Earnings Release • Feb 21, 2014
Earnings Release
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En 2013, Gecina a affiché une bonne performance dans un marché des bureaux sous pression en Ile-de-France. Ainsi, le taux d'occupation « spot » du portefeuille de bureaux du Groupe ressort à 94.7% à fin 2013, contre 90.1% à fin 2012, alors que dans le même temps, le taux d'occupation du marché a baissé de 50 pb à 93%.
Cette performance résulte à la fois de la qualité du patrimoine de Gecina, de sa forte exposition au Quartier Central des Affaires (41% des loyers annualisés) qui bénéficie de fondamentaux solides, mais également d'une stratégie locative volontariste sur le Croissant Ouest. Cette politique s'est révélée positive pour Gecina, qui affiche une progression de +3.4% de ses loyers de bureaux à périmètre homogène, incluant un effet négatif des renégociations et relocations limité à -1.1%.
La croissance organique est également bien orientée sur l'ensemble des autres segments, et ressort à +3.2% pour l'ensemble du Groupe à fin 2013.
Dans un environnement 2014 incertain, Gecina reste confiante dans ses perspectives, notamment sur le segment des bureaux, le Groupe ayant anticipé une large part de ses enjeux locatifs de l'année. Ainsi, grâce à une nouvelle progression du taux d'occupation et à une indexation positive, bien qu'en ralentissement, la croissance à périmètre homogène des loyers de bureaux devrait rester positive en 2014.
Sa structure financière très solide a permis à Gecina de reprendre en 2013 une politique d'investissement active, au travers d'acquisitions d'actifs (pour 320 M€) et par le biais de son pipeline de développements (213 M€). D'autre part, après la vente du portefeuille d'hôtels en 2013, le dernier actif non stratégique reste le centre commercial de Beaugrenelle, dont la cession a été décidée courant 2013. La ré-ouverture a représenté un grand succès, la fréquentation ressortant au-delà des attentes à 3.7 millions de visiteurs à fin janvier 2014. Une promesse de vente a été signée le 20 février pour un prix acte en mains de 700 M€ représentant un rendement net de 4.6%. Le réinvestissement du produit de cette vente sera réalisé en priorité sur des actifs de bureaux parisiens présentant un potentiel de création de valeur. Parallèlement, Gecina continue à exploiter les gisements de redéveloppement de son patrimoine qui se matérialisent avec le lancement de la restructuration d'un actif dans le 8ème arrondissement de Paris et la construction de 20 000 m² pour EDF sur une réserve foncière à Lyon Gerland.
Le résultat récurrent net 2013 ressort à 313.4 M€, en hausse de +1.5% par rapport à 2012, en ligne avec la perspective révisée en octobre 2013. Le dividende qui sera proposé à l'Assemblée Générale du 23 avril 2014 s'élève à 4.6 € / action, représentant une distribution de 90% du résultat récurrent net et traduisant la confiance de la Société dans ses perspectives à moyen terme.
Le résultat récurrent net part du Groupe devrait rester stable en 2014. Cette prévision repose sur une hypothèse de réinvestissement du produit de la vente de Beaugrenelle au cours du 2ème semestre 2014.
| En millions d'euros | 31-déc-12 | 31-déc-13 | Var. (%) |
|---|---|---|---|
| Loyers bruts | 596.1 | 588.9 | -1.2% (+3.2% à périmètre homogène) |
| Excédent Brut d'Exploitation | 485.9 | 480.3 | -1.2% |
| Résultat récurrent net part du Groupe | 308.6 | 311.1 | +0.8% |
| Résultat récurrent net part totale | 308.6 | 313.4 | +1.5% |
| par action part totale (en €) | 5.08 | 5.14 | +1.2% |
| ANR de liquidation bloc par action (EPRA) | 100.5 | 102.2 | +1.7% |
Les revenus locatifs bruts ressortent à 588.9 M€ au 31 décembre 2013. A périmètre homogène, les loyers sont en hausse de +3.2%, soit en ligne avec la tendance constatée à fin septembre 2013 (+3.3%). Cette progression résulte notamment de l'effet positif de l'indexation (+2.3%) et de la progression du taux d'occupation (+1.0%). L'effet négatif des renégociations et relocations reste très limité sur l'évolution des loyers à périmètre homogène de l'ensemble du Groupe (-0.5%).
A périmètre courant, les loyers sont en baisse de -1.2% par rapport à 2012. Ce recul résulte essentiellement des pertes de loyers engendrées par les cessions et mises en restructurations (-70.6 M€), supérieures aux revenus cumulés provenant des investissements et livraisons de projets (+47.9 M€) et de la croissance à périmètre homogène (+15.5 M€).
