Courtois S.A.

Quarterly Report • Aug 31, 2009

COURTOIS SA

Société Anonyme au capital de 1 673 940 €uros

Siège social : 3 Rue Mage 31000 Toulouse Rcs Toulouse : 540 802 105 E-mail : accueil@courtois.fr www.courtois-sa.com

Rapport financier semestriel Semestre clos le 30 juin 2009 (L 451-1-2 III du Code monétaire et financier Article 222-4 et suivants du RG de l'AMF )

Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2009 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.

Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »

Sommaire

• I. Attestation du responsable
• II. Rapport semestriel d'activité
• III. Comptes complets du semestre écoulé présenté sous forme consolidée
• IV. Rapport des commissaires aux comptes

I. Attestation du responsable

J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 3 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.

Le 31 août 2009

Jean-Louis Courtois de Viçose

Président Directeur Général

II. Rapport semestriel d'activité

1 – Les chiffres clés du semestre commentés :

Le chiffre d'affaires du premier semestre 2009 en net recul par rapport au premier semestre 2008 est de 3 323 K€contre 11 971 K€au 30 juin 2008.

Cette situation résulte d'une part : d'une exploitation très faible à Paris et d'autre part, de la fin des opérations Sarl Groupe d'Or.

L'événement marquant du 1er semestre 2009 est constitué par la livraison du dernier bâtiment par la Sarl Groupe d'Or. A ce sujet, le montant du chiffre d'affaires de 2 013 K€enregistré au1er semestre trimestre est amputé d'une somme de 3 908 K€rétroactivement affectée aux exercices 2007 et 2008 par application de la méthode comptable de l'avancement des travaux (norme IAS18).

Dans les comptes consolidés semestriels cette nouvelle méthode à un impact négatif sur le compte de résultat de – 539 K€après impôts.

Ainsi l'activité du Groupe en comparaison avec le 30 juin 2008 se détaille :

a) gestion des immeubles	en hausse de 9,18 % à 464 K€
b) marchand de biens	en baisse de 66,77% à 846 K€
c) gestion de portefeuille	pas de chiffre d'affaires, uniquement comptabilisé en
produits financiers
d) promotion immobilière	chiffre d'affaires au 30 juin 2009 : 2 013 K€

Le résultat net consolidé du groupe à fin juin 2009 totalise 275 K€contre 1 344 K€à fin juin 2008.

2 – Description générale de la situation financière et des résultats de l'émetteur et de ses filiales pendant le semestre :

Les stocks continuent à être complétés quoique à rythme réduit provoqué par une sélection rigoureuse des dossiers. La décrue ralentie de ces stocks reflète l'attentisme et l'indécision des acquéreurs.

A noter que pour divers dossiers en raison de l'attitude des vendeurs, les propositions de la Foncière Immobilière Courtois n'ont pas été retenues, les vendeurs demeurant figés sur des prix de vente élevés fixés antérieurement.

D'autres dossiers d'acquisition sont restés sans suite notamment à cause des travaux lourds à réaliser.

La situation financière de COURTOIS SA et de ses filiales reste satisfaisante.

- Description des facteurs clés extérieurs ayant une influence sensible sur l'activité :

En dépit d'un horizon économique encore voilé, des marques répétées d'intérêt apparaissent grâce à la baisse partielle des taux et à un ajustement limité de valeurs vénales.

Les incertitudes sur les retraites et les à-coups boursiers renforcent l'appétence des acquéreurs pour la pierre.

3 – Opérations et événements importants du semestre et de leur incidence sur la situation de l'émetteur et de ses filiales :

Les trois faits saillants du 1er semestre 2009 sont :

• a) l'acquisition d'un immeuble haussmannien dans le IXème arrondissement sur Paris
• b) la terminaison du dossier Sarl Groupe d'Or à Toulouse Blagnac
• c) le retrait de la FIC du dossier de Limoges (Sarl Révalimmo III) en concertation avec l'associé majoritaire.

4 – Evolution prévisible et description des principaux risques et incertitudes pour le second semestre 2009 :

Les remous économiques et financiers se traduisent par une accélération des faillites destructrices d'emplois.

COURTOIS SA et ses filiales pâtissent du ralentissement général quoique la décrue des taux d'intérêt relance la demande des futurs acquéreurs.

COURTOIS SA a demandé à la Foncière Immobilière Courtois pour prendre en considération le cycle actuel de rotation du stock d'élargir le cercle des commercialisateurs, bien entendu dans le respect des engagements pris avec les partenaires historiques.

Le risque principal se situerait au niveau d'un gel fort des transactions. A cet effet COURTOIS SA a demandé principalement à la FIC d'arbitrer à bref délai deux dossiers en participation.

5 - Principales transactions entre parties liées :

• Transactions des six premiers mois de l'exercice au 30 juin 2009
• Cf. note 33 de l'annexe consolidée
• Modifications affectant les transactions de même nature décrites dans le dernier rapport annuel page 6 : néant

III. Comptes complets du semestre écoulé

I - Etats financiers consolidés – Normes IFRS

ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE- Au 30 juin 2009 (en K€uros)

ACTIF	Note	30/06/2009	31/12/2008
ACTIFS NON-COURANTS		7 817	7 971
Goodwill
Autres immobilisations incorporelles	6
Immobilisations corporelles	7 et 2.5	80	85
Immeubles de placement	8 et 2.6	7 220	7 220
Participations entreprises associées
Actifs financiers disponibles à la vente
Actifs financiers non-courants	10	517	666
Actifs d'impôts non courants
ACTIFS COURANTS		16 325	24 104
Stocks et en-cours	11 et 2.8	10 142	10 168
Clients et comptes rattachés	12	148	7924
Autres actifs courants	13	440	1663
Actif d'impôt courant
Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat
Trésorerie et équivalent de trésorerie	14	5 595	4 349
Actifs non courants destinés à être cédés
TOTAL ACTIF		24 142	32 075
PASSIF	Note	30/06/2009	31/12/2008
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE		15 718	15 150
Capital émis	15.1	1 674	1 674
Réserves consolidées	15.3	13 769	10 724
Résultat de l'exercice	16	275	2752
INTERETS MINORITAIRES		289	294
PASSIFS NON COURANTS		3 314	2 890
Emprunts et dettes financières à long terme	17.2	1 676	1250
Passif d'impôts non courants	32.3	1 634	1 636
Provisions à long terme	18.1	4	4
PASSIFS COURANTS			13 741
		4 821
Fournisseurs et comptes rattachés Emprunts à court terme	19	317	923
Provisions à court terme	17.3 18.2	3 551 29	59
Autres passifs courants	20	924
Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés			2 757 10 002

COURTOIS SA Comptes Semestriels au 30 juin 2009

3 rue Mage - 31000 Toulouse

RCS Toulouse 540 802 105

ETAT DU RESULTAT GLOBAL

1- Etat du résultat net – Au 30 juin 2009 (en K€uros)

