Annual Report (ESEF) • Feb 21, 2024
Preview not available for this file type.
Download Source FileUntitled Bredgade 30, 1260 København K CVR-nr. 14 24 60 45 ÅRSRAPPORT 2023 JEUDAN A/S INDHOLD LEDELSESBERETNING Forord Hoved- og nøgletal Regnskabsberetning Risikofaktorer Ejendomsmarkedet i København Økonomiske mål Strategi Ejendomme Kunder Aktionærforhold Ansvarlighed Ledelse Organisation REGNSKAB Ledelses- og revisionspåtegninger Regnskab Noter Jeudan Årsrapport – Forord I havde Jeudan eksisteret i år. Det hele startede i , hvor håndværker Carl Udsen lagde Jeudans allerførste byggesten i Valby. I dag ejer Koncernen omkring mio. kvadrat- meter, hvoraf et stort antal er fredede ejendomme. Kærligheden til København er som en rød tråd gennem hele Jeudans forretningsmodel. De store, klassiske, historiske ejen- domme, det smukke lysindfald og alle de snørklede og forun- derlige detaljer, som fortæller om levet liv og gamle tider – og som Jeudans håndværkere nænsomt plejer og bevarer, så ejen- dommene altid emmer af både kvalitet og historie. Alle disse ejendomme – og kunderne i ejendommene – genere- rer også fornuig indtjening til Jeudan, hvor udlejningsprocen- ten ved årsskiet udgør . Jeudan kan derfor i dag fremlægge en tilfredsstillende fremgang i indtjeningen og et drisresul- tat (EBIT) på DKK . mio., svarende til en vækst på . Resultatet er en videreførelse af tidligere års tilfredsstillende drisresultater, hvor de seneste to år har budt på en vækst i EBIT på . Drisresultatet bekræer, at forretningsmodellen med kær- ligheden til København er velfungerende. Fokus er reet mod ejendomsinvesteringer i København og på Frederiksberg, god og nærværende betjening af eksisterende og nye kunder, og en finansieringsstrategi med renteaaler i gennemsnitligt ca. år på - af finansieringen, der består af realkreditlån med lang løbetid. Alt sammen elementer, der medfører en for- nuig drisøkonomi. Som børsnoteret virksomhed har Jeudan en naturlig forplig- telse til at drive en sund og profitabel forretning, noget der kun kan ske i samarbejde med Koncernens mange kunder. Derfor står kunderne højt på agendaen, og der er et stort fokus på at møde deres behov med relevante services som f.eks. ind- retning, design og rengøringsservice. Kunderne tilbydes også fleksible vilkår på lejekontrakter, så de ikke skal bekymre sig om lange bindingsperioder, men nemt kan skalere op eller ned i takt med deres virksomhedsudvikling. Jeudans services og fleksible vilkår bliver mødt med stor interesse og opfaes som stærke konkurrenceparametre. Jeudans kerneværdier om ordentlighed, ansvarlighed og til- gængelighed ligger som en reesnor for alles daglige virke. Fra håndværkernes respekt for bevaringen af de historiske ejendomme til imødekommende medarbejdere i den anden ende af telefonen, når kunderne ringer ind. Værdierne er også tydelige i Jeudans samfundsgavnlige aktiviteter som Koncer- nens direkte og indirekte bidrag til samfundet, hovedaktionæ- rernes fonde og Jeudans partnerskabsaaler med Foreningen Skyggebørn, BørneRiget Fonden, Velkommen Hjem, Real Care og Interforce. Samfundsansvaret er en grundsten i Jeudans kultur og noget, der betyder meget for Jeudans medarbejdere. Der kan læses meget mere om aktiviteterne på de ikke-finan- sielle områder af forretningen i Jeudans ansvarlighedsrap- port for . Det er erde gang, Jeudan udgiver en særskilt ansvarlighedsrapport, og den rummer en grundig gennem- gang af vores indsatser for at skabe et grønnere, stærkere og endnu mere ansvarligt Jeudan. Med indgangen til trådte et nyt EU-direktiv i kra, som stiller omfaende krav til alle børs noterede virksomheders afrapportering på årets ikke- finansielle resultater. Fremadreet vil det betyde, at bl.a. virk- somhedernes samlede CO-aryk får en status på linje med de finansielle regnskabsoplysninger. I Jeudan er vi godt stillet i forhold til de nye krav, bl.a. takket være et stort pilotprojekt fra , som danner grundlaget for den data, vi skal bruge til rapporteringen. Uden data af høj kva- litet kan Jeudan ikke rapportere retvisende, så det er afgøren- de, at datagrundlaget er på plads. I ansvarlighedsrapporten kan der også læses om en ny intern uddannelse i Jeudan, om arbejdet med unge under uddannelse, årets resultater på konverteringen til elbiler hvor af Jeudans samlede bilflåde nu er elbiler og om en stor vinduesrenovering i en histo- risk vigtig bygning på Gammel Mønt. Rapporten er tilgængelig på jeudan.dk. Jeudans regnskab for viser en tilfredsstillende dris- indtjening med en vækst på , en robust balance og finan- sieringsstruktur og et fornuigt likviditetsberedskab. Et stigende renteniveau i de korte renter, der alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsforpligtelser på ÅRS KÆRLIGHED TIL KØBENHAVN Forord – Jeudan Årsrapport , medførte et fald i resultat før kurs- og værdiregulerin- ger (EBVAT), der endte på DKK mio. Negative reguleringer af de finansielle gældsforpligtelser som følge af et fald i de mellemlange renter sidst på året og et mindre fald i ejendoms- værdierne som følge af udviklingen på de finansielle markeder og ejendomsmarkedet medfører et resultat eer skat på DKK - mio. Det akkumulerede resultat eer skat i en -årig peri- ode fra til udgør i alt knap DKK mia. Jeudan-aktien faldt med , i , men set over de seneste år har aastet af en Jeudan-aktie gennemsnitligt været på næsten p.a. Aktiernes markedsværdi udgjorde ved års- skiet DKK , mia. På baggrund af drisresultatet for indstiller bestyrel- sen til generalforsamlingen, at Jeudan fastholder sidste års udbye på DKK pr. aktie, svarende til en udlodning på af resultat før kurs- og værdireguleringer. For vil Jeudan fortsæe den kundefokuserede strategi og kærligheden til København, og der forventes et resultat før renter (EBIT) i niveauet DKK .-. mio. Jeudan vil fast- holde finansieringsstrategien med fast rente på - af gælden i gennemsnitligt min. , år. Der er løbet meget vand i åen, siden dengang Jeudan bestod af tre håndværkere i Valby, og der sendes en kærlig tanke til Carl Udsen med tak for de første år. Ledelsen og Jeudans mere end dygtige medarbejdere ser frem til et fortsat godt samarbejde med alle kunder, samar- bejdspartnere, myndigheder og finansielle partnere, og med aktionærernes opbakning vil vi i Jeudan gøre os umage for at fortsæe den gode linje i de kommende år. . februar Niels Jacobsen Per W. Hallgren Formand for bestyrelsen Adm. direktør Jeudan Årsrapport – Hoved- og nøgletal Neoomsætning og bruomargin . . . . . . . . DKK mio. Neoomsætning Bruomargin HOVED OG NØGLETAL . . EBIT og EBIT pr. aktie DKK mio. DKK EBIT EBIT pr. aktie Resultatopgørelse Nettoomsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. . . . Resultat før finansielle poster (EBIT) DKK mio. . Finansielle nettoomkostninger DKK mio. - - - - - Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) DKK mio. Kurs- og værdireguleringer DKK mio. - . . -. Resultat før skat DKK mio. . . . -. Årets resultat DKK mio. . . - Balance Investeringsejendomme inkl. igangværende projekter DKK mio. . . . . . Aktiver i alt DKK mio. . . . . . Egenkapital i alt DKK mio. . . . . . Forpligtelser i alt DKK mio. . . . . . Pengestrømme Driftsaktiviteter DKK mio. Investeringsaktiviteter DKK mio. -. -. - -. - Finansieringsaktiviteter DKK mio. . I alt DKK mio. - Hoved- og nøgletal – Jeudan Årsrapport Investeringsejendomme og egenkapitalandel Investeringsejendomme Egenkapitalandel EBVAT og EBVAT pr. aktie DKK mia. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) EBVAT pr. aktie DKK mio. DKK Regnskabsrelaterede nøgletal Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / gns. egenkapital , , , , , Forrentning af egenkapital (ROE) , , , , -, Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning X , , , , , Bruttoresultat / nettoomsætning , , , , , Salgs- og administrationsomkostninger / nettoomsætning , , , , , Resultat før finansielle poster (EBIT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) / nettoomsætning , , , , , Resultat før skat / nettoomsætning , , , , -, Årets resultat / nettoomsætning , , , , -, Investering i materielle anlægsaktiver DKK mio. . . . . Aktierelaterede nøgletal * Aktiepris . (P) DKK Indre værdi pr. aktie (BV) DKK Kurs/indre værdi (P/BV) X , , , , , EBIT pr. aktie DKK , , , , , EBVAT pr. aktie DKK , , , , , Resultat pr. aktie (EPS) DKK , , , , -, Price earnings (PE) X , , , , -, Pengestrøm pr. aktie (CFPS) DKK , , , , , Antal aktier ultimo . . . . . . Udbytte pr. aktie (DPS) DKK , , , , , Markedsværdi DKK mio. . . . . . * Er gjort sammenlignelig med det i april 2020 gennemførte aktiesplit på 1:5 Omsætning og bruttoresultat for 2019-2022 er korrigeret for intern omsætning Definitioner på de beregnede nøgletal fremgår af anvendt regnskabspraksis. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) blev DKK . mio. – en stigning på . Over de seneste år er EBIT øget med . Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde eer et stigende renteniveau DKK mio. De opnå- ede resultater ligger inden for de udmeldte forventninger om et resultat før finansielle omkostninger (EBIT) i niveauet DKK .-. mio. og et resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i niveauet DKK - mio. Jeudan har reklassificeret den interne omsætning fra Projekt & Service. Jeudans samlede koncernbruoomsætning kommer fra segmenterne Investeringsejendomme, DKK . mio. i , og Projekt & Service, DKK mio. i . Den samlede bruo- omsætning før eliminering udgør således i DKK . mio. En del af omsætningen i Projekt & Service elimineres i koncern- regnskabet for at nå frem til koncernens neoomsætning. Før reklassifikationen udgjorde neoomsætningen i Koncer- nen DKK . mio. og dermed en indfrielse af de udmeldte forventninger om en omsætning i niveauet DKK mia. Reklas- sifikationen betyder, at elimineringen øges med yderligere DKK mio., og at Koncernens neoomsætning således udgør DKK . mio. i stedet for DKK . mio. Reklassifikationen i påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle omkost- ninger (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), resultat før og eer skat og egenkapital. Endvidere henvises til yderligere omtale i note . Bestyrelsen betragter de opnåede resultater som tilfredsstil- lende. Eer negative værdireguleringer af såvel gælden og renteaa- ler grundet det stigende renteniveau som ejendomsporteføljen realiserede Jeudan et resultat eer skat på DKK - mio. Det akkumulerede resultat eer skat over en -årig periode fra til udgør i alt knap DKK mia. SEGMENT INVESTERINGSEJENDOMME Årets lejeindtægter m.v. udgjorde DKK . mio. mod DKK . mio. i , svarende til en vækst på . Væksten kan blandt andet henføres til genudlejninger til en højere leje, pristalsregulering af lejen samt nyinvesteringer i . Trods en vækst i forretningsomfanget er ejendommenes drisomkostninger fastholdt på niveauet for året før og steg alene med til DKK mio. Bruoresultatet udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK . mio. i , svarende til en vækst på . Bruomarginen blev , mod , i , hvilket er det højeste niveau de seneste fem år. SEGMENT PROJEKT & SERVICE Aktivitetsniveauet i Projekt & Service var, som ventet, lave- re end , og omsætningen udgjorde DKK mio. mod DKK mio. året før, svarende til et fald på . Dris- og produktionsomkostningerne udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i , svarende til et fald på og kan henføres til en bedre udnyelse af egen kapacitet og et lavere forbrug af eksterne leverandører med en lavere margin. Bruoresultatet blev hereer DKK mio. i mod DKK mio. i . Bruomarginen blev , mod , i og dermed over det gennemsnitlige niveau de seneste fem år. Resultat før finansielle poster (EBIT) Koncernens salgs- og marketingomkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i . Koncernens administrati- onsomkostninger udgjorde DKK mio. mod DKK mio. i . Den samlede omkostningsstigning kan henføres til nyinvesteringerne i samt øgede udgier til IT-, comp- liance- og udviklingsomkostninger. Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde hereer DKK . mio. mod DKK mio. året før, svarende til en vækst på . Over de seneste to år er EBIT øget med DKK mio., svarende til en vækst på . EBIT pr. aktie blev DKK , mod DKK , for . REGNSKABSBERETNING Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Nøgletal segmenter Nøgletal - Projekt & Service 2019 2020 2021 2022 2023 Omsætning DKK mio. Bruttoresultat DKK mio. Bruttomargin , , , , , Udvikling omsætning -, -, , , -, Udvikling bruttoresultat -, , , -, , Nøgletal - Investeringsejendomme 2019 2020 2021 2022 2023 Omsætning DKK mio. . . . . . Bruttoresultat DKK mio. . . Bruttomargin , , , , , Udvikling omsætning , , , , , Udvikling bruttoresultat , , , , , EBIT . . DKK EBIT EBIT pr. aktie 10-årig swaprente Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Værdiansæelsesmodel + Årlige lejeindtægter +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje - Driftsomkostninger - Ind- og udvendig vedligeholdelse - Administration = Nettoresultat (sum af til ) / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / ) + Refusionssaldi - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + - ) . ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen for- sigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes dris- og energiregnskaber. . REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er væsentligt lavere end markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forventede genudlejningsleje. . DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske drisomkostninger fratrækkes. De omfat- ter blandt andet skaer og afgier, forsikringer, serviceabon- nementer, renholdelse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af dris- og energiudgier m.m. . IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervsejendomme aoldes af kunderne, men det kan variere aængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensæes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). På erhvervs lejemål hensæes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgier aoldes af kunderne. Finansielle poster neo De finansielle poster (neo) udgjorde DKK - mio. mod DKK - mio. i . Stigningen kan henføres til det stigende akti- vitetsniveau i , det stigende renteniveau i . halvår samt et stigende renteniveau i de korte renter i løbet af . Jeudan har sikret renten på ca. af realkreditfinansierin- gen med en løbetid på ca. år. Hermed er det de resterende ca. i de korte renter, der som ventet er påvirket af det stigende renteniveau. Den samlede rentebærende gæld udgjorde ultimo december DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo december . Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde her- eer DKK mio. mod DKK mio. i . Resultatet (EBVAT) pr. aktie udgjorde hermed DKK , mod DKK , året før. I forhold til den gennemsnitlige egenkapital udgjorde resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) , mod , i . Gevinst/tab ejendomme Jeudans ejendomme måles (værdiansæes) til dagsværdi, og værdireguleringerne føres over resultatopgørelsen. Jeudan foretager måling af hver enkelt ejendom med udgangs- punkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende drisår, korrigeret for udsving der har karakter af enkeltstående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en aastbaseret model, som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæelse af Jeudans ejendomsportefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til , af Koncernens sam- lede ejendomsværdier (: , ). Jeudan har i en længere årrække anvendt aastmodellen med samme hovedelementer: For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsæer lovplig- tige hensæelser, anvendes disse hensæelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK pr. m årligt (: DKK pr. m). Ud over hensæelser til løbende vedligeholdelse foretages reservationer til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige renoveringsprojekter på ejendommene. Reserva- tionerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfa- ringstal og fradrages i ejendommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. . . ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensæes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnitligt hensat af lejeindtægterne (: ). . AFKASTPROCENT Aastprocenten fastsæes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype og ejendommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms forhold. For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkre- dit- og finansieringsinstituer samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsaastet og øvrige væsentlige faktorer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for trans- aktioner som foretages af andre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam- arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I forbindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurdering af hver enkelt ejendom. Yderligere aolder direktionen og/eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspartnere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investeringsmarkedet og udlej- ningsmarkedet drøes. Igennem en længere årrække – også i – har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. • Jeudan aolder løbende møder med de større ejendoms- mæglervirksomheder i København, og på disse møder drøf- tes blandt andet udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets udbuds- og eerspørgselsforhold vedrørende investering og udlejning. Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra ejendomsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejendomsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner grundlaget for fastsæelse af en aastprocent for hver enkelt ejendom. . REFUSIONSSALDI Refusionssaldi udgøres af deposita, forudbetalt leje og positivt indestående på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens §§ og . . KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservationer (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende. Værdiansæelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdiregulering på DKK - mio. (: DKK mio.), svarende til , af den bogførte værdi af ejendommene. De akkumulerede værdireguleringer i en -årig periode fra til udgør ca. DKK , mia. Velbeliggende ejendomme i Indre by betragtes generelt – også i en periode med økonomisk usikkerhed – fortsat som en god investering. Dee kombineret med umiddelbart kapitalstærke ejere, medfører aktuelt et meget lavt udbud. Markedsudviklin- gen og aktuelle aastkrav baseret på gennemførte transaktio- Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport ner er således svært tilgængeligt. Markedsindikationer fra flere større erhvervsmæglere i København samt øvrige mar- kedstendenser tyder på et generelt svagt stigende aastniveau. Jeudans konstante fokus på udvikling af drien, det løbende arbejde med udlejning og istandsæelse af Koncernens ejen- domme samt markedsudviklingen har medført forbedringer i ejendommenes neoresultater med neo ca. DKK mio., der har medført positive værdireguleringer på DKK . mio. For- højelse af aastkravet på ejendomme og reduktion af aastkravet på ejendomme har samlet medført en negativ værdiregulering på DKK . mio. Herudover påvirker øgede reservationer vedrørende igangværende og planlagte ombyg- ninger med DKK mio. De samlede reservationer udgør ulti- mo ca. DKK , mia. mod ca. DKK , mia. ultimo . Jeudans ejendomsportefølje pr. . december har hereer en bogført værdi på DKK , mia. (: DKK , mia.) og et gennemsnitligt aast på , p.a. (: , p.a.), svarende til DKK . pr. m (: DKK . pr. m), og den gen- nemsnitlige erhvervsleje udgør DKK . pr. m (: DKK . pr. m). I årsrapportens afsnit om risikofaktorer er følsomheden vist i forhold til alternative aastprocenter (side og lejeniveauer side ). Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser Gæld til realkredit- og finansieringsinstituer, herunder finan- sielle instrumenter der alene anvendes til reduktion af renteri- siko på gæld, måles til dagsværdi. Ændringer i denne indregnes i resultatopgørelsen. Jeudans ejendomsinvesteringer er langsigtede og finansieres derfor med langfristede lån med fast rente i en længere periode. Renterisikoen på variabelt forrentede lån er afdækket ved ren- teaaler med forskellige løbetider, der sikrer en hensigtsmæs- sig risikospredning hen over rentekurven. Den gennemsnitlige løbetid for disse renteaaler udgør ca. år. Afdækning af renterisikoen medfører en kursrisiko, hvor valg af finansiering med fast rente i længere perioder medfører større kursudsving end finansiering med fast rente i kortere perioder. Et stigende renteniveau i de mellemlange renter frem til okto- ber blev afløst af et fald de sidste to måneder på ca. basispunkter. Dee medførte en negativ dagsværdiregulering af de finansielle gældsforpligtelser på DKK mio. (: gevinst DKK . mio.). Jeudan har aoldt stempel- og låneomkostninger ved optagelse af nye realkreditlån m.m. på DKK mio. (: DKK mio.), hvoreer det samlede tab på de finansielle gældsforpligtelser blev DKK mio. (: gevinst DKK . mio.). De akkumu- lerede værdireguleringer af gælden i en -årig periode fra til udgør en gevinst på ca. DKK , mia. Årets resultat Resultat før skat udgjorde hereer DKK -. mio. mod DKK . mio. i , og årets resultat blev DKK - mio. mod DKK . mio. i . Årets resultat set over en -årig periode fra til udgør i alt knap DKK mia. Aktiver Ejendomme inklusive igangværende projekter udgjorde DKK . mio. pr. . december mod DKK . mio. ultimo . Faldet kan henføres til årets værdireguleringer samt salg af Herstedvang , Glostrup, for DKK mio., der delvist modsvares af forbedringer på ejendommene. Finansielle aktiver udgjorde DKK . mio. mod DKK . mio. ultimo . Posten kan henføres til den positive værdi af afledte finansielle instrumenter, der består af positive kurs- reguleringer af renteaaler siden indgåelsen som følge af sti- gende renter og en nedbragt værdi af kurstab, der opstod ved lukning af tidligere renteaaler. Egenkapital Jeudans egenkapital udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Ændringen kan henføres til årets resultat, udbetalt udbye for regnskabsåret med DKK mio. samt ændringer i beholdningen af egne aktier til dækning af medarbejderaktieordninger. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Esplanaden 8, København K Bredgade 33-35, København K Regnskabsberetning – Jeudan Årsrapport Egenkapitalandelen udgjorde hereer , ultimo mod , ultimo . Forpligtelser De langfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Stigningen kan hen- føres til optagelse af realkreditbelåning i ejendomsporteføl- jen. Modsatreet virker et fald i udskudt skat som følge af faldet i ejendomsværdierne. De finansielle gældsforpligtelser andrager DKK , mia. mod DKK , mia. ultimo . De kortfristede forpligtelser udgjorde DKK . mio. ultimo mod DKK . mio. ultimo . Faldet kan primært henføres til betalt selskabsskat med DKK mio. PENGESTRØMME Likviditetspåvirkningen fra de løbende drisaktiviteter udgjor- de DKK mio. (: DKK mio.). Ændringen kan primært henføres til føromtalte betalt selskabsskat for på DKK mio. Eer ændringer i driskapitalen udgjorde likviditetspåvirk- ningen DKK mio. (: DKK mio.). Likviditetspåvirkningen fra investeringsaktiviteterne, der i primært kan henføres til igangværende projekter og forbedringer af ejendomme, udgjorde DKK - mio. (: DKK -. mio.). Likviditetspåvirkningen fra finansieringsaktiviteterne udgjorde DKK mio. (: DKK ..). Finansieringsaktiviteterne kan primært henføres til neooptagelse af realkreditlån i ejen- domme. Modsatreet virker afdrag på gælden og udbetaling af aktieudbye. Hereer udgjorde de samlede pengestrømme DKK mio. (: DKK mio.). Likviditetsberedskabet (inklusive trækningsreigheder) udgjorde DKK . mio. pr. . december (ultimo : DKK . mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK mio., der kan realiseres indenfor kort frist. LEDELSESBERETNING . KVARTAL Koncernomsætningen udgjorde i erde kvartal DKK mio. mod DKK mio. for samme periode sidste år. Udviklin- gen dækker over højere genudlejningsleje samt generelle leje- reguleringer i segment Investeringsejendomme. Modsatreet virker en planlagt nedgang i aktivitetsniveauet i segment Pro- jekt & Service. Resultat før finansielle poster (EBIT) udgjorde DKK mio. mod DKK mio., svarende til en vækst på . Væksten kan henføres til Investeringsejendomme, der delvist modsvares af et fald i Projekt & Service. Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) udgjorde, som følge af de stigende renteomkostninger, DKK mio. mod DKK mio., svarende til et fald på . Gevinst/tab ejendomme blev, som følge af nedskrivning af ejendomsværdierne, DKK - mio. mod DKK mio. Et faldende renteniveau i de mellemlange renter i de sidste to måneder af medførte en negativ regulering af de finan- sielle gældsforpligtelser på DKK mio. mod en negativ regu- lering på DKK mio. Resultat før skat blev DKK -. mio. mod DKK mio. MODERSELSKABET De generelle kommentarer, der er givet for Koncernen, er også dækkende for Selskabet, bortset fra ”Resultat af kapitalandele i til- knyede selskaber”, der udg jorde DKK - mio. (: DKK mio.). Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen over- stiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindings- værdi, nedskrives den til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i realiseret et underskud på DKK mio., hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover har Jeudan XII ApS i realiseret et underskud på DKK mio., som medfører, at kostprisen overstiger genindvindings- værdien med DKK mio. Jeudan Årsrapport – Regnskabsberetning Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan XII ApS nedskrevet med i alt DKK mio. i . Moderselskabets egenkapital pr. . december udgjorde DKK . mio. (: DKK . mio.). BEGIVENHEDER EFTER . DECEMBER Der er ikke siden udgangen af indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens og Moderselska- bets aktiver, passiver og finansielle stilling. FORVENTNINGER Jeudan vil løbende opsøge yderligere rentable investeringer i velordnede ejendomme i København og på Frederiksberg med fortsat fokus på vækst og stabilitet i den primære indtjening. På baggrund af de aktuelle ejendomsinvesteringer forventes en neoomsætning i niveauet DKK , mia. (: DKK , mia.). Resultat før finansielle omkostninger (EBIT) forventes i niveau- et DKK .-. mio. (: DKK . mio.) Jeudans finansiering er langsigtet, og Jeudan tilstræber en renteafdækning på - af de finansielle gældsforplig- telser med en gennemsnitlig løbetid på mere end , år, hvor- ved ændringer i den korte rente alene påvirker - af de finansielle gældsforpligtelser og dermed resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Primo er renten på ca. af realkreditfinansieringen fastlåst ved anvendelse af renteaa- ler med en gennemsnitlig løbetid på ca. år. Jeudan vil fortsæe bestræbelserne på at øge ejendom- menes værdi gennem kundefokus, bygningsforbedringer og effektivisering af drien. Herved dannes grundlag for positive værdireguleringer af ejendommenes værdi. Hertil kan komme værdireguleringer af såvel ejendomme som finansielle forplig- telser – positive som negative – som følge af udviklingen i pri- serne på ejendomsmarkedet og på de finansielle markeder. De beskrevne forventninger til den økonomiske udvikling er ifølge deres natur forbundet med risici og usikkerhedsfak- torer, der kan medføre væsentlige afvigelser i forhold til det forventede. Usikkerhedsfaktorerne udgøres blandt andet af udviklingen i Ukraine-situationen og Mellemøsten, leje- og serviceindtægterne, omkostninger til dri og vedligeholdelse samt inflations- og renteudviklingen. For en uddybning af disse og andre faktorer henvises til afsniet om risikofaktorer i nær- værende årsrapport. Vandkunsten 8, København K Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudan arbejder målreet med at identificere og håndtere de væsentligste risici knyet til Jeudans aktiviteter. De væsent- ligste risici knyer sig til nedenstående overordnede katego- rier, som gennemgås mere detaljeret på de eerfølgende sider. • Opgørelse af dagsværdi for investeringsejendomme • Finansielle risikofaktorer · Rente- og kursrisiko · Likviditetsrisiko · Kreditrisiko • Påvirkning af ejendommenes drisresultater · Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet · Udlejningsprocenten · Kundernes betalingsevne · Regulering af lejeindtægter · Omkostninger til dri og vedligeholdelse • Køb af ejendomme • Salg af ejendomme • Regulatoriske forhold • Serviceydelser • IT-risiko og cyberkriminalitet • Klimapåvirkninger • ESG Herudover er der en række risikofaktorer, der er oplistet nedenfor, som Jeudan vurderer mindre væsentlige. Disse gen- nemgås derfor ikke yderligere. • Øvrige risikoforhold · Regnskabsmæssige skøn – udover ovennævnte gennemgåede regnskabsmæssige skøn · Forsikring · Medarbejdere · Jura · Retstvister I løbet af regnskabsåret behandler bestyrelsens revisions- og risikoudvalg væsentlige risikoområder for Jeudan på grundlag af redegørelser og analyser fra direktionen. Behandlingen for- løber eer en fastlagt plan med henblik på, at relevante risiko- områder bliver nøje gennemgået og drøet på et revisions- og risikoudvalgsmøde mindst én gang om året med en eerfølgen- de behandling på det kommende bestyrelsesmøde. Jeudans risikokomité identificerer, beskriver og kategoriserer risiko- og trusselsscenarier, der kan påvirke Jeudans omdømme og/eller økonomi i væsentligt omfang. Hvis der ved dee arbej- de identificeres nye væsentlige risikoområder, medtages disse risikoområder i den årlige interne risikorapport, som behandles i revisions- og risikoudvalget samt bestyrelsen. OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI FOR INVESTERINGSEJENDOMME I henhold til regnskabsvejledning IAS værdiansæer Jeudan regnskabsmæssigt ejendomme til aktuel dagsværdi, og even- tuelle værdireguleringer føres over resultatopgørelsen. Den regnskabsmæssige værdi af ejendomme påvirkes af flere faktorer, hvor en af de væsentligste faktorer er det fastsae aastkrav til de enkelte ejendomme. Ledelsen fastsæer aastkravet individuelt for de enkelte ejendomme blandt andet ud fra følgende forhold; • udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejen- domstype i det pågældende område • erfaringer med egne køb og salg i løbet af året samt kendte transaktioner på ejendomsmarkedet • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle sam- arbejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstituer), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. Igennem en længere årrække har instituernes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. Dee har også været tilfældet i de seneste - måneder, hvor hovedparten af Jeudans ejen- domme er blevet vurderet • løbende dialog med de større ejendomsmæglervirksomhe- der i København • ændringer i den enkelte ejendoms forhold, herunder dris- resultat, udlejning, vedligehold m.m. • renteudviklingen på de finansielle markeder Følsomheden ved ændringer i Jeudans aastkrav viser effek- ten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m ved ændring i aastprocenten i intervaller af hhv. +/- , -point. Ved en stigning i aast- procenten på , -point vil ejendommenes dagsværdi falde RISIKOFAKTORER Vægtet Ændring Indre værdi afkast- dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- procent (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt , . . . , Afkastprocent stiger: Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Stiger med , -point , -. . . . , Afkastprocent falder: Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Falder med , -point , . . . . , Ejendomsporteføljen - ændringer af aastprocent Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport af Jeudans passivside kan henføres til egenkapital, real - kreditlån med lange tilsagn og løbetider samt udskudt skat. Dee er eer Jeudans vurdering en hensigtsmæssig kom - bination henset til aktivsiden, hvor investeringsejendomme med lang tidshorisont udgør DKK mia. Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på drisresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbe- stemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bankmarginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaaler, opstår der en kursrisiko der, aængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgø- re en betydelig risiko. Kursrisikoen måles ved rentefølsomhe- den pr. basispunkt, hvor dee nøgletal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaalerne ved et rentefald på , -point ( basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med , -point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt. Ved indgåelse af renteaaler på op til år spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rentekurven reduceres. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på - af de finan- sielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driskredier og kursregulering. • Ved et rentefald på basispunkter må kurstabet eer skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med . Pr. . december svarer dee til et maksi- malt kurstab på DKK , mia. Den beløbsmæssige størrelse af renteaalerne er således tilnærmelsesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på ren- teaalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egenkapitalen ved et rentefald på basispunkter. Jeudan anvender en robust afdækningsmodel, hvor renteaf- talerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et interval på , år og med en løbetid fra , år og op til år. Dee aænger af aktuelle markedsforhold, herunder prisen for de relevante renteaaler inkl. tillæg, som kan variere bety- deligt på forskellige punkter på rentekurven. Når første pulje på , år udløber, tegnes nye renteaaler på op til år, hvor- eer renteafdækningen er reetableret. For at sikre en gen- nemsnitlig løbetid på renteafdækningen på minimum , år med DKK . mio. (: DKK . mio.). Omvendt vil et fald i aastprocenten på , -point medføre en stigning i dagsværdien på DKK . mio. (: DKK . mio.). FINANSIELLE RISIKOFAKTORER Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejen- domsvirksomhed, der aængig af den valgte kapitalstruktur vil have en betydelig rentebærende gæld. Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsæer retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Renterisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst muligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vur- dering, at realkreditlån er den mest araktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og dris- kredier, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en van- skelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller del- vist indfrier anlægslån eller driskredier, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstillende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyet til Jeudans frem- medkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at reali- sere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er araktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. • Realkreditlån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for en andel af porteføljen ved brug af renteaaler i op til år. • Anlægslån optages med en løbetid på - år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaaler. • Driskredier forrentes med variabel rente plus et tillæg. Kapitalstruktur DKK mio. Procent Egenkapital . Realkreditlån . Finansieringsinstituer Udskudt skat . Øvrige forpligtelser I alt . Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer tages der hensyn til dee ved indgåelse af nye renteaaler. Pr. . december udgør den gennemsnitlige løbetid ca. år For de aktuelle renteaaler vil kursfølsomheden pr. basis- punkt i udgangspositionen udgøre ca. DKK , mio. og falde til ca. DKK , mio., før den første renteaale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK , mio. vil et rentefald på basispunkter påvirke egenkapita- len negativt med ca. DKK . mio. eer skat, svarende til ca. af Koncernens nuværende egenkapital, hvilket er inden for det besluede risikolo på af egenkapitalen. Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK , mio. ved udgangen af (: DKK mio.), hvilket ved et rentefald på -point svarer til ca. DKK mio. eer skat og ca. af Koncernens egenkapital. Stigende renter kan påvirke ejendomsporteføljens dagsværdi negativt, da krav til aastprocenten kan stige. Modsatreet kan stigende renter påvirke dagsværdien positivt, idet sådan- ne sandsynligvis vil ske på baggrund af stigende inflation, hvil- ket vil medføre højere indeksreguleringer og dermed højere lejereguleringer. Dertil kommer positive kursreguleringer af gælden. På næste side er Koncernens aktuelle afdækningsprocent samt rente- og kursrisiko beskrevet med udgangspunkt i Kon- cernens eksisterende renteaaler. Ved udgangen af udgør afdækningsprocenten . Det reelle fremtidige forløb vil dog blive anderledes, jf. den tidligere beskrevne afdæk- ningsmodel, idet renteaaler ved udløb som udgangspunkt vil blive erstaet af nye renteaaler. Den eerfølgende tabel viser rente- og kursrisiko for de eksi- sterende renteaaler ved et rentefald på , -point og en rentestigning på henholdsvis ,, ,, ,, og , -point. Det er forudsat, at rentefaldet og rentestigningerne indtræf- fer . januar , svarende til det værst tænkelige tidspunkt for rentestigningerne. Tabellen viser den isolerede effekt af rentefald/rentestigning for resultatopgørelse, cash flow og egenkapital. En rentestig- ning på for eksempel , -point relateret til stigende infla- tion vil have en negativ påvirkning af finansielle omkostninger og cash flow. Omvendt vil lejeindtægterne stige, da hovedpar- ten af Jeudans lejekontrakter reguleres med udviklingen i net- toprisindekset. En rentestigning på -point vil isoleret set påvirke Jeudans resultatopgørelse positivt med DKK . mio. eer skat i og egenkapitalen med et tilsvarende beløb. I årene til vil resultatopgørelsen blive negativt påvirket årligt med ca. DKK - mio. sammensat af stigende finansielle omkostninger (DKK - mio. før skat) og tilbageførsel af urealiserede kursgevinster på Jeudans renteaaler (DKK - mio. før skat) i takt med at restløbetiden forkortes. Likviditetsrisiko Jeudans likviditetsrisiko består i ikke at kunne afvikle løbende betalinger samt i ikke at kunne tilvejebringe tilstrækkelig likvi- ditet til finansiering af Jeudans drift og udvikling. En sådan situation kan opstå som følge af svigtende betalinger fra Jeudans kunder, stor tomgang eller uforudsete omkostninger. Realkreditlån kan kun opsiges af långiver i tilfælde, hvor debitor misligholder sine forpligtelser. Jeudans anlægslån og driftskreditter kan af långiver opsiges med kort varsel. Risiko- en herfor begrænses imidlertid af en løbende dialog mellem Jeudan og långiverne samt af Jeudans kreditværdighed. Ved udgangen af 2023 har Jeudan ingen anlægslån. Jeudan anvender i størst muligt omfang lån med mulighed for en indledende afdragsfri periode. Kreditforeningerne skal årligt lave såkaldte Loan To Value (LTV) vurderinger, hvor de skal stille yderligere sikkerhed for de særligt dækkede realkreditobligationer (SDRO) ved fal- dende ejendomspriser, hvilket kan betyde, at Jeudan ved fal- dende ejendomspriser i visse tilfælde skal nedbringe lån, så LTV-grænserne atter overholdes. Jeudans finansieringsaftaler indeholder ikke covenants-for- behold men alene sædvanlige misligholdelsesbestemmelser i realkreditpantebreve (standard misligholdelsesbestemmelser) samt årlige standard LTV-opgørelser, hvor ejendomsvurde- ringer gennemført af henholdsvis långiver og låntager sam- menlignes. I Jeudans renteaftaler med løbetider længere end 5 år har parterne typisk en opsigelsesadgang efter 10 år og herefter hvert 5. år. Bliver renteaftalen ikke opsagt i den anfør- te opsigelsesperiode, fortsætter renteaftalen automatisk. Jeudans likviditet kan blive reduceret, hvis finansieringsinsti- tutterne stiller krav om sikkerhedsstillelse i forhold til udvik- lingen i markedsværdierne af renteaftalerne. Derfor arbejder Jeudan aktivt med aftaler, som i størst muligt omfang sikrer et solidt likviditetsberedskab. Driftskreditterne vil altid have det højeste træk ved udgangen af et kvartal efter betaling af terminer på de finansielle gælds- forpligtelser. Få dage efter kvartalets udløb nedbringes træk- ket væsentligt, da lejeindbetalinger for næste kvartal indgår. Kreditrisiko Kreditrisikoen i forbindelse med likvide midler, pengemar- kedsindskud samt finansielle instrumenter søges løbende minimeret ved udelukkende at samarbejde med danske SIFI- instituer med høj kreditværdighed, ligesom Jeudan i et vist omfang vil kunne modregne et tilgodehavende i gæld til insti- tuerne. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport DKK mio. RENTEFALD PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger Ændring kursregulering - Skat - - - - Resultateffekt - Ændring cash flow pr. år Ændring cash flow akkumuleret Ændring egenkapital akkumuleret - - - - - RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering - - - - Skat - Resultateffekt - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . RENTESTIGNING PÅ , POINT Ændring i finansielle omkostninger - - - - - Ændring kursregulering . - - - - Skat - Resultateffekt . - - - - Ændring cash flow pr. år - - - - - Ændring cash flow akkumuleret - - - - - Ændring egenkapital akkumuleret . . . . Rente- og kursrisiko for eksisterende renteaaler Afdækningsprocent for perioden 2023 til 2028 * Finansielle gældsforpligtelser ekskl. kursreguleringer og træk på driskredier DKK mio. Finansielle gældsforpligtelser * . . . . . . heraf med fast rente . . . . . . Afdækningsprocent Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer PÅVIRKNING AF EJENDOMMENES DRIFTSRESULTATER De enkelte ejendommes løbende drisresultat kan blive påvirket af ændringer i: • samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet • udlejningsprocenten • kundernes betalingsevne • regulering af lejeindtægter • omkostninger til dri og vedligeholdelse. Jeudans økonomistyring er tilreelagt med fokus på drisre- sultatet af den enkelte ejendom, og Jeudan udarbejder detalje- rede budgeer på månedsbasis for hver enkelt ejendom. Samfundsøkonomien og ejendomsmarkedet Ved en økonomisk afmatning, herunder stigende inflation og energipriser, er der risiko for, at en svækkelse af ejen- domsmarkedet kan påvirke Jeudan negativt. På udlejnings- markedet kan dette generelt betyde, at lejemål opsiges som følge af manglende likviditet hos kunden, og efterspørgslen efter lejemål generelt aftager, og at Jeudan derfor kan opleve faldende udlejningsprocenter. Dette kan på længere sigt medføre en svækkelse af udlejningsvilkårene, herunder pres på niveauet for de lejeindtægter, der kan opnås for de enkelte lejemål. Samtidig øger en økonomisk afmatning risikoen for, at Jeudans kunder og andre aftaleparter ikke vil være i stand til at honorere deres forpligtelser, herunder betaling af leje. Samlet set kan en økonomisk afmatning og en svækkelse af ejendomsmarkedet medføre faldende indtjening, stigende afkastprocenter og dermed faldende markedsværdi af Jeudans ejendomme. Udlejningsprocenten Det er Jeudans strategi primært at erhverve ejendomme i det centrale København og på Frederiksberg, der grundet den araktive beliggenhed og kvalitet er med til at sikre en høj udlejningsprocent og tilfredsstillende lejeindtægter. Der er dog ikke sikkerhed for, at en beliggenhed, der i dag vurderes som araktiv af eksisterende og potentielle kunder, også vil blive vurderet som araktiv i fremtiden, hvilket kan medføre risiko for nedgang i udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme. Ved en kundes fraflytning af et lejemål eller ved Jeudans erhvervelse af ejendomme indeholdende ledige lejemål kan der desuden være usikkerhed om, hvorvidt det ledige lejemål kan genudlejes og i så fald til hvilken leje (genudlejningsrisiko). Genudlejningsrisikoen er ud over beliggenhed, kvalitet, lejeni- veau m.v. tillige påvirket af de generelle konjunkturer i samfun- det. Genudlejningsrisikoen kan påvirke udlejningsprocenten for Jeudans ejendomme. For eksempel vil et fald i udlejningsprocenten på -point medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK mio. (: DKK mio.). Jeudan vil i isoleret set kunne tåle en tomgang i ejendomsporteføljen på op mod , før resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) bliver negativt. Figu- ren med tomgangsleje belyser, hvorledes en eventuel forøgel- se af tomgangsprocenten vil påvirke lejeindtægterne i Jeudan (opgjort pr. . december ). har budt på en god udlejningsaktivitet, og der har været en fornuig fremvisningsaktivitet til såvel eksisterende som potentielle nye kunder. Jeudan kan fortsat konstatere, at cen- tralt beliggende kontorlokaler, gode parkeringsmuligheder og fleksible kontrakter uden binding med mulighed for at skalere både op og ned, er højt på kundernes ønskelister. Der er i indgået og genforhandlet lejekontrakter med en samlet årlig leje på DKK mio. fordelt på ca. . m (: DKK mio.). Opsigelser svarede til en årsleje på DKK mio. (: DKK mio.). Neoudlejningen blev dermed - i et år med stigende renteni- veau, høj inflation og uroligheder i verden omkring os – positiv med DKK mio. (: DKK - mio.). Jeudans udlejningsprocent ekskl. udviklingsejendomme i København og på Frederiksberg, hvor af ejendomsporte- føljen målt på værdi er beliggende, udgjorde ved årets udgang , (: ,). For Jeudans portefølje som helhed ekskl. udviklingsejendomme var udlejningsprocenten ved årets udgang , (: ,). Kundernes betalingsevne Jeudan lægger vægt på at tiltrække gode og kreditværdige kun- der. Ved indgåelse af lejekontrakter søger Jeudan at afdække kundernes betalingsevne, i det omfang det er relevant. Jeudan stiller ved indgåelse af lejekontrakter som udgangspunkt krav om depositum og forudbetalt leje. Det kan dog ikke udelukkes, at nogle af Jeudans kunder i fremtiden ikke er i stand til at hono- rere deres betalingsforpligtelser overfor Jeudan. Dee kan, i det omfang deposita og forudbetalt leje ikke dækker, medføre reducerede lejeindtægter som følge af tomgang ved fraflyt- ninger samt eventuelle ekstraomkostninger i forbindelse med eksempelvis istandsæelse og indretning til nye kunder. I de seneste tre regnskabsår har Jeudan ha tab ved mislighol- delse af lejekontrakter i niveauet DKK , mio. pr. år, svarende til , af omsætningen i . Regulering af lejeindtægter I samtlige af Jeudans lejeforhold er der indgået en lejekon- trakt mellem kunden og Jeudan. Erhvervslejeindtægter udgør mere end af Jeudans samlede lejeindtægter, og Jeudans erhvervslejekontrakter indeholder typisk bestemmelser om (i) regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindek- set (evt. med en bestemmelse om en mindste og/eller højeste reguleringssats), (ii) regulering af lejen med ændringen i visse drisomkostninger, for eksempel skaer og afgier og (iii) regulering af lejen grundet forbedringer af lejemålet finansie- ret af Jeudan. Regulering af lejen i relation til udviklingen i neoprisindekset er negativt påvirket i til som følge af regeringens Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Årslejen Ændring Indre værdi ændres med dagsværdi Dagsværdi Dagsværdi Egenkapital pr. aktie Egenkapital- (DKK mio.) (DKK mio.) (DKK mio.) pr. m (DKK) (DKK mio.) (DKK) andel Årsregnskab Investeringsejendomme . Igangværende projekter investeringsejendomme I alt . . . , Lejen pr. m stiger: Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m stiger med DKK . . . , Lejen pr. m falder: Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - - . . . , Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . , Lejen pr. m falder med DKK - -. . . . , Ejendomsporteføljen - ændring af leje pr. 31. december 2023 Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Jeudans udlejningsprocent København/Frederiksberg Hele porteføljen Tomgangsleje ved forøget tomgangsprocent . Tomgangsleje DKK mio. DKK mio. % indgreb, hvor stigningen i visse boliglejekontrakter er blevet maksimeret til , hvilket har en negativ indflydelse på lejeind- tægterne. Jeudans andel af berørte lejemål er meget begræn- set. Herudover er der enkelte lejemål, der har en omsætningsbe- stemt leje. Dee indebærer, at lejen årligt reguleres i overens- stemmelse med kundens omsætning året før, og en væsentlig nedgang i omsætningen kan have en negativ indflydelse på lejeindtægten. Lejemål med omsætningsbestemt leje udgør dog en meget beskeden andel af Jeudans samlede lejemål, og lejekontrakterne indeholder i overvejende grad bestemmelser om en fastsat minimumsleje. Erhvervslejeloven indeholder bestemmelser, hvor lejen kan reguleres, hvis den enten overstiger eller er mindre end mar- kedslejen for det pågældende lejemål. Parterne kan dog aale, at bestemmelsen ikke kan bringes i anvendelse i en vis årrække. Hvis parterne ikke kan blive enige om regulering af lejen eer disse bestemmelser, kan forholdet indbringes for domstolene. Der kan opstå situationer, hvor lejeforhøjelser med juridisk grundlag ikke gennemføres ud fra forretningsmæssige hensyn. Jeudan vil som udlejer tilstræbe ikke at gennemføre lejeforhø- jelser, der vil medføre forøget tomgang. Jeudan vil dog løbende tilstræbe, at lejen svarer til markedslejen for de enkelte lejemål. I tabellen på foregående side er vist, hvorledes en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen vil påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m, egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK pr. m, svarende til ca. , vil medføre en reduktion i ejen- dommenes værdi på DKK mio. (: DKK mio.). Omkostninger til dri og vedligeholdelse Aoldte omkostninger til dri og vedligeholdelse kan afvige i forhold til det budgeerede. Jeudan gennemgår alle drisomkostningsposter minimum kvartalsvist og udvalgte omkostningsposter månedsvist. I til- fælde af budgetafvigelser kan korrigerende handlingsplaner iværksæes. Der er udarbejdet instrukser for bevillingsfuldmagter for aoldelse af vedligeholdelsesomkostninger med henblik på at større vedligeholdelsesarbejder kun igangsæes i overensstemmelse med budgetplanerne. Der gennemføres budgetopfølgning på den enkelte ejendoms vedligeholdelses- omkostninger hver måned, og eventuelle korrigerende hand- lingsplaner igangsæes straks. For hver ejendom foreligger normalt en vedligeholdelsesplan som et led i ejendommens samlede handlingsplan. Vedligehol- delsesplanen beskriver de forventede vedligeholdelsesom- kostninger inden for en kort årrække. KØB AF EJENDOMME I forbindelse med erhvervelse af ejendomme, herunder ved erhvervelse af selskaber, der ejer ejendomme, er der en risiko for, at ejendommene har uforudsete fejl og mangler, eller at andre forhold vedrørende de tilkøbte ejendomme eller selska- ber kan medføre tab eller omkostninger for Jeudan. Dee kan reducere den forventede resultateffekt af ejendomsinveste- ringerne og ejendommenes markedsværdi. Det er Jeudans politik at foretage relevante undersøgelser og vurderinger (”due diligence”) i forbindelse med køb af ejendom- me, så risikoen for uventede tab eller omkostninger, herunder vedrørende fejl og mangler ved ejendommene, reduceres mest muligt. Dee gælder også ved køb af porteføljer af ejendom- me og selskaber der ejer ejendomme. Undersøgelserne og vur- deringerne omfaer juridiske, økonomiske, byggetekniske og imagemæssige forhold vedrørende hver enkelt ejendom, kun- der, sælger og eventuelle selskaber. Jeudan anvender ekstern assistance til juridiske, økonomiske og byggetekniske forhold i de situationer, hvor Jeudan skønner dee hensigtsmæssigt. Derudover søger Jeudan i aalerne om køb af ejendomme eller selskaber, der ejer ejendomme, at opnå en række indeståelser/ garantier fra sælgers side, herunder blandt andet lejegaran- tier til dækning af eventuel tomgang i en aalt periode. Dee medvirker dels til at få alaret eventuelle mangler før aalens indgåelse, dels til at Jeudan kan søge at drage sælger til ansvar, hvis der eer handlens indgåelse konstateres mangler ved ejendommene eller andre brud på indeståelser/garantier. Det er Jeudans strategi at fortsæe væksten i såvel aktivi- tetsomfang som indtjening. Dee vil medføre yderligere køb af ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at muligheden for at købe ejendomme i fremtiden på vilkår og betingelser, der er til- fredsstillende for Jeudan, bliver begrænset eller helt ophører i kortere eller længere perioder. I så fald vil Jeudan afstå fra køb af de pågældende ejendomme, hvilket kan medføre, at Jeudans langsigtede strategiske mål ikke kan opnås. SALG AF EJENDOMME Jeudans investeringsstrategi er at være langsigtet investor med dri af ejendommene for øje, og Jeudans fokusområde er København og Frederiksberg. Ikke desto mindre kan der opstå situationer, hvor Jeudan besluer at aænde en eller flere ejendomme, primært uden for København og Frederiksberg, da disse er beliggende uden for Jeudans fokusområde. Salgsprisen for ejendomme ved et eventuelt fremtidigt salg er forbundet med usikkerhed, da salgsprisen aænger af en lang række forhold, herunder ejendommens lejeindtægter og omkostninger, sammensætningen af kunder, ejendommens beliggenhed og stand, det generelle renteniveau og markeds- forhold i øvrigt på salgstidspunktet samt køberens aast- krav. REGULATORISKE FORHOLD Fremtidige juridiske, skaemæssige eller lovgivningsmæssige ændringer, som gør køb, salg og dri af ejendomme vanske- Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport ligere og/eller mere omkostningstunge, kan påvirke Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom- mes drisresultater. Dee kan være forhøjelse af skaer og afgier, begrænsnin- ger af rentefradragsreen eller ændring af ejendomsvurde- ringssystemet. Endvidere kan ændringer i lejelovgivningen, der pålægger udlejer større byrder eller begrænsninger eller tildeler lejer større reigheder, have en indvirkning på Jeudans investeringer i ejendomme og/eller eksisterende ejendom- mes drisresultater, ligesom indførelse af sektorspecifikke kapitalbuffere kan påvirke prissætningen på realkredit- og anlægslån. Fremsæes lovforslag i Folketinget, som f.eks. ejendoms- beskatning og lagerbeskatning, der forventes at reducere Jeudans resultat og/eller påvirke Jeudans finansielle stilling negativt, involverer Jeudan sig i den politiske proces via DI Ejendom under Jeudans brancheorganisation Dansk Industri og Jeudans økonomiske og juridiske rådgivere med henblik på at begrænse den negative påvirkning. SERVICEYDELSER Omsætningen eller indtjeningen i Projekt & Service kan falde, for eksempel grundet faldende eerspørgsel. Størstedelen af omsætningen er relateret til Jeudans ejendomme og kunderne heri. En eventuel nedgang i den gennemsnitlige dækningsgrad med -point vil på basis af omsætningsniveauet for betyde en reduktion af Jeudans resultat før skat med DKK , mio. før kompenserende omkostningsreduktioner. En eventuel nedgang i aktivitetsniveauet i Projekt & Service, svarende til manglende omsætning på DKK mio., påvirker resultat før skat med DKK , mio., beregnet på basis af de rea- liserede beløb for og før kompenserende omkostningsre- duktioner. Jeudan gennemgår løbende igangværende sager, ligesom alle større entrepriser eerkalkuleres. Jeudan anvender i visse tilfælde eksterne udbydere af services, herunder håndværkere og entreprenørselskaber, og er i disse situationer aængig af, at disse eksterne udbydere af services kan opfylde den indgåede aale med hensyn til blandt andet leveringstid og kvalitet. Jeudan gennemfører projektering, entrepriser og servicekon- trakter for såvel kunder i Jeudans ejendomme som for kunder i andre ejendomme. Det kan ikke udelukkes, at der i den forbin- delse kan begås fejl, og dermed påføres Jeudan et erstatnings- ansvar. ITRISIKO OG CYBERKRIMINALITET En betydelig del af Jeudans dri, processer og arbejdsgange understøes dagligt af IT-systemer og data. Det er derfor vig- tigt for Jeudans forretning, at IT-infrastrukturen har en høj grad af oppetid og tilgængelighed året rundt. IT-risiciene omfaer ustabilitet, utilgængelighed og i værste fald nedbrud af Jeudans IT-systemer, som bl.a. kan forårsages af hændelser såsom eksterne nedbrud på fibernetværket eller strømarydelser hos leverandører, tekniske nedbrud i Jeudans IT-infrastruktur såsom Microso Azure (cloud), lokal- netværket eller i Jeudans egne datacentre, cyberangreb i form af bl.a. ransomware-angreb (låsning af filer, hvor der kræves løsepenge for at frigive filer) og DDoS-angreb (digitale angreb, så hjemmeside og lignende bliver overbelastet) m.m. Nedbrud i Jeudans IT-systemer vil i yderste konsekvens kunne medføre mistet produktion, tabt omsætning og omdømme- mæssige konsekvenser. Derfor har risikominimering af ned- brud af enhver art en høj prioritet hos Jeudan. Der foretages derfor årlige risikovurderinger af Jeudans kritiske IT-systemer med fokus på bl.a. IT-sikkerhed, digital gæld, intern friktion samt compliance/lovgivning. Der udarbejdes hereer hand- lingsplaner for de IT-systemer, som vurderes at have en høj grad af risici med henblik på at få disse risici mindsket. Som et af disse risikominimerende tiltag har Jeudan implemen- teret backupstrøm og redundante fiberlinjer i hovedsædet som en backup, såfremt der forekommer eksterne arydelser af strøm og fibernetværk. Drien af den interne IT-infrastruktur eerleves ud fra gæl- dende best-practice principper, hvor der ikke gås på kompromis med hverken stabilitet eller IT-sikkerhed. Derfor dries samt- lige af Jeudans egne servere i professionelle datacentre enten hos egen leverandør eller i Microso Azure af egne og eksterne specialister. IT-sikkerhed er et område, der behandles på øverste strate- giske niveau. Jeudan har investeret betydelige ressourcer i at opbygge en robust beskyelse af IT-infrastrukturen både ude- fra og indefra. De fleste IT-sikkerhedskompromieringer sker igennem virk- somheders egne medarbejdere. Som et led i at minimere denne risiko har Jeudan etableret et cyberawareness-program, som administrative medarbejdere har gennemført og nye med- arbejdere skal gennemføre, ligesom der minimum fire gange årligt foretages phishingtests og smishingtests blandt med- arbejderne for at opretholde opmærksomhed på IT-sikkerhed. Er uheldet ude, og man som virksomhed rammes af et evt. ransomwareangreb, og vitale data og IT-systemer er utilgæn- gelige, kan backup vise sig at være sidste udvej. Jeudan har derfor udarbejdet en model, som skal tage højde for, at denne backup altid er tilgængelig og brugbar, såfremt behovet måe opstå. For at undgå potentielt at skulle genskabe IT-infrastrukturen fra backup, skal der investeres i IT-løsninger, som har til formål at forhindre, at dee scenarie opstår. Derfor har Jeudan inve- steret i flere forskellige IT-sikkerhedssystemer, som proaktivt er i stand til at alarmere, hvis der er opstået en potentiel IT- sikkerhedshændelse. Jeudan Årsrapport – Risikofaktorer Toldbodgade 18, København K Store Kongensgade 62, København K IT-kriminelle arbejder kontinuerligt med at finde huller i IT - -sikkerheden hos virksomheder //. Derfor har Jeudan valgt at indgå samarbejde med en IT-sikkerhedsvirksomhed, som kan reagere både proaktivt og reaktivt og stoppe angre- bet hurtigt, hvis det lykkes for IT-kriminelle at kompromiere Jeudan. Jeudan foretager minimum en gang årligt en vurdering af for- skellige IT-risikoscenarier, herunder en vurdering af sandsynlig- heden for, at disse scenarier vil opstå, og tager højde for dem i deres IT-sikkerhedsstrategi. KLIMAFORANDRINGER Der er gennem de senere år forekommet vejrforhold, som kan være affødt af klimaforandringer, herunder kraige regnskyl, storme m.m. Pludselige kraige regnskyl kan forårsage vand/oversvøm- melser i stue- og kælderlejemål, der kan give udfordringer for kunderne med at åbne restaurant- og butikslejemål. Herudover kan det medføre strømarydelser og manglende fremkomme- lighed i gaderne m.m. Jeudan har udarbejdet en beredskabsplan med klare komman- doveje, hvis en sådan situation skulle opstå. Denne omfaer blandt andet en beredskabscontainer, der indeholder affug- tere, vandstøvsugere, varmeblæsere m.m., som kan anvendes hos berørte kunder, da der i disse tilfælde kan opstå ventetid hos skadeserviceselskaber m.m. Herudover kan der i disse til- fælde oprees et døgnbetjent internt callcenter, som har til formål at kunne betjene Jeudans kunder hurtigt og effektivt. Ved større renoveringer på ejendomme tænkes skybrudssik- ring ind i de tilfælde, hvor det forekommer relevant. ESG I relation til ESG-området er der en del risici, som er relevante, men som hver for sig vurderes som mindre væsentlige. Disse risici kan være arbejdsmiljø, korruption og uetisk forretnings- førelse, leverandørforhold m.m. Der henvises generelt til Jeudans ansvarlighedsrapport for , der er offentliggjort på Jeudans hjemmeside. Herunder beskrives derfor alene miljøforhold relateret til Jeudans ESG-risici. Miljøforhold Jeudans risiko vedrørende miljøforhold består primært af, at der konstateres forurening på en ejendom, og at myndigheder- ne udsteder påbud, der kan medføre udgier eller ulemper for Jeudan eller påvirke ejendommens værdi. Jeudan søger i udøvelsen af sin virksomhed, herunder ved erhvervelse af ejendomme, at vurdere og begrænse miljømæs- sige risici. Ejendomme beliggende i København, herunder Jeudans ejen- domme, er generelt områdeklassificeret som leere forure- nede. Denne leere forurening skyldes for det meste såkaldt diffus forurening, for eksempel udstødningsgas fra biler m.m. En områdeklassificering som leere forurenet påvirker som udgangspunkt ikke ejendommenes anvendelse eller værdi. Eje- ren kan dog blive pålagt ekstra omkostninger til håndtering af jord m.v. ved byggeri på ejendommene. I forbindelse med tilkøb har Jeudan erhvervet ejendomme, hvor der er konstateret miljøforurening, der har medført, at ejen- domme kan være kortlagt på såkaldt vidensniveau , eller hvor der er mistanke om forurening, så ejendommene er kortlagt på såkaldt vidensniveau . En ejendom kortlægges på vidensni- veau , når der er oplysninger om, eller det konstateres, at der er forurening på ejendommen, som kan udgøre en miljø- eller sundhedsmæssig risiko. En ejendom kortlægges på vidensni- veau , når der er faktisk viden om, at der har været en branche eller aktivitet på ejendommen, som gør, at den kan være forure- net. Kortlægningerne på vidensniveau og påvirker som hoved- regel ikke anvendelsen af ejendommene til erhverv, butik m.v., medmindre forureningen udgør en risiko for grundvandsinteres- sen i området. I så fald kræves tilladelse til ændret anvendelse samt til alle bygge- og anlægsprojekter. Jeudan kan generelt ikke pålægges omkostninger til undersø- gelser eller ernelse af forurening, med mindre Jeudan selv er forurener. Dog kan Jeudan blive pålagt omkostninger i tilfælde af en kundes forurening, hvis kunden ikke betaler. Myndighe- derne kan ved ændret anvendelse, byggeri m.v. stille krav om undersøgelser og tiltag, der kan medføre udgier for Jeudan. Desuden kan Jeudan i tilfælde af alvorligere forurening blive pålagt at indhegne eller befæste offentligt tilgængelige arealer. Risikofaktorer – Jeudan Årsrapport Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København er tæt forbundet med den resterende danske økonomi. Et højere bruonationalprodukt (BNP) vil typisk betyde større aktivitet i danske virksomheder. Dee vil som udgangspunkt øge eerspørgslen på medarbej- dere, som dernæst vil øge eerspørgslen på kontor-, butiks- og lagerlokaler. I udgjorde Danmarks BNP DKK . mia. Det svarer til en stigning på , justeret for prisudvikling fra . Øko- nomiministeriet skønner en BNP-vækst i på , . Af det samlede niveau i udgjorde BNP i henholdsvis Region Hovedstaden og København DKK . mia. og DKK mia., hvilket er en stigning på henholdsvis , og , i forhold til . Derudover voksede BNP pr. indbygger i København i til DKK ., hvilket er DKK . højere end den natio- nale værdi. BNP pr. indbygger i København er dermed vokset med , , korrigeret for prisudviklingen, sammenlignet med , på landsplan. Også inden for jobskabelse er København førende. Københavnsområdet står bag , (svarende til . nye arbejdspladser) af væksten i lønmodtagerbeskæf- tigelsen fra medio til medio ifølge en analyse fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd. Befolkningstallet i Københavns Kommune voksede med . personer i og udgjorde . personer pr. . januar , svarende til en befolkningstilvækst på , . Dee er en relativt høj tilvækst sammenlignet med andre storbyer i Dan- mark. Ifølge Københavns Kommunes befolkningsfremskrivning vil befolkningen i Københavns Kommune stige med . per- soner i perioden -, svarende til en stigning på , . Dee er væsentligt højere end på landsplan, hvor der fremskri- ves en stigning på , for samme periode. Med et stigende befolkningstal vil der opstå et stigende behov for boliger. Gennem de sidste år er antallet af boliger i Køben- havns Kommune steget med .. Kommunen estimerer, at der vil være behov for yderligere . boliger indtil , og dertil ekstra . boliger i . Dee kan ses i sammen- hæng med, at der er en høj vækst i antallet af --årige, som i . halvår udgjorde , af køberne på markedet. Gennemsnitsalderen i København er , år, hvilket gør gen- nemsnitsalderen i København til den yngste i landet. Den gennemsnitlige københavner er , år yngre end den gennem- snitlige aarhusianer og , år yngre end den gennemsnitlige dansker. Dee skyldes også, at København er Danmarks stør- ste studieby, hvormed den tiltrækker mange unge studerende fra både ind- og udland. I var . personer i København og på Frederiksberg indskrevet på en videregående uddannelse, svarende til af de studerende på alle landets videregående uddannelser. Den højest fuldførte uddannelse er en lang videregående uddan- nelse (LVU) for af befolkningen i København og på Fre- deriksberg. Dee vidner om et højt uddannelsesniveau, når der sammenlignes med landsgennemsniet på . Det høje uddannelsesniveau er også medvirkende til, at indkomsterne i København før skat ligger højere end på landsplan. Det vurderes således, at der fremover fortsat vil være høj eerspørgsel på velbeliggende ejendomme i det centrale København. DANMARKS ØKONOMI OG INFLATIONEN Som ventet har det stærke danske arbejdsmarked været en positiv modstandskra mod den lavkonjunktur, der har reali- seret sig i . Beskæigelsen udgjorde , mio. personer i , svarende til en stigning på . personer i forhold til . Dee er den størst målte beskæigelsesfremgang nogensinde. Beskæigelsesstigningerne fortsae ind i og er vokset uarudt de seneste kvartaler. Omvendt har bruoledigheden været svagt voksende siden oktober , men fra et lavt udgangspunkt, hvorfor den fortsat er på et lavt niveau. Situationen på arbejdsmarkedet giver dermed et iso- leret indtryk af, at dansk økonomi fortsat er i højkonjunktur, selvom dee ikke er tilfældet. Verdenssituationen er fortsat præget af høj geopolitisk og makroøkonomisk usikkerhed, heriblandt i form af krige i Ukrai- ne og Mellemøsten samt en længere periode med høj inflation. Hvor de to førstnævnte desværre synes at fortsæe, tyder noget på, at den høje inflation nu er et overstået kapitel. I blev årsstigningen i forbrugerprisindekset opgjort til , . EJENDOMSMARKEDET I KØBENHAVN Siden da er inflationen faldet næsten uarudt, og den udgjorde gennemsnitligt , i . halvår . Inflationen forventes at nærme sig Den Europæiske Centralbanks målsætning på , ultimo , om end timingen er forbundet med usikkerhed. I denne kontekst bemærkes det, at Danmark er væsentligt foran euroområdet i forhold til at nedbringe inflationen. Medvirkende til den aagende inflation er de kraigere rente- stigninger, som centralbanker verden over har indført. I perio- den medio til ultimo har Danmarks Nationalbank hævet udlånsrenten fra -, p.a. til , p.a. Den generelle forventning er, at ECB, og derfor også Nationalbanken, vil påbe- gynde rentenedsæelser medio . Forventningen om det- te ses også at være priset ind i markedsrenterne, der er faldet ultimo . I forventer markedet, at de lange renter for- bliver i det nuværende niveau, mens de korte renter forventes at falde gradvist i takt med, at de pengepolitiske renter lempes. Trods de stærke arbejdsmarkedstal og geopolitiske risici, der kan genantænde inflationen, vurderes sandsynligheden for yderligere rentestigninger begrænset. STØRRELSEN PÅ ERHVERVSEJENDOMSMARKEDET Storkøbenhavn er fortsat det største marked for erhvervs- ejendomme i Danmark målt på etageareal. af det sam- lede etageareal til kontorformål ligger i Storkøbenhavn. Til sammenligning udgør de øvrige danske hovedmarkeder (Aar- hus, Odense og Aalborg) samlet for kontorformål. De samme forhold gælder på markedet for detailejendomme, hvor Storkøbenhavn har en markedsandel på , mens de øvrige danske hovedmarkeder samlet udgør . I udgjorde det påbegyndte byggeri inden for erhvervs- ejendomme i Region Hovedstaden . m, hvoraf . m var i København. Dee er et fald på henholdsvis og i forhold til . Samme udvikling ses i byggeriet af nye boliger og lejligheder. I .