Annual Report • May 11, 1994
Annual Report
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Cuentas Anuales 31 de diciembre de 1993 y 1992 e Informe de Gestión de 1993
(Con el Informe de los Auditores)
Cuentas Anuales
31 de diciembre de 1993 y 1992
e Informe de Gestión de 1993
(Con el Informe de los Auditores)
Edificio Torre Europa Paseo de la Castellana, 95 28046 Madrid
A los Accionistas de General de Estudios e Inversiones, S.A. (GEINSA)
Peat Moonwich y lia.
KPMG Peat Marwick EMBRO EIERCIENTE DEL INSTITUTO DE AUDITORES CENSORES JURADOS DE CUENTAS DE ESPAÑA A1-01962 1994 COPIA GRATUITA
Eduardo Perelló Teruel
1 de abril de 1994, excepto el párrafo 2 que es de fecha 18 de abril de 1994
| 1992 | 228.374 (124.478) (252.418) 144.000 |
(4.522) | 114.087 | 100.879 | 20.010 3.512 17.123 506.467 |
547.112 | 757.556 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1993 | (161.660) (376.896) 228.374 144.000 |
(166.182) | 173.283 | 81.857 | 559.129 19.532 292.808 220.001 |
1.191.470 | 1.280.428 |
| Pasivo | Resultados negativos de ejercicios anteriores Fondos propios (nota 9) Capital suscrito Reservas |
Total fondos propios Resultados del ejercicio |
Provisión para riesgos y gastos (nota 6) | Deudas con entidades de crédito a largo plazo (nota 10) |
Empresas del grupo y asociadas (nota 12) Otras deudas no comerciales (nota 13) Entidades de crédito (nota 11) Acreedores comerciales Acreedores a corto plazo |
Total acreedores a corto plazo | Total pasivo |
| 1992 | 8.075 206.651 |
214.726 | 370.678 169.408 |
2.744 | 542.830 | 757.556 | |
| 993 | 7.568 581.738 |
589306 | 410.984 277.480 |
$\frac{80}{100}$ 1.658 |
691.122 | 1.280.428 | |
| Activo | Inmovilizaciones financieras (nota 6) Inmovilizaciones materiales (nota 5) Inmovilizado |
Total inmovilizado | Existencias (nota 7) Deudores (nota 8) Activo circulante |
Inversiones financieras temporales Tesorería |
Total activo circulante | Total activo |
GENERAL DE ESTUDIOS E INVERSIONES, S.A.
(GEINSA)
Balances de Situación
31 de diciembre de 1993 y 1992
(Expresados en miles de pesetas)
La memoria adjunta forma parte integrante de las cuentas anuales.
$\overline{\phantom{a}}$
| l CAND Ĕ Ζ i El Ē CILLIUS 3 BEL ENERAI |
|
|---|---|
| ----------------------------------------------------------------------- | -- |
(Expresadas en miles de pesetas)
| 992 | 39.864 4.744 |
52.998 44.608 |
34.507 $\overline{5}$ |
34.598 53.274 |
106.272 | 22,500 | 22.500 | 146.146 252.418 |
252.418 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 99 | 30.625 2.228 36.333 |
09.186 34.313 |
44,026 | $-66.354$ 44,031 |
100.667 | 161.660 60.993 |
161.660 | ||||
| Ingresos | Otros ingresos de explotación Aumento de existencia Ventas netas (nota 14) Ingresos de explotación |
Total ingresos de explotación Pérdidas de explotación |
créditos del activo inmovilizado (nota 12) Ingresos de otros valores mobiliarios y de Otros intereses e ingresos asimilados Ingresos financieros |
Resultados financieros negativos Total ingresos financieros |
Pérdidas de las actividades ordinarias | Beneficios e ingresos extraordinarios Ingresos extraordinarios |
Total ingresos extraordinarios | Resultados extraordinarios negativos | Pérdidas antes de impuestos | Impuesto sobre Sociedades | Pérdidas del ejercicio |
| 1992 | 47.726 5.786 21.378 1.118 21.598 |
97.606 | 87.872 | 87.872 | 168.646 | 168.646 | $\begin{array}{c} \begin{array}{c} \begin{array}{c} \begin{array}{c} \end{array} \end{array} \ \begin{array}{c} \end{array} \end{array} \end{array} \end{array}$ | ||||
| 93 | 24.150 64.449 507 14.393 |
103.499 | 10.385 | 10.385 | 59,196 1.791 |
60.993 | |||||
| Gastos | Dotaciones para amortizaciones de inmovilizado (nota 5) Gastos de personal (nota 15) Disminución de existencias Aprovisionamientos Clastos de explotación |
Total gastos de explotación Otros gastos de explotación |
Gastos financieros y gastos asimilados (nota 12) Gastos financieros |
Total gastos financieros | Variación de las provisiones de cartera de control (nota 6) Pérdidas y gastos extraordinarios |
Otros | Resultados extraordinarios positivos Total gastos extraordinarios |
La memoria adjunta forma parte integrante de las cuentas anuales.
l,
31 de diciembre de 1993 y 1992
General de Estudios e Inversiones, S.A. (en adelante la Sociedad) se constituyó el 20 de enero de 1969 como sociedad anónima en España, por un período de tiempo indefinido.
(Continúa)
| Años de vida útil |
|
|---|---|
| Inmuebles uso propio | 10 10 |
| Instalaciones técnicas y maquinaria | 10 |
| Mobiliario | |
| Elementos de transporte |
Excepto en el caso de causa justificada, las sociedades vienen obligadas a indemnizar a sus empleados cuando cesan en sus servicios.
$($ Continua $)$
El detalle y movimiento es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.91 | Adiciones | Traspasos | 31.12.92 Adiciones 31.12.93 | |||
| Coste | ||||||
| Inmuebles para uso propio |
7.911 | 7.911 | 7.911 | |||
| Instalaciones técnicas y maquinaria Mobiliario |
11.317 5.578 |
15 | (282) 282 |
11.035 5.875 |
11.035 5.875 |
|
| 24.806 | 15 | 24.821 | 24.821 | |||
| Amortización acumulada | ||||||
| Inmuebles para uso propio |
475 | 475 | ||||
| Instalaciones técnicas y maquinaria Mobiliario |
10.151 5.477 |
732 386 |
10.883 5.863 |
19 $\overline{13}$ |
10.902 5.876 |
|
| 15.628 | 1.118 | 16.746 | 507 | 17.253 | ||
| Valor neto | 9.178 | (1.103) | 8.075 | 507 | 7.56 8 |
Inmuebles para uso propio no se amortizan durante el ejercicio 1992 por considerar la Sociedad que se encuentran en perfecto estado de conservación y disponibles para su venta. En el ejercicio 1993 se comienzan a amortizar porque están alquilados.
