Quarterly Report • Sep 19, 2014
Quarterly Report
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AU 30 JUIN 2014
| Page | |
|---|---|
| RAPPORT SEMESTRIEL D'ACTIVITE | 3 |
| RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES | 9 |
| COMPTES SEMESTRIELS CONSOLIDES : | 11 |
| Bilan | 12 |
| Compte de résultat | 13 |
| Tableau de variation des capitaux propres | 14 |
| Tableau des flux de trésorerie | 15 |
| Notes annexes | 16 |
| ATTESTATION DU RESPONSABLE DE L'INFORMATION FINANCIERE | 29 |
Plusieurs événements ont marqué le premier semestre de l'exercice 2014 :
Le patrimoine immobilier du groupe PAREF, incluant la SCPI Interpierre, consolidée par intégration globale, est valorisé 179 M€ au 30 juin 2014 (contre 172 M€ à fin décembre 2013) sur la base des expertises réalisées au 30 juin. Ce montant comprend les immeubles de placement et les actifs disponibles à la vente pour 149,7 M€ (dont 2,5 M€ au titre des usufruits temporaires), la participation de 27% dans l'OPCI Vivapierre mis en équivalence pour 10,5 M€, les parts de SCPI (détenues en pleine propriété ou en usufruit) à hauteur de 1,1 M€ (classés en actifs financiers disponibles à la vente dans le bilan consolidé) et 50% du patrimoine de la société Wep Watford (18,1M€), mis en équivalence.
Plusieurs facteurs expliquent cette variation ;
Le taux d'occupation à fin juin, hors immeuble « le Gaïa » à Nanterre, s'élève à 91% (contre 89% à fin mars 2014 et fin décembre 2013). En prenant en compte « le Gaïa », le taux d'occupation s'établit à 83%. Une première location d'un plateau de bureaux de 1 400 m² a été signée en avril.
L'endettement financier consolidé reste stable au 30 juin 2014 à 78,0 M€ contre 77,5 M€ au 31 décembre 2013. Cette stabilité résulte de l'effet conjugué de l'amortissement de la dette, des remboursements anticipés liés aux ventes d'immeubles (notamment La Courneuve et Fontenay) et du financement de l'immeuble de Levallois Perret (13,5 M€).
L'endettement de Wep Watford (immeuble le Gaia à Nanterre), qui est mis en équivalence, représente une quote-part d'endettement pour le groupe de 8,9 M€ à échéance en avril 2015.
La trésorerie disponible au 30 juin 2014 s'élève à 7,9 M€ et les comptes de banques bloqués classés en immobilisations financières à 1,2 M€. Compte tenu de ces éléments, l'endettement financier net consolidé au 30 juin 2014 représente 68,9 M€.
Le ratio LTV (endettement financier net consolidé / patrimoine immobilier) au 30 juin 2014 incluant la quote-part détenue dans Wep Watford ressort à 43,3% contre 42% au 31 décembre. Le groupe respecte ses covenants au 30 juin 2014. Les seuls covenants s'appliquant à l'ensemble du groupe concernent l'emprunt de Levallois et prévoient un LTV consolidé maximum de 55%.
Au 30 juin 2014, la quasi-totalité de l'encours de crédit consolidé est hypothécaire, à taux fixe ou couvert par un swap, à l'exception d'une quote part de 30 % du crédit de Levallois.
L'emprunt de Wep Watford, mis en équivalence, est à taux variable.
L'échéance fin juillet 2014 du crédit de Dax Adour, d'un montant de 11,4 M€ a fait l'objet d'un prolongement d'échéance à fin janvier 2015 avec faculté de report à fin juillet 2015. Par ailleurs, un accord ferme a été obtenu pour le refinancement de cet immeuble par le biais d'un contrat de crédit-bail immobilier qui sera mis en place avant l'échéance finale de l'emprunt.
La collecte brute atteint sur le semestre le chiffre record de 36,5 M€ grâce essentiellement à la SCPI Novapierre Allemagne dont le lancement a été un grand succès. Cette SCPI, qui a reçu le prix de l'innovation des Assises de la Pierre Papier, affiche une capitalisation au 30 juin de 28,5 M€. Elle a procédé à ses deux premières acquisitions en juin pour un montant de 16 M€ dans 2 centres commerciaux situés en Bavière et continue ses acquisitions, avec plusieurs actifs actuellement sous revue, en exclusivité.
Les actifs gérés pour compte de tiers s'élèvent à 713 M€ en progression de 4 % par rapport au 31 décembre 2013. Au total, les actifs détenus ou gérés par le groupe Paref, après élimination des doubles emplois (investissements de Paref dans les véhicules gérés par Paref Gestion), s'élèvent ainsi à 851 M€, contre 816 M€ à fin 2013.
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 | Variation | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Capitaux gérés | m2 | K€ | m2 | K€ | m2 | K€ | |
| Groupe Paref (1) | 213 079 | 179 322 | 228 581 | 173 228 | -6,8% | 3,5% | |
| Interpierre France | 53 897 | 28 953 | 53 897 | 28 189 | 0,0% | 2,7% | |
| Novapierre 1 | 50 602 | 151 886 | 52 102 | 151 265 | -2,9% | 0,4% | |
| Pierre 48 | 52 520 | 306 264 | 52 694 | 305 374 | -0,3% | 0,3% | |
| Capiforce Pierre | 22 946 | 49 647 | 26 835 | 45 970 | -14,5% | 8,0% | |
| Novapierre Allemagne | 0 | 28 509 | |||||
| Total SCPI (2) | 179 965 | 565 258 | 185 528 | 530 798 | -3,0% | 6,5% | |
| Vivapierre (1) | 53 833 | 115 850 | 53 833 | 120 350 | 0,0% | -3,7% | |
| Total OPCI | 53 833 | 115 850 | 53 833 | 120 350 | 0,0% | -3,7% | |
| Tiers | 11 155 | 31 546 | 11 155 | 31 546 | 0,0% | 0,0% | |
| Usufruits (3) | -14 477 | -14 477 | |||||
| Interpierre (4) | -53 897 | -28 953 | -53 897 | -28 189 | |||
| Vivapierre et scpi (4) | -11 544 | -12 430 | |||||
| Total général | 389 658 | 851 480 | 410 723 | 815 302 | -5,1% | 4,4% | |
| dont Ges tion pour compte de tiers : | 244 953 | 712 654 | 250 516 | 682 693 | -2,2% | 4,4% |
(1) valeur d'expertise des actifs à la date de clôture dont 50% de Wep Watford
(2) capitalisation à la date de clôture calculée au prix d'émission des parts à cette date
(3) surfaces décomptées à la fois par Pierre 48 ( nu- propriétaire) et Paref ou un tiers géré (usufruitier).
(4) valorisation décomptée à la fois dans Groupe Paref (chiffres consolidés) et par la SCPI/OPCI
Les résultats consolidés au 30 juin 2014, établis en normes IFRS permettent de faire ressortir par rapport au 30 juin 2013 les principaux éléments comparatifs suivants :
| En millions d'euros | 30/06/2014 | 30/06/2013 |
|---|---|---|
| Revenus locatifs nets | 5,9 | 6,2 |
| Commissions de gestion et de souscription | 3,2 | 2,9 |
| Résultat brut d'exploitation | 5,2 | 5,5 |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0,3 | 0,3 |
| Variation nette de juste valeur des immeubles de placement | -0,9 | -1,6 |
| Résultat financier | -2,7 | -1,9 |
| Résultat net avant impôt | 1,9 | 2,2 |
| Charge d'impôt | -0,2 | -0,2 |
| Quote-part de résultat mis en équivalence | -0,8 | 1,1 |
| Résultat net part groupe | 0,4 | 2,4 |
| € par action, ajusté, pondéré et dilué | 0,3 | 2,0 |
Les loyers (et charges récupérées) du 1er semestre 2014 s'établissent à 8,3 M€ contre 8,5 M€ au 1er semestre 2013. La baisse de 0,2 M€ s'explique par des renégociations de loyers et des entrées/sorties de locataires. Les loyers de l'immeuble de Levallois (5 800 m² de bureaux à proximité du centre commercial So Ouest), acquis en avril 2014 et loué à 95 %, compensent les effets de la vente des immeubles de Rueil en mai 2013 et de La Courneuve en mars 2014.
A périmètre comparable (hors ventes 2013 et 2014), les loyers et charges récupérées sont en léger repli de 0,2M€.
Au cours du 1er semestre 2014, les commissions de gestion et de souscription se sont élevées à 3,2 M€ contre 2,9 M€ au titre de la même période en 2013, en croissance de 11 %.
