YENİ GİMAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

ANKARA İLİ YENİMAHALLE İLÇESİ' NDE YER ALAN 43345 ADA 1 PARSEL VE 43344 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDE YER ALAN ANKAMALL AVM VE OTEL BİNASININ

GAYRİMENKUL KİRA VE DEĞERLEME RAPORU

RAPOR BİLGİLERİ

SÖZLEŞME TARİHİ	22.01.2025
DEĞERLEME BAŞLANGIÇ TARİHİ	8.10.2025
DEĞERLEME BİTİŞ TARİHİ	30.12.2025
RAPOR TARİHİ	31.12.2025
RAPOR NO	YGMT-2510222
KULLANIM AMACI	PAZAR VE KİRA DEĞERİ TESPİTİ
GİZLİLİK DERECESİ	HAZIRLANAN KURUM/KİŞİ DIŞINDA ÜÇÜNCÜ ŞAHISLARA VERİLEMEZ.
DEĞERLEME KONUSU	43345 ADA 1 PARSEL VE 43344 ADA 2 PARSEL ÜZERİNDEKİ ANKAMALL AVM 'YE AİT YENİ GİMAT GYO A.Ş. HİSSESİ VE OTEL BİNASININ PİYASA DEĞERİ VE KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ
DEĞERLEME ADRESİ	GAZİ MAHALLESİ MEVLANA BULVARI NO:2 ANKAMALL AVM VE OTEL BİNASI YENİMAHALLE/ANKARA
RAPORU HAZIRLAYAN UZMANLAR	Ozan ALDOĞAN- Değerleme Uzmanı (Lisans No:409553) Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ -Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453) Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No:402003)
RAPORUN KAPSAMI	Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı
1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi
1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler
1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler
1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

2.1 - Tapu Kayıtları
2.2 - Takyidat Bilgileri
2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

3.1 - Tanımı
3.2 - Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri
3.3 - Ulaşım Özellikleri
3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri
4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler
4.3 - Bilgilerin Kaynağı
4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

5 - Değerleme Yöntemleri

5.1 - Pazar Yaklaşımı
5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

6.1 - Pazar Yaklaşımı
6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı
6.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı
6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanımı
6.45 - Verilerin Değerlendirilmesi

7 - Sonuç

7.1 - Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi
7.2 - Nihai Değer Takdiri

EKLER

Ek 1 - Bağımsız Bölüm Mülkiyet Listesi
Ek 2 - Taşınmazı gösteren fotoğraflar
Ek 3 - Nakit Akış (INA) Tabloları
Ek 4 - Tapu belgesi (kopya)
Ek 5 - Tapu Kaydı (Takbis belgesi-kopya)
Ek 6 - İmar durum yazısı(kopya)
Ek 7 - Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi (kopya)
Ek 8 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)

UYGUNLUK BEYANI

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

* Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm bilgiler çerçevesinde doğrudur.
* Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.
* Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.
Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,
* değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak belirlenmektedir.
* Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.
* Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarını haizdir.
* Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi mevcuttur.
* Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.
* Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır.

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

Değerleme hizmetinin amacı Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Gazi Mahallesi, 43345 ada 1 parsel ve 43344 ada 2 parsel üzerindeki AnkaMall AVM'ye ait Yeni Gimat GYO A.Ş. Hissesi ve Otel binasının piyasa değerinin ve kira bedelinin Pazar Değerinin tespit edilmesidir.

Bu değerleme raporu; Sermaye Piyasası Kurulu'nun "Sermaye Piyasasında Faaliyette Bulunacak Gayrimenkul Değerleme Kuruluşları Hakkında Tebliğ "in (III-62.3) 1. Maddesinin 2. Fıkrası kapsamında hazırlanmıştır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır: Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Mevlana Bulvarı Ankamall Alışveriş Merkezi No:2/A Kat:3 No:1 Akköprü/Yenimahalle/ANKARA

- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2, Şişli / İSTANBUL

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan, Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Gazi Mahallesi, 43345 ada 1 parsel ve 43344 ada 2 parsel üzerindeki AnkaMall AVM'ye ait Yeni Gimat GYO A.Ş. Hissesi ve Otel binasının piyasa değerinin ve kira bedelinin Pazar Değerinin tespit talebi bulunmaktadır.

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Söz konusu taşınmazlar için YGMT-2510222 numaralı bu rapor şirketimiz tarafından hazırlanmıştır.

Ozan ALDOĞAN raporu hazırlayan değerleme uzmanı, Şerife Seda YÜCEL KARAGÖZ raporu kontrol eden değerleme uzmanı ve Eren KURT raporu onaylayan sorumlu değerleme uzmanı olarak değerleme işleminde görev almıştır.

1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde yapılan son üç değerlemeye ilişkin bilgiler aşağıda yer almaktadır.

	RAPOR-1	RAPOR-2	RAPOR-3
Rapor Numarası	YGMT-1910181	YGMT-2011009	YGMT-2110070
Rapor Tarihi	31.12.2019	31.12.2020	29.12.2021
Rapor Konusu	43344 ADA 2 PARSEL VE 43345 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ ANKAMALL AVM & OTEL	43344 ADA 2 PARSEL VE 43345 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ ANKAMALL AVM & OTEL	43344 ADA 2 PARSEL VE 43345 ADA 1 PARSEL ÜZERİNDEKİ ANKAMALL AVM & OTEL
Raporu Hazırlayanlar	ONUR BÜYÜK ŞERİFE SEDA YÜCEL KARAGÖZ EREN KURT	OZAN ALDOĞAN ŞERİFE SEDA YÜCEL KARAGÖZ EREN KURT	OZAN ALDOĞAN ŞERİFE SEDA YÜCEL KARAGÖZ EREN KURT
Takdir Edilen Toplam Nihai Değeri (TL) (KDV Hariç)	1.897.846.290	1.856.744.960	2.070.216.871

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

43344 ADA 2 PARSEL

: İli ANKARA

: İlçesi YENİMAHALLE

: Bucağı

: GAZİ Mahallesi

: : Mevkii : : Pafta No Köyü Sokağı

: Ada No 43344

: 2 Parsel No

: Alanı 50.000

: Vasfı BETONARME 2 ADET MAĞAZA OTEL VE ALTINDA OTOPARKI

BULUNAN ARSA

: PLANINDADIR Sınırı

: ANA GAYRİMENKUL Tapu Cinsi

: Sahibi YENİ GİMAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

: : Cilt No 1630 17 Sayfa No

: Yevmiye No 49861

: 3.11.2015 Tapu Tarihi

43345 ADA 1 PARSEL

: ANKARA İli

: İlçesi YENİMAHALLE

: Bucağı

: Mahallesi GAZİ

: : Mevkii : : Sokağı Köyü Pafta No

: Ada No 43345

: Parsel No 1

: Alanı 50.725 m²

: 4 KATLI BETONARME OFİS, İŞYERİ VE ARSASI (A BLOK) 4 KATLI Vasfı

BETONARME MAĞAZA VE ARSASI (B BLOK)

: Sınırı PLANINDADIR

: Tapu Cinsi KAT MÜLKİYETİ

: Sahibi YENİ GİMAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.(*)

: Bağ. Böl. No

: Niteliği

: Kat No

: Arsa Payı

: Bağımsız bölüm bilgileri Ek-1' deki listede sunulmuştur. Sahibi

: Sayfa No

: Cilt No

: Yevmiye No

: Tapu Tarihi

^** Parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş olup, toplam bağımsız bölüm sayısı 49'dur. A blok 6, 9, 10, 11 ve 28 numaralı bağımsız bölümler farklı bir malik adına kayıtlıdır. Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. adına kayıtlı toplam 44 adet bağımsız bölüm bulunmakta olup münferit mülkiyet bilgileri ekte sunulmuştur. Yeni Gimat Yatırım Ortaklığı A.Ş.'nin hissesine düşen taşınmazların toplam arsa payı 35375615/50725000 'dir. Geri kalan 15349385/50725000 arsa payı farklı bir malike aittir.

2.2 - Takyidat Bilgileri

Yenimahalle Tapu Müdürlüğü'nden 43344 ada 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel için 03.11.2025 tarihinde alınmış olan taşınmazların mülkiyet ve takyidat bilgilerini gösteren takbis belgeleri ekte sunulmuştur. Taşınmazlar üzerinde aşağıda belirtilen hususlar dışında takyidat bulunmamaktadır.

43344 ada 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel üzerindeki tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak;

İrtifak Hakları:

* 01.02.1983 tarih 193 yevmiye ile B.M.:Bu parsel aleyhine 7783 ada 1 nolu parsel lehine 18.00 m²'lik kumda (A) pis su kanalı geçirme hakkı bulunmaktadır.
(İlgili şerhin kullanıma yönelik olarak eski tarihlerde konulmuş olduğu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin ve irtifakların taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.)
* 04.02.1961 tarih 1044 yevmiye ile A.M.: 2 metre genişliğinde 10 metre uzunluğunda 13 parsel aleyhine geçme hakkı bulunmaktadır.(İlgili şerhin kullanıma yönelik olarak eski tarihlerde konulmuş olduğu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin ve irtifakların taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.)

43344 ada 2 parsel üzerinde; Şerh:

* Türkiye Elektrik Dağıtım A.Ş. (TEDAŞ) lehine 03.03.2006 tarih 2843 yevmiye ile yıllığı 12 YTL'den 99 yıl müddetle trafo yeri için kira şerhi bulunmaktadır.(İlgili şerhin TEDAŞ'ın rutin uygulaması olup Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin ve irtifakların taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.)
* 22.05.2006 tarih 7084 yevmiye ile geçit hakkı vardır. (Özel Koşullar: -a) A B harfi ile gösterilen 181,92 m²'lik alanda 43344 ada 2 parsel lehine 43345 ada 1 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı. b) A harfi ile gösterilen 1707,13 m²'lik alanda 43345 ada 1 parsel lehine 43344 ada 2 parsel aleyhine karşılıklı geçit irtifak hakkı bulunmaktadır.) (Başlama tarihi 18/05/2006, Bitiş Tarihi:18/05/2006- Süre:)(İlgili şerhin kullanıma yönelik olarak eski tarihlerde konulmuş olduğu ve Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin 22.maddesinin birinci fıkrasının (c) ve (j) bendlerinde belirtilen hükümler çerçevesinde İlgili şerhin ve irtifakların taşınmazların devrine ve değerine olumsuz etkisi bulunmadığı kanaatine varılmıştır.)

43345 ada 1 parsel üzerindeki tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Beyan:

* Yönetim Planı: 10.02.2016 (11.02.2016 tarih 7098 yevmiye)

- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1

Son üç yıllık dönemde mülkiyet bilgilerinde değişiklik olmamıştır. Yapılan incelemelerde 43344 ada 2 parselin mülkiyeti Yeni Gimat İş Yerleri İşletmeleri A.Ş. Adına kayıtlı iken 03.11.2015 tarih 49861 yevmiye ile Tüzel Kişilerin Ünvan Değişikliğinden maliki Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir.

43345 ada 1 parselin mülkiyeti Yeni Gimat İş Yerleri İşletmeleri A.Ş. Adına kayıtlı iken 29.01.2015 tarih 4153 yevmiye ile Tüzel Kişilerin Ünvan Değişikliğinden maliki Yeni Gimat Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak değişmiştir.

43345 ada 1 parsel üzerindeki taşınmazların tadilat projesi Tapu Müdürlüğü'ne tescil ettirilmiş olup, tadilat projesi ve iskan belgesine göre 11.02.2016 tarih 7098 yevmiye ile kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Bağımsız bölüm sayısı 129 iken 49'a inmiş, ana gayrimenkul niteliği "İşyeri" iken "4 Katlı Betonarme Ofis,İşyeri ve Arsası (A Blok) 4 Katlı Betonarme Mağaza ve Arsası (B Blok)" olarak değişmiştir.

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Yenimahalle Belediyesi'nden 13.11.2025 tarihinde alınan ve ekte sunulan imar durumu bilgilerine göre aşağıdaki bilgilere ulaşılmıştır.

43344 ada 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel, 08/02/2005 gün ve 54 sayılı kararıyla uygun görülen imar planı değişikliği Ankara Büyükşehir Belediye Meclisi'nin 13/05/2005 gün 106 sayılı kararıyla değiştirilerek onaylanmıştır. 1/1000 ölçekli 84147/1 nolu parselasyon planı kapsamında; 43344 ada 2 parsel, Emsal= 2.00, h(max)=19 kat, Kentsel Servis Alanları ve 43345 ada 1 parsel Emsal= 1.50, Yençok: 3 kat, Kentsel Servis Alanları yapılaşma haklarına sahiptir.

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Son üç yıl içerisinde imar planlarında herhangi bir değişiklik olmadığı, h=serbest bilgisinin 43344 ada 2 parselin Yençok: 19 kat olarak, 43345 ada 1 parselin Yençok:3 kat olarak değiştiği görülmüştür.

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

Yenimahalle Belediyesi'nde yapılan incelemede;

43345 ada 1 parsel için;

* 14.10.1997 tarih 456 sayılı ve 01.12.1997 tarih 544 sayılı esas ruhsatlar ve 09.04.1999 tarih 110 sayılı ve 03.11.2000 tarih 736 sayılı ek ruhsatlar bulunmaktadır.
* 27.05.1999 tarih 281 sayılı ve 23.07.2001 tarih 317 sayılı yapı kullanma izin belgesi,
* A blok için alınmış 26.09.2007 tarih 741/A sayılı tadilat ruhsatı,
* B blok için alınmış 26.09.2007 tarih 741/B sayılı tadilat ruhsatı,
* 12.11.2008 tarih 547 sayılı ek yapı kullanma izin belgesi,
* A blok için alınmış 16.02.2012 tarih 300 sayılı tadilat ruhsatı,
* A blok için alınmış 05.09.2013 tarih 696 sayılı tadilat ruhsatı,
* 14.02.2014 tarih 120 sayılı yenileme ruhsatı,
* 24.06.2014 tarih 571 sayılı isim değişikliği için ruhsat,
* 05.06.2015 tarih 260 sayılı tadilat ruhsatı bulunmaktadır.
* 22.12.2015 tarih 415 sayılı tadilat yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır.

43344 ada 2 parsel için:

* 19.07.2004 tarih 262 sayılı yeni yapı ruhsatı (eski parsel numarası 1 adına düzenlenmiş),
* 07.09.2007 tarih 674/D sayılı (D blok için), 674/E sayılı (E blok için), 674/F sayılı (F blok için) tadilat ruhsatları,
* 01.05.2008 tarih 249-1 sayılı (D blok için), 249-2 sayılı (E blok için), 249-3 sayılı (F blok için) yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır.

43344 ada 2 parsel için:

* 06.01.2019 tarih PJNUFH8 belge nolu yapı kayıt belgesi düzenlenmiştir. (2 bağımsız bölüm 10.312 m² alan)

		4334	15 ADA 1 F	PARSEL
Tarih	Sayı	Belgenin Türü	Yapı Sınıfı	Niteliği	Bağ.Böl. Sayısı	Alanı
14.10.1997	317	Yeni Yapı Ruhsatı
1.12.1997	544	Yeni Yapı Ruhsatı
9.04.1999	110	Ek Ruhsat
3.11.2000	736	Ek Ruhsat
23.07.2001	317	Yapı Kullanma İzin Belgesi	IV.B	İşyeri	129	126.610,00 m²
26.09.2007	741/A	Tadilat Ruhsatı (A blok)	IV.C	Mağaza	51	127.973,00 m²
26.09.2007	741/B	Tadilat Ruhsatı (B blok)	IV.C	Mağaza	8	703,00 m²
12.11.2008	547	Yapı Kullanma İzin Belgesi (B Blok)	IV.C	Mağaza	8	703,00 m²
16.02.2012	300	Tadilat Ruhsatı (A blok)	IV.B	Mağaza	51	127.973,00 m²
5.09.2013	696	Tadilat Ruhsatı (A blok)	IV.B	Mağaza	41	129.168,00 m²
14.02.2014	120	Yenileme Ruhsatı	IV.B	Mağaza	41	129.168,00 m²
24.06.2014	571	İsim Değişikliği Ruhsatı	IV.B	Ofis ve İşyeri	41	129.167,73 m²
5.06.2015	260	Tadilat Ruhsatı	V.A	Ofis ve İşyeri	41	132.898,58 m²
22.12.2015	415	Tadilat Yapı Kullanma İzin Belgesi	V.A	Ofis ve İşyeri	41	132.898,58 m²

		4334	14 ADA 2 F	PARSEL
Tarih	Sayı	Belgenin Türü	Yapı Sınıfı	Niteliği	Bağ.Böl. Sayısı	Alanı
19.07.2004	262	Yeni Yapı Ruhsatı	IV.C	Alışveriş Merkezi - Otel - Ofis- Otopark	1	151.772,69 m²
7.09.2007	647/D	Tadilat Ruhsatı (D Blok)	IV.B	Mağaza	1	81.228,00 m ²
7.09.2007	647/E	Tadilat Ruhsatı (E Blok)	IV.C	Mağaza	1	60.628,00 m ²
7.09.2007	647/F	Tadilat Ruhsatı (F Blok)	IV.C	Ofis ve Bunlara Benzer Misafir Evi	1	27.650,00 m²
1.05.2008	249-1	Yapı Kullanma İzin Belgesi (D Blok)	IV.A	Mağaza	1	81.228,00 m²
1.05.2008	249-2	Yapı Kullanma İzin Belgesi (E Blok)	IV.A	Mağaza	1	60.628,00 m²
1.05.2008	249-3	Yapı Kullanma İzin Belgesi (F Blok)	V.C	Ofis ve Bunlara Benzer Misafir Evi	1	27.650,00 m ²

A blok için 29.05.2015 tarih, B blok için 05.06.2007 tarih ile onaylanmış kat irtifakına esas mimari projeleri Yenimahalle Tapu Müdürlüğü'nde incelenmiştir. Projelerine göre A blokta bodrum katta 8 adet, zemin katta 10 adet, 1. katta 11 adet, 2. katta 12 adet olmak üzere toplam 41 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. B blokta bodrum, zemin, 1. kat ve 2. katta 2'şer adet olmak üzere 8 adet bağımsız bölüm bulunmaktadır. A blok bağımsız bölüm alanları projeden hesaplanmış olup, B blok projesinde direkt ölçüler olmadığı için arsa payları oranında toplam alan bölünmüştür.

