Annual Report • Mar 7, 2011
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Paris, 7 mars 2011, à 20h Résultats annuels 2010
| • | Résultat net récurrent1 (RNR) : |
11,7 €/action | +11% |
|---|---|---|---|
| • | Actif net réévalué de continuation2 : |
139,3 €/action | +23% |
| • | Loan to value en amélioration : | 53,2% | |
| • | Dividende proposé : | 8,0 €/action | +11% |
| • | Objectif de croissance du RNR et du dividende 2011 et 2012 supérieur à 10 % |
Paris, le 7 mars 2011, 20h. Le Conseil de Surveillance, réuni ce jour, a examiné les comptes consolidés de l'année 2010, présentés par la gérance. Les procédures d'audit sur les comptes consolidés ont été effectuées. Le rapport de certification sera émis après finalisation des procédures requises pour les besoins de la publication du rapport financier annuel.
Altarea Cogedim conjugue la récurrence des revenus d'une foncière de commerce à la valeur ajoutée d'un promoteur actif sur les trois principaux marchés de l'immobilier (Commerce, Logement, Bureau). Grâce à cette complémentarité, l'ensemble des indicateurs financiers sont en progression en 2010, notamment le résultat net récurrent qui augmente pour la quatrième année consécutive depuis la constitution du groupe Altarea Cogedim, malgré un contexte économique encore difficile.
« En 2010, Altarea Cogedim a su pleinement tirer profit de son positionnement unique et enregistrer une performance financière consolidée en forte progression. Malgré la crise que nous venons de traverser, notre groupe ressort plus fort et surtout parfaitement armé pour aborder le nouveau cycle immobilier qui s'annonce, confirmant le bien fondé du pari stratégique réalisé en 2007 avec le rachat de Cogedim. La complémentarité de nos métiers d'investisseur-développeur, notre présence en Commerce, Logement et Bureau, notre capacité d'innovation et de prise de risques mesurés, et la qualité de nos équipes nous permettent d'aborder les exercices à venir avec une grande confiance et une visibilité élevée. Ainsi, nous estimons être en mesure de générer une croissance de notre résultat net récurrent et de notre dividende de minimum 10% pour les deux prochains exercices ».
Alain Taravella, Président Fondateur d'Altarea Cogedim.
1 Résultat opérationel récurrent après frais financiers et IS
2 ANR de continuation dilué après instruments financiers et fiscalité non SIIC
| En millions d'euros | 2010 | 2009 | Variation |
|---|---|---|---|
| Patrimoine | 2 602 | 2 306 | +12,7% |
| Taux de capitalisation3 | 6,35% | 6,58% | -23 bp |
| Loyers nets encaissés | 152,1 | 140,8 | +8% |
Altarea Cogedim détient un patrimoine de 2,6 Mds€ en progression de +12,7%, qui a généré 152,1 M€ de loyers nets sur l'exercice 2010 (+ 8,0%). Troisième foncière commerce en France, le Groupe assure la croissance de son patrimoine à la fois au travers de développement de projets pour compte propre, mais également grâce à des acquisition d'actifs réalisées en fonction des opportunités.
| Synthèse de l'évolution du patrimoine en exploitation | Surface GLA Q/P |
Valeur (M€) Q/P |
|---|---|---|
| TOTAL au 31 décembre 2009 | 623 796 | 2 306 |
| Mises en service | 78 500 | 325 |
| Acquisitions | 21 500 | 154 |
| Cessions | -52 920 | -247 |
| Périmètre constant | 65 | |
| Sous total | 47 080 | 297 |
| TOTAL au 31 décembre 2010 | 670 876 | 2 602 |
|---|---|---|
| dont France | 555 573 | 2 068 |
| dont international | 115 303 | 534 |
Le chiffre d'affaires réalisé par les locataires des centres en patrimoine est en hausse de +4,6% à périmètre courant, à comparer à un indice national en hausse de 0,8% à périmètre courant (source : CNCC). Les Retail Parks détenus et gérés par Altarea Cogedim surperforment encore cette année l'ensemble des autres formats avec une progression de +6,7% (à périmètre courant). Cette performance illustre l'adaptation du concept aux modes de consommation actuels, en particulier du fait de la sensibilité croissance des consommateurs au prix liée à la lente montée en puissance du commerce électronique.
En 2010, le Groupe a mis en service 2 actifs en France et 1 en Italie : Okabé, un centre commercial situé aux portes de Paris, le Family Village de Limoges et le centre Le Due Torri à côté de Milan. Le Groupe a également réalisé l'acquisition aux cotés de grands investisseurs institutionnels du centre commercial Cap 3000 près de Nice, 8ème centre commercial français, qui bénéficiera d'un programme de rénovation/extension important au cours des prochains exercices. Le montant total des investissements de 2010 s'élève à 328 M€.
Le Groupe a réalisé 247 M€ de cessions d'actifs en 2010, dont l'ensemble immobilier Wagram à Paris et deux centres commerciaux à Brest. Le programme d'arbitrages d'actifs de petite taille ou matures se poursuivra au cours des prochains exercices, avec la volonté de conserver la gestion des centres cédés.
Le pipeline d'investissements du Groupe s'élève à 881 M€4 pour un rendement prévisionnel de 9%. Près de 85% des projets composant ce pipeline sont situés dans des zones géographiques à très fort dynamisme démographique (Ile de France et Grand Sud Est pour la France et Italie du Nord). Le Groupe privilégiera deux formats qui correspondent à l'évolution des tendances de consommation : les grands centres commerciaux et les retail parks, avec le concept Family Village. La période verra une évolution profonde, à travers des développements, restructurations ou arbitrages dont l'objectif est de constituer un patrimoine plus concentré sur des actifs de plus grande taille unitaire.
3 Le taux de capitalisation est le rendement locatif net sur la valeur d'expertise hors droits
4 Budget prévisionnel en quote part Groupe incluant les frais financiers de portage et les coûts internes
| En millions d'euros | 2010 | 2009 | variation |
|---|---|---|---|
| Lancements commerciaux | 1 311 | 854 | +54% |
| Réservations | 1 289 | 887 | +45% |
| Backlog5 | 1 395 | 872 | +60% |
| Offre et portefeuille | 2 498 | 1 669 | +50% |
Avec 1 289 M€ de réservations signées en 2010 et 4 100 logements vendus, Cogedim confirme son changement de dimension, affichant un doublement de sa part de marché depuis 2007 (5% en valeur), dans un marché aux fondamentaux solides. Cogedim est aujourd'hui le 4ème promoteur de logement en France et le n°1 à Paris et Lyon.
Le chiffre d'affaires 2010 progresse de 6% à 577 M€ et s'accompagne d'une nette amélioration de la marge 6 à 8,5% contre 6,5% l'an passé.
Le backlog s'élève à 1 395 M€, en hausse de 60%, ce qui correspond à 29 mois de chiffre d'affaires7 .
La qualité des programmes, la notoriété de la marque Cogedim, l'élargissement des gammes développées et le renforcement de la couverture géographique où Cogedim est présent, devraient permettre de consolider la position acquise, validant ainsi le bien fondé de la stratégie mise en œuvre lors du rachat de Cogedim en 2007. A horizon 2012, Cogedim anticipe un doublement de son chiffres d'affaires en raison de l'importance de son backlog et de son pipeline foncier, avec un impact encore plus significatif sur son résultat opérationnel compte tenu des marges élevées en backlog. A horizon 2015, Cogedim se fixe comme objectif d'atteindre de manière durable une part de marché nationale de l'ordre de 6% en valeur.
| 2010 | 2009 | Variation | |
|---|---|---|---|
| Livraisons (en m² SHON) | 71 000 | 150 000 | -53% |
| Placements (en M€ TTC) | 332 | 170 | +95% |
| Backlog (en M€ HT) | 194 | 103 | +88% |
Altarea Cogedim est l'un des grands acteurs de l'immobilier de bureau, intervenant comme promoteur (VEFA ou CPI) ou prestataire en maîtrise d'ouvrage déléguée. C'est également un spécialiste du développement de programmes hôteliers haut de gamme. Sa stratégie de développement se fonde sur une maîtrise technologique parmi les plus avancées du marché.
En 2010, dans un marché encore attentiste, le chiffre d'affaires de l'activité est en recul de moitié par rapport à 2009 à 65,2 M€, la marge8 dégagée étant maintenue à 10,8%, l'année ayant été marquée par la livraison de 4 actifs en régions pour 71 000 m².
L'année 2010 a été très active en termes de placements9 avec près de 332 M€ TTC au travers de 9 opérations. Deux d'entre elles concernent la reconversion du Palais de justice de Nantes et de l'Hotel Dieu à Marseille en hôtels de luxe, les 7 autres programmes concernent des bureaux en Ile-de-France qui seront tous certifiés HQE®.
En 2011, 7 programmes totalisant 171 000 m² seront livrés, dont l'emblématique Tour First, plus haute tour de bureau de France, dominant le quartier d'affaires de la Défense à Paris, mais aussi des programmes de bureaux innovants comme GreenOne (Paris 18ème), le Club House (Saint-Cloud) ou encore le siège de la Caisse Régionale du Crédit Agricole Alpes Provence (Aix-en-Provence).
5 Le backlog est composé du CA H, des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement, de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires.
6 Résultat opérationnel sur chiffre d'affaires
7 Dont 775 M€ à comptabiliser sur 2011
8 Résultat opérationnel sur chiffre d'affaires
9 Réservations TTC de la période (VEFA/CPI) et volume d'activité en prestataire
Enfin, si la crise a différé nombre de projets, les besoins de surfaces neuves ou à restructurer s'annoncent toujours importants. Afin d'être prêt à saisir les opportunités à venir avec la reprise du marché de bureau, Altarea Cogedim a renforcé sa capacité d'investissement en immobilier d'entreprise avec le lancement d'un véhicule d'investissement, dont le premier closing a eu lieu en février 2011. Doté à ce jour de 350 M€ de fonds propres levés auprès de partenaires institutionnels français et internationaux, ce véhicule pourra atteindre 500 M€ dans un deuxième temps. Altarea Cogedim en sera l'operating partner et l'un des investisseurs importants avec une participation de 20%. Les investissements se concentreront surtout sur Paris et sa région. L'objectif consiste à déployer l'expertise et l'excellence technologique du Groupe afin de constituer un patrimoine d'actifs « core » à forte valeur environnementale destinés ensuite à être cédés à des investisseurs institutionnels de long terme.
Contribution croissante du Logement et forte hausse du Résultat net récurrent par action de +11%
Au 31 décembre 2010, le résultat opérationnel récurrent (ROR) du Groupe progresse de +6% à 189,8 M€.
Le Commerce enregistre une croissance de +5% à 133,4 M€ et représente 70% du ROR. La contribution de l'activité Bureau s'établit à 7,1 M€ contre 16 M€ en 2009, en raison de la faible proportion de projets au cours de l'année 2010. A 49,3 M€ (+38%), la contribution du Logement est en forte croissance et devrait s'accélérer au cours des deux prochains exercices.
Le Groupe a tiré parti de l'évolution favorable des taux d'intérêt grâce à l'augmentation relative de la proportion de couvertures optionnelles, ce qui a permis de contenir le niveau des frais financiers malgré les investissements réalisés.
En conséquence, le résultat net récurrent part du Groupe s'élève à 120,3 M€ et le résultat net récurrent par action à 11,7 €/action, en progression chacun de +11% par rapport à 2009.
| Variation de l'ANR de continuation | €/action |
|---|---|
| ANR de continuation au 31 décembre 2009 | 113,3 |
| Dividende | -7,2 |
| Résultat net récurrent | 11,7 |
| Variation de valeur des centres commerciaux | 4,8 |
| Reprise de valeur de Cogedim | 16,1 |
| Autres | 0,6 |
| ANR de continuation au 31 décembre 2009 | 139,3 |
10 Loyers+honoraires+marges après frais de structure nets
11 Résultat opérationel récurrent après frais financiers et IS
12 ANR de continuation dilué après instruments financiers et fiscalité non SIIC
13 ANR de continuation dilué après instruments financiers et fiscalité non SIIC
Au 31 décembre 2010, l'ANR (actif net réévalué) de continuation totalement dilué d'Altarea Cogedim ressort en hausse de +23,0% à 139,3€/action, après distribution d'un dividende de 7,2€/action.
La progression de l'ANR a été tirée par la hausse de valeur des actifs commerces (compression des taux de capitalisation de -23bp) et de la valeur de Cogedim.