-. kvartal udgjorde det påbe- gyndte byggeri . m i Region Hovedstaden og . m i København. Tallene er ikke korrigeret for forsinkelser. Opfø- relsen af Forsvarets Eerretningstjenestes nye hovedkvarte- rer, der blev udskudt fra til , tæller derfor med for København. Dee projekt har et omfang på ca. . m. Kor- rigeres der herfor, er det påbegyndte byggeri faldet markant i også i København. Den store tilbagegang i byggeriet skyldes en perfekt storm af kraige rentestigninger, øgede boligomkostninger og stram- mere kreditvilkår. Den direkte effekt af de høje renter er højere finansieringsomkostninger, hvilket delvist har øget aastkra- vene for ejendomsvirksomhederne og således påvirket store dele af værdikæderne i bygningsprojekterne. Hertil er en indi- rekte effekt af mindre positive forventninger til fremtiden, hvilket ligeledes øger diskonteringsfaktoren. Krisen i de globale forsyningskæder, der opstod som konse- kvens af pandemien, har fortsat indvirkning på byggeomkost- ningerne, selvom vilkårene er betydeligt forbedrede. Særligt materialeomkostningerne, der endnu er på et højt niveau, er med til at bremse byggeriet. Konflikten omkring Det Røde Hav øger risikoen for en acceleration i byggeomkostningerne, men forventes ikke at medføre konsekvenser, der er proportionelle med den førnævnte krise i forsyningskæderne. Endeligt er kreditvilkårene for særligt ejendomsvirksomhe- der og andre virksomheder blevet strammet, eer at Finans- tilsynet primo udgav en ny vejledning om finansiering af udlejningsejendomme og ejendomsprojekter. Desuden har Det Systemiske Risikoråd henstillet til regeringen at indføre en ny systemisk kapitalbuffer reet mod ejendomssektoren, hvilket uddybes i næste afsnit. På lang sigt er markedet for erhvervsejendomme i og omkring København fortsat araktivt, da den demografiske udvikling forventes at understøe en positiv udvikling i eerspørgslen. FORSLAG OM KAPITALBUFFER I oktober henstillede Det Systemiske Risikoråd, at der medio skal aktiveres en sektorspecifik kapitalbuffer for eksponeringer mod ejendomsvirksomheder, som skal udgøre af de risikovægtede aktiver. Regeringen har udtrykt, at de agter at følge henstillingen. Tages der højde for Finanstilsynets krav om kapitaloverdækning, viser beregninger dog, at bufferen reelt vil udgøre . Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Risikorådet begrunder henstillingen med, at der er uadresse- rede systemiske risici relateret til erhvervsejendomsmarkedet. Rådet angiver, at kreditinstituerne gennem udlån har en relativ høj eksponering mod ejendomsvirksomhederne, samtidigt med at handelsaktiviteten er lav, og renterne er høje. Med parallel til finanskrisen vurderer Risikorådet derfor, at der er høj risiko for, at der forekommer prisfald, som skaber tab for kreditinstitut- terne og påvirker den finansielle stabilitet. Henstillingen doku- menterer dog ikke signifikansen af tilstedeværende risici. Ikke desto mindre anerkendes det, at det høje renteniveau med- fører et løet risikobillede for ejendomssektoren, men Risikorå- det forelægger ingen evidens for, at disse risici ikke allerede er dækkede. For det første er der allerede indført en del regulering i kølvandet på finanskrisen, hvilket, sammen med de forbed- rede kapitalforhold, har gjort sektoren væsentligt mere robust. Derudover er der sket et væsentligt skie i sammensætningen af markedsaktører på udviklingsprojekter, som i dag i høj grad består af pensionsselskaber og andre velkapitaliserede virk- somheder. Tiltaget vil forøge banker og kreditinstituers omkostninger ved at yde udlån til ejendomssektoren, og videreførelsen heraf vil skabe en væsentlig stigning i ejendomssektorens finansie- ringsomkostninger. Byggeriet, som i forvejen er svækket af høje renter, vil således blive yderligere svækket. Samtidig med at det vil blive besværliggjort at bygge de boliger, der er behov for, vil den grønne omstilling i ejendomssektoren ligeledes blive brem- set, da finansieringen heraf vil blive dyrere. SITUATIONEN PÅ REALKREDITMARKEDERNE Danmark er verdens største marked for realkreditobligationer og har generelt opnået bred anerkendelse i både ind- og udland. På de danske kreditmarkeder udgør realkredit en betragte- lig andel, og derfor har udviklingen i realkreditmarkedet en væsentlig indvirkning på ejendomsmarkedet. har været karakteriseret ved betydelige renteudsving og med en rentekurve, som i løbet af året blev invers, hvilket vil sige med et højere renteniveau på de korte renter end på de lange renter. CIBOR -renten er vokset fra , p.a. ultimo til , p.a. ultimo , mens den -årige renteswap er faldet fra , p.a. til , p.a. i samme periode. Hertil bemærkes, at sidstnævnte rentesats ultimo oktober var steget med basispunkter, hvoreer den faldt med basispunkter til ultimo . Den nominelle beholdning af -årige fastforrentede realkreditobligationer har været omtrent konstant i , eer et fald på ca. i , idet en relativt stor gruppe låntagere omlagde til variabelt forrentede realkreditlån. Medvirkende til, at en stigning i beholdningen er udeblevet, er også, at japanske investorer har realiseret tab på deres -årige realkreditobli- gationer og derfor været tilbageholdende med at geninvestere i det danske realkreditmarked. De store renteudsving har medført en relativ høj grad af usik- kerhed for købere af fast ejendom, da lånevilkårene har ændret sig i løbet af købsprocessen. I takt med, at der af markedet for- ventes rentefald i , vurderes det også, at dee vil forbedre lånevilkårene og således have positiv effekt på boligbyrden. DE FORELØBIGE EJENDOMSVURDERINGER Fra og med har de kommuner, der har valgt at opkræve dækningsafgi på erhvervsejendomme, opkrævet en foreløbig dækningsafgi. Når de endelige ejendomsvurderinger fore- ligger (tidligst i ) vil den korrekte dækningsafgi for den enkelte erhvervsejendom blive udregnet for de pågældende år. De ejendomsejere, som har betalt en for høj foreløbig dæk- ningsafgi, vil få differencen tilbage – mens ejendomsejere der har betalt en for lav foreløbig dækningsafgi skal indbetale dif- ferencen. Provenuet af den foreløbig dækningsafgi for svarer nogenlunde til provenuet året inden. Dee betyder, at der i (når de endelige vurderinger er klar) for hvert af årene i perioden - må forventes en eeropkrævning til virksomheder- ne i milliardklassen, da grundværdierne, som dækningsafgien nu bliver beregnet af, er steget mere end promillesatserne er faldet i København. Det er primært de større danske kommuner og særligt kom- muner i hovedstadsområdet, som har besluet at opkræve dækningsafgien. Her kan ejerne stå i den særlige situation, at ekstraregningen kan havne hos udlejer. Normalt opkræves stig- ninger i skaer og afgier hos kunden, men det er tvivlsomt om Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport afgien lovligt kan opkræves med tilbagevirkende kra. Her- udover kan mange kunder være fraflyet i den mellemliggende periode, hvor lejemålet er afregnet. MARKEDSSEGMENTER FOR INVESTERINGSEJENDOMME Transaktionsmarkedet var i ligesom i ramt af en korrektion eer rekordåret i . Det estimeres, at transak- tionsvolumen på landsplan faldt fra DKK mia. i til DKK mia. i , svarende til et fald på . Niveauet i er det laveste siden . Tilsvarende stod det til i Hovedstadsområdet, hvor niveauet faldt fra DKK mia. i til DKK mia. i , svarende til et fald på . Hovedstadsområdet havde i en mar- kedsandel af den samlede transaktionsvolumen på , svarende til et fald på -point. Trods nedgangen bevarer Region Hovedstaden positionen som det mest likvide marked i Danmark. Siden har det danske marked for investeringsejendom- me været domineret af udenlandske aktører, men i var blot af handlerne underskrevet af internationale inve- storer. Dee svarer til en nedgang på -point i forhold til . Generelt skyldes dee den brede makroøkonomiske usikkerhed, der har flyet de internationale investorer pri- mært til deres hjemmemarkeder. En medvirkende faktor til denne udvikling er, at mange af de etablerede svenske ejen- domsvirksomheder har været udfordret af at skulle gennem- føre refinansieringer i det høje rentemiljø. Den centrale årsag til stilstanden i transaktionsvolumen er det høje renteniveau og den usikkerhed, det medfører. Det stigende renteniveau har skabt et mismatch mellem aast- kravet og renten på finansiering grundet aastkravets lang- sommere tilpasningshastighed. Derfor vurderes det også, at de aktuelle fald i markedsrenterne og de indprisede fald i de pengepolitiske renter kan igangsæe lidt yderligere aktivitet på markedet for investering i fast ejendom i . Historisk transaktionsvolumen (DKK mia.) Danmark totalt Hovedstadsområdet E Kilde: Colliers Kilde: Colliers Primær Sekundær Neostartaast for kontorejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K K K K K , , , , , , K K K K K K K Primær Sekundær Kilde: Colliers Lejeniveauer for kontorer i København (DKK pr. m 2 pr. år) K K K K K K K K K K K K K . . . . . . . . Investering i kontorejendomme Aastkravet for både primære og sekundære kontorejen- domme i København har i løbet af været svagt stigen- de, men er fortsat på et relativt lavt niveau historisk set. Ultimo . kvartal udgjorde tomgangen på kontorudlej- ningsmarkedet i det centrale København , , svarende til et fald på , -point i. ultimo . kvartal . Det samme gør sig gældende i Region Hovedstaden, hvor tomgangen i samme periode er faldet fra , til , . Sammenlignet med tom- gangsudviklingen i den seneste -årige periode, som gen- nemsnitligt har været henholdsvis , p.a. og , p.a. i det centrale København og Region Hovedstaden, vidner tallene om en fortsat høj eerspørgsel eer kontorejendomme i og omkring København. Det opadgående pres fra de høje renter har dermed ikke påvirket tomgangen nævneværdigt, hvilket er understøet af det stærke danske arbejdsmarked, som holder hånden under eerspørgslen eer kontorejendomme. Givet den nuværende makroøkonomi, vurderes det ikke, at tomgangen på dee marked vil accelerere. Udviklingen i lejeniveauet for både primære og sekundære kon- torejendomme er stagneret. De primære kontorejendomme i København har siden . kvartal og frem til . kvartal ha et lejeniveau på DKK . pr. m, hvoreer det i . kvartal steg til DKK . pr. m. For kontorejendomme på sekun- dære beliggenheder i København udgjorde lejen DKK . pr. m i 2023 , svarende til en stigning på DKK i forhold til niveauet i . Udviklingen skal ses i lyset af det længerevarende opsving i lejeniveauerne for primære kontorejendomme, som fra . kvar- tal til . kvartal voksede med , for primære belig- genheder og , for sekundære beliggenheder. Forskellen i lejeniveauet mellem primære og sekundære kontorejendomme er marginalt indsnævret som følge af den svage lejestigning for sekundære beliggenheder. COVID- medførte en række nedlukninger med behov for hjem- mearbejde, og det blev dereer spået, at medarbejdere ikke ville vende tilbage til den fysiske arbejdsplads i samme grad som før pandemien. Der var eer sigende mange fordele ved hjemmear- bejdet, både besparelsen af tid på transport samt mental trivsel, Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Markedsleje i primære boligejendomme i København (DKK pr. m 2 pr. år) E Kilde: Colliers . . . . . . . . Kilde: EjendomDanmark K1 K4 K1 K2 K3 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 K4 K1 K2 K3 Tomgang for kontorer i København K K K Kilde: EjendomDanmark Tomgang for detailejendomme i København K K K K K K K K K K K K K K K K Bredgade 33-35, København K men også at produktiviteten angiveligt skulle være højere ved hjemmearbejde. Forudsigelsen har dog vist sig at være overdre- ven. Danmarks Statistiks seneste Arbejdskraundersøgelse viser, at kun 8,2 % af de beskæigede i arbejdsstyrken arbejde- de hjemmefra mere end halvdelen af ugens dage over en 4-ugers periode. Andelen er dermed tilbage på niveauet fra før pande- mien. Derimod angav 43,3 % af de privatansae, at de havde mindre end én ugentlig hjemmearbejdsdag. En anden undersøgelse fra DJØF viser, at 70 % af de privatan- sae DJØF-medlemmer synes, at deres nuværende mængde af hjemmearbejde er tilstrækkelig, mens andelen er 64 % for offentligt ansae. Omvendt vil 33 % af de privatansae og 26 % af de offentligt ansae gerne arbejde mere hjemmefra. Tages der forbehold for, at disse forhold repræsenterer præferencer, som ikke nødvendigvis vil materialisere sig, udtrykker undersø- gelsen altså, at eerspørgslen eer hjemmearbejde alt andet lige ikke vil ændre sig markant i den kommende årrække. Hjemmearbejdet blandt den danske arbejdsstyrke har altså ikke har bidt sig fast i samme grad, som det er tilfældet i udlan- det. En central forklaringsfaktor til dee er den gennemsnitlige transporid til arbejde, som i de fleste lande er noget højere i og omkring storbyerne. Dee er ikke tilfældet i Danmark, hvor den gennemsnitlige transporid på 25 min. er repræsentativ for alle geografier. Til sammenligning er den 30 min. i de britiske storby- er, 32 min. i Los Angeles og 38 min. i New York. En anden årsag er det høje uddannelsesniveau blandt indbyggere i København. En undersøgelse fra Dansk Erhverv viser nemlig, at villigheden til at pendle længere på arbejde stiger væsentligt med uddannelsesniveauet. Herudover er det Jeudans opfaelse, at en tredje forklaring kan være, at de danske arbejdsgivere er bedre til at skabe gode forhold og rammer på arbejdspladsen end udlandet, hvormed man i Danmark har mere lyst til at møde ind fysisk. Investering i detailejendomme Detailmarkedet har, hovedsageligt i negativ retning, været præget af store makroøkonomiske trends de seneste år, fra COVID-19 til høj inflation og stigende renter. Det skyldes, at omsætningen i dee marked er stærkt positivt korreleret med eerspørgslen i samfundet, og dermed er udfordret af en lav forbrugertillid. Tomgangen på markedet for detailejendomme i det centrale København udgjorde 8,2 % ultimo 3. kvartal 2023, svarende til en stigning på 0,7 %-point i forhold til ultimo 3. kvartal 2022. For Region Hovedstaden ses samme udvikling, idet tomgangen i samme periode er vokset fra 6,5 % til 7,6 %. Tomgangen er dermed relativt høj i forhold til den sidste 10-årige periode, hvor den gennemsnitligt har ligget på hen- holdsvis 5,7 % p.a. og 7,1 % p.a. Omvendt har trenden for tom- gangen været nedadgående indtil ultimo 3. kvartal 2023 for begge geografier – siden medio 2021, hvor den toppede på henholdsvis 10,1 % og 7,9 % for det centrale København og Region Hovedstaden. Tomgangen eer detailejendomme er dog fortsat væsentligt højere end i 2019 og altså stadig mær- ket af senfølger fra pandemien. En relativt stor andel af investorerne i detailsegmentet, sær- ligt i det centrale København, er internationale investorer, og da kapitaltilgangen fra udlandet er begrænset, presser dee også likviditeten i markedet ned. Det forventes derfor, at segmentet vil være præget af svagt stigende tomgang i den nærmeste fremtid. Investering i boligejendomme Markedet for udlejningsboliger kan opdeles i to typer: bolig- ejendomme, hvor lejen er reguleret gennem lejeloven og bolig- ejendomme, hvor lejen er markedsbestemt. Lejen for de regulerede boligejendomme er væsentligt lavere end for de markedsbestemte lejemål. Udlejningsrisikoen er derfor meget lav og tomgangsprocenten tæt på nul. Markedet for denne type boligejendomme blev i 2019 og 2020 udfor- dret af indgrebet i §5 stk. 2 (nu §19 stk. 2), der resulterede i, at udenlandske investorer i mindre grad ønskede at investere i ældre danske boligudlejningsejendomme. Denne udvikling er dog vendt i takt med, at investorerne har fået længere inve- steringshorisonter, og der ses igen en større interesse fra udenlandske investorer i ældre danske boligejendomme. Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København Ejendomsmarkedet i København – Jeudan Årsrapport Den seneste årrække har der været en stor aktivitet i opførel- se af boligejendomme, hvor lejen er markedsbestemt af udbud og eerspørgsel. Den samtidigt stigende eerspørgsel eer at bo i København på tværs af aldersgrupper holder dermed tomgangsprocenterne nede på et lavt niveau. Opbremsningen i det påbegyndte byggeri har dog også ramt opførelsen af boligejendomme og vil alt andet lige bidrage til et nedadgå- ende pres på tomgangen i dee segment, da udbuddet ikke vil udvikle sig proportionelt med eerspørgslen. Indførelsen af den tidligere omtalte sektorspecifikke kapitalbuffer kan for- stærke denne effekt. Markedslejeniveauet for boligejendomme med primære beliggenheder udgjorde DKK . pr. m i 2023, svarende til en stigning på DKK pr. m fra . I den seneste -årige periode er lejen vokset med DKK pr. m, svarende til en stigning på . Majoriteten af de seneste års nybyggeri af boligejendomme i Københavns Kommune er blevet opført i de nye boligområ- der, mens byggeaktiviteten har været relativt lav og nærmest ikkeeksisterende i brokvarterene i det centrale København. Over den kommende årrække forventes det konstante udbud i det centrale København at fastholde og underbygge det høje lejeniveau, sammenlignet med andre bydele i København. Det- te mindsker risikoen for tomgang, og det centrale København udgør dermed en sikker havn for investorerne. Endvidere vurderer Økonomiministeriet, at huspriserne er i trit med de underliggende økonomiske drivkræer, mens boligbyrden er på et gennemsnitligt niveau historisk set. Økonomiministeriet vurderer derfor, at fortsat fremgang i boligpriserne er mest sandsynligt, og at risikoen for prisfald er reduceret. Investering i industri- og logistikejendomme Som følge af udbredelsen af onlinehandel har segmentet for industri- og logistikejendomme været i stor vækst de seneste år. Fordi udbuddet af denne type ejendomme er begrænset i og omkring København, er der stor ri om de velbeliggende industri- og logistikenheder blandt virksomheder, der ønsker at være tæest muligt på forbrugeren. Derfor har man parallelt med den stigende eerspørgsel også set et stigende omfang af byggeri heraf i Hovedstadsområ- det, der lader til at have ledt til et overudbud. Det kan derfor aflæses i tomgangsprocenten for segmentet i henholdsvis København og på landsplan, hvor det har divergeret siden medio . For ultimo . kvartal var den gennemsnit- lige tomgang , og , for henholdsvis København og det øvrige København, mens den på landsplan var , . Tomgangsrisikoen for segmentet er på et øget niveau, da det er relativt konjunkturfølsomt – både overfor indenlandske og udenlandske konjunkturer. Fordi forbrugertilliden og pri- vatforbruget er relativt lavt, er det dermed også forholdsvist mere usikkert at binde relativt meget kapital i f.eks. lagerejendom- me. Hertil skal nævnes, at der er større, vedvarende tomgang for dee segment, fordi opførelse af industri- og lagerejendom- me oe er virksomhedsspecifikke – hvilket kræver større investeringer i ombygninger, før et givet lejemål er genudlej- ningsbart ved fraflytning. Dermed er det Jeudans forventning, at nedgangen i interes- sen for markedet vil fortsæe ind i . Investering i hotelejendomme Hotellerne i Region Hovedstaden var noget hårdere ramt af COVID- end de øvrige regioner, hvor antallet af overnat- tende gæster faldt med i , mens faldet var , på landsplan. Markedsandelen for Region Hovedstaden faldt med ca. -point, hvilket naturligt resulterede i stigende markedsandele for de andre regioner. Omvendt har Region Hovedstaden ha den væsentligt stør- ste fremgang eer genåbningen. Fra til og med novem- ber er antallet af overnaende gæster vokset med sammenlignet med på landsplan. Markedsandelen for Region Hovedstaden i forhold til det samlede antal over- natninger på landsplan er ligeledes genvundet og tilbage på -niveauet. Den positive udvikling i Region Hovedstaden hænger bl.a. sammen med, at antallet af forretningsrejsende er ved at nor- malisere sig eer faldet under COVID-. Fra bunden i Jeudan Årsrapport – Ejendomsmarkedet i København og frem til november voksede antallet af forretnings- rejsende med og udgjorde således , mio. personer i , hvilket er det højeste antal nogensinde. Det er desuden væsentligt over det gennemsnitlige niveau for den seneste -årige periode – også hvis elimineres. I udgjorde de forretningsrejsendes andel af den sam- lede turisme i Region Hovedstaden , hvilket fortsat er under det gennemsnitlige niveau for den seneste -årige periode. Dee skyldes det strukturelle skie eer COVID-, hvor virksomheder nu i højere grad mødes til onlinemøder fremfor at rejse til forretningsmøder. Opførelsen af hotelejendomme har været relativt lav i eer en lang periode med høj aktivitet. Dee kombineret med en øget turisme, som fører til høje belægningsgrader, for- ventes at udbygge den positive udvikling for hotelejendoms- segmentet. Ejendomsmarkedet i Storkøbenhavn – Jeudan Årsrapport Bredgade 20, København K Jeudan Årsrapport – Økonomiske mål Det er Jeudans overordnede økonomiske målsætning at skabe langsigtede værdier for aktionærerne gennem vækst og et risiko justeret aast, der er højere end de bedst sammen- lignelige selskaber. Denne målsætning søges realiseret ved følgende konkrete økonomiske mål: Vækst Det er målsætningen, at de samlede ejendomsinvesteringer, drisresultatet (EBIT), resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger (EBVAT) og EBVAT pr. aktie skal udvise vækst. Herunder er vist den procentvise ændring i forhold til året før samt et simpelt gennemsnit af de seneste fem år. år gns. Samlede ejendomsinv. , , , , -, , Drisresultat (EBIT ) , -, , , , , Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) , , , , -, , EBVAT pr. aktie , , , , -, , Udviklingen på ejendomsmarkedet beskrevet såvel i afsniet om ejendomsmarkedet i København samt i regnskabsberet - ningen har medført, at Jeudan ikke har foretaget investeringer i , ligesom Jeudan har foretaget en nedskrivning af ejen - dommenes værdi med af de samlede ejendomsinvesterin - ger. Nedskrivningen dækker over øgede aastprocenter med , -point p.a. samt øgede reservationer til igangværende og planlagte ombygninger. I de to seneste år har Jeudan nedskre - vet ejendomsværdierne som følge af øgede aastprocenter med DKK , mia., ligesom der er foretaget øgede reserva - tioner til igangværende og planlagte ombygninger med DKK , mia. Modsatreet virker forbedringer af ejendommenes neoresultater, der de to seneste år har medført en værditil - vækst på DKK , mia. Ejendommene er hereer bogført til et gennemsnitligt aast på , p.a. og en gennemsnitlig pris på DKK . pr. m. Det højere inflationsniveau, som har medført neoprisindeks - reguleringer og forbedrede neoresultater, har ligeledes medført et stigende renteniveau i de korte renter, der alene påvirker den udækkede del af Jeudans finansielle gældsfor - pligtelser på ca. . Neorenteomkostningerne er således steget med DKK mio. i i forhold til , hvilket har medført et fald i resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) og EBVAT pr. aktie i sammenlignet med . Rentabilitet (aast af egenkapital) I resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) indgår resulta - tet af såvel drien som de løbende omkostninger til finansiering. EBVAT i forhold til den gennemsnitlige egenkapital anses af Jeudan for at være et væsentligt enkeltstående nøgletal for en vurdering af Jeudans drisøkonomiske situation og udvikling. Nøgletallet skal ses i lyset af ejendomsporteføljens beliggen - hed og kvalitet samt den samlede finansieringssammensæt - ning, der i al væsentlighed består af egenkapital, --årige realkreditlån hvor - er med fast rente i gennemsnitligt min. , år, samt ikke rentebærende finansiering, som f.eks. udskudt skat. Jeudans mål er, at EBVAT har et niveau, hvor rentabiliteten er tilfredsstillende og tilstrækkelig robust til at kunne absorbere konjunkturudsving i såvel udlejningsprocenten, lejeniveauet som finansieringen, uden at Jeudans løbende likviditet sæes under pres. De opnåede resultater i dokumenterer, at Jeudans forretningsmodel er robust og velfungerende. Det er Jeudans mål, at resultatet før kurs- og værdiregulerin - ger (EBVAT) dels over tid skal udvise vækst, dels skal udgøre mindst p.a. af den gennemsnitlige egenkapital ved en egenkapitalandel på ca. - . EBVAT/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Det simple gennemsnit for de seneste år udviser et årligt aast på , , mens den gennemsnitlige egenkapitalandel for de seneste år udgør , . Vækst i ejendommenes dagsværdi Jeudan måler investeringsejendomme til dagsværdi. Det enkelte års værdireguleringer kan være påvirket af ændringer i konjunk- turerne og af enkeltstående hændelser og bør derfor vurderes over en længere årrække. Det er Jeudans målsætning, at værdi- reguleringerne i forhold til ejendommenes samlede bogførte værdi over en længere periode gennemsnitligt mindst skal svare til inflationen (stigningen i neoprisindekset). I perioden - var den gennemsnitlige årlige værdiregule- ring på , af ejendommenes bogførte værdi. I samme periode er neoprisindekset steget med gennemsnitligt , årligt. ØKONOMISKE MÅL Økonomiske mål – Jeudan Årsrapport Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , , Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , , Egenkapitalandel , , , , , Årets værdireguleringer/ejendomme ultimo , , , , -, Årets værdireguleringer/gns. egenkapital , , , , -, Egenkapitalandel , , , , , Over en -årig periode har værdiregulering af ejendommene ligget over inflationen og gennemsnitligt udgjort , p.a. af egenkapitalen. Kapitalstruktur Jeudan tilstræber en egenkapitalandel i størrelsesordenen - og en rentedækning (EBIT + finansielle indtægter, målt i forhold til finansielle omkostninger) i niveauet . Målet for egenkapitalandelen er fastlagt blandt andet med målsætning om det bedst mulige aast til aktionærerne, reali- sering af Jeudans økonomiske mål om et aast fra den løbende dri på mere end af egenkapitalen samt opnåelse af frem- medfinansiering på araktive vilkår. Målet for rentedækning er fastlagt ud fra ønsket om robust balance mellem EBIT og de finansielle neoomkostninger sup- pleret med Jeudans finansieringsstrategi om fast rente i en længere årrække. Egenkapitalandel , , , , , Rentedækning , , , , , Rentedækningen er i positivt påvirket af væksten i EBIT. Modsatreet virker det stigende renteniveau i de korte ren- ter. Finansiering Det er Jeudans målsætning, at - af den langsigtede finansiering (realkredit- og anlægslån) er omfaet af rente- aaler med en gennemsnitlig løbetid på min. , år. Ultimo er den gennemsnitlige løbetid på ca. år, og ca. af de langfristede finansielle gældsforpligtelser er dæk- ket med renteaaler. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen sikres med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdæknings- profil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t. i intervallet - år og en maksimal risiko for negative kurs- reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae grænse på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Pengestrømme og likviditet Det er målsætningen, at pengestrømme fra de drismæssige aktiviteter årligt udgør ca. af den gennemsnitlige egenka- pital ved en egenkapitalandel på ca. - . Pengestrømme fra drismæssige aktiviteter er i påvirket af en vækst i EBIT, der modsvares af det stigende renteniveau. Herudover er der i for regnskabsåret betalt selskabsskat med DKK mio. Korrigeres for selskabsskat udgør pengestrøm- me fra drien ca. , af den gennemsnitlige egenkapital. Likviditetsreserven inklusive uudnyede trækningsreigheder skal mindst svare til måneders EBVAT. Pengestrømme fra drien/ gns. egenkapital , , , , , Likviditetsreserve (DKK mio.) . . EBVAT (DKK mio.) Udlejning Det er målsætningen, at Jeudans udlejningsprocent i København og på Frederiksberg ekskl. udviklingsejendomme udgør minimum . Udlejningsprocent , , , , , STRATEGI Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed, der skaber værdi og indtjening gennem en langsigtet og bæredygtig strategi med fokus på kunder, optimering og vækst. Jeudans strategi er opdelt i henholdsvis en driftsstrategi og en overordnet strategi, kaldet “Retning mod 2026”. Retning mod 2026, der er visualiseret i strategihuset, indeholder tre overordnede ambitioner om at være bedst til kunder, bedst til medarbejdere og et ansvarligt Jeudan. Under disse iværk- sættes en række initiativer frem mod foreløbigt 2026. RETNING MOD Retning mod er visualiseret i strategihuset, og strategi- en viser vejen for forretningen i de kommende år. Med afsæt i Jeudans værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig- hed skal Retning mod bane vejen for at nå de definerede målsætninger. Strategien består bl.a. af en række overordnede valg, der er essentielle for Jeudans virke. • Der tænkes langsigtet i alle relationer, beslutninger og hand- linger. Det er en del af Jeudans tilgang til kunder, ejendomme, medarbejdere, leverandører og det omkringliggende sam- fund. • Jeudan er en tilgængelig service- og kundecentreret organi- sation. Det er Jeudans kunder bedst tjent med. • Jeudan bidrager til den grønne omstilling og et velfungeren- de og driigt samfund til glæde for kunder, medarbejdere, københavnere og samfundet generelt. Det er det ordentlige at gøre og ganske enkelt Jeudans pligt. • Der investeres, istandsæes og indrees i Københavns smukke, historiske ejendomme. At tilbyde historiske rammer til moderne virksomheder er Jeudans kerneforretning. • Der tilbydes unikke rammer til virksomheder og private samt en række serviceydelser, der gør kundernes hverdag nem- mere. Jeudan vil være kundernes foretrukne valg. • Der optimeres, arbejdes for at minimere friktion og digita- liseres, hvor det skaber værdi for kunder og medarbejdere. Det skal være enkelt at være kunde og medarbejder i Jeudan. Jeudans strategi er udarbejdet med afsæt i erfaringerne fra den netop afsluede strategiperiode samt løbende analyser og målinger gennemført blandt eksisterende og potentielle kunder samt medarbejdere. Højere kundetilfredshed, højere medarbejdertilfredshed, et øget antal helkunder, et øget EBIT samt at bidrage til den grønne omstilling er mål for strategien mod . Midlet til at nå disse mål er en række selvstændige strategi- projekter, som drives af Jeudans medarbejdere og er forank- ret i ledelsen under overskrierne ”Bedst til kunder”, ”Bedst til medarbejdere” og ”Et ansvarligt Jeudan”. Udgangspunktet er, at tilfredse og motiverede medarbejdere er en forudsæt- ning for at kunne levere gode kundeoplevelser, og at et bidrag til den grønne omstilling er afgørende for at kunne drive en forretning i fremtiden. DRIFTSSTRATEGI Hvis en virksomhed skal skabe succes på længere sigt, skal den fokusere på at skabe konkrete resultater. Uden konkrete resul- tater bliver alt andet sekundært. Uden tilfredsstillende indtje- ning er der ikke økonomisk råderum til investeringer inden for miljø, klima og sociale forhold eller til udvikling af organisatio- nen. Jeudan sigter mod vækst og konkrete resultater. Vækst og rentabilitet skal sikre fastholdelse og tiltrækning af kunder og dygtige medarbejdere og skabe økonomisk råderum for udvik- ling af kerneforretningen, ejendommene og medarbejderne. Jeudan sæer kunderne i fokus og betjener dem med afsæt i værdierne: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Jeudan lægger vægt på at skabe langsigtede kunderelationer. I Jeudan betragtes alle som “kunder” og altså ikke blot som “lejere” i et lejemål. Igennem et helkundekoncept samles alle Jeudans produkter, lejemål og serviceydelser i ét koncept, der møder kundernes behov. Den langsigtede kunderelation er et nøglebegreb, og der måles løbende på kundetilfredsheden, så Jeudan har den nødvendige indsigt til at kunne fastholde den enkelte kunde, imødekomme kundernes erkendte og ubevidste behov samt tiltrække nye kunder. Jeudan Årsrapport – Strategi JEUDANS STRATEGIHUS Ordentlighed – Ansvarlighed – Tilgængelighed Ordentlighed forpligter En rentabel virksomhed med kontrolleret vækst Vi er langsigtede i relationer, beslutninger og handlinger Vi er en tilgængelig service- og kundecentreret organisation Vi bidrager til den grønne omstilling og et velfungerende og driigt samfund Vi investerer i, istandsæer og indreer Københavns smukkeste, historiske ejendomme Vi tilbyder unikke rammer til virksomheder og private, og har services, der gør deres hverdag nemmere Vi optimerer, minimerer friktion og digitaliserer, hvor det skaber værdi for vores kunder og medarbejder AMBITION VALG FUNDAMENT VÆRDI GRUNDLAG Bedst til kunder En relevant og araktiv samarbejdspartner Bedst til medarbejdere En araktiv og udviklende arbejdsplads Et ansvarligt Jeudan En ansvarlig og fremad- skuende virksomhed Jeudan Årsrapport – Strategi Jeudan prioriterer optimering af eksisterende processer, mini- mering af friktion og anvender digitalisering til at forenkle pro- cesser og skabe større råderum til at styrke kunderelationerne. Samtidig udvikles Jeudan som fremtidens arbejdsplads for at fastholde og tiltrække de dygtige medarbejdere, som igen sik- rer den gode kundeoplevelse. Drisstrategiens overordnede fokus er kunder, optimering og vækst. Den understøes af følgende hovedpunkter: • Investering i og udlejning af erhvervs- og boligejendomme • Ejendomsdri med kundesyn • Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser • Kontrolleret finansiel risiko • Lønsomhed i drien Sammenfatning af hovedpunkterne i Jeudans strategi og indsatsområder StrategiIndsatsområder Investeringer i erhvervs- og bolig- ejendomme Identifikation af muligheder Vurdering af muligheder Produktion Salg Produktion og salg af service-, bygnings- og rådgivningsydelser Tiltrække nye kunder Fastholde nuværende kunder Ejendomsdri med kundesyn Effektiv administration Udvikling af ejendomme Lønsomhed Finansiering Kontrolleret finansiel risiko Resultater Bredgade 33-35, København K INVESTERING I OG UDLEJNING AF ERHVERVS OG BOLIGEJENDOMME Jeudans investeringer foretages med udgangspunkt i en række hovedkriterier, som gennemgås enkeltvis herunder. Ejendomstyper Jeudans investeringer er fordelt således blandt de enkelte ejen- domstyper (målt på værdi): • Kontorejendomme (: ) • Detailejendomme (: ) • Boligejendomme (: ) • Øvrige (p-anlæg, hotel, lager m.m.) (: ) Størstedelen af Jeudans nyinvesteringer er reet mod kon- tor- og boligejendomme og i mindre omfang p-anlæg samt detailejendomme i kombination med kontor. Jeudan inve- sterer primært i eksisterende ejendomme og kun sjældent i nybyggede ejendomme eller byggeprojekter. Så længe der er ledig kapacitet i den eksisterende ejendomsmasse, vurderes det mere bæredygtigt for Jeudan og for miljøet at udvikle og anvende den eksisterende ejendomsmasse fremfor at opføre nye bygninger. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme, der primært skal anvendes til kontor. Beliggenhed Jeudans geografiske fokus er København og Frederiksberg. Jeudan investerer i ejendomme i geografiske områder, der eer Jeudans vurdering har en vedvarende tiltrækningskra på sun- de virksomheder og familier. Der investeres ikke i udviklingsområder, som endnu ikke har bevist en vedvarende tiltrækningskra. I øjeblikket er den geografiske fordeling således: • København/Frederiksberg: (: ) • Region Hovedstaden (ekskl. København/Frederiksberg): (: ) • Øvrige Sjælland: (: ) Målsætningen for den geografiske fordeling er min. i København/Frederiksberg og maks. i Region Hovedstaden. Ved investering i større ejendomsporteføljer kan porteføl- jerne i mindre omfang indeholde ejendomme, der ligger uden for Jeudans strategi, f.eks. med hensyn til anvendelse og/eller beliggenhed. Det er sjældent muligt at frasortere disse ejen- domme fra porteføljerne, og derfor er der en mindre del af Jeudans portefølje, der ikke lever op til strategien. Disse ejen- domme bliver solgt fra, når det vurderes hensigtsmæssigt i forhold til markedsforhold og den enkelte ejendoms pris og udviklingsstadie. Størrelse Der er ikke opsat et minimumskrav til ejendommenes stør- relse, men den enkelte ejendoms størrelse kan have indfly- delse på Jeudans ressourceforbrug og muligheder for salg af serviceydelser. Derfor indgår ejendommens størrelse som et element i investeringskriterierne. Anskaffelsessum Ejendommens anskaffelsessum pr. kvadratmeter er en central komponent ved prisfastsæelsen. Prisen vurderes i forhold til ejendommens nuværende lejeniveau, områdets generelle markedsleje, forventningen til udvikling i disse lejeniveauer, omkostningsstruktur samt vedligeholdelsesstand. I nogle situationer er prisen på nybyggeri en velegnet målestok for prisens øvre grænse, fordi den indirekte angiver den alter- native leje ved et givent aast. I andre situationer er ejendom- mens beliggenhed og områdets lejeniveau mere velegnet som målestok. Ejendommens kunder og lejekontrakternes uopsigelighed indgår ligeledes i vurderingen – uopsigeligheden dog med en mindre vægt. Disse faktorer tilhører gruppen af korte risici, der kan ændre sig forholdsvis hurtigt, f.eks. ved kundernes betalingssvigt. Jeudan Årsrapport – Strategi Diversifikation Jeudan lægger vægt på at opnå en god indtægtsspredning med hensyn til brancher og enkeltkunder. Kravet til risikospredning gør, at Jeudans investeringer som udgangspunkt rees mod ejendomme, der er sammensat af flere kunder med mellemstore lejemål, som hovedregel op til .-. m, medmindre der er tale om kunder med utvivl- som betalingsevne og -vilje og en længere uopsigelighed. Vedligeholdelsesstand Ejendommen skal fremtræde i god vedligeholdelsesmæssig stand, og i forbindelse med køb af ejendomme undersøges alle centrale bygningsdele og de tekniske anlægs vedligeholdelses- stand og aktualitet. Jeudan investerer kun i mindre omfang i ejendomme med en mindre tilfredsstillende eller ringe vedligeholdelsesstand. I for- bindelse med en sådan investering vil en renovering blive plan- lagt og kalkuleret inden køb. I suppleres investeringsstrategien med et selvstændigt ESG-spor med hovedvægt på energi og miljø, herunder mulig- heden for fremtidig nedbringelse af ejendommens CO-aryk. Jeudan vil i processen inddrage Jeudans ansvarlighedsprogram, herunder erfaringer med at sammentænke energimærker, forbrugsanalyser og tilstandsrapporter samt energistyring. Analysen ved nye ejendomsinvesteringer vil således ikke alene omfae en sædvanlig byggeteknisk tilstandsrapport, men udvides med den enkelte ejendoms investeringsbehov på sær- ligt energi- og miljøområdet med henblik på dels at reducere ejendommens CO-aryk, dels imødekomme de forventede fremtidige markedskrav på ESG-området. Jeudan forventer, at ESG-forhold de kommende år dermed vil få konkret indflydelse på investeringsstrategien og på prisdannelsen. Drisudviklingspotentiale Ejendommen skal som hovedregel have en sammensætning af kunder og en drisstruktur, der muliggør stordri og salg af Jeudans serviceydelser. Serviceydelserne omfaer bl.a. bygningshåndværk, herunder vedligeholdelse af ejendommen og ejendommens lejemål, ind- retning af lejemål m.m., ejendomsservice, herunder service og vedligeholdelse af tekniske anlæg, rådgivning om energi og indeklima, pasning af udenomsarealer, renholdelse m.m. samt parkering. Salg og produktion af serviceydelserne har blandt andet til for- mål at: • skabe en naturlig, løbende dialog med ejendommens kunder og løbende følge med i udviklingen af kundernes behov for dermed at kunne eerleve dem • styrke kunderelationerne og dermed indtægtsstabiliteten, fordi ydelserne udføres eer Jeudans krav til ordentlighed • øge ejendommens indtjening uden yderligere væsentlig kapi- talbinding • øge bygningsdelenes levetid med lavest mulige omkostninger • sikre, at ejendommen konstant overvåges af Jeudans egen, engagerede organisation • sørge for, at kunderne oplever en ensartet virksomhedskul- tur fra deres samarbejdspartner Jeudan • hjælpe kunderne med at bidrage til den grønne omstilling. Aast (pengestrømme) Jeudan investerer ikke i ejendomme alene ud fra en forventning om senere værdistigninger. Der investeres i ejendomme med et markedskonformt aast og en tilfredsstillende indtjeningssikkerhed. En tilfredsstillende ind- tjeningssikkerhed opnås bedst, hvor genudlejningsmulighederne er forudsigelige i et passende omfang og/eller sekundært ved en længere uopsigelighed fra en kreditværdig kunde i et større leje- mål. Ejendommens neoresultat før kurs- og værdiregulering (EBVAT) skal, ved indregning af en egenkapitalandel på - og ved anvendelse af Jeudans finansieringsstrategi, som hoved- regel inden for en kort årrække give et aast på mindst p.a. af den gennemsnitlige egenkapital. Som hovedregel skal finansieringen tilreelægges, så investerin- gens løbende pengestrøm er positiv - år eer, investeringen er foretaget. Strategi – Jeudan Årsrapport Investeringshorisont Investeringshorisonten for den enkelte ejendom er langsigtet, idet strategien er reet mod dri af ejendomme og et robust cash flow. Der kan opstå situationer, hvor den enkelte ejendom aændes eer få år. Jeudans økonomiske målsætninger er primært reet mod en stabil omsætning, et stabilt drisresultat og langsigtede vær- distigninger gennem drisforbedringer og inflation. Derfor rees indsatsen mod et langvarigt samarbejde med tilfredse kunder, omkostningsreduktioner og lav renterisiko ved finan- siering af investeringerne. Målsætningen er, at resultatet før kurs- og værdireguleringer, og dermed cash flowet, ikke udsæt- tes for væsentlige påvirkninger ved for eksempel konjunktur- ændringer og rentestigninger. Fravalg Med udgangspunkt i de nuværende markedsforhold investe- rer Jeudan ikke uden for det strategiske fokusområde eller i ejendomme primært til brug for lager og produktion, idet sådanne investeringer har en risikoprofil og/eller indtjening, der falder uden for Jeudans strategi. I særlige tilfælde, blandt andet ved køb af større ejendomsporteføljer, kan Jeudan dog i mindre omfang erhverve enkelte ejendomme, der falder uden for investeringsstrategien. Udviklingsejendomme En udviklingsejendom defineres ved at have en betydelig tom- gang på købstidspunktet og/eller et behov for ombygning eller væsentlig renovering, før den kan udlejes. Jeudan investerer i mindre omfang i udviklingsejendomme. Denne type ejendomme kan i nogle tilfælde erhverves med en prisreduktion grundet risikoen ved renovering og genudlejning. Jeudan anvender generelt samme vurderingskriterier som for investeringsejendomme. Den samlede anskaffelsessum opgø- res som købsprisen tillagt de budgeerede renoverings- og lig- geudgier. Eksisterende ejendomme i porteføljen kan skie karakter til udviklingsejendomme, hvis for eksempel en større kunde fra- flyer et lejemål, og ejendommen/lejemålet skal gennemgå en større renovering. I så fald vil ejendommens/lejemålets værdi indgå i investeringsrammen for udviklingsejendomme. Udviklingslejemålenes/-ejendommenes samlede værdi må tilsammen maksimalt udgøre ca. af Jeudans samlede ejendomsportefølje. Jeudans andel af ejendomme og lejemål kategoriseret som udviklingsejendomme udgør p.t. godt af den samlede ejendomsportefølje. EJENDOMSDRIFT MED KUNDESYN Alle Jeudans aktiviteter udføres med kundernes behov for øje. Jeudans ejendomme dækker et samlet areal på ca. . m og rummer bl.a. arbejdspladser for et meget stort antal mennesker. Kunderne er derfor aængige af, at servicering og vedligeholdelse af ejendomme og tekniske anlæg fungerer tilfredsstillende. Jeudan lægger vægt på at være en samarbejdspartner frem for en leverandør. Derfor arbejdes der også for, at kunden møder kompetente og imødekommende medarbejdere og oplever tryghed ved at være kunde hos Jeudan. Enhver ejen- dom og enhver kunde er tilknyet et specifikt kundeteam. Udover at have ansvaret for ejendommens dri og udlej- ning, herunder at lejemålet løbende fungerer eer hensigten og fremtræder i den ønskede stand, er kundeteamet også ansvarlig for den enkelte kundes tilfredshed med Jeudans ydelser, og om kunden modtager den ree kombination af ser- viceydelser i forhold til deres behov. Denne organisationsform er med til at sikre, at kunden bliver ført korrekt og reidigt gennem alle faser forbundet med ind- retning, indflytning og eerfølgende dri af lejemålet. Kundebetjeningen er i Jeudan orienteret mod og organiseret omkring kunden. En model der skal sikre, at Jeudans kunder til en hver tid har én tilgængelig kontaktperson igennem hvem de kan tilgå Jeudans samlede organisation. Der arbejdes kontinu- erligt med kundeoplevelsen og med at levere en friktionsfri kundebetjening, hvor Jeudans services og ordentlighedskul- tur skinner tydeligt igennem Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport En kundecentreret organisation Kunde KundeteamSalgschef Servicekoordinator RegnskabsassistentServicemedarbejder Energi- og miljørådgiver Customer Success Manager Receptionist/ "Vært" Projektleder Arkitekt PRODUKTION OG SALG AF SERVICE, BYGNINGS OG RÅDGIVNINGSYDELSER Forudsætningen for at skabe et tilfredsstillende indtægts- grundlag er Jeudans evne til at være tilgængelig, fastholde en løbende dialog med kunderne og imødekomme deres behov til de ejendomme og lokaler, som de lejer af Jeudan. En høj udlejningsprocent skabes blandt andet ved en araktiv beliggenhed, ligesom Jeudan kontinuerligt evner at levere de ydelser, som kunderne eerspørger med hensyn til areal, pris, kvalitet, vilkår, tempo og serviceniveau. Det er Jeudans opfaelse, at den nuværende forretningsmo- del, som kombinerer et godt udbud af lejemål i velbeliggende, ordentlige ejendomme med fleksible kontraktvilkår og konkur- rencedygtige serviceydelser, er med til at styrke relationerne til kunderne, og at netop de stærke kunderelationer skaber værdi for Jeudans aktionærer. Jeudan skal levere et kvalitetsmæssigt og konkurrencedygtigt servicetilbud indenfor serviceydelser til erhvervskunder. Dee skal bidrage til Jeudans vækst via serviceydelser til Jeudans kunder og sikre et bredt kendskab til Jeudan som en pålidelig og professionel ejendoms- og servicevirksomhed. En serviceaale med Jeudan indebærer, at kunderne overlader ledelse og udførelse af ydelserne til Jeudan. Kunderne kan foku- sere deres energi på drien af deres virksomhed og kan over- lade service-, dris- og bygningsydelser til Jeudan, der enten direkte eller indirekte råder over alle relevante faglige kompe- tencer inden for ovenstående ydelser. Jeudan har udviklet ensartede forretningsprocesser inden for både serviceydelser og gennemførelse af større byggeprojekter, og disse understøes af IT-værktøjer og programmer både inden for kommunikation, planlægning, design og økonomi. Jeudans service- og håndværksaktiviteter omfaer mere end medarbejdere inden for følgende områder: Byggeri • Projekt- og byggeledelse af alle typer entrepriser • Udvikling af projekter sammen med kunder • Ingeniør- og projekteringsopgaver • Renovering og vedligehold af lejemål og ejendomme • Bygningsgennemgang og teknisk due diligence • Arbejdsmiljørådgivning • Sikkerhedsfunktioner i form af adgangskontrol, varslings- anlæg (brand og tyveri), videoovervågning m.v. Design • Design og indretning af lejemål • Rådgivning og serviceydelser til virksomheder i forbindelse med flytning, indretningsændringer m.v. • Arkitektopgaver • Fredede ejendomme Servicecenter • Alle daglige dris- og vedligeholdelsesopgaver samt akut- opgaver indenfor tømrer, snedker, murer, maler, anlæg, VVS, kloak, blikkenslager, ventilation, el, sikring, glarmester og låseservice. Forretningsområdet omfaer årligt ca. . enkeltstående opgaver • Ejendomsforsikringsskader • Døgnbemandet servicecenter til reidig og effektiv håndte- ring af fejl, skader og alarmopkald på lejemål og ejendomme Facility Service • Ejendomsdri • Pasning og pleje af udenomsarealer • Indvendig rengøring af lejemål, opgange og andre fællesarealer • Service og teknisk styring af installationer (varme, vand, elevator, sikkerhed m.m.) • Snerydning og glatførebekæmpelse • Vagtrundering • Graffitibekæmpelse • Planteservice • Bistro • Receptions- og værtskabsydelser Energi og miljø • Energi- og miljørådgivning • Teknisk optimering CTS • Energimærkning • Klimaregnskaber • Indeklimarådgivning Parkering • Abonnement • VIP Parkering • Timeparkering • Vask af biler • Opladning af elbiler Jeudan vurderer løbende udbuddet af serviceydelser, blandt andet ud fra kundernes eerspørgsel og ønsket om tilstræk- keligt aktivitetsniveau. KONTROLLERET FINANSIEL RISIKO Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i niveauet - vil være optimal under de nuværende for- hold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle relevante forhold. I denne vurdering indgår bl.a. : • Forventningen til ejendommens aast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangspunkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative aast til aktionærerne. Jeudan Årsrapport – Strategi Strategi – Jeudan Årsrapport Bredgade 42, København K • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan rea- lisere den økonomiske målsætning om et aast af det pri- mære resultat på mindst ved en egenkapitalandel på ca. - målt som resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i forhold til den gennemsnitlige egenkapital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsom- fang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på araktive vilkår, samtidig med at aktionærernes aast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalbered- skab, dels for at kunne foretage araktive investeringer med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan mod- standskra i vanskelige tider. Med dee udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finan- sieringsstrukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) - (p.t. ) Ikke rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Rentebærende forpligtelser - (p.t. ) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen for- udsæer blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væsentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover natur- ligt og mest hensigtsmæssigt blive, forhøjet trinvis. Dee indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau. Finansieringens risikoprofil Jeudan tænker langsigtet i sine ejendomsinvesteringer. Derfor bliver fremmedfinansieringens sammensætning og vilkår til- reelagt ud fra et mangeårigt perspektiv, så risikoen ved ejen- domsinvesteringerne primært kan henføres til Jeudans dri og kun i begrænset omfang til finansieringen. Kombinationen af dansk realkredits lange finansieringsformer og renteaaler er hensigtsmæssige i forhold til Jeudans stra- tegi, hvorimod korte finansieringsformer i betydeligt omfang som udgangspunkt ikke er forenelige med strategien. Jeudan finansierer som hovedregel sine investeringer med --årige realkreditlån i samtlige ejendomme, idet denne finansieringsform er både omkostningseffektiv og fleksibel. Realkreditlånene optages om muligt med afdragsfrihed i obli- gationsserier med tilstrækkelig volumen, så Jeudans andel ikke er markedspåvirkende. Realkreditlånene optages oe med en rente på basis af CIBOR - og CIBOR -måneder og suppleres med renteaaler med en gennemsnitlig løbetid på - år, der i de kommende år forventes reduceret til en gennemsnitlig løbe- tid på - år. Disse renteaaler handles med anerkendte og kre- ditværdige finansieringsinstituer. Eventuel yderligere finansiering bliver optaget som anlægslån med en løbetid på - år og med fast rente i - år ved anven- delse af renteaaler. Det er Jeudans målsætning, at - af realkredit- og anlægslånene er omfaet af renteaaler med en gennemsnit- lig løbetid på renteafdækningen på minimum , år. Jeudan finansierer sine investeringer i DKK. Den valgte finansieringsstrategi understreger Jeudans hold- ning om, at resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) skal realiseres gennem en effektiv dri af ejendommene. Der skal være tillid til, at Jeudans direkte finansielle omkostninger kun i begrænset omfang kan blive påvirket af eventuelle renteæn- dringer. Den valgte finansieringsstrategi, hvor renterisikoen bliver afdækket med aaler om fast rente, medfører en kursrisiko. De enkelte renteaaler opgøres løbende til markedsværdi i forhold til det aktuelle renteniveau og kan medføre både posi- tive og negative kursreguleringer, der ikke påvirker cash flowet. Jeudan Årsrapport – Strategi Kursrisikoen bliver opgjort for den enkelte renteaale ved kursfølsomheden pr. basispunkt, svarende til den ændring i markedsværdien, der fremkommer ved en ændring af renten med +/- , -point. Kursrisikoen aænger af renteaalens størrelse og ikke mindst løbetiden – længere løbetid medfører højere kursrisiko. Ved fastlæggelse af Jeudans renteafdækningsprofil afvejes renterisikoen i forhold til kursrisikoen – mindskes renterisiko- en, forøges kursrisikoen og omvendt. Den vægtede løbetid for Jeudans renteaaler bevæger sig p.t. i intervallet - år og med en maksimal risiko for negative kurs- reguleringer eer skat på af den aktuelle egenkapital ved et rentefald på -point. Med en egenkapital på DKK , mia. svarer dee til en maksimal risiko på DKK , mia. eer skat og DKK , mia. før skat. Kursfølsomheden udgør ultimo ca. DKK mio. pr. basispunkt, hvilket er under den fastsae græn- se på maksimalt ca. DKK mio. pr. basispunkt. Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluet og tilreelagt ud fra det aktuelle udbud af finansie- ringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilreelagt ud fra det løbende cash flow fra investeringsejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyede kreditfaciliteter, skal svare til mindst måneders EBVAT. Likviditetsberedskabet inklusive trækningsreigheder udgjorde ultimo DKK . mio. (: DKK . mio.). I udgjorde EBVAT DKK mio. (: DKK mio.). Herudover har Jeudan en værdipapirbeholdning samt tinglyste realkredit- lån for yderligere ca. DKK mio., der kan realiseres indenfor kort frist. Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansieringsinstituer, der har mange års kendskab til det danske ejendomsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt samarbejde med de finansielle samarbejdspartnere base- ret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samarbejdspartnere omfaer Danske Bank, Nykre- dit, Jyske Bank og Nordea. LØNSOMHED I DRIFTEN I alle dele af Jeudans virksomhed er der fokus på lønsomhed og rentabilitet i den daglige dri. Lønsomheden er også i centrum i overvejelser omkring udvik- ling af ejendomsporteføljen. For at kunne sikre rentabilitet i hver enkelt ejendom og fastholde fokus på de ree aktiviteter er indsatserne bl.a. reet mod: • Kundetilfredshed • Ejendommens generelle forhold • Ejendommens indtjeningsgrundlag • Samtlige drisomkostninger • Ejendommens vedligeholdelsesstand • Vækstmuligheder, herunder salg af serviceydelser til ejen- dommens kunder. Udviklingsplanerne for en ejendom omhandler bl.a.: • Maksimering af et vedvarende indtægtsgrundlag • Styrkelse af kundeloyaliteten • Minimering af drisomkostninger • Lønsomhedsskabende forbedringer af ejendommen • Løbende vedligeholdelsesaktiviteter • Salg af serviceydelser. Strategi – Jeudan Årsrapport Jeudans investeringer, opgjort pr. . december , omfaer i alt ejendomme til en bogført værdi på DKK , mia. og med et samlet areal på ca. . m. Målt på værdien er kontorejendomme, er detailejen- domme, er boligejendomme og er øvrige ejendomme, herunder parkeringsanlæg og to hoteller. af ejendoms- porteføljen er beliggende i Region Hovedstaden. Ejendoms- porteføljen genererer et gennemsnitligt årligt aast på , . EJENDOMME Korrektioner til markedsværdi Bogført Igangværende Planlagte Markedsværdi værdi projekter projekter før korrektioner Pr. m 2 Markedsværdi Antal DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK mio. DKK > mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . . - mio. . . - mio. . I alt . . . . Ejendomsportefølje fordelt på markedsværdi Jeudan Årsrapport – Ejendomme Ejendomme – Jeudan Årsrapport Bredgade 42, København K København og Frederiksberg Adelgade , København K K Amaliegade -, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade A, København K K Amaliegade , København K K Amaliegade , København K K Amaliegade /Esplanaden , København K K Amerika Plads , København Ø K Axel Heides Gade -/Islands Brygge , København S K Bisiddervej -, København NV B Borgergade , København K K Borgergade , København K K Borgergade , København K B Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade og , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade /Frederiksgade -, København K B Bredgade , København K B Bredgade /Fredericiagade , København K B Bredgade -, København K K Bredgade , København K K Bredgade , København K K Dalgas Have , Frederiksberg K Dampfærgevej -, København Ø Ø Dampfærgevej , København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Dampfærgevej -, København Ø K Danneskjold Samsøes Allé - og (bygning , og ), København K K Dr. Tværgade , København K Ø Dr. Tværgade , København K K Dr. Tværgade , København K B Dr. Tværgade , København K B Esplanaden -/St. Kongensgade E, København K K Esromgade -, København N K Fabrikmestervej (bygning ), København K K Fabrikmestervej (bygning ), København K K Farvergade -, København K K Farvergade /Løngangstræde , København K K Fiolstræde B, København K K Fiolstræde , København K D Fiolstræde -, København K D Fiolstræde , København K K Fredericiagade , København K K Frederiksberg Allé , Frederiksberg C B Frederiksborggade , København K K Frederiksborggade , København K K Frederiksgade , København K K Frederikssundsvej A-B, København NV K Frederikssundsvej -, Brønshøj D Frederikssundsvej -, Brønshøj D Gammel Kongevej /Trommesalen , København V K Gammel Kongevej A-B, København V D Gammel Kongevej , Frederiksberg C B Gammel Kongevej , Frederiksberg C B Gammel Kongevej -, København V Ø Gammel Strand /Læderstræde , København K K Gammel Strand , København K K Gammel Strand /Naboløs , København K B Gothersgade -, København K D Gothersgade , København K K Gothersgade , København K K H.C. Andersens Boulevard -, København V K Havnegade /Niels Juels Gade , København K K Havnegade -, København K K Holbergsgade -, København K K Holmens Kanal , København K K Højbro Plads A-B, København K K Jagtvej /Ågade , København N D Jagtvej /Ydunsgade , København N D Kastrupvej /Højdevej -, København S D Kigkurren -A, København S K Kompagnistræde - og /Knabrostræde og / Snaregade -, København K K Kompagnistræde A-C/Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Knabrostræde , København K K Kompagnistræde /Vandkunsten , København K K Kompagnistræde , København K K Kompagnistræde , København K K Kongens Nytorv , København K K Kristianiagade , København Ø K Kristianiagade , København Ø K Kronprinsensgade -, København K K Kronprinsensgade , København K K Kronprinsensgade -/Pilestræde -, København K K Krystalgade -, København K K Kvæsthusgade , København K B Landemærket -, København K K Landemærket -/Suhmsgade , København K K Landgreven /St. Kongensgade , København K K Lersø Parkallé /Strødamvej , København Ø K Lille Strandstræde , København K B Livjægergade , København Ø K Magstræde , København K K Magstræde A-C, København K K Mikkel Bryggers Gade , København K D Ejendomsportefølje ultimo december Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Jeudan Årsrapport – Ejendomme Niels Hemmingsens Gade , København K K Niels Juels Gade , København K K Nikolaj Plads , København K B Nordre Frihavnsgade , København Ø D Nordre Frihavnsgade B, København Ø D Nordre Frihavnsgade , København Ø D Ny Adelgade , København K B Ny Kongensgade , København K K Ny Østergade , København K K Nygårdsvej /Strynøgade , København Ø Ø Nyhavn /Heibergsgade , København K K Nørre Farimagsgade -, København K B Nørre Søgade , København Ø B Nørre Voldgade , København K B Nørre Voldgade -, København K K Nørre Voldgade , København K K Nørregade , København K K Nørregade , København K D Nørregade /Nørre Voldgade , København K K Oslo Plads -, København Ø B Overgaden oven Vandet -, København K K Palægade -, København K K Palægade -, København K K P-anlægget Christiansbro, Wildersgade C, København K Ø P-anlægget Dampfærgevej/Amerika Plads, København Ø Ø P-anlægget Holmen, Bohlendachvej, København K Ø P-anlægget Sankt Annæ Plads, København K Ø P-anlægget Strynøgade , København Ø Ø Pilestræde -/Antonigade -/Kristen Bernikowsgade -/Østergade - og , København K D Pilestræde -/Antonigade -/Sværtegade -/ Gammel Mønt -, København K K Pilestræde , København K D Pilestræde -, København K K Pilestræde , København K K Ragnagade , København Ø K Rigensgade , København K K Rosenvængets Allé , København Ø K Sankt Annæ Plads , København K K Sankt Annæ Plads , København K Ø Sankt Knuds Vej , Frederiksberg C K Sankt Nikolaj Vej , Frederiksberg C K Scherfigsvej , København Ø K Skindergade -, København K K Slotsholmsgade -/Børsgade -, København K K Store Kongensgade , København K K Store Kongensgade , København K K Store Kongensgade , København K K Store Kongensgade , København K K Store Kongensgade , København K B Store Kongensgade , København K K Store Kongensgade , København K K Store Strandstræde , København K K Sølvgade /Klerkegade /Kronprinsessegade , Kbh. K K Sønder Boulevard , København V D Søndre Fasanvej -, Frederiksberg D Søtorvet -/Vendersgade / Frederiksborggade , København K K Søtorvet /Vendersgade , København K K Toldbodgade /Sankt Annæ Plads , København K K Toldbodgade , København K K Toldbodgade -, København K B Toldbodgade -, København K K Toldbodgade -, København K B Tordenskjoldsgade -, København K K TorvehallerneKBH, Rømersgade /Linnésgade , Kbh. K D Tømmergravsgade -, København SV K Valkendorfsgade , København K K Valkendorfsgade , København K K Vandkunsten , København K K Vester Voldgade -/Sankt Peder Stræde , København V K Vesterbrogade B, København V K Vesterbrogade A-C, København V Ø Øster Allé , København Ø Ø Øster Farimagsgade , København K K Østerbrogade , København Ø K Østerbrogade , København Ø K Region Hovedstaden ekskl. København og Frederiksberg Birkedalsvej -, Helsingør D Egedal Center -, Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center - og , Stenløse D Egedal Center -, Stenløse D Egelundsvej , Albertslund D Frydenlundsvej , Vedbæk K Fuglebækvej , Kastrup Ø Gladsaxevej , Søborg D Herstedøstervej -, Albertslund K Hovedvejen -, Glostrup B Kirke Værløsevej , Værløse B Linde Allé -, Nærum B Midtager /Ringager -/Engager -, Brøndby Ø Niels Olsens Vej -, Ølstykke D Rygårds Allé , Hellerup K Tåstrup Hovedgade -, Taastrup D Udenfor Region Hovedstaden Ahlgade -, Holbæk D Elisagårdsvej , Roskilde K RingStedet, Ringsted D Note: Kontorejendomme (K), detailejendomme og centre (D), boligejendomme (B) og øvrige ejendomme (Ø) Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendom Opførelsesår Ejd.type Ejendomme – Jeudan Årsrapport KUNDER Jeudan vil være bedst til kunder. Det er et væsentligt fokusom- råde i hele Jeudans strategi, at kunderne skal føle sig set, hørt og godt serviceret, og der arbejdes derfor målreet på at styr- ke kundeoplevelsen på tværs af hele kunderejsen. Det klare mål er, at kunderne altid skal møde et Jeudan, der klarer tingene så nemt og enkelt som muligt, og at den samlede kundeoplevelse hele tiden forbedres. Der gennemføres løbende analyser og spørgeundersøgelser blandt alle kunder, så Jeudan har et opda- teret indblik i kundernes behov, ønsker og eventuelle utilfreds- heder – og dermed kan handle proaktivt og tilfredsstillende. De løbende kundeanalyser har bl.a. vist, at det mest afgørende for erhvervskunderne er: fleksible kontrakter, en pålidelig udlejer og muligheden for at skalere op og ned på de lejede arealer. Det skal især ses i lyset af pandemien og de senere års økonomiske usikkerhed. Jeudan prioriterer derfor at tilbyde en række sær- lige kundefordele, som bl.a. omfaer, at eksisterende kunder altid, på trods af eventuel binding, kan skie kontor, hvis øko- nomi eller virksomhedsforhold ændrer sig. Nye kunder er bl.a. blevet imødekommet med mere fleksible lejevilkår, som f.eks. tre måneders opsigelsesvarsel og kontrakter uden bindingspe- riode. Kunderne i centrum – tilfredshed og loyalitet For at Jeudan kan have opdateret viden om kundernes oplevel- se, bliver der løbende gennemført tilfredshedsundersøgelser. Resultaterne bruges bl.a. til at måle, om Jeudan lever op til kun- dernes krav og forventninger, og om medarbejderne lykkes med at eerleve Koncernens værdier om ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed. Den overordnede tilfredshed måles på en skala fra -, hvor er højest. Undersøgelserne tager udgangspunkt i NPS-spørgs- målet “Vil du anbefale Jeudan til andre?”. Jeudans NPS-score beregnes hereer ved at trække procentdelen af Detractors (de kunder, som har scoret Jeudan -) fra procentdelen af Pro- motors (de kunder, som har scoret Jeudan -). Resultatet vil ligge mellem - og +. Som udgangspunkt er en score over positiv, da det betyder, at man har flere loyale kunder end illoyale kunder. En NPS-score over betegnes som god, en score over som fremragende, og en NPS over betegnes som ekstraordinær. Det er ikke muligt at foretage en direkte sammenligning med andre virk- somheder i ejendoms- og servicebranchen, da denne statistik ikke er tilgængelig. I opnåede Jeudan et samlet resultat på , sammenlignet med i . Jeudans målsætning for var sat til , så med et resultat på er målsætningen mere end indfriet, og kundetilfredsheden har fået et stort lø. Fremgangen kan ses på tværs af alle Jeudans undersøgelser, og resultaterne vidner om, at strategien om at være bedst til kunder, ved at levere per- sonlig kundebetjening med fokus på den gode kundeoplevelse, fungerer. I undersøgelserne er det oe medarbejderne, der fremhæves først, dernæst ejendomme og lejemål. Målet for er at fortsæe den positive udvikling og løe den samlede NPS-score til . Jeudan udfører følgende løbende tilfredshedsundersøgelser: • En generel undersøgelse til alle kunder i lejemål • En undersøgelse i forbindelse med fremvisninger • En undersøgelse i forbindelse med indflytninger • En undersøgelse i forbindelse med servicebesøg • En undersøgelse til parkeringskunder • En undersøgelse til kontorfællesskabskunder • En undersøgelse til stadeholdere i TorvehallerneKBH • En undersøgelse til rengøringsservicekunder I løbet af har undersøgelserne til henholdsvis kunder i kontorfællesskaber og stadeholdere i TorvehallerneKBH fået deres egne spørgeskemaer, og de vil fremadreet indgå som en del af den samlede score for udlejning. Derudover vil de nye undersøgelser til parkeringskunder og den helt nye til rengø- ringsservicekunder også blive samlet til én score for tilkøbs- produkter og -ydelser. Herunder følger en redegørelse for resultater og målsætninger for de enkelte undersøgelser. Jeudan Årsrapport – Kunder Kunder – Jeudan Årsrapport Bredgade 33-35, København K Jeudan Årsrapport – Kunder Generel I har der været et fortsat fokus på øget dialog, tilgængelig- hed og en proaktiv opfølgning i samarbejdet med Jeudans eksi- sterende kunder. Det har været et år med en øget usikkerhed, og det prioriteres højt at være med til at støe kunderne og skabe den ønskede fleksibilitet. Jeudan er lykkedes med at øge kundetilfredsheden fra () til (). Arbejdet med kundetilfredsheden fortsæer ufor- trødent, og for at kunne øge scoren til i er der igangsat en række initiativer, blandt andet flere interne træningsforløb. Fremvisninger Igennem året har der været et dagligt fokus på at levere det bedst mulige førstehåndsindtryk ved fremvisning, f.eks. ved at styrke Jeudans medarbejderes viden om de ledige lejemål på tværs af hele organisationen samt ved at køre individuelle coachingforløb for de ansvarlige medarbejdere. Det er lykkedes Jeudan at øge scoren fra () til (). Det er et ekstraordinært positivt resultat, og ambitionen for er at øge det høje niveau og komme op på . Indflytninger Det, at flye ind i et lejemål, er en vigtig oplevelse i kunderejsen for Jeudans kunder, hvor typisk flere måneders forventninger og planlægning er i spil. Eer et lille fald i scoren fra til har der været et intensivt fokus på at sikre, at al indret- ning i et lejemål er gennemført reidigt, så antallet af fejl og mangler ved indflytning kan begrænses. Kunderne skal kunne mærke, at Jeudan ikke blot er en udlejer, men også en service- virksomhed, der indfrier deres forventninger og leverer lejemål indreet i høj kvalitet. Jeudans fokus på området har været med til at sikre, at scoren på i er løet til i . I er målet at fortsæe denne positive udvikling og øge scoren til . Overblik – NPS-udvikling NPS 2020 2021 2022 Mål 2023 2023 Mål 2024 Samlet resultat udlejning 36 41 43 44 55 57 Generel 20 25 28 28 34 35 Fremvisning 65 66 72 75 83 85 Indflytning 40 58 54 54 69 70 Service 32 31 41 42 42 45 Kontorfællesskaber n.a. n.a. n.a. n.a. 32 50 TorvehallerneKBH n.a. n.a. n.a. n.a. 69 70 Parkering n.a. n.a. 42 45 36 40 Rengøringsservice n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 30 Kunder – Jeudan Årsrapport Servicebesøg Jeudan har fortsat arbejdet med at forbedre kommunikationen og sikre, at kunden føler sig tilstrækkeligt informeret om igang- værende opgaver, f.eks. hvis opgaven ikke kan afslues ved første besøg. Der er også gennemført indsatser, der har styrket mandatet hos servicehåndværkere og serviceledere, som skal være med til sikre en mere strømlinet opgaveudførelse hos kunderne. På undersøgelsen er scoren løet til () fra (). De igangsae indsatser fortsæer, og der vil derudover være fokus på at erne unødvendig administration og friktion, så kunderne oplever en nem og enkel håndtering af deres service- sager. Ambitionen for er at løe scoren til . Parkering I er der arbejdet videre med den tilfredsundersøgelse, som blev igangsat i for abonnementskunder i Jeudans seks parkeringshuse. Der er fortsat fokus på øget synlighed i de bemandede parkeringshuse, og der er derudover igangsat et udviklingsprojekt, der skal sikre en smidigere administration og en strømlining af abonnementshåndteringen. Begge dele vil skabe forudsætninger for endnu bedre kundetilfredshed blandt parkeringskunderne, ligesom udrulningen af langt flere el-ladestandere forventes at have positiv indvirkning. I var der et mindre fald i tilfredsheden med en score på sammenlignet med året før. Målsætningen for er at opnå en score på . Kontorfællesskaber I er alle kunder i Jeudans kontorfællesskaber blevet sam- let i deres egen undersøgelse, så der fremover er mulighed for at opnå en mere detaljeret indsigt i kundesegmentet. Der er gennemført en enkelt udsendelse i , mens der i vil blive indarbejdet faste, strukturerede undersøgelser. Scoren for blev på , og det er målsætningen, at Jeudan med den ree kundebetjening kan løe scoren til i . TorvehallerneKBH Der har i flere år været gennemført undersøgelser blandt stade- holderne i TorvehallerneKBH. Undersøgelserne blev i implementeret i det samme system som de øvrige Jeudan- undersøgelser, så de fremover indgår på lige fod. I blev scoren på udsendelsen , hvor det især er konceptet for Torve- hallerneKBH, Jeudans medarbejdere og Jeudans rolle i Aktivi- tetsforeningen, der bliver fremhævet. I er målsætningen at fastholde det floe resultat og nå en score på . Rengøringsservice I indføres en undersøgelse af den rengøringsservice, som Jeudans kunder kan tilkøbe til deres lejemål. Målsætningen for er sat til . Redskab til bedre kundetilfredshed Kundeundersøgelsernes primære formål er at måle tilfreds- heden blandt kunderne, men de mange besvarelser giver også de respektive forretningsområder i Jeudan en langt bedre indsigt i kundernes adfærd og behov, deres ønsker til serviceydelser, og hvordan de generelt oplever Jeudan. Denne viden bruges som et internt redskab til proaktivt at udvikle, implementere og for- ankre initiativer, der kan forbedre kundeoplevelsen. De mange positive tilbagemeldinger bliver brugt som motivation og aner- kendelse af medarbejderne, som gør sig umage hver dag. De kritiske tilbagemeldinger bliver brugt som input til træning og udvikling af medarbejderne – hele tiden med det klare formål at forbedre kundeoplevelsen. Tiltag, der forbedrer kundeoplevelsen Kundernes oplevelse er altafgørende for deres loyalitet og for Jeudans image. Kunderne skal kende Jeudan på personlig kunde- betjening, og internt arbejdes der indgående med at forankre forståelsen for det at være bedst til kunder – og samtidig sikre de optimale forudsætninger og rammer for at kunne eerleve det- te. Det er en strategi, der har skabt mærkbare resultater i de for- gangne år, og det er nu hverdag for enhver medarbejder i Jeudan at arbejde med god kundeadfærd og at dygtiggøre sig løbende. En central del af det videre arbejde bliver at forankre det i kultu- ren og i onboardingen af nye medarbejdere. Derfor er de gode kundeoplevelser nu også en del af undervisningsmaterialet på Jeudanskolen, som aoldes for alle nyansae medarbejdere. Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 Guldbergs Plads Skydebanehaven Herman Triers Plads Churchill Park Saxoparken Amalienhave Litauens Plads Østre Anlæg Julius Thomsens Plads Tivoli Nikolaj Plads Botanisk Have Ørstedsparken Fredenspark Rosenborg Have Folkets Park Sankt Annæ Plads Fælledparken Kløvermarken Kastellet Classens Have Amorparken Københavns Universitet Københavns Universitet Københavns Universitet Rigshospitalet Garnisons Kirkegård Assistens Kirkegård Holmens Kirkegård Nyhavn Nørreport Station Statens Museum For Kunst Holmen Masterkranen Christiansborg Slot Tycho Brahe Planetarium Københavns Postcenter Vor Frelsers Kirke Botanisk Have Rundetårn Københavns Hovedbanegård Københavns Idrætsanlæg Nikolaj Kirke Midtermolen Radisson Sas Royal Hotel DGI- Byen Det Kongelige Teater Livgardens Historiske Samling Københavns Rådhus Udenrigs Ministeriet Amalienborg Slotsplads Industriens Hus Vor Frue Kirke Kong Frederik Hotel Rådhuspladsen Ny Carlsberg Glyptotek Nationalbanken Scandic Hotel Copenhagen Marmorkirken D'Angleterre Øksnehallen Ministerial Bygningerne Psg Huset Kobbertårnet Christiania Parken Fodboldsstadium Palads Kongens Nytorv Det Kongelige Biblioteket Rosenborg Slot Nationalmuseet Operaen Palace Hotel Radisson Sas Scandinavia Hotel Børsen Rosenborg Slot Lage Tarn Østerport Station Øresund Kø b e n h a vn - O s l o København-Swinoujscie Tigergade M u re r ga d e Titangade Nygade Voldgården Solitudevej Korsgade Carlsgade N ø r r e A l l é Filippavej Lønporten A n t o n i g a d e S v ær t e g a d e P s y a k Norsvej Suomisvej A x e l t o r v M a r m o r v e j Pakhusvej Kvægtorvet P o l i t i t o r v e t Klareboderne V i l d a n d e g a d e Eriksgade Vævergade A x e l t o rv Holsteinsgade Sveasvej Ryesgade S n a r e g a d e V e d L i nde n M a g s t r æ d e Bryghusgade Søpassagen Dokøvej T i m i a n s ga d e H ys k ens t r æ d e H ø j b r o P l a d s Saabyesvej R o s e n g å r d e n Danasvej Schacksgade Krusågade Bag Rådhuset Silkegade Tjørnegade Lundingsgade D y r k ø b S k r i v e r g a n g e n Løvstræde Ringstedgade F r ue P la d s V e d K a n a l e n Psyak A B C Gade D a h le r up sg a de Y d u n s g ade Danasvej Todesgade Odinsgade Hindegade Letlandsgade Estlandsgade Amerika Plads Ny Adelgade P i st o l s t r æ d e P o r th u s g a d e V e n d e r s g a d e Tømrergade Slotsgade Præstøgade Kuglegården Kvægtorvsgade N i k o l a j P l a d s K l ø v e r m a rk s v e j R o s e n d a l sg a d e I n d i a v e j Zinnsgade Jagtvej Egegade V e s t e r b r o s T o r v Thit Jensens Vej Trommesalen B a n g er t s g a d e Bagerstræde Marstalsgade H or s e n s g a d e Alléen Stokhusgade M i n ø r g r a v e n Brobergsgade Cort Adelers Gade Landgreven Thorupsgade Teglgårdstræde S to r e R e g n e g ad e Mahæusgade Wilders Plads Kirsteinsgade Hobrogade K l e i n s g a d e Psyak Per Knutzons Vej Blegdamsvej Njalsgade Hallinsgade Nerikegade Elefanten Høyensgade Islands Plads Amagergade Hvf. Rosen Ewaldsgade Takkeladsvej Tømmerkaj Voldmestergade S t r ø g e t K u g le g å r d s v e j Sankt Jørgens Allé S k a n d e r b o rg g ad e B å d s man d s s tr æ d e L e o M a t h i s e n s V e j Herjedalgade Studiestræde Steenwinkelsvej Stenosgade Puggaardsgade V i m m e l s k a e t H o l me n s K a n a l Kraværksvej Dybbølsgade Skovgaardsgade Forbindelsesvej Sommerstedgade Hvf. Kløverblomsten S ta d e n s V æ n g e Rådhusstræde R i g s d a g s g å r d e n Giervej Gasværksvej F r e d e n s A r k Sydområdet Ha n s Ki r ks V e j K l o s t erst r æ d e Nordborggade Palægade Øs t er S øg a d e Nytorv Frejasgade B a r t h o li n s gad e V o g n m a ge r g a d e Grenågade Nø d de b o g a d e Aggersborggade V ed S ix tu s b a er i e t Hans Tavsens Gade Philip De Langes Allé A h l e f e l d t sg a d e Viborggade S y d o m r å d e t St a un i n g s P l a d s R e f s h a l e v e j A . L . D r e w s e n s V e j Løngangstræde L av e n d e l s t r æ d e Gartnergade P . D . L ø v s A l l é B a d s t u e s t r æ d e S l a g e l s e ga d e L i l l e S t r a n d s t r æ d e Ved Glyptoteket B o d e nh o ff s P l a d s Eskadrevej Bredgade Kvæsthusgade Inderhavnsbroen J en s M u n k s G a d e Farvergade K o n g e b r o v e j Eckersbergsgade Gustav Adolfs Gade Kaesundet Tøjhusgade Siljangade N i k o l a j P l a d s Irmingersgade Malmøgade Nyropsgade J u l i u s Th o ms e ns P l a d s Arsenalvej A . F . K r i e g e r s Ve j Refshalevej G r ø n n e g a d e Carl Johans Gade H e r h o l dt s g a d e H e i b e r g s g a d e H e n r i k S p a n s V e j R o s e n b o r g g a de A d m i r a l ga d e A h o r n s g a d e Abildgaardsgade Strøget U d b y g a d e Præstøgade Silkeborggade Ny Vestergade Smedegade Arendalsgade N i k o l a j g a d e O l o f P a l m e s G ad e Lyneen Gernersgade Olufsvej C h u rc h i l l p a r k e n L æ d e r s t r æ d e Sankt Pauls Gade V e d S t r a n d e n G a m m e l S t r a n d Andreas Bjørns Gade Møntergade Jens Juels Gade Marstalsgade Birkegade M a r g r e t h e h o l m s v e j Hammershøis Kaj Gernersgade L a r s l e j s st ræ d e Lundsgade S a n k t P a u l s G a d e Jernbanegade P r ov i a n t p a ss a ge n Stoltenbergsgade Tømmerkaj S t e e n s t r u p s All é Rothesgade Helgesensgade Prags Blvd B e r g e n s g a de Elsdyrsgade K r o k o di l lega d e F a k s e g a d e M a r k m a n d s g a d e Knippelsbrogade Asiatisk Plads Gammel Kalkbrænderi Vej Lindenovsgade V e s te r b r o g a d e Wiedeweltsgade N y b r o g a d e Sofiegade Tibirkegade C a r l P l o u gs V e j Haregade Lersø Parkallé Svend Trøsts Vej S t or e S t r a n d s t r æ d e F a b r i k s o m r å d e t F ab r iks o m rå de t Ved Søminergraven Ved Amagerport V e d L a n g e b r o L a n g e l i n i e v e j Nørre Allé P r i n s e s s e M a r i e s A l l é Strandboulevarden Østbanegade Schønbergsgade S t o r e K a n n i k e s tr æ d e L i l l e K o n g e n s g a d e V i n g å r d st r æ d e Juliane Maries Vej Christianshavns Kanal Forlandet A r r e s ø g a d e Nøjsomhedsvej Burmeistersgade Dalslandsgade Delfingade P e t e r Fa bers G a de Åbenrå M e l d a h l s g a d e Strandgade D a n a s P l a ds J. E. Ohlsens Gade J a k o b D a n n efær d s V e j V es t e r g a d e Amagertorv N æ s t v e d g a d e Skydebanegade Weidekampsgade B l å K a r a m e l Laplandsgade Turesensgade Ole Suhrs Gade Gammeltosgade Rørholmsgade Guldbergs Have Trondhjemsgade Frederiksholms Kanal Meinungsgade Wesselsgade Vægtvej R e f s h al e v e j Amaliegade Westend L a k s e g a d e Krausesvej E lm e ga d e Prags Blvd V o l d b o l i g e r n e Abel Cathrines Gade Giervej Sankt Markus Allé L a r s e n s P l a d s B a n e g å r d s p l a d s e n Osl o Pl a d s J ul i u s T ho m s e n s G ad e Ravnsborggade B l å g år ds P l a d s K v æ s t h u s b r o e n T r a n g r a vs v e j Dronningensgade Axeltorv K na b r o s t r æ d e Helgolandsgade V e s t e r b r o g a d e Herluf Trolles Gade K r y s t a l g a d e Ny Kongensgade V a l k e n d o r f s g a d e R ibe g a d e Lipkesgade Langeliniebro Forhåbningsholms Allé Overgaden Neden Vandet K o m p a g n i s t r æ d e Halvtolv T h o r s g a d e Peder Skrams Gade N i e l s E b b e s e n s V e j R y e s g a d e Læssøesgade Kalvebod Brygge Rantzausgade F i s k e d a m s g a d e Hambrosgade L a n d e m æ r k e t Frederiksberggade Wildersgade B å d sm a nd ss t r æ d e Kastanjegang Ov e r g a d e n N ed e n V a n de t Thorshavnsgade Tordenskjoldsgade Vermundsgade Ole Maaløes Vej Philip De Langes Allé O l f er t F i s c h e r s G a d e W i l d e r s g a d e N y Ø s t e r g a d e Sankt Hans Gade Odensegade Klerkegade Indiakaj U n i ve r s i t e t s p a r k e n S ue n s o n sga d e P h i l i p D e L a n g es A l lé Svanholmsvej Viktoriagade Vendersgade He r m o d s g a d e Dronningensgade N ie l s B r o c k s G a d e W o r s a a e s v e j Lindegang Mitchellsgade Amerika Plads F o r c h h a m m e r s v e j N o rd r e T o l d b o d Bradbænken P er H e n r ik L i n g s A l l é Klaksvigsgade E k v i p a g e m e s t e r v e j B j ø r n e k l o e n T i e t g e n s g a d e Sønder Blvd Stengade Østbanegade Fogedmarken Nyropsgade Refsnæsgade Edith Rodes Vej S t or e M ø l l e V e j Staldgade Galionsvej Eskildsgade A r s e n a l v e j Spantelovej Studiestræde B r u m l e b y Rømersgade Kanonbådsvej Sankt Peders Stræde Judichærs Plads S t e v n s g a d e F l æ s k e t o r v e t Randersgade Blegdamsvej K a m p m an n s g a d e Gammel Kalkbrænderi Vej Syrengang Hol b e rg s g ad e Baggesensgade R e v e n t l o w s g a d e F l æ s k e t o r v e t Prinsesse Charloes Gade S k i n d e rg a d e Esplanaden Juliane Maries Vej U p s a la g a d e Raffinaderivej Frederiksgade M æ l k e b ø e n Mælkevejen T a k k e l l o v e j U p l a n dsg ad e Colbjørnsensgade R i g e n s g a d e Sankt Annæ Plads Ryesgade V i n d m ø l l e v e j Langebrogade Lupingang Prags Blvd Rosengang Amaliegade R o s e n v æ n ge t s H o v e d v e j Titangade F i ol st r æ d e B l å K a r a m e l Ø s t b a n e g a d e S a n k t A n n æ G a d e Frederiksholms Kanal Livjægergade Dronningens Tværgade P i l e s t r æ d e I s l a n d s B r y g g e Nørregade O r l o g sv æ r v e j N i c o l ai E igtved s G ade Linnésgade Absalonsgade Korsgade Sigurdsgade N o r d o m r å d e t Kastelsvej Nyropsgade Nørre Voldgade M a r m o r v e j Juliane Maries Vej Nyhavn G u n n ar N u Hans e n s P l a d s K ø b m a g e r g a d e V e j T i l K a s t e l l e t B r u ml e b y Strandgang P r i n s e s se g ad e Saxogade C h r i s t i a n s h o l m s Ø Rosenørns Allé Fabriksområdet Blågårdsgade Midtermolen Sølvgade Kastellet Halmtorvet C h r i s t i a n s h a v ns V o l d g a d e Rosenvængets Allé Holsteinsgade Frederik V's Vej Griffenfeldsgade Enveloppevej L a r s e n s P la d s Møllegade F e ns m a r k g a de Amerikakaj Amerikakaj D an ne bro g sg a d e Peblinge Dossering Krudtløbsvej K r u d t l ø b s v e j Adelgade Adelgade H a v n e g a d e H a v n e g a d e Frederiksborggade Kapelvej Kapelvej Dampfærgevej Dampfærgevej Rådmandsgade N o r d d y s s e n Norddyssen M a r g r e t h e h o l m s v e j Sortedam Dossering M i d t d y s s e n M i d t d y s s e n F o lke B er n a d o e s A l l é Pakhuskaj Pakhuskaj Prinsessegade Prinsessegade Willemoesgade W i l l e m o e s g a d e Forlandet F o r l a n d e t S j æ l l a n dsg a d e S j æ l l a n d s g ad e Vester Søgade Vester Søgade F r e d e r i c i a g a d e Fredericiagade N a n s e n s ga d e N a n s e n s g a d e Stockholmsgade Stockholmsgade H e nr i k H a r p e s t r e n g s V e j Refshalevej Refshalevej Classensgade Classensgade S o rt e dam D o s s er i ng S o rted a m D oss er i n g Blegdamsvej Blegdamsvej R e f s h a l e v e j Refshalevej Borgergade Bo r g e r g a d e Ryesgade Ryesgade Strandgade S t r a n d g a d e Toldbodgade Toldbodgade Langeliniekaj Langeliniekaj Svineryggen Svineryggen Syddyssen S y d dy s s e n Syddyssen N o r d o m r å d e t N o r d o m r å de t Øster Allé Øster Allé Ø s t e r All é Vodroffsvej Vodroffsvej V o d r o ff s v e j B o r g m e st er Je n s e n s A l l é Bo r g m e s t e r J e n s e n s A l l é D a n n e s k i o l d - s a ms ø e s A l l é Danneskiold-samsøes Allé Kronprinsessegade Istedgade Istedgade Istedgade Overgaden Oven Vandet Overgaden Oven Vandet G u ldb e r gs ga d e G u l d be r g s g a d e G ul d b e r g s g a d e Langelinie Allé Langelinie Allé Langelinie Allé Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Kløvermarksvej K l ø v e r m a r k s v e j Re f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej Refshalevej R e f s h a l e v e j Refshalevej Refshalevej H . C . A n der s e n s B l v d K o n g e ns N y t o r v C hr i s t i a n I x ' s G a d e H o l m e n s K a n a l Stormgade Amagerbrogade V i n d e b r o g a d e Slotsholmsgade B r eme r h o l m B ø r s g a de Kalkbrænderihavnsgade Blegdamsvej Vesterbrogade Jagtvej Jagtvej Gothersgade Gothersgade S ø l v t o r v e t A r t il l e r i v e j Haraldsgade Ø s t b a n e ga d e Mimersgade Skelbækgade Dronning Louises Bro V e d V e s t e r p o r t Webersgade Halmtorvet Fælledvej L e r s ø P a r k a l l é H. C. Ørsteds Vej Gasværksvej Holmbladsgade Blegdamsvej Un i v e r s i t e t s p a r k e n Kristianiagade H a m m e r i c h s g a d e Ves t e r F a r i m a g s g a d e Tietgensgade I n g e r s le v s g a de Sølvgade Nørre Allé G a m m e l K o n g e v e j Nørre Farimagsgade Øster Søgade N ø r r e Vo l dg ad e U p l a n d s g a d e Vermlandsgade T a g e n s v e j Nordre Frihavnsgade N ø rre b r o g a de Ø s te r V o l d g a d e Ø st e r V o l d g a d e Øster Farimagsgade Ø s te r F a r i m a g s g a d e St ra n d b o u l e v a r d en T r i a n g l e n Stormgade S ø t o r v e t D a n t e s P l a d s V e s t e r V o l d ga d e P u g g aa r ds g a d e B ø r s g a d e Havnegade Langebro A m a g e r f æ l l ed v e j F r e d e n s b r o Vesterbrogade Rådhuspladsen Ved Stadsgraven Tagensvej Fredensgade Nørre Søgade V e s t e r V old g a d e Ø s t e r S ø g ade Å b o u l e v a r d Østerbrogade Torvegade G y l d e n l ø v e s g a d e Amager Blvd Bernstorffsgade H . C . A n d e r s e n s Bl v d H . C . A n d er s e n s Bl v d Nørre Allé T r i a n g l e n N i e l s J u e l s G a d e H ol m ens K a n a l Oslo Plads E s p l a n a de n K o n g e n s N y t o r v Niels Juels Gade K o n g e n s N y t or v Ø s t e r b r og a d e D a m p f æ r g e v e j Dag Hammarskjölds Allé Folke Bernadoes Allé Grønningen K a l k b r æn d e r i h a v n s g a de C h r i s t i a n s B r y g g e Kalvebod Brygge Store Kongensgade Bredgade Øster Allé O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 O 2 Christianshavn Indre Østerbro Indre Nørrebro Vesterbro København 0 0.25 0.5 KM0.125 0 0.25 0.5 Mile0.125 UDSIGTEN TIL JEUDANS EJENDOMME I KØBENHAVN Jeudans kommunikationspolitik er baseret på åbenhed, rede- lighed og tilgængelighed. Derfor tilstræber Jeudan, at aktionæ- rerne holdes løbende orienteret om Koncernens udvikling, og at interessen i aktiemarkedet udbredes og styrkes. AKTIEPRISUDVIKLING Jeudan-aktien sluede året i DKK og faldt dermed , i . Kursændring i Jeudan A/S -, Ejendomsselskaber (CSE) -, OMXC (totalindekset) , OMXC , Ikke korrigeret for udbyebetaling. Jeudans markedsværdi udgjorde ultimo DKK , mia. Jeudan-aktiens gennemsnitlige samlede aast (aktieprisud- vikling + udbye) har de seneste ti år været , p.a. Det sam- lede indeks på Nasdaq Copenhagen for ejendomsselskaber har de seneste ti år ha et gennemsnitligt aast på , , og totalindekset på Nasdaq Copenhagen har ha et gennemsnit- ligt aast på , . NASDAQ COPENHAGEN Jeudans aktier er noteret på Nasdaq Copenhagen og indgår i Large Cap Index. Aktien er registreret under fondskode DK og kortnavn JDAN. Jeudan-aktien havde i en gennemsnitlig daglig omsæt- ning på DKK , mio. (: DKK , mio.). Der var ordrer i fondssystemet i af børsens åbningstid (: ), og ordrerne havde et gennemsnitligt prisspænd på , (: , ). Jeudan har en prisstilleraale med Danske Bank, der sikrer, at der til stadighed stilles såvel bud- som udbudspriser i Jeudan-aktien inden for et prisspænd på . AKTIEKAPITAL OG EJERFORHOLD Jeudans aktiekapital består af .. aktier á nom. DKK pr. aktie, svarende til nom. DKK .... Aktierne omfaer kun én aktieklasse. Aktierne er omsætnings- papirer uden indskrænkninger i omsæelighed og skal lyde på navn og noteres på navn i Selskabets ejerbog. Selskabets bestyrelse er af generalforsamlingen bemyndiget til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktie- kapitalen med indtil nom. DKK .. ved udstedelse af nye aktier uden fortegningsret for Selskabets eksisterende aktionærer. Bestyrelsen er desuden bemyndiget af generalfor- samlingen til ad én eller flere gange indtil . april at forhøje aktiekapitalen med indtil nom. DKK .. ved udste- delse af nye aktier med fortegningsret for Selskabets eksiste- rende aktionærer. Bestyrelsens bemyndigelser kan tilsammen maksimalt udnyes for nom. DKK ... Ultimo havde Jeudan . navnenoterede aktionærer, der tilsammen ejede , af aktiekapitalen. Heraf var udenlandske aktionærer. Følgende aktionærer har over for Jeudan oplyst at eje mere end af Selskabets aktiekapital: William Demant Invest A/S, Kongebakken , Smørum, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. AKTIONÆRFORHOLD Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab, Sankt Annæ Plads , København K, har meddelt besiddelse af .. aktier, svarende til , af aktiekapitalen. I henhold til en generalforsamlingsbeslutning . april er Selskabets bestyrelse bemyndiget til, indtil næste ordinære generalforsamling, at lade Selskabet erhverve egne aktier, idet Selskabets samlede beholdning af egne aktier i Selskabet eer erhvervelsen ikke må overstige af Selskabets aktiekapital. MEDARBEJDERAKTIEORDNING Der er igen i / iværksat en medarbejderaktieordning. Ordningen giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til af den årlige bruoløn til aktier. Afvikling af medarbejderaktieordningen fra / har medført overførsel af . egne aktier til medarbejderne i , svarende til DKK , mio. og , af aktiekapitalen. Til dækning af den nye ordning for / har Jeudan i købt . egne aktier, svarende til , af aktiekapitalen for DKK , mio. Jeudan besidder . egne aktier, svarende til , af aktiekapitalen pr. . december med en samlet værdi på DKK , mio. UDBYTTEPOLITIK Det er Koncernens udbyepolitik, at eventuel overskydende egenkapital – set i forhold til Koncernens kapitalstrategi – inve- steres eller udbetales kontant til aktionærerne. Udgør egenkapitalen mindre end af Koncernens balance, udbetales der ikke udbye til aktionærerne. Udgør egenkapitalen mellem og af Koncernens balan- ce tilstræbes et samlet udbye, svarende til maksimalt af Koncernens resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), dog således at egenkapitalen ikke kommer under af Koncernens balance. Udgør egenkapitalen mere end af Koncernens balance, vurderer bestyrelsen, at Koncernen er overkapitaliseret. Der til- stræbes derfor et samlet udbye, der reducerer egenkapitalen til mellem og af Koncernens balance. I overvejelserne om udbye indgår også udsigterne til kommende kapitalforhøjelser til at kunne foretage yderligere investeringer inden for en periode på - måneder samt forventningerne til Koncernens likviditetsudvikling. UDBYTTE FOR OG GENERALFORSAMLING Bestyrelsen vil på generalforsamlingen stille forslag om udbe- taling af udbye på DKK , pr. aktie for regnskabsåret . Det vil svare til en udlodning på DKK mio., hvilket udgør af resultatet før kurs- og værdireguleringer (EBVAT). Jeudans ordinære generalforsamling aoldes . april , kl. ., i Industriens Hus, H. C. Andersens Boulevard , København V. Aktionærforhold – Jeudan Årsrapport ØKONOMISK RAPPORTERING Jeudan offentliggør regnskabsmeddelelser hvert kvartal, og interesserede kan modtage denne økonomiske rapportering pr. e-mail. Det er ligeledes muligt at få tilsendt selskabsmeddelelser fra Jeudan pr. e-mail ved at tilmelde sig denne service på jeudan.dk. FINANSKALENDER 21. februar 2024 Årsrapport 2023 9. april 2024 Ordinær generalforsamling 15. maj 2024 Delårsrapport for 1. kvartal 2024 7. august 2024 Delårsrapport for 1.-2. kvartal 2024 13. november 2024 Delårsrapport for 1.-3. kvartal 2024 INVESTORKONTAKT Jeudan ønsker til stadighed at videreudvikle sin aktive kommu- nikationspolitik med åben, redelig og tilgængelig information. Jeudan deltager løbende i investormøder m.m. Jeudan står normalt ikke til rådighed for dialog om nansielle forhold i de sidste re uger op til en regnskabsaæggelse. Aktionærer, analytikere, investorer, børsmæglerselskaber samt andre interesserede, der har spørgsmål vedrørende Jeudan, er velkomne til at henvende sig til: Jeudan A/S Bredgade 30 1260 København K Danmark Telefon: 7010 6070 Kontaktperson: Underdirektør Morten Aagaard (e-mail [email protected]). Information om Jeudan kan ligeledes ndes på hjemmesiden: jeudan.dk. Udbye Jeudan Årsrapport – Aktionærforhold Udbye pr. aktie DKK , , , , Udbyebetaling DKK mio. , , , , , Udbye i forhold til EBVAT Resultat pr. aktie DKK , , , , -, Pay-out ratio , , , , n.a. Esplanaden 46, København K Jeudan har udarbejdet en ansvarlighedsrapport, der er oentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/om-jeudan/ansvarlighed/. Ansvarlighedsrapporten giver et indblik i Jeudans ambitioner indenfor Environment, Social og Governance (ESG) em mod udgangen af 2025, ligesom rapporten indeholder ikke-nan- sielle nøgletal. Der er tale om en samlet rapportering, der blandt andet inde- holder: • lovpligtig redegørelse for samfundsansvar, jf. årsregn- skabslovens § 99 a • lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse, jf. årsregn- skabslovens § 107 b • lovpligtig redegørelse for mangfoldighedspolitik, jf. årsregnskabslovens § 107 d • lovpligtig redegørelse for dataetik, jf. årsregnskabslovens § 99 d • redegørelse i henhold til EU-taksonomiforordningens art. 8. Som et led i at understøtte Jeudans vedtægtsmæssige formål og langsigtede værdiskabelse, har Jeudan formuleret sit ”purpose” blandt andet med henblik på at sikre og fremme en god kultur og gode værdier i Jeudan. Jeudan er Danmarks største børsnoterede ejendoms- og servicevirksomhed, og dagligt er der mere end 100.000 mennesker, der besøger, arbejder, handler eller bor i en af Koncernens ejendomme. Det forpligter at være den største. Også når det gælder ansvarlighed og at bidrage til samfun- det. Jeudan ejer ca. 200 ejendomme med et samlet areal på ca. 1 mio. m², primært i det centrale København og på Frederiks- berg, og har 125 års erfaring i at levere smukke og trygge rammer til tilfredse kunder. Hvert år investeres der et trecifret millionbeløb i at vedligeholde, istandsætte og forbedre ejen- dommene, og det er både et vigtigt samfundsansvar og ære- fuldt at være med til at bevare denne fælles kulturarv og sikre, at de klassiske og ofte fredede og bevaringsværdige bygninger er velholdte og tidsmæssigt anvendelige ind i fremtiden. Jeudan bidrager til at udvikle en hovedstad med liv, puls og udvikling – og som samtidig fremstår ordentlig og vedligeholdt. Hver dag gør mere end 600 medarbejdere sig umage for at sikre, at Jeudan har velfungerende og ordentlige ejendomme med rene omgivelser, tilfredse kunder og stolte ejere. Værdier som ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelighed sammen med det overordnede løfte ”Ordentlighed forpligter”, er væsentlige pejlemærker for alle medarbejdere i Jeudan. Og rammen omkring dem er et trygt, stabilt og udfordrende arbejdsmiljø, og udviklingsmuligheder for den enkeltes fag- lighed, mål og drømme. LOVPLIGTIG REDEGØRELSE FOR DEN KØNSMÆSSIGE SAMMENSÆTNING AF LEDELSEN Med henvisning til redegørelse for den kønsmæssige sam- mensætning af ledelsen, jf. årsregnskabslovens § 99 b, besluttede Jeudans bestyrelse i april 2022 at stile efter at få mindst én yderligere kvinde ind i bestyrelsen, svarende til en repræsentation på 40 %, over de kommende fire år frem mod 2027. Bestyrelsen består i dag af 5 personer, hvoraf en er kvinde, svarende til en repræsentation på 20 %. I 2023 har bestyrelsen ikke fundet det nødvendigt at indstille til ændring af bestyrelsen. Målsætningen blev derfor ikke opnå- et i regnskabsåret. Med virkning fra 1. januar 2023 er der ændret i kravene for måltal for det underrepræsenterede køn i ledelsesorganer. Der skal afrapporteres på kønsfordelingen i de tre øverste ledelsesorganer på selskabsniveau, og derved bortfalder muligheden for rapportering på koncernniveau. Ud fra de ændrede krav på selskabsniveau skal både Jeudan A/S og Jeudan Projekt & Service A/S fremadrettet rapportere på kønsfordeling i ledelsen. Det bevirker også, at Jeudan Pro- jekt & Service A/S ikke indgår i tallene for Jeudan A/S. Jeudans Executive Committee og Jeudans chefgruppe består af repræsentanter fra såvel Jeudan A/S som Jeudan Projekt & Service A/S. Fra Jeudan A/S er der 22 medlemmer, der har en fordeling på 50 % kvinder og 50 % mænd. Der er således en ligelig fordeling blandt Jeudan A/S’ øvrige ledelsesniveauer. VEDERLAGSRAPPORT I henhold til selskabslovens § 139 b har Jeudan udarbejdet en vederlagsrapport. Vederlagsrapporten er oentliggjort på Jeudans hjemmeside på følgende adresse www.jeudan.dk/ om-jeudan/vederlag/. ANSVARLIGHED Jeudan Årsrapport – Ansvarlighed Fredericiagade 15B, København K LEDELSE BESTYRELSE NIELS JACOBSEN, FORMAND Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i . Formand for nominerings- og vederlagsud- valget. Deltaget i ud af nominerings- og vederlagsudvalgsmøde i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Ejendomsbranchekendskab • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Digitalisering, IT og processer • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Organisation/HR og processer Ledelseshverv Adm. direktør i: • William Demant Invest A/S Bestyrelsesformand i: • Thomas B. Thriges Fond Næstformand i: • ABOUT YOU Holding GmbH Medlem af bestyrelsen i: • Nissens Medlem af Advisory Board for: • ATP Langsigtet Dansk Kapital Øvrige ledelseshverv relateret til William Demant Invest: • Næstformand for bestyrelsen for Demant A/S • Bestyrelsesformand i Össur hf. og Vision RT Ltd Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE TOM KNUTZEN, NÆSTFORMAND Professionelt bestyreslesmedlem Født . april Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af nominerings- og vederlagsudval- get. Deltaget i ud af nominerings- og veder- lagsudvalgsmøde i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Risikostyring Ledelseshverv Bestyrelsesformand i: • FLSmidth & Co. A/S • Tivoli A/S Næstformand for bestyrelsen i: • Egmont Fonden • Egmont International Holding A/S Medlem af bestyrelsen i: • Givaudan S.A., Schweiz • Jungbunzlauer Holding AG, Schweiz Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport BESTYRELSE HELLE OKHOLM Professionelt bestyrelsesmedlem Født . maj Indvalgt i bestyrelsen i april . Uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Formand for revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risikoud- valgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Digitalisering, IT og processer • Forretningsudvikling Ledelseshverv Medlem af bestyrelsen i: • GF Forsikring A/S • Tiedemann Independent A/S • Kapitalforeningen Independent Invest Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående . (: .). Jeudan Årsrapport – Ledelse BESTYRELSE NICKLAS HANSEN Investment director Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risikoud- valgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Særlig indsigt: • Strategiske forhold • Forretningsudvikling • Investor Relations og kommunikation Ledelseshverv Investment director i: • William Demant Invest A/S Medlem af bestyrelsen i: • INVISIO AB Observatør i bestyrelsen hos: • Vision RT Ltd Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: (: ). BESTYRELSE CLAUS GREGERSEN Adm. direktør Født . august Indvalgt i bestyrelsen i april Ikke uafhængig Deltaget i ud af bestyrelsesmøder i . Medlem af revisions- og risikoudvalget. Deltaget i ud af revisions- og risikoud- valgsmøder i Bestyrelseskompetencer Dyb indsigt: • Strategiske forhold • Køb/salg af virksomheder og ejendomme • Finansiel regulering • Virksomhedsledelse • Markedsmæssige forhold, kunderelationer og salg • Risikostyring • Kapitalmarkedsforhold og børsnotering • Forretningsudvikling • Organisation/HR og processer • Investor Relations og kommunikation Særlig indsigt: • Ejendomsbranchekendskab • Økonomiske, finansielle og regnskabsmæssige forhold Ledelseshverv Adm. direktør i: • Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Bestyrelsesformand i: • Skandinavisk Holding A/S • Kurhotel Skodsborg A/S • Skodsborg Sundhedscenter A/S • Skodsborg Sundpark A/S • STG’s Gavefond • The Scandinavian ApS Medlem af bestyrelsen i: • Fritz Hansen A/S • Gyldendal A/S • Scandinavian Tobacco Group A/S • Søren Gyldendal Fonden • Tivoli A/S • Axcel Future • Aktive Ejere Samlet vederlag DKK .. Antal aktier i Selskabet: . (: .). Ledelse – Jeudan Årsrapport DIREKTION PER WETKE HALLGREN Adm. direktør Født . juli Adm. direktør, ansat siden Ledelseshverv Bestyrelsesformand i: • CEJ Ejendomsadministration A/S • CEJ Aarhus A/S • CEPOS (Center for Politiske Studier) • DI Ejendom • Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S Medlem af bestyrelsen i: • Erik Fjeldsøe Fonden • Foreningen Ofelia Plads • Forenet Kredit f.m.b.a. • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S • Real Care Association • VelkommenHJEM • DI’s Udvalg for Selskabsret • DI’s Specialudvalg for Energieffektivisering Formand for risikoudvalget og medlem af revisionsudvalget, vederlagsudvalget og nomineringsudvalget i: • Nykredit A/S • Nykredit Realkredit A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Antal aktier i Selskabet: . (: .). DIREKTION SØREN BERGHOLT ANDERSSON Direktør Født . juli Direktør & CFO, ansat siden Ledelseshverv Næstformand for bestyrelsen i: • Aquilo P/S Medlem af bestyrelsen i: • Kapitalforeningen BLS Invest • Datterselskaber der er ejet af Jeudan A/S Medlem af repræsentantskabet i: • Forenet Kredit f.m.b.a. Antal aktier i Selskabet: ., heraf nærtstående (: .). Jeudan Årsrapport – Organisation ORGANISATION CHEFGRUPPEN I JEUDAN HR, MARKETING & KOMMUNIKATION HR-, marketing- og kommunikationsdirektør Line Gadegaard Rasmussen Marketing- og kommunikationschef Anita Overholt Nielsen Marketingchef for Subbrands Louise Bie HR-chef Louise Bødker Larsen ANALYSE & INVESTERING Underdirektør Michael Dinesen * Medlem af Executive Commiee DIREKTIONSSEKRETARIAT & JURA Underdirektør Morten Aagaard Cheurist, advokat Thomas Opstrup Kommerciel direktør Signe Dybdal Knudsen Afdelingsdirektør Camilla Damgaard Afdelingsdirektør Christina Marthinsen Afdelingsdirektør Dan Aagaard Johansen Afdelingsdirektør Lasse Søndergaard Bursøe Torvehalsdirektør Loe Eiskjær Andersen Afdelingschef Jacob Gotschalk Dalgaard Afdelingschef Jannik Bruun KUNDER & UDVIKLING DIREKTION Adm. direktør Per W. Hallgren Direktør Søren B. Andersson SERVICE Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand Afdelingsdirektør Kem W. P. Wilquin Energi- og miljøchef Poul K. L. Lorentsen CFO Heidi Madsen Økonomichef Kit Bank Boldsen FINANS DESIGN Designdirektør Anders Rønne-Skall Designchef Sine Pehn IT & DIGITALISERING IT-direktør Jesper Skov Møller Afdelingschef Steffen Kjær Larsen Afdelingschef Louise Honoré Pryn BYGGERI Adm. direktør (Projekt & Service) Jens Lyngby Lyngstrand Afdelingsdirektør Dennis Patrick Lund Afdelingschef Tore Jensen Afdelingschef Simon Hørup Afdelingschef Marianne Roylund Jeudan vil være “Bedst til medarbejdere”. Derfor er det et klart mål at skabe et araktivt og inspirerende arbejdsmiljø med gode karriere- og udviklingsmuligheder. At kunne tiltrække og fastholde de bedste kunde- og serviceorienterede medarbej- dere er afgørende for Jeudans fremtidige vækst og resultater. Derfor er der fokus på, at medarbejderne bliver anerkendt og involveret i udviklingen af Jeudan, og at virksomhedskulturen er præget af indbyrdes respekt, samarbejde på tværs og et stort kundefokus. LEDELSE AF JEUDAN Direktionen i Jeudan har det overordnede ansvar, refererer til bestyrelsen og udgør den daglige ledelse. Næste organisatori- ske niveau er Executive Committee, der består af direktionen samt fem direktører. Executive Committee har blandt andet til formål at realisere Jeudans strategiske retning, godkende for- retningsmæssige initiativer samt sikre den ledelsesmæssige og organisatoriske udvikling inden for alle forretningsområder. ORGANISATION OG KUNDEKONTAKT Jeudans aktiviteter er tilreelagt med fokus på kundebetje- ning og tilgængelighed. Derfor suppleres den funktionsop- delte organisation med et kundefokus, som bl.a. betyder, at betjeningen af den enkelte kunde altid bliver koordineret via den samme kundechef fra afdelingen Kunder & Ejendomme. Kundechefen har mandat til at træffe beslutninger på tværs af den funktionsopdelte organisation, uanset om det drejer sig om ejendomme, services eller økonomiske forhold. Alle kunderelationer og ydelser koordineres gennem kundechefen og dennes medarbejdergruppe, som tilsammen har ansvaret for kundeforholdet og ejendommen. For kunden betyder den- ne organisationsform, at der altid er let tilgængelighed og korte beslutningsveje. For Jeudan betyder den, at der kon- stant er ledelsesmæssigt og økonomisk overblik over de enkelte ejendomme og kunder. ORDENTLIGHED FORPLIGTER Alle medarbejdere i Jeudan er bekendt med og eerlever Kon- cernens værdier: ordentlighed, ansvarlighed og tilgængelig- hed. Tre afgørende værdier, som alle er med til at definere, hvordan Jeudan agerer i forhold til kunderne. Udover de tre værdier er der blevet udarbejdet en række kunde løer, der fungerer som retningslinjer for, hvordan med- arbejderne tilgår kunderne: “Vi vil møde vores kunder, som vi selv gerne vil mødes”. “Vi vil gøre det, vi siger og sige det, vi gør”. “Vi vil skabe overblik, se muligheder og løse udfordringer for vores kunder i et tæt samarbejde, bygget på tillid og dialog”. “Vi vil være til stede når, og hvor, der er brug for os”. Jeudan arbejder løbende med værdigrundlaget. Det sker i en dynamisk proces, hvor der eer behov bliver iværksat nye til- tag og præciseringer af, hvordan værdigrundlaget kan sæes i spil i den enkelte medarbejders dagligdag – så kundernes oplevelser med Jeudan hele tiden bliver bedre og bedre. Kundechefens ansvar for kontakt til og samarbejde med den enkelte kunde bliver i sidste ende et fælles ansvar for alle i Jeudan. Arbejdet med kundeorientering og kundeoplevelser er relevant for alle i Jeudan, og enhver medarbejder har derfor en forpligtelse til at skabe gode oplevelser for kunderne – eller at hjælpe deres kollegaer med at skabe dem. Organisation – Jeudan Årsrapport Oslo Plads 14, København K Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2023 77 LEDELSES OG REVISIONSPÅTEGNINGER LEDELSESPÅTEGNING Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 for Jeudan A/S. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Ledelsesberetningen er udarbejdet efter Årsregnskabsloven og artikel 8 i forordning (EU) 2020/852 (taksonomiforordningen). Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig, således at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncer- nens og Selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 med filnavn 529900MI0WOKLZH7MS98- 2023-12-31-da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Det er endvidere vores opfattelse, at ledelsesberetningen giver en retvisende redegørelse af udviklingen i Koncernens og Selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og Koncernens og Selskabets finansielle stilling som helhed samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 21. februar 2024 DIREKTIONEN Per Wetke Hallgren Søren Bergholt Andersson Adm. direktør Direktør BESTYRELSEN Niels Jacobsen Tom Knutzen (formand) (næstformand) Claus Gregersen Nicklas Hansen Helle Okholm 78 Jeudan Årsrapport 2023 – Ledelses- og revisionspåtegninger DEN UAFHÆNGIGE REVISORS REVISIONSPÅTEGNING Til kapitalejerne i Jeudan A/S KONKLUSION Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af koncer- nens og selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revi- sions- og risikoudvalget og bestyrelsen. Hvad har vi revideret Jeudan A/S’ koncernregnskab og årsregnskab for regnskabsåret 1. ja- nuar - 31. december 2023 omfatter resultatopgørelse og totalindkomst- opgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel kon- cernen som selskabet (”regnskabet”). GRUNDLAG FOR KONKLUSION Vi udførte vores revision i overensstemmelse med internationale standar- der om revision (ISA) og de yderligere krav, der er gældende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revi- sionspåtegningens afsnit Revisors ansvar for revisionen af regnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med International Ethics Standards Board for Accountants’ internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i overensstemmelse med disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisi- onsydelser som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i forordning (EU) nr. 537/2014. Valg Vi blev første gang valgt som revisor for Jeudan A/S den 19. april 2023 for regnskabsåret 2023. Vi er valgt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 1 år. CENTRALE FORHOLD VED REVISIONEN Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskabet for 2023. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnska- bet som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. Værdiansættelse af investeringsejendomme Koncernens investeringsejendomme indregnes og måles til dagsværdi. Ledelsen anvender primært en afkastbaseret model til måling af dagsværdien, hvor betydelige forudsætninger er det budgetterede driftsresultat og afkastkrav samt reservationer til renovering og om- bygning. Vi fokuserede på værdiansættelse af investeringsejendomme, fordi opgørelse af dagsværdi er baseret på en række væsentlige regnskabs- mæssige skøn, som er subjektive og indeholder en høj grad af estime- ringsusikkerhed. Således kan selv mindre ændringer i forudsætningerne have en væ- sentlig effekt på dagsværdien af ejendommene. Der henvises til note 1 og 15. Hvordan vi har behandlet det centrale forhold ved revisionen Vi opnåede i forbindelse med risikovurdering procedurerne en forstå- else af koncernens IT-systemer, processer og relevante kontroller rela- teret til værdiansættelse af koncernens investeringsejendomme. Vi foretog test af relevante generelle IT- og applikationskontroller, herun- der test af grænseflader og automatiske beregninger. Vi udfordrede koncernens anvendte afkastkrav, som blev sammenholdt med markedsrapporter for sammenlignelige ejendomme, samt indvirk- ningen af tomgang i de anvendte afkastkrav. Vi sammenholdte de faktiske driftsresultater med de budgetterede driftsresultater anvendt i værdiansættelsen og opnåede en forståelse for afvigelser herimellem og de underliggende forudsætninger. Vi udførte substanstest af reservationer til renovering og ombygning af koncernens ejendomme, som er fradraget i værdiansættelsen af inve- steringsejendomme. Vi foretog test af den matematiske nøjagtighed og indre sammenhæng i de anvendte beregningsmodeller. Vi gennemgik koncernregnskabet for vurdering af, hvorvidt alle rele- vante oplysningskrav er medtaget i koncernens årsrapport. UDTALELSE OM LEDELSESBERETNINGEN Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskabet omfatter ikke ledelsesberetningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesbe- retningen. I tilknytning til vores revision af regnskabet er det vores ansvar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, om ledelsesberet- ningen er væsentligt inkonsistent med regnskabet eller vores viden op- nået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. 79Ledelses- og revisionspåtegninger – Jeudan Årsrapport 2023 Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen inde- holder krævede oplysninger i henhold til årsregnskabsloven og artikel 8 i forordning (EU) 2020/852 (taksonomiforordningen). Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledelsesbe- retningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregn- skabet og er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens krav og oplysningskravene i artikel 8 i taksonomiforordningen. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesberetningen. LEDELSENS ANSVAR FOR REGNSKABET Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et regnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskabet er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er relevant; samt at udar- bejde regnskabet på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. REVISORS ANSVAR FOR REVISIONEN AF REGNSKABET Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskabet som hel- hed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvi- gelser eller fejl, og at afgive en revisionspåtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en ga- ranti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan findes. Fejlinformationer kan opstå som føl- ge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indfly- delse på de økonomiske beslutninger, som brugerne træffer på grund- lag af regnskabet. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med ISA og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurde- ringer og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herud- over: • Identificerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, udfor- mer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at dan- ne grundlag for vores konklusion. Risikoen for ikke at opdage væ- sentlig fejlinformation forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste udeladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. • Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisio- nen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende ef- ter omstændighederne, men ikke for at kunne udtrykke en konklu- sion om effektiviteten af Koncernens og Selskabets interne kontrol. • Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabsmæssige skøn og til- knyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. • Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnskabet på grund- lag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikker- hed forbundet med begivenheder eller forhold, der kan skabe bety- delig tvivl om Koncernens og Selskabets evne til at fortsætte drif- ten. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysninger herom i regnskabet eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modificere vores konklusion. Vores konklusioner er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspå- tegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at Koncernen og Selskabet ikke længere kan fortsætte driften. • Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskabet, herunder noteoplysningerne, samt om regnskabet af- spejler de underliggende transaktioner og begivenheder på en så- dan måde, at der gives et retvisende billede heraf. • Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de finansielle oplysninger for virksomhederne eller forretningsaktiviteterne i Koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregn- skabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre kon- cernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om blandt andet det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betyde- lige revisionsmæssige observationer, herunder eventuelle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identificerer under revisionen. Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og oplyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelighed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed og, hvor dette er relevant, anvendte sikkerheds- foranstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betydelige ved revisio- nen af regnskabet for den aktuelle periode og dermed er centrale for- hold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåteg- ning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet offentliggøres. ERKLÆRING OM OVERHOLDELSE AF ESEF-FORORDNINGEN Som et led i revisionen af regnskabet for Jeudan A/S har vi udført hand- linger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrappor- ten for regnskabsåret 1. januar til 31. december 2023, med filnavnet 529900MI0WOKLZH7MS98-2023-12-31-da.zip, er udarbejdet i over- ensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-for- ordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format og iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen, herunder: • Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format, • Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvi- delser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i tak- sonomien, for al finansiel information, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt, • At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menne- skeligt læsbare koncernregnskab, og • For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at ud- arbejde en årsrapport, som overholder ESEF-forordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sik- kerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklu- sion. Arten, omfanget og den tidsmæssige placering af de valgte hand- linger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af ri- sikoen for væsentlige afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: • Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-format, • Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærk- ning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen, • Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af kon- cernregnskabet inklusive noter, • Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF- taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomi- en er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identificeret, • Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF- taksonomien, og • Afstemning af iXBRL-opmærket data med det reviderede koncern- regnskab. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Jeudan A/S for regnskabs- året 1. januar - 31. december 2023, med filnavnet 529900MI0WOKLZ- H7MS98-2023-12-31-da.zip, i alle væsentlige henseender er udarbej- det i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Hellerup, den 21. februar 2024 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR.nr. 33 77 12 31 Mogens Nørgaard Mogensen Torben Jensen statsautoriseret revisor statsautoriseret revisor mne21404 mne18651 80 Jeudan Årsrapport 2023 – Ledelses- og revisionspåtegninger RESULTATOPGØRELSE OG TOTALINDKOMSTOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab RESULTATOPGØRELSE NOTE 2023 2022 2023 2022 Nettoomsætning 3 1.717.300 1.570.259 872.093 810.356 Driftsomkostninger 4, 5 -448.861 -423.120 -223.712 -218.757 Bruttoresultat 1.268.439 1.147.139 648.381 591.599 Salgs- og marketingomkostninger 5 -20.241 -21.521 -20.240 -21.520 Administrationsomkostninger 5, 6 -153.742 -136.090 -114.156 -103.046 Resultat før finansielle poster (EBIT) 1.094.456 989.528 513.985 467.033 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 7 -71.253 40.165 Finansielle indtægter 8 14.038 7.258 23.236 16.245 Finansielle omkostninger 9 -444.142 -181.430 -364.410 -149.059 Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) 664.352 815.356 101.558 374.384 Gevinst/tab ejendomme 10 -798.457 489.292 -577.963 419.495 Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 11 -928.587 3.007.863 -502.714 1.648.895 Resultat før skat -1.062.692 4.312.511 -979.119 2.442.774 Skat af årets resultat 12 234.391 -953.561 200.725 -530.990 ÅRETS RESULTAT -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784 Årets resultat pr. aktie (EPS) 13 -14,95 60,65 Årets resultat pr. aktie udvandet (EPS-D) 13 -14,95 60,65 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784 Anden totalindkomst 0 0 0 0 TOTALINDKOMST -828.301 3.358.950 -778.394 1.911.784 81Resultatopgørelse og totalindkomstopgørelse – Jeudan Årsrapport 2023 BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab AKTIVER NOTE 2023 2022 2023 2022 Investeringsejendomme 15 33.880.255 34.113.231 19.206.606 19.363.407 Domicilejendom 15 202.342 202.643 202.342 202.643 Igangværende projekter investeringsejendomme 15 444.252 495.415 196.780 200.228 Driftsmateriel og inventar 15 53.266 48.971 37.256 37.711 Materielle aktiver i alt 34.580.115 34.860.260 19.642.984 19.803.989 Kapitalandele i tilknyttede selskaber 15 2.410.453 2.481.706 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 15 227.409 219.017 Afledte finansielle instrumenter 16 1.371.671 2.100.603 285.876 611.338 Finansielle aktiver i alt 1.371.671 2.100.603 2.923.738 3.312.061 Langfristede aktiver i alt 35.951.786 36.960.863 22.566.722 23.116.050 Indestående Grundejernes Investeringsfond 9.563 9.026 8.137 7.699 Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser 36.766 23.895 15.817 14.779 Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber 0 69.443 Selskabsskat 19.029 0 3.374 0 Andre tilgodehavender 48.126 45.096 33.686 31.821 Periodeafgrænsningsposter 12.256 9.338 9.181 6.876 Værdipapirer 17 489.463 0 488.743 0 Tilgodehavender i alt 615.203 87.355 558.938 130.618 Likvide beholdninger 28.289 14.734 7.392 3.614 Kortfristede aktiver i alt 643.492 102.089 566.330 134.232 AKTIVER I ALT 36.595.278 37.062.952 23.133.052 23.250.282 82 Jeudan Årsrapport 2023 – Balance BALANCE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab PASSIVER NOTE Aktiekapital 18 1.108.645 1.108.645 1.108.645 1.108.645 Overført resultat 11.203.851 12.198.904 5.877.868 6.823.014 Egenkapital i alt 12.312.496 13.307.549 6.986.513 7.931.659 Realkreditlån 19 20.214.642 18.994.300 11.420.130 10.461.969 Deposita 224.762 178.447 109.006 86.643 Udskudt skat 21 2.636.953 2.868.585 1.020.943 1.213.853 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 17.750 16.558 13.451 12.916 Anden gæld 40.347 34.499 9.820 9.820 Langfristede forpligtelser i alt 23.134.454 22.092.389 12.573.350 11.785.201 Realkreditlån 19 97.290 110.597 46.335 47.529 Finansieringsinstitutter 19 588.555 540.263 571.953 492.840 Deposita 181.787 202.663 108.179 111.785 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 330 323 213 211 Modtagne forudbetalinger fra kunder 71.294 95.911 41.469 47.225 Leverandørgæld 108.210 78.731 30.089 19.223 Gæld til tilknyttede selskaber 2.722.344 2.505.048 Selskabsskat 0 551.194 0 268.974 Anden gæld 69.969 48.552 39.143 20.302 Periodeafgrænsningsposter 30.893 34.780 13.464 20.285 Kortfristede forpligtelser i alt 22 1.148.328 1.663.014 3.573.189 3.533.422 Forpligtelser i alt 24.282.782 23.755.403 16.146.539 15.318.623 PASSIVER I ALT 36.595.278 37.062.952 23.133.052 23.250.282 Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser 23 Øvrige noter 24-31 83Balance – Jeudan Årsrapport 2023 EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Aktie- Overført Egenkapital KONCERN kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 8.970.826 10.079.471 Årets resultat 3.358.950 3.358.950 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 3.358.950 3.358.950 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 132 132 Køb af egne aktier -8.017 -8.017 Salg af egne aktier 10.749 10.749 Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699 Egenkapital 1. januar 2023 1.108.645 12.198.904 13.307.549 Årets resultat -828.301 -828.301 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt -828.301 -828.301 Betalt udbytte -166.297 -166.297 Udbytte egne aktier 200 200 Køb af egne aktier -10.365 -10.365 Salg af egne aktier 9.737 9.737 Aktiebaseret vederlæggelse -27 -27 Egenkapital 31. december 2023 1.108.645 11.203.851 12.312.496 EGENKAPITALOPGØRELSE PR. 31. DECEMBER (BELØB I DKK ’000) Aktie- Overført Egenkapital MODERSELSKAB kapital resultat * i alt Egenkapital 1. januar 2022 1.108.645 5.042.102 6.150.747 Årets resultat 1.911.784 1.911.784 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt 1.911.784 1.911.784 Betalt udbytte -133.037 -133.037 Udbytte egne aktier 132 132 Køb af egne aktier -8.017 -8.017 Salg af egne aktier 10.749 10.749 Aktiebaseret vederlæggelse -699 -699 Egenkapital 1. januar 2023 1.108.645 6.823.014 7.931.659 Årets resultat -778.394 -778.394 Anden totalindkomst 0 0 Totalindkomst i alt -778.394 -778.394 Betalt udbytte -166.297 -166.297 Udbytte egne aktier 200 200 Køb af egne aktier -10.365 -10.365 Salg af egne aktier 9.737 9.737 Aktiebaseret vederlæggelse -27 -27 Egenkapital 31. december 2023 1.108.645 5.877.868 6.986.513 * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874) * I overført resultat indgår indbetalt overkurs ved emission, der er en fri reserve, pr. 31. december 2023 med t.DKK 2.061.874 (1. januar 2023: t.DKK 2.061.874, 1. januar 2022: t.DKK 2.061.874) 84 Jeudan Årsrapport 2023 – Egenkapitalopgørelse PENGESTRØMSOPGØRELSE (BELØB I DKK ’000) Koncern Moderselskab PENGESTRØMSOPGØRELSE NOTE 2023 2022 2023 2022 Resultat før finansielle poster (EBIT) 1.094.456 989.528 513.985 467.033 Modtagne finansielle indtægter 14.038 7.258 23.236 16.245 Betalte finansielle omkostninger -443.952 -181.390 -364.220 -149.209 Resultatført aktiebaseret vederlæggelse -27 -699 -27 -699 Regnskabsmæssige afskrivninger/nedskrivninger 18.484 15.659 17.149 12.128 Modtaget/betalt selskabsskat -563.461 -100.228 -264.436 -50.833 Pengestrømme før ændring i driftskapital 119.538 730.128 -74.313 294.665 Ændring i driftskapital: Tilgodehavender -19.356 -6.942 65.107 10.545 Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser 1.199 1.267 537 889 Leverandørgæld m.m. 22.284 -46.500 231.639 1.208.642 Pengestrømme fra driftsaktiviteter i alt 123.665 677.953 222.970 1.514.741 Igangværende projekter investeringsejendomme -432.845 -680.178 -342.676 -575.902 Forbedringer investeringsejendomme -118.273 -118.554 -76.264 -76.608 Forbedringer domicilejendom -115 -420 -115 -420 Køb investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 0 -199.670 0 -199.670 Salg investeringsejendomme med fradrag af deposita mm. 1.891 68.325 0 4.067 Virksomhedsovertagelse* 0 -1.093.634 0 -1.128.460 Driftsmateriel og inventar -20.903 -27.443 -15.167 -25.898 Udlån og tilgodehavender 0 0 -8.392 102.638 Pengestrømme fra investeringsaktiviteter i alt -570.245 -2.051.574 -442.614 -1.900.253 Optagelse af realkreditlån 1.811.422 1.776.635 1.386.460 686.818 Indfrielse af realkreditlån -1.021.303 -9.394 -909.053 21 Afdrag på realkreditlån -92.807 -119.749 -40.947 -51.890 Afdrag på lån hos finansieringsinstitutter -144.183 -177.184 -144.183 -177.184 Ændring i driftskreditter 48.292 30.931 79.113 50.752 Modtagne deposita 25.439 14.973 18.757 10.545 Betalt udbytte -166.097 -132.905 -166.097 -132.905 Køb af egne aktier -10.365 -8.017 -10.365 -8.017 Salg af egne aktier 9.737 10.749 9.737 10.749 Pengestrømme fra finansieringsaktiviteter i alt 460.135 1.386.039 223.422 388.889 Nettoændring i alt 13.555 12.418 3.778 3.377 Likviditet 1. januar 14.734 2.316 3.614 237 Likviditet 31. december 28.289 14.734 7.392 3.614 Kreditfaciliteter 1.795.000 1.795.000 1.795.000 1.795.000 Heraf trukket driftskreditter -343.255 -540.263 -326.653 -492.840 Finansielle reserver 31. december 1.480.034 1.269.471 1.475.739 1.305.774 * Der henvises til note 29 i årsrapporten 2022 85Pengestrømsopgørelse – Jeudan Årsrapport 2023 1. Væsentlig regnskabspraksis, regnskabsmæssige skøn og vurderinger 2. Segmentoplysninger Koncern 3. Nettoomsætning 4. Driftsomkostninger 5. Personaleomkostninger 6. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor 7. Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber 8. Finansielle indtægter 9. Finansielle omkostninger 10. Gevinst/tab ejendomme 11. Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser 12. Skat af årets resultat 13. Resultat pr. aktie 14. Udbytte 15. Langfristede aktiver 16. Afledte finansielle instrumenter 17. Værdipapirer 18. Aktiekapital 19. Finansielle gældsforpligtelser 20. Finansielle gældsforpligtelser fra finansieringsaktivitet 21. Udskudt skat 22. Kortfristede forpligtelser 23. Pantsætninger, garantier samt eventual- og kontraktlige forpligtelser 24. Kontraktlige lejeindtægter 25. Finansielle risici og finansielle instrumenter 26. Dagsværdihierarki for investeringsejendomme og finansielle instrumenter 27. Nærtstående parter 28. Ny regnskabsregulering 29. Begivenheder efter balancedagen 30. Godkendelse af årsrapport til offentliggørelse 31. Anvendt regnskabspraksis NOTEOVERSIGT 86 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2023 for henholds- vis Koncernen og Jeudan A/S aflægges i overensstemmelse med IFRS Ac- counting Standards som godkendt af EU og danske oplysningskrav for børsnoterede selskaber. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet er aflagt på basis af historiske kostpriser, bortset fra investeringsejendomme, igangværende projekter investeringsejendomme og visse finansielle forpligtelser her- under afledte finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi. Koncernregnskabet og moderselskabsregnskabet for 2023 er aflagt i overensstemmelse med de nye og ændrede standarder (IFRS/IAS) samt nye fortolkningsbidrag (IFRIC), der gælder for regnskabsår, der begynder 1. januar 2023. Koncern- og moderselskabsregnskabet præsenteres i danske kroner af- rundet til nærmeste DKK '000. Moderselskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. EU-Kommissionens delegerede forordning 2019/815 om det fælles digitale rapporteringsformat (ESEF-forordningen) kræver anvendelse af et særligt digitalt rapporteringsformat for årsrapporter for børsno- terede virksomheder i EU. Mere præcist indeholder ESEF-forordnin- gen krav om udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format med iX- BRL-opmærkning af koncernregnskabet inklusive noter. Jeudan A/S’ iXBRL-opmærkning er foretaget mod den ESEF-taksonomi, der er medtaget i bilagene til ESEF-forordningen og udviklet på basis af den IFRS-taksonomi, der er offentliggjort af IFRS Foundation. Der er ved årsrapporten for 2023 anvendt 2022-versionen af ESEF-taksonomien. Regnskabsposterne i koncernregnskabet er iXBRL-opmærket til de elementer i ESEF-taksonomien, der er vurderet at svare til regnskabs- posternes indhold. For regnskabsposter, der ikke er vurderet at være dækket af regnskabsposter defineret i taksonomien, er der indarbej- det virksomhedsspecifikke udvidelser til taksonomien (extensions). Disse udvidelser er – bortset fra subtotaler - forankret til standardele- menter i ESEF-taksonomien. Den af ledelsen godkendte årsrapport består i overensstemmelse med kravene i ESEF-forordningen af en zip-fil 529900MI0WOKLZH7MS98-2023-12-31-da.zip, der indeholder en XHTML-fil, der kan åbnes med standard webbrowsere, og en ræk- ke tekniske iXBRL-filer, der muliggør maskinelt udtræk af de indarbej- dede iXBRL-data. Implementeringen af de nye og ændrede standarder samt fortolk- ningsbidrag for 2023 har ikke medført ændringer i regnskabspraksis. Standarder og fortolkningsbidrag, som endnu ikke er trådt i kraft, er omtalt i note 28. De væsentligste elementer af anvendt regnskabspraksis og regn- skabsmæssige skøn er beskrevet nedenfor. Anvendt regnskabsprak- sis i øvrigt er beskrevet i note 31. I forbindelse med aflæggelsen af koncernregnskabet og modersel- skabsregnskabet er der anlagt væsentlighedsbetragtninger, således at der ikke gives noteoplysninger vedrørende regnskabsposter eller elementer heraf, der er ubetydelige eller uvæsentlige for Koncernen og årsregnskabet. INVESTERINGSEJENDOMME Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommenes købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostninger. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Ejendommenes dagsværdi revurderes på baggrund af den afkastbaserede værdiansættelsesmodel jf. nedenfor. Der anvendes ikke uafhængige vurderingsmænd ved vurdering af dagsværdierne. Ændringer i dagsværdien indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab ejendomme”. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der omfatter direkte henførbare omkostninger inkl. finansielle omkostninger på lån til finansiering af igangværende projekter. Igangværende projekter på investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, måles til kostpris og afskrives lineært over den tidsbegrænsede periode. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme Med udgangspunkt i den ovenfor beskrevne regnskabspraksis har ledelsen foretaget følgende regnskabsmæssige vurdering, der har haft en betydelig indflydelse på årsregnskabet. Måling til dagsværdi foretages for hver enkelt ejendom med ud- gangspunkt i et detaljeret budget for den enkelte ejendom for det kommende driftsår, korrigeret for udsving der har karakter af enkelt- stående hændelser. Med udgangspunkt heri anvendes en afkastba- seret model som Jeudan p.t. anser for mest velegnet til værdiansæt- telse af Jeudans ejendomsportefølje. To ejendomme er værdiansat ved anvendelse af Discounted Cash Flow modellen, blandt andet som følge af hjemfaldspligt. Værdien af disse ejendomme svarer til 1,1 % af Koncernens samlede ejendoms- værdier (2022: 1,1 %). Jeudan har i en længere årrække anvendt afkastmodellen med samme hovedelementer: 1 + Årlige lejeindtægter 2 +/- Eventuel regulering af eksisterende leje til anslået markedsleje 3 - Driftsomkostninger 4 - Ind- og udvendig vedligeholdelse 5 - Administration = Nettoresultat (sum af 1 til 5) 6 / Afkastprocent = Kapitaliseret nettoresultat (nettoresultat / 6) 7 + Refusionssaldi 8 - Korrektioner til dagsværdi = Dagsværdi (kapitaliseret nettoresultat + 7 - 8) 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER 87Noter – Jeudan Årsrapport 2023 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) Andel af Gennemsnitligt GennemsnitligInterval for anvendte afkastprocenter portefølje afkast pris pr. m²Afkastprocent: Over 8,00 % 0,8 % 8,8 % 10.372Afkastprocent: 7,00% til 7,99 % 1,6 % 7,4 % 9.671Afkastprocent: 6,00% til 6,99 % 0,0 % 6,8 % 16.443Afkastprocent: 5,50% til 5,99 % 1,2 % 5,5 % 20.405Afkastprocent: 5,00% til 5,49 % 2,9 % 5,2 % 16.427Afkastprocent: 4,50% til 4,99 % 5,7 % 4,9 % 34.201Afkastprocent: 4,25% til 4,49 % 10,6 % 4,3 % 33.921Afkastprocent: 4,00% til 4,24 % 13,7 % 4,0 % 38.928Afkastprocent: 3,75% til 3,99 % 53,9 % 3,8 % 47.172Afkastprocent: 3,50% til 3,74 % 5,1 % 3,5 % 38.970Afkastprocent: < 3,50 % 4,5 % 2,9 % 48.606Samlet for porteføljen 100,0 % 4,4 % 37.446Tabellen viser fordelingen af anvendte afkastprocenter på hele porteføljen samt den gennemsnitlige pris pr. m². 1. ÅRLIGE LEJEINDTÆGTER Modellen tager udgangspunkt i de forventede lejeindtægter for det kommende år. For ledige arealer er markedslejen forsigtigt anslået. Der medtages eventuelle øvrige indtægter fra ejendommenes drifts- og energiregnskaber. 2. REGULERING TIL MARKEDSLEJE I ejendomme, hvor Jeudan vurderer, at den faktiske leje er væsentligt lavere end markedslejen, reguleres den aktuelle leje til den forvente- de genudlejningsleje. 3. DRIFTSOMKOSTNINGER Samtlige faktiske driftsomkostninger fratrækkes. De omfatter blandt andet skatter og afgifter, forsikringer, serviceabonnementer, renhol- delse, ejendomsservice, forsyning, ejerens andel af drifts- og energi- udgifter etc. 4. IND- OG UDVENDIG VEDLIGEHOLDELSE En væsentlig andel af vedligeholdelsesomkostningerne på erhvervs- ejendomme afholdes af kunderne, men det kan variere afhængig af de konkrete kontraktvilkår. Til løbende udvendig vedligeholdelse hensættes på erhvervsejendomme gennemsnitlig DKK 30 pr. m² år- ligt (2022: DKK 30 pr. m²). På erhvervslejemål hensættes der ikke til løbende indvendig vedligeholdelse, da disse udgifter afholdes af kun- derne. For så vidt angår ejendomme, hvor lejeloven fastsætter lovpligtige hensættelser, anvendes disse hensættelser til både ind- og udvendig vedligeholdelse, i alt ca. DKK 130 pr. m² årligt (2022: DKK 130 pr. m²). Ud over hensættelser til løbende vedligeholdelse foretages reserva- tioner til indretning af ledige lejemål og eventuelle udvendige reno- veringsprojekter på ejendommene. Reservationerne beregnes på grundlag af konkrete projekter eller erfaringstal og fradrages i ejen- dommens opgjorte markedsværdi, jf. nedenfor pkt. 8. 88 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) 5. ADMINISTRATION Til administration af ejendomme hensættes et beløb, der er baseret på erfaringer om faktisk anvendte omkostninger. Der er gennemsnit- ligt hensat 2 % af lejeindtægterne (2022: 2 %). 6. AFKASTPROCENT Afkastprocenten fastsættes af Jeudan på grundlag af dels udviklingen i markedsforholdene for den pågældende ejendomstype og ejen- dommens beliggenhed, dels erfaringer ved finansiering, køb og salg, og dels ændringer i – og vurderinger af – den enkelte ejendoms for- hold. For at vurdere udviklingen i markedsforholdene anvender Jeudan blandt andet følgende kilder: • Jeudan præsenteres løbende for nye ejendomsinvesteringer. Henvendelserne kommer fra ejendomsmæglere, realkredit- og finansieringsinstitutter samt ejendomsinvestorer. I denne proces kan Jeudan vurdere markedsafkastet og øvrige væsentlige fakto- rer for de forskellige ejendomssegmenter, dels for investeringer Jeudan selv foretager, dels for transaktioner som foretages af an- dre investorer, hvor Jeudan har detaljeret kendskab til de konkrete ejendommes forhold. • Jeudan optager løbende finansiering hos de finansielle samar- bejdspartnere (realkredit- og finansieringsinstitutter), der har en betydelig markedsandel af realkreditfinansiering i Danmark. I for- bindelse hermed gennemfører långiverne en selvstændig vurde- ring af hver enkelt ejendom. Yderligere afholder direktionen og/ eller ledelsen i Finans møde med de finansielle samarbejdspart- nere hvert kvartal, hvor blandt andet prisudviklingen på investe- ringsmarkedet og udlejningsmarkedet drøftes. Igennem en læn- gere årrække – også i 2023 – har institutternes vurderinger i finansieringsøjemed i al væsentlighed svaret til både Jeudans egne vurderinger og anskaffelsessummer på nye investeringer. • Jeudan afholder løbende møder med de større ejendomsmægler- virksomheder i København, og på disse møder drøftes blandt an- det udviklingen i ejendomspriserne. • Jeudans markedsandel i København giver indsigt i områdets ud- buds- og efterspørgselsforhold vedrørende investering og udlej- ning. Disse kilder, kombineret med løbende analyserapporter fra ejen- domsmæglere m.fl. og Jeudans øvrige observationer på ejen- domsmarkedet samt den enkelte ejendoms forhold, danner grundla- get for fastsættelse af en afkastprocent for hver enkelt ejendom. 7. REFUSIONSSALDI Refusionssaldi udgøres af deposita, forudbetalt leje og positivt indestå- ende på vedligeholdelseskonti i henhold til lejelovens §§ 117 og 119. 8. KORREKTIONER TIL DAGSVÆRDIEN Der sker korrektion af den beregnede dagsværdi i form af reservatio- ner (fradrag) til forestående renoverings- og ombygningsopgaver, ejendomme med hjemfaldsforpligtelse eller lignende. Værdiansættelse af Jeudans ejendomme resulterede i en dagsværdi- regulering på DKK -798 mio. (2022: DKK 495 mio.). Ejendommene er værdiansat til et gennemsnitligt afkast på 4,4 % mod 4,1 % i 2022. Den regnskabsmæssige værdi af ejendommene påvirkes primært af udviklingen i ejendommenes nettoresultat og afkastkrav. Følsomheden ved ændringer i Jeudans afkastkrav er belyst i tabellen på side 19. Tabellen viser effekten på ejendommenes dagsværdi, egenkapitalen, indre værdi pr. aktie og dagsværdi pr. m² ved ændring i afkastprocenten i intervaller af hhv. +/- 0,25 procentpoint. Ved en stigning i afkastprocenten på 0,5 %-point vil ejendommenes dagsværdi falde med DKK 3.539 mio. (2022: DKK 3.799 mio.). 