	A BLOK PROJE AL	AN BİLGİLERİ
Katı	Ortak Alan	Bağımsız Bölüm Alanları	Toplam İnşaat Alanı
Bodrum	49.746,32 m²	10.182,93 m²	59.929,25 m²
Zemin+Asma	6.582,38 m²	20.732,11 m ²	27.314,49 m²
1. Kat	6.743,99 m²	14.895,09 m²	21.639,08 m ²
2. Kat + Asma	10.768,48 m²	13.247,28 m²	24.015,76 m²
TOPLAM	73.841,17 m²	59.057,41 m²	132.898,58 m²

		A BLOK BA	ĞIMSIZ BÖLÜM ALA	N BİLGİLERİ
Bağ. Böl. No	Katı	Niteliği	Ortak Alan	Bağımsız Bölüm Alanları	Toplam İnşaat Alanı
1	Bodrum	İş Yeri	22,200 m ²	27,757 m²	49,957 m²
2	Bodrum	İş Yeri	422,830 m ²	528,676 m²	951,506 m²
3	Bodrum	İş Yeri	1.582,180 m ²	1.978,245 m ²	3.560,425 m ²
4	Bodrum	İş Yeri	423,130 m ²	529,052 m²	952,182 m²
5	Bodrum	İş Yeri	2.267,270 m ²	2.834,833 m ²	5.102,103 m ²
6	Bodrum	İş Yeri	1.558,870 m ²	1.949,100 m ²	3.507,970 m ²
7	Bodrum	İş Yeri	2.117,480 m ²	2.647,546 m ²	4.765,026 m ²
8	Bodrum	İş Yeri	1.788,970 m ²	2.236,800 m ²	4.025,770 m ²
9	Zemin	İş Yeri	1.512,810 m ²	1.891,510 m ²	3.404,320 m ²
10	Zemin	İş Yeri	1.702,700 m ²	2.128,935 m ²	3.831,635 m ²
11	Zemin+Asma	İş Yeri	11.221,180 m ²	14.030,162 m ²	25.251,342 m ²
12	Zemin	İş Yeri	22,200 m ²	27,757 m ²	49,957 m²
13	Zemin	İş Yeri	1.502,130 m ²	1.878,156 m ²	3.380,286 m ²
14	Zemin	İş Yeri	312,380 m ²	390,578 m ²	702,958 m²
15	Zemin	İş Yeri	524,250 m ²	655,485 m²	1.179,735 m ²
16	Zemin	İş Yeri	183,760 m ²	229,760 m ²	413,520 m ²
17	Zemin	İş Yeri	2.079,440 m ²	2.599,983 m ²	4.679,423 m ²
18	Zemin	İş Yeri	1.671,260 m ²	2.089,624 m ²	3.760,884 m²
19	1.Kat	İş Yeri	36,310 m ²	45,399 m²	81,709 m ²
20	1.Kat	İş Yeri	22,200 m ²	27,757 m ²	49,957 m²
21	1.Kat	İş Yeri	265,720 m ²	332,237 m²	597,957 m²
22	1.Kat	İş Yeri	92,660 m ²	115,855 m²	208,515 m ²
23	1.Kat	İş Yeri	3.346,410 m ²	4.184,112 m²	7.530,522 m ²
24	1.Kat	İş Yeri	1.549,340 m ²	1.937,184 m²	3.486,524 m ²
25	1.Kat	İş Yeri	1.552,150 m ²	1.940,698 m ²	3.492,848 m ²
26	1.Kat	İş Yeri	5.089,720 m ²	6.363,823 m ²	11.453,543 m²
27	1.Kat	İş Yeri	434,940 m²	543,818 m ²	978,758 m²
28	1.Kat	İş Yeri	1.966,320 m ²	2.458,546 m ²	4.424,866 m ²
29	1.Kat	İş Yeri	539,320 m²	674,327 m²	1.213,647 m²
30	2.Kat+1.,2.,3.A sma Katlar	İş Yeri	6.314,950 m²	7.895,764 m²	14.210,714 m²
31	2.Kat	İş Yeri	755,990 m²	945,236 m²	1.701,226 m ²
32	2.Kat	İş Yeri	802,050 m ²	1.002,826 m²	1.804,876 m²
33	2.Kat	İş Yeri	1.040,890 m²	1.301,455 m²	2.342,345 m ²
34	2.Kat	İş Yeri	1.040,890 m²	1.301,455 m²	2.342,345 m ²
35	2.Kat	İş Yeri	780,380 m²	975,731 m²	1.756,111 m²
36	2.Kat	İş Yeri	1.023,470 m ²	1.279,674 m²	2.303,144 m²
37	2.Kat	İş Yeri	221,890 m²	277,435 m²	499,325 m²
38	2.Kat	İş Yeri	309,760 m ²	387,302 m²	697,062 m²
39	2.Kat	İş Yeri	199,940 m²	249,991 m²	449,931 m²
40	2.Kat	İş Yeri	22,200 m ²	27,757 m²	49,957 m²
41	2.Kat	İş Yeri	734,870 m²	918,829 m²	1.653,699 m²
	TOPLAM		59.057,410 m ²	73.841,170 m²	132.898,580 m ²

		B BLOK BAG	ĞIMSIZ BÖLÜM ALA	N BİLGİLERİ
Bağ. Böl. No	Katı	Niteliği	Ortak Alan	Bağımsız Bölüm Alanları	Toplam İnşaat Alanı
1	Bodrum-Ek Bina	İş Yeri		118,77 m²	118,77 m²
2	Bodrum-Ek Bina	İş Yeri		117,13 m²	117,13 m²
3	Zemin-Ek Bina	İş Yeri		78,69 m²	78,69 m²
4	Zemin-Ek Bina	İş Yeri		77,01 m²	77,01 m²
5	1. Kat-Ek Bina	İş Yeri		78,69 m²	78,69 m²
6	1. Kat-Ek Bina	İş Yeri		77,01 m²	77,01 m²
7	2. Kat-Ek Bina	İş Yeri		78,69 m²	78,69 m²
8	2. Kat-Ek Bina	İş Yeri		77,01 m²	77,01 m²
	TOPLAM				703,000 m ²

B blok için 2008 yılında iskan alınmış olup, A blok için 2015 yılında tadilat ruhsatı alınmıştır. Nihai olarak A blokta 41 adet B blokta 8 adet olmak üzere 49 adet bağımsız bölüm olduğu incelenen proje ve ruhsatlardan anlaşılmaktadır. Yeni Gimat GYO A.Ş.'den edinilen 43345 ada 1 parsele ait taraflar arasında imzalanmış paylaşım cetveline göre göre 49 adet bağımsız bölümden A blokta yer alan 6, 9, 10, 11, 28 numaralı bağımsız bölümler farklı bir maliğe diğer bağımsız bölümler ise Yeni Gimat'a ait olacak şekilde paylaşım yapılmıştır.

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

A blok için 22.12.2015 tarihli ve B blok için 12.11.2008 tarihli yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Parsel üzerinde ruhsat ve projeleri ile uyumlu olarak 49 adet bağımsız bölüm için kat mülkiyeti tesis edilmiştir. Taşınmazın mevcut kullanım şekli ve alanının yasal belgeleri ile uyumlu olduğu görülmüştür.

43344 ada 2 parselde D, E, F bloklar için 01.05.2008 tarihli yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Parsel üzerinde "Betonarme İki Adet Mağaza, Otel, Altında Otoparkı Bulunan Arsa" olarak cins tashihi yapılmıştır. Mevcut kullanımın tapuya tescilli ana gayrimenkul niteliğiyle uygun olduğu görülmüştür.

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Değerleme konusu tasınmazlar için yapı denetim sirketi Beton Yapı Denetim A.S. Olup, 22.12.2015 tarihli A blok tadilat yapı kullanma izin belgesinde yapı denetim ADS Yapı denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmıştır.

Projeye İlişkin Detaylı Bilgi ve Planların ve Söz Konusu Değerin Tamamen 2.3.6 - Mevcut Projeye ilişkin Olduğuna ve Farklı Bir Projenin Uygulanması Durumunda Bulunacak Değerin Farklı Olabileceğine İlişkin Açıklama

Bu değerleme raporu, proje değerleme çalışmasına yönelik hazırlanmamıştır.

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlardan 43345 ada 1 parsel için 27.02.2018 tarihli, 43344 ada 2 parsel için 27.02.2018 tarihli B sınıfı enerji kimlik belgeleri bulunmaktadır. PEEL DECENTED AL PROMINE - TYPE 16

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

Değerleme konusu taşınmazlar Ankara İli, Yenimahalle İlçesi, Gazi Mahallesi'nde yer alan Ankamall AVM ve otel binasıdır. Ankamall AVM 43345 ada 1 parsel üzerine 1. Etap "4 Katlı Betonarme Ofis,İşyeri Ve Arsası (A Blok) 4 Katlı Betonarme Mağaza Ve Arsası (B Blok)" niteliğinde 50.725 m² yüzölçümüne sahip ve 43344 ada 2 parsel üzerinde 2. etap "Betonarme 2 Adet Mağaza Otel Ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa niteliğinde 50.000 m² yüzölçümüne sahip olmak üzere 2 etaptan oluşmaktadır. Otel binası ise 43344 ada 2 parsel üzerinde konumludur.

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

Taşınmazlar Gazi Mahallesi Mevlana Bulvarı üzerindeki Ankamall AVM ve otel binasıdır. Merkezi bir konumda olmaları nedeniyle ulaşılabilirlikleri iyidir. Etrafında nirengi niteliği taşıyan bazı noktalar şu şekildedir: Atatürk Orman Çiftliği Hayvanat Bahçesi, Ankara Emniyet Müdürlüğü, Atatürk Kültür Merkezi, Gençlik Parkı vb.

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Taşınmazlar Mevlana Bulvarı (Konya Yolu) üzerinde bulunmaktadır. Ana arter üzerinde olması nedeniyle ulaşım kolay sağlanmaktadır. Kızılaya ~5 km., Esenboğa Havaalanına ~28 km. mesafededir.

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Ankamall AVM A, B, D, E bloklardan oluşmaktadır.

A blok; 05.06.2015 tarihli ruhsata göre 132.898,58 m² alanlı olup bodrum, zemin, 2 normal katlıdır. I.Etapta yer almaktadır.

B blok; ruhsata göre 703 m² alanlı olup bodrum, zemin, 2 normal katlıdır. I.Etapta yer almaktadır.

A ve B bloklarında bodrum katında otopark alanı ve mağazalar, zemin ve 1. katta mağazalar, 2. katta sinema, tiyatro salonları ve food-court katı bulunmaktadır.

D blok; ruhsata göre 81.228 m² alanlı olup 2 bodrum, zemin, 2 normal katlıdır. II.Etapta yer almaktadır. Bodrum katlarda otopark ve mağaza alanları, zemin, 1. ve 2. katlarında mağazalar ve ofis alanları bulunmaktadır.

E blok; ruhsata göre 60.628 m² alanlı olup 2 bodrum, zemin, 1 normal katlıdır. II.Etapta yer almaktadır. Yapı Marketin bulunduğu bloktur.

Ankamall AVM toplam alanı 275.457,58 m²'dir.

Otel Binası (F blok) 2 bodrum, zemin, asma ve 14 normal kattan oluşmaktadır. Yapı kullanma izin belgesine göre 27.650 m² kullanım alanı bulunmaktadır. 2. bodrum katında teknik hacimler, depo, kazan dairesi, pano odası, bilgisayar ve telekom odası bulunmaktadır. 1. bodrum katında mal kabul alanı, doktor ve hemşire odası, personal kafeterayası, çamaşırhane, satınalma ve personal odaları bulunmaktadır. Zemin katta resepsiyon, mutfak, restorant, ön büro, teknik odalar bulunmaktadır. 1. normal katta sağlık ve spa alanı, toplantı salonları bulunmaktadır. Normal katlarda odalar ve 14. katta clup lounge odaları ve restorantı, teras katta toplantı salonları bulunmaktadır.

Otelde, 177 standart oda, 3 bedensel engelli odası, 20 double queen, 20 junior suite, 42 club odası ve 1 kral dairesi olmak üzere toplam 263 oda bulunmaktadır. CP Ankara Otel ismi ile hizmet vermektedir.

Ada/Parsel	Blok Adı	Toplam İnşaat Alanı	Yeni Gimat GYO A.Ş. İnşaat Alanı
43345/1	A	132.898,58 m²	92.478,45 m²
43345/1	B	703,00 m²	703,00 m²
43344/2	D	81.228,00 m²	81.228,00 m²
43344/2	E	60.628,00 m²	60.628,00 m²
43344/2	F	27.650,00 m²	27.650,00 m²

Niteliği	İnşaat Alanı	Yeni Gimat GYO A.Ş. İnşaat Alanı
Ankamall AVM	275.457,58 m²	235.037,45 m²
Otel Binası	27.650,00 m²	27.650,00 m²
TOPLAM	303.107,58 m²	262.687,45 m²

Binanın Genel Özellikleri

: Yapı Tarzı Betonarme-Çelik Konstrüksiyon

: : : : Yapı Sınıfı Yapı Nizamı Su Blok Nizam Elektrik Şebeke 5A - 5C Şebeke

: Klima+Doğalgaz Isıtma Sistemi

: : : : : : : Şebeke Mevcut Hidrofor Jeneratör Mevcut Asansör Mevcut Su Deposu Mevcut Kanalizasyon Çatı Tipi Teras Mevcut Yangın Tesisatı

: Dış Cephe Giydirme Cephe

: : Güvenlik Mevcut Mevcut Park Yeri

: : Mevlana Bulvarı Bulvar Cepheli Manzarası Cephesi

1.Derece 2.Derece 3.Derece 4.Derece 5.Derece Deprem Bölgesi x

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

Ankamall AVM genelinde iç mekan özellikleri benzerlik göstermektedir. Ortak kullanım alanlarında zeminler granit, duvarlar saten boyalıdır. Kolon yüzeyleri giydirmedir. Tavanlar alçı asma veya taş yünü asma tavandır. Spot aydınlatma mevcuttur. Havalandırma tünelleri, sprinkler sistem, duman dedektörleri ve ses yayın tesisatı mevcuttur. Kapalı otoparklarda zeminler sertleştirilmiş şap kaplıdır.

AVM içinde kiralanan hacimler ise kiracıların kullanım ihtiyacına göre dizayn edilmiş olup farklı özelliklere sahiptir.

AVM'de 2014-2015 yıllarında kapsamlı tadilat yapılmış olup, fiziki olarak iyi durumdadır.

Otel binasının iç mekanları otel kullanımına uygun olarak dizayn edilmiş olup, iyi kalite malzeme kullanılmıştır. Konaklama ünitelerinin yer aldığı kat iç mekânları, inşaat özellikleri bakımından aynı olup, koridor zeminleri halı kaplama, duvarları kağıt kaplama ve plastik boyalı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır. Ortak alanlarda zeminler mermer kaplı, duvarlar plastik boyalı, tavanlar ise alçıpan asma tavandır. Teknik odaların zeminleri seramik kaplama, duvarları kısmen plastik boyalı kısmen fayans kaplama, tavanlar ise alçıpan asma tavandır.

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Taşınmazlar için yapu kullanma izin belgesinin bulunması nedeniyle mevzuat kapsamında 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi kapsamında yeniden ruhsat alınması gerekmemektedir.

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - Ankara İli

Ankara, Türkiye'nin başkenti olan ildir. Coğrafi olarak Türkiye'nin merkezine yakın bir konumda bulunur ve Batı Karadeniz Bölgesi'nde kalan kuzey kesimleri hariç, büyük bölümü İç Anadolu Bölgesi'nde yer alır. Yüzölçümü olarak ülkenin üçüncü büyük ilidir. Yüzölçümü 30.715 km² olan Ankara'nın ortalama olarak deniz seviyesinden yüksekliği 890 m.'dir. Bolu, Çankırı, Kırıkkale, Kırşehir, Aksaray, Konya, Eskişehir illeri ile çevrilidir.

Ankara'nın başkent ilan edilmesinin ardından şehir hızla gelişmiş ve buna paralel olarak il de günümüzde Türkiye'nin ikinci en kalabalık ili olmuştur. Türkiye Cumhuriyeti'nin ilk yıllarında ekonomisi tarım ve hayvancılığa dayanan ilin topraklarının yarısı hâlâ tarım amaçlı kullanılmaktadır. Ancak, ekonomik etkinlik büyük oranda ticaret ve sanayiye dayalıdır, tarım ve hayvancılığın ağırlığı ise giderek azalmaktadır. Ankara ve civarındaki gerek kamu sektörü gerek özel sektör yatırımları, başka illerden büyük bir nüfus göçünü teşvik etmiştir. Cumhuriyetin kuruluşundan günümüze, nüfusu ülke nüfusunun iki katı hızda artmıştır. Nüfusun yaklaşık dörtte üçü hizmet sektörü olarak tanımlanabilecek memuriyet, ulaşım-haberleşme ve ticaret benzeri işlerde, dörtte biri sanayide, %2'si ise tarım alanında çalışır. Sanayi, özellikle tekstil, gıda ve inşaat sektörlerinde yoğunlaşmıştır. Günümüzde ise en çok savunma, metal ve motor sektörlerinde yatırım yapılmaktadır. Türkiye'nin en çok sayıda üniversiteye sahip ili olan Ankara'da ayrıca, üniversite diplomalı kişi oranı ülke ortalamasının iki katıdır. Bu eğitimli nüfus, teknoloji ağırlıklı yatırımların gereksinim duyduğu iş gücünü oluşturur. İlin ulaşım altyapısı başkent eksenlidir; buradan otoyollar, demiryolu ve hava yoluyla Türkiye'nin diğer şehirlerine ulaşılır.

