Synthèse
Un premier semestre porteur d'avenir
- -Forte reprise des ventes de logements
- -Stabilisation de la situation des locataires
- -Livraison d'actifs loués à 95%
- -Prise de contrôle de Cap 3000
Un changement de dimension
-
- Logements: parts de marché en hausse à 4%-5% (contre 2%-3% lors de l'acquisition de Cogedim en 2007)
- -Patrimoine: Augmentation de la taille du patrimoine (+15%) et de sa qualité
Résultats du 1er semestre 2010Synthèse
1
Résultat net récurrent (M€)
Réservations de logements (M€ TTC)
Actif net réévalué (M€)
Faits marquants 2010
Centres Commerciaux: changement de dimension
- Deux livraisons (Okabé et Le Due Torri) :
- -Loués à 95%
1
- -284M€ de valeur (DI)
- -15,7M€ de loyers bruts signés
- -57 500 m² GLA
- Acquisition de Cap 3000
-
- 450M€ à 100% en partenariat avec ABP/Predica (filiale de Crédit Agricole Assurances)
- -2ème meilleur rendement au m² de France
- -Fort potentiel de réversion et d'extension
Patrimoine: légère revalorisation
- Taux de cap à 6,45% contre 6,58% à fin 2009
- À périmètre constant, valeur (DI) en hausse de 27,6M€ sur le semestre
- Cessions : 114M€
- Investissements: 267M€
Promotion
- Résidentiel: gains de parts de marché
-
- Réservations juin 2010: 590M€ (+54% par rapport à juin 2009 et +55% par rapport à juin 2008)
-
- Part de marché: entre 4% et 5% contre 2,4% lors de l'acquisition de Cogedim en 2007
- -Lancement de Laënnec en juillet 2010
- Immobilier d'entreprise:
- -Reprise des placements: 171M€
- -Marketing d'Altafund
Financements
- LTV en baisse: 54,7% contre 55,7% à fin 2009
- Trésorerie mobilisable de 152M€ (après dividende)
- 116M€ de nouveaux financements (quote-part) au cours du 1er semestre 2010
Résultat consolidé
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- Centres commerciaux : effet des livraisons 2009 et 2010
- Promotion : forte baisse en Immobilier d'entreprise, maintien en résidentiel
- Coût de l'endettement: baisse des taux
1
Actif Net Réévalué
Impacts à la hausse
- -Résultat récurrent
- -Variation de valeur des actifs
1
-
- Reprise de provision sur la valeur Cogedim
- Impacts à la baisse :
-
- Distribution dividende (7,2€/action)
-
- Variation de valeur des instruments financiers
Création de valeur actionnariale (y-c dividende): 8,4€/action
ANR hors instruments financiers: 128,4€/action (+4,3%)
Performance OpérationnelleFoncièrecentres commerciaux
Résultat opérationnel en progression (+5,1%)
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Loyers nets: une croissance essentiellement tirée par le développement pour compte propre
Cap 3000: aucun impact sur les loyers du 1er semestre 2010
Amélioration de la situation économique des locataires au 1er semestre 2010
- -CA des locataires en hausse de 1,7% sur le semestre contre -1,6% en 2009 et -3,8% au 1er semestre 2009
- -Tx d'effort : 9,1% (vs 9,5% en 2009 et 9,9% au 1er semestre 2009)
-
- Baisse relative des créances douteuses au 1er semestre 2010 : 3,3% des loyers, contre 3,8% au 1er semestre 2009
Retail Parks:
- -Progression du CA des locataires: +6,1%
- -Environnent économique adapté (loyers plus faibles, accessibilité…)
- -Ambiance et confort identique à un centre commercial classique
Performance à périmètre constant
- -Variation des loyers nets à périmètre constant: -2,4%
- -Indexation négative
2
- -Baisse des loyers variables (calculés sur le CA 2009)
- -Augmentation de paliers et franchises octroyés aux locataires
- -Point bas atteint au 1er semestre 2010
Amélioration de la situation économique des locataires et surperformance des Retail Parks.
