Annual Report • Apr 22, 2008
Annual Report
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Am 1. Juni 2007 ebnete der Gesetzgeber einer neuen Rechtsform den Weg: dem REIT. Der so genannte Real Estate Investment Trust wurde rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Deutschland eingeführt, nachdem er sich bereits seit vielen Jahren im Ausland erfolgreich bewährt hat. Unternehmensgegenstand eines REITs sind immobiliennahe Tätigkeiten. In Deutschland umfasst dies insbesondere den Erwerb, die Bestandshaltung und die Veräußerung gewerblich genutzter Immobilien. Hierzu zählen unter anderem Industrie-, Büro-, Einzelhandels- oder Logistikimmobilien. Um als Gesellschaft den REIT-Status erlangen und langfristig behalten zu können, sind folgende, nicht abschließende Kriterien zu erfüllen:
Anteilseignern eröffnet sich mit der Einführung von REITs eine neue Anlageform. Erträge der REIT-Gesellschaften werden auf deren Ebene grundsätzlich nicht besteuert. Vielmehr versteuert der Aktionär die erhaltenen Dividenden vollumfänglich mit seinem persönlichen Steuersatz. Ab dem Jahr 2009 gilt dann die so genannte Abgeltungssteuer für alle Privatanleger, bei der erhaltene Dividenden mit einem Prozentsatz von 25% zzgl. Solidaritätszuschlag zu versteuern sind. Zugleich können REITs von einem steuerprivilegierten Einkauf von Gewerbeimmobilien (Exit Tax) bis zum 31. Dezember 2009 profitieren. Damit besteht für eine REIT AG die Möglichkeit, sich als Partner bei potenziellen Immobilienverkäufern zu positionieren.
Derzeit verfügt in Deutschland neben der Fair Value REIT-AG nur noch eine andere Gesellschaft über den REIT-Status, während weitere acht Unternehmen als "Vor-REIT" registriert sind.
| An unsere Aktionäre |
5 |
|---|---|
| Brief an die Aktionäre | 6 |
| Bericht des Aufsichtsrats | 10 |
| Bericht zur Corporate Governance | 12 |
| Aktie der Fair Value | 16 |
| Portrait der Fair Value REIT-AG | 20 |
| Konzernlageberi cht |
27 |
| Wirtschaftsbericht | 28 |
| I. Darstellung der Geschäftstätigkeit und deren Rahmenbedingungen |
28 |
| i. Überblick über die Geschäftstätigkeit |
28 |
| ii. Wirtschaftliche Rahmenbedingungen |
29 |
| iii. Unternehmensziele und Strategie | 31 |
| II. Erläuterung des Geschäftsverlaufes und Angaben zum Gesamtportfolio | 32 |
| III. Analyse der Ertrags-, Finanz- und Vermögenslage | 34 |
| i. E rtragslage |
34 |
| ii. F inanzlage |
34 |
| iii. Vermögenslage | 35 |
| IV. Vergütungsbericht | 36 |
| V. Sonstige Angaben nach § 315 Abs. 4 HGB | 37 |
| VI. Qualifikation als REIT-Aktiengesellschaft | 38 |
| Nachtragsbericht | 40 |
| Risikobericht | 41 |
| Chancen- und Prognosebericht | 45 |
| Konzernabschluss | 49 |
| Konzern-Bilanz | 50 |
| Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung | 51 |
| Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung | 52 |
| Konzern-Kapitalflussrechnung | 53 |
| Konzern-Anhang | 55 |
| Bestätigungsvermerk des Wirtschaftsprüfers | 99 |
| Einzelobjektinformationen | 100 |
| Impressum | 106 |
An unsere Aktionäre
Sehr geehrte Aktionäre,
Frank Schaich und Manfred Heiler
für das Geschäftsjahr 2007 können wir eine sehr erfolgreiche Bilanz ziehen. Zahlreiche Meilensteine haben wir seit Beginn des operativen Geschäfts im zweiten Halbjahr erreicht, so dass wir heute als zweiter deutscher börsennotierter REIT mit Optimismus in die Zukunft blicken.
Als bislang einzige börsennotierte Immobiliengesellschaft in Deutschland haben wir einen Zugang zum Markt der deutschen geschlossenen Immobilienfonds geschaffen. So konnten wir im dritten Quartal 2007 mehr als 2.000 Anleger gewinnen, ihre Anteile an geschlossenen Immobilienfonds zum Marktwert ihrer Fondsbeteiligung in Aktien der Fair Value zu tauschen. Davon haben beide Seiten gleichermaßen Vorteile: Die Fondsanleger haben dadurch die Chance, künftig an einem deutlich breiter diversifizierten Portfolio zu partizipieren und sie profitieren gleichzeitig von der täglichen Handelbarkeit der Aktien über die Börse. Die Fair Value REIT-AG wiederum kann über eine wesentliche Beteiligung an den geschlossenen Fonds Einfluss auf deren strategische Ausrichtung nehmen und hierdurch zukünftig Ertrags- und Wertsteigerungspotenziale realisieren.
Durch Direktinvestitionen in Immobilien erzielen wir in Ergänzung zu den Beteiligungen kontinuierliche und attraktive Cash Flows. Als erstes Direktinvestment haben wir ein Portfolio von 32 vorwiegend gewerblich
genutzten Immobilien in Schleswig-Holstein erworben. Die Immobilien umfassen eine Mietfläche von insgesamt 43.108 m², dienen primär der Sparkasse Südholstein als Bankfilialen und sind durchweg mit langfristigen Mietverträgen ausgestattet. Als weitere direkte Investition wird beginnend ab Fertigstellung im Sommer 2008 eine Büroimmobilie mit einer Mietfläche von 4.671 m² in unmittelbarer Nähe des Flughafens Düsseldorf das Portfolio durchsetzen.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
In nur wenigen Monaten konnten wir ein breit diversifiziertes Immobilien-Portfolio mit einem anteiligen Marktwert per 31. Dezember 2007 von 276 Mio. € aufbauen. Die 81 direkt und indirekt gehaltenen Bestandsimmobilien mit einer vermietbaren Fläche von rund 465.000 m² und einem Marktwert von insgesamt 608 Mio. € verteilen sich auf die Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Sonstige. Langfristig kontrahierte Mieten und ein Vermietungsstand von mehr als 96% unterstreichen die Werthaltigkeit und die guten Lagen unserer Immobilien. Durch die Streuung der Immobilien auf verschiedene Nutzungsarten in unterschiedlichen Regionen Deutschlands bietet das Portfolio der Fair Value den Aktionären langfristige Stabilität und eine hohe Planbarkeit der Mieterträge. Die Marktwerte der Immobilien haben sich gegenüber dem Vorjahr bzw. gegenüber dem erstmaligen Bilanzansatz per Saldo um 2,4% von anteilig 269 Mio. € auf 276 Mio. € erhöht (vgl. S. 100 – 103).
Als Ausgangsbasis für weiteres Wachstum konnten wir am 16. November 2007 unter der Führung der WestLB AG einen weiteren Meilenstein erreichen – die Börsennotierung im Regulierten Markt (Prime Standard) an der Frankfurter Wertpapierbörse. Das Listing verschafft uns die Möglichkeit, zusätzliches Kapital über die Börse aufzunehmen, um durch weitere Investitionen das Vermögen und die Erträge der Fair Value auch in Zukunft zu steigern. Ferner war die Börsennotierung der Schlüssel, um unsere Gesellschaft in einen Real Estate Investment Trust (REIT) umzuwandeln. Seit dem 6. Dezember 2007 firmiert unsere Gesellschaft daher als Fair Value REIT-AG.
Die im Ausland seit vielen Jahren etablierte Rechtsform eines REIT wurde in Deutschland rückwirkend zum 1. Januar 2007 eingeführt und bietet uns vielfältige Möglichkeiten. Denn mit der Einführung von REITs hat nun auch Deutschland als drittgrößte Volkswirtschaft der Erde einen auf die Bedürfnisse der internationalen Kapitalmärkte eingehenden Zugang zum heimischen Immobilienmarkt über die Börse geschaffen.
Hauptmerkmal eines REIT ist die Steuertransparenz, d.h. die Fair Value REIT-AG ist selbst nicht körperschaftoder gewerbesteuerpflichtig. Im Gegenzug ist nur die Dividende – mind. in Höhe von 90% des handelsrechtlichen Jahresüberschusses eines jeden Geschäftsjahres – vom Aktionär zu versteuern.
Daneben profitiert eine REIT-Gesellschaft von dem sog. Exit-Tax-Privileg. Bis Ende 2009 brauchen Unternehmen, die eine mehr als fünf Jahre im Eigentum gehaltene Immobilie an einen Vor-REIT oder einen REIT veräußern, unter bestimmten weiteren Voraussetzungen lediglich 50% ihres Buchgewinnes zu versteuern.
Im Ergebnis führt die Exit-Tax-Regelung zu einem nennenswerten Einkaufsvorteil für REIT AGs, der umso stärker wirken wird, je näher das Ablaufdatum dieser Regelung rückt. Als einer der ersten deutschen REITs am deutschen Kapitalmarkt wollen wir diesen Wettbewerbsvorsprung gezielt nutzen, um unser Portfolio weiter auszubauen.
Im Einklang mit der positiven wirtschaftlichen Entwicklung befindet sich auch der deutsche Immobilienmarkt in einer Aufwärtsbewegung. Die Flächennachfrage, gerade nach Büro- und Logistikimmobilien nimmt weiter zu, wodurch Leerstände zurückgehen, Mieten in einzelnen Lagen spürbar steigen und neue Immobilienentwicklungen vorangetrieben werden. Begleitet wird dieser positive Trend jedoch von einer weltweiten Finanzkrise, in der Banken gerade bei hochvolumigen Transaktionen zunehmend restriktiver in der Kreditvergabe werden. Als Folge davon zogen sich viele spekulative Investoren aus dem deutschen Investment-Markt zurück. Stellenweise überhitzte Kaufpreisfaktoren reduzierten sich daher in der zweiten Jahreshälfte 2007 wieder. Für die Fair Value REIT-AG bedeutet dies im Umkehrschluss günstigere Einkaufspreise und damit attraktivere Anfangsrenditen. Parallel dazu können wir angesichts der gesetzlich vorgegebenen, hohen Eigenkapitalquote von mindestens 45% des unbeweglichen Vermögens bei der Aufnahme von Fremdkapital vergleichsweise gute Finanzierungskonditionen durchsetzen.
Bereits im ersten Jahr unserer Geschäftstätigkeit konnten wir nach IFRS-Rechnungslegung mit einem Konzernjahresüberschuss von 1,7 Mio. € ein positives Ergebnis erzielen. Dieses Ergebnis ist jedoch nicht repräsentativ für ein Gesamtjahr, weil die Fair Value erst seit dem 1. Oktober 2007 an den Fondsbeteiligungen partizipierte und das Portfolio in Schleswig-Holstein erst seit dem 21. Dezember 2007 Mieteinnahmen erwirtschaftete. Außerdem fielen im Berichtsjahr zahlreiche Anlaufkosten für den Aufbau des REIT (ca. 1,4 Mio. €) und einmalige Kosten des Börsengangs von rund 1,8 Mio. € an.
Nach der deutschen Rechnungslegung HGB weist der Einzelabschluss der Fair Value REIT-AG aufgrund der Sonderaufwendungen im Zusammenhang mit der REIT-Konzeption und dem Börsengang sowie durch Kapitalbeschaffungskosten einen Jahresfehlbetrag von 1,9 Mio. € aus. Im Hinblick darauf kann für das erste Geschäftsjahr 2007 keine Dividende zur Ausschüttung gelangen. Der Fehlbetrag wird allerdings durch Entnahme aus der Kapitalrücklage ausgeglichen, so dass zukünftige Jahresüberschüsse nicht durch Verlustvorträge aus Vorjahren belastet sind.
Mit diesem Geschäftsbericht wollen wir Sie durch Transparenz von der Werthaltigkeit unseres Gesamtportfolios überzeugen. Diese Werthaltigkeit drückt sich auch aus in dem Net Asset Value (NAV), der sich per 31. Dezember 2007 mit 10,06 € je Aktie ermittelte.
Für das bisher entgegengebrachte Vertrauen danken wir Ihnen!
München, 15. April 2008
Der Vorstand
Frank Schaich Manfred Heiler
Sehr geehrte Aktionäre,
im Jahr 2007 wurden für die Fair Value REIT-AG wichtige Weichen gestellt. Nach dem im Mai 2007 gefassten Beschluss zur Umwandlung von einer Kommanditgesellschaft in eine Aktiengesellschaft folgten mehrere Aufsichtsratssitzungen und Hauptversammlungen, in denen Bar- und Sachkapitalerhöhungen vorbereitet und beschlossen wurden. Die entsprechenden Transaktionen wurden im September und im Oktober 2007 erfolgreich durchgeführt. Besonders hervorheben möchte ich an dieser Stelle die in Deutschland bisher einmalige "Umtauschaktion", in der die Gesellschafter von 15 geschlossenen Immobilienfonds im Rahmen eines öffentlichen Angebotes auf individueller Basis entscheiden konnten, ihre persönlichen Fondsanteile in Aktien der Fair Value zu tauschen. Rund 2.100 Investoren machten von dieser Möglichkeit Gebrauch bzw. erwarben im Rahmen der Barkapitalerhöhungen Aktien der Gesellschaft. Diese Kapitalerhöhungen schufen die Basis für die weiteren Schritte der Gesellschaft bis hin zum Börsengang im November 2007 und zum REIT-Status im Dezember 2007.
Im Mittelpunkt der Tätigkeit des Aufsichtsrats standen die wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens und die strategische Ausrichtung. Der Aufsichtsrat war in sämtliche Entscheidungen von grundlegender Bedeutung eingebunden. Unter Beachtung des § 90 Abs. 2 AktG hat der Vorstand den Aufsichtsrat zeitnah und ausführlich über die allgemeine Unternehmensentwicklung, die Lage der Gesellschaft und des Konzerns sowie über die Risikolage informiert. Alle Geschäftsvorfälle, die aufgrund gesetzlicher oder satzungsmäßiger Bestimmungen der Zustimmung des Aufsichtsrats unterliegen, wurden in den Aufsichtsratssitzungen behandelt. In Abstimmung mit dem Aufsichtsrat hat die Gesellschaft ein Risikomanagementsystem entwickelt.
Im Geschäftsjahr 2007 fanden sieben Aufsichtsratssitzungen statt. In den Aufsichtsratssitzungen wurden regelmäßig die Umsatz-, Ergebnis- und Personalentwicklung des Konzerns, die Finanzlage sowie der Vermietungsstand beraten.
Neben der durch Sacheinlagen oder durch Erwerb von Gesellschaftsanteilen begründeten Beteiligung an insgesamt 14 geschlossenen Immobilienfonds hat die Gesellschaft im Berichtsjahr insgesamt 33 Immobilien in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat direkt gekauft. Außerdem hat der Aufsichtsrat dem Verkauf einer Beteiligung zugestimmt. Der Aufsichtsrat hat ausführlich die Budgets und Planungen für die Gesellschaft erörtert und verabschiedet.
Der Aufsichtsrat hat sich im Rahmen der Überwachung der Geschäftstätigkeit mit der Geschäftsordnung für den Vorstand sowie dem Geschäftsverteilungsplan beschäftigt und in Kraft gesetzt.
Der Aufsichtsrat und der Vorstand haben den Aufbau der Corporate Governance ausführlich diskutiert. Auf der Aufsichtsratssitzung im Februar 2008 wurde die Entsprechenserklärung zur relevanten Fassung des Deutschen Corporate Governance Kodex vom 14. Juni 2007 verabschiedet und am 25. März 2008 geändert. Die aktuelle Fassung ist auf der Internetseite www.fvreit.de veröffentlicht.
Der Konzernabschluss wurde nach Maßgabe der International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Zusätzlich wurde ein Einzelabschluss nach HGB erstellt. Der Aufsichtsrat behandelte die Abschlüsse für das Geschäftsjahr 2007 inkl. der jeweiligen Lageberichte sowie die Prüfungsberichte der BDO Deutsche Warentreuhand Aktiengesellschaft, Zweigniederlassung Düsseldorf, in seiner Sitzung vom 7. April 2008. Die den Jahresabschluss testierenden Wirtschaftsprüfer haben zu den Prüfungsergebnissen
berichtet und standen dem Aufsichtsrat für Fragen zur Verfügung. Den Jahres- und Konzernabschluss der Fair Value REIT-AG und die jeweiligen Lageberichte hat der Aufsichtsrat eingehend geprüft. Anlass zu Einwendungen hat es nicht gegeben, so dass der Aufsichtsrat den Jahresabschluss festgestellt und den Konzernabschluss 2007 gebilligt hat.
Der Abschlussprüfer erteilte sowohl dem Jahresabschluss als auch dem Konzernabschluss inkl. der jeweiligen Lageberichte jeweils einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Zum neu entwickelten Risikomanagementsystem stellte der Abschlussprüfer fest, dass der Vorstand die nach § 91 Abs. 2 AktG geforderten Maßnahmen zur Einrichtung eines Überwachungssystems getroffen hat, und dass das Überwachungssystem geeignet ist, Entwicklungen, die den Fortbestand der Gesellschaft gefährden, frühzeitig zu erkennen.
Der Wirtschaftsprüfer bestätigt, dass die §§ 12 und 14 des REIT-G zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2007 eingehalten waren. Die Anforderung des § 15 REIT-G, wonach das ausgewiesene Eigenkapital 45% des Betrages, mit dem das unbewegliche Vermögen angesetzt ist, nicht unterschreiten darf, wurde nicht eingehalten und um einen Prozentpunkt unterschritten. Damit sind allerdings keine unmittelbaren Sanktionen verbunden; erst wenn die Voraussetzungen des § 15 REIT-G an drei aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren nicht erfüllt wären, würde die Steuerbefreiung mit Ablauf des dritten Wirtschaftsjahres enden.
Auf der Gesellschafterversammlung vom 23. Mai 2007 wurden im Rahmen des Umwandlungsbeschlusses die Herren Christian Hopfer, Frank Manzke und Dr. Oscar Kienzle in den Aufsichtsrat gewählt. Die Bestellung zu Mitgliedern des Aufsichtsrates erfolgt für die Zeit bis zur Beendigung der ordentlichen Hauptversammlung, die über die Entlastung für das vierte Geschäftsjahr nach dem Beginn der Amtszeit beschließt. Das Jahr,
in dem die Amtszeit beginnt, wird nicht mitgerechnet. Am 6. Juni 2007 wählte der Aufsichtsrat Herrn Hopfer zum Vorsitzenden und Herrn Manzke zum stellvertretenden Vorsitzenden.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Auf der außerordentlichen Hauptversammlung am 8. Oktober 2007 wurde der Unterzeichner in den Aufsichtsrat gewählt. Herr Manzke hat sein Amt als Mitglied des Aufsichtsrats mit Ablauf des 7. Oktober 2007 niedergelegt. Am 22. Oktober 2007 wählte der Aufsichtsrat den Unterzeichner zum Vorsitzenden und Herrn Hopfer zum stellvertretenden Vorsitzenden.
Am 6. Juni 2007 wurde Herr Janpeter Lassen zum Vorstand bestellt. Am 17. September 2007 bestellte der Aufsichtsrat Herrn Frank Schaich mit sofortiger Wirkung zum Vorstandsvorsitzenden und Herrn Manfred Heiler mit Wirkung zum 1. Dezember 2007 zum Vorstandsmitglied. Herr Janpeter Lassen hat am 21. September 2007 sein Amt als Vorstand niedergelegt.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern sowie dem ausgeschiedenen Aufsichtsratsmitglied für den geleisteten Beitrag zum Aufbau der Gesellschaft.
München, den 7. April 2008
Für den Aufsichtsrat
Prof. Dr. Heinz Rehkugler
Die Fair Value REIT-AG begrüßt den von der Regierungskommission vorgelegten Deutschen Corporate Governance Kodex. Der Kodex schafft transparente rechtliche Rahmenbedingungen für die Unternehmensleitung und -kontrolle in Deutschland. Außerdem werden darin auch allgemein anerkannte Standards für gute und verantwortungsbewusste Unternehmensführung dokumentiert.
Der Vorstand der Fair Value REIT-AG setzt sich derzeit aus zwei Mitgliedern zusammen. Er leitet das Unternehmen und handelt ausschließlich im Interesse der Fair Value REIT-AG. Der Vorstand ist der nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswertes verpflichtet. Er berichtet dem Aufsichtsrat regelmäßig, zeitnah und umfassend über die Unternehmensplanung und die strategische Entwicklung sowie über die aktuelle Geschäftslage, einschließlich des Risikomanagements.
Der Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG hat derzeit drei Mitglieder. Er berät und kontrolliert die Unternehmensführung durch den Vorstand. Die Mitglieder des Aufsichtsrates stimmen die Unternehmensstrategie sowie deren Umsetzung mit dem Vorstand ab. Darüber hinaus erörtert der Aufsichtsrat die Zwischenberichte und prüft und billigt den Jahresabschluss der Fair Value REIT-AG. Wesentliche Entscheidungen der Unternehmensführung bedürfen der Zustimmung des Aufsichtsrats. Über seine Tätigkeit im Geschäftsjahr 2007 informiert der Aufsichtsrat auf den S. 10– 11.
Die Vergütung der Vorstände setzt sich zusammen aus einer Grundvergütung und einer variablen Vergütung. Die Gesamtvergütung entspricht jeweils 1,25% der jährlichen Dividendenzahlung der Fair Value REIT-AG, mindestens jedoch der jeweiligen Grundvergütung. Für die Jahre 2007 und 2008 wurden Mindestzusagen bezüglich der variablen Vergütungen ausgesprochen. Vergütungsbestandteile mit langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter wurden nicht vereinbart. Weitere Ausführungen sowie die Individualisierung der Vorstandsvergütungen finden sich im Anhang zum Konzernabschluss.
Die Vergütung der Aufsichtsräte setzt sich zusammen aus einer festen Vergütung von 5.000 € pro Jahr und pro rata temporis und einer erfolgsabhängigen Vergütung von 1 € je 1.000 € ausgeschütteter Dividende. Die variable Vergütung ist begrenzt auf den Höchstbetrag 25.000 €. Der Vorsitzende erhält die zweifache und der stellvertretende Vorsitzende die eineinhalbfache feste und variable Vergütung eines Mitgliedes des Aufsichtsrates. Weitere Ausführungen und die Information über die Gesamtvergütung des Aufsichtsrates finden sich im Anhang zum Konzernabschluss. Auf eine individualisierte Aufstellung der Aufsichtsratsvergütung wurde verzichtet (siehe auch Entsprechenserklärung).
Der Vorstand hielt zum 31. Dezember 2007 unmittelbar und mittelbar insgesamt 79.310 Aktien an der Fair Value REIT-AG und damit weniger als 1% am Grundkapital der Fair Value REIT-AG.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Der Aufsichtsrat und ihm nahestehende Personen hielten zum 31. Dezember 2007 unmittelbar und mittelbar insgesamt 367.867 Aktien an der Gesellschaft und damit mehr als 1% am Grundkapital der Fair Value REIT-AG.
