Quarterly Report • Sep 10, 2014
Quarterly Report
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Le présent rapport financier semestriel porte sur le semestre clos le 30 juin 2014 et est établi conformément aux dispositions des articles L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier et 222-4 et suivants du Règlement Général de l'AMF.
Il a été diffusé conformément aux dispositions de l'article 221-3 du règlement général de l'AMF. Il est notamment disponible sur le site de notre société « www.courtois-sa.com »
***** **
J'atteste, à ma connaissance, que les comptes complets pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des entreprises comprises dans la consolidation, et que le rapport semestriel d'activité figurant en pages 3 à 8 présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leur incidence sur les comptes, des principales transactions entre parties liées ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Le 10 septembre 2014
Jean-Louis Courtois de Viçose
Président Directeur Général
Le conseil d'administration a arrêté les comptes semestriels au 30 juin 2014 lors de sa réunion du 10 septembre 2014. Les comptes semestriels ont fait l'objet d'un examen limité des commissaires aux comptes et leur rapport sur l'information financière semestrielle a été émis le 10 septembre 2014.
La société présente des comptes consolidés semestriels au 30 juin 2014
Les comptes consolidés semestriels arrêtés au 30 juin 2014 enregistrent un résultat net part du groupe de -257 K€ contre + 263 K€ au 30 juin 2013.
La diminution du résultat du premier semestre 2014, provient essentiellement du décalage des ventes sur le 2ième semestre 2014 et de la provision supplémentaire de – 99 K€ sur STP concernant la juste valeur de BV3.
Des travaux complémentaires de présentation ont été nécessaires pour un immeuble situé à Paris..
Pour des raisons techniques et aussi juridiques,( Loi ALUR), les actes authentiques ne seront passés qu'au deuxième semestre 2014.
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre, est portée dans le résultat de l'exercice.
La juste valeur est déterminée par un expert indépendant selon le rythme annuel, en fonction du marché, de la qualité des immeubles, de leur localisation, de la surface, de leur affectation et de leur état locatif hors droits d'enregistrement.
La juste valeur des immeubles repose sur des valeurs d'immeubles à la date la plus récente soit le
31 décembre 2013. Les expertises sont effectuées par des experts indépendants une fois par an en fin d'année.
Aucun facteur à notre connaissance et à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au
31 décembre 2013 à l'exception du local à Clichy sur la SCI PORT INVEST (cf. note 8 de l'annexe consolidée)
La variation de la juste valeur de BV3 au 30 juin 2014 est d'un montant de -99 K€.
« BANEXI VENTURES 3 » (BV3)FCPR (fonds de capital à risque), en forte contradiction avec ses propres prévisions, a été amené à revoir la valorisation d'une société qui laisse redouter une cession à un prix très faible ; d'où une diminution dans STP de la juste valeur au 30 juin 2014.
Le montant versé est de 311 K€ et la juste valeur au 30 juin 2014 de 77 K€
Au 30 juin 2014 le portefeuille de BV3 est composé de 5 lignes non cotées, STP détient 0,67% de ce portefeuille « BANEXI VENTURES 3 » est administrateur du fond BV3, en phase d'extinction.
COURTOIS SA
| ACTIF (en K€) | PASSIF (en K€) | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30/06/2014 | 31/12/2013 | 30/06/2014 | 31/12/2013 | |||
| Immobilisations corporelles | 60 | 61 | Fonds Propres | 16 425 | 16 929 | |
| Immeubles de placement | 10 763 | 10 773 | Intérêts Minoritaires | 260 | 302 | |
| Actifs financiers non courants | 279 | 370 | Dettes Financières | 8 564 | 9 603 | |
| Stocks et en cours | 15 155 | 16 220 | Passif d'impôts non courants |
2 377 | 2 450 | |
| Autres actifs courants | 483 | 550 | Provision Court Terme | 50 | 46 | |
| Trésorerie et Equivalent de Trésorerie |
1 806 | 2 385 | Autres dettes | 870 | 1 029 | |
| TOTAL | 28 546 | 30 359 | 28 546 | 30 359 |
Le total du bilan consolidé du Groupe au 30 juin 2014 s'élève à 28 546 K€, contre 30 359 K€ au 31 décembre 2013. Cette diminution résulte essentiellement de :
Les capitaux propres consolidés passent de 16 929 K€ au 31 décembre 2013 à 16 425 K€ au 30 juin 2014, ce qui s'explique principalement par :
| en K€ | 30/06/2014 | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|
| Chiffre d'Affaires | 1 796 | 9 069 | 5 049 |
| Autres produits et charges opérationnels |
(1930) | (8252) | (4535) |
| Résultat Opérationnel | (134) | 817 | 514 |
| Cout de l'endettement Financier | (91) | (223) | (115) |
| Autres Produits et Charges Financiers | (96) | (1) | 4 |
| Charges D'impôt | 71 | (213) | (139) |
| Résultat net | (250) | 380 | 264 |
| Part Du Groupe | (257) | 356 | 263 |
| Part des Minoritaires | 7 | 24 | 1 |
• La baisse du chiffre d'affaires résulte essentiellement du décalage des ventes de l'activité de rénovation d'immeubles à Paris, dû à la complexité du dernier immeuble acquis à Paris à fin 2011.
Les concours bancaires utilisés par le Groupe dans les comptes consolidés au 30 juin 2014 s'élèvent à 8 366 K€ soit :
• 7 582 K€ pour l'activité de rénovation d'Immeubles
Il s'agit essentiellement d'un endettement pour l'achat de 3 immeubles sur l'année 2011.
En sus des crédits sur stocks, la FIC dispose d'une autorisation ponctuelle de 1 800 K€, à échéance du 30 septembre 2014 et non utilisée au 30 juin 2014.
• 784 K€ pour l'activité de gestion des Immeubles
La SCI Ampère a un total de dettes de 128 K€, la SCI Port Invest de 54 K€ et la SCI Nord Invest de 99 K€ avec des taux essentiellement fixes.
La société Courtois SA au 30 juin 2014 est endettée à taux fixe à hauteur de 503 K€ concernant le financement des travaux de mise en conformité de l'immeuble « 33 rue de Rémusat à Toulouse »
• Néant pour l'activité de gestion de portefeuille
COURTOIS SA
Une promesse de vente a été signée en juillet 2014 pour l'achat d'un immeuble à Paris 16ième pour une surface de 655 m² et une promesse est en cours de signature pour un immeuble de 425 m² à Paris 18ième .
Comme préconisé par le SYNAR, Syndicat auquel est affilié la FIC, il est prévu de se rapprocher de la Mairie de PARIS en fonction des deux projets d'acquisition en cours.
.
Activité similaire au 1er semestre 2013 et à suivre sur le 2ième semestre 2014 les conséquences de la loi PINEL.
La zone Euro et la France en particulier, traversent une période d'atonie économique sur fond d'endettement français toujours pesant. Le poids de la fiscalité et les nouvelles lois sur le logement et les commerces entravent le rythme habituel des transactions immobilières en général.
Les taux d'intérêt pour les acquisitions immobilières ont continué à baisser et la bulle immobilière évoquée jusqu'ici laisse place à un lent effritement des prix.
A noter que les transactions ont diminué environ de 12 % et que les acheteurs sont plus hésitants.
Le groupe Courtois n'est pas implanté dans des zones géographiques et sous secteurs opérationnels sensibles.
Les locataires sont en majorité des sociétés ne présentant pas à ce jour de risque significatif quant à leur solvabilité.
Le risque de liquidité est considéré à ce jour comme étant maîtrisé par le groupe.
Le Groupe COURTOIS est exposé à l'évolution des taux d'intérêts du marché sur le montant des emprunts à taux variable concernant l'activité de Rénovation d'Immeubles. Le risque reste pour l'instant mesuré, s'agissant essentiellement de court terme. Il est suivi au jour le jour par la Direction. Pour l'activité Gestion des Immeubles, les taux sont majoritairement fixes.
Le Groupe COURTOIS dispose d'assurances pour l'essentiel des risques généraux inhérents à l'exercice de son activité. Le Groupe Courtois a notamment une assurance « Responsabilité Civile de Dirigeants », une assurance « Bris de Machine », une assurance « Tous Risques Informatiques », une assurance « RC Rénovation d'Immeubles » ainsi qu'une assurance Dommage Ouvrage souscrite par chantier de rénovation.
