Quarterly Report • Sep 14, 2012
Quarterly Report
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AU 30 JUIN 2012
| Page | |
|---|---|
| RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE | 3 |
| RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES | 10 |
| COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES : | 11 |
| Bilan | 12 |
| Compte de résultat | 13 |
| Tableau de variation des capitaux propres | 14 |
| Tableau des flux de trésorerie | 15 |
| Notes annexes | 16 |
| ATTESTATION DU RESPONSABLE DE L'INFORMATION FINANCIERE | 28 |
Plusieurs événements ont marqué le premier semestre de l'exercice 2012 :
Le patrimoine immobilier du groupe PAREF, incluant la SCPI Interpierre, consolidée par intégration globale, est valorisé à 166 M€ au 30 juin 2012 (contre 179 M€ à fin décembre 2011). Ce chiffre comprend les immeubles de placement et les actifs disponibles à la vente pour 155,8 M€ (dont 4,7 M€ au titre des usufruits temporaires), la participation de 27% dans l'OPCI Vivapierre mise en équivalence pour 9,2 M€, des usufruits de parts de SCPI à hauteur de 0,4 M€ les parts de SCPI pleinement détenues par PAREF à hauteur de 0,4 M€ (classés en actifs financiers disponibles à la vente dans le bilan consolidé) et 50% du patrimoine de la société Wep Watford, dorénavant mise en équivalence.
Plusieurs facteurs expliquent cette variation ;
Hormis les cessions évoquées ci-dessus, PAREF a signé diverses promesses depuis le 1er janvier 2012 :
• Gentilly : promesse signée en janvier pour 5,5 M€, sous condition suspensive d'obtention de PC purgé
PAREF et GA ont par ailleurs lancé le chantier de construction du « Gaiä » à Nanterre. Cet immeuble de bureaux d'une surface de 11.000 m² HQE/BBC, devrait être livré à la fin de l'été 2013.
L'endettement financier consolidé s'élève au 30 juin 2012 à 87,7 M€ contre 102,1 M€ au 31 décembre 2011, soit un désendettement de 14,4 M€ (dont 8,9 M€ résultant des remboursements anticipés de trois emprunts liés à la cession de l'immeuble Berger).
La trésorerie disponible au 30 juin 2012 s'élève à 16,7 M€ et des comptes de banques bloqués classés en immobilisations financières à 2,6 M€. Compte tenu de ces éléments, l'endettement financier net consolidé au 30 juin 2012 représente 68,4 M€.
Le ratio LTV (endettement financier consolidé - trésorerie – comptes banques bloqués / patrimoine immobilier) au 30 juin 2012 ressort à 41% contre 52% au 31 décembre 2011 et 53% du 30 juin 2011. Le groupe respecte ses covenants au 30 juin 2012.
Le désendettement résulte de l'amortissement normal du capital des emprunts finançant les actifs, des remboursements anticipés résultant des cessions d'actifs effectuées au premier semestre 2012 et de la levée de fonds de 7,5 M€ réalisée en juin 2012.
Les emprunts bancaires du groupe sont contractés soit à taux fixe, soit à taux variable. Au 30 juin 2012, la quasi-totalité de l'encours de crédit hypothécaire est à taux fixe ou couvert par un swap.
Les résultats consolidés, établis en normes IFRS permettent de faire ressortir par rapport à 2011 les éléments comparatifs suivants :
| En millions d'euros | 30/06/2012 | 30/06/2011 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs nets | 6,7 | 8,1 |
| Commissions de gestion et de souscription | 3,3 | 3,6 |
| Résultat brut d'exploitation | 5,6 | 7,5 |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0,5 | 0,1 |
| Variation nette de juste valeur des immeubles de placement Résultat financier |
-0,2 -3,5 |
-4,2 -3,6 |
| Résultat net avant impôt | 2,4 | -0,3 |
| Résultat net part groupe | 3,34 | 0,03 |
| € par action, ajusté, pondéré et dilué | 3,3 | 0,0 |
Les loyers et charges récupérées du premier semestre 2012 représentent 9,4 M€, soit un recul de 2,3% à données comparables (contre 12,6% à données réelles). Les variations liées aux changements de périmètre représentent une baisse de 1,0 M€ et s'expliquent par les cessions d'immeubles intervenues en 2011 et 2012 : Roule, Rivoli, Les Ulis, et Parmentier vendus en 2011, et Berger vendu au 1er semestre 2012.
Retraitée de ces éléments, la baisse des loyers (et charges) représente 0,3 M€ et s'explique principalement par les renégociations de loyer des immeubles de Croissy Beaubourg, Vaux le Pénil et Aubergenville, et de la libération de certaines surfaces à Cauffry, Trappes/Politzer, et Tremblay.
Le taux d'occupation s'établit à 88% à fin juin 2012 contre 90% à fin décembre 2011 sous l'effet notamment des arbitrages, mais aussi de la libération de certains immeubles devenus inadaptés, actuellement sous promesse de vente, à l'image de Gentilly et Rueil Malmaison. Retraité des biens sous promesse (Fontenay, Gentilly, et Rueil Malmaison), le taux d'occupation s'établit à 93%.
Le groupe PAREF poursuit ses efforts visant à améliorer le taux d'occupation ; 15 nouveaux baux commerciaux ont été signés par la SIIC PAREF et par la SCPI Interpierre au cours du 1er semestre. A cet égard, les immeubles de Bondy et Lognes Campanules affichent désormais un taux d'occupation de 100%. Une nouvelle cellule a été prise à bail à Cauffry. Enfin, un nouveau bail a été renégocié en avril avec Original VD à Croissy-Beaubourg en contrepartie d'un engagement ferme de 12 ans.
Concernant l'actif de La Houssaye, auparavant sous promesse, la situation a évolué. Un nouveau bail de 6 ans ferme a été signé avec le locataire avec prise d'effet au 1er septembre. Ce nouveau bail porte sur l'intégralité des surfaces de cet actif (le locataire ne louait jusqu'à présent qu'une cellule en bail dérogatoire) et une option d'achat exerçable en 2014 a par ailleurs été consentie au locataire.
Les commissions s'élèvent à 3,3 M€ contre 3,6 M€ à fin juin 2011. Au regard des chiffres records de 2011, elles se maintiennent à un niveau élevé grâce à la forte collecte des SCPI et à la progression des commissions sur encours.
Elles se ventilent en 1,9 M€ de commissions de souscriptions contre 2,5 M€ à fin juin 2011 et 1,4 M€ de commissions de souscriptions contre 1,4 M€ fin juin 2011.
Paref Gestion a été choisie par la SCPI Capiforce Pierre (capitalisation : 50 M€) comme société de gestion à compter du 1er janvier 2013, en remplacement du gestionnaire antérieur. En revanche, les actionnaires de l'OPCI Naos ont demandé le transfert à une autre société de gestion. En attendant l'agrément de cette nouvelle société par le dépositaire, Paref Gestion conserve provisoirement la gestion de cet OPCI.
Les actifs gérés (SCPI y compris Interpierre, OPCI) s'élèvent à 615 M€, en hausse de 7 % depuis le 31 décembre 2011 et 17 % depuis le 30 juin 2011.