Les revenus locatifs de bureaux bureaux bureaux (hors Beaugrenelle) sont en hausse de +3.4% à périmètre homogène, soit un rythme de croissance encore en accélération par rapport à la variation enregistrée à fin septembre 2013 (+3.1%). La variation à périmètre homogène a bénéficié d'un impact favorable de l'indexation (+2.5%) ainsi que d'une progression du taux d'occupation des immeubles à périmètre homogène (+1.7%). Ces effets positifs ont compensé l'effet des relocations et renégociations qui ressort à -1.1% à fin 2013, quasiment inchangé par rapport au niveau constaté à fin septembre 2013 (-1.0%).
A périmètre courant, les loyers de bureaux (hors Beaugrenelle) sont en hausse de +4.6%, au travers notamment des loyers provenant des immeubles récemment livrés ou acquis tels que la Tour Mirabeau, Marbeuf, Park Azur, Magistère et Newside. A fin 2013, Gecina aura loué près de 158 000 m² de bureaux, prenant en compte les nouvelles locations, les relocations, renégociations et renouvellements, représentant environ 50 M€ de loyers économiques annualisés.
Les loyers du résidentiel traditionnel résidentiel traditionneltraditionnel progressent de +3.0% à périmètre homogène grâce à l'effet positif de l'indexation (+1.5%), mais également à l'impact des relocations qui s'inscrit en progression de +1.3% soit un niveau proche de celui enregistré en 2012 (+1.4%). Ainsi, le différentiel de loyers entrants / sortants s'est établi à +5.2% sur la base d'un taux de rotation des locataires en accélération à 15.0% (13.7% en 2012).
Les revenus locatifs de santé progressent de +2.8% à périmètre homogène grâce à l'indexation (+3.1%) et aux loyers additionnels engendrés par des travaux (+1.3%), compensant le recul de 1.3% provoqué par les renégociations de baux au 3ème trimestre 2012 sur des actifs loués à Générale de Santé. A périmètre courant, les loyers sont en hausse de +2.3%, l'effet en année pleine des loyers issus de l'acquisition de 6 maisons de retraite médicalisées en avril 2012 et de la livraison de l'Hôpital Privé d'Annemasse en octobre 2012 compensant l'effet de la cession de 4 actifs de court séjour réalisée au 4ème trimestre 2012 et au 1er trimestre 2013.
Enfin, Gecina a comptabilisé des loyers sur le projet de centre commercial de Beaugrenelle Beaugrenelle à partir de la livraison des coques de boutiques aux enseignes, soit 18.8 M€ à fin 2013. Les loyers bruts IFRS en année pleine ressortiraient à près de 31 M€ en 2014. Sur la base de loyers nets normalisés de 32 M€, la promesse de vente signée le20 février 2014 sur un prix de 700 M€ acte en mains engendre un rendement net de 4.6%.
| En millions d'euros | 31-déc-12 | 31-déc-13 | Variation (%) | |
|---|---|---|---|---|
| Périm. courant | Périm. homogène | |||
| Total Groupe | 596.1 | 588.9 | -1.2% | +3.2% |
| Bureaux (hors Beaugrenelle) | 329.9 | 345.0 | +4.6% | +3.4% |
| Beaugrenelle | 2.2 | 18.8 | na | na |
| Résidentiel traditionnel | 150.4 | 131.5 | -12.5% | +3.0% |
| Résidences étudiants | 9.0 | 9.3 | +3.4% | +3.0% |
| Santé | 72.3 | 74.0 | +2.3% | +2.8% |
| Logistique | 12.6 | 0.7 | na | na |
| Hôtels | 19.8 | 9.6 | -51.3% | na |
Le taux d'occupation financier (TOF) moyen en 2013 d'occupation financier s'établit à 95.5%, en nette amélioration par rapport au niveau constaté en 2012 (93.4%) et à fin septembre 2013 (95.2%).
Cette amélioration au 4ème trimestre 2013 provient d'une progression très sensible du taux d'occupation moyen sur l'immobilier de bureaux, qui progresse de 50 pb à 93.6% à fin 2013, au travers de l'effet prorata temporis des baux signés sur les immeubles Horizons, Newside et Portes de la Défense. Cette tendance positive sur le taux d'occupation se poursuivra en 2014 : le taux d'occupation financier « spot » constaté à fin décembre 2013 sur le portefeuille bureaux ressort à 94.7%, supérieur de 110 pb au taux moyen 2013, notamment grâce à l'effet des locations de l'immeuble Newside à La Garenne-Colombes ayant pris effet en juillet 2013, de 13 000 m² dans l'immeuble Velum à Lyon à partir de janvier 2014, de 6 730 m² dans l'immeuble Docks en Seine à Saint-Ouen à compter du 1 er juin 2014, ainsi que de la finalisation de la commercialisation des Portes de la Défense réalisée en 2013.