Ankara'nın Altındağ, Ayaş, Bala, Beypazarı, Çamlıdere, Çankaya, Çubuk, Elmadağ, Güdül, Haymana, Kalecik, Kızılcahamam, Nallıhan, Polatlı, Şereflikoçhisar, Yenimahalle, Gölbaşı, Keçiören, Mamak, Sincan, Kazan, Akyurt, Etimesgut, Evren ve Pursaklar olmak üzere 25 ilçesi bulunmaktadır.

Ankara nüfusu bir önceki yıla göre 60.567 artmıştır. Ankara nüfusu 2024 yılına göre 5.864.049'dir. Bu nüfus, 2.888.062 erkek ve 2.975.987 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %49,25 erkek, %50,75 kadındır.

Ankara, ülke genelinde illerin ekonomik faaliyet konularındaki ağırlığı itibariyle sanayi ağırlıklı iller arasında yer almaktadır.

Ankara ili sınırları içinde makarna, un, bitkisel yağ, süt ürünleri, şeker, şarap, bira gibi besin sanayine ait kuruluşlarla çimento, traktör, tarım aleti ve makineleri, motor, boya, tuğla-kiremit ve orman ürünleri, mobilya, madeni eşya, dokuma üreten sanayi kuruluşları vardır.

4.1.2 - Yenimahalle İlçesi

Yenimahalle, 1946-1949 yıllarında ilin imarı ile özellikle o devrin Ankara Belediye Başkanı Ragıp Tüzün tarafından Ankara'nın yakın yerleşim alanı olarak planlanmış ve 1950 yıllarında dar gelirli işçi ve memur vatandaşları konut sahibi yapmak gayesi ile ikişer katlı olarak kurulmaya başlanmış, bugünkü gibi hızlı bir gelişme gösteren Yenimahalle, 1 Eylül 1957 tarihinde ilçe merkezi hâline getirilmiştir. Resmi Gazete'nin 295 no'lu yeniden kaza kurulması hakkındaki kanuna göre yayınlanan 27.06.1957 gün ve 7033 sayılı Bakanlar Kurulu kararı ile 01.09.1957 tarihinden itibaren Yenimahalle ilçe olmuştur. Yenimahalle'nin ilçe olması ile o zaman nahiye olan Kazan-Yenikent - Sincan ve Etimesgut Nahiyeleri Yenimahalle İlçesine bağlanmıştır.

Yenimahalle, şehir merkezi haricinde engebeli bir arazide kurulmuştur. Denizden yüksekliği 830 metredir. İlçenin yüzölçümü 274 km²dir.

Komşu illerden gelen Çubuk Çayı, Hatip Çayı ve İncesu Deresi, ilçenin Akköprü mevkiinde birleştikten sonra Çiftlik, Güvercinlik ve Etimesgut'tan geçerek Sincan Osmaniye köyü yakınında Akıncı Ovasından gelen Ova Çayı ile birleşerek Ankara Çayı adını alır ve Sakarya Irmağının büyük bir kolu olarak Polatlı sınırlarına kadar girer.

Yenimahalle'de ikamet edenlerin birçoğu memur, işçi ya da esnaf olarak çalışmakta olup, çiftlik veya hayvancılıkla geçimini sağlayan 1000 kişiye yakın vatandaşımız bulunmaktadır.Bu rakam ilçe nüfusu düşünüldüğünde çok azdır, bu nedenle ilçemizde tarım veya hayvancılıkla geçimini sağlayan vatandaşımız yok denecek kadar azdır.

İlçede 3 büyük sanayi bölgesi bulunmaktadır.

Yenimahalle nüfusu 2024 yılına göre 714.866. Bu nüfus, 344.245 erkek ve 370.621 kadından oluşmaktadır. Yüzde olarak ise: %48,16 erkek, %51,84 kadındır.

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

Dünya ekonomisinde hareketlilikte 2025 yılının üçüncü çeyreğinde sınırlı bir toparlanma görülürken, ülkeler bazında ayrışma sürüyor. Ülkeler arasında imzalanan ticaret anlaşmaları ve ABD'nin Ağustos ayı itibarıyla uygulamaya koyduğu yeni tarife oranları ile küresel ticaret politikalarındaki belirsizlikler geriledi. Ancak önümüzdeki dönemde küresel ticaret hacminde ve büyüme oranlarında yavaşlama görülebileceği tahmin ediliyor. Politika belirsizliklerinin azalmasıyla finansal piyasalarda oynaklık gerilerken, AI (yapay zekâ) kaynaklı gelişmelerin de desteğiyle küresel risk iştahı yüksek seyrediyor. ABD Merkez Bankası (Fed) hedefin üzerinde seyreden enflasyona rağmen, istihdam verilerinde görülen zayıflamanın etkisiyle Eylül ayında yılın ilk faiz indirimine gitti ve yıl sonuna kadar iki ilave faiz indirimi olabileceğine dair işaretler verdi. Yükselen faiz indirim beklentileri de piyasaları destekleyen bir faktör olarak son dönemde öne çıkıyor. ABD dolarına olan güvenin görece zayıf seyretmesi, jeopolitik belirsizlikler ve Fed'in faiz indirimlerini sürdüreceği beklentisi sonucunda değerli metal fiyatlarında yükseliş görülüyor.

Türkiye ekonomisinde 2025 ikinci çeyrekte bir miktar hızlanma görüldü ve iç-dış talep dengelenmesindeki bozulma sürdü. 2025 ikinci çeyrekte büyümeyi iç talep sürüklerken, net dış talep büyümeye negatif katkı yaptı. Yurtiçinde 2025 üçüncü çeyrek öncü verileri ekonomik aktivitede hafif bir yavaşlama olabileceğine işaret ediyor. İmalat sanayi satın alma yöneticileri endeksi (PMI) Haziran ayındaki 46,7 seviyesini takiben inişli çıkışlı bir grafik çizerek Eylül'de 46,7 seviyesinde kapandı ve daralma bölgesinde kalmayı sürdürdü. Kapasite kullanım oranı son üç ayda gerileme kaydederken, sektörel güven endekslerinde dalgalı bir seyir görüldü. Üçüncü çeyrekte dış dengede yataya yakın bir seyir görüldü. İhracatta toparlanma sürerken, ithalatta bir miktar ivme kaybı gerçekleşti. Ticaret Bakanlığı öncü verilerine göre, yılın ilk dokuz ayında ihracat 2024'ün aynı dönemine göre %4,1 artarken, ithalatta da %5,9 yükseliş gerçekleşti. Bundan dolayı 2024 Ocak-Eylül döneminde 60,0 milyar dolar olan dış ticaret açığı 2025'in aynı döneminde 67,0 milyar dolara çıktı. Hizmet gelirlerindeki artışa rağmen, gelirler tarafındaki gelişmeler cari dengeye negatif katkı yaptı. Haziran 2025'te 19,2 milyar dolar olan 12 aylık toplam cari açık Temmuz 2025'te 18,8 milyar dolara geriledi.

Ana eğilim göstergeleri 2025 üçüncü çeyrekte dezenflasyonun yavaşladığına işaret ediyor. 2025 Haziran ayında %35,0 olan genel tüketici fiyatları endeksine (TÜFE) göre yıllık enflasyon Eylül ayında %33,3 seviyesine indi. Aynı dönemde genel yurtiçi üretici fiyatları endeksine (Yi-ÜFE) göre yıllık enflasyon %24,5'ten %26,6'ya yükseldi. Ağustos ve Eylül ayında enflasyon tahminlerin üzerinde gerçekleşirken, beklenti kanalında da iyileşmenin duraksadığı görüldü. TCMB Temmuz ayında yeniden faiz indirim sürecini başlatırken, Eylül ayında adımların büyüklüğünü azaltarak da olsa indirimi sürdürdü. Son dönemde tahminlerden yüksek gelen veriler, beklentilerdeki katılık ve enflasyon üzerinde yukarı yönlü risklerin artması nedeniyle TCMB'nin faiz indirimlerini sürdürse de, daha ihtiyatlı bir patika izleyeceği düşünülüyor. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

Harc	amalar Yönte	emiyle Cari F	iyatlarla Gay	ri Safi Yurtiç	i Hasıla
	GSYH (milyon TL)	Kişi Başı Gelir (TL)	GSYH (milyon Dolar)	Kişi Başı Gelir (Dolar)	Büyüme (%)	Yıl İçi Ortalama Kur (Dolar/TL)
2020	5.048.567	60.541	717.092	8.599	1,90	7,04
2021	7.256.142	85.759	807.924	9.549	11,40	8,98
2022	15.011.776	176.654	905.814	10.659	5,50	16,57
2023	27.091.469	305.570	1.153.241	13.008	5,00	23,49
2024	44.587.225	503.076	1.358.255	15.325	3,30	32,83
Ç1'25	12.493.445	-	345.695	-	2,30	-
Ç2'25	14.578.556	-	377.622	-	4,80	-

(Kaynak:(Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek))

Gayrimenkul Sektörü:

Yarattığı katma değer ve istihdam olanaklarıyla ülke ekonomileri için çoğu zaman kaldıraç görevi üstlenen inşaat sektörü ayrı bir öneme sahiptir. Zira günümüzde inşaat, yalnızca çevrenin inşa edilmesini değil, bakım, onarım ve işletilmesine katkıda bulunan faaliyetlerin tümünü içerecek şekilde değerlendirilmektedir.

Ülkemizde demografik etmenler (genç nüfus, evlenme/boşanma, taşınma, yurtiçi ve yurtdışından göçler) ile kentleşme olgusunda yaşanan değişmelerle sürdürülebilir doğal bir konut talebi mevcuttur. Bu talep zaman zaman içinde yaşanılan konjonktüre göre artıp azalabilmektedir. Ancak değişen sosyolojik şartlar özellikle Z kuşağında mal sahipliğinden çok kullanım eğilimini dünya genelinde artırmış gözükmektedir. Diğer bir husus da konut sahipliği oranın özellikle orta gelir grubunda erişilebilirik sorununa bağlı olarak devam ettiğidir. Buna karşılık başta kamu olmak üzere orta gelir düzeyindeki kişilerin ev sahibi olabilmesi için çalışmalar devam ettirilmektedir.

Gayrimenkul sektörünün önemli göstergelerinden birisi de konut satış rakamlarıdır. 2025 yılı ilk sekiz aylık döneminde toplam satışlar 978.070 adet olarak gerçekleşmiştir. 2024 yılının aynı dönemine göre %21,3 dolayında bir artış görülmüştür. Aynı dönemdeki satışların 141.227 adeti ipotekli olarak gerçekleşirken, bir önceki yılın aynı dönemine göre %84,6'lik bir artış söz konusudur. İlgili dönemde birinci elden satışlar 295.524 adet, ikinci elden satışlar ise 682.546 adet olarak kayıtlara geçmiştir.

Yılın ilk sekiz ayında gayrimenkul piyasası bozulan risk beklentilerine rağmen canlı sayılabilecek rakamlara sahip olmuştur. Canlılığın nedeni olarak; faizlerdeki düşme beklentisi, buna bağlı olarak gayrimenkul fiyatlarında olan/olabilecek artış eğilimi,göreceli konut kredilerine ulaşılabilirliğin artması, faiz, altın, KKM gibi yatırım araçlarından gelir elde edenlerin bu geliri gayrimenkulde değerlendirmek istemeleri, 6 Şubat depremi sonrası artan iç göç haraketliliği gibi unsurlar sayılabilir

Yabancı uyruklu kişilerin Türkiye'den 2025 yılının ilk sekiz ayında aldığı konut adedi 13.077 olmuştur. Yabancılara yapılan konut satışları Ocak-Ağustos döneminde bir önceki yılın aynı dönemine göre %13,2 oranında gerilemiştir. 2012 yılında yapılan yabancı uyruklu kişilere taşınmaz satışıyla ilgili düzenleme sonrasında başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya başlamıştı. Yabancı tabiiyetli gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye'de gayrimenkul almasıyla ilgili bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ve 2022 yılına kadar gözlemlenen güçlü trend son birkaç yıldır oldukça zayıflamış görünmektedir. Bu duruma neden olarak, iç ve dış konjonktürde görülen değişmeler, TL'nin göreceli olarak değerli olması ve konut fiyatlarının yüksekliği sayılabilir. Konuyla ilgili diğer ilginç bir durum ise geçmişte konut alıp vatandaşlık, oturma izni gibi hakları edinmiş kişilerin sahip oldukları gayrimenkulleri satmalarıdır.

Son birkaç yıldır dikkatli takip edilmesi gereken diğer bir nokta ise Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz alımlarında yaşanan artışlardır. TCMB tarafından açıklanan ödemeler dengesi verilerine göre, Türkiye'deki yerleşiklerin yurtdışından yaptığı gayrimenkul alımlarında ödediği tutar 2024'te bir önceki yıla göre %20,5 artarak 2 milyar 513 milyon dolara ulaşmıştır. Trend 2025 yılında da devam edecek bir momentuma sahiptir. Türk vatandaşlarının yurtdışında taşınmaz almalarında; altın vize ve vize kolaylığı, eğitim, göreceli olarak taşınmaz fiyatlarının ucuz olması, yatırımın geri dönüş süresinin hızı gibi unsurlar belirleyici olmaktadır. Eğilimin bu yönlü devam etmesi durumunda yabancıların Türkiye'den taşınmaz alışlarından daha fazla Türk vatandaşlarının yurtdışından taşınmaz edinmeleri nedeniyle nette döviz azaltıcı bir süreç yaşanabilecektir.

Son iki buçuk yıldır uygulanan enflasyonla mücadele programı belli oranda başarı kazanıp dezenflasyon yaşandıysa da hali hazırda devam eden yapışkan ve katı eğilim tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi gayrimenkul fiyatlarını da etkilemiştir. TCMB tarafından açıklanan konut fiyat endeksine (KFE) baktığımızda nominal artışın sürmesine karşın reel fiyatların hâlâ enflasyonun altında olduğu gözlenmektedir. Her ne kadar reel fiyatlar enflasyonun altında olsa da eğilime baktığımızda reel anlamda değerleme sürecinde artan bir ivme dikkat çekmektedir.

2025 yılı ağustos ayında bir önceki aya göre %2,5 oranında artan KFE, bir önceki yılın aynı ayına göre nominal olarak %31,4 oranında artmış, reel olarak ise %1,2 oranında azalmıştır. Üç büyük şehirdeki fiyat değişimlerini incelediğimizde 2025 yılı ağustos ayında bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir'de sırasıyla %30,2, 41,1 ve 31,9 oranlarında artış gözlemliyoruz.

Gerek uygulanan politikaların etkisi, gerekse talepte geçtiğimiz yıl yaşanan yavaşlamayla birlikte inşaat maliyetlerinde 2024 yılı bahar aylarından bu yana keskin bir düşüş gözlenmiştir. TÜİK verilerine göre, inşaat maliyet endeksi 2025 yılı temmuz ayında bir önceki aya göre %1,41 artmış, bir önceki yılın aynı ayına göre %22,98 yükselmiştir. Bir önceki aya göre malzeme endeksi %1,79 artarken, işçilik endeksi %0,22 yükselmiştir. Ayrıca bir önceki yılın aynı ayına göre malzeme endeksi %19,98, işçilik endeksi %31 yükselmiştir.

Gayrimenkul sektörü ve ekonominin başka önemli bir göstergesi de yapım ruhsatları ile yapı kullanım izinlerindeki eğilimdir. Bu göstergeler hem ekonomik beklentileri okumak hem de sektörün ekonomik ve üretim kaynaklı eğilimini ölçmek adına değerlidir. TÜİK tarafından ağustos ayında açıklanan (II. Çeyrek: Nisan-Haziran, 2025) yapı ruhsatı verilen bina sayılarına baktığımızda; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından ruhsatlandırılan bina sayısının %47,4, daire sayısının %90,3 ve yüz ölçümün %61,8 arttığını gözlemliyoruz. Aynı döneme ait yapı kullanım izinleri ise; bir önceki yılın aynı çeyreğine göre, 2025 yılı ikinci çeyreğinde idare tarafından yapı kullanma izini verilen bina sayısı %18,1 daire sayısı %44,3 ve yüz ölçüm %30,2 artmıştır. Yapım ruhsatlarının artması geçtiğimiz yıllarda zayıf seyreden talebin tekrar canlanacağına ilişkin beklentiler, arzın geçmiş yıllarda sınırlı olması, deprem konutu inşaatlarının hızlanması ve kentsel dönüşüm nedeniyle artmış görünmektedir. Yapı kullanım izinlerinin de bu çerçevede belli bir süre sonra artması beklenebilir.

