Selskabet har i 2022 anvendt ejendomsmægler- og valuarﬁr- maerne Nordicals og Ring3Erhverv til at besigtige og vurdere ejendommene, ekskl. projektejendomme, på henholdsvis Fyn/ Jylland og Sjælland. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Valuarerne har i deres rapporter fra november 2022 konklude- ret, at den samlede markedsværdi af ejendomsporteføljen udgør 1.253 mio. kr. De udarbejdede valuarrapporter understøtter således den pr. ultimo 2022 bogførte værdi på 1.239,5 mio. kr. ekskl. projektejendomme. Løbende og planlagt vedligehold 4.873 485 5.405 3.091 -194 3.476 5.196 -103 8.714 4.995 -726 8.581 4.554 -917 Lejerindretninger Modtaget fra fraﬂyt- tede lejere -25 Lejerindretninger og vedligehold i alt 5.333 8.302 8.569 12.983 12.218 Som konsekvens af den omfattende aktivitet med indretning af lejemål til nye lejere revurderede ledelsen behovet for at gennemføre vedligeholdelse så primært uopsættelige opgaver skulle gennemføres. Dette er lykkedes med det resultat, at niveauet på godt 5 mio. kr. fra 2021 er opretholdt i modsætning til et forventet højere niveau. Årets lejerindretninger har i al væsentlighed været af værdiskabende karakter og er aktiveret på ejendommene og kun i beskedent omfang driftsført. Lejerin- dretninger og vedligeholdelse er samlet set realiseret 3,0 mio. kr. lavere end 2021. Til værdiansættelserne er knyttet en vis usikkerhed, idet enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom bygge- retsværdier ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsomheder ved den interne værdiansættelse, herunder udvik- lingen i anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2. Administrationsomkostninger Årets administrationsomkostninger udgør 14,2 mio. kr. (2021: 11,9 mio. kr.). Stigningen i omkostninger kan i al væsentlighed henføres til øgede hensættelse til skyldig bonus relateret til den positive udvikling i årets resultat. Korrigeret for hensættelse til skyldig bonus udgør administrationsomkostningerne 12,4 mio. kr. (2021: 10,8 mio. kr.). De øgede omkostninger kan primært relateres til øgede afskrivninger og brug af konsulenter. I 2022 har der gennemsnitligt været syv ansatte (2021: syv ansatte). Besparelsen i lejerindretning og vedligeholdelse modsvares delvist af øgede omkostninger til mæglersalærer i forbindelse med de gennemførte udlejninger. Resultat af ejendommenes drift Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve- steringsejendomme udgør herefter 50,3 mio. kr. (2021: 48,5 mio. kr.). Værdireguleringer af ejendomme Værdireguleringer af ejendomme er positive med +121,3 mio. kr. (2021: 83,2 mio. kr.) heraf +22,0 mio. kr. i 1. kvartal, +6,4 mio. kr. i 2. kvartal, +91,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +1,8 mio. kr. i 4. kvartal. 17 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Resultat af primær drift Anlægsaktiver Årets resultat af primær drift udgør 158,4 mio. kr. (2021: 119,8 Anlægsaktiverne sammensættes i al væsentlighed af investe- mio. kr.) svarende til en stigning på 38,6 mio. kr. Korrigeret for rings- og projektejendomme samt i mindre omfang af øvrige værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resultatet af primær drift før værdireguleringer 37,1 mio. kr. (2021: 36,6 mio. kr.). driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er, med bistand fra valuar- og mæglerﬁrmaerne Nordicals og Ring3Erhverv, foretaget en vurdering af dagsværdien af ejen- domsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og valuarernes konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2. I årsrapporten for 2021 var bestyrelsens forventning til resulta- tet af primær drift før værdireguleringer for 2022 i niveauet 34 mio. kr. Denne forventning blev fastholdt igennem hele 2022. Den positive udvikling kan primært henføres til stigende leje- niveauer efter gennemførte NPI reguleringer samt en løbende forbedring af udlejningsgraden, herunder udlejning af nogle af Selskabets kerneejendomme på gunstige vilkår. Eﬀekten heraf blev primært realiseret i 4. kvartal 2022. Investerings- og projektejendomme, opgjort ultimo året til hen- holdsvis dags- og genindvindingsværdi, udgør samlet 1.325,0 mio. kr. (2021: 1.122,6 mio. kr. ekskl. aktiver bestemt for salg). Værdistigningen på +202,4 mio. kr. sammensættes af forbed- ringer (+94,3 mio. kr.), værdireguleringer (+114,4 mio. kr.) og salg af ejendomme (-6,3 mio. kr.). Finansielle poster, netto. Driftsmidler og inventar er reduceret med -0,5 mio. kr. sam- mensat af tilgang af inventar (+0,7 mio. kr.) og årets afskriv- ninger (-1,2 mio. kr.). Opgjort netto udgør årets ﬁnansielle poster -10,4 mio. kr. mod -9,6 mio. kr. i 2021, svarende til en stigning på -0,8 mio. kr. I 2022 er der indregnet værdiregulering af ﬁnansielle gældsfor- pligtelser med +2,5 mio. kr. (2021: omkostningsført -0,6 mio. kr.). Værdireguleringer af prioritetsgælden er i al væsentlighed Lejerestancer Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt urealiserede og afviger positivt som følge af det stigende rente- lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehavender niveau i 2. halvår 2022. fra lejerne 150 t.kr. (2021: 8 t.kr.). Der er i 2022 realiseret -0,1 mio. kr. i tab på udeståender (2021: 0 kr.) svarende til hensæt- Prioritetsrenterne er realiseret på et lidt lavere niveau end 2021 telsen ultimo 2021. I 2022 er der ikke afsat yderligere til imø- (-5,2 pct.) på trods af at provenuet fra salget af Rådhusvej blev anvendt til indfrielse af belåningen i ejendommen Baltorpvej som en del af den samlede ﬁnansieringsplan for den igangvæ- rende ombygning, de løbende ordinære afdrag og en lavere rente i 1. halvår 2022. Dette modsvares imidlertid næsten af et markant skift i renteniveauet i andet halvår hvor den vægtede prioritetsrente og bidragssats steg fra 0,78 pct. til 1,50 pct. degåelse af nye tab, og de samlede hensættelser til tab udgør således 0 kr. ultimo 2022. Egenkapitalen Egenkapitalen udgør ultimo året 598,7 mio. kr. (2021: 485,0 mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat (113,5 mio. kr.) og det igangværende aktieoptionspro- gram jf. note 6 (0,2 mio. kr.). 2021 1. halvår 2022 1. halvår Bestyrelsen iværksatte i 2017 et 5-årigt aktietilbagekøbspro- gram i overensstemmelse med generalforsamlingsbemyndigel- sen af 20. april 2017. Under dette program er der, til og med april 2020, samlet erhvervet 88.463 stk. egne aktier, svarende til 3,33 pct. af det samlede antal aktier. De 88.463 stk. aktier er samlet erhvervet for 10,0 mio. kr. svarende til en gennemsnitlig kurs på 113,04. Det samlede tilbagekøb svarer til en buy-back yield, deﬁneret som tilbagekøbsbeløbet i forhold til den sam- lede børsværdi af de udestående aktier, på 3,16 pct., beregnet ud fra kursen pr. den 30. december 2020 (119,00). Der er ikke erhvervet aktier i 2022. 2. halvår 1,03 pct. 2. halvår 1,50 pct. Vægtet prioritetsrente og bidrag 1,14 pct. 0,78 pct. Bankrenter og låneomkostninger er realiseret med -7,1 mio. kr. mod -2,9 mio. kr. i 2021. Stigningen skyldes etablering af ﬁnansiering af ombygningen af Baltorpvej i Ballerup og et stigende renteniveau generelt. Skat af årets resultat Af beholdningen af egne aktier er 36.000 aktier reserveret til det igangværende aktieoptionsprogram såfremt optionerne udnyttes fuldt ud. Skat af årets resultat udgør 34,5 mio. kr. (2021: 33,2 mio. kr.) og er sammensat af 0,9 mio. kr. i aktuel skat og 33,6 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2021: henholdsvis 2,7 mio. kr. og 30,5 mio. kr.). Resultat efter skat er herefter et overskud på 113,5 mio. kr. (2021: 77,0 mio. kr.). 18 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Indre værdi Udviklingen kan primært relateres til en negativ påvirkning fra ændringerne i driftskapitalen (-5,6 mio. kr.) og øgede ﬁnansiel- le omkostninger (-4,0 mio. kr.). Driftskapitalen er påvirket af en reduktion i leverandørgælden samt øgede tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter. De øgede ﬁnansielle omkost- ninger er beskrevet ovenfor i afsnittet ’Finansielle poster, netto’ hvor til der henvises. Den indre værdi per aktie udgør ultimo året 232,86 (2021: 188,65). Langfristede forpligtelser De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til ﬁnan- sieringsinstitutter på 639,0 mio. kr. (2021: 651,7 mio. kr.), ud- skudte skatteforpligtelser på 93,7 mio. kr. (2021: 60,1 mio. kr.), deposita på 36,8 mio. kr. (2021: 29,7 mio. kr.) samt leasingfor- pligtelser på 2,4 mio. kr. (2021: 0,4 mio. kr.). Det positive resultat fra den primære drift samt relativt lave ﬁ- nansieringsomkostninger sikrer en solid og positiv likviditet fra driftsaktiviteten, trods negative forskydninger i driftskapital. Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel, udgør ultimo året 655,5 mio.kr. (2021: 671,9 mio. kr.). Gæld- sporteføljen er sammensat af prioritetslån (444,2 mio. kr.) og banklån (211,3 mio. kr.). Salg af ejendomme og optagelse af ny bankgæld fratrukket udførte forbedringer af investeringsejendommene, køb af driftsmidler og inventar samt afdrag på og indfrielse af prio- ritetsgæld bevirker, at årets pengestrømme i alt bliver positiv med +7,6 mio. kr. (2021: +21,8 mio. kr.). Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rente- fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,46 år ved udgangen af 2022 (2021: 0,53 år). Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024 og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med en variabel rente. Den likvide beholdning udgør ultimo året 66,7 mio. kr. (2021: 59,1 mio. kr.). Herudover foreligger der bekræftede, uigenkal- delige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 3,6 mio. kr. (2021: 7,8 mio. kr.) som det er valgt ikke at udnytte indtil videre. Det samlede likviditetsberedskab ultimo 2021 udgør således 70,3 mio. kr. (2021: 66,9 mio. kr.). Selskabets ledelse følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. For hele regnskabsåret 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede ren- tesats inklusive bidrag på prioritetsgæld 1,03 pct. (2021: 1,00 pct.). En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteni- veau vil medføre en stigning i de årlige renteomkostninger fra prioritetsgælden før skat på ca. 4,4 mio. kr. men samtidig udlø- se en modsatrettet urealiseret regulering af gældsporteføljen på ca. 2,0 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -2,4 mio. kr. (2021: -2,8 mio. kr.). I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettoren- tebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 44,4 pct. (2021: 54,6 pct.). Kortfristede forpligtelser De kortfristede forpligtelser udgør 32,1 mio. kr. (2021: 40,7 mio. kr.). Forskydningen på -8,6 mio. kr. i forhold til 2021 kan primært henføres til en reduktion i den kortfristede prioritets- og bankgæld (-3,8 mio. kr.), leverandørgæld (-3,4 mio. kr.) samt afregning af skyldige deposita ved salget af Rådhusvej 13 i Charlottenlund (-0,8 ,io. kr.). Prioritets- og bankgæld er primært påvirket af indfrielse af gæld efter salg af ejendomme og opstart af afdrag på bankgæld. Pengestrøm fra driftsaktivitet Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør +19,0 mio. kr. (2021: +26,6 mio. kr.) svarende til et fald på -7,6 mio. kr. 19 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Porteføljesammensætning Udlejning af ejendomme Porteføljen sammensættes ultimo 2022 af i alt 29 investerings- ejendomme, en projektejendom, en mindre byggegrund samt et mindre leaset kontorareal i den tidligere domicilejendom på Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 80,1 pct. primo året til 85,3 pct. ultimo året svarende til +5,2 procentpoint. Rådhusvej i Charlottenlund. Det samlede udlejningsareal udgør Stigningen kan relateres til følgende forhold: 180.309 m2 (2021: 183.221 m2). Ejendommene er hovedsagelig . . . Salg af ejendomme med tomgang (+0,4 procentpoint) Reduktion i tomgang (+4,6 procentpoint) beliggende uden for centrum af de større byer. Den største ejen- dom, målt til dagsværdi, er Kærup Industrivej i Ringsted. De fem største ejendomme udgør til sammen knap 52 pct. (2021: 47 pct.). Nettostigning i husleje (+0,2 procentpoint) De fem største ejendomme målt på dagsværdi Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme Ejendom By Kontrakt- beholdning mio. kr. Tomgang mio. kr. Udlejnings- grad, pct. 1) Kærup Industrivej 1 Ringager Ringsted Brøndby Taastrup København Ballerup 2022 2021 2022 2021 2022 2021 Bredebjergvej 1 Aldersrogade 6 Baltorpvej 154-158 Portefølje i alt 94,0 8,2 93,7 8,6 17,8 5,2 22,7 5,7 81,0 36,1 85,3 75,8 33,4 80,1 Projektejendomme Investeringsejendomme 85,9 85,1 12,7 16,9 1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december. Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig- genhed ultimo 2022. Med en udlejningsgrad på 85,3 pct. er den tidligere udmeldte forventning (delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2022) om en udlejningsgrad i niveauet 84 pct. til 85 pct. opnået. Øvrig Jylland 6% Odense 12% Investeringsejendommenes udlejningsgrad, målt på omsætning, er de sidste to år øget fra 73,4 pct. primo 2021 til 85,3 pct. ultimo 2022. Året 2022 startede imidlertid med enkelte større fraﬂytninger, men med en fortsat støt stigende efterspørgsel er det lykkedes at accelerere den positive udvikling i udlejnings- graden målt på såvel areal som omsætning. Århus 14% Udvikling i udlejningsgrad i årene 2021 og 2022 for investe- ringsejendomme 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% Øvrig Sjælland 15% Storkøbenhavn 53% Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet) Andel Lager og logistik Kontor 55 42 Bolig 3 Udlejningsgrad (areal) Udlejningsgrad (omsætning) Total 100 20 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Køb og salg af ejendomme Der har igen i 2022 været stor aktivitet i porteføljen af inve- steringsejendomme hvor der er gennemført 47 indﬂytninger (+14,6 mio. kr. / 16.793 m2), 38 fraﬂytninger (-11,8 mio.kr. / 10.907 m2) samt øvrige reguleringer af lejen (+1,4 mio. kr.), svarende til en reduktion i tomgangen på +4,2 mio. kr. I 2022 er der solgt tre ejendomme og en byggegrund. Ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund blev i december 2021 solgt for 78,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Handlen blev planmæssigt gennemført med en positiv eﬀekt på likviditeten, efter fradrag af skyldige deposita, på +78 mio. kr. Det regnskabsmæssige resultat for året 2022 er imidlertidig ikke påvirket væsentligt af handlen idet ejendommen ultimo 2021 blev indregnet til salgsprisen. Ved udgangen af 2022 er der opsagt ni lejemål med et samlet areal på 10.833 m2 til fraﬂytning i 2023. Den årlige leje for de opsagte lejemål udgør 4,6 mio. kr. Der opleves fortsat stor interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk med hensyn til genudlejning af de ledige lejemål. Ejendommene beliggende Tomsagervej 3, 5 og 7 i Viby Jylland blev solgt for 13,2 mio. kr. pr. den 1. juli 2022. Salget medførte en positiv eﬀekt på resultat før skat med +6,8 mio. kr. og likvi- diteten med +7,8 mio. kr. ekskl. handelsomkostninger. De 10 største lejere udgør 36,9 pct. (2021: 37,4 pct.) af årets le- jeindtægt. Heraf udgør den største lejer 9,6 pct. (2021: 9,4 pct.). Varighed på kontraktporteføljen Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med kortere opsigelsesvarsler. Øvrige forhold På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev Niels Roth, Peter Olsson og Søren Hofman Laursen genvalgt til bestyrelsen. En nærmere omtale af bestyrelsens tillidshverv, kompetencer m.v. kan ﬁndes i note 38. Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon- trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens f.eks. 64 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et år eller derover. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til oﬀent- liggørelsen af denne årsrapport, indtruﬀet begivenheder, som vurderes at have væsentlig indﬂydelse på den ﬁnansielle stilling pr. den 31. december 2022. Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2022 100% 90% 80% 70% 60% 50% 2021 2022 40% 30% 20% 10% 0% Uopsigelighed, år Den fortsat store udlejningsaktivitet i 2022 løftede igen va- righeden i kontraktbeholdningen om end der ikke længere er væsentlige lejekontrakter med en uopsigelighed på mere end 8 år. Dette ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekom- mer lejerne med hensyn til ﬂeksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæs- sigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen. Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på minimum 64 pct. af kontraktbeholdningen (2021: 61 pct.). Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 10 års uopsigelighed er minimum 34 pct. (2021: 31 pct.), 14 pct. (2021: 16 pct.) og 0 pct. (2021: 3 pct.). 21 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Forventninger til 2023 Langsigtede ﬁnansielle mål Bestyrelsen introducerede i 2019 to langsigtede ﬁnansielle mål, som medvirker til at sikre fokus på at skabe værdi for aktionæ- rerne. Det ene vedrører Selskabets forrentning af egenkapita- len, og det andet vedrører Selskabets belåningsgrad, eller Loan to Value (LtV). De langsigtede ﬁnansielle mål er ﬁnansielle ambitioner i et ikke nærmere deﬁneret tidsrum i et normalt fungerende marked. Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen For året 2023 forventer Selskabet et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 48 mio. kr. (2022: realiseret 37,1 mio. kr.). Stigningen i resultatet, på godt +11 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til den positive udvikling i udlej- ningsgraden samt regulering af lejeindtægterne med udviklin- gen i NPI. For så vidt angår Selskabets LtV, er det tidligere meldt ud, at det langsigtede mål for LtV er intervallet 60 – 65 pct. Siden 2019 har LtV ligget lavere end 60 pct., og senest i 2022 udgør Selskabets LtV 44,4 pct. Blandt andet set i lyset af det nuvæ- rende lånemarked forventes det, at Selskabets LtV også i de nærmeste år vil forblive på et niveau, der ligger væsentligt under intervallet 60 – 65 pct. Bestyrelsen anser det som konse- kvens heraf, at det ikke er relevant at fastholde det langsigtede mål for LtV, og har derfor besluttet at afskaﬀe dette ﬁnansielle mål fra i år. Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføljen er ledelsen positiv omkring fortsat nedbringelse af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 88 pct. ultimo 2023. Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i ni- veauet +18 mio. kr. (2022: realiseret +19,0 mio. kr.). Det øgede resultat af primær drift før værdireguleringer mere end mod- svares af øgede ﬁnansielle omkostninger som følge af stigende renter generelt, men også renteomkostninger relateret til den igangværende ombygning til boliger på Baltorpvej i Ballerup. Selskabet vil herefter alene have ét langsigtet ﬁnansielt mål: . Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte. I 2022 blev indre værdi pr. aktie øget med 23,4 pct. I den seneste 5 års periode, 2018 til 2022, er indre værdi pr. aktie øget med 14,8 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål. Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2023 vil kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven- for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat, alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resulta- tet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de ﬁnansielle poster, herunder særligt rente- og kursudviklin- gen i 2023. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 32. Omend Selskabet ved indgangen til 2023 beﬁnder sig i et gun- stigt scenarie med godt momentum i udlejningsaktiviteterne, godt hjulpet af en rekordhøj beskæftigelse og en solid dansk økonomi, er det indlysende at forventninger til fremtiden er forbundet med stor usikkerhed som følge af den voldsomme geopolitiske turbulens, herunder ikke mindst de høje renteni- veauer som har væsentlig indﬂydelse på ejendomsmarkedet. Selskabets udmelding til vores forventning til 2023 skal ses i dette lys. Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet For året 2023 forventer Moderselskabet et resultat før skat i niveauet +9 mio. kr. (2022: realiseret +3,5 mio. kr.). Ændringen på godt +5,5 mio. kr. kan primært henføres til øgede ﬁnansielle indtægter fra koncerninterne lån. Budgettet er lagt ud fra en værdiregulering af ejendomme på 0 kr. i Koncernen. Omkost- ninger til vederlag er afhængig af resultat efter skat i Koncer- nen, herunder særlig udviklingen i værdireguleringerne. 22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Indre værdi 2022 240 220 200 180 160 140 120 100 Den indre værdi oﬀentliggøres kvartalsvis via NASDAQ Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom.Indre værdi opgøres som egenkapi- talen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenka- pitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtel- ser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift. Særlige risici Indre værdi Børskurs Forretningsmæssige risici Forsikringsforhold Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde nyvær- di. De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger herunder stigende renter, tidsmæssige forsinkelser ved udvikling af projektejendomme samt stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Udbytte og udbyttepolitik De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers op- sigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved betalings- standsning eller konkurs. I de ﬂeste lejeforhold er eﬀekten af svigtende lejeindtægter fra betaligsstandsning/konkurs reduce- ret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Endvi- dere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at konvertere domicilejendomme til ﬂerbrugerejendomme. Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan ﬁnde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent- ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapi- talstruktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Udlodning og tilbagekøb tilrettelægges desuden under hensyn til bestyrelsens langsigtede målsætning om en netto LtV Ratio i intervallet 60 – 65 pct. Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i net- toprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæssige risiko i perioder med høj inﬂation. Desuden indeholder en re- lativ stor del af lejekontrakterne betingelser om en minimums- regulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2022. På årets generalforsamling den 21. april 2022 blev bestyrelsen bemyndiget til, i yderligere en 5-årig periode fra generalfor- samlingen, at opkøbe egne aktier. Der er ikke erhvervet aktier i 2022, og beholdningen af egne aktier udgør fortsat 88.463 stk. aktier ultimo. Heraf anvendes 36.000 stk. aktier til det igang- værende aktieoptionsprogram såfremt alle optioner udnyttes. De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel- sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer. Selskabskapital Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer, hvor- når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af 2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.570.979 stk. aktier i omløb pr. den 31. december 2022. Aktierne, der er ikke opdelt i klasser, er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark. Aktionærer med mere end 5 pct. af selskabskapitalen er speciﬁceret i note 34. Væsentlige samarbejdsaftaler Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark (ﬁnansiering), Ringkjøbing Landbobank (ﬁnansie- ring), Jyske Realkredit (ﬁnansiering), Nykredit (udstederafta- le), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entre- priseaftale). 23 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for Selskabets interessenter, herunder samfundet som helhed. betalt sundhedsforsikring. Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, denne anses for at være forbundet med størst risiko. leverandører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndig- heder, organisationer m.ﬂ. Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun- dersøgelse i 2022 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstræk- keligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder- samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning, Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvar- lige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selskabets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse. For Selskabet handler samfundsansvar der bliver administreret af advokatﬁrmaet Lund Elmer San- om at tage ansvar for medarbejdere, kunder og det omkringlig- gende samfund, og det handler om, hvordan Selskabet tjener sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud. dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfreds- hed anonymt. Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og daglig dialog er taget til efterretning og der har ikke været For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark indberetninger til whistleblowerordningen. Trivslen blandt Sel- A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'. skabets medarbejdere anses derfor for at være tilfredsstillende. Ledelsen vil til stadighed arbejde for at opretholde og forbedre trivslen blandt medarbejderne. Medarbejdere Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt andet: Miljø- og klimaforhold Politik: Selskabet har fokus på miljøbesparende tiltag og medtænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved: . at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel- sestilbud . løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug med fokus på energimæssige forbedringer. . . at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og fritidsliv . at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning. at indgå individuelle aftaler om blandt andet ﬂextid, deltid og seniorordninger. . . at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes. Risici, handlinger: I året har der løbende været fokus på med- arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler samt ajourført faglig viden via eksterne kurser. Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid. at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes. Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig til renovering, nybyg og energiforbrug. Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og ledelsen er igen i 2022 afstemt og kompetencerne er ajourført. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her- under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2022 påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Samtlige renoverin- ger, vedligeholdelsesarbejder samt nybyggerier i 2022 er sket under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger. Sociale forhold og medarbejderforhold Politik: Selskabets aktiviteter foregår i Danmark, hvor områ- derne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen lægger stor vægt på at sikre, at der overalt i Selskabet er et tilfredsstillende og tidssvarende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selska- bet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelses- forhold, løbende kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø. Alle medarbejdere er omfattet af en virksomheds- Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe- retninger til whistleblowerordningen. Forventninger til arbejdet fremover: Selskabet forventer at 75 pct. af fremtidige ombygninger og nybyg bliver grønne byggerier. 24 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat) Respekt for menneskerettigheder Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep- terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget mere. Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig- heder relaterer sig til diskrimination og mangel på diversitet. Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle, kvaliﬁcerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder, religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel- sen har i 2022 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet fortsætter arbejdet med anti-diskrimination i 2023. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent- lighed i øvrigt. Der har ikke været indberetninger til whistle- blowerordningen. Antikorruption og anti-hvidvask Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun- der bestikkelse, organiseret kriminalitet, ﬁnansiering af terror og hvidvask af penge. Risici: Selskabets største risici ift. antikorruption relaterer sig til indkøb herunder returkommission og rabataftaler med leverandører. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her- under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2022 påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet forventer at fortsætte arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i 2023. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri- de imod Selskabets politik for området og der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. 25 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b for Selskabet omhandler året 2022. Redegørelsen om- fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg, en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn- skabsaﬂæggelsen. vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet. Vederlagspolitik og rapport kan ﬁndes på https://www.fastejen- dom.dk/investor/43-selskabsledelse/vederlagsudvalg. Direktionen Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand- lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi, og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ- sentlige informationer til bestyrelsen. Sammensætning af ledelsesorganerne og deres udvalg samt disses funktioner Generalforsamlingen Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvaliﬁceret ﬂertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer hertil. Generalforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5 medlem- mer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg kan ﬁnde sted. Gældende vedtægter kan ﬁndes på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/investor/aktionaer/vedta- egter/). God selskabsledelse Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af Komitéen for god Selskabsledelse og oﬀentliggjort på https:// corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter: 1. Nomineringsudvalg Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg, idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn- tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af Bestyrelsen Består af i alt tre medlemmer, heraf pt. ingen kvinder, der alle vælges af generalforsamlingen for et år ad gangen. Bestyrelsen den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er skal varetage aktionærernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvar- ligt og i overensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lovgivning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens kompetenceproﬁl og sammensætning er beskrevet på https://www.fastejendom.dk/om-os og i note 38. behov for at ændre politikken på området. 2. Evaluering af bestyrelsen Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalue- ring af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer. 3. Loft på variable vederlag I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises. Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på til stadighed at forbedre og eﬀektivisere bestyrelsesarbejdet. Beskrivelse af proces og resultat heraf er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/ uploads/2022/08/Evalueringsprocedure_2022.pdf). 4. Revisionsudvalg Revisionsudvalg På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be- grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgø- re revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisionsudvalget. Udvalgets kommissorium kan ﬁndes på https://www.fastejendom.dk/images/pdf/kommissorium_28_ august_2017.pdf Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn- skabsaﬂæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer, lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst ﬁre gange årligt. Vederlagsudvalg Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty- relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets 5. Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt- ning ikke nødvendiggør, at der oﬀentliggøres årsrapporter og 26 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat) selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der er anledning til at påbegynde oﬀentliggørelse på engelsk. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og note 31, hvortil der henvises. En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigel- ser fra anbefalingerne kan ﬁndes på https://fastejendom.dk/ wp-content/uploads/2022/08/Corporate-governance-2022.pdf Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikostyringssystemer i forbindelse med regn- skabsaﬂæggelsen Kontrolaktiviteter Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi- gelser, mangler m.v. Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaﬂæggelsen (compliance). Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er desig- net med henblik på eﬀektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaﬂæg- gelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen undgås. Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat- ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger, funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk gennemgang, sikring af aktiver og andre veriﬁkationer. Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter. Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Information og kommunikation Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf- læggelsen og til den eksterne ﬁnansielle rapportering i over- ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys- ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise. Kontrolmiljø Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman- dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ- der i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Herud- over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis og de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen. Overvågning Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapporte- ring fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller over- trædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller. Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi- kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet. De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions- protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter- ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen. Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direkti- onen reagerer eﬀektivt på eventuelle svagheder og/eller mang- ler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaﬂæggelsesprocessen implementeres som planlagt. Risikovurdering Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. 27 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed i samtlige processer relateret hertil. Selskabet har imidlertid valgt ikke udarbejdet en politik for dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn- sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen. Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på indsamling og udnyttelse af store mængde data. Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik for området. 28 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 LEDELSESBERETNING I Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b Bestyrelsen anerkender vigtigheden af diﬀerentierede kompe- tencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for alle. Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og be- styrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrel- sen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater. Bestyrelsen har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen. Der er på nuværende tidspunkt ingen kvinder i bestyrelsen. Bestyrelsen har ikke op- fyldt målsætningen i 2022, idet der ikke har været udskiftning i bestyrelsen i 2022. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med næste udskiftning af et eller ﬂere bestyrelsesmedlemmer. Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke op- stillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede køn på de øvrige ledelsesniveauer. 29 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern- og årsregnskab Bredebjergvej, Taastrup 30 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ledelses- og revisionspåtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2022 for Fast Ejendom Danmark A/S. Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti- viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Brøndby, den 14. marts 2023 Direktion Torben Schultz Adm. direktør Bestyrelse Niels Roth Formand Peter Olsson Næstformand Søren Hofman Laursen 31 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revi- sor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 9 år frem til og med regn- skabsåret 2022. Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Centrale forhold ved revisionen Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, totalindkom- stopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsop- gørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnska- bet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions- handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Værdiansættelse af investerings- og projektejendomme Koncernen har pr. 31. december 2022 indregnet investerings- og projektejendomme til dagsværdi for i alt 1.325.033 t.kr. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelses- mæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15 og 32. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati- onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl- dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel- sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget efter discounted cash-ﬂow modellen, og sammenholdt de af ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo- del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inﬂati- onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds- data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter for årene 2023 til 2033 og en terminalværdi samt værdien af modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op- gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 32 i forhold til krav i regnskabsstandarder. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter- national Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for- ordning (EU) nr. 537/2014. Valg af revisor Efter Fast Ejendom Danmark A/S ﬁk optaget aktier til notering 32 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning Udtalelse om ledelsesberetningen forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træﬀer på grundlag af regnskaberne. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses- beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an- svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn- skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. . Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor- mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel- ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon- klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma- tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude- ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabslo- ven. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel- sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetnin- gen. . Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun- ne udtrykke en konklusion om eﬀektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Ledelsens ansvar for regnskaberne Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overens- stemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi- gelser eller fejl. . . Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs- mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska- berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be- givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin- ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele- vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs- princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber- ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions- påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan . . Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak- tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forret- ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en 33 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs- sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli- ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu- elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. . Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for- mat Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op- lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig- hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. . Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen . . Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde- lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres. Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identiﬁceret . . Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og Erklæring om overholdelse af ESEF-forordnin- gen Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Som et led i revisionen af regnskaberne for Fast Ejendom Dan- mark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med ﬁlnavnet fastejendom-2022- 12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kom- missionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-for- mat, og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inkl. noter. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2022, med ﬁlnavnet fastejendom-2022- 12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. København, den 14. marts 2023 EY Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr. 30 70 02 28 Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over- holder ESEF-forordningen, herunder: Henrik Reedtz statsaut. revisor mne24830 Anders Knudsen statsaut. revisor mne49064 . . Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for ﬁnansiel informa- tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt . . At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for- ordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad 34 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2022 (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2022 Koncern 2022 RESULTATOPGØRELSE Note 2021 2021 Lejeindtægter 3 3 0 0 0 811 -631 180 77.018 -26.673 50.345 77.498 -29.004 48.494 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af ejendomme 4 0 0 121.334 83.160 Bruttoresultat 0 180 171.679 131.654 Administrationsomkostninger Andre driftsindtægter 5,6,7 8 -13.959 10.816 -3.143 -12.130 10.294 -1.656 -14.168 941 -11.888 0 Resultat af primær drift 158.452 119.766 Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder 9 1.347 7.052 -1.772 0 11.327 3.635 -209 0 0 0 2 Finansielle indtægter 10 11 12 Finansielle omkostninger -12.999 2.548 148.001 -8.982 -599 Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Resultat før skat 0 3.484 13.097 110.187 Skat af årets resultat 13 -484 -320 -34.478 -33.182 ÅRETS RESULTAT 3.000 12.777 113.523 77.005 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat 3.000 0 12.777 0 113.523 0 77.005 0 Anden totalindkomst efter skat ÅRETS TOTALINDKOMST 3.000 12.777 113.523 77.005 Resultat pr. aktie i kr. 14 14 44,16 44,05 29,95 29,91 Udvandet resultat pr. aktie i kr. Forslag til fordeling af årets resultat Overført til næste år 3.000 12.777 113.523 77.005 35 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2022 - Aktiver (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2022 Koncern 2022 Note 2021 2021 Investeringsejendomme Projektejendomme Leasingaktiver 15 15 15 15 0 0 0 0 1.239.500 85.533 1.046.700 75.900 638 3.375 252 5.135 436 3.091 Driftsmidler og inventar Anlægsaktiver 2.516 2.972 3.627 5.571 1.330.640 1.126.210 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder Finansielle aktiver 9, 15 15 177.175 227.000 404.175 175.828 170.000 345.828 0 0 0 0 0 0 Langfristede aktiver 407.802 351.399 1.330.640 1.126.210 Udskudte skatteaktiver 24 16 17 18 24 0 0 0 0 150 0 8 Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender 5.497 585 278 0 0 127 2.976 598 2.114 0 Tilgodehavende skat 986 1.516 204 Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender 19 147 1.690 5.414 1.424 3.546 7.239 2.125 Likvide beholdninger Aktiver bestemt for salg Kortfristede aktiver Aktiver 20 21 3.778 0 3.308 0 66.678 0 59.103 78.750 11.017 418.819 5.433 356.832 72.092 1.402.732 141.399 1.267.609 36 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2022 - Passiver (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2022 Koncern 2022 Note 22 2021 2021 Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt 5.319 346.610 351.929 5.319 343.453 348.772 5.319 593.372 598.691 5.319 479.692 485.011 23 24 Udskudte skatteforpligtelser Deposita 0 253 6 237 0 93.675 36.826 432.775 206.238 2.434 60.099 29.735 526.560 125.124 426 Prioritetsgæld 25 26 0 Bankgæld 0 0 Leasingforpligtelser Gæld til tilknyttede virksomheder Langfristede forpligtelser 2.581 52.580 55.414 4.222 0 0 0 4.465 771.948 741.944 Skyldig selskabsskat 0 0 0 0 0 11.445 5.000 806 801 20.211 0 Prioritetsgæld 25 26 Bankgæld 0 0 Leasingforpligtelser 945 212 7.490 2.829 0 1.047 351 0 216 Leverandørgæld 4.914 0 8.357 0 Gæld til tilknyttede virksomheder Anden gæld 27 28 29 21 2.172 25 9.674 254 9.620 649 Periodeafgrænsningsposter Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg Kortfristede forpligtelser 0 0 0 800 11.476 3.595 32.093 40.654 Passiver 418.819 356.832 1.402.732 1.267.609 37 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2022 KONCERN (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapital 1. januar 2021 Årets resultat 5.319 402.499 77.005 0 407.818 77.005 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 0 77.005 188 77.005 188 Aktieoptionsprogram Egenkapital 31. december 2021 0 5.319 479.692 485.011 Egenkapital 1. januar 2022 Årets resultat 5.319 479.692 113.523 0 485.011 113.523 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 0 113.523 157 113.523 157 Aktieoptionsprogram Egenkapital 31. december 2022 0 5.319 593.372 598.691 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2022 MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapital 1. januar 2021 Årets resultat 5.319 330.488 12.777 0 335.807 12.777 0 0 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 12.777 12.777 Aktieoptionsprogram 0 188 188 Egenkapital 31. december 2021 5.319 343.453 348.772 Egenkapital 1. januar 2022 Årets resultat 5.319 343.453 3.000 0 348.772 3.000 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 0 3.000 157 3.000 157 Aktieoptionsprogram Egenkapital 31. december 2022 0 5.319 346.610 351.929 38 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Pengestrømsopgørelse (BELØB I DKK ’000) Moderselskab 2022 Koncern 2022 Note 2021 2021 Resultat af primær drift -3.143 880 0 -1.656 2.862 0 158.452 2.814 119.766 855 Tilbageførsel af ikke likvide poster Tilbageførsel af værdireguleringer Ændring i driftskapital 4 -121.334 -5.652 -83.160 -34 31 2.869 16 -2.010 -1.848 -2.652 Betalt selskabskat -2.301 -1.848 35.579 Pengestrøm fra primær drift 622 31.979 Finansielle indtægter 7.052 -1.772 5.902 3.635 -209 774 0 -12.999 18.980 2 -8.982 26.599 Finansielle omkostninger Pengestrøm fra driftsaktivitet Mellemværende med tilknyttede virksomheder Forbedringer af ejendomme -57.000 -10.000 0 0 -94.313 -690 0 -27.990 -1.816 0 Køb af driftsmidler 0 0 -218 0 Salg af investeringsejendomme Pengestrøm fra investeringsaktivitet 91.963 -3.040 16.000 -13.806 -57.000 -10.218 Afdrag på prioritetsgæld 0 0 0 0 -15.443 -84.559 86.113 -766 -20.143 -8.283 34.744 -138 0 Indfrielse af prioritetsgæld Optagelse af bankgæld 0 0 Afdrag på leasinggæld -1.029 0 -889 0 Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg Gæld til tilknyttede virksomheder Deposita, lejere -800 52.580 16 0 0 0 145 -744 7.090 -8.365 2.804 8.984 Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet 51.567 Årets pengestrøm Likvider 01.01. Likvider 31.12. 470 3.308 3.778 -10.188 13.496 3.308 7.575 59.103 66.678 21.777 37.326 59.103 39 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Hjørnekontoret, Brøndby 40 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Noteoversigt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Anvendt regnskabspraksis Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme Værdiregulering af ejendomme Personaleomkostninger Aktiebaseret vederlæggelse Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Andre driftsindtægter Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. 36. 37. 38. Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Skat af årets resultat Resultat pr. aktie Langfristede aktiver Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Aktiver bestemt for salg Selskabskapital Egne aktier Udskudt skat Prioritetsgæld Leasingforpligtelser Gæld til tilknyttede virksomheder Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Ændring i driftskapital Finansielle instrumenter og risici Nærtstående parter Aktionærforhold Ny regnskabsregulering Begivenheder efter balancedagen Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse Bestyrelsens tillidshverv, kapitalandele og valgbarhed 41 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i totalindkomstopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte herpå. Aktuelle skatteforpligtelser og tilgodehavende aktuel skat, indregnes i balancen som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for skat af tidligere års skattepligtige ind- komster samt for betalte a conto skatter. Ved beregning af årets skattepligtige indkomst anvendes de på balancedagen gældende skattesatser. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midler- tidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for første indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør- selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte- pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til- strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak- tiv vil kunne udnyttes. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virksomheder i forhold til deres respektive skattepligti- ge indkomster. 1. Anvendt regnskabspraksis for Koncernen Koncernens årsregnskab for 2022, der omfatter både årsregn- skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen, aﬂægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Grundlag for udarbejdelse Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun- det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an- vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningstallene. Implementering af nye standarder Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2022 implemen- teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag: . Ændringer til IAS 37 vedrørende opgørelse af omkostnin- ger til at opfylde en kontrakt ved vurdering af om kontrak- ten er tabsgivende. . Ændringer til IAS 16 vedrørende indtægter fra salg af varer produceret på aktivet inden det er klar til brug. . Ændringer til IFRS 3 vedrørende referencer til den regn- skabsmæssige begrebsramme (Conceptual Framework). Ingen af ovenstående ændringer har påvirket Koncernen. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe- der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indﬂydelse. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon- cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer- nens regnskabspraksis. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter- ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Totalindkomstopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af afgivne rabatter. Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig- telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til Skat og udskudt skat Årets skat i Selskabet og dattervirksomheder, som består af 42 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I ﬂere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti- oner. Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter omfatter indtægter af sekundær karakter set i forhold til hovedaktiviteterne. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom- kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme- regnskabet over balancen. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen- domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin- ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og - omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og - tab vedrørende gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon- toskatteordningen. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaﬀelsessummen som forbedrin- ger. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde- ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom- hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaﬀelsestidspunktet. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdi- hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash ﬂow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør mindre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri, klassiﬁceret som niveau 1 i dagsværdihierakiet. Værdireguleringer af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder: . Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. . Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret. . Kompensation til reetablering fra fraﬂyttede lejere. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af- holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv- ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og inventar foretages lineært over ﬁre år. Aktieoptionsprogram Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody- delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne. For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion. I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn- nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner. 43 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Projektejendomme Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por- teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over- føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen- dommen til kostpris med tillæg af projekt- og ﬁnansieringsom- kostninger. lerede af- og nedskrivninger. Leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Lea- singaktivet justeres for ændringer i leasingforpligtelsen som følge af ændringer i vilkårene i leasingaftalen eller ændringer i kontraktens pengestrømme i takt med ændringer i et indeks eller en rente. Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejepe- riode, der udgø 3-5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line- ært i resultatopgørelsen. Leasingkontrakter Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når der i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et spe- ciﬁkt identiﬁcerbart aktiv stilles et leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når der opnås ret til stort set alle de økono- miske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsvær- dien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen, i det omfang forholdene er til stede: . Faste betalinger. . Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret på gældende indeks eller rente. . Skyldige betalinger under en restværdigaranti. . Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med rimelige sandsynlighed forventer at udnytte. . Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncer- nen med rimelig sandsynlighed forventer at udnytte. Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den eﬀektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnes, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestrøm- me fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er æn- dringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis Koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sandsynlighed forventes udnyttet. Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbe- talte leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkost- ninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsæt- telse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumu- Driftsmidler Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af- skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra- tionsomkostninger. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning til imødegåelse af tab foretages efter den simpliﬁcerede expe- cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha- vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i tilgodehavendets samlede levetid. Periodeafgrænsningsposter vedr. aktiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Aktiver bestemt for salg Aktiver bestemt for salg omfatter langfristede aktiver og af- hændelsesgrupper, som er bestemt for salg. Afhændelsesgrup- per er en gruppe af aktiver, som skal afhændes samlet ved salg eller lignende i en enkelt transaktion. Forpligtelser vedrørende aktiver bestemt for salg er forpligtelser direkte tilknyttet disse aktiver, som vil blive overført ved transaktionen. Aktiver klas- siﬁceres som ”bestemt for salg”, når deres regnskabsmæssige værdi primært vil blive genindvundet gennem et salg inden for 12 måneder i henhold til en formel plan frem for gennem fortsat anvendelse. Aktiver eller afhændelsesgrupper, der er bestemt for salg, måles til den laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi på tidspunktet for klassiﬁkationen som ”bestemt for salg” eller 44 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I dagsværdien med fradrag af salgsomkostninger, med undtagel- se af investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der afskrives og amortiseres ikke på aktiver fra det tidspunkt, hvor de klassi- ﬁceres som ”bestemt for salg”. Nedskrivninger, som opstår ved den første klassiﬁkation som ”bestemt for salg”, og gevinster eller tab ved efterfølgende måling til laveste værdi af den regnskabsmæssige værdi eller dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger indregnes i re- sultatopgørelsen under de poster, de vedrører. Gevinster og tab oplyses i noterne. Investeringsejendomme bestemt for salg måles fortsat til dagsværdi. Aktiver og dertil tilknyttede forpligtelser udskilles i særskilte linjer i balancen, og hovedposterne speciﬁceres i noterne. Sammenligningstal i balancen tilpasses ikke. dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den eﬀektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind- komstopgørelsen over hele låneperioden. Periodeafgrænsningsposter vedr. passiver Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfat- ter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af ﬁnansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver. Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som deponeringer. Egne aktier Anskaﬀelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi- talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi- talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat- opgørelsen. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når der er en retlig eller fak- tisk forpligtelse som følge af begivenheder i regnskabsåret eller tidligere år, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer. Hensatte forpligtelser måles som det bedste skøn over de omkostninger, der er nødvendige for på balancedagen at afvikle forpligtelserne. Ved måling af hensatte forpligtelser foretages tilbagediskontering af de udgifter, der er nødvendige for at af- vikle forpligtelsen, hvis dette har en væsentlig eﬀekt på måling af forpligtelsen. Driftssegmenter Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol- der segmentoplysninger. Hoved- og nøgletal Nøgletallene er deﬁneret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks deﬁnitioner. Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Forrentning af egenkapitalen Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital. Prioritetsgæld Prioritetsgæld håndteres som led i en dokumenteret risikosty- ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Dagsværdien er klassiﬁceret som niveau 2 i dagsværdihier- akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel- sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser’. Andre ﬁnansielle forpligtelser Andre ﬁnansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran- 45 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Udlejningsgrad Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent. Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Resultat af ejendomme, udlejet. Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året. Husleje, udlejet, pr. kvm. Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året. Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering. Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året. Dagsværdi af ejendomme. Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal ultimo. Omkostningsprocent Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms- balancen ultimo. Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, jf. note 1 til koncernregnskabet, bortset fra nedenstående. Totalindkomstopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af leasede investeringsejendom- me. Regnskabspraksis følger herudover Koncernens praksis. Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel- skabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Balancen Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er speciﬁceret i note 14. Gennemsnitlig lånerente Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld. Loan to Value (LTV) Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe- ringsejendomme og projektejendomme ultimo. Indre værdi Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti- mo. Anvendt regnskabspraksis for Moderselskab Regnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for 2022 aﬂægges i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Regnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste 1.000 kr. Moderselskabet har danske kroner som funktionel valuta. 46 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings- kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2022 er 6,5 pct. (2021: 6,5 pct.). Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2022 (pct.) Lager- og Kontor Bolig I alt logistik Sjælland 6,5 5,7 - 6,1 Jylland 7,5 7,6 - 7,6 Fyn 7,5 6,8 - 6,9 I alt 6,5 6,6 - 6,5 Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2021 (pct.) Lager- og Kontor Bolig I alt logistik 6,0 Sjælland 6,8 5,7 3,4 Jylland 7,3 7,8 - 7,7 Fyn 7,8 7,0 - 7,0 I alt 6,8 6,6 3,4 6,5 Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen- dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili- seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom- mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +226 mio. kr. (2021: +207 mio. kr.) en tilsvarende stigning vil have modsatrettet eﬀekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inﬂationen ud fra følgen- de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte- ringsrente) x (1+ inﬂationsforventning). Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inﬂati- on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem- melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inﬂati- onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi- koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt- ninger og usikkerheder for Koncernen Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne. Virkningerne har ikke haft væsentlig indﬂydelse på estimaterne og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendom- me er geograﬁsk placeret i Danmark og udenfor områder med særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurde- ring, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indﬂydelse på Koncernens evne til fortsat drift. I 2023 forventes udfordrende vilkår for den danske ejendoms- branche, som er stillet overfor stigende renter, høj inﬂation, og generel økonomisk usikkerhed. Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den internationale økonomi ikke vil have en væsentlig indﬂydelse på Koncernens evne til fortsat drift. Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi- venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaﬂæggel- sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme. Væsentlige regnskabsmæssige skøn I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn- skabspraksis, har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn- skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indﬂydelse på koncernregnskabet: Dagsværdi af investeringsejendomme Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned (senest pr. den 31. december 2022) til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inﬂation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonte- ringsrenten eksklusiv inﬂation. 47 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I tomgangsprocent i 2023 er budgetteret til 22,1 pct. (2022: 28,8 pct.). Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2021: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig- tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar- kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen. Anvendt gns. markedsleje i 2022 (kr./m2) Lager- og Kontor Bolig I alt logistik Sjælland 879 511 - 676 Jylland 600 318 - 353 Fyn 712 361 - 408 I alt 797 397 - 523 Anvendt gns. markedsleje i 2021 (kr./m2) Lager- og Kontor Bolig I alt logistik 644 Sjælland 780 445 1.270 Jylland 552 352 - 362 Fyn 725 379 - 407 I alt 767 390 1.270 518 Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede vedligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra kr. 0 (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til kr. 266 (2021: kr. 416). Den gennemsnitlige vægtede vedlige- holdelsesudgift for hele porteføljen er 43 kr./m2 (2021: 43 kr./ m2). Langsigtet vedligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i terminalåret. Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg- nede dagsværdi krone for krone. Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved udarbejdelse af uafhængige rapporter fra valuarﬁrmaerne Nor- dicals og Ring3Erhverv. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser: . Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa- lingerne anbefaler ultimo året . Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne . Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inﬂation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inﬂation) Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstids- punkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre over- ensstemmelse med markedsforholdene. Dagsværdi af projektejendomme Projektejendomme værdiansættes ultimo hver måned (se- nest pr. 31. december 2022) til dagsværdi såfremt denne kan opgøres pålideligt. Alternativt måles projektejendommene til kostpris. Den anvendte metode indebærer, at nutidsværdien af projek- tejendomme opgøres ved tilbagediskontering af den forventede værdi af det endelige nøglefærdige projekt, samt resterende projektomkostninger. Allerede afholdte omkostninger indreg- nes løbende som tilgang i kostprisen. Det samlede projekt er værdiansat i samarbejde med ejendoms- mæglerﬁrmaerne Home og Commercium. Hvor Home har vur- deret de anvendte lejeniveauer for lejeboligerne har Commer- cium bidraget med vurdering af den overordnede businesscase herunder forrentningskrav, driftsomkostninger m.m. Forrentningskravet, anvendt til diskonteringen af de kommende betalingsstrømme, er en vigtig faktor ved dagsværdiberegnin- gen. Årets anvendte forrentningskrav udgør vægtet 4,85 pct. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint for er- hvervsdelen og -0,25 procentpoint for boligdelen vil medføre, at dagsværdien af projektejendommene ændres med +18 mio. kr. En tilsvarende stigning vil have en eﬀekt på -18 mio. kr. De anvendte lejeniveauer er vurderet ud fra de pågældende lejligheders størrelser og svinger fra 1.710 kr./m2 for de mind- ste lejligheder til 1.415 kr./m2 for de største lejligheder. For erhvervslejemål svinger det anvendte lejeniveau fra 500 kr./m2 for kælderlokaler til 1.600 kr./m2 for laboratorie ekskl. drift. 48 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Måling af prioritetsgæld til dagsværdi Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel- ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik- let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker- hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af den ﬁnansielle stilling og Loan to Value (LTV) for ejendomme pr. 31. december 2022, er egen kreditrisikoen vurderet som helt uvæsentlig ved opgørelse af prioritets- gældens dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggende obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassiﬁceres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruﬀet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkre- ditinstitut, herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 32. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin- ger og usikkerheder for Moderselskab Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder. For kapitalandele i tilknyttedevirksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der, som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder- ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær- dien. Kapitalandelenes akkumulerede nedskrivninger er i 2022 netto tilbagført med 1.347 t.kr. (2021: tilbageført med 11.327 t.kr.). De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed aﬂedte eﬀekter på målingen af kapitalandelene. 49 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende Moderselskab Koncern investerings- og projektejendomme 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Lejeindtægter 0 811 77.018 77.498 Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter 0 -631 -20.794 -22.600 Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang 0 0 -5.879 -6.404 Resultat af ejendommenes drift 0 180 50.345 48.494 Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige leje- kontrakter fordeler sig således: Inden for 1 år fra balancedagen 0 0 47.468 34.911 Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 0 0 120.152 95.601 Efter 5 år fra balancedagen 0 0 25.026 33.928 I alt 0 0 192.646 164.440 Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, t. kr. Lejeind- Lager og 2022 Kontor Bolig Andet tægter i logistik alt Sjælland 26.391 19.210 263 625 46.489 Jylland 768 19.234 0 0 20.002 Fyn 1.195 9.332 0 0 10.527 Lejeindtægter i alt 28.353 47.777 263 625 77.018 Lejeind- Lager og 2021 Kontor Bolig Andet tægter i logistik alt Sjælland 25.791 18.228 2.937 423 47.379 Jylland 1.864 18.774 0 0 20.638 Fyn 303 9.177 0 0 9.481 Lejeindtægter i alt 27.958 46.180 2.937 423 77.498 600 202 -890 w 50 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 4. Værdiregulering af ejendomme Moderselskab Koncern 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Dagsværdi, regulering til markedsværdi 0 0 114.422 81.460 Gevinst/tab ved salg af ejendomme 0 0 6.912 1.700 I alt 0 0 121.334 83.160 5. Personaleomkostninger Gager, lønninger og bestyrelseshonorarer -8.765 -7.767 -8.765 -7.767 Aktieaﬂønning -157 -188 -157 -188 Pension -369 -343 -369 -343 Andre omkostninger til social sikring -53 -50 -53 -50 Øvrige personaleomkostninger -298 -196 -298 -196 I alt -9.642 -8.544 -9.642 -8.544 Gennemsnitlig antal ansatte 7 7 7 7 Bestyrelseshonorar: Niels Roth, formand -325 -300 -325 -300 Søren Hofman Laursen -150 -125 -150 -125 Peter Olsson (AP Pension) -150 -125 -150 -125 I alt -625 -550 -625 -550 Direktionshonorar: Torben Schultz, fast gage inkl. bonus -3.797 -3.074 -3.797 -3.074 Torben Schultz, aktieaﬂønning -109 -131 -109 -131 I alt -3.906 -3.205 -3.906 -3.205 For yderligere speciﬁkationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside. 51 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 6. Aktiebaseret vederlæggelse Moderselskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for direktionen samt øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejen- dom Danmark A/S. Aktieoptionsprogrammet omfatter pr. 31. december 2022 i alt 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption giver optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi á 2 kr. pr. aktie. De udestående optioner svarer til 1,35 pct. af aktiekapitalen, hvis samtlige aktieoptioner udnyttes. Antallet af aktieoptioner, som tildeles hver af ovennævnte personer, fastsættes årligt af bestyrelsen. Optionerne er udstedt til en udnyttelseskurs, der svarer til den volumenvægtede gen- nemsnitlige handelskurs på Selskabets aktier i perioden fra den 24. til den 30. oktober 2019. Retserhvervelsen til aktieoptionerne sker i takt med uopsagt ansættelsesforhold og erhverves med 1/3 pr. den 31. oktober 2020, 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2020 til den 31. oktober 2021 samt 1/3 løbende over perioden fra den 1. november 2021 til den 31. oktober 2022. Der er ikke øvrige betingelser for retserhvervelse. Der gælder særlige bestemmel- ser vedrørende sygdom og død samt ved ændringer i Selskabets kapitalforhold m.v. Optionerne kan alene udnyttes fra den 1. november 2022 i en periode på ﬁre uger efter denne dato. Udnyttelsesperioden på optionerne er forlænget i novem- ber 2022 til Q1 2023. Forlængelsen af udnyttelsesperioden er behandlet som en modiﬁkation for eksisterende aftaler. Som resultat af modiﬁkationen har Selskabet, baseret på en Black-Scholes model, foretaget en genmåling af dagsværdien af optionsaftalerne på tidspunktet for modiﬁkationen. Modiﬁ- kation og genmåling har ikke resulteret i yderligere omkostnin- ger. Øvrige ledende Speciﬁkation af udestående aktieoptioner Direktion Total medarbejdere Udestående aktieoptioner primo 2021 25.000 11.000 36.000 Tildelt i 2021 0 0 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2021 25.000 11.000 36.000 Tildelt i 2022 0 0 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2022 25.000 11.000 36.000 Udnyttede aktieoptioner primo 2021 0 0 0 Udnyttet i 2021 0 0 0 Udnyttede aktieoptioner ultimo 2021 0 0 0 Udnyttet i 2022 0 0 0 Udnyttede aktieoptioner ultimo 2022 0 0 0 Forudsætninger ved tildeling 31. oktober 2019 Gennemsnitlig aktiekurs (kr.) 114 Udnyttelseskurs (kr.) 112 Forventet volatilitet 20% Forventet løbetid 3 år Forventet udbytte pr. aktie 0% Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer) -0,66% Regnskabsmæssig behandling Egenkapitalinstrument Udestående optioners andel af aktiekapital udgør 1,35% Der er tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene kan afregnes i aktier. En andel af Selskabets beholdning af egne aktier er reserveret til afregning af tildelte optioner. For udestående optioner pr. den 31. december 2022 udgør den gennemsnitlige restløbetid 0 år. I 2022 udgør den i resultatet indregnede omkostning vedrørende aktieoptioner 157 t.kr. (10.000 stk.), heraf kan 109 t.kr. relateres til direktør Torben Schultz og 48 t.kr. til øvrige medarbejdere. Dagsværdien pr. option er på tildelingstidspunktet i 2019 opgjort til 15,7 kr. Aktiekurs ultimo 2022 udgjorde 135,00 kr. De beregnede dagsværdier ved tildeling er baseret på en Black-Scholes model til værdiansættelse af optioner. Forudsæt- ningerne for opgørelsen af dagsværdien på tildelingstidspunktet er den forventede volatilitet estimeret ud fra et to års ugentligt gennemsnit af kursudsving på 16 sammenlignelige selskaber. 52 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Revision -199 -182 -629 -596 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 0 0 -35 Skatterådgivning -31 -50 -31 -50 Andre ydelser -13 -25 -32 -43 I alt -243 -257 -692 -724 7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 8. Andre driftsindtæger Refusion fra koncern fordelte omkostninger 9.789 10.294 0 0 Indtægter fra fremleje 1.027 0 941 0 I alt 10.816 10.294 941 0 9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder Årets nedskrivninger 0 -8 0 0 Tilbageførsel af nedskrivninger 1.347 11.335 0 0 I alt 1.347 11.327 0 0 I 2022 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Ejendomsselskabet Ringager ApS på 1.347 t.kr. I 2021 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Fast Ejendom Danmark 2 ApS på 11.335 t.kr. Ejerandel Selskabs- og stem- Omsæt- Egenka- Navn Hjemsted Resultat Aktiver kapital merettig- ning pital heder Fast Ejendom Danmark 1 ApS Brøndby 66.550 100% 64.159 129.870 1.117.863 399.686 Fast Ejendom Danmark 2 ApS Brøndby 625 100% 263 1.021 53.603 53.285 Ejendomsselskabet Ringager ApS Brøndby 80 100% 9.770 37.897 197.297 46.847 Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS Brøndby 40 100% 3.385 -56.918 133.502 -75.881 53 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 10. Finansielle indtægter Moderselskab Koncern (BELØB I DKK ’000) 2022 2021 2022 2021 Øvrige renteindtægter 0 0 0 2 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 7.052 3.635 0 0 I alt 7.052 3.635 0 2 11. Finansielle omkostninger Renteomkostninger fra prioritetsgæld 0 0 -5.774 -6.090 Renteomkostninger fra bankgæld -44 -41 -5.522 -2.373 Renteomkostninger fra leasinggæld -237 -168 -169 -17 Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder -1.491 0 0 0 Låneomkostninger 0 0 -1.534 -502 I alt -1.772 -209 -12.999 -8.982 12. Værdiregulering af ﬁnansielle gældsforpligtelser Realiseret kurstab 0 0 -6 -246 Dagsværdiregulering af prioritetsgæld 0 0 2.554 -353 I alt 0 0 2.548 -599 13. Skat af årets resultat Årets sambeskatningsbidrag -406 -150 0 0 Aktuel skat -107 -182 -902 -2.649 Ændring af udskudt skat 29 12 -33.576 -30.533 Skat af årets resultat -484 -320 -34.478 -33.182 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 22% skat af resultat før skat -766 -2.881 -32.560 -24.241 Skatteeﬀekt af: Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 296 2.492 0 0 Anvendelse af ikke indregnede udskudte skatteaktiver 0 0 0 -1.171 Regulering af skatteaktiv 0 0 -2.018 -10.436 Ikke skattepligtige indtægter 0 74 0 0 Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt -15 -6 -19 -9 Permanente afvigelser 1 2 120 68 Avance ved salg af ejendom 0 0 0 1.436 Anvendt underskud