Gecina table sur une croissance à périmètre homogène de ses loyers de bureaux toujours positive en 2014. En effet, la poursuite de l'amélioration du taux d'occupation devrait engendrer un effet positif d'environ +1%, ce qui, cumulé avec une indexation toujours positive bien qu'en ralentissement (soit environ +1% estimé), devrait plus que compenser l'effet encore négatif provenant des renégociations et relocations (-1.5% attendus).
Le taux d'occupation du résidentiel traditionnel reste à un niveau structurellement élevé de 98.1%. Enfin, le taux d'occupation reste stable à 100% sur l'immobilier de santé.
| TOF moyen | 31-déc-12 | 30-sept-13 | 31-déc-13 |
|---|---|---|---|
| Pôle Economique | 90.8% | 93.4% | 93.8% |
| Bureaux * | 90.9% | 93.1% | 93.6% |
| Logistique | 82.0% | na | na |
| Hôtels | 100.0% | na | na |
| Pôle Démographique | 98.3% | 98.6% | 98.7% |
| Résidentiel traditionnel | 97.7% | 98.1% | 98.1% |
| Résidences étudiants | 94.3% | 93.7% | 94.9% |
| Santé | 100.0% | 100.0% | 100.0% |
| Total Groupe | 93.4% | 95.2% | 95.5% |
*hors Beaugrenelle
La marge locative marge ressort à 91.4% à fin 2013, en hausse de 60 pb par rapport au 31 décembre 2012, sous les effets cumulés du changement de mix (cession de l'activité logistique, accroissement du poids des actifs de santé dont la marge est proche de 100%).
| Groupe | Bureaux | Beaugrenelle | Résidentiel | Logistique | Santé | Hôtels | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Marge locative au 31.12.2012 | 90.8% | 93.3% | na | 82.0% | 83.7% | 98.8% | 98.9% |
| Marge locative au 31.12.2013 | 91.4% | 93.0% | 93.8% | 81.8% | na | 99.1% | na |
Les frais de structure de structure structure sont en légère progression (+1.4%) sur l'exercice.
Les frais financiers nets reculent de -7.1% sur un Les financiers nets an à 162.7 M€, essentiellement au travers d'une baisse du volume de la dette moyenne d'environ 600 M€ sur la période. Le coût moyen de la dette tirée s'élève à 3.5% en 2013, contre 3.7% en 2012. Le coût moyen de la dette total ressort à 4.0%, stable par rapport à 2012.
Les impôts récurrents récurrents intègrent le paiement de la taxe de 3% sur les dividendes distribués au-delà de l'obligation SIIC, soit 2.4 M€.
Le résultat récurrent résultat récurrentnet ressort à 313.4 M€, en hausse de +1.5% par rapport à 2012, soit en ligne avec la prévision révisée d'octobre 2013 qui anticipait une légère progression de cet indicateur. Le résultat récurrent net par action s'élève à 5.14 € / action en 2013 contre 5.08 € / action en 2012, en progression de +1.2%.
Gecina constate en 2013 une part de 2.3 M€ d'intérêts minoritaires minoritairesminoritaires, engendrés par l'entrée en exploitation du centre commercial de Beaugrenelle, dans lequel le Groupe détient 75%.
Gecina table sur une stabilité de son stabilité de son résultat récurrent net part du Gro résultat récurrent net part du Groupe en 2014 du Groupe en 2014. Les upe en 2014effets de périmètre devraient être significatifs sur l'exercice. Aussi, Gecina souligne que cette prévision repose sur une hypothèse de réinvestissement du produit de la cession du centre commercial de Beaugrenelle au cours du 2ème semestre 2014.
