Fast Ejendom Danmark

FASTEJENDOM - 2023 Fast Ejendom Danmark A/SRingager4A2605Brøndby28500971529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-312022-01-012022-12-31Regnskabsklasse DÅrsrapport28500971Ringager 4A2605 BrøndbyxWizard version 1.1.1253.4, by EasyX Aps. www.easyx.euRevisionspåtegningGrundlag for konklusionKonklusion3070022830700228529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember1529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember2529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132021-12-31529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132022-01-012022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132022-12-31529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember529900OD0S4ABJLE8K132023-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember0529900OD0S4ABJLE8K132023-01-012023-12-31cmn:ConsolidatedMember1iso4217:DKKiso4217:DKKxbrli:shares Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune FAST EJENDOM DANMARK A/S ÅRSRAPPORT 2023 19. regnskabsår Vedtaget på selskabets ordinære generalforsamling den 17. april 2024 Som dirigent _____ Poul Jagd Mogensen Advokat 2 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 INDHOLDSFORTEGNELSE Selskabsoplysninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 LEDELSESBERETNING. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Hoved- og nøgletal. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 Overordnet økonomisk overblik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 Hovedaktiviteter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 Årets resultat og formue . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .14 Begivenheder efter balancedagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .18 Forventninger til 2024 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 Langsigtet ﬁnansielt mål . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 Indre værdi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19 Særlige risici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Væsentlige samarbejdsaftaler . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Forsikringsforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Udbytte og udbyttepolitik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Selskabskapital. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Aktionærforhold . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20 Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet. . . . . . . . . . . . . .21 Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .24 Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b . . . . . . . . . . . . . . . . . .26 Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .28 Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b . . . . . . . . . . . . . . .29 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30 Ledelses- og revisionspåtegninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .31 Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .35 Balance pr. 31. december 2023 - Aktiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .36 Balance pr. 31. december 2023 - Passiver . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .37 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .38 Pengestrømsopgørelse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .39 NOTEOVERSIGT. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41 3 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 Selskabsoplysninger Fast Ejendom Danmark A/S Ringager 4A 2605 Brøndby CVR-nr.: 28 50 09 71 Hjemsted: Brøndby Kommune Telefon: 70 22 80 30 www.fastejendom.dk Selskabets aktier er noteret på NASDAQ Copenhagen Fondskode/ISIN, DK0060522746 Navn: Fast Ejendom Danmark Kortnavn: FED Bestyrelse Niels Roth, formand Peter Olsson, næstformand Søren Hofman Laursen Direktion Torben Schultz Revision EY Godkendt Revisionspartnerselskab Dirch Passers Alle’ 36 2000 Frederiksberg Generalforsamling Ordinær generalforsamling afholdes den 17. april 2024 fra kl. 16:00 på adressen c/o Accura Advokatpartnerselskab, Alexandriagade 8, 2150 Nordhavn. 4 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I 5 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING Hoved- og nøgletal Hovedtal i DKK ’000 I 2023 2022 2021 2020 2019 Totalindkomstopgørelse Lejeindtægter 93.632 67.448 20.835 88.283 76.693 55.858 -37.028 39.665 37.246 77.018 50.345 77.498 48.494 83.160 131.654 119.766 36.606 -9.579 64.857 34.793 19.638 54.431 43.302 23.664 -8.892 34.410 25.865 76.035 45.995 30.034 76.029 64.011 33.977 -6.265 57.746 45.475 Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af investeringsejendomme Bruttoresultat 121.334 171.679 158.452 37.118 Resultat af primær drift Resultat af primær drift før værdireguleringer Finansielle poster, netto Resultat før skat -10.451 148.001 113.523 110.187 77.005 Årets resultat Balance Langfristede aktiver Kortfristede aktiver Selskabskapital 1.496.073 46.307 1.330.640 72.092 1.126.210 141.399 5.319 1.108.466 42.116 1.019.703 45.628 5.319 5.319 5.319 5.319 Egenkapital 639.961 644.432 257.987 1.542.380 150.745 2.606.979 598.691 771.948 32.093 485.011 741.944 40.654 407.818 702.617 40.147 383.964 648.340 33.027 Langfristede gældsforpligtelser Kortfristede gældsforpligtelser Balancesum 1.402.732 98.271 1.267.609 30.494 1.150.582 69.811 1.065.331 100.668 2.588.607 Investering i langfristede aktiver Antal aktier i omløb, stk. 2.570.979 2.570.979 2.570.979 Pengestrøm fra Primær drift 59.843 23.257 31.979 18.980 -3.040 -8.365 7.575 35.579 26.599 -13.806 8.984 33.220 24.656 -69.489 42.489 -2.344 37.326 34.085 26.609 Driftsaktivitet Investeringsaktivitet Finansieringsaktivitet Årets pengestrømme Likvider ultimo -150.627 102.579 -24.791 41.887 -100.131 32.585 21.777 59.103 -40.937 39.670 66.678 Resultat af primær drift før værdireguleringer (DKK ’000) Pengestrøm fra driftsaktivitet (DKK ’000) 40.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 30.000 20.000 10.000 0 0 2023 2022 2021 2020 2019 2023 2022 2021 2020 2019 6 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING Hoved- og nøgletal Hovedtal i DKK ’000 I 2023 2022 2021 2020 2019 Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Forrentning af egenkapital % 3,9 5,4 2,9 12,5 21,0 3,2 10,3 17,2 3,2 4,0 3,5 6,7 % % 6,0 6,5 12,5 171.209 88,8 7,0 Areal ultimo 1) m2 180.310 87,5 6,8 180.310 183.221 184.690 77,1 6,9 Udlejningsgrad investeringsejendomme, lejeværdi 2) Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Resultat af ejendomme, udlejet 2) Husleje, udlejet % 85,3 6,5 80,1 6,5 % kr/m2 kr/m2 kr/m2 kr/m2 % 428 327 330 244 303 593 501 528 455 500 Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering Dagsværdi af ejendomme 560 1.116 7.349 1,06 44,16 44,05 1,72 44,4 7 889 382 500 8.275 0,84 14,34 14,33 5,11 47,6 7 6.557 0,99 29,95 29,91 1,27 54,6 7 6.002 1,00 10,06 10,04 1,24 56,8 7 5.956 1,18 17,28 17,28 1,24 56,8 7 Omkostningsprocent Resultat pr. aktie kr Udvandet resultat pr. aktie kr Gennemsnitlig lånerente % Loan to Value % Gennemsnitlig antal ansatte Indre værdi kr % % kr % 245,48 5,4 232,86 23,4 188,65 18,9 158,62 6,9 148,33 13,9 Tilvækst i indre værdi, årlig Tilvækst i indre værdi, gns. seneste fem år Børskurs ultimo året 13,7 115,00 53 14,8 12,3 10,5 119,00 25 12,0 135,00 42 141,00 25 131,00 12 ’Discount’, børskurs i forhold til indre værdi Nøgletallene er deﬁneret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks deﬁnitioner. Se note 1 for yderligere information. 1) I 2022 er arealet reduceret med 2.912 m2 primært som følge af salg af Rådhusvej og Tomsagervej 3, 5 og 7. Af det samlede areal udgør Baltorpvej 12.638 m2 hvoraf 8.637 m2 er under ombygning til boliger. 2) Udlejningsgrad for 2019 og 2020 er opgjort ekskl. udviklingstunge ejendomme, som i 2020 bestod af ejendommen Baltorpvej og i 2019 af ejendommen Baltorpvej og ejendommen Ringager. Udlejningsgraden inkl. udviklingstunge ejendomme udgør for 2020 og 2019 henholdsvis 72,9% og 79,0%. Faldet i udlejningsgrad fra 2019 til 2020 skyldes overførsel af ejendommen Ringager til den almindelige investeringsportefølje. 7 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Overordnet økonomisk overblik 2023 ked forblev udlejningsmarkedet stærkt, først og fremmest som følge af det stærke danske arbejdsmarked som fortsatte i 2023. Ultimo november var der ifølge Danmarks statistik over 3 mio. personer i arbejde - en milepæl der blev sat tilbage i august. Det danske arbejdsmarked har overrasket økonomerne gang på gang, og beskæftigelsen i dag er markant højere end den var før pandemien som brød ud primo 2020. I januar 2020 var der ”blot” godt 2,8 mio. personer i beskæftigelse. Danske Bank forudsagde ligeledes primo 2023, at man forventede en svagt stigende ledighed i løbet af 2023, dog med et underliggende stærkt arbejdsmarked. Det kom ikke til at holde stik. Den markante fremgang i beskæftigelsen har fundet sted på trods af højere rente og inﬂation. Aktiviteterne på ejendomsmarkedet faldt i relation til transakti- oner markant i 2023, og blev ca. halveret i forhold til 2022. Det har generelt været svært for køber og sælger at blive enige om prisen, og det betød både langt færre og også mindre transak- tioner end de foregående år. Renterne steg markant i løbet af året, og den – moderat - stigende inﬂation holdt liv i usikker- heden. Nogle ﬁnansielle aktører mente medio 2023, at man ultimo året ville opleve begyndelsen på de første rentesænk- ninger fra ECB, FED og Nationalbanken. Andre mente at dette scenarie først ville udspille sig primo 2024. Ligeledes var der uenighed om hvor hurtigt og hvor meget renten ville falde. Disse forventninger er løbende blevet skubbet længere ind i 2024 og 2025. Den fortsatte usikkerhed medførte, at der ved udgangen af 2023 var langt imellem transaktionerne. Den stærke beskæftigelsessituation i Danmark er således fort- sat krumtappen i det stærke udlejningsmarked i alle segmenter. Transaktionsvolumen endte således ifølge ReData, som analy- serer ejendoms- og markedsdata, på ca. 43 mia. kr. hvilket er langt fra 2022, der endte på knap 100 mia. kr., og ikke mindst rekordåret 2021 hvor de samlede transaktioner af erhvervs – og investeringsejendomme beløb sig til godt 127 mia. kr. Bolig Boligmarkedet for private startede meget forsigtigt i 2023 efter at rekordhøj inﬂation lukkede 2022, som også bød på stærkt stigende renter igennem året. Så der var lagt en dæmper på aktiviteterne i begyndelsen af 2023. Men i løbet af foråret blev tilbagegangen erstattet af både højere aktivitet og stigende bo- ligpriser, der især tog rigtig fart sidst på året, først og fremmest drevet af, at folk skulle handle inden de nye ejendomsskatter trådte i kraft, og dermed opnå den permanente ejendomsskat- terabat. Særligt bemærkelsesværdigt var det, at det københavn- ske marked for ejerlejligheder steg med næsten 9 pct. i løbet af året, på trods af at renten på et fastforrentet realkreditlån igennem 2023 har ligget nærmest uændret i niveauet 5 pct. Så på trods af den høje rente skønner Danske Bank, at stabiliteten i renteniveauet har givet boligkøberne en vis ro i maven og væ- ret stærkt medvirkende til den overraskende positive udvikling i aktiviteterne på ejerboligmarkedet. Forventningen er dog, at den stigende boligbyrde i form af højere ﬁnansieringsomkost- ninger og ejendomsskatter i en periode vil stresse ejerboligmar- kedet og tilgodese efterspørgslen på lejeboliger. I modsætning til tidligere år, har de udenlandske investorer droslet aktiviteterne i Danmark markant ned. Andelen af inve- storer med udenlandske ﬁnansielle midler i ryggen har i 2023 været betydeligt mindre end de forgangne år. Således udgør internationale investorer, iﬂg. Colliers, blot 33 pct. af køberne i årets ejendomshandler. Til sammenligning var andelen ca. 51 pct. i 2022 og det niveau har transaktioner med internationa- le investorer ligget på siden 2018 ifølge ReData. Væsentlige aktører til at underbygge denne udvikling er de store svenske ejendomsselskaber, som fra 2013 til 2023 alene har stået for ca. 30 pct. af ejendomskøbene i Danmark. De svenske ejendoms- selskaber har skulle reﬁnansiere lån i et ﬁnansielt marked med stærkt stigende renter, og tidligere års hidsige investerings sce- narie blev aﬂøst af et kritisk, nødtvungent frasalgsparadigme. Det medførte et brat stop i investeringslysten i Danmark. Flere af store danske ejendomsaktører, herunder bl.a. pensi- onsselskaberne, har imidlertid dygtigt udnyttet både hjemme- banefordelen og i visse tilfælde også de svenske ejendoms- selskabers kritiske ﬁnansielle situation. Således lukkede AP Ejendomme et - for selskabet i øvrigt – ganske aktivt år af med at gennemføre årets største ejendomstransaktion på 2,5 mia. kr. AP Ejendomme ﬁk suppleret sin portefølje med Kammeradvo- katens nye domicil på Kalvebod Brygge samt Codanhus. Og symptomatisk for året var sælger det svenske ejendomsselskab Corem. Markedet for investeringsejendomme er fortsat præget af begrænset interesse og lav aktivitet bl.a. som følge af tilbage- holdende nybyggeri samt ikke transparente prissætninger. De høje renter kombineret med stadig høje materialeudgifter og entrepriseomkostninger holder udviklerne og investorerne væk. Dermed er der et fortsat underudbud af lejelejligheder, som danner grundlag for en – ligeledes fortsat – gunstig lejeudvik- ling. Denne situation gælder ifølge Colliers først og fremmest for hovedstadsområdet, som fortsat tiltrækker langt ﬂest nye lejere. Den generelle opfattelse blandt landets ejendomsaktører er dog, at der er rigeligt med likviditet og investeringslyst hos de store internationale spillere generelt, og bl.a. Colliers øjner lysere tider i det nye år. Forventningen er, at de udenlandske købere vender retur når de høje renter stabiliserer sig, på et forvente- ligt lidt lavere niveau. Det høje renteniveau medfører ligeledes begrænsede ﬁnansie- ringsmuligheder. Finanstilsynet regler om kritisk leje indført i 2022 – hvor der tages højde for, hvor meget en ejendoms le- jeindtægt fratrukket ejendommens udgifter kan betale i renter, afdrag og bidrag – medfører en reduceret belåning af ejendom- mene eller projektet og dermed begrænset gearing for investo- rer som så skal have mere egenkapital med hjemmefra. På trods af et næsten fastfrosset og afventende transaktionsmar- 8 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Høje byggepriser kombineret med høje renter og heraf begræn- som beskrevet ovenfor. sede ﬁnansieringsmuligheder har således for en periode dæm- pet lysten til at igangsætte nye byggerier. Der er stadig stor ef- terspørgsel efter lejeboliger i de større byer, og opbremsningen i byggeaktiviteten kombineret med den fortsatte urbanisering, vil medføre et fortsat underudbud af boliger hvilket medvirker Investorerne kvitterer for udviklingen og stabiliteten i dette segment med en mærkbar interesse. Andelen af transaktioner i let industri samt lager – og logistik ejendomme er ifølge erhvervsmægleren Colliers steget fra 18 pct. af den samlede til at presse lejepriserne i vejret. Ligeledes betyder det, at lejer- transaktionsvolumen i 2022 til i 2023 at udgøre 34 pct., og ne fortsat søger imod omegnskommunerne til især København og Århus, men i en vis grad også den øvrige provins. udgjorde i 2023 for første gang det næststørste transaktionsseg- ment efter boliger. Denne type ejendomme klarede sig ube- tinget bedst i 2023, og lager - og logistikejendomme opfattes Boligejendomme i de større byer, herunder særligt København, fortsat som værende særdeles eftertragtede. oplever fortsat stor interesse både fra såvel lejere som inve- storer og opfattes generelt som ejendomsinvesteringer med et stabilt cash ﬂow, lav risiko samt et godt belåningspotentiale. Ejendomsaktørerne venter med tålmodighed på at markeds – og ﬁnansieringsbetingelserne stabiliserer sig – for renternes vedkommende på et lavere niveau. Lager- og logistikejendomme på velplacerede beliggenheder udgør knap 50 pct. af Selskabets portefølje. Kontor Kombinationen af en øget grad af hjemmearbejde samt mere attraktive arbejdspladser ser ud til at være den nye norm for mange medarbejdere. Arbejdsgiverne har vænnet sig til, og accepteret, at langt de ﬂeste medarbejdere i dag forventer mulighed for en vis grad af ﬂeksibilitet i relation til at møde på arbejde kontra at arbejde hjemmefra. Mulighed for at kunne arbejde hjemme er blevet et tilvalg til ens arbejdssituation og ens ”job pakke”. Det er i Danmark aldrig blevet et fravalg af arbejdspladsen og muligheden for socialt samvær, sparring, vidensdeling m.v. med kollegerne. At kunne tilbyde hjemmear- bejde er snarere et middel og en måde at tiltrække og fastholde de medarbejdere som har behov for ﬂeksibiliteten. Boligsegmentet ligger uden for Fast Ejendom Danmark A/S’ hidtidige investeringsstrategi, men Selskabet har valgt at ud- nytte en mulighed for at konvertere en af selskabets erhvervs- ejendomme til bolig. Projektet, som omfatter 96 lejligheder i Ballerup, forventes at stå færdigt medio 2024. Selskabet forventer jf. ovenstående, at der vil være stor efterspørgsel efter lejlighederne. Lager og logistik Den fortsatte vækst i e – handlen efter Corona pandemiens indtog i verdenssamfundet i 2020 medfører også i 2023 stor efterspørgsel efter lager – og logistik ejendomme, gerne som ”last mile distribution” tættere på forbrugeren, samt for ejendomme til brug for lettere industri. Dette billede er en Såvel arbejdstagere som arbejdsgivere har erfaret de mulig- heder, der er ved at arbejde hjemmefra, samt hvordan digitale løsninger kan anvendes til at løse opgaver smartere og mere ef- fortsættelse af den klare tendens som tog fart i 2020. Interessen fektivt. Det resulterer i større autonomi, øget eﬀektivitet, sparet for lager - og logistikejendomme i de sekundært beliggen- de områder omkring storbyerne, og med let adgang til den oﬀentlige infrastruktur, har været stigende som konsekvens af de ændrede krav fra forbrugerne til hurtig levering. Eﬀekten, transporttid og en bedre balance imellem arbejde og familieliv for størstedelens vedkommende. Det medfører et naturligt øget fokus på ﬂeksibilitet, hvilket fortsat er et hovedkriterie inden for kontor segmentet, som har medført stigende interesse for og konsekvenserne heraf i form af højere lejeniveauer og større kontorfællesskaber og kontorhoteller. Efterspørgslen efter kon- efterspørgsel efter denne type ejendomme, er fortsat meget klar torfællesskaber og kontorhoteller vil derfor fortsat være høj. i 2023, hvor der generelt blandt udlejere opleves meget lav tomgang kombineret med gode og – i forhold til for blot få år siden – højere lejeniveauer. Mange mindre og mellemstore virksomheder søger i dag de samme omgivelser og rammer som lejere i kontorhotellerne, så man ikke skal tænke på større mødefaciliteter, køkken, kantine, ﬁtness m.v. i egne lejemål. Hertil kommer den geopolitiske uro som er forårsaget af krige, pandemien, stigende renter og usikkerhed omkring leverancer. Lejerefterspørgslen efter kontorlejemål er fortrinsvis kon- Mange virksomheder foretrækker at trække forsyningskæderne centreret om nyere eller nyistandsat og mere tidssvarende og hjem fra udlandet, hvilket er medvirkende til at gøde behovet for, og efterspørgslen efter, lager – og logistikejendomme. eﬀektive kontorlokaler, som typisk rummer gode muligheder for individuelle og skræddersyede indretningsløsninger, og Samtlige af disse faktorer forventes at medføre fortsat lav tom- hvor lejerne har mulighed for at up - / downsize i forhold til gang og stigende lejeniveauer i segmentet. deres løbende behov. Den historisk lave tomgang hænger også i høj grad sammen med, at udbuddet af logistikejendomme er begrænset af mang- len på erhvervsjord, især i København og Århus. Der er langt imellem attraktive beliggenheder for de udviklere som har mod på at påbegynde et byggeri, og her møder man de samme ud- fordringer med stigende bygge - og ﬁnansieringsomkostninger 9 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I FAST EJENDOM DANMARK A/S ved udgangen af 2023 på knap 93 pct., hvilket som beskrevet ovenfor betyder at vi fastholder udlejningsgraden fra 2022. Man kan næsten sige at Fast Ejendom Danmark koncernen de seneste år har befundet sig midt i orkanens øje. Der har været både storm og orkan omkring os, men Selskabet har været og er fortsat begunstiget af, at beﬁnde sig i udlejningssegmentet, hvor der på tværs af ejendomssegmenterne i høj grad er smult vande og gode vilkår og betingelser. Udlejningsgraden betragter Selskabet som tilfredsstillende i be- tragtning af segmentfordeling samt den geograﬁske placering. Ledelsen er af den opfattelse, at det fortsatte omfattende niveau af udlejninger i 2023 er udtryk for at strategien, med en mere aktiv 'gentænkning', udvikling og bearbejdning af de enkelte ejendomme i porteføljen, har virket efter hensigten, og ledelsen vil fortsætte disse tiltag med henblik på en fortsat forbedring af såvel udlejningsmulighederne som lejeniveauerne. Ikke mindst noterer vi os, at den strategi vi har forfulgt fra starten mht. investeringen i Ringager i Brøndby i 2019, matcher det behov og den efterspørgsel som lejerne søger i dag. Som følge af de markedsbetingelser som ovenfor beskrevet, beﬁnder Selskabets ejendomsportefølje sig fortsat i positive forretningsmæssige omgivelser med vedvarende stor efter- spørgsel på især lager- og logistikejendommene og