Weitere Informationen unter "Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen" im Anhang zum Konzernabschluss.
Der Fair Value REIT-AG sind im Geschäftsjahr 2007 folgende Wertpapiertransaktionen von Mitgliedern des Vorstands und des Aufsichtsrates bzw. von bestimmten, den Organmitgliedern nahestehenden Personen gemäß § 15 WpHG gemeldet worden:
| Meldepflichtige Person | Datum des Geschäfts | Transaktion | Anzahl | Preis je Aktie in € |
|---|---|---|---|---|
| Dr. Oscar Kienzle | 16.11.2007 | Aktienkauf | 3.000 | 10,00 |
| Dr. Oscar Kienzle | 21.11.2007 | Aktienkauf | 1.500 | 7,00 |
| Dr. Oscar Kienzle | 13.12.2007 | Aktienkauf | 1.000 | 8,03 |
| Dr. Oscar Kienzle | 13.12.2007 | Aktienkauf | 250 | 8,06 |
Weitere Informationen unter "Geschäfte mit nahe stehenden Unternehmen und Personen" im Anhang zum Konzernabschluss.
Die Aktionäre der Fair Value REIT-AG nehmen ihre Rechte auf der Hauptversammlung wahr und üben dort ihr Stimmrecht aus. Jeder Aktionär ist zur Hauptversammlung eingeladen und kann zur Tagesordnung sprechen und Fragen stellen. Auf der Hauptversammlung werden Beschlüsse u. a. zu den folgenden Punkten gefasst: Entlastung des Vorstands und Aufsichtsrates sowie Wahl des Abschlussprüfers, Verwendung des Bilanzgewinns, Satzungsänderungen und kapitalverändernde Maßnahmen.
Die Gesellschaft berichtet viermal jährlich über die Geschäftsentwicklung sowie die Finanz- und Ertragslage. Die Öffentlichkeit wird unter Nutzung der Medien über die Aktivitäten der Gesellschaft informiert. Informationen, die den Aktienkurs wesentlich beeinflussen können, werden nach rechtlichen Vorgaben als Ad-hoc-Mitteilung veröffentlicht. Die Fair Value REIT-AG informiert über ihre Website www.fvreit.de die Aktionäre, Investoren und die allgemeine Öffentlichkeit.
Die Fair Value REIT-AG veröffentlicht ihren Konzernabschluss nach International Financial Reporting Standards (IFRS), der Einzelabschluss ist gemäß den Regelungen des HGB aufgestellt. Der Abschluss wird vom Vorstand erstellt und vom Aufsichtsrat geprüft. Der Aufsichtsrat schlägt den Abschlussprüfer vor, der von der Hauptversammlung gewählt wird. Die erhöhten Anforderungen an die Unabhängigkeit des Abschlussprüfers werden dabei erfüllt.
Vorstand und Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG haben bereits am 25. März 2008 gemäß § 161 AktG folgende Entsprechenserklärung zum Deutschen Corporate Governance Kodex (Fassung vom 14. Juni 2007) abgegeben:
Vorstand und Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG begrüßen und unterstützen den Deutschen Corporate Governance Kodex und die damit verfolgten Ziele. Bis auf die nachfolgend aufgeführten Ausnahmen folgt die Fair Value REIT-AG den Empfehlungen des Deutschen Corporate Governance Kodex in der Fassung vom 14. Juni 2007 und wird ihnen auch in Zukunft entsprechen:
| Branche | Immobilien (REIT) |
|---|---|
| WKN / ISIN | A0MW97 / DE000A0MW975 |
| Börsenkürzel | FVI |
| Grundkapital | 47.034.410,00 € |
| Anzahl Aktien (Stückaktien) | 9.406.882 |
| Rechnerischer Anteil pro Stückaktie am Grundkapital | 5,– € |
| Erstnotiz | 16. November 2007 |
| Hoch / Tief 2007 | 11,00 € / 6,90 € |
| Marktkapitalisierung am 31. Dezember 2007 | 72,1 Mio. € |
| Marktsegment | Prime Standard |
| Handelsplätze | Prime Standard: Frankfurt, XETRA |
| Freiverkehr: Stuttgart, Berlin-Bremen, | |
| Düsseldorf, München | |
| Designated Sponsor | WestLB |
| Indizes | RX REIT All Shares-Index |
| RX REIT-Index |
| Free Float | 42,28 % | |
|---|---|---|
| IC Immobilien Holding AG | 9,39 % | |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 2 GmbH & Co. KG | 8,13 % | |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 5 GmbH & Co. KG | 7,44 % | |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG | 7,44 % | |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG | 7,44 % | |
| IC Immobilien Service GmbH | 6,34 % | |
| IFB Beteiligungs-AG | 5,44 % | |
| Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G. 3,76 % | ||
| IC Fonds GmbH | 2,34 % | |
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Am 16. November 2007 feierte die Fair Value ihr Börsendebüt an der Frankfurter Wertpapierbörse. Insgesamt wurden an diesem Tag alle 9.406.882 ausstehenden, auf den Inhaber lautenden Stückaktien in den Handel einbezogen. Diese Aktien entstanden im Vorfeld des Börsengangs durch Sach- bzw. Barkapitalerhöhungen, wodurch sich das Grundkapital im Jahresverlauf von ursprünglich 500.000 € auf 47.034.410 € erhöhte. Dabei beläuft sich der rechnerische Nennwert je Stück-Aktie am Grundkapital auf 5,– €. Nach Registereintragung des Unternehmens als Fair Value REIT-AG wurden die Aktien in die neu geschaffenen Indizes der Deutschen Börse AG, dem RX REIT-Index sowie dem RX REIT All Shares-Index, aufgenommen. Free Float 42,28 IC Immobilien Holding AG 9,39
Bereits zur Erstnotiz verfügte die Fair Value über eine breite Aktionärsstruktur mit einem Free-Float von über 42%. So konnten durch das erfolgreiche Umtauschangebot im Vorfeld des Börsengangs bereits über 2.000 Aktionäre gewonnen werden, die Anteile von Immobilienfonds in Aktien der Fair Value tauschten. Gleichzeitig zeichneten weitere institutionelle und private Investoren Aktien der Fair Value. Im Vorfeld des Börsengangs haben einzelne Aktionäre eine Marktschutzvereinbarung getroffen, so dass diese für 6 –12 Monate nach Handelsaufnahme bestimmten Veräußerungebeschränkungen unterworfen sind (genaue Ausgestaltung siehe Konzernlagebericht S. 37) H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG 7,44 H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG 7,44 IC Immobilien Service GmbH 6,34 IFB Beteiligungs-AG 5,44 Bayerische Beamten Lebensversicherung a.G. 3,76 IC Fonds GmbH 2,34
Nach einem sehr positiven Kapitalmarktumfeld in der ersten Jahreshälfte 2007, das in zahlreichen Indizes von neuen Rekordständen gekennzeichnet war, trübte sich die Stimmung am Aktienmarkt in der zweiten Jahreshälfte deutlich ein. Auslöser waren die zur Jahresmitte aufkommenden Sorgen um die Hypothekenkredite in den USA. Da zahlreiche Kredite für US-Wohnimmobilien ausfallgefährdet waren, entstand bei einer Vielzahl von Finanzinstituten die Notwendigkeit hoher Abschreibungen auf entsprechende Anlagevehikel. Die Folge war eine allgemeine Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen. Auch wenn der deutsche Aktienindex DAX das Jahr 2007 nahe den Rekordständen von über 8.000 Punkten beenden konnte, notierten bereits viele kleinere Aktientitel deutlich niedriger als noch im Jahresverlauf. Insbesondere Immobilientitel konnten sich diesem Trend nicht entziehen. Zwar waren Immobilienaktien, insbesondere in Deutschland, nicht unmittelbar von der Finanzkrise betroffen, dennoch machte sich unter Anlegern die Sorge um fallende Immobilienpreise breit. So fielen die Immobilien-Aktien-Indizes EPRA für Deutschland um 41% bzw. für Europa um 34%.
In diesem von hoher Volatilität gekennzeichneten Marktumfeld konnte auch die Aktie der Fair Value die zum Börsendebüt erreichte Erstnotiz von 11,00 € nicht verteidigen. In den letzten sechs Wochen des Börsenjahres sank der Kurs auf ein Tief von 6,90 € (Xetra). Am letzten Handelstag im Dezember 2007 schloss der Aktienkurs bei 7,66 €. Gegenüber dem Net Asset Value (NAV) von 10,06 € zum 31. Dezember 2007 bedeutete dies ein Abschlag von rund 24%.
Größtmögliche Transparenz und ein intensiver Dialog mit Analysten, Investoren und mit der Finanzpresse sind die Zielsetzung der Fair Value REIT-AG. Für den Vorstand genießt dabei die Erläuterung des Geschäftsmodells, des Zahlenwerks und der weiteren Strategie der Fair Value höchste Priorität. Für diesen Zweck plant die Gesellschaft unter anderem eine detaillierte Berichterstattung, die Publikation unternehmensrelevanter Meldungen und die regelmäßige Teilnahme an Investorenkonferenzen. Zudem wurden die Unternehmens-Website sowie die darin enthaltenen Informationen für Anleger neu gestaltet. Um weitere Investoren zu gewinnen, plant die Fair Value die Aufnahme der Analysten-Coverage, so dass ein umfassendes, externes Meinungsbild zur Gesellschaft und ihren künftigen Wachstumschancen verfügbar ist. Flankiert werden diese Maßnahmen durch fortlaufende Interviews mit der Finanzpresse, um die interessierte Öffentlichkeit über die Entwicklung des operativen Geschäfts der Fair Value umfassend zu informieren.
| 14. März 2008 | Bekanntgabe vorläufiger Geschäftszahlen 2007 |
|---|---|
| 15. April 2008 | Veröffentlichung des Geschäftsberichts 2007 |
| 15. Mai 2008 | Veröffentlichung der Quartalszahlen Q1/2008 |
| 9. Juni 2008 | Jahreshauptversammlung |
| 15. August 2008 | Veröffentlichung des Halbjahresfinanzberichts |
| November 2008 | Veröffentlichung der Quartalszahlen Q3/2008 Präsentation auf dem Eigenkapitalforum |
Die Fair Value REIT-AG vereint als zweiter REIT am deutschen Kapitalmarkt Substanzstärke mit hohen Renditen. Grundlage dafür ist das breit diversifizierte Immobilien-Portfolio der Gesellschaft, das stabile und langfristig planbare Mieterträge verspricht. Insgesamt partizipiert die Fair Value derzeit an einem Immobilien-Portfolio aus 81 direkt und indirekt gehaltenen Objekten. Diese haben eine Gesamtmietfläche von 465.665 m² und einen Gesamtwert von rund 608 Mio. €. Nach Berücksichtigung der Beteiligungsquoten an den geschlossenen Immobilienfonds konnte die Fair Value damit in weniger als einem Jahr ein Immobilienvermögen mit einem derzeitigen Marktwert von anteilig rund 276 Mio. € schaffen. Davon entfallen rund 50 Mio. € auf das Segment "Direktinvestitionen" und etwa 226 Mio. € auf den Bereich "Beteiligungen". Der hohe ertragsbezogene Vermietungsstand von 96% unterstreicht die Werthaltigkeit des Portfolios.
Einzigartig an der Fair Value ist die Struktur ihres Immobilienvermögens: die Gesellschaft investiert einerseits direkt in attraktive Gewerbeimmobilien und beteiligt sich andererseits an geschlossenen Immobilienfonds – als bisher einziges börsennotiertes Unternehmen in Deutschland. Dabei erwirbt die Fair Value sowohl Mehrheits- als auch Minderheitsbeteiligungen an geeigneten geschlossenen Immobilienfonds.
Portfolioaufteilung nach Segmenten
Assoziierte Beteiligungen 304.318 m² Tochtergesellschaften 118.239 m²
Direktbesitz 43.108 m²
| Mieter des Fair Value Portfolios | in % der Mieten p. a. per 31. Dezember 2007 |
|---|---|
| Sparkasse Südholstein | 12,39% |
| IDLG Immobiliendienstleistungen | 9,71% |
| Metro AG | 8,18% |
| BBV Holding AG | 4,98% |
| Kaufland Stiftung & Co. KG | 4,55% |
| Schweizerhof Hotel GmbH & Co. KG | 4,07% |
| Marktkauf Handelsgesellschaft mbH & Co. KG | 3,95% |
| Toys'R'Us Deutschland GmbH | 3,52% |
| HPI Hotelbesitz GmbH | 2,66% |
| ABB Grundbesitz GmbH | 2,64% |
| Sonstige | 43,35% |
| Summe | 100% |
Schleswig-Holstein 33 Objekte Mietfläche 53.678 m² Marktwert 65,1 Mio. €
Mecklenburg-Vorpommern 2 Objekte Mietfläche 26.863 m² Marktwert 73,7 Mio. €
Berlin 1 Objekt Mietfläche 10,049 m² Marktwert 15,9 Mio. €
Brandenburg 3 Objekte Mietfläche 57.506 m² Marktwert 86,3 Mio. €
Niedersachsen 4 Objekte Mietfläche 37.420 m² Marktwert 41,1 Mio. €
Sachsen-Anhalt 3 Objekte Mietfläche 31.165 m² Marktwert 47,1 Mio. €
Nordrhein-Westfalen 20 Objekte Mietfläche 94.805 m² Marktwert 79,8 Mio. €
Sachsen 6 Objekte Mietfläche 49.968 m² Marktwert 49,1 Mio. €
Thüringen 2 Objekte Mietfläche 48.385 m² Marktwert 67,4 Mio. €
Hessen 3 Objekte Mietfläche 23.556 m² Marktwert 31,2 Mio. €
Rheinland-Pfalz 1 Objekt Mietfläche 1.989 m² Marktwert 1,8 Mio. €
Bayern 3 Objekte Mietfläche 30.280 m² Marktwert 49,8 Mio. €
* Marktwerte der Objekte zu 100% (nicht Fair Value-anteilig) per 31. Dezember 2007
Kennzeichnend für das Immobilien-Portfolio der Fair Value ist die breite Streuung der Objekte nach Branchen, Nutzungsarten und Regionen. Klumpenrisiken, wie sie durch starke Konzentrationen entstehen können, werden somit vermieden. Dadurch ergibt sich eine hohe Unabhängigkeit der Mieterträge der Fair Value REIT-AG von der wirtschaftlichen Lage in einzelnen Bereichen des gewerblichen Immobilienmarktes.
Neben der bundesweiten Verteilung der Objekte weist das Immobilien-Portfolio der Fair Value eine hohe Diversifikation hinsichtlich der Hauptnutzungsarten der Objekte auf. Im Bereich Büro werden rund 44% der Fair Value-anteiligen Mieterlöse des Gesamtportfolios von 22 Mio. € p. a. erwirtschaftet, ca. 42% entfallen auf das Einzelhandelssegment. Aus Logistikimmobilien generiert die Fair Value etwa 9% ihrer Mieteinnahmen, während rund 5% auf den Bereich "Sonstiges" entfallen. Zukünftig wird durch Umschichtungen mittels zielgerichteter Verkäufe und Akquisitionen (insbesondere in den Bereichen Logistik und Büro) eine weitere Optimierung der Portfolio-Struktur angestrebt. Zielsetzung ist die Steigerung des Büroanteils auf etwa 50% und eine Verteilung auf Logistik und Einzelhandel von jeweils 25%.
Renditestärke ist ein weiteres Kennzeichen des Immobilien-Portfolios der Fair Value. Insgesamt erwirtschaftet die Gesellschaft (bezogen auf das Gesamtportfolio) eine Mietrendite von 8,0%.
Aufgrund der langen ertragsgewichteten Restlaufzeiten der Mietverträge bietet das Immobilien-Portfolio der Fair Value Stabilität und eine hohe Planbarkeit der zukünftigen Mieterträge. Das Gesamtportfolio weist eine Restlaufzeit von rund sieben Jahren auf, bei den direkt gehaltenen Immobilien sind es über 13 Jahre.
Nutzungsarten in % der Mieterlöse
Restlaufzeit der Mietverträge in Jahren
Vermietungsstand in % der Mieterlöse
Werthaltigkeit und Substanzstärke des Portfolios werden deutlich bei der Betrachtung der ertragsbezogenen Vermietungsstände.
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Das Beteiligungsportfolio (Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds) der Fair Value REIT-AG umfasst eine Gesamtmietfläche von 422.557 m² mit einem Marktwert von 558 Mio. €. Fair Values Anteil daran entspricht 226 Mio. €. Dabei unterteilt sich das Segment "Beteiligungen" in Mehrheits- und Minderheitsbeteiligungen. Derzeit hält die Gesellschaft an fünf geschlossenen Immobilienfonds mehr als 50% der Anteile (Tochterunternehmen). An weiteren acht Fonds ist die Fair Value mit einem Anteil zwischen 20% und 50% beteiligt. Auf die vollkonsolidierten Tochterunternehmen entfallen 118.239 m² der vermietbaren Fläche, während 304.318 m² in den Fonds mit Minderheitsbeteiligungen (assoziierte Unternehmen) zusammengefasst sind. Dank der durchweg hohen Beteiligungsquoten kann die Gesellschaft aktiven Einfluss auf das Asset Management der geschlossenen Immobilienfonds ausüben und somit Wertsteigerungspotenziale realisieren.
| Fair Value-Beteiligungen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| Tochterunternehmen | Assoziierte Unternehmen | ||||
| IC Fonds & Co. Büropark Teltow KG (IC07) | 75,65% | 49,68% IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio Deutschland 13. KG (IC13) |
|||
| 71,58% | 45,02% | ||||
| IC Fonds & Co. Forum Neuss KG (IC03) | BBV Immobilien-Fonds Nr. 14 GmbH & Co. KG (BBV14) | ||||
| IC Fonds & Co. München-Karlsfeld KG (IC01) | 55,81% | 39,98% IC Fonds & Co. SchmidtBank Passage KG (IC12) |
|||
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG (BBV06) | 54,64% | 38,31% IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio Deutschland 15. KG (IC15) |
|||
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 3 GmbH & Co. KG(BBV03) | 53,64% | 38,30% BBV Immobilien-Fonds Nr. 10 GmbH & Co. KG (BBV10) |
|||
| 38,28% BBV Immobilien-Fonds Erlangen GbR (BBV02) |
|||||
| 26,14% IC Fonds & Co. Rabensteincenter KG (IC10) |
|||||
| 24,93% BBV Immobilien-Fonds Nr. 9 GmbH & Co. KG (BBV09) |
Zur weiteren Diversifizierung des Portfolios hat die Fair Value ein Portfolio von 32 Gewerbeimmobilien direkt erworben. Der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 21. Dezember 2007. Die Objekte mit einer vermietbaren Fläche von insgesamt 43.108 m² dienen primär der Hauptmieterin und Verkäuferin Sparkasse Südholstein als Bankfilialen.
Nachhaltigkeit und Renditestärke zeichnen das Direktportfolio aus: mit einem Vermietungsstand von über 96%, einer durchschnittlichen Restlaufzeit der Mietverträge von 13,5 Jahren und einer Rendite von 6,4% p. a. der Marktwerte werden langfristige und sichere Mieterträge generiert.
Zudem hatte die Fair Value bereits im Oktober 2007 ein in Bau befindliches Bürogebäude am Düsseldorf Flughafen gekauft. Am 15. Januar 2008 gingen Besitz, Nutzen und Lasten auf die Fair Value über. Das in unmittelbarer Nähe zum Terminal gelegene Objekt wird nach seiner Fertigstellung im Juli 2008 eine vermietbare Fläche von 4.671 m² umfassen. Zum 31. März 2008 war die Immobilie bereits zu 42% vermietet. Die Gesellschaft befindet sich in fortgeschrittenen Verhandlungen mit einer Reihe von Interessenten über die Vermietung der verbliebenen Flächen.
Durch den zielgerichteten Zukauf lukrativer Gewerbeimmobilien plant die Fair Value auch zukünftig weitere Ertragspotenziale zu erschließen und so das Unternehmenswachstum dynamisch voranzutreiben. Den Schwerpunkt ihrer Investitionstätigkeit legt die Gesellschaft dabei auf mittelgroße Städte und Regionalzentren. Gleichzeitig wird die Fair Value selektiv auch in Großstädten investieren, sofern die betreffenden Objekte entsprechend gute Ertragsaussichten aufweisen. Zukünftig wird sich die Gesellschaft verstärkt auf Büro- und Logistikimmobilien mit Einzelvolumina zwischen 5 Mio. € und 50 Mio. € fokussieren, um so ihre Portfoliostruktur weiter zu optimieren.
Neben dem Ausbau der Direktinvestitionen wird die Fair Value REIT-AG auch weiterhin Beteiligungen an bestimmten geschlossenen Immobilienfonds unterschiedlicher Emissionshäuser erwerben. Ausschlaggebend für ein Engagement sind die Entwicklungsperspektiven sowie die zu erzielenden Renditen der betreffenden Fonds. Im Hinblick auf den Erwerb weiterer Fondsbeteiligungen verfügt die Fair Value als bisher einziges börsennotiertes Unternehmen in Deutschland über Erfahrungen mit dem Umtausch von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds in täglich handelbare Aktien.
In Deutschland stellen geschlossene Immobilienfonds traditionell eine weitverbreitete Anlageklasse dar. Bis heute wurden mehr als 140 Mrd. € in deutsche geschlossene Immobilienfonds investiert. Für den meist privaten Anleger ist eine Investition in geschlossene Immobilienfonds jedoch nicht nur mit Vorteilen verbunden. Bei immobilientypischen Aufgabenstellungen wie z. B. Neuvermietungen oder Revitalisierungsmaßnahmen kann die breite Anlegerstreuung zu Uneinigkeit führen, was für ein effizientes und zukunftsorientiertes Asset Management hinderlich ist. Vor allem in solchen Phasen steigt die Bereitschaft zum Verkauf der Beteiligung und es wird spätestens dann deutlich, dass ein Handel der Anteile nicht oder nur sehr eingeschränkt möglich ist.
Die Fair Value REIT-AG wird bei zukünftigen Transaktionen Beteiligungsquoten in diesen Fondsgesellschaften zwischen mindestens 20% und maximal 90% des Gesellschaftskapitals anstreben und kann so maßgeblichen Einfluss auf die Handlungsweise der Fondsgeschäftsführungen und auf die Entscheidungen in den Gesellschafterversammlungen ausüben. Sie wird diesen Einfluss zur Optimierung der Ertragskraft und Werthaltigkeit dieser Investitionen geltend machen.
Konzernlagebericht
Die Fair Value REIT-AG (im Folgenden auch Fair Value oder Fair Value-Konzern) fokussiert sich auf den Erwerb und die Bewirtschaftung von Gewerbeimmobilien in Deutschland. Schwerpunkte der Investitionstätigkeit sind derzeit Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Regionalzentren. Zukünftig wird die Fair Value stärker in den Bereichen Büro und Logistik investieren und so ihre Portfoliostruktur weiter optimieren.
