TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

Müşteri Adı : MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

Rapor No : 2025SPK-00002

(İzmir İli, Konak İlçesi, tapu sicilinde Mersinli Mahallesi 4.147,89 m² arsa alanlı ARSA vasıflı 8623 ada 21 parsel nolu taşınmazın günümüz koşullarındaki güncel piyasa değerinin tespiti raporudur.)

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

1 ADET ARSA DEĞER TESPİTİ

Mersinli Mahallesi 8623 Ada 21 Parsel Konak/İZMİR

2025SPK-00002 (MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.) 22.12.2025

YÖNETİCİ ÖZETİ:

Değerleme Çalışmasının Konusu:

İzmir İli, Konak İlçesi, tapu sicilinde Mersinli Mahallesi 4.147,89 m² arsa alanlı ARSA vasıflı 8623 ada 21 parsel nolu taşınmazın günümüz koşullarındaki güncel piyasa değerinin tespiti raporudur.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:

Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetleri'nden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında, satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri:

Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye ve incelenen belgeye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 13.05.2011 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi (Halkapınar-Salhane Kesimi) Uygulama İmar Planında; Taks:0,40 Kaks:3,00 Ayrık Nizam 8 kat yapılaşma koşullu M.İ.A. (Merkezi İş Alanında) kalmaktadır. "Plan üzerinde yapılaşma nizamı belirlenmiş Mia adalarında yürürlükteki İmar Yönetmeliği'nin parsel büyüklüklerine ilişkin hükümlerine uyulacaktır. Ancak ada ölçeğine gelindiğinde ve/veya minimum 3000 m² parsel büyüklüğünün sağlandığı durumlarda Taks/Kaks değişmemek kaydıyla yapılaşma nizamı serbest ve Yençok:150 metre olacaktır." Plan Notu hükmü bulunmaktadır. Taşınmaz belediye sınırları içerisinde kalmaktadır.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri:

Değerleme konusu taşınmaz; 8623 Ada 21 parsel, 4.147,89 m2 yüzölçümlü Arsa vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Parsel üzerinde 2 bodrum + zemin + 25 normal katlı yapı inşa edilecek olup zemin güçlendirme işlemleri başlamıştır. Ekspertiz tarihinde yapının inşaat seviye çok düşük olduğundan taşınmaza arsa değeri takdir edilmiştir. Parsel geometrik olarak yamuk formunda olup eğimsiz arazidir. Parselin sınırlarını belli eden herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Güneyinde konumlu olan 24 parsele ~63 m, doğusunda konumlu olan 16 ve 22 parsele ~83 m, kuzeyinde konumlu olan 22 parsel ~35 m ve batısında konumlu olan 1570 Sokak'a ~41 m cephesi bulunmaktadır. Parsel konum itibariyle gelişmekte olan bölgededir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri:

Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemede yeni yapılacak inşaatın zemin iyileştirmelerinin ve temel kazıklarının imalatına başlandığı gözlemlenmemiştir.

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri:

Taşınmazın konumlu olduğu bölgede yapılan saha araştırması, resmi kurumlarda yapılan çalışma sonucunda elde edilen veriler ile değerlemede kullanılan "Proje Geliştirme'' ve "Emsal Karşılaştırma'' yöntemleri kullanılarak yapılan hesaplamada; taşınmazın KDV Hariç güncel yasal ve mevcut piyasa değerinin 710.000.000-TL (YEDİYÜZONMİLYONTÜRKLİRASI) olacağı tahmin ve takdir edilmiştir.

Taşınmaz hisseli mülk olup değer tam hissesi için takdir edilmiştir. Hisselere düşen değerler 13.2. maddesinde tabloda belirtilmiştir. Değerlemesi yapılan arsanın değeri 710.000.000-TL olarak bulunmuş olup tabloda da görüleceği üzere MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000) hissesine düşen değer 473.344.854-TL (Dört yüz yetmiş üç milyon üç yüz kırk dört bin sekiz yüz elli dört Türk Lirası) olarak bulunmuştur.

Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değeri 2.145.480.000,00-TL (İki milyar yüz kırk beş milyon dört yüz seksen bin Türk Lirası) olarak bulunmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmiş olup MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 35 adet bağımsız bölüm kalacağı (Sayfa-77) görülmüştür. İlgili paylaşım tablosu ekte verilmiştir. Bu taşınmazların tamamlanması durumundaki değerinin MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ'ne düşen değeri 655.424.000-TL (Altı yüz elli beş milyon dört yüz yirmi dört bin Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır.

Arsa Değeri (TL)	₺710.000.000
MİSTRAL A.Ş. (553065461/829578000) Hissesine Düşen Arsa Değeri (TL)	₺473.344.854
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri (TL)	₺2.145.480.000
Mistral GYO A.Ş. Kat Karşılığı (35 Adet B.B.) Değeri (TL)	₺655.424.000

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti:

Değerleme konusu taşınmazın talep gören bölgede konumlu olması ve üzerinde herhangi bir olumsuz takyidat olmaması dikkate alındığında satış kabiliyetinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

	YÖNETİCİ ÖZETİ: 2
	Değerleme Çalışmasının Konusu: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri: 2
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri: 3
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri: 3
	Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti: 3
1.	RAPOR BİLGİLERİ 6
2.	ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 6
	2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar 6
3.	DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 7
	3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi: 7
	3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri: 7
	3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı 7
	3.2.2.Tapu Takyidatı 7
	3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi 7
	3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler 8
4.	İMAR VE RUHSAT DURUMU 8
	4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi 9
5.	DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER 9
6.	TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*) 9
7.	BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER: 14
8.	GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI 20
9.	TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER 21
10.	İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ 39
11.	DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER 41
	11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler: 41
	11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler: 43
	11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri 43
	11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri: 43
	11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri: 44
	11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler 47
	11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri: 48
	11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi: 49
	11.9.Maliyet Oluşumları Analizi: 49

11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi: 49
11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi: 49
11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler 49
11.13.Emsaller 50
11.14.Deprem Risk Bölgesi 53
11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan Veriler 53
11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi 53
11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi 53
11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi: 53
12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ 54
12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması: 54
12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri: 54
12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 54
12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmaz ın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaz a Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş: 54
13. SONUÇ 54
13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi 54
13.2. Taşınmaz 2020 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri 55
13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler 56
13.4.Raporu Hazırlayanlar 56

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

1. RAPOR BİLGİLERİ

TALEP EDEN	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.	TALEP TARİHİ	09.12.2025
MALİK ADI	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000)	DEĞERLEME TARİHİ	29.12.2025
RAPOR NO	2025SPK-00002	RAPOR TARİHİ	31.12.2025
RAPORUN TÜRÜ	1 ADET ARSA DEĞER TESPİT RAPORU	RAPORU HAZIRLAYAN	MURAT BARIŞCAN
KONTROL EDEN	VOLKAN KÜTÜK	SORUMLU DEĞ. UZMANI	ERGUN DİNÇER
DAYANAK	SÖZLEŞMENİN TARİH ve NUMARASI		09.12.2025
RAPORUN KURUL AMACI İLE	DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA İLİŞKİN	DEĞERLEME AÇIKLAMA	Bu gayrimenkul, değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu ilgili tebliğlerine uygun olarak hazırlanmıştır.

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

ŞİRKETİN UNVANI	MAVİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.
ŞİRKETİN ADRESİ	Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR
MÜŞTERİ UNVANI	MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.
MÜŞTERİ ADRESİ	Çınarlı Mah. Ankara Asfaltı Cad. No:15/202 Konak/İZMİR
MÜŞTERİ TALEBİNİN KAPSAMI VE GETİRİLEN SINIRLAMALAR	1 adet arsanın günümüzdeki pazar değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur.

2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar

Şirketimiz tarafından ekspertize konu taşınmaz için 29.12.2023 tarihli 2023OZEL-00158 nolu rapor düzenlenmiştir.

Şirketimiz tarafından ekspertize konu taşınmaz için 31.12.2024 tarihli 2024OZEL-00129 nolu rapor düzenlenmiştir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:

Çınarlı Mah., 1570 Sokak, No:58 D:201,202…2501,2502 ve No:58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 58F Konak/İzmir

3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:

3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı

		Ana Gayrimenkul			Bağımsız Bölüm
İli	İZMİR	Pafta No	294	Arsa Payı	1/1
İlçesi	KONAK	Ada No	8623	Blok/ Giriş No	- / -
Taşınmaz
ID	97405930	Parsel No	21	Kat No	-
Köyü	-	Niteliği	ARSA	Bağ. Böl. No	-
Mahallesi	MERSİNLİ
Sokağı	-	Parsel Alanı(m2 )	4.147,89 m2	Niteliği	-
Mevkii	-			Eklentiler	-
Cilt / Sayfa	47/4602	Tarih	17.10.2017	Yevmiye	25814
		ERDOĞAN ATAY YATIRIM HOLDİNG A.Ş. (106437/691315)
		ERDOĞAN ATAY YATIRIM HOLDİNG A.Ş. (38135013/276526000)
Malik / Hisse Oranı		MEHMET DOĞAN ATAY (343831/8295780)
		MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM
		ŞİRKETİ (553065461/829578000)

3.2.2.Tapu Takyidatı

Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü sistemi üzerinden 04.12.2025 tarih saat 12:10'da alınan TAKBİS Belgesine göre; Mehmet Doğan Atay (343831/8295780) Hissesi üzerinde;

-Malik bizzat gelmeden tasarrufi işlem yapılamaz. (Elektronik sistem üzerinden yukarıda belirttiğim hisselerim üzerine tapu müdürlüğüne bizzat gitmeden tasarrufu işlem yapılmamasına yönelik belirtmenin tesis edilmesini, bu belirtme kaldırılmadan hissem üzerinde hiçbir şekilde vekaleten işlem yapamayacağımı, bu belirtmenin mahkemeler, icra müdürlükleri ile diğer kamu kurumlarından gelen taleplerin karşılanmasına engel teşkil etmediğini ve bu belirtmenin kaldırılması için bizzat talebimin olması gerektiğini bildiğimi, belirtmenin tüm sonuçlarını kabul ettiğimi kabul ve taahhüt ederim.)

3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Rapor içeriğinde detaylandırıldığı üzere, taşınmazın, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) Portal Hizmetlerinden alınan güncel tarihli TAKBİS belgesi kaydında satışı engelleyen herhangi bir kaydın bulunmadığı görülmüştür. Taşınmaz üzerinde bulunan takyidat kayıtları 3.2.2. nolu başlıkta verilmiştir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

7 Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin olarak tapuya şerh edilmiş; herhangi bir sözleşme bulunmamaktadır. 06.09.2024 tarihinde yapılan KAP bildiriminden geçen metin aşağıda verilmiştir. Yönetim Kurulumuzun 06.09.2024 tarihli toplantısında;

"Şirketimiz, Mehmet Doğan ATAY ve Erdoğan Atay Yatırım Holding Anonim Şirketi ile Muhatap Şirketlerden Viven İnşaat İş Ortaklığı Ticari İşletmesi arasında Bornova 3. Noterliği'nce düzenlenen 21.10.2020 Tarih ve 30591 Yevmiye Numaralı "Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Arsa Payı İnşaat Sözleşmesinden" Borçlar Kanununu 473/1 maddesi uyarınca haklı sebeple dönülmesine ve bu hususta devir sözleşmesinde yer alan tüm muhataplara bildirimde bulunulmasına,

-Ayrıca İzmir İli, Konak İlçesi Mersinli Mahallesi 8623 Ada 21 Parsel numarasında kayıtlı arsamızda Yapı Ruhsatı ve hak kaybına uğranmaması için yüklenici müteahhit firma olarak Miray İnşaat A.Ş'nin belirlenmesine oy birliği ile karar verilmiştir."

Not: İlgili bildirim sonucu tapu kaydına herhangi bir sözleşme şerhi eklenmediği görülmüştür.

4. İMAR VE RUHSAT DURUMU

*Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre, değerleme konusu taşınmazın yer aldığı parselin 13.05.2011 onay tarihli 1/1000 Ölçekli Alsancak Liman Arkası Halkapınar Salhane Bölgesi (Halkapınar-Salhane Kesimi) Uygulama İmar Planında; Taks:0,40 Kaks:3,00 Ayrık Nizam 8 kat yapılaşma koşullu M.İ.A.-Merkezi İş Alanında kalmaktadır. "Plan üzerinde yapılaşma nizamı belirlenmiş Mia adalarında yürürlükteki İmar Yönetmeliği'nin parsel büyüklüklerine ilişkin hükümlerine uyulacaktır. Ancak ada ölçeğine gelindiğinde ve/veya minimum 3000 m² parsel büyüklüğünün sağlandığı durumlarda Taks/Kaks değişmemek kaydıyla yapılaşma nizamı serbest ve Yençok:150 m olacaktır." Plan Notu hükmü bulunmaktadır. Konu taşınmaz belediye sınırları içerisinde yer almaktadır.

*Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemede yeni yapılacak inşaatın zemin iyileştirmelerinin ve temel kazıklarının imalatına başlandığı gözlemlenmemiştir.

*Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili Konak Belediyesinde arşiv incelemesi dosyanın işlemde olması nedeniyle yapılamamıştır. Dosyanın işlemde olması nedeniyle tarafımıza gösterilemeyeceği beyan edilmiştir.

*Taşınmaz ile ilgili olarak Konak Belediyesi İmar Müdürlüğünden alınan bilgiye göre taşınmaza ait 30.12.2022 tarih 68 numaralı yeni yapı ruhsatı, 08.08.2023 tarihli İsim Değişikliği Ruhsatı, 19.12.2023 tarihli İsim Değişikliği Ruhsatı, 08.11.2024 tarihli İsim Değişikliği Ruhsatı, 05.09.2025 tarihli İsim Değişikliği Ruhsatı mevcuttur.

