Quarterly Report • Sep 13, 2013
Quarterly Report
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AU 30 JUIN 2013
| Page | |
|---|---|
| RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE | 3 |
| RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES | 9 |
| COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES : | 11 |
| Bilan | 12 |
| Compte de résultat | 13 |
| Tableau de variation des capitaux propres | 14 |
| Tableau des flux de trésorerie | 15 |
| Notes annexes | 16 |
| ATTESTATION DU RESPONSABLE DE L'INFORMATION FINANCIERE | 28 |
Plusieurs événements ont marqué le premier semestre de l'exercice 2013 :
Le patrimoine immobilier du groupe PAREF, incluant la SCPI Interpierre, consolidée par intégration globale, est valorisé 178 M€ au 30 juin 2013 (contre 172 M€ à fin décembre 2012) sur la base des expertises réalisées au 30 juin. Ce montant comprend les immeubles de placement et les actifs disponibles à la vente pour 150,9 M€ (dont 3,75 M€ au titre des usufruits temporaires), la participation de 27% dans l'OPCI Vivapierre mise en équivalence pour 10,7 M€, des parts de SCPI (détenues en pleine propriété ou en usufruit) à hauteur de 1,0 M€ (classés en actifs financiers disponibles à la vente dans le bilan consolidé) et 50% du patrimoine de la société Wep Watford, mise en équivalence.
Plusieurs facteurs expliquent cette variation ;
• Les investissements du semestre s'élèvent à 9,7 M€ et comprennent la construction de l'immeuble le Gaïa pour 6,0 M€ (quote part du groupe) et l'acquisition pour 3,7 M€ de l'immeuble de locaux d'activité de Combs-la-Ville par Interpierre (consolidée à hauteur de 51 %).
Le chantier du « Gaïa » (immeuble de bureaux HQE/BBC de 11.000 m² situé à Nanterre) s'est poursuivi dans le respect du budget et des conditions contractuelles. La livraison est programmée le 18 septembre 2013. La commercialisation est en cours. La recherche s'oriente aussi bien vers un mono locataire qu'en division (à partir de 4.000 m²). Plusieurs pistes sont actives.
La SCPI Interpierre France a procédé, le 30 mai, à l'acquisition auprès d'un institutionnel d'un ensemble immobilier à usage d'activités d'environ 4 600 m² sur la ZAC Parisud IV à Combs-la-Ville. Cet ensemble immobilier, construit en 2006, est loué depuis sa livraison à un locataire unique qui a signé un nouvel engagement ferme de 9 années en 2012.
• La vente de l'immeuble de Rueil Malmaison a été signée en mai pour 3,3 M€ ; deux immeubles sont toujours sous promesse (Fontenay et Gentilly) avec des conditions suspensives toutefois des avancées significatives ont été obtenues au cours du semestre dans le cadre des recours existants. Enfin, le locataire principal de La Courneuve, qui disposait d'une option d'achat, a manifesté son intérêt pour l'acquisition de l'ensemble du site ; des discussions sont en cours.
• Les variations de juste valeur à périmètre comparable, conduisent à enregistrer au 30 juin 2013 une dépréciation de 1,6 M€, dont 0,4 M€ au titre de l'amortissement économique des usufruits temporaires liés aux immeubles de placement. Hors impact des usufruits, cette variation représente une baisse de 0,8% de la valeur des immeubles.
L'endettement financier consolidé s'élève au 30 juin 2013 à 80,4 M€ contre 83,6 M€ au 31 décembre 2012, soit un désendettement de 3,2 M€. Le désendettement résulte de l'amortissement normal du capital des emprunts finançant les actifs et du remboursement anticipé résultant de la cession de l'actif de Rueil effectué au premier semestre 2013. Précisons que l'investissement de la SCPI Interpierre a été réalisé grâce à des souscriptions externes de 2,5 M€.
A ce total s'ajoute l'endettement de Wep Watford (chantier le Gaia à Nanterre), qui est mise en équivalence, soit une quotepart d'endettement pour le groupe de 5,2 M€, dont 3,5 M€ au titre des tirages réalisés au cours du semestre.
La trésorerie disponible au 30 juin 2013 s'élève à 8,8 M€ et les comptes de banques bloqués classés en immobilisations financières à 1,8 M€. Compte tenu de ces éléments, l'endettement financier net consolidé au 30 juin 2013 représente 69,8 M€.
Le ratio LTV (endettement financier net consolidé / patrimoine immobilier) au 30 juin 2013 ressort à 43,5% contre 42% au 31 décembre. Le groupe respecte ses covenants au 30 juin 2013.
Au 30 juin 2013, la quasi-totalité de l'encours de crédit consolidé est hypothécaire, à taux fixe ou couvert par un swap. L'emprunt de Wep Watford, mis en équivalence, est à taux variable.
Le renouvellement du crédit de Dax (octobre 2014) a fait l'objet d'une couverture de taux, par anticipation à hauteur de 10 M€.
Les résultats consolidés, établis en normes IFRS permettent de faire ressortir par rapport au 30 juin 2012 les principaux éléments comparatifs suivants :
| En millions d'euros | 30/06/2013 | 30/06/2012 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs nets | 6,2 | 6,7 |
| Commissions de gestion et de souscription | 2,9 | 3,3 |
| Résultat brut d'exploitation | 5,5 | 5,6 |
| Résultat de cession des immeubles de placement Variation nette de juste valeur des immeubles de placement Résultat financier |
0,3 -1,6 -1,9 |
0,5 -0,2 -3,5 |
| Résultat net avant impôt | 2,2 | 2,4 |
| Résultat net part groupe | 2,4 | 3,3 |
| € par action, ajusté, pondéré et dilué | 2,0 | 3,3 |
Les loyers (et charges récupérées) du 1er semestre 2013 s'établissent à 8,5 M€ contre 9,4 M€ au 1er semestre 2012, soit une baisse de 0,9 M€ due, pour 0,6 M€ à l'échéance en 2012 de certains usufruits temporaires (portant sur des immeubles d'habitation) et pour 0,3 M€ aux loyers de l'actif Berger cédé à la fin du 1er trimestre 2012.
A périmètre comparable (hors vente 2012 et hors fin d'usufruits), l'évolution des loyers est stable.
Le taux d'occupation à fin juin s'établit à 88%, stable par rapport à fin mars.
Au cours du 2ème trimestre, des baux ont été renégociés avec la société Dimotrans (sites de Saint-Etienne, Meythet et Thyez). Des avenants ont été signés en contrepartie d'un allongement de la durée ferme des baux (nouvelle période ferme de 4 ans à compter d'octobre 2013).
Au cours du 1er semestre 2013, les commissions de la société de gestion se sont élevées à 2,9 M€ contre 3,3 M€ au titre de la même période 2012. La baisse est imputable aux commissions de souscription (SCPI) qui représentent 1,4 M€, contre 1,9 M€ au 1er semestre 2012. La collecte des SCPI avait bénéficié au 1er semestre 2012 de souscriptions importantes émanant d'institutionnels.