Patrimoine de centres commerciaux (2/2)
Valeur du patrimoine en progression notamment à cause de la livraison de 2 actifs
2
Taux de cap en baisse de -13bp à 6,45%
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Livraisons et acquisitions du 1er semestre 2010
2 centres livrés pour 57 500 m² (QP Groupe)
- -Surface : 25 100 m² GLA
- -Loyers signés : 7,7 M€
- -Tx. de commercialisation : 98%
Acquisition de Cap 3000
2
- -Surface : 65 000 m² GLA (100%)
- -Loyers signés : 22,8 M€
-
- 2ème meilleur rendement en France: 11 000€/m²
-
-Surface : 32 400 m² GLA
- -Loyers signés : 8,0 M€
- -Tx. de commercialisation : 93%
Arbitrages et politique d'investissement
Arbitrage de Wagram
- -Murs de l'hôtel, boutiques et salle
- -113,8M€ (9% au-dessus de l'expertise au 31 décembre 2009)
- -Cession à un fonds Allemand
Actuellement, le Groupe est en négociation avancée pour la cession de plusieurs actifs matures sur une base de valeur au moins égale à celle des expertises au 30/06/2010
En fonction des opportunités de marché et des nouveaux engagements pris dans le cadre de son activité de développement, le Groupe est susceptible de céder d'autres actifs dont le potentiel de réversion ou la catégorie ne correspondent plus à ses critères de rentabilité
Portefeuille de projets maîtrisésInvestissements maîtrisés
Pipeline de centres commerciaux
2
-
-
-
-
Portefeuille de projets maîtrisésRépartition des engagements
- Classification opérationnelle des risques et des engagements
-
- Déjà investi : ensemble des dépenses d'investissement comptabilisées à la date de clôture
2
-
- Reste à investir engagé : - Projets en cours de construction : intégralitédu reste à dépenser àterminaison
- Projets en cours de montage : engagements de paiement
-
- Reste à investir non engagé : reste à investir sur les projets en cours de montage dont la décision appartient à ALTAREA
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Sur le reste à investir, seuls 5% sont engagés
Ces engagements sont aujourd'hui couverts par la trésorerie disponible sans nouveaux crédits (cf. slide 29)
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Performance OpérationnellePromotion Logements
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Le chiffre d'affaires à l'avancement accuse la baisse liée au ralentissement de l'activité en 2008, tout en conservant un taux de marge stable
Maintien de la marge grâce à la maîtrise des coûts
Promotion LogementsActivité commerciale 1/3
Très forte reprise des ventes de logements
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- Le backlog représente 25 mois d'activité
- 18- 325M€ devraient être constatés (à l'avancement) au 2ème semestre 2010, assurant d'ores et déjà un CA annuel supérieur à celui de 2009
Total backlog 1 119 CA réservé non acté 484 CA acté non avancé 635 en M€ HT2008
Réservations du premier semestre 2010: 590M€
3
- -78% des réservations au détail (contre 79% en 2009 et 72% au 1er semestre 2009)
- -Investisseurs privés (effet Scellier): 55% des réservations au détail
-
- 12 derniers mois: 1 094M€ de réservations nettes (contre 668M€ en 2007, en haut de cycle)
Les ventes en Ile-de-France ont tiré les ventes du Groupe
-
- Les ventes en Ile-de-France ont été multipliées par 2,1x par rapport au 1er semestre 2009
- -La Région PACA progresse très fortement: +90% à 112M€
-
- En conséquence le prix moyen du lot augmente à 265k€ (vs 236k€ au 1er semestre 2009)
Les nouvelles gammes confirment leur performance commerciale
- -Nouveaux quartiers: 79M€ (13% des réservations)
- -Résidences Services: 25M€ (4% des réservations)
Promotion LogementsActivité commerciale 3/3
Laënnec: une opération exceptionnelle
-
- Opération au cœur de Paris dans une conjoncture favorable avec une offre quasi inexistante
-
- Sur près de 4Ha, 191 logements en accession, 80 logements sociaux
- -Commercialisation sur le deuxième semestre 2010
- -Travaux de construction début 2011
- -Livraison en 2013
3
3
Offre à la vente et portefeuille foncier
Offre à la vente
- -Au 30 juin 2010, l'offre à la vente s'élève à 366M€, soit 4 mois d'activité
- -69% de l'offre à la vente concerne des programmes dont la construction n'a pas encore été lancée
- -Quasi absence de produits finis en stock (3M€ au 30 juin 2010)
Portefeuille foncier