Le Groupe COURTOIS bénéficie d'une couverture d'assurance destinée à garantir ses actifs immobiliers qui permettrait une reconstruction à neuf des immeubles de placement. En cas de sinistre ponctuel, les primes versées pourraient subir une augmentation limitée.
L'activité du groupe s'exerçant uniquement dans la zone Euro, aucun risque de cette nature ne pèse sur le Groupe.
A la connaissance de COURTOIS SA, il n'existe pas de procédure gouvernementale, judiciaire ou d'arbitrage, y compris toute procédure dont la société a connaissance, qui est en suspens ou dont elle est menacée, susceptible d'avoir ou ayant au cours des 12 derniers mois des effets significatifs sur la situation financière ou la rentabilité de la Société et/ou du Groupe.
A cet effet, dans les contentieux en cours, afin de satisfaire aux règles prudentielles ordinaires, nous avons constaté des provisions raisonnables dans les comptes au 30 juin 2014.
Activité Gestion des Immeubles :
Avant toute signature de nouveau bail, le Groupe COURTOIS étudie la structure financière de la Société candidate ou de la personne physique. En cas de doute, le Groupe COURTOIS demande une caution solidaire des associés, d'un tiers ou une caution bancaire en complément du dépôt de garantie.
Le risque de non-paiement des loyers est non significatif à ce jour et peut être couvert par les dépôts de garantie.
1- La société a retenu l'option de comptabiliser les immeubles de placement selon la méthode de la juste valeur. Cette juste valeur correspond à la valeur du marché de ces immeubles, qui reflète par conséquent l'état réel du marché immobilier à la date du 31/12/2013. Il s'agit d'immeubles destinés à être conservés durablement.
2- L'impact de la juste valeur est un facteur de variabilité du résultat, à ce titre les expertises sont confiées à des tiers indépendants une fois par an en fin d'année.
La valeur du patrimoine immobilier est sensible à une variation à la hausse ou à la baisse des principaux critères retenus par des experts, ces variations ayant par ailleurs un impact sur le résultat du Groupe.
Le Groupe Courtois est attentif au respect des règlementations et reste exposé au risque de non- respect des contraintes réglementaires environnementales et aux risques environnementaux qui évoluent au fil de l'eau. De nouvelles réglementations pourraient avoir un impact sur la rentabilité. Les principaux risques sont :
Dans le cadre de ses acquisitions le Groupe Courtois veille avec des professionnels spécialisés à prendre connaissance et à quantifier ces risques pour les intégrer dans le prix d'achat pour la détermination de la marge finale.
A chaque projet d'acquisition le Groupe Courtois analyse avec l'aide de l'architecte le montant de travaux à effectuer pour le calcul de rentabilité. Ces travaux sont effectués par des prestataires spécialisés sélectionnés par le Groupe et les chantiers sont suivis chaque semaine par le Groupe et ses représentants à Paris.
Le Groupe COURTOIS est attentif aux nouvelles réglementations et essaye d'anticiper les charges futures sur les immeubles de placement en fonction des deux dernières Lois ALUR et PINEL.
Courtois SA n'a pas d'activité financière directe pour intervenir sur les marchés et ne devrait pas subir de fluctuations s'y rapportant.
La société a procédé à une revue des risques qui pourraient avoir un effet défavorable significatif sur son activité, sa situation financière ou ses résultats (ou sur sa capacité à réaliser ses objectifs) et considère qu'il n'y a pas d'autres risques significatifs hormis ceux présentés.
Le chiffre d'affaires s'élève à 1 249 K€, en nette diminution par rapport au 30 juin 2013, en raison essentiellement du décalage des ventes d'un immeuble à Paris 2ième et engendrent de ce fait une perte de -350 K€
Au 30 juin 2014, le montant brut des stocks s'élève à 15 676 K€ TTC contre 16 706 K€ TTC au 31 décembre 2013, soit une diminution de 6,17 %.
Le montant de la provision sur stock sur un immeuble à Paris est d'un montant de -521 K€.
La réforme du régime de T.V.A immobilière applicable au 11 mars 2010 permet d'exonérer de T.V.A les activités de Rénovation d'Immeubles sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot.
La Fic analyse l'opportunité d'opter ou non à la T.V.A sur marge à chaque vente.
Au 30 juin 2014 la Fic a opté pour la T.V.A sur marge à l'exclusion d'une vente.
La valorisation des stocks inclut la T.V.A éventuellement déductible sur les acquisitions des immeubles, travaux, etc. Pour les stocks qui avaient été acquis avant le 11 mars 2010, la T.V.A antérieurement déduite a été incorporée au prix de revient et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
Afin d'accélérer la rotation du stock, il est prévu pour le 2ième semestre de recourir en parallèle des trois réseaux actuels aux services d'un commercialisateur aguerri.
SARL L'ARIEGE : Pas d'activité au 30 juin 2014.
Tous les biens sont loués à l'exception d'un local appartenant à la SCI PORT INVEST où le locataire a été expulsé pour loyers impayés.
SCI PORT INVEST :
SCI BONNEFOY : depuis le 31/08/2011, le renouvellement du bail n'est toujours pas signé. Les négociations sont toujours en cours, néanmoins le locataire règle les loyers sur la base historique. Cette situation est sur le point d'être régularisée.
SCI DAULZ : pas d'activité au 30 juin 2014
BV3 (Banexi Ventures FCPR) créée en 2000 est remboursée à 66.68 % du total appelé au 30 juin 2014. Le portefeuille de BV3 est désormais en phase d'extinction amiable.
Le résultat de l'exercice est négatif de – 99 K€ suite à l'augmentation de la provision sur BV3 d'un montant de 99 K€ sur le premier semestre 2014(cf. note I-1-2.).
La société STP a clôturé son exercice au 30 juin 2014 et a fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires pour les comptes consolidés afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du groupe.
Néant
Au 30 juin 2014 la société SAS REGIA détient 52,49 % du capital de COURTOIS SA.
| ACTIF | Note | 30/06/2014 | 31/12/2013 |
|---|---|---|---|
| ACTIFS NON-COURANTS | 11 102 | 11 204 | |
| Goodwill | |||
| Autres immobilisations incorporelles | 6 | ||
| Immobilisations corporelles | 7 et 2.5 | 60 | 61 |
| Immeubles de placement | 8 et 2.6 | 10 763 | 10 773 |
| Participations entreprises associées | |||
| Actifs financiers disponibles à la vente | |||
| Actifs financiers non-courants | 10 | 279 | 370 |
| Actifs d'impôts non courants | |||
| ACTIFS COURANTS | 17 444 | 19 155 | |
| Stocks et en-cours | 11 et 2.8 |
15 155 | 16 220 |
| Clients et comptes rattachés | 12 | 91 | 91 |
| Autres actifs courants | 13 | 392 | 459 |
| Actif d'impôt courant | |||
| Actifs financiers à la juste valeur - contrepartie résultat | |||
| Trésorerie et équivalent de trésorerie | 14 | 1 806 | 2 385 |
| Actifs non courants destinés à être cédés | |||
| TOTAL ACTIF | 28 546 | 30 359 | |
| PASSIF | Note | 30/06/2014 | 31/12/2013 |
| CAPITAUX PROPRES PART DU GROUPE | 16 425 | 16 929 | |
| Capital émis | 15.1 | 1 674 | 1 674 |
| Réserves consolidées | 15.3 | 15 008 | 14 899 |
| Résultat de l'exercice | 16 | (257) | 356 |
| INTERETS MINORITAIRES | 259 | 302 | |
| PASSIFS NON COURANTS | 5 642 | 7 473 | |
| Emprunts et dettes financières à long terme | 17.2 | 3 265 | 5023 |
| Passif d'impôts non courants | 32.3 | 2 377 | 2 450 |
| Provisions à long terme | 18.1 | ||
| PASSIFS COURANTS | 6 220 | 5 655 | |
| Fournisseurs et comptes rattachés | 19 | 190 | 275 |
| Emprunts à court terme | 17.3 | 5 299 | 4 580 |
| Provisions à court terme | 18.2 | 51 | 46 |
| Autres passifs courants | 20 | 680 | 754 |
| Passifs concernant des actifs non courants | |||
| destinés à être cédés | |||
| TOTAL CAPITAUX PROPRES ET PASSIFS | 28 546 | 30 359 |
| Postes | Note | 30/06/2014 | 31/12/2013 | 30/06/2013 |
|---|---|---|---|---|
| CA- Immeubles de Placement (loyers et charges) | 547 | 1 096 | 545 | |
| CA- Ventes Rénovation Immeubles (loyers, et autres) | 1 249 | 7 973 | 4 504 | |
| Total Chiffre d'Affaires | 21 | 1 796 | 9 069 | 5 049 |
| Autres produits de l'activité | ||||
| Achats consommés | 22 | (1059) | (5931) | (3327) |
| Charges de personnel | 23 | |||
| Charges externes | (743) | (1995) | (1038) | |
| Impôts et taxes | 24 | (57) | (145) | (79) |
| Dotation aux amortissements | (1) | (1) | (1) | |