Türkiye ekonomisinin yeni bir denge arayışı içinde olduğu günümüzde başta inşaat ve gayrimenkul sektörü olmak üzere diğer tüm sektörlerde sürdürülebilir kârlılık ve risk yönetimi kavramlarına ağırlık verilmesi yerinde olacaktır. Dünya konjonktüründe görülen baş döndürücü gelişmeler ciddi bir sistemik risk yaratırken ülke içinde de yürütülen ekonomik programın etkileri inşaat ve gayrimenkul şirketlerinin sistemik olmayan riskleri de iyi yönetmesini zorunlu kılmıştır. (Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

(Kaynak: Gyoder 41.Gösterge, 2025 3.Çeyrek)

Avm Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

2025 yılı Ekim ayı itibarıyla Türkiye'deki mevcut alışveriş merkezi arzı 441 adet alışveriş merkeziyle yaklaşık 13,7 milyon m2 seviyesindedir. 2026 yılı sonuna kadar 205 bin m² kiralanabilir alana sahip 6 adet alışveriş merkezinin açılması planlanmaktadır. 2026 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde toplam arzın yaklaşık 13,9 milyon m² seviyesine ulaşması beklenmektedir. Organize perakende yoğunluğu ülke genelinde 1.000 kişi başına 160 m² kiralanabilir alan olarak kayıt altına alınırken, İstanbul 312 m² ile ülke ortalamasının yaklaşık iki katı perakende yoğunluğuna sahip konumdadır. Ankara ise 281 m² perakende yoğunluğu ile öne çıkan şehirler arasındadır. 2026 yılı sonu itibarıyla Türkiye genelinde perakende yoğunluğunun 163 m² seviyesine çıkması beklenmektedir

Yıllara	Göre A	VM Say	ısı ve To	oplam i	Kiralana	ıbilir Al	an (TKA	)
	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023	2024	2025
Açık AVM Sayısı	208	246	271	298	322	352	377	405	425	431	437	442	444	446	446	441
TKA (bin m²)	5.862	7.019	7.840	8.749	9.522	10.530	11.158	12.268	12.971	13.234	13.540	13.822	13.906	14.010	14.129	13.665

2025 yaz sezonu, özellikle İstanbul gibi turizme dayalı lokasyonlar açısından beklenen performansı gösterememiştir. Kültür ve Turizm Bakanlığı verilerine göre, Türkiye'ye gelen yabancı ziyaretçi sayısı 2025'in Temmuz ve Ağustos aylarında sırasıyla %2,97 ve %2,05 oranında azalmıştır. Bu durum, yaz sezonunda turistik harcamalara dayalı caddelerde –özellikle İstiklal, Abdi İpekçi ve Nişantaşı gibi yüksek gelirli alışveriş akslarında– yaya trafiği ve satış hacminde düşüşe neden olmuştur.Buna karşın, turist yoğunluğu daha sınırlı olan Bağdat Caddesi gibi lokasyonlar görece daha dirençli kalmıştır. Ancak bu bölgelerde de kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yeniden hız kazanması, mevcut kiracıları taşınma veya alternatif alan arayışına yöneltmiştir. Sonuç olarak, 2025'in üçüncü çeyreğinde turizme bağlı cadde perakendesinde durgunluk sürerken, yerel müşteri tabanına sahip bölgelerde hareketlilik nispeten korunmuştur.

2025'in üçüncü çeyreğinde özellikle tekstil ve ev perakendesi segmentlerinde finansal baskılar belirginleşmiştir. Artan kiralar, yüksek operasyonel maliyetler ve sınırlı arz nedeniyle birçok marka yeni mağaza açmak yerine mevcut lokasyonlarını koruma eğilimindedir. Bu durum, ölçek ekonomisi oluşturamayan orta ve alt segment markalarda maliyetleri aşağı çekmeyi zorlaştırmakta; fiyat artışlarının sınırlı kalması ise kâr marjlarını daraltmaktadır.Tedarik zincirinde de benzer baskılar gözlemlenmekte olup, bazı markalar üretim maliyetlerini düşürmek amacıyla üretimlerini Mısır gibi ülkelere kaydırmaktadır. Genel olarak, sektör büyüme ivmesini kaybetmiş, markalar artan maliyetleri yönetebilmek için temkinli bir strateji benimsemiştir

Türk markaları ise küresel ölçekte yeni pazarlara açılım ve mevcut pazarlardaki varlıklarını güçlendirme stratejilerini sürdürmüştür. Perakende sektöründeki hareketlilik, özellikle Orta Doğu, Avrupa ve Asya pazarlarında yoğunlaşmıştır. Bu dönemde, Koton, Abu Dabi Reem Mall mağazasının açılışını gerçekleştirerek Körfez bölgesindeki varlığını güçlendirmiş; ayrıca Umman'daki Muscat City Center mağazasıyla bölgede en büyük satış noktasına ulaşmıştır. DeFacto, uluslararası büyüme stratejisini sürdürerek Romanya ve Mısır'da iki yeni mağaza açmıştır. Kahire'de hizmete giren mağaza, markanın ülkedeki 30. satış noktası olmuştur. Karaca, Avrupa'daki genişlemesine Almanya Mall of Berlin mağazasıyla devam ederken; Zen, Asya Pasifik pazarındaki varlığını güçlendirerek Filipinler'deki Mall of Asia mağazasını hizmete açmıştır. Önümüzdeki dönemde özellikle Avrupa, Körfez ve Asya pazarlarında benzer yatırımların artarak devam etmesi beklenmektedir. (Kaynak: TR International, Cushman & Wakefield)

Ankara'da Başlıca AVM'lerin Konum Haritası

Ankara'daki AVM'lerin yer seçiminde erişilebilirlik/ulaşılabilirlik, görünülebilirlik, rekabet ortamı, arsa/arazi durumu, altyapı olanakları, sosyo-ekonomik ve demografik yapı, yakın çevresel etkenler ve gelecekteki gelişmeler faktörünün etkili olmaktadır. AVM'lerin çevresinde bulunan yapılaşmaların hızında ve yoğunluğunda artış görülmekte, bu durum yeni merkezlerin oluşmasına kentsel merkezin önemini yitirmesine yol açmaktadır.

AVM kompleks bir yapı olup, bütün olarak ele alınan ve sürekliliği bütüne bağlı olan işletmelerdir. AVM'ler günümüzde sosyal, ekonomik, yönetimsel ve mekansal boyutlara sahiptirler. Bahsi geçen bu dört unsurun iyi değerlendirilmesi ve yönetilmesi başarılı bir AVM konseptini oluşturmaktadır. Doğru bir AVM yatırımının yapılanmasını fizibil bir etüt, mağazamix' i, lokasyon, marketing PR, doğru kiralama ve ardından açıldıktan sonraki doğru yönetim stratejileri oluşturmaktadır.

Başarılı bir AVM için bulunduğu lokasyonun artı ve eksilerinin değerlendirilmesi ve eksilerin artıya dönüştürülebilmesi, markalaştırmanın sağlanabilmesi gerekmektedir. Ayrıca iyi bir AVM yönetiminde 'müşteri odaklı " olunması önemli bir husustur. AVM yer seçimiyle birlikte, konsepti, hedef kitlesi, marka ve imaj çalışmaları bir AVM'nin sürdürülebilirliği için temel unsurlardır.

2021 ikinci çeyrekte Türkiye'deki alışveriş merkezi arzı değişmeyerek 13,39 milyon m² olarak kaydedildi. Kişi başına düşen kiralanabilir AVM alanı, Türkiye genelinde 160,10 m²/1000 kişi olarak hesaplanmıştır. İstanbul 337,03 m²/1000 kişi ile en büyük piyasa olurken, onu 305,89 m²/1000 kişi ile Ankara ve 278,49 m²/1000 kişi ile Bolu izledi.

Ankara'da Yer Alan AVM'ler:

365 AVM

: Lokasyon Çankaya Rahat dolaşım ve ulaşım için oluşturulan yatay ve

: : : 28451 / 1 Açılış Tarihi 2008 Ada / Parsel düşey giriş-çıkışlar, 365'te alışverişe ayrılan vaktin verimli bir şekilde kullanılmasını sağlamaktadır. Bu mimari düzen sayesinde İnşaat Firması Tepe Emlak Yatırım A.Ş.

: : Arsa Alanı 25.000 m² Kiralanabilir Alan mağazalar arası geçişler kolaylaşmakta ve ziyaretçiler sadece ihtiyaçlarına yönelik alışveriş

: Mağaza Sayısı 100 üzeri yapılabilme imkanına sahip olmaktadır.

Acity Outlet AVM

Linki

www.365.com.tr

: : Lokasyon Yenimahalle Nisan 2008 tarihinde açılan Acity Outlet AVM, İnşaat Firması Ender İnşaat A.Ş. (Tem

: : : : Açılış Tarihi 2008 Ada / Parsel 42875 / 6-10 Arsa Alanı 16.651 m² Kiralanabilir Alan 39.000 m²

: 170 üzeri Mağaza Sayısı

: Linki http://www.acity.com.tr/ 2013 yılına kadar 5 kat üzerinde 140 mağaza ile faaliyetine devam etti; ancak oluşan yoğun talep, artan ziyaretçi sayıları ve cirolar ile büyüme kararı alındı. Alışveriş Merkezinin büyüme süreci, 2014 yılı Mart ayı itibari ile tamamlanmış olup mevcutta AVM toplam 170'in üzerinde mağaza, teras alanı,

çocuk eğlence merkezi ve sinema salonu seçenekleri ile bir Premium Outlet alışveriş

merkezi niteliğindedir.

Anatolium Ankara AVM

Lokasyon : Mamak

İnsaat Yüklenici : Maya Taahhüt Grubu

Acılıs Tarihi : 2011 Ada / Parsel : 39658 / 6 Arsa Alanı : 66.500 m² Kiralanabilir Alan · 64.000 m²

Mağaza Sayısı : 97

http://www.anatolium-Linki

ankara.com/

Alışveriş merkezi, rahat dolaşımı, müşterisini yormayan sirkülasyon alanlarının yanı sıra tüm alternatifleri aynı anda sunan bir 'Alışveriş Vadisi'

olarak tanımlanmaktadır.

Ankara Anatolium Alışveriş Merkezi ve Nata Vega Outlet Merkezi birlikte oluşturdukları bir alışveriş parkı ile Ankara'nın en büyük kompleksini oluşturmuşlardır. Bu iki merkez tüm ortak alanlarını, otoparklarını birleştirmiş ve tek bir merkez gibi ticarete devam etmektedir.

Ankuva Alışveriş Merkezi

Lokasvon : Cankaya Emlak Bankası ve Bilkent Holding'in malik olduğu

İnşaat Yüklenici : Emlak Bankası - Bilkent Ankuva AVM, 1995 yılında Bilkent

Yönetim : Bilkent Holding Üniversitesi'nde Bilkent Center'ın yanında

Acılıs Tarihi kurulmuştur. AVM de fasfood bölümü ve 1995 Ada / Parsel : Bilkent Plaza'nın mağazalar bulunmaktadır. AVM'nin bulunduğu

Arsa Alanı : taban alanı ~6.500 m² 26053 ada 6 parsel üzerinde Bilkent Plaza olarak

İnşaat Alanı : 15000 isimlendirilen binalar bulunmaktadır.

Ansera AVM

Lokasyon : Çankaya Acılıs Tarihi : 2002 Ada / Parsel : 29334 / 2 Arsa Alanı : 5.700 m² Toplam Kullanım : 17.000 m² - 150 Mağaza Sayısı

sahalarının yanı sıra çocuk bahçeleri, seyir terasları, kır kahveleri, yapay gölet ve şelaleler Ansera AVM'de yer alan sosyal olanaklardır. 5700 m2 üzerine 5 kat olarak inşa edilen ANSERA AVM, toplam 17000 m2 kullanım alanına sahiptir.

Portakal Çiçeği Vadisi ile yeni bir çehre

almaktadır. Tenis, voleybol, mini futbol

bürünmekte olan Çankaya'da vadi içerisinde yer

Linki : http://www.ansera.com.tr Ansera AVM, alışveriş merkezinden cok iş merkezi niteliğinde olmasına rağmen AVM olarak

adlandırılmaktadır.

Antares Alışveriş ve Yaşam Yıldızı

Lokasyon : Etlik İnşaat Yüklenici : Birlik Yapı - Nata inşaat Acılıs Tarihi : 2008 Ada / Parsel 90057/5 Arsa Alanı : 84.469 m² Kiralanabilir Alan : 83.000 m² : 220

Mağaza Sayısı http://www.antaresavm.c

Linki om.tr/index.html Antares Alışveriş ve Yaşam Yıldızı kapsamında, AVM'ye ek olarak altı kuleden oluşan 619 konutluk yaşam alanı da yer almaktadır.

Toplam 220 mağazayı ve perakende sektörünün

devlerini bünyesinde barındıran alışveriş merkezinin Ankara manzaralı ve birbirinden uzak

masalarla donatılmış yüksek tavanlı fast-food katı aynı anda 2.000 kişiye hizmet sunabilmektedir.

Arcadium Alışveriş Merkezi

Lokasyon : Çayyolu
İnşaat Yüklenici : Taşeli İnşaat
Açılış Tarihi : 2003
Ada / Parsel : 18094 / 1
Arsa Alanı : 11.474 m²
Kiralanabilir Alan : 14.635 m²
Mağaza Sayısı : 80

Linki : http://www.arcadium.co

m.tr/

Arcadium AVM, Eskişehir yolunda, Konutkent, Yaşamkent, Mesa gibi çok bilinen yerleşim noktalarının da içinde bulunduğu Ümitköy-Çayyolu merkezinde; yakın çevresinde aktif 150.000 konut, sosyo-ekonomik düzeyi yüksek 350.000 bölge sakini bulunan, faaliyette olan Devlet Tiyatroları Cüneyt Gökçer Sahnesi,

Eskişehir yolu üzerinde yer alan Başkent, Bilkent, ODTÜ, kamu kurumları ve orta ölçekli işletmelerle şehrin güney batısının merkezi haline gelmeyi

amaçlamaktadır.

Armada Alışveriş ve İş Merkezi

Lokasyon : Yenimahalle inşaat Yüklenici : Söğütözü İnşaat A.Ş. Acılıs Tarihi : 2003 - 2013

Ada / Parsel : 13784/4-13786/3-13784/3

Arsa Alanı : 34.110 m² Kiralanabilir Alan : 53.000 m² Mağaza Sayısı : 240 Armada Alışveriş ve İş Merkezi, 2003 yılında hizmete girmiş olan 13784 ada 4 parsel üzerinde yer alan bölüm ile 2013 yılında hizmete girmiş olan 13786 ada 3 parsel üzerinde yer alan bölümü olmak üzere toplam iki parselde AVM ve bir parselde (13784/3) otopark alanından

oluşmaktadır.

Linki : http://www.armadasite.c

om/

ATG AVM

Lokasyon : Çankaya

İnşaat Yüklenici : Limak ve Kolin Ortaklığı

Açılış Tarihi : 2016 Ada / Parsel : 29216 / 8 Arsa Alanı : 69.382 m² Kiralanabilir Alan : 25.000 m²

Mağaza Sayısı : 50

Linki

.___. http://www.ahtgar.com/tr

/anasavfa

Limal ve Kolin Ortaklığı tarafından yürütülen proje YİD projesi olup, ortaklık 2013'te 19 yıl 7 ay işletme süresi teklifi ile ihaleyi almıştır. Ankara

Tren Garı bir gar olmanın çok ötesinde,

mağazaları, restoranları, ofisleri,toplantı salonları,

oteli ve otoparkı ile Ankara'nın çekim

merkezlerinden biridir.

Toplam alanı 175.000 m², kiralanabilir alanı 25.000 m² olan ATG, ayrıca 4.000 m² 'lik

kiralanabilir ofis alanına sahiptir.

Atlantis Alışveriş ve Eğlence Merkezi

Lokasyon : Yenimahalle inşaat Yüklenici : Gürtaş İnşaat 2011 Ada / Parsel : 15049 / 6 Arsa Alanı : 30.812 m² : 50.123 m²

Mağaza Sayısı : 150

Linki

ötesinde eğle avm.c taşımaktadır.

http://www.atlantisavm.c

om.tr/

Atlantis Alışveriş ve Eğlence Merkezi, 3.000 m²'lik Ankara'nın en büyük eğlence merkezlerinden biri olan çocuk ve genç eğlence merkezi Joyland, 10 salonlu Cinemaximum sinemaları, 4.000 m²'lik bölgenin tek yaşam ve spor merkezi Atlantis Sports Center, 17.000 m²'lik Botanik Bahçe, 7.500 m²'lik su oyun havuzlarıyla bir AVM'nin ötesinde eğlence merkezi niteliği de niteliği de

B-E E I

Bilkent Center - Bilkent Station

: : İnşaat Yüklenici Bilkent Holding - Tepe

: : : : Açılış Tarihi 1998 Ada / Parsel 26053 / 7 Arsa Alanı 74.822 m² Kiralanabilir Alan 47.468 m²

: Mağaza Sayısı 31

http://www.bilkentcenter.

: com.tr/

http://www.bilkentstation.

com.tr/

Lokasyon Çankaya Bilkent Center Alışveriş Merkezi; Tepe Emlak ve Metro AG işbirliği ile 1998 yılında Ankara'da açılmıştır.

2015 yılında Bilkent Station'ın, Bilkent Center bünyesine katılmasıyla birlikte AVM'nin önemini arttırmıştır. Bilkent Center içindeki özel bir bölümün yenilenme projesi olarak ele alınan Bilkent Station, cafe, restoran ve eğlence merkezlerinin yer aldığı buluşma noktası vizyonuna sahiptir. Bilkent Center ve Bilkent Station, Ankara'ya farklı bir mekan kazandırarak kapalı sokak konseptini kentle buluşturmuştur.

