Interim / Quarterly Report • Feb 28, 2014
Interim / Quarterly Report
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Paris, le 28 février 2014 - SCBSM, société immobilière cotée sur Euronext à Paris, présente ses données financières semestrielles au 31 décembre 2013 (exercice 2013-2014). Les comptes audités ont été arrêtés par le Conseil d'administration du 28 février 2014.
Les comptes à fin décembre 2013 témoignent de la profonde métamorphose de la société en seulement 3 ans et révèlent un tout nouveau profil :
SCBSM développe un modèle économique original associant la création de valeur (restructurations, extensions) sur des actifs à fort potentiel et le réinvestissement des profits dans des actifs parisiens. Cette stratégie s'est accélérée au cours du semestre avec la cession d'actifs à Marseille et Rouen, deux opérations dont le produit net a été investi dans deux immeubles de très grande qualité dans le quartier des Grands boulevards à Paris (2 ème arrondissement).
Ces opérations, ainsi que l'appréciation de la valeur des immeubles en portefeuille ont permis de porter la valeur globale du patrimoine à 295,7 M€ au 31 décembre 2013. Cette valorisation ne tient pas compte des projets en développement.
Après avoir lancé en 2013 le programme de restructuration et d'extension du Retail Park « Cap Roussillon » à Rivesaltes (66), SCBSM prévoit de démarrer fin 2014 le programme de Retail Park de Soyaux dans l'agglomération d'Angoulême (16). Ces deux opérations ont vocation à faire croitre la valeur du patrimoine au cours des prochains semestres.
Sur ce semestre, SCBSM a mis en place plus de 100 M€ de crédits bancaires (incluant le financement de l'acquisition des immeubles parisiens et des refinancements), soit plus de 50% des financements du Groupe. Ces opérations ont permis d'allonger l'échéance moyenne de la dette (5,3 ans) et de réduire le coût moyen de la dette bancaire à 4,07% sur le semestre ; l'effet de la réduction va s'accélérer au cours du prochain semestre. La société continue à étudier en permanence les possibilités d'optimisation de sa structure financière.
Au 31 décembre 2013, la trésorerie de SCBSM, malgré les importants investissements réalisés, s'élève à 11,0 M€ et le ratio d'endettement (LTV) ressort à 56,8%, soit un niveau inférieur aux tendances anticipées après l'acquisition de l'ensemble parisien. SCBSM confirme par ailleurs son objectif de revenir rapidement à un niveau de 50%.
Le compte de résultats du 1er semestre illustre la capacité de SCBSM à générer du résultat tant par les cash-flows de ses immeubles que par leur revalorisation régulière (fruit de la qualité intrinsèque des actifs et de la création de valeur réalisée). Le résultat opérationnel atteint ainsi 8,6 M€ à l'issue du semestre contre 7,0 M€ un an plus tôt (+23%).
Dans le même temps, SCBSM réduit régulièrement sa charge financière (impact trésorerie) mais doit encore supporter des éléments comptables IFRS, sans impact sur la trésorerie ni sur les fonds propres, liés notamment à la comptabilité d'instruments de couverture (1,3 M€).
Au final, le bénéfice net du 1er semestre s'élève à 3,6 M€, contre 1,8 M€ au 1er semestre de l'exercice précédent. Retraité des charges financières non cash, le résultat net du semestre serait de 4,9 M€.
| Normes IFRS – données auditées | 31 déc. 12 | 31 déc. 13 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 8,5 M€ | 9,0 M€ |
| Résultat opérationnel avant variation | ||
| de la juste valeur des immeubles de placement | 4,9 M€ | 5,5 M€ |
| Résultat opérationnel | 7,0 M€ | 8,6 M€ |
| Charges financières nettes | -4,4 M€ | -3,6 M€ |
| Autres charges financières nettes | -0,8 M€ | -1,3 M€ |
| Résultat net | 1,8 M€ | 3,6 M€ |
L'acquisition des immeubles parisiens étant intervenue en décembre, elle n'a pas d'impact sur les revenus locatifs du semestre. Ceci laisse présager une nouvelle amélioration des performances opérationnelles au cours des prochains semestres.
Au 31 décembre 2013, SCBSM dispose de 96,9 M€ de fonds propres et d'un Actif Net Réévalué (ANR) par action de 9,80 €.
SCBSM est une foncière cotée sur Euronext à Paris (FR0006239109- CBSM) depuis novembre 2006. Le patrimoine immobilier du Groupe, hors projets en développement et participations minoritaires, s'élève au 31 décembre 2013 à plus de 295 M€. SCBSM dispose du statut SIIC. Plus d'informations sur www.scbsm.fr.
| Investisseurs : | Journalistes : |
|---|---|
| Jérôme Fabreguettes-Leib | Alexandra Prisa |
| 01 77 35 04 36 | 01 53 67 35 79 |
| [email protected] | [email protected] |
| 1. EVENEMENTS SIGNIFICATIF DU SEMESTRE……………………….……………………5 |
|
|---|---|
| 1.1 PATRIMOINE IMMOBILIER | 5 |
| 1.2 ENDETTEMENT BANCAIRE | 7 |
| 1.3 ACTIF NET REEVALUE (ANR) | 9 |
| 1.4 CHIFFRES CLES - SYNTHESE | 11 |
| 1.5 PERSPECTIVES | 12 |
| 2. COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2013 |
13 |
| 2.1 COMMENTAIRES | 13 |
| 2.2 RAPPORT DES COMMISSAIRES AU COMPTES SUR LES COMPTES CONSOLIDES SEMESTRIELS AU 31 DECEMBRE 2013 |
16 |
| 2.3 DETAIL DES COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES AU 31 DECEMBRE 2013 | 17 |
| 3. ATTESTATION DU RESPONSABLE DU RAPPORT FINANCIER SEMESTRIEL…45 |
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement s'élève au 31 décembre 2013 à 295,7 M€. Le patrimoine immobilier (immeubles de placement et valeur d'expertise de l'immeuble d'exploitation) augmente d'environ 51 M€. Cette forte augmentation provient essentiellement de l'acquisition de deux immeubles de grande qualité dans le quartier des Grands boulevards à Paris. Cette acquisition est toutefois légèrement compensée par les cessions de deux pieds d'immeuble à Marseille et d'un immeuble de bureau à Rouen.
Le patrimoine du groupe SCBSM se définit comme suit :
Compte tenu des critères d'investissement retenus par le Groupe et de la stratégie de création de valeur sur ses actifs, les immeubles en portefeuille peuvent être segmentés en deux catégories :
Actifs de Foncière dits « stabilisés », (Y compris l'immeuble d'exploitation) qui présentent un revenu locatif proche de la valeur locative de marché et offrent au Groupe un cash-flow récurrent sécurisé ; et
Actifs de Développement dits « value added », qui nécessitent la mise en œuvre d'une stratégie de création de valeur : commercialisation des espaces vacants, repositionnement des immeubles, rénovations, etc. il est à noter que tous ces actifs sont des commerces.
Cette baisse du taux de capitalisation est le reflet de l'amélioration de la qualité du patrimoine et du renforcement de la part PARIS QCA.
| Loyers à recevoir sur période ferme en K€ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 2 à 5 ANS | > 5 ANS | ||
| Groupe SCBSM | 15 041 | 11 990 | 14 877 | 10 494 |
| Loyers à recevoir jusqu'à échéance du bail en K€ | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| < 1 AN | 1 à 2 ANS | 1 à 5 ANS | > 5 ANS | ||
| Groupe SCBSM | 15 251 | 14 357 | 28 295 | 20 906 |
Au 31 décembre 2013, l'endettement bancaire du Groupe s'élève à 191 715 K€ dont 48 654 K€ de contrats de locations financements, 142 531 K€ de dettes bancaires et 529 K€ d'intérêts courus.
L'endettement bancaire du Groupe est essentiellement à taux variable et couvert par des contrats de couverture de taux. Le coût du financement bancaire moyen marge incluse observé sur la période close au 31 décembre 2013 s'élève à 4,07 % contre 4,53 % au 30 juin 2013. Ce taux va continuer à se réduire au cours du prochain semestre.
| 31/12/2013 | |
|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 295 663 |
| Droits d'enregistrement 6.20 % | 18 331 |
| Immeuble destiné à la vente | 0 |
| Juste valeur des titres non consolidés | 4 179 |
| 318 173 | |
| Dettes Bancaires | 191 715 |
| Passifs liés aux actifs destinés à la vente | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | -10 897 |
| Endettement financier net | 180 818 |
| LTV | 56.83 % |
L'acquisition des immeubles parisiens réalisée sur le semestre entraine une augmentation du LTV qui est à relativiser compte tenu de l'accroissement de la qualité du patrimoine. L'objectif du Groupe est de réduire rapidement le LTV sous les 50 %.
La dette du Groupe présente des durées résiduelles comprises entre 1 et 14 ans. Les profils d'amortissement sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash flows attractifs.
Compte tenu des profils d'amortissement des emprunts, la maturité moyenne de la dette Groupe (hors dette obligataire et refinancements en cours) est de 5,3 années.
Source : SCBSM
Au cours du semestre, le Groupe a mis en place 102,2 M€ de financement soit 53 % de l'encours total, comprenant 52,2 M€ de refinancement long terme (>7 ans) et 50 M€ de financement d'acquisitions.
L'échéance 2015 correspond au solde de l'emprunt de Foncière du Chêne Vert (37 M€) d'un montant initial de 116 M€ qui a vocation à être remboursé pour partie par des cessions d'actifs et pour partie par des refinancements.
L'échéance 2016 correspond à l'emprunt relatif au Retail Park de Wittenheim et à l'emprunt relatif à l'immeuble de la rue Sentier (appartements).
Le patrimoine immobilier détenu par le Groupe fait l'objet d'expertises sur une base semestrielle. Sur l'année 2013, il a été évalué pour 99,4 % de sa valeur, par des experts indépendants : DTZ Eurexi, Catella, Jones Lang Lasalle et Cushman & Wakefield Expertise. Les experts ont choisi d'opter pour la méthode de la juste valeur pour l'évaluation des actifs.
Ces valeurs ont ensuite été majorées du montant des droits évalués forfaitairement à 6.2 %.
