JAHRESFINANZBERICHT 2017 GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ

Datei: Master_Jahresabsch2015.docx; Gespeichert von naderer am 18.03.2016 15:15:00

INHALT

KONZERNLAGEBERICHT 3

Konzernstruktur	4
Wirtschaftliches Umfeld	6
Immobilienmärkte	8
Immobilienvermögen	12
Bestandsimmobilien	14
Projektentwicklungen	18
Immobilienbewertung	23
Finanzierungen	26
Ergebnisse	30
Ausblick	38
Finanzielle Leistungsindikatoren	39
Mitarbeiter	40
Nachtragsbericht	41
Risikobericht	43

KONZERNABSCHLUSS	53
A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017	56
B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017	57
C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2017	58
D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017	59
E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017	60
F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2017	62
ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS))	169
BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS)	170
JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT	175
BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS)	223
ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS)	228

KONZERNLAGEBERICHT

137

KONZERNABSCHLUSS

EINZELABSCHLUSS

KOKPPM

KONZERNSTRUKTUR

Die CA Immo Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Niederlassungen bestehen in Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien, Rumänien, Polen und Serbien; zudem verfügt der Konzern über ein weiteres Büro in der Ukraine. Der Standort in Zypern wurde mit 31. Dezember 2017 geschlossen. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend eigenverantwortliche Profit-Center. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) bestehen in Bulgarien, Kroatien, den Niederlanden, der Slowakei und in Slowenien. Zum Stichtag 31. Dezember 2017 umfasst der Konzern insgesamt 200 Gesellschaften (31.12.2016: 206) mit rund 378 Mitarbeitern (31.12.2016: 363) in 16 Ländern1).

Die Kernkompetenz der CA Immo Gruppe liegt in der Entwicklung und Bewirtschaftung moderner, großflächiger Büroimmobilien in Zentral- und Osteuropa. Kernregion sind die Länder Österreich, Deutschland, Polen, Ungarn, Tschechien, Serbien, die Slowakei und Rumänien. In Deutschland konzentriert sich die Geschäftstätigkeit auf München, Frankfurt und Berlin. In den übrigen Ländern liegt der strategische Fokus auf den jeweiligen Hauptstädten. Neben Büroimmobilien umfasst das Bestandsportfolio der Gruppe auch Hotels, Fachmarkt- und Einkaufszentren sowie einen geringen Anteil an Wohn- und Logistikimmobilien. Die Wertgenerierung basiert auf einer umfassenden Wertschöpfungskette – von der Konzeption und Entwicklung ganzer Stadtquartiere bis zum aktiven Management von Bestandsimmobilien.

Standort Österreich

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2017 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 257,8Mio.€ (31.12.2016: 255,8Mio.€) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasste zum 31. Dezember 2017 Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 494,2Mio.€ (31.12.2016: 547,0Mio.€) sowie drei Projektentwicklungen in Wien.

GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN

Anzahl der Gesellschaften1)	31.12.2017	31.12.2016
Österreich	20	21
- hiervon Joint Ventures	3	3
Deutschland	101	102
- hiervon Joint Ventures	28	31
Osteuropa2)	79	83
- hiervon Joint Ventures	8	12
Konzernweit	200	206
- hiervon Joint Ventures	39	46

1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften.

2) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden.

Standort Deutschland

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH. Als ehemalige Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien im deutschen Staatsbesitz verfügt sie über umfangreiche Kompetenzen in der Entwicklung innerstädtischer Liegenschaften. Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München sichern eine entsprechende lokale Präsenz. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Das Baumanagement inklusive Construction Management, Projektsteuerung und Bauüberwachung wird durch die deutsche CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.

¹⁾ Inklusive Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden sowie einer weiteren Gesellschaft in der Schweiz.

Standort Osteuropa

Gruppe erworbenen Europolis GmbH – ebenfalls eine 100%-Tochter von CA Immo – positioniert. Sämtliche osteuropäische Immobilien werden von regionalen Gesellschaften in Belgrad, Budapest, Bukarest, Prag und Warschau unter dem Namen "CA Immo Real Estate Management" gemanaged.

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

KONJUNKTURTREND1)

Der Internationale Währungsfond (IMF) hat in seinem im Januar 2018 veröffentlichten World Economic Outlook ein außerordentlich positives Bild der Weltwirtschaft gezeichnet. Einem geschätzten Wirtschaftswachstum von 3,7% in 2017 folgte eine Anhebung der Prognose um 0,2 Prozentpunkte auf 3,9% in 2018 und 2019, welcher neben einer stärkeren Wachstumsdynamik auch die Steuerreform in den USA als positive Kraft zugrunde liegt.

Die jüngsten Wirtschaftsdaten und Umfrageergebnisse unterstreichen die konjunkturelle Erholung in der Europäischen Union (EU), die zuletzt ebenso an Dynamik zulegen konnte. Der Zuwachs von 2,3% der Eurozone über das Jahr 2017 stellt die höchste Wachstumsrate seit 2007 dar. Die Wachstumsaussichten wurden trotz nach wie bestehender geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten auf globaler Ebene nach oben revidiert. Die Arbeitslosigkeit hat in der EU28 den niedrigsten Wert seit 2008 erreicht.

DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 20172)

Das Wachstum in der Eurozone betrug 2017 2,3% und in der gesamten EU 2,4%, verglichen mit 1,8% bzw. 2,0% im Vorjahr. Die (saisonbereinigte) Arbeitslosenquote lag mit 8,6% (gegenüber 9,6% im Januar 2017) im Euroraum sowie mit 7,3% (gegenüber 8,1% im Januar 2017) in der gesamten EU im Januar 2018 auf dem niedrigsten Stand seit Oktober 2008. Die Staatsverschuldung betrug Ende des 3. Quartals 2017 88,1% in der Eurozone (82,5% in den EU28).

Die Jahresinflation bewegte sich in der Eurozone mit 1,3% im Januar 2018 deutlich unter der Zielgröße der EZB von unter, aber nahe 2,0% (Januar 2017: 1,8%). Dem gegenüber standen 1,6% in der Europäischen Union (Januar 2017: 1,7%). Die Teuerungsrate blieb zuletzt weiterhin unter der Zielsetzung der EZB, wird aber angesichts der geldpolitischen Maßnahmen, dem anhaltenden Konjunkturaufschwung und einem damit verbundenen höheren Lohnwachstum steigend erwartet.

Die Wirtschaft in Österreich wuchs stark in 2017 mit einem Anstieg des realen BIP 2016 um 2,9% auch weiterhin. Die Inflationsrate lag im Januar 2018 bei 1,9%, die Arbeitslosenquote bei 5,5%.

Der Beschäftigungsstand hat in Deutschland ein neues Rekordhoch erreicht und unterstreicht die äußerst robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft, die auch auf andere europäische Länder wie Tschechien eine positive Wirkung entfaltet. Im EU-Vergleich meldeten Deutschland und Tschechien laut der jüngsten Veröffentlichung von Eurostat mit nur 3,6% bzw. 2,4% die niedrigste Arbeitslosenquote.

Die boomende deutsche Wirtschaft verzeichnete ein BIP-Wachstum von 2,2% in 2017 (+ 1,9% zum Vorjahreswert). Starke Exportzahlen auf Basis der globalen Konjunkturerholung, steigende Steuereinnahmen sowie eine Kombination von realen Lohnzuwächsen und dem historisch niedrigen Zinsniveau haben auch den privaten Konsum in der größten europäischen Volkswirtschaft angekurbelt. Die Inflationsrate wurde im Januar 2018 für Deutschland mit 1,4% angegeben.

Der bereits in den Vorjahren positive konjunkturelle Trend auf den CA Immo Kernmärkten in der CEE-Region konnte über das Jahr 2017 deutlich an Dynamik zulegen. Mit dem Rückenwind der positiven Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft registrierte Osteuropa das stärkste Wachstum seit 9 Jahren. Ein starkes Beschäftigungswachstum und damit in Verbindung reales Lohnwachstum stimulieren den privaten Konsum. Darüber hinaus wirkt sich ein starker Zufluss von EU-Fonds deutlich aus, ein wesentlicher Hebel für die osteuropäischen Volkswirtschaften.

Innerhalb der CEE-Kernmärkte zeigte Rumänien 2017 mit 7,0% (vorläufig) das stärkste Wachstum, welches deutlich über den Erwartungen lag. Auch die Wirtschaft von Polen (BIP-Anstieg: 4,6%) entwickelte sich außerordentlich gut. Das BIP in Tschechien wuchs 2017 um 4,3%, in Ungarn im selben Zeitraum um 4,0%. Die Arbeitslosenquote in den CEE-Ländern ist deutlich niedriger als in den EU-28 und dem Durchschnitt des Euroraums; sie liegt in Tschechien bei 2,4%, in Ungarn bei 3,8%, in Polen bei 4,5% und in Rumänien bei 4,6%.

Die Inflationsrate zeigte in 2017 zum Vorjahr einen steigenden Trend und lag zu Beginn des Jahres 2018 in allen CEE-Kernländern über dem Durchschnitt der Eurozone. Tschechien meldete für Januar 2018 eine Inflationsrate von 2,1%, während der Jahreswert in Rumänien bei 3,4% lag. Die jährliche Inflationsrate wurde in Polen mit 1,6% registriert, in Ungarn mit 2,1%.

¹⁾ Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times, The Economist

²⁾ Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times, The Economist

		Wachstumsrate des realen BIP 1)	Jährliche Inflationsraten 2)	Arbeitslosen quote 3)	Öffentlicher Haushaltssaldo	Brutto- Staats verschuldung	Wachstumsrate Erwerbstätigkeit
	2017	2016	in %	in %	in % des BIP	in % des BIP	in %
					3Q 2017	3Q 2017	4Q 2017
EU –28	2,4	2,0	1,6	7,3	-0,6	82,5	1,5
Euroraum –19	2,3	1,8	1,3	8,6	-0,3	88,1	1,6
Österreich	2,9	1,5	1,9	5,5	-0,5	80,4	1,8
Deutschland	2,2	1,9	1,4	3,6	2,5	65,1	1,5
Polen	4,6	2,9	1,6	4,5	-0,7	52,0	0,5
Tschechien	4,3	2,6	2,1	2,4	1,6	35,1	1,5
Ungarn	4,0	2,2	2,1	3,8	-3,9	72,4	1,9
Rumänien	7,0	4,8	3,4	4,6	-2,5	35,7	1,8

WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO KERNMÄRKTE

Quelle: Europäische Kommission, Eurostat, Bloomberg

1) Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2017; 3) per Januar 2018 mit Ausnahme Ungarn (Dezember 2017) (saisonbereinigt)

GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1)

Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am 8. März 2018 den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. –0,40% zu belassen. In einer Pressemitteilung sprach der Rat davon, dass "die EZB-Leitzinsen für längere Zeit und weit über den Zeithorizont des Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden".

Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde auch im Jahr 2017 fortgeführt. Das Kaufprogramm für Staatsanleihen und andere Wertpapiere als geldpolitische Sondermaßnahme von aktuell 30Mrd.€ monatlich bleibt bis Ende September 2018 und erforderlichenfalls darüber hinaus in Kraft. Nach der offiziellen Aussendung der Europäischen Zentralbank so lange, "bis der EZB-Rat eine nachhaltige Korrektur der Inflationsentwicklung erkennt, die mit seinem Inflationsziel im Einklang steht". Ein fehlender Hinweis auf eine mögliche Ausdehnung der milliardenschweren Anleihenkäufe bei sich verschlechternden Rahmenbedingungen deuten möglicherweise auf eine Beendigung der äußerst lockeren Geldpolitik ein. Ein konkretes Enddatum wurde allerdings nicht genannt.

Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negativen Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwischen –0,32% und –0,33%. Die aktuell starke Wachstumsdynamik sollte den Druck auf Zinserhöhungen in den osteuropäischen Ländern erhöhen. So hat im Jahr 2017 die tschechische Notenbank bereits zweimal eine Zinserhöhung vorgenommen. Rumänien sorgte im Januar 2018 für eine Marktüberraschung mit der ersten Zinsanhebung seit 2008 (Erhöhung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf 2,0%). Auch in Polen wird von Analysten im ersten Halbjahr 2018 ein restriktiverer Kurs der Notenbank erwartet.

Die Rendite der 10-jährigen US Treasuries erreichte zuletzt – in Erwartung einer möglicherweise schnelleren Zinsanhebung durch die Federal Reserve Bank – ein 4- Jahres-Hoch bei 2,9%. Diese Markterwartung auf Basis der Sitzungsprotokolle der FED und einer daraus erkennbaren größeren Bereitschaft für kurzfristige Zinserhöhungen führte zu einer massiven Zunahme der Volatilität an den internationalen Finanzmärkten.

AUSBLICK 2)

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im März 2018 ihre Wachstumsprognose für die Eurozone von 2,4% für 2018 leicht angehoben. Die Prognose für das Jahr 2019 von 1,9% wurde zum letzten Prognosezeitpunkt Dezember 2017 unverändert belassen. Die Inflationserwartung wurde um 0,1% auf 1,4% für 2018 reduziert.

KONZERNLAGEBERICHT

IMMOBILIENMÄRKTE

IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1)

Investmentmarkt

Das Gesamtinvestitionsvolumen in Gewerbeimmobilien in Österreich erreichte im Jahr 2017 insgesamt rund 4,9Mrd.€, 80% davon konzentrierten sich auf die Hauptstadt Wien. Dieser Wert lag deutlich über dem bisherigen Rekordvolumen des Jahres 2015 mit rund 3,9Mrd.€ und war um rund 16% höher als der 5-Jahresdurchschnitt.

Die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie eine zunehmende Knappheit von Core-Immobilien in den deutschen Metropolen rückt Österreich zunehmend in den Fokus internationaler Investoren, auf die 2017 mehr als 80% des gesamten Transaktionsvolumens entfielen.

Die Spitzenrendite für Büroimmobilien sank – wie schon im Vorjahr – deutlich und steht aktuell auf dem historisch niedrigen Stand von knapp 3,90% für Objekte im Wiener CBD. Die Renditen in guten und durchschnittlichen Lagen fielen im 2. Halbjahr 2017 stärker und stehen bei 4,45% bzw. 4,95%. CBRE Research erwartet auch in 2018 eine weiterhin starke Nachfrage nach österreichischen Gewerbeimmobilien und damit verbunden – vor dem Hintergrund einer begrenzten Produktverfügbarkeit – einen weiteren Rückgang der Renditen, insbesondere im Bürosektor.

Büroimmobilienmarkt

Der Büroflächenbestand auf dem Wiener Markt betrug zum Jahresende rund 11,0Mio. m2 . Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen summierte sich 2017 auf rund 154.000m², eine Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert von mehr als 130%. Für 2018 wird ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet. Etwa die Hälfte der auf den Markt kommenden Flächen wurden bereits vorvermietet oder werden vom Eigentümer selbst genutzt. CA Immo wird das Core-Büroprojekt "ViE" im 2. Halbjahr 2018 fertigstellen.

Die Vermietungsleistung von rund 192.000m² war im Jahresvergleich rückläufig (2016: 329.000m²). Die Leerstandsrate sank – trotz eines gestiegenen Fertigstellungsvolumens – über das Jahr 2017 um rund 40 Basispunkte auf 4,9%.

Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstantem Niveau im Bereich von 26,0€ je m². In guten Bürolagen wurde ein Mietwachstum von rund 1,5% auf 17,00€ monatlich je m² registriert, während die monatliche Miete in durchschnittlichen Lagen bei rund 14,55€ je m² liegt.

BÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN

	2017	2016	Veränderung in %
Büroflächenumsatz in m²	192.000	329.000	–41,6
Leerstandsrate in %	4,9	5,3	–7,5
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	26,0	26,0	0,0
Spitzenrendite in %	3,90	4,00	–2,5

Quellen: CBRE: Vienna Office MarketView H2 2017, Austria Investment MarketView H2 2017

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen ein

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2)

Investmentmarkt

Das Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien in Deutschland summierte sich auf 57,4Mrd.€ (9% über dem Vorjahresergebnis), das zweitbeste Resultat nach dem Boomjahr 2007. Trotz stark gesunkener Renditen zeichnet sich Deutschland als stabiler und sicherer Investitionsmarkt weiterhin durch eine äußerst robuste Nachfragedynamik aus, die sowohl von deutschen als auch in zunehmendem Maße von internationalen Investoren gestützt wird. Büroimmobilien stellen nach wie vor den Investitionsschwerpunkt der Investoren dar und konzentrierten 2017 fast die Hälfte des Gesamtvolumens auf sich (ein neuer Rekordwert seit Aufzeichnungsbeginn gemäß CBRE-Research). Rund 79% der Investitionen betrafen die Top-Standorte. Die Spitzenrenditen unterlagen im Berichtsjahr einer Kompression, wenn auch in moderaterem Ausmaß im Vergleich zu den Vorjahren. Die CBD-Nettoanfangsrendite wird für die Top 7 Märkte mit 3,28% angegeben.

Der Berliner Markt verzeichnete eine ungebrochen starke Nachfrage und erreichte mit 7,1Mrd.€ das zweitstärkste Jahr in seiner Geschichte (49% über dem Vorjahresniveau). Die Spitzenrendite reduzierte sich im Jahresverlauf auf 3,10% (2016: 3,40%). Am Büromarkt Frankfurt

1) Quellen: CBRE: Austria Investment MarketView H2 2017; Vienna Office MarketView H2 2017; Austria Real Estate Market Outlook 2018

2) Quellen: CBRE: Germany Office Investment MarketView Q4 2017; Berlin, Munich, Frankfurt Investment MarketView Q4 2017

wurde ein Investitionsvolumen von 6,0Mrd.€ registriert. Dieser Wert inkludiert den Verkauf des Tower 185 von CA Immo gemeinsam mit den beiden Joint Venture-Partnern an Deka Immobilien mit einem Volumen von 775Mio.€. Die Spitzenrendite sank auf ein neues Rekordtief und lag zum Jahresende bei 3,20%, ein Rückgang von 20% gegenüber dem Ende des Vorjahres (2016: 4,00%). Der Büro-Investmentmarkt in München war von zahlreichen großvolumigen Transaktionen geprägt und verzeichnete das drittstärkste Jahr nach 2007 und 2016 mit einem Volumen von 6Mrd.€. Die Spitzenrendite sank im Vorjahresvergleich auf 3,00% und damit um 20 Basispunkte gegenüber dem Jahresende 2016.

Büroimmobilienmarkt 3)

Die anhaltend positive Konjunkturentwicklung der deutschen Volkswirtschaft spiegelte sich 2017 in einem BIP-Wachstum von 2,2% wider – eine höhere Wachstumsrate zu den Vorjahren (2016: 1,9%, 2015: 1,7%). Die Anzahl der Erwerbstätigen erreichte 2017 einen Höchststand seit der Wiedervereinigung. Diese äußerst positiven Rahmenbedingungen führen weiterhin zu einer steigenden Büroflächennachfrage, die angesichts der Flächenknappheit im innerstädtischen Bereich in vielen Lagen eine positive Mietpreisdynamik aufrechterhält.

München setze auch im Jahr 2017 die sehr starke Dynamik am Vermietungsmarkt fort. Der Flächenumsatz summierte sich auf 982.600 m2 und lag damit um rund 24% über dem Vorjahreswert. Die ungebrochen starke Nachfrage führte bei einer äußerst knappen Angebotssituation zu einem Anstieg der monatlichen Spitzenmiete um mehr als 4% im Jahresvergleich auf 36,50€ je m², während die gewichtete Durchschnittsmiete mit rund 17,30€ monatlich um knapp 9% über dem Vorjahresniveau lag. Die Büro-Leerstandsrate erreichte für den Gesamtmarkt zum Jahresende einen neuen historischen Tiefstand mit 3,1% (2016: 4,1%). Das Stadtgebiet München ist mit einer Leerstandsrate von 1,9% de facto voll vermietet. Das Fertigstellungsvolumen von rund 238.000m² in 2017 (Neubauten und Kernsanierungen) lag um 53% über dem Wert des letzten Jahres und damit knapp über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 21,4Mio. m2 .

BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND

Berlin	2017	2016	Veränderung
Büroflächenumsatz in m²	925.500	888.300	4,2
Leerstandsrate in %	3,1	4,9	–36,7
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	30,0	27,5	9,1
Spitzenrendite in %	3,10	3,40	–8,8
Frankfurt am Main
Büroflächenumsatz in m²	716.600	546.400	31,1
Leerstandsrate in %	9,5	11,1	–14,4
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	40,0	39,5	1,3
Spitzenrendite in %	3,20	4,00	–20,0
München
Büroflächenumsatz in m²	982.600	789.400	24,5
Leerstandsrate in %	3,1	4,1	–24,4
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	36,5	35,0	4,3
Spitzenrendite in %	3,00	3,20	–6,3

Quellen: CBRE: Munich, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2017

Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein

³⁾ Quellen: CBRE: Munich, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2017; Destatis

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2017 auf 716.600 m2 . Dies entspricht einem deutlichen Anstieg zum Vorjahr von mehr als 30% sowie dem höchsten Wert seit 2000. Die anziehende Nachfrage reduzierte die Leerstandsrate auf 9,5%, der erste einstellige Wert seit 2003. Neben der gestiegenen Büroflächennachfrage trugen auch der Abbruch bzw. die Nutzungsumwandlung von älteren Büroflächen zu diesem positiven Trend bei. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die monatliche Spitzenmiete leicht auf 40,00€ je m² an. Die gewichtete Marktdurchschnittsmiete wird mit monatlich 20,70€ je m² angegeben. Das Fertigstellungsvolumen (Neubauten und Kernsanierungen) lag mit rund 101.000m² deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 181.000m² und wird für 2018 noch unter diesem Wert erwartet. Während für das Jahr 2019 rund 193.000m² prognostiziert werden, wird von CBRE mit einem Volumen von 172.000m² gerechnet (davon wurden 50.000m² mit Ende 2017 als bereits vermietet angegeben). Die Fertigstellung des aktuell größten Entwicklungsprojekts von CA Immo, "ONE" in Frankfurt, ist für das Jahr 2021 geplant. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,4Mio. m2 angegeben.

Berlin registrierte 2017 mit einem Büroflächenumsatz von 925.500 m2 eine 4%ige Steigerung zum Vorjahr und damit einen neuerlichen Rekordwert, der um 57% über dem 10-Jahres-Durchschnitt lag. Die deutsche Hauptstadt steht somit ein weiteres Jahr an der Spitze in Bezug auf die Vermietungsaktivität im Bürosektor. Die Leerstandsrate sank im Jahresvergleich erneut deutlich auf ihr aktuelles Niveau von 3,1% (2016: 4,9%). Diese Flächenknappheit führte zu einer 9%igen Steigerung der Spitzenmiete auf monatlich 30,00€ je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte weiter einen Aufwärtstrend und stand bei monatlich 19,31€ je m² – der höchste Zuwachs unter den Top-Standorten in Deutschland. Über das Jahr 2017 wurden rund 182.000m² an neuer Fläche fertiggestellt. Obwohl für 2018 ein Anstieg auf mehr als 400.000m² erwartet wird, kann die aktuelle Entwicklungspipeline mit der hohen Nachfragedynamik kaum Schritt halten. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 18,1Mio. m2 .

IMMOBILIENMARKT OSTEUROPA 1)

Investmentmarkt

Auch in Osteuropa hält die positive Dynamik an den Immobilienmärkten an. Das registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen in Höhe von 13,0Mrd.€ lag um 3,3% über dem bisherigen Rekordwert des Vorjahres. Nach Regionen entfiel das größte Volumen auf Polen (39%), gefolgt von Tschechien (27%), Ungarn (14%) und Rumänien (8%).

Das Volumen an Bürotransaktionen erreichte in Polen rund 1,6Mrd.€, wobei regionale Standorte mit rund 970Mio.€ ein deutlich höheres Volumen konzentrierten als Warschau. Die registrierte Spitzenrendite bewegt sich in der polnischen Hauptstadt zwischen 5,00% und 5,25%. Für 2018 erwartet JLL eine Ausdehnung des Investitionsvolumens mit großvolumigen Deals. CA Immo war mit der Akquisition der Prime-Büroimmobilie Warsaw Spire B ebenfalls am Markt aktiv. Prag hat auf Basis starker Fundamentaldaten auf den Vermietungsmärkten seine Position als international gefragter Investmentmarkt weiter verfestigt, die Spitzenrendite wird mit 4,85% angegeben.

Das signifikant verbesserte Sentiment von Investoren in Bezug auf Ungarn resultiere in einer deutlich gestiegenen Marktliquidität. Budapest verzeichnete eine deutliche Renditekompression für Top-Büroprojekte auf 6,00% (2016: 6,75%). Rund 43% des Gesamtinvestitionsvolumens in Höhe von 1,9Mrd.€ entfiel auf Büroimmobilien. Rumänien registrierte im Jahr 2017 ein Investitionsvolumen von mehr als 960Mio.€, wovon rund 22% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite wird mit 7,5% angegeben.

Büroimmobilienmärkte 2)

In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Budapest, Bukarest und Belgrad) setzte sich im Jahr 2017 eine positive Vermietungsdynamik fort, die zu einem Rückgang der Leerstandsraten im Jahresverlauf führte.

Zum Jahresende 2017 stand die Bürogesamtfläche in Warschau bei rund 5,3Mio.m², nachdem im Laufe des Jahres rund 275.000m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden sich 860.000m² in Bau – bis 2021 wird eine Flächenausdehnung auf mehr als 6Mio.m² erwartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte

1) Quellen: JLL: CEE Investment Market H2 2017; Budapest, Bucharest City Report Q4 2017

2) Quellen: CBRE: Prague, Warsaw, Bucharest Office MarketView Q4 2017, JLL: Budapest City Report Q4 2017

sich 2017 mit 820.500 m2 auf dem Rekordniveau des Jahres 2015. Die Leerstandsrate stand zum Jahresende bei 11,7% und reduzierte sich damit um 2,6 Prozentpunkte zum Vorjahreswert. Die Spitzenmiete ging in den letzten Quartalen sukzessive zurück und bewegte sich in zentralen Lagen in einer Bandbreite von 20,00–23,00€ je m² monatlich.

Bis Jahresende 2017 wurden in Bukarest rund 350.000 m2 Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 15% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von 120.000m² auf 2,76Mio. m2 zum Jahresende und soll 2018 um weitere 200.000m² wachsen. CA Immo wird dabei mit der Fertigstellung der Orhideea Towers eine wesentliche Rolle spielen. Die Leerstandsrate reduzierte sich zum Jahresende mit 9,00%deutlich zum Vorjahr. Die Spitzenmiete in Bukarest blieb mit monatlich 18,50€ je m2 auf stabilem Niveau.

Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2016 mit 467.100m² auf hohem Niveau über dem 10-Jahresdurchschnitt. Auch für 2017 wird mit einem ähnlich starken Ergebnis gerechnet. Die Gesamt-Bürofläche betrug zum Jahresende rund 3,4Mio.m². Die Leerstandsrate setzte ihren Abwärtstrend seit 2012 fort und stand zum Jahresende auf dem Rekordniveau von 7,5% (2016: 9,5%). Die Spitzenmiete wird aktuell mit 22,50€ je m2 und Monat angegeben.

Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2017 ein Rekordjahr. Der Büroflächenbestand von rund 3,34Mio.m² wurde um rund 136.000m² erweitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit 540.000 m2 einen historischen Höchststand. Die Leerstandsrate sank substanziell und stand bei 7,5% zum Jahresende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen belaufen sich auf monatlich 20,50€ je m².

BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN

	2017	2016	Veränderung
			in %
Budapest
Büroflächenumsatz in m²	n.a.	467.100	n.a.
Leerstandsrate in %	7,5	9,5	–21,1
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	22,5	22,5	0,0
Spitzenrendite in %	6,00	6,75	–11,1
Bukarest
Büroflächenumsatz in m²	350.000	412.000	–15,0
Leerstandsrate in %	9,0	11,7	–23,1
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	18,5	18,5	0,0
Spitzenrendite in %	7,50	7,50	0,0
Prag
Büroflächenumsatz in m²	540.000	414.400	30,3
Leerstandsrate in %	7,5	10,6	–29,2
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	20,5	19,5	5,1
Spitzenrendite in %	4,85	5,00	–3,0
Warschau
Büroflächenumsatz in m²	820.500	757.700	8,3
Leerstandsrate in %	11,7	14,2	–17,6
Spitzenmiete in €/m² netto kalt	23,0	23,0	0,0
Spitzenrendite in %	5,00	5,35	–6,5

Quellen: CBRE: Prague, Warsaw, Bucharest Office MarketView Q4 2017; JLL: Budapest City Report Q4 2017, CEE Investment Market H2 2017, CEE Investment Market Pulse H2 2016; Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein.

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN

Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienentwicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf gewerblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwerpunkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fokussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien und Serbien. Durch die Aufbereitung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt.

PORTFOLIOWERT IMMOBILIENVERMÖGEN NACH LÄNDERN (BASIS: 4,3MRD.€)

4,3Mrd.€ Immobilienvermögen 1)

CA Immo hält zum Stichtag ein Immobilienvermögen von 4,3Mrd.€ (2016: 3,8Mrd.€)1). Davon entfallen 3,2Mrd.€ (75% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,6Mrd.€ (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 0,5Mrd.€ (11%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen2). Deutschland ist mit einem Anteil von 47% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment.

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE PER 31.12.2017 (PORTFOLIOWERTE)

Bestandsimmobilien 3) in Mio. €		Immobilienvermögen			Kurzfristiges						Immobilienvermögen Immobilienvermögen
					in Entwicklung			Immobilienvermögen 4)						in %
	voll	at	∑	voll	at	∑	voll	at	∑	voll	at	∑	voll	at	∑
		equity			equity			equity			equity			equity
Österreich	498	0	498	23	0	23	37	23	60	558	23	581	14	6	14
Deutschland	1.101	0	1.101	496	0	496	79	334	414	1.677		334 2.011	43	81	47
Tschechien	267	0	267	11	0	11	0	0	0	277	0	277	7	0	7
Ungarn	470	0	470	2	0	2	0	0	0	472	0	472	12	0	11
Polen	371	16	387	0	0	0	0	0	0	371	16	387	10	4	9
Rumänien	260	0	260	43	0	43	0	0	0	302	0	302	8	0	7
Serbien	96	0	96	0	0	0	0	0	0	96	0	96	3	0	2
Sonstige	98	38	136	5	0	5	0	0	0	103	38	141	3	9	3
Summe	3.161	54	3.216	579	0	579	116	357	473	3.857		412 4.268	100	100	100
Anteil am
Gesamtportfolio			75%			14%			11%			100%

Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo

At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, pro rata (proportional) abgebildet

3) Inkl. selbst genutzte Immobilien; 4) Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien

1) Inkl. voll konsolidierte und im anteiligen Eigentum gehaltene Immobilien (proportionaler Anteil) 2) Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmtes Immobilienvermögen

Ankäufe

Im Jänner erwarb CA Immo die jeweils 49%-Anteile an den Bürogebäuden Danube House in Prag und Infopark in Budapest von JV-Partner Union Investment und erhöhte damit ihren Anteil an diesen Immobilien auf 100%.

Im September vereinbarte CA Immo den Erwerb des 21.400m² fassenden Class-A Bürogebäudes Warsaw Spire Building B in Warschau. Das Closing der Transaktion erfolgte zeitgleich mit Vertragsabschluss. Das Transaktionsvolumen für die voll vermietete Immobilie, die jährliche Brutto-Mieterlöse von rd. 5,5Mio.€ aufweist, lag bei rd. 100Mio.€. Diese Akquisition stärkt die CA Immo-Präsenz am Kernmarkt Warschau und ergänzt die stark wachstumsorientierte Entwicklungstätigkeit in Deutschland.

Verkäufe

Im Geschäftsjahr 2017 wurde die strategische Portfoliofokussierung auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten konzernweit fortgeführt. Verkauft wurden demnach vorwiegend Liegenschaften, die aufgrund ihrer regionalen, sektoralen Zugehörigkeit oder sonstiger Ausprägungen nicht dem Kerngeschäft von CA Immo zuzuordnen sind. Das 2017 verkaufte Immobilienvermögen1), brachte in Summe Verkaufserlöse von 177,1Mio.€ und einen Ergebnisbeitrag von 46,7Mio.€ (2016: 37,6Mio.€).

Zusätzlich zu diesem Ergebnisbeitrag konnte für die im Jahr 2017 verkauften Liegenschaften1) in der Reportingperiode ein Neubewertungsergebnis in Höhe von insgesamt 80,0Mio.€2) verbucht werden. Einen wesentlichen Beitrag hierzu lieferte der Verkauf des Frankfurter Bürohochhauses Tower 185 für einen Kaufpreis von insgesamt 775Mio.€, der im Jänner 2018 abgeschlossen wurde (der CA Immo-Anteil an der Immobilie betrug rd. ein Drittel). Ebenso deutliche Bewertungsgewinne wurden im Vorfeld der Veräußerung des rd. 3.250m² fassenden Büro- und Geschäftshauses in der Berliner Lietzenburger Straße lukriert.

Ende November verkaufte CA Immo das 13.700m² fassenden Bürogebäude Infopark in Budapest. Das Closing der Transaktion erfolgte Ende 2017.

In Österreich wurden kleinere Liegenschaften diverser Assetklassen sowie Superädifikate mit einem Transaktionsvolumen von insgesamt 53,3Mio.€ verkauft; der Gewinn aus diesen Transaktionen lag bei 12,1Mio.€. Die Fokussierung des Österreich-Portfolios auf Büroimmobilien in Wien ist hiermit großteils abgeschlossen.

Investitionen

2017 investierte CA Immo insgesamt 257,4Mio.€ (2016: 168,4Mio.€) in ihr Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 45,8Mio.€ flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 211,6Mio.€ wurden für die Projektentwicklungen aufgewendet.

		Österreich	Deutschland	Osteuropa	Gesamt
Immobilienvermögen 31.12.2016	Mio. €	583,8	1.676,8	1.559,3	3.819,9
Neuanschaffungen	Mio. €	0,0	21,9	142,8	164,7
Investitionen	Mio. €	30,8	176,5	44,0	251,3
Neubewertung/Wertminderung/Abschreibungen	Mio. €	–5,2	199,2	–16,8	177,2
Veränderungen Mietincentive	Mio. €	–0,2	–1,6	1,0	–0,7
Abgänge	Mio. €	–27,9	–61,9	–54,8	–144,6
sonstige Veränderungen	Mio. €	0,0	0,4	0,2	0,6
Immobilienvermögen 31.12.2017	Mio. €	581,3	2.011,2	1.675,8	4.268,3
Jahresmieterlös4)	Mio. €	30,8	62,2	101,0	193,9
Annualisierter Mieterlös	Mio. €	30,8	62,2	116,4	209,5
Wirtschaftliche Leerstandsrate
Bestandsimmobilien	%	3,8	1,8	6,3	4,8
Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien)	%	6,0	4,7	7,2	6,2

ÜBERLEITUNG DES BILANZIELLEN IMMOBILIENVERMÖGENS 2016 AUF 2017 UND KENNZAHLEN 2017 3)

3) Inkl. vollkonsolidierte (100% Eigentum von CA Immo) und at equity konsolidierte Immobilien (im anteiligen Eigentum von CA Immo, pro rata) 4) inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2017 verkauften Objekte (3,2 Mio. €)

¹⁾ Inkl. Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert

²⁾ Inkl. Neubewertungsergebnis Verkäufe und IFRS 5 im Jahr 2017 sowie das Bewertungsergebnis im "Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen"

BESTANDSIMMOBILIEN

Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist mit einem Anteil von 75% am Gesamtimmobilienvermögen wichtigster Ertragsbringer von CA Immo. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuierliche Mieterbindung und -Akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. 74% des CA Immo Bürobestands1) sind nach LEED, DGNB oder BREEAM-Standard zertifiziert (siehe Kapitel Nachhaltigkeit).

3,2Mrd.€ Bestandsvermögen

Das Bestandsportfolio2) der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2017 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 1,3Mio.m² mit einem Bilanzwert von rund 3,2Mrd.€ (2016: 3,2Mrd.€). Der größte Anteil des Bestandsvermögens entfällt mit 50% des Portfoliowerts auf das Segment Osteuropa. In Summe verzeichnete CA Immo 2017 Mieterlöse in Höhe von 193,9Mio.€ (2016: 183,0Mio.€), davon entfielen rd. 52% auf Osteuropa. Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Bestandsportfolio mit 6,2% (2016: 6,1%). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung 2012-2016 kontinuierlich erhöht und liegt nun unverändert zum Vorjahr bei 88%.

Erhöhung des Vermietungsgrads auf 95,2%

Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios erhöhte sich von 92,4% (31.12.2016) auf 95,2% zum 31.12.2017. In einem Like-for-like Vergleich jener Immobilien, die bereits zum 31.12.2016 Teil des Portfolios waren, erhöhte sich der wirtschaftliche Vermietungsgrad von 92,5% (31.12.2016) auf 95% zum Bilanzstichtag 2017.

PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH HAUPTNUTZUNGSART (BASIS: 3,2MRD.€)

			Vermietbare Fläche 4) Portfoliowert			Vermietungsgrad Annualisierter Mieterlös						Rendite
			in Mio. €	in m² in % in Mio. €				in %
	voll	at	∑	voll	at	∑	voll	at	∑	voll	at		∑ voll	at	∑
		equity			equity			equity			equity			equity
Österreich	494,2	0,0	494,2	320.157	0	320.157	96,2	0,0	96,2	29,6	0,0	29,6	6,0	0,0	6,0
Deutschland	1.099,7		0,0 1.099,7	294.087	0	294.087	98,2	0,0	98,2	51,9	0,0	51,9	4,7	0,0	4,7
Tschechien	266,7	0,0	266,7	105.881	0	105.881	98,6	0,0	98,6	18,3	0,0	18,3	6,9	0,0	6,9
Ungarn	470,2	0,0	470,2	234.684	0	234.684	89,6	0,0	89,6	32,8	0,0	32,8	7,0	0,0	7,0
Polen	370,9	15,9	386,9	115.131	7.048	122.178	96,0	98,2	96,1	25,6	1,2	26,8	6,9	7,5	6,9
Rumänien	259,9	0,0	259,9	105.781	0	105.781	95,4	0,0	95,4	20,4	0,0	20,4	7,8	0,0	7,8
Serbien	96,4	0,0	96,4	46.129	0	46.129	93,4	0,0	93,4	7,8	0,0	7,8	8,0	0,0	8,0
Sonstige	97,8	38,4	136,2	69.305	23.591	92.896	88,0	94,9	90,1	7,1	3,3	10,4	7,3	8,6	7,6
Gesamt	3.155,7			54,4 3.210,0 1.291.155		30.639 1.321.794	95,2	95,8	95,2	193,4	4,5	197,8	6,1	8,2	6,2

BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN 3)

Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo

At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, pro rata (proportional) abgebildet

3) Exkl. selbst genutzte Immobilien und kurzfristiges Immobilienvermögen

4) Inkl. Superädifikate in Österreich (rd. 106.000 m²)

1) Basis: Bilanzwert; Büroimmobilien mit einem Portfoliowert >10 Mio. € 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien und kurzfristiges Immobilienvermögen

	Bilanzwerte			Annualisierter Mieterlös1)		Bruttorendite in %	Vermietungsgrad in %
Mio. €	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Österreich	494,2	506,6	29,6	28,8	6,0	5,7	96,2	94,8
Deutschland	1.099,7	970,2	51,9	47,3	4,7	4,9	98,2	94,9
Osteuropa	1.485,3	1.481,2	109,1	105,7	7,3	7,1	93,3	90,9
Gesamt	3.079,2	2.958,0	190,5	181,8	6,2	6,1	95,0	92,5

LIKE-FOR-LIKE BETRACHTUNG DER OBJEKTE, DIE BEREITS ZUM 31.12.2016 IM BESTAND WAREN

1) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

Vermietungsleistung 2017: 17% der Bestandsflächen neu vermietet bzw. verlängert

Im Jahr 2017 vermietete CA Immo konzernweit in Summe 257.880m² vermietbare Nutzfläche (2016: rd. 222.960m²), davon entfielen 14% (rd. 35.240m²) auf Vorvermietungen von im Bau befindlichen Projekten. Exklusive dieser Projekt-Vorvermietungen entspricht dies einer Vermietungsleistung von rd. 17% gemessen am insgesamt rd. 1,3Mio.m² großen Bestandsportfolio der Gruppe. 46% der Bestands-Vermietungsleistung entfallen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, die restlichen 54% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter. 95% der gesamten vermieteten Bestandsfläche waren Büroflächen.

Der Kernmarkt mit der stärksten Vermietungsleistung 2017 (gemessen am regionalen Flächenbestand) war Ungarn mit 30% (70.880m²) neu vermieteten bzw. verlängerten Flächen, gefolgt von Rumänien mit 20% (30.620m²). Die großvolumigste Bestands-Einzelvermietung wurde in Berlin abgeschlossen: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) mietete 15.000m² für mindestens 10 Jahre in der Königlichen Direktion am Schöneberger Ufer. 35% der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen länger als 5 Jahre bzw. unbefristet.

VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN 2)

in m²	Vorvermie	Bestand Neu	Vertragsver	Summe
Deutschland	tung Projekte 25.975	vermietung 26.953	längerungen 2.386	55.314
Österreich	0	12.123	8.446	20.569
Osteuropa	9.267	64.316	108.419 182.001
Summe	35.242	103.392	119.251 257.884

2) exkl. Objekte, die 2017 verkauft wurden sowie zur Veräußerung gehaltene Objekte

KONZERNLAGEBERICHT

GRÖSSTE MIETER (TOP 10)

	Branche	Region	Anteil in % an der
			Gesamtmiete 3)
PwC	Wirtschaftsprüfer	Deutschland	6,1
Verkehrsbüro Hotellerie	Hotellerie	Österreich/Osteuropa	2,1
Morgan Stanley	Bank	Osteuropa	2,0
Google	IT	Deutschland	2,0
TOTAL Deutschland	Energieversorgung	Deutschland	1,9
Land Berlin c/o Berliner Immobilienmanagement	Immobilien und Verwaltung	Deutschland	1,8
Frontex	Öffentliche Verwaltung	Osteuropa	1,8
Robert Bosch	Industrie	Österreich	1,6
Österreichische Post	Post	Österreich	1,5
Bundesanstalt für Immobilienaufgaben	Öffentliche Verwaltung	Deutschland	1,4

3) Auf Basis annualisierter Mieterlöse

SEGMENT ÖSTERREICH

Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 320.157m² und repräsentiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rd. 494,2Mio.€ (2016: 547,0Mio.€). 2017 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 30,8Mio.€ (2016: 32,2Mio.€), was einer durchschnittlichen Rendite von 6,0% (2016: 5,6%) entspricht.

23% der österreichischen Büro-Bestandsflächen1) sind nach DGNB-Standard zertifiziert. CA Immo investierte 2017 7,1Mio.€ (2016: 6,0Mio.€) in das österreichische Bestandsportfolio (Investitionen und Instandhaltung).

Vermietungen

2017 wurden in Österreich insgesamt rd. 12.100m² Bestandsfläche neu vermietet und rd. 8.400m² an bestehenden Mietverträgen verlängert. Die wirtschaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio lag zum Stichtag bei 96,2% (2016: 94,8%).

BESTANDSKENNZAHLEN ÖSTERREICH 3)

in Mio. €		31.12.2017 31.12.2016	Verän
			derung
Bilanzwert	494,2	547,0	–9,7%
Annualisierte Mieterlöse4)	29,6	30,7	–3,8%
Bruttorendite in %	6,0	5,6	0,4 pp
Wirtschaftlicher Leerstand in %	3,8	5,2	–1,4 pp

3) Exkl. selbst genutzte Immobilien

4) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

SEGMENT DEUTSCHLAND

Zum Stichtag hält CA Immo in Deutschland Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von rd. 1.099,7Mio.€ (2016: 1.173,2Mio.€) und einer vermietbaren Nutzfläche von 294.087m². Nach Portfoliowert liegen 47% des Gesamtbestands in Deutschland. Das deutsche Portfolio umfasst Großteils moderne, von CA Immo selbst entwickelte Bürogebäude in zentraler Lage in Berlin, München und Frankfurt; 79% der deutschen Büro-Bestandsflächen2) sind nach DGNB oder LEED-Standard zertifiziert.

2017 wurden in Deutschland Mieterlöse in Höhe von 62,2Mio.€ (2016: 58,1Mio.€) erwirtschaftet. Die Rendite des Bestandsportfolios lag per 31.12.2017 bei 4,7% (31.12.2016: 4,9%). CA Immo investierte 2017 12,7Mio.€ in ihre deutschen Bestandsimmobilien (Investitionen und Instandhaltung).

Vermietungsgrad von 94% auf 98% gesteigert

Der Vermietungsgrad des deutschen Bestandsportfolios konnte von 93,9% (31.12.2016) auf 98,2% (31.12.2017) gesteigert werden. Insgesamt wurden 2017 in Deutschland rd. 29.300m² Bestandsfläche (davon rd. 24.200m² Bürofläche) neu vermietet bzw. verlängert. Zusätzliche knapp 26.000m² entfallen auf Vorvermietungen von im Bau befindlichen Projektentwicklungen. Mitte Juli finalisierte CA Immo eine Großvermietung in Berlin: Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) mietete ab August 15.000m² für mindestens 10 Jahre am Schöneberger Ufer 1-3.

BESTANDSKENNZAHLEN DEUTSCHLAND 5)

in Mio. €	31.12.2017 31.12.2016		Verän
			derung
Bilanzwert	1.099,7	1.173,2	–6,3%
Annualisierte Mieterlöse6)	51,9	57,9	–10,5%
Bruttorendite in %	4,7	4,9	–0,2 pp
Wirtschaftlicher Leerstand in %	1,8	6,1	–4,3 pp

5) Exkl. selbst genutzte Immobilien und kurzfristiges Immobilienvermögen; 6) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

²⁾ Basis: Bilanzwert, Büroimmobilien mit einem Portfoliowert >10 Mio. €, exkl. zur Veräußerung gehaltene Objekte (Tower 185)

SEGMENT OSTEUROPA

CA Immo investiert seit 1999 in Osteuropa und ist heute in neun Ländern in CEE und SEE mit Bestandsimmobilien präsent.

Mit dem im Jänner 2017 abgeschlossenen Erwerb der jeweils 49%-Anteile an den Bürogebäuden Danube House in Prag sowie dem Infopark in Budapest (dessen Verkauf im 4. Quartal 2017 erfolgte) von JV-Partner Union Investment Real Estate GmbH erhöhte CA Immo ihren Anteil an diesen Objekten von bisher 51% auf 100%. Inklusive der im September 2017 abgeschlossenen Akquisition des Class A-Landmark Bürogebäudes Warsaw Spire Building B in Warschau wirken sich diese Transaktionen (Details hierzu siehe auch Kapitel "Immobilienvermögen") im Vergleich zum Vorjahr steigernd auf sämtliche Kennzahlen des osteuropäischen CA Immo Bestandsportfolios aus.

Der Wert der osteuropäischen Bestandsimmobilien erhöhte sich von 1.492,4Mio.€ (31.12.2016) auf 1.616,1Mio.€ zum Bilanzstichtag 31.12.2017 und macht zum Stichtag einen Anteil von 50% am CA Immo-Gesamtbestand (nach Portfoliowert) aus. CA Immo setzt in der Region vorrangig auf Büroimmobilien (95% Anteil am osteuropäischen Gesamtportfolio) in zentraler Lage in ostund südosteuropäischen Hauptstädten. 79% des Bürobestands1) sind nach LEED, BREEAM oder DGNB-Standard zertifiziert (Details siehe Kapitel Nachhaltigkeit). Die Instandhaltung und Vermietung der Immobilien wird durch eigene, lokale Teams in den Kernmärkten abgewickelt.

52% der Mieterträge aus Osteuropa

Das Bestandsportfolio umfasst 707.549m² vermietbare Fläche und erwirtschaftete 2017 Mieterlöse in Höhe von 101,0Mio.€ (2016: 92,7Mio.€), das sind rund 52% der gesamten von CA Immo lukrierten Mieterträge. Der Bestand rentiert unverändert zum Vorjahr mit 7,2%. CA Immo investierte 2017 rund 26,0Mio.€ in ihre osteuropäischen Bestandsimmobilien.

Auslastungsgrad von 91% auf 94% erhöht

Der wirtschaftliche Vermietungsgrad (gemessen am Jahressollmietertrag) liegt zum Stichtag bei 93,7% (31.12.2016: 91,0%). Die gesamte Vermietungsleistung 2017 lag im Segment Osteuropa bei rd. 179.000m² vermietbarer Bürofläche, dies entspricht einer Vermietungsleistung gemessen am Gesamtbestand von 24%.

Informationen zu Nachhaltigkeitsaspekten im Geschäftsfeld Bestandsimmobilien finden Sie im Kapitel "Nachhaltigkeit".

BESTANDSKENNZAHLEN OSTEUROPA 2)

			Portfoliowert	Annualisierter Mieterlös 3) Vermietungsgrad			Rendite
			in Mio. €	in Mio. €					in %	in %
		voll at equity	Summe		voll at equity	Summe	voll	at equity	Summe		voll at equity	Summe

Polen	370,9	15,9	386,9	25,6	1,2	26,8	96,0	98,2	96,1	6,9	7,5	6,9
Ungarn	470,2	0,0	470,2	32,8	0,0	32,8	89,6	0,0	89,6	7,0	0,0	7,0
Rumänien	259,9	0,0	259,9	20,4	0,0	20,4	95,4	0,0	95,4	7,8	0,0	7,8
Tschechien	266,7	0,0	266,7	18,3	0,0	18,3	98,6	0,0	98,6	6,9	0,0	6,9
Serbien	96,4	0,0	96,4	7,8	0,0	7,8	93,4	0,0	93,4	8,0	0,0	8,0
Sonstige	97,8	38,4	136,2	7,1	3,3	10,4	88,0	94,9	90,1	7,3	8,6	7,6
Gesamt	1.561,8	54,4	1.616,1	111,9	4,5	116,4	93,6	95,8	93,7	7,2	8,2	7,2

Voll: Vollkonsolidierte Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo

At equity: Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo, at equity konsolidiert, pro rata (proportional) abgebildet

2) Exkl. kurzfristiges Immobilienvermögen

3) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12

1) Basis: Bilanzwert, Büroimmobilien mit einem Portfoliowert >10 Mio. €

PROJEKTENTWICKLUNGEN

Projektentwicklung als organischer Wachstumstreiber

Durch die eigenständige Entwicklung von Immobilien und deren anschließende Übernahme in den Bestand erhöht CA Immo die Qualität ihres Portfolios und sichert gleichzeitig dessen organisches Wachstum. CA Immo profitiert hierbei sowohl von ihrem weitreichenden Vorrat an deutschen Grundstücksreserven in zentralen Lagen vor allem in München, Frankfurt und Berlin, als auch von ihrer internen Development-Plattform, die die Nutzung der gesamten Wertschöpfungstiefe ermöglicht. Von der Grundstücksaufbereitung und Baurechtschaffung bis zum Baumanagement, Vermietung und der Übernahme von fertiggestellten Gebäuden in den eigenen Bestand beziehungsweise dem Verkauf an Endinvestoren deckt CA Immo das volle Spektrum an Projektentwicklungs-Leistungen ab.

Informationen zu den CA Immo-Grundstücksreserven und deren Entwicklungspotenzial finden Sie im gleichnamigen Kapitel; Details zu Nachhaltigkeitsaspekten im Geschäftsfeld Projektentwicklung finden Sie im Kapitel "Nachhaltigkeit".

86% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland

Per 31.12.2017 macht die Developmentsparte1) mit rd. 757,3Mio.€ Bilanzwert einen Anteil von rd. 18% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus. Der

Schwerpunkt der Projektentwicklungstätigkeit liegt mit 86% (nach Bilanzwert) in Deutschland. Das restliche Immobilienvermögen in Entwicklung entfällt zu 8% auf Entwicklungen und Grundstücksreserven in Osteuropa und zu 6% auf Österreich. Das deutsche Immobilienvermögen in Entwicklung1) mit einem Gesamtbilanzwert von 651,5Mio.€ gliedert sich in im Bau befindliche Projekte (372,4Mio.€) sowie Grundstücke im Widmungsverfahren und längerfristige Liegenschaftsreserven (279,1Mio.€).

SEGMENT ÖSTERREICH

Im Wiener Stadtquartier Lände 3 führte CA Immo die 2015 begonnene Verwertung der letzten drei Baufelder direkt an der Erdberger Lände zügig fort.

2016 startete CA Immo – teilweise im Joint Venture mit JP Immobilien – großvolumigen Wohnbau am Areal Lände 3. Das insgesamt rd. 500 Wohnungen auf zwei Baufeldern umfassende Wohnprojekt Laendyard Living bietet hochwertigen Wohnraum im Eigentum, zur Miete oder als Vorsorgewohnung. Im Oktober feierte CA Immo die Fertigstellung des Rohbaus des rd. 14.700m² großen Bürogebäudes ViE. Die Fertigstellung der Wohnungen als auch des Bürogebäudes im Quartier Lände 3 ist für 2018 geplant.

IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG NACH LÄNDERN 1)

		Grundstücksreserve		Projekte in Umsetzung	Summe Immobilienvermögen in
					Entwicklung
in Mio. €	Bilanzwert	Bilanzwert in %	Bilanzwert	Bilanzwert in %	Bilanzwert	Bilanzwert in %
Österreich	0,0	0,0	46,2	10,0	46,2	6,1
Frankfurt	118,0	39,8	140,9	30,6	259,0	34,2
Berlin	73,3	24,7	140,2	30,4	213,5	28,2
München	87,7	29,6	91,3	19,8	179,0	23,6
Deutschland	279,1	94,1	372,4	80,8	651,5	86,0
Tschechien	10,6	3,6	0,0	0,0	10,6	1,5
Ungarn	1,6	0,5	0,0	0,0	1,6	0,2
Polen	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Rumänien	0,4	0,1	42,2	9,2	42,6	5,6
Sonstige	4,9	1,7	0,0	0,0	4,9	0,6
Osteuropa	17,4	5,9	42,2	9,2	59,6	7,9
Gesamt	296,5	100,0	460,8	100,0	757,3	100,0

1) Inkludiert Immobilienvermögen in Entwicklung sowie zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven, die Teil des kurzfristigen Immobilienvermögens sind

SEGMENT DEUTSCHLAND

Die deutschen Entwicklungsaktivitäten von CA Immo konzentrieren sich vor allem auf die großflächigen, gemischt genutzten Stadtquartiersprojekte in Berlin, München und Frankfurt. Per 31.12.2017 hat CA Immo in Deutschland 214.734m² vermietbare Nutzfläche mit einem gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstück) von 992,4Mio.€ in Umsetzung.

In Ergänzung zum aktuellen Projektvolumen besitzt CA Immo deutsche Grundstücksreserven im Wert von 279,1Mio.€ (inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Liegenschaften). Diese vorhandenen Reserven bilden die Basis für die weitere wertschöpfende Entwicklungsaktivität der CA Immo in den kommenden Jahren. Details hierzu finden Sie im Kapitel "Entwicklungspotenzial".

PROJEKTE IN UMSETZUNG

in Mio. €	Gesamtes	Offene	Geplante	Bruttoer	Stadt	Nutzung	Anteil	Vorver	Baustart	Geplante
	Investitions	Bau	vermietbare	stellungs			in %2)	wertungs		Fertigstel
	volumen 1)	kosten	Fläche in m2	rendite in %				grad in %		lung
Projekte (für eigenen Bestand)
Erdberger Lände, ViE	37,8	18,7	14.727	6,3	Wien	Büro	100		6 Q3 2016	Q3 2018
MY.O	96,0	73,1	26.183	6,1	München	Büro	100		20 Q2 2017	Q4 2019
Europacity, KPMG-Gebäude	56,7	10,8	12.827	6,1	Berlin	Büro	100		90 Q4 2015	Q2 2018
Europacity, Bürogebäude am Kunstcampus (BT2)	12,6	9,2	2.710	5,2	Berlin	Büro	100		0 Q4 2016	Q2 2019
Europacity, MY.B	67,3	48,9	14.348	5,4	Berlin	Büro	100		0 Q3 2017	Q2 2019
Zollhafen Mainz, ZigZag	17,8	14,3	4.389	4,1	Mainz	Büro	100		0 Q1 2018	Q3 2019
Steigenberger 3)	58,1	26,2	17.347	6,2	Frankfurt	Hotel	100		99 Q3 2016	Q1 2019
Baumkirchen, NEO	64,3	44,5	13.457	4,9	München	Büro	100		27 Q1 2017	Q2 2020
Europaviertel, ONE	332,3	287,9	63.386	5,4	Frankfurt	Büro	100		28 Q3 2017	Q4 2020
Orhideea Towers	73,4	44,1	36.918	8,6	Bukarest	Büro	100		50 Q4 2015	Q3 2018
Summe	816,5	577,7	206.292	5,8
Projekte (für Verkauf)
Europacity, cube berlin	99,9	60,4	16.990	n.m.	Berlin	Büro	100		100 Q4 2016	Q4 2019
Europacity, Bürogebäude am Kunstcampus (BT1)	30,8	21,8	5.215	n.m.	Berlin	Büro	100		100 Q4 2016	Q2 2019
Rheinallee III	59,9	26,4	19.668	n.m.	Mainz	Wohnen	100		100 Q3 2016	Q4 2018
JV Baumkirchen WA 2	33,8	1,6	5.616	n.m.	München	Wohnen	50		99 Q2 2015	Q1 2018
JV Baumkirchen WA 3	35,1	14,7	6.831	n.m.	München	Wohnen	50		82 Q3 2016	Q4 2018
Baumkirchen Mitte (MK)	27,6	19,1	5.767	n.m.	München	Wohnen	100		0 Q1 2017	Q2 2020
Laendyard Living	29,1	7,5	9.417	n.m.	Wien	Wohnen	50		100 Q3 2016	Q3 2018
Wohnbau Süd	31,2	1,4	14.023	n.m.	Wien	Wohnen	100		100 Q2 2016	Q1 2018
Summe	347,5	152,9	83.527
Gesamt	1.164,0	730,6	289.819

1) Inkl. Grundstück 2) Alle Angaben beziehen sich auf den von CA Immo gehaltenen Projektanteil 3) Der dem Hotel benachbarte, mittlerweile fertig gestellte Busbahnhof Mannheimer Straße im Wert von 4,5 Mio. € ist noch als Zwischennutzung dem Immobilienvermögen in Entwicklung zugeordnet, aber nicht in der Tabelle enthalten

KONZERNLAGEBERICHT

ENTWICKLUNG DES STADTQUARTIERS EUROPACITY IN BERLIN

CA Immo Projekte in Umsetzung CA Immo Grundstücksreserve

CA Immo Bestandsimmobilien CA Immo Baugrundstück abverkauft

INTERCITYHOTEL BERLIN

Nutzfläche in m2	20.600
Nutzung	Hotel
Eröffnet	2013
Status	vermietet

JOHN F. KENNEDY HAUS

Nutzfläche in m2	18.000
Nutzung	Büro
Fertigstellung	2015
Status	vermietet

Büro
2019
in Bau

MONNET 4

Nutzfläche in m2	8.000
Nutzung	Büro
Fertigstellung	2015
Status	vermietet

MY.B

Nutzfläche in m2	14.300
Nutzung	Büro
Geplante Fertigstellung	2019
Status	in Bau

TOUR TOTAL

Nutzfläche in m2	14.200
Nutzung	Büro
Fertigstellung	2012
Status	vermietet

BÜROGEBÄUDE KPMG

12.800
Büro
2018
vermietet

BÜROGEBÄUDE AM KUNSTCAMPUS

Nutzfläche in m2	7.900
Nutzung	Büro
Geplante Fertigstellung	2019
Status	in Bau

Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in Deutschland

Berlin

Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, gemischt genutztes Quartier. Namhafte Unternehmen wie KPMG, der Mineralölkonzern TOTAL und Steigenberger wurden dafür bereits als Mieter gewonnen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung drei Projekte in Umsetzung:

Das rd. 9.500m² Bruttogrundfläche (BGF) große Bürogebäude am Kunstcampus ist bereits vor Fertigstellung zu 70% an die Bundesvereinigung Deutscher Apothekerverbände (ABDA) vermietet. ABDA wird den speziell für ihre Bedürfnisse entwickelten Gebäudeteil zunächst für zwei Jahre zur Miete beziehen und anschließend ins Eigentum übernehmen. Die restlichen Flächen des Gebäudes (Bauteil 2) verbleiben im Bestand von CA Immo.

In direkter Nachbarschaft errichtet CA Immo zudem das Bürogebäude MY.B sowie ein weiteres Bürogebäude mit rd. 15.000m² BGF für den eigenen Bestand. Letzteres konnte bereits vor Baubeginn komplett an die KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft vermietet werden.

Zentral auf dem Washingtonplatz am Berliner Hauptbahnhof gelegen, baut CA Immo das 18.500m² große Solitärgebäude cube berlin. Das in prominenter Lage direkt am Berliner Spreebogen und vis-a-vis vom Bundeskanzleramt entstehende Gebäude wurde Ende 2016 im Zuge eines Forward Sale an einen großen institutionellen Fondsmanager veräußert. CA Immo errichtet und vermietet die Immobilie im Auftrag des Endinvestors.

München

Voraussichtlich bis Ende 2018 werden auf dem rd. 130.000m² umfassenden Areal der Quartiersentwicklung Baumkirchen Mitte im Münchner Bezirk Berg am Laim 560 hochwertige Wohnungen sowie attraktive Büroflächen entstehen. Alle freifinanzierten Wohnungen der ersten drei Wohnbauabschnitte wurden bereits verkauft. Für die noch verbleibenden 50 geförderten Wohnungen des 3. Bauabschnitts ist ein Verkauf im 1. Halbjahr 2018 vorgesehen. Parallel erfolgt die Vorbereitung des Vertriebs der Wohnungen am Baufeld NEO.

