Quarterly Report • Aug 28, 2013
Quarterly Report
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Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2013 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
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COURTOIS SA Comptes consolidés semestriels du 1er janvier 2013 au 30 juin 2013 3 rue Mage- 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en page 3 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 28 août 2013
Jean-Louis Courtois de Viçose
Président Directeur Général
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2013 lors de sa réunion du 28 août 2013. Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes et leur rapport sur l'information financière semestrielle a été émis le 28 août 2013. La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2013
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2013 enregistrent un résultat net part du groupe de +263 K€contre +474 K€au 30 juin 2012.
La diminution de 44,52 % du résultat du premier semestre 2013, provient d'un produit opérationnel non courant de 388 K€enregistré sur le premier semestre 2012 sur l'activité Rénovation d'Immeubles
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre, est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement. La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2012. Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année. Aucun facteur à notre connaissance et à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2012.
La variation de la juste valeur de BV3 au 30 juin 2013 est d'un montant de -2 K€. BV3 : en phase d'extinction (Banexi Ventures FCPR)
| Libellé | Au 30/06/2012 | Au 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Autres produits de l'activité | ||
| Achats consommés | (3092) | (3327) |
| Charges de personnel | (21) | |
| Charges externes | (1131) | (1038) |
| Impôts et taxes | (78) | (79) |
| Dotation aux amortissements | (1) | (1) |
| Dotation aux provisions | (6) | (103) |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||
| Autres produits et charges courants | (11) | (86) |
| Autres produits et charges non courants | 375 | 99 |
| Total Charges opérationnelles nettes | (3965) | (4535) |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2013 s'élève à 31 727 K€, contre 34 527 K€au 31 décembre 2012 en raison de la réduction volontaire des stocks initié depuis fin 2011.
Les capitaux propres consolidés passent de 16 868 K€au 31 décembre 2012 à 16 826 K€au 30 juin 2013 du fait :
Les financements utilisés par le groupe Courtois dans les comptes consolidés au 30 juin 2013 s'élèvent à 10 924 K€ (soit 9 998 K€pour l'activité de rénovation d'immeubles et 926 K€pour les immeubles de placement) et se décomposent comme suit :
9 998 K€rénovation d'immeubles
Il s'agit essentiellement d'un endettement pour l'achat de 4 immeubles sur l'année 2011.
Le financement bancaire de l'activité courante enregistre une baisse de 33 % suite aux ventes de ce premier semestre.
Outre les crédits sur stocks, la FIC dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 800 K€, à échéance du 30 septembre 2013 et non utilisée au 30 juin 2013
926 K€gestion des Immeubles
La SCI Ampère a un total de dettes de 150 K€, la SCI Port Invest de 67 K€et la SCI Nord Invest de 128 K€avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 30 juin 2013 est endettée à taux fixe à hauteur de 581 K€concernant le financement des travaux de mise en conformité de l'immeuble « 33 rue de Rémusat à Toulouse »
Face à l'atonie générale et à l'absence de croissance, en dépit des baisses en volume enregistrées à Paris de l'ordre de 30 % par rapport à 2012, le positionnement de la Foncière Immobilière Courtois reste pertinent malgré deux observations :
Patrimonialement le Groupe COURTOIS a prévu de conserver deux lots commerciaux rue d'Orsel à Paris et ultérieurement il est envisagé de procéder à des arbitrages selon l'évolution de tel ou tel quartier.
Les interrogations figurant dans le rapport du Groupe à fin décembre 2012 sont à fin juin 2013 d'actualité brûlante sur le double fondement des impératifs nationaux des recettes budgétaires et de la future loi sur le logement.
De surcroît, la filiale Foncière Immobilière Courtois, à Paris, doit intégrer une variable incontournable, matérialisée par la préemption. Cet évènement doit être analysé comme la première incertitude dans un dossier.
A cet effet :
en premier lieu, le Syndicat National de la Rénovation, SYNAR, dont la Foncière Immobilière Courtois est membre, est en voie de signer une convention appropriée avec la ville de Paris ;
en second lieu, la Foncière Immobilière Courtois a été reçue en Juin 2013 par les services techniques de la Capitale afin de préparer les futurs dossiers, lesquels dépendent au final des besoins exacts recensés dans tel quartier et des priorités fixées par la collectivité.
L'activité du groupe est aussi influencée par l'évolution de l'indice des loyers commerciaux (ILC) et de l'indice national du coût de la construction (ICC) sur lequel les loyers sont généralement indexés.
La capacité du groupe à augmenter les loyers lors des renouvellements des baux est fonction de l'offre et de la demande sur le marché, de l'emplacement et de l'évolution des facteurs locaux de commercialité.
La valeur du portefeuille immobilier dépend de nombreux facteurs (taux d'intérêts, fiscalité, règlementations etc.) dont certains évoluent en fonction de le la conjoncture générale.
En outre, à terme le risque existe d'une mise sur le marché d'habitations neuves ou rénovées ce qui pourrait avoir une répercussion sur l'offre traditionnelle de la Foncière Immobilière Courtois.
L'environnement fiscal et économique influe fortement sur le comportement des acquéreurs en fonction des incertitudes économiques.
Le groupe Courtois n'est pas implanté dans des zones géographiques et sous secteurs opérationnels sensibles.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2013 3 rue Mage- 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Le risque de liquidité est considéré à ce jour comme étant maîtrisé par le groupe.
Le groupe Courtois est exposé à l'évolution des taux d'intérêts du marché sur le montant des emprunts à taux variable concernant l'activité de Rénovation d'Immeubles. Le risque est pour l'instant mesuré, s'agissant essentiellement de l'ordre de un à deux ans , suivi au jour le jour. Pour l'activité gestion des immeubles, les taux sont majoritairement à taux fixe.
Par contre les niveaux de prix atteints sont largement dépendants de l'évolution des taux consentis par les banques et d'une sélection plus rigoureuse de chaque dossier, sans ignorer des nouvelles mesures fiscales.
Le groupe Courtois dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Le groupe Courtois a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance « tous risques informatiques », une assurance « RC Rénovation d'Immeubles » ainsi qu'une assurance dommage ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le groupe Courtois bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. La société dépendant du marché de l'assurance, les primes versées pourraient subir une augmentation en cas de sinistre.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
A la connaissance de Courtois SA, il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage, y compris toute procédure dont la société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la société et/ou du groupe, à l'exception du litige mentionné dans la note 35.