Par ailleurs, en respect avec les principes de détermination de l'ANR énoncés par l'EPRA (European Real Estate Association) visant à une meilleure comparabilité des données entre les foncières, les capitaux propres du Groupe sont retraités des impôts différés ainsi que de la valeur des instruments financiers dérivés.
| 31/12/2013 | |
|---|---|
| Capitaux propres | 96 905 |
| Retraitement Q/P immeuble exploitation | 752 |
| Impôts différés actifs nets | -656 |
| Juste valeur des instruments financiers | 2 261 |
| ANR de liquidation | 99 262 |
| Droits d'enregistrement sur immeubles inscrits au bilan | 18 331 |
| ANR de reconstitution | 117 593 |
| Nb d'actions | 12 000 552 |
| ANR de liquidation/action (€) | 8.27 |
| ANR de reconstitution/action (€) | 9.80 |
Le renforcement de la part parisienne (46,5 %) du portefeuille a entrainé une forte progression du cours de bourse durant ce semestre (+28 %) néanmoins la décote sur ANR reste encore très élevée (52 %) surtout si l'on tient compte du fait que :
| 31 décembre 2013 (6 mois) |
30 juin 2013 (12 mois) |
31 décembre 2012 (6 mois) |
|
|---|---|---|---|
| Valeur d'expertise des actifs | 295,7 M€ | 244,6 M€ | 244,2 M€ |
| Valeur locative de marché | 21,4 M€ | 19,4 M€ | 19,5 M€ |
| Actif net réévalué de reconstitution par action |
9,80 € | 9,19 € | 8,62 € |
| ANR de liquidation par action |
8,27 € | 7,93 € | 7,44 € |
| Trésorerie nette | 10,9 M€ | 10,4 M€ | 12,2 M€ |
| Endettement bancaire | 191,7 M€ | 143,6 M€ | 147,2 M€ |
| Ratio LTV (Endettement bancaire net/Juste valeur des actifs immobiliers DI) |
56,83 % | 50,48 % | 51,31 % |
| Taux moyen de la dette bancaire marge incluse |
4,07 % | 4,53 % | 4,85 % |
| Ratio RCI (Loyers nets/Frais financiers versés sur la période) |
182 % | 149 % | 139 % |
| Revenus locatifs nets y compris garanties locatives |
6,5 M€ | 12,3 M€ | 6,1 M€ |
| Résultat opérationnel avant variation de valeur des immeubles |
5,5 M€ | 10,0 M€ | 4,9 M€ |
| Résultat opérationnel après consolidées variation de valeur des immeubles et résultat de cession |
8,6 M€ | 12,5 M€ | 7,0 M€ |
| Résultat avant impôt des activités poursuivies |
3,7 M€ | 3,1 M€ | 1,8 M€ |
| Résultat net | 3,7 M€ | 3,1 M€ | 1,8 M€ |
| Résultat net par action dilué | 0,30 | 0,28 | 0,18 € |
Indicateurs
Données comptables
SCBSM au cours des prochains mois va poursuivre la restructuration-extension du site de Rivesaltes dont les travaux sont en cours.
Les loyers du site ont d'ores et déjà progressé de 350 K€ et le potentiel résiduel s'élève à 940 K€.
Le Groupe va continuer sa stratégie d'arbitrage d'actifs matures et d'accroissement de la qualité de son portefeuille.
Les comptes consolidés au 31 décembre 2013 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales IFRS. Ils comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2013.
Le tableau ci-après reprend synthétiquement le compte de résultat consolidé en normes IFRS, les commentaires annexes sont à considérer conjointement avec les états financiers consolidés dans leur ensemble.
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|
| 6 mois | 6 mois | |
| Loyers | 6 780 | 6 724 |
| Autres prestations | 2 179 | 1 772 |
| Revenus du patrimoine | 8 959 | 8 495 |
| Autres produits d'exploitation | 91 | 77 |
| Charges locatives | -2 414 | -2 390 |
| Autres charges liées au patrimoine | -246 | -261 |
| Autres charges de structure | -883 | -773 |
| Autres charges et produits opérationnels | -66 | |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 79 | -225 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles | 5 519 | 4 923 |
| Variation de valeur des immeubles de placements et résultat nets de cession | 3 036 | 2 061 |
| Résultat opérationnel | 8 555 | 6 984 |
| Coût de l'endettement financier net | -4 288 | -4 760 |
| Autres produits et charges financiers | -609 | -435 |
| Résultat avant impôts | 3 658 | 1 789 |
| Impôts différés | -18 | |
| Résultat net des intérêts non contrôlant | -4 | -55 |
| Résultat net | 3 644 | 1 843 |
Les revenus du patrimoine comptabilisés sur la période s'élèvent à 9 M€. Ce poste est constitué de 6,8 M€ de loyers et de 2,2 M€ d'autres produits composés essentiellement de charges refacturées aux locataires.
Les loyers significatifs des acquisitions de la période (3,9 M€), légèrement compensées par les loyers sur les cessions (1,5 M€) n'ont pas encore de véritable effet sur les loyers au 31 décembre 2013 du fait de leur intervention en fin de période (décembre 2013).
Les loyers bruts annuels sont passés de 14,3 M€ au 31 décembre 2012 à 16,4 M€ au 31 décembre 2013, ce qui représente une augmentation de près de 15 %.
Les charges de l'exercice sont essentiellement constituées des charges opérationnelles liées aux immeubles de placement à hauteur de 2,4 M€ (et compensées par des produits à hauteur de 2,2 M€), des autres charges liées au patrimoine (expertises, travaux, pertes sur créances…) pour 0,2 M€, des autres charges d'exploitation notamment les charges de fonctionnement général pour 0,9 M€, ainsi que des dotations nettes sur amortissements et provisions.
Le résultat opérationnel de l'exercice avant variation de valeur des immeubles s'établit ainsi à 5,5 M€. Le poste Variation de juste valeur des immeubles de placement enregistre les plus et moins-values constatées sur les valeurs de marché des immeubles en portefeuille. Cette variation constitue un produit net de 3 M€ sur le période.
Les frais financiers nets versés au cours du semestre s'élèvent à 3,6 M€ contre 4,4 M€ au 31 décembre 2012.
La baisse des frais financiers va se poursuivre au cours des prochains mois du fait des nombreux instruments de couverture qui arrivent à échéance en 2014 et des financements mis en place au cours du semestre à hauteur de 102,2 M€ à des conditions plus avantageuses.
Le résultat net se traduit par un profit de 3,6 M€, il ne comprend aucun effet lié à l'impôt.
Le nombre moyen pondéré d'actions en circulation sur l'exercice clos au 31 décembre 2013 hors actions détenues en propre s'établissant à 12 000 552 actions, le résultat net par action (corrigé des frais financiers OCEANE de 291 K€) s'élève à 0,30 €.
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Immeubles de placement | 293 567 | 242 476 |
| Autres immobilisations (immeuble d'exploitation) | 1 343 | 1 343 |
| Titres non consolidés | 4 179 | 4 019 |
| Autres actifs non courant | 182 | 64 |
| Actifs d'impôts différés | 1010 | 1081 |
| Total actif non courant | 300 281 | 248 983 |
| Stocks | 677 | 677 |
| Créances clients | 2 392 | 2 952 |
| Autres débiteurs | 3 270 | 2 808 |
| Trésorerie et équivalents | 11 044 | 11 345 |
| Total actif courant | 17 383 | 17 782 |
| Total Actif | 317 664 | 266 765 |
Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont comptabilisés pour leur juste valeur dans les comptes consolidés en normes IFRS. Cette valeur résulte d'expertises immobilières indépendantes réalisées sur l'année 2013 pour 99,4 % du portefeuille.
Trois approches ont été mises en œuvre : la comparaison directe, la méthode du rendement (capitalisation des revenus locatifs nets) et la méthode des cash flows futurs actualisés.
Le patrimoine immobilier du Groupe hors projets en développement s'élève au 31 décembre 2013 à 294,9 M€ (hors revalorisation de l'immeuble d'exploitation de 752 K€).
Les titres de participation non consolidés sont constitués de la participation de 10,06 % au sein du capital de Foncière Volta, société immobilière cotée sur Nyse d'Euronext ainsi que de 944 444 actions Foncière Vindi souscrit au cours de la période lors de l'augmentation de capital de la Foncière.
Les autres débiteurs comprennent 1,4 M€ d'indemnités d'immobilisation (montants versés à la signature de promesses d'acquisition) et 1,1 M€ de créances fiscales, le solde étant constitué de charges constatées d'avance et de créances diverses.
La trésorerie disponible du groupe s'élève à 11 M€.
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Capitaux propres | 96 905 | 92 268 |
| Emprunts obligataires | 16 546 | 16 485 |
| Part non courante des dettes bancaires | 184 464 | 120 663 |
| Instruments financiers non courant | 2 398 | 3 384 |
| Autres dettes financières non courantes | 3 529 | 3 453 |
| Impôts non courant | 354 | 425 |
| Total passif non courant | 207 291 | 144 410 |
| Part courante des dettes bancaires | 7 251 | 22 918 |
| Concours bancaires | 147 | 897 |
| Autres dettes financières | 184 | 182 |
| Dettes fournisseurs | 1 275 | 2 143 |
| Autres créditeurs | 4 611 | 3 947 |
| Passifs classés comme détenus en vue de la vente | ||
| Total passif courant | 13 468 | 30 087 |
| Total Passif | 317 664 | 266 765 |
Hormis le résultat de l'exercice, les principales variations des capitaux propres entre le 30 juin 2013 et le 31 décembre 2013 sont liées à la variation positive de la valeur des instruments de couverture pour 1,3 M€ et au rachat d'actions propres pour - 0,3M€.
L'endettement bancaire net au 31 décembre 2013 s'élève à 180,8 M€. La hausse par rapport au 30 juin 2013 (133,1 M€) est due aux acquisitions de la période.
Les autres dettes financières correspondent aux dépôts de garanties reçus des locataires pour le non courant et des comptes créditeurs d'associés pour le courant.
Les autres créditeurs sont constitués des dettes fiscales et sociales pour 2,3 M€, des avances et acomptes reçus pour 0,9 M€ et des autres dettes et produits constatés d'avance pour le solde.
Le poste Impôts non courant est constitué des impôts différés pour 0,4 M€.
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle au 31 décembre 2013
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée générale et en application de l'article L.451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
l'examen limité des comptes semestriels consolidés résumés de la Société Centrale des Bois et des Scieries de la Manche S.A., relatifs à la période du 1er juillet 2013 au 31 décembre 2013, tels qu'ils sont joints au présent rapport ;
la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité.