Un detalle del inmovilizado financiero y su movimiento durante el ejercicio 1993 es el siguiente:
| Miles de pesetas | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.92 | Adiciones | Baias | Traspasos | 31.12.93 | |
| Participaciones en empresas del grupo y asociadas Créditos a empresas del grupo |
141.651 199.438 |
400.000 | 2.545 | (22.368) | 539.106 177.070 |
| Depósitos y fianzas consti- tuidos |
116 | 116 | |||
| 341.205 | 400.000 | 2.545 | (22.368) | 716.292 | |
| Menos, provisiones | 134.554 | 134.554 | |||
| Valor neto | 206.651 | 400.000 | 2.545 | (22.368) | 581.738 |
| (Continu î ) | |||||
El movimiento durante el ejercicio 1992 fue el siguiente:
| Miles de pesetas | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31.12.91 | Adiciones | Bajas | 31.12.92 | ||
| Participaciones en empresas del grupo y asociadas Créditos a empresas del grupo Depósitos y fianzas constituidos |
138.156 152.070 116 |
5.000 47.368 |
(1.505) | 141.651 199.438 116 341.205 |
|
| Menos, provisiones | 230.342 79.995 |
52.368 54.559 |
(1.505) | 134.554 | |
| Valor neto | 210.347 | 2.191 | (1.505) | 206.651 |
Un detalle de las participaciones en empresas del grupo y asociadas al 31 de diciembre de 1993 es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valor de coste 31.12.93 Bajas Altas 31.12.92 |
Valor teórico de la participación |
Porcentaje de par- ticipación |
||||
| Royal Resort | 400.000 | 400.000 | 231.341 | 10,8% | ||
| El Encinar de Guadiaro, S.A. Sotogolf, S.A. Inmobiliaria |
134.554 5.817 |
(1.745) | 134.554 4.072 |
(173.554) 11.574 |
98,0 $%$ 18.6% |
|
| Las Petunias, S.A. |
1.280 | (800) | 480 | 1.760 | $4.0 \%$ | |
| 141.651 | 400.000 | (2.545) | 539.106 |
Los valores teóricos arriba indicados no consideran las plusvalías tácitas adquiridas que subsisten al cierre del ejercicio. Al 31 de diciembre de 1993 y 1992, la participación en El Encinar de Guadiaro, S.A., se encuentra provisionada en su totalidad. Ademas, a dichas fechas se ha constituido una provisión adicional por importe de 173.283.000 y 114.087.000 pesetas respectivamente, para hacer frente a las posibles pérdidas futuras, que aparece registrada dentro del epígrafe de provisión para riesgos y gastos del balance de situación.
Todas las sociedades tienen por objeto la promoción y construcción en relación con actividades inmobiliarias.
Las sociedades Sotogolf, S.A., e Inmobiliaria Las Petunias, S.A. se encontraban en proceso de liquidación al 31 de diciembre de 1993 y 1992, por haber concluido la actividad para la que fueron constituídas.
Durante el ejercicio 1992 la Sociedad procedió a la adquisición de 50.000 acciones de El Encinar de Guadiaro, S.A. por un importe de 5.000.000 pesetas, pasando su participación a un 98,0% al 31 de diciembre de 1992.
El detalle de los fondos propios de empresas del grupo y asociadas al 31 de diciembre de 1993, según sus cuentas anuales no auditadas, es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| Capital | Reservas | Resultado de 1993 |
Total fondos propios |
|
| El Encinar de Guadiaro, S.A. Sotogolf, S.A. Inmobiliaria Las Petunias, S.A. Royal Resort, S.A. |
50.000 31.250 20.000 3.700.000 |
(171.678) 30.978 24.002 521.727 |
(55.418) (2.079.683) |
(177.096) 62.228 44.002 2.142.044 |
En cumplimiento de lo dispuesto en el Artículo 86 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, la Sociedad ha presentado las notificaciones requeridas a las sociedades participadas, directa o indirectamente, en más de un 10%.
Créditos a empresas del grupo y asociadas recoge el préstamo concedido a El Encinar de Guadiaro, S.A, a un tipo de interés anual del 15,5% sin vencimiento prefijado.
Un detalle de las existencias al 31 de diciembre es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| 1993 | ||||
| Inmuebles terminados Promociones en curso Terrenos y solares |
233.528 109.270 68.186 |
257.080 45.412 68.186 |
||
| 410.984 | 370.678 |
El detalle de inmuebles terminados es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Garajes León Edificios San Pedro de Alcántara (Cádiz) Edificios La Línea (Cádiz) |
471 17.709 141.084 |
1.393 17.709 167.687 |
| Edificios Pueblo Nuevo del Guadiaro (Cádiz) Edificio Móstoles |
70.291 3.973 |
70.291 |
| 233.528 | 257.080 |
El saldo del edificio Móstoles ha sido traspasado de Deudores, como consecuencia del impago de un inmueble por el importe pendiente al 31 de diciembre de 1993.
Como se indica en la nota 10, los inmuebles terminados están hipotecados en garantía de préstamos recibidos.
El detalle de promociones en curso es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| -993 | ||||
| Edificio Guadalhorce Obras Cádiz |
109.199 | 45.341 | ||
| 09.270 | $-412$ |
El detalle de los deudores al 31 de diciembre de 1993 y 1992 es como sigue:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |||
| Clientes | 6.614 | 2.058 | ||
| Clientes, empresas del grupo y asociadas (nota 12) |
202.735 | 114.363 7.320 |
||
| Efectos comerciales a cobrar Deudores varios |
7.297 32.621 |
36.719 | ||
| Administraciones públicas | 28.213 | 8.948 | ||
| 277.480 | 169.408 |
Los saldos deudores con Administraciones Públicas son los siguientes:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 1993 | 1992 | ||
| Hacienda Pública, deudora Por IVA |
8.274 | ||
| Devoluciones de impuestos Retenciones y pagos a cuenta del Im- |
289 | 289 | |
| puesto sobre Sociedades | 19.650 | 8.659 | |
| 28.213 | 8.948 |
Las sociedades están obligadas a destinar un mínimo del 10% de los beneficios de cada ejercicio a la constitución de un fondo de reserva hasta que éste alcance una cantidad igual al 20% del capital social. Esta reserva no es distribuible a los accionistas y sólo podrá ser utilizada para cubrir, en el caso de no tener otras reservas disponibles, el saldo deudor de la cuenta de pérdidas y ganancias. También bajo ciertas condiciones se podrá destinar a incrementar el capital social en la parte de esta reserva que supere el 10% de la cifra de capital ya ampliada. Al 31 de diciembre de 1993 y 1992, la Sociedad tiene dotada esta reserva en el límite mínimo que marca la Ley.
El detalle de los préstamos bancarios a largo plazo, con garantía hipotecaria sobre los pisos propiedad de la Sociedad, es como sigue:
| Miles de pesetas | Tipo de interés |
Fecha de último |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Entidad | Tipo | 1993 | 1992 | anual | vencimiento |
| Banco Popular Espa- ñol (La Línea) |
Préstamo Hipotecario |
76.425 | 94.584 | 15.5% | 04.6.2001 |
| Banco Atlántico | Préstamo Hipotecario |
2.727 | 3.144 | $15.5\%$ | 02.1.1998 |
| Banco Atláncio | Préstamo Hipotecario |
2.705 | 3.151 | 15,5% | 15.2.1998 |
| 81.857 | 100.879 |
Las condiciones de estos préstamos establecen, entre otras, que se van rebajando conforme se produzcan las ventas de los pisos en garantía y en la medida en que se subroguen los compradores.
Su detaile al 31 de diciembre es como sigue:
| Tipo de | Tipo de interés |
Fecha de | Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Entidad | préstamo | anual | vencimiento | Límite | 1993 | 1992 |
| Banca March | Póliza de crédito |
11% | 22.12.94 | 200.000 | 201.127 | |
| Banco Popular Es- pañol (La Línea) |
Póliza de crédito |
16% | 23.08.93 | 22.500 | 16.882 | 19.299 |
| Varios | Efectos descontados |
Varios | 711 | |||
| Intereses a corto plazo | 218.009 1.992 |
20.010 | ||||
| 220.001 | 20.010 |
Los saldos a cobrar al 31 de diciembre con empresas del grupo y asociadas son los siguientes (nota 8):
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 993 | 992 | ||
| El Encinar de Guadiaro, S.A. Progein, S.A. Sotogolf S.A. |
202.673 10 52 |
114.300 10 |
|
| 202.735 | 14.363 |
Los saldos a pagar al 31 de diciembre con empresas del grupo y asociadas son los siguientes:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 1993 | 992 | ||
| Sotogolf, S.A. Inmobiliaria Las Petunias, S.A. Otros ٠ Préstamos |
8.698 550.431 |
10.443 800 1.544 493.680 |
|
| 559.129 | 506.467 |
Préstamos con empresas del grupo tienen el siguiente detalle:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Royal Resort, S.A. Royal Tour, S.A. Inmobiliaria Alcázar, S.A. Intereses a corto plazo |
350.000 $-105.800$ 93.380 1.251 |
446.813 46.867 |
| 550.431 | 493.680 |
Todos los préstamos tienen opción de prórroga a su vencimiento, y devengan intereses anuales en 1993 entre el 11 y el 15,5% (entre el 15 y el 16,5% en 1992).
