Annual Report • Feb 21, 2024
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
ÅRSRAPPORT 2023 JEUDAN A/S
I 2023 havde Jeudan eksisteret i 125 år. Det hele startede i 1898, hvor håndværker Carl Udsen lagde Jeudans allerførste byggesten i Valby. I dag ejer Koncernen omkring 1 mio. kvadratmeter, hvoraf et stort antal er fredede ejendomme.
Kærligheden til København er som en rød tråd gennem hele Jeudans forretningsmodel. De store, klassiske, historiske ejendomme, det smukke lysindfald og alle de snørklede og forunderlige detaljer, som fortæller om levet liv og gamle tider – og som Jeudans håndværkere nænsomt plejer og bevarer, så ejendommene altid emmer af både kvalitet og historie.
Alle disse ejendomme – og kunderne i ejendommene – genererer også fornuftig indtjening til Jeudan, hvor udlejningsprocenten ved årsskiftet udgør 97. Jeudan kan derfor i dag fremlægge en tilfredsstillende fremgang i indtjeningen og et driftsresultat (EBIT) på DKK 1.094 mio., svarende til en vækst på 11 %. Resultatet er en videreførelse af tidligere års tilfredsstillende driftsresultater, hvor de seneste to år har budt på en vækst i EBIT på 25 %.
Driftsresultatet bekræfter, at forretningsmodellen med kærligheden til København er velfungerende. Fokus er rettet mod ejendomsinvesteringer i København og på Frederiksberg, god og nærværende betjening af eksisterende og nye kunder, og en finansieringsstrategi med renteaftaler i gennemsnitligt ca. 10 år på 70-90 % af finansieringen, der består af realkreditlån med lang løbetid. Alt sammen elementer, der medfører en fornuftig driftsøkonomi.
Som børsnoteret virksomhed har Jeudan en naturlig forpligtelse til at drive en sund og profitabel forretning, noget der kun kan ske i samarbejde med Koncernens mange kunder. Derfor står kunderne højt på agendaen, og der er et stort fokus på at møde deres behov med relevante services som f.eks. indretning, design og rengøringsservice. Kunderne tilbydes også fleksible vilkår på lejekontrakter, så de ikke skal bekymre sig om lange bindingsperioder, men nemt kan skalere op eller ned i takt med deres virksomhedsudvikling. Jeudans services og fleksible vilkår bliver mødt med stor interesse og opfattes som stærke konkurrenceparametre.
Jeudans kerneværdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed ligger som en rettesnor for alles daglige virke. Fra håndværkernes respekt for bevaringen af de historiske ejendomme til imødekommende medarbejdere i den anden ende af telefonen, når kunderne ringer ind. Værdierne er også tydelige i Jeudans samfundsgavnlige aktiviteter som Koncernens direkte og indirekte bidrag til samfundet, hovedaktionærernes fonde og Jeudans partnerskabsaftaler med Foreningen Skyggebørn, BørneRiget Fonden, Velkommen Hjem, Real Care og Interforce. Samfundsansvaret er en grundsten i Jeudans kultur og noget, der betyder meget for Jeudans medarbejdere.
Der kan læses meget mere om aktiviteterne på de ikke-finansielle områder af forretningen i Jeudans ansvarlighedsrapport for 2023. Det er fjerde gang, Jeudan udgiver en særskilt ansvarlighedsrapport, og den rummer en grundig gennemgang af vores indsatser for at skabe et grønnere, stærkere og endnu mere ansvarligt Jeudan. Med indgangen til 2024 trådte et nyt EU-direktiv i kraft, som stiller omfattende krav til alle børsnoterede virksomheders afrapportering på årets ikkefinansielle resultater. Fremadrettet vil det betyde, at bl.a. virksomhedernes samlede CO₂-aftryk får en status på linje med de finansielle regnskabsoplysninger.
I Jeudan er vi godt stillet i forhold til de nye krav, bl.a. takket være et stort pilotprojekt fra 2022, som danner grundlaget for den data, vi skal bruge til rapporteringen. Uden data af høj kvalitet kan Jeudan ikke rapportere retvisende, så det er afgørende, at datagrundlaget er på plads. I ansvarlighedsrapporten kan der også læses om en ny intern uddannelse i Jeudan, om arbejdet med unge under uddannelse, årets resultater på konverteringen til elbiler hvor 83 % af Jeudans samlede bilflåde nu er elbiler og om en stor vinduesrenovering i en historisk vigtig bygning på Gammel Mønt. Rapporten er tilgængelig på jeudan.dk.
Jeudans regnskab for 2023 viser en tilfredsstillende driftsindtjening med en vækst på 11 %, en robust balance og finansieringsstruktur og et fornuftigt likviditetsberedskab. Et stigende renteniveau i de korte renter, der alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på 25 %, medførte et fald i resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), der endte på DKK 664 mio. Negative reguleringer af de finansielle gældsforpligtelser som følge af et fald i de mellemlange renter sidst på året og et mindre fald i ejendomsværdierne som følge af udviklingen på de finansielle markeder og ejendomsmarkedet medfører et resultat efter skat på DKK -828 mio. Det akkumulerede resultat efter skat i en 3-årig periode fra 2021 til 2023 udgør i alt knap DKK 5 mia.
Jeudan-aktien faldt med 4,6 % i 2023, men set over de seneste 10 år har afkastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på næsten 9 % p.a. Aktiernes markedsværdi udgjorde ved årsskiftet DKK 12,7 mia.
På baggrund af driftsresultatet for 2023 indstiller bestyrelsen til generalforsamlingen, at Jeudan fastholder sidste års udbytte på DKK 3 pr. aktie, svarende til en udlodning på 25 % af resultat før kurs- og værdireguleringer.
For 2024 vil Jeudan fortsætte den kundefokuserede strategi og kærligheden til København, og der forventes et resultat før renter (EBIT) i niveauet DKK 1.050-1.150 mio. Jeudan vil fastholde finansieringsstrategien med fast rente på 70-90 % af gælden i gennemsnitligt min. 7,5 år.
Der er løbet meget vand i åen, siden dengang Jeudan bestod af tre håndværkere i Valby, og der sendes en kærlig tanke til Carl Udsen med tak for de første 125 år.
Ledelsen og Jeudans mere end 600 dygtige medarbejdere ser frem til et fortsat godt samarbejde med alle kunder, samarbejdspartnere, myndigheder og finansielle partnere, og med aktionærernes opbakning vil vi i Jeudan gøre os umage for at fortsætte den gode linje i de kommende år.
Niels Jacobsen Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør
| Resultatopgørelse | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nettoomsætning | DKK mio. | 1.295 | 1.268 | 1.438 | 1.570 | 1.717 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 953 | 959 | 1.023 | 1.147 | 1.268 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | DKK mio. | 836 | 834 | 876 | 990 | 1.094 |
| Finansielle nettoomkostninger | DKK mio. | -107 | -101 | -108 | -174 | -430 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | DKK mio. | 729 | 733 | 768 | 815 | 664 |
| Kurs- og værdireguleringer | DKK mio. | 351 | -155 | 2.248 | 3.497 | -1.727 |
| Resultat før skat | DKK mio. | 1.080 | 578 | 3.016 | 4.313 | -1.063 |
| Årets resultat | DKK mio. | 842 | 451 | 2.352 | 3.359 | -828 |
| Balance | ||||||
| Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter | DKK mio. | 26.362 | 28.299 | 31.012 | 34.811 | 34.527 |
| Aktiver i alt | DKK mio. | 26.702 | 28.638 | 31.369 | 37.063 | 36.595 |
| Egenkapital i alt | DKK mio. | 7.416 | 7.863 | 10.079 | 13.308 | 12.312 |
| Forpligtelser i alt | DKK mio. | 19.286 | 20.775 | 21.290 | 23.756 | 24.283 |
| Pengestrømme | ||||||
| Driftsaktiviteter | DKK mio. | 683 | 891 | 683 | 678 | 124 |
| Investeringsaktiviteter | DKK mio. | -1.175 | -1.589 | -941 | -2.052 | -570 |
| Finansieringsaktiviteter | DKK mio. | 586 | 913 | 167 | 1.386 | 460 |
| I alt | DKK mio. | 94 | 215 | -90 | 12 | 14 |
Nettoomsætning og bruttomargin
| Regnskabsrelaterede nøgletal | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital | % | 10,4 | 9,6 | 8,6 | 7,0 | 5,2 |
| Forrentning af egenkapital (ROE) | % | 12,0 | 5,9 | 26,4 | 28,9 | -6,5 |
| Egenkapitalandel | % | 27,8 | 27,5 | 32,1 | 35,9 | 33,6 |
| Rentedækning | X | 7,52 | 7,49 | 7,51 | 5,49 | 2,50 |
| Bruttoresultat / nettoomsætning | % | 73,6 | 75,6 | 71,1 | 73,1 | 73,9 |
| Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning | % | 9,0 | 9,8 | 10,2 | 10,0 | 10,1 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning | % | 64,6 | 65,8 | 60,9 | 63,0 | 63,7 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning | % | 56,3 | 57,8 | 53,4 | 51,9 | 38,7 |
| Resultat før skat / nettoomsætning | % | 83,4 | 45,6 | 209,8 | 274,6 | -61,9 |
| Årets resultat / nettoomsætning | % | 65,0 | 35,6 | 163,6 | 213,9 | -48,2 |
| Investering i materielle anlægsaktiver | DKK mio. | 1.476 | 1.579 | 1.197 | 3.492 | 638 |
| Aktierelaterede nøgletal * | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Aktiepris 31.12 (P) | DKK | 252 | 248 | 275 | 240 | 229 |
| Indre værdi pr. aktie (BV) | DKK | 134 | ||||
| 142 | 182 | 240 | 222 | |||
| Kurs/indre værdi (P/BV) | X | 1,88 | 1,75 | 1,51 | 1,00 | 1,03 |
| EBIT pr. aktie | DKK | 15,1 | 15,1 | 15,8 | 17,9 | 19,8 |
| EBVAT pr. aktie | DKK | 13,2 | 13,2 | 13,9 | 14,7 | 12,0 |
| Resultat pr. aktie (EPS) | DKK | 15,2 | 8,1 | 42,4 | 60,6 | -15,0 |
| Price earnings (PE) | X | 16,6 | 30,5 | 6,5 | 4,0 | -15,3 |
| Pengestrøm pr. aktie (CFPS) Antal aktier ultimo |
DKK 1.000 |
12,3 55.432 |
16,1 55.432 |
12,3 55.432 |
12,2 55.432 |
2,2 55.432 |
| Udbytte pr. aktie (DPS) | DKK | 0,0 | 2,4 | 2,4 | 3,0 | 3,0 |
* Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5
Omsætning og bruttoresultat for 2019-2022 er korrigeret for intern omsætning
Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis.
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) blev DKK 1.094 mio. – en stigning på 11 %. Over de seneste 2 år er EBIT øget med 25 %. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde efter et stigende renteniveau DKK 664 mio. De opnåede resultater ligger inden for de udmeldte forventninger om et resultat før finansielle omkostninger (EBIT) i niveauet DKK 1.050-1.125 mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK 650-700 mio.
Jeudan har reklassificeret den interne omsætning fra Projekt & Service. Jeudans samlede koncernbruttoomsætning kommer fra segmenterne Investeringsejendomme, DKK 1.540 mio. i 2023, og Projekt & Service, DKK 703 mio. i 2023. Den samlede bruttoomsætning før eliminering udgør således i 2023 DKK 2.243 mio. En del af omsætningen i Projekt & Service elimineres i koncernregnskabet for at nå frem til koncernens nettoomsætning.
Før reklassifikationen udgjorde nettoomsætningen i Koncernen DKK 2.024 mio. og dermed en indfrielse af de udmeldte forventninger om en omsætning i niveauet DKK 2 mia. Reklassifikationen betyder, at elimineringen øges med yderligere DKK 307 mio., og at Koncernens nettoomsætning således udgør DKK 1.717 mio. i stedet for DKK 2.024 mio. Reklassifikationen i 2023 påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle omkostninger (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), resultat før og efter skat og egenkapital. Endvidere henvises til yderligere omtale i note 1.
Bestyrelsen betragter de opnåede resultater som tilfredsstillende.
Efter negative værdireguleringer af såvel gælden og renteaftaler grundet det stigende renteniveau som ejendomsporteføljen realiserede Jeudan et resultat efter skat på DKK -828 mio. Det akkumulerede resultat efter skat over en 3-årig periode fra 2021 til 2023 udgør i alt knap DKK 5 mia.
Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK 1.540 mio. mod DKK 1.419 mio. i 2022, svarende til en vækst på 9 %. Væksten kan blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje, pristalsregulering af lejen samt nyinvesteringer i 2022.
Trods en vækst i forretningsomfanget er ejendommenes driftsomkostninger fastholdt på niveauet for året før og steg alene med 1 % til DKK 318 mio.
Bruttoresultatet udgjorde herefter DKK 1.222 mio. mod DKK 1.106 mio. i 2022, svarende til en vækst på 11 %. Bruttomarginen blev 79,4 % mod 77,9 % i 2022, hvilket er det højeste niveau de seneste fem år.
Aktivitetsniveauet i Projekt & Service var, som ventet, lavere end 2022, og omsætningen udgjorde DKK 703 mio. mod DKK 874 mio. året før, svarende til et fald på 20 %.
Drifts- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK 622 mio. mod DKK 795 mio. i 2022, svarende til et fald på 22 % og kan henføres til en bedre udnyttelse af egen kapacitet og et lavere forbrug af eksterne leverandører med en lavere margin.
Bruttoresultatet blev herefter DKK 81 mio. i 2023 mod DKK 79 mio. i 2022. Bruttomarginen blev 11,5 % mod 9,0 % i 2022 og dermed over det gennemsnitlige niveau de seneste fem år.
Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK 20 mio. mod DKK 22 mio. i 2022. Koncernens administrationsomkostninger udgjorde DKK 154 mio. mod DKK 136 mio. i 2022. Den samlede omkostningsstigning kan henføres til nyinvesteringerne i 2022 samt øgede udgifter til IT-, compliance- og udviklingsomkostninger.
Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde herefter DKK 1.094 mio. mod DKK 990 mio. året før, svarende til en vækst på 11 %. Over de seneste to år er EBIT øget med DKK 218 mio., svarende til en vækst på 25 %.
EBIT pr. aktie blev DKK 19,8 mod DKK 17,9 for 2022.
| Nøgletal - Investeringsejendomme | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Omsætning | DKK mio. | 1.193 | 1.215 | 1.258 | 1.419 | 1.540 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 934 | 937 | 967 | 1.106 | 1.222 |
| Bruttomargin | % | 78,3 | 77,1 | 76,8 | 77,9 | 79,4 |
| Udvikling omsætning | % | 2,0 | 1,8 | 3,6 | 12,7 | 8,5 |
| Udvikling bruttoresultat | % | 1,5 | 0,4 | 3,2 | 14,4 | 10,5 |
| Nøgletal - Projekt & Service | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Omsætning | DKK mio. | 553 | 552 | 773 | 874 | 703 |
| Bruttoresultat | DKK mio. | 42 | 52 | 89 | 79 | 81 |
| Bruttomargin | % | 7,6 | 9,5 | 11,5 | 9,0 | 11,5 |
| Udvikling omsætning | % | -6,4 | -0,2 | 40,1 | 13,1 | -19,6 |
| Udvikling bruttoresultat | % | -2,4 | 24,0 | 69,5 | -11,0 | 2,5 |
De finansielle poster (netto) udgjorde DKK -430 mio. mod DKK -174 mio. i 2022. Stigningen kan henføres til det stigende aktivitetsniveau i 2022, det stigende renteniveau i 2. halvår 2022 samt et stigende renteniveau i de korte renter i løbet af 2023. Jeudan har sikret renten på ca. 74 % af realkreditfinansieringen med en løbetid på ca. 10 år. Hermed er det de resterende ca. 26 % i de korte renter, der som ventet er påvirket af det stigende renteniveau.
Den samlede rentebærende gæld udgjorde ultimo december 2023 DKK 20,9 mia. mod DKK 19,6 mia. ultimo december 2022.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde herefter DKK 664 mio. mod DKK 815 mio. i 2022.
Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK 12,0 mod DKK 14,7 året før.
I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 5,2 % mod 7,0 % i 2022.
Jeudans ejendomme måles (værdiansættes) til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen.
Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangspunkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansættelse af Jeudans ejendomsportefølje.
To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til 1,1 % af Koncernens samlede ejendomsværdier (2022: 1,1 %).
Jeudan har i en længere årrække anvendt afkastmodellen med samme hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber.
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er væsentligt lavere end markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energiudgifter m.m.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² årligt (2022: DKK 30 pr. m²). På erhvervslejemål hensættes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2022: DKK 130 pr. m²).
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2 % af lejeindtægterne (2022: 2 %).
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en længere årrække – også i 2023 – har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer.
Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi udgøres af deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens §§ 117 og 119.
Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.
Værdiansættelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK -798 mio. (2022: DKK 495 mio.), svarende til 2,4 % af den bogførte værdi af ejendommene. De akkumulerede værdireguleringer i en 3-årig periode fra 2021 til 2023 udgør ca. DKK 1,5 mia.
Velbeliggende ejendomme i Indre by betragtes generelt – også i en periode med økonomisk usikkerhed – fortsat som en god investering. Dette kombineret med umiddelbart kapitalstærke ejere, medfører aktuelt et meget lavt udbud. Markedsudviklingen og aktuelle afkastkrav baseret på gennemførte transaktioner er således svært tilgængeligt. Markedsindikationer fra flere større erhvervsmæglere i København samt øvrige markedstendenser tyder på et generelt svagt stigende afkastniveau.
Jeudans konstante fokus på udvikling af driften, det løbende arbejde med udlejning og istandsættelse af Koncernens ejendomme samt markedsudviklingen har medført forbedringer i ejendommenes nettoresultater med netto ca. DKK 75 mio., der har medført positive værdireguleringer på DKK 1.743 mio. Forhøjelse af afkastkravet på 158 ejendomme og reduktion af afkastkravet på 2 ejendomme har samlet medført en negativ værdiregulering på DKK 2.098 mio. Herudover påvirker øgede reservationer vedrørende igangværende og planlagte ombygninger med DKK 443 mio. De samlede reservationer udgør ultimo 2023 ca. DKK 2,8 mia. mod ca. DKK 2,5 mia. ultimo 2022.
Jeudans ejendomsportefølje pr. 31. december 2023 har herefter en bogført værdi på DKK 34,1 mia. (2022: DKK 34,3 mia.) og et gennemsnitligt afkast på 4,4 % p.a. (2022: 4,1 % p.a.), svarende til DKK 34.834 pr. m² (2022: DKK 34.665 pr. m²), og den gennemsnitlige erhvervsleje udgør DKK 1.754 pr. m² (2022: DKK 1.649 pr. m²).
I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative afkastprocenter (side 19 og lejeniveauer side 24).
Gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder finansielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renterisiko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen.
Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres derfor med langfristede lån med fast rente i en længere periode.
Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved renteaftaler med forskellige løbetider, der sikrer en hensigtsmæssig risikospredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaftaler udgør ca. 10 år.
Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af
finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder.
Et stigende renteniveau i de mellemlange renter frem til oktober 2023 blev afløst af et fald de sidste to måneder på ca. 80 basispunkter. Dette medførte en negativ dagsværdiregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 920 mio. (2022: gevinst DKK 3.025 mio.).
Jeudan har afholdt stempel- og låneomkostninger ved optagelse af nye realkreditlån m.m. på DKK 9 mio. (2022: DKK 17 mio.), hvorefter det samlede tab på de finansielle gældsforpligtelser blev DKK 929 mio. (2022: gevinst DKK 3.008 mio.). De akkumulerede værdireguleringer af gælden i en 3-årig periode fra 2021 til 2023 udgør en gevinst på ca. DKK 2,6 mia.
Resultat før skat udgjorde herefter DKK -1.063 mio. mod DKK 4.313 mio. i 2022, og årets resultat blev DKK -828 mio. mod DKK 3.359 mio. i 2022. Årets resultat set over en 3-årig periode fra 2021 til 2023 udgør i alt knap DKK 5 mia.
Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK 34.527 mio. pr. 31. december 2023 mod DKK 34.811 mio. ultimo 2022. Faldet kan henføres til årets værdireguleringer samt salg af Herstedvang 7, Glostrup, for DKK 35 mio., der delvist modsvares af forbedringer på ejendommene.
Finansielle aktiver udgjorde DKK 1.371 mio. mod DKK 2.101 mio. ultimo 2022. Posten kan henføres til den positive værdi af afledte finansielle instrumenter, der består af positive kursreguleringer af renteaftaler siden indgåelsen som følge af stigende renter og en nedbragt værdi af kurstab, der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler.
Jeudans egenkapital udgjorde DKK 12.312 mio. ultimo 2023 mod DKK 13.308 mio. ultimo 2022. Ændringen kan henføres til årets resultat, udbetalt udbytte for regnskabsåret 2022 med DKK 166 mio. samt ændringer i beholdningen af egne aktier til dækning af medarbejderaktieordninger.
Bredgade 33-35, København K
Egenkapitalandelen udgjorde herefter 33,6 % ultimo 2023 mod 35,9 % ultimo 2022.
De langfristede forpligtelser udgjorde DKK 23.134 mio. ultimo 2023 mod DKK 22.092 mio. ultimo 2022. Stigningen kan henføres til optagelse af realkreditbelåning i ejendomsporteføljen. Modsatrettet virker et fald i udskudt skat som følge af faldet i ejendomsværdierne. De finansielle gældsforpligtelser andrager DKK 20,9 mia. mod DKK 19,6 mia. ultimo 2022.
De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK 1.148 mio. ultimo 2023 mod DKK 1.663 mio. ultimo 2022. Faldet kan primært henføres til betalt selskabsskat med DKK 551 mio.
Likviditetspåvirkningen fra de løbende driftsaktiviteter udgjorde DKK 120 mio. (2022: DKK 730 mio.). Ændringen kan primært henføres til føromtalte betalt selskabsskat for 2022 på DKK 551 mio. Efter ændringer i driftskapitalen udgjorde likviditetspåvirkningen DKK 124 mio. (2022: DKK 678 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i 2023 primært kan henføres til igangværende projekter og forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK -570 mio. (2022: DKK -2.052 mio.).
Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK 460 mio. (2022: DKK 1.386.). Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til nettooptagelse af realkreditlån i ejendomme. Modsatrettet virker afdrag på gælden og udbetaling af aktieudbytte.
Herefter udgjorde de samlede pengestrømme DKK 14 mio. (2022: DKK 12 mio.).
Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsrettigheder) udgjorde DKK 1.480 mio. pr. 31. december 2023 (ultimo 2022: DKK 1.269 mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK 650 mio., der kan realiseres indenfor kort frist.
Koncernomsætningen udgjorde i fjerde kvartal 2023 DKK 428 mio. mod DKK 394 mio. for samme periode sidste år. Udviklingen dækker over højere genudlejningsleje samt generelle lejereguleringer i segment Investeringsejendomme. Modsatrettet virker en planlagt nedgang i aktivitetsniveauet i segment Projekt & Service.
Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK 269 mio. mod DKK 254 mio., svarende til en vækst på 6 %. Væksten kan henføres til Investeringsejendomme, der delvist modsvares af et fald i Projekt & Service.
Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde, som følge af de stigende renteomkostninger, DKK 151 mio. mod DKK 197 mio., svarende til et fald på 23 %.
Gevinst/tab ejendomme blev, som følge af nedskrivning af ejendomsværdierne, DKK -266 mio. mod DKK 85 mio.
Et faldende renteniveau i de mellemlange renter i de sidste to måneder af 2023 medførte en negativ regulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK 999 mio. mod en negativ regulering på DKK 130 mio.
Resultat før skat blev DKK -1.114 mio. mod DKK 152 mio.
De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også dækkende for Selskabet, bortset fra "Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber", der udgjorde DKK -71 mio. (2022: DKK 40 mio.).
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives den til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i 2023 realiseret et underskud på DKK 68 mio., hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover har Jeudan XII ApS i 2023 realiseret et underskud på DKK 4 mio., som medfører, at kostprisen overstiger genindvindingsværdien med DKK 3 mio.
Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan XII ApS nedskrevet med i alt DKK 71 mio. i 2023.
Moderselskabets egenkapital pr. 31. december 2023 udgjorde DKK 6.987 mio. (2022: DKK 7.932 mio.).
Der er ikke siden udgangen af 2023 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens og Moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling.
Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede ejendomme i København og på Frederiksberg med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening.
På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes en nettoomsætning i niveauet DKK 1,7 mia. (2023: DKK 1,7 mia.).
Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveauet DKK 1.050-1.150 mio. (2023: DKK 1.094 mio.)
Jeudans finansiering er langsigtet, og Jeudan tilstræber en renteafdækning på 70-90 % af de finansielle gældsforpligtelser med en gennemsnitlig løbetid på mere end 7,5 år, hvorved ændringer i den korte rente alene påvirker 10-30 % af de finansielle gældsforpligtelser og dermed resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Primo 2024 er renten på ca. 74 % af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på ca. 10 år.
Jeudan vil fortsætte bestræbelserne på at øge ejendommenes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af driften. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forpligtelser – positive som negative – som følge af udviklingen i priserne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder.
De beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfaktorer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen og Mellemøsten, leje- og serviceindtægterne, omkostninger til drift og vedligeholdelse samt inflations- og renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsnittet om risikofaktorer i nærværende årsrapport.
Jeudan arbejder målrettet med at identificere og håndtere de væsentligste risici knyttet til Jeudans aktiviteter. De væsentligste risici knytter sig til nedenstående overordnede kategorier, som gennemgås mere detaljeret på de efterfølgende sider.
Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige. Disse gennemgås derfor ikke yderligere.
I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen forløber efter en fastlagt plan med henblik på, at relevante risikoområder bliver nøje gennemgået og drøftet på et revisions- og risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en efterfølgende behandling på det kommende bestyrelsesmøde.
Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dette arbejde identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse risikoområder i den årlige interne risikorapport, som behandles i revisions- og risikoudvalget samt bestyrelsen.