Les commissions de souscription progressent grâce à la nouvelle SCPI Novapierre Allemagne dont le lancement a été un grand succès. Ainsi, les commissions de souscription s'élèvent à 1,7 M€ (dont 1,2 M€ de Novapierre Allemagne), contre 1,4 M€ au 1er semestre 2013.
Les commissions de gestion sur encours ont représenté 1,5 M€ comme au 1er semestre 2013.
Le résultat brut d'exploitation est en léger repli à 5,20 M€ à comparer à 5,50 M€ au 30 juin 2013 du fait d'une légère augmentation des frais généraux et du coût de revient moyen des commissions de souscription.
Le groupe a poursuivi sa politique d'arbitrage en cédant les actifs de La Courneuve, de Fontenay le Fleury et d'une partie de l'actif de Saint Maurice. Ces ventes ont généré une plus value de 0,3 M€.
La variation de juste valeur des immeubles à périmètre comparable composant le patrimoine de PAREF s'élève à -0,9 M€ (dont -0,6 M€ au titre de l'amortissement économique des usufruits).
La variation hors usufruits représente à données comparables une baisse de 0,2% de la valeur des immeubles de placement par rapport au 31 décembre 2013.
Le coût de l'endettement financier net est quasi stable à -2,4 M€ ( -2,3 M€ au 30 juin 2013).
Du fait de la baisse des taux d'intérêts, le coût du swap conclu en 2010 en vue de couvrir le refinancement du crédit de l'immeuble de Dax après 2014 comptabilisé dans les autres charges financières a eu un impact défavorable sur le résultat financier à hauteur de 0,4 M€.
Au total, le résultat financier s'établit à – 2,7 M€ contre -1,9 M€ au 30 juin 2013.
Cette baisse de 0,8 M€ est liée aux indemnités de remboursements anticipés de Fontenay-Le-Fleury (-0,5 M€) et aux revalorisations des instruments financiers à terme (-0,6M€). Le résultat financier retraité de ces deux variations s'améliore de 0,3 M€ du fait des remboursements d'emprunt.
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à 1,9 M€ (contre 2,2 M€ 30 juin 2013).
La mise en équivalence des sociétés Wep Watford et Vivapierre représente un montant de -0,9 M€ contre +1,1 M€ en 2013.
La variation de ce résultat est essentiellement liée à la quote-part d'écart de juste valeur des immeubles détenus par Vivapierre (-1,2 M€ en 2014 contre +0,5 M€ en 2013).
Le résultat net, après impôt et mises en équivalence, s'élève à +0,6 M€ (contre 3,1 M€ au titre du premier semestre 2013).
Les intérêts minoritaires liés à l'intégration globale de la SCPI Interpierre s'élèvent à 0,5 M€ (qui réduisent le résultat part du groupe).
L'impôt sur les sociétés s'élève à -0,2 M€ comme au 30 juin 2013.
Les pertes relatives aux sociétés mises en équivalence ressortent à -0,6 M€ pour Vivapierre et à -0,3 M€ pour Wep Watford.
Le résultat net consolidé part groupe au 30 juin 2014 ressort de ce fait à 0,4 M€ contre 2,4 M€ au 30 juin 2013.
Le résultat net récurrent (hors impact du résultat de cession et des variations de juste valeur, y compris celles des sociétés mises en équivalence et hors impact des résultats liés aux instruments financiers à terme) est stable à 3,3 M€ au 30 juin 2014.
Le résultat dilué par action, hors autocontrôle, pondéré en fonction du nombre d'actions en circulation ressort à 0,32 € contre 2,02 € au 30 juin 2013.
Les fonds propres consolidés part groupe s'établissent à fin juin 2014 à 84,2 M€, contre 87,5 M€ au 31 décembre 2013 et 88,2 M€ au 30 juin 2013.
Le résultat de 0,4 M€ et la distribution du dividende de 3,6 M€ en mai 2014 expliquent l'essentiel de l'évolution des fonds propres.
Le Groupe détient 18 631 actions propres au 30 juin 2014 qui sont éliminées des fonds propres en consolidation. Les actions détenues dans le cadre du programme de rachat se classent comme suit : 17 100 en couverture des plans de stock-options et 1 531 au titre du contrat de liquidité.
Les ANR de liquidation et de remplacement, sont calculés selon les normes EPRA, et s'établissent comme suit :
Nous présentons également le calcul de l'ANR de remplacement basé sur l'ANR EPRA
o ANR de remplacement (droits inclus) : à 89,5 € par action contre 90,3 €.
Précisons que les actifs en développement (opération Le Gaïa à Nanterre portée par la société Watford elle-même détenue par Paref à 50 %), comptabilisés sur la base du coût historique dans les comptes IFRS, sont revalorisés dans le calcul de l'ANR sur la base des expertises disponibles au 30 juin 2014, après déduction de la fiscalité latente.
Le fonds de commerce de PAREF Gestion faisant l'objet d'un amortissement dans les comptes consolidés IFRS, cette valeur est retraitée dans le calcul de l'ANR en prenant la valeur économique du fonds de commerce appréciée sur la base de multiple des commissions de gestion et de souscription, soit une valeur totale de 9,3 M€ et une correction de 7,2 M€. L'estimation des commissions de performance des OPCI qui seront payées ultérieurement, selon les modalités prévues par le prospectus des fonds, n'intervient pas dans ce calcul.
| montants totaux en K€ | montants par actions en € | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 variation % 30-juin-14 | 31-déc.-13 variation % | ||||
| Nombre d'actions en fin de période (dilué hors autocontrôle) | 1 190 072 | 1 189 904 | 1 190 072 | 1 189 807 | ||
| Actif net comptabl e IFRS (part du Groupe) en K€ | 84 233 | 87 498 | -3,7% | 70,8 | 73,5 | -3,7% |
| + Rééval uati on des actifs en dével oppement (Nanterre) nette d'IS | 125 | 160 | 0,1 | 0,1 | ||
| + Ajustement de valeur du fonds de commerce SCPI/OPCI | 7 171 | 6 784 | 6,0 | 5,7 | ||
| + Annulati on parti el le de l 'impôt différé s ur fonds de commerce | 486 | 591 | 0,4 | 0,5 | ||
| + Retraitement jus te valeur des instruments fi nanciers de couverture | 2 566 | 2 115 | 2,2 | 1,8 | ||
| + Retraitement i mpôts différés s ur jus tes valeurs | 224 | 221 | 0,2 | 0,2 | ||
| Actif Net Réévalué EPRA | 94 805 | 97 368 | -2,6% | 79,7 | 81,8 | -2,6% |
| - Retraitement jus te val eur des instruments fi nanci ers | -2 566 | -2 115 | -2,2 | -1,8 | ||
| - Jus te valeur des dettes (y compri s mi ses en équi valence) | -6 621 | -4 182 | -5,6 | -3,5 | ||
| - Impôts di fférés s ur justes val eurs | -224 | -221 | -0,2 | -0,2 | ||
| Actif Net Réévalué triple net EPRA | 85 394 | 90 850 | -6,0% | 71,8 | 76,4 | -6,0% |
| Actif Net Réévalué EPRA (voir ci-dess us ) | 94 805 | 97 368 | 79,7 | 81,8 | ||
| + Droits de mutation | 11 685 | 10 128 | 9,8 | 8,5 | ||
| Actif Net Réévalué de remplacement K€ | 106 491 | 107 496 | -0,9% | 89,5 | 90,3 | -0,9% |
* calculé selon les recommandations de l'European Public Real Estate Association / chiffres 2013 retraités
L'échéance fin juillet 2014 du crédit de Dax Adour, d'un montant de 11,4 M€ a fait l'objet d'un prolongement d'échéance à fin janvier 2015 avec faculté de report à fin juillet 2015. Par ailleurs, nous avons obtenu l'accord pour le financement de cet immeuble par le biais d'un contrat de crédit-bail immobilier qui sera mis en place avant l'échéance finale de l'emprunt. Le 8 juillet 2014, l'immeuble de Clichy a été vendu pour 0,5 M€ et le 28 août 2014 un lot de l'immeuble de Chennevière a été vendue pour 0,8 M€.
Une promesse a été signée pour la vente de l'immeuble de Bagneux pour 2,1 M€ dont la réitération est prévue avant fin septembre.
M. Alexandre Picciotto, membre du conseil de surveillance et par ailleurs membre du comité d'audit et du comité des rémunérations et nominations a démissionné le 3 septembre dernier pour convenances personnelles. La composition des différents comités reste inchangée, hormis l'impact de cette démission.