Activité gestion des immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe Courtois étudie la structure financière de la société Candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le Groupe Courtois demande une caution solidaire des associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
Le risque de non paiement des loyers est non significatif à ce jour et peut être couvert par les dépôts de garantie.
1- La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2012. Il s'agit d'immeubles destinés à être conservés durablement.
2- L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat, à ce titre les expertises sont confiées à des tiers indépendants une fois par an en fin d'année.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
Le Groupe Courtois est attentif au respect des règlementations et reste exposé au risque de non- respect des contraintes réglementaires environnementales et aux risques environnementaux qui évoluent au fil de de l'eau. De nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la rentabilité. Les principaux risques sont :
Dans le cadre de ses acquisitions le groupe Courtois veille avec des professionnels spécialisés à prendre connaissance et à quantifier ces risques pour les intégrer dans le prix d'achat pour la détermination de la marge finale.
Il est précisé que la publication de l'arrêté ministériel du 14 juin 2013 contribuera à une meilleure approche de ces risques.
A chaque projet d'acquisition le Groupe Courtois analyse avec l'aide de l'architecte le montant de travaux à effectuer pour le calcul de rentabilité, Ces travaux sont effectués par des prestataires spécialisés sélectionnés par le groupe et les chantiers sont suivis au jour le jour par le groupe et ses représentants à Paris.
Le Groupe Courtois est attentif aux nouvelles réglementations et essaye d'anticiper les charges futures sur les immeubles de placement dès qu'il en a connaissance et fait le nécessaire pour les baux concernés : ERP (Etablissement Recevant du Public) supérieur à 2000 m² et Bail Vert.
Courtois SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
Le chiffre d'affaires s'élève à 4 504 K€contre 4 464 K€au 30 juin 2012.
Le résultat net dans les comptes sociaux atteint 261 K€à comparer à 492 K€ au 30 juin 2012, étant rappelé que le 1er semestre 2012 avait bénéficié d'un produit exceptionnel de 388 K€.
La Priorité est donnée à l'écoulement des stocks en diminution de 23,85 % par rapport au 30 juin 2012 et qui totalisent donc 19 182 K€TTC.
La réforme du régime de T.V.A immobilière applicable au 11 mars 2010 permet d'exonérer de T.V.A les activités de Rénovation d'Immeubles sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot. La FIC analyse l'opportunité d'opter ou non à la T.V.A sur marge à chaque vente.
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2013 3 rue Mage- 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
Sur le 1er semestre 2013 la Fic n'a pas opté pour la T.V.A sur marge à l'exclusion des 2 ventes pour l'immeuble Ménilmontant et D'Orsel.
La valorisation des stocks inclut la T.V.A éventuellement déductible sur les acquisitions des immeubles, travaux etc. Pour les stocks qui avaient été acquis avant le 11 mars 2010, la T.V.A antérieurement déduite a été incorporée au prix de revient et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
Malgré le cycle traversé, sauf à constater des délais ralentis pour les transactions, l'exploitation ne fléchit pas réellement à Paris pour les biens propriété de la FIC.
Sans préjuger du second semestre, la FIC qui constitue un nouveau réseau de commercialisateurs, recherche la transaction la plus adéquate possible.
En raison de l'inertie d'un co-contractant, les différentes opérations à Paris, ont été confiées à de nouveaux commercialisateurs et font l'objet d'aménagements complémentaires.
Pas d'activité au 1e semestre 2013
Les performances économiques de ces sociétés sont reprises dans l'annexe des comptes consolidés de votre société cf. note 5 information sectorielle.
BV3 (Banexi Ventures FCPR) créée en 2000 est remboursée à 66.68 % du total appelé au 30 juin 2013. Le portefeuille de BV3 est désormais en phase d'extinction
La société STP a clôturé son exercice au 30 juin 2013 et a fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires pour les comptes consolidés afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du groupe.
Au 30 juin 2013 la société SAS REGIA détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA.
| ACTIF | Note | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 10 796 | 10 984 | |
| Goodwill | |||
| Autres immobilisations incorporelles | 6 | ||
| Immobilisations corporelles | 7 et 2.5 | 61 | 62 |
| Immeubles de placement | 8 et 2.6 | 10 183 | 10 373 |
| Participations entreprises associées | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non-courants | 10 | 552 | 549 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 20 931 | 23 543 | |
| Stocks et en-cours | 11 et 2.8 |
19 182 | 22 392 |
| Clients et comptes rattachés | 12 | 91 | 136 |
| Autres actifs courants | 13 | 304 | 523 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 14 | 1 354 | 492 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 31 727 | 34 527 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 16 826 | 16 868 | |
| Capital émis | 15.1 | 1 674 | 1 674 |
| Réserves consolidées | 15.3 | 14 889 | 14 460 |
| Résultat de l'exercice | 16 | 263 | 734 |
| INTERETS MINORITAIRES | 294 | 333 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 7 934 | 7 068 | |
| Emprunts et dettes financières à long terme | 17.2 | 5 635 | 4777 |
| Passif d'impôts non courants | 32.3 | 2 299 | 2 291 |
| Provisions à long terme | 18.1 | ||
| PASSIFS COURANTS | 6 673 | 10 258 | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 19 | 217 | 451 |
| Emprunts à court terme | 17.3 | 5 500 | 7 933 |
| Provisions à court terme | 18.2 | 46 | 46 |
| Autres passifs courants | 20 | 910 | 1 828 |
| Passifs concernant des actifs non courants destinés à être cédés |
|||
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2013 3 rue Mage- 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
| Postes | Note | 30/06/2013 | 30/06/2012 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 545 | 485 | 1 055 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers, et autres) | 4 504 | 4 464 | 8 178 | |
| CA- Ventes Promotion Immobilière | ||||
| Total Chiffre d'Affaires | 21 | 5 049 | 4 949 | 9 233 |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | 22 | (3327) | (3092) | (6104) |
| Charges de personnel | 23 | (21) | (37) | |
| Charges externes | (1038) | (1131) | (2112) | |
| Impôts et taxes | 24 | (79) | (78) | (146) |
| Dotation aux amortissements | (1) | (1) | (1) | |