Les commissions de gestion sur encours des SCPI, OPCI et tiers gérés (et commissions diverses) ont représenté 1,5 M€ contre 1,4 M€ au 1er semestre 2012. Cette hausse s'explique notamment par l'effet favorable de la hausse des encours gérés et la reprise, au 1er janvier 2013, de la gestion de la SCPI Capiforce Pierre (qui représente des commissions sur encours de 0,3 M€ en base annuelle).
Les encours gérés pour compte de tiers (SCPI, OPCI) continuent de progresser. A la reprise de la SCPI Capiforce Pierre au 1er janvier, qui représente une augmentation de 42 M€, s'ajoute une hausse des encours sur le semestre de 33 M€, portant leur montant total à 664 M€ au 30 juin 2013. Le total des actifs détenus ou gérés par le groupe Paref, après élimination des doubles emplois (investissements de Paref dans les véhicules gérés par Paref Gestion), s'élève ainsi à 804 M€. Les actifs gérés par PAREF Gestion au 30 juin 2013 (incluant ceux gérés pour le compte du Groupe) s'analysent comme suit :
| 30-juin-13 | 31-déc.-12 | Variation | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux gérés | m2 | K€ | m2 | K€ | m2 | K€ |
| Groupe Paref (1) | 232 136 | 166 365 | 230 373 | 161 296 | 1% | 3% |
| Interpierre France | 47 779 | 26 406 | 47 779 | 23 743 | 0% | 11% |
| Novapierre 1 | 35 859 | 149 096 | 35 859 | 145 874 | 0% | 2% |
| Pierre 48 | 52 660 | 298 544 | 52 660 | 281 728 | 0% | 6% |
| Capiforce Pierre | 26 613 | 41 373 | ||||
| Total SCPI (2) | 162 911 | 515 419 | 136 298 | 451 345 | 20% | 14% |
| Vivapierre (1) | 120 350 | 53 833 | 118 500 | -100% | 2% | |
| Total OPCI | 118 500 | 120 350 | 53 833 | 118 500 | -100% | 2% |
| Tiers | 11 069 | 28 609 | 11 069 | 22 904 | 0% | 25% |
| Usufruits (3) | -14 391 | -14 391 | ||||
| Interpierre (4) | -47 779 | -26 406 | -47 779 | -23 743 | ||
| Total général | 462 446 | 804 338 | 369 403 | 730 303 | -7% | 10% |
| dont Gestion pour compte de tiers : | 292 480 | 664 378 | 201 200 | 592 749 | -14% | 12,1% |
(1) valeur d'expertise des actifs à la date de clôture dont 50% de Wep Watford
(2) capitalisation à la date de clôture calculée au prix d'émission des parts à cette date
(3) surfaces décomptées à la fois par Pierre 48 ( nu- propriétaire) et Paref ou un tiers géré (usufruitier).
(4) valorisation décomptée à la fois dans Groupe Paref (chiffres consolidés) et par la SCPI
Le résultat brut d'exploitation est stable à 5,50 M€ à comparer à 5,58 M€ au 30 juin 2012.
La baisse des revenus nets locatifs et des commissions de gestion de 0,96 M€ est compensée par une baisse d'un montant quasiment similaire des frais généraux (-0,92 M€).
Le groupe a poursuivi sa politique d'arbitrage en cédant l'actif de Rueil Malmaison pour 3,3 M€. Cette opération a généré une plus value de 0,3 M€.
La variation de juste valeur des immeubles à périmètre comparable composant le patrimoine de PAREF s'élève à -1,6 M€ (dont -0,4 M€ au titre de l'amortissement économique des usufruits).
La variation hors usufruits représente à données comparables une baisse de 0,8% de la valeur des immeubles de placement par rapport au 31 décembre 2012.
Le coût de l'endettement financier net est en forte baisse de 19% à -2,3 M€ contre -2,8 M€ au 30 juin 2012 en raison du désendettement réalisé par le groupe au cours des derniers mois.
Du fait de la remontée des taux d'intérêts, le coût du swap conclu en 2010 en vue de couvrir le refinancement du crédit de l'immeuble de Dax après 2014 comptabilisé dans les autres charges financières a eu un impact favorable sur le résultat financier à hauteur de 0,5 M€.
Au total, le résultat financier s'établit à – 1,9 M€ contre -3,5 M€ au 30 juin 2012 en amélioration de 44 %.
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à 2,2 M€ (contre 2,4 M€ 30 juin 2012).
Le résultat net, après impôt et mises en équivalence, s'élève à +3,1 M€ (contre 3,6 M€ au titre du premier semestre 2012).
Les intérêts minoritaires liés à l'intégration globale de la SCPI Interpierre s'élèvent à 0,7 M€ (qui réduisent le résultat part du groupe).
L'impôt sur les sociétés s'élève à -0,2 M€ contre +0,3 M€ au 30 juin 2012
Le résultat net consolidé part groupe au 30 juin 2013 ressort à 2,4 M€ contre 3,3 M€ au 30 juin 2012 (qui bénéficiait de l'impact favorable d'une reprise exceptionnelle d'impôt différé de 0,5 M€).
Le résultat net récurrent (hors impact du résultat de cession et des variations de juste valeur, y compris celles des sociétés mises en équivalence) s'établit à 3,2 M€ contre 2,2 M€ au 30 juin 2012.
Le résultat dilué par action, hors autocontrôle, pondéré en fonction du nombre d'actions en circulation ressort à 2,02 € contre 3,34 € au 30 juin 2012.
Les fonds propres consolidés part groupe s'établissent à fin juin 2013 à 88,2 M€, contre 88,9 M€ au 31 décembre 2012 et 86,5 M€ au 30 juin 2012.
Le résultat de 2,4 M€ et la distribution du dividende de 3,6 M€ en mai 2013 expliquent l'essentiel de l'évolution des fonds propres.
Le Groupe détient 18 689 actions propres au 30 juin 2013 qui sont éliminées des fonds propres en consolidation. Les actions détenues dans le cadre du programme de rachat se classent comme suit : 17 100 en couverture des plans de stock-options et 1 589 au titre du contrat de liquidité.
Les ANR de liquidation et de remplacement, sont calculés dorénavant selon les normes EPRA, et s'établissent comme suit :
Nous présentons également le calcul de l'ANR de remplacement basé sur l'ANR EPRA
o ANR de remplacement (droits inclus) : à 92,5 € par action contre 95,1.
Les calculs d'ANR sont détaillés dans le tableau ci-après.
Précisons que les actifs en développement (opération Le Gaïa à Nanterre portée par la société Watford elle-même détenue par Paref à 50 %), comptabilisés sur la base du coût historique dans les comptes IFRS, sont revalorisés dans le calcul de l'ANR sur la base des expertises disponibles au 30 juin 2013, après déduction de la fiscalité latente.