CEPA Alışveriş Merkezi

Linki

: : İnşaat Yüklenici Üstünçelik A.Ş. -

: : : : : Açılış Tarihi 2007 Ada / Parsel 28162 / 1 Arsa Alanı 53.191 m² Kiralanabilir Alan 73.000 m² Mağaza Sayısı 210

Lokasyon Çankaya CEPA AVM, Ankara'nın batı aksında Eskişehir Yolu üzerinde ODTÜ yerleşkesi karşısında yer almaktadır. Gün ışığı alan ön ve arka atriumları, geniş ve ferah dolaşım alanlarıyla, sıcak iç mimarisiyle keyifli bir alışveriş konseptine sahiptir.

: Linki http://www.cepaavm.com.tr/

Dolphin Center AVM

: : : : : Açılış Tarihi 2005 Ada / Parsel 46543 / 6 Arsa Alanı 6.178 m² Kiralanabilir Alan 6.337 m²

: Mağaza Sayısı 40

: Linki http://www.dolphinavm.n

Lokasyon Etimesgut DOLPHİN İş Merkezi Bünyesinde bulundurduğu İşyeri, Banka Banka ATM Cihazı, PTT, Sinema, Süpermarket, Dersane, Spor Merkezi, Kreş, Tıp Merkezi ve Eczane gibi İşletmelerle ilgi odağı olmuş ve daha uzaklardan müşteri çekerek

cazibe merkezi haline gelmiştir.

Forum Ankara Outlet AVM

: : Lokasyon Keçiören Ankara'nın en büyük outleti olan Forum Ankara İnşaat Yüklenici Multi Development

: Açılış Tarihi 2008

: : : Ada / Parsel 90222 / 1-2-5 Arsa Alanı 164.101 m² Kiralanabilir Alan 86.300 m²

: Mağaza Sayısı 116

: Linki http://www.forumOutlet, Tesco Kipa hipermarketi, Bauhaus Yapı Marketi gibi büyük ölçekli marketlerin yanı sıra 11.000 m²'lik bir alana yayılmış olan teknoloji

markalarına sahiptir.

FTZ AVM

: : : : : : : İnşaat Yüklenici FTZ Grup Açılış Tarihi 2003 Ada / Parsel 33841 / 1 Arsa Alanı 5.559 m² Kiralanabilir Alan 7.000 m² Mağaza Sayısı 41

: Linki http://www.ftzavm.com/tr

Lokasyon Keçiören FTZ AVM, "300 metrekarelik oyun alanı ile çocuklar için vazgeçilmez bir oyun-eğlence dünyası, cafe ve restoranları ile sizler sıcacık bir muhabbet ortamı, 1500 metrekarelik food court alanı ile ağzının tadını bilenlerin lezzet mekanı, 5 sinema salonu ve etkinlik alanları ile sanat severlerin buluşma noktası, 1200 metrekalik süper marketi ile evinizin ve mutfağınızın olmazsa

olmazı… " konseptine sahiptir.

Galleria Ankara AVM

: : : : : : : İnşaat Yüklenici Besa Grup - Bezci İnşaat Açılış Tarihi 2018 Ada / Parsel 13944 / 17 Arsa Alanı 6.978 m² Kiralanabilir Alan 7.771 m² Mağaza Sayısı 96

: Linki http://www.galleriaankar

Lokasyon Çankaya 1995 yılında yapılan Galleria AVM yeniden inşa edilmekte olup, 2015 tarihinde projelendirilmiştir. Sokak konseptiyle tekrar hayata geçirilmesi amaçlanan Galleria AVM'nin 29 adet ofis ve 96 adet dükkan olmak üzere toplam 125 adet bağımsız bölümden oluşması amaçlanmaktadır.

Gordion AVM

Lokasyon : Çankaya
İnşaat Yüklenici : Gordion Grup
Açılış Tarihi : 2009
Ada / Parsel : 61081 / 1-2
Arsa Alanı : 30.042 m²
Kiralanabilir Alan : 50.000 m²
Mağaza Sayısı : 150 üzeri

eğlence olanakları sunmaktadır. Gordion Alışveriş Merkezi Türkiye'nin BREEAM Sertifikası'na sahip en büyük binası ve Ankara'nın ilk yeşil alışveriş merkezi olma özelliğine sahiptir.

Gordion Alışveriş Merkezi, toplam 50,000 metre

mağazası ile ziyaretçilerine alışveriş, yemek ve

karelik kiralanabilir alanında 150'den fazla

Linki http://www.gordion-

avm.com/

Karum İş ve Alışveriş Merkezi

Lokasyon : Çankaya inşaat Yüklenici : Nurol GYO Açılış Tarihi : 1991 : 2944 / 21 Arsa Alanı : 17.990 m² Kiralanabilir Alan : 27.000 m²

Maŭaza Savisi

Karum, 1991 yılında 'Ankara'da Yeni Bir Merkez' sloganı ile kapılarını açarken, içinde modernizm ve zerafeti bir araya getirmeyi hedefleyerek hizmetine başlamıştır. Çok kısa bir süre içerisinde şehrin cazibe merkezi haline gelen yapı;

Türkiye'nin ilk iş ve alışveriş merkezlerinden biri olması ile tanınmıştır. Özellikle mimari yapısı ve peyzajı ile beğeni toplayan Karum, şehrin en zarif

semti olan Kavaklıdere'de yer alır.

Linki : http://avmkarum.com/

: 382

Kentpark Alışveriş Merkezi

: İnşaat Yüklenici Megatürk - Bayraktar İnş.

: : : : Açılış Tarihi 2009 Ada / Parsel 9014 / 3 Arsa Alanı 42.321 m² Kiralanabilir Alan 80.000 m²

: Mağaza Sayısı 191

Lokasyon Çankaya Kentpark AVM, bir AVM olmaktan öte projede yer alan 6.000 metrekarelik fitness salonu, 1.500 metrekarelik çocuk oyun alanı, Prestige Cinema, 2.000 metrekarelik gölet, Tab Sanat Akademi Dans Okulu, 3.000 metrekarelik Rolling Ball Bowling, 7.000 metrekare Pazar alanı ve 28.000 metrekarelik peyzaj alanı ile yaşam alanı

yaratmayı amaçlamaktadır.

: Linki http://kentpark.com.tr/

Mesa Plaza AVM

: İnşaat Yüklenici GVY Gayrimenkul İnş.

: : : : Açılış Tarihi 1996 Ada / Parsel 17041 / 3 Arsa Alanı 21.752 m² Kiralanabilir Alan 12.300 m²

: Mağaza Sayısı 37

: Linki http://www.mesaplaza.c

Lokasyon Yenimahalle MESA Plaza Alışveriş Merkezi, Ankara'nın en seçkin banliyösü Çayyolu sınırları içerisinde ve aynı zamanda ODTÜ; BİLKENT ;Hacettepe ve Başkent Üniversite kampüslerinin, kamu kurum ve kuruluşlarının yer aldığı Eskişehir yolu, Koru yerleşkesi kavşağında, 1996 yılından beri hizmet

vermektedir.

Mahall Ankara

Lokasyon : Çankaya Mahall Ankara projesi ofis, otel, konut, yaşam ve İnşaat Yüklenici : Türkerler İnşaat AVM alanlarından ve toplam 9 adet bloktan

Acılıs Tarihi : 2016 oluşan karma bir projedir.

Ada / Parsel : 29369 / 3 Alışverişin ve lezzetin yeni merkezi Mahall Arsa Alanı : 40.628 m² Meydan 64 mağaza, cafe ve restorandan

Mağaza Sayısı - 64 oluşmaktadır. : http://www.mahallankara

Nata Vega Outlet

Linki

: Mamak Lokasyon İnşaat Yüklenici : Nata İnşaat Acılıs Tarihi : 2011 Ada / Parsel : 39658 / 5 Arsa Alanı : 50.291 m² Kiralanabilir Alan : 80.000 m²

http://www.natavega.co

Linki

m.tr/

Türkiye'nin en uzun tüneline sahip akvaryumu, eğlence alanı, dünya lezzetlerini sunan fast-food zincirleri ve tanınmıs markaları iceren shop-mix'i ile Nata Vega Outlet Ankara'da sıradışı bir outlet olmavı amaclamaktadır.

merkez gibi ticarete devam etmektedir.

Next Level AVM

Lokasyon : Çankaya İnsaat Yüklenici : Pasifik İnşaat Acılıs Tarihi : 2013 Ada / Parsel : 27457 / 4 Arsa Alanı : 19.590 m² Kiralanabilir Alan · 42.000 m² Mağaza Sayısı : 120

http://www.nextlevelavm.

com.tr/tr

Prestijli konumu ve ödüllü mimarisi ile Ankara'nın ilk karma yaşam projesi Next Level; ofis, rezidans ve alışveriş merkezi ile şehrin en gelişmiş lokasyonu Söğütözü'nde, Eskişehir ve Konya yollarının kesişme noktasında yer almaktadır. Next Level Alışveriş Merkezi, lüks oteller, kongre ve fuar merkezi, akademik yerleşkeler, iş ve finans dünyasının genel merkezleri arasındaki konumuyla öne çıkmaktadır. Projede avm'ye ek olarak bir adet ofis ve işyeri, bir adet mesken

bloğu bulunmaktadır.

Optimum Outlet

Linki

Lokasyon : Etimesgut : Rönesans Gavrimenkul İnşaat Yüklenici Acılıs Tarihi : 2004

Ada / Parsel : 46397 / 4 Arsa Alanı : 30.976 m² : 40.000 m² Kiralanabilir Alan

Mağaza Sayısı : 167

http://www.optimumoutle Linki

t.com/tr/ankara

29 Ekim 2004'te Ankara'nın ilk outlet alışveriş merkezi ve Rönesans Gayrimenkul Yatırım A.Ş. bünvesindeki Alısveris Merkezlerinin ilki olarak hizmete açılan Optimum Outlet; 18 Kasım 2006'da ek binanın yapılmasıyla, Türkiye'nin en büyük outlet alışveriş merkezlerinden biri olmuştur. 2012 yılının ilk çeyreğinde ise, büyüme projesi ile bünyesine ulusal ve uluslararası birçok

markayı daha ekleyerek hizmet vermeye devam

etmektedir.

Panora Alışveriş ve Yaşam Merkezi

Lokasyon : Çankaya İnsaat Yüklenici : Panora GYO Acılıs Tarihi : 2007 Ada / Parsel : 29087 / 1 Arsa Alanı : 30.707 m² Kiralanabilir Alan : 86.000 m²

Mağaza Sayısı : 191 : https://www.panora.com Linki

Panora AVM'yi diğer AVM'lerden ayıran özelliği mimari detayıdır. Gök kubesi sayesinde yağmur, güneş, kar gibi hava olayları AVM içinden rahatlıkla izlenebilmektedir. 75 ton su kapasiteli iki

dev akvaryumu da ilgi çekici diğer bir özelliğidir.

almaktadır.

Podium AVM

Lokasyon : Yenimahalle : Sönmez Group İnsaat Yüklenici Acılıs Tarihi : 2014 Ada / Parsel : 43574/3

Arsa Alanı : 58.598 m² Kiralanabilir Alan : 70.000 m² Mağaza Sayısı : 180

Podium Ankara, güçlü marka karması, ana volların kesistiği merkezi konumu, modern mimarisi, açık ve kapalı sosyal yaşam alanları ile öne cıkmaktadır. Podium Ankara projesinde kiralanabilir alanlar dışında 11 bin metrekare alana sahip 140 odalı bir şehir oteli de yer

http://ankarapodium.com Linki

Taurus AVM

Lokasyon : Çankaya İnşaat Yüklenici : Ensari Ailesi - Taurus Acılıs Tarihi : 2013 Ada / Parsel : 27354 / 1 Arsa Alanı : 25.937 m²

Kiralanabilir Alan • 50,000 m² Mağaza Sayısı : 148

http://www.taurusavm.co Linki

m.tr/

Ensari Ailesi ve Amerika merkezli Taurus Investment Holdings ortaklığı ile 2008 yılında kurulan Taurus Balgat Alışveriş Merkezi Yatırım A.Ş. 26.000 m² arsa üzerinde yer almaktadır.

Tepe Prime Avenue

Lokasvon : Çankaya İnsaat Yüklenici : Tepe İnşaat Acılıs Tarihi : 2011 Ada / Parsel : 28294 / 1 Arsa Alanı : 28.277 m² Kiralanabilir Alan : 6.000 m²

Mağaza Savısı

: 28 http://www.tepeprime.co Linki

m.tr/

Başkent Ankara'nın sosyal yaşamına olumlu katkı sağlamak, kente yeni bir buluşma noktası kazandırmak için yola çıkan Tepe Prime Avenue, farklı damak zevklerine hitap eden kafe, restoran ve eğlence mekânlarından oluşmaktadır. Tepe Prime Avenu'da toplam 3 blok, 218 adet ofis, 100 adet stüdyo daire ve 37 adet mağaza yer

almaktadır.

2024 yıl sonu değerleme çalışması yapılan Ankara'da yer alan AVM'ler için kamuya açık değerleme raporlarından ve piyasalardan derlenen bilgiler aşağıdaki tablodaki gibidir.

AVM ADI/KONUM	Kiralanabilir Alan	ORTALAMA KİRA BİRİM DEĞERİ	KİRALANABİLİR ORTALAMA KİRA ORTALAMA AYLIK CİRO PAYI (KİRA ALAN BİRİM DEĞERİ KİRA GELİRİ GLEİRİ ÜZERİNDE	2	TOPLAM GELIR TOPLAM GIDER GIDER/GELIR	TOPLAM GIDER	GIDER/GELIR	024 YIL SONU JEĞERİ	BiRiM DEĞER (TL/KİRALANABİLİR ALAN)
ATAKULE AVM/ÇANKAYA	15.514,45 m²	1.325 TL/m ²	17.778.345 TL	10,00%	10,00% 213.340.143 TL 189.603.034 TL	189.603.034 TL	868	89% 2.546.845.000 TL	$164.160\mathrm{TL/m^2}$
PANORA AVM/ÇANKAYA	84.257,00 m ²	280 TL/m ²	63.458.101 TL	80'00%	80,00% 761.497.217 TL 684.038.277 TL	684.038.277 TL	%06	90% 10.080.000.000 TL	$119.634 \text{TL/m}^2$
OPTIMUM ANKARA/ ETIMESGUT	37.939,67 m ²	1.475 TL/m ²	60.387.529 TL	%00′6	9,00% 724.650.352 TL 37.218.816 TL	37.218.816 TL	2%	5% 8.750.675.000 TL	230.647 TL/m ²
ANKAMALL AVM/ANKARA	92.225,12 m ²		1.250 TL/m ² 117.552.444 TL	3,00%	3,00% 499.231.107 TL 88.536.115 TL	88.536.115 TL	18%	18% 13.352.110.000 TL	144.777 TL/m²

4.2 - Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Resmi kurumlarda değerleme hizmetini sınırlayıcı/kısıtlayıcı herhangi bir faktöre rastlanmamıştır.

4.3 - Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Yenimahalle Belediyesi, Yenimahalle Tapu Müdürlüğü, Yeni Gimat GYO A.Ş. ile yerinde yapılan incelemeler ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

4.4 - Değeri Etkileyen Faktörler

4.4.1 - Olumlu Faktörler

* Ana ulaşım arteri üzerindedirler.
Tercih edilirlikleri yüksektir. *
* Yapılara ait iskan belgeleri bulunmaktadır.
* AnkaMall AVM kapsamlı tadilat görerek yenilenmiştir.

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

* Ankara genelinde çok sayıda AVM bulunmaktadır.
Niteliği ve alanları nedeni ile alıcı kitlesi kısıtlıdır. *

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ

5.1 - Pazar Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı, kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri; değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır. Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır. Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde; taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak tanımlanmaktadır.

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme konusu taşınmaza ilişkin yapılmış olan değerleme çalışmasında;

Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemi ve
Arsanın değer tespitinde Pazar Yaklaşımı ve taşınmazların toplam değeri Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı kullanılmıştır.

6.1 - Pazar Yaklasımı

Satılık Arsa Emsalleri

1 - Beyan Eden Kişi, Kurum

KW Angora

TEL 1; 0 546 628 56 15

ALINAN BİLGİ

25 Mart Mahallesi, Fatih Sultan Mehmet Caddesi üzerinde olduğu beyan edilen 7839 ada 7 parsel 2.980 m² alanlıdır. Emsal: 0,50, 2 kat, ticaret alanı imarlı olarak pazarlanan arsa için 279.500.000.-TL istenildiği bilgisi edinilmiştir.

SATILIK 2980 .-M² 279.500.000 .-TL 93.792 .-TL/M2

2 - Bevan Eden Kisi, Kurum

Coldwell Banker Network

TEL 1: 0 533 451 06 55

ALINAN BİLGİ

Çankaya Balgat Oğuzlar Mahallesinde, Mevlana Bulvarı yakın konumda, ticari binaların yoğun olduğu bölgede 6928 ada 2 parsel Hmax: 3 kat, ticaret + konut imarlı olarak pazarlanan 1.018 m² için 135.000.000.-TL stenildiği bilgisi edinilmiştir.

SATILIK 1018 -M² 135.000.000 .-TL 132.613 .-TL/M²

3 - Bevan Eden Kisi, Kurum

Yasar Gavrimenkul

TEL 1: 0 538 045 36 34

AI INAN BİI Gİ

Cankaya Barbaros Mahallesinde, Abay Kunanbey Caddesi üzerinde ticari binalara yakın konumda olduğu beyan edilen 2530 ada 27 parsel Emsal=1.20, ticaret + konut imarlı olarak pazarlanan 547 m² arsa için 90.000.000.-TL istenildiği bilgisi alınmıştır.

