Quarterly Report • Aug 31, 2010
Quarterly Report
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E-mail : [email protected] www.courtois-sa.com
Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2010 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 3 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 31 août 2010
Jean-Louis Courtois de Viçose
Président Directeur Général
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2010 lors de sa réunion du 31 août 2010 Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2010.
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2010 enregistrent un résultat net part du groupe de 39 K€ contre 275 K€au 30 juin 2009.
A noter que contrairement aux 6 premiers mois de 2009, l'activité est essentiellement consacrée aux opérations de Marchand de biens puisque l'opération Groupe d'Or qui était une opération de promotion est achevée.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.
La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2009. Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année. Aucun facteur à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2009.
Le compte de résultat semestriel n'intègre donc pas de variation de la juste valeur.
La variation de la juste valeur de BV2 et BV3 n'impacte pas le résultat au 30 juin 2010.
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I-1-4- les charges opérationnelles courantes s'élèvent à un montant de 2 573 K€selon le tableau ci-après :
| Libellé | Au30/06/2010 | Au 30/06/2009 |
|---|---|---|
| Autres produits de l'activité | ||
| Achats consommés | (1831) | (1987) |
| Charges de personnel | (20) | (27) |
| Charges externes | (645) | (727) |
| Impôts et taxes | (43) | (85) |
| Dotation aux amortissements | (5) | (5) |
| Dotation aux provisions | (3) | 32 |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||
| Autres produits et charges | (26) | (32) |
| Total Charges opérationnelles | (2573) | (2831) |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2010 s'élève à 20 157 K€, contre 21 297 K€au 31 décembre 2009.
Les capitaux propres consolidés passent de 15 806 K€au 31 décembre 2009 à 15 535 K€au 30 juin 2010 qui s'explique principalement par :
A fin juin 2010 la situation de trésorerie est satisfaisante d'autant plus que les concours bancaires d'exploitation ne dépassent pas 1 745 K€(soit 1 277 K€pour l'activité de marchand de biens et 468 K€pour les immeubles de placement)
Les concours bancaires utilisés par le groupe dans les comptes consolidés au 30 juin 2010 s'élèvent à 1 745 K€soit pour l'activité de :
1 277 K€Marchand de Biens
Pour la FIC il s'agit d'un endettement à court terme pour l'achat de deux immeubles;
à noter que, outre les crédits sur stocks, elle dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 800 K€, à échéance du 31 juillet 2010 et non utilisée au 30 juin 2010
Promotion Immobilière
Néant
468 K€Gestion des Immeubles
La SCI Ampère a un total de dettes de 133 K€, la SCI Port Invest de 102 K€et la SCI Nord Invest de 172 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 30 juin 2010 est endettée à taux fixe à hauteur de 61 K€
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Pour la Foncière Immobilière Courtois, 2010 sera quasiment identique à 2009 et donc marqué par une insuffisance d'activité.
Toutefois le point favorable est que contrairement à fin 2009 deux dossiers ont été acquis à fin juillet 2010
Trois autres projets dont deux de promotion immobilière sont à l'étude respectivement dans les 7ième ,14ième et 19ième arrondissement.
A Paris la difficulté principale est constituée par l'obstacle de la préemption. Ultérieurement les taux d'intérêt seront un facteur déterminant ainsi que les futures taxes et impositions dans un contexte budgétaire fragilisé.
Au 30 juin 2010 seul un commerce à Paris 18ème n'est pas loué suite à l'expulsion du locataire en mai 2010. Le loyer annuel s'élève à 8 K€et n'est pas significatif et des négociations sont en cours pour la relocation de ce local.
III-1 Incertitudes
La principale incertitude se situe au niveau des prix pratiqués à Paris pour les logements ; selon la variation des prix, la Foncière Immobilière Courtois obtiendra un résultat suffisant, pour autant que comme à l'accoutumée, la demande à Paris reste soutenue à contrario des baisses constatées en Province.
Dans la mesure où même partiellement cette baisse sera répercutée par les banques, on peut croire que l'accès au crédit acquéreur sera quelque peu desserré.
Pour l'avenir, les préconisations du Grenelle de l'environnement conduiront la Foncière Immobilière Courtois à redéfinir ses interventions en matière de travaux et d'aménagement des logements; il s'agit là du principal enjeu et défi des prochaines années.
III-2 Gestion des risques :
Confrontation à l'évolution des cycles immobiliers
L'activité de la société est aussi influencée par l'évolution de l'indice national du coût de la construction (ICC) et de l'indice des loyers commerciaux (ILC) sur lequel les loyers sont généralement indexés. La capacité de la société à augmenter les loyers lors des renouvellements des baux est fonction de l'offre et de la demande sur le marché, de l'emplacement et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité. La valeur du portefeuille immobilier dépend de nombreux facteurs dont certains évoluent en fonction de l'environnement général.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
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Le risque de liquidité est considéré à ce jour comme étant maîtrisé par la société.
Le groupe Courtois est exposé à l'évolution des taux d'intérêts du marché sur les montant des emprunts à taux variable concernant l'activité de marchand de biens. Le risque est pour l'instant mesuré, s'agissant essentiellement de court terme, suivi au jour le jour. Pour l'activité gestion des immeubles les taux sont majoritairement à taux fixe.
La Société détient un certain nombre de ses propres actions. En conséquence la variation du cours de bourse de son propre titre impacte le montant de ses capitaux propres.
La société dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Elle a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine » une assurance « tous risques informatiques » une assurance « RC Marchand de Biens »ainsi que qu'une assurance dommage ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le groupe Courtois bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. La société dépendant du marché de l'assurance, les primes versées pourraient subir une augmentation en cas de sinistre.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque ne pèse sur le Groupe et l'endettement est exclusivement en€uros.
A la connaissance de Courtois Sa il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage, y compris toute procédure dont la société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société et/ou du groupe
Courtois SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
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Foncière Immobilière Courtois (FIC)
Aucun changement majeur à relever par rapport au 1er semestre 2009 sauf à mentionner les délais pour reconstituer les stocks.