| Dotation aux provisions | 25 | (103) | (6) | (51) |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 26 | 1 | 18 | 429 |
| Autres charges d'exploitation | 26 | (87) | (29) | (51) |
| Résultat opérationnel | ||||
| courant | 415 | 609 | 1 160 | |
| Autres produits opérationnels | 27 | 235 | 386 | 432 |
| Autres charges opérationnelles | 27 | (136) | (11) | (18) |
| Résultat opérationnel | 514 | 984 | 1 574 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 28 | |||
| Coût de l'endettement financier brut | 29 | (115) | (216) | (360) |
| Coût de l'endettement financier net | (115) | (216) | (360) | |
| Autres produits financiers | 31 | 6 | 3 | 12 |
| Autres Charges Financières | 31 | (2) | (20) | (47) |
| Charge d'impôt | 32 | (139) | (262) | (424) |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | ||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées | ||||
| ou en cours de cession | 264 | 489 | 755 | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de | ||||
| cession | ||||
| Résultat net | 264 | 489 | 755 | |
| Part du groupe | 16 | 263 | 474 | 734 |
| Intérêts minoritaires | 1 | 15 | 21 | |
| Total Actions | 15 | 72 416 | 72 489 | 72 507 |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 16 | 3,64 € | 6,54 € | 10,12 € |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 16 | 3,64 € | 6,54 € | 10,12 € |
| 30/06/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|
| Résultat Net | 264 | 755 |
| Écart de conversion | ||
| Réévaluation des instruments dérivés de couverture | ||
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Réévaluation des immobilisations | ||
| Écarts actuariels sur le régime à prestations définies | ||
| Quote part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | ||
| des entreprises mise en équivalence | ||
| Impôts | ||
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 0 | 0 |
| Résultat Net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | 264 | 755 |
| Résultat du Groupe | 263 | 734 |
| Résultat des Minoritaires | 1 | 21 |
| Total Actions | 72 416 | 72 507 |
| Résultat net de base par action (En €uros) | 3,64 € | 10,12 € |
| 30/06/13 | 30/06/12 | 31/12/12 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | 264 | 489 | 755 |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | 1 | 1 | 47 |
| …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 60 | 8 | (371) |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stocks options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | |||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (43) | ||
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | |||
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | 282 | 498 | 431 |
| + Coût de l'endettement financier net (28 et 29) | 115 | 216 | 360 |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) ( 32) | 139 | 262 | 424 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | 536 | 976 | 1 215 |
| - impôts versés | (130) | (243) | (279) |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | 2 322 | 1999 | 5 187 |
| = FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | 2 728 | 2732 | 6 123 |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) | 0 | (4) | (721) |
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non |
175 | (7) | |
| consolidés) | |||
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non consolidés) |
2 | 1 | 1 |
| +/- Incidence des variations de périmètre | (20) | ||
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (5) | (7) | (9) |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| = flux net de trésorerie lie aux opérations d'investissement | 152 | (10) | (729) |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | |||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | (8) | 2 | 1 |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (305) | (305) | (305) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (11) | (16) | (16) |
| + Encaissements liés aux nouveaux emprunts (cf. note 17) | 771 | 198 | 554 |
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (2347) | (2 602) | (5 926) |
| - Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement) | (115) | (216) | (360) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | |||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | (2015) | (2 943) | (6 052) |
| Variation de trésorerie NETTE (cf. note 30) | 863 | (221) | (658) |
Au 30 juin 2013
| En milliers € | Capital | Réserves Liées au capital |
détenus Titre s auto |
Consolidées Réserves |
Résultat Exerc ice ( part du groupe ) |
capitaux propres pertes directement en comptabilis és Gains et |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part des |
Tota l des cpaitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Affectation du Résultat | 2 498 | (2752) | (254) | (15) | (269) | ||||
| Résultat de la période | 364 | 364 | 16 | 380 | |||||
| Cessions de titres Courtois SA | 6 | 6 | 6 | ||||||
| Au 31/12/2009 | 1 674 | 455 | (15) | 13 326 | 364 | 15 806 | 295 | 16 101 | |
| Affectation du Résultat | 59 | (364) | (305) | (16) | (321) | ||||
| Résultat de la période | 793 | 793 | 41 | 834 | |||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2010 | 1 674 | 455 | (15) | 13 385 | 793 | 1 | 16 295 | 320 | 16 615 |
| Affectation du Résultat | 489 | (793) | (1) | (305) | (16) | (321) | |||
| Résultat de la période | 448 | 448 | 23 | 471 | |||||
| Acquisitions pour contrat de | (1) | (1) | (1) | ||||||
| liquidité | |||||||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2011 | 1 674 | 455 | (16) | 13 874 | 448 | 1 | 16 437 | 328 | 16 765 |
| Affectation du Résultat | 145 | (448) | (1) | (304) | (16) | (320) | |||
| Résultat de la période | 734 | 734 | 21 | 755 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité |
(3) | (3) | (3) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 4 | 4 | 4 | ||||||
| Au 31/12/2012 | 1 674 | 455 | (19) | 14 019 | 734 | 4 | 16 868 | 333 | 17 201 |
| Affectation du Résultat | 429 | (734) | (305) | (11) | (316) | ||||
| Résultat de la période | 263 | 263 | 1 | 264 | |||||
| Acquisitions pour contrat de | (9) | (9) | (9) | ||||||
| liquidité gains du contrat de liquidité |
1 | 1 | 1 | ||||||
| Autres | 8 | 8 | (28) | (20) | |||||
| Au 30/06/2013 | 1 674 | 455 | (28) | 14 456 | 263 | 5 | 16 826 | 294 | 17 120 |
| Au 30 juin 2013 | Montant total |
Montant par Action |
|---|---|---|
| Dividendes distribuées au cours de | ||
| l'exercice | 305676 | 4,2 |
Le conseil d'administration du 28 aout 2013 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2013 et a autorisé leur publication.
L'établissement des états financiers consolidés préparés conformément aux normes IFRS implique que le Groupe procède à un certain nombre d'estimations et retienne certaines hypothèses qui affectent le montant des actifs et passifs ainsi que les produits et charges enregistrés sur la période.