SATILIK 547 .-M² 90.000.000 .-TL 164.534 .-TL/M²

4 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Age Gold Gayrimenkul

TEL 1: 0 533 359 98 32

AI INAN BİI Gİ

Cankaya Mustafa Kemal Mahallesinde, ticari binalara yakın konumda olduğu beyan edilen Emsal=1.00, Hmax 10 Kat ticaret imarlı olarak pazarlanan 5.500 m² arsa icin 450.000,000,-TL istenildiği bilgisi alınmıştır.

SATILIK 5500 .-M² 450.000.000 .-TL 81.818 .-TL/M²

5 - Beyan Eden Kişi, Kurum

TEL 1; 0 532 261 31 04

ALINAN BİLGİ

İvedikköy Mahallesinde İvedik Caddesi üzerinde Emsal: 1,00 ticaret alanı imarlı olduğu beyan edilen 44701 ada 17 parsel 3.691 m² alanlı arsa için 185.000.000.-TL istenildiği bilgisi edinilmiştir.

Sahibi

SATILIK 3691 .-M² 185.000.000 .-TL 50.122 .-TL/M²

6 - Beyan Eden Kişi, Kurum

TEL 1; 0 532 411 22 01

ALINAN BİLGİ

Ostim OSB Mahallesinde ara sokak üzerinde, blok nizam emsal: 2,00, 2 kat ticaret alanı imarlı olduğu beyan edilen 16956 ada 6-7-20-21 numaralı 4 adet parsel toplam 1000 m² alanlı arsa için 58.000.000.-TL istenildiği bilgisi edinilmiştir.

SATILIK 1000 .-M² 58.000.000 .-TL 58.000 .-TL/M²

EMSAL KROKİSİ (Arsa)

Bina Emsalleri

1 - Bevan Eden Kisi, Kurum

Unitas Team Gavrimenkul

TEL 1: 0 532 165-0506

Mebusevler Mahallesinde yaklaşık 15 yıllık 7 katlı olduğu beyan edilen 1.929 m² alanlı bina 137.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK 1929 -M² 137.000.000 .-TL 71.021 .-TL/M²

2 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Plaza Point Gayrimenkul

TEL 1; 0 533 372-2988

Balqat, ana cadde üzerinde yaklasık 30 yıllık 3 katlı olduğu beyan edilen 1.500 m² alanlı bina 185.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK 1500 .-M² 185.000.000 -TL 123.333 .-TL/M²

3 - Beyan Eden Kişi, Kurum

İncek Premium

TEL 1: 0 542 492-1173

Mustafa Kemal Mahallesinde, Sakıp Sabancı Bulvarına paralel cadde üzerinde yaklaşık 10 villik 6 katlı olduğu beyan edilen 2.000 m² alanlı bina 135.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK 2000 -M² 135,000,000 -TI 67.500 -TI /M²

4 - Bevan Eden Kisi, Kurum

Coldwel Banker Elit

TEL 1: 0 505 506-6044

Eminyet Mahallesinde cadde üzerinde yer almakta olan yaklaşık 8 yıllık 5 katlı olduğu beyan edilen 1.300 m² alanlı bina 130.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK 1300 -M² 130.000.000 .-TL 100.000 .-TL/M²

5 - Bevan Eden Kişi, Kurum

Coldwell Banker Pro

TEL 1: 0 533 705-5334

Altındağ Hacettepe Mahallesi Talatpaşa Bulvarı üzerinde yaklaşık 17 yıllık 5 katlı olduğu beyan edilen 3.940 m² alanlı bina 210.000.000 TL bedelle satılıktır.

53.299 .-TL/M² SATILIK 3940 .-M² 210.000.000 .-TL

6 - Beyan Eden Kişi, Kurum

Sentual Real Estate

TEL 1; 0 532 614-9476

Mustafa Kemal Mahallesinde, Sakıp Sabancı Bulyarına paralel cadde üzerinde vaklasık 2 vıllık 8 katlı olduğu beyan edilen 4.860 m² alanlı bina 480.000.000 TL bedelle satılıktır.

SATILIK 4860 .-M² 480.000.000 .-TL 98.765 .-TL/M2

EMSAL KROKİSİ (Bina)

Kiralık Dükkan Emsalleri

1- Anadolu Emlak

Tel 0 (532) 213 56 04

Bahçelievler Mahallesinde, Azerbeycan Caddesi üzerinde yer alan 45 m² dükkan için 55.000.- TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 45 55.000 1.222

2- Turyap Yaşamkent

Tel 0 (532) 588 50 05

Emniyet Mahallesinde, Gazi Üniversitesi karşısında cadde üzerinde yer alan 270 m² dükkan için 300.000.-TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL .-TL/M² KİRALIK 270 300.000 1.111

Remax Lot 3-

Tel 0 (505) 468 30 26

Ragıp Tüzün Mahallesinde, Akın Caddesi üzerinde yer alan depolu 400 m² dükkan için 300.000.-TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL KİRALIK 400 300.000 750 .-TL/M²

3M Gayrimenkul 4-

Tel 0 (544) 675 44 04

Karşıyaka Hanım Mahallesinde, İvedik Caddesi üzerinde yer alan 350 m² dükkan için 300.000.- TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL 350 300.000 857 .-TL/M² KİRALIK

5- Sahibi

Tel 0 (532) 257 73 52

Hacı Bayram Mahallesinde, yaya popülasyonu olan ara sokak üzerinde yer alan 130 m² dükkan için 125.000.-TL kira bedeli istenildiği bilgisi edinilmiştir.

.-M² .-TL KİRALIK 130 125.000 962 .-TL/M²

6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz "iyi/küçük" olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır. Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler, şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

		ORAN ARALIĞI
ÇOK KÖTÜ	ÇOK BÜYÜK	20% üzeri
KÖTÜ	BÜYÜK	11% - 20%
ORTA KÖTÜ	ORTA BÜYÜK	1% - 10%
BENZER	BENZER	0%
ORTA İYİ	ORTA KÜÇÜK	-10% - (-1%)
İYİ	KÜÇÜK	-20% - (-11%)
ÇOK İYİ	ÇOK KÜÇÜK	-20% üzeri

	KARŞILA	ŞTIRMA TABI	LOSU (ARSA -	43345 ADA 1 I	PARSEL)
BİLGİ	DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ	EMSAL (1)	EMSAL (2)	EMSAL (3)	EMSAL (4)	EMSAL (5)
SATIŞ FİYATI SATIŞ TARİHİ ZAMAN		279.500.000 SATILIK	135.000.000 SATILIK	90.000.000 SATILIK	450.000.000 SATILIK	185.000.000 SATILIK
DÜZELTMESİ ALAN BİRİM M² DEĞERİ	50.725,00	0% 2.980 93.792	0% 1.018 132.613	0% 547 164.534	0% 5.500 81.818	0% 3.691 50.122
ALANA İLİŞKİN DÜZELTME		93.792 ÇOK KÜÇÜK -25%	ÇOK KÜÇÜK -45%	ÇOK KÜÇÜK -50%	61.616 KÜÇÜK -20%	ÇOK KÜÇÜK -25%
İMAR	Kentsel Servis Alanı	TİCARET	TİCARET + KONUT	TİCARET + KONUT	TİCARET	TİCARET
İMAR İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	ORTA KÖTÜ 10%	ORTA KÖTÜ 10%	BENZER 0%	BENZER 0%
YAPILAŞMA DURUMU IMAK DUKUMUNA İLİŞKİN DÜZELTME	KAKS:1,50	E=0.50 KÖTÜ 20%	3 KAT KÖTÜ 20%	E=1.20 ORTA KÖTÜ 5%	E=1.00 KÖTÜ 15%	E=1.00 KÖTÜ 15%
KONUM		ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ORTA KÖTÜ	ÇОК КÖTÜ
KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME		5%	10%	10%	10%	30%
DİĞER BİLGİLER
DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN DÜZELTME		BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%	BENZER 0%
PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN DÜZELTME		-10%	-20%	-20%	-10%	-10%
TOPLAM DÜZELTME		-10%	-25%	-45%	-5%	10%
DÜZELTİLMİŞ DEĞER	81.400	84.413	99.460	90.494	77.727	55.134

Değerleme konusu taşınmazlardan 43345 ada 1 parsel için emsal karşılaştırma tablosu yapılmış, 43344 ada 2 parsele değer takdir edilirken de imar hakkı da gözetilerek bu değer nirengi olarak kullanılmıştır. Bu kapsamda 43344 ada 2 parselin imar hakkının Emsal 2 olması ( 43345 ada 1 parselin Emsal= 1,5 ), yola cephesinin daha uzun olması, konumunun daha iyi olması durumları dikkate alınarak şerefiyesinin daha yüksek olacağı kanaati ile birim m² değeri 110.000 TL olarak takdir edilmiştir.

Taşınmazın özelliklerine en yakın olduğu kanaatine varılan 5 adet emsalden yararlanılmıştır. Piyasadan ve bölgeden elde edilen emsallerden taşınmaza konum, alan ve yapılaşma koşulları olarak en benzer arsalar karşılaştırma tablosunda yer almaktadır. Emsal karşılaştırma tablosunda taşınmaza en benzer olduğu düşünülen emsaller seçilmiştir. Farklı yönleri (+) / (-) yönde değerlendirilerek ortalama birim değere ulaşılmıştır.

Diğer emsaller de değerlendirilmiş olup, karşılaştırma tablosunda yer verilmemiştir.

Buna göre taşınmazların Yeni Gimat GYO A.Ş. Hissesine düşen arsa değerleri aşağıdaki tabloda gösterilmiştir.

	TAŞINMAZIN DEĞERİ (43345 ADA 1 PARSEL)
Toplam Brüt Alanı	Birim Değer	Yuvarlatılmış Arsa Değeri (TL)
50725,00 m²	81.400 TL/m²	4.129.015.000 TL
	YENİ GİMAT GYO A.Ş.'NİN HİSSESİNİN YUVARLATILMIŞ DEĞERİ (35375615/50725000)	2.879.575.000 TL
	TAŞINMAZIN DEĞERİ (43344 ADA 2 PARSEL)
50000,00 m²	110.000 TL/m²	5.500.000.000 TL
	YENİ GİMAT GYO A.Ş.'NİN HİSSESİNİN DEĞERİ (1/1)	5.500.000.000 TL
	YENİ GİMAT GYO A.Ş.'NİN HİSSESİNİN 2 ADET PARSELDEKİ TOPLAM ARSA DEĞERİ (YUVARLATILMIŞ)	8.379.575.000 TL

6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

43345 ada 1 parsel ve 43344 ada 2 parsel üzerinde 1 adet AVM (Ankamall AVM) ve 1 adet otel binası bulunmaktadır. AVM iki adet parsel üzerine bölünmüş olup, bunlardan 43345 ada 1 parsel üzerinde kat mülkiyeti kurulmuştur.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği'nin; 34.maddesi-(3) (Ek: RG-17/1/2017-29951) "Ortaklık portföyünde bulunan ve kiraya verilen alışveriş merkezi, iş merkezi, ticari depo, ofis binası, şube gibi yapıların kira değerlerinin tespitinin bölüm bazında ayrı ayrı yaptırılması yerine yapının bütünü için tek bir değer takdir edilmesi şekliyle de yaptırılması mümkündür. Kiracının ortaklığın ilişkili tarafı olması halinde ise ilişkili tarafa kiraya verilen bölüme ilişkin kira değerinin tespitinin yaptırılması zorunludur. Anılan yapıların rayiç kira bedellerinin ortaklığın hesap döneminin son üç ayı içerisinde tespit ettirilmiş olması halinde, takip eden yılda birinci fıkranın (g) bendi kapsamında yaptırılacak değer tespiti işlemine kadar kiracı değişikliği ya da kira sözleşmesinin yenilenmesi durumlarında anılan değerleme raporunda tespit edilen değerin kullanılması mümkündür." denilmektedir.

İlgili maddeye istinaden Ankamall AVM ve Otel Binası için tek bir değer takdir edilmesi uygun görülmüştür.

2025 yılı yapı yaklaşık birim maliyetleri tablosuna göre VA yapı sınıfına ait birim maliyet 34.400.- TL/m²'dir.

2025 Emlak Vergisi Genel Tebliği'ne göre Ticarethane ve İşyeleri' nin ortalama birim m² değeri 16.439,35.-TL/m²'dir.

Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.

Yerinde yapılan incelemelerde yapıların nitelikleri göz önünde bulundurularak inşa birim maliyeti AVM icin 45.000.-TL/m², Otel binası için 54.000.-TL/m² olarak öngörülmüştür.

Taşınmazın diğer maliyet kalemlerinin ( proje, mühendislik, yönetim giderleri, peyzaj, girişimci karı) inşaat maliyetlerinin % 10 nu kadar olacağı öngörülmüştür.

Ankamall AVM:

Alışveriş Merkezi konsepti toplam 2 parsel üzerinde A, B, D, E blok olarak ruhsatlandırılmıştır. Bloklara ait yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır.

43345 ada 1 parsel üzerindeki yapıda Yeni Gimat GYO A.Ş. yanısıra farklı hissedar da bulunmaktadır. Bu parsel üzerindeki toplam inşaat alanı 132.898,58 m²'dir. Yeni Gimat A.Ş.'nin toplam inşaat alanı ~92.478,45 m²'dir. 43344 ada 2 parsel üzerinde AVM'ne ait olan bloklar D ve E bloklardır. Yapı kullanma izin belgesinde iki bloğun toplam alanı 141.856 m²'dir. Bu veriler ışığında Yeni Gimat GYO A.Ş.'nin AVM yapısına ait toplam inşaat alanı 235.037,45 m² olarak belirlenmiştir. 1997 yılında ilk ruhsat alınmış olup, yapı kullanma izin belgesi tarihleri 2007'dir. Aşınma payları %17 olarak kabul edilmiştir. Ancak AVM bloğu kapsamlı tadilat görmüş ve 2014- 2015 yıllarında fiziki olarak yenilenmiştir. Bu nedenle %10 amortisman düşümüştir.

Ankamall AVM 2 adet farklı parsel üzerinde konumlanmaktadır. 43344 ada 2 parsel üzerinde otel binasının da yer alması nedeniyle taşınmazların, bu parsel için her iki fonksiyonun toplam inşaat alanı oranında arsa payına sahip olacağı öngörülmüş ve taşınmazların arsa değeri bu şekilde takdir edilmiştir.

Fonksiyon	İnşaat Alanı (M2)	Toplam İnşaat Alanı İçerisindeki Payı	Paylarına Düşen Arsa Değeri (TL)
Ankamall AVM (D-E Blok)	141.856,00 m²	83,69%	4.602.834.118
Otel Binası (F Blok)	27.650,00 m²	16,31%	897.165.882
TOPLAM	169.506,00 m²		5.500.000.000

Blok	Yeni Gimat GYO A.Ş.'nin Arsa Payı Oranında Hissesine Düşen Alan(M2)	Birim Değer (TL/M2)	Aşınma Payı	Toplam Değer (TL)
A blok	92.478,45	45.000,00	10% =	3.745.377.104 TL
B blok	703,00	17% =	26.257.050 TL
D ve E blok	141.856,00	45.000,00	17% =	5.298.321.600 TL
		TOPLAM BİN	A DEĞERİ =	9.069.955.754 TL
	LİŞTİRME,MİM.,MÜH BETONU-GİRİŞİMCİ			1.360.493.363 TL
	ANKAMALL	. AVM TOPLAM ARS	A DEĞERİ =	7.482.409.118 TL
		TOPLA	M DEĞER =	17.912.900.000 TL

Otel Binası:

43344 ada 2 parselde konumlu otel binasının toplam inşaat alanı yapı kullanma izin belgesine (F blok) göre 27.650 m²'dir.

Blok	Otel Alanı	Birim Değer	Aşınma Payı	Toplam Değer
F blok	27.650,00 X	54.000,00	17% =	1.239.273.000 TL
		TOPLAM BİN	A DEĞERİ =	1.239.273.000 TL
		. VE YÖNETİM-PEYZ KARI VB. MALİYETL		123.927.300 TL
		OTEL ARS	A DEĞERİ =	897.165.882 TL
		TOPLA	M DEĞER =	2.260.400.000 TL

MALİYET YAKLAŞIMI YÖNTEMİNE GÖRE 2 A HİSSESİNE DÜŞEN	3
ANKAMALL AVM	17.912.900.000 TL
OTEL BİNASI	2.260.400.000 TL
TOPLAM	20.173.300.000 TL

6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl vadeli sabit faizli devlet tahvilinin son üç yıllık ortalama faizi yaklaşık %23,00 civarındadır.

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir.

Gayrimenkul alışveriş merkezi ve otel gibi iki farklı yapıyı bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca, iyi bir lokasyonda bulunması ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir karma kullanımlı projeye yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Ankara'da bu türde başka satılık bir proje yoktur. Gayrimenkulün uzun vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Bu kapsamda gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risklerde dikkate alınarak risk primi alışveriş merkezi için %7,00 otel için %5,00 olarak belirlenmiştir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve otel kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir:

Otel AVM % 23,00 % 23,00 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + % 7,00 % 5,00 Risk Primi = %30,00 %28,00 İskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı alışveriş merkezi için %30,00, otel için %28,00 olarak kabul edilmiştir.

6.3.1 - Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Ankamall Alışveriş Merkezine İlişkin Kabuller

* Alışveriş Merkezi projesi için tarafımıza müşteri tarafından sağlanan bilgilere göre toplam kiralanabilir brüt alan 93.341 m² olarak kabul edilmiştir. Kiralanabilir alan dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir.
* Müşteri tarafından sağlanan kiralama bilgilerine ilk 10 aylık doluluk oranı %99,71 olup, mevcut kiralanmış alan ~93.067 m²'dir.
* Doluluk oranının ilk projeksiyon yılında %99 olacağı ilerleyen yıllarda artarak % 99 olacağı sabit devam edeceği 10 yılda % 99 seviyesinde devam edeceği öngörülmüştür.