| Dotation aux provisions | 25 | (40) | (613) | (103) |
| Variation des stocks de produits en cours et de produits finis | ||||
| Autres produits d'exploitation | 26 | 420 | 1 | |
| Autres charges d'exploitation | 26 | (33) | (120) | (87) |
| Résultat opérationnel | ||||
| courant | (137) | 684 | 415 | |
| Autres produits opérationnels | 27 | 3 | 272 | 235 |
| Autres charges opérationnelles | 27 | (139) | (136) | |
| Résultat opérationnel | (134) | 817 | 514 | |
| Produits de trésorerie et d'équivalents de trésorerie | 28 | 1 | ||
| Coût de l'endettement financier brut | 29 | (92) | (223) | (115) |
| Coût de l'endettement financier net | (91) | (223) | (115) | |
| Autres produits financiers | 31 | 3 | 11 | 6 |
| Autres Charges Financières | 31 | (99) | (12) | (2) |
| Charge d'impôt | 32 | 71 | (213) | (139) |
| Quote-part du résultat net des sociétés mises en équivalence | 9 | |||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées | ||||
| ou en cours de cession | (250) | 380 | 264 | |
| Résultat net d'impôt des activités arrêtées ou en cours de cession |
||||
| Résultat net | (250) | 380 | 264 | |
| Part du groupe | 16 | (257) | 356 | 263 |
| Intérêts minoritaires | 7 | 24 | 1 | |
| Total Actions | 15 | 72 443 | 72 493 | 72 416 |
| Résultat net de base par action (en Euros) | 16 | -3,55 € | 4,92 € | 3,64 € |
| Résultat net dilué par action (en Euros) | 16 | -3,55 € | 4,92 € | 3,64 € |
| 30/06/2014 | 31/12/2013 | |
|---|---|---|
| Résultat Net | (250) | 380 |
| Eléments qui seront reclassés (ou recyclables) en résultat net: | ||
| Écart de conversion | ||
| Réévaluation des instruments dérivés de couverture | ||
| Réévaluation des actifs financiers disponibles à la vente | ||
| Eléments de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence |
||
| Contrat de liquidité (PRA) | (1) | 2 |
| Impôts liés | ||
| Eléments qui ne seront reclassés (ou ne sont pas recyclables) ultérieurement en résultat net: | ||
| Réévaluation des immobilisations | ||
| Réévaluation (ou écarts actuariels) au titre des régimes à prestations définies | ||
| Elément de la quote- part des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres des entreprises mise en équivalence |
||
| des entreprises mise en équivalence | ||
| Impôts liés | ||
| Total des gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | (1) | 2 |
| Résultat net et gains et pertes comptabilisés directement en capitaux propres | (251) | 382 |
| Dont part du Groupe (ou des propriétaires de la société mère) | (258) | 358 |
| Dont part des minoritaires ( ou des participations ne donnant pas le contrôle) | 7 | 24 |
| 30/06/14 | 31/12/13 | 30/06/13 | |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (y compris intérêts minoritaires) | (250) | 380 | 264 |
| +/- Dotations nettes Amortissements et provisions | 3 | 114 | 1 |
| …(à l'exclusion de celles liées à l'actif circulant) | |||
| -/+ Gains et pertes latents liés aux variations de juste valeur | 111 | (340) | 60 |
| -/+ Gains et produits calculés liés aux stocks options et assimilés | |||
| -/+ Autres produits et charges calculés | |||
| -/+ Plus et moins-values de cession | (43) | (43) | |
| -/+ Profits et pertes de dilution | |||
| -/+ Quote part de résultat aux sociétés mises en équivalence | |||
| - Dividendes (titres non consolidés) | |||
| Capacité d'autofinancement après coût de l'endettement financier net et impôt | (136) | 111 | 282 |
| + Coût de l'endettement financier net (28 et 29) | 91 | 223 | 115 |
| +/- Charge d'impôt (y compris impôts différés) ( 32) | (71) | 213 | 139 |
| Capacité d'autofinancement avant coût de l'endettement financier net et impôt | (116) | 547 | 536 |
| - impôts versés | (2) | (54) | (130) |
| +/- Variation du BFR lié à l'activité (y compris dette liée aux avantages au personnel) | 973 | 5 031 | 2322 |
| = FLUX NET DE TRESORERIE GENERE PAR L'ACTIVITE | 855 | 5 524 | 2728 |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) | (3) | (180) | |
| + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations corporelles et incorporelles (7) | 175 | 175 | |
| - Décaissements liés aux acquisitions d'immobilisations financières (titres non | |||
| consolidés) + Encaissements liés aux cessions d'immobilisations financières (titres non |
|||
| consolidés) | 2 | ||
| +/- Incidence des variations de périmètre | (32) | (20) | |
| +/- Variation des prêts et avances consentis | (5) | 54 | (5) |
| + subvention d'investissement | |||
| +/- Autres flux liés aux opérations d'investissement | |||
| = flux net de trésorerie lie aux opérations d'investissement | (8) | 17 | 152 |
| + Sommes reçues des actionnaires lors d'augmentation de capital | |||
| + sommes reçues lors de l'exercice des stock-options | |||
| -/+ Rachats et reventes d'actions propres | (4) | (8) | |
| - Dividendes mis en paiement en cours d'exercice | |||
| . Dividendes versés aux actionnaires de la société mère………………… | (254) | (305) | (305) |
| . Dividendes versés aux minoritaires des sociétés intégrées…………… | (18) | (11) | (11) |
| + Encaissements liés aux nouveaux emprunts (cf. note 17) | 777 | 771 | |
| - Remboursement d'emprunts (y compris contrats de location financement) | (1038) | (3 885) | (2 347) |
| - Intérêts financiers nets versés (y compris contrats de location financement) | (91) | (223) | (115) |
| +/- Autres flux liés aux opérations de financement | (23) | ||
| FLUX NET DE TRESORERIE LIE AUX OPERATIONS DE FINANCEMENT | (1428) | (3 647) | (2 015) |
| Variation de trésorerie NETTE (cf. note 30) | (580) | 1 893 | 863 |
| En milliers € | Capital | Réserves Liées au capital |
détenus Titres auto |
Consolidées Réserves |
Résultat Exercice ( part du groupe ) |
capitaux propres Gains et pertes directement en comptabilisés |
Capitaux propres part du Groupe |
Capitaux Propres Minoritaires part des |
Total des cpaitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Au 31/12/2009 | 1 674 | 455 | (15) | 13 326 | 364 | 15 806 | 295 | 16 101 | |
| Affectation du Résultat | 59 | (364) | (305) | (16) | (321) | ||||
| Résultat de la période | 793 | 793 | 41 | 834 | |||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2010 | 1 674 | 455 | (23) | 13 393 | 793 | 1 | 16 295 | 320 | 16 615 |
| Affectation du Résultat | 489 | (793) | (1) | (305) | (16) | (321) | |||
| Résultat de la période | 448 | 448 | 23 | 471 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 1 | 1 | 1 | ||||||
| Au 31/12/2011 | 1 674 | 455 | (24) | 13 882 | 448 | 1 | 16 437 | 328 | 16 765 |
| Affectation du Résultat | 145 | (448) | (1) | (304) | (16) | (320) | |||
| Résultat de la période | 734 | 734 | 21 | 755 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité | (3) | (3) | |||||||
| (3) | |||||||||
| gains du contrat de liquidité | 4 | 4 | 4 | ||||||
| Au 31/12/2012 | 1 674 | 455 | (27) | 14 027 | 734 | 4 | 16 868 | 333 | 17 201 |
| Affectation du Résultat | 429 | (734) | (305) | (11) | (316) | ||||
| Résultat de la période | 356 | 356 | 24 | 380 | |||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (2) | (2) | (2) | ||||||
| gains du contrat de liquidité | 2 | 2 | 2 | ||||||
| titres SCI Rémusat | 10 | 10 | (42) | (32) | |||||
| Autres | 1 | 1 | (1) | 0 | |||||
| Au 31/12/2013 | 1 674 | 455 | -29 | 14 467 | 356 | 6 | 16 930 | 303 | 17 233 |
| Affectation du Résultat | 102 | (356) | (254) | (18) | (272) | ||||
| Acquisitions pour contrat de liquidité PRA | (3) | (3) | (3) | ||||||
| perte sur contrat de liquidité | (1) | (1) | (1) | ||||||
| acquisition titres SCI Rémusat | 8 | 8 | (30) | (22) | |||||
| Résultat de la période | (257) | (257) | 7 | (250) | |||||
| Au 30/06/2014 | 1 674 | 455 | (32) | 14 577 | (257) | 5 | 16 425 | 259 | 16 684 |
| Montant | ||
|---|---|---|
| Montant | par | |
| Au 30 juin 2014 | total | Action |
| Dividendes distribuées au cours de | ||
| l'exercice | 254 730 | 3,50 |
Le conseil d'administration du 10 septembre 2014 a arrêté les états semestriels consolidés au 30 juin 2014 et a autorisé leur publication
Pour l'établissement des comptes consolidés, le Groupe utilise des estimations et formule des jugements qui sont régulièrement mis à jour et sont fondés sur des informations historiques et sur d'autres facteurs, notamment des anticipations d'événements futurs jugés raisonnables au vu des circonstances.