Les actifs gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2012 (incluant ceux gérés pour le compte du Groupe) s'analysent comme suit :
| Capitaux | 30/06/2012 | 31/12/2011 | Variation | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| gérés | m2 | K€ | m2 | K€ | m2 | K€ |
| Groupe Paref (1) | 231 198 | 155 800 | 233 967 | 169 368 | -1% | -8% |
| Interpierre | 47 779 | 22 944 | 47 779 | 19 669 | 0% | 17% |
| Novapierre 1 | 35 859 | 138 114 | 35 859 | 130 798 | 0% | 6% |
| Pierre 48 | 52 660 | 275 149 | 52 660 | 258 043 | 0% | 7% |
| Total SCPI (2) | 136 298 | 436 207 | 136 298 | 408 510 | 0% | 7% |
| Vivapierre (1) | 53 833 | 118 500 | 53 833 | 116 975 | 0% | 1% |
| Naos (1) | 5 982 | 40 700 | 5 982 | 40 000 | 0% | 2% |
| Total OPCI | 59 815 | 159 200 | 59 815 | 156 975 | 0% | 1% |
| Tiers | 11 069 | 19 096 | 5 593 | 10 768 | 98% | 77% |
| Usufruits comptés 2 fois (3) | -8 915 | -16 661 | ||||
| Interpierre (4) | -47 779 | -22 944 | -47 779 | -19 669 | ||
| Total général | 381 686 | 747 359 | 371 233 | 725 952 | 3% | 3% |
| dont Gestion pour compte de tiers : | 207 182 | 614 503 | 201 706 | 576 253 | 3% | 7% |
(1) valeur d'expertise des actifs à la date de clôture
(2) capitalisation à la date de clôture calculée au prix d'émission des parts à cette date
(3) surfaces décomptées à la fois par Pierre 48 ( nu- propriétaire) et Paref ou un tiers géré (usufruitier).
(4) valorisation décomptée à la fois dans Groupe Paref (chiffres consolidés) et par la SCPI
Le résultat brut d'exploitation est en repli de 1,85 M€ et s'élève à 5,58 M€ à comparer à 7,43 M€ au 30 juin 2011. Cette évolution est essentiellement liée à celle des revenus nets locatifs (-1,45 M€) et des Commissions de gestion (-0,25 M€) exposées cidessus qui représentent une variation nette de -1,7 M€.
La variation des autres charges a un impact de -0,15 M€ sur le résultat principalement lié à la hausse des frais de personnel.
Le groupe a poursuivi sa politique d'arbitrage concernant les actifs matures ou inadaptés en cédant l'actif de Paris - Berger pour 10 M€. Depuis le 1er janvier, des promesses de ventes ont été signées sur les actifs de Gentilly, Rueil-Malmaison et Clichy/Pouchet. En parallèle, 50% des parts de la société Wep Watford ont été cédées à GA Promotion.
Ces opérations ont permis une réduction de l'endettement financier consolidé de PAREF de 8,9 M€ par le biais des remboursements anticipés d'emprunts.
La variation de juste valeur des immeubles à périmètre comparable composant le patrimoine de PAREF s'élève à -0,2 M€ (dont -0,7 M€ au titre de l'amortissement économique des usufruits).
La variation hors usufruits représente à données comparables une très légère hausse de 0,3% de la valeur des immeubles de placement par rapport au 31 décembre 2011.
Le coût de l'endettement financier net est en forte baisse de 23% à -2,8 M€ contre -3,7 M€ au 30 juin 2011 en raison du désendettement réalisé par le groupe au cours des derniers mois. En revanche, le coût du swap conclu en 2010 en vue de couvrir le refinancement du crédit de l'immeuble de Dax après 2014 et celui du remboursement anticipé de l'emprunt Berger, comptabilisés dans les autres charges financières, pèsent sur le résultat financier à hauteur de 0,5 M€. Au total, le résultat financier s'établit à – 3,5 M€ en amélioration de 4 %.
Le résultat net avant impôt s'élève à 2,4 M€, contre -0,3 M€ au 30 juin 2011. Le résultat net avant impôt et variation de juste valeur ressort à 2,6 M€ contre 3,9 M€ au 30 juin 2011, la baisse des revenus d'exploitation liées aux cessions d'actifs étant imparfaitement compensée par l'amélioration du résultat financier.
Le résultat net, après impôt et mises en équivalence, s'élève à +3,6 M€ (contre -0,04 M€ au titre du premier semestre 2011).
Les intérêts minoritaires liés à l'intégration globale de la SCPI Interpierre s'élèvent à 0,3 M€ (qui réduisent le résultat part du groupe).
L'impôt sur les sociétés s'élève à +0,3 M€ contre -0,1 M€ en 2011
Le résultat net consolidé part groupe au 30 juin 2012 ressort à 3,3 M€ contre 0,03 M€ au 30 juin 2011.
Le résultat dilué par action, hors autocontrôle, pondéré en fonction du nombre d'actions en circulation ressort à 3,34 € contre 0,03 € au 30 juin 2011.
Les fonds propres consolidés part groupe s'établissent à fin juin 2012 à 86,5 M€, contre 76,1 M€ au 31 décembre 2011 et 77,5 M€ au 30 juin 2011.
L'augmentation de capital de 201 450 actions soit 7,4 M€ intervenue en juin 2012, le résultat net de 3,3 M€ et la distribution du solde du dividende de 1 M€ en mai 2012 expliquent cette évolution des fonds propres.
Le Groupe détient 19 192 actions propres au 30 juin 2012 qui sont éliminées des fonds propres en consolidation. Les actions détenues dans le cadre du programme de rachat se classent comme suit : 17.100 en couverture des plans de stock-options et 2.092 au titre du contrat de liquidité.
Les ANR de liquidation et de remplacement, sont calculés dorénavant selon les normes EPRA, et s'établissent comme suit :
Nous présentons également dorénavant un nouveau calcul d'ANR de remplacement basé sur l'ANR EPRA
o ANR de remplacement (droits inclus) : à 94,0 € par action contre 100,9 € (chiffre retraité) au 31 décembre 2011.
Calculé suivant l'ancienne méthode d présentation l'ANR de remplacement s'élève au 30 juin 2012 à 109,6 M€ au 30 juin 2012 contre 97,4 M€ au 31 décembre 2011.
L'impact de l'augmentation de capital de juin 2012 sur la variation des ANR entre décembre 2011 et juin 2012 est de - 8,5 €/action sur l'ANR de liquidation et de - 10,5 €/ action sur l'ANR de remplacement.
Les calculs d'ANR sont détaillés dans les 2 tableaux ci-après. Les anciens calculs de l'ANR liquidatif et de l'ANR de remplacement sont également présentés à des fins de comparaison.
Précisons que les actifs en développement (opération Le Gaïa à Nanterre portée par la société Watford elle-même détenue par Paref à 50 %) sont comptabilisés sur la base du coût historique dans les comptes IFRS et sont revalorisés dans le calcul de l'ANR sur la base des expertises disponibles au 30 juin 2012, après déduction de la fiscalité latente.