La réforme du régime de TVA immobilière applicable au 11 mars 2010 a conduit à exonérer de T.V.A les activités de Marchand de Biens sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot.
La Fic analyse l'opportunité d'opter ou non à la TVA sur marge à chaque vente. En conséquence au 30 juin 2010 les stocks ont été majorés du montant de la T.VA. déduite antérieurement et
une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
En dépit des interrogations globales sur le contexte économique le 1ersemestre 2010 fait ressortir sur Paris Centre une nette reprise des transactions immobilières dans l'ancien accompagnée d'une hausse réelle des prix proches du niveau constaté à mi 2008.
En outre les taux d'intérêts long terme demeurent peu élevés et favorisent la reprise du marché immobilier.
Le marché est actuellement marqué par une pénurie de produits alors que la demande devient de plus en plus forte.
Sur l'opération ST Jean de Luz les travaux sont terminés à 70% et les lots sont proposés à la vente depuis fin juillet 2010.
Pas d'activité sue 1e semestre 2010
Sur Blagnac Groupe d'Or 2005
Opération terminée
Sci Nord Invest Livraison de l'extension du bâtiment le 21 juin 2010 avec effet immédiat du nouveau bail.
Aucun décaissement ni encaissement pour BV2 et BV3 sur le 1er semestre 2010.
La société STP a clôturé son exercice au 30 juin 2010 et a fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires pour les comptes consolidés afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du groupe.
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| ACTIF | Note | 30/06/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 8 288 | 7 771 | |
| Goodwill | |||
| Autres immobilisations incorporelles | 6 | ||
| Immobilisations corporelles | 7 et 2.5 | 73 | 74 |
| Immeubles de placement | 8 et 2.6 | 7 656 | 7 187 |
| Participations entreprises associées | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non- courants | 10 | 559 | 510 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 11 869 | 13 526 | |
| Stocks et en-cours | 11 et 2.8 | 5 358 | 7 098 |
| Clients et comptes rattachés | 12 | 104 | 92 |
| Autres actifs courants | 13 | 927 | 333 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 14 | 5 480 | 6 003 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 20 157 | 21 297 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2010 | 31/12/2009 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 15 535 | ||
| 15 806 | |||
| Capital émis | 15.1 | 1 674 | 1 674 |
| Réserves consolidées | 15.3 | 13 822 | |
| Résultat de l'exercice | 16 | 39 | 364 |
| INTERETS MINORITAIRES | 289 | 295 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 588 | ||
| Emprunts et dettes financières à long terme | 17.2 | 958 | 13 768 2 689 1055 |
| 32.3 | 1 630 | ||
| Passif d'impôts non courants Provisions à long terme |
18.1 | 4 | |
| PASSIFS COURANTS | 1 745 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 19 | 89 | 66 |
| Emprunts à court terme | 17.3 | 970 | |
| Provisions à court terme | 18.2 | 36 | 30 |
| Autres passifs courants | 20 | 650 | 653 |
| Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés | 1 630 2 507 1 758 |
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| Postes | Note | 30/06/2010 | 30/06/2009 | 31/12/2009 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 447 | 464 | 923 | |
| CA- Ventes Immobilières (loyers, commissions et autres) | 2 225 | 846 | 4 444 | |
| CA- Ventes Promotion Immobilière | 2 013 | 2 013 | ||
| Total Chiffre d'Affaires | 21 | 2 672 | 3 323 | 7 380 |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | 22 | (1831) | (1987) | (5046) |
| Charges de personnel | 23 | (20) | (27) | (54) |
| Charges externes | (645) | (727) | (1404) | |
| Impôts et taxes | 24 | (43) | (85) | (136) |
| Dotation aux amortissements | (5) | (5) | (11) | |
| Dotation aux provisions | 25 | (3) | 32 | 42 |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 26 | 2 | 6 | 105 |
| Autres charges d'exploitation | 26 | (28) | (38) | (214) |
| Résultat opérationnel courant | 99 | 492 | 662 | |
| Autres produits opérationnels | 27 | 5 | 23 | 40 |
| Autres charges opérationnelles | 27 | (3) | (2) | |
| Résultat opérationnel | 104 | 512 | 700 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 28 | 7 | 31 | 43 |
| Coût de l'endettement financier brut | 29 | (32) | (96) | (148) |
| Coût de l'endettement financier net | (25) | (65) | (105) | |
| Autres produits financiers | 31 | 4 | 5 | 11 |
| Autres Charges Financières | 31 | (2) | (10) | (17) |
| Charge d'impôt | 32 | (32) | (156) | (209) |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | ||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de | ||||
| cession | 49 | 286 | 380 | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession | ||||
| Résultat net | 49 | 286 | 380 | |
| Part du groupe | 16 | 39 | 275 | 364 |
| Intérêts minoritaires | 10 | 11 | 16 | |
| Total Actions | 15 | 72 780 | 72 780 | 72 780 |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 16 | 0,54 € | 3,78 € | 5,00 € |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 16 | 0,54 € | 3,78 € | 5,00 € |
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| Gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres (En K€) | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2010 | 31/12/09 | ||||||||
| Résultat Net | 49 | 380 | |||||||
| Écart de conversion | |||||||||
| Réévaluation des instruments dérivés de couverture | |||||||||
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | |||||||||
| Réévaluation des immobilisations | |||||||||
| Écarts actuariels sur le régime à prestations définies | |||||||||
| Quote part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | |||||||||
| des entreprises mise en équivalence | |||||||||
| Impôts | |||||||||
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 0 | 0 | |||||||
| Résultat Net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 49 | 380 | |||||||
| Résultat du Groupe | 39 | 364 | |||||||
| Résultat des Minoritaires | 10 | 16 | |||||||
| Total Actions | 72 780 | 72 780 | |||||||
| Résultat net de base par action (En €uros) | 0,54 € | 5,00 € |
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| 30-juin-10 | 30-juin-09 | 31-déc-09 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | 49 | 286 | 380 |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | 11 | (25) | (21) |
| …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 7 | 58 | |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stock options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | (2) | ||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (1) | 3 | |