Im März 2017 erfolgte der Baustart für den rd. 19.200m² Nutzfläche fassenden Wohn-, Hotel- und Bürokomplex NEO. Zeitgleich hat CA Immo die bislang von PATRIZIA

an dieser Projektentwicklung gehaltenen 50% erworben und ist nun alleinige Eigentümerin. Als langfristiger Pächter für das in den ersten sechs Geschossen angesiedelte Hotel konnte die tristar GmbH Hotelgruppe gewonnen werden, die im NEO ein Hotel der Marke Hampton by Hilton mit 143 Zimmern betreiben wird.

Im Juni hat CA Immo für das im Münchner Stadtquartier Nymphenburg gelegene Bürogebäude MY.O einen Mietvertrag über rd. 5.000m² Mietfläche abgeschlossen; der Baustart für das rd. 25.000m² große Bürogebäude erfolgte im Sommer 2017. Das 7-geschossige Ensemble entsteht in zentrumsnaher Lage unmittelbar an der S-Bahn.

Frankfurt

Direkt am Südausgang des Frankfurter Hauptbahnhofs entwickelt CA Immo ein 8-geschossiges Hotel mit rd. 400 Zimmern sowie 82 unterirdischen Parkplätzen für die Intercity Hotel Marke der Steigenberger Hotel Group. Für das Hotel besteht ein langfristiger Pachtvertrag.

Ende Mai beschloss CA Immo die Realisierung des Büro- und Hotelhochhauses ONE in Frankfurt. Das 190 m hohe Gebäude entsteht im Europaviertel an der Schnittstelle von Bankenviertel und Messe. Wesentliche Voraussetzung für die Realisierungsentscheidung war der Abschluss eines langfristigen Pachtvertrages mit der international operierenden NH Hotel Group, die im ONE im Frühjahr 2021 ein Hotel der Lifestyle-Marke nhow mit 375 Zimmern eröffnen wird.

Mainz

Im von CA Immo gemeinsam mit den Stadtwerken Mainz entwickelten Stadtquartier Zollhafen Mainz startete im Sommer 2016 der Bau des Wohn- und Geschäftsgebäudes Rheinallee III mit rd. 20.000m² vermietbarer Nutzfläche. CA Immo errichtet das Gebäude schlüsselfertig für einen Endinvestor. Am selben Areal ist die Realisierung des Bürogebäudes ZigZag sowie weiterer Wohngebäude durch CA Immo in Bauvorbereitung.

SEGMENT OSTEUROPA

Auf das Segment Osteuropa entfällt ein Immobilienvermögen in Entwicklung (inkl. Grundstücksreserven) mit einem Bilanzwert von rd. 59,6Mio.€. Zum 31.12.2017 hat CA Immo in Osteuropa mit dem rd. 37.000m² großen Büroprojekt Orhideea Towers eine Projektentwicklung in Bukarest im Bau.

IMMOBILIENBEWERTUNG

Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net Asset Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Büroimmobilienbereich, Kerngeschäft der CA Immo Gruppe, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus insbesondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Beschäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen haben darüber hinaus großen Einfluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilieninvestmentmärkten als weitere wesentliche Variable.

Externe Bewertungsgutachten nach internationalen Standards

Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentlichen von externen unabhängigen Gutachtern unter Anwendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermittelt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungsstadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträgen bzw. abgezinsten, künftig erwarteten Cash-flows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslaufprofil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifizierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Marktwerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalkulatorischen Ansatz eines angemessenen Developerprofits. Allfällige weitere Risiken werden u. a. in den künftigen Mietansätzen bzw. Anfangsrenditen und Finanzierungssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus von vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode bewertet.

Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zukunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Liquidations-, Kalkulations- sowie das Residualwertverfahren herangezogen.

Für mehr als 99% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2017 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. Das übrige Immobilienvermögen wurde intern bewertet bzw. fortgeschrieben.

Die Bewertungen zum 31.12.2017 wurden von folgenden Gesellschaften erstellt:

–CB Richard Ellis (Österreich, Deutschland, Osteuropa)
–Cushman & Wakefield (Osteuropa)
–MRG Metzger Realitäten Beratungs- und Bewertungsgesellschaft (Österreich)
–Knight Frank (Osteuropa)
–Ö. b. u. v. SV Dipl.-Ing. Eberhard Stoehr (Deutschland, Osteuropa)
–BNP Paribas Real Estate (Deutschland)

Marktumfeld 2017

Das Markumfeld für die Kernmärkte Deutschland, Österreich und die CEE-Länder zeigte sich – wie schon im Vorjahr – auch 2017 sehr positiv (siehe auch das Kapitel Immobilienmärkte). Am deutschen Immobilienmarkt setzte sich die starke Investmenttätigkeit fort und führte zu einem Rekord-Transaktionsvolumen im Segment Büroimmobilien sowie zu einer anhaltenden Renditekompression. Weitgehend positiv entwickelten sich wesentliche Indikatoren des Vermietungsmarktes wie Vermietungsleistung, Belegungsraten sowie das durchschnittliche Mietniveau in den deutschen Bürometropolen. Die CA Immo Gruppe konnte durch die starke Marktposition in den Städten München, Frankfurt und Berlin signifikant von diesen positiven Markttrends profitieren. Auch der Wiener Büroimmobilienmarkt erfreute sich eines steigenden Investoreninteresses bei einem stabilen operativen Umfeld. Ebenso waren die osteuropäischen Kernmärkte Prag, Budapest und Bukarest im Jahr 2017 von einer erfreulichen operativen Entwicklung charakterisiert. Der Büroimmobilienmarkt in Warschau ist weiterhin von einer intensiven Bautätigkeit im Bürosektor geprägt, zeigte aber auch ein hohes Vermietungsvolumen und ein großes internationales Investoreninteresse, das ebenso eine deutliche Renditekompression für Core-Objekte zur Folge hatte. Die Transaktionsaktivität auf den Investmentmärkten in der CEE-Region zeigte auch in 2017 einen deutlich positiven Trend und erreichte ein historisches Rekordvolumen. Für das Gesamtjahr 2017 verbuchte die CA Immo Gruppe ein signifikant positives Neubewertungsergebnis von 104,0Mio.€ (2016: 138,3Mio.€).

ÖSTERREICH

Im Vergleich zum Vorjahr wurde am Wiener Büromarkt mehr als die doppelte Fläche fertiggestellt, ein hoher Vorverwertungsgrad ließ jedoch die Vermietungsleistung

BEWERTUNGSERGEBNIS ÖSTERREICH 1)

deutlich unter das Niveau des Jahres 2016 sinken. So blieb der Markt weitgehend stabil, bei einem weiterhin geringen Leerstand von unter 5% gemäß CBRE. Die wesentliche positive Wertbewegung resultierte aus dem äußerst profitablen Verkauf einer nicht-strategischen Immobilie in Salzburg, dessen Closing im Januar 2018 erfolgte. Demgegenüber steht die Wertminderung einer Wiener Büroliegenschaft, bedingt durch ein reduziertes Flächenmaß im Rahmen der Neuvermietung. Das Neubewertungsergebnis summierte sich zum Stichtag auf –5,3Mio.€ (2016: 2,4Mio.€). Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien stieg im Jahresvergleich von 5,6% auf 6,0% (vollkonsolidierte Immobilien), wesentlich bedingt durch den Verkauf von nicht-strategischen Objekten.

DEUTSCHLAND

Die starke Marktentwicklung des deutschen Büroimmobilienmarktes führte wie in den Vorjahren zu einer signifikant positiven Wertentwicklung im Deutschland-Segment des Konzerns. Diese ist – neben dem allgemeinen Markttrend – vor allem auf die erfolgreiche Umsetzung von Entwicklungsprojekten, auf äußerst profitable Verkäufe von nicht-strategischen Immobilien und erfolgreiche Neu- bzw. Wiedervermietungen zurück zu führen. Das Bewertungsergebnis des Konzerns stand zum 31.12.2017 bei 128,7Mio.€ (31.12.2016: 144,0Mio.€). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten die Objekte Königliche Direktion, Inter-City Hotel und KPMG (in Entwicklung) in Berlin sowie Skygarden, Kontorhaus, Ambigon und MY.O. (in Entwicklung) in München bei. Die Bruttorendite sank im Jahresvergleich von 4,9% auf 4,7% (vollkonsolidierte Immobilien).

	Bilanzwert (in Mio. €)	Neubewertung / Wertminderung / Wertaufholung	Bruttorendite (in %)
	31.12.2017	in Mio. €	31.12.2016	31.12.2017
Bestandsimmobilien 2)	494,2	–17,0	5,6	6,0
Immobilien in Entwicklung	23,2	2,8
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	36,9	8,8
Gesamt	554,3	–5,3

1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

2) Exkl. selbst genutzter Immobilien

	Bilanzwert (in Mio. €)		Bruttorendite (in %)
	31.12.2017	Wertaufholung in Mio. €	31.12.2016	31.12.2017
Bestandsimmobilien 2)	1.099,7	119,6	4,9	4,7
Immobilien in Entwicklung	496,4	10,3
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	0,0	0,0
Zum Handel bestimmte Immobilien	79,3	–1,2
Gesamt	1.675,5	128,7

BEWERTUNGSERGEBNIS DEUTSCHLAND 1)

1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

2) Exkl. selbst genutzter Immobilien

OSTEUROPA

Das Neubewertungsergebnis im Segment Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –20,5Mio.€ (2016: –8,2Mio.€). Das Marktumfeld zeigte sich 2017 über weite Teile der CA Immo-Kernregion zunehmend positiv. Eine Ausnahme bildete Warschau, wo durch die rege Bautätigkeit weiterhin eine kurzfristig die Nachfrage übersteigende Angebotserweiterung von modernen Büroflächen zu beobachten war – mit negativen Auswirkungen auf die Immobilienbewertung. Die Erholung der CEE-Märkte zeigte sich an den steigenden Investitionsvolumina, welche 2017 einen leichten Zuwachs zum Vorjahr und damit ein neues historisches Rekordniveau erreichten. Die Bruttorendite des CA Immo Portfolios stieg im Jahresvergleich geringfügig von 7,1% auf 7,2% (vollkonsolidierte Immobilien).

BEWERTUNGSERGEBNIS OSTEUROPA 1)

	Bilanzwert (in Mio. €)	Neubewertung / Wertminderung / Wertaufholung		Bruttorendite (in %)
	31.12.2017	in Mio. €	31.12.2016	31.12.2017
Bestandsimmobilien	1.561,8	–20,5	7,1	7,2
Immobilien in Entwicklung	59,6	–0,1
Zur Veräußerung gehaltene Immobilien	0,0	0,0
Gesamt	1.621,4	–20,5

1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien

FINANZIERUNGEN

Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapitalintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremdkapital ist folglich eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die optimale Strukturierung und Optimierung der Fremdfinanzierungen hat eine hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den entscheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo.

Unverändert starkes Bilanzprofil

Zum 31.12.2017 lagen die gesamten Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe bei 1.753.089Tsd.€ und damit über dem Vorjahreswert (1.565.639Tsd.€). Die Nettoverschuldung, nach Abzug der liquiden Mittel des Konzerns, stand zum Jahresende bei 1.368.604Tsd.€ (2016: 1.167.656Tsd.€). Das Unternehmen verfügt damit über eine äußerst robuste Bilanz mit einer unverändert starken Eigenkapitalquote von 50,3% (2016: 53,2%), die in konservativen Verschuldungskennzahlen wie einem Gearing von 57,1% (2016: 53,0%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV) von 35,5% (2016: 34,2%) zum Ausdruck kommt.

Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanzwirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungsprojekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufortschritts – durch die Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf 218.630Tsd.€, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteiligungsquote berücksichtigt wurden. Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur blieb der Finanzierungsaufwand, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, trotz eines gestiegenen Finanzierungsvolumens stabil und lag bei – 41.029Tsd.€ (2016: – 41.622Tsd.€).

Bestätigung des Investment Grade Ratings

Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur Moody's Investors Service nach einer umfassenden Bonitätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem Investment Grade – Long Term Issuer Rating von Baa2 mit einem stabilen Ausblick eingestuft. Moody's hebt in seinen Credit Reports insbesondere das qualitativ hochwertige und regional diversifizierte Büroimmobilienportfolio, das geringe Mieterkonzentrationsrisiko sowie den niedrigen Verschuldungsgrad und die konservative Finanzierungspolitik positiv hervor. Mit dem 26%-Anteilserwerb durch die IMMOFINANZ AG und den gleichzeitig kommunizierten Fusionsplänen im April 2016 wurde der Ausblick von Moody's von neutral auf negativ gesenkt. Als Reaktion auf die im März 2018 erfolgte Aussendung der IMMOFINANZ AG, Gespräche für eine mögliche Fusion weiter ruhen zu lassen und strategische Optionen inkl. eines Verkaufs der Anteile zu prüfen, wurde das Rating durch Moody's bestätigt und der Ausblick von negativ auf stabil gesetzt.

Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglichte eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungsstruktur durch einen verbesserten Zugang zum institutionellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweitert sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungsmöglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Corporate Credit Investment Grade Ratings sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungsgrad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit verbundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien.

Auslaufprofil

Die nachstehende Grafik zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per

31.12.2017 (unter der Annahme, dass Verlängerungsoptionen ausgeübt werden). Die für 2018 ausgewiesenen Fälligkeiten, zur Gänze besicherte Hypothekarkredite, belaufen sich zum Stichtag auf rund 235Mio.€. Davon entfielen zum 31.12.2017 rund 166Mio.€ auf anteilige Finanzierungen in Joint Ventures. Von den Fälligkeiten vollkonsolidierter Verbindlichkeiten in Höhe von rund 69Mio.€ betreffen 64Mio.€ besicherte fällige Kredite in Deutschland. Das At Equity Volumen in 2018 inkludiert jenen Kredit in Höhe von rund 97Mio.€, der dem Tower 185 in Frankfurt zuzurechnen ist. Mit dem Abschluss der Verkaufstransaktion im Januar 2018 wurde diese Verbindlichkeit zurückgeführt.

Sinkende Finanzierungskosten

Wie in der Tabelle ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungskosten der CA Immo Gruppe auf Basis der gesamten Finanzverbindlichkeiten, d. h. unter Einbezug der anteiligen Joint-Venture-Finanzierungen (pro rata), zum Stichtag 31.12.2017 bei 1,9%. Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 1,75% niedriger dar.

Im Laufe des Jahres 2017 konnten damit die durchschnittlichen Finanzierungskosten, die zum Stichtag 31.12.2016 bei 2,3% standen, wie bereits in den Vorjahren deutlich reduziert werden. Der Einsatz von Teilen der Emissionserlöse aus der Begebung der Unternehmensanleihe im Februar 2017 sowie der Wandelanleihe im Oktober 2017 zur Rückführung von teureren Krediten sowie von Derivaten zur Zinsabsicherung waren dabei wesentliche Hebel zur weiteren Optimierung der Finanzierungsstruktur. Die nach wie vor historisch niedrigen bzw. teilweise negativen Basiszinsen (Euribor) sowie das anhaltend kompetitive Umfeld für Bankenfinanzierungen, insbesondere in Deutschland, mit daraus resultierenden geringeren Finanzierungsmargen unterstützten auch 2017 einen abnehmenden Trend in den Finanzierungskosten auf allen Kernmärkten von CA Immo.

FINANZIERUNGSKOSTEN 1)

in Mio. €	Restschuld bestehender	Nominale	Ø Finanzierungskosten	Ø Finanzierungskosten	Ø Laufzeit	Ø Laufzeit
	Finanzierungen	Swaps	in %	in %	Darlehen	Swaps
	(Nominale)		exkl. Derivate	inkl. Derivate
Bestandsimmobilien
Österreich	143,0	53,4	2,0	2,3	8,8	9,0
Deutschland	617,7	178,9	1,4	1,6	9,5	9,5
Tschechien	29,2	29,2	1,5	1,8	4,0	4,0
Ungarn	93,6	86,3	2,4	2,6	6,5	6,0
Polen	105,6	85,5	1,7	1,7	2,5	2,5
Rumänien	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Serbien	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0	0,0
Sonstige	35,1	0,0	3,5	3,5	0,1	0,0
Summe	1.024,3	433,2	1,7	1,9	6,1	7,0
Entwicklungsprojekte	146,1	30,2	1,2	1,5	9,8	12,0
kurzfristiges
Immobilienvermögen	17,6	0,0	1,7	1,7	1,0	0,0
Konzernfinanzierungen	840,3	0,0	1,9	1,9	5,4	0,0
Total	2.028,3	463,4	1,7	1,9	6,0	7,3

1) Die Datenbasis umfasst sowohl vollkonsolidierte Finanzierungen, als auch jene Finanzierungen, die at Equity konsolidiert und pro rata (proportional) abgebildet werden; inkl. verfügbarer Kreditlinien

GRUNDLEGENDE PARAMETER DER FINANZIERUNGSSTRATEGIE

Finanzierungsstruktur

Der Schwerpunkt der aktuellen Finanzierungsstruktur liegt auf mit Immobilien besicherten Hypothekarkrediten, welche in jenen (Tochter-)Gesellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweiligen Immobilien gehalten werden. Da die Finanzierungen auf Ebene der Tochtergesellschaften angesiedelt sind, besteht kein Haftungsrückgriff auf die Muttergesellschaft bzw. andere Konzernteile. Covenants in diesen Projektfinanzierungen beziehen sich nur auf die jeweils betroffene Immobilie und nicht auf Kennzahlen des Gesamtkonzerns.

Erhöhter Anteil an unbesicherten Finanzierungen

Die Quote der unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des Investment Grade Ratings sukzessive erhöht und umfasste zum Stichtag vier am Kapitalmarkt platzierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 640Mio.€ sowie eine Wandelanleihe mit einem Volumen von 200Mio.€. Der Buchwert der unbelasteten Immobilien, wesentliches Kriterium für das Investment Grade Ratings des Konzerns, belief sich zum 31.12.2017 auf rund 1,7Mrd.€, eine substanzielle Ausdehnung zum Referenzwert der Vorperiode (31.12.2016: 1,0Mrd.€).

Langfristige Finanzkennzahlen

Die Beibehaltung des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis hat für die CA Immo Gruppe hohe strategische Bedeutung. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanzkennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 40-45% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanzverbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsicherungsquote, zum Stichtag bei rund 92%, soll mittelfristig auf diesem Niveau beibehalten werden.

Langfristige Zinsabsicherungen

Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunternehmen die größte Aufwandsposition in der Gewinnund Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswirkungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnahmen in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmittelbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungspolitik der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsaufwandes langfristig gegen Schwankungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Quartale gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen einen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote.

Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 455.987Tsd.€ auf Zinsswap-Kontrakte. Die durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate liegt bei rund 7,3 Jahren gegenüber einer gewichteten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 6,0 Jahren.

Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unterschieden, die direkt einem Kredit zurechenbar sind und damit als Cash-flow-Hedge die Voraussetzungen für Hedge Accounting erfüllen und jenen für die diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind (Fair Value Derivate). Für die Cash-flow-Hedges wird die Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, für die Fair Value Derivate hingegen aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" in der Gewinn- und Verlustrechnung. Zum Stichtag 31.12.2017 waren Kontrakte mit einem Nominale von 455.987Tsd.€ und einem Marktwert von –2.795Tsd.€ als Fair Value Derivate klassifizierten. Das Unternehmen verfügte zum 31.12.2017 über keine als Cash-flow-Hedges klassifizierten Kontrakte.

Anleihen

CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2017 folgende ausstehende Anleihen, welche mit Ausnahme der Wandelanleihe (notiert am Dritten Markt) im geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse notieren:

ISIN	Typus	Ausstehen des Volumen	Laufzeit	Kupon
AT0000A1CB33	Unternehmens anleihe	175 Mio. €	2015-2022	2,750%
AT0000A1JVU3	Unternehmens anleihe	150 Mio. €	2016-2023	2,750%
AT0000A1LJH1	Unternehmens anleihe	140 Mio. €	2016-2021	1,875%
AT0000A1TBC2	Unternehmens anleihe	175 Mio. €	2017-2024	1,875%
AT0000A1YDF1	Wandelanleihe	200 Mio. €	2017-2025	0,75%

Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensanleihe 2015– 2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant.

Anleiheemissionen 2017

Im Februar 2017 wurde die Unternehmensanleihe 2017- 2024 mit einem Volumen von 175Mio.€ und einem Zinssatz von 1,875% emittiert. Die Anleihe notiert sowohl im geregelten Freiverkehr der Wiener Börse als auch im geregelten Markt der Börse Luxemburg (ISIN AT0000A1TBC2)

FINANZVERBINDLICHKEITEN PER 31.12.2017* (Basis: 1,9 Mrd. €)

und wurde von Moody's ebenso mit Baa2 geratet. Die beinahe zweifach überzeichnete Emission wurde zu mehr als zwei Drittel bei privaten und institutionellen Investoren in Österreich platziert. Der Emissionserlös wurde vorrangig zur Umschuldung von besicherten Finanzierungen mit weitgehend variabler Verzinsung sowie zur Substitution von geplanten Bankfinanzierungen verwendet.

Im Oktober 2017 wurden zudem Wandelschuldverschreibungen mit einem Volumen von 200Mio.€ und einer Laufzeit von 7,5 Jahren erfolgreich begeben. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75%, der anfängliche Wandlungspreis wurde mit einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo–Aktien am Emissionstag festgelegt. Die Wandelschuldverschreibungen werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Bei Wandlung hat die Gesellschaft die Möglichkeit, die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien der Gesellschaft, durch Zahlung oder durch eine Kombination der beiden Varianten durchzuführen. Zum Laufzeitende hat die Gesellschaft das Recht, die Wandelschuldverschreibungen durch Zurverfügungstellung von Aktien der Gesellschaft, durch Zahlung oder durch eine Kombination der beiden Varianten einzulösen.

Finanzierungsquellen

CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungspartnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finanzierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 17% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere größere Anteile auf, DG Hyp, Pfandbriefbank, Deutsche Hypo und Erste Group.

VERTEILUNG DES FINANZIERUNGSVOLUMENS* (Basis: 1,9 Mrd. €)

ERGEBNISSE

WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN

Nachhaltiges Ergebnis

CA Immo verbuchte im Jahr 2017 eine Steigerung der Mieterlöse um 8,9% auf 180.281Tsd.€. Diese positive Entwicklung konnte im Wesentlichen durch die Akquisition der Millennium Towers in Budapest sowie den Erwerb der Minderheitsbeteiligung von Joint Venture Partner Union Investment und den damit verbundenen Mietzuwachs erreicht werden.

Wie in der nachfolgenden Tabelle ersichtlich konnte der aus Immobilienverkäufen resultierende Mietrückgang in Höhe von 7.484Tsd.€ mit Zuflüssen aus diesen Investitionen überkompensiert werden.

Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (Incentives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirksame Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Geschäftsjahres 2017 entfielen auf derartige Linearisierungen 678Tsd.€ (2016: –278Tsd.€).

Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immobilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten,

reduzierten sich im Jahresvergleich um –8,3% von –18.453Tsd.€ auf –16.923Tsd.€. Diese Aufwandposition gliedert sich in Leerstands-, bzw. nicht weiter verrechenbare Betriebskosten (–4.433Tsd.€), Vermittlungshonorare (–3.577Tsd.€) Instandhaltungen (–5.884Tsd.€), Forderungswertberichtigungen (–54Tsd.€) sowie sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand (–2.974Tsd.€). Während sich Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen, Instandhaltungen sowie der sonstige Aufwand reduzierten, verzeichneten der Aufwand für Vermittlungshonorare einen Anstieg zum Vorjahr.

Das den Vermietungsaktivitäten zuzurechnende Nettomietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungskosten wurde um 11,0% von 147.150Tsd.€ auf 163.358Tsd.€ gesteigert. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Nettomietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Effizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 88,9% im Vorjahr auf 90,6%

Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2.844Tsd.€ (2016: –2.333Tsd.€).

MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSART (Basis: 180,3 Mio. €)

MIETERLÖSE NACH LÄNDERN (Basis: 180,3 Mio. €)

ÜBERLEITUNG DER MIETERLÖSE VON 2016 AUF 2017

Mio. €	Österreich	Deutschland	Osteuropa	Gesamt


2016	32,2	48,6	84,8	165,6

Veränderung
aus Wertsicherung	0,7	0,8	1,7	3,2
aus Änderung der Leerstandsrate oder
Mietpreisreduktionen	1,2	4,2	–2,0	3,4
aus Neuzugängen	0,0	0,0	6,9	6,9
aus erstmals ganzjähriger Vermietung	0,0	0,0	8,7	8,7
aus fertig gestellten Projekten	0,0	0,0	0,0	0,0
durch Objektverkauf	–3,4	–0,8	–3,3	–7,5
Veränderung der Mieterlöse insgesamt	–1,4	4,2	11,9	14,7
2017	30,8	52,8	96,7	180,3

INDIREKTE AUFWENDUNGEN

Tsd. €	2017	2016
Personalaufwand	–37.093	–33.318
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand	–7.412	–8.611
Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen	–3.250	–2.975
Büromiete	–1.694	–1.514
Reisekosten und Transportkosten	–1.242	–1.194
Sonstige Aufwendungen internes Management	–2.636	–2.682
Sonstige indirekte Aufwendungen	–4.030	–3.696
Zwischensumme	–57.357	–53.989
Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen	10.138	8.136
Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien	2.601	1.713
Indirekte Aufwendungen	–44.618	–44.140

Verkaufsergebnis

Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bauleistungen wurden 2017 Verkaufserlöse in Höhe von 29.216Tsd.€ (Vorjahr: 28.099Tsd.€) lukriert. Diesen Umsätzen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zurechenbare Aufwendungen in Höhe von –15.664Tsd.€ gegenüber. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio summierte sich somit auf 13.552Tsd.€ (2016: 9.430Tsd.€). Zum Jahresende belief sich das verbleibende Volumen an für den Handel bestimmter Immobilien auf 79.317Tsd.€.

Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehaltenem Immobilienvermögen lag mit 32.132Tsd.€ über dem Vorjahreswert von 23.340Tsd.€. Den wesentlichen Beitrag generierten Verkäufe in Deutschland in Höhe von 23.551Tsd.€. Den wertmäßig größten Gewinn steuerte die Veräußerung einer nicht-strategischen Büroimmobilie in Berlin bei.

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen

Umsatzerlöse aus Dienstleistungen waren um –16,3% im Jahresvergleich rückläufig und beliefen sich auf 11.109Tsd.€ (2016: 13.265Tsd.€). Diese Position beinhaltet neben Development-Umsätzen für Dritte durch die Konzerntochter omniCon auch Erträge aus Asset Management und sonstigen Dienstleistungen gegenüber Joint Venture-Partnern.

Indirekte Aufwendungen

Die indirekten Aufwendungen erhöhten sich 2017 geringfügig von –44.140Tsd.€ im Vorjahr um 1,1% auf –44.618Tsd.€. Jene Aufwendungen, die den zuvor beschrieben Umsatzerlösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind im Unterschied zu Vorperioden in dieser Position ebenso enthalten. Wie in der Tabelle oben dargestellt, ergibt sich die Summe der indirekten Aufwendungen unter Berücksichtigung der Position "Aktivierte Eigenleistungen", die mit 10.138Tsd.€ um 24,6% höher ausfiel als 2016. Diese Position ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektenwicklungsaufwandes neutralisiert, sofern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechenbar und somit aktivierbar ist.

Sonstige betriebliche Erträge

Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 1.051Tsd.€, im Vergleich zum Referenzwert von 873Tsd.€ im Jahr 2016.

Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA)

Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 173.740Tsd.€ deutlich (+ 17,7%) über dem Niveau des Vorjahres in Höhe von 147.585Tsd.€. Diese positive Entwicklung wurde sowohl durch ein gesteigertes nachhaltiges Ergebnis, als auch durch ein höheres Verkaufsergebnis im Jahresvergleich ermöglicht.

Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Gesamtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 86.798Tsd.€ generierte das Segment Osteuropa mit rund 50% den größten Anteil. Auf das Segment Deutschland entfielen 65.517Tsd.€ (38%), auf das Segment Österreich 21.425Tsd.€ (12%).

Neubewertungsergebnis

In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2017 auf 182.045Tsd.€, dem gegenüber steht ein Neubewertungsverlust von –78.021Tsd.€. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis folglich mit 104.023Tsd.€ signifikant positiv dar, lag jedoch unter dem Vorjahreswert (2016: 138.260Tsd.€).

Das Ergebnis spiegelt das äußerst positive Marktumfeld insbesondere in Deutschland, dem bedeutendsten Kernmarkt der CA Immo, wider. Am deutschen Immobilienmarkt setzte sich, in Kombination mit starken Fundamentaldaten der Vermietungsmärkte, die boomende Investmenttätigkeit und weitere Renditekompression fort, die – wie schon in den Vorjahren – auch entsprechend im Bewertungsergebnis der CA Immo und in den Zahlen des Geschäftsjahres 2017 reflektiert ist.

Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsgewinn steuerten die Objekte Königliche Direktion, Intercity Hotel und KPMG in Berlin sowie Skygarden, Kontorhaus, Ambigon und das in Entwicklung stehende MY.O.

in München bei. In Österreich leistet der Verkauf einer nicht-strategischen Immobilie in Salzburg (Closing im Januar 2018) einen wesentlichen Beitrag. Negative Effekte aus Neubewertungen konzentrierten sich neben zwei Einzelobjekten in Österreich und Deutschland im Wesentlichen auf das Osteuropa – Segment des Konzerns, wobei insbesondere die aktuelle Marktsituation am Büroimmobilienmarkt in Warschau zu Abwertungen geführt hat.

Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neubewertungsergebnis in Deutschland auf 129.903Tsd.€. Österreich verbuchte einen negativen Beitrag in Höhe von –5.339Tsd.€, ebenso Osteuropa in Höhe von –20.451Tsd.€.

Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen

Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2017 summierte sich dieser Beitrag auf 66.585Tsd.€ (2016: 11.420Tsd.€). Dieses Ergebnis reflektiert unter anderem einen signifikant positiven Neubewertungseffekt in Höhe von 60.099Tsd.€ im Rahmen des Verkaufs des Tower 185 in Frankfurt, welcher im November 2017 vertraglich fixiert wurde (das Closing der Transaktion erfolgte im Januar 2018).

Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)

Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) summierte sich auf 340.502Tsd.€ und lag damit – trotz eines geringeren Neubewertungsergebnis – um 15,9% über dem entsprechenden Vorjahreswert (293.833Tsd.€).

Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 255.294Tsd.€ bzw. 75% den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT. Österreich generierte auf EBIT-Basis 13.780Tsd.€ im Jahr 2017 (4%), Osteuropa 71.429Tsd.€ (21%).

Finanzergebnis

Das Finanzergebnis summierte sich 2017 auf –40.684Tsd.€ gegenüber –56.228Tsd.€ im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt:

Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, blieb trotz eines gestiegenen Finanzierungsvolumens im Wesentlichen stabil bei –41.029Tsd.€ (2016: –41.622Tsd.€). Neben verkaufsbedingten Kreditrückführungen zeigte die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur positive

Effekte. Neben dem in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwand wurden im Geschäftsjahr 2017 insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 5.514Tsd.€ (2016: 3.832Tsd.€) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 2,38% (2016: 3,29%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.

Das Ergebnis aus Derivaten belief sich auf –8.068Tsd.€ (2016: –1.662Tsd.€). Das Ergebnis des Jahres 2017 beinhaltet eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen Wandelschuldverschreibung in Höhe von –5.308Tsd.€. Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen lag mit 7.456Tsd.€ über dem Wert der Referenzperiode (2016: 7.229Tsd.€). Dieses Ergebnis inkludiert Erträge aus Dividenden in Höhe von 4.947Tsd.€.

Sonstige Positionen des Finanzergebnisses (Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen, Ergebnis aus assoziierten Unternehmen sowie Kursdifferenzen) beliefen sich in Summe auf 957Tsd.€ (2016: – 20.174Tsd.€). Das Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen enthält eine Wertminderung aus der Folgebewertung von zur Veräußerung verfügbaren Wertpapieren in Höhe von – 3.398Tsd.€ (2016: – 15.768Tsd.€), die im ersten Quartal gebucht wurde.

Ergebnis vor Steuern (EBT)

Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 299.819Tsd.€ (2016: 237.605Tsd.€) verzeichnete auf Basis der oben beschriebenen Ergebnisentwicklungen einen Zuwachs von 26,2% im Jahresvergleich.

Steuern vom Einkommen

Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2017 eine Höhe von –64.960Tsd.€ (2016: –53.688Tsd.€).

Periodenergebnis

Das Periodenergebnis lag mit 234.854Tsd.€ um 27,7% über dem Vorjahreswert von 183.910Tsd.€ und erreichte damit den höchsten Wert in der Unternehmensgeschichte. Das Ergebnis je Aktie belief sich auf € 2,52 je Aktie (2016: € 1,94 je Aktie).

Cash-flow

Der Cash-flow aus dem Ergebnis belief sich 2017 auf 133.388Tsd.€ (2016: 130.052Tsd.€). Der Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit berücksichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 132.460Tsd.€ (2016: 125.368Tsd.€).

Der Cash-flow aus der Investitionstätigkeit, der die Nettogröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäufen darstellt, belief sich 2017 auf –193.756Tsd.€, gegenüber dem Vorjahreswert von 39.474Tsd.€. In dieser Position enthalten ist unter anderem der Erwerb des Warsaw Spire B-Bürokomplexes in Warschau.

Der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit von 49.968Tsd.€ (2016: 23.455Tsd.€) inkludiert unter anderem die Emission der Unternehmensanleihe im Februar 2017 (175Mio.€) und der Wandelanleihe im Oktober 2017 (200Mio.€).

CASH-FLOW-STATEMENT – KURZFASSUNG

Mio. € Cashflow aus	2017	2016	Veränderung in %
- Geschäftstätigkeit	132,5	125,4	6
- Investitionstätigkeit	–193,8	39,5	n.m.
- Finanzierungstätigkeit	50,0	23,5	>100
Veränderung der liquiden Mittel	–11,3	188,3	n.m.

Liquide Mittel
- Beginn des Geschäftsjahres	395,1	207,1	91
- Fremdwährungskursänderung	0,7	–0,3	n.m.
- Veränderung aufgrund
Umgliederung in eine
Veräußerungsgruppe	–0,9	0,0	n.m.
- Ende des Geschäftsjahres	383,5	395,1	–3

FFO – Funds from Operations

Im Jahr 2017 wurde ein FFO I in Höhe von 106.769Tsd.€ generiert, 16,4% über dem Vorjahreswert von 91.712Tsd.€. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,14€ – eine Steigerung von 18,5% zum Vorjahreswert (2016: 0,97€ je Aktie). Die Jahreszielsetzung von > 100Mio.€ bzw. > 1,05€ je Aktie wurde damit mit 6,7% bzw. 8,6% erreicht.

FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das

Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird.

FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe, summierte sich auf 169.711Tsd.€ (2016: 113.671Tsd.€). FFO II je Aktie stand bei 1,82€ je Aktie (2016: 1,20€ je Aktie), ein Zuwachs von 51,7%.

FUNDS FROM OPERATIONS (FFO)

Mio. €	2017	2016
Nettomietergebnis (NRI)	163,4	147,1
Ergebnis aus Hotelbewirtschaftung	0,0	0,0
Erlöse aus Dienstleistungen	11,1	13,3
Sonstige den Projektentwicklungen
direkt zurechenbare Aufwendungen	–2,8	–2,3
Sonstige betriebliche Erträge	1,1	0,9
Sonstige betriebliche Erträge/Aufwendungen	9,3	11,8
Indirekte Aufwendungen	–44,6	–44,1
Ergebnis aus Beteiligungen an
Gemeinschaftsunternehmen 1)	8,0	7,9
Finanzierungsaufwand	–41,0	–41,6
Ergebnis aus Finanzinvestitionen	7,5	7,2
Sonstige Anpassungen 2)	4,3	3,4
FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern)	106,8	91,7
Ergebnis aus Immobilienhandel	13,6	9,4
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem
Immobilienvermögen	32,1	23,3
Ergebnis Verkauf
Gemeinschaftsunternehmen	0,9	0,9
At Equity Ergebnis aus
Immobilienverkäufen	0,1	3,9
Ergebnis aus Immobilienverkäufen	46,7	37,6
Sonstiges Finanzergebnis	0,0	0,0
Tatsächliche Ertragsteuer	–16,3	–10,1
Tatsächliche Ertragsteuer von
Gemeinschaftsunternehmen	–1,7	–1,6
Sonstige Anpassungen	–14,3	–3,9
Sonstige Anpassungen FFO II 3)	48,6	0,0
FFO II	169,7	113,7

1) Bereinigung um Immobilienverkäufe und nicht nachhaltige Ergebnisse

2) Bereinigung um sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse

3) Inkl. Verkauf Tower 185 in Frankfurt und AVA-Hof in Salzburg (Closing im Januar 2018)

BILANZANALYSE

Aktivseite

Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag einen Wert von 4.047.393Tsd.€ auf (84,9% der Bilanzsumme). Die Ausdehnung des bilanziellen Bestandsimmobilienvermögens auf 3.155.677Tsd.€ (31.12.2016: 2.923.676Tsd.€) wurde unter anderem durch die Akquisition des Bürokomplexes Warsaw Spire B in Warschau erwirkt.

Die Bilanzposition "Immobilienvermögen in Entwicklung" erhöhte sich wesentlich bedingt durch den Baufortschritt der aktiven Entwicklungsprojekte im Vergleich zum 31.12.2016 um 33,8% auf 579.274Tsd.€. Das gesamte Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Hotelund sonstige selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Umlaufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 3.859.875Tsd.€ und somit über dem Niveau zum Jahresende 2016 (3.424.269Tsd.€).

Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition "Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen" ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 207.182Tsd.€ belief (31.12.2016: 191.369Tsd.€).

Der Bestand an liquiden Mittel summierte sich zum Bilanzstichtag auf 383.512Tsd.€, im Wesentlichen auf dem Niveau zum 31.12.2016 (395.088Tsd.€).

Passivseite

Eigenkapital

Das bilanzielle Eigenkapital wuchs im Jahr 2017 um 8,8% von 2.204.541Tsd.€ auf 2.398.510Tsd.€. Neben dem Periodenergebnis in Höhe von 234.859Tsd.€ ist darin auch die Ausschüttung der Dividende (–60.691Tsd.€) sowie der Erwerb eigener Aktien (–4.034Tsd.€) reflektiert. Per 31.12.2017 lag das im Eigenkapital abgebildete negative Bewertungsergebnis der Cash-flow Hedges bei –842Tsd.€.

Die Bilanzsumme des Konzerns stieg gegenüber dem Jahresanfang um rund 10,7% auf 4.768.653Tsd.€

(31.12.2016: 4.309.138Tsd.€). Trotz dieser Bilanzausweitung lag die Eigenkapitalquote zum Stichtag mit 50,3% weiterhin stabil im strategischen Zielbereich (31.12.2016: 51,2%).

Verzinsliche Verbindlichkeiten

Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stichtag bei 1.753.089Tsd.€, 12,0% über dem Vorjahreswert von 1.565.639Tsd.€. Die Nettoverschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 1.167.656Tsd.€ auf 1.368.604Tsd.€. Das Gearing (Nettoverschuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 57,1% (31.12.2016: 53,0%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 35,5% gegenüber 34,2% zum Vorjahr.

100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf EUR. Die Zinssicherungsstrategie der CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel "Finanzierungen".

KENNZAHLEN ZUR FINANZIERUNG

Mio. €	2017	2016
Eigenkapital	2.398,5	2.204,5

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
(inkl. Anleihe)	1.684,2	1.412,6
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten	68,9	153,0
Liquide Mittel	–383,5	–395,1
Verfügungsbeschränkte Mittel	–1,0	–2,9
Nettoverschuldung	1.368,6	1.167,7

Eigenkapitalquote	50,3	51,2
Gearing	57,1	53,0
Loan to Value (Netto)	35,5	34,2
EBITDA/Nettozinsaufwand 1) (Faktor)	5,2	4,3

1) Nettozinsaufwand: Finanzierungsaufwand minus Ergebnis aus Finanzinvestitionen

		2017		2016 Veränderung
	Mio. €	in %	Mio. €	in %	in %

Immobilienvermögen	3.740,5	79	3.363,4	78	11
Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	207,2	4	191,4	5	8
Immaterielles Vermögen	6,7	0	8,2	0	–18
Finanzanlagen und Sonstiges	91,0	2	95,3	2	–4
Steuerabgrenzung	2,0	0	1,6	0	30
Langfristiges Vermögen	4.047,4	85	3.659,8	85	11

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und
Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen	40,1	1	26,8	1	50
Zum Handel bestimmte Immobilien	79,3	2	34,1	1	>100
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	100,7	2	91,8	2	10
Wertpapiere	117,7	2	101,6	2	16
Liquide Mittel	383,5	8	395,1	9	–3
Kurzfristiges Vermögen	721,3	15	649,3	15	11

Summe Aktiva	4.768,7	100	4.309,1	100	11

Eigenkapital	2.398,5	50	2.204,5	51	9
Eigenkapital in % der Bilanzsumme	50,3%		51,2%
Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten	1.684,2	35	1.412,6	33	19
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten	68,9	2	153,0	3	–55
Übrige Verbindlichkeiten	325,7	7	299,0	7	9
Steuerabgrenzung	291,3	6	240,0	6	21

Summe Passiva	4.768,7	100	4.309,1	100	11

KONZERNBILANZ – KURZFASSUNG

Net Asset Value

Der NAV (= IFRS Eigenkapital) lag am 31.12.2017 bei 2.398.510Tsd.€ (25,73€ je Aktie), gegenüber 2.204.541Tsd.€ zum Jahresende 2016 (23,60€ je Aktie) – ein Zuwachs je Aktie von 9,0%. Diese Veränderung reflektiert neben dem Jahresergebnis auch die oben beschriebenen sonstigen Änderungen im Eigenkapital. Bereinigt um die Dividendenausschüttung in Höhe von 60.691Tsd.€ bzw. 0,65 Cent je Aktie lag das Wachstum des NAV je Aktie über das Geschäftsjahr 2017 bei 11,8%.

In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des NAV auf den NNNAV gemäß den Best Practice Policy Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt. Der EPRA NAV lag zum Stichtag bei 29,90€ je Aktie (2016: 26,74€ je Aktie). Der EPRA NNNAV je Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Verbindlichkeiten und latenter Steuern, belief sich zum 31.12.2017 auf 27,13€ je Aktie (2016: 24,56€ je Aktie). Die Zahl der ausstehenden Aktien wurde durch das Aktienrückkaufprogramm etwas reduziert und belief sich zum Stichtag auf 93.226.282 Stück (31.12.2016: 93.405.017 Stück).

SUBSTANZWERT (NAV UND NNNAV NACH EPRA)

Mio. €	31.12.2017	31.12.2016

Eigenkapital (NAV)	2.398,5	2.204,5

Optionsausübungen	0,0	0,0
NAV nach Optionsausübungen	2.398,5	2.204,5
NAV/Aktie in €	25,73	23,60

Wertanpassung für 1)
- Selbst genutzte Immobilien	6,3	6,0
- Kurzfristiges Immobilienvermögen	89,0	39,9
- Finanzinstrumente	0,8	3,2
Latente Steuern	292,7	243,9
EPRA NAV nach Anpassungen	2.787,3	2.497,5
EPRA NAV je Aktie in €	29,90	26,74
Wertanpassung für Finanzinstrumente	–0,8	–3,2
Wertanpassung für Verbindlichkeiten	–41,8	–24,2
Latente Steuern	–215,9	–175,7
EPRA NNNAV	2.528,8	2.294,4
EPRA NNNAV je Aktie in €	27,13	24,56
Veränderung NNNAV zum Vorjahr	10,4%	8,3%
Kurs (31.12.)/NNNAV per Aktie -1	–4,9	–28,9
Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien	93.226.282	93.405.017

1) Inklusive der anteiligen Werte von Gemeinschaftsunternehmen

AUSBLICK

VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN

Zahlreiche Prognosen erwarten eine Fortsetzung der positiven konjunkturellen Entwicklung in Europa für die Jahre 2018 und 2019, die in den letzten Quartalen an Dynamik gewinnen konnte. Wir gehen davon aus, dass sich die Rahmenbedingungen auf den wesentlichen CA Immo Kernmärkten weiterhin förderlich für den Geschäftsverlauf entwickeln werden. Neben einem unverändert fundamental starken Umfeld in Deutschland zeigen auch die osteuropäischen Kernmärkte deutliche Wachstumstendenzen. Das Finanzierungs- und Zinsumfeld wird auch 2018 bestimmend für die Immobilien-branche sein.

Strategie

Nach dem erfolgreich implementierten Strategieprogramm 2012-2015 konnte auch die darauffolgende strategische Agenda 2015-2017 erfolgreich umgesetzt werden. CA Immo schloss im Jahr 2017 den Verkauf nicht-strategischer Immobilien im Wesentlichen ab und erreichte eine tiefgreifende Optimierung der Finanzierungsstruktur, die neben einer weiteren Senkung der durchschnittlichen Finanzierungskosten auch die Robustheit des Finanzierungsprofils deutlich erhöht hat. Der Pool an unbelasteten Immobilien wurde signifikant ausgedehnt und die durchschnittliche Laufzeit der Finanzverbindlichkeiten als auch die Zinsabsicherungsquote deutlich erhöht.

Darüber hinaus wurden mit der dynamischen Umsetzung der Entwicklungspipeline und dem Zukauf des Prime-Bürogebäudes Warsaw Spire B in der polnischen Hauptstadt wichtige Wachstumsimpulse gesetzt. Wie schon im Vorjahr steht auch in 2018 das wertschaffende Portfoliowachstum der CA Immo innerhalb der definierten Kernmärkte voll im strategischen Fokus mit dem Kernziel, die nachhaltige Profitabilität und Dividendenfähigkeit der CA Immo Gruppe weiter zu steigern. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel "Strategie".

Development

Weiteres Wachstum durch die Entwicklung von hochqualitativen Core-Büroimmobilien in den Kernmärkten der CA Immo – vor allem in Deutschland – wird auch in den kommenden Geschäftsjahren von zentraler Bedeutung sein. 2018 sollen die in Bau befindlichen Büro-Entwicklungsprojekte KPMG (Berlin), ViE (Wien) und Orhideea Towers (Bukarest) planmäßig fertiggestellt und in das Bestandsportfolio übernommen werden. Die zum Verkauf gewidmeten Projekte Rheinallee III (Mainz), Baumkirchen WA3 (München) sowie Laendyard Living

(Wien) sollen ebenso fertiggestellt und an die Käufer übergeben werden. Projektentwicklungen im Bau werden weiterhin dynamisch umgesetzt. Zusätzlich sollen die Developments in Vorbereitung zügig einem Baustart zugeführt werden. Dies umfasst auch mehrere Wohnprojekte, die auf den eigenen Grundstücksreserven mit Wohnwidmung realisierbar sind. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie in den Kapiteln "Strategie", "Projektentwicklungen" und "Entwicklungspotential".

Bestandsgeschäft

In einer Like-for-like-Betrachtung wird über das Gesamtportfolio im Geschäftsjahr 2018 eine positive Entwicklung erwartet. Neben den guten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen und daraus resultierenden steigenden Mieten, insbesondere in Deutschland, wird zu den Vorjahren auch eine höhere Inflationsrate im Euroraum erwartet.

Finanzierung

Das Umfeld für Refinanzierungen von auslaufenden Projektfinanzierungen der CA Immo Gruppe wird weiterhin positiv eingeschätzt. Auch im Immobilienentwicklungsbereich erwarten wir auf unserem Kernmarkt Deutschland eine weiterhin gute Verfügbarkeit von Bankenfinanzierungen zu kompetitiven Bedingungen. Mit der im Jahr 2017 signifikant angehobenen Zinsabsicherungsquote von zum Stichtag über 90% wurde die Robustheit des Cash-Flows der Gruppe auch im Falle steigender Zinsen deutlich gefestigt. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel "Finanzierung".

Wesentliche Parameter, die den für 2018 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

–Die konjunkturellen Entwicklungen in den Regionen, in denen wir tätig sind, und deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit und Inflation).
–Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus.
–Das Finanzierungsumfeld hinsichtlich Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzierungen und damit einhergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Auswirkung auf die Bewertung unseres Portfolios. Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwicklungsprojekte hängt insbesondere von der Verfügbarkeit von dafür notwendigem externen Fremd- und Eigenkapital ab.
–Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarktes.

FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN

Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen.

Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Return on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kalkulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund 7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2017 liegt mit 10,2% (2016: 8,5%) über diesem Zielwert. Mit der Umsetzung des strategischen Programmes 2015-2017 wurden die Weichen für die nachhaltige Erwirtschaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel Strategie).

Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steuerung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cash-flow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe Tabelle "Value Kennzahlen" und "Kennzahlen je Aktie" in der Flappe des Geschäftsberichtes).

FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. Für das Geschäftsjahr 2017

wurde eine FFO I – Zielsetzung von > 100Mio.€ bzw. > 1,05€ je Aktie definiert, die mit einem Wert in Höhe von 106,8Mio.€ bzw. 1,14€ je Aktie erreicht wurde. FFO II, inklusive Verkaufsergebnis und nach Steuern, ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe.

Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg darstellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesentlich sind.

Wesentliche Leistungsindikatoren des operativen Immobiliengeschäfts sind:

– Leerstandsrate zeigt die Qualität und den Bewirtschaftungserfolg des Portfolios. Mit einer Vermietungsquote von 95,2% liegt CA Immo über Marktdurchschnitt.
– Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des CA Immo-Bürobestands liegt in CBD- oder zentralen Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte.
Nachhaltigkeitszertifizierung: 74% der Bürobestands1) von CA Immo sind nach LEED, DGNB oder BREEAM-Standard zertifiziert (siehe auch Kapitel Nachhaltigkeit).
– Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eigene Niederlassungen in den Kernmärkten sichern effiziente Bewirtschaftung und Mieterbindung.

KONZERNLAGEBERICHT

MITARBEITER

Die Anzahl der bei CA Immo konzernweit angestellten Mitarbeiter lag per 31.12.2017 bei 3781) (31.12.2016: 3632)). Deutschland ist mit rund 47% Beschäftigtenanteil der mitarbeiterintensivste Kernmarkt der CA Immo, gefolgt von Osteuropa (27%) und Österreich (21%). 85 Mitarbeiter waren zum Stichtag in der deutschen 100%-Bautochter omniCon angestellt, davon 19 Mitarbeiter in der 2014 gegründeten omniCon-Zweigstelle in Basel.

Niederlassungen in den Kernmärkten

Der Hauptsitz der CA Immo befindet sich in Wien, von dort aus erfolgt auch die Steuerung der lokalen CA Immo-Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München sowie in Budapest, Warschau, Prag, Bukarest und Belgrad. In den Niederlassungen ist sowohl auf Mitarbeiter- als auch auf Managementebene lokales Personal beschäftigt; neue Positionen werden in Absprache mit den jeweiligen Standortverantwortlichen und der Konzernleitung Human Resources besetzt.

Mitarbeiterbeteiligung

CA Immo sieht für alle Mitarbeiter eine variable Erfolgsbeteiligung vor, die an die Erreichung der budgetierten Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis geknüpft ist. Für Führungskräfte besteht weiters die Möglichkeit, an einem Long Term Incentive Programm (LTI) teilzunehmen. Dieses Mitarbeiterbeteiligungsmodell berücksichtigt die mittel- und langfristige Wertschöpfung der CA Immo, gemessen an NAV-Wachstum (Net Asset Value), TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations, entspricht dem nachhaltigen Ergebnis). Details hierzu finden Sie im Vergütungsbericht.

SCHWERPUNKTE IM PERSONAL-MANAGEMENT

Eckpfeiler im Human Resource Management der CA Immo sind vor allem die Förderung persönlicher Karrierewege, der Aufbau und die Weiterentwicklung von Fach- und Führungskompetenzen, Maßnahmen im Bereich Teambuilding, Organisationsentwicklung und betriebliche Gesundheitsförderung.

Weiterbildung und Nachwuchsförderung

Die CA Immo Academy bietet Trainings und Schulungen in modularen Bausteinen aus den drei Kern-Themenbereichen Fachkompetenz, soziale Kompetenz und Gesundheit an. Seit 2016 steht CA Immo zudem in enger Kooperation mit der IREBS Immobilienakademie der Universität Regensburg, an die kontinuierlich Mitarbeiter zur Teilnahme an Lehrgängen entsendet werden. Darüber hinaus fördert CA Immo gezielt internationalen Best-Practice Austausch unter Mitarbeitern. Im Rahmen des Projekts FIRE (Focus International Relation Experience) fanden auch 2017 Arbeitsgruppen zu Innovationsaustausch, internationalem Netzwerken und interner Nachwuchsförderung ("Fit for Future") statt.

Fit2Work: Gesund & leistungsfähig im Büroalltag Das Projekt fit2work fördert und unterstützt den Erhalt der Arbeits- und Leistungsfähigkeit der Mitarbeiter. Durch Seminare und Schulungen sollen gesundheitliche Risiken minimiert werden.

31.12.2017 31.12.2016 Veränderung Eintritte / Austritte Fluktuation 4) Mitarbeiter gesamt (Headcounts) davon Frauen in % Mitarbeiter (Headcounts) gesamt absolut in % in % Österreich 81 56 77 4 5 15/7 19,7 Deutschland/Schweiz5) 195 41 180 15 8 33/15 17,4 Osteuropa 102 78 106 -4 -4 5/8 4,8 Gesamt 378 54 ³⁶³ ¹⁵ 4 53/30 14,3

ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN 3)

3) inkl. karenzierte Mitarbeiter; exkl. 12 Headcounts der Joint-Venture Firmen 4) Fluktuationsquote: Personalzugang x 100 / durchschnittliche Beschäftigte, 5) Im Rahmen der 2014 gegründeten Zweigstelle der 100% CA Immo-Bautochter omniCon in Basel waren Ende 2017 19 Mitarbeiter lokal angestellt

¹⁾ Davon rund 9% Teilzeitarbeitskräfte (TZA); inkludiert sind die konzernweit 18 karenzierten Mitarbeiter

²⁾ Davon rund 10% Teilzeitarbeitskräfte (TZA); inkludiert sind die konzernweit 18 karenzierten Mitarbeiter

DURCHSCHNITTLICHE ABWESENHEITSTAGE NACH REGIONEN

in Tagen		Urlaub	Krankheit1)	Weiterbildung
	Frauen	19	5	3
Österreich	Männer	20	3	3
	Frauen	27	11	3
Deutschland	Männer	29	6	3
	Frauen	20	7	2
Osteuropa	Männer	20	3	3

1) Exkl. ein Langzeitkrankenstand in Österreich. Inklusive dieses Langzeitkrankenstands läge der Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Österreich bei 11 Tagen

312 Mitarbeiter	<28	29-48	49 <
W	7%	43 %	11%
M	3%	24%	12%
Vorstand
2 Mitarbeiter	<28	29-48	49 <
W	0%	0%	0%
M	0%	50%	50%
Führungskräfte 3)
64 Mitarbeiter	<28	29-48	49 <
W	0%	22%	1%

NACHTRAGSBERICHT

In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2018 sind folgende Aktivitäten zu berichten:

Am 28. Februar 2018 teilte die mit 26% am Grundkapital von CA Immo beteiligte IMMOFINANZ AG mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen – u. a. einen Verkauf ihrer CA Immo-Beteiligung – zu prüfen. Details finden Sie im Kapitel "Investor Relations".

Am 22.3.2018 gab die SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l., Luxemburg, Konzerngesellschaft der Starwood Capital

Group ("Starwood"), gemäß § 5 Abs 3 Übernahmegesetz ("ÜbG") bekannt, sich dazu entschlossen zu haben, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot gemäß § 4 ff ÜbG an die Aktionäre der CA Immobilien Anlagen AG zu stellen. Das Übernahmeangebot an die Aktionäre der CA Immo richtet sich auf den Erwerb von bis zu 25.690.167 Stück Inhaberaktien der CA Immo (ISIN AT0000641352). Das entspricht einem Anteil von bis zu 26,00% der ausgegebenen Inhaberaktien der CA Immo. Den Aktionären der CA Immo wird ein Angebotspreis je CA Immo-Aktie von 27,50 € angeboten. Der Angebotspreis je CA Immo Aktie versteht sich cum Dividende. Der Vollzug des Übernahmeangebots für die CA Immo wird folgenden Angebotsbe-

Sicherheit am Arbeitsplatz

Mitarbeiter der CA Immo erhielten auf den Baustellen regelmäßige Sicherheitsunterweisungen, darüber hinaus wurden Sicherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Die Sicherheit der Mitarbeiter der Subunternehmen obliegt jeweils den dafür beauftragten Firmen. Im Berichtsjahr 2017 wurden in Deutschland drei Wegunfälle verzeichnet, die dadurch verursachten Ausfälle dauerten jeweils nicht länger als einen Monat. Andere wesentliche berufsbedingte Verletzungen1), Krankheiten und Ausfallstage von CA Immo-Mitarbeitern wurden 2017 keine bekannt gegeben.

Details zum Thema Frauenförderung und Maßnahmen zur Verbesserung der Vereinbarkeit von Beruf und Familie finden Sie im Corporate Governance Bericht.

¹⁾ Als wesentliche Verletzungen gelten solche Verletzungen, bei denen ein Arzt konsultiert werden muss

dingungen unterliegen: (i) Fusionskontrollrechtliche Freigaben; (ii) keine wesentlichen nachteiligen Änderungen bei CA Immo einschließlich insbesondere Verschmelzung, Spaltung oder Abspaltung; und (iii) Keine Zustimmung des Vorstands der CA Immo zur Übertragung der vier vinkulierten Namensaktien.

Aktienrückkauf

Aus dem laufenden Aktienrückkaufprogramm wurden bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts im März 2018 weitere 197.983 Stück Aktien erworben.

Verkäufe

Im Jänner erfolgte das Closing des Verkaufs des Bürohochhauses Tower 185, das im Bestand eines Gemeinschaftsunternehmens gehalten wurde, sowie das Closing des Verkaufs einer Gesellschaft mit einer Liegenschaft in Salzburg (AVA-Hof).

Projektentwicklungen

Mitte Januar stellte CA Immo den ersten Teil des Wohnprojekts Laendyard (Wohnbau Süd) in Wien fertig und übergab den 220 Mietwohnungen fassenden Komplex an den Investor, die ESTRELLA Immobilien Invest AG.

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume, und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Aktuell ist hier insbesondere der cube berlin – ein maximal digitalisiertes Gebäude mit einer künstlichen Intelligenz ("Brain") – zu nennen.

Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen Forschungstätigkeit setzt CA Immo auf Partnerschaft mit anderen Unternehmen und den Verbund mit Forschungseinrichtungen. So ist sie z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO, (www.office21.de). Die aktuelle Forschungsphase 2016-2018 beschäftigt sich mit den Erfolgsfaktoren für eine innovationsförderliche Arbeitswelt und verbindet Best-Practice-Analysen mit einschlägigen Forschungsergebnissen.

Weiterhin kooperiert CA Immo mit der Rheinisch-Westfälischen Technischen Hochschule Aachen (RWTH Aachen), der größten Universität für technische Studiengänge in Deutschland, für das Testlabor cube berlin. Hier werden neuste Technologien für das Berliner Smart-Building-Projekt cube getestet und entwickelt.

Über Kooperationen und Mitgliedschaften z. B. im Urban Land Institut (ULI), dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) oder der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und ihrer österreichischen Entsprechung (ÖGNI) ist CA Immo aktives Mitglied in den wichtigen Plattformen der Immobilienwirtschaft und wirkt mit an der Weiterentwicklung der Immobilienbranche sowie an Forschungen zur nachhaltigen Stadt- und Gebäudeentwicklung. Ziel dieser Pilotprojekte und Forschungsaktivitäten ist es, den Markt durch innovative Angebote aktiv zu gestalten. Die Ableitung eigener und die Anwendung externer Best Practice Erkenntnisse wird für die Entwicklung neuer, innovativer Büroimmobilien herangezogen, die die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens langfristig sicherstellen.

EPRA LEISTUNGSKENNZAHLEN

Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Standards der EPRA (European Public Real Estate Association), der führenden Interessensvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abweichen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den "Best Practice Recommendations" der EPRA (www.epra.com/regulations-and-reporting/bpr).

EPRA-KENNZAHLEN1)

		31.12.2017
EPRA NAV	Mio. €	2.787,3
EPRA NAV je Aktie	€	29,90
EPRA NNNAV	Mio. €	2.528,8
EPRA NNNAV je Aktie	€	27,13
EPRA Net Initial Yield	%	5,2
EPRA "topped-up" Net Initial Yield	%	5,2

1) Inkl. vollkonsolidierte Immobilien (= zu 100% im Eigentum von CA Immo) und Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo (at equity)

RISIKOBERICHT

KONZERNLAGEBERICHT

RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO

Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen ihrer strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auftretender Risiken entscheidend. Um bestehende Marktchancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenziale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risikomanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwortungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Corporate Governance des Konzerns.

Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz

ner regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns sowie der Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung im Vergleich zu verfügbaren Alternativen optimal gewählt ist. Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo in regelmäßigen Abständen (zuletzt in 2017) eine Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die Dreijahresplanung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren.

Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und dokumentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unternehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen-Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhängige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Bedarf werden externe Experten hinzugezogen. In der Berichterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergebnisse agiert sie weisungsungebunden.

WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS)

Das interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse laufend evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

STRATEGISCHE RISIKEN

Als strategisches Risiko bezeichnet CA Immo die Gefahr von unerwarteten Verlusten, die sich aus Managemententscheidungen zur geschäftspolitischen Unternehmensausrichtung ergeben können. Zumeist resultieren diese Risiken aus unerwarteten Veränderungen des makroökonomischen Marktumfeldes.

Für 2018 warnt z. B. der Bundesverband der deutschen Industrie (BDI), Unternehmen seien trotz der erwarteten Wachstumsbeschleunigung wachsenden weltweiten Risiken ausgesetzt, die die Konjunktur bremsen könnten. Die größten Bedrohungen gingen von den drei wichtigen Handelspartnern China, USA und Großbritannien aus. In seiner jährlichen Konferenz über Länder- und Branchenrisiken nannte der Kreditversicherer Coface1) als drei große Risiken in 2018 eine Überhitzung in entwickelten Ländern, den Bankensektor in China und eine soziale Instabilität in Emerging Markets.