Des changements de fait et ou de circonstances peuvent amener le groupe à revoir ces estimations.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du Groupe COURTOIS S.A. sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les Comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de Courtois S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2009-R.03 du 2 juillet 2009 du CNC et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
Le groupe COURTOIS est principalement concerné par la norme IAS 40, immeuble de placement tel que précisé au paragraphe 2.6 de la présente annexe ainsi que par les normes touchant à la présentation des états financiers (IAS 1- Présentation des états financiers, IAS 7 - Tableau des flux de trésorerie, IFRS 8 - Informations sectorielles, IAS 24 - Informations sur les parties liées, IAS 33 - Résultat par action ....)
Les normes et interprétations non encore adoptées par l'Union Européenne ne sont pas appliquées par le Groupe Courtois. Le Groupe n'a pas anticipé de normes et interprétations dont l'application n'est pas obligatoire au 1er janvier 2013. Les nouvelles normes, amendements de normes et interprétations adoptées par l'Union Européenne et applicables pour la 1ère fois au 30 juin 2013 n'ont pas d'incidence pour le Groupe Courtois. Pour information, l'IASB a publié des nouveaux textes applicables de manière obligatoire au 1 er janvier 2013, deux d'entre eux concerneront le groupe Courtois au 31 décembre 2013 :
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d' euros.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le groupe. Le contrôle existe lorsque le Groupe détient le pouvoir de diriger, directement ou indirectement, les politiques financières et opérationnelles de l'entreprise de manière à obtenir des avantages des activités de celles-ci. Le contrôle est généralement présumé exister si le Groupe détient la moitié des droits de vote de l'entreprise contrôlée.
Les titres de ces filiales non significatives sont classés en tant qu'actifs non courants.
Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les suivants :
Les immobilisations incorporelles comprennent essentiellement les logiciels utilisés par les sociétés du Groupe.
Elles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction de la durée probable d'utilisation par l'entreprise :
Agencements et aménagements des constructions 10 ans Matériel informatique 5 ans Matériel et mobilier de bureau 5 à 10 ans
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives,
éventuellement les vendre dans le cadre de l'activité ordinaire.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur
et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice
(sous la rubrique « Autres Produits et Charges ».)
Au 30 juin 2013 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 10 183 K€.
La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le 31 décembre 2012. Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année.
Aucun facteur à notre connaissance à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2012.
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en île de France et un en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2012 les expertises ont été réalisées selon le principe d'une double méthode :
la méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces
la méthode de capitalisation du revenu locatif
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des biens immobiliers une fois par an en fin d'année. A noter que si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée par un expert mandaté par le Groupe à cet effet
Au 30 juin 2013 tous les locaux sont loués.
Ce poste comprend des titres de sociétés, dont certaines sont cotées.
Ils sont comptabilisés pour leur coût d'achat et à chaque clôture des comptes ils sont évalués à leur juste valeur, soit pour les sociétés cotées, au cours de bourse de clôture et pour les autres sociétés, en fonction de la quote part des capitaux propres.
Comprennent essentiellement des titres de fonds de capital –risque constituant un investissement à plus ou moins longue échéance. Il s'agit de titres disponibles à la vente évalués à la juste valeur trimestriellement.
Elles sont enregistrées à leur valeur nominale déduction faite des éventuelles pertes de valeurs identifiées et actualisées en cours de recouvrement.
La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique « Autres produits et charges financiers »
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut le prix d'acquisition, les frais sur acquisition, des travaux et frais y afférent.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Il n'y pas d'opération de ce type réalisée au cours du 1 er semestre 2013.
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur,
Les indices identifiés par le groupe sont les suivants :
Par ailleurs la valeur nette de réalisation correspond au prix de vente indiqué dans la promesse de vente diminué des coûts annexes à la vente.
Les frais afférents à l'acquisition des immeubles tels que les frais de notaire et privilège de prêteur de deniers afférents au prêt sont comptabilisés en charges.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées des lors qu'elles présentent un risque de non recouvrement..
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits aux conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :
A la clôture de l'exercice un passif est comptabilisé lorsque le groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste valeur.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice.
Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2012 et au 30 juin 2013 est de 33,33%.
Le résultat par action est issu du rapport du résultat net consolidé part du groupe et du nombre d'actions composant le capital de la société consolidante.
Il n'existe pas d'éléments dilutifs ni relutifs.
Le chiffre d'affaires consolidé comprend essentiellement les revenus liés aux activités suivantes :
a) Les recettes locatives
Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des baux en cours.