Dans un contexte de taux d'intérêt favorable à ses deux activités, Paref va continuer à se développer rapidement en bénéficiant des synergies de son modèle économique associant ses activités de Foncière (investissement) et de Gestion pour compte de tiers. Fort d'une situation financière assainie, Paref pourra tirer parti des opportunités de financement offertes par le marché pour développer ses activités.
Paref poursuivra la montée en gamme de son patrimoine. Les investissements seront effectués de préférence via des véhicules institutionnels gérés par Paref Gestion (SCPI ou OPCI professionnels) ou en co-investissements via des véhicules comme Polybail (immeuble de Levallois) de manière à augmenter la taille des actifs gérés. Les actifs ciblés sont principalement des immeubles de bureaux de qualité en 1ère couronne, similaires à celui acquis au 1er semestre à Levallois. Des prises de participation minoritaires dans des véhicules « grand public » lancés par Paref Gestion, comme Novapierre Allemagne, sont également envisagés, selon les circonstances.
En parallèle, le programme d'arbitrage sera poursuivi sur certains actifs situés en 2ème couronne en fonction des opportunités (vente à utilisateurs ou promoteurs).
Paris, le 17 septembre 2014
Le Directoire
PricewaterhouseCoopers Audit RBA S.A. 63, rue de Villiers 5, rue de Prony 92208 Neuilly-sur-Seine Cédex 75017 Paris
Aux Actionnaires PAREF 8, rue Auber 75009 Paris
Rapport des commissaires aux comptes sur l'information financière semestrielle 2014
En exécution de la mission qui nous a été confiée par votre Assemblée Générale et en application de l'article L. 451-1-2 III du Code monétaire et financier, nous avons procédé à:
Ces comptes semestriels consolidés résumés ont été établis sous la responsabilité du Directoire. Il nous appartient, sur la base de notre examen limité, d'exprimer notre conclusion sur ces comptes.
Nous avons effectué notre examen limité selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. Un examen limité consiste essentiellement à s'entretenir avec les membres de la direction en charge des aspects comptables et financiers et à mettre en œuvre des procédures analytiques. Ces travaux sont moins étendus que ceux requis pour un audit effectué selon les normes d'exercice professionnel applicables en France. En conséquence, l'assurance que les comptes, pris dans leur ensemble, ne comportent pas d'anomalies significatives, obtenue dans le cadre d'un examen limité est une assurance modérée, moins élevée que celle obtenue dans le cadre d'un audit.
Sur la base de notre examen limité, nous n'avons pas relevé d'anomalies significatives de nature à remettre en cause la conformité des comptes semestriels consolidés résumés avec la norme IAS 34 - norme du référentiel IFRS tel qu'adopté dans l'Union européenne relative à l'information financière intermédiaire.
Nous avons également procédé à la vérification des informations données dans le rapport semestriel d'activité commentant les comptes semestriels consolidés résumés sur lesquels a porté notre examen limité. Nous n'avons pas d'observation à formuler sur leur sincérité et leur concordance avec les comptes semestriels consolidés résumés.
Neuilly-sur-Seine et Paris, le 18 septembre 2014
Les commissaires aux comptes
PricewaterhouseCoopers Audit RBA
Philippe Guéguen Cyrille Senaux
30 JUIN 2014
| BILAN ACTIF (en milliers d'euros ) | Note | 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|---|---|
| Actifs non courants | |||
| Immeubles de placement | 7 | 145 278 | 121 688 |
| Immobilisations incorporelles | 2 130 | 2 434 | |
| Immobilisations corporelles | 59 | 46 | |
| Immobilisations financières | 8 | 10 057 | 10 729 |
| Titres mis en équivalence | 9 | 10 834 | 11 869 |
| Actifs financiers disponibles à la vente | 10 | 1 395 | 1 451 |
| Total actifs non courants | 169 753 | 148 218 | |
| Actifs courants | |||
| Stocks | 0 | 0 | |
| Clients et autres débiteurs | 11 | 5 186 | 3 920 |
| Autres créances et comptes de régularisation | 1 118 | 762 | |
| Instruments dérivés | 12 | 0 | 0 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie | 8 | 7 906 | 14 012 |
| Total actifs courants | 14 210 | 18 694 | |
| Actifs non courants destinés à la vente | 13 | 4 420 | 20 750 |
| TOTALDE L' ACTIF | 188 383 | 187 662 |
| BILAN PASSIF (en milliers d'euros ) | Note | 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|---|---|
| Capitaux propres | |||
| Capital social | 14/15 | 30 218 | 30 218 |
| Primes liées au capital | 31 638 | 31 638 | |
| Réserves de la juste valeur | 1 670 | 1 892 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | -988 | -967 | |
| Réserves consolidées | 21 317 | 23 470 | |
| Résultat consolidé | 378 | 1 247 | |
| Capitaux propres – part du Groupe | 84 233 | 87 498 | |
| Intérêts minoritaires | 14 015 | 13 171 | |
| Total des capitaux propres | 98 248 | 100 668 | |
| PASSIF | |||
| Passifs non courants | |||
| Emprunts bancaires, part à long terme | 16 | 59 147 | 49 749 |
| Impôts différés passifs, nets | 17 | 762 | 939 |
| Provisions | 18 | 137 | 320 |
| Total des passifs non courants | 60 046 | 51 009 | |
| Passifs courants | |||
| Emprunts bancaires, part à court terme | 16 | 18 834 | 27 728 |
| Instruments dérivés | 12 | 2 566 | 2 115 |
| Dettes fournisseurs et comptes rattachés | 1 363 | 846 | |
| Dettes fiscales et sociales | 3 424 | 1 812 | |
| Autres dettes et comptes de régularisation | 3 901 | 3 485 | |
| Total des passifs courants | 30 089 | 35 985 | |
| TOTAL DES DETTES | 90 135 | 86 994 | |
| TOTAL DU PASSIF | 188 383 | 187 662 |
| ETAT DE RESULTAT GLOBAL (en milliers d'euros, sauf données par actions ) | Note | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|---|
| Loyers | 19/21 | 6 693 | 6 861 |
| Charges locatives refacturées | 19/21 | 1 654 | 1 688 |
| Charges locatives | -2 242 | -2 277 | |
| Autres produits et charges sur immeubles | -163 | -83 | |
| Revenus nets locatifs | 5 942 | 6 189 | |
| Commissions de gestion, de souscription | 20/21 | 3 183 | 2 860 |
| Autres produits | 330 | 15 | |
| Marge sur opérations de marchand de biens | 0 | 0 | |
| Frais de personnel | -1 504 | -1 295 | |
| Autres frais généraux | 22 | -2 363 | -1 766 |
| Autres charges | -388 | -504 | |
| Résultat brut d'exploitation | 5 201 | 5 500 | |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | 336 | 300 | |
| Résultat de cession des immeubles de placement | 0 | 0 | |
| Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement | -898 | -1 641 | |
| Résultat opérationnel après ajustement des valeurs | 4 638 | 4 159 | |
| Coût de l'endettement financier net | 23 | -2 402 | -2 304 |
| Autres produits et charges financiers | 23 | -306 | 374 |
| Résultat net avant impôt | 23 | 1 931 | 2 229 |
| Charge d'impôt | 24 | -159 | -212 |
| Quote-part de résultat mis en équivalence | -892 | 1 063 | |
| Résultat net | 879 | 3 080 | |
| intérêts minoritaires | 501 | 675 | |
| Résultat net part du groupe | 378 | 2 405 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et dilué en euro | 0,32 | 2,02 | |
| Résultat par action pondéré, ajusté et non dilué en euro | 0,32 | 2,02 |
| En milliers d'euros | Note | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|---|
| Résultat net consolidé (part du groupe) | 378 | 2 405 | |
| Variation de valeur des instruments de couverture | -21 | 527 | |
| Résultat global | 357 | 2 932 |
| En milliers d'euros | Capital social |
Primes liées au capital |
Réserves de la juste valeur |
Variation de valeur des instruments de couverture |
Réserves et bénéfices non distribués |
Total des capitaux propres |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Solde au 1er janvier 2013 | 30 218 | 31 638 | 2 294 | -1 919 | 26 664 | 88 895 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce Ajustement à la juste valeur des instruments |
43 -445 |
952 | 445 | 43 952 |
||
| dérivés Résultat net consolidé |
1 247 | 1 247 | ||||
| Diminution du capital | ||||||
| Augmentation du capital | ||||||