Yapılan incelemeler ve piyasa araştırması sonucu aylık potansiyel kira birim m2 değerinin 2025 yılı için 1.586.-TL/m², 2026 dönemi için 1.982.-TL/m² olacağı öngörülmüştür.

** Tabloda mağaza kısımlarının alan ve toplam kira bedelleri belirtilmiştir. Bunların haricinde AVM'nin; depolar, ATM'ler, tabelalar, taksi durağı, antenler-baz istasyonu vb. kira gelirleri bulunmaktadır. Bu alanlar diğer gelirler başlığı altında gösterilmiş olup, projeksiyon yıllarında toplam potansiyel kira gelirinin %10 U oranında olacağı öngörülmüştür.
* 2023 yılı toplam ciro gelirleri, 2024 yılın toplam ciro gelirleri ve 2025 yılının ilk 10 ayındaki toplam ciro gelirlerinin asgari kira gelir içerisindeki oranları incelenmiştir. Gelecek dönemler için ciro gelirlerinin asgari potansiyel kira gelirlerinin ortalama %8' i kadar olacağı öngörülmüştür.
* Yıllık kira artışı oranı; ilgili sözleşmeler, geçmiş dönem performansları, Enflasyon oranı dikkate alınarak %30,00 kabul edilmiştir.
* Doluluk oranının ilk projeksiyon yılında %99 olacağı ilerleyen yıllarda sabit kalacağı öngörülmüştür.
* Net Bugünkü Değer hesabında artık değer yöntemi kullanılmış olup Tesisin 10.yılın sonunda satılacağı kabul edilmiştir. 10 yıl süresince işletilmiş bir tesisin yenileme giderleri vb maliyetleri gibi amortisman değerleri de göz önünde bulundurularak %8 Kapitalizasyon oranı (Cap.Rate) ile devir bedeli hesaplanmıştır. Hesaplanan devir bedeli 10 yıl süreyle nakit akışlarına gelir olarak kaydedilmiştir.

* Müşteri tarafından iletilen 2025 yılı 10 aylık emlak vergisi 4.010.073.-TL, toplam sigorta gideri ise ilk 10 ay için ~3.824.207.-TL olarak alınmış, gelecek dönemlerde enflasyon oranında artacağı kabul edilmiştir.
*Diğer Yönetim ve işletme giderlerinin ilk dönem için toplam gelirin ~%1,00 oranında olacağı öngörülmüştür.
*Bakım Yenileme gideri 2023-2024-2025 yılı ilk 10 aylık zaman dilimleri için müşteri tarafından beyan edilmiş olup gelecek yıllarda toplam gelirin %3 oranında olacağı kabul edilmiştir.
*Ortak alan giderlerinin geçmiş dönem de kira gelirine oranla %10 ile %20 arasında olduğu görülmüş olup, %13 orana sahip olacağı kabul edilmiştir.
*Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Kira ödemeleri yıl içerisinde aylık dönemler bazında tahsil edilmekte olup, Net bugünkü değer hesaplarında yıl ortası faktörü (0,5) hesaba katılarak daha gerçekçi bir net bugünkü değer hesabı yapılmıştır.
* Gelirlerinden her dönem %0,5 oranında olağandışı gelir kaybı olabileceği kabul edilmiştir.
* Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır.
* İndirgeme oranı %30,00 olarak kabul edilmiştir.
* Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre AVM'nin Toplam Net Bugünkü Değer
AVM'NİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (TL)	18.469.405.665
AVM'NİN YUVARLATILMIŞ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ ( TL)	18.469.400.000

					ANK	ANKAMALL AVM Nakit Akışları	lakit Akışları
2025 İÇİNAYLIK POTANSÎYEL BÎRÎN MIĞAZA KÎRA FÎYATÎ (TI,AY)	1580
2026 İÇİNAYLIK POTANSİYEL BİRİN MAĞAZA KİRA FİYATI (TL/AY)	1975
toplam kiralanabilir mağaza alanı $(m^2)$	93.341,00															ļ
Кар. Огалі	7,00%		Geçmiş Dönem Performansı	erformansı	2025 Dönemi Öngörüler	Öngörüler					PROJEKSİYON YILLAR	LAR
			2023	2024	2025 (ilk 10 ay)	2025 (12 aya tamamlanms veriler)	2026	2027	2028	5029	2030 20	2031 20	2032 2033	3 2034	2035	TOPLAM
						0	1	2	e	4	2	9	7	œ	6	10
NAKİT GİRİŞLERİ(MAĞAZA)
Doluluk Oranı			99,00%	99,58%	99,71%	99,71%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	99,00%	8600%
Kiralanan Brüt Alan			92.407,59	92.948,97	93.070,31	93.070,31	92.408	92.408	92.408	92.408	92.408	92.408	92.408	92:408	92.408	92.408
Aylık Birim Kira Fiyatı (Ortalama)			ISI	846	1.580	1.580	1.975	2409	2,891	3.472	3.924	4334	4,922 5	5.414 5.9	5.95 5.85	1553
Yilik Artış Oranı				%6/	%/9		25%	22%	30%	887	15%	977	12%	10%	10%	10%
Kiralama Gelirleri			588.949.155.7L	1.057.742.706 7L	1.470.494.767.7L	1764.593.720 TL	2.190.035.833 TL	2671.843.716 TL 3.2	3206212459 TL 3.78	3.783.330.702 TL 4.35	4.350.830.307 TL 4.872.	4.872.929.944 TL 5.457.	5.457.681.538 TL 6.003.449.691 TL	9.691 TL 6.603.794.660 TL	560 TL 7.264.174.127 TL	.127 TL 46.404.282.978 1
Ciro Gelirleri	\$600'00		69.930.340 71.	126.748.650 71.	151.997.076 71	182.396.491 71.	719.003.583 72	₩7.184.372.7L	30.621.246 72	378.333.070.72 45	435.083.091.72 487.	487.292.99472 545	545.768.154.72 600.34	600.344.969.TL 660.379.466.TL	1756-477-413-72	4.640.428.2981
							-	Ш	Ш	Ш	Ш	Ш	Ш	Ш	Ш
m,Stand)	N/00/01		157.394.044 71.	248.171.659.71	178.750.204 71	214.500.245 TL	219.003.583 71.	267.184.372.72	30.621.24671	378.333.070.11 4.	435.083.081.71 487.	487.292.99472 545	545.768.154.71 600.34	600.344.96971 660.379.46671	466 71 726 417.413 71	.413 TL 4.640.428.298 TI
Ortak Alan Gelirleri	_								- 1	- 1	- 1		- 1	- 1
AVM Toplam Gelirleri			816.273.539 71.	1,432,663,015 71	1.801.242.047 71	2.161.490.456 71	2628.042.999 71.	3206.212.459 TL 3.8	3.847.454.951 TL 4.50	4.539.996.842 TL 5.22	5.220.996.369 71 5.847.	5.847.515.933 TL 6.549.	6.549.217.845 TL 7.204.139.630 TL	9.630 TL 7.924.553.593 TL	593.71 8.717.008.952.71	.952 71. 55.685.139.574 71
Olağandışı Gelir Kayıplan						0,50%	0,50%	90508	0.50%	%OS 0	0,50%	9,50%	0,50%	0,50%	0,50%	0,50%
			1			10.807.452 71										71.540.
KIRA KAYIPLARI SONRASI AVM GELIRLERI		1				2,150,683,004 TL	2614.902.784 TL	3190.181.397 71.	3.828.217.677.11 4.51	4.517.296.858 TL 5.19	5.194.891.387 7L 5.818.	5.818278.353 7L 6.516.	6.516.471.756 7L 7.168.118	7.168.118.931.71 7.884.930.825.71		JL 206
														-	103.524.250.848	0.848
NAKIT ÇIKIŞLARI	GIDER ORANI	WI.
Sigorta Giderleri			1.760.671 71	4.015.661 71	3.824.207 71	4.589.048 71.	5.736.311 71.	6.998.299 72								19.026.88472 121.545.671 TI
Emlak Vergi G'derleri			5.086.107 TL	6.573.178 71.	4.010.073 71	4.812.088 71.	6.015.110 71.	7.338.434 72	8.806.120 72			13.383.89471. 14	14.999.961 72 16.488	16.488.557.11 18.137.8557.11		19.951.638 71
Genel Giderler (Ortak Alan Giderleri)		13,00%	61.969.531 71	176.896.673 71	132,851.470 TL	159.421.764 TL	339.937.362.72	414.723.582.72	497.668.298.72	587.248.592.71	675,335,880 72 756.	736.376.186.71	847.141.328.71 931.85	931.855.461.71 1.025.041.007.71	A 7127.545.108 TL	1.08.17.802.7.804.1
Bakın Yanileme Giderleri		300%	24,488,206 71	42.979.890 71	54,037,261 71	64,844,714 71	78.447.084.71	95.705.442 72	114.846.530 72			174,548,351 72 195	195.494.153.72 215.04	215.049.568 71 236.547.925 72	72 TT 260,202,717 TT	71777.
ТОРІАМ			93.304.515 TL	230.465.402 7L	194,723,011 71	233.667.614 7L	430.135.866	524,765,756	705.718.907	743.068.310 8!	854.528.557 957	957.071.984 1.071	1.071.920.622 1.179.112.684	12.684 1.297.023.952	3.952 1.426.726.348	16.348 9.114.072.9867

NET Nakit Akun			722.969.024 TL	1,202,197,613 TL	1.606.519.036 TL	1917.015.390 TL	2.184.766.919 TL 2.1	2665415641几 3.198482769 几 3.774228548 几 4.340.382860 几 4.861.285.370 几 5.444.551.34 几	8.498.769 TL 3.77	1228.548 TL 4.34	.362.830 TL 4.861.2	06.370 TL 5.444.5	57.134 TL 5.989.006.247 TL		6.587.906.872 TL 110.770.948.408 TL	408 TL 149.816.891.738 TL
inolikasve covul (becaut fale)	29,00% 3	3000%	31,00%
Net Bugünkü Değer (NPV)	19.461.082,938.71 18.469.405.665.71	9,405,665 71	17.547.321.250 71

INDIRGBAE ORAN HS/AB
Risks iz Getiri Oranı	23,00%	23,00%	23,00%
Risk Primi	%00'9	7,00,7	8,00%
Indirgeme Orani	23,00%	3)01%	31,00%

Otel Binasına İlişkin Bilgiler ve Nakit Akışı Kabulleri

Değerleme konusu otel için gelir yöntemi kullanılmıştır. Tesis için nakit akım tablosunda 10 yıl boyunca faaliyette kalması planlanmıştır. Otel işletmesinden 2024 yılı ve 2025 yılı ilk 9 ay gelir tabloları, kurumlar vergisi beyannameleri vb. gelir bilgileri temin edilebilmiştir. Bu kapsamda gelir yönteminde gelir bilgileri ve öngörüye dayalı verilere yer verilmiştir. Otel yıl boyu hizmet vermekte olup mevcut duruma göre 263 odalıdır.

Doluluk oranı 2024 yılında %68 oranında olup, 2025 yılında başlayan renovasyon çalışmasında %40'lık bölümün kapatılarak çalışmaların başlatıldığı, 2026 yılında kalan %60'lık kısım için renovasyon çalışmalarının yapılarak tamamlanacağı bilgisi alınmıştır. Bu bilgiler dahilinde 2026 yılında odaların %60'ında yapılacak tadilat nedeniyle doluluk oranı %35 olabileceği öngörülmüştür. Gelecek dönemlerde artacağı öngörülmüştür.

Otel fiyatları oda-kahvaltı sistemde olacak şekilde öngörülmüştür. Müşteriden temin edilen bilgilere göre 2024 yılı ortalama oda fiyatı ~2.500.-TL, 2025 yılı ortalama oda fiyatı ~3.300.- TL'dir. Bölgede yer alan diğer oteller, gerçekleşen kiralama gelirleri incelenmiş ve uygun olduğu kanaatine varılmıştır. Gelecek dönemlerde enflasyon oranına oda fiyatlarının artacağı öngörülmüştür. Renavasyonun tamamlanmasının oda fiyatı artış oranına olumlu yansıyacağı düşünülmektedir.

Tarafımızca yapılan araştırmalar ve tecrübelerimiz doğrultusunda ekstra harcama olarak nitelendirilen konferans salonu ve diğer gelirlerin oluşturuduğu diğer gelirlerin, konaklama gelirlerinin %5'i oranında olacağı varsayılmıştır.

Otel içinde yer alan restaurant, yeme –içme diğer gelirler kalemlerinde yer alacağı varsayılmıştır. Ekstra yiyecek içeçek gelirlerin konaklama gelirlerinin %10'u oranında olacağı ve konaklama gelirlerindeki artışa paralel olarak artacağı varsayılmıştır.

Proje ile ilgili bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. Tesisin kar marjının yıllık %45 olacağı öngörülmüş ve yıllar itibariyle bu değerde sabit kalacağı varsayılmıştır.

Emlak vergisi ve sigorta bedelinin geçmiş dönem verileri incelenmiş, gelecek yıllarda öngörülen enflasyon oranında artacağı kabul edilmiştir.

Otelin devam eden 10 yıl sonunda oluşan artık değer, tesisin kendisini % 7,00 kapitalizasyon oranı ile amorti edeceği öngörüsü ile belirtilenmiştir.

Müşteriden edinilen bilgiler doğrultusunda otelin ilk yıl renovasyon maliyetinin 350.000.000 TL olacağı varsayılmıştır.

* Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır.
* İndirgeme oranı %28,00 olarak kabul edilmiştir.
* Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil edilmemiştir.

Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine Göre Otel İşletmesinin Toplam Net Bugünkü Değer
OTEL İŞLETMESİNİN NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (TL)	1.884.260.968
OTEL İŞLETMESİNİN YUVARLATILMIŞ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (TL)	1.884.300.000

			INDIRGENIA	IIS NAKİT AKI	INDIRGENMİS NAKİT AKIMLARI TABLOSU	OS:
OTELIN ADI				TESİSİN İŞLETME SINIFI	TME SINIFI	2 YILDIZ	7	ŚΠΚ	ÇALIŞMA PRENSİBİ		0	ODA KAHVALTI

Gün Sayısı	122
Oda Sayısı 263 Yıllık Oda Kapasitesi 95.995	12 IS

Ortalama Gecelik Oda Fiyatı 4,455 Diğer Gəlir Oranı 5,0%	%
k Geliri Oranı	2 %
	%
Temiene Gloen Orani	70 YILLAR			1	2	က	7	2	9	7	8	6	10
FAALİYET GÖSTERGELERİ	2024	2025 (9 aylık)	2025 (12 aya famamlanmis)
Yıllık Oda Kapasitesi	96:962	95.995	96:962	96:992	95.995	96:962	96:382	96:362	96:362	96.995	96:392	96.995	95.995
Kapasite Kullanım Oranı (%)	%89	48%	48%	35%	85%	85%	%06	%96	%96	%96	%96	82%	95%
Satılan Oda Adedi (Konaklama)	65.277	46.078	46.078	33.598	81.596	81.596	86.396	91.195	91.195	91.195	91.195	91.195	91.195

GELIKLEK ( IL)	0000	0000	0000	2026	7707.	2028	67.07	0507	2031	7037	2033	2034	2035
Oda Başına Konaklama Geliri ( IL)	2.500	3.300	3.300	4.455,00	6.237,00	7.796,25	9.355,50	10.758,83	12.3/2,65	14.728,55	16.362,83	18.817,25	21.639,84
Konaklama Gelir artiş Uranı	THO KTH 07K	140 007 044	450 000 000	35%	40%	%CZ	%0Z	15% 104 4E9 796	15%			0/CL 240 440 247	1072 450 640
I opiam Konaklama Geliri ( IL) Otel Diñer Gelirler ( TI )	10.1/1.81/	7013 995	136.963.862	7 484 010	25 445 635	31 807 043	40.413.655	49 057 687	56 416 340	1.03.070.782.1	74 610 609	85 802 201	98 672 531
Ekstra Yivecek Icecek Geliri ( TI )	20.020.214	14 027 990	18 703 986	14 968 020	50 891 269	63 614 087	80.827.310	98 115 374				171 604 402	197.345.062
SLETME GELIRLERI (TL)	200.202.137	140.279.896	187.039.861	172.132.234	585.249.597	731.561.996	929.514.065		1		1	1.973.450.618	2.269.468.211

Olağan Dışı Gelirler (Artık Değer)												12	12.028.362.980,72
TOPLAM GELIRLER (TL)				172.132.234	585.249.597	731.561.996	929.514.065	1.128.326.796	1.297.575.815 1.492.212.188	.492.212.188 1.	1.716.044.016 1.9	1.973.450.618	14.297.831.192
SLETME GIDERLERI (TL) Artis Orani
ı				45%	45%	45%	45%	45%	45%	45%	45%	45%	45%
Genel Faaliyet Giderleri (TL)				94.672.729	321.887.278	402.359.098	511.232.736					1.085.397.840	1.248.207.516
Emlak Vergisi	401.357	489.515	652.687	881.128	1.233.579	1.541.974	1.850.368					3.721.751	4.280.014
Sigorta Gideri	408.059	378.355	504.473	681.039	953.454	1.191.818	1.430.181	1.644.709	1.891.415			2.876.606	3.308.097
3		000	0000	96.234.895	324.074.311	405.092.889	514.513.286	624.352.370	718.005.225		`	1091.996.197	1.255.795.627
Yenileme Gideri ( I L) Z%	7.5553.941	2.197.303	2.929./38	3.442.645	11./04.992	14.631.240	18.590.281	72.500.530	25.951.516	29.844.244	34.320.880	39.469.012	285.956.624
Kenovasyon Maliyeti Gideri TOPLAM GIDERLER ( TL)				350.000.000	335,779,303	419.724.129	533.103.567	646.918.906	743.956.742	855.550.253	983.882.791 1.	1.131.465.209	1.541.752.250

NET NET NAKÎT AKIŞI (TL)				-277.545.306	249.470.293	311.837.867	396.410.498	481.407.890	553.619.074	636.661.935	732.161.225	841.985.409	12.756.078.941
DEĞERLEMETABLOSU
İndirgeme Oranı (%)	28,00%
Yatırımın Net Bugünkü Değeri ( TL )	1.884.260.968
Yatırımın Net Bugünkü Yuvarlatılmış Değeri ( TL )	1.884.300.000
	I	I	I	I	I								1

GELİR İNDİRGEME YAKLAŞIMINA GÖRE 2 ADET TAŞINMAZIN YENİ GİMAT GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN TOPLAM DEĞERİ
ANKAMALL AVM	18.469.400.000 TL
OTEL BİNASI	1.884.300.000 TL
TOPLAM	20.353.700.000 TL

6.4 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

Taşınmazların en etki ve verimli kullanımının mevcut kullanımları olduğu düşünülmektedir.