| En millions d'euros | 31-déc-12 | 31-déc-13 | Var. (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 596.1 | 588.9 | -1.2% |
| Charges sur immeubles | (142.4) | (140.0) | -1.6% |
| Charges refacturées | 87.2 | 89.5 | +2.6% |
| Revenus locatifs nets | 541.0 | 538.4 | -0.5% |
| Services et autres produits (net) | 9.6 | 7.6 | -21.6% |
| Frais de structure | (64.7) | (65.7) | +1.4% |
| Excédent brut d'exploitation | 485.9 | 480.3 | -1.2% |
| Frais financiers nets | (175.1) | (162.7) | -7.1% |
| Résultat récurrent brut | 310.9 | 317.6 | +2.2% |
| Minoritaires récurrents | (0.1) | (2.3) | na |
| Impôts récurrents | (2.2) | (4.2) | +89.7% |
| Résultat récurrent net part du Groupe | 308.6 | 311.1 | +0.8% |
| Résultat récurrent net part totale | 308.6 | 313.4 | +1.5% |
Gecina a poursuivi ses efforts d'optimisation de son passif au travers de trois leviers : amélioration de la flexibilité de la structure financière, consolidation des ratios financiers et allongement de la maturité des financements. Dans ce cadre, Standard & Poor's a relevé sa perspective sur la notation de Gecina de BBB / perspective stable à BBB / perspective positi / perspective positive positive en décembre 2013, saluan vet ainsi à nouveau la profonde restructuration financière menée avec succès entre 2010 et 2012, ainsi que les progrès supplémentaires réalisés en 2013.
La dette nette à fin 2013 s'élève à 4 246 M€, se traduisant par un ratio d'endettement d'endettement d'endettement de 38.7%, conforme à l'objectif d'un ratio maximum de 40% que s'était fixé le Groupe et en baisse par rapport à fin 2012 (39.7%).
En 2013, le Groupe a levé 962 M€ de nouveaux financements d'une durée moyenne de 7.2 années au travers d'une émission obligataire de 300 M€ et de lignes de crédits bancaires pour 662 M€. Parallèlement, 295 M€ de crédits hypothécaires, dont les maturités résiduelles apparaissaient courtes ou dont le coût était supérieur à celui d'autres types de financement, ont été remboursés par anticipation. Dès lors, à fin 2013, la dette de Gecina provient à 55% du marché % du marché% marché (obligations et obligations convertibles) contre 45% à fin 2012 et 26% à fin 2010.
Les refinancements ont permis d'allonger la maturit maturité moyenne maturité moyenne des financements utilisés de 4.7 a é moyennens à fin 2012 à 4.9 ans à fin 2013. De plus, Gecina dispose de 2.2 Md€ de lignes disponibles disponiblesdisponibles à fin 2013, ce qui permet de couvrir l'ensemble des maturités de crédit de 2014 et 2015.
Le coût moyen moyen moyen de la dette tirée ressort en baisse à 3.5% en 2013 contre 3.7% en 2012. Le coût moyen de la dette incluant les lignes non tirées est resté stable à 4.0% sur l'année. Gecina table sur une légère baisse du coût moyen de sa dette en 2014.
| Ratios | Covenant | 31-déc-13 | |
|---|---|---|---|
| Dette financière nette/Valeur bloc (1) | < 55% | 38.7% | |
| EBE hors cessions/Frais financiers nets | > 2.0x | 3.0x | |
| Dette gagée/Valeur bloc | < 25% | 11.7% | |
| Valeur patrimoine (bloc) en M€ | > 6 000 - 8 000 | 10 819 |
(1) Dette financière nette / valeur bloc droits inclus : 36.7%
Sur la base de la promesse de vente, la cession du centre commercial de Beaugrenelle engendrerait une baisse de 370 points du ratio d'endettement, soit un LTV d'environ 35% sur la base du ratio publié à fin 2013. Gecina dispose ainsi d'une capacité d'investissement de près de 1 Md€ en 2014, tout en respectant la limite interne du ratio d'endettement à 40%.
Gecina a réalisé 128 M€ de ventes au 4ème trimestre, portant le montant total des cessions cessions réalisées en 2013 à 846 M€, en ligne avec l'objectif annuel de 850 M€. Des arbitrages sont intervenus à travers l'ensemble du Groupe. Ainsi, 280 M€ proviennent de la cession de l'ensemble du portefeuille d'hôtels, 260 M€ ont porté sur des immeubles de bureaux non stratégiques, 244 M€ ont concerné des actifs résidentiels (dont 33% de ventes en bloc et 67% à l'unité) et 62 M€ ont été réalisés au travers de la politique de rotation du portefeuille d'immobilier de santé.
Le taux de rendement de sortie net relatif à ces ventes ressort à 5.1%. La prime moyenne sur les actifs vendus atteint +8.8% par rapport aux valorisations à fin 2012, dont +34% sur les actifs résidentiels cédés par lots.
Par ailleurs, en plus de Beaugrenelle, 29 M€ d'actifs sont actuellement sous promesse de vente, dont 22 M€ d'actifs résidentiels.