Le fonds de commerce de PAREF Gestion faisant l'objet d'un amortissement dans les comptes consolidés IFRS, cette valeur est retraitée dans le calcul de l'ANR en prenant la valeur économique du fonds de commerce appréciée sur la base de multiple des commissions de gestion et de souscription, soit une valeur totale de 10,4 M€ et une correction de 7,7 M€. L'estimation des commissions de performance des OPCI qui seront payées ultérieurement, selon les modalités prévues par le prospectus des fonds, n'intervient pas dans ce calcul.
| montants totaux en K€ | montants par actions en € | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30-juin-13 | 31-déc.-12 variation % 30-juin-13 | 31-déc.-12 variation % | ||||
| Nombre d'actions en fin de période (dilué hors autocontrôle) | 1 190 014 | 1 189 807 | 1 190 014 | 1 189 807 | ||
| Actif net comptabl e IFRS (part du Groupe) en K€ | 88 149 | 88 894 | -0,8% | 74,1 | 74,7 | -0,9% |
| + Rééval uati on des actifs en dével oppement (Nanterre) nette d'IS | 1 262 | 2 368 | 1,1 | 2,0 | ||
| + Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI | 7 684 | 7 809 | 6,5 | 6,6 | ||
| + Annulati on parti el le de l 'impôt différé s ur fonds de commerce | 644 | 728 | 0,5 | 0,6 | ||
| + Retraitement jus te valeur des instruments fi nanciers de couverture | 1 454 | 1 919 | 1,2 | 1,6 | ||
| + Retraitement i mpôts différés s ur jus tes valeurs | 269 | 286 | 0,2 | 0,2 | ||
| Actif Net Réévalué EPRA | 99 461 | 102 004 | -2,5% | 83,6 | 85,7 | -2,5% |
| - Retraitement jus te val eur des instruments fi nanci ers | -1 454 | -1 919 | -1,2 | -1,6 | ||
| - Jus te valeur des dettes (y compri s mi ses en équi valence) | -4 491 | -7 064 | -3,8 | -5,9 | ||
| - Impôts di fférés s ur justes val eurs | -269 | -286 | -0,2 | -0,2 | ||
| Actif Net Réévalué triple net EPRA | 93 247 | 92 735 | 0,6% | 78,4 | 77,9 | 0,5% |
| Actif Net Réévalué EPRA (voir ci-dess us ) | 99 461 | 102 004 | 83,6 | 85,7 | ||
| + Droits de mutation | 10 563 | 11 139 | 8,9 | 9,4 | ||
| Actif Net Réévalué de remplacement K€ | 110 024 | 113 143 | -2,8% | 92,5 | 95,1 | -2,8% |
* calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association
Dans un contexte globalement favorable à ses activités, Paref continuera à bénéficier de la robustesse de son modèle, associant gestion et investissement.
PricewaterhouseCoopers Audit RBA S.A 63, rue de Villiers 5, rue de Prony 92208 Neuilly-sur-Seine Cédex 75017 Paris
Aux Actionnaires PAREF 8, rue Auber 75009 Paris
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à:
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Neuilly-sur-Seine et Paris, le 12 septembre 2013
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit RBA
Jean-François Châtel Cyrille Senaux
30 JUIN 2013
| BILAN ACTIF (en milliers d'euros ) | Note | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 7 | 143 041 | 140 928 |
| Immobilisations incorporelles | 2 740 | 3 045 | |
| Immobilisations corporelles | 54 | 47 | |
| Immobilisations financières | 8 | 10 252 | 9 224 |
| Titres mis en équivalence | 9 | 11 310 | 10 531 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 10 | 1 043 | 1 041 |
| Total actifs non courants | 168 440 | 164 817 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 0 | 0 | |
| Clients et autres débiteurs | 11 | 5 121 | 4 572 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 032 | 663 | |
| Instruments dérivés | 12 | 0 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 | 8 790 | 10 068 |
| Total actifs courants | 14 943 | 15 303 | |
| Actifs non courants destinés à la vente | 13 | 7 900 | 10 900 |
| TOTALDE L' ACTIF | 191 283 | 191 020 |
| BILAN PASSIF (en milliers d'euros ) | Note | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | |||
| Capital social | 14 | 30 218 | 30 218 |
| Primes liées au capital | 31 638 | 31 638 | |
| Réserves de la juste valeur | 2 076 | 2 294 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | 12 | -1 454 | -1 919 |
| Réserves consolidées | 23 266 | 20 582 | |
| Résultat consolidé | 2 405 | 6 082 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 88 149 | 88 894 | |
| Intérêts minoritaires | 11 296 | 8 397 | |
| Total des capitaux propres | 99 445 | 97 291 | |
| PASSIF | |||
| Passifs non courants | |||
| Emprunts bancaires, part à long terme | 16 | 70 479 | 75 923 |
| Impôts différés passifs, nets | 17 | 1 010 | 1 112 |
| Provisions | 18 | 289 | 279 |
| Total des passifs non courants | 71 778 | 77 315 | |
| Passifs courants | |||
| Emprunts bancaires, part à court terme | 16 | 9 888 | 7 701 |
| Instruments dérivés | 2 521 | 3 198 | |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 870 | 655 | |
| Dettes fiscales et sociales | 3 232 | 1 608 | |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 3 547 | 3 253 | |
| Total des passifs courants | 20 059 | 16 414 | |
| TOTAL DES DETTES | 91 838 | 93 729 | |
| TOTAL DU PASSIF | 191 283 | 191 020 |
| COMPTE DE RESULTAT (en milliers d'euros, sauf données par actions ) | Note | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|---|
| Loyers | 19/21 | 6 861 | 7 611 |
| Charges locatives refacturées | 19/21 | 1 688 | 1 749 |
| Charges locatives | -2 277 | -2 357 | |
| Autres produits et charges sur immeubles | -83 | -337 | |
| Revenus nets locatifs | 6 189 | 6 667 | |
| Commissions de gestion, de souscription | 20/21 | 2 860 | 3 342 |
| Autres produits | 15 | 52 | |
| Marge sur opérations de marchand de biens | 0 | 0 | |
| Frais de personnel | -1 295 | -1 555 | |
| Autres frais généraux | 22 | -1 766 | -2 227 |
| Autres charges | -504 | -698 | |
| Résultat brut d'exploitation | 5 500 | 5 581 | |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | 300 | 496 | |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement | -1 641 | -228 | |
| Résultat opérationnel après ajustement des valeurs | 4 159 | 5 850 | |
| Coût de l'endettement financier net | -2 304 | -2 846 | |
| Autres produits et charges financiers | 374 | -607 | |
| Résultat net avant impôt | 2 229 | 2 397 | |
| Charge d'impôt | 23 | -212 | 264 |
| Quote-part de résultat mis en équivalence | 1 063 | 966 | |
| Résultat net | 3 080 | 3 626 | |
| intérêts minoritaires | 675 | 291 | |
| Résultat net part du groupe | 2 405 | 3 335 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et dilué en euro | 2,02 | 3,34 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et non dilué en euro | 2,02 | 3,34 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 2 405 | 3 335 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | 466 | 423 | |
| Résultat global | 2 871 | 3 758 |
| En milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 1er janvier 2012 | 25 181 | 29 380 | 2 723 | -2 446 | 21 310 | 76 148 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur |
-446 | 24 446 |
24 0 |
|||
| du fonds de commerce Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
527 | 527 | ||||
| Résultat net consolidé | 6 082 | 6 082 | ||||
| Diminution du capital | 0 | |||||
| Augmentation du capital | 5 037 | 2 257 | 7 294 | |||
| Distribution de dividendes | -988 | -988 | ||||
| Autres variations | 1 | 17 | -238 | -220 | ||