*Taşınmaza ait isim değişikliği için alınan 08.11.2024 tarih 2022/68 nolu yapı ruhsatı rapor eklerinde sunulmuştur. İlgili ruhsatta eski müteahhit VİVEN GRUP İNŞAAT TURİZM SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ-ALİM EMİROĞLU İNŞAAT LİMİTED ŞİRKETİ ADİ ORTAKLIĞI olarak belirtilmiş olup isim değişikliği ruhsatına göre MİRAY İNŞAAT-TAAHHÜT TİC. VE SAN. A.Ş. müteahhit olarak belirlenmiştir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

Konak Belediyesi İmar Arşivinde taşınmazın dosyasının işlemde olması nedeniyle dosya incelenememiştir. Parsel üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. Yerinde yapılan incelemede yeni yapılacak inşaatın zemin iyileştirmelerinin ve temel kazıklarının imalatına başlandığı gözlemlenmemiştir. Taşınmaz için düzenlenmiş 30.12.2022 tarih 68 numaralı yeni yapı ruhsatı mevcuttur. Ayrıca taşınmaza ait isim değişikliği için alınan 05.09.2025 tarihli yapı ruhsatı mevcuttur.

Yapı Denetim Firması: İnzem Yapı Denetim LTD. ŞTİ.

Adresi: Tepeköy Mah. Serdar Genç Cad. No:21 D:4 Torbalı/İzmir

5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER

Değerlemeye konu taşınmaz son üç yıl içerisinde herhangi bir alım satım işlemine konu olmamıştır.

**6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)**

Türkiye'de ikamet eden nüfus, 31 Aralık 2022 tarihi itibarıyla bir önceki yıla göre 599 bin 280 kişi artarak 85 milyon 279 bin 553 kişiye ulaştı. Erkek nüfus 42 milyon 704 bin 112 kişi olurken, kadın nüfus 42 milyon 575 bin 441 kişi oldu. Diğer bir ifadeyle toplam nüfusun %50,1'ini erkekler, %49,9'unu ise kadınlar oluşturdu. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) sonuçlarına göre, ülkemizde ikamet eden yabancı nüfus(1) bir önceki yıla göre 31 bin 800 kişi artarak 1 milyon 823 bin 836 kişi oldu. Bu nüfusun %49,5'ini erkekler, %50,5'ini kadınlar oluşturdu.

Yıllık nüfus artış hızı 2021 yılında binde 12,7 iken, 2022 yılında binde 7,1 oldu. Türkiye'de 2021 yılında %93,2 olan il ve ilçe merkezlerinde yaşayanların oranı, 2022 yılında %93,4 oldu. Diğer yandan belde ve köylerde yaşayanların oranı %6,8'den %6,6'ya düştü.

İstanbul'un nüfusu, bir önceki yıla göre 67 bin 51 kişi artarak 15 milyon 907 bin 951 kişi oldu. Türkiye nüfusunun %18,65'inin ikamet ettiği İstanbul'u, 5 milyon 782 bin 285 kişi ile Ankara, 4 milyon 462 bin 56 kişi ile İzmir, 3 milyon 194 bin 720 kişi ile Bursa ve 2 milyon 688 bin 4 kişi ile Antalya izledi.

Bayburt, 84 bin 241 kişi ile en az nüfusa sahip olan il oldu. Bayburt'u, 84 bin 366 kişi ile Tunceli, 92 bin 481 kişi ile Ardahan, 144 bin 544 kişi ile Gümüşhane ve 147 bin 919 kişi ile Kilis takip etti.

Nüfus piramitleri, nüfusun yaş ve cinsiyet yapısında meydana gelen değişimi gösteren grafikler olarak tanımlanmaktadır. Türkiye'nin 2007 ve 2022 yılı nüfus piramitleri karşılaştırıldığında, doğurganlık ve ölümlülük hızlarındaki azalmaya bağlı olarak, yaşlı nüfusun arttığı ve ortanca yaşın yükseldiği görülmektedir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Ortanca yaş, yeni doğan bebekten en yaşlıya kadar nüfusu oluşturan kişilerin yaşları küçükten büyüğe doğru sıralandığında ortada kalan kişinin yaşıdır. Ortanca yaş aynı zamanda nüfusun yaş yapısının yorumlanmasında kullanılan önemli göstergelerden biridir.

Türkiye'de 2021 yılında 33,1 olan ortanca yaş, 2022 yılında 33,5'e yükseldi. Cinsiyete göre incelendiğinde, ortanca yaşın erkeklerde 32,4'ten 32,8'e, kadınlarda ise 33,8'den 34,2'ye yükseldiği görüldü.

Ortanca yaşın illere göre dağılımına bakıldığında, Sinop'un 42,4 ile en yüksek ortanca yaş değerine sahip olduğu görüldü. Sinop'u, 41,6 ile Kastamonu ve Giresun izledi. Diğer yandan 20,8 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip il oldu. Şanlıurfa'yı, 22,2 ile Şırnak ve 23,3 ile Siirt ve Ağrı takip etti.

Ortanca yaşın illere ve cinsiyete göre dağılımı incelendiğinde, erkeklerde 41,4 ile Sinop en yüksek ortanca yaşa sahip olan il olurken, 20,4 ile Şanlıurfa en düşük ortanca yaşa sahip olan il oldu. Kadınlarda 43,5 ile Sinop yine en yüksek ortanca yaş değerine sahip olan il olurken, Şanlıurfa 21,3 ile en düşük ortanca yaş değerine sahip olan il oldu.

Nüfus yoğunluğu olarak tanımlanan "bir kilometrekareye düşen kişi sayısı", Türkiye genelinde 2021 yılına göre 1 kişi artarak 111 kişiye yükseldi. İstanbul, kilometrekareye düşen 3 bin 62 kişi ile nüfus yoğunluğu en yüksek olan ilimiz oldu. İstanbul'dan sonra 576 kişi ile Kocaeli ve 371 kişi ile İzmir nüfus yoğunluğu en yüksek olan iller oldu.

Diğer yandan nüfus yoğunluğu en az olan il ise bir önceki yılda olduğu gibi, kilometrekareye düşen 11 kişi ile Tunceli oldu. Tunceli'yi, 19 kişi ile Ardahan ve 21 kişi ile Erzincan izledi.

Yüz ölçümü büyüklüğünde ilk sırada yer alan Konya'nın nüfus yoğunluğu 59, en küçük yüz ölçümüne sahip Yalova'nın nüfus yoğunluğu ise 350 olarak gerçekleşti.

* Demografik veriler için TÜİK'nun veritabanları ve yayınlamış olduğu Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi Sonuçları, 2022 raporundan faydalanılmıştır.

**Sanayi Verileri (*)**

Türkiye İstatistik Kurumu verilerine göre 2022 yılı Kasım ayı Sanayi Üretim Endeksi incelendiğinde Sanayi üretimi yıllık %1,3 azaldığı görülmüştür.

Sanayinin alt sektörleri (2015=100 referans yıllı) incelendiğinde, 2022 yılı Kasım ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki yılın aynı ayına göre %8,6, imalat sanayi sektörü endeksi %0,4 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %7,9 azaldı.

Sanayi üretimi aylık %1,1 azalmıştır. Sanayinin alt sektörleri incelendiğinde, 2022 yılı Kasım ayında madencilik ve taş ocakçılığı sektörü endeksi bir önceki aya göre %1,3, imalat sanayi sektörü endeksi %1,0 ve elektrik, gaz, buhar ve iklimlendirme üretimi ve dağıtımı sektörü endeksi %2,3 azaldı.

Toplam ciro yıllık %99,7 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında yıllık sanayi sektörü ciro endeksi %91,6, inşaat ciro endeksi %96,9, ticaret ciro endeksi %98,1, hizmet ciro endeksi %127,2 arttı.

Toplam ciro aylık %1,6 artmıştır. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında aylık %1,6 arttı.

Toplam cironun alt detaylarına bakıldığında; 2022 yılı Kasım ayında aylık sanayi sektörü ciro endeksi %2,2, inşaat ciro endeksi %2,6, ticaret ciro endeksi %1,0, hizmet ciro endeksi %2,1 arttı.

7. BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER:

İZMİR

Türkiye'nin üçüncü büyük şehri olan İzmir, çağdaş, gelişmiş, aynı zamanda işlek bir ticaret merkezidir.

İzmir; sınır kenti ve farklı bölgelerin geçiş merkezi konumunda olan Türkiye'nin 3. büyük kentidir. Ege Denizi kıyısında konumlu İzmir 8.500 yıllık geçmişi ile de büyük tarihi ve kültürel zenginliği barındırmaktadır.

İzmir; coğrafi konumu, kültürel ve tarihî zenginliği, Metropol olması, Türkiye'nin en Avrupai şehri olması, farklı bölgeler arasında geçiş noktası olması dolayısıyla ulaşımın kolaylığı (hem deniz hem kara hem de hava ulaşımının kullanım kolaylığı ve rahatlığı), turizme uygun iklim yapısı, kültürel faaliyetlere ve sanat etkinliklerine müsait sosyal-kültürel yapısı, 629 kilometrelik kıyı uzunluğu ve bunun 101

kilometrelik bölümünün tamamen doğal plajları içermekte olması ile de farklı turizm çeşitlerine uygundur.

İzmir aynı zamanda farklı kültürlerin, yaşam tarzlarının, inançların (Müslüman, Hıristiyan, Musevi, Ermeni, Rum, vb.) binlerce yıldır bir arada barış içinde yaşadığı bir hoşgörü şehri ve kavimler kapısıdır. İzmir; Tepekule (Bayraklı), Symrna, Efes, Pergamon (Bergama), Teos (Sığacık), Lebedos (Ürkmez), Kyme (Aliağa), Allianoi (Yortanlı), Thyrea (Tire), Phokaia (Foça), Kolophon (Değirmendere), Erythrai (Çeşme), Klazomenai (Urla), Metropolis (Torbalı), Claros (Ahmetbeyli) ve Myrina (Aliağa) gibi tarihte hüküm sürmüş olan uygarlıkların yaşadığı topraklara ve hala gün yüzüne çıkmamış pek çok uygarlık merkezinin miraslarına sahip binlerce yıllık yerleşim yeridir.

İzmir; tarihin her döneminde insan sağlığına hizmet etmiş dünyaca bilinen Agamemnon, Asklepion, Allianoi, Karakoç ve Çeşme-Şifne, Ilıca, vb. şifa merkezleri ile günümüzde de özellikle İskandinav ülkelerinden ve dünyanın her yerinden gelen ziyaretçilerine sağlıklı yaşam alternatiflerini sunan ve potansiyeli çok yüksek olan sağlık ve termal turizm merkezidir.

İklimi

Akdeniz iklim kuşağında kalan İzmir'de yazları sıcak ve kurak kışları ılık ve yağışlı geçmektedir. Dağların denize dik uzanması ve ovaların İç Batı Anadolu eşiğine kadar sokulması, denizsel etkilerin iç kesimlere kadar yayılmasına olanak vermektedir. Ancak, İl bütününde yükseklik, batı ve kıyıdan uzaklık gibi fiziksel coğrafya farklılıkları, yağış, sıcaklık ve güneş açısından önemli sayılabilecek iklim farklılıklarına da yol açmaktadır. Temmuz-Ağustos ayları en sıcak ve ocak-şubat en soğuk aylardır. Kar yağışı yok denecek kadar azdır. Sıcak yaz aylarında "imbat" ismi verilen rüzgâr serinlik getirir. Kara ve denizin gece-gündüz arasındaki ısınma ve soğuma farkından meydana gelen bu rüzgâr sadece bu ile aittir. Kavurucu yaz günlerinde İzmir'e tatlı bir serinlik getirir.

Bitki Örtüsü

Akdeniz iklim bölgesinde yetişen geniş, sert ve iğne yapraklı, sürekli yeşil kalan, kuraklığa dayanıklı ağaç ve çalılar, yaygın doğal bitki örtüsünü oluşturur. Bitki örtüsünde kızılçam, fıstık çamı, karaçam, selvi, maki ve zeytin ağaçlarına bol rastlanır. Bağ ve meyve bahçeleri oldukça geniş yer kaplar. Kozak Dağı, Türkiye'nin en büyük çam fıstığı istihsal yerlerinden biridir.

Coğrafya

İzmir İli kuzeyde Madra Dağları ve Balıkesir İl sınırı, güneyde Kuşadası Körfezi ve Aydın İl sınırı, batıda Çeşme Yarımadası ve kendi adı ile anılan İzmir Körfezi, doğusunda da Manisa İl sınırı ile çevrilmiş bir coğrafyaya sahiptir. İzmir ili içinde Ege Bölgesi'nin önemli akarsularından olan Gediz'in aşağı çığırı ile Küçükmenderes ve Bakırçay akış gösterir. Diğerleri sel karakterli küçük akarsulardır.

Gediz Nehri, İçbatı Anadolu'da Murat Dağı'ndan doğar. Toplam uzunluğu 400 km.dir. İzmir sınırı içindeki Yamanlar Dağı'ndan doğan Kemalpaşa Çayı Gediz'in en önemli kollarından biridir. Gediz, Manisa Ovası'nın batısında İzmir il sınırına ulaşır, Yamanlar Dağı ile Dumanlı Dağ arasındaki Menemen Boğazı'ndan geçerek, Foça'nın güneyinde denize dökülmektedir.

Küçükmenderes, Bozdağlar'dan doğar. Uzunluğu 124 km.dir. Kendi ismi ile anılan çok bereketli bir ovayı sulayarak, Selçuk ilçesinin batısında denize dökülür. Küçükmenderes de bol alüvyon getirdiği için, kıyı çizgisini devamlı olarak ilerletmiş, bu yüzden ilk çağların en önemli liman kentlerinden olan Efes, bugün denizden 5-6 km içeride kalmıştır.

Bakırçay, doğuda Ömerdağ, kuzeyde Madra, güneyde Yunt Dağı'ndan gelen kollardan oluşur, 128 km uzunluğundadır. Ege Havzası'nın bir parçası olan ve büyük bölümü İzmir il sınırları içerisinde yer alan Bakırçay Havzası'nın en önemli akarsuyudur. Çandarlı Körfezi'nde denize dökülmektedir.

Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğü verilerine göre İzmir İl sınırları içerisinde:

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

İşletmede olan;

➢ 11 adet Baraj ve HES ( Hidro Elektrik Santrali); Alaçatı (Çeşme), Balçova, Beydağ, Çatlıkoru (Kınık Paşaköy),Güzelhisar (Aliağa),Kavakdere (Seferihisar), Kestel (Bergama), Seferihisar, Tahtalı (Gümüldür), Ürkmez (Seferihisar), Yortanlı (Kınık-Paşaköy) barajları.
➢ 2 gölet; İzmir Karaburun Mordoğan ve Menderes Değirmendere Ataköy Göletleri İnşa halinde olan;
➢ 4 adet Baraj ve HES; Aktaş (Ödemiş), Burgaz (Bayındır), Yiğitler (Kemalpaşa), Rahmanlar (Ödemiş) barajları
➢ 6 adet gölet; Dikili-Harputlu, Kiraz, Menemen-Emiralem, Menemen-Süleymanlı, Ödemiş-Bademli, Tire-Yenişehir göletleri bulunmaktadır.

Yeryüzü Şekilleri

İzmir ilinin yeryüzü şekilleri, yakın jeolojik geçmişin bir sonucudur. Doğu batı doğrultusunda uzanan sıradağlar arasında yer alan çöküntü ovaları ve akarsu ağızlarındaki birikinti ovaları, yeryüzü şekillerinin ana hatlarını meydana getirirler.

İlin en kuzeyinde Madra Dağları bulunur. 1250 metreyi aşan yüksekliğe sahip olan bu dağlar, kuzeyindeki Burhaniye-Havran Ovaları ile güneyindeki Bergama Ovası arasında önemli bir yükselti meydana getirirler. Güneybatıya, Altınova ve Dikili'ye doğru uzanan kolları kıyı yakınlarına kadar ulaşır ve burada alçalarak kıyı düzlüklerine karışır. Madra Dağları'nın güneybatı ucu, Bergama batısında Geyiklidağ adı ile anılır. Burada yükseklik 1061 m.ye ulaşır.

Madra Dağları üzerinde bazı yerler 500-700 m. yüksekliğinde hafif dalgalı düzlükler halindedir. Buralara yayla adı verilir. Fıstık çamı ormanları ile kaplı Kozak Yaylası bunların en bilinenidir. Madra Dağları'nın güneyinde Bakırçay Ovası yer alır. Ova, genel olarak, Soma yakınlarından Çandarlı Körfezi'ne kadar kuzeydoğu-güneybatı doğrultusunda uzanır. Uzunluğu 60 km. kadardır. Bakırçay ve kollarının getirdiği alüvyonlarla örtülü olan ovanın en fazla genişlediği yer Kınık'ın kuzeyinde bulunur. Bakırçay Ovası'nın güneyinde Yunt Dağları yer alır. Bunlar, doğudaki Sultan Dağları ile birleşirler. Akarsu vadileri ile çok parçalanmışlardır. Yunt Dağı, Dumanlı Dağı, bunlarla birleşmiş durumda olan

Sultan Dağı ve Çamlıdağ, Bakırçay Ovası'nın güneyinde kesintisiz dağlık bir alan meydana getirir. Dumanlı Dağ'ın en yüksek noktası 1098 m. dir.

Dumanlı Dağ'ın güneyinde, içine Gediz Nehri'nin yerleşmiş olduğu çöküntü alanı bulunur ve Dumanlı Dağ ile Yamanlar Dağı arasında 10 km. uzunluğunda dar bir boğaz meydana getirir. "Menemen Boğazı" adı verilen bu dik yamaçlı derin vadinin doğusunda Alaşehir'e, hatta Sarıgöl'e kadar Gediz Ovası uzanır. Bu ova, esas itibariyle Manisa ili sınırları içinde kalır. Menemen Boğazı, batıya doğru Emiralem'den itibaren genişler, alçalır, Gediz Deltası'na bitişir. Gediz Nehri, döküldüğü yerde geniş bir delta meydana getirmiştir. Delta düzlüğünün kuzey-güney doğrultusundaki uzunluğu yaklaşık olarak 20 km. kadardır. Menemen Ovası ve Gediz Delta Ovası adı verilen bu düzlük, ülkemizin en verimli ovalarından birini teşkil eder.

Yamanlar Dağı genç bir volkan konisidir. Fazla aşınmamıştır. Yamanlar Dağı üzerinde, tektonik kökenli bir kayma sonucunda oluşan çukurluğa Karagöl yerleşmiştir. Yamanlar ve Manisa Dağları'nın meydana getirdiği yüksekliğin güneyinde bir çöküntü alanı vardır. Bu çöküntü çukurunun batı kısmı deniz tarafından kaplanmış ve İzmir Körfezi meydana gelmiştir. Körfezin doğusunda, etraftaki yamaçlardan inen akarsuların getirdiği alüvyonların denizi doldurması ile oluşmuş Bornova Ovası, onun doğusunda Kemalpaşa Ovası bulunur. Bornova Ovası ile Kemalpaşa Ovası arasında yüksekliği 250 m. ye kadar çıkan Belkahve Geçidi yer alır.

İzmir Körfezi ve Kemalpaşa Ovası'nın kapladığı çöküntü çukurunun güneyinde, doğu-batı doğrultusunda uzanan yüksek ve dağlık bir alan ortaya çıkar. Bu dağlara genel olarak Bozdağlar adı verilir. Bozdağlar, doğuda Sarıgöl'ün güneyinden başlar ve Kemalpaşa güneydoğusundaki Karabel Geçidi'ne kadar uzanır. Bozdağlar en yüksek noktaya Birgi'nin kuzeyinde ulaşır.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Burada yükseklik 2159 m. ye kadar çıkmaktadır. Bozdağlar, kuzeyindeki Gediz Ovası'na ve güneyindeki Küçükmenderes Ovası'na dik yamaçlarla iner. İzmir Körfezi'nin doğusunda yüksekliği 1500 m.ye kadar çıkan Kemalpaşa Dağları heybetli bir görünüm meydana getirir. İzmir kentinin batısında Çatalkaya (Kızıldağ) yükseltilerinde yamaçlar çok dik, vadiler derin ve dardır. Çatalkaya'dan batıya doğru yükseklikler gittikçe alçalır. Urla'dan Çeşme'ye kadar olan yerlerde 500 m.yi geçen tepelere az rastlanır.

Karaburun Yarımadası'nda bu sıradağlara dikey durumda olan ve kuzeyden güneye doğru uzanan dağlar bulunur. Bu dağların en yüksek olanı, Karaburun ilçe merkezinin güneyinde 1218 m.ye kadar çıkan Akdağ'dır.

Bozdağlar'ın güneyinde Küçükmenderes Ovası yer alır. Üzeri çok verimli alüvyon toprakları ile örtülmüştür. Küçükmenderes Ovası, doğuda hemen hemen Beydağ yerleşim alanından başlar, ortalama 10-15 km. genişlikte, Torbalı ve Selçuk'a kadar uzanır. Küçükmenderes Ovası'nın bazı yerlerine, yerleşme merkezlerinin ismi verilmiştir. (Ödemiş, Tire, Bayındır, Selçuk ovaları gibi).

İzmir ilinin güney sınırı üzerinde Aydın Dağları uzanır. Bunlar Bozdağlar kadar yüksek değildir. En yüksek yeri Cevizli Dağı'nda 1646 m.ye ulaşır. Aydın Dağları'nın Küçükmenderes Ovası'na bakan kuzey yamaçları çok diktir.

Ulaşım

Şehir içinde toplu taşım olanakları son derece düzenli olup, tüm semtlere ulaşım kolaylıkla yapılabilmektedir. Şehir içinde ulaşım otobüs, metro ve feribot ile sağlanmaktadır. Bunun dışında Bornova-Karşıyaka, Bornova-Buca, Bornova-Gaziemir, Çiğli-Bornova, Balçova-İnciraltı gibi merkezi ilçeler arasında minibüs-dolmuşlar ile ve yine şehir merkezinde Alsancak-Konak, Konak-Yenişehir, Konak-Kahramanlar semtleri arasında taksi-dolmuşlar ile ulaşım sağlanmaktadır.

KONAK

İzmir ili içerisinde yer alan merkez ilçedir. Kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, doğusunda Bornova, güneyinde Buca ve Karabağlar, batısında Balçova ilçeleri bulunmaktadır. Antik çağdan günümüze taşınmış eserlerle, Osmanlı döneminden kalan eserlerle, ama en çok Cumhuriyet Döneminin eserleriyle karakterize olur. Konak, İzmir'in kültür, sanat ve eğlence merkezi olması nedeniyle yerli ve yabancı tüm turistlerin uğrak yeri durumundadır. Özellikle Kemeraltı Çarşısı İlçe ekonomisine ve İzmir'in tanıtımına önemli katkılar yapar. Yine Konak ilçesinde bulunan antik Smyrna kentinin Romalılardan kalma Agora ören yeri turistlerin ziyaretine açıktır. Konak ayrıca başta Karşıyaka gelmek üzere, İzmir'in diğer iskeleleri ile

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

denizden bağlantıyı sağlayan Konak İskelesi ve Konak Meydanı ile de ünlüdür. Konak, İzmir'in yönetsel, sanatsal, kültürel ve ticari merkezidir. Aynı zamanda köklü bir turistik gezi bölgesidir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Toplam nüfusun tamamı kent nüfusudur. Hiç köyü veya beldesi bulunmamaktadır. İlçenin yüzölçümü 24,4 km²'dir. 6 Mart 2008 tarihinde kabul edilen 5747 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla Konak ilçesinden 55 mahalle ve 2 köy Karabağlar ilçesine bağlanmıştır. Konak ilçesinde 2008 yılı itibarıyla 113 mahalle, 2.905 sokak, 90 cadde, 19 bulvar, 14 meydan bulunmaktadır.

İklimi: Akdeniz ikliminin hakim olduğu İlçede, yazlar sıcak ve kurak, kışlar ılık ve yağışlı geçmektedir. Rakım Konak meydanında 3 metre, Kadifekale'de 185 metredir.

Yeryüzü Şekilleri:

Dağlar/Ovalar: Konak İlçesinin 24,4 km² yüzölçümü ile doğusunda Bornova ve Buca, kuzeyinde İzmir Körfezi ve Bayraklı, güneyinde Karabağlar, batısında Balçova İlçeleri bulunmaktadır. Anadolu'nun batısında Ege Sahilinde Çatalkaya Dağları ile çevrili körfez kıyısında, yüksek tepeler ve engebeli bir arazi yapısına sahiptir.

Nüfusu: Konak İlçe nüfusu 2015 yılı sonu itibariyle TÜİK verilerine göre; 375.490' dır. İzmir'in 30 ilçesi arasında nüfus itibariyle 4. sıradadır. Konak İlçe nüfusu son yıllarda devamlı azalma göstermekte olup, yıllık artış hızı negatif yönde % -1,4 civarındadır.

Kuruluşu:

Konak Belediyesi: 9 Temmuz 1984 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 3030 Sayılı "Büyükşehir Belediyesi Kanununun yürürlüğe girmesiyle "Merkez İlçe Belediyesi" kurulmuştur.

4 Temmuz 1987 tarihli Resmi Gazetede 3392 Sayılı "103 İlçe Kurulması Hakkında Kanun" ile İzmir Merkez İlçe'nin hudutları içinde (Buca Hariç) kalan mahalleler Merkez ve İzmir Merkez İlçe Belediyesinin adı "Konak Belediyesi" olmak üzere değiştirilmiştir. Konak Belediyesi 22 Temmuz 1988 tarihinde teşkilatlanması tamamlanmış olarak faaliyete geçmiştir.

6 Mart 2008 tarihli ve 5747 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Kanunla Karabağlar İlçesi kurulmuş ve bu ilçe de 2009 Yerel seçimlerinin ardından Konak İlçesi sınırlarından ayrılmıştır.

Konak Ekonomisi, Sanayi, Ticaret:

Konak İlçesi ekonomisi büyük ölçüde ticaret, finans, hizmet ve turizm sektörüne dayalı olup, ilçede büyük sanayi tesisi bulunmamaktadır.

Ticaret Sektörü

Konak İlçesi ticari olarak İzmir'in kalbi sayılmaktadır. Merkezi Konak İlçe sınırları içerisinde olan İzmir Ticaret Odasına kayıtlı olup, ticari alanda faaliyet gösteren 16.069 aktif üye, 6.219 üyeliği askıda olan üye olmak üzere toplam 22.286 ticaret erbabı bulunmaktadır. Ayrıca İzmir Esnaf ve Sanatkarları Odaları Birliği (İESOB) ve İzmir Esnaf ve Sanatkarlar Kredi Kefalet Kooperatifleri Birliği (İESKKKB) olmak üzere 2 Birlik, ticari alanda faaliyet gösteren 150 kooperatif ve bunlara ortak olan 21.382 kişi bulunmaktadır.

Konak sınırları içerisinde büyük Alışveriş Merkezleri yer almamakta olup, Tarihi Kemeraltı Çarşısında binlerce işyeri geleneksel satış yöntemleri ile her kesimden vatandaşa hitap etmekte, Mimar Kemalettin Moda Merkezi ise giyim sektöründe 1.000'i aşkın esnafın faaliyet gösterdiği bir semt olarak ülke genelinde bilinmektedir. Kültür Park'ta gerçekleştirilen İzmir Enternasyonel Fuarı eski cazibesini yitirmişse de, yine de bir ekonomik hareket ve canlılık getirmekte, bunun yerine ağırlık kazanan ihtisas fuarları ilçe dışında konuşlandırılan Fuar İzmir'de yoğunlaşmıştır. İlçede bulunan gıda çarşısı da 1000'i aşkın işyeri ile önemli bir ticari faaliyet merkezi olarak İl ve bölge bazında önemini korumaktadır.