stabile lejeniveauer, endda med svagt stigende lejeniveauer udenfor de større byer i netop dette segment. Da knap 50 pct. af Selska- bets portefølje består af lager- og logistikejendomme, nyder Selskabet i særdeleshed godt af de efterspørgselsmekanismer og geograﬁske tendenser som gør denne del af vores portefølje ganske eftertragtet. De mest betydende af Selskabets ejendom- me i dette segment ligger tæt på kritisk infrastruktur og relativt bynært, og imødekommer således i høj grad de løsninger som markedet efterspørger, bl.a. i form af ”last mile distribution” placeringer. Den samlede tilgang i 2023 udgjorde 11,4 mio. kr. (40 indﬂyt- ninger, 17.464 m2). Fraﬂytninger udgjorde -9,0 mio. kr. (27 fraﬂytninger, 17.828 m2). Udlejningsgraden af investerings- ejendomme, målt på lejeværdi, er herefter øget fra 85,3 pct. primo året til 87,5 pct. ultimo året. Såfremt Ringager 2-4 ikke indgår i beregningen af udlejningsgraden, vil udlejningsgraden udgøre 92,7 pct. Ved udgangen af 2023 er der modtaget varslinger om 9 fraﬂyt- ninger (8.066 m2) og indgået nye 15 nye aftaler (2.826 m2) i 2024. Den årlige leje for kommende ind- og udﬂytninger udgør netto -0,6 mio. kr. I kontorudlejningssegmentet oplever Selskabet igen i år høj efterspørgsel, som har medført at vi kan fastholde en samlet udlejningsgrad ekskl. Ringager 2 – 4 i niveauet 92 – 93 pct. Selskabet arbejder målrettet og kontinuerligt på at imødekom- me tendenserne og efterspørgslen i markedet, og der er fortsat et incitament til at opgradere og arbejde med lejemålene for at kunne opfylde lejernes fokus på indretning, eﬀektivitet og ﬂeksibilitet. Herunder kortere bindingsperiode og fremlejemu- lighed. Der konstateres fortsat en tilfredsstillende udlejningsaktivitet i porteføljen, og ved indgangen til 2024 pågår der konkrete drøf- telser og udlejningsbestræbelser med en række interesserede lejere. Det er derfor ledelsens forventning, at udlejningsgraden realiseres i niveauet 90 pct. ultimo 2024. Selskabets gennemsnitlige udlejningsgrad er forblevet på det rekordhøje niveau som Selskabet nåede i 2022, og lejeniveau- erne især i lager - / og logistiksegmentet har været stigende igennem året. Vi har således haft en meget positiv udvikling bredt i vores portefølje, og året sluttede da også med rekordhø- je lejeindtægter, udlejningsgrad og resultat. De generelt ugun- stige tider til trods, har Selskabet været i stand til at opskrive ejendommenes værdi i løbet af året med samlet 20,8 mio. kr., trods en stigning i den gennemsnitlige afkastprocent til 6,8 pct. (2022: 6,5 pct.). Ringager 2-4, Brøndby Selskabet er nået ganske langt med sin ejendom på Ringager i Brøndby. Fra overtagelsen i 2019 og til i dag er næsten hele ejendommen redeﬁneret, istandsat og moderniseret. Ejendom- men fremstår i dag som en moderne kontorejendom med en blanding af kontorhotel og mindre / mellemstore kontorlejemål. Alle lejemål tilbydes møde – og konferencefaciliteter i moder- ne lokaler med fuldt AV- udstyr, kantine, ﬁtnessrum m.v. samt en række aktiviteter og services som forestås af Fast Ejendom Danmark A/S. Væsentlige aktiviteter i året Det er siden overtagelsen af ejendommen i 2019 lykkedes at hæve udlejningsgraden fra ca. 12 pct. til 56,9 pct. ultimo 2022 og igen til yderligere 68,7 pct. ultimo 2023. Ved udgangen af 2023 har Selskabet tillige modtaget underskrevne lejekontrak- ter fra kommende lejere med indﬂytning i 2024, svarende til en udlejningsgrad på knap 80 pct. Lejeniveauerne realiseres på et noget højere niveau end oprindeligt antaget, bl.a. som følge af et opgraderet kvalitetsniveauet med en omfattende renovering og modernisering af ejendommen. Fortsat fokus på – og reducering af - tomgangen er det natur- lige kernefokusområde for virksomheden, kombineret med en kontinuerlig udvikling og optimering af de enkeltes ejen- dommes potentiale. Det er lykkedes at fastholde den meget positive udlejningsgrad som Selskabet har opnået igennem de seneste år, samtidig med at vi i en række tilfælde har optimeret lejeniveauerne. I 2023 har nyudlejninger været koncentreret omkring Ringager 2- 4, som jf. den korte beskrivelse af ejendommen nedenfor, med de seneste indgåede kontrakter nu har en udlejningsgrad på knap 80 pct. Udlejningsgraden for den øvrige portefølje er Udviklingen af ejendommen, herunder konceptet med kon- torhotel kombineret med mindre og mellemstore lejemål, 10 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I attraktive og eksklusive kontorer og fællesarealer, et passende tilbud af fælles serviceydelser som Hospitality Service Center, moderne mødefaciliteter med professionelt AV-udstyr, restau- rant, ﬁtnesscenter m.v., har vist sig i udpræget grad at ramme Konvertering til boliger på denne ejendom er ikke et udtryk for en ændring i Selskabets overordnede strategi, som fortsat er investering i erhvervsejendomme. Men omdannelsen af Baltorpvej vurderes at være den mest optimale måde at aktivere efterspørgslen fra lejerne samt den trend udlejere har oplevet de ejendommen på og rummer samtidig en gunstig mulighed for at seneste par år. skabe et attraktivt afkast for Selskabet, ikke mindst set i lyset af den efterspørgsel, der er på boliger i de københavnske omegns- Selskabets nøgletal i forbindelse med udlejningsgraden m.v. vil kommuner. som konsekvens af købet af Ringager 2-4 være negativt påvir- ket i et par år endnu, omend vi oplever et positivt udlejnings- scenarie, og en udlejningsgrad som nærmer sig gennemsnittet af den øvrige portefølje. CSRD Selskabet er ikke omfattet af CSRD rapporteringskrav før 2027, dvs. vedr. regnskabsåret 2026. Da Selskabets aktiviteter udelukkende foregår i Danmark, er en række forhold vedr. såvel miljømæssige – og sociale forhold allerede formuleret og reguleret ved lov, ligesom lovgivningen stiller en række oplysningskrav til børsnoterede virksomheder vedr. disse emner. Flere forhold beskrives derfor allerede i form af politikker som fremgår af Selskabets hjemmeside, kombine- ret med kommentarer og beskrivelser i årsrapporten. Baltorpvej 156 - 158, Ballerup ('Nordlyset'). I 2021 kom der yderligere en aktivitet til Selskabets øvrige forretningsområder, i forbindelse med at Selskabet ultimo 2021 indgik en totalentreprise aftale med HHM A/S, vedrørende opførsel af 96 lejligheder i Ballerup. Denne form for rendyrket udviklingsaktivitet af en boligmasse, er dog ikke noget som Selskabet ønsker at dyrke på sigt, men et udtryk for at Sel- skabet vurderer, at det netop i det daværende marked var den optimale udnyttelse af ejendommens potentiale. Opførslen af lejlighederne i Ballerup, er således den bedste udnyttelse af de muligheder som har været til stede på ejendommen, og på den- ne ejendom har Selskabet besluttet at forfølge de muligheder som ligger i en konvertering til boliger. Selskabets ledelse har imidlertid besluttet at formulere en ESG strategi i løbet af 2024. Inden den endelige strategi fastlægges, er det dog vigtigt for Selskabet at sætte egne mål på et solidt datamæssigt grundlag, således at der ikke formuleres konkrete målsætninger for reducering af CO2 aftryk, før der er etableret en baseline som et led i udviklingen af strategien. Projektet er, på lige fod med andre byggerier, negativt påvirket af prisstigninger på entrepriseomkostninger samt rentestignin- ger, men Selskabet forventer at udviklingen i lejeniveauerne vil kompensere for en væsentlig del af meromkostningerne som påføres projektet. Således vil en ikke ubetydelig del af Selska- bets lejeindtægter fra medio 2024 være genereret af lejeboliger. Selvom Selskabet ikke har udmeldt en formel ESG strategi, har vi dog de seneste mange år fundet det naturligt at arbejde så CO2 hensigtsmæssigt samt arbejdsmiljøvenligt som muligt, vores porteføljes karakteristika taget i betragtning. Vigtigste karakteristika i denne forbindelse er, at der er tale om ældre ejendomme, ikke nybyggeri, samt at mange ændringer og tiltag i relation til CO2 forbedringer skal ske i samarbejde med - og efter aftale med lejerne. Når byggeriet af første etape står færdigt medio 2024, vil projektet overgå til investeringsejendom. Det forventes at projektsummen inkl. grundværdi, baseret på de nuværende markedsvilkår, vil være i niveauet + 270 mio. kr. og den for- ventede bruttoleje baseret på nuværende lejeniveauer vil ved fuld udlejning beløbe sig til niveauet +14 mio. kr. Eksempler på CO2 forbedringer som vi har fundet naturligt at gennemføre i vores almindelige løbende istandsættelses- og forbedringsarbejder: 11 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Renovering og ombygning – Baltorpvej . Besluttet at ombygge og renovere i stedet for fjerne og bygge nyt => markant reduceret CO2 aftryk. DGNB sølvcertiﬁcering. Indgået et samarbejde med Ballerup kommune. Over- skuds- / brugte materialer bruges i kommunens træværk- steder for borgere. . . . . Brugt træ af rimelig kvalitet afhentes og benyttes til inte- rimslukning og afspærringer. Store sten, som er gravet op på grunden, genbruges i for- bindelse med LAR anlægget. Etablering af solceller . Foreløbig Ringager 2 – 4 i Brøndby og Bredebjergvej i Tåstrup. Lys . Udskiftning til led belysning. . Bevægelses– og lys styret løsninger ved udskiftning af indendørsbelysning. . Velux vinduer – delvis solenergidrevet styringsfunktion. Vinduer . Lavenergi ruder ved udskiftning. Energiklassiﬁcering af samtlige ejendomme . Gennemgået ejendommenes energiklassiﬁcering med en ekstern rådgiver og har derved skabt et overblik over mu- lighederne for forbedring af energieﬀektivitet. . Til eksempel er ejendommen Ringager i Brøndby løftet fra energiklasse C/D til energiklasse B efter en række gennem- førte energibesparende forbedringer. Cirkulær økonomi . . Aﬀaldshåndtering – oftest i samarbejde med lejerne. Indretning med møbler, gardiner, tæpper mv med f.eks. genbrugsmaterialer. Ladestandere Løbende etablering af ladestandere på ejendommene – ofte i samarbejde med lejeren. . Ovenstående tiltag har medført at en del af ejendommene i Selskabets portefølje kategoriseres som ”grønne” i relation til realkreditbelåning. Dette reﬂekteres i en række lån som er optaget i starten af 2024 ifm. reﬁnansiering af tre af Selskabets mere markante ejendomme. Selskabet føler sig på denne baggrund godt rustet til at imøde- komme de krav som vil blive stillet til branchen i de kommende år. 12 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Hovedaktiviteter Koncernen (i det følgende ”Koncernen” eller ”Selskabet”) udgøres af Fast Ejendom Danmark A/S (”Moderselskabet”) og de ﬁre helejede datterselskaber Fast Ejendom Danmark 1 ApS, Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS, Fast Ejendom Danmark 2 ApS og Ejendomsselskabet Ringager ApS (i det følgende ”FED 1”, ”Baltorpvej”, ”FED 2” og ”Ringager” og tilsammen ”Datterselskaberne”). Koncernen ejer en ejendomsportefølje på 1,5 mia. kr. bestående af erhvervsejendomme hovedsagelig beliggende i eller omkring de større byer i Danmark. Hovedaktiviteterne er investering, udlejning, udvikling, driftsoptimering og administration af porteføljen. Investeringsstrategien omfatter investering i ejendomme, hvor det vurderes, at der kan foretages værdiskabende udviklingsop- gaver enten som følge af et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb, eller som følge af en ”gentænkning” af ejendommenes karakte- Koncernen blev stiftet som forening (Foreningen Fast Ejen- dom f.m.b.a.) den 24. februar 2005 men omstruktureret til et aktieselskab i 2013. Perioden 1. januar til 31. december 2023 er ristika, formål og muligheder. Koncernen forventer således selv Koncernens 19. regnskabsår. Koncernen ledes af en bestyrelse på tre medlemmer og en direktion på ét medlem. Der er ikke etableret bestyrelse i datterselskaberne. at kunne opnå den design- og vedligeholdelsesmæssige udvik- lingsgevinst af denne type ejendomme. Samtidig arbejdes der aktivt på at imødekomme lejernes efterspørgsel efter mindre og ﬂeksible lejemål samt lejemål hvor der tilbydes en høj grad af fællesydelser og faciliteter. Fast Ejendom Danmark A/S - Modersel- skabet Moderselskabet er holdingselskab for Koncernens datterselska- ber. Moderselskabet afholder hovedparten af administrationsom- kostningerne så som gager, bestyrelseshonorar, husleje og kon- torhold m.m. Årets budgetterede administrationsomkostninger, der kan henføres til aktiviteten i datterselskaberne, fordeles mellem selskaberne efter den forholdsmæssige andel af leje- indtægterne. Ud af de samlede administrationsomkostninger i 2023 på 12,1 mio. kr. (2022: 14,0 mio. kr.), er 10,0 mio. kr. (2022: 9,8 mio. kr.) således omfordelt. Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalan- dele i tilknyttede virksomheder udgør 0 kr. (2022:1,3 mio. kr.) og ﬁnansielle poster netto, er indtægtsført med 10,0 mio. kr. (2022: 5,3 mio. kr.). De ﬁnansielle indtægter består af renter på koncernlån og de ﬁnansielle omkostninger består af renter af koncerninterne mellemregninger og leasingrenter. Moder- selskabets resultat før skat i 2023 udgør 8,9 mio. kr. (2022: 3,5 mio. kr.). 13 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Årets resultat og formue Lejeindtægter pr. kvartal i 2022 og 2023. Lejeindtægter 27.500 25.000 22.500 20.000 17.500 15.000 12.500 10.000 7.500 5.000 2.500 0 Lejeindtægterne i 2023 udgør 93,6 mio. kr. (2022: 77,0 mio. kr.) svarende til en stigning på +16,6 mio. kr. i forhold til sidste år (+21,6 pct.). Den positive udvikling skyldes en støt stigende udlejningsgrad, ordinære lejereguleringer som følge af en væsentlig stigning i nettoprisindekset (NPI) i 2022 som får fuld eﬀekt i 2023, opgradering af lejegrundlaget, løbende genforhandling af lejekontrakter samt en engangsindtægt fra en gennemført markedslejesag. Stigning i udlejningsgraden. Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Der har igen i 2023 været en støt og stor efterspørgsel efter især lager- og logistiklejmål, hvilket har medført at udlejnings- graden for denne type af lejmål fortsat ligger tæt på 100 pct. Kontorlejemål har ligeledes fortsat været efterspurgt, herunder særligt de mindre og mere ﬂeksible enheder i Ringager. Med afsæt i den fortsatte efterspørgsel er det lykkedes at opretholde en høj udlejningsgrad bredt i porteføljen, og derved opnå fuld eﬀekt af stigningen i udlejningsgraden fra 2022, samtidig med at udlejningen i Ringager fortsat har udviklet sig positivt i 2023. 2022 2023 Note: engangsindtægt på 2,4 mio. kr. i Q1 2023 er skraveret i grafen. Udvikling i udlejningsgrad, målt på omsætning, i årene 2022 og 2023 for investeringsejendomme. 100% 92,8% 85,3% 56,9% 92,7% 90,8% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 88,1% 87,5% 68,7% Udlejningsgrad i alt for investeringsejendommene udgør så- ledes 87,5 pct. ultimo 2023 mod 85,3 pct. ultimo 2022 inde- holdende en udvikling for Ringager fra 56,9 pct. til 68,7 pct. ultimo 2023. Den positive udvikling for Ringager ses endvidere at fortsætte ind i 2024. 78,2% 2022 2023 2024 Ekskl. Ringager Ringager Udlejningsgrad i alt Ordinære lejereguleringer. Lejeindtægterne reguleres, såfremt der kontraktuelt ikke er aftalt andet, typisk efter udviklingen i NPI. Og dette indeks har, som følge af pengepolitiske disponeringer som centralbanker- ne traf i 2022, hvor man hævede renterne med rekordfart med henblik på at tøjle inﬂationen, gennemgået en markant udvik- ling de seneste år, og nåede en foreløbige maksimal stigning på +10,3 pct. i oktober 2022. I løbet af 2023 aftog stigningstakten for inﬂationen næsten lige så hurtigt som den var kommet og medio året var den reduceret til niveauet +3,5 pct. og yderligere reduceret til +1,0 pct. ultimo 2023. Udvikling i nettoprisindekset og stigning i pct. i årene 2022 og 2023. NPI Indeks Stigning i pct. 120 115 110 105 100 95 12% 10% 8% 6% 4% Godt halvdelen af Selskabets lejekontrakter blev reguleret i januar 2023 med +10,3 pct. svarende til pristallet for oktober 2022. Øvrige lejekontrakter blev efterfølgende typisk reguleret i niveauet fra +9,1 pct. i februar ned til +1,4% i december. Sel- skabet foretog løbende vurderinger af reguleringernes størrelse for hver enkelt lejer, med hensyn til såvel markedsleje som lejerbonitet, idet Selskabet ikke ønsker at komme i en situation, hvor lejerne betaler mere end et rimeligt markedslejeniveau. 2% 0% Genforhandling af lejekontrakter og engangsindtægt. I tillæg til de ordinære reguleringer bliver lejekontrakterne løbende holdt op imod den aktuelle markedsleje. Og i den for- bindelse blev der i 2023 gennemført enkelte markedslejevars- lingssager, der ligeledes medvirkede til de øgede lejeindtægter. Særligt en enkelt sag medførte såvel et øget fremadrettet leje- niveau på +1,8 mio. kr. årligt, samt en engangsindtægt på +2,4 mio. kr. for perioden fra sagen blev rejst i 2021 til afslutningen primo 2023. 14 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Selskabet har i 2023 anvendt ejendomsmægler- og valuarﬁr- maerne Nordicals og Ring3Erhverv til at besigtige og vurdere investeringsejendommene på henholdsvis Fyn/Jylland og Sjælland. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. De samlede omkostninger vedrørende investeringsejendomme udgør 26,2 mio. kr. (2022: 26,7 mio. kr.) svarende til en bespa- relse på 0,5 mio. kr. Omkostningerne, der typisk sammensættes af ejendomsskatter, forsikring, drift, vedligehold samt lejerin- dretninger m.m., er således samlet set realiseret på et uændret niveau, dog er udlejningsomkostninger realiseret på et lavere niveau idet 2022 var præget af stor udlejningsaktivitet. Valuarerne har i deres rapporter konkluderet, at den samlede markedsværdi udgør 1.274,0 mio. kr. med et spænd på +/- 5 pct. idet enkelte af ejendommene kan være vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet byggeretsværdier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuværende marked. Markeds- værdien kan således fastsættes i spændet mellem ca. 1.210 mio. kr. til ca. 1.338 mio. kr. Den angivne valuarværdi understøtter således den pr. ultimo året bogførte værdi på 1.256,0 mio. kr. af investeringsejendommene ekskl. projektejendommene. En del af omkostningerne vedrører lejerindretninger og ved- ligeholdelse, der i 2023 samlet er realiseret med 5,5 mio. kr. (2022: 5,3 mio. kr.). Omkostningsført vedligeholdelse og lejerindretninger 2023 2022 2021 2020 2019 (BELØB I DKK '000) For en nærmere gennemgang af metode, principper og følsom- heder ved den interne værdiansættelse, herunder udviklingen i anvendt markedsleje og afkastkrav, henvises til note 2. Lejerindretninger og vedligehold 5.463 5.333 8.302 8.569 12.983 Administrationsomkostninger Som konsekvens af en fortsat omfattende aktivitet med indret- ning af lejemål til nye lejere revurderer ledelsen til stadighed behovet for at gennemføre vedligeholdelse så primært uopsæt- telige opgaver gennemføres. Dette er lykkedes med det resultat, at niveauet fra 2021 og 2022 er opretholdt. Årets administrationsomkostninger udgør 12,6 mio. kr. (2022: 14,2 mio. kr.). Reduktionen i forhold til 2022 kan i al væ- sentlighed henføres til en større hensættelse i 2022 til skyldig bonus. Korrigeret for hensættelser til bonus i begge år udgør administrationsomkostningerne i 2023 12,1 mio. kr. mod 12,5 mio. kr. i 2022. I 2023 har der gennemsnitligt været syv ansatte (2022: syv ansatte). Resultat af ejendommenes drift Lejeindtægter med fradrag af omkostninger vedrørende inve- steringsejendomme udgør herefter 67,4 mio. kr. (2022: 50,3 mio. kr.). Resultat af primær drift Årets resultat af primær drift udgør 76,7 mio. kr. (2022: 158,4 mio. kr.) svarende til en reduktion på 81,7 mio. kr. Korrigeret for værdireguleringer af investeringsejendomme udgør resulta- tet af primær drift før værdireguleringer 55,9 mio. kr. (2022: 37,1 mio. kr.). Vurdering og værdireguleringer af ejendomme Ejendomsporteføljen, inkl. projektejendomme (236,1 mio. kr.), er ultimo året bogført til en dagsværdi på 1.492,1 mio. kr. (2022: 1.325,0 mio.kr.) ved et gennemsnitligt vægtet forrentningskrav på 6,8 pct. (2022: 6,5 pct.). Værdien svarer til gennemsnitligt 8.275 kr. pr. m2 (2022: 7.349 kr. pr. m2). Af den samlede stigning på +167,1 mio. kr. kan +150,5 mio. kr. henføres til forbedringer af ejendommene og +16,6 mio. kr. til urealiserede dagsværdireguleringer. I årsrapporten for 2022 var bestyrelsens forventning til resul- tatet af primær drift før værdireguleringer for 2023 i niveauet 48 mio. kr. Denne forventning blev opjusteret til niveauet 51 mio. kr. ved børsmeddelelse nr. 7 pr. 6. juni 2023 og herefter fastholdt resten af 2023. Årets resultat af primær drift før vær- direguleringer blev således realiseret i den øvre del af det ud- meldte niveau, hvilket primært kan henføres til en revurdering af behovet for vedligehold bredt i porteføljen samt udskydelse af enkelte større arbejder til 2024. Den samlede eﬀekt heraf blev primært realiseret i 4. kvartal 2023. Værdireguleringer af ejendomme, inkl. modtagen kompensati- on til reetablering fra fraﬂyttede lejere, er positive med +20,8 mio. kr. (2022: 121,3 mio. kr.) heraf +0,6 mio. kr. i 1. kvartal, +15,1 mio. kr. i 2. kvartal, +0,1 mio. kr. i 3. kvartal samt +5,0 mio. kr. i 4. kvartal. Reguleringen sammensættes af opskriv- ninger på +52,2 mio. kr., nedskrivninger på -35,6 mio. kr. samt modtagen kompensation på +4,2 mio. kr. Årets værdireguleringer afspejler på den ene side en planmæs- sig fremdrift på byggeriet på Baltorpvej i Ballerup, en opret- holdt udlejningsgrad bredt i porteføljen, en væsentlig forbedret udlejningsgrad i Ringager samt et øget niveau for markedslejen som følge af fortsat stor aktivitet i samfundet kombineret med en kontinuerlig opgradering af ejendommene. På den anden side er der samtidig konstateret et øget afkastkrav, ikke mindst som konsekvens af stigende inﬂation og renter. 