b) Les cessions des lots en stock
L'activité de Rénovation d'Immeubles, ventes immobilières, loyers et charges est comptabilisée sous la rubrique « CA- Ventes immobilières et loyers » :
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG)
| Nom des Sociétés | Adresses | N° Siren | Méthode de Consolidation |
% d'intérêt et de contrôle Au 30/06/2013 |
% d'intérêt et de contrôle Au 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|---|
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| Société Toulousaine de Portefeuille (Stp) (2) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| SARL Foncière Immobilière Courtois (Sfic) |
3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Rémusat(1) | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 61,17% | 57,50% |
| SCI Nord Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI Bonnefoy | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 100% | 100% |
| SCI Caudra | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Port Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI Ampère Stratège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL L'Ariège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 60% | 60% |
| Sci Daulz | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 533834495 | IG | 99,50% | 99,50% |
1- acquisition par la Sfic de 22 titres de la SCI Rémusat à fin avril 2013
2-La Société STP clôture au 30/06/2013 et fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du Groupe
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du groupe s'oriente autour de 3 activités :
Les activités du groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Aucun client ne dépasse 10% du chiffre d'affaires.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante:
| A u 30 / 0 6/ 2 0 13 | A u 3 1/ 12 / 2 012 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A C T IF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Réno vatio n Immeubles |
Activité Gestion de Po rtefeu |
Total non affecte |
T o ta l | Activité Gestio n des Immeu |
Activité Réno vatio n Immeubles |
Activité Gestio n de Po rtefeu |
Total no n affecte |
T o ta l |
| A C T IF S N ON -C O UR A N T S | 10 18 3 | 33 5 | 2 78 | 10 79 6 | 10 3 73 | 3 31 | 28 0 | 10 9 84 | ||
| Go o dwill | ||||||||||
| Autres immobilisatio ns incorpo relles | ||||||||||
| Immo bilisatio ns co rpo relles | 61 | 61 | 62 | 62 | ||||||
| Immeubles de placement | 10 183 | 10 183 | 10 373 | 10 373 | ||||||
| Participatio ns entreprises asso ciées | ||||||||||
| Actifs financiers dispo nibles à la vente | 0 | 0 | ||||||||
| Actifs financiers non-co urants | 274 | 278 | 552 | 269 | 280 | 549 | ||||
| Actifs d'impôts non courants | ||||||||||
| A C T IF S C OUR A N T S | 5 6 2 | 2 0 36 5 | 4 | 2 0 9 3 1 | 2 64 | 2 3 2 7 7 | 2 | 2 3 5 43 | ||
| Sto cks et en-cours | 19 182 | 19 182 | 22 392 | 22 392 | ||||||
| Clients et co mptes rattachés | 91 | 91 | 136 | 136 | ||||||
| Autres actifs courants | 107 | 197 | 304 | 150 | 372 | 1 | 523 | |||
| Actif d'impô t courant | ||||||||||
| Actifs financiers à la juste valeur | ||||||||||
| Trésorerie et équivalent de tréso rerie | 455 | 895 | 4 | 1354 | 114 | 377 | 1 | 492 | ||
| Actifs no n co urants destinés à être cédés | ||||||||||
| T OT A L A C T IF | 10 74 5 | 20 70 0 | 28 2 | 31 7 2 7 | 10 6 3 7 | 23 60 8 | 2 82 | 3 4 5 27 |
| A u 30 / 0 6/ 2 0 13 | A u 3 1/ 12 / 2 012 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P as sif | A c tivité Ge stio n de s Imm eu |
A ct iv ité R é no v a tion Imme uble s |
A c tivité Ge stio n de P o rte fe u |
T o ta l no n aff ec te T o ta l |
A c tiv ité Ge stio n des Imm eu |
A c tiv ité R éno va tio n Im me ubles |
A c tivité Ge stio n de P o rte feu |
T o ta l no n a ffec te |
T o ta l | |
| C A P IT A UX P R OP R ES | 1 7 8 6 | 2 93 6 | (13 05 ) | 13 4 09 | 16 8 26 | 2 12 5 | 2 93 5 | (13 12 ) 13 120 | 16 8 68 | |
| Capital émis | 1674 | 1674 | 1674 | 1674 | ||||||
| Réserves conso lidées | 1541 | 2 919 | (1306) | 11735 | 14 889 | 1345 | 2 929 | (1260) | 11446 | 14 460 |
| Résultat de l'exercice | 245 | 17 | 1 | 263 | 780 | 6 | (52) | 734 | ||
| Inte rê ts m ino rita ires | 2 91 | 3 | 2 94 | 3 2 9 | 4 | 3 33 | ||||
| P A SSIF S N ON C OUR A N T S | 3 2 31 | 4 70 3 | 7 9 34 | 2 7 5 4 | 4 3 14 | 7 0 68 | ||||
| Emprunts et dettes financières à long terme | 879 | 4 756 | 5 635 | 408 | 4 369 | 4 777 | ||||
| Passif d'impô ts no n co urants | 2 352 | (53) | 2 299 | 2 346 | (55) | 2 291 | ||||
| Pro visions à lo ng terme | ||||||||||
| P A SSIF S C OUR A N T S | 2 5 3 | 6 35 5 | 6 5 | 6 6 73 | 7 3 7 | 9 45 6 | 65 | 10 2 58 | ||
| Fo urnisseurs et co mptes rattachés | 10 | 207 | 217 | 2 | 449 | 451 | ||||
| Emprunts à co urt terme | 148 | 5 352 | 5 500 | 65 | 7 868 | 7 933 | ||||
| Pro visions à court terme | 46 | 46 | 46 | 46 | ||||||
| Autres passifs courants | 95 | 750 | 65 | 910 | 670 | 1093 | 65 | 1828 | ||
| Passifs co ncernant des actifs | ||||||||||
| no n co urants destinés à être cédés | ||||||||||
| T o tal P a s sif | 5 5 61 | 13 99 7 | (12 40 ) | 13 4 09 | 3 1 7 27 | 5 9 4 5 | 16 70 9 | ( 124 7 ) 13 120 | 3 4 5 27 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
| Ac tivit é Ge st io n des Immeu |
A ctivité R énov at io n Imme ubles |
A u 30 juin 20 13 A ctivit é G es tio n de P orte feuille |
T ota l | Ac tiv ité Ge st ion des Immeu |
A ct ivité R éno va tio n Imme uble s |
A u 31décembre 2012 A ctivité G es tion de P orte fe uille |
T ot al | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Chiffre d'affaires so cial | 545 | 4 504 | 5 049 | 1055 | 8 363 | 9 418 | ||
| V ente s int era ct iv ité | (185) | (185) | ||||||
| C hiffre d'a ffa ires co ns o | 5 45 | 4 50 4 | 5 04 9 | 1 05 5 | 8 178 | 9 2 33 | ||
| Autres produits de l'activité Achats conso mmés Charges de perso nnel Charges externes Impôts et taxes Do tation auxamo rtissements Do tation auxprovisions Variation des sto cks de pro Autres produits et charges |
(93) (37) (24) |
(3 327) (943) (42) (1) (103) 37 |
(2) | (3 327) 0 (1038) (79) (1) (103) 0 13 0 |
(12) (147) (65) 405 |
(6 104) (25) (1957) (81) (1) (51) 387 |
(8) | (6 104) (37) (2 112) (146) (1) (51) 792 |
| Ré sult at opérat ionne l | 3 91 | 12 5 | (2) | 514 | 1 23 6 | 3 46 | (8 ) | 1 5 74 |
| Co ût de l'ende tt ement financie r ne t | ( 17) | (9 8) | (115) | ( 15 ) | ( 34 5) | ( 36 0) | ||