Gümrük Hizmetleri

Ege Gümrük ve Ticaret Bölge Müdürlüğüne bağlı 15 Şube ve 21 Müdürlük bulunmaktadır. İzmir Gümrük Müdürlüğü A sınıfı gümrük idaresi olarak her türlü ithalat, ihracat ve transit işlemlerini yapmaktadır. İthalatı yapılan başlıca ürünler; makinalar ve mekanik cihazlar, plastik ve plastikten eşya, elektrikli makine ve cihazlar, bakır ve bakırdan eşyalar ağırlıklı olup, en çok ithalat yapılan ülkeler Almanya, İsviçre, İtalya, Çin H.C., A.B.D., İngiltere, Hollanda, Fransa, Birleşik Arap Emirlikleri ve İsveç'tir. Başlıca ihraç edilen ürünler arasında ise makinalar ve mekanik cihazlar, motorlu kara taşıtları, motosikletler, bisikletler ve aksamları, elektrikli makine ve cihazlar, yenilen meyveler ve sert kabuklu meyveler, plastikler ve plastikten eşya yer almakta olup, en fazla ihracat yapılan ülkeler ise Almanya, İngiltere, İsviçre, İtalya, A.B.D., Hollanda, Fransa, İsrail, İspanya ve Rusya Federasyonudur. İzmir Yolcu Salonu Gümrük Müdürlüğü A sınıfı Gümrük idaresi olarak her türlü giriş, çıkış ve transit işlemleri yanında ithalat, ihracat, transit, NATO, takrir, ikinci iskele, posta, Fuar gümrük işlemleri ile İl sınırları dahilindeki kaçak içki, sigara ve yolcu beraberi eşyanın 5607 ve 4733 sayılı Kanunlara yönelik işlemlerini de yürütmektedir.

Sanayi Sektörü

İlçede sanayi ve imalat sektörünün yoğun olduğunu söylemek mümkün değildir. Büyük sanayi tesisi veya sanayi sitesi bulunmamaktadır.

Hizmet Sektörü

Hizmet sektöründe banka şubeleri, döviz büroları, sigorta acenteleri, çok sayıda mimarlık, mühendislik büroları, avukat ve hukuk büroları, özel güvenlik ve diğer alanlarda faaliyetlerini yürütmektedir.

Gıda, Tarım ve Hayvancılık Sektörü

Konak ilçesi, İzmir merkezinde bulunduğundan ekonomisinde tarım ve hayvancılık üretimine ilişkin gelir yer almamaktadır. Ancak gıda denetimleri ve diğer görevler açısından İlçe Gıda, Tarım ve Hayvancılık Müdürlüğü faaliyetlerini sürdürmektedir.

Turizm Sektörü

Konak turizm açısından Türkiye'nin en zengin yerleşim birimlerinden biri olup, her bir köşesi ayrı kültürel ve tarihi hazine barındırmaktadır.

İlçede turizm yatırım belgeli 11 otelde toplam 905 oda, 1.762 yatak kapasitesi mevcut olup, turizm işletme belgeli 56 otelde toplam 4.398 oda, 8.626 yatak kapasitesi bulunmaktadır. Toplamda ise turizm belgeli 67 otelde 5.303 oda ve 10.388 yatak kapasitesi mevcuttur.

8. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI

Ekspertize konu taşınmaz Çınarlı Mahallesi, 1570 Sokak, No:58 D:201,202…2501,2502 ve No:58A, 58B, 58C, 58D, 58E, 58F Konak/İzmir posta adresinde konumludur. Değerlemeye konu taşınmaza ulaşım için; Bayraklı Belediyesi önünden Anadolu Caddesi üzerinden güney yönde 2.77 km ilerlenerek sağa 1582/1 Sokak'a dönülür. Batı yönünde 140 m ilerlenerek değerleme konusu taşınmazın konumlu olduğu 1570 Sokak'a dönülür. Değerleme konusu taşınmaz 1570 Sokak üzerinde 50 m ileride sağda konumludur. Yapılaşmanın %80 olduğu bölgede, yoğun olarak çok katlı iş yerleri ve plaza tarzı yapılaşmalar, Altınyol Caddesi ve İzmir Alsancak Limanı yer almaktadır. Taşınmaz şehir merkezinde konumlu olup ticaret merkezi olarak gelişsen bölgede konumludur. Bölgede çok sayıda benzer nitelikte yapı inşa edilmiş ve edilmektedir. Taşınmazın metro hattı güzergahında olması, toplu ulaşım merkezine yakın konumda olması ve çevreyolu bağlantı yollarına yakın konumda olması nedeniyle talep gören bölgede konumludur.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

9. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER

Türkiye İnşaat Sektörü Verileri:

İnşaat Maliyet Endeksi

Kasım 2022

İnşaat maliyet endeksi yıllık %103,47, aylık %1,17 arttı. İnşaat maliyet endeksi, 2022 yılı Kasım ayında bir önceki aya göre %1,17, bir önceki yılın aynı ayına göre %103,47 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,09, işçilik endeksi %1,47 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %108,55, işçilik endeksi %87,92 arttı.

Bina inşaatı maliyet endeksi yıllık %101,48, aylık %1,23 arttı. Bina inşaatı maliyet endeksi, bir önceki aya göre %1,23, bir önceki yılın aynı ayına göre %101,48 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,14, işçilik endeksi %1,52 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %105,94, işçilik endeksi %88,16 arttı.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi yıllık %110,16, aylık %0,99 arttı. Bina dışı yapılar için inşaat maliyet endeksi, bir önceki aya göre %0,99; bir önceki yılın aynı ayına göre %110,16 arttı. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %0,90, işçilik endeksi %1,32 arttı. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %117,07, işçilik endeksi %87,03 arttı.

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Ciro Endeksleri, Kasım 2022

Toplam ciro yıllık %99,7 arttı. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında yıllık %99,7 arttı.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Toplam ciro aylık %1,6 arttı. Sanayi, inşaat, ticaret ve hizmet sektörleri toplamında ciro endeksi (2015=100), 2022 yılı Kasım ayında aylık %1,6 arttı.

İşgücü Girdi Endeksleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül 2022

İstihdam endeksi yıllık %7,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %7,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %6,1, inşaat sektöründe %3,4 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %8,4 arttı.

Çalışılan saat endeksi yıllık %3,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı lll. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %3,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %3,1 arttı, inşaat sektöründe %1,7 azaldı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %4,9 arttı.

Brüt ücret-maaş endeksi yıllık %101,5 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %101,5 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %98,1, inşaat sektöründe %91,7 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %105,2 arttı.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

İstihdam endeksi çeyreklik %2,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında istihdam endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %2,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %1,6 arttı, inşaat sektöründe %4,2 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %2,1 arttı.

Çalışılan saat endeksi çeyreklik %0,3 azaldı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında çalışılan saat endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %0,3 azaldı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %0,5 azaldı, inşaat sektöründe %1,4 arttı ve ticaret-hizmet sektörlerinde %0,6 azaldı.

Brüt ücret-maaş endeksi çeyreklik %25,2 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında brüt ücret-maaş endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,2 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,1, inşaat sektöründe %26,5 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %26,5 arttı.

Saatlik işgücü maliyeti endeksi yıllık %92,9 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %92,9 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %90,5, inşaat sektöründe %94,5 ve ticarethizmet sektörlerinde %93,8 arttı.

Saatlik kazanç endeksi yıllık %94,6 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %94,6 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %92,1, inşaat sektöründe %95,1 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %95,6 arttı.

Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi yıllık %84,1 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı lIl. çeyreğinde bir önceki yılın aynı çeyreğine göre %84,1 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %81,8, inşaat sektöründe %91,4, ticaret-hizmet sektörlerinde %84,2 arttı.

Saatlik işgücü maliyeti endeksi çeyreklik %25,4 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,4 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,7, inşaat sektöründe %24,3 ve ticarethizmet sektörlerinde %27,0 arttı.

Saatlik kazanç endeksi çeyreklik %25,6 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %25,6 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,8, inşaat sektöründe %24,7 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %27,2 arttı.

Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi çeyreklik %24,3 arttı. Sanayi, inşaat ve ticaret-hizmet sektörleri toplamında saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti endeksi, 2022 yılı llI. çeyreğinde bir önceki çeyreğe göre %24,3 arttı. Alt sektörler incelendiğinde, endeks; sanayi sektöründe %23,1, inşaat sektöründe %21,8 ve ticaret-hizmet sektörlerinde %25,6 arttı.

	Arındırılmamış		etkilerinden dırılmış		Mevsim ve takvim etkilerinden arındırılmış
Gösterge	Endeks	Endeks	Yıllık değişim (%)	Endeks	Çeyreklik değişim (%)
İstihdam	122,6	122,6	7,1	120,9	2,2
Çalışılan saat	106,6	108,3	3,5	107,8	-0,3
Brüt ücret-maaş	596,5	596,5	101,5	577,2	25,2
Saatlik işgücü maliyeti	554,3	546,2	92,9	529,9	25,4
Saatlik kazanç	559,1	550,9	94,6	535,2	25,6
Saatlik kazanç dışı işgücü maliyeti	528,9	521,0	84,1	501,0	24,3

Yapı İzin İstatistikleri,

III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2022

Yapı ruhsatı verilen yapıların yüzölçümü %4,7 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı ruhsatı verilen yapıların bina sayısı %8,0, daire sayısı %3,8 ve yüzölçümü %4,7 azaldı.

Yıl	Çeyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	Daire sayısı	Yıllık değişim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yıllık değişim (%)
2020		96 204	72,7	555 012	73,6	112 607 410	53,5
	1	14 167	3,9	80 432	4,7	17 541 214	-10,0
	II	19 627	119,2	137 805	207,3	27 493 793	142,5
	Ш	25 316	132,4	141 080	154,6	27 870 425	99,1
	IV	37 094	66,8	195 695	37,2	39 701 978	39,2
2021		138 449	43,9	722 576	30,2	151 048 596	34,1
	1	33 612	137,3	174 690	117,2	34 369 658	95,9
	II	30 534	55,6	157 511	14,3	31 798 991	15,7
	III	30 457	20,3	149 591	6,0	33 346 406	19,6
	IV	43 846	18,2	240 784	23,0	51 533 541	29,8
2022	1	26 155	-22,2	128 623	-26,4	27 172 549	-20,9
	II	28 920	-5,3	142 471	-9,5	30 518 843	-4,0
	III	28 034	-8,0	143 904	-3,8	31 780 800	-4,7

Toplam yüzölçümün %51,7'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların toplam yüzölçümü 31,8 milyon m² iken; bunun 16,4 milyon m²'si konut, 9,0 milyon m²'si konut dışı ve 6,4 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

En yüksek yüzölçüm payı %63,1 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı ruhsatı verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,1 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 3,0 milyon m² ile sanayi binaları ve depolar izledi.

Yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların yüzölçümü %2,8 azaldı. Bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2022 yılı III. çeyreğinde belediyeler tarafından yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların bina sayısı %3,7 artarken, daire sayısı %0,8 ve yüzölçümü %2,8 azaldı.

Yıl	Çeyrek	Bina sayısı	Yıllık değişim (%)	Daire sayısı	Yıllık değişim (%)	Yüzölçüm (m²)	Yıllık değişim (%)
2020		77 849	-17,1	600 003	-18,8	122 194 788	-18,6
	1	18 599	-41,0	155 971	-37,6	31 813 175	-39,4
	II	14 492	-25,5	114 973	-21,2	23 576 419	-18,5
	III	21 100	8,8	153 572	3,8	30 996 993	3,6
	IV	23 658	0,6	175 487	-10,1	35 808 201	-7,6
2021		92 173	18,4	626 904	4,5	127 759 254	4,6
	1	20 976	12,8	159 129	2,0	33 039 207	3,9
	II	18 511	27,7	120 966	5,2	24 293 746	3,0
	III	21 948	4,0	138 570	-9,8	28 270 571	-8,8
	IV	30 738	29,9	208 239	18,7	42 155 731	17,7
2022	1	22 486	7,2	155 483	-2,3	30 449 255	-7,8
	II	22 974	24,1	149 527	23,6	29 473 222	21,3
	III	22 758	3,7	137 420	-0,8	27 467 453	-2,8

Toplam yüzölçümün %58,2'si konut alanı olarak gerçekleşti. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların toplam yüzölçümü 27,5 milyon m² iken; bunun 16,0 milyon m²'si konut, 6,0 milyon m²'si konut dışı ve 5,5 milyon m²'si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşti.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

En yüksek yüzölçüm payı %73,7 ile iki ve daha fazla daireli binaların oldu. Belediyeler tarafından 2022 yılı III. çeyreğinde yapı kullanma izin belgesi verilen yapıların kullanma amacına göre en yüksek yüzölçüm payına 20,3 milyon m² ile iki ve daha fazla daireli ikamet amaçlı binalar sahip oldu. Bunu 1,6 milyon m² ile bir daireli ikamet amaçlı binalar izledi.

Konut Satış İstatistikleri Aralık 2022

Konut Satışları;

Türkiye genelinde 2022 yılında 1 milyon 485 bin 622 konut satıldı. Konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %0,4 azalarak 1 milyon 485 bin 622 olarak gerçekleşti. Konut satışlarında İstanbul 259 bin 654 konut satışı ve %17,5 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 126 bin 166 konut satışı ve %8,5 pay ile Ankara, 83 bin 502 konut satışı ve %5,6 pay ile İzmir izledi. Konut satış sayısının en az olduğu iller sırasıyla 468 konut ile Ardahan, 910 konut ile Hakkari ve 956 konut ile Bayburt oldu.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Türkiye genelinde Aralık ayında 207 bin 963 konut satıldı. Türkiye genelinde konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %8,2 azalarak 207 bin 963 oldu. Konut satışlarında İstanbul 36 bin 744 konut satışı ve %17,7 ile en yüksek paya sahip oldu. Satış sayılarına göre İstanbul'u 16 bin 365 konut satışı ve %7,9 pay ile Ankara, 11 bin 168 konut satışı ve %5,4 pay ile Antalya izledi. Konut satışlarının en az olduğu il 58 konut ile Ardahan oldu.