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité de votre Conseil d'administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Paris La Défense, le 28 février 2014 Paris, le 28 février 2014
Stéphanie Ortega Martine Leconte Associée Associée
KPMG Audit IS MBV & Associés Membre du réseau RSM International
| En K€ | Note | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS | |||
| Actifs non-courants | |||
| Immeubles de placement | 2.3.6.a | 293 567 | 242 476 |
| Immeubles d'exploitation | 2.3.6.b | 1 343 | 1 343 |
| Autres immobilisations corporelles | 2.3.6.b | 45 | 45 |
| Instruments financiers dérivés actifs | 2.3.6.k | 137 | 19 |
| Autres actifs financiers (non courants) | 2.3.6.c | 4 179 | 4 019 |
| Actifs d'impôts différés | 2.3.6.n | 1 010 | 1 081 |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 677 | 677 | |
| Clients | 2.3.6.d | 2 392 | 2 952 |
| Indemnités d'immobilisation | 2.3.6.d | 1 350 | 1 350 |
| Autres débiteurs | 2.3.6.d | 1 920 | 1 458 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 2.3.6.e | 11 044 | 11 345 |
| TOTAL ACTIFS | 317 664 | 266 765 | |
| CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | |||
| Capitaux propres attribuables aux actionnaires de l'entité mère | 2.3.6.f | ||
| Capital émis Réserves |
2.3.6.f | 32 206 61 059 |
32 206 56 972 |
| Résultat de l'exercice | 3 640 | 3 091 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES | 96 905 | 92 268 | |
| Passifs non courants | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 2.3.6.i | 6 096 | 6 013 |
| Emprunts obligataires non convertibles | 2.3.6.i | 10 450 | 10 472 |
| Emprunts bancaires | 2.3.6.j | 184 464 | 120 663 |
| Instruments financiers dérivés passifs | 2.3.6.k | 2 398 | 3 384 |
| Autres dettes financières | 2.3.6.l | 3 529 | 3 453 |
| Impôts différés non courants | 2.3.6.n | 354 | 425 |
| Passifs courants | |||
| Fournisseurs | 2.3.6.m | 1 275 | 2 143 |
| Autres créditeurs | 2.3.6.m | 4 611 | 3 947 |
| Concours bancaires | 2.3.6.l | 147 | 897 |
| Part courante des emprunts long termes | 2.3.6.j | 7 251 | 22 918 |
| Autres dettes financières | 2.3.6.l | 184 | 182 |
| TOTAL PASSIFS | 220 759 | 174 496 | |
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 317 664 | 266 765 |
| En K€ | Note | 31/12/2013 | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|---|
| (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) | ||
| Loyers | 6 780 | 13 568 | 6 724 | |
| Autres prestations | 2 179 | 3 460 | 1 772 | |
| Revenus du patrimoine | 2.3.7.a | 8 959 | 17 028 | 8 495 |
| Autres produits d'exploitation | 91 | 105 | 77 | |
| Total Produits des activités ordinaires | 9 049 | 17 133 | 8 572 | |
| Charges locatives | 2.3.7.a | (2 414) | (4 709) | (2 390) |
| Autres charges liées au patrimoine | 2.3.7.b | (246) | (479) | (261) |
| Autres charges de structure Autres charges et produits opérationnels |
2.3.7.b 2.3.7.b |
(883) (66) |
(1 610) | (773) |
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 2.3.7.b | 79 | (322) | (225) |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
5 519 | 10 012 | 4 923 | |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
2.3.6.a | 3 036 | 2 471 | 2 061 |
| Résultat opérationnel | 8 555 | 12 484 | 6 984 | |
| Revenus des équivalents de trésorerie | 92 | 84 | 47 | |
| Intérêts financiers - impact trésorerie | (3 596) | (8 292) | (4 368) | |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts (IAS 39) |
(784) | (784) | (439) | |
| Coût de l'endettement financier net | 2.3.7.c | (4 288) | (8 992) | (4 760) |
| Actualisation des dettes et créances | 9 | (5) | (33) | |
| Variation de valeur des instruments financiers dérivés | 2.3.6.k | (104) | (109) | (85) |
| Variation de valeur et résultat de cession des placements | ||||
| financiers | ||||
| Autres produits financiers | 39 | 138 | 108 | |
| Autres charges financières Dont débouclage des instruments dérivés éligible à la comptabilité |
(553) | (425) | (425) | |
| de couverture | (425) | (425) | ||
| Autres produits et charges financiers | (609) | (401) | (435) | |
| Résultat avant impôts des activités poursuivies | 3 658 | 3 091 | 1 789 | |
| Impôts | (18) | 0 | 0 | |
| Résultat net de l'ensemble consolidé | 3 640 | 3 091 | 1 789 | |
| Résultat net des intérêts non contrôlant | (4) | (57) | (55) | |
| Résultat net part du Groupe | 3 644 | 3 147 | 1 843 | |
| Résultat de base par action (en €) | 2.3.7.e | 0,30 | 0,28 | 0,18 |
| Résultat dilué par action (en €) | 2.3.7.e | 0,30 | 0,28 | 0,18 |
| En K€ | 31/12/2013 (6 mois) |
30/06/2013 (12 mois) |
31/12/2012 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Résultat net | 3 644 | 3 147 | 1 843 |
| Eléments qui ne seront pas reclassés ultérieurement en résultat | - | - | - |
| Total des éléments qui ne seront pas reclassés en résultat | - | - | - |
| Eléments susceptibles d'être reclassés ultérieurement en résultat | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| - Gain / Perte généré durant la période | 15 | 273 | |
| - Recyclage en résultat sur la période | |||
| Couverture des flux de trésorerie | |||
| - Gain / Perte généré durant la période | |||
| - Recyclage en résultat sur la période | 1 280 | 3 417 | 1 571 |
| Total des éléments susceptibles d'être reclassés en résultat | 1 295 | 3 691 | 1 571 |
| Total du résultat global | 4 939 | 6 838 | 3 414 |
| Capital social |
Réserves liées au capital |
Actions propres |
Réserves et résultat consolidé |
Actifs financiers disponible à la vente |
Instruments de couverture |
Total des capitaux propres - Part du Groupe |
Part des mino ritaires |
Total des capitaux propres |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 30 Juin 2012 | 32 206 | 19 353 | (424) | 44 617 | (405) | (7 412) | 87 935 | 35 | 87 970 |
| Résultat net consolidé | 1 843 | 1 843 | (55) | 1 789 | |||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
- | - | |||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
1 571 | 1 571 | 1 571 | ||||||
| Sous total Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | - | 1 571 | 1 571 | 1 571 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 1 843 | - | 1 571 | 3 414 | (55) | 3 360 |
| Composante capitaux propres OCEANE | - | - | |||||||
| Actions propres | (706) | (706) | (706) | ||||||
| Reclassements | (29) | (29) | (29) | ||||||
| Au 31 décembre 2012 | 32 206 | 19 353 | (1 130) | 46 432 | (405) | (5 841) | 90 614 | (20) | 90 594 |
| Résultat net consolidé | 1 304 | 1 304 | (2) | 1 302 | |||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
273 | 273 | 273 | ||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
1 846 | 1 846 | 1 846 | ||||||
| Sous total Autres éléments du résultat global |
- | - | - | - | 273 | 1 846 | 2 120 | 2 120 | |
| Total du résultat global | - | - | - | 1 304 | 273 | 1 846 | 3 424 | (2) | 3 422 |
| Composante capitaux propres OCEANE | - | - | |||||||
| Actions propres | (1 749) | (1 749) | (1 749) | ||||||
| Augmentation de capital | - | - | |||||||
| Reclassements | 153 | (153) | - | - | |||||
| Au 30 juin 2013 | 32 206 | 19 353 | (2 726) | 47 583 | (131) | (3 994) | 92 289 | (22) | 92 268 |
| Résultat net consolidé | 3 644 | 3 644 | (4) | 3 640 | |||||
| Variation de valeur des actifs financiers disponible à la vente |
15 | 15 | 15 | ||||||
| Variation de valeur des instruments de couverture |
1 280 | 1 280 | 1 280 | ||||||
| Sous total Autres éléments du résultat global |
- | - | - | 15 | 1 280 | 1 295 | 1 295 | ||
| Total du résultat global | - | - | - | 3 644 | 15 | 1 280 | 4 939 | (4) | 4 935 |
| Composante capitaux propres OCEANE | - | - | |||||||
| Actions propres | (298) | (298) | (298) | ||||||
| Au 31 décembre 2013 | 32 206 | 19 353 | (3 025) | 51 227 | (116) | (2 714) | 96 930 | (25) | 96 905 |
| En K€ | Note | 31/12/2013 (6 mois) |
30/06/2013 (12 mois) |
31/12/2012 (6 mois) |
|---|---|---|---|---|
| Résultat net | 3 640 | 3 091 | 1 789 | |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie | ||||
| Variation de valeur sur les immeubles | 2.3.6.a | (3 348) | (2 658) | (2 007) |
| Plus ou moins values de cession d'actifs | 312 | 1 | (158) | |
| Dépréciations et provisions | (82) | |||
| Variation de valeur et résultat de cession des actifs et passifs financiers |
104 | (1 365) | (1 389) | |
| Elimination des produits de dividendes | (12) | (2) | ||
| Autres éléments du résultat sans impact sur la trésorerie | (9) | 5 | 115 | |
| Capacité d'autofinancement après coût de la dette financière nette et impôts |
687 | (929) | (1 733) | |
| Coût de l'endettement financier net | 2.3.7.c | 4 288 | 8 992 | 4 760 |
| Impôts | 2.3.7.d | 18 | ||
| Capacité d'autofinancement avant coût de la dette financière nette et impôts |
4 993 | 8 063 | 3 027 | |
| Impôt versé | (18) | |||
| Variation du besoin en fonds de roulement lié à l'activité | (303) | 516 | (439) | |
| Flux de trésorerie générés par les activités poursuivies | 4 672 | 8 579 | 2 588 | |
| Décaissements liés aux travaux et acquisitions d'immeubles de placement |
(20 100) | (5 672) | (4 871) | |
| Produit de cession d'immeubles de placement | 2.3.6.a | 10 679 | 14 515 | 10 955 |
| Acquisition et cession d'immobilisations corporelles et incorporelles | (90) | (63) | (557) | |
| Acquisition et cession autres immobilisations financières | (328) | (329) | ||
| Variation des prêts et avances consentis | 170 | (148) | (148) | |
| Incidence des variations de périmètre | 4 | |||
| Flux de trésorerie liés aux opérations d'investissement | (9 668) | 8 307 | 5 379 | |
| Produits d'émission des emprunts | 48 260 | 13 936 | 13 917 | |
| Frais décaissés à l'émission d'emprunts | (1 308) | (98) | (98) | |
| Remboursements d'emprunts (y compris location-financement) | (36 608) | (21 010) | (15 815) | |
| Intérêts financiers versés (y compris location-financement) | (4 779) | (8 605) | (4 578) | |
| Produit de trésorerie et équivalent de trésorerie | 92 | 106 | 56 | |
| Vente/achats par la société de ses propres actions | (299) | (2 455) | (706) | |
| Variation nette des autres flux de financement (C/C d'associés, dépôts de garantie) |
88 | 109 | (84) | |
| Augmentation de capital | ||||
| Flux de trésorerie liés aux opérations de financement | 5 446 | (18 017) | (7 308) | |
| Variation nette de trésorerie et équivalents de trésorerie | 449 | (1 132) | 660 | |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à l'ouverture | 2.3.6.e | 10 448 | 11 580 | 11 580 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets à la clôture | 2.3.6.e | 10 897 | 10 448 | 12 240 |
La Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche (« SCBSM ») est une société anonyme de droit français dont le siège social est situé au 12 rue Godot de Mauroy, 75009 Paris ; les actions SCBSM sont cotées sur le compartiment C de NYSE Euronext Paris depuis le 22 novembre 2006.