Postes	Note	30/06/2009	30/06/2008	31/12/2008
CA- Immeubles de Placement (loyers et charges)		464	425	847
CA- Ventes Immobilières (loyers, commissions et autres)		846 2 013	2 546 8 208	6 338 15 884
CA- Ventes Promotion Immobilière
Total Chiffre d'Affaires	21	3 323	11 179	23 069
Autres produits de l'activité Achats consommés	22	(1987)	(7480)	(15945)
Charges de personnel	23	(27)	(28)	(51)
Charges externes		(727)	(1312)	(2333)
Impôts et taxes	24	(85)	(106)	(194)
Dotation aux amortissements		(5)	(6)	(11)
Dotation aux provisions	25	32	(4)	1
Variation des stocks de produits en cours et de produits finis
Autres produits d'exploitation	26	6	10	128
Autres charges d'exploitation	26	(38)	(26)	(75)
Résultat opérationnel courant		492	2 227	4 589
Autres produits opérationnels	27	23	6	20
Autres charges opérationnelles	27	(3)	(6)	(10)
Résultat opérationnel		512	2 227	4 599
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie	28	31	35	81
Coût de l'endettement financier brut	29	(96)	(165)	(329)
Coût de l'endettement financier net		(65)	(130)	(248)
Autres produits financiers	31	5	30	14
Autres Charges Financières	31	(10)	(51)	(53)
Charge d'impôt	32	(156)	(720)	(1531)
Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence
Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de
cession		286	1 356	2 782
Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession
Résultat net		286	1 356	2 782
Part du groupe	16	275	1 344	2 752
Intérêts minoritaires		11	11	30
Total Actions	15	72 780	72 780	72 780
Résultat net de base par action (en Euros)	16	3,78 €	18,47 €	37,82 €
Résultat net dilué par action (en Euros)	16	3,78 €	18,47 €	37,82 €

Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres (En K€)

	30/06/09	31/12/08
Résultat Net	286	2831
Écart de conversion
Réévaluation des instruments dérivés de couverture
Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente
Réévaluation des immobilisations
Écarts actuariels sur le régime à prestations définies
Quote part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres
des entreprises mise en équivalence
Impôts
Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres	0	0
Résultat Net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres	286	2782
Résultat du Groupe	275	2752
Résultat des Minoritaires	11	30
Total Actions	72 780	72 780
Résultat net de base par action (En €uros)	3,78	37,82

Tableau des Flux de Trésorerie Nette Au 30 juin 2009

	30-juin-09	31-déc.-08	30-juin-08
Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires)	286	2 782	1 356
+/- Dotations nettes Amortissements et provisions …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant)	(25)	107	17
-/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur -/+ Gains et produits calculés liés aux stock options et assimilés	7	(118)	24
-/+ Autres produits et charges calculés -/+ Plus et moins-values de cession -/+ Profits et pertes de dilution	(2) 3	(3)	(4)
-/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence - Dividendes (titres non consolidés)
Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt	269	2 768	1 393
+ Coût de l'endettement financier net( 28 et 29) +/- Charge d'impôt ( y compris impôts différés) ( 32)	65 156	248 1 531	130 720
Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt	490	4 547	2 243
- impôts versés	(455)	(1455)	(715)
+/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) = FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE	177 212	(522) 2 570	(1105) 423
- Décaissement lié aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7)		(64)
- Encaissement lié aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7)			(63)
+ Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés)	(2)	(190)	(131)
+ Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés)	144	139	94
+/- Incidence des variations de périmètre +/- Varitation des prêts et avances consentis
+ subvention d'investissement
+/- Autres flux liés aux opération d'investissement
= flux net de trésorerie lie aux opérations d'investissement	142	(115)	(100)
+ Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital
+ sommes reçues lors de l'exercice des stock-options
-/+ Rachats et reventes d'actions propres	7	(21)	(13)
- Dividendes mis en paiement en cours d'exercice . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère…………………	(254)	(363)	(363)
. Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées……………	(16)	(15)	(16)
+ Encaissement lié aux nouveaux emprunts	2 468	26 372	10 153
- Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement)	(1248)	(26352)	(10423)
- Intérêts financiers nets versés y compris contrats de location financement)	(65)	(248)	(130)
+/- Autres flux liés aux opérations de financement
FLUX NET de TRESORERIE LIE AUX OPERATION S DE FINANCEMENT	892	(627)	(792)
Variation de trésorerie NETTE	1 246	1 828	(470)

Variation des Capitaux propres consolidés Au 30 juin 2009

En milliers €									s
	Capital	Réserves iées au capital L	détenus Titres auto	Consolidées Réserves	RésultatExercice	capitaux propres Gains et pertes directement en comptabilisés	Capitaux propres part du Groupe	Capitaux Propres Minoritaires part des	cpaitaux propre Total des
- Affectation du Résultat - Résultat de l'exercice				340	(596)		(254)	(16)
Au 31 décembre 2006					765		765	39
Au 31 décembre 2006	1674	455		9071	765		11 966	342	12308
- Affectation du Résultat - Résultat de l'exercice - Liquidations Sarl La				511	(765) 1 069		(254) 1 069	(16) 24 (74)
Gironde - Cessions de parts Sarl L'Ariège				1			1	3
Au 31 décembre 2007	1674	455		9583	1069		12782	279	13061
- Affectation du Résultat - Résultat de l'exercice Achats de titres Courtois			(21)	706	(1069) 2 752		(363) 2 752 (21)	(15) 30
SA Au 31 décembre 2008	1674	455	(21)	10289	2752		15150	294	15444
Changement de méthode : adoption de la méthode de l'avancement				539			539
Au 31 décembre 2008 Après changement de méthode	1674	455	(21)	10828	2752		15689	294	15 444
- Affectation du Résultat - Résultat de la période Cessions de titres Courtois SA			8	2 498	(2752) 275		(254) 275 8	(16) 11
Au 30 juin 2009	1674	455	(13)	13326	275		15718	289	16007

Montant des dividendes distribués

Année 2009	Montant total		Montant par Action
Dividendes distribuées au cours de l'exercice		254930	3,50

II- Sommaire de l'annexe aux états financiers consolidés

1-Généralités

• 2- Méthodes comptables
• 3- Variation du périmètre de consolidation
• 4- Changements de méthodes
• 5- Information sectorielle
• 6- Autres Immobilisations incorporelles
• 7- Immobilisations corporelles
• 8- Immeubles de placement
• 9- Participation dans les entreprises mise en équivalence
• 10- Actifs financiers non-courants
• 11 - Stocks
• 12 - Clients
• 13- Autres actifs courants
• 14- Trésorerie et équivalents de trésorerie
• 15- Capitaux Propres
• 16- Résultat par action
• 17- Instruments Financiers-Emprunts et dettes financières
• 18- Provisions
• 19- Fournisseurs et comptes rattachés
• 20- Autres passifs courants
• 21- Chiffre d'affaires
• 22- Achats consommés
• 23- Charges de personnel
• 24- Impôts et Taxes
• 25- Dotations aux provisions
• 26- Autres produits et charges d'exploitation
• 27- Autres produits et charges opérationnels
• 28- Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
• 29- Coût de l'endettement financier Brut
• 30- Tableau de variation de l'endettement financier net
• 31- Autres Produits et Charges Financiers
• 32-Impôt sur les bénéfices et impôt différé
• 33- Parties liées et rémunérations des dirigeants
• 34- Engagements donnés ou reçus
• 35- Contentieux
• 36- Honoraires des commissaires aux comptes
• 37- Evénements postérieurs à la clôture de l'exercice
• 38- Autres évènements

Note 1 – Généralités

Le conseil d'administration du 31 août 2009 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2009.

