Prime Office

PRIMEOFFICE - 2022 PRIME OFFICE A/SSønder Allé6, 2. sal8000Aarhus C87338989info@primeoffice.dkwww.primeoffice.dk30558642529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-312021-01-012021-12-31http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/http://www.primeoffice.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-for-virksomhedsledelse/http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/http://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/Årsrapport33767552EasyXVestervoldgade 8, 1th.1560 København VxWizard version 1.1.1183.0, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusionhttp://primeoffice.dk/investor-relations/samfundsansvar-esg/3070022830700228529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31529900NIF11WK935XH532022-12-31529900NIF11WK935XH532021-12-31529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532022-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532020-12-31529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-01-012021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfCashFlowHedgesMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:ReserveOfExchangeDifferencesOnTranslationMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember529900NIF11WK935XH532021-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember529900NIF11WK935XH532022-12-31cmn:ConsolidatedMember529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900NIF11WK935XH532022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares PRIME OFFICE A/S ÅRSRAPPORT 2022 CVR-NR. 30558642 SØNDER ALLÉ 6, 2. SAL, 8000 AARHUS C Forventninger og væsentlige nøgletal Tal i mio. DKK Forventninger 2022 Resultat 2022 Forventninger 2023 RESULTATOPGØRELSE Omsætning 178-185 120-130 90-110 188,6 114,0 86,0 185-195 105-125 80-100 EBIT Overskud før skat og værdireguleringer Værdireguleringer Overskud før skat 80,2 166,2 BALANCE Investeringsejendomme Egenkapital 3.411,8 1.959,3 FINANSIELLE NØGLETAL I PROCENT Soliditet >30% 51,63% 42,50% 60,42% LTV <70% Overskudsgrad af primær drift - EBIT-margin ØVRIGE NØGLETAL Samlede antal m2 280.567 3.584 Antal lejligheder i stk. Dagsværdi pr. m2 for alle ejendomme i DKK 12.062 2 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information INDHOLD 1 2 3 KONCERNOVERSIGT 9 HOVED-OG NØGLETAL 10 LEDELSESBERETNING 12 12 14 18 18 3.1 Selskabets ledelse informerer 3.2 Regnskabsberetning 3.3 Forventninger 3.4 Bestyrelse og direktion 3.5 Samfundsansvar og corporate governance 3.5.1 Organisation og ansvarsfordeling 3.5.2 Vederlagsrapport 3.5.3 Finanspolitik 3.6 Aktionærinformation 22 23 23 23 24 4 5 6 RISIKOSTYRING 26 30 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING PÅTEGNINGER 6.1 Ledelsespåtegning 6.2 Den uafhængige revisors påtegning 32 32 33 7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 38 38 40 42 46 48 7.1 Resultatopgørelse 7.2 Balance 7.3 Egenkapitalopgørelse 7.4 Pengestrømsopgørelse 7.5 Noter til årsrapporter Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 3 PRIME OFFICE A/S er et børsnoteret selskab, der giver investor mulighed for at investere i tyske investeringsejendomme. Prime Oﬃce A/S har sammensat en portefølje, der udelukkende består af atraktive og velbeliggende investerings-ejendomme i Tyskland. Ejendommene består primært af boligejendomme svarende til 75,2% af den samlede portefølje. Selskab Bestyrelse Direktion Revisor Generalforsamling Prime Ofﬁce A/S Sønder Allé 6, 2. sal DK-8000 Aarhus C Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand Mogens Vinther Møller, adm. direktør EY Godkendt Den ordinære generalforsamling afholdes onsdag den 12. april 2023 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunstmuseum. Revisionspartnerselskab Værkmestergade 25, 8000 Aarhus C Knud Aage Hjorth, næstformand CVR-nr. 3055 8642 Telefon: +45 8733 8989 www.primeofﬁce.dk info@primeofﬁce.dk Torben Hjort Friederichsen, bestyrelsesmedlem Marie Vinther Møller, bestyrelsesmedlem 4 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information OVERBLIK Hvem er vi? NORDTYSKLAND SOM INVESTERINGSOMRÅDE SELSKABETS INVESTERINGSEJENDOMME Vores tyske nabo mod syd, med over 5 mio. indbyggere i delstaten Slesvig- Holsten og Hamborg, er en af verdens stærkeste økonomier. Et modent investeringsmarked med høj atraktivitet. En begrænset risiko og med gode fremtidsmuligheder. Prime Oﬃce A/S er et ejendomsselskab som ejer boliger, kontorer og erhvervsejendomme. Selskabet investerer i Hamburg, Lübeck, Kiel, Heide, Slesvig og i en række andre byer i Nordtyskland. Primære investeringsbyer Selskabets forretningsmodel er at foretage Hamborg 1,85 mio. indbyggere, Kiel 246.000 indbyggere, Flensborg 91.000 indbyggere, Lübeck 216.000 indbyggere og Slesvig 25.500 indbyggere. erhvervsmæssig udlejning af investeringsejendomme. Der er fokus på likviditet, ﬁnansiel optimering og drif og en stærk balance. Med en høj udlejning genererer selskabet løbende en solid drifsindtjening og likviditet. Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Kontorer består af PO Kohlmarkt GmbH, PO Walkerdamm GmbH, PO Hamburger Chausse GmbH, Oﬃce-Kamp GmbH, Sell Speicher II GmbH og Germania Arkaden GmbH. Der investeres langsigtet, og selskabets lejere betragter vi som selskabets kunder. Selskabet vokser i takt med opkøb, indtjening og konsolidering. DANMARK OG AARHUS SOM NYT INVESTERINGSOMRÅDE Selskabet har i 2021 betinget købt to byggegrunde af Aarhus Kommune, hvor der kan opføres 29.000 m2 boliger. Lokalplan er i oﬀentlig høring og forventes endelig godkendt i 1. halvår 2023. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 5 BOLIGER I M2 SAMLET AREAL af selskabets ejendomme er boligejendomme – med en høj udlejning - 2 75,2% 280.567 m til en værdi pr. m2 på 12.062 DKK som skaber huslejeindtægter med et solidt cashﬂow. KONTORER OG ERHVERV I M2 ANTAL LEJLIGHEDER af selskabets ejendomme er kontor og 12,1% 3.584 lejligheder i Nordtyskland Boliger 75,2% er erhverv I Hamburg, Kiel, Lübeck og en række andre nordtyske byer. Erhverv 12,7% 12,7% Kontor 12,1% 6 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Resultatudvikling Resultat af primær drif - EBIT Overskud før skat 300.000 120.000 100.000 80.000 70% 65% 60% 55% 50% 113.997 60,4 116.121 63,6 112.675 62,9 274.331 273.717 65,7 63,3 98.325 59,9 98.301 60,1 198.137 200.000 166.291 149.050 132.911 75.006 104.107 67.897 2016 100.000 60.000 50.000 - 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Selskabets primær drift for 2022 udgør 114 mio. DKK mod 116 mio. DKK året før. Et beskedent fald, der skyldes øgede vedligeholdelsesomkostninger, der sikrer stigende huslejer og lav tomgang. Selskabets overskud før skat for 2022 er på 166,2 mio. DKK mod 274,3 mio. DKK i 2021. Koncernens værdireguleringer i 2022 bidrager med 80,2 mio. DKK mod 186,9 mio. DKK året før. I 2022 er afkastprocenten for boliger hævet med 0,15% til 4,80%. Huslejerne for boliger er steget med 4,66% og kontorejendomme med 5,1%. Alle tal i 1.000 DKK Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 7 Værdiskabelse – Markedsværdi til børskurs Koncernegenkapital 1.200.000 2.500.000 1.140.093 1.959.284 2.000.000 1.050.000 1.800.000 883.383 900.000 1.646.133 777.679 1.600.000 1.200.000 800.000 400.000 - 1.395.392 750.000 1.180.511 978.201 717.277 854.681 600.000 624.824 458.719 451.768 450.000 300.000 150.000 - 422.294 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Koncernegenkapital udgør for 2022 1.959,3 mio. DKK, heraf udgør minoritetsaktionærer 743,4 mio. DKK. 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 Prime Ofﬁce blev børsnoteret i 2008 med en kapital på 103 mio. DKK. Egenkapitalforrentning før skat % Markedsværdien af selskabets aktier var i 2022 på 883,3 mio. DKK efter et fald i børskursen i 2022 på ca. 22%. 25% 21,25% 18,04% 20% 15% 10% 5% 18,36% 17,97% 17,63% 16,26% 9,22% 0% Alle tal i 1.000 DKK 2022 2021 2020 2019 2018 2017 2016 8 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 1 KONCERNOVERSIGT Prime Ofﬁce A/S 85% 59% 59% 100% 94% 66% 94% Sell Speicher II GmbH Danske Immobilien ApS K/S Danske Immobilien PO Holding Germany GmbH PO Wandsbek GmbH MC Property Fund Hamburger GmbH Germania Arkaden Gmbh 100% 94% 94% PO Walkerdamm GmbH PO Kohlmarkt GmbH PO Hamburger Chaussee GmbH 94% Ofﬁce-kamp Immobilien GmbH Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 9 Beløb i DKK 1.000 2022 2021 2020 2019 2018 2 HOVED- OG NØGLETAL FOR KONCERNEN RESULTATOPGØRELSE Nettoomsætning Bruttoresultat 188.673 130.947 113.997 (27.959) 86.038 80.253 166.291 155.684 182.655 133.070 116.121 (28.708) 87.413 186.918 274.331 251.678 179.232 131.101 112.675 (29.477) 83.198 190.519 273.717 235.945 164.158 114.722 98.325 (28.636) 69.689 128.448 198.137 164.012 163.566 113.192 Resultat af primær drift Resultat af ﬁnansielle poster Resultat før kurs- og værdiregulering Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat 98.329 (32.762) 65.567 83.483 149.050 128.921 Årets resultat TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets totalindkomst 322.708 277.800 276.927 216.545 220.981 179.321 147.739 123.520 83.483 DAGSVÆRDIREGULERINGER Årets dagsværdireguleringer for ejendomme og sikringsinstrumenter 108.456 BALANCE Aktiver Nettoinvestering i materielle anlægsaktiver Langfristede aktiver Kortfristede aktiver 42.104 3.595.082 199.692 (2.519) 3.328.316 140.659 (13.963) 3.143.277 99.618 413.984 2.979.297 38.291 (30.706) 2.513.582 28.538 Aktiver i alt 3.794.774 3.468.975 3.242.895 3.017.588 2.542.120 Passiver Egenkapital i alt 1.959.284 1.760.615 74.875 1.646.133 1.727.288 95.554 1.395.392 1.712.047 135.456 1.180.511 1.704.280 132.797 978.201 1.470.053 93.866 Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Passiver i alt 3.794.774 3.468.975 3.242.895 3.017.588 2.542.120 PENGESTRØMME Resultat af primær drift 113.997 107.930 79.971 (42.104) (13.135) 24.732 116.121 109.226 82.565 2.519 (50.227) 34.857 75.992 110.821 112.675 100.750 71.273 13.963 (22.713) 62.523 13.524 98.325 189.752 161.116 (114.757) (37.294) 9.065 98.329 68.706 35.944 30.706 (66.377) 273 Pengestrømme vedrørende primær drift Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet i alt Årtes pengestrømme i alt Likvid beholdning ved periodens begyndelse Likvid beholdning ved årets slutning 110.821 150.924 3.375 3.093 75.992 13.524 3.375 10 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Beløb i DKK 1.000 2022 2021 2020 2019 2018 NØGLETAL Ejendomme Antal m2, K/S Danske Immobilien Antal m2, PO Kontorselskaber Antal m2, MC Property Fund Hamburg Ejendomsværdi pr. m2, bolig (DKK) Ejendomsværdi pr. m2, kontor (DKK) Ejendomsværdi pr. m2, erhverv (DKK) Udlejningsgrad, bolig Udlejningsgrad, kontor Udlejningsgrad, erhverv Gnst. boligleje pr. m2 (DKK) Gnst. kontorleje pr. m2 (DKK) Gnst. erhvervsleje pr. m2 (DKK) 193.028 35.197 52.339 8.959 24.831 14.885 98,8% 100% 97,1% 544 193.028 35.197 53.266 8.539 23.218 15.262 98,8% 99,0% 96,0% 520 193.028 35.240 58.635 7.824 23.189 13.455 98,5% 99,0% 96,2% 486 193.028 20.981 62.235 7.217 19.400 12.142 97,8% 99,2% 94,5% 475 193.028 20.670 73.882 6.819 17.625 11.269 98,6% 98,7% 94,6% 462 1.271 787 1.202 792 1.185 743 1.079 700 1.069 692 Finansielle Overskudsgrad primær drift (EBIT-margin) Forrentning af egenkapitalen før skat p.a. (pct.) Forrentning af egenkapitalen efter skat p.a. (pct.) Soliditetsgrad (pct.) Return on invested capital (ROIC) p.a. 2 Loan to value (LTV) 3 60,42% 9,22% 8,64% 51,63% 2,52% 42,5% 4,06 63,57% 18,04% 16,55% 47,45% 2,63% 43,9% 4,04 62,87% 21,25% 18,32% 43,03% 2,65% 46,4% 3,74 59,90% 18,36% 15,20% 39,12% 2,36% 49,8% 3,43 60,12% 16,26% 14,07% 38,48% 2,61% 1 1 52,1% 3,00 Interest coverage (ICR) Aktiemarked Resultat pr. aktie p.a. (EPS), DKK Pengestrømme fra driftsaktivitet pr. aktie, DKK Markedsværdi (T.DKK) Aktiekurs ultimo periode, DKK Indre værdi (DKK) 28,88 21,18 883.383 234,00 322,06 8,10 40,62 21,87 1.140.093 302,00 260,82 7,43 38,73 18,88 777.679 206,00 220,70 5,32 30,42 42,68 717.277 190,00 184,52 6,25 22,43 10,34 458.719 132,00 160,70 5,88 Price Earnings p.a. (PE) Anm.: Nøgletallene er omregnet til helårsnøgletal. Kurs / indre værdi (DKK) 0,73 1,16 0,93 1,03 0,82 1 Forrentning af egenkapital for den samlede koncern 2 ROIC beregnes for samlet koncern EBIT pr. aktie (DKK) Antal aktier ultimo periode, stk Antal egne aktier ultimo periode, stk 30,20 3.793.314 18.173 30,76 3.793.314 18.173 29,85 3.793.314 18.173 26,05 3.793.314 18.173 28,29 3.493.314 18.173 3 Kreditinstitutbelåning i forhold til dagsværdi af investerings- ejendomme Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 11 3 LEDELSESBERETNING 3.1 SELSKABETS LEDELSE INFORMERER God selskabsledelse træder i karakter når Verden er usikker. Vi har i de forløbne 2 – 3 år været vidne til en foranderlig verden – hvor vi virkelig mener FORANDERLIG! Vi har alle været vidne til en CORONA- PANDEMI - en ganske ny udfordring for erhvervslivet, en rædsom krig i Ukraine, voldsomme udsving i energipriserne, høj inﬂation, rentestigninger m.m. Det er i den slags erhvervsklima at virksomhedsledelse og risikostyring kommer ind i billedet på ”øverste hylde”. Usikkerheden ser vi inden for køb og salg af fast ejendom, hvor de stigende renter har betydet stor usikkerhed grænsende til dødt løb mellem købere og sælgere. Ejendomshandler ultimo 2022 er begrænsede, idet næsten ingen købere og sælgere foreﬁndes. Brev til Prime Oﬃce’s mange aktionærer og samarbejdspartnere fra bestyrelsesformanden og den administrerende direktør. Fast ejendom specielt i Tyskland er et yndet skatteobjekt, hvor det der svarer til den danske tinglysningsafgift er helt op til 7,5% i visse delstater. Herudover er der en beskatning af ejendomsavancer, hvis man sælger inden for 10 års ejerskab. Prime Ofﬁces primære forretningsmodel i de forløbne ca. 15 år er udlejning af boliger og kontor i Nordtyskland, der dokumenteret sikrer stabile pengestrømme. Langsigtede investeringer og et konstant fokus på vedligeholdelse sikrer høje udlejningsprocenter, der kan karakteriseres som fuld udlejning af vores ejendomme. I 2022 har vi solgt to mindre boligejendomme i Hamborg – der ikke passede ind i vor langsigtede strategi - til priser, der ligger markant over selskabets vurderinger. Til trods for huslejestigninger på 4,66% for boliger og 5,1% for kontorejendomme er selskabets ejendomme nedskrevet med 87 mio. DKK i 4. kvartal 2022. Det sker teknisk ved, at afkastprocenten hæves til 4,80% for selskabets boligejendomme. De seneste års usikkerhed har ikke nævneværdigt påvirket Prime Ofﬁce' forretningsmodel. De stigende energipriser blev låst af den tyske regering, så el og varmepriser ikke løb løbsk. Vi indførte i 2019, efter forbillede fra bankerne en såkaldt cyklisk kapitalbuffer, hvor selskabet i krisetider 12 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information kan øge likviditetsberedskabet. I Prime Ofﬁce er de kontante bankindeståender på over 150 mio. DKK. Prime Ofﬁce har hermed dokumenteret at optimal risikostyring går hånd i hånd med god virksomhedsledelse. Bestyrelsen vil sammen med den daglige ledelse fortsætte udviklingen af det helt specielle Prime Ofﬁce – koncept: Så få faste omkostninger (på hovedkontoret) som muligt og så ”intelligente” variable outsourcede omkostninger som muligt. Selskabets lån udgøres for 97% af realkreditlån med forfald i 2031. Prime Ofﬁce har fra etableringen for 15 år siden været en langsigtet investor – og det er vi fortsat. Så trods usikre tider, fortsætter vi vores bestræbelser på at investere optimalt. Da vi ﬁk chancen for at investere i Som følge af, at Prime Ofﬁce’s ejendomme ligger i Tyskland sker vores ﬁnansiering i euro og det danske realkreditsystem giver mulighed for at ﬁnansiere Som det fremgår af selskabets ESG-rapport arbejder vi videre med grøn omstilling og nedsættelse af CO2, 300 lejligheder på Aarhus Havn slog vi til. Dette projekt og vores fremtidige investeringer bliver besluttet efter ejendomme med danske realkreditobligationer udstedt skal gennemføres inden for de næste ca. 3 år. Vi glæder præmissen om største mulige grønne proﬁl. i euro, og som har samme særkende, som de danske os til at tage imod de første lejere i en ejendom ejet af realkreditobligationer i kroner. De har en rating på AAA, Prime Ofﬁce i Danmark. der er den højeste kreditværdighed man kan opnå. Tak til vores samarbejdspartnere og aktionærer for et godt samarbejde i et vanskeligt år. Risikostyringen af selskabets gæld sker via rente- sikringer (renteswaps), hvor Prime Ofﬁce betaler en fast rente og modtager en variable rente. Da renterne var meget lave blev ca. 70% af selskabets gæld fastlagt frem til 2025 til 2031 til en gennemsnitlig rentesats på 0,47% ex. bidrag. Prime Ofﬁce’s rente- sikring pr. 31.12.2022 er positiv med 169,5 mio. DKK. Flemming Bent Lindeløv Bestyrelesformand Mogens Vinther Møller Administrerende direktør Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 13 3.2 REGNSKABSBERETNING Koncernens nettoomsætning Koncernens segmenter Koncernens nettoomsætning udgør i 2022 188,7 mio. DKK mod 182,7 mio. DKK i 2021. Koncernens segmenter er udførligt beskrevet i note 3 i regnskabet. Nettoomsætningen ligger over det forventede niveau, og er steget som følge af stigende lejeindtægter fra boliger og stigende lejeindtægter fra kontorejendomme. Boliger i K/S Danske Immobilien Nettoomsætningen i K/S Danske Immobilien udgør i 2022 102,6 mio. DKK og er steget fra 98,0 mio. DKK i 2021. Koncernens primær drift Resultatet af koncernens primær drift udgør i 2022 114,0 mio. DKK mod 116,1 mio. DKK i 2021. Udlejning af selskabets 3.232 lejligheder er forløbet yderst tilfredsstillende. Selskabets udlejningsprocent er på 98,9%. Huslejeindtægterne er steget med 4,66%. Årets resultat før værdireguleringer og skat udgør 86,0 mio. DKK og ligger dermed under det interval på 90-110 mio. DKK, der er meddelt fra selskabet. I 2021 var resultatet før skat og værdireguleringer på 87,4 mio. DKK. Udviklingen skyldes hovedsageligt et højt vedligeholdsniveau for selskabets ejendomme. Dette er med til at sikre en høj kvalitet i selskabets ejendomme og har også medvirket til en meget høj udlejningsprocent. Resultat af primær drift udgør i 2022 58,4 mio. DKK mod 61,5 mio. DKK i 2021. Udviklingen skyldes også her hovedsageligt et højt vedligeholdsniveau for segmentets ejendomme. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 49,7 mio. DKK. Værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 63,7 mio. DKK. Nettoværdireguleringerne udgør 80,3 mio. DKK og der er i 4. kvartal 2022 foretaget en nedskrivning af investeringsejendomme på 87 mio. DKK i forhold til 3. kvartal 2022, hvor der var foretaget en værdiopskrivning på 167 mio. DKK. Årets resultat før skat udgør i 2022 113,4 mio. DKK mod 181,3 mio. DKK i 2021. Årets resultat før skat udgør 166,3 mio. DKK mod 274,3 mio. DKK i 2021. Årets resultat efter skat er på 155,7 mio. DKK mod 251,7 mio. DKK i 2021. Kontor Nettoomsætningen i Prime Ofﬁce A/S’ kontorejendomme udgør 45,1 mio. DKK mod 42,9 mio. DKK i 2021, hvilket er en stigning på 5,1%. Koncernens totalindkomst for 2022 er påvirket af positive dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter på 197,6 mio. DKK, der skyldes den kraftige rentestigning i årets løb. Koncernens kontorejendomme er fuldt udlejede. Resultat af primær drift udgør 35,4 mio. DKK i 2022 mod 34,2 mio. DKK i 2021. Årets samlede totalindkomst er på 322,7 mio. DKK mod 276,9 mio. DKK i 2021. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 27,0 mio. DKK. Værdireguleringer af investeringsejendomme udgør 46,6 mio. DKK. 14 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Årets resultat før skat udgør 73,6 mio. DKK mod 36,7 mio. DKK i 2021, hvor værdireguleringer udgjorde 10,1 mio. DKK. Egenkapital Koncernens egenkapital udgør i 2022 1.959,3 mio. DKK mod 1.646,1 mio. DKK ultimo 2021. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 155,7 mio. DKK og dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter. Bolig og erhverv Nettoomsætningen i MC Property Fund Hamburg GmbH (MCPF) udgør i 2022 41,0 mio. DKK mod 41,7 i 2021. Forpligtelser De langfristede forpligtelser udgør 1.760,6 mio. DKK mod 1.727,3 mio. DKK i 2021. Bankgælden udgør 63,8 mio. DKK, mod 62,7 mio. DKK i 2021. MC Property Fund Hamburg GmbH omfatter bolig og erhverv. I 2022 er udlejningen på 97,1%, hvilket er en stigning på 1% i forhold til året før. Den udskudte skat er steget til 251,4 mio. DKK mod 215,2 mio. DKK sidste år. Den udskudte skat kan primært henføres til værdireguleringer af ejendomme og skat af dagsværdireguleringer. Resultat af primær drift udgør i 2022 22,7 mio. DKK mod 22,7 mio. DKK i 2021. Resultat før værdireguleringer og skat udgør 15,4 mio. DKK. Værdireguleringer af investeringsejendomme er negative med 30,0 mio DKK mod positiv med 46,2 mio. i 2021. Koncernens ﬁnansieringsforhold og rentesikringer En af koncernens strategiske søjler er ﬁnansiering og balancestyring. Koncernens soliditet er i 2022 på 51,6% mod 47,4% sidste år. Koncernen har en LTV på 42,5% mod 43,9% sidste år. Årets resultat før skat udgør i 2022 -14,6 mio. DKK mod 62,8 mio. DKK i 2021. De samlede investeringsejendomme andrager 779,0 mio. DKK. Der er i 2022 solgt ﬁre mindre ejendomme, hvor to forventes endelig afsluttet i 2023. I K/S Danske Immobilien udgør nettorealkreditgæld 487,4 mio. DKK. Dagsværdien af boligejendommene udgør 1.731,1 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 28,1%. Aktiver I kontorsegmentet er de tilsvarende tal en nettorealkreditgæld på 437,9 mio. DKK. Dagsværdien af kontorejendommene udgør 874 mio. DKK. Det svarer til en LTV på 50,1%. De samlede aktiver andrager 3.794,8 mio. DKK. Heraf udgør investeringsejendomme 3.411,8 mio. DKK. Bygninger på lejet grund udgør 27,6 mio. DKK. Stigningen kan henhøres til aktivering af investeringer, valutakursreguleringer, samt nettoopskrivninger af ejendommenes værdi. Selskabets indgåede renteswaps er i året I MC Property Fund Hamburg GmbH udgør nettorealkreditgæld 377,5 mio. DKK. værdireguleret positivt, og er pr. 31. december 2022 indregnet under aktiver med i alt Dagsværdien af erhvervsejendommene andrager 779,0 mio. DKK. Det svarer til en 169,9 mio. kr. fordelt på langfristede aktiver med 144,5 mio. DKK og kortfristede aktiver LTV på 48,4% mod 48,7% sidste år. med 25,4 mio. DKK. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 15 Pengestrømme Som følge af den betydelige usikkerhed på markedet er afkastprocenten for boligejendomme hævet med 0,15%, så den for koncernens boligejendomme udgør 4,80%, mens afkastprocenten for kontorejendomme er uforandret på 4,50%. Resultat af den primære drift udgør 114,0 mio. DKK mod 116,1 mio. DKK året før. Efter ændringer i driftsaktiviteter udgjorde pengestrømmene fra driftsaktiviteter 80,0 mio. DKK mod 82,6 mio. DKK året før. Væsentlige poster er betalt selskabsskat på 7,4 mio. DKK og ﬁnansielle omkostninger på 28,0 mio. DKK. Værdiregulering pr. 30.9.2022 udgjorde 167 mio. DKK og som følge af de højere afkastprocenter er værdien af koncernens ejendomme i 4. kvartal 2022 nedskrevet med 87 mio. DKK således årets dagsværdiregulering udgør 80,3 mio. DKK. Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne udgør -42,1 mio. DKK, hvor salg af ejendomme udgør 11,7 mio. DKK og tilgang af investeringsejendomme udgør -25,2 mio. DKK (investeringer) og afholdte investeringer vedrørende Aarhus Ø udgør 38,7 mio. DKK. Prime Ofﬁce anvender data fra Bundesbank og Bulwiengesa, der viser en svag stigning i afkastprocenterne for det tyske ejendomsmarked. Samme data viser kun fald i ejendomspriserne for retailejendomme, mens priserne for bolig- og kontorejendomme fortsat er stigende. Pengestrømmene fra ﬁnansieringsaktivitet er positive med 2,3 mio. DKK. Der er sket udlodning til minoritetsaktionærer i K/S Danske Immobilien på 9,6 mio. DKK og der er samlet tilbagebetalt lån på 3,6 mio. DKK. Driftskredit ved årets indgang vurderes som ﬁnansieringsaktivitet og er positiv med 15,4 mio. DKK. Der er væsentlig usikkerhed forbundet med en ændring i afkastkrav, og en forøgelse af afkastkravet med 0,5% vil reducere dagsværdien med 417 mio. DKK, og et fald i afkastkravet på -0,5% vil øge dagsværdien med 338 mio. DKK. De samlede pengestrømme udgør 40,1 mio. DKK, og den likvide beholdning ultimo året udgør 150,9 mio. DKK mod 110,8 mio. DKK i 2021. En ændring i lejeindtægterne med +5% vil øge dagsværdien med 206 mio. DKK, og dagsværdien vil falde med 206 mio. DKK ved et fald i lejeindtægterne på -5%. Investeringsejendommene klassiﬁceres efter IFRS 13’s dagsværdihierarki i niveau 3, hvilket betyder, at der ikke kan ﬁndes egentlige markedspriser og afkastprocenter for de enkelte ejendomme i de pågældende byer. Vurdering af koncernens investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme måles til dagsværdi og den samlede værdi pr. 31. december 2022 udgør 3.384,1 mio. DKK mod 3.289,9 mio. DKK pr. 31.12.2021. Den kapitaliserede værdi af bygninger på lejet grund udgør 27,7 mio. DKK. Der indhentes hvert år eksterne vurderinger fra en tysk valuar for alle ejendomme for at kvalitetssikre og sikre en uvildig vurdering. Vurderingerne gennemføres efter internationale standarder for valuarer. I note 2 er koncernens principper for vurdering af investeringsejendomme detaljeret beskrevet. I noten er vist afkastprocenter for de væsentlige byer, nøgletal for alle ejendomsselskaber, samt følsomhedsvurderinger ved ændringer i afkastprocenter og ændringer i lejeindtægter. På selskabets hjemmeside er valuarernes vurderingsrapporter gjort tilgængelige. Det er bestyrelsen som tager den endelige beslutning vedrørende værdireguleringer. Huslejerne for koncernens boligejendomme er i 2022 steget med 4,66% og huslejerne for kontorejendommene er steget med 5,1%. Udbytte Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på 3 DKK pr. aktie. 16 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Moderselskabet regulering af indre værdi af kapitalandele i tilknyttede virksomheder samt positive Moderselskabets resultat for året udgør 109,0 mio. DKK mod 153,3 mio. DKK i 2021. Det dagsværdireguleringer af moderselskabets sikringsinstrumenter. lavere resultat kan henføres til resultater af kapitalandele i tilknyttede virksomheder Moderselskabets egenkapital udgør 1.215,8 mio. DKK i 2022 mod 984,6 mio. DKK Moderselskabets totalindkomst for året udgør 231,2 mio. DKK mod 170,3 mio. DKK i 2021. Den højere totalindkomst skyldes større positive dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter. ultimo 2021. Ændringen kan primært henføres til årets resultat på 109,0 mio. DKK og dagsværdiregulering af sikringsinstrumenter. Udbytte Moderselskabets samlede aktiver udgør 1.664,1 mio. DKK mod 1.436,0 mio. DKK i 2021. Udviklingen skyldes investeringer i investeringsejendomme under opførsel, Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på 3 DKK pr. aktie. VURDERING AF KONCERNSELSKABERNES EJENDOMME ALLE TAL I DKK 1.000 Valuar 2022 Vurdering 31-12-2022 1.731.154 3 8 . 6 7 0 Vurdering 31-12-2021 Valuar 31-12-2022 1.605.540 3 7. 9 2 6 Valuar 31-12-2021 1.650.903 3 9 . 4 1 3 Omk + 10% 1.766.094 41.719 K/S Danske Immobilien PO Wandsbek GmbH PO Kohlmarkt GmbH PO Hamburger Chausse GmbH Ofﬁce-Kamp GmbH 1.650.000 35.000 226.568 225.000 55.000 216.402 211.940 238.042 6 8 . 7 1 3 66.185 6 2 . 4 6 7 50.568 3 5 . 8 1 4 36.000 3 5 . 6 9 5 3 6 . 4 3 9 3 9 . 2 6 5 PO Walkerdamm GmbH MC Property Fund Hamburg GmbH Sell Speicher GmbH 8 2 . 8 4 3 76.000 8 3 . 2 8 9 7 2 . 8 7 8 91.618 779.048 812.943 210.000 190.000 3.289.943 802.323 214.915 862.634 218.633 882.555 236.406 229.862 3.594.275 215.597 Germania Arkaden GmbH I alt 208.222 208.966 3.267.522 185.913 3.384.100 3.329.321 * Valuarerne anvender RICS-standard "Red Book", hvor der beregnes de omkostninger som en køber må forvente. Det er tysk skat på 6,5%- 7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til mægler og notar. IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 17 3.3 FORVENTNINGER TIL 2023. 3.4 BESTYRELSE OG DIREKTION Koncernen forventer en omsætning i 2023 på 185-195 mio. DKK. Et resultat af primær drift på 105-125 mio. DKK og et resultat før værdireguleringer og skat på 80-100 mio. DKK. Koncernen ledes af en på generalforsamlingen valgt bestyrelse på 4 medlemmer. Bestyrelsen træffer sine afgørelser ved simpelt stemmeﬂertal. I tilfælde af stemmelighed er bestyrelsesformandens stemme udslagsgivende, og i tilfælde af dennes forfald er det næstformandens stemme der er udslagsgivende. Bestyrelsen ansætter en direktion og deﬁnerer dennes ansvarsområder og beføjelser. Bestyrelsen skal godkende alle større investeringer - herunder køb og salg af ejendomme og/ eller ejendomsselskaber, låneoptagelse og indgåelse af ﬁnansielle kontrakter. Bestyrelsen består af Flemming Bent Lindeløv, Knud Aage Hjorth, Torben Hjort Friederichsen og Marie Vinther Møller. Der har i årets løb været afholdt 7 bestyrelsesmøder. På et bestyrelsesmøde var et medlem fraværende. Alle medlemmer er på valg hvert år og de blev alle genvalgt på selskabets seneste ordinære generalforsamling den 20.04.2022, og alle er – som nævnt - på valg på generalforsamlingen i 2023. I selskabets vederlagsrapport for 2022 fremgår nærmere oplysninger om de enkelte bestyrelsesmedlemmer. 18 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Bestyrelses Flemming Bent Lindeløv, bestyrelsesformand Knud Aage Hjorth, næstformand Født 20.august 1948 21. april 2008 14.04.2021 Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 24. september 1958 16. oktober 2017 14.04.2021 dansk Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg Nationalitet dansk Nationalitet Antal aktier i antal stk Afhængighed 28.130 Antal aktier i antal stk Afhængighed 27.262 Afhængig. Medlem i over 12 år Uafhængig Honorar/gage Koncernselskaber Honorar/gage Koncernselskaber Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 250.000 250.000 250.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 187.500 125.000 125.000 75.000 Formand for revisionsudvalg Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 19 Torben Hjort Friderichsen, bestyrelsesmedlem Marie Vinther Møller, bestyrelsesmedlem Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 26. august 1953 24. april 2014 14.04.2021 dansk Født Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg 21. januar 1986 14. april 2021 14.04.2021 Nationalitet Nationalitet dansk Antal aktier i antal stk Afhængighed 337 Antal aktier i antal stk Afhængighed 5.000 Afhængig. Slægtskab med direktør Uafhængig Honorar/gage Koncernselskaber Honorar/gage Koncernselskaber Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 125.000 125.000 125.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien 125.000 125.000 125.000 20 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Direktion Mogens Vinther Møller, adm. direktør Født 9. august 1957 10.12.2007 Indtrådt i bestyrelse/direktion Seneste valg Nationalitet Antal aktier i antal stk Afhængighed dansk 922.259 Honorar/gage Koncernselskaber 1.750.000 Prime Ofﬁce A/S og koncernselskaber MC Property Fund Hamburg Gmbh K/S Danske Immobilien Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 21 3.5 SAMFUNDSANSVAR OG CORPORATE GOVERNANCE Prime Ofﬁce har udarbejdet en ESG-rapport, der er offentliggjort på Prime Ofﬁce’s hjemmeside på følgende adresse https://primeofﬁce.dk/investor-relations/ samfundsansvar-esg/. God selskabsledelse Ledelsen følger Nasdaq Copenhagen A/S’ anbefalinger om god selskabsledelse, som ﬁndes på www.corporategovernance.dk Der er tale om en samlet rapportering, der indeholder lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregnskabslovens § 99 a, lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregnskabslovens § 107 b, lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskab-slovens § 107 d, lovpligtig redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § 99 b og lovpligtig redegørelse for dataetik jf. årsregnskabslovens §99 d. På http://www.primeofﬁce.dk/investor-relations/lovpligtig-redegoerelse-for- virksomhedsledelse/ er i skemaform redegjort for, hvorledes selskabet forholder sig til de enkelte anbefalinger i henhold til de seneste anbefalinger fra udvalget. Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, og i tilfælde af ansættelse af en ny administrerende direktør er selskabet pligtig til at købe direktørens aktier. Aftalen er indgået i 2015. ESG-rapporten for 2022 indeholder en beskrivelse af forretningsmodellen, selskabets strategi, politikker for samfundsansvar og risikovurdering samt en beskrivelse af årets handlinger og resultater. Bestyrelsen og direktionen i Prime Ofﬁce A/S betragter god selskabsledelse, eller Corporate Governance, som et naturligt element i det at drive ansvarlig virksomhed. Der arbejdes løbende med god selskabsledelse og samspillet med selskabets Her kan også læses om hvordan selskabet forholder sig til FN’s verdensmål. I 2022 er interessenter, og det er opfattelsen, at Prime Ofﬁce A/S i al væsentlighed lever der sammen med et eksternt rådgivningsﬁrma foretaget målinger på CO2 emissioner op til intentionerne i anbefalingerne for god selskabsledelse. Selskabet har ikke med henblik på en langsigtet reduktion af det samlede CO2 udslip. I ESG-rapporten er der udarbejdet et forslag til en langsigtet plan for, hvordan selskabet frem mod 2050 kan nedbringe udledningen af CO2 emissioner. Koncernen forventer, at grønne investeringer indarbejdes i koncernens langsigtede investeringsbudgetter og det forventes, at investeringerne både har en effekt på nedsættelse af CO2 forbrug og en positiv økonomisk effekt for koncernen. incitamentsordninger eller særlige aftrædelsesordninger for bestyrelse og direktion. Selskabet har som følge af, at antal ansatte er under fem ingen whisteblower- ordning. 22 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 3.5.1 Organisation og ansvarsfordeling 3.5.3 Finanspolitik Prime Ofﬁce A/S er som følge af sine aktiviteter, investeringer og ﬁnansiering eksponeret over for ændringer i en række ﬁnansielle risici, herunder rente-, kredit- og likviditetsrisici. I ESG-rapporten er der redegjort for organisation og ansvarsfordeling med beskrivelse af ledelsesstruktur, nedsatte udvalg og selskabets kontrolfunktioner. Selskabet skal have en uafhængig og hierarkisk adskilt riskmanagement og compliance funktion. Denne varetages af BDO Revision. Finanspolitikken og risikorapporter kan læses på selskabets hjemmeside på følgende adresse: https://primeofﬁce.dk/investor-relations/ﬁnanspolitik 3.5.2 Vederlagsrapport I henhold til selskabslovens § 139 b har Prime Ofﬁce A/S udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagspolitikken godkendes årligt på selskabets generalforsamling, og er senest godkendt den 20.4.2022. Den ﬁndes på selskabets hjemmeside https://primeofﬁce.dk/media/1352/bilag-1-prime- ofﬁce-vederlagsrapport-2022.pdf. I vederlagsrapporten er der også en nærmere omtale af de enkelte bestyrelsesmedlemmers ledelsesposter. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 23 3.6 AKTIONÆRINFORMATION Prime Oﬃce A/S bestræber sig på at sikre et højt informationsniveau om den nuværende og fremtidige situation i koncernen, så markedet, aktionærer, nye investorer, analytikere, porteføljeforvaltere og andre interesserede altid har adgang til korrekt og tilstrækkelig viden om Prime Oﬃce A/S. På Prime Ofﬁce A/S' hjemmeside ﬁndes yderligere investor- relevant information. Vedtægter og generalforsamling På selskabets hjemmeside kan selskabets vedtægter og de seneste beretninger fra selskabets gener- alforsamlinger downloades. Under selskabets vedtægter fremgår de seneste ændringer af de bemyn- digelser som generalforsamlingen har truffet omkring kapitalforhøjelser. Informationen har først og fremmest til formål at give investorer et retvisende billede af koncernens aktiviteter og fremtidsudsigter, så prisfastsættelsen af selskabets aktie reﬂekterer værdien af koncernen. Under Investor Relations kan der ﬁndes relevante informationer om Prime Ofﬁce A/S, herunder fondsbørsmed- delelser og regnskabsmeddelelser. Ejerforhold I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Ofﬁce A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne. • Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31% af den samlede aktiekapital. Fondskode og aktiekapital Fondsbørs: • AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72% af den samlede aktiekapital. Nasdaq OMX Copenhagen A/S Fondskode/ISIN: Aktienavn: DK0060137594 Prime Ofﬁce A/S • Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital. • Djernes & Andreasen ApS, Rynkeby, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital. Kortnavn: Aktieklasser: PRIMOF én Aktiekapital: Nominel stykstørrelse: Antal aktier: Antal stemmer pr. aktie: Ihændehaverpapir: Stemmeretsbegrænsning: DKK 189.665.700 Egne aktier DKK 50 3.793.314 én ja nej I henhold til selskabsloven kan aktionærerne bemyndige bestyrelsen til at lade koncernen købe egne aktier. Det samlede antal af sådanne aktier må dog ikke overstige 15% af koncernens samlede selskabskapital. Beholdningen af egne aktier udgjorde den 31. december 2022 18.173 stk. aktier svarende til 0,48% af kon- cernens samlede aktiekapital Begrænsninger i omsættelighed: nej Generalforsamling Selskabets årlige generalforsamling afholdes den 12.april 2023 kl. 14.00 på ARoS Aarhus Kunstmuseum. 24 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Kursudvikling for Prime Ofﬁce 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 330 320 310 300 290 280 270 260 250 240 230 220 210 200 0 Volumen Kurs Kursen er fra i årets løb faldet fra 302 til 234 svarende til ca. 22%. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 25 4 RISIKOSTYRING Risikostyring er en integreret del af selskabets forretningsmæssige ledelse, da risikostyring bidrager til at reducere usikkerheden i virksomheden og dermed er med til at skabe værdi for selskabets aktionærer. Både selskabets lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse, og selskabets ﬁnanspolitik redegør for væsentlige risici og styring i koncernen, og de er begge tilgængelige på selskabets hjemmeside. STRATEGISKE RISICI Det er en fast del af bestyrelsens årsplan at gennemgå og vurdere alle væsentlige risikoområder på grundlag af redegørelser fra direktionen. Dette sikrer, at hvert enkelt risikoforhold behandles mindst én gang om året. Direktionen orienterer på hvert bestyrelsesmøde om udviklingen inden for koncernens væsentligste risikoområder. FORRETNINGS- MÆSSIGE RISICI FINANCIELLE RISICI RISIKOSTYRING Uden at listen er udtømmende er de væsentligste risici af strategisk, forretningsmæssig, ﬁnansiel og juridisk samt reguleringsmæssig karakter. REGULERING OG JURIDISKE RISICI 26 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information STRATEGISKE RISICI FORRETNINGSMÆSSIGE RISICI FINANSIELLE RISICI REGULERING OG JURIDISKE RISICI Selskabets bestyrelse gennemgår alle væsentlige risici på hvert bestyrelsesmøde, herunder også de strategiske risici på hvert bestyrelsesmøde. Der fastsættes på årlig basis styringsmål for selskabets hovednøgletal (KPI’er) og virksomheden eksterne og interne omgivelser vurderes både på kort og lang sigt. Selskabets erhvervsejendomme ligger udelukkende i større byer, og har en attraktiv beliggenhed. Genudlejningsrisikoen vurderes derfor at være lav. De væsentligste forretningsmæssige risici er knyttet til selskabets lejeindtægter og lejernes betalingsevne. Ejendommenes vedligeholdelsesstand er et centralt forhold i selskabet. Der afsættes betydelige midler til at fastholde en høj kvalitet af ejendommene og af selskabets lejligheder. Administration af ejendommene varetages af samme forvalter, der har ydet et meget professionelt arbejde i over 10 år, og af en høj kvalitet. Prime Ofﬁce A/S ﬁnansielle risici er indgående beskrevet i virksomhedens ﬁnanspolitik, der kan ﬁndes på selskabets hjemmeside. Fast ejendom er et yndet skatteobjekt, og der sker løbende ændringer af lovgivningen inden for ejendomsbeskatning og myndighedskrav af diverse karakterer: miljø, vedligehold, energi, men også i lejens regulering. I de senere år har den tyske Bundestag skærpet reglerne for udlejningsejendommens lejefastsættelse, der kan påvirke eventuelle stigninger i lejen. Selskabets kapitalstruktur med en høj egenkapitalandel og ﬁnansiering med langfristede realkreditlån reducerer virksomhedens tilbagebetalingsrisiko og selskabet har valgt at reducere renterisikoen med renteaftaler. Valutakursrisikoen er begrænset, og fastkurspolitikken betyder også en begrænset risiko på EUR/DKK forholdet. Virksomhedens kreditrisiko er yderst begrænset og relaterer sig til lejernes betalingsevne og styres via kreditvurdering og deposita. En række af de eksterne faktorer som makroøkonomisk udvikling og udviklingen på de ﬁnansielle markeder, herunder det tyske ejendomsmarked, ligger uden for selskabets påvirkning og kan inﬂuere væsentligt på værdien af selskabets ejendomme. Transaktionsskat af fast ejendom ved salg er hævet markant i de seneste år, men også ændringer i den tyske beskatning af ejendomsselskaber kan betyde højere skattebetalinger. Da selskabet opererer over landegrænserne kan ændringer i skatteaftale mellem Danmark og Tyskland betyde ændrede skattemæssige forhold. Forholdet er overvejet som en del af risikovurderingsprocessen, men vurderes ikke at udgøre en særlig risiko. Selskabet er ikke part i usædvanlige eller større retssager. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 27 RISIKOANALYSE 2022 NR. RISIKO RISIKO KATEGORI VIRKNING 1 Skadet ry og rygte hos samarbejdspartnere Forkert værdiansættelse af ejendomme Økonomi og marked Forretningsmæssig Moderat Moderat 2 3 4 5 6 7 Ændret lovgivning om lejeændring ved nyudlejning Ændret lovgivning omkring energi, miljø, skat og sikkerhed omkring ejendomme Finansiel markedsuro Regulering og jura Regulering og jura Finansiel Høj Moderat Høj Ændret kreditvurdering og reﬁnansiering Moderniseringer er uøkonomiske og husleje øges ikke Involvering i retssager Finansiel Moderat Moderat Lav Forretningsmæssig Regulering og jura Øvrige 8 9 Demograﬁ, geopolitik og økonomisk vækst Høj 28 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information VURDERING AF RISICI 9 1 Ingen ændring 5 2 Deltagelse i større ejendomsprojekter øger ﬁnansielle risiko 4 2 3 3 Ingen ændring 4 Omkostninger til grønne investeringer og til at leve op til FN’s verdensmål 5 Renteforhøjelser og kraftig stigning i inﬂationen skaber væsentlig markedsuro 6 7 Skærpede krav hos banker til lån 6 Fortsat høje vedligeholdelse- og materialeomkostninger 8 9 Ingen ændring Øget tilﬂytning til større byer 7 8 1 Ændringerne i de enkelte risici fra nr. 1 til 9 fremgår på forrige side. Lav Finansiel-eﬀekt Høj Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 29 5 SELSKABETS KAPITALSTRUKTUR OG FINANSIERING Selskabets strategi er koncentreret omkring drift og balancestyring, og selskabet ønsker kun at vokse når både indtjening og kapitalforhold tilsiger det. I note 22 er selskabets langfristede gældsforpligtelser beskrevet. I note 25 fremgår alle renteswaps og selskabets afdækningsprocent frem til 2031. Ejendommenes drift og spredningen på boliger, kontor og erhverv er med til sikre en stabil indtjening og en lav risiko. Selskabets kapitalstruktur består primært af egenkapital og fremmedkapital, der primært er realkreditlån, der alle udløber i 2031. Frem til 2026 er alle lån uden afdrag. Den kraftige rentestigning i 2022 har betydet, at værdien af selskabets sikringsinstrumenter er positiv med 169,9 mio. DKK mod en negativ værdi i 2021 på 27,5 mio. DKK. Selskabets LTV (værdi af ejendomme/realkreditlån) er på 42,5% for alle ejendomme og 38,5% når indestående i bank modregnes i realkreditgæld. Selskabets ﬁnanspolitik fastsætter soliditet til minimum 30% og den udgør ultimo året 51,6% Rentesikring af realkreditlån sker via renteswaps. 30 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Brandenbaumer Feld i Lübeck efter facaderenovering. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 31 6 PÅTEGNINGER 6.1 LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2022 for Prime Ofﬁce A/S. Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU. Årsrapporten er endvidere udarbejdet i overensstemmelse med yderligere danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Koncernregnskabet og årsregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af koncernens og moderselskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2022, samt af resultatet af koncernens og moderselskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 2022. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og moderselskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultater og af koncernens og moderselskabets ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som koncernen og moderselskabet står overfor. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Aarhus, den 20. marts 2023 Direktion Bestyrelsen Mogens Vinther Møller Administrerende direktør Flemming Bent Lindeløv Bestyrelsesformand Knud Aage Hjorth Næstformand Torben Hjort Friderichsen Bestyrelsesmedlem Marie Vinther Møller Bestyrelsesmedlem 32 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 6.2 DEN UAFHÆNGIGE REVISORS PÅTEGNING Til kapitalejerne i Prime Ofﬁce A/S Grundlag for konklusion Centrale forhold ved revisionen Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2022. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng. Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstopgørelse, balance, egenkapital- opgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og i regnskaberne. Resultatet af vores revisionshandlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2022 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022 i overensstemmelse med International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Valg af revisor Vi blev første gang valgt som revisor for Prime Ofﬁce A/S den 14. april 2021 for regnskabsåret 2021. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 33 Centrale forhold ved revisionen Hvordan forholdet blev behandlet ved revisionen Vi har i forbindelse med vores revision vurderet, om den valgte beregningsmodel er relevant samt stikprøvevis efterregnet den af ledelsen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi af ejendommene. Investeringsejendomme Koncernen har pr. 31. december 2022 indregnet investeringsejendomme til dagsværdi til i alt 3.450,5 mio.kr., og årets samlede dagsværdiregulering udgør en nettoindtægt på 180,3 mio.kr. før skat. Vi har vurderet procedurer for de af ledelsen opgjorte værdier og sammenholdt disse med de af ledelsen indhentede uafhængig eksterne valuarvurderinger. Dagsværdien af investeringsejendommene opgøres af ledelsen efter en afkastmodel. Vi har sammenholdt de forventede nettoindtægter med historiske nettoindtægter, ligesom vi stikprøvevist har sammenholdt lejeindtægter med indgåede lejeaftaler samt anden dokumentation. Grundlaget for afkastmodellen er et forventet nettoresultat baseret på forventede lejeindtægter og fratrukket forventede omkostninger. Vi har stikprøvevist indhentet ledelsens dokumentation for afkastprocenter for de enkelte ejendomme og sammenlignet disse med markedsdata og afkastkrav som ledelsen har indhentet fra uafhængige eksterne valuarer, med fokus på afkastprocenter, hvori der har været betydelige ændringer i forhold til tidligere år. Afkastprocenter fastsættes på basis af markedsdata og ejendommens beskaffenhed. Afkast modellen sammenholdes endvidere med eksterne vurderinger for alle ejendomme. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelsesmæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og afkastprocenter, jf. note 2, 12 og 16. 34 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Udtalelse om ledelsesberetningen Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. • Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelses- beretningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven. om regnskaberne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklusion om effektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. Ledelsens ansvar for regnskaberne Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med International de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har • • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. træffer på grundlag af regnskaberne. Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskaberne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse anser for nødvendig for at udarbejde regnskaberne uden med internationale standarder om revision og de Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 35 på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskaberne observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format, og iXBRL-opmærkning af Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at koncernregnskabets hovedopgørelser, inkl. noter. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. • • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL- tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for ﬁnansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt • • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder note- vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig oplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en regulering udelukker, at forholdet offentliggøres, eller i de yderst sjældne tilfælde, hvor vi fastslår, • • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. at forholdet ikke skal kommunikeres i vores revisionspåtegning, fordi de negative konsekvenser For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. heraf med rimelighed ville kunne forventes at veje tungere end de fordele, den offentlige interesse har af sådan kommunikation. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen Som et led i revisionen af regnskaberne for Prime Ofﬁce A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022, med ﬁlnavnet primeofﬁce-2022-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige 36 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien • • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML- format Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncernregnskab. Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2022, med ﬁlnavnet primeofﬁce-2022-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. • • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL- opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL- elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF- taksonomien ikke er identiﬁceret Aarhus C, den 20. marts 2023 EY Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr. 30 70 02 28 Steen Skorstengaard statsaut. revisor mne19709 Kim R. Mortensen statsaut. revisor mne18513 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 37 7 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 7.1 RESULTATOPGØRELSE KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 4 5 Nettoomsætning Driftsomkostninger Bruttoresultat 188.673 (57.726 130.947 (16.950) 113.997 0 182.655 (49.585) 133.070 (16.949) 116.121 0 8.141 0 7.233 0 8.141 7.233 6,7,8,9 Salgs- og administrationsomkostninger (10.627) (2.486) 116.305 1.254 (9.490) (2.257) 178.825 565 Resultat af primær drift 17 10 11 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter 87 33 Finansielle omkostninger (28.046) 86.038 80.253 166.291 (10.607) 155.684 (28.741) 87.413 186.918 274.331 (22.653) 251.678 (4.843) 110.230 0 (4.751) 172.382 0 Resultat før værdireguleringer Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Resultat før skat 12 110.230 (1.211) 109.019 172.382 (19.040) 153.342 13 14 Skat af årets resultat Årets resultat Fordeling af årets resultat Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 109.019 46.665 153.342 98.336 251.678 155.684 Resultat pr. aktie i DKK 15 15 Resultat pr. aktie (EPS) 28,88 28,88 40,62 40,62 Resultat pr. aktie, udvandet (EPS-D) 38 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 Årets resultat i henhold til resultatopgørelsen 155.684 251.678 109.019 153.342 Anden totalindkomst Poster, som kan blive omklassiﬁceret til resultatet: Kursreguleringer (126) 197.547 0 (544) 29.627 0 (80) 52.824 86.985 (17.560) 122.169 231.188 (325) 3.586 22,25 22,25 23 Dagsværdireguleringer af sikringsinstrumenter Egenkapitalbevægelser i datterselskaber Skat af dagsværdireguleringer Anden totalindkomst 16.064 (2.337) 16.988 170.330 (30.397) 167.024 322.708 (3.834) 25.249 276.927 Årets totalindkomst Fordeling af årets totalindkomst Moderselskabets aktionærer Ikke kontrollerende interesser I alt 231.188 91.520 170.330 106.597 276.927 322.708 SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 39 7.2 BALANCE Aktiver KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 Langfristede aktiver Materielle aktiver 12,16 12,16 16 Investeringsejendomme 3.411.769 38.715 86 3.318.078 10.080 158 0 38.715 0 0 10.080 0 Investeringsejendomme under opførsel Andre anlæg, driftsmateriel og inventar Finansielle aktiver 17 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Langfristet del af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Langfristede aktiver i alt 0 144.512 0 0 1.532.787 37.502 1.412.289 0 25 3.595.082 3.328.316 1.609.004 1.422.369 Kortfristede aktiver 18 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender 18.033 0 8.765 0 0 48.092 5.235 0 10.625 41 19, 25 30.735 0 5.611 Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger 74 0 74 150.924 199.692 3.794.774 126.209 140.659 3.468.975 1.757 2.918 Kortfristede aktiver 55.084 1.664.088 13.658 1.436.027 Aktiver i alt 40 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Passiver KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 Egenkapital 20 Aktiekapital 189.666 0 189.666 0 189.666 928.282 25.392 0 189.666 807.674 (9.872) 0 Reserve for opskrivning efter indre værdis metode Reserve for dagværdiregulering af sikringsinstrument Reserve for valutakursregulering Overført resultat 104.730 (2.301) (17.529 (2.211) 923.711 1.215.806 743.478 1.959.284 814.692 984.618 661.515 1.646.133 72.466 1.215.806 0 (2.850) 984.618 0 Egenkapital tilhørende moderselskabsaktionærer Minoritetsinteresser Egenkapital i alt 1.215.806 984.618 Langfristede gældsforpligtelser Udskudt skat 23 22 22 22 251.446 1.449.348 33.181 215.199 1.454.649 30.334 88.951 0 72.559 0 Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 33.181 0 30.334 0 Leasingforpligtelser 26.640 27.106 Langfristede gældsforpligtelser i alt Kortfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Gæld til banker 1.760.615 1.727.288 122.132 102.893 22 22 1.954 30.644 25.777 0 913 32.343 16.623 0 0 16.955 4.546 0 16.955 6.310 Leverandørgæld Gæld, tilknyttede virksomheder Selskabsskat 304.220 0 312.654 1.842 111 2.750 Leasingforpligtelser 1.029 1.029 0 0 22,24 Anden gæld 15.360 74.875 1.835.490 3.794.774 41.896 95.554 1.822.842 3.468.975 429 10.755 348.516 451.409 1.436.027 Kortfristede gældsforpligtelser i alt Forpligtelser i alt 326.150 448.282 1.664.088 Passiver i alt Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 41 7.3 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2022 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- instrument Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Minoritets- interesser Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital I alt Egenkapital pr. 1. januar 2022 Årets resultat 189.666 (17.529 0 (2.211) 0 814.692 109.019 0 984.618 109.019 122.169 231.188 0 661.515 46.665 44.855 91.520 (9.557) (9.557) 743.478 1.646.133 155.684 167.024 0 Anden totalindkomst 0 122.259 122.259 0 (90) (90) 0 Totalindkomst i alt 0 109.019 0 322.708 (9.557) Udlodning, minoritet 0 0 Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2022 0 0 0 0 (9.557) 189.666 104.730 (2.301) 923.711 1.215.806 1.959.284 For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på DKK 11.379.942 svarende til DKK 3,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling den 12. april 2023, forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2022. 42 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information EGENKAPITALOPGØRELSE FOR KONCERNEN 2021 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Reserve for valutakurs- regulering Overført resultat Minoritets- interesser Egenkapital i alt Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital instrument I alt Egenkapital pr. 1. januar 2021 Årets resultat 189.666 (34.842) (1.886) 680.219 153.342 0 833.157 153.342 16.988 170.330 0 562.236 98.336 8.261 1.395.392 251.678 25.249 0 0 0 (325) (325) 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 17.313 0 17.313 153.342 0 106.597 (7.318) 0 276.927 (7.318) Udlodning, minoritet 0 0 Udbetalt udbytte 0 0 0 (18.959) 90 (18.959) 90 (18.959) 90 Udbytte egne aktier 0 - 0 0 0 0 Transaktioner med ejere i alt Egenkapital pr. 31. december 2021 0 (18.869) 814.692 (18.869) 984.618 (7.318) 661.515 (26.187) 1.646.133 189.666 (17.529 (2.211) SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 43 EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2022 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Reserve for opskrivning efter indre værdis metode * Overført resultat Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital 189.666 instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2022 807.674 (9.872) (2.850) 984.618 Årets resultat 0 0 0 0 116.305 86.985 0 35.264 35.264 0 (7.286) (80) 109.019 122.169 231.188 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt Udlodning fra datterselskaber 203.290 (82.682) (7.366) 82.682 Transaktioner med ejere i alt 0 (82.682) 928.282 0 82.682 72.466 0 Egenkapital pr. 31. december 2022 189.666 25.392 1.215.806 Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduceres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer. For regnskabsåret 2022 har bestyrelsen foreslået udbetalt udbytte på DKK 11.379.942 svarende til DKK 3,0 pr. aktie, der vil blive udbetalt til aktionærerne efter afholdelse af selskabets ordinære generalforsamling den 12. april 2023, forudsat at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2022. 