15 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Finansielle poster, netto. Lejerestancer Opgjort netto udgør årets ﬁnansielle poster -37,0 mio. kr. mod -10,4 mio. kr. i 2022, svarende til en stigning på -26,6 mio. kr., der skyldes dels en markant rentestigning og dels en fortsat Lejerestancer har gennem hele året befundet sig på et stabilt lavt niveau. Ultimo året udgjorde de samlede tilgodehavender fra lejerne 355 t.kr. (2022: 150 t.kr.). Der er ikke realiseret tab etablering af belåning i Ballerup. I 2023 er der tillige indregnet på udeståender i 2023 (2022: 124 t.kr.) og der er ikke afsat værdiregulering af ﬁnansielle gældsforpligtelser med -0,4 mio. beløb til imødegåelse af nye tab. De samlede hensættelser til kr. (2022: +2,5 mio. kr.). Udviklingen fra 2022 til 2023 skyldes tab udgør således fortsat 0 kr. ultimo 2023. det markante skift i renteniveauet i 2. halvår 2022, hvor stigen- Egenkapitalen de renter medførte et mindre kursfald for prioritetsgælden. Egenkapitalen udgør ultimo året 640,0 mio. kr. (2022: 598,7 mio. kr.). Stigningen i egenkapitalen kan henføres til årets resultat (+37,2 mio. kr.) og salg af egne aktier ved afslutning af aktieoptionsprogrammet jf. note 6 (+4,1 mio. kr.). Prioritetsrenter inkl. bidrag er realiseret med 20,1 mio. kr. (2022: 5,8 mio. kr.). Selskabets ejendomme er primært ﬁnan- sieret med korte realkreditlån, der følger udviklingen i renten med en rentetilpasning enten hver 3. eller 6. måned. Den fortsat igangværende inﬂationsbekæmpelse fra centralbankerne i USA og Europa sker typisk ved renteforhøjelser, og Nationalbanken har siden 1. halvår 2022 fulgt med. De vægtede rente- og bi- dragssatser er således steget signiﬁkant fra 0,78 pct. i 1. halvår 2022 til 5,19 pct. i 2. halvår 2023. Selskabets beholdning af egne aktier udgjorde primo året 88.463 stk. aktier erhvervet for i alt 10,0 mio. kr., svarende til en gennemsnitlig kurs på 113,04. I forbindelse med afslutning af aktieoptionsprogrammet blev 36.000 stk. aktier overdra- get til deltagerne. Der er ikke erhvervet egne aktier i 2023 og beholdningen af egne aktier udgør ultimo året herefter 52.463 stk. aktier. 2023 2. halvår 2022 2. halvår 1. halvår 3,90 pct. 1. halvår 0,78 pct. Langfristede forpligtelser Vægtet prioritetsrente og bidrag De langfristede forpligtelser sammensættes af gæld til ﬁnan- sieringsinstitutter på 508,6 mio. kr. (2022: 639,0 mio. kr.), ud- skudte skatteforpligtelser på 94,7 mio. kr. (2022: 93,7 mio. kr.), deposita på 39,4 mio. kr. (2022: 36,8 mio. kr.) samt leasingfor- pligtelser på 1,7 mio. kr. (2022: 2,4 mio. kr.). 5,19 pct. 1,50 pct. Bankrenter og låneomkostninger er realiseret med -16,3 mio. kr. (2022: -7,1 mio. kr.). Stigningen skyldes en fortsat og plan- mæssig etablering af ﬁnansieringen af ombygningen af Baltor- pvej i Ballerup, men også det stigende renteniveau jf. ovenfor. Den samlede gældsportefølje, inkl. den kortfristede andel, udgør ultimo året 752,6 mio.kr. (2022: 655,5 mio. kr.). Gæld- sporteføljen er sammensat af prioritetslån (433,6 mio. kr.) og banklån (319,0 mio. kr.). Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rentefastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Ultimo 2023 udgør prioritetsgældens gennemsnitlige varighed 0,47 år (2022: 0,46 år) og den gennemsnitlige vægtede rente inklusive bidrag 5,25 pct. (2022: 3,78 pct.). Skat af årets resultat Skat af årets resultat udgør 2,4 mio. kr. (2022: 34,5 mio. kr.) og er sammensat af 1,4 mio. kr. i aktuel skat og 1,0 mio. kr. som ændring i udskudt skat (2022: henholdsvis 0,9 mio. kr. og 33,6 mio. kr.). Årets skat er, som angivet i note 23, positivt påvirket af en regulering af et udskudt skatteaktiv med +7,6 mio. kr. Re- sultat efter skat er herefter et overskud på 37,2 mio. kr. (2022: 113,5 mio. kr.). En ændring på +1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en stigning i de årlige renteomkostninger før skat på ca. -7,5 mio. kr. men samtidig udløse en modsatrettet urealise- ret regulering af gældsporteføljen på ca. +2,1 mio. kr. således, at den samlede resultatpåvirkning vil udgøre ca. -5,4 mio. kr. (2022: -4,5 mio. kr.). Anlægsaktiver Anlægsaktiverne sammensættes først og fremmest af investe- rings- og projektejendomme og kun i mindre omfang af øvrige driftsaktiver bestående af leasingaktiver og inventar. Der er, med bistand fra valuar- og mæglerﬁrmaerne Nordicals og Ring3Erhverv, foretaget en vurdering af dagsværdien af ejen- domsporteføljen. Værdiansættelsesprocessen og valuarernes konklusion er nærmere beskrevet ovenfor samt i note 2. Selskabets ledelse følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer om, og i givet fald hvilket omfang, det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør den nettoren- tebærende gæld (Loan To Value) ultimo året 47,6 pct. (2022: 44,4 pct.). Investerings- og projektejendomme, opgjort ultimo året til dagsværdi, udgør samlet 1.492,1 mio. kr. (2022: 1.325,0 mio. kr.). Værdistigningen på +167,1 mio. kr. sammensættes af forbedringer (+150,5 mio. kr.) og værdireguleringer (+16,6 mio. kr.). Driftsmidler og inventar er reduceret med -1,7 mio. kr. sam- mensat af tilgang af inventar (+0,2 mio. kr.), årets afskrivninger (-2,0 mio. kr.) og genmåling af leasingaktiver (+0,1 mio. kr.). 16 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Kortfristede forpligtelser Porteføljesammensætning De kortfristede forpligtelser udgør 258,0 mio. kr. (2022: 32,1 mio. kr.). Af stigningen på +225,9 mio. kr. kan +227,0 mio. kr. primært henføres til øget bankgæld der ultimo 2023 udgør 232,0 mio. kr. (2022: 5,0 mio. kr.). Bankgælden sammensættes dels af et ordinært afdrag på 5,0 mio. kr. pr. den 1. januar 2024 og dels af nogle stående lån på 34,2 mio. kr. og 192,8 mio. kr. med indfrielse henholdsvis den 22. marts og den 1. juni 2024. De stående lån er optaget i forbindelse med den oprindelige Porteføljen sammensættes ultimo 2023 af i alt 29 investerings- ejendomme, en projektejendom, en mindre byggegrund samt et mindre leaset kontorareal i den tidligere domicilejendom på Rådhusvej i Charlottenlund. Det samlede udlejningsareal udgør 180.310 m2 (2022: 180.310 m2). Ejendommene er hovedsage- lig beliggende uden for centrum af de større byer. Den største ejendom, målt til dagsværdi, er Baltorpvej i Ballerup. De fem største ejendomme udgør til sammen knap 57 pct. (2022: 52 ﬁnansieringspakke ved købet af Ringager 2-4 i Brøndby og det pct.). snarligt afsluttede byggeri på Baltorpvej i Ballerup. De fem største ejendomme målt på dagsværdi Selskabet er ved årsafslutningen i dialog med ﬁnansieringsin- stitutter, og med hensyn til lånene på 34,2 mio. kr. i Ringager 2 – 4 i Brøndby er dette erstattet af et 30 årigt obligationslån ultimo februar på gunstige vilkår. Byggekreditten på Baltorpvej forventes ligeledes på sædvanlige vis omlagt til realkreditlån i forbindelse med færdiggørelse af byggeriet og udstedelse af ibrugtagningstilladelse. Ejendom By Baltorpvej 154-158 Ringager Ballerup Brøndby Ringsted Taastrup København Kærup Industrivej 1 Bredebjergvej 1 Aldersrogade 6 Pengestrøm fra driftsaktivitet Koncernens pengestrøm fra driftsaktivitet udgør +23,3 mio. kr. (2022: 19,0 mio. kr.) svarende til en stigning +4,3 mio. kr. i forhold til sidste år og +5,3 mio. kr. i forhold til den udmeldte forventning i delårsrapporten for Q3 i 2023. Porteføljesammensætning, målt på dagsværdi, fordelt på belig- genhed ultimo 2023. Øvrig Jylland 5% Odense 11% Udviklingen sammensættes primært af et øget resultat af primær drift før værdireguleringer og en positiv påvirkning fra ændringerne i driftskapitalen. Pengestrøm fra primær drift er samlet øget med +27,9 mio. kr., hvilket imidlertid delvist mod- svares af stigende ﬁnansieringsomkostninger (-23,6 mio. kr.). Øvrig Sjælland 12% Pengestrøm fra investeringsaktivitet udgør -150,6 mio. kr. og består i al væsentlighed af forbedring af ejendomme, herunder særligt ombygningen på Baltorpvej. Pengestrøm fra ﬁnansie- ringsaktivitet udgør +102,5 mio. kr. og sammensættes på den ene side af optaget bankgæld i forbindelse med byggeriet på Baltorpvej, salg af egne aktier og modtagne deposita og på den anden side af afdrag på henholdsvis realkredit-, bank- og leasinggæld. Århus 13% Storkøbenhavn 59% Årets samlede pengestrømme bliver negativ med -24,8 mio. kr. (2022: +7,6 mio. kr.) og den likvide beholdning udgør herefter 41,9 mio. kr. (2022: 66,7 mio. kr.) ultimo 2023. Herudover foreligger der bekræftede, uudnyttede uigenkaldelige låne- og kreditfaciliteter i størrelsesordenen af 3,6 mio. kr. (2022: 3,6 mio. kr.) og det samlede likviditetsberedskab udgør således 45,5 mio. kr. (2022: 70,3 mio. kr.). Ejendomstype (pct. af værdi, afrundet) Andel Lager og logistik Kontor 49 39 Bolig 12 Total 100 17 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Udlejning af ejendomme De 10 største lejere udgør 40,7 pct. (2022: 36,9 pct.) af årets lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer 10,4 pct. (2022: 9,6 pct.) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio. kr. Udlejningsgraden, målt på lejeværdi, er øget fra 85,3 pct. primo året til 87,5 pct. ultimo året svarende til +2,2 procentpoint. Stigningen kan relateres til følgende forhold: Varighed på kontraktporteføljen . . Reduktion i tomgang (+1,2 procentpoint) Nettostigning i husleje (+1,0 procentpoint) Ejendomsporteføljen er generelt udlejet på kontrakter med kortere opsigelsesvarsler. Udlejningsgrad for investerings- og projektejendomme Nedenfor er det illustreret, hvordan lejeindtægterne er sikret på uopsigelige kontrakter. Som det fremgår, er der ikke lejekon- trakter, der kan opsiges med kortere varsel end tre måneder, mens f.eks. 62 pct. af kontrakterne har et opsigelsesvarsel på et år eller derover. Kontrakt- beholdning mio. kr. Tomgang mio. kr. Udlejnings- grad, pct. 1) 2023 2022 2023 2022 2023 2022 Portefølje i alt 96,1 3,4 94,0 8,2 11,5 0,0 17,8 5,2 100,0 12,7 87,5 88,0 81,0 36,1 85,3 Lejeindtægter sikret på uopsigelige kontrakter ultimo 2023 Projektejendomme Investeringsejendomme 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 92,7 85,9 11,5 1) Udlejningsgraden opgøres ultimo året med udgangspunkt i årslejen for et helt år i den aktuelle kontraktbeholdning pr. den 31. december. Investeringsejendommenes udlejningsgrad er de sidste to år øget fra 80,1 pct. primo 2022 over 85,3 pct. ultimo 2022 til 87,5 pct. ultimo 2023. Hvor 2022 udmærkede sig ved et stort løft i udlejningsgraden, så er det i 2023 lykkedes at opretholde det høje niveau samtidig med at Ringager 2-4's udlejningsgrad er øget signiﬁkant, selvom Ringager 2-4's udlejningsgrad som forventet stadig påvirker den samlede udlejningsgrad negativt. 0,25 0,5 0,75 1 2 3 4 5 6 7 8 9 2022 2023 Den fortsat store udlejningsaktivitet i 2023 fastholder niveauet af varigheden i kontraktbeholdningen om end der ikke længere er lejekontrakter med en uopsigelighed på mere end 8 år. Dette ses som en naturlig konsekvens af, at vi imødekommer lejerne med hensyn til ﬂeksibilitet, hvilket vi oplever står blandt de øverste ønsker hos lejerne. Hertil kommer at øvrige allerede indgåede kontrakter med uopsigelighed helt planmæssigt er kommet et år nærmere udløbsdatoen. Udvikling i udlejningsgrad pr. segment i 2022 og 2023 100% 90% 80% 70% 60% 50% Som det fremgår af grafen, er der 1 års uopsigelighed på minimum 62 pct. af kontraktbeholdningen (2022: 64 pct.). Tilsvarende tal for henholdsvis 3, 7 og 8 års uopsigelighed er minimum 35 pct. (2022: 34 pct.), 12 pct. (2022: 14 pct.) og 3 pct. (2022: 12 pct.). 2022 UG Kontor Lager Øvrige 2023 Køb og salg af ejendomme Der har året igennem været stor aktivitet i porteføljen af investeringsejendomme hvor der er gennemført 40 indﬂytnin- ger (+11,4 mio. kr. / 17.464 m2), 27 fraﬂytninger (-9,0 mio.kr. / 17.828 m2) samt øvrige reguleringer af lejen (+5,5 mio. kr.). Og med en samlet udlejningsgrad på 87,5 pct. anses den tidli- gere udmeldte forventning, i delårsrapporten for 1. - 3. kvartal 2023, om en udlejningsgrad i niveauet 88 pct. for opnået. Der er hverken købt eller solgt ejendomme i 2023. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke, efter regnskabsperiodens udløb og frem til of- fentliggørelsen af denne årsrapport, indtruﬀet begivenheder, som vurderes at have væsentlig indﬂydelse på den ﬁnansielle stilling pr. den 31. december 2023. Ved udgangen af 2023 er der opsagt 9 lejemål (8.066 m2) til fraﬂytning og indgået 15 nye aftaler (2.826 m2) til indﬂytning i 2024. Den årlige leje for ind- og udﬂytningerne udgør netto -0,6 mio. kr. Der opleves fortsat en stor interesse og søgning på samtlige ledige lejemål i porteføljen og ledelsen er optimistisk med hensyn til at kunne opretholde og forbedre det nuværende niveau. 18 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Forventninger til 2024 Fast Ejendom Danmark A/S - Koncernen Langsigtet ﬁnansielt mål Fra og med 2023 har Bestyrelsen haft fokus på et langsigtet ﬁnansielt mål: . Det er et mål at kunne forøge indre værdi pr. aktie med minimum 10 pct. i gennemsnit årligt, tillagt eventuelt udloddet udbytte. For året 2024 forventer Selskabet et resultat af primær drift før værdireguleringer i niveauet 59 mio. kr. (2023: realiseret 55,9 mio. kr.). Stigningen i resultatet, på godt +3 mio. kr., kan i al væsentlighed henføres til ibrugtagning medio året af de ny- byggede boliger på Baltorpvej i Ballerup, yderligere udlejning i Ringager 2-4 samt helårseﬀekten af nyudlejninger i Ringager 2-4 foretaget i 2023 til indﬂytning i 2024. I 2023 blev indre værdi pr. aktie øget med 5,4 pct. (2022: 23,4 pct.). I den seneste 5 års periode, 2019 til 2023, er indre værdi pr. aktie øget med 13,7 pct. i gennemsnit pr. år, og er dermed komfortabelt i overensstemmelse med de langsigtede mål. Med udgangspunkt i den nuværende efterspørgsel og aktivitet i porteføljen er ledelsen positiv omkring en fortsat nedbringelse af tomgang, og ledelsen forventer, at udlejningsgraden realise- res i niveauet 90 pct. ultimo 2024. Indre værdi Den indre værdi oﬀentliggøres kvartalsvis via NASDAQ Copenhagen. Såfremt der mellem kvartalsmeddelelserne måtte ske væsentlige ændringer af indre værdi, vil der blive afgivet særskilt meddelelse herom. Indre værdi opgøres som egenkapi- talen delt med antal aktier i omløb. Ved opgørelsen af egenka- pitalen indregnes ændringer i værdien af aktiver og forpligtel- ser opgjort til dagsværdi samt resultatet af den løbende drift. Pengestrøm fra driftsaktiviteten forventes at være positiv i niveauet +14 mio. kr. (2023: realiseret +23,3 mio. kr.). Det øgede resultat af primær drift før værdireguleringer mere end modsvares af øgede ﬁnansielle omkostninger herunder om- kostninger relateret til den resterende del af ombygningen til boliger på Baltorpvej i Ballerup. Udvikling i indre værdi og børskurs i 2023. 2023 250 Resultatet af primær drift før værdireguleringer for 2024 vil kunne afvige fra det af ledelsen forventede, som udmeldt oven- for. I forhold til ledelsens forventning, vil det udmeldte resultat, alene i begrænset omfang, kunne påvirkes negativt af lejernes betalingsevne, udviklingen i lejeniveau og tomgang. Resulta- tet efter skat vil derudover, i betydelig grad, være påvirket af værdireguleringer af ejendomsporteføljen samt udviklingen i de ﬁnansielle poster, herunder særligt rente- og kursudviklin- gen i 2024. Der henvises i øvrigt til følsomhedsberegningerne i note 31. 225 200 175 150 125 100 Indre værdi Børskurs Omend Selskabet ved indgangen til 2024 beﬁnder sig i et gun- stigt scenarie med et godt momentum i udlejningsaktiviteterne, godt hjulpet af en høj beskæftigelse og en solid dansk økono- mi, er forventningerne til fremtiden fortsat forbundet med stor usikkerhed som følge af geopolitisk turbulens samt høje rente- niveauer, der har væsentlig indﬂydelse på ejendomsmarkedet. Selskabets udmeldte forventninger skal ses i dette lys. Den indre værdi per aktie udgør ultimo året kr. 245,48 (2022: kr. 232,86) mod en tilsvarende børskurs per aktie på kr. 115,00 (2022: kr. 135,00). Fast Ejendom Danmark A/S - Moderselskabet For året 2024 forventer Moderselskabet et resultat før skat i niveauet +9 mio. kr. (2023: realiseret +8,9 mio. kr.). For- ventningen kan primært henføres til de ﬁnansielle indtægter fra koncerninterne lån og er derfor afhængig af udviklingen i renteniveauet. Endvidere er omkostninger til vederlag afhængig af resultat efter skat i Koncernen, herunder særlig udviklingen i værdireguleringerne. I budgettet for Koncernen indgår ikke værdireguleringer for ejendomme. 19 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Særlige risici Udbytte og udbyttepolitik Bestyrelsen har vedtaget en politik, hvorefter udbyttebetaling enten kan ﬁnde sted i form af traditionel udlodning eller i form af tilbagekøb af Selskabets aktier. Udlodning og tilbagekøb af aktier fastsættes altid med udgangspunkt i resultatforvent- ningerne og skal ske under hensyntagen til Selskabets kapital- struktur, likviditetssituation og planer om investeringer. Forretningsmæssige risici De driftsmæssige risici er primært svigtende lejeindtægter, forøgede omkostninger herunder stigende renter, forsinkelser ved udvikling af projektejendomme samt stigende drifts- og vedligeholdelsesudgifter. De væsentligste risici for svigtende lejeindtægter er lejers opsigelse af lejemål eller manglende betalingsevne ved beta- lingsstandsning eller konkurs. I de ﬂeste lejeforhold er eﬀekten af svigtende lejeindtægter fra betalingsstandsning/konkurs reduceret gennem forudbetaling, garantier og/eller deposita. Endvidere øges omsætteligheden i tomme lejemål ved at kon- vertere domicilejendomme til ﬂerbrugerejendomme. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke betales udbytte for regnskabsåret 2023. På den ordinære generalforsamling den 21. april 2022 blev bestyrelsen bemyndiget til, i en 5-årig periode fra generalfor- samlingen, at opkøbe egne aktier. Der er ikke erhvervet aktier i 2023 men derimod anvendt 36.000 stk. aktier i forbindelse med eksekvering af aktieoptionsprogrammet. Beholdningen af egne aktier blev således reduceret fra 88.463 stk. aktier primo til 52.463 stk. aktier ultimo. Lejeindtægterne reguleres årligt typisk med udviklingen i net- toprisindekset hvilket samlet set reducerer den driftsmæssige risiko i perioder med høj inﬂation. Desuden indeholder en re- lativ stor del af lejekontrakterne betingelser om en minimums- regulering uafhængig af den generelle prisudvikling. Endelig er der risiko for, at et faldende markedsbestemt lejeniveau vil kunne påvirke lejeindtægterne på fremtidige lejeaftaler. Selskabskapital Selskabskapitalen udgør nominelt 5,3 mio. kr. og består af 2.659.442 stk. aktier á 2 kr. Heraf er 2.606.979 stk. aktier i omløb pr. den 31. december 2023. Aktierne, der er ikke opdelt i klasser, er noteret på NASDAQ Copenhagen under ISIN De væsentligste risici vedrørende drifts- og vedligeholdel- sesudgifter relaterer sig til større vedligeholdelsesarbejder og ombygninger i forbindelse med udskiftning af lejere. Det vurderes imidlertid, at denne type risici er begrænset som følge af arbejdets karakter og Selskabets kompetencer. DK0060522746 og navnet Fast Ejendom Danmark. Aktionærforhold Selskabet har registreret følgende aktionærer med mere end 5,00 pct. af selskabskapitalens stemmerettigheder eller påly- dende værdi: Selskabet er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnansiering eksponeret over for ændringer i renteniveauet. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og overvejer, hvor- når og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. For en nærmere gennemgang af Selskabets ﬁnansielle risici henvises til note 31. AP Pension, Østbanegade 135, 2100 København Ø AP Pension besidder 684.139 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 1.368.278 kr., som udgør 25,72 pct. af den samlede aktiekapital og 26,10 pct. af det samlede antal stemmer. Væsentlige samarbejdsaftaler Investeringsselskabet Artha Optimum A/S Der er indgået væsentlige samarbejdsaftaler med Realkredit Danmark (ﬁnansiering), Ringkjøbing Landbobank (ﬁnansie- ring), Jyske Realkredit (ﬁnansiering), Nykredit (udstederafta- le), Danske Bank (gældsovervågning) samt HHM A/S (entre- priseaftale). Investeringsselskabet Artha Optimum A/S besidder 195.728 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 391.456 kr., som udgør 7,36 pct. af den samlede aktiekapital og 7,47 pct. af det samlede antal stemmer. Herudover har Investeringsselskabet Artha Optimum A/S, via fuldmagt, råderet over et antal aktier i datterselskaber, herunder fra Investeringsselskabet Artha Max A/S og Investeringsselska- bet Artha Safe A/S, så det samlede antal stemmer ligger over 15 pct. Grænsen på de 15 pct. blev passeret den 9. april 2021 jf. børsmeddelelse nr. 3/2021. Forsikringsforhold Alle ejendomme i porteføljen er forsikret til deres fulde ny- værdi. Investeringsselskabet Artha Max A/S Investeringsselskabet Artha Max A/S besidder 265.000 aktier à 2 kr. pr. stk. svarende til nominelt 530.000 kr., som udgør 9,96 pct. af den samlede aktiekapital og 10,11 pct. af det samlede antal stemmer. 