Les estimations significatives réalisées par le Groupe portent principalement sur :
En raison des incertitudes inhérentes à tout processus d'évaluation, le Groupe COURTOIS révise ses estimations sur la base d'informations régulièrement mises à jour. Ces estimations qui pourraient risquer d'entraîner des ajustements de la valeur comptable des actifs et des passifs au cours de la période concernent essentiellement la juste valeur du patrimoine immobilier, qu'il soit détenu durablement ou destiné à la vente. Cette juste valeur est déterminée notamment en se basant sur l'évaluation du patrimoine effectuée par des experts indépendants selon des méthodes décrites au paragraphe 2.6. Toutefois, compte tenu du caractère estimatif inhérent à ces évaluations, il est possible que le résultat de cession de certains lots puisse différer peu ou prou de l'évaluation effectuée.
En application du règlement n° 1606 / 2002 adopté le 19 juillet 2002 par le Parlement et le Conseil Européen, les comptes consolidés du Groupe COURTOIS S.A. sont établis conformément au référentiel IFRS tel qu'adopté par l'Union Européenne. Les Comptes consolidés sont arrêtés par le Conseil d'Administration de COURTOIS S.A. et présentés conformément à la recommandation n° 2010-03 du 7 novembre 2013 et à la norme IAS 1 révisée.
Le but recherché par l'application des normes IFRS est de fournir une information intelligible et pertinente, fiable et comparable pour les utilisateurs. La fiabilité signifie que l'information financière doit présenter une image fidèle des transactions et autres évènements. En conséquence, il s'avère nécessaire que ceux-ci soient comptabilisés et présentés conformément à leur substance et à leur réalité économique et non pas seulement d'après leur forme juridique.
L' application des normes IFRS 10 (état financiers consolidés), IFRS 11 (partenariats), IFRS 12 (informations à fournir sur les intérêts détenus dans d'autres entités) et IAS 28 révisée en ce qui concerne le "pack consolidation" ainsi que la norme IAS 36 amendée (informations sur la valeur recouvrable des actifs non financiers), notamment, n'ont pas eu d'impact significatif sur le Groupe COURTOIS au 30 juin 2014
Courtois et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 30 juin 2014, ni sur les périodes antérieures présentées.
Normes, amendements et interprétations aux normes IFRS, déjà publiés par l'IASB et adoptés par l'Union Européenne, mais dont l'application n'est pas encore obligatoire au 1er janvier 2014, et qui n'ont pas été appliqués de manière anticipée par le Groupe lorsqu'elles lui sont applicables.
Il n'a pas été identifié de nouvelles normes pouvant avoir un impact significatif sur les comptes au 30 juin 2014.
Ces normes ne sont pas appliquées par le Groupe COURTOIS.
Les états financiers consolidés sont présentés en milliers d'euros.
Les actifs destinés à être cédés ou consommés au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe, les actifs détenus dans la perspective d'une cession dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice ainsi que la trésorerie et les équivalents de trésorerie constituent des actifs courants. Tous les autres actifs sont non courants.
Les dettes échues au cours du cycle d'exploitation normal du Groupe ou dans les douze mois suivant la clôture de l'exercice constituent des dettes courantes. Toutes les autres dettes sont non courantes.
Les filiales sont des entreprises contrôlées par le groupe. Le contrôle suppose l'exercice d'un pouvoir sur des activités dites pertinentes, l'exposition à des rendements variables ainsi que la capacité à utiliser son pouvoir pour influer sur ces rendements
Les titres des filiales jugées non significatives sont classés en tant qu'actifs non courants : sans objet
Toutes les transactions réalisées entre les sociétés consolidées ainsi que les profits internes sont éliminés.
Les principes comptables et les méthodes d'évaluation appliqués aux divers postes du bilan et du compte de résultat sont les suivants :
Les immobilisations incorporelles comprennent essentiellement les logiciels utilisés par les sociétés du Groupe.
Elles sont comptabilisées au coût d'acquisition et amorties selon le mode linéaire en fonction de la durée probable d'utilisation par l'entreprise :
| Agencements et aménagements des constructions | 10 ans |
|---|---|
| Matériel informatique | 5 ans |
| Matériel et mobilier de bureau | 5 à 10 ans |
Les immeubles de placement sont des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital, ou les deux, plutôt que pour :
Conformément à l'option offerte par IAS 40, les immeubles de placement sont évalués à la juste valeur
et la différence de valeur d'une date de clôture à une autre est portée dans le résultat de l'exercice
(sous la rubrique « Autres Produits et Charges ».)
Le Groupe applique à compter de 2013 la norme IFRS 13, laquelle définit la juste valeur comme le prix qui serait reçu pour la vente d'un actif ou payé pour le transfert d'un passif lors d'une transaction normale entre des intervenants du marché à la date d'évaluation. La norme établit une hiérarchie des justes valeurs à trois niveaux pour les données utilisées dans le cadre des évaluations :
Le niveau hiérarchique de la juste valeur est ainsi déterminé par référence aux niveaux des données d'entrée dans la technique de valorisation. En cas d'utilisation d'une technique d'évaluation basée sur des données de différents niveaux, le niveau de la juste valeur est alors contraint par le niveau le plus bas.
L'évaluation de la juste valeur doit tenir compte de l'utilisation optimale de l'actif. Le Groupe Courtois n'a pas identifié d'utilisation optimale d'un actif différente de l'utilisation actuelle. De ce fait, la mise en œuvre d'IFRS 13 n'a pas conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine.
L'évaluation à la juste valeur des immeubles de placement implique le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des paramètres non observables ou observables mais ayant fait l'objet de certains ajustements. De ce fait, le patrimoine du Groupe est réputé relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie des justes valeurs édictées par la norme IFRS 13, nonobstant la prise en compte de certaines données observables de niveau 2.
Au 30 juin 2014 la juste valeur des immeubles de placement s'élève à 10 763 K€. La Variation de la juste valeur impacte le résultat opérationnel d'un montant de -13 K€
Le Groupe COURTOIS confie l'évaluation de ses biens immobiliers à un expert pour les biens en île de France et un en Midi Pyrénées une fois par an.
Au 31 décembre 2013 les expertises ont été réalisées selon les principes suivants :
la méthode d'évaluation d'après la surface pondérée pour les commerces
et /ou la méthode de capitalisation du revenu locatif.
Aucun facteur à notre connaissance à ce jour ne permet de remettre en cause l'évaluation au 31 décembre 2013 à l'exception du local à Clichy sur la SCI PORT INVEST pour une variation de 10 K€ (cf. note 8).
Ces experts déterminent la juste valeur de l'ensemble des biens immobiliers une fois par an en fin d'année. A noter que si la juste valeur d'un immeuble varie significativement d'un exercice à l'autre, une nouvelle expertise est réalisée par un expert mandaté par le Groupe à cet effet.
Au 30 juin 2014 tous les locaux sont loués à l'exception d'un local sur la SCI PORT INVEST où le locataire professionnel a été expulsé en janvier 2014.