| Distribution de dividendes | -3 570 | -3 570 | ||||
| Autres variations | 0 | 0 | -56 | -56 | ||
| Titres auto-détenus | -14 | -14 | ||||
| Engagements sociaux | ||||||
| Variation du périmètre | ||||||
| Solde au 1er janvier 2014 | 30 218 | 31 638 | 1 892 | -967 | 24 716 | 87 498 |
| Ajustement à la juste valeur des actifs disponibles à la vente répartition sur dix ans de la réserve de juste valeur du fonds de commerce Ajustement à la juste valeur des instruments dérivés |
-221 | -22 | 221 | 0 -22 |
||
| Résultat net consolidé | 378 | 378 | ||||
| Diminution du capital | ||||||
| Augmentation du capital | ||||||
| Distribution de dividendes | -3 570 | -3 570 | ||||
| Autres variations | 0 | 0 | -50 | -50 | ||
| Titres auto-détenus | ||||||
| Engagements sociaux | ||||||
| Variation du périmètre | ||||||
| Solde au 30 juin 2014 | 30 218 | 31 638 | 1 670 | -988 | 21 695 | 84 233 |
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| Flux d'exploitation | ||
| Résultat net | 880 | 3 080 |
| Elimination des charges et produits sans incidence sur la trésorerie: | ||
| Dotations aux amortissements et provisions | 48 | 388 |
| Dotations de pertes de valeurs | 0 | 0 |
| Réévaluations à la juste valeur immeubles de placements | 898 | 1 641 |
| Réévaluations à la juste valeur des instruments dérivés | 430 | -211 |
| Réévaluations à la juste valeur des actifs financier disponibles à la vente | 38 | 55 |
| Variation des impôts | 159 | 212 |
| Plus ou moins values de cession d'immobilisations net d'impôt | -336 | -300 |
| Autres charges calculées | 0 | 0 |
| Quote part des résulats des sociétés mises en équivalence | 892 | -1 063 |
| Capacité d'auto-financement après coût de l'endettement financier et avant impôt | 3 009 | 3 802 |
| Coût de l'endettement financier net | 2 402 | 2 304 |
| Impôts payés | -12 | -176 |
| Capacité d'auto-financement avant coût de l'endettement financier et après impôt | 5 399 | 5 930 |
| Autres variation du BFR | 445 | 1 921 |
| Flux de trésorerie net provenant des activités opérationnelles | 5 844 | 7 851 |
| Flux d'investissements | ||
| Acquisition des immeubles de placement | -24 402 | -3 575 |
| Acquisition des actifs disponibles à la vente | 0 | 0 |
| Autres acquisitions d'immobilisations | -272 | -2 281 |
| Prix de cession des immeubles de placement | 16 540 | 3 300 |
| Prix de cession des actifs disponibles à la vente | ||
| Remboursement d'immobilisations financières | 911 | 1 406 |
| Paiement de l'exit tax | 0 | 0 |
| Produits financiers reçus | 260 | 232 |
| Incidence des variations de périmètres | 794 | 2 602 |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités d'investissement | -6 170 | 1 684 |
| Flux de financement | ||
| Augmentation de capital Titres d'autocontrôle |
0 8 |
0 -2 |
| Augmentation des emprunts bancaires | 13 500 | 0 |
| Variation des autres dettes financières | 0 | 0 |
| Remboursements des emprunts | -12 882 | -4 689 |
| Frais d'acquisition des emprunts | -12 | 0 |
| Intérêts payés | -2 461 | -2 332 |
| Dividendes versés aux actionnaires | -3 933 | -3 791 |
| Flux de trésorerie utilisés par les activités de financement | -5 780 | -10 814 |
| Augmentation / (Diminution) de la trésorerie | -6 106 | -1 279 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à l'ouverture de l'exercice | 14 012 | 10 068 |
| Trésorerie et équivalents de trésorerie à la clôture de l'exercice | 7 906 | 8 790 |
Le Groupe Paref (l'abréviation de "Paris Realty Fund") a été constitué en 1997 sous la forme juridique de Société en Commandite par Actions (SCA) à capital variable, de droit français. A l'occasion de son introduction en bourse en 2005, Paref a adopté la forme juridique de SA à Directoire et Conseil de Surveillance. Le Groupe Paref a pour objet social la constitution et la gestion d'un patrimoine diversifié d'immeubles, tant directement que par la voie de prise de participations dans des sociétés existantes ou en création, ainsi que la gestion d'actifs pour compte de tiers via sa filiale Paref Gestion détenue à 100%. Paref Gestion, société de gestion d'actifs pour compte de tiers agréée par l'AMF a obtenu en février 2008 l'agrément de société de gestion de portefeuille et s'occupe de gestion de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), d'organismes de placement collectif en immobilier (OPCI), de sociétés foncières et immobilières ainsi que de gestion et transaction immobilière. Le Groupe a par ailleurs une activité de marchand de biens à travers sa filiale Parmarch.
Le Groupe emploie 27 personnes. Son siège social est situé 8 rue Auber à Paris 9ème. Les comptes semestriels consolidés au 30 juin 2014 en normes IFRS ont été arrêtés par le Directoire lors de sa réunion du 17 septembre 2014.
| SOCIETES | 30-juin-14 | 31-déc.-13 | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| CONSOLIDEES | % de contrôle | Méthode de % d'intérêt consolidation |
% de contrôle | % d'intérêt | Méthode de consolidation |
|
| SA PAREF | Société mère | Société mère | I.G. | Société mère | Société mère | I.G. |
| SA PAREF GESTION | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SAS POLYBAIL | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | non consolidé |
| SCPI INTERPIERRE | 48,22% | 48,22% | I.G. | 49,38% | 49,38% | I.G. |
| SARL DAX ADOUR | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SCI PARUS | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SARL PARMARCH | 100,00% | 100,00% | I.G. | 100,00% | 100,00% | I.G. |
| SARL WEP WATFORD | 50% | 50% | M.E.E. | 50% | 50% | M.E.E. |
| SPPICAV VIVAPIERRE | 27,24% | 27,24% | M.E.E. | 27,24% | 27,24% | M.E.E. |
Les titres de la société Polypierre qui représentent 498 K€ ne sont pas consolidés car leur importance n'est pas significative. La société Polybail qui représentait 1 K€ au 31 décembre 2013 est entré dans le périmètre de consolidation en 2014 à la suite de l'acquisition, par cette société, de l'immeuble de Levallois pour 24 370 K€.
Les actifs immobiliers détenus par le Groupe représentent au 30 juin 2014 une surface de 207 500 m² en baisse de 16 000 m². Cette baisse s'explique par la vente des immeubles de La Courneuve de Fontenay et d'un plateau de Saint Maurice (au total 21 500 m²) compensée par l'acquisition, par Polybail d'un immeuble de bureaux à Levallois d'une surface de 5 800 m² à proximité du centre commercial So Ouest.
Ils se décomposent en 204 000 m² d'immeubles de placement et 3 500 m² d'actifs destinés à la vente. La valeur des immeubles de placement s'élève à 145,3M€ et les actifs destinés à la vente 4,4 M€, soit une valeur totale des actifs immobiliers, hors SCPI, OPCI et hors titres Wep Watford mis en équivalence , de 149,7 M€ contre 142,4 M€ au 31 décembre 2013.
Les actifs gérés par Paref Gestion pour compte de tiers représentent au 30 juin 2014 une surface de 182 000 m² et une valeur de 713 M€ en progression de 30 M€ par rapport à fin 2013 du fait de la création de la SCPI Novapierre Allemagne.
Les loyers (et charges récupérées) du 1er semestre 2014 s'établissent à 8,3 M€ contre 8,5 M€ au 1er semestre 2013. La baisse de 0,2 M€ s'explique par des renégociations de loyers et des entrées/sorties de locataires. Les loyers de l'immeuble de Levallois (5 800 m² de bureaux à proximité du centre commercial So Ouest), acquis en avril 2014 et loué à 95 %, compensent les effets de la vente des immeubles de Rueil en mai 2013 et de La Courneuve en mars 2014.
A périmètre comparable (hors ventes 2013 et 2014), les loyers et charges récupérées sont en léger repli de 0,2M€.
Les commissions de gestion et de souscription s'élèvent à 3,2 M€ contre 2,9 M€ 30 juin 2013. Les commissions de souscription progressent grâce à la nouvelle SCPI Novapierre Allemagne dont le lancement a été un grand succès. Cette SCPI affiche une capitalisation au 30 juin de 28,5 M€ et a procédé à ses deux premières acquisitions en juin pour un montant de 16 M€. Ainsi, les commissions de souscription s'élèvent à 1,7 M€ (dont 1,2 M€ de Novapierre Allemagne), contre 1,4 M€ au 1er semestre 2013.