Die globale Finanz- und Wirtschaftskrise sowie die Staatsschuldenkrise (insbesondere im Euroraum) hatten bereits in der Vergangenheit wesentliche negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und/oder Ertragslage von CA Immo. Eine erneute Krise könnte auch in Zukunft wesentliche negative Folgen für CA Immo mit sich bringen. Zwar rechnen z. B. die Kapitalmarktexperten der Deutschen Bank in ihrem "Kapitalmarktausblick 2018" damit, dass die Weltwirtschaft heuer anhaltend solide wachsen und die US-Geldpolitik sich allmählich normalisieren sollte. Sie weisen allerdings auch auf mögliche ökonomische Gefahren hin, vor allem auf eine zu schnell steigende Inflation, die Notenbanken zu einem aggressiveren Ausstieg aus der Nullzinspolitik drängen könnten – mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung weltweit. 2018 stehe daher im Zeichen zweier marktbestimmender Faktoren: Auf der einen Seite die starke Weltkonjunktur, auf der anderen Seite die Notenbanken, die einen behutsamen Übergang zu einer weniger expansiven Geldpolitik schaffen müssen.

Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass ein Zinsanstieg sich negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbeschaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wären.

Darüber hinaus sind die Auswirkungen der in den vergangenen Jahren forcierten lockeren Geldpolitik der Notenbanken noch nicht abschätzbar. Eine weitere Verlängerung der expansiven Geldpolitik könnte für finanzielle Instabilität sorgen; Vermögens- und Finanzblasen könnten die Folgen sein und sich negativ auf das Wirtschaftswachstum auswirken.

Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaften und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg weiterer Staaten aus der Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kollaps des Währungssystems führen.

Auch geopolitische Risiken und eine stärker als erwartete Inflationsentwicklung könnten in 2018 den Aufschwung bremsen und potenziell negativ auf den Kapitalmarkt wirken. Im Falle einer zu hohen Konzentration von Immobilien in einer Region haben auch diese Faktoren einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe. Die positiven politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen des vergangenen Jahres haben das Risiko in einigen Regionen zwar gesenkt, dennoch müssen neue geopolitische Spannungen im Auge behalten werden. Aufgrund der sich robust entwickelnden Weltkonjunktur und der erwarteten Steuerreform in den USA hielt der Boom 2017 unvermindert an. In Japan hat der Wahlsieg der Partei LPD bei den Unterhauswahlen den "Abenomics" den Rücken gestärkt. In China hat Ministerpräsident Xi Jinping sein Reformprojekt konsolidiert und ihm eine klarer definierte Richtung gegeben. Zugleich entwickelten sich jedoch neue geopolitische Spannungen. Zu den Problembereichen zählt u. a. die erneute Destabilisierung des Nahen Ostens. Falls die Spannungen eskalieren, würde sich dies auf die Ölpreise auswirken. Auch politische Faktoren könnten Risikoanlagen belasten. So könnte Nordkorea weiterhin für Probleme sorgen. Zwar zeichnet sich ab, dass China und die USA gemeinsam eine Lösung suchen wollen, jedoch bleibt die außenpolitische Strategie Nordkoreas unberechenbar. Im Euroraum könnte der Brexit sowie der Handelskrieg der USA ein an den Finanzmärkten weiterhin unterschätztes Thema sein. Im Fokus steht auch Deutschland, wo die langwierige Bildung einer Regierungskoalition eine politische Stagnation verursachte.

Viele dieser Risiken sind nicht aktiv steuerbar. CA Immo hat jedenfalls eine Reihe an Vorkehrungen zur Risikominimierung getroffen.

KONZERNLAGEBERICHT

¹⁾ Coface Handbook: Country & Sector Risks 2018.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung

Der Immobilienmarkt hängt von der makroökonomischen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaften ab. Wirtschaftliche Instabilität und ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen können zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern führen. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestmentmarktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglicherweise nicht oder nur zu inakzeptablen Konditionen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immobilienportfolios strategisch zu justieren. Aufgrund des allgemeinen Marktumfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrenditen für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Viele jener Faktoren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkommens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenraten oder Konsumentenzuversicht beeinflussen das jeweilige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien. Dies kann Marktpreise, Mieten und Vermietungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Einkünfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher nicht auszuschließen. Angesichts des weltweit anhaltenden Trends zur Urbanisierung scheinen die Märkte für Wohnimmobilien in Ballungszentren weiterhin interessant. Das gilt auch für Deutschland als größtem Kernmarkt von CA Immo, wo das Angebot in vielen großen Städten mit dem Nachfragewachstum nicht mithalten kann. Im Segment der Gewerbeimmobilien könnten nach Meinung von Experten Büroflächen in den globalen Metropolregionen vom zunehmenden Stellenwert des Dienstleistungssektors profitieren. Der Wert von Immobilien ist jedoch nicht nur von der Entwicklung der Mietpreise abhängig, sondern auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Immobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Immobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilienwerte des CA Immo Portfolios. Es ist nicht auszuschließen, dass im Zusammenhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Werte zurückgehen werden.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf definierte Kernregionen mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strategie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken minimieren. Nach den zahlreichen Verkäufen in den vergangenen Jahren (Verkauf des Hessen-Portfolios sowie von non-core Immobilien, insbesondere des Logistik-Portfolios und zuletzt der Anteile am Tower 185 in Frankfurt) hat das Portfolio nahezu die gewünschte regionale Verteilung, die für den österreichischen Markt einen maximalen Anteil von 20% und ansonsten eine gleichmäßige Aufteilung auf Deutschland und Osteuropa vorsieht, erreicht. Deutschland bleibt mit einem Anteil von 45% nach wie vor größter Einzelmarkt von CA Immo. Ziel ist, zugunsten einer konstanten Marktrelevanz pro Kernstadt ein Immobilienvermögen von 250 bis 300Mio.€ zu halten. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzentrationsrisiko mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fallen der Tower 185, dessen Verkauf im Jänner 2018 geclosed wurde, sowie die Büroimmobilie Skygarden in München in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31. Dezember 2017 werden rund 22% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 6% der Gesamtmieterlöse ist Pricewaterhouse-Coopers zum Bilanzstichtag der größte Einzelmieter im Portfolio; aufgrund des Verkaufs des Tower 185 verkürzt sich dieser Anteil zukünftig auf rund 3%. Grundstücksreserven und Baurechtschaffungsprojekte bergen durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zuflüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig vorangetrieben. Das Development-Volumen wird mit rund 15% des Eigenkapitals der CA Immo Gruppe indiziert.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe auf einem niedrigen Niveau von unter 1% der Mieterlöse eingependelt. Offene Mietforderungen bestehen derzeit überwiegend in Osteuropa. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Durchschnittlich sind rund 20% der offenen Forderungen wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Fachmarktzentren oder auch Hotels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Die Ertragslage der Gruppe ist zudem von

der Qualität des Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig.

Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu stabilisieren (Kostenkontrollen, Abweichanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach einer entsprechenden Vorvermietung gestartet.

Angesichts der insbesondere in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen von CA Immo – festzustellenden hohen Auslastung der Bauwirtschaft ergeben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise. Im vergangenen Jahr war aufgrund der hohen Nachfrage ein massiver Anstieg der Baukosten zu beobachten – die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland stiegen z. B. im November 2017 gegenüber November 2016 um 3,4%. Das war laut Statistischem Bundesamt (Destatis) der höchste Anstieg der Baupreise seit zehn Jahren (November 2007: + 5,8%). Von August 2017 bis November 2017 erhöhten sich die Baupreise um 0,7%. Da mit einem weiterhin hohen Bauvolumen in Deutschland zu rechnen ist, sind weitere Baukostensteigerungen und damit Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg nicht auszuschließen. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich der sich aktuell abzeichnenden Kostenrisiken laufend evaluiert.

Risiken aus getätigten Verkäufen

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf-

preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Umweltrisiken

Umwelt- und Sicherheitsvorschriften normieren effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegenschaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt werden oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontaminierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materialien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Umweltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräußerung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immobilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Sollte für derartige Schäden keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikominimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Damit werden die strengen Vorgaben in Bezug auf Green Buildings und Nachhaltigkeit erfüllt, auch die Verwendung von ökologisch problematischen Produkten wird damit ausgeschlossen.

ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN

Betriebs- und Organisationsrisiken

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind, bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Weiters werden Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb.

Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen (z. B. ehem. Vivico, Europolis) wird auf strukturierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. der Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie einer vorausschauenden Personalplanung vor.

Rechtliche Risiken

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer bzw. andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Wie öffentlich bekannt, hat sich CA Immo im "BUWOG"-Strafverfahren (Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004) als Privatbeteiligte mit einem vorläufigen Schaden in Höhe von 200Mio.€ angeschlossen. Ein Bestehen allfälliger Ansprüche wird jedoch wesentlich vom ermittelten Sachverhalt und vom Ausgang des Strafverfahrens abhängen.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben.

Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Erpressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erheblichen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen finanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen.

Steuerliche Risiken

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der Mieterträge als auch der Veräußerungsgewinne und sonstiger Erträge der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt.

Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuerbelastung bzw. zum möglichem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderung der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Partnerrisiken

CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungsund Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstigen Haftungen tragen müssen.

FINANZRISIKEN

Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, Höhe der erforderlichen Finanzierung, steuerliche Aspekte, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Fallweise kann eine solche Veranlagung auch in börsennotierten Wertpapieren oder Fonds erfolgen, welche einem erhöhten Verlustrisiko unterliegen. Um das seit Dezember 2015 bestehende Investment Grade – Long Term Issuer Rating Baa2 von Moody's beizubehalten, bedarf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Die geplante Rückführung von Finanzverbindlichkeiten in Osteuropa wird

den Pool an unbelasteten Vermögenswerten – wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating – weiter erhöhen.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarungen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -sicherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziellen Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie auf Ebene der Konzernmutter. Damit wird konzernweit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Liquiditätsbedarf bedient werden kann. In diesem Sinne wurden diverse Maßnahmen zur Liquiditätsverwendung identifiziert bzw. teilweise bereits erfolgreich umgesetzt. Die Verwendung der Verkaufserlöse zur Rückführung von Verbindlichkeiten mit Fälligkeiten innerhalb der nächsten zwei Jahre hatte eine stark positive Auswirkung auf das Fälligkeitsprofil, sodass dieses für die kommenden Jahre ein weitgehend stabiles Bild zeigt. Dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Alternative und Ergänzung zu den bisherigen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen werden auf Projektebene Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist jedoch ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint Venture-Partnern nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Zinsänderungsrisiko

Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen weniger als 10% des gesamten Finanzierungsvolumens auf unbesicherte Finanzierungen u. a. in Form von Unternehmensanleihen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils als auch eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten erreicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbelasteten Vermögenswerten – ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanzprofil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt.

Währungsrisiken

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten

in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktuell kein wesentliches direktes Risiko besteht.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftragsund Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Darüber hinaus können Währungsbewegungen zu schwankenden Immobilienwerten im Rahmen der Konvertierung in eine für einen Investor andere Währung als den Euro führen (Exit Risiko).

FINANCIAL RISK MANAGEMENT

RISIKO	AUSWIRKUNG	GEGENSTEUERUNG
UNVORHERSEHBARER LIQUIDITATSBED ARF - Fehlende Liquidität - Nichtdurchführbarkeit von Mittel- abrufen bei Joint-Venture Partnern	- Nichtnutzung von Opportunitäten - "Notverkäufe" - Zahlungsunfähigkeit	- Laufende Liquiditätsanalyse, -planung, und -steuerung - Optimierung der Veranlagung - Cashpooling
FINANZIERUNGEN - Verletzung von Covenants - Nichtverlängerung auslaufender Kredite Nichterlangen der Anschlussfinanzie- rung nach Ablauf der Projektphase	- Kostennachteile während der Kreditlaufzeit - Zusätzlicher Eigenkapital- bzw. Liquiditätsbedarf	- Laufendes Monitoring der Trag- fähigkeit der Immobilien bzw. der Erfüllung von Covenants aus Kreditvertragen - Abschluss von projektbezogenen, möglichst langfristigen Kredit- vertragen - Schaffung einer Liquiditätsreserve
WECHSELKURSENTWICKLUNG Einschätzung der EUR-Fremdwäh- rungs-Relation	- Signifikante Ergebnisschwankung durch Kursgewinne/-verluste	- Harmonisierung von Kredit- und Mietverträgen - Rasche Konvertierung der freien Liquiditat in EUR - Kurssicherung insbesondere bei Bauauftragen - Restriktive Handhabung von Fremdwährungskrediten
ZINSANDERUNG/ BEWERTUNG DER ZINSSICHERUNG - Einschätzung der Zinsentwicklung	- Signifikante Ergebnisschwankung sowie Veränderung der Eigenkapi- talquote aufgrund sich ändernder Zinsniveaus (Finanzierungskosten, Bewertung der Zinsabsicherungen)	- Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten - Fristenkonformer Einsatz von Derivaten (Swaps/Swaptions) - Permanentes Monitoring der Zinsprognosen

KONZERNABSCHLUSS

137

KONZERNABSCHLUSS

EINZELABSCHLUSS

KOKPPM

INHALT

C.		KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2017	58
D.	KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017
E.	KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017		60
F.		ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2017	62
	1.	Informationen über die Gesellschaft	62
	2.	Grundsätze der Rechnungslegung	62
	3.	Wesentliche Aspekte der Darstellung und Rechnungslegung	62
	a)	Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs	62
	b)	Wesentliche Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen	62
	4.	In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften	72
	a)	Erwerbe von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen	72
	b)	Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen	74
	5.	Zusammenfassende Darstellung der angewendeten Rechnungslegungsmethoden	74
	a)	Änderung von Rechnungslegungsmethoden	74
	b)	Konsolidierungsmethoden	78
	c)	Währungsumrechnung	79
	d)	Immobilienvermögen	80
	e)	Immaterielle Vermögenswerte	80
	f)	Wertminderungen	80
	g)	Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (FI – financial instruments)	88
	h)	Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten
		(Non-FI – Non financial instruments)	91
	i)	Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen und Veräußerungsgruppen	91
	j)	Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern	91
	k)	Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten	93
	l)	Steuern	93
	m)	Leasingverhältnisse	94
	n)	Segmentberichterstattung	94
	o)	Umsatzrealisierung	95
	p)	Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen	97
	q)	Indirekter Aufwand	97
	r)	Finanzergebnis	97
	s)	Bemessung des beizulegenden Zeitwerts	98
	t)	Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen	102
		ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG, DER KONZERN GESAMTERGEBNISRECHNUNG, DER KONZERNBILANZ UND DER KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG	107
	1.	Segmentinformation	107
	2.	Mieterlöse	112
	3.	Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare
		Aufwendungen	113
	4.	Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen	113
	5.	Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen	114
	6.	Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen	115
	7.	Erlöse aus Dienstleistungen	116
	8.	Indirekte Aufwendungen	116
	9.	Sonstige betriebliche Erträge	116
	10.	Abschreibungen und Wertänderungen	117
	11.	Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	117
	12.	Finanzierungsaufwand	117

B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017 57

A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017 56

13.	Ergebnis aus Derivaten	117
14.	Ergebnis aus Finanzinvestitionen	118
15.	Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen	118
16.	Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	118
17.	Finanzergebnis	119
18.	Ertragsteuern	119
19.	Sonstiges Ergebnis	120
20.	Langfristiges Immobilienvermögen	122
21.	Immaterielle Vermögenswerte und Betriebs- und Geschäftsausstattung	124
22.	Anteile an Gemeinschaftsunternehmen	125
23.	Anteile an assoziierten Unternehmen	127
24.	Finanzielle Vermögenswerte	127
25.	Latente Steuern	129
26.	Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden	131
27.	Zum Handel bestimmte Immobilien	132
28.	Forderungen und sonstige Vermögenswerte	133
29.	Ertragsteuerforderungen	134
30.	Wertpapiere	134
31.	Liquide Mittel	135
32.	Eigenkapital	135
33.	Rückstellungen	136
34.	Verzinsliche Verbindlichkeiten	138
35.	Sonstige Verbindlichkeiten	141
36.	Ertragsteuerverbindlichkeiten	141
37.	Informationen zur Geldflussrechnung	142
38.	Finanzinstrumente	144
39.	Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte	146
40.	Risiken aus Finanzinstrumenten	147
41.	Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten	151
42.	Leasingverhältnisse	152
43.	Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen	153
44.	Kennzahlen je Aktie	158
45.	Personalstand	158
46.	Aufwendungen für die Abschlussprüfer	159
47.	Ereignisse nach dem Bilanzstichtag	160
ANLAGE I		162
	ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESET	169
	BESTÄTIGUNGSVERMERK	170

A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

Tsd. €	Anhangsangabe	2017	2016
Mieterlöse	2	180.281	165.603
Weiterverrechnete Betriebskosten	3	51.263	46.906
Betriebskostenaufwand	3	–55.696	–52.726
Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare
Aufwendungen	3	–12.489	–12.633
Nettomietergebnis		163.358	147.150
Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen	4	–2.844	–2.333
Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen		29.216	28.099
Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten		–15.664	–18.669
Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen	5	13.552	9.430
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen	6	32.132	23.340
Erlöse aus Dienstleistungen	7	11.109	13.265
Indirekte Aufwendungen	8	–44.618	–44.140
Sonstige betriebliche Erträge	9	1.051	873
EBITDA		173.740	147.585
Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen		–2.658	–3.460
Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien		–1.188	29
Abschreibungen und Wertänderungen	10	–3.846	–3.432
Neubewertungsgewinn		182.045	179.094
Neubewertungsverlust		–78.021	–40.834
Ergebnis aus Neubewertung		104.023	138.260
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	11	66.585	11.420
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)		340.502	293.833
Finanzierungsaufwand	12	–41.029	–41.622
Kursdifferenzen	17	–617	–328
Ergebnis aus Derivaten	13	–8.068	–1.662
Ergebnis aus Finanzinvestitionen	14	7.456	7.229
Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen	15	–3.459	–15.768
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	16	5.034	–4.077
Finanzergebnis	17	–40.684	–56.228
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)		299.819	237.605
Tatsächliche Ertragsteuer		–16.319	–10.136
Latente Steuern		–48.641	–43.552
Ertragsteuern	18	–64.960	–53.688
Ergebnis der Periode		234.859	183.916
davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen		5	6
davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens		234.854	183.910
Ergebnis je Aktie in € (unverwässert)	44	€2,52	€1,94
Ergebnis je Aktie in € (verwässert)	44	€2,48	€1,94

B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

Tsd. €	Anhangsangabe	2017	2016
Ergebnis der Periode		234.859	183.916

Sonstiges Ergebnis
Bewertung Cash-flow Hedges		1.314	2.433
Reklassifizierung Cash-flow Hedges		1.980	177
Währungsdifferenzen		1.106	359
Bewertung zur Veräußerung verfügbare Vermögenswerte		21.802	1.128
Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis		–3.100	–980
Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam)	19	23.102	3.116
Neubewertung IAS 16		816	0
Neubewertung IAS 19		263	–413
Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis		–347	149
Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam)	19	732	–264
Sonstiges Ergebnis der Periode	19	23.834	2.852

Gesamtergebnis der Periode		258.693	186.769
davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen		5	6
davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens		258.688	186.763

C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2017

Tsd. €	Anhangsangabe	31.12.2017	31.12.2016
VERMÖGEN
Bestandsimmobilien	20	3.155.677	2.923.676
Immobilienvermögen in Entwicklung	20	579.274	433.049
Selbst genutzte Immobilien	20	5.500	6.643
Betriebs- und Geschäftsausstattung	21	5.462	5.599
Immaterielle Vermögenswerte	21	6.703	8.195
Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	22	207.182	191.369
Finanzielle Vermögenswerte	24	85.570	89.713
Aktive latente Steuern	25	2.025	1.563
Langfristiges Vermögen		4.047.393	3.659.806
Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme		84,9%	84,9%
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und
Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen	26	40.106	26.754
Zum Handel bestimmte Immobilien	27	79.317	34.147
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	28	81.314	76.235
Ertragsteuerforderungen	29	19.343	15.552
Wertpapiere	30	117.668	101.555
Liquide Mittel	31	383.512	395.088
Kurzfristiges Vermögen		721.259	649.332
Summe Vermögen		4.768.653	4.309.138

EIGENKAPITAL UND SCHULDEN
Grundkapital		718.337	718.337
Kapitalrücklagen		794.493	819.068
Sonstige Rücklagen		22.940	–894
Einbehaltene Ergebnisse		862.689	667.984
Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens		2.398.459	2.204.495
Nicht beherrschende Anteile		51	46
Eigenkapital	32	2.398.510	2.204.541
Eigenkapital in % der Bilanzsumme		50,3%	51,2%
Rückstellungen	33	5.646	13.242
Verzinsliche Verbindlichkeiten	34	1.684.170	1.412.635
Sonstige Verbindlichkeiten	35	86.434	87.180
Passive latente Steuern	25	291.305	239.969
Langfristige Schulden		2.067.555	1.753.026
Ertragsteuerverbindlichkeiten	36	17.638	16.736
Rückstellungen	33	100.658	84.766
Verzinsliche Verbindlichkeiten	34	68.920	153.004
Sonstige Verbindlichkeiten	35	115.303	97.064
Schulden in Veräußerungsgruppen	26	71	0
Kurzfristige Schulden		302.588	351.571
Summe Eigenkapital und Schulden		4.768.653	4.309.138

D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

Tsd. €	2017	2016
Operative Geschäftstätigkeit
Ergebnis vor Steuern	299.819	237.605
Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge	–104.702	–137.982
Abschreibungen und Wertänderungen	3.846	3.432
Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung	–32.171	–23.399

Gezahlte/Rückerstattete Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen)	–7.502	5.588
Finanzierungsaufwand, Ergebnis aus Finanzinvestitionen und sonstiges Finanzergebnis	33.573	34.393
Kursdifferenzen	617	328
Ergebnis aus Derivaten	8.068	1.662
Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen und Wertpapiere sowie unbare Beteiligungsergebnisse	–68.160	8.426
Cash-flow aus dem Ergebnis	133.388	130.052
Zum Handel bestimmte Immobilien	–29.230	–12.050
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	789	–11.355
Rückstellungen	2.558	5.193
Sonstige Verbindlichkeiten	24.955	13.527
Cash-flow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen	–928	–4.684
Cash-flow aus operativer Geschäftstätigkeit	132.460	125.368
Investitionstätigkeit
Erwerb von und Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen	–144.829	–92.915
Erwerb von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 2.454 Tsd. € (2016: 1.602 Tsd. €)	–128.901	–160.128
Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen	–939	–1.191
Erwerb/Tilgung von Finanzvermögen	–210	36.300
Erwerb von zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten	0	–12.073
Investition in Gemeinschaftsunternehmen	–3.463	–2.354
Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten	58.176	145.437
Veräußerung von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 1 Tsd. € (2016: 1.746 Tsd. €)	10.644	45.528
Veräußerung von Gemeinschaftsunternehmen	12.158	34.616
Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen	–1.169	–616
Rückzahlung von an Gemeinschaftsunternehmen gewährte Darlehen	1.999	1.278
Gezahlte/Rückerstattete Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen	–11.365	3.938
Ausschüttung/Kapitalrückzahlung von At-Equity konsolidierten Unternehmen und zur Veräußerung verfügbaren
Vermögenswerten	17.942	40.192
Gezahlte Zinsen für Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen	–4.889	–3.462
Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen	1.090	4.924
Cash-flow aus Investitionstätigkeit	–193.756	39.474
Finanzierungstätigkeit
Geldzufluss aus Darlehen	106.974	300.560
Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen	173.389	288.131
Geldzufluss aus der Begebung von Wandelschuldverschreibungen	197.894	0
Geldzufluss von durch Gemeinschaftsunternehmen gewährte Darlehen	600	0
Erwerb von eigenen Anteilen	–4.922	–53.885
Ausschüttung an Aktionäre	–60.691	–47.904
Rückzahlung/Zahlung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen von nicht beherrschenden Gesellschaftern und
Ausschüttung an Anteile im Fremdbesitz	1.410	–1.675
Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate	–331.764	–238.502
Tilgung von Anleihen	0	–185.992
Übrige gezahlte Zinsen	–32.921	–37.277
Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit	49.968	23.455
Nettoveränderung der liquiden Mittel	–11.328	188.297
Liquide Mittel 1.1.	395.088	207.112
Fremdwährungskursänderungen	682	–320
Veränderung aufgrund Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe	–930	0
Liquide Mittel 31.12.	383.512	395.088

Der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen beträgt –37.810 Tsd. € (2016: –40.739 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der gezahlten bzw. rückerstatteten Ertragsteuern beträgt in 2017 –18.868 Tsd. € (2016: 9.526 Tsd. €).

Zusätzliche Informationen zur Geldflussrechnung werden in der Anhangsangabe 37 dargestellt.

E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

Tsd. €	Anhangsangabe	Grundkapital	Kapitalrücklagen - Sonstige	Kapitalrücklagen - Eigene Anteile
Stand am 1.1.2016		718.337	954.052	–32.306
Bewertung / Reklassifizierung Cash-flow Hedges	19	0	0	0
Währungsdifferenzen	19	0	0	0
Neubewertung zur Veräußerung verfügbarer Vermögenswerte	19	0	0	0
Neubewertung IAS 19	19	0	0	0
Ergebnis der Periode		0	0	0
Gesamtergebnis 2016		0	0	0
Ausschüttung an Aktionäre	32	0	–47.904	0
Erwerb eigener Anteile	32	0	0	–54.773
Stand am 31.12.2016	32	718.337	906.148	–87.080

Stand am 1.1.2017		718.337	906.148	–87.080
Bewertung / Reklassifizierung Cash-flow Hedges	19	0	0	0
Währungsdifferenzen	19	0	0	0
Veränderung Rücklage IAS 16	19	0	0	0
Neubewertung zur Veräußerung verfügbarer Vermögenswerte	19	0	0	0
Neubewertung IAS 19	19	0	0	0
Ergebnis der Periode		0	0	0
Gesamtergebnis 2017		0	0	0
Ausschüttung an Aktionäre	32	0	–20.541	0
Erwerb eigener Anteile	32	0	0	–4.034
Stand am 31.12.2017	32	718.337	885.607	–91.113

Einbehaltene	Bewertungsergebnis	übrige Rücklagen	Anteil der Aktionäre	Nicht beherrschende	Eigenkapital
Ergebnisse	(Hedging - Rücklage)		des Mutter	Anteile	(gesamt)
			unternehmens
484.074	–5.131	1.385	2.120.410	40	2.120.450
0	1.930	0	1.930	0	1.930
0	0	359	359	0	359
0	0	827	827	0	827
0	0	–264	–264	0	–264
183.910	0	0	183.910	6	183.916
183.910	1.930	922	186.763	6	186.769
0	0	0	–47.904	0	–47.904
0	0	0	–54.773	0	–54.773
667.984	–3.201	2.307	2.204.495	46	2.204.541

667.984	–3.201	2.307	2.204.495	46	2.204.541
0	2.359	0	2.359	0	2.359
0	0	1.106	1.106	0	1.106
0	0	556	556	0	556
0	0	19.637	19.637	0	19.637
0	0	176	176	0	176
234.854	0	0	234.854	5	234.859
234.854	2.359	21.475	258.688	5	258.693
–40.149	0	0	–60.691	0	–60.691
0	0	0	–4.034	0	–4.034
862.689	–842	23.782	2.398.459	51	2.398.510

F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2017

ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN

1. Informationen über die Gesellschaft

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bildet mit ihren Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") einen international tätigen Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet Büro-, Hotel-, Geschäfts-, Logistik- und Wohnungsimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX ("Austrian Traded Index") einbezogen.

2. Grundsätze der Rechnungslegung

Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die zusätzlichen Anforderungen des § 245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte, derivative Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen wird als Rückstellung des Barwerts der Verpflichtung abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens dargestellt.

Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten.

3. Wesentliche Aspekte der Darstellung und Rechnungslegung

a) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs

Erstellung und Darstellung von Abschlüssen erfordern von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidungen hinsichtlich der Wahl der Rechnungslegungsmethoden, der Reihenfolge der Anhangangaben sowie der Relevanz von Angaben unter Berücksichtigung der Anforderungen der Abschlussadressaten. Die CA Immo Gruppe stellt zu Beginn im Anhang die wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen und anschließend die angewendeten Rechnungslegungsmethoden dar. Die Erläuterungen zu Posten der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und der Konzernbilanz werden in der Reihenfolge der Hauptstatements angeführt. Diese Struktur ermöglicht den Abschlussadressaten ein einfaches Auffinden relevanter Informationen zu den einzelnen Positionen.

Der Abschluss enthält Finanzinformationen, die unter Berücksichtigung von Wesentlichkeitsüberlegungen erstellt werden. Die Wesentlichkeit in der CA Immo Gruppe wird aufgrund quantitativer und qualitativer Aspekte festgelegt. Die quantitativen Aspekte werden anhand von Relationen zu Bilanzsumme, Ergebniskennziffern und/oder Cashflow-Hauptposten beurteilt. In Abwägung der effizienten Erstellung des Jahresabschlusses und der transparenten Präsentation relevanter Informationen werden die Angaben im Konzernanhang der CA Immo Gruppe bei jeder Abschlusserstellung evaluiert.

b) Wesentliche Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen

Die Erstellung des Konzernabschlusses erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidungen, Schätzungen und Annahmen, die sich auf den Ansatz und die Bewertung der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden, Erträge und Aufwendungen sowie auf die Angaben im Anhang auswirken. Die künftigen tatsächlichen Werte können von den getroffenen Schätzungen und Annahmen abweichen.

Immobilienbewertung

Globale Finanzsysteme unterliegen teilweise erhöhten Schwankungen. Vor allem in den gewerblichen Immobilienmärkten haben diese Schwankungen Auswirkungen auf Preise und Werte. Insbesondere kann eine eingeschränkte Liquidität in den Kapitalmärkten zu Schwierigkeiten führen, einen erfolgreichen Verkauf des Immobilienvermögens kurzfristig zu erzielen.

Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie zB dass ein geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können wesentliche Auswirkungen auf den Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die der Wertermittlung zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt.

Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen ist der Einfluss der vom Bewerter getroffenen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich abgesicherten Zahlungsströmen der Fall ist.

Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wertauswirkung von Änderungen eines Parameters werden nachfolgend einzelne Inputfaktoren variiert (andere Faktoren bleiben unverändert), um mögliche Veränderungen darzustellen.

Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der erwarteten Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) und der yields (term yield – Kapitalisierungszinssatz für die durchschnittliche Restlaufzeit bestehender Mietverträge und reversionary yield – Kapitalisierungszinssatz für erwartete Mieteinnahmen nach dem Ablauf der bestehenden Mietverträge) für alle Bestandsimmobilien mit Ausnahme der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien.

2017
Büro Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	1,55%	6,40%	11,24%	16,09%	20,94%
–5%	–3,75%	0,79%	5,33%	9,86%	14,40%
0%	–8,52%	–4,26%	0,00%	4,26%	8,52%
+5%	–12,85%	–8,83%	–4,82%	–0,81%	3,21%
+10%	–16,78%	–12,99%	–9,20%	–5,41%	–1,63%

2016
Büro Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	2,51%	6,87%	11,23%	15,59%	19,95%
–5%	–2,81%	1,25%	5,32%	9,38%	13,45%
0%	–7,60%	–3,80%	0,00%	3,80%	7,60%
+5%	–11,94%	–8,37%	–4,81%	–1,25%	2,31%
+10%	–15,88%	–12,53%	–9,19%	–5,84%	–2,50%

2017
Büro Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	2,03%	6,65%	11,27%	15,89%	20,52%
–5%	–3,30%	1,02%	5,34%	9,66%	13,98%
0%	–8,10%	–4,05%	0,00%	4,05%	8,10%
+5%	–12,45%	–8,64%	–4,83%	–1,02%	2,79%
+10%	–16,39%	–12,81%	–9,22%	–5,63%	–2,04%

2016
Büro Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	2,21%	6,85%	11,50%	16,14%	20,78%
–5%	–3,23%	1,11%	5,44%	9,78%	14,12%
0%	–8,13%	–4,06%	0,00%	4,06%	8,13%
+5%	–12,56%	–8,74%	–4,93%	–1,11%	2,71%
+10%	–16,59%	–13,00%	–9,40%	–5,81%	–2,22%

2017
Büro Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	2,05%	6,88%	11,72%	16,55%	21,38%
–5%	–3,51%	1,02%	5,55%	10,08%	14,61%
0%	–8,52%	–4,26%	0,00%	4,26%	8,52%
+5%	–13,05%	–9,04%	–5,02%	–1,00%	3,01%
+10%	–17,17%	–13,38%	–9,58%	–5,79%	–1,99%

2016
Büro Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	1,90%	6,73%	11,57%	16,41%	21,25%
–5%	–3,60%	0,94%	5,48%	10,02%	14,56%
0%	–8,54%	–4,27%	0,00%	4,27%	8,54%
+5%	–13,02%	–8,99%	–4,96%	–0,93%	3,10%
+10%	–17,09%	–13,28%	–9,47%	–5,66%	–1,85%

2017
Geschäft Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	0,33%	5,80%	11,27%	16,73%	22,20%
–5%	–4,97%	0,18%	5,34%	10,49%	15,64%
0%	–9,74%	–4,87%	0,00%	4,87%	9,74%
+5%	–14,06%	–9,45%	–4,83%	–0,21%	4,41%
+10%	–17,99%	–13,60%	–9,22%	–4,83%	–0,45%

2016
Geschäft Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	0,31%	5,82%	11,32%	16,82%	22,33%
–5%	–5,02%	0,17%	5,36%	10,55%	15,74%
0%	–9,81%	–4,91%	0,00%	4,91%	9,81%
+5%	–14,15%	–9,50%	–4,85%	–0,20%	4,45%
+10%	–18,10%	–13,68%	–9,26%	–4,84%	–0,42%

2017
Geschäft Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	3,34%	8,00%	12,66%	17,31%	21,97%
–5%	–2,68%	1,66%	5,99%	10,33%	14,66%
0%	–8,09%	–4,05%	0,00%	4,05%	8,09%
+5%	–12,99%	–9,20%	–5,41%	–1,63%	2,16%
+10%	–17,44%	–13,88%	–10,33%	–6,77%	–3,22%

2016
Geschäft Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	3,18%	7,73%	12,28%	16,82%	21,37%
–5%	–2,66%	1,58%	5,81%	10,05%	14,28%
0%	–7,92%	–3,96%	0,00%	3,96%	7,92%
+5%	–12,67%	–8,96%	–5,25%	–1,55%	2,16%
+10%	–16,99%	–13,51%	–10,03%	–6,55%	–3,07%

2017
Hotel Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	3,36%	7,30%	11,24%	15,18%	19,12%
–5%	–1,97%	1,68%	5,32%	8,97%	12,62%
0%	–6,77%	–3,39%	0,00%	3,39%	6,77%
+5%	–11,12%	–7,97%	–4,82%	–1,67%	1,49%
+10%	–15,07%	–12,13%	–9,19%	–6,25%	–3,31%

2016
Hotel Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	3,84%	7,55%	11,26%	14,97%	18,68%
–5%	–1,52%	1,91%	5,33%	8,76%	12,18%
0%	–6,34%	–3,17%	0,00%	3,17%	6,34%
+5%	–10,70%	–7,76%	–4,82%	–1,88%	1,06%
+10%	–14,67%	–11,94%	–9,21%	–6,47%	–3,74%

2017
Hotel Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	4,89%	7,87%	10,85%	13,82%	16,80%
–5%	–0,31%	2,41%	5,14%	7,86%	10,58%
0%	–5,00%	–2,50%	0,00%	2,50%	5,00%
+5%	–9,24%	–6,94%	–4,65%	–2,35%	–0,05%
+10%	–13,10%	–10,99%	–8,87%	–6,75%	–4,63%

2016
Hotel Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	5,60%	8,37%	11,15%	13,93%	16,71%
–5%	0,22%	2,75%	5,28%	7,81%	10,34%
0%	–4,62%	–2,31%	0,00%	2,31%	4,62%
+5%	–9,01%	–6,90%	–4,78%	–2,66%	–0,54%
+10%	–13,01%	–11,07%	–9,12%	–7,18%	–5,24%

2017
Hotel Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	3,29%	7,19%	11,09%	14,99%	18,90%
–5%	–1,98%	1,64%	5,25%	8,87%	12,49%
0%	–6,73%	–3,36%	0,00%	3,36%	6,73%
+5%	–11,02%	–7,89%	–4,75%	–1,62%	1,52%
+10%	–14,93%	–12,00%	–9,07%	–6,14%	–3,21%

2016
Hotel Osteuropa					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	4,13%	7,59%	11,06%	14,53%	17,99%
–5%	–1,15%	2,04%	5,24%	8,43%	11,63%
0%	–5,90%	–2,95%	0,00%	2,95%	5,90%
+5%	–10,21%	–7,47%	–4,74%	–2,00%	0,73%
+10%	–14,12%	–11,58%	–9,04%	–6,50%	–3,96%

2017
Sonstige Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	1,00%	6,99%	12,97%	18,96%	24,94%
–5%	–5,13%	0,51%	6,14%	11,78%	17,42%
0%	–10,64%	–5,32%	0,00%	5,32%	10,64%
+5%	–15,63%	–10,60%	–5,56%	–0,52%	4,51%
+10%	–20,17%	–15,39%	–10,61%	–5,83%	–1,06%

2016
Sonstige Österreich					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	1,61%	7,61%	13,60%	19,59%	25,58%
–5%	–4,81%	0,81%	6,44%	12,07%	17,70%
0%	–10,60%	–5,30%	0,00%	5,30%	10,60%
+5%	–15,83%	–10,83%	–5,83%	–0,82%	4,18%
+10%	–20,59%	–15,86%	–11,12%	–6,39%	–1,66%

2017
Sonstige Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	0,48%	5,92%	11,35%	16,78%	22,21%
–5%	–4,85%	0,26%	5,38%	10,49%	15,61%
0%	–9,66%	–4,83%	0,00%	4,83%	9,66%
+5%	–14,00%	–9,43%	–4,86%	–0,29%	4,28%
+10%	–17,96%	–13,62%	–9,28%	–4,95%	–0,61%

2016
Sonstige Deutschland					Änderung der
Änderung der Yield (in % der					Marktmiete um
Ausgangsyield)	–10%	–5%	0%	5%	10%
–10%	0,64%	6,00%	11,37%	16,73%	22,09%
–5%	–4,70%	0,34%	5,38%	10,43%	15,47%
0%	–9,52%	–4,76%	0,00%	4,76%	9,52%
+5%	–13,87%	–9,37%	–4,87%	–0,37%	4,13%
+10%	–17,83%	–13,57%	–9,30%	–5,03%	–0,77%

Für die Entwicklungsprojekte wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen aktiven Projektentwicklungen herangezogen.

2017		Noch ausstehende Investitionskosten
in Mio. €	–10%	–5%	Ausgangwert	+5%	+10%
Noch ausstehende Investitions
kosten	572,9	604,7	636,5	668,3	700,2
Beizulegende Zeitwerte	428,6	396,8	364,9	333,1	301,3
Änderung zu Ausgangswert	17,4%	8,7%	0,0%	–8,7%	–17,4%

2016 Noch ausstehende Investitionskosten
in Mio. €	–10%	–5%	Ausgangwert	+5%	+10%
Noch ausstehende Investitions
kosten	608,1	641,8	675,6	709,4	743,2
Beizulegende Zeitwerte	267,8	234,0	200,2	166,4	132,7
Änderung zu Ausgangswert	33,7%	16,9%	0,0%	–16,9%	–33,7%

Die Sensitivitätsanalyse der Entwicklungsprojekte basiert zum Bilanzstichtag auf einem durchschnittlichen Fertigstellungsgrad von rund 33% (2016: 15%), bezogen auf die gesamten Investitionskosten der Projekte. Die Sensitivität betrifft nur die noch ausstehenden Kosten der Hochbauten. Mit fortschreitendem Fertigstellungsgrad reduzieren sich die noch ausstehenden Investitionskosten. Basierend auf einem Residualwertverfahren führt dies zu einem Anstieg des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. Steigen oder sinken die noch ausstehenden Investitionskosten führt dies ebenfalls im Rahmen des Residualwertverfahrens zu einer gegenläufigen Entwicklung des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte.

Steuern

Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Ergebnisse als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind.

Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, in wie weit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind.

Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuerbelastung/möglichem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Anstrengungen und Schritte um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie zB Änderung der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen hinsichtlich abgeschlossener und mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein.

Die aktuell bestehenden Unsicherheiten werden laufend evaluiert und können dazu führen, dass Einschätzungen künftig geändert werden müssen.

Bewertung von Zinsderivaten

Die CA Immo Gruppe verwendet Zinsswaps, Swaptions und Caps, um dem Zinsänderungsrisiko entgegen zu wirken. Diese Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value Adjustment) erfolgt nur, wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht.

Die Anwendung von Cashflow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) für Zinsswaps erfordert die Einschätzung, ob die gesicherten künftigen Zahlungsströme aus variablen Zinsen für finanzielle Schulden mit ausreichend hoher Wahrscheinlichkeit eintreten werden. Die Wahrscheinlichkeit ihres Eintritts hängt dabei vom Bestehen der finanziellen Schuld ab. Soweit eine ausreichende Wahrscheinlichkeit nicht mehr gegeben ist, wird Cashflow Hedge Accounting nicht mehr angewendet.

Bewertung des Derivats der Wandelschuldverschreibung

Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente, eine Fremdkapitalkomponente und allenfalls in trennungspflichtige eingebettete Derivate erforderlich. Die im Jahr 2017 emittierte Wandelschuldverschreibung weist keine Eigenkapitalkomponente auf. Die Wandelanleihe besteht aus einer Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsoption in Aktien der CA Immo AG aus einem trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Der beizulegende Zeitwert des trennungspflichtigen eingebetteten Derivats entspricht im Begebungszeitpunkt der Residualgröße zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Wandelschuldverschreibung und dem beizulegenden Zeitwert der Fremdkapitalkomponente. Die beizulegenden Zeitwerte werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt und basieren auf am Markt beobachtbaren Parametern. Der beizulegende Zeitwert des Derivats der Wandelschuldverschreibung entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Unternehmenserwerbe

Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt, ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt. Folgende Indikatoren werden bei der Analyse für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes herangezogen:

die erworbene Einheit umfasst eine größere Anzahl von Immobilien
die erworbene Einheit hat über das Halten von Immobilien hinausgehende relevante Prozesse
die erworbene Einheit verfügt über eigenes Personal, um die relevanten Prozesse durchzuführen

Konsolidierung

Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50%, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden.

Zeitpunkt einer Erst- bzw. Entkonsolidierung

Die Konsolidierung eines Tochterunternehmens beginnt an dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt. Sie endet, wenn der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen verliert. Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Tochterunternehmens werden grundsätzlich ab dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Tag, an dem die Beherrschung endet, im Konzernabschluss erfasst. Die CA Immo Gruppe legt den Tag der Erst- bzw. Entkonsolidierung aus Effizienzund Wesentlichkeitsüberlegungen grundsätzlich mit einem verfügbaren Stichtag fest.

Bestimmung der funktionalen Währung

Die CA Immo Gruppe unterscheidet bei der Bestimmung der funktionalen Währung grundsätzlich zwischen Immobilienobjektgesellschaften und Verwaltungsgesellschaften.

Funktionale Währung: Immobilienobjektgesellschaften

In jenen Ländern und Regionen, in denen die CA Immo Gruppe als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzt, werden die Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften aufgrund der in diesen Märkten aktiven internationalen Investoren in der Regel in EUR ge- und verkauft. Darüber hinaus werden die Mietverträge in der CA Immo Gruppe überwiegend in EUR abgeschlossen, oder, sofern diese nicht in EUR abgeschlossen werden, an den EUR Wechselkurs indexiert.

Somit ist der EUR jene Währung, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis der von der CA Immo Gruppe angebotenen Güter (Immobilienverkauf) und Dienstleistungen (Vermietungsleistung) hat. Dies wird auch in den von den externen Gutachtern erstellten Bewertungsgutachten zum Ausdruck gebracht, in denen die Wertermittlungen jeweils in EUR erfolgen.

Darüber hinaus werden die Finanzierungen der Immobilien überwiegend in EUR abgeschlossen. Der Preis für den wesentlichsten Kostenfaktor einer Immobiliengesellschaft wird somit ebenfalls durch den EUR determiniert.

In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde die funktionale Währung in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Immobiliengesellschaften im Regelfall mit dem EUR festgelegt.

Funktionale Währung: Verwaltungsgesellschaften

Bei den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa erfolgt die Fakturierung der erbrachten Leistungen (Management Leistungen an die Objektgesellschaften) jeweils in lokaler Währung. Die Preisfestsetzung erfolgt somit in der jeweiligen Landeswährung, welche somit auch den größten Einfluss auf die Verkaufspreise der erbrachten Dienstleistungen hat. Darüber hinaus wird in diesen Gesellschaften auch Personal beschäftigt, das grundsätzlich in der jeweiligen lokalen Landeswährung bezahlt wird. Der Preis für die wesentlichsten Kostenfaktoren wird somit auf Basis der jeweiligen Landeswährung bestimmt. Die Generierung des Cashflows erfolgt weitgehend unabhängig von der Mutter.

In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Verwaltungsgesellschaften die jeweilige lokale Währung als funktionale Währung festgelegt.

Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer gemischten Nutzung

Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und teilweise für Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Andernfalls liegt zur Gänze eine selbst genutzte Immobilie vor.

Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer Nutzungsänderung

Änderungen in der Klassifizierung von Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien) sind nur dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind beispielsweise wie folgt belegt:

Beginn oder Ende der Selbstnutzung einer Immobilie (Umgliederung in oder aus Posten der selbstgenutzten Immobilien),
Beginn der konkreten Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs (Umgliederung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in zum Handel bestimmte Immobilien).

Klassifizierung von Leasingverhältnissen als Operating Lease

Die CA Immo Gruppe klassifiziert Leasingverhältnisse als Operating Lease, wenn es sich bei den zugrundeliegenden Verträgen um kein Finance Lease handelt. Finance Lease liegt vor, wenn

am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen wird;
der Leasingnehmer eine Kaufoption hat, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsgemäß deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts ist, sodass es zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird;
die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts, auch wenn das Eigentumsrecht nicht übertragen wird;
zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens den beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstands; und
die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom Leasingnehmer genutzt werden können.

4. In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften

Der Konzernabschluss umfasst die CA Immo AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anlage I aufgezählten Gesellschaften.

Entwicklung Konsolidierungskreis

	Vollkonsolidiert	Gemeinschaftsunternehmen	Assoziierte Unternehmen
		at equity	at equity
Stand 1.1.2017	160	45	1
Erwerb von Gesellschaftsanteilen	1	0	0
Gründungen von Gesellschaften	1	1	0
Abgang von Gesellschaften durch Liquidation
oder Umgründung	–4	0	0
Übergang Konsolidierung	4	–4	0
Verkäufe von Gesellschaften	–1	–4	0
Stand 31.12.2017	161	38	1
davon ausländische Gesellschaften	143	35	1

a) Erwerbe von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen

Die CA Immo Gruppe erwarb im Geschäftsjahr 2017 folgende Gesellschaftsanteile:

Gesellschaftsname/Sitz	Beteiligung	Zweck	Kaufpreis in Tsd. €	Erstkonsolidierungs
	%			stichtag
CA Immo Real Estate Management
Poland Sp.z o. o. PI. Europejski 6
Spólka Komandytowo-Akcyjna	100%	Objektgesellschaft	8.782	30.9.2017
Summe Anteile - Erstkonsolidierung			8.782
RCP Alfa, s.r.o (bisher 51%)	49%	Objektgesellschaft	16.325	1.1.2017
Europolis Infopark Ingatlanüzemelteto
Kft. (bisher 51%)	49%	Objektgesellschaft	8.098	1.1.2017
Baumkirchen Mitte MK
Projektgesellschaft (bisher 50%)	50%	Projektgesellschaft	6.560	31.3.2017
Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH
(bisher 50%)	50%	Projektgesellschaft	0	31.3.2017
Summe Anteile -
Übergangkonsolidierung			30.983
Summe			39.765

Erstkonsolidierungen

Im September 2017 erwarb die CA Immo Gruppe die Anteile an einer Objektgesellschaft (beizulegender Zeitwert der Immobilie Teil B des Warsaw Spire Komplex in Warschau betrug zum Erstkonsolidierungszeitpunkt 101.694 Tsd €) um 8.782 Tsd. €. Bei diesem Kauf handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und nicht um einen Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3.

Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar:

Tsd. €	Gesamt

Immobilienvermögen	101.694
Sonstige Aktiva	821
Liquide Mittel	67
Rückstellungen	–332
Übrige Verbindlichkeiten	–237
Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen	–93.231
Erworbenes Nettovermögen	8.782

Die zum 31.12.2017 offenen Kaufpreise betragen 2.214 Tsd. €.

Übergangskonsolidierungen

Durch Kauf der von bisherigen Joint Venture Partnern gehaltenen Anteile erhöhte die CA Immo Gruppe ihren Anteil von 51% bzw. 50% auf 100%. Die Bilanzierung der Anteile erfolgte bis zum Erwerbszeitpunkt, mangels Beherrschung, als Anteile an Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile werden die vier Gesellschaften vollkonsolidiert. Bei diesem Kauf handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und nicht um einen Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3.

Der Kaufpreis für die erworbenen Anteile betrug insgesamt 30.983 Tsd. € und wurde zur Gänze bezahlt.

Im Zuge der Erstkonsolidierung erfolgte eine Neubewertung der bisher gehaltenen Anteile. Der daraus resultierende Ertrag von 2.441 Tsd. € ist im Bewertungsergebnis von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen enthalten.

Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar (Kaufpreis für 49%/50% in Höhe von 30.983 Tsd. € sowie bisher gehaltene Beteiligung an Gemeinschaftsunternehmen für 51%/50% von 30.727 Tsd. €, insgesamt somit 61.709 Tsd. €):

Tsd. €	Gesamt

Immobilienvermögen	93.168
Sonstige Aktiva	8.501
Liquide Mittel	2.387
Steuerabgrenzungen	385
Finanzverbindlichkeiten	–18.739
Rückstellungen	–2.074
Übrige Verbindlichkeiten	–27.425
Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen	5.506
Erworbenes Nettovermögen	61.709
davon Abgang Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	–30.727

Die unmittelbar nach dem Erwerb durchgeführte Neubewertung der erworbenen Immobilien führte zu einem Neubewertungsgewinn, in Höhe der Differenz zwischen Anschaffungskosten und den beizulegenden Zeitwerten der Immobilien, von 2.282 Tsd €.

Gründungen

Für neu gegründete Gesellschaften wurde Eigenkapital in Höhe von 25 Tsd. € einbezahlt.

b) Verkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen

Die CA Immo Gruppe hat folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2017 veräußert:

Gesellschaftsname/Sitz	Beteiligung	Konsolidierungsart vor	Veräußerungspreis	Entkonsolidierungs
	%	Anteilsveränderung	Tsd. €	stichtag
RCP Residence, s.r.o.	100	Vollkonsolidiert	4.350	16.10.2017
Summe verbundene Unternehmen			4.350
Gemeinschaftsunternehmen
		At-equity
EUROPOLIS ABP Ingatlanberuházási Kft	51	Gemeinschaftsunternehmen	12.848	31.3.2017
		At-equity
K&K Investments S.R.L.	90	Gemeinschaftsunternehmen	0	29.12.2017
		At-equity
Isargärten Bauträger GmbH & Co. KG	33	Gemeinschaftsunternehmen	100	31.12.2017
		At-equity
Isargärten Bauträger Verwaltungs GmbH	33	Gemeinschaftsunternehmen	0	31.12.2017
Summe Gemeinschaftsunternehmen			12.948
Summe			17.298

Die zum 31.12.2017 offenen Veräußerungspreise betragen 0 Tsd. €. Die vollkonsolidierte Gesellschaft verfügte zum Verkaufszeitpunkt über folgendes Nettovermögen:

Tsd. €	Gesamt
Immobilienvermögen	–5.122
Sonstige Aktiva	–3
Liquide Mittel	–1
Steuerabgrenzungen	827
Nettoveränderung	–4.300
davon anteilig verkauftes Nettovermögen	–4.300

Nicht konsolidierte strukturierte Einheiten

In der CA Immo Gruppe gibt es zum 31.12.2017 keine Anteile (31.12.2016: keine Anteile) an nicht konsolidierten strukturierten Einheiten.

5. Zusammenfassende Darstellung der angewendeten Rechnungslegungsmethoden

a) Änderung von Rechnungslegungsmethoden

Mit Ausnahme der folgenden Ausweisänderungen blieben die angewendeten Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden gegenüber dem Vorjahr unverändert.

Die Segmentberichterstattung der CA Immo Gruppe wurde angepasst. Das interne Berichtswesen wurde aufgrund der Entscheidung des Gesamtvorstands als Hauptentscheidungsträger dahingehend geändert, dass Serbien Teil der Kernregion und die Slowakei Teil der übrigen Regionen ist. Daher kommt es zu Umgliederungen zwischen den zusammengefassten berichteten Regionen: dem Segment Osteuropa Kernregionen wird Serbien (bisher Osteuropa übrige Regionen) und dem Segment Osteuropa übrige Regionen die Slowakei (bisher Osteuropa Kernregionen) zugeordnet.

Das berichtete Segment Osteuropa Kernregionen beinhaltet daher die Länder Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien und Serbien. Das berichtete Segment Osteuropa übrige Regionen besteht aus den Ländern Bulgarien, Kroatien, Slowenien, Russland, Ukraine und Slowakei. Die Vergleichszahlen des Jahres 2016 wurden entsprechend angepasst.

2016			Osteuropa			Osteuropa
			Kern			übrige
			regionen			Regionen
Tsd. €	Bestand (wie	Development	Summe (wie	Bestand (wie	Development	Summe (wie	Bestand
	berichtet)	(wie berichtet)	berichtet)	berichtet)	(wie berichtet)	berichtet)	Änderung
Mieterlöse	82.474	1.681	84.155	16.421	0	16.421	3.345
Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten	0	0	0	0	0	0	0
Weiterverrechnete Betriebskosten	29.543	728	30.271	5.540	0	5.540	1.505
Betriebskostenaufwand	–32.090	–657	–32.747	–6.011	0	–6.011	–1.269
Sonstige dem vermieteten
Immobilienvermögen direkt zurechenbare
Aufwendungen	–7.178	–162	–7.341	–552	0	–552	84
Nettomietergebnis	72.750	1.589	74.339	15.398	0	15.398	3.665
Sonstige den Projektentwicklungen direkt
zurechenbare Aufwendungen	0	–131	–131	0	–51	–51	0
Ergebnis aus Immobilienhandel und
Bauleistungen	0	0	0	0	0	0	0
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem
Immobilienvermögen	675	425	1.100	–1.149	0	–1.149	0
Erlöse aus Dienstleistungen	1.300	0	1.300	0	0	0	0
Indirekte Aufwendungen	–11.445	–807	–12.252	–1.428	–102	–1.530	–388
Sonstige betriebliche Erträge	65	11	77	10	0	10	10
EBITDA	63.345	1.087	64.432	12.831	–153	12.678	3.287
Abschreibungen und Wertänderungen	–717	–55	–772	–1	0	–1	–1
Ergebnis aus Neubewertung	–21.357	–101	–21.458	2.173	–1.480	693	4.741
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	0	0	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	41.270	932	42.202	15.002	–1.633	13.369	8.026

31.12.2016
Immobilienvermögen	1.358.965	79.739	1.438.704	229.200	1.920	231.120	54.340
Sonstiges Vermögen	255.894	11.859	267.753	7.624	8.820	16.444	–43.521
Aktive latente Steuern	936	88	1.024	0	0	0	–276
Segmentvermögen	1.615.795	91.686	1.707.481	236.824	10.740	247.564	10.543
Verzinsliche Verbindlichkeiten	780.914	62.861	843.775	136.578	14.796	151.374	–35.296
Sonstige Verbindlichkeiten	41.740	6.435	48.175	5.135	8	5.143	1.451
Passive latente Steuern inkl.
Ertragsteuerverbindlichkeiten	34.806	2.789	37.594	7.621	0	7.621	4.885
Schulden	857.460	72.085	929.545	149.334	14.804	164.138	–28.960
Eigenkapital	758.335	19.601	777.936	87.490	–4.064	83.426	39.502
Investitionen	184.696	12.481	197.177	7.115	0	7.115	5.257

Osteuropa

	Kern			übrige			Kern			übrige
	regionen			Regionen			regionen			Regionen
Development Änderung	Summe Änderung	Bestand Änderung	Development Änderung	Summe Änderung	Bestand angepasst	Development angepasst	Summe angepasst	Bestand angepasst	Development angepasst	Summe angepasst

–9	3.336	–3.345	9	–3.336	85.819	1.672	87.491	13.076	9	13.085
0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
0	1.505	–1.505	0	–1.505	31.048	728	31.776	4.035	0	4.035
0	–1.270	1.269	0	1.269	–33.359	–657	–34.017	–4.742	0	–4.742

8	93	–84	–9	–93	–7.094	–154	–7.247	–636	–9
–1	3.664	–3.665	0	–3.664	76.414	1.589	78.003	11.733	0	–645 11.734

11	11	0	–11	–11	0	–120	–120	0	–62	–62

0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0

–425	–425	0	426	425	675	0	675	–1.149	426	–724
0	0	0	0	0	1.300	0	1.300	0	0	0
24	–365	388	–24	364	–11.833	–783	–12.617	–1.040	–126	–1.166
0	10	–10	0	–10	75	11	86	0	0	0
–391	2.895	–3.286	391	–2.895	66.631	697	67.327	9.545	238	9.783
0	–1	1	0	1	–718	–55	–773	0	0	0
650	5.391	–4.742	–650	–5.392	–16.616	549	–16.067	–2.569	–2.130	–4.699
0	0	0	0	0	0	0	0	0	0	0
259	8.286	–8.027	–259	–8.286	49.296	1.191	50.488	6.976	–1.892	5.084


–3.910	50.430	–54.340	3.910	–50.430	1.413.305	75.829	1.489.134	174.860	5.830	180.690
–50	–43.570	83	50	133	212.373	11.809	224.183	7.707	8.870	16.577
0	–277	277	0	277	660	88	747	277	0	277
–3.960	6.583	–53.980	3.960	–50.021	1.626.338	87.726	1.714.064	182.844	14.700	197.543
0	–35.295	–8.142	0	–8.142	745.618	62.861	808.480	128.436	14.796	143.232
–7	1.444	–1.450	7	–1.444	43.191	6.428	49.619	3.685	15	3.699

–562	4.324	–4.886	561	–4.325	39.691	2.227	41.919	2.735	561	3.296
–568	–29.527	–14.478	568	–13.910	828.500	71.517	900.018	134.856	15.372	150.228
–3.392	36.111	–39.502	3.392	–36.110	797.837	16.209	814.047	47.988	–672	47.316

–52 5.205 –5.256 52 –5.204 189.953 12.429 202.382 1.859 52 1.911

Osteuropa

b) Konsolidierungsmethoden

In den Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Gesellschaften werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus "Upstream"- und "Downstream"- Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen oder assoziierten Unternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert (außer bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Immobilien).

Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. In diesem Fall werden die erworbenen Vermögenswerte und Schulden mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden, sowie nicht beherrschender Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt.

Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten, sowie gegebenenfalls eines Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile. Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (idR der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt.

Die nicht beherrschenden Anteile werden bei Zugang mit dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet und in der Folge um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen. Entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigenoder als Fremdkapital erfolgt der Ausweis der nicht beherrschenden Anteile im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten im Fremdkapital.

Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen an Tochterunternehmen, die nicht zur Erlangung oder dem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Aktionären des Mutterunternehmens zugeordnet.

Führt ein Teilverkauf von Anteilen an einem Tochterunternehmen, dass zuvor vom Mutterunternehmen beherrscht wurde, zum Verlust der Beherrschung, so sind alle Vermögenswerte und Schulden des ehemaligen Tochterunternehmens aus der Konzernbilanz auszubuchen. Der zurückbehaltene Anteil ist in Folge als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IAS 39, mit dem beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung erfolgswirksam anzusetzen.

Führt ein Ankauf von Anteilen an einer Gesellschaft die bisher als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IAS 39 behandelt wurde, zur Erlangung der Beherrschung, so sind die Vermögenswerte und Schulden des Tochterunternehmens im Zuge der Übergangskonsolidierung in der Konzernbilanz zu erfassen und die zuvor bilanzierten Anteile an der Gesellschaft werden zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam bewertet.

Gemeinschaftsunternehmen

Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektentwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity-Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen.

Assoziierte Unternehmen

Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Die Ergebnisse, Vermögenswerte und Schulden von assoziierten Unternehmen sind in diesem Abschluss nach der Equity-Methode (AEA – at equity assoziierte Unternehmen) einbezogen.

Equity-Methode

Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen sowie an assoziierten Unternehmen im Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen Periodenergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von Wertminderungen.

Wenn der Buchwert der Anteile auf null reduziert ist und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das Unternehmen eingegangen ist.

c) Währungsumrechnung

Geschäftstransaktionen in fremder Währung

Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in fremder Währung mit dem am Tag der jeweiligen Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Der Währungsumrechnung von Vermögenswerten und Schulden wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:

		Ankauf 31.12.2017	Verkauf 31.12.2017	Ankauf 31.12.2016	Verkauf 31.12.2016
Schweiz	CHF	1,1623	1,1751	1,0694	1,0822
USA	USD	1,1926	1,2026	1,0513	1,0613

In der CA Immo Gruppe existieren vier Konzerngesellschaften in Ungarn, deren Abschlüsse bereits in EUR erstellt werden. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerten und Schulden erfolgt mit dem am Stichtag jeweils gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und –verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Umrechnung von Abschlüssen von Gesellschaften in fremder Währung

Konzern-Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen Gesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in fremder Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht monetäre Vermögenswerte mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst.

Für die Gesellschaften in der Ukraine bzw. Russland und die Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt.

		Stichtagskurs	Stichtagskurs	Durchschnittskurs	Durchschnittskurs
		31.12.2017	31.12.2016	2017	2016

Bulgarien	BGN	1,9558	1,9558	1,9558	1,9558
Kroatien	HRK	7,5136	7,5578	7,4603	7,5265
Polen	PLN	4,1709	4,4240	4,2467	4,3783
Rumänien	RON	4,6597	4,5411	4,5690	4,4919
Russland	RUB	69,3920	64,3000	66,1795	73,0584
Serbien	RSD	118,4727	123,4723	121,2221	123,1961
Tschechien	CZK	25,5400	27,0200	26,3310	27,0396
Ukraine	UAH	33,4954	28,4226	30,2723	28,2202
Ungarn	HUF	310,1400	311,0200	309,3367	311,8425

Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt:

d) Immobilienvermögen

Klassifizierung

Der Posten "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden.