Les comptes consolidés semestriels de l'exercice clos au 31 décembre 2013 ainsi que les notes annexes y afférentes ont été arrêtés par le Conseil d'administration le 28 février 2014.
Au cours du semestre, le groupe a procédé à la cession de différents actifs immobiliers :
En décembre 2013, le Groupe a acquis deux immeubles de grande qualité dans le quartier des Grands boulevards à Paris.
Au cours du semestre, le Groupe a effectué des refinancements à long terme (>7 ans) à hauteur de 52,2 millions d'euros.
Les états financiers consolidés semestriels du groupe au 31 décembre 2013 ont été établis selon le principe du coût historique, à l'exception des immeubles de placement, terrains et constructions, actifs financiers disponibles à la vente et dérivés qui sont évalués à leur juste valeur.
Les états financiers consolidés semestriels sont présentés en Euro et toutes les valeurs sont arrondies au millier le plus proche (€000) sauf indication contraire.
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2013 sont établis en conformité avec les principes de comptabilisation et d'évaluation des normes comptables internationales. Ces normes comptables internationales sont constituées des IFRS (International Financial Reporting Standards), des IAS (International Accounting Standards), ainsi que de leurs interprétations, qui ont été adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts au 1er juillet 2013 (publication au Journal Officiel de l'Union Européenne). Les normes et interprétations adoptées par l'IASB ou l'IFRIC mais non encore adoptées par l'Union Européenne pour les exercices ouverts avant le 1er juillet 2013 n'ont pas donné lieu à une application anticipée.
Les comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2013 ont été préparés conformément aux dispositions de la norme IAS 34 « information financière intermédiaire ». Ces comptes consolidés semestriels résumés au 31 décembre 2013 doivent être lus conjointement avec les comptes consolidés au 30 juin 2013. Les principes comptables appliqués par le groupe sont identiques à ceux appliqués dans les comptes consolidés au 30 juin 2013.
Les normes, amendements et interprétations d'application obligatoire à compter du 1er juillet 2013 ne sont pas applicables ou n'ont pas d'incidence significative, à l'exception de la norme « IFRS 13 – Evaluation à la juste valeur » imposant la répartition des évaluations à la juste valeur par niveau :
Ainsi, au 31/12/13 :
Les états financiers consolidés semestriels résumés comprennent les états financiers de SCBSM et de ses filiales au 31 décembre 2013. Les états financiers des filiales ont été retraités selon le référentiel IFRS. Les opérations réciproques ont été éliminées.
La consolidation des filiales, sur lesquelles SCBSM exerce un contrôle, s'est effectuée selon la méthode d'intégration globale. Le contrôle existe lorsque SCBSM a le pouvoir de diriger directement ou indirectement les politiques financières et opérationnelles de la filiale afin d'obtenir des avantages de ses activités. Pour apprécier le contrôle, les droits de vote potentiels qui sont actuellement exerçables ou convertibles sont pris en considération.
La monnaie fonctionnelle et de présentation de SCBSM et de ses filiales est l'Euro. Aucune opération en monnaies étrangères n'a été réalisée au cours du semestre.
Les sociétés qui composent le groupe SCBSM aux 30 juin 2013 et 31 décembre 2013 sont les suivantes :
| Sociétés consolidées | SIREN | Date d'entrée | 31/12/2013 | 30/06/2013 | ||
|---|---|---|---|---|---|---|
| dans le Groupe |
Intérêt | Contrôle | Intérêt | Contrôle | ||
| Société mère | ||||||
| SA Société Centrale des Bois et Scieries de la Manche | 775 669 336 | - - |
- | - | ||
| Sociétés en intégration globale | ||||||
| SCI Berlioz | 480 044 635 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Buc | 438 922 148 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Cathédrale | 453 055 287 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI des Bois | 438 739 468 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Lip | 478 294 416 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Parabole IV | 452 779 325 | 21/12/2005 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SNC Bois et Manche | 488 948 571 | 13/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Mentele | 946 150 901 | 13/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Baltique | 488 859 695 | 31/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Abaquesne | 490 232 345 | 15/03/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI des Bois de Norvège | 491 104 519 | 04/07/2006 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SAS Les Promenades de la Thalie | 494 166 747 | 26/07/2006 | 85% | 85% | 85% | 85% |
| SAS Foncière du Chêne Vert | 481 597 631 | 27/01/2007 | 100% | 100% | 100% | 100% |
| SCI Wittenheim | 530 194 562 | 27/12/2010 | 99% | 99% | 99% | 99% |
| SCI du Val sans Retour | 480 703 681 | 29/06/2012 | 99,9% | 99,9% | 99,9% | 99,9% |
| SCI Villiers Luats | 489 377 390 | 28/06/2013 | 99,9% | 99,9% | 99,9% | 99,9% |
| SCI Haussmann-Eiffel | 794 032 128 | 03/07/2013 | 100% | 100% | - | - |
| SARL Cathédrales | 797 899 143 | 15/10/2013 | 100% | 100% | - | - |
| SNC Sentier | 797 955 531 | 17/10/2013 | 100% | 100% | - | - |
Au cours du semestre, trois nouvelles entités ont été créées : la SCI Haussmann-Eiffel et la SARL Cathédrales dans le cadre d'un refinancement bancaire, la SNC Sentier dans le cadre des acquisitions.
La juste valeur des immeubles a été déterminée conformément à IAS 40 en fonction des conditions économiques et de marché existantes au 31 décembre 2013 (IAS 40, §38). Comme indiqué préalablement, au 31 décembre 2013, l'ensemble des immeubles de placement a été classé en niveau 3 selon IFRS 13 (voir note « p. Evaluation de la juste valeur »).
Au 31 décembre 2013, la juste valeur des immeubles de placement a évolué favorablement grâce aux acquisitions réalisées, aux actions menées en termes de commercialisation des surfaces et aux travaux réalisés sur les immeubles.
| Solde au 30 juin 2012 | 236 565 |
|---|---|
| Travaux et dépenses capitalisés | 1 704 |
| Acquisition d'immeubles | 4 071 |
| Cessions / Transferts | (4 915) |
| Variation de périmètre | 2 496 |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 2 555 |
| Solde au 30 juin 2013 | 242 476 |
| Travaux et dépenses capitalisés | 1 938 |
| Acquisition d'immeubles | 63 893 |
| Cessions / Transferts | (18 088) |
| Résultat net des ajustements de la juste valeur | 3 348 |
| Solde au 31 décembre 2013 | 293 567 |
Le poste « Variation de la juste valeur des immeubles et résultat net de cessions » au compte de résultat s'élevant à 3 036 K€ se décompose ainsi :
Les cessions d'immeubles de placement réalisées durant le semestre pour un montant de 18 088 K€ comprennent les ventes :
Ce poste est essentiellement constitué des bureaux occupés par le Groupe et appartenant à la SCI Cathédrale.
| 30/06/2013 | Augment. | Diminut. | Reclassement en immeuble de placement |
Restructuration | 31/12/2013 | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur brute | 1 478 | 1 478 | ||||
| Immeuble d'exploitation | 1 343 | 1 343 | ||||
| Immobilisations en cours | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
136 | 136 | ||||
| Amortissement | (91) | (91) | ||||
| Immeuble d'exploitation | ||||||
| Immobilisations en cours | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
(91) | (91) | ||||
| Valeur nette | 1 388 | 1 388 | ||||
| Immeuble d'exploitation | 1 343 | 1 343 | ||||
| Immobilisations en cours | ||||||
| Autres immobilisations corporelles |
45 | 45 |
Les titres de participation non consolidés concernent la participation de 10,06 % (soit 828 692 titres) détenue au sein du capital de Foncière Volta SA, société cotée sur NYSE d'Euronext Paris. Au cours du semestre, le Groupe n'a pas réalisé d'opérations concernant ces titres.
Au 31 décembre 2013, ces titres ont été valorisés à 4,34 Euros, correspondant au cours de bourse.
Les titres de participation non consolidés comprennent également 944 444 actions de la Foncière Vindi souscrites par le Groupe en juillet 2013 lors de l'augmentation de capital de la Foncière. Au 31 décembre 2013, ces actions ont été valorisées à 0,56 Euros correspondant au cours de bourse.
| En K€ | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Clients et comptes rattachés | 3 605 | 4 686 |
| Dépréciation | (1 212) | (1 733) |
| Clients | 2 392 | 2 952 |
| Indemnités d'immobilisation | 1 350 | 1 350 |
| Créances fiscales | 1 090 | 600 |
| Autres créances | 830 | 858 |
| Autres Débiteurs | 1 920 | 1 458 |
| Clients et autres débiteurs | 5 662 | 5 760 |
Les créances qui concernent les facturations émises aux locataires ne portent pas intérêt et sont en général payables à réception de la facture. La valeur recouvrable des créances clients est analysée individuellement par locataire. Une provision égale à la créance à risque nette de TVA et du dépôt de garantie reçu du locataire est comptabilisée le cas échéant.
Les indemnités d'immobilisation correspondent aux sommes versées par le groupe lors de la signature de promesse d'acquisition de biens immobiliers (voir « Engagements donnés et reçus »).
Les créances fiscales concernent essentiellement la taxe sur la valeur ajoutée.
Les autres créances sont principalement composées des créances diverses et des charges constatées d'avance.
| En K€ | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Comptes bancaires et caisses (Actif) | 1 982 | 3 695 |
| VMP - Equivalents de trésorerie | 9 062 | 7 650 |
| Intérêts courus non échus s/ VMP | - | - |
| Dép. valeurs mobilières de placement | - | - |
| VMP - NET (actif) | 9 062 | 7 650 |
| Concours bancaire (trésorerie passive) | (147) | (897) |
| Intérêts courus non échus (Passif) | - | - |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie nets | 10 897 | 10 448 |
Les comptes bancaires et caisses ne sont pas rémunérés.
Les valeurs mobilières de placements figurent au bilan pour leur juste valeur.
Les concours bancaires concernent des lignes de découvert utilisées par le groupe dans le cadre de son activité.
| Nombre de titres | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Catégorie de titre | Valeur nominale | Au 30 juin 2013 | Créés | Remboursés | Au 31 décembre 2013 | ||
| Actions ordinaires | € 2,50 | 12 882 402 | 12 882 402 |
Au 31 décembre 2013, le capital social s'élève à 32 206 milliers d'euros divisé en 12 882 402 actions de nominal 2,5 €.
Les capitaux propres sont détaillés dans l'état de variation des capitaux propres présenté plus haut.
Concomitamment à son introduction sur Eurolist en novembre 2006, SCBSM a conclu un contrat de liquidité avec un intermédiaire reconnu par les Autorités de Marché afin de favoriser la liquidité des transactions et la régularité des cotations des titres.