Die Besonderheit des Geschäftsmodells liegt in der Kombination von Direktinvestitionen in Immobilien mit dem Erwerb von Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds.
Der Erwerb von Beteiligungen kann im Wege der Sacheinlage, also durch Tausch von Anteilen gegen Aktien der Fair Value, aber auch über Erwerb der Anteile gegen Kaufpreiszahlung erfolgen.
Das Geschäftsmodell der Gesellschaft basiert daher auf zwei Säulen: den Segmenten "Beteiligungen" und "Direktinvestitionen".
Im September 2007 beteiligte sich die Gesellschaft an insgesamt 14 geschlossenen Immobilienfonds. An sieben Gesellschaften wurden Mehrheitsbeteiligungen erworben, bei weiteren sieben Gesellschaften konnte sich die Fair Value einen Anteilsbesitz zwischen 20% und 50% sichern.
Nach dem Verkauf einer mehrheitlich gehaltenen Beteiligung an der BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG (BBV 08) mit Wirkung ab dem 1. Dezember 2007 ist die Gesellschaft derzeit noch an 13 geschlossenen Immobilienfonds beteiligt. Ferner wurde die Beteiligungsquote bei der IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio Deutschland 13. KG (IC 13) auf unter 50% reduziert.
Insgesamt partizipiert die Fair Value REIT-AG im Geschäftssegment Beteiligungen zum 31. Dezember 2007 an einem breit diversifizierten Portfolio von 49 Immobilien mit einer Gesamtmietfläche von 422.557 m² und einem Marktwert von rund 558 Mio. € (Fair Values Anteil daran entspricht rund 226 Mio. €).
Im Segment Direktinvestitionen erfolgte im Dezember 2007 der Übergang von Nutzen und Lasten für ein Portfolio von 32 überwiegend als Bankfilialen durch die Sparkasse Südholstein genutzte Gewerbeimmobilien in Schleswig-Holstein mit einer vermietbaren Fläche von 43.108 m². Der Marktwert des "Sparkassenportfolios" wurde auf Basis von Einzelwertgutachten mit insgesamt rund 50 Mio. € ermittelt.
Das Gesamtportfolio mit einem Fair Value-anteiligen Marktwert von rund 276 Mio. € ist zum 31. Dezember 2007 ertragsbezogen zu mehr als 96% vermietet. Die kontrahierten Mieten von rund 22 Mio. € p. a. verteilen sich auf Immobilien mit den Hauptnutzungsarten Büro, Einzelhandel, Logistik und Sonstige wie folgt:
Mieterlöse nach Hauptnutzungsarten
Die Fair Value REIT-AG wird eigenverantwortlich vom Vorstand geleitet, der über jahrelange Erfahrung beim Erwerb und Bestandsmanagement von Gewerbeimmobilien und Beteiligungen an geschlossenen Immobilienfonds verfügt. Die fünf Mitarbeiter einschließlich der zwei Vorstandsmitglieder konzentrieren sich auf die strategische Steuerung des Unternehmens und seiner Beteiligungen sowie auf das Risikomanagement.
Der Vorstand arbeitet eng mit dem Aufsichtsrat zusammen, der in alle wesentlichen Entscheidungen eingebunden ist. Der Aufsichtsrat besteht aus drei Mitgliedern. In insgesamt sieben Sitzungen seit der formwechselnden Umwandlung im Juli hat der Aufsichtsrat im Jahr 2007 gemeinsam mit dem Vorstand wesentliche Geschäftsvorfälle und Entscheidungen eingehend erörtert.
In den Bereichen Rechnungswesen, Immobilienbewirtschaftung und Asset-Management ist die operative Umsetzung des Geschäftes ausgelagert an Unternehmen der IC Immobilien Gruppe mit Sitz in Unterschleißheim bei München. Mit ihren rund 200 Mitarbeitern betreut die Unternehmensgruppe ein Investitionsvolumen von rund 4,5 Mrd. € für private und institutionelle Investoren.
Im Jahresverlauf 2007 zeigte die deutsche Konjunktur einen stabilen Aufwärtstrend. Im Jahresvergleich betrug das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts 2,5%. Die Arbeitslosenquote sank auf rd. 8,7%, was zu einer spürbaren Ausweitung der Nachfrage nach Büroraum führte.
Die Zahlungsausfälle im Sub-Prime-Bereich auf dem US-amerikanischen Hypothekenmarkt lösten in der zweiten Jahreshälfte 2007 eine grundlegende Verunsicherung an den weltweiten Finanz- und Kapitalmärkten aus. Die Folge waren deutliche Kursrückgänge auf breiter Basis und eine allgemeine Verschlechterung der Finanzierungsbedingungen. Dies betraf die Fremdkapitalbeschaffung genauso wie die Beschaffung von Eigenkapital, z.B. über die Börse.
Unabhängig davon zeigt sich die Konjunktur in Deutschland als erstaunlich robust. So rechnet die Bundesregierung nach wie vor mit einem Wirtschaftswachstum von 1,7%. Für den Immobilienmarkt ist daher von einem zumindest stabilen gesamtwirtschaftlichen Umfeld auszugehen.
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Dank des positiven Konjunkturverlaufes hat sich die Situation auf den Büroflächenmärkten weiter verbessert. Bei noch geringer spekulativer Neubautätigkeit führte dies zu einem Abbau der Büroleerstände und zu steigenden Spitzenmieten. In den Großstädten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag der Flächenumsatz bei insgesamt 3,42 Mio. m² und somit 12,8% über dem Vorjahresniveau. Der Leerstand betrug dort zum Jahresende 2007 noch insgesamt 7,4 Mio. m² oder 9,1% und war somit knapp 1%-Punkt unter dem Vorjahreswert. Inzwischen sind daher auch wieder vermehrt spekulative Neubauvorhaben zu beobachten.
Auch die Büromärkte in den Mittelstädten und Regionalzentren profitieren von der Entwicklung, allerdings sind bislang keine nennenswerten Mietsteigerungen zu verzeichnen. Mit verstärkter Neubautätigkeit ist in diesen Märkten daher vorerst nicht zu rechnen.
Im Berichtsjahr konnten die Einzelhandelsumsätze nicht mit der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung Schritt halten. Als wesentliche Gründe für die Zurückhaltung der Verbraucher sind die Mehrwertsteuererhöhung, die stark gestiegenen Energiekosten und Lebensmittelpreise sowie der Aufbau höherer Rücklagen für eine private Altersvorsorge zu nennen. Bei weiter zunehmender Beschäftigung und realen Lohnzuwächsen zeichnen sich aber positive Vorzeichen für steigende Einzelhandelsumsätze in den kommenden Jahren ab.
Dennoch setzte sich parallel dazu im Geschäftsjahr 2007 die konstant hohe Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in 1A-Lagen unverändert fort. Der intensive Wettbewerb um erstklassige Flächen in
Innenstadtlagen der deutschen Großstädte spiegelt sich in einem deutlichen Anstieg der Spitzenmietpreise wider. Auch in B-Standorten konnten in den umsatzstarken, hochfrequentierten Einzelhandelslagen Mietpreissteigerungen beobachtet werden.
Die fortschreitende Polarisierung des Einkaufsverhaltens der Konsumenten erschwert das Vermietungsgeschehen in den B-Lagen im Spannungsfeld zwischen hochpreisigen Prestigelagen und preisgünstigen Discounterkonzepten. Eine hieraus resultierende verhaltene Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in den B-Lagen führt im besten Fall zu einem stabilen Mietniveau.
Der Logistikmarkt ist weltweit und auch in Deutschland ein Wachstumsmarkt: Er beinhaltet mittlerweile neben den klassischen Geschäftsfeldern Lagerung, Umschlag und Transport von Waren weitere Dienstleistungen, die in einer steigenden Nachfrage nach modernen Logistikflächen resultieren. Dabei sind die bevorzugten Logistikstandorte abgekoppelt von den klassischen Büro- und Einzelhandelszentren; vielmehr bestimmen die lokale infrastrukturelle Erschließung sowie die Anbindung an nationale wie internationale Transportkorridore und (Güter-) Verkehrsknotenpunkte die Attraktivität eines Logistikstandortes.
Spätestens mit der Osterweiterung der EU hat sich Deutschland zu einem europäischen Transitland entwickelt. Es profitiert dabei gleichermaßen von seiner geografischen Lage in der Mitte des Kontinents wie auch von seiner guten Infrastruktur. Damit hat sich das Land als Drehscheibe für die internationale Logistik etabliert. Aufgrund des Anstiegs des internationalen Warenverkehrs und der günstigen nationalen Ausgangsposition sollte sich eine weiterhin positive Entwicklung auf dem deutschen Markt für Logistikimmobilien einstellen.
Im Gesamtjahr 2007 wurde nach Ermittlungen von Jones Lang LaSalle mit einem Transaktionsvolumen von rd. 55 Mrd. € ein neues, historisches Rekordergebnis erreicht. Allerdings war das Transaktionsvolumen im zweiten Halbjahr bedingt durch die Sub-Prime-Krise rückläufig.
Steigende Finanzierungszinsen und das restriktive Finanzierungsverhalten der Kreditinstitute führten dazu, dass in der zweiten Jahreshälfte die Aktivitäten fremdkapitalgesteuerter Finanzinvestoren deutlich abnahmen. Der damit verbundene Rückgang der Kaufpreisfaktoren bietet solide finanzierten Gesellschaften mit hoher Eigenkapitalausstattung die Möglichkeit zur Erzielung höherer Netto-Anfangsrenditen. Folglich konnten bereits in der zweiten Jahreshälfte des abgelaufenen Geschäftsjahres stark eigenkapital-orientierte Investoren wie die Fair Value ihre Marktposition ausbauen.
Büroimmobilien hatten am Gesamttransaktionsvolumen in 2007 einen Anteil von 57% oder 31 Mrd. €. Die positive Entwicklung auf den Vermietungsmärkten wirkt auch als Motor auf den Investmentmärkten. Allerdings stiegen die Renditen in den innerstädtischen Lagen der großen Standorte im Durchschnitt um rd. 20 Basispunkte. In Nebenlagen und Sekundärmärkten bewirkte die Finanzmarktkrise einen Rückgang der Nachfrage und in der Folge einen Anstieg der Renditen um bis zu 50 Basispunkte.
Insgesamt 21% bzw. 11 Mrd. € des Gesamttransaktionsvolumens trug das Einzelhandelssegment im Jahr 2007 bei. Die Renditen in den Bereichen Shopping Center und innerstädtische Geschäftshäuser in den fünf großen Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/M, Hamburg und München liegen nach wie vor knapp unter 5%. Hingegen erhöhten sich die Spitzenrenditen für Fachmarktzentren im Jahresverlauf erstmals seit 2003 wieder leicht um rd. 25 Basispunkte.
Logistikimmobilien hatten einen Anteil am Transaktionsvolumen von lediglich 5% oder 2,6 Mrd. €. Nach 2,4 Mrd. € im Jahr 2006 und 1,8 Mrd. € im Jahr 2005 war dies das dritte Rekordjahr in Folge. Durch die Verknappung klassischer Logistikobjekte finden mittlerweile auch produktionsorientierte Immobilien Interesse bei den Investoren, was als Indiz für die zunehmende Akzeptanz dieser Assetklasse bei Investoren gewertet werden kann.
Die Fair Value REIT-AG will auf der Grundlage eines positiven Kapitalmarktumfeldes in den nächsten Jahren durch forcierte Investitionen das Wachstum stark ausbauen, dabei den Wert und die Ertragskraft des investierten Vermögens kontinuierlich steigern und gleichzeitig ein hohes Maß an Risikostreuung erreichen.
Grundsätze des Finanz- und Kapitalmanagements Das Finanz- und Kapitalmanagement des Fair Value-Konzerns orientiert sich an den Zielen des Substanzerhaltes, der Sicherstellung des Schuldendienstes und der Erwirtschaftung einer attraktiven Dividende für die Aktionäre der Fair Value REIT-AG.
Soweit eine direkte Einflussnahme möglich ist, erfolgt das Finanz- und Kapitalmanagement zentral. Bei den assoziierten Unternehmen erfolgt eine Abstimmung mit den jeweiligen Geschäftsführungen bzw. im Rahmen der gesellschaftvertraglich geregelten Mitbestimmungsmöglichkeiten.
zeitig ihr Beteiligungsportfolio an geschlossenen Immobilienfonds erweitern.
Zugang zum Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds Als erste und bisher einzige börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft hat die Fair Value REIT-AG eine "Roll-Up"-Plattform für den Erwerb von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds in Deutschland aufgebaut. Sie bietet dabei Anlegern bestimmter geschlossener Immobilienfonds die Möglichkeit, ihre Fondsanteile an die Fair Value REIT-AG zu verkaufen oder in Aktien der Fair Value REIT-AG zu tauschen und sich damit an einem deutlich breiter diversifizierten Immobilien-Portfolio zu beteiligen.
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Geschlossene Immobilienfonds in Deutschland stehen inzwischen für ein Investitionsvolumen von insgesamt mehr als 140 Mrd. €. Das anteilige Eigenkapital stammt primär von privaten Investoren, von denen sich Einzelne aus unterschiedlichen Motiven während der Haltephase der Immobilien von ihren Beteiligungen trennen möchten.
Die Fair Value REIT-AG kann als Fondsinvestor im Zweitmarkt bei einer entsprechend hohen Beteiligungsquote aktiv Einfluss auf das Management geschlossener Immobilienfonds nehmen und durch aktives Asset-Management Wertsteigerungspotenziale realisieren.
Durch den REIT-Status verfügt die Fair Value REIT-AG mit Hilfe des so genannten Exit-Tax-Privilegs über eine starke Wettbewerbsposition im Markt betrieblich genutzter Immobilien. Unternehmen können somit Veräußerungsgewinne, die sie beim Verkauf von Immobilien an eine REIT-AG erzielen, unter bestimmten Voraussetzungen zur Hälfte steuerfrei vereinnahmen.
Zukünftiger Investitionsschwerpunkt Büro und Logistik Die Fair Value REIT-AG wird sich bei zukünftigen Investitionen verstärkt auf Büro- und Logistikimmobilien ausrichten. Die Einzelinvestments sollen zukünftig ein Investitionsvolumen von mindestens 5 Mio. € und maximal 50 Mio. € Kaufpreis pro Immobilie aufweisen. Dabei wird die bereits angelegte Konzentration auf mittelgroße Städte und Regionalzentren fortgeführt.
Insgesamt wird durch gezielte Investitionen und Desinvestitionen eine Portfoliostruktur angestrebt, die zu etwa 50% aus Büroimmobilien und zu jeweils etwa 25% aus Logistikobjekten und Einzelhandelsimmobilien besteht.
Die Fair Value REIT-AG wurde im zweiten Halbjahr 2007 operativ tätig und hat seither eine sehr dynamische Entwicklung genommen. Quasi aus dem Stand heraus hat sie in dieser Zeit eine Bilanzsumme von 230 Mio. € geschaffen. Ungeachtet des schwierigen Marktumfeldes konnte im November 2007 der Börsengang erfolgreich durchgeführt werden. Zum 6. Dezember 2007 erreichte die Fair Value als zweites deutsches Unternehmen überhaupt den REIT-Status.
Im Oktober 2007 wurden von der Sparkasse Südholstein insgesamt 32 Büroimmobilien in Schleswig-Holstein gekauft – der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgte am 21. Dezember 2007. Bei dieser Transaktion mit einem Marktwert per 31. Dezember 2007 von rund 50 Mio. € und einer anfänglichen Rendite von 6,4% p.a. spielte das Exit-Tax-Privileg eine gewichtige Rolle.
Die Vorteile dieser Investition liegen in einem sehr hohen Maß in der Ertragssicherheit über 13,5 Jahre bei einem bonitätsstarken Hauptmieter. Gleichzeitig bieten die auf Basis marktüblicher Mieten abgeschlossenen Mietverträge mit der Sparkasse Südholstein einen jährlichen Inflationsausgleich.
Ferner wurde im Oktober 2007 eine in Bau befindliche Büroimmobilie gegenüber dem neuen Maritim-Hotel am Flughafen Düsseldorf akquiriert. Dem nach Baufortschritt zu zahlenden Kaufpreis von 12,6 Mio. € steht nach Fertigstellung im Juli 2008 und nach Vollvermietung eine voraussichtliche
anfängliche Mietrendite von rund 7% p. a. gegenüber. Mit dieser Investition wurde zu einem frühen Zeitpunkt der Bauphase auf die positive Entwicklung des Vermietungsmarktes an diesem Standort und auf mögliche Wertsteigerungspotenziale gesetzt.
Mit beiden Investitionen hat die Fair Value REIT-AG den Büroanteil des Portfolios deutlich ausgebaut, wobei das Objekt Düsseldorf erst mit Fertigstellung in der Portfoliostatistik erfasst wird.
Mit der Veräußerung der Fondsbeteiligung an der BBV 8 KG sicherte sich die Fair Value gegen eine potenziell REIT-schädliche Qualifizierung eines Pflegeheimes im Bestand der Fondsgesellschaft ab. Zugleich folgte sie ihrer Strategie, durch Umschichtungen und Neuakquisitionen zukünftig einen Schwerpunkt im Bereich der Büro- und Logistikimmobilien zu setzen.
Die nachfolgende Tabelle informiert über die Verteilung der Gesamtmietflächen der Direktinvestitionen sowie der Beteiligungen bzw. der jeweiligen Beteiligungsgesellschaften. Ferner werden die Markwerte der Immobilien zum 31. Dezember 2007 in summarischer Form den jeweiligen Gesellschaften bzw. dem Direktbesitz zugeordnet, sortiert nach absteigender Beteiligungsquote. Insgesamt summieren sich die Fair Value-anteiligen Marktwerte auf 276 Mio. €.
Wie eingangs erwähnt, war das Fair Value-anteilige Gesamtportfolio am Bilanzstichtag zu 96% vermietet. Die jeweilige Vermietungsquote ergibt sich ebenso aus der nachstehenden Tabelle wie die Restlaufzeiten der Mietverträge.
Nach dem Bilanzstichtag hat sich die Vermietungsquote des IC 01 auf 100% erhöht. Beim Tochterunternehmen BBV 06 ist der Vermietungsstand nach Ablauf eines langjährigen Mietvertrages für die Logistikflächen in Köln auf 72% der fondsanteiligen Planmiete für 2008 gesunken.
Im Jahr 2008 stehen ferner in sieben Objekten größere Mietverträge über insgesamt 20.000 m² bzw. 4% der Gesamtfläche des Portfolios zur Anschlussvermietung an.
| Kurzbe | Beteiligung | Beteiligung | Gesamt | Marktwert 1) | Vermie | Ø Restlauf |
|---|---|---|---|---|---|---|
| zeichnung | in % | mietfläche 1) | tungsstand 2) | zeit der Miet verträge 2) |
||
| [%] | [m²] | [T€] | [%] | [Jahre] | ||
| Direktbesitz | ||||||
| "Sparkassen-Portfolio" | 100,00 | 43.108 | 49.960 | 96,2 | 13,5 | |
| Summe Direktbesitz | 100,00 | 43.108 | 49.960 | 96,2 | 13,5 | |
| Tochterunternehmen 3) | ||||||
| IC 07 | IC Fonds & Co. Büropark Teltow KG | 75,65 | 13.382 | 25.200 | 100,0 | 7,5 |
| IC 03 | IC Fonds & Co. Forum Neuss KG | 71,58 | 12.064 | 8.600 | 86,4 | 1,4 |
| IC 01 | IC Fonds & Co. München-Karlsfeld KG | 55,81 | 3.375 | 4.700 | 81,1 | 7,2 |
| BBV 06 | BBV Immobilien-Fonds Nr. 6 GmbH & | |||||
| Co. KG | 54,64 | 74.616 | 57.510 | 95,8 | 3,1 | |
| BBV 03 | BBV Immobilien-Fonds Nr. 3 GmbH & | |||||
| Co. KG | 53,64 | 14.802 | 9.900 | 100,0 | 3,0 | |
| Summe Tochterunternehmen 4) | 60,99 | 118.239 | 105.910 | 96,4 | 4,6 | |
| Assoziierte Unternehmen 3) | ||||||
| IC 13 | IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio | |||||
| Deutschland 13. KG | 49,68 | 22.034 | 25.300 | 90,9 | 6,6 | |
| BBV 14 | BBV Immobilien-Fonds Nr. 14 GmbH | |||||
| & Co. KG | 45,02 | 38.522 | 87.000 | 95,8 | 5,0 | |
| IC 12 | IC Fonds & Co. SchmidtBank-Passage KG | 39,98 | 8.315 | 8.300 | 92,2 | 3,2 |
| IC 15 | IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio | |||||
| Deutschland 15. KG | 38,31 | 35.412 | 44.100 | 96,1 | 3,3 | |
| BBV 10 | BBV Immobilien-Fonds Nr. 10 GmbH | |||||
| & Co. KG | 38,30 | 96.567 | 133.230 | 96,1 | 6,2 | |
| BBV 02 | BBV Immobilien-Fonds Erlangen GbR | 38,28 | 2.770 | 1.800 | 100,0 | 3,5 |
| IC 10 | IC Fonds & Co. Rabensteincenter KG | 26,14 | 9.969 | 9.800 | 90,1 | 2,7 |
| BBV 09 | BBV Immobilien-Fonds Nr. 9 GmbH & | |||||
| Co. KG | 24,93 | 90.728 | 142.900 | 100,0 | 9,7 | |
| Summe Assoziierte Unternehmen 4) | 37,39 | 304.317 | 452.430 | 96,2 | 6,3 | |
| Anteil an den Marktwerten d. assoziierten | ||||||
| Unternehmen | 161.420 |
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Erläuterungen
1 ) Gemäß Marktwertgutachten der CB Richard Ellis GmbH, Berlin, zum 31. Dezember 2007
2 ) kontrahierte Mieten / (kontrahierte Mieten + Leerstand zu marktüblichen Mieten)
3 ) Mietflächen und Marktwerte ohne Berücksichtigung der Beteiligungsquote
4 ) durchschnittliche Beteiligungsquoten, gewichtet nach Nominalkapital der Gesellschaften
Im Geschäftsjahr 2007 erzielte der Fair Value-Konzern Mieterlöse in Höhe von 4,6 Mio. €, davon 98% aus dem Segment Beteiligungen und 2% aus dem Segment Direktinvestitionen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Vermietungstätigkeit erst mit dem Erwerb der Tochtergesellschaften ab dem 1. Oktober 2007 begann. Im Falle des Sparkassenportfolios wurden Mieterträge erst ab dem 21. Dezember 2007 erzielt. Die im Geschäftsjahr ausgewiesenen Vermietungsumsätze und das entsprechende Nettovermietungsergebnis von 2,6 Mio. € sind daher für ein volles Geschäftsjahr nicht repräsentativ.
Die allgemeinen Verwaltungskosten von 3,5 Mio. € standen zu knapp 40% im Zusammenhang mit dem Rechtsformwechsel und der Konzeption eines REIT.