Le fonds de commerce de PAREF Gestion faisant l'objet d'un amortissement dans les comptes consolidés IFRS, cette valeur est retraitée dans le calcul de l'ANR en prenant la valeur économique du fonds de commerce appréciée sur la base de multiple des commissions de gestion et de souscription, soit une valeur totale de 12,3 M€ et une correction de 8,9 M€. L'estimation des commissions de performance des OPCI qui seront payées ultérieurement, selon les modalités prévues par le prospectus des fonds, n'intervient pas dans ce calcul.
| 30/06/2012 | 31/12/2011 | Variation % | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| K€ | Montants | €/action | Montants €/actionMontants €/action | |||
| Nombre d'actions en fin de période (dilué hors autocontrôle) | 1 189 511 | 988 197 | ||||
| Actif net comptable IFRS (part du Groupe) en K€ | 86 480 | 76 148 | 13,6% | |||
| + Réévaluation des actifs en développement (Nanterre) nette d'IS | 2 444 | |||||
| + Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI | 8 988 | 8 934 | ||||
| + Annulation partielle de l'impôt différé sur fonds de commerce | 795 | 798 | ||||
| ANR liquidatif ** en K€ | 98 707 | 83,0 | 85 880 | 86,9 | 14,9% | -4,5% |
| + Retraitement juste valeur des instruments financiers de couverture | 1 913 | 2 446 | ||||
| + Retraitement impôts différés sur justes valeurs | 315 | 419 | ||||
| ANR EPRA * en K€ | 100 935 | 84,9 | 88 745 | 89,8 | 13,7% | -5,5% |
| - Retraitement juste valeur des instruments financiers | -1 913 | -2 446 | ||||
| - Juste valeur des dettes (y compris mises en équivalence) | -3 248 | -1 544 | ||||
| - Impôts différés sur justes valeurs | -315 | -419 | ||||
| ANR TRIPLE NET EPRA* K€ | 95 459 | 80,3 | 84 336 | 85,3 | 13,2% | -6,0% |
| ANR EPRA * en K€ | 100 935 | 88 745 | ||||
| + Droits de mutation | 10 851 | 10 936 | ||||
| ANR de remplacement K€ | 111 786 | 94,0 | 99 681 | 100,9 | 12,1% | -6,8% |
Le conseil de surveillance du 30 juillet 2012 a coopté la société Orfim, représentée par M. Alexandre Picciotto, en remplacement de Gesco, démissionnaire. La société d'investissement Orfim est entrée au capital de Paref en 2006 et détient depuis cette date environ 5 % du capital de Paref.
Le même conseil a modifié en conséquence la composition des comités du conseil de surveillance et nommé Mme Cécile de Guillebon, présidente du Comité d'investissement, M. Stéphane Vilmin, Président du Comité d'audit et M. Stéphane Lipski, président du Comité des nominations et rémunérations.
Le groupe PAREF, fort du succès de l'augmentation de capital et du désendettement réalisés depuis 18 mois, est mobilisé autour de 3 objectifs principaux :
L'investissement indirect via des participations minoritaires dans les OPCI institutionnels lancés par Paref Gestion, sera privilégié et réalisé de façon sélective en fonction des opportunités qui se présenteront (sur le modèle de ce qui a été fait pour Vivapierre). Ce type d'investissement permet de diversifier les risques tout en maximisant la performance financière pour le groupe compte tenu des commissions qui viennent s'ajouter au retour sur investissement.
La poursuite d'une politique active d'arbitrages visant les actifs matures ou inadaptés sera poursuivie en vue de réaliser des opérations à forte valeur ajoutée et à réorienter le portefeuille d'actifs vers des immeubles de bureaux conformes aux nouvelles normes environnementales (à l'image de l'opération « le Gaïa »).
RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR L'INFORMATION FINANCIERE SEMESTRIELLE 2012
Aux Actionnaires PAREF 8, rue Auber 75009 Paris
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à:
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Neuilly-sur-Seine et Paris, le 13 septembre 2012
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit RBA
Jean-Baptiste Deschryver Christine Leneveu
COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES
30 JUIN 2012
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|---|
| ACTIF | |||
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 7 | 139 134 | 148 117 |
| Immobilisations incorporelles | 3 351 | 3 656 | |
| Immobilisations corporelles | 35 | 37 | |
| Immobilisations financières | 8 | 6 875 | 2 326 |
| Titres mis en équivalence | 9 | 10 030 | 8 612 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 10 | 845 | 987 |
| Actifs courants | 160 270 | 163 736 | |
| Stocks | 0 | 0 | |
| Clients et autres débiteurs | 11 | 4 782 | 3 717 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 340 | 1 143 | |
| Instruments dérivés | 12 | 0 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 | 16 728 | 6 285 |
| 22 851 | 11 145 | ||
| Actifs non courants destinés à la vente | 13 | 11 000 | 21 250 |
| TOTAL ACTIF | 194 121 | 196 131 | |
| CAPITAUX PROPRES | |||
| Capital social | 14/15 | 30 218 | 25 181 |
| Primes liées au capital | 31 690 | 29 380 | |
| Réserves de la juste valeur | 2 515 | 2 723 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | -1 913 | -2 446 | |
| Réserves consolidées | 20 636 | 20 774 | |
| Résultat consolidé | 3 335 | 536 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 86 480 | 76 148 | |
| Intérêts minoritaires | 7 423 | 4 414 | |
| Total des capitaux propres | 93 902 | 80 562 | |
| PASSIF | |||
| Passifs non courants | |||
| Emprunts bancaires, part à long terme | 16 | 80 097 | 85 540 |
| Impôts différés passifs, nets | 17 | 1 191 | 2 237 |
| Provisions | 18 | 272 | 301 |
| 81 560 | 88 077 | ||
| Passifs courants | |||
| Emprunts bancaires, part à court terme | 16 | 7 621 | 16 610 |
| Instruments dérivés | 12 | 3 011 | 2 738 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 031 | 1 484 | |
| Dettes fiscales et sociales | 3 674 | 3 595 | |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 3 322 | 3 067 | |
| 18 659 | 27 492 | ||
| TOTAL DETTES | 100 219 | 115 570 | |
| TOTAL PASSIF | 194 121 | 196 131 |
| En milliers d'euros, sauf données par action | Note | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|---|
| Loyers | 19/21 | 7 611 | 8 748 |
| Charges locatives refacturées | 19/21 | 1 749 | 1 960 |
| Charges locatives | -2 357 | -2 461 | |
| Autres produits et charges sur immeubles | -337 | -130 | |
| Revenus nets locatifs | 6 667 | 8 116 | |
| Commissions de gestion, de souscription | 20/21 | 3 342 | 3 597 |
| Autres produits | 52 | 53 | |
| Marge sur opérations de marchand de biens | 0 | 0 | |
| Frais de personnel | -1 555 | -1 320 | |
| Autres frais généraux | 22 | -2 227 | -2 266 |
| Autres charges | -698 | -746 | |
| Résultat brut d'exploitation | 5 581 | 7 434 | |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | 496 | 82 | |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement | 7 | -228 | -4 208 |
| Résultat opérationnel après ajustement des valeurs | 5 850 | 3 308 | |
| Coût de l'endettement financier net | -2 846 | -3 687 | |
| Autres produits et charges financiers | -607 | 77 | |
| Résultat net avant impôt | 2 397 | -302 | |
| Charge d'impôt | 23 | 264 | -428 |
| Quote-part de résultat mis en équivalence | 9 | 966 | 687 |
| Résultat net | 3 626 | -42 | |
| intérêts minoritaires | 291 | -70 | |
| Résultat net part du groupe | 3 335 | 28 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et dilué en euro | 25 | 3,34 | 0,03 |