Le nombre de titres auto détenus dans ce contexte au 31 décembre 2013 s'élevait à 14 194 actions.
Le Groupe détient également hors contrat de liquidité 867 656 actions propres au 31 décembre 2013.
En application de la norme IAS 32, la quote-part de l'emprunt obligataire convertible (OCEANE), émis en novembre 2009 correspondant à la valeur de l'option de conversion ou d'échanges en actions nouvelles ou existantes a été comptabilisée dans les capitaux propres. Cette option s'élève à 537 K€ au 31 décembre 2013 et est incluse dans le poste « réserves liées au capital » des capitaux propres.
| Montant de l'émission | € 7 000 000 |
|---|---|
| Partie comptabilisée en dette | € 6 462 122 |
| Partie comptabilisée en capitaux propres | € 537 878 |
| Nombre d'options émises | 1 037 037 |
| Nominal | € 6,75 |
| Prix d'émission | € 6,75 |
| Coupon de l'OC | 9,00% |
| Prix de remboursement | 100% |
| Prix de conversion | € 6,75 |
| Durée | 7 ans in fine |
| Nombre d'options auto-détenues | 77 654 |
| Nombre d'actions à créer en cas de conversion | 959 383 |
| Prix d'exercice | € 6,75 |
| En K€ | Solde au 31/12/2013 |
Part courante |
Part non courante |
Dont 1 à 2 ans |
Dont 2 à 5 ans |
Dont + de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Dettes financières | ||||||
| Emprunt bancaires | 142 531 | 4 572 | 137 960 | 56 208 | 23 294 | 58 458 |
| Contrat location financement | 48 654 | 2 150 | 46 504 | 2 314 | 8 313 | 35 877 |
| Intérêts courus sur emprunts bancaires |
512 | 512 | ||||
| Intérêts courus sur contrats location financement |
17 | 17 | ||||
| Total | 191 715 | 7 251 | 184 464 | 58 522 | 31 607 | 94 335 |
L'échéance 2015 correspond au solde de l'emprunt de Foncière du Chêne Vert qui a vocation à être remboursé pour partie par des cessions d'actifs et pour partie par des refinancements.
L'échéance 2016 correspond à l'emprunt relatif au Retail Park de Wittenheim et à l'emprunt relatif à l'immeuble de la rue du Sentier (appartements).
| En K€ | Flux 6 mois au 31/12/2013 |
Flux futurs - Part courante |
Flux futurs - Part non courante |
Dont + 1 an à 2 ans |
Dont + 2 an à 5 ans |
Dont plus de 5 ans |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Intérêts hors couverture | 1 570 | 4 434 | 20 272 | 3 969 | 8 015 | 8 288 |
| Intérêts liés aux couvertures | 1 326 | 2 841 | 5 953 | 1 439 | 3 038 | 1 477 |
| Total | 2 896 | 7 275 | 26 226 | 5 407 | 11 053 | 9 765 |
Les flux d'intérêts sont évalués sur la base des taux d'intérêt à terme applicable au 31 décembre 2013.
Le Groupe n'a pas émis de nouvel emprunt obligataire au cours du semestre.
Les intérêts courus des trois emprunts obligataires ont été comptabilisés pour un montant de 322 K€ au 31 décembre 2013.
| Société | Nature | Montant maximum (K€) |
Montant emprunté hors frais accessoires (K€) |
Date emprunt | Durée (ans) |
Profil | Taux | Dette au 31/12/2013 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) (*) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM SA | EH | 3 000 | 3 000 | 13/03/2006 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 1 696 |
| SCBSM SA | CLF | 8 020 | 8 020 | 30/11/2007 | 12 | Variable | Eur3M+0.85 | 4 217 |
| SCBSM SA | EH | 1 750 | 1 750 | 17/07/2013 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+2,6 | 1 719 |
| SCBSM SA | EH | 1 776 | 1 758 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 1 562 |
| SCBSM SA | EH | 3 446 | 3 432 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 3 056 |
| SCBSM SA | EH | 2 002 | 1 982 | 23/11/2011 | 15 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1,8 | 1 760 |
| SCBSM SA | EH | 8 250 | 8 250 | 30/07/2013 | 12 | Variable | Eur3M+1,63 | 7 072 |
| SCBSM SA | CLF | 2 926 | 2 926 | 15/11/2012 | 7 | Variable | Eur3M+1,050 | 2 637 |
| SCI Wittenheim | EH | 17 000 | 17 000 | 14/03/2011 | 5 | In fine | Eur3M+3,50 | 15 737 |
| SCI Cathédrale | EH | 1 000 | 1 000 | 07/11/2008 | 9 | In fine | Eur3M+1,70 | 1 000 |
| SCI Cathédrale | EH | 33 520 | 33 520 | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+2,35 | 32 752 |
| SCI des Bois | CLF | 3 400 | 3 400 | 05/10/2012 | 12 | Variable | Eur3M+2,95 | 3 206 |
| SAS Foncière du chêne vert |
EH | 109 224 | 109 224 | 26/01/2007 | 8 | Variable | Eur3M+0,85 | 36 875 |
| SAS Foncière du chêne vert |
EH | 6 676 | 6 676 | 26/01/2007 | 8 | Variable | Eur3M+2 | 2 358 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 1 618 | 918 | 28/11/2006 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+0,90 | 1 196 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 408 | 408 | 07/12/2006 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+0,90 | 261 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 1 501 | 1 501 | 26/07/2007 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 1 110 |
| SCI des Bois de Norvège |
EH | 1 700 | 1 700 | 11/07/2012 | 15 | Variable | Eur3M+0,512 | 1 557 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 547 | 547 | 06/11/2008 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 446 |
| SCI des Bois de Norvège |
CLF | 1 183 | 1 183 | 06/11/2008 | 12 | Linéaire trimestriel |
Eur3M+1 | 959 |
| SCI Berlioz | EH | 660 | 660 | 30/05/2011 | 3 | In fine | Eur3M + 2,1 | 661 |
| SCI Du Val Sans Retour |
EH | 3 000 | 3 000 | 29/10/2012 | 15 | Linéaire trimestriel |
4,0% | 2 831 |
| Parabole IV | EH | 3 800 | 3 800 | 29/06/2012 | 15 | Variable | Eur 3M + 2,71 | 3 555 |
| Parabole IV | EH | 1 200 | 1 200 | 29/06/2012 | 3 | In fine | Eur3M+3 | 1 190 |
| SCI Buc | EH | 2 700 | 2 700 | 18/10/2012 | 10 | Variable | Eur3M+2,7 | 2 459 |
| SCI Villiers Luats | EH | 2 000 | 2 000 | 15/12/2010 | 15 | Fixe | 3,61% | 1 691 |
| SNC Sentier | EH | 15 000 | 15 000 | 19/12/2013 | 3 | In fine | Eur 3M + 3,75 | 14 944 |
| SCI Haussmann | EH | 8 650 | 8 650 | 14/11/2013 | 7 | Variable | Eur3M+1,8 | 8 569 |
| SCI Baltique | CLF | 35 000 | 35 000 | 19/12/2013 | 12 | Variable | Eur3M+2,35 | 34 640 |
| Total | 280 957 | 280 205 | 191 715 |
EH : Emprunt hypothécaire
CLF : Contrat de location financement
(*) Le montant de la dette présenté dans ce tableau correspond au capital restant dû au 31 décembre 2013 retraité de tous les frais accessoires amortis sur la durée du financement (IAS39), des intérêts courus et des avances preneurs.
Les montants des nouveaux emprunts et contrats de location financement sont présentés net des frais accessoires à la mise en place desdits emprunts.
| En K€ | Total |
|---|---|
| 30-juin-12 | (*) 148 819 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 13 936 |
| Remboursements | (21 010) |
| Variation de périmètre | 1 801 |
| Autres variations | 35 |
| 30-juin-13 | 143 580 |
| Nouveaux emprunts et locations financements | 102 170 |
| Remboursements | (52 209) |
| Autres variations | (1 827) |
| 31-décembre-13 | 191 715 |
(*) Y compris reclassement du passif classé comme détenu en vue de la vente
Au cours du semestre, la SCI Cathédrale a refinancé l'immeuble de la Madeleine, détenu en locationfinancement, en remboursant 18 761 K€ et en souscrivant un emprunt auprès de la banque Berlin Hyp pour un montant de 33 520 K€ sur une durée de 7 ans.
Un autre emprunt a également été souscrit auprès de la banque Berlin Hyp par la SCI Haussmann-Eiffel, pour un montant de 8 650 K€ et une période de 7 ans, dans le cadre du refinancement de l'immeuble Réaumur porté initialement par SCBSM. L'emprunt originel souscrit auprès de la Banque Populaire de 7 200 K€, a été intégralement remboursé sur le semestre.
Dans le cadre du refinancement de sa dette sur l'immeuble de Ris Orangis, l'emprunt auprès de la banque BNP porté par la SCI Cathédrale dont le solde s'élevait à 10 000 K€ a été renégocié pour un montant de 8 250 K€ pour une durée de 12 ans.
SCBSM a également refinancé sa dette sur l'immeuble de Saint-Malo par le biais du remboursement de la dette initiale de 1 884 K€ et de la souscription d'un nouvel emprunt de 1 750 K€ sur une durée de 12 ans.
Par ailleurs, lors de la cession de bureaux à Vandœuvre-lès-Nancy un remboursement de 463 K€ a été effectué dans le cadre de la levée d'option du contrat de location-financement de l'ensemble immobilier.
Suite à la cession de deux pieds d'immeuble à Marseille, la SA SCBSM a remboursé sur le semestre le capital restant dû de l'emprunt pour un montant de 3 348 K€.
L'immeuble de Rouen a été cédé avec son contrat de location-financement. La cession engendre une diminution de la dette de 7 412 K€.
L'acquisition de deux immeubles dans le quartier des grands boulevards à Paris, a engendré la souscription de deux nouveaux emprunts. Un contrat de location-financement de 35 000 K€, net d'une avance-preneur de 10 735 K€, sur une durée de 12 ans porté par la SCI Baltique et un emprunt de 15 000 K€ sur une durée de 3 ans porté par la SNC Sentier.
Les autres variations correspondent aux variations des intérêts courus non échus ainsi qu'aux variations liées à l'amortissement des coûts accessoires.
Lors de la signature des contrats d'emprunts, le Groupe s'est engagé à respecter certains ratios.