Note 2- Méthodes comptables

L'établissement des états financiers consolidés préparés conformément aux normes IFRS implique que le Groupe procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses qui affectent le montant des actifs et passifs ainsi que les produits et charges enregistrés sur la période.

Des changements des faits et circonstances peuvent amener le groupe à revoir ces estimations.

2.1/ Déclaration de conformité

En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du groupe COURTOIS S.A. sont établis conformément au référentiel IFRS tels qu'adoptés dans l'Union Européenne.

Les Comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de Courtois S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2009-R.03 du 2 juillet 2009 du CNC.

Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.

La norme IFRS 8 (secteurs opérationnels) et l'interprétation IFRIC 15 (IAS 18 : accord pour la construction d'un bien immobilier), IAS 1 révisée (présentation des états financiers) et IAS 23 révisée (coûts d'emprunts) sont applicables et appliquées au 1er janvier 2009.

Les conséquences des changements de méthodes résultant de l'application de ces nouvelles normes et interprétations sont exposées à la note 4.

2.2/ Présentation des états financiers

Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d' €uros.

Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.

Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.

2.3/ Principes de consolidation

Les filiales sont des entreprises contrôlées par le groupe. Le contrôle existe lorsque le groupe détient le pouvoir de diriger, directement ou indirectement, les politiques financières et opérationnelles de l'entreprise de manière à obtenir des avantages des activités de celles-ci. Le contrôle est généralement présumé exister si le groupe détient la moitié des droits en vote de l'entreprise contrôlée.

• Les sociétés dans lesquelles Courtois SA exerce directement ou indirectement un contrôle majoritaire sont intégrées globalement.
• L'intégration proportionnelle est appliquée aux sociétés en cas de contrôle conjoint avec les partenaires.
• Une filiale ou une participation est laissée en dehors du périmètre de consolidation lorsqu'elle n'est pas contrôlée

Les titres de ces filiales non significatives sont classés en tant qu'actifs non courants dans l'objectif d'une cession à court terme

Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.

Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les suivants :

2.4/ Immobilisations incorporelles

Les immobilisations incorporelles comprennent essentiellement les logiciels utilisés par les sociétés du groupe.

2.5/ Immobilisations corporelles hors immeubles de placement

Elles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction de la durée probable d'utilisation par l'entreprise :

Agencements et aménagements des constructions	10 ans
Matériel informatique	5 ans
Matériel et mobilier de bureau	5 à 10 ans

2.6/ Immeubles de Placement :

Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :

• les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ; -les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.

Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice.

La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon un rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.

La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique « Autres produits et charges »

Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année.

2.7/ Actifs financiers non-courants

a) Participations non consolidées

Ce poste comprend des titres de sociétés, dont certaines sont cotées.

Ils sont comptabilisés pour leur coût d'achat et à chaque clôture des comptes ils sont évalués à leur juste valeur, soit pour les sociétés cotées, au cours de bourse de clôture et pour les autres sociétés, en fonction de la quote part des capitaux propres.

b/ Titres immobilisés de l'activité de Portefeuille (TIAP)

Comprennent essentiellement des titres de fonds de capital –risque constituant un investissement à plus ou moins longue échéance.

Il s'agit de titres immobilisés de l'activité de portefeuille ( TIAP ) évalués à la juste valeur trimestriellement.

La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique « Autres produits et charges financiers »

2.8/ Stocks

.

Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.

En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut le prix d'acquisition, les frais sur acquisition, des travaux et frais y afférent.

Ils ne comprennent pas les frais financiers.

Ils font l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation essentiellement sur les caves, loges gardien, commerces, dès lors que la valeur nette de réalisation est inférieure au prix de revient.

La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente indiqué dans la promesse de vente diminué des coûts annexes à la vente.

Les frais afférents aux emprunts :

• pour l'acquisition des immeubles les frais de notaire et privilège de prêteur de deniers afférents au prêt sont comptabilisés en charges.

2.9/ Trésorerie équivalents de trésorerie

La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme. Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.

Ces actifs sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.

Pour le tableau des flux de trésorerie le découvert bancaire est éventuellement intégré dans la trésorerie nette.

2.10/ Dividendes

Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale

2.11/ Créances

Les créances d'exploitation sont enregistrées à leur juste valeur.

Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat et concerne essentiellement les impayés de locataires.

2.12/ Emprunts et dettes financières

Les emprunts sont souscrits à des conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.

Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :

• en charges dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus

• en stock pour les travaux de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente.

2.13/ Provisions

A la clôture de l'exercice un passif est comptabilisé lorsque le groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendu de celui-ci.

2.14/ Fournisseurs et autres créditeurs

Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste valeur.

2.15/ Impôt différé

L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice. Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.

Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2008 et au 30 juin 2009 est de 33,33%. Un impôt différé de 10 K€a été enregistré pour prendre en considération les dividendes qui seront probablement versés sur le résultat 2009 et 2010, de la filiale Groupe D'or.

2.16/ Résultat et résultat dilué par action

Le résultat par action est issu du rapport du résultat net consolidé part du groupe et du nombre d'actions composant le capital de la société consolidante.

Le résultat dilué par action est identique, dès lors qu'il n'existe pas d'éléments dilutifs ni relutifs. 2.17/ Chiffre d'affaires

Le chiffre d'affaires consolidé comprend essentiellement les revenus liés aux activités suivantes :

a) Les recettes locatives

En règle générale le quittancement est trimestriel pour les baux commerciaux et mensuel pour les baux d'habitation. Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des baux en cours.

• les loyers et le remboursement des charges par les locataires sous la rubrique
• « CA- Immeubles de placement »
• Les charges locatives acquittées par le groupe sous la rubrique « Charges externes »

b) Les cessions des lots en stock

L'activité de Marchand de Biens, ventes immobilières, loyers et charges est comptabilisée sous la rubrique « CA- Ventes immobilières et loyers » :

• Les cessions concernant l'activité de Marchand de Biens sont comptabilisées le jour de l'acte (date de transfert de propriété)
• Les charges locatives acquittées par le groupe sont comptabilisées sous la rubrique « Charges externes »
• c) Les ventes d'immeubles de l'activité de promotion immobilière

L'activité de Promotion Immobilière, ventes immobilières sont comptabilisées sous la rubrique « CA- Ventes Promotion immobilières » :

Le chiffre d'affaires est comptabilisé selon la méthode de l'avancement

Note 3- Périmètre de consolidation

Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.

Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG) à l'exception d'une seule qui l'est par intégration proportionnelle (IP).