Les commissions de gestion sur encours ont représenté 1,7 M€ contre 1,5 M€ pour la même période de 2013.
Après déduction des charges d'exploitation, des autres charges et des charges immobilières en augmentation de 0,7 M€, le résultat brut d'exploitation consolidé s'élève à 5,2 M€ contre 5,5 € au 30 juin 2013.
La variation de juste valeur des immeubles de placement s'élève à - 0,9 M€, à comparer à -1,6 M€ au 1er semestre 2013. Hors l'écart au titre des usufruits d'habitation correspondant à leur amortissement économique (-0,6 M€), le solde de l'écart de juste valeur, soit -0,3 M€ correspond à une baisse de 0,2 % de la valeur d'expertise des immeubles de placement par rapport au 1er janvier.
Le résultat opérationnel après ajustement des valeurs augmente en conséquence et s'élève à 4,6 M€ (contre 4,2 M€ sur le 1er semestre 2013).
Le coût de l'endettement financier augmente légèrement à 2,4 M€ contre 2,3 M€ 30 juin 2013, en raison d'une légère remontée de l'endettement sur la période et des indemnités de remboursements anticipés (indemnité de Fontenay-Le-Fleury de -0,5 M€). Les autres produits et charges financiers s'élèvent à -0,3 M€ contre +0,4 M€ en 2013 du fait de l'impact sur les instruments financiers à terme de la baisse des taux d'intérêts (impact de -0,6 M€).
Le résultat net avant impôt du semestre s'établit à 1,9 M€ (contre 2,2 M€ en 2013).
La mise en équivalence des sociétés Wep Watford et Vivapierre représente un montant de -0,9 M€ contre +1,1 M€ en 2013.
La variation de ce résultat est essentiellement liée à la quote-part d'écart de juste valeur des immeubles détenus par Vivapierre (-1,2 M€ en 2014 contre +0,5 M€ en 2013.
Le résultat net, après impôt, mise en équivalence de Vivapierre et de Wep Watford (- 1,4 M€) et après intérêts minoritaires de 0,5 M€ s'élève à + 379 K€ (contre + 2 405 K€ au titre du premier semestre 2013).
Les comptes consolidés semestriels résumés du Groupe au 30 juin 2014 ont été préparés en conformité avec la norme IAS 34 - Information financière intermédiaire (IAS 34.19). Ils ont été soumis à l'examen du comité d'audit du 17 septembre 2014, puis ont été arrêté par le Directoire et soumis à l'examen du Conseil de Surveillance du même jour. S'agissant de comptes résumés, ils n'incluent pas toute l'information requise par le référentiel IFRS et doivent être lus en relation avec les états financiers du Groupe, pour l'exercice clos le 31 décembre 2013.
Les principes comptables retenus pour la préparation des comptes consolidés semestriels résumés sont conformes aux normes et interprétations IFRS telles qu'adoptées par l'Union Européenne au 30 juin 2014.
Les principes comptables retenus sont les mêmes que ceux utilisés dans la préparation des comptes consolidés annuels pour le 31 décembre 2013 (IAS 34.28).
Les normes applicables depuis le 1er janvier 2014 n'ont pas d'impact significatif sur les comptes du groupe.
L'établissement des états financiers selon les normes IFRS nécessite d'effectuer des estimations et de formuler des hypothèses qui affectent les montants figurant dans ces états financiers. Ces estimations partent d'une hypothèse de continuité d'exploitation et sont établies en fonction des informations disponibles lors de leur établissement. Les estimations peuvent être révisées si les circonstances sur lesquelles elles étaient fondées évoluent ou par suite de nouvelles informations. Les résultats réels peuvent être différents de ces estimations.
Le recours à des estimations concerne notamment les éléments suivants :
Les immeubles de placement sont évalués initialement à leur coût, y compris les coûts de transaction. Après la comptabilisation initiale, les immeubles de placement sont évalués à leur juste valeur. La juste valeur est calculée à partir de la juste valeur hors droit d'enregistrement établie à chaque clôture par un expert immobilier externe qualifié en matière d'évaluation. La juste valeur est établie par l'expert immobilier par capitalisation des loyers ou par comparaison avec le prix de marché des transactions récentes sur des immeubles ayant des caractéristiques identiques. La juste valeur peut aussi tenir compte d'éléments particuliers retenus par la direction de la société et non pris en compte par un expert immobilier.
La juste valeur d'un immeuble de placement reflète, entre autres choses, le revenu locatif des contrats de location en cours et les hypothèses de revenu locatif pour les contrats de location futurs en tenant compte des conditions de marché actuelles, ainsi que toute sortie de trésorerie qui pourrait être prévue en ce qui concerne l'immeuble.
Les dépenses ultérieures sont imputées à la valeur comptable de l'actif seulement s'il est probable que les avantages économiques futurs associés à cet actif iront au Groupe et que le coût de cet actif peut être évalué de façon fiable. Toutes les autres dépenses de réparation et de maintenance sont comptabilisées au compte de résultat au cours de la période où elles ont été engagées. Les variations de juste valeur des immeubles de placement sont comptabilisées au compte de résultat.
Si le propriétaire vient à occuper un immeuble de placement, celui-ci est reclassé dans les immobilisations corporelles et sa valeur comptable correspond alors à sa juste valeur à la date de reclassement. Un bien en cours de construction ou de développement destiné à une utilisation future en tant qu'immeuble de placement est classé en immobilisations corporelles jusqu'à l'achèvement de sa construction ou de son développement, date à laquelle le bien est reclassé et comptabilisé en immeubles de placement. Au 30 juin 2014, le Groupe n'a pas d'immeubles classés en immobilisations corporelles.
Les actifs financiers disponibles à la vente comprennent les titres de participation non consolidés dans des sociétés, ainsi que des usufruits de parts des SCPI sur lesquelles le Groupe n'exerce pas de contrôle ni d'influence notable. Ces titres sont évalués à la juste valeur qui correspond au prix de négociation en fin d'exercice. Les variations de la juste valeur sont enregistrées en capitaux propres, dans une réserve de la juste valeur. En cas de survenance d'une perte de valeur durable sur ces actifs, celle-ci est passée en charge.
Les instruments dérivés (caps et swaps de taux) contractés par le Groupe sont comptabilisés au bilan pour leur valeur de marché (« juste valeur ») lors de leur conclusion et à chaque arrêté de comptes.
L'efficacité des swaps permet d'adopter la comptabilité de couverture (« cash flow hedge ») dans la mesure où :
En conséquence, la variation de valeur de marché de la part « efficace » de l'instrument de couverture est affectée au poste de réserve intitulé « variation de valeur des instruments de couverture », sans incidence sur le résultat. L'éventuelle part « inefficace » est comptabilisée en résultat.
La valeur de marché des instruments dérivés est déterminée et confirmée par un établissement bancaire, lors de chaque arrêté de comptes.
Les actifs non courants destinés à la vente comprennent les immeubles isolés qui sont :
Les actifs non courants destinés à la vente sont comptabilisés à la valeur la plus faible entre :
Les impôts différés sont constatés selon la méthode du report variable pour toutes les différences temporaires provenant de la différence entre la base fiscale et la valeur comptable des actifs et passifs figurant dans les états financiers consolidés. Toutefois, l'impôt différé n'est pas constaté lorsqu'il résulte de l'évaluation initiale d'un actif ou d'un passif dans le cadre d'une transaction autre qu'un regroupement d'entreprises qui lors de la transaction n'affecte ni le résultat comptable, ni le résultat fiscal.
Les impôts différés sont déterminés selon la réglementation et les taux d'imposition votés ou annoncés en date de clôture et compte tenu du statut fiscal de la société à l'arrêté des comptes (notamment quant à son assujettissement à l'impôt sur les sociétés sur la partie de son activité imposable). Ils sont calculés sur la base des taux qui seront applicables lorsque l'actif d'impôt différé concerné est réalisé ou le passif d'impôt différé réglé.
Au 30 juin 2014, le Groupe a calculé les impôts différés au taux d'imposition de 33 1/3 %, à l'exception de l'activité bénéficiant du régime SIIC qui n'est pas redevable de cet impôt. Les montants d'impôts différés ainsi déterminés ne sont pas actualisés.
Les actifs d'impôts différés sont comptabilisés dans la mesure où il est probable qu'un bénéfice imposable futur sur lequel les différences temporelles pourront être imputées sera disponible. Cf. Note 17 "Impôts différés".