Une fois par an, un cabinet indépendant évalue Cogedim selon une approche multicritères :
En 2010, la valeur retenue pour Cogedim dans l'ANR correspond à la valeur basse de la fourchette de l'évaluation selon la même méthode des cash-flows actualisés. Cette valeur se situe significativement en dessous de celle obtenue par les comparables boursiers, ce qui conforte le caractère prudent du chiffre retenu.
Fin 2010, le Groupe dispose d'une trésorerie mobilisable de 267 M€.
La dette financière nette du Groupe Altarea Cogedim est stable à 2 055 M€ fin 2010. Le coût de financement moyen s'établit à 3,69% en 2010 contre 4,21% en 2009.
Le ratio LTV consolidé du Groupe s'inscrit en nette baisse à 53,2% au 31 décembre 2010 contre 55,7% l'année précédente, tandis que le ratio de couverture d'ICR14 s'améliore légèrement à x2,7.
Compte tenu des excellentes performances enregistrées en 2010, le Groupe proposera lors de la prochaine Assemblée Générale qui se tiendra le 17 juin prochain, le versement d'un dividende de 8€/action, en progression de +11% par rapport à 2009.
Bénéficiant à plein des effets bénéfiques d'un modèle économique vertueux reposant sur la complémentarité de ses marchés (Commerce, Logement, Bureau) et de ses métiers (développeur, investisseur), Altarea Cogedim bénéficie d'une forte visibilité sur ses résultats.
Ainsi sur les deux prochains exercices, le Groupe anticipe une croissance de son résultat net récurrent et de son dividende supérieure à 10%.
Prochains rendez-vous financiers 2011 Information trimestrielle (janv.-mars) : 11 mai Assemblée générale : 17 juin
Les communications financières du groupe ont lieu après bourse.
Retrouvez le rapport d'activité 2010 complet sur www.altarea-cogedim.com
A propos d'Altarea Cogedim - FR0000033219 - ALTA
Altarea Cogedim est un acteur de référence de l'immobilier. A la fois foncière de commerce et promoteur, il est présent sur les trois principaux marchés de l'immobilier : commerce, logement, bureau & hôtel. Il dispose pour chacun de l'ensemble des savoir-faire pour concevoir, développer, commercialiser et gérer des produits immobiliers sur mesure. Avec les risques
14 ROR avant dotations aux amortissements / coût de l'endettement récurrent
calculés d'une vision de long terme, c'est dans la conception et la réalisation de ses produits que le Groupe a construit son schéma de création de valeur et a pu saisir les meilleures opportunités de l'immobilier. Présent en France et en Italie, Altarea Cogedim détient un patrimoine de 2,6 milliards d'euros au 31 décembre 2010. Coté sur le compartiment A de NYSE Euronext Paris, Altarea affiche une capitalisation boursière de 1,3 milliard d'euros fin 2010.
Eric Dumas, Directeur Financier [email protected], tél : + 33 1 44 95 51 42
Nathalie Bardin, Directrice de la Communication [email protected], tél : +33 1 56 26 25 36
Aliénor Miens, Relations presse [email protected], tél : + 33 1 53 32 84 77
Agnès Villeret, Relations analystes et investisseurs [email protected], tél : + 33 1 53 32 78 95
Ce communiqué de presse ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d'une offre d'achat de titres Altarea. Si vous souhaitez obtenir des informations plus complètes concernant Altarea, nous vous invitons à vous reporter aux documents disponibles sur notre site Internet www.Altarea-cogedim.com.
Ce communiqué peut contenir certaines déclarations de nature prévisionnelle. Bien que la Société estime que ces déclarations reposent sur des hypothèses raisonnables à la date de publication du présent document, elles sont par nature soumises à des risques et incertitudes pouvant donner lieu à un écart entre les chiffres réels et ceux indiqués ou induits dans ces déclarations.
Paris, 7 mars 2011, à 20h Résultats annuels 2010
Altarea Cogedim conjugue à la fois la récurrence des revenus d'une foncière commerces et la valeur ajoutée d'un promoteur présent sur les trois principaux marchés de l'immobilier (logements, bureaux, commerces). Le socle financier du Groupe est constitué par son patrimoine de commerce, et la valeur ajoutée que lui apportent ses savoir-faire de promoteur est un accélérateur de performance. Cette complémentarité permet d'activer le bon métier sur le bon marché au bon moment afin de profiter des effets des cycles de l'immobilier.
En 2010, le Groupe Altarea Cogedim a su pleinement tirer profit de son positionnement unique avec une performance financière consolidée en forte progression :
Au cours de l'année 2010, la valeur du patrimoine a augmenté de +12,7% à 2,6 Md€ et les loyers nets collectés ont progressé de +8,0% à 152,1M€. Cette augmentation provient à la fois des mises en services d'actifs développés pour compte propre mais également de l'acquisition du centre régional de Cap 3000 à Nice. Ces opérations de développement ont été en partie financées par des arbitrages d'actifs stabilisés pour un montant de 248M€. Enfin, la légère compression des taux de capitalisation (-23bp à 6,35%) a entraîné une revalorisation de +3,1% de la valeur des actifs à périmètre constant. En raison de leur compétitivité offre/prix, les Family Village conçus par Altarea Cogedim s'avèrent totalement en phase avec les nouveaux modes de consommation comme en témoigne leur prise de parts de marché très rapide à la faveur de la crise.
En matière de développement Altarea Cogedim compte se renforcer dans les grands centres et dans les Family Village avec une concentration géographique de ses investissements en Ile-de-France et dans le Grand Sud Est. Ces deux zones concentrent en effet l'essentiel des besoins nouveaux dans un marché français globalement bien équipé.
Avec 1 289M€ de réservations signées en 2010, Cogedim a véritablement changé de dimension, parvenant quasiment à doubler le montant de ses ventes par rapport à 2007 alors même que le marché français n'a pas encore totalement retrouvé son niveau d'il y a trois ans. Les marges comprises dans le backlog au 31 décembre 2010 tireront ainsi les résultats du Groupe sur un horizon de 2 à 3 années.
Cogedim dispose aujourd'hui des produits, des équipes et d'un portefeuille d'options foncières lui permettant d'occuper durablement les positions acquises à la faveur de la crise (soit un objectif de parts de marché aux alentours de 5% à 6% en valeur). Cette performance est d'autant plus appréciable que le recul est désormais suffisant pour valider le pari stratégique pris lors du rachat de Cogedim en 2007. Le marché de la promotion de logements est un marché profond qui est durablement porté en France par des fondamentaux démographiques et sociologiques incontestables. De façon conjoncturelle il peut être sujet à des cycles marqués mais qui constituent également autant d'opportunités.
Dans un marché quasiment à l'arrêt, près de 332M€ de placements ont été signés en 2010 par les équipes d'Altarea Cogedim, notamment dans le secteur hôtelier. Les équipes opérationnelles se sont par ailleurs fortement mobilisées sur des projets emblématiques à forte valeur ajoutée environnementale comme la Tour First à la Défense. Enfin, Altarea Cogedim a renforcé sa capacité d'investissement en immobilier d'entreprise avec le premier closing d'un véhicule d'investissement doté de 350M€ de fonds propres levés auprès de partenaires institutionnels français et internationaux. Altarea Cogedim détiendra 20% de ce véhicule dont la taille pourra aller jusqu'à 500 M€. L'objectif consistera le moment venu à acquérir des terrains ou des bureaux existants puis à y appliquer le savoir-faire du Groupe en créant des actifs « core » à forte valeur environnementale et à les céder ensuite à des investisseurs institutionnels.
En 2010, Altarea Cogedim a tiré profit de son modèle unique fondé sur sa double qualité de foncière et de promoteur et sur sa présence sur les trois principaux marchés de l'immobilier. Ce modèle a permis, en 5 ans et ce malgré la crise, de faire passer le résultat récurrent de 4€/action en 2005 à 11,8€/action en 2010, soit un quasi triplement. Cette forte croissance du résultat se traduira sur le niveau du dividende qui sera proposé au vote lors de la prochaine Assemblée Générale : avec 8€/action, le dividende est en progression de +11% par rapport à 2009 et représente 3,3 fois celui servi au titre de l'exercice 2005 (2,4€/action)
Disposant d'une situation financière solide et d'une large gamme de savoir-faire opérationnels, le Groupe Altarea Cogedim continuera à développer ses métiers. Le développement de l'activité de foncière de centres commerciaux s'appuie notamment sur les projets en développement mais aussi sur la possibilité d'acquérir des centres commerciaux à fort potentiel. En termes de promotion pour compte de tiers, le Groupe pourra être amené à compléter son maillage territorial en acquérant des promoteurs régionaux. Ce développement s'accompagnera d'une stabilisation du LTV à un niveau proche de 50% grâce à une politique de cessions d'actifs mûrs dont il gardera la gestion. Les arbitrages se réaliseront au rythme des nouveaux engagements du Groupe et en fonction des conditions de marché.
Grâce à la forte visibilité sur la croissance des cashflows générés par l'ensemble des métiers sur les deux prochaines années, et ce malgré la cession d'actifs programmés, le Groupe anticipe une croissance annuelle du résultat net récurrent et du dividende supérieure à 10%.
.
Au 31 décembre 2010, le patrimoine de centres commerciaux en exploitation représente une valeur de 2,6Mds d'euros droits inclus pour 159M€ de loyers bruts signés annualisés. Par ailleurs, les investissements en cours sur des projets maîtrisés de centres commerciaux représentent un potentiel de 881M€ d'investissements pour 79M€ de loyers bruts prévisionnels (soit un rendement prévisionnel de 9,0%).
Chiffres clés du patrimoine et des projets au 31 décembre 2010 (QP Altarea-Cogedim)
| Patrimoine | Développement | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31-déc.-2010 | m² GLA | Loyers bruts actuels (1) |
Valeur expertisée (2) |
Taux de capitalisation moyen (3) |
m² GLA | Loyers bruts prévisionnels |
Investissement (4) | Rendement |
| Retail Parks / Family Village | 197 855 | 28 | 451 | 6,69% | 188 100 | 26 | 294 | 8,9% |
| Centres Commerciaux | 473 021 | 131 | 2 152 | 6,30% | 149 800 | 53 | 586 | 9,0% |
| Total | 670 876 | 159 | 2 602 | 6,35% | 337 900 | 79 | 881 | 9,0% |
La consommation des ménages français en produits manufacturés en 2010 se conclut sur une progression de +1,0% en moyenne annuelle, légèrement supérieure à celle de 2009 (+0,8%).
Cette progression globale a notamment été tirée par la prime à la casse automobile dont le montant a été réduit en deux temps au cours de l'année (juillet et décembre) avec d'importants effets reports sur les autres catégories de produits manufacturés. Ce phénomène a contribué au succès des soldes qui se sont déroulées à chaque fois juste après une baisse de cette prime.
Le chiffre d'affaires réalisé par les locataires des centres en patrimoine est en hausse de +4,6%20 à périmètre courant (+2,3%21 à périmètre constant), à comparer à un indice national en hausse de +0,8%22 à périmètre courant (-0,2% à périmètre constant). Les Retail Parks et Family Village détenus et gérés par Altarea Cogedim
surperforment encore cette année l'ensemble des autres formats.
| Evolution du CA 2010 | Courant6 | Constant7 |
|---|---|---|
| Retail Parks et Family Village | +6,7% | +4,7% |
| Centres Commerciaux | +4,0% | +1,3% |
| Ensemble | +4,6% | +2,3% |
| Indice CNCC | +0,8% | -0,2% |
Les Family Village d'Altarea Cogedim sont des actifs récents, de grande taille (entre 15 000 et 40 000m² GLA), traités architecturalement de façon très qualitative. En termes d'asset management, ils sont gérés comme un centre commercial et disposent de leur propre fonds marketing. Dans ce type de format, on y retrouve des enseignes non alimentaires à positionnement « mass market » dont les surfaces sont généralement plus importantes à concept égal que dans un centre commercial. Leur coût immobilier23 et logistique y est inférieur d'environ 60% à 70%, alors même que les chiffres d'affaires réalisés au m² se situent entre 2 000€/m² et 3 000€/m² avec certaines moyennes à 4 800€/m² sur les sites les plus performants. Le point mort des enseignes y est donc bas avec des retours sur investissements plus rapide, ce dont le consommateur final bénéficie en termes de prix.
Avec son offre de Family Village modernes, véritables centres de vie conçus pour maximiser le confort d'achat du consommateur, Altarea Cogedim se distingue tout particulièrement sur ce segment encore largement dominé par une offre de périphérie peu structurée et sans concept marketing.