| Autres produits et charge s financie rs | 4 | 4 | 9 | (4 4) | (3 5) | |||
| Charge d'impô t | (12 8) | (10) | (1) | (13 9) | (4 20 ) | ( 4) | ( 42 4) | |
| Quo te- pa rt du ré sulta t ne t des so c iét és mise s e n équiv alence |
||||||||
| Ré sult at ne t a va nt ré sulta t de s a ct ivité s a rrê té es o u e n co urs de ce ss io n | 2 46 | 17 | 1 | 26 4 | 80 1 | 6 | ( 52 ) | 7 55 |
| Résultat net d'impôt | ||||||||
| des activités arrêtées | ||||||||
| Ré sult at ne t | 2 46 | 17 | 1 | 26 4 | 80 1 | 6 | ( 52 ) | 7 55 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | Augmentation | Diminution | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|
| Brut | 14 | 14 | ||
| Amortissement | (14) | (14) | ||
| Valeur nette | 0 | 0 | 0 | 0 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | Acquis. | Cessions | Divers | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Constructions diverses | 50 | 50 | |||
| Aménagements | 41 | 41 | |||
| Matériel de transport | 0 | 0 | |||
| Autres immo corporelles |
69 | 69 | |||
| Valeur brute | 160 | 160 | |||
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | Dotations | Diminution | Divers | 30/06/2013 |
| Constructions | (50) | (50) | |||
| Aménagements | (40) | (40) | |||
| Matériel de transport | |||||
| Autres immo corp | (8) | (1) | (9) | ||
| Amortissements | (98) | (1) | (99) | ||
| Valeur nette | 62 | (1) | 61 |
La valeur brute et les amortissements sont détaillés dans le tableau suivant :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | Acquis. | Cessions | Variation Juste | Variation | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur | Dépréciation | |||||
| Terrains | 2 400 | (35) | (3) | 2 362 | ||
| Terrain à bâtir | 43 | 43 | ||||
| Constructions | 7 930 | (97) | (55) | 7 778 | ||
| Valeur brute | 10 373 | (132) | (58) | 10 183 | ||
| 31/12/2012 | Dotations | Reprises | 30/06/2013 | |||
| Dépréciations | ||||||
| Valeur Nette | 10 373 | (58) | 10 183 |
La SCI REMUSAT a cédé le local à Croissy – Beaubourg pour un montant de 190 K€brut à fin mars 2013 ramené à 175 K€après déduction de la prise en charge par la SCI REMUSAT de l'assainissement, honoraires de transaction, des travaux suite aux dégâts des eaux et de l'occupation illégale sur le site.
Au 30 juin 2013 il n'existe pas de société mise en équivalence.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Autres Immobilisations Financières |
27 | 27 |
| Créances rattachées (1) |
267 | 272 |
| Dépôts de garantie versés |
2 | 2 |
| Autres titres immobilisés nets (2) |
253 | 251 |
| Total | 549 | 552 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles (1) |
22 101 | 18 925 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours |
291 | 257 |
| Total | 22 392 | 19 182 |
1- Cf. note 2.8 « Stocks »
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Clients Divers | 98 | 91 |
| Clients VEFA et VIR (1) | 38 | |
| Total | 136 | 91 |
1- Sarl FIC : concerne la VEFA et la VIR (vente d'immeuble à rénover) sur l'existant du BAT A de l'immeuble Ménilmontant Paris 20ème soldé en janvier 2013 suite à la livraison des appartements.(CF. note 2.8)
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 153 | 53 |
| Loyers à encaisser | 248 | 152 |
| Autres créances d'exploitation (1) | 123 | 131 |
| Etat produit à recevoir | 6 | 12 |
| Dépréciation des créances locataires et autres ( 2) |
(22) | (125) |
| Charges constatées d'avance | 1 | 77 |
| charges constatées d'avance VIR (2) | 7 | |
| Acomptes Fournisseurs | 7 | 4 |
| Total | 523 | 304 |
1- Sarl Fic : concerne la mise en place de la VIR (ventes d'immeuble à rénover)
2- Sarl FIC : selon le principe de précaution une provision a été constituée pour un montant de 103 K€ pour tenir compte des risques inhérents à l'activité de la société.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 | Variation |
|---|---|---|---|
| Comptes courants bancaires | 492 | 1354 | 862 |
| VMP | |||
| Total | 492 | 1 354 | 862 |
15-1 Composition du capital social
Le capital au 30 juin 2013 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions. Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.
15-2 Achat d'actions par certains salariés
Néant
15-3 Actions Propres
| Sur les 3 derniers exercices | Nombre de titres |
Valeur en K€ |
|---|---|---|
| 31/12/2011 | 263 | 24 K€ |
| 31/12/2012 | 273 | 27 K€ |
| 30/06/2013 | 364 | 35 K€ |
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
A partir du 18 février 2008 et jusqu'au 31 décembre 2009, puis renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 mois la société COURTOIS S.A a confié la mise en œuvre d'un contrat de liquidité conforme à la Charte de déontologie de l'AMAFI à Oddo Corporate Finance.
15-4 Délégation en matière d'augmentation de capital en cours de validité :
Les délégations en cours sont celles décidées par l'assemblée Générale Ordinaire du 16 mai 2013 (cf. rapport annuel 2012).
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions(cf. note 2.16).
| (en euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Résultat net du groupe | 733 552 € | 326 842€ |
| Nombre d'actions | 72 507 | 72 507 |
| Résultat en €uros par action | 10,12 € | 4,51 € |
17-1 Instruments financiers et exposition aux risques :
Le principal risque concerne les emprunts souscrits dans l'activité de Rénovation d'Immeubles avec un taux variable indexé sur Euribor 3 mois. Ce risque sur les 6 mois de l'année 2013 reste mesuré, s'agissant essentiellement du court terme à moins d'un an et du suivi au jour le jour. Par ailleurs l'endettement à long terme est principalement souscrit à taux fixe.
Nous n'avons pas identifié d'autres risques sur les financements et aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
17-2 Emprunts et dettes financières Long terme
| Au 31/12/2012 | 30/06/2013 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans |
plus de 5 ans |
Au 31/12/2012 |
de 2 à 5 ans |
plus de 5 ans |
Au 30/06/2013 |
| Emprunt auprès des Ets de Crédit |
258 | 55 | 313 | 593 | 191 | 784 |
| Financement du Stock Immobilier |
4308 | 4308 | 4713 | 4713 | ||
| Comptes courants | 6 | 6 | 4 | 4 | ||
| Dépôts et cautionnements reçus |
150 | 150 | 134 | 134 | ||
| Total | 4722 | 55 | 4777 | 5444 | 191 | 5635 |
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 34.).