I henhold til regnskabsvejledning IAS 40 værdiansætter Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og eventuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsatte afkastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsætter afkastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra følgende forhold;
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m² ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 %-point. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 %-point vil ejendommenes dagsværdi falde Ejendomsporteføljen - ændringer af afkastprocent
| Vægtet afkast- procent |
Ændring dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi (DKK mio.) |
Dagsværdi pr. m2 (DKK) |
Egenkapital (DKK mio.) |
Indre værdi pr. aktie (DKK) |
Egenkapital andel |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Årsregnskab Investeringsejendomme Igangværende projekter |
33.880 | ||||||
| investeringsejendomme | 444 | ||||||
| I alt | 4,39 % | 34.324 | 34.963 | 12.312 | 222 | 33,6 % | |
| Afkastprocent stiger: | |||||||
| Stiger med 0,25 %-point | 4,64 % | -1.808 | 32.516 | 33.232 | 10.902 | 197 | 31,3 % |
| Stiger med 0,50 %-point | 4,89 % | -3.539 | 30.785 | 31.463 | 9.552 | 172 | 28,9 % |
| Stiger med 0,75 %-point | 5,14 % | -4.998 | 29.326 | 29.972 | 8.414 | 152 | 26,6 % |
| Stiger med 1,00 %-point | 5,39 % | -6.322 | 28.002 | 28.619 | 7.381 | 133 | 24,4 % |
| Afkastprocent falder: | |||||||
| Falder med 0,25 %-point | 4,14 % | 1.894 | 36.218 | 37.017 | 13.790 | 249 | 35,8 % |
| Falder med 0,50 %-point | 3,89 % | 4.171 | 38.495 | 39.344 | 15.566 | 281 | 38,2 % |
| Falder med 0,75 %-point | 3,64 % | 6.761 | 41.085 | 41.990 | 17.586 | 317 | 40,6 % |
| Falder med 1,00 %-point | 3,39 % | 9.732 | 44.056 | 45.027 | 19.904 | 359 | 43,0 % |
med DKK 3.539 mio. (2022: DKK 3.799 mio.). Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 %-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 4.171 mio. (2022: DKK 4.867 mio.).
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirksomhed, der afhængig af den valgte kapitalstruktur vil have en betydelig rentebærende gæld.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån er den mest attraktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og driftskreditter, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel.
Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier anlægslån eller driftskreditter, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav.
| DKK mio. | Procent |
|---|---|
| 12.312 | 34 % |
| 20.312 | 56 % |
| 589 | 2 % |
| 2.637 | 7 % |
| 745 | 2 % |
| 36.595 | 100 % |
96 % af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, realkreditlån med lange tilsagn og løbetider samt udskudt skat. Dette er efter Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kombination henset til aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tidshorisont udgør DKK 34 mia.
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på driftsresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres.
Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler, opstår der en kursrisiko der, afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dette nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftalerne ved et rentefald på 0,01 %-point (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01 %-point.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaftaler på op til 20 år spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres.
Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko:
Den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne er således tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på 100 basispunkter.
Jeudan anvender en robust afdækningsmodel, hvor renteaftalerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Dette afhænger af aktuelle markedsforhold, herunder prisen for de relevante renteaftaler inkl. tillæg, som kan variere betydeligt på forskellige punkter på rentekurven. Når første pulje på 2,5 år udløber, tegnes nye renteaftaler på op til 20 år, hvorefter renteafdækningen er reetableret. For at sikre en gennemsnitlig løbetid på renteafdækningen på minimum 7,5 år tages der hensyn til dette ved indgåelse af nye renteaftaler. Pr. 31. december 2023 udgør den gennemsnitlige løbetid ca. 10 år
For de aktuelle renteaftaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK 14,7 mio. og falde til ca. DKK 12,0 mio., før den første renteaftale skal refinansieres.
Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK 14,7 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 1.150 mio. efter skat, svarende til ca. 9 % af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er inden for det besluttede risikoloft på 15 % af egenkapitalen.
Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK 12,6 mio. ved udgangen af 2023 (2022: DKK 12 mio.), hvilket ved et rentefald på 1 %-point svarer til ca. DKK 980 mio. efter skat og ca. 8 % af Koncernens egenkapital.
Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til afkastprocenten kan stige. Modsatrettet kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådanne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvilket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af gælden.
På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Koncernens eksisterende renteaftaler. Ved udgangen af 2023 udgør afdækningsprocenten 74. Det reelle fremtidige forløb vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdækningsmodel, idet renteaftaler ved udløb som udgangspunkt vil blive erstattet af nye renteaftaler.
Den efterfølgende tabel viser rente- og kursrisiko for de eksisterende renteaftaler ved et rentefald på 0,25 %-point og en rentestigning på henholdsvis 0,50, 1,00, 1,50, og 2,00 %-point. Det er forudsat, at rentefaldet og rentestigningerne indtræffer 1. januar 2024, svarende til det værst tænkelige tidspunkt for rentestigningerne.
Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestigning på for eksempel 2,00 %-point relateret til stigende inflation vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedparten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i nettoprisindekset.
En rentestigning på 2 %-point vil isoleret set påvirke Jeudans resultatopgørelse positivt med DKK 1.905 mio. efter skat i 2024 og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene 2025 til 2028 vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket årligt med ca. DKK 265-279 mio. sammensat af stigende finansielle omkostninger (DKK 138-175 mio. før skat) og tilbageførsel af urealiserede kursgevinster på Jeudans renteaftaler (DKK 177- 202 mio. før skat) i takt med at restløbetiden forkortes.
Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likviditet til finansiering af Jeudans drift og udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger.
Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med kort varsel. Risikoen herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed. Ved udgangen af 2023 har Jeudan ingen anlægslån.
Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed for en indledende afdragsfri periode.
Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value (LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed for de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved faldende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved faldende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån, så LTV-grænserne atter overholdes.
Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-forbehold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmelser) samt årlige standard LTV-opgørelser, hvor ejendomsvurderinger gennemført af henholdsvis långiver og låntager sammenlignes. I Jeudans renteaftaler med løbetider længere end 5 år har parterne typisk en opsigelsesadgang efter 10 år og herefter hvert 5. år. Bliver renteaftalen ikke opsagt i den anførte opsigelsesperiode, fortsætter renteaftalen automatisk. Jeudans likviditet kan blive reduceret, hvis finansieringsinstitutterne stiller krav om sikkerhedsstillelse i forhold til udviklingen i markedsværdierne af renteaftalerne. Derfor arbejder Jeudan aktivt med aftaler, som i størst muligt omfang sikrer et solidt likviditetsberedskab.
Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gældsforpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes trækket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår.
Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemarkedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFIinstitutter med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist omfang vil kunne modregne et tilgodehavende i gæld til institutterne.
| DKK mio. | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle gældsforpligtelser * | 21.353 | 21.120 | 20.899 | 20.690 | 20.483 | 20.286 |
| heraf med fast rente | 15.707 | 14.490 | 13.812 | 12.707 | 12.141 | 11.554 |
| Afdækningsprocent | 74 % | 69 % | 66 % | 61 % | 59 % | 57 % |
* Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driftskreditter
| DKK mio. | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| RENTEFALD PÅ 0,25 %-POINT | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | 16 | 17 | 19 | 21 | 22 |
| Ændring kursregulering | -368 | 31 | 30 | 29 | 27 |
| Skat | 77 | -10 | -11 | -11 | -11 |
| Resultateffekt | -275 | 38 | 38 | 39 | 38 |
| Ændring cash flow pr. år | 16 | 14 | 15 | 17 | 17 |
| Ændring cash flow akkumuleret | 16 | 30 | 45 | 62 | 79 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | -275 | -237 | -199 | -160 | -122 |
| RENTESTIGNING PÅ 0,50 %-POINT | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -31 | -34 | -38 | -42 | -44 |
| Ændring kursregulering | 702 | -58 | -56 | -54 | -50 |
| Skat | -148 | 20 | 21 | 21 | 21 |
| Resultateffekt | 523 | -72 | -73 | -75 | -73 |
| Ændring cash flow pr. år | -31 | -27 | -30 | -34 | -35 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -31 | -58 | -88 | -122 | -157 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 523 | 451 | 378 | 303 | 230 |
| RENTESTIGNING PÅ 1,00 %-POINT | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -63 | -69 | -76 | -84 | -88 |
| Ændring kursregulering | 1.262 | -111 | -106 | -103 | -96 |
| Skat | -264 | 40 | 40 | 41 | 41 |
| Resultateffekt | 935 | -140 | -142 | -146 | -143 |
| Ændring cash flow pr. år | -63 | -55 | -60 | -67 | -69 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -63 | -118 | -178 | -245 | -314 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 935 | 795 | 653 | 507 | 364 |
| RENTESTIGNING PÅ 1,50 %-POINT | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -94 | -103 | -113 | -126 | -131 |
| Ændring kursregulering | 1.983 | -159 | -152 | -149 | -138 |
| Skat | -416 | 58 | 58 | 61 | 59 |
| Resultateffekt | 1.473 | -204 | -207 | -214 | -210 |
| Ændring cash flow pr. år | -94 | -82 | -91 | -101 | -104 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -94 | -176 | -267 | -368 | -472 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 1.473 | 1.269 | 1.062 | 848 | 638 |
| RENTESTIGNING PÅ 2,00 %-POINT | |||||
| Ændring i finansielle omkostninger | -126 | -138 | -151 | -168 | -175 |
| Ændring kursregulering | 2.568 | -202 | -194 | -190 | -177 |
| Skat | -537 | 75 | 76 | 79 | 77 |
| Resultateffekt | 1.905 | -265 | -269 | -279 | -275 |
| Ændring cash flow pr. år | -126 | -110 | -121 | -134 | -138 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -126 | -236 | -357 | -491 | -629 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 1.905 | 1.640 | 1.371 | 1.092 | 817 |
De enkelte ejendommes løbende driftsresultat kan blive påvirket af ændringer i:
Jeudans økonomistyring er tilrettelagt med fokus på driftsresultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detaljerede budgetter på månedsbasis for hver enkelt ejendom.
Ved en økonomisk afmatning, herunder stigende inflation og energipriser, er der risiko for, at en svækkelse af ejendomsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejningsmarkedet kan dette generelt betyde, at lejemål opsiges som følge af manglende likviditet hos kunden, og efterspørgslen efter lejemål generelt aftager, og at Jeudan derfor kan opleve faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme.
Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det centrale København og på Frederiksberg, der grundet den attraktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vurderes som attraktiv af eksisterende og potentielle kunder, også vil blive vurderet som attraktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko).
Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeniveau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfundet. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme.
For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på 5 %-point medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 86 mio. (2022: DKK 82 mio.). Jeudan vil i 2024 isoleret set kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på op mod 40 %, før resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figuren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgelse af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan (opgjort pr. 31. december 2023).
2023 har budt på en god udlejningsaktivitet, og der har været en fornuftig fremvisningsaktivitet til såvel eksisterende som potentielle nye kunder. Jeudan kan fortsat konstatere, at centralt beliggende kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og fleksible kontrakter uden binding med mulighed for at skalere både op og ned, er højt på kundernes ønskelister. Der er i 2023 indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK 168 mio. fordelt på ca. 80.000 m² (2022: DKK 169 mio.).
Opsigelser svarede til en årsleje på DKK 161 mio. (2022: DKK 180 mio.).
Nettoudlejningen blev dermed - i et år med stigende renteniveau, høj inflation og uroligheder i verden omkring os – positiv med DKK 7 mio. (2022: DKK -11 mio.).
Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i København og på Frederiksberg, hvor 95 % af ejendomsporteføljen målt på værdi er beliggende, udgjorde ved årets udgang 97,1 (2022: 97,7). For Jeudans portefølje som helhed ekskl. udviklingsejendomme var udlejningsprocenten ved årets udgang 96,6 (2022: 97,1).
Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kunder. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at honorere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dette kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflytninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med eksempelvis istandsættelse og indretning til nye kunder.
I de seneste tre regnskabsår har Jeudan haft tab ved misligholdelse af lejekontrakter i niveauet DKK 4,0 mio. pr. år, svarende til 0,2 % af omsætningen i 2023.
I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekontrakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør mere end 90 % af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse driftsomkostninger, for eksempel skatter og afgifter og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansieret af Jeudan.
Regulering af lejen i relation til udviklingen i nettoprisindekset er negativt påvirket i 2022 til 2024 som følge af regeringens
| Årslejen ændres med |
Ændring dagsværdi |
Dagsværdi | Dagsværdi | Egenkapital | Indre værdi pr. aktie |
Egenkapital- | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| (DKK mio.) | (DKK mio.) | (DKK mio.) | pr. m2 (DKK) | (DKK mio.) | (DKK) | andel | |
| Årsregnskab Investeringsejendomme Igangværende projekter |
33.880 | ||||||
| investeringsejendomme | 444 | ||||||
| I alt | 34.324 | 35.080 | 12.312 | 222 | 33,6 % | ||
| Lejen pr. m² stiger: | |||||||
| Lejen pr. m² stiger med DKK 20 | 20 | 323 | 34.647 | 35.410 | 12.654 | 227 | 34,0 % |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 30 | 29 | 545 | 34.869 | 35.638 | 12.738 | 230 | 34,3 % |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 40 | 39 | 768 | 35.092 | 35.865 | 12.912 | 233 | 34,6 % |
| Lejen pr. m² stiger med DKK 50 | 49 | 998 | 35.322 | 36.101 | 13.091 | 236 | 34,8 % |
| Lejen pr. m² falder: | |||||||
| Lejen pr. m² falder med DKK 20 | -20 | -569 | 33.755 | 34.499 | 11.959 | 214 | 32,9 % |
| Lejen pr. m² falder med DKK 30 | -29 | -792 | 33.532 | 34.271 | 11.785 | 211 | 32,7 % |
| Lejen pr. m² falder med DKK 40 | -39 | -1.014 | 33.310 | 34.044 | 11.611 | 208 | 32,4 % |
| Lejen pr. m² falder med DKK 50 | -49 | -1.237 | 33.087 | 33.816 | 11.437 | 205 | 32,1 % |
indgreb, hvor stigningen i visse boliglejekontrakter er blevet maksimeret til 4 %, hvilket har en negativ indflydelse på lejeindtægterne. Jeudans andel af berørte lejemål er meget begrænset.
Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætningsbestemt leje. Dette indebærer, at lejen årligt reguleres i overensstemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan have en negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder i overvejende grad bestemmelser om en fastsat minimumsleje.
Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end markedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aftale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen efter disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene.
Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhøjelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål.
I tabellen på foregående side er vist, hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til ca. 2 %, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 792 mio. (2022: DKK 732 mio.).
Afholdte omkostninger til drift og vedligeholdelse kan afvige i forhold til det budgetterede.
Jeudan gennemgår alle driftsomkostningsposter minimum kvartalsvist og udvalgte omkostningsposter månedsvist. I tilfælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksættes.
Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for afholdelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsættes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelsesomkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende handlingsplaner igangsættes straks.
For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligeholdelsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesomkostninger inden for en kort årrække.
I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selskaber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dette kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinvesteringerne og ejendommenes markedsværdi.
Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger ("due diligence") i forbindelse med køb af ejendomme, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dette gælder også ved køb af porteføljer af ejendomme og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vurderingerne omfatter juridiske, økonomiske, byggetekniske og imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kunder, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i de situationer, hvor Jeudan skønner dette hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aftalerne om køb af ejendomme eller selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/ garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegarantier til dækning af eventuel tomgang i en aftalt periode. Dette medvirker dels til at få afklaret eventuelle mangler før aftalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, hvis der efter handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier.
Det er Jeudans strategi at fortsætte væksten i såvel aktivitetsomfang som indtjening. Dette vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er tilfredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås.
Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med drift af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå situationer, hvor Jeudan beslutter at afhænde en eller flere ejendomme, primært uden for København og Frederiksberg, da disse er beliggende uden for Jeudans fokusområde.
Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen afhænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markedsforhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens afkastkrav.
Fremtidige juridiske, skattemæssige eller lovgivningsmæssige ændringer, som gør køb, salg og drift af ejendomme vanskeligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater.
Dette kan være forhøjelse af skatter og afgifter, begrænsninger af rentefradragsretten eller ændring af ejendomsvurderingssystemet. Endvidere kan ændringer i lejelovgivningen, der pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større rettigheder, have en indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendommes driftsresultater, ligesom indførelse af sektorspecifikke kapitalbuffere kan påvirke prissætningen på realkredit- og anlægslån.
Fremsættes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendomsbeskatning og lagerbeskatning, der forventes at reducere Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle stilling negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces via DI Ejendom under Jeudans brancheorganisation Dansk Industri og Jeudans økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på at begrænse den negative påvirkning.
Omsætningen eller indtjeningen i Projekt & Service kan falde, for eksempel grundet faldende efterspørgsel. Størstedelen af omsætningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri.
En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med 1 %-point vil på basis af omsætningsniveauet for 2023 betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK 7,0 mio. før kompenserende omkostningsreduktioner.
En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Projekt & Service, svarende til manglende omsætning på DKK 10 mio., påvirker resultat før skat med DKK 2,3 mio., beregnet på basis af de realiserede beløb for 2023 og før kompenserende omkostningsreduktioner.
Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser efterkalkuleres.
Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse situationer afhængig af, at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aftale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet.
Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekontrakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbindelse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatningsansvar.
En betydelig del af Jeudans drift, processer og arbejdsgange understøttes dagligt af IT-systemer og data. Det er derfor vigtigt for Jeudans forretning, at IT-infrastrukturen har en høj grad af oppetid og tilgængelighed året rundt.
IT-risiciene omfatter ustabilitet, utilgængelighed og i værste fald nedbrud af Jeudans IT-systemer, som bl.a. kan forårsages af hændelser såsom eksterne nedbrud på fibernetværket eller strømafbrydelser hos leverandører, tekniske nedbrud i Jeudans IT-infrastruktur såsom Microsoft Azure (cloud), lokalnetværket eller i Jeudans egne datacentre, cyberangreb i form af bl.a. ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves løsepenge for at frigive filer) og DDoS-angreb (digitale angreb, så hjemmeside og lignende bliver overbelastet) m.m.
Nedbrud i Jeudans IT-systemer vil i yderste konsekvens kunne medføre mistet produktion, tabt omsætning og omdømmemæssige konsekvenser. Derfor har risikominimering af nedbrud af enhver art en høj prioritet hos Jeudan. Der foretages derfor årlige risikovurderinger af Jeudans kritiske IT-systemer med fokus på bl.a. IT-sikkerhed, digital gæld, intern friktion samt compliance/lovgivning. Der udarbejdes herefter handlingsplaner for de IT-systemer, som vurderes at have en høj grad af risici med henblik på at få disse risici mindsket.
Som et af disse risikominimerende tiltag har Jeudan implementeret backupstrøm og redundante fiberlinjer i hovedsædet som en backup, såfremt der forekommer eksterne afbrydelser af strøm og fibernetværk.
Driften af den interne IT-infrastruktur efterleves ud fra gældende best-practice principper, hvor der ikke gås på kompromis med hverken stabilitet eller IT-sikkerhed. Derfor driftes samtlige af Jeudans egne servere i professionelle datacentre enten hos egen leverandør eller i Microsoft Azure af egne og eksterne specialister.
IT-sikkerhed er et område, der behandles på øverste strategiske niveau. Jeudan har investeret betydelige ressourcer i at opbygge en robust beskyttelse af IT-infrastrukturen både udefra og indefra.
De fleste IT-sikkerhedskompromitteringer sker igennem virksomheders egne medarbejdere. Som et led i at minimere denne risiko har Jeudan etableret et cyberawareness-program, som administrative medarbejdere har gennemført og nye medarbejdere skal gennemføre, ligesom der minimum fire gange årligt foretages phishingtests og smishingtests blandt medarbejderne for at opretholde opmærksomhed på IT-sikkerhed.
Er uheldet ude, og man som virksomhed rammes af et evt. ransomwareangreb, og vitale data og IT-systemer er utilgængelige, kan backup vise sig at være sidste udvej. Jeudan har derfor udarbejdet en model, som skal tage højde for, at denne backup altid er tilgængelig og brugbar, såfremt behovet måtte opstå.
For at undgå potentielt at skulle genskabe IT-infrastrukturen fra backup, skal der investeres i IT-løsninger, som har til formål at forhindre, at dette scenarie opstår. Derfor har Jeudan investeret i flere forskellige IT-sikkerhedssystemer, som proaktivt er i stand til at alarmere, hvis der er opstået en potentiel ITsikkerhedshændelse.
Store Kongensgade 62, København K
IT-kriminelle arbejder kontinuerligt med at finde huller i IT- -sikkerheden hos virksomheder 24/7/365. Derfor har Jeudan valgt at indgå samarbejde med en IT-sikkerhedsvirksomhed, som kan reagere både proaktivt og reaktivt og stoppe angrebet hurtigt, hvis det lykkes for IT-kriminelle at kompromittere Jeudan.
Jeudan foretager minimum en gang årligt en vurdering af forskellige IT-risikoscenarier, herunder en vurdering af sandsynligheden for, at disse scenarier vil opstå, og tager højde for dem i deres IT-sikkerhedsstrategi.
Der er gennem de senere år forekommet vejrforhold, som kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraftige regnskyl, storme m.m.
Pludselige kraftige regnskyl kan forårsage vand/oversvømmelser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for kunderne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover kan det medføre strømafbrydelser og manglende fremkommelighed i gaderne m.m.
Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare kommandoveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Denne omfatter blandt andet en beredskabscontainer, der indeholder affugtere, vandstøvsugere, varmeblæsere m.m., som kan anvendes hos berørte kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid hos skadeserviceselskaber m.m. Herudover kan der i disse tilfælde oprettes et døgnbetjent internt callcenter, som har til formål at kunne betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt.
Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybrudssikring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant.
I relation til ESG-området er der en del risici, som er relevante, men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige. Disse risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forretningsførelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til Jeudans ansvarlighedsrapport for 2023, der er offentliggjort på Jeudans hjemmeside.
Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til Jeudans ESG-risici.
Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært af, at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndighederne udsteder påbud, der kan medføre udgifter eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi.
Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæssige risici.
Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejendomme, er generelt områdeklassificeret som lettere forurenede. Denne lettere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som lettere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Ejeren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndtering af jord m.v. ved byggeri på ejendommene.
I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejendomme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau 2, eller hvor der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt på såkaldt vidensniveau 1. En ejendom kortlægges på vidensniveau 2, når der er oplysninger om, eller det konstateres, at der er forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sundhedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensniveau 1, når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forurenet.
Kortlægningerne på vidensniveau 1 og 2 påvirker som hovedregel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinteressen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anvendelse samt til alle bygge- og anlægsprojekter.
Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersøgelser eller fjernelse af forurening, med mindre Jeudan selv er forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighederne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgifter for Jeudan. Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer.
Ejendomsmarkedet i København er tæt forbundet med den resterende danske økonomi. Et højere bruttonationalprodukt (BNP) vil typisk betyde større aktivitet i danske virksomheder. Dette vil som udgangspunkt øge efterspørgslen på medarbejdere, som dernæst vil øge efterspørgslen på kontor-, butiks- og lagerlokaler.
I 2022 udgjorde Danmarks BNP DKK 2.332 mia. Det svarer til en stigning på 2,7 % justeret for prisudvikling fra 2021. Økonomiministeriet skønner en BNP-vækst i 2023 på 1,2 %. Af det samlede niveau i 2022 udgjorde BNP i henholdsvis Region Hovedstaden og København DKK 1.264 mia. og DKK 670 mia., hvilket er en stigning på henholdsvis 5,5 % og 3,2 % i forhold til 2021. Derudover voksede BNP pr. indbygger i København i 2022 til DKK 826.000, hvilket er DKK 347.000 højere end den nationale værdi. BNP pr. indbygger i København er dermed vokset med 2,0 %, korrigeret for prisudviklingen, sammenlignet med 1,9 % på landsplan. Også inden for jobskabelse er København førende. Københavnsområdet står bag 59,8 % (svarende til 164.000 nye arbejdspladser) af væksten i lønmodtagerbeskæftigelsen fra medio 2008 til medio 2023 ifølge en analyse fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd.
Befolkningstallet i Københavns Kommune voksede med 9.233 personer i 2022 og udgjorde 653.664 personer pr. 1. januar 2023, svarende til en befolkningstilvækst på 1,4 %. Dette er en relativt høj tilvækst sammenlignet med andre storbyer i Danmark. Ifølge Københavns Kommunes befolkningsfremskrivning vil befolkningen i Københavns Kommune stige med 83.000 personer i perioden 2023-2050, svarende til en stigning på 11,1 %. Dette er væsentligt højere end på landsplan, hvor der fremskrives en stigning på 6,3 % for samme periode.
Med et stigende befolkningstal vil der opstå et stigende behov for boliger. Gennem de sidste 15 år er antallet af boliger i Københavns Kommune steget med 43.000. Kommunen estimerer, at der vil være behov for yderligere 40.000 boliger indtil 2035, og dertil ekstra 17.000 boliger i 2050. Dette kan ses i sammenhæng med, at der er en høj vækst i antallet af 25-40-årige, som i 1. halvår 2023 udgjorde 40,8 % af køberne på markedet.
Gennemsnitsalderen i København er 36,5 år, hvilket gør gennemsnitsalderen i København til den yngste i landet. Den gennemsnitlige københavner er 1,5 år yngre end den gennemsnitlige aarhusianer og 5,7 år yngre end den gennemsnitlige dansker. Dette skyldes også, at København er Danmarks største studieby, hvormed den tiltrækker mange unge studerende fra både ind- og udland.
I 2022 var 77.844 personer i København og på Frederiksberg indskrevet på en videregående uddannelse, svarende til 30 % af de studerende på alle landets videregående uddannelser. Den højest fuldførte uddannelse er en lang videregående uddannelse (LVU) for 25 % af befolkningen i København og på Frederiksberg. Dette vidner om et højt uddannelsesniveau, når der sammenlignes med landsgennemsnittet på 12 %. Det høje uddannelsesniveau er også medvirkende til, at indkomsterne i København før skat ligger 6 % højere end på landsplan.
Det vurderes således, at der fremover fortsat vil være høj efterspørgsel på velbeliggende ejendomme i det centrale København.