20 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet I medfør af Selskabets vedtægter vælges bestyrelsesmedlemmer for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg af bestyrelsens medlemmer kan ﬁnde sted. Bestyrelseskompetencer Niels Roth kommer oprindelig fra den ﬁnansielle sektor, hvor han var ledende part- ner og medstifter af Carnegie i Danmark samt adm. direktør i Carnegie Bank, indtil han forlod Carnegie i 2004. Han har siden haft en række bestyrelsesposter hvor det gennemgående fokusområde er optimering af shareholder value. Han har erfaring med M&A, udarbejdelse og implementering af strategi, compliance, international ﬁnansiering og kapitalmarkeder, ejendomsudvikling, organisation samt kreditvurde- ring. NIELS ROTH Cand.polit. Formand Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen i Foreningen Fast Ejendom A/S i 2005. Foreningen Fast Ejendom A/S blev i 2013 omdannet til Fast Ejendom Danmark A/S hvor Niels Roth blev indvalgt i bestyrelsen. Vederlag: 325.000 kr. Født i 1957 Indvalgt i bestyrelsen i 2013 Uafhængig Ledelseshverv Direktør i: Formand for revisions- og vederlagsudvalget. . Zira Invest II ApS . Zira Invest III ApS . Zira Invest IV ApS . JaJoPo Invest ApS . NOK Infrastructure Feeder GP ApS Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S: 119.525 stk. (2022: 92.525 stk.)., heraf nærstående 59.550 stk. Formand i: . Fast Ejendom Danmark A/S . Capital Four Management Fondsmæglerselskab A/S . Capital Four AIFM A/S . Nordic Strong ApS Medlem af bestyrelsen i: . Friheden Invest Holding ApS . Friheden Invest A/S . Arvid Nilssons Fond . Capital Four Holding A/S . Brøndbyernes I.F. Fodbold A/S . Ole Staxen Fonden 21 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat). Bestyrelseskompetencer Peter Olsson er adm. direktør i AP Ejendomme P/S med ansvar for en ejendom- sportefølje på 18,4 mia. kr. Han har gennemført en lang række ejendomshandler og udviklingsprojekter, og har indgående erfaring med projektering og gennemførsel af store entrepriser, asset management samt værdioptimering af en betragtelig ejen- domsportefølje. Ledelseshverv PETER OLSSON Cand.oecon. Direktør i: Næstformand Vederlag: 150.000 kr. . AP Ejendomme P/S, AP Udsteder K/S, AP Ejendomme Komplementarsel- skab ApS, AP Pension Udlejningsejendomme K/S . Dansk Ejendomsfond I A/S . Kolding Åpark 24 A/S Født i 1966 Indvalgt i bestyrelsen i 2013 Uafhængig . K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn, Komplementarselskabet Trælastholmen Nordhavn ApS Næstformand for revisions- og vederlagsudvalget. . BoStad A/S, BoStad Danmark ApS . Fjordstjernen A/S . K/S Marmormolen Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S: 0 stk. (2022: 0 stk.). . ØG Projektselskab P/S . K/S Svanemølleholm, Svanemølleholm Komplementar ApS . Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S . KB32 ApS . GK60 P/S, Komplementarselskabet GK60 ApS Formand i: . AP Ejendomme Komplementarselskab ApS . Marienlyst Århus Nord ApS . K/S Kristensen Partners I . OPP CMØ A/S . Svanemølleholm Komplementar ApS . Flodbyen Randers P/S Medlem af bestyrelsen i: . Fast Ejendom Danmark A/S . Britannia Invest A/S, Komplementarselskabet Britannia Invest Holding ApS . Ejendomsselskabet Rådhustorvet, Horsens A/S . BoStad Hviidsminde A/S . Kolding Åpark 24 A/S . Arealudviklingsselskabet Fremtidens Vollsmose P/S . K/S Trælastholmen, P/S Trælastholmen Nordhavn . Fjordstjernen A/S . K/S Marmormolen . ØG Projektselskab P/S . Udviklingsselskabet af 1. juni 2015 A/S . Dansk Ejendomsfond I A/S . Ejendomsselskabet R2 A/S, Ejendomsselskabet R4 + R5 A/S, Ejendomssel- skabet R6 A/S, Ejendomsselskabet R7 + R8 A/S . Rådhustorvet Holding A/S 22 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Bestyrelsens tillidshverv, valgbarhed og kapitalbesiddelser i Selskabet (fortsat). Bestyrelseskompetencer Søren Hofman Laursen har bestridt en række direktørposter, bl.a. som adm. direktør i C. W. Obel Ejendomme igennem en årrække. Han har omfattende erfaring med ejendomsadministration, ﬁnansiering, asset management samt værdioptimering af større investeringsejendomsporteføljer i ind- og udland. Endvidere har han en bred ledelseserfaring samt erfaring i opbygning og tilpasning af organisationer. Ledelseshverv SØREN HOFMAN LAURSEN Cand.jur. Direktør i: Bestyrelsesmedlem Vederlag: 150.000 kr. . Hofman Ejendomme ApS . BarHof ApS . ApS Juventusvej Komplementar Født i 1948 Indvalgt i bestyrelsen i 2017 Uafhængig Formand i: Medlem af revisionsudvalget. . Hofman Ejendomme ApS . K/S Juventusvej Antal aktier i Fast Ejendom Danmark A/S: 0 stk. (2022: 0 stk.). Medlem af bestyrelsen i: . Fast Ejendom Danmark A/S . Wilders Plads Ejendomme A/S . Danielsen Architecture A/S . Danielsen Space Planning ApS . Danielsen Urban Landscape ApS 23 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a Selskabet anerkender og er bevidst om sit ansvar over for sine interessenter, herunder samfundet som helhed. Selskabets aktiviteter og holdninger har betydning for ikke blot kunder, aktionærer og medarbejdere, men også brugere, naboer, leve- randører, andre samarbejdspartnere samt relevante myndighe- der, organisationer m.ﬂ. denne anses for at være forbundet med størst risiko. Handlinger: Der har ikke været gennemført en tilfredshedsun- dersøgelse i 2023 idet antallet af medarbejdere ikke er tilstræk- keligt til at sikre anonymitet. Niveauet for såvel tilfredshed som trivsel er derfor dels vurderet via de årlige medarbejder- samtaler og dels via løbende dialog mellem medarbejdere og ledelsen. Endvidere er der etableret en whistleblowerordning, der bliver administreret af advokatﬁrmaet Lund Elmer San- dager, så det også er muligt give udtryk for eventuel utilfreds- hed anonymt. Selskabet betragter sin indsats vedrørende ansvarlighed som gavnlig for Selskabet på såvel kort som lang sigt. Den ansvar- lige tilgang til branchens og Selskabets udfordringer er således med til at styrke Selskabets attraktivitet, konkurrenceevne, værdi og værdiskabelse. For Selskabet handler samfundsansvar om at tage ansvar for medarbejdere, kunder og det omkring- Resultater: Årets konklusioner fra medarbejdersamtaler og liggende samfund, og det handler om, hvordan Selskabet tjener daglige dialog er taget løbende til efterretning, og der har ikke sine penge, og hvordan det forvalter sit overskud. været hverken indberetninger til whistleblowerordningen eller fratrædelser i årets løb. Trivslen blandt Selskabets medarbej- dere anses derfor for at være tilfredsstillende. Ledelsen vil til For en nærmere beskrivelse af Selskabets forretningsmodel henvises til ledelsesberetningens afsnit 'Fast Ejendom Danmark stadighed arbejde for at opretholde og forbedre trivslen blandt A/S - Koncernen' og 'Hovedaktiviteter'. medarbejderne. Medarbejdere Miljø- og klimaforhold Politik: Selskabet vil sikre en god og attraktiv arbejdsplads med fokus på medarbejdernes trivsel og udvikling ved blandt andet: Politik: Selskabet har fokus på miljøbesparende tiltag og medtænker miljøet i alle handlinger, blandt andet ved: . at sikre alle medarbejderes kompetenceudvikling via regelmæssige udviklingssamtaler og relevante uddannel- sestilbud . løbende at holde øje med ejendommenes energiforbrug med fokus på energimæssige forbedringer. . at stille krav til materialers miljømæssige egenskaber ved renovering og nybygning. . . at skabe rammerne for en sund balance mellem arbejds- og fritidsliv . . at pap-, papir- og madaﬀald genanvendes. at indgå individuelle aftaler om blandt andet ﬂextid, deltid og seniorordninger. at anvende energibesparende løsninger på it-området og sørge for, at it-udstyr genanvendes. Risici, handlinger: I året har der løbende været fokus på med- arbejdertrivsel via løbende daglig dialog, udviklingssamtaler samt ajourført faglig viden via eksterne kurser og konferencer. Endvidere anvendes fortsat ansættelsesordninger med deltid. Risici: De største risici ift. miljø- og klimaforhold relaterer sig til renovering, nybyg og energiforbrug. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, herunder en whistleblowerordning, og ledelsen har i året påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Samtlige reno- veringer, vedligeholdelsesarbejder samt nybyggerier er sket under maksimalt hensyn til miljørigtige løsninger ligesom der, i samarbejde med lejerne, er opstillet solcelleanlæg på enkelte ejendomme. Resultater: Gensidige forventninger mellem medarbejdere og ledelsen er løbende blevet afstemt og de gennemførte udvik- lingssamtaler har ikke givet anledning til yderligere opfølgnin- ger. Mere end 50% af de ansatte har deltaget i eksterne kurser eller konferencer med ajourføring af kompetencerne til følge. Der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod politikken for området. Der har ikke været indbe- retninger til whistleblowerordningen. Sociale forhold og medarbejderforhold Politik: Selskabets aktiviteter foregår udelukkende i Danmark, hvor områderne i forvejen er reguleret ved lov. Ledelsen læg- ger stor vægt på at sikre, at der er et tilfredsstillende og tidssva- rende arbejdsmiljø, både for så vidt angår det fysiske som det psykiske arbejdsmiljø. Medarbejderne er Selskabets vigtigste ressource og afgørende for værdiskabelsen i Selskabet. Derfor tilbydes medarbejderne gode løn- og ansættelsesforhold, løben- de kompetenceudvikling samt et godt socialt og fagligt miljø. Forventninger til arbejdet fremover: Selskabet forventer at 75 pct. af fremtidige ombygninger og nybyg vil blive gennemført med afsæt i den grønne dagsorden. Risici: Trivslen blandt medarbejderne overvåges løbende idet 24 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for samfundsansvar jf. ÅRL §99a (fortsat) Respekt for menneskerettigheder Politik: Selskabet respekterer det enkelte menneske og accep- terer ikke, at medarbejdere, kunder eller andre eksterne parter udsættes for diskrimination. Selskabet ser mangfoldighed som en styrke, som bidrager til at skabe en god arbejdsplads. Med mangfoldighed menes både mangfoldighed i forhold til køn, alder, religion, etnisk oprindelse og seksualitet og i forhold til uddannelse, erhvervserfaring, holdninger, interesser og meget mere. Risici: Selskabets største risici ift. respekt for menneskerettig- heder relaterer sig til mangel på mangfoldighed og diversitet. Handlinger: Ved udskiftninger i personalet opfordres alle, kvaliﬁcerede personer, til at søge stillingerne uanset køn, alder, religion osv. Der er etableret en whistleblowerordning og ledel- sen har i 2023 påset at retningslinjerne er overholdt. Selskabet fortsætter med at have fokus på overholdelse af menneskeret- tighederne i 2024. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stride imod Selskabets politik for området eller normal ordent- lighed i øvrigt. Ligesom der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. Antikorruption og anti-hvidvask Politik: Selskabet tager afstand fra alle typer korruption, herun- der bestikkelse, organiseret kriminalitet, ﬁnansiering af terror og hvidvask af penge. Risici: Selskabets største risici ift. korruption relaterer sig til bestikkelse ved indkøb af ydelser fra leverandører herunder returkommission og rabataftaler. Handlinger: Der er implementeret en politik for området, her- under en whistleblowerordning, og ledelsen har i 2023 påset at retningslinjerne i politikken er overholdt. Selskabet vil fortsat have fokus på arbejdet med antikorruption og anti-hvidvask i 2024. Resultater: Ledelsen har ikke observeret forhold, der måtte stri- de imod Selskabets politik for området og der har ikke været indberetninger til whistleblowerordningen. 25 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b Denne lovpligtige redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b for Selskabet omhandler året 2024. Redegørelsen om- fatter en beskrivelse af Selskabets ledelsesorganer og udvalg, en omtale af de anbefalinger for god selskabsledelse der ikke følges samt en beskrivelse af hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- og risikosystemer i forbindelse med regn- skabsaﬂæggelsen. dom.dk/investor/selskabsledelse/vederlagspolitik-og-rapport/. Direktionen Direktionen består af et medlem og er ansvarlig for den daglige ledelse. Direktionen udarbejder, i overensstemmelse med de af bestyrelsen udarbejdede retningslinjer og anvisninger, hand- lingsplaner og budgetter, der understøtter den valgte strategi, og rapporterer løbende resultatudvikling, risici og andre væ- sentlige informationer til bestyrelsen. Sammensætning af ledelsesorganerne og deres udvalg samt disses funktioner God selskabsledelse Generalforsamlingen Selskabet er som børsnoteret selskab omfattet af og følger anbefalingerne for god selskabsledelse, som er udarbejdet af Komitéen for god Selskabsledelse og oﬀentliggjort på https:// corporategovernance.dk, bortset fra følgende punkter: Selskabets højeste myndighed i alle Selskabets anliggender inden for de i lovgivningen og gældende vedtægter fastsatte grænser. Generalforsamlingen vedtager, med et kvaliﬁceret ﬂertal, Selskabets vedtægter og eventuelle ændringer hertil. Ge- neralforsamlingen vælger en bestyrelsen på 3 - 5 medlemmer 1. Nomineringsudvalg for tiden indtil næste ordinære generalforsamling. Genvalg kan Bestyrelsen har valgt ikke at nedsætte et nomineringsudvalg, ﬁnde sted. Gældende vedtægter kan ﬁndes på Selskabets hjem- idet det er bestyrelsens opfattelse, at opgaverne, under hensyn- meside (https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/ Vedtgter_Fast_Ejendom_Danmark_16042020.pdf). tagen til bestyrelsens begrænsede størrelse, varetages bedst af den samlede bestyrelse. Det vurderes løbende, hvorvidt der er behov for at ændre politikken på området. Bestyrelsen 2. Evaluering af bestyrelsen Består af i alt tre medlemmer der alle vælges af generalforsam- lingen for et år ad gangen. Bestyrelsen skal varetage aktionæ- rernes interesser bedst muligt og sikre en hensigtsmæssig og afbalanceret udvikling af Selskabet på både kort og lang sigt. Bestyrelsen er ansvarlig for den overordnede og strategiske ledelse af Selskabet. Bestyrelsen fører tilsyn med Selskabets virksomhed, og påser, at Selskabet ledes forsvarligt og i over- ensstemmelse med vedtægterne, selskabsloven og anden lov- givning, der måtte have betydning for Selskabet. Bestyrelsens kompetenceproﬁl og sammensætning er beskrevet på https:// www.fastejendom.dk/om-os og i ledelsesberetningen. Under hensyntagen til bestyrelsens begrænsede størrelse har bestyrelsen valgt ikke at inddrage ekstern bistand ved evalue- ring af den samlede bestyrelse og de individuelle medlemmer. 3. Loft på variable vederlag I forbindelse med ansættelse af Selskabets direktør blev der indgået en ansættelsesaftale uden loft på de variable dele af vederlaget. Selskabet anser forholdene i ansættelsesaftalen for at være indgået på markedsvilkår. Vederlag og øvrige forhold ved ansættelsen er uddybende beskrevet i vederlagspolitikken på Selskabets hjemmeside, hvortil der henvises. Bestyrelsens arbejde evalueres en gang årligt med henblik på til stadighed at forbedre og eﬀektivisere bestyrelsesarbejdet. Beskrivelse af proces og resultat heraf er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside (https://fastejendom.dk/wp-content/ uploads/2024/01/Evaluering-2023.pdf). 4. Revisionsudvalg På baggrund af Selskabets begrænsede størrelse og den be- grænsede kompleksitet i de regnskabsmæssige forhold, har bestyrelsen besluttet at lade den samlede bestyrelse udgøre revisionsudvalget. Bestyrelsens formand er formand for revisi- onsudvalget. Udvalgets kommissorium kan ﬁndes på https://fastejendom.dk/wp-content/uploads/2022/08/Kommis- sorium_28_august_2017.pdf Revisionsudvalg Udvalget bistår bestyrelsen med at overvåge og vurdere regn- skabsaﬂæggelsesprocessen, interne kontrol- og risikosystemer, lovpligtig revision samt eksterne revisorer. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst ﬁre gange årligt. 5. Årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk Bestyrelsen vurderer, at den nuværende investorsammensæt- ning ikke nødvendiggør, at der oﬀentliggøres årsrapporter og selskabsmeddelelser på engelsk. Det vurderes jævnligt, om der er anledning til at påbegynde oﬀentliggørelse på engelsk. Vederlagsudvalg Udvalget udarbejder udkast til vederlagspolitikken til besty- relsens godkendelse, fremkommer med oplæg til vederlag til medlemmer af direktionen og bestyrelsen, følger Selskabets vederlagspolitik og udarbejder vederlagsrapporter. Udvalgets møder afholdes i forbindelse med bestyrelsens møder mindst to gange årligt. Udvalget sammensættes af formandsskabet. Vederlagspolitik og rapport kan ﬁndes på https://www.fastejen- En nærmere redegørelse for virksomhedsledelse og afvigel- ser fra anbefalingerne kan ﬁndes på https://fastejendom.dk/ wp-content/uploads/2024/02/Corporate-governance-2023.pdf 26 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for virksomhedsledelse jf. ÅRL §107b (fortsat) Kontrolaktiviteter Hovedelementerne i Selskabets interne kontrol- Kontrolaktiviteterne tager udgangspunkt i risikovurderingen. Målet med kontrolaktiviteterne er at sikre, at de af bestyrelsen udstukne mål, politikker, manualer, procedurer m.v. opfyldes og rettidigt at forebygge, opdage og rette eventuelle fejl, afvi- gelser, mangler m.v. og risikostyringssystemer i forbindelse med regn- skabsaﬂæggelsen Bestyrelsen har det overordnede ansvar for risikostyringen og den interne kontrol i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen, herunder overholdelse af relevant lovgivning og anden regulering i relation til regnskabsaﬂæggelsen (compliance). Kontrolaktiviteterne er både manuelle og it-baserede og omfat- ter kompetenceregler, godkendelsesprocedurer, afstemninger, funktionsadskillelse, resultatopfølgning, regnskabsanalytisk gennemgang, sikring af aktiver og andre veriﬁkationer. Selskabet har etableret en formel rapporteringsproces, der omfatter budgetrapportering og månedlig rapportering inkl. afvigelsesrapporter med kvartalsvis ajourføring af skøn for året. Rapporteringen omfatter totalindkomstopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse samt noter. Selskabets risikostyrings- og interne kontrolsystemer er desig- net med henblik på eﬀektivt at styre snarere end at eliminere risikoen for fejl og mangler i forbindelse med regnskabsaﬂæg- gelsen. Risikostyrings- og interne kontrolsystemerne kan alene skabe rimelig, men ikke absolut sikkerhed for, at uretmæssig brug af aktiver, tab og/eller væsentlige fejl og mangler i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen undgås. Revisionsudvalget, og i sidste ende bestyrelsen, vurderer løbende væsentlige risici og interne kontroller i forbindelse med Selskabets aktiviteter og disses eventuelle indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Information og kommunikation Bestyrelsen har overordnet fastlagt kravene til regnskabsaf- læggelsen og til den eksterne ﬁnansielle rapportering i over- ensstemmelse med lovgivningen og forskrifterne herfor. Et af målene med de fastlagte krav er at sikre, at gældende oplys- ningsforpligtelser overholdes, og at de afgivne oplysninger er dækkende, fuldstændige og præcise. Kontrolmiljø Bestyrelsen vurderer årligt organisationsstrukturen og beman- dingen på væsentlige områder, herunder også inden for områ- der i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Herud- over vurderes risikoen for besvigelser og hensigtsmæssigheden af Selskabets regnskabsprincipper, anvendt regnskabspraksis og de væsentligste regnskabsmæssige skøn. Overvågning Bestyrelsen og revisionsudvalget modtager løbende rapporte- ring fra direktionen om overholdelse af udstukne retningslinjer m.v. og om konstaterede svagheder, mangler og/eller over- trædelser af vedtagne politikker, forretningsgange og interne kontroller. Bestyrelsen fastlægger og godkender overordnede politikker, procedurer og kontroller på væsentlige områder i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsesprocessen. Bestyrelsen har vedtaget politikker og procedurer inden for væsentlige områder i forbin- delse med regnskabsaﬂæggelsen. De generalforsamlingsvalgte revisorer rapporterer i revisions- protokollen til bestyrelsen om væsentlige svagheder i de inter- ne kontrolsystemer i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. Mindre væsentlige forhold rapporteres i Management Letters til direktionen. Som led i bestyrelsens vurdering af det interne kontrolmiljø tages der årligt stilling til, hvorvidt de interne kontrol- og risi- kostyringssystemer er tilstrækkelige, og hvorvidt der vurderes behov for intern revision. Bestyrelsen har med baggrund i Selskabets størrelse, kompleksitet og organisering indtil videre vurderet at etablering af intern revision ikke er påkrævet. Bestyrelsen og revisionsudvalget overvåger løbende, at direkti- onen reagerer eﬀektivt på eventuelle svagheder og/eller mang- ler, og at aftalte tiltag i relation til styrkelse af risikostyring og interne kontroller i relation til regnskabsaﬂæggelsesprocessen implementeres som planlagt. Risikovurdering Bestyrelsen og revisionsudvalget foretager årlig en overordnet vurdering af risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsespro- cessen. Bestyrelsen tager som led i risikovurderingen årlig stilling til risikoen for besvigelser og til de foranstaltninger, der skal tages med henblik på at styre henholdsvis eliminere og/eller reducere risici. Herunder vurderer bestyrelsen direktionens mulighed for at tilsidesætte kontroller og for at udøve upassende indﬂydelse på regnskabsaﬂæggelsen. De væsentligste risici i forbindelse med regnskabsaﬂæggelsen fremgår af ledelsesberetningen og note 31, hvortil der henvises. 