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | |||
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 59 | 269 | 417 |
| + Coût de l'endettement financier net( 28 et 29) | 25 | 65 | 105 |
| +/- Charge d'impôt ( y compris impôts différés) ( 32) | 32 | 156 | 209 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 116 | 490 | 731 |
| - impôts versés | (32) | (455) | (1541) |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | 1 150 | 177 | 3 891 |
| = FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | 1 234 | 212 | 3 081 |
| - Décaissement lié aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) | (473) | (11) | |
| - Encaissement lié aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) | |||
| + Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | (2) | (1) | |
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) | 5 | 144 | 4 |
| +/- Incidence des variations de périmètre | |||
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (53) | 142 | |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opération d'investissement | 43 | ||
| = flux net de trésorerie lie aux opérations d'investissement | (521) | 142 | 177 |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | |||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | (5) | 7 | 6 |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (305) | (254) | (254) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (16) | (16) | (15) |
| + Encaissement lié aux nouveaux emprunts | 204 | 2 468 | 2 460 |
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (1089) | (1248) | (3654) |
| - Intérêts financiers nets versés y compris contrats de location financement) | (25) | (65) | (148) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | |||
| FLUX NET de TRESORERIE LIE AUX OPERATION S DE FINANCEMENT | (1236) | 892 | (1605) |
| Variation de trésorerie NETTE (cf note 30) | (523) | 1 246 | 1 653 |
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| En milliers € | Capital | Rése rve s Li ées a u ca pi ta l |
détenus itres uto T a |
Consolidée s Rése rve s |
Résultat Ex ercice | ca pi ta ux propre s Ga ins et perte s directement en comptabili sé s |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part de s |
cpai ta ux propre s Total de s |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affectation du Résultat Résultat de l'exercice Liquidation Sarl La Gironde |
511 | (765) 1 069 |
(254) 1 069 |
(16) 24 (74) |
|||||
| Cessions de parts Sarl L'Ariège Au 31 décembre 2007 Affectation du Résultat Résultat de l'exercice Achats de titres Courtois SA |
1674 | 455 | (21) | 1 9583 706 |
1069 (1069) 2 752 |
1 12782 (363) 2 752 (21) |
3 279 (15) 30 |
13061 | |
| Au 31 décembre 2008 Changement de méthode : adoption de la méthode de l'avancement |
1674 | 455 | (21) | 10289 539 |
2752 | 15150 539 |
294 | 15444 539 |
|
| Au 31 décembre 2008 Après changement de méthode |
1674 | 455 | (21) | 10828 | 2752 | 15689 | 294 | 15 983 | |
| Affectation du Résultat Résultat de la période |
2 498 | (2752) 364 |
(254) 364 |
(15) 16 |
(269) 380 |
||||
| Cessions de titres Courtois SA Au 31/12/2009 |
1 674 | 455 | 6 (15) |
13 326 | 364 | 6 15 806 |
295 | 6 16 101 |
|
| Affectation du Résultat Résultat de la période Achats de titres Courtois SA |
(5) | 59 | (364) 39 |
(305) 39 (5) |
(16) 10 |
(321) 49 |
|||
| Au 30/06/2010 | 1 674 | 455 | (20) | 13 385 | 39 | 15 535 | 289 | 15 824 |
Montant des dividendes distribués
| Au 30 juin 2010 | Montant total |
Montant par Action |
|---|---|---|
| Dividendes distribués au cours de l'exercice | 305 676 | 4,20 |
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1-Généralités
2- Méthodes comptables
5- Information sectorielle
6- Autres Immobilisations incorporelles
7- Immobilisations corporelles
8- Immeubles de placement
9- Participation dans les entreprises mises en équivalence
10- Actifs financiers non-courants
11 - Stocks
12 - Clients
13- Autres actifs courants
14- Trésorerie et équivalents de trésorerie
15- Capitaux Propres
18- Provisions
19- Fournisseurs et comptes rattachés
20- Autres passifs courants
21- Chiffre d'affaires
22- Achats consommés
23- Charges de personnel
24- Impôts et Taxes
25- Dotations aux provisions
26- Autres produits et charges d'exploitation
27- Autres produits et charges opérationnels
28- Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie
29- Coût de l'endettement financier Brut
30- Tableau de variation de l'endettement financier net
31- Autres Produits et Charges Financiers
32-Impôt sur les bénéfices et impôt différé
33- Parties liées et rémunérations des dirigeants
34- Engagements donnés ou reçus
35- Contentieux
36- Honoraires des commissaires aux comptes
37- Evénements postérieurs à la clôture de l'exercice
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Le conseil d'administration du 31 août 2010 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2010 et a autorisé leur publication.
L'établissement des états financiers consolidés préparés conformément aux normes IFRS implique que le Groupe procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses qui affectent le montant des actifs et passifs ainsi que les produits et charges enregistrés sur la période. Des changements des faits et circonstances peuvent amener le groupe à revoir ces estimations.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du groupe COURTOIS S.A. sont établis conformément au référentiel IFRS tels qu'adoptés par l'Union Européenne.
Les Comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de Courtois S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2009-R.03 du 2 juillet 2009 du CNC.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
La norme IFRS 8 (secteurs opérationnels) et l'interprétation IFRIC 15 (IAS 18 : accord pour la construction d'un bien immobilier), IAS 1 révisée (présentation des états financiers) et IAS 23 révisée (coûts d'emprunts) sont applicables et appliquées au 1er janvier 2009.
La possibilité offerte par la norme IAS 12 de comptabiliser la composante CVAE (cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) en impôt n'a pas été retenue par le Groupe Courtois (avis CNC du 14 janvier 2010).
Les normes et interprétations non encore adoptées par l'Union Européenne ne sont pas appliquées par le Groupe Courtois.
Les nouvelles normes et interprétations adoptées par l'Union Européenne et applicables pour la 1ère fois au 30 juin 2010 n'ont pas d'incidence pour le Groupe Courtois.