Las principales transacciones realizadas durante el ejercicio con empresas del grupo y asociadas han sido las siguientes:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 993 | -992 | |
| Ingresos por intereses | 44.026 | 34.507 |
| Gastos financieros | 90.051 | 62.490 |
Su detalle es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| -993 | ||
| Anticipos a cuenta de ampliaciones de capital (nota 18) Administraciones Públicas Fianzas y depósitos recibidos |
367.200 25.584 74 |
17.007 |
| 392.808 |
Los saldos acreedores con Administraciones Públicas son los siguientes:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| -993 | 992 | |
| Hacienda Pública, acreedora por retenciones Seguridad Social |
25.097 481 |
16.696 |
| 25.584 | 7.00° |
La distribución del importe neto de la cifra de negocios del ejercicio correspondiente a la actividad ordinaria de la Sociedad es como sigue:
| Miles de pesetas രാ |
||
|---|---|---|
| 993 | ||
| Ventas inmuebles en León Ventas inmuebles en La Línea (Cádiz) |
1.600 29.025 |
2.800 37.064 |
| 30.625 | 39.864 | |
| (Continúa) |
Su detalle es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 993 | 992 | |
| Sueldos, salarios y asimilados Cargas sociales |
19.217 4.933 |
17.096 4.282 |
| 24.150 | 21.378 |
El número medio de empleados, distribuido por categorías, ha sido el siguiente:
| .993 | 992 | |
|---|---|---|
| Directivos Administrativos |
||
El Administrador único de la Sociedad no ha percibido ningún importe en concepto de sueldos, dietas y remuneraciones de cualquier clase en el curso del ejercicio 1993 y 1992. Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 no existen saldos pendientes con el Administrador Unico de la Sociedad.
La Sociedad presenta anualmente una declaración a efectos del Impuesto sobre Sociedades. Los beneficios, determinados conforme a la legislación fiscal, están sujetos a un gravamen del 35% sobre la base imponible. De la cuota resultante pueden practicarse ciertas deducciones por inversiones y creación de empleo. Debido al diferente tratamiento que la legislación fiscal permite para determinadas operaciones, el resultado contable difiere en ocasiones, de la base imponible fiscal. A continuación se incluye una conciliación entre el resultado contable del ejercicio y el resultado fiscal de la Sociedad:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Resultado contable del ejercicio, antes de impuestos (pérdidas) Diferencias permanentes |
(161.660) 59.196 |
(252.418) 114.087 |
| Base contable y fiscal del impuesto | (102.464) | (138.331) |
| Gasto del ejercicio | ||
| (Continúa) |
Es intención del Administrador Unico de la Sociedad proponer a la Junta General de Accionistas aumentar el capital social en 372 millones de pesetas a suscribir por su único accionista Inmobiliaria Alcázar, S.A. efectuando una posterior reducción de capital por importe de 310 millones de pesetas, mediante la amortización de la parte de las acciones correspondiente de la ampliación anterior. Asimismo, se propondrá una segunda ampliación de capital de 675 millones de pesetas a la par, suscribir por el mercado, una vez obtenida la preceptiva verificación del aumento de capital por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Al 31 de diciembre de 1993 la Sociedad había recibido anticipos, a cuenta de esta futura ampliación, por importe de 367.200.000 pesetas (véase nota 13).
Los cuadros de financiación de los ejercicios 1993 y 1992 se presentan a continuación:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| Orígenes | 1993 | 1992 | |
| Enajenación de inmovilizaciones financieras | 24.913 | 1.505 | |
| Disminución del capital circulante | 496.066 | 166.667 | |
| 520.979 | 168.172 | ||
| Aplicaciones | |||
| Recursos aplicados en las operaciones | |||
| Pérdidas del ejercicio | 161.660 | 252.418 | |
| Amortizaciones | (507) | (1.118) | |
| Provisión de inmovilizado financiero y provisión para riesgos y gastos |
(59.196) | (168.646) | |
| 101.957 | 82.654 | ||
| Adquisiciones de inmovilizado | |||
| Inmovilizaciones materiales | 15 | ||
| Inmovilizaciones financieras | 400.000 | 52.368 | |
| Cancelación de préstamos | 19.022 | 33.135 | |
| 520.979 | 168.172 | ||
| Variación del Capital Circulante | |||
| Existencias | 40.306 | (56.226) | |
| Deudores | 108.072 | 9.337 | |
| Acreedores a corto plazo | (644.358) | (120.538) | |
| Tesorería | (1.086) | 760 | |
| Inversiones financieras temporales | 1.000 | ||
| Disminución del capital circulante | (496.066) | (166.667) |
$\downarrow$
Deta par
Saldos al 31 de diciembre de 1991 Aplicación del resultado de 1991 Pérdidas del ejercicio 1992 Saldos al 31 de diciembre de 1992 Aplicación del resultado de 1992 Pérdidas del ejercicio 1993 Saldos al 31 de diciembre de 1993
Este anexo debe ser leído junto con la nota 9 de la memoria d
La mayoría de las promociones inmobiliarias están prácticamente terminadas y se sigue con su venta.
Se ha notado un incremento de las ventas de la promoción de La Línea de Cádiz debido a la financiación en la compra con créditos a tipos reducidos de viviendas de Precio Libre Tasado.
Durante el ejercicio 1993, todavía no se ha producido una reactivación de la economía, ni del sector inmobiliario en especial, por tanto "GEINSA" no se ha recuperado debido a que además sus activos se encuentran en zonas turísticas.
Situados en La Línea de la Concepción (Cádiz) se encuentran terminados y a la venta. Durante este ejercicio se han producido 4 ventas cuya compra se ha financiado con créditos a tipo de interés de viviendas de Precio Libre Tasado.
Situado en Sotogrande (Cádiz), consta de 1.710 m2. de locales comerciales terminados y destinados a la venta.
Hemos vendido en Enero de 1994 dos parcelas de 420 m2. sin edificar, que estaban comprometidas para su venta en el año 1993.
"GEINSA" mantenía en propiedad dos dúplex en la Urbanización Las Petunias, uno de los cuales ha estado alquilado durante el ejercicio 1993 y se ha quedado libre y el otro está destinado a nuestra oficina de ventas.
También tenemos un local comercial puesto a la venta.
Proyecto de construcción de 90 viviendas que pueden acogerse a vivienda de Protección Oficial.
Se ha redactado el proyecto para iniciar una primera fase de 30 viviendas acogidas a financiación V.P.O.
En este solar se encuentra en fase de terminación un edificio de 36 viviendas acogidas a financiación de viviendas de Precio Libre Tasado.
Hemos solicitado financiación a Unicaja y estamos en fase de comercialización con varias reservas hasta la fecha.
Esta Sociedad es propietaria de un solar que contempla la construcción de 57 viviendas y no se ha comenzado su construcción.