15 Valeurs locatives des baux signés au 1er janvier 2011
16 Valeur d'expertise droits inclus
17 Le taux de capitalisation est le rendement locatif sur la valeur d'expertise hors droits
18 Budget total incluant les frais financiers et coûts internes
19 INSEE janvier 2011
20 Progression annuelle du chiffre d'affaires cumulé des commerçants réalisé sur les actifs existants, avec extensions, mais hors livraisons 2009 et 2010 (« centres constants »)
21 Progression annuelle du chiffre d'affaires cumulé réalisé par les commerçants présents sur les 24 derniers mois dans les centres existants (« commerces constants »)
22 Indice CNCC : Conseil National des Centres Commerciaux, qui est un benchmark qui n'inclut pas les Retail Parks
23 Loyers + charges TTC
Sensibilité du consommateur au prix, montée d'internet et prise de parts de marché des Retail Parks
La sensibilité croissante du consommateur au prix est un phénomène concomitant à la montée de l'utilisation d'internet. En effet, les études révèlent qu'internet est de plus en plus fréquemment utilisé en vue de préparer un achat en magasin physique, à travers notamment l'utilisation des comparateurs de prix24. De très nombreuses enseignes en ont tiré toutes les conséquences en développant des modèles économiques où leur site internet est utilisé comme support d'information avancé en appui de leur magasin. Le consommateur ayant ainsi préparé son acte d'achat sur internet se rend ensuite dans un magasin physique pour y finaliser son achat25. Les Family Village se retrouvent ainsi particulièrement en phase avec ces nouveaux modes de consommation et leur prise de parts de marché constitue une tendance de fonds que l'on peut désormais quantifier avec le recul suffisant :26
Les grands centres ont également particulièrement bien résisté à la crise. Leur offre large et régulièrement renouvelée permet de maintenir leur attractivité dans le temps. La taille rend en effet possible l'introduction de nouveaux concepts à l'avant-garde des dernières tendances tout en maintenant une base d'enseignes établies à offre large. Le consommateur est assuré en permanence d'y trouver toute la palette des produits qu'il recherche.
Les rendements réalisés par les enseignes dans les grands centres sont élevés (6 000€/m² à 11 000€/m²), ce qui leur permet d'absorber leurs coûts fixes plus rapidement malgré un taux d'effort apparemment élevé.
L'origine du succès des grands centres est différente de celles des Family Village, mais au final, ce sont dans ces formats de commerce que la structure de coûts est la plus favorable aux enseignes locataires et où le consommateur final bénéficie de la meilleure offre, soit en termes de choix, soit en termes de prix.
1.2.3 Loyers des centres Altarea - Cogedim
| (en M€) | 31-déc-10 | 31-déc-09 | |
|---|---|---|---|
| Retail Parks & Family Village | 25,6 | 23,1 | |
| Centres Commerciaux | 126,5 | 117,7 | |
| LOYERS NETS | 152,1 | +8,0% | 140,8 |
| % des revenus locatifs | 92,5% | 91,7% | |
| Frais de structure nets | (13,4) | (9,8) | |
| Autres | (5,3) | (4,1) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 133,4 | +5,1% | 127,0 |
| % des revenus locatifs | 81,1% | 82,7% |
Par origine, la progression des loyers nets s'explique de la façon suivante :
| (en M€) | ||
|---|---|---|
| Loyers décembre 2009 | 140,8 | |
| a- Mises en service 2009/2010 | 18,4 | +13,1% |
| b- Cessions | (7,7) | -5,4% |
| c- Acquisitions | 4,1 | +2,9% |
| d- Restructurations | (2,2) | -1,5% |
| e- Variation à périmètre constant | (1,4) | -1,0% |
| Total variation loyers nets | 11,2 | +8,0% |
| Loyers nets décembre 2010 | 152,1 |
L'essentiel de la progression des loyers provient de la livraison de trois actifs :
| Centres (données en QP) |
m² GLA | loyers bruts |
Taux de remplissage |
Valeur d'expertise (M€) |
|---|---|---|---|---|
| Okabé | 25 100 | 8,4 | 99% | 152,3 |
| Le Due Torri | 32 400 | 8,0 | 95% | 134,5 |
| Family Village Limoges | 21 000 | 2,5 | 95% | 38,3 |
| Total livraisons | 78 500 | 19 | 96% | 325 |
| Chiffres à 100% | 120 300 | 25 | 425 |
Okabé est un centre commercial et d'affaires situé au sud de Paris. L'ensemble urbain totalise 35 000m² de commerces comprenant un hypermarché Auchan de 20 000m², 4 moyennes surfaces, 70 boutiques et 15 restaurants. Ce centre compte également 23 500 m² de bureaux.
« Le Due Torri » est un centre commercial de 33 700m² GLA se situant à 30 km de Milan, au croisement d'un axe majeur de la Lombardie. Il comprend un hypermarché Esselunga, 100 boutiques, 6 moyennes surfaces et 10 restaurants.
Le « Family Village » de Limoges est un Retail Park de 28 000 m² GLA, situé au nord de la ville, accueillant 27 moyennes et grandes surfaces.
Ces 3 actifs ont été développés par les équipes du Groupe Altarea Cogedim et ont été commercialisés
24 87% des français recherchent des informations sur un produit ou un service en se connectant à internet avant un achat. Ils consultent en moyenne 7,5 sites avant de se décider, notamment les sites des marques, les sites d'information spécialisés, les comparateurs, les forums et les blogs (OTO Research, janvier 2011)
25 Il convient néanmoins de relativiser pour plusieurs années encore l'impact d'internet, puisqu'il a représenté en 2009 près de 25Md€ de chiffre d'affaires en France (dont 24% sur les seuls sites Air France et de la SNCF) à comparer aux 625Md€ de la consommation des ménages français en 2009.
26 Progression annuelle du chiffre d'affaires cumulé réalisé par les commerçants présents sur les 24 derniers mois dans les centres existants (« commerces constants »)
à quasiment 100% à leur ouverture, malgré un contexte difficile. Ces mises en services ont eu un impact de 17,0M€27 (+20,9M€ en année pleine)
En 2010, 247M€ d'actifs ont été cédés. Deux opérations représentent l'essentiel des cessions. L'ensemble immobilier du 39-41 avenue de Wagram à Paris cédé pour 114M€ et les 2 centres situés rue Jean Jaurès à Brest pour 99M€. Ces actifs stabilisés, bien situés, ont été conçus et réalisés par les équipes d'Altarea France qui conserve toutefois la gestion de Brest. Ces cessions, combinées aux cessions 2009 ont entraîné une baisse des loyers nets de -7,7M€. Les cessions 2010 auront un impact de -13,9M€ de loyers nets en 2011. Par rapport à leur valeur d'expertises, elles ont dégagé une plus value IFRS de +25,1 M€
Altarea-Cogedim, en partenariat avec ABP et PREDICA, a acquis le 30 juin 2010 un tiers du centre commercial régional Cap 3000 situé à Saint-Laurent du Var au Groupe Galeries Lafayette. Cap 3000 est un centre commercial leader sur sa zone de chalandise qui s'étend sur 65 000 m² GLA environ et se place au 8ème rang parmi les plus grands centres commerciaux en France. Avec un taux d'effort29 de 8,6% et en raison de son emplacement exceptionnel, CAP 3000 dispose d'un fort potentiel de revalorisation locative comme en témoigne le rendement des boutiques supérieur à 11 000€/m² (2ème en France) et d'une capacité d'extension supérieure à 15 000m² GLA.
Cette acquisition a généré 3,7M€ de loyers nets sur le 2e semestre 2010. Altarea France a perçu par ailleurs des honoraires en qualité d'asset manager pour le compte du groupement.
Altarea-Cogedim a lancé plusieurs projets de redéveloppement sur des sites en patrimoine très installés dans leurs zones de chalandise avec une forte demande des enseignes pour s'y établir. Certains de ces actifs sont déjà des centres très puissants (Cap 3000 à Nice, Espace Gramont à Toulouse) ou qui ont le potentiel pour le devenir (Massy, Aix). D'autres centres seront restructurés, afin d'y accueillir des enseignes emblématiques (une enseigne technologique à très forte notoriété sur 900m² à Strasbourg l'Aubette ou la FNAC à Bercy Village). Ces opérations seront fortement créatrices de valeur avec un objectif de rendement sur investissement de l'ordre de 10%, mais à court terme, elles se traduisent par une baisse des loyers sur les actifs concernés (vacance stratégique), dont l'impact sur 2010 a été de - 2,2M€.
La légère baisse des loyers nets à périmètre constant est la conséquence d'une indexation négative ainsi que de l'augmentation des paliers et franchises accordés aux locataires. Ceci est particulièrement vrai pour les centres ouverts pendant la crise et qui sont encore en phase de montée en puissance.
Taux d'effort, créances douteuses et vacance financière3031
| Retail Parks et Family Village |
Centres Commerciaux |
Groupe 2010 |
Groupe 2009 |
|
|---|---|---|---|---|
| Taux d'effort (15) | 7,7% | 9,9% | 9,3% | 9,5% |
| Créances douteuses (16) | 1,9% | 2,3% | 2,2% | 2,4% |
| Vacances financières (17) | 2,8% | 3,2% | 3,2% | 3,2% |
Activité locative
| # de baux concernés |
Nouveau Loyer (M€) |
Ancien Loyer (M€) |
progression (%) | |
|---|---|---|---|---|
| Commercialisation | 155 | 13 | 0 | NA |
| Recommercialisation | 17 | 1 | 1 | +16% |
| Renouvellement | 46 | 3 | 3 | +9% |
| Total 2010 | 218 | 17 | 4 | NA |
Au 31 décembre 2010, le Groupe dispose d'un portefeuille de baux pour un total de 159M€. Les baux se répartissent par date de fin de bail et de prochaine option de sortie triennale selon l'échéancier suivant :
| en M€ | En QP | En QP | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Année | Par date de fin de bail |
% du total | Par option de sortie triennale |
% du total | |
| Echus | 11 | 6,6% | 13 | 8,0% | |
| 2011 | 8 | 4,8% | 17 | 10,6% | |
| 2012 | 9 | 5,8% | 25 | 15,5% | |
| 2013 | 9 | 5,5% | 35 | 22,2% | |
| 2014 | 19 | 11,9% | 30 | 18,9% | |
| 2015 | 12 | 7,4% | 11 | 7,1% | |
| 2016 | 9 | 6,0% | 14 | 8,7% | |
| 2017 | 22 | 13,7% | 6 | 3,9% | |
| 2018 | 22 | 13,7% | 2 | 1,5% | |
| 2019 | 19 | 11,7% | 1 | 0,5% | |
| 2020 | 13 | 8,4% | 1 | 0,8% | |
| 2021 | 3 | 1,7% | 2 | 1,2% | |
| > 2021 | 5 | 2,9% | 2 | 1,1% | |
| Total | 159 | 100,0% | 159 | 100,0% |
27 Après prise en compte de l'effet année pleine sur les livraisons 2009, l'impact les livraisons 2009/2010 est de 18,6M€ 28 450 M€ pour 100%
29 Ratio des loyers et charges facturés aux locataires sur le chiffre d'affaires réalisé -montants en TTC-
30 Montant net des dotations et reprises de provisions pour créances douteuses ainsi que pertes définitives sur la période rapporté aux loyers et charges facturés.
31 Valeur locative des lots vacants (ERV) rapportés à la situation locative y compris ERV. Hors actifs en restructuration.
Au 31 décembre 2010, la valeur32 des actifs en exploitation était de 2 602M€ en quote-part groupe, soit une progression de 12,7% par rapport au 31 décembre 2009 (+3,1% à périmètre constant).
| Patrimoine | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 31-déc.-2010 | m² GLA | Loyers bruts actuels |
Valeur expertisée |
Taux de capitalisation moyen |
|||
| Retail Parks / Family Village | 197 855 | 28 | 451 | 6,69% | |||
| Centres Commerciaux | 473 021 | 131 | 2 152 | 6,30% | |||
| Total | 670 876 | 159 | 2 602 | 6,35% |
La variation du patrimoine s'explique comme suit :
| Surface GLA |
Loyers bruts (m€) |
Valeur (m€) | |
|---|---|---|---|
| Q/P | Q/P | Q/P | |
| TOTAL au 31 décembre 2009 | 623 796 | 150 | 2 306 |
| Mises en service | 78 500 | 18 | 325 |
| Acquisitions | 21 500 | 8 | 154 |
| Cessions | (52 920) | (15) | (247) |
| Centres en restructuration | (2) | ||
| Variation à périmètre constant | (1) | 65 | |
| Sous Total | 47 080 | 9 | 297 |
| TOTAL au 31 décembre 2010 | 670 876 | 159 | 2 602 |
| dont France dont International |
555 573 115 304 |
125 34 |
2 068 534 |
La progression à périmètre constant du patrimoine en exploitation +3,1% se décompose en un gain de +2,2%, lié à la compression des taux et un effet loyer de +0,9%.