Il s'agit d'actifs financiers assortis de paiement déterminés ou déterminables.
Ce poste comprend des échéances supérieures à 12 mois.
Les autres actifs financiers dont l'échéance est inférieur à 12 mois sont présentés au bilan actif dans le poste « autres actifs courant »
Comprennent essentiellement des titres de fonds de capital –risque constituant un investissement à plus ou moins longue échéance. Il s'agit de titres disponibles à la vente évalués à la juste valeur trimestriellement.
La variation de la juste valeur est comptabilisée dans le compte de résultat avant impôts sous la rubrique : « Autres produits et charges financiers »
Les créances non courantes sont actualisées avec un taux dans les comptes consolidés ; l'actualisation est enregistrée dans le compte de résultat :
« autres produits financiers »
Elles sont enregistrées à leur valeur nominale déduction faite des éventuelles pertes de valeurs identifiées et actualisées en cours de recouvrement.
Les en-cours de production immobilière sont évalués à leur coût de production.
En ce qui concerne les immeubles comptabilisés en stock, le coût de production inclut essentiellement le prix d'acquisition et les frais y afférant et les travaux.
Seuls les frais financiers relatifs aux opérations de rénovation des immeubles qui nécessitent une longue période de préparation nécessaire à la vente sont inclus dans la valorisation des stocks.
Il n'y pas d'opération de ce type réalisée au cours au 30 juin 2014 et ainsi aucun frais financier n'est inclus dans la valeur des stocks
Les stocks font l'objet d'une dépréciation dans les cas d'identification d'indice de perte de valeur.
Les indices identifiés par le Groupe sont les suivants :
Au 30 juin 2014 un immeuble à Paris à fait l'objet d'une dépréciation pour un montant de - 521 K€.
La réforme du régime de T.V.A immobilière applicable au 11 mars 2010 permet d'exonérer de T.V.A les activités de Rénovation d'Immeubles sauf option expresse qui est choisie à la vente de chaque lot. La Fic analyse l'opportunité d'opter ou non à la T.V.A sur marge à chaque vente.
Au 30 juin 2014 la Fic a opté pour la T.V.A sur marge à l'exclusion d'une vente.
La valorisation des stocks inclut la T.V.A éventuellement déductible sur les acquisitions des immeubles, travaux etc. Pour les stocks qui avaient été acquis avant le 11 mars 2010, la T.V.A antérieurement déduite a été incorporée au prix de revient et une dette fiscale a été constatée en contrepartie.
La trésorerie et équivalents de trésorerie comprennent les liquidités et les placements à court terme.
Ces actifs sont évalués à leur juste valeur.
Ces actifs sont facilement convertibles en un montant connu de trésorerie tout en étant soumis à un risque négligeable de changement de valeur.
Pour le tableau des flux de trésorerie, le découvert bancaire est le cas échéant intégré dans la trésorerie nette.
Courtois et ses filiales n'ont recours à aucun instrument financier au 30 juin 2014, ni sur les périodes antérieures présentées.
Les dividendes sont comptabilisés en dettes dans la période après approbation par l'Assemblée Générale.
Les créances sont comptabilisées pour leur valeur nominale. Les créances locataires sont dépréciées des lors qu'elles présentent un risque de non recouvrement.
Leur perte de valeur est le cas échéant constatée en compte de résultat, et concerne essentiellement les impayés de locataires.
Les emprunts sont souscrits aux conditions normales du marché et sont évalués en coût amorti. Aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
Les coûts d'emprunts sont comptabilisés :
A la clôture de l'exercice, un passif est comptabilisé lorsque le Groupe a une obligation à l'égard d'un tiers et qu'il est probable ou certain que cette obligation provoquera une sortie de ressources au bénéfice de ce tiers sans contrepartie au moins équivalente attendue de celui-ci.
Les dettes commerciales et les autres dettes sont évaluées à la juste valeur.
L'impôt différé est calculé selon la méthode du report variable au dernier taux connu à la clôture de l'exercice. Des actifs d'impôts différés sont inscrits au bilan dans la mesure où il est probable qu'ils soient récupérés au cours des années
ultérieures ; les actifs et passifs d'impôts ne sont pas actualisés.
Le taux de base de l'impôt sur les sociétés en France au 31 décembre 2013 et au 30 juin 2014 est de 33,33 %. Le Groupe Courtois n'est pas soumis aux contributions additionnelles à l'impôt sur les sociétés.
Le résultat par action est issu du rapport du résultat net consolidé part du Groupe et du nombre d'actions composant le capital de la société consolidante.
Il n'existe pas d'éléments dilutifs ni relutifs.
Le chiffre d'affaires consolidé comprend essentiellement les revenus liés aux activités suivantes :
a) Les recettes locatives
Ces revenus locatifs des immeubles de placement sont comptabilisés au compte de résultat de façon linéaire sur la durée des baux en cours.
« CA- Ventes immobilières et loyers » :
Le tableau ci-dessous récapitule l'ensemble des sociétés comprises dans le périmètre de consolidation.
Les sociétés sont consolidées par intégration globale (IG)
| Nom des Sociétés | Adresses | N° Siren | Méthode de |
% d'intérêt | % d'intérêt |
|---|---|---|---|---|---|
| Consolidation | et de contrôle | et de contrôle | |||
| Au 30/06/2014 | Au 31/12/2013 | ||||
| COURTOIS SA | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 540802105 | Mère | 100% | 100% |
| Société Toulousaine de | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 349705830 | IG | 99,96% | 99,96% |
| Portefeuille (Stp) (2) | |||||
| SARL Foncière | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 320942949 | IG | 99,99% | 99,99% |
| Immobilière Courtois | |||||
| (Sfic) | |||||
| SCI Rémusat(1) | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 327235347 | IG | 67,17% | 63,17% |
| SCI Nord Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 409485448 | IG | 100% | 100% |
| SCI Bonnefoy | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410342638 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Caudra | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 408595163 | IG | 99,99% | 99,99% |
| SCI Port Invest | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 410961593 | IG | 100% | 100% |
| SCI Ampère Stratège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 423721935 | IG | 100% | 100% |
| SARL L'Ariège | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 438183329 | IG | 60% | 60% |
| Sci Daulz | 3 rue Mage-31000 Toulouse | 533834495 | IG | 99,50% | 99,50% |
1- acquisition par la SFIC de 24 titres de la SCI Rémusat sur 1er semestre 2014
2-La Société STP clôture au 30/06/2014 et fait l'objet d'un arrêté des comptes intermédiaires afin d'harmoniser les dates de clôture de toutes les sociétés du Groupe
Néant
L'information sectorielle du premier niveau est présentée par pôle de métier.
L'activité du Groupe s'oriente autour de 3 activités :
Les activités du Groupe sont réalisées uniquement en région parisienne et Midi-Pyrénées, ainsi l'information sectorielle géographique n'est pas pertinente.
Aucun client en principe ne dépasse 10% du chiffre d'affaires.
Du fait de l'activité, certains clients peuvent ponctuellement représenter plus de 10 % du chiffre d'affaires sans toutefois que ces opérations puissent être récurrentes et engendrer un lien de dépendance.
Les dettes, les créances et les frais généraux qui correspondent aux frais de cotation de la société mère sont répartis en fonction de la marge brute de chaque filiale consolidée sur les différents secteurs d'activité.