| Titres auto-détenus | 28 | 28 | ||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 0 | |||||
| Solde au 1er janvier 2013 | 30 218 | 31 638 | 2 294 | -1 919 | 26 664 | 88 895 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente |
5 | 5 | ||||
| répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce |
-223 | -223 | ||||
| Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
||||||
| 466 | 466 | |||||
| Résultat net consolidé | 2 405 | 2 405 | ||||
| Diminution du capital | 0 | |||||
| Augmentation du capital | 0 | |||||
| Distribution de dividendes | -3 570 | -3 570 | ||||
| Autres variations | 0 | 0 | 0 | 0 | 98 | 98 |
| Titres auto-détenus | -76 | -76 | ||||
| Engagements sociaux | 0 | |||||
| Variation du périmètre | 148 | 148 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|---|
| Flux d'exploitation | |||
| Résultat net | 3 080 | 3 335 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie: | 0 | ||
| Dotations aux amortissements et provisions | 388 | 624 | |
| Dotations de pertes de valeurs | 0 | 0 | |
| Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements | 1 641 | 228 | |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | -211 | 437 | |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financier disponibles à la vente | 55 | 179 | |
| Variation des impôts | 212 | -264 | |
| Plus ou moins values de cession d'immobilisations net d'impôt | -300 | -496 | |
| Autres charges calculées | 0 | -162 | |
| Quote part des résulats des sociétés mises en équivalence | -1 063 | -966 | |
| Capacité d'auto-financement après coût de l'endettement financier et avant impôt | 3 802 | 2 915 | |
| Coût de l'endettement financier net | 2 304 | 2 846 | |
| Impôts payés | -176 | -1 217 | |
| Capacité d'auto-financement avant coût de l'endettement financier et après impôt | 5 930 | 4 544 | |
| 0 | |||
| Autres variation du BFR | 1 921 | -1 028 | |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 7 851 | 3 516 | |
| Flux d'investissements | |||
| Acquisition des immeubles de placement | -3 575 | 0 | |
| Acquisition des actifs disponibles à la vente | 0 | 0 | |
| Autres acquisitions d'immobilisations | -2 281 | 561 | |
| Prix de cession des immeubles de placement | 3 300 | 9 970 | |
| Prix de cession des actifs disponibles à la vente | 0 | ||
| Remboursement d'immobilisations financières | 1 406 | 0 | |
| Paiement de l'exit tax | 0 | 0 | |
| Produits financiers reçus | 232 | 250 | |
| Incidence des variations de périmètres | 2 602 | 7 084 | |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | 1 684 | 17 865 | |
| Flux de financement | |||
| Augmentation de capital | 0 | 7 346 | |
| Titres d'autocontrôle | -2 | -7 | |
| Augmentation des emprunts bancaires | 0 | 0 | |
| Variation des autres dettes financières | 0 | 0 | |
| Remboursements des emprunts | -4 689 | -14 450 | |
| Frais d'acquisition des emprunts | 0 | 0 | |
| Intérêts payés | -2 332 | -2 724 | |
| Dividendes versés aux actionnaires | -3 791 | -1 103 | |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | -10 814 | -10 938 | |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | -1 279 | 10 443 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice | 10 068 | 6 285 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 8 790 | 16 728 |
Le Groupe Paref (l'abréviation de "Paris Realty Fund") a été constitué en 1997 sous la forme juridique de Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable, de droit français. A l'occasion de son introduction en bourse en 2005, Paref a adopté la forme juridique de SA à Directoire et Conseil de Surveillance. Le Groupe Paref a pour objet social la constitution et la gestion d'un patrimoine diversifié d'immeubles, tant directement que par la voie de prise de participations dans des sociétés existantes ou en création, ainsi que la gestion d'actifs pour compte de tiers via sa filiale Paref Gestion détenue à 100%. Paref Gestion, société de gestion d'actifs pour compte de tiers agréée par l'AMF a obtenu en février 2008 l'agrément de société de gestion de portefeuille et s'occupe de gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de sociétés foncières et immobilières ainsi que de gestion et transaction immobilière. Le Groupe a par ailleurs une activité de marchand de biens à travers sa filiale Parmarch.
Le Groupe emploie 26 personnes. Son siège social est situé 8 rue Auber à Paris 9ème. Les comptes semestriels consolidés au 30 juin 2013 en normes IFRS ont été arrêtés par le Directoire lors de sa réunion du 11 septembre 2013.
| SOCIETES | 30-juin-13 | 31-déc.-12 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CONSOLIDEES | % de contrôle | % d'intérêt | Méthode de consolidation |
% de contrôle | % d'intérêt | Méthode de consolidation |
| SA PAREF | Société mère | Société mère | I.G. | Société mère | Société mère | I.G. |
| SA PAREF GESTION | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SARL PARMARCH | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SCI PARUS | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SAS WEP WATFORD | 50% | 50% | M.E.E. | 50% | 50% | M.E.E. |
| SARL DAX ADOUR | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SPPICAV VIVAPIERRE | 27,24% | 27,24% | M.E.E. | 27,24% | 27,24% | M.E.E. |
| SCPI INTERPIERRE | 52,71% | 52,71% | I.G. | 58,60% | 56,20% | I.G. |
Les titres des sociétés Polypierre et Polybail qui représentent respectivement 498 K€ et 2 K€ ne sont pas consolidés car leur importance n'est pas significative.
Les actifs immobiliers détenus par le Groupe représentent au 30 juin 2013 une surface de 232 000 m² en progression de 2 000 m² à la suite de l'acquisition par Interpierre d'un immeuble de locaux d'activité à Combs-la-Ville (77) de 4 601 m² et de la vente de l'immeuble de rueil Malmaison (92) d'une surface de 2 838 m². Ils se décomposent en 223 000 m² d'immeubles de placement et 9 000 m² d'actifs destinés à la vente. La valeur des immeubles de placement s'élève à 143,0M€ et les actifs destinés à la vente 7,9 M€, soit une valeur totale des actifs immobiliers, hors SCPI, OPCI et hors titres Wep Watford mis en équivalence , de 150,9 M€ contre 151,8 M€ au 31 décembre 2012. Les actifs gérés par Paref Gestion pour compte de tiers représentent au 30 juin 2013 une surface de 174 000 m² et une valeur de 664 M€ en progression de 72 M€ par rapport à fin 2012 du fait de la revalorisation des immeubles de Pierre 48 et du nouveau mandat de gestion de Capiforce Pierre.
Les loyers et charges refacturées du premier semestre sont en recul et s'élèvent à 8,5 M€ contre 9,4 M€ pour la même période de 2012, soit un recul de 8,7 % essentiellement du aux cessions d'immeubles et fin d'usufruits en 2012. Corrigé de l'impact des cessions, la variation est de 1,44%.
Les commissions de gestion et de souscription s'élèvent à 2,9 M€ contre 3,3 M€ 30 juin 2012. Les commissions de souscription de SCPI baissent à 1,4 M€ contre 1,9 M€ au 1er semestre 2012 en raison de souscriptions exceptionnelles début 2012. Les commissions de gestion augmentent et passent de 1,4 M€ à 1,5 M€ en raison, pour l'essentiel, de la hausse des encours gérés et la reprise de la SCI CAPIFORCE PIERRE au 1er janvier 2013.