- -Au 30 juin 2010, le portefeuille foncier s'élève à 1,5Md€, soit 17 mois d'activité (contre 18 mois à fin 2009)
- -Stabilité du portefeuille foncier malgré l'importante hausse des placements sur les 12 derniers mois
Une offre à la vente maîtrisée
Un portefeuille foncier permettant de répondre à la demande et de consolider les parts de marché du Groupe
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Performance OpérationnelleImmobilier d'Entreprise
Résultat opérationnel en forte baisse
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Forte baisse du résultat opérationnel résultant d'un 1er semestre 2009 riche en livraisons
Immobilier d'EntrepriseLivraisons et transactions du semestre
Activité
- -3 livraisons pour 44 000m²
-
- Placements: 171M€ essentiellement sous forme de CPI (Hôtel Dieu à Marseille et Palais de Justice à Nantes)
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Toulouse - Porte Sud
- Co-promotion avec Vinci
- 23 000 m² de bureaux
Nice Meridia - Premium
Transactions
-
- 3 transactions majeures réalisées au 1er semestre 2010
-
- Début juillet 2010: signature d'un CPI d'environ 50M€ pour la restructuration du future siège d'un grand groupe industriel
Backlog
-
Le backlog VEFA/CPI est en hausse à 159M€ (contre 90M€ àfin 2009)
-
CPI pour un montant de 94M€
- Transformation de l'ancien site historique
-
Ouverture prévue début 2013
-
CPI pour un montant de 35M€
- Transformation de l'ancien Palais de justice
- Livraison prévue pour Septembre 2012
Immobilier d'EntrepriseFonds d'Investissement
Constitution d'un véhicule d'investissement en immobilier d'entreprise
- -Focalisé sur l'Ile de France
- -Bénéficiant d'un point d'entrée attractif dans le cycle bureaux en termes de prix
-
- Devant s'inscrire dans un contexte de pénurie d'offre neuve à l'horizon 2012 et nonconformité du parc existant aux nouvelles exigences environnementales
Cible :
-
- Actifs nécessitant un repositionnement locatif et/ou des travaux de remise à niveau en termes de prestations et de performance énergétique
-
- Positionnement value-add visant des retours sur investissement compris entre 12% et 18% (après effet de levier)
Forme et taille
- -Fonds d'investissement institutionnel, privé et discrétionnaire
- -Jusqu'à €500MM
- -Altarea Cogedim est susceptible de détenir jusqu'à 20% du fonds
Calendrier :
- -Retour très positif des investisseurs sur le profil d'investissement
- -Closing attendu pour la fin de l'année 2010.
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Situation financière
EndettementLiquidité
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- -Une maturité moyenne de 6 ans et 6 mois
- -Pas de tombées significatives avant 2013
(1)Dette brute : 2.312M€, disponibilités : 214M€
100% de la dette est couverte à fin 2010
-Le coût moyen de l'endettement s'élève à 3,53% au 1er semestre 2010 contre 4,21% en 2009
Problématique de valeur
- En raison de la baisse des taux intervenus au 1er semestre 2010, le Groupe enregistre une perte comptable de -65M€ (IAS 32 et 39)
Une trésorerie de 152M€¹
- -Ressources Corporate: 126M€
- -Autorisations confirmées sur projets : 26M€
La trésorerie actuelle couvre les engagements identifiés
- -Centres commerciaux : 40M€ (cf. slide 15 « Répartition des engagements »)
- -Promotion : pas de besoins au-delà de l'allocation de fonds propres existante
- -Pas de tombée significative de dette avant mi-2013
La situation de liquidité d'Altarea est suffisante pour faire face aux engagements identifiés
(1) Post paiement de dividende
Perspectives
Renforcer la présence dans les grands centres commerciaux
- -Extensions (Toulouse, Cap 3000)
- -Nouveaux Développements (Villeneuve la Garenne)
Arbitrage d'actifs de petite taille ou autres
- -2009: 110M€ d'actifs cédés
- -1er semestre 2010: 114M€ d'actifs cédés
- -2ème semestre 2010: plusieurs dossiers à l'étude
- Consolider la part de marché en immobilier résidentiel
- -4% à 5% du marché en 2010
- -Réservations 2010: significativement supérieures à 1Md€
- -30 lancements commerciaux au 2ème semestre 2010 dont Laënnec
- Saisir des opportunités en immobilier d'entreprise
- -En fonction des perspectives économiques
- -Concrétisation d'Altafund au 2ème semestre 2010
- Perspectives financières
- -Objectif de croissance du résultat et du dividende 2010: ~+10%
- -Croissance pour 2011 et 2012 encore plus forte