27 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Lovpligtig redegørelse for dataetik jf. ÅRL §99d I forbindelse med den øgede mængde og indsamling af data i samfundet samt udvikling og anvendelse af ny teknologi anser Selskabet det for vigtig at Selskabet har styr på og ordentlighed i samtlige processer relateret hertil. Selskabet har imidlertid valgt ikke at udarbejde en politik for dataetik, primært grundet Selskabets størrelse og den begræn- sede mængde data der indsamles og anvendes i hverdagen. Endvidere udvikler Selskabet ikke ny teknologi med henblik på indsamling og udnyttelse af store mængde data. Selskabet overvejer løbende om der skal udarbejdes en politik for området. 28 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 LEDELSESBERETNING I Måltal og politikker for det underrepræsenterede køn jf. ÅRL §99b Bestyrelsen anerkender vigtigheden af diﬀerentierede kompe- tencer og baggrunde i såvel ledelsen som i medarbejderstaben. Bestyrelsen er derfor også generelt opmærksom på, at der er lige muligheder for alle. 5-årsoversigt (opstart i 2023) 2023 3 Øverste ledelsesorgan Samlet antal medlemmer Underrepræsenteret køn i pct. Måltal i pct. 0 Bestyrelsen bør altid bestå af de mest egnede kandidater og be- styrelsen henstiller derfor til, at valg af medlemmer til bestyrel- sen sker med fokus på kompetencer og erfaringsgrundlag hos de pågældende kandidater. 33 Årstal for opfyldelse af måltal 2025 2023 Øvrige ledelsesniveauer (direktion) Samlet antal medlemmer 1 0 Bestyrelsen har sat som måltal, at der inden år 2025 skal være mindst én kvinde indvalgt i bestyrelsen (33 pct.). Bestyrelsen består ved udgangen af 2023 af tre medlemmer og det underre- præsenterede køn består af 0 pct. Bestyrelsens medlemmer er uændrede i forhold til de seneste år. Måltallet er ikke opnået i 2023, da man fra Selskabets side mener at de kompetencer og den kontinuitet den nuværende bestyrelse besidder, matcher de egenskaber som bestyrelsen skal besidde for at kunne tilføre den fornødne værdiskabelse for virksomheden. Underrepræsenteret køn i pct. Der er ikke foretaget nogen handlinger rettet mod at opnå måltallet som følge af prioriteringen af kontinuitet i sammen- sætningen af bestyrelsens medlemmer. Måltallet søges opfyldt i forbindelse med næste udskiftning af et eller ﬂere bestyrelses- medlemmer, såfremt der er kvindelige kandidater med samme kompetencer og erfaringsgrundlag som de øvrige bestyrelses- medlemmer eller øvrige kandidater til bestyrelsen. Da Selskabet beskæftiger færre end 50 ansatte, er der ikke op- stillet politik for at fremme andelen af det underrepræsenterede køn på de øvrige ledelsesniveauer. Øvrige ledelsesniveauer består af en direktør og derfor består det underrepræsenterede køn af 0 pct. 29 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern- og årsregnskab 30 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ledelses- og revisionspåtegninger Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for 2023 for Fast Ejendom Danmark A/S. Årsrapporten er aﬂagt i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregn- skabsloven. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af Koncernens og Selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af Koncernens og Selskabets aktiviteter og pengestrømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023. Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i Koncernens og Selskabets akti- viteter og økonomiske forhold, årets resultater, pengestrømme og ﬁnansielle stilling, samt en beskrivelse af de væsentligste risici og usikkerhedsfaktorer, som Koncernen og Selskabet står over for. Det er vores opfattelse, at årsrapporten for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar - 31. december 2023 med ﬁlnavn fastejendom-2023-12-31.da.zip i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Brøndby, den 14. marts 2024 Direktion Torben Schultz Adm. direktør Bestyrelse Niels Roth Formand Peter Olsson Næstformand Søren Hofman Laursen 31 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning Til kapitalejerne i Fast Ejendom Danmark A/S Centrale forhold ved revisionen Centrale forhold ved revisionen er de forhold, der efter vores faglige vurdering var mest betydelige ved vores revision af regnskaberne for regnskabsåret 2023. Disse forhold blev behandlet som led i vores revision af regnskaberne som helhed og udformningen af vores konklusion herom. Vi afgiver ikke nogen særskilt konklusion om disse forhold. For hvert af nedennævnte forhold er beskrivelsen af, hvordan forholdet blev behandlet ved vores revision, givet i denne sammenhæng. Revisionspåtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Konklusion Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S for regnskabsåret 1. januar – 31. de- cember 2023, der omfatter resultatopgørelse, totalindkomstop- gørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter, herunder oplysning om anvendt regnskabspraksis, for såvel koncernen som selskabet. Koncernregnskabet og års- regnskabet udarbejdes efter IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Vi har opfyldt vores ansvar som beskrevet i afsnittet "Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne", herunder i relation til nedennævnte centrale forhold ved revisionen. Vores revision har omfattet udformning og udførelse af revisionshandlinger som reaktion på vores vurdering af risikoen for væsentlig fejlinformation i regnskaberne. Resultatet af vores revisions- handlinger, herunder de revisionshandlinger vi har udført for at behandle nedennævnte forhold, danner grundlag for vores konklusion om regnskaberne som helhed. Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og ﬁnansielle stilling pr. 31. december 2023 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter og penge- strømme for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023 i overensstemmelse med IFRS Accounting Standards som god- kendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Værdiansættelse af investerings- og projektejendom- me Vores konklusion er konsistent med vores revisionsprotokollat til revisionsudvalget og bestyrelsen. Koncernen har pr. 31. december 2023 indregnet investerings- og projektejendomme til dagsværdi for i alt 1.492.127 t.kr. Den årlige værdiansættelse er central for vores revision, da den er væsentlig for koncernregnskabet og indeholder ledelses- mæssige forudsætninger og skøn, herunder om den fremtidige ejendomsdrift og udvikling på ejendomsmarkedet, jf. note 2, 4, 15 og 31. Grundlag for konklusion Vi har udført vores revision i overensstemmelse med internati- onale standarder om revision og de yderligere krav, der er gæl- dende i Danmark. Vores ansvar ifølge disse standarder og krav er nærmere beskrevet i revisionspåtegningens afsnit "Revisors ansvar for revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet" (herefter benævnt "regnskaberne"). Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Vi har i forbindelse med vores revision efterregnet den af ledel- sen udarbejdede værdiansættelse til dagsværdi, der er foretaget efter discounted cash-ﬂow modellen, og sammenholdt de af ledelsen fastlagte forudsætninger og skøn med underliggende dokumentation. Vi har vurderet, om den valgte beregningsmo- del er relevant samt vurderet niveauet for afkastkrav og inﬂati- onsrate anvendt til ekstrapolering sammenholdt med markeds- data. De forventede nettopengestrømme er baseret på budgetter for årene 2024 til 2034 og en terminalværdi samt værdien af modtagne deposita og byggeretter. Vi har undersøgt procedurer for budgetudarbejdelse og sammenholdt de af ledelsen op- gjorte værdier med uafhængig ekstern mæglervurdering, som vi har kontrolleret grundlaget for. Vi har endvidere vurderet tilstrækkeligheden af oplysninger om dagsværdiansættelsen af investeringsejendomme i note 2, 4, 15 og 31 i forhold til krav i regnskabsstandarder. Uafhængighed Vi er uafhængige af koncernen i overensstemmelse med Inter- national Ethics Standards Board for Accountants' internationale retningslinjer for revisorers etiske adfærd (IESBA Code) og de yderligere etiske krav, der er gældende i Danmark, ligesom vi har opfyldt vores øvrige etiske forpligtelser i henhold til disse krav og IESBA Code. Efter vores bedste overbevisning er der ikke udført forbudte ikke-revisionsydelser, som omhandlet i artikel 5, stk. 1, i for- ordning (EU) nr. 537/2014. Valg af revisor Udtalelse om ledelsesberetningen Efter Fast Ejendom Danmark A/S ﬁk optaget alle aktier til notering på Nasdaq Copenhagen, blev vi første gang valgt som revisor for Fast Ejendom Danmark A/S den 28. april 2014. Vi er genvalgt årligt ved generalforsamlingsbeslutning i en samlet sammenhængende opgaveperiode på 10 år frem til og med regnskabsåret 2023. Ledelsen er ansvarlig for ledelsesberetningen. Vores konklusion om regnskaberne omfatter ikke ledelses- beretningen, og vi udtrykker ingen form for konklusion med sikkerhed om ledelsesberetningen. I tilknytning til vores revision af regnskaberne er det vores an- svar at læse ledelsesberetningen og i den forbindelse overveje, 32 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning om ledelsesberetningen er væsentligt inkonsistent med regn- skaberne eller vores viden opnået ved revisionen eller på anden måde synes at indeholde væsentlig fejlinformation. tion forårsaget af besvigelser er højere end ved væsentlig fejlinformation forårsaget af fejl, idet besvigelser kan omfatte sammensværgelser, dokumentfalsk, bevidste ude- ladelser, vildledning eller tilsidesættelse af intern kontrol. Vores ansvar er derudover at overveje, om ledelsesberetningen indeholder krævede oplysninger i henhold til den relevante lovgivning. . Opnår vi forståelse af den interne kontrol med relevans for revisionen for at kunne udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke for at kun- ne udtrykke en konklusion om eﬀektiviteten af koncernens og selskabets interne kontrol. Baseret på det udførte arbejde er det vores opfattelse, at ledel- sesberetningen er i overensstemmelse med regnskaberne og er udarbejdet i overensstemmelse med den relevante lovgivnings krav. Vi har ikke fundet væsentlig fejlinformation i ledelsesbe- retningen. . . Tager vi stilling til, om den regnskabspraksis, som er anvendt af ledelsen, er passende, samt om de regnskabs- mæssige skøn og tilknyttede oplysninger, som ledelsen har udarbejdet, er rimelige. Ledelsens ansvar for regnskaberne Konkluderer vi, om ledelsens udarbejdelse af regnska- berne på grundlag af regnskabsprincippet om fortsat drift er passende, samt om der på grundlag af det opnåede revisionsbevis er væsentlig usikkerhed forbundet med be- givenheder eller forhold, der kan skabe betydelig tvivl om koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften. Hvis vi konkluderer, at der er en væsentlig usikkerhed, skal vi i vores revisionspåtegning gøre opmærksom på oplysnin- ger herom i regnskaberne eller, hvis sådanne oplysninger ikke er tilstrækkelige, modiﬁcere vores konklusion. Vores konklusion er baseret på det revisionsbevis, der er opnået frem til datoen for vores revisionspåtegning. Fremtidige begivenheder eller forhold kan dog medføre, at koncernen og selskabet ikke længere kan fortsætte driften. Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstem- melse med IFRS Accounting Standards som godkendt af EU og yderligere krav i årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nød- vendig for at udarbejde regnskaberne uden væsentlig fejlinfor- mation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved udarbejdelsen af regnskaberne er ledelsen ansvarlig for at vurdere koncernens og selskabets evne til at fortsætte driften; at oplyse om forhold vedrørende fortsat drift, hvor dette er rele- vant; samt at udarbejde regnskaberne på grundlag af regnskabs- princippet om fortsat drift, medmindre ledelsen enten har til hensigt at likvidere koncernen eller selskabet, indstille driften eller ikke har andet realistisk alternativ end at gøre dette. . . Tager vi stilling til den samlede præsentation, struktur og indhold af regnskaberne, herunder noteoplysningerne, samt om regnskaberne afspejler de underliggende transak- tioner og begivenheder på en sådan måde, at der gives et retvisende billede heraf. Revisors ansvar for revisionen af regnskaberne Vores mål er at opnå høj grad af sikkerhed for, om regnskaber- ne som helhed er uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl, og at afgive en revisions- påtegning med en konklusion. Høj grad af sikkerhed er et højt niveau af sikkerhed, men er ikke en garanti for, at en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, altid vil afdække væsentlig fejlinformation, når sådan ﬁndes. Fejlinformationer kan opstå som følge af besvigelser eller fejl og kan betragtes som væsentlige, hvis det med rimelighed kan forventes, at de enkeltvis eller samlet har indﬂydelse på de økonomiske beslutninger, som regnskabsbrugerne træﬀer på grundlag af regnskaberne. Opnår vi tilstrækkeligt og egnet revisionsbevis for de ﬁnansielle oplysninger for virksomhederne eller forret- ningsaktiviteterne i koncernen til brug for at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet. Vi er ansvarlige for at lede, føre tilsyn med og udføre koncernrevisionen. Vi er eneansvarlige for vores revisionskonklusion. Vi kommunikerer med den øverste ledelse om bl.a. det plan- lagte omfang og den tidsmæssige placering af revisionen samt betydelige revisionsmæssige observationer, herunder eventu- elle betydelige mangler i intern kontrol, som vi identiﬁcerer under revisionen. Som led i en revision, der udføres i overensstemmelse med internationale standarder om revision og de yderligere krav, der er gældende i Danmark, foretager vi faglige vurderinger og opretholder professionel skepsis under revisionen. Herudover: Vi afgiver også en udtalelse til den øverste ledelse om, at vi har opfyldt relevante etiske krav vedrørende uafhængighed, og op- lyser den om alle relationer og andre forhold, der med rimelig- hed kan tænkes at påvirke vores uafhængighed, og, hvor det er relevant, anvendte sikkerhedsforanstaltninger eller handlinger foretaget for at eliminere trusler. . Identiﬁcerer og vurderer vi risikoen for væsentlig fejlinfor- mation i regnskaberne, uanset om denne skyldes besvigel- ser eller fejl, udformer og udfører revisionshandlinger som reaktion på disse risici samt opnår revisionsbevis, der er tilstrækkeligt og egnet til at danne grundlag for vores kon- klusion. Risikoen for ikke at opdage væsentlig fejlinforma- Med udgangspunkt i de forhold, der er kommunikeret til den øverste ledelse, fastslår vi, hvilke forhold der var mest betyde- 33 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Den uafhængige revisors revisionspåtegning lige ved revisionen af regnskaberne for den aktuelle periode og dermed er centrale forhold ved revisionen. Vi beskriver disse forhold i vores revisionspåtegning, medmindre lov eller øvrig regulering udelukker, at forholdet oﬀentliggøres. . . Vurdering af forankringen af udvidelser til elementer i ESEF-taksonomien, og Afstemning af iXBRL-opmærkede data med det revidere- de koncernregnskab. Erklæring om overholdelse af ESEF-forordningen Det er vores opfattelse, at årsrapporten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023, med ﬁlnavnet fastejen- dom-2023-12-31.da.zip, i alle væsentlige henseender er udar- bejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen. Som et led i revisionen af koncernregnskabet og årsregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S har vi udført handlinger med henblik på at udtrykke en konklusion om, hvorvidt årsrap- porten for regnskabsåret 1. januar – 31. december 2023, med ﬁlnavnet fastejendom-2023-12-31.da.zip, er udarbejdet i overensstemmelse med EU-Kommissionens delegerede forord- ning 2019/815 om det fælles elektroniske rapporteringsformat (ESEF-forordningen), som indeholder krav til udarbejdelse af en årsrapport i XHTML-format samt iXBRL-opmærkning af koncernregnskabet inkl. noter. København, den 14. marts 2024 EY Godkendt Revisionspartnerselskab CVR-nr. 30 70 02 28 Henrik Reedtz statsaut. revisor mne24830 Anders Knudsen statsaut. revisor mne49064 Ledelsen har ansvaret for at udarbejde en årsrapport, som over- holder ESEF-forordningen, herunder: . . Udarbejdelse af årsrapporten i XHTML-format Udvælgelse og anvendelse af passende iXBRL-tags, herunder udvidelser til ESEF-taksonomien og forankring heraf til elementer i taksonomien, for al ﬁnansiel informa- tion, som kræves opmærket, med udøvelse af skøn hvor nødvendigt . . At sikre konsistens mellem iXBRL-opmærket data og det menneskeligt læsbare koncernregnskab, og For den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde en årsrapport, som overholder ESEF-for- ordningen. Vores ansvar er, baseret på det opnåede bevis, at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsrapporten i alle væsentlige henseender er udarbejdet i overensstemmelse med ESEF-forordningen, og at udtrykke en konklusion. Arten, omfanget og den tidsmæs- sige placering af de valgte handlinger afhænger af revisors faglige vurdering, herunder vurdering af risikoen for væsentli- ge afvigelser fra kravene i ESEF-forordningen, uanset om disse skyldes besvigelser eller fejl. Handlingerne omfatter: . Kontrol af, om årsrapporten er udarbejdet i XHTML-for- mat . Opnåelse af en forståelse af selskabets proces for iXBRL-opmærkning og af den interne kontrol vedrørende opmærkningsprocessen . . Vurdering af fuldstændigheden af iXBRL-opmærkningen af koncernregnskabet inkl. noter Vurdering af, hvorvidt anvendelse af iXBRL-elementer fra ESEF-taksonomien og selskabets oprettelse af udvidelser til taksonomien er passende, når relevante elementer i ESEF-taksonomien ikke er identiﬁceret 34 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Resultat- og totalindkomstopgørelse for 2023 (BELØB I DKK ’000) Koncern 2023 Moderselskab 2023 RESULTATOPGØRELSE Note 2022 2022 Lejeindtægter 3 3 93.632 -26.184 67.448 77.018 -26.673 50.345 0 0 0 0 0 0 Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Resultat af ejendommenes drift Værdireguleringer af ejendomme 4 20.835 121.334 0 0 Bruttoresultat 88.283 171.679 0 0 Administrationsomkostninger Andre driftsindtægter 5,6,7 8 -12.556 966 -14.168 941 -12.129 11.052 -1.077 -13.959 10.816 -3.143 Resultat af primær drift 76.693 158.452 Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder 9 0 0 0 0 0 13.460 -3.442 0 1.347 7.052 -1.772 0 Finansielle indtægter 10 11 12 Finansielle omkostninger -36.586 -442 -12.999 2.548 148.001 Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Resultat før skat 39.665 8.941 3.484 Skat af årets resultat 13 -2.419 -34.478 -1.977 -484 ÅRETS RESULTAT 37.246 113.523 6.964 3.000 TOTALINDKOMSTOPGØRELSE Årets resultat 37.246 0 113.523 0 6.964 0 3.000 0 Anden totalindkomst efter skat ÅRETS TOTALINDKOMST 37.246 113.523 6.964 3.000 Resultat pr. aktie i kr. 14 14 14,34 14,33 44,16 44,05 Udvandet resultat pr. aktie i kr. Forslag til fordeling af årets resultat Overført resultat 37.246 113.523 6.964 3.000 35 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2023 - Aktiver (BELØB I DKK ’000) Koncern 2023 Moderselskab 2023 Note 2022 2022 Investeringsejendomme Projektejendomme Leasingaktiver 15 15 15 15 1.256.000 236.127 2.380 1.239.500 85.533 0 0 0 0 3.091 2.522 291 3.375 252 Driftsmidler og inventar Anlægsaktiver 1.566 2.516 1.496.073 1.330.640 2.813 3.627 Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Ansvarlig lånekapital til tilknyttede virksomheder Finansielle aktiver 9, 15 15 0 0 0 0 0 0 177.175 242.500 419.675 177.175 227.000 404.175 Langfristede aktiver 1.496.073 1.330.640 422.488 407.802 Udskudte skatteaktiver 0 355 0 0 150 37 17 24 0 Tilgodehavende fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavende hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender 16 17 18 0 6.261 584 0 5.497 585 1.960 0 2.976 598 Tilgodehavende skat 986 Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender 19 20 2.105 4.420 1.690 5.414 166 7.065 147 7.239 Likvide beholdninger Kortfristede aktiver Aktiver 41.887 46.307 66.678 72.092 1.654 8.719 3.778 11.017 1.542.380 1.402.732 431.207 418.819 36 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Balance pr. 31. december 2023 - Passiver (BELØB I DKK ’000) Koncern 2023 Moderselskab 2023 Note 2022 2022 Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt 21 5.319 634.642 639.961 5.319 593.372 598.691 5.319 357.599 362.918 5.319 346.610 351.929 22 23 Udskudte skatteforpligtelser Deposita 94.670 39.407 421.632 87.000 1.723 93.675 36.826 432.775 206.238 2.434 0 271 0 253 Prioritetsgæld 24 25 0 0 Bankgæld 0 0 Leasingforpligtelser Gæld til tilknyttede virksomheder Langfristede forpligtelser 1.723 55.550 57.544 2.581 52.580 55.414 0 0 644.432 771.948 Skyldig selskabsskat Prioritetsgæld 782 12.016 231.988 822 0 11.445 5.000 806 1.348 0 0 0 24 25 Bankgæld 0 0 Leasingforpligtelser Leverandørgæld 968 197 5.459 2.773 0 945 212 7.490 2.829 0 4.427 0 4.914 0 Gæld til tilknyttede virksomheder Anden gæld 26 27 28 5.200 2.752 257.987 9.674 254 Periodeafgrænsningsposter Kortfristede forpligtelser 32.093 10.745 11.476 Passiver 1.542.380 1.402.732 431.207 418.819 37 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023 KONCERN (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapital 1. januar 2022 Årets resultat 5.319 479.692 113.523 0 485.011 113.523 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 0 113.523 157 113.523 157 Aktieoptionsprogram Egenkapital 31. december 2022 0 5.319 593.372 598.691 Egenkapital 1. januar 2023 Årets resultat 5.319 593.372 37.246 0 598.691 37.246 0 0 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 37.246 37.246 Aktieoptionsprogram Salg af egne aktier 0 0 -45 -45 4.069 4.069 Egenkapital 31. december 2023 5.319 634.642 639.961 Egenkapitalopgørelse pr. 31. december 2023 MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital Overført resultat Egenkapital i alt Egenkapital 1. januar 2022 Årets resultat 5.319 343.453 3.000 0 348.772 3.000 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 0 0 3.000 157 3.000 157 Aktieoptionsprogram Egenkapital 31. december 2022 0 5.319 346.610 351.929 Egenkapital 1. januar 2023 Årets resultat 5.319 346.610 6.964 0 351.929 6.964 0 0 0 0 Anden totalindkomst Totalindkomst i alt 6.964 6.964 Aktieoptionsprogram Salg af egne aktier 0 0 -45 -45 4.069 4.069 Egenkapital 31. december 2023 5.319 357.599 362.918 For yderligere speciﬁkation af selskabskapitalen for såvel Koncern som Moderselskab henvises til note 21 og 22. 