• Expertises immobilières
Depuis le 30 juin 2009, l'évaluation des actifs du Groupe Altarea est confiée à DTZ Eurexi et Icade Expertise (pour les actifs de centres commerciaux situés en France et en Espagne), à CBRE (pour les autres actifs comme l'hôtel Wagram) et Savills (pour les actifs situés en Italie). Les experts utilisent deux méthodes :
Une méthode d'actualisation des flux futurs de trésorerie projetés sur dix ans avec prise en compte d'une valeur de revente en fin de période déterminée par capitalisation des loyers nets. Dans un contexte de marché peu efficient, les experts ont souvent privilégié les résultats obtenus à partir de cette méthode.
Une méthode reposant sur la capitalisation des loyers nets: l'expert applique un taux de rendement fonction des caractéristiques du site (surface, concurrence, potentiel locatif, etc.) aux revenus locatifs (comprenant le loyer minimum garanti, le loyer variable et le loyer de marché des locaux vacants) retraités de l'ensemble des charges supporté par le propriétaire. Cette seconde
méthode permet de corroborer la valeur déterminée par la première méthode.
Les revenus locatifs prennent notamment en compte :
Ces expertises sont effectuées conformément aux critères requis par le Red Book - Appraised and Valuation Standards, publié par la Royal Institution of Chartered Surveyors en mai 2003. Les missions confiées aux experts sont toutes effectuées selon les recommandations COB/CNC « Groupe de travail Barthès de Ruyter » et suivent intégralement les instructions de la Charte de l'Expertise en Evaluation Immobilière, mise à jour en juin 2006. La rémunération versée aux experts, arrêtée préalablement, est fixée sur une base forfaitaire en fonction de la taille et de la complexité des actifs et est totalement indépendante du résultat de l'expertise.
La décomposition de la valorisation du patrimoine par expert est la suivante :
| Expert | Patrim oine | # d'actifs | en % de la valeur* |
|---|---|---|---|
| Icade | France | 24 | 29,5% |
| Savills | Italie | 6 | 13,3% |
| DTZ | France et Espagne |
29 | 56,6% |
| CBRE | France | 3 | 0,6% |
* % de la valeur totale, droits inclus.
• Taux de capitalisation33
Le taux de capitalisation moyen pondéré est passé de 6,58% à 6,35% (-23bp) au cours de l'année 2010.
| 31-déc-10 | 31-déc-09 | |
|---|---|---|
| Taux de cap net | Taux de cap net | |
| moyen | moyen | |
| Retail Parks / Family Village | 6,69% | 6,89% |
| Centres Commerciaux | 6,30% | 6,53% |
| Total | 6,35% | 6,58% |
| dont France | 6,23% | 6,53% |
| dont international | 6,81% | 6,78% |
32 Valeur droits inclus
33 Le taux de capitalisation est le rendement locatif net sur la valeur d'expertise hors droits.
Au 31 décembre 2010, le volume de projets maîtrisés par Altarea représente un investissement net prévisionnel d'environ 881M€ pour 79M€ de loyers potentiels, soit un rendement prévisionnel sur investissement de 9,0%.
| Développement | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 31-déc.-2010 | GLA créée (m²) |
Loyers bruts prévisionnels |
Investissement (21) |
Rendement | ||
| Retail Parks / Family Village Centres Commerciaux |
188 100 149 800 |
26 53 |
294 586 |
8,9% 9,0% |
||
| Total | 337 900 | 79 | 881 | 9,0% | ||
| dont restructurations/ extensions dont créations |
42 200 295 700 |
21 58 |
223 657 |
9,4% 8,8% |
Le Groupe Altarea-Cogedim ne communique que sur un portefeuille de projets engagés ou maîtrisés36. Ce pipeline n'inclut pas les projets sur lesquels les équipes de développement sont actuellement en cours de négociations ou d'études avancées.
Le marché français est globalement mature et équipé38. Il est cependant possible de mener une stratégie de développement sélective à conditions de prendre en compte les fondamentaux suivants
• Les enseignes préfèrent s'installer dans des zones commerciales existantes39 à la commercialité avérée
Fort de ces enseignements, Altarea Cogedim a réorienté sa stratégie d'investissement de la façon suivante :
Ces mêmes principes s'appliquent également au développement en Italie où Altarea-Cogedim détient une compétence opérationnelle forte en matière de développement (40 personnes). L'objectif consiste à développer de grands centres commerciaux en Italie du Nord dans le cadre de partenariats financiers à mettre en place.
En 2010, Altarea-Cogedim a investi40 328M€ dont 63M€ dans les projets du pipeline, 105M€ dans les centres livrés en 2010, 151M€ pour l'acquisition de Cap 3000 et 9M€ dans les centres en exploitation.
La crise a amené Altarea Cogedim à renforcer fortement ses critères de sélectivité. Tous les projets qui composent le pipeline ont été totalement revus quand cela était possible, abandonnés quand cela était nécessaire. Ce pipeline « nouvelle génération » est donc composé de projets dont la date de livraison moyenne se situe plutôt aux alentours des années 2014/2015 qui devraient être des millésimes de forte reprise de la croissance organique du patrimoine.
36 Projets engagés : actifs en cours de construction
34 Chiffres en quote-part patrimoniale.
35 Budget total incluant les frais financiers et coûts internes. Sur ce total, 113M€ étaient déjà engagés au 31/12/2010
Projets maîtrisés : projets dont le foncier est acquis ou sous promesse, partiellement ou totalement autorisés, mais dont la construction n'a pas encore été lancée.
37 Budget total avec les frais financiers et coûts internes.
38Avec 130M m², la France présente un taux d'équipement commercial de 200m² pour 1000 habitants ce qui la situe dans la moyenne haute en Europe.
39 Le notion de zone commerciale existante est un concept plus large que la notion de « centre existant »
40 Variation de l'actif immobilisé net de la variation de dette sur fournisseurs d'immobilisations.
| Centre | Pays | Ouverture | Locomotive | Surface | Loyers bruts (M€) (1) | Valeur (M€) (2) |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rénovation | Q/P | Q/P | Q/P | |||
| Villeparisis | F | 2006 (O) La Grande Recré, Alinea | 18 623 | 2,4 | 37,7 | |
| Herblay - XIV Avenue | F | 2002 (O) Alinéa, Go Sport | 14 200 | 2,6 | 42,1 | |
| Pierrelaye | F | 2005 (O) Castorama | 9 750 | 0,54 | 10,3 | |
| Bordeaux - St Eulalie | F | Tendance, Picard, Gemo | 13 400 | 1,63 | 25,3 | |
| Gennevilliers | F | 2006 (O) Decathlon, Boulanger | 18 863 | 4,0 | 69,3 | |
| Family Village Le Mans Ruaudin | F | 2007 (O) Darty | 23 800 | 3,28 | 52,5 | |
| Family Village Aubergenville | F | 2007 (O) King Jouet, Go Sport | 38 620 | 5,6 | 87,3 | |
| Brest - Guipavas | F | 2008 (O) Ikea, Décathlon, Boulanger | 28 000 | 4,10 | 69,5 | |
| Crèches | F | 2009 (O) Grand Frais | 11 600 | 1,26 | 18,2 | |
| Limoges | F | 2010 (O) Leroy Merlin | 21 000 | 2,5 | 38,3 | |
| Sous-total Retail Parks | 197 855 | 28 | 451 | |||
| Toulouse Occitania | F | 2005 (R ) Auchan, Go Sport | 50 050 | 10,8 | 231,7 | |
| Paris - Bercy Village | F | 2001 (O) UGC Ciné Cité | 19 400 | 5,8 | 144,1 | |
| Paris - Les Boutiques Gare du Nord | F | 2002 (O) Monoprix | 1 500 | 1,2 | 9,4 | |
| Gare de l'Est | F | 2008 (R) Virgin | 5 500 | 7,2 | 56,8 | |
| CAP 3000 | F | Galeries Lafayette | 21 500 | 7,6 | 154,3 | |
| Thiais Village | F | 2007 (O) Ikea, Fnac, Decathlon,… | 22 324 | 6,5 | 112,3 | |
| Carré de Soie (50%) | F | 2009 (O) Castorama | 30 400 | 5,1 | 85,4 | |
| Plaisir | F | 1994 (O) | 5 700 | 1,0 | 11,2 | |
| Massy | F | 1986 (O) La Halle, Boulanger | 18 200 | 3,2 | 44,7 | |
| Lille - Les Tanneurs & Grand' Place | F | 2004 (R) Fnac, Monoprix, C&A | 25 480 | 6,4 | 82,1 | |
| Vichy | F | 2003 (O) Darty, La Grande Récré | 14 203 | 3,2 | 42,4 | |
| Reims - Espace d'Erlon | F | 2002 (O) Monoprix, Fnac | 7 100 | 2,7 | 39,7 | |
| Roubaix - Espace Grand' Rue | F | 2002 (O) Géant, Le Furet du Nord | 4 400 | 0,8 | 9,4 | |
| Châlons - Hôtel de Ville Aix en Provence |
F F |
2005 (O) Atac 1982 (O) Géant, Casino |
2 100 3 729 |
0,5 1,6 |
6,4 26,0 |
|
| Nantes - Espace Océan | F | 1998 (R) Auchan, Camif | 11 200 | 3,0 | 42,8 | |
| Mulhouse - Porte Jeune | F | 2008 (O) Monoprix | 9 600 | 2,8 | 43,0 | |
| Strasbourg - L'Aubette & Aubette Tourisme | F | 2008 (O) Zara, Marionnaud | 3 800 | 2 | 40 | |
| Bordeaux - Grand' Tour | F | 2004 (R) Leclerc | 11 200 | 3,2 | 52,1 | |
| Strasbourg-La Vigie | F | 1988 (O) Decathlon, Castorama | 8 768 | 1,1 | 15,0 | |
| Flins | F | Carrefour | 6 999 | 3,2 | 54,6 | |
| Toulon - Grand' Var | F | Go Sport, Planet Saturn | 6 336 | 1,1 | 21,1 | |
| Montgeron - Valdoly | F | 1984 (O) Auchan, Castorama | 5 600 | 2,4 | 38,7 | |
| Grenoble - Viallex | F | 1970 (O) Gifi | 4 237 | 0,4 | 5,1 | |
| Chalon Sur Saone | F | 1989 (O) Carrefour | 4 001 | 1,3 | 20,7 | |
| Toulon - Ollioules | F | 1989 (O) Carrefour, Decathlon | 3 185 | 2,2 | 40,0 | |
| Okabé | F | 2010 (O) Auchan | 25 100 | 8,4 | 152,3 | |
| Divers | F | 26 105 | ||||
| Sous-total Centres Commerciaux France | 357 717 | 97 | 1 618 | |||
| Barcelone - San Cugat | E | 1996 (O) Eroski, Media Market | 20 488 | 7,5 | 115,6 | |
| Bellinzago | I | 2007 (O) Gigante, H&M | 19 713 | 6,8 | 108,9 | |
| Le Due Torri | I | 2010 (O) Esselunga | 32 400 | 8,0 | 134,5 | |
| Pinerolo | I | 2008 (O) Ipercoop | 7 800 | 3,0 | 46,0 | |
| Rome-Casetta Mattei | I | 2005 (O) Conad-Leclerc | 14 800 | 3,6 | 49,6 | |
| Ragusa | I | 2007 (O) Coop, Euronics, Upim | 12 130 | 2,8 | 42,6 | |
| Casale Montferrato | I | 2007 (O) Coop, Unieuro | 7 973 | 2,5 | 36,8 | |
| Sous-total Centres Commerciaux International | 115 304 | 34 | 534 | |||
| Total au 31 dec 2010 | 670 876 | 159 | 2 602 | |||
| dont France dont International |
555 573 115 304 |
125 34 |
2 068 534 |
|||
O: Ouverture - R: Renovation - F: France - I: Italie - E: Espagne
(1) Valeurs locatives des baux signés au 1er janvier 2011
(2) Valeur droits inclus
| Détail des centres en développement au 31 Décembre 2010 (Chiffres en Quote-Part de détention patrimoniale) | |
|---|---|
| ------------------------------------------------------------------------------------------------------------ | -- |
| Centre | Pays | Extension / Création |
GLA créée (m²) | Loyers bruts (M€) |
Investissement Net M€ |
Rendement |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Family Village Le Mans 2 | F | Création | 16 500 | 4 41 |
9,4% | |
| Family Village Aubergenville 2 | F | Extension | 15 400 | 1 20 |
7,1% | |
| Puget | F | Création | 37 600 | 2 25 |
9,7% | |
| La Valette du Var | F | Création | 37 800 | 10 | 115 | 8,7% |
| Family Village Roncq | F | Création | 26 600 | 3 40 |
8,5% | |
| Family Village Centre | F | Création | 54 200 | 5 52 |
9,6% | |
| Total Retail Parks | 188 100 | 26 | 294 | 8,9% | ||
| Villeneuve la Garenne | F | Création | 33 000 | 8 111 |
7,6% | |
| Toulouse Occitania | F | Extension | 5100 | 2 21 |
9,2% | |
| Massy -X% | F | Restructuration / Extension |
14 300 | 7 100 |
7,5% | |
| Bercy Village | F | Restructuration | - | 2 12 |
20,2% | |
| Cœur d'Orly | F | Création | 30 700 | 8 102 |
8,2% | |
| Cap 3000 | F | Restructuration / Extension |
5 000 | 6 52 |
11,5% | |
| Extension Aix | F | Extension | 2 400 | 2 17 |
9,8% | |
| Total Centres Commerciaux France | 90 500 | 36 | 416 | 8,8% | ||
| Induno | I | Création | 23 800 | 5 53 |
9,6% | |
| Ponte Parodi | I | Création | 35 500 | 11 | 118 | 9,6% |
| Total Centres Commerciaux International | 59 300 | 16 | 171 | 9,6% | ||
| Total | 337 900 | 79 | 881 | 9,0% | ||
| dont extensions / restructurations | 42 200 | 21 | 223 | 9,4% | ||
| dont création d'actifs | 295 700 | 58 | 657 | 8,8% |
2.1 Introduction
À travers sa filiale Cogedim, le Groupe est l'un des principaux promoteurs français avec un volume d'activité 2010 de 1 717 M€41, à comparer à 1 137M€ en 2009 et 1 242M€ en 2007.