| Résultat par action pondéré, ajusté et non dilué en euro | 25 | 3,34 | 0,03 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 3 335 | 28 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | 12 | 163 | 984 |
| Résultat global | 3 498 | 1 012 |
| En milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 1er janvier 2011 | 25 181 | 29 380 | 3 156 | -2 869 | 24 715 | 79 563 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente |
18 | 18 | ||||
| répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce |
-445 | 445 | 0 | |||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
423 | 423 | ||||
| Résultat net consolidé | 536 | 536 | ||||
| Diminution du capital | 0 | |||||
| Augmentation du capital | 0 | |||||
| Distribution de dividendes | -4943 | -4943 | ||||
| Autres variations | -6 | 21 | 15 | |||
| Titres auto-détenus | -13 | -13 | ||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 549 | 549 | ||||
| Solde au 1er janvier 2012 | 25 181 | 29 380 | 2 723 | -2 446 | 21 310 | 76 148 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente |
22 | 22 | ||||
| répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce |
-223 | 223 | 0 | |||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
163 | 163 | ||||
| Résultat net consolidé | 3335 | 3335 | ||||
| Diminution du capital | 0 | |||||
| Augmentation du capital | 5 037 | 2 310 | 7 347 | |||
| Distribution de dividendes | -988 | -988 | ||||
| Autres variations | -7 | 370 | -334 | 29 | ||
| Titres auto-détenus | 14 | 14 | ||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 410 | 410 | ||||
| Solde au 30 juin 2012 | 30 218 | 31 690 | 2 515 | -1 913 | 23 970 | 86 480 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|---|
| Flux d'exploitation | |||
| Résultat net | 3 335 | 28 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie: | |||
| Dotations aux amortissements et provisions | 624 | 513 | |
| Dotations de pertes de valeurs | 0 | 0 | |
| Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements | 7 | 228 | 4 208 |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | 12 | 437 | 52 |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financier disponibles à la vente | 10 | 179 | 404 |
| Variation des impôts | 23 | -264 | 428 |
| Plus ou moins values de cession d'immobilisations net d'impôt | -496 | -82 | |
| Autres charges calculées | -162 | -40 | |
| Quote part des résulats des sociétés mises en équivalence | 9 | -966 | -688 |
| Capacité d'auto-financement après coût de l'endettement financier et avant impôt |
2 915 | 4 823 | |
| Coût de l'endettement financier net | 16 | 2 846 | 3 687 |
| Impôts payés | -1 217 | -581 | |
| Capacité d'auto-financement avant coût de l'endettement financier et après | 4 544 | 7 929 | |
| impôt | |||
| Autres variation du BFR | -1 028 | -384 | |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 3 516 | 7 545 | |
| Flux d'investissements | |||
| Acquisition des immeubles de placement | 0 | -215 | |
| Acquisition des actifs disponibles à la vente | 0 | 0 | |
| Autres acquisitions d'immobilisations | 561 | -154 | |
| Prix de cession des immeubles de placement | 9 970 | 27 080 | |
| Prix de cession des actifs disponibles à la vente | |||
| Remboursement d'immobilisations financières | 0 | 0 | |
| Paiement de l'exit tax | 0 | 0 | |
| Produits financiers reçus | 250 | 250 | |
| Incidence des variations de périmètres | 7 084 | 226 | |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | 17 865 | 27 187 | |
| Flux de financement | |||
| Augmentation de capital | 14 | 7 346 | 0 |
| Titres d'autocontrôle | -7 | 11 | |
| Augmentation des emprunts bancaires | 0 | 0 | |
| Variation des autres dettes financières | 0 | 0 | |
| Remboursements des emprunts | -14 450 | -18 862 | |
| Frais d'acquisition des emprunts | 0 | 0 | |
| Intérêts payés | -2 724 | -3 739 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | 26 | -1 103 | -3 114 |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | -10 938 | -25 704 | |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | 10 443 | 9 028 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice | 6 285 | 4 049 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 16 728 | 13 077 |
Le Groupe Paref (l'abréviation de "Paris Realty Fund") a été constitué en 1997 sous la forme juridique de Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable, de droit français. A l'occasion de son introduction en bourse en 2005, Paref a adopté la forme juridique de SA à Directoire et Conseil de Surveillance. Le Groupe Paref a pour objet social la constitution et la gestion d'un patrimoine diversifié d'immeubles, tant directement que par la voie de prise de participations dans des sociétés existantes ou en création, ainsi que la gestion d'actifs pour compte de tiers via sa filiale Paref Gestion détenue à 100%. Paref Gestion, société de gestion d'actifs pour compte de tiers agréée par l'AMF a obtenu en février 2008 l'agrément de société de gestion de portefeuille et s'occupe de gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de sociétés foncières et immobilières ainsi que de gestion et transaction immobilière. Le Groupe a par ailleurs une activité de marchand de biens à travers sa filiale Parmarch.
Le Groupe emploie 26 personnes. Son siège social est situé 8 rue Auber à Paris 9ème. Les comptes semestriels consolidés au 30 juin 2012 en normes IFRS ont été arrêtés par le Directoire lors de sa réunion du 11 septembre 2012.
| 30-juin-12 | 31-déc.-11 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| SOCIETES CONSOLIDEES |
% de contrôle | % d'intérêt | Méthode de consolidation |
% de contrôle | % d'intérêt | Méthode de consolidation |
| SA PAREF | Société mère | Société mère | I.G. | Société mère | Société mère | I.G. |
| SA PAREF GESTION | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
| SARL PARMARCH | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
| SCI PARUS | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
| SARL WEP WATFORD | 50% | 50% | M.E.E. (1) | 100% | 100% | I.G. |
| SARL WEP WATFORD II | 0% | 0% | (1)) | 100% | 100% | I.G. |
| SARL DAX ADOUR | 100% | 100% | I.G. | 100% | 100% | I.G. |
| SPPICAV VIVAPIERRE | 27,24% | 27,24% | M.E.E. | 27,24% | 27,24% | M.E.E. |
| SCPI INTERPIERRE | 60,67% | 60,67% | I.G. | 70,77% | 70,77% | I.G. |
(1) 50% des titres de la société Wep Watford ont été cédés en mars 2012 puis cette dernière a absorbée en juin 2012 la société Wep Watford 2.
Les titres des sociétés Polypierre et Polybail qui représentent respectivement 425 K€ et 1 K€ ne sont pas consolidés car leur importance n'est pas significative.
Les actifs immobiliers détenus par le Groupe représentent au 30 juin 2012 une surface de 231 000 m² en réduction de 3 000 m² à la suite de la vente de l'immeubles de Berger et de la cession de 50% des parts détenus dans la société Wep Watford propriétaire du terrain de Nanterre. Ils se décomposent en 217 000 m² d'immeubles de placement et 14 000 m² d'actifs destinés à la vente. La valeur des immeubles de placement s'élève à 139,1 M€ et les actifs destinés à la vente 11 M€, soit une valeur totale des actifs immobiliers, hors SCPI, OPCI et hors titres Wep Watford mis en équivalence , de 150,1 M€ contre 169,4 M€ au 31 décembre 2011.