El Encinar tiene construidas 17 viviendas de la primera fase de las que se encuentran vendidas 9 hasta Diciembre de 1993.
Hay un compromiso de venta de 5 casas a la fecha de hoy, pendientes de formalizar su venta.
Al 31 de diciembre de 1993 el número de acciones de "GEINSA" son 288.000 de valor nominal de 500 pesetas, todas propiedad de Inmobiliaria Alcázar, S.A.
En relación con el Artículo 79 de la Ley de Sociedades Anónimas, al 31 de Diciembre de 1993 no poseía ninguna acción propia.
La cifra de negocios individual de GEINSA de este ejercicio ha sido de 30.625.000 pesetas, y el consolidado de 48.625.000 pesetas por venta de viviendas y garajes.
Las pérdidas del ejercicio individual de GEINSA se han reducido a 161 millones de pesetas que recogen principalmente las provisiones que ha tenido que dotar por la caída del valor de los activos de su filial EL ENCINAR DE GUADIARO, S.A. y los gastos financieros por los préstamos concedidos por Inmobiliaria Alcázar, S.A.
Al 31 de Diciembre de 1993 los fondos propios son negativos e inferiores a la mitad de capital social, debido a esta circunstancia es intención del Administrador Unico de la Sociedad proponer a la Junta General Extraordinaria de Accionistas aumentar el capital social en 372 millones de pesetas a suscribir por su único accionista Inmobiliaria Alcázar, S.A., seguido de una reducción de capital por importe de 310 millones de pesetas, con el fin de equilibrar el patrimonio de la Sociedad. Asimismo, propondrá efectuar una segunda ampliación de capital de 675 millones de pesetas a la par a suscribir por el mercado.
GEINSA tiene una plantilla muy reducida que a 31 de Diciembre de 1993 era de siete personas y colabora con profesionales externos para proyectos específicos.
Se sigue con la venta de las promociones turísticas que están totalmente terminadas.
Se ha efectuado el 22 de Diciembre de 1993 una inversión de 400.000.000 de pesetas en ROYAL RESORT, S.A. propietaria de los terrenos de la urbanización NOVO SANCTIPETRI con la intención de desarrollar inmobiliariamente los terrenos que esta empresa posee en Chiclana de la Frontera (Cádiz).
Se ha firmado un acuerdo en el cual GEINSA llevará a cabo la promoción inmobiliaria de los activos existentes y proporcionará una gestión integral de la misma.
Esta gestión comprende:
| Suelo Residencial | $76.273 \text{ m}^2$ |
|---|---|
| Suelo Hotelero | 105.000 m 2 |
| Suelo Comercial | $36.636$ m 2 |
| $217.909$ m 2 |
Se abre aquí una posibilidad de obtención de ingresos accesorios y recurrentes que pueden contemplar en un futuro, la inversión en inmuebles hoteleros, de crecimiento en un plazo de Ello posibilitaría el relanzamiento de la Sociedad "GEINSA" y cinco años consecuentemente generación de resultados positivos.
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Cuentas Anuales Consolidadas al 31 de diciembre de 1993 y 1992
e Informe de Gestión de 1993
(Con el Informe de los Auditores)
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Edificio Torre Europa Paseo de la Castellana, 95 28046 Madrid
Hemos auditado las cuentas anuales consolidadas de General de Estudios e Inversiones, S.A. (GEINSA o la Sociedad) y su sociedad dependiente (El Encinar de Guadiaro, S.A.) que constituyen el Grupo General de Estudios e Inversiones (el Grupo), que comprenden los balances de situación consolidados al 31 de diciembre de 1993 y 1992 y las cuentas de pérdidas y ganancias consolidadas y la memoria correspondientes a los ejercicios anuales terminados en dicha fechas, cuya formulación es responsabilidad del Administrador único de la Sociedad. Nuestra responsabilidad es expresar una opinión sobre las citadas cuentas anuales en su conjunto, basada en el trabajo realizado de acuerdo con las normas de auditoría generalmente aceptadas, que requieren el examen, mediante la realización de pruebas selectivas, de la evidencia justificativa de las cuentas anuales y la evaluación de su presentación, de los principios contables aplicados y de las estimaciones realizadas. Nuestro trabajo no incluyó el examen de las cuentas anuales de 1993 de Royal Resort, S.A. en la que la Sociedad participa en un 11% y cuyo coste de participación, adquirida en 1993, al 31 de diciembre de 1993 asciende a 400.000.000 pesetas. Las mencionadas cuentas anuales de 1993 de Royal Resort, S.A. han sido examinadas por Fornés, Salas y Cía, Auditores-Censores Jurados de Cuentas Asociados, S.R.C. y nuestra opinión expresada en este informe sobre las cuentas anuales de GEINSA se basa, en lo relativo a su participación en Royal Resort, S.A. únicamente en el informe de Fornés, Salas y Cía, Auditores-Censores Jurados de Cuentas Asociados, S.R.C.
En nuestra opinión, basada en nuestra auditoría y en el informe de otros auditores en 1993, las cuentas anuales consolidadas adjuntas expresan, en todos los aspectos significativos, la imagen fiel del patrimonio y de la situación financiera de General de Estudios e Inversiones, S.A. y su sociedad dependiente al 31 de diciembre de 1993 y 1992 y de los resultados de sus operaciones durante los ejercicios anuales terminados en dichas fechas y contienen la información necesaria y suficiente para su interpretación y comprensión adecuada, de conformidad con principios y normas generalmente aceptados, aplicados uniformemente.
El informe de gestión adjunto del ejercicio 1993 contiene las explicaciones que el Administrador único considera oportunas sobre la situación del Grupo, la evolución de sus negocios y sobre otros asuntos y no forma parte integrante de las cuentas anuales consolidadas. Hemos verificado que la información contable que contiene el citado informe de gestión concuerda con la de las cuentas anuales consolidadas del ejercicio 1993. Nuestro trabajo como auditores se limita a la verificación del informe de gestión con el alcance mencionado en este mismo párrafo y no incluye la revisión de información distinta de la obtenida a partir de los registros contables de General de Estudios e Inversiones, S.A. y su sociedad dependiente.
Peat Kranvick y Cia.
Eduardo Perelló Teruel
18 de abril de 1994
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| KPMG Peat Marwick | |
|---|---|
| MIEMBRO EIERCIENTE DEL | |
| INSTITUTO DE AUDITORES | |
| CENSORES IURADOS | |
| DE CUENTAS DE ESPANA | |
| 1994 | A1-01970 |
| AÑO | |
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31 de diciembre de 1993 y 1992
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$\mathcal{C}^{\mathcal{S}}$
(Continúa)
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| Años de vida útil |
|
|---|---|
| Inmuebles para uso propio Maquinaria, instalaciones y utillaje |
10% 10% |
| Mobiliario | 10% |
(Continúa)
3
Los gastos de mantenimiento y reparaciones del inmovilizado material que no mejoran la utilización o prolongan la vida útil de los activos se cargan a las cuentas de pérdidas y ganancias en el momento en que se producen.
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Siguiendo la práctica anual generalizada, una parte de las ventas efectuadas por la Sociedad se instrumenta en efectos comerciales. Los efectos a cobrar se descuentan en bancos salvo buen fin. En los balances de situación adjuntos los saldos de clientes y efectos comerciales a cobrar incluyen los efectos descontados pendientes de vencimiento al 31 de diciembre, figurando su contrapartida por el mismo importe como deudas con entidades de crédito.
Los gastos relativos al descuento de efectos se reconocen en la cuenta de pérdidas y ganancias cuando se incurren, y no se difieren a lo largo del período de vencimiento de los respectivos efectos debido a la escasa repercusión que tal diferimiento tendrá en la determinación de los resultados de cada ejercicio.