2.1.1 Domaines d'intervention
En termes de produits :
En termes de métiers :
Outre l'Ile de France, qui constitue sa base historique, Altarea Cogedim est également présent en régions, dans les métropoles importantes les plus dynamiques sur le plan économique et démographique :
2.2 Chiffre d'affaires à l'avancement et résultat opérationnel
| (en M€) | 31-dé c-10 | 31-dé c-09 | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaire s im m obilier | 642,6 -6,2% | 684,8 | |
| dont Logements | 577,4 +5,7% | 546,1 | |
| dont Immob ilier d'Entreprise | 65,2 -53,0% | 138,6 | |
| Pre stations de s ervice externe | 14,3 -12,7% | 16,4 | |
| dont Logements | 3,7 | 3,0 | |
| dont Immob ilier d'Entreprise | 10,6 | 13,4 | |
| Total Chiffre d'Affaire s | 656,9 -6,3% | 701,2 | |
| Coût des ventes | (575,8) | (618,6) | |
| Production stockée | 69,0 | 44,8 | |
| Frais de structure | (91,8) +26,6% | (72,6) | |
| Autres | (1,9) | (3,0) | |
| RESULTAT OPERATIONNEL RECURRENT | 56,4 +8,9% | 51,8 |
Le chiffre d'affaires, comptabilisé à l'avancement des constructions, s'établit à 657M€ à fin décembre 2010, comparé à 701M€ à fin décembre 2009.
% du CA 8,6% 7,4%
En logements, il représente 581M€ à fin 2010, en hausse de 5,8% comparé aux 549M€ de 2009.
En immobilier d'entreprise, le chiffre d'affaires est de 76M€ en 2010, en forte baisse comparé aux 152M€ de 2009.
À fin 2010, le backlog42 s'établit à 1 589M€ comparé à 962M€ à fin 2009, ce qui confère au groupe une forte visibilité sur ses résultats en promotion au cours des deux à trois prochaines années.
| (en M€ HT) | 31-déc-10 | 31-déc-09 |
|---|---|---|
| Backlog Logements | 1 395 | 872 |
| Backlog Bureaux | 194 | 90 |
| Total Backlog | 1 589 +65% |
962 |
41 Le volume d'activité est constitué de l'addition des montants TTC des réservations signées au cours de la période (VEFA/CPI) avec la capitalisation des honoraires de MOD à un taux de 4%. En 2010 le Volume d'activité de Cogedim se décompose entre 1 385M€ pour les logements (y compris anciens et MOD) et 332M€ pour l'immobilier d'entreprise.
42 Le backlog est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires.
Les ventes de logements se sont établies à 115 000 lots43 en 2010 soit +11% par rapport à 2009 et +46% par rapport à 2008 mais toujours en deçà des 127 000 lots vendus en 2007 qui reste l'année de référence de la profession. La demande reste soutenue grâce à un certain nombre de facteurs structurels : démographie la plus dynamique d'Europe44 ; facteurs sociologiques de décohabitations, séparations ; envie de préparer sa retraite ; valeur refuge. Les Français expriment également un fort désir d'accéder à la propriété, d'autant plus qu'ils sont faiblement endettés45 et que le taux de propriétaires n'est que de 57% aujourd'hui (comparé à une moyenne européenne de 66%46).
Dans ce contexte, le marché de l'immobilier de logements neufs a bénéficié en 2010 d'une conjoncture particulièrement favorable :
le niveau très bas des taux de crédit immobiliers : 3,45% à fin 2010 contre 3,91% à fin 2009 et 5,19% à fin 2008
le dispositif Scellier qui a fait l'objet de plusieurs réaménagements et qui a remporté un vif succès en 2010
le débat sur la réforme du système de retraites qui a renforcé la perception de l'immobilier comme valeur refuge pour les salariés en activité.
2.3.2 Surperformance de Cogedim et gains de parts de marché
Avec près de 1 289 M€ de logements vendus en 2010 Cogedim a véritablement changé de dimension parvenant quasiment à doubler le montant de ses ventes à la faveur de la crise (668 M€ réalisés en 2007) alors même que le marché français n'a pas encore retrouvé ses niveaux de 2007.
43 Ministère de l'Ecologie, du Développement durable, des Transports et du Logement - Février 2011 hors logement social 44 358 000 habitants de plus en France en 2010 (INSEE, Bilan démographique 2010)
46 Source : Observatoire Cetelem 2010
Ce doublement des ventes s'est réalisé de façon totalement organique sans croissance externe. Trois facteurs conjugués expliquent cette performance :
Le positionnement unique de Cogedim est l'aboutissement d'années de constance dans la recherche de la qualité. Ceci se traduit dans le choix des emplacements, l'élégance de l'architecture et la qualité de la réalisation : parties communes des halls d'entrée, aménagement des espaces verts, habitabilité des espaces à vivre, présence de vastes rangements. Cette approche constamment réaffirmée, contribue à faire de Cogedim la marque de référence du marché français.
Cette politique de création de nouveaux concepts continuera en 2011 avec le lancement de résidences services pour senior « Cogedim Club47 », qui allient une localisation privilégiée à des services haut de gamme (conciergerie, vidéosurveillance)
Grâce à la mise en place précoce de critères prudentiels, Cogedim a abordé la crise sans engagements ni stocks tout en conservant l'essentiel de ses options sur ses terrains. Ceux-ci étaient contrôlés au travers d'options unilatérales lesquelles ont été renégociées le cas échéant à la baisse avec les propriétaires de terrain. Parallèlement, les coûts de structure de Cogedim ont été fortement réduits à l'exception relative de la force de vente. Le potentiel de l'outil industriel a ainsi été préservé pour l'essentiel ce qui a permis à Cogedim de saisir immédiatement le rebond du marché lorsque celui-ci s'est produit, sans attendre la reconstitution d'une offre à la vente.
Cogedim dispose aujourd'hui d'un outil industriel (équipes, produits et options foncières) lui permettant d'occuper durablement les positions acquises à la faveur de la crise.
45 49,5% des ménages détenaient un crédit en 2010, dont seulement 30,5% de prêt à l'habitat, soit le plus bas niveau depuis 10 ans (Observatoire des Crédits - Janvier 2011)
47 Ce nouveau concept a été lancé en février 2011
| (en M€ TTC) | Haut de Gamme |
Milieu de Gamme |
Nouveaux Quartiers |
Rés. Services |
Total | Répart. par région |
|---|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 532 | 178 | 114 | 0 | 823 | 64% |
| PACA | 87 | 91 | 0 | 0 | 178 | 14% |
| Rhône-Alpes | 58 | 90 | 0 | 25 | 173 | 13% |
| Grand Ouest | 13 | 86 | 0 | 14 | 114 | 9% |
| Total | 690 | 445 | 114 | 39 | 1 289 | 100% |
| Répart. par gamme | 54% | 35% | 9% | 3% | 100% | |
| 2009 | 887 | |||||
| Var. 2010 vs 2009 | 45% | |||||
| 2008 | 557 | |||||
| Var. 2010 vs 2008 | 131% | |||||
| 2007 | 668 | |||||
| Var. 2010 vs 2007 | 93% |
L'accélération de l'activité a été rendue possible grâce au lancement de 67 opérations pour un montant de 1 311M€ (à comparer avec 854M€ en 2009, soit une croissance de + 54%). Depuis avril 2010 100% des permis de construire déposés sont aux normes de consommation énergétique Bâtiment Basse Consommation (« BBC »).
Avec 64% des ventes, l'Ile de France reste le premier marché de Cogedim, grâce notamment à l'impact du prestigieux programme de Paris 7 Rive Gauche sur le site de l'ancien hôpital Laennec, au cœur du 7ème arrondissement de Paris.
Les acquéreurs de leur résidence principale occupent de nouveau la première place avec 44% des ventes devant les investisseurs privés (41% des ventes) et les investisseurs institutionnels (15% des ventes). Par ailleurs, le Groupe a créé Cogedim Invest, une force de vente internalisée entièrement dédiée à une clientèle d'investisseurs patrimoniaux.
En nombre de lots, les réservations en 2010 se sont élevées à 4 100 lots49 .
| (en nombre de | Haut de | Milieu de | Nouveaux | Rés. | Répart. | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| lots) | Gamme | Gamme | Quartiers | Services | Total | par région |
| IDF | 645 | 683 | 408 | 0 | 1 736 | 42% |
| PACA | 214 | 532 | 0 | 0 | 746 | 18% |
| Rhône-Alpes | 231 | 432 | 0 | 247 | 910 | 22% |
| Grand Ouest | 45 | 575 | 0 | 89 | 709 | 17% |
| Total | 1 135 | 2 222 | 408 | 336 | 4 100 | 100% |
| Répart. par gamme | 28% | 54% | 10% | 8% | 100% |
2009 4 345 Var. 2010 vs 2009 - 6%
Le prix moyen des lots vendus en 2010 s'établit à 254K€50, comparé à 240K€ en 2009. Cette évolution s'explique notamment par la part plus importante des réservations sur des programmes Haut de Gamme en Ile de France (25%50 en 2010 comparé à 17% en 2009).
Le taux d'écoulement des programmes est en amélioration. Il atteint 19% en 2010 (moyenne annuelle) comparé à 17% en 2009. Au 31 décembre 2010, seuls 2 lots invendus figuraient en stock.
| (en M€ TTC) | Haut de Gamme |
Milieu de Gamme |
Nouveaux Quartiers |
Rés. Services |
Total | Répart. par région |
Stock de réservations non actées |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 376 | 230 | 235 | 0 | 840 | 65% | 285 |
| PACA | 98 | 75 | 0 | 0 | 173 | 13% | 77 |
| Rhône-Alpes | 44 | 84 | 0 | 31 | 159 | 12% | 45 |
| Grand Ouest | 11 | 85 | 0 | 23 | 119 | 9% | 26 |
| Total | 528 | 474 | 235 | 54 | 1 291 | 100% | 433 |
| Répart. par gamme | 41% | 37% | 18% | 4% | 100% | ||
| 2009 | 720 | 442 | |||||
| Var. 2010 vs 2009 | 79% | -2% | |||||
| 2008 | 536 | 262 | |||||
| Var. 2010 vs 2008 | 141% | 65% | |||||
| 2007 | 771 | 206 | |||||
| Var. 2010 vs 2007 | 67% |
La forte progression des signatures notariées est directement liée à celle des réservations.
| Haut de | Milieu de | Nouveaux | Résidences | Répartition | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en M€ TTC) | Gamme | Gamme | Quartiers | Services | Total | par région |
| IDF | 117 | 81 | 44 | 242 | 42% | |
| PACA | 74 | 54 | 129 | 22% | ||
| Rhône-Alpes | 72 | 51 | 17 | 140 | 24% | |
| Grand Ouest | 22 | 40 | 5 | 67 | 12% | |
| Total | 285 | 226 | 44 | 22 | 577 | 100% |
| Répartition par gamme | 49% | 39% | 8% | 4% | 100% | |
| 31/12/2009 | 546 | |||||
| Var. 31/12/2010 vs 31/12/2009 | 6% | |||||
| 31/12/2008 | 592 | |||||
| Var. 31/12/2010 vs 31/12/2008 | -2% | |||||
| 31/12/2007 | 507 | |||||
| Var. 31/12/2010 vs 31/12/2007 | 14% |
| (en M€) | 31-déc-10 | 31-déc-09 | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 577,4 | 546,1 | |
| MARGE IMMOBILIERE | 60,9 +20% | 50,8 | |
| % du CA | 10,6% | 9,3% | |
| HONORAIRES EXTERNES | 3,7 +24% | 3,0 |
À fin 2010, le backlog logements s'établit à 1 395M€, soit 29 mois d'activité, comparé à 872M€ à fin 2009. Les marges contenues dans ce backlog confèrent au Groupe une forte visibilité sur la croissance de ses résultats au cours des deux à trois prochaines années.