Les actifs gérés par Paref Gestion pour compte de tiers représentent au 30 juin 2012 une surface de 207 000 m² et une valeur de 615 M€ en progression de 39 M€ par rapport à fin 2011 du fait de la revalorisation des immeubles de Pierre 48 et des acquisitions de Novapierre.
Les loyers et charges refacturées du premier semestre sont en recul et s'élèvent à 9,4 M€ contre 10,7 M€ pour la même période de 2011, soit un recul de 12,6% essentiellement du aux cessions d'immeubles en 2011 et 2012. Corrigé de l'impact des cessions, la variation est de 2,3%.
Les commissions de gestion et de souscription s'élèvent à 3,3 M€ contre 3,6 M€ en 2011. Les commissions de souscription de SCPI, baissent à 1,9 M€ contre 2,5 M€ en 2011 qui était un montant très élevé. Les commissions de gestion augmentent et passent de 1,1 M€ à 1,4 M€ en raison, pour l'essentiel, de l'impact des fortes souscriptions en 2011 et 2012.
Après déduction des charges d'exploitation, des autres charges et des charges immobilières en hausse de 0,3 M€, le résultat brut d'exploitation consolidé s'élève à 5,6 M€ en baisse de 1,9 M€.
La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à - 0,2 M€, à comparer à -4,2 M€ en 2011. Hors l'écart au titre des usufruits d'habitation correspondant à leur amortissement économique (-0,7 M€), le solde de l'écart de juste valeur, soit +0,5 M€ correspond à une augmentation de 0,3 % de la valeur d'expertise des immeubles de placement par rapport au 1er janvier.
Le résultat opérationnel après ajustement des valeurs diminue en conséquence et s'élève à 5,9 M€ (contre 3,3 M€ sur le 1er semestre 2011).
Le coût de l'endettement financier est en baisse à 2,8 M€ contre 3,7 M€ en 2011, en raison de la réduction de l'endettement sur la période (-14,4 M€)
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à 2,4 M€ (contre -0,3 M€ en 2011).
Le résultat net, après impôt et mise en équivalence de Vivapierre et de Wep Watford (+ 1,0 M€) s'élève à 3 335 K€ (contre + 28 K€ au titre du premier semestre 2011).
Paref a procédé en juin 2012 à une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription, portant sur l'émission de 201 450 actions nouvelles, au prix d'émission de 37 € (prime d'émission comprise), soit une augmentation du capital social de 5,0 M€ et une levée de fonds de 7,5 M€.
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2012 ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 - Information financière intermédiaire (IAS 34.19). Ils ont été soumis à l'examen du comité d'audit du 11 septembre 2012, puis ont été arrêté par le Directoire et soumis à l'examen du Conseil de Surveillance du même jour. S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers du Groupe, pour l'exercice clos le 31 décembre 2011.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels résumés sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 30 juin 2012.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour le 31 décembre 2011 (IAS 34.28).
Les normes applicables depuis le 1er janvier 2012 n'ont pas d'impact significatif sur les comptes du groupe.
L'établissement des états financiers selon les normes IFRS nécessite d'effectuer des estimations et de formuler des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Ces estimations partent d'une hypothèse de continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement. Les estimations peuvent être révisées si les circonstances sur lesquelles elles étaient fondées évoluent ou par suite de nouvelles informations. Les résultats réels peuvent être différents de ces estimations.
Le recours à des estimations concerne notamment les éléments suivants :
Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût, y compris les coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est calculée à partir de la juste valeur hors droit d'enregistrement établie à chaque clôture par un expert immobilier externe qualifié en matière d'évaluation. La juste valeur est établie par l'expert immobilier par capitalisation des loyers ou par comparaison avec le prix de marché des transactions récentes sur des immeubles ayant des caractéristiques identiques. La juste valeur peut aussi tenir compte d'éléments particuliers retenus par la direction de la société et non pris en compte par un expert immobilier.
La juste valeur d'un immeuble de placement reflète, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et les hypothèses de revenu locatif pour les contrats de location futurs en tenant compte des conditions de marché actuelles, ainsi que toute sortie de trésorerie qui pourrait être prévue en ce qui concerne l'immeuble.
Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable de l'actif seulement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de réparation et de maintenance sont comptabilisées au compte de résultat au cours de la période où elles ont été engagées. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées au compte de résultat.
Si le propriétaire vient à occuper un immeuble de placement, celui-ci est reclassé dans les immobilisations corporelles et sa valeur comptable correspond alors à sa juste valeur à la date de reclassement. Un bien en cours de construction ou de développement destiné à une utilisation future en tant qu'immeuble de placement est classé en immobilisations corporelles jusqu'à l'achèvement de sa construction ou de son développement, date à laquelle le bien est reclassé et comptabilisé en immeubles de placement. Au 30 juin 2012, le Groupe n'a pas d'immeubles classés en immobilisations corporelles.
Les actifs financiers disponibles à la vente comprennent les titres de participation non consolidés dans des sociétés, ainsi que des usufruits de parts des SCPI sur lesquelles le Groupe n'exerce pas de contrôle ni d'influence notable. Ces titres sont évalués à la juste valeur qui correspond au prix de négociation en fin d'exercice. Les variations de la juste valeur sont enregistrées en capitaux propres, dans une réserve de la juste valeur. En cas de survenance d'une perte de valeur durable sur ces actifs, celle-ci est passée en charge.
Les instruments dérivés (caps et swaps de taux) contractés par le Groupe sont comptabilisés au bilan pour leur valeur de marché (« juste valeur ») lors de leur conclusion et à chaque arrêté de comptes.
L'efficacité des swaps permet d'adopter la comptabilité de couverture (« cash flow hedge ») dans la mesure où :
En conséquence, la variation de valeur de marché de la part « efficace » de l'instrument de couverture est affectée au poste de réserve intitulé « variation de valeur des instruments de couverture », sans incidence sur le résultat. L'éventuelle part « inefficace » est comptabilisée en résultat.
La valeur de marché des instruments dérivés est déterminée et confirmée par un établissement bancaire, lors de chaque arrêté de comptes.
Les actifs non courants destinés à la vente comprennent les immeubles isolés qui sont :
Les actifs non courants destinés à la vente sont comptabilisés à la valeur la plus faible entre :
Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable pour toutes les différences temporaires provenant de la différence entre la base fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs figurant dans les états financiers consolidés. Toutefois, l'impôt différé n'est pas constaté lorsqu'il résulte de l'évaluation initiale d'un actif ou d'un passif dans le cadre d'une transaction autre qu'un regroupement d'entreprises qui lors de la transaction n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés selon la réglementation et les taux d'imposition votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à l'arrêté des comptes (notamment quant à son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur la partie de son activité imposable). Ils sont calculés sur la base des taux qui seront applicables lorsque l'actif d'impôt différé concerné est réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Au 30 juin 2012, le Groupe a calculé les impôts différés au taux d'imposition de 33 1/3 %, à l'exception de l'activité bénéficiant du régime SIIC qui n'est pas redevable de cet impôt. Les montants d'impôts différés ainsi déterminés ne sont pas actualisés.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable futur sur lequel les différences temporelles pourront être imputées sera disponible. Cf. Note 17 "Impôts différés".