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Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d' €uros.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le groupe. Le contrôle existe lorsque le groupe détient le pouvoir de diriger, directement ou indirectement, les politiques financières et opérationnelles de l'entreprise de manière à obtenir des avantages des activités de celles-ci. Le contrôle est généralement présumé exister si le groupe détient la moitié des droits de vote de l'entreprise contrôlée.
Les titres de ces filiales non significatives sont classés en tant qu'actifs non courants dans l'objectif d'une cession à court terme
Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les suivants :
Les immobilisations incorporelles comprennent essentiellement les logiciels utilisés par les sociétés du groupe.
Elles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction de la durée probable d'utilisation par l'entreprise :
| 10 ans |
|---|
| 5 ans |
| 5 à 10 ans |
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Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon un rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.
La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique « Autres produits et charges »
Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2009.
Ce marché immobilier reste impacté par le contexte de la crise et du ralentissement économique actuel, ainsi que par les difficultés de financement des investisseurs spécialisés en immobilier. Il est entré dans une phase de baisse des valeurs vénales entraînant, de par la stabilité des valeurs locatives, une hausse généralisée des taux de rendements locatifs.
Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année.
Le taux d'occupation au 30/06/2010 est environ de 100%.
a) Participations non consolidées
Ce poste comprend des titres de sociétés, dont certaines sont cotées.
Ils sont comptabilisés pour leur coût d'achat et à chaque clôture des comptes ils sont évalués à leur juste valeur, soit pour les sociétés cotées, au cours de bourse de clôture et pour les autres sociétés, en fonction de la quote part des capitaux propres.
b/ Titres immobilisés de l'activité de Portefeuille (TIAP)
Comprennent essentiellement des titres de fonds de capital –risque constituant un investissement à plus ou moins longue échéance.
Il s'agit de titres immobilisés de l'activité de portefeuille ( TIAP ) évalués à la juste valeur trimestriellement.
La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique « Autres produits et charges financiers »
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Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut le prix d'acquisition, les frais sur acquisition, des travaux et frais y afférent.
Seuls les frais financiers relatifs aux travaux de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Ils font l'objet, le cas échéant, d'une dépréciation essentiellement sur les caves, loges gardien, commerces, dès lors que la valeur nette de réalisation est inférieure au prix de revient.
La valeur nette de réalisation correspond au prix de vente indiqué dans la promesse de vente diminué des coûts annexes à la vente.
Les frais afférents aux emprunts :
La réforme du régime de TVA immobilière applicable au 11 mars 2010 a conduit à exonérer de T.V.A les activités de Marchand de Biens sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot.
La Fic analyse l'opportunité d'opter ou non à la TVA sur marge à chaque vente. En conséquence au 30 juin 2010 les stocks ont été majorés du montant de la T.VA. déduite antérieurement et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme. Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie le découvert bancaire est éventuellement intégré dans la trésorerie nette.
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale
Les créances d'exploitation sont enregistrées à leur juste valeur. Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits à des conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :
en charges dans l'exercice au cours duquel ils sont encourus
en stock pour les travaux de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente.
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A la clôture de l'exercice un passif est comptabilisé lorsque le groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendu de celui-ci.
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste valeur.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice. Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés. Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2009 et au 30 juin 2010 est de 33,33%.
Le résultat par action est issu du rapport du résultat net consolidé part du groupe et du nombre d'actions composant le capital de la société consolidante. Il n'existe pas d'éléments d ilutifs ni relutifs.
Le chiffre d'affaires consolidé comprend essentiellement les revenus liés aux activités suivantes :
a) Les recettes locatives
En règle générale le quittancement est trimestriel pour les baux commerciaux et mensuel pour les baux d'habitation. Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des baux en cours.
b) Les cessions des lots en stock
L'activité de Marchand de Biens, ventes immobilières, loyers et charges est comptabilisée sous la rubrique «CA- Ventes immobilières et loyers » :
c) Les ventes d'immeubles de l'activité de promotion immobilière
L'activité de Promotion Immobilière, ventes immobilières sont comptabilisées sous la rubrique «CA- Ventes Promotion immobilière » : Le chiffre d'affaires est comptabilisé selon la méthode de l'avancement
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Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG) à l'exception d'une seule qui l'est par intégration proportionnelle (IP).
| Nom des Sociétés | Adresses | N°Siren | Méthode de Consolidation |
% d'intérêt et de contrôle Au 30/06/2010 |
% d'intérêt et de contrôle Au 31/12/2009 |
|---|---|---|---|---|---|
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| Société Toulousaine Portefeuille (Stp) |
de 3 rue Mage-31000 Toulouse |
349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| SARL Foncière Immobilière Courtois (Sfic) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Rémusat | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 57,50% | 57,50% |
| SCI Nord Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI Bonnefoy | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 100% | 100% |
| SCI Caudra | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Port Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI Ampère Stratège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL L'Ariège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 60% | 60% |
| SARL Blagnac Groupe D'or | 8 chemin de la Terrasse – | 484983085 | IP | 50% | 50% |
| 2005 | 31500 Toulouse |
La Sarl Fic est associée depuis le 21 mai 2008 de la société en participation Etchégaray dont le siège social est à Paris 7ème dont elle reprend les éléments du compte de résultat (charges et produits) à hauteur de sa quote part soit 50%. Cette opération concerne une opération immobilière située à St Jean de Luz
La Société STP clôture au 30/06/2010 et fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du groupe.