		Aralık		0	cak - Aralık
	-		Değişim			Değişim
	2022	2021	(%)	2022	2021	(%)
Satış şekline göre toplam satış	207 963	226 503	-8,2	1 485 622	1 491 856	-0,4
İpotekli satış	21 796	45 260	-51,8	280 320	294 530	-4,8
Diğer satış	186 167	181 243	2,7	1 205 302	1 197 326	0,7
Satış durumuna göre toplam satış	207 963	226 503	-8,2	1 485 622	1 491 856	-0,4
İlk el satış	77 889	76 747	1,5	460 079	461 523	-0,3
İkinci el satış	130 074	149 756	-13,1	1 025 543	1 030 333	-0,5

İpotekli konut satışları 21 bin 796 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ipotekli konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %51,8 azalış göstererek 21 bin 796 oldu. 2022 yılında gerçekleşen ipotekli konut satışları ise bir önceki yıla göre %4,8 azalışla 280 bin 320 oldu. Toplam konut satışları içinde ipotekli satışların payı Aralık ayında %10,5, 2022 yılında %18,9 olarak gerçekleşti. Aralık ayındaki ipotekli satışların, 6 bin 971'i; 2022 yılındaki ipotekli satışların ise 77 bin 141'i ilk el satış olarak gerçekleşti.

Diğer satış türleri sonucunda 186 bin 167 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde diğer konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %2,7 artarak 186 bin 167 oldu. 2022 yılında gerçekleşen diğer konut satışları ise bir önceki yıla göre %0,7 artışla 1 milyon 205 bin 302 oldu. Toplam konut satışları içinde diğer satışların payı Aralık ayında %89,5, 2022 yılında %81,1 olarak gerçekleşti.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

İlk el konut satış sayısı 77 bin 889 olarak gerçekleşti. Türkiye genelinde ilk el konut satış sayısı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %1,5 artarak 77 bin 889 oldu. İlk el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,3 azalışla 460 bin 79 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ilk el satışların payı Aralık ayında %37,5, 2022 yılında %31,0 oldu.

İkinci el konut satışlarında 130 bin 74 konut el değiştirdi. Türkiye genelinde ikinci el konut satışları Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %13,1 azalış göstererek 130 bin 74 oldu. İkinci el konut satışları 2022 yılında bir önceki yılın aynı dönemine göre %0,5 azalışla 1 milyon 25 bin 543 olarak gerçekleşti. Toplam konut satışları içinde ikinci el satışların payı Aralık ayında %62,5, 2022 yılında %69,0 oldu.

Yabancılara 2022 yılında 67 bin 490 konut satıldı. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılında bir önceki yıla göre %15,2 artarak 67 bin 490 oldu. 2022 yılında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %4,5 oldu. 2022 yılında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 24 bin 953 konut satışı ile İstanbul aldı. İstanbul'u sırasıyla 21 bin 860 konut satışı ile Antalya, 4 bin 316 konut satışı ile Mersin izledi.

Yabancılara Aralık ayında 6 bin 386 konut satışı gerçekleşti. Yabancılara yapılan konut satışları 2022 yılı Aralık ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %18,6 azalarak 6 bin 386 oldu. Aralık ayında toplam konut satışları içinde yabancılara yapılan konut satışının payı %3,1 oldu. Aralık ayında yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırayı 2 bin 465 konut satışı ile Antalya aldı. Antalya'yı sırasıyla bin 968 konut satışı ile İstanbul, 663 konut satışı ile Mersin izledi.

Uyruklara göre 2022 yılında en çok konut satışı Rusya Federasyonu vatandaşlarına yapıldı. Rusya Federasyonu vatandaşları 2022 yılında Türkiye'den 16 bin 312 konut satın aldı. Rusya Federasyonu'nu 8 bin 223 konut ile İran vatandaşları ve 6 bin 241 konut ile Irak vatandaşları izledi.

Aralık ayında ise Rusya Federasyonu vatandaşları Türkiye'den 2 bin 403 konut satın aldı. Rusya Federasyonu vatandaşlarını sırasıyla 675 konut ile İran, 345 konut ile Irak vatandaşları izledi.

Türkiye'de 2022 yılında kadınlar 484 bin 654, erkekler 821 bin 132 konut satın aldı. Türkiye genelinde 2022 yılında, kadınlar %32,6 pay ile 484 bin 654, erkekler %55,3 pay ile 821 bin 132 konut sahibi olurken %1,6 pay ile 24 bin 193 konut kadın ve erkek tarafından ortaklaşa alındı.

	2022	2	2021	I.
	Adet	Pay (%)	Adet	Pay (%)
Toplam	1 485 622	100,0	1 491 856	100,0
Kadın	484 654	32,6	506 495	34,0
Erkek	821 132	55,3	819 730	54,9
Kadın ve erkek ortak	24 193	1,6	28 900	1,9
Diğer ⁽¹⁾	155 643	10,5	136 731	9,2

10. İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ

Makroekonomik bir değişken olarak ele aldığımız faiz kısaca, 'paranın maliyeti veya kirası' olarak adlandırılabilir. Faiz; risk primi, genel dış ve iç ekonomik şartlar ile enflasyon, beklentiler gibi pek çok unsurdan etkilenebilir. Kaynak ihtiyacında olanlar ile kaynak fazlası olanlardan elde ettikleri ödünç para olma özelliği taşıdığından hem yatırımcılar hem de tüketiciler açısından önemli bir değişkendir. Türkiye'de gayrimenkul sektörünün 'belli standartlarda barınma' görevi dışında 'yatırım aracı' olma özelliği de sürmektedir. Belli bir vadede konut yatırımını daha kolay hale getiren en önemli dış kaynakta banka kredileri ve bunların faiz oranlarıdır. Tüm sektörler üzerinde olduğu kadar hatta daha fazla oranda talep yönlü değişiklikle inşaat firmalarının kaynak maliyetlerini etkileyen unsur olarak karşımıza çıkan 'faiz' değişkeni satışlar ve buna bağlımı tüm parametreler için kritik öneme sahiptir. 2001 krizinden sonra hızla gerileyen faiz oranları önemli ölçüde talep büyümesi sağlamış ve işletme maliyetleri açısından azaltıcı bir etki yaratmıştır.

Konut kredileri faiz oranındaki değişim hane halkının konut satın alma talebini belirlemekte dolayısıyla konut kredisi faiz oranında meydana gelen düşüş hane halkının konut satın alma talebini artırmaktadır. Konut kredileri faiz oranı ile konut sahipliği büyüme hızı ve konut satış sayılarının arasında pozitif yönlü bir ilişki bulunmaktadır. Konut kredi faizlerinin gerilemesi konut satışlarını anlamlı bir derecede artırmaktadır. Türkiye'de gerek reel gerek nominal faizlerin oldukça hızlı düştüğü 2002–2013 Mayıs döneminin ardından Fed'in açıklamaları ve iç ekonomik risk algısının artmasına paralel hızlı bir yükseliş trendi yaşanmıştır. Bu süreç kredi faizleri ve diğer tüm faiz türlerinin de (TL cinsinden) artmasına neden olmuştur. 2014 başında görülen döviz çıkışları ve artan diğer risk algıları yüzünden TCMB'nin döviz ve faiz piyasasına müdahalesi ile faiz oranlarında yükseliş devam etmiştir. Daha sonra gerek TCMB eli ile gerekse piyasa da oluşan faiz oranlarında belli bir gerileme 2015 ilk yarısına kadar yaşanmıştır. 2016 yılı başlarında büyümeyi destekleyici politikalar hayata geçirilmeye çalışılmıştır. Ancak 15 Temmuz hain darbe girişimi, jeopolitik riskler nedeniyle faiz oranlarında ve risk primlerinde istenilen hedefe ulaşılmamıştır. Bu gelişmelere rağmen 2016 yılı büyüme oranı ve genel ekonomik şartlar bakımından kötü geçmemiştir.

2017 yılının ilk yarısında, finansal sistemi destekleyici makro ihtiyati politikalar ile kamu maliyesi tedbir ve teşvikleri sayesinde, kredi büyümesindeki canlanma devam etmiştir. Finansal istikrar açısından önem arz eden ve kredi büyümesinin iktisadi faaliyet ve toplam taleple ilişkisini özetleyen bir gösterge olan net kredi kullanımının GSYH'ye oranı, yılın ikinci çeyreğinde de artış kaydederek yüzde 8,7 seviyesine yükselmiştir. 2017 sonu itibarıyla oran bu civarlarda seyretmektedir. Tüm bu gelişmelerin toplulaştırılmış bir göstergesi niteliğinde olan Finansal Koşullar Endeksi (FKE), 2017 yılı genelinde, finansal koşulların iktisadi faaliyetteki canlanmayı sınırlı düzeyde de olsa desteklediğine işaret etmektedir.

Konut kredileri özelinde faiz oranlarına baktığımızda ise 2016 yılı ikinci çeyreğinden itibaren yaşanan gerileme eğilimi Mart 2017'den sonra yerini yükselişe bırakmıştır. Haziran 2017 dönemi itibarı ile konut kredilerinde aylık faiz oranı %0,93, bileşik faiz oranı ise %11,78 seviyesine gelmiştir.2017 üçüncü çeyreğinde ise bankalar tarafından sağlanan 120 aylık konut kredi oranları aylık olarak %0,99 ile %1,29 arasında dalgalanmaktadır. Bu aranlar geçtiğimiz bir önceki çeyrek döneme göre yükselişi işaret etmektedir. Aralık 2017 döneminde konut faizleri en yüksek değerini almıştır.

39 Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected]

Kredi talebi makroekonomik şartlar ile genel risk beklentilerinden oldukça etkilenmektedir. Özelikle bu durum konut, taşıt, ihtiyaç kredileri ile kredi kartı ile yapılan harcamalarda kendini göstermektedir. Şubat 2018'de açıklanan 2017 yılına ait bireysel kredilerin gelişimine göre konut kredileri tutarı 192 Milyar TL, ihtiyaç kredileri tutarı 199 Milyar TL'ye çıkarken bireysel kredi kartları kredi rakamı ise 91 Milyar TL'ye çıkmıştır. 2017 yılsonu itibarıyla Konut kredilerinin bireysek krediler içindeki payı %39 olurken ihtiyaç kredilerinde bu oran %41'e ulaşmıştır. Kredi kartlarının payı ise %19 olarak gerçekleşmiştir. Bireysel kredi hacmi ve artışı mutedil olarak sürebilir.

Krediler ait diğer önemli bir veride dönemsel olarak kredilerin miktarsal değişimidir. Çeyrek dönemler itibarıyla miktarlara baktığımızda 2016 yılı son çeyreğinde gerek kampanyalar gerekse ekonomiye sahip çıkma güdüsüyle tüketicilerin olumlu davranışı hem adet hem de miktar olarak konut kredilerini artırmıştır. 2017 yılı boyunca ise gerek faizlerdeki artış gerekse tüketicilerin yükleniciler tarafından yapılan kampanyalara yönelmeleri nedeniyle göreceli bir düşüş meydana gelmiştir.

Başlık altında yapılan değerlendirmeler, grafik ve tablo analizleri Emlak Konut GYO A.Ş. Mayıs 2018 Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Yayınından derlenmiştir.

11. DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER

11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler:

Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye'ye oldukça talepkâr davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu şu anda faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmaktadır. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye'de parlak bir yıl olmamıştır. İçinde bulunduğumuz yıllar gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

kurumları son dönemde gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 ila 2014 yılları içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle birlikte gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem yaşanmış, ayrıca 2012 ile 2015 yılları arasında ise faizlerin düşük seviyelerde (2013 yılı Mayıs ayında Cumhuriyet tarihinin en düşük seviyesi olan %5 oranına kadar düşmüştür) olması orta sınıfın konut ihtiyacını karşılamaya yöneldiği ve gayrimenkul fiyatlarının sürekli arttığı bir dönem olmuştur. 2014 yılından sonra faiz oranlarındaki artışla birlikte gayrimenkule olan ilgide azalmalar başlamış, 2016 yılındaki darbe girişimi, dünya piyasalarındaki daralma ve diğer jeopolitik gelişmeler ışığında Türkiye ekonomisinde de durağanlık başlamış, ancak ülkedeki gayrimenkulün getirisinin ve faizlerin halen makul düzeyde olması en etken faktör olmak üzere 2016 ve 2017 yıllarındaki satılan konut sayısı bir önceki yıla göre daha yüksek sayıda gerçekleşmiştir. Yüksek satış oranlarına rağmen oluşan yüksek konut stoğu ile birlikte 2018 yılı başında gerçekleşen döviz haraketliliği Türkiye ekonomisi ve gayrimenkul sektöründe daralmaya yol açmış ve faizlerin de artması ile birlikte 2018beklentilerin çok altında başlamış ve yatayda seyretmiştir. 2019 yılı ve 2020 yılı ilk çeyreği de da 2018 yılı boyunca süren daralmanın devam ettiği bir dönem olarak geçmiştir. 2020 yılının 2 ve 3. çeyrekleri ise özellikle Haziran ve Temmuz aylarındaki kredi kampanyalarıyla gayrimenkul fiyatlarının daha yüksek bedellerle talep gördüğü ve hatta piyasada oluşan yüksek taleple gayrimenkullerin fiyatlarında artış yaşandığı bir dönem olmuştur. Geçmiş dönem bize gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkullerin "erişilebilir fiyatlı" olduğu sürece satılabilmekte mesajını vermektedir. Kısa bir projeksiyonda dış ya da doğal etkenlerin (Ortadoğu'da yaşanılan bölgesel savaş, global para politikaları, COVİD19 Pandemisi vs.) mevcut piyasa şartlarına etkisinin minimum düzeyde olacağı kabulüyle gayrimenkul piyasasında toparlanma olacağı düşünülebilir. Ancak 2018 ve 2019 yıllarında gayrimenkul fiyatlarında yaşanan düşüşlerle birlikte piyasada minimum seviyeye kadar gerileyen gayrimenkul fiyatlarının her ne kadar 2020 Haziran ve Temmuz aylarındaki düşük faizli kredilerle piyasa normallerine ulaştığı görülmüşse de 2020 yılının kalan döneminde ve 2021 yılı ilk 2 çeyreğinde stabil kaldığı ve sonrasında ise döviz kurunda yaşanan artışların inşaat maliyetlerine yansıması ile birlikte gayrimenkul fiyatlarının bu sefer piyasa normallerinin üzerinde artış gösterdiği görülmüştür. Türkiye genelinde gayrimenkul fiyatlarında kısa sürede %60-70'lere varan artışlar yaşanmış ve piyasadaki gayrimenkuller erişebilir fiyatların üzerinde pazarlanmaya başlanmıştır. 2022 yılının ilk aylarında global krizler ve savaşlar sebebiyle ekonomideki belirsizlikler artmış ve COVİD pandemisi etkileri de bitmemiştir. Global ölçekteki bu olayların petrol ve altın gibi emtiaların fiyatlarına artış olarak yansıması ile ekonomideki belirsizlik düzeyi daha çok artmış ve artan inşaat maliyetleri gibi nedenlerle de gayrimenkuller için istenen fiyatlar yükselmiş piyasada yüksek fiyatlı gayrimenkuller pazarda kalmış ve piyasa durgunlaşmıştır. 2023 ve 2024 yılında ise orta ve alt kesim tarafından talep görebilecek ulaşılabilir fiyatlı gayrimenkuller dışında gayrimenkul alım – satım oranları düşmüş, bu düşüşe rağmen enflasyon ve döviz bazlı ekonomik olumsuzlukların yanı sıra 06 Şubat 2023 tarihindeki depremler ve çok sayıda konut ve işyerinin hasar almış olması sebebiyle oluşan göçün de etkisiyle kiralar ve satış için istenen fiyatlar artmıştır. Bu artışlara rağmen kredi imkanlarının da kısıtlı olması sebebiyle gayrimenkul satışları belirli bir seviyenin altında kalmıştır. 2025 yılında ise 2024 yılındaki gibi genel ekonomik durgunluk olacağı ve gayrimenkul sektöründe de orta ve üst orta gelir gruplarınca erişilebilir fiyatlı gayrimenkullerin talep göreceği öngörülmektedir. Sonuç olarak ekonomi ve gayrimenkul piyasasındaki bu gelişmelerle birlikte 2025 yılında daha çok nakit parası olan yerli ve yabancı yatırımcıların pazara göre makul fiyatlı ya da proje özellikleri ile öne çıkan gayrimenkullerden seçerek portföy edinmeye çalışacağı bir dönem olacağı öngörülmektedir.