La charge d'impôt sur le résultat est comptabilisée au titre de chaque période intermédiaire sur la base de la meilleure estimation du taux d'impôt annuel moyen pondéré attendu pour la totalité de la période annuelle. Les montants à payer au titre de l'impôt sur le résultat d'une période intermédiaire peuvent devoir être ajustés lors d'une période intermédiaire ultérieure du même exercice si l'estimation relative au taux d'impôt annuel change.
Selon l'article 222-2 du règlement général de l'AMF, en cas de changement de périmètre ayant un impact sur les comptes supérieur à 25%, l'émetteur présente une information pro forma concernant au moins l'exercice en cours. En application de l'instruction de l'AMF d'octobre 2007, des comptes pro forma doivent être établis afin de présenter l'impact de cette opération sur les états financiers du Groupe
Le montant net des acquisitions et des cessions du premier semestre 2012 s'élèvent à -10 M€, soit moins de 6% de la valeur des actifs en fin de semestre. De ce fait, aucune information pro forma n'est nécessaire.
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2012 se présentent comme suit (en milliers d'euros):
| 30 juin 2012 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires (1) | 9 360 | 3 342 | 0 | 12 703 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | -2 694 | -1 135 | 0 | -3 829 |
| marge brute | 6 667 | 2 207 | 0 | 8 874 |
| autres produits | 52 | 0 | 0 | 52 |
| frais généraux | -1 544 | -1 103 | 0 | -2 647 |
| autres charges | -394 | 0 | 0 | -394 |
| résultat brut d'exploitation | 4 781 | 1 105 | 0 | 5 885 |
| résultat financier | -2 429 | 49 | 2 | -2 379 |
| résultat courant - modèle interne (3) | 2 351 | 1 153 | 1 | 3 506 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values | 597 | 0 | 0 | 597 |
| autres produits et charges non récurrents | -437 | 0 | 0 | -437 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | 551 | -288 | 0 | 264 |
| intérêts minoritaires | 291 | 291 | ||
| résultat net | 2 772 | 562 | 1 | 3 335 |
| total actif bilanciel par secteur | 153 325 | 1 655 | 7 | 154 987 |
| total dettes par secteur | 99 650 | 1 288 | 0 | 100 939 |
| 30 juin 2011 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires | 10 707 | 3 608 | 0 | 14 315 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires | -2 591 | -1 326 | 0 | -3 917 |
| marge brute | 8 116 | 2 282 | 0 | 10 398 |
| autres produits | 43 | 0 | 0 | 43 |
| frais généraux | -1 156 | -1 104 | 0 | -2 260 |
| autres charges | -442 | 0 | 0 | -442 |
| résultat brut d'exploitation | 6 561 | 1 178 | 0 | 7 739 |
| résultat financier | -3 135 | 9 | 5 | -3 120 |
| résultat courant - modèle interne | 3 427 | 1 187 | 5 | 4 619 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values | -3 929 | 0 | 0 | -3 929 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 0 | 0 | 0 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -117 | -311 | -1 | -428 |
| intérêts minoritaires | -70 | -70 | ||
| résultat net | -549 | 572 | 4 | 28 |
| total actif bilanciel par secteur | 198 399 | 3 432 | 33 | 201 864 |
| total dettes par secteur | 119 219 | 1 967 | 3 | 121 189 |
(1) Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 12 702 K€ (note 21).
| rubriques | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 5 850 | 3 309 |
| variation nette de juste valeur des immeubles de placement | 228 | 4 208 |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | -496 | -82 |
| autres produits et charges non récurrents | 437 | 0 |
| coût de l'endettement financier net | -2 846 | -3 687 |
| autres produits et charges financiers | -607 | 77 |
| amortissement du fonds de commerce | 304 | 304 |
| Quotes-parts de résultat courant mis en équivalence | 638 | 490 |
| résultat courant - modèle interne | 3 506 | 4 619 |
La variation de la valeur nette comptable des immeubles de placement se présente comme suit :
| Immeubles de placement | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mouvements en milliers | Immeubles et terrains |
Usufruits | TOTAL | dont location financement |
| Au 1er janvier 2012 | 142 740 | 5 378 | 148 117 | 35 200 |
| Acquisitions hors frais | 0 | 0 | ||
| frais d'acquisition | 0 | |||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | -3 100 | -3 100 | ||
| Transfert d'actif destiné à la vente en immeuble | 4 000 | 4 000 | ||
| Cessions | -9 356 | -9 356 | ||
| Retraitements contrats location financement | 0 | |||
| Variation de la juste valeur | 185 | -713 | -528 | 30 |
| Au 30 juin 2012 | 134 469 | 4 665 | 139 134 | 35 230 |
Le montant total de la variation de juste valeur au compte de résultat s'élève à –228 K€.
Ce montant se décompose en :
| Variation de juste valeur des immeubles de placement | -528 |
|---|---|
| Variation de juste valeur des actifs non courants disponibles à la vente (cf. note 13) | 300 |
| Total | -228 |
Au 30 juin 2012, l'ensemble des immeubles de placement figurant au bilan font l'objet d'hypothèques garantissant les emprunts bancaires contractés auprès des établissements de crédit (cf. note 28), exception faite des immeubles détenus par le biais de contrats de location financement.
Les immeubles transférés en actifs non courants destinés à la vente sont expliqués en note 13.
La trésorerie se décompose ainsi :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| OPCVM monétaires à court terme | 0 | 27 |
| Comptes à terme | 2 300 | 1 300 |
| Disponibilité | 14 428 | 4 958 |
| Total trésorerie et équivalents de trésorerie | 16 728 | 6 285 |
L'augmentation de capital de 7,4 M€ prime incluse, nette de frais d'émissions est la principale source d'augmentation de la trésorerie ( voir aussi le tableau des flux de trésorerie consolidés)
Les immobilisations financières se décomposent en deux montants principaux :
Au 30 juin 2012, Paref détient 27,24% des titres de Vivapierre, et 50% des titres de Watford.
Un contrat de crédit de 19 M€ a été signé par la société Watford (mise en équivalence) pour le financement de la construction de l'immeuble Le Gaia à Nanterre. Au 30 juin 2012, aucun tirage n'est effectué.
Vivapierre représente 856 K€ de produits sur un total de 966 K€ et 9 220 K€ d'actif sur un total de 10 030 K€.
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence de Vivapierre sont les suivantes :
| 30-juin-12 | |||
|---|---|---|---|
| En milliers d'euros | total | QP Paref | |
| Bilan | |||
| total de l'actif | 122 300 | 33 315 | |
| total du passif | 88 454 | 24 095 | |
| capitaux propres | 33 846 | 9 220 | |
| Compte de résultat | |||
| chiffre d'affaire | 4 672 | 1 273 | |
| Quote-part dans le résultat des activités récurrentes | 1 939 | 528 | |
| Quote-part dans les variations de justes valeurs | 1 205 | 328 | |
| Quote-part dans le résultat global | 3 144 | 856 |
| En milliers d'euros | |
|---|---|
| Au 1er janvier 2012 | 986 |
| Acquisitions | 30 |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 22 |
| Perte durable (charge) | -193 |
| Au 30 juin 2012 | 845 |
Les actifs financiers disponibles à la vente incluent des parts de SCPI, qui ne sont pas consolidées. Au 30 juin 2012, les parts de SCPI classées en actifs financiers disponibles à la vente font l'objet de nantissements liés aux emprunts bancaires auprès des établissements de crédit. La perte durable résulte de la diminution de la durée de vie résiduelle des droits sur les parts détenues en usufruits et est enregistrée en autres produits et charges financiers.