La contribution de chacune de ces activités dans nos comptes est la suivante:
| A u 30/ 06/ 2014 | A u 31/ 12/ 2013 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| A C T IF | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeu |
Total non affecte |
T o tal | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeu |
Total non affecte |
T o tal |
| A C T IF S N ON -C OUR A N T S | 10 763 | 169 | 170 | 11 102 | 10 773 | 163 | 268 | 11 204 | ||
| Goodwill Autres immobilisations incorporelles Immobilisations corporelles Immeubles de placement Participations entreprises associées Actifs financiers disponibles à la vente Actifs financiers non-courants Actifs d'impôts non courants |
10 763 | 60 109 |
170 | 60 10 763 279 |
10 773 | 61 102 |
268 | 61 10 773 370 |
||
| A C T IF S C OUR A N T S | 336 | 17 100 | 8 | 17 444 | 586 | 18 567 | 2 | 19 155 | ||
| Stocks et en-cours Clients et comptes rattachés Autres actifs courants Actif d'impôt courant Actifs financiers à la juste valeur Trésorerie et équivalent de trésorerie Actifs non courants destinés à être cédés |
127 209 |
15 155 91 265 1 589 |
8 | 15 155 91 392 1 806 |
74 512 |
16 220 91 385 1 871 |
2 | 16 220 91 459 2 385 |
||
| T OT A L A C T IF | 11 099 | 17 269 | 178 | 28 546 | 11 359 | 18 730 | 270 | 30 359 |
| Au 30 juin 2014 | |||
|---|---|---|---|
| -- | -- | -- | ----------------- |
| A u 30/ 06/ 2014 | A u 31/ 12/ 2013 | |||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| P assif | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeu |
Total non affecte |
Total | Activité Gestion des Immeu |
Activité Rénovation Immeubles |
Activité Gestion de Portefeu |
Total non affecte |
Total |
| C A P IT A UX P R OP R ES | 224 | (383) | (98) | 16 682 | 16 425 | 728 | (358) | (14) 16 573 | 16 929 | |
| Capital émis | 1 674 | 1 674 | 1 674 | 1 674 | ||||||
| Réserves consolidées | 15 008 | 15 008 | 14 899 | 14 899 | ||||||
| Résultat de l'exercice | 224 | (383) | (98) | (257) | 728 | (358) | (14) | 356 | ||
| Interêts mino ritaires | 257 | 3 | 260 | 299 | 3 | 302 | ||||
| P A SSIF S N ON C OUR A N T S | 3 219 | 2 423 | 5 642 | 3 341 | 4 132 | 7 473 | ||||
| Emprunts et dettes financières à long terme | 737 | 2 528 | 3 265 | 817 | 4 206 | 5 023 | ||||
| Passif d'impôts non courants | 2 482 | (105) | 2 377 | 2 524 | (74) | 2 450 | ||||
| Provisions à long terme | ||||||||||
| P A SSIF S C OUR A N T S | 278 | 5 876 | 65 | 6 219 | 193 | 5 397 | 65 | 5 655 | ||
| Fournisseurs et comptes rattachés | 64 | 126 | 190 | 34 | 241 | 275 | ||||
| Emprunts à court terme | 160 | 5 139 | 5 299 | 150 | 4 430 | 4 580 | ||||
| Provisions à court terme | 50 | 50 | 46 | 46 | ||||||
| Autres passifs courants | 54 | 561 | 65 | 680 | 9 | 680 | 65 | 754 | ||
| Passifs concernant des actifs | ||||||||||
| non courants destinés à être cédés | ||||||||||
| T o tal P assif | 3 978 | 7 919 | (33) | 16 682 | 28 546 | 4 561 | 9 174 | 51 16 573 | 30 359 |
Les montants non affectés correspondent au capital, prime et réserves consolidées de la société mère.
| Au 30/06/2014 | Au 31 décembre 2013 | ||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Activité | Activité | Activité Gestion | Activité | Activité | Activité Gestion | ||||
| Gestion | Rénovation | de | Total | Gestion | Rénovation | de | Total | ||
| des Immeu | Immeubles | Portefeuille | des Immeu | Immeubles | Portefeuille | ||||
| Chiffre d'affaires social | 547 | 1 249 | 1 796 | 1 096 | 8 193 | 9 289 | |||
| Ventes interactivité | (220) | (220) | |||||||
| Chiffre d'affaires conso | 547 | 1 249 | 1 796 | 1 096 | 7 973 | 9 069 | |||
| Autres produits de l'activité | |||||||||
| Achats consommés | (1 059) | (1 059) | (5 931) | (5 931) | |||||
| Charges de personnel | 0 | ||||||||
| Charges externes | (129) | (612) | (2) | (743) | (198) | (1 793) | (4) | (1 995) | |
| Impôts et taxes | (37) | (20) | (57) | (75) | (70) | (145) | |||
| Dotation aux amortissements | (1) | (1) | (1) | (1) | |||||
| Dotation aux provisions | (40) | (40) | (13) | (600) | (613) | ||||
| Variation des stocks de pro | 0 | ||||||||
| Autres produits et charges Exploi et Opéra | (28) | (2) | (30) | 376 | 57 | 433 | |||
| Résultat opérationnel | 353 | (485) | (2) | (134) | 1 186 | (365) | (4) | 817 | |
| Coût de l'endettement financier net | (14) | (77) | (91) | (33) | (190) | (223) | |||
| Autres produits et charges financiers | (96) | (96) | 9 | (10) | (1) | ||||
| Charge d'impôt | (108) | 179 | 71 | (401) | 188 | (213) | |||
| Quote-part du résultat net des sociétés | |||||||||
| mises en équivalence | |||||||||
| Résultat net avant résultat des activités arrêtées ou en cours de cession | 231 | (383) | (98) | (250) | 752 | (358) | (14) | 380 | |
| Résultat net d'impôt | |||||||||
| des activités arrêtées | |||||||||
| Résultat net | 231 | (383) | (98) | (250) | 752 | (358) | (14) | 380 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | Augmentation | Diminution | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|
| Brut | 14 | 14 | ||
| Amortissement | (14) | (14) | ||
| Valeur nette | 0 | 0 | 0 | 0 |
La valeur brute et les amortissements sont détaillés dans le tableau suivant :
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | Acquis. | Cessions | Divers | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Constructions diverses | 50 | 50 | |||
| Aménagements | 41 | 41 | |||
| Matériel de transport | 0 | 0 | |||
| Autres immo corporelles | 69 | 69 | |||
| Valeur brute | 160 | 160 | |||
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | Dotations | Diminution | Divers | 30/06/2014 |
| Constructions | (50) | (50) | |||
| Aménagements | (40) | (40) | |||
| Matériel de transport | |||||
| Autres immo corp | (9) | (1) | (10) | ||
| Amortissements | (99) | (1) | (100) | ||
| Valeur nette | 61 | (1) | 60 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | Acquis. | Cessions | Variation Juste | Variation | 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Valeur | Dépréciation | |||||
| Terrains | 2 551 | (2) | 2 549 | |||
| Terrain à bâtir | 43 | 43 | ||||
| Constructions | 8 179 | 3 | (11) | 8 171 | ||
| Valeur brute | 10 773 | 3 | 0 | (13) | 10 763 | |
| 31/12/2013 | Dotations | Reprises | 30/06/2014 | |||
| Dépréciations | ||||||
| Valeur Nette | 10 773 | 3 | (13) | 10 763 |
Concerne essentiellement la juste valeur de BV3 sur STP (Banexi Ventures FCPR) et créances diverses provisionnées pour 110 K€
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Valeur Brute activité Rénovation des Immeubles (1) |
16 501 | 15 481 |
| T.V.A sur travaux des stocks en cours | 205 | 195 |
| Provision pour dépréciation stocks(2) | (486) | (521) |
| Total | 16 220 | 15 155 |
1- Cf. note 2.8 « Stocks »
2- SARL FIC : un expert indépendant avait été mandaté sur un immeuble à Paris pour évaluer les lots restant à vendre et une dépréciation avait été constatée au 31 décembre 2013 pour un montant de 486 K€ suite à des travaux supplémentaires cette provision a été actualisée à la somme de 521 K€
Le montant est identique à fin 2013.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Créances de TVA | 60 | 116 |
| Créances Impôt sur les sociétés | 227 | 27 |
| Loyers à encaisser | 149 | 183 |
| Autres créances d'exploitation | 21 | 26 |
| Etat produit à recevoir | 32 | 13 |
| Dépréciation des créances locataires et autres |
(36) | (38) |
| Charges constatées d'avance | 1 | 59 |
| Acomptes Fournisseurs | 5 | 6 |
| Total | 459 | 392 |
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 | Variation |
|---|---|---|---|
| Comptes courants bancaires | 2385 | 1806 | (579) |
15-1 Composition du capital social
Le capital au 30 juin 2014 est fixé à 1 673 940 €uros divisé en 72 780 actions d'une valeur nominale de 23 €uros chacune. Il est entièrement libéré.
Conformément à l'article 13 des statuts, chaque membre de l'assemblée a autant de voix qu'il possède ou représente d'actions. Ce droit de vote est doublé pour toutes les actions entièrement libérées pour lesquelles il est justifié d'une inscription nominative sur les registres de la Société, depuis deux ans au moins, au nom d'un même actionnaire.