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:

Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan herhangi bir faktör bulunmamaktadır.

11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

Değerleme konusu taşınmaz; 8623 Ada 21 parsel, 4.147,89 m2 yüzölçümlü Arsa vasıflı taşınmaz niteliğindedir. Parsel üzerinde 2 bodrum + zemin + 25 normal katlı yapı inşa edilecek olup zemin güçlendirme işlemleri başlamıştır. Yapı için kat irtifakı henüz kurulmamıştır. Parsel geometrik olarak yamuk formunda olup eğimsiz arazidir. Güneyinde konumlu olan 6 parsele ~63 m, doğusunda konumlu olan 16 ve 22 parsele ~83 m, kuzeyinde konumlu olan 24 parsel ~35 m ve batısında konumlu olan 1570 Sokak'a ~41 m cephesi bulunmaktadır. Parsel konum itibariyle gelişmekte olan bölgededir.

Parsel için düzenlenmiş olan mimari proje firmadan temin edilerek incelenmiştir. Tarafımıza iletilen mimari projeye göre parsel üzerine inşa edilecek yapı ~26.308 m² inşaat alanı, ~12.457 m² satılabilir ofis alanından oluşacaktır. Yapı 2 bodrum kat + zemin kat + 25 normal kat + çatı kat olmak üzere toplam 28 katlı olarak inşa edilecektir. Projeye göre yapının 2. Bodrum katında kapalı otopark, 1. Bodrum katında kapalı otopark ve teknik bölümler, zemin + 1 katta 6 adet dubleks ofis, 2-17. katlarda her katta 6 adet ofis, 18,19,20,22, Katlarda 4'er adet ofis, 21,23,24,25. katlarda 2'şer ofis olmak üzere toplam 126 adet bağımsız bölüm mevcut olacaktır. Çatı katta gezilebilir teras alanları olacaktır. Bina bünyesinde 4 adet asansör ve yangın merdiveni mevcuttur. Ayrıca vaziyet planında bahçe alanında açık otopark alanlarının olduğu görülmüştür.

11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri:

Değerleme çalışması, değerleme konusu varlıklarda mülkiyetle veya yasal tanımlarla ilgili herhangi bir hukuki sorun, takyidat, alacak, ayni hak veya kısıtlama olmadığı, bu tür bir sorun varsa dahi bu sorunların çözüleceği varsayımı ile yapılmıştır. Bu nedenle değerleme hesap analizi aşamasında bu tip hukuki problemler göz ardı edilerek gayrimenkule kıymet takdiri yapılmıştır.

➢ Mülkiyetin sorumlu ve yetkin bir yönetimin elinde olduğu,

Web: www.mavidegerleme.com

➢ Müşteriden ve resmî kurumlardan edinilen bilgi ve belgelerin usulüne uygun, doğru ve güvenilir olduğu,
➢ Konu çalışma kapsamında gizlenmiş herhangi bir durum ve bilgi olmadığı,
➢ Raporda aksi belirtilmedikçe mülk üzerindeki uygulamaların tüm yasa ve yönetmeliklere, imar planlarına, yasal ve teknik kısıtlamalara uygun olduğu,
➢ Gerekli tüm ruhsat, iskân belgesi, izinler, diğer yasal ve idari belgelerin, yerel, ulusal veya

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

özel kurum-kuruluşlardan, bu raporda değer takdirinin dayandırıldığı kullanımlar için alındığı ve yenilenebileceği,

➢ Raporda aksi belirtilmedikçe ve varsa arazi üzerindeki yapılandırmaların parsel sınırları içinde kaldığı ve herhangi bir tecavüzün olmadığı,
➢ Mülkü daha değerli veya daha az değerli kılabilecek, mülkün zemin altının veya yapıların saklı veya görünür olmayan şartları içermediği,
➢ Vergi, borç vb. sorununun bulunmadığı, varsayılmıştır.
➢ Raporda açıklanan konular dışında aksi beyan edilmedikçe mülkün tapusu pazarlanabilir ve geçerli olduğu,
➢ Seçilen karşılaştırılabilir örneklerin değerlemeye konu gayrimenkul ile ortak temel özelliklere sahip olduğu,
➢ Seçilen karşılaştırılabilir örneklere ait verilerin, fiyat düzeltmelerinin yapılmasında, günümüz sosyo-ekonomik koşullarının geçerli olduğu,
➢ Döviz kurları sabit ve enflasyon etkisinde olduğu kabul edilmiştir.
➢ Rapor içinde aksi belirtilmediği sürece mülkün içinde veya çevresinde herhangi bir tehlikeli, çevreye zararlı madde mevcudiyeti veya gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır.

Değerleme uzmanı bu gibi maddeleri meydana çıkartmak için gerekli niteliklere sahip değildir. Mülkün içinde depolanan veya mülkteki binaların parçası durumundaki tehlikeli veya çevreye zararlı maddeler mülkün değerini etkileyebilir. Depremsellik incelemesi (laboratuvar ortamında) rapor incelemesi dışı hipotetik koşul olarak kabul edilmiştir.

11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri:

Değerlemeler, bir varlığın Pazar Değeri veya Pazar Değeri dışındaki esaslara göre yapılır. Pazar, fiyat, maliyet ve değer kavramları, tüm değerlemelerin temelinde yer almaktadır. Bu kavramlar hem Pazar değerini esas alan hem de pazar dışındaki kriterleri esas alan değerlemelerle ilişkilidir. Değerleme Uzmanlarının çalışmaları açısından eşdeğer bir öneme sahip olan bir diğer unsursa, değerleme sonuçlarının anlaşılır bir şekilde iletilmesi ve bu sonuçların nasıl elde edildiğinin anlaşılmasıdır.

Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

En temel seviyede, değer, herhangi bir ürün, hizmet veya mal ile ilişkili dört etkenin birbirleriyle olan ilişkisine göre oluşturulur ve sürdürülür. Bu faktörler, fayda, kıtlık, istek ve satın alma gücüdür. Ekonomideki arz ve talep ilkesinin işleyişi, bu dört değer etkeninin karmaşık bir etkileşimini yansıtmaktadır. Bir mal veya hizmetin arzı, sağladığı fayda ve istenir iğinden etkilenmektedir. Mal veya hizmetin mevcudiyeti de kıtlığı ve olası tüketicilerin satın alma gücünün limitleri tarafından sınırlanır. Bir mal veya hizmet için oluşan talep de benzer şekilde bu mal veya hizmetin sağladığı

fayda ile oluşmakta ve kıtlığı ve istenilir liginden etkilenmekte ve satın alma gücü üzerindeki limitler nedeniyle de sınırlanmaktadır.

Bir mal veya hizmetin üretilme nedeni olan fayda ile bu mal veya hizmetin kıtlığı veya sınırlı mevcudiyeti genelde arzla ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur. Mal veya hizmete yönelik isteği yansıtan ve mal için ödenebilecek miktarı tanımlayan tüketici tercihleri ve satın alma gücü ise genelde taleple ilgili faktörler olarak göz önünde bulundurulur.

Pazar, içinde malların, hizmetlerin ve emtianın, bir fiyat mekanizması aracılığıyla alıcılar ve satıcılar arasında alım satımının yapıldığı bir ortamdır. Pazar kavramı, alıcılar ile satıcıların herhangi bir kısıtlama olmaksızın faaliyetlerini gerçekleştirebilmelerini ifade etmektedir.

Arz ve talep ilkesi, bir malın, hizmetin veya emtianın fiyatının, malın arzı ile ters orantılı ve malın talebiyle doğru orantılı olarak değiştiğini belirtmektedir.

Mülk pazarlarında arz; işgücü ve üretim maliyetlerinin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlar üzerinden satışa veya kiralamaya çıkartılan mülkiyet haklarını temsil eder.

Talep ise; nüfus, gelir, gelecekteki fiyatlar ve tüketici tercihleri gibi diğer etkenlerin sabit kaldığı varsayımı altında, belirli bir dönem içerisinde bir pazarda muhtelif fiyatlardan belirli tipteki mülkiyet hakları için talepte bulunması olası alıcılar veya kiracıların sayısından oluşmaktadır.

Fiyat, maliyet ve değer

Fiyat, mal veya hizmetlerin fiili olarak değiş tokuşu ile ilişkiliyken, maliyet, mal veya hizmetin üretim masraflarını yansıtmakta, değer ise satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından anlaşabilecekleri olası fiyat anlamına gelmektedir.

Fiyat, bir malın, hizmetin veya emtianın değiş tokuşuna ilişkin bir kavramdır. Fiyat, bir mal için istenen, teklif edilen veya ödenen meblağdır. Değiş tokuş işlemi gerçekleştirildikten sonra ise, ister açıklansın ister açıklanmasın fiyat artık tarihsel bir gerçek niteliğine kavuşacaktır. Ödenen fiyat, arz ile talebin kesiştiği noktayı temsil eder.

Üretimle ilişkili bir kavram olan Maliyet, el değiştirme işleminden farklı olarak, bir emtia, mal veya hizmeti yaratmak veya üretmek için gerekli olan tutar şeklinde tanımlanır. Mal tamamlandıktan veya hizmet verildikten sonra maliyet de tarihsel bir gerçek olarak kalacaktır.

Değer kavramı, satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmetin alıcıları ve satıcıları tarafından sonuçlandırılması muhtemel fiyat anlamına gelmektedir. Değer, mal veya hizmet için alıcılar veya satıcıların üzerinde uzlaşmaya varacakları varsayımsal veya hayali fiyatı temsil etmektedir. Bu nedenle, değer bir gerçeklik değil, belirli bir zaman zarfında satın alınmak üzere sunulan bir mal veya hizmet için ödenmesi olası bir fiyatın takdiridir.

Bir şirket veya işletmenin kurulu olduğu bir mülkün sahipleri, bu mülkün yatırımcıları, sigortacıları, kıymet takdiri yapanlar veya derecelendirme görevlileri, tasfiye memurları veya kayyumları ve normalin üstünde istekli veya özel alıcıları, rasyonel açıdan eşit ve geçerli sebeplerle aynı mülke farklı değerler atfedebilirler.

Pazar Değeri Esaslı Değerlemeler

Pazar Değeri, Pazar Değeri tanımının gereklerini karşılayan koşullarda değerlemenin yapıldığı tarihte (açık) piyasada satışa sunulmuş olması durumunda, mülkün el değiştireceği tutarın bir temsilidir. Pazar Değerini tahmin etmek için bir Değerleme uzmanı ilk olarak en verimli ve en iyi kullanımı veya en olası kullanımı tespit etmelidir. Bu kullanım, bir mülkün mevcut kullanımının devamı niteliğinde olabileceği gibi bir başka alternatif kullanım da olabilir. Bu tespitler, pazardaki bulgulardan elde edilir.

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

Pazar Değeri, satış veya satın alma maliyetleri ve herhangi bir ilişkili verginin mahsubu göz önüne alınmaksızın bir varlığın tahmini değeri olarak anlaşılmaktadır.

Pazar Değeri, mülkün niteliğini ve bu mülkün piyasada işlem görebileceği koşulları yansıtan değerleme yaklaşımları ve prosedürlerinin uygulanmasıyla tahmin edilir. Pazar Değerini tahmin etmek amacıyla en sık uygulanan yaklaşımlar arasında emsal karşılaştırma yaklaşımı, İndirgenmiş nakit analizini de içeren gelir indirgeme yaklaşımı, maliyet yaklaşımı, proje geliştirme yaklaşımı yer almaktadır.

Emsal karşılaştırma yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan bir mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir.

Değerleme konusu arsa yapısının değerleri bölgedeki benzer nitelikte arsa emsalleri dikkate alınarak, emsal karşılaştırma yöntemine göre değerlendirilerek değer tespitinde bulunulmuştur.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır, indirgeme yöntemi ile değer tahmini takdir eder. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasılat veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı orantılıdır.

İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentilerine, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranlarına, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranlarına, borç finansmanın bulunabilirliğine ve cari vergi yasalarına bağlıdır.