Les créances clients et comptes rattachés se décomposent comme suit :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Créances fiscales et sociales | 629 | 606 |
| Créances clients | 5 220 | 4 020 |
| Dépréciation des créances clients | -1 365 | -1 026 |
| Autres débiteurs | 299 | 115 |
| Total créances clients et comptes rattachés | 4 782 | 3 717 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 340 | 1 143 |
L'augmentation des créances clients et des comptes de régularisation s'explique essentiellement par l'enregistrement en factures à établir des taxes foncières, taxes sur les bureaux et assurances à refacturer aux locataires à hauteur de six mois. Au 30 juin 2012, les 5 principales créances clients représentent 1 547 K€
La juste valeur des créances clients correspond à leur valeur nette comptable au 30 juin 2012.
La valeur au passif des instruments dérivés est de 3 011 K€ dont 1 913 k€ en couverture parfaite.
| couverture parfaite |
couverture non parfaite |
|
|---|---|---|
| notionel des swaps détenus | 20 180 | 18 320 |
| durée résiduelle moyenne | 3,1 | 3,1 |
| taux moyen payé | 4,31% | 3,56% |
| taux reçu | euribor 3 mois | euribor 3 mois |
| juste valeur au 30 juin 2012 | -1 913 | -1 097 |
| juste valeur au 31 décembre 2011 | -2 077 | -661 |
| variation de juste valeur | 163 | -437 |
| Actifs non courants destinés à la vente | En milliers d'euros |
|---|---|
| Au 1er janvier 2012 | 21 250 |
| Travaux effectués | 0 |
| Vente d'immeuble | -9 650 |
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | 3 100 |
| Transfert d'actif destiné à la vente en immeuble | -4 000 |
| Variation de la juste valeur | 300 |
| Au 30 juin 2012 | 11 000 |
La promesse de La Houssaye a été annulée et l'immeuble a été reloué avec un bail ferme de 6 ans avec une option d'achat qui sera exerçable à compter du 1er janvier 2014. En conséquence, l'immeuble a été reclassé en Immeubles de Placement pour sa valeur au 30 juin soit 4 000 K€.
| En milliers d'euros | Nombre d'actions (en unités) |
Capital social (en K€) |
Primes d'émission (en K€) |
Total (en K€) |
|---|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2011 | 1 007 253 | 25 181 | 29 380 | 54 561 |
| Augmentation de capital | 201 450 | 5 036 | 2 310 | 7 346 |
| Au 30 juin 2012 | 1 208 703 | 30 218 | 31 690 | 61 908 |
Au 30 juin 2012, le capital social du Groupe est composé de 1 208 703 actions, d'une valeur nominale de 25 euros. Ce capital est entièrement libéré.
Paref a procédé en juin 2012 à une augmentation de capital avec maintien du droit préférentiel de souscription, portant sur l'émission de 201 450 actions nouvelles, au prix d'émission de 37 € (prime d'émission comprise), soit une augmentation du capital social de 5,0 M€ et une levée de fonds de 7,5 M€.
| Situation au 30 juin 2012 | Situation au 31 décembre 2011 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Noms | Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
| Anjou Saint Honoré | 245 533 | 20,31% | 372 566 | 21,44% | 158 033 | 15,69% | 285 066 | 18,56% |
| Parfond | 131 821 | 10,91% | 263 642 | 15,17% | 131 821 | 13,09% | 263 642 | 17,17% |
| Bielle/ Trielle | 22 767 | 1,88% | 45 534 | 2,62% | 22 767 | 2,26% | 45 534 | 2,97% |
| Hubert Lévy-Lambert | 750 | 0,06% | 1 500 | 0,09% | 750 | 0,07% | 1 500 | 0,10% |
| Guillaume Lévy-Lambert | 5 334 | 0,44% | 10 668 | 0,61% | 5 334 | 0,53% | 10 668 | 0,69% |
| Famille Lévy-Lambert | 406 205 | 33,61% | 693 910 | 39,93% | 318 705 | 31,64% | 606 410 | 39,49% |
| Gesco SA | 110 598 | 9,15% | 218 705 | 12,58% | 110 598 | 10,98% | 218 705 | 14,24% |
| SL UN | 19 056 | 1,58% | 32 942 | 1,90% | 16 886 | 1,68% | 30 772 | 2,00% |
| Jean Louis Charon | 13 666 | 1,13% | 20 332 | 1,17% | 6 666 | 0,66% | 13 332 | 0,87% |
| Madar | 11 743 | 0,97% | 23 486 | 1,35% | 11 743 | 1,17% | 23 486 | 1,53% |
| Picard SAS | 2 120 | 0,18% | 4 240 | 0,24% | 2 120 | 0,21% | 4 240 | 0,28% |
| MO 1 | 133 170 | 11,02% | 207 960 | 11,97% | 100 790 | 10,01% | 175 580 | 11,43% |
| Autres signataires du pacte | 290 353 | 24,02% | 507 665 | 29,21% | 248 803 | 24,70% | 466 115 | 30,36% |
| Total pacte d'actionnaires | 696 558 | 57,63% | 1 201 575 | 69,14% | 567 508 | 56,34% | 1 072 525 | 69,85% |
| Orfim | 60 896 | 5,04% | 60 896 | 3,50% | 50 747 | 5,04% | 50 747 | 3,30% |
| Paref | 19 192 | 1,59% | 0,00% | 19 056 | 1,89% | 0,00% | ||
| Tocqueville dividende | 0 | 0,00% | 0 | 0,00% | 39 897 | 3,96% | 39 897 | 2,60% |
| Autres actionnaires | 432 057 | 35,75% | 475 532 | 27,36% | 330 045 | 32,77% | 372 359 | 24,25% |
| Total hors pacte | 512 145 | 42,37% | 536 428 | 30,86% | 439 745 | 43,66% | 463 003 | 30,15% |
| Total général | 1 208 703 | 100,00% | 1 738 003 | 100,00% | 1 007 253 | 100,00% | 1 535 528 | 100,00% |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| Non courants | 80 097 | 85 540 |
| Emprunts bancaires | 57 774 | 62 424 |
| Emprunts bancaires - location financement | 22 511 | 23 342 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -188 | -225 |
| sous total | 80 097 | 85 540 |
| Courants | 7 622 | 16 610 |
| Emprunts bancaires | 6 083 | 15 174 |
| Emprunts bancaires – location financement | 1 605 | 1 532 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -66 | -96 |
| sous total | 7 622 | 16 610 |
| Total | 87 719 | 102 150 |
Au 30 juin 2012, la quasi-totalité des emprunts est à taux fixe ou à taux variable "swapé".
Aucun nouvel emprunt n'a été utilisé au cours du premier semestre 2012.
Les échéances des emprunts à long terme se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| De 1 à 2 ans | 9 107 | 7 563 |
| De 2 à 5 ans | 36 185 | 35 240 |
| Plus de 5 ans | 34 805 | 42 738 |
| Total | 80 097 | 85 540 |
Le taux moyen d'intérêt des emprunts du groupe (taux effectif incluant l'amortissement des frais d'émission d'emprunt) s'est élevé au cours du premier semestre 2012 à 5,94% ( 5,77% retraité des frais de remboursement anticipés d'emprunts) contre 6.29% au premier semestre 2011 (5,68% retraité).