89Noter – Jeudan Årsrapport 2023 Omvendt vil et fald i afkastprocenten på 0,5 %-point medføre en stigning i dagsværdien på DKK 4.171 mio. (2022: DKK 4.867 mio.). På tilsvarende vis vil en generel ændring i den gennemsnitlige årlige leje i ejendomsporteføljen påvirke dagsværdien, dagsværdien pr. m², egenkapitalen samt indre værdi pr. aktie. En gennemsnitlig reduktion på DKK 30 pr. m², svarende til ca. 2 %, vil medføre en reduktion i ejendommenes værdi på DKK 792 mio. (2022: DKK 732 mio.) jfr. ta- bellen på side 24. Den gennemsnitlige årlige erhvervsleje udgør DKK 1.754 pr. m² ultimo 2023 (2022: DKK 1.649 pr. m²). Udlejningsprocenten i Jeudans ejendomme ekskl. udviklingsejen- domme var ved udgangen af 2023 96,6 målt på lejeindtægter (2022: 97,1). Et fald i udlejningsprocenten på 5 procentpoint vil medføre en nedgang i lejeindtægterne på ca. DKK 86 mio. (2022: DKK 82 mio.). FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER OG AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Til finansiering af investeringsejendomme anvender Koncernen real- kreditlån og lån fra finansieringsinstitutter med lang løbetid. Lånene optages med enten fast eller variabel rente. Ved lån med variabel rente dækkes risikoen for stigende rente ved anvendelse af renteaftaler for en længere periode. Herved opnås blandt andet en delvis afbalanceret påvirkning af dagsværdien ved ændringer i markedsrenten, da ændrin- ger i markedsrenten over tid og under visse forudsætninger kan påvirke dagsværdien for henholdsvis investeringsejendomme og de dertil til- knyttede finansielle gældsforpligtelser med modsat rettet fortegn. Finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter (bortset fra driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris), her- under afledte finansielle instrumenter der anvendes til afdækning af renterisiko, måles ved første indregning til dagsværdien af det betalte eller modtagne vederlag. Efter første indregning måles finansielle gældsforpligtelser til realkredit- og finansieringsinstitutter, herunder afledte finansielle instrumenter, til dagsværdi med indregning i resul- tatopgørelsen, tilsvarende måling af investeringsejendomme. Denne metode er blandt andet valgt, fordi Koncernen styrer og evalue- rer finansielle forpligtelser på grundlag af udviklingen i dagsværdien. Som følge heraf måles de til dagsværdi. Yderligere er det Koncernens opfattelse, at der kan være visse økonomiske sammenhænge mellem nogle af de væsentlige faktorer, der bestemmer dagsværdien for en investeringsejendom og dagsværdien af de tilknyttede finansielle gældsforpligtelser. Koncernen anvender således ikke de regnskabs- mæssige betingelser for sikring, da det vil medføre en indregnings- og målingsuoverensstemmelse. Renteaftaler anvendes alene til afdækning af renterisiko på finansielle gældsforpligtelser, der er variabelt forrentet. Ændring af dagsværdien af de finansielle gældsforpligtelser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsfor- pligtelser”. Ved indfrielse af finansielle gældsforpligtelser opgøres gevinst/tab i forhold til dagsværdien primo regnskabsåret og indregnes i resultat- opgørelsen under posten ”Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser”. Afholdte låneomkostninger ved optagelse af finansielle gældsforplig- telser indregnes i resultatopgørelsen under posten ”Gevinst/tab finan- sielle gældsforpligtelser”. Andre gældsforpligtelser, som omfatter deposita, driftskreditter, gæld til leverandører, tilknyttede selskaber samt anden gæld, måles til amor- tiseret kostpris. 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) 90 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter KONCERN Rapporteret Korrektion KorrigeretResultatopgørelseNettoomsætning 2.000.604 -430.345 1.570.259Driftsomkostninger -836.483 413.363 -423.120Bruttoresultat 1.164.121 -16.982 1.147.139Administrationsomkostninger -153.072 16.982 -136.090Balance Igangværende projekter investeringsejendomme 323.487 171.928 495.415Materielle aktiver i alt 34.688.332 171.928 34.860.260Afledte finansielle instrumenter 0 2.100.603 2.100.603Finansielle aktiver i alt 0 2.100.603 2.100.603Igangværende arbejder 171.928 -171.928 0Andre tilgodehavender 2.145.699 -2.100.603 45.096Tilgodehavender i alt 2.359.886 -2.272.531 87.355 MODERSELSKAB Rapporteret Korrektion Korrigeret Balance Afledte finansielle instrumenter 0 611.338 611.338 Finansielle aktiver i alt 2.700.723 611.338 3.312.061 Andre tilgodehavender 643.159 -611.338 31.821 Tilgodehavender i alt 741.956 -611.338 130.618 KORREKTION AF SAMMENLIGNINGSTAL Koncernen har foretaget korrektion af sammenligningstal for 2022 som følge af reklassifikation (eliminering) af intern omsætning (som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 340) samt reklassifikation af Afledte finansielle instrumenter fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 2022 blev indregnet under Andre tilgodehavender. Reklassifikationen betyder, at elimineringen af nettoomsætning øges med DKK 430 mio., og at Koncernens nettoomsætning således udgør DKK 1.570 mio. for 2022. De medgåede drifts- og administrations- omkostninger reduceres samlet med et tilsvarende beløb. Reklassifikationen for 2022 påvirker ikke Koncernens resultat før finansielle poster (EBIT), resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT), resultat før og efter skat og egenkapital. Moderselskabet har foretaget korrektion af sammenligningstal for 2022 som følge af reklassifikation af Afledte finansielle instrumenter fra kortfristede aktiver til langfristede aktiver, som i 2022 blev indreg- net under Andre tilgodehavender. Nedenstående tabeller viser ændringerne. 1. VÆSENTLIG REGNSKABSPRAKSIS, REGNSKABSMÆSSIGE SKØN OG VURDERINGER (FORTSAT) 91Noter – Jeudan Årsrapport 2023 2. SEGMENTOPLYSNINGER KONCERN Ledelses- og rapporteringsmæssigt er Koncernen opdelt i to forret- ningsmæssige segmenter. Segmentet ”Investeringsejendomme” om- fatter investering i og udlejning af kontor-, bolig- og detailejendomme primært i København og på Frederiksberg. Segmentet ”Projekt & Ser- vice” leverer ejendomsrelaterede serviceydelser internt i Jeudan såvel som til eksterne kunder. Varesalg mv. mellem segmenterne er opgjort til faktiske afregningspri- ser, der svarer til markedspriserne for de pågældende varer, tjeneste- ydelser mv. Samtlige Koncernens investeringsejendomme er beliggende på Sjælland. Koncernens ejendomsportefølje er primært beliggende i det strategiske fokusområde København og Frederiksberg, hvorfor Kon- cernen ikke har en geografisk segmentopdeling. Ingen af Koncernens kunder tegner sig for mere end 10 % af Koncernens samlede nettoomsætning. 1) De interne elimineringer udgør t.DKK 525.662 mod t.DKK 723.042 for samme periode sidste år. 2) De interne elimineringer udgør t.DKK 491.104 mod t.DKK 685.550 for samme periode sidste år. 3) De interne elimineringer udgør t.DKK 3 mod t.DKK 0 for samme periode sidste år. 4) De interne elimineringer udgør t.DKK 9.196 mod t.DKK 11.836 for samme periode sidste år. 5) De interne elimineringer udgør t.DKK 323.162 mod t.DKK 309.911 for samme periode sidste år. 6) De interne elimineringer udgør t.DKK 0 mod t.DKK 68.966 for samme periode sidste år. Investerings- Investerings- Projekt & Projekt &ejendomme ejendomme Service Service Koncern Koncern2023 2022 2023 2022 2023 2022Nettoomsætning til eksterne kunder 1.523.666 1.399.420 193.634 170.839 1.717.300 1.570.259Nettoomsætning mellem segmenter 15.961 19.419 509.701 703.623 0 0Nettoomsætning 1) 1.539.627 1.418.839 703.335 874.462 1.717.300 1.570.259Driftsomkostninger 2) -317.573 -313.197 -622.392 -795.473 -448.861 -423.120Bruttoresultat 1.222.054 1.105.642 80.943 78.989 1.268.439 1.147.139Salgs- og marketingomkostninger 3) -20.240 -21.520 -4 -1 -20.241 -21.521Administrationsomkostninger -141.978 -128.878 -37.123 -32.680 -153.742 -136.090Resultat før finansielle poster (EBIT) 1.059.836 955.244 43.816 46.308 1.094.456 989.528Finansielle poster, netto -436.932 -176.275 6.828 1.915 -430.104 -174.172Resultat før kurs- og værdireg. (EBVAT) 622.904 778.969 50.644 48.223 664.352 815.356Gevinst/tab ejendomme -798.457 489.292 0 0 -798.457 489.292Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -928.587 3.007.863 0 0 -928.587 3.007.863Segmentresultat før skat 4) -1.104.140 4.276.124 50.644 48.223 -1.062.692 4.312.511Skat af årets segmentresultat 243.808 -945.486 -11.440 -10.679 234.391 -953.561Årets segmentresultat -860.332 3.330.638 39.204 37.544 -828.301 3.358.950Segmentaktiver i alt 5) 36.451.147 36.873.101 467.293 499.762 36.595.278 37.062.952Segmentforpligtelser i alt 6) 24.140.708 23.610.622 142.074 213.747 24.282.782 23.755.403Tilgang af langfristede materielle aktiver 626.857 1.097.792 11.465 178.987Afskrivninger 24.643 19.305 2.002 1.136Årets regulering af nedskrivning til imøde-gåelse af tab på tilgodehavender, udgift 4.007 1.519 49 -1 92 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Koncernens nettoomsætning fra Investeringsejendomme omfatter lejeindtægter fra udlejning af lokaler samt andre indtægter i form af salg af service- ydelser i tilknytning til lokalerne. Nettoomsætning fra Projekt & Service omfatter levering af reparations- og renoveringsopgaver, der indregnes over tid, mens øvrig omsætning fra Projekt & Service består af faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg. 3. NETTOOMSÆTNING Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Lejeindtægter fra Investeringsejendomme 1.489.804 1.346.113 843.063 759.246Andre indtægter fra Investeringsejendomme 33.861 55.307 29.030 51.110Indtægter fra Projekt & Service 95.788 84.697 0 0Øvrig omsætning Projekt & Service 97.847 86.142 0 0Nettoomsætning i alt 1.717.300 1.570.259 872.093 810.356 4. DRIFTSOMKOSTNINGER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Driftsomkostninger Investeringsejendomme 301.611 293.778 223.712 218.757Driftsomkostninger Projekt & Service 147.250 129.342 0 0Driftsomkostninger i alt 448.861 423.120 223.712 218.757Heraf direkte driftsomkostninger vedr. ikke-udlejede Investeringsejendomme 2.293 3.787 473 3.372 93Noter – Jeudan Årsrapport 2023 5. PERSONALEOMKOSTNINGER Bestyrelse Direktion I alt2023 2022 2023 2022 2023 2022Bestyrelseshonorar 2.775 2.775 0 0 2.775 2.775Gage 0 0 14.068 10.864 14.068 10.864Bonus 0 0 1.483 115 1.483 115Personalegoder 0 0 27 27 27 27Vederlag i alt 2.775 2.775 15.578 11.006 18.353 13.781 Vederlag til bestyrelse og direktion kan specificeres således: Direktionen udgøres af Per W. Hallgren og Søren B. Andersson. Ansættelseskontrakterne for direktionen følger almindelige vilkår. Opsigelsesvarslet i Per W. Hallgrens kontrakt udgør 18 måneder fra Jeudans side og 8 måneder fra Per W. Hallgrens side. Opsigelsesvarslet i Søren B. Anderssons kontrakt udgør 8 måneder fra Jeudans side og 4 måneder fra Søren B. Anderssons side. Ved Per W. Hallgrens pensionering udbetaler Jeudan en fratrædelsesgodtgørelse svarende til 12 måneders bruttovederlag. I tilfælde af Per W. Hallgrens dødsfald under ansættelsen skal Jeudan udbetale et beløb svarende til 50 % af bruttovederlaget til boet. Søren B. Andersson er tildelt en bonusordning i 2021, hvor han ikke var medlem af direktionen. Bonusordningen er 3-årig med udløb ved udgangen af regnskabsåret 2023. Bonusordningen har en maksimal værdi på DKK 1,5 mio. og er knyttet op på fem specifikke mål relateret til regnskab (op til 40 %), ESG (op til 10 %), kunde- og medarbejdertilfredshed (op til 40 %) og uopsagt stilling (10 %). Målepunkterne er dermed knyttet op mod de tre fokusområder i Jeudan strategi: Kunder, optimering og vækst. Ved udgangen af 2023 udgør den samlede værdi af bonusordningen DKK 1.312.500. For regnskabsåret 2023 udgør bonusbeløbet DKK 733.226. Herudover har ingen medlemmer af bestyrelse og direktion krav på vederlag ved ophør af arbejdsforholdet. I 2023 er der igen opstartet en medarbejderaktieordning, som løber for perioden 1. april 2023 til 31. marts 2024. Ordningen er en bruttolønsordning, som giver medarbejderne mulighed for at konvertere op til 10 % af den årlige bruttoløn til aktier. Der er i 2023 183 medarbejdere, som har benyttet sig af ordningen og har købt aktier til en kurs på DKK 242,20 pr. aktie (kursen er beregnet hen over en periode på 5 dage fra 13. marts 2023 til 17. marts 2023). Der er udgiftsført et beløb på DKK 7,3 mio. i regnskabet pr. 31. december 2023. Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Bestyrelseshonorar 2.775 2.775 2.775 2.775Gager og lønninger 362.914 345.251 139.026 123.073Bidragsbaserede pensioner 33.240 29.409 11.915 10.947Refusion fra offentlige myndigheder -9.113 -7.271 -4.281 -1.625Andre omkostninger til social sikring 3.729 3.697 778 747Personaleomkostninger i alt 393.545Gennemsnitligt antal beskæftigede 373.860 150.213 199135.916190670Personaleomkostningerne er fordelt således: 637 Driftsomkostninger 258.086 256.158 14.960 22.963Salgs- og marketingomkostninger 13.309 13.288 13.309 13.288Administrationsomkostninger 122.150 104.414 121.944 99.665Personaleomkostninger i alt 393.545 373.860 150.213 135.916 94 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 6. HONORAR TIL GENERALFORSAMLINGSVALGT REVISOR Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Lovpligtig revision 1.159 1.261 724 461Skatterådgivning 0 6 0 6Andre ydelser 34 141 34 247Honorarer i alt 1.193 1.408 758 714 7. RESULTAT AF KAPITALANDELE I TILKNYTTEDE SELSKABER Moderselskab 2023 2022 Nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber -71.253 0 Tilbageførsel af nedskrivning af kapitalandele og tilgodehavende i tilknyttede selskaber 0 40.165 Resultat af kapitalandele i tilknyttede selskaber i alt -71.253 40.165 Kapitalandele og tilgodehavender i tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi nedskrives til denne lavere værdi. Jeudan III A/S har i 2023 realiseret et underskud på t.DKK 67.792, hvorved genindvindingsværdien er reduceret. Herudover har Jeudan XII ApS i 2023 realiseret et underskud på t.DKK 3.562, som medfører, at kostprisen overstiger genindvindingsværdien med t.DKK 3.281. Som konsekvens heraf er kapitalandel i Jeudan III A/S og Jeudan XII ApS nedskrevet med i alt t.DKK 71.253 i 2023. 8. FINANSIELLE INDTÆGTER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Renter af tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 9.943 9.307Renter af bankindestående mv. 8.471 1.088 8.095 1.044Andre finansielle indtægter 723 631 354 355Renteindtægter af finansielle aktiver, der ikke måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 9.194 1.719 18.392 10.706Renter af gæld til finansieringsinstitutter 4.844 5.539 4.844 5.539Finansielle indtægter i alt 14.038 7.258 23.236 16.245 Honorar for ydelser i 2023 er leveret af PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Ydelser vedrørende 2022 er leveret af Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab. Honorar til PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab på t.DKK 34 for ikke-revisionsmæssige ydelser omfatter regnskabsmæssig rådgivning om oplysningskrav efter gældende regnskabsstandarder samt skatterådgivning. 95Noter – Jeudan Årsrapport 2023 96 9. FINANSIELLE OMKOSTNINGER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Renter af gæld til tilknyttede selskaber - - 100.483 41.513Renter af gæld til finansieringsinstitutter 36.624 24.559 35.234 23.489Øvrige finansielle omkostninger 1.036 1.332 768 962Renteomkostninger for finansielle forpligtelser, der ikke måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 37.660 25.891 136.485 65.964Renter af gæld til realkreditinstitutter 406.482 155.539 227.925 83.095Finansielle omkostninger i alt 444.142 181.430 364.410 149.059 10. GEVINST/TAB EJENDOMME Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022DagsværdireguleringerOpskrivning investeringsejendomme 470.768 1.061.355 292.546 687.435Nedskrivning investeringsejendomme -1.269.070 -566.364 -870.509 -268.790-798.302 494.991 -577.963 418.645Realiserede gevinst/tabGevinst/tab ved salg af ejendomme -155 -5.699 0 850Gevinst/tab ejendomme i alt -798.457 489.292 -577.963 419.495 11. GEVINST/TAB FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022DagsværdireguleringerDagsværdiregulering af realkreditlån -43.783 74.703 -25.149 37.930Dagsværdiregulering af renteaftaler -873.116 2.950.770 -469.643 1.619.501-916.899 3.025.473 -494.792 1.657.431Realiserede gevinst/tabGevinst/tab finansielle gældsforpligtelser -2.626 -89 -474 457Låneomkostninger -8.433 -17.521 -6.820 -8.993Gevinst/tab obligationer -629 0 -628 0Gevinst/tab finansielle gældsforpligtelser i alt -928.587 3.007.863 -502.714 1.648.895 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 97 12. SKAT AF ÅRETS RESULTAT Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Aktuel skat -308 548.331 -7.912 268.485Udskudt skat -234.456 405.067 -192.628 262.299Regulering selskabsskat vedrørende tidligere år -3.250 163 97 206Regulering udskudt skat vedrørende tidligere år 3.623 0 -282 0Skat af årets resultat i alt -234.391 953.561 -200.725 530.990Skat af årets resultat kan forklares således Beregnet 22 % skat af resultat før skat -233.792 948.752 -215.406 537.410Skatteeffekt af:Ikke skattepligtige indtægter og fradrags-berettigede omkostninger -971 4.646 -810 2.211Regulering vedrørende tidligere år 372 163 -185 206Nedskrivning kapitalandele tilknyttede selskaber 0 0 15.676 0Tilbageførsel af nedskrivning kapitalandele tilknyttede selskaber 0 0 0 -8.837Skat af årets resultat i alt -234.391 953.561 -200.725 530.990Effektiv skatteprocent 22,1 22,1 20,5 21,7 13. RESULTAT PR. AKTIE Koncern2023 2022Årets resultat (t.DKK) -828.301 3.358.950Gennemsnitligt antal aktier (stk.) 55.432.225 55.432.225Gennemsnitligt antal egne aktier (stk.) -43.246 -48.245Gennemsnitligt antal aktier i omløb (stk.) 55.388.979 55.383.980Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseffekt 0 0Gennemsnitligt antal aktier, udvandet (stk.) 55.388.979 55.383.980Resultat pr. aktie i DKK (EPS) -14,95 60,65Resultat pr. aktie, udvandet i DKK (EPS-D) -14,95 60,65 24. april 2023 udbetalte Jeudan A/S udbytte til aktionærerne på t.DKK 166.297, svarende til DKK 3,00 pr. aktie. For regnskabsåret 2023 vil bestyrelsen foreslå et udbytte på t.DKK 166.297, svarende til DKK 3,00 pr. aktie, der oppebærer ret til udbytte for 2023. Udbyttet vil blive udbetalt til aktionærerne umiddelbart efter afholdelse af Selskabets ordinære generalforsamling 9. april 2024 forudsat, at general- forsamlingen godkender bestyrelsens forslag. Da udbyttet er betinget af generalforsamlingens godkendelse, er det ikke indregnet som en forplig- telse i balancen pr. 31. december 2023. Udbyttet vil blive udbetalt til de aktionærer, der pr. 9. april 2024 er registreret i Selskabets ejerbog. 14. UDBYTTE Noter – Jeudan Årsrapport 2023 98 15. LANGFRISTEDE AKTIVER IgangværendeprojekterInvesterings- Domicil- investerings- DriftsmaterielKONCERN ejendomme ejendom ejendomme og inventarKostpris 1. januar 2022 23.258.393 203.740 380.382 139.350Tilgang, køb 199.701 0 925.738 34.043Tilgang, forbedring 116.877 420 0 0Tilgang, virksomhedsovertagelse 2.215.538 0 0 0Overførsel 810.930 0 -810.930 0Afgang -252.333 0 225 -6.601Kostpris 31. december 2022 26.349.106 204.160 495.415 166.792Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 7.198.141 0 0 0Årets op-/nedskrivninger 715.412 0 0 0Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -220.421 0 0 0Afgang op-/nedskrivninger 100.652 0 0 0Op-/nedskrivninger 31. december 2022 7.793.784 0 0 0Afskrivninger 1. januar 2022 28.025 1.101 0 105.692Årets afskrivninger 1.634 416 0 18.391Afgang 0 0 0 -6.262Afskrivninger 31. december 2022 29.659 1.517 0 117.821Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 34.113.231 202.643 495.415 48.971Kostpris 1. januar 2023 26.349.106 204.160 495.415 166.792Tilgang, køb 0 0 490.152 29.899Tilgang, forbedring 118.156 115 0 0Overførsel 484.008 0 -484.090 0Afgang -97.867 0 -57.225 -12.385Kostpris 31. december 2023 26.853.403 204.275 444.252 184.306Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 7.793.784 0 0 0Årets op-/nedskrivninger 298 0 0 0Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -798.600 0 0 0Afgang op-/nedskrivninger 62.490 0 0 0Op-/nedskrivninger 31. december 2023 7.057.972 0 0 0Afskrivninger 1. januar 2023 29.659 1.517 0 117.821Årets afskrivninger 1.461 416 0 24.768Afgang 0 0 0 -11.549Afskrivninger 31. december 2023 31.120 1.933 0 131.040Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 33.880.255 202.342 444.252 53.266 I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 5.293 (31. december 2022 t.DKK 6.106). Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT) Igangværende Tilgode- projekter Drifts- Kapitalandele havende hos Investerings- Domicil- investerings- materiel i tilknyttede tilknyttede MODERSELSKAB ejendomme ejendom ejendomme og inventar selskaber selskaber Kostpris 1. januar 2022 14.258.173 203.740 270.165 78.038 2.273.461 321.655 Tilgang, køb 199.701 0 575.903 26.442 1.128.460 0 Tilgang, forbedring 77.701 420 0 0 0 0 Overførsel 645.840 0 -645.840 0 0 0 Afgang -19.851 0 0 -544 0 -102.638 Kostpris 31. december 2022 15.161.564 204.160 200.228 103.936 3.401.921 219.017 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 3.799.188 0 0 0 -960.380 0 Årets op-/nedskrivninger 496.257 0 0 0 0 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -77.612 0 0 0 40.165 0 Afgang op-/nedskrivninger 701 0 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2022 4.218.534 0 0 0 -920.215 0 Afskrivninger 1. januar 2022 15.794 1.101 0 55.419 0 0 Årets afskrivninger 897 416 0 11.018 0 0 Afgang 0 0 0 -212 0 0 Afskrivninger 31. december 2022 16.691 1.517 0 66.225 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 19.363.407 202.643 200.228 37.711 2.481.706 219.017 Kostpris 1. januar 2023 15.161.564 204.160 200.228 103.936 3.401.921 219.017 Tilgang, køb 0 0 342.676 17.053 0 0 Tilgang, forbedring 76.149 115 0 0 0 0 Overførsel 346.124 0 -346.124 0 0 0 Afgang 0 0 0 -2.278 0 8.392 Kostpris 31. december 2023 15.583.837 204.275 196.780 118.711 3.401.921 227.409 Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 4.218.534 0 0 0 -920.215 0 Årets op-/nedskrivninger 25.499 0 0 0 -71.253 0 Tilbageførsel af op-/nedskrivninger -603.462 0 0 0 0 0 Afgang op-/nedskrivninger 0 0 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2023 3.640.571 0 0 0 -991.468 0 Afskrivninger 1. januar 2023 16.691 1.517 0 66.225 0 0 Årets afskrivninger 1.111 416 0 17.186 0 0 Afgang 0 0 0 -1.956 0 0 Afskrivninger 31. december 2023 17.802 1.933 0 81.455 0 0 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 19.206.606 202.342 196.780 37.256 2.410.453 227.409 I investeringsejendomme er indeholdt særindretninger, der tilbagebetales ved et tidsbegrænset tillæg til lejen, med en regnskabsmæssig værdi på t.DKK 3.786 (31. december 2022 t.DKK 4.351). Noter – Jeudan Årsrapport 2023 15. LANGFRISTEDE AKTIVER (FORTSAT) Selskabs- Ejerandel kapital og stemme- Kapitalandele i tilknyttede selskaber Hjemsted t.DKK rettigheder Jeudan I A/S København 17.380 100 % Jeudan II A/S København 10.000 100 % Jeudan III A/S København 100.002 100 % Jeudan IV A/S København 10.000 100 % Jeudan V A/S København 10.500 100 % Jeudan VI A/S København 10.500 100 % Jeudan VII A/S København 10.500 100 % Jeudan VIII A/S København 500 100 % Jeudan IX ApS København 80 100 % Jeudan X ApS København 125 100 % Jeudan XII ApS København 500 100 % Jeudan XIII ApS København 1.000 100 % Jeudan Projekt & Service A/S København 500 100 % Det ultimative moderselskab er Jeudan A/S. Selskabskapital, ejerandel og stemmerettigheder ovenfor er uændrede sammenholdt med 2022. Afledte finansielle instrumenter består af kursregulering på renteaftaler til Koncernens realkreditlån, og tilhørende kurstabslån. Kurstabslån opstår i forbindelse med omlægning af renteaftaler og indgår således som et element i forbindelse med indgåelse af nye renteaftaler. Renteaftaler og tilhørende kurstabslån anses regnskabsmæssigt som samlede aftaler af følgende årsager: • de indgås med samme modpart, • de relaterer sig til samme underliggende realkreditlån, • de har ikke et selvstændigt finansieringsformål, og • en renteaftale kan ikke indfries uden at det relaterede kurstabslån også indfries. Koncernens kortfristede del udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 16.335 (31. december 2022: t.DKK 0). Moderselskabets kortfristede del udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 9.311 (31. december 2022: t.DKK 0). Koncernens positive værdi af afledte finansielle instrumenter består af positive kursreguleringer siden indgåelsen som følge af den stigende rente på t.DKK 2.470.375 (2022: t.DKK 3.343.490) og en nedbragt værdi af kurstab på t.DKK -1.098.704 (2022: t.DKK -1.242.887), der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler (kurstabslån). Moderselskabets positive værdi af afledte finansielle instrumenter består af positive kursreguleringer siden indgåelsen som følge af den stigende rente på t.DKK 1.384.580 (2022: t.DKK 1.854.225) og en nedbragt værdi af kurstab på t.DKK -1.098.704 (2022: t.DKK -1.242.887), der opstod ved lukning af tidligere renteaftaler (kurstabslån). 16. AFLEDTE FINANSIELLE INSTRUMENTER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Afledte finansielle instrumenter 1.371.671 2.100.603 285.876 611.338Afledte finansielle instrumenter i alt 1.371.671 2.100.603 285.876 611.338 100 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Antal Købs-/salgspris % af aktiekapital2023 2022 2023 2022 2023 2022Beholdning 1. januar 41.489 55.000 11.601 14.333 0,07 % 0,10 %Tilgang 40.000 30.000 10.520 8.017 0,07 % 0,05 %Afgang -36.486 -43.511 -9.888 -10.749 -0,07 % -0,08 %Beholdning 31. december 45.003 41.489 12.233 11.601 0,07 % 0,07 % Værdipapirer består af variabelt forrentet børsnoterede obligationer i danske kroner med en restløbetid på op til 3 år. 17. VÆRDIPAPIRER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Børsnoterede obligationer 489.463 0 488.743 0Værdipapirer i alt 489.463 0 488.743 0 Moderselskab2023 2022Aktiekapital 31. december 1.108.645 1.108.645 Aktiekapitalen består af 55.432.225 aktier á DKK 20. Aktiekapitalen omfatter kun én aktieklasse. Aktierne er fuldt indbetalte, og der er ikke knyttet særlige rettigheder til aktierne. 18. AKTIEKAPITAL Selskabet har i 2023 erhvervet yderligere egne aktier til dækning af medarbejderaktieordning. Egne aktier Noter – Jeudan Årsrapport 2023 19. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom 21.410.636 20.347.784 12.565.169 11.752.385Driftskreditter 588.555 540.263 571.953 492.840Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under -1.098.704 -1.242.887 -1.098.704 -1.242.887afledte finansielle instrumenterFinansielle gældsforpligtelser i alt 20.900.487 19.645.160 12.038.418 11.002.338Gælden forfalder til betaling således:Inden for et år fra balancedagen 827.159 795.167 763.388 684.545Mellem et og to år fra balancedagen 239.900 272.001 171.780 193.066Mellem to og tre år fra balancedagen 228.526 257.646 158.247 178.120Mellem tre og fire år fra balancedagen 225.038 243.356 152.514 163.234Mellem fire og fem år fra balancedagen 216.824 236.808 141.966 156.081Efter fem år fra balancedagen 20.203.934 19.069.042 11.710.742 10.856.843Nominel værdi af finansielle gældsforpligtelser 21.941.381 20.874.020 13.098.637 12.231.889Ultimo dagsværdiregulering af gæld 57.810 14.027 38.485 13.336Nominel værdi gæld til finansieringsinstitutter, som indgår under -1.098.704 -1.242.887 -1.098.704 -1.242.887afledte finansielle instrumenterFinansielle gældsforpligtelser i alt 20.900.487 19.645.160 12.038.418 11.002.338Gælden er indregnet således i balancen:Langfristede forpligtelser, realkreditlån 20.214.642 18.994.300 11.420.130 10.461.969Kortfristede forpligtelser, realkreditlån 97.290 110.597 46.335 47.529Kortfristede forpligtelser, finansieringsinstitutter 588.555 540.263 571.953 492.840Finansielle gældsforpligtelser i alt 20.900.487 19.645.160 12.038.418 11.002.338 0-1 år 2-5 år I alt Regnskabs-mæssig værdiKONCERN - 2023Gæld 1.032.940 4.172.722 5.205.662 21.999.191Renteaftaler -317.572 -1.152.729 -1.470.301 -2.470.375Ydelser til betaling i alt 715.368 3.019.993 3.735.361 19.528.816KONCERN - 2022Gæld 414.009 1.719.034 2.133.043 20.888.047Renteaftaler 79.542 305.637 385.179 -3.343.490Ydelser til betaling i alt 493.551 2.024.671 2.518.222 17.544.557 MODER - 2023 Gæld 583.241 2.304.043 2.887.284 13.137.122 Renteaftaler -123.281 -474.644 -597.925 -1.384.580 Ydelser til betaling i alt 459.960 1.829.399 2.289.359 11.752.542 MODER - 2022 Gæld 206.233 834.126 1.040.359 12.245.225 Renteaftaler 90.061 310.443 400.504 -1.854.225 Ydelser til betaling i alt 296.294 1.144.569 1.440.863 10.391.000 Finansielle gældsforpligtelser med pant i fast ejendom måles til dagsværdi (t.DKK 21.410.636). Gæld til realkreditinstitutter opgøres til børskurser pr. 31. december 2023 for de underliggende obligationer justeret for Koncernens egen kreditrisiko, der vurderes at være uvæsentlig på baggrund af de under- liggende sikkerheder for prioritetslånene (uændret i forhold til 2022). Gæld til finansieringsinstitutter opgøres til den nominelle restgæld, der vurderes at svare til dagsværdien, da lånene er variabelt forrentede. Driftskreditter måles til amortiseret kostpris, der svarer til dagsværdi (t.DKK 588.555). Dagsværdien af den enkelte renteaftale opgøres som forskellen i det fremtidige cash flow mellem den aftalte rentesats og den aktuelle rentekurve på balancedagen tilbagediskonteret til 31. december 2023. Forfaldstidspunkter for ydelser på finansielle gældsforpligtelser ekskl. driftskreditter er specificeret nedenfor fordelt på de tidsmæssige intervaller, der an vendes i Koncernens likviditetsstyring. De specificerede beløb repræsenterer de beløb, der forfalder til betaling inkl. renter, på baggrund af balanceda- gens renteniveau for så vidt angår den variabelt forrentede del. 102 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Finansieringsinstutter excl. driftskreditter er, som det fremgår af note 16, modregnet i den positive værdi af afledte finansielle instrumenter. 1) Lån, der enten overtages eller indfries i forbindelse med køb og salg af ejendomme, modregnes i henholdsvis investeringsejendomme køb og salg. Det tilsvarende gør sig gældende for deposita. Indeholder regulering af primo poster fra virksomhedsoverdragelsen af Jeudan XIII, som er oplyst i note 29 i årsrapporten 2022. 2) Posterne er korrigeret for kursregulering af Jeudans afledte finansielle instrumenter bestående af renteaftaler knyttet op til realkreditlånene. Der henvises til note 16. 20. FINANSIELLE GÆLDSFORPLIGTELSER FRA FINANSIERINGSAKTIVITET Indeholdt iPenge- investerings- Dagsværdi- Realiseret KONCERN Primo strømme aktiviteter 1) regulering 2)kurstab Ultimo2023Realkreditlån 19.104.897 1.185.527 -33.334 43.783 11.059 20.311.932Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.242.887 -144.183 0 0 0 1.098.704Deposita 381.110 25.439 0 0 0 406.549Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 20.728.894 1.066.783 -33.334 43.783 11.059 21.817.1852022Realkreditlån 16.360.032 1.647.492 761.749 318.014 17.610 19.104.897Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.420.071 -177.184 0 0 0 1.242.887Deposita 353.848 14.973 12.289 0 0 381.110Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 18.133.951 1.485.281 774.038 318.014 17.610 20.728.894 Indeholdt i Penge- investerings- Dagsværdi- Realiseret MODERSELSKAB Primo strømme aktiviteter 1) regulering kurstab Ultimo 2023 Realkreditlån 10.509.498 924.524 0 25.149 7.294 11.466.465 Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.242.887 -144.183 0 0 0 1.098.704 Deposita 198.428 18.757 0 0 0 217.185 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 11.950.813 799.098 0 25.149 7.294 12.782.354 2022 Realkreditlån 9.685.154 634.949 -15.933 196.792 8.536 10.509.498 Finansieringsinstitutter ekskl. driftskreditter 1.420.071 -177.184 0 0 0 1.242.887 Deposita 187.883 10.545 0 0 0 198.428 Gældsforpligtelser fra finansieringsaktiviteter i alt 11.293.108 468.310 -15.933 196.792 8.536 11.950.813 21. UDSKUDT SKAT Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Udskudt skat 1. januar 2.868.585 2.215.241 1.213.853 951.554Tilgang ved køb af tilknyttet selskab -799 248.277 0 0Udskudt skat indregnet i resultatopgørelsen -230.833 405.067 -192.910 262.299Udskudt skat 31. december 2.636.953 2.868.585 1.020.943 1.213.853Udskudt skat vedrører:Investeringsejendomme 2.790.534 2.863.299 1.147.361 1.218.032Andre materielle aktiver -652 -529 -149 529Finansielle gældsforpligtelser -12.151 -3.086 -8.467 -2.934Fremførbare skattemæssige underskud -148.517 -343 -113.299 0Øvrige 7.739 9.244 -4.503 -1.774Udskudt skat 31. december 2.636.953 2.868.585 1.020.943 1.213.853 Noter – Jeudan Årsrapport 2023 De regnskabsmæssige værdier af modtagne forudbetalinger fra kunder, leverandørgæld samt anden gæld svarer til forpligtelsernes dagsværdier. 22. KORTFRISTEDE FORPLIGTELSER Til sikkerhed for realkreditlån og finansieringsinstitutter er der i Koncernens ejendomme tinglyst pantesikkerhed for t.DKK 25.299.891 (2022: t.DKK 23.742.943), hvoraf t.DKK 877.181 (2022: t.DKK 995.996) er i Koncernens besiddelse. Jeudan A/S har kautioneret for tilknyttede selskabers realkreditlån for i alt t.DKK 8.824.109 (2022: t.DKK 8.592.672). Københavns Kommune er i henhold til tinglyst deklaration af 22. juli 1949 berettiget til at tilbagekøbe ejendommen Lersø Parkallé 101, matr.nr. 1322 Utterslev, i år 2040 for t.DKK 190. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 99.988 (2022: t.DKK 111.641). TorvehallerneKBH på Israels Plads er opført på lejet grund. Lejekontrakten med Københavns Kommune er uopsigelig fra udlejers side indtil 1. april 2061. Ved ophør af lejekontrakten er Københavns Kommune berettiget til at overtage bygningerne vederlagsfrit. Den regnskabsmæssige værdi udgør pr. 31. december 2023 t.DKK 282.225 (2022: t.DKK 278.651). Jeudan A/S har tegnet garantier for deposita vedrørende leje af grund til TorvehallerneKBH på Israels Plads for t.DKK 371 (2022: t.DKK 371). Jeudan Projekt & Service A/S har tegnet garantier for entrepriser for t.DKK 51 (2022: t.DKK 51). Jeudan A/S er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter solidarisk med de øvrige selskaber i sambeskatningen for skyldige selskabsskatter. Skyldige selskabsskatter andrager pr. 31. december 2023 t.DKK 0 (2022: t.DKK 548.214). Jeudan A/S og de tilknyttede selskaber Jeudan I A/S til Jeudan X ApS samt Jeudan XIII ApS er fælles momsregistreret. Selskaberne hæfter solidarisk for det samlede momstilsvar, der pr. 31. december 2023 andrager t.DKK 0 (2022: t.DKK 0). Jeudan XII ApS er ikke momsregistreret. 