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 moins de 1 an |
30/06/2013 moins de 1 an |
|---|---|---|
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 63 | 141 |
| Financement du stock immobilier | 7 614 | 5 286 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 20 | 18 |
| Comptes courants et autres | 172 | 1 |
| Intérêts courus | 64 | 54 |
| Total | 7 933 | 5 500 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
18-1 - Long terme
Néant
18-2 - Court terme
| (en milliers d'euros) |
Ouverture | Dotations | Rep prov ulitilisées |
Rep Prov non utilisées |
Total au 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour Impôts |
|||||
| 46 | 46 | ||||
| TOTAL | 46 | - | - | - | 46 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs | 137 | 139 |
| Factures fournisseurs à recevoir | 314 | 78 |
| Total | 451 | 217 |
Le montant des factures à recevoir concerne essentiellement des travaux habituels de rénovation des immeubles.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR)(1) | 65 | 65 |
| Dettes de TVA | 27 | 26 |
| Dettes de T.V.A Stocks Rénovation Immeubles (2) | 11 | 8 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 62 | 229 |
| Autres dettes d'exploitation (3) | 1 170 | 505 |
| Impôts sur les sociétés | 142 | |
| Indemnités d'Immobilisation versée | 60 | |
| Produits constatés d'avance VEFA VIR (4) | 214 | |
| Produits constatés d'avance | 77 | 77 |
| Total | 1 828 | 910 |
1) les appels de fonds de BV3 (Banexi Ventures FCPR) ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005 sauf réinvestissement sur des lignes déjà existantes.
2) Cf. note 2.8
3) Dont 348 K€TTC de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus.
4) Concerne l'immeuble Ménilmontant à Paris cf. note 2.8
| (en milliers d'euros) | ||
|---|---|---|
| 31/12/2012 | 30/06/2013 | |
| Ventes immobilières Rénovation Immeubles (1) | 7 629 | 4 277 |
| Loyers + charges (Rénovation Immeubles) | 549 | 227 |
| Loyers + charges (gestion immeubles) | 1 055 | 545 |
| Total | 9 233 | 5 049 |
1- Le chiffre d'affaires est réalisé exclusivement à Paris.
Ils concernent les achats corrigés de la variation de stocks de la SFIC pour 3 327 K€
Le groupe n'emploie pas de salariés.
Le Président ainsi que cinq autres personnes travaillant pour le groupe sont rémunérées par le Holding SAS Régia (non consolidée). Les coûts correspondants sont refacturés au groupe pour un montant de 374 K€ charges comprises au 30 juin 2013, hors prime sur le résultat consolidé. Ces coûts sont inclus dans la rubrique « Charges Externes ».
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| CET (CFE-CVAE) | (9) | (14) |
| Taxes Foncières | (83) | (44) |
| Taxe Bureaux | (22) | (1) |
| Autres impôts | (32) | (20) |
| Total | (146) | (79) |
| (en milliers d'euros) | Au 30/06/2013 | |||
|---|---|---|---|---|
| Reprises | Dotations | Solde | ||
| Litige Locataire (rénovation d'immeubles) | 1 | (1) | ||
| Litige débiteurs divers | (103) | (103) | ||
| Total | 1 | (1) | (103) |
Cf. note 13
| Au 30/06/2013 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges | |
| Produits et charges divers | 1 | ||
| Jetons de présence | (24) | ||
| Pertes irrécouvrables locataires act Rénovation Immeubles |
(5) | ||
| Variation de la juste valeur Imm de Placement |
(58) | ||
| Remboursement Impôts | |||
| Total | 1 | (87) |
| Au 30/06/2013 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges | |
| Produits et charges divers | (4) | ||
| Encaissement indemnité d'immobilisation ( rénovation immeubles) |
60 | ||
| Cession d'immobilisation Imm Place (1) | 175 | (132) | |
| Total | 235 | (136) |
1- SCI REMUSAT : cession du local à Croissy Beaubourg fin mars 2013, le résultat net est 43 K€ (cf. note 8).
Néant
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunts | (14) | (17) |
| Intérêts sur le financement du stock | (346) | (98) |
| Total | (360) | (115) |
| (en milliers d'euros) | Clôture 31/12/2012 |
Variation | Clôture 30/06/2013 |
|---|---|---|---|
| Trésorerie brute | +492 | +862 | +1354 |
| Concours bancaires courants | |||
| Trésorerie | +492 | +862 | + 1 354 |
| Endettement financier brut | - 12 710 | -1 575 | -11 135 |
| Endettement financier net | - 12 218 | +2 437 | - 9781 |
| Au 30/06/2013 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros par nature) | Produits | Charges | |
| Variation Juste Valeur BV3 (1) | (2) | ||
| Liquidation Tiap | |||
| Créance actualisée (Sortie de l'opération Sep Etchegarey) |
4 | ||
| Rep et Dotations Tiap | |||
| Autres produits et charges financiers | 2 | ||
| Total | 6 | (2) |
1- concerne les variations de la juste valeur des actifs financiers de la société STP en normes IFRS.
32-1 Compte de charges
| (en milliers d'euros) | 31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (278) | (132) |
| Impôt sur les plus values LT | ||
| Impôt différé | (146) | (7) |
| Impôt différé sur les plus values LT | ||
| Total | (424) | (139) |
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.15
| (En milliers d'euros) | 30/06/2013 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé |
264 |
| Charge d'impôt | 139 |
| Résultat consolidé avant impôts | 403 |
| Charge d'impôt théorique | 134 |
| Ecart | 5 |
| Jetons de présence | 8 |
| dépréciations de titres non déductibles |
0 |
| Impôt sur le revenu des personnes physiques minoritaires |
(5) |
| pénalités non déductibles | 1 |
| contrat de liquidité | 1 |
| mécénat et dons | |
| Ecart résiduel | 0 |
32-3 Impôt Différé
| (En milliers d'euros) | Au 31/12/2012 | Au 30/06/2013 | ||
|---|---|---|---|---|
| ACTIF | Passif | Actif | Passif | |
| Immobilisations corporelles | ||||
| Adoption de la juste valeur sur Immeubles Placement | (2344) | (2350) | ||
| Incidence de réévaluation légale | ||||
| Retraitement des cessions internes d'actif Immobilisé | 36 | 36 | ||
| Immobilisations financières | ||||
| Immobilisations financières Groupe | ||||
| Adoption de la juste valeur Immo financières | 14 | 13 | ||
| Actifs circulants | ||||
| Retraitement des cessions inter actifs circulants | ||||
| Divers | ||||
| charges déductibles lors du paiement | 3 | 2 | ||
| Déficit filiales | ||||
| Coût de la distribution des filiales à recevoir | ||||
| Total | 53 | (2344) | 51 | (2350) |
Concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux et de la juste valeur.