48 Réservations nettes des désistements
49 En quote part consolidée
50 Hors programme de Paris 7 Rive Gauche
51 Chiffre d'affaires comptabilisé à l'avancement selon les normes IFRS. L'avancement technique est mesuré par l'avancement du poste construction sans prise en compte du foncier.
52 La marge immobilière est calculée après frais financiers stockés et après frais et honoraires de commercialisation
53 Le backlog est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l'avancement de la construction et des réservations des ventes au détail et en bloc à régulariser chez notaires.
| (en M€ HT) | CA acté non avancé |
CA réservé non acté |
Total | Répart. par région |
Nombre de mois |
|---|---|---|---|---|---|
| IDF | 682 | 239 | 921 | 66% | |
| PACA | 117 | 66 | 183 | 13% | |
| Rhône-Alpes | 141 | 39 | 180 | 13% | |
| Grand Ouest | 90 | 22 | 112 | 8% | |
| Total | 1 030 | 365 | 1 395 | 100% | 29 |
| Répartition | 74% | 26% | |||
| 2009 | 872 | 19 | |||
| Var. 2010 vs 2009 | 60% | ||||
| 2008 | 627 | 13 | |||
| Var. 2010 vs 2008 | 123% |
Compte tenu de l'activité attendue, le chiffre d'affaires 2011 devrait croître très significativement avec près de 775M€ garantis par le backlog existant.
La marge potentielle des opérations en backlog est significativement plus élevée que celle dégagée par les opérations comptabilisées en 2010. Elle comprend en particulier l'impact des renégociations foncières effectuées en 2009 et un nombre important d'opérations haut de gamme.
2.3.7 Pipeline Résidentiel54
| (en M€ TTC) | 31-déc-10 | 31-déc-09 |
|---|---|---|
| Offre à la vente | 403 | 368 |
| Offre future (portefeuille foncier) |
2 095 | 1 301 |
| Pipeline résidentiel | 2 498 | 1 669 +50% |
Le développement à venir de l'activité commerciale repose sur la capacité du Groupe à proposer une offre adaptée en qualité et en volume dans le marché actuel. Malgré le rythme très élevé des ventes, le pipeline est en nette progression comparé à 2009 (+50%) et représente environ 2 ans d'activité, au rythme d'écoulement actuel. A conjoncture égale, Cogedim prévoit de lancer près de 120 opérations en 2011 représentant environ 8 000 lots.
54 Le pipeline est composé du CA TTC de l'offre à la vente et du portefeuille foncier qui représente l'ensemble des terrains pour lesquels une promesse de vente a été signée.
Au 31 décembre 2010, l'offre à la vente représente 403 M€, en hausse de 9,5% par rapport à fin 2009. Le stock de logements achevés se maintient à un niveau quasi-nul.
Décomposition de l'offre à la vente (403M€ TTC) au 31 décembre 2010 en fonction du stade d'avancement opérationnel
| - | Risque | + | ||
|---|---|---|---|---|
| Phases opérationnelles | Montage (foncier non acquis) |
Foncier acquis/chantier non lancé |
Foncier acquis/chantier en cours |
Logements achevés en stock |
| Dépenses engagées (en M€ HT) | 3 | 24 | ||
| Prix de revient de l'offre à la vente (en M€ HT) | 163 | 4 | ||
| Offre à la vente (403 M€ TTC) | 88 | 66 | 244 | 5 |
| en % | 22% | 16% | 61% | 1% |
| dont livrés en 2011 : | 25M€ | |||
| dont livrés en 2012 : | 52M€ | |||
| dont livrés en 2013 : | 167M€ |
| Offre à la vente (368 M€ TTC) | 179 | 51 | 135 | 2 |
|---|---|---|---|---|
| en % | 49% | 14% | 37% | -% |
| dont livrés en 2010 : | 45M€ | |||
| dont livrés en 2011 : | 76M€ | |||
| dont livrés en 2012 : | 14M€ |
La répartition des opérations par stade d'avancement est le reflet des critères prudentiels mis en place par le Groupe et qui sont principalement orientés vers :
privilégier la signature de foncier sous promesse de vente unilatérale plutôt que des promesses synallagmatiques qui sont réservées à des opérations à plus forte rentabilité ;
une forte pré-commercialisation est requise lors de l'acquisition du foncier et au moment de la mise en chantier ;
un accord requis du Comité des Engagements à toutes les étapes de l'opération : signature de la promesse, lancement de la commercialisation, acquisition du foncier et lancement des travaux.
En matière d'Immobilier d'Entreprise, le Groupe intervient en qualité de promoteur en signant des VEFA (Vente en Etat Futur d'Achèvement) ou des CPI (Contrat de Promotion Immobilière) pour lesquels il s'engage à construire un immeuble, l'engagement d'une opération est conditionné à sa vente préalable ou à la signature d'un contrat assurant le financement de l'opération de construction. Lorsqu'il intervient en tant que prestataire (Maître d'Ouvrage Délégué), le Groupe assure pour le compte d'un propriétaire les missions d'un promoteur en contrepartie d'honoraires. Au 31 décembre 2010, la prestation de services a représenté 40% du volume d'activité réalisé en immobilier d'entreprise.
Après avoir atteint un point bas en 2009, l'année 2010 affiche un rebond relatif des investissements en immobilier d'entreprise avec 11 milliards d'euros échangés sur le marché français. Ainsi, les volumes sont en progression de 42% sur un an mais demeurent inférieurs à la moyenne des 10 dernières années. Dans un marché dominé par les investisseurs en fonds propres, les produits prime sécurisés par des baux longs sont tout particulièrement recherchés.
En progression de 15% sur un an, la demande placée 2010 en Ile de France s'élève à 2,16 millions de m². Les utilisateurs restent principalement motivés par la recherche d'économies, via des regroupements de surfaces ou la recherche de loyers moins élevés. Au 31 décembre 2010, l'offre immédiate (neuve et ancienne) est constante sur un an et s'élève à 3,6 millions de m².
Malgré la baisse de 29% de l'offre future certaine neuve et la pression grandissante liée à la remise aux normes environnementales du parc existant, le marché est resté très attentiste en 2010. Les incertitudes macroéconomiques ont poussé les investisseurs à différer les engagements sur des opérations « en blanc », laissant ainsi s'accumuler un besoin potentiel de surfaces neuves ou restructurées très importants à horizon 2012/2013.
2.4.2 Transactions réalisées par le Groupe Altarea Cogedim en 2010
Dans un marché quasiment immobile, Altarea Cogedim est parvenu à placer près de 332M€ en 2010, dont près de 122M€ sur 2 reconversions de sites existants en hôtels de luxe (l'Hôtel Dieu à Marseille et le Palais de Justice à Nantes) et 7 opérations de bureaux en Ile de France pour un montant de 209M€.
Parallèlement, le Groupe a livré près de 71 000m² de bureaux en Régions sur 4 opérations dont un immeuble de 10 000m² certifié HQE à Nice Meridia dans la vallée du Var.
| (en M€) | 31-déc-10 | 31-dé c-09 | |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires | 65,2 | 138,6 | |
| M ARGE IM M OBILIERE | 5,9 -61,7% | 15,4 | |
| % du CA | 9,0% | 11,1% | |
| PRESTATION DE SERVICES EXTERNES | 10,6 -20,8% | 13,4 |
La marge immobilière de 2010 s'élève à 5,9M€, comparé à 15,4M€ l'année précédente. Cette diminution est la conséquence du faible nombre d'opérations en cours de travaux en 2010.
Le backlog VEFA/CPI représente 189,5M€ à fin 2010 comparé à 89,5M€ à fin 2009, soit une augmentation de 100 M€ en un an du fait de la signature des nouveaux contrats. Le Groupe dispose également à fin décembre 2010 d'un backlog d'honoraires de MOD représentant 4,9M€.
En 2011, les équipes d'Altarea Cogedim livreront près de 171 000m² (dont 142 000m² en Ile-de-France, le solde en Régions), 100% certifiés HQE® incluant notamment des restructurations complexes de haute qualité environnementale comme la Tour First, le plus grand chantier HQE® de France, récompensé par le Grand Prix National de l'ingénierie en 2010, une Pierre d'Or et nommé au Mipim Awards 2011.
Le cycle qui s'annonce sera fortement marqué par d'importantes mutations technologiques en lien avec les exigences environnementales. Altarea Cogedim entend en tirer parti en renforçant ses capacités d'investissement en immobilier d'entreprise. A cette fin, Altarea Cogedim a levé
55 Données CBRE pour l'année 2010
56 Chiffre d'affaires HT sur les ventes notariées restant à comptabiliser à l'avancement, placements non encore régularisés par acte notarié et honoraires à recevoir de tiers sur contrats signés.
près de 350M€ au sein d'un véhicule d'investissement auprès de partenaires institutionnels français et internationaux avec à terme un objectif de 500M€.
Le Groupe détiendra 20% de ce véhicule dont il sera l'operating partner. L'objectif consistera le moment venu à acquérir des terrains ou des actifs existants de bureaux puis y appliquer les savoirfaire d'Altarea Cogedim en créant des actifs « core » à forte valeur environnementale. Ces nouveaux immeubles seront ensuite cédés à terme à des investisseurs institutionnels.
Au 31 décembre 2010, le résultat net récurrent part du Groupe s'élève à 120,3M€ (+11%). Le résultat net récurrent par action s'élève à 11,7 €/action, en hausse de 11% par rapport au 31 décembre 2009.
| (en M€) | 31-déc-10 | 31-déc-09 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Récurrent | Non | Récurrent | Total | ||||||||
| Centres Commerciaux |
Promotion | Total Récurrent | Récurrent | Total | Centres Commerciaux |
Promotion | Récurrent | Non Récurrent |
Total | ||
| RESULTAT OPERATIONNEL | +5% 133,4 |
56,4 | 189,8 | +6% | 58,3 | 248,0 | 127,0 | 51,8 | 178,7 | (165,4) | 13,3 |
| Coût de l'endettement net | (58,4) | (15,0) | (73,3) | (4,9) | (78,2) | (55,4) | (17,5) | (72,9) | (6,2) | (79,1) | |
| Variations de valeur des instruments financiers |
0,0 | - | 0,0 | (10,8) | (10,8) | - | - | - | (53,3) | (53,3) | |
| Sociétés mises en équivalence | 7,5 | (0,5) | 7,0 | (0,1) | 7,0 | 7,1 | (1,4) | 5,7 | (4,8) | 1,0 | |
| Actualisation des dettes et créances | - | - | - | (0,2) | (0,2) | - | - | - | (0,1) | (0,1) | |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 82,6 | 40,9 | 123,5 | 42,2 | 165,7 | 78,7 | 33,0 | 111,7 | (230,6) (118,9) | ||
| Impôts | (0,3) | (0,0) | (0,3) | (13,9) | (14,2) | (0,2) | 0,0 | (0,2) | 2,4 | 2,2 | |
| RESULTAT NET | 82,3 | 40,9 | 123,2 | 28,3 | 151,5 | 78,5 | 33,0 | 111,5 | (228,2) (116,7) | ||
| RESULTAT NET PART DU GROUPE | 80,1 +4,2% | 40,2 | 120,3 | +11% | 26,7 | 147,0 | 76,9 | 31,7 | 108,5 | (217,0) | (108,5) |
| Nombre moyen d'actions après effet dilutif (en milliers) | 10,274 | 10,271 | |||||||||
| RESULTAT NET RECURRENT PART DU GROUPE PAR ACTION (€/action) |
11,71 | +11% | 10,57 |
Au 31 décembre 2010, le résultat opérationnel récurrent consolidé augmente de 6% en raison de la hausse d'activité constatée en immobilier résidentiel (Cf. I.2.3) et des livraisons de centres commerciaux en 2010 (Cf. I.1.2)
La partie récurrente concerne les frais financiers nets encourus sur la dette adossée au patrimoine de centres commerciaux et au coût de la dette d'acquisition de Cogedim. Le Groupe a pu bénéficier en partie de la baisse des taux en 2010 avec une plus grande proportion de couverture optionnelle (Cf. III.2)
1.1.2 Résultat net non récurrent : 26,7M€
Ce poste regroupe l'ensemble des ajustements de valeurs comptables enregistrés au cours de l'exercice:
| Amortissement des relations clientèle (Cogedim) |
-16,2M€ |
|---|---|
| Variation de valeur des actifs commerciaux | +48,7M€ |
| Perte de valeur des instruments financiers | -10,8M€ |
| Amortissement IDA | -11,0M€ |
| Résultats sur cessions | +25,1M€ |
| Frais de développement | -5,2M€ |
| Autres | -3,9M€ |
| Total | +26,7M€ |
Le nombre moyen d'actions après effet dilutif est le nombre moyen d'actions émises dilué des plans de stock options et actions gratuites attribuées au 31 décembre 2010 après prise en compte de l'autocontrôle.