Nom des Sociétés	Adresses	N°Siren	Méthode de Consolidation	% d'intérêt et de contrôle Au 30/06/2009	% d'intérêt et de contrôle Au 31/12/2008
COURTOIS SA	3 rue Mage-31000 Toulouse	540802105	Mère	100%	100%
Société Toulousaine Portefeuille (Stp)	de 3 rue Mage-31000 Toulouse	349705830	IG	99,96%	99,96%
SARL Foncière Immobilière Courtois (Sfic)	3 rue Mage-31000 Toulouse	320942949	IG	99,99%	99,99%
SCI Rémusat	3 rue Mage-31000 Toulouse	327235347	IG	57,50%	57,50%
SCI Nord Invest	3 rue Mage-31000 Toulouse	409485448	IG	100%	100%
SCI Bonnefoy	3 rue Mage-31000 Toulouse	410342638	IG	100%	100%
SCI Caudra	3 rue Mage-31000 Toulouse	408595163	IG	99,99%	99,99%
SCI Port Invest	3 rue Mage-31000 Toulouse	410961593	IG	100%	100%
SCI Ampère Stratège	3 rue Mage-31000 Toulouse	423721935	IG	100%	100%
SARL L'Ariège	3 rue Mage-31000 Toulouse	438183329	IG	60%	60%
SARL Blagnac Groupe D'or 2005	8 chemin de la Terrasse – 31500 Toulouse	484983085	IP	50%	50%

La société Révalimmo II détenue à 35 % a été exclue du périmètre de consolidation du fait de l'absence de contrôle du groupe.

La Sarl Fic est associée depuis le 21 mai 2008 de la société en participation Etchégaray dont le siège social est à Paris 7ème dont elle reprend les éléments du compte de résultat (charges et produits) à hauteur de sa quote part soit 50%. Cette opération concerne une opération immobilière située à St Jean de Luz

La Société STP clôture au 30/06/2009 et fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du groupe.

Note 4- Changements de méthodes

4-1 Méthode de l'avancement

Pour l'activité de promotion immobilière, jusqu'en 2008, la comptabilisation des revenus des opérations de construction a eu lieu selon la méthode de l'achèvement (constatation de la marge lors de la livraison finale de l'immeuble). Cependant l'interprétation IFRIC 15 (IAS 18) qui porte sur la comptabilisation des revenus dans les contrats de construction (de promotion immobilière notamment) et qui a été approuvée par l'IASB en juin 2008 implique dans le cas d'un transfert continu du contrôle et des risques à l'acheteur de comptabiliser les produits au fur et à mesure de l'avancement. Le cas de ventes en l'état futur d'achèvement géré par notre filiale de promotion immobilière, la SARL Groupe D'Or a ainsi vu son traitement comptable modifié à compter du 1er janvier 2009.

Ce changement de méthode a des répercussions importantes sur le résultat, l'actif et le passif comme exposé ci-dessous :

	Publié	Proforma	Publié	Proforma	Publié	Proforma
ACTIF	30/06/2008	30/06/2008	31/12/2008	31/12/2008	31/12/2007	31/12/2007
ACTIFS NON-COURANTS	7 887	7 887	7 971	7 971	7 814	7 814
Goodwill
Autres immobilisations incorporelles
Immobilisations corporelles	90	90	85	85	91	91
Immeubles de placement	7 119	7 119	7 220	7 220	7 061	7 061
Participations entreprises associées
Actifs financiers disponibles à la vente
Actifs financiers non-courants	678	678	666	666	662	662
Actifs d'impôts non courants
ACTIFS COURANTS	32 843	29 796	24 104	21 102	39 100	36 665
Stocks et en-cours	10 620	7 273	10 168	6 858	10 367	7 845
Clients et comptes rattachés	16 862	16 862	7 924	7 924	24 868	24868
Autres actifs courants	3 311	3 611	1 663	1 971	1 344	1431
Actif d'impôt courant
Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat
Trésorerie et équivalent de trésorerie	2 050	2 050	4 349	4 349	2 521	2 521
Actifs non courants destinés à être cédés
TOTAL ACTIF	40 730	37 683	32 075	29 073	46 914	44 479
	Publié	Proforma	Publié	Proforma	Publié	Proforma
PASSIF	30/06/2008	30/06/2008	31/12/2008	31/12/2008	31/12/2007	31/12/2007
CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE	13 749	14 318	15 150	15 689	12 782	13 242
Capital émis	1 674	1 674	1 674	1 674	1 674	1 674
Réserves consolidées	10 731	11 191	10 724	11 184	10 039	10 039
Résultat de l'exercice	1 344	1 453	2 752	2 831	1 069	1529
INTERETS MINORITAIRES	275	275	294	294	279	279
PASSIFS NON COURANTS	2 163	2 475	2 890	3 187	2 088	2 341
Emprunts et dettes financières à long terme	596	596	1 250	1 250	524	524
Passif d'impôts non courants	1 563	1 875	1 636	1 933	1 560	1 813
Provisions à long terme	4	4	4	4	4	4
PASSIFS COURANTS	24 543	20 615	13 741	9 903	31 765	28 617
Fournisseurs et comptes rattachés	1 284	1 357	923	993	1 371	1431
Emprunts à court terme	3 122	3 122	2 757	2 757	3 464	3 464
Provisions à court terme	41	41	59	59	30	30
Autres passifs courants	20 096	16 095	10 002	6 094	26 900	23692
Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés

- ETAT DE LA SITUATION FINANCIERE

- RESULTAT NET

	Publié	Proforma	Publié	Proforma	Publié	Proforma
Postes	30/06/2008	30/06/2008	31/12/2008	31/12/2008	31/12/2007	31/12/2007
CA- Immeubles de Placement (loyers et charges)	425	425	847	847	808	808
CA- Ventes Immobilières (loyers, commissions et autres)	2 546	2 546	6 338	6 338	11 800	11 800
CA- Ventes Promotion Immobilière	8 208	9 000	15 884	16 584		3 208
Total Chiffre d'Affaires	11 179	11 971	23 069	23 769	12 608	15 816
Autres produits de l'activité
Achats consommés	(7480)	(8091)	(15945)	(16512)	(8863)	(11298)
Charges de personnel	(28)	(28)	(51)	(51)	(55)	(55)
Charges externes	(1312)	(1326)	(2333)	(2343)	(2036)	(2096)
Impôts et taxes	(106)	(106)	(194)	(194)	(157)	(157)
Dotation aux amortissements	(6)	(6)	(11)	(11)	(17)	(17)
Dotation aux provisions	(4)	(4)	1	1	285	285
Variation des stocks de produits en cours et de produits finis
Autres produits d'exploitation	10	10	128	128	324	324
Autres charges d'exploittion	(26)	(26)	(75)	(75)	(66)	(66)
Résultat opérationnel courant	2 227	2 394	4 589	4 712	2 023	2 736
Autres produits opérationnels	6	6	20	20
Autres charges opérationnelles	(6)	(6)	(10)	(10)
Résultat opérationnel	2 227	2 394	4 599	4 722	2 023	2 736
Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie	35	35	81	81	15	15
Coût de l'endettement financier brut	(165)	(165)	(329)	(329)	(350)	(350)
Coût de l'endettement financier net	(130)	(130)	(248)	(248)	(335)	(335)
Autres produits financiers	30	30	14	14	7	7
Autres Charges Financières	(51)	(51)	(53)	(53)	(36)	(36)
Charge d'impôt	(720)	(779)	(1531)	(1575)	(565)	(818)
Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence
Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession	1 356	1 464	2 782	2 861	1 094	1 554
Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession
Résultat net	1 356	1 464	2 782	2 861	1 094	1 554
Part du groupe	1 344	1 453	2 752	2 831	1 069	1 529
Intérêts minoritaires	11	11	30	30	24	24
Total Actions	72 780	72 780	72 780	72 780	72 780	72 780
Résultat net de base par action (en Euros)	18,47 €	19,96 €	37,82€	38,90 €	14,69€	21,00 €
Résultat net dilué par action (en Euros)	18,47 €	19,96 €	37,82€	38,90 €	14,69€	21,00 €