La charge d'impôt sur le résultat est comptabilisée au titre de chaque période intermédiaire sur la base de la meilleure estimation du taux d'impôt annuel moyen pondéré attendu pour la totalité de la période annuelle. Les montants à payer au titre de l'impôt sur le résultat d'une période intermédiaire peuvent devoir être ajustés lors d'une période intermédiaire ultérieure du même exercice si l'estimation relative au taux d'impôt annuel change.
Selon l'article 222-2 du règlement général de l'AMF, en cas de changement de périmètre ayant un impact sur les comptes supérieur à 25%, l'émetteur présente une information pro forma concernant au moins l'exercice en cours. En application de l'instruction de l'AMF d'octobre 2007, des comptes pro forma doivent être établis afin de présenter l'impact de cette opération sur les états financiers du Groupe
Le montant net des acquisitions et des cessions du premier semestre 2014 est inférieur à 10%. De ce fait, aucune information pro forma n'est nécessaire.
Les secteurs opérationnels au 30 juin 2014 se présentent comme suit (en milliers d'euros):
| 30-juin-14 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires (1) | 8 347 | 3 183 | 0 | 11 530 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | -2 405 | -1 110 | 0 | -3 514 |
| marge brute | 5 943 | 2 073 | 0 | 8 016 |
| autres produits | 330 | 0 | 0 | 330 |
| frais généraux | -1 296 | -1 461 | 0 | -2 758 |
| autres charges | -83 | 0 | 0 | -83 |
| résultat brut d'exploitation | 4 893 | 612 | 0 | 5 505 |
| résultat financier | -2 373 | 0 | 0 | -2 373 |
| résultat courant - modèle interne (3) | 2 520 | 612 | 0 | 3 132 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values | -1 789 | 0 | 0 | -1 789 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 0 | 0 | 0 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -42 | -116 | 0 | -159 |
| intérêts minoritaires | 501 | 501 | ||
| résultat net | 187 | 192 | 0 | 379 |
| total actif bilanciel par secteur | 185 147 | 3 133 | 6 | 188 286 |
| total dettes par secteur | 87 825 | 2 211 | 1 | 90 037 |
| 30-juin-13 | Investissements directs |
gestion pour compte de tiers |
marchand de biens |
groupe |
|---|---|---|---|---|
| chiffre d'affaires (1) | 8 547 | 2 862 | 0 | 11 409 |
| coût de revient direct du chiffre d'affaires (2) | -2 360 | -695 | 0 | -3 055 |
| marge brute | 6 188 | 2 167 | 0 | 8 354 |
| autres produits | -1 015 | -1 352 | 0 | -2 366 |
| frais généraux | 559 | 0 | 0 | 559 |
| autres charges | -182 | 0 | 0 | -182 |
| résultat brut d'exploitation | 5 550 | 815 | 0 | 6 365 |
| résultat financier | -1 931 | 0 | 0 | -1 930 |
| résultat courant - modèle interne (3) | 3 619 | 815 | 0 | 4 435 |
| variation de juste valeur des immeubles de placement et plus values | -837 | 0 | 0 | -837 |
| autres produits et charges non récurrents | -2 | 0 | 0 | -2 |
| amortissement du fonds de commerce | 0 | -304 | 0 | -304 |
| impôt | -44 | -168 | 0 | -212 |
| intérêts minoritaires | 675 | 675 | ||
| résultat net | 2 062 | 344 | 0 | 2 405 |
| total actif bilanciel par secteur | 188 940 | 2 336 | 7 | 191 283 |
| total dettes par secteur | 90 515 | 1 321 | 1 | 91 838 |
(1) Le chiffre d'affaires consolidé s'élève à 11 530 K€ (note 21).
(2) Le coût de revient direct du chiffre d'affaires est constitué
| rubriques | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| Résultat opérationnel | 4 638 | 4 159 |
| variation nette de juste valeur des immeubles de placement | 898 | 1 641 |
| Résultat de cession des immeubles détenus à court terme | -336 | -300 |
| autres produits et charges non récurrents | 0 | 2 |
| coût de l'endettement financier net | -2 402 | -2 304 |
| autres produits et charges financiers | -306 | 374 |
| amortissement du fonds de commerce | 304 | 304 |
| Quotes-parts de résultat courant mis en équivalence | 334 | 559 |
| résultat courant - modèle interne | 3 132 | 4 435 |
La variation de la valeur nette comptable des immeubles de placement se présente comme suit :
| Immeubles de placement | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mouvements en 2013 & 2014 | Immeubles et terrains |
Usufruits | TOTAL | dont location financement |
||
| Au 1er janvier 2013 | 136 710 | 4 218 | 140 928 | 35 200 | ||
| Acquisitions hors frais | 3 350 | 3 350 | ||||
| frais d'acquisition | 223 | 223 | ||||
| Travaux effectués | 180 | 180 | ||||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | -17 300 | -17 300 | ||||
| Variation de la juste valeur | -4 618 | -1 075 | -5 693 | -2 760 | ||
| Au 1er janvier 2014 | 118 545 | 3 143 | 121 688 | 32 440 | ||
| Acquisitions hors frais | 22 437 | 22 437 | ||||
| frais d'acquisition | 1 965 | 1 965 | ||||
| Transfert d'immeuble en actif destiné à la vente | 0 | |||||
| Transfert en provenance d'actif destiné à la vente | 0 | |||||
| Cessions | 0 | |||||
| Variation de la juste valeur | -192 | -620 | -812 | -5 | ||
| Au 30 juin 2014 | 142 755 | 2 523 | 145 278 | 32 435 |
Le montant total de la variation de juste valeur au compte de résultat s'élève à –898 K€.
Au 30 juin 2014, l'ensemble des immeubles de placement figurant au bilan font l'objet d'hypothèques garantissant les emprunts bancaires contractés auprès des établissements de crédit (cf. note 28), exception faite des immeubles détenus par le biais de contrats de location financement.
Au 30 juin 2014 comme au 31 décembre 2013, la trésorerie est constituée uniquement des disponibilités.
La baisse de la trésorerie de 6,1 M€ est décrite dans le tableau des flux de trésorerie dont les principaux éléments sont :
Le solde positif des autres variations est de 0,2 M€
Les immobilisations financières se décomposent en deux montants principaux :
Au 30 juin 2014, Paref détient 27,24% des titres de Vivapierre, et 50% des titres de Watford.
Ces deux sociétés apparaissent ainsi dans le bilan et le compte de résultat :
| Poste concerné (montants en K€) | Wep Watford |
Vivapierre | autre | Total |
|---|---|---|---|---|
| titres mis en équivalence | 346 | 10 488 | 10 834 | |
| autres immobilisations financières | 8 908 | 0 | 1 149 | 10 057 |
| résultat mis en équivalence | -315 | -577 | -892 |
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence de Vivapierre sont les suivantes :
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | total | QP Paref | QP Paref | ||
| Bilan | |||||
| total de l'actif | 120 879 | 32 927 | 125 752 | 34 255 | |
| dont immeubles de placement | 115 850 | 31 558 | 120 350 | 32 783 | |
| dettes bancaires | 78 685 | 21 434 | 80 157 | 21 835 | |
| Autres dettes | 3 691 | 1 005 | 4 019 | 1 095 | |
| capitaux propres | 38 503 | 10 488 | 41 575 | 11 325 |
| 30-juin-14 | 30-juin-13 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | total | QP Paref | QP Paref | ||
| Compte de résultat | |||||
| Revenus locatifs | 4 742 | 1 292 | 4 608 | 1 255 | |
| résultat brut d'exploitation | 4 356 | 1 186 | 4 282 | 1 166 | |
| variation des justes valeurs | -4 500 | -1 226 | 1 850 | 504 | |
| coût de l'endettement financier net | -1 974 | -538 | -2 044 | -557 | |
| résultat net | -2 118 | -577 | 4 088 | 1 114 |
Les principales données financières relatives à la mise en équivalence de Wep Watford sont les suivantes :
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| en K€ | total QP Paref |
total | QP Paref | ||
| Bilan | |||||
| total de l'actif | 37 156 | 18 578 | 37 107 | 18 553 | |
| dont stocks d'immmeubles | 36 514 | 18 257 | 36 311 | 18 155 | |
| dettes bancaires | 17 942 | 8 971 | 17 697 | 8 848 | |
| Autres dettes | 18 495 | 9 247 | 18 321 | 9 160 | |
| capitaux propres | 692 | 346 | 1 089 | 544 |
| en K€ | 30-juin-14 | 30-juin-13 | ||
|---|---|---|---|---|
| total | QP Paref | total | QP Paref | |
| Compte de résultat | ||||
| Revenus locatifs | 0 | 0 | 0 | |
| résultat brut d'exploitation | -244 | -122 | -63 | -31 |
| variation des justes valeurs | 0 | 0 | ||
| coût de l'endettement financier net | -514 | -257 | -127 | -64 |
| résultat net | -629 | -314 | -190 | -95 |
| Au 1er janvier 2013 | 1 041 |
|---|---|
| Acquisitions | 486 |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 10 |
| Perte durable (charge) | -86 |
| Au 1er janvier 2014 | 1 451 |
| Acquisitions | |
| Cessions | |
| Ajustement de la juste valeur (réserves) | 2 |
| Perte durable (charge) | -51 |
| reclassement | -6 |
| Au 30 juin 2014 | 1 401 |
Les actifs financiers disponibles à la vente incluent des parts de SCPI, qui ne sont pas consolidées. Au 30 juin 2014, les parts de SCPI classées en actifs financiers disponibles à la vente font l'objet de nantissements liés aux emprunts bancaires auprès des établissements de crédit. La perte durable résulte de la diminution de la durée de vie résiduelle des droits sur les parts détenues en usufruits et est enregistrée en autres produits et charges financiers.