Parallèlement, les investissements investissements se sont élevés à 580 M€ en 2013, dont 213 M€ au titre du pipeline de développements (dont 97 M€ sur le centre commercial de Beaugrenelle), 320 M€ dans les acquisitions (dont essentiellement la Tour Mirabeau et un actif rue Marbeuf respectivement dans les 15ème et 8 ème arrondissements de Paris). Les capex ont représenté 47 M€ (dont des travaux engendrant des surloyers) soit 0.4% de la valeur totale du patrimoine, témoignant des efforts constants du Groupe pour optimiser la qualité de son portefeuille.
A fin décembre 2013, il reste 371 M€ à investir au titre du pipeline de développements engagé, dont 183 M€ en 2014, 116 M€ en 2015 et le solde en 2016. Les projets en cours devraient engendrer 31 M€ de loyers faciaux annualisés nets.
Les frais financiers capitalisés au titre des investissements s'élèvent à 13.6 M€ en 2013.
La valeur du patrimoine (bloc) ressort à 10 781 M€, et affiche une baisse de -2.1% à périmètre courant et reste stable (-0.1%) à périmètre homogène par rapport au 31 décembre 2012.
A périmètre homogène, le léger tassement des valorisations du patrimoine de bureaux (-0.3%) et de santé (-0.3%) est compensé par la progression des valeurs de l'immobilier résidentiel (+0.3%).
La baisse de valeur du patrimoine à périmètre courant résulte principalement des cessions d'actifs intervenues sur l'exercice (777 M€), qui n'ont été que partiellement compensées par l'augmentation de valeur des actifs livrés ou acquis en 2013 (+502 M€), l'accroissement de valeur des actifs en développement (+55 M€).
L'ANR dilué triple net format EPRA (bloc) ressort à 102.2 € par action, soit une hausse de +1.7% par rapport à fin 2012. Cette variation de 1.7 € résulte des impacts suivants :
| - | versement du dividende : | -4.4 € |
|---|---|---|
| - | impact du résultat récurrent : | +5.1 € |
| - | variation de valeur des actifs : | +0.1 € |
| - | variation de valeur des instruments financiers : | +1.5 € |
| - | autres éléments : | -0.6 € |
Sur le 2ème semestre 2013, l'ANR (bloc) par action a progressé de +2.3%, soit une variation de 2.3 € par action.
L'ANR dilué en valeur lots ressort à 111.05 € / action au 31 décembre 2013 contre 110.4 € / action au 31 décembre 2012.
| 31-déc-12 | 30-juin-13 | 31-déc-13 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant/Nbre d'actions |
€/action | Montant/Nbre d'actions |
€/action | Montant/Nbre d'actions |
€/action | |
| Nombre d'actions totalement dilué hors autocontrôle | 61 049 425 | 61 588 663 | 61 658 902 | |||
| Capitaux propres IFRS | 6 182 | 6 112 | 6 246 | |||
| + Effet de l'exercice des stock options | 15 | 48 | 48 | |||
| ANR dilué | 6 197 | 6 159 | 6 293 | |||
| + Mise en Juste Valeur des immeubles, si l'option du coût amorti a été retenue |
35 | 36 | 37 | |||
| + Mise en Juste Valeur des immeubles en stock | 2 | 1 | ||||
| - Juste Valeur des instruments financiers | 211 | 152 | 140 | |||
| - Complément de prix Beaugrenelle (1) | (6) | (7) | ||||
| - Impôts différés relatifs à la mise en Juste Valeur des immeubles et des instruments financiers |
(3) | (9) | (2) | |||
| = ANR EPRA dilué | 6 436 | 105.4 € | 6 332 | 102.8 € | 6 468 | 104.9 € |
| + Juste Valeur des instruments financiers | (211) | (152) | (140) | |||
| + Juste Valeur des dettes | (91) | (38) | (31) | |||
| + Impôts différés sur la réévaluation des actifs à la Juste Valeur | 3 | 9 | 2 | |||
| = ANR triple net EPRA dilué | 6 137 | 100.5 € | 6 151 | 99.9 € | 6 299 | 102.2 € |
| ANR triple net – valeur lots | 6 742 | 110.4 € | 6 716 | 109.1 € | 6 848 | 111.1 € |
(1) Le complément de prix de Beaugrenelle, dorénavant intégralement comptabilisé dans les capitaux propres n'est plus, à fin 2013, un retraitement spécifique de l'ANR.
Gecina détient, gère et développe un patrimoine immobilier de 10.8 milliards d'euros au 31 décembre 2013 situé à 90% en Ile-de-France. La foncière oriente son activité autour d'un pôle Economique constitué notamment du premier patrimoine de bureaux de France et d'un pôle Démographique d'actifs résidentiels, de résidences étudiants et d'établissements de santé. Gecina a inscrit l'innovation durable au cœur de sa stratégie pour créer de la valeur, anticiper les attentes de ses clients et investir en respectant l'environnement grâce à l'implication et l'expertise de ses collaborateurs.