15-2 Achat d'actions par certains salariés
Néant
15-3 Actions Propres
| Sur les 3 derniers exercices | Nombre de |
Valeur en K€ |
|---|---|---|
| titres | ||
| 31/12/2012 | 273 | 27 K€ |
| 31/12/2013 | 287 | 29 K€ |
| 30/06/2014 | 337 | 32 K€ |
En normes IFRS les actions propres sont déduites du total des capitaux propres.
A partir du 18 février 2008 et jusqu'au 31 décembre 2009, puis renouvelable par tacite reconduction par périodes successives de 12 mois la société COURTOIS S.A a confié à Oddo Corporate Finance la mise en œuvre d'un contrat de liquidité conforme à la Charte de déontologie de l'AMAFI.
15-4 Délégation en matière d'augmentation de capital en cours de validité
Les délégations en cours sont celles décidées par l'Assemblée Générale Ordinaire du 15 mai 2014 (cf. rapport financier annuel 2013).
Le résultat par action est obtenu en divisant le résultat net (part du Groupe) par le nombre d'actions (cf. note 2.16).
| (en euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Résultat net du Groupe | 356 383 € | (256 911) € |
| Nombre d'actions | 72 493 | 72 443 |
| Résultat en €uros par action | 4,92 € | -3,55 € |
17-1 Instruments financiers et exposition aux risques:
Le principal risque concerne les emprunts souscrits dans l'activité de Rénovation d'Immeubles avec un taux variable indexé sur Euribor 3 mois. Ce risque sur les 6 premiers mois de l'année 2014 est resté mesuré. Il s'agit essentiellement de prêts à 2 ans et suivi au jour le jour par la Direction. Par ailleurs l'endettement à long terme est principalement souscrit à taux fixe.
Nous n'avons pas identifié d'autres risques sur les financements et aucun instrument de couverture n'a été mis en place.
17-2 Emprunts et dettes financières Long terme Ventilation par nature
| Au 31/12/2013 | Au 30/06/2014 | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL | de 2 à 5 ans | plus de 5 ans | TOTAL |
| Emprunt auprès des Ets de Crédit |
649 | 63 | 712 | 616 | 15 | 631 |
| Financement du Stock Immobilier |
4163 | 4163 | 2488 | 2488 | ||
| Comptes courants | 4 | 4 | 4 | 4 | ||
| Dépôts et cautionnements reçus |
144 | 144 | 142 | 142 | ||
| Total | 4960 | 63 | 5023 | 3250 | 15 | 3265 |
Les emprunts font l'objet d'un engagement hors bilan (cf. note 34).
17-3 Emprunts et dettes financières court terme moins de 1 an Ventilation par nature
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 moins de 1 an |
30/06/2014 moins de 1 an |
|---|---|---|
| Emprunts auprès des Ets de crédit | 145 | 154 |
| Financement du stock immobilier | 4 380 | 5 094 |
| Dépôts et cautionnements reçus | 4 | 5 |
| Comptes courants et autres | 1 | 1 |
| Intérêts courus | 50 | 45 |
| Total | 4 580 | 5 299 |
Pour le financement du stock immobilier les taux d'emprunt sur dettes financières sont des taux essentiellement variables.
18-1- Long terme
Néant
18-2- Court terme
| (en milliers d'euros) | Ouverture | Dotations | Rep prov utilisées |
Rep Prov non utilisées |
Total au 30/06/2014 |
|---|---|---|---|---|---|
| Provisions pour Impôts |
(46) | (46) | |||
| Provisions pour travaux immeuble à Paris (1) |
(5) | (5) | |||
| TOTAL | (46) | (5) | 0 | 0 | (51) |
1- SARL FIC : engagement par la FIC sur un immeuble à Paris sur deux actes signées à rembourser à l'acquéreur un montant de travaux de 5 K€ si les travaux sont votés par l'assemblée des copropriétaires
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Dettes fournisseurs | 71 | 73 |
| Factures fournisseurs à recevoir | 204 | 117 |
| Total | 275 | 190 |
Le montant des factures à recevoir concerne essentiellement des travaux habituels de rénovation des immeubles.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Engagements de souscription (FCPR) (1) | 65 | 65 |
| Dettes de TVA | 23 | 27 |
| Dettes de T.V.A Stocks Rénovation Immeubles | 8 | 8 |
| Autres dettes fiscales et sociales | 114 | 64 |
| Autres dettes d'exploitation (2) | 467 | 439 |
| Impôts sur les sociétés | ||
| Produits constatés d'avance | 77 | 77 |
| Total | 754 | 680 |
1) les appels de fonds de BV3 (Banexi Ventures FCPR) ont cessé statutairement à compter du 6 juillet 2005 sauf réinvestissement sur des lignes déjà existantes.
2) Dont 430 K€ TTC de commissions contractuelles à payer sur les lots d'immeubles vendus.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Ventes immobilières Rénovation Immeubles (1) | 7 769 | 1 084 |
| Ventes immobilières intra-groupe (2) | (220) | |
| Loyers + charges (Rénovation Immeubles) | 424 | 165 |
| Loyers + charges (gestion immeubles) | 1 096 | 547 |
| Total | 9 069 | 1 796 |
1- Le chiffre d'affaires est réalisé exclusivement à Paris.
2- Cf. note 8 « immeubles de placement»
Ils concernent les achats corrigés de la variation de stocks de la SFIC pour 1 059 K€ :
Le Groupe n'emploie pas de salariés.
La société Holding SAS REGIA (non consolidée) en charge de l'animation facture au Groupe COURTOIS ses divers services pour un montant 460 K€ enregistré dans le compte de résultat.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| CET (CFE-CVAE) | (20) | (3) |
| Taxes Foncières | (84) | (39) |
| Taxe Bureaux | (3) | (1) |
| Autres impôts | (38) | (14) |
| Total | (145) | (57) |
Note 25- Dotations aux provisions
| Au 30/06/2014 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) Rénovation d'immeubles |
Reprises | Dotations | Solde | |||
| Litige Locataire | (1) | (1) | ||||
| Travaux immeubles en copropriété |
(5) | (5) | ||||
| Litige Créance | 2 | 2 | ||||
| Stocks (1) Gestion immeubles |
45 | (81) | (36) | |||
| Litige Locataire | ||||||
| Total | 47 | (87) | (40) |
1- Cf. note 11
| Au 30/06/2014 | ||
|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges |
| Produits et charges divers | ||
| Jetons de présence | (20) | |
| Pertes irrécouvrables locataires act Rénovation Immeubles |
||
| Variation de la juste valeur Imm de Placement | (13) | |
| Remboursement Impôts | ||
| Total | (33) |
| Au 30/06/2014 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros) | Produits | Charges | |
| Produits et charges divers | 3 | ||
| Encaissement indemnité d'immobilisation ( rénovation immeubles) |
|||
| Cession d'immobilisation Imm Place (1) | |||
| Total | 3 |
Note 28- Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie Non significatif.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Intérêts d'emprunts | (33) | (14) |
| Intérêts sur le financement du stock | (190) | (78) |
| Total | (223) | (92) |
| (en milliers d'euros) | Ouverture | Variation | Clôture |
|---|---|---|---|
| Trésorerie Brute | 2 385 | (579) | 1806 |
| Solde débiteurs et concours bancaires courants | |||
| Trésorerie nette | 2 385 | (579) | 1 806 |
| Endettement financier brut | (9603) | 1 039 | (8564) |
| Endettement financier net | (7218) | 460 | (6758) |
| Au 30/06/2014 | |||
|---|---|---|---|
| (en milliers d'euros par nature) | Produits | Charges | |
| Variation Juste Valeur BV3 (1) | (99) | ||
| Autres produits et charges financiers | 3 | ||
| Total | 3 | (99) |
1- concerne les variations de la juste valeur des actifs financiers de la société STP en normes IFRS. « BANEXI VENTURES 3 » FCPR (fonds de capital à risque), a été amené à revoir la valorisation d'une société qui laisse redouter une cession à un prix très faible ; d'où une diminution dans STP de la juste valeur au 30 juin 2014. « BANEXI VENTURES 3 » est administrateur de la société décotée.