38 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Pengestrømsopgørelse (BELØB I DKK ’000) Koncern 2023 Moderselskab 2023 Note 2022 2022 Resultat af primær drift 76.693 1.305 158.452 2.814 -1.077 82 -3.143 880 0 Tilbageførsel af ikke likvide poster Tilbageførsel af dagsværdireguleringer Ændring i driftskapital 4 -16.642 -1.469 -44 -121.334 -5.652 0 30 103 344 -548 2.869 16 Betalt selskabskat -2.301 Pengestrøm fra primær drift 59.843 31.979 622 Finansielle indtægter 0 -36.586 23.257 0 -12.999 18.980 13.460 -3.442 9.470 7.052 -1.772 5.902 Finansielle omkostninger Pengestrøm fra driftsaktivitet Ansvarlig lånekapital 0 -150.452 -175 0 -94.313 -690 -15.500 0 -57.000 Forbedringer af ejendomme Køb af driftsmidler 0 -175 0 0 0 Salg af investeringsejendomme Pengestrøm fra investeringsaktivitet 0 91.963 -3.040 -150.627 -15.675 -57.000 Afdrag på prioritetsgæld Indfrielse af prioritetsgæld Optagelse af bankgæld -11.014 0 -15.443 -84.559 86.113 0 0 0 0 0 112.750 -5.000 -807 0 0 0 0 Afdrag på bankgæld 0 Afdrag på leasinggæld -766 -800 0 -945 0 -1.029 0 Forpligtelser vedr. aktiver bestemt for salg Gæld til tilknyttede virksomheder Salg af egne aktier 0 939 4.069 18 52.580 0 4.069 2.581 102.579 0 Deposita, lejere 7.090 -8.365 16 Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet 4.081 51.567 Årets pengestrøm Likvider primo -24.791 66.678 41.887 7.575 59.103 66.678 -2.124 3.778 1.654 469 3.309 3.778 Likvider ultimo 39 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 40 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Noteoversigt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. Væsentlig anvendt regnskabspraksis Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætninger og usikkerheder Lejeindtægter og omkostninger vedrørende investeringsejendomme Værdiregulering af ejendomme Personaleomkostninger Aktiebaseret vederlag Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Andre driftsindtægter Nedskrivninger og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34. 35. Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser Skat af årets resultat Resultat pr. aktie Langfristede aktiver Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Likvide beholdninger Selskabskapital Egne aktier Udskudt skat Prioritetsgæld Leasingforpligtelser Mellemregninger med tilknyttede virksomheder Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Ændring i driftskapital Finansielle instrumenter og risici Nærtstående parter Ny regnskabsregulering Begivenheder efter balancedagen Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse 41 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I ster. Udskudt skat indregnes efter den balanceorienterede gældsme- tode af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, bortset fra udskudt skat på midlertidige forskelle, der er opstået ved enten første indregning af goodwill eller ved første indregning af en transaktion, der ikke er en virksomhedssammenslutning, og hvor den midlertidige forskel konstateret på tidspunktet for før- ste indregning hverken påvirker det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtige indkomst. Den udskudte skat opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv, henholdsvis afvikling af den enkelte forpligtelse. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremfør- selsberettigede skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver til modregning i fremtidige positive skatte- pligtige indkomster. Det vurderes på hver balancedag, hvorvidt det er sandsynligt, at der i fremtiden vil blive frembragt til- strækkelig skattepligtig indkomst til, at det udskudte skatteak- tiv vil kunne udnyttes. 1. Væsentlig anvendt regnskabspraksis Koncernens årsregnskab for 2023, der omfatter både årsregn- skab for Moderselskabet og koncernregnskab for Koncernen, aﬂægges efter regnskabsklasse D og i overensstemmelse med IFRS® Accounting Standards som godkendt af EU og yderli- gere krav i årsregnskabsloven. Grundlag for udarbejdelse Koncern- og årsregnskabet præsenteres i danske kroner afrun- det til nærmeste 1.000 kr. Selskabet og dets datterselskaber har danske kroner som funktionel valuta. Den anvendte regnskabspraksis, som beskrevet nedenfor, er an- vendt konsistent i regnskabsåret og for sammenligningsårene. Implementering af nye standarder Koncernen har med virkning fra den 1. januar 2023 implemen- teret følgende ændrede standarder og fortolkningsbidrag: . IAS 1 - Præsentation af årsregnskaber og IFRS Pratice Sta- tement 2: Vurdering af væsentlig regnskabspraksis. . IAS 8 - Anvendt regnskabspraksis, ændringer i regnskabs- mæssige skøn og fejl. . IAS 12 - Indkomstskatter - vedrørende Pillar II tax. Fast Ejendom Danmark er under grænsen for Pillar II tax. Ingen af ovenstående ændringer har påvirket hverken Koncer- nens eller Moderselskabets indregning og måling i 2023. Totalindkomstopgørelsen Lejeindtægter Lejeindtægter vedrørende investeringsejendomme indeholder årets indtægter ved udlejning af ejendomme. Lejen periodiseres og indtægtsføres lineært over lejeperioden i henhold til indgået kontrakt såfremt indtægten kan opgøres pålideligt og forventes modtaget. Den indregnede omsætning måles til dagsværdien af det aftalte vederlag ekskl. moms, afgifter og efter fradrag af afgivne rabatter. Omsætningen består af kontrakter med én leveringsforplig- telse, hvorfor der ikke foretages allokering af vederlaget til ﬂere komponenter. Rabatter fradrages vederlaget ligeligt over uopsigelighedsperioden i lejeaftalen. Hertil kommer opkrævede bidrag til dækning af fællesomkostninger. Indtægter vedrørende varmeregnskabet indregnes i balancen og påvirker således ikke driftsresultatet. Væsentlig regnskabspraksis for Koncernen Koncernregnskabet omfatter Selskabet og de dattervirksomhe- der, som kontrolleres af Selskabet. Selskabet anses for at have kontrol, når det direkte eller indirekte ejer mere end 50 pct. af stemmerettighederne eller på anden måde kan udøve eller faktisk udøver bestemmende indﬂydelse. Konsolideringsprincipper Koncernregnskabet udarbejdes på grundlag af regnskaber for Selskabet og dets dattervirksomheder. Udarbejdelse af kon- cernregnskabet sker ved sammenlægning af regnskabsposter af ensartet karakter. De regnskaber, der anvendes til brug for konsolideringen, udarbejdes i overensstemmelse med Koncer- nens regnskabspraksis. Ved konsolideringen foretages eliminering af koncerninter- ne indtægter og omkostninger, interne mellemværender og udbytter samt fortjenester og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder. Omkostninger vedrørende investeringsejendomme Omkostninger vedrørende investeringsejendomme indeholder alle omkostninger vedrørende drift af ejendomme, herunder reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, fællesom- kostninger samt omkostninger til skatter, afgifter samt andre omkostninger. Dog afregnes omkostninger vedrørende varme- regnskabet over balancen. Der skelnes mellem vedligeholdelse og forbedringer af ejen- domme. Vedligeholdelse medfører, at ejendommen bevarer sin Skat og udskudt skat Fast Ejendom Danmark A/S er administrationsselskab i den danske sambeskatning og afregner, som følge heraf alle beta- linger af selskabsskat til de danske myndigheder. Den aktuelle selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede danske virk- somheder i forhold til deres respektive skattepligtige indkom- 42 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I værdi og udgift hertil føres via resultatopgørelsen. Forbedrin- ger medfører en værdistigning og aktiveres på ejendommen. med tillæg af købsomkostninger. Omkostninger, der tilfører en ejendom nye eller forbedrede egenskaber, som medfører en forøgelse af dagsværdien opgjort umiddelbart før afholdelse af omkostningerne, tillægges anskaﬀelsessummen som forbedrin- ger. Ved erhvervelse af investeringsejendomme foretages der vurde- ring af, hvorvidt erhvervelsen er overtagelse af en virksom- hed, der behandles som en virksomhedssammenslutning eller anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver. Betragtes erhvervelsen som anskaﬀelse af ét eller ﬂere aktiver, indregnes der ikke udskudt skat af midlertidige forskelle mellem den regnskabsmæssige og den skattemæssige værdi på anskaﬀelsestidspunktet. Investeringsejendomme måles efterfølgende til dagsværdi. Dagsværdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdi- hierarkiet. Målingen sker ved anvendelse af en discounted cash ﬂow model, hvor de fremtidige pengestrømme ved ejerskab af investeringsejendommene tilbagediskonteres. Værdiregulering til dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen. Ejendomme der både benyttes som investeringsejendom samt domicilejendom, præsenteres samlet som investeringsejendom såfremt domicilejendommen skønnes uvæsentlig og udgør min- dre end 10 pct. af det samlede areal. Såfremt der foreligger en underskrevet købsaftale måles dagsværdien til salgsprisen heri. Værdireguleringer af investeringsejendomme Værdiregulering af investeringsejendomme indeholder: . Dagsværdiregulering af investeringsejendomme. . Gevinst/tab ved salg af investeringsejendomme i forhold til den skønnede dagsværdi primo regnskabsåret. . Kompensation til reetablering fra fraﬂyttede lejere. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter omkostninger, der af- holdes til ledelse og administration, herunder omkostninger til lønninger, honorarer, kontorholdsomkostninger samt afskriv- ning af driftsmidler, inventar og leasingaktiver. Afskrivning på driftsmidler og inventar foretages lineært over ﬁre år. Aktieoptionsprogram Værdien af medarbejderes serviceydelser modtaget som mody- delse for tildelte optioner måles til dagsværdien af optionerne. For egenkapitalafregnede aktieoptioner måles dagsværdien på tildelingstidspunktet og indregnes i resultatopgørelsen under personaleomkostninger over den periode, hvor den endelige ret til optionerne optjenes (vesting-perioden). Modposten hertil indregnes direkte i egenkapitalen som en ejertransaktion. I forbindelse med første indregning af aktieoptionerne skøn- nes over antallet af optioner, som medarbejderne forventes at erhverve ret til i henhold til servicebetingelserne. Efterfølgende justeres for ændringer i skønnet over antallet af retserhvervede optioner, så den samlede indregning er baseret på det faktiske antal retserhvervede optioner. Dagsværdien af de tildelte optioner estimeres ved anvendelse af en optionsprismodel. Ved beregningen tages der hensyn til de betingelser og vilkår, der knytter sig til de tildelte aktieopti- oner. Projektejendomme Projektejendomme er ejendomme, der er taget ud af por- teføljen med investeringsejendomme mens de gennemgår væsentlige værdiforøgende ombygninger. Ejendomme over- føres fra porteføljen af investeringsejendomme til dagsværdi. Efterfølgende måles projektejendomme til dagsværdi såfremt denne kan skønnes pålideligt, alternativt måles projektejen- dommen til kostpris med tillæg af projekt- og ﬁnansieringsom- kostninger. Leasingkontrakter Leasingaktiver afskrives lineært over den forventede lejeperi- ode, der udgør 3-5 år. Leasingaktivet og leasingforpligtelsen præsenteres særskilt i balancen. Leasingaktiver med lav værdi og kortfristede leasingaftaler indregnes ikke i balancen. I stedet indregnes leasingydelser vedrørende disse leasingaftaler line- ært i resultatopgørelsen. Finansielle poster Finansielle poster omfatter renteindtægter og - omkostninger, realiserede og urealiserede kursgevinster og - tab vedrørende gældsforpligtelser, afholdte transaktionsomkostninger ved lånoptagelse, dagsværdiregulering af prioritetsgæld, ansvarlig lånekapital i døtre samt tillæg og godtgørelser under acon- toskatteordningen. Driftsmidler Driftsmidler måles til kostpris med fradrag af akkumulerede af- og nedskrivninger eller til genindvindingsværdi, såfremt denne er lavere. Der foretages lineære afskrivninger over den forventede driftsøkonomiske brugstids som er to til fem år. Af- skrivningsmetode, brugstider og restværdier revurderes årligt. Afskrivninger indregnes i resultatopgørelsen under administra- tionsomkostninger. Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme er ejendomme, der besiddes for at opnå lejeindtægter og/eller kapitalgevinster. Investeringsejendomme måles på købstidspunktet til kostpris 43 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris. Nedskrivning til imødegåelse af tab foretages efter den simpliﬁcerede expe- cted credit loss-model, hvorefter det samlede tab indregnes straks i resultatopgørelsen på samme tidspunkt, som tilgodeha- vendet indregnes i balancen på baggrund af det forventede tab i tilgodehavendets samlede levetid. Hoved- og nøgletal Nøgletallene er deﬁneret og beregnet i overensstemmelse med IPD/Dansk Ejendomsindeks deﬁnitioner. Resultat af primær drift før værdireguleringer Resultat af primær drift ekskl. værdireguleringer. Ejendomsafkast før værdiregulering (afkastgrad 1) Resultat af primær drift ekskl. værdiregulering af ejendomme i af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Ejendomsafkast efter værdiregulering (afkastgrad 2) Resultat af primær drift inkl. værdiregulering af ejendomme i procent af gennemsnitlige operative aktiver. Operative aktiver omfatter aktiver i alt fratrukket likvider. Forrentning af egenkapitalen Årets resultat i procent af årets gennemsnitlige egenkapital. Udlejningsgrad Lejeværdi af investeringsejendommenes og aktiver bestemt for salgs udlejede arealer ultimo året i forhold til disses lejeværdi af alle arealer ultimo året målt i procent. Gennemsnitligt vægtet afkastkrav Vægtet gennemsnit af krav til intern forrentning over 10 år, der er lagt til grund for værdiansættelsen af de enkelte ejendomme. Resultat af ejendomme, udlejet. Resultat af ejendommenes primære drift i forhold til udlejede arealer ultimo året. Husleje, udlejet, pr. kvm. Årets lejeindtægt i forhold til udlejede arealer ultimo året. Resultat af ejendomme inkl. værdiregulering. Bruttoresultat ekskl. omkostninger ved salg af ejendomme i forhold til udlejede arealer ultimo året. Dagsværdi af ejendomme. Dagsværdi af alle ejendomme ultimo året i forhold til areal ultimo. Omkostningsprocent Samlede administrationsomkostninger i procent af ejendoms- balancen ultimo. Egne aktier Anskaﬀelses- og afståelsessummer samt udbytte for egne kapi- procent talandele indregnes direkte i overført resultat under egenkapi- talen. Gevinst og tab ved salg indregnes således ikke i resultat- opgørelsen. Prioritetsgæld Prioritetsgæld behandles som led i en dokumenteret risikosty- ringsproces og styres samt rapporteres løbende til dagsværdi. Dagsværdien er klassiﬁceret som niveau 2 i dagsværdihier- akiet. Gæld til realkreditinstitutter og øvrige kreditinstitutter vedrørende investeringsejendomme indregnes ved lånoptagel- sen og efterfølgende til dagsværdi. Ændringer i dagsværdien indregnes i totalindkomstopgørelsen under ’Værdireguleringer af ﬁnansielle gældsforpligtelser’. Andre ﬁnansielle forpligtelser Andre ﬁnansielle forpligtelser, herunder bankgæld, leveran- dørgæld og deposita måles ved første indregning til dagsværdi. Efterfølgende måles forpligtelserne til amortiseret kostpris ved at anvende den eﬀektive rentes metode, således at forskellen mellem provenuet og den nominelle værdi indregnes i totalind- komstopgørelsen over hele låneperioden. Pengestrømsopgørelsen Pengestrømsopgørelsen præsenteres efter den indirekte metode og viser pengestrømme vedrørende drift, investeringer og ﬁnansiering samt likviderne ved årets begyndelse og slutning. Pengestrøm fra driftsaktivitet opgøres som driftsresultatet, reguleret for ikke likvide poster og ændringer i driftskapital, fratrukket den i regnskabsåret betalte selskabsskat, der kan henføres til driftsaktiviteterne. Pengestrøm fra investeringsaktivitet omfatter betalinger i forbindelse med køb og salg af ﬁnansielle aktiver samt køb, udvikling, forbedring og salg mv. af materielle aktiver. Pengestrøm fra ﬁnansieringsaktivitet omfatter optagelse og indfrielse af lån, afdrag på rentebærende gæld samt udbetaling af udbytte. Likvider omfatter såvel likvide beholdninger som kortvarige deponeringer. Resultat pr. aktie og udvandet resultat pr. aktie Beregning af resultat pr. aktie er speciﬁceret i note 14. Driftssegmenter Der er alene et driftssegment, hvorfor regnskabet ikke indehol- der segmentoplysninger. Gennemsnitlig lånerente Årets samlede nettorenter i forhold til årets gennemsnitlige kursværdi af prioritetsgæld. 44 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Loan to Value (LTV) Nettorentebærende gæld ultimo i forhold til værdien af investe- ringsejendomme og projektejendomme ultimo. Indre værdi Egenkapitalen ultimo i forhold til antal af aktier i omløb ulti- mo. Væsentlig anvendt regnskabspraksis for Moder- selskabet Moderselskabets anvendte regnskabspraksis er den samme som for koncernregnskabet for Fast Ejendom Danmark A/S, bortset fra nedenstående. Totalindkomstopgørelsen Andre driftsindtægter Andre driftsindtægter indeholder indtægt fra koncernfordeling af omkostninger, som indregnes i takt med at leveringsforplig- telse til afholdelse af fællesomkostninger opfyldes. Udbytte af kapitalandele i dattervirksomheder i Modersel- skabets årsregnskab Udbytte fra kapitalandele i dattervirksomheder indtægtsføres i Moderselskabets totalindkomstopgørelse i det regnskabsår, hvor udbyttet deklareres. Balancen Kapitalandele i dattervirksomheder i Moderselskabets årsregnskab Kapitalandele i dattervirksomheder måles til kostpris. Hvis kostprisen overstiger kapitalandelenes genindvindingsværdi, nedskrives til denne lavere værdi. 45 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2023 (pct.) Lager- og Kontor I alt logistik Sjælland 6,5 6,4 6,5 Jylland 7,8 7,8 7,8 Fyn 7,5 7,1 7,1 I alt 6,6 7,0 6,8 Anvendt vægtet gns. afkastkrav i 2022 (pct.) Lager- og Kontor I alt logistik Sjælland 6,5 5,7 6,1 Jylland 7,5 7,6 7,6 Fyn 7,5 6,8 6,9 I alt 6,5 6,6 6,5 Forrentningskravet er udtryk for det langsigtede afkast ejen- dommene vil give, forudsat indtægter og udgifter er stabili- seret. Det realiserede afkast i det enkelte år (ejendommenes nettoindtægter i forhold til dagsværdien) vil typisk være forskelligt fra forrentningskravet, idet indtægter og udgifter sjældent vil være gennemsnitlige i det enkelte år. Hertil kom- mer, at visse udgifter generelt ikke indgår i DCF kalkulationen (herunder realiserede tab på debitorer, revision, advokat og annoncering) og dele af dagsværdien (værdi af byggeretter og kontante deposita) ikke giver et afkast, der kan bogføres på ejendommene. En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint, ved den aktuelle markedsleje, vil isoleret set betyde, at dagsværdien af hele ejendomsporteføljen ændres med +207 mio. kr. (2022: +226 mio. kr.). En tilsvarende stigning vil have modsatrettet eﬀekt. Diskonteringsrenten er fastsat nominelt og beregnet som forrentningskravet multipliceret med inﬂationen ud fra følgen- de formel: (1+ nominel diskonteringsrente) = (1+ real diskonte- ringsrente) x (1+ inﬂationsforventning). Frie pengestrømme diskonteres medio året, da lejen typisk er forudbetalt måneds- eller kvartalsvis. Der er forudsat en inﬂati- on for både indtægter og udgifter på 2,0 pct. p.a. i overensstem- melse med Den Europæiske Centralbanks langsigtede inﬂati- onsmål. Prisudviklingen er dog fraveget i de tilfælde, hvor der kontraktuelt er aftalt andet med lejerne. For kontrakter uden uopsigelighedsperioder er tomgangsrisi- koen vurderet individuelt (9-12 måneder). Den gennemsnitlige tomgangsprocent i 2024 er budgetteret til 13,8 pct. (2023: 22,1 pct.). Efter budgetperiodens udløb er der i terminalåret indlagt en generel, langsigtet tomgang med 10,0 pct. (2022: 10,0 pct.) for samtlige erhvervsejendomme. Desuden er der taget højde for varige ændringer i lejeniveau og øvrige lejevilkår samt langsig- tede drifts- og vedligeholdelsesudgifter. 2. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsæt- ninger og usikkerheder for Koncernen Ledelsen vurderer løbende påvirkningen af klimaændringerne. Virkningerne har ikke haft væsentlig indﬂydelse på estimaterne og vurderinger foretaget i årsregnskabet. Koncernens ejendom- me er geograﬁsk placeret i Danmark og udenfor områder med særlige risici ved klimaforandringer. Det er ledelsens vurde- ring, at klimaforandringerne ikke vil have væsentlig indﬂydelse på Koncernens evne til fortsat drift. Planlagte investeringer, herunder klimarelaterede investeringer, er indarbejdet i DCF værdiansættelsesmodellerne. I 2024 forventes fortsat udfordrende vilkår for den danske ejendomsbranche, som er stillet overfor øgede renteniveauer og generel økonomisk usikkerhed herunder udviklingen i inﬂati- onen. Det er ledelsens vurdering, at udviklingen i den interna- tionale økonomi er stabiliseret og ikke vil have en væsentlig indﬂydelse på Koncernens evne til fortsat drift. Ved opgørelsen af den regnskabsmæssige værdi af visse aktiver og forpligtelser kræves skøn over, hvorledes fremtidige begi- venheder påvirker værdien af disse aktiver og forpligtelser på balancedagen. De anvendte skøn er baseret på forudsætninger, som ledelsen vurderer er forsvarlige, men som i sagens natur er usikre. Skøn, der er særligt væsentlige for regnskabsaﬂæggel- sen vedrører fortrinsvis måling af investeringsejendomme. Væsentlige regnskabsmæssige skøn I forbindelse med anvendelsen af den i note 1 beskrevne regn- skabspraksis, har ledelsen foretaget følgende væsentlige regn- skabsmæssige vurderinger, der har haft en betydelig indﬂydelse på koncernregnskabet: Dagsværdi af investeringsejendomme Ejendommene værdiansættes ultimo hver måned til dagsværdi ved anvendelse af en DCF værdiansættelsesmodel. Dags- værdimålingen er klassiﬁceret som niveau 3 i dagsværdihierar- kiet. Den anvendte metode indebærer, at der udarbejdes et budget for 11 år for den enkelte ejendom, hvor der for hvert enkelt år tages højde for forudsigelige ændringer i ejendommens indtægter og udgifter frem til det tidspunkt, hvor ejendommens frie pengestrømme stabiliseres. Beregning af terminalværdien sker ved at kapitalisere de stabiliserede frie pengestrømme med forrentningskravet i terminalåret. Herefter diskonteres betalingsstrømmen til nutidsværdi med det estimerede aktuelle forrentningskrav inklusiv inﬂation. Forrentningskravet anvendt i terminalåret er for samtlige ejendomme lig med diskonte- ringsrenten eksklusiv inﬂation. Den vigtigste faktor ved dagsværdiberegningen er forrentnings- kravet. Det gennemsnitlige vægtede forrentningskrav ultimo 2023 er 6,8 pct. (2022: 6,5 pct.). 46 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Der er i beregningen taget højde for, at den betalte leje kan være lavere eller højere end den vurderede aktuelle mar- kedsleje. I de tilfælde, hvor forskellen er mere end 10 pct., er budgetlejen reguleret til den aktuelle markedsleje over en 4 års periode i overensstemmelse med reglerne for huslejeregulering. Der er gjort fravigelser herfra i de tilfælde, hvor der er indgået aftale om fredning af lejen. Anvendt gns. markedsleje i 2023 (kr./m2) Lager- og Kontor I alt logistik Sjælland 980 587 769 Jylland 630 333 370 Fyn 719 371 419 I alt 908 434 571 Anvendt gns. markedsleje i 2022 (kr./m2) Lager- og Kontor I alt logistik Sjælland 879 511 676 Jylland 600 318 353 Fyn 712 361 408 I alt 797 397 523 Ejendommenes drifts- og vedligeholdelsesudgifter er indlagt i overensstemmelse med de udarbejdede 11 års budgetter for hver enkelt ejendom. Planlagte vedligeholdelsesarbejder er i budgetperioden indlagt på de tidspunkter, arbejderne forventes udført. De samlede ved- ligeholdelsesudgifter pr. m2 spænder fra 0 kr. (for ejendomme, hvor vedligeholdelsen betales af lejer) til 172 kr. (2022: 266 kr.). Den gennemsnitlige vægtede vedligeholdelsesudgift for hele porteføljen er 50 kr./m2 (2022: 43 kr./m2). Langsigtet ved- ligehold er skønnet for hver enkelt ejendom og indlagt i termi- nalåret. Lejerbetalte anlæg, såsom solcelleanlæg, aircondition og el-ladestationer m.m., er ikke medtaget i værdiansættelsen såfremt det ikke har medført et øget cash-ﬂow fra ejendommen. Værdi af byggeretter og kontante deposita er tillagt den bereg- nede dagsværdi krone for krone. Selskabets anvendte parametre og metode til værdiansættelse samt den af Selskabet opgjorte dagsværdi understøttes ved udarbejdelse af uafhængige rapporter fra valuarﬁrmaerne Nordicals og Ring3Erhverv. Valuarerne har i deres rapporter konkluderet, at den samlede markedsværdi udgør 1.274,0 mio. kr. med et spænd på +/- 5 pct. idet enkelte ejendomme kan være vanskelige at omsætte, ligesom der er indregnet bygge- retsværdier, der ikke nødvendigvis kan frasælges i det nuvæ- rende marked. Honoraret for det udførte arbejde har været fast og er dermed uafhængigt af vurderingernes resultat. Værdiansættelsesmetoden følger Finanstilsynets gældende vejledning og følger desuden i al væsentlighed anbefalingerne i Ejendomsforeningen Danmarks publikation ”Værdiansættelse af investeringsejendomme” 2010 (”Anbefalingerne”) dog med følgende undtagelser: . Frie pengestrømme diskonteres medio året, mens Anbefa- lingerne anbefaler ultimo året . Kontante deposita tillægges værdien krone for krone, mens Anbefalingerne anbefaler forrentning af deposita med en risikofri rente, der tillægges driftsindtægterne . Diskonteringsrenten er fastsat nominelt (forrentningskrav multipliceret med inﬂation), mens Anbefalingerne anbefaler realt (forrentningskrav adderet inﬂation) Efter bestyrelsens opfattelse er den valgte model både teoretisk mere korrekt og, navnlig for så vidt angår diskonteringstids- punkt og håndtering af deposita og byggeretter, i bedre over- ensstemmelse med markedsforholdene. Dagsværdi af projektejendomme Projektejendommen Baltorpvej på sjælland værdiansættes ultimo hver måned til dagsværdi såfremt denne kan opgøres pålideligt. Alternativt måles projektejendommene til kostpris. Den anvendte metode indebærer, at projektejendomme opgøres til dagsværdi med fradrag af de resterende projektomkostnin- ger. Allerede afholdte omkostninger er indregnet løbende som tilgang i kostprisen. Værdien af det samlede projekt er værdiansat i samarbejde med ejendomsmæglerﬁrmaerne Home og Commercium. Hvor Home har vurderet de anvendte lejeniveauer for lejeboligerne har Commercium bidraget med vurdering af den overordnede businesscase herunder forrentningskrav, driftsomkostninger m.m. Forrentningskravet, anvendt til diskonteringen af de kommende betalingsstrømme, er en vigtig faktor ved dagsværdibereg- ningen. Årets anvendte forrentningskrav udgør vægtet 4,98 pct. (2022: 4,85 pct.). En ændring af forrentningskravet med -1,0 procentpoint for erhvervsdelen og -0,25 procentpoint for boligdelen vil medføre, at dagsværdien af projektejendommene ændres med +25 mio. kr. (2022: +18 mio. kr.). En tilsvarende stigning vil have en modsatrettet eﬀekt. De anvendte lejeniveauer er vurderet ud fra de pågældende lejligheders størrelser og svinger fra 1.731 kr./m2 (2022: 1.710 kr./m2) for de mindste lejligheder til 1.690 kr./m2 (2022: 1.415 kr./m2) for de største lejligheder. For erhvervslejemål svinger det anvendte lejeniveau fra 750 kr./m2 (2022: 500 kr./m2) for kælderlokaler til 1.640 kr./m2 (2020: 1.600 kr./m2 ) for labora- torie ekskl. drift. Der er tillige anvendt en forudsætning om en udlejningsgrad på 98 pct. efter i brugtagning af ejendommen. 47 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Måling af prioritetsgæld til dagsværdi Finansiering af investeringer i ejendomme sker primært med prioritetsgæld, der optages individuelt pr. ejendom. Uanset om en investeringsejendom afhændes ved at sælge aktier eller sel- ve ejendommen, vil prioritetsgælden blive afhændet eller afvik- let i samme forbindelse til gældens kursværdi. Afkastet består således både af værdireguleringer af investeringsejendommene og af den tilhørende prioritetsgæld. Derfor måles, overvåges og rapporteres begge dele løbende til dagsværdi til såvel direktion som bestyrelse. Dagsværdien af prioritetsgælden opgøres ved udgangspunktet i børskursen for de underliggende obligationer korrigeret for egen kreditrisiko, herunder likviditetsrisiko og risikoen for at den investeringsejendom, der er stillet til sikker- hed for prioritetsgælden, ikke udgør tilstrækkelig sikkerhed. På baggrund af den ﬁnansielle stilling og Loan to Value (LTV) for ejendomme pr. 31. december 2023, er egne kreditrisici vur- deret som helt uvæsentlige ved opgørelse af prioritetsgældens dagsværdi. Da prioritetsgælden alene kan indfries, omlægges eller overdrages baseret på børskursværdien af de underliggen- de obligationer, vurderes det at dagsværdimålingen skal klassi- ﬁceres som niveau 2 i dagsværdihierarkiet, så længe der ikke er indtruﬀet en betydelig forringelse i kreditrisikoen i forhold til markedets kreditvurdering af det udstedende realkreditinstitut, herunder i styrken af den stillede sikkerhed i form af LTV for de enkelte ejendomme. Der henvises til note 31. Væsentlige regnskabsmæssige skøn, forudsætnin- ger og usikkerheder for Moderselskabet Vurdering af kapitalandele i tilknyttede virksomheder. For kapitalandele i tilknyttede virksomheder vurderer ledelsen årligt, om der er indikationer af, at der er sket værdiforringelse eller om tidligere nedskrivninger skal tilbageføres som følge af en stigende genindvindingsværdi. Ledelsen har vurderet, at der, som følge af en stigning i nettoaktiverne i dattervirksomheder- ne, ikke er indikationer for en reduktion i genindvindingsvær- dien. Der er primo 2023 ingen akkumulerede nedskrivninger på kapitalandelene og der er ikke nedskrevet på kapitalandelene i 2023 (2022: tilbageført med 1.347 t.kr.). De væsentligste regnskabsmæssige skøn og forudsætninger fremgår af note 2 til koncernregnskabet, og de dermed aﬂedte eﬀekter på målingen af kapitalandelene. 48 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 3. Lejeindtægter og omkostninger vedrørende Koncern investerings- og projektejendomme (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Lejeindtægter 93.632 77.018 Driftsomkostninger, ejendomme med lejeindtægter -22.571 -20.794 Driftsomkostninger, ejendomme i tomgang -3.613 -5.879 Resultat af ejendommenes drift 67.448 50.345 Fremtidige kontraktlige minimumslejeindtægter på uopsigelige leje- kontrakter fordeler sig således: Inden for 1 år fra balancedagen 43.705 47.468 Mellem 1 og 5 år fra balancedagen 103.738 120.152 Efter 5 år fra balancedagen 25.321 25.026 I alt 172.764 192.646 Moderselskab 2023 2022 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Fordeling af lejeindtægter på geograﬁ og ejendomstype, t. kr. Lejeind- Lager og 2023 Kontor Bolig Andet tægter i logistik alt Sjælland 36.225 20.354 0 326 56.905 Jylland 829 20.258 0 0 21.087 Fyn 2.020 13.620 0 0 15.640 Lejeindtægter i alt 39.074 54.232 0 326 93.632 Lejeind- Lager og 2022 Kontor Bolig Andet tægter i logistik alt Sjælland 26.391 19.210 263 625 46.489 Jylland 768 19.234 0 0 20.002 Fyn 1.195 9.332 0 0 10.527 Lejeindtægter i alt 28.353 47.777 263 625 77.018 De 10 største lejere udgør 40,7 pct. (2022: 36,9 pct.) af årets lejeindtægt. Af den samlede lejeindtægt udgør den største lejer 10,4 pct. (2022: 9,6 pct.) svarende til en bruttoleje på 10,0 mio. kr. 9.834 1.144 6 -299 10.416 w 49 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2023 4. Værdiregulering af ejendomme Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Dagsværdi, regulering til markedsværdi 16.642 114.422 Modtagne kompensationer ved fraﬂytninger 4.193 0 Gevinst/tab ved salg af ejendomme 0 6.912 I alt 20.835 121.334 2022 0 0 0 0 0 0 0 0 Fordeling af regulering til markedsværdi på geograﬁ og ejendomstype, t.kr. Lager- og 2023 Kontor I alt logistik Sjælland 25.902 -11.500 14.402 Jylland 500 -3.268 -2.768 Fyn 608 4.400 5.008 I alt 27.010 -10.368 16.642 Lager- og 2022 Kontor I alt logistik Sjælland 38.189 37.000 75.189 Jylland 1.200 32.500 33.700 Fyn 2.933 2.600 5.533 I alt 42.322 72.100 114.422 5. Personaleomkostninger Gager, lønninger og bestyrelseshonorar -7.495 -8.765 Aktieaﬂønning 0 -157 Pension -380 -369 Andre omkostninger til social sikring -53 -53 Øvrige personaleomkostninger -262 -298 I alt -8.190 -9.642 Gennemsnitlig antal ansatte 7 7 Bestyrelseshonorar: Bestyrelseshonorar i alt -625 -625 Direktionshonorar: Fast gage inkl. bonus -2.232 -3.797 Aktieaﬂønning 0 -109 Direktionshonorar i alt -2.232 -3.906 -7.495 0 -8.765 -157 -369 -53 -380 -53 -262 -8.190 -298 -9.642 7 7 -625 -625 -2.232 0 -3.797 -109 -2.232 -3.906 For yderligere speciﬁkationer og uddybning af udbetalte honorarer og gager henvises til vederlagsrapporten, der er oﬀentliggjort på Selskabets hjemmeside. 50 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 6. Aktiebaseret vederlag Selskabet etablererede i 2019 et aktieoptionsprogram for direktionen og øvrige ledende medarbejdere i Fast Ejendom Danmark A/S. Der var tale om en egenkapitalbaseret ordning idet optionerne alene kunne afregnes i aktier. Aktieoptionsprogrammet blev afsluttet i april 2023 ved at Direktionen og de ledende medarbejdere tilsammen udnyttede 36.000 stk. aktieoptioner. Hver aktieoption gav optionsejeren ret til at købe én eksisterende aktie til en nominel værdi af 2 kr. pr. aktie. Optionerne kunne alene udnyttes fra den 1. november 2022 i en periode på ﬁre uger efter denne dato. Udnyttelsespe- rioden på optionerne blev forlænget i november 2022 til april 2023. Forlængelsen af udnyttelsesperioden blev behandlet som en modiﬁkation for eksisterende aftaler. Som resultat af modiﬁkationen foretog Selskabet, baseret på en Black-Scholes model, en genmåling af dagsværdien af optionsaftalerne på tidspunktet for modiﬁkationen. Modiﬁkation og genmåling resulterede ikke i yderligere omkostninger. I 2023 er der ikke afholdt omkostninger til programmet. Selskabet afhændede som led i udnyttelsen af aktieoptioner- ne 36.000 stk. egne aktier til et samlet beløb på 4.024.440 kr. Ultimo 2023 udestår ingen aktieoptioner. Antallet af aktieoptioner som tildeles fastsættes årligt af besty- relsen. Der er ikke tildelt nye aktieoptioner i 2023. Øvrige ledende Speciﬁkation af udestående aktieoptioner Direktion Total medarbejdere Udestående aktieoptioner primo 2021 25.000 11.000 36.000 Tildelt i 2021 0 0 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2021 25.000 11.000 36.000 Tildelt i 2022 0 0 0 Udestående aktieoptioner ultimo 2022 25.000 11.000 36.000 Tildelt i 2023 0 0 0 Udnyttet i 2023 -25.000 -11.000 -36.000 Udestående aktieoptioner ultimo 2023 0 0 0 Forudsætninger ved tildeling 31. oktober 2019 Gennemsnitlig aktiekurs (kr.) 114,00 Udnyttelseskurs (kr.) 111,79 Forventet volatilitet 20% Forventet løbetid 3 år Forventet udbytte pr. aktie 0% Risikofri rente (baseret på Danske statsobligationer) -0,66% Regnskabsmæssig behandling Egenkapitalinstrument Udestående optioners andel af aktiekapital udgør 0,00% 51 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2023 2022 7. Honorar til generalforsamlingsvalgt revisor Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Revision -676 -629 Andre erklæringsopgaver med sikkerhed -68 0 Skatterådgivning -21 -31 Andre ydelser -31 -32 I alt -796 -692 -219 -62 -199 0 -21 -31 -13 -243 -13 -315 8. Andre driftsindtæger Refusion fra koncern fordelte omkostninger 0 0 Indtægter fra fremleje 966 941 I alt 966 941 9.998 1.054 9.789 1.027 11.052 10.816 9. Nedskrivning og tilbageførsel af nedskrivninger på kapitalandele i tilknyttede virksomheder Årets nedskrivninger 0 0 Årets tilbageførsel af nedskrivninger 0 0 I alt 0 0 0 0 0 0 1.347 1.347 I 2023 er der ikke foretaget reguleringer af kapitalandele. I 2022 er foretaget tilbageførsel af tidligere års nedskrivning af kapitalandele i Ejendomsselskabet Ringager ApS på 1.347 t.kr. Ejerandel Selskabs- og stem- Omsæt- Egenka- Navn Hjemsted Resultat Aktiver kapital merettig- ning pital heder Fast Ejendom Danmark 1 ApS Brøndby 66.550 100% 76.843 13.408 1.108.188 413.095 Fast Ejendom Danmark 2 ApS Brøndby 625 100% 0 2.512 56.535 55.796 Ejendomsselskabet Ringager ApS Brøndby 80 100% 12.953 6.817 228.560 53.664 Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS Brøndby 40 100% 4.198 7.544 259.460 -68.337 52 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 10. Finansielle indtægter Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Øvrige renteindtægter 0 0 Renteindtægter fra tilknyttede virksomheder 0 0 I alt 0 0 Moderselskab 2023 2022 0 13.460 13.460 0 7.052 7.052 11. Finansielle omkostninger Renteomkostninger fra prioritetsgæld -20.117 -5.774 Renteomkostninger fra bankgæld -15.882 -5.522 Renteomkostninger fra leasinggæld -145 -169 Renteomkostninger af lån fra tilknyttede virksomheder 0 0 Låneomkostninger -442 -1.534 I alt -36.586 -12.999 0 0 0 -44 -156 -3.286 0 -237 -1.491 0 -3.442 -1.772 12. Værdiregulering af ﬁnansielle gældsforpligtelser Realiseret kurstab 0 -6 Dagsværdiregulering af prioritetsgæld -442 2.554 I alt -442 2.548 0 0 0 0 0 0 13. Skat af årets resultat Årets sambeskatningsbidrag 0 0 Aktuel skat -1.424 -902 Ændring af udskudt skat -995 -33.576 Skat af årets resultat -2.419 -34.478 Skat af årets resultat kan forklares således: Beregnet 22% skat af resultat før skat -8.726 -32.560 Skatteeﬀekt af: Indtægter af kapitalandele i tilknyttede virksomheder 0 0 Regulering af skatteaktiv 7.556 -2.018 Ikke fradragsberettigede omkostninger i øvrigt -1.254 -19 Permanente afvigelser 6 120 Skat af årets resultat -2.419 -34.478 -1.526 -464 13 -406 -107 29 -1.977 -484 -1.967 -766 0 0 296 0 -11 -15 1 1 -1.977 -484 53 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 14. Resultat pr. aktie (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Beregning af resultat pr. aktie er baseret på følgende grundlag: Årets resultat 37.246 113.523 Gennemsnitligt antal udstedte aktier, stk. 2.659.442 2.659.442 Gennemsnitligt antal egne aktier, stk. 61.463 88.463 Udestående aktieoptioners gennemsnitlige udvandingseﬀekt, stk. 1.196 6.119 Gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.597.979 2.570.979 Udvandet gennemsnitligt antal aktier i omløb, stk. 2.599.175 2.577.178 Resultat pr. aktie (EPS) à 2 kr. 14,34 44,16 Udvandet resultat pr. aktie (EPS-D) à 2 kr. 14,33 44,05 Koncern 54 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Investe- Projek- Driftsma- Leasingak- 15. Langfristede aktiver, KONCERN ringsejen- tejendom- teriel og tiver domme me inventar (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2022 1.046.910 143.603 861 4.046 Tilgang 33.413 60.899 3.224 690 Genmåling 0 0 45 0 Afgang -9.073 0 0 0 Kostpris 31. december 2022 1.071.250 204.502 4.130 4.736 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 -210 -67.703 0 0 Årets op-/nedskrivninger 165.688 -51.266 0 0 Afgang 2.772 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2022 168.250 -118.969 0 0 Afskrivninger 1. januar 2022 0 0 -223 -1.073 Årets afskrivninger 0 0 -816 -1.147 Afskrivninger 31. december 2022 0 0 -1.039 -2.220 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 1.239.500 85.533 3.091 2.516 Kostpris 1. januar 2023 1.071.250 204.502 4.130 4.736 Tilgang 21.143 129.309 0 175 Genmåling 0 0 118 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris 31. december 2023 1.092.393 333.811 4.248 4.911 Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 168.250 -118.969 0 0 Årets op-/nedskrivninger -4.643 21.285 0 0 Afgang 0 0 0 0 Op-/nedskrivninger 31. december 2023 163.607 -97.684 0 0 Afskrivninger 1. januar 2023 0 0 -1.039 -2.220 Årets afskrivninger 0 0 -829 -1.125 Afskrivninger 31. december 2023 0 0 -1.868 -3.345 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 1.256.000 236.127 2.380 1.566 Koncernens ejendomme er stillet til sikkerhed for realkredit- og banklån som pr. balancedatoen andrager 752,6 mio. kr. (2022: 655,5 mio. kr.). I projektejendomme indgår aktiverede ﬁnansieringsomkostninger med 0 kr. i 2023. Der er ikke erhvervet nye ejendomme i 2023. Leasingaktiverne (2.380 t.kr) sammensættes af lokaler (1.967 t.kr.) i form af en ordinær huslejekontrakt med mulighed for opsi- gelse efter 5 år og øvrige driftsaktiver (413 t.kr.) i form af to leasede biler og en kopimaskine. Tilgang til investerings- og projek- tejendomme hidrører fra forbedringer. Der har ikke været nogle anskaﬀelser i regnskabsåret 2022 eller 2023. 55 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ansvarlig lånekapital til datter- virksomhe- der Kapi- talandele i dattervirk- somheder Driftsma- teriel og inventar Leasingak- tiver 15. Langfristede aktiver, MODERSELSKAB (BELØB I DKK ’000) Kostpris 1. januar 2022 Tilgang 7.387 296 45 783 0 177.175 170.000 0 57.000 Genmåling 0 0 0 Afgang -1.405 6.323 0 0 0 0 Kostpris 31. december 2022 Op-/nedskrivninger 1. januar 2022 Årets op-/nedskrivninger Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2022 Afskrivninger 1. januar 2022 Årets afskrivninger 783 0 177.175 227.000 -1.347 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 1.347 0 0 0 0 0 0 0 -2.252 -1.141 445 -2.948 -348 -184 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2022 -532 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2022 3.375 252 177.175 227.000 Tilgang 0 175 0 0 15.500 Genmåling 118 0 0 Afgang 0 0 0 0 Kostpris 31. december 2023 Op-/nedskrivninger 1. januar 2023 Årets op-/nedskrivninger Tilbageførsel af op-/nedskrivninger Op-/nedskrivninger 31. december 2023 Afskrivninger 1. januar 2023 Årets afskrivninger 6.441 958 0 177.175 242.500 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 -2.948 -971 0 -532 -136 0 Afgang Afskrivninger 31. december 2023 -3.919 -668 Regnskabsmæssig værdi 31. december 2023 2.522 291 177.175 242.500 Af ansvarlig lånekapital vedrører 65.500 t.kr. (2022: 45.