Som ventet har det stærke danske arbejdsmarked været en positiv modstandskraft mod den lavkonjunktur, der har realiseret sig i 2023. Beskæftigelsen udgjorde 3,168 mio. personer i 2022, svarende til en stigning på 116.000 personer i forhold til 2021. Dette er den størst målte beskæftigelsesfremgang nogensinde. Beskæftigelsesstigningerne fortsatte ind i 2023 og er vokset uafbrudt de seneste 10 kvartaler. Omvendt har bruttoledigheden været svagt voksende siden oktober 2022, men fra et lavt udgangspunkt, hvorfor den fortsat er på et lavt niveau. Situationen på arbejdsmarkedet giver dermed et isoleret indtryk af, at dansk økonomi fortsat er i højkonjunktur, selvom dette ikke er tilfældet.
Verdenssituationen er fortsat præget af høj geopolitisk og makroøkonomisk usikkerhed, heriblandt i form af krige i Ukraine og Mellemøsten samt en længere periode med høj inflation. Hvor de to førstnævnte desværre synes at fortsætte, tyder noget på, at den høje inflation nu er et overstået kapitel. I 2022 blev årsstigningen i forbrugerprisindekset opgjort til 7,7 %. Siden da er inflationen faldet næsten uafbrudt, og den udgjorde gennemsnitligt 1,3 % i 2. halvår 2023. Inflationen forventes at nærme sig Den Europæiske Centralbanks målsætning på 2,0 % ultimo 2024, om end timingen er forbundet med usikkerhed. I denne kontekst bemærkes det, at Danmark er væsentligt foran euroområdet i forhold til at nedbringe inflationen.
Medvirkende til den aftagende inflation er de kraftigere rentestigninger, som centralbanker verden over har indført. I perioden medio 2022 til ultimo 2023 har Danmarks Nationalbank hævet udlånsrenten fra -0,45 % p.a. til 3,75 % p.a. Den generelle forventning er, at ECB, og derfor også Nationalbanken, vil påbegynde rentenedsættelser medio 2024. Forventningen om dette ses også at være priset ind i markedsrenterne, der er faldet ultimo 2023. I 2024 forventer markedet, at de lange renter forbliver i det nuværende niveau, mens de korte renter forventes at falde gradvist i takt med, at de pengepolitiske renter lempes.
Trods de stærke arbejdsmarkedstal og geopolitiske risici, der kan genantænde inflationen, vurderes sandsynligheden for yderligere rentestigninger begrænset.
Storkøbenhavn er fortsat det største marked for erhvervsejendomme i Danmark målt på etageareal. 44 % af det samlede etageareal til kontorformål ligger i Storkøbenhavn. Til sammenligning udgør de øvrige danske hovedmarkeder (Aarhus, Odense og Aalborg) samlet 16 % for kontorformål. De samme forhold gælder på markedet for detailejendomme, hvor Storkøbenhavn har en markedsandel på 22 %, mens de øvrige danske hovedmarkeder samlet udgør 15 %.
I 2022 udgjorde det påbegyndte byggeri inden for erhvervsejendomme i Region Hovedstaden 184.418 m², hvoraf 41.089 m² var i København. Dette er et fald på henholdsvis 55 % og 85 % i forhold til 2021. Samme udvikling ses i byggeriet af nye boliger og lejligheder. I 1.-3. kvartal 2023 udgjorde det påbegyndte byggeri 81.882 m² i Region Hovedstaden og 60.496 m² i København. Tallene er ikke korrigeret for forsinkelser. Opførelsen af Forsvarets Efterretningstjenestes nye hovedkvarterer, der blev udskudt fra 2022 til 2023, tæller derfor med for København. Dette projekt har et omfang på ca. 50.000 m². Korrigeres der herfor, er det påbegyndte byggeri faldet markant i 2023 også i København.
Den store tilbagegang i byggeriet skyldes en perfekt storm af kraftige rentestigninger, øgede boligomkostninger og strammere kreditvilkår. Den direkte effekt af de høje renter er højere finansieringsomkostninger, hvilket delvist har øget afkastkravene for ejendomsvirksomhederne og således påvirket store dele af værdikæderne i bygningsprojekterne. Hertil er en indirekte effekt af mindre positive forventninger til fremtiden, hvilket ligeledes øger diskonteringsfaktoren.
Krisen i de globale forsyningskæder, der opstod som konsekvens af pandemien, har fortsat indvirkning på byggeomkostningerne, selvom vilkårene er betydeligt forbedrede. Særligt materialeomkostningerne, der endnu er på et højt niveau, er med til at bremse byggeriet. Konflikten omkring Det Røde Hav øger risikoen for en acceleration i byggeomkostningerne, men forventes ikke at medføre konsekvenser, der er proportionelle med den førnævnte krise i forsyningskæderne.
Endeligt er kreditvilkårene for særligt ejendomsvirksomheder og andre virksomheder blevet strammet, efter at Finanstilsynet primo 2023 udgav en ny vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Desuden har Det Systemiske Risikoråd henstillet til regeringen at indføre en ny systemisk kapitalbuffer rettet mod ejendomssektoren, hvilket uddybes i næste afsnit.
På lang sigt er markedet for erhvervsejendomme i og omkring København fortsat attraktivt, da den demografiske udvikling forventes at understøtte en positiv udvikling i efterspørgslen.
I oktober 2023 henstillede Det Systemiske Risikoråd, at der medio 2024 skal aktiveres en sektorspecifik kapitalbuffer for eksponeringer mod ejendomsvirksomheder, som skal udgøre 7 % af de risikovægtede aktiver. Regeringen har udtrykt, at de agter at følge henstillingen. Tages der højde for Finanstilsynets krav om kapitaloverdækning, viser beregninger dog, at bufferen reelt vil udgøre 9 %.
Risikorådet begrunder henstillingen med, at der er uadresserede systemiske risici relateret til erhvervsejendomsmarkedet. Rådet angiver, at kreditinstitutterne gennem udlån har en relativ høj eksponering mod ejendomsvirksomhederne, samtidigt med at handelsaktiviteten er lav, og renterne er høje. Med parallel til finanskrisen vurderer Risikorådet derfor, at der er høj risiko for, at der forekommer prisfald, som skaber tab for kreditinstitutterne og påvirker den finansielle stabilitet. Henstillingen dokumenterer dog ikke signifikansen af tilstedeværende risici.
Ikke desto mindre anerkendes det, at det høje renteniveau medfører et løftet risikobillede for ejendomssektoren, men Risikorådet forelægger ingen evidens for, at disse risici ikke allerede er dækkede. For det første er der allerede indført en del regulering i kølvandet på finanskrisen, hvilket, sammen med de forbedrede kapitalforhold, har gjort sektoren væsentligt mere robust. Derudover er der sket et væsentligt skifte i sammensætningen af markedsaktører på udviklingsprojekter, som i dag i høj grad består af pensionsselskaber og andre velkapitaliserede virksomheder.
Tiltaget vil forøge banker og kreditinstitutters omkostninger ved at yde udlån til ejendomssektoren, og videreførelsen heraf vil skabe en væsentlig stigning i ejendomssektorens finansieringsomkostninger. Byggeriet, som i forvejen er svækket af høje renter, vil således blive yderligere svækket. Samtidig med at det vil blive besværliggjort at bygge de boliger, der er behov for, vil den grønne omstilling i ejendomssektoren ligeledes blive bremset, da finansieringen heraf vil blive dyrere.
Danmark er verdens største marked for realkreditobligationer og har generelt opnået bred anerkendelse i både ind- og udland. På de danske kreditmarkeder udgør realkredit en betragtelig andel, og derfor har udviklingen i realkreditmarkedet en væsentlig indvirkning på ejendomsmarkedet.
2023 har været karakteriseret ved betydelige renteudsving og med en rentekurve, som i løbet af året blev invers, hvilket vil sige med et højere renteniveau på de korte renter end på de lange renter. CIBOR 3-renten er vokset fra 2,5 % p.a. ultimo 2022 til 3,9 % p.a. ultimo 2023, mens den 10-årige renteswap er faldet fra 3,3 % p.a. til 2,7 % p.a. i samme periode. Hertil bemærkes, at sidstnævnte rentesats ultimo oktober 2023 var steget med 20 basispunkter, hvorefter den faldt med 85 basispunkter til ultimo 2023. Den nominelle beholdning af 30-årige fastforrentede realkreditobligationer har været omtrent konstant i 2023, efter et fald på ca. 25 % i 2022, idet en relativt stor gruppe låntagere omlagde til variabelt forrentede realkreditlån. Medvirkende til, at en stigning i beholdningen er udeblevet, er også, at japanske investorer har realiseret tab på deres 30-årige realkreditobligationer og derfor været tilbageholdende med at geninvestere i det danske realkreditmarked.
De store renteudsving har medført en relativ høj grad af usikkerhed for købere af fast ejendom, da lånevilkårene har ændret sig i løbet af købsprocessen. I takt med, at der af markedet forventes rentefald i 2024, vurderes det også, at dette vil forbedre lånevilkårene og således have positiv effekt på boligbyrden.
Fra og med 2022 har de kommuner, der har valgt at opkræve dækningsafgift på erhvervsejendomme, opkrævet en foreløbig dækningsafgift. Når de endelige ejendomsvurderinger foreligger (tidligst i 2025) vil den korrekte dækningsafgift for den enkelte erhvervsejendom blive udregnet for de pågældende år. De ejendomsejere, som har betalt en for høj foreløbig dækningsafgift, vil få differencen tilbage – mens ejendomsejere der har betalt en for lav foreløbig dækningsafgift skal indbetale differencen.
Provenuet af den foreløbig dækningsafgift for 2022 svarer nogenlunde til provenuet året inden. Dette betyder, at der i 2025 (når de endelige vurderinger er klar) for hvert af årene i perioden 2022-2025 må forventes en efteropkrævning til virksomhederne i milliardklassen, da grundværdierne, som dækningsafgiften nu bliver beregnet af, er steget mere end promillesatserne er faldet i København.
Det er primært de større danske kommuner og særligt kommuner i hovedstadsområdet, som har besluttet at opkræve dækningsafgiften. Her kan ejerne stå i den særlige situation, at ekstraregningen kan havne hos udlejer. Normalt opkræves stigninger i skatter og afgifter hos kunden, men det er tvivlsomt om afgiften lovligt kan opkræves med tilbagevirkende kraft. Herudover kan mange kunder være fraflyttet i den mellemliggende periode, hvor lejemålet er afregnet.
Transaktionsmarkedet var i 2023 ligesom i 2022 ramt af en korrektion efter rekordåret i 2021. Det estimeres, at transaktionsvolumen på landsplan faldt fra DKK 86 mia. i 2022 til DKK 45 mia. i 2023, svarende til et fald på 48 %. Niveauet i 2023 er det laveste siden 2014.
Tilsvarende stod det til i Hovedstadsområdet, hvor niveauet faldt fra DKK 49 mia. i 2022 til DKK 23 mia. i 2023, svarende til et fald på 53 %. Hovedstadsområdet havde i 2023 en markedsandel af den samlede transaktionsvolumen på 51 %, svarende til et fald på 5 %-point. Trods nedgangen bevarer Region Hovedstaden positionen som det mest likvide marked i Danmark.
Siden 2018 har det danske marked for investeringsejendomme været domineret af udenlandske aktører, men i 2023 var blot 26 % af handlerne underskrevet af internationale investorer. Dette svarer til en nedgang på 25 %-point i forhold til 2022. Generelt skyldes dette den brede makroøkonomiske usikkerhed, der har flyttet de internationale investorer primært til deres hjemmemarkeder. En medvirkende faktor til denne udvikling er, at mange af de etablerede svenske ejendomsvirksomheder har været udfordret af at skulle gennemføre refinansieringer i det høje rentemiljø.
Den centrale årsag til stilstanden i transaktionsvolumen er det høje renteniveau og den usikkerhed, det medfører. Det stigende renteniveau har skabt et mismatch mellem afkastkravet og renten på finansiering grundet afkastkravets langsommere tilpasningshastighed. Derfor vurderes det også, at de aktuelle fald i markedsrenterne og de indprisede fald i de pengepolitiske renter kan igangsætte lidt yderligere aktivitet på markedet for investering i fast ejendom i 2024.
Kilde: Colliers
Kilde: EjendomDanmark
Afkastkravet for både primære og sekundære kontorejendomme i København har i løbet af 2023 været svagt stigende, men er fortsat på et relativt lavt niveau historisk set.
Ultimo 3. kvartal 2023 udgjorde tomgangen på kontorudlejningsmarkedet i det centrale København 6,0 %, svarende til et fald på 1,8 %-point ift. ultimo 3. kvartal 2022. Det samme gør sig gældende i Region Hovedstaden, hvor tomgangen i samme periode er faldet fra 7,5 % til 6,7 %. Sammenlignet med tomgangsudviklingen i den seneste 10-årige periode, som gennemsnitligt har været henholdsvis 6,9 % p.a. og 9,7 % p.a. i det centrale København og Region Hovedstaden, vidner tallene om en fortsat høj efterspørgsel efter kontorejendomme i og omkring København.
Det opadgående pres fra de høje renter har dermed ikke påvirket tomgangen nævneværdigt, hvilket er understøttet af det stærke danske arbejdsmarked, som holder hånden under efterspørgslen efter kontorejendomme. Givet den nuværende makroøkonomi, vurderes det ikke, at tomgangen på dette marked vil accelerere.
Udviklingen i lejeniveauet for både primære og sekundære kontorejendomme er stagneret. De primære kontorejendomme i København har siden 4. kvartal 2021 og frem til 3. kvartal 2023 haft et lejeniveau på DKK 2.150 pr. m², hvorefter det i 4. kvartal 2023 steg til DKK 2.200 pr. m². For kontorejendomme på sekundære beliggenheder i København udgjorde lejen DKK 1.550 pr. m² i 2023 , svarende til en stigning på DKK 50 i forhold til niveauet i 2022. Udviklingen skal ses i lyset af det længerevarende opsving i lejeniveauerne for primære kontorejendomme, som fra 1. kvartal 2018 til 4. kvartal 2021 voksede med 10,3 % for primære beliggenheder og 16,0 % for sekundære beliggenheder. Forskellen i lejeniveauet mellem primære og sekundære kontorejendomme er marginalt indsnævret som følge af den svage lejestigning for sekundære beliggenheder.
COVID-19 medførte en række nedlukninger med behov for hjemmearbejde, og det blev derefter spået, at medarbejdere ikke ville vende tilbage til den fysiske arbejdsplads i samme grad som før pandemien. Der var efter sigende mange fordele ved hjemmearbejdet, både besparelsen af tid på transport samt mental trivsel,
men også at produktiviteten angiveligt skulle være højere ved hjemmearbejde. Forudsigelsen har dog vist sig at være overdreven. Danmarks Statistiks seneste Arbejdskraftundersøgelse viser, at kun 8,2 % af de beskæftigede i arbejdsstyrken arbejdede hjemmefra mere end halvdelen af ugens dage over en 4-ugers periode. Andelen er dermed tilbage på niveauet fra før pandemien. Derimod angav 43,3 % af de privatansatte, at de havde mindre end én ugentlig hjemmearbejdsdag.
En anden undersøgelse fra DJØF viser, at 70 % af de privatansatte DJØF-medlemmer synes, at deres nuværende mængde af hjemmearbejde er tilstrækkelig, mens andelen er 64 % for offentligt ansatte. Omvendt vil 33 % af de privatansatte og 26 % af de offentligt ansatte gerne arbejde mere hjemmefra. Tages der forbehold for, at disse forhold repræsenterer præferencer, som ikke nødvendigvis vil materialisere sig, udtrykker undersøgelsen altså, at efterspørgslen efter hjemmearbejde alt andet lige ikke vil ændre sig markant i den kommende årrække.
Hjemmearbejdet blandt den danske arbejdsstyrke har altså ikke har bidt sig fast i samme grad, som det er tilfældet i udlandet. En central forklaringsfaktor til dette er den gennemsnitlige transporttid til arbejde, som i de fleste lande er noget højere i og omkring storbyerne. Dette er ikke tilfældet i Danmark, hvor den gennemsnitlige transporttid på 25 min. er repræsentativ for alle geografier. Til sammenligning er den 30 min. i de britiske storbyer, 32 min. i Los Angeles og 38 min. i New York.
En anden årsag er det høje uddannelsesniveau blandt indbyggere i København. En undersøgelse fra Dansk Erhverv viser nemlig, at villigheden til at pendle længere på arbejde stiger væsentligt med uddannelsesniveauet. Herudover er det Jeudans opfattelse, at en tredje forklaring kan være, at de danske arbejdsgivere er bedre til at skabe gode forhold og rammer på arbejdspladsen end udlandet, hvormed man i Danmark har mere lyst til at møde ind fysisk.
Detailmarkedet har, hovedsageligt i negativ retning, været præget af store makroøkonomiske trends de seneste år, fra COVID-19 til høj inflation og stigende renter. Det skyldes, at omsætningen i dette marked er stærkt positivt korreleret med efterspørgslen i samfundet, og dermed er udfordret af en lav forbrugertillid.
Tomgangen på markedet for detailejendomme i det centrale København udgjorde 8,2 % ultimo 3. kvartal 2023, svarende til en stigning på 0,7 %-point i forhold til ultimo 3. kvartal 2022. For Region Hovedstaden ses samme udvikling, idet tomgangen i samme periode er vokset fra 6,5 % til 7,6 %.
Tomgangen er dermed relativt høj i forhold til den sidste 10-årige periode, hvor den gennemsnitligt har ligget på henholdsvis 5,7 % p.a. og 7,1 % p.a. Omvendt har trenden for tomgangen været nedadgående indtil ultimo 3. kvartal 2023 for begge geografier – siden medio 2021, hvor den toppede på henholdsvis 10,1 % og 7,9 % for det centrale København og Region Hovedstaden. Tomgangen efter detailejendomme er dog fortsat væsentligt højere end i 2019 og altså stadig mærket af senfølger fra pandemien.
En relativt stor andel af investorerne i detailsegmentet, særligt i det centrale København, er internationale investorer, og da kapitaltilgangen fra udlandet er begrænset, presser dette også likviditeten i markedet ned. Det forventes derfor, at segmentet vil være præget af svagt stigende tomgang i den nærmeste fremtid.
Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: boligejendomme, hvor lejen er reguleret gennem lejeloven og boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt.
Lejen for de regulerede boligejendomme er væsentligt lavere end for de markedsbestemte lejemål. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangsprocenten tæt på nul. Markedet for denne type boligejendomme blev i 2019 og 2020 udfordret af indgrebet i §5 stk. 2 (nu §19 stk. 2), der resulterede i, at udenlandske investorer i mindre grad ønskede at investere i ældre danske boligudlejningsejendomme. Denne udvikling er dog vendt i takt med, at investorerne har fået længere investeringshorisonter, og der ses igen en større interesse fra udenlandske investorer i ældre danske boligejendomme.
Den seneste årrække har der været en stor aktivitet i opførelse af boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt af udbud og efterspørgsel. Den samtidigt stigende efterspørgsel efter at bo i København på tværs af aldersgrupper holder dermed tomgangsprocenterne nede på et lavt niveau. Opbremsningen i det påbegyndte byggeri har dog også ramt opførelsen af boligejendomme og vil alt andet lige bidrage til et nedadgående pres på tomgangen i dette segment, da udbuddet ikke vil udvikle sig proportionelt med efterspørgslen. Indførelsen af den tidligere omtalte sektorspecifikke kapitalbuffer kan forstærke denne effekt.
Markedslejeniveauet for boligejendomme med primære beliggenheder udgjorde DKK 2.200 pr. m² i 2023, svarende til en stigning på DKK 50 pr. m² fra 2022. I den seneste 10-årige periode er lejen vokset med DKK 550 pr. m², svarende til en stigning på 33 %.
Majoriteten af de seneste års nybyggeri af boligejendomme i Københavns Kommune er blevet opført i de nye boligområder, mens byggeaktiviteten har været relativt lav og nærmest ikkeeksisterende i brokvarterene i det centrale København. Over den kommende årrække forventes det konstante udbud i det centrale København at fastholde og underbygge det høje lejeniveau, sammenlignet med andre bydele i København. Dette mindsker risikoen for tomgang, og det centrale København udgør dermed en sikker havn for investorerne.
Endvidere vurderer Økonomiministeriet, at huspriserne er i trit med de underliggende økonomiske drivkræfter, mens boligbyrden er på et gennemsnitligt niveau historisk set. Økonomiministeriet vurderer derfor, at fortsat fremgang i boligpriserne er mest sandsynligt, og at risikoen for prisfald er reduceret.
Som følge af udbredelsen af onlinehandel har segmentet for industri- og logistikejendomme været i stor vækst de seneste år. Fordi udbuddet af denne type ejendomme er begrænset i og omkring København, er der stor rift om de velbeliggende industri- og logistikenheder blandt virksomheder, der ønsker at være tættest muligt på forbrugeren.
Derfor har man parallelt med den stigende efterspørgsel også set et stigende omfang af byggeri heraf i Hovedstadsområdet, der lader til at have ledt til et overudbud. Det kan derfor aflæses i tomgangsprocenten for segmentet i henholdsvis København og på landsplan, hvor det har divergeret siden medio 2019. For ultimo 3. kvartal 2023 var den gennemsnitlige tomgang 11,9 % og 13,4 % for henholdsvis København og det øvrige København, mens den på landsplan var 6,7 %.
Tomgangsrisikoen for segmentet er på et øget niveau, da det er relativt konjunkturfølsomt – både overfor indenlandske og udenlandske konjunkturer. Fordi forbrugertilliden og privatforbruget er relativt lavt, er det dermed også forholdsvist mere usikkert at binde relativt meget kapital i f.eks. lagerejendomme. Hertil skal nævnes, at der er større, vedvarende tomgang for dette segment, fordi opførelse af industri- og lagerejendomme ofte er virksomhedsspecifikke – hvilket kræver større investeringer i ombygninger, før et givet lejemål er genudlejningsbart ved fraflytning.
Dermed er det Jeudans forventning, at nedgangen i interessen for markedet vil fortsætte ind i 2024.
Hotellerne i Region Hovedstaden var noget hårdere ramt af COVID-19 end de øvrige regioner, hvor antallet af overnattende gæster faldt med 50 % i 2020, mens faldet var 20,5 % på landsplan. Markedsandelen for Region Hovedstaden faldt med ca. 10 %-point, hvilket naturligt resulterede i stigende markedsandele for de andre regioner.
Omvendt har Region Hovedstaden haft den væsentligt største fremgang efter genåbningen. Fra 2020 til og med november 2023 er antallet af overnattende gæster vokset med 96 % sammenlignet med 36 % på landsplan. Markedsandelen for Region Hovedstaden i forhold til det samlede antal overnatninger på landsplan er ligeledes genvundet og tilbage på 2019-niveauet.
Den positive udvikling i Region Hovedstaden hænger bl.a. sammen med, at antallet af forretningsrejsende er ved at normalisere sig efter faldet under COVID-19. Fra bunden i 2020 og frem til november 2023 voksede antallet af forretningsrejsende med 233 % og udgjorde således 4,5 mio. personer i 2023, hvilket er det højeste antal nogensinde. Det er desuden væsentligt over det gennemsnitlige niveau for den seneste 10-årige periode – også hvis 2020 elimineres.
I 2023 udgjorde de forretningsrejsendes andel af den samlede turisme i Region Hovedstaden 42 %, hvilket fortsat er under det gennemsnitlige niveau for den seneste 10-årige periode. Dette skyldes det strukturelle skifte efter COVID-19, hvor virksomheder nu i højere grad mødes til onlinemøder fremfor at rejse til forretningsmøder.
Opførelsen af hotelejendomme har været relativt lav i 2023 efter en lang periode med høj aktivitet. Dette kombineret med en øget turisme, som fører til høje belægningsgrader, forventes at udbygge den positive udvikling for hotelejendomssegmentet.
Bredgade 20, København K
Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport 2021 39
Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et risikojusteret afkast, der er højere end de bedst sammenlignelige selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved følgende konkrete økonomiske mål:
Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer, driftsresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) og EBVAT pr. aktie skal udvise vækst.
Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 5 år gns. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Samlede ejendomsinv. | 9,7 % | 7,4 % | 9,6 % 11,7 % -0,7 % | 7,5 % | ||
| Driftsresultat (EBIT ) | 0,2 % | -0,2 % | 5,0 % 12,9 % 10,6 % | 5,7 % | ||
| Resultat før kurs- og | ||||||
| værdireg. (EBVAT) | 11,3 % | 0,5 % | 4,8 % | 6,2 %-18,5 % | 0,9 % | |
| EBVAT pr. aktie | 11,3 % | 0,5 % | 4,8 % | 6,2 %-18,5 % | 0,9 % | |
Udviklingen på ejendomsmarkedet beskrevet såvel i afsnittet om ejendomsmarkedet i København samt i regnskabsberetningen har medført, at Jeudan ikke har foretaget investeringer i 2023, ligesom Jeudan har foretaget en nedskrivning af ejendommenes værdi med 2 % af de samlede ejendomsinvesteringer. Nedskrivningen dækker over øgede afkastprocenter med 0,3 %-point p.a. samt øgede reservationer til igangværende og planlagte ombygninger. I de to seneste år har Jeudan nedskrevet ejendomsværdierne som følge af øgede afkastprocenter med DKK 2,6 mia., ligesom der er foretaget øgede reservationer til igangværende og planlagte ombygninger med DKK 1,7 mia. Modsatrettet virker forbedringer af ejendommenes nettoresultater, der de to seneste år har medført en værditilvækst på DKK 4,0 mia. Ejendommene er herefter bogført til et gennemsnitligt afkast på 4,4 % p.a. og en gennemsnitlig pris på DKK 34.627 pr. m².
Det højere inflationsniveau, som har medført nettoprisindeksreguleringer og forbedrede nettoresultater, har ligeledes medført et stigende renteniveau i de korte renter, der alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på ca. 25 %. Nettorenteomkostningerne er således steget med DKK 256 mio. i 2023 i forhold til 2022, hvilket har medført et fald i resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) og EBVAT pr. aktie i 2023 sammenlignet med 2022.
I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resultatet af såvel driften som de løbende omkostninger til finansiering.
EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering af Jeudans driftsøkonomiske situation og udvikling. Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggenhed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensætning, der i al væsentlighed består af egenkapital, 20-30-årige realkreditlån hvor 70-90 % er med fast rente i gennemsnitligt min. 7,5 år, samt ikke rentebærende finansiering, som f.eks. udskudt skat.
Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i såvel udlejningsprocenten, lejeniveauet som finansieringen, uden at Jeudans løbende likviditet sættes under pres. De opnåede resultater i 2023 dokumenterer, at Jeudans forretningsmodel er robust og velfungerende.
Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) dels over tid skal udvise vækst, dels skal udgøre mindst 7 % p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 30-33 %.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| EBVAT/gns. egenkapital | 10,4 % | 9,6 % | 8,6 % | 7,0 % | 5,2 % |
| Egenkapitalandel | 27,8 % | 27,5 % | 32,1 % | 35,9 % | 33,6 % |
Det simple gennemsnit for de seneste 10 år udviser et årligt afkast på 9,5 %, mens den gennemsnitlige egenkapitalandel for de seneste 10 år udgør 28,5 %.
Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunkturerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdireguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stigningen i nettoprisindekset).
I perioden 2014-2023 var den gennemsnitlige årlige værdiregulering på 1,9 % af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode er nettoprisindekset steget med gennemsnitligt 1,8 % årligt.
| 2014 | 2015 | 2016 | 2017 2018 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo | 1,6 % | 2,1 % | 1,5 % | 1,4 % | 1,3 % |
| Årets værdireguleringer/gns. egenkapital | 6,9 % | 8,6 % | 5,9 % | 5,8 % | 4,9 % |
| Egenkapitalandel | 22,9 % 25,6 % 25,4 % 26,5 % 27,6 % | ||||
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
| Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo | 4,8 % | 1,4 % | 5,7 % | 1,4 % -2,3 % | |
| Årets værdireguleringer/gns. egenkapital | 18,1 % | 5,4 % 19,7 % | 4,3 % -6,3 % |
Over en 10-årig periode har værdiregulering af ejendommene ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort 7,3 % p.a. af egenkapitalen.
Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen 30-33 % og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet 3.
Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med målsætning om det bedst mulige afkast til aktionærerne, realisering af Jeudans økonomiske mål om et afkast fra den løbende drift på mere end 7 % af egenkapitalen samt opnåelse af fremmedfinansiering på attraktive vilkår.
Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust balance mellem EBIT og de finansielle nettoomkostninger suppleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Egenkapitalandel | 27,8 % | 27,5 % | 32,1 % | 35,9 % | 33,6 % |
| Rentedækning | 7,5 | 7,5 | 7,5 | 5,5 | 2,5 |
Rentedækningen er i 2023 positivt påvirket af væksten i EBIT. Modsatrettet virker det stigende renteniveau i de korte renter.
Det er Jeudans målsætning, at 70-90 % af den langsigtede finansiering (realkredit- og anlægslån) er omfattet af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på min. 7,5 år.
Ultimo 2023 er den gennemsnitlige løbetid på ca. 10 år, og ca. 74 % af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dækket med renteaftaler. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaftaler bevæger sig p.t. i intervallet 9-11 år og en maksimal risiko for negative kursreguleringer efter skat på 15 % af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på 1 %-point. Med en egenkapital på DKK 12,3 mia. svarer dette til en maksimal risiko på DKK 1,9 mia. efter skat og DKK 2,4 mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo 2023 ca. DKK 13 mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsatte grænse på maksimalt ca. DKK 24 mio. pr. basispunkt.
Det er målsætningen, at pengestrømme fra de driftsmæssige aktiviteter årligt udgør ca. 8 % af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. 30-33 %. Pengestrømme fra driftsmæssige aktiviteter er i 2023 påvirket af en vækst i EBIT, der modsvares af det stigende renteniveau. Herudover er der i 2023 for regnskabsåret 2022 betalt selskabsskat med DKK 551 mio. Korrigeres for selskabsskat udgør pengestrømme fra driften ca. 5,5 % af den gennemsnitlige egenkapital.
Likviditetsreserven inklusive uudnyttede trækningsrettigheder skal mindst svare til 12 måneders EBVAT.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 |
|---|---|---|---|---|
| 9,8 % | 11,7 % | 7,7 % | 5,8 % | 1,0 % |
| 814 | 978 | 888 | 1.269 | 1.480 |
| 729 | 733 | 768 | 815 | 664 |
Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i København og på Frederiksberg ekskl. udviklingsejendomme udgør minimum 95.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | |
|---|---|---|---|---|---|
| Udlejningsprocent | 94,7 | 94,9 | 98,6 | 97,7 | 97,1 |
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed, der skaber værdi og indtjening gennem en langsigtet og bæredygtig strategi med fokus på kunder, optimering og vækst.
Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en driftsstrategi og en overordnet strategi, kaldet "Retning mod 2026". Retning mod 2026, der er visualiseret i strategihuset, indeholder tre overordnede ambitioner om at være bedst til kunder, bedst til medarbejdere og et ansvarligt Jeudan. Under disse iværksættes en række initiativer frem mod foreløbigt 2026.
Retning mod 2026 er visualiseret i strategihuset, og strategien viser vejen for forretningen i de kommende år. Med afsæt i Jeudans værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed skal Retning mod 2026 bane vejen for at nå de definerede målsætninger.
Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er essentielle for Jeudans virke.
Jeudans strategi er udarbejdet med afsæt i erfaringerne fra den netop afsluttede strategiperiode samt løbende analyser og målinger gennemført blandt eksisterende og potentielle kunder samt medarbejdere. Højere kundetilfredshed, højere medarbejdertilfredshed, et øget antal helkunder, et øget EBIT samt at bidrage til den grønne omstilling er mål for strategien mod 2026.
Midlet til at nå disse mål er en række selvstændige strategiprojekter, som drives af Jeudans medarbejdere og er forankret i ledelsen under overskrifterne "Bedst til kunder", "Bedst til medarbejdere" og "Et ansvarligt Jeudan". Udgangspunktet er, at tilfredse og motiverede medarbejdere er en forudsætning for at kunne levere gode kundeoplevelser, og at et bidrag til den grønne omstilling er afgørende for at kunne drive en forretning i fremtiden.
Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resultater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtjening er der ikke økonomisk råderum til investeringer inden for miljø, klima og sociale forhold eller til udvikling af organisationen.
Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvikling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne.
Jeudan sætter kunderne i fokus og betjener dem med afsæt i værdierne: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Jeudan lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer. I Jeudan betragtes alle som "kunder" og altså ikke blot som "lejere" i et lejemål. Igennem et helkundekoncept samles alle Jeudans produkter, lejemål og serviceydelser i ét koncept, der møder kundernes behov. Den langsigtede kunderelation er et nøglebegreb, og der måles løbende på kundetilfredsheden, så Jeudan har den nødvendige indsigt til at kunne fastholde den enkelte kunde, imødekomme kundernes erkendte og ubevidste behov samt tiltrække nye kunder.
| AMBITION | Bedst til kunder En relevant og attraktiv samarbejdspartner |
Bedst til medarbejdere En attraktiv og udviklende arbejdsplads Vi er langsigtede i relationer, beslutninger og handlinger |
Et ansvarligt Jeudan En ansvarlig og fremad skuende virksomhed |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| VALG | Vi er en tilgængelig service- og kundecentreret organisation Vi bidrager til den grønne omstilling og et velfungerende og driftigt samfund Vi investerer i, istandsætter og indretter Københavns smukkeste, historiske ejendomme Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere Vi optimerer, minimerer friktion og digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejder |
||||||
| FUNDAMENT | En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst | ||||||
| VÆRDI GRUNDLAG |
Ordentlighed – Ansvarlighed – Tilgængelighed Ordentlighed forpligter |
Jeudan prioriterer optimering af eksisterende processer, minimering af friktion og anvender digitalisering til at forenkle processer og skabe større råderum til at styrke kunderelationerne. Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens arbejdsplads for at fastholde og tiltrække de dygtige medarbejdere, som igen sikrer den gode kundeoplevelse.
Driftsstrategiens overordnede fokus er kunder, optimering og vækst.
Den understøttes af følgende hovedpunkter:
Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder.
Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejendomstyper (målt på værdi):
Størstedelen af Jeudans nyinvesteringer er rettet mod kontor- og boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg samt detailejendomme i kombination med kontor. Jeudan investerer primært i eksisterende ejendomme og kun sjældent i nybyggede ejendomme eller byggeprojekter. Så længe der er ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse, vurderes det mere bæredygtigt for Jeudan og for miljøet at udvikle og anvende den eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre nye bygninger.
Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der primært skal anvendes til kontor.
Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg.
Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der efter Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskraft på sunde virksomheder og familier.
Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har bevist en vedvarende tiltrækningskraft.
I øjeblikket er den geografiske fordeling således:
Målsætningen for den geografiske fordeling er min. 95 % i København/Frederiksberg og maks. 5 % i Region Hovedstaden.
Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføljerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/eller beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse ejendomme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejendomme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og udviklingsstadie.
Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes størrelse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indflydelse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et element i investeringskriterierne.
Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central komponent ved prisfastsættelsen. Prisen vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau, områdets generelle markedsleje, forventningen til udvikling i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand.
I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok for prisens øvre grænse, fordi den indirekte angiver den alternative leje ved et givent afkast. I andre situationer er ejendommens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok.
Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår ligeledes i vurderingen – uopsigeligheden dog med en mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt.
Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning med hensyn til brancher og enkeltkunder.
Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som udgangspunkt rettes mod ejendomme, der er sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til 3.000-4.000 m², medmindre der er tale om kunder med utvivlsom betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed.
Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelsesstand og aktualitet.
Jeudan investerer kun i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I forbindelse med en sådan investering vil en renovering blive planlagt og kalkuleret inden køb.
I 2024 suppleres investeringsstrategien med et selvstændigt ESG-spor med hovedvægt på energi og miljø, herunder muligheden for fremtidig nedbringelse af ejendommens CO2-aftryk. Jeudan vil i processen inddrage Jeudans ansvarlighedsprogram, herunder erfaringer med at sammentænke energimærker, forbrugsanalyser og tilstandsrapporter samt energistyring. Analysen ved nye ejendomsinvesteringer vil således ikke alene omfatte en sædvanlig byggeteknisk tilstandsrapport, men udvides med den enkelte ejendoms investeringsbehov på særligt energi- og miljøområdet med henblik på dels at reducere ejendommens CO2-aftryk, dels imødekomme de forventede fremtidige markedskrav på ESG-området. Jeudan forventer, at ESG-forhold de kommende år dermed vil få konkret indflydelse på investeringsstrategien og på prisdannelsen.
Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en driftsstruktur, der muliggør stordrift og salg af Jeudans serviceydelser.
vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, indretning af lejemål m.m., ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning om energi og indeklima, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m. samt parkering.
Salg og produktion af serviceydelserne har blandt andet til formål at:
Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger.
Der investeres i ejendomme med et markedskonformt afkast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. En tilfredsstillende indtjeningssikkerhed opnås bedst, hvor genudlejningsmulighederne er forudsigelige i et passende omfang og/eller sekundært ved en længere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde i et større lejemål.
Ejendommens nettoresultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) skal, ved indregning af en egenkapitalandel på 30-33 % og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hovedregel inden for en kort årrække give et afkast på mindst 7 % p.a. af den gennemsnitlige egenkapital.
Som hovedregel skal finansieringen tilrettelægges, så investeringens løbende pengestrøm er positiv 1-5 år efter, investeringen er foretaget.
Serviceydelserne omfatter bl.a. bygningshåndværk, herunder
Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet, idet strategien er rettet mod drift af ejendomme og et robust cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom afhændes efter få år.
Jeudans økonomiske målsætninger er primært rettet mod en stabil omsætning, et stabilt driftsresultat og langsigtede værdistigninger gennem driftsforbedringer og inflation. Derfor rettes indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finansiering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsættes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunkturændringer og rentestigninger.
Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investerer Jeudan ikke uden for det strategiske fokusområde eller i ejendomme primært til brug for lager og produktion, idet sådanne investeringer har en risikoprofil og/eller indtjening, der falder uden for Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhverve enkelte ejendomme, der falder uden for investeringsstrategien.
En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tomgang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme.
Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning. Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgøres som købsprisen tillagt de budgetterede renoverings- og liggeudgifter.
Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skifte karakter til udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fraflytter et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme.
Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må tilsammen maksimalt udgøre ca. 10 % af Jeudans samlede ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. godt 2 % af den samlede ejendomsportefølje.
Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme dækker et samlet areal på ca. 980.000 m² og rummer bl.a. arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kunderne er derfor afhængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende.
Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem for en leverandør. Derfor arbejdes der også for, at kunden møder kompetente og imødekommende medarbejdere og oplever tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejendom og enhver kunde er tilknyttet et specifikt kundeteam. Udover at have ansvaret for ejendommens drift og udlejning, herunder at lejemålet løbende fungerer efter hensigten og fremtræder i den ønskede stand, er kundeteamet også ansvarlig for den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, og om kunden modtager den rette kombination af serviceydelser i forhold til deres behov.
Denne organisationsform er med til at sikre, at kunden bliver ført korrekt og rettidigt gennem alle faser forbundet med indretning, indflytning og efterfølgende drift af lejemålet.
Kundebetjeningen er i Jeudan orienteret mod og organiseret omkring kunden. En model der skal sikre, at Jeudans kunder til en hver tid har én tilgængelig kontaktperson igennem hvem de kan tilgå Jeudans samlede organisation. Der arbejdes kontinuerligt med kundeoplevelsen og med at levere en friktionsfri kundebetjening, hvor Jeudans services og ordentlighedskultur skinner tydeligt igennem
Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægtsgrundlag er Jeudans evne til at være tilgængelig, fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme deres behov til de ejendomme og lokaler, som de lejer af Jeudan.
En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved en attraktiv beliggenhed, ligesom Jeudan kontinuerligt evner at levere de ydelser, som kunderne efterspørger med hensyn til areal, pris, kvalitet, vilkår, tempo og serviceniveau.
Det er Jeudans opfattelse, at den nuværende forretningsmodel, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkurrencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer.
Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder. Dette skal bidrage til Jeudans vækst via serviceydelser til Jeudans kunder og sikre et bredt kendskab til Jeudan som en pålidelig og professionel ejendoms- og servicevirksomhed.
En serviceaftale med Jeudan indebærer, at kunderne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan fokusere deres energi på driften af deres virksomhed og kan overlade service-, drifts- og bygningsydelser til Jeudan, der enten direkte eller indirekte råder over alle relevante faglige kompetencer inden for ovenstående ydelser.
Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser inden for både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojekter, og disse understøttes af IT-værktøjer og programmer både inden for kommunikation, planlægning, design og økonomi.
Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfatter mere end 400 medarbejdere inden for følgende områder:
Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes efterspørgsel og ønsket om tilstrækkeligt aktivitetsniveau.
Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol.
Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i niveauet 30-33 % vil være optimal under de nuværende forhold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. I denne vurdering indgår bl.a. :
• Forventningen til ejendommens afkast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative afkast til aktionærerne.
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 30-33 % (p.t. 34 %) | |
|---|---|---|
| Ikke rentebærende forpligtelser | 0-10 % | (p.t. 9 %) |
| Rentebærende forpligtelser | 60-70 % (p.t. 57 %) |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive, forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau.
Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår tilrettelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, så risikoen ved ejendomsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans drift og kun i begrænset omfang til finansieringen.
Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer og renteaftaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans strategi, hvorimod korte finansieringsformer i betydeligt omfang som udgangspunkt ikke er forenelige med strategien.
Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med 20-30-årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obligationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages ofte med en rente på basis af CIBOR 3- og CIBOR 6-måneder og suppleres med renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på 9-11 år, der i de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig løbetid på 7-9 år. Disse renteaftaler handles med anerkendte og kreditværdige finansieringsinstitutter.
Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån med en løbetid på 7-10 år og med fast rente i 3-10 år ved anvendelse af renteaftaler.
Det er Jeudans målsætning, at 70-90 % af realkredit- og anlægslånene er omfattet af renteaftaler med en gennemsnitlig løbetid på renteafdækningen på minimum 7,5 år.
Jeudan finansierer sine investeringer i DKK.
Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans holdning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv drift af ejendommene. Der skal være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteændringer.
Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver afdækket med aftaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaftaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både positive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet.
Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaftale ved kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- 0,01 %-point. Kursrisikoen afhænger af renteaftalens størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører højere kursrisiko.
Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisikoen, forøges kursrisikoen og omvendt.
Den vægtede løbetid for Jeudans renteaftaler bevæger sig p.t. i intervallet 9-11 år og med en maksimal risiko for negative kursreguleringer efter skat på 15 % af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på 1 %-point. Med en egenkapital på DKK 12,3 mia. svarer dette til en maksimal risiko på DKK 1,9 mia. efter skat og DKK 2,4 mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo 2023 ca. DKK 13 mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsatte grænse på maksimalt ca. DKK 24 mio. pr. basispunkt.
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluttet og tilrettelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve.
Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilrettelagt ud fra det løbende cash flow fra investeringsejendommene.
Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, skal svare til mindst 12 måneders EBVAT.
Likviditetsberedskabet inklusive trækningsrettigheder udgjorde ultimo 2023 DKK 1.480 mio. (2022: DKK 1.269 mio.). I 2023 udgjorde EBVAT DKK 664 mio. (2022: DKK 815 mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK 650 mio., der kan realiseres indenfor kort frist.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansieringsinstitutter, der har mange års kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus.
Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank og Nordea.
I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og rentabilitet i den daglige drift.
Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvikling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de rette aktiviteter er indsatserne bl.a. rettet mod:
Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.:
Jeudans investeringer, opgjort pr. 31. december 2023, omfatter i alt 199 ejendomme til en bogført værdi på DKK 34,1 mia. og med et samlet areal på ca. 980.000 m².
Målt på værdien er 77 % kontorejendomme, 9 % er detailejendomme, 7 % er boligejendomme og 7 % er øvrige ejendomme, herunder parkeringsanlæg og to hoteller. 99 % af ejendomsporteføljen er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendomsporteføljen genererer et gennemsnitligt årligt afkast på 4,4 %.
| Korrektioner til markedsværdi | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Markedsværdi | Antal | Bogført værdi DKK mio. |
Igangværende projekter DKK mio. |
Planlagte projekter DKK mio. |
Markedsværdi før korrektioner DKK mio. |
Pr. m2 DKK |
||
| > 500 mio. | 9 | 9.987 | 66 | 364 | 10.417 | 48.568 | ||
| 200 - 500 mio. | 40 | 12.354 | 150 | 736 | 13.240 | 36.497 | ||
| 100 - 200 mio. | 49 | 6.936 | 62 | 468 | 7.466 | 33.961 | ||
| 50 - 100 mio. | 50 | 3.701 | 101 | 321 | 4.123 | 33.876 | ||
| 20 - 50 mio. | 26 | 903 | 65 | 194 | 1.162 | 27.985 | ||
| 0 - 20 mio. | 25 | 200 | 0 | 29 | 229 | 12.640 | ||
| I alt | 199 | 34.081 | 444 | 2.112 | 36.637 | 37.446 |
Ejendomsportefølje ultimo december 2023
| Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type | Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type |
|---|---|---|---|---|---|
| København og Frederiksberg | Fiolstræde 44, København K | 1902 | K | ||
| Adelgade 115, København K | 1868 | K | Fredericiagade 15, København K | 1867 | K |
| Amaliegade 3-5, København K | 1878 | K | Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C | 1907 | B |
| Amaliegade 4, København K | 1828 | K | Frederiksborggade 20, København K | 1878 | K |
| Amaliegade 14, København K | 1753 | K | Frederiksborggade 22, København K | 1879 | K |
| Amaliegade 15, København K | 1750 | K | Frederiksgade 7, København K | 1884 | K |
| Amaliegade 16A, København K | 1757 | K | Frederikssundsvej 62A-B, København NV | 1915 | K |
| Amaliegade 27, København K | 1756 | K | Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj | 2005 | D |
| Amaliegade 37, København K | 1782 | K | Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj | 2006 | D |
| Amaliegade 45/Esplanaden 46, København K | 1791 | K | Gammel Kongevej 1/Trommesalen 7, København V | 1903 | K |
| Amerika Plads 29, København Ø | 2017 | K | Gammel Kongevej 29A-B, København V | 1882 | D |
| Axel Heides Gade 1-3/Islands Brygge 69, København S | 1914 | K | Gammel Kongevej 147, Frederiksberg C | 1896 | B |
| Bisiddervej 31-39, København NV | 2008 | B | Gammel Kongevej 169, Frederiksberg C | 1889 | B |
| Borgergade 24, København K | 1974 | K | Gammel Kongevej 174-176, København V | 1895 | Ø |
| Borgergade 28, København K | 1964 | K | Gammel Strand 40/Læderstræde 9, København K | 1801 | K |
| Borgergade 142, København K | 1857 | B | Gammel Strand 44, København K | 1797 | K |
| Bredgade 19, København K | 1860 | K | Gammel Strand 52/Naboløs 5, København K | 1798 | B |
| Bredgade 20, København K | 1899 | K | Gothersgade 3-5, København K | 1730 | D |
| Bredgade 21, København K | 1782 | K | Gothersgade 103, København K | 1825 | K |
| Bredgade 23, København K | 1896 | K | Gothersgade 160, København K | 1876 | K |
| Bredgade 30 og 32, København K | 1752 | K | H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V | 1904 | K |
| Bredgade 33, København K | 1800 | K | Havnegade 21/Niels Juels Gade 15, København K | 1870 | K |
| Bredgade 34, København K | 1754 | K | Havnegade 23-27, København K | 1865 | K |
| Bredgade 35, København K | 1796 | K | Holbergsgade 2-6, København K | 1949 | K |
| Bredgade 40-42, København K | 1754 | K | Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Bredgade 45, København K | 1880 | K | Højbro Plads 21A-21B, København K | 1785 | K |
| Bredgade 47/Frederiksgade 12-14, København K | 1880 | B | Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Bredgade 51, København K | 1881 | B | Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Bredgade 58/Fredericiagade 17, København K | 1890 | B | Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Bredgade 63-65, København K | 1886 | K | Kigkurren 6-8A, København S | 1917 | K |
| Bredgade 75, København K | 1927 | K | Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 23/ | ||
| Bredgade 76, København K | 1750 | K | Snaregade 12-16, København K | 1795 | K |
| Dalgas Have 15, Frederiksberg | 1988 | K | Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K | 1797 | K |
| Dampfærgevej 2-6, København Ø | 1894 | Ø | Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Dampfærgevej 3, København Ø | 1921 | K | Kompagnistræde 39/Vandkunsten 8, København K | 1775 | K |
| Dampfærgevej 7-9, København Ø | 1908 | K | Kompagnistræde 41, København K | 1756 | K |
| Dampfærgevej 8-10, København Ø | 1910 | K | Kompagnistræde 43, København K | 1800 | K |
| Dampfærgevej 21-23, København Ø | 1921 | K | Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Dampfærgevej 27-29, København Ø | 1918 | K | Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Danneskjold Samsøes Allé 35-37 og 41 | Kristianiagade 9, København Ø | 1905 | K | ||