Les créances clients et comptes rattachés se décomposent comme suit :
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|
| 447 | 689 |
| 5 330 | 4 009 |
| -1 113 | -1 173 |
| 522 | 395 |
| 5 186 | 3 920 |
| 1 118 | 762 |
L'augmentation des créances clients et des comptes de régularisation s'explique essentiellement par l'enregistrement en factures à établir des taxes foncières, taxes sur les bureaux et assurances à refacturer aux locataires à hauteur de six mois. Au 30 juin 2014, les 5 principales créances clients représentent 1 539 K€ dont 1 411 K€ sur les SCPI du fait des commissions de juin 2014.
La juste valeur des créances clients correspond à leur valeur nette comptable au 30 juin 2014.
La valeur au passif des instruments dérivés est de 2 566 K€ dont 988 k€ en couverture parfaite.
| couverture parfaite |
couverture non parfaite |
|
|---|---|---|
| notionel des swaps détenus | 28 381 | 10 000 |
| durée résiduelle moyenne | 2,22 | 5,00 |
| taux moyen payé | 1,79% | 3,74% |
| taux reçu | euribor 3 mois | euribor 3 mois |
| juste valeur au 30 juin 2014 | -988 | -1 578 |
| juste valeur au 31 décembre 2013 | -967 | -1 148 |
| variation de juste valeur | -21 | -430 |
| Actifs non courants destinés à la vente | En milliers d'euros |
|---|---|
| Au 1er janvier 2013 | 10 900 |
| Travaux effectués | 0 |
| Vente d'immeuble | -7 900 |
| Transfert d'immeuble en actifs non courants destinés à la vente | 17 300 |
| Transfert en immeubles de placement | |
| Variation de la juste valeur | 450 |
| Au 1er janvier 2014 | 20 750 |
| Travaux effectués | |
| Vente d'immeuble | -16 244 |
| Transfert d'immeuble en actifs non courants destinés à la vente | |
| Transfert en immeubles de placement | |
| Variation de la juste valeur | -86 |
| Au 30 juin 2014 | 4 420 |
Trois immeubles ont été vendus au cours du semestre : La Courneuve, Fontenay-le-Fleury et une partie de l'immeuble de Saint Maurice.
| En milliers d'euros | Nombre d'actions (en unités) |
Capital social (en K€) |
Primes d'émission (en K€) |
Total |
|---|---|---|---|---|
| Au 31 décembre 2013 | 1 208 703 | 30 218 | 31 638 | 61 856 |
| Au 30 juin 2014 | 1 208 703 | 30 218 | 31 638 | 61 856 |
Au 30 juin 2014, le capital social du Groupe est composé de 1 208 703 actions, d'une valeur nominale de 25 euros. Ce capital est entièrement libéré.
| Situation au 30 juin 2014 | Situation au 31 décembre 2013 | |||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Noms | Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
Nombre d'actions |
% du capital |
Nombre de droits de vote |
% droits de vote |
| Anjou Saint Honoré | 245 533 | 20,31% | 491 066 | 27,24% | 245 533 | 20,31% | 403 566 | 22,39% |
| Parfond | 131 821 | 10,91% | 263 642 | 14,62% | 131 821 | 10,91% | 263 642 | 14,62% |
| SCI TRIELLE | 22 767 | 1,88% | 45 534 | 2,53% | 22 767 | 1,88% | 45 534 | 2,53% |
| Hubert Lévy-Lambert | 750 | 0,06% | 1 500 | 0,08% | 750 | 0,06% | 1 500 | 0,08% |
| Guillaume Lévy-Lambert | 5 334 | 0,44% | 10 668 | 0,59% | 5 334 | 0,44% | 10 668 | 0,59% |
| Famille Lévy-Lambert | 406 205 | 33,61% | 812 410 | 45,07% | 406 205 | 33,61% | 724 910 | 40,21% |
| Gesco SA | 110 598 | 9,15% | 216 214 | 11,99% | 110 598 | 9,15% | 218 705 | 12,13% |
| SL UN | 19 056 | 1,58% | 38 112 | 2,11% | 19 056 | 1,58% | 35 942 | 1,99% |
| Madar | 11 743 | 0,97% | 23 486 | 1,30% | 11 743 | 0,97% | 23 486 | 1,30% |
| Jean Louis Charon | 6 666 | 0,55% | 13 332 | 0,74% | 6 666 | 0,55% | 13 332 | 0,74% |
| Picard SAS | 2 120 | 0,18% | 4 240 | 0,24% | 2 120 | 0,18% | 4 240 | 0,24% |
| MO 1 | 133 170 | 11,02% | 266 340 | 14,77% | 133 170 | 11,02% | 233 960 | 12,98% |
| Autres signataires du pacte | 283 353 | 23,44% | 561 724 | 31,16% | 283 353 | 23,44% | 529 665 | 29,38% |
| Total pacte d'actionnaires | 689 558 | 57,05% | 1 374 134 | 76,23% | 689 558 | 57,05% | 1 254 575 | 69,59% |
| Orfim | 60 896 | 5,04% | 60 896 | 3,38% | 60 896 | 5,04% | 60 896 | 3,38% |
| Paref | 18 631 | 1,54% | 0,00% | 18 799 | 1,56% | 0,00% | ||
| Autres actionnaires | 439 618 | 36,37% | 367 698 | 20,40% | 439 450 | 36,36% | 487 257 | 27,03% |
| Total hors pacte | 519 145 | 42,95% | 428 594 | 23,77% | 519 145 | 42,95% | 548 153 | 30,41% |
| Total général | 1 208 703 | 100,00% | 1 802 728 | 100,00% | 1 208 703 | 100,00% | 1 802 728 | 100,00% |
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|---|
| Non courants | ||
| Emprunts bancaires | 42 349 | 32 132 |
| Emprunts bancaires - location financement | 16 872 | 17 876 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -75 | -89 |
| sous total | 59 147 | 49 919 |
| Courants | ||
| Emprunts bancaires | 17 115 | 23 827 |
| Emprunts bancaires – location financement | 1 759 | 3 790 |
| Retraitement des frais d'émission d'emprunt | -40 | -58 |
| sous total | 18 834 | 27 559 |
| Total | 77 981 | 77 478 |
Au 30 juin 2014, la quasi-totalité des emprunts est à taux fixe ou à taux variable "swapé".
Paref a remboursé trois emprunts à la suite des ventes d'immeubles (La Courneuve, Fontenay-le-Fleury et Saint Maurice) pour 7 309 K€ et a souscrit un nouvel emprunt de 13 500 K€ afin de financer l'acquisition de l'immeuble de Levallois-Perret.
Les échéances des emprunts à long terme se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|---|
| De 1 à 2 ans | 6 672 | 5 744 |
| De 2 à 5 ans | 21 504 | 19 740 |
| Plus de 5 ans | 30 971 | 24 434 |
| Total | 59 147 | 49 919 |
Le taux moyen d'intérêt des emprunts du groupe (taux effectif incluant l'amortissement des frais d'émission d'emprunt) s'est élevé au cours du premier semestre 2014 à 5,50% contre 5.78% au premier semestre 2013.
Le montant des frais sur emprunts restant à étaler sur la durée de vie des emprunts est de 115 K€ au 30 juin 2014.
Les actifs et passifs d'impôts différés sont compensés dès lors que le Groupe a un droit juridiquement exécutoire de compenser les actifs et passifs d'impôts exigibles et quand les impôts sont prélevés par la même autorité fiscale.