Le montant des frais sur emprunts restant à étaler sur la durée de vie des emprunts est de 255 K€ au 30 juin 2012.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés dès lors que le Groupe a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d'impôts exigibles et quand les impôts sont prélevés par la même autorité fiscale.
Les montants compensés se ventilent de la façon suivante :
| Montants en millers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc.-11 |
|---|---|---|
| Mandat de gestion | 1 116 | 1 217 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 29 | 63 |
| Vivapierre | 0 | 580 |
| immeuble Watford Nanterre | 0 | 376 |
| Autres | 46 | 1 |
| Total | 1 191 | 2 237 |
Les dividendes reçus de l'OPCI Vivapierre relèvent du secteur SIIC (non taxable à l'IS) alors que les plus values réalisées sur la vente de ces titres relèvent du secteur taxable. La détention des titres de cette société qui est mise en équivalence est durable. Compte tenu du profil d'investissement de l'OPCI, de son statut et de son mode de financement (crédit-bail), il est probable que les profits, courants ou exceptionnels, qui seront réalisés sur cette participation soient distribués sous forme de dividendes non taxables. De ce fait, Paref ne calcule plus d'impôts différés sur la mise à la juste valeur de cette participation.
50% des titres de la société Wep Watford détenant l'immeuble de Nanterre ont été cédés ce qui a entrainé la fin de l'intégration globale de cette société désormais mise en équivalence. L'impôt différé est pris en compte dans le calcul de la quote-part de mise en équivalence de Wep Watford et disparait du passif de Paref.
Les provisions s'élèvent à 272 K€ , dont 200 K€ destinées à couvrir un litige avec un locataire de l'immeubles de Rueil.
| 30-juin-12 | 31-déc.-11 | |
|---|---|---|
| Provision Rueil (Paref) | 200 | 200 |
| Provision litiges divers | 72 | 101 |
| Total | 272 | 301 |
Les loyers et charges refacturées se ventilent comme suit au 30 juin 2012
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Loyers et charges refacturées | 9 360 | 10 708 |
| Dont habitation | 1 489 | 1 563 |
| Dont commercial | 7 871 | 9 145 |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Commissions de gestion | 1 436 | 1 066 |
| Commissions de souscription | 1 906 | 2 531 |
| Total | 3 342 | 3 597 |
Le tableau ci-après fait ressortir le rapprochement entre le chiffre d'affaires consolidé tel qu'il est publié et les différentes rubriques du compte de résultat.
| En milliers d'euros | note | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|---|
| Loyers et charges locatives refacturées | 19 | 9 360 | 10 708 |
| commissions de gestion | 20 | 1 436 | 1 066 |
| commissions de souscription | 20 | 1 906 | 2 531 |
| autres produits | 10 | ||
| Total | 12 702 | 14 315 |
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Commissions d'apporteurs | 973 | 1 326 |
| autres | 1 254 | 940 |
| total | 2 227 | 2 266 |
Le rapport entre le total des commissions d'apporteurs et le total des commissions de souscriptions (note ci-dessus) est stable ) .
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| Impôts courants | -451 | -400 |
| Impôts différés | 713 | -28 |
| Total | 264 | -428 |
Le taux d'impôt réel est de 33,33% et n'est appliqué que sur la partie de l'activité imposable du groupe Paref. Voir aussi note 17.
A l'exception des transactions suivantes, aucune transaction avec les parties liées n'a été enregistrée au cours du premier semestre 2012.
| Rémunérations payées aux principaux dirigeants | 30-juin-12 | 30-juin-11 |
|---|---|---|
| a ) avantages à court terme | 246 | 228 |
| b) avantages postérieurs à l'emploi | 0 | 0 |
| c) autres avantages à long terme | 0 | 0 |
| d) indemnités de fin de contrat de travail | 0 | 100 |
| e) paiement fondé sur des actions | 4 | 3 |
| total | 250 | 331 |
| En milliers d'euros | 30-juin-12 | 31-déc-11 |
|---|---|---|
| résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 3 335 | 536 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires en circulation | 998 279 | 988 702 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 3,34 | 0,54 |
Les dividendes versés au cours du premier semestre 2012, au titre de l'exercice 2011, se sont élevés à 999 K€ (1,00 € par action). Un acompte sur dividende de 2 € par actions au titre de l'exercice 2011 a été versé en décembre 2011.
Au 30 juin 2012, l'obligation de distributions de dividendes résultant du régime SIIC au titre de l'exercice 2011 ressort à 1,3 M€.
Il s'agit de l'obligation résiduelle après versement du dividende de mai 2012.
Elle résulte pour l'essentiel des plus values réalisées en 2011 générant une obligation de distribution de 50% qui est étalée sur les années 2012 et 2013.
Au 30 juin 2012, la plupart des immeubles du groupe sont hypothéqués ou font l'objet de privilège de prêteur de deniers en garantie d'un montant total d'emprunts de 51 577 K€. Les actifs non courants disponibles à la vente font l'objet de nantissement en garantie d'un montant total d'emprunts de 455 K€.
| poste d'actif | note | total du poste |
engagement donné |
|---|---|---|---|
| immeubles de placements | 7 | 139 134 | 51 577 |
| actifs non courants destinés à la vente | 10 | 11 000 | 455 |
| Total | 150 134 | 52 032 |
La société loue son siège social sous contrat de location simple. Le bail a été signé le 24 octobre 2006 pour neuf ans, avec faculté de résiliation triennale (voir aussi événements postérieur ). Le Groupe a un engagement ferme de paiement de loyers futurs minimum comme suit au 30 juin 2012 :
| 30-juin-12 | 30-juin-11 | |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 212 | 214 |
| De 1 à 3 ans | 424 | 107 |
| Total | 636 | 321 |
Les titres de la société Vivapierre, mise en équivalence, sont nantis, au 30 juin 2012, au profit d'une banque à hauteur de 3 000 K€ en garantie d'une autorisation de découvert du même montant.
Un locataire de la Courneuve bénéficie d'une option d'achat exerçable pendant un délai de six mois à compter du 1er octobre 2012.
Le locataire de Créteil, rue auguste Perret, bénéficie d'une option d'achat exerçable pendant un délai d'un mois à compter du 1er aout 2016.
Le locataire de La Houssaye, bénéficie d'une option d'achat exerçable pendant un délai de 24 mois à compter du 1er janvier 2014.
Ces trois options représentent un montant total de 19 750 K€.
Paref a reçu de certains locataires des garanties bancaires à première demande, en remplacement des dépôts de garantie liés à leur bail. Au 30 juin 2012, le montant de ces garanties s'élève à 980 K€.
Le 18 juillet, un bail a été signé avec prise d'effet au 1er octobre sur une extension du siège social représentant 152 m² pour un loyer annuel de 66 K€.
PAREF a signé 2 promesses de vente depuis le 30 juin 2012 :
J'atteste, qu'à ma connaissance, les comptes résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des sociétés comprises dans la consolidation du Groupe PAREF, et que le rapport d'activité semestriel ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leurs incidences sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Paris, le 13 septembre 2012
Alain Perrollaz Président du directoire
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