Gecina est une Société d'Investissement Immobilier Cotée (SIIC) sur Euronext Paris et a intégré les indices FTSE4Good, DJSI Europe et World, Stoxx Global ESG Leaders et Euronext Vigeo France 20. Pour concrétiser ses engagements citoyens, Gecina a créé une fondation d'entreprise dédiée à la protection de l'environnement et au soutien de toutes les formes de handicap.
CONTACTS Communication financière Communication financière Relations presse presse Elizabeth Blaise Armelle Miclo Tél : + 33 (0)1 40 40 52 22 Tél : +33 (0) 1 40 40 51 98 Virginie Sterling Tél : + 33 (0)1 40 40 62 48
Le Conseil d'administration de Gecina, réuni sous la présidence de Bernard Michel le 20 février 2014, a arrêté les comptes au 31 décembre 2013. Les procédures d'audit sur ces comptes ont été effectuées et les rapports de certification ont été émis après vérification des informations contenues dans le rapport annuel, incluses dans le document de référence.
| En millions d'euros | 2012 | 2013 | Var. (%) |
|---|---|---|---|
| Revenus locatifs bruts | 596.1 | 588.9 | -1.2% |
| Charges sur immeubles | (142.4) | (140.0) | -1.6% |
| Charges refacturées | 87.2 | 89.5 | +2.6% |
| Revenus locatifs nets | 541.0 | 538.4 | -0.5% |
| Services et autres produits nets | 9.6 | 7.6 | -21.6% |
| Frais de structure | (64.7) | (65.7) | +1.4% |
| Excédent brut d'exploitation | 485.9 | 480.3 | -1.2% |
| Résultat de cession d'actifs | (4.2) | 46.2 | na |
| Variation de valeur des immeubles | 69.5 | (44.2) | -163.6% |
| Amortissements | (5.2) | (5.4) | +5.5% |
| Dépréciations et provisions nettes | 0.3 | (5.5) | na |
| Résultat opérationnel | 546.4 | 471.3 | -13.7% |
| Frais financiers nets | (175.1) | (162.7) | -7.1% |
| Amortissements et dépréciations à caractère financier | (0.2) | (0.6) | na |
| Variation de valeur des instruments financiers et des dettes | (155.6) | 28.1 | na |
| Résultat net des sociétés mises en équivalence | 1.6 | 0.3 | -82.4% |
| Résultat avant impôts | 217.2 | 336.4 | +54.9% |
| Impôts courants | (2.2) | (4.2) | +89.7% |
| Impôts non courants | 0.2 | 1.7 | na |
| Exit tax | (1.2) | (3.8) | na |
| Impôts différés | 4.5 | (2.4) | na |
| Intérêts minoritaires non récurrents | 7.2 | (11.4) | na |
| Intérêts minoritaires récurrents | (0.1) | (2.3) | na |
| Résultat net consolidé (part du Groupe) | 225.5 | 314.0 | +39.3% |
| Résultat récurrent brut - part totale | 310.9 | 317.6 | +2.2% |
| Résultat récurrent net - part totale | 308.6 | 313.4 | +1.5% |
| Résultat récurrent brut - part du Groupe | 310.8 | 315.4 | +1.5% |
| Résultat récurrent net - part du Groupe | 308.6 | 311.1 | +0.8% |
| Nombre moyen d'actions sur la période | 60 739 297 | 60 991 382 | +0.4% |
| Résultat récurrent brut par action non dilué | 5.12 | 5.21 | +1.8% |
| Résultat récurrent net par action non dilué | 5.08 | 5.14 | +1.2% |
| En millions d'euros | En millions d'euros | ||
|---|---|---|---|
| Immobilisations incorporelles | 3.4 | 5.1 | |
| Participation dans les sociétés mises en | |||
| équivalence | 3.7 | 5.3 | |
| Clients et comptes rattachés | 89.1 | 68.1 | |
| Actifs classés comme détenus en vue | |||
| de la vente | 0.0 | 6.7 | |
| 31-déc-13 | 31-déc-12 | PASSIF | 31-déc-13 | 31-déc-12 |
|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | ||||
| 10 588.0 | 10 600.7 | Capitaux propres | 6 245.5 | 6 182.2 |
| 10 337.6 | 9 865.4 | Capital | 471.5 | 470.8 |
| 151.8 | 638.0 | Primes | 1 877.4 | 1 886.4 |
| 64.0 | 65.5 | Réserves consolidées | 3 582.5 | 3 599.5 |