6.5 - Verilerin Değerlendirilmesi

■	Yeniden İnşa Etme (İkame) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;
	ANKAMALL AVM YENİ GİMAT GYO A.Ş. PAYININ TOPLAM DEĞERİ (TL)	17.912.900.000 TL
	OTEL BİNASININ TOPLAM DEĞERİ (TL)	2.260.400.000 TL
	İKİ ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ	20.173.300.000 TL

■	Gelir İndirgeme Yaklaşımı Yöntemine göre;
	ANKAMALL AVM YENİ GİMAT GYO A.Ş. PAYININ TOPLAM DEĞERİ (TL)	18.469.400.000 TL
	OTEL BİNASININ TOPLAM DEĞERİ (TL)	1.884.300.000 TL
	İKİ ADET TAŞINMAZIN TOPLAM DEĞERİ	20.353.700.000 TL

6.5.1 - Farklı Değerleme Metotlarının ve Analiz Sonuçlarının Uyumlaştırılması ve Bu Amaçla İzlenen Yöntemin ve Nedenlerinin Açıklaması

Sermaye Piyasası Kurulu'nun 01.02.2017 tarih Seri III-62.1 sayılı "Sermaye Piyasasında Değerleme Standartları Hakkında Tebliğ"i doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartları UDS 105 Değerleme Yaklaşımı ve Yöntemleri Madde 10.4'e göre "Değerleme çalışmasında yer alan bilgiler ve şartlar dikkate alındığında, özellikle tek bir yöntemin doğruluğuna ve güvenilirliğine yüksek seviyede itimat duyulduğu hallerde, değerlemeyi gerçekleştirenlerin bir varlığın değerlemesi için birden fazla değerleme yöntemi kullanması gerekmez. Ancak, değerlemeyi gerçekleştirenin çeşitli yaklaşım ve yöntemleri kullanmayı da göz önünde bulundurması gerekli görülmekte olup, özellikle tek bir yöntem ile güvenilir bir karar verilebilmesi için yeterli bulguya dayalı veya gözlemlenebilen girdinin mevcut olmadığı hallerde, bir değerin belirlenebilmesi amacıyla birden fazla değerleme yaklaşımı veya yöntemi gerekli görülüp kullanılabilir. Birden fazla değerleme yaklaşımı veya yönteminin, hatta tek bir yaklaşım dahilinde birden fazla yöntemin kullanıldığı hallerde, söz konusu farklı yaklaşım veya yöntemlere dayalı değer takdirinin makul olması ve birbirinden farklı değerlerin, ortalama alınmaksızın, analiz edilmek ve gerekçeleri belirtilmek suretiyle tek bir sonuca ulaştırılma sürecinin değerlemeyi gerçekleştiren tarafından raporda açıklanması gerekli görülmektedir." denilmektedir.

Aynı tebliğin 10.6. maddesinde ise " Farklı yaklaşım veya yöntemler uygulanıp birbirinden oldukça uzak sonuçların elde edilmesi halinde, bunların basitçe ağırlıklandırılması genel olarak uygun bulunmadığından, değerlemeyi gerçekleştirenin belirlenen değerlerin neden bu kadar farklı olduğunun anlaşılabilmesine yönelik birtakım prosedürler yürütmesi gerekli görülmektedir. Bu durumlarda, değerlemeyi gerçekleştirenin, değerin yaklaşımlardan/yöntemlerden biriyle daha iyi ve daha güvenilir olarak belirlenip belirlenmediğini tespit etmek amacıyla, 10.3. nolu maddede yer verilen kılavuz hükümleri tekrar değerlendirmesi gerekli görülmektedir." denmektedir.

Değerleme konusu binanın değer tespitinde iki farklı yöntem kullanılmıştır. İki yötemle bulunan değerler arasında kendi içlerinde tutarlılık olsa da farklılıklar bulunduğu görülmektedir.

Ankamall AVM'nin Mevcutta süreklilik arz eden gelir getiren bir taşınmaz olması ve gerçekleşen kira gelirlerinin pazar değerini daha doğru yansıttığı görüldüğünden nihai değer olarak Gelir İndirgeme Yöntemi ile bulunan değerin kullanılmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Nakit Akışı tablosunda gerçekçi verilen (gerçekleşmiş kira bedelleri, kiralanabilir alan, doluluk oranı vb.) kullanılmış olması nedeni ile bulunan değerin, maliyet yaklaşımı yöntemi ile bulunan değere göre daha uygun olacağı kanaati oluşmuş ve maliyet yaklaşımı yöntemi sonuç değerde kullanılmamıştır.

Kira tespitinde AVM'nin kiralama bilgilerinin ve incelenen kira sözleşmelerinin piyasa emsalleri ile benzerlik göstermesi nedeni ile gerçekleşen ortalama kira bedelinin kullanılması uygun görülmüştür.

Otel Binasının mevcut sözleşmesinin olması nedeni ile nakit akışları yönteminde otel için gelir yöntemi kullanılmıştır. Gelir getiren bir mülk niteliğinde olması nedeniyle nihai rakam olarak "Gelir İndirgeme Yaklaşımı" kullanılmıştır.

6.5.2 - Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

43345 ada 1 parselde A ve B blok olarak tanımlanmış 49 adet bağımsız bölüm için kat irtifakı kurulmuştur. 43344 ada 2 parsel üzerinde ise kat itifakı kurulmamış olup, ana gayrimenkul niteliğindedir. Ankamall AVM I. ve II. Etap olarak anılan 2 etaptan oluşmakta olmasına karşın bir bütün niteliğindedir.

AVM'nin bir bütün olarak gelir getiren bir mülk olması ve AVM'nin tamamının kat irtifakına konu olmaması nedeni ile münferit olarak bağımsız bölüm değerleri belirtilmemiştir. İki adet parsel üzerine konumlanmış olan AVM'nin Yenigimat GYO A.Ş. hissesi için tek değer takdir edilmiştir.

6.5.3 - Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay Oranları

Değerleme konusu taşınmaz için düzenlenmiş herhangi bir hasılat paylaşımı veya kat karşılığı sözleşmesi tarafımıza ibra edilmemiş olup, değerlemede hasılat veya kat karşılığı yöntemi kullanılmamıştır.

6.5.4 - Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazların tamamı dikkate alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.

6.5.5 - Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı Hakkında Görüş

Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. 43345 ada 1 parsel üzerindeki yapılar için yapı kullanım izin belgesi alınmış, kat mülkiyeti kurulmuş ve cins tashihi yapılarak yasal süreç tamamlanmıştır. 43344 ada 2 parsel üzerindeki yapılar için yapı kullanma izin belgelerinin, yapı kayıt belgesinin alındığı cins tashihi yapılarak yasal süreçlerinin tamamlandığı görülmüştür. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ' in Madde 22 ' nin "b" bendine göre "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel, alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Bu bende göre inceleme yapıldığında taşınmaz " Betonarme 2 Adet Mağaza Otel Ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa " nitelikli olup , mevcutta projesine ve tapu sicilindeki niteliğine uygundur.

Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ' in Madde 22 bendelerine istinaden Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde "Binalar" başlığı altında bulunmasında herhangi bir engel bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

6.5.6 Kira Değeri Analizi

Yapılan araştırmalar sonucunda bazı AVM'lerin ortalama kira birim m² değerlerine ulaşılmıştır. Ancak AVM'de yer alan dükkanlarda kullanım şekillerine, katlarına ve marka kalitesine göre dükkan aylık kira birim m² değerleri farklılık göstermektedir. İlk yıl sabit kira gelirleri bugüne indirgenerek aylık kira değeri takdir edilmiştir.

	Niteliği	Kiralanabilir Alan	Potansiyel Aylık Kira Getirisi (TL)	Aylık Ortalama Kira Birim Değeri (TL/m²)
ANKAMAL	L AVM	93.341,00	140.049.000	1.579,98
TOPLA	M	93.341,00	140.049.000	1.500,40

Niteliği	Toplam İnşaat Alanı	Toplam Aylık Kira Değeri (TL)	Toplam Aylık Kira Birim Değeri (TL/m²)	Toplam Yıllık Kira Değeri (TL)
Ankamall AVM (Yeni Gimat GYO A.Ş. Payı*)	235.037,45	140.049.000	595,86	1.680.590.000

OTEL	Toplam İnşaat Alanı m2	Toplam Aylık Kira Değeri TL	Toplam Potansiyel Aylık Kira Birim Değeri TL	Toplam Potansiyel Yıllık Kira Değeri TL
TOPLAM (TL)	27.650,00	6.281.000 TL	227,16	75.372.000

Değerleme Konusu Arsa veya Arazi İse, Alımından İtibaren Beş Yıl Geçmesine 6.5.7 - Rağmen Üzerinde Proje Geliştirilmesine Yönelik Herhangi Bir Tasarrufta Bulunup Bulunulmadığına Dair Bilgi

Taşınmazlar bu kapsam dışındadır.

Değerleme Konusu Üst Hakkı veya Devremülk İse, Hakkı ve Devre Mülk Hakkının Devredilebilmesine İlişkin Olarak Bu Hakların Doğrudan Sözleşmelere Özel Kanun Hükümlerinden Kaynaklananlar Haric Herhangi Bir Sınırlama Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

Değerleme konusu taşınmazlar bu kapsam dışındadır.

- Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı Hakkında Görüş İle Gayrimenkullerin Tapudaki Niteliğinin, Fiili Kullanım Şeklinin Ve Portföye Dâhil Edilme Niteliğinin Birbiriyle Uyumlu Olup Olmadığı Hakkında Görüş 6.5.9

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi, Taşınmazın Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede; Yapılan incelemeye göre yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olduğu görülmüştür. Taşınmazların inşaatı tamamlanmış yapı kullanma izin belgesini almış, cins tashihi yapılmıştır. 43345 ada 1 parsel ve 43344 ada 2 parsel üzerindeki yapılar için yapı kullanım izin belgesi ve yapı kayıt belgesi alınmış kat mülkiyeti kurulmuş ve cins tashihi yapılarak yasal süreç tamamlanmıştır. Sermaye Piyasası Kurulu' nun Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ' in Madde 22 ' nin "b" bendine göre "Portföylerine alınacak her türlü bina ve benzeri yapılara ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınmış ve kat mülkiyetinin tesis edilmiş olması zorunludur. Ancak, mülkiyeti tek başına ya da başka kişilerle birlikte ortaklığa ait olan otel,

alışveriş merkezi, iş merkezi, hastane, ticari depo, fabrika, ofis binası ve şube gibi yapıların, tamamının veya bölümlerinin yalnızca kira geliri elde etme amacıyla kullanılması halinde, anılan yapıya ilişkin olarak yapı kullanma izninin alınması ve tapu senedinde belirtilen niteliğinin taşınmazın mevcut durumuna uygun olması yeterli kabul edilir. Ayrıca, 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun geçici 16 ncı maddesi kapsamında yapı kayıt belgesi alınmış olması, bu fıkrada yer alan yapı kullanma izninin alınmış olması şartının yerine getirilmesi için yeterli kabul edilir." Bu bende göre inceleme yapıldığında taşınmazlardan 43344 ada 2 parsel " Betonarme 2 Adet Mağaza Otel Ve Altında Otoparkı Bulunan Arsa " ve 43345 ada 1 parsel "4 katlı betonarme ofis, işyeri ve arsası (A blok), 4 katlı betonarme mağaza ve arsası (B blok)" nitelikli olup , mevcutta projesine ve tapu sicilindeki niteliğine uygundur.

Mülkiyet bilgilerinde yapılan incelemede ise; Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez." hükümleri yer almaktadır. Taşınmazlara dair takyidat kayıtları incelendiğinde değerlemeye konusu taşınmazlar üzerinde portföye alınmasını etkileyecek herhangi bir takyidat bulunmadığı görülmüştür. Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, bu söz konusu taşınmazlarda "Binalar" olarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne alınmasında bir sakınca bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

7 - SONUÇ

- 7.1 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi

Değerleme uzmanının raporda belirttiği tüm analiz, çalışma ve hususlara katılıyorum.

- Nihai Değer Takdiri 7.2

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi, konumu, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu 43345 ada 1 parsel ve 43344 ada 2 parsel üzerindeki AnkaMall , AVM'ye ait Yeni Gimat GYO A.Ş. Hissesi ve Otel binasının;

31.12.2025 Tarihli Yeni Gimat GYO A.Ş. hisselerinin toplam değeri için ;

.-TL 20.353.700.000

(Yirmi Milyar Üç Yüz Elli Üç Milyon Yedi Yüz Bin TürkLirası )

Katma Değer Vergisi dahil toplam değeri için;

.-TL 24.424.440.000 kıymet takdir edilmiştir.

ANKAMALL AVM - YENİ GİMAT GYO A.Ş. HİSSESİNİN TOPLAM DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL ) (%20)
18.469.400.000	22.163.280.000
OTEL BİNASI - TOPLAM DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL ) (%20)
1.884.300.000	2.261.160.000
ANKAMALL AVM - YENİ GİMAT GYO A.Ş. HİSSESİNİN TOPLAM POTANSİYEL AYLIK KİRA DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL ) (%20)
140.049.000	168.058.800
OTEL - TOPLAM POTANSİYEL AYLIK KİRA DEĞERİ
TL	TL
( KDV HARİÇ )	( KDV DAHİL ) (%20)
6.281.000	7.537.200

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı

Sorumlu Değerleme Uzmanı

Lisans No: Lisans No: 405453 Lisans No: 409553 402003

Ozan ALDOĞAN Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ

Eren KURT

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

* Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.
* KDV oranları güncel mevzuat kapsamında dikkate alınmıştır.
* Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate alınmamıstır.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

* Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

AI Terminal

YENİ GİMAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

9067_rns_2025-12-31_770dae56-42ab-46d9-9283-efe1d05dccbc.pdf

YENİ GİMAT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

RAPOR BİLGİLERİ

İÇİNDEKİLER

İçindekiler

Ekler

1 - Değerleme Hizmeti Bilgileri

2 - Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

3 - Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

4 - Değerleme İle İlgili Analizler

5 - Değerleme Yöntemleri

6 - Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

7 - Sonuç

EKLER

UYGUNLUK BEYANI

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

1.2 - Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

- Hizmeti Veren Kurum Bilgisi 1.2.2

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

1.4 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

1.5 - Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

2.1 - Tapu Kayıtları

43344 ADA 2 PARSEL

43345 ADA 1 PARSEL

2.2 - Takyidat Bilgileri

43344 ada 2 parsel ve 43345 ada 1 parsel üzerindeki tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak;

İrtifak Hakları:

43344 ada 2 parsel üzerinde; Şerh:

43345 ada 1 parsel üzerindeki tüm bağımsız bölümler üzerinde müşterek olarak; Beyan:

- Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 2.2.1

2.3 - Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

2.3.2 - Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

43345 ada 1 parsel için;

43344 ada 2 parsel için:

43344 ada 2 parsel için:

2.3.4 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.5 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

2.3.7 - Varsa, Gayrimenkulün Enerji Verimlilik Sertifikası Hakkında Bilgi

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER

3.1 - Tanımı

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

3.3 - Ulaşım Özellikleri

3.4 - Taşınmazın Fiziki Özellikleri

3.4.1 - Genel Özellikleri

Binanın Genel Özellikleri

3.4.2 - İç Mekan Özellikleri

3.4.3 - Ruhsat Alınmış Yapılarda Yapılan Değişliklerin 3194 Sayılı İmar Kanunu' nun 21. Maddesi Kapsamında Yeniden Ruhsat Alınmasını Gerektirdiği Değişiklikler Olup Olmadığı Hakkında Bilgi

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - Ankara İli

4.1.2 - Yenimahalle İlçesi

4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

Türkiye Ekonomik Görünüm

Gayrimenkul Sektörü:

Avm Piyasasına İlişkin Veri ve Analizler

Ankara'da Başlıca AVM'lerin Konum Haritası

Ankara'da Yer Alan AVM'ler:

365 AVM

Anatolium Ankara AVM

Ankuva Alışveriş Merkezi

Ansera AVM

Antares Alışveriş ve Yaşam Yıldızı

Arcadium Alışveriş Merkezi

Armada Alışveriş ve İş Merkezi

ATG AVM

Atlantis Alışveriş ve Eğlence Merkezi

Bilkent Center - Bilkent Station

CEPA Alışveriş Merkezi

Dolphin Center AVM

Forum Ankara Outlet AVM

FTZ AVM

Galleria Ankara AVM