In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen beendet wurden.

Immobilienvermögen wird als "zum Handel bestimmt" ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder deren konkrete Entwicklung aufgrund der Absicht eines späteren Verkaufs im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs begonnen wurde. Dies beinhaltet auch Immobilien, die im Rahmen eines Forward-Sale-Agreements veräußert werden und zu einem späteren Zeitpunkt die Übergabe einer fertigen Immobilie erfolgt.

Immobilien, die für Verwaltungszwecke gehalten werden, sind dem Posten "Selbst genutzte Immobilien" zugeordnet.

Bewertung

Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreisminderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im "Ergebnis aus Neubewertung" erfasst.

Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag.

Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien und der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. beizulegenden Zeitwert zum Datum der Nutzungsänderung vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen.

Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt.

Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer, die im Wesentlichen 2 bis 15 Jahre beträgt. Jene der selbst genutzten Immobilien beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes, für den Rohbau 70 bis 75 Jahre, Fassade 15 bis 70 Jahre, Haustechnik 20 Jahre, Dach 15 bis 20 Jahre sowie Büroausbauten 10 bis 20 Jahre.

Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie direkt einem qualifizierten Vermögenswert zugerechnet werden können. Unter qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen.

Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes

In Österreich erfolgte für 94,0% (31.12.2016: 97,5%), in Deutschland für 74,9% (31.12.2016: 94,2%) sowie in Osteuropa für 99,9% (31.12.2016: 98,0%) des Immobilienvermögens laut Segmentberichterstattung eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2017. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. intern auf Grundlage der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben.

Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.

Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab.

Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte repräsentieren dabei den Barwert künftig erwarteter Mieterträge. Diese werden auf Basis von zwei Zeitabschnitten ermittelt: den ersten Zeitabschnitt "Term" mit überwiegend vertraglich gesicherten Mieten über die durchschnittlichen Restmietvertragsdauern und den darauffolgende Zeitabschnitt "Reversion" für den der Gutachter weitere Parameter, wie insbesondere die im Objekt erzielbare Marktmiete, berücksichtigt. Beide Zeitabschnitte werden mit einem adäquaten Zinssatz (term yield/reversionary yield) kapitalisiert.

Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den geschätzten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der

noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 7,0% bis 25,0% des beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2016: 7,5% bis 15,7%). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand der Spanne. Risiken der Bestandsphase (nach Fertigstellung) werden u.a. in den künftigen erwarteten Mietansätzen und Anfangsrenditen in Höhe von 3,5% bis 7,5% (31.12.2016: 3,5% bis 7,9%) sowie Finanzierungszinssätzen in Höhe von 2,0% bis 4,0% (31.12.2016: 2,3% bis 4,0%) berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode (siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet.

Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfaktoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien (der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien) und Liegenschaften in Entwicklung:

Klassifizierung Bestandsimmobilien inkl. selbst genutzter Immobilien	Beizulegender Zeitwert 31.12.2017	Beizulegender Zeitwert 31.12.2016	Inputfaktoren	Bandbreite 2017	Bandbreite 2016
Bewertungsverfahren Investment Methode	Tsd. €	Tsd. €
Büro Österreich	272.200	314.610	Ist-Miete €/m² p. M.	6,56 - 27,30	7,44 - 25,37
			Markt-Miete €/m² p. M.	7,09 - 24,12	7,12 - 23,63
			durchschn. Restmietzeit in Jahren	5,19	7,42
			durchschn. Leerstandsrate in %	11,47	7,29
			Yield Term Min/Max/gew. Mittel in %	3,75 / 6,50 / 5,23	3,85 / 6,50 / 5,34
			Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel
			in %	3,65 / 6,50 / 5,43	3,65 / 6,75 / 5,45
Büro Deutschland	957.619	851.750	Ist-Miete €/m² p. M.	9,84 - 21,63	9,47 - 21,56
			Markt-Miete €/m² p. M.	10,34 - 21,53	9,49 - 21,53
			durchschn. Restmietzeit in Jahren	6,53	6,65
			durchschn. Leerstandsrate in %	2,19	2,91
			Yield Term Min/Max/gew. Mittel in %	3,25 / 5,25 / 3,88	4,10 / 5,65 / 4,53
			Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel in %	3,75 / 5,50 / 4,32	4,10 / 5,65 / 4,54
Büro Osteuropa	1.541.628	1.378.595	Ist-Miete €/m² p. M.	8,30 - 20,75	7,59 - 21,75
			Markt-Miete €/m² p. M.	7,91 - 20,48	7,91 - 20,06
			durchschn. Restmietzeit in Jahren	3,33	3,04
			durchschn. Leerstandsrate in %	6,17	10,17
			Yield Term Min/Max/gew. Mittel in %	4,00 / 8,25 / 6,78	5,95 / 8,50 / 7,34
			Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel
			in %	5,70 / 8,50 / 7,09	5,95 / 8,50 / 7,36
Büro Gesamt	2.771.447	2.544.955
Geschäft Österreich	97.200	97.200	Ist-Miete €/m² p. M.	13,62 - 13,62	13,36 - 13,36
			Markt-Miete €/m² p. M.	13,77 - 13,77	13,90 - 13,90
			durchschn. Restmietzeit in Jahren	2,31	2,21
			durchschn. Leerstandsrate in %	6,09	5,92
			Yield Term Min/Max/gew. Mittel in %	4,45 / 4,45 / 4,45	4,55 / 4,55 / 4,55
			Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel
			in %	4,55 / 4,55 / 4,55	4,65 / 4,65 / 4,65
Geschäft Osteuropa	8.750	8.800	Ist-Miete €/m² p. M.	3,94 - 3,94	4,36 - 4,36
			Markt-Miete €/m² p. M.	5,10 - 5,10	5,10 - 5,10
			durchschn. Restmietzeit in Jahren	4,12	3,90
			durchschn. Leerstandsrate in %	15,99	17,86
			Yield Term Min/Max/gew. Mittel in %	8,50 / 8,50 / 8,50	9,00 / 9,00 / 9,00
			Yield Reversion Min/Max/gew. Mittel
			in %	8,75 / 8,75 / 8,75	9,00 / 9,00 / 9,00
Geschäft Gesamt	105.950	106.000

9,39 - 10,40
9,35 - 10,50
10,79
2,41
4,75 / 5,50 / 5,05

5,00 / 5,75 / 5,12
13,65 - 15,86
13,79 - 15,86
16,12
1,61
5,10 / 5,25 / 5,13

5,10 / 5,25 / 5,13
4,64 - 4,64
4,58 - 4,58
7,67
6,16
7,50 / 7,50 / 7,50

8,00 / 8,00 / 8,00

4,86 - 12,00
12,55 - 12,55
3,91
15,28
4,00 / 6,35 / 5,85

4,00 / 6,25 / 5,77
3,24 - 3,51
3,05 - 3,44
2,45
19,02
6,00 / 9,00 / 6,96

6,00 / 9,00 / 6,99

Klassifizierung Immobilien in	Beizulegender	Beizulegender	Inputfaktoren	Bandbreite 2017	Bandbreite 2016
Entwicklung	Zeitwert	Zeitwert
	31.12.2017	31.12.2016
Bewertungsverfahren	Tsd. €	Tsd. €
Residualwertverfahren
Büro Österreich	23.200	5.480	Soll-Miete €/m² p. M.	14,50	14,25
			Baukosten €/m²	1.560	1.600
			Nebenkosten in % von Baukosten	15,00	15,00
Büro Deutschland	260.480	150.900	Soll-Miete €/m² p. M.	13,00 - 29,00	13,00 - 26,00
			Baukosten €/m²	1.910 - 2.739	1.520 - 2.200
			Nebenkosten in % von Baukosten	20,00 - 28,00	19,00 - 27,40 15,00 1.486 20,00 13,00 - 26,00 1.520 - 2.200 19,00 - 27,40 13,00 - 26,00 1.520 - 2.200 19,00 - 27,40
Büro Osteuropa	42.200	22.700	Soll-Miete €/m² p. M.	15,00
			Baukosten €/m²	1.316
			Nebenkosten in % von Baukosten	9,70
Hotel Deutschland	34.700	17.100	Soll-Miete €/m² p. M.	13,00 - 29,00
			Baukosten €/m²	1.910 - 2.739
			Nebenkosten in % von Baukosten	20,00 - 28,00
Sonstige Deutschland	4.540	4.040	Soll-Miete €/m² p. M.	13,00 - 29,00
			Baukosten €/m²	1.910 - 2.739
			Nebenkosten in % von Baukosten	20,00 - 28,00
Development Gesamt	365.120	200.220

Für Grundstücksreserven, auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. Liquidations- sowie Residualwertverfahren herangezogen.

Klassifizierung Immobilien in	Beizulegender	Beizulegender	Inputfaktoren	Bandbreite 2017	Bandbreite 2016
Entwicklung	Zeitwert	Zeitwert
	31.12.2017	31.12.2016
Bewertungsverfahren
Vergleichswert, Liquidations bzw.
Residualwertverfahren

Grundstücksreserven
Deutschland	196.715	211.510	Wertansatz / m² Grundstücksfläche	2,31 - 16.152,90	2,00 - 15.682,00
Grundstücksreserven Osteuropa	17.439	21.319	Wertansatz / m² Grundstücksfläche	1,96 - 1.078,31	1,99 - 957,00
Grundstücksreserven Gesamt	214.154	232.829

Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13.

Wechselwirkungen zwischen den Inputfaktoren

Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (zB bei knappen Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend fallenden Mieten die Marktwerte sinken.

Steigende Renditen (zB der Markt erwartet erhöhte Zinssätze aufgrund von gestiegenen Risiken - Überangebot, etc.) hätten zur Folge, dass die Marktwerte fallen. Umgekehrt gilt, dass entsprechend fallende Renditen (zB erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte steigen lassen.

Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ -, wenn sie gemeinsam auftreten. D.h. eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien hätte zur Folge, dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde eine geringe Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage die Marktwerte entsprechend noch stärker fallen lassen.

Bei Immobilien in Bau kommen noch die Baukosten als weiterer wesentlicher Inputfaktor hinzu. Der Marktwert einer Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor "Baukosten" einen wesentlichen Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (zB Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (zB bei notwendigen nachträglichen Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen, etc.) verändern können. Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt.

Bewertungsprozess

Die CA Immo Gruppe hat im Jahr 2017 ein Mal (2016: zwei Mal) für den überwiegenden Teil des Immobilienportfolios unabhängige externe Immobiliensachverständige zur Erstellung von Marktwert-Gutachten beauftragt und stellt hierfür alle notwendigen Unterlagen zur Verfügung. Nach Klärung allfällig offener Fragen erstellen die Sachverständigen die Gutachtenentwürfe, welche auf Plausibilität geprüft und danach zur Endausfertigung freigegeben werden.

Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen durch die CA Immo Gruppe erfolgt einerseits nach fachlicher Qualifikation, welche über nationale und internationale Standards wie HypZert und RICS definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. –durchdringung. So es die Marktgegebenheiten erlauben, werden Immobiliensachverständige beauftragt, welche nicht für die CA Immo Gruppe als Makler im Vermietungs- bzw. Investmentgeschäft tätig sind.

e) Immaterielle Vermögenswerte

Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (idR der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Er repräsentiert dabei im Wesentlichen jenen Vorteil, der sich aus der oftmals erst weit in der Zukunft liegenden Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt. Der Firmenwert wird nicht planmäßig abgeschrieben, sondern zu jedem Stichtag auf Wertminderung geprüft.

Eine etwaige Wertminderung steht in direktem Zusammenhang mit der Reduktion des beizulegenden Zeitwertes der Immobilien bzw. mit Steuersatzänderungen im Land der Zahlungsmittel generierenden Einheit. Für den Wertminderungstest werden im Wesentlichen Parameter herangezogen, welche im Rahmen der Immobilienbewertung von externen Gutachtern festgestellt wurden.

Andere immaterielle Vermögenswerte betreffen vor allem Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für Software eine Nutzungsdauer von 3 bis 5 Jahren angenommen.

f) Wertminderungen

Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung langfristiger nicht finanzieller Vermögenswerte (selbst genutzte Immobilien, Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte) führt die CA Immo Gruppe einen Wertminderungstest durch. Dabei ermittelt sie den erzielbaren Betrag für den jeweiligen Vermögenswert oder die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte sind (zahlungsmittelgenerierende Einheit).

Der erzielbare Betrag stellt den höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Nettoveräußerungswert) und Nutzungswert des entsprechenden Vermögenswertes (oder der Gruppe) dar. Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung des Vermögenswertes (oder der Gruppe) und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können.

Liegt der erzielbare Betrag unter dem Buchwert des Vermögenswertes (oder der Gruppe), erfolgt eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Diese Abschreibungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Abschreibungen und Wertänderungen" ausgewiesen.

Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt (ausgenommen beim Firmenwert) zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten.

Der Firmenwert wird zu jedem Stichtag einem Wertminderungstest unterzogen, wobei die einzelne Liegenschaft die zahlungsmittelgenerierende Einheit darstellt. Da aufgrund der spezifischen Charakteristik der angesetzten Firmenwerte der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit nicht ohne die Berücksichtigung der für die einzelnen Liegenschaften erwarteten Ertragsteuerbelastungen ermittelt werden kann, enthält der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit neben dem zurechenbaren Firmenwert auch die den einzelnen Liegenschaften direkt zurechenbaren latenten Ertragsteuern. Die Ermittlung des erzielbaren Betrages für die zahlungsmittelgenerierende Einheit erfolgt auf Basis des Nutzungswerts. Dieser wird aus dem beizulegenden Zeitwert der Liegenschaften abgeleitet, welcher überwiegend durch externe Bewertungsgutachten ermittelt wird. Die Ermittlung des Barwerts der Ertragsteuerzahlungen erfolgt unter Anwendung der jeweiligen Nach-Steuer-Rendite (bei der Bewertung der Immobilie angenommenen Rendite abzüglich des Steuereffekts im jeweiligen Land) auf die erwarteten Ertragsteuerzahlungen.

Beim Wertminderungstest wird basierend auf Erfahrungswerten eine durchschnittliche Restbehaltedauer der Immobilien in der CA Immo Gruppe von 1,5 Jahren bis 15 Jahren unterstellt. Aufgrund des Näherrückens des Endes der Behaltedauer und der damit verbundenen Verkürzung des Abzinsungszeitraumes ist in den Folgejahren mit weiteren Wertminderungen des Firmenwertes in Höhe des verminderten Barwertvorteils zu rechnen.

Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkungen von Veränderungen der für den Wertminderungstest wesentlichen Parameter auf die Wertminderung des Firmenwerts.

2017
Firmenwertänderung in Tsd. €
Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield)	+5%	+5%	+10%	+10%
Änderung der Marktmiete	–5%	–10%	–5%	–10%

Auswirkung auf das Periodenergebnis	–438,0	–702,8	–691,1	–956,9

2016

Firmenwertänderung in Tsd. €
Änderung der Yield (in % der	+5% +5%	+10%	+10%
Ausgangsyield)
Änderung der Marktmiete	–5% –10%	–5%	–10%

Auswirkung auf das
Periodenergebnis	–435,0 –714,3	–720,0	–984,2

g) Finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (FI – financial instruments)

Anteile an Gesellschaften (zur Veräußerung verfügbare Beteiligungen) und Wertpapiere Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und die auch keinen maßgeblichen Einfluss auf diese Gesellschaften vermitteln, sind der Kategorie "zur Veräußerung verfügbar" (AFS – available for sale) zugeordnet. Die Bewertung bei Erwerb dieser Anteile erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Spätere Wertänderungen – soweit sie keine Wertminderung darstellen – werden im sonstigen Ergebnis erfasst und bei Verkauf der Anteile in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert. Soweit kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt, wird der beizulegende Zeitwert durch eine interne Wertermittlung, welche überwiegend auf externen Gutachten für das gehaltene Immobilienvermögen basiert, fortgeschrieben.

Wertpapiere sind originäre Finanzinstrumente, die an einem aktiven Markt notieren und zur Veräußerung verfügbar sind. Sie werden der Bewertungskategorie "zur Veräußerung verfügbar" (AFS – available for sale) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten und die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert (Börsenkurs).

Bei Vorliegen von Wertminderungen von als zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerten, ist die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem geringeren beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam im Gewinn oder Verlust der Periode zu erfassen. Bisher erfolgsneutral erfasste Wertänderungen sind aus dem Eigenkapital auszubuchen und ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung zu berücksichtigen. Eine spätere Wertaufholung wird im sonstigen Ergebnis erfasst. Dieser Umstand kann auch dazu führen, dass unterjährig eine Wertminderung in der Gewinn- und Verlustrechnung und in Folgequartalen eine ergebnisneutrale Wertänderung im sonstigen Ergebnis erfasst wird. Die CA Immo Gruppe erfasst Wertpapiere bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

Ausleihungen

Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen werden der Kategorie "Kredite und Forderungen" (L&R – loans and receivables) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zuganges dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und Berücksichtigung von allfälligen Wertminderungen. Grundsätzlich bewertet die CA Immo Gruppe Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen gemeinsam mit dem Eigenkapitalanteil an diesen Gesellschaften, weil die Ausleihungen als Teil der Nettoinvestition betrachtet werden. Sofern das Eigenkapital der nach der Equity-Methode bilanzierten Gesellschaften negativ wird, werden die als Teil der Nettoinvestition betrachteten Ausleihungen im Ausmaß des noch nicht erfassten weiteren Verlusts abgewertet.

Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte

Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie "Kredite und Forderungen" (L&R – loans and receivables) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von Wertminderungen.

Eine Wertminderung bei Forderungen wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und der Einzelbonität des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet und dann erfasst, wenn objektive Hinweise dafür vorliegen, dass die Forderungsbeträge nicht vollständig einbringlich sind. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst.

Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Forderungen ausgewiesen.

Liquide Mittel

Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kreditinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. Sie dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen) oder betreffen Mittel für laufende Investitionen in Entwicklungsprojekte. Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung bis zu 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten "Forderungen und sonstige Vermögenswerte", bei einer Verfügungsbeschränkung über 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten "Finanzielle Vermögenswerte".

Verzinsliche Verbindlichkeiten

Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten" (FLAC – financial liabilities at amortised cost) zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst bzw. bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 als Teil der Herstellungskosten aktiviert.

Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente, eine Fremdkapitalkomponente und allenfalls in trennungspflichtige eingebettete Derivate erforderlich. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die Fremdkapitalkomponente entspricht beim erstmaligen Ansatz dem beizulegenden Zeitwert einer ähnlichen Verbindlichkeit, die keine Option zur Umwandlung in Eigenkapitalinstrumente enthält. Direkt zurechenbare Transaktionskosten werden der Fremdkapitalkomponente zugeschlagen. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten" (FLAC – financial liabilities at amortised cost) zugeordnet und unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Wird die Änderung von Vertragsbedingungen wie eine Tilgung (dh die im Vertrag genannten Verpflichtungen sind aufgehoben bzw. der 10% Barwerttest wird nicht eingehalten) bilanziert, so sind alle angefallenen Aufwendungen und Gebühren als Teil des Gewinns- oder Verlusts aus der Tilgung zu erfassen. Wird dieser Austausch oder die Änderung nicht wie eine Tilgung erfasst, so führen angefallene Aufwendungen oder Gebühren zu einer Anpassung des Buchwerts der Verbindlichkeit und werden mit einem neuen Effektivzinssatz über die Restlaufzeit der geänderten Verbindlichkeit amortisiert.

Sonstige Verbindlichkeiten

Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie "zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten" (FLAC – financial liabilities at amortised cost) zugeordnet und im Zeitpunkt des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeschriebenen Anschaffungskosten bewertet.

Bei kurzfristigen sonstigen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen.

Langfristige sonstige Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und mit einem frist- und risikogerechten Marktzinssatz aufgezinst.

Derivative Finanzinstrumente

Die CA Immo Gruppe erfasst derivative Finanzinstrumente bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts.

Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinscaps, Zinsswaps, Swaptions und Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist.

Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte oder langfristige finanzielle Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit der Instrumente mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass sie innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt werden. Die anderen derivativen Finanzinstrumente werden als kurzfristige finanzielle Vermögenswerte oder kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten ausgewiesen.

Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus derivativen Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht. Die CA Immo Gruppe verfolgt ausschließlich eine Micro-Hedge-Strategie, bei der die Sicherungsinstrumente direkt einzeln identifizierten Grundgeschäften (Krediten) zugeordnet werden.

Bei derivativen Finanzinstrumenten für die die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting erfüllt sind (CFH – Cashflow Hedge), wird der effektive Teil der Änderung des beizulegenden Zeitwertes erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst. Der ineffektive Teil wird sofort aufwandswirksam unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" ausgewiesen. Die im sonstigen Ergebnis erfassten Bewertungsergebnisse von Cashflow Hedges werden in jener Periode in die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung umgebucht (reklassifiziert), in der das abgesicherte Grundgeschäft erfolgswirksam wird bzw. mit den erwarteten Zahlungsströmen nicht mehr gerechnet wird. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert.

Jene derivativen Finanzinstrumente, welche die Kriterien des Cashflow Hedge Accounting nicht oder nicht mehr erfüllen, bezeichnet die CA Immo Gruppe zur klaren Abgrenzung zu Cashflow Hedges als "Fair Value Derivate". Dies ist zB bei Zinsswaps ohne gleichlaufenden Kreditvertrag bzw. ohne Widmung sowie bei Swaptions und Zinscaps der Fall. Gemäß IAS 39 sind Derivate außerhalb von Sicherungsbeziehungen der Kategorie "zu Handelszwecken gehalten" (HFT – held for trading) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei zur Gänze erfolgswirksam in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im "Ergebnis aus Derivaten" erfasst.

Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps, Swaptions und Zinscaps werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet.

eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Der beizulegende Zeitwert der trennungspflichtigen eingebetteten Derivate entspricht im Begebungszeitpunkt der Residualgröße zwischen dem beizulegenden Zeitwert der Wandelschuldverschreibungen und dem beizulegenden Zeitwert der Fremdkapitalkomponente. Die trennungspflichtigen eingebetteten Derivate sind der Kategorie "zu Handelszwecken gehalten" (HFT – held for trading) zugeordnet und werden zu jedem Bilanzstichtag ergebniswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet.

h) Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte und Verbindlichkeiten (Non-FI – Non financial instruments)

Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen geleistete Anzahlungen für Immobilien, abgegrenzte unfertige Leistungen, Forderungen gegenüber Finanzämtern und vorausbezahlte Aufwendungen. Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen.

Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Finanzämtern bzw. Sozialversicherungsträgern und erhaltene Mietvorauszahlungen bzw. Anzahlungen. Sie werden im Zugangszeitpunkt mit jenem Betrag angesetzt, der dem voraussichtlichen Ressourcenabfluss bzw. den Anschaffungskosten entspricht. Bei der Folgebewertung werden Wertänderungen (inkl. Aufzinsungen) erfolgswirksam erfasst.

i) Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen und Veräußerungsgruppen

Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als "zur Veräußerung gehalten" klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen.

Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, verzinsliche Verbindlichkeiten, die weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern, die gemäß IAS 12 bewertet werden.

j) Verpflichtungen gegenüber Dienstnehmern

Variable Vergütung

Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Für die Führungsebene sind Bonuszahlungen zusätzlich an die Erreichung individueller operativer Jahresziele gekoppelt. Weiters besteht für Führungskräfte die Möglichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vorstand (Phantomaktien) ist die Teilnahme am LTI-Programm freiwillig. Das LTI-Programm ist revolvierend, hat eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzt ein Eigeninvestment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wird jeweils mit dem Schlusskurs zum 31.12. des Vorjahres bewertet; auf Basis dieser Bewertung wird die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations), deren Gewichtung und Zielwerte jährlich geändert werden. Auszahlungen erfolgen in Cash. Im Vergütungssystem des Vorstands wurde das LTI-Programm ab 2015 durch den Einsatz von Phantomaktien abgelöst.

Vergütung (Long Term Incentive). Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Die Bonuszahlung orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. 50% der variablen Vergütung sind als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger jährlich festgelegter Ziele gekoppelt. Die zweite Hälfte der leistungsabhängigen Komponente orientiert sich an der Outperformance von jährlich definierten Kennzahlen wie beispielsweise Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) oder NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und nach Prüfung durch den Abschlussprüfer durch den Vergütungsausschuss abschließend festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien umgewandelt. Die Auszahlung der Phantomaktien erfolgt in drei gleichen Teilen in cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres.

Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst.

Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen

In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen zwei Anwartschaften bereits ausgeschiedener Geschäftsführer sowie zwei bereits laufenden Leistungen. Die für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen abgeschlossene Rückdeckungsversicherung wird gemäß IAS 19.63 als Nettoschuld (Vermögenswert) bilanziert.

Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter:

	31.12.2017	31.12.2016

Rechnungszinssatz	1,63%	1,65%
Erwartete Bezugserhöhungen	2,00%	2,00%
Ansammlungszeitraum	25 Jahre	25 Jahre
Erwarteter Ertrag aus Planvermögen	1,63%	1,65%

Der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2017 1,63% (2016: 2,00%).

Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der entsprechenden Steuerlatenz erfasst.

Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. In der CA Immo Gruppe existieren auch vertragliche Abfertigungen für einzelne Mitarbeiter. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet. Der Rechnungszinssatz für die Abfertigungsrückstellung beträgt 2017 0,00% (2016: 0,00%).

Beitragsorientierte Pläne

Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den indirekten Aufwendungen enthalten.

Auf Basis von Vereinbarungen mit drei unterschiedlichen Pensionskassen in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 bzw. 3 Jahre altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% bzw. 2,7% und in Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich: 3 bzw. 4 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche Pensionszahlung ausbezahlt.

k) Rückstellungen und Eventualverbindlichkeiten

Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt.

Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung von wesentlichen Sachverhalten im Anhang.

l) Steuern

Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen (laufendes und periodenfremdes) und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (zB Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen sowie teilweise auf die Bewertung von Derivatgeschäften und zur Veräußerung verfügbaren Wertpapieren). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird im Ertragsteueraufwand ausgewiesen.

In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern die temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit bzw. Verrechenbarkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen.

Land		Steuersatz	Land	Steuersatz
	2017	2016		2017	2016

Bulgarien	10,0%	10,0%	Serbien	15,0%	15,0%
Deutschland	15,8% bis 33,0%	15,8% bis 31,9%	Slowakei	21,0%	21,0%
Kroatien	18,0%	18,0%	Slowenien	19,0%	19,0%
Niederlande	20,0% / 25,0%	20,0% / 25,0%	Tschechien	19,0%	19,0%
Österreich	25,0%	25,0%	Ukraine	18,0%	18,0%
Polen	19,0%	19,0%	Ungarn	9,0%	9,0%
Rumänien	16,0%	16,0%	Zypern	12,5%	12,5%
Russland	20,0%	20,0%

Die Bewertung der latenten Steuern erfolgt mit folgenden Steuersätzen:

Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für nahezu alle Gesellschaften eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien.

In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind.

m)Leasingverhältnisse

Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt, selbst wenn dieses Recht nicht ausdrücklich festgelegt ist.

Gemäß IAS 17 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind. Die Eigenschaft der CA Immo Gruppe als Vermieter von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entspricht einem Operating Leasing, weil das wirtschaftliche Eigentum an den Objekten bei der CA Immo Gruppe verbleibt und damit die wesentlichen Risiken und Chancen nicht übertragen werden.

n) Segmentberichterstattung

Die Identifizierung der Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der CA Immo Gruppe ist der Gesamtvorstand. Dieser steuert dabei die einzelnen Liegenschaften (grundsätzlich berichtspflichtige Segmente), die auf Grundlage von geografischen Gebieten zu Regionen und auf Grundlage des Entwicklungsstands der Immobilien nach Bestand und Entwicklung zu berichteten Geschäftssegmenten zusammengefasst wurden. Die Bildung der Regionen erfolgte überwiegend aufgrund von Beurteilungen der Marktdynamik bzw. des Risikoprofils, die im Wesentlichen die wirtschaftlichen Merkmale prägen. Da die von IFRS 8 vorgeschriebene Vergleichbarkeit von "Produkten" und "Produktionsprozessen" zur Zusammenfassung zu einem Segment für Bestandsimmobilien und Immobilien in

Entwicklung nach Einschätzung der CA Immo Gruppe nicht gegeben sind, werden diese separat in den Segmenten Bestand und Development berichtet.

Die Zuordnung zu den berichteten Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw. Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment-Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar:

Bestand: vermietete Bestandsimmobilien, selbst genutzte Liegenschaften sowie Bestandsimmobilien gemäß IFRS 5
Development: Immobilien in Entwicklung und Grundstücksreserven, fertiggestellte Immobilienentwicklungen (Bestandsimmobilien) bis zum zweitfolgenden Jahresabschlussstichtag nach Fertigstellung (abhängig vom Vermietungsgrad bzw. Beginn des Verkaufsprozesses), Development-Dienstleistungen für Dritte, Immobilien in Entwicklung gemäß IFRS 5 sowie zum Handel bestimmte Immobilien
Holding: Allgemeine Management- und Finanzierungstätigkeit der CA Immo Gruppe

Das berichtete Segment Osteuropa Kernregionen beinhaltet die Länder Tschechien, Ungarn, Polen, Rumänien und Serbien. Das berichtete Segment Osteuropa sonstige Regionen besteht aus den Ländern Bulgarien, Kroatien, Slowenien, Russland, Ukraine sowie Slowakei. Die Gemeinschaftsunternehmen werden mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge und Aufwendungen in der Segmentberichterstattung gezeigt. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo Gruppe werden in der Spalte Konsolidierung ausgewiesen.

o) Umsatzrealisierung

Mieterlöse

Mieterlöse werden linear über die Gesamtlaufzeit der Mietverträge verteilt erfasst. Anreizvereinbarungen wie zB Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder Einmalzahlungen an Mieter, über die diese frei verfügen können, sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamtlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor ("Staffelmieten"), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen erfolgt hingegen keine Verteilung. Die Gesamtlaufzeit der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist.

Bedingte Mieterlöse, wie zB Zahlungen in Abhängigkeit der Umsatzerlöse von Geschäftslokalen, werden im Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst.

Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen.

Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlös erfasst.

Betriebskostenerlöse

Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die an Mieter weiterverrechnet werden, werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Weiterverrechnete Betriebskosten" dargestellt.

Immobilienverkaufserlöse

Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn

alle wesentlichen wirtschaftlichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum in Verbindung stehen, auf den Käufer übertragen wurden,
die CA Immo Gruppe keine Verfügungsrechte oder wirksame Verfügungsmacht über den Verkaufsgegenstand zurückbehält,
die Höhe der Erlöse und der im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten verlässlich bestimmt werden können und
hinreichend wahrscheinlich ist, dass der CA Immo Gruppe der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen wird.

Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen.

Erträge aus den Verkäufen von Immobilien in Entwicklung sind gemäß IFRIC 15 dahingehend zu analysieren, ob IAS 11 (Fertigungaufträge) oder IAS 18 (Ertragsrealisierung) anzuwenden ist und wann daher die Erträge aus dem Verkauf während der Errichtung zu erfassen sind. Voraussetzung für die Erfassung eines Verkaufes ist, dass die CA Immo Gruppe keine Verfügungsmacht über die entstehende Immobilie mehr hat.

Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen

Der Posten "Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen" enthält bei der CA Immo Gruppe Erlöse aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien sowie Erlöse aus Bauleistungsverträgen (Errichtung einer Immobilie auf dem Grund des Kunden, wo die CA Immo Gruppe als Bauherr mit oder ohne einem Generalunternehmer einen Bauauftrag ausführt).

Fertigungsauftrags- und Bauleistungserlöse

Bei Fertigungs- bzw. Bauleistungsverträgen nimmt der Auftraggeber maßgeblichen Einfluss auf die Errichtung der Immobilie. Gemäß IAS 11 werden daher die Erträge im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen nach dem jeweiligen Leistungsfortschritt ("percentage of completion method") erfasst. Zur Ermittlung des Leistungsfortschrittes wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen Auftragskosten bzw. Baukosten zu den geschätzten Auftragsgesamtkosten bzw. Baugesamtkosten (cost-to-cost Methode) ermittelt und als Forderung und Umsatzerlöse ausgewiesen. Ein erwarteter Verlust durch den Fertigungs- bzw. Bauleistungsvertrag wird sofort als Aufwand berücksichtigt.

Ist keine kundenspezifische Projektierung gegeben, dh der Käufer hat nur begrenzt die Möglichkeit, die Ausgestaltung der Immobilie zu beeinflussen, handelt es sich um einen Vertrag über den Verkauf von Gütern und der Umsatz wird nach den oben dargestellten Kriterien für den Verkauf von Immobilien realisiert. Gemäß IAS 18 besteht die Verpflichtung, Verträge in Teilleistungen zu separieren, wenn wesentliche unterschiedliche Leistungen in einem Vertrag vereinbart wurden. Ein derartiges Mehrkomponentengeschäft liegt vor, wenn ein Vertrag mehrere komplementäre, aber unterschiedliche Teilleistungen enthält, zB neben einem Verkauf der Immobilie eine Serviceleistung erbracht wird. Diese unterschiedlichen Komponenten führen zu einer getrennten Ertragsrealisierung: der Kaufpreis für die Liegenschaft wird nach den Kriterien für die Ertragsrealisierung für Verkäufe erfasst. Die Erträge für die Serviceleistung werden je nach Leistungsfortschritt realisiert. Als wesentliche Komponenten der Immobilien in Entwicklung werden die Baurechtschaffung, die Erschließung von Liegenschaften, der Hochbau sowie der Innenausbau identifiziert. Die Aufteilung des Gesamtentgelts auf die einzelnen Komponenten wird anhand der Residualwertmethode vorgenommen. Durch Abzug des beizulegenden Zeitwertes der noch nicht gelieferten Komponenten ergibt sich somit der Wert der bereits gelieferten Komponenten.

Erlöse aus Dienstleistungen

Der Posten "Erlöse aus Dienstleistungen" enthält bei der CA Immo Gruppe Erlöse aus Dienstleistungen, die gemäß IAS 18 erfasst werden, und Erlöse aus Fertigungsaufträgen, die gemäß IAS 11 erfasst werden.

Eine Dienstleistung ist eine nach Zeiteinheiten abzugeltende Leistung für einen Kunden (zB zeitabhängige Umbauberatung, Planungsleistungen oder Projektunterstützung). Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen (Abrechnung nach Zeiteinheiten) erfasst.

Die CA Immo Gruppe bietet Dienstleistungen auch in Form von Baubegleitungen für Kunden an, die als Fertigungsauftrag abgewickelt werden. Die Erfassung der Erträge für Fertigungsaufträge (zB Projektsteuerung, Baubegleitung und Abnahme von zB Hochbau, Innenausbau oder Erschließung von Grundstücken) erfolgt nach Maßgabe der Leistungserbringung ("percentage of completion method", siehe oben).

p) Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen

Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis gezeigt. Der Buchwert eines zugeordneten Firmenwerts wird ebenso beim Verkauf einer Immobilie als Buchwertabgang im Verkaufsergebnis erfasst.

q) Indirekter Aufwand

Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen), die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind. Diese aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen ausgewiesen.

r) Finanzergebnis

Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen und nach der Effektivzinsmethode ermittelten Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Derivatgeschäften, die Zinskomponente bei der Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, den Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften sowie zinsenähnliche Aufwendungen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt. Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden Gesellschaftern an deutschen Kommanditgesellschaften, deren Einlage, fortgeschrieben um den Ergebnisanteil, in der Bilanz unter dem Posten "sonstige Verbindlichkeiten" als Fremdkapital erfasst ist.

In den Kursdifferenzen werden die im Wesentlichen mit der Finanzierung und Veranlagung zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste und die Wertänderungen sowie das Ergebnis aus der Realisierung von Devisentermingeschäften ausgewiesen.

Das Ergebnis aus Derivaten umfasst Gewinne und Verluste aus der Veräußerung oder Bewertung von Zinsswaps, Zinscaps und Swaptions, soweit diese nicht als Cashflow Hedge erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst werden sowie die Bewertung des Derivats der Wandelschuldverschreibung. Der nicht effektive Teil der Cashflow Hedge Beziehungen wird ebenfalls im Ergebnis aus Derivaten erfasst.

Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen beinhaltet die aus der Veranlagung von Finanzmitteln und der Investition in Finanzvermögen stammenden Zinsen bzw. negativen Einlagenzinsen, Dividenden und ähnliche Erträge, sowie die erwarteten Erträge aus dem Planvermögen.

Das Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen umfasst die Bewertung von Ausleihungen sowie Wertminderungen von zur Veräußerung verfügbaren Wertpapieren.

s) Bemessung des beizulegenden Zeitwerts

IFRS 13 definiert den beizulegenden Zeitwert als den Preis, der in einem geordneten Geschäftsvorfall zwischen Marktteilnehmern am Bemessungsstichtag für den Verkauf eines Vermögenswerts eingenommen bzw. für die Übertragung einer Schuld gezahlt würde. Der Preis kann unmittelbar beobachtbar sein oder mit Hilfe von Bewertungstechniken geschätzt werden. Entsprechend der verwendeten Inputfaktoren zur Ermittlung des beizulegenden Zeitwerts werden in der Bemessungshierarchie folgende Stufen unterschieden:

Stufe 1: Preise für identische Vermögenswerte und Schulden, die an einem aktiven Markt notieren
Stufe 2: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden und die entweder unmittelbar oder mittelbar beobachtbar sind
Stufe 3: Faktoren, die für die Bemessung von Vermögenswerten oder Schulden herangezogen werden und die nicht beobachtbar sind

31.12.2017	Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13
Tsd. €	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Summe

Bestandsimmobilien	0	0	3.155.677	3.155.677
Immobilien in Entwicklung	0	0	579.274	579.274
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	0	0	3.734.951	3.734.951
Finanzielle Vermögenswerte HFT	0	293	0	293
Finanzielle Vermögenswerte AFS	0	0	56.875	56.875
Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien	0	293	56.875	57.167
Wertpapiere AFS	117.668	0	0	117.668
Wertpapiere AFS	117.668	0	0	117.668
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	40.106	40.106
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	40.106	40.106
Finanzielle Verbindlichkeiten HFT	0	–23.021	0	–23.021
Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien	0	–23.021	0	–23.021
Summe	117.668	–22.729	3.831.932	3.926.870

Hierarchie der beizulegenden Zeitwerte

31.12.2016	Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13
Tsd. €	Stufe 1	Stufe 2	Stufe 3	Summe

Bestandsimmobilien	0	0	2.923.676	2.923.676
Immobilien in Entwicklung	0	0	433.049	433.049
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien	0	0	3.356.725	3.356.725
Finanzielle Vermögenswerte HFT	0	29	0	29
Finanzielle Vermögenswerte AFS	0	0	57.774	57.774
Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien	0	29	57.774	57.803
Wertpapiere AFS	101.555	0	0	101.555
Wertpapiere AFS	101.555	0	0	101.555
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	26.754	26.754
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	0	0	26.754	26.754
Finanzielle Verbindlichkeiten HFT	0	–7.432	0	–7.432
Finanzielle Verbindlichkeiten CFH	0	–4.151	0	–4.151
Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien	0	–11.583	0	–11.583
Summe	101.555	–11.554	3.441.253	3.531.253

Umgliederungen zwischen den Stufen fanden in 2017 und 2016 nicht statt.

Spiegel nach Klassen

Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind:

2017	Büro	Büro	Büro	Geschäft	Geschäft	Hotel
Tsd. €	Österreich*	Deutschland*	Osteuropa	Österreich	Osteuropa	Österreich

Stand 1.1.	314.610	851.750	1.378.595	97.200	8.800	84.600
Zugänge	1.796	8.434	23.595	899	54	360
Abgänge	–4.433	–16.120	–24.743	–1	0	0
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	0	180.602	0	0	0
Bewertung	–2.753	114.011	–17.759	–874	–102	–827
Umgliederung IFRS 5	–36.900	0	0	0	0	0
Umgliederung IAS 2	0	0	0	0	0	0
Umgliederung zwischen Klassen	0	0	0	0	0	0
Veränderung
Anreizvereinbarungen	–120	–456	1.339	–23	–2	–32
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	272.200	957.619	1.541.628	97.200	8.750	84.100

* Der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien.

2016	Büro	Büro	Büro	Geschäft	Geschäft	Hotel
Tsd. €	Österreich*	Deutschland*	Osteuropa	Österreich	Osteuropa	Österreich

Stand 1.1.	319.030	753.544	1.201.280	107.300	37.700	85.200
Zugänge	1.305	16.171	25.633	442	–168	92
Abgänge	–10.991	0	–4.000	–13.040	–26.784	–41
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	0	165.205	0	0	0
Bewertung	5.163	81.517	–8.225	2.512	–1.825	–663
Umgliederung IFRS 5	0	0	0	0	0	0
Umgliederung zwischen Klassen	0	0	0	0	0	0
Veränderung
Anreizvereinbarungen	103	518	–1.298	–15	–123	12
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	314.610	851.750	1.378.595	97.200	8.800	84.600

* Der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien.

2017	Hotel	Hotel	Sonstige	Sonstige	IFRS 5
Tsd. €	Deutschland	Osteuropa	Österreich	Deutschland	Alle

Stand 1.1.	83.400	11.400	59.040	46.970	15.064
Zugänge	337	21	1.792	107	0
Abgänge	0	0	–8.400	0	–15.064
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	0	0	0	0
Bewertung	10.287	–21	–3.302	4.403	0
Umgliederung IFRS 5	0	0	0	0	36.900
Umgliederung IAS 2	0	0	0	0	0
Umgliederung zwischen Klassen	0	0	0	0	0
Veränderung
Anreizvereinbarungen	–24	0	0	0	0
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	94.000	11.400	49.130	51.480	36.900

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

2016	Hotel	Hotel	Sonstige	Sonstige	IFRS 5
Tsd. €	Deutschland	Osteuropa	Österreich	Deutschland	Alle

Stand 1.1.	73.800	11.300	84.630	52.540	51.065
Zugänge	22	20	1.268	398	0
Abgänge	0	0	–10.371	–35.465	–52.185
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	0	0	0	0
Bewertung	9.602	80	–1.423	17.298	1.120
Umgliederung IFRS 5	0	0	–15.064	0	15.064
Umgliederung zwischen Klassen	0	0	0	11.640	0
Veränderung
Anreizvereinbarungen	–24	0	0	559	0
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	83.400	11.400	59.040	46.970	15.064

2017	Development	Development	Development	Grundstücksreserven	Grundstücksreserven
Tsd. €	Österreich	Deutschland	Osteuropa	Deutschland	Osteuropa

Stand 1.1.	5.480	172.040	22.700	211.510	21.319
Zugänge	14.884	90.295	19.317	6.041	671
Abgänge	0	0	0	–1	–5.642
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	14.260	0	0	0
Bewertung	2.836	13.855	183	–3.433	1.091
Umgliederung IFRS 5	0	0	0	0	0
Umgliederung IAS 2	0	0	0	–8.130	0
Umgliederung zwischen Klassen	0	9.270	0	–9.270	0
Veränderung
Anreizvereinbarungen	0	0	0	–3	0
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	23.200	299.720	42.200	196.715	17.439

2016	Development	Development	Development	Grundstücksreserven	Grundstücksreserven
Tsd. €	Österreich	Deutschland	Osteuropa	Deutschland	Osteuropa

Stand 1.1.	16.200	28.290	11.600	326.770	26.119
Zugänge	1.264	44.133	9.461	9.978	248
Abgänge	–12.397	–2.498	0	–65.694	–3.390
Erwerb Immobiliengesellschaften	0	0	0	0	0
Bewertung	412	21.655	1.639	32.568	–1.658
Umgliederung IFRS 5	0	0	0	0	0
Umgliederung zwischen Klassen	0	80.460	0	–92.100	0
Veränderung Anreizvereinbarungen	0	0	0	–11	0
Währungsumrechnungsdifferenz	0	0	0	0	0
Stand 31.12.	5.480	172.040	22.700	211.510	21.319

	Finanzielle Vermögenswerte AFS
Tsd. €	2017

Stand 1.1.	57.774
Bewertung (OCI)	2.291
Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen	–3.190
Stand 31.12.	56.875

Finanzielle Vermögenswerte AFS

Tsd. €	2016
Stand 1.1.	58.660
Bewertung (OCI)	1.130
Ausschüttungen	–2.016
Stand 31.12.	57.774

t) t) Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen

Erstmals anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat

Im Geschäftsjahr 2017 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden.

Standard/Interpretation	Inhalt	Inkrafttreten1)
t) Änderung an IAS 7	Angabeninitiative	1.1.2017
Änderung an IAS 12	Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste	1.1.2017
Jährliche Verbesserungen (2014-2016)	IFRS 12	1.1.2017

1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.

Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen

Standard/Interpretation	Inhalt	Inkrafttreten1)
IFRS 15	Umsatzerlöse aus Kundenverträgen	1.1.2018
Änderung zu IFRS 15	Umsatzerlöse aus Kundenverträgen - Klarstellungen	1.1.2018
t) IFRS 9	Finanzinstrumente	1.1.2018
Änderung an IFRS 4	Anwendung von IFRS 9 mit IFRS 4 Versicherungsverträgen	1.1.2018
Jährliche Verbesserungen (2014-2016)	diverse	1.1.2018
Änderung zu IFRS 2	Anteilsbasierte Vergütungen	1.1.2018
t) Änderung zu IAS 40	Klassifizierung noch nicht fertiggestellter Immobilien	1.1.2018
IFRS 16	Leasing	1.1.2019
IFRIC 22	Währungsumrechnung bei Anzahlungen	1.1.2018²
IFRIC 23	Unsicherheit bezüglich der ertragsteuerlichen Behandlung	1.1.2019²
Änderung an IFRS 9 t)	Finanzielle Vermögenswerte mit einer negativen Vorfälligkeitsentschädigung	1.1.2019²
Änderung an IAS 28	Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen	1.1.2019²
Jährliche Verbesserungen (2015-2017)	diverse	1.1.2019²
Änderung an IAS 19	Planänderungen, -kürzungen und Abgeltungen	1.1.2019²
IFRS 17	Versicherungsverträge	1.1.2021²

1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen.

2) Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen.

Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet.

Voraussichtliche Auswirkungen von IFRS 9 und IFRS 15 auf den Konzernabschluss IFRS 9: Finanzinstrumente

"IFRS 9 Finanzinstrumente" ersetzt die bisher unter "IAS 39 Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung" vorgeschriebene Bilanzierung von Finanzinstrumenten. Die CA Immo Gruppe plant den IFRS 9 ohne Anpassung der Vorjahresvergleichswerte anzuwenden und wird sämtliche Änderungen aus der Umstellung zum 31.12.2017 erfolgsneutral in der Bilanz erfassen.

Die Folgebewertung finanzieller Vermögenswerte/Verbindlichkeiten richtet sich künftig nach drei Kategorien mit unterschiedlichen Wertmaßstäben und einer unterschiedlichen Erfassung von Wertänderungen. Die Kategorisierung ergibt sich dabei sowohl in Abhängigkeit der vertraglichen Zahlungsströme des Instruments als auch aus dem Geschäftsmodell, in dem das Instrument gehalten/gesteuert wird. Als zu "Fortgeführte Anschaffungskosten" bewertete Finanzinstrumente qualifizieren sich nur jene, deren Geschäftsmodell die Vereinnahmung von Zahlungsströmen aus Tilgungen und Zinsen (SPPI – "solely payments of principal and interests") vorsehen. Alle anderen finanziellen Vermögenswerte werden somit zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam über die Gewinn- und Verlustrechnung bewertet. Für Eigenkapitalinstrumente, die nicht zu Handelszwecken gehalten/gesteuert werden, d.h. bei denen keine kurzfristige Wertsteigerung/Realisierung im Vordergrund steht, gibt es weiterhin ein Wahlrecht zur Erfassung im sonstigen Ergebnis. Die CA Immo Gruppe plant dieses Wahlrecht für die bisher als zur Veräußerung verfügbar (AFS – "available for sale") klassifizierten Wertpapiere auszuüben.

IFRS 9 sieht für die Erfassung von Wertberichtigungen ein dreistufiges Modell vor. Dementsprechend ist im ersten Schritt bereits bei Zugang ein erwarteter 12-Monats-Verlust zu erfassen. Im zweiten Schritt ist bei einer signifikanten Erhöhung des Ausfallrisikos die Risikoversorge auf den erwarteten Verlust der gesamten Restlaufzeit zu erhöhen. Im dritten Schritt hat, mit Eintritt eines objektiven Hinweises auf Wertminderung, die Zinsvereinnahmung auf Grundlage des Nettobuchwerts (Buchwert abzüglich Risikovorsorge) zu erfolgen. Für Leasingforderungen gemäß IAS 17 besteht ein Wahlrecht die Risikovorsorge in Höhe des erwarteten Verlusts der gesamten Restlaufzeit bereits bei Zugang zu erfassen. Die CA Immo Gruppe plant dieses Wahlrecht auszuüben: zum 31.12.2017 beträgt die erforderliche zusätzliche Erfassung von Wertberichtungen für Leasingforderungen voraussichtlich 56 Tsd. €. Die erwarteten zusätzlichen Wertberichtigungen auf Bankguthaben der CA Immo Gruppe werden voraussichtlich in Höhe von 223 Tsd. € erfasst, während die erwarteten zusätzlichen Wertberichtigungen für sonstige finanzielle Vermögenswerte voraussichtlich 71 Tsd. € betragen.

Auswirkungen ergeben sich aus der erfolgswirksamen Erfassung von Wertänderungen von als zur Veräußerung verfügbaren (AFS - "available for sale") klassifizierten Anteilen an Personengesellschaften in Deutschland, da diese Wertänderungen bisher erfolgsneutral erfasst wurden. Künftig werden diese Wertänderungen erfolgswirksam erfasst. Die Änderung zum 31.12.2017 resultiert nur in einer Umgliederung innerhalb des Eigenkapitals.

Die Anwendung des IFRS 9 führt im Zusammenhang mit der Modifikation von Schuldinstrumenten zu Änderungen im Abschluss der CA Immo Gruppe, weil die bisherige Bilanzierungsmethode der CA Immo Gruppe gem. IAS 39 eine Fortschreibung der Verbindlichkeit (Effektivzinsmethode) vorgesehen hat. Künftig sind Barwertänderungen durch Kreditmodifikationen sofort erfolgswirksam zu erfassen und über die Restlaufzeit mittels Effektivzinsmethode entsprechend zu verteilen. Diese Änderung erhöht das Eigenkapital zum 31.12.2017 voraussichtlich um 3.291 Tsd. €.

Die CA Immo Gruppe hat an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen, die gemäß IAS 28 nach der Equity-Methode bewertet werden, Ausleihungen vergeben, die als Teil des Net Investments im Sinne des IAS 28 in diese Beteiligungsunternehmen zu klassifizieren sind. Mit den voraussichtlich zum 1.1.2019 in Kraft tretenden Änderungen an IAS 28 wird die Bewertung der Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen jedoch zunächst in den Anwendungsbereich des IFRS 9 fallen. Dies würde dazu führen, dass von der CA Immo Gruppe gewährte Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen, soweit sie das SPPI Kriterium nicht erfüllen, zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten sind. Die Auswirkungen dieser Änderung werden noch analysiert, es wird allerdings kein wesentlicher Effekt erwartet.

IFRS 15: Umsatzerlöse aus Verträgen mit Kunden

IFRS 15 ersetzt die Standards IAS 11, IAS 18 und die dazugehörigen Interpretationen und schreibt vor, wann und in welcher Höhe Erlöse zu erfassen sind. Erlöse aus Leasingverhältnissen (Mieterlöse), die in den Anwendungsbereich von IAS 17 bzw. ab dem Jahr 2019 von IFRS 16 fallen sind vom Anwendungsbereich des IFRS 15 ausgenommen. IFRS 15 sieht ein einziges, prinzipienbasiertes fünfstufiges Modell zur Umsatzrealisierung vor, das, abgesehen von einigen Ausnahmen, auf alle Verträge mit Kunden anzuwenden ist.

1. Bestimmung des Vertrages mit dem Kunden
1. Identifizierung der eigenständigen Leistungsverpflichtungen im Vertrag
1. Bestimmung des Transaktionspreises
1. Verteilung des Transaktionspreises auf die einzelnen Leistungsverpflichtungen auf Basis von Einzelveräußerungspreisen
1. Erfassung der Erlöse über den Zeitraum oder den Zeitpunkt der Erfüllung der Leistungsverpflichtung

Die CA Immo Gruppe plant IFRS 15 retrospektiv, unter der Inanspruchnahme von praktischen Erleichterungen, anzuwenden.

Nach Analyse der vertraglichen Regelungen anhand des fünfstufigen Modells des IFRS 15 erfüllen mehrere Verträge, wie beispielsweise Wohnbauprojekte, die in der Vergangenheit zeitpunktbezogen realisiert wurden, die Kriterien für eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung. Künftig werden, abhängig vom Vertrag, Verkäufe teilweise zeitraumbezogen in Höhe des Fertigstellungsgrads realisiert und dabei vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten bilanziert. Ebenso werden Vertragskosten, die aus dem Vertragsabschluss mit dem Kunden resultieren, künftig aktiviert und über den Zeitraum der Erlösrealisierung im Aufwand erfasst. Dies wird auch das Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen beeinflussen, da einige Wohnbauprojekte im Rahmen von Gemeinschaftsunternehmen umgesetzt werden.

Darüber hinaus führt der IFRS 15 teilweise zu einer Neubeurteilung über das Vorliegen einer separaten Leistungsverpflichtung. Daraus resultiert, dass bisher abgegrenzte Erlöse bereits als realisiert zu beurteilen sind. Dies führt im Wesentlichen zu einer Anpassung von zum Handel bestimmten Immobilien in Höhe von rund 7.899 Tsd. €, von sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von rund -71.354 Tsd. € sowie von Rückstellungen in Höhe von rund 66.972 Tsd. € zum 31.12.2017.

Die erstmalige Anwendung des IFRS 9 (nicht retrospektiv) und IFRS 15 (retrospektiv) zum 1.1.2018 werden vorrausichtlich folgenden Auswirkungen auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung sowie Bilanz haben:

Voraussichtliche Auswirkung auf die Konzernbilanz zum 31.12.2016

Tsd. €	31.12.2016	Änderung aufgrund	31.12.2016
	wie berichtet	Umstellung IFRS 15	laut IFRS 15
VERMÖGEN
Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	191.369	2.943	194.312
Finanzielle Vermögenswerte	89.713	487	90.199
Langfristiges Vermögen	3.659.806	3.430	3.663.236
Zum Handel bestimmte Immobilien	34.147	–13.838	20.310
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	76.235	4.802	81.037
Kurzfristiges Vermögen	649.332	–9.036	640.297
Summe Vermögen	4.309.138	–5.606	4.303.532
EIGENKAPITAL UND SCHULDEN
Eigenkapital	2.204.541	14.879	2.219.421
Rückstellungen	13.242	54.358	67.600
Sonstige Verbindlichkeiten	87.180	–53.525	33.655
Passive latente Steuern	239.969	5.896	245.865
Langfristige Schulden	1.753.026	6.730	1.759.756
Rückstellungen	84.766	22.871	107.637
Sonstige Verbindlichkeiten	97.064	–50.086	46.978
Kurzfristige Schulden	351.571	–27.215	324.355
Summe Eigenkapital und Schulden	4.309.138	–5.606	4.303.532

Voraussichtliche Auswirkung auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung 2017

Tsd. €	2017	Änderung aufgrund	2017
	wie berichtet	Umstellung IFRS 15	laut IFRS 15
Nettomietergebnis	163.358	0	163.358
Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen	13.552	2.472	16.024
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem
Immobilienvermögen	32.132	–3.279	28.853
EBITDA	173.740	–807	172.933
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	66.585	6.383	72.969
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	340.502	5.576	346.079
Ergebnis aus Finanzinvestitionen	7.456	209	7.665
Finanzergebnis	–40.684	209	–40.475
Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT)	299.819	5.785	305.604
Latente Steuern	–48.641	–287	–48.928
Ertragsteuern	–64.960	–287	–65.247
Ergebnis der Periode	234.859	5.498	240.357
davon Ergebnisanteil der Aktionäre des
Mutterunternehmens	234.854	5.498	240.352
Ergebnis je Aktie in € (unverwässert)	€ 2,52	€ 0,06	€ 2,58
Ergebnis je Aktie in € (verwässert)	€ 2,48	€ 0,06	€ 2,54

Tsd. €	31.12.2017 wie berichtet	Änderung aufgrund Umstellung IFRS 9	Änderung aufgrund Umstellung IFRS 15	31.12.2017 laut IFRS 9 und IFRS 15
VERMÖGEN
Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	207.182	0	8.933	216.115
Finanzielle Vermögenswerte	85.570	–35	931	86.466
Langfristiges Vermögen	4.047.393	–35	9.865	4.057.223
Zum Handel bestimmte Immobilien	79.317	0	–35.184	44.133
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	81.314	–92	8.122	89.344
Liquide Mittel	383.512	–223	0	383.288
Kurzfristiges Vermögen	721.259	–316	–27.061	693.882
Summe Vermögen	4.768.653	–351	–17.197	4.751.105
EIGENKAPITAL UND SCHULDEN
Eigenkapital	2.398.510	2.940	20.378	2.421.828
Rückstellungen	5.646	0	41.403	47.049
Verzinsliche Verbindlichkeiten	1.684.170	–3.760	0	1.680.410
Sonstige Verbindlichkeiten	86.434	0	–35.842	50.593
Passive latente Steuern	291.305	468	6.183	297.956
Langfristige Schulden	2.067.555	–3.291	11.745	2.076.008
Rückstellungen	100.658	0	25.569	126.227
Sonstige Verbindlichkeiten	115.303	0	–74.888	40.415
Kurzfristige Schulden	302.588	0	–49.319	253.269
Summe Eigenkapital und Schulden	4.768.653	–351	–17.197	4.751.105

Voraussichtliche Auswirkung auf die Konzernbilanz 31.12.2017

IFRS 16: Leasing

Der neue Standard definiert ein Leasingverhältnis als einen Vertrag, bei dem das Recht auf Nutzung eines Vermögenswerts für einen vereinbarten Zeitraum gegen Entgelt übertragen wird. Um als Leasingverhältnis eingestuft zu werden, muss ein Vertrag die beiden folgenden Kriterien erfüllen:

Die Erfüllung des Vertrags hängt von der Nutzung eines identifizierbaren Vermögenswerts ab.
Mit dem Vertrag wird das Recht zur Kontrolle der Nutzung eines identifizierbaren Vermögenswerts übertragen.

Der Leasinggeber muss weiterhin eine Abgrenzung zwischen Operating und Finance Leases entsprechend der Vorgehensweise nach IAS 17 vornehmen. Der Leasingnehmer muss keine Abgrenzung vornehmen, sondern bei der Erstbilanzierung einheitlich für alle Leasingverträge einen Vermögenswert in Form des Nutzungsrechts ("Right of use") aktivieren und korrespondierend hierzu eine Leasingverbindlichkeit ausweisen. Ausgenommen sind Leasingverträge über geringwertige Vermögenswerte und kurzfristige Leasingverhältnisse.

Die Änderungen des IFRS 16 für Operating Leasing Verhältnisse der CA Immo Gruppe werden keinen wesentlichen Effekt auf den Abschluss der CA Immo Gruppe haben, da dies hauptsächlich Leasingverträge für Betriebs- und Geschäftsausstattung bzw. unwesentliche Mietverhältnisse in Deutschland betrifft.

Die Anwendung des IFRS 16 kann in jenen Fällen, in denen die CA Immo Gruppe Pächter und nicht Grundstückseigentümer ist, zum Ansatz eines Nutzungsrechts und einer Verbindlichkeit führen. Die genauen Auswirkungen des IFRS 16 auf die CA Immo Gruppe werden in einem Projekt noch analysiert, um erforderliche Anpassungen bei der Bilanzierung sowie bei Prozessen und Systemen festzustellen. Aus derzeitiger Sicht ist der Effekt auf den Abschluss der CA Immo Gruppe nicht wesentlich.

Sonstige Änderungen

Die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des IFRIC 23 (Unsicherheit bei der ertragsteuerlichen Behandlung) wurde noch nicht abschließend analysiert. Die erstmalige Anwendung der übrigen neuen Regelungen wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen Auswirkungen führen.

ERLÄUTERUNGEN ZU DEN POSTEN DER KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG, DER KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG, DER KONZERNBILANZ UND DER KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG

1. Segmentinformation

Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz- und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist.

Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert. Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen.

Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den unter "Zusammenfassende Darstellung der angewendeten Rechnungslegungsmethoden" beschriebenen Methoden.

In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet:

Managementhonorare für Serviceleistungen der Holding (zB Immobilienmanagement, Finanzierungsverhandlungen, An- und Verkauf von Immobilien, Rechnungswesen, Controlling) werden auf Basis der tatsächlichen Honorare zugeordnet und aufgrund der in Rechnung gestellten Leistungen den einzelnen Geschäftssegmenten zugewiesen sowie bei der Spalte Holding als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen.
Managementgesellschaften sind nach ihrer Haupttätigkeit den Segmenten zugeordnet. Managementhonorare dieser Gesellschaften werden auf Basis der in Rechnung gestellten Leistungen an das andere Geschäftssegment dieser Region zugeordnet und beim Segment, dem die Managementgesellschaft zugerechnet wird, als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen.
Das Segment Osteuropa Kernregionen umfasst die Länder Ungarn, Polen, Rumänien, Tschechien sowie Serbien.
Das Segment Osteuropa übrige Regionen umfasst die Länder Bulgarien, Kroatien, Slowenien, Russland, Ukraine und Slowakei.