| 4.2 | 3.8 | Résultat net consolidé | 314.0 | 225.5 |
| 3.4 | 5.1 | propriétaires de la société mère | 6 245.5 | 6 182.2 |
| 12.0 | 12.5 | Participations ne donnant pas le contrôle | 0.0 | 0.0 |
| 3 934.5 | ||||
| 0.4 | 0.0 | Dettes financières non courantes | 3 089.8 | 3 667.8 216.1 |
| 3.1 | ||||
| 44.8 | ||||
| 2.7 | ||||
| 1 070.7 | ||||
| 27.0 | 27.0 | Dettes financières courantes | 1 168.3 | 763.5 |
| 0.0 | 0.0 | Instruments financiers courants | 0.0 | 0.0 |
| 12.3 | 1.2 | Dépôts de garantie | 65.1 | 58.8 |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 155.9 | 154.5 | ||
| 0.0 | 6.7 | Dettes fiscales et sociales courantes | 45.9 | 53.6 |
| Autres dettes courantes | 43.9 | 40.3 | ||
| Passifs classés comme détenus en vue de la vente |
0.0 | 0.7 | ||
| 3.7 10.8 411.5 219.9 7.4 89.1 55.9 |
5.3 5.1 580.7 428.4 7.2 68.1 48.7 |
Capitaux propres attribuables aux Passifs non courants Instruments financiers non courants Passifs d'impôts différés Provisions non courantes Dettes fiscales et sociales non courantes Passifs courants |
3 274.8 150.6 5.5 28.9 0.0 1 479.1 |
| Renégociations | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| & | |||||
| Variation périmètre homogène | Indices | renouvellements | Vacance | Autres | |
| +3.4% | +2.5% | -1.1% | +1.7% | +0.3% |
| Renégociations & |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Variation périmètre homogène | Indices | renouvellements | Capex avec surloyers | Vacance | Autres | ||
| +3.0% | +1.4% | +1.4% | 0.0% | -0.2% | +0.4% |
| Capex avec | Renégociations & | |||
|---|---|---|---|---|
| Variation périmètre homogène | Indices | surloyers | renouvellements | Autres |
| +2.8% | +3.1% | +1.3% | -1.3% | -0.2% |
Les locataires de Gecina sont issus de secteurs d'activité très diversifiés répondant à des facteurs macroéconomiques divers. Les services, qui pèsent pour 36% des loyers de bureaux, sont eux-mêmes répartis entre plusieurs secteurs.
Répartition sectorielle des locataires (bureaux – sur la base des loyers annualisés) :
| 2013 | |
|---|---|
| Assurances | 2% |
| Immobilier | 3% |
| Communication - télévision | 3% |
| Informatique & technologies | 4% |
| Banques & finance | 5% |
| Secteur public | 7% |
| Industrie | 8% |
| Télécoms | 8% |
| Autres | 10% |
| Luxe - commerce | 15% |
| Services | 36% |
Les 20 premiers locataires de Gecina représentent 35% des loyers annualisés du Groupe, aucun d'entre eux ne représentant plus de 10% du total (5.7% pour Générale de Santé, premier locataire du Groupe).
Volume des loyers par échéances triennales des baux :
| En millions d'euros | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | > 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 39 | 87 | 77 | 40 | 21 | 28 | 15 | 44 |
| Santé | 0 | 0 | 2 | 0 | 10 | 7 | 10 | 43 |
| Total | 39 | 87 | 79 | 40 | 31 | 35 | 25 | 87 |
Gecina – Résultats annuels 2013 - Paris, le 21 février 2014 9
| En millions d'euros | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | > 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Bureaux | 22 | 22 | 39 | 36 | 63 | 42 | 27 | 99 |
| Santé | 0 | 0 | 2 | 0 | 10 | 7 | 10 | 43 |
| Total | 22 | 22 | 41 | 36 | 73 | 49 | 37 | 142 |
Volume des loyers par échéances de fin de contrat des baux :
La dette financière brute de Gecina s'élève à 4 258 M€ au 31.12.2013 contre 4 431 M€ à fin 2012, soit une baisse de 173 M€ ; la dette financière nette ressort à 4 246 M€ à fin 2013, soit une baisse de 183 M€, en lien principalement avec les cessions nettes des investissements de l'année.