^-

-

4-2 La norme IFRS 8 (secteurs opérationnels)

Pas de changement de méthode engendré par l'application de cette norme au 30 juin 2009

4-3 La norme IAS 23 (coûts d'emprunts)

Le principe retenu en l'espèce par le groupe est que l'activation des charges financières s'appliquera aux travaux de rénovation qui porteront sur une longue période et qui seront nécessaires à la vente. La mise en œuvre de ce principe est sans impact sur les comptes au 30 juin 2009.

- Note 5- Information Sectorielle

L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.

L'activité du groupe s'oriente autour de 4 activités :

• Rénovateur (marchand de biens) en région parisienne
• Promotion Immobilière en région toulousaine
• Gestion de biens immobiliers en Midi-Pyrénées et région parisienne
• Gestion de titres de participation financière

Les activités du groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.

Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.

Le changement de méthode exposé à la note 4 concerne seule l'activité de promotion immobilière

La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes annuels est la suivante:

5-1 – Etat de la situation financière consolidé par secteur d'activité

Etat de la situation financière– Actif Consolidé par Secteur d'Activité (en Keuros)

			Au 30 juin 2009				Au 31 décembre 2008
ACTIF	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total non affecte	Total	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total non affecte	Total
ACTIFS NON-COURANTS	7221	250	346			7817	7220	397	351	3		7 971
Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immeubles de placement Participations entreprises associées	7 220	80				80 7 220	7 220	84		1		85 7 220
Actifs financiers disponibles à la vente Actifs financiers non-courants Actifs d'impôts non courants	1	170	346			517		313	351	2		666
ACTIFS COURANTS	1432	12288	148	2457		16325	516	9454	144	13990		24 104
Stocks et en-cours Clients et comptes rattachés Autres actifs courants Actif d'impôt courant Actifs financiers à la juste valeur Trésorerie et équivalent de trésorerie Actifs non courants destinés à être cédés	94 1 338	10 142 91 275 1 780	4 144	57 67 2 333		10 142 148 440 5 595	91 425	6 858 91 535 1 970	144	3 310 7 833 1 037 1 810		10 168 7 924 1 663 4 349
TOTAL ACTIF	8 653	12 538	494	2 457		24 142	7 736	9 851	495	13 993		32 075

Au 30 juin 2009

5-2- Etat de la situation financière – Passif Consolidé par Secteur d'Activité (en Keuros) - Au 30 juin 2009

			Au 30 juin 2009				Au 31 décembre 2008
Passif	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total non affecte	Total	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total non affecte	Total
CAPITAUX PROPRES	1 085	3 669	(1158)	512	11 610	15 718	1 244	2 034	(1173)	1 487	11 558	15 150
Capital émis Réserves consolidées Titres en auto-contrôle Résultat de l'exercice	859	3 861	(1148)	261	1 674 9 936	1 674 13 769	739	2 007	(1121)	(785)	1 674 9 884	1 674 10 724
	226	(192)	(10)	251		275	505	27	(52)	2 272		2 752
Interêts minoritaires	284	4	1			289	290	3	1			294
PASSIFS NON COURANTS	2 021	1 294	0	(1)		3 314	2 030	839		21		2 890
Emprunts et dettes financières à long terme379 Passif d'impôts non courants Provisions à long terme	1 641 1	1 297 (3)		(4) 3		1 676 1 634 4	400 1 630	847 (9) 1		3 15 3		1 250 1 636 4
PASSIFS COURANTS	173	4 112	80	456		4 821	200	2 242	80	11 219		13 741
Fournisseurs et comptes rattachés Emprunts à court terme Provisions à court terme Autres passifs courants Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés	11 63 99	146 3 488 18 460	80	160 11 285		317 3 551 29 924	6 59 135	185 1 525 48 484	80	732 1 173 11 9 303		923 2 757 59 10 002
Total Passif	3 563	9 079	(1077)	967	11 610	24 142	3 764	5 118	(1092)	12 727	11 558	32 075

Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.

5-3 Etat du Résultat Global consolidé (en K€) par Secteurs d'Activité

Au 30 juin 2009

			Au 30 juin 2009					Au 31 décembre 2008
	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total	Activité Gestion des Immeu	Activité Marchan de Biens	Activité Gestion de Portefeu	Activité Promo Immob	Total
Chiffre d'affaires social	464	846		2 013	3 323	847	6 338		15 884	23 069
Ventes interactivité
Chiffre d'affaires conso	464	846		2 013	3 323	847	6 338		15 884	23 069
Autres produits de l'activité Achats consommés Charges de personnel Charges externes Impôts et taxes Dotation aux amortissements Dotation aux provisions Variation des stocks de pro Autres produits et charges	(10) (61) (26) (5)	(543) (5) (526) (17) (5) 32 4	(6)	(1 444) (12) (134) (42) (11)	(1 987) (27) (727) (85) (5) 32 (12)	(6) (112) (51) 92	(4790) (11) (1264) (49) (10) 12 5	(12) 1	(11155) (34) (945) (94) (1) (11) (35)	(15945) (51) (2333) (194) (11) 1 63
Résultat opérationnel	362	(214)	(6)	370	512	770	231	(11)	3 609	4 599
Coût de l'endettement financier net	(7)	(74)	1	15	(65)	43	(195)	4	(100)	(248)
Autres produits et charges financiers			(5)		(5)		6	(45)		(39)
Charge d'impôt Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence	(118)	96		(134)	(156)	(279)	(15)		(1236)	(1530)
Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession 237 (192) Résultat net d'impôt			(10)	251	286	534	27	(52)	2 273	2 782
des activités arrêtées
Résultat net	237	(192)	(10)	251	286	534	27	(52)	2 273	2 782

Note 6 : Autres Immobilisations incorporelles

(en milliers d'euros)	31/12/2008	Augmentation	Diminution	30/06/2009
Brut	14			14
Amortissement	(14)			(14)
Valeur nette	0	0	0	0