El Grupo sigue el procedimiento de reconocer el ingreso de las ventas y su correspondiente coste en el momento en que la promoción vendida está sustancialmente terminada. Los importes correspondientes a aquellos contratos de venta formalizados para los que no se ha completado la construcción de las unidades objeto de venta, se registran como anticipos en el pasivo del balance de situación.
En los balances de situación adjuntos, se clasifican a corto plazo los créditos y deudas con vencimiento igual o inferior a doce meses, y a largo plazo en caso contrario.
Excepto en el caso de causa justificada, las sociedades vienen obligadas a indemnizar a sus empleados cuando cesan en sus servicios.
Ante la ausencia de cualquier necesidad previsible de terminación anormal del empleo y dado que no reciben indemnizaciones aquellos empleados que se jubilan o cesan voluntariamente en sus servicios, los pagos por indemnizaciones, cuando surgen, se cargan a gastos en el momento en que se toma la decisión de efectuar el despido.
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Un detalle del inmovilizado material y de su correspondiente amortización acumulada al 31 de diciembre de 1993 y 1992, así como del movimiento habido durante el ejercicio 1993 es el siguiente:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 31.12.92 | Adiciones | 31.12.93 | |
| Coste Inmuebles para uso propio |
7.911 | 7.911 | |
| Maquinaria, instalaciones y utillaje Mobiliario |
11.035 5.925 |
11.035 5.925 |
|
| 24.871 | 24.871 | ||
| Amortización acumulada | (16.756) | (512) | (17.268) |
| 8.115 | 512 |
Su composición y movimiento durante el ejercicio 1993 es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| 31.12.92 | Adiciones | Bajas | 31.12.93 | |
| Participaciones en empresas del grupo y asociadas Depósitos y fianzas constituidos |
7.097 269 |
400.000 | (2.545) | 404.552 269 |
| 7.366 | 400.000 | 12.545 | 404.821 |
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| Miles de pesetas | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Saldo al 31.12.92 |
Altas | Bajas | Saldo al 31.12.93 |
Porcentaje de parti- cipación |
Valor teórico de la parti- cipación |
|
| Royal Resort, S.A. Sotogolf, S.A. |
$\qquad \qquad \blacksquare$ 5.817 |
400.000 $\overline{\phantom{a}}$ |
(1.745) | 400.000 4.072 |
10,8% 18.6% |
231.341 11.574 |
| Inmobiliaria Las Petunias, S.A. |
1.280 | (800) | 480 | 4.0% | 1.760 | |
| 7.097 | 400.000 | (2.545) | 404.552 | 244.675 |
En los valores teóricos arriba indicados, no se encuentran consideradas las plusvalías tácitas adquiridas que subsisten al cierre del ejercicio.
Todas las sociedades tienen por objeto la promoción y construcción en relación con actividades inmobiliarias.
Las sociedades Sotogolf, S.A., e Inmobiliaria Las Petunias, S.A. se encontraban en proceso de liquidación al 31 de diciembre de 1993 y 1992, por haber concluido la actividad para la que fueron constituidas.
El detalle de los fondos propios de empresas del grupo, según sus cuentas anuales auditadas y no auditadas al 31 de diciembre de 1993, se muestra en el Anexo I adjunto, el cual forma parte integrante de esta nota.
En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 86 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas, General de Estudios e Inversiones, S.A. ha presentado las notificaciones requeridas a las sociedades participadas, directa o indirectamente, en más de un 10%.
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El detalle de existencias al 31 de diciembre de 1993 y 1992 del Grupo, es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |||
| Terrenos Edificios Promociones en curso |
281.156 412.401 109.270 |
281.156 456.872 45.412 |
||
| 802.827 | 783.440 | |||
| Menos, provisión por depreciación de existencias |
(95.433) | (108.062) | ||
| 707.394 | 675.378 |
Como se indica en la nota 9, los edificios y promociones en curso están hipotecados en garantía de préstamos recibidos.
El detalle de las existencias por sociedades del Grupo se muestra en el Anexo II adjunto, el cual forma parte integrante de esta nota de la memoria de las cuentas anuales.
El detalle y movimiento de la provisión por depreciación de existencias durante el ejercicio 1993, por sociedades consolidadas es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||||
|---|---|---|---|---|
| Saldo al 31.12.92 |
Altas | Bajas | Saldo al 31.12.93 |
|
| El Encinar de Guadiaro, S.A. | (108.062) | 12.629 | (95.433) | |
| 108.062) | 12.629 | (95.433) |
El detalle de deudores al 31 de diciembre de 1993 y 1992 es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Clientes | 6.926 | 2.059 |
| Clientes, empresas asociadas (nota 11) | 62 | 63 |
| Efectos comerciales a cobrar | 7.297 | 7.320 |
| Deudores varios | 32.621 | 36.719 |
| Administraciones Públicas | 60.452 | 42.186 |
| 107.358 | 88.347 | |
| (Continúa) | ||
El saldo de efectos comerciales a cobrar al 31 de diciembre de 1992 incluye efectos descontados en entidades financieras y pendientes de vencimiento por importe de 711.000 pesetas (véase nota 10).
Los saldos deudores con Administraciones Públicas son los siguientes:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 1993 | 1992 | ||
| Hacienda Pública, deudora | |||
| Por IVA Devoluciones de impuestos |
40.415 289 |
33.126 289 |
|
| Retenciones y pagos a cuenta del Impuesto sobre Sociedades |
19.748 | 8.771 | |
| 42.186 |
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Los detalles del movimiento de los fondos propios del Grupo durante 1993 y 1992 se muestra en el Anexo III adjunto, el cual forma parte integrante de esta nota de la memoria de cuentas anuales consolidadas.
Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 los fondos propios de la Sociedad son negativos y, por lo tanto, inferiores a la mitad del capital social. En estas circunstancias la Ley de Sociedades Anónimas obliga a que el Administrador único convoque Junta General en el plazo de dos meses para que se adopte el acuerdo de disolver la Sociedad, a no ser que se incremente o reduzca el capital social en la medida suficiente. En caso contrario, cualquier interesado podrá solicitar la disolución judicial de la Sociedad.
(a) Capital suscrito
Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 el capital social está representado por 288.000 acciones al portador, de 500 pesetas nominales cada una, totalmente suscritas y desembolsadas. Estas acciones gozan de iguales derechos políticos y económicos.
Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 el capital social corresponde en su totalidad a Inmobiliaria Alcazar, S.A.
La totalidad de las acciones de la Sociedad están admitidas a cotización en la Bolsa de Madrid.
Las sociedades están obligadas a destinar un mínimo del 10% de los beneficios de cada ejercicio a la constitución de un fondo de reserva hasta que éste alcance una cantidad igual al 20% del capital social. Esta reserva no es distribuible a los accionistas y sólo podrá ser utilizada para cubrir, en el caso de no tener otras reservas disponibles, el saldo deudor de la cuenta de pérdidas y ganancias. También bajo determinadas condiciones se podrá destinar a incrementar el capital social en la parte de esta reserva que supere el 10% de la cifra de capital ya ampliada. Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 la Sociedad tiene dotada esta reserva en el límite mínimo que marca la ley.
Las reservas voluntarias al 31 de diciembre de 1992 incluyen los beneficios no distribuidos generados por la Sociedad hasta el ejercicio terminado en 31 de diciembre de 1992. Estas reservas han sido compensadas en su totalidad por los resultados negativos del ejercicio1992.
Recogen los resultados aportados al grupo consolidado por la sociedad dependiente El Encinar de Guadairo, S.A.