Les principales caractéristiques de la dette sont :
| En million d'euros | 31.12.2012 | 31.12.2013 |
|---|---|---|
| Dette financière brute | 4 431 | 4 258 |
| Dette financière nette | 4 429 | 4 246 |
| Dette nominale brute | 4 333 | 4 143 |
| Lignes de crédits non utilisées | 2 050 | 2 195 |
| Maturité moyenne de la dette (en années, retraitée des lignes de crédit disponibles) | 4.7 | 4.9 |
| LTV | 39.7% | 38.7% |
| LTV (droits inclus) | 37.8% | 36.7% |
| ICR | 2.8x | 3.0x |
| Dette gagée/Patrimoine | 15.0% | 11.7% |
Répartition de la dette :
| 31.12.2013 | |
|---|---|
| Obligations et obligations convertibles | 55% |
| Crédits bancaires corporate | 2% |
| Crédits hypothécaires | 26% |
| Billets de trésorerie | 13% |
| Crédit-bail | 4% |
Le tableau ci-dessous présente l'échéancier des financements de Gecina au 31.12.2013 dont 2 195 M€ de lignes de crédit non utilisées :
| En millions d'euros | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 + |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Maturités | 646 | 671 | 1 269 | 671 | 562 | 1 989 |
L'ensemble des maturités de crédit des deux prochaines années sont couvertes par les lignes de crédit non utilisées au 31.12.2013. Par ailleurs, 78% de la dette a une maturité supérieure à 3 ans et près de la moitié de la dette a une maturité supérieure à 5 ans.
La situation financière de Gecina au 31 décembre 2013 satisfait les différentes limites susceptibles d'affecter les conditions de rémunération ou les clauses d'exigibilité anticipées, prévues dans les conventions de crédits. Le tableau ci-dessous traduit l'état des principaux ratios financiers prévus dans les contrats :
| Norme | Situation au | |
|---|---|---|
| de référence | 31/12/2013 | |
| LTV (dette financière nette / valeur réévaluée du patrimoine bloc) | Maximum 55% | 38.7% |
| ICR (excédent brut d'exploitation hors cessions / frais financiers nets) | Minimum 2.0x | 3.0x |
| Encours de la dette gagée/valeur du patrimoine (bloc) | Maximum 25% (1) | 11.7% |
| Valeur du patrimoine réévalué (bloc), en millions d'euros | Minimum 6 000 / 8 000 | 10 819 |
(1) En 2013, le Groupe a renégocié le covenant bancaire relatif au ratio de dette gagée par rapport à la valeur totale du patrimoine (en valeur bloc). Ce covenant a été revu de 20% à 25%, engendrant une protection accrue pour Gecina.
Evolution de la valeur du patrimoine à périmètre courant et à périmètre homogène
| Répartition par segment | Valeur bloc | périm. courant | périm. homogène | |||
|---|---|---|---|---|---|---|
| En millions d'euros | 2013 | 2012 | 6 mois | 12 mois | 6 mois | 12 mois |
| Bureaux (dont Beaugrenelle) | 6 908 | 6 660 | +2.5% | +3.7% | +0.2% | -0.3% |
| Logistique | 6 | 6 | -5.8% | -7.4% | -10.2% | -12.0% |
| Hôtels | 0 | 271 | -100.0% | +0.0% | ||
| Pôle économique | 6 913 | 6 937 | -2.5% | -0.3% | +0.1% | -0.3% |
| Résidentiel | 2 797 | 2 965 | -2.6% | -5.7% | -0.2% | +0.3% |
| Santé | 1 071 | 1 108 | +0.7% | -3.3% | -0.7% | -0.3% |
| Pôle démographique | 3 868 | 4 073 | +1.7% | -5.0% | -0.4% | +0.1% |
| Sous-total | 10 781 | 11 009 | +0.9% | -2.1% | -0.1% | -0.1% |
| Sociétés mises en équivalence | 0 | 5 | ||||
| Total Groupe | 10 781 | 11 015 | +0.9% | -2.1% | -0.1% | -0.1% |
| Total valeur Lots des expertises | 11 368 | 11 654 | +0.8% | -2.4% | -0.1% | -0.4% |
Evolution des taux de capitalisation nets du Groupe :
| Taux de capitalisation net | ||||
|---|---|---|---|---|
| 2012 (1) | 2013 | |||
| Bureaux | 6.03% | 6.03% | ||
| Résidentiel | 4.28% | 4.40% | ||
| Santé | 6.84% | 7.02% | ||
| Total périmètre homogène | 5.65% | 5.71% |
(1) Sur la base du périmètre homogène 2013
Il sera proposé à l'Assemblée Générale qui se tiendra le 23 avril 2014 de décider une distribution en numéraire de 4.6 € par action au titre de l'exercice 2013. Cette distribution correspond à 90% du résultat récurrent net 2013. Ce niveau est cohérent avec le taux de distribution constaté auprès des principales foncières françaises.
Ce document ne constitue pas une offre de vente ou la sollicitation d'une offre d'achat de titres Gecina et n'a pas fait l'objet de vérification indépendante.
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