Le montant de la dette retenue dans le calcul des covenants correspond au capital restant dû et ne prend pas en compte les éléments suivants retraités en consolidation :
Le non-respect d'un de ces covenants entraînerait l'obligation de remboursement anticipé partiel de l'emprunt afférent jusqu'à atteindre les ratios ci-dessous :
Emprunt porté par la SAS Foncière du Chêne Vert et contracté auprès de The Royal Bank of Scotland le 26 janvier 2007 : Capital restant dû au 31 décembre 2013 : 39 045 K€.
| K€ | Capital restant dû au 31/12/2013 |
Intérêts courus et frais accessoires amortis |
Dette au 31/12/2013 - §5.j |
|---|---|---|---|
| Tranche A | 36 796 | 79 | 36 875 |
| Tranche B | 2 249 | 109 | 2 358 |
| Total | 39 045 | 188 | 39 233 |
| Période de test LTV | Ratio LTV Senior |
|---|---|
| Du 26 janvier 2013 au 25 janvier 2014 | 70,0% |
| Du 26 janvier 2014 au 25 janvier 2015 | 66,0% |
L'ensemble des obligations de ratios prudentiels est respecté par le Groupe.
Afin de se prémunir des risques de taux d'intérêt, le Groupe SCBSM a souscrit plusieurs contrats de couverture, essentiellement des caps et des tunnels, associés aux contrats d'emprunts et locations financement à taux variable.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2013 Actif |
Valeur Juin 2013 Passif |
Valeur Dec 2013 Actif |
Valeur Dec 2013 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM / Refi corporate Senior/ RBS / RBS Le Groupe paie 3,8 % et reçoit euribor 3m |
03/06 | 8 | 03/14 | 372 | 120 | 252 | 120 | |||||||
| Recyclage par résultat de la part comptabilisée en capitaux propres |
(287) | 287 | ||||||||||||
| Fonciere Chêne Vert / FCV / RBS / RBS 36,9% swap à 4,21% et 58,1% swap à 3,95% si Eur 3 mois <5%, 4,3% sinon |
36 875 | 01/07 | 8 | 01/15 | 2 555 | 1 845 | 710 | 1 845 | ||||||
| Recyclage par résultat de la part comptabilisée en capitaux propres |
(993) | 993 | ||||||||||||
| TOTAL | 36 875 | 2 927 | 1 964 | (317) | 1 280 | 120 | 1 845 | |||||||
Sous-total variation de juste valeur (produit) 962
Sous-total variation des montants accumulés en capitaux propres et désormais amortis en résultat (charge) (1 280)
L'ensemble des instruments financiers dérivés initialement éligibles à la comptabilité de couverture a été déclassé au 30 juin 2013 et les montants accumulés en capitaux propres sont désormais amortis en résultat linéairement sur la durée de l'élément couvert pour chacun d'entre eux.
Les variations de valeur de ces instruments financiers sur le semestre sont désormais comptabilisées en résultat.
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2013 Actif |
Valeur Juin 2013 Passif |
Valeur Dec 2013 Actif |
Valeur Dec 2013 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM / Nantes / Calyon / Calyon Tunnel participatif indexé sur Euribor 12m, cap à 4,3%, floor à 3,65% activé à 2,5%, prime trimestrielle 0,1 |
1 696 | 03/06 | 15 | 03/21 | 197 | 178 | 20 | 178 | ||||||
| SCBSM / CBI Fortis Lease 50% / Fortis Lease / Fortis Tunnel bonifié : le Groupe reçoit Eur3M et paie 4.25% si Eur3M < ou = à 3.20%, Eur3M – 0.10% si 3.20% < Eur3M < 5.10%, 5.00% si Eur3M > ou = 5.10% |
4 217 | 03/08 | 6 | 03/14 | 89 | 28 | 60 | 28 | ||||||
| SCBSM / CBI Fortis Lease 50% / Fortis Lease / Fortis Swap taux fixe : le Groupe paie Euribor 4.11% et reçoit Eur3M |
03/08 | 6 | 03/14 | 86 | 27 | 58 | 27 | |||||||
| SCBSM / Pacé / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 3,5 % |
1 562 | 11/11 | 5 | 11/16 | 1 | 1 | 1 | |||||||
| Etalement de la prime d'émission du CAP (25 K€) |
(18) | (15) | (5) | (5) | (5) | |||||||||
| SCBSM / Buchelay / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois |
3 049 | 11/11 | 5 | 11/16 | 1 | 1 | 1 | |||||||
| si Euribor 3M > 3,5 % Etalement de la prime d'émission du CAP (52 K€) |
(36) | (31) | (10) | (10) | (10) | |||||||||
| SCBSM / Soyaux / Banque Palatine / Banque Palatine |
||||||||||||||
| CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 3,5 % |
1 760 | 11/11 | 5 | 11/16 | 1 | 1 | 1 | |||||||
| Etalement de la prime d'émission du CAP (28 K€) |
(20) | (17) | (6) | (6) | (6) |
| Société / Emprunt / Prêteur / Contre partie Couverture Descriptif du contrat de couverture |
Solde dette couverte (000€) |
Date début contrat |
Durée (ans) |
Échéance | Valeur Juin 2013 Actif |
Valeur Juin 2013 Passif |
Valeur Dec 2013 Actif |
Valeur Dec 2013 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| SCBSM / Saint- Malo / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 3,5 % |
1 719 | 07/13 | 5 | 07/18 | 14 | (14) | propres | (14) | ||||||
| SCBSM / Marseille / Société Générale / Société Générale CAP : Le Groupe paye Euribor 3M si Euribor 3M > 3,5 % |
11/11 | 5 | 11/16 | 12 | 5 | (7) | 5 | |||||||
| Etalement de la prime d'émission du CAP (88 K€) SCBSM / Ris-Orangis / BNP / BNP |
(62) | |||||||||||||
| SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.68% si Euribor 3M < = à 1.68% |
7 071 | 11/13 | 8 | 07/21 | 146 | (146) | 146 | |||||||
| SCI Baltique / Poissonnière / Crédit Mutuel Arkea /Société Générale |
||||||||||||||
| SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.23% si Euribor 3M < = à 1.23% |
34 640 | 12/13 | 6 | 01/20 | 69 | 69 | 69 | |||||||
| SCI des Bois de Norvège / Biarritz / CA Leasing / Fortis |
||||||||||||||
| Tunnel bonifié : le Grpe reçoit Eur3M et paie 4.25% si Eur3M < = à 3.20%, Eur3M – 0.10% si 3.20% < Eur3M < 5.10%, 5.00% si Eur3M > = 5.10% |
1 196 | 03/08 | 6 | 05/14 | 50 | 25 | 25 | 25 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / St Sauveur / CA Leasing / Fortis |
||||||||||||||
| Tunnel bonifié : le Grpe reçoit Eur3M et paie 4.25% si Eur3M < = à 3.20%, Eur3M – 0.10% si 3.20% < Euri3M < 5.10%, 5.00% si Eur3M > = 5.10% |
261 | 03/08 | 6 | 03/14 | 8 | 3 | 6 | 3 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Sillé le Guillaume / Fortis Lease / Fortis |
||||||||||||||
| Tunnel bonifié : le Grpe reçoit Euribor 3M et paie 4.25% si Eur3M < = à 3.20%, Eur3M – 0.10% si 3.20% < Eur3M < 5.10%, 5.00% si Eur3M > = 5.10%, Eur3M – 0.10% si 3.20% < Eur3M < 5.10%, 5.00% si Eur3M > = 5.10% |
1 110 | 03/08 | 6 | 03/14 | 79 | 25 | 54 | 25 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Pouget / CBI Fortis Lease / Fortis |
||||||||||||||
| Swap participatif à prime nulle : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 3,95% si Eur3M < ou = 2,60%, Eur3M si 2,60% < Eur3M < ou = 5%, 5,00% si Eur3M > 5% |
446 | 11/08 | 6 | 12/14 | 24 | 16 | 8 | 16 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Combourg / CBI Fortis Lease / Fortis Swap participatif à prime nulle : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 3,95% si Eur3M < ou = 2,60%, Eur3M si 2,60% < Eur3M < ou = 5%, 5,00% si Eur3M > 5% |
959 | 11/08 | 6 | 12/14 | 52 | 35 | 17 | 35 | ||||||
| SCI des Bois de Norvège / Nîmes / BNP Paribas / BNP Paribas |
1 555 | 07/12 | 12 | 07/24 | 8 | 0 | 8 | 0 | ||||||
| Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,69 % |
||||||||||||||
| SCI BUC / Buc / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois |
2 459 | 10/12 | 3 | 10/15 | 1 | 1 | 1 | |||||||
| si Euribor 3M > 1,2 % SCI Cathédrale / La Madeleine / |
||||||||||||||
| Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et |
31 773 | 11/13 | 7 | 11/20 | 37 | 37 | 37 | |||||||
| paie 1.46% si Euribor 3M < = à 1.46% SCI Des Bois / Société Générale / Société Générale |
||||||||||||||
| Swap taux fixe : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1,22% |
3 205 | 10/12 | 7 | 12/19 | 8 | 1 | (7) | 1 | ||||||
| SCI Haussmann / Réaumur / Berlin Hyp / LBB SWAP : le Groupe reçoit Euribor 3M et paie 1.46% si Euribor 3M < = à 1.46% |
8 569 | 11/13 | 7 | 11/20 | 10 | 10 | 10 | |||||||
| Parabole IV / Prony / Banque Palatine / Banque Palatine CAP : Le Groupe paye Euribor 3 mois si Euribor 3M > 2 % |
3 555 | 06/12 | 5 | 07/17 | 12 | 12 | 12 | |||||||
| TOTAL | 111 781 | 19 | 457 | 137 | 434 | 213 | 138 | (20) | (16) | 440 |
Ces instruments financiers dérivés n'étant pas éligible à la comptabilité dérogatoire de couverture, la variation de leur juste valeur est comptabilisée en compte de résultat, représentant un profit de 213 K€ sur le semestre.
L'arrêt de SWAP ou tunnels en 2014 va participer à la réduction des frais financiers du Groupe au cours des prochains mois.
| Solde dette couverte (000€) |
Valeur Juin 2013 Actif |
Valeur Juin 2013 Passif |
Valeur Dec 2013 Actif |
Valeur Dec 2013 Passif |
Var. de valeur - Imp. Résultat |
Var. de valeur - Imp. Cap. propres |
<1 AN |
DE 1 A 2 ANS |
DE 2 A 5 ANS |
>5 ANS |
|
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Instruments financiers non éligibles à la comptabilité de couverture |
111 781 | 19 | 457 | 137 | 434 | 213 | 138 | (20) | (16) | 440 | |
| Instruments financiers éligibles à la comptabilité de couverture |
36 875 | 2 927 | 1 964 | (317) | 1 280 | 120 | 1 845 | ||||
| TOTAL | 148 655 | 19 | 3 384 | 137 | 2 398 | (104) | 1 280 | 258 | 1 824 | (16) | 440 |
L'effet net des couvertures de taux sur le semestre représente une charge de (1 431 K€), qui se décompose ainsi :
Le solde de la dette exposé aux effets de fluctuation des taux d'intérêts de marché s'établit à 38 538 K€ (encours restant dû sur les emprunts à taux variable ne faisant pas l'objet d'un contrat de garantie de taux d'intérêts : total dettes bancaires (191 715) - dettes couvertes (148 655) - dettes à taux fixe (4 522) = 38 538) soit 20.10 % de la dette bancaire au 31 décembre 2013.
| En K€ | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Autres dettes financières non courantes | 3 529 | 3 453 |
| Dépôts de garantie | 3 529 | 3 453 |
| Autres | 0 | 0 |
| Autres dettes financières courantes | 331 | 1 079 |
| Concours bancaires | 147 | 897 |
| Comptes créditeurs d'associés | 184 | 182 |
| Autres dettes financières | 3 860 | 4 532 |
Les dépôts de garantie des locataires représentent en général 3 mois de loyers.
| En K€ | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Fournisseurs et comptes rattachés | 1 275 | 2 143 |
| Dettes fiscales et sociales | 2 315 | 1 777 |
| Avances et acomptes reçus | 857 | 723 |
| Produits constatés d'avance | 38 | 199 |
| Autres dettes | 1 401 | 1 248 |
| Fournisseurs et autres créditeurs | 5 886 | 6 090 |
Les dettes fiscales et sociales sont essentiellement constituées des dettes liées à la taxe sur la valeur ajoutée.