| (bygning 70, 71 og 156), København K | 1889 | K | Kronprinsensgade 4-6, København K | 1790 | K |
| Dr. Tværgade 4, København K | 1933 | Ø | Kronprinsensgade 8, København K | 1795 | K |
| Dr. Tværgade 7, København K | 1794 | K | Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Dr. Tværgade 8, København K | 1878 | B | Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Dr. Tværgade 14, København K | 1877 | B | Kvæsthusgade 6, København K | 1892 | B |
| Esplanaden 6-8/St. Kongensgade 110E, København K | 1777 | K | Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Esromgade 13-15, København N | 1964 | K | Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | 1940 | K |
| Fabrikmestervej 6 (bygning 47), København K | 1850 | K | Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Fabrikmestervej 10 (bygning 90), København K | 1915 | K | Lersø Parkallé 101/Strødamvej 50, København Ø | 1952 | K |
| Farvergade 2-8, København K | 1902 | K | Lille Strandstræde 6, København K | 1740 | B |
| Farvergade 17/Løngangstræde 20, København K | 1907 | K | Livjægergade 17, København Ø | 1899 | K |
| Fiolstræde 12B, København K | 1830 | K | Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Fiolstræde 28, København K | 1838 | D | Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Fiolstræde 31-33, København K | 1728 | D | Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Fiolstræde 44, København K | 1902 | K |
|---|---|---|
| Fredericiagade 15, København K | 1867 | K |
| Frederiksberg Allé 66, Frederiksberg C | 1907 | B |
| Frederiksborggade 20, København K | 1878 | K |
| Frederiksborggade 22, København K | 1879 | K |
| Frederiksgade 7, København K | 1884 | K |
| Frederikssundsvej 62A-B, København NV | 1915 | K |
| Frederikssundsvej 72-76, Brønshøj | 2005 | D |
| Frederikssundsvej 131-135, Brønshøj | 2006 | D |
| Gammel Kongevej 1/Trommesalen 7, København V | 1903 | K |
| Gammel Kongevej 29A-B, København V | 1882 | D |
| Gammel Kongevej 147, Frederiksberg C | 1896 | B |
| Gammel Kongevej 169, Frederiksberg C | 1889 | B |
| Gammel Kongevej 174-176, København V | 1895 | Ø |
| Gammel Strand 40/Læderstræde 9, København K | 1801 | K |
| Gammel Strand 44, København K | 1797 | K |
| Gammel Strand 52/Naboløs 5, København K | 1798 | B |
| Gothersgade 3-5, København K | 1730 | D |
| Gothersgade 103, København K | 1825 | K |
| Gothersgade 160, København K | 1876 | K |
| H.C. Andersens Boulevard 44-46, København V | 1904 | K |
| Havnegade 21/Niels Juels Gade 15, København K | 1870 | K |
| Havnegade 23-27, København K | 1865 | K |
| Holbergsgade 2-6, København K | 1949 | K |
| Holmens Kanal 7, København K | 1875 | K |
| Højbro Plads 21A-21B, København K | 1785 | K |
| Jagtvej 1/Ågade 112, København N | 1906 | D |
| Jagtvej 137/Ydunsgade 1, København N | 1901 | D |
| Kastrupvej 50/Højdevej 59-61, København S | 1970 | D |
| Kigkurren 6-8A, København S | 1917 | K |
| Kompagnistræde 13-15 og 19/Knabrostræde 19 og 23/ | ||
| Snaregade 12-16, København K | 1795 | K |
| Kompagnistræde 20A-C/Knabrostræde 18, København K | 1797 | K |
| Kompagnistræde 21/Knabrostræde 20, København K | 1730 | K |
| Kompagnistræde 39/Vandkunsten 8, København K | 1775 | K |
| Kompagnistræde 41, København K | 1756 | K |
| Kompagnistræde 43, København K | 1800 | K |
| Kongens Nytorv 26, København K | 1892 | K |
| Kristianiagade 1, København Ø | 1898 | K |
| Kristianiagade 9, København Ø | 1905 | K |
| Kronprinsensgade 4-6, København K | 1790 | K |
| Kronprinsensgade 8, København K | 1795 | K |
| Kronprinsensgade 11-13/Pilestræde 37-39, København K | 1782 | K |
| Krystalgade 15-21, København K | 1904 | K |
| Kvæsthusgade 6, København K | 1892 | B |
| Landemærket 3-5, København K | 1750 | K |
| Landemærket 11-17/Suhmsgade 3, København K | 1940 | K |
| Landgreven 3/St. Kongensgade 27, København K | 1851 | K |
| Lersø Parkallé 101/Strødamvej 50, København Ø | 1952 | K |
| Lille Strandstræde 6, København K | 1740 | B |
| Livjægergade 17, København Ø | 1899 | K |
| Magstræde 6, København K | 1734 | K |
| Magstræde 10A-C, København K | 1730 | K |
| Mikkel Bryggers Gade 3, København K | 1874 | D |
| Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type | Ejendom | Opførelsesår | Ejd.type |
|---|---|---|---|---|---|
| Niels Hemmingsens Gade 20, København K | 1887 | K | Sønder Boulevard 65, København V | 1906 | D |
| Niels Juels Gade 5, København K | 1867 | K | Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg | 1883 | D |
| Nikolaj Plads 25, København K | 1800 | B | Søtorvet 1-3/Vendersgade 28/ | ||
| Nordre Frihavnsgade 15, København Ø | 1902 | D | Frederiksborggade 43, København K | 1876 | K |
| Nordre Frihavnsgade 18B, København Ø | 1888 | D | Søtorvet 5/Vendersgade 33, København K | 1875 | K |
| Nordre Frihavnsgade 26, København Ø | 1875 | D | Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K | 1895 | K |
| Ny Adelgade 3, København K | 1874 | B | Toldbodgade 35, København K | 1902 | K |
| Ny Kongensgade 10, København K | 1903 | K | Toldbodgade 39-41, København K | 1892 | B |
| Ny Østergade 10, København K | 1883 | K | Toldbodgade 53-55, København K | 1894 | K |
| Nygårdsvej 5/Strynøgade 7, København Ø | 1954 | Ø | Toldbodgade 57-61, København K | 1892 | B |
| Nyhavn 4/Heibergsgade 18, København K | 1877 | K | Tordenskjoldsgade 20-24, København K | 1868 | K |
| Nørre Farimagsgade 65-71, København K | 1878 | B | TorvehallerneKBH, Rømersgade 18/Linnésgade 17, Kbh. K | 2011 | D |
| Nørre Søgade 7, København Ø | 1876 | B | Tømmergravsgade 4-6, København SV | 1932 | K |
| Nørre Voldgade 42, København K | 1900 | B | Valkendorfsgade 13, København K | 1827 | K |
| Nørre Voldgade 94-96, København K | 1955 | K | Valkendorfsgade 19, København K | 1780 | K |
| Nørre Voldgade 106, København K | 1961 | K | Vandkunsten 10, København K | 1803 | K |
| Nørregade 6, København K | 1814 | K | Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49, København V 1900 | K | |
| Nørregade 24, København K | 1842 | D | Vesterbrogade 9B, København V | 1881 | K |
| Nørregade 49/Nørre Voldgade 56, København K | 1939 | K | Vesterbrogade 11A-C, København V | 1888 | Ø |
| Øster Allé 1, København Ø | 1922 | Ø | |||
| Oslo Plads 12-16, København Ø | 1901 | B | Øster Farimagsgade 5, København K | 1859 | K |
| Overgaden oven Vandet 8-10, København K | 1890 | K | Østerbrogade 125, København Ø | 1954 | K |
| Palægade 2-4, København K | 1900 | K | Østerbrogade 135, København Ø | 1954 | K |
| Palægade 6-8, København K | 1900 | K | |||
| P-anlægget Christiansbro, Wildersgade 2C, København K | 2001 | Ø | |||
| P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø | 2004 | Ø | Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg | ||
| P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K | 2005 | Ø | Birkedalsvej 7-19, Helsingør | 1979 | D |
| P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K | 2016 | Ø | Egedal Center 1-7, Stenløse | 1988 | D |
| P-anlægget Strynøgade 3, København Ø | 1954 | Ø | Egedal Center 27-31 og 48, Stenløse | 1975 | D |
| Pilestræde 6-16/Antonigade 2-10/Kristen Bernikowsgade | Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse | 1988 | D | ||
| 1-13/Østergade 32-34 og 42, København K | 1752 | D | Egedal Center 69-95, Stenløse | 1982 | D |
| Pilestræde 26-36/Antonigade 3-9/Sværtegade 2-12/ Gammel Mønt 1-11, København K |
1750 | K | Egelundsvej 1, Albertslund | 1968 | D |
| Pilestræde 35, København K | 1810 | D | Frydenlundsvej 30, Vedbæk | 1962 | K |
| Pilestræde 41-45, København K | 1782 | K | Fuglebækvej 2, Kastrup | 1961 | Ø |
| Pilestræde 52, København K | 1800 | K | Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D |
| Ragnagade 7, København Ø | 1921 | K | Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| Rigensgade 11, København K | 1759 | K | Hovedvejen 90-92, Glostrup | 2019 | B |
| Rosenvængets Allé 6, København Ø | 1866 | K | Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | B |
| Sankt Annæ Plads 13, København K | 1750 | K | Linde Allé 5-9, Nærum | 1988 | B |
| Sankt Annæ Plads 21, København K | 1949 | Ø | Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Sankt Knuds Vej 41, Frederiksberg C | 1830 | K | Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Rygårds Allé 131, Hellerup | 1957 | K | |||
| Sankt Nikolaj Vej 8, Frederiksberg C | 1936 | K | Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Scherfigsvej 10, København Ø | 1957 | K | |||
| Skindergade 45-47, København K | 1800 | K | Udenfor Region Hovedstaden | ||
| Slotsholmsgade 1-3/Børsgade 4-8, København K | 1904 | K | Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Store Kongensgade 59, København K | 1787 | K | Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| Store Kongensgade 60, København K | 1812 | K | RingStedet, Ringsted | 2006 | D |
| Store Kongensgade 62, København K | 1807 | K | |||
| Store Kongensgade 68, København K | 1745 | K | |||
| Store Kongensgade 70, København K | 1855 | B | |||
| Store Kongensgade 74, København K | 1858 | K | |||
| Store Kongensgade 81, København K | 1785 | K | |||
| Store Strandstræde 20, København K | 1775 | K | Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme | ||
| Sølvgade 10/Klerkegade 19/Kronprinsessegade 54, Kbh. K | 1932 | K | (B) og øvrige ejendomme (Ø) |
| Sønder Boulevard 65, København V | 1906 | D |
|---|---|---|
| Søndre Fasanvej 18-20, Frederiksberg | 1883 | D |
| Søtorvet 1-3/Vendersgade 28/ | ||
| Frederiksborggade 43, København K | 1876 | K |
| Søtorvet 5/Vendersgade 33, København K | 1875 | K |
| Toldbodgade 18/Sankt Annæ Plads 24, København K | 1895 | K |
| Toldbodgade 35, København K | 1902 | K |
| Toldbodgade 39-41, København K | 1892 | B |
| Toldbodgade 53-55, København K | 1894 | K |
| Toldbodgade 57-61, København K | 1892 | B |
| Tordenskjoldsgade 20-24, København K | 1868 | K |
| TorvehallerneKBH, Rømersgade 18/Linnésgade 17, Kbh. K | 2011 | D |
| Tømmergravsgade 4-6, København SV | 1932 | K |
| Valkendorfsgade 13, København K | 1827 | K |
| Valkendorfsgade 19, København K | 1780 | K |
| Vandkunsten 10, København K | 1803 | K |
| Vester Voldgade 7-9/Sankt Peder Stræde 49, København V 1900 | K | |
| Vesterbrogade 9B, København V | 1881 | K |
| Vesterbrogade 11A-C, København V | 1888 | Ø |
| Øster Allé 1, København Ø | 1922 | Ø |
| Øster Farimagsgade 5, København K | 1859 | K |
| Østerbrogade 125, København Ø | 1954 | K |
| Østerbrogade 135, København Ø | 1954 | K |
| Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg | ||
|---|---|---|
| Birkedalsvej 7-19, Helsingør | 1979 | D |
| Egedal Center 1-7, Stenløse | 1988 | D |
| Egedal Center 27-31 og 48, Stenløse | 1975 | D |
| Egedal Center 41-43 og 53, Stenløse | 1988 | D |
| Egedal Center 69-95, Stenløse | 1982 | D |
| Egelundsvej 1, Albertslund | 1968 | D |
| Frydenlundsvej 30, Vedbæk | 1962 | K |
| Fuglebækvej 2, Kastrup | 1961 | Ø |
| Gladsaxevej 373, Søborg | 2004 | D |
| Herstedøstervej 27-29, Albertslund | 1988 | K |
| Hovedvejen 90-92, Glostrup | 2019 | B |
| Kirke Værløsevej 8, Værløse | 1965 | B |
| Linde Allé 5-9, Nærum | 1988 | B |
| Midtager 29/Ringager 17-21/Engager 2-6, Brøndby | 1967 | Ø |
| Niels Olsens Vej 2-4, Ølstykke | 2003 | D |
| Rygårds Allé 131, Hellerup | 1957 | K |
| Tåstrup Hovedgade 109-111, Taastrup | 2007 | D |
| Udenfor Region Hovedstaden | ||
|---|---|---|
| Ahlgade 61-63, Holbæk | 1975 | D |
| Elisagårdsvej 5, Roskilde | 1948 | K |
| RingStedet, Ringsted | 2006 | D |
Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø)
Jeudan vil være bedst til kunder. Det er et væsentligt fokusområde i hele Jeudans strategi, at kunderne skal føle sig set, hørt og godt serviceret, og der arbejdes derfor målrettet på at styrke kundeoplevelsen på tværs af hele kunderejsen. Det klare mål er, at kunderne altid skal møde et Jeudan, der klarer tingene så nemt og enkelt som muligt, og at den samlede kundeoplevelse hele tiden forbedres. Der gennemføres løbende analyser og spørgeundersøgelser blandt alle kunder, så Jeudan har et opdateret indblik i kundernes behov, ønsker og eventuelle utilfredsheder – og dermed kan handle proaktivt og tilfredsstillende.
De løbende kundeanalyser har bl.a. vist, at det mest afgørende for erhvervskunderne er: fleksible kontrakter, en pålidelig udlejer og muligheden for at skalere op og ned på de lejede arealer. Det skal især ses i lyset af pandemien og de senere års økonomiske usikkerhed. Jeudan prioriterer derfor at tilbyde en række særlige kundefordele, som bl.a. omfatter, at eksisterende kunder altid, på trods af eventuel binding, kan skifte kontor, hvis økonomi eller virksomhedsforhold ændrer sig. Nye kunder er bl.a. blevet imødekommet med mere fleksible lejevilkår, som f.eks. tre måneders opsigelsesvarsel og kontrakter uden bindingsperiode.
For at Jeudan kan have opdateret viden om kundernes oplevelse, bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser.
Resultaterne bruges bl.a. til at måle, om Jeudan lever op til kundernes krav og forventninger, og om medarbejderne lykkes med at efterleve Koncernens værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed.
Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra 0-10, hvor 10 er højest. Undersøgelserne tager udgangspunkt i NPS-spørgsmålet "Vil du anbefale Jeudan til andre?". Jeudans NPS-score beregnes herefter ved at trække procentdelen af Detractors (de kunder, som har scoret Jeudan 0-6) fra procentdelen af Promotors (de kunder, som har scoret Jeudan 9-10). Resultatet vil ligge mellem -100 og +100.
Som udgangspunkt er en score over 0 positiv, da det betyder, at man har flere loyale kunder end illoyale kunder. En NPS-score over 20 betegnes som god, en score over 50 som fremragende, og en NPS over 80 betegnes som ekstraordinær. Det er ikke muligt at foretage en direkte sammenligning med andre virksomheder i ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik ikke er tilgængelig.
I 2023 opnåede Jeudan et samlet resultat på 55, sammenlignet med 43 i 2022. Jeudans målsætning for 2023 var sat til 44, så med et resultat på 55 er målsætningen mere end indfriet, og kundetilfredsheden har fået et stort løft. Fremgangen kan ses på tværs af alle Jeudans undersøgelser, og resultaterne vidner om, at strategien om at være bedst til kunder, ved at levere personlig kundebetjening med fokus på den gode kundeoplevelse, fungerer.
I undersøgelserne er det ofte medarbejderne, der fremhæves først, dernæst ejendomme og lejemål.
Målet for 2024 er at fortsætte den positive udvikling og løfte den samlede NPS-score til 57.
Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser:
I løbet af 2023 har undersøgelserne til henholdsvis kunder i kontorfællesskaber og stadeholdere i TorvehallerneKBH fået deres egne spørgeskemaer, og de vil fremadrettet indgå som en del af den samlede score for udlejning. Derudover vil de nye undersøgelser til parkeringskunder og den helt nye til rengøringsservicekunder også blive samlet til én score for tilkøbsprodukter og -ydelser.
Herunder følger en redegørelse for resultater og målsætninger for de enkelte undersøgelser.
I 2023 har der været et fortsat fokus på øget dialog, tilgængelighed og en proaktiv opfølgning i samarbejdet med Jeudans eksisterende kunder. Det har været et år med en øget usikkerhed, og det prioriteres højt at være med til at støtte kunderne og skabe den ønskede fleksibilitet.
Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra 28 (2022) til 34 (2023). Arbejdet med kundetilfredsheden fortsætter ufortrødent, og for at kunne øge scoren til 35 i 2024 er der igangsat en række initiativer, blandt andet flere interne træningsforløb.
Igennem året har der været et dagligt fokus på at levere det bedst mulige førstehåndsindtryk ved fremvisning, f.eks. ved at styrke Jeudans medarbejderes viden om de ledige lejemål på tværs af hele organisationen samt ved at køre individuelle coachingforløb for de ansvarlige medarbejdere.
Det er lykkedes Jeudan at øge scoren fra 72 (2022) til 83 (2023). Det er et ekstraordinært positivt resultat, og ambitionen for 2024 er at øge det høje niveau og komme op på 85.
Det, at flytte ind i et lejemål, er en vigtig oplevelse i kunderejsen for Jeudans kunder, hvor typisk flere måneders forventninger og planlægning er i spil. Efter et lille fald i scoren fra 2021 til 2022 har der været et intensivt fokus på at sikre, at al indretning i et lejemål er gennemført rettidigt, så antallet af fejl og mangler ved indflytning kan begrænses. Kunderne skal kunne mærke, at Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en servicevirksomhed, der indfrier deres forventninger og leverer lejemål indrettet i høj kvalitet.
Jeudans fokus på området har været med til at sikre, at scoren på 54 i 2022 er løftet til 69 i 2023. I 2024 er målet at fortsætte denne positive udvikling og øge scoren til 70.
| NPS | 2020 | 2021 | 2022 | Mål 2023 | 2023 | Mål 2024 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Samlet resultat udlejning | 36 | 41 | 43 | 44 | 55 | 57 |
| Generel | 20 | 25 | 28 | 28 | 34 | 35 |
| Fremvisning | 65 | 66 | 72 | 75 | 83 | 85 |
| Indflytning | 40 | 58 | 54 | 54 | 69 | 70 |
| Service | 32 | 31 | 41 | 42 | 42 | 45 |
| Kontorfællesskaber | n.a. | n.a. | n.a. | n.a. | 32 | 50 |
| TorvehallerneKBH | n.a. | n.a. | n.a. | n.a. | 69 | 70 |
| Parkering | n.a. | n.a. | 42 | 45 | 36 | 40 |
| Rengøringsservice | n.a. | n.a. | n.a. | n.a. | n.a. | 30 |
Jeudan har fortsat arbejdet med at forbedre kommunikationen og sikre, at kunden føler sig tilstrækkeligt informeret om igangværende opgaver, f.eks. hvis opgaven ikke kan afsluttes ved første besøg. Der er også gennemført indsatser, der har styrket mandatet hos servicehåndværkere og serviceledere, som skal være med til sikre en mere strømlinet opgaveudførelse hos kunderne.
På undersøgelsen er scoren løftet til 42 (2023) fra 41 (2022). De igangsatte indsatser fortsætter, og der vil derudover være fokus på at fjerne unødvendig administration og friktion, så kunderne oplever en nem og enkel håndtering af deres servicesager. Ambitionen for 2024 er at løfte scoren til 45.
I 2023 er der arbejdet videre med den tilfredsundersøgelse, som blev igangsat i 2022 for abonnementskunder i Jeudans seks parkeringshuse. Der er fortsat fokus på øget synlighed i de bemandede parkeringshuse, og der er derudover igangsat et udviklingsprojekt, der skal sikre en smidigere administration og en strømlining af abonnementshåndteringen. Begge dele vil skabe forudsætninger for endnu bedre kundetilfredshed blandt parkeringskunderne, ligesom udrulningen af langt flere el-ladestandere forventes at have positiv indvirkning.
I 2023 var der et mindre fald i tilfredsheden med en score på 36 sammenlignet med 42 året før. Målsætningen for 2024 er at opnå en score på 40.
I 2023 er alle kunder i Jeudans kontorfællesskaber blevet samlet i deres egen undersøgelse, så der fremover er mulighed for at opnå en mere detaljeret indsigt i kundesegmentet. Der er gennemført en enkelt udsendelse i 2023, mens der i 2024 vil blive indarbejdet faste, strukturerede undersøgelser. Scoren for 2023 blev på 32, og det er målsætningen, at Jeudan med den rette kundebetjening kan løfte scoren til 50 i 2024.
Der har i flere år været gennemført undersøgelser blandt stadeholderne i TorvehallerneKBH. Undersøgelserne blev i 2023 implementeret i det samme system som de øvrige Jeudanundersøgelser, så de fremover indgår på lige fod. I 2023 blev scoren på udsendelsen 69, hvor det især er konceptet for TorvehallerneKBH, Jeudans medarbejdere og Jeudans rolle i Aktivitetsforeningen, der bliver fremhævet. I 2024 er målsætningen at fastholde det flotte resultat og nå en score på 70.
I 2024 indføres en undersøgelse af den rengøringsservice, som Jeudans kunder kan tilkøbe til deres lejemål. Målsætningen for 2024 er sat til 40.
Kundeundersøgelsernes primære formål er at måle tilfredsheden blandt kunderne, men de mange besvarelser giver også de respektive forretningsområder i Jeudan en langt bedre indsigt i kundernes adfærd og behov, deres ønsker til serviceydelser, og hvordan de generelt oplever Jeudan. Denne viden bruges som et internt redskab til proaktivt at udvikle, implementere og forankre initiativer, der kan forbedre kundeoplevelsen. De mange positive tilbagemeldinger bliver brugt som motivation og anerkendelse af medarbejderne, som gør sig umage hver dag. De kritiske tilbagemeldinger bliver brugt som input til træning og udvikling af medarbejderne – hele tiden med det klare formål at forbedre kundeoplevelsen.
Kundernes oplevelse er altafgørende for deres loyalitet og for Jeudans image. Kunderne skal kende Jeudan på personlig kundebetjening, og internt arbejdes der indgående med at forankre forståelsen for det at være bedst til kunder – og samtidig sikre de optimale forudsætninger og rammer for at kunne efterleve dette. Det er en strategi, der har skabt mærkbare resultater i de forgangne år, og det er nu hverdag for enhver medarbejder i Jeudan at arbejde med god kundeadfærd og at dygtiggøre sig løbende. En central del af det videre arbejde bliver at forankre det i kulturen og i onboardingen af nye medarbejdere. Derfor er de gode kundeoplevelser nu også en del af undervisningsmaterialet på Jeudanskolen, som afholdes for alle nyansatte medarbejdere.
Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, redelighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionærerne holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling, og at interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes.
Jeudan-aktien sluttede året i DKK 229 og faldt dermed 4,6 % i 2023.
| Kursændring i 2023 | |
|---|---|
| Jeudan A/S | -4,6 % |
| Ejendomsselskaber (CSE4040) | -8,2 % |
| OMXC (totalindekset) | 16,8 % |
| OMXC25 | 7,1 % |
Ikke korrigeret for udbyttebetaling.
Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo 2023 DKK 12,7 mia.
Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede afkast (aktieprisudvikling + udbytte) har de seneste ti år været 8,7 % p.a. Det samlede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber har de seneste ti år haft et gennemsnitligt afkast på 7,5 %, og totalindekset på Nasdaq Copenhagen har haft et gennemsnitligt afkast på 13,1 %.
Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK 0061282464 og kortnavn JDAN.
Jeudan-aktien havde i 2023 en gennemsnitlig daglig omsætning på DKK 0,8 mio. (2022: DKK 1,3 mio.). Der var ordrer i fondssystemet i 100 % af børsens åbningstid (2022: 100 %), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på 0,77 % (2022: 0,86 %). Jeudan har en prisstilleraftale med Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på 2 %.
Jeudans aktiekapital består af 55.432.225 aktier á nom. DKK 20 pr. aktie, svarende til nom. DKK 1.108.644.500.
Aktierne omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er omsætningspapirer uden indskrænkninger i omsættelighed og skal lyde på navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog.
Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil 9. april 2024 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 110.864.450 ved udstedelse af nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalforsamlingen til ad én eller flere gange indtil 9. april 2024 at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK 250.000.000 ved udstedelse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen maksimalt udnyttes for nom. DKK 250.000.000.
Ultimo 2023 havde Jeudan 4.358 navnenoterede aktionærer, der tilsammen ejede 99,3 % af aktiekapitalen. Heraf var 109 udenlandske aktionærer.
Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end 5 % af Selskabets aktiekapital:
William Demant Invest A/S, Kongebakken 9, 2765 Smørum, har meddelt besiddelse af 23.257.420 aktier, svarende til 42,0 % af aktiekapitalen.
Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads 13, 1250 København K, har meddelt besiddelse af 22.471.300 aktier, svarende til 40,5 % af aktiekapitalen.
I henhold til en generalforsamlingsbeslutning 19. april 2023 er Selskabets bestyrelse bemyndiget til, indtil næste ordinære generalforsamling, at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet efter erhvervelsen ikke må overstige 10 % af Selskabets aktiekapital.
Der er igen i 2023/2024 iværksat en medarbejderaktieordning. Ordningen giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til 10 % af den årlige bruttoløn til aktier.
Afvikling af medarbejderaktieordningen fra 2022/2023 har medført overførsel af 36.486 egne aktier til medarbejderne i 2023, svarende til DKK 9,9 mio. og 0,07 % af aktiekapitalen. Til dækning af den nye ordning for 2023/2024 har Jeudan i 2023 købt 40.000 egne aktier, svarende til 0,07 % af aktiekapitalen for DKK 10,5 mio.
Jeudan besidder 45.003 egne aktier, svarende til 0,08 % af aktiekapitalen pr. 31. december 2023 med en samlet værdi på DKK 10,3 mio.
Det er Koncernens udbyttepolitik, at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – investeres eller udbetales kontant til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mindre end 30 % af Koncernens balance, udbetales der ikke udbytte til aktionærerne.
Udgør egenkapitalen mellem 30 % og 40 % af Koncernens balance tilstræbes et samlet udbytte, svarende til maksimalt 50 % af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under 30 % af Koncernens balance.
Udgør egenkapitalen mere end 40 % af Koncernens balance, vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der tilstræbes derfor et samlet udbytte, der reducerer egenkapitalen til mellem 30 % og 40 % af Koncernens balance.
I overvejelserne om udbytte indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer inden for en periode på 12-18 måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling.
Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbetaling af udbytte på DKK 3,00 pr. aktie for regnskabsåret 2023. Det vil svare til en udlodning på DKK 166 mio., hvilket udgør 25 % af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT).
Jeudans ordinære generalforsamling afholdes 9. april 2024, kl. 16.30, i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard 18, 1787 København V.
Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr. e-mail.
Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk.
| 21. februar 2024 | Årsrapport 2023 |
|---|---|
| 9. april 2024 | Ordinær generalforsamling |
| 15. maj 2024 | Delårsrapport for 1. kvartal 2024 |
| 7. august 2024 | Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2024 |
| 13. november 2024 | Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2024 |
Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommunikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står normalt ikke til rådighed for dialog om finansielle forhold i de sidste fire uger op til en regnskabsaflæggelse.
Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, er velkomne til at henvende sig til:
Jeudan A/S Bredgade 30 1260 København K Danmark Telefon: 7010 6070
Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (e-mail [email protected]).
Information om Jeudan kan ligeledes findes på hjemmesiden: jeudan.dk.
| 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Udbytte pr. aktie | DKK | 0 | 2,4 | 2,4 | 3,0 | 3,0 |
| Udbyttebetaling | DKK mio. | 0,0 | 133,0 | 133,0 | 166,3 | 166,3 |
| Udbytte i forhold til EBVAT |
% | 0 % | 18 % | 17 % | 20 % | 25 % |
| Resultat pr. aktie | DKK | 15,2 | 8,1 | 42,5 | 60,6 | -15,0 |
| Pay-out ratio | % | 0,0 % | 29,5 % | 5,7 % | 4,9 % | n.a. |
Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er offentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www. jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/.
Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner indenfor Environment, Social og Governance (ESG) frem mod udgangen af 2025, ligesom rapporten indeholder ikke-finansielle nøgletal.
Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet indeholder:
Som et led i at understøtte Jeudans vedtægtsmæssige formål og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit "purpose" blandt andet med henblik på at sikre og fremme en god kultur og gode værdier i Jeudan.
Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed, og dagligt er der mere end 100.000 mennesker, der besøger, arbejder, handler eller bor i en af Koncernens ejendomme. Det forpligter at være den største. Også når det gælder ansvarlighed og at bidrage til samfundet.