Après déduction des charges d'exploitation, des autres charges et des charges immobilières en baisse de 1,2 M€, le résultat brut d'exploitation consolidé s'élève à 5,5 M€ contre 5,6 € au 30 juin 2012.
La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à - 1,6 M€, à comparer à -0,2 M€ au 1er semestre 2012. Hors l'écart au titre des usufruits d'habitation correspondant à leur amortissement économique (-0,4 M€), le solde de l'écart de juste valeur, soit -1,1 M€ correspond à une baisse de 0,7 % de la valeur d'expertise des immeubles de placement par rapport au 1er janvier.
Le résultat opérationnel après ajustement des valeurs diminue en conséquence et s'élève à 4,2 M€ (contre 5,9 M€ sur le 1er semestre 2012).
Le coût de l'endettement financier est en baisse à 2,3 M€ contre 2,8 M€ 30 juin 2012, en raison de la réduction de l'endettement sur la période.
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à 2,2 M€ (contre 2,4 M€ en 2012).
Le résultat net, après impôt, mise en équivalence de Vivapierre et de Wep Watford (+ 0,9 M€) et après intérêts minoritaires de 0,7 M€ s'élève à 2 405 K€ (contre + 3 335 K€ au titre du premier semestre 2012).
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2013 ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 - Information financière intermédiaire (IAS 34.19). Ils ont été soumis à l'examen du comité d'audit du 11 septembre 2013, puis ont été arrêté par le Directoire et soumis à l'examen du Conseil de Surveillance du même jour. S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers du Groupe, pour l'exercice clos le 31 décembre 2012.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels résumés sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 30 juin 2013.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour le 31 décembre 2012 (IAS 34.28).
Les normes applicables depuis le 1er janvier 2013 n'ont pas d'impact significatif sur les comptes du groupe.
L'établissement des états financiers selon les normes IFRS nécessite d'effectuer des estimations et de formuler des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Ces estimations partent d'une hypothèse de continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement. Les estimations peuvent être révisées si les circonstances sur lesquelles elles étaient fondées évoluent ou par suite de nouvelles informations. Les résultats réels peuvent être différents de ces estimations.
Le recours à des estimations concerne notamment les éléments suivants :
Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût, y compris les coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est calculée à partir de la juste valeur hors droit d'enregistrement établie à chaque clôture par un expert immobilier externe qualifié en matière d'évaluation. La juste valeur est établie par l'expert immobilier par capitalisation des loyers ou par comparaison avec le prix de marché des transactions récentes sur des immeubles ayant des caractéristiques identiques. La juste valeur peut aussi tenir compte d'éléments particuliers retenus par la direction de la société et non pris en compte par un expert immobilier.
La juste valeur d'un immeuble de placement reflète, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et les hypothèses de revenu locatif pour les contrats de location futurs en tenant compte des conditions de marché actuelles, ainsi que toute sortie de trésorerie qui pourrait être prévue en ce qui concerne l'immeuble.
Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable de l'actif seulement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de réparation et de maintenance sont comptabilisées au compte de résultat au cours de la période où elles ont été engagées. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées au compte de résultat.
Si le propriétaire vient à occuper un immeuble de placement, celui-ci est reclassé dans les immobilisations corporelles et sa valeur comptable correspond alors à sa juste valeur à la date de reclassement. Un bien en cours de construction ou de développement destiné à une utilisation future en tant qu'immeuble de placement est classé en immobilisations corporelles jusqu'à l'achèvement de sa construction ou de son développement, date à laquelle le bien est reclassé et comptabilisé en immeubles de placement. Au 30 juin 2013, le Groupe n'a pas d'immeubles classés en immobilisations corporelles.
Les actifs financiers disponibles à la vente comprennent les titres de participation non consolidés dans des sociétés, ainsi que des usufruits de parts des SCPI sur lesquelles le Groupe n'exerce pas de contrôle ni d'influence notable. Ces titres sont évalués à la juste valeur qui correspond au prix de négociation en fin d'exercice. Les variations de la juste valeur sont enregistrées en capitaux propres, dans une réserve de la juste valeur. En cas de survenance d'une perte de valeur durable sur ces actifs, celle-ci est passée en charge.
Les instruments dérivés (caps et swaps de taux) contractés par le Groupe sont comptabilisés au bilan pour leur valeur de marché (« juste valeur ») lors de leur conclusion et à chaque arrêté de comptes.
L'efficacité des swaps permet d'adopter la comptabilité de couverture (« cash flow hedge ») dans la mesure où :
Une relation de couverture a été établie entre l'instrument de couverture et la dette couverte,
Des tests d'efficacité sont réalisés, pour chaque relation de couverture définie, de façon prospective et rétrospective.
En conséquence, la variation de valeur de marché de la part « efficace » de l'instrument de couverture est affectée au poste de réserve intitulé « variation de valeur des instruments de couverture », sans incidence sur le résultat. L'éventuelle part « inefficace » est comptabilisée en résultat.
La valeur de marché des instruments dérivés est déterminée et confirmée par un établissement bancaire, lors de chaque arrêté de comptes.
Les actifs non courants destinés à la vente comprennent les immeubles isolés qui sont :
Les actifs non courants destinés à la vente sont comptabilisés à la valeur la plus faible entre :
Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable pour toutes les différences temporaires provenant de la différence entre la base fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs figurant dans les états financiers consolidés. Toutefois, l'impôt différé n'est pas constaté lorsqu'il résulte de l'évaluation initiale d'un actif ou d'un passif dans le cadre d'une transaction autre qu'un regroupement d'entreprises qui lors de la transaction n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés selon la réglementation et les taux d'imposition votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à l'arrêté des comptes (notamment quant à son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur la partie de son activité imposable). Ils sont calculés sur la base des taux qui seront applicables lorsque l'actif d'impôt différé concerné est réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Au 30 juin 2013, le Groupe a calculé les impôts différés au taux d'imposition de 33 1/3 %, à l'exception de l'activité bénéficiant du régime SIIC qui n'est pas redevable de cet impôt. Les montants d'impôts différés ainsi déterminés ne sont pas actualisés.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable futur sur lequel les différences temporelles pourront être imputées sera disponible. Cf. Note 17 "Impôts différés".
La charge d'impôt sur le résultat est comptabilisée au titre de chaque période intermédiaire sur la base de la meilleure estimation du taux d'impôt annuel moyen pondéré attendu pour la totalité de la période annuelle. Les montants à payer au titre de l'impôt sur le résultat d'une période intermédiaire peuvent devoir être ajustés lors d'une période intermédiaire ultérieure du même exercice si l'estimation relative au taux d'impôt annuel change.
Selon l'article 222-2 du règlement général de l'AMF, en cas de changement de périmètre ayant un impact sur les comptes supérieur à 25%, l'émetteur présente une information pro forma concernant au moins l'exercice en cours. En application de l'instruction de l'AMF d'octobre 2007, des comptes pro forma doivent être établis afin de présenter l'impact de cette opération sur les états financiers du Groupe
Le montant net des acquisitions et des cessions du premier semestre 2013 est presque nul. De ce fait, aucune information pro forma n'est nécessaire.