Note 7 : Immobilisations corporelles

La valeur brute et les amortissements sont détaillés dans le tableau suivant :

(en milliers d'euros)	31/12/2008	Acquis.	Cessions	Divers	30/06/2009
Constructions diverses	50				50
Aménagements	41				41
Matériel de transport	17				17
Autres immo corporelles	67				67
Valeur brute	175	0			175
(en milliers d'euros)	31/12/2008	Dotations	Dimin	Divers	30/06/2009
Constructions	(42)	(2)			(44)
Aménagements	(39)				(39)
Matériel de transport	(5)	(2)			(7)
Autres immo corp	(4)	(1)			(5)
Amortissements	(90)	(5)			(95)
Valeur nette	85	(5)			80

Note 8 : Immeubles de Placement

(en milliers d'euros)	31/12/2008	Acquis.	Cessions	Variation Juste	Variation	30/06/2009
				Valeur	Dépréciation
Terrains	1 924					1 924
Terrain à bâtir (1)	46					46
Constructions (2)	5 250					5 250
Valeur brute	7 220					7 220
	31/12/08	Dotations	Reprises			30/06/2009
Dépréciations (1)
Valeur Nette	7 220	0	0	0	0	7 220

Note 9 – Participation dans les entreprises mise en équivalence

Au 30 juin 2009 il n'existe pas de société mise en équivalence.

Note 10 – Actifs financiers non-courants

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Autres Immobilisations Financières	26	27
Contrat IDC (indem départ à la retraite)	3	4
Créances rattachées (1)	308	164
Dépôts de garantie versés	4	4
Autres titres immobilisés nets (2)	325	318
Total	666	517

1- Concerne la filiale Fic :

• Sarl Révalimmo II encaissement de la créance pour un montant de 147 K€

• Sarl Révalimmo III cession de parts pour 1K€

2- Concerne la juste valeur de BV2 et BV3.

Au 1er semestre 2009 pas d'encaissement sur BV2 et BV3

Note 11- Stocks

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Valeur Brute activité marchand de biens	6 858	10 142
Valeur brute activité promotion	3 310
Dépréciation activité marchand de b
Total	10 168	10 142

1- Pour l'opération Groupe D'or (activité de promotion immobilière) tous les bâtiments ont été livrés au 30 juin 2009.

Note 12 - Clients

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Clients -(1)	7 924	148
Total	7 924	148

1- La Sarl Fic en partenariat à hauteur de 50 % avec la Sarl Blagnac Le Groupe d'Or 2005 a signé le 14/12/2007 la vente d'un programme de bureaux en zone aéroportuaire Toulouse Blagnac au profit de General Electric Real Estate Finance. Un premier bâtiment a été livré le 30 juin 2008, le deuxième le 28 octobre 2008 et le troisième le 27 février 2009.

Les créances clients concernant cette opération s'élèvent à 56 K€à moins de 1 an.

Note 13 Autres actifs courants

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Créances de TVA	563	99
Loyers à encaisser	90	118
Autres créances d'exploitation (1)	393	150
Etat produit à recevoir	437	54
Dépréciation des créances (locataires)	(31)	(28)
Charges constatées d'avance	190	45
Acomptes Fournisseurs	21	2
Total	1 663	440

Note 14 : Trésorerie et équivalents de trésorerie

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009	Variation
Valeur comptable
Comptes courants bancaires	3420	4766	1 347
VMP (1)	929	829	(100)
Total	4 349	5 595	1 247

1- Elles sont évaluées à leur juste valeur

Note 15- Capitaux Propres

15-1 Composition du capital social

Le capital au 30 juin 2009 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en actions d'une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est entièrement libéré.

Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions. Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.

15-2 Achat d'actions par certains salariés

Néant

15-3 Réserves et Résultats nets consolidés – Part Groupe

Les différents éléments constituant les réserves consolidées, qui comprennent le résultat de l'exercice, sont les suivants :

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Réserve Légale	185	185
Réserves de plus values LT
Autres Réserves et résultats sociaux	5 638	5 661
Autres Réserves et résultats consolidés	7 653	8 198
Total	13 476	14 044

15-4 Actions Propres

Sur les 3 derniers exercices	Nombre	de Valeur
	titres	En K€
31/12/2007	88	8
31/12/2008	288	23
30/06/2009	215	19

En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.

A partir du 18 Février 2008 et jusqu'au 31 décembre 2009, la société Courtois S.A a confié à Oddo Corporate Finance la mise en œuvre d'un contrat de liquidité renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 mois. Ce contrat est conforme à la Charte de déontologie de l'AFEI approuvée par l'Autorité des marchés financiers par décision du 22 mars 2005

Pour la mise en œuvre de ce contrat, les moyens suivants ont été affectés au compte de liquidité :

• 30 000 Euros

15-5 Délégation en matière d'augmentation de capital en cours de validité :

Pas de changement au 30 juin 2009 cf. page 12 du rapport financier 2008

Note 16- Résultat par action

Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions.

(en euros)	31/12/2008	30/06/2009
Résultat net du groupe	2 752 210 €	275 221 €
Nombre d'actions	72 780	72 780
Résultat en €uros par action	37,82 €	3,78 €

Note 17 : Instruments Financiers- Emprunts et dettes financières

17-1 Instruments financiers et exposition aux risques :

Tous les instruments financiers sont comptabilisés et il n'existe pas d'instrument financier hors bilan. Les instruments financiers sont évalués selon les méthodes exposées en annexe à savoir la juste valeur à l'exception des emprunts qui sont évalués au coût amorti.

Le principal risque concerne essentiellement les emprunts souscrits dans l'activité de Marchand de Biens avec un taux variable indexé sur Euribor 3 mois. Ce risque est mesuré, s'agissant essentiellement du court terme à moins d'un an et du suivi au jour le jour.

Par ailleurs l'endettement à long terme est principalement souscrit à taux fixe.

Nous n'avons pas identifié d'autres risques sur les financements et aucun instrument de couverture n'a été mis en place.

17-2 Emprunts et dettes financières Long terme Ventilation par nature

(en milliers d'euros)	de 2 à 5 ans	plus de 5 ans			31/12/2008 de 2 à 5 ans plus de 5 ans	30/06/2009
Emprunts auprès des Ets de crédit	221	105	326	204	90	294
Financement du stock immobilier	804		804	1239		1239
Comptes courants	30		30	42		42
Dépôts et cautionnements reçus	90		90	101		101
Total	1145	105	1250	1 586	90	1 676

Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 34.1)

17-3 Emprunts et dettes financières court terme moins de 1 an

Ventilation par nature

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
	moins de 1 an	moins de 1 an
Emprunts auprès des Ets de crédit	57	60
Financement du stock immobilier	2 649	3 441
Dépôts et cautionnements reçus	8	13
Comptes courants et autres	2	2
Intérêts courus	41	35
Total	2 757	3 551

Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.

Note 18- Provisions

18-1 Long terme

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Provisions (pour départ à la retraite)	4	4
Total	4	4

Courtois Sa a souscrit un contrat d'indemnité de départ à la retraite concernant le seul salarié de la société.