Değerleme konusu arsanın değeri tespit edilirken bölgedeki konut ve ofis emsalleri dikkate alınarak proje geliştirilmiş ve gerekli indirgemeler sonrasında arsa değer tespitinde bulunulmuştur.

11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler

SWOT ANALİZİ:

İlk olarak 1970'lerde iş yönetimi amacıyla kullanılmaya başlanan SWOT analizi, ileriki yıllarda farklı uygulama alanları için de bir analiz ve planlama aracı olarak ele alınmıştır. SWOT, güçlü yönler (Strengths), zayıf yönler (Weaknesses), fırsatlar (Opportunities) ve tehditler (Threats) kelimelerinin baş harflerini içeren bir kısaltmadır.

Kısaca SWOT analizi, iç ve dış durum değerlendirmesini içeren ve yönetim açısından şu anki konumunu ve önünü görebilmede büyük kolaylık sağlayan stratejik bir yönetim uygulamasıdır. Başka bir deyişle SWOT analizi, planlamada dikkate alınacak temel bilgilerin elde edilmesi için kullanılmaktadır.

Çalışma bölgelerimizdeki gelişim, yapıya ait önerilerin uygulanıp uygulanamayacağının anlaşılması için SWOT analizi yapılmıştır.

Güçlü Yanları	Zayıf Yanları
- Şehir merkezinde konumlu olması, - Manzara avantajı, - Ana caddeye yakın konumda olması, - Talep gören bölgede konumlu olması, - Prestijli bir bölgede konumlu olması, - Net imar parseli olması,	- Alıcı kitlesinin sınırlı olması, - Deprem bölgesinde olması, - Hisseli mülk olması,
- Toplu ulaşım merkezi aksında konumlu olması,
Fırsatlar	Tehditler
- Bölgenin iş merkezi olarak gelişmekte olması,	- Global ekonomik krizin etkileri,

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri:

Konu gayrimenkulün arsa değeri tespitinde "Proje Geliştirme Yöntemi" kullanılmıştır. Taşınmazın bulunduğu bölgeye en yakın konumda yeni ofis ve mesken emsalleri bulunmuştur. Parsel için düzenlenmiş olan tarafımıza iletilen mimari proje incelenmiştir. Proje geliştirme yöntemi uygulanmasında tarafımıza iletilen mimari proje esas alınmıştır. Mimari projeye göre ~25.020 m² inşaat alanı, ~12.457 m² satılabilir ofis alanı bulunmaktadır. Kat karşılığı satış sözleşmesi bilgileri edinilmiştir. Sözleşmeye göre inşa edilecek olan yapının %46'sı Arsa sahiplerine, %54'ü yükleniciye aittir. Sözleşmede mal paylaşımı yapılmış olup Mistral GYO A.Ş. lehine 35 adet bağımsız bölüm verildiği görülmüştür. İlgili paylaşım tablosu ekte verilmiştir. Yapılan proje geliştirme tablosuna göre taşınmazın değeri ~710.000.000-TL olarak bulunmuştur.

PROJE GELİŞTİRME TABLOSU

Kat Karşılığı	46%	Yapı Br Mal.(TL/m2)


TAKS		938.250.000,00
Ruhsat Alanı (m2)	25020,00

Yapı Br Mal.(TL/m2)
37.500,00
Proje Maliyeti (TL)
938.250.000,00

	2.145.480.000,00	Dükkan (Konut + Ticari)
Arsa Sahibine Düşen Değeri (TL)	986.920.800,00	Alanı Adedi m2 birim Fiyatı
	18,00	932 1 200.000 ₺
10%	93.757.476,00	Dükkan Toplam Değeri (TL)
19%	182.580.348,00	186.400.000 ₺
	710.582.976,00
Arsa m2 birim Fiyatı (TL/m2)	171.311,91

Kat Karşılığı	46%	Yapı Br Mal.(TL/m2)	Ofis Toplam Değeri
Arsa Alanı (m2)	4147,89	37.500,00	Alanı Adedi		m2 birim Fiyatı
EMSAL		Proje Maliyeti (TL)	11524	1	170.000 ₺
TAKS		938.250.000,00	Daire Toplam Değeri (TL)
Ruhsat Alanı (m2)	25020,00		1.959.080.000 ₺

2.145.480.000,00
986.920.800,00	Alanı	Adedi	m2 birim Fiyatı
18,00	932	1	200.000 ₺

Kat Karşılığı Yönteminde Karlılık Oranı

Müteahhite maliyet (TL) 938.250.000,00 Müteahhit Geliri (TL) 1.158.559.200,00 Kar /Zarar (TL) 220.309.200,00 Karlılık Oranı 23,48%

Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı

Arsa bedeli (TL) 710.582.976,00 İnşaat (proje) maliyeti (TL) 938.250.000,00 Toplam proje bedeli (TL) 1.648.832.976,00 496.647.024,00 Karlılık Oranı 30,12% Müteahit karı (TL)

Notlar:

1) Yalnıca açık sarı renkli alanlara değer giriniz.
2) 'Proje Riski' alanına olası beklenmeyen giderler için bir oran giriniz. (1 yıllık süreler için %5-%15 arası olabilir)
3) 'Finansman Maliyeti' alanına 0% ya da proje süresine bağlı olarak banka kredi faiz oranlarını girebilirsiniz.

11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:

Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılmamıştır.

11.9.Maliyet Oluşumları Analizi:

Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Maliyet Oluşumları Analizi" kullanılmamıştır.

11.10.Emsal Karşılaştırma Analizi:

Konu gayrimenkulün değer tespitinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" yöntemi kullanılmıştır. Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş arsa emsalleri elde edilmiştir. Bu emsaller dikkate alınarak taşınmazın arsasına değer takdir edilmiş ve arsa hisse değerleri belirtilmiştir.

ARSA DEĞERİ
Arsa Alanı (m²) Birim Değer (TL/m²) Arsa Değeri (TL)
4.147,89	171.171	₺710.000.000

^"Emsal Karşılaştırma Analizi" ile "Proje Geliştirme Yöntemi" uyumlu olduğundan nihai değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" kullanılmıştır.

11.11.Değerleme Konusu Taşınmazın Değer Analizi:

Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Proje Geliştirme" yöntemleri kullanmak suretiyle yapılmıştır.

11.12.Değerleme İşlemine Etki Eden Faktörler

OLUMLU FAKTÖRLER

Şehir merkezinde konumlu olması,
Manzara avantajı,
Ana caddeye yakın konumda olması,
Talep gören bölgede konumlu olması,
Prestijli bir bölgede konumlu olması,

OLUMSUZ FAKTÖRLER

Alıcı kitlesinin sınırlı olması,
Deprem bölgesinde olması,
Hisseli mülk olması,

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

11.13.Emsaller

SATILIK KONUT EMSALLERİ

Emsal 1

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 30. katta, konumlu 400 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 320 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 60.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (187.500-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 178.125- TL/m²) Gayrimenkul Ofisi 0 533 590 60 01

Emsal 2:

Değerleme konusu taşınmaz ile aynı binada 29. katta, konumlu 195 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 155 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 29.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir. (187.096-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 177.741- TL/m²)

Toka Gayrimenkul 0 553 660 35 76

Emsal 3:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 6. katta, konumlu 150 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 130 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 24.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir.

(188.461-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 179.037-TL/m²) All Gayrimenkul 0 506 987 37 35

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

Emsal 4:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 30. katta, konumlu 235 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 215 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 42.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir.

(195.348-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 185.580-TL/m²) Ege Perla 0 530 031 00 15

Emsal 5:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (İzka-Port), 30. katta, konumlu 190 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 150 m² alanlı olduğu düşünülen meskenin pazarlıklı olarak 29.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Benzer şerefiyelidir.

(193.333-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 183.666-TL/m²) Coldwel Banker 0 532 065 89 35

SATILIK OFİS EMSALLERİ

Emsal 1:

Mistral Towerda, 8. katta, konumlu 65 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 45 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 8.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (188.888- TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 179.443-TL/m²) Remax 0 533 540 39 13

Emsal 2:

Mistral Towerda, 20. katta, konumlu 170 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 140 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 27.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (192.857- TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 183.214-TL/m²) Mistral 0 536 676 10 62

Emsal 3:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Ege Perla), 3. katta, konumlu 115 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 90 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 17.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (194.444 TL/m2 * 0,95 Pazarlık= 184.772-TL/m²) Coldwel Banker 0 532 462 17 52

Emsal 4:

Değerleme konusu taşınmaza yakın konumda (Folkat Tower), 30 katta, konumlu 75 m² alanlı olduğu beyan edilen ancak 55 m² alanlı olduğu düşünülen ofisin pazarlıklı olarak 9.950.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konum olarak düşük şerefiyelidir.

(180.909-TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 171.864-TL/m²) Proje Emlak 0 506 222 80 22

SATILIK DÜKKAN EMSALLERİ

Emsal 1:

Taşınmaza yakın konumda, cadde üzerinde zemin katta konumlu 150 m² alanlı olduğu beyan edilen 130 m² olduğu düşünülen dükkan pazarlıklı olarak 37.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır.

(288.461-TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 259.615-TL/m²) Gayrimenkul Ofisi 0 532 063 78 78

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

Emsal 2:

Taşınmaza yakın konumda, cadde üzerinde zemin+1 katında, 180 m2 + 180 m2 360 m2 alanlı beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 74.500.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Zemine indirgenmiş alan= 180 + 180/2 = 270 m²)

(275.925-TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 248.333-TL/m²) Realty 0 538 057 37 23

Emsal 3:

Taşınmaza yakın konumda, cadde üzerinde zemin+1 katında, 180 m2 + 180 m2 360 m2 alanlı beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 78.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. (Zemine indirgenmiş alan= 180 + 180/2 = 270 m²)

(288.888-TL/m2 * 0,90 Pazarlık = 260.000-TL/m²) Sahibinden 0 543 372 03 72

Emsal 4:

Taşınmaza yakın konumda, zemin katta konumlu 180 m² alanlı olduğu beyan edilen dükkan pazarlıklı olarak 49.000.000-TL fiyat ile satılık olduğu bilgisi alınmıştır. Konumu nedeniyle düşük şerefiyelidir.

(272.222-TL/m2)

Coldwel Banker 0 532 833 39 60

ARSA EMSALLERİ

Emsal 1:

Taşınmaza yakın (Tepecik Mah. 7805 Ada 6 Parsel) konumlu, 5025 m² alanlı arsa 755.000.000-TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal konumu bakımından kısmen düşük şerefiyelidir. (150.248- TL/m2 * 0,95 Pazarlık * 1,15 Şerefiye = 164.146-TL/m²)

Raion Gayrimenkul 0 532 776 76 02

Emsal 2:

Taşınmaza yakın (Mersinli Mah. 8572 Ada 5 Parsel) konumlu, 1089 m² alanlı arsanın 267 m² alanlı hissesi 45.000.000-TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal benzer imar koşullarına sahip olmasına rağmen konum olarak kısmen düşük şerefiyelidir. (168.539-TL/m2* 0,95 Pazarlık * 1,10 Şerefiye = 176,123-TL/m²) Modda Rent 0 530 040 72 55

Emsal 3:

Taşınmaza kısmen uzak mesafede (Bornova Kazım Dirik Mah. 358 Ada 204 Parsel) konumlu, 1200 m² alanlı arsa 182.750.000-TL bedel ile pazarlıklı olarak satılıktır. Emsal kısmen daha kötü imar koşullarına sahiptir. (Emsal:2 Hmaks:8 kat) Bu nedenle şerefiyesi kısmen düşüktür.

(152.292-TL/m2 * 0,90 Pazarlık * 1,25 Şerefiye = 171.328-TL/m²) First Key Gayrimenkul 0 507 821 16 35

Emsal 4: Taşınmaza kuş bakışı 600 metre mesafede Fatih caddesine cepheli ve taşınmaza oranla denize uzak konumlu olmasına karşın ticari yoğunluğun daha fazla olduğu bölgede (Konak / Mersinli mh. / 8661 - 4) 1447 m2 olduğu beyan edilen Konut + Ticaret lejantlı Taks: 0,60, Kaks: 3,00 ve 8 kat imarlı köşe konumlu arsanın 250.000.000-TL değerinde satışta olduğu öğrenilmiştir.

(172.771 TL/m2 * 0,95 Pazarlık = 164.132-TL/m2)

KW Platin Gayrimenkul 0 532 324 05 49

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected] Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

EMSAL KARŞILAŞTIRMALARI İLE İLGİLİ NOTLAR:

Yapılan piyasa araştırması sonucunda ekspertize konu taşınmazın konumlu olduğu bölgede ve yakınında yer alan benzer nitelikli satışa arz edilmiş dükkan, konut, ofis ve arsa emsalleri elde edilmiştir. Projenin zemin katında 6 adet dubleks ofis mevcut olup zemin katta olmaları nedeniyle dükkan niteliğinde kullanım durumları bulunmaktadır. Ayrıca bu ofislere teras alanları ayrılmıştır. Bu nedenle zemin katta bulunan ofislerin m² birim değerleri daha yüksek tutulmuştur. Yapılan incelemeler sonucunda ofis güncel m² birim satış değerinin 170.000 - 180.000-TL/m² aralığında ve arsa güncel m² birim satış değerinin 160.000 - 180.000-TL/m² aralığında olduğu tespit edilmiştir. Zemin kat ofis m² birim değerleri zemin katta konumlu olmaları, teras alanlarına sahip olmaları nedeniyle dükkan emsalleri de dikkate alınarak ~200.000-TL/m², diğer ofis m² birim değerleri ~170.000-TL/m², arsa m² birim değeri ise ~171.000-TL/m² olarak dikkate alınmıştır.

11.14.Deprem Risk Bölgesi
1.DERECE 2.	DERECE	3.DERECE	4.DERECE	5.DERECE

11.15.Kira Değeri Analizi Ve Kullanılan		Veriler
Konu gayrimenkulün değerlemesinde "Nakit/Gelir Akımları Analizi" kullanılmamıştır.
11.16.Gayrimenkul Ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi
Gayrimenkuller		üzerinde herhangi bir hukuki sorun bulunmamaktadır.