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2013 se présentent comme suit (en milliers d'euros):
| 30-juin-13 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires (1) | 8 547 | 2 862 | 0 | 11 409 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | -2 360 | -695 | 0 | -3 055 |
| marge brute | 6 188 | 2 167 | 0 | 8 354 |
| frais généraux | -1 015 | -1 352 | 0 | -2 366 |
| Quote-part de résultat courant mis en équivalence | 559 | 0 | 0 | 559 |
| autres produits / autres charges | -182 | 0 | 0 | -182 |
| résultat brut d'exploitation (modèle interne) | 5 550 | 815 | 0 | 6 365 |
| résultat financier | -1 931 | 0 | 0 | -1 930 |
| résultat courant - modèle interne (3) | 3 619 | 815 | 0 | 4 435 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus-values | -837 | 0 | 0 | -837 |
| autres produits et charges non récurrents | -2 | 0 | 0 | -2 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -44 | -168 | 0 | -212 |
| intérêts minoritaires | 675 | 0 | 0 | 675 |
| résultat net | 2 062 | 344 | 0 | 2 405 |
| total actif bilanciel par secteur | 188 940 | 2 336 | 7 | 191 283 |
| total dettes par secteur | 90 515 | 1 321 | 1 | 91 838 |
| 30-juin-12 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires | 9 360 | 3 342 | 0 | 12 702 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires | -2 694 | -1 135 | 0 | -3 829 |
| marge brute | 6 666 | 2 207 | 0 | 8 874 |
| frais généraux | -1 544 | -1 103 | 0 | -2 647 |
| Quote-part de résultat courant mis en équivalence | 638 | 0 | 0 | 638 |
| autres produits / autres charges | -342 | 2 | 0 | -339 |
| résultat brut d'exploitation (modèle interne) | 5 418 | 1 105 | 0 | 6 522 |
| résultat financier | -3 067 | 49 | 2 | -3 015 |
| résultat courant - modèle interne | 2 351 | 1 153 | 1 | 3 506 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values | 597 | 0 | 0 | 597 |
| autres produits et charges non récurrents | -437 | 0 | 0 | -437 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | 551 | -288 | 0 | 264 |
| intérêts minoritaires | 291 | 0 | 0 | 291 |
| résultat net | 2 772 | 561 | 1 | 3 335 |
| total actif bilanciel par secteur | 153 325 | 1 655 | 7 | 154 987 |
| total dettes par secteur | 99 650 | 1 288 | 0 | 100 938 |
(1) Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 11 409 K€ (note 21).
| rubriques | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 4 159 | 5 850 |
| variation nette de juste valeur des immeubles de placement | 1 641 | 228 |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | -300 | -496 |
| autres produits et charges non récurrents | 2 | 437 |
| coût de l'endettement financier net | -2 304 | -2 846 |
| autres produits et charges financiers | 374 | -607 |
| amortissement du fonds de commerce | 304 | 304 |
| Quotes-parts de résultat courant mis en équivalence | 559 | 638 |
| résultat courant - modèle interne | 4 435 | 3 506 |
La variation de la valeur nette comptable des immeubles de placement se présente comme suit :
| Immeubles de placement | ||||
|---|---|---|---|---|
| Mouvements en 2012 & 2013 (K€) | Immeubles et terrains |
Usufruits | TOTAL | dont location financement |
| Au 1er janvier 2012 | 142 740 | 5 378 | 148 117 | 35 200 |
| Acquisitions hors frais | 3 170 | 3 170 | 0 | |
| frais d'acquisition | 65 | 65 | ||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | -3 000 | -3 000 | ||
| Transfert en provenance d'actif destiné à la vente | 3 700 | 3 700 | ||
| Cessions | -9 913 | -9 913 | ||
| Retraitements contrats location financement | 0 | |||
| Variation de la juste valeur | -53 | -1 160 | -1 213 | |
| Au 1er janvier 2013 | 136 709 | 4 218 | 140 926 | 35 200 |
| Acquisitions hors frais | 3 530 | 3 530 | ||
| frais d'acquisition | 225 | 225 | ||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | 0 | |||
| Transfert en provenance d'actif destiné à la vente | 0 | |||
| Cessions | 0 | |||
| Retraitements contrats location financement | 0 | |||
| Variation de la juste valeur | -1 175 | -466 | -1 641 | -950 |
| Au 30 juin 2013 | 139 289 | 3 752 | 143 040 | 34 250 |
Le montant total de la variation de juste valeur au compte de résultat s'élève à –1641 K€.
Au 30 juin 2013, l'ensemble des immeubles de placement figurant au bilan font l'objet d'hypothèques garantissant les emprunts bancaires contractés auprès des établissements de crédit (cf. note 28), exception faite des immeubles détenus par le biais de contrats de location financement.
Au 30 juin 2013 comme au 31 décembre 2012, la trésorerie est constituée uniquement des disponibilités.
La baisse de la trésorerie de 1,3 M€ est décrite dans le tableau des flux de trésorerie dont les principaux éléments sont :
Le solde négatif des autres variations est de 0,4 M€
Les immobilisations financières se décomposent en deux montants principaux :
Au 30 juin 2013, Paref détient 27,24% des titres de Vivapierre, et 50% des titres de Watford.
Ces deux sociétés apparaissent ainsi dans le bilan et le compte de résultat :
| Poste concerné (montants en K€) | Wep Watford |
Vivapierre | autre | Total |
|---|---|---|---|---|
| titres mis en équivalence | 620 | 10 689 | 1 | 11 310 |
| autres immobilisations financières | 8 446 | 0 | 1 806 | 10 252 |
| résultat mis en équivalence | -95 | 1 114 | 44 | 1 062 |
Un contrat de crédit de 19 M€ a été signé par la société Watford (mise en équivalence) pour le financement de la construction de l'immeuble Le Gaia à Nanterre. Au 30 juin 2013, la construction est achevée à 85% soit 30,1 M€ et l'emprunt s'élève à 10,3 M€.
Vivapierre représente 1 114 K€ de produits sur un total de 4 088 K€ et 10 689 K€ d'actif sur un total de 39 240 K€.