32.4- Impôt Exigible
Le montant de l'impôt dû par Courtois SA s'élève à 132 K€au 30 juin 2013.
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés Courtois SA, Fic, ses filiales Sci Caudra et Sci Bonnefoy. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'intégration.
L'intégration fiscale procure une économie d'impôt d'un montant de 7 K€au 30 juin 2013.
Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :
Cette société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis Courtois, est la mère de Courtois SA. SAS Régia détient 52,49 % du capital de Courtois SA au 30 juin 2013.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe Courtois, la société SAS Régia, refacture au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :
| (En milliers d'euros ) | 30/06/2013 |
|---|---|
| Montant des prestations dans le compte de résultat | 514 |
| Créances associées | |
| Dettes associées (1) | 32 |
| Garanties données | |
| Garanties reçues | |
| Autres engagements reçus |
1-concerne d'une part la rémunération variable du Président TTC au 30 juin 2013 (charges et T.V.A incluses)
La rémunération de Régia est établie en fonction d'un coût estimé qu'elle engage majorée de 10 %. Elle est refacturée selon les clefs de répartition et s'entend hors taxes, taxes en sus à la charge de la société bénéficiaire.
La Prime variable du Président sur le résultat consolidé retraité est versée par REGIA et refacturée charges comprises plus T.V.A. au Groupe Courtois.
Cette prime versée par REGIA est refacturée charges comprises plus T.V.A. au Groupe COURTOIS.
Montant des rémunérations brutes:
| Tableau récapitulatif des rémunérations de chaque dirigeant mandataire social | ||||
|---|---|---|---|---|
| Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose | Montant au 31/12/2012 (en milliers d'€uros) |
Montant au 30/06/2013 (en milliers d'€uros) |
||
| dus | versés | dus | versés | |
| Rémunération fixe | 184 | 184 | 85 | 85 |
| Rémunération variable | 53 | 31 | 18 | 53 |
| Rémunération exceptionnelle | ||||
| jetons de présence | 4 | 4 | 4 | |
| Percoi et Pei | 9 | 9 | ||
| Retraite collective à cotisations définies | 9 | 9 | 6 | 6 |
| avantages en nature (véhicule) | 10 | 10 | 5 | 5 |
| TOTAL | 269 | 247 | 118 | 149 |
Au 30 juin 2013 le Groupe Courtois n'a pas attribué de stock-options ni de golden parachutes ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
Le Montant des jetons présence alloués aux membres du conseil d'administration est de 47 K€.
Néant
34-2-1 Engagement donnés par la société mère et des sociétés du groupe.
A/ Par la société mère
| En milliers d'euros | 31/12/2012 | 30/06/2013 | Nom |
|---|---|---|---|
| Caution de Courtois SA avec Hypothèque | 1800 | 1800 | BNP PARIBAS |
| En milliers d'euros | 31/12/2012 | 30/06/2013 | Nom |
|---|---|---|---|
| Privilège de prêteur de deniers montant restant à rembourser (1) |
11 296 | 9 998 | BNP PARIBAS |
| Hypothèque conventionnelle en 2ième rang au titre des travaux |
627 | BNP PARIBAS |
1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 9 998 K€en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires.
Néant
34-03-1 Engagements donnés
Par la société mère :
Néant
Par les sociétés du groupe : SARL FIC sur les honoraires de gestion des immeubles :
| (En milliers d'euros ) Montant TTC |
31/12/2012 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Immeuble Ménilmontant | 5 | |
| Immeuble Didot | 26 | 13 |
| Immeuble Baudelique | 34 | 22 |
| Immeuble 4 cheminées | 10 | 5 |
| Total engagements sur les Honoraires | 75 | 40 |
34-3-02 Engagements reçus :
Par la société mère :
Néant.
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2013 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
1- de la surélévation de l'immeuble Ménilmontant Paris 20ème pour un montant de 23 K€
-
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au 30 juin 2013.
Sep : la FIC n'a pas obtenu le versement de la première annuité prévue par le protocole signé en Décembre 2011. Après avis et consultations, la FIC a décidé de faire valoir ses droits
Pour les autres litiges en cours, ils concernant essentiellement des procédures sur déplafonnement des loyers sur des baux commerciaux, fausse Loi 48 etc.
| Exercice au 30 juin 2013 (1) | Exco | Mazars | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant | % | Montant | % | |||||
| 2012 | juin-13 | 2012 | juin-13 | 2012 | juin-13 | 2012 | juin-13 | |
| Audit | ||||||||
| * Commissariat aux comptes, certification, | ||||||||
| examen des comptes individuels et consolidés | ||||||||
| - Emetteur | 22 | 11 | 69% | 69% | 22 | 11 | 69% | 69% |
| - Filiales intégrées globalement | 10 | 5 | 31% | 31% | 10 | 5 | 31% | 31% |
| * Autres diligences et prestations directement | ||||||||
| liées à la mission du commissaire aux comptes | ||||||||
| Sous Total | 32 | 16 | 100% | 100% | 32 | 16 | 100% | 100% |
| Autres prestations rendues par les réseaux | ||||||||
| aux filiales intégrées globalement | ||||||||
| Total | 32 | 16 | 100% | 100% | 32 | 16 | 100% | 100% |
1- Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
Néant
Aux actionnaires,
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Fait à Toulouse, le 28 août 2013
Les Commissaires aux Comptes
EXCO FIDUCIAIRE DU SUD OUEST MAZARS
Sandrine BOURGET Luc KEMPENICH
COURTOIS SA Comptes semestriels du 1er janvier au 30 juin 2013 3 rue Mage - 31000 Toulouse 540 802 105 RCS Toulouse
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