El detalle, por sociedades consolidadas de la cuenta de pérdidas y ganancias de los ejercicios 1993 y 1992 es el siguiente:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 1993 | 992 | ||
| General de Estudios e Inversiones, S.A. El Encinar de Guadiaro, S.A. |
(161.660) (55.418) |
(252.418) (167.567) |
|
| (217.078) | (419.985) | ||
| Eliminaciones y ajustes de consolidación | 60.229 | 187.016 | |
| Beneficios (Pérdidas) consolidados del ejercicio |
156.849 |
(Continúa)
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El detalle de los préstamos bancarios a largo plazo, con garantía hipotecaria sobre los pisos propiedad del Grupo, es como sigue:
| Miles de pesetas | Tipo de interés |
Fecha de último |
|||
|---|---|---|---|---|---|
| Entidad | Tipo | 1993 | 1992 | anual | vencimiento |
| Banco Popular Espa- ñol (La Línea) |
Préstamo Hipotecario |
76.425 | 94.584 | 15,5% | 04.6.2001 |
| Banco Atlántico | Préstamo Hipotecario |
2.727 | 3.144 | 15,5% | 02.1.1998 |
| Banco Atlántico | Préstamo Hipotecario |
2.705 | 3.151 | 15.5% | 15.2.1998 |
| Europea Popular Hipotecaria |
Préstamo Hipotecario |
95.708 | 114.729 | 14,25% | 04.9.2001 |
| 77.565 | 215.608 |
Los préstamos tienen garantía hipotecaria sobre los pisos propiedad del Grupo, tanto terminados como en fase de construcción. Las condiciones de estos préstamos establecen, entre otras, que se irán rebajando conforme se produzcan las ventas de los pisos en garantía y en la medida en que se subroguen los compradores.
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Su detalle al 31 de diciembre es como sigue:
| Tipo de | Tipo de interés |
Fecha de | Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Entidad | préstamo | anual | vencimiento | Límite | 1993 | 1992 |
| Banco de Crédito y | Póliza de | |||||
| Ahorro | crédito | 10,5% | 28.12.94 | 20.000 | 16.907 | |
| Banco Popular Español | Póliza de crédito |
16% | 7.11.93 | 20.000 | 20.000 | |
| Banca March | Póliza de crédito |
11% | 22.12.94 | 200.000 | 201.127 | |
| Banco Popular Español (La Línea) |
Póliza de crédito |
16% | 23.08.94 | 22.500 | 16.882 | 19.299 |
| Varios | Efectos descon- |
|||||
| tados | Varias | 711 | ||||
| 234.916 | 40.010 | |||||
| Intereses a corto plazo | 3.346 | 2.009 | ||||
| 238.262 | 42.019 |
Los saldos a cobrar al 31 de diciembre con empresas asociadas son los siguientes (nota 7):
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| .993 | 1992 | ||
| Progein, S.A. | 10 | Ю | |
| Sotogolf, S.A. | 52 | 53 | |
Memoria de las Cuentas Anuales Consolidadas
Los saldos a pagar al 31 de diciembre con empresas del grupo y asociadas son los siguientes:
| Miles de pesetas | |||
|---|---|---|---|
| 1993 | 1992 | ||
| Sotogolf, S.A. | 8.698 | 10.443 | |
| Inmobiliaria Las Petunias, S.A. | 800 1.544 |
||
| Otros Préstamos |
550.431 | 493.680 | |
| 559.129 | 596.467 |
Préstamos con el accionista de la Sociedad y con empresas asociadas tienen el siguiente detalle:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Royal Resort, S.A. | 350.000 | |
| Royal Tour, S.A. | 105.800 | |
| Inmobiliaria Alcázar, S.A. | 93.380 | 446.813 |
| Intereses a corto plazo | 1.251 | 46.867 |
| 550.431 | 493,680 |
Todos los préstamos tienen opción de prórroga a su vencimiento, y devengan intereses anuales en 1993 entre el 11 y el 15,5% (entre el 15 y el 16,5% en 1992).
Las principales transacciones realizadas durante el ejercicio con empresas asociadas han sido las siguientes:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Ingresos por intereses | 44.026 | 34.507 |
| Gastos financieros | 90.057 | 62.490 |
$\mathcal{C}_{\mathcal{A}}$
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|---|---|
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| 1992 | (28.073) 103.896 144.000 |
(232.969) $\begin{array}{c} \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \hline \$ |
(13.146) | 1.033 | 215,608 | 42.019 506.467 3.582 28.210 |
380.278 | 783.773 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1993 | (8.624) (148.522) 144,000 |
(157.882) 1033 |
(169.995) | 177.565 | 407.652 559.129 238.262 20.457 |
1.225.500 | 1.233.070 | |
| Pasivo | Reservas en sociedades consolidadas Reservas de la sociedad dominante Fondos propios (nota 8) Capital suscrito |
Pérdidas atribuibles a la Sociedad dominante Pérdidas atribuidas a socios externos Pérdidas consolidadas del ejercicio |
Total fondos propios | Socios externos (nota 17) | Deudas con entidades de crédito a largo plazo (nota 9) | Otras deudas no comerciales (nota 12) Entidades de crédito (nota 10) Empresas asociadas (nota 11) Acreedores comerciales Acreedores a corto plazo |
Total acreedores a corto plazo | Total pasivo |
| 1992 | 7.366 1.696 8.115 |
171177 | 675.378 | 88.347 | $-2.871$ | 766.596 | 783.773 | |
| ଞ୍ଜି | 1.484 7.603 404.821 |
413.908 | 707.394 | 107.358 1.000 |
3.410 | 819.162 | 1.233.070 | |
| Activo | Inmovilizaciones financieras (nota 5) Inmovilizaciones materiales (nota 4) Gastos de establecimiento Inmovilizado |
Total inmovilizado | Existencias (nota 6) Activo circulante |
Inversiones financieras temporales Deudores (nota 7) |
Tesorería | Total activo circulante | Total activo |
$\mathcal{P}^{\eta}$
$\overline{a}$
La mamoria adjunta forma parte integrante de las cuentas anuales consolidadas.
J.
$\overline{a}$
| para los ejercicios anuales terminados en 31 de diciembre de 1993 y 1992 Cuentas de Pérdidas y Ganancias Consolidadas (Expresadas en miles de pesetas) |
|||||
|---|---|---|---|---|---|
| Gastos | 993 | 1992 | Ingresos | 1993 | 1992 |
| Dotaciones para amortizaciones de inmovilizado Variación de las provisiones de tráfico Otros gastos de explotación Disminución de existencias Aprovisionamientos Gastos de personal Gastos de explotación |
12.629) 24.150 724 77.391 |
21.378 1.335 5.912 108.062 70.687 |
Importe neto de la cifra de negocios (nota 13) Otros ingresos de explotación Aumento de existencias Ingresos de explotación |
2.228 48.625 28.253 |
4.744 59.124 |
| Servicios externos Tributos |
16759 | 976 23 472 |
|||
| Total gastos de explotación | 106.395 | 231.822 | Total ingresos de explotación | 79.106 | 63.868 |
| Pérdida de explotación | 27.289 | 167.954 | |||
| Por deudas con terceros Gastos financieros |
128,800 | 108.901 | Otros intereses e ingresos asimilados Ingresos financieros |
T | ଖ |
| Total gastos financieros | 128.800 | 108.901 | Total ingresos financieros | 4 | ଧ୍ୟ |
| Resultados financieros negativos | 128.796 | 108.809 | |||
| Reversión de diferencias negativas de consolidación (nota 19) | 18.370 | ||||
| Pérdida de las actividades ordinarias | 156.085 | 258,393 | |||
| Pérdidas y gastos extraordinarios Gastos extraordinarios |
TRIT ţ |
Beneficios e ingresos extraordinarios Ingresos extraordinarios |
25.424 | ||
| Total pérdidas extraordinarias | 1.797 $\mathbf{I}$ |
Total beneficios extraordinarios | 25.424 | ||
| Resultados extraordinarios positivos | Ť, | 25.424 | Resultados extraordinarios negativos | 1.797 | |
| Impuesto sobre Sociedades (nota 16) | Pérdidas consolidadas antes de imprestos | 157.882 | 232.969 | ||
| Pérdidas atribuidas a socios externos (nota 17) | 1.032 | Pérdidas consolidadas del ejercicio | 157.882 | 232.969 | |
| Pérdidas del ejercicio atribuibles a la sociedad dominante | 156849 | 232.969 |
$\overline{v}$
$\overline{\phantom{a}}$
$\epsilon$
La memoria adjunta forma parte integrante de las cuentas anuales consolidadas.