Les montants compensés se ventilent de la façon suivante :
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 31-déc.-13 |
|---|---|---|
| Impôts différés actifs | 167 | 35 |
| Impôts différés passifs | 929 | 974 |
| Impôts différés passif nets | 762 | 939 |
| dont Mandat de gestion | 710 | 811 |
| " Actifs financiers disponibles à la vente |
80 | 76 |
| " Autres |
-28 | 53 |
| Total | 762 | 939 |
Les provisions s'élèvent à 137 K€ contre 321 K€ au 31 décembre 2013. Le litige principal avec un locataire de l'immeuble de Rueil a bénéficié d'un jugement favorable en première instance et a de ce fait l'objet d'une reprise sur provisions d'un montant de 200 K€.
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 | |
|---|---|---|
| Provision Rueil (Paref) | 200 | |
| Provision Fontenay | 8 | |
| Provision litige fiscal (Paref) | 20 | 28 |
| Provision créances litigieuses (Paref) | 46 | 33 |
| Provision litige salarial | 32 | 32 |
| provisions pour engagements de retraite | 19 | 19 |
| Autres provisions pour charges | 20 | |
| Total | 137 | 320 |
Les loyers et charges refacturées se ventilent comme suit au 30 juin 2014
| 30-juin-14 | 30-juin-13 | |
|---|---|---|
| Loyers et charges récupérées | 8 304 | 8 549 |
| Dont habitation | 972 | 946 |
| Dont commercial | 7 332 | 7 604 |
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| Commissions de gestion | 1 459 | 1 501 |
| Commissions de souscription | 1 723 | 1 360 |
| Total | 3 183 | 2 860 |
Le tableau ci-après fait ressortir le rapprochement entre le chiffre d'affaires consolidé tel qu'il est publié et les différentes rubriques du compte de résultat.
| En milliers d'euros | note | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|---|
| Loyers et charges locatives refacturées | 19 | 8 304 | 8 549 |
| commissions de gestion | 20 | 1 459 | 1 501 |
| commissions de souscription | 20 | 1 723 | 1 360 |
| Total | 11 487 | 11 409 |
| Montants en milliers d'euros | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| Commissions d'apporteurs et charges assimilées | 1 110 | 695 |
| autres | 1 253 | 1 071 |
| total | 2 363 | 1 766 |
Le rapport entre le total des commissions d'apporteurs et le total des commissions de souscriptions (note ci-dessus) est en légère augmentation.
Le résultat financier se présente ainsi :
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 30-juin-13 | variation |
|---|---|---|---|
| Coût de l'endettement financier net | -2 402 | -2 304 | -98 |
| Autres produits et charges financiers | -306 | 374 | -680 |
| total résultat financier | -2 707 | -1 930 | -777 |
La variation du résultat financier de -777 K€ s'explique essentiellement par les indemnités de remboursement anticipés (financement de Fontenay-Le-Fleury) et par le résultat sur instruments financiers à terme.
La variation nette du résultat financier hors IRA et résultat sur IFT est une amélioration de 311 K€.
Ces variations sont détaillées dans le tableau ci-dessous :
| En milliers d'euros | 30-juin-14 | 30-juin-13 | variation |
|---|---|---|---|
| indemnités de remboursement anticipés (IRA) | -477 | -30 | -447 |
| résultats sur instruments financiers à terme (IFT) | -430 | 211 | -641 |
| résultat financier hors IRA et résultat des IFT | -1 800 | -2 111 | 311 |
| total résultat financier | -2 707 | -1 930 | -777 |
| charge d'impôt en K€ | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| impôts courants | -278 | -317 |
| impôts différés | 120 | 105 |
| Total | -159 | -212 |
Le taux d'impôt réel est de 33,33% et n'est appliqué que sur la partie de l'activité imposable du groupe Paref. Voir aussi note 17.
A l'exception des transactions suivantes, aucune transaction avec les parties liées n'a été enregistrée au cours du premier semestre 2014.
| Rémunérations payées aux principaux dirigeants | 30-juin-14 | 30-juin-13 |
|---|---|---|
| a ) avantages à court terme | 169 | 155 |
| b) avantages postérieurs à l'emploi | 0 | 0 |
| c) autres avantages à long terme | 0 | 0 |
| d) indemnités de fin de contrat de travail | 0 | 0 |
| e) paiement fondé sur des actions | 9 | 3 |
| total | 179 | 158 |
| 30-juin-14 | 30-juin-13 | |
|---|---|---|
| résultat net attribuable aux actionnaires (en K€) | 378 | 2 405 |
| Nombre moyen pondéré et ajusté d'actions ordinaires en circulation | 1 189 995 | 1 189 976 |
| Résultat net par action ajusté (€ par action) | 0,32 | 2,02 |
| Résultat net part du groupe | 378 | 2 405 |
|---|---|---|
| Variation nette de la juste valeur des immeubles de placement | 898 | 1 641 |
| port de la " dans la quote-part de résultat mis en équivalence |
1 226 | -504 |
| plus values sur vente d'immeubles | -336 | -300 |
| part de la variation de valeur des instruments decouverture dans le résultat | 430 | -211 |
| indemnité de remboursement anticipés liées aux cessions d'actif | 477 | 30 |
| dotation aux amortissements des immobilisations incorporelles nettes d'impôts différés | 203 | 203 |
| résultat net récurent | 3 277 | 3 264 |
Les dividendes versés au cours du premier semestre 2014, au titre de l'exercice 2013, se sont élevés à 3570 K€ (3,00 € par action).
Après versement du dividende 2013 de 3 570 K€ en mai 2014, il n'y a plus d'obligation résiduelle de distribution au 30 juin 2014 dans le cadre du régime SIIC.
Au 30 juin 2014, la plupart des immeubles du groupe sont hypothéqués ou font l'objet de privilège de prêteur de deniers en garantie d'un montant total d'emprunts de 45 175 K€.
La société loue son siège social sous contrat de location simple. Le premier bail a été signé le 24 octobre 2006 pour neuf ans, avec faculté de résiliation triennale. Un autre bail pour extension au 6ème étage a été signé le 1er octobre 2012 avec les mêmes conditions.Le Groupe a un engagement ferme de paiement de loyers futurs minimum comme suit au 30 juin 2014 :
| 30-juin-14 | 31-déc.-13 | |
|---|---|---|
| Moins d'un an | 299 | 300 |
| De 1 à 3 ans | 473 | 525 |
| Total | 772 | 825 |
Les titres de la société Vivapierre, mise en équivalence, sont nantis, au 30 juin 2014, au profit d'une banque à hauteur de 3 000 K€ en garantie d'une autorisation de découvert du même montant.
Le locataire de Créteil, rue auguste Perret, bénéficie d'une option d'achat exerçable pendant un délai d'un mois à compter du 1er aout 2016.
Cette option représente un montant total de 2 100 K€.
Paref a accordé à la société Wep Watford, détenue à 50% et mise en équivalence, une caution d'un montant de 5 M€ au profit du pool bancaire ayant accordé le crédit finançant la construction de l'immeuble le Gaia à Nanterre.
Paref a reçu de certains locataires des garanties bancaires à première demande, en remplacement des dépôts de garantie liés à leur bail. Au 30 juin 2014, le montant de ces garanties s'élève à 1 713 K€.
L'échéance fin juillet 2014 du crédit de Dax Adour, d'un montant de 11,4 a fait l'objet d'un prolongement d'échéance à fin janvier 2015 avec faculté de report à fin juillet 2015. Par ailleurs, nous avons obtenu l'accord pour le financement de cet immeuble par le biais d'un contrat de crédit-bail immobilier qui sera mis en place avant l'échéance finale de l'emprunt.
Le 8 juillet 2014, l'immeuble de Clichy a été vendu pour 0,5 M€ et le 28 août 2014 une partie de l'immeuble de Chennevière a été vendue pour 800 K€.
J'atteste, qu'à ma connaissance, les comptes résumés pour le semestre écoulé sont établis conformément aux normes comptables applicables et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière et du résultat de la société et de l'ensemble des sociétés comprises dans la consolidation du Groupe PAREF, et que le rapport d'activité semestriel ci-joint présente un tableau fidèle des événements importants survenus pendant les six premiers mois de l'exercice, de leurs incidences sur les comptes semestriels, des principales transactions entre parties liées, ainsi qu'une description des principaux risques et des principales incertitudes pour les six mois restants de l'exercice.
Fait à Paris, le 19 septembre 2014
Alain Perrollaz
Président du directoire
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