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Néant
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du groupe s'oriente autour de 4 activités :
Les activités du groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes semestriels est la suivante:
| Au 31 décembre 2009 | Au 30 juin 2010 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ACTIF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total non affecte |
Total |
| ACTIFS NON-COURANTS | 7 189 | 244 | 337 | 7 771 | 7 656 | 294 | 338 | 8 288 | ||||
| Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immeubles de placement Participations entreprises associées Actifs financiers disponibles à la vente Actifs financiers non-courants Actifs d'impôts non courants |
7 187 2 |
74 170 |
337 | 1 | 74 7 187 510 |
7 656 | 73 221 |
338 | 73 7 656 0 0 559 |
|||
| ACTIFS COURANTS | 1 105 | 10 230 | 153 | 2 038 | 13 526 | 1 997 | 9 628 | 158 | 86 | 11 869 | ||
| Stocks et en-cours Clients et comptes rattachés Autres actifs courants Actif d'impôt courant Actifs financiers à la juste valeur Trésorerie et équivalent de trésorerie Actifs non courants destinés à être cédés |
80 1 025 |
7 098 92 164 2 876 |
3 150 |
86 1 952 |
7 098 92 333 6 003 |
186 1 811 |
5 358 104 721 3 445 |
5 153 |
15 71 |
0 5 358 104 927 5 480 |
||
| TOTAL ACTIF | 8 294 | 10 474 | 490 | 2 038 | 21 297 | 9 653 | 9 922 | 496 | 86 | 20 157 |
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| Au 31 décembre 2009 | Au 30 juin 2010 | |||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Passif | Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total non affecte |
Total |
| CAPITAUX PROPRES | 1 276 | 3 538 | (1165) | 548 | 11 609 | 15 806 | 1 125 | 3 720 | (1162) | 17 | 11 835 | 15 535 |
| Capital émis Réserves consolidées Titres en auto-contrôle |
861 | 3 860 | (1148) | 260 | 1 674 9 935 |
1 674 13 768 |
936 | 3 864 | (1156) | 17 | 1 674 10 161 |
1 674 13 822 |
| Résultat de l'exercice | 415 | (322) | (17) | 288 | 364 | 189 | (144) | (6) | 39 | |||
| Interêts minoritaires | 290 | 4 | 1 | 295 | 284 | 4 | 1 | 289 | ||||
| PASSIFS NON COURANTS | 1 984 | 707 | 0 | (2) | 2 689 | 2 105 | 486 | (3) | 2 588 | |||
| Emprunts et dettes financières à long terme346 Passif d'impôts non courants Provisions à long terme |
1 636 2 |
708 (2) 1 |
1 (4) 1 |
1 055 1 630 4 |
470 1 635 |
488 (2) |
(3) | 958 1 630 |
||||
| PASSIFS COURANTS | 201 | 2 164 | 65 | 77 | 2 507 | 275 | 1 384 | 65 | 21 | 1 745 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés Emprunts à court terme Provisions à court terme Autres passifs courants Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
4 62 135 |
49 1 696 18 401 |
65 | 13 12 52 |
66 1 758 30 653 |
44 91 4 136 |
36 879 20 449 |
65 | 9 12 |
89 970 36 650 |
||
| Total Passif | 3 751 | 6 413 | (1099) | 623 | 11 609 | 21 297 | 3 789 | 5 594 | (1096) | 35 | 11 835 | 20 157 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
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| Au 31 décembre 2009 | Au 30 juin 2010 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Marchan de Biens |
Activité Gestion de Portefeu |
Activité Promo Immob |
Total | |
| Chiffre d'affaires social | 923 | 4 444 | 2 013 | 7 380 | 447 | 2 225 | 2 672 | |||
| Ventes interactivité | ||||||||||
| Chiffre d'affaires conso | 923 | 4 444 | 2 013 | 7 380 | 447 | 2 225 | 2 672 | |||
| Autres produits de l'activité Achats consommés Charges de personnel Charges externes Impôts et taxes Dotation aux amortissements Dotation aux provisions Variation des stocks de pro Autres produits et charges Résultat opérationnel |
(21) (145) (55) (1) (58) 643 |
(3 602) (20) (1 140) (39) (10) 42 (325) |
(12) (12) |
(1 444) (13) (107) (42) (13) 394 |
(5 046) (54) (1 404) (136) (11) 42 (71) 700 |
(11) (87) (29) (4) (12) 304 |
(1831) (9) (551) (14) (5) 1 (9) (193) |
(6) (6) |
(1) (1) |
(1831) (20) (645) (43) (5) (3) (21) 104 |
| Coût de l'endettement financier net | 8 | (131) | 1 | 17 | (105) | (3) | (23) | 1 | (25) | |
| Autres produits et charges financiers | (6) | (6) | 2 | 2 | ||||||
| Charge d'impôt | (220) | 134 | (123) | (209) | (104) | 72 | (32) | |||
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence |
||||||||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession 431 (322) | (17) | 288 | 380 | 199 | (144) | (6) | 49 | |||
| Résultat net d'impôt | ||||||||||
| des activités arrêtées | ||||||||||
| Résultat net | 431 | (322) | (17) | 288 | 380 | 199 | (144) | (6) | 49 |
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| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | Augmentation | Diminution | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|---|
| Brut | 14 | 14 | ||
| Amortissement | (14) | (14) | ||
| Valeur nette | 0 | 0 | 0 | 0 |
La valeur brute et les amortissements sont détaillés dans le tableau suivant :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | Acquis. | Cessions | Divers | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|---|---|
| Constructions diverses | 50 | 50 | |||
| Aménagements | 41 | 41 | |||
| Matériel de transport | 17 | 17 | |||
| Autres immo corporelles | 67 | 4 | 71 | ||
| Valeur brute | 175 | 4 | 179 | ||
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | Dotations | Dimin | Divers | 30/06/2010 |
| Constructions | (47) | (2) | (49) | ||
| Aménagements | (40) | (40) | |||
| Matériel de transport | (9) | (2) | (11) | ||
| Autres immo corp | (5) | (1) | (6) | ||
| Amortissements | (101) | (5) | 0 | 0 | (106) |
| Valeur nette | 74 | (1) | 0 | 0 | 73 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | Acquis. | Cessions | Variation Juste | Variation | 30/06/2010 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur | Dépréciation | |||||
| Terrains | 2 027 | 1 | 2 028 | |||
| Terrain à bâtir (1) | 41 | 41 | ||||
| Constructions | 5 119 | 468 | 5 587 | |||
| Valeur brute | 7 187 | 469 | 0 | 7 656 | ||
| 31/12/08 | Dotations | Reprises | 30/06/2010 | |||
| Dépréciations | ||||||
| Valeur Nette | 7 187 | 469 | 0 | 7 656 |
1- Une filiale du groupe Auchan a demandé l'extension de son magasin à Montauban sur une partie du terrain de la Sci Nord Invest. Après des péripéties, le permis de construire a été obtenu.