11.17.En Yüksek Ve En İyi Kullanım Değeri Analizi
Değerlemesi yapılan bir taşınmazın, fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve en yüksek değeri getirecek en olası kullanımıdır. Parsel üzerindeki yapının inşaatının tamamlanarak bağımsız bölümlerin ofis ve dükkan kullanım şekli olacaktır.			olarak kullanılması en etkin ve verimli

11.18.Müşterek Veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi:
Değerleme konusu taşınmazda müşterek ve bölünmüş kısmı bulunmamaktadır.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

12. ANALİZ SONUÇLARININ DEĞERLENDİRİLMESİ

12.1.Farklı Değerleme Yöntemlerinin Ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması Ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin Ve Nedenlerinin Açıklaması:

Konu gayrimenkulün değerlemesi "Emsal Karşılaştırma Analizi" ve "Proje Geliştirme Yöntemi" kullanılarak yapılmıştır. Değerleme konusu taşınmazlara emsal nitelikte ofis olarak kullanılan ve taşınmaz yakın çevresinde konumlu olan, gerçekleşmiş ve sunumdaki satış fiyatları ve bölgede yüz yüze ve telefon ile yapılan görüşmeler ve internet üzerinden yapılan araştırmalar analiz edilerek taşınmazın değer tespiti yapılmaya çalışılmıştır. "Emsal Karşılaştırma Analizi" ile "Proje Geliştirme Yöntemi" uyumlu olduğundan nihai değer takdirinde "Emsal Karşılaştırma Analizi" kullanılmıştır.

12.2.Asgari Bilgilerden Raporda Yer Verilmeyenlerin Yer Almama Neden Ve Gerekçeleri:

Raporda asgari bilgilerin tamamına yer verilmiştir.

12.3.Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği Ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin Ve Belgelerin Tam / Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Konak Belediyesi Arşiv incelemesi dosyanın işlemde olması nedeniyle yapılamamıştır. Ancak belediye ruhsat biriminden sorgulama yapılmış ve son ruhsat olan 08.11.2024 tarih 68/2022 numaralı isim değişikliği ruhsatının geçerli olduğu, projenin tadilat yapılmak üzere işlemde olduğu mevcut durumda herhangi bir sakıncalı durumun olmadığı beyan edilmiştir.

12.4.Değerlemesi Yapılan Taşınmazın, Taşınmaz Projesinin Veya Taşınmaza Bağlı Hak Ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş:

Değerleme konusu taşınmaz ile ilgili yapılan resmi ve saha incelemeleri neticesinde taşınmazın gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında herhangi bir engel bulunmadığı görülmüştür.

13. SONUÇ

13.1.Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Rapora konu taşınmazların değer tespiti çalışmasında yukarıda saydığımız tüm olumlu ve olumsuz faktörler, emsal taşınmazlarla mukayesesi, aktif alım-satım piyasa fiyatları gibi tüm faktörler dikkate alınmış ve taşınmazın bugünkü mevcut halleriyle değeri hesaplanmıştır. Değerleme konusu taşınmazın talep gören bölgede konumlu olması ve üzerinde herhangi bir olumsuz takyidat olmaması dikkate alındığında satış kabiliyetinin Satılabilir olabileceği düşünülmektedir.

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR

E-mail: [email protected] Web: www.mavidegerleme.com

Telefon: +90(232) 435 90 60

Faks: 0(232) 435 91 60

13.2. Taşınmaz 2025 Yılı İçin Nihai Değer Takdiri

Değerleme konusu taşınmazın pazar değeri, emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yaklaşımlarına göre bulunmuştur. Bulunduğu bölgeye göre alıcı bulup bulamayacağı gibi tüm faktörler göz önünde bulundurularak, gayrimenkul değerlemesinde kabul görmüş olan "Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı" ve "Proje Geliştirme Yöntemi" bir arada analiz edilerek yapılmıştır. İlgili emsal karşılaştırma yöntemine göre taşınmazların değerleri oldukça yakın değerlerde olması dikkate alınarak emsal karşılaştırma yönteminde çıkan sonuçlar nihai değer olarak dikkate alınmıştır.

ARSA DEĞER TABLOSU
Arsa Alanı	Birim Değer	Değer Arsa Değeri %10 KDV Dahil Arsa Değeri
(m²)	(TL/m²)	TL	\$	€	TL	\$	€
4.147,89	171.171,37	₺ 710.000.000	\$ 16.559.690	€ 14.117.806	₺ 781.000.000	\$ 18.215.658	€ 15.529.587

ARSA PAYI DEĞER TABLOSU
Malik	His	sse	Arsa Değeri			%10 KDV Dahil Arsa Değeri
Wight	Pay Payda		TL	\$	€	TL	\$	€
ERDOĞAN ATAY YATIRIM A.Ş.	106437	691315	₺109.313.801	\$2.549.581	€ 2.173.621	₺ 120.245.181	\$2.804.539	€ 2.390.983
ERDOĞAN ATAY YATIRIM A.Ş.	38135013	276526000	₺97.914.334	\$2.283.706	€ 1.946.952	₺ 107.705.768	\$2.512.076	€ 2.141.647
MEHMET DOĞAN ATAY	343831	8295780	1 29.427.011	\$686.341	€ 585.134	1 32.369.712	\$754.975	€ 643.647
MİSTRAL GAYRİMENKUL A.Ş.	553065461	829578000	1 473.344.854	\$11.040.062	€ 9.412.100	₺ 520.679.339	\$12.144.068	€ 10.353.310
TOPLAM DE	TOPLAM DEĞER			\$16.559.690	€ 14.117.806	老 781.000.000	\$18.215.658	€ 15.529.587

Taşınmazın arsa değeri 710.000.000-TL (Yedi yüz on milyon Türk Lirası), MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ (553065461/829578000) hissesine düşen arsa değeri 473.344.854-TL (Dört yüz yetmiş üç milyon üç yüz kırk dört bin sekiz yüz elli dört Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır.

Projenin tamamlanması durumundaki bugünkü değeri 2.145.480.000-TL (İki milyar yüz kırk beş milyon dört yüz seksen bin Türk Lirası) olarak bulunmuştur. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelenmiş olup MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ lehine 35 adet bağımsız bölümün verildiği görülmüştür. Bu bağımsız bölümlerin tamamlanması durumundaki değerinin 655.424.000-TL (Altı yüz elli beş milyon dört yüz yirmi dört bin Türk Lirası) olarak hesaplanmıştır.

Arsa Değeri (TL)	₺710.000.000
MİSTRAL A.Ş. (553065461/829578000) Hissesine Düşen Arsa Değeri (TL)	₺473.344.854
Projenin Tamamlanması Durumundaki Net Bugünkü Değeri (TL)	₺2.145.480.000
Mistral GYO A.Ş. Kat Karşılığı (35 Adet B.B.) Değeri (TL)	₺655.424.000

^•Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut verileri yansıtmaktadır.

^•Değerlemede ± % 15 yanılma payı mevcuttur.

^{•22.12.2024} tarihi itibarı ile 1 USD= 42.8752-TL, 1 Euro = 50.2911-TL

13.3. Değerlemede Kullanılan Yöntemler

Emsal Karşılaştırma ve Proje Geliştirme Yöntemi

Taşınmazların arsa değer tespitinde emsal karşılaştırma ve proje geliştirme yöntemleri kullanılmıştır. Aşağıda tabloları verilen yöntemlerde değerlerin birbirine yakın olması dikkate alınarak değerlemede emsal karşılaştırma yönteminin kullanılmıştır.

Nihai Değer Tablosu
Nitelik	Emsal Yöntemine Göre Değer (TL)	Proje Geliştirme Yöntemine Göre Değer (TL)	Secilen Değerleme Yöntemi	Seçilen Değerleme Yöntemine Göre Oluşan Nihai Değer (TL)
Arsa	₺710.000.000	₺710.000.000	Emsal Yöntemi	₺710.000.000

13.4.Raporu Hazırlayanlar

MURAT BARIŞCAN

Gayrimenkul Değerleme Uzmanı SPK Lisans No: 401386

SPK Lisans No: 403907 SPK Lisans No: 401483

VOLKAN KÜTÜK ERGUN DİNÇER

Denetmen Sorumlu Değerleme Uzmanı

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

KAT KARŞILIĞI SÖZLEŞMESİ PAYLAŞIM TABLOSU

	Ofis 1	Ofis 2	Ofis 3	DOĞ Ofis 4	w 14.1	A
Zemin Kat	80	100	115	and the second of	Ofis 5	Ofis 6
1. Kat			113	115	100	8
2. Kat	62	83	104	104	90
3. Kat	62	83	104	104	83	6
4. Kat	62	83	104	104	83	6
5. Kat	62	83	104	104	83	6:
6. Kat	62	83	104	104	83	6:
7. Kat	62	83	104	104	83	60
8. Kat	62	83	104	104	83	62 62
9. Kat	62	83	104	104	83	62
10. Kat	62	83	104	104	83	62
11. Kat	62	83	104	104	83	62
12. Kat	62	83	104	104	83	62
13. Kat	62	83	104	104	83	62
14. Kat	62	83	104	104	83	62
15. Kat	62	83	104	104	83	62
16. Kat	62	83	104	104	83	62
17. Kat	62	83	86	86	83	62
18. Kat	141	112	112	141
19. Kat	141	112	112	141		**
20. Kat	141	176	176	141
21. Kat	141	141		DU	BLEKS
2. Kat	141	176	176	141		**
3. Kat	141	141		טם	BLEKS
4. Kat	228	228				*********
5. Kat	228	228
arı= M	SGYO	-
	ehmet ATAY
	ay Yatırım H	olding A.S		-
at Brüt Alanlan				1	7.747,00 m2

Adalet Mahallesi, 1586/9 Sokak, No:2, D:8 Bayraklı/İZMİR E-mail: [email protected]

Web: www.mavidegerleme.com

Telefon : +90(232) 435 90 60 Faks: 0(232) 435 91 60

AI Terminal

MİSTRAL GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

8943_rns_2026-01-06_8dcc40a0-653f-498a-ab70-da113e162f87.pdf

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU

1 ADET ARSA DEĞER TESPİTİ

Mersinli Mahallesi 8623 Ada 21 Parsel Konak/İZMİR

YÖNETİCİ ÖZETİ:

Değerleme Çalışmasının Konusu:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün İmar Durumu Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yapı Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Yasal ve Mevcut Durum Bilgileri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Gayrimenkulün Değeri:

Değerleme Çalışmasına Konu Gayrimenkulün Satış Kabiliyeti:

1. RAPOR BİLGİLERİ

2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER

2.1.Değerleme Konusu Taşınmazlar için daha önce hazırlanmış raporlar

3. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER

3.1.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Adresi:

3.2.Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tapu Bilgileri:

3.2.1.Taşınmazın Tapu Kaydı

3.2.2.Tapu Takyidatı

3.2.3.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkul İle İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

3.2.4.Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Olarak Yapılmış Sözleşmeler İle İlgili Bilgiler

4. İMAR VE RUHSAT DURUMU

4.1 Değerlemesi Yapılan Proje İle İlgili Denetimlerde Bulunan Yapı Denetim Kuruluşunun Unvanı, Adresi, Gerçekleştirdiği Denetimler Hakkında Bilgi

5. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ TAPU KÜTÜĞÜNDE VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM, SATIM VE HUKUKİ DURUMA İLİŞKİN BİLGİLER

6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)

Sanayi Verileri (*)

7. BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ ve KULLANILAN VERİLER:

İZMİR

İklimi

Bitki Örtüsü

Coğrafya

İşletmede olan;

Yeryüzü Şekilleri

Ulaşım

KONAK

Yeryüzü Şekilleri:

Kuruluşu:

Konak Ekonomisi, Sanayi, Ticaret:

Ticaret Sektörü

Gümrük Hizmetleri

Sanayi Sektörü

Hizmet Sektörü

Gıda, Tarım ve Hayvancılık Sektörü

Turizm Sektörü

8. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, ÇEVRE ÖZELLİKLERİ ve ULAŞIMI İLE BELLİ MERKEZLERE UZAKLIĞI

9. TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINDAKİ GELİŞMELER

Türkiye İnşaat Sektörü Verileri:

İnşaat Maliyet Endeksi

Kasım 2022

Ciro Endeksleri, Kasım 2022

İşgücü Girdi Endeksleri, III. Çeyrek: Temmuz-Eylül 2022

Yapı İzin İstatistikleri,

III. Çeyrek: Temmuz - Eylül, 2022

Konut Satış İstatistikleri Aralık 2022

Konut Satışları;

10. İNŞAAT VE KONUT SEKTÖRÜ FAİZ – GELİR ETKİSİ

11. DEĞERLEMESİ YAPILAN TAŞINMAZA İLİŞKİN ANALİZLER

11. 1.Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler Ve Dayanak Veriler:

11.2.Değerleme İşlemini Olumsuz Yönde Etkileyen Veya Sınırlayan Faktörler:

11.3.Gayrimenkulün Fiziksel Özellikleri

11.4.Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Ve Bunların Kullanılma Nedenleri:

11.5.Kullanılan Değerleme Tekniklerini Açıklayıcı Bilgiler Ve Bu Yöntemlerin Seçilme Nedenleri:

Pazar ve Pazar Dışı Esaslı Değer

Fiyat, maliyet ve değer

Pazar Değeri Esaslı Değerlemeler

Emsal karşılaştırma yaklaşımı

Gelir İndirgeme Yaklaşımı

11.6.Projeksiyon İşlemine Etki Eden Faktörler

SWOT ANALİZİ:

11.7.Üzerinde Proje Geliştirilen Arsaların Boş Arazi Ve Proje Değerleri:

PROJE GELİŞTİRME TABLOSU

Kat Karşılığı Yönteminde Karlılık Oranı

Arsa Satın Alınması Suretiyle Karlılık Oranı

Notlar:

11.8.Nakit / Gelir Akımları Analizi:

11.9.Maliyet Oluşumları Analizi:

**6. TÜRKİYE DEMOGRAFİK VERİLER(*)**

**Sanayi Verileri (*)**