2017			Österreich			Deutschland


Tsd. €	Bestand	Development	Summe	Bestand	Development	Summe	Bestand

Mieterlöse	30.771	0	30.771	75.601	4.273	79.874	92.615
Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten	523	0	523	898	10	908	0
Weiterverrechnete Betriebskosten	7.273	0	7.273	17.358	352	17.710	32.763
Betriebskostenaufwand	–8.079	0	–8.079	–17.751	–437	–18.187	–35.185
Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen
direkt zurechenbare Aufwendungen	–2.515	0	–2.515	–7.572	374	–7.198	–6.337
Nettomietergebnis	27.972	0	27.972	68.534	4.572	73.106	83.857
Sonstige den Projektentwicklungen direkt
zurechenbare Aufwendungen	0	–418	–418	0	–4.184	–4.184	0
Ergebnis aus Immobilienhandel und
Bauleistungen	0	8.419	8.419	0	11.011	11.011	0
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem
Immobilienvermögen	3.101	19	3.120	12.761	7.067	19.828	5.378
Erlöse aus Dienstleistungen	0	0	0	378	10.299	10.677	651
Indirekte Aufwendungen	–1.486	–92	–1.577	–7.428	–15.552	–22.980	–12.551
Sonstige betriebliche Erträge	73	7	80	1.324	198	1.521	238
EBITDA	29.660	7.935	37.596	75.569	13.410	88.979	77.573
Abschreibungen und Wertänderungen	–957	0	–957	–121	–2.562	–2.683	–435
Ergebnis aus Neubewertung	–8.175	2.836	–5.339	299.930	14.015	313.944	–15.904
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	0	0	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT)	20.529	10.771	31.300	375.377	24.864	400.241	61.233

31.12.2017

Immobilienvermögen1)	535.088	69.200	604.288	1.872.411	730.389	2.602.800	1.495.908
Sonstiges Vermögen	47.445	22.492	69.937	164.671	377.224	541.895	136.925
Aktive latente Steuern	0	0	0	587	2.385	2.973	859
Segmentvermögen	582.533	91.692	674.225	2.037.670	1.109.998	3.147.668	1.633.692
Verzinsliche Verbindlichkeiten	227.385	45.450	272.834	920.229	150.852	1.071.081	691.516
Sonstige Verbindlichkeiten	9.616	26.680	36.296	35.514	266.972	302.486	46.832
Passive latente Steuern inkl.
Ertragsteuerverbindlichkeiten	42.891	4.882	47.773	232.363	60.503	292.866	35.696
Schulden	279.892	77.011	356.903	1.188.105	478.328	1.666.433	774.044
Eigenkapital	302.641	14.681	317.322	849.564	631.670	1.481.235	859.648
Investitionen2)	4.872	36.981	41.854	16.059	195.653	211.712	155.601

1) Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte

Immobilien und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen. 2) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und

Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 29.970 Tsd. € (31.12.2016: 14.906 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien.

	Osteuropa			Osteuropa	Summe		Überleitung	Summe
	Kernregionen			übrige	Segmente
				Regionen
Development	Summe		Bestand Development	Summe		Holding	Konsolidierung

0	92.615	12.766	0	12.766	216.026	0	–35.745	180.281
0	0	0	0	0	1.431	0	–1.431	0
0	32.763	4.332	0	4.332	62.078	0	–10.815	51.263
0	–35.185	–4.738	0	–4.738	–66.189	0	10.493	–55.696

0	–6.337	–552	0	–552	–16.602	0	4.113	–12.489
0	83.857	11.808	0	11.808	196.743	0	–33.385	163.358

–136	–136	0	–47	–47	–4.786	0	1.942	–2.844

0	0	0	0	0	19.431	0	–5.879	13.552

–686	4.692	0	52	52	27.691	0	4.441	32.132
0	651	0	0	0	11.328	12.111	–12.331	11.109
–479	–13.030	–837	–127	–964	–38.551	–19.391	13.324	–44.618
11	248	12	0	12	1.861	233	–1.043	1.051
–1.291	76.282	10.983	–122	10.861	213.718	–7.047	–32.931	173.740
–3	–437	0	0	0	–4.077	–484	715	–3.846
399	–15.505	–1.368	–450	–1.818	291.282	0	–187.259	104.023
0	0	0	0	0	0	0	66.585	66.585
–894	60.339	9.615	–572	9.043	500.923	–7.531	–152.889	340.502

KONZERNABSCHLUSS

3.856.669	–1.081.736	0	4.938.405	180.630	4.860	175.770	1.550.687	54.779
909.959	–802.015	929.962	782.012	22.627	15.859	6.768	147.553	10.628
2.025	–39.205	37.030	4.200	164	0	164	1.064	205
4.768.653	–1.922.956	966.992	5.724.617	203.421	20.719	182.702	1.699.304	65.612
1.753.089	–1.366.829	911.596	2.208.322	136.592	13.228	123.363	727.815	36.299
308.111	–127.712	33.564	402.259	3.482	45	3.437	59.995	13.163

308.942	–73.222	2.370	379.794	3.341	560	2.781	35.814	118
2.370.143	–1.567.763	947.530	2.990.375	143.415	13.833	129.581	823.624	49.580
2.398.510	–355.194	19.462	2.734.242	60.006	6.885	53.120	875.680	16.032
301.181	–130.441	206	431.416	2.260	0	2.260	175.590	19.988

2016		Österreich			Deutschland
Tsd. €	Bestand Development	Summe	Bestand	Development	Summe	Bestand
						angepasst
Mieterlöse 32.205	0	32.205	59.563	16.954	76.516	85.819
Mieterlöse mit anderen Geschäftssegmenten 520	0	520	732	0	732	0
Weiterverrechnete Betriebskosten 7.518	0	7.518	14.089	2.620	16.709	31.048
Betriebskostenaufwand –8.553	0	–8.553	–15.274	–3.503	–18.777	–33.359
Sonstige dem vermieteten
Immobilienvermögen direkt zurechenbare
Aufwendungen –3.465	0	–3.465	–4.005	–852	–4.857	–7.094
Nettomietergebnis 28.225	0	28.225	55.104	15.218	70.322	76.414
Sonstige den Projektentwicklungen direkt
zurechenbare Aufwendungen 0	–309	–309	0	–2.813	–2.813	0
Ergebnis aus Immobilienhandel und
Bauleistungen 0	2.339	2.339	0	16.181	16.181	0
Ergebnis aus Verkauf von langfristigem
Immobilienvermögen 2.114	–167	1.948	15.052	5.152	20.204	675
Erlöse aus Dienstleistungen 0	0	0	291	10.966	11.257	1.300
Indirekte Aufwendungen –1.851	–65	–1.917	–6.346	–14.265	–20.611	–11.833
Sonstige betriebliche Erträge 55	0	55	228	713	941	75
EBITDA 28.543	1.798	30.341	64.329	31.152	95.481	66.631
Abschreibungen und Wertänderungen –1.425	0	–1.425	–125	–572	–696	–718
Ergebnis aus Neubewertung 2.028	387	2.415	79.847	96.890	176.738	–16.616
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0	0	0	0	0	0	0
Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 29.145	2.185	31.331	144.052	127.471	271.522	49.296
31.12.2016
Immobilienvermögen1) 566.323	29.382	595.705	1.205.942	946.504	2.152.446	1.413.305
Sonstiges Vermögen 23.287	15.928	39.215	259.594	463.588	723.181	212.373
Aktive latente Steuern 0	0	0	499	692	1.191	660
Segmentvermögen 589.610	45.311	634.920	1.466.034	1.410.784	2.876.819	1.626.338
Verzinsliche Verbindlichkeiten 230.104	34.051	264.154	676.212	336.364	1.012.576	745.618
Sonstige Verbindlichkeiten 14.402	4.669	19.071	33.129	277.335	310.464	43.191
Passive latente Steuern inkl.
Ertragsteuerverbindlichkeiten 48.025	1.690	49.715	129.673	106.471	236.144	39.691
Schulden 292.531	40.409	332.941	839.014	720.170	1.559.184	828.500
Eigenkapital 297.078	4.902	301.980	627.021	690.614	1.317.634	797.837
Investitionen2) 3.081	12.095	15.176	10.918	133.609	144.528	189.953

	Osteuropa			Osteuropa	Summe	Überleitung		Summe
	Kernregionen			übrige	Segmente
				Regionen
Development	Summe	Bestand	Development	Summe	angepasst	Holding	Konsolidierung
angepasst	angepasst	angepasst	angepasst	angepasst			angepasst
1.672	87.491	13.076	9	13.085	209.298	0	–43.695	165.603
0	0	0	0	0	1.252	0	–1.252	0
728	31.776	4.035	0	4.035	60.038	0	–13.131	46.906
–657	–34.017	–4.742	0	–4.742	–66.088	0	13.362	–52.726
–154	–7.247	–636	–9	–645	–16.215	57	3.525	–12.632

1.589	78.003	11.733	0	11.734	188.284	57	–41.191	147.150
–120	–120	0	–62	–62	–3.304	0	971	–2.333
0	0	0	0	0	18.520	0	–9.090	9.430
0	675	–1.149	426	–724	22.103	–68	1.306	23.340
0	1.300	0	0	0	12.557	10.893	–10.185	13.265
–783	–12.617	–1.040	–126	–1.166	–36.311	–21.335	13.505	–44.140
11	86	0	0	0	1.082	293	–502	873
697	67.327	9.545	238	9.783	202.932	–10.161	–45.186	147.585
–55	–773	0	0	0	–2.895	–534	–3	–3.432
549	–16.067	–2.569	–2.130	–4.699	158.387	0	–20.127	138.260
0	0	0	0	0	0	0	11.419	11.420
1.191	50.488	6.976	–1.892	5.084	358.425	–10.695	–53.897	293.834

75.829	1.489.134	174.860	5.830	180.690	4.417.975	0	–1.005.397	3.412.579
11.809	224.183	7.707	8.870	16.577	1.003.156	655.295	–763.455	894.997
88	747	277	0	277	2.215	40.182	–40.834	1.563
87.726	1.714.064	182.844	14.700	197.543	5.423.347	695.477	–1.809.686	4.309.138
62.861	808.480	128.436	14.796	143.232	2.228.443	653.677	–1.316.480	1.565.639
6.428	49.619	3.685	15	3.699	382.854	12.177	–112.778	282.253

2.227	41.919	2.735	561	3.296	331.074	1.401	–75.770	256.705
71.517	900.018	134.856	15.372	150.228	2.942.370	667.255	–1.505.028	2.104.597
16.209	814.047	47.988	–672	47.316	2.480.976	28.223	–304.658	2.204.541
12.429	202.382	1.859	52	1.911	363.995	472	–72.824	291.644

Im Segment Osteuropa Kernregionen erwirtschaftet die CA Immo Gruppe einen wesentlichen prozentuellen Anteil der gesamten Mieterlöse. In diesen Ländern befindet sich auch ein wesentlicher Anteil des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe:

		2017	2016 angepasst
Segment Osteuropa Kernregionen vor Konsolidierung	Tsd. €	Anteil in %	Tsd. €	Anteil in %

Mieterlöse
Polen	19.681	21,3	18.796	21,5
Rumänien	17.649	19,1	18.258	20,9
Serbien	6.497	7,0	5.896	6,7
Tschechien	17.765	19,2	18.148	20,7
Ungarn	31.024	33,5	26.393	30,2
Summe Mieterlöse	92.615	100	87.491	100
Marktwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40
Polen	402.800	26,0	319.900	22,0
Rumänien	302.458	19,5	288.155	19,8
Serbien	96.400	6,2	96.100	6,6
Tschechien	277.319	17,9	278.359	19,1
Ungarn	471.710	30,4	472.450	32,5
Summe Marktwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40	1.550.687	100	1.454.964	100

2. Mieterlöse

Tsd. €	2017	2016

Laufende Mieterlöse	177.532	163.852
Bedingte Mieterlöse	1.497	1.344
Veränderung Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen	678	–278
Erlöse aus Mietvertragsauflösungen	573	686
Mieterlöse	180.281	165.603

Die CA Immo Gruppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten:

2017		Österreich		Deutschland	Osteuropa			Osteuropa übrige		Gesamt
						Kernregionen		Regionen
	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil
		in %		in %		in %		in %		in %
Büro	17.629	57,3%	41.394	78,3%	89.013	99,2%	5.943	85,0%	153.979	85,4%
Hotel	5.494	17,9%	4.927	9,3%	0	0,0%	1.047	15,0%	11.468	6,4%
Geschäft	5.118	16,6%	263	0,5%	673	0,8%	0	0,0%	6.053	3,4%
Sonstige	2.530	8,2%	6.249	11,8%	1	0,0%	0	0,0%	8.780	4,9%
Mieterlöse	30.771	100%	52.832	100%	89.688	100%	6.990	100%	180.281	100%

Österreich 2016 angepasst		Deutschland		Osteuropa		Osteuropa übrige		Gesamt
					Kernregionen		Regionen
	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil	Tsd. €	Anteil
		in %		in %		in %		in %		in %
Büro	17.452	54,2%	37.762	77,7%	73.819	95,9%	6.915	88,1%	135.948	82,1%
Hotel	5.335	16,6%	4.687	9,6%	0	0,0%	933	11,9%	10.954	6,6%
Geschäft	5.680	17,6%	278	0,6%	3.141	4,1%	0	0,0%	9.099	5,5%
Sonstige	3.739	11,6%	5.863	12,1%	0	0,0%	0	0,0%	9.602	5,8%
Mieterlöse	32.205	100%	48.590	100%	76.960	100%	7.847	100%	165.603	100%

Die CA Immo Gruppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem Bestandsnehmer umfasst mehr als 10% der gesamten Mieterlöse.

3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen
Tsd. €	2017	2016

Weiterverrechnete Betriebskosten	51.263	46.906
Betriebskostenaufwand	–55.696	–52.726
Eigene Betriebskosten	–4.433	–5.820

Instandhaltungsaufwand	–5.884	–6.907
Vermittlungshonorare	–3.577	–2.373
Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen	–54	–309
Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand	–2.974	–3.044
Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen	–12.489	–12.633

Gesamt	–16.923	–18.453

4.	Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen
----	-------------------------------------------------------------	--	--	--	--	--	--	--

Tsd. €	2017	2016

Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen	–752	–902
Immobilienwerbung	–115	–196
Projektentwicklung und Projektdurchführung	–1.865	–1.052
Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen langfristiges
Vermögen	–2.732	–2.150

Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen	–55	0
Immobilienwerbung	–49	0
Projektentwicklung und Projektdurchführung	–7	–182
Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen kurzfristiges
Vermögen	–112	–183
Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen	–2.844	–2.333

Tsd. €	2017	2016

Erlöse Immobilienhandel	6.821	13.391
Erlöse Bauleistungen	22.395	14.709
Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen	29.216	28.099
Buchwertabgang inkl. Nebenkosten	–2.627	–6.998
Baukosten	–13.037	–11.672
Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten	–15.664	–18.669
Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen	13.552	9.430
Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen in % der Erlöse	46,4%	33,6%

5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen

Die bisher angefallenen Kosten des Bauprojekts gemäß IAS 11 betragen 25.656 Tsd. € (2016: 12.619 Tsd. €), die dazugehörenden kumulierten Erlöse betragen 38.295 Tsd. € (2016: 15.899 Tsd. €). Am 31.12.2017 belaufen sich die erhaltenen Anzahlungen für Bauleistungen auf 30.424 Tsd. € (31.12.2016: 5.565 Tsd. €).

Tsd. €	Österreich	Deutschland	Osteuropa	Osteuropa	2017	Österreich	Deutschland	Osteuropa	Osteuropa	2016
			Kern	übrige				Kern	übrige
			regionen	Regionen				regionen	Regionen
								angepasst	angepasst
Erlöse aus dem
Verkauf der
Gesellschaftsanteile	0	0	4.350	0	4.350	0	87.163	8.462	4.660	100.285
Buchwert verkauftes
Nettovermögen excl.
Firmenwert	0	0	–4.300	0	–4.300	0	–83.964	–9.341	–2.979	–96.285
Firmenwert
verkauftes
Immobilienvermögen	0	0	–84	0	–84	0	–605	0	0	–605
Neubewertungs
ergebnis des
Geschäftsjahres	0	0	1.325	0	1.325	0	4.238	–1.519	0	2.718
Nachträgliche Kosten
und Nebenkosten	–45	7.174	–36	0	7.092	0	–3.012	50	–95	–3.058
Ergebnis aus
Immobilienverkäufen
(share deal)	–45	7.174	1.254	0	8.383	0	3.820	–2.348	1.586	3.056
Erlöse aus
Immobilienverkauf	30.939	32.289	26.850	600	90.678	47.777	104.987	141	0	152.905
Buchwert verkauftes
Immobilienvermögen	–27.874	–16.121	–24.743	–520	–69.257	–47.696	–91.897	0	0	–139.593
Firmenwert
verkauftes
Immobilienvermögen	–116	0	0	0	–116	–999	–13	0	0	–1.012
Neubewertungs
ergebnis des
Geschäftsjahres	418	8.470	2.608	0	11.496	3.677	14.444	0	0	18.122
Nachträgliche Kosten
und Nebenkosten	–109	–8.707	–208	–28	–9.053	–763	–9.381	5	0	–10.138
Ergebnis aus
Immobilienverkäufen
(asset deal)	3.258	15.932	4.507	52	23.749	1.996	18.141	147	0	20.284
Ergebnis aus Verkauf
von langfristigem
Immobilienvermögen	3.213	23.106	5.762	52	32.132	1.996	21.961	–2.201	1.586	23.340

6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen

Der Buchwert des verkauften Nettovermögens (= Eigenkapital) beinhaltet Immobilienvermögen in Höhe von 4.350 Tsd. € (2016: 97.226 Tsd. €), wofür Kaufpreise in Höhe von insgesamt 4.350 Tsd. € (2016: 97.850 Tsd. €) vereinbart wurden.

In Jahr 2016 ist in den Erlösen aus dem Verkauf von Gesellschaftsanteilen in Deutschland auch die Aufwertung auf den beizulegenden Zeitwert der verbleibenden At-Equity Beteiligung enthalten, die anlässlich des Übergangs von Vollauf At-Equity-Konsolidierung zu erfassen war.

7. Erlöse aus Dienstleistungen

Tsd. €	2017	2016


Umsatzerlöse aus Fertigungsaufträgen gemäß IAS 11	1.892	2.044
Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen	6.870	8.944
Managementerlöse	2.324	1.990
Hausverwaltungserlöse und sonstige Honorare	22	287
Erlöse aus Dienstleistungen	11.109	13.265

Die bisher angefallenen Kosten der Fertigungsaufträge gemäß IAS 11 für die am Bilanzstichtag laufenden Baubegleitungen betragen 5.074 Tsd. € (2016: 5.667 Tsd. €), die dazugehörenden kumulierten Erlöse betragen 6.625 Tsd. € (2016: 7.706 Tsd. €). Die im Geschäftsjahr 2017 entstandenen Verluste belaufen sich auf 0 Tsd. € (2016: 39 Tsd. € Verlust). Erhaltene Anzahlungen für Fertigungsaufträge bestehen zum 31.12.2017 in Höhe von 5.944 Tsd. € (31.12.2016: 6.983 Tsd. €).

8. Indirekte Aufwendungen

Tsd. €	2017	2016

Personalaufwand	–37.093	–33.318
Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand	–7.412	–8.611
Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen	–3.250	–2.975
Büromiete	–1.694	–1.514
Reisekosten und Transportkosten	–1.242	–1.194
Sonstige Aufwendungen internes Management	–2.636	–2.682
Sonstige indirekte Aufwendungen	–4.030	–3.696
Zwischensumme	–57.357	–53.989
Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen	10.138	8.136
Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien	2.601	1.713
Indirekte Aufwendungen	–44.618	–44.140

Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 125 Tsd. € (2016: 114 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 305 Tsd. € (2016: 386 Tsd. €) erfasst.

9. Sonstige betriebliche Erträge

Tsd. €	2017	2016


Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten	117	203
Sonstige Erträge	934	670
Sonstige betriebliche Erträge	1.051	873

10. Abschreibungen und Wertänderungen

Tsd. €	2017	2016

Planmäßige Abschreibungen	–1.762	–1.831
Wertminderungen Firmenwert	–896	–1.629
Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien	–1.188	0
Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien	0	29
Abschreibungen und Wertänderungen	–3.846	–3.432

11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen

Tsd. €	2017	2016


Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	65.701	10.505
Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen	884	914
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	66.585	11.420

In Jahr 2017 resultiert das Bewertungsergebnis von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen im Wesentlichen aus derAufwertung einer Immobilie in Deutschland.

12. Finanzierungsaufwand

Tsd. €	2017	2016

Bankzinsen	–23.814	–24.900
Zinsen Wandelschuldverschreibung	–1.126	0
Anleihezinsen	–14.963	–17.358
Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen	–6.640	–3.196
Aktivierte Zinsen	5.514	3.832
Finanzierungsaufwand	–41.029	–41.622

13. Ergebnis aus Derivaten

Tsd. €	2017	2016

Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres	–800	–1.498
Veränderung der Ineffektivität von Cashflow Hedges	20	13
Reklassifizierung von im Eigenkapital erfassten Bewertungen	–1.980	–177
Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung	–5.308	0
Ergebnis aus Derivaten	–8.068	–1.662

Das Ergebnis aus der Bewertung der Zinsderivatgeschäfte ist auf die Entwicklung der Marktwerte jener Zinsswaps zurückzuführen, für die keine Cashflow Hedge Beziehung besteht bzw. bei "Reklassifizierung" keine mehr besteht. Die Reklassifizierungen sind auf vorzeitige Tilgungen der Kreditverbindlichkeit zurückzuführen.

Der Posten "Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres" beinhaltet folgendes:

Tsd. €	2017	2016
Bewertung Zinsswaps ohne Cashflow Hedge Beziehung	–771	–1.293
Bewertung Swaption	–17	–169
Bewertung Zinscaps	–12	–36
Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres	–800	–1.498

14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen

Tsd. €	2017	2016

Zinserträge aus Ausleihungen an assoziierte und Gemeinschaftsunternehmen	1.642	638
Bankzinsenerträge	39	492
Dividenden Erträge	4.947	4.507
Negative Einlagenzinsen	–715	0
Sonstige Zinserträge	1.543	1.592
Ergebnis aus Finanzinvestitionen	7.456	7.229

15. Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen

Das Ergebnis aus sonstigem Finanzvermögen beläuft sich im Jahr 2017 auf –3.459 Tsd. € (2016: –15.768 Tsd. €). Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Wertminderungen von zur Veräußerung verfügbaren Wertpapieren aus dem ersten Quartal 2017. Die Wertaufholung der zur Veräußerung verfügbaren Wertpapiere vom zweiten bis zum vierten Quartal 2017 in Höhe von insgesamt 19.511 Tsd. € wurde im sonstigen Ergebnis erfasst.

16. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen

Tsd. €	2017	2016

ZAO "Avielen A.G.", St. Petersburg	5.034	–4.077
	5.034	–4.077

17. Finanzergebnis

Tsd. €		Kategorie1)	2017	2016

Zinsaufwendungen	Zinsen	FLAC	–41.029	–41.622
Kursdifferenzen	Bewertung		–1.091	–1.183
	Realisierung		474	854
Zinsswaps	Bewertung	HFT	–771	–1.293
	Ineffektivität	CFH	20	13
	Reklassifizierung	CFH	–1.980	–177
Swaption	Bewertung	HFT	–17	–169
Zinscaps	Bewertung	HFT	–12	–36
Derivat Wandelschuldverschreibung	Bewertung	HFT	–5.308	0
Zinserträge	Zinsen	L&R	3.224	2.722
Negative Einlagenzinsen	Zinsen	L&R	–715	0
Finanzinvestitionen	Dividenden	AFS	4.947	4.507
Sonstiges Finanzvermögen	Bewertung	AFS	–3.459	–15.768
Nettoergebnis von Finanzinstrumenten			–45.717	–52.151
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	Bewertung	AEA	5.034	–4.077
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen			5.034	–4.077
Finanzergebnis			–40.683	–56.228

1) FLAC – financial liabilities at amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten), L&R – loans and receivables (Kredite und Forderungen), HFT – held for trading (zu Handelszwecken gehalten), CFH – Cashflow Hedge (Absicherung von Zahlungsströmen), FV/PL – at fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AFS - available for sale (zur Veräußerung verfügbar), AEA – at equity (nach der Equity-Methode einbezogen)

Dem Segment Osteuropa übrige Regionen Development wurde eine Wertminderung für assoziierte Unternehmen in Höhe von 0 Tsd. € (2016: -4.077 Tsd. €) und dem Segment Holding eine Wertminderung für zur Veräußerung verfügbare Wertpapiere in Höhe von -3.398 Tsd. € (2016: -15.768 Tsd. €) zugeordnet.

18. Ertragsteuern

Tsd. €	2017	2016

Ertragsteuer (laufendes Jahr)	–14.757	–17.304
Ertragsteuer (Vorjahre)	–1.562	7.168
Tatsächliche Ertragsteuer	–16.319	–10.136
Veränderung der latenten Steuern	–49.783	–43.524
Steuerertrag auf die Bewertung von zur Veräußerung verfügbaren
Vermögenswerten im Eigenkapital	1.142	–29
Ertragsteuern	–64.960	–53.688
Steuerquote (gesamt)	21,7%	22,6%

Die tatsächlichen Ertragsteuern (laufendes Jahr) resultierten in 2017 und 2016 vor allem aus Deutschland.

Die Ertragsteuern (Vorjahre) resultieren vor allem aus Deutschland und Österreich. Die Veränderung in Deutschland resultiert im Jahr 2017 im Wesentlichen aus im Zuge der Steuererklärung geänderten Einschätzung zur Inanspruchnahme von ertragsteuerlichen Begünstigungen für Vorjahre, die im Gegenzug zu einer Reduktion der passiven latenten Steuer in Höhe von 6.011 Tsd. € führen. Im Jahr 2016 sind in den Ertragsteuern (Vorjahre) im Wesentlichen Gegeneffekte aus Einsprüchen bzw. neuen Bescheiden zu Betriebsprüfungsfeststellungen und deren

Folgeeffekte enthalten. Die CA Immo Gruppe hat im Zusammenhang mit diesen Betriebsprüfungsfeststellungen weitere rechtliche Schritte eingeleitet.

Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar:

Tsd. €	2017	2016
Ergebnis vor Steuern	299.819	237.605
Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0% / Vorjahr 25,0 %)	–74.955	–59.401
Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen	846	8.454
Nicht verwertbare Verlustvorträge	–738	–193
Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen	–3.451	–2.921
Abweichende Steuersätze im Ausland	5.210	–3.488
Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge	2.842	810
Steuerfreie Erträge	659	2.308
Anpassung Steuern Vorjahre	2.246	3.578
Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen	705	1.467
Gewerbesteuerliche Effekte	862	–2.147
Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen	–3.571	–6.619
Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	1.865	–1.733
Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen	2.083	–764
Änderung des Steuersatzes	0	7.776
Sonstige	437	–815
Effektiver Steueraufwand	–64.960	–53.688

19. Sonstiges Ergebnis

2017
Tsd. €	Bewertungsergebnis/	Rücklage aus	Rücklage aus	Rücklage	Rücklage	Summe
	Reklassifizierung	Währungs	Bewertung zur	IAS 16	IAS 19
	(Hedging)	umrechnung	Veräußerung
			verfügbar
Sonstiges Ergebnis vor Steuern	3.294	1.106	21.802	816	263	27.280
Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis	–935	0	–2.165	–261	–87	–3.447
Sonstiges Ergebnis der Periode	2.359	1.106	19.637	556	176	23.834
davon Anteil der Aktionäre des
Mutterunternehmens	2.359	1.106	19.637	556	176	23.834

2016
Tsd. €	Bewertungsergebnis/	Rücklage aus	Rücklage aus	Rücklage	Rücklage	Summe
	Reklassifizierung	Währungs	Bewertung zur	IAS 16	IAS 19
	(Hedging)	umrechnung	Veräußerung
			verfügbar
Sonstiges Ergebnis vor Steuern	2.610	359	1.128	0	–413	3.683
Ertragsteuern auf sonstiges
Ergebnis	–680	0	–301	0	149	–831
Sonstiges Ergebnis der Periode	1.930	359	827	0	–264	2.852
davon Anteil der Aktionäre des
Mutterunternehmens	1.930	359	827	0	–264	2.852

Die Rücklage gemäß IAS 19 beinhaltet versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von leistungsorientierten Plänen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, sowie versicherungsmathematische Gewinne und Verluste auf das Planvermögen.

Die Rücklage gemäß IAS 16 resultiert aus der Aufwertung eines bisher gemäß IAS 16 selbstgenutzten Teiles einer Immobilie auf den beizulegenden Zeitwert aufgrund der Umgliederung zu IAS 40.

Tsd. €	Bestands	Immobilien in	Selbst genutzte	Summe
Buchwerte	immobilien	Entwicklung	Immobilien
1.1.2016	2.714.305	408.979	7.016	3.130.301
Erwerb Immobiliengesellschaften	165.205	0	0	165.205
Laufende Investitionen/Herstellung	39.470	65.488	0	104.958
Abgänge	–100.666	–83.979	0	–184.645
Abschreibungen	0	0	–373	–373
Umgliederungen zur Veräußerung
gehaltenes Immobilienvermögen	–15.064	0	0	–15.064
Umgliederungen	11.640	–11.640	0	0
Neubewertung	103.768	54.212	0	157.980
Veränderung Anreizvereinbarungen	5.017	–11	0	5.006
Stand 31.12.2016 = 1.1.2017	2.923.676	433.049	6.643	3.363.367
Erwerb Immobiliengesellschaften	180.611	14.260	0	194.872
Laufende Investitionen/Herstellung	36.700	130.991	0	167.690
Abgänge	–53.681	–5.643	0	–59.324
Abschreibungen	0	0	–350	–350
Umgliederungen zur Veräußerung
gehaltenes Immobilienvermögen	–36.900	0	0	–36.900
Umgliederung von IAS 40 zu IAS 2	0	–8.130	0	–8.130
Umgliederungen	793	0	–793	0
Neubewertung	103.203	14.457	0	117.660
Veränderung Anreizvereinbarungen	1.276	290	0	1.566
Stand 31.12.2017	3.155.677	579.274	5.500	3.740.452

20. Langfristiges Immobilienvermögen

Tsd. €	Bestands immobilien	Immobilien in Entwicklung	Selbst genutzte Immobilien	Summe
1.1.2016
Anschaffungskosten bzw.
beizulegender Zeitwert
Immobilienvermögen	2.706.511	408.965	11.880	3.127.356
Kumulierte Abschreibungen	0	0	–4.864	–4.864
Netto-Buchwerte	2.706.511	408.965	7.016	3.122.491
Anreizvereinbarungen	7.793	13	0	7.806
Marktwert/Buchwert	2.714.305	408.979	7.016	3.130.300
Stand 31.12.2016 = 1.1.2017
Anschaffungskosten bzw.
beizulegender Zeitwert
Immobilienvermögen	2.910.864	433.046	11.880	3.355.790
Kumulierte Abschreibungen	0	0	–5.237	–5.237
Netto-Buchwerte	2.910.864	433.046	6.643	3.350.553
Abgrenzung Anreizvereinbarungen	12.811	3	0	12.815
Marktwert/Buchwert	2.923.676	433.049	6.643	3.363.367
Stand 31.12.2017
Anschaffungskosten bzw.
beizulegender Zeitwert
Immobilienvermögen	3.141.621	578.981	10.683	3.731.285
Kumulierte Abschreibungen	0	0	–5.182	–5.182
Netto-Buchwerte	3.141.621	578.981	5.500	3.726.102
Abgrenzung Anreizvereinbarungen	14.057	293	0	14.350
Marktwert/Buchwert	3.155.677	579.274	5.500	3.740.452

Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:

Die laufenden Investitionen in Immobilien in Entwicklung betreffen im Wesentlichen die Projekte Frankfurt Karlsruher Straße (19.441 Tsd. €), Europaplatz Berlin (18.662 Tsd. €) und das Projekt CUBE (18.276 Tsd. €) in Deutschland, die Orhideea Towers in Bukarest (19.317 Tsd. €) sowie diverse Projekte in Österreich und Deutschland. Die Investitionen in Bestandsobjekte betreffen im Wesentlichen ein Parkhaus und eine Büroimmobilie (3.486 Tsd. €) in Österreich, Kontorhaus Arnulfpark (2.639 Tsd. €) in Deutschland und City Gate (8.190 Tsd. €) in Ungarn.

Die Erwerbe von Immobiliengesellschaften betreffen den Warschau Spire Komplex in Polen sowie den Ankauf der restlichen Anteile von bisherigen Joint Venture Partnern an vier Gemeinschaftsunternehmen in der Tschechischen Republik, Ungarn und Deutschland.

Die Abgänge des Geschäftsjahres betreffen im Wesentlichen den Verkauf einer unbebauten Liegenschaft in Prag und der Ukraine, diverse Verkäufe in Österreich, die Büroimmobilien Lietzenburger Straße in Deutschland und Infopark in Ungarn. Im Vorjahr betrafen die Abgänge der Bestandsobjekte im Wesentlichen den Verkauf eines für Wohnbauzwecke vorgesehenen Grundstücks in Wien, die Bahndirektion in Stuttgart, diverse Verkäufe in Deutschland und Österreich, sowie den Verkauf des Sestka Einkaufszentrums in Prag.

Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 2.191.735 Tsd. € (31.12.2016: 2.498.010 Tsd. €).

Im Geschäftsjahr 2017 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4.758 Tsd. € (2016: 3.462 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 2,38% (2016: 3,30%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert.

Zuwendungen der öffentlichen Hand beliefen sich im Geschäftsjahr 2017 auf 0 Tsd. € (2016: 2.266 Tsd. €).

Tsd. €	Firmenwert	Software	Summe	Betriebs- und
				Geschäftsausstattung
Buchwerte
1.1.2016	10.399	1.168	11.567	5.710
Währungsdifferenz	0	0	0	–1
Laufende Zugänge	0	618	618	646
Abgänge	–1.617	–36	–1.653	–6
Abschreibungen	0	–708	–708	–750
Wertminderungen	–1.629	0	–1.629	0
Stand 31.12.2016 = 1.1.2017	7.153	1.042	8.195	5.599
Währungsdifferenz	0	0	0	4
Laufende Zugänge	0	283	283	631
Abgänge	–200	–23	–222	–17
Abschreibungen	0	–657	–657	–755
Wertminderungen	–896	0	–896	0
Stand 31.12.2017	6.057	645	6.703	5.462

21. Immaterielle Vermögenswerte und Betriebs- und Geschäftsausstattung

Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag:

Tsd. €	Firmenwert	Software	Summe	Betriebs- und
				Geschäftsausstattung
1.1.2016
Anschaffungskosten	28.153	3.118	31.271	9.770
Kumulierte
Wertminderungen/Abschreibungen	–17.754	–1.950	–19.704	–4.060
Buchwerte	10.399	1.168	11.567	5.710
Stand 31.12.2016 = 1.1.2017
Anschaffungskosten	24.213	3.688	27.901	10.191
Kumulierte
Wertminderungen/Abschreibungen	–17.060	–2.646	–19.706	–4.592
Buchwerte	7.153	1.042	8.195	5.599
Stand 31.12.2017
Anschaffungskosten	21.831	3.905	25.737	10.523
Kumulierte
Wertminderungen/Abschreibungen	–15.774	–3.260	–19.034	–5.061
Buchwerte	6.057	645	6.703	5.462

Gesellschaften 3 (3)

Summe

22. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen

Tower 185

Eggarten

Projekt Partner	Anteil CA Immo	Region/Land	Art	Aggregation	Anzahl
	Gruppe (Vorjahr)	Investment	Investment		Gesellschaften
					(Vorjahr)
PPG Partnerpensionsgesellschaft,	rd. 33,33%			Summe

Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen:

WPI Fonds

Büschl Unternehmensgruppe vertreten durch Park Immobilien Projekt Eggarten Holding GmbH

Das Joint Venture "Tower 185" hält den Tower 185 in Frankfurt. Das Joint Venture "Eggarten" plant die Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken in München.

& Co. KG 50% (50%) München Deutschland Bestand

Gesellschaften 2 (2)

(33,33%) Frankfurt Deutschland Bestand

Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Bei allen, außer bei dem Joint Venture Baumkirchen, entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen.

Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Gruppen von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften). Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z.B. Entwicklung von Immobilien, Finanzierung bzw. Investitionsvolumen ab.

Zum 31.12.2017 gibt es nicht angesetzte Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 425 Tsd. € (31.12.2016: 2.200 Tsd. €). Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten in Gemeinschaftsunternehmen.

Die dargestellten Informationen der Gemeinschaftsunternehmen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe.

Tsd. €	2017		2016
	Eggarten	Tower 185	Eggarten	Tower 185
Mieterlöse	91	26.055	0	27.709
Abschreibungen und
Wertänderungen	0	–6	0	–5
Finanzierungsaufwand	–9	–36.429	0	–17.457
Ertragsteuern	21	–3.891	0	–6.581
Ergebnis der Periode	–216	159.073	0	33.015
Summe sonstiges Ergebnis	0	0	0	0
Summe Gesamtergebnis der Periode	–216	159.073	0	33.015

Langfristiges Vermögen	46	29	0	596.049
Sonstiges kurzfristiges Vermögen	85.243	783.534	84.022	13.857
Liquide Mittel	167	4.252	53	10.736
Summe Vermögen	85.456	787.814	84.075	620.643
Sonstige langfristige Schulden	0	25.616	0	22.111
Verzinsliche Verbindlichkeiten	1.559	0	0	290.434
Langfristige Schulden	1.559	25.616	0	312.536
Sonstige kurzfristige Schulden	126	17.367	113	4.375
Verzinsliche Verbindlichkeiten	0	312.753	0	4.414
Kurzfristige Schulden	126	330.121	113	8.789
Eigenkapital	83.749	432.078	83.963	299.300

Anteiliges Eigenkapital 1.1.	41.981	99.724	0	93.367
Anteiliges Jahresergebnis	–109	53.002	0	11.202
Kapitalherabsetzungen	0	–6.151	0	–4.636
Erhaltene Dividenden	0	–2.614	0	0
Übergangskonsolidierungen	0	0	41.981	–208
Anteiliges Eigenkapital 31.12.	41.872	143.962	41.981	99.724
Zwischengewinneliminierung und
sonstige Konsolidierungseffekte	0	–905	0	–2.982
Umgliederung IFRS 5	0	–2.276	0	0
Buchwert Anteile an
Gemeinschaftsunternehmen 31.12.	41.872	140.781	41.981	96.742

Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen:

Tsd. €	2017	2016
Anteiliges Eigenkapital 1.1.	54.402	62.130
Anteiliges Jahresergebnis	8.498	456
Kapitalerhöhungen	1.919	13.863
Kapitalherabsetzungen	–2.811	–15.803
Erhaltene Dividenden	–7.384	–1.564

Anteiliges Eigenkapital 31.12.	54.623	59.081
Werthaltiger Firmenwert	0	895
Zwischengewinneliminierung und sonstige Konsolidierungseffekte	–347	–88
Abgänge	–31.771	–4.692
Umgliederung IFRS 5	0	–11.689
Wertberichtigung Ausleihungen und Forderungen	1.598	6.940
Nicht angesetzte Verluste	425	2.200

Folgende Tabelle zeigt die Anteile an nicht wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen:

23. Anteile an assoziierten Unternehmen

Zum 31.12.2017 gibt es keine nicht angesetzte Verluste aus assoziierten Unternehmen (31.12.2016: 0 Tsd. €).

Folgende Tabelle zeigt die Anteile am assoziierten Unternehmen:

Tsd. €	2017	2016
Anteiliges Eigenkapital 1.1.	–18.808	–20.989
Anteiliges Jahresergebnis	–2.640	2.181
Wertberichtigung	0	–7.663
Wertberichtigung Ausleihungen und nicht werthaltige Zinsen	21.448	26.471
Buchwert 31.12.	0	0

24.Finanzielle Vermögenswerte

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016


Sonstiges Finanzvermögen	74.609	70.144
Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	10.961	19.569
	85.570	89.713

Tsd. €	Anschaffungskosten	Erfolgswirksame	Erfolgsneutrale	Kumulierte	Buchwert
	inkl. erfolgswirksam	Wertänderung 2017	Wertänderung 2017	Wertänderung
	erfasste Zinsen
	31.12.2017			31.12.2017	31.12.2017
Ausleihungen an
Gemeinschaftsunternehmen	3.174	–276	0	–1.045	2.129
Ausleihungen an assoziierte
Unternehmen	22.402	6.426	0	–7.226	15.176
Sonstige Ausleihungen	23.062	–56	0	–22.926	136
Darlehen und Forderungen	48.638	6.094	0	–31.196	17.442
Zur Veräußerung verfügbare
Beteiligungen	50.887	0	2.291	5.987	56.875
Zur Veräußerung verfügbares
Finanzvermögen	50.887	0	2.291	5.987	56.875
Zinsswaps	0	293	0	293	293
Zinscaps	0	–12	0	0	0
Derivative Finanzinstrumente	0	280	0	293	293
Summe sonstiges
Finanzvermögen	99.526	6.375	2.291	–24.917	74.609

Die Zinscaps wurden im Jahr 2017 aufgelöst.

Tsd. €	Anschaffungskosten	Erfolgswirksame	Erfolgsneutrale	Kumulierte	Buchwert
	inkl. erfolgswirksam	Wertänderung 2016	Wertänderung 2016	Wertänderung
	erfasste Zinsen
	31.12.2016			31.12.2016	31.12.2016
Ausleihungen an
Gemeinschaftsunternehmen	8.926	–1.610	0	–5.318	3.608
Ausleihungen an assoziierte
Unternehmen	22.402	–4.077	0	–13.652	8.750
Sonstige Ausleihungen	27.249	0	0	–27.249	0
Darlehen und Forderungen	58.577	–5.687	0	–46.219	12.358
Zur Veräußerung verfügbare
Beteiligungen	54.077	0	1.130	3.696	57.774
Zur Veräußerung verfügbares
Finanzvermögen	54.077	0	1.130	3.696	57.774
Zinscaps	106	–36	0	–94	12
Swaption	0	–169	0	0	0
Derivative Finanzinstrumente	106	–206	0	–94	12
Summe sonstiges
Finanzvermögen	112.761	–5.893	1.130	–42.617	70.144

Die zur Veräußerung verfügbaren Beteiligungen beinhalten Minderheitsbeteiligungen in Deutschland.

Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016
Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen	10.066	8.288
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen	820	11.250
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte	74	31
Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte	10.961	19.569

25. Latente Steuern

Tsd. €	2017	2016
Latente Steuern am 1.1. (netto)	–238.406	–194.989
Veränderung aus Gesellschaftsverkäufen	827	178
Veränderung aus Erstkonsolidierung	385	790
Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen	3	–1
Im Eigenkapital erfasste Veränderungen	–2.305	–861
Erfolgswirksam erfasste Veränderungen	–49.783	–43.524
Latente Steuern am 31.12. (netto)	–289.280	–238.406

Tsd. €			31.12.2016				31.12.2017
Art	Aktive	Passive	netto	Gewinn	Sonstiges	Zugang / Abgang	netto	Aktive	Passive
	latente	latente		und	Ergebnis	/ IFRS 5 /		latente	latente
	Steuern	Steuern		Verlust		Fremdwährungs		Steuern	Steuern
				rechnung		kursänderung
Buchwertunterschiede
IFRS/Steuerrecht von als
Finanzinvestitionen gehaltenen
Immobilien		0 –284.857	–284.857	–30.117	0	827	–314.148	584	–314.732
unterschiedliche Abschreibung
von selbst genutztem
Immobilienvermögen	760	0	760	209	–261	0	708	708	0
unterschiedliche
Anschaffungskosten von zum
Handel bestimmte Immobilien	0	–1.192	–1.192	–346	0	0	–1.538	0	–1.538
unterschiedliche Nutzungsdauer
von Betriebs- und
Geschäftsausstattung	186	–1	185	–16	0	0	169	175	–6
Beteiligungen an
Gemeinschaftsunternehmen	540	–11.225	–10.685	–8.230	0	0	–18.915	1.343	–20.258
Ausleihungen und zur
Veräußerung verfügbare
Vermögenswerte	0	–6.603	–6.603	115	–1.020	0	–7.508	0	–7.508
Zur Veräußerung gehaltene
Vermögenswerte	0	–3.716	–3.716	–515	0	0	–4.231	0	–4.231
Bewertung von Forderungen und
sonstigen Vermögenswerten	366	–1.957	–1.592	–1.859	0	0	–3.451	522	–3.972
Bewertung von derivativen
Vermögenswerten	0	0	0	–27	0	0	–27	0	–27
Fremdwährungsbewertung von
liquiden Mittel	0	–19	–19	51	0	0	32	32	0
Bewertung von
Verbindlichkeiten aus
derivativen Finanzinstrumenten	1.304	0	1.304	5.101	–932	0	5.473	5.473	0
Verbindlichkeiten	7.578	–615	6.964	–2.612	0	3	4.354	5.371	–1.017
Wandelschuldverschreibung	0	0	0	–3.498	0	0	–3.498	0	–3.498
Rückstellungen	7.377	0	7.377	–3.515	–91	0	3.771	3.771	0
steuerliche Verlustvorträge	53.666	0	53.666	–4.524	0	385	49.527	49.527	0
Steueransprüche/-schulden vor
Verrechnung		71.778 –310.184	–238.406	–49.783	–2.305	1.214	–289.280	67.506	–356.786
Verrechnung der Steuern	–70.215	70.215	0				0	–65.481	65.481
Steueransprüche/-schulden netto		1.563 –239.969	–238.406				–289.280	2.025	–291.305

In den angesetzten steuerlichen Verlustvorträgen sind aktive latente Steuern in Österreich für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 3.322 Tsd. € (31.12.2016: 6.264 Tsd. €) enthalten.

Tsd. €	2017	2016

Im Folgejahr	15.240	12.767
In den darauffolgenden 4 Jahren	21.888	39.502
Über 5 Jahre	13.769	21.340
Unbegrenzt vortragsfähig	293.563	321.748
Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge	344.461	395.356
darauf nicht angesetzte latente Steuern	72.898	81.755

Verlustvorträge sowie Siebentelabschreibungen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt:

Die Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 153.255 Tsd. € (31.12.2016: 280.344 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge sowie offene Siebentelabschreibungen der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 187.360 Tsd. € (31.12.2016: 201.490 Tsd. €). Davon betragen die nicht angesetzten aktiven latenten Steuern für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Österreich 7.104 Tsd. € (31.12.2016: 5.212 Tsd. €).

Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 75.409 Tsd. € (31.12.2016: 48.687 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 157.100 Tsd. € (31.12.2016: 193.866 Tsd. €). Bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen sind Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Unternehmen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit.

26. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden

Zum 31.12.2017 wurde die Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland und eine Veräußerungsgruppe mit einer Liegenschaft in Österreich mit einem beizulegenden Zeitwert von 39.176 Tsd. € (31.12.2016: 26.754 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Für diese Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppe wurde durch die entsprechenden Gremien der CA Immo Gruppe eine Veräußerung beschlossen sowie längstens bis zur Erstellung des Konzernabschlusses ein Kaufvertrag abgeschlossen.

Zur Veräußerung gehaltene einzelne Vermögenswerte

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Österreich - Bestandsimmobilien	36.900	15.064
Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen	36.900	15.064
Deutschland - Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	2.276	0
Osteuropa Kernregion - Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	0	11.690
Zur Veräußerung gehaltenes sonstiges Vermögen	11.690
Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in
Veräußerungsgruppen	39.176	26.754

Die Neubewertung betrifft mit 0 Tsd. € (2016: 1.120 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Immobilien.

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden
Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte	39.176	26.754
Liquide Mittel	930	0
Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte	40.106	26.754
Rückstellungen	29	0
Sonstige Verbindlichkeiten	42	0
Schulden in Veräußerungsgruppen	71	0
Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen	40.035	26.754

Von den als IFRS 5klassifizieren Immobilien sind 0 Tsd. € (31.12.2016: 0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet.

27. Zum Handel bestimmte Immobilien

			31.12.2017			31.12.2016
Tsd. €	Anschaffungs-	Kumulierte	Buchwerte	Anschaffungs-	Kumulierte	Buchwerte
	/Herstellungs	Wertminderungen		/Herstellungs	Wertminderungen
	kosten			kosten
Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten
bewertet	77.072	0	77.072	33.053	0	33.053
Zum Nettoveräußerungswert bewertet	6.059	–3.813	2.246	3.745	–2.650	1.095
Summe zum Handel bestimmte
Immobilien	83.131	–3.813	79.317	36.798	–2.650	34.147

Der beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien beträgt 139.234 Tsd. € (31.12.2016: 58.955 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie.

Für 45.735 Tsd. € (31.12.2016: 32.680 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 17 Liegenschaften (31.12.2016: 12 Liegenschaften) in Deutschland.

In 2017 wurden Fremdkapitalkosten bei zum Handel bestimmten Immobilien auf die Herstellungskosten in Höhe von 755 Tsd. € (31.12.2016: 370 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 2,44% (2016: 3,24%) aktiviert. Verzinsliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zum Handel bestimmten Immobilien belaufen sich auf 0 Tsd. € (31.12.2016: 0 Tsd. €).

28. Forderungen und sonstige Vermögenswerte

Tsd. €	Buchwert	Buchwert
	31.12.2017	31.12.2016
Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen	8.699	6.922
Forderungen aus Liegenschaftsverkäufen	25.405	19.188
Forderungen aus Vermietung und Handel	15.443	13.324
Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen	3.679	7.800
Übrige Forderungen	9.092	4.614
Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte	62.318	51.848
Übrige Forderungen gegenüber Finanzämtern	9.139	9.496
Forderungen gemäß IAS 11	8.552	11.045
Sonstige nicht finanzielle Forderungen	1.304	3.847
Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte	18.995	24.387
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	81.314	76.235

In den Forderungen gemäß IAS 11 sind Forderungen gegen Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2016: 48 Tsd. €) enthalten.

Der Buchwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und Wertberichtigungen wie folgt:

Tsd. €	Nominale	Einzelwert	Buchwert	Nominale	Einzelwert	Buchwert
	31.12.2017	berichtigung 31.12.2017	31.12.2017	31.12.2016	berichtigung 31.12.2016	31.12.2016

Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte ohne
Wertminderung	61.371	0	61.371	50.675	0	50.675
Forderungen und sonstige
finanzielle Vermögenswerte mit
Wertminderung	5.101	–4.154	947	6.037	–4.864	1.173
Zwischensumme Forderungen
und sonstige finanzielle
Vermögenswerte	66.472	–4.154	62.318	56.712	–4.864	51.848
Sonstige nicht-finanzielle
Vermögenswerte	19.009	–13	18.995	24.402	–14	24.387
	85.481	–4.167	81.314	81.113	–4.878	76.235

Tsd. €	2017	2016
Stand 1.1.	4.878	5.056
Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen)	998	1.353
Verbrauch	–417	–540
Auflösung	–1.342	–658
Abgang Entkonsolidierung	–8	–311
Währungsumrechnungsdifferenz	58	–21
Stand 31.12.	4.167	4.878

Entwicklung der Wertberichtigungen der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte:

Für nicht wertberichtigte Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte stellt sich die Altersstruktur wie folgt dar:

	Nicht fällig				Überfällig	Summe
		< 30 Tage	31 - 180 Tage	181 - 360 Tage	> 1 Jahr

31.12.2017	50.867	4.816	1.803	3.490	395	61.371
31.12.2016	44.065	3.943	1.768	243	655	50.675

Für überfällige nicht wertberichtigte Forderungen existieren entsprechende Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder ähnliche Sicherstellungen.

29. Ertragsteuerforderungen

Der Posten betrifft mit 12.791 Tsd. € (31.12.2016: 10.088 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2013, 2015 und 2017 sowie für Prüfungsfeststellungen aus teilweise abgeschlossenen Betriebsprüfungen.

30. Wertpapiere

Bei den in der Bilanz ausgewiesenen Wertpapieren handelt es sich um Inhaberaktien der IMMOFINANZ AG, Wien, die als zur Veräußerung verfügbar (AFS) eingestuft wurden. Die CA Immo Gruppe hält zum Stichtag 54.805.566 Stück Aktien (31.12.2016: 54.805.566 Stück Aktien), die zu einem Börsekurs von 2,147 € (31.12.2016: 1,853 €) bewertet wurden.

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde für die Wertpapiere eine Wertminderung in der Höhe von –3.398 Tsd. € (2016: –15.768 Tsd. €) und ein Dividendenertrag in der Höhe von 3.288 Tsd. € (2016: 3.288 Tsd. €) erfasst. Im sonstigen Ergebnis wurde für die Wertpapiere eine erfolgsneutrale Wertänderung gem. IAS 39 in Höhe von 19.511 Tsd. € (2016: 0 Tsd. €) erfasst.

31. Liquide Mittel

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016


Guthaben bei Kreditinstituten	367.347	374.805
Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung	16.140	20.260
Kassenbestand	25	23
	383.512	395.088

32. Eigenkapital

Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 718.336.602,72 € (31.12.2016: 718.336.602,72 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2016: 98.808.332) Inhaberaktien sowie 4 nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von der IMMOFINANZ Gruppe, Wien, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus acht von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern.

Ende November 2016 startete die Gesellschaft ein Aktienrückkaufprogramm für bis zu 1.000.000 Stück Aktien (bzw. rund 1% des derzeit aktuellen Grundkapitals der Gesellschaft). Das ursprüngliche Höchstlimit von 17,50 € je Aktie wurde Ende August 2017 auf 24,20 € je Aktie erhöht. Im Übrigen hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Wie bisher erfolgt der Rückkauf für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck und endet spätestens am 2.11.2018. Im Berichtsjahr wurden aus diesem Programm insgesamt 178.735 Aktien (ISIN AT0000641352) zu einem gewichteten Durchschnittsgegenwert inkl. Spesen von rund 22,57 € je Aktie erworben.

Per 31.12.2017 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.582.054 eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5,6% der stimmberechtigten Aktien.

Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 854.842 Tsd. € (31.12.2016: 854.842 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. In 2017 wurde eine Dividende von 0,65 € (2016: 0,50 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 60.691 Tsd. € (2016: 47.904 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2017 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in Höhe von 840.429 Tsd. € (31.12.2016: 618.112 Tsd. €) unterliegt keiner Ausschüttungssperre (31.12.2016: keine Ausschüttungssperre). Der Vorstand der CA Immo AG schlägt vor, in 2018 vom ausgewiesenen Bilanzgewinn zum 31.12.2017 in Höhe von 840.429 Tsd. € eine Dividende von 0,80 € je Aktie, somit insgesamt 74.581 Tsd. €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 765.848 Tsd. € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Zum Stichtag 31.12.2017 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 215.500.975 €, das bis längstens 31.8.2018 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von gesamt 100.006.120 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen.

Die Gesellschaft begab im 3. Quartal 2017 unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entspricht einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% ihres Nennbetrages

von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination der beiden letztgenannten Varianten erfolgen. Das Settlement der Transaktion erfolgte am 4.10.2017.

Tsd. €	Dienst nehmer	Bauleistungen	Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien	Sonstige	Summe
Stand am 1.1.2017	9.732	28.659	27.971	31.647	98.009
Verbrauch	–5.840	–25.332	–6.047	–12.073	–49.293
Auflösung	–958	–238	–15.550	–2.757	–19.503
Neubildung	10.054	42.330	2.071	20.504	74.959
Zugang aus Erstkonsolidierung	0	0	0	332	332
Zugang aus
Übergangskonsolidierung	0	1.842	0	157	1.999
Umgliederung zu IFRS 5	0	–2	0	–27	–29
Aufzinsung	43	0	19	0	61
Währungsumrechnungsdifferenz	9	–108	1	–135	–233
Stand am 31.12.2017	13.039	47.151	8.465	37.649	106.303
davon kurzfristig	9.636	47.151	6.222	37.649	100.658
davon langfristig	3.403	0	2.242	0	5.646

33. Rückstellungen

Die sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Dienstleistungen (Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Rechtsberatung), Grund- und Gebäudesteuern, Grunderwerbsteuern, Betriebskosten der Immobilien und Zinsen im Zusammenhang mit Steuerprüfungen.

Rückstellungen für Dienstnehmer

Die Rückstellungen für Dienstnehmer betreffen im Wesentlichen den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungen in Höhe von 359 Tsd. € (31.12.2016: 352 Tsd. €), Prämien in Höhe von 8.348 Tsd. € (31.12.2016: 6.248 Tsd. €), eine langfristige Prämienrückstellung für Vorstandsmitglieder in Höhe von 454 Tsd. € (31.12.2016: 466 Tsd. €), sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 1.051 Tsd. € (31.12.2016: 799 Tsd. €).

Die Rückstellung für Prämien enthält eine langfristige Rückstellung für das LTI-(Long Term Incentive)-Programm in Höhe von 842 Tsd. € (31.12.2016: 308 Tsd. €) sowie eine kurzfristige Rückstellung in Höhe von 873 Tsd. € (31.12.2016: 927 Tsd. €).

Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt:

Tsd. €	2017	2016
Barwert der Verpflichtungen am 1.1.	352	639
Verbrauch Rückstellung	–72	–554
Laufender Dienstzeitaufwand	87	209
Zinsaufwand	0	4
Neubewertung	–8	55
Barwert der Verpflichtungen am 31.12.	359	352

Die erfahrungsbedingten Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung, hinsichtlich der Änderungen von Schätzungen der Fluktuationsraten, Frühverrentungs- oder Sterblichkeitsquoten, sind unwesentlich.

Nettoposition Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen

Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum Bilanzstichtag übersteigt der Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt wird.

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016
Barwert der Verpflichtung	–8.794	–8.945
Beizulegender Zeitwert des Planvermögens	7.046	6.968
In der Bilanz erfasste Nettoposition	–1.749	–1.977
Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung	–31	–558
Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes der
Verpflichtung	182	52

Die Entwicklung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar:

Tsd. €	2017	2016
Verpflichtungsumfang am 1.1.	–8.945	–8.356
Laufende Zahlung	146	84
Zinsaufwand	–146	–167
Neubewertung	151	–506
Verpflichtungsumfang am 31.12.	–8.794	–8.945
Planvermögen am 1.1.	6.968	6.878
Erwartete Erträge aus dem Planvermögen	114	137
Neubewertung	120	37
Laufende Zahlung	–156	–84
Planvermögen am 31.12.	7.046	6.968

In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst:

Tsd. €	2017	2016

Zinsaufwand	–146	–167
Erwartete Erträge aus dem Planvermögen	114	137
Pensionsaufwand	–33	–30

Im sonstigen Ergebnis wurden folgende Wertänderungen vor Steuern erfasst:

Tsd. €	2017	2016

Neubewertung der Pensionsverpflichtung	151	–506
Neubewertung des Planvermögen	120	37
IAS 19 Rücklage	271	–469

Die Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar:

2017
Tsd. €	–0,25%	+0,25%
Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte	–399	375
Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte	310	–326

2016 Tsd. €	–0,25%	+0,25%
Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte	– 418	393
Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte	320	– 336

34. Verzinsliche Verbindlichkeiten

			31.12.2017			31.12.2016
Tsd. €	kurzfristig	langfristig	Summe	kurzfristig	langfristig	Summe

Wandelschuldverschreibung	362	183.973	184.334	0	0	0
Anleihen	11.752	636.695	648.447	8.961	462.697	471.658
Anleihen	12.114	820.668	832.781	8.961	462.697	471.658
Investitionskredite	56.506	862.902	919.408	143.743	949.937	1.093.681
Kredite von Joint Venture Partnern	300	0	300	300	0	300
Verbindlichkeiten gegenüber
Gemeinschaftsunternehmen	0	600	600	0	0	0
Übrige verzinsliche
Verbindlichkeiten	56.806	863.502	920.308	144.043	949.937	1.093.981
	68.920	1.684.170	1.753.089	153.004	1.412.635	1.565.639

Die Vertragswährung der verzinslichen Verbindlichkeiten ist zu 100% der Euro (31.12.2016: 100% in EUR ).

Anleihen

31.12.2017	Nominale in Tsd. €	Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. €	Zins abgrenzung in Tsd. €	Nominal zinssatz	Effektiv zinssatz	Begebung	Rückzahlung
Wandelschuld
verschreibung	200.000	183.973	362	0,75%	2,56%	4.10.2017	4.4.2025
Anleihe 2015-2022	175.000	174.492	4.159	2,75%	2,83%	17.2.2015	17.2.2022
Anleihe 2016-2023	150.000	149.350	3.576	2,75%	2,84%	17.2.2016	17.2.2023
Anleihe 2016-2021	140.000	139.280	1.227	1,88%	2,03%	12.7.2016	12.7.2021
Anleihe 2017-2024	175.000	173.573	2.791	1,88%	2,02%	22.2.2017	22.2.2024
Gesamt	840.000	820.668	12.114

Die im Jahr 2017 emittierte Wandelschuldverschreibung weist keine Eigenkapitalkomponente auf. Die Wandelanleihe besteht aus einer Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzahlungsoption in Aktien der CA Immo AG aus einem trennungspflichtigen eingebetteten Derivat. Der Buchwert der Wandelschuldverschreibung entspricht den fortgeführten Anschaffungskosten der Fremdkapitalkomponente des Finanzinstruments. Das separat zu bilanzierende eingebettete Derivat der Wandelschuldverschreibung wird bei den derivativen Finanzinstrumenten dargestellt.

31.12.2016	Nominale	Buchwerte	Zins	Nominal	Effektiv	Begebung	Rückzahlung
		exkl. Zinsen	abgrenzung	zinssatz	zinssatz
	in Tsd. €	in Tsd. €	in Tsd. €

Anleihe 2015-2022	175.000	174.378	4.159	2,75%	2,83%	17.2.2015	17.2.2022
Anleihe 2016-2023	150.000	149.234	3.576	2,75%	2,84%	17.2.2016	17.2.2023
Anleihe 2016-2021	140.000	139.085	1.227	1,88%	2,03%	12.7.2016	12.7.2021
Gesamt	465.000	462.697	8.961

Die Unternehmensanleihen bzw. die Wandelschuldverschreibung unterliegen sogenannten Financial Covenants. Diese sind im Wesentlichen Regeln wie Change of Control (dh Erlangung einer kontrollierenden Beteiligung an der CA Immo Gruppe im Sinn des österreichischen Übernahmegesetzes; dies entspricht zumindest 30% der Anteile), Cross Default (Vertragsstörung bei anderen Kreditverträgen verletzt auch die Anleihenbedingungen) oder LTV (Loan to Value, dh Verhältnis zwischen Finanzierungshöhe und den aktuellen beizulegenden Zeitwerten der Vermögenswerte).