Les avances reçues se rattachent généralement aux loyers du premier semestre de l'année 2014.
Les autres dettes sont essentiellement constituées des dettes sur travaux et des dettes diverses.
| En K€ | 31/12/2013 (6 mois) |
30/06/2013 (12 mois) |
|---|---|---|
| Exit Tax – Des Bois | 354 | 425 |
| Passifs bruts d'impôts différés | 354 | 425 |
| Pertes reportables sur bénéfices fiscaux futurs | 1 010 | 1 081 |
| Actifs bruts d'impôts différés | 1 010 | 1 081 |
Fin 2012, le Groupe a levé son option sur le contrat de location-financement de l'immeuble détenu par la société SCI Des Bois. Cette opération a conduit à la constatation d'une dette d'exit tax étalée sur 4 années qui sera imputée sur les déficits fiscaux antérieurs. A ce titre, le Groupe a maintenu en position d'impôts différés passifs la dette relative et la reprend sur la durée légale. Les déficits fiscaux activés seront repris à dû concurrence.
| Poste concerné dans l'état de la situation financière |
Net (En K€) |
Au coût amorti |
A la juste valeur par le biais des capitaux propres |
A la juste valeur par le biais du compte de résultat |
Juste valeur (En K€) |
|---|---|---|---|---|---|
| Actifs financiers disponible à la vente | 4 130 | 5 | 4 125 | 4 130 | |
| Prêts, cautionnements et autres créances |
49 | 49 | 49 | ||
| Total Autres actifs financiers (non courants) |
4 179 | 4 179 | |||
| Clients (1) | 2 021 | 2 021 | 2 021 | ||
| Instruments financiers dérivés actifs | 137 | 137 | 137 | ||
| Equivalents de trésorerie | 9 062 | 9 062 | 9 062 | ||
| Total Actifs financiers | 15 399 | 15 399 | |||
| Emprunts obligataires convertibles | 6 096 | 6 096 | 6 096 | ||
| Dettes financières (Hors OCEANE) | 202 165 | 202 165 | 202 165 | ||
| Total Emprunts & obligations convertibles |
208 261 | 208 261 | |||
| Instruments financiers dérivés passifs | 2 398 | 2 398 | 2 398 | ||
| Dépôts de garantie | 3 538 | 3 538 | 3 538 | ||
| Effet de l'actualisation des dépôts de garantie |
(9) | (9) | (9) | ||
| Fournisseurs | 1 275 | 1 275 | 1 275 | ||
| Total Passifs Financiers | 215 462 | 215 462 |
Comme indiqué dans les principes comptables en partie 3, SCBSM se conforme à la norme IFRS 13 « Evaluation de la juste valeur » depuis le 1er juillet 2013. Compte-tenu du peu de données publiques disponibles, de la complexité des évaluations d'actifs immobiliers et du fait que les experts immobiliers utilisent pour leurs évaluations les états locatifs du Groupe, SCBSM a considéré la classification en niveau 3 de ses actifs comme la mieux adaptée. De plus, des données non observables publiquement comme les hypothèses de taux de croissance de loyers ou les taux de capitalisation sont utilisées par les experts pour déterminer les justes valeurs des actifs du Groupe SCBSM.
Les tableaux suivants présentent un certain nombre d'éléments quantitatifs utilisés pour évaluer la juste valeur des immeubles de placement détenus par le Groupe, sur base des immeubles expertisés au 31 décembre 2013 :
| Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Foncière - 31/12/13 | Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|
| Paris - Quartier | Max | 499,00 | 5,50% | 5,50% | 5,50% | 2,50% | 5,40% | 12 | 12 500 |
| Central des Affaires | Min | 329,46 | 5,50% | 5,50% | 5,50% | 2,50% | 2,75% | 3 | 3 000 |
| Province et périphérie | Max | - | - | - | - | - | 10,50% | - | - |
| Min | 31,05 | 7,00% | 7,50% | 7,00% | -2,68% | 6,00% | - | - |
| Méthode des DCF | Méthode du rendement | Méthode de comparaison directe |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Développement - 31/12/13 | Base capitalisée en € par m2 |
Taux d'actualisa tion des loyers |
Taux d'actualisa tion de sortie |
Taux de rendement de revente |
Taux de croissance annuelle moyen des loyers nets |
Taux de rendement |
Durée de la période de recommer cialisation en mois |
Prix moyen en € par m2 |
|
| Max | 173,00 | 7,00% | 7,00% | 7,50% | 2,50% | 100,00% | 12 | 1 700 | |
| Province et périphérie | Min | 30,00 | 7,00% | 7,00% | 7,50% | 1,12% | 6,00% | 12 | 1 100 |
Dans le cadre de ses financements, le Groupe a souscrit plusieurs contrats de couverture. Ces instruments financiers dérivés ont été classés en niveau 2 au 31/12/13. Leurs justes valeurs ont été déterminées sur la base des évaluations transmises par les partenaires financiers du Groupe.
Les actifs financiers disponibles à la vente constitués des titres de participation au sein des foncières Volta et Vindi sont classés en niveau 1. La détermination de leurs justes valeurs s'est effectuée grâce aux cours de marché observés à la clôture.
Les revenus locatifs sont constitués des loyers et des charges locatives refacturées, ils se présentent comme suit :
| En K€ | 31/12/2013 (6 mois) |
30/06/2013 (12 mois) |
31/12/2012 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Loyers | 6 780 | 13 568 | 6 724 |
| Autres prestations | 2 179 | 3 460 | 1 772 |
| Charges locatives | (2 414) | (4 709) | (2 390) |
| Revenus du patrimoine nets | 6 544 | 12 319 | 6 106 |
Les charges locatives concernent notamment les charges d'assurance, d'entretien, de gardiennage, les taxes foncières et taxes sur les bureaux ainsi que les honoraires de gestion. La quote-part de ces charges liées aux espaces vacants ainsi que certaines charges définies par les baux sont incluses dans les charges locatives mais ne génèrent pas de produits locatifs.
| En K€ | 31/12/2013 (6 mois) |
30/06/2013 (12 mois) |
31/12/2012 (6 mois) |
|---|---|---|---|
| Autres charges liées au patrimoine | (246) | (479) | (261) |
| Autres charges de structure | (883) | (1 610) | (773) |
| Autres charges et produits opérationnels | (66) | ||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 79 | (322) | (225) |
| Total charges d'exploitation | (1 116) | (2 412) | (1 259) |
L'effectif au 31 décembre 2013 s'élève à 5 personnes, les charges de personnel contribuent aux charges d'exploitation pour un montant de 152 K€.
Les autres charges d'exploitation sont essentiellement des dépenses d'honoraires et autres frais de fonctionnement.
| 31/12/2013 | 30/06/2013 | 31/12/2012 | |
|---|---|---|---|
| En K€ | (6 mois) | (12 mois) | (6 mois) |
| Intérêts financiers des emprunts | (1 253) | (2 633) | (1 392) |
| Intérêts financiers des crédits-bails | (317) | (582) | (305) |
| Intérêts financiers des instruments de couverture | (1 326) | (3 698) | (1 960) |
| Intérêts des emprunts obligataires (coupons) | (699) | (1 399) | (721) |
| Intérêts financiers - Etalement de la charge d'émission d'emprunts (IAS 39) | (784) | (784) | (439) |
| Intérêts et charges assimilées | (4 380) | (9 096) | (4 818) |
| Produits financiers des instruments de couverture | 20 | 10 | |
| Revenus des équivalents de trésorerie | 92 | 84 | 47 |
| Produits/charges de trésorerie et équivalents | 92 | 104 | 58 |
| Coût de l'endettement financier net | (4 288) | (8 992) | (4 760) |
Le poste impôts comprend la variation des impôts différés sur le semestre, nulle, ainsi qu'une charge d'impôts de 18 K€ correspondant au dénouement du contrôle fiscal débuté en avril 2008 sur la SCI Mina (liquidée par voie de transmission universelle de patrimoine dans la SCI Mentelé le 31 mai 2012).
| En K€ | 31/12/2013 | 30/06/2013 | 31/12/2012 |
|---|---|---|---|
| Frais financiers sur OCEANE | 291 | 382 | 389 |
| Résultat net part du groupe corrigé | 3 935 | 3 529 | 2 232 |
| Nombre moyen pondéré d'actions ordinaires | 12 054 777 | 12 569 214 | 12 611 254 |
| Nombre moyen d'options de souscription | 0 | 0 | 0 |
| Nombre moyen d'obligations convertibles (OCEANE) (*) | 0 | 0 | 0 |
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 12 054 777 | 12 569 214 | 12 611 254 |
| Résultat de base par action (en €) | 0,30 | 0,28 | 0,18 |
| Résultat dilué par action (en €) | 0,30 | 0,28 | 0,18 |
(*) Au 31 décembre 2013, les obligations convertibles (OCEANE) ne sont pas dilutives.
| Nb moyen pondéré d'actions corrigé des actions potentielles | 12 054 777 | 12 054 777 | 12 054 777 |
|---|---|---|---|
| Résultat de base par action (en €) | 0,30 | 0,29 | 0,19 |
| Résultat dilué par action (en €) | 0,30 | 0,29 | 0,19 |
Le Groupe détient un patrimoine immobilier diversifié en vue d'en retirer des loyers et de valoriser les actifs détenus.
Selon IFRS 8, l'information sectorielle a été organisée selon la nature des biens :
Les seuls passifs sectoriels sont liés aux dépôts de garantie reçus des locataires.