$\epsilon$
$\mathcal{C}^{\prime}$
$\mathcal{C}$
GENERAL DE ESTUDIOS E INVERSIONES, S.A. (GEINSA)
Y SOCIEDAD DEPENDIENTE
$\big($
$\overline{(\ }$
$\mathbb{C}$
$\left($
$\mathsf{C}$
$\zeta$
$\mathbb{G}^{\mathbb{Q}}$
$\mathfrak{t}$
$\zeta$
$\zeta$
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Su detalle es el siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Anticipos a cuenta de ampliaciones de capital (nota 18) Administraciones Públicas Fianzas y depósitos recibidos Otras deudas |
367.200 37.768 24 2.660 407.652 |
25.634 116 2.460 |
Los saldos acreedores con Administraciones Públicas son los siguientes:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Hacienda Pública, acreedora por retenciones Seguridad Social |
37.281 | 25.323 |
| 37.768 | 25.634 |
La distribución del importe neto de la cifra de negocios del ejercicio correspondiente a la actividad ordinaria del Grupo es la siguiente:
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Ventas inmuebles en Sotogrande Ventas inmuebles en León Ventas inmuebles en La Línea (Cádiz) |
18.000 1.600 29.025 |
19.260 2.800 37.064 |
Todas las ventas se han realizado en pesetas y en el mercado nacional.
El número medio de empleados del Grupo durante el ejercicio terminado en 31 de diciembre de 1993 es de 7 empleados (6 empleados en 1992).
(Continúa)
El Administrador único de la Sociedad no ha percibido ningún importe en concepto de sueldos, dietas y remuneraciones de cualquier clase en el curso del ejercicio 1993 y 1992. Al 31 de diciembre de 1993 y 1992 no existen saldos pendientes con el Administrador único de la Sociedad.
| Miles de pesetas | ||
|---|---|---|
| 1993 | 1992 | |
| Resultado contable consolidado del ejercicio, antes de impuestos (pérdidas) |
(156.849) | (232.969) |
| Diferencias permanentes - de las sociedades individuales - de los ajustes por consolidación |
59.196 (60.229) |
114.087 (187.016) |
| Base contable y fiscal del impuesto | (157.882) | (305,898) |
| Gasto del ejercicio |
De acuerdo con la Ley del Impuesto sobre Sociedades, si en virtud de las normas aplicables para la determinación de la base imponible ésta resultase negativa, su importe podrá ser compensado dentro de los cinco ejercicios inmediatos y sucesivos a aquél en que se origino la pérdida, distribuyendo la cuantía en la proporción que se estime conveniente. La compensación se realizará al tiempo de formular la declaración del Impuesto sobre Sociedades, sin perjuicio de las facultades de comprobación que correspondan a las autoridades fiscales.
(Continúa)
Ø.
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$\zeta$
$\big($
$\epsilon$
$\overline{C}$
G9
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68
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Al 31 de diciembre de 1993 las sociedades consolidadas disponen de las siguientes bases imponibles negativas compensables con beneficios futuros:
| Miles de pesetas |
|
|---|---|
| General de Estudios e Inversiones, S.A. (GEINSA) El Encinar de Guadiaro, S.A. |
365.273 227 096 |
| 592.369 |
Un detaile de socios externos por los distintos conceptos que componen los fondos propios al 31 de diciembre de 1993 y 1992, es como sigue:
| Miles de pesetas | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Patrimonio atribuido a socios externos |
Resultado del ejercicio atribuido a socios externos |
Total | ||||
| 1993 | 1992 | 1993 | 1992 | 1993 | 1992 | |
| El Encinar de Guadiaro, S.A. |
1.033 | (1.033) | (1.033) | 1.033 | ||
| 1.033 | (1.033) | (1.033) | 1.033 | |||
$\epsilon$
$\left($
Ä
$\epsilon$
$\epsilon$
$\mathsf C$
$\zeta$
$C^{\times}$
$\langle$
$C_{\infty}$
$\mathbb{C}$
$\ell^*$
$\zeta$
C
$\left($
$\mathbb{C}$ :
$\mathbf C$
$\mathbb{C}$
$\mathbb{Q}$
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Es intención del Administrador único de la Sociedad proponer a la Junta General de Accionistas aumentar el capital social en 372 millones de pesetas a suscribir por su único accionista Inmobiliaria Alcázar, S.A., efectuando una posterior reducción de capital por importe de 310 millones de pesetas, mediante la amortización de la parte de las acciones correspondiente de la ampliación anterior. Asimismo, se propondrá una segunda ampliación de capital de 675 millones de pesetas, a la par a suscribir por el mercado, una vez obtenida la preceptiva verificación del aumento de capital por la Comisión Nacional del Mercado de Valores. Al 31 de diciembre de 1993 la Sociedad había recibido anticipos, a cuenta de esta futura ampliación, por importe de 367.200.000 pesetas (véase nota 12).
| $\sim$ 0.4 m/s $\ddot{\mathbf{S}}$ . GENERAL DE ESTUDIOS E INVERSIONES. V SOCIEDAD DEPENDIEN. |
|
|---|---|
$\overline{a}$
$\overline{\phantom{0}}$
31 de diciembre de 1993 y 1992
| Porcentaje de | Miles de pesetas | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| participación Directa |
Capital suscrito | Reservas | Beneficios (pérdidas) del ejercicio |
||||||
| Domicilio | 1992 | 1993 | 1992 | 1992 | L661 ioo: |
||||
| Sociedades filiales consolidadas | $(55.418)$ (167.567) | ||||||||
| El Encinar de Guadiaro, S.A. | Madrid | 98,00% | 98,00% | 50.000 | 50,000 | (171.678) | (4.111) | ||
| Sociedades filiales no consolidadas | |||||||||
| Sotogolf, S.A. Inmobiliaria las Petunias, S.A. |
Dalaya da Mallore Madrid Madrid |
18,60% 4,00% 0 ጸቦጁ |
$18,60\%$ 31.250 4,00% 20.000 |
3.700.000 | 31.250 20.000 |
30.978 24.002 521.727 |
30.978 24.002 |
(2.079.683) |
$18,60%$
4,00%
10,80%
Madrid
Madrid
Pulma de Mallorca
Sotogolf, S.A.
Inmobiliaria las Petunias, S.A.
Royal Resort, S.A.
$\hat{\mathcal{E}}$
$\mathcal{E}$
$\overline{\phantom{a}}$
$\overline{a}$
$\mathcal{L}$
Detalle de existencias por sociedades del Grupo
al 31 de diciembre de 1993 y 1992
$\overline{a}$
$\epsilon$
(Expresado en miles de pesetas)
| ۱ ł |
|---|
| i ı |
El Encinar de Guadiaro, S.A.