Zum 31.12.2017 liegen keine Brüche (31.12.2016: keine Brüche) der Financial Covenants vor.

Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten

Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2017 bzw. 31.12.2016 wie folgt dar:

Art der Finanzierung und	Effektivverzinsung	Zinsen variabel /	Fälligkeit	Nominale	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Währung	per 31.12.2017 in %	fix / hedged				der Verbindlichkeit
				in Tsd. €	in Tsd. €	in Tsd. €
Investitionskredite	0,70%–2,75%	variabel	9/2018 - 3/2032	189.819	189.114	189.114
Investitionskredite	1,33%–4,75%	hedged	6/2019 - 3/2032	455.937	454.279	454.279
Investitionskredite	0,62%–3,95%	fix	12/2018 - 12/2024	276.177	276.014	277.359
Investitionskredite gesamt				921.933	919.408	920.752
Kredite von Joint Venture
Partnern	3,40%	fix	12/2018	300	300	304
Verbindlichkeiten
gegenüber Gemeinschafts
unternehmen	1,18%	fix	6/2019	600	600	600
				922.833	920.308	921.656

Art der Finanzierung und	Effektivverzinsung	Zinsen variabel /	Fälligkeit	Nominale	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Währung	per 31.12.2016 in %	fix / hedged				der Verbindlichkeit
				in Tsd. €	in Tsd. €	in Tsd. €
Investitionskredite	0,70%–3,75%	variabel	3/2017 - 12/2029	358.480	357.402	357.402
Investitionskredite	1,15%–5,08%	hedged	12/2017 - 12/2024	442.272	441.462	441.462
Investitionskredite	0,70%–3,95%	fix	9/2018 - 12/2024	294.499	294.817	293.099
Investitionskredite
gesamt				1.095.251	1.093.681	1.091.962
Kredite von Joint Venture
Partnern	3,40%	fix	12/2017	300	300	304
				1.095.551	1.093.981	1.092.266

Mehr als 90% aller Drittbankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, dh Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert des Objekts), ISCR (Interest Service Coverage Ratio, dh Verhältnis von Ergebnis vor Zinsen und Steuern zum Finanzierungsaufwand einer Periode) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio, dh Verhältnis von Ergebnis vor Zinsen und Steuern zum Schuldendienst einer Periode) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost, dh Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio, dh Verhältnis von geplanten Ergebnis vor Zinsen und Steuern zum Finanzierungsaufwand einer Periode).

Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2017 betraf dies keine Kredite (31.12.2016: keine Kredite).

Der durchschnittlich gewichtete Zinssatz, unter Berücksichtigung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte, beträgt für alle übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten in EUR 1,62% (31.12.2016: 2,25%).

35. Sonstige Verbindlichkeiten

Tsd. €			31.12.2017			31.12.2016
	kurzfristig	langfristig	Summe	kurzfristig	langfristig	Summe

Beizulegender Zeitwert
Derivatgeschäfte	0	23.021	23.021	1.515	10.068	11.583
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen	16.429	2.972	19.401	13.801	1.779	15.581
Verbindlichkeiten gegenüber
Gemeinschaftsunternehmen	3.176	0	3.176	14.756	0	14.756
Kautionen	1.411	12.031	13.442	1.588	9.610	11.198
Offene Kaufpreise	2.340	0	2.340	751	0	751
Betriebskostenabrechnungen	2.605	0	2.605	2.606	0	2.606
Übrige	2.189	11.946	14.135	3.890	11.430	15.321
Finanzielle Verbindlichkeiten	28.150	26.949	55.098	37.393	22.819	60.213
Betriebliche Steuern	4.842	0	4.842	3.463	0	3.463
Erhaltene Anzahlungen	79.699	35.842	115.540	50.816	53.525	104.340
Im Voraus erhaltene Mieten und
sonstige nicht finanzielle
Verbindlichkeiten	2.613	622	3.235	3.877	768	4.645
Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten	87.153	36.464	123.617	58.156	54.293	112.448
	115.303	86.434	201.737	97.064	87.180	184.244

36. Ertragsteuerverbindlichkeiten

Der Posten betrifft mit 13.646 Tsd. € (31.12.2016: 15.984 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2011, 2014, 2016 und 2017 sowie für Prüfungsfeststellungen aus teilweise abgeschlossenen Betriebsprüfungen.

37. Informationen zur Geldflussrechnung

		Schulden
Tsd. €	Anhangsangabe	Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten	Wandelschuldverschreibung	Anleihen
Stand am 1.1.2017		1.093.981	0	471.658
Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten
Geldzufluss aus Darlehen	34	106.974	0	0
Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen	34	0	0	173.389
Geldzufluss aus der Begebung von Wandelschuldverschreibungen	34	0	197.894	0
Geldzufluss von durch Gemeinschaftsunternehmen gewährte
Darlehen	34	600	0	0
Erwerb von eigenen Anteilen	32	0	0	0
Ausschüttung an Aktionäre	32	0	0	0
Rückzahlung/Zahlung im Zusammenhang mit dem Erwerb von
Anteilen von nicht beherrschenden Gesellschaftern und
Ausschüttung an Anteile im Fremdbesitz	32	0	0	0
Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate	34	–324.963	0	0
Übrige gezahlte Zinsen	34	–20.050	0	–7.360
Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit		–237.439	197.894	166.029
Gesamtveränderung aus dem Erwerb von Tochterunternehmen
oder anderen Geschäftsbetrieben	F4	44.635	0	0
Auswirkungen von Wechselkursänderungen	34	0	0	0
Änderung des beizulegenden Zeitwertes	38	0	0	0
Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden		19.131	–13.559	10.760
Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital		0	0	0
Stand am 31.12.2017		920.307	184.334	648.447

	Eigenkapital		Derivate	Schulden
Gesamt		Derivate Schulden	Derivate Vermögenswerte	Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
3.781.735	2.204.541	11.583	–29	0

106.974	0	0	0	0
173.389	0	0	0	0
197.894	0	0	0	0

600	0	0	0	0
–4.922	–4.922	0	0	0
–60.691	–60.691	0	0	0

1.410	1.410	0	0	0
–331.764	0	–8.221	0	1.421
–32.921	0	–4.232	0	–1.278
49.968	–64.203	–12.454	0	142

44.635	0	0	0	0
13	0	13	0	0
4.775	0	5.038	–263	0
35.920	888	18.841	0	–142
257.283	257.283	0	0	0
4.174.327	2.398.510	23.021	–293	0

38. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien

Klasse	Kategorie gem. IAS 39 1)			Keine	Buchwert	Beizulegender
				Finanzinstrumente		Zeitwert
Tsd. €	HFT	AFS	L&R		31.12.2017	31.12.2017


Liquide Mittel mit
Verfügungsbeschränkungen	0	0	10.066	0	10.066	10.066
Derivative Finanzinstrumente	293	0	0	0	293	293
Originäre Finanzinstrumente	0	0	18.336	0	18.336
Zur Veräußerung verfügbare Beteiligungen	0	56.875	0	0	56.875	56.875
Finanzielle Vermögenswerte	293	56.875	28.403	0	85.570
Liquide Mittel mit
Verfügungsbeschränkungen	0	0	3.679	0	3.679	3.679
Übrige Forderungen und Vermögenswerte	0	0	58.639	18.995	77.634
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	0	0	62.318	18.995	81.314
Wertpapiere	0	117.668	0	0	117.668	117.668
Liquide Mittel	0	0	383.512	0	383.512
	293	174.542	474.233	18.995	668.063

Klasse	Kategorie gem. IAS 39 1)			Keine	Buchwert	Beizulegender
				Finanzinstrumente		Zeitwert
Tsd. €	HFT	AFS	L&R		31.12.2016	31.12.2016

Liquide Mittel mit
Verfügungsbeschränkungen	0	0	8.288	0	8.288	8.288
Derivative Finanzinstrumente	12	0	0	0	12	12
Originäre Finanzinstrumente	0	0	23.639	0	23.639
Zur Veräußerung verfügbare Beteiligungen	0	57.774	0	0	57.774	57.774
Finanzielle Vermögenswerte	12	57.774	31.927	0	89.713
Liquide Mittel mit
Verfügungsbeschränkungen	0	0	7.800	0	7.800	7.800
Derivative Finanzinstrumente	17	0	0	0	17	17
Übrige Forderungen und Vermögenswerte	0	0	44.031	24.387	68.418
Forderungen und sonstige Vermögenswerte	17	0	51.831	24.387	76.235
Wertpapiere	0	101.555	0	0	101.555	101.555
Liquide Mittel	0	0	395.088	0	395.088
	29	159.328	478.846	24.387	662.591

1) HFT – held for trading (zu Handelszwecken gehalten), AFS – available for sale (zur Veräußerung verfügbar), L&R – loans and receivables (Kredite und Forderungen)

Der beizulegende Zeitwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte der Kategorie Kredite und Forderungen entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Die originären Finanzinstrumente sind im Wesentlichen Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen und assoziierte Unternehmen, die als Teil der Nettoinvestition in die Gesellschaften betrachtet und bewertet werden. Wertpapiere der Kategorie AFS werden zu Marktwerten bewertet und entsprechen somit der Stufe 1. Die Bewertung von Beteiligungen der Kategorie AFS entspricht der Stufe 3 der Bemessungshierarchie.

Finanzielle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet.

Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien

Klasse	Kategorie gem. IAS 39 1)			Keine Finanzinstrumente	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Tsd. €	HFT	CFH	FLAC		31.12.2017	31.12.2017
Wandelschuldverschreibung	0	0	184.334	0	184.334	186.330
Anleihen	0	0	648.447	0	648.447	687.811
Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten	0	0	920.308	0	920.308	921.656
Verzinsliche Verbindlichkeiten	0	0	1.753.089	0	1.753.089
Derivative Finanzinstrumente	23.021	0	0	0	23.021	23.021
Sonstige originäre Verbindlichkeiten	0	0	55.098	123.617	178.716
Sonstige Verbindlichkeiten	23.021	0	55.098	123.617	201.737
	23.021	0	1.808.188	123.617	1.954.826

Der Börsekurs der Wandelschuldverschreibung beträgt 206.264 Tsd. €. Der beizulegende Zeitwert des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung beträgt 19.934 Tsd. €. Die Fremdkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung und das eingebettete Derivat der Wandelschuldverschreibung werden getrennt bilanziert.

Klasse	Kategorie gem. IAS 39 1)			Keine Finanzinstrumente	Buchwert	Beizulegender Zeitwert
Tsd. €	HFT	CFH	FLAC		31.12.2016	31.12.2016
Anleihen	0	0	471.658	0	471.658	498.201
Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten	0	0	1.093.981	0	1.093.981	1.092.266
Verzinsliche Verbindlichkeiten	0	0	1.565.639	0	1.565.639
Derivative Finanzinstrumente	7.432	4.151	0	0	11.583	11.583
Sonstige originäre Verbindlichkeiten	0	0	60.213	112.448	172.661
Sonstige Verbindlichkeiten	7.432	4.151	60.213	112.448	184.244
	7.432	4.151	1.625.852	112.448	1.749.883

1) HFT – held for trading (zu Handelszwecken gehalten), CFH – Cashflow Hedge (Absicherung von Zahlungsströmen), FLAC – financial liabilities at amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten)

Der beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert.

Tsd. €	Nominale	Beizulegende Zeitwerte	31.12.2017 Buchwert	Nominale	Beizulegende Zeitwerte	31.12.2016 Buchwert
Zinsswaps - Vermögenswerte	92.343	293	293	0	0	0
Zinsswaps - Verbindlichkeiten	363.645	–3.088	–3.088	397.766	–11.583	–11.583
Summe Zinsswaps	455.987	–2.795	–2.795	397.766	–11.583	–11.583
Swaption	0	0	0	20.000	17	17
Zinscaps	0	0	0	44.196	12	12
Derivat Wandelschuldverschreibung	0	–19.934	–19.934	0	0	0
Summe Derivate	455.987	–22.729	–22.729	461.962	–11.554	–11.554
- davon Sicherungen (Cashflow Hedges)	0	0	0	92.360	–4.151	–4.151
- davon freistehend (Fair Value Derivate) -
Vermögenswerte	92.343	293	293	64.196	29	29
- davon freistehend (Fair Value Derivate) -
Verbindlichkeiten	363.645	–23.021	–23.021	305.406	–7.432	–7.432

39.Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte

Das Derivat der Wandelschuldverschreibung resultiert aus der Rückzahlungsoption der Wandelschuldverschreibung in Aktien der CA Immo AG und wird zum beizulegenden Zeitwert bilanziert.

Zum Bilanzstichtag waren 46,1% (31.12.2016: 28,2%) aller variabel verzinsten Investitionskredite durch Zinsswaps in eine fixe Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt.

Tsd. €	Nominale	Beizulegende Zeitwerte	31.12.2017 Buchwert	Nominale	Beizulegende Zeitwerte	31.12.2016 Buchwert
- Cashflow Hedges (effektiv)	0	0	0	90.626	–4.069	–4.069
- Cashflow Hedges (ineffektiv)	0	0	0	1.734	–82	–82
- Fair Value Derivate (HFT) - Vermögenswerte	92.343	293	293	0	0	0
- Fair Value Derivate (HFT) - Verbindlichkeiten	363.645	–3.088	–3.088	305.406	–7.432	–7.432
Zinsswaps	455.987	–2.795	–2.795	397.766	–11.583	–11.583

				Fixierter	Referenz	Beizulegender
Zinsswaps	Nominale	Beginn	Ende	Zinssatz per	zinssatz	Zeitwert
	in Tsd. €					in Tsd. €
				31.12.2017		31.12.2017


EUR - freistehend -
Vermögenswerte	92.343	12/2016	6/2027	0,29%–0,66%	3M-Euribor	293
EUR - freistehend -
Verbindlichkeiten	363.645	7/2016	12/2027	–0,18%–0,94%	3M-Euribor	–3.088
Summe Zinsswaps
= variabel in fix	455.987					–2.795

				Fixierter	Referenz	Beizulegender
Zinsswaps	Nominale	Beginn	Ende	Zinssatz per	zinssatz	Zeitwert
	in Tsd. €					in Tsd. €
				31.12.2016		31.12.2016

EUR - CFH	92.360	11/2007	9/2018	2,25%–4,50%	3M-Euribor	–4.151
EUR - freistehend -
Verbindlichkeiten	305.406	9/2013	12/2024	–0,18%–2,28%	3M-Euribor	–7.432
Summe Zinsswaps =
variabel in fix	397.766					–11.583
Swaption	20.000	11/2015	11/2017	1,25%	6M-Euribor	17
Zinscaps	44.196	3/2014	9/2019	1,50%–2,00%	3M-Euribor	12
Summe	461.962					–11.554

Im sonstigen Ergebnis erfasste Gewinne und Verluste (Hedging – Rücklage)

Tsd. €	2017	2016
Stand 1.1.	–3.201	–5.131
Veränderung Bewertung Cashflow Hedges	1.334	2.446
Veränderung Ineffektivität Cashflow Hedges	–20	–13
Reklassifizierung Cashflow Hedges	1.980	177
Ertragsteuern auf Cashflow Hedges	–935	–680
Stand am 31.12.	–842	–3.201
davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens	–842	–3.201

40. Risiken aus Finanzinstrumenten

Zinsänderungsrisiko

Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und Zinsderivaten und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinscaps und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Cashflow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen. Zusätzlich können zur Steuerung von

Zinsänderungsrisiken auch Swaptions eingesetzt werden. Neben dem allgemeinen Zinsänderungsrisiko (Zinsniveau) bestehen auch Risiken aus einer allfälligen Bonitätsveränderung, die bei Anschlussfinanzierungen zu einer Erhöhung oder Verminderung von Zinsmargen führen würden.

Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2017 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen, insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveaus wurde keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt.

Tsd. €		Veränderung Periodenergebnis	Veränderung im sonstigen Ergebnis
	bei einem Szenario		erfasst bei einem Szenario
	von 50 bps	von 100 bps	von 50 bps	von 100 bps
	Erhöhung	Erhöhung	Erhöhung	Erhöhung

31.12.2017
Variabel verzinste Instrumente	–1.044	–2.089	0	0
Fix verzinste Instrumente (Swaps)	14.850	29.031	0	0
Derivative Finanzinstrumente
(Bewertung)	0	0	0	0
	13.806	26.942	0	0
31.12.2016
Variabel verzinste Instrumente	–2.026	–4.052	0	0
Fix verzinste Instrumente (Swaps)	7.002	13.783	0	0
Derivative Finanzinstrumente
(Bewertung)	55	256	587	1.168
	5.032	9.986	587	1.168

Die variabel verzinsten Instrumente enthalten die variabel verzinsten Verbindlichkeiten ohne Berücksichtigung von Derivaten. Im Falle der derivativen Finanzinstrumente ergeben sich aufgrund einer Zinssatzänderung eine erfolgswirksame Auswirkung (Zinsen, Bewertung Fair Value Derivate und ineffektive Teile der Cashflow Hedge Bewertung) sowie die im Eigenkapital erfasste Wertänderung der Cashflow Hedges.

Risiken des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung

Bei dem Derivat der Wandelschuldverschreibung bestehen die Risiken vor allem in einer Veränderung des Aktienkurses der CA Immo AG, sowie in einer Veränderung des Credit Spreads zwischen CA Immo Unternehmensanleihen und laufzeitkongruenten Referenzzinssätzen von Staatsanleihen der Euro-Zone. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts des Derivats der Wandelschuldverschreibung auf einen Anstieg bzw. eine Reduktion des Aktienkurses der CA Immo AG sowie eine Erhöhung bzw. Verminderung des Credit Spreads. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen konstant bleiben.

Tsd. €	Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario		Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario
	von 2,5% Aktienkurs Anstieg	von 2,5% Aktienkurs Reduktion	von 50 bps Credit Spread Erhöhung	von 50 bps Credit Spread Verminderung
31.12.2017
Derivat Wandelschuldverschreibung	–1.820	1.736	–1.862	1.788
	–1.820	1.736	–1.862	1.788

Währungsänderungsrisiko

Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Forderungen in BGN, CZK, HRK, HUF, PLN, RON, CHF und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR oder USD abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht.

Kreditrisiko

Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse stellen das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen.

Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 13.442 Tsd. € (31.12.2016: 11.198 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der Höhe von 42.494 Tsd. € (31.12.2016: 39.742 Tsd. €) und Konzerngarantien in Höhe von 45.249 Tsd. € (31.12.2016: 46.580 Tsd. €) hinterlegt.

Das Kreditrisiko für Bestände an liquiden Mitteln wird im Rahmen interner Veranlagungsrichtlinien überwacht.

Liquiditätsrisiko

Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen.

Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sichert sich die CA Immo Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie auf Ebene der CA Immo AG. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe auf in- und ausländische Banken. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich.

31.12.2017 Tsd. €	Buchwert 2017	Vertragl. festgelegte Cashflows	Cashflow 2018	Cashflow 2019-2022	Cashflow 2023 ff
Wandelschuldverschreibung	184.334	–212.000	–1.500	–6.000	–204.500
Anleihen	648.447	–722.281	–14.844	–371.750	–335.688
Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten	920.308	–1.058.916	–69.946	–372.766	–616.204
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	19.401	–19.401	–16.429	–2.972	0
Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften Verbindlichkeiten gegenüber	2.934	–2.934	0	0	–2.934
Gemeinschaftsunternehmen	3.176	–3.176	–3.176	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	29.588	–29.588	–8.545	–20.058	–985
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	1.808.188	–2.048.295	–114.439	–773.545	–1.160.311
Zinsderivate ohne Hedge Beziehung	3.088	–2.698	–3.308	–4.614	5.225
Derivat Wandelschuldverschreibung	19.934	0	0	0	0
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten	23.021	–2.698	–3.308	–4.614	5.225
	1.831.209	–2.050.993	–117.747	–778.159	–1.155.086

Bei der Wandelschuldverschreibung ist eine Trennung des Finanzinstruments in eine Fremdkapitalkomponente und in ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat erforderlich. Das Derivat der Wandelschuldverschreibung weist keine Cashflows auf.

31.12.2016	Buchwert	Vertragl.	Cashflow	Cashflow	Cashflow
Tsd. €	2016	festgelegte	2017	2018-2021	2022 ff
		Cashflows
Anleihen	471.658	–535.875	–11.563	–186.250	–338.063
Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten	1.093.981	–1.185.467	–161.358	–571.809	–452.300
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	15.581	–15.581	–13.801	–1.779	0
Nicht beherrschende Anteile an
Kommanditgesellschaften	2.432	–2.432	0	0	–2.432
Verbindlichkeiten gegenüber
Gemeinschaftsunternehmen	14.756	–14.756	–14.756	0	0
Sonstige Verbindlichkeiten	27.444	–27.444	–8.836	–17.502	–1.106
Originäre finanzielle Verbindlichkeiten	1.625.852	–1.781.554	–210.314	–777.340	–793.900
Zinsderivate in Verbindung mit Cashflow Hedges	4.151	–4.223	–3.086	–1.137	0
Zinsderivate ohne Hedge Beziehung	7.432	–7.414	–1.300	–4.336	–1.777
Derivative finanzielle Verbindlichkeiten	11.583	–11.637	–4.386	–5.474	–1.777
	1.637.435	–1.793.191	–214.700	–782.814	–795.677

Bei den Cashflows der Zinsderivate handelt es sich um angenommene Werte bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag.

Es wird erwartet, dass sich die Zahlungsflüsse aus Derivaten in Cashflow Hedge-Beziehungen in der Periode ihres Eintretens, dh im Wesentlichen verteilt über die Laufzeit der Finanzierung oder bei vorzeitigen Tilgungen im Tilgungszeitpunkt, auf die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung auswirken werden.

Preisrisiko

Die CA Immo Gruppe hält zur Veräußerung verfügbare Wertpapiere in ihrem Bestand. Dieses Finanzinstrument notiert an einem aktiven Markt (Stufe 1 der Bemessungshierarchie), weswegen es laufend zu Änderungen des Kurses kommen kann (Kursänderungsrisiko). Eine angenommene Reduktion bzw. ein Anstieg des Wertpapierkurses um 10% gegenüber dem Stichtagskurs wirkt sich mit einem Betrag von –/+ 11.767 Tsd. € (2016: –/+ 10.155 Tsd. €) vor Steuern auf die Gesamtergebnisrechnung der CA Immo Gruppe aus.

Kapitalmanagement

Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, sicherzustellen, dass der Konzern seine Ziele und Strategien unter gleichzeitiger Optimierung der Kapitalkosten wirksam und im Interesse der Aktionäre, Mitarbeiter und der übrigen Stakeholder erreichen kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus. Weiters soll das externe Rating durch eine adäquate Eigenkapitalausstattung unterstützt und Eigenkapital für das geplante Wachstum der nächsten Geschäftsjahre beschafft werden.

Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind:

1. das generelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital und
1. innerhalb des Fremdkapitals das optimale Verhältnis zwischen mit Immobilienvermögen besichertem Fremdkapital, das auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften aufgenommen wird, und auf Ebene der Konzernmutter aufgenommenem unbesicherten Fremdkapital.

Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rund 45% bis 50% an. Zum 31.12.2017 lag diese bei 50,3% (31.12.2016: 51,2%). In Bezug auf den zweiten Parameter liegt der Schwerpunkt der Fremdfinanzierung im Konzern auf besicherten Immobilienkrediten, die in der Regel direkt von jener Objektgesellschaft aufgenommen werden, in der die Immobilie gehalten wird. Der Vorteil von besicherten Finanzierungen liegt in üblicherweise günstigeren Konditionen gegenüber unbesicherten Finanzierungen, da diese strukturell gegenüber den besicherten Finanzierungen subordiniert sind. Unbesicherte Finanzierungen bestehen im Wesentlichen nur in Form der am Kapitalmarkt platzierten Unternehmensanleihen. Die CA Immo Gruppe hat im Jahr 2017 eine weitere Unternehmensanleihe sowie eine Wandelschuldverschreibung emittiert und finanziert sich daher zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen rund 48% des gesamten Finanzierungsvolumens auf unbesicherte Finanzierungen in Form von Unternehmensanleihen (31.12.2016: 30%). Die damit verbundene Quote an unbesicherten Immobilien ist eines der wesentlichen Kriterien für das Investment Grade-Rating der CA Immo Gruppe.

Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettoverschuldung und die Gearing Ratio:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016
Verzinsliche Verbindlichkeiten
langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten	1.684.170	1.412.635
kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten	68.920	153.004
Verzinsliche Vermögenswerte
Liquide Mittel	–383.512	–395.088
Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen	–974	–2.894
Nettoverschuldung	1.368.604	1.167.656
Eigenkapital	2.398.510	2.204.541
Gearing (Nettoverschuldung / EK)	57,1%	53,0%

Die liquiden Mittel mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, sofern sie zur Absicherung der Tilgung von verzinslichen Verbindlichkeiten dienen.

41. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten

Haftungsverhältnisse

In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2017 Haftungsverhältnisse aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 608 Tsd. € (31.12.2016: 566 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für ein Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland in Höhe von 2.000 Tsd. € (31.12.2016: 2.000 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von zwei (31.12.2016: vier) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 2.500 Tsd. € (31.12.2016: 10.650 Tsd. €) abgegeben. Des Weiteren wurden zur Absicherung von Gewährleistungsrisiken in Deutschland Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen Betrag von 11.066 Tsd. € (31.12.2016: 11.066 Tsd. €) beschränken.

Die CA Immo Gruppe hat im Zusammenhang mit dem Projekt "Airport City St. Petersburg" Garantien im Ausmaß von höchstens 8.469 Tsd. € (31.12.2016: 11.299 Tsd €) übernommen.

Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche der Käufer, für die in angemessenem Maße bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden. Die tatsächliche Inanspruchnahme kann jedoch auch darüber hinausgehen.

Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften und konkreten Berechnungsmodalitäten sowie der Höhe und des Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass Schätzungen, auch in betragsmäßigen wesentlichen Umfang, vom tatsächlichen Steueraufwand abweichen. Dies kann auch geänderte Interpretationen von Steuerbehörden für vergangene Perioden umfassen. Für derzeit bekannte und wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen.

Bankverbindlichkeiten sind durch marktübliche Sicherheiten wie zB Hypotheken, Verpfändungen von Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert.

Sonstige finanzielle Verpflichtungen

Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos im Zusammenhang mit Bautätigkeiten für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 8.789 Tsd. € (31.12.2016: 13.300 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 153.549 Tsd. € (31.12.2016: 50.400 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von 22.533 Tsd. € (31.12.2016: 31.716 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2017 sonstige finanzielle Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 24.297 Tsd. € (31.12.2016: 44.136 Tsd. €).

Die Summe der Verpflichtung zur Einzahlung von Eigenkapital in Gemeinschaftsunternehmen, für die keine bilanzielle Vorsorge getroffen wurde, beträgt zum 31.12.2017 in Österreich 6.035 Tsd. € (31.12.2016: 6.035 Tsd. €), in Deutschland 1.990 Tsd.€ (31.12.2016: 6.471 Tsd. €) und in Osteuropa 0 Tsd. € (31.12.2016: 191 Tsd. €). Neben den genannten Verpflichtungen zur Einzahlung von Eigenkapital bestehen keine weiteren Verpflichtungen den Gemeinschaftsunternehmen gegenüber.

Finanzverbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Zum 31.12.2017 betraf dies keine Kredite (31.12.2016: keine Kredite).

42. Leasingverhältnisse

CA Immo Gruppe als Vermieter / Leasinggeber

Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile:

Bindung an EUR oder USD
Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes
mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht

Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus bestehenden befristeten oder mit Kündigungsverzicht ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen:

Tsd. €	2017	2016

Im Folgejahr	178.662	165.746
Für die darauffolgenden 4 Jahre	435.378	381.135
Über 5 Jahre	200.510	205.385
Gesamt	814.550	752.266

Alle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar und in obiger Tabelle nicht enthalten.

Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters).

CA Immo Gruppe als Leasingnehmer

Alle durch die CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverpflichtungen sind als Operating-Leasing zu klassifizieren.

Die von der CA Immo Deutschland Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in Berlin (bis 2018), Frankfurt (bis 2021) und München (bis 2022).

Die restlichen Operating-Leasing Vereinbarungen der CA Immo Gruppe beziehen sich auf Betriebs- und Geschäftsausstattung. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Im Geschäftsjahr wurden Leasingzahlungen in Höhe von 2.738 Tsd. € als Aufwand in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst (31.12.2016: 2.397 Tsd. €).

Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgeperioden fällig:

Tsd. €	2017	2016

Im Folgejahr	2.162	1.836
Für die darauffolgenden 4 Jahre	3.590	3.383
Über 5 Jahre	583	529
Gesamt	6.336	5.748

43. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen

Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend:

Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist
assoziierte Unternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist
die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft
die O1 Group Limited, Zypern, bzw. die mit dieser verbundenen O1 Gruppe bis 1.8.2016
die IMMOFINANZ AG, Wien, bzw. die mit dieser verbundenen IMMOFINANZ Gruppe ab 2.8.2016

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen	207.182	191.369
Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen zur Veräußerung gehalten	2.276	11.690
Ausleihungen	2.129	3.608
Forderungen	8.699	6.970
Verbindlichkeiten	21.196	35.145
Rückstellungen	1.530	18.406

	2017	2016

Ergebnis Gemeinschaftsunternehmen	65.701	10.505
Ergebnis Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen	884	914
Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen	66.585	11.420
Sonstige Erlöse	3.195	3.030
Sonstige Aufwendungen	–1.273	–1.480
Zinserträge	229	468

Beziehungen mit Gemeinschaftsunternehmen

Darüber hinaus wurden im Jahr 2017 Immobilien aus Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 0 Tsd. € erworben (2016: 2.171 Tsd. €).

Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen und ein Großteil der Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die Verzinsung ist marktüblich. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte erfolgswirksame Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 1.045 Tsd. € (31.12.2016: 5.318 Tsd. €). Die Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten gewährte kurzfristige Darlehen in Höhe von 769 Tsd. € (31.12.2016: 1.636 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten langfristige Darlehen in Höhe von 600 Tsd. € (31.12.2016: 0 Tsd. €). Die Forderungen sowie Verbindlichkeiten haben eine marktübliche Verzinsung. Die übrigen Forderungen sowie die Verbindlichkeiten entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen in Deutschland. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten.

Darüber hinaus wurden keine weiteren Wertberichtigungen bzw. sonstige ergebniswirksame Wertkorrekturen erfasst.

Beziehungen mit assoziierten Unternehmen

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Ausleihungen	15.176	8.750

	2017	2016

Erträge aus assoziierten Unternehmen	5.034	0
Aufwendungen aus assoziierten Unternehmen	0	–4.077
Ergebnis aus assoziierten Unternehmen	5.034	–4.077
Zinserträge mit assoziierten Unternehmen	1.403	0

Die zum Bilanzstichtag bestehenden Ausleihungen an assoziierte Unternehmen dienen der Finanzierung einer Projektgesellschaft in Russland. Die Ausleihungen haben eine marktübliche Verzinsung. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Ausleihungen. Die kumulierte erfolgswirksame Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber assoziierten Unternehmen beträgt 7.226 Tsd. € (31.12.2016: 13.652 Tsd. €).

Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Andreas Quint (ab 1.1.2018)

Frank Nickel (bis 31.3.2018) Dr. Hans Volckens

Die Gesamtbezüge der im Geschäftsjahr 2017 aktiven Vorstandsmitglieder Frank Nickel und Dr. Hans Volckens betrugen im Berichtsjahr 1.526 Tsd. € (2016: 1.346 Tsd.€). Der Gesamtaufwand aus fixen Gehaltsbestandteilen belief sich auf 1.050 Tsd. € (2016: 1.037 Tsd. €). Die Fixbezüge betrugen 750Tsd. € (2016: 718Tsd. €). Der Anteil der fixen Vergütungskomponente an der Gesamtvergütung belief sich unter Berücksichtigung der im Jahr 2017 ausbezahlten variablen Gehaltsbestandteile auf 69%. Auf gehaltsabhängige Abgaben entfielen 136 Tsd. € (2016: 126 Tsd. €).

Die Zielerreichung für das Geschäftsjahr 2016 wurde mit 100% festgelegt. Daraus resultierten Bonusansprüche in Höhe von 931 Tsd. € (Vorjahr: 0 Tsd. €), wovon 466 Tsd. € unmittelbar nach Feststellung der Zielerreichung zur Auszahlung gelangten (Short Term Incentive). Zudem erhielt Dr. Hans Volckens einen Sonderbonus in Höhe von 10 Tsd. € (Vorjahr: 0 Tsd. €), der ebenfalls sofort ausbezahlt wurde. 2016 wurden darüber hinaus 106 Tsd. € für die LTI-Tranche 2013-2015 an Florian Nowotny ausbezahlt. Die restlichen 50% des Bonusanspruchs für das Geschäftsjahr 2016 (466 Tsd. €; Vorjahr: 0 Tsd. €) wurden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals 2016 (16,76 € je Aktie) mit insgesamt 27.782 Stück Phantomaktien unterlegt. Hiervon entfielen 23.866 Stück Aktien auf Frank Nickel und 3.916 Stück Aktien auf Dr. Hans Volckens. Die Auszahlung der ersten Tranche aus diesen Phantomaktien erfolgt in 2018 auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals 2017 (24,82 € je Aktie). Aufgrund seines vorzeitigen Austritts erhält Frank Nickel sämtliche auf den Geschäftsjahren 2016 und 2017 basierenden Bonusansprüche bereits bis spätestens Ende Mai 2018. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems bestehen für die in 2016 und 2017 beginnenden Tranchen per 31.12.2017 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 2.191 Tsd. € (Stand per 31.12.2016: 932 Tsd. €). Desweiteren ist per 31.12.2017 ein Antrittsbonus (Sign-On-Bonus) für Andreas Quint in Höhe von 300 Tsd. € als Ersatz für aufgrund seines vorzeitigen Austritts nicht gewährte Bonuszahlungen seines Vordienstgebers berücksichtigt.

Für die Vorstandsmitglieder wurden im Geschäftsjahr 2017 insgesamt 41 Tsd. € (2016: 124 Tsd. €) in Form von Beiträgen zu Pensionskassen (beitragsorientierte Zusagen) aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2017 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung (leistungsorientierte Zusagen) für den Vorstand 138 Tsd. € (31.12.2016:

84 Tsd. €). An frühere Mitglieder des Vorstands wurden folgende Zahlungen geleistet: Infolge der vorzeitigen Beendigung seines Vorstandsvertrages erhielt Florian Nowotny im Geschäftsjahr 2016 eine Abgangsentschädigung in Höhe von 2.441 Tsd. €. Weitere 150 Tsd. € wurden per 31.3.2017 fällig; der Betrag wurde bereits im Konzernabschluss zum 31.12.2016 bilanziell berücksichtigt. Die für diese Abgangsentschädigung zu entrichtenden gehaltsabhängigen Abgaben betrugen 169Tsd. € in 2016; für den in 2017 fälligen Betrag fielen keine weiteren gehaltsabhängigen Abgaben an. Ansonsten bestanden keine Zahlungsverpflichtungen an ehemalige Vorstandsmitglieder. Demgegenüber wurden in 2016 an ehemalige Vorstandsmitglieder 193Tsd. € aus der Abreifung der LTI-Tranche 2013-2015 geleistet. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.

Im Rahmen des LTI-Programms für Executives bestehen für die 2015, 2016 und 2017 beginnenden Tranchen per 31.12.2017 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 1.714 Tsd. € (Stand per 31.12.2016: 1.235 Tsd. €). Hiervon entfielen 47 Tsd. € (Vorjahr: 143 Tsd. €) auf frühere Mitglieder des Vorstands.

VORSTANDSBEZÜGE1)

		Frank Nickel2)	Dr. Hans Volckens3)			Florian Nowotny4)		Gesamt5)
in Tsd. €	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Fixbezüge	400	400	350	88	0	230	750	718
Gehaltsabhängige Abgaben	81	56	56	13	0	57	136	126
Sachbezüge, Firmenfahrzeug, etc.	80	45	34	1	0	4	114	51
Diäten	2	13	6	4	0	2	8	18
Beiträge in Pensionskassen	41	41	0	0	0	83	41	124
Summe fixe Gehaltsbestandteile	604	555	446	106	0	377	1.050	1.037
Summe Fixbezüge in %	60%	100%	85%	100%	0%	55%	69%	77%
Short Term Incentive	400	0	76	0	0	203	476	203
LTI-Programm (bis 2015)	0	0	0	0	0	106	0	106
Summe variable Gehaltsbestandteile	400	0	76	0	0	309	476	309
Summe variable Bezüge in %	40%	0%	15%	0%	0%	45%	31%	23%
Gesamtbezüge	1.004	555	522	106	0	686	1.526	1.346

1) Die Darstellung enthält ausschließlich in 2016 bzw. 2017 ausbezahlte Vergütungsbestandteile. Für weitere Bonusansprüche für die Geschäftsjahre 2016 und 2017 wurden per 31.12.2017 insgesamt 2.191 Tsd. € rückgestellt (Vorjahr: 932 Tsd. € für Bonusansprüche aus dem Geschäftsjahr 2016).

2) Vorstandsvorsitzender bis 31.12.2017, Mitglied des Vorstands bis 31.3.2018

3) Mitglied des Vorstands (CFO) seit 27.9.2016

4) Mitglied des Vorstands (CFO) bis 30.9.2016

5) Exklusive Abgangsentschädigung in Höhe von 2.591 Tsd. € (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) infolge der vorzeitigen einvernehmlichen Beendigung des Vorstandsvertrags von Florian Nowotny.

Aufsichtsrat

Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden Prof. Dr. Sven Bienert (seit 11.5.2017; davor (seit 1.12.2016) mittels Namensaktie entsendet) Dipl.-BW Gabriele Düker (seit 11.5.2017) Richard Gregson Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler (seit 11.5.2017; davor (seit 1.12.2016) mittels Namensaktie entsendet) John Nacos Michael Stanton Durch Namensaktie entsendet: Dr. Oliver Schumy Mag. Stefan Schönauer Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista Mag. (FH) Sebastian Obermair Mag. (FH) Franz Reitermayer

Im Geschäftsjahr 2017 wurden rund 368 Tsd. € (Vorjahr: 306 Tsd. €) an Fixvergütungen für das Geschäftsjahr 2016 (einschließlich Sitzungsgelder in Gesamthöhe von 93 Tsd. €; Vorjahr: 85 Tsd. €) an Mitglieder des Aufsichtsrats gezahlt.

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2017 Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat in Höhe von 660 Tsd. € (2016: 242 Tsd. €) erfasst. Hiervon entfallen rund 35Tsd. € (2016: 47Tsd. €) auf Barauslagen für Reisespesen, 620Tsd. € (2016: 194Tsd. €) auf Rechts- und sonstige Beratungsleistungen für den Aufsichtsrat (darunter 595 Tsd. € für Executive Search im Zusammenhang mit dem CEO-Nachbesetzungsverfahren) und 5 Tsd. € (2016: 1 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungskosten. An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet.

Für das Geschäftsjahr 2017 soll der Hauptversammlung auf Basis der selben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 25 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzungstag) eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 375 Tsd. € vorgeschlagen werden; hierfür besteht per 31.12.2017 eine Rückstellung in gleicher Höhe.

Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Dies betrifft einen zwischen der CA Immo AG und der Universitätsstiftung für Immobilienwirtschaft IREBS am 16.9.2014 erstmals abgeschlossenen und zuletzt Anfang 2018 verlängerten Schenkungsvertrag, wonach die Stiftung einen jährlichen zweckgebundenen Betrag in Höhe von 25 Tsd. € von CA Immo AG erhält und hiervon 50% Prof. Dr. Sven Bienert im Rahmen seiner Lehr- bzw. Forschungsaktivitäten am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft frei zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt.

O1 Group Limited /O1 Gruppe, Zypern

Von 20.2.2015 bis zur Veräußerung an die IMMOFINANZ AG am 2.8.2016 (Closing der Transaktion) hielt O1 Group Limited direkt bzw. indirekt 25.690.163 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG.

IMMOFINANZ Gruppe, Wien

Die IMMOFINANZ Gruppe hält seit 2.8.2016 25.690.163 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG und ist mit einem Anteil von rund 26% des Grundkapitals größter Einzelaktionär. Am 19.5.2017 übertrug die IMMOFINANZ AG ihre 25.690.163 Inhaberaktien sowie die vier Namensaktien an der CA Immobilien Anlagen AG an ihre 100%ige Tochtergesellschaft GENA ELF Immobilienholding GmbH.

Zwischen der IMMOFINANZ Gruppe und der CA Immo Gruppe besteht eine wechselseitige Beteiligung. Die CA Immo Gruppe hält 54.805.566 Inhaberaktien der IMMOFINANZ AG (dies entspricht einem Anteil von ca. 4,9% am Grundkapital der IMMOFINANZ AG).

CA Immo AG und IMMOFINANZ AG haben sich bereits im Vorjahr darauf verständigt, in einen konstruktiven Dialog über einen möglichen Zusammenschluss beider Unternehmen einzutreten. Die von der IMMOFINANZ AG gesetzte Vorbedingung des Verkaufs ihres Russland-Portfolios wurde im Dezember 2017 erfüllt. Danach sollte laut IMMOFINANZ AG der Zeitplan für die Gespräche über eine mögliche Fusion angepasst werden. Anschließend teilte IMMOFINANZ AG mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen – u. a. einen Verkauf ihrer CA Immo AG-Beteiligung – zu prüfen.

44. Kennzahlen je Aktie

Ergebnis je Aktie
		2017	2016
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf	Stück	93.328.942	94.995.315
Konzernergebnis	Tsd. €	234.854	183.910
unverwässertes Ergebnis je Aktie	€	2,52	1,94

		2017	2016

Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im
Umlauf	Stück	93.328.942	94.995.315
Verwässerungseffekt:
Wandelschuldverschreibung	Stück	1.595.344	0
Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien	Stück	94.924.286	94.995.315

Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes
Konzernergebnis	Tsd. €	234.854	183.910
Verwässerungseffekt:
Verzinsung für Wandelschuldverschreibungen	Tsd. €	1.126	0
abzüglich Steuern	Tsd. €	–281	0
Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes
Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt	Tsd. €	235.698	183.910

verwässertes Ergebnis je Aktie	€	2,48	1,94

45. Personalstand

Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2017 durchschnittlich 337 Angestellte (2016: 318), wovon durchschnittlich 67 Angestellte (2016: 65) in Österreich, 179 Angestellte (2016: 165) in Deutschland und 91 Angestellte (2016: 88) bei sonstigen Tochtergesellschaften in Osteuropa beschäftigt waren.

46. Aufwendungen für die Abschlussprüfer

Die in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen betreffen die Honorare des Abschlussprüfers Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. (in 2016 KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft).

Tsd. €	2017	2016

Abschlussprüfung	343	384
Sonstige Bestätigungsleistungen	142	154
Andere Beratungsleistungen	0	33
Gesamt	485	570

In der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird ein Aufwand für Wirtschaftsprüfung inkl. Review in Höhe von 1.331 Tsd. € (2016: 1.182 Tsd. €) ausgewiesen. Hiervon entfällt ein Betrag von 1.171 Tsd. € (31.12.2016: 1.142 Tsd. €) auf EY Gesellschaften (KPMG Gesellschaften für 2016).

Im Rahmen der Emission von zwei Unternehmensanleihen in 2016 wurden weitere 203 Tsd. € an sonstigen Bestätigungsleistungen an KPMG Austria GmbH Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft bezahlt.

47. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Jänner 2018 erfolgte das Closing des Verkaufs des Bürohochhauses Tower 185, das im Bestand eines Gemeinschaftsunternehmens gehalten wurde, sowie das Closing des Verkaufs einer Gesellschaft mit einer Liegenschaft in Österreich.

Am 28.2.2018 teilte die mit 26% am Grundkapital von CA Immo AG beteiligte IMMOFINANZ AG mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen - u.a. einen Verkauf ihrer CA Immo-Beteiligung - zu prüfen.

Aus dem laufenden Aktienrückkaufprogramm wurden bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts im März 2018 weitere 197.983 Stück Aktien erworben.

Am 22.3.2018 gab die SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l., Luxemburg, Konzerngesellschaft der Starwood Capital Group ("Starwood"), gemäß § 5 Abs 3 Übernahmegesetz ("ÜbG") bekannt, sich dazu entschlossen zu haben, ein freiwilliges öffentliches Übernahmeangebot gemäß § 4 ff ÜbG an die Aktionäre der CA Immobilien Anlagen AG zu stellen. Das Übernahmeangebot an die Aktionäre der CA Immo richtet sich auf den Erwerb von bis zu 25.690.167 Stück Inhaberaktien der CA Immo (ISIN AT0000641352). Das entspricht einem Anteil von bis zu 26,00% der ausgegebenen Inhaberaktien der CA Immo. Den Aktionären der CA Immo wird ein Angebotspreis je CA Immo-Aktie von 27,50 € angeboten. Der Angebotspreis je CA Immo Aktie versteht sich cum Dividende. Der Vollzug des Übernahmeangebots für die CA Immo wird folgenden Angebotsbedingungen unterliegen: (i) Fusionskontrollrechtliche Freigaben; (ii) keine wesentlichen nachteiligen Änderungen bei CA Immo einschließlich insbesondere Verschmelzung, Spaltung oder Abspaltung; und (iii) Keine Zustimmung des Vorstands der CA Immo zur Übertragung der vier vinkulierten Namensaktien.

Der vorliegende Konzernabschluss wurde mit dem unterfertigten Datum vom Vorstand aufgestellt. Der Einzelabschluss und der Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft werden am 26.3.2018 dem Aufsichtsrat zur Prüfung und Feststellung vorgelegt.

Wien, 26.3.2018

Der Vorstand

Frank Nickel (Mitglied des Vorstands)

Andreas Quint (Vorsitzender)

Dr. Hans Volckens (Mitglied des Vorstands)

ANLAGE I

In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen:

Gesellschaft	Sitz	Nominal kapital	Währung	Beteiligung in %	Konsolidie rungsart 1)	Gründung/ Erstkonsolidierung
						in 2017 2)
CA Immo Holding B.V.	Amsterdam	51.200.000	EUR	100	VK
Europolis Holding B.V.	Amsterdam	2	EUR	100	VK
CA Immo d.o.o.	Belgrad	32.523.047	RSD	100	VK
CA Immo Sava City d.o.o.	Belgrad	4.298.470.439	RSD	100	VK
TM Immo d.o.o.	Belgrad	1.307.825.923	RSD	100	VK
BA Business Center a.s.	Bratislava	7.503.200	EUR	100	VK
Europolis D61 Logistics s.r.o.	Bratislava	1.375.000	EUR	100	VK
CA Holding Szolgáltató Kft	Budapest	13.000.000	HUF	100	VK
CA Immo Real Estate Management Hungary K.f.t.	Budapest	54.510.000	HUF	100	VK
Canada Square Kft.	Budapest	12.510.000	HUF	100	VK
COM PARK Ingatlanberuházási Kft	Budapest	3.040.000	HUF	100	VK
Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft.	Budapest	1.370.097	EUR	100	VK
Duna Irodaház Kft.	Budapest	838.082	EUR	100	VK
Duna Termál Hotel Kft.	Budapest	1.182.702	EUR	100	VK
EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft	Budapest	13.010.000	HUF	100	VK
Europolis Infopark Ingatlanüzemeltető Kft	Budapest	4.140.000	HUF	100	VK	ÜK
EUROPOLIS IPW Ingatlanberuházási Kft	Budapest	54.380.000	HUF	100	VK
Europolis Park Airport Kft.	Budapest	19.900.000	HUF	100	VK
Europolis Tárnok Ingatlanberuházási Kft	Budapest	5.400.000	HUF	100	VK
Kapas Center Kft.	Budapest	772.560.000	HUF	100	VK
Kilb Kft.	Budapest	30.000.000	HUF	100	VK
Millennium Irodaház Kft.	Budapest	3.017.097	EUR	100	VK
R 70 Invest Budapest Kft.	Budapest	5.270.000	HUF	100	VK
Váci 76 Kft.	Budapest	3.100.000	HUF	100	VK
CA Immo Real Estate Management Romania S.R.L.	Bukarest	989.570	RON	100	VK
EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L.	Bukarest	91.394.530	RON	100	VK
EUROPOLIS SEMA PARK S.R.L.	Bukarest	139.180.000	RON	100	VK
INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT S.R.L.	Bukarest	31.500.330	RON	100	VK
Opera Center One S.R.L.	Bukarest	27.326.150	RON	100	VK
Opera Center Two S.R.L.	Bukarest	7.310.400	RON	100	VK
S.C. BBP Leasing S.R.L.	Bukarest	14.637.711	RON	100	VK
TC Investments Arad S.R.L.	Bukarest	18.421.830	RON	100	VK
VICTORIA INTERNATIONAL PROPERTY S.R.L.	Bukarest	216	RON	100	VK

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
		kapital		in %	rungsart 1)	Erstkonsolidierung
						in 2017 2)
Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
Blitz F07-neunhundert-sechzig-neun GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Deutschland GmbH	Frankfurt	5.000.000	EUR	99,7	VK
CA Immo Elf GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Fünfzehn Beteiligungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Fünfzehn GmbH & Co. KG	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo GB Eins GmbH & Co. KG	Frankfurt	25.000	EUR	94,9	VK
CA Immo GB Eins Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Invest GmbH	Frankfurt	50.000	EUR	100	VK
CA Immo Null Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Sechzehn Beteiligungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Spreebogen Betriebs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Zehn GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG	Frankfurt	25.000	EUR	94,9	VK
DRG Deutsche Realitäten GmbH	Frankfurt	500.000	EUR	493)	AEJV
Pannonia Shopping Center Kft.	Györ	3.040.000	HUF	100	VK
CAINE B.V.	Hoofddorp	18.151	EUR	100	VK
TzoV "Europolis Logistics Park II"	Kiew	125.292.338	UAH	100	VK
TzoV "Europolis Property Holding"	Kiew	208.035.484	UAH	100	VK
TzoV"Corma Development"	Kiew	211.168.792	UAH	100	VK
CA Immobilien Anlagen d.o.o.	Laibach	50.075	EUR	100	VK
ALBERIQUE LIMITED	Limassol	1.100	EUR	100	VK
BEDELLAN PROPERTIES LIMITED i.L.	Limassol	12.705	EUR	100	VK
EPC KAPPA LIMITED i.L.	Limassol	12.439	EUR	100	VK
EPC LAMBDA LIMITED i.L.	Limassol	458.451	EUR	100	VK
EPC LEDUM LIMITED i.L.	Limassol	14.053	EUR	100	VK
EPC OMIKRON LIMITED i.L.	Limassol	57.114	EUR	100	VK

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

3) gemeinschaftliche Führung

Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
		kapital		in %	rungsart 1)	Erstkonsolidierung
						in 2017 2)

EPC PI LIMITED i.L.	Limassol	2.310	EUR	100	VK
EPC PLATINUM LIMITED i.L.	Limassol	2.864	EUR	100	VK
EPC RHO LIMITED i.L.	Limassol	2.390	EUR	100	VK
EPC THREE LIMITED i.L.	Limassol	2.491.634	EUR	100	VK
EPC TWO LIMITED i.L.	Limassol	970.092	EUR	100	VK
EUROPOLIS REAL ESTATE ASSET MANAGEMENT
LIMITED	Limassol	2.500	EUR	100	VK
OPRAH ENTERPRISES LIMITED i.L.	Limassol	3.411	EUR	100	VK
HARILDO LIMITED	Nikosia	1.500	EUR	50	AEJV
VESESTO LIMITED	Nikosia	1.700	EUR	50	AEJV
4P - Immo. Praha s.r.o.	Prag	200.000	CZK	100	VK
CA Immo Real Estate Management Czech Republic
s.r.o.	Prag	1.000.000	CZK	100	VK
RCP Alfa, s.r.o.	Prag	1.000.000	CZK	100	VK	ÜK
RCP Amazon, s.r.o.	Prag	1.000.000	CZK	100	VK
RCP Beta, s.r.o.	Prag	73.804.000	CZK	100	VK
RCP Delta, s.r.o.	Prag	1.000.000	CZK	100	VK
RCP Gama, s.r.o.	Prag	96.931.000	CZK	100	VK
RCP ISC, s.r.o.	Prag	1.000.000	CZK	100	VK
RCP Zeta s.r.o	Prag	200.000	CZK	100	VK
Megapark o.o.d.	Sofia	50.936.362	BGN	49,23)	AEJV
	St.
ZAO "Avielen A.G."	Petersburg	370.001.000	RUB	35	AEA
CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp. z o.o.	Warschau	47.016.000	PLN	100	VK
CA Immo Saski Crescent Sp. z o.o.	Warschau	140.921.250	PLN	100	VK
CA Immo Saski Point Sp. z o.o.	Warschau	55.093.000	PLN	100	VK
CA Immo Sienna Center Sp. z o.o.	Warschau	116.912.640	PLN	100	VK
CA Immo Real Estate Management Poland Sp. z o.o.	Warschau	565.000	PLN	100	VK
CA Immo Real Estate Management Poland Sp.z o. o.
PI. Europejski 6 Spólka Komandytowo-Akcyjna	Warschau	5.050.000	PLN	100	VK	E
CA Immo Warsaw Towers Sp. z o.o.	Warschau	155.490.900	PLN	100	VK

CA Immo Wspólna Sp. z o.o. Warschau 46.497.000 PLN 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen 2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

3) gemeinschaftliche Führung

Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
		kapital		in %	rungsart 1)	Erstkonsolidierung
						in 2017 2)

Camari Investments Sp.z o.o.	Warschau	10.000	PLN	50	AEJV
Camari Investments Sp.z.o.o. WFC S.K.A.	Warschau	51.000	PLN	50	AEJV
EUROPOLIS PARK BŁONIE Sp.z o.o.	Warschau	1.104.334	PLN	100	VK
Poleczki Business Park Sp.z.o.o. in Liqu.	Warschau	5.000	PLN	50	AEJV
SOFTWARE PARK KRAKÓW Sp.z o.o.	Warschau	50.000	PLN	50	AEJV
Avielen Beteiligungs GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. &
Co. Leasing OG	Wien	4.135.427	EUR	100	VK
BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH	Wien	70.000	EUR	100	VK
CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH	Wien	3.738.127	EUR	100	VK
CA Immo Galleria Liegenschaftsverwaltung GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
CA Immo Germany Holding GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
CA Immo LP GmbH	Wien	146.000	EUR	100	VK
CA Immo International Holding GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
CA Immo Rennweg 16 GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
CA Immo-RI-Residential Property Holding GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co
Finanzierungs KG	Wien	154.818	EUR	100	VK
EBL Nord 2 Immobilien GmbH	Wien	35.000	EUR	50	AEJV
EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG	Wien	10.000	EUR	50	AEJV
EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG	Wien	10.000	EUR	50	AEJV
Erdberger Lände 26 Projekt GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH	Wien	36.336	EUR	100	VK
EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
EUROPOLIS GmbH	Wien	5.000.000	EUR	100	VK
omniCon Baumanagement GmbH	Wien	100.000	EUR	100	VK
PHI Finanzbeteiligungs und Investment GmbH	Wien	35.000	EUR	100	VK
Europolis Zagrebtower d.o.o.	Zagreb	15.347.000	HRK	100	VK

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2017 99,7% der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). In dem Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften und Anteile an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten:

kapital in % rungsart 1) in 2017 2) CA Immo 13 GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo 14 GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Bärenquellbrauerei GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Bärenquellbrauereri Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin DGSB Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin DGSB Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 03 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 9 GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 9 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lietzenburger Straße Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 50 AEJV CA Immo Berlin Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK	Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
							Erstkonsolidierung

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
		kapital		in %	rungsart 1)	Erstkonsolidierung
						in 2017 2)
CA Immo Frankfurt Alpha Beteiligungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt Bauphase I Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße GmbH & Co. KG	Frankfurt	5.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt Nord 4 GmbH & Co. KG	Frankfurt	5.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt Nord 4 Verwaltungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo ONE Betriebs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Frankfurt ONE GmbH	Frankfurt	5.000	EUR	100	VK
CA Immo München MI 1 - Arnulfpark
Grundstücksverwertungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
CA Immo München MK 6 - Arnulfpark
Grundstücksverwertungs GmbH	Frankfurt	25.000	EUR	100	VK
omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH	Frankfurt	100.000	EUR	100	VK
Baumkirchen Mitte MK GmbH & Co. KG	Grünwald	10.000	EUR	100	VK	ÜK
Baumkirchen Mitte WA 1 GmbH & Co. KG	Grünwald	10.000	EUR	50	AEJV
Baumkirchen Mitte WA 2 GmbH & Co. KG	Grünwald	10.000	EUR	50	AEJV
Baumkirchen Mitte WA 3 GmbH & Co. KG	Grünwald	10.000	EUR	50	AEJV
Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK	ÜK
Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	50	AEJV
Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	50	AEJV
Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	50	AEJV
CA Immo Bayern Betriebs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK
CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co.
KG	Grünwald	5.000	EUR	100	VK
CA Immo München Ambigon Nymphenburg Verwaltungs
GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK
CA Immo München Nymphenburg GmbH & Co. KG	Grünwald	5.000	EUR	100	VK
CA Immo München Nymphenburg Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.565	EUR	100	VK
CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co. KG	Grünwald	255.646	EUR	100	VK
CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG	Grünwald	105.000	EUR	503)	AEJV
CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	503)	AEJV
CPW Immobilien GmbH & Co. KG	Grünwald	5.000	EUR	33,33)	AEJV
CPW Immobilien Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	33,33)	AEJV
Eggarten Projektentwicklung GmbH & Co. KG	Grünwald	16.000	EUR	50	AEJV
Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH	Grünwald	25.000	EUR	50	AEJV
Kontorhaus Arnulfpark Betriebs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK	G
Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG	Grünwald	100.000	EUR	99,9	VK
Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	100	VK
SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG	Grünwald	100.000	EUR	100	VK
SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	50	AEJV

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

3) gemeinschaftliche Führung

KONZERNABSCHLUSS

Gesellschaft	Sitz	Nominal	Währung	Beteiligung	Konsolidie	Gründung/
		kapital		in %	rungsart 1)	Erstkonsolidierung
						in 2017 2)
Tower 185 Betriebs GmbH	Grünwald	25.000	EUR	33,33)	AEJV
Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH	Hamburg	33.000	EUR	50	AEJV
Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG	Hamburg	25.000	EUR	50	AEJV
Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH	Hamburg	25.000	EUR	50	AEJV
REC Frankfurt Objektverwaltungsgesel. mbH i.L.	Hamburg	25.000	EUR	50	AEJV
CA Immo Mainz Hafenspitze GmbH	Mainz	25.000	EUR	100	VK
CA Immo Mainz Reihnallee III GmbH&Co KG	Mainz	5.000	EUR	100	VK
CA Immo Mainz Reihnallee III Verwaltungs GmbH	Mainz	25.000	EUR	100	VK
Mainzer Hafen GmbH	Mainz	25.000	EUR	50	AEJV
Marina Zollhafen GmbH	Mainz	25.000	EUR	37,53)	AEJV	G
Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG	Mainz	1.200.000	EUR	50,13)	AEJV
SEG Kontorhaus Arnulfpark Beteiligungsgesellschaft mbH	München	25.000	EUR	99	VK
Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG	Oststeinbek	25.000	EUR	50	AEJV
Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH	Oststeinbek	25.000	EUR	50	AEJV
Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH	Ulm	25.000	EUR	50	AEJV
Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG	Ulm	200.000	EUR	50	AEJV

1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen; AEA at equity Konsolidierung assoziierte Unternehmen

2) G Gründung; E Erwerb; ÜK Übergangskonsolidierung

3) gemeinschaftliche Führung

ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ

Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist.

Wien, 26.3.2018

Der Vorstand

Frank Nickel (Mitglied des Vorstands)

Andreas Quint (Vorsitzender)

Dr. Hans Volckens (Mitglied des Vorstands)

BESTÄTIGUNGSVERMERK

Bericht zum Konzernabschluss

Prüfungsurteil Wir haben den Konzernabschluss der

CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,

und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2017, der Konzerngewinn- und Verlust-rechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2017 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards, wie sie in der EU anzuwenden sind (IFRS), und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach-weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Hinweis auf sonstige Sachverhalte

Der Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft für das am 31. Dezember 2016 endende Geschäftsjahr wurde von einem anderen Konzernabschlussprüfer geprüft, der einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk zu diesem Konzernabschluss am 20. März 2017 abgegeben hat.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

Titel

Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien

Risiko

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 Bestandsimmobilien in Höhe von TEUR 3.155.677 sowie Immobilien in Entwicklung in Höhe von TEUR 579.274. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2017 ein Ergebnis aus Neubewertung von TEUR 104.023 erfasst.

Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet.

Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs- /Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung ausstehende Bau- /Entwicklungskosten und Developmentgewinn. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben.

Die entsprechenden Angaben zu den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Abschnitt "3 b) – Immobilienbewertung" im Konzernabschluss enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen, unabhängigen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt:

Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Immobilienbewertung
Beurteilung der Kompetenz und Unabhängigkeit der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter Gutachten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs- /Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate), mittels Vergleichs mit Markt-daten soweit vorhanden
Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge
Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich der Gründe von Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alter-native dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen – beabsichtigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:

Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben.
Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.
Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass

ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

– Wir erlangen ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheiten oder Geschäftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wir sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wir tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil.

Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Bericht zum Konzernlagebericht

Der Konzernlagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht wird uns

voraussichtlich nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss deckt diese sonstigen Informationen nicht ab und wir werden keine Art der Zusicherung darauf geben.

In Verbindung mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses ist es unsere Verantwortung diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald diese vorhanden sind und abzuwägen, ob sie angesichts des bei der Prüfung gewonnenen Verständnisses wesentlich in Widerspruch zum Konzernabschluss stehen, oder sonst wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 11. Mai 2017 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 2. November 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 26. März 2018

Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Alexander Wlasto eh Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh

Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüferin

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.

JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT

Jahresabschluss zum 31.12.2017
Bilanz zum 31.12.2017	177
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2017	179
Anhang für das Geschäftsjahr 2017	180
Anlagespiegel für das Geschäftsjahr 2017	199
Angaben zu Beteiligungsunternehmen	201
BEILAGE 2
Lagebericht	202
Bestätigungsvermerk	223
Erklärung des Vorstandes Gemäss § 124 Börsegesetz	228
Kontakt/Disclaimer/Impressum














	176

Lagebericht	202

Bestätigungsvermerk	223
Erklärung des Vorstandes Gemäss § 124 Börsegesetz	228

BILANZ ZUM 31.12.2017

Aktiva

and and the second to the province of the first	31.12.2017	31.12.2016
	€	Tsd. €
A. Anlagevermögen
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
EDV-Software	292.350,60	591
	292.350,60	591
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten	208.460.218,89	215.735
davon Grundwert: 40.645.606,28 €; 31.12.2016: 38.467 Tsd. €
2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	687.711,66	721
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	16.614.983,77	1.941
	225.762.914,32	218.397
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	2.534.274.870,79	2.264.459
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	494.344.702,39	262.048
3. Beteiligungen	280.685,19	281
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	850.000,00	850
5. Derivate	0,00	17
6. Sonstige Ausleihungen	4.920.383,64	3.248
	3.034.670.642,01	2.530.903
	3.260.725.906,93	2.749.891
B. Umlaufvermögen I. Forderungen
1. Forderungen aus Leistungen	52.797,13	18
2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen	40.306.515,32	26.637
3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht	103.689,24	64
4. Sonstige Forderungen	10.400.515,17	127
	50.863.516,86	26.846

II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten	145.797.555,21	85.901
	196.661.072,07	112.747

C. Rechnungsabgrenzungsposten	2.638.787.97	1.602










	3.460.025.766,97	2.864.240

Passiva

	31.12.2017	31.12.2016
	€	Tsd. €
A. Eigenkapital
I. Grundkapital
Gezeichnetes Grundkapital	718.336.602,72	718.337
Eigene Anteile	- 40.581.532,58	- 39.282
	677.755.070,14	679.055
II. Gebundene Kapitalrücklagen	854.841.594,68	854.842
III. Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien	40.581.532,58	39.282
IV. Bilanzgewinn	840.429.411,66	618.112
davon Gewinnvortrag: 557.421.658,27 €; 31.12.2016: 400.163Tsd. €
	2.413.607.609,06	2.191.291

B. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln	316.519,33	326
C. Rückstellungen
1. Rückstellungen für Abfertigungen	240.345,00	179
2. Steuerrückstellungen	1.956.000,00	111
3. Rückstellung für latente Steuern	475.256,18	915
4. Sonstige Rückstellungen	15.929.153,35	10.837
	18.600.754,53	12.042
D. Verbindlichkeiten
1. Anleihen	840.000.000,00	465.000
davon konvertibel: 200.000.000,00 €; 31.12.2016: 0Tsd. €
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 840.000,00 €; 31.12.2016: 465.000Tsd. €
2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	98.822.212,85	90.151
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 1.847.540,59 €; 31.12.2016: 44.120Tsd. €
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 96.974.672,26 €; 31.12.2016: 46.031 Tsd. €
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.876.129,25	1.228
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 1.710.947,25 €; 31.12.2016: 1.092 Tsd. €
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 165.182,00 €; 31.12.2016: 136Tsd. €
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen	71.714.976,70	91.144
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 71.714.976.70 €; 31.12.2016: 91.144Tsd. €
5. Sonstige Verbindlichkeiten	12.619.533,85	10.434
davon aus Steuern: 0,00 €; 31.12.2016: 204Tsd. €
davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 127.319,64 €; 31.12.2016: 119Tsd. €
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 12.619.533,85 €; 31.12.2016: 10.434Tsd. €
	1.025.032.852,65	657.957
davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 87.892.998,39 €; 31.12.2016: 146.790 Tsd. €
davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 937.139.854,26 €; 31.12.2016: 511.167Tsd. €
E. Rechnungsabgrenzungsposten	2.468.031,40	2.624

	3.460.025.766,97	2.864.240

GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

	2017		2016
	€	€	Tsd. €	Tsd. €
1. Umsatzerlöse		32.170.793,71		31.088
2. Sonstige betriebliche Erträge
a)Erträge aus dem Abgang vom und der Zuschreibung zum Anlagevermögen
mit Ausnahme der Finanzanlagen	13.501.758,09		31.482
b)Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen	456.967,43		151
c) Übrige	336.861,82	14.295.587,34	2.993	34.626
3. Personalaufwand
a) Gehälter	- 9.658.291,60		- 7.823
b)Soziale Aufwendungen	- 2.166.480,51	- 11.824.772,11	- 4.454	- 12,277
davon Aufwendungen für Altersversorgung: 168.546,80 €; 2016: 267 Tsd. €
davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekasse: 185.598,45 €; 2016: 2.455 Tsd. €
davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge: 1.677.370,65 €;
2016: 1.634Tsd. € 4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und
Sachanlagen		- 13.890.035,75		- 7.072
davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB:
7.193.866,22 €; 2016: 0 Tsd. €
5. Sonstige betriebliche Aufwendungen
a) Steuern	- 464.067,31		- 411
b) Ubrige	- 18.430.405,38	- 18.894.472,69	- 20.553	- 20.964
6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis)		1.857.100,50		25.401
7. Erträge aus Beteiligungen		75.963.852,76		87.773
davon aus verbundenen Unternehmen: 75.902.628,41 €; 2016: 87.637Tsd. €
8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens		13.543.655,31		14.548
davon aus verbundenen Unternehmen: 12.937.769,95 €; 2016: 13.765Tsd. €
9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge		139.198,30		598
10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen und
Wertpapieren des Umlaufvermögens		216.402.063,78		166.975
11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen des
Umlaufvermögens, davon		-4.236.146,65		- 6.595
a) Abschreibungen: 2.911.004,91 €; 2016: 3.898 Tsd. €
b) Wertberichtigung von Zinsforderungen: 1.321.555,06 €, 2016: 2.682Tsd. €
c) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 2.796.512,20 €; 2016:
2.341 Tsd. €
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen		- 20.776.179,94		- 20.551
davon betreffend verbundene Unternehmen: 1.694.936,85 €; 2016: 522 Tsd. €
13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis)		281.036.443,56		242.748
14. Ergebnis vor Steuern		282.893.544.06		268.149
15. Steuern vom Einkommen		4.139.538.39		5.379
davon latente Steuern: Ertrag 439.185,16 €; 2016: Aufwand 36Tsd. €
16. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss		287.033.082,45		273.528
17. Zuweisung Gewinnrücklagen für eigene Aktien		-4.025.329,06		- 55.579
18. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr		557.421.658,27		400.163
19. Bilanzgewinn		840.429.411,66		618.112

ANHANG FUR DAS GESCHAFTSJAHR 2017

BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN UND ALLGEMEINE ANGABEN

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") ist ein Unternehmen von öffentlichem Interesse gemäß § 189a UGB und eine große Gesellschaft gemäß § 221 UGB.

Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der geltenden Fassung und unter Beachtung der Grundsätzer Buchführung sowie der Generalnorm, ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Weiters wurde bei der Jahresabschlusserstellung der Grundsatz der Unternehmensforttührung, der Grundsatz der Vorsicht, der Grundsatz der Vollständigkeit und der Einzelbewertung von Vermögenswerten und Schulden beachtet.

Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet.

1. Anlagevermögen

Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen

Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplannibige Abschreibungen, soweit notwendig, angesetzt.

	von	bis
EDV-Software	3	d
Miataranchautan	D	10
Gehäude	33	50
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	2	20

Die planmälligen Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung, bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt.

Außerplanmälige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungskosten vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Anteile an verbundenen Unternehmen, Beteiligungen und Derivate (Swaption) sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplanmäßige Abschreibungen angesetzt.

Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, und sonstige Ausleihungen sind zu Anschaffungskosten vermindert um Rückzahlungen und außerplanmäligen Abschreibungen angesetzt.

Außerplanmällige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderungen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorgenommen. Die Ermittlung der beizulegenden Werte wird mit einer vereinfachten Unternehmensbewertung vorgenommen, deren Ausgangspunkt der Marktwert der immobilien Tochtergesellschaften ist (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). Dieser wird um das sonstige Vermögen der Tochtergesellschaft erhöht bzw. um die Schulden reduziert.

ﺍ

2. Umlaufvermögen

Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen.

Zuschreibungen zu Vermögensgegenstände des Umlaufvermögens bzw. Auflösung von Einzelwertberichtigungen werden vorgenommen, wenn die Gründe für die Abschreibung bzw. Dotierung der Einzelwertberichtigung weggefallen sind. Bei Zinsforderungen werden die beizulegenden Werte aus dem IFRS-Eigenkaptial der jeweiligen Gesellschaft abgeleitet.

3. Rechnungsabgrenzungen

In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei Anleihen eine Aktivierung des Disagios und eine finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit.

In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Investitionszuschüsse von Mietern und Vorauszahlungen dargestellt.

4. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln

Die Zuschüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude aufgelöst.

5. Rückstellungen

Die Rückstellungen für Abfertigungen betragen 202% (31.12.2016: 186%) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven, gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der internationalen Rechnungslegung anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von 0% und künftiger Bezugserhöhungen (inkl. Inflationsabgeltung) von 4% für Angestellte ohne Berücksichtigung eines Fluktuationsabschlages. Der Ansammlungszeitraum läuft bis zum Erreichen des Pensionseintrittsalters, maximal 25 Jahre. Es wurden die gleichen Parameter wie im Vorjahr für die Rückstellungsberechnung verwendet. Die Zinsen auf die Rückstellung sowie Auswirkungen aus einer Änderung des Zinssatzes werden im Personalaufwand erfasst.

Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Vorsicht in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten.

Rückstellungen für latente Steuern werden gemäß § 198 Abs 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung auf Basis des aktuellen Körperschaftsteuersatzes von 25% gebildet. Dabei werden auch latente Steuern mit einem Steuersatz von 3% für Unterschiede in Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe angesetzt, die selbst in ihrer Bilanz aufgrund des Gruppenvertrages nur 22% Gruppensteuersatz (statt 25% Körperschaftsteuer) verwenden. Die CA Immo AG setzt Verlustvorträge maximal in der saldierten aktiven und passiven latenten Steuern unter Berücksichtigung der 75% Verlustverrechnungsgrenze an. Da die Planrechnung keine ausreichenden substantiellen Hinweise auf zukünftige Gewinne zeigt, konnte zum 31.12.2017 über die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung von Verlustvorträgen nicht entschieden werden.

6. Verbindlichkeiten

Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt.

7. Steuerliche Unternehmensgruppe

Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätzliche Gruppenmitglieder erweitert wurde. Gruppenträger ist die CA Immo AG. Im Jahr 2017 umfasst die Unternehmensgruppe neben dem Gruppenträger 14 inländische Gruppenmitglieder (2016: 15).

Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden und ein verbleibender Gewinn des Gruppenmitgliedes mit einem Gruppensteuersatz von 22%, bzw. bei einem Gewinn der Steuergruppe bis zu 25%, belastet wird. Weitergeleitete Verluste des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppenmitgliedes bei Beendigung der bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht verrechnet worden sind, ist die CA Immo AG als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der (fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten negativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines gemeinschaftlich bestellten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmitglieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2017 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussausgleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 27.326Tsd. € (31.12.2016: 21.897Tsd. €) geschätzt. Zum 31.12.2017 sind Gruppenmitglieder nur aufgrund Verschmelzung aus der Unternehmensgruppe ausgeschieden, sodass keine Rückstellung für einen Schlussausgleich erfasst wurde.

Durch die Verrechnung von Steuerumlagen erfolgt eine Kürzung des Steueraufwandes in der Gewinn- und Verlustrechnung.

8. Angabe zur Währungsumrechnung

Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewertet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag bewertet.

ERLÄUTERUNGEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG

9. Erläuterungen zur Bilanz

a) Anlagevermögen

Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagenspiegel in Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen.

Sachanlagen

Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten sowie bei Geleisteten Anzahlungen und Anlagen in Bau betreffen im Wesentlichen die Generalsanierung einer Garage und Bauarbeiten für die Erdberger Lände sowie laufende Investitionen. Die Abgänge betreffen im Wesentlichen den Verkauf einer Liegenschaft. Zum Bilanzstichtag umfassen die Sachanlagen 4 Objekte (31.12.2016: 5 Objekte).

In den Zugängen der geleisteten Anzahlungen und Anlagen in Bau des laufenden Geschäftsjahres sind 28Tsd. € (2016: 0Tsd. €) Fremdkapitalzinsen enthalten. Zum Bilanzstichtag sind insgesamt 28Tsd. € (31.12.2016: 0Tsd. €) Fremdkapitalzinsen aktiviert.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 7.194Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 4.565 Tsd. € auf das Sachanlagevermögen (2016: 14.234Tsd. €) vorgenommen.

Finanzanlagen

Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 2.911Tsd. € (2016: 3.898Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 216.396 Tsd. € (2016: 164.036 Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen.

Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 2.534.275Tsd. € (31.12.2016: 2.264.459Tsd. €). Die laufenden Zugänge resultieren im Wesentlichen aus diversen Gesellschafterzuschüssen. Die Abgänge resultierten im Wesentlichen aus der Liquidation einer Tochtergesellschaft in Ungarn und Kapitalherabsetzungen.

Die Gesellschaft ist unbeschränkt haftender Gesellschafter der Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG, Wien. Im Dezember 2017 wurde ein Vertrag zum Verkauf der Anteile abgeschlossen. Das Closing fand im Jänner 2018 statt.

Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen gliedern sich wie folgt:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

CA Immo Holding B.V., Amsterdam	102.815	45.904
4P - Immo. Praha s.r.o., Prag	47.589	0
RCP Amazon, s.r.o., Prag	38.638	18.852
Europolis Holding B.V., Amsterdam	35.520	50
Vaci 76Kft, Budapest	34.776	4.537
INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT S.R.L., Bukarest	34.200	0
CAINE B.V., Hoofddorp	31.493	47.373
CA Immo Invest GmbH, Frankfurt	28.000	37.000
BA Business Center s.r.o., Bratislava	28.000	29.700
EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L., Bukarest	26.424	13.424
Sonstige unter 20 Mio. €	86.890	65.208
	494.345	262.048

Ausleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 119.171 Tsd. € (31.12.2016: 119.511 Tsd. €) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

Der Posten Derivate beinhaltete im Vorjahr derivative Finanzinstrumente, im konkreten Fall Swaptions.

Die sonstigen Ausleihungen gliedern sich wie folgt:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.201

ZAO Avielen AG	4.801	2.961
Sonstige	119	287
	4.920	3.248

Sonstige Ausleihungen in Höhe von 119Tsd. € (31.12.2016: 287 Tsd. €) haben eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr.

b) Umlaufvermögen

Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Es besteht keine wechselmälige Verbriefung von Forderungen.

Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 53 Tsd. € (31.12.2016: 18Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins- und Betriebskostenverrechnungen.

Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften)	2.501	5.115
Forderungen aus Zinsen	18.873	15.946
Forderungen aus Gewinnausschüttungen	13.211
Forderungen aus Steuerumlagen	5.722	5.576
	40.307

In den sonstigen Forderungen in Höhe von 10.401 Tsd. € (31.12.2016: 127Tsd. €) sind im Wesentlichen Forderungen für einen Liegenschaftsverkauf enthalten (31.12.2016: Forderungen aus Zinsen, aus Weiterverrechnungen, gegenüber dem Finanzamt). Die Veränderung der Einzelwertberichtigung beträgt in 2017 212Tsd. € (2016: − 924Tsd. €).

c) Aktive Rechnungsabgrenzung

Tsd. €	31.12.2017	31.12.201

Nohenkosten Anleihen	2.336	1.522
Sonstige	303	80
	2.639	.

d) Eigenkapital

Das gezeichnete Kapital beträgt 718.336.602,72 € (31.12.2016: 718.336.602,72 €). Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück Inhaberaktien sowie vier Namensaktien. Von dem einbezahlten Grundkapital werden 5.582.054 (31.12.2016: 5.403.319) Stück eigene Anteile à 7,27 € je Aktie, somit insgesamt 40.581.532,58 € (31.12.2016: 39.282.129,13 €), offen abgezogen. Die Namensaktien werden von der GENA ELF Immobilienholding GmbH, Wien, einer 100%igen Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG, Wien, gehähten das Recht, bis zu vier Aufsichtsratsmitglieder zu nominieren. Von diesem Entsendungsrecht wurde teilweise Gebrauch gemacht.

Ende November 2016 startete die Gesellschaft ein Aktienrückkaufprogramm für bis zu 1.000.000 Stück Inhaberaktien (bzw. rund 1% des derzeit atkuellen Grundkaptials der Gesellschaft). Das Höchstlimit von 17,50 € je Aktie wurde Ende August 2017 auf 24,20 € je Aktie erhöht. Im Ubrigen hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ernächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Wie bisher erfolgt der Rückkauf für jeden durch der Hauptversammlung erlaubten Zweck und endet spätestens am 2.11.2018. Im Berichtsjahr wurden aus diesem Programm 178.735 Aktien zu einem gewichttsgegenwert inkl. Spesen von rund 22,57 € je Aktie erworben. Per 31.12.2017 hielt die CA Immobilien Anlagen Aktiengesant 5.582.054 Stück eigene Aktien (bzw. rund 5,6% der stimmberechtigten Aktien).

In 2017 wurde eine Dividende in Höhe von 0,65 € (2016: 0,50 €) je dividenderechtigter Aktie, somit insgesant 60.691Tsd. € (2016: 47.904Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet.

Der zum 31.12.2017 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 840.429Tsd. € (31.12.2016: 618.112Tsd. €) unterliegt – wie im Vorjahr - keiner Ausschüttungssperre.

Zum Stichtag 31.12.2017 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 215.500.975,00 €, das bis längstens 31.8.2018 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von gesamt 100.006.120,00 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen.

Die Gesellschaft begab im 3. Quartal 2017 unter Ausschluss des Aktionäre nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entspricht einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% ihres Nennbetrages von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination der beiden letztgenannten Varianten erfolgen. Das Settlement der Transaktion erfolgte am 04.10.2017.

Die ausgewiesenen Gewinnrücklagen sind gebunden und wurden in jener Höhe dotiert, sodass der Buchwert dem Nennwert der offen vom Grundkapital abgesetzten eigenen Aktien entspricht.

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Ubrige Anschaffungskosten eigene Aktien	- 50.450 :	- 47.724
Nominale eigene Aktien im Grundkapital	40.582	39.282
Rücklage für übrige Anschaffungskosten eigene Aktien	50.450	47.724
Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien	40.582	39.282

Das Erfordernis eine gesetzliche Rücklage bis zur Höhe von 10% des Grundkapitals zu dotieren, ist erfüllt. Die Veränderung der Gewinnrücklagen stellt sich wie folgt dar:

Tsd. €	2017	2016

Stand am 1.1.	39.282	14.540
Erfassung latente Steuer direkt im Eigenkapital	0	-879
Erwerb eigene Anteile gesamt	-4.025	- 54.700
eigene Anteile wegen Abzug vom Grundkapital	1.300	24.742
Zuweisung Gewinnrücklagen	4.025	55.579
Stand am 31.12.	40.582	39.282

e) Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln

Die Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln beinhalten in Vorjahren gewährte Zuschüsse vom Land Wien für innovatives Bauen für den Umbau Erdberger Lände in Höhe von 320Tsd. € sowie für eine Photovoltaik-Anlage am Handelskai in Höhe von 31 Tsd. €.

f) Rückstellungen

Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten und Vorstände ist eine Vorsorge unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 240 Tsd. € (31.12.2016: 179Tsd. €) getroffen.

Die Steuerrückstellungen in Höhe von 1.956Tsd. € (31.12.2016: 111Tsd. €) betreffen Rückstellungen für die Körperschaftsteuer für das laufende Jahr.

Die Rückstellung für latente Steuern beinhaltet die Saldierung von aktiven und passiven latenten Steuern und wird auf Unterschiede zwischen den steuerlichen und unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag für folgende Posten gebildet:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Grundstücke und Bauten	14.939	15.173
Personengesellschaften	- 1.659	2.160
Unterschiede bei Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe (Bemessungsgrundlage für
3 % Steuersatz)	3.604	6.940
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	- 18	— 52
Nebenkosten Anleihen	-3.007	— 752
Nebenkosten Bankkredite	- 1.186	- 878
Rückstellungen für Abfertigungen	- 198	- 141
Passive Rechnungsabgrenzungsposten	- 1.700	- 1.711
Bemessungsgrundlage	10.775	20.739
Daraus resultierende Rückstellung für passive latente Steuern	1.901	3.657
abzüglich: Saldierung mit Verlustvorträgen	- 1.426	- 2.743
Stand am 31.12.	475	914

Die CA Immo AG verfügt zum 31.12.2017 über Verlustvorträge in Höhe von rd. 293.775 Tsd. € (31.12.2016: 315.945 Tsd. €). Die offenen Siebentel aus Beteiligungsabschreibungen betragen zum 31.12.2017 35.732 Tsd. € (31.12.2016: 41.112Tsd. €), die zur Gänze wertberichtigt sind.

Die passiven latenten Steuern entwickelten sich wie folgt:

	2017	2016

Stand am 1.1.	914	956
Erfolgswirksame Veränderung	- 439	-42
Stand am 31.12.	475	914

Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. €	31.12.2017	31.12.2016

Grundsteuer und Grunderwerbsteuer	4.154	2.740
Prämien	4.048	3.387
Bauleistungen	3.216	1.440
Personal (Urlaube und Überstunden)	1.418	442
Derivatgeschäfte	1.088	165
Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten	955	1.764
Geschäftsbericht und Gutachten	207	191
Provisionen	61	0
Sonstige	782	708
	15.929	10.837

Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten und qualitativen Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Für die Führungsebene sind Bonuszahlungen zusätzlich an die Erreichung individueller operativer Jahresziele gekoppelt. Weiters besteht für Führungskräfte die Möglichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vorstand (Phantomaktien) ist die Teilnahme am LTI-Programm freiwillig. Das LTI-Programm ist revolvierend, hat eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzt ein Eigeninvestment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wird jeweils mit dem Schlusskurs zum 31.12. des Vorjahres bewertet; auf Basis dieser Bewertung wird die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Der Erfolg wird an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations), deren Gewichtung und Zielwerte jährlich geändert werden. Auszahlungen erfolgen in Cash. Im Vergütungssystem des Vorstands wurde das LTI-Programm ab 2015 durch den Einsatz von Phantomaktien abgelöst.

Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand ist in drei Komponenten strukturiert und besteht aus einem Jahresbonus (Short Term Incentive), einem Mehrjahresbonus (Mid Term Incentive) sowie einer langfristigen variablen Vergütung (Long Term Incentive). Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Die Bonuszahlung orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. 50% der variablen Vergütung sind als Jahresbonus an das Erreichen jährlich festgelegter Ziele gekoppelt. Die zweite Hälfte der leistungsabhängigen Komponente orientiert sich an der Outperformance von jährlich definierten Kennzahlen wie beispielsweise Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) oder NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und nach Prüfung durch den Abschlussprüfer durch den Vergütungsausschuss abschließend festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien umgewandelt. Die Auszahlung der Phantomaktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres.

g) Verbindlichkeiten

31.12.2017	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Restlaufzeit	Summe
Tsd. €	bis zu 1 Jahr	1 - 5 Jahre	mehr als 5 Jahre

Anleihen		315.000	525.000	840.000
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	1.847	17.956	79.019	98.822
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.711	165		1.876
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen	71.715	0	0	71.715
Sonstige Verbindlichkeiten	12.620	0		12.620
Summe	87.893	333.121	604.019	1.025.033

31.12.2016 Tsd. €	Restlaufzeit ! bis zu 1 Jahr	Restlaufzeit 1 - 5 Jahre	Restlaufzeit mehr als 5 Jahre	Summe
Anleihen	0	140.000	325.000	465.000
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten	44.120	2.610	43.421	90.151
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen	1.092	136	O	1.228
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen	91.144	0	O	91.144
Sonstige Verbindlichkeiten	10.434	0	0	10.434
Summe	146.790	142.746	368.421	657.957

Im Posten Anleihen wird die Fristigkeit der Wandelschuldverschreibung mit dem Rücksichtigt. Der Posten umfasst zum 31.12.2017 folgende Verbindlichkeiten:

	Nominale Tsd. €	Nominalzinssatz	Begebung	Rückzahlung
Wandelschuldverschreibung 2017-2025	200.000	0,75% :	04.10.2017	04.04.2025
Anleihe 2015-2022	175.000	2.75%	17.02.2015	17.02.2022
Anleihe 2016-2021	140.000	1.88%	12.07.2016	12.07.2021
Anleihe 2016-2023	150.000	2,75%	17.02.2016	17.02.2023
Anleihe 2017-2024	175.000	1.88%	22.02.2017	22.02.2024
	840.000

Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst Investitionskredite in Höhe von 98.822 Tsd. € (31.12.2016: 90.151 Tsc. €), die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken und Verpfändungen von Bankguthaben, Verpfändungen der Objektversicherungen sowie Abtretungen von Vermietungen besichert sind.

In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Bauleistungen und Haftrücklässe sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen enthalten.

Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen Verbindlichkeiten betreffen mit 71.262Tsd. € (31.12.2016: 90.352Tsd. €) konzerninterne Darlehen und mit 453 Tsd. € (31.12.2016: 792Tsd. €) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen für Anleihen in Höhe von 12.114 Tsd. € (31.12.2016: 8.961Tsd. €), offene Verbindlichkeiten gegenüber der Hausverwaltung, Verbindlichkeiten aus der Lohnverrechnung und Steuerabgaben (bzw. zum 31.12.2016 zusätzlich aus dem Kauf eigener Aktien in Höbe von 888Tsd. €).

h) Passive Rechnungsabgrenzung

Tsd. €	31.12.2017	31.12.201

Investitionzuschüsse von Mietern	1.700	1.711
Erhaltene Mietzinsvorauszahlungen	569	613
Garantieentgelte	200	300
	2.468	2.624

i) Haftungsverhältnisse

	Höchstbetrag		Zum Stichtag	Zum Stichtag
	zum		aushaftend	aushaftend
	31.12.2017		31.12.2017	31.12.2016
	Tsd.		Tsd. €	Tsd. €

Garantien und Patronatserklärungen im
Zusammenhang mit Verkäufen durch verbundene
Unternehmen	266.845	t	26.855	144.745
Garantien für an verbundene Unternehmen gewährte
Kredite	673	t	673	61.314
Sonstige Garantien im Zusammenhang mit
verbundenen Unternehmen	7.580	t	7.580	17.050
Garantien für an sonstige Konzernunternehmen
gewährte Kredite	14.504	t	8.469	8.469
Garantien im Zusammenhang mit Verkäufen durch
sonstige Konzernunternehmen	9.743	€	0	2.830
Sonstige Garantien	0	t	0	120
	299.345		43.577	234.527

Die Gesellschaftsanteile der CA Immo AG an folgenden Gesellschaften sind zugunsten der die Tochtergesellschaften finanzierenden Kreditgeber verpfändet:

Duna Terminal Hotel Kft., Budapest Duna Irodahaz Kft., Budapest Duna Business Hotel Kft., Budapest Millennium Irodahaz Kft., Budapest

Im Zusammenhang mit Verkäufen marktübliche Garantien zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche, für die - soweit erforderlich - bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden.

j) Verpflichtungen aus der Nutzung von Sachanlagen

Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende Geschäftsjahr 693 Tsd. € (31.12.2016: 675Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.278Tsd. € (31.12.2016: 3.218Tsd. €).

Davon entfallen auf verbundene Unternehmen für das folgende Geschäftsjahr 621 Tsd. € (31.12.2016: 611Tsc. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre3.107Ted. € (31.12.2016: 3.057Tsd. €). Dabei handelt es sich um das Büro am Rennweg/Mechelgase 1. Der Mietvertrag wurde unbefristet abgeschlossen, wobei für die Anhangsangabe fünf Jahre unterstellt wurden.

Tsd. €		Nominale	Fixierter Zinssatz	Referenzzinssatz	Beizulegender	davon als
			per		Zeitwert	Rückstellungen
						angesetzt
Beginn	Ende	31.12.2017	31.12.2017		31.12.2017	31.12.2017

12/2016	12/2024	11.093	0,44%	3M-EURIBOR	- 27	— 27
06/2017	06/2027	11.628	0.79%	3M-EURIBOR	- 93	- 93
06/2017	06/2027	30.641	0.76%	3M-EURIBOR	- 229	— 229
08/2017	12/2029	30.200	1,12%	3M-EURIBOR	- 740	— 740
		83.562			- 1.088	- 1.088

Ted €			Nominale	Roforonzzinscatz	Raizu agender	davon als

zu doniyativon Einanzinotnuma

Tsd. €	Nominale	Fixierter Zinssatz	Referenzzinssatz	Beizulegender	davon als
		per		Zeitwert	Rückstellungen
					angesetzt
Ende Beginn	31.12.2016	31.12.2016		31.12.2016	31.12.2016

12/2016 12/2024	11.745	0.44%	3M-EURIBOR	- 165	— 165
	11.745			- 165	- 165

Nominale

Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser Wert von dem Kreditinstitut, mit dem dieses Geschäft abgeschlossen wurde. Der angeführte Wert ist ein Barwert. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Diskontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der Bewertung nicht enthalten.

l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten - Swaption

Der beizulegende Zeitwert der Swaption jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstichtag erhalten würden diese Werte von dem Kreditinstitut, mit dem diese Geschäfte abgeschlossen wurden. Die zum 31.12.2016 ausgewiesene Swaption ist 2017 ausgelaufen und wurde nicht in Anspruch genommen.

Tsd. €		Nominale	Fixierter Zinssatz	Referenz-zinssatz	Beizulegender	Buchwert
			per		Zeitwert
Beginn	Ende	31.12.2016	31.12.2016		31.12.2016	31.12.2016

11/2015	11/2017	10.000	1,25%	6M-EURIBOR	8	8 ::
11/2015	11/2017	10.000	1,25%	6M-EURIBOR	9	இ
		20.000			17	17

10.Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung

Umsatzerlöse

Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen:

Nach Tätigkeiten

Tsd. €	2017	2016

Mieterträge Immobilien	15.408	15.439
Weiterverrechnete Betriebskosten	4.422	4.536
Managementerlöse	12.151	10.891
Sonstige Umsatzerlöse	190	222
	32.171

Nach Regionen

Tsd. €	2017

Österreich	21.674	21.949
Deutschland	4.197	2.441
Osteuropa	6.300	6.698
	32.171

Sonstige betriebliche Erträge

Erträge aus dem Abgang und Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanlagen
Tsd. €	2017	2016

Zuschreibung laufendes Jahr	4.565	2.341
Zuschreibung für Vorjahre aufgrund RÄG 2014	0	11.893
Zuschreibung Sachanlagen	4.565	14.234
Erlöse Anlagenabgänge	10.147	29.093
Buchwertabgang	- 1.139	- 11.734
Sonstige Aufwendungen	- 71	-111
Gewinn aus dem Abgang von Sachanlagen	8.937	17.248
	13.502	31.482

Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen und Beratungskosten.

Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 337Tsd. € (2016: 2.993Tsd. €) resultieren aus Kostenverrechnungen, Versicherungserlösen und der Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse.

Personalaufwand

In diesem Posten von insgesamt 11.825Tsd. € (2016: 12.277Tsd. €) sind Aufwendungen der von der Gesellschaft durchschnittlich beschäftigten 65 Dienstnehmer (2016: 59) ausgewiesen.

Die Aufwendungen für Altersversorgung setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. €	2017
Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte	114	219
ensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter AABBAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAAA	55	48
	169	267

Die Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. €	2017	2016

Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände und leitende Angestellte	54	- 105
Dotierung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter	7	11
Zahlungen Abfertigung Vorstände und leitende Angestellte	0	2.441
Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte	71	76
Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter	54	32
	186

Abschreibungen

Tsd. €	2017	2016

Abschreibung immaterielles Vermögen	365	378
Planmäßige Abschreibung Gebäude	6.102	6.37
außerplanmäßige Abschreibung Liegenschaften	7.194
Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung	220	300
Geringwertige Wirtschaftsgüter	9	15
	13.890

Sonstige betriebliche Aufwendungen

Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, in Höhe von 464Tsd. € (2016: 411Tsd. €) umfassen im Wesentlichen an die Mieter verrechnete Grundbesitzabgaben in Höhe von 210 Tsd. € (2016: 224Tsd. €) und nicht abzugsfähige Vorsteuern 254Tsd. € (2016: 183 Tsd. €).

Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen:

Tsd. €	2017	2016
Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen
Weiterverrechenbare Betriebskosten	4.204	4.315
Instandhaltungsaufwendungen	2.266	2.033
Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten)	395	617
Verwaltungs- und Vermittlungshonorare	40	36
Sonstige	397	354
Zwischensumme	7.302	7.355
Allgemeine Verwaltungsaufwendungen
Kosten der Begebung der Anleihen	2.964	959
Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten	2.663	4.142
Werbe- und Repräsentationsaufwendungen	1.050	726
Verwaltungs- und Managementkosten	842	1.059
Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs	720	413
Büromiete inklusive Betriebskosten	630	621
Reisekosten	597	543
Aufsichtsratvergütungen	408	436
Weiterbelastung Konzernunternehmen	162	2.600
Schadensfälle und Wertberichtigung von sonstigen Forderungen	4	342
Sonstige	1.088	1.357
Zwischensumme	11.128	13.198
Summe übrige betriebliche Aufwendungen	18.430	20.553

Erträge aus Beteiligungen

Dieser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 73.211 Tsd. € (2016: 86.000Tsd. €) sowie aus Deutschland und Osteuropa in Höhe von 2.753 Tsd. € (2016: 1.772 Tsd. €).

Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens

Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen.

Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge

Diese Erträge resultieren im Wesentlichen aus der Bewertung von Derivaten.

Erträge aus dem Abgang von und der Zuschreibung zu Finanzanlagen und Wertpapieren des Umlaufvermögens

Tsd. €	2017	2016

Zuschreibung aufgrund Wertaufholung	216.396	164.036
Verkauf von Finanzanlagen	6	1.153
Rückzahlung von Ausleihungen über dem Buchwert		1.436
Verkauf von Wertpapieren des Umlaufvermögens		350
	216.402

Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen

Tsd. €	2017	2016

Abschreibung von Finanzanlagen	2.911	3.898
Wertberichtigung Zinsen	1.321	2.681
Verlust aus dem Abgang von Anteilen an verbundenen Unternehmen	4	16
	4.236	6 595

Zinsen und ähnliche Aufwendungen

Tsd. €	2017	2016

Zinsaufwendungen Anleihen	14.715	17.052
Zinsen für aufgenommene Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des Immobilienvermögens	2.438	2.693
Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen	1.695	522
Aufwendungen für Derivatgeschäfte	1.566	165
Sonstige	362	119
	20,776	20.55

Steuern vom Einkommen

Tsd. €	2017

Steuerumlage Gruppenmitglieder	5.739	5.565
Körnarechaftstauga	- 2.000	— 152
Latente Steuern	439	36 l
Sonstige	- 38	2
Steuerertrag	4.140

SONSTIGE ANGABEN

11.Angabe der Beteiligungsunternehmen

Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immo Konzerns. Der Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt.

12.Organe und Arbeitnehmer

Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden Prof. Dr. Sven Bienert (seit 11.5.2017; davor (ab 1.12.2016) mittels Namensaktie entsendet) Dipl.-BW Gabriele Düker (seit 11.5.2017) Richard Gregson Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler (seit 11.5.2017; davor (ab 1.12.2016) mittels Namensaktie entsendet) John Nacos Michael Stanton

Durch Namensaktie entsendet: Dr. Oliver Schumy Mag. Stefan Schönauer

Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista Mag. (FH) Sebastian Obermair Mag. (FH) Franz Reitermayer

Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus acht von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern.

Im Geschäftsjahr 2017 wurden rund 368 Tsd. € (2016: 306 Tsd. €) an Fixvergütungen für das Geschäftsjahr 2016 (einschließlich Sitzungsgelder in Gesamthöhe von 93Tsd. €; 2016: 85Tsd. €) an Mitglieder des Aufsichtsrates gezahlt.

Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2017 Aufwendungen im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat in Höhe von 660Tsd. € (2016: 242Tsd. €) erfasst. Hiervon entfallen rund 35Tsd. € (2016: 47 Tsd. €) auf Barauslagen für Reisespesen, 620Tsd. € (2016: 194Tsd. €) auf Rechts- und sonstige Beratungsleistungen für den Aufsichtsrat (darunter 595Tsch. € für Executive Search im Zusammenhang mit dem CEO-Nachbesetzungsverfahren) und 5 Tsd. € (2016: 1 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungskosten. An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet.

Für das Geschäftsjahr 2017 soll der Hauptversammlung auf Basis der selben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 25 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzungstag) eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 375Tsd. € vorgeschlagen werden; hierfür besteht per 31.12.2017 eine Rückstellung in gleicher Höhe.

Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten (§ 228 Abs. 3 UGB) haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebitches wirtschaftliches Interesse hat. Im konkreten Fall betrifft dies einen zwischen der CA Immo AG und der Universitätsstiftung für Immobilienwirtschaft IRE]BS am 16.9.2014 erstmals abgeschlossenen und zuletzt Anfang 2018 verlängerten Schenkungsvertrag, wonach die Stiftung einen jährlichen zweckgebundenen Betrag in Höhe von 25 Tsd. € von CA Immo AG erhält und hiervon 50% Prof. Dr. Sven Bienert im Rahmen seiner Lehr- bzw. Forschungsaktivitäten am IREBS Institut für Immobilienwirtschaft frei zur Verfügung stehen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt.

O1 Group Limited /O1 Gruppe, Zypern

IMMOFINANZ Gruppe, Wien

Die IMMOFINANZ Gruppe hält seit 2.8.2016 25.690.163 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG und ist mit einem Anteil von rund 26% des Grundkapitals Am 19.5.2017 übertrug die IMMO-FINANZ AG ihre 25.690.163 Inhaberaktien sowie die vier Namensaktien an der CA Immo AG an ihre 100% ige Tochtergesellschaft GENA ELF Immobilienholding GmbH.

CA Immo und IMMOFINANZ haben sich bereits im Vorjahr darauf verständigt, in einen konstruktiven Dialog über einen möglichen Zusammenschluss beider Unternehmen einzutreten. Die von der IMMOFINANZ AG gesetzte Vorbedingung des Verkaufs ihres Russland-Portfolios wurde im Dezember 2017 erfült. Danach sollte laut IMMOFINANZ AG der Zeitplan für die Gespräche über eine mögliche Fusion angepasst werden. Am 28.2.2018 teilte IMMOFINANZ mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen - u. a. einen Verkauf ihrer CA Immo-Beteiligung - zu prüfen.

Vorstand

Andreas Quint (seit 1.1.2018) Frank Nickel (bis 31.3.2018) Dr. Hans Volckens

Die Gesamtbezüge der im Geschäftsjahr 2017 aktiven Vorstandsmitglieder Frank Nickel und Dr. Hans Volckens betrugen im Berichtsjahr 1.526Tsd. € (2016: 1.346 Tsc. €). Der Gesamtaufwand aus fixen Gehaltsbestandteilen belief sich auf 1.050Tsd. € (2016: 1.037Tsd. €). Die Fixbezüge betrugen 750Tsd. € (2016: 718Tsd. €). Der Anteil der fixen Vergütungskomponente an der Gesamtvergütung belief sich unter Berücksichtigung der im Jahr 2017 ausbezahlten variablen Gehaltsbestandteile auf 69%. Auf gehaltsabhängige Abgaben entfielen 136Tsd. € (2016: 126 Tsd. €).

Die Zielerreichung für das Geschäftsjahr 2016 wurde mit 100% festgelegt. Daraus resultierten Bonusansprüche in Höhe von 931 Tsd. € (2016: 0Tsd. €), wovon 466 Tsd. € unmittelbar nach Feststellung der Zielerreichung zur Auszahlung gelangten (Short Term Incentive). Zudem erhielt Dr. Hans Volckens einen Sonderbonus in Höhe von 10Tsd. € (2016: 0Tsd. €), der ebenfalls sofort ausbezahlt wurde. 2016 wurden darüber hinaus 106Tsd. € für die LTI-Tranche 2013-2015 an Florian Nowotny ausbezaht. Die restlichen 50% des Bonusanspruchs für das Geschäftsjahr 2016 (466 Tsd. €; 2016: 0Tsd. €) wurden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals 2016 (16,76 € je Aktie) mit insgesant 27.782 Stück Phantomaktien unterlegt. Hiervon entfielen 23.866 Stück Aktien auf Frank Nickel und 3.916 Stück Aktien auf Dr. Hans Volckens. Die Auszahlung der ersten Tranche aus diesen Phantomaktien erfolgt in 2018 auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals 2017 (24,82 € je Aktie). Aufgrund seines vorzeitigen Austritts erhält Frank Nickel sämtliche auf den Geschäftsjahren 2016 und 2017 basierenden Bonusansprüche bereits bis spätestens Ende Mai 2018. Im Rahmen des variablen Vergütungssystems bestehen für die in 2016 und 2017 beginnenden Tranchen per 31.12.2017 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 2.191Tsd. € (Stand per 31.12.2016: 932 Tsd. €). Desweiteren ist per 31.12.2017 ein Antrittsbonus (Sign-On-Bonus) für Andreas Quint in Höhe von 300Tsd. € als Ersatz für aufgrund seines vorzeitigen Austritts nicht gewährte Bonuszahlungen seines Vordienstgebers berücksichtigt.

Für die Vorstandsmitglieder wurden im Geschäftsjahr 2017 insgesamt 41 Tsd. € (2016: 124 Tsd. €) in Form von Beittägen zu Pensionskassen (beitragsorientierte Zusagen) aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2017 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung (leistungsorientierte Zusagen) für den Vorstand 138Tsd. €). An frühere Mitglieder des Vorstands wurden folgende Zahlungen geleistet: Infolge der vorzeitigen Beendigung seines Vorstandsvertrages erhielt Florian Nowotny im Geschäftsjahr 2016 eine Abgangsentschädigung in Höhe von 2.441Tsd. €. Weitere 150Tsd. € wurden per 31.3.2017 fällig; der Betrag wurde bereits im Abschluss zum 31.12.2016 bilanziell berücksichtigt. Die für diese Abgangsentschädigung zu entrichtenden gehaltsabhängigen Abgaben betrugen 169Tsd. € in 2016; für den in 2017 fälligen Betrag fielen keine weiteren gehaltsahhängigen Abgaben am Ansonsten beine Zahlungsverpflichtungen an ehemalige Vorstandsmitglieder. Demgegenüber wurden in 2016 an ehemalige Vorstandsmitglieder 1937sd. € aus der Abreifung der LTI-Tranche 2013-2015 geleistet. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt.

Im Rahmen des LTI-Programms für Executives bestehen für die 2015, 2016 und 2017 beginnenden Tranchen per 31.12.2017 Rückstellungen (inklusive Nebenkosten) in Gesamthöhe von 1.714Tsd. € (Stand per 31.12.2016: 1.235 Tsd. €). Hiervon entfielen 47Tsd. € (2016: 143Tsd. €) auf frühere Mitglieder des Vorstands.

VORSTANDSBEZÜGE1)

		Frank Nickel2)	Dr. Hans Volckens3)			Florian Nowotny41		Gesamt5)
in Tsd. €	2017	2016	2017	2016	2017	2016	2017	2016
Fixbezüge	400	400	350	88	0	230	750	718
Gehaltsabhängige Abgaben	81	56	56	13	0	57	136	126
Sachbezüge, Firmenfahrzeug, etc.	80	45	34		0	4	114	51
Diäten	2	13	6	4	0	2	8	18
Beiträge in Pensionskassen	41	41	0	0	0	83	41	124
Summe fixe Gehaltsbestandteile	604	555	446	106	0	377	1.050	1.037
Summe Fixbezüge in %	60%	100%	85%	100%	0%	55%	69%	77%
Short Term Incentive	400	0	76	0	0	203	476	203
LTI-Programm (bis 2015)	0	0	0	O	0	106	0	106
Summe variable Gehaltsbestandteile	400	0	76	0	0	309	476	309
Summe variable Bezüge in %	40%	0%	15%	0%	0%	45%	31%	23%
Gesamtbezüge	1.004	555	522	106	0	686	1.526	1.346

1) Die Darstellung enthält ausschließlich in 2016 usbezahte Vergütungsbestandteile. Für weitere Bonusansprüche für die Geschäftsjahre 2016 und 2017 wurden per 31.12.2017 insgesamt 2.191Tsd. € rückgestellt (Vorjahr: 932Tsd. € für Bonusansprüche aus dem Geschäftsjahr 2016).

2) Vorstandsvorsitzender bis 31.12.2017, Mitglied des Vorstands bis 31.3.2018

3) Mitglied des Vorstands (CFO) seit 27.9.2016

4) Mitglied des Vorstands (CFO) bis 30.9.2016

5) Exklusive Abgangsentschädigung in Höhe von 2.591 Tsd. € (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) infolge der vorzeitigen Beendigung des Vorstandsvertrags von Florian Nowotny.

13. Arbeitnehmer

Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 65 Angestellte (2016: 59).

14. Aufwendungen für den Abschlussprüfer

Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immo AG enthalten ist.

15. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag

Im Jänner 2018 erfolgte das Closing des Verkaufes der Anteile an der Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG, Wien.

Am 28.2.2018 teilte die mit 26% am Grundkapital von CA Immo beteiligte IMMOFINANZ AG mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen - u. a. einen Verkauf ihrer CA Immo-Beteiligung - zu prüfen.

Aus dem laufenden Aktienrückkaufprogramm wurden bis zum Zeitpunkt der Veröffentlichlichung dieses Berichts im März 2018 weitere 197.983 Stück eigene Aktien erworben.

16.Ergebnisverwendungsvorschlag

Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 840.429.411,66 € eine Dividende von 0,80 € je Aktie, somit insgesamt 74.581.025,60 €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höbe von 765.848.386,06 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden.

Wien, am 26. März 2018

Der Vorstand

Frank Nickel (Mitglied des Vorstands)

Andreas Quint (Vorstandsvorsitzender)

Dr. Hans Volckens (Mitglied des Vorstands)

ANLAGESPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2017

	Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 1.1.2017 ਦ	Zugänge C	davon Zugänge Zinsen €	Abgänge €	Umbuchungen €	Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 31.12.2017 €
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
EDV-Software	2.345.890,66	88.812,20	0,00	61.886,80	0,00	2.372.816,06
	2.345.890,66	88.812,20	0,00	61.886,80	0,00	2.372.816,06
II. Sachanlagen
1. Grundstücke und Bauten
a) Grundwert	51.041.203,89	0,00	0,00	382.262,81	0,00	50.658.941,08
b) Gebäudewert	258.476.951,22	2.578.238,36	0,00	2.857.510,64	0,00	258.197.678,94
	309.518.155.11	2.578.238,36	0,00	3.239.773,45	0.00	308.856.620.02
2. Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung	3.190.827,16	213.344,46	0,00	295.568,99	0,00	3.108.602,63
3. Geleistete Anzahlungen und Anlagen in Bau	1.940.482.69	14.674.501,08	28.707,21	0.00	0,00	16.614.983,77
	314.649.464,96	17.466.083,90	28.707,21	3.535.342,44	0.00	328.580.206,42
III. Finanzanlagen
1. Anteile an verbundenen Unternehmen	2.708.264.175,47	45.978.601,53	0,00	10.206.029,04	16.204.770,11	2.760.241.518,07
2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen	270.710.417,51	310.581.381,19	0.00	62.227.986,20	-16.204.770,11	502.859.042,39
3. Beteiligungen	281.584,19	0,00	0,00	0,00	0,00	281.584,19
4. Ausleihungen an Unternehmen, mit denen ein
Beteiligungsverhältnis besteht	850.000,00	0,00	0,00	0,00	0,00	850.000,00
5. Derivate	176.300.00	0,00	0,00	176.300,00	0,00	0.00
6. Sonstige Ausleihungen	31.266.536,32	0,00	0,00	1.764.583,36	0,00	29.501.952,96
	3.011.549.013.49	356.559.982.72	0,00	74.374.898,60	0,00	3.293.734.097.61
	3.328.544.369.11	374.114.878.82	28.707.21	77.972.127.84	0.00	3.624.687.120,09

kumulierte Abschreibungen am 1.1.2017	Abschreibungen im Geschäftsjahr 2017	Zuschreibungen im Geschäftsjahr 2017	Kumulierte Abschreibungen Abgänge	Umbuchungen	Kumulierte Abschreibungen am 31.12.2017	Bilanzwert am 31.12.2017	Bilanzwert am 31.12.2016
€	€	€	€	€	€	€	€

1.754.982.48	364.772,91	0,00	39.289,93	0,00	2.080.465.46	292.350.60	590.908,18
1.754.982,48	364.772,91	0,00	39.289,93	0,00	2.080.465,46	292.350,60	590.908,18


12.573.994,07	297.526.55	2.858.185.82	0.00	0.00	10.013.334.80	40.645.606.28	38.467.209.82
81.209.005.45	12.998.982,37	1.706.735,32	2.118.186,17	0,00	90.383.066,33	167.814.612.61	177.267.945,77
93.782.999,52	13.296.508,92	4.564.921,14	2.118.186,17	0,00	100.396.401,13	208.460.218,89	215.735.155,59

2.469.439.19	228.753,92	0.00	277.302,14	0.00	2.420.890.97	687.711,66	721.387,97
0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	0.00	16.614.983.77	1.940.482,69
96.252.438,71	13.525.262,84	4.564.921,14	2.395.488,31	0,00	102.817.292,10	225.762.914,32	218.397.026,25

443.805.396,32	2.489.794,37	214.115.916,18	6.320.627,23	108.000,00	225.966.647.28	2.534.274.870.79	2.264.458.779,15
8.662.340,00	400.000.00	440.000.00	0.00	-108.000.00	8.514.340.00	494.344.702.39	262.048.077.51
899,00	0,00	0,00	0,00	0.00	899,00	280.685,19	280.685,19

0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	0,00	850.000,00	850.000,00
159.004,11	17.291,54	0.00	176.295,65	0,00	0.00	0,00	17.295,89
28.018.087,32	3.919.00	1.840.438.00	1.599.999.00	0.00	24.581.569.32	4.920.383.64	3.248.449.00
480.645.726.75	2.911.004.91	216.396.354.18	8.096.921.88	0.00	259.063.455.60	3.034.670.642.01	2.530.903.286.74
578.653.147,94	16.801.040.66	220.961.275.32	10.531.700,12	0.00	363.961.213.16	3.260.725.906.93	2.749.891.221,17

<-- PDF CHUNK SEPARATOR -->

ANGABEN ZU BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN

Direkte Beteiligungen Gesellschaft	Sitz	Nominalkapital		Anteil am Kapital in %			Jahresergebnis 2017 Eigenkapital 31.12.2017		Jahresergebnis 2016		Eigenkapital 31.12.2016
					in 1.000		in 1.000		in 1.000		in 1.000
CA Immo d.o.o.,	Belgrad	32.523.047	RSD	100	— 1.477	RSD	60	RSD	- 660	RSD	1.537	RSD
CA Holding Szolgáltató Kft	Budapest	13.000.000	HOF	100	16.092	HOF	669.715	HOF	3.657	HOF	653.623	HOF
Canada Square Kft.	Budapest	12.510.000	HUF	100	65.394	HUF	1.089.592	HUF	76.452	HUF	1.024.196	HUF
Duna Írodaház Kft.	Budapest	838.082	EUR	100	614	EUR	26.565	EUR	928	EUR	22.549	EUR
Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft.	Budapest	1.182.702	EUR	100	748	EUR	27.487	EUR	363	EUR	24.894	EUR
Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft.	Budapest	1.370.097	EUR	100	1.085	EUR	31.896	EUR	591	EUR	27.336	EUR
Kapas Center Kft.	Budapest	772.560.000	HUF	50	193.727	HUF	1.640.917	HUF	293.377	HUF	1.647.190	HUF
Kilb Kft.	Budapest	30.000.000	HUF	100	408.574	HUF	2.730.461	HUF	426.755	HUF	2.691.886	HUF
Millennium Irodaház Kft.	Budapest	3.017.097	EUR	100	360	EUR	20.273	EUR	— 95	EUR	19.657	EUR
R 70 Invest Budapest Kft.	Budapest	5.270.000	HUF	100	1.287	HUF	2.137.046	HUF	- 71.907	HUF	2.135.760	HUF
Váci 76Kft.	Budapest	3.100.000	HUF	100	72.209	HUF	5.405.388	HUF	631.025	HUF	5.333.179	HUF
CA Immo Invest GmbH	Frankfurt	50.000	EUR	51	5.004	EUR	14.466	EUR	599	EUR	9.462	EUR
DRG Deutsche Realitäten GmbH	Frankfurt	500.000	EUR	49	259	EUR	812	EUR	125	EUR	678	EUR
Pannonia Shopping Center Kft.	Györ	3.040.000	HOF	50	19.639	HOF	76.727	HOF	- 218.886	HUF	- 144.932	HUF
CAINE B.V.	Hoofddorp	18.151	EUR	100	4.238	EUR	15.940	EUR	-13.499	EUR	- 15.523	EUR
CA Immo Holding B.V.	Amsterdam	51.200.000	EUR	100	5.451	EUR	170.490	EUR	10.718	EUR	162.836	EUR
CA Immobilien Anlagen d.o.o.	Laibach	50.075	EUR	100	353	EUR	10.092	EUR	116	EUR	9.739	EUR
Avielen Beteiligungs GmbH	Wien	35.000	EUR	100	440	EUR	-7.418	EUR	- 952	EUR	- 7.858	EUR
Betriebsobjekte Verwertung Gesellschaft m.b.H. & Co. Leasing OG	Wien	4.135.427	EUR	100	281	EUR	5.299	EUR	110	EUR	5.018	EUR
CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs KG	Wien	154.818	EUR	100	4.193	EUR	152.011	EUR	5.020	EUR	161.042	EUR
CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH	Wien	3.738.127	EUR	39	8.128	EUR	25.345	EUR	2.841	EUR	17.217	EUR
CA Immo International Holding GmbH	Wien	35.000	EUR	100	291.336	EUR	2.027.728	EUR	190.891	EUR	1.757.242	EUR
CA Immo Rennweg 16 GmbH	Wien	35.000	EUR	100	1.336	EUR	- 3.061	EUR	1.114	EUR	- 4.397	EUR
EBL Nord 2 Immobilien GmbH	Wien	35.000	EUR	50	5	EUR	48	EUR	7	EUR	43	EUR
EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG	Wien	10.000	EUR	50	- 1.627	EUR	- 3.167	EUR	- 1.478	EUR	- 1.541	EUR
EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG	Wien	10.000	EUR	50	- 168	EUR	- 501	EUR	-329	EUR	- 333	EUR
omniCon Baumanagement GmbH	Wien	100.000	EUR	100	14	EUR	130	EUR	12	EUR	117	EUR

Die Angaben für 2017 erfolgen ausschließigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse.

LAGEBERICHT

KONZERNSTRUKTUR

Die CA Immo Gruppe ist ein international tätiger Immobilienkonzern. Muttergesellschaft des Konzerns ist die börsennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Tochtergesellschaften liegt. Niederlassungen bestehen in Österreich, Deutschland, Ungarn, Tschechien, Rumänien, Polen und Serbien; zudem verfügt der Konzern über ein weiteres Büro in der Ukraine. Der Standort in Zypern wurde mit 31. Dezember 2017 geschlossen. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend eigenverantwortliche Profit-Center. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) bestehen in Bulgarien, Kroatien, den Niederlanden, der Slowakei und in Slowenien. Zum Stichtag 31. Dezember 2017 umfasst der Konzern insgesamt 200 Gesellschaften (31.12.2016: 206) mit rund 378 Mitarbeitern (31.12.2016: 363) in 16 Ländern11.

Standort Österreich

Die inländischen Liegenschaften werden in direkten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG gehalten. Per 31. Dezember 2017 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 257,8 Mio. € (31.12.2016: 255,8 Mio.€) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasste zum 31. Dezember 2017 Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 494,2 Mio.€ (31.12.2016: 547,0 Mio.€) sowie drei Projektentwicklungen in Wien.

Standort Deutschland

Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH. Als ehemalige Verwertungsgesellschaft für Eisenbahnimmobilien im deutschen Staatsbesitz verfügt sie über umfangreiche Kompetenzen in der Entwicklung innerstädtischer Liegenschaften. Niederlassungen in Frankfurt, Berlin und München sichern eine entsprechende lokale Präsenz. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Bestandsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsimmobilien werden großteils in direkten Beteiligungen gehalten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH - ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispielsweise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Das Baumanagement inklusive Construction Management, Projektsteuerung und Bauüberwachung wird durch die deutsche CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt.

GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN

Anzahl der Gesellschaften1)	31.12.2017	31.12.2016

Osterreich	20	21
- hiervon Joint Ventures	3	3
Deutschland	101	102
- hiervon Joint Ventures	28	31
Osteuropa2)	79	83
- hiervon Joint Ventures	8	12
Konzernweit	200	206
- hiervon Joint Ventures	39	46

1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften.

2) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden.

¹⁾ Inklusive Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden sowie einer weiteren Gesellschaft in der Schweiz.

Standort Osteuropa

Auch in Osteuropa liegt der Fokus auf gewerblichen "Class A"-Gebäuden in den Hauptstädten. Das osteuropäische Bestandsimmobilienportfolio der Gruppe sowie ein geringer Anteil an Projektentwicklungen und unbebauten Grundstücken ist in direkten CA Immo Beteiligungen sowie in der Anfang 2011 von der Volksbanken Gruppe erworbenen Europolis GmbH - ebenfalls eine 100%-Tochter von CA Immo – positioniert. Sämtliche osteuropäische Immobilien werden von regionalen Gesellschaften in Belgrad, Budapest, Bukarest, Prag und Warschau unter dem Namen "CA Immo Real Estate Management" gemanaged.

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

Konjunkturtrend 1)

Die jüngsten Wirtschaftsdaten und Umfrageergebnisse unterstreichen die konjunkturelle Erholung in der Europäischen Union (EU), die zuletzt ebenso an Dynamik zulegen konnte. Der Zuwachs von 2,3% der Eurozone über das Jahr 2017 stellt die höchste Wachstumsrate seit 2007 dar. Die Wachstumsaussichten wurden trotz nach wie vor bestehender geopolitischer und wirtschaftlicher Unsicherheiten auf globaler Ebene nach oben revidiert. Die Arbeitslosigkeit hat in der EU28 den niedrigsten Wert seit 2008 erreicht.

Die CA Immo Kernmärkte 2017 21

des 3. Quartals 2017 88,1% in der Eurozone (82,5% in den EU28).

Die Wirtschaft in Österreich wuchs stark in 2017 mit einem Anstieg des realen BIP 2016 um 2,9% auch weiterhin. Die Inflationsrate lag im Januar 2018 bei 1,9%, die Arbeitslosenquote bei 5,5%.

Der Beschäftigungsstand hat in Deutschland ein neues Rekordhoch erreicht und unterstreicht die äußerst robuste Verfassung der deutschen Wirtschaft, die auch auf andere europäische Länder wie Tschechien eine positive Wirkung entfaltet. Im EU-Vergleich meldeten Deutschland und Tschechien laut der jüngsten Veröffentlichung von Eurostat mit nur 3,6% bzw. 2,4% die niedrigste Arbeitslosenquote.

Der bereits in den Vorjahren positive konjunkturelle Trend auf den CA Immo Kernmärkten in der CEE-Region konnte über das Jahr 2017 deutlich an Dynamik zulegen. Mit dem Rückenwind der positiven Entwicklung der deutschen Volkswirtschaft registrierte Osteuropa das stärkste Wachstum seit 9 Jahren. Ein starkes Beschäftigungswachstum und damit in Verbindung reales Lohnwachstum stimulieren den privaten Konsum. Darüber hinaus wirkt sich ein starker Zufluss von EU-Fonds deutlich aus, ein wesentlicher Hebel für die osteuropäischen Volkswirtschaften.

¹⁾ Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times, The Economist

²⁾ Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times, The Economist

Innerhalb der CEE-Kernmärkte zeigte Rumänien 2017 mit 7,0% (vorläufig) das stärkste Wachstum, welches deutlich über den Erwartungen lag. Auch die Wirtschaft von Polen (BIP-Anstieg: 4,6%) entwickelte sich außerordentlich gut. Das BIP in Tschechien wuchs 2017 um 4,3%, in Ungarn im selben Zeitraum um 4,0%. Die Arbeitslosenquote in den CEE-Ländern ist deutlich niedriger als in den EU-28 und dem Durchschnitt des Euroraums; sie liegt in Tschechien bei 2,4%, in Ungarn bei 3,8%, in Polen bei 4,5% und in Rumänien bei 4,6%.

Geldmarkt und Zinsumfeld 1)

Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am 8.3.2018 den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. -0,40% zu belassen. In einer Pressemitteilung sprach der Rat davon, dass "die EZB-Leitzinsen für längere Zeit und weit über den Zeithorizont des Nettoerwerbs von Vermögenswerten hinaus auf ihrem aktuellen Niveau bleiben werden".

Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zentralbank (EZB) wurde auch im Jahr 2017 fortgeführt. Das Kaufprogramm für Staatsanleihen und andere Wertpapiere als geldpolitische Sondermaßnahme von aktuell 30 Mrd. € monatlich bleibt bis Ende September 2018 und erforderlichenfalls darüber hinaus in Kraft. Nach der offiziellen Aussendung der Europäischen Zentralbank so lange, "bis der EZB-Rat eine nachhaltige Korrektur der Inflationsentwicklung erkennt, die mit seinem Inflationsziel im Einklang steht". Ein fehlender Hinweis auf eine mögliche Ausdehnung der milliardenschweren Anleihenkäufe bei sich verschlechternden Rahmenbedingungen deuten möglicherweise auf eine Beendigung der äußerst lockeren Geldpolitik ein. Ein konkretes Enddatum wurde allerdings nicht genannt.

Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negativen Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwischen -0.32% und -0.33%. Die aktuell starke Wachstumsdynamik sollte den Druck auf Zinserhöhungen in den osteuropäischen Ländern erhöhen. So hat im Jahr 2017 die tschechische Notenbank bereits zweimal eine Zinserhöhung vorgenommen. Rumänien sorgte im Januar 2018 für eine Marktüberraschung mit der ersten Zinsanhebung seit 2008 (Erhöhung des Leitzinses um 25 Basispunkte auf 2,0%). Auch in Polen wird von Analysten im ersten Halbjahr 2018 ein restriktiverer Kurs der Notenbank erwartet.

Die Rendite der 10-jährigen US Treasuries erreichte zuletzt - in Erwartung einer möglicherweise schnelleren Zinsanhebung durch die Federal Reserve Bank - ein 4-Jahres-Hoch bei 2,9%. Diese Markterwartung auf Basis der Sitzungsprotokolle der FED und einer daraus erkennbaren größeren Bereitschaft für kurzfristige Zinserhöhungen führte zu einer massiven Zunahme der Volatilität an den internationalen Finanzmärkten.

Ausblick 2)

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat im März 2018 ihre Wachstumsprognose für die Eurozone von 2,4% für 2018 leicht angehoben. Die Prognose für das Jahr 2019 von 1,9% wurde zum letzten Prognosetzeitpunkt Dezember 2017 unverändert belassen. Die Inflationserwartung wurde um 0,1% auf 1,4% für 2018 reduziert.

IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 3)

Investmentmarkt

Das Gesamtinvestitionsvolumen in Gewerbeimmobilien in Osterreich erreichte im Jahr 2017 insgesamt rund 4,9Mrd. €, 80% davon konzentrierten sich auf die Hauptstadt Wien. Dieser Wert lag deutlich über dem bisherigen Rekordvolumen des Jahres 2015 mit rund 3,9 Mrd. € und war um rund 16% höher als der 5-Jahresdurchschnitt.

Die stabilen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sowie eine zunehmende Knappheit von Core-Immobilien in den deutschen Metropolen rückt Osterreich zunehmend in den Fokus internationaler Investoren, auf die 2017 mehr als 80% des gesamten Transaktionsvolumens entfielen.

¹⁾ Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Statistische Zentralämter, Bloomberg

²⁾ Quellen: Europäische Zentralbank, Bloomberg, Financial Times, The Economist

³⁾ Quellen: CBRE: Austria Investment MarketView H2 2017: Vienna Office MarketView H2 2017; Austria Real Estate Market Outlook 2018

Büroimmobilienmarkt

Der Büroflächenbestand auf dem Wiener Markt betrug zum Jahresende rund 11,0Mio. m². Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen summierte sich 2017 auf rund 154.000m², eine Zunahme gegenüber dem Vorjahreswert von mehr als 130%. Für 2018 wird ein höheres Fertigstellungsvolumen erwartet. Etwa die Hälfte der auf den Markt kommenden Flächen wurden bereits vorvermietet oder werden vom Eigentümer selbst genutzt. CA Immo wird das Core-Büroprojekt "ViE" im 2. Halbjahr 2018 fertigstellen.

Die Vermietungsleistung von rund 192.000m² war im Jahresvergleich rückläufig (2016: 329.000m²). Die Leerstandsrate sank - trotz eines gestiegenen Fertigstellungsvolumens – über das Jahr 2017 um rund 40 Basispunkte auf 4.9%.

Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstantem Niveau im Bereich von 26,0 € je m². In guten Bürolagen wurde ein Mietwachstum von rund 1,5% auf 17,00 € monatlich je m2 registriert, während die monatliche Miete in durchschnittlichen Lagen bei rund 14,55 € je m² liegt.

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 1)

Investmentmarkt

gestützt wird. Büroimmobilien stellen nach wie vor den Investitionsschwerpunkt der Investoren dar und konzentrierten 2017 fast die Hälfte des Gesamtvolumens auf sich (ein neuer Rekordwert seit Aufzeichnungsbeginn gemäß CBRE-Research). Rund 79% der Investitionen betrafen die Top-Standorte. Die Spitzenrenditen unterlagen im Berichtsjahr einer Kompression, wenn auch in moderaterem Ausmaß im Vergleich zu den Vorjahren. Die CBD-Nettoanfangsrendite wird für die Top 7 Märkte mit 3,28% angegeben.

Der Berliner Markt verzeichnete eine ungebrochen starke Nachfrage und erreichte mit 7,1Mrd. € das zweitstärkste Jahr in seiner Geschichte (49% über dem Vorjahresniveau). Die Spitzenrendite reduzierte sich im Jahresverlauf auf 3,10% (2016: 3,40%). Am Büromarkt Frankfurt wurde ein Investitionsvolumen von 6,0Mrd. € registriert. Dieser Wert inkludiert den Verkauf des Tower 185 von CA Immo gemeinsam mit den beiden Joint Venture-Partnern an Deka Immobilien mit einem Volumen von 775 Mio. €. Die Spitzenrendite sank auf ein neues Rekordtief und lag zum Jahresende bei 3,20%, ein Rückgang von 20% gegenüber dem Ende des Vorjahres (2016: 4,00%). Der Büro-Investmentmarkt in München war von zahlreichen großvolumigen Transaktionen geprägt und verzeichnete das drittstärkste Jahr nach 2007 und 2016 mit einem Volumen von 6Mrd.€. Die Spitzenrendite sank im Vorjahresvergleich auf 3,00% und damit um 20 Basispunkte gegenüber dem Jahresende 2016.

Büroimmobilienmarkt 2)

Die anhaltend positive Konjunkturentwicklung der deutschen Volkswirtschaft spiegelte sich 2017 in einem BIP-Wachstum von 2,2% wider - eine höhere Wachstumsrate zu den Vorjahren (2016: 1,9%, 2015: 1,7%). Die Anzahl der Erwerbstätigen erreichte 2017 einen Höchststand seit der Wiedervereinigung. Diese äußerst positiven Rahmenbedingungen führen weiterhin zu einer steigenden Büroflächennachfrage, die angesichts der Flächenknappheit im innerstädtischen Bereich in vielen Lagen eine positive Mietpreisdynamik aufrechterhält.

München setze auch im Jahr 2017 die sehr starke Dynamik am Vermietungsmarkt fort. Der Flächenumsatz summierte sich auf 982.600 m² und lag damit um rund 24% über dem Vorjahreswert. Die ungebrochen starke Nachfrage führte bei einer äußerst knappen Angebotssituation zu einem Anstieg der monatlichen Spitzenmiete um

¹⁾ Quellen: CBRE: Germany Office Investment MarketView Q4 2017; Berlin, Munich, Frankfurt Investment MarketView Q4 2017

²⁾ Quellen: CBRE: Munich, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2017; Destatis

mehr als 4% im Jahresvergleich auf 36,50€ je m², während die gewichtete Durchschnittsmiete mit rund 17,30€ monatlich um knapp 9% über dem Vorjahresniveau lag. Die Büro-Leerstandsrate erreichte für den Gesamtmarkt zum Jahresende einen neuen historischen Tiefstand mit 3,1% (2016: 4,1%). Das Stadtgebiet München ist mit einer Leerstandsrate von 1,9% de facto voll vermietet. Das Fertigstellungsvolumen von rund 238.000m² in 2017 (Neubauten und Kernsanierungen) lag um 53% über dem Wert des letzten Jahres und damit knapp über dem Durchschnitt der letzten 10 Jahre. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 21,4 Mio. m².

Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2017 auf 716.600 m². Dies entspricht einem deutlichen Anstieg zum Vorjahr von mehr als 30% sowie dem höchsten Wert seit 2000. Die anziehende Nachfrage reduzierte die Leerstandsrate auf 9,5%, der erste einstellige Wert seit 2003. Neben der gestiegenen Büroflächennachfrage trugen auch der Abbruch bzw. die Nutzungsumwandlung von älteren Büroflächen zu diesem positiven Trend bei. Im Vergleich zum Vorjahr stieg die monatliche Spitzenmiete leicht auf 40,00€ je m² an. Die gewichtete Marktdurchschnittsmiete wird mit monatlich 20,70€ je m2 angegeben. Das Fertigstellungsvolumen (Neubauten und Kernsanierungen) lag mit rund 101.000m² deutlich unter dem 10-Jahresdurchschnitt von 181.000m² und wird für 2018 noch unter diesem Wert erwartet. Während für das Jahr 2019 rund 193.000m² prognostiziert werden, wird von CBRE mit einem Volumen von 172.000m² gerechnet (davon wurden 50.000m² mit Ende 2017 als bereits vermietet angegeben). Die Fertigstellung des aktuell größten Entwicklungsprojekts von CA Immo, "ONE" in Frankfurt, ist für das Jahr 2021 geplant. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,4Mio. m² angegeben.

Berlin registrierte 2017 mit einem Büroflächenumsatz von 925.500 m² eine 4%ige Steigerung zum Vorjahr und damit einen neuerlichen Rekordwert, der um 57% über dem 10-Jahres-Durchschnitt lag. Die deutsche Hauptstadt steht somit ein weiteres Jahr an der Spitze in Bezug auf die Vermietungsaktivität im Bürosektor. Die Leerstandsrate sank im Jahresvergleich erneut deutlich auf ihr aktuelles Niveau von 3,1% (2016: 4,9%). Diese Flächenknappheit führte zu einer 9%igen Steigerung der Spitzenmiete auf monatlich 30,00€ je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte weiter einen Aufwärtstrend und stand bei monatlich 19,31€ je m² – der höchste Zuwachs unter den Top-Standorten in Deutschland. Über das Jahr 2017 wurden rund 182.000m² an neuer Fläche fertiggestellt. Obwohl für 2018 ein Anstieg auf mehr als

400.000m² erwartet wird, kann die aktuelle Entwicklungspipeline mit der hohen Nachfragedynamik kaum Schritt halten. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 18,1Mio. m².

IMMOBILIENMARKT OSTEUROPA 14

Investmentmarkt

Auch in Osteuropa hält die positive Dynamik an den Immobilienmärkten an. Das registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvolumen in Höhe von 13,0 Mrd. € lag um 3,3% über dem bisherigen Rekordwert des Vorjahres. Nach Regionen entfiel das größte Volumen auf Polen (39%), gefolgt von Tschechien (27%), Ungarn (14%) und Rumänien (8%).

Das Volumen an Bürotransaktionen erreichte in Polen rund 1,6 Mrd. €, wobei regionale Standorte mit rund 970Mio. € ein deutlich höheres Volumen konzentrierten als Warschau. Die registrierte Spitzenrendite bewegt sich in der polnischen Hauptstadt zwischen 5,00% und 5,25%. Für 2018 erwartet JLL eine Ausdehnung des Investitionsvolumens mit großvolumigen Deals. CA Immo war mit der Akquisition der Prime-Büroimmobilie Warsaw Spire B ebenfalls am Markt aktiv. Prag hat auf Basis starker Fundamentaldaten auf den Vermietungsmärkten seine Position als international gefragter Investmentmarkt weiter verfestigt, die Spitzenrendite wird mit 4,85% angegeben.

Das signifikant verbesserte Sentiment von Investoren in Bezug auf Ungarn resultiere in einer deutlich gestiegenen Marktliquidität. Budapest verzeichnete eine deutliche Renditekompression für Top-Büroprojekte auf 6,00% (2016: 6,75%). Rund 43% des Gesamtinvestitionsvolumens in Höhe von 1,9Mrd.€ entfiel auf Büroimmobilien. Rumänien registrierte im Jahr 2017 ein Investitionsvolumen von mehr als 960Mio. €, wovon rund 22% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite wird mit 7,5% angegeben.

Büroimmobilienmärkte 2)

¹⁾ Quellen: JLL: CEE Investment Market H2 2017; Budapest, Bucharest City Report Q4 2017

²⁾ Quellen: CBRE: Prague, Warsaw, Bucharest Office MarketView Q4 2017, JLL: Budapest City Report Q4 2017

Zum Jahresende 2017 stand die Bürogesamtfläche in Warschau bei rund 5,3 Mio.m², nachdem im Laufe des Jahres rund 275.000m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden sich 860.000m² in Bau – bis 2021 wird eine Flächenausdehnung auf mehr als 6Mio.m² erwartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte sich 2017 mit 820.500 m² auf dem Rekordniveau des Jahres 2015. Die Leerstandsrate stand zum Jahresende bei 11,7% und reduzierte sich damit um 2,6 Prozentpunkte zum Vorjahreswert. Die Spitzenmiete ging in den letzten Quartalen sukzessive zurück und bewegte sich in zentralen Lagen in einer Bandbreite von 20,00-23,00€ je m² monatlich.

Bis Jahresende 2017 wurden in Bukarest rund 350.000 m2 Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 15% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von 120.000m² auf 2,76Mio. m² zum Jahresende und soll 2018 um weitere 200.000m² wachsen. CA Immo wird dabei mit der Fertigstellung der Orhideea Towers eine wesentliche Rolle spielen. Die Leerstandsrate reduzierte sich zum Jahresende mit 9,00%deutlich zum Vorjahr. Die Spitzenmiete in Bukarest blieb mit monatlich 18,50€ je m² auf stabilem Niveau.

Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2016 mit 467.100m² auf hohem Niveau über dem 10-Jahresdurchschnitt. Auch für 2017 wird mit einem ähnlich starken Ergebnis gerechnet. Die Gesamt-Bürofläche betrug zum Jahresende rund 3,4Mio.m². Die Leerstandsrate setzte ihren Abwärtstrend seit 2012 fort und stand zum Jahresende auf dem Rekordniveau von 7,5% (2016: 9,5%). Die Spitzenmiete wird aktuell mit 22,50€ je m² und Monat angegeben.

Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2017 ein Rekordjahr. Der Büroflächenbestand von rund 3.34Mio.m² wurde um rund 136.000m² erweitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit 540.000 m² einen historischen Höchststand. Die Leerstandsrate sank substanziell und stand bei 7,5% zum Jahresende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen belaufen sich auf monatlich 20,50€ je m².

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN

punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien und Serbien. Durch die Aufbereitung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt.

Immobilienvermögen der CA Immo Gruppe

CA Immo hält zum Stichtag ein Immobilienvermögen von 4,3 Mrd. € (2016: 3,8 Mrd. €). Davon entfallen 3,2 Mrd. € (75% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien14, 0,6Mrd.€ (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 0,5 Mrd. € (11%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen24. Deutschland ist mit einem Anteil von 47% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment.

Portfolio der CA Immobilien Anlagen AG

Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehaltene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 132.365 m² (2016: 134.529 m²) und umfasst zum Bilanzstichtag vier Bestandsimmobilien sowie eine Projektentwicklung in Österreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 225.075 Tsd. € (2016: 5 Bestandsimmobilien und 1 Projektentwicklung mit einem Bilanzwert von 217.676Tsd. €). 2017 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 15.408Tsd. € (2016: 15.439Tsd. €).

Vermietungen

Im Jahr 2017 wurden rund 15.800 m² an Flächen neu vermietet bzw. verlängert oder erweitert (2016: rund 13.690 m²). Die wirtschaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio der CA Immobilien Anlagen AG liegt bei rund 94% (2016: 93%). Größte Mieter der CA Immobilien Anlagen AG sind die Österreichische Post AG sowie die Robert Bosch AG.

Projektentwicklungen

Im Wiener Stadtquartier Lände 3 führte CA Immo die 2015 begonnene Verwertung der letzten drei Baufelder direkt an der Erdberger Lände zügig fort. Im Oktober 2017 feierte CA Immo die Fertigstellung des Rohbaus des rund 14.700 m² großen Bürogebäudes ViE. Die Fertigstel-

¹⁾ Inkl. selbst genutzte Immobilien, voll konsolidierte und im anteiligen Eigentum gehaltene Immobilien (proportionaler Anteil)

²⁾ Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmtes Immobilienvermögen, voll konsolidierte und im anteiligen Eigentum gehaltene Immobilien (proportionaler Anteil)

lung des Bürogebäudes im Quartier Lände 3 ist für 2018 geplant.

Investitionen

2017 investierte die Gesellschaft 17.253Tsd. € (2016: 3.973Tsd. €) in Projektentwicklungen und das Bestandsportfolio. 2.266Tsd. € flossen in Revitalisierungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen (insbesondere in Mieterausbauten in den Objekte Erdberger Lände, Wolfganggasse, Storchengasse sowie des Donau Business Centers am Handelskai) (2016: 2.033Tsd. €); 47 Tsd. € (2016: 118 Tsd. €) wurden für die Vorbereitung von Projektentwicklungen aufgewendet.

Verkäufe

Im Zuge der Portfoliobereinigung wurde in 2017 eine Liegenschaft in Wien mit einem Buchwert von rund 1.128Tsd. € verkauft (2016: 2 Liegenschaften mit einem Buchwert von 11.727 Tsd. €). Der Gewinn aus dieser Transaktion lag bei rund 8.902 Tsd. € (2016: 17.204 Tsd. €).

GESCHAFTSVERLAUF DER CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG

Ergebnis

Trotz der Verkäufe des Vorjahres lagen die Mieterlöse mit 15.408 Tsd. € nur geringfügig unter dem Vorjahreswert von 15.439Tsd. €. Analog zu den Mieterlösen reduzierten sich die an Mieter weiterverrechneten Betriebskosten von 4.536 Tsd. € auf 4.422 Tsd. €. Darüber hinaus erzielte die Gesellschaft Managementerlöse in Höhe von 12.151 Tsd. € (2016: 10.891 Tsd. €). Im Ergebnis führte dies zu einer 3%igen Steigerung der Umsatzerlöse von 31.088 Tsd. € auf 32.171 Tsd. €.

Die sonstigen betrieblichen Erträge beliefen sich auf 14.296 Tsd. € (2016: 34.626 Tsd. €) und setzen sich wie folgt zusammen: Aus Verkäufen (Anlagenabgänge) wurden Erlöse in Höhe von 10.147 Tsd. € lukriert (2016: 29.093 Tsd. €). Demgegenüber stand ein Buchwertabgang in Höhe von –1.139Tsd. € (2016: –11.734Tsd. €). Der Gewinn aus dem Abgang von Sachanlagen belief sich auf 8.937Tsd. € (2016: 17.248Tsd. €). Die Zuschreibungen auf Sachanlagen betrugen 4.565 Tsd. € (2016: 14.234 Tsd. €).

Der Personalaufwand konnte im Vorjahresvergleich um 4% gesenkt werden, und zwar von –12.277 Tsd. € in 2016 auf -11.825 Tsd. € in 2017. Im Vorjahr enthielt diese Position eine Abgangsentschädigung in Höhe von 2.441 Tsd. € an den ehemaligen Finanzvorstand Florian Nowotny infolge der vorzeitigen Beendigung seines Vorstandsvertrages. Weitere 150Tsd. € wurden per 31. März 2017 fällig und wurden bereits zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2016 entsprechend rückgestellt. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2017 durchschnittlich 65 Dienstnehmer (2016: 59).

Die Abschreibungen auf Sachanlagen erhöhten sich im Periodenvergleich um 96% auf -13.890 Tsd. € (2016: -7.072 Tsd. €).

Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen sanken um 10% auf –18.894Tsd. € (2016: –20.964 Tsd. €), was im Wesentlichen auf geringere allgemeine Verwaltungsaufwendungen (—11.128Tsd. € in 2017 im Vergleich zu -13.198 Tsd. € in 2016) - insbesondere der projektbezogenen Rechts-, Prüfungs- und Beratungshonorare - zurückzuführen ist. Demgegenüber blieben die direkt den Immobilien zurechenbaren Aufwendungen nahezu unverändert und betrugen –7.302 Tsd. € (2016: -7.355 Tsd. €).

Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwicklungen zu einem Rückgang des Betriebsergebnisses um 93% von 25.401 Tsd. € in 2016 auf 1.857 Tsd. € in 2017.

Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamthöhe von 75.964 Tsd. € (2016: 87.773 Tsd. €) zu. Dieser Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen des Umlaufvermögens in Höhe von —4.236 Tsd. € (2016: —6.595 Tsd. €) gegenüber. Aus den überwiegend an Tochtergesellschaften gegebenen Ausleihungen wurden Erträge in Höhe von 13.544Tsd. € (2016: 14.548Tsd. €) lukriert. Die Position "Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge" beläuft sich auf 139Tsd. € (2016: 598Tsd. €). Im Vorjahr wurden in dieser Position Zinserträge in Höhe von 521Tsd. € aus der von der Gesellschaft gehaltenen eigenen Anleihe berücksichtigt.

Die Erträge aus Finanzbeteiligungen beliefen sich auf 216.402 Tsd. € (2016: 166.975 Tsd. €) und enthalten Zuschreibungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 214.116 Tsd. € (2016: 164.036 Tsd. €). Dieser Position stehen Beteiligungsabschreibungen in Höhe von –2.911 Tsd. € (2016: –3.898 Tsd. €) gegenüber.

Die Zinsen und ähnlichen Aufwendungen bleiben mit -20.776 Tsd. € auf Vorjahresniveau (2016: -20.551 Tsd. €). Die Zinsen für Darlehen bzw. Immobilienfinanzierungen verringerten sich um 9% und betrugen –2.438Tsd. € (2016: - 2.693 Tsd. €). Die Aufwendungen für Derivatgeschäfte stiegen auf –1.566Tsd. € (2016: –165 Tsd. €). Die Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen erhöhten sich von -522 Tsd. € in 2016 auf -1.695 Tsd. € in 2017. Aufgrund der in 2016 erfolgten Rückführung der 5,125% CA Immo-Anleihe 06-16 (ISIN: AT0000A026P5) lagen die Zinsaufwendungungen für Anleihen in 2017 bei – 14.715 Tsd. € und damit um 14% unter dem Vorjahreswert von -17.052 Tsd. €. Nach Begebung einer weiteren 7-jährige Unternehmensanleihe mit einem Volumen von 175 Mio. € und einem Kupon von 1,875% im Februar 2017 notieren per 31.12.2017 vier Unternehmensanleihen der CA Immo im Geregelten Freiverkehr an der Wiener Börse. Desweiteren konnte CA Immo im 3. Quartal 2017 nach fast acht Jahren ihre zweite Wandelschuldverschreibung erfolgreich platzieren. Es handelt sich dabei um nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt. Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensanleihe 2015-2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant.

Aufgrund der oben beschriebenen Faktoren erhöhte sich das Finanzergebnis um 16% auf 281.036Tsd. € (2016: 242.748Tsd. €). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf 282.894Tsd. € (2016: 268.149Tsd. €). Nach Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen in Höhe von 4.140Tsd. € (2016: 5.379Tsd. €) verbleibt per 31. Dezember 2017 ein Jahresüberschuss von 287.033Tsd. € nach 273.528Tsd. € per 31. Dezember 2016. Nach Berücksichtigung der Dotierung der Gewinnrücklage in Höhe von -4.025 Tsd. € (2016: -55.579Tsd. €) für die per 31. Dezember 2017 von der Gesellschaft insgesamt gehaltenen 5.582.054 Stück eigenen Aktien (rund 6% der stimmberechtigten Aktien) sowie eines Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 557.422 Tsd. € (2016: 400.163 Tsd. €) weist der Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen AG einen Bilanzgewinn in Höhe von 840.429Tsd. € (2016: 618.112Tsd. €) aus.

Dividendenvorschlag 2017

Für das Geschäftsjahr 2017 wird der Vorstand eine Dividende von 0,80 € je Aktie vorschlagen. Im Vorjahresvergleich bedeutet dies eine nochmalige Anhebung um

rund 23%. Bemessen am Schlusskurs zum 31. Dezmber 2017 (25,81 €) liegt die Dividendenrendite wieder bei rund 3%. Dividendenzahltag ist der 16. Mai 2018 (Ex-Tag sowie Nachweisstichtag für die Dividende sind der 14. bzw. 15.5.2018).

Cash-flow

Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cash-flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 68.766Tsd. € (2016: 91.479Tsd. €). Der Cash-flow aus Investitionstätigkeit beträgt –308.734 Tsd. € (2016: –60.618 Tsd. €) und der Cash-flow aus der Finanzierungstätigkeit 299.864 Tsd. € (2016: 35.169Tsd. €).

Bilanz - Aktivseite

Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG erhöhte sich im Vorjahresvergleich von 2.864.240Tsd. € per 31. Dezember 2016 auf 3.460.026 Tsd. € per 31.12.2017.

Das Anlagevermögen erhöhte sich von 2.749.891Tsd. € per 31.12.2016 auf 3.260.726Tsd. € per 31.12.2017. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanzsumme lag zum 31.12.2017 bei 94% (31.12.2016: 96%). Die immateriellen Vermögenswerte verzeichneten einen Rückgang auf 292Tsd. € (31.12.2016: 591 Tsd. €); sie umfassen ausschließlich die EDV-Software. Zum Bilanzstichtag umfasste das Immobilienvermögen der Gesellschaft insgesamt vier Liegenschaften in Österreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 225.075 Tsd. € (31.12.2016: 5 Liegenschaften mit einem Bilanzwert von 217.676Tsd. €). Das Sachanlagevermögen belief sich insgesamt auf 225.763Tsd. € (31.12.2016: 218.397 Tsd. €). Die Finanzanlagen stiegen um 20% auf 3.034.671Tsd. € (31.12.2016: 2.530.903Tsd. €). Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 2.534.275 Tsd. € (31.12.2016: 2.264.459Tsd. €). Der Anstieg des Buchwerts ist im Wesentlichen auf Kapitalzuschüsse an Tochtergesellschaften für Immobilieninvestitionen sowie auf Aufwertungen der Beteiligungen zurück zu führen.

Das Umlaufvermögen erhöhte sich von 112.747Tsd. € per 31.12.2016 auf 196.661 Tsd. € per 31.12.2017. Die Forderungen verzeichneten einen Anstieg um 89% auf 50.864 Tsd. € (31.12.2016: 26.846 Tsd. €). Die Gesellschaft verfügt per 31.12.2017 über liquide Mittel in Höhe von 145.798Tsd. € (31.12.2016: 85.901Tsd. €).

Bilanz – Passivseite

Das Eigenkapital der Gesellschaft erhöhte sich zum Bilanzstichtag auf 2.413.608Tsd. € (31.12.2016: 2.191.291Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stichtag rund 70% (31.12.2016: 77%). Das Anlagevermögen war zu 74% (31.12.2016: 80%) durch Eigenkapital gedeckt. Die Rückstellungen belaufen sich auf 18.601Tsd. € (31.12.2016: 12.042Tsd. €). Die Verbindlichkeiten erhöhten sich insgesamt von 657.957Tsd. € per Jahresende 2016 auf 1.025.033 Tsd. € per 31.12.2017.

ENTWICKLUNG EIGENKAPITAL

Tsd. €		31.12.2016 Veränderung eigene Anteile	Dividende	Jahresergebnis	Zuweisung zu Rücklagen	31.12.2017
Grundkapital	679.055	-1.300	0		0	677.755
Gebundene Kapitalrücklagen	854.842		0	0	0	854.842
Gewinnrücklagen	39.282	1.300	0	0	0	40.582
Bilanzgewinn	618.112	O	-60.691	287.033	-4.025	840.429
Summe Eigenkapital	2.191.291	0 !	-60.691	287.033	-4.025	2.413.608

AKTIONARSSTRUKTUR UND ANGABEN ZUM KAPITAL (INFORMATION GEMÄB § 243 A UGB)

Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanzstichtag 718.336.602,72 € und verteilte sich auf vier Namensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lautende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von 26% sowie den vier Namensaktien ist die IMMOFINANZ Gruppe (über GENA ELF Immobilienholding GmbH, eine 100%ige Tochtergesellschaft der IMMOFINANZ AG) größter Aktionär von CA Immo. Die Namensaktien gewähren das Recht, bis zu vier Aufsichtsratsmitglieder zu nominieren. Von diesem Entsendungsrecht wurde teilweise Gebrauch gemacht, sodass sich der Aufsichtsrat aktuell aus acht von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern zusammensetzt. Die Übertragung der Namensaktien ist an die Zustimmung der Gesellschaft gebunden. Zwischen der IMMOFINANZ Gruppe und der CA Immo Gruppe besteht eine wechselseitige Beteiligung. Die CA Immo Gruppe hält 54.805.566 Inhaberaktien der IMMOFINANZ AG (dies entspricht einem Anteil von ca. 5% am Grundkapital der IMMOFINANZ AG).

Die Gesellschaft hielt zum Bilanzstichtag 5.582.054 Stück eigene Aktien (rund 6% des Grundkapitals). Die übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streubesitz von institutionellen und privaten Investoren. Im 4. Quartal 2017 teilte die S IMMO AG mit, dass sie die über ihre Tochtergesellschaft CEE Immobilien GmbH gehaltene Beteiligung an CA Immo auf knapp über 5% erhöhte. Darüber hinaus halten aktuell AXA S.A. sowie BlackRock, Inc. über diverse Publikumsfonds rund 4% des Grundkapitals der Gesellschaft. Weitere Aktionäre mit einer Beteiligung von mehr als 4% sind nicht bekannt. Es existieren weder Vorzugsaktien noch Einschränkungen für die ausgegebenen Stammaktien der Gesellschaft. Bis auf die IMMOFINANZ Gruppe gibt es keine weiteren Inhaber von Aktien mit besonderen Kontrollrechten. Arbeitnehmer, die im Besitz von Aktien sind, üben ihr Stimmrecht bei der Hauptversammlung unmittelbar aus.

Potenzieller Zusammenschluss von CA Immo und IMMOFINANZ

CA Immo und IMMOFINANZ haben sich bereits im Vorjahr darauf verständigt, in einen konstruktiven Dialog über einen möglichen Zusammenschluss beider Unternehmen einzutreten. Die von der IMMOFINANZ AG gesetzte Vorbedingung des Verkaufs ihres Russland-Portfolios wurde im Dezember 2017 erfüllt. Danach sollte laut IMMOFINANZ AG der Zeitplan für die Gespräche über eine mögliche Fusion angepasst werden. Am 28. Februar 2018 teilte IMMOFINANZ mit, Detailgespräche für einen möglichen Zusammenschluss der beiden Unternehmen vorerst ausgesetzt zu lassen und auch weitere strategische Optionen - u. a. einen Verkauf ihrer CA Immo-Beteiligung - zu prüfen.

Gemäß dem österreichischen Aktiengesetz muss eine solche Verschmelzung von beiden Hauptversammlungen mit einer Mehrheit von 75% beschlossen werden. Ein fairer und transparenter Prozess sowie eine auch internationalen Gepflogenheiten entspechende Corporate Governance sind dabei wesentliche Elemente, um den Aktionären eine fundierte Grundlage für eine Entscheidung über diese Transaktion bieten zu können.

Angaben zum Kapital

In der 28. ordentlichen Hauptversammlung vom 28. April 2015 wurde der Vorstand ermächtigt, das Grundkapital bis zum 31.8.2018 (auch in mehreren Tranchen) um bis zu 215.500.975 € (rd. 30% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage gegen Ausgabe von bis zu 29.642.500 auf Inhaber lautende Stückaktien unter Wahrung des gesetzlichen Bezugsrechts (§ 153 Abs. 6 AktG) zu erhöhen und den Ausgabekurs sowie die Ausgabebedingungen im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat festzusetzen.

In der 29. ordentlichen Hauptversammlung vom 3.5.2016 wurde der Vorstand jeweils für die Geltungsdauer von 30 Monaten zum Erwerb eigener Aktien (§ 65 Abs 1 Z 8 AktG) im gesetzlich höchstzulässigen Ausmaß von 10% des Grundkapitals und gegebenenfalls auch zur Einziehung oder zur Veräußerung eigener Aktien - auch auf eine andere Weise als über die Börse oder durch ein öffentliches Angebot - ermächtigt. Auf Grundlage dieser Ermächtigung startete CA Immo bereits Ende November 2016 ein weiteres Aktienrückkaufprogramm für bis zu 1.000.000 Aktien (rund 1% des Grundkapitals der Gesellschaft). Das ursprüngliche Höchstlimit von 17,50 € je Aktie wurde Ende August 2017 auf 24,20 € je Aktie erhöht. Im Übrigen hat sich der beim Rückerwerb zu leistende Gegenwert innerhalb der Bandbreite des Ermächtigungsbeschlusses der Hauptversammlung zu bewegen und darf nicht niedriger als maximal 30% unter und nicht höher als maximal 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Börseschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage liegen. Wie bisher erfolgt der Rückkauf für jeden durch den Beschluss der Hauptversammlung erlaubten Zweck und endet spätestens am 2.11.2018. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden aus diesem Programm insgesamt 178.735 Aktien zu einem gewichteten Durchschnittsgegenwert von rund 22,52 € je Aktie erworben. Per 31.12.2017 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.582.054 Stück eigene Aktien. Zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dieses Berichts im März 2018 erhöhte sich die Anzahl an eigenen Aktien aufgrund weiterer Rückkäufe auf 5.780.037 Stück. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen

stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6% der stimmberechtigten Aktien. Details zu den durchgeführten Transaktionen sowie allfällige Änderungen des Rückkaufprogramms finden Sie unter http://www.caimmo.com/de/investorrelations/aktienrueckkauf/.

In der 26. ordentlichen Hauptversammlung wurde der Vorstand erneut ermächtigt, bis 6.5.2018 mit Zustimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen, mit denen Umtausch- oder Bezugsrechte auf bis zu 13.756.000 Stück auf Inhaber lautende Stammaktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 100.006.120 € verbunden sind (bedingtes Kapital), auch in mehreren Tranchen bis zu einem Gesamtbetrag von rund 100 Mio. € auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe sowie das Umtauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen.

Auf Grundlage dieser Ermächtigung begab CA Immo im 3. Quartal 2017 unter Ausschluss des Bezugsrechts der Aktionäre nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entspricht einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% ihres Nennbetrages von 100Tsd. € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination dieser beiden Varianten erfolgen. Der Netto-Emissionserlös wurde zur weiteren Optimierung der Finanzierungsstruktur von CA Immo eingesetzt. Das Settlement der Transaktion erfolgte am 4.10.2017. Die Wandelschuldverschreibungen wurden in den Handel im ungeregelten Dritten Markt (multilaterales Handelssystem) der Wiener Börse einbezogen.

Informationen zu Vorstand und Aufsichtsrat

Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vorstandsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funktionsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65.

Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien entsendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsendungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen finden auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsratsmitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversammlung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mitgliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptversammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Viertel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung).

Kontrollwechsel

Alle Vorstandsverträge enthalten eine "Change of Control"-Klausel, die Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit infolge eines Kontrollwechsels regeln. Ein Kontrollwechsel liegt vor, sobald ein Aktionär oder eine Aktionärsgruppe 25% der Stimmrechte in der Hauptversammlung erlangt oder in Folge des Überschreitens einer Beteiligungsschwelle von 30% ein verpflichtendes Übernahmeangebot legen muss. Firmenzusammenschlüsse gelten grundsätzlich als Kontrollwechsel. Die vertraglichen Regelungen sehen Sonderkündigungsrechte sowie eine Entgeltfortzahlung (einschließlich variabler Vergütung) für die Restlaufzeit des Anstellungsvertrages vor. Ansonsten bestehen keine bedeutenden Vereinbarungen, die bei einem Kontrollwechsel in der Gesellschaft infolge eines Übernahmeangebots wirksam werden, sich ändern oder enden.

BEKENNTNIS ZUR EINHALTUNG DES ÖSTERREICHISCHEN CORPORATE GOVERNANCE KODEX

Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo Gruppe geltenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes Anliegen. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex1) und damit zu Transparenz und den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die Regeln

und Empfehlungen des Corporate Governance Kodex in der für das Geschäftsjahr 2017 geltenden Fassung (vom Jänner 2015) werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichungen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsendungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktionen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen).

Die durch Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. durchgeführte Evaluierung über die Einhaltung der Regeln 1 bis 76 des Österreichischen Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2017 ergab, dass die von CA Immo abgegebenen Entsprechenserklärungen im Hinblick auf die Einhaltung der C- und R-Regeln des Kodex zutreffen.

RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO

Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz

Der Vorstand legt unter Einbeziehung des Aufsichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risikolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Shareholder Value wird der Vorstand durch die Stabstelle Risikomanagement unterstützt. Zusätzlich wurde 2017 ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Abteilungen sowie dem Vorstand eingerichtet, der quartalsweise zusammentrifft. Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Sicherstellung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikositutation des Konzerns sowie der Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensausrichtung im Vergleich zu verfügbaren Alternativen optimal gewählt ist. Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf

¹¹⁾ Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at erhältlich.

(Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprognosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwachung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmöglichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukosten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risikoberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo in regelmäßigen Abständen (zuletzt in 2017) eine Evaluierung der Einzelrisiken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrscheinlichkeit durch. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar erachtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die Dreijahresplanung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartungen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizieren.

WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS)

Das interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze. Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstellung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungsmäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unternehmensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Managementprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsabläufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzudecken und so eine frühzeitige Korrektur zu

ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstellung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichterstattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebunden. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lokalen Management. Die Geschäftsführer der Tochtergesellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrollen durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu dokumentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse laufend evaluiert. Die Ergebnisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsführung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindestens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anforderungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corporate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet.

STRATEGISCHE RISIKEN

Für 2018 warnt z. B. der Bundesverband der deutschen Industrie (BDI), Unternehmen seien trotz der erwarteten Wachstumsbeschleunigung wachsenden weltweiten Risiken ausgesetzt, die die Konjunktur bremsen könnten. Die größten Bedrohungen gingen von den drei wichtigen Handelspartnern China, USA und Großbritannien aus. In seiner jährlichen Konferenz über Länder- und Branchenrisiken nannte der Kreditversicherer Coface1 als drei große Risiken in 2018 eine Überhitzung in entwickelten Ländern, den Bankensektor in China und eine soziale Instabilität in Emerging Markets.

Die globale Finanz- und Wirtschaftskrise sowie die Staatsschuldenkrise (insbesondere im Euroraum) hatten bereits in der Vergangenheit wesentliche negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und/oder Ertragslage von CA Immo. Eine erneute Krise könnte auch in

¹ Coface Handbook: Country & Sector Risks 2018.

Zukunft wesentliche negative Folgen für CA Immo mit sich bringen. Zwar rechnen z. B. die Kapitalmarktexperten der Deutschen Bank in ihrem "Kapitalmarktausblick 2018" damit, dass die Weltwirtschaft heuer anhaltend solide wachsen und die US-Geldpolitik sich allmählich normalisieren sollte. Sie weisen allerdings auch auf mögliche ökonomische Gefahren hin, vor allem auf eine zu schnell steigende Inflation, die Notenbanken zu einem aggressiveren Ausstieg aus der Nullzinspolitik drängen könnten - mit entsprechend negativen Auswirkungen auf die konjunkturelle Entwicklung weltweit. 2018 stehe daher im Zeichen zweier marktbestimmender Faktoren: Auf der einen Seite die starke Weltkonjunktur, auf der anderen Seite die Notenbanken, die einen behutsamen Übergang zu einer weniger expansiven Geldpolitik schaffen müssen.

Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass ein Zinsanstieg sich negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbeschaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wären.

Darüber hinaus sind die Auswirkungen der in den vergangenen Jahren forcierten lockeren Geldpolitik der Notenbanken noch nicht abschätzbar. Eine weitere Verlängerung der expansiven Geldpolitik könnte für finanzielle Instabilität sorgen; Vermögens- und Finanzblasen könnten die Folgen sein und sich negativ auf das Wirtschaftswachstum auswirken.

Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaften und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg weiterer Staaten aus der Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kollaps des Währungssystems führen.

Auch geopolitische Risiken und eine stärker als erwartete Inflationsentwicklung könnten in 2018 den Aufschwung bremsen und potenziell negativ auf den Kapitalmarkt wirken. Im Falle einer zu hohen Konzentration von Immobilien in einer Region haben auch diese Faktoren einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe. Die positiven politischen und wirtschaftlichen Entwicklungen des vergangenen Jahres haben das Risiko in einigen Regionen zwar gesenkt, dennoch müssen neue geopolitische Spannungen im Auge behalten werden. Aufgrund der sich robust entwickelnden Weltkonjunktur und der erwarteten Steuerreform in den USA hielt der Boom 2017 unvermindert an. In Japan hat der Wahlsieg der Partei LPD bei den Unterhauswahlen den "Abenomics" den Rücken gestärkt. In China hat Ministerpräsident Xi Jinping sein Reformprojekt konsolidiert und ihm eine klarer definierte Richtung gegeben. Zugleich entwickelten sich jedoch neue geopolitische Spannungen. Zu den Problembereichen zählt u. a. die erneute Destabilisierung des Nahen Ostens. Falls die Spannungen eskalieren, würde sich dies auf die Ölpreise auswirken. Auch politische Faktoren könnten Risikoanlagen belasten. So könnte Nordkorea weiterhin für Probleme sorgen. Zwar zeichnet sich ab, dass China und die USA gemeinsam eine Lösung suchen wollen, jedoch bleibt die außenpolitische Strategie Nordkoreas unberechenbar. Im Euroraum könnte der Brexit sowie der Handelskrieg der USA ein an den Finanzmärkten weiterhin unterschätztes Thema sein. Im Fokus steht auch Deutschland, wo die langwierige Bildung einer Regierungskoalition eine politische Stagnation verursachte.

Viele dieser Risiken sind nicht aktiv steuerbar. CA Immo hat jedenfalls eine Reihe an Vorkehrungen zur Risikominimierung getroffen.

IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN

Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung

Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenraten oder Konsumentenzuversicht beeinflussen das jeweilige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien. Dies kann Marktpreise, Mieten und Vermietungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Einkünfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher nicht auszuschließen. Angesichts des weltweit anhaltenden Trends zur Urbanisierung scheinen die Märkte für Wohnimmobilien in Ballungszentren weiterhin interessant. Das gilt auch für Deutschland als größtem Kernmarkt von CA Immo, wo das Angebot in vielen großen Städten mit dem Nachfragewachstum nicht mithalten kann. Im Segment der Gewerbeimmobilien könnten nach Meinung von Experten Büroflächen in den globalen Metropolregionen vom zunehmenden Stellenwert des Dienstleistungssektors profitieren. Der Wert von Immobilien ist jedoch nicht nur von der Entwicklung der Mietpreise abhängig, sondern auch von den immobilienwirtschaftlichen Anfangsrenditen. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Immobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Immobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilienwerte des CA Immo Portfolios. Es ist nicht auszuschließen, dass im Zusammenhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Werte zurückgehen werden.

Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf definierte Kernregionen mit lokalen Niederlassungen und eigenen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste regionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strategie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategischen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrategien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken minimieren. Nach den zahlreichen Verkäufen in den vergangenen Jahren (Verkauf des Hessen-Portfolios sowie von noncore Immobilien, insbesondere des Logistik-Portfolios und zuletzt der Anteile am Tower 185 in Frankfurt) hat das Portfolio nahezu die gewünschte regionale Verteilung, die für den österreichischen Markt einen maximalen Anteil von 20% und ansonsten eine gleichmäßige

Aufteilung auf Deutschland und Osteuropa vorsieht, erreicht. Deutschland bleibt mit einem Anteil von 45% nach wie vor größter Einzelmarkt von CA Immo. Ziel ist, zugunsten einer konstanten Marktrelevanz pro Kernstadt ein Immobilienvermögen von 250 bis 300 Mio.€ zu halten. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzentrationsrisiko mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fallen der Tower 185, dessen Verkauf im Jänner 2018 geclosed wurde, sowie die Büroimmobilie Skygarden in München in diese Kategorie. Das Konzentrationsrisiko in Bezug auf Einzelmieter ist überschaubar: Per 31.12.2017 werden rund 22% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit einem Anteil von rund 6% der Gesamtmieterlöse ist PricewaterhouseCoopers zum Bilanzstichtag der größte Einzelmieter im Portfolio; aufgrund des Verkaufs des Tower 185 verkürzt sich dieser Anteil zukünftig auf rund 3%. Grundstücksreserven und Baurechtschaffungsprojekte bergen durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zuflüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes erhebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verbleibenden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig vorangetrieben. Das Development-Volumen wird mit rund 15% des Eigenkapitals der CA Immo Gruppe indiziert.

Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Ländern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentliche Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietverträge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und geeignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters. insbesondere während eines wirtschaftlichen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen entschließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad aufrechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proaktive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistungen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe auf einem niedrigen Niveau von unter 1% der Mieterlöse eingependelt. Offene Mietforderungen bestehen derzeit überwiegend in Osteuropa. Sämtliche offene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Durchschnittlich sind

rund 20% der offenen Forderungen wertberichtigt. Das Ausfallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausreichend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe beinhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezugnahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisindex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Mietverträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflationsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko).

Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten unter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nutzung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen.

Zum Portfolio der Gruppe gehören auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Fachmarktzentren oder auch Hotels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zunehmende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Mietpreisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen führen. Die Ertragslage der Gruppe ist zudem von der Qualität des Hotelmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig.

Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Erträge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Entwicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschreitungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträchtigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforderungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu stabilisieren (Kostenkontrollen, Abweichanalysen, Mehrjahres-Liquiditätsplanung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach einer entsprechenden Vorvermietung gestartet.

Angesichts der insbesondere in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen von CA Immo - festzustellenden hohen Auslastung der Bauwirtschaft ergeben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise. Im vergangenen Jahr war aufgrund der hohen Nachfrage ein massiver Anstieg der Baukosten zu beobachten - die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland stiegen z. B. im November 2017 gegenüber November 2016 um 3.4%. Das war laut Statistischem Bundesamt (Destatis) der höchste Anstieg der Baupreise seit zehn Jahren (November 2007: + 5,8%). Von August 2017 bis November 2017 erhöhten sich die Baupreise um 0.7%. Da mit einem weiterhin hohen Bauvolumen in Deutschland zu rechnen ist, sind weitere Baukostensteigerungen und damit Risiken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekterfolg nicht auszuschließen. Die aktuell in Umsetzung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich der sich aktuell abzeichnenden Kostenrisiken laufend evaluiert.

Risiken aus getätigten Verkäufen

Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus vertraglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme abstellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kaufpreise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Ertragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausreichender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein allfälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung berücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nachlaufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in entsprechenden Projektkostenschätzungen erfasst.

Umweltrisiken

betroffenen Immobilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen können erhebliche Schäden an Immobilien verursachen. Sollte für derartige Schäden keine ausreichende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risikominimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umweltverträgliche Materialien und energiesparende Technologien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe einer Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Damit werden die strengen Vorgaben in Bezug auf Green Buildings und Nachhaltigkeit erfüllt, auch die Verwendung von ökologisch problematischen Produkten wird damit ausgeschlossen.

ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN

Betriebs- und Organisationsrisiken

Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten führen oder sich in einem zusätzlichen Aufwand niederschlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschlichem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rechnung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind, bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschlichen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrollen), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individueller Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen können oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine flexible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Weiters werden Aufgaben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwaltungsaufgaben zum Teil auf externe Dritte ausgelagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Ubertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertraglich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitarbeiter stellt einen bedeutenden

Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wettbewerb.

Diesen Risikofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen (z. B. ehem. Vivico, Europolis) wird auf strukturierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert: es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how-Transfer (Schulungen) bzw. der Dokumentation des Know-hows (Handbücher etc.) sowie einer vorausschauenden Personalplanung vor.

Rechtliche Risiken

Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer gewöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen geführt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unterschiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können vereinzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer bzw. andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, ausreichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten getroffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzielle Risiken bergen. Wie öffentlich bekannt, hat sich CA Immo im "BUWOG"-Strafverfahren (Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004) als Privatbeteiligte mit einem vorläufigen Schaden in Höhe von 200 Mio. € angeschlossen. Ein Bestehen allfälliger Ansprüche wird jedoch wesentlich vom ermittelten Sachverhalt und vom Ausgang des Strafverfahrens abhängen.

Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruktur der CA Immo Gruppe haben.

Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Erpressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erheblichen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen finanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen.

Steuerliche Risiken

Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen ausfallen.

Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe - wie z. B. Änderung der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können.

Partnerrisiken

CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungsund Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhängig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstigen Haftungen tragen müssen.

FINANZRISIKEN

Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbesondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisitionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolongieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzierungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finanzierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, Höhe der erforderlichen Finanzierung, steuerliche Aspekte, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fertigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ihren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzukommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksichtigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obligierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzögert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschussverpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzierungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fällig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu fordern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Konditionen abschließen zu müssen.

CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strategischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Fallweise kann eine solche Veranlagung auch in börsennotierten Wertpapieren oder Fonds erfolgen, welche einem erhöhten Verlustrisiko unterliegen. Um das seit Dezember 2015 bestehende Investment Grade - Long Term Issuer Rating Baa2 von Moody's beizubehalten, bedarf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Die geplante Rückführung von Finanzverbindlichkeiten in Osteuropa wird den Pool an unbelasteten Vermögenswerten - wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating – weiter erhöhen.

Kapitalpartnerschaften (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist jedoch ein Liquiditätsrisiko aufgrund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint Venture-Partnern nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektentwicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindlicher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finanzierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten.

Zinsänderungsrisiko

Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsicherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierungen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbindungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich gegen drohende Zinsänderungen und die damit verbundenen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusichern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps und Zinsswaps) abgeschlossen. Zusätzlich werden zur Steuerung von Zinsänderungsrisiken auch Swaptions eingesetzt. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksamen Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annahmen und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes führen. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisikos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Für erkennbare Risiken sind ausreichend Rückstellungen gebildet. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen weniger als 10% des gesamten Finanzierungsvolumens auf unbesicherte Finanzierungen u. a. in Form von Unternehmensanleihen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruktur konnten neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils als auch eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten erreicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbelasteten Vermögenswerten - ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanzprofil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt.

Währungsrisiken

CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken ausgesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendungen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergebnisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten.

Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Auswirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vorhandene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebsnotwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Absicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursentwicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Darüber hinaus können Währungsbewegungen zu schwankenden Immobilienwerten im Rahmen der Konvertierung in eine für einen Investor andere Währung als den Euro führen (Exit Risiko).

VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN

Strategie

Nach dem erfolgreich implementierten Strategieprogramm 2012-2015konnte auch die darauffolgende strategische Agenda 2015-2017 erfolgreich umgesetzt werden. CA Immo konnte im Jahr 2017 den Verkauf nichtstrategischer Immobilien im Wesentlichen abschließen und eine tiefgreifende Optimierung der Finanzierungsstruktur erreichen, die neben einer weiteren Senkung der durchschnittlichen Finanzierungskosten auch die Robustheit des Finanzierungsprofils deutlich erhöht hat. So konnte einerseits der Pool an unbelasteten Immobilien signifikant ausgedehnt und anderseits sowohl die durchschnittliche Laufzeit der Finanzverbindlichkeiten als auch die Zinsabsicherungsquote deutlich erhöht werden.

Wie schon im Vorjahr steht auch in 2018 das wertschaffende Portfoliowachstum der CA Immo innerhalb der definierten Kernmärkte voll im strategischen Fokus mit dem Kernziel, die nachhaltige Profitabilität und Dividendenfähigkeit der CA Immo Gruppe weiter zu steigern.

Development

Die Entwicklung von hoch-qualitativen Core-Büroimmobilien in den Kernmärkten der CA Immo als organischer Wachstumstreiber, mit Schwerpunkt Deutschland, wird auch in den kommenden Geschäftsjahren von zentraler Bedeutung für die Wachstumsstrategie des Unternehmens sein. Projektentwicklungen im Bau sollen weiterhin dynamisch umgesetzt werden. Zusätzlich sollen jene Developments, die sich in der Vorbereitungsphase befinden, zügig einem Baustart zugeführt werden. Dies umfasst auch mehrere Wohnprojekte, die auf den bestehenden für Wohnen gewidmeten Grundstücksreserven realisierbar sind.

Bestandsgeschäft

In einer Like-for-like-Betrachtung wird über das Gesamtportfolio im Geschäftsjahr 2018 eine positive Entwicklung erwartet.

Finanzierung

Das Umfeld für Refinanzierungen von auslaufenden Projektfinanzierungen der CA Immo Gruppe wird weiterhin positiv eingeschätzt. Auch im Immobilienentwicklungsbereich erwarten wir auf unserem Kernmarkt Deutschland eine weiterhin gute Verfügbarkeit von Bankenfinanzierungen zu kompetitiven Bedingungen. Mit der im Jahr 2017 signifikant angehobenen Zinsabsicherungsquote von zum Stichtag über 90% wurde die Robustheit des Cashflows der Gruppe auch im Falle steigender Zinsen deutlich gefestigt.

Wesentliche Parameter, die den für 2018 geplanten Geschäftsverlauf beeinflussen könnten, sind:

–Die konjunkturellen Entwicklungen in den Regionen, in denen wir tätig sind, und deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Arbeitslosigkeit und Inflation).
-Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus.
-Das Finanzierungsumfeld hinsichtlich Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzierungen und damit einhergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-Investmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Auswirkung auf die Bewertung unseres Portfolios. Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwicklungsprojekte hängt insbesondere von der Verfügbarkeit von dafür notwendigem externen Fremd- und Eigenkapital ab.
–Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risiken sowie die Transparenz und der Entwicklungsgrad des jeweiligen Immobilienmarktes.

FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG

Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit aktuell stärker als je zuvor. Um Büroimmobilien heute so zu entwickeln, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume, und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten.

Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen Forschungstätigkeit setzt CA Immo auf Partnerschaft mit anderen Unternehmen und den Verbund mit Forschungseinrichtungen. So ist sie z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO, (www.office21.de). Die aktuelle Forschungsphase 2016-2018 beschäftigt sich mit den Erfolgsfaktoren für eine innovationsförderliche Arbeitswelt und verbindet Best-Practice-Analysen mit einschlägigen Forschungsergebnissen.

Über Kooperationen und Mitgliedschaften z. B. im Urban Land Institut (ULI), dem Zentralen Immobilienausschuss (ZIA) oder der Deutschen Gesellschaft für nachhaltiges Bauen (DGNB) und ihrer österreichischen Entsprechung (ÖGNI) ist CA Immo aktives Mitglied in den wichtigen Plattformen der Immobilienwirtschaft und wirkt mit an der Weiterentwicklung der Immobilienbranche sowie an Forschungen zur nachhaltigen Stadt- und Gebäudeentwicklung.

Ziel dieser Pilotprojekte und Forschungsaktivitäten ist es, den Markt durch innovative Angebote aktiv zu gestalten. Die Ableitung eigener und die Anwendung externer Best Practice Erkenntnisse wird für die Entwicklung neuer, innovativer Büroimmobilien herangezogen, die die Wettbewerbsfähigkeit des Unternehmens langfristig sicherstellen.

Wien, 26. März 2018

Frank Nickel

(Mitglied des Vorstands)

Der Vorstand

Andreas Quint

(Vorstandsvorsitzender)

(Mitglied des Vorstands)

Dr. Hans Volckens

BESTATIGUNGSVERMERK

Bericht zum Jahresabschluss

Prüfungsurteil

Wir haben den Jahresabschluss der

CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien,

bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2017, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft.

Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2017 sowie der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjähr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Grundlage für das Prüfungsurteil

Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen.

Hinweis auf sonstige Sachverhalte

Der Abschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft für das am 31. Dezember 2016 endende Geschäftsjahr wurde von einem anderen Abschlussprüft, der einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk zu diesem Abschluss am 20. März 2017 abgegeben hat.

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte

Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ernessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzem und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab.

Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar:

Titel

Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen

Risiko

Im Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2017 sind Anteile an verbundenen Unternehmen (TEUR 2.534.275) sowie Ausleihungen an verbundene (TEUR 494.345) in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hinaus sind Erträge aus der Zuschreibung zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 214.556 sowie Abschreibungen auf diese in Höhe von TEUR 2.890 im Jahresabschluss erfasst.

Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen wird ein Werthaltigkeitstest durchgeführt. Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen.

Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften handelt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobiliengutachten oder vertraglich vereinbarte Kaufpreise sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen wie Diskontierungs-Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung ausstehende Bau-Entwicklungskosten und Developmentgewinn. Eine geringfügige Anderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen haben.

Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2017 in Abschnitt "1 – Finanzanlagen", in Abschnitt "9 a) – Finanzanlagen" sowie in "Anlage 2 – Angaben zu Beteiligungsunternehmen" enthalten.

Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung

Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Managements hinterfragt und geprüft. Unsere Prüfungshandlungen haben unter anderem folgende Tätigkeiten umfasst:

-Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Beteiligungsbewertung
–Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Beteiligungsbewertung
–Beurteilung der Kompetenz und Unabhängigkeit der vom Management beauftragten externen Sachverständigen
–Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter Gutachten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, Diskontierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate), mittels Vergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden, unter Immobilienbewertungsspezialisten
–Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der entsprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge
–Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten in Entwicklung hinsichtlich der Gründe von Abweichungen zwischen geplanten Kosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Untersuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades

Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ernöglichen, der frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist.

Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Verantwortlich, die Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu.

Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft.

Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses

Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen - beabsichtigten oder unbeabsichtigten - falschen Darstellungen ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtscheidungen von Nutzern beeinflussen.

Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung.

Darüber hinaus gilt:

Wir identifizieren und beurteilen wesentlicher beabsichtigter oder unbeabsichtigter falscher Darstellungen im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultiehe falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höber als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen betrügerisches Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können.
Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben.
–Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben.
–Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht,

die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen kann. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben.

–Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird.

Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und sofern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken.

Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden.

Bericht zum Lagebericht

Der Lagebericht ist auf Grund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden Anforderungen aufgestellt wurde.

Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften.

Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchgeführt.

Urteil

Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss.

Erklärung

Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt.

Sonstige Informationen

Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen informationen verantwortlich. Die sonstigen beinhalten alle Informationen im Geschäftsbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebericht und den Bestätigungsvermerk. Der Geschäftsbericht wird uns voraussichtlich nach dem Datum des Bestätigungsvermerks zur Verfügung

gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss deckt diese sonstigen Informationen nicht ab und wir werden keine Art der Zusicherung darauf geben.

In Verbindung mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses ist es unsere Verantwortung diese sonstigen Informationen zu lesen, sobald diese vorhanden sind und abzuwägen, ob sie angesichts des bei der Prüfung gewonnenen Verständnisses wesentlich in Widerspruch zum Jahresabschluss stehen, oder sonst wesentlich falsch dargestellt erscheinen.

Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO

Wir wurden von der Hauptversammlung am 11. Mai 2017 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 2. November 2017 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind ununterbrochen seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer.

Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht.

Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer

Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Alexander Wlasto.

Wien, am 26. März 2018

Ernst & Young

Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H.

Mag. Alexander Wlasto eh

Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh

Wirtschaftsprüfer

Wirtschaftsprüferin

Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich auf den deutschsprachigen und vollständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten.

228 Erklärung des Vorstandes gemäß § 124 Börsegesetz

KONTAKT

CA Immobilie Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 510 [email protected] www.caimmo.com

Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Christoph Thurnberger Claudia Höbart Tel. +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 595 [email protected]

Unternehmenskommunikation Susanne Steinböck Cornelia Kellner Tel. +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 595 [email protected]

DISCLAIMER

Dieser Geschäftsbericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrundeliegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken – wie die im Risikobericht angesprochenen – eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Geschäftsbericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden.

IMPRESSUM

Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mechelgasse 1 Text: Susanne Steinböck, Claudia Höbart, Christoph Thurnberger Layout: Susanne Steinböck, Cornelia Kellner Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur Fotos: CA Immo, Markus Diekow Produktion: 08/16 Inhouse produziert mit FIRE.sys

Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Geschäftsberichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden.

Dieser Geschäftsbericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.

AI Terminal

CA Immobilien Anlagen AG

738_10-k_2018-03-26_3f8aa742-86ea-40e7-9592-e3ec53a20774.pdf

INHALT

KONZERNLAGEBERICHT 3

KONZERNSTRUKTUR

Standort Österreich

GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN

Standort Deutschland

Standort Osteuropa

WIRTSCHAFTLICHES UMFELD

KONJUNKTURTREND1)

DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 20172)

WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO KERNMÄRKTE

GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1)

AUSBLICK 2)

IMMOBILIENMÄRKTE

IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1)

Investmentmarkt

Büroimmobilienmarkt

BÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN

IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2)

Investmentmarkt

Büroimmobilienmarkt 3)

BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND

IMMOBILIENMARKT OSTEUROPA 1)

Investmentmarkt

Büroimmobilienmärkte 2)

BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN

4,3Mrd.€ Immobilienvermögen 1)

DAS IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE PER 31.12.2017 (PORTFOLIOWERTE)

Ankäufe

Verkäufe

Investitionen

BESTANDSIMMOBILIEN

3,2Mrd.€ Bestandsvermögen

Erhöhung des Vermietungsgrads auf 95,2%

PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH HAUPTNUTZUNGSART (BASIS: 3,2MRD.€)

BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN 3)

LIKE-FOR-LIKE BETRACHTUNG DER OBJEKTE, DIE BEREITS ZUM 31.12.2016 IM BESTAND WAREN

Vermietungsleistung 2017: 17% der Bestandsflächen neu vermietet bzw. verlängert

VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN 2)

GRÖSSTE MIETER (TOP 10)

SEGMENT ÖSTERREICH

Vermietungen

BESTANDSKENNZAHLEN ÖSTERREICH 3)

SEGMENT DEUTSCHLAND

Vermietungsgrad von 94% auf 98% gesteigert

BESTANDSKENNZAHLEN DEUTSCHLAND 5)

SEGMENT OSTEUROPA

52% der Mieterträge aus Osteuropa

Auslastungsgrad von 91% auf 94% erhöht

BESTANDSKENNZAHLEN OSTEUROPA 2)

PROJEKTENTWICKLUNGEN

Projektentwicklung als organischer Wachstumstreiber

86% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland

SEGMENT ÖSTERREICH

IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG NACH LÄNDERN 1)

SEGMENT DEUTSCHLAND

PROJEKTE IN UMSETZUNG

KONZERNLAGEBERICHT

ENTWICKLUNG DES STADTQUARTIERS EUROPACITY IN BERLIN

INTERCITYHOTEL BERLIN

MONNET 4

MY.B

TOUR TOTAL

BÜROGEBÄUDE KPMG

BÜROGEBÄUDE AM KUNSTCAMPUS

Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in Deutschland

Berlin

München

Frankfurt

Mainz

SEGMENT OSTEUROPA

IMMOBILIENBEWERTUNG

Externe Bewertungsgutachten nach internationalen Standards

Die Bewertungen zum 31.12.2017 wurden von folgenden Gesellschaften erstellt:

Marktumfeld 2017

ÖSTERREICH