Le bâtiment été livré 21 juin 2010 et le bail de ces nouveaux locaux a pris effet à cette même date.
L'autre partie du terrain est toujours classée en zone rouge inondable dans l'attente d'éléments nouveaux
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Au 30 juin 2010 il n'existe pas de société mise en équivalence.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Autres Immobilisations Financières | 27 | 27 |
| Contrat IDR (indem départ à la retraite) | 4 | |
| Créances rattachées (1) | 164 | 217 |
| Dépôts de garantie versés | 5 | 4 |
| Autres titres immobilisés nets (2) | 310 | 311 |
| Total | 510 | 559 |
1- Concerne les versements de la FIC à la Sep Etchegarey :
2- Concerne la juste valeur de BV2 et BV3
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité marchand de biens | 7 100 | 5 285 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours (1) | 73 | |
| Valeur brute activité promotion | - | - |
| Dépréciation activité marchand de biens | (2) | |
| Total | 7 098 | 5 358 |
1- Cf. note 2.08 Stocks
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Clients | 92 | 104 |
| Total | 92 | 104 |
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| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 65 | 198 |
| Loyers à encaisser | 100 | 111 |
| Autres créances d'exploitation (1) | 49 | 571 |
| Etat produit à recevoir | 115 | 15 |
| Dépréciation des créances | (16) | (16) |
| (locataires) | ||
| Charges constatées d'avance | 13 | 48 |
| Acomptes Fournisseurs | 7 | |
| Total | 333 | 927 |
1- Dont 560 K€ d'indemnités d'immobilisation versées au notaire pour l'acquisition de deux immeubles à Paris.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 | Variation |
|---|---|---|---|
| Valeur comptable | |||
| Comptes courants bancaires | 5364 | 5451 | 87 |
| VMP(1) | 639 | 29 | (610) |
| Total | 6 003 | 5 480 | (523) |
1- Elles sont évaluées à leur juste valeur
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15-1 Composition du capital social
Le capital au 30 juin 2010 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en actions d'une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions. Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.
15-2 Achat d'actions par certains salariés
Néant
15-3 Réserves et Résultats nets consolidés – Part Groupe
Les différents éléments constituant les réserves consolidées, qui comprennent le résultat de l'exercice, sont les suivants :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Réserve Légale | 185 | 185 |
| Réserves de plus values LT | ||
| Autres Réserves et résultats sociaux |
5 661 | 5 948 |
| Autres Réserves et résultats consolidés |
8 286 | 7 728 |
| Total | 14 132 | 13 861 |
15-4 Actions Propres
| Sur les 3 derniers exercices | Nombre de |
Valeur |
|---|---|---|
| titres | ||
| 31/12/2008 | 288 | 23 K€ |
| 31/12/2009 | 240 | 22 K€ |
| 30/06/2010 | 298 | 27 K€ |
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
La société COURTOIS S.A a confié la mise en œuvre d'un contrat de liquidité conforme à la Charte de déontologie de l'AMAFI à Oddo Corporate Finance.
Le contrat a été conclu pour une période initiale commençant le 18 février 2008 et expirant le 31 décembre 2008. Il est ensuite prorogé par tacite reconduction par périodes successives identiques de 12 mois.
Pour la mise en œuvre de ce contrat, les moyens suivants ont été affectés au compte de liquidité : - 30 000 Euros
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Les délégations en cours sont celles décidées par l'assemblée Générale Mixte du 18 mai 2010 (cf. rapport annuel 2009 )
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions.
| (en euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Résultat net du groupe | 363 969 € | 39 247 € |
| Nombre d'actions | 72 780 | 72 780 |
| Résultat en €uros par action | 5,00 € | 0,54 € |
17-1 Instruments financiers et exposition aux risques :
Tous les instruments financiers sont comptabilisés et il n'existe pas d'instrument financier hors bilan. Les instruments financiers sont évalués selon les méthodes exposées en annexe à savoir la juste valeur à l'exception des emprunts qui sont évalués au coût amorti.
Le principal risque concerne essentiellement les emprunts souscrits dans l'activité de Marchand de Biens avec un taux variable indexé sur Euribor 3 mois. Ce risque est mesuré, s'agissant essentiellement du court terme à moins d'un an et du suivi au jour le jour.
Par ailleurs l'endettement à long terme est principalement souscrit à taux fixe.
Nous n'avons pas identifié d'autres risques sur les financements et aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
17-2 Emprunts et dettes financières Long terme
| Au 31/12/2009 | Au 30/06/2010 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | 31/12/2008 de 2 à 5 ans plus de 5 ans 30/06/2010 | |||
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 184 | 82 | 266 | 299 | 80 | 379 |
| Financement du stock immobilier | 636 | 636 | 414 | 414 | ||
| Comptes courants | 51 | 51 | 61 | 61 | ||
| Dépôts et cautionnements reçus | 102 | 102 | 104 | 104 | ||
| Total | 973 | 82 | 1055 | 878 | 80 | 958 |
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 34.1)
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| moins de 1 an | moins de 1 an | |
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 60 | 89 |
| Financement du stock immobilier | 1 675 | 863 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 6 | 6 |
| Comptes courants et autres | 1 | 1 |
| Intérêts courus | 16 | 11 |
| Total | 1 758 | 970 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
18-1 Long terme
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Provisions (pour départ à la retraite) | 4 | - |
| Total | 4 | - |
Le salarié de la société à pris sa retraite au 31 janvier 2010 et la provision pour départ a été reprise. Le contrat souscrit à cet effet a été liquidé.
| (en milliers d'euros) | Ouverture | Dotations | Rep prov | Rep Prov | Total au |
|---|---|---|---|---|---|
| ulitilisées | non utilisées | 30/06/10 | |||
| Provision pour travaux Promotion Immobilière | (12) | (12) | |||
| Provisions (litige immeubles à Paris) | (18) | (6) | (24) | ||
| Total | (30) | (6) | (36) |
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs | 33 | 54 |
| Factures fournisseurs à recevoir | 39 | 37 |
| Acomptes fournisseurs | (6) | (2) |
| Total | 66 | 89 |
L'ensemble des dettes fournisseurs a une échéance inférieure à un an.