Au 31 décembre 2010, l'ANR de continuation totalement dilué d'Altarea s'établit à 139,3€ par action après distribution de 7,2€/action, en hausse de +23,0%.
Détermination de l'ANR d'Altarea Cogedim
| Présentation EPRA | 31-déc-10 | 31-déc-09 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| M€ €/action | M€ | €/action | |||
| Capitaux propres consolidés part du Groupe | 1 000,1 | 98,3 | 938,6 | 91,0 | |
| Impact des titres donnant accès au capital | (12,6) | - | |||
| Autres plus-values latentes | 307,8 | 104,3 | |||
| Retraitement des instruments financiers | 72,1 | 104,6 | |||
| Impôt différé au bilan sur les actifs non SIIC (actifs à l'international) | 32,7 | 27,3 | |||
| EPRA ANR | 1 400,1 | 137,6 | 1 174,8 | 113,9 | 20,8% |
| Valeur de marché des instruments financiers | (72,1) | (104,6) | |||
| Impôt effectif sur plus values latente des actifs non SIIC* | (32,2) | (27,9) | |||
| Optimisation des droits de mutation* | 57,4 | 57,4 | |||
| Part des commandités (1) | (15,8) | (12,7) | |||
| ANR "EPRA NNNAV" de liquidation | 1 337,4 | 131,5 | 1 087,1 | 105,4 | 24,7% |
| Droits et frais de cession estimés | 81,0 | 82,0 | |||
| Part des commandités | (0,9) | (0,9) | |||
| ACTIF NET REEVALUE DE CONTINUATION DILUE | 1 417,4 | 139,3 | 1 168,1 | 113,3 | 23,0% |
| Nombre d'actions dilué | 10 173 677 | 10 311 852 |
* En fonction du mode de cession envisagé (actif ou titres)
(1) Dilution maximale de 120 000 actions
En raison de son statut de SIIC, l'essentiel du patrimoine d'Altarea n'est pas soumis à l'imposition sur les plus-values à l'exception de quelques actifs dont les modes de détention ne leur permettent pas de faire partie du périmètre exonéré et des actifs situés hors de France. Pour ces actifs, la fiscalité de cession est directement déduite dans les comptes consolidés au taux de l'impôt ordinaire du pays où ils se situent sur la base de l'écart entre la valeur vénale et la valeur fiscale de l'actif.
Dans l'ANR de continuation après fiscalité, Altarea a tenu compte des modalités de détention de ces actifs ne figurant pas dans le périmètre SIIC puisque l'impôt pris en compte dans l'ANR correspond à l'impôt qui serait effectivement dû soit en cas de cession de titres ou soit immeuble par immeuble.
Dans les comptes consolidés IFRS les immeubles de placements sont comptabilisés pour leur valeur d'expertise hors droits. Dans l'ANR de continuation, les droits déduits en comptabilité sont réintégrés pour le même montant.
À titre d'illustration, un second calcul permet d'établir l'ANR de liquidation (ou EPRA NNNAV) d'Altarea (hors droits) où les droits sont déduits soit sur la base d'une cession des titres soit immeuble par immeuble.
Il s'agit de l'impact de l'exercice des « stock options » dans la monnaie ainsi que de l'acquisition de titres permettant de couvrir les plans d'AGA attribués et qui ne sont pas couverts par l'autocontrôle (hors contrat de liquidité).
Elles sont constituées de la ré-estimation de la valeur des actifs suivants :
Ces actifs sont évalués tous les ans par des experts externes dans le cadre de tests d'impairment (CBRE pour les fonds de commerce hôteliers et Accuracy pour Altarea France et Cogedim). Les méthodes utilisées par CBRE et Accuracy reposent toutes deux sur une actualisation de flux de trésorerie prévisionnelle (DCF) assortie d'une valeur terminale basée sur un cash-flow normatif. CBRE fournit une valeur unique alors qu'Accuracy fournit une fourchette d'évaluation afin de prendre en compte différents scénarii. En complément de son évaluation par la méthode des DCF, Accuracy fournit également une évaluation sur la base de comparables boursiers.
Valeur de Cogedim dans l'ANR au 31 décembre 2010
Une fois par an, un cabinet indépendant évalue Cogedim selon une approche multicritère :
En 2010, la valeur retenue pour Cogedim dans l'ANR correspond à la valeur basse de la fourchette de l'évaluation selon la méthode des cash-flows actualisés. Cette valeur se situe significativement en dessous de celle obtenue par les comparables boursiers, ce qui conforte le caractère prudent du chiffre retenu.
| €/action | |
|---|---|
| ANR de continuation au 31 décembre 2009 | 113,3 |
| Dividende | (7,2) |
| Résultat net récurrent | 11,7 |
| Variation de valeur des centres commerciaux | 4,8 |
| Reprise de valeur de Cogedim | 16,1 |
| Autres | 0,6 |
| ANR de continuation au 31 décembre 2010 | 139,3 |
1.1 Introduction
Le Groupe Altarea Cogedim bénéficie d'une situation financière solide :
Une trésorerie mobilisable de 267M€
Des covenants consolidés robustes (LTV<65% et ICR>2) avec une marge de manœuvre importante au 31 décembre 2010 (LTV à 53,2% et ICR à 2,7x)
Ces atouts reposent avant tout sur un modèle économique diversifié (commerces, logements, bureaux) lui permettant de générer d'importants cash flows en haut de cycle tout en affichant une forte résilience en bas de cycle.
Le cash mobilisable se montait à 267M€ fin 2010 décomposé entre 250M€ de ressources au niveau corporate (cash et autorisations confirmées) et 17M€ d'autorisations de crédits confirmés non utilisés adossés à des projets spécifiques (financements hypothécaires).
| (en M€) | Dé c 2010 | Dé c 2009 |
|---|---|---|
| Dette corporate | 769 | 769 |
| Dette hypothécaire | 1 165 | 1 159 |
| Dette Acquisition Cogedim | 250 | 250 |
| Dette promotion | 133 | 103 |
| Total Dette brute | 2 318 | 2 281 |
| Disponibilités | (263) | (217) |
| Total De tte ne tte | 2 055 | 2 064 |
La dette corporate est assortie de covenants consolidés (LTV<65% et ICR>2)
La dette hypothécaire est assortie de covenants spécifiques à l'actif financé en termes de LTV, ICR et DSCR.
La dette promotion adossée à des projets est assortie de covenants spécifiques à chaque projet (notamment un niveau de pré-commercialisation)
La dette d'acquisition de Cogedim possède à la fois des covenants corporate (LTV<65% et ICR>2) et des covenants spécifiques à Cogedim (Levier d'EBITDA et ICR).
1.4 Financements signés en 2010
En 2010, le Groupe Altarea a signé 116M€ (quotepart) de financements hypothécaires sur projets ou pour refinancer des actifs en exploitation.
Concernant la promotion, la très forte croissance d'activité a quasiment été autofinancée par les cash flows générés. L'essentiel des besoins de financement a surtout concerné la mise en place de garanties financières d'achèvement sur les programmes résidentiels vendus en VEFA (au 31 décembre 2010, l'encours de GFA s'élève à 359M€).
1.5 Covenants financiers
Ratio LTV
Le ratio LTV consolidé du Groupe s'élève à 53,2% au 31 décembre 2010, en baisse par rapport à fin 2009 (55,7%).
Le ratio de couverture du coût de l'endettement net récurrent par l'EBITDA s'établit à 2,7x en 2010 contre 2,6x en 2009.
Une revue exhaustive des covenants spécifiques à chaque ligne de crédit a été effectuée, au 31 décembre 2010 l'ensemble des covenants sont respectés. À ce titre, il est prévu le remboursement de 9,0M€ d'emprunts bancaires en Italie.
En ce qui concerne le crédit d'acquisition de Cogedim, l'intégralité des covenants étaient largement respectés au 31 décembre 201058 .
57 L'EBITDA calculé est le résultat opérationnel récurrent avant dotation aux amortissements et provisions.
58 Levier d'EBITDA à 3,2x (contre covenant maximum à 5,75x) et ratio ICR à 6,7x (contre covenant minimum à 1,3x).
Le profil du portefeuille d'instruments financiers59 de couverture est le suivant :
| Nominal (M€) et taux couvert | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Total Taux swap Taux cap/collar |
|||||||||
| Swap | Cap/Collar | Couverture | moyen | moyen | |||||
| déc-10 | 1 414 | 935 | 2 349 | 3,11% | 3,24% | ||||
| déc-11 | 1 460 | 553 | 2 013 | 3,17% | 3,36% | ||||
| déc-12 | 1 610 | 273 | 1 883 | 3,50% | 3,71% | ||||
| déc-13 | 1 450 | 260 | 1 710 | 3,45% | 3,62% | ||||
| déc-14 | 1 264 | 39 | 1 302 | 3,38% | 4,20% | ||||
| déc-15 | 1 079 | 36 | 1 116 | 3,48% | 4,20% | ||||
| déc-16 | 888 | 52 | 940 | 3,43% | 5,00% | ||||
| déc-17 | 585 | - | 585 | 3,05% | - | ||||
| déc-18 | 425 | - | 425 | 2,52% | - | ||||
| déc-19 | 425 | - | 425 | 2,52% | - | ||||
| déc-20 | 425 | - | 425 | 2,52% | - | ||||
En septembre 2010, le Groupe Altarea Cogedim a profité d'un niveau exceptionnellement bas des taux d'intérêts à long terme pour signer près de 425 M€ de nouveaux swaps à 10 ans à un taux moyen de 2,5%. Peu de temps après, 620M€ de swaps et de collar d'échéance comprise entre 2012 et 2017 ont été annulés60 .
L'objectif de ces opérations a consisté à sécuriser un socle de couvertures à bas taux compatible avec l'horizon d'investissement et de développement de centres commerciaux.
Le coût de financement moyen du Groupe Altarea s'établit à 3,69% en 2010 marge incluse contre 4,21% en 2009. Le Groupe a pu profiter en partie du bas niveau des taux d'intérêt en raison de l'augmentation relative de la proportion de couvertures optionnelles.
L'échéance intervenant en 2013 concerne un crédit corporate syndiqué auprès d'un pool de banques en majorité françaises. La maturité moyenne de l'endettement s'établit à 5,6 ans au 31 décembre 2010 contre 6,6 années en 2009. La grande majorité de l'endettement existant est constitué de dette de nature hypothécaire adossée à des actifs stabilisés.
59Ce portefeuille ne comprend pas les couvertures liquidées en début d'année 2011. Le portefeuille comprenant ces couvertures figure au § 13.13 des annexes aux comptes consolidés.