Jeudan ejer ca. 200 ejendomme med et samlet areal på ca. 1 mio. m², primært i det centrale København og på Frederiksberg, og har 125 års erfaring i at levere smukke og trygge rammer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret millionbeløb i at vedligeholde, istandsætte og forbedre ejendommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og ærefuldt at være med til at bevare denne fælles kulturarv og sikre, at de klassiske og ofte fredede og bevaringsværdige bygninger er velholdte og tidsmæssigt anvendelige ind i fremtiden. Jeudan bidrager til at udvikle en hovedstad med liv, puls og udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og vedligeholdt.
Hver dag gør mere end 600 medarbejdere sig umage for at sikre, at Jeudan har velfungerende og ordentlige ejendomme med rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier som ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed sammen med det overordnede løfte "Ordentlighed forpligter", er væsentlige pejlemærker for alle medarbejdere i Jeudan. Og rammen omkring dem er et trygt, stabilt og udfordrende arbejdsmiljø, og udviklingsmuligheder for den enkeltes faglighed, mål og drømme.
Med henvisning til redegørelse for den kønsmæssige sammensætning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § 99 b, besluttede Jeudans bestyrelse i april 2022 at stile efter at få mindst én yderligere kvinde ind i bestyrelsen, svarende til en repræsentation på 40 %, over de kommende fire år frem mod 2027. Bestyrelsen består i dag af 5 personer, hvoraf en er kvinde, svarende til en repræsentation på 20 %. I 2023 har bestyrelsen ikke fundet det nødvendigt at indstille til ændring af bestyrelsen. Målsætningen blev derfor ikke opnået i regnskabsåret.
Med virkning fra 1. januar 2023 er der ændret i kravene for måltal for det underrepræsenterede køn i ledelsesorganer. Der skal afrapporteres på kønsfordelingen i de tre øverste ledelsesorganer på selskabsniveau, og derved bortfalder muligheden for rapportering på koncernniveau.
Ud fra de ændrede krav på selskabsniveau skal både Jeudan A/S og Jeudan Projekt & Service A/S fremadrettet rapportere på kønsfordeling i ledelsen. Det bevirker også, at Jeudan Projekt & Service A/S ikke indgår i tallene for Jeudan A/S.
Jeudans Executive Committee og Jeudans chefgruppe består af repræsentanter fra såvel Jeudan A/S som Jeudan Projekt & Service A/S. Fra Jeudan A/S er der 22 medlemmer, der har en fordeling på 50 % kvinder og 50 % mænd.
Der er således en ligelig fordeling blandt Jeudan A/S' øvrige ledelsesniveauer.
I henhold til selskabslovens § 139 b har Jeudan udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er offentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/ om-jeudan/vederlag/.
Fredericiagade 15B, København K
NIELS JACOBSEN, FORMAND Adm. direktør
Født 31. august 1957 Indvalgt i bestyrelsen i april 2014 Ikke uafhængig
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2023. Formand for nominerings- og vederlagsudvalget. Deltaget i 1 ud af 1 nominerings- og vederlagsudvalgsmøde i 2023
• Thomas B. Thriges Fond
• ABOUT YOU Holding GmbH
Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest:
Samlet vederlag DKK 900.000.
Antal aktier i Selskabet: 25.725, heraf nærtstående 5.025 (2022: 25.725).
Født 11. april 1962 Indvalgt i bestyrelsen i april 2022 Ikke uafhængig
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2023 Medlem af nominerings- og vederlagsudvalget. Deltaget i 1 ud af 1 nominerings- og vederlagsudvalgsmøde i 2023
Samlet vederlag DKK 600.000. Antal aktier i Selskabet: 4.000 (2022: 4.000).
HELLE OKHOLM Professionelt bestyrelsesmedlem
Født 2. maj 1965 Indvalgt i bestyrelsen i april 2017. Uafhængig
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2023 Formand for revisions- og risikoudvalget. Deltaget i 6 ud af 6 revisions- og risikoudvalgsmøder i 2023
Dyb indsigt:
Særlig indsigt:
Samlet vederlag DKK 525.000. Antal aktier i Selskabet: 22.000, heraf nærtstående 13.000 (2022: 22.000).
CLAUS GREGERSEN Adm. direktør
Født 6. august 1961 Indvalgt i bestyrelsen i april 2017 Ikke uafhængig
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2023. Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i 6 ud af 6 revisions- og risikoudvalgsmøder i 2023
Særlig indsigt:
Bestyrelsesformand i:
Medlem af bestyrelsen i:
Samlet vederlag DKK 375.000. Antal aktier i Selskabet: 2.475 (2022: 2.475).
NICKLAS HANSEN Investment director
Født 2. august 1986 Indvalgt i bestyrelsen i april 2020 Ikke uafhængig
Deltaget i 5 ud af 5 bestyrelsesmøder i 2023 Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i 6 ud af 6 revisions- og risikoudvalgsmøder i 2023
Samlet vederlag DKK 375.000. Antal aktier i Selskabet: 0 (2022: 0).
PER WETKE HALLGREN Adm. direktør
Født 8. juli 1962 Adm. direktør, ansat siden 1993
Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i:
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: 11.205 (2022: 11.205).
SØREN BERGHOLT ANDERSSON Direktør
Født 6. juli 1977 Direktør & CFO, ansat siden 2020
Medlem af bestyrelsen i:
Medlem af repræsentantskabet i:
• Forenet Kredit f.m.b.a.
Antal aktier i Selskabet: 2.312, heraf nærtstående 19 (2022: 1.110).
Adm. direktør Per W. Hallgren* Direktør Søren B. Andersson*
Kommerciel direktør Signe Dybdal Knudsen*
Afdelingsdirektør Camilla Damgaard
Afdelingsdirektør Christina Marthinsen
Afdelingsdirektør Dan Aagaard Johansen
Afdelingsdirektør Lasse Søndergaard Bursøe
Torvehalsdirektør Lotte Eiskjær Andersen
Afdelingschef Jacob Gotschalk Dalgaard
Afdelingschef Jannik Bruun
Underdirektør Michael Dinesen
Underdirektør Morten Aagaard
Chefjurist, advokat Thomas Opstrup
* Medlem af Executive Committee
CFO Heidi Madsen*
Økonomichef Kit Bank Boldsen
IT-direktør Jesper Skov Møller*
Afdelingschef Steffen Kjær Larsen
Afdelingschef Louise Honoré Pryn
HR-, marketing- og kommunikationsdirektør Line Gadegaard Rasmussen*
Marketing- og kommunikationschef Anita Overholt Nielsen
Marketingchef for Subbrands
Louise Bie
HR-chef Louise Bødker Larsen
Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand*
Afdelingsdirektør Dennis Patrick Lund
Afdelingschef Tore Jensen
Afdelingschef Simon Hørup
Afdelingschef Marianne Roylund
Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand*
Afdelingsdirektør Kem W. P. Wilquin
Energi- og miljøchef Poul K. L. Lorentsen
Designdirektør Anders Rønne-Skall
Designchef Sine Pehn
Jeudan vil være "Bedst til medarbejdere". Derfor er det et klart mål at skabe et attraktivt og inspirerende arbejdsmiljø med gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbejdere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater. Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen er præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et stort kundefokus.
Direktionen i Jeudan har det overordnede ansvar, refererer til bestyrelsen og udgør den daglige ledelse. Næste organisatoriske niveau er Executive Committee, der består af direktionen samt fem direktører. Executive Committee har blandt andet til formål at realisere Jeudans strategiske retning, godkende forretningsmæssige initiativer samt sikre den ledelsesmæssige og organisatoriske udvikling inden for alle forretningsområder.
Jeudans aktiviteter er tilrettelagt med fokus på kundebetjening og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsopdelte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme.
Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer sig om ejendomme, services eller økonomiske forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder denne organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og korte beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der konstant er ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de enkelte ejendomme og kunder.
Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og efterlever Koncernens værdier: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere, hvordan Jeudan agerer i forhold til kunderne.
Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række kundeløfter, der fungerer som retningslinjer for, hvordan medarbejderne tilgår kunderne:
Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en dynamisk proces, hvor der efter behov bliver iværksat nye tiltag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan sættes i spil i den enkelte medarbejders dagligdag – så kundernes oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og bedre.
Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne – eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem.
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 for Jeudan A/S.
Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen er udarbejdet efter Årsregnskabsloven og artikel 8 i forordning (EU) 2020/852 (taksonomiforordningen).
Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023.
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 med filnavn 529900MI0WOKLZH7MS98- 2023-12-31-da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse.
København, den 21. februar 2024
DIREKTIONEN
Per Wetke Hallgren Søren Bergholt Andersson Adm. direktør Direktør
BESTYRELSEN
(formand) (næstformand)
Niels Jacobsen Tom Knutzen
Claus Gregersen Nicklas Hansen Helle Okholm
Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven.
Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisions- og risikoudvalget og bestyrelsen.
Jeudan A/S' koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 omfatter resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet ("regnskabet").
Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standarder om revision (ISA) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion.
Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code.
Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014.
Vi blev første gang valgt som revisor for Jeudan A/S den 19. april 2023 for regnskabsåret 2023. Vi er valgt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 1 år.
Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskabet for 2023. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskabet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold.
Koncernens investeringsejendomme indregnes og måles til dagsværdi.
Ledelsen anvender primært en afkastbaseret model til måling af dagsværdien, hvor betydelige forudsætninger er det budgetterede driftsresultat og afkastkrav samt reservationer til renovering og ombygning.
Vi fokuserede på værdiansættelse af investeringsejendomme, fordi opgørelse af dagsværdi er baseret på en række væsentlige regnskabsmæssige skøn, som er subjektive og indeholder en høj grad af estimeringsusikkerhed.
Således kan selv mindre ændringer i forudsætningerne have en væsentlig effekt på dagsværdien af ejendommene.
Der henvises til note 1 og 15.
Vi opnåede i forbindelse med risikovurdering procedurerne en forståelse af koncernens IT-systemer, processer og relevante kontroller relateret til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme. Vi foretog test af relevante generelle IT- og applikationskontroller, herunder test af grænseflader og automatiske beregninger.
Vi udfordrede koncernens anvendte afkastkrav, som blev sammenholdt med markedsrapporter for sammenlignelige ejendomme, samt indvirkningen af tomgang i de anvendte afkastkrav.
Vi sammenholdte de faktiske driftsresultater med de budgetterede driftsresultater anvendt i værdiansættelsen og opnåede en forståelse for afvigelser herimellem og de underliggende forudsætninger.
Vi udførte substanstest af reservationer til renovering og ombygning af koncernens ejendomme, som er fradraget i værdiansættelsen af investeringsejendomme.
Vi foretog test af den matematiske nøjagtighed og indre sammenhæng i de anvendte beregningsmodeller.
Vi gennemgik koncernregnskabet for vurdering af, hvorvidt alle relevante oplysningskrav er medtaget i koncernens årsrapport.
Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen.
Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen.
I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation.
Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven og artikel 8 i forordning (EU) 2020/852 (taksonomiforordningen).
Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav og oplysningskravene i artikel 8 i taksonomiforordningen. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen.
Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl.
Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udarbejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette.
Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indflydelse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grundlag af regnskabet.
Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover:
• Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol.
Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det planlagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen.
Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler.
Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisionen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres.
Som et led i revisionen af regnskabet for Jeudan A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2023, med filnavnet 529900MI0WOKLZH7MS98-2023-12-31-da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter.
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder:
Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter:
Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023, med filnavnet 529900MI0WOKLZ-H7MS98-2023-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen.
Hellerup, den 21. februar 2024
Mogens Nørgaard Mogensen Torben Jensen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor mne21404 mne18651
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| RESULTATOPGØRELSE | NOTE | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Nettoomsætning | 3 | 1.717.300 | 1.570.259 | 872.093 | 810.356 |
| Driftsomkostninger | 4, 5 | -448.861 | -423.120 | -223.712 | -218.757 |
| Bruttoresultat | 1.268.439 | 1.147.139 | 648.381 | 591.599 | |
| Salgs- og marketingomkostninger | 5 | -20.241 | -21.521 | -20.240 | -21.520 |
| Administrationsomkostninger | 5, 6 | -153.742 | -136.090 | -114.156 | -103.046 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 1.094.456 | 989.528 | 513.985 | 467.033 | |
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber | 7 | -71.253 | 40.165 | ||
| Finansielle indtægter | 8 | 14.038 | 7.258 | 23.236 | 16.245 |
| Finansielle omkostninger | 9 | -444.142 | -181.430 | -364.410 | -149.059 |
| Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) | 664.352 | 815.356 | 101.558 | 374.384 | |
| Gevinst/tab ejendomme | 10 | -798.457 | 489.292 | -577.963 | 419.495 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | 11 | -928.587 | 3.007.863 | -502.714 | 1.648.895 |
| Resultat før skat | -1.062.692 | 4.312.511 | -979.119 | 2.442.774 | |
| Skat af årets resultat | 12 | 234.391 | -953.561 | 200.725 | -530.990 |
| ÅRETS RESULTAT | -828.301 | 3.358.950 | -778.394 | 1.911.784 | |
| Årets resultat pr. aktie (EPS) | 13 | -14,95 | 60,65 | ||
| Årets resultat pr. aktie udvandet (EPS-D) | 13 | -14,95 | 60,65 | ||
| TOTALINDKOMSTOPGØRELSE | |||||
| Årets resultat | -828.301 | 3.358.950 | -778.394 | 1.911.784 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| TOTALINDKOMST | -828.301 | 3.358.950 | -778.394 | 1.911.784 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| AKTIVER | NOTE | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Investeringsejendomme | 15 | 33.880.255 | 34.113.231 | 19.206.606 | 19.363.407 |
| Domicilejendom | 15 | 202.342 | 202.643 | 202.342 | 202.643 |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 15 | 444.252 | 495.415 | 196.780 | 200.228 |
| Driftsmateriel og inventar | 15 | 53.266 | 48.971 | 37.256 | 37.711 |
| Materielle aktiver i alt | 34.580.115 | 34.860.260 | 19.642.984 | 19.803.989 | |
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | 15 | 2.410.453 | 2.481.706 | ||
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 15 | 227.409 | 219.017 | ||
| Afledte finansielle instrumenter | 16 | 1.371.671 | 2.100.603 | 285.876 | 611.338 |
| Finansielle aktiver i alt | 1.371.671 | 2.100.603 | 2.923.738 | 3.312.061 | |
| Langfristede aktiver i alt | 35.951.786 | 36.960.863 | 22.566.722 | 23.116.050 | |
| Indestående Grundejernes Investeringsfond | 9.563 | 9.026 | 8.137 | 7.699 | |
| Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser | 36.766 | 23.895 | 15.817 | 14.779 | |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | 0 | 69.443 | |||
| Selskabsskat | 19.029 | 0 | 3.374 | 0 | |
| Andre tilgodehavender | 48.126 | 45.096 | 33.686 | 31.821 | |
| Periodeafgrænsningsposter | 12.256 | 9.338 | 9.181 | 6.876 | |
| Værdipapirer | 17 | 489.463 | 0 | 488.743 | 0 |
| Tilgodehavender i alt | 615.203 | 87.355 | 558.938 | 130.618 | |
| Likvide beholdninger | 28.289 | 14.734 | 7.392 | 3.614 | |
| Kortfristede aktiver i alt | 643.492 | 102.089 | 566.330 | 134.232 | |
| AKTIVER I ALT | 36.595.278 | 37.062.952 | 23.133.052 | 23.250.282 |
| Koncern | Moderselskab | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| PASSIVER | NOTE | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Aktiekapital | 18 | 1.108.645 | 1.108.645 | 1.108.645 | 1.108.645 | |
| Overført resultat | 11.203.851 | 12.198.904 | 5.877.868 | 6.823.014 | ||
| Egenkapital i alt | 12.312.496 | 13.307.549 | 6.986.513 | 7.931.659 | ||
| Realkreditlån | 19 | 20.214.642 | 18.994.300 | 11.420.130 | 10.461.969 | |
| Deposita | 224.762 | 178.447 | 109.006 | 86.643 | ||
| Udskudt skat | 21 | 2.636.953 | 2.868.585 | 1.020.943 | 1.213.853 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 17.750 | 16.558 | 13.451 | 12.916 | ||
| Anden gæld | 40.347 | 34.499 | 9.820 | 9.820 | ||
| Langfristede forpligtelser i alt | 23.134.454 | 22.092.389 | 12.573.350 | 11.785.201 | ||
| Realkreditlån | 19 | 97.290 | 110.597 | 46.335 | 47.529 | |
| Finansieringsinstitutter | 19 | 588.555 | 540.263 | 571.953 | 492.840 | |
| Deposita | 181.787 | 202.663 | 108.179 | 111.785 | ||
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 330 | 323 | 213 | 211 | ||
| Modtagne forudbetalinger fra kunder | 71.294 | 95.911 | 41.469 | 47.225 | ||
| Leverandørgæld | 108.210 | 78.731 | 30.089 | 19.223 | ||
| Gæld til tilknyttede selskaber | 2.722.344 | 2.505.048 | ||||
| Selskabsskat | 0 | 551.194 | 0 | 268.974 | ||
| Anden gæld | 69.969 | 48.552 | 39.143 | 20.302 | ||
| Periodeafgrænsningsposter | 30.893 | 34.780 | 13.464 | 20.285 | ||
| Kortfristede forpligtelser i alt | 22 | 1.148.328 | 1.663.014 | 3.573.189 | 3.533.422 | |
| Forpligtelser i alt | 24.282.782 | 23.755.403 | 16.146.539 | 15.318.623 | ||
| PASSIVER I ALT | 36.595.278 | 37.062.952 | 23.133.052 | 23.250.282 | ||
| Pantsætninger, garantier samt eventual | ||||||
| og kontraktlige forpligtelser | 23 | |||||
| Øvrige noter | 24-31 |
| KONCERN | Aktie- kapital |
Overført resultat* |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2022 | 1.108.645 | 8.970.826 | 10.079.471 |
| Årets resultat | 3.358.950 | 3.358.950 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | 3.358.950 | 3.358.950 | |
| Betalt udbytte | -133.037 | -133.037 | |
| Udbytte egne aktier | 132 | 132 | |
| Køb af egne aktier | -8.017 | -8.017 | |
| Salg af egne aktier | 10.749 | 10.749 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | -699 | -699 | |
| Egenkapital 1. januar 2023 | 1.108.645 | 12.198.904 | 13.307.549 |
| Årets resultat | -828.301 | -828.301 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -828.301 | -828.301 | |
| Betalt udbytte | -166.297 | -166.297 | |
| Udbytte egne aktier | 200 | 200 | |
| Køb af egne aktier | -10.365 | -10.365 | |
| Salg af egne aktier | 9.737 | 9.737 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | -27 | -27 | |
| Egenkapital 31. december 2023 | 1.108.645 | 11.203.851 | 12.312.496 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874)
| MODERSELSKAB | Aktie- kapital |
Overført resultat* |
Egenkapital i alt |
|---|---|---|---|
| Egenkapital 1. januar 2022 | 1.108.645 | 5.042.102 | 6.150.747 |
| Årets resultat | 1.911.784 | 1.911.784 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | 1.911.784 | 1.911.784 | |
| Betalt udbytte | -133.037 | -133.037 | |
| Udbytte egne aktier | 132 | 132 | |
| Køb af egne aktier | -8.017 | -8.017 | |
| Salg af egne aktier | 10.749 | 10.749 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | -699 | -699 | |
| Egenkapital 1. januar 2023 | 1.108.645 | 6.823.014 | 7.931.659 |
| Årets resultat | -778.394 | -778.394 | |
| Anden totalindkomst | 0 | 0 | |
| Totalindkomst i alt | -778.394 | -778.394 | |
| Betalt udbytte | -166.297 | -166.297 | |
| Udbytte egne aktier | 200 | 200 | |
| Køb af egne aktier | -10.365 | -10.365 | |
| Salg af egne aktier | 9.737 | 9.737 | |
| Aktiebaseret vederlæggelse | -27 | -27 | |
| Egenkapital 31. december 2023 | 1.108.645 | 5.877.868 | 6.986.513 |
* I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874)
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| PENGESTRØMSOPGØRELSE | NOTE 2023 |
2022 | 2023 | 2022 | |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 1.094.456 | 989.528 | 513.985 | 467.033 | |
| Modtagne finansielle indtægter | 14.038 | 7.258 | 23.236 | 16.245 | |
| Betalte finansielle omkostninger | -443.952 | -181.390 | -364.220 | -149.209 | |
| Resultatført aktiebaseret vederlæggelse | -27 | -699 | -27 | -699 | |
| Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger | 18.484 | 15.659 | 17.149 | 12.128 | |
| Modtaget/betalt selskabsskat | -563.461 | -100.228 | -264.436 | -50.833 | |
| Pengestrømme før ændring i driftskapital | 119.538 | 730.128 | -74.313 | 294.665 | |
| Ændring i driftskapital: | |||||
| Tilgodehavender | -19.356 | -6.942 | 65.107 | 10.545 | |
| Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser | 1.199 | 1.267 | 537 | 889 | |
| Leverandørgæld m.m. | 22.284 | -46.500 | 231.639 | 1.208.642 | |
| Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt | 123.665 | 677.953 | 222.970 | 1.514.741 | |
| Igangværende projekter investeringsejendomme | -432.845 | -680.178 | -342.676 | -575.902 | |
| Forbedringer investeringsejendomme | -118.273 | -118.554 | -76.264 | -76.608 | |
| Forbedringer domicilejendom | -115 | -420 | -115 | -420 | |
| Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | 0 | -199.670 | 0 | -199.670 | |
| Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. | 1.891 | 68.325 | 0 | 4.067 | |
| Virksomhedsovertagelse* | 0 | -1.093.634 | 0 | -1.128.460 | |
| Driftsmateriel og inventar | -20.903 | -27.443 | -15.167 | -25.898 | |
| Udlån og tilgodehavender | 0 | 0 | -8.392 | 102.638 | |
| Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt | -570.245 | -2.051.574 | -442.614 | -1.900.253 | |
| Optagelse af realkreditlån | 1.811.422 | 1.776.635 | 1.386.460 | 686.818 | |
| Indfrielse af realkreditlån | -1.021.303 | -9.394 | -909.053 | 21 | |
| Afdrag på realkreditlån | -92.807 | -119.749 | -40.947 | -51.890 | |
| Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter | -144.183 | -177.184 | -144.183 | -177.184 | |
| Ændring i driftskreditter | 48.292 | 30.931 | 79.113 | 50.752 | |
| Modtagne deposita | 25.439 | 14.973 | 18.757 | 10.545 | |
| Betalt udbytte | -166.097 | -132.905 | -166.097 | -132.905 | |
| Køb af egne aktier | -10.365 | -8.017 | -10.365 | -8.017 | |
| Salg af egne aktier | 9.737 | 10.749 | 9.737 | 10.749 | |
| Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt | 460.135 | 1.386.039 | 223.422 | 388.889 | |
| Nettoændring i alt | 13.555 | 12.418 | 3.778 | 3.377 | |
| Likviditet 1. januar | 14.734 | 2.316 | 3.614 | 237 | |
| Likviditet 31. december | 28.289 | 14.734 | 7.392 | 3.614 | |
| Kreditfaciliteter | 1.795.000 | 1.795.000 | 1.795.000 | 1.795.000 | |
| Heraf trukket driftskreditter | -343.255 | -540.263 | -326.653 | -492.840 | |
| Finansielle reserver 31. december | 1.480.034 | 1.269.471 | 1.475.739 | 1.305.774 |
* Der henvises til note 29 i årsrapporten 2022
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2023 for henholdsvis Koncernen og Jeudan A/S aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangværende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtelser herunder afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi.
Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2023 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2023.
Koncern- og moderselskabsregnskabet præsenteres i danske kroner afrundet til nærmeste DKK '000. Moderselskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta.
EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles digitale rapporteringsformat (ESEF-forordningen) kræver anvendelse af et særligt digitalt rapporteringsformat for årsrapporter for børsnoterede virksomheder i EU. Mere præcist indeholder ESEF-forordningen krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format med iX-BRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Jeudan A/S' iXBRL-opmærkning er foretaget mod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation. Der er ved årsrapporten for 2023 anvendt 2022-versionen af ESEF-taksonomien.
Regnskabsposterne i koncernregnskabet er iXBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabsposternes indhold. For regnskabsposter, der ikke er vurderet at være dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er der indarbejdet virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er – bortset fra subtotaler - forankret til standardelementer i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil 529900MI0WOKLZH7MS98-2023-12-31-da.zip, der indeholder en XHTML-fil, der kan åbnes med standard webbrowsere, og en række tekniske iXBRL-filer, der muliggør maskinelt udtræk af de indarbejdede iXBRL-data.
Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolkningsbidrag for 2023 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis.
Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 28.
De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regnskabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabspraksis i øvrigt er beskrevet i note 31.
I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og årsregnskabet.
Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne.
Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab ejendomme".
Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi.
Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode.
Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet.
Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med udgangspunkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastbaseret model som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansættelse af Jeudans ejendomsportefølje.
To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til 1,1 % af Koncernens samlede ejendomsværdier (2022: 1,1 %).
Jeudan har i en længere årrække anvendt afkastmodellen med samme hovedelementer:
Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes driftsog energiregnskaber.
I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er væsentligt lavere end markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje.
Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energiudgifter etc.
En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² årligt (2022: DKK 30 pr. m²). På erhvervslejemål hensættes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kunderne.
For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2022: DKK 130 pr. m²).
Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8.
| Andel af | Gennemsnitligt | Gennemsnitlig | |
|---|---|---|---|
| Interval for anvendte afkastprocenter | portefølje | afkast | pris pr. m² |
| Afkastprocent: Over 8,00 % | 0,8 % | 8,8 % | 10.372 |
| Afkastprocent: 7,00% til 7,99 % | 1,6 % | 7,4 % | 9.671 |
| Afkastprocent: 6,00% til 6,99 % | 0,0 % | 6,8 % | 16.443 |
| Afkastprocent: 5,50% til 5,99 % | 1,2 % | 5,5 % | 20.405 |
| Afkastprocent: 5,00% til 5,49 % | 2,9 % | 5,2 % | 16.427 |
| Afkastprocent: 4,50% til 4,99 % | 5,7 % | 4,9 % | 34.201 |
| Afkastprocent: 4,25% til 4,49 % | 10,6 % | 4,3 % | 33.921 |
| Afkastprocent: 4,00% til 4,24 % | 13,7 % | 4,0 % | 38.928 |
| Afkastprocent: 3,75% til 3,99 % | 53,9 % | 3,8 % | 47.172 |
| Afkastprocent: 3,50% til 3,74 % | 5,1 % | 3,5 % | 38.970 |
| Afkastprocent: < 3,50 % | 4,5 % | 2,9 % | 48.606 |
| Samlet for porteføljen | 100,0 % | 4,4 % | 37.446 |
Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat 2 % af lejeindtægterne (2022: 2 %).
Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold.
For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder:
Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samarbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen og/ eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en længere årrække – også i 2023 – har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer.
Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmæglervirksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne.
Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner grundlaget for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom.
Refusionssaldi udgøres af deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens §§ 117 og 119.
Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende.
Værdiansættelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK -798 mio. (2022: DKK 495 mio.). Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 4,4 % mod 4,1 % i 2022.
Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes primært af udviklingen i ejendommenes nettoresultat og afkastkrav.
Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen på side 19. Tabellen viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m² ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 %-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 3.539 mio. (2022: DKK 3.799 mio.).
Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 %-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 4.171 mio. (2022: DKK 4.867 mio.).
På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til ca. 2 %, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 792 mio. (2022: DKK 732 mio.) jfr. tabellen på side 24. Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje udgør DKK 1.754 pr. m² ultimo 2023 (2022: DKK 1.649 pr. m²).
Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme ekskl. udviklingsejendomme var ved udgangen af 2023 96,6 målt på lejeindtægter (2022: 97,1). Et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint vil medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 86 mio. (2022: DKK 82 mio.).
Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen realkreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaftaler for en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændringer i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil tilknyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn.
Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter (bortset fra driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris), herunder afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resultatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme.
Denne metode er blandt andet valgt, fordi Koncernen styrer og evaluerer finansielle forpligtelser på grundlag af udviklingen i dagsværdien. Som følge heraf måles de til dagsværdi. Yderligere er det Koncernens opfattelse, at der kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Koncernen anvender således ikke de regnskabsmæssige betingelser for sikring, da det vil medføre en indregnings- og målingsuoverensstemmelse.
Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet.
Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten "Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser".
Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amortiseret kostpris.
Koncernen har foretaget korrektion af sammenligningstal for 2022 som følge af reklassifikation (eliminering) af intern omsætning (som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 340) samt reklassifikation af Afledte finansielle instrumenter fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 2022 blev indregnet under Andre tilgodehavender.
Reklassifikationen betyder, at elimineringen af nettoomsætning øges med DKK 430 mio., og at Koncernens nettoomsætning således udgør DKK 1.570 mio. for 2022. De medgåede drifts- og administrationsomkostninger reduceres samlet med et tilsvarende beløb.
Reklassifikationen for 2022 påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), resultat før og efter skat og egenkapital.
Moderselskabet har foretaget korrektion af sammenligningstal for 2022 som følge af reklassifikation af Afledte finansielle instrumenter fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 2022 blev indregnet under Andre tilgodehavender.
Nedenstående tabeller viser ændringerne.
| KONCERN | Rapporteret | Korrektion | Korrigeret |
|---|---|---|---|
| Resultatopgørelse | |||
| Nettoomsætning | 2.000.604 | -430.345 | 1.570.259 |
| Driftsomkostninger | -836.483 | 413.363 | -423.120 |
| Bruttoresultat | 1.164.121 | -16.982 | 1.147.139 |
| Administrationsomkostninger | -153.072 | 16.982 | -136.090 |
| Balance | |||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 323.487 | 171.928 | 495.415 |
| Materielle aktiver i alt | 34.688.332 | 171.928 | 34.860.260 |
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | 2.100.603 | 2.100.603 |
| Finansielle aktiver i alt | 0 | 2.100.603 | 2.100.603 |
| Igangværende arbejder | 171.928 | -171.928 | 0 |
| Andre tilgodehavender | 2.145.699 | -2.100.603 | 45.096 |
| Tilgodehavender i alt | 2.359.886 | -2.272.531 | 87.355 |
| MODERSELSKAB | Rapporteret | Korrektion | Korrigeret |
|---|---|---|---|
| Balance | |||
| Afledte finansielle instrumenter | 0 | 611.338 | 611.338 |
| Finansielle aktiver i alt | 2.700.723 | 611.338 | 3.312.061 |
| Andre tilgodehavender | 643.159 | -611.338 | 31.821 |
| Tilgodehavender i alt | 741.956 | -611.338 | 130.618 |
Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forretningsmæssige segmenter. Segmentet "Investeringsejendomme" omfatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i København og på Frederiksberg. Segmentet "Projekt & Service" leverer ejendomsrelaterede serviceydelser internt i Jeudan såvel som til eksterne kunder.
Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspriser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjenesteydelser mv.
Samtlige Koncernens investeringsejendomme er beliggende på Sjælland. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det strategiske fokusområde København og Frederiksberg, hvorfor Koncernen ikke har en geografisk segmentopdeling.
Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10 % af Koncernens samlede nettoomsætning.
| Investerings- | Investerings- | Projekt & | Projekt & | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| ejendomme | ejendomme | Service | Service | Koncern | Koncern | |
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Nettoomsætning til eksterne kunder | 1.523.666 | 1.399.420 | 193.634 | 170.839 | 1.717.300 | 1.570.259 |
| Nettoomsætning mellem segmenter | 15.961 | 19.419 | 509.701 | 703.623 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning 1) | 1.539.627 | 1.418.839 | 703.335 | 874.462 | 1.717.300 | 1.570.259 |
| Driftsomkostninger 2) | -317.573 | -313.197 | -622.392 | -795.473 | -448.861 | -423.120 |
| Bruttoresultat | 1.222.054 | 1.105.642 | 80.943 | 78.989 | 1.268.439 | 1.147.139 |
| Salgs- og marketingomkostninger 3) | -20.240 | -21.520 | -4 | -1 | -20.241 | -21.521 |
| Administrationsomkostninger | -141.978 | -128.878 | -37.123 | -32.680 | -153.742 | -136.090 |
| Resultat før finansielle poster (EBIT) | 1.059.836 | 955.244 | 43.816 | 46.308 | 1.094.456 | 989.528 |
| Finansielle poster, netto | -436.932 | -176.275 | 6.828 | 1.915 | -430.104 | -174.172 |
| Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) | 622.904 | 778.969 | 50.644 | 48.223 | 664.352 | 815.356 |
| Gevinst/tab ejendomme | -798.457 | 489.292 | 0 | 0 | -798.457 | 489.292 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -928.587 | 3.007.863 | 0 | 0 | -928.587 | 3.007.863 |
| Segmentresultat før skat 4) | -1.104.140 | 4.276.124 | 50.644 | 48.223 | -1.062.692 | 4.312.511 |
| Skat af årets segmentresultat | 243.808 | -945.486 | -11.440 | -10.679 | 234.391 | -953.561 |
| Årets segmentresultat | -860.332 | 3.330.638 | 39.204 | 37.544 | -828.301 | 3.358.950 |
| Segmentaktiver i alt 5) | 36.451.147 | 36.873.101 | 467.293 | 499.762 | 36.595.278 | 37.062.952 |
| Segmentforpligtelser i alt 6) | 24.140.708 | 23.610.622 | 142.074 | 213.747 | 24.282.782 | 23.755.403 |
| Tilgang af langfristede materielle aktiver | 626.857 | 1.097.792 | 11.465 | 178.987 | ||
| Afskrivninger | 24.643 | 19.305 | 2.002 | 1.136 | ||
| Årets regulering af nedskrivning til imøde | ||||||
| gåelse af tab på tilgodehavender, udgift | 4.007 | 1.519 | 49 | -1 |
1) De interne elimineringer udgør t.DKK 525.662 mod t.DKK 723.042 for samme periode sidste år.
2) De interne elimineringer udgør t.DKK 491.104 mod t.DKK 685.550 for samme periode sidste år.
3) De interne elimineringer udgør t.DKK 3 mod t.DKK 0 for samme periode sidste år.
4) De interne elimineringer udgør t.DKK 9.196 mod t.DKK 11.836 for samme periode sidste år.
5) De interne elimineringer udgør t.DKK 323.162 mod t.DKK 309.911 for samme periode sidste år.
6) De interne elimineringer udgør t.DKK 0 mod t.DKK 68.966 for samme periode sidste år.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Lejeindtægter fra Investeringsejendomme | 1.489.804 | 1.346.113 | 843.063 | 759.246 |
| Andre indtægter fra Investeringsejendomme | 33.861 | 55.307 | 29.030 | 51.110 |
| Indtægter fra Projekt & Service | 95.788 | 84.697 | 0 | 0 |
| Øvrig omsætning Projekt & Service | 97.847 | 86.142 | 0 | 0 |
| Nettoomsætning i alt | 1.717.300 | 1.570.259 | 872.093 | 810.356 |
Koncernens nettoomsætning fra Investeringsejendomme omfatter lejeindtægter fra udlejning af lokaler samt andre indtægter i form af salg af serviceydelser i tilknytning til lokalerne.
Nettoomsætning fra Projekt & Service omfatter levering af reparations- og renoveringsopgaver, der indregnes over tid, mens øvrig omsætning fra Projekt & Service består af faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||
| Driftsomkostninger Investeringsejendomme | 301.611 | 293.778 | 223.712 | 218.757 | |
| Driftsomkostninger Projekt & Service | 147.250 | 129.342 | 0 | 0 | |
| Driftsomkostninger i alt | 448.861 | 423.120 | 223.712 | 218.757 | |
| Heraf direkte driftsomkostninger vedr. | |||||
| ikke-udlejede Investeringsejendomme | 2.293 | 3.787 | 473 | 3.372 | |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Bestyrelseshonorar | 2.775 | 2.775 | 2.775 | 2.775 |
| Gager og lønninger | 362.914 | 345.251 | 139.026 | 123.073 |
| Bidragsbaserede pensioner | 33.240 | 29.409 | 11.915 | 10.947 |
| Refusion fra offentlige myndigheder | -9.113 | -7.271 | -4.281 | -1.625 |
| Andre omkostninger til social sikring | 3.729 | 3.697 | 778 | 747 |
| Personaleomkostninger i alt | 393.545 | 373.860 | 150.213 | 135.916 |
| Gennemsnitligt antal beskæftigede | 670 | 637 | 199 | 190 |
| Personaleomkostningerne er fordelt således: | ||||
| Driftsomkostninger | 258.086 | 256.158 | 14.960 | 22.963 |
| Salgs- og marketingomkostninger | 13.309 | 13.288 | 13.309 | 13.288 |
| Administrationsomkostninger | 122.150 | 104.414 | 121.944 | 99.665 |
| Personaleomkostninger i alt | 393.545 | 373.860 | 150.213 | 135.916 |
I 2023 er der igen opstartet en medarbejderaktieordning, som løber for perioden 1. april 2023 til 31. marts 2024. Ordningen er en bruttolønsordning, som giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til 10 % af den årlige bruttoløn til aktier.
Der er i 2023 183 medarbejdere, som har benyttet sig af ordningen og har købt aktier til en kurs på DKK 242,20 pr. aktie (kursen er beregnet hen over en periode på 5 dage fra 13. marts 2023 til 17. marts 2023). Der er udgiftsført et beløb på DKK 7,3 mio. i regnskabet pr. 31. december 2023.
| Bestyrelse | Direktion | I alt | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||
| Bestyrelseshonorar | 2.775 | 2.775 | 0 | 0 | 2.775 | 2.775 | |
| Gage | 0 | 0 | 14.068 | 10.864 | 14.068 | 10.864 | |
| Bonus | 0 | 0 | 1.483 | 115 | 1.483 | 115 | |
| Personalegoder | 0 | 0 | 27 | 27 | 27 | 27 | |
| Vederlag i alt | 2.775 | 2.775 | 15.578 | 11.006 | 18.353 | 13.781 |
Direktionen udgøres af Per W. Hallgren og Søren B. Andersson.
Ansættelseskontrakterne for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet i Per W. Hallgrens kontrakt udgør 18 måneder fra Jeudans side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet i Søren B. Anderssons kontrakt udgør 8 måneder fra Jeudans side og 4 måneder fra Søren B. Anderssons side. Ved Per W. Hallgrens pensionering udbetaler Jeudan en fratrædelsesgodtgørelse svarende til 12 måneders bruttovederlag.
I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansættelsen skal Jeudan udbetale et beløb svarende til 50 % af bruttovederlaget til boet.
Søren B. Andersson er tildelt en bonusordning i 2021, hvor han ikke var medlem af direktionen. Bonusordningen er 3-årig med udløb ved udgangen af regnskabsåret 2023. Bonusordningen har en maksimal værdi på DKK 1,5 mio. og er knyttet op på fem specifikke mål relateret til regnskab (op til 40 %), ESG (op til 10 %), kunde- og medarbejdertilfredshed (op til 40 %) og uopsagt stilling (10 %). Målepunkterne er dermed knyttet op mod de tre fokusområder i Jeudan strategi: Kunder, optimering og vækst. Ved udgangen af 2023 udgør den samlede værdi af bonusordningen DKK 1.312.500. For regnskabsåret 2023 udgør bonusbeløbet DKK 733.226.
Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Lovpligtig revision | 1.159 | 1.261 | 724 | 461 |
| Skatterådgivning | 0 | 6 | 0 | 6 |
| Andre ydelser | 34 | 141 | 34 | 247 |
| Honorarer i alt | 1.193 | 1.408 | 758 | 714 |
Honorar for ydelser i 2023 er leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Ydelser vedrørende 2022 er leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab.
Honorar til PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab på t.DKK 34 for ikke-revisionsmæssige ydelser omfatter regnskabsmæssig rådgivning om oplysningskrav efter gældende regnskabsstandarder samt skatterådgivning.
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber | -71.253 | 0 |
| Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber | 0 | 40.165 |
| Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt | -71.253 | 40.165 |
Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi.
Jeudan III A/S har i 2023 realiseret et underskud på t.DKK 67.792, hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover har Jeudan XII ApS i 2023 realiseret et underskud på t.DKK 3.562, som medfører, at kostprisen overstiger genindvindingsværdien med t.DKK 3.281.
Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan XII ApS nedskrevet med i alt t.DKK 71.253 i 2023.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 9.943 | 9.307 |
| Renter af bankindestående mv. | 8.471 | 1.088 | 8.095 | 1.044 |
| Andre finansielle indtægter | 723 | 631 | 354 | 355 |
| Renteindtægter af finansielle aktiver, der ikke | ||||
| måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 9.194 | 1.719 | 18.392 | 10.706 |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 4.844 | 5.539 | 4.844 | 5.539 |
| Finansielle indtægter i alt | 14.038 | 7.258 | 23.236 | 16.245 |
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||
| Renter af gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 100.483 | 41.513 | |
| Renter af gæld til finansieringsinstitutter | 36.624 | 24.559 | 35.234 | 23.489 | |
| Øvrige finansielle omkostninger | 1.036 | 1.332 | 768 | 962 | |
| Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der | |||||
| ikke måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 37.660 | 25.891 | 136.485 | 65.964 | |
| Renter af gæld til realkreditinstitutter | 406.482 | 155.539 | 227.925 | 83.095 | |
| Finansielle omkostninger i alt | 444.142 | 181.430 | 364.410 | 149.059 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| Dagsværdireguleringer | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 |
| Opskrivning investeringsejendomme | 470.768 | 1.061.355 | 292.546 | 687.435 |
| Nedskrivning investeringsejendomme | -1.269.070 | -566.364 | -870.509 | -268.790 |
| -798.302 | 494.991 | -577.963 | 418.645 | |
| Realiserede gevinst/tab | ||||
| Gevinst/tab ved salg af ejendomme | -155 | -5.699 | 0 | 850 |
| Gevinst/tab ejendomme i alt | -798.457 | 489.292 | -577.963 | 419.495 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Dagsværdireguleringer | ||||
| Dagsværdiregulering af realkreditlån | -43.783 | 74.703 | -25.149 | 37.930 |
| Dagsværdiregulering af renteaftaler | -873.116 | 2.950.770 | -469.643 | 1.619.501 |
| -916.899 | 3.025.473 | -494.792 | 1.657.431 | |
| Realiserede gevinst/tab | ||||
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser | -2.626 | -89 | -474 | 457 |
| Låneomkostninger | -8.433 | -17.521 | -6.820 | -8.993 |
| Gevinst/tab obligationer | -629 | 0 | -628 | 0 |
| Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser i alt | -928.587 | 3.007.863 | -502.714 | 1.648.895 |
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Aktuel skat | -308 | 548.331 | -7.912 | 268.485 |
| Udskudt skat | -234.456 | 405.067 | -192.628 | 262.299 |
| Regulering selskabsskat vedrørende tidligere år | -3.250 | 163 | 97 | 206 |
| Regulering udskudt skat vedrørende tidligere år | 3.623 | 0 | -282 | 0 |
| Skat af årets resultat i alt | -234.391 | 953.561 | -200.725 | 530.990 |
| Skat af årets resultat kan forklares således | ||||
| Beregnet 22 % skat af resultat før skat | -233.792 | 948.752 | -215.406 | 537.410 |
| Skatteeffekt af: | ||||
| Ikke skattepligtige indtægter og fradrags | ||||
| berettigede omkostninger | -971 | 4.646 | -810 | 2.211 |
| Regulering vedrørende tidligere år | 372 | 163 | -185 | 206 |
| Nedskrivning kapitalandele tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 15.676 | 0 |
| Tilbageførsel af nedskrivning kapitalandele tilknyttede selskaber | 0 | 0 | 0 | -8.837 |
| Skat af årets resultat i alt | -234.391 | 953.561 | -200.725 | 530.990 |
| Effektiv skatteprocent | 22,1 | 22,1 | 20,5 | 21,7 |
| Koncern | |||
|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | ||
| Årets resultat (t.DKK) | -828.301 | 3.358.950 | |
| Gennemsnitligt antal aktier (stk.) | 55.432.225 | 55.432.225 | |
| Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) | -43.246 | -48.245 | |
| Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) | 55.388.979 | 55.383.980 | |
| Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt | 0 | 0 | |
| Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) | 55.388.979 | 55.383.980 | |
| Resultat pr. aktie i DKK (EPS) | -14,95 | 60,65 | |
| Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS-D) | -14,95 | 60,65 |
For regnskabsåret 2023 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 166.297, svarende til DKK 3,00 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte for 2023. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 9. april 2024 forudsat, at generalforsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forpligtelse i balancen pr. 31. december 2023. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 9. april 2024 er registreret i Selskabets ejerbog.
| Igangværende | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| projekter | ||||||
| Investerings- | Domicil- | investerings- | Driftsmateriel | |||
| KONCERN | ejendomme | ejendom | ejendomme | og inventar | ||
| Kostpris 1. januar 2022 | 23.258.393 | 203.740 | 380.382 | 139.350 | ||
| Tilgang, køb | 199.701 | 0 | 925.738 | 34.043 | ||
| Tilgang, forbedring | 116.877 | 420 | 0 | 0 | ||
| Tilgang, virksomhedsovertagelse | 2.215.538 | 0 | 0 | 0 | ||
| Overførsel | 810.930 | 0 | -810.930 | 0 | ||
| Afgang | -252.333 | 0 | 225 | -6.601 | ||
| Kostpris 31. december 2022 | 26.349.106 | 204.160 | 495.415 | 166.792 | ||
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 | 7.198.141 | 0 | 0 | 0 | ||
| Årets op-/nedskrivninger | 715.412 | 0 | 0 | 0 | ||
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -220.421 | 0 | 0 | 0 | ||
| Afgang op-/nedskrivninger | 100.652 | 0 | 0 | 0 | ||
| Op-/nedskrivninger 31. december 2022 | 7.793.784 | 0 | 0 | 0 | ||
| Afskrivninger 1. januar 2022 | 28.025 | 1.101 | 0 | 105.692 | ||
| Årets afskrivninger | 1.634 | 416 | 0 | 18.391 | ||
| Afgang | 0 | 0 | 0 | -6.262 | ||
| Afskrivninger 31. december 2022 | 29.659 | 1.517 | 0 | 117.821 | ||
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 | 34.113.231 | 202.643 | 495.415 | 48.971 | ||
| Kostpris 1. januar 2023 | 26.349.106 | 204.160 | 495.415 | 166.792 | ||
| Tilgang, køb | 0 | 0 | 490.152 | 29.899 | ||
| Tilgang, forbedring | 118.156 | 115 | 0 | 0 | ||
| Overførsel | 484.008 | 0 | -484.090 | 0 | ||
| Afgang | -97.867 | 0 | -57.225 | -12.385 | ||
| Kostpris 31. december 2023 | 26.853.403 | 204.275 | 444.252 | 184.306 | ||
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 | 7.793.784 | 0 | 0 | 0 | ||
| Årets op-/nedskrivninger | 298 | 0 | 0 | 0 | ||
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -798.600 | 0 | 0 | 0 | ||
| Afgang op-/nedskrivninger | 62.490 | 0 | 0 | 0 | ||
| Op-/nedskrivninger 31. december 2023 | 7.057.972 | 0 | 0 | 0 | ||
| Afskrivninger 1. januar 2023 | 29.659 | 1.517 | 0 | 117.821 | ||
| Årets afskrivninger | 1.461 | 416 | 0 | 24.768 | ||
| Afgang | 0 | 0 | 0 | -11.549 | ||
| Afskrivninger 31. december 2023 | 31.120 | 1.933 | 0 | 131.040 | ||
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 | 33.880.255 | 202.342 | 444.252 | 53.266 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 5.293 (31. december 2022 t.DKK 6.106).
| Igangværende | Tilgode | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| projekter | Drifts- | Kapitalandele | havende hos | |||
| Investerings- | Domicil- | investerings- | materiel | i tilknyttede | tilknyttede | |
| MODERSELSKAB | ejendomme | ejendom | ejendomme | og inventar | selskaber | selskaber |
| Kostpris 1. januar 2022 | 14.258.173 | 203.740 | 270.165 | 78.038 | 2.273.461 | 321.655 |
| Tilgang, køb | 199.701 | 0 | 575.903 | 26.442 | 1.128.460 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 77.701 | 420 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 645.840 | 0 | -645.840 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | -19.851 | 0 | 0 | -544 | 0 | -102.638 |
| Kostpris 31. december 2022 | 15.161.564 | 204.160 | 200.228 | 103.936 | 3.401.921 | 219.017 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 | 3.799.188 | 0 | 0 | 0 | -960.380 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 496.257 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -77.612 | 0 | 0 | 0 | 40.165 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 701 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2022 | 4.218.534 | 0 | 0 | 0 | -920.215 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2022 | 15.794 | 1.101 | 0 | 55.419 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 897 | 416 | 0 | 11.018 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | 0 | -212 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2022 | 16.691 | 1.517 | 0 | 66.225 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 | 19.363.407 | 202.643 | 200.228 | 37.711 | 2.481.706 | 219.017 |
| Kostpris 1. januar 2023 | 15.161.564 | 204.160 | 200.228 | 103.936 | 3.401.921 | 219.017 |
| Tilgang, køb | 0 | 0 | 342.676 | 17.053 | 0 | 0 |
| Tilgang, forbedring | 76.149 | 115 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Overførsel | 346.124 | 0 | -346.124 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | 0 | -2.278 | 0 | 8.392 |
| Kostpris 31. december 2023 | 15.583.837 | 204.275 | 196.780 | 118.711 | 3.401.921 | 227.409 |
| Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 | 4.218.534 | 0 | 0 | 0 | -920.215 | 0 |
| Årets op-/nedskrivninger | 25.499 | 0 | 0 | 0 | -71.253 | 0 |
| Tilbageførsel af op-/nedskrivninger | -603.462 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Afgang op-/nedskrivninger | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Op-/nedskrivninger 31. december 2023 | 3.640.571 | 0 | 0 | 0 | -991.468 | 0 |
| Afskrivninger 1. januar 2023 | 16.691 | 1.517 | 0 | 66.225 | 0 | 0 |
| Årets afskrivninger | 1.111 | 416 | 0 | 17.186 | 0 | 0 |
| Afgang | 0 | 0 | 0 | -1.956 | 0 | 0 |
| Afskrivninger 31. december 2023 | 17.802 | 1.933 | 0 | 81.455 | 0 | 0 |
| Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 | 19.206.606 | 202.342 | 196.780 | 37.256 | 2.410.453 | 227.409 |
I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 3.786 (31. december 2022 t.DKK 4.351).
| Selskabs- | Ejerandel | ||
|---|---|---|---|
| Kapitalandele i tilknyttede selskaber | Hjemsted | kapital t.DKK |
og stemme rettigheder |
| Jeudan I A/S | København | 17.380 | 100 % |
| Jeudan II A/S | København | 10.000 | 100 % |
| Jeudan III A/S | København | 100.002 | 100 % |
| Jeudan IV A/S | København | 10.000 | 100 % |
| Jeudan V A/S | København | 10.500 | 100 % |
| Jeudan VI A/S | København | 10.500 | 100 % |
| Jeudan VII A/S | København | 10.500 | 100 % |
| Jeudan VIII A/S | København | 500 | 100 % |
| Jeudan IX ApS | København | 80 | 100 % |
| Jeudan X ApS | København | 125 | 100 % |
| Jeudan XII ApS | København | 500 | 100 % |
| Jeudan XIII ApS | København | 1.000 | 100 % |
| Jeudan Projekt & Service A/S | København | 500 | 100 % |
Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S.
Selskabskapital, ejerandel og stemmerettigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med 2022.
| Koncern | Moderselskab | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | ||
| Afledte finansielle instrumenter | 1.371.671 | 2.100.603 | 285.876 | 611.338 | |
| Afledte finansielle instrumenter i alt | 1.371.671 | 2.100.603 | 285.876 | 611.338 |
Afledte finansielle instrumenter består af kursregulering på renteaftaler til Koncernens realkreditlån, og tilhørende kurstabslån. Kurstabslån opstår i forbindelse med omlægning af renteaftaler og indgår således som et element i forbindelse med indgåelse af nye renteaftaler. Renteaftaler og tilhørende kurstabslån anses regnskabsmæssigt som samlede aftaler af følgende årsager:
• de indgås med samme modpart,
• de relaterer sig til samme underliggende realkreditlån,
• de har ikke et selvstændigt finansieringsformål, og
• en renteaftale kan ikke indfries uden at det relaterede kurstabslån også indfries.