44 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information EGENKAPITALOPGØRELSE FOR MODERSELSKABET 2021 Reserve for dagværdi- regulering af sikrings- Egenkapital tilhørende modersel- skabets Reserve for opskrivning efter indre værdis metode * Overført resultat Beløb i DKK 1.000 Aktiekapital 189.666 instrument aktionærer Egenkapital pr. 1. januar 2021 623.328 (11.121) 31.284 833.157 Årets resultat 0 0 0 0 0 0 178.825 16.051 194.876 (10.530) 0 0 1.249 1.249 0 (25.483) (312) 153.342 16.988 170.330 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt Udlodning K/S Danske Immobilien Udbetalt udbytte (25.795) 10.530 (18.959) 90 0 (18.959) 90 Udbytte af egne aktier 0 0 Transaktioner med ejere i alt 0 (10.530) 807.674 0 (8.339) (2.850) (18.869) 984.618 Egenkapital pr. 31. december 2021 189.666 (9.872) Reserve for opskrivning efter indre værdis metode består af akkumulerede reguleringer af indre værdi i datterselskaber i forhold til den oprindelige kostpris. Reserven reduceres med udloddet udbytte fra datterselskaber. Der kan ikke udloddes udbytte fra reserven til moderselskabets aktionærer. SShhaarreehhooldldeerrInInffoorrmmaattioionn PPrrimimeeOOffﬁﬁcceeÅÅrrssrraappppoorrtt22002222 45 7.4 PENGESTRØMSOPGØRELSE KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 Årets resultat før skat 166.291 (80.253) 0 274.331 (186.918) 0 110.230 0 172.382 0 Værdiregulering af investeringsejendomme Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber Finansielle indtægter og omkostninger Resultat af primær drift (116.305) 3.589 (2.486) (37.900) (9.910) 0 (178.825) 4.186 (2.257) 5.098 39.973 0 27.959 113.997 (8.882) 10.139 0 28.708 116.121 2.243 (6.714) - Ændring i tilgodehavender Ændringer i kortfristede gældsforpligtelser og deposita Valutakursreguleringer Tilbageførsel af afskrivninger og realisationstab, andre anlæg Betalt selskabsskat 72 107 0 0 ( 7.396) 107.930 87 (2.531) 109.226 33 (4.221) (54.517) 1.254 (1.390) 41.424 565 Pengestrømme vedrørende primær drift Modtagne ﬁnansielle indtægter Betalte ﬁnansielle omkostninger (28.046) 79.971 (26.694) 82.565 (4.843) (58.106) (4.751) 37.238 Pengestrømme fra driftsaktivitet i alt Pengestrømme fra investeringsaktivitet Køb / tilgang af investeringsejendomme Salg af investeringsejendomme (53.816) 11.712 0 (22.352) 24.801 70 (28.635) (10.080) 0 0 0 0 Salg / afgang af andre anlæg Pengestrømme fra investeringsaktivitet i alt (42.104) 2.519 (28.635) (10.080) 46 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information KONCERN 2022 MODERSELSKAB Note 28 Beløb i DKK 1.000 2021 2022 2021 Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet Tilbagebetaling på lån (3.578) (9.557) 0 (24.040) (7.318) 2.847 82.682 0 (17.945) 10.530 Udlodning i datterselskaber Udloddet udbytte (18.869) (50.227) (18.869) (26.284) Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet i alt (13.135) 85.529 Periodens pengestrømme 24.732 110.821 15.388 (17) 34.857 75.992 0 (1.212) 2.918 0 874 2.045 0 Likvid beholdning ved årets begyndelse Driftskredit ved årets indgang, vurderet som ﬁnansieringsaktivitet Valutakursreguleringer, likvider (28) 51 (1) Årets pengestrømme 24.732 150.924 34.857 110.821 (1.212) 1.757 874 Likvid beholdning ved årets slutning 2.918 Likvide beholdninger kan speciﬁceres således Likvid beholdning under aktiver i balancen 150.924 0 126.209 (15.388) 110.821 1.757 0 2.918 0 Løbende driftskreditter under kortfristede gældsforpligtelser Likvid beholdning ved årets slutning 150.924 1.757 2.918 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 47 7.5 NOTER TIL ÅRSRAPPORTER Indholdsfortegnelse 1. Regnskabspraksis 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder 3. Segmentoplysninger 4. Nettoomsætning 5. Driftsomkostninger 6. Salgs- og administrationsomkostninger 7. Personaleomkostninger 8. Honorar til generalforsamlingsvalgte revisor 9. Aktiebaseret vederlæggelse 10. Finansielle indtægter 49 50 56 58 58 58 59 60 60 61 11. Finansielle omkostninger 61 12. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 13. Skat af årets resultat 14. Resultatdisponering 15. Resultat pr. aktie og udbytte 16. Investeringsejendomme 17. Kapitalandele i tilknyttede selskaber 18. Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser 19. Andre tilgodehavender 20. Aktiekapital 21. Egne aktier 22. Finansielle gældsforpligtelser 23. Udskudt skat 24. Anden gæld 62 65 66 66 67 69 72 72 72 72 73 76 77 25. Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 26. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 27. Finansielle risici og ﬁnansielle instrumenter 28. Ændring i forpligtelser som følge af ﬁnansieringsaktivitet 29. Nærtstående parter 78 79 80 85 87 88 89 90 90 91 30. Aktionærforhold 31. Ledelsens beholdning af aktier mv. 32. Begivenheder efter balancedagen 33. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 34. Anvendt regnskabspraksis 48 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 1. REGNSKABSPRAKSIS Koncernregnskabet og årsregnskabet for Prime Ofﬁce A/S udarbejdes efter International Financial Reporting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Årsrapporten aﬂægges i danske kroner (DKK), der er præsentationsvaluta. EUR er den funktionelle valuta for alle koncernens selskaber. Koncernen har valgt DKK som præsentationsvaluta da de primære regnskabsbrugerer er danske investorer. Standarder og fortolkningsbidrag, der er godkendt af EU på balancedagen, men endnu ikke er trådt i kraft På tidspunktet for offentliggørelse af årsrapporten foreligger der herudover en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som træder i kraft for senere regnskabsår, og som derfor ikke er indarbejdet i årsrapporten. Ledelsen vurderer løbende den eventuelle indvirkning. Det er ledelsens umiddelbare vurdering, at disse nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag ikke vil få væsentlig indvirkning på årsrapporten de kommende regnskabsår. Ændringer i regnskabsstandarder Implementeringen af nye og ændrede standarder i 2022 har ikke medført ændringer i den anvendte regnskabspraksis, som derfor er uændret i forhold til sidste år. Standarder og fortolkningsbidrag, der er trådt i kraft i regnskabsåret 2022 I årsrapporten for 2022 har Prime Ofﬁce A/S anvendt alle nye og ændrede standarder samt fortolkninger, som er trådt i kraft og godkendt af EU med virkning for indeværende regnskabsår. De væsentligste standarder i denne sammenhæng er ændringer i IAS 37, tabsgivende kontrakter, ændringer i IAS 16, Indtægter før ibrugtagning af et materielt anlægsaktiv samt ændringer i IFRS 3, Reference til begrebsrammen. Implementeringen af standarderne og øvrige nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag, som er trådt i kraft, har ikke medført ændringer i anvendt regnskabspraksis eller præsentation. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 49 2. VÆSENTLIGE REGNSKABSMÆSSIGE SKØN, FORUDSÆTNINGER OG USIKKERHEDER Ved anvendelse af koncernens regnskabspraksis, der er beskrevet i note 34, er det nødvendigt at ledelsen foretager en række skøn og vurderinger, samt opstiller forudsætninger vedrørende den regnskabsmæssige værdi af aktiver og forpligtelser, som ikke umiddelbart kan udledes fra andre kilder. Sådanne skøn og vurderinger er foretaget med udgangspunkt i de seneste tilgængelige oplysninger samt med de historiske erfaringer, der er til rådighed på tidspunktet for regnskabsaﬂæggelsen. Til brug for værdiansættelsen af investeringsejendommene har selskabet indgået kontrakt med en tysk dataleverandør – BULWIENGESA om levering af data for selskabets investeringsbyer: Hamborg, Lübeck, Kiel og Slesvig. Disse data omfatter tidsserier for demograﬁ, byggeri, indkomstforhold, udlejning for kontor, erhverv og boliger, udlejningspriser for områderne og markedspriser for boliger, kontor og erhverv. Herudover leveres priser for salg af ejerlejligheder, enfamilieshuse, ﬂerfamiliehuse, kontor og erhverv i form af priser pr m2 og handelsmultipler (rentesatser) for indgåede handler. BULWIENGESA leverer også ejendomsdata til den tyske Bundesbank statistik for ejendomspriser i Tyskland, og leverer data for 125 byer og alle delstater. Ledelsen har foretaget følgende regnskabsmæssige skøn og vurderinger, der har haft indﬂydelse på årsregnskabet. De faktiske udfald kan afvige fra foretagne skøn og vurderinger, men vurderes af ledelsen som værende forsvarlige og realistiske. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Den valgte regnskabspraksis kan have betydning for posteringerne i årsrapporten, da en ændring i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under regnskabsposten for Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme, og i balancen under langfristede materielle aktiver. Måling og opgørelse af dagsværdien af koncernens investeringsejendomme foretages for hver enkelt investeringsejendom. Alle ejendomme vurderes fra 2017 efter en afkastmodel. Kontorejendomme blev tidligere vurderet efter en DCF-model. De tyske valuarer anvender en DCF-model. De seneste års erfaringer viser, at alle selskaber har en stabil lejeindtægt og en høj udlejningsprocent, og derfor anvendes fremover samme interne vurderingsmodel. Afkastmodellen har været brugt siden 2004 i K/S Danske Immobilien og hovedelementerne for alle ejendomme er følgende: Ved opgørelse af dagsværdien af koncernens boligejendomme anvendes en afkastmodel, som tager udgangspunkt i de faktiske lejeindtægter for det kommende år. Fra lejeindtægter fratrækkes samtlige driftsomkostninger sammen med omkostninger ved vedligeholdelse, modernisering og administration. 50 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information • Lejeindtægter opgøres til faktisk nettoleje, der er bruttoleje fratrukket tomgangsleje. • Vedligeholdelsesomkostninger beregnes pr. m2 og vurderes pr. ejendom efter formål og efter hvem der kontraktligt foretager indvendig og udvendig vedligeholdelse. Det historiske datagrundlag bekræfter, at de årlige vedligeholdelsesudgifter sikrer en langsigtet kvalitet af ejendommene. For MCPF vil der i de kommende år dog være lidt højere investeringer, der er indarbejdet i de enkelte ejendommes værdiregulering. På kvartalsmøder med selskabets forvalter gennemgås hvert enkelt ejendomsselskab speciﬁkt, og der udarbejdes årlige investerings-og vedligeholdelsesbudgetter for alle ejendomsselskaber. • Forvalteromkostninger afsættes i henhold til kontrakt med forvalter, som pt udgør 3,5 – 8,5% af nettolejen afhængigt af selskabets størrelse og lejermasse. • Deposita føres på særskilte lejerkonti. Der er ingen effekt herfra i ejendommenes driftsresultater. Der medtages ikke renteindtægter. • Korrektioner for dagsværdi: Større udvendige renoveringer kan reserveres på den enkelte ejendom og fradrages i ejendommens markedsværdi. • Afkastprocenten fastsættes ud fra en risikobetragtning, hvor en lang række parametre indgår: markedsrenten, markedsforhold og efterspørgsel, ejendommens type og anvendelighed, by og beliggenhed, ejendommens bygningskvalitet og lejeniveau. Der modtages løbende ejendomsrapporter for det tyske ejendomsmarked og sammen med egne vurderinger fastsættes der en afkastprocent for den enkelte ejendom. Som et led i kvalitetssikring af vurderingerne indhentes der årligt valuarrapporter fra certiﬁcerede valuarer, der anvender en DCF-model. • Målinger af selskabets ejendomme sker for 2022 via afkastmodel og på baggrund af ejendomsdata fra selskabets forvalter BUWOG, og ud fra markedsdata for BULWIENGESA, der leverer ejendomsstatistik for 125 byer til den tyske Bundesbank. Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år anvendes uafhængige vurderingsmænd til foretagelse af en ekstern dagsværdivurdering. Makroøkonomi Der har i 2022 og starten af 2023 været et forholdsvist højt renteniveau og inﬂation. Koncernen har medtaget de makroøkonomiske forhold i opgørelsen af koncernens investeringsejendomme. Afkastprocenter Dagsværdiberegning af koncernens ejendomme har for 2022 resulteret i en samlet dagsværdi af koncernens investeringsejendomme på i alt 3.412 mio. DKK, hvilket svarer til en positiv værdiregulering på 80,3 mio. DKK. Fordeling på boliger er 63,7 mio. DKK, 46,6 mio. DKK på kontorejendomme og -30,0 mio. DKK i MC Property Fund Hamburg GmbH. Den nøjagtige fordeling vises i efterfølgende oversigt. Da der ikke ﬁndes observerbare markedsdata for investeringsområderne klassiﬁceres investeringsejendommene i lighed med tidligere år som værende på niveau 3 i dagsværdihierarkiet. Afkastprocenter 2022 2022 2021 BY Bolig Erhverv Bolig Erhverv Hamborg 4,15% 4,40% 4,00% 4,5% Kiel 4,5%-5% 4,5%-5% Lübeck 4,60% 4,5%-5% 4,45% 4,5-5,25% Slesvig 4,90% 4,75% Heide 4,90% 4,75% 6,00% Lensahn 4,90% 4,75% Neumünster 5,00% 6,00% Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 51 Nøgletal for investeringsejendommene Leje pr. m2 Beløb i DKK 1.000 Vurdering Vurdering Antal m2 Værdi pr. Afkast- Afkast- 31/12/2022 Type 31/12/2022 31/12/2021 Erhverv Boliger I alt m2 i DKK procent 2022 procent 2021 DKK K/S Danske Immobilien Bolig 1.731.154 1.650.000 1.266 191.761 193.028 8 . 9 6 8 4,80% 4,65% 544 PO Wandsbek GmbH Kontor 3 8 . 6 7 0 35.000 6 2 8 5 5 2 1.180 32.762 4,40% 4,25% 1631 PO Kohlmarkt GmbH Kontor 226.568 225.000 9 . 2 6 5 9 . 2 6 5 2 4 . 4 5 4 4,50% 4,50% 1225 PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 66.185 55.000 3 . 4 1 2 3 . 4 1 2 1 9 . 3 9 8 5,00% 5,00% 1080 Ofﬁce Kamp GmbH Kontor 3 5 . 8 1 4 36.000 2 . 1 3 6 2 . 1 3 6 16.767 5,00% 5,00% 947 PO Walkerdamm GmbH Kontor 8 2 . 8 4 3 76.000 4 . 9 8 6 4 . 9 8 8 16.615 5,00% 5,00% 951 MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 779.048 812.943 3 3 . 7 9 8 18.542 52.340 1 4 . 8 8 4 4,40% 4,25% 787 Sell Speicher Gmbh Kontor 215.597 210.000 7. 4 2 4 7. 4 2 4 29.049 4,50% 4,50% 1448 Germania Arkaden Gmbh Kontor 208.222 190.000 6.794 6.794 30.648 4,50% 4,50% 1512 I alt 3.384.100 3.289.943 6 9 . 7 0 9 210.855 280.567 12.062 Fordeling erhverv og boliger 24,8% 75,2% Ekstern valuarvurdering af koncernens investeringsejendomme Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2022 indhentet eksterne valuarberegninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme. Ledelsens begrundelse for at indhente valuarvurderinger fra eksterne valuarer er til brug for efterprøvelse af koncernens egne afkastmodeller. De eksterne valuar- vurderinger beregner investeringsejendommenes dagsværdi ud fra ejendommenes faktiske lejeindtægter og ud fra standardiserede satser for driftsomkostninger. De tyske valuarer tillægger endvidere transaktionsomkostninger i ejendommenes værdi, der udgør ca. 10%. Disse omkostninger er udtryk for omkostninger, som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene og inkluderer grundskat ved salg, der varierer fra delstat til delstat, mægler og notaromkostninger. IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medtaget i oversigten nedenfor for at sikre at regnskabslæser har den fulde forstå- else af valuarens beregninger efter tyske standarder. 52 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Vurdering af selskabets ejendomme 1.000 DKK Vurdering Vurdering Dagsværdi- Solgte Valuar Valuar + 10% 31/12/2022 31/12/2021 regulering ejendomme Forbedringer Kursregulering Nettoændring 31-12-2022 31-12-2022 K/S Danske Immobilien 1.731.154 1.650.000 6 4 . 1 7 3 17.006 ( 2 5 ) 81.154 1.605.540 1.766.094 PO Wandsbek GmbH 3 8 . 6 7 0 35.000 3 . 3 4 6 325 ( 1 ) 3 . 6 7 0 3 7. 9 2 6 41.719 PO Kohlmarkt GmbH 226.568 225.000 1.568 (1) 1.568 216.402 238.042 PO Hamburger Chaussee GmbH 66.185 55.000 11.189 ( 4 ) 11.185 6 2 . 4 6 7 6 8 . 7 1 3 Ofﬁce Kamp GmbH 3 5 . 8 1 4 36.000 ( 1 8 6 ) 0 ( 1 8 6 ) 3 5 . 6 9 5 3 9 . 2 6 5 PO Walkerdamm GmbH 8 2 . 8 4 3 76.000 6 . 8 4 5 (3) 6 . 8 4 3 8 3 . 2 8 9 91.618 MC Property Fund Hamburg GmbH 779.048 812.943 ( 3 0 . 0 4 5 ) (11.712) 7. 8 5 0 1 2 ( 3 3 . 8 9 6 ) 802.323 882.555 Sell Speicher Gmbh 215.597 210.000 5 . 5 9 9 ( 2 ) 5 . 5 9 7 214.915 236.406 Germania Arkaden Gmbh 208.222 190.000 18.229 ( 7 ) 18.222 208.966 229.862 I alt 3.384.100 3.289.943 80.719 (11.712) 25.181 ( 3 1 ) 94.156 3.267.522 3.594.275 * Right of use assets ( 4 6 6 ) Dagsværdiregulering i resultatopgørelsen 80.253 Investeringsejendomme klassiﬁceres under dagsværdihierarki på niveau 3. Dagsværdiregulering Right of use assets Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 53 Graﬁsk fremstilling af følsomheder For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat indhente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres fortsat på selskabets hjemmeside. Selskabet har indgået en dataleveringsaftale med BULWIENGESA om markedsdata for selskabets investeringsbyer: Lübeck, Hamborg, Kiel, Flensborg og Schleswig og vil fremover anvende disse data ved vurderingen af selskabets investeringsejendomme i delårs- og halvårsrapporter. Selskabets forvalter BUWOG Immoblien Management vil fortsat levere månedlige ejendomsdata for alle ejendomme. IAS 40 foreskriver at der skal foretages en værdiansættelse uden hensyntagen til købers omkostninger, det vil sige til den laveste værdi af valuarens beregninger. Oplysningen om valuarens vurdering inklusiv 10% købsomkostninger er således medtaget for at sikre at regnskabslæser har den fulde forståelse af valuarens beregninger efter tyske standarder. Selskabets investeringsejendomme klassiﬁceres efter IFRS 13 dagsværdihierarki 3 (side 67), da der ikke ﬁndes markedsdata for ﬂere af byerne. Dagsværdimåling på baggrund af beregningsmodeller er i sagens natur altid forbundet med usikkerhed som følge af, at der i vid udstrækning anvendes input til modellerne, som ikke direkte kan observeres på aktive markeder. De valgte afkastprocenter er derfor behæftet med usikkerhed, og den graﬁske følsomhedsanalyse viser, at ud fra en samlet vurdering af investeringsejendommene på 3.384 mill. DKK svinger variationen ved ændringer i afkastprocenten på + - 0,5% fra 3.801 mio. DKK til 3.056 mio. DKK. 4.000.000 3.800.869 3.800.000 3.594.275 3.600.000 3.384.100 3.400.000 3.200.000 3.000.000 2.800.000 3.267.522 3.055.601 2.600.000 2.400.000 2.200.000 2.000.000 Vurderingvaluar +10% omkostninger Følsomhedsanalyse -0,50% Vurdering Prime Oﬃce Vurdering valuar Følsomhedsanalyse +0,50% Anm. Tal i 1.000 DKK 54 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Følsomhedsanalyse af investeringsejendommenes dagsværdi Ved anvendelse af koncernens interne afkastbaserede model er dagsværdien følsom over for ændringer i dels afkastprocenten og dels ændringer i lejeindtægt. Følsomhedsanalysen ved ændringer af afkastprocenten på + - 0,5% og ved ændringer i lejeindtægterne på + - 5% er følgende: Et fald i årslejen på 5% svarende til ca. 9,5 mio. DKK vil betyde, at ejendommenes værdi falder med ca. 206 mio. DKK og en stigning i lejeindtægterne på 5% vil omvendt betyde, at ejendommenes værdi stiger med 206 mio. DKK. Stiger afkastkravet med 0,5% vil det betyde, at investeringsejendommens værdi falder med 328 mio. DKK og falder afkastkravet med 0,5% vil ejendommenes værdi stiger med 417 mio. DKK. Udskudte skatte-aktiver og forpligtelser Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. Vurdering af det regnskabsmæssige udskudte skatteelement foretages årligt. Den indregnede udskudte skatteforpligtelse for koncernen udgør pr. 31. december 2022, 251,4 mio. DKK mod 215,2 mio. DKK i 2021. For moderselskabet udgør værdien af den udskudte skatteforpligtelse pr. 31. december 2022, 89,0 mio. DKK mod 72,6 mio. DKK i 2021. Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har dog ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke kan forvente at anvende disse fuldt ud. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 55 3. SEGMENTOPLYSNINGER Selskabets investeringsejendomme består af tre segmenter. Boliger i K/S Danske Immobilien. Kontorer i en række tyske ejendomsselskaber. Erhverv og bolig i MC Property Fund Hamburg GmbH. Koncernens interne rapportering til bestyrelsen følger den tredelte segmentering, som ligeledes svarer til koncernens struktur. I segmentanalysen opstilles resultatopgørelse før skat af koncernens investeringsejendomme. Segmentindtægter og -omkostninger omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. transaktioner mellem segmenterne prisfastsættes til vurderede markedsværdier. SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2022 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Ofﬁce MC Property Elimineringer og Koncernen Immobilien Kontor Fund GmbH ikke allokerede poster Nettoomsætning 102.597 45.114 40.962 0 188.673 Driftsomkostninger (38.103) (5.476) (14.147) - (57.726) Brutto resultat 64.494 39.638 26.815 0 130.947 Salgs- og administrationsomkostninger (6.078) (4.247) (4.139) (2.486) (16.950) Resultat af primær drift 58.416 35.391 22.676 (2.486) 113.997 Finansielle poster, netto (8.720) (8.403) (7.247) (3.589) (27.959) Resultat før værdireguleringer 49.696 26.988 15.429 (6.075) 86.038 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 63.706 46.592 (30.045) - 80.253 Resultat før skat 113.402 73.580 (14.616) (6.075) 166.291 Segmentaktiver 1.908.010 1.058.670 900.269 (72.175) 3.794.774 Segmentforpligtelser 620.047 523.075 547.883 144.485 1.835.490 56 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information SEGMENTOPLYSNINGER FOR KONCERNEN 2021 BELØB I DKK 1.000 K/S Danske Prime Ofﬁce MC Property Elimineringer og Koncernen Immobilien Kontor Fund GmbH ikke allokerede poster Nettoomsætning 98.021 42.925 41.709 0 182.655 Driftsomkostninger (31.764) (5.100) (12.721) - (49.585) Brutto resultat 66.257 37.825 28.988 0 133.070 Salgs- og administrationsomkostninger (4.756) (3.679) (6.258) (2.256) (16.949) Resultat af primær drift 61.501 34.146 22.730 (2.256) 116.121 Finansielle poster, netto (10.818) (7.534) (6.171) (4.185) (28.708) Resultat før værdireguleringer 50.683 26.612 16.559 (6.441) 87.413 Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme 130.604 10.101 46.213 - 186.918 Resultat før skat 181.287 36.713 62.772 (6.441) 274.331 Segmentaktiver 1.747.771 999.068 867.708 (145.572) 3.468.975 Segmentforpligtelser 622.366 509.639 552.054 138.783 1.822.842 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 57 4. NETTOOMSÆTNING 6. SALGS- OG ADMINISTRATIONS- OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Lejeindtægt 188.673 182.655 0 0 Administrationsindtægt 0 0 8.141 7.233 Nettoomsætning i alt 188.673 182.655 8.141 7.233 Anm.: For regnskabsårene 2022 og 2021 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede lejeindtægter. Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Personaleomkostninger 4.295 4.863 2.478 2.279 Forvalteromkostninger, 878 908 0 0 Tyskland Delegationsaftale 5.021 4.667 5.021 4.667 Afskrivninger og realisationstab 72 107 0 0 andre anlæg Assistance regnskab, skat, 3.263 2.675 1.939 1.492 rådigvning samt revision Advokat 77 136 37 73 Øvrige salgs- og administrations- 3.345 3.593 1.152 979 omkostninger Salgs- og administrations- 16.950 16.949 10.627 9.490 omkostninger Anm.: Øvrige salgs- og administrationsomkostninger består bl.a. af omkostninger til depositaraftale, OMX, leje af administrationslokaler, forsikringer, mm. 5. DRIFTSOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Modernisering og vedlige- 34.779 29.012 0 0 holdelse Omkostninger til tomme 1.625 1.939 0 0 lejemål Forvaltningsomkostninger 15.250 13.879 0 0 Tab på lejere 4.433 3.713 0 0 Øvrige driftsomkostninger 1.639 1.042 0 0 Driftsomkostninger i alt 57.726 49.585 0 0 Koncernens øvrige driftsomkostninger udgøres primært af ejendomsskatter og ikke fordelte forbrugsomkostninger. Delegationsaftale Delegationsaftale med Moller & Company A/S er i 2019 gjort revolverende i fem år ved hvert kalenderår. Aftalen er den 31.12.2022 derved forlænget til den 31.12.2027. Honorar som følge af delegationsaftalen udgør fortsat 0,15% p.a af balancen og udgjorde i 2022 5.020 TDKK mod 4.667 TDKK i 2021. 58 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 7. PERSONALE OMKOSTNINGER I moderselskabet er der tre ansatte (2021: tre ansatte). Hos den delegerede er der tre ansatte (2021: 3 ansatte), der udelukkende beskæftiger sig med Prime Ofﬁce A/S koncernen. Bestyrelsens vederlag I overensstemmelse med selskabets vedtægter, punkt 11.10, fastsættes bestyrelsens honorar på den ordinære generalforsamling. Bestyrelsen modtager et fast vederlag uden nogen former for variable løndele (bonus, optioner, warrants eller lignende fra selskabet eller datterselskaber). Direktionens vederlag Selskabets bestyrelse fastlægger direktionens aﬂønning én gang om året efter indstilling fra vederlagsudvalget. Direktionens aﬂønning følger FAIF lovgivningens bestemmelser. Direktionen modtager et fast vederlag, og har ikke bonus eller særlige incitaments- eller fratrædelsesaftaler. Pension og bil afholdes af direktøren. Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Gager til direktion 1.781 1.748 687 674 Honorar og vederlag til bestyrelse 2.012 1.918 1.387 1.324 Honorar og gager øvrige 502 1.197 404 281 Personaleomkostninger i alt 4.295 4.863 2.478 2.279 For en nærmere speciﬁkation af ledelsens vederlag henvises til vederlagsrapporten. Selskabets direktør er ansat på en 5-årig revolverende kontrakt, og i tilfælde af ansættelse af en ny administrerende direktør er selskabet pligtig til at købe direktørens aktier. Aftalen er indgået i 2015. Aktieværdien udgør den 31.12.2022 215,8 mio. DKK. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 59 8. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR 9. AKTIEBASERET VEDERLÆGGELSE Bestyrelsen kan – inden for rammerne af FAIF-lovens gældende regler om aﬂønning med ﬁnansielle instrumenter – tildele direktionen præstationsaktier. I så fald skal ordningen, i tillæg til ovenstående, opfylde følgende kriterier: 1) Såfremt der helt eller delvist anvendes aktieoptioner vedrørende kapitalandele eller lignende instrumenter som en del af den variable løn, må denne højst udgøre 12,5 % af den faste løn på tidspunktet for beregningen heraf. 2) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v., til direktionen som en del af den variable løn, må disse ikke afhændes af direktionen i 3 år. 3) Såfremt der overdrages eller tildeles kapitalandele og/eller instrumenter m.v. til direktionen må direktionen ikke foretage en afdækning af den risiko, der knytter sig til disse kapitalandele og/eller instrumenter m.v. Muligheden for aktiebaseret vederlæggelse er ikke blevet udnyttet, og kræver generalforsamlingens godkendelse. Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Lovpligtig revision 864 808 667 380 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed 0 0 0 0 Skatterådgivning 0 0 0 0 Andre ydelser 144 0 144 0 I alt 1.008 808 811 380 Honorar til generalforamlingsvalgt revisor udgør foruden lovpligtig revision, honorar i forbindelse med lokal skatterådgivning 60 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 10. FINANSIELLE INDTÆGTER 11. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Renteindtægter, 6 5 0 0 pengeinstitutter Renteindtægter, debitorer 81 28 0 0 Renteindtægter, tilknyttede 0 0 1.254 565 virksomheder I alt 87 33 1.254 565 Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Renteomkostninger, 21.175 16.937 0 0 realkreditinstutter Renteomkostninger, 799 860 792 855 pengeinstitutter Renteomkostninger, 0 0 3.951 3.652 tilknyttede virksomheder Renteomkostninger, øvrige 6.072 10.944 101 244 I alt 28.046 28.741 4.843 4.751 Renteomkostninger vedrører ﬁnansielle instrumenter målt til amortiseret kostpris. Renteomkostninger i øvrigt indeholder afregninger af differencerenter på renteswaps. Under renteomkostninger i øvrigt er der overført realiseret andel af værdi fra sikringsinstrumenter for 4,7 mio. DKK (9,9 mio. DKK i 2021) Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 61 12. VÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Prime Ofﬁce A/S' principper for dagsværdiregulering af koncernens portefølje af investeringsejendommene foreskriver at der hvert år foretages interne dagsværdiberegninger af ejendomsporteføljens enkelte ejendomme samtidig med at der indhentes eksterne dagsværdivurderinger i form af valuarrapporter til efterprøvning af selskabets interne modeller. Værdiregulering er beskrevet i note 2 i årsregnskabet Ifølge Prime Ofﬁce A/S’ interne modeller for beregning af dagsværdien af koncernens enkelte ejendomme udgør den samlede dagsværdi af koncernens ejendomsportefølje i alt 3.412 mio. DKK inklusive værdien af right-of-use assets på 27,7 mio. DKK. Dagsværdien af koncernens boligejendomme udgør 1.731,1 mio. DKK, mens dagsværdien af kontorejendommene udgør 874 mio. DKK, og MCPF 779 mio. DKK. Koncernens portefølje af investeringsejendomme er blevet vurderet af ekstern valuar den 31. december 2022. Forskellen mellem ekstern valuars vurderinger og koncernens vurderinger skyldes, at valuaren har hævet afkastprocenten i forhold til koncernens. Dagsværdien ifølge de eksterne valuarrapporter i alt 3.267,5 mio. DKK. Bestyrelsen i Prime Ofﬁce A/S har opskrevet dagsværdien til en samlet værdi på 3.384 mio. DKK i henhold til dagsværdiberegningerne i egne modeller. Det er ledelsens vurdering, at koncernens egne værdiansættelsesreguleringsmodeller er bedst egnet til at værdiansætte koncernens investeringsejendomme til dagsværdien i årsrapporten. Begrundelsen herfor er at ledelsen har mere detaljeret information til rådighed vedrørende ejendommenes faktuelle driftsomkostninger samt planlagte investeringer i større istandsættelse og renoveringsarbejde. Regnskabsårets dagsværdireguleringer udgør 80,3 mio. DKK. Anvendelse af alternative information til vurdering af dagsværdi på ejendomme Valuarerne vurderer investeringsejendommene efter RICS-standard. Her skal valuarerne beregne de købsomkostninger som en køber må forvente. Det er tysk transaktionsskat, der er på 6,5%-7,5% afhængig af delstat, og det er omkostninger til notar og ejendomsmægler. Disse omkostninger er tillagt værdien af valuarens vurderinger. En ejendomsvurdering inklusiv købsomkostninger er ikke tilladt som måling efter IAS 40, men selskabet har medtaget dette for at sikre at regnskabslæser bliver informeret om sammenhæng over til den tyske praksis for værdiansættelse og derved kan foretage vurdering i henhold til IAS 40 uden omkostninger. DAGSVÆRDIREGULERING AF KONCERNENS INVESTERINGSEJENDOMME Koncern Moderselskab ALLE TAL I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Koncernens ejendomsportefølje i alt 80.253 186.918 0 0 64.172 131.021 0 0 Dagsværdiregulering boligejendomme (K/S Danske Immobilien) (30.045) 53.762 0 0 Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme i behold 0 (7.549) 0 0 Dagsværdiregulering MC Property Fund GmbH, ejendomme solgt 46.592 10.101 0 0 Dagsværdiregulering Prime Ofﬁce, kontorejendomme (466) (417) 0 0 Dagsværdiregulering right-of-use assets (K/S Danske Immobilien) 62 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til IFRS 13’s dagsværdihierarki: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 2 for beskrivelse af koncernens anvendte metode for opgørelse af dagsværdi. Dagsværdi hierarki for koncernens ejendomsportefølje Prime Ofﬁce A/S har i forbindelse med udarbejdelsen af nærværende årsrapport 2022 indhentet eksterne valuar beregninger på dagsværdierne af koncernens investeringsejendomme. For at sikre en uvildig og professionel dagsværdivurdering vil ledelsen forsat ind- hente valuarrapporter fra tyske valuarer årligt. Disse offentliggøres på selskabets hjemmeside. Valuarvurderinger anvendes til at kvalitetssikre egne værdiansættel- sesmodeller. På baggrund af resultatet af Prime Ofﬁce A/S' interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt en ekstern tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på i alt 80,3 mio. DKK, til i alt 3.412 mio. DKK, inklusiv 28 mio. kr. i dagsværdi af right-of-use assets, og klassiﬁceret opgørelsen af dagsværdi af investeringsejendommene til niveau 3. ALLE TAL I DKK 1.000 Vurdering 31-12-2022 Vurdering 31-12-2021 Valuar 31-12-2022 Valuar 31-12-2021 Valuar Omk + 10% K/S Danske Immobilien 1.731.154 1.650.000 1.605.540 1.650.903 1.766.094 PO Wandsbek GmbH 3 8 . 6 7 0 35.000 3 7. 9 2 6 3 9 . 4 1 3 41.719 PO Kohlmarkt GmbH 226.568 225.000 216.402 211.940 238.042 PO Hamburger Chaussee GmbH 66.185 55.000 6 2 . 4 6 7 50.568 6 8 . 7 1 3 Ofﬁce Kamp GmbH 3 5 . 8 1 4 36.000 3 5 . 6 9 5 3 6 . 4 3 9 3 9 . 2 6 5 PO Walkerdamm GmbH 8 2 . 8 4 3 76.000 8 3 . 2 8 9 7 2 . 8 7 8 91.618 MC Property Fund Hamburg GmbH 779.048 812.943 802.323 862.634 882.555 Sell Speicher Gmbh 215.596 210.000 214.915 218.633 236.406 Germania Arkaden Gmbh 208.222 190.000 208.966 185.913 229.862 I alt 3.384.100 3.289.943 3.267.522 3.329.321 3.594.275 ransaktionsomkostninger er udtryk for omkostninger som en køber vil have i forbindelse med købet af ejendommene. Omkostningerne inkluderer grundskat, omkostninger til notar og mægler. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 63 Gårdmiljø på byggefelt B og C Aarhus Ø 64 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 13. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Aktuel skat af årets resultat 4.743 4.398 2.373 2.469 Regulering skat vedrørende tidligere år - (11.237) - - Ændring i udskudt skat 5.865 29.492 (1.162) 16.571 Skat af årets resultat pr. 31. december 10.607 22.653 1.211 19.040 Skat af årets resultat forklares således: Resultat før skat 166.291 274.331 110.230 172.382 Skat beregnet med dansk skattesats på 22% 36.584 60.353 24.251 37.924 Regulering til tysk skattesats (10.268) (16.940) (6.807) (10.645) Skat beregnet på baggrund af tysk skattesats på 15,825% * 26.316 43.413 17.444 27.279 Regulering for minoritetsandel af K/S Danske Immobilien (7.358) (11.762) - - Ikke aktiveret underskud i dansk indkomst for året 961 1.417 961 1.417 Ikke aktiveret skattemæssigt underskud udnyttet i året (9.285) (9.285) Skat ved salg af ejendomme - (11.237) - - Regulering for resultat af ikke skattepligtige indtægter fra kapitalandele - - ( 7.817) (11.373) Øvrige reguleringer (27) 822 (91) 1.717 Skat af årets resultat pr. 31. december 10.607 22.653 1.211 19.040 * Koncernen og moderselskabets resultater beskattes i alt overvejende grad i Tyskland med tysk skattesats. Skat af årets resultat i koncernen for 2021 var påvirket af en ændring i skat som kan henføres til MC Property Fund Hamburg. Som beskrevet i årsrapporten 2020, note 23, var der pr. 31. december 2020 hensat 11.241 tkr. til beskatning af solgte ejendomme før 2020. Denne tilbageføres i 2021, idet skatteforpligtelsen ikke vurderedes at blive realiseret. Forholdet vedrører en tillægsbeskatning grundet solgte ejendomme før 2020, benævnt tradetax. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skatteobjekt, men skattemæssig transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S' 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i moderselskabet og koncernen. I moderselskabet er der I året udnyttet skattemæssige underskud til udligning af positiv værdiregulering på renteswaps. Øvrige reguleringer i koncernen for 2022 og 2021 har relation til korrektion for ejerandel på 59% af K/S Danske Immobilien. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 65 14. RESULTATDISPONERING Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 Årets resultat der tilfalder aktionærerne i Prime Ofﬁce A/S 109.019 153.342 Årets resultat 109.019 153.342 Moderselskab BELØBET FORESLÅS FORDELT SÅLEDES: 2022 2021 Overført resultat (7.286) (25.483) Reserve for indre værdi 116.305 178.825 I alt 109.019 153.342 15. RESULTAT PR. AKTIE OG UDBYTTE Koncern BELØB I DKK 1.000 2022 2021 Årets resultat 155.684 251.678 Årets resultat der tilfalder moderselskabsaktionærerne i Prime Ofﬁce A/S 109.019 153.344 Gennemsnitligt antal aktier (365 dage) 3.793.314 3.793.314 Gennemsnitligt antal egne aktier (365 dage) 18.173 18.173 Antal aktier anvendt til beregning af resultat pr. aktie 3.775.141 3.775.141 Resultat pr. aktie (EPS) 28,88 40,62 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) 28,88 40,62 Udbytte pr. aktie 3 0 66 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 16. INVESTERINGSEJENDOMME Årets dagsværdiregulering af koncernens investerings- ejendomme udgør 80,7 mio. DKK mod 194,9 mio. DKK sidste år. Årets tilgang, dagsværdiregulering og valutakursregulering af dagsværdien af koncernens portefølje af ejendomme, resulterer i en samlet regnskabsværdi på 3.384 mio. DKK mod 3.290 mio. DKK sidste år. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 3. Se note 12 for information om dagsværdihierarkiet. På baggrund af selskabets interne afkastberegninger af dagsværdien (niveau 3), samt resultatet af de eksterne tyske valuarvurderinger (niveau 3) af koncernens investeringsejendomme, har bestyrelsen foretaget en dagsværdiregulering på 80,7 mio. DKK i 2022 mod 194,9 mio. DKK i 2021. For vurderingsprincipper henvises til note 2. Indeholdt i posten Investeringsejendomme er jf. IFRS 16 indeholdt en værdi af right-of-use assets på 27.669 t.DKK pr. 31.12.2022 mod 28.135 t.DKK pr. 31.12.2021. Værdien vedrører 20 grunde i K/S Danske Immobilien hvorpå der står investeringsejendomme og hvor kontrakterne med grundejerne har udløb mellem år 2049 og år 2067. Koncern BELØB I DKK 1.000 Investeringsejendomme Investeringsejendomme under opførsel Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2021 3.116.321 0 Valutakursregulering (1.185) 0 Tilgang 12.272 10.080 Afgang (32.349) 0 Årets dagsværdiregulering 194.884 0 Regnskabsmæssige værdi 31. december 2021 3.289.943 10.080 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2021 26.621 0 Valutakursregulering (10) 0 Tilgang 1.941 0 Årets dagsværdiregulering (417) 0 Right-of-use assets, værdi 31. december 2021 28.135 0 Samlet værdi 31. december 2021 3.318.078 10.080 Regnskabsmæssige værdi 1. januar 2022 3.289.943 10.080 Valutakursregulering (31) 0 Tilgang 25.181 28.635 Afgang (11.712) 0 Årets dagsværdiregulering 80.719 0 Regnskabsmæssige værdi 31. december 2022 3.384.100 38.715 Right-of-use assets, værdi 1. januar 2022 28.135 0 Valutakursregulering 0 0 Tilgang 0 0 Årets dagsværdiregulering (466) 0 Right-of-use assets, værdi 31. december 2022 27.669 0 Samlet værdi 31. december 2022 3.411.769 38.715 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 67 LEJEINDTÆGTER FORDELT PÅ LØBETIDER FOR ERHVERVSEJENDOMME Lejeindtægt iht. lejekontrakt med Lejeindtægt iht. lejekontrakt med Lejeindtægt iht. lejekontrakt med løbetid mindre end 1 år løbetid mellem 1 og 5 år løbetid på mere end 5 år BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 2022 2021 PO Kohlmarkt GmbH 2.098 1.507 11.589 11.989 4 0 4 4 7 7 PO Hamburger Chaussee GmbH 4 . 4 0 8 - 3 . 4 7 1 - Ofﬁce Kamp GmbH 2.329 1.126 1.038 3 6 7 3 4 7 PO Walkerdamm GmbH 4.944 2.919 6 9 2 1 . 8 9 9 - PO Wandsbek GmbH - 1.535 - 1 . 3 7 8 MC Property Fund Hamburg GmbH 22.183 1 0 . 4 9 7 11.511 1 8 . 9 3 7 1 . 9 8 4 2.720 Sell Speicer II Gmbh 3 . 3 9 9 4 . 1 6 7 7. 8 9 2 4 . 0 9 3 1.509 3 . 1 2 7 Germania Arkaden Gmbh 4 . 3 7 1 1 2 1 7. 3 4 7 10.443 I alt 43.732 20.337 40.566 51.870 4.264 8.049 Boligejendomme er ikke medtaget, da de kan opsiges med 3 måneders varsel. Ingen lejere udgør over 5% af den samlede leje. Lejeindtægter fra koncernens portefølje af erhvervsejendomme er i tabellen inddelt efter lejekontrakternes løbetid. For regnskabsåret 2022 udgør ingen lejere mere end 5% af koncernens samlede lejeindtægt. ANDRE ANLÆG, DRIFTSMATERIEL OG INVENTAR Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Kostpris 1. januar 1.265 1.335 0 0 Tilgang / afgang 0 (70) 0 0 Kostpris 31. december 1.265 1.265 0 0 Afskrivninger 1. januar 1.107 1.000 0 0 Afskrivninger i året og tilbageførsel på afgang 72 107 0 0 Afskrivninger i alt 31. december 1.179 1.107 0 0 Regnskabsmæssige værdi 31. december 86 158 0 0 68 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 17. KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 Kostpris 1. januar 604.451 604.451 Tilgang i årets løb 0 0 Kostpris 31. december 604.451 604.451 Opskrivning pr. 1. januar 807.838 623.975 Årets andel af resultat i tilknyttede virksomheder 116.305 178.825 Kursreguleringer (110) (496) Udlodning (82.682) (10.530) Øvrige kapitalreguleringer 86.985 16.064 Opskrivning pr. 31. december 928.336 807.838 Regnskabsmæssige værdi 31. december 1.532.787 1.412.289 NAVN Ejerandel i pct. Hjemsted PO Holding GmbH 100 Kiel, Tyskland PO Wandsbek GmbH 94,8 Kiel, Tyskland K/S Danske Immobilien 59 Aarhus, Danmark Danske Immobilien Aps 59 Aarhus, Danmark MC Property Fund Hamburg GmbH 66,4 Kiel, Tyskland Sell Speicher GmbH 85 Kiel, Tyskland Germania Arkaden GmbH 94 Kiel, Tyskland De viste ejerandele svarer til stemmeandelene. Kapitalandele i dattervirksomheder jf. koncernoversigt side 9. I noten er kapitalandele i tilknyttede virksomheder indregnet efter indre værdis metode. Den regnskabsmæssige værdi pr. 31. december 2022 udgør 1.533 mio. DKK mod 1.412 mio. DKK i 2021. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 69 KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER, MINIORITETSANDELE 2022 K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL 41,0% 33,6% Totalindkomstopgørelse Omsætning 102.597 40.962 Årets resultat 113.403 (12.310) Totalindkomst i alt 177.013 48.073 Koncernens andel af årets totalindkomst 104.437 31.921 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 72.575 16.153 2.792 0 91.520 Balancen Langfristede aktiver 1.758.823 781.638 Kortfristede aktiver 173.546 257.483 Langfristede forpligtelser 601.106 547.195 Kortsigtede forpligtelser 18.940 7.420 Koncernens andel af egenkapitalen 774.270 295.159 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 538.052 162.294 43.131 0 743.478 Netto pengestrømme i dattervirksomheden 15.281 12.674 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 7.622 0 0 0 0 Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. 70 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 2021 K/S Danske Immobilien MC Property Fund GmbH Øvrige minoritetsinteresser Eliminering I alt MINORITETSANDEL 41,0% 33,6% Totalindkomstopgørelse Omsætning 98.021 41.709 Årets resultat 181.287 63.813 Totalindkomst i alt 197.505 67.574 Koncernens andel af årets totalindkomst 116.528 44.869 Minoritetsinteressers andel af årets totalindkomst 80.977 22.705 2.915 0 106.597 Balancen Langfristede aktiver 1.678.135 813.876 Kortfristede aktiver 98.201 193.402 Langfristede forpligtelser 601.585 547.162 Kortsigtede forpligtelser 20.781 15.599 Koncernens andel af egenkapitalen 680.842 295.159 Minoritetsinteressers andel af egenkapitalen 473.128 149.358 39.027 0 661.512 Netto pengestrømme i dattervirksomheden 23.912 29.108 Transaktioner med minoritetsinteresser Udbetalt udbytte 7.318 0 0 0 0 Årets resulat, totalindkomst og ejerandele af K/S Danske Immobilien er opgjort før skat, idet ledelsen i Prime Ofﬁce ikke har kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold. Der er i koncernen således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 71 18. TILGODEHAVENDE FRA SALG OG TJENESTEYDELSER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Tilgodehavende lejeindtægt 18.033 8.765 0 0 Øvrige tilgodehavender 0 0 0 0 fra lejer I alt 18.033 8.765 0 0 Anm.: Der er foretaget en vurdering af tabsrisikoen på forfaldne tilgodehavender og hensat til tab, hvor risiko er vurderet. På ikke-forfaldne tilgodehavender er nedskrivningerne beløbsmæssigt uvæsentlige. Der er hensat 7,9 mio. DKK til tab på forfaldne tilgodehavender for 2022. (6,4 mio. DKK for 2021). Tilgodehavender hos lejere er steget som følge af stigende energiomkostninger. 19. ANDRE TILGODEHAVENDER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Moms og afgifter 0 3 0 0 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 25.437 0 4.687 0 Øvrige tilgodehavender 5.298 5.608 548 41 I alt 30.735 5.611 5.235 41 20. AKTIEKAPITAL Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 Aktiekapital 1. januar 189.666 189.666 Tilgang/afgang aktiekapital 0 0 Aktiekapital 31. december 189.666 189.666 Anm.: Aktierne er ikke opdelt i aktieklasser og ingen aktie er tildelt særlige rettigheder. Moderselskab ANTAL STK. AKTIER 2022 2021 Antal aktier 1. januar af nominelt 50 kr. 3.793.314 3.793.314 Tilgang/afgang aktier 0 0 Antal aktier 31. december i stk. 3.793.314 3.793.314 21. EGNE AKTIER Antal stk. aktier i % af aktiekapital BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Egen beholdning af aktie pr. 1. januar 18.173 18.173 0,48% 0,48% Tilgang/afgang af egne aktier 0 0 0,00% 0,00% Kapitalforhøjelse 0 0 0,00% 0,00% Egen beholdning af aktier pr. 31. december 18.173 18.173 0,48% 0,48% Der er ikke sket ændringer i beholdning af egne aktier i 2022 eller 2021. 72 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 22. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTIGELSER Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Gæld til kreditinstitut, langfristet 1.449.348 1.454.649 0 0 Gæld til kreditinstitut, kortfristet 1.954 913 0 0 Gæld til pengeinstitut, langfristet 33.181 30.334 33.181 30.334 Gæld til pengeinstitut, kortfristet 30.644 32.343 16.955 16.955 Gæld til kredit- og pengeinstitutter i alt 1.515.127 1.518.239 50.136 47.289 Leasingforpligtelser, langfristet 26.640 27.106 0 0 Leasingforpligtelser, kortfristet 1.029 1.029 0 0 Gæld til leasingforpligtelser i alt 27.669 28.135 0 0 Anden gæld, langfristet 0 0 0 0 Anden gæld, kortfristet 15.360 41.896 429 10.752 Anden gæld i alt 15.360 41.896 429 10.752 Regnskabsmæssige værdi 1.558.156 1.588.270 50.565 58.041 Nominel værdi 1.553.454 1.582.819 50.565 58.041 Gennemsnitlig nominel rente, kredit- og pengeinstitut 1,45% 1,17% 0,41% 0,00% Gennemsnitlig effektiv rente, kredit- og pengeinstitut 1,45% 1,17% 0,41% 0,00% Dagsværdien for gæld til kreditinstitutter udgør 1.441 mio. DKK. (2021 1.455 mio. DKK), mens bogført værdi for øvrige forpligtelser tilnærmelsesvist svarer til dagsværdien. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER INKL. RENTER FORFALDER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL. (EXCL. LEASINGFORPLIGTELSER) Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Under 1 år 86.229 88.937 17.717 28.018 Mellem 1 - 5 år 576.003 273.049 33.681 30.800 Over 5 år 1.081.771 1.303.087 0 0 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 73 RENTESWAPS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER (NETTOAFREGNINGER RENTESWAPS) FORFALDER IFØLGE AFTALER SOM ILLUSTRERET I NEDENSTÅENDE TABEL Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Under 1 år (6.994) 12.230 (801) 3.069 Mellem 1 - 5 år (27.538) 41.576 (4.377) 11.572 Over 5 år (16.816) 32.947 (5.079) 13.001 * Baseret på renteniveau 31. december 2022. Negative beløb medfører nettoafregninger fra renteswaps til koncernen. LEASING, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Under 1 år 1.029 1.029 0 0 Mellem 1 - 5 år 4.116 4.116 0 0 Over 5 år 35.090 36.119 0 0 Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 40.235 41.264 0 0 Leasingforpligtelse indregnet i balancen 27.669 28.135 0 0 Kortfristet 1.029 1.029 0 0 Langfristet 26.640 27.106 0 0 LEASINGFORPLIGTELSER, BYGNINGER PÅ LEJET GRUND, BELØB INDREGNET I RESULTATOPGØRELSEN Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 563 541 0 0 Omkostninger relateret til leasingaftaler med lav værdi 155 151 155 151 74 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information GÆLD TIL KREDITINSTITUT SELSKAB Dagsværdi af BELØB I DKK 1.000 Type Lån ejendomme LTV Indestående Nettolån LTV 2 K/S Danske Immobilien Bolig 568.735 1.731.154 32,9% 8 1 . 3 3 3 4 8 7. 4 0 2 28,2% PO Wandsbek GmbH Kontor 21.626 3 8 . 6 7 0 55,9% - 21.626 55,9% PO Kohlmarkt GmbH Kontor 110.723 226.568 48,9% - 110.723 48,9% PO Hamburger Chaussee GmbH Kontor 25.852 66.185 39,1% - 25.852 39,1% Ofﬁce Kamp GmbH Kontor 1 7. 3 6 1 3 5 . 8 1 4 48,5% - 1 7. 3 6 1 48,5% PO Walkerdamm GmbH Kontor 3 4 . 9 3 5 8 2 . 8 4 3 42,2% - 3 4 . 9 3 5 42,2% MC Property Fund Hamburg GmbH Bolig/erhverv 439.322 779.048 56,4% 61.723 3 7 7. 5 9 9 48,5% Sell Speicher Gmbh Kontor 121.214 215.597 56,2% 3 9 4 1 2 0 . 8 2 0 56,0% Germania Arkaden Gmbh Kontor 106.891 208.222 51,3% 4 0 2 106.489 51,1% I alt 1.446.658 3.384.100 42,7% 143.852 1.302.807 38,5% Koncernens ﬁnansiering er på samme vilkår på rente og udløb. Renten er baseret EURIBOR. GÆLD TIL PENGEINSTITUTTER SELSKAB Lån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000 i % frihed år Prime Ofﬁce A/S 50.136 3,5 - 0 MC Property Fund GmbH 13.689 2,0 - 0 I alt 63.825 Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Som det fremgår er LTV 2 på 38,5%. I selskabets største selskab er LTV 2 på 28,2 og i det næstestørste er LTV 2 på 48,5%. ANDEN GÆLD SAMLET SELSKAB Lån Rente Løbetid Afdrags- BELØB I DKK 1.000 i % frihed år Deposita og forudbetalinger 5.484 0 - 0 fra lejere Anden gæld i koncernen 9.876 0 - 0 I alt 15.360 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 75 23. UDSKUDT SKAT Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Udskudt skat pr. 1. januar 215.199 182.362 72.559 54.090 Valutakursregulering (15) (71) (6) (21) Regulering udskudt skat via totalindkomst 30.397 3.834 17.560 2.337 Overtaget udskudt skat ved opkøb 0 0 0 0 Overført mellem aktuel og udskudt skat - (418) - (418) Udskudt skat på årets resultat 5.865 29.492 (1.162) 16.571 I alt 251.446 215.199 88.951 72.559 Som speciﬁceres således i hovedtal: Investeringsejendomme 243.214 228.850 83.531 75.412 Undenskud til fremførsel (8.219) (8.997) 0 0 Reserve for dagsværdiregulering af sikringsinstrument 16.451 (4.654) 5.420 (2.853) I alt 251.446 215.199 88.951 72.559 Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteaktiver 0 0 0 0 Udskudte skatteforpligtelser 251.446 215.199 88.951 72.559 I alt 251.446 215.199 88.951 72.559 Ikke aktiveret udskudt skatteaktiv i moderselskabet udgør 3.018 tkr. pr. 31. december 2022 og udgjorde 13.441 tkr. pr. 31. december 2021. Koncernen og moderselskabet indregner udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, såfremt ledelsen vurderer, at skatteaktiverne kan udnyttes inden for en overskuelig fremtid, gennem en fremtidig positiv skattepligtig indkomst. I regnskabsåret 2022 er der udnyttet 9.285 tkr. til modregning i udskudt skatteforpligtelse på danske renteswaps. Den udskudte skat vedrørende moderselskabets egne danske aktiviteter udgør således i alt 0 tkr. 76 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Note 23 (fortsat) Koncernen har aktiveret værdien af skattemæssige underskud fra tidligere år, da de forventes anvendt i fremtidige overskud eller ved salg af investeringsejendomme. Moderselskabet har ikke aktiveret værdien af skattemæssige underskud fuldt ud, da selskabet ikke forventer at anvende disse fuldt ud i fremtiden. For Prime Ofﬁce koncernen er der begrænset usikkerhed vedrørende opgørelse af den skattepligtige indkomst. Al skattepligtig indkomst med undtagelse af moderselskabet, hvori der kun er skattemæssige underskud, er tilhørende Tyskland. De tyske skattemyndigheder har udført ’tax audits’ i ﬂere selskaber i årrækken 2013-2017 uden væsentlige bemærkninger hertil. Det er fortsat ledelsens klare overbevisning, at ledelsens sæde er i Danmark og at selskabet og resten af koncernen dermed er fritaget for trade tax. 24. ANDEN GÆLD Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter 0 27.520 0 10.614 Deposita og forudbetalinger fra lejere 5.484 10.691 0 0 Øvrige 9.876 3.685 429 141 I alt 15.360 41.896 429 10.755 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 77 25. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Koncernen har indgået rentesikringsaftaler i form af renteswaps med restløbetider på op til 9 år. I regnskabsåret 2021 opnåede koncernen forlængede løbetider på kreditforeningsﬁnansieringen og ﬁk samtidigt forlænget rentesikringsaftalerne. Koncernens renteswaps er en afdækning af koncernens renterisiko, hvor koncernen betaler en fast rente og modtager en variabel rente. Dagsværdien af koncernens renteswaps udgør pr. 31. december 2022, 169.949 tDKK mod -27.520 tDKK forrige år. Den indregnede værdi efter skat på reserven for pengestrømssikring i 2022 udgør 149.941 tDKK (2021: -17659 tDKK). Der er ikke identiﬁceret eller indregnet ineffektivitet fra de indgåede renteswaps. BELØB I DKK 1.000 Hovesstol Rentesats Start dato Slut dato Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 223.095 0,83%/0,62% 30.06.2015 31.12.2031 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 0,96% 30.06.2015 30.06.2025 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 -0,11% 30.06.2015 29.03.2030 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 148.730 0,31% 30.12.2019 30.12.2027 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 260.276 0,66% 28.12.2018 30.12.2031 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 0,59% 29.09.2017 30.09.2024 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 0,97% 30.12.2019 30.12.2026 Kreditforening, aﬂedt ﬁnansielt instrument (renteswap) 37.183 -0,18% 31.03.2020 28.12.2029 I alt 1.078.293 Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 169.950 (27.520) 42.190 (10.614) Dagsværdi af aﬂedte ﬁnansielle renteinstrumenter pr. 31. december indregnet under kortfristede aktiver som andre tilgodehavender med 25.437 og som langfristet del af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter med 144.512 i balancen i 2022 og under anden gæld med 27.520 i balancen i 2021. Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabs- poster, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle sikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i årsrapporten til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2 (se note 27 vedrørende ﬁnansielle risici og ﬁnansielle instrumenter). Alle væsentlige input variable til beregning af markedsværdien er baseret på observerbare markedsdata. Markedsværdiopgørelsen af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter er foretaget af Nykredit ud fra deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle mid- market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet. Det er Prime Ofﬁce A/S' vurdering at egen kreditrisiko ikke væsentligt påvirker dagsværdiopgørelsen udarbejdet af Nykredit henset til sikkerheder, LTV m.v. 78 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis via Bloomberg. Derudover modtages en opgørelse af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser hvert kvartal. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR KONCERNENS AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI I BALANCEN Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 2022 2021 2022 2021 2022 2021 BELØB I DKK 1.000 - - 169.950 (27.520) - - Rentesikrings- instrumenter (swaps) Reform af referencerenter (ændring til IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) Reformen af referencerenter (IBOR-reformen) betyder, at rentefastsættelsen på ﬂere ﬁnansielle produkter på kort sigt skal baseres på nye risikofrie referencerenter i stedet for de nuværende "IBOR"-renter. Der er fortsat nogen usikkerhed om, hvorledes og hvornår overgangen til de nye referencerenter vil ﬁnde sted, herunder også i hvilket omfang nuværende benchmarks vil blive understøttet evt. i en ændret form. Ændringer (i IFRS 9, IAS 39 og IFRS 7) har til formål at mindske potentielle regnskabsmæssige udfordringer, idet overgangen til nye benchmarks vil kunne medføre en øget forskel i værdiansættelsen af henholdsvis det afdækkede instrument og det afdækkende instrument og derved indikere, at sikringsforholdet falder uden for kriterierne i effektivitetstest. Ændringerne giver bl.a. mulighed for, at effektivitetstest kan foretages ud fra en antagelse om uændret benchmark og pengestrømme, hvorved testen i princippet baseres på de hidtil gældende renter. Koncernens renteswap aftaler er baseret på referencerenten Euribor. I effektivitetstest er antaget uændret benchmark og pengestrømme. Ledelsen undersøger løbende konsekvenserne ved ændring i benchmark-renter og forventer fortsat ikke væsentlige regnskabsmæssige påvirkninger fra en eventuel ændring i referencerenter. 