60 Dont près de 320M€ en tout début d'année 2011
Actif
| en milliers d'euros | 31/12/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|
| ACTIFS NON COURANTS | 3 112 387 | 3 099 794 |
| Immobilisations incorporelles | 199 568 | 216 332 |
| dont écarts d'acquisition | 128 716 | 128 716 |
| dont marques | 66 600 | 66 600 |
| dont relations clientèles | - | 16 161 |
| dont autres immobilisations incorporelles | 4 251 | 4 855 |
| Immobilisations corporelles | 12 237 | 15 557 |
| Immeubles de placement | 2 757 275 | 2 721 977 |
| dont Immeubles de placement évalués à la juste valeur | 2 606 412 | 2 523 032 |
| dont Immeubles de placement évalués au coût | 150 863 | 198 945 |
| Participations dans les entreprises associées et autres titres immobilisés | 76 993 | 68 296 |
| Créances et autres actifs financiers non courants | 16 352 | 14 841 |
| Impôt différé actif | 49 962 | 62 790 |
| ACTIFS COURANTS | 1 343 313 | 1 011 186 |
| Actifs destinés à la vente | 52 651 | 87 238 |
| Stocks et en-cours | 648 089 | 364 118 |
| Clients et autres créances | 346 115 | 329 170 |
| Créance d'impôt sur les sociétés | 820 | 1 833 |
| Créances et autres actifs financiers courants | 8 539 | 8 062 |
| Instruments financiers dérivés | 24 654 | 3 930 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 262 446 | 216 835 |
| TOTAL ACTIF | 4 455 700 | 4 110 980 |
| en milliers d'euros | 31/12/2010 | 31/12/2009 |
|---|---|---|
| CAPITAUX PROPRES | 1 042 101 | 973 235 |
| CAPITAUX PROPRES - PART DU GROUPE | 1 000 088 | 938 557 |
| Capital | 120 506 | 120 506 |
| Primes liées au capital | 586 763 | 609 051 |
| Réserves groupe | 145 795 | 317 454 |
| Résultat de l'exercice groupe | 147 025 | (108 453) |
| CAPITAUX PROPRES - INTERETS MINORITAIRES | 42 013 | 34 677 |
| PASSIFS NON COURANTS | 2 381 177 | 2 250 830 |
| Emprunts et dettes financières | 2 311 341 | 2 183 995 |
| dont Prêt participatif | 81 432 | 24 781 |
| dont Emprunts et dettes financières auprès des établissements de crédit | 2 211 715 | 2 131 883 |
| dont Emprunts et dettes bancaires adossés à des créances de TVA | - | 5 593 |
| dont Autres emprunts et dettes financières | 18 194 | 21 738 |
| Provisions pour engagement de retraite | 5 338 16 488 |
4 070 16 222 |
| Autres provisions non courantes | 25 523 | 25 273 |
| Dépôts et cautionnements reçus Impôt différé passif |
22 488 | 21 270 |
| PASSIFS COURANTS | 1 032 422 | 886 915 |
| Emprunts et dettes financières dont Emprunts et dettes auprès des établissements de crédit (hors trésorerie passive) |
119 685 99 767 |
158 362 141 263 |
| dont Emprunts et dettes bancaires adossés à des créances de TVA | 5 593 | 2 209 |
| dont Concours bancaires (trésorerie passive) | 5 470 | 7 369 |
| dont Autres emprunts et dettes financières | 8 016 | 7 522 |
| Instruments financiers dérivés | 118 417 | 117 873 |
| Provisions courantes | - | 205 |
| Dettes fournisseurs et autres dettes | 791 349 | 606 882 |
| Dette d'impôt exigible | 2 968 | 3 582 |
| Dettes auprès des actionnaires | 3 | 10 |
| TOTAL PASSIF | 4 455 700 | 4 110 980 |
| en milliers d'euros | Centres commerciaux et autres actifs |
Promotion pour compte de tiers |
Eléments récurrents |
Eléments non récurrents |
Total groupe |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus locatifs | 164 396 | - | 164 396 | - | 164 396 |
| Charges du foncier | (4 068) | - | (4 068) | - | (4 068) |
| Charges locatives non récupérées | (3 628) | - | (3 628) | - | (3 628) |
| Frais de gestion | (77) | - | (77) | - | (77) |
| Dotation nette aux provisions | (4 563) | - | (4 563) | - | (4 563) |
| LOYERS NETS | 152 060 | - | 152 060 | - | 152 060 |
| Chiffre d'affaires Coûts des ventes |
- 0 |
642 588 (561 024) |
642 588 (561 024) |
28 671 (28 389) |
671 260 (589 414) |
| Charges commerciales | - | (15 052) | (15 052) | (357) | (15 408) |
| Dotation nette aux provisions | - | 310 | 310 | 483 | 793 |
| Amortissement des relations clientèle | - | - | - | (3 317) | (3 317) |
| MARGE IMMOBILIERE | 0 | 66 822 | 66 822 | (2 909) | 63 913 |
| Prestations de services externes | 10 431 | 14 304 | 24 736 | 3 138 | 27 874 |
| Production immobilisée et stockée | - | 69 029 | 69 029 | 17 311 | 86 339 |
| Charges de personnel | (14 940) | (61 785) | (76 726) | (23 235) | (99 961) |
| Autres charges de structure Dotations aux amortissements des biens d'exploitation |
(8 453) (405) |
(27 552) (2 498) |
(36 005) (2 903) |
(6 458) (385) |
(42 463) (3 288) |
| Amortissement des relations clientèles | - | - | - | (4 864) | (4 864) |
| FRAIS DE STRUCTURE NETS | (13 366) | (8 503) | (21 869) | (14 494) | (36 363) |
| Autres produits | 10 827 | 3 233 | 14 061 | 16 634 | 30 695 |
| Autres charges | (14 917) | (6 093) | (21 010) | (7 529) | (28 540) |
| Dotations aux amortissements | (1 210) | (4) | (1 214) | (100) | (1 314) |
| AUTRES | (5 300) | (2 864) | (8 164) | 9 004 | 840 |
| Produits de cessions d'actifs de placement | - | - | - | 326 461 | 326 461 |
| Valeur comptable des actifs cédés | - | - | - | (301 400) | (301 400) |
| RESULTAT DE CESSIONS D'ACTIFS DE PLACEMENT | - | - | - | 25 061 | 25 061 |
| Variations de valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur | 0 | - | 0 | 67 838 | 67 838 |
| > dont Variations de valeur des immeubles livrés ou mis à la juste valeur pour la 1ère fois | - | - | - | 25 403 | 25 403 |
| > dont Autres variations de valeur des immeubles | 0 | - | 0 | 42 435 | 42 435 |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement au coût | - | - | - | (19 106) | (19 106) |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | - | - | - | 0 | 0 |
| Dotation nette aux provisions Dépréciation des relations clientèle |
- - |
917 - |
917 - |
1 524 (7 980) |
2 441 (7 980) |
| Pertes de valeur des écarts d'acquisition | - | - | - | (676) | (676) |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 133 394 | 56 372 | 189 766 | 58 262 | 248 028 |
| Coût de l'endettement net | (58 354) | (14 979) | (73 333) | (4 911) | (78 244) |
| Variations de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | (0) | - | (0) | (10 786) | (10 786) |
| Résultat de cessions de participation | - | (3) | (3) | (70) | (73) |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 7 514 | (483) | 7 030 | (62) | 6 969 |
| Dividendes Actualisation des dettes et créances |
- - |
32 - |
32 - |
0 (219) |
33 (219) |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 82 554 | 40 939 | 123 493 | 42 215 | 165 707 |
| Impôt sur les sociétés | (278) | (21) | (299) | (13 919) | (14 218) |
| RESULTAT NET | 82 275 | 40 918 | 123 194 | 28 296 | 151 490 |
| dont Résultat Part des propriétaires de la société mère | 80 087 | 40 194 | 120 281 | 26 744 | 147 025 |
| dont Résultat des participations ne donnant pas le contrôle | 2 188 | 725 | 2 913 | 1 552 | 4 465 |
| Nombre moyen d'actions pondéré avant effet dilutif | 10 150 226 | 10 150 226 | |||
| Résultat net Part des propriétaires de la société mère par action (en €) | 11,85 | 14,48 | |||
| Nombre moyen d'actions pondéré après effet dilutif | 10 274 059 | 10 274 059 |
Résultat net Part des propriétaires de la société mère dilué par action (en €) 11,71 14,31
| en milliers d'euros | Centres commerciaux et autres actifs |
Promotion pour compte de tiers |
Eléments récurrents |
Eléments non récurrents |
Total groupe |
|---|---|---|---|---|---|
| Revenus Locatifs | 153 517 | - | 153 517 | (0) | 153 517 |
| Charges du foncier | (4 357) | - | (4 357) | - | (4 357) |
| Charges locatives non récupérées | (3 737) | - | (3 737) | 0 | (3 737) |
| Frais de gestion | (266) | - | (266) | - | (266) |
| Dotation nette aux provisions | (4 337) | - | (4 337) | - | (4 337) |
| LOYERS NETS | 140 819 | - | 140 819 | 0 | 140 819 |
| Chiffre d'affaires | - | 684 782 | 684 782 | 75 428 | 760 210 |
| Coûts des ventes | - | (605 826) | (605 826) | (73 444) | (679 271) |
| Charges commerciales | - | (12 406) | (12 406) | (836) | (13 242) |
| Dotation nette aux provisions Amortissement des relations clientèle |
- - |
(344) - |
(344) - |
892 (7 760) |
548 (7 760) |
| MARGE IMMOBILIERE | - | 66 206 | 66 206 | (5 721) | 60 485 |
| Prestations de services externes | 8 081 | 16 389 | 24 471 | 1 389 | 25 859 |
| Production immobilisée et stockée Charges de personnel |
(0) (10 796) |
44 768 (49 470) |
44 768 (60 267) |
27 228 (24 318) |
71 996 (84 584) |
| Autres charges de structure | (6 549) | (20 777) | (27 326) | (11 967) | (39 293) |
| Dotations aux amortissements des biens d'exploitation | (510) | (2 317) | (2 827) | (817) | (3 644) |
| Amortissement des relations clientèles | - | - | - | (5 586) | (5 586) |
| FRAIS DE STRUCTURE NETS | (9 774) | (11 407) | (21 182) | (14 071) | (35 253) |
| Autres produits | 1 637 | 3 087 | 4 725 | 1 821 | 6 546 |
| Autres charges | (4 679) | (5 556) | (10 235) | (9 921) | (20 156) |
| Dotations aux amortissements | (1 041) | (4) | (1 044) | (100) | (1 145) |
| AUTRES | (4 082) | (2 472) | (6 554) | (8 200) | (14 755) |
| Produits de cessions d'actifs de placement | - | - | - | 20 116 | 20 116 |
| Valeur comptable des actifs cédés | - | - | - | (20 216) | (20 216) |
| RESULTAT DE CESSIONS D'ACTIFS DE PLACEMENT | - | - | - | (100) | (100) |
| Variations de valeur des immeubles de placement évalués à la juste valeur | - | - | - | (101 863) | (101 863) |
| > dont Variations de valeur des immeubles livrés ou mis à la juste valeur pour la 1ère fois | - | - | - | 25 161 | 25 161 |
| > dont Autres variations de valeur des immeubles | - | - | - | (127 024) | (127 024) |
| Pertes de valeur nettes sur immeubles de placement au coût | - | - | - | (36 224) | (36 224) |
| Pertes de valeur nettes sur autres actifs immobilisés | - | (12) | (12) | (0) | (12) |
| Dotation nette aux provisions | - | (536) | (536) | 734 | 198 |
| Dépréciation des relations clientèle | - | - | - | - | - |
| Pertes de valeur des écarts d'acquisition | - | - | - | - | - |
| RESULTAT OPERATIONNEL | 126 963 | 51 778 | 178 741 | (165 446) | 13 295 |
| Coût de l'endettement net | (55 374) | (17 478) | (72 852) | (6 230) | (79 082) |
| Variations de valeur et résultat de cessions des instruments financiers | - | - | - | (53 295) | (53 295) |
| Résultat de cessions de participation | - | - | - | (722) | (722) |
| Quote-part de résultat des sociétés mises en équivalence | 7 089 | (1 352) | 5 737 | (4 770) | 967 |
| Dividendes | - | 32 | 32 | (1) | 31 |
| Actualisation des dettes et créances | - | - | - | (137) | (137) |
| RESULTAT AVANT IMPÔT | 78 677 | 32 980 | 111 658 | (230 601) | (118 943) |
| Impôt sur les sociétés | (193) | 10 | (183) | 2 416 | 2 234 |
| RESULTAT NET | 78 485 | 32 991 | 111 475 | (228 185) | (116 710) |
| dont Résultat Part des propriétaires de la société mère | 76 854 | 31 688 | 108 541 | (216 995) | (108 453) |
| dont Résultat des participations ne donnant pas le contrôle | 1 631 | 1 303 | 2 934 | (11 190) | (8 256) |
| Nombre moyen d'actions pondéré avant effet dilutif | 10 106 047 | 10 106 047 | |||
| Résultat net Part des propriétaires de la société mère par action (en €) | 10,74 | (10,73) | |||
| Nombre moyen d'actions pondéré après effet dilutif | 10 271 359 | 10 271 359 |
Résultat net Part des propriétaires de la société mère dilué par action (en €) 10,57 (10,56)
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.