Koncernens kortfristede del udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 16.335 (31. december 2022: t.DKK 0). Moderselskabets kortfristede del udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 9.311 (31. december 2022: t.DKK 0).
Koncernens positive værdi af afledte finansielle instrumenter består af positive kursreguleringer siden indgåelsen som følge af den stigende rente på t.DKK 2.470.375 (2022: t.DKK 3.343.490) og en nedbragt værdi af kurstab på t.DKK -1.098.704 (2022: t.DKK -1.242.887), der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler (kurstabslån).
Moderselskabets positive værdi af afledte finansielle instrumenter består af positive kursreguleringer siden indgåelsen som følge af den stigende rente på t.DKK 1.384.580 (2022: t.DKK 1.854.225) og en nedbragt værdi af kurstab på t.DKK -1.098.704 (2022: t.DKK -1.242.887), der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler (kurstabslån).
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Børsnoterede obligationer | 489.463 | 0 | 488.743 | 0 |
| Værdipapirer i alt | 489.463 | 0 | 488.743 | 0 |
Værdipapirer består af variabelt forrentet børsnoterede obligationer i danske kroner med en restløbetid på op til 3 år.
Aktiekapitalen består af 55.432.225 aktier á DKK 20. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne.
| Moderselskab | ||
|---|---|---|
| 2023 | 2022 | |
| Aktiekapital 31. december | 1.108.645 | 1.108.645 |
| Antal | Købs-/salgspris | % af aktiekapital | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Beholdning 1. januar | 41.489 | 55.000 | 11.601 | 14.333 | 0,07 % | 0,10 % |
| Tilgang | 40.000 | 30.000 | 10.520 | 8.017 | 0,07 % | 0,05 % |
| Afgang | -36.486 | -43.511 | -9.888 | -10.749 | -0,07 % | -0,08 % |
| Beholdning 31. december | 45.003 | 41.489 | 12.233 | 11.601 | 0,07 % | 0,07 % |
Selskabet har i 2023 erhvervet yderligere egne aktier til dækning af medarbejderaktieordning.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom | 21.410.636 | 20.347.784 | 12.565.169 | 11.752.385 |
| Driftskreditter | 588.555 | 540.263 | 571.953 | 492.840 |
| Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under afledte finansielle instrumenter |
-1.098.704 | -1.242.887 | -1.098.704 | -1.242.887 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 20.900.487 | 19.645.160 | 12.038.418 | 11.002.338 |
| Gælden forfalder til betaling således: | ||||
| Inden for et år fra balancedagen | 827.159 | 795.167 | 763.388 | 684.545 |
| Mellem et og to år fra balancedagen | 239.900 | 272.001 | 171.780 | 193.066 |
| Mellem to og tre år fra balancedagen | 228.526 | 257.646 | 158.247 | 178.120 |
| Mellem tre og fire år fra balancedagen | 225.038 | 243.356 | 152.514 | 163.234 |
| Mellem fire og fem år fra balancedagen | 216.824 | 236.808 | 141.966 | 156.081 |
| Efter fem år fra balancedagen | 20.203.934 | 19.069.042 | 11.710.742 | 10.856.843 |
| Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser | 21.941.381 | 20.874.020 | 13.098.637 | 12.231.889 |
| Ultimo dagsværdiregulering af gæld | 57.810 | 14.027 | 38.485 | 13.336 |
| Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under afledte finansielle instrumenter |
-1.098.704 | -1.242.887 | -1.098.704 | -1.242.887 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 20.900.487 | 19.645.160 | 12.038.418 | 11.002.338 |
| Gælden er indregnet således i balancen: | ||||
| Langfristede forpligtelser, realkreditlån | 20.214.642 | 18.994.300 | 11.420.130 | 10.461.969 |
| Kortfristede forpligtelser, realkreditlån | 97.290 | 110.597 | 46.335 | 47.529 |
| Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter | 588.555 | 540.263 | 571.953 | 492.840 |
| Finansielle gældsforpligtelser i alt | 20.900.487 | 19.645.160 | 12.038.418 | 11.002.338 |
Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK 21.410.636). Gæld til realkreditinstitutter opgøres til børskurser pr. 31. december 2023 for de underliggende obligationer justeret for Koncernens egen kreditrisiko, der vurderes at være uvæsentlig på baggrund af de underliggende sikkerheder for prioritetslånene (uændret i forhold til 2022). Gæld til finansieringsinstitutter opgøres til den nominelle restgæld, der vurderes at svare til dagsværdien, da lånene er variabelt forrentede.
Driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK 588.555).
Dagsværdien af den enkelte renteaftale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 31. december 2023.
Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser ekskl. driftskreditter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der anvendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter, på baggrund af balancedagens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del.
| 0-1 år | 2-5 år | I alt | Regnskabs | |
|---|---|---|---|---|
| mæssig værdi | ||||
| KONCERN - 2023 | ||||
| Gæld | 1.032.940 | 4.172.722 | 5.205.662 | 21.999.191 |
| Renteaftaler | -317.572 | -1.152.729 | -1.470.301 | -2.470.375 |
| Ydelser til betaling i alt | 715.368 | 3.019.993 | 3.735.361 | 19.528.816 |
| KONCERN - 2022 | ||||
| Gæld | 414.009 | 1.719.034 | 2.133.043 | 20.888.047 |
| Renteaftaler | 79.542 | 305.637 | 385.179 | -3.343.490 |
| Ydelser til betaling i alt | 493.551 | 2.024.671 | 2.518.222 | 17.544.557 |
| MODER - 2023 | ||||
| Gæld | 583.241 | 2.304.043 | 2.887.284 | 13.137.122 |
| Renteaftaler | -123.281 | -474.644 | -597.925 | -1.384.580 |
| Ydelser til betaling i alt | 459.960 | 1.829.399 | 2.289.359 | 11.752.542 |
| MODER - 2022 | ||||
| Gæld | 206.233 | 834.126 | 1.040.359 | 12.245.225 |
| Renteaftaler | 90.061 | 310.443 | 400.504 | -1.854.225 |
| Ydelser til betaling i alt | 296.294 | 1.144.569 | 1.440.863 | 10.391.000 |
| Indeholdt i | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Penge- | investerings- | Dagsværdi- | Realiseret | |||
| KONCERN | Primo | strømme | aktiviteter 1) | regulering 2) | kurstab | Ultimo |
| 2023 | ||||||
| Realkreditlån | 19.104.897 | 1.185.527 | -33.334 | 43.783 | 11.059 | 20.311.932 |
| Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter | 1.242.887 | -144.183 | 0 | 0 | 0 | 1.098.704 |
| Deposita | 381.110 | 25.439 | 0 | 0 | 0 | 406.549 |
| Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt | 20.728.894 | 1.066.783 | -33.334 | 43.783 | 11.059 | 21.817.185 |
| 2022 | ||||||
| Realkreditlån | 16.360.032 | 1.647.492 | 761.749 | 318.014 | 17.610 | 19.104.897 |
| Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter | 1.420.071 | -177.184 | 0 | 0 | 0 | 1.242.887 |
| Deposita | 353.848 | 14.973 | 12.289 | 0 | 0 | 381.110 |
| Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt | 18.133.951 | 1.485.281 | 774.038 | 318.014 | 17.610 | 20.728.894 |
| Indeholdt i | ||||||
| Penge- | investerings- | Dagsværdi- | Realiseret | |||
| MODERSELSKAB | Primo | strømme | aktiviteter 1) | regulering | kurstab | Ultimo |
| 2023 | ||||||
| Realkreditlån | 10.509.498 | 924.524 | 0 | 25.149 | 7.294 | 11.466.465 |
| Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter | 1.242.887 | -144.183 | 0 | 0 | 0 | 1.098.704 |
| Deposita | 198.428 | 18.757 | 0 | 0 | 0 | 217.185 |
| Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt | 11.950.813 | 799.098 | 0 | 25.149 | 7.294 | 12.782.354 |
| 2022 | ||||||
| Realkreditlån | 9.685.154 | 634.949 | -15.933 | 196.792 | 8.536 | 10.509.498 |
| Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter | 1.420.071 | -177.184 | 0 | 0 | 0 | 1.242.887 |
| Deposita | 187.883 | 10.545 | 0 | 0 | 0 | 198.428 |
| Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt | 11.293.108 | 468.310 | -15.933 | 196.792 | 8.536 | 11.950.813 |
Finansieringsinstutter excl. driftskreditter er, som det fremgår af note 16, modregnet i den positive værdi af afledte finansielle instrumenter.
1) Lån, der enten overtages eller indfries i forbindelse med køb og salg af ejendomme, modregnes i henholdsvis investeringsejendomme køb og salg. Det tilsvarende gør sig gældende for deposita. Indeholder regulering af primo poster fra virksomhedsoverdragelsen af Jeudan XIII, som er oplyst i note 29 i årsrapporten 2022.
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Udskudt skat 1. januar | 2.868.585 | 2.215.241 | 1.213.853 | 951.554 |
| Tilgang ved køb af tilknyttet selskab | -799 | 248.277 | 0 | 0 |
| Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen | -230.833 | 405.067 | -192.910 | 262.299 |
| Udskudt skat 31. december | 2.636.953 | 2.868.585 | 1.020.943 | 1.213.853 |
| Udskudt skat vedrører: | ||||
| Investeringsejendomme | 2.790.534 | 2.863.299 | 1.147.361 | 1.218.032 |
| Andre materielle aktiver | -652 | -529 | -149 | 529 |
| Finansielle gældsforpligtelser | -12.151 | -3.086 | -8.467 | -2.934 |
| Fremførbare skattemæssige underskud | -148.517 | -343 | -113.299 | 0 |
| Øvrige | 7.739 | 9.244 | -4.503 | -1.774 |
| Udskudt skat 31. december | 2.636.953 | 2.868.585 | 1.020.943 | 1.213.853 |
Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 25.299.891 (2022: t.DKK 23.742.943), hvoraf t.DKK 877.181 (2022: t.DKK 995.996) er i Koncernens besiddelse.
Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 8.824.109 (2022: t.DKK 8.592.672).
Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr.nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 99.988 (2022: t.DKK 111.641).
TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekontrakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side indtil 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 282.225 (2022: t.DKK 278.651).
Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende leje af grund til TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK 371 (2022: t.DKK 371).
Jeudan Projekt & Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 51 (2022: t.DKK 51).
Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skyldige selskabsskatter. Skyldige selskabsskatter andrager pr. 31. december 2023 t.DKK 0 (2022: t.DKK 548.214).
Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS samt Jeudan XIII ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2023 andrager t.DKK 0 (2022: t.DKK 0). Jeudan XII ApS er ikke momsregistreret.
Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således:
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Udløb uopsigelighed inden for et år | 291.415 | 299.047 | 170.227 | 161.041 |
| Udløb uopsigelighed inden for et til to år | 300.427 | 190.134 | 109.304 | 103.815 |
| Udløb uopsigelighed inden for to til tre år | 167.840 | 278.757 | 45.065 | 87.890 |
| Udløb uopsigelighed inden for tre til fire år | 219.381 | 184.369 | 137.255 | 72.679 |
| Udløb uopsigelighed inden for fire til fem år | 258.845 | 249.892 | 128.716 | 169.679 |
| Udløb uopsigelighed efter fem år | 1.379.951 | 1.417.519 | 995.221 | 955.377 |
| Kontraktlige lejeindtægter i alt | 2.617.859 | 2.619.718 | 1.585.788 | 1.550.481 |
| Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen | 1.489.804 | 1.346.113 | 843.063 | 759.246 |
Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirksomhed, der afhængig af den valgte kapitalstruktur vil have en betydelig rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol.
Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i niveauet 30-33 % vil være optimal under de nuværende forhold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. I denne vurdering indgår bl.a. disse forhold:
Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansieringsstrukturen:
| Egenkapital (aktiekapital og reserver) | 30-33 % (p.t. 34 %) |
|---|---|
| Ikke rentebærende forpligtelser | 0-10 % (p.t. 9 %) |
| Rentebærende forpligtelser | 60-70 % (p.t. 57 %) |
Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer.
En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover naturligt og mest hensigtsmæssigt blive, forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau.
Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav.
Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vurdering, at realkreditlån er den mest attraktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser.
Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og driftskreditter, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel.
Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier anlægslån eller driftskreditter, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår.
Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Jeudans fremmedkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav.
Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på driftsresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres.
Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler, opstår der en kursrisiko der, afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dette nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftalerne ved et rentefald på 0,01 %-point (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01 %-point.
Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt.
Ved indgåelse af renteaftaler på op til 20 år spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres.
Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko:
Den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne er således tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på 100 basispunkter.
Jeudan anvender en robust afdækningsmodel, hvor renteaftalerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Dette afhænger af aktuelle markedsforhold, herunder prisen for de relevante renteaftaler inkl. tillæg, som kan variere betydeligt på forskellige punkter på rentekurven. Når første pulje på 2,5 år udløber, tegnes nye renteaftaler på op til 20 år, hvorefter renteafdækningen er reetableret. For at sikre en gennemsnitlig løbetid på renteafdækningen på minimum 7,5 år tages der hensyn til dette ved indgåelse af nye renteaftaler. Pr. 31. december 2023 udgør den gennemsnitlige løbetid ca. 10 år.
For de aktuelle renteaftaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK 14,7 mio. og falde til ca. DKK 12,0 mio., før den første renteaftale skal refinansieres.
Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK 14,7 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 1.150 mio. efter skat, svarende til ca. 9 % af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er indenfor det besluttede risikoloft på 15 % af egenkapitalen.
Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK 12,6 mio. ved udgangen af 2023 (2022: DKK 12 mio.).
Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet under risikofaktorer side 20-22, hvor blandt andet rente- og kursrisikoen ved et rentefald på 0,25 %-point og en rentestigning på henholdsvis 0,50, 1,00, 1,50 og 2,00 %-point er beskrevet. Ved en stigning i renten på 2 %-point den 1. januar 2024 er den isolerede effekt af rentestigningen ved de nuværende renteaftaler vist nedenfor for perioden 2024 til 2028.
| Renteændring på 2,00 % p.a. | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 |
|---|---|---|---|---|---|
| Ændring i finansielle omkostninger | -125.478 | -137.393 | -151.079 | -167.505 | -175.311 |
| Ændring kursregulering | 2.567.744 | -201.728 | -193.888 | -190.594 | -176.759 |
| Skat | -537.299 | 74.607 | 75.893 | 78.782 | 77.455 |
| Resultateffekt | 1.904.967 | -264.514 | -269.074 | -279.317 | -274.615 |
| Ændring cash flow pr. år | -125.478 | -109.788 | -120.853 | -134.268 | -138.460 |
| Ændring cash flow akkumuleret | -125.478 | -235.266 | -356.119 | -490.387 | -628.847 |
| Ændring egenkapital akkumuleret | 1.904.967 | 1.640.453 | 1.371.379 | 1.092.062 | 817.447 |
Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluttet og tilrettelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note 19.
Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilrettelagt ud fra det løbende cash flow fra investeringsejendommene.
Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, mindst skal svare til 12 måneders EBVAT.
Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo 2023 DKK 1.480 mio. (2022: DKK 1.269 mio.). I 2023 udgjorde EBVAT DKK 664 mio. (2022: DKK 815 mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK 650 mio., der kan realiseres indenfor kort frist.
Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansieringsinstitutter, der har mange års kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus.
Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfatter Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank og Nordea.
Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen:
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 1.861.134 | 2.100.602 | 774.619 | 611.337 |
| Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris | 122.744 | 92.752 | 292.441 | 347.681 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 20.311.932 | 19.104.897 | 11.466.465 | 10.509.498 |
| Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris | 1.213.630 | 1.083.154 | 3.590.534 | 3.245.661 |
Ovennævnte kategorier omfatter følgende:
Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Afledte finansielle instrumenter og Værdipapirer.
Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris: Udlån, Tilgodehavende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger.
Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af renteaftaler og fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris.
Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld.
Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter:
| KONCERN | Beløb i alt |
0-1 år | Forfaldstidspunkter 2-5 år |
> 5 år | Heraf med fast rente |
Effektiv rente % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2022 i alt |
20.888.047 | 1.893.748 | 451.632 | 18.542.667 | 15.269.496 | 1,2 |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2023 i alt |
21.999.193 | 1.784.553 | 403.795 | 19.810.845 | 15.707.200 | 2,2 |
| MODERSELSKAB | Beløb i alt |
0-1 år | Forfaldstidspunkter 2-5 år |
> 5 år | Heraf med fast rente |
Effektiv rente % |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2022 i alt |
12.245.225 | 1.783.256 | 193.589 | 10.268.380 | 8.974.983 | 1,0 |
| Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2023 i alt |
13.137.123 | 1.716.993 | 178.438 | 11.241.692 | 9.244.492 | 2,2 |
De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle renteniveau på balancedagen.
Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede.
Koncernen modtager, for så vidt angår kunder, sikkerhed for tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurderingen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab.
Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser.
Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før modregning af depositum/forudbetalt leje.
Der henvises i øvrigt til side 23 i ledelsesberetningen omkring kundernes betalingsevne.
Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdihierarkiet:
| Dagsværdihierarkiet | |||
|---|---|---|---|
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | |
| KONCERN - 2022 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 34.113.231 | ||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 495.415 | ||
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -18.994.300 | ||
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -110.597 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| Afledte finansielle instrumenter | 2.100.603 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 0 | -17.004.294 | 34.608.646 |
| KONCERN - 2023 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 33.880.255 | ||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 444.252 | ||
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -20.214.642 | ||
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -97.290 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| Afledte finasielle instrumenter | 1.371.671 | ||
| Omsætningsaktiver | |||
| Værdipapirer | 489.463 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 489.463 | -18.940.261 | 34.324.507 |
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
| Dagsværdihierarkiet | |||
|---|---|---|---|
| Niveau 1 | Niveau 2 | Niveau 3 | |
| MODERSELSKAB - 2022 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 19.363.407 | ||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 200.228 | ||
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -10.461.969 | ||
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -47.529 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| Afledte finasielle instrumenter | 611.338 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 0 | -9.898.160 | 19.563.635 |
| MODERSELSKAB - 2023 | |||
| Langfristede aktiver | |||
| Investeringsejendomme | 19.206.606 | ||
| Igangværende projekter investeringsejendomme | 196.780 | ||
| Langfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -11.420.130 | ||
| Kortfristede passiver | |||
| Realkreditlån | -46.335 | ||
| Finansielle aktiver | |||
| Afledte finasielle instrumenter | 285.876 | ||
| Omsætningsaktiver | |||
| Værdipapirer | 488.743 | ||
| Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen | 488.743 | -11.180.589 | 19.403.386 |
Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret.
Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50 % eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet.
Herudover anses følgende parter for nærtstående:
| Navn | Hjemsted | Begrundelse |
|---|---|---|
| William Demant Invest A/S | Kongebakken 9, Smørum | Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S |
| Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab | Sankt Annæ Plads 13, København K Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab |
Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 15.
Koncernen og moderselskabet har haft følgende transaktioner med nærtstående parter:
| Koncern | Moderselskab | |||
|---|---|---|---|---|
| 2023 | 2022 | 2023 | 2022 | |
| Transaktioner med tilknyttede selskaber | ||||
| Køb af serviceydelser | - | - | 498.556 | 682.920 |
| Salg af serviceydelser | - | - | 2.467 | 2.693 |
| Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter | - | - | 3.239 | 2.894 |
| Salg af administrationsydelser | - | - | 58.768 | 50.621 |
| Finansielle indtægter | - | - | 9.943 | 9.307 |
| Finansielle omkostninger | - | - | -100.483 | -41.513 |
| Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber | - | - | 227.409 | 288.460 |
| Gæld til tilknyttede selskaber | - | - | 2.722.344 | 2.505.048 |
| Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån | - | - | 8.824.109 | 8.593.672 |
| Transaktioner mellem Selskabet og tilknyttede seltskaber er elimineret ved konsolidering. | ||||
| Transaktioner med direktion og bestyrelse | ||||
| Bestyrelseshonorar | 2.775 | 2.775 | 2.775 | 2.775 |
| Gage til direktionen | 14.095 | 10.891 | 14.095 | 10.891 |
| Salg af serviceydelser | 2 | 2 | 0 | 0 |
| Udlejning af boliglejemål 1) | 305 | 355 | 305 | 355 |
| Udloddet udbytte | 203 | 160 | 203 | 160 |
| Transaktioner med William Demant Invest A/S | ||||
| Udloddet udbytte | 69.772 | 55.818 | 69.772 | 55.818 |
| Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og dets moderfond | ||||
| Udloddet udbytte | 67.414 | 53.931 | 67.414 | 53.931 |
| Udlejning af erhvervslejemål 2) | 3.083 | 2.436 | 3.083 | 2.436 |
| Salg af serviceydelser | 1.951 | 1.595 | 931 | 593 |
| Tilgodehavende fra salg | 248 | 159 | 172 | 78 |
1) Koncernen udlejer boliglejemål til direktion samt nærtstående til bestyrelse og direktion. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
2) Koncernen udlejer erhvervslejemål til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse.
Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nærtstående parter.
På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og godkendt af EU.
Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår.
Der ikke siden udgangen af 2023 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens og Moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling.
Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 21. februar 2024 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Jeudan A/S' aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 9. april 2024.
Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note 1, som beskrevet nedenfor.
Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de selskaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Moderselskabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for eller har ret til variable afkast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at påvirke disse afkast gennem sin råderet over selskabet.
Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regnskabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellemværender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis.
Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, indregnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet.
Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber.
Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet.
Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi.
Der er foretaget enkelte tilpasninger af sammenligningstal for 2022 i balancen og pengestrømsopgørelsen. Det vedrører bl.a. præsentation af Afledte finansielle instrumenter og Igangværende arbejder som langfristede aktiver i balancen og præsentation af Driftskreditter som finansieringsaktivitet i pengestrømsopgørelsen. Tilpasningerne har ikke effekt på årets resultat og egenkaptail for 2022.
Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeindtægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Projekt & Service.
Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodehavende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter.
Indtægter fra Investeringsejendomme indregnes efter bestemmelserne i IFRS 16.
Lejeindtægter fra operationelle leasingkontrakter indregnes lineært over leasingkontraktens løbetid, bortset fra betingede lejeindtægter, som indregnes i takt med, at de indtjenes.
Indtægter fra Projekt & Service indregnes efter bestemmelserne i IFRS 15.
Indtægter fra levering af reparations- og renoveringsopgaver indregnes over tid, hvilket bevirker, at indtægter og omkostninger indregnes i resultatopgørelsen i takt med opfyldelse af leveringsforpligtelser.
Indtægter fra faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg indtægtsføres løbende.
Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets driftsomkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i Projekt & Service i form af vareforbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver. Omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver. Omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Medarbejderaktieordning (bruttolønsordning) indregnes i personaleomkostninger over optjeningsperioden til en estimeret dagsværdi på tidspunktet for tildeling og en tilsvarende regulering af egenkapitalen. Omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger vedrørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforpligtelser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret.
Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab.
Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egenkapitalen og i anden totalindkomst.
Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat.
Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler.
Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser.
Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte for-
pligtelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg.
Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser og –regler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat.
Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller –regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indregnes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i anden totalindkomst.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet.
Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Moderselskabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster.
Domicilejendom måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Domicilejendom måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger.
Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, som er fastsat til 10 år med en skønnet scrapværdi på t.DKK 200.000.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.
Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år.
Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt.
Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og administrationsomkostninger.
Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris.
Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf.
Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge, dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme.
Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæssige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvindingsværdien.
Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efterfølgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes aktivets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindingsværdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget.
Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæssige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi.
Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjenesteydelser samt andre tilgodehavender.
Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efterfølgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Værdipapirer omfatter børsnoterede obligationer. Værdipapirer indregnes på handelsdatoen til dagsværdi under kortfristede aktiver og måles efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes løbende i resultatet under finansielle poster.
Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for vedtagelse på generalforsamlingen.
Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier indregnes direkte på egenkapitalen under overført resultat.
Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i henhold til Lov om leje. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indregnes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forpligtelsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer.
Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris.
Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året.
Finansielle reserver omfatter maksimale kreditfaciliteter reduceret med aktuelt likviditetstræk på balancedagen.
Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat.
Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte selskaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet.
Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændringer i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og omkostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbetaling af udbytte.
Likviditet omfatter frie likvide beholdninger.
Kreditfaciliteter omfatter trækningsrettigheder Jeudan enten har eller kan få stillet til rådighed indenfor kort tid.
Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysningerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrapportering.
Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –forpligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag.
Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver.
Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbejder, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehavender, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger.
Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmentets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, deposita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld.
Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finansforeningens elektroniske nøgletalsvejledning samt almindeligt anerkendte beregningsformler.
De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således:
| RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER/ | Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100 |
|---|---|
| GENNEMSNITLIG EGENKAPITAL | Gennemsnitlig egenkapital |
| FORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE) | Årets resultat x 100 |
| Gennemsnitlig egenkapital | |
| EGENKAPITALANDEL | Egenkapital, ultimo x 100 |
| Passiver i alt, ultimo | |
| RENTEDÆKNING | EBIT + finansielle indtægter |
| Finansielle omkostninger | |
| UDBYTTE PR. AKTIE (DPS) | Udbytteprocent x aktiens pålydende |
| 100 | |
| INDRE VÆRDI PR. AKTIE (BV) | Egenkapital, ultimo |
| Antal aktier, ultimo | |
| KURS/INDRE VÆRDI (P/BV) | Børskurs |
| Indre værdi | |
| RESULTAT PR. AKTIE (EPS) | Årets resultat |
| Gennemsnitligt antal aktier | |
| RESULTAT PR. AKTIE (EPS-D) | Årets resultat |
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | |
| EBIT PR. AKTIE (EBITPS) | Resultat før finansielle poster (EBIT) |
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | |
| EBVAT PR. AKTIE (EBVATPS) | Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) |
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier | |
| PRICE EARNINGS (PE) | Børskurs |
| EPS | |
| PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS) | Pengestrømme fra driften |
| Gennemsnitligt antal udvandede aktier |
Noter – Jeudan Årsrapport 2023 117
Design, layout Kim Tonning
Foto Kim Høltermand
Portrætfoto Alexander Banck-Petersen
JEUDAN A/S Bredgade 30 1260 København K Tlf: 7010 6070 jeudan.dk
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.