26. PANTSÆTNINGER OG SIKKERHEDSSTILLELSER Koncernen har afgivet pant i investeringsejendomme med bogført værdi på 3.384 mio. DKK (3.289,9 mio. DKK i 2021) for gæld til bank- og kreditinstitutter på i alt 1.515 mio. DKK (1.518 mio. DKK i 2021) og som sikkerhed for dagsværdi af renteswap, hvor værdien pr. 31. december 2022 er positiv med 170 mio. DKK (negativ med 28 mio DKK i 2021). Herudover er der stillet regarantier for ca. 181,5 mio. DKK for selskabets betingede køb af to byggefelter på Aarhus Ø. Koncernen har afgivet sikkerhed for gæld til bank- og kreditinstitut ved transport i forsikringssummer og lejeindtægter Moderselskabet har stillet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes gæld. Prime Ofﬁce A/S’ ejerandele i K/S Danske Immobilien, MC Property Fund Hamburg GmbH og i øvrige datterselskaber er stillet til sikkerhed for gæld i Nykredit. Eventualforpligtelser Selskabet og koncernen har indgået en huslejekontrakt med 6 måneders opsigelsesvarsel. Årlig leje udgør 155 t.kr. Selskabet og koncernen har indgået en delegationsaftale med Møller & Company A/S. Aftalen løber frem til 31. december 2027. Honoraret udgør 0,15% af koncernens ejendomsværdier, svarende til et årligt honorar på cirka 5.021 t.kr. Selskabet og koncernen har indgået administrationsaftaler med Buwog Immobilien Management GmbH om administration af koncernens investeringsejendomme. Aftalen med BUWOG løber i 3 år og kan forlænges i yderligere 2 år. Det årlige faste honorar udgør cirka 15 mio. kroner. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 79 27. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER Dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen Dagsværdihierarki for koncernens aﬂedte ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter, der måles til dagsværdi i balancen kategoriseres i denne årsrapport til at tilhøre dagsværdihierarkiets niveau 2. Markedsværdien opgøres i dette niveau på basis af observerbare markedsdata som rentekurver, volatiliteter mv. Dagsværdihierarki oplysninger Nedenstående tabel viser klassiﬁkationen af regnskabsposter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet: Niveau 1: Noterede priser i et aktivt marked for samme type instrument. Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver eller forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Aktuelle markedsværdiopgørelsen er foretaget af Nykredit og er foretaget på baggrund af deres interne modeller og metoder. Nykredits beregninger kan afvige fra andre markedsdeltageres beregninger. Ved opgørelsen anvendes generelle id-market priser for de enkelte transaktioner og det sædvanlige spænd mellem bud og udbud er derfor ikke medregnet, herudover kan en række individuelle faktorer påvirke opgørelsen. Prime Ofﬁce A/S har mulighed for at følge udviklingen i dagsværdien af koncernens ﬁnansielle rentesikringsinstrumenter på daglig basis. Derudover modtages hvert kvartal en beregning af dagsværdien fra koncernens bankforbindelser. Renterisiko og indgående rentesikringsaftaler Vedrørende koncernens renterisiko på ﬁnansielle forpligtelser vil en ændring i renteniveauet påvirke ﬁnansieringsomkostningerne. Herudover vil en ændring i renteniveauet påvirke dagsværdien af koncernens indgåede rentesikringsinstrumenter. Der henvises til følsomhedsanalyse nedenfor i denne note. Valutarisiko Koncernens selskaber anvender alle EURO som funktionel valuta, og såvel aktiver som forpligtelser er optaget i EURO. Risikoen er således på nettoplaceringen, som er beskrevet nærmere nedenfor i denne note. Risikoen vurderes som lav grundet relationen mellem danske kroner og EURO. Likviditetsrisiko Koncernen har lav likviditetsrisiko som følge af indgåede aftaler om afdragsfrihed og langsigtede ﬁnansiering. Der realiseres løbende positive pengestrømme og koncernens likviditetsreserve består af likvide midler. Kreditrisiko Koncernens aktivitet betyder, at mellemværender med lejere er forholdsvis begrænset. Der vil være en risiko for tab på mellemværender. Denne kan opgøres til en maksimal risiko på det samlede tilgodehavende pr. 31. december 2022 udgørende 18.033 tDKK (2021: 8.765 tDKK) Risikoen vurderes som lav. Der henvises i øvrigt til ledelsesberetningens afsnit 4 "Risikostyring" og afsnit 5 "Selskabets kapitalstruktur og ﬁnansiering" for yderligere beskrivelse. Kreditrisiko på aﬂedte ﬁnansielle instrumenter og likvider vurderes som lav. 80 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Aﬂedt ﬁnansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) 169.949 0 42.189 0 I alt ﬁnansielle aktiver, der måles til dagsværdi 169.949 0 0 42.189 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL DAGSVÆRDI Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Aﬂedt ﬁnansiel instrument, renteswap (pengestrømssikring) - (27.520) - (10.614) I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til dagsværdi - (27.520) - (10.614) FINANSIELLE AKTIVER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser 18.033 8.765 0 0 Andre tilgodehavender 5.298 5.608 548 41 Likvide beholdninger 150.924 126.209 1.757 2.918 I alt ﬁnansielle aktiver der måles til amortiseret kostpris 174.255 140.582 2.305 2.959 FINANSIELLE FORPLIGTIGELSER, DER MÅLES TIL AMORTISERET KOSTPRIS BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Kreditinstitut, gældsforpligtigelse (1.451.302) (1.455.562) 0 0 Bank, gældsforpligtigelse (63.825) (62.677) (50.136) (47.289) Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 (304.220) (312.654) Leasinggæld (27.669) (28.135) - - Leverandørgæld (25.777) (16.623) (4.546) (6.310) Anden gæld (15.360) (41.896) (429) (10.752) I alt ﬁnansielle forpligtigelser, der måles til amortiseret kostpris (1.583.933) (1.604.893) (359.331) (377.005) Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 81 AFDÆKNINGSPROCENT BELØB I DKK 1.000 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 Gæld til kreditinstitutter 1.449.348 1.447.394 1.445.440 1.443.486 1.441.532 1.439.578 1.437.624 1.435.670 1.433.716 Heraf med fast rente 1.078.293 1.041.110 892.380 855.197 706.467 706.467 632.102 483.372 483.372 Afdækningsprocent (Langfristede lån/afdækning) 74,4% 71,9% 61,7% 59,2% 49,0% 49,1% 44,0% 33,7% 33,7% Selskabets realkreditlån løber i 9 år frem til 2031. Der er bevilget afdragsfrihed frem til 2026 med undtagelse af et mindre lån på ca. 19 mio. DKK. Det forventes, at afdragsfriheden forlænges i 2026, hvor det drøftes med selskabets bank. Ovenfor er medtaget den forventede forlængelse, for at vise afdækningsprocenten fra allerede indgåede renteswapaftaler. EFFEKT AF RENTESTIGNING PÅ 1% Resultat Anden totalindkomst Egenkapital Finansielle forpligtelser, rente (15.151) 0 (15.151) Likvider, rente 1.509 0 1.509 Renteswaps, nettoafregninger 10.783 0 10.783 Renteswaps, værdiregulering 0 75.999 75.999 Skatteeffekt 4 5 2 ( 1 2 . 0 2 7 ) ( 1 1 . 5 7 4 ) I alt (2.407) 63.972 61.566 Effekten på resultatopgørelsen er udtryk for den forventede kontinuerlige effekt af en renteforøgelse på 1%. Effekten på totalindkomstopgørelsen år 1 fra værdiregulering af renteswaps efter en rentestigning på 1%, vil over kontrakternes løbetid reguleres tilbage til 0. Den positive effekt år 1 vil således blive tilbageført over de kommende år i takt med at lavere nettoafregninger realiseres. 82 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Germania Arkaden i Kiel købt i 2019, og opført i 2010. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 83 VALUTARISICI VEDRØRENDE INDREGNEDE AKTIVER OG FORPLIGTELSER (FINANSIELLE OG IKKE-FINANSIELLE) KONCERN 2022 BELØB I DKK 1.000 Langfristede Kortfristede Gælds- Usikret aktiver aktiver forpligtelser nettoposition EUR 3.450.570 344.204 1.835.490 1.959.284 I alt 3.450.570 344.204 1.835.490 1.959.284 KONCERN 2021 BELØB I DKK 1.000 Langfristede Kortfristede Gælds- Usikret aktiver aktiver forpligtelser nettoposition EUR 3.328.316 140.659 1.822.842 1.646.133 I alt 3.328.316 140.659 1.822.842 1.646.133 84 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 28. ÆNDRING I FORPLIGTELSER SOM FØLGE AF FINANSIERINGSAKTIVITET KONCERN 2022 Ikke kontante Pengestrømme ændringer BELØB I DKK 1.000 Tidligere driftskredit vurderet Tilgang ﬁnansierings- 1. jan. 2022 Optagelse Afdrag Valutakurs leasingforpligtelse aktivitet 31. dec. 2022 Gæld til kreditinstitutter 1.455.562 0 (4.260) 0 0 0 1.451.302 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 47.289 0 1.148 0 0 15.388 63.825 Leasing, bygninger på lejet grund 28.135 0 (466) 0 0 0 27.669 I alt 1.530.986 0 (3.578) 0 0 15.388 1.542.795 KONCERN 2021 Ikke kontante Pengestrømme ændringer BELØB I DKK 1.000 Tilgang Genberegning 1. jan. 2021 Optagelse Afdrag Valutakurs leasingforpligtelse amortisering 31. dec. 2021 Gæld til kreditinstitutter 1.459.737 0 (5.672) (549) 0 2.047 1.455.562 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 65.257 0 (17.951) (25) 0 0 47.289 Leasing, bygninger på lejet grund 26.621 0 (417) (10) 1.941 0 28.135 I alt 1.551.615 0 (24.040) (584) 1.941 2.047 1.530.986 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 85 MODERSELSKAB 2022 Ikke kontante ændringer Pengestrømme Optagelse BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2022 47.289 Afdrag 2.847 Valutakurs 31. dec. 2022 50.136 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 0 - 0 0 I alt 47.289 0 2.847 - 0 0 50.136 MODERSELSKAB 2021 Ikke kontante ændringer Pengestrømme BELØB I DKK 1.000 Tilgang leasingforpligtelse Genberegning amortisering 1. jan. 2021 65.257 Optagelse Afdrag (17.945) (17.945) Valutakurs (23) 31. dec. 20210 47.289 Gæld til banker (driftskreditter udeladt) 0 0 0 I alt 65.257 0 (23) 0 0 47.289 86 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 29. NÆRTSTÅENDE PARTER Nærtstående parter i Prime Ofﬁce A/S deﬁneres, jf. IAS 24, som værende personer i direktionen og bestyrelsen, samt personer med tilknytning hertil. Herudover selskaber, hvori denne personkreds har væsentlig indﬂydelse inkl. selskaber som er tilknyttet til moderselskabet jvf. tidligere angivne koncernoversigt. Ingen nærtstående parter har en bestemmende indﬂydelse på Prime Ofﬁce A/S. Følgende nærtstående er i besiddelse af betydelig indﬂydelse på koncernens drifts- mæssige og ﬁnansielle ledelse. Relationerne begrundes enten ved sammenfald i direktions- eller bestyrelsessammensætning. • Moller & Company A/S (Moller & Company A/S ejes 100 % af Birketinget A/S, som ejes 100% af administrerende direktør Mogens Vinther Møller) • Hegelund Invest ApS (Hegelund Invest ApS ejes 100% af familien Lindeløv) • Torben Hjort ApS (Torben Hjort ApS ejes af bestyrelsesmedlem Torben Hjort og Thomas Hjort.) • M& M Invest Aps ejes af næstformand Knud Aage Hjorth. Honorar til Moller & Company A/S er sket i henhold til indgået delegationsaftale med selskabet. Koncern Moderselskab BELØB I DKK 1.000 2022 2021 2022 2021 Transaktioner med Moller & Company A/S Delegationsaftale1) 5.021 4.667 5.021 4.667 Transaktioner med direktion og bestyrelse Direktion og dennes nærtstående 2.162 1.899 1.068 955 Bestyrelse 2.012 1.918 1.387 1.324 Tilknyttede virksomheder Koncernmellemværender, renteindtægter 0 0 1.254 565 Koncernmellemværender, renteudgifter 0 0 3.951 3.652 Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder 0 0 48.092 10.625 Gæld tilknyttede virksomheder 0 0 304.220 312.654 Udbetalt udbytte i året 0 0 0 4.889 Management fee internt i koncernen faktureret fra moderselskabet beløber sig til 8.141 TDKK (2021: 7.233 TDKK). 1) Administrationsbidrag følger honorarbetingelserne i administrationsaftalen og afregnes kvartårligt og udgør 0,15% p.a. (eksklusiv moms) af den samlede bogførte værdi af koncernens ejendomsportefølje. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 87 30. AKTIONÆRFORHOLD I henhold til Markedsmisbrugsforordningens artikel 19 har Prime Ofﬁce A/S meddelt, at nedenstående aktionærer er i besiddelse af mere end 5% af såvel den samlede aktiekapital som stemmerettighederne. • Birketinget A/S, Aarhus, (Cvr. nr. 12599307) ejer 922.259 stk. aktier svarende til 24,31%. • AHJ A/S, Korsør, (Cvr. nr. 25516281) ejer 596.226 stk. aktier svarende til 15,72%. • Granada Management AS, Bergen, Norge, (Netfonds Bank ASA) ejer mere end 10% af den samlede aktiekapital. • Djernes & Andreasen ApS, Korsør, (Cvr. nr. 30531027) ejer mere end 11% af den samlede aktiekapital. 88 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 31. LEDELSENS BEHOLDNING AF AKTIER MV. 2022 Beholdning af aktier Årets tilgang Beholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk. i stk. pr. 31. december i stk. antallet af aktie i alt beholdning af aktier i T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 6.582 Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps) 5.000 0 5.000 0,13% 1 . 1 7 0 Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) 2 7. 2 6 2 0 2 7. 2 6 2 0,72% 6 . 3 7 9 Marie Vinther Møller 3 3 7 0 3 3 7 0,01% 7 9 Direktion Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S) 922.259 922.259 24,31% 215.809 2021 Beholdning af aktier Årets tilgang Beholdning af aktier Beholdning i procent af Markedsværdi af pr. 1. januar i stk. i stk. pr. 31. december i stk. antallet af aktie i alt beholdning af aktier i T.DKK Bestyrelsen Flemming Bent Lindeløv 28.130 0 28.130 0,74% 8 . 4 9 5 Torben Hjort Friederichsen og (Torben Hjort Aps) 5.000 0 5.000 0,13% 1.510 Knud Aage Hjorth og (M+M Invest Aps) 2 7. 2 6 2 0 2 7. 2 6 2 0,72% 8 . 2 3 3 Marie Vinther Møller 3 3 7 0 3 3 7 0,01% 1 0 2 Direktion Mogens Vinther Møller og (Birketinget A/S) 847.269 75.000 922.259 24,31% 278.522 Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 89 32. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Der er ledelsen bekendt ikke indtruffet væsentlige begivenheder efter status- dagen, som har indﬂydelse på årsrapporten for 2022. 33. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 20. marts 2023 godkendt nær værende årsrapport 2022 til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Prime Ofﬁce A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalfor- samling 12. april 2023. Sell Speicher i Kiel købt i 2019, og opført i 2004. Ofﬁce Kamp i Lübeck, købt i 2008 og opført i 2006. 90 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information 34. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Anvendt regnskabspraksis er, ud over det i koncernregnskabets note 1 beskrevne, som beskrevet nedenfor. I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Minoritetsinteresser I koncernregnskabet indregnes dattervirksomhedernes regnskabsposter 100%. Den ikke kontrollerende interesses forholdsmæssige andel af dattervirksomhedernes resultat og egenkapital indgår henholdsvis i årets resultatopgørelse for koncernen og som en særskilt post under egenkapitalen. Grundlæggende forudsætning om fortsat drift Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen vurderet, hvorvidt det er velbegrundet, at going concern-forudsætningen lægges til grund. Bestyrelse, revisionsudvalg og direktion har konkluderet, at der ikke på regnskabsafslutningstidspunktet er faktorer, der giver anledning til tvivl om, hvorvidt koncernen og selskabet kan og vil fortsætte driften mindst frem til næste balancedag. Konklusionen er foretaget på baggrund af kendskab til koncernen og selskabet, de skønnede fremtidsudsigter og de identiﬁcerede usikkerheder og risici, der knytter sig hertil. Det anses således for rimeligt, sagligt og velbegrundet at lægge going concern-forudsætningen til grund for regnskabsaﬂæggelsen. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede eller nystiftede virksomheder indregnes i koncernregnskabet fra henholdsvis overtagelsestidspunktet og stiftelsestidspunktet. Overtagelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overtages. Solgte eller afviklede virksomheder indregnes i den konsoliderede totalindkomstopgørelse frem til henholdsvis afhændelses- og afviklingstidspunktet. Afhændelsestidspunktet er det tidspunkt, hvor kontrollen over virksomheden faktisk overgår til tredjemand. Ved køb af nye virksomheder, hvor koncernen opnår bestemmende indﬂydelse over den erhvervede virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte virksomheders identiﬁcerbare aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Langfristede aktiver, der overtages med salg for øje, måles dog til dagsværdi fratrukket forventede salgsomkostninger. Omstruktureringsomkostninger indregnes alene i overtagelsesbalancen, hvis de udgør en forpligtelse for den overtagne virksomhed. Der tages hensyn til skatteeffekten af de foretagne omvurderinger. Købsvederlaget for en virksomhed består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller ﬂere fremtidige begivenheder, indregnes disse til dagsværdien heraf på overtagelsestidspunktet. Omkostninger, der vedrører virksomhedsovertagelsen, indregnes i resultatet ved afholdelsen. Koncernregnskabet Koncernregnskabet omfatter Prime Ofﬁce A/S (moderselskabet) og de virksomheder (dattervirksomheder), som kontrolleres af moderselskabet. Moderselskabet anses for at have kontrol, når det i) har bestemmende indﬂydelse over de relevante aktiviteter i den pågældende virksomhed, ii) er eksponeret overfor eller har ret til et variabelt afkast fra investeringen, og iii) kan anvende sin bestemmende indﬂydelse til at påvirke det variable afkast. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Prime Ofﬁce A/S og dets dattervirksomheder. Koncernregnskabet udarbejdes ved at sammenlægge regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug ved konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med koncernens regnskabspraksis. Ved konsolideringen elimineres koncerninterne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 91 Positive forskelsbeløb (goodwill) mellem på den ene side købsvederlaget for den erhvervede virksomhed, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser og på den anden side dagsværdien af de overtagne aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser indregnes som et aktiv i immaterielle aktiver og testes minimum én gang årligt for værdiforringelse. Hvis den regnskabsmæssige værdi af aktivet overstiger dets genindvindingsværdi, nedskrives det til den lavere genindvindingsværdi. Ved negative forskelsbeløb (negativ goodwill) revurderes de opgjorte dagsværdier, det opgjorte købsvederlag for virksomheden, værdien af minoritetsinteresser i den overtagne virksomhed og dagsværdien af tidligere erhvervede kapitalinteresser. Hvis forskelsbeløbet fortsat er negativt, indregnes forskelsbeløbet som en indtægt i resultatet. Hvis der på overtagelsestidspunktet er usikkerhed om identiﬁkation eller måling af overtagne aktiver, forpligtelser eller eventualforpligtelser eller fastlæggelsen af købsvederlaget, sker første indregning på grundlag af foreløbigt opgjorte værdier. De foreløbigt opgjorte værdier kan reguleres, eller yderligere aktiver eller forpligtelser indregnes, indtil 12 måneder efter overtagelsen, hvis der er fremkommet ny information vedrørende forhold, der eksisterede på overtagelsestidspunktet, som ville have påvirket opgørelsen af værdierne på overtagelsestidspunktet, havde informationen været kendt. Efterfølgende ændringer i skøn over betingede købsvederlag indregnes som hovedregel direkte i resultatet. Dagsværdien for aﬂedte ﬁnansielle instrumenter opgøres på grundlag af observerbare markedsdata (se note 25 - dagsværdihierarki for ﬁnansielle instrumenter, der måles til dagsværdi i balancen). Ændring i dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien af et indregnet aktiv eller forpligtigelse, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Pengestrømssikring Ændringer i den del af dagsværdien af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, der er klassiﬁceret som og opfylder betingelserne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og som effektivt sikrer ændringer i fremtidige pengestrømme, indregnes i anden totalindkomst i en særskilt reserve for sikringstransaktioner under egenkapitalen, indtil de sikrede pengestrømme påvirker resultatet. På dette tidspunkt reklassiﬁceres gevinst eller tab vedrørende sådanne sikringstansaktioner fra anden totalindkomst og indregnes i samme regnskabspost som det sikrede. Hvis sikringsinstrumentet ikke længere opfylder kriterierne for regnskabsmæssig sikring, ophører sikringsforholdet fremadrettet. Den akkumulerede værdiændring indregnet i anden totalindkomst reklassiﬁceres til resultatopgørelsen, når de sikrede pengestrømme påvirker resultatet eller ikke længere er sandsynlig. Den del af værdireguleringen af et aﬂedt ﬁnansielt instrument, som ikke indgår i et sikringsforhold, præsenteres under ﬁnansielle poster. Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter Aﬂedte ﬁnansielle instrumenter indregnes ved første indregning på indgåelsesdagen til dagsværdi og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af aﬂedte ﬁnansielle instrumenter, som ikke opfylder betingelserne for behandling som sikringsinstrument, anses for handelsbeholdninger, hvor løbende dagsværdireguleringer indregnes i resultatopgørelsen under ﬁnansielle poster. 92 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Skat Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og i anden totalindkomst eller direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis i anden totalindkomst og direkte på egenkapitalen. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i henholdsvis den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv og afvikling af den enkelte forpligtigelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Udskudt skat beregnes ved anvendelse af skattesatser og -regler i de enkelte lande. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser indenfor samme juridiske skatteenhed. Udskudt skat, der opstår ved første indregning af et aktivkøb som ikke udgør virksomhedssammenslutning indregnes ikke. Efterfølgende korrektioner til værdien af aktivet, der eliminerer den initialt ikke indregnede udskudte skat, medfører ikke ændring af den udskudte skat. K/S Danske Immobilien er ikke et selvstændigt skattesubjekt, men skattemæssigt transparent. Skatten af Prime Ofﬁce A/S’ 59% ejerandel af K/S Danske Immobilien er derfor indregnet i regnskabet for moderselskabet og koncernen. Ledelsen i Prime Ofﬁce A/S har ikke kendskab til de øvrige kommanditisters skattemæssige forhold og der er i koncernregnskabet således ikke indregnet de skattemæssige konsekvenser for minoritetsandelen på 41% i K/S Danske Immobilien. TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Nettoomsætning Koncernens omsætning repræsenterer regnskabsårets periodiserede huslejeindtægter fra investeringsejendomme eksklusiv gennemfakturering. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Omsætningen opgøres eksklusiv moms. Driftsomkostninger Posten omkostninger indeholder omkostninger vedrørende drift af ejendommene, herunder vedligeholdelsesomkostninger samt administration af ejendommene. Viderefakturerede omkostninger til lejere, herunder varme, el mv. indregnes netto. Salgs- og administrationsomkostninger I salgs- administrationsomkostninger er indregnet omkostninger til ledelse og administration af koncernen, herunder ledelsens løn og omkostninger til revisor, advokat mv. Værdiregulering af koncernens investeringsejendomme Ændring i dagsværdien af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen på regnskabsposten for ”værdiregulering af koncernens investeringsejendomme”. Finansielle poster Finansielle indtægter og udgifter omfatter renteindtægter, -omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og -tab af værdipapirer og sikringsinstrumenter, gældsforpligtelser og transaktioner i fremmed valuta. Herudover medtages amortisering af ﬁnansielle gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og udgifter indregnes med de beløb, som vedrører regnskabsåret. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 93 Leasingkontrakter Et leasingaktiv og en leasingforpligtelse indregnes i balancen, når koncernen i henhold til en indgået leasingaftale vedrørende et speciﬁkt identiﬁcerbart aktiv får stillet leasingaktivet til rådighed i leasingperioden, og når koncernen opnår ret til stort set alle de økonomiske fordele fra brugen af det identiﬁcerede aktiv og retten til at bestemme over brugen af det identiﬁcerede aktiv. Leasingforpligtelser måles ved første indregning til nutidsværdien af de fremtidige leasingydelser tilbagediskonteret med en alternativ lånerente. Følgende leasingbetalinger indregnes som en del af leasingforpligtelsen: • Faste betalinger • Variable betalinger, som ændrer sig i takt med ændringer i et indeks eller en rente, baseret pågældende indeks eller rente. • Skyldige betalinger under en restværdigaranti. • Udnyttelsesprisen for købsoptioner, som ledelsen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Betalinger omfattet af en forlængelsesoption, som koncernen med høj sandsynlighed forventer at udnytte. • Bod relateret til en opsigelsesoption, medmindre koncernen med høj sansynlighed ikke forventer at udnytte optionen. Leasingforpligtelsen måles til amortiseret kostpris under den effektive rentes metode. Leasingforpligtelsen genberegnens, når der er ændringer i de underliggende kontraktuelle pengestømme fra ændringer i et indeks eller en rente, hvis der er ændringer i koncernens estimat af en restværdigaranti, eller hvis koncernen ændrer sin vurdering af, om en købs-, forlængelses- eller opsigelsesoption med rimelig sansynlighed forventes udnyttet. Leasingaktivet måles ved første indregning til kostpris, hvilket svarer til værdien af leasingforpligtelsen korrigeret for forudbetalt leasingbetalinger med tillæg af direkte relaterede omkostninger og estimerede omkostninger til nedrivning, istandsættelse eller lignende og fratrukket modtagne rabatter eller andre typer af incitamentsbetalinger fra leasinggiver. BALANCEN Investeringsejendomme Investeringsejendomme er investeringer i bolig-, kontor- og erhvervsejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast ved udlejning og kapitalgevinst ved videresalg. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. ﬁnansielle omkostninger på lån til ﬁnansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Måling ved første indregning foretages til kostpris, hvilket for en erhvervet investeringsejendom omfatter købspris, direkte relaterede erhvervelses- omkostninger, såsom advokat- og notaromkostninger, tinglysningsafgifter (Grunderwerbsteuer) og andre handelsomkostninger. Afholdte omkostninger, der tilfører investeringsejendommene nye eller forbedrede egenskaber, tillægges kostprisen som en forbedring. Omkostninger til reparation og vedligeholdelse indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår de afholdes. Investeringsejendommene måles efterfølgende til skønnet dagsværdi via en afkastmodel. Ændringer i investeringsejendommenes dagsværdi indregnes i resultatopgørelsen i det regnskabsår, hvor ændringen er opstået. Andre anlæg Andre anlæg, driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Andre anlæg, driftsmateriel og inventar afskrives lineært over aktivernes forventede brugstid, der udgør 5-10 år. 94 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Efterfølgende måles aktivet til kostpris fratrukket akkumulerede af- og nedskrivninger. leasingaktivet afskrives over den korteste af leasingperioden og leasingaktivets brugstid. Afskrivningerne indregnes lineært i resultatopgørelsen. Reserven kan elimineres ved underskud, realisation af kapitalandele eller ændring i regnskabsmæssige skøn. Reserven kan ikke indregnes med et negativt beløb. Reserve for valutakursreguleringer Reserve for valutakursreguleringer omfatter andel af valutakursdifferencer, opstået ved omregning af regnskaber for enheder med en anden funktionel valuta end danske kroner. Reserven opløses ved afhændelse af udenlandske enheder. Når kapitalandele i tilknyttede virksomheder, i modervirksomhedens regnskab er omfattet af bindingskravet i reserven for nettoopskrivning efter den indre værdis metode, vil valutakursreguleringer i stedet indgå i denne egenkapitalreserve. Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder i moderselskab Kapitalinteresser i tilknyttede virksomheder værdiansættes i moderselskabets regnskab efter indre værdis metode. Kapitalinteresser optages i balancen til den forholdsmæssige andel af deres indre værdi og moderselskabets andel af resultatet medtages på tilsvarende vis i resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender måles ved første indregning i balancen til dagsværdi og måles efterfølgende til amortiseret kostpris fratrukket individuel opgjort tabshensættelse. Reserve for sikringstransaktioner Reserve for sikringstransaktioner indeholder den akkumulerede nettoændring efter skat i dagsværdien af sikringstransaktioner, der opfylder kriterierne for sikring af fremtidige betalingsstrømme, og hvor den sikrede transaktion endnu ikke er realiseret. Reserven opløses, når den sikrede transaktion realiseres, hvis de sikrede pengestrømme ikke længere forventes realiseret, eller sikringsforholdet ikke længere er effektivt. Reserven repræsenterer ikke en selskabsretlig binding og kan derfor udgøre et negativt beløb. Likvide beholdninger Likvide beholdninger består af indestående på konti i pengeinstitutter. Periodeafgræsningsposter Periodeafgræsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte udgifter vedrørende efterfølgende regnskabsår mens periodeafgræsningsposter indregnet under passiver er modtagne beløb der først skal indregnes i efterfølgende regnskabsår. Begge periodeafgræsningsposter måles til kostpris. Kort-/langfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter indregnes ved låneoptagelsen til det modtagne provenu efter fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. I efterfølgende perioder måles de ﬁnansielle forpligtigelser til amortiseret kostpris, svarende til den kapitaliserede værdi ved anvendelse af den ”effektive rentes metode”, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i resultatopgørelsen over låneperioden. Egenkapital Egne aktier Anskaffelses- og afståelsessummer for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. Andre gældsforpligtigelser, som omfatter gæld til leverandører, anden gæld mv., måles til amortiseret kostpris, hvilket for korte og uforrentede gældsforpligtelser normalt svarer til den nominelle værdi. Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode Reserve for nettoopskrivning efter indre værdi omfatter nettoopskrivning af kapitalandele i tilknyttede virksomheder, associerede virksomheder og kapitalinteresser i forhold til kostpris. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 95 Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen viser koncernens pengestrømme for året. Opgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likvider ved regnskabsårets begyndelse og slutning. Driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af koncernens hovedaktiviteter og af andre aktiviteter, der ikke er henført til investerings- eller ﬁnansieringsaktiviteter. Investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af køb af investeringsejendomme og ejendomsselskaber samt andre investeringer, der ikke indgår som likvider. Finansieringsaktivitet Pengestrømme fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter betalinger aﬂedt af ændringer i størrelsen eller sammensætningen af koncernens egenkapital og gæld. Langfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder immaterielle og materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmenterne omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder tilgodehavender fra udlejning, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger. Forpligtelser tilknyttet segmenterne omfatter de forpligtelser, der er aﬂedt af driften i segmentet, herunder gæld til leverandører af varer og tjenesteydelser, hensatte forpligtelser og anden gæld. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i anden valuta end den enkelte virksomheds funktionelle valuta omregnes ved første indregning til transaktionsdagens kurs. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens valutakurs. Valutakursdifferencer, der opstår mellem transaktionsdagen og henholdsvis betalingsdagen og balancedagen, indregnes i resultatet som ﬁnansielle poster. Ikke-monetære aktiver, der er købt i fremmed valuta og måles med udgangspunkt i historiske kostpriser, omregnes til transaktionsdagens kurs. Ikke-monetære poster, som omvurderes til dagsværdi, omregnes ved brug af valutakursen på omvurderingstidspunktet. Ved indregning i koncernregnskabet af virksomheder, der aﬂægger regnskab i en anden funktionel valuta end danske kroner (DKK), omregnes resultatopgørelserne til gennemsnitlige valutakurser for året, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunkterne. I sidstnævnte tilfælde anvendes de faktiske valutakurser. Balanceposterne omregnes til balancedagens valutakurser. Valutakursdifferencer, der opstår ved omregning af virksomheders balanceposter ved årets begyndelse til balancedagens valutakurser og ved omregning af resultatopgørelser fra gennemsnitskurser til balancedagens valutakurser, indregnes i anden totalindkomst. Tilsvarende indregnes valutakursdifferencer, der er opstået som følge af ændringer, som er foretaget direkte i den udenlandske virksomheds egenkapital, også i anden totalindkomst. Segmentoplysninger Segmentoplysningerne er udarbejdet i overensstemmelse med koncernens anvendte regnskabspraksis og følger koncernens interne ledelsesrapportering. I deﬁnitionen af segmentoplysninger er koncernens selskabsopbygning valgt som grundlag og dækker over koncernselskaber. Boliger er primært K/S Danske Immobilien. Kontorer er koncernens kontorselskaber. Erhverv og bolig er MC Property Fund Hamburg GmbH. Segmentindtægter og -omkostninger samt segmentaktiver og -forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, og de poster, der kan fordeles på de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. De ikke fordelte poster vedrører primært aktiver og forpligtelser samt indtægter og omkostninger, der er forbundet med koncernens administrative funktioner, investeringsaktiviteter, indkomstskatter o.l. 96 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information Resultatopgørelsens poster omregnes til gennemsnitlige valutakurser for månederne, medmindre disse afviger væsentligt fra de faktiske valutakurser på transaktionstidspunktet, bortset fra poster aﬂedt af ikke-monetære aktiver og forpligtelser, der omregnes til historiske kurser gældende for de pågældende ikke- monetære aktiver og forpligtelser. Erlanweg i Slesvig, renovering af altaner. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 97 DEFINITION AF NØGLETAL FOR KONCERNEN Resultat før skat (DKK) x 100 Forrentning af egenkapitalen før skat: Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Årets resultat (DKK) x 100 Forrentning af egenkapitalen efter skat: Gennemsnitlig egenkapital (DKK) Egenkapital ultimo (DKK) x 100 Soliditetsgrad (pct.): Samlede aktiver (DKK) Resultat før kurs- og værdireguleringer Return on invested capital (ROIC): Dagsværdi investeringsejendomme Gæld til kreditinstitutter Loan to value (LTV): Dagsværdi investeringsejendomme Resultat af primær drift Interest coverage (ICR): Finansielle omkostninger Årets resultat (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer Resultat pr. aktie (EPS): Gns. antal aktie (stk) Pengestrømmme vedrørende primær drift Pengestrømme fra driftsaktiviteter pr. aktie, DKK: Antal aktier ultimo periode, stk Markedsværdi (T.DKK): Antal aktier i alt (stk.) x Børskurs (DKK) Egenkapital tilhørende moderselskabts aktionærer (DKK) Indre værdi pr. aktie (DKK): Antal aktie (stk) Markedsværdi pr. aktie (DKK) Price Earnings (PE): Resultat pr. aktie EPS (DKK) (Antal aktier - antal egne aktier) x Børskurs (DKK) Kurs/indre værdi (DKK): Egenkapital (DKK) tilhørende moderselskabets aktionærer EBIT (DKK) (resultat af primær drift) EBIT pr. aktie (DKK): Antal aktie (stk) Udbytte (DKK) Udbytte pr. aktie (DPS): Antal aktie (stk) Antal udlejede m2 Udlejningsgrad (pct.): Antal m2 Vekslekurs DKK / €: 7,4365 98 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information DET ER IKKE LIGEGYLDIGT HVOR DU INVESTERER DINE PENGE En investering i en børsnoteret ejendomsaktie med en obligations egenskaber og en markant vækst Aktiver for ca. 3,4 mia. DKK investeret i tyske ejendomme HER ER TRE GODE GRUNDE TIL AT INVESTERE En investering i mange aktivklasser samtidig: En investering med følgende karakteristika: En investering med 15 års dokumenterede resultater Børsnoteret den 10.7.2008 En spredning på ejendomssegmenter – boliger, kontorer og erhverv En børsnoteret aktieinvestering En obligationsinvestering En ejendomsinvestering En vækstinvestering Aktiekursudvikling i 2022 -22%. En spredning på større tyske byer – Hamborg, Kiel og Lübeck Aktiekursudvikling årligt i 5 år 93,7% svarende til 14,17% årligt. Aktiekursudvikling årligt i 10 år 398,3% svarende til 17,5% årligt. En stigende omsætning og indtjening En spredning i Europas største og stærkeste økonomi En lav risiko målt på alle teoretiske risikoparametre Ingen resultathonorar En inﬂationssikret investering Egenkapital i 2008 100 mio. DKK Egenkapital i 2022 1.959,2 mio. DKK. 0,15% i administrationshonorar, der er markedets laveste Soliditet 51,6% Minimumsinvestering 1 aktie der pr. 31.12.2022 koster 234 DKK. Gældsprocent realkredit/vurdering af ejendomme 42,5%. Med ca. 188 mio. DKK i huslejeindtægter, hvoraf en stor del stammer fra boliger og kontorejendomme er indtægten lige så stabil som en realkreditobligation. Huslejeindtægterne følger inﬂationen og vækst og her med en værdisikring af indtægterne der svarer til en indeksobligation. Læs mere på www.primeofﬁce.dk og læs vores seneste årsregnskab og delårsrapport. Indtjening er stabil og risikonøgletal svarer snarere til en obligation end til en aktie. Shareholder Information Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 99 Bestyrelsen i Prime Ofﬁce A/S Fra højre Flemming Lindeløv, Torben Hjort, Marie Møller, Mogens Møller, Knud Hjorth Prime Ofﬁce A/S Sønder Allé 6, 2. Sal DK-8000 Aarhus C CVR. nr. 3055 8642 Telefon (+45) 8733 8989 Kontaktperson Mogens Vinther Møller Adm. direktør Telefon (+45) 8733 8989 Mobil (+45) 4074 2429 www.primeofﬁce.dk info@primeofﬁce.dk 100 Prime Ofﬁce Årsrapport 2022 Shareholder Information

AI Terminal

More from Prime Office

Talk to a Data Expert