23. PANTSÆTNINGER, GARANTIER SAMT EVENTUAL- OG KONTRAKTLIGE FORPLIGTELSER Indgåede lejekontrakter vedrørende investeringsejendomme indeholder en uopsigelighedsperiode og/eller et opsigelsesvarsel fra kundens side. På baggrund heraf kan de kontraktlige lejeindtægter opgøres således: Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Udløb uopsigelighed inden for et år 291.415 299.047 170.227 161.041Udløb uopsigelighed inden for et til to år 300.427 190.134 109.304 103.815Udløb uopsigelighed inden for to til tre år 167.840 278.757 45.065 87.890Udløb uopsigelighed inden for tre til fire år 219.381 184.369 137.255 72.679Udløb uopsigelighed inden for fire til fem år 258.845 249.892 128.716 169.679Udløb uopsigelighed efter fem år 1.379.951 1.417.519 995.221 955.377Kontraktlige lejeindtægter i alt 2.617.859 2.619.718 1.585.788 1.550.481Årets kontraktlige lejeindtægter indregnet i resultatopgørelsen 1.489.804 1.346.113 843.063 759.246 24. KONTRAKTLIGE LEJEINDTÆGTER 104 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Politik for styring af finansielle risici Kapitalstruktur Den finansielle risiko er et væsentligt risikoområde i en ejendomsvirk- somhed, der afhængig af den valgte kapitalstruktur vil have en bety- delig rentebærende gæld. Jeudan lægger vægt på, at den investerede kapital udnyttes optimalt, og at den finansielle risiko er under kontrol. Egenkapitalens relative størrelse Ledelsen vurderer som udgangspunkt, at en egenkapitalandel i ni- veauet 30-33 % vil være optimal under de nuværende forhold. Målet for egenkapitalandelen vurderes løbende under hensyn til alle rele- vante forhold. I denne vurdering indgår bl.a. disse forhold: • Forventningen til ejendommens afkast er højere end den rente, der skal betales af fremmedfinansieringen. Med det udgangs- punkt bør egenkapitalen derfor være så lille som mulig og fremmedfinansieringen så stor som mulig for at give det bedst mulige relative afkast til aktionærerne. • Finansieringsstrukturen skal medvirke til, at Jeudan kan reali- sere den økonomiske målsætning om et afkast af det primære resultat på mindst 7 % ved en egenkapitalandel på ca. 30-33 % målt som resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT) i for- hold til den gennemsnitlige egenkapital. • Egenkapitalen bør i forhold til det samlede forretningsomfang og de samlede aktiver have en sådan størrelse, at Jeudan fortsat kan opnå fremmedfinansiering på attraktive vilkår, samtidig med at aktionærernes afkast optimeres. • Egenkapitalen skal være grundstammen i et kapitalberedskab, dels for at kunne foretage attraktive investeringer med en kort beslutningsproces, dels for at give Jeudan modstandskraft i vanskelige tider. Med dette udgangspunkt er Jeudans strategiske mål for finansierings- strukturen: Egenkapital (aktiekapital og reserver) 30-33 % (p.t. 34 %)Ikke rentebærende forpligtelser 0-10 % (p.t. 9 %) Rentebærende forpligtelser 60-70 % (p.t. 57 %) Målsætningen for Jeudans forrentning af egenkapitalen forudsætter blandt andet, at finansieringsstrukturen ligger på disse niveauer. En udvidelse af Jeudans aktiekapital er imidlertid forbundet med væ- sentlige omkostninger og et betydeligt tidsforbrug. Aktiekapitalen har derfor hidtil været, og vil fremover naturligt og mest hensigts- mæssigt blive, forhøjet trinvis. Dette indebærer, at der set over en årrække vil være perioder, hvor egenkapitalen er på det strategiske niveau og andre perioder, hvor den midlertidigt er højere eller lavere end det strategiske niveau. Finansielle risikofaktorer Jeudans finansielle risikostyring forestås centralt og i henhold til en af bestyrelsen vedtaget politik og instruks, der fastsætter retningslinjer og rammer for Jeudans finansielle transaktioner og dispositioner. Ren- terisikoprofilen, herunder påvirkningen på Jeudans cash flow, er relativ lav. Jeudan anvender ved finansiering af ejendomsporteføljen i størst mu- ligt omfang realkreditbelåning. Det er Jeudans vurdering, at realkredit- lån er den mest attraktive finansiering for Jeudan. Realkreditlån har blandt andet et tilsagn svarende til lånets løbetid, hvilket betyder, at långiver som udgangspunkt kun kan opsige lånet i tilfælde, hvor debi- tor misligholder sine forpligtelser. Jeudan anvender kun i begrænset omfang anlægslån og driftskreditter, da lånene kan opsiges af långiver med kort varsel. Det kan ikke udelukkes, at långiverne i forbindelse med fald i værdien af de finansierede ejendomme, rentestigninger, uro på de finansielle markeder, nye krav fra EU/Basel eller en vanskelig situation for långiver vil kræve, at Jeudan helt eller delvist indfrier anlægslån eller drifts- kreditter, eller ikke vil tilbyde lånefinansiering til Jeudan på tilfredsstil- lende vilkår. Jeudans långivere kan ændre på betingelser knyttet til Jeudans frem- medkapital i en sådan grad, at det vil tvinge Jeudan til at realisere dele af ejendomsporteføljen på tidspunkter, der ikke er attraktive for Jeudan. En sådan risiko i Jeudan vurderes at være meget lav. • Realkreditlån optages med en løbetid på 20-30 år, og lånene op- tages i DKK. Renten fastlåses for en andel af porteføljen ved brug af renteaftaler i op til 20 år. • Anlægslån optages med en løbetid på 7-10 år, og lånene optages i DKK. Renten fastlåses for enten hele eller en andel af porteføljen ved brug af renteaftaler. • Driftskreditter forrentes med variabel rente plus et tillæg. 25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER 105Noter – Jeudan Årsrapport 2023 25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Rente- og kursrisiko Rentestigninger vil som udgangspunkt have en negativ effekt på driftsresultatet. Det er muligt at sikre den markedsbestemte renterisiko på variabelt forrentede lån ved anvendelse af renteaftaler, hvorimod renterisikoen, der kan henføres til ændringer i bidragssatser og bank- marginaler, ikke kan sikres. Sikres renterisikoen ved indgåelse af renteaftaler, opstår der en kursri- siko der, afhængig af den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne og ikke mindst løbetiden på disse, kan udgøre en betydelig risiko. Kurs- risikoen måles ved rentefølsomheden pr. basispunkt, hvor dette nøg- letal udtrykker ændringen i markedsværdien af renteaftalerne ved et rentefald på 0,01 %-point (1 basispunkt), svarende til det urealiserede kurstab, der vil opstå, hvis markedsrenten falder med 0,01 %-point. Som beskrevet ovenfor agerer rente- og kursrisikoen modsat hinanden, hvor afdækning af renterisikoen får kursrisikoen til at stige og omvendt. Ved indgåelse af renteaftaler på op til 20 år spredes disse hen over hele rentekurven, så risikoen ved et unaturligt udsving på en del af rente- kurven reduceres. Jeudan har fastlagt disse retningslinjer for håndtering og balancering af rente- og kursrisiko: • Der tilstræbes en renteafdækning på 70-90 % af de finansielle gældsforpligtelser ekskl. likvide beholdninger, træk på driftskre- ditter og kursregulering. • Ved et rentefald på 100 basispunkter må kurstabet efter skat maksimalt påvirke Koncernens egenkapital negativt med 15 %. Pr. 31. december 2023 svarer dette til et maksimalt kurstab på DKK 1,9 mia. Den beløbsmæssige størrelse af renteaftalerne er således tilnærmel- sesvis givet, hvorfor det alene er løbetiden på renteaftalerne, der kan justeres for at opfylde kravet om den maksimale påvirkning af egen- kapitalen ved et rentefald på 100 basispunkter. Jeudan anvender en robust afdækningsmodel, hvor renteaftalerne som udgangspunkt placeres i lige store puljer med et interval på 2,5 år og med en løbetid fra 2,5 år og op til 20 år. Dette afhænger af aktuelle markedsforhold, herunder prisen for de relevante renteaftaler inkl. til- læg, som kan variere betydeligt på forskellige punkter på rentekurven. Når første pulje på 2,5 år udløber, tegnes nye renteaftaler på op til 20 år, hvorefter renteafdækningen er reetableret. For at sikre en gennemsnit- lig løbetid på renteafdækningen på minimum 7,5 år tages der hensyn til dette ved indgåelse af nye renteaftaler. Pr. 31. december 2023 udgør den gennemsnitlige løbetid ca. 10 år. For de aktuelle renteaftaler vil kursfølsomheden pr. basispunkt i ud- gangspositionen udgøre ca. DKK 14,7 mio. og falde til ca. DKK 12,0 mio., før den første renteaftale skal refinansieres. Ved den maksimale kursfølsomhed pr. basispunkt på DKK 14,7 mio. vil et rentefald på 100 basispunkter påvirke egenkapitalen negativt med ca. DKK 1.150 mio. efter skat, svarende til ca. 9 % af Koncernens nuvæ- rende egenkapital, hvilket er indenfor det besluttede risikoloft på 15 % af egenkapitalen. Koncernens kursfølsomhed pr. basispunkt udgør ca. DKK 12,6 mio. ved udgangen af 2023 (2022: DKK 12 mio.). Afdækningsprocent, rente- og kursrisiko er mere detaljeret beskrevet under risikofaktorer side 20-22, hvor blandt andet rente- og kursrisi- koen ved et rentefald på 0,25 %-point og en rentestigning på hen- holdsvis 0,50, 1,00, 1,50 og 2,00 %-point er beskrevet. Ved en stigning i renten på 2 %-point den 1. januar 2024 er den isolerede effekt af rentestigningen ved de nuværende renteaftaler vist nedenfor for perioden 2024 til 2028. 2024 2025 2026 2027 2028Renteændring på 2,00 % p.a.Ændring i finansielle omkostninger -125.478 -137.393 -151.079 -167.505 -175.311Ændring kursregulering 2.567.744 -201.728 -193.888 -190.594 -176.759Skat -537.299 74.607 75.893 78.782 77.455Resultateffekt 1.904.967 -264.514 -269.074 -279.317 -274.615Ændring cash flow pr. år -125.478 -109.788 -120.853 -134.268 -138.460Ændring cash flow akkumuleret -125.478 -235.266 -356.119 -490.387 -628.847 Ændring egenkapital akkumuleret 106 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 1.861.134 2.100.602 774.619 611.337Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris 122.744 92.752 292.441 347.681Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 20.311.932 19.104.897 11.466.465 10.509.498Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris 1.213.630 1.083.154 3.590.534 3.245.661 Likviditet og likviditetsreserve Afdragsprofil og løbetid på realkreditlån og anlægslån bliver besluttet og tilrettelagt ud fra det aktuelle udbud af finansieringsprodukter og den aktuelle rentekurve. Afdragsprofil fremgår af note 19. Med henblik på at sikre, at Jeudan har en positiv pengestrøm, bliver finansieringen tilrettelagt ud fra det løbende cash flow fra investerings- ejendommene. Det er Jeudans målsætning, at likviditetsreserven, inklusive uudnyttede kreditfaciliteter, mindst skal svare til 12 måneders EBVAT. Likviditetsreserve inklusive uudnyttede kreditfaciliteter udgjorde ultimo 2023 DKK 1.480 mio. (2022: DKK 1.269 mio.). I 2023 udgjorde EBVAT DKK 664 mio. (2022: DKK 815 mio.). Herudover har Jeudan en værdipapir- beholdning samt tinglyste realkreditlån for yderligere ca. DKK 650 mio., der kan realiseres indenfor kort frist. Finansielle samarbejdspartnere Jeudan samarbejder med kapitalstærke danske realkredit- og finansie- ringsinstitutter, der har mange års kendskab til det danske ejen- domsmarked og erfaring med ejendomsmarkedets cyklus. Derudover tilstræber Jeudan at opbygge og vedligeholde et tæt sam- arbejde med de finansielle samarbejdspartnere baseret på gensidig tillid og med henblik på langvarige relationer. De finansielle samar- bejdspartnere omfatter Danske Bank, Nykredit, Jyske Bank og Nordea. Finansielle instrumenter Følgende kategorier af finansielle instrumenter er indregnet i balancen: Ovennævnte kategorier omfatter følgende: Finansielle aktiver, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Af- ledte finansielle instrumenter og Værdipapirer. Finansielle aktiver, der måles til amortiseret kostpris: Udlån, Tilgode- havende vedrørende solgte ejendomme, Indestående Grundejernes Investeringsfond, Tilgodehavende fra salg af tjenesteydelser, Tilgode- havende hos tilknyttede selskaber, Andre tilgodehavender samt Likvide beholdninger. Finansielle forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen: Realkreditlån og Finansieringsinstitutter inkl. dagsværdi af renteafta- ler og fratrukket Driftskreditter, der måles til amortiseret kostpris. Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret kostpris: Deposita, Driftskreditter, Leverandørgæld, Gæld til tilknyttede selskaber samt Anden gæld. 107Noter – Jeudan Årsrapport 2023 25. FINANSIELLE RISICI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med EffektivKONCERN i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente rente %Finansielle gældsforpligtelser31. december 2022 i alt 20.888.047 1.893.748 451.632 18.542.667 15.269.496 1,2Finansielle gældsforpligtelser31. december 2023 i alt 21.999.193 1.784.553 403.795 19.810.845 15.707.200 2,2 Beløb Forfaldstidspunkter Heraf med Effektiv MODERSELSKAB i alt 0-1 år 2-5 år > 5 år fast rente rente % Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2022 i alt 12.245.225 1.783.256 193.589 10.268.380 8.974.983 1,0 Finansielle gældsforpligtelser 31. december 2023 i alt 13.137.123 1.716.993 178.438 11.241.692 9.244.492 2,2 De effektive rentesatser er opgjort på baggrund af det aktuelle rente niveau på balancedagen. Variabelt forrentede lån, som er swappet til fast rente, er i oversigten vist som fastforrentede. Kreditrisici Koncernen modtager, for så vidt angår kunder, sikkerhed for tilgode- havende fra salg af tjenesteydelser i form af depositum/forudbetalt leje eller pengeinstitutgaranti. Modtaget sikkerhed indgår i vurde- ringen af den nødvendige nedskrivning til imødegåelse af tab. Udover den foretagne nedskrivning til imødegåelse af tab vurderes der ikke at være nogen tabsrisiko på tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser. Den maksimale kreditrisiko knyttet til tilgodehavende fra salg af tje- nesteydelser svarer til de i balancen indregnede regnskabsmæssige værdier før modregning af depositum/forudbetalt leje. Der henvises i øvrigt til side 23 i ledelsesberetningen omkring kun- dernes betalingsevne. Renterisici Om Koncernens finansielle rentebærende forpligtelser kan angives følgende forfaldstidspunkter: 108 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Dagsværdihierarkiet Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3KONCERN - 2022Langfristede aktiverInvesteringsejendomme 34.113.231 Igangværende projekter investeringsejendomme 495.415 Langfristede passiverRealkreditlån -18.994.300 Kortfristede passiverRealkreditlån -110.597 Finansielle aktiverAfledte finansielle instrumenter 2.100.603 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 -17.004.294 34.608.646 KONCERN - 2023Langfristede aktiverInvesteringsejendomme 33.880.255 Igangværende projekter investeringsejendomme 444.252 Langfristede passiverRealkreditlån -20.214.642 Kortfristede passiverRealkreditlån -97.290 Finansielle aktiverAfledte finasielle instrumenter 1.371.671 OmsætningsaktiverVærdipapirer 489.463 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 489.463 -18.940.261 34.324.507 Nedenstående tabel viser klassifikationen af investeringsejendomme og finansielle instrumenter, der måles til dagsværdi, opdelt i henhold til dagsværdi- hierarkiet: • Niveau 1: Noterede priser på aktive markeder for identiske aktiver/forpligtelser. Beløbet svarer til Koncernens børsnoterede obligationer. • Niveau 2: Noterede priser i et aktivt marked for lignende aktiver/forpligtelser eller andre værdiansættelsesmetoder, hvor alle væsentlige input er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens anlægslån, realkreditlån og renteaftaler. • Niveau 3: Værdiansættelsesmetoder, hvor eventuelle væsentlige input ikke er baseret på observerbare markedsdata. Beløbet svarer til Koncernens investeringsejendomme og igangværende projekter investeringsejendomme. Der henvises til note 1 for beskrivelse af dagsværdimodellen. 26. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER 109Noter – Jeudan Årsrapport 2023 Der er ikke sket væsentlige overførsler mellem niveauerne i regnskabsåret. Dagsværdihierarkiet Niveau 1 Niveau 2 Niveau 3 MODERSELSKAB - 2022 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 19.363.407 Igangværende projekter investeringsejendomme 200.228 Langfristede passiver Realkreditlån -10.461.969 Kortfristede passiver Realkreditlån -47.529 Finansielle aktiver Afledte finasielle instrumenter 611.338 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 0 -9.898.160 19.563.635 MODERSELSKAB - 2023 Langfristede aktiver Investeringsejendomme 19.206.606 Igangværende projekter investeringsejendomme 196.780 Langfristede passiver Realkreditlån -11.420.130 Kortfristede passiver Realkreditlån -46.335 Finansielle aktiver Afledte finasielle instrumenter 285.876 Omsætningsaktiver Værdipapirer 488.743 Aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi via resultatopgørelsen 488.743 -11.180.589 19.403.386 26. DAGSVÆRDIHIERARKI FOR INVESTERINGSEJENDOMME OG FINANSIELLE INSTRUMENTER (FORTSAT) Der er ingen nærtstående parter, der ejer mere end 50 % eller på anden måde har bestemmende indflydelse over Selskabet. Medlemmer af bestyrelse og direktion i Jeudan A/S, disses nærmeste familiemedlemmer samt selskaber kontrolleret af denne personkreds, anses for nærtstående. Herudover anses følgende parter for nærtstående: 27. NÆRTSTÅENDE PARTER Navn Hjemsted Begrundelse William Demant Invest A/S Kongebakken 9, Smørum Jeudan A/S er associeret virksomhed til William Demant Invest A/S Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Sankt Annæ Plads 13, København K Jeudan A/S er associeret virksomhed til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab Som nærtstående parter anses ligeledes alle tilknyttede selskaber til moderselskabet Jeudan A/S. Oversigt over tilknyttede selskaber fremgår af note 15. 110 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter 27. NÆRTSTÅENDE PARTER (FORTSAT) Koncernen og moderselskabet har haft følgende transaktioner med nærtstående parter: Koncern Moderselskab2023 2022 2023 2022Transaktioner med tilknyttede selskaberKøb af serviceydelser - - 498.556 682.920Salg af serviceydelser - - 2.467 2.693Udlejning af kontor- og lagerfaciliteter - - 3.239 2.894Salg af administrationsydelser - - 58.768 50.621Finansielle indtægter - - 9.943 9.307Finansielle omkostninger - - -100.483 -41.513Tilgodehavende hos tilknyttede selskaber - - 227.409 288.460Gæld til tilknyttede selskaber - - 2.722.344 2.505.048Kaution for tilknyttede selskabers realkreditlån - - 8.824.109 8.593.672 Transaktioner mellem Selskabet og tilknyttede seltskaber er elimineret ved konsolidering. Transaktioner med direktion og bestyrelseBestyrelseshonorar 2.775 2.775 2.775 2.775Gage til direktionen 14.095 10.891 14.095 10.891Salg af serviceydelser 2 2 0 01) Udlejning af boliglejemål 305 355 305 355Udloddet udbytte 203 160 203 160 Transaktioner med William Demant Invest A/SUdloddet udbytte 69.772 55.818 69.772 55.818 Transaktioner med Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab og dets moderfondUdloddet udbytte 67.414 53.931 67.414 53.9312)Udlejning af erhvervslejemål 3.083 2.436 3.083 2.436Salg af serviceydelser 1.951 1.595 931 593Tilgodehavende fra salg 248 159 172 78 1) Koncernen udlejer boliglejemål til direktion samt nærtstående til bestyrelse og direktion. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse. 2) Koncernen udlejer erhvervslejemål til Chr. Augustinus Fabrikker Aktieselskab. Lejekontrakterne er alle indgået på normale vilkår, herunder lejens fastsættelse. Der er ikke stillet sikkerhed eller garantier for mellemværender på balancedagen. Der er ikke realiseret tab på tilgodehavender hos nært stående parter. 111Noter – Jeudan Årsrapport 2023 På tidspunktet for offentliggørelse af denne årsrapport er en række nye eller ændrede standarder og fortolkningsbidrag udsendt, men endnu ikke trådt i kraft og godkendt af EU. Nye og ændrede standarder og fortolkningsbidrag vurderes ikke at få væsentlig indvirkning på årsrapporten for de kommende regnskabsår. 28. NY REGNSKABSREGULERING Der ikke siden udgangen af 2023 indtruffet begivenheder, der i væsentligt omfang påvirker Koncernens og Moderselskabets aktiver, passiver og finansielle stilling. 29. BEGIVENHEDER EFTER BALANCEDAGEN Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet 21. februar 2024 godkendt nærværende årsrapport til offentliggørelse. Årsrapporten forelægges Jeudan A/S’ aktionærer til godkendelse på den ordinære generalforsamling 9. april 2024. 30. GODKENDELSE AF ÅRSRAPPORT TIL OFFENTLIGGØRELSE Jeudan Årsrapport 2023 – Noter112 Noter – Jeudan Årsrapport 2023 Anvendt regnskabspraksis er, udover beskrivelsen i note 1, som beskrevet nedenfor. Konsolidering Koncernregnskabet omfatter Jeudan A/S (moderselskabet) og de sel- skaber, hvori moderselskabet har bestemmende indflydelse. Moder- selskabet har bestemmende indflydelse, når det er eksponeret for el- ler har ret til variable afkast fra sin involvering i selskabet og har mulighed for at påvirke disse afkast gennem sin råderet over selskabet. Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for moderselskabet og datterselskaberne ved sammenlægning af regn- skabsposter med ensartet indhold og med efterfølgende eliminering af interne transaktioner samt interne aktiebesiddelser og mellem- værender. Regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncernens regnskabspraksis. Virksomhedssammenslutninger Nyerhvervede selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, ind- regnes i koncernregnskabet fra overtagelsestidspunktet. Solgte selskaber indregnes i den konsoliderede resultatopgørelse frem til afståelsestidspunktet. Sammenligningstal korrigeres ikke for nyerhvervede eller solgte selskaber. Ved køb af nye selskaber, der vurderes at udgøre en virksomhed, anvendes overtagelsesmetoden, hvorefter de nytilkøbte selskabers identificerede aktiver, forpligtelser og eventualforpligtelser måles til dagsværdi på overtagelsestidspunktet. Kostprisen for et nyerhvervet selskab består af dagsværdien af det erlagte vederlag for den overtagne virksomhed. Omkostninger, der direkte kan henføres til virksomhedsovertagelsen, indregnes direkte i resultatet ved afholdelsen. Hvis vederlagets endelige fastsættelse er betinget af en eller flere fremtidige begivenheder, indregnes effekten af disse reguleringer til dagsværdi. Manglende sammenlignelighed Der er foretaget enkelte tilpasninger af sammenligningstal for 2022 i balancen og pengestrømsopgørelsen. Det vedrører bl.a. præsentati- on af Afledte finansielle instrumenter og Igangværende arbejder som langfristede aktiver i balancen og præsentation af Driftskreditter som finansieringsaktivitet i pengestrømsopgørelsen. Tilpasningerne har ikke effekt på årets resultat og egenkaptail for 2022. RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Koncernens nettoomsætning repræsenterer primært årets huslejeind- tægter fra Investeringsejendomme samt indtægter fra Projekt & Service. Indtægter måles til dagsværdien af det modtagne eller tilgodeha- vende vederlag. Nettoomsætning opgøres eksklusive moms og med fradrag af rabatter. Indtægter fra Investeringsejendomme indregnes efter bestemmel- serne i IFRS 16. Lejeindtægter fra operationelle leasingkontrakter indregnes lineært over leasingkontraktens løbetid, bortset fra betingede lejeindtægter, som indregnes i takt med, at de indtjenes. Indtægter fra Projekt & Service indregnes efter bestemmelserne i IFRS 15. Indtægter fra levering af reparations- og renoveringsopgaver indreg- nes over tid, hvilket bevirker, at indtægter og omkostninger indreg- nes i resultatopgørelsen i takt med opfyldelse af leveringsforpligtelser. Indtægter fra faste serviceaftaler vedrørende drift, renhold og service af bygninger og anlæg indtægtsføres løbende. Driftsomkostninger Koncernens driftsomkostninger repræsenterer primært årets drifts- omkostninger fra Investeringsejendomme samt omkostninger, der afholdes for at erhverve indtægten i Projekt & Service i form af vare- forbrug, løn og gager samt afskrivning af materielle aktiver. Omkost- ninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Administrationsomkostninger Koncernens administrationsomkostninger repræsenterer omkostninger, der afholdes til administrativt personale, kontorholdsomkostninger og afskrivning af materielle aktiver. Omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Personaleomkostninger Medarbejderaktieordning (bruttolønsordning) indregnes i personale- omkostninger over optjeningsperioden til en estimeret dagsværdi på tidspunktet for tildeling og en tilsvarende regulering af egenkapita- len. Omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabs- året. Finansielle poster Finansielle poster indeholder renteindtægter og -omkostninger ved- rørende udlån, værdipapirer, likvide beholdninger samt gældsforplig- telser. Finansielle indtægter og omkostninger indregnes med de be- løb, der vedrører regnskabsåret. Udbytte fra investeringer i kapitalandele i moderselskabet indregnes, når der er erhvervet endelig ret til udbyttet, hvilket typisk vil sige på tidspunktet for generalforsamlingens godkendelse af udlodningen fra det pågældende selskab. Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring i udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen eller i anden totalindkomst med den del, der kan henføres til posteringer henholdsvis direkte på egen- kapitalen og i anden totalindkomst. Aktuelle skatteforpligtelser henholdsvis tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, reguleret for betalt acontoskat. Ved beregning af årets aktuelle skat anvendes de på balancedagen gældende skattesatser og -regler. Udskudt skat indregnes og måles efter den balanceorienterede gældsmetode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssi- ge og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte an- vendelse af det enkelte aktiv henholdsvis afvikling af den enkelte for- 31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 113 pligtelse. Udskudt skat vedrørende investeringsejendomme opgøres med udgangspunkt i en antagelse om genindvinding ved salg. Udskudt skat måles ved at anvende de skattesatser og –regler, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. Ændring i udskudt skat som følge af ændringer i skattesatser eller –regler indregnes i resultatet, medmindre den udskudte skat kan henføres til transaktioner, der tidligere er indregnet direkte på egen- kapitalen eller i anden totalindkomst. I sidstnævnte tilfælde indreg- nes ændringen ligeledes direkte på egenkapitalen henholdsvis i an- den totalindkomst. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberet- tigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til mod- regning i fremtidige positive skattepligtige indkomster. Udskudte skatteaktiver vurderes årligt og indregnes kun i det omfang, det er sandsynligt, at de vil blive udnyttet. Moderselskabet er sambeskattet med alle datterselskaber. Modersel- skabet er administrationsselskab for sambeskatningen. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede selskaber i forhold til disses skattepligtige indkomster. BALANCEN Domicilejendom Domicilejendom måles ved første indregning til kostpris, der omfatter ejendommens købspris og eventuelle direkte tilknyttede omkostnin- ger. Domicilejendom måles efterfølgende til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede brugstid, som er fastsat til 10 år med en skønnet scrapværdi på t.DKK 200.000. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini- strationsomkostninger. Driftsmateriel og inventar Driftsmateriel og inventar måles til kostpris med fradrag af akkumu- lerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forven- tede driftsøkonomiske brugstid, som er 2-5 år. Afskrivningsmetoder, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under drifts- og admini- strationsomkostninger. Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber Kapitalandele og tilgodehavender hos tilknyttede selskaber måles i moderselskabets regnskab til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes eller tilgodehavendets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. De regnskabsmæssige værdier af kapitalandele og tilgodehavender i datterselskaber gennemgås på balancedagen for at fastsætte, om der er indikationer på værdiforringelse, herunder hvis der udloddes mere i udbytte end datterselskabets totalindkomst for det pågældende år. Hvis dette er tilfældet, opgøres aktivets genindvindingsværdi for at fastslå behovet for eventuel nedskrivning og omfanget heraf. Genindvindingsværdien opgøres som den højeste værdi af aktivets dagsværdi med fradrag af salgsomkostninger og kapitalværdien. Når kapitalværdien opgøres, tilbagediskonteres skønnede fremtidige pengestrømme til nutidsværdi ved at anvende en diskonteringssats, der afspejler dels aktuelle markedsvurderinger af den tidsmæssige værdi af penge, dels de særlige risici, der er tilknyttet aktivet, og som der ikke er reguleret for i de skønnede fremtidige pengestrømme. Hvis aktivets genindvindingsværdi er lavere end den regnskabsmæs- sige værdi, nedskrives den regnskabsmæssige værdi til genindvin- dingsværdien. Nedskrivninger indregnes i resultatopgørelsen. Ved eventuelle efter- følgende tilbageførsler af nedskrivninger som følge af ændringer i forudsætninger for den opgjorte genindvindingsværdi forhøjes akti- vets regnskabsmæssige værdi til den korrigerede genindvindings- værdi, dog maksimalt til den regnskabsmæssige værdi, som aktivet ville have haft, hvis nedskrivning ikke var foretaget. Udlån, der tilbagebetales over en tidsbegrænset periode, måles til kostpris med fradrag af modtagne afdrag. Hvis den regnskabsmæs- sige værdi overstiger udlånets genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender omfatter tilgodehavender fra salg af varer og tjene- steydelser samt andre tilgodehavender. Tilgodehavender måles ved første indregning til dagsværdi og efter- følgende til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Nedskrivning foretages på individuelt niveau. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afhold- te omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeaf- grænsningsposter måles til kostpris. Værdipapirer Værdipapirer omfatter børsnoterede obligationer. Værdipapirer ind- regnes på handelsdatoen til dagsværdi under kortfristede aktiver og måles efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indreg- nes løbende i resultatet under finansielle poster. Egenkapital Udbytte indregnes som en gældsforpligtelse på tidspunktet for ved- tagelse på generalforsamlingen. Anskaffelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne aktier ind- regnes direkte på egenkapitalen under overført resultat. 31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) Jeudan Årsrapport 2023 – Noter114 Noter – Jeudan Årsrapport 2023 31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser omfatter forpligtelser i hen- hold til Lov om leje. Lovpligtige vedligeholdelsesforpligtelser indreg- nes, når Koncernen som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at indfrielse af forplig- telsen vil medføre et forbrug af Koncernens økonomiske ressourcer. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under forpligtelser omfatter modtagne indtægter, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Perio- deafgrænsningsposter måles til kostpris. PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og finansiering samt Koncernens og moderselskabets likviditet ved årets begyndelse og slutning og finansielle reserver ultimo året. Finansielle reserver omfatter maksimale kreditfaciliteter reduceret med aktuelt likviditetstræk på balancedagen. Pengestrømme vedrørende driftsaktiviteter opgøres som resultat før finansielle poster reguleret for ikke-kontante driftsposter, ændring i driftskapital, betalte finansielle poster samt betalt selskabsskat. Pengestrømme vedrørende investeringsaktiviteter omfatter betalin- ger i forbindelse med køb og salg af selskaber og aktiviteter samt køb, salg og forbedringer af materielle og finansielle aktiver. I penge- strømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte sel- skaber fra anskaffelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte selskaber indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrømme vedrørende finansieringsaktiviteter omfatter ændrin- ger i størrelse eller sammensætning af Selskabets aktiekapital og om- kostninger forbundet hermed, samt optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld, køb og salg af egne aktier samt udbe- taling af udbytte. Likviditet omfatter frie likvide beholdninger. Kreditfaciliteter omfatter trækningsrettigheder Jeudan enten har eller kan få stillet til rådighed indenfor kort tid. SEGMENTOPLYSNINGER Der gives oplysninger på forretningssegmenter. Segmentoplysnin- gerne følger Koncernens regnskabspraksis og interne ledelsesrappor- tering. Segmentindtægter og –omkostninger samt segmentaktiver og –for- pligtelser omfatter de poster, der direkte kan henføres til det enkelte segment, samt de poster der kan fordeles til de enkelte segmenter på et pålideligt grundlag. Langfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som anvendes direkte i segmentets drift, herunder materielle aktiver. Kortfristede aktiver i segmentet omfatter de aktiver, som er direkte forbundet med driften i segmentet, herunder igangværende arbej- der, tilgodehavender fra salg af tjenesteydelser, andre tilgodehaven- der, periodeafgrænsningsposter og likvide beholdninger. Segmentforpligtelser omfatter forpligtelser, der er afledt af segmen- tets drift, herunder gæld til realkredit- og finansieringsinstitutter, de- posita, igangværende arbejder, leverandørgæld samt anden gæld. NØGLETAL Hoved- og nøgletal er udarbejdet i overensstemmelse med Finans- foreningens elektroniske nøgletalsvejledning samt almindeligt aner- kendte beregningsformler. 115 31. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS (FORTSAT) De i hoved- og nøgletalsoversigten anførte nøgletal er beregnet således: RESULTAT FØR KURS- OG VÆRDIREGULERINGER/Resultat før kurs- og værdireguleringer x 100GENNEMSNITLIG EGENKAPITALGennemsnitlig egenkapitalFORRENTNING AF EGENKAPITAL (ROE)Årets resultat x 100Gennemsnitlig egenkapital EGENKAPITALANDELEgenkapital, ultimo x 100Passiver i alt, ultimo RENTEDÆKNINGEBIT + finansielle indtægterFinansielle omkostninger UDBYTTE PR. AKTIE (DPS)Udbytteprocent x aktiens pålydende100 INDRE VÆRDI PR. AKTIE (BV)Egenkapital, ultimoAntal aktier, ultimo KURS/INDRE VÆRDI (P/BV)BørskursIndre værdiRESULTAT PR. AKTIE (EPS)Årets resultatGennemsnitligt antal aktier RESULTAT PR. AKTIE (EPS-D)Årets resultatGennemsnitligt antal udvandede aktierEBIT PR. AKTIE (EBITPS) Resultat før finansielle poster (EBIT)Gennemsnitligt antal udvandede aktier EBVAT PR. AKTIE (EBVATPS)Resultat før kurs- og værdireguleringer (EBVAT)Gennemsnitligt antal udvandede aktier PRICE EARNINGS (PE)BørskursEPS PENGESTRØM PR. AKTIE (CFPS) Pengestrømme fra driften Gennemsnitligt antal udvandede aktier 116 Jeudan Årsrapport 2023 – Noter Noter – Jeudan Årsrapport 2023 Design, layout Kim Tonning Foto Kim Høltermand Portrætfoto Alexander Banck-Petersen JEUDAN A/S Bredgade 30 1260 København K Tlf: 7010 6070 jeudan.dk ÅrsrapportRevisionspåtegningParsePort XBRL Converter2023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31529900MI0WOKLZH7MS98Reporting class DKonklusionGrundlag for konklusion529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31529900MI0WOKLZH7MS982023-12-31529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31JEU:RetainedEarningsAndSharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31JEU:RetainedEarningsAndSharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31JEU:RetainedEarningsAndSharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31JEU:RetainedEarningsAndSharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982023-12-31JEU:RetainedEarningsAndSharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982023-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982022-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982021-12-31ifrs-full:SharePremiumMember529900MI0WOKLZH7MS982023-12-31cmn:ConsolidatedMember529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember3529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember4529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember5529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900MI0WOKLZH7MS982023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900MI0WOKLZH7MS982022-01-012022-12-31cmn:ConsolidatedMemberiso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:sharesxbrli:pure
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.