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence de Vivapierre sont les suivantes :
| montants en K€ | 30-juin-13 | 31-déc.-12 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan | Total | QP Paref |
QP Paref |
||
| total de l'actif | 124 548 | 33 927 | 122 826 | 33 458 | |
| dont immeubles de placement | 120 350 | 32 783 | 118 500 | 32 279 | |
| dettes bancaires | 81 580 | 22 222 | 82 885 | 22 578 | |
| Autres dettes | 3 728 | 1 016 | 3 935 | 1 072 | |
| capitaux propres | 39 240 | 10 689 | 36 006 | 9 808 |
| montants en K€ | 30-juin-13 | 30-juin-12 | ||
|---|---|---|---|---|
| Compte de résultat | total | QP Paref |
total | QP Paref |
| Revenus locatifs | 4 608 | 1 255 | 4 485 | 1 222 |
| Résultat brut d'exploitation | 4 283 | 1 167 | 4 097 | 1 116 |
| Variations de justes valeurs | 1 850 | 504 | 1 205 | 328 |
| Coût de l'endettement financier net | -2 045 | -557 | -2 157 | -588 |
| résultat net | 4 088 | 1 114 | 3 144 | 856 |
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence de Wep Watford sont les suivantes :
| montants en K€ | 30-juin-13 | 31-déc.-12 | |||
|---|---|---|---|---|---|
| Bilan | Total | QP Paref |
Total | QP Paref |
|
| total de l'actif | 33 063 | 16 532 | 21 202 | 10 601 | |
| dont stock ( immeuble en construction) | 30 604 | 15 302 | 8 100 | 4 050 | |
| dettes bancaires | 10 352 | 5 176 | 3 359 | 1 680 | |
| Autres dettes | 21 472 | 10 736 | 16 262 | 8 131 | |
| capitaux propres | 1 240 | 620 | 1 449 | 724 |
| montants en K€ | 30-juin-13 | 30-juin-12 | ||
|---|---|---|---|---|
| Compte de résultat | total | QP Paref |
QP Paref |
|
| Revenus locatifs | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Résultat brut d'exploitation | -63 | -31 | -48 | -24 |
| Variations de justes valeurs | 0 | 0 | 0 | |
| Coût de l'endettement financier net | -127 | -64 | 0 | 0 |
| résultat net | -190 | -95 | -48 | -24 |
10. Actifs Financiers disponibles à la vente
| Au 1er janvier 2012 | 986 |
|---|---|
| Acquisitions | 229 |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 24 |
| Perte durable (charge) | -199 |
| Au 1er janvier 2013 | 1 041 |
| Acquisitions | 50 |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 7 |
| Perte durable (charge) | -55 |
| Au 30 juin 2013 | 1 043 |
Les actifs financiers disponibles à la vente incluent des parts de SCPI, qui ne sont pas consolidées. Au 30 juin 2013, les parts de SCPI classées en actifs financiers disponibles à la vente font l'objet de nantissements liés aux emprunts bancaires auprès des établissements de crédit. La perte durable résulte de la diminution de la durée de vie résiduelle des droits sur les parts détenues en usufruits et est enregistrée en autres produits et charges financiers.
Les créances clients et comptes rattachés se décomposent comme suit :
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|
| Créances fiscales et sociales | 563 | 1 183 |
| Créances clients | 5 234 | 4 190 |
| Dépréciation des créances clients | -1 391 | -1 328 |
| Autres débiteurs | 716 | 526 |
| Total créances clients et comptes rattachés | 5 121 | 4 571 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 032 | 663 |
L'augmentation des créances clients et des comptes de régularisation s'explique essentiellement par l'enregistrement en factures à établir des taxes foncières, taxes sur les bureaux et assurances à refacturer aux locataires à hauteur de six mois. Au 30 juin 2013, les 5 principales créances clients représentent 1 267 K€ dont 800 K€ sur les SCPI du fait des commissions de juin 2013.
La juste valeur des créances clients correspond à leur valeur nette comptable au 30 juin 2013.
La valeur au passif des instruments dérivés est de 2 521 K€ dont 1 454 k€ en couverture parfaite.
| couverture parfaite |
couverture non parfaite |
|
|---|---|---|
| notionel des swaps détenus | 19 766 | 10 000 |
| durée résiduelle moyenne | 2,17 | 5,00 |
| taux moyen payé | 4,33% | 3,74% |
| taux reçu | euribor 3 mois | euribor 3 mois |
| juste valeur au 30 juin 2013 | -1 454 | -1 068 |
| juste valeur au 31 décembre 2012 | -1 919 | -1 278 |
| variation de juste valeur | 466 | 211 |
| Actifs non courants destinés à la vente | En milliers d'euros |
|---|---|
| Au 1er janvier 2012 | 21 250 |
| Travaux effectués | 0 |
| Vente d'immeuble | -9 650 |
| Transfert d'immeuble en actifs non courants destinés à la vente | 3 000 |
| Transfert en immeubles de placement | -3 700 |
| Variation de la juste valeur | |
| Au 31 décembre 2012 | 10 900 |
| Travaux effectués | |
| Vente d'immeuble | -3 000 |
| Transfert d'immeuble en actifs non courants destinés à la vente | |
| Transfert en immeubles de placement | |
| Variation de la juste valeur | |
| Au 30 juin 2013 | 7 900 |
L'immeuble Rueil Malmaison a été vendu le 30 mai 2013. Deux immeubles sont en vente au 30 juin 2013.
| En milliers d'euros | Nombre d'actions (en unités) |
Capital social (en K€) |
Primes d'émission (en K€) |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2012 | 1 208 703 | 30 218 | 31 638 | 61 856 |
| Au 30 juin 2013 | 1 208 703 | 30 218 | 31 638 | 61 856 |
Au 30 juin 2013, le capital social du Groupe est composé de 1 208 703 actions, d'une valeur nominale de 25 euros. Ce capital est entièrement libéré.
| Situation au 30 juin 2013 | Situation au 31 décembre 2012 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Noms | Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
| Anjou Saint Honoré | 245 533 | 20,31% | 403 566 | 22,02% | 245 533 | 20,31% | 403 566 | 22,43% |
| Parfond | 131 821 | 10,91% | 263 642 | 14,38% | 131 821 | 10,91% | 263 642 | 14,65% |
| SCI TRIELLE | 22 767 | 1,88% | 45 534 | 2,48% | 22 767 | 1,88% | 42 510 | 2,36% |
| Hubert Lévy-Lambert | 750 | 0,06% | 1 500 | 0,08% | 750 | 0,06% | 1 500 | 0,08% |
| Guillaume Lévy-Lambert | 5 334 | 0,44% | 10 668 | 0,58% | 5 334 | 0,44% | 10 668 | 0,59% |
| Famille Lévy-Lambert | 406 205 | 33,61% | 724 910 | 39,55% | 406 205 | 33,61% | 721 886 | 40,12% |
| Gesco SA | 110 598 | 9,15% | 218 705 | 11,93% | 110 598 | 9,15% | 218 705 | 12,15% |
| SL UN | 19 056 | 1,58% | 35 942 | 1,96% | 19 056 | 1,58% | 35 942 | 2,00% |
| Jean Louis Charon | 13 666 | 1,13% | 20 332 | 1,11% | 13 666 | 1,13% | 20 332 | 1,13% |
| Madar | 11 743 | 0,97% | 23 486 | 1,28% | 11 743 | 0,97% | 23 486 | 1,31% |
| Picard SAS | 2 120 | 0,18% | 4 240 | 0,23% | 2 120 | 0,18% | 4 240 | 0,24% |
| MO 1 | 133 170 | 11,02% | 233 960 | 12,77% | 133 170 | 11,02% | 233 960 | 13,00% |
| Autres signataires du pacte | 290 353 | 24,02% | 536 665 | 29,28% | 290 353 | 24,02% | 536 665 | 29,82% |
| Total pacte d'actionnaires | 696 558 | 57,63% | 1 261 575 | 68,83% | 696 558 | 57,63% | 1 258 551 | 69,94% |
| Orfim | 60 896 | 5,04% | 60 896 | 3,32% | 60 896 | 5,04% | 60 896 | 3,38% |
| Paref | 18 689 | 1,55% | 0,00% | 18 896 | 1,56% | 0,00% | ||
| Autres actionnaires | 432 560 | 35,79% | 512 822 | 27,98% | 432 353 | 35,77% | 480 060 | 26,68% |
| Total hors pacte | 512 145 | 42,37% | 573 718 | 31,30% | 512 145 | 42,37% | 540 956 | 30,06% |
| Total général | 1 208 703 | 100,00% | 1 832 802 | 100,00% | 1 208 703 | 100,00% | 1 799 507 | 100,00% |
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|
| Non courants | 70 479 | 75 923 |
| Emprunts bancaires | 49 841 | 54 411 |
| Emprunts bancaires - location financement | 20 762 | 21 666 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -124 | -154 |
| sous total | 70 479 | 75 923 |
| Courants | 9 888 | 7 689 |
| Emprunts bancaires | 8 196 | 6 076 |
| Emprunts bancaires – location financement | 1 748 | 1 676 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -56 | -63 |
| sous total | 9 888 | 7 689 |
| Total | 80 367 | 83 612 |
Au 30 juin 2013, la quasi-totalité des emprunts est à taux fixe ou à taux variable "swapé".