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Loyers | 5 734 | 1 046 | 6 780 | |
| Autres prestations | 1 936 | 243 | 2 179 | |
| Revenus du patrimoine | 7 670 | 1 289 | 8 959 | |
| Autres produits d'exploitation | 21 | 40 | 30 | 91 |
| Total Produits des activités ordinaires | 7 691 | 1 329 | 30 | 9 049 |
| Charge locatives | (1 958) | (457) | (2 414) | |
| Autres charges liées au patrimoine | (111) | (135) | (246) | |
| Autres charges de structure | (23) | (859) | (883) | |
| Autres charges et produits opérationnels | (66) | (66) | ||
| Dotations nettes aux amortissements et provisions | 58 | 75 | (54) | 79 |
| Résultat opérationnel avant variation de la juste valeur des immeubles de placement |
5 656 | 812 | (949) | 5 519 |
| Variation de la juste valeur des immeubles de placement et résultats nets de cessions |
3 071 | 20 | (55) | 3 036 |
| Résultat opérationnel | 8 727 | 832 | (1 004) | 8 555 |
| En K€ | Foncière | Développement | Structure | Total |
|---|---|---|---|---|
| Immeubles de placement détenus en pleine propriété | 166 049 | 57 850 | 223 900 | |
| Immeubles de placement détenus en crédit Bail | 69 667 | 69 667 | ||
| Immeuble d'exploitation | 1 343 | 1 343 | ||
| Clients | 1 696 | 520 | 176 | 2 392 |
| Total | 237 413 | 58 371 | 1 518 | 297 302 |
Il n'y a plus de plan de stock option au sein du Groupe depuis l'expiration du dernier plan en juillet 2013.
Le Groupe SCBSM finance ses investissements par des crédits bancaires amortissables ou des crédits baux. La maturité moyenne de la dette Groupe est de 5,3 années.
Les profils d'amortissements sont variables et comprennent généralement une quote-part significative remboursable in fine afin de préserver des cash-flows attractifs. L'endettement est essentiellement à taux variable et couvert par des contrats de couverture de taux, le coût du financement bancaire moyen observé sur le semestre s'élève à 4,07 % contre 4,53% au 30 juin 2013.
La politique du Groupe en matière de gestion du risque de liquidité est de s'assurer que le montant des loyers est supérieur aux besoins du Groupe pour couvrir les charges d'intérêt et les remboursements des prêts contractés.
Cette politique est mise en œuvre dès l'acquisition des biens immobiliers et la négociation des financements par :
Dans le cadre de sa gestion du risque de liquidité, le Groupe contrôle ainsi régulièrement l'évolution de ses ratios RCI (ratio de couverture des taux d'intérêt) et DSCR (Ratio de couverture du service de la dette) et s'assure du respect des seuils imposés par les organismes prêteurs.
Les activités opérationnelles du Groupe sont exclusivement menées sur le territoire français à ce jour.
De par la nature des actifs et des baux à ce jour en portefeuille dans le Groupe SCBSM, le risque de crédit est limité. En effet, sur la base des états locatifs au 31 décembre 2013, aucun locataire ne représente plus de 13 % des loyers.
Les 12 principaux locataires représentent environ 49 % des loyers.
Dans le cadre de sa politique de gestion du risque de crédit, lors de la commercialisation des espaces vacants et avant toute signature d'un nouveau bail, le Groupe s'assure des garanties financières du locataire et peut envisager le cas échéant des garanties complémentaires au dépôt de garantie de 3 mois de loyers (caution bancaire notamment).
La SAS Foncière du Chêne Vert a fait l'objet d'un contrôle fiscal portant sur les exercices clos en 2008, 2009 et 2010. Les seuls points soulevés par l'administration fiscale concernent l'assujettissement antérieur de la société à la Taxe professionnelle entrainant le non bénéfice de la progressivité de la CVAE. La société considère avec ses conseils qu'elle bénéficie de la progressivité de la CVAE mais a néanmoins provisionné une partie du risque. Le risque maximum pour la société s'élève à 200K€.
Il est précisé que FCV a opté au régime des SIIC en juillet 2007.
Néant.
Le Groupe a une activité de location immobilière de son portefeuille d'immeubles de placement constitué de bureaux, entrepôts et habitations. Ces immeubles pris à bail dans le cadre de contrats de location simple par les locataires sont évalués selon le modèle de la juste valeur en tant qu'immeubles destinés à être loués.
Les contrats de location non résiliables engagés sur ces immeubles ont des durées résiduelles généralement comprises entre 1 et 9 ans. Tous les contrats de location comportent une clause permettant, sur une base annuelle, une révision à la hausse des loyers basée sur les conditions courantes de marché. Les loyers futurs minimaux à recevoir au titre des contrats de location simple non résiliables sont les suivants au 31 décembre 2013 sans prise en compte d'indexation future :
| En K€ | 31/12/2013 | |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 15 041 | |
| De un à deux ans | 11 990 | |
| De deux à cinq ans | 14 877 | |
| Plus de cinq ans | 10 494 | |
| Total des engagements reçus sur contrats de location simple |
Parcelle d'environ 25ha comprise dans la Zone d'Aménagement Concerté Les Portes du Grand Chalon : compromis de vente sous plusieurs conditions suspensives pour un montant total de 12 M€ dont 1,350 M€ versés à la signature de la promesse
Il s'agit des garanties données dans le cadre du financement bancaire des acquisitions d'actifs. Ces engagements comprennent des garanties hypothécaires détaillées ci-après parfois complétées par un nantissement des titres de participation des filiales concernées. En sus des garanties présentées ci-dessous, des engagements de remboursement anticipé en cas de changement de contrôle sont fréquemment présents dans les contrats d'emprunts.
Ces engagements couvrent les dettes bancaires présentées en 2.3.6.j :
| Société | Prêteur | Échéance | Dette au 31/12/2013 yc frais accessoires et intérêts courus (K€) |
Valeur de l'actif hypothéqué au 31/12/2013 |
Description des garanties et engagements |
|---|---|---|---|---|---|
| SA SCBSM | Calyon | 2021 | 1 696 | 6 000 | Hypothèque, nantissement et affectation en gage du solde de la ligne de crédit non utilisée, délégation imparfaite des loyers, délégation légale des assureurs couvrant l'immeuble, délégation imparfaite du contrat de couverture de taux |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 4 217 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SA SCBSM | BNP Lease | 2019 | 2 637 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SA SCBSM | Palatine | 2025 | 1 719 | 2 798 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | Palatine | 2026 | 6 378 | 11 019 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SA SCBSM | BNP | 2025 | 7 072 | 9 600 | Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, nantissement des créances au titre du contrat de couverture de taux et engagement de domiciliation des loyers |
| SCI Parabole IV |
Palatine | 2027 2015 |
3 555 1 190 |
9 100 | Hypothèque conventionnelle en second rang et sans concurrence à hauteur de la somme principale. Cession Dailly des loyers commerciaux. Nantissement des créances de loyers habitation. |
| SCI Cathédrale |
Berlin Hyp | 2020 | 32 752 | 48 850 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés |
| SCI Haussmann Eiffel |
Berlin Hyp | 2020 | 8 569 | 12 570 | Privilège de prêteurs de deniers, Hypothèque conventionnelle, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture de taux, Nantissement des titres, des comptes bancaires et des prêts subordonnés, Cautionnement solidaire SCI Cathédrale |
| SNC Sentier | BESV | 2016 | 14 944 | 17 500 | Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien Cession Dailly et délégation imparfaite des loyers |
| SCI Baltique | Genefim | 2025 | 34 640 | Nantissement de l'avance preneur Cession Dailly du produit de couverture et des créances Promesse de nantissement de compte titres Cautionnement solidaire de SCBSM et nantissement des parts sociales de la SCI |
|
| SCI Wittenheim |
BESV | 2016 | 15 737 | 22 300 | Cession Dailly des loyers, Hypothèque sur les biens détenus, Délégation des bénéfices du contrat d'assurance contre l'incendie |
| SCI Buc | Palatine | 2022 | 2 459 | 6 550 | Hypothèque, cession Dailly des loyers |
| SCI Des Bois | Genefim | 2024 | 3 206 | Cession Dailly du produit de couverture, nantissement des parts sociales de la filiale concernée, caution solidaire de la SCBSM, Cession Dailly des loyers |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
CA Leasing | 2018 | 1 457 | Engagement de non cession des parts, délégation des loyers | |
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2019 | 1 110 | Nantissement des parts sociales, cession Dailly des loyers et des créances issues du contrat de couverture, engagement de domiciliation des loyers et nantissement du compte bancaire |
|
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP Lease | 2020 | 1 405 | Cession Dailly des loyers et du contrat de couverture de taux | |
| SCI Des Bois de Norvège |
BNP | 2027 | 1 557 | 3 420 | Privilège de prêteur de deniers de 1ier rang sur le bien et hypothèque conventionnelle complémentaire de 2ième rang sur le prêt non garantie par le privilège de prêteur de deniers Cession Dailly des loyers et nantissements des parts de la filiale concernée Délégation imparfaite des créances et hypothèque de 3ième rang au titre du contrat de couverture de taux |
| SAS Foncière du Chêne Vert |
RBS | 2015 | 39 233 | 67 602 | Hypothèques, nantissement des créances de couverture, cession Dailly des créances locatives et d'assurance |
| SCI Berlioz | Palatine | 2013 | 661 | 1 030 | Cession Dailly des loyers, Caution solidaire de SCBSM, Hypothèque |
| SCI Val sans retour |
Caisse d'épargne |
2027 | 2 831 | 5 000 | Hypothèque, Caution solidaire SCBSM et délégation des loyers |
| SCI Villiers luats |
Crédit Mutuel |
2025 | 1 691 | 2 450 | Hypothèque |
Dans le cadre de l'acquisition de la SCI Val Sans Retour par SCBSM, un complément de prix pourra être versé en cas d'expropriation de parties communes liée au projet Nexity à Massy, qui serait alors égal à la différence entre l'indemnité d'éviction au titre des parties communes expropriées et le prix de cession à SCBSM. Cette option court jusqu'au 31 décembre 2016.
Au cours de l'exercice clos le 31 décembre 2013, aucune rémunération, sous quelque forme que ce soit, ni avantage en nature n'a été perçue par les mandataires sociaux du Groupe SCBSM, hormis le remboursement de frais.
Monsieur Jacques LACROIX perçoit néanmoins une rémunération indirecte au titre des missions d'assistance qu'il effectue chez SCBSM au travers de CFB (voir ci-dessous).
Les transactions survenues avec les parties liées sur la période concernent :
La rémunération perçue au titre du contrat au titre de la gestion locative varie entre 2% et 5% des loyers facturés selon la typologie des baux. Le montant total des honoraires facturés par Brocéliande Patrimoine au Groupe SCBSM sur le semestre est de 375 K€.
Aucun évènement significatif n'est intervenu postérieurement à la clôture.
« J'atteste, à ma connaissance, que les comptes consolidés résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de SCBSM et de l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation, et que le rapport semestriel d'activité exposé en première partie présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice. »
Fait à Paris le 28 février 2014.
Jacques Lacroix Président du Conseil d'administration
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