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Ringager ApS, 95.000 t.kr (2022: 100.000 t.kr.) Fast Ejendom Danmark 1 ApS, 82.000 t.kr. (2022: 82.000 t.kr.) Ejendomsselskabet Baltorpvej ApS og 0 kr. (2022: 0 kr) Ejendomsselskabet Fast Ejendom Danmark 2 ApS. For vurdering af kreditrisiko henvises til note 31. Leasingaktiverne (2.522 t.kr) sammensættes af lokaler (2.109 t.kr.) i form af to ordinære huslejekontrakter, heraf en med mulighed for opsigelse efter 5 år, og øvrige driftsaktiver (413 t.kr.) i form af to leasede biler og en kopimaskine. 56 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 16. Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender fra salg stammer fra udlejning af investe- ringsejendomme. Huslejeindtægter opkræves forud ligesom lejer indbetaler depositum eller stiller garanti for fremtidig leje. Der er således alene begrænset kreditrisiko på lejeindtægterne hvorfor disse ikke opdeles i forskellige risikoproﬁler, hverken geograﬁsk, i segmenter eller lignende. De typiske betalingsbe- tingelser er ca. 0 - 1 måned fra fakturaudstedelse. Hensættelse til tab foretages efter den simpliﬁcerede expected credit loss model baseret på det forventede tab i tilgodehaven- dets samlede levetid. Kombineret med en nedskrivningspolitik for tilgodehavender omfattet inkassoinddrivelse, hvilket typisk træder i kraft efter 30 dage. De forventede tab på tilgodehavender fra salg ud fra en vægtet tabsprocent fordeler sig således: Tilgodeha- 2023, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total vende beløb Ej forfalden 0,00% 0 0 0 Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 85 0 85 Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 257 0 257 Forfalden med mere end 60 dage 0,00% 13 0 13 Total 355 0 355 Tilgodeha- 2022, (BELØB I DKK ’000) Tabsprocent Forventet tab Total vende beløb Ej forfalden 0,00% 0 0 0 Forfalden med 1 - 30 dage 0,00% 150 0 150 Forfalden med 31 - 60 dage 0,00% 0 0 0 Forfalden med mere end 60 dage 0,00% 0 0 0 Total 150 0 150 Hensættelser til tab i perioden: 2023 2022 (BELØB I DKK ’000) Hensættelser til tab, primo 0 124 Tilgang i året 0 0 Afgang i året 0 0 Realiseret 0 -124 Hensættelser til tab, ultimo 0 0 57 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2023 17. Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Ejendomsselskabet Ringager ApS 0 0 I alt 0 0 Der er ingen nedskrivning til forventet tab på koncernfordringer da der ingen forventning er herfor. 2022 6.261 5.497 6.261 5.497 18. Andre tilgodehavender Tilgodehavende moms 1.208 1.835 Udlæg ved forsikringsskader 36 50 Deposita 423 383 Udlæg for lejere m.v. 293 708 I alt 1.960 2.976 161 0 69 0 423 0 383 133 585 584 19. Periodeafgræsningsposter Periodiserede lejerabatter 1.888 1.499 Forudbetalte omkostninger 217 191 I alt 2.105 1.690 0 166 166 0 147 147 20. Likvide beholdninger Bankindeståender 41.887 66.678 I alt 41.887 66.678 1.654 3.778 1.654 3.778 58 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Koncern 21. Selskabskapital 2023 2022 (BELØB I DKK ’000) Selskabskapital primo 5.319 5.319 Selskabskapital ultimo 5.319 5.319 Selskabskapitalen består ultimo året af 2.659.442 stk. aktier a 2 kr. Antal aktier i omløb udgør 2.606.979 stk. (2022: 2.570.979). Aktierne er fuldt indbetalte og er ikke opdelt i klasser. Moderselskab 2023 2022 5.319 5.319 5.319 5.319 22. Egne aktier Kostpris, primo 10.000 10.000 Årets afgang -4.070 0 Kostpris, ultimo 5.930 10.000 10.000 -4.070 5.930 10.000 0 10.000 Beholdning ultimo udgør 52.463 stk. (2022: 88.463 stk.) svarende til 1,97 pct. af selskabskapitalen. Gns.erhvervelseskurs udgør 113,03. I 2023 er der afhændet 36.000 stk. aktier ved afslutning af aktieoptionsprogram til kurs 111,79. Beholdningen af egne aktier er erhvervet som en del af tilbagekøbsprogram bemyndiget på Selskabets generalforsamling. 59 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 23. Udskudt skat Koncern 2023 2022 (BELØB I DKK ’000) Udskudt skat er indregnet således i balancen: Udskudte skatteaktiver 0 0 Udskudte skatteforpligtelser 94.670 93.675 Udskudt skat i alt 94.670 93.675 Moderselskab 2023 2022 37 0 24 0 37 24 Indregnet i Indregnet Indregnet resultat- primo ultimo opgørelse 2023 Investeringsejendomme 66.998 8.730 75.728 Driftsmidler 47 -112 -65 Leasingaktiver -34 -4 -38 Leasing forpligtelser -2.266 -64 -2.330 Nedskrivning af midlertidige forskelle 28.929 -7.556 21.373 Underskud til fremførsel -126 0 -126 Nedskrivning af underskud til fremførsel 126 0 126 Udskudt skat 2023 93.675 995 94.670 2022 Investeringsejendomme 36.591 30.407 66.998 Driftsmidler 131 -84 47 Leasingaktiver -30 -4 -34 Leasing forpligtelser -3.505 1.239 -2.266 Nedskrivning af midlertidige forskelle 26.911 2.018 28.929 Underskud til fremførsel -126 0 -126 Nedskrivning af underskud til fremførsel 126 0 126 Udskudt skat 2022 60.099 33.576 93.675 Det samlede ikke indregnede udskudte skatteaktiv pr. den 31. december 2023 udgør 21.499 t.kr. (2022: 29.022 t.kr.), hvoraf 126 t.kr. (2022: 126 t.kr.) relaterer sig til fremførbare skattemæssige underskud og 21.373 t.kr. (2022: 28.929 t.kr.) til midlertidige forskelle på Koncernens investeringsejendomme. De udskudte skatteaktiver er ikke indregnet i resultatet da skatteaktiverne enten kan relateres til selskaber indeholdende en enkelt ejendom, og deraf ingen mulighed for modregning i andre ejendommes overskud, eller er et særunderskud, der ikke kan modreg- nes i øvrige selskaber. 60 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 24. Prioritetsgæld Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Gæld til realkreditinstitutter 433.648 444.220 Nominel værdi af prioritetsgæld 432.754 443.768 Prioritetsgæld forfalder til betaling således: Indenfor et år efter balancedagen 12.016 11.445 Efter et år og før fem år efter balancedagen 88.031 76.353 Efter fem år efter balancedagen 333.601 356.422 I alt 433.648 444.220 Prioritetsgæld er indregnet således i balancen Langfristede forpligtelser 421.632 432.775 Kortfristede forpligtelser 12.016 11.445 I alt 433.648 444.220 2023 2022 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Ikke-kontan- Pengestrøm- Primo te kursregu- Ultimo me Koncern leringer Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet 2023 Prioritetsgæld 444.220 -11.014 442 433.648 Bankgæld 211.238 107.750 0 318.988 Leasinggæld 3.240 -807 112 2.545 Deposita 36.826 2.581 0 39.407 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 695.523 98.510 554 794.587 2022 Prioritetsgæld 546.771 -100.002 -2.549 444.220 Bankgæld 125.124 86.113 0 211.238 Leasinggæld 642 -766 3.364 3.240 Deposita 30.535 6.290 0 36.826 Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 703.073 -8.365 815 695.523 Moderselskab Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet Gæld til tilknyttede virksomheder Leasinggæld 2023 60.070 3.526 253 939 -945 18 0 110 0 61.009 2.691 271 Deposita Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 63.849 12 110 63.971 2022 Gæld til tilknyttede virksomheder Leasinggæld 0 5.269 237 60.070 -1.029 16 0 -714 0 60.070 3.526 253 Deposita Gældsforpligtelser fra ﬁnansieringsaktivitet i alt 5.506 59.057 -714 63.849 61 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2023 25. Leasingforpligtelser Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Forfald af leasingforpligtelser Under 1 år 930 950 Mellem 1 til 5 år 1.812 2.617 Total ikke-diskonteret leasingforpligtelse 2.742 3.567 Leasingforpligtelser indregnet i balancen 2.545 3.240 Kortfristet 822 806 Langfristet 1.723 2.434 Beløb indregnet i resultatopgørelsen Renteomkostninger relateret til leasingforpligtelser 145 183 2022 1.080 1.812 2.892 1.100 2.767 3.867 2.691 3.526 968 945 1.723 2.581 156 237 Koncernen og Moderselskabets leasingaftaler vedrører primært lejede lokaler, biler og driftsmateriel. Indtægter fra fremleje af lejede lokaler fremgår af note 8. Leasingaktiver som fremlejes på operationelle lejekontrakter udgør 1.967 t.kr. (2022: 2.623 kr.) for Koncernen og 1.967 t.kr. (2022: 2.623 kr.) for Moderselskabet. Koncernen og Moderselskabet anser risici i forbindelse med videreudlejning som begrænsede. Fastlæggelse af leasingperioden i leasingkontrakter. Leasingperioden indeholder leasingaftalens uopsigelige periode, perioder omfattet af en forlængelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes at blive udnyttet, og perioder omfattet af en opsi- gelsesoption, som med rimelig sandsynlighed forventes ikke at blive udnyttet. For 2023 har Koncernen betalt 951 t.kr. (2022: 949 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 145 t.kr. (2022: 183 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 806 t.kr. (2022: 766 t.kr.). For 2023 har Moderselskabet betalt 1.101 t.kr. (2022: 1.266 t.kr.) vedrørende leasingkontrakter, heraf udgør rentebetalinger relateret til indregnede leasingforpligtelser 156 t.kr. (2022: 237 t.kr.), og afdrag på indregnet leasinggæld 945 t.kr. (2022: 1.029 t.kr.). Koncernen og Moderselskabet har ingen kortfristede eller lavværdis leasingaftaler. 26. Mellemregninger med tiknyttede virksomheder Fast Ejendom Danmark 1 ApS 0 0 -5.459 -7.490 -5.459 I alt 0 0 -7.490 62 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Moderselskab 2023 27. Anden gæld Koncern (BELØB I DKK ’000) 2023 2022 Skyldig A-skat m.m. 7 6 Feriepengeforpligtelse 431 374 Tilbageholdte beløb fra fraﬂyttede lejere 0 3.789 Skyldige omkostninger 3.300 3.041 Varme- og driftregnskaber 1.462 2.464 I alt 5.200 9.674 2022 7 431 0 6 373 0 2.335 0 2.450 0 2.773 2.829 28. Periodeafgrænsningsposter Forudbetalt leje 2.752 254 I alt 2.752 254 0 0 0 0 29. Eventualforpligtelser, sikkerhedsstillelser og kontraktlige forpligtelser Regnskabsmæssig værdi af ejendomme stillet til sikkerhed 1.492.127 1.325.033 I alt 1.492.127 1.325.033 0 0 0 0 Prioritets- og bankgæld på i alt 752,6 mio. kr. er sikret ved pant i ejendomme. Sikkerhedsstillelse kan udløses ved manglende overholdelse af betalingsfrister. Fast Ejendom Danmark A/S har afgivet selvskyldnerkaution over for datterselskabernes bank- forbindelser. Selskabet har, i forbindelse med ombygning af ejendommen Baltorpvej, afgivet en bygherregaranti overfor entreprenørﬁrmaet HHM A/S på 19,9 mio. kr. Garantien nedskrives i takt med betaling af de sidste tilsvarende rater som ultimo 2023 udgør 45,5 mio. kr. Modervirksomheden er sambeskattet med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i hele perioden. Som administrationsselskab hæfter virksomheden ubegrænset og solidarisk med FED 1, FED 2, Ringager og Baltorpvej i sambeskatningen for danske selskabsskatter på udbytte inden for sambeskatningskredsen. Skyldige selskabsskatter inden for sambeskatningskredsen udgør 1.348 t.kr. pr. 31. december 2023 (2022: 0 kr.). 30. Ændring i driftskapital Ændring i tilgodehavender og periodeafgrænsningsposter 994 -1.868 Ændring i leverandørgæld, periodeafgrænsningsposter og anden gæld -2.463 -3.784 I alt -1.469 -5.652 174 -5.114 -71 7.983 103 2.869 63 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Likviditetsrisici Likviditetsrisici er risici for, at Koncernen ikke kan indfri sine ﬁnansielle forpligtelser i takt med at de forfalder. Det er Koncernens politik at foretage låneoptagelse med pant i ejendommene ved 30-årige respektive 20-årige realkredit- eller banklån med 10-års udsat amortisering. Om Koncernens ﬁnansielle forpligtelser kan angives følgende aftalemæssige forfaldstidspunkter: Koncern Mio. kr. Forfaldstidspunkt Kategori 0-1 år 1-5 år >5 år Total Prioritetsgæld -32 -143 -417 -592 Deposita 0 0 -39 -39 Bankgæld -244 -39 -93 -375 Leasinggæld -1 -2 0 -3 Leverandørgæld -4 0 0 -4 I alt -281 -183 -549 -1.013 Forfaldne beløb er baseret på ikke diskonterede pengestrømme inkl. renter. Prioritetsgældens kontrakttuelle forpligtelser er opgjort til 592 mio. kr. mod en bogført dagsværdi på 434 mio. kr. svarende til en forskel på 158 mio. kr. 31. Finansielle instrumenter og risici Koncernen er i forbindelse med anvendelse af ﬁnansielle instrumenter eksponeret over for kreditrisici, likviditetsrisici og markedsrisici. Koncernens bestyrelse har det overordnede ansvar for etab- lering af en politik for overvågning af Koncernens risici. Be- styrelsen og direktionen overvåger løbende renteudviklingen. Bestyrelsen beslutter løbende at afdække renterisici, såfremt bestyrelsen forventer rentestigninger af længerevarende karak- ter. Pr. balancedagen har Koncernen ikke indgået renteswaps eller andre renteaftaler. Det er Koncernens politik ikke at foretage aktiv spekulation i ﬁnansielle risici. Koncernens ﬁnansielle styring retter sig således alene mod styring af ﬁnansielle risici vedrørende drift og ﬁnansiering af Koncernens ejendomsportefølje. Kreditrisici Kreditrisici er risici for ﬁnansielle tab såfremt lejere eller modparter til et ﬁnansielt instrument ikke kan opfylde deres kontraktuelle forpligtelser. Koncernens kreditrisici knytter sig til primære ﬁnansielle aktiver. Koncernen har ikke haft tab på koncerninterne fordringer og forventer ligeledes ikke tab fremover. På den baggrund er der ikke foretaget hensættelse til tab på koncerninterne fordringer. Koncernen har ikke væsentlige risici vedrørende en enkelt lejer eller modpart. Koncernens politik for påtagelse af kreditrisi- ci medfører, at alle større lejere og andre modparter løbende kreditvurderes. Koncernen har fra sine lejere modtaget deposita på 39.407 t.kr. (2022: 36.826 t.kr.) til afdækning af kreditrisici vedrørende lejerne. Den maksimale kreditrisiko er afspejlet i de regnskabsmæssige værdier af de enkelte ﬁnansielle aktiver, der indgår i balancen. Koncernen har ikke værdiforringede tilgodehavender fra lejere på 355 t.kr. (2022: 150 t.kr.) som er sikret ved garanti eller deposita. Koncernens likvide beholdninger består af indeståender i dan- ske pengeinstitutter. Der vurderes ikke at være nogen væsentlig kreditrisiko tilknyttet likviderne. Koncernen vurderer konti- nuerligt, i hvilke pengeinstitutter der kan placeres kontante indskud og har fastsat grænser for indskuddets størrelse i hvert enkelt institut. Markedsrisici Markedsrisici er risici for at ændringer i markedspriser som f.eks. renter påvirker Koncernens resultat eller værdien af dets besiddelse af ﬁnansielle instrumenter. Valutarisici Koncernen optager udelukkende lån i danske kroner og er såle- des ikke eksponeret over for ændringer i valutakurser. Renterisici Koncernen er som følge af sin drift, investeringer og ﬁnan- siering eksponeret over for ændringer i renteniveau. Ledelsen følger nøje udviklingen på de ﬁnansielle markeder og over- vejer, hvornår og i hvilket omfang det vil være relevant med indgåelse af rentesikringsaftaler. I forhold til ejendomsporteføljens værdi udgør gælden (Loan To Value, LTV) ultimo året 47,6 pct. (2022: 44,4 pct.). 64 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I Ultimo 2023 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats inklusive bidrag på Koncernens realkreditgæld 5,25 pct. (2022: 3,78 pct.). En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige rente- omkostninger før skat på ca. 4,3 mio. kr. (2022: 4,4 mio. kr.) baseret på nominel prioritetsgæld indregnet pr. 31. december 2023. Årlig Ændring Modi- Æn- Æn- rente- i årlig ﬁceret dring i dring i omkost- rente varighed værdi af resultat ning omkost- i år gæld- før skat t.kr. ning sporte- t.kr. følje 1 % rentefald 18.376 -4.328 0,47 2.072 2.256 1 % rentestigning 27.031 4.328 0,47 -1.998 -2.329 Nuværende rente 22.704 0 0,47 0 0 Prioritetslånene er optaget med kort ﬁnansiering med rente- fastsættelse enten hver 3. eller 6. måned. Prioritetsgældens gennemsnitlige varighed udgør 0,47 år ved udgangen af 2023 (2022: 0,46 år). Banklånene er delvist optaget som stående lån indtil 2024 og delvist med afdrag frem til 2041. Banklån er optaget med variabel rente. Ultimo 2023 udgør den gennemsnitlige vægtede rentesats på Koncernens bankgæld 6,72 pct. (2022: 4,86 pct.). Årlig Ændring Modi- Æn- Æn- rente- i årlig ﬁceret dring i dring i omkost- rente varighed værdi af resultat ning omkost- i år gæld- før skat t.kr. ning sporte- t.kr. t.kr. følje 1 % rentefald 18.236 -3.190 0 0 3.190 1 % rentestigning 24.616 3.190 0 0 -3.190 Nuværende rente 21.426 0 0 0 0 En ændring på 1,0 procentpoint i det generelle renteniveau vil medføre en ændring i Koncernens årlige renteomkostninger før skat på ca. 3,2 mio. kr. (2022: 2,1 mio. kr.) baseret på bankgæld indregnet pr. 31. december 2023. (BELØB I DKK '000) Koncern 2023 2022 Kategorier af ﬁnansielle instrumenter Likvider og tilgodehavender, der måles til amortise- 42.242 66.828 ret kostpris Finansielle forpligtelser, der er henført til dagsværdi 433.648 444.220 over resultatopgørelsen Finansielle forpligtelser, der måles til amortiseret 365.367 256.218 kostpris De regnskabsmæssige værdier for udlån/tilgodehavender og forpligtelser til amortiseret kostpris svarer til dagsværdi. Der vurderes ikke at være ændringer i ﬁnansielle forpligtelser som relaterer sig til kreditrisiko. Den øvrige regulering af dagsvær- direguleringen af ﬁnansielle fopligtelser målt til dagsværdi fremgår af note 12. Kapitalstyring Aktiekapitalen Aktiekapitalen består 2.659.442 aktier á nominelt 2 kr. Ingen aktier er tildelt særlige rettigheder. Der er ingen begrænsninger i omsætteligheden og ingen stemmeretsbegrænsning. Kapitalstruktur Koncernen vurderer kontinuerligt sin kapitalstruktur, herunder forholdet mellem selskabskapital og fremmedkapital. I den forbindelse vurderes den hensigtsmæssige belåning løbende, blandt andet under indtryk af forskellen mellem det startafkast, der kan opnås ved investering i ejendomme og på den for- rentning, der kræves af fremmedkapitalen. Det er Koncernens politik, at kapitalfrembringelse samt placering af overskudsli- kviditet styres centralt af Koncernen. Dagsværdi af ﬁnansielle instrumenter Koncernen måler, som beskrevet i anvendt regnskabspraksis, gæld vedrørende investeringsejendomme til dagsværdi. Priori- tetsgæld er baseret på seneste noterede børskurser og vedrører niveau 2 i dagsværdihierarkiet. Som beskrevet i note 2, indgår vurdering af Koncernens egen kreditrisiko, herunder værdien af den stillede sikkerhed ved opgørelsen af prioritetsgældens dagsværdi. Den beløbsmæssige størrelse af ændringer i dags- værdien af prioritetsgælden, som kan henføres til ændring i egen kreditrisiko, er ubetydelig. Dagsværdien af øvrige ﬁnansielle aktiver og forpligtelser sva- rer i al væsentlighed til regnskabsmæssig værdi. Moderselskabets lån til og fra tilknyttede virksomheder. Moderselskabet har optaget lån hos tilknyttede virksomheder med en løbetid på fem år. Lån forrentes efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5 pct. Moderselskabet har udstedt lån i form af an- svarlig lånekapital med en løbetid på fem år og en forrentning efter CIBOR 3 med et tillæg på +2,5 pct. Selskabet vurderer at der ingen kreditrisici er forbundet her- med. 65 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023 KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB I 32. Nærtstående parter Nærtstående parter med kontrol Der ﬁndes ingen parter med bestemmende indﬂydelse på Kon- cernen. 33. Ny regnskabsregulering Det er vurderet at ingen af de kommende standarder eller fortolkningsbidrag får indﬂydelse på indregning og måling i Fast Ejendom Danmark A/S. Standarder og fortolkningsbidrag implementeres i takt med at disse træder i kraft. Transaktioner med nærtstående parter Nærtstående parter i Koncernen omfatter bestyrelsen, direktio- nen samt tilknyttede virksomheder, som er angivet i note 9. Transaktioner med bestyrelsen Der har, bortset fra bestyrelsesvederlag som anført i note 5, ikke været transaktioner med bestyrelsens medlemmer i 2023. Transaktioner med direktionen Der har, bortset fra ledelsesvederlag som anført i note 5 og note 6, ikke været transaktioner med direktionens medlemmer i 2023. Transaktioner med tilknyttede virksomheder Der har i årets løb været gennemført følgende transaktioner med dattervirksomhederne. Transaktioner med tilknyttede Moderselskab virksomheder (BELØB I DKK) 2023 2022 Koncernintern leje 150 341 Salg af administrationsydelser 9.998 9.789 Finansielle indtægter 13.460 7.052 Finansielle omkostninger 3.286 1.491 Lån til datterselskaber 242.500 227.000 Langfristede forpligtelser hos 55.550 52.580 datterselskaber Kortfristede forpligtelser hos dat- 5.459 7.490 terselskaber Kortfristede tilgodehavender hos 6.261 5.497 datterselskaber Moderselskabet har afgivet selvskydnerkaution over for dat- terselskabernes bankforbindelser. Der henvises til note 29 for yderligere oplysninger. Moderselskabet har ikke modtaget sikkerheder for lån ydet til datterselskaberne. Moderselskabet har afgivet støtteerklæringer til enkelte datter- selskaber. 34. Begivenheder efter balancedagen Der er ikke efter balancedagen og frem til i dag indtruﬀet begivenheder, som i væsentlig grad påvirker resultatet eller balancen. 35. Godkendelse af årsrapport til oﬀentliggørelse Bestyrelsen har på bestyrelsesmødet den 14. marts 2024 god- kendt nærværende årsrapport til oﬀentliggørelse. Årsrapporten forelægges til godkendelse på den ordinære generalforsamling- den 17. april 2024. 66 FAST EJENDOM DANMARK A/S - ÅRSRAPPORT 2023

AI Terminal

More from Fast Ejendom Danmark

Talk to a Data Expert