Aucun nouvel emprunt n'a été utilisé au cours du premier semestre 2013.
Les échéances des emprunts à long terme se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|
| De 1 à 2 ans | 18 138 | 20 260 |
| De 2 à 5 ans | 23 094 | 23 612 |
| Plus de 5 ans | 29 248 | 32 051 |
| Total | 70 479 | 75 923 |
Le taux moyen d'intérêt des emprunts du groupe (taux effectif incluant l'amortissement des frais d'émission d'emprunt) s'est élevé au cours du premier semestre 2013 à 5,78% (5,71% retraité des frais de remboursement anticipés d'emprunts) contre 5.94% au premier semestre 2012 (5,77% retraité).
Le montant des frais sur emprunts restant à étaler sur la durée de vie des emprunts est de 180 K€ au 30 juin 2013.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés dès lors que le Groupe a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d'impôts exigibles et quand les impôts sont prélevés par la même autorité fiscale.
Les montants compensés se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 31-déc.-12 |
|---|---|---|
| Impôts différés actifs | 30 | 27 |
| Impôts différés passifs | 1 041 | 1 139 |
| Impôts différés passif nets | 1 010 | 1 112 |
| dont Mandat de gestion | 913 | 1 014 |
| " Actifs financiers disponibles à la vente |
66 | 60 |
| " Autres |
31 | 38 |
| Total | 1 010 | 1 112 |
Les provisions s'élèvent à 2289 K€ , dont 200 K€ destinées à couvrir un litige avec un locataire de l'immeubles de Rueil.
| 30-juin-13 | 31-déc.-12 | |
|---|---|---|
| Provision Rueil (Paref) | 200 | 200 |
| Provision Fontenay | 8 | 8 |
| Provision Roule-Rivoli | 10 | |
| Provision litige fiscal (Paref) | 20 | 20 |
| Provision Caroll (Paref) | ||
| Provision litige salarial | 32 | 32 |
| Autres provisions pour charges | 19 | 19 |
| Total | 289 | 279 |
Les loyers et charges refacturées se ventilent comme suit au 30 juin 2013
| 30-juin-13 | 30-juin-12 | |
|---|---|---|
| Loyers et charges récupérées | 8 549 | 9 360 |
| Dont habitation | 946 | 1 489 |
| Dont commercial | 7 604 | 7 871 |
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| Commissions de gestion | 1 501 | 1 436 |
| Commissions de souscription | 1 360 | 1 906 |
| Total | 2 860 | 3 342 |
Le tableau ci-après fait ressortir le rapprochement entre le chiffre d'affaires consolidé tel qu'il est publié et les différentes rubriques du compte de résultat.
| En milliers d'euros | note | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|---|
| Loyers et charges locatives refacturées | 19 | 8 549 | 9 360 |
| commissions de gestion | 20 | 1 501 | 1 436 |
| commissions de souscription | 20 | 1 360 | 1 906 |
| Total | 11 409 | 12 702 |
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| Commissions d'apporteurs | 695 | 973 |
| autres | 1 071 | 1 254 |
| total | 1 766 | 2 227 |
Le rapport entre le total des commissions d'apporteurs et le total des commissions de souscriptions (note ci-dessus) est stable.
| charge d'impôt en K€ | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| impôts courants | -317 | -451 |
| impôts différés | 105 | 713 |
| Total | -212 | 264 |
Le taux d'impôt réel est de 33,33% et n'est appliqué que sur la partie de l'activité imposable du groupe Paref. Voir aussi note 17. Le produit d'impôt au 30 juin 2012 comprenait une reprise d'impôt différé de 580 K€ au titre de Vivapierre.
A l'exception des transactions suivantes, aucune transaction avec les parties liées n'a été enregistrée au cours du premier semestre 2013.
| Rémunérations payées aux principaux dirigeants | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| a ) avantages à court terme | 155 | 246 |
| b) avantages postérieurs à l'emploi | 0 | 0 |
| c) autres avantages à long terme | 0 | 0 |
| d) indemnités de fin de contrat de travail | 0 | 0 |
| e) paiement fondé sur des actions | 3 | 4 |
| total | 158 | 250 |
| En milliers d'euros | 30-juin-13 | 30-juin-12 |
|---|---|---|
| résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 2 405 | 3 335 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires en circulation | 1 189 976 | 998 729 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 2,02 | 3,34 |
Les dividendes versés au cours du premier semestre 2013, au titre de l'exercice 2012, se sont élevés à 3570 K€ (3,00 € par action).
Après versement du dividende 2012 de 3 570 K€ en mai 2013, il n'y a plus d'obligation résiduelle de distribution au 30 juin 2013 dans le cadre du régime SIIC.
Au 30 juin 2013, la plupart des immeubles du groupe sont hypothéqués ou font l'objet de privilège de prêteur de deniers en garantie d'un montant total d'emprunts de 57 679 K€.
La société loue son siège social sous contrat de location simple. Le premier bail a été signé le 24 octobre 2006 pour neuf ans, avec faculté de résiliation triennale. Un autre bail pour extension au 6ème étage a été signé le 1er octobre 2012 avec les mêmes conditions.Le Groupe a un engagement ferme de paiement de loyers futurs minimum comme suit au 30 juin 2013 :
| 30-juin-13 | 30-juin-12 | |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 304 | 212 |
| De 1 à 3 ans | 593 | 424 |
| Total | 897 | 636 |
Les titres de la société Vivapierre, mise en équivalence, sont nantis, au 30 juin 2013, au profit d'une banque à hauteur de 3 000 K€ en garantie d'une autorisation de découvert du même montant.
Le locataire de Créteil, rue auguste Perret, bénéficie d'une option d'achat exerçable pendant un délai d'un mois à compter du 1er aout 2016.
Cette option représente un montant total de 2 100 K€.
Paref a reçu de certains locataires des garanties bancaires à première demande, en remplacement des dépôts de garantie liés à leur bail. Au 30 juin 2013, le montant de ces garanties s'élève à 2012 K€.
Aucun événement significatif n'est intervenu entre le 1er juillet 2013 et le 11 septembre 2013.
J'atteste, qu'à ma connaissance, les comptes résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des sociétés comprises dans la consolidation du Groupe PAREF, et que le rapport d'activité semestriel ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leurs incidences sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Paris, le 12 septembre 2013
Alain Perrollaz
Président du directoire
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