18-2 Court terme

(en milliers d'euros)	Ouverture	Dotations	Rep prov	Rep Prov	Total au
			ulitilisées	non utilisées	30/06/2009
Provision pour travaux Promotion Immobilière	(11)				(11)
Provisions (litige immeubles à Paris)	(48)			30	(18)
Total	(59)	0	0	30	(29)

Note 19- Fournisseurs et comptes rattachés

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Dettes fournisseurs	477	166
Factures fournisseurs à recevoir	451	151
Acomptes fournisseurs	(5)
Total	923	317

L'ensemble des dettes fournisseurs a une échéance inférieure à un an.

Le montant des factures à recevoir concerne essentiellement des travaux habituels de rénovation des immeubles et ceux de l'opération de la Sarl Groupe D'or 2005.

Note 20- Autres passifs courants

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Engagements de souscription (FCPR) (1)	80	80
Dettes de TVA	1 312	33
Autres dettes fiscales et sociales	139	155
Autres dettes d'exploitation (2)	743	374
Impôts sur les sociétés	1 351	205
Produits constatés d'avance (3)	6 377	77
Total	10 002	924

1) les appels de fonds de BV3 ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005 sauf réinvestissement sur des lignes déjà existantes.

2) Dont 167 K€de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus sur l'activité marchand de biens.

Note 21- Chiffre d'affaires

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Ventes immobilières Marchand de Biens (1)	6 041	690
Loyers + charges (marchand de B)	297	156
Loyers + charges (gestion immeub)	847	464
Ventes Promotion Immobilière (2)	15 884	2 013
Total	23 069	3 323

1- Le chiffre d'affaires est réalisé exclusivement à Paris et à Toulouse.

2- Les frais de notaire et la garantie locative à la charge du vendeur sont diminués du chiffre d'affaires dans l'opération Sarl Groupe D'or 2005.

Note 22- Achats consommés

Ils concernent les achats et les achats corrigés de la variation de stocks de la SFIC pour 543 K€ (achats d'appartements, frais accessoires, travaux, indemnités d'évictions etc.) et Sarl Groupe D'Or 2005 pour un montant de 1 444 K€suite à la livraison des deux bâtiments.

Note 23 – Charges de Personnel

Le groupe emploie une personne cadre dans Courtois Sa.

Le Président ainsi que les deux autres personnes travaillant pour le groupe sont rémunérées par le Holding SAS Régia (non consolidée). Les coûts correspondants sont refacturés au groupe pour un montant de 269 K€ charges comprises au 30 juin 2009, hors prime sur le résultat consolidé. Ces coûts sont inclus dans la rubrique « Charges Externes »

Note 24 – Impôts et Taxes

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Taxe professionnelle	(69)	(22)
Taxes Foncières	(57)	(31)
Imposition Forfaitaire	(18)	(13)
Autres impôts	(50)	(19)
Total	(194)	(85)

Note 25- Dotations aux provisions

		Au 30/06/2009
(en milliers d'euros)	Reprises	Dotations	Solde
Créances locataires activité M de Biens	12	(10)	2
Stock M de Biens			0
Litige Paris activité M de Biens (1)	30		30
Prov pour travaux activité Promotion Immobilière (2)			0
Total	42	(10)	32

1- Reprise de la provision après l'expiration du délai d'appel selon le jugement du TGI de Paris en date du 23 octobre 2008 en faveur de la FIC pour un montant de 30K€.

Note 26 – Autres produits et charges d'exploitation

		Au 30/06/2009
(en milliers d'euros)	Produits	Charges
Produits et charges divers	6
Jetons de présence		(28)
Perte irrécouvrables locataires act M de Biens		(10)
Variation de la juste valeur Imm de Placement
Total	6	(38)

Note 27- Autres produits et charges opérationnels

	Au 30/06/2009
(en milliers d'euros)	Produits	Charges
Produits et charges divers	6	(2)
Dégrèvements Impôts	8
Garantie de l'engagement de libérer sur immeuble à Paris	9
Pénalités délai Marchand de Biens		(1)
Total	23	(3)

Note 28- Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Plus value sur Sicav	79	31
Revenus de placement notaire	2
Total	81	31

Note 29- Coût de l'endettement financier brut

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Intérêts d'emprunts	(19)	(8)
Intérêts sur le financement du stock	(310)	(88)
Intérêts sur découvert bancaire
Total	(329)	(96)

Note 30- Tableau de variation de l'endettement financier net

(en milliers d'euros)	Clôture	Variation	Clôture
	31/12/2008		30/06/2009
Trésorerie brute	-	-	-
Soldes débiteurs et concours bancaires courants	+ 4 349	+ 1 246	+ 5 595
Trésorerie	+4 349	+1 246	+5 595
Endettement financier brut	- 4 007	- 1220	- 5 227
Endettement financier net	+ 342	+ 26	+ 368

Note 31- Autres produits et charges financiers

	Au 30 juin 2009
(en milliers d'euros par nature)	Produits	Charges
Variation Juste Valeur BV2 et BV3 (1)		(6)
Liquidation Tiap		(3)
Rep et Dotations Tiap	3	(1)
Autres produits et charges financiers	2
Total	5	(10)

1- concerne les variations de la juste valeur des actifs financiers de la société STP en norme IFRS.

Note 32- Impôt sur les bénéfices et impôt différé

32-1 Compte de charges

(en milliers d'euros)	31/12/2008	30/06/2009
Impôt courant	(1455)	(454)
Impôt sur les plus values LT
Impôt différé	(78)	298
Impôt différé sur les plus values LT	2
Total	(1531)	(156)

La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.16

32-2 La preuve de l'impôt

(En milliers d'euros)	30/06/2009
Résultat de l'ensemble consolidé	286
Charge d'impôt	156
Résultat consolidé avant impôts	442
Charge d'impôt théorique	147
Ecart	9
Coût de lla distribution des filiales non intégrés fiscalement	(5)
Jetons de présence non déductibles	(4)
Non déduction des moins values	(2)
Charges non déductibles	(2)
Gain sur contrat de liquidité	(1)
Mécénat	1
Contribution sociale additionnelle
Impôt sur le revenu des personnes physiques minoritaires	4
Ecart Résiduel	0

32-3 Impôt Différé

Variation du compte « Impôts Différés Passifs » :

(En milliers d'euros )	Au 31/12/2008		Au 30/06/2009
	ACTIF	Passif	Actif	Passif
Immobilisations corporelles
Adoptions de la juste valeur sur Imm Placement		(1620)		(1629)
Incidence de réévaluation légale		(10)		(9)
Retraitement des cessions internes d'acti Immo	24		10
Immobilisations financières
Immobilisations financières Groupe
Adoption de la juste valeur Immo financières
Actifs circulants
Retraitement des cessions inter actifs circulants
Divers
charges déductibles lors du paiement	1		3
Coût de la distribution des filiales a recevoir		(31)		(9)
Total	25	(1661)	13	(1647)

Concernent essentiellement le passage aux normes IFRS avec l'option de la juste valeur sur les actifs et le retraitement des amortissements des comptes sociaux pour les immeubles de placement

32.4- Impôt Exigible

Le montant de l'impôt dû par la Sarl Groupe D'or est de 206 K€(50%) et pour Courtois SA la créance s'élève à 52 K€au 30 juin 2009 dans les comptes consolidés.

Le groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés Courtois SA, Fic, ses filiales Sci Caudra et Sci Bonnefoy. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'intégration.

L'intégration fiscale procure au 30 juin 2009 une économie d'impôt d'un montant de 81 K€

Note 33- Parties Liées

Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :

1/ la société SAS Régia

Société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis Courtois, mère de Courtois SA détient 52,07 % de son capital au 30 juin 2009

Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du groupe Courtois, la société SAS Régia, refacture au groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :

• prestations de direction
• prestations comptables, juridiques
• prestations des charges locatives
• prestations de gestion, financières, de déplacements y afférent
• prestations loyers, etc.…

La rémunération de Régia est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 10 % et refacturée selon les clefs de répartition.

Cette rémunération est refacturée selon les clefs de répartition et s'entend hors taxes, taxes en sus à la charge de la société bénéficiaire.

La Prime du Président sur le résultat consolidé versée par REGIA et refacturée charges comprises plus T.V.A. à COURTOIS SA.

(En milliers d'euros)	30/06/2009
Montant des prestations dans le compte de résultat	413
Créances associées
Dettes associées (1)	98
Garanties données
Garanties reçues
Autres engagements reçus

1- Concerne la prime consolidée du Président T.T.C au 30 juin 2009 (charges et T.VA. incluses)

2- Rémunérations des dirigeants

-Rémunérations brutes du Président Directeur Général

La rémunération fixe du Président Directeur Général de Courtois SA est versée par la société holding REGIA puis refacturée par cette dernière charges comprises plus T.V.A à l'ensemble du groupe consolidé (avantages en nature inclus).

La rémunération variable du Président Directeur Général de Courtois SA est déterminée de la façon suivante : une rémunération brute proportionnelle de 4,50% sur le résultat net d'ensemble consolidé du groupe Courtois calculé avant impôts sur les bénéfices. Au 30 juin 2009 cette rémunération est calculée selon un résultat arrêté avec la méthode de l'achèvement conformément au Conseil d'Administration.

Cette prime versée par REGIA est refacturée charges comprises plus T.V.A. au groupe COURTOIS.

Montant des rémunérations brutes:

Tableau récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social
Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose	Montant au 31/12/08 (en milliers d'€uros)		Montant au 30/06/2009 (en milliers d'€uros)
	dus	versés	dus	versés
Rémunération fixe		203		94
Rémunération variable	149	89	57	149
Rémunération exceptionnelle
jetons de présence		2
Percoi et Pei		8
Retraite collective à cotisations définies		15		12
avantages en nature (véhicule)		7		3

Au 30 juin 2009 le Groupe Courtois n'a pas attribué de stock-options ni de golden parachutes ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.

3 / Les membres du Conseil d'Administration

Montant de jetons de présence versés au 30 juin 2009

Néant

Au 30 juin 2009 il n'y pas eu de transactions avec les membres du conseil d'administration

Note 34- Engagements donnés ou reçus

34-1- Engagements donnés :

A/ Garanties auprès de la BNP

En milliers d'euros	31/12/08	30/06/09
Privilège de prêteur de deniers montant restant à rembourser (1) 2 280		4 680
	-	-
Caution de Courtois SA avec hypothèque (2)	1 800	1 800

1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 4 680 K€en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires

B/ Garantie auprès de la Caisse d'Epargne

En milliers d'euros	31/12/08	30/06/09
Promesse d'hypothèque sur l'immeuble du 33 Rue de Rémusat à Toulouse pouvant être	95	82
inscrite jusqu'au 30/07/2012

C) Engagements concernant la FIC

• Engagement à hauteur de 10 K€maximum donné en faveur d'un dossier à Clichy sur seine

F/ Engagements sur les honoraires de gestion des immeubles activité marchand de biens

(En milliers d'euros ) Montant hors taxes	31/12/2008	30/06/2009
Immeuble Clichy	2
Immeuble Calmels	11	9
Immeuble Bac	37	30
Immeuble Faidherbe à Asnières	12	7
Immeuble Colombes	9	5
Total engagements sur les Honoraires	71	51

34-2 Engagements reçus

Néant.

.

Note 35- Contentieux

Pas de contentieux déclaré à ce jour sauf le flux non significatif des impayés locatifs courants. Au 30 juin 2009 un litige à Clamart provisionné au 31 décembre 2008 pour un montant de 20K€.

Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois.

Note 36- Honoraires des Commissaires Aux Comptes

Exercice au 30 juin 2009 (1)	Commissaire: Cabinet Exco			Cabinet Mazars
	Montant HT %		Montant HT		%
	2008	30/06/2009	2008	30/06/2009	2008	30/06/2009	2008	30/06/2009
Audit
* Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés - Emetteur - Filiales intégrées globalement	23 8	11 7	74% 26%	61% 39%	23 8	11 5	74% 26%	69% 31%
* Autres diligences et prestations directement liées à la mission du commissaire aux comptes - Emetteur - Filiales intégrées globalement
Sous Total	31	18	100%	100%	31	16	100%	100%
Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement - juridique, fiscal, social - Filiales intégrées globalement - Autres
Sous Total	31	18	100%	100%	31	16	100%	100%
Total	31	18	100%	100%	31	16	100%	100%

1- Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.

Note 37- Evènements postérieurs à la clôture de l'exercice

Néant

Note 38- Autres Evènements

Terrain de Boulogne :

Suite à une promesse d'achat de mars 2008 prorogée en juillet 2008, la FIC a prévu d'obtenir le remboursement de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 120 K€selon le protocole du 7 juillet 2009.

V. Rapport des commissaires aux comptes sur l'information Financière semestrielle

Aux actionnaires,

En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :

• l'examen limité des comptes semestriels consolidés de la société COURTOIS SA relatifs à la période du 1er janvier au 30 juin 2009, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
• la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité

Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d'Administration dans un contexte de forte volatilité des marchés, de crise économique et financière caractérisé par une difficulté certaine à appréhender les perspectives d'avenir. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.

I – CONCLUSION SUR LES COMPTES

Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.

Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés avec la norme IAS 34 – norme du référentiel IFRS telle qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.

Sans remettre en cause l'opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur :

la note 4 « Changements de méthode » de l'annexe portant, notamment et essentiellement, sur l'impact du changement de méthode induit par l'interprétation IFRIC 15 (IAS 18) relatif à la comptabilisation des revenus dans les contrats de construction.

la note 2.6 « immeubles de placement » traitant des méthodes comptables relatives à l'évaluation de ces immeubles.

II – VERIFICATION SPECIFIQUE

Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.

Fait à Toulouse, le 31 août 2009

Les Commissaires aux Comptes,

MAZARS EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST

Erik FLAMANT Jean-Marie FERRANDO