Le montant des factures à recevoir concerne essentiellement des travaux habituels de rénovation des immeubles et ceux du solde de l'opération de la Sarl Groupe D'or 2005.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR)(1) | 65 | 65 |
| Dettes de TVA | 52 | 37 |
| Dettes de T.V.A Stocks Marchand de Biens (2) | 73 | |
| Autres dettes fiscales et sociales | 83 | 4 |
| Autres dettes d'exploitation (3) | 324 | 376 |
| Impôts sur les sociétés | 6 | |
| Produits constatés d'avance | 129 | 89 |
| Total | 653 | 650 |
1) les appels de fonds de BV3 ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005 sauf réinvestissement sur des lignes déjà existantes.
2) Cf note 2.08
3) Dont 151 K€TTC de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus sur l'activité marchand de biens.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Ventes immobilières Marchand de Biens (1) | 4 158 | 2 111 |
| Loyers + charges (marchand de B) | 286 | 114 |
| Loyers + charges (gestion immeub) | 923 | 447 |
| Ventes Promotion Immobilière | 2 013 | |
| Total | 7 380 | 2 672 |
1- Le chiffre d'affaires est réalisé exclusivement à Paris .
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Ils concernent les achats et les achats corrigés de la variation de stocks de la SFIC pour 1 831 K€ (achats d'appartements, frais accessoires, travaux, indemnités d'évictions etc.)
Le groupe emploie une personne cadre dans Courtois Sa.
Le Président ainsi que deux autres personnes travaillant pour le groupe sont rémunérées par le Holding SAS Régia (non consolidée). Les coûts correspondants sont refacturés au groupe pour un montant de 235 K€ charges comprises au 30 juin 2010, hors prime sur le résultat consolidé. Ces coûts sont inclus dans la rubrique « Charges Externes »
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Taxe professionnelle | (26) | 4 |
| CET (CFE-CVAE) | (3) | |
| Taxes Foncières | (63) | (34) |
| Imposition Forfaitaire | (14) | |
| Autres impôts (1) | (33) | (10) |
| Total | (136) | (43) |
1- A compter du 1er janvier 2010 il est appliqué le forfait social de 4% sur les jetons de présence à la charge de Courtois SA
| Au 30/06/2010 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Reprises | Dotations Solde | |
| Créances locataires activité M de Biens | 0 | ||
| Stock M de Biens | 3 | 3 | |
| Litige Paris activité M de Biens (1) | (6) | (6) | |
| Prov pour travaux activité Promotion Immobilière | |||
| Total | 3 | (6) | (3) |
1- Suite à un jugement Prud'homal de Nanterre du 31 mai 2010 frappé d'appel par une copropriété et concernant partiellement la FIC Sarl et Port Invest Sci.
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
| Au 30/06/2010 | ||
|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges |
| Produits et charges divers | 2 | |
| Jetons de présence | (25) | |
| Pertes irrécouvrables locataires act M de Biens | (3) | |
| Variation de la juste valeur Imm de Placement | ||
| Total | 2 | (28) |
| Au 30/06/2010 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges | |
| Produits et charges divers | 5 | ||
| Marchand de biens Art 700 sur litiges | |||
| Dégrèvements Impôts | |||
| Pénalités délai Marchand de Biens | |||
| Total | 5 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Plus value sur Sicav | 43 | 7 |
| Revenus de placement notaire | ||
| Total | 43 | 7 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunts | (15) | (7) |
| Intérêts sur le financement du stock | (133) | (25) |
| Intérêts sur découvert bancaire | ||
| Total | (148) | (32) |
| (en milliers d'euros) | Clôture 31/12/2009 |
Variation | Clôture 30/06/2010 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie brute | - | - | - |
| Soldes débiteurs et concours bancaires courants | + 6 003 | -523 | 5 480 |
| Trésorerie | +6 003 | -523 | 5 480 |
| Endettement financier brut | - 2 813 | +885 | -1 928 |
| Endettement financier net | +3 190 | +362 | + 3 552 |
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| Au 30 juin 2010 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros par nature ) | Produits | Charges | |
| Variation Juste Valeur BV2 et BV3 (1) | 1 | (1) | |
| Liquidation Tiap | |||
| Rep et Dotations Tiap | |||
| Autres produits et charges financiers | 2 | ||
| Total | 3 | (1) |
1- concerne les variations de la juste valeur des actifs financiers de la société STP en normes IFRS.
32-1 Compte de charges
| (en milliers d'euros) | 31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (513) | (31) |
| Impôt sur les plus values LT | ||
| Impôt différé | 304 | (1) |
| Impôt différé sur les plus values LT | ||
| Total | (209) | (32) |
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.16
32-2 La preuve de l'impôt
| (En milliers d'euros ) | 30/06/2010 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé |
49 |
| Charge d'impôt | 32 |
| Résultat consolidé avant impôts |
81 |
| Charge d'impôt théorique | 27 |
| Ecart | 5 |
| Jetons de présence | 8 |
| non déduction des moins values | |
| charges non déductibles | |
| gain sur contrat de liquidité | |
| Mécénat et dons | |
| Impôt sur le revenu des personnes physiques minoritaires |
-3 |
| Divers | 0 |
| Ecart résiduel | 0 |
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Variation du compte « Impôts Différés Passifs » :
| (En milliers d'euros ) | Au 31/12/2009 | Au 30/06/2010 | ||
|---|---|---|---|---|
| ACTIF | Passif | Actif | Passif | |
| Immobilisations corporelles | ||||
| Adoptions de la juste valeur sur Imm Placement | (1626) | (1637) | ||
| Incidence de réévaluation légale | (7) | (7) | ||
| Retraitement des cessions internes d'acti Immo | 11 | 11 | ||
| Immobilisations financières | ||||
| Immobilisations financières Groupe | ||||
| Adoption de la juste valeur Immo financières | ||||
| Actifs circulants | ||||
| Retraitement des cessions inter actifs circulants | 1 | |||
| Divers | ||||
| charges déductibles lors du paiement | 1 | |||
| Déficit filiales | 3 | |||
| Coût de la distribution des filiales a recevoir | (10) | |||
| Total | 13 (1643) |
11 | (1641) |
Concernent essentiellement le passage aux normes IFRS avec l'option de la juste valeur sur les actifs et le retraitement des amortissements des comptes sociaux pour les immeubles de placement.