$\overline{\phantom{a}}$
304.700 675.378 370.678 န္တြ Total 296.410 707.394 410.984 $\frac{1993}{2}$ $(95.433)$ $(108.062)$ $(108.062)$ 1992 Provisión por
depreciación
de existencias
1993 $(95.433)$ 45.412 45.412 1992 Promociones en curso 109.270 109.270 1993 456.872 233,528 257.080 199.792 1992 Edificios $412,401$ 128.873 $\frac{661}{1993}$ 281.156 68.186 212.970 1992 Terrenos $281.156$ 68.186 212.970 [661
Este Apexo forma parte integrante de la nota 6 de la memoria adjunta, junto con la cual debería ser leído.
$\sigma$
Detalle del Movimiento de Fondos Propios
para los ejercicios terminados en
31 de diciembre de 1993 y 1992
(Expresado en miles de pesetas)
$\triangleright$
$\epsilon$
$\tilde{\phantom{a}}$
$\cdot$
Beneficios
| sociedad dominante Otras reservas de la |
Reservas en | Beneficios (Pérdidas) |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| suscrito Capital |
Reservas | distribuibles no distribuibles Reservas |
consolidadas sociedades |
sociedad dominante atribuibles a la |
Total | |
| Saldos al 31.12.91 | 144.000 | 158.709 | 28.800 | (111.686) | 219.823 | |
| Sociedad dependiente que consolida en 1992 Aplicación de la pérdida de 1991 GEINSA |
(83, 613) | (28.073) | 83.613 28.073 |
|||
| dominante Pérdida del ejercicio 1992 atribuida a la sociedad |
232.969 | 232.969) | ||||
| Saldos al 31.12.92 | 144.000 | 75.096 | 28.800 | (28.073) | 232.969) | (13.146) |
| Sociedad dependiente que consolida en 1993 Aplicación de la pérdida de 1992 GEINSA |
(252.418) | 19.449 | (19,449) 252.418 |
|||
| dominante Pérdida del ejercicio 1993 atribuida a la sociedad |
156.849 | 156.849) | ||||
| Saldos al 31.12.93 | 144.000 | $\underline{(17,32)}$ | 28.800 | $\frac{(8.624)}{2}$ | 156.849) | (169.995) |
Anexo III
$\overline{\phantom{a}}$
$\overline{\phantom{a}}$
$\overline{a}$
$\epsilon$
La mayoría de las promociones inmobiliarias están prácticamente terminadas y se sigue con su venta.
Se ha notado un incremento de las ventas de la promoción de La Línea de Cádiz debido a la financiación en la compra con créditos a tipos reducidos de viviendas de Precio Libre Tasado.
Durante el ejercicio 1993, todavía no se ha producido una reactivación de la economía, ni del sector inmobiliario en especial, por tanto "GEINSA" no se ha recuperado debido a que además sus activos se encuentran en zonas turísticas.
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Č
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$\big($
C
$\big($
$\mathcal{C}$
$\epsilon$
80
6,
係.
Situados en La Línea de la Concepción (Cádiz) se encuentran terminados y a la venta. Durante este ejercicio se han producido 4 ventas cuya compra se ha financiado con créditos a tipo de interés de viviendas de Precio Libre Tasado.
Situado en Sotogrande (Cádiz), consta de 1.710 m2. de locales comerciales terminados y destinados a la venta.
Hemos vendido en Enero de 1994 dos parcelas de 420 m2. sin edificar, que estaban comprometidas para su venta en el año 1993.
"GEINSA" mantenía en propiedad dos dúplex en la Urbanización Las Petunias, uno de los cuales ha estado alquilado durante el ejercicio 1993 y se ha quedado libre y el otro está destinado a nuestra oficina de ventas.
También tenemos un local comercial puesto a la venta.
Proyecto de construcción de 90 viviendas que pueden acogerse a vivienda de Protección Oficial.
Se ha redactado el proyecto para iniciar una primera fase de 30 viviendas acogidas a financiación V.P.O.
En este solar se encuentra en fase de terminación un edificio de 36 viviendas acogidas a financiación de viviendas de Precio Libre Tasado.
Hemos solicitado financiación a Unicaja y estamos en fase de comercialización con varias reservas hasta la fecha.
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$\epsilon$
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$\mathcal{C}^2$
$\mathbb{C}^{\mathbb{C}}$
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Esta Sociedad es propietaria de un solar que contempla la construcción de 57 viviendas y no se ha comenzado su construcción.
El Encinar tiene construidas 17 viviendas de la primera fase de las que se encuentran vendidas 9 hasta Diciembre de 1993.
Hay un compromiso de venta de 5 casas a la fecha de hoy, pendientes de formalizar su venta.
Al 31 de diciembre de 1993 el número de acciones de "GEINSA" son 288.000 de valor nominal de 500 pesetas, todas propiedad de Inmobiliaria Alcázar, S.A.
En relación con el Artículo 79 de la Ley de Sociedades Anónimas, al 31 de Diciembre de 1993 no poseía ninguna acción propia.
La cifra de negocios individual de GEINSA de este ejercicio ha sido de 30.625.000 pesetas, y el consolidado de 48.625.000 pesetas por venta de viviendas y garajes.
Las pérdidas del ejercicio individual de GEINSA se han reducido a 161 millones de pesetas que recogen principalmente las provisiones que ha tenido que dotar por la caída del valor de los activos de su filial EL ENCINAR DE GUADIARO, S.A. y los gastos financieros por los préstamos concedidos por Inmobiliaria Alcázar, S.A.
Al 31 de Diciembre de 1993 los fondos propios son negativos e inferiores a la mitad de capital social, debido a esta circunstancia es intención del Administrador Unico de la Sociedad proponer a la Junta General Extraordinaria de Accionistas aumentar el capital social en 372 millones de pesetas a suscribir por su único accionista Inmobiliaria Alcázar, S.A., seguido de una reducción de capital por importe de 310 millones de pesetas, con el fin de equilibrar el patrimonio de la Sociedad. Asimismo, propondrá efectuar una segunda ampliación de capital de 675 millones de pesetas a la par a suscribir por el mercado.
GEINSA tiene una plantilla muy reducida que a 31 de Diciembre de 1993 era de siete personas y colabora con profesionales externos para proyectos específicos.
$\overrightarrow{f}$
Se sigue con la venta de las promociones turísticas que están totalmente terminadas.
Se ha efectuado el 22 de Diciembre de 1993 una inversión de 400.000.000 de pesetas en ROYAL RESORT, S.A. propietaria de los terrenos de la urbanización NOVO SANCTIPETRI con la intención de desarrollar inmobiliariamente los terrenos que esta empresa posee en Chiclana de la Frontera (Cádiz).
Se ha firmado un acuerdo en el cual GEINSA llevará a cabo la promoción inmobiliaria de los activos existentes y proporcionará una gestión integral de la misma.
Esta gestión comprende:
$\zeta$
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$\mathcal{C}$
Ç.
$C_{\rm C}$
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Los terrenos de la URBANIZACION NOVO SANCTIPETRI, de Chiclana de la Frontera, son los que a continuación se referencian:
| Suelo Residencial | $76.273 \text{ m}^2$ |
|---|---|
| Suelo Hotelero | 105.000 m 2 |
| Suelo Comercial | 36.636 m 2 |
| $217.909 \text{ m}^2$ |
Se abre aquí una posibilidad de obtención de ingresos accesorios y recurrentes que pueden contemplar en un futuro, la inversión en inmuebles hoteleros, de crecimiento en un plazo de Ello posibilitaría el relanzamiento de la Sociedad "GEINSA" y cinco años. consecuentemente generación de resultados positivos.
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