tidligere år 0 0 0 1.171 Regulering til tidligere år 0 0 0 0 Skat af årets resultat -484 -320 -34.478 -33.182 54 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern 2021 (BELØB I DKK ’000) Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag: Årets resultat 113.523 77.005 Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk. 2.659.442 2.659.442 Gennemsnitligt antal egne aktier, stk. 88.463 88.463 Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseﬀekt, stk. 6.199 3.688 Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.570.979 2.570.979 Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.577.178 2.574.667 Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr. 44,16 29,95 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr. 44,05 29,91 14. Resultat pr. aktie 2022 55 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Investe- Projek- Driftsma- Leasingak- 15. Langfristede aktiver, KONCERN ringsejen- tejendom- teriel og tiver domme me inventar (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2021 1.248.403 0 397 2.230 Tilgang 27.990 0 392 1.816 Genmåling 0 0 71 -0 Overførsel -143.603 143.603 0 0 Afgang -14.049 0 0 0 Overført til aktiver bestemt for salg -71.831 0 0 0 Kostpris 31. december 2021 1.046.910 143.603 861 4.046 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 -142.203 0 0 0 Årets op-/nedskrivninger 83.160 0 0 0 Afgang -1.951 0 0 0 Overførsel 67.703 -67.703 0 0 Overført til aktiver bestemt for salg -6.919 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2021 -210 -67.703 0 0 Afskrivninger 1. januar 2021 0 0 -60 -302 Årets afskrivninger 0 0 -163 -771 Afskrivninger 31. december 2021 0 0 -223 -1.073 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 1.046.700 75.900 638 2.972 Kostpris 1. januar 2022 1.046.910 143.603 861 4.046 Tilgang 33.413 60.899 3.224 690 Genmåling 0 0 45 0 Afgang -9.073 0 0 0 Kostpris 31. december 2022 1.071.250 204.502 4.130 4.736 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 -210 -67.703 0 0 Årets op-/nedskrivninger 165.688 -51.266 0 0 Afgang 2.772 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2022 168.250 -118.969 0 0 Afskrivninger 1. januar 2022 0 0 -223 -1.073 Årets afskrivninger 0 0 -816 -1.147 Afskrivninger 31. december 2022 0 0 -1.039 -2.220 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 1.239.500 85.533 3.091 2.516 Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 655,5 mio. kr. (2021: 671,9 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede ﬁnansieringsomkostninger med 0 kr. i 2022. Der er ikke erhvervet nye ejendomme i 2022 eller 2021. 56 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ansvarlig lånekapital til datter- virksomhe- der Kapi- talandele i dattervirk- somheder Driftsma- teriel og inventar Leasingak- tiver 15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2021 Tilgang 2.464 1.798 3.678 -553 7.387 0 565 218 0 177.175 0 160.000 10.000 Genmåling Afgang 0 0 0 Kostpris 31. december 2021 Op-/nedskrivninger 1. januar 2021 Årets op-/nedskrivninger Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2021 Afskrivninger 1. januar 2021 Årets afskrivninger 783 0 177.175 170.000 -12.675 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -8 0 0 11.336 0 0 -1.347 -1.271 -1.018 37 -195 -153 0 0 0 0 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2021 -2.252 -348 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2021 5.135 436 175.828 170.000 Kostpris 1. januar 2022 Tilgang 7.387 296 45 783 0 177.175 170.000 0 57.000 Genmåling 0 0 0 Afgang -1.405 6.323 0 0 0 0 Kostpris 31. december 2022 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 Årets op-/nedskrivninger Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2022 Afskrivninger 1. januar 2022 Årets afskrivninger 783 0 177.175 227.000 -1.347 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.347 0 0 0 0 0 0 0 -2.252 -1.141 445 -2.948 -348 -184 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2022 -532 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 3.375 252 177.175 227.000 Af ansvarlig lånekapital vedrør 45.000 t.kr. (2021: 45.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 100.000 t.kr (2021: 100.000 t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 82.000 t.kr. (2021: 0 kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2021: 25.000 t.kr) Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 32. 57 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe- ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoproﬁler, hverken geograﬁsk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbe- tingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter den simpliﬁcerede expected credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven- dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage. De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet tabsprocent i 2022 fordeler sig således: Tilgodeha- 2022, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total vende beløb Ej forfalden 0,00% 0 0 0 Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 150 0 150 Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 0 0 0 Forfalden med mere end 60 dage 0,00% 0 0 0 Total 150 0 150 Tilgodeha- 2021, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total vende beløb Ej forfalden 0,00% 0 0 0 Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 8 0 8 Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 0 0 0 Forfalden med mere end 60 dage 100,00% 124 124 0 Total 132 124 8 Hensættelser til tab i perioden: 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Hensættelser til tab, primo 124 0 Tilgang i året 0 124 Afgang i året 0 0 Realiseret -124 0 Hensættelser til tab, ultimo 0 124 58 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 17. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Fast Ejendom Danmark 2 ApS 0 213 0 0 Ejendomsselskabet Ringager ApS 5.497 65 0 0 I alt 5.497 278 0 0 Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen forventning er herfor. 18. Andre tilgodehavender Tilgodehavende moms 69 127 1.835 1.397 Udlæg ved forsikringsskader 0 0 50 257 Deposita 383 0 383 0 Udlæg for lejere m.v. 133 0 708 460 I alt 585 127 2.976 2.114 19. Periodeafgræsningsposter Periodiserede lejerabatter 0 0 1.499 1.185 Forudbetalte omkostninger 147 204 191 239 I alt 147 204 1.690 1.424 20. Likvide beholdninger Bankindeståender 3.778 3.308 66.678 39.181 Pantsat i forbindelse med garantistillelse 0 0 0 19.922 I alt 3.778 3.308 66.678 59.103 21. Aktiver bestemt for salg Investeringsejendomme 0 0 0 78.750 Aktiver bestemt for salg i alt 0 0 0 78.750 Deposita og forudbetalt husleje 0 0 0 800 Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg i alt 0 0 0 800 Aktiver bestemt for salg ultimo 2021 består af ejendommen Rådhusvej 13 i Charlottenlund. Ejendommen, der tidligere var Selska- bets domicil, blev solgt medio december 2021 med overdragelse pr. den 1. februar 2022. Ejendommen blev ultimo 2021 målt til dagsværdi svarende til salgsprisen. 59 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 22. Selskabskapital 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital primo 5.319 5.319 5.319 5.319 Selskabskapital ultimo 5.319 5.319 5.319 5.319 Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr. Aktier i omløb udgør 2.570.979 stk. aktier. Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser. 23. Egne aktier Kostpris, primo 10.000 10.000 10.000 10.000 Årets tilgang 0 0 0 0 Kostpris, ultimo 10.000 10.000 10.000 10.000 Beholdning ultimo 88.463 stk. svarende til 3,33 pct. af Selskabets aktiekapital. Gns.erhvervelseskurs 113,03. Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling. Af beholdningen er 36.000 stk. reserveret til aktivt aktieoptionsprogram. 60 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 24. Udskudt skat Moderselskab Koncern 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteaktiver 24 0 0 0 Udskudte skatteforpligtelser 0 6 93.675 60.099 Udskudt skat i alt 24 6 93.675 60.099 Indregnet i Indregnet Indregnet resultat. primo ultimo opgørelse 2022 Investeringsejendomme 36.591 30.407 66.998 Driftsmidler 131 -84 47 Leasingaktiver -30 -4 -34 Leasing forpligtelser -3.505 1.239 -2.266 Nedskrivning af udskudte skatteaktiver 26.911 2.018 28.929 Underskud til fremførsel -126 0 -126 Nedskrivning af underskud til fremførsel 126 0 126 Udskudt skat 2022 60.099 33.576 93.675 2021 Investeringsejendomme 16.113 20.478 36.591 Driftsmidler 99 32 131 Leasingaktiver -4 -26 -30 Leasing forpligtelser -3.382 -123 -3.505 Nedskrivning af udskudte skatteaktiver 16.740 10.171 26.911 Underskud til fremførsel -1.297 1.171 -126 Nedskrivning af underskud til fremførsel 1.297 -1.171 126 Udskudt skat 2021 29.566 30.532 60.099 Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2022 udgør 29.055 t.kr. (2021: 27.037 t.kr.), hvoraf 126 t.kr. (2021: 126 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 28.929 t.kr. (2021: 26.911 t.kr.) til midlertidige forskelle på Koncernens investeringsejendomme. De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modreg- nes i øvrige selskaber. 61 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab Koncern 25. Prioritetsgæld 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Gæld til realkreditinstitutter 0 0 444.220 546.771 Nominel værdi af prioritetsgæld 0 0 443.768 543.227 Prioritetsgæld forfalder til betaling således: Indenfor et år efter balancedagen 0 0 11.445 20.211 Efter et år og før fem år efter balancedagen 0 0 76.353 94.357 Efter fem år efter balancedagen 0 0 356.422 432.203 I alt 0 0 444.220 546.771 Prioritetsgæld er indregnet således i balancen Langfristede forpligtelser 0 0 432.775 526.560 Kortfristede forpligtelser 0 0 11.445 20.211 I alt 0 0 444.220 546.771 Ikke-kontan- Pengestrøm- Primo te kursregu- Ultimo me Koncern leringer Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet 2022 Prioritetsgæld 546.771 -100.002 -2.549 444.220 Bankgæld 125.124 86.113 0 211.238 Leasinggæld 642 -766 3.364 3.240 Deposita 30.535 6.290 0 36.826 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 703.073 -8.365 815 695.523 2021 Prioritetsgæld 574.844 -28.426 353 546.771 Bankgæld 90.380 34.744 0 125.124 Leasinggæld 338 -138 442 642 Deposita 27.731 2.804 0 30.535 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 693.293 8.984 795 703.073 Moderselskab Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet Gæld til tilknyttede virksomheder Leasinggæld 2022 0 5.269 237 60.070 -1.029 16 0 -714 0 60.070 3.526 253 Deposita Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 5.506 59.057 -714 63.849 2021 Gæld til tilknyttede virksomheder Leasinggæld 0 1.210 92 0 -889 145 0 4.948 0 0 5.269 237 Deposita Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 1.302 -744 4.948 5.506 62 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 26. Leasingforpligtelser Moderselskab Koncern 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Forfald af leasingforpligtelser Under 1 år 1.100 1.287 950 455 Mellem 1 til 5 år 2.767 4.642 2.617 846 Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 31. december 2022 3.867 5.929 3.567 1.301 Leasingforpligtelser indregnet i balancen 3.526 5.269 3.240 642 Kortfristet 945 1.047 806 216 Langfristet 2.581 4.222 2.434 426 Beløb indregnet i resultatopgørelsen Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 237 168 183 22 Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører primært lejede lokaler, biler og driftsmateriel. Indtægter fra fremleje af lejede lokaler fremgår af note 8. Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 2.623 t.kr. (2021: 0 kr.) for Koncernen og 2.623 t.kr. (2021: 0 kr.) for Moderselskabet. Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede. Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter. Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsi- gelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes ikke at blive udnyttet. For 2022 har Koncernen betalt 949 t.kr. (2021: 160 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 183 t.kr. (2021: 22 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 766 t.kr. (2021: 138 t.kr.). For 2022 har Moderselskabet betalt 1.266 t.kr. (2021: 1.057 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 237 t.kr. (2021: 168 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 1.029 t.kr. (2021: 889 t.kr.). Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler. 27. Mellemregninger med tiknyttede virksomheder Fast Ejendom Danmark 1 ApS -7.490 0 0 0 I alt -7.490 0 0 0 63 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 28. Anden gæld Moderselskab Koncern 2022 2021 2022 2021 (BELØB I DKK ’000) Skyldig A-skat m.m. 6 6 6 6 Feriepengeforpligtelse 373 276 374 276 Tilbageholdte beløb fra fraﬂyttede lejere 0 0 3.789 4.714 Skyldige omkostninger 2.450 1.890 3.041 3.271 Skyldig refusionsopgørelse 0 0 0 345 Varme- og driftregnskaber 0 0 2.464 1.008 I alt 2.829 2.172 9.674 9.620 29. Periodeafgrænsningsposter Forudbetalt leje 0 25 254 649 I alt 0 25 254 649 30. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed 0 1.325.033 1.043.200 I alt 0 0 1.325.033 1.043.200 Prioritets- og bankgæld på i alt 655,5 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank- forbindelser. Selskabet har, i forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej, afgivet en bygherregaranti overfor entreprenørﬁrmaet HHM A/S på 19,9 mio. kr. Garantien nedskrives i takt med betaling af de sidste tilsvarende rater. Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden. Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen udgør 0 kr. pr. 31. december 2022 (2021: 801 t.kr.). 31. Ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter -5.114 -1.459 -1.868 1.245 Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld 7.983 -551 -3.784 -1.279 I alt 2.869 -2.010 -5.652 -34 64 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Likviditetsrisici Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine ﬁnansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkredit- eller banklån med 10-års udsat amortisering. Om Koncernens ﬁnansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter: Koncern Mio. kr. Forfaldstidspunkt Kategori 0-1 år 1-5 år >5 år Total Prioritetsgæld -30 -134 -461 -625 Bankgæld -15 -151 -95 -261 Leasinggæld -1 -3 0 -4 Leverandørgæld -5 0 0 -5 I alt -51 -288 -556 -895 Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme inkl. renter. 32. Finansielle instrumenter og risici Koncernen er i forbindelse med anvendelse af ﬁnansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab- lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be- styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak- ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps eller andre renteaftaler. Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i ﬁnansielle risici. Koncernens ﬁnansielle styring retter sig således alene mod styring af ﬁnansielle risici vedrørende drift og ﬁnansiering af Koncernens ejendomsportefølje. Kreditrisici Kreditrisici er risici for ﬁnansielle tab såfremt lejere eller modparter til et ﬁnansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære ﬁnansielle aktiver. Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi- ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes. Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 36.826 t.kr. (2021: 29.735 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte ﬁnansielle aktiver, der indgår i balancen. Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 150 t.kr. (2021: 8 t.kr.) som er sikret ved garanti eller depo- sita. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan- ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti- nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. Markedsrisici Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af ﬁnansielle instrumenter. Valutarisici Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle- des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser. Renterisici Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnan- siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og over- vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 44,4 pct. (2021: 54,6 pct.). Med henblik på bedst muligt at sikre Koncernens evne til gælds- servicering og reﬁnansiering, har bestyrelsen besluttet et langsigtet LTV mål på omkring 60 - 65 pct. i et velfungerende ﬁnansielt marked. 65 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 1,03 pct. (2021: 1,00 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle ren- teniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteom- kostninger før skat på ca. 4,4 mio. kr. (2021: 5,4 mio. kr.). Årlig Ændring Modi- Æn- Æn- rente- i årlig ﬁceret dring i dring i omkost- rente varighed værdi af resultat ning omkost- i år gæld- før skat t.kr. ning sporte- t.kr. følje 1 % rentefald 123 -4.438 0,46 2.082 2.356 1 % rentestigning 8.999 4.438 0,46 -1.996 -2.442 Nuværende rente 4.561 0 0,46 0 0 Baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2022. Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rentefastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,46 år ved udgangen af 2022 (2021: 0,53 år). Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024 og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med variabel rente. Ultimo 2022 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens bankgæld 4,86 pct. (2021: 2,27 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteni- veau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkost- ninger før skat på ca. 2,1 mio. kr. Årlig Ændring Modi- Æn- Æn- rente- i årlig ﬁceret dring i dring i omkost- rente varighed værdi af resultat ning omkost- i år gæld- før skat t.kr. ning sporte- t.kr. t.kr. følje 1 % rentefald 8.145 -2.112 0 0 2.112 1 % rentestigning 12.369 2.112 0 0 -2.112 Nuværende rente 10.257 0 0 0 0 Baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2022. (BELØB I DKK '000) Koncern 2022 2021 Kategorier af ﬁnansielle instrumenter Likvider og tilgodehavender, der måles til amortise- 66.828 59.110 ret kostpris Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi 444.220 546.771 over resultatopgørelsen Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret 256.218 164.658 kostpris De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i ﬁnansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær- direguleringen af ﬁnansielle fopligtelser målt til dagsværdi fremgår af note 12. Kapitalstyring Aktiekapitalen Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning. Kapitalstruktur Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for- rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli- kviditet styres centralt af Koncernen. Dagsværdi af ﬁnansielle instrumenter Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis, gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori- tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags- værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er ubetydelig. Dagsværdien af øvrige ﬁnansielle aktiver og forpligtelser sva- rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi. Moderselskabets lån hos tilknyttede virksomheder. Moderselskabet har optaget lån hos tilknyttede virksomheder med en løbetid på fem år. Lån forrentes efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5 pct. Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet her- med. 66 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 33. Nærtstående parter Nærtstående parter med kontrol Der ﬁndes ingen parter med bestemmende indﬂydelse på Kon- cernen. 34. Aktionærforhold Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller påly- dende værdi: AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede aktiekapital og 27,21 pct. af det samlede antal stemmer. Investeringsselskabet Artha Optimum A/S Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 178.712 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 357.424 kr., som udgør 6,72 pct. af den samlede aktiekapital og 7,11 pct. af det samlede antal stemmer. Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder fra Investeringsselskabet Artha Max A/S, så det samlede antal stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passe- ret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021. Investeringsselskabet Artha Max A/S Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 236.809 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 473.618 kr., som udgør 8,90 pct. af den samlede aktiekapital og 9,42 pct. af det samlede antal stemmer. Transaktioner med nærtstående parter Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direkti- onen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i note 9. Transaktionerne er gennemført på markedsmæssige vilkår. Transaktioner med bestyrelsen Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2022. Transaktioner med direktionen Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer i 2022. Transaktioner med tilknyttede virksomheder Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med dattervirksomhederne. Transaktioner med tilknyttede Moderselskab virksomheder 2022 2021 (BELØB I DKK) Koncernintern leje 341 902 Salg af administrationsydelser 9.789 10.294 Finansielle indtægter 7.052 3.635 Finansielle omkostninger 1.491 0 Lån til datterselskaber 227.000 170.000 Langfristede forpligtelser hos 52.580 0 datterselskaber Kortfristede forpligtelser hos dat- 7.490 0 terselskaber Kortfristede tilgodehavender hos 5.497 278 datterselskaber Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat- terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 30 for yderligere oplysninger. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til datterselskaberne. Moderselskabet har afgivet støtteerklæringer til enkelte datter- selskaber. 35. Ny regnskabsregulering Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller fortolkningsbidrag får indﬂydelse på indregning og måling i Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag implementeres i takt med at disse træder i kraft. 36. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruﬀet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. 37. Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 14. marts 2023 god- kendt nærværende årsrapport til oﬀentliggørelse. Årsrapporten forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling- den 20. april 2023. 67 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan ﬁnde sted. Bestyrelseskompetencer Niels Roth kommer oprindelig fra den ﬁnansielle sektor, hvor han var ledende part- ner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international ﬁnansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurde- ring. Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen. Ledelseshverv Direktør i: . Zira Invest II ApS . Zira Invest III ApS . Zira Invest IV ApS . JaJoPo Invest ApS . NOK Infrastructure Feeder GP ApS Formand i: . Friheden Invest A/S . Capital Four AIFM A/S . Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S . Friheden Invest Holding ApS . Nordic Strong ApS Medlem af bestyrelsen i: . Arvid Nilssons Fond . Capital Four Holding A/S . Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S. Samlet vederlag 325.000 kr. Antal aktier i Selskabet: 92.525 stk. (2021: 5.000 stk.)., heraf nærstående 43.750 stk. Niels Roth (cand.polit) Formand Født i 1957 Indvalgt i bestyrelsen i 2013 Uafhængig Formand for revisions- og vederlagsudvalget. 68 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat). Bestyrelseskompetencer Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S med ansvar for en ejendom- sportefølje på 11,5 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejen- domsportefølje. Ledelseshverv Direktør i: . AP Ejendomme P/S, AP Udsteder K/S, AP Ejendomme Komplementarsel- skab ApS, AP Pension Udlejningsejendomme K/S . Kolding Åpark 24 A/S . K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn, Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS . BoStad A/S, BoStad Danmark ApS . Fjordstjernen A/S . K/S Marmormolen . ØG Projektselskab P/S . K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS . Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S Formand i: . K/S Engholmene . AP Ejendomme Komplementarselskab ApS . Marienlyst Århus Nord ApS . K/S Kristensen Partners I . OPP CMØ A/S . Svanemølleholm Komplementar ApS . Flodbyen Randers P/S Medlem af bestyrelsen i: . Dansk Farmland K/S . Siorarsiorﬁk - Nuuk City Development A/S . Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS . Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S . BoStad Hviidsminde A/S . Kolding Åpark 24 A/S . Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S . K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn . Fjordstjernen A/S . K/S Marmormolen . ØG Projektselskab P/S . Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S . Dansk Ejendomsfond I A/S Samlet vederlag 150.000 kr. Antal aktier i Selskabet: 0 stk. (2021: 0 stk.). Peter Olsson (cand.oecon) Næstformand Født i 1966 Indvalgt i bestyrelsen i 2013 Uafhængig Medlem af revisions- og vederlagsudvalget. 69 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 38. Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat). Bestyrelseskompetencer Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med ejendomsadministration, ﬁnansiering, asset management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer. Ledelseshverv Direktør i: . Hofman Ejendomme ApS . BarHof ApS . ApS Juventusvej Komplementar Formand i: . Hofman Ejendomme ApS . K/S Juventusvej Medlem af bestyrelsen i: . Wilders Plads Ejendomme A/S . Obelhus A/S . Danielsen Architecture A/S . Danielsen Space Planning ApS . Danielsen Urban Landscape ApS Likvidator i: . Blegdammen 2007 ApS (under frivillig likvidation) . Sydhavnen I 2007 ApS (under frivillig likvidation) . K/S Sydhavnen I, Vordingborg . K/S Blegdammen, Køge Samlet vederlag 150.000 kr. Antal aktier i Selskabet: 0 stk. (2021: 0 stk.). Søren Hofman Laursen (cand.jur) Bestyrelsesmedlem Født i 1948 Indvalgt i bestyrelsen i 2017 Uafhængig Medlem af revisionsudvalget. 70 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2022

AI Terminal

More from Fast Ejendom Danmark

Talk to a Data Expert