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Le montant de la dette s'élève à 6 K€pour Courtois SA et 6 K€(50%) de créance pour la Sarl Groupe D'Or au 30 juin 2010.
Le groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés Courtois SA, Fic, ses filiales Sci Caudra et Sci Bonnefoy. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'intégration.
L'intégration fiscale procure une économie d'impôt d'un montant de 41K€au 30 juin 2010.
Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :
Société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis Courtois, mère de Courtois SA détient 52,20 % de son capital au 30 juin 2010.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du groupe Courtois, la société SAS Régia, refacture au groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :
La rémunération de Régia est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 10 % et est refacturée selon les clefs de répartition et s'entend hors taxes, taxes en sus à la charge de la société bénéficiaire.
La Prime du Président sur le résultat consolidé versée par REGIA est refacturée charges comprises plus T.V.A. au Groupe Courtois.
| (En milliers d'euros ) | 30/06/2010 |
|---|---|
| Montant des prestations dans le compte de résultat | 345 |
| Créances associées | |
| Dettes associées (1) | 6 |
| Garanties données | |
| Garanties reçues | |
| Autres engagements reçus |
1- Concerne la prime consolidée du Président T.T.C au 30 juin 2010 (charges et T.VA. incluses)
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Cette prime versée par REGIA est refacturée charges comprises plus T.V.A. au groupe COURTOIS.
Montant des rémunérations brutes:
| Tableau récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose | Montant au 31/12/09 (en milliers d'€uros) |
Montant au 30/06/2010 (en milliers d'€uros) |
||||
| dus | versés | dus | versés | |||
| Rémunération fixe | 193 | 193 | 85 | 85 | ||
| Rémunération variable | 63 | 149 | 5 | 63 | ||
| Rémunération exceptionnelle | ||||||
| jetons de présence | 3 | 3 | ||||
| Percoi et Pei | 8 | 8 | ||||
| Retraite collective à cotisations définies | 17 | 17 | 6 | 6 | ||
| avantages en nature (véhicule) | 6 | 6 | 3 | 3 |
Au 30 juin 2010 le Groupe Courtois n'a pas attribué de stock-options ni de golden parachutes ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
Montant des jetons de présence versé : Néant
Au 30 juin 2010 il n'y pas eu de transactions avec les membres du conseil d'administration
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| En milliers d'euros | 31/12/09 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Privilège de prêteur de deniers montant restant à rembourser (1) | 2 311 | 1 278 |
| - | - | |
| Caution de Courtois SA avec hypothèque | 1 800 | 1 800 |
1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 1 278 K€en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires
| En milliers d'euros | 31/12/09 30/06/2010 | |
|---|---|---|
| Promesse d'hypothèque sur l'immeuble du 33 Rue de Rémusat à Toulouse pouvant | 68 | 55 |
| être inscrite jusqu'au 30/07/2012 | ||
| (En milliers d'euros ) Montant hors taxes |
31/12/2009 | 30/06/2010 |
|---|---|---|
| Immeuble Calmels | 7 | 5 |
| Immeuble Bac | 23 | 16 |
| Immeuble Faidherbe à Asnières | 2 | |
| Immeuble Colombes | 2 | |
| Total engagements sur les Honoraires | 34 | 21 |
Néant
.
| COURTOIS SA | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 | |||||
| 3 rue Mage - 31000 Toulouse | |||||
| 540 802 105 RCS Toulouse |
Pas de contentieux déclaré à ce jour sauf le flux non significatif des impayés locatifs courants. Deux Litiges sont provisionnés au 30 juin 2010 pour un montant de 24K€.
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois.
| Exercice au 30 juin 2010 (1) | Commissaire: Cabinet Exco | Cabinet Mazars | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant HT | % | Montant HT | % | |||||
| 2009 | 30/06/2010 | 2009 | 30/06/2010 | 2009 | 30/06/2010 | 2009 | 30/06/2010 | |
| Audit | ||||||||
| * Commissariat aux comptes, certification, examen des comptes individuels et consolidés - Emetteur - Filiales intégrées globalement * Autres diligences et prestations directement |
22 12 |
11 4 |
65% 35% |
73% 27% |
22 8 |
11 4 |
74% 26% |
73% 27% |
| liées à la mission du commissaire aux comptes - Emetteur - Filiales intégrées globalement |
||||||||
| Sous Total | 34 | 15 | 100% | 100% | 31 | 15 | 100% | 100% |
| Autres prestations rendues par les réseaux aux filiales intégrées globalement - juridique, fiscal, social - Filiales intégrées globalement |
||||||||
| - Autres | ||||||||
| Sous Total | 34 | 15 | 100% | 100% | 31 | 15 | 100% | 100% |
| Total | 34 | 15 | 100% | 100% | 31 | 15 | 100% | 100% |
1- Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
Néant
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Fait à Toulouse, le 31 Août 2010
Les Commissaires aux Comptes,
MAZARS EXCO FIDUCIAIRE DU SUD-OUEST
Erik FLAMANT Jean-Marie FERRANDO
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2010 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
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