| (en milliers d'euros) | 31/12/2013 | 30/06/2014 |
|---|---|---|
| Impôt courant | (54) | (2) |
| Impôt différé | (159) | 73 |
| Total | (213) | 71 |
32-1 Compte de charges
La charge d'impôt différé est déterminée selon la méthode comptable précisée en note 2.15
| (En milliers d'euros) | 30/06/2014 |
|---|---|
| Résultat de l'ensemble consolidé |
(250) |
| Charge d'impôt | (71) |
| Résultat consolidé avant impôts | (321) |
| Charge d'impôt théorique | (107) |
| Non déduction de jetons de présence |
6 |
| Non déduction des plus- values long terme |
33 |
| Dégrèvement de pénalités sur délai de revente ( rénovation immeubles) |
(1) |
| Impôt sur les résultats des personnes physiques minoritaires |
(2) |
| charge d'impôt | (71) |
| (En milliers d'euros) | Au 31/12/2013 | Au 30/06/2014 | ||
|---|---|---|---|---|
| Actif | Passif | Actif | Passif | |
| Immobilisations corporelles | ||||
| Adoption de la juste valeur sur Immeubles Placement |
(2522) | (2539) | ||
| Incidence de réévaluation légale | ||||
| Retraitement des cessions internes d'actif Immobilisé |
57 | 57 | ||
| Immobilisations financières | ||||
| Immobilisations financières Groupe | ||||
| Adoption de la juste valeur Immo financières | 11 | 11 | ||
| Actifs circulants | ||||
| Retraitement des cessions inter actifs circulants | ||||
| Divers | ||||
| charges déductibles lors du paiement | 4 | |||
| Déficit filiales | 94 | |||
| Coût de la distribution des filiales à recevoir | ||||
| Total | 72 | (2522) | 162 | (2539) |
Concernent essentiellement les impôts différés pour les immeubles de placement sur le retraitement des amortissements des comptes sociaux et de la juste valeur.
Le montant de la créance au 30 juin 2014, au titre de l'impôt sur les sociétés suite aux acomptes versés s'élève à 27 K€ pour COURTOIS SA.
Le Groupe pratique l'intégration fiscale pour les sociétés COURTOIS SA, Fic, ses filiales SCI CAUDRA et SCI BONNEFOY. La convention d'intégration fiscale place chacune de ces sociétés dans la situation qui aurait été la sienne en l'absence d'intégration.
L'intégration fiscale procure une économie d'impôt d'un montant de 83 K€ au 30 juin 2014.
Pour le Groupe l'entreprise liée est au sens des normes IFRS :
Cette société détenue majoritairement par Monsieur Jean-Louis Courtois, est la mère de COURTOIS SA. SAS REGIA détient 52,49 % du capital de Courtois SA au 30 juin 2014.
Pour des raisons de simplification et d'efficacité et en qualité de société Holding animatrice du Groupe COURTOIS, la société SAS REGIA, facture au Groupe les prestations ci-dessous en tenant compte de l'activité réelle de chaque société :
| (En milliers d'euros) | 30/06/2014 |
|---|---|
| Montant des prestations dans le compte de résultat | 460 |
| Créances associées | |
| Dettes associées (1) | |
| Garanties données | |
| Garanties reçues | |
| Autres engagements reçus |
1-La facturation des prestations de services par la société SAS REGIA (holding du groupe) repose sur l'analyse des coûts engagés et comprend également une part variable calculée d'après le résultat consolidé avant impôt.
2/ Transactions des six premiers mois de l'exercice au 30 juin 2014 : Néant
Le Président du Conseil d'Administration ne perçoit aucune rémunération pour ses fonctions en dehors des jetons de présence. Cependant il est rémunéré pour son activité dans la société SAS REGIA (holding du Groupe Courtois). Les rémunérations de votre Président par la société REGIA vous sont communiquées ci-après :
Montant des rémunérations brutes:
| Monsieur Jean-Louis Courtois de Viçose | Montant au 31/12/2013 (en milliers d'€uros) |
Montant au 30/06/2014 (en milliers d'€uros) |
||
|---|---|---|---|---|
| dus | versés | dus | versés | |
| Rémunération fixe | 184 | 184 | 85 | 85 |
| Rémunération variable(1) | 27 | 53 | 27 | 27 |
| Rémunération variable pluriannuelle | ||||
| Rémunération exceptionnelle | ||||
| jetons de présence (versés par Courtois SA) |
4 | 4 | 4 | 4 |
| Percoi et Pei | 9 | 9 | ||
| Retraite collective à cotisations définies | 10 | 10 | 5 | 5 |
| avantages en nature (véhicule) | 10 | 10 | 5 | 5 |
| TOTAL | 244 | 270 | 126 | 126 |
Au 30 juin 2014 le Groupe COURTOIS n'a pas attribué de stock-options ni de golden parachutes ni d'indemnités quelconques en cas de départ ou de rachat de la société.
Le Montant des jetons de présence alloués aux membres du Conseil d'Administration est de 40 K€.
Néant
34-2-1 Engagement donnés par la société mère et des sociétés du groupe.
A/ Par la société mère : COURTOIS SA
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 30/06/2014 | Nom |
|---|---|---|---|
| Caution de Courtois SA avec Hypothèque | 1800 | 1800 | BNP PARIBAS |
| Emprunt Travaux * | 542 | 503 | CAISSE D'EPARGNE |
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 30/06/2014 | Nom |
|---|---|---|---|
| Privilège de prêteur de deniers | |||
| montant restant à rembourser (1) | 8 543 | 7 582 | BNP PARIBAS |
1- Privilège de prêteur de deniers à hauteur de 8 543 K€ en principal sur les biens financés susceptibles d'être majorés de 20% au titre des frais et accessoires.
| En milliers d'euros | 31/12/2013 | 30/06/2014 | Nom |
|---|---|---|---|
| Emprunt avec Hypothèse assortie d'une délégation des créances de loyer |
114 | 99 | BNP |
34-2-2 Engagements reçus par la société mère et des sociétés du groupe Néant.
34-3-1 Engagements donnés
• Par la société mère :
Néant
• Par les sociétés du Groupe : SARL FIC sur les honoraires de gestion des immeubles : Néant
*: garantie délégation de loyer
34-3-2 Engagements reçus :
• Par la société mère : COURTOIS SA
Néant
Les impayés locatifs sont classés en contentieux à compter du second mois ; il n'y a pas de risque significatif au 30 juin 2014.
Dans la poursuite du litige à fin 2013, le Tribunal de Commerce de Toulouse a débouté l'un des prestataires de la FIC de sa demande et après entretien entre les parties à PARIS en mai 2014, la FIC pour protéger ses droits a assigné celui-ci auprès du Tribunal de Commerce de Paris début juin 2014. L'audience est fixée en septembre prochain.
Pour les autres litiges en cours, il concerne essentiellement des procédures sur déplafonnement des loyers sur des baux commerciaux, fausse Loi 48 etc.
| Exercice au 30 juin 2014 (1) | Exco | Mazars | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Montant | % | Montant | % | |||||
| 2013 | 06-14 | 2013 | 06-14 | 2013 | 06-14 | 2013 | 06-14 | |
| Audit | ||||||||
| * Commissariat aux comptes, certification, | ||||||||
| examen des comptes individuels et consolidés | ||||||||
| - Emetteur | 22 | 11 | 69% | 71% | 22 | 11 | 58% | 71% |
| - Filiales intégrées globalement | 10 | 4,5 | 31% | 29% | 10 | 4,5 | 26% | 29% |
| * Commissariat certification Rapport RSE | ||||||||
| * Autres diligences et prestations directement | ||||||||
| liées à la mission du commissaire aux comptes | ||||||||
| Certification rapport RSE | 6 | 15,79% | 0% | |||||
| Sous Total | 32 | 15,5 | 100% | 100% | 38 | 15,5 | 100% | 100% |
| Autres prestations rendues par les réseaux | ||||||||
| aux filiales intégrées globalement | ||||||||
| Total | 32 | 15,5 | 100% | 100% | 38 | 15,5 | 100% | 100% |
Note 36- Honoraires des Commissaires Aux Comptes
1- Il s'agit des prestations effectuées au titre d'un exercice comptable prises en charge au compte de résultat.
Néant.
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L.451-1-2.III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à :
Ces comptes semestriels consolidés ont été établis sous la responsabilité du Conseil d'Administration. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause, au regard du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union Européenne, la régularité et la sincérité des comptes semestriels consolidés et l'image fidèle qu'ils donnent du patrimoine et de la situation financière à la fin du semestre ainsi que du résultat du semestre écoulé de l'ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés.
Fait à Toulouse, le 10 septembre 2014 Les Commissaires aux Comptes
JEAN-MARIE FERRANDO
MAZARS
ERIK FLAMANT
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