Aus der Marktbewertung der Immobilien resultierte ein Bewertungsergebnis von -0,7 Mio. €. Hierin wirkte sich insbesondere aus, dass die in den Anschaffungskosten des Sparkassenportfolios enthaltenen Erwerbsnebenkosten bei der gutachterlichen Bewertung zum Bilanzstichtag unberücksichtigt bleiben mussten.
Die Ergebnisse aus den assoziierten Unternehmen in Höhe von 7,2 Mio. € enthielten erhebliche Sondereinflüsse: Zum Zeitpunkt des Erwerbs entstand zwischen den Anschaffungskosten und dem beizulegenden Zeitwert des anteiligen Reinvermögens ein ertragswirksamer, negativer Unterschiedsbetrag in Höhe von 14,8 Mio. €. Dem stand ein Wertminderungsaufwand in Höhe von 7,6 Mio. € aufgrund fondsspezifischer Kosten gegenüber, die bei der Einzelbewertung der Immobilien der assoziierten Unternehmen nicht zu berücksichtigen waren. Das laufende Ergebnis aus den assoziierten Unternehmen für die Zeit von Oktober bis Dezember 2007 war mit 1,5 Mio. € positiv, wurde aber durch einen etwa gleich hohen anteiligen Bewertungsverlust auf Null gemindert. Das übrige Finanzergebnis enthielt
insbesondere Aufwendungen für die Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern, den Nettozinsaufwand und einmalige Kosten in Höhe von 1,8 Mio. € für den erfolgten Börsengang. Insgesamt ergab sich ein positives Finanzergebnis von 3,5 Mio. €.
Der Fair Value-Konzern erzielte dadurch einen Konzernjahresüberschuss von 1,74 Mio. €. Das entspricht einem Ergebnis je Aktie von 0,74 €. Die Anzahl der durchschnittlich im Umlauf befindlichen Aktien ermittelte sich für 2007 mit 2,4 Mio. Stück.
Aus betrieblicher Tätigkeit ergab sich ein Mittelabfluss von 2,8 Mio. €, der vor allem auf der Bezahlung der genannten Einmalaufwendungen beruhte.
Von den Mittelabflüssen aus Investitionstätigkeit in Höhe von 55,9 Mio. € entfallen 52,3 Mio. € auf den Erwerb von Immobilien durch das Mutterunternehmen (Sparkassenportfolio und Erwerbsnebenkosten für das im Bau befindliche Bürogebäude in Düsseldorf). Aus dem Zugang der Beteiligungen an den 14 IC / BBV Immobilienfonds ergab sich dagegen im Saldo ein Mittelzufluss in Höhe von 1,6 Mio. €, da die übernommenen liquiden Mittel der erstmals in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen höher waren als die Kaufpreiszahlungen für diejenigen Anteile, die nicht durch Sacheinlage erworben wurden.
Finanziert wurden die Mittelabflüsse aus betrieblicher Tätigkeit und aus Investitionstätigkeit durch Kapitaleinzahlungen in Höhe von 16,8 Mio. € und durch Aufnahme von Bankverbindlichkeiten in Höhe von 51,4 Mio. €. Ausgaben im Finanzierungsbereich waren die Tilgung von Bankverbindlichkeiten und Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter von insgesamt 3,1 Mio. € sowie Kapitalbeschaffungskosten von 1,1 Mio. € im Zusammenhang mit den Bar- und Sachkapitalerhöhungen.
93% der Aktiva oder 215 Mio. € bestanden aus langfristigen Vermögenswerten. Davon wiederum waren 70% oder 150 Mio. € als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien; mit einem Anteil von 27% bzw. 59 Mio. € werden in der Bilanz die "at equity" bewerteten Beteiligungen an den assoziierten Unternehmen ausgewiesen. Unter den langfristigen Vermögenswerten war ferner eine Kaufpreisforderung in Höhe von 5 Mio. € enthalten.
Die kurzfristigen Vermögenswerte in Höhe von 16 Mio. € betrafen mit 6 Mio. € zwei zur Veräußerung gehaltene Immobilien in Tochterunternehmen. Die übrigen kurzfristigen Vermögenswerte bestanden aus Forderungen, sonstigen Vermögenswerten und liquiden Mitteln.
Das Vermögen war zu 59% durch Verbindlichkeiten (135,7 Mio. €) und zu 41% durch Eigenkapital (94,7 Mio. €) finanziert. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Anteile von Minderheitsgesellschaftern in Tochterunternehmen (18,5 Mio. €) unter den Verbindlichkeiten ausgewiesen werden. Bei einer Berücksichtigung dieser Anteile als Eigenkapital würde sich die Eigenkapitalquote auf 49% erhöhen.
Die Finanzverbindlichkeiten des Konzerns beliefen sich auf 49% der Bilanzsumme bzw. insgesamt 112 Mio. €. Davon wiederum waren 49% bzw. 55 Mio. € innerhalb eines Jahres fällig. Für 51 Mio. € laufen die entsprechenden Rahmenkreditlinien Ende Juli 2008 aus. Bis dahin erfolgt die Refinanzierung auf Basis EURIBOR zzgl. Marge von 80 Basispunkten (Immobilien) bzw. 165 Basispunkten (Kredit für den Erwerb der Fondsanteile).
Zum Bilanzstichtag war aus der Rahmenkreditline für den Erwerb von Immobilien über 60 Mio. € ein Teilbetrag von 24 Mio. € nicht ausgeschöpft.
Bezüglich der grundpfandrechtlich abgesicherten Finanzierung des Sparkassenportfolios über aktuell 33,7 Mio. € liegt bereits ein indikatives Angebot der finanzierenden Bank für ein annuitätisches Darlehen mit 10-jähriger Zinsfestschreibung vor.
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Derzeit führt die Fair Value außerdem Verhandlungen über eine Verlängerung und eine Modifizierung der Rückzahlungs- und Besicherungsmodalitäten zur Finanzierung der Fondsanteile in Höhe von 16,1 Mio. € (Besicherung durch Verpfändung der Fondsanteile).
Die sonstigen Verbindlichkeiten von 1% der Bilanzsumme bzw. 2,2 Mio. € sind zu 78% oder 1,7 Mio. innerhalb eines Jahres fällig. Davon entfallen jeweils 0,6 Mio. € auf Verkehrssteuerverbindlichkeiten und Auszahlungen an ausgeschiedene Mitgesellschafter in den Tochterunternehmen sowie weitere 0,2 Mio. € auf derivative Finanzinstrumente.
Zum Bilanzstichtag bestanden Verpflichtungen in Höhe von 12,6 Mio. € aus dem Kaufvertrag über die in Bau befindliche Büroimmobilie am Flughafen Düsseldorf.
Das Eigenkapital der Fair Value REIT-AG wurde nach formwechselnder Umwandlung im Juli 2007 durch Barkapitalerhöhungen am 31. Oktober 2007 und am 9. November 2007 durch Ausgabe von insgesamt 1.577.434 Aktien zum Platzierungspreis von 10 € bzw. 10,50 € je Aktie sowie durch eine Sachkapitalerhöhung am 31. Oktober durch Ausgabe von 7.729.448 Aktien zum Platzierungspreis von 10 € von 100.000 Aktien auf insgesamt 9.406.882 ausstehende Aktien stark erhöht. Die Aktien wurden mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von 5 € je Aktie ausgegeben.
Das gezeichnete Grundkapital erhöhte sich damit im zweiten Halbjahr von 0,5 Mio. € auf 47 Mio. €, die Kapitalrücklage belief sich zum Bilanzstichtag auf 46,2 Mio. €.
Aus der Addition der Marktwerte der Immobilien und der Beteiligungen ergab sich zum 31. Dezember 2007 unter Berücksichtigung der sonstigen Bilanzposten, einschließlich der Anteile der Minderheitsgesellschafter in Tochterunternehmen und der Verbindlichkeiten ein Net Asset Value (Nettovermögenswert) von 94.663 T€:
| T€ | |
|---|---|
| Marktwerte Immobilien | 156.336 |
| "At Equity" bewertete Beteiligungen | 58.909 |
| Sonstige Aktiva abzgl. Sonstige Passiva | 12.242 |
| Anteile von Minderheitsgesellschaftern | -18.487 |
| Finanzverbindlichkeiten | -112.134 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | -2.203 |
| Net Asset Value | 94.663 |
| Net Asset Value je Aktie * | 10,06 |
* bezogen auf die 9.406.882 ausstehenden Aktien
Die Vergütung der Vorstände setzt sich zusammen aus einer Grundvergütung und einer variablen Vergütung. Die Gesamtvergütung entspricht jeweils 1,25% der jährlichen Dividendenzahlung der Fair Value, mindestens jedoch der jeweiligen Grundvergütung. Für die Jahre 2007 und 2008 wurden Mindestzusagen bezüglich der variablen Vergütungen ausgesprochen. Vergütungsbestandteile mit langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter wurden nicht vereinbart. Weitere Ausführungen sowie die Individualisierung der Vorstandsvergütungen finden sich im Anhang.
Für die Aufsichtsräte setzt sich die Vergütung zusammen aus einer festen Vergütung von 5.000 € p.a. und einer erfolgsabhängigen Vergütung von 1 € je 1.000 € ausgeschütteter Dividende. Die variable Vergütung ist begrenzt auf den Höchstbetrag 25.000 €. Der Vorsitzende erhält die zweifache und der stellvertretende Vorsitzende die eineinhalbfache feste und variable Vergütung eines Mitgliedes des Aufsichtsrates. Weitere Ausführungen und die Information über die Gesamtvergütung des Aufsichtsrates finden sich im Anhang.
Das Grundkapital der Gesellschaft ist eingeteilt in 9.406.882 stimmberechtigte Stückaktien gleicher Gattung.
Die Aktien können nach den für auf den Inhaber lautende Aktien geltenden rechtlichen Vorschriften frei übertragen werden mit Ausnahme der nachfolgend für die aufgeführten Aktionäre dargestellten Marktschutzvereinbarungen, die jeweils ab dem Tag der Handelsaufnahme am 16. November 2007 gelten:
| Aktionär | Marktschutzvereinbarung * |
|---|---|
| IC Immobilien Holding AG | 12 Monate Soft Lock-up |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 2 GmbH & Co. KG | 6 Monate Hard Lock-up +12 Monate max. 500.000 €/Tag |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 3 GmbH & Co. KG | 6 Monate Hard Lock-up +12 Monate max. 500.000 €/Tag |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 4 GmbH & Co. KG | 6 Monate Hard Lock-up +12 Monate max. 500.000 €/Tag |
| H.F.S. Zweitmarkt Invest 5 GmbH & Co. KG | 6 Monate Hard Lock-up +12 Monate max. 500.000 €/Tag |
| IC Immobilien Service GmbH | 12 Monate Soft Lock-up |
| IC Fonds GmbH | 12 Monate Soft Lock-up |
| EuroVal (Deutschland) GmbH | 12 Monate Soft Lock-up |
| Dr. Oscar Kienzle | 12 Monate Soft Lock-up |
Hard Lock-up: Verpflichtung gegenüber der WestLB, die Aktien innerhalb des genannten Zeitraumes nicht zu verkaufen oder zu vermarkten. Soft Lock-up: Verpflichtung gegenüber der WestLB, die Aktien innerhalb des genannten Zeitraumes nur mit Zustimmung der Bank zu verkaufen oder zu vermarkten.
Kein Aktionär darf in Übereinstimmung mit § 11 Abs. 4 REIT-G 10% oder mehr der Aktien oder der Stimmrechte direkt halten (Höchstbeteiligungsgrenze). Für den Fall der Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze hat der betroffene Aktionär innerhalb von zwei Monaten nach Aufforderung durch den Vorstand die Reduzierung seiner direkten Beteiligung in geeigneter Form nachzuweisen. Ein fortgesetzter Verstoß gegen die Höchstbeteiligungsgrenze kann laut Satzung zu einer entschädigungslosen Übertragung der über die Höchstbeteiligungsgrenze hinausgehenden Aktien oder zu einer entschädigungslosen Zwangseinziehung dieser Aktien führen.
Kein Aktionär hält direkt 10% der Stimmrechte oder mehr. Indirekt sind der H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co, KG, Ebersberg, insgesamt 30,46% der Stimmrechte zuzurechnen. Ferner sind der IC Immobilien Holding AG direkt und indirekt insgesamt 18,09% der Stimmrechte zuzurechnen. Eine indirekte Überschreitung der Höchstbeteiligungsgrenze ist zulässig.
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Es wurden keine Aktien mit Sonderrechten ausgegeben, die Kontrollbefugnisse verleihen.
Soweit Arbeitnehmer an der Gesellschaft beteiligt sind, üben diese ihr Kontrollrecht unmittelbar aus.
Für Satzungsänderungen bedarf es der im Aktiengesetz vorgeschriebenen Mehrheit von 75% der in der Beschlussfassung durch die Hauptversammlung abgegebenen Stimmen.
Die Bestimmung der Anzahl sowie die Bestellung der ordentlichen Vorstandsmitglieder und der stellvertretenden Vorstandsmitglieder, der Abschluss der Anstellungsverträge und der Widerruf der Bestellung erfolgen durch den Aufsichtsrat.
Der Vorstand ist ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrates bis zum 2. September 2012 einmalig oder mehrfach durch die Ausgabe neuer, auf den Inhaber lautender Stückaktien gegen Bar- und/oder Sacheinlagen um bis zu insgesamt 21,25 Mio. € zu erhöhen.
Es bestehen keine Vereinbarungen, die unter der Bedingung eines Kontrollwechsels infolge eines Übernahmeangebotes stehen.
Es bestehen keine Entschädigungsvereinbarungen zugunsten des Vorstandes oder Arbeitnehmern für den Fall eines Übernahmeangebotes.
Voraussetzung für die Befreiung der REIT-AG von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer ist die Erfüllung der Voraussetzungen der §§ 8– 15 des REIT-G.
Verstöße gegen die Vorschriften haben zum Teil den sofortigen Verlust der Steuerbefreiung zur Folge, teilweise wären Strafzahlungen zu befürchten, teilweise würden sich keine unmittelbaren Konsequenzen ergeben, hätte aber im mehrfachen Wiederholungsfall den Verlust der Steuerbefreiung zur Folge.
Der Nachweis über die Einhaltung der Vorschriften ist jeweils zum Bilanzstichtag zu führen und vom Abschlussprüfer zu bestätigen.
Im Folgenden wird die Einhaltung der Vorschriften der §§ 8 –15 REIT-G durch die Fair Value REIT-AG zum 31. Dezember 2007 dargelegt:
Die Fair Value REIT-AG wurde am 23. November 2007 im Handelsregister München angemeldet und am 6. Dezember 2007 eingetragen.
Die Fair Value REIT-AG hat ihren Sitz und ihre Geschäftsleitung vorschriftsgemäß im Inland. Sitz der Gesellschaft ist München, die Geschäftsleitung übt ihre Tätigkeit in den Geschäftsräumen der Gesellschaft in der Leopoldstraße 244, 80807 München aus.
Die Aktien der Fair Value REIT-AG wurden noch unter altem Namen Fair Value Immobilien-Aktiengesellschaft am 15. November 2007 zum Handel am Regulierten Markt im Teilbereich mit besonderen Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse zugelassen.
(mindestens 25% bei Börsenzulassung, danach mind. 15%) Der Streubesitz der Aktien zum 31. Dezember 2007 wurde am 22. Januar 2008 gegenüber der BaFin Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht mit 42,28% der Aktien und der Stimmrechte bestätigt. Diese Quote bestand auch zum Zeitpunkt der Börsenzulassung am 15. November 2007.
Die REIT-AG ist verpflichtet, bis zum Ende des folgenden Geschäftsjahres mindestens 90% ihres handelsrechtlichen Jahresüberschusses an die Aktionäre als Dividende auszuschütten.
Der Jahresfehlbetrag der Fair Value REIT-AG nach HGB belief sich auf 1,9 Mio. €; dieser wird durch Auflösung der Kapitalrücklage in entsprechender Höhe ausgeglichen. Im Hinblick auf den Jahresfehlbetrag kommt eine Dividendenzahlung für 2007 nicht in Betracht.
Die Handelserlöse aus dem Verkauf von unbeweglichen Vermögen der REIT-AG dürfen innerhalb eines Zeitraumes von fünf Jahren nicht mehr als 50% des durchschnittlichen Bestandes an unbeweglichem Vermögen ausmachen.
Zum 31. Dezember 2007 hat Fair Value aus dem Verkauf von unbeweglichem Vermögen Handelserlöse im Gegenwert von 4% ihres Bestandes erzielt.
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(mind. 45% des unbeweglichen Vermögens) Unter Einbeziehung der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte ergibt sich ein unbewegliches Vermögen von rund 215 Mio. €. Das Eigenkapital von 94,7 Mio. € beträgt 44% des unbeweglichen Vermögens.
Wären die im kurzfristigen Vermögen gebuchten Immobilien bereits veräußert, ergäbe sich bei ansonsten unveränderten Zahlen eine Eigenkapitalquote von 45,2% des unbeweglichen Vermögens von dann 210 Mio. €.
Bis auf die zunächst sanktionslose Unterschreitung der geforderten Eigenkapitalquote hat damit die Fair Value REIT-AG alle Vorschriften des REIT-Gesetzes erfüllt.
Die Transaktion mit der Sparkasse Südholstein umfasste insgesamt 33 Immobilien. Für eine Immobilie in Bad Segeberg machte jedoch der Grundstücksnachbar von seinem Vorkaufsrecht Gebrauch. Damit bestanden am Bilanzstichtag Forderungen in Höhe von insgesamt rd. 2.370 T€ auf Rückerstattung des Kaufpreises (rd. 2.278 T€), sowie die Rückerstattung der bezahlten Grunderwerbsteuer (79 T€) und sonstiger vergeblicher Aufwendungen (13 T€). Zum Berichtszeitpunkt am 31. März 2008 sind die Rückerstattungen zum größten Teil eingegangen; ein Teilbetrag von 1,8 Mio. € wurde zur Rückführung des Bankdarlehens von 35,5 Mio. € auf 33,7 Mio. € verwendet.
Das Bürogebäude wird in direkter Umgebung des Terminals im Flughafenbereich Düsseldorf errichtet. Die Fertigstellung der Immobilie mit einer Gesamtmietfläche von 4.671m² ist vertraglich für den 31. Juli 2008 zugesichert; der Bauablauf verläuft plangemäß. Der Planmiete von ca. 884 T€ steht ein nach Baufortschritt zu zahlender Kaufpreis von 12,6 Mio. € gegenüber.
Der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten fand am 15. Januar 2008 statt. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte die Zahlung der vertraglich festgelegten Rate für das Grundstück und die Erstellung des Rohbaus in Höhe von insgesamt 8,25 Mio. €. Eine weitere Rate in Höhe von 1,4 Mio. € wurde am 20. März 2008 bezahlt. Damit sind noch knapp 23% des Kaufpreises oder 3 Mio. € zu zahlen.
Der aktuelle Vermietungsstand beläuft sich zum 31. März 2008 auf 42% der Gesamtmietfläche; Mieter sind bisher der "Arbeitgeberverband der deutschen Immobilienwirtschaft e.V." sowie die Firma "ProLogis Germany GmbH", eine Tochtergesellschaft des in den USA börsennotierten, angabegemäss weltweit führenden Entwicklers, Eigentümers und Verwalters von Logistikzentren.
Die Finanzierung des Bürogebäudes in Düsseldorf erfolgt zu 36% durch Eigenkapital und zu 64% durch einen Rahmenkreditvertrag mit einer Laufzeit von 20 Jahren in Höhe von bis zu 8,1 Mio. € mit der Deutsche Genossenschafts-Hypothekenbank AG (DG-Hyp). Die Zinsbelastung entspricht EURIBOR zuzüglich Bankmarge von 120 Basispunkten auf den ausgezahlten Betrag. Zum Zeitpunkt der Berichterstattung sind rund 6,14 Mio. € ausgezahlt – die weiteren Auszahlungen erfolgen jeweils bei Fälligkeit nach Baufortschritt. Ein Teilbetrag von 6,9 Mio. € soll nach Fertigstellung der Immobilie, spätestens zum 31. Dezember 2009 durch eine langfristige Endfinanzierung mit Tilgungsvereinbarung abgelöst werden. Hierbei muss der Mietertrag abzüglich kalkulatorischer Bewirtschaftungskosten von 8% der Miete der Summe von Zins und Tilgung entsprechen (Debt Service Coverage Rate DSCR = 1,0). Ein Teilbetrag von 1,2 Mio. € soll nach Fertigstellung, spätestens bis zum 31. Dezember 2009 zurückgezahlt werden – diese Regelung wurde mit Blick auf die Eigenkapitalerfordernisse des § 15 REIT-G aufgenommen.
Seit dem 1. Januar 2008 sind die 22.000 m² umfassenden Logistikflächen in Köln nach vertragsgemäßem Ablauf eines langjährigen Mietvertrages leerstehend. Es laufen Mietverhandlungen für Teilflächen. Mit einer vollständigen Anschlussvermietung bis zum Ablauf des Jahres 2008 wird gerechnet. Die Planrechnung des BBV 06 sieht Vermietungs- und Umbaukosten von 1 Mio. € vor.
Das von der Fair Value REIT-AG entwickelte Risikomanagementsystem ist Teil der Führung und Kontrolle des Fair Value-Konzerns, um alle für den Geschäftsbetrieb der Fair Value relevanten Risiken frühzeitig zu identifizieren, zu analysieren und zu bewerten.
Das Risikomanagementsystem ist integriert in die regelmäßige Berichterstattung an den Vorstand und den Aufsichtsrat, um die Handlungsfähigkeit und die Effizienz im Umgang mit Risiken sicherzustellen. In die Risikostrategie der Gesellschaft ist auch der externe Dienstleister, die IC Immobilien Gruppe, eingebunden.
So ist sichergestellt, dass der Vorstand über alle wesentlichen Risiken und Informationen zeitnah informiert wird und angemessene Maßnahmen einleiten kann.
Für die Identifikation, Meldung, Bewertung und Kontrolle von auftretenden und potenziellen Risiken arbeitet der Dienstleister dem Management der Fair Value zu. Das Risikocontrolling und die Berichterstattung erfolgen zentral durch das Management der Fair Value.
Um risikobehaftete Entwicklungen möglichst frühzeitig zu erkennen, überwacht die Fair Value laufend die gesamtwirtschaftlichen und branchentypischen Entwicklungen im Immobilien- und Finanzbereich sowie die Prozesse im Fair Value-Konzern. Um die Risiken zu strukturieren, wurden vorstehende Risikoarten in einer Risikoübersicht festgelegt:
Die identifizierten Risiken werden analysiert. Es wird der mögliche Schaden berechnet und mit einer Eintrittswahrscheinlichkeit gewichtet. Anhand von Szenario-Analysen wird die potenzielle Ergebnisauswirkung auf den Fair Value-Konzern ermittelt.
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Die jeweiligen Verantwortlichen entscheiden – falls notwendig, gemeinsam mit dem Vorstand – über Maßnahmen zur Bewältigung der Risiken.
Im Risikocontrolling der Fair Value werden die Erfolge bei der Steuerung der Risiken überwacht, um die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems laufend zu überprüfen und ggf. anzupassen und weiter zu entwickeln.
Es bestehen Risiken der Mietminderung, von Mietausfällen und des Leerstandes. Zudem könnten indexbedingte Mietzinserhöhungen nicht immer vollständig, nicht sofort oder überhaupt nicht durchgesetzt werden.
| Risiken aus betrieblicher Tätigkeit |
Risiken aus Investitions tätigkeit |
Risiken aus Finanzierungs tätigkeit |
Sonstige Risiken |
|---|---|---|---|
| Vermietung | Objektauswahl | Eigenkapital | Gesamtwirtschaftlich |
| Bewirtschaftung | Due Diligence | Liquidität | Branchenspezifisch |
| Bewertung | Verkauf | Fremdkapital | Rechtliche Bedingungen |
| Prozesse / Infrastruktur | Risiken aus REIT -Status |
Steuerliche Bedingungen | |
| Versicherungen | Rechtsstreitigkeiten | ||
| Team | |||
| Haftung |
Es bestehen Risiken, dass unerwartete Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen oder für Anpassungen der Immobilien an zeitgemäße Anforderungen anfallen. Fair Value könnte möglicherweise auf die assoziierten Unternehmen keinen auseichenden Einfluss nehmen und z.B. bei Gesellschafterbeschlüssen unterliegen.
Die Wertentwicklung der direkt und indirekt gehaltenen Immobilien beeinflusst den Unternehmenswert der Fair Value REIT-AG unmittelbar. Außerdem besteht das Risiko von Fehleinschätzungen von Bewertungsansätzen beim Ankauf.
Für die Fair Value REIT-AG ist es wichtig, ihre Geschäftstätigkeit sowie geeignete interne Organisations- und Risikoüberwachungsstrukturen und Managementsysteme wie geplant aufzubauen und zu entwickeln.
Es besteht das Risiko, dass Fair Value nicht im erforderlichen Umfang gegen Schadensfälle versichert ist.
Fair Value könnte Vorstandsmitglieder, Fach- oder Führungskräfte verlieren bzw. nicht in der Lage sein, solche Mitarbeiter in ausreichendem Maße zu gewinnen.
Aufgrund der Abhängigkeit von den Dienstleistungsverträgen mit der IC Immobilien Gruppe könnten für die Fair Value REIT-AG Risiken entstehen.
Es besteht das Gewährleistungsrisiko wegen Sachund Rechtsmängeln bei Vermietung und Veräußerung von Immobilien und Objektgesellschaften. Die Fair Value REIT-AG ist als Kommanditistin von Immobilienfonds bis zur Höhe ihrer Einlage und als Gesellschafterin einer BGB-Gesellschaft auch über die Einlage hinaus an möglichen Verlusten beteiligt.
Die Geschäftstätigkeit von Fair Value ist vom Erwerb und der Vermarktung geeigneter Gewerbeimmobilien und Objektgesellschaften zu angemessenen Preisen und Konditionen abhängig.
Aufgrund von Fehleinschätzung, unvorhergesehenen Problemen oder nicht erkannten Risiken könnten sich Investitionen in Immobilienvermögen negativ entwickeln. Investitionen in Anteile an Immobilienfonds könnten sich durch Fehleinschätzungen oder negative Entwicklungen des Immobilienmarktes oder des Marktes für Anteile an Immobilienfonds nachteilig entwickeln.
Der Verkauf von Immobilienvermögen von Fair Value unterliegt dem Risiko sinkender Verkaufspreise, Fehleinschätzungen des Marktwertes der Immobilie sowie Gewährleistungsansprüchen von Käufern. Aufgrund der weltweiten Finanzmarktkrise könnten sich die in den Immobilienfonds geplanten Verkäufe einzelner Immobilien verzögern oder die angestrebten Verkaufspreise nicht realisierbar sein.
Die Geschäftstätigkeit und das weitere Wachstum der Fair Value REIT-AG wird von der zukünftigen Beschaffung von Eigenkapital und Fremdkapital beeinflusst und damit auch vom allgemeinen Zinsniveau.
Für das angestrebte Wachstum der Fair Value REIT-AG ist die weitere Stärkung der Eigenkapitalbasis erforderlich. Dies kann z. B. durch eine Kombination von Bar- und Sachkapitalerhöhungen erfolgen. Zukünftige Kapitalmaßnahmen können sich vor dem Hintergrund des aktuell schwierigen Kapitalmarktumfeldes verzögern.
Die Fair Value REIT-AG ist auf die laufenden Einnahmen aus den Direktinvestitionen sowie auf Zuflüsse aus den Tochter- und assoziierten Unternehmen angewiesen. Diese reichen im Jahr 2008 aber nicht aus, um die kurzfristigen Rahmenkreditlinien vollständig zurückzuführen. Es ist daher beabsichtigt, für die kurzfristig fälligen Kredite eine Verlängerung durch die Kreditgeber zu erreichen. Die Fair Value REIT-AG geht davon aus, dass die hierzu laufenden Verhandlungen zu einem positiven Abschluss kommen.
Bei dem Tochterunternehmen BBV 06 kann es durch Verzögerungen bei der Anschlussvermietung in Köln und beim Abverkauf einer anderen Immobilie zu einem vorübergehenden Liquiditätsengpass kommen. Gemeinsam mit dem Fondsmanagement ist die Fair Value zuversichtlich, mit den finanzierenden Banken in diesem Fall eine vorübergehende Tilgungsaussetzung zu erreichen.
Unter diesen Voraussetzungen, mit deren Eintritt der Vorstand fest rechnet, sind die liquiden Mittel und der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit für die derzeitigen Bedürfnisse gesichert und reichen aus heutiger Sicht aus, um mindestens über die nächsten zwölf Monate sämtliche Verbindlichkeiten bei Fälligkeit zu erfüllen.
Sollten die kurzfristigen Kredite nicht verlängert werden oder sich beim Tochterunternehmen BBV 06 der Liquiditätsengpass verwirklichen und die Zahlungsfähigkeit nicht durch andere Maßnahmen erhalten werden, könnte der Fair Value-Konzern in Liquiditätsschwierigkeiten geraten.
Es besteht das Risiko, Anschlussfinanzierungen oder Kreditverlängerungen nicht in der geplanten Höhe, nur zu ungünstigen Konditionen oder gar nicht vereinbaren zu können. Gleiches gilt für neu aufzunehmende Finanzierungen im Zusammenhang mit dem Erwerb von weiterem Immobilienvermögen bzw. mit dem Erwerb von Fondsbeteiligungen.
Ferner besteht ein generelles Zinsänderungsrisiko, das sich bei den kurzfristig zur Anschlussfinanzierung oder Verlängerung anstehenden Krediten ebenso verwirklichen kann wie bei Finanzverbindlichkeiten, die erst in kommenden Jahren zur Anschlussfinanzierung anstehen. Neben dem Zinsrisiko besteht das Risiko, dass die Refinanzierungskosten (Funding Costs) der Banken und damit die Bankmargen steigen.
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Es ist beabsichtigt, das derzeit noch niedrige Zinsniveau zumindest teilweise für längerfristige Zinsbindungen bzw. Anschlussfinanzierungen zu nutzen. Die Risiken eines kurzfristigen Zinsanstiegs werden derzeit als gering eingestuft, können aber nicht ausgeschlossen werden. Insofern wird die Fair Value solche Risiken teilweise durch Abschluss von Zinssicherungsgeschäften begrenzen.
Voraussetzung für die Befreiung der REIT-AG von der Körperschaftsteuer und von der Gewerbesteuer ist die Erfüllung der Voraussetzungen der §§ 8–15 des REIT-G.
Verstöße gegen diese Vorschriften haben zum Teil den sofortigen Verlust der Steuerbefreiung zur Folge, teilweise wären Strafzahlungen zu befürchten, teilweise würden sich keine unmittelbaren Konsequenzen ergeben, dafür stünde aber im mehrfachen Wiederholungsfall der Verlust der Steuerbefreiung im Raum.
Dies würde unter Umständen zu Steuernachzahlungen und zu erheblichen Liquiditätsabflüssen führen. Gelingt es der Fair Value REIT-AG nicht, den Status einer REIT-Aktiengesellschaft aufrecht zu erhalten, so könnte sich dies auch nachteilig auf die Wettbewerbsposition von Fair Value auswirken. Bei Verlust des REIT-Status könnten zudem Entschädigungsansprüche von Aktionären auf die Fair Value REIT-AG zukommen.
Unter Einbeziehung der zum Verkauf vorgesehenen Objekte in Tochterunternehmen mit einem Marktwert von 5,7 Mio. € hat die Fair Value REIT-AG ein
Eigenkapital nach § 15 REIT-G in Höhe von 44,0% des unbeweglichen Vermögens. Nach erfolgtem Verkauf dieser Immobilien würde sich bei ansonsten unveränderten Zahlen eine Eigenkapitalquote nach § 15 REIT-G von 45,2% des unbeweglichen Vermögens ergeben.
Sollte die Gesellschaft an drei Bilanzstichtagen hintereinander die vorgeschriebene Eigenkapitalquote von 45% des unbeweglichen Vermögens unterschreiten, endet die Steuerbefreiung. Dies könnte erhebliche Nachteile im Wettbewerb mit anderen lmmobiliengesellschaften nach sich ziehen, die den REIT-Status erlangt haben, und sich somit nachteilig auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Fair Value auswirken.
Gesamtwirtschaftliche Risiken Das allgemeine wirtschaftliche Umfeld sowie der Markt für Gewerbeimmobilien, von denen die Geschäftstätigkeit von Fair Value abhängig ist, könnten sich negativ entwickeln.
Fair Value ist im Bereich Gewerbeimmobilien einem starken Wettbewerb ausgesetzt, in dem sich die Gesellschaft nicht ausreichend durchsetzen könnte.
Rechtliche und steuerliche Rahmenbedingungen Rechtliche und steuerrechtliche Rahmenbedingungen können sich zum Nachteil von Fair Value ändern.
Es besteht das Risiko, dass Fair Value in Rechtsstreitigkeiten mit Mietern, Immobilienkäufern und -verkäufern oder Aktionären bzw. auch Mitgesellschaftern der Immobilienfonds verwickelt wird. Derzeit sind keine Rechtsstreitigkeiten anhängig.
Der Vorstand erwartet in der Gesamtsicht für das Geschäftsjahr 2008 keinen Risikoeintritt, der sich bestandsgefährdend auf die Fair Value REIT-AG auswirken könnte.
Die allgemeinen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland und die Lage am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt sind in positiver Verfassung. Dies wirkt sich in steigender Flächennachfrage, entsprechend guten Vermietungsumsätzen und steigenden Mieten aus.
Die Mietflächenumsatz- und die Mietertragsseite sind daher positive Treiber für die Wertentwicklung der Immobilien. Gleichzeitig haben die höheren Eigenkapitalanforderungen und Risikoaufschläge der Banken seit dem Sommer 2007 den Investmentmarkt gebremst, da die opportunistischen Investoren mit hohem Fremdkapitalhebel weitgehend ausgefallen sind. Dadurch haben allerdings die Einkaufsrenditen für Gewerbeimmobilien wieder ein attraktives Niveau erreicht.
Dank eines breit gestreuten Bestandsportfolios mit einem ertragsbezogenen Vermietungsstand von 96% kann der Fair Value-Konzern sich auf eine stabile Basis stützen. Gleichzeitig kann die Gesellschaft das positive wirtschaftliche Umfeld nutzen, um vorhandene Leerstände zügig abzubauen oder anstehende Anschlussvermietungen gut zu bewältigen.
Sehr gut voran kommt die Gesellschaft zum Beispiel bei der Vermietung der in Bau befindlichen Büroimmobilie am Düsseldorfer Flughafen: Angesichts des vier Monate vor Fertigstellung bereits erreichten Vermietungsstandes von 42% und der weiteren in Verhandlung befindlichen Flächen rechnet die Gesellschaft mit einer Vollvermietung dieser Immobilie bis zur Fertigstellung im Sommer 2008.
Die Gesellschaft gehört als REIT-AG zu den Investoren, die bei Objektfinanzierungen auf eine hohe Eigenkapitalausstattung verweisen können. Dies
verschafft ihr einen Vorteil bei der Fremdkapitalbeschaffung und -konditionierung.
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Im Rahmen der weiteren Entwicklung des Fair Value-Konzerns will die Gesellschaft weiterhin über Sacheinlagen in geschlossene Immobilienfonds investieren. Sie sieht aber auch bei Direktinvestitionen in Immobilien Chancen für den Einsatz der eigenen Aktie als Währung.
Ergänzend kann die Fair Value REIT-AG derzeit das Exit-Tax-Privileg als Einkaufsvorteil ins Feld führen, das im Übrigen auch bei der Einbringung von Immobilien einen zusätzlichen Nutzen bringen kann. Wir rechnen damit, dass gerade das Exit-Tax-Privileg in zunehmendem Maße eine entscheidende Rolle für erfolgreiche Akquisitionen spielt.
Insgesamt strebt Fair Value eine sukzessive Erhöhung des Anteils an Direktinvestitionen von bisher etwa 25% des unbeweglichen Vermögens auf bis zu 50% an. Entsprechend der Investitionsstrategie soll zufließendes Eigenkapital und Fremdkapital im Wesentlichen für den Erwerb von Büro- und Logistikimmobilien eingesetzt werden. In der Gesamtbetrachtung ist der Vorstand optimistisch, bei entsprechend positivem Kapitalmarktumfeld das Ziel einer Verdoppelung des unbeweglichen Vermögens bis zum Jahresende 2009 zu erreichen.
Einen wesentlichen Einfluss auf den Konzernüberschuss nach IFRS hat der Saldo aus Bewertungsgewinnen und Bewertungsverlusten gegenüber der jeweils letzten Marktbewertung der Immobilien. Im Jahr 2007 sind die Immobilien des Portfolios gegenüber dem für die Ermittlung des Umtauschverhältnisses (Fondsportfolio) maßgeblichen Wert per 31. Dezember 2006 bzw. gegenüber dem erstmaligen Bilanzansatz (Sparkassenportfolio) per Saldo um insgesamt 2,4% oder 6,4 Mio. € gestiegen.
Wie sich das Bewertungsergebnis in den Jahren 2008 oder 2009 per Saldo jeweils darstellen wird, ist nicht vorhersehbar. Angesichts der wirtschaftlichen Rahmenbedingungen sollte ein weiterer Wertzuwachs möglich sein. Ein Marktwertminderung von 1% würde das Ergebnis mit rund 3 Mio. € belasten, eine entsprechende Marktwerterhöhung dagegen einen positiven Ergebnisbeitrag von ca. 3 Mio. € leisten.
Die Ergebnisvorschau basiert auf der Annahme, dass keine marktbedingten Veränderungen der Marktbewertung der Immobilien anfallen. Allerdings haben über der heutigen Marktmiete kontrahierte Mieten bei gleichbleibendem Marktniveau durch Zeitablauf eine heute schon absehbare Auswirkung auf zukünftige Bewertungen. Dieser Effekt wurde für das Gesamtportfolio auf Basis der vorliegenden Marktwertgutachten barwertig mit einer ergebnisrelevanten Reduzierung der Fair Value-anteiligen Marktwerte der Immobilien um 2,2 Mio. € für 2008 und um 2,4 Mio. € für 2009 ermittelt.
Nach Abzug dieses voraussichtlichen Bewertungsaufwandes und ohne Einrechnung von weiterem Wachstum der Fair Value REIT-AG rechnen wir für 2008 mit einem Konzernjahresüberschuss in der Bandbreite von 1,3 Mio. € bis 1,5 Mio. €.
Für das Jahr 2009 halten wir – nach dem vorgenannten, voraussichtlichen Bewertungsaufwand und vor wachstumsbedingten Kosten und Erträgen – einen Konzernjahresüberschuss in einer Bandbreite von 3,5 Mio. € bis 4,2 Mio. € für realistisch. Die Steigerung gegenüber dem Jahr 2008 wird aus einer Verbesserung des Vermietungsstandes (auch bei dem Bürogebäude in Düsseldorf) und geringeren Leerstandskosten erwartet.
Gemäß REIT-Gesetz sind jeweils mindestens 90% des Jahresüberschusses als Dividende an die Aktionäre auszuschütten – allerdings ist nicht der hier berichtete Konzernüberschuss nach IFRS entscheidend, sondern der Jahresüberschuss der Fair Value REIT-AG nach den Grundsätzen des Handelsgesetzbuches (HGB). Nach HGB schlagen sich z.B. Bewertungsveränderungen erst bei Realisierung, d.h. bei Verkauf der Immobilien im Ergebnis nieder. Ferner kommen nach HGB nicht die Marktwerte der Immobilien zum Ansatz, sondern die fortgeführten Anschaffungskosten, wobei die lineare Abschreibung auf Gebäude von 2% p. a. das Ergebnis mindert. Entnahmen aus Tochterunternehmen und Assoziierten Unternehmen erhöhen nur in Höhe entsprechender handelsrechtlicher Gewinne den dividendenfähigen Jahresüberschuss nach HGB. Die im Zusammenhang mit der Kapitalbeschaffung stehenden Kosten sind nach HGB, wie die sonstigen Kosten im Zusammenhang mit dem Börsengang, laufender Aufwand.
Der Einzelabschluss 2007 der Fair Value REIT-AG nach HGB weist einen Jahresfehlbetrag in Höhe von 1,9 Mio. € aus. Dieser wird gemäß § 150 Abs. 4 AktG durch Verwendung der Kapitalrücklage in entsprechender Höhe ausgeglichen. Im Hinblick auf den Jahresfehlbetrag kann im Jahr 2008 keine Dividende für 2007 ausgeschüttet werden.
Da die Gesellschaft nur in eingeschränktem Umfang Ausschüttungen der Fonds als Beteiligungserträge vereinnahmen kann, kann ein Jahresüberschuss in 2008 voraussichtlich nur durch Realisierung von Veräußerungsgewinnen erzielt werden. Die im HGB-Einzelabschluss generell unter den Zeitwerten liegende Bewertung unserer Beteiligungen bietet hierfür eine gute Basis. Die Fair Value strebt daher an, durch ergebnisrelevante Portfolio-Umschichtungen einen handelsrechtlichen Jahresüberschuss zu erwirtschaften, der eine Dividende im Jahr 2009 für das Geschäftsjahr 2008 in Höhe von 0,30 € bis 0,35 € je derzeit ausstehender Aktie ermöglichen soll.
Das derzeitige Kapitalmarktumfeld ist noch von einer starken Verunsicherung geprägt, was sich u. a. in dem aktuell sehr hohen Preisabschlag auf den Nettovermögenswert bzw. Net Asset Value (NAV) je Aktie von 10,06 € widerspiegelt. Wenn sich im weiteren Jahresverlauf das Stimmungsbild am Kapitalmarkt wieder ins Positive dreht, dann sollten sich auch die Aktienkurse der deutschen Immobilienaktien und damit auch der Fair Value REIT-AG wieder auf den NAV zubewegen. Somit bestehen für unsere Aktionäre neben künftig attraktiven Ausschüttungen zum derzeitigen Zeitpunkt auch gute Chancen auf eine Steigerung des Aktienkurses.
München, 31. März 2008
Fair Value REIT-AG
Frank Schaich Manfred Heiler
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
* bis zu dem am 12. Juli 2007 im Handelsregister eingetragenen Formwechsel: IC Grundbesitz GmbH & Co. Fair Value KG
| Anhang | 31. Dezember | ||
|---|---|---|---|
| T€ | Nr. | 2007 | 2006 |
| Aktiva | |||
| Langfristige Vermögenswerte | |||
| Immaterielle Vermögenswerte | 5 | 2 | 0 |
| Sachanlagen | 5 | 31 | 0 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 6 | 150.070 | 0 |
| Im Bau befindliche Immobilien | 7 | 566 | 0 |
| "At equity" bewertete Beteiligungen | 8 | 58.909 | 0 |
| Finanzielle Vermögenswerte | 9 | 5.005 | 10 |
| Langfristige Vermögenswerte Gesamt | 214.583 | 10 | |
| Kurzfristige Vermögenswerte | |||
| Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte | 10 | 5.700 | 0 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 11 | 869 | 0 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 12 | 3.826 | 0 |
| Liquide Mittel | 13 | 5.381 | 13 |
| Kurzfristige Vermögenswerte Gesamt | 15.776 | 13 | |
| Aktiva Gesamt | 230.359 | 23 | |
| Passiva | |||
| Eigenkapital | 14 | ||
| Gezeichnetes Kapital | 47.034 | 0 | |
| Kapitalrücklage | 46.167 | 0 | |
| Gewinnrücklagen | 1.462 | 0 | |
| Nettovermögen der Anteilseigner | 0 | (93) | |
| Eigenkapital Gesamt | 94.663 | (93) | |
| Langfristige Verbindlichkeiten | |||
| Anteile von Minderheitsgesellschaftern | 15 | 18.487 | 0 |
| Finanzverbindlichkeiten | 16 | 57.116 | 0 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 17 | 494 | 0 |
| Langfristige Verbindlichkeiten Gesamt | 76.097 | 0 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | |||
| Rückstellungen | 18 | 255 | 5 |
| Finanzverbindlichkeiten | 16 | 55.018 | 0 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 2.617 | 111 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 17 | 1.709 | 0 |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten Gesamt | 59.599 | 116 | |
| Passiva Gesamt | 230.359 | 23 |
| Anhang | Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|---|
| T€ | Nr. | 2007 | 2006 |
| Mieterträge | 4.326 | 0 | |
| Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten | 321 | 0 | |
| Erbbauzinsen | (57) | 0 | |
| Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen | (2.038) | 0 | |
| Nettovermietungsergebnis | 21 | 2.552 | 0 |
| Allgemeine Verwaltungskosten | 22 | (3.502) | (21) |
| Sonstige betriebliche Erträge | 143 | 0 | |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | (278) | 0 | |
| Sonstige betriebliche Erträge und Aufwendungen (im Saldo) | 23 | (135) | 0 |
| Bewertungsgewinne | 4.300 | 0 | |
| Bewertungsverluste | (5.025) | 0 | |
| Bewertungsergebnis | (725) | 0 | |
| Betriebsergebnis | (1.810) | (21) | |
| Erträge aus "at equity" bewerteten Beteiligungen | 8 | 7.225 | 0 |
| Übriges Beteiligungsergebnis | 24 | 413 | 0 |
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern | 14 | (768) | 0 |
| Kosten des Börsengangs | 25 | (1.825) | 0 |
| Nettozinsaufwand | 26 | (1.491) | 1 |
| Finanzergebnis | 3.554 | 1 | |
| Ergebnis vor Steuern | 1.744 | (20) | |
| Ertragsteuern | 0 | (36) | |
| Konzernüberschuss (Wirtschaftlicher Fehlbetrag) | 1.744 | (56) | |
| Ergebnis je Aktie in € (unverwässert / verwässert) | 28 | 0,74 | 0 |
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
| T€ | In Umlauf befindliche Aktien |
Gezeich netes Kapital |
Kapital rücklage |
Gewinn rücklagen |
Netto vermögen der Anteils eigner |
Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand am 1. Januar 2006 | 0 | 0 | 0 | 0 | (37) | (37) |
| Wirtschaftlicher Fehlbetrag | 0 | 0 | 0 | (56) | (56) | |
| Stand am 31. Dezember 2006 | 0 | 0 | 0 | 0 | (93) | (93) |
| Einlagen | 0 | 0 | 0 | 821 | 821 | |
| Umgliederung w. Formwechsels | 100.000 | 500 | 510 | 0 | (1.010) | 0 |
| Barkapitalerhöhung vom 31.10.2007 | 1.097.434 | 5.487 | 5.487 | 0 | 0 | 10.974 |
| Sachkapitalerhöhung vom 31.10.2007 | 7.729.448 | 38.647 | 38.647 | 0 | 0 | 77.294 |
| Barkapitalerhöhung vom 9.11.2007 | 480.000 | 2.400 | 2.640 | 0 | 0 | 5.040 |
| Kapitalbeschaffungskosten | 0 | (1.117) | 0 | 0 | (1.117) | |
| Konzernüberschuss | 0 | 0 | 1.462 | 282 | 1.744 | |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 9.406.882 | 47.034 | 46.167 | 1.462 | 0 | 94.663 |
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Konzernüberschuss (Wirtschaftlicher Fehlbetrag) | 1.744 | (56) |
| Ertragsteueraufwand | 0 | 36 |
| Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | 3 | 0 |
| Bewertungsergebnis | 725 | 0 |
| Ergebnis aus "at equity" bewerteten Beteiligungen | (7.225) | 0 |
| Entnahmen aus "at equity" bewerteten Beteiligungen | 1.418 | 0 |
| Verluste aus der Veräußerung von Tochtergesellschaften | 3.080 | 0 |
| Erträge aus der Veräußerung von Hausbesitzbriefen | (180) | 0 |
| Ertrag aus günstigem Unternehmenserwerb | (3.155) | 0 |
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern | 768 | 0 |
| Veränderungen bei Aktiva und Passiva, bereinigt um Effekte aus Veränderungen des Konsolidierungskreises |
||
| (Zunahme) / Abnahme von Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | (612) | 0 |
| (Zunahme) / Abnahme von sonstigen Forderungen | (1.944) | 0 |
| (Abnahme) / Zunahme von derivativen Finanzinstrumenten | (16) | 0 |
| (Abnahme) / Zunahme von Rückstellungen | 188 | 0 |
| (Abnahme) / Zunahme von Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 2.504 | 9 |
| (Abnahme) / Zunahme übriger Verbindlichkeiten | (51) | (1) |
| Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit | (2.753) | (12) |
| Übernahme liquider Mittel erworbener Tochterunternehmen abzüglich geleisteter Kaufpreiszahlungen |
12.614 | 0 |
| Auszahlungen für den Kauf von Beteiligungen an assoziierten Unternehmen | (10.948) | 0 |
| Abgabe liquider Mittel verkaufter Tochterunternehmen abzüglich erhaltener Kaufpreiszahlungen |
(1.037) | 0 |
| Abgang liquider Mittel von Beteiligungen, die nicht mehr voll sondern "at equity" bilanziert werden |
(4.318) | 0 |
| Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien / Immobilien im Bau | (52.331) | 0 |
| Investitionen in Sachanlagen und immaterielle Vermögensgegenstände | (36) | 0 |
| Erlös aus der Veräußerung von Hausbesitzbriefen | 190 | 0 |
| Mittelabfluss aus Investitionstätigkeit | (55.866) | 0 |
| Kapitaleinzahlungen | 16.835 | 0 |
| Auszahlung von Kapitalbeschaffungskosten | (1.117) | 0 |
| Auszahlungen an Minderheitsgesellschafter | (1.371) | 0 |
| Aufnahme von Bankschulden | 51.398 | 0 |
| Rückzahlung von Bankschulden | (1.758) | 0 |
| Mittelzufluss aus Finanzierungstätigkeit | 63.987 | 0 |
| Veränderung der liquiden Mittel | 5.368 | (12) |
| Liquide Mittel zu Beginn der Periode | 13 | 25 |
| Liquide Mittel am Ende der Periode | 5.381 | 13 |
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Erläuterungen siehe unter Konzern-Anhang Nr. 4 und Nr. 31
Die Fair Value REIT-AG wurde am 21. Oktober 2003 als KG gegründet und als geschlossener Immobilienfonds konzipiert. Sie hatte ursprünglich den Zweck, Beteiligungen insbesondere an Immobiliengesellschaften zu erwerben, zu verwalten und zu verwerten.
Bis zum 31. Dezember 2006 waren Kommanditeinlagen von T€ 550 gezeichnet, wovon T€ 200 geleistet waren. Im Berichtszeitraum wurde eine Kommanditeinlage von T€ 50 gezeichnet, haben die Komplementäre Einlagen von T€ 400 übernommen und wurden sämtliche ausstehenden Einlagen eingezahlt.
Am 23. Mai 2007 wurden der Formwechsel in eine AG beschlossen und die Satzung festgestellt. Die bisherigen Festkapitalkonten wurden im Verhältnis 2:1 zu Grundkapital, das damit T€ 500 betrug. Der Rechtsträger in seiner neuen Form wurde am 12. Juli 2007 unter HRB 168882 in das Handelsregister beim Amtsgericht München, Deutschland, eingetragen.
Im Hinblick auf den angestrebten REIT-Status hat die Hauptversammlung vom 12. Juli 2007 die Satzung neu gefasst. Der Gegenstand des Unternehmens wurde insoweit geändert, dass er sich auf die in § 1 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 REITG genannten Tätigkeiten beschränkt. Außerdem wurde der Sitz von Unterschleißheim nach München verlegt. Geschäftsadresse ist Leopoldstr. 244 in 80807 München.
Im September 2007 hat sich die Gesellschaft an insgesamt 14 von der IC Immobilien Gruppe verwalteten Immobilienfonds beteiligt, davon mehrheitlich an sieben Gesellschaften und an den anderen sieben Gesellschaften mit einer Beteiligung zwischen 20% und 50%. Die Erwerbe fanden im Wege von Sacheinlagen und durch Kauf statt. Einzelheiten hierzu sind in Anhang Nr. 4 dargestellt.
Des Weiteren fanden zwei Barkapitalerhöhungen in Höhe von T€ 5.487 und T€ 2.400 statt, die am 31. Oktober 2007 und am 9. November 2007 in das Handelsregister eingetragen wurden.
Seit dem 16. November 2007 werden die Aktien der Gesellschaft am Regulierten Markt im Teilbereich mit besonderen Zulassungsfolgepflichten (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse gehandelt.
Am 6. Dezember 2007 erfolgte die Eintragung der Firma "Fair Value REIT-AG" in das Handelsregister. Damit ist die Gesellschaft seit Beginn des Wirtschaftsjahres 2007 von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit.
Aufgrund der oben erwähnten Beteiligungserwerbe ist die Gesellschaft zur Aufstellung von konsolidierten Abschlüssen verpflichtet. Der vorliegende Abschluss ist der erste Konzern-Abschluss der Gesellschaft. Er wurde mit Beschluss des Vorstands vom 31. März 2008 zur Veröffentlichung freigegeben.
Der Konzernabschluss wird beim elektronischen Bundesanzeiger eingereicht.
Grundlagen der Erstellung – Der von der Fair Value REIT-AG als Obergesellschaft aufgestellte Konzernabschluss ist nach einheitlichen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätzen aufgestellt. Dabei werden gemäß § 315a HGB die am Abschlussstichtag gültigen und von der Europäischen Union anerkannten International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) und die Interpretationen des International Financial Reporting Interpretations Committee (IFRIC) beachtet. Zur Anwendung gelangten – mit einer Ausnahme – die verpflichtend zu beachtenden Standards und Interpretationen. Die Ausnahme betrifft den IFRS 8 "Geschäftssegmente", der vorzeitig angewandt wurde.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien und Finanzderivate werden zum beizulegenden Zeitwert, Anteile an assoziierten Unternehmen werden "at
equity" bewertet. Im Übrigen erfolgt die Bewertung auf Basis der historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten.
Der Konzernabschluss wird in Euro aufgestellt. Sofern nicht anders vermerkt, werden alle Beträge in tausend Euro (T€) angegeben. Rundungsdifferenzen sind möglich.
Vermögenswerte und Schulden sind in langfristige und kurzfristige Posten gegliedert. Als kurzfristig werden Posten angesehen, wenn sie innerhalb eines Jahres fällig sind.
Die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wird nach dem Umsatzkostenverfahren erstellt.
Vergleichszahlen – Da die Gesellschaft im Vorjahr noch keine Tochtergesellschaften hatte und daher kein Konzernabschluss aufzustellen war, werden als Vergleichszahlen die Zahlen des Jahresabschlusses für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2006 dargestellt. Für die Gewinn- und Verlustrechnung des Jahres 2007 ist zu berücksichtigen, dass der Konzern seine Vermietungstätigkeit erst am 1. Oktober 2007 aufgenommen hat.
Erstmals anzuwendende Rechnungslegungsvorschriften – Im Geschäftsjahr 2007 waren folgende Standards bzw. Interpretationen erstmals verbindlich anzuwenden: Änderung des IAS 1 "Darstellung des Abschlusses: Angaben zum Kapital" sowie IFRS 7 "Finanzinstrumente: Angaben". Hieraus ergaben sich zusätzliche Angaben.
Ebenfalls erstmals verbindlich waren folgende Interpretationen: IFRIC 7 "Anwendung des Anpassungsansatzes unter IAS 29 Rechnungslegung in Hochinflationsländern", IFRIC 8 "Anwendungsbereich von IFRS 2", IFRIC 9 "Neubeurteilung eingebetteter Derivate" sowie IFRIC 10 "Zwischenberichterstattung und Wertminderung". Auswirkungen auf den Konzernabschluss ergaben sich hieraus nicht.
Vorzeitig angewandte Rechnungslegungsvorschriften – IFRS 8 "Geschäftssegmente" wurde mit Wirkung zum 1. Januar 2007 angewandt. Gem. IFRS 8 sind Geschäftssegmente auf Basis der internen Steuerung von Konzernbereichen (sog. "management approach") abzugrenzen. Berichtspflichtige Segmente sind solche, deren Betriebsergebnisse regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens im Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen zu diesem Segment und der Bewertung seiner Ertragskraft überprüft werden. Demgegenüber war bisher gemäß IAS 14 "Segmentberichterstattung" gefordert, zwei Segmentebenen (Geschäfts- und geografische Segmente) unter Anwendung des "risks and rewards approach" zu identifizieren.
Neu herausgegebene, nicht vorzeitig angewandte Rechnungslegungsvorschriften – Folgende Interpretation ist ab dem Geschäftsjahr 2008 verbindlich anzuwenden: IFRIC 11 "IFRS 2: Geschäfte mit eigenen Aktien und Aktien von Konzernunternehmen". Auswirkungen auf den Konzernabschluss werden sich durch die neue Regelung nicht ergeben.
Konsolidierungskreis und -methoden – In den Konzernabschluss werden alle Tochterunternehmen einbezogen. Tochterunternehmen sind Gesellschaften, deren Finanz- und Geschäftspolitik der Konzern bestimmen kann; im Allgemeinen ist dies mit einer Stimmrechtsmehrheit verbunden. Die Tochterunternehmen werden von dem Tag an, an dem der Konzern die Kontrolle erlangt, bis zur Beendigung der Kontrolle einbezogen. Bei einem Unternehmenserwerb werden alle identifizierbaren Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten des erworbenen Unternehmens zu beizulegenden Zeitwerten zum Erwerbsstichtag bewertet. Anteile anderer Gesellschafter werden entsprechend ihrer Anteile an den beizulegenden Zeitwerten der identifizierbaren Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten ausgewiesen.
Ein nach Verrechnung der Konzernanschaffungskosten mit dem Konzernanteil am neu bewerteten Reinvermögen verbleibender Unterschiedsbetrag wird als Geschäfts- oder Firmenwert ausgewiesen, falls er positiv ist, oder (nach nochmaliger Überprüfung der Kaufpreisallokation) erfolgswirksam vereinnahmt, falls er negativ ist.
In den Konzernabschluss wurden neben der Fair Value REIT-AG sieben im Geschäftsjahr erworbene Tochtergesellschaften (siehe Anhang Nr. 4a) im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen. Durch den Verkauf von Anteilen sind zwei Tochtergesellschaften bis zum Bilanzstichtag wieder aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden (siehe Anhang Nr. 4b und 4c).
Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie konzerninterne Aufwendungen und Erträge werden gegeneinander verrechnet. Unrealisierte Gewinne aus Geschäftsvorfällen zwischen Konzernunternehmen werden in voller Höhe eliminiert. Die in den Konzernabschluss einbezogenen Abschlüsse der Tochterunternehmen wurden an die Bilanzierungsgrundsätze und -methoden des Konzerns angepasst.
Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien – Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien umfassen Grundstücke und Gebäude, die zur Erzielung von Mieteinnahmen oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien werden im Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungskosten einschließlich Transaktionskosten erfasst. Zu den Anschaffungskosten zählen ebenfalls spätere Kosten für den Ausbau oder Wert erhöhende Instandhaltungen. Die Folgebewertung erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Nach IAS 40 soll dieser bevorzugt auf Basis festgestellter Marktpreise oder durch Vergleich mit annähernd identischen Bewertungsobjekten ermittelt werden. Die Konzernimmobilien unterscheiden sich jedoch nach Alter, Lage, Ausstattung und Größe. Die Bewertung erfolgt daher auf Basis der diskontierten Einnahmenüberschüsse (Discounted-Cash-Flow-Methode; abgekürzt: DCF-Methode) unter
Berücksichtigung der bestehenden vertraglichen Mietverhältnisse und des gegenwärtigen Marktzinsniveaus. Der sich hieraus ergebende beizulegende Zeitwert ist inhaltlich identisch mit dem Begriff des Marktwerts, wie ihn die Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) im sog. Red Book definiert hat:
"Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Immobilienvermögen am Tag der Wertermittlung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ausgetauscht werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt."
Die Ermittlung der Marktwerte aller Immobilien erfolgt mindestens jährlich durch unabhängige Sachverständige. Wertveränderungen werden in der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgswirksam erfasst.
Anteile an assoziierten Unternehmen – Anteile an assoziierten Unternehmen werden nach der Equity-Methode bilanziert. Als assoziierte Unternehmen gelten Unternehmen, auf deren Geschäfts- und Finanzpolitik der Konzern maßgeblichen Einfluss hat, jedoch keine Beherrschungsmacht besitzt; dies ist in der Regel mit einem Anteilsbesitz und Stimmrechten zwischen 20% und 50% verbunden. Der Zugang der Anteile erfolgt zu Anschaffungskosten. Liegen die Anschaffungskosten unter dem beizulegenden Zeitwert der anteiligen Nettovermögenswerte des assoziierten Unternehmens, so wird der sich ergebende negative Unterschiedsbetrag aufgelöst und erfolgswirksam vereinnahmt. Der Ansatz der Beteiligung erfolgt insoweit über den Anschaffungskosten.
In der Folge erhöht oder verringert sich der Buchwert der Anteile entsprechend dem Anteil des Anteilseigners am Periodenergebnis. Vom Beteiligungsunternehmen empfangene Ausschüttungen vermindern
den Buchwert der Anteile. Im Konzernabschluss wurden die Beteiligungen an sieben im Geschäftsjahr erworbenen assoziierten Unternehmen "at equity" bilanziert (siehe Anhang Nr. 4). Eine weitere Beteiligung wurde am Bilanzstichtag in den Posten "at equity bewertete Beteiligungen" umgegliedert, nachdem durch Verkauf von Anteilen die Beteiligungsquote unter 50% gesunken und damit die Voraussetzung für eine Vollkonsolidierung nicht mehr gegeben war. Die Abschlüsse der "at equity" bewerteten Beteiligungen werden an die Bilanzierungsgrundsätze und -methoden des Konzerns angepasst.
Wertminderungen – Zu jedem Bilanzstichtag überprüft der Konzern die Buchwerte der "at equity" bewerteten Beteiligungen, der im Bau befindlichen Immobilien sowie ggf. der immateriellen Vermögenswerte und der Sachanlagen dahingehend, ob Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass eine Wertminderung eingetreten sein könnte. In diesem Fall wird der erzielbare Betrag des betreffenden Vermögenswertes ermittelt, um den Umfang einer gegebenenfalls vorzunehmenden Wertberichtigung zu bestimmen. Der erzielbare Betrag entspricht dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder dem Nutzungswert; der höhere Wert ist maßgeblich. Der Nutzungswert entspricht dem Barwert der erwarteten cash flows. Als Diskontierungssatz wird ein den Marktbedingungen entsprechender Zinssatz verwendet. Ist der erzielbare Betrag eines Vermögenswertes niedriger als der Buchwert, erfolgt eine sofortige ergebniswirksame Wertberichtigung des Vermögenswertes.
Sofern Zweifel an der Einbringlichkeit von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten bestehen, werden diese mit dem niedrigeren realisierbaren Betrag angesetzt.
Ergibt sich nach einer vorgenommenen Wertminderung zu einem späteren Zeitpunkt ein höherer erzielbarer Betrag des Vermögenswertes, erfolgt eine Wertaufholung. Die Wertaufholung ist begrenzt auf den fortgeführten Buchwert, der sich ohne die Wertberichtigung in der Vergangenheit ergeben hätte. Die vorzunehmende Zuschreibung erfolgt ergebniswirksam.
Anteile von Minderheitsgesellschaftern (Fremdanteile) – Minderheitsgesellschafter der in den Konzernabschluss einbezogenen Immobilienpersonengesellschaften haben das Recht zur Kündigung ihrer Beteiligung. Daher werden die Anteile dieser Gesellschafter am Gesellschaftskapital der Tochterunternehmen nach dem derzeit geltenden IAS 32 als potentielle Abfindungsansprüche angesehen und in der Konzernbilanz als Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Bewertung erfolgt bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert, der dem Anteil der Minderheitsgesellschafter am Nettovermögenswert der jeweiligen Gesellschaft entspricht. In der Folge wird die Verpflichtung zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Gewinnanteile erhöhen, Verlustanteile und Ausschüttungen vermindern die Verpflichtung. Die ausgewiesene Verbindlichkeit entspricht damit dem rechnerischen Anteil der Minderheitsgesellschafter an dem in der Konzernbilanz ausgewiesenen Reinvermögen der jeweiligen Tochtergesellschaft zu Buchwerten.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten – Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten werden bei erstmaligem Ansatz zum beizulegenden Zeitwert (= Anschaffungskosten) bewertet. Die Anschaffungskosten ergeben sich bei neu eingegangenen Verbindlichkeiten aus dem Auszahlungsbetrag abzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Bei Verbindlichkeiten von Tochterunternehmen, die im Konzern im Rahmen der Erstkonsolidierung zugehen, entsprechen die Anschaffungskosten dem Marktwert dieser Verbindlichkeiten zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung. Eine etwaige Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Rückzahlungsbetrag wird über die Dauer der Zinsbindung verteilt, indem der Buchwert ratierlich erfolgswirksam angepasst wird.
Derivative Finanzinstrumente – Hierbei handelt es sich um Zinssicherungsgeschäfte für variabel verzinsliche Darlehen. Sie werden zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Sofern die Voraussetzungen des IAS 39.88 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft ("hedge accounting") gegeben sind, werden Wertveränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgsneutral in einem besonderen Posten des Eigenkapitals berücksichtigt. Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, werden die Veränderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam erfasst.
Rückstellungen – Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung aus Ereignissen der Vergangenheit entstanden ist und diese Verpflichtung wahrscheinlich zu einem Abfluss von Ressourcen führen wird, deren Höhe verlässlich geschätzt werden kann.
Aufwands- und Ertragsrealisierung – Mieterträge werden zeitraumbezogen entsprechend der Laufzeit der Mietverträge und unter Berücksichtigung von Anreizvereinbarungen vereinnahmt. Bei einem Immobilienverkauf wird das Ergebnis realisiert, wenn die mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen (Besitz, Nutzen und Lasten) auf den Käufer übergehen. Betriebliche Aufwendungen werden mit Inanspruchnahme der Leistung erfasst. Zinsen werden periodengerecht unter Berücksichtigung der Effektivzinsmethode als Aufwand erfasst. Fremdkapitalkosten für qualifizierte Vermögenswerte werden aktiviert.
In Ermangelung festgestellter Marktpreise erfordert die Ermittlung beizulegender Zeitwerte, dass das Management bzw. die von ihm beauftragten Gutachter Schätzungen vornehmen und Annahmen treffen. Alle Schätzungen und Annahmen werden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen, um ein den
tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu vermitteln.
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Beizulegende Zeitwerte sind insbesondere zu ermitteln bei:
c) Werthaltigkeit von "at equity" bewerteten Beteiligungen – Zu jedem Bilanzstichtag hat das Management einzuschätzen, ob irgendein Anhaltspunkt dafür vorliegt, dass der Buchwert wertgemindert sein könnte. In diesem Falle muss der erzielbare Betrag des betreffenden Vermögenswertes geschätzt werden. Der erzielbare Betrag entspricht dem beizulegenden Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten oder dem Nutzungswert, falls dieser höher liegt. Die Buchwerte der "at equity" bewerteten Beteiligungen belaufen sich zum 31. Dezember 2007 auf T€ 58.909.
Obwohl das Management davon ausgeht, dass die für alle Schätzungen getroffenen Annahmen realistisch und angemessen sind, kann nicht ausgeschlossen werden, dass die Wertansätze durch veränderte Rahmenbedingungen und Marktentwicklungen in der Zukunft angepasst werden müssen.
Im Wege der Sacheinlage (Beschluss der a.o. Hauptversammlung vom 7. September 2007, das Grundkapital um bis zu TEUR 38.692 gegen Ausgabe von Aktien zu erhöhen) und durch Kauf hat sich die Fair Value REIT-AG an folgenden 14 IC / BBV-Immobilienfonds beteiligt:
| Stimmrechts- / Festkapitalanteil in % | ||||
|---|---|---|---|---|
| zum Zeitpunkt des Erwerbs | zum 31. | |||
| Eingebracht | Gekauft | Gesamt | Dezember | |
| 2007 | ||||
| Tochtergesellschaften | ||||
| IC Fonds & Co. München Karlsfeld KG, Regensburg ("IC 01") | 55,40 | 0,41 | 55,81 | 55,81 |
| IC Fonds & Co. Forum Neuss KG, Regensburg ("IC 03") | 67,69 | 3,89 | 71,58 | 71,58 |
| IC Fonds & Co. Büroprak Teltow KG, Regensburg ("IC 07") | 74,50 | 0,74 | 75,24 | 75,65 |
| IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio Deutschland 13. KG, | ||||
| Regensburg ("IC 13") | 46,87 | 4,31 | 51,18 | 49,68 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 3 GmbH & Co. KG, | ||||
| München ("BBV 03") | 40,90 | 12,70 | 53,60 | 53,64 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 6 GmbH & Co. KG, | ||||
| München ("BBV 06") | 42,58 | 11,18 | 53,76 | 54,64 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG, | ||||
| München ("BBV 08") | 39,50 | 11,23 | 50,73 | 0,00 |
| Assoziierte Unternehmen | ||||
| IC Fonds & Co. Rabensteincenter KG, Regensburg ("IC 10") | 0,00 | 26,14 | 26,14 | 26,14 |
| IC Fonds & Co. SchmidtBank-Passage KG, Regensburg ("IC 12") | 31,39 | 8,44 | 39,83 | 39,98 |
| IC Fonds & Co. Gewerbeobjekte Deutschland 15. KG, | ||||
| Regensburg ("IC 15") | 31,98 | 6,30 | 38,28 | 38,31 |
| BBV Immobilien-Fonds Erlangen GbR, München ("BBV 02") | 15,73 | 21,36 | 37,09 | 38,28 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 9 GmbH & Co. KG, München | ||||
| ("BBV 09") | 18,61 | 6,32 | 24,93 | 24,93 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 10 GmbH & Co. KG, München | ||||
| ("BBV 10") | 26,76 | 11,54 | 38,30 | 38,30 |
| BBV Immobilien-Fonds Nr. 14 GmbH & Co. KG, München | ||||
| ("BBV 14") | 36,55 | 8,47 | 45,02 | 45,02 |
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Veränderte Beteiligungsquoten zum Bilanzstichtag beruhen im Falle des BBV 08 und des IC 13 auf dem unter b) und c) dargestellten Verkauf von Anteilen durch die Gesellschaft und im Übrigen auf dem Ausscheiden anderer Gesellschafter durch Kündigung.
Der Erwerb der Beteiligungen erfolgte sowohl für die Sacheinlagen als auch für die gekauften Anteile mit Ablauf des 30. September 2007.
Die Anschaffungskosten von Sacheinlagen bemessen sich nach dem Wert der ausgegebenen Aktien zum Transaktionszeitpunkt. Die Aktien der Gesellschaft waren am 30. September 2007 noch nicht an der Börse notiert, so dass ein Börsenkurs für die Bewertung nicht zur Verfügung stand. Als hinreichend verlässlicher Indikator für den Wert der Aktien kann jedoch der Ausgabebetrag in Höhe von € 10,00 je Stückaktie angesehen werden, zu dem insgesamt 1.097.434 Stückaktien in den Monaten August und September 2007 von den Adressaten des öffentlichen Angebots vom 3. August 2007 im Rahmen einer Barkapitalerhöhung gezeichnet und bis zum 30. September 2007 nahezu vollständig eingezahlt wurden. Das gesetzliche Bezugsrecht war dabei ausgeschlossen. Zum Zweck der Bestimmung der Anschaffungskosten der eingebrachten Beteiligungen wurden die als Gegenleistung ausgegebenen Aktien dementsprechend mit € 10,00 je Stückaktie bewertet. Die so ermittelten Anschaffungskosten der eingebrachten Anteile betrugen T€ 77.294; davon entfielen T€ 37.163 auf Anteile an Tochterunternehmen und T€ 40.131 auf Anteile an assoziierten Unternehmen.
Die Anschaffungskosten der gekauften Anteile betrugen insgesamt T€ 16.237. Davon betreffen T€ 5.289 Anteile an Tochterunternehmen und T€ 10.948 Anteile an assoziierten Unternehmen.
Die Vermögenswerte und Schulden der erworbenen Tochtergesellschaften wurden zum Zeitpunkt der Erstkonsolidierung (30. September 2007) mit ihren beizulegenden Zeitwerten wie folgt erfasst:
| T€ | IC 01 | IC 03 | IC 07 | IC 13 | BBV 03 | BBV 06 | BBV 08 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene | ||||||||
| Immobilien | 1.600 | 8.700 | 25.300 | 25.500 | 10.200 | 55.830 | 38.600 | 165.730 |
| Zur Veräußerung gehaltene | ||||||||
| langfristige Vermögenswerte | 2.900 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 14.200 | 17.100 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||||
| Leistungen | 25 | 101 | (9) | 16 | 42 | 193 | 126 | 494 |
| Sonstige Forderungen und | ||||||||
| Vermögenswerte | 31 | 6 | 0 | 11 | 33 | 23 | 30 | 134 |
| Liquide Mittel | 620 | 44 | 2.604 | 4.256 | 3.779 | 2.106 | 4.494 | 17.903 |
| Rückstellungen | (12) | (10) | (10) | (11) | (14) | (20) | (16) | (93) |
| Finanzverbindlichkeiten | (2.050) | (3.958) | (15.124) | (24.890) | 0 | (38.584) | (29.724) | (114.330) |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (241) | 0 | (241) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||||||||
| und Leistungen | (51) | (17) | (3) | (74) | (3) | (15) | (42) | (205) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | (6) | (61) | (401) | (247) | (53) | (1.024) | (528) | (2.320) |
| Summe der Buchwerte | 3.057 | 4.805 | 12.357 | 4.561 | 13.984 | 18.268 | 27.140 | 84.172 |
| Anpassung der Finanzverbindlichkeiten | ||||||||
| an den Marktwert zum 30.9.2007 | (32) | (13) | (248) | (498) | 0 | (2.158) | (1.232) | (4.181) |
| Beizulegender Zeitwert der | ||||||||
| Nettovermögenswerte | 3.025 | 4.792 | 12.109 | 4.063 | 13.984 | 16.110 | 25.908 | 79.991 |
| Fremdanteile | (1.337) | (1.362) | (2.998) | (1.984) | (6.489) | (7.449) | (12.765) | (34.384) |
| Positive Unterschiedsbeträge | 0 | 206 | 584 | 695 | 0 | 0 | 0 | 1.485 |
| Negative Unterschiedsbeträge | (159) | 0 | 0 | 0 | (633) | (415) | (3.433) | (4.640) |
| Anschaffungskosten der | ||||||||
| erworbenen Anteile | 1.529 | 3.636 | 9.695 | 2.774 | 6.862 | 8.246 | 9.710 | 42.452 |
| Davon entfallen auf gekaufte | ||||||||
| Anteile (bar bezahlt) | 9 | 170 | 81 | 201 | 1.433 | 1.505 | 1.890 | 5.289 |
| Davon entfallen auf eingebrachte | ||||||||
| Anteile | 1.520 | 3.466 | 9.614 | 2.573 | 5.429 | 6.741 | 7.820 | 37.163 |
| Zahl der hierfür ausgegebenen | ||||||||
| Aktien (Stück) | 151.955 | 346.618 | 961.374 | 257.311 | 542.880 | 674.136 | 782.010 | 3.716.306 |
| Im Konzernüberschuss enthaltenes | ||||||||
| Ergebnis des Tochterunternehmens | 21 | (46) | 363 | (9) | (182) | 1.094 | 433 | 1.674 |
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Zwischen den Anschaffungskosten und den auf die Gesellschaft entfallenden Anteilen am Nettovermögenswert der erworbenen Tochterunternehmen ergab sich im Saldo ein negativer Unterschiedsbetrag von T€ 3.155 (davon positive Unterschiedsbeträge in Höhe von T€ 1.485 und negative Unterschiedsbeträge in Höhe von T€ 4.640). Da der Ansatz eines Firmenwerts bei bestandshaltenden Immobiliengesellschaften ausscheidet, wurden die positiven Unterschiedsbeträge sofort abgeschrieben, während die negativen Unterschiedsbeträge erfolgswirksam vereinnahmt wurden. Die Beträge wurden in folgenden Posten der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen:
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | |
|---|---|
| Positive Unterschiedsbeträge | 1.485 |
| Negative Unterschiedsbeträge IC 01, | |
| BBV 03, BBV 06 | (1.207) |
| 278 | |
| Übriges Beteiligungsergebnis | |
| Negativer Unterschiedsbetrag BBV 08, | |
| da im Berichtsjahr veräußert | |
| – siehe unter b) – | (3.433) |
| Negativer Unterschiedsbetrag im Saldo | (3.155) |
Wären die Tochterunternehmen bereits zum 1. Januar 2007 erworben worden, hätte der Konzern für das Geschäftsjahr 2007 Umsatzerlöse in Höhe von T€ 18.764 ausgewiesen. Auf die Angabe eines entsprechenden Konzernergebnisses muss verzichtet werden, da für die Tochtergesellschaften keine IFRS-Abschlüsse für das gesamte Jahr 2007 vorliegen.
Die Ermittlung der anteiligen Nettovermögenswerte der assoziierten Unternehmen zum 30. September 2007 und deren Abstimmung mit den Anschaffungskosten lässt sich wie folgt darstellen:
| IC 10 | IC 12 | IC 15* | BBV 02 | BBV 09 | BBV 10 | BBV 14 | Gesamt | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene | ||||||||
| Immobilien | 10.300 | 8.500 | 44.600 | 1.800 | 143.200 | 135.290 | 87.500 | 431.190 |
| Forderungen aus Lieferungen und | ||||||||
| Leistungen | 10 | 134 | 23 | 6 | 104 | 115 | 943 | 1.335 |
| Sonstige Forderungen und | ||||||||
| Vermögenswerte | 4 | 25 | 55 | 71 | 71 | 64 | 946 | 1.236 |
| Liquide Mittel | 420 | 583 | 2.098 | 193 | 11.478 | 8.102 | 3.828 | 26.702 |
| Rückstellungen | (10) | (14) | (20) | 0 | (17) | (20) | (25) | (106) |
| Finanzverbindlichkeiten | (7.968) | (2.430) | (27.252) | (1.374) | (82.175) | (80.037) | (52.330) | (253.566) |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 0 | 0 | 0 | (4.782) | (1.177) | 0 | (5.959) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | ||||||||
| und Leistungen | (38) | (26) | (88) | (5) | (27) | (44) | (360) | (588) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | (52) | (30) | (617) | (57) | (2.346) | (884) | (961) | (4.947) |
| Summe der Buchwerte | 2.666 | 6.742 | 18.799 | 634 | 65.506 | 61.409 | 39.541 | 195.297 |
| Anpassung der Finanzverbindlichkeiten | ||||||||
| an den Marktwert zum 30.9.2007 | 168 | (25) | (1.422) | (82) | (516) | (265) | (2.937) | (5.079) |
| Beizulegender Zeitwert der | ||||||||
| Nettovermögenswerte | 2.834** | 6.717 | 17.377 | 552 | 64.990 | 61.144 | 36.604 | 190.218 |
| Beteiligungsquote in % | 26,14 | 39,83 | 38,28 | 37,09 | 24,93 | 38,30 | 45,02 | |
| Anteil der Fair Value REIT -AG |
270 | 2.675 | 6.652 | 205 | 16.202 | 23.418 | 16.479 | 65.901 |
| Unterschiedsbetrag | (202) | (48) | 10 | (52) | (4.272) | (6.062) | (4.196) | (14.822) |
| Anschaffungskosten der | ||||||||
| Anteile | 68 | 2.627 | 6.662 | 153 | 11.930 | 17.356 | 12.283 | 51.079 |
| Davon entfallen auf gekaufte Anteile (bar | ||||||||
| bezahlt) | 68 | 489 | 956 | 82 | 2.673 | 4.657 | 2.023 | 10.948 |
| Davon entfallen auf eingebrachte Anteile | 0 | 2.138 | 5.706 | 71 | 9.257 | 12.699 | 10.260 | 40.131 |
| Zahl der hierfür ausgegebenen Aktien | ||||||||
| (Stück) | 0 | 213.783 | 570.622 | 7.102 | 925.655 | 1.269.940 | 1.026.040 | 4.013.142 |
* konsolidiert
** davon entfallen T€ 1.800 auf eine Sondereinlage anderer Gesellschafter
Zwischen den Anschaffungskosten der Beteiligungen und den auf die Gesellschaft entfallenden Anteilen an den Nettovermögenswerten der assoziierten Unternehmen ergaben sich ein positiver Unterschiedsbetrag von T€ 10 und negative Unterschiedsbeträge in Höhe von T€ 14.832. Der Saldo von T€ 14.822 wurde erfolgswirksam als Bestandteil der Erträge aus "at equity" bewerteten Beteiligungen vereinnahmt.
Mit Vertrag vom 13./14. Dezember 2007 hat die Gesellschaft ihre 51% ige Beteiligung am Kommanditkapital der BBV Immobilien-Fonds Nr. 8 GmbH & Co. KG in Höhe von nominal T€ 24.482 an die IC Immobilien Holding AG verkauft und übertragen. Der Kaufpreis beträgt T€ 10.000 zuzüglich eines variablen Bestandteils, der von der Wertentwicklung des Nettofondsvermögens bis zum 31. Dezember 2008 (Abrechnungsstichtag) bzw. von bis dahin angefallenen Liquidationserlösen abhängt. Der Verkäufer kann verlangen, dass der Abrechnungsstichtag um bis zu einem Jahr verschoben wird, wenn zum 31. Dezember 2008 noch nicht alle Fondsobjekte verkauft sein sollten.
Der verkaufte Fonds ist mit Ablauf des 30. November 2007 aus dem Konsolidierungskreis ausgeschieden. Als Veräußerungserlös wurden der feste Kaufpreisteil in Höhe von T€ 10.000 und ein erwarteter variabler Kaufpreisteil von T€ 300 gebucht. Der Verkauf wirkte sich wie folgt auf den Konzernabschluss aus:
T€
Vereinbarungsgemäß wurde der Kaufpreis am 19. Dezember 2007 in Höhe eines Teilbetrages von T€ 3.500 bezahlt. Weitere T€ 1.795 wurden durch Aufrechnung ausgeglichen. Die weiteren Zahlungen sind zwischen Käufer und Verkäufer unter Berücksichtigung des wechselseitigen Liquiditätsbedarfs abzustimmen. Nicht gezahlte feste und variable Kaufpreisteile sind vom Käufer mit 6% p. a. zu verzinsen. Der variable Kaufpreisteil, ausstehende feste Kaufpreisteile sowie etwa noch offene Zinszahlungen sind spätestens 3 Monate nach dem Abrechnungsstichtag fällig.
Mit Vertrag vom 27./ 28. Dezember 2007 hat die Gesellschaft Anteile am Kommanditkapital der IC Fonds & Co. Gewerbeportfolio Deutschland 13. KG im Nominalwert von T€ 435 an die Euroval (Deutschland) GmbH, Unterschleißheim verkauft. Der Kaufpreis betrug T€ 61 und es entstand vor Veräußerungskosten ein Veräußerungsergebnis von T€ 0. Mit dem Verkauf dieser Anteile ermäßigte sich die Beteiligungsquote der Gesellschaft am IC 13 auf 49,68%. IC 13 ist dadurch kein Tochterunternehmen mehr, sondern nur noch ein assoziiertes Unternehmen, das nicht mehr voll konsolidiert, sondern "at equity" bilanziert wird. Die Entkonsolidierung lässt sich auf Basis der Werte zum 31. Dezember 2007 wie folgt darstellen:
| Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 25.300 |
|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 35 |
| Sonstige Forderungen und Vermögenswerte | 8 |
| Liquide Mittel | 4.318 |
| Rückstellungen | (12) |
| Finanzverbindlichkeiten | (25.291) |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis | |
| tungen | (55) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | (230) |
| Fremdanteile vor Verkauf von Anteilen | (1.989) |
| Erhöhung der Fremdanteile durch Verkauf | |
| von Anteilen | (61) |
| Umbuchung in "at equity" bewertete | |
| Beteiligungen | 2.023 |
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| T€ | Immaterielle Vermögenswerte (Software) |
Sachanlagen (Betriebs- und Geschäfts ausstattung) |
|---|---|---|
| Anschaffungskosten | ||
| Stand am 1. Januar 2006 | 0 | 0 |
| Veränderungen | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2006 | 0 | 0 |
| Zugänge | 2 | 34 |
| Abgänge | 0 | (1) |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 2 | 33 |
| Aufgelaufene Abschreibungen | ||
| Stand am 1. Januar 2006 | 0 | 0 |
| Veränderungen | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2006 | 0 | 0 |
| Zugänge | 0 | (3) |
| Abgänge | 0 | 1 |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 0 | (2) |
| Buchwerte | ||
| Stand 1. Januar / 31. Dezember 2006 | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 2 | 31 |
| Direkt | |||
|---|---|---|---|
| T€ | investitionen | Beteiligungen | Gesamt |
| Anschaffungskosten | |||
| Stand am 1. Januar 2006 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen | 0 | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2006 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 0 | 165.730 | 165.730 |
| Zugänge (Neuerwerbe) | 51.615 | 0 | 51.615 |
| Zugänge (nachträgliche Anschaffungskosten) | 0 | 150 | 150 |
| Umgruppierung in zu veräußernde Vermögenswerte | 0 | (2.900) | (2.900) |
| Abgang - Verkauf BBV 08 - | 0 | (38.600) | (38.600) |
| Abgang - Statuswechsel IC 13 - | 0 | (25.500) | (25.500) |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 51.615 | 98.880 | 150.495 |
| Wertveränderungen | |||
| Stand am 1. Januar 2006 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderungen | 0 | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2006 | 0 | 0 | 0 |
| Höherbewertungen | 550 | 3.750 | 4.300 |
| Tieferbewertungen | (2.205) | (2.820) | (5.025) |
| Umgruppierung in zu veräußernde Vermögenswerte | 0 | 100 | 100 |
| Abgang - Statuswechsel IC 13 - | 0 | 200 | 200 |
| Stand am 31. Dezember 2007 | (1.655) | 1.230 | (425) |
| Beizulegende Zeitwerte | |||
| Stand 1. Januar / 31. Dezember 2006 | 0 | 0 | 0 |
| Stand am 31. Dezember 2007 | 49.960 | 100.110 | 150.070 |
Zum 31. Dezember 2007 handelt es sich um insgesamt 52 Objekte, wobei 48 Objekte als Volleigentum, 1 Objekt als Teileigentum und 3 Objekte als Erbbaurechte bestehen. Zwei weitere Objekte werden "als zur Veräußerung gehalten" ausgewiesen.
Bei den Zugängen durch Neuerwerb (T€ 51.615) handelt es sich um den im Dezember 2007 erfolgten Erwerb von 32 Gebäuden der Sparkasse Südholstein (nahezu ausschließlich Büro- und Geschäftshäuser). Die Sparkasse hat die von ihr genutzten Gebäude für
die Dauer von durchschnittlich 15,5 Jahren angemietet, wobei sie das zweimalige Recht hat, das Mietverhältnis jeweils um weitere fünf Jahre zu verlängern. Der Mietzins beträgt EUR 7,50 je m² und verändert sich ab dem 2. Mietjahr jährlich entsprechend dem Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000= 100).
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Immobilien mit einem Buchwert von T€ 140.170 (2006: T€ 0) sind mit Grundpfandrechten zur Besicherung von Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten belastet. Für eine Hotelimmobilie in Hannover bzw. einen Supermarkt in Frechen bestehen Vorkaufsrechte seitens des Nutzers bzw. des Erbbauverpflichteten. Weitere wesentliche Beschränkungen hinsichtlich der Veräußerbarkeit der Immobilien sowie vertragliche Verpflichtungen zu Verbesserungen an den Immobilien bestehen nicht. Das Bestellobligo aus in Auftrag gegebenen Instandhaltungen beträgt T€ 222.
Aus drei langfristigen Erbbaurechtverträgen (Restlaufzeiten 30 bis 72 Jahre) resultieren Verpflichtungen zu künftigen Erbbauzinszahlungen von T€ 231 p. a. Die Verträge beinhalten Indexklauseln.
Die beizulegenden Zeitwerte der Immobilien wurden objektweise durch die CB Richard Ellis GmbH, Berlin, auf der Grundlage des DCF-Verfahrens ermittelt. Die Zahlungsströme eines 10-Jahreszeitraums wurden im Detail geplant; für die Zeit danach wurden nachhaltige Mietreinerträge zugrunde gelegt, deren Kapitalwert auf der Basis objektbezogener Kapitalisierungsraten zwischen 5,6% und 6,5% und unter Berücksichtigung nach 10 Jahren anfallender geschätzter Veräußerungskosten ermittelt wurde. Die Einnahmenüberschüsse des 10-Jahreszeitraums und der sich nach dessen Ablauf ergebende Kapitalwert wurden mit Diskontierungsraten, die objektbezogen zwischen 5,9% und 7,4% liegen, auf den Bewertungsstichtag abgezinst und um die geschätzten Erwerbsnebenkosten eines potentiellen Erwerbers vermindert. Die finanzmathematischen Annahmen (Kapitalisierungs- und Diskontierungsraten) blieben im Berichtszeitraum unverändert. Die Marktwerte beinhalten die Vorteile aus günstig abgeschlossenen Mietverträgen (sog. Overrents).
Die aus den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zukünftig bis zur frühest möglichen Kündbarkeit der Mietverträge mindestens erzielbaren Mieterträge betragen:
| 31. Dezember | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | ||||
| innerhalb eines Jahres | 11.782 | 0 | ||||
| zwischen einem und fünf Jahren |
38.249 | 0 | ||||
| nach mehr als fünf Jahren | 43.718 | 0 | ||||
| 93.749 | 0 |
Mietsteigerungen aus mietvertraglich vereinbarten Indexanpassungen sind hierin nicht enthalten.
Bedingte Mieteinnahmen resultierten im Geschäftsjahr 2007 in Höhe von T€ 78 aus der Vermietung einer Hotelimmobilie. Es handelt sich um den umsatzabhängigen Teil der Miete, der die Mindestmiete übersteigt. Wesentliche indexabhängige Mietanpassungen lagen nicht vor.
Es handelt sich um Anschaffungsnebenkosten für ein im Bau befindliches Bürogebäude in Düsseldorf. Besitz, Nutzen und Lasten des Grundstücks gingen erst mit Zahlung der ersten Kaufpreisrate im Januar 2008 auf die Gesellschaft über. Für dieses, nach Fertigstellung in die "als Finanzinvestition gehaltene Immobilien" umzubuchende Objekt bestand am 31. Dezember 2007 ein Bestellobligo in Höhe von T€ 12.590.
| T€ | IC 10 | IC 12 | IC 13 | IC 15 | BBV 02 | BBV 09 | BBV 10 | BBV 14 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2007 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Zugänge (Anschaffungskosten) | 68 | 2.627 | 0 | 6.662 | 153 | 11.930 | 17.356 | 12.283 | 51.079 |
| Auflösung der Unterschiedsbeträge | 202 | 48 | 0 | (10) | 52 | 4.272 | 6.062 | 4.196 | 14.822 |
| Anteiliges Eigenkapital bei Erwerb | 270 | 2.675 | 0 | 6.652 | 205 | 16.202 | 23.418 | 16.479 | 65.901 |
| Entnahmen | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (908) | (510) | (1.418) |
| Ergebnisanteil | (138) | (13) | 0 | 201 | 5 | 308 | (262) | (145) | (44) |
| Umbuchung (w. Statusänderung) | 0 | 0 | 2.023 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 2.023 |
| Anteiliges Eigenkapital am 31.12.2007 | 132 | 2.662 | 2.023 | 6.853 | 210 | 16.510 | 22.248 | 15.824 | 66.462 |
| Wertberichtigung | (107) | (209) | (602) | (802) | (111) | (1.340) | (2.137) | (2.245) | (7.553) |
| Stand 31.12.2007 | 25 | 2.453 | 1.421 | 6.051 | 99 | 15.170 | 20.111 | 13.579 | 58.909 |
Der Umstand, dass die Marktkapitalisierung der Gesellschaft zum 31. Dezember 2007 unter ihrem Nettovermögenswert liegt, wurde zum Anlass genommen, die Werthaltigkeit des Buchwertes der Anteile an assoziierten Unternehmen zu überprüfen. Danach ergab sich, dass der Nutzungswert der Beteiligungen unter dem anteiligen Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaften liegt. Die Wertdifferenz beruht darauf, dass in den Fonds nicht immobilienbezogene Kosten anfallen (Fondsverwaltung, Treuhandgebühren, Prüfungs- und Beratungskosten, Geschäftsführungsund Haftungsvergütungen, Geschäftsbericht etc.), die bei der Bewertung der Immobilien unberücksichtigt bleiben, jedoch aus den Immobilienerträgen gedeckt werden müssen und die Fondsergebnisse mindern. Die Diskontierungsraten wurden fondsbezogen auf Basis der in den Immobiliengutachten per 31. Dezember 2007 verwendeten Zinssätze ermittelt; sie lagen zwischen 6,15% und 6,50%.
Das in der Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesene Ergebnis aus assoziierten Unternehmen setzt sich wie folgt zusammen:
| 31. Dezember | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | |||
| Laufendes Ergebnis | |||||
| Anteiliges Bewertungsergebnis | (1.560) | 0 | |||
| Übriges laufendes Ergebnis | 1.516 | 0 | |||
| Ergebnisanteil | (44) | 0 | |||
| Auflösung der negativen Unter | |||||
| schiedsbeträge aus der Erstkonsoli | |||||
| dierung | 14.822 | 0 | |||
| Zuführung zur Wertberichtigung | (7.553) | 0 | |||
| Erträge aus "at equity" | |||||
| bewerteten Beteiligungen | 7.225 | 0 |
Sämtliche Anteile an den "at equity" bewerteten Beteiligungen sind zur Sicherung eines Bankkredits, der zum 31. Dezember 2007 mit T€ 16.133 valutiert, verpfändet.
Finanzinformationen der nach der Equity-Methode bilanzierten assoziierten Unternehmen enthalten die nachfolgenden Tabellen, wobei sich die Angaben auf 100% und nicht auf den Konzernanteil an den assoziierten Unternehmen beziehen. Vermögenswerte und Schulden dieser Unternehmen stellen sich zum 31. Dezember 2007 wie folgt dar:
| T€ | IC 10* | IC 12 | IC 13 | IC 15** | BBV 02 | BBV 09 | BBV 10 | BBV 14 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Als Finanzinvestition gehaltene | |||||||||
| Immobilien | 9.800 | 8.300 | 25.300 | 44.100 | 1.800 | 142.900 | 133.230 | 87.000 | 452.430 |
| Forderungen aus Lieferungen | |||||||||
| und Leistungen | 35 | 267 | 35 | 210 | 85 | 67 | 371 | 490 | 1.560 |
| Sonstige Forderungen und | |||||||||
| Vermögenswerte | 7 | 22 | 8 | 4 | 13 | 32 | 14 | 1.018 | 1.118 |
| Liquide Mittel | 359 | 610 | 4.318 | 2.554 | 198 | 10.723 | 5.174 | 1.808 | 25.744 |
| Rückstellungen | (9) | (10) | (12) | (26) | 0 | (22) | (27) | (32) | (138) |
| Finanzverbindlichkeiten | (7.766) | (2.443) | (25.291) | (28.289) | (1.443) | (81.417) | (79.218) | (54.616) | (280.483) |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | (4.689) | (1.104) | 0 | (5.793) |
| Verbindlichkeiten aus | |||||||||
| Lieferungen und Leistungen | (70) | (39) | (55) | (116) | (52) | (234) | (139) | (425) | (1.130) |
| Sonstige Verbindlichkeiten | (50) | (48) | (230) | (549) | (82) | (1.133) | (211) | (94) | (2.397) |
| Nettovermögen | 2.306 | 6.659 | 4.073 | 17.888 | 519 | 66.227 | 58.090 | 35.149 | 190.911 |
* Vom Nettovermögen entfallen T€ 1.800 auf eine Sondereinlage einzelner Gesellschafter
** konsolidiert
Die Ertragslage der "at equity" bilanzierten Unternehmen für die Zeit vom 1. Oktober bis zum 31. Dezember 2007 (ohne den in der Gewinn- und Verlustrechnung 2007 noch voll konsolidierten IC 13) lässt sich wie folgt darstellen:
| T€ | IC 10 | IC 12 | IC 15 | BBV 02 | BBV 09 | BBV 10 | BBV 14 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Mieterträge | 166 | 151 | 1.003 | 56 | 2.904 | 2.604 | 1.739 | 8.623 |
| Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten | 68 | 174 | 96 | 13 | 299 | 287 | 1.049 | 1.986 |
| Immobilienbezogene betriebliche | ||||||||
| Aufwendungen | (134) | (130) | (181) | (63) | (520) | (536) | (1.697) | (3.261) |
| Nettovermietungserträge | 100 | 195 | 918 | 6 | 2.683 | 2.355 | 1.091 | 7.348 |
| Allgemeine Verwaltungskosten | (6) | (13) | (62) | (9) | (274) | (78) | (146) | (588) |
| Sonstige betriebliche Aufwendungen | ||||||||
| und Erträge (im Saldo) | 0 | 29 | 579 | (15) | 0 | (23) | (102) | 468 |
| Bewertungsergebnis | (500) | (200) | (666) | 0 | (320) | (2.060) | (500) | (4.246) |
| Betriebsergebnis | (406) | 11 | 769 | (18) | 2.089 | 194 | 343 | 2.982 |
| Nettozinsaufwand | (120) | (26) | (251) | (15) | (852) | (876) | (664) | (2.804) |
| Wirtschaftliches Ergebnis | (526) | (15) | 518 | (33) | 1.237 | (682) | (321) | 178 |
| 31. Dezember | |||
|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | |
| IC Immobilien Holding AG | |||
| Kaufpreisforderung BBV 08 | |||
| (siehe Anhang Nr. 4 b) | 5.005 | 0 | |
| Verschiedene Anteile an | |||
| Immobilienfonds | 0 | 10 | |
| 5.005 | 10 |
Bei dem Bilanzausweis handelt es sich um zwei Einzelhandelsimmobilien, deren Veräußerung die Gesellschafterversammlungen von IC 01 bzw. BBV 06
beschlossen haben. Im Hinblick darauf, dass die Veräußerung mit hoher Wahrscheinlichkeit innerhalb von 12 Monaten erwartet wird, erfolgt der Bilanzausweis nicht mehr unter "Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien".
Die Bewertung erfolgt zu den beizulegenden Zeitwerten von T€ 5.700 zum 31. Dezember 2007. Ergebniswirksame Wertanpassungen haben sich nicht ergeben.
Die Immobilien sind mit Grundschulden belastet. Zur Löschung bzw. Freigabe der Grundschulden sind Kredittilgungen erforderlich. Diese belaufen sich bei einem Objekt (beizulegender Zeitwert T€ 2.900) auf T€ 925; bei dem anderen Objekt (beizulegender Zeitwert T€ 2.800) sind eventuelle Tilgungen mit der Bank zu verhandeln, da die Finanzierung fondsbezogen erfolgte.
| 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Mietforderungen einschließlich Nebenkostenabrechnungen |
||
| kurzfristig fällig | 725 | 0 |
| überfällig | 180 | 0 |
| 905 | 0 | |
| Wertberichtigungen | (36) | 0 |
| 869 | 0 |
Die Einzelwertberichtigungen betreffen ausschließlich überfällige Posten. Sie haben sich wie folgt entwickelt:
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Stand zu Beginn des Jahres | 0 | 0 |
| Erstkonsolidierung | 865 | 0 |
| Zuführung | 1 | 0 |
| Auflösung | (145) | 0 |
| Entkonsolidierungen | (685) | 0 |
| Stand am Ende des Jahres | 36 | 0 |
Wertberichtigungen werden gebildet für bestrittene Nebenkostenabrechnungen und für Mietrückstände, soweit diese die gestellten Sicherheiten übersteigen.
Mietforderungen im Betrag von T€ 95 sind als Sicherheit für einen Bankkredit abgetreten.
| 31. Dezember | |||
|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | |
| Finanzielle Vermögenswerte | |||
| Rückabwicklung Immobilien erwerb |
2.278 | 0 | |
| Verschiedene Gesellschaften der IC Gruppe |
396 | 0 | |
| Notaranderkonto | 355 | 0 | |
| Übrige | 121 | 0 | |
| 3.150 | 0 | ||
| Nicht finanzielle Vermögens werte |
|||
| Umsatzsteuer | 616 | 0 | |
| Sonstige | 60 | 0 | |
| 3.826 | 0 |
Die sonstigen Forderungen und Vermögensgegenstände sind kurzfristig fällig und jederzeit einbringlich. Wertberichtigungen waren nicht erforderlich.
Aufgrund eines ausgeübten Vorkaufsrechts muss der Kauf einer zum Sparkassenportfolio gehörenden Immobilie rückabgewickelt werden. Der gezahlte Kaufpreis ist insoweit vom Verkäufer zu erstatten.
Die liquiden Mittel umfassen ausschließlich Bankguthaben und Festgelder, die für nicht mehr als drei Monate angelegt sind. Die Mittel sind frei verfügbar.
Gezeichnetes Kapital – Das gezeichnete Kapital beträgt zum 31. Dezember 2007 € 47.034.410. Es ist eingeteilt in 9.406.882 auf den Inhaber lautende, nennwertlose Stückaktien. Alle Aktien sind ausgegeben und voll eingezahlt. Zum Bilanzstichtag befanden sich sämtliche ausgegebenen Aktien in Umlauf. Rechnerisch entfällt auf jede Aktie ein Anteil am gezeichneten Kapital von € 5,00. Die Aktionäre sind zum
Bezug etwaiger beschlossener Dividenden berechtigt und verfügen in der Hauptversammlung über ein Stimmrecht je Aktie.
Kapitalbeschaffungskosten – Die in direktem Zusammenhang mit den im Geschäftsjahr 2007 durchgeführten Bar- und Sachkapitalerhöhungen entstandenen Transaktionskosten in Höhe von T€ 1.117 wurden zu Lasten der Kapitalrücklage gebucht. Es handelt sich vor allem um Beratungskosten.
Genehmigtes Kapital – Der Vorstand ist gemäß § 5 Abs. 5 der Satzung ermächtigt, das Grundkapital mit Zustimmung des Aufsichtsrats bis zum 9. September 2012 um T€ 21.250 gegen Bar- und/oder Sacheinlagen zu erhöhen (Genehmigtes Kapital).
| T€ | IC 01 | IC 03 | IC 07 | IC 13 | BBV 03 | BBV 06 | BBV 08 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 1.1.2007 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Veränderung Konsolidierungskreis | 1.337 | 1.362 | 2.998 | 1.984 | 6.489 | 7.449 | 12.765 | 34.384 |
| Zugänge | 0 | 0 | 0 | 61 | 0 | 0 | 0 | 61 |
| Ergebnisanteil – Aufwand (Ertrag) – | 9 | (12) | 88 | 8 | (86) | 565 | 196 | 768 |
| Auszahlungen | 0 | 0 | 0 | 0 | (1.371) | 0 | 0 | (1.371) |
| Umbuchungen (Abfindungen) | 0 | 0 | (49) | (3) | (7) | (285) | (106) | (450) |
| Abgänge (Entkonsolidierungen) | 0 | 0 | 0 | (2.050) | 0 | 0 | (12.855) | (14.905) |
| Stand 31.12.2007 | 1.346 | 1.350 | 3.037 | 0 | 5.025 | 7.729 | 0 | 18.487 |
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
| 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Langfristige Verbindlichkeiten | ||
| variabel verzinsliche | ||
| Bankverbindlichkeiten | 9.372 | 0 |
| festverzinsliche | ||
| Bankverbindlichkeiten | 47.744 | 0 |
| 57.116 | 0 | |
| Kurzfristige Verbindlichkeiten | ||
| variabel verzinsliche | ||
| Bankverbindlichkeiten | 51.890 | 0 |
| festverzinsliche | ||
| Bankverbindlichkeiten | 2.982 | 0 |
| 54.872 | 0 | |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 146 | 0 |
| 55.018 | 0 | |
| 112.134 | 0 |
Die kurzfristigen Bankverbindlichkeiten umfassen auch die innerhalb eines Jahres fälligen Beträge aus langfristigen Darlehen. Die langfristigen Bankverbindlichkeiten haben folgende Restlaufzeiten:
| 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Zwischen 1 und 2 Jahren | 3.572 | 0 |
| Zwischen 2 und 5 Jahren | 11.427 | 0 |
| Nach mehr als 5 Jahren | 42.117 | 0 |
| 57.116 | 0 |
Die Bankverbindlichkeiten weisen folgende Zinsbindungsfristen auf, nach deren Ablauf die Verzinsung neu zu vereinbaren ist, sofern der Kredit nicht zurückgezahlt wird:
| 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| 6 Monate oder weniger | 61.262 | 0 |
| 6 bis 12 Monate | 13.176 | 0 |
| 1 bis 5 Jahre | 29.566 | 0 |
| Über 5 Jahre | 7.984 | 0 |
| 111.988 | 0 |
Die variabel verzinslichen Bankdarlehen werden auf der Basis des EURIBOR zuzüglich Marge verzinst. Die Zinssätze betrugen zum 31. Dezember 2007 durchschnittlich 5,7% p. a.. Die Effektivverzinsung der festverzinslichen Bankdarlehen beläuft sich auf 5,10% bis 5,25% p. a. Die Darlehen haben eine Laufzeit bis spätestens 2014. Sie sind in vollem Umfang grundpfandrechtlich (zusätzlich ein Darlehen in Höhe von T€ 35.540 durch Abtretung von Ansprüchen aus Mietverträgen) sowie in Höhe von T€ 16.133 durch Verpfändung der von der Fair Value REIT-AG gehaltenen Anteile an den IC-/ BBV- Immobilienfonds gesichert.
| 31. Dezember | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| langfristig | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Ausgeschiedene Minderheits | ||
| gesellschafter | 319 | 0 |
| Derivative Finanzinstrumente | ||
| (Zins-Swapgeschäfte) | 175 | 0 |
| 494 | 0 | |
| kurzfristig | ||
| Finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Sicherheitseinbehalte | 355 | 0 |
| Ausgeschiedene Minderheits | ||
| gesellschafter | 316 | 0 |
| Zinsabgrenzung | 146 | 0 |
| Derivative Finanzinstrumente | ||
| (Zins-Swapgeschäfte) | 50 | 0 |
| Vergütungen Aufsichtsrat | 15 | 0 |
| Sonstige | 85 | 0 |
| Nicht finanzielle Verbindlichkeiten | ||
| Steuerverbindlichkeiten (Um | ||
| satz- und Grunderwerbsteuer) | 634 | 0 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 108 | 0 |
| 1.709 | 0 | |
| 2.203 | 0 |
Bei den Verbindlichkeiten gegenüber ausgeschiedenen Minderheitsgesellschaftern von Tochterunternehmen handelt es sich im Wesentlichen um Abfindungsverpflichtungen aufgrund erfolgter Kündigungen des Gesellschaftsverhältnisses. Der Konzern ist in einigen Fällen berechtigt, die Auseinandersetzungsguthaben in drei Jahresraten auszuzahlen, wobei der jeweils rückständige Betrag mit 4% p. a. zu verzinsen ist.
Zum Zwecke der Zinssicherung von zwei variabel verzinslichen Darlehen bestehen zwei Zinssicherungsgeschäfte mit einem Kreditinstitut. Die beiden Geschäfte haben eine Laufzeit bis zum 2. Juli 2012. Der Konzern zahlt einen festen Zinsbetrag in Höhe von 5,03% bzw. 4,81% p. a. vom jeweiligen Bezugsbetrag zu Beginn eines Quartals und erhält bezogen auf den gleichen Betrag von dem Kreditinstitut einen variablen Zinsbetrag in Höhe des zu Beginn des Quartals festgesetzten Drei-Monats-EURIBOR. Die beiden Bezugsbeträge betrugen insgesamt zum 31. Dezember 2007 T€ 12.168 (2006: T€ 0). Aufgrund von Sondertilgungen weicht der Darlehensstand der gesicherten Kredite teilweise von den Bezugsbeträgen ab. Die Bewertung der Zins-Swapgeschäfte erfolgt zum beizulegenden Zeitwert. Da die strengen Voraussetzungen des IAS 39.88 für eine Bilanzierung als Sicherungsgeschäft ("hedge accounting") bezüglich Dokumentation und Messung der Effektivität des Sicherungszusammenhangs nicht gegeben sind, wird die Wertveränderung des beizulegenden Zeitwerts nicht erfolgsneutral in einem gesonderten Posten des Eigenkapitals sondern erfolgswirksam gebucht und im Nettozinsaufwand ausgewiesen.
| Personal | Prüfungs-/ Beratungs |
||
|---|---|---|---|
| T€ | bereich | kosten | Gesamt |
| Stand am 1.1.2007 | 0 | 5 | 5 |
| Änderung Konsolidie | |||
| rungskreis | 0 | 94 | 94 |
| Zuführung | 30 | 186 | 216 |
| Inanspruchnahme | 0 | (29) | (29) |
| Entkonsolidierung | |||
| BBV 08 und IC 13 | 0 | (31) | (31) |
| Stand am 31.12.2007 | 30 | 225 | 255 |
Die Veräußerung des Sparkassenportfolios an die Gesellschaft ist unter den Voraussetzungen des § 3 Nr. 70 EStG steuerbegünstigt, indem nur der halbe Steuersatz angewandt wird. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuerbegünstigung rückwirkend entfallen, z. B. wenn die Gesellschaft ihren Status als REIT-Aktiengesellschaft verliert. Gemäß § 3 Nr. 70 EStG haftet die Gesellschaft als Grundstückserwerber für die sich aus einem rückwirkenden Wegfall der Steuerbefreiung ergebenden Steuern.
Die Gesellschaft hat sich verpflichtet, der Sparkasse Südholstein Sicherheiten von bis zu T€ 2.400 zur Freistellung von Ansprüchen zu gewähren, die gegen diese geltend gemacht werden, sollte der Verkauf der Immobilien seitens der Sparkasse nicht durch das REITG begünstigt sein.
Schwebende Rechtstreitigkeiten bestehen nicht.
Finanzierungsleasingverhältnisse bestehen nicht. Sämtliche Mietverträge, die der Konzern mit Mietern abgeschlossen hat, sind nach IAS 17 als Operating Leasing einzustufen. Die künftigen Mindestmieterträge sind in Anhang Nr. 6 dargestellt.
Die Büroräume in München sind angemietet. Als Aufwand des Geschäftsjahres 2007 wurden T€ 9 erfasst. Die Mindestleasingzahlungen bis zum Zeitpunkt der frühesten Kündbarkeit (31. März 2008) betragen T€ 12.
| T€ | Als Finanzinvesti tion gehaltene Immobilien |
Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte |
Gesamt |
|---|---|---|---|
| Mieterträge | 4.035 | 291 | 4.326 |
| Erträge aus Betriebs- und Nebenkosten | 307 | 14 | 321 |
| Erbbauzinsen | (57) | 0 | (57) |
| Immobilienbezogene betriebliche Aufwendungen | |||
| Immobilien, mit denen Erträge erzielt wurden | (1.967) | (67) | (2.034) |
| Immobilien, mit denen keine Erträge erzielt wurden | (4) | 0 | (4) |
| Nettovermietungsergebnis | 2.314 | 238 | 2.552 |
Das Nettovermietungsergebnis wurde im Zeitraum Oktober bis Dezember 2007 erzielt.
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Konzeption und Formwechsel | 1.383 | 0 |
| Asset Management und Corporate | ||
| Services | 850 | 0 |
| Beratungs- und Prüfungskosten | 348 | 0 |
| Nicht abziehbare Vorsteuer | 219 | 0 |
| Fondsverwaltung und Treuhand | ||
| gebühren | 185 | 0 |
| Personalkosten | 154 | 0 |
| Büro- und Reisekosten | 13 | 0 |
| Kfz-Kosten | 35 | 0 |
| Abschreibungen | 3 | 0 |
| Übrige | 312 | 0 |
| 3.502 | 0 |
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Erträge | 143 | 0 |
| Aufwendungen | ||
| Ausbuchung von Unterschieds | ||
| beträgen aus der Erstkonsoli | ||
| dierung | (278) | 0 |
| Kosten der Vermarktung von | ||
| Immobilien | (124) | 0 |
| Zuführung / Auflösung von | ||
| Einzelwertberichtigungen zu | ||
| Forderungen | 144 | 0 |
| Sonstige | (20) | 0 |
| (278) | 0 | |
| (135) | 0 |
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| BBV 8 | ||
| Auflösung des Unterschiedsbe | ||
| trags aus der Erstkonsolidierung | 3.433 | 0 |
| Veräußerungsverlust | (3.080) | 0 |
| Veräußerungskosten | (118) | 0 |
| 235 | 0 | |
| IC 13 | ||
| Veräußerungsergebnis | 0 | 0 |
| Veräußerungskosten | (2) | 0 |
| (2) | 0 | |
| Verschiedene Fondsanteile | 180 | 0 |
| 413 | 0 |
Zinsaufwendungen T€ 16 aus der Bewertung der Zinsswapgeschäfte saldiert.
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Gehälter | 147 | 0 |
| Soziale Abgaben | 7 | 0 |
| 154 | 0 |
Im Jahresdurchschnitt wurde ein Mitarbeiter (2006: 0) beschäftigt. Zum 31. Dezember 2007 beträgt die Zahl der Mitarbeiter 3.
Honorare und Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers Honorare sind für die folgenden Dienstleistungen des Konzernabschlussprüfers BDO Deutsche Warentreuhand AG, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, als Aufwand erfasst worden:
| Geschäftsjahr | ||||
|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | ||
| Abschlussprüfungen | 116 | 4 | ||
| Sonstige Bestätigungs- und | ||||
| Bewertungsleistungen | 220 | 0 | ||
| Sonstige Leistungen | 28 | 0 | ||
| 364 | 4 |
Die Prüfungshonorare beinhalten die Honorare für den Konzernabschluss, sowie die Jahresabschlüsse der Fair Value REIT-AG und der in den Konzernabschluss einbezogenen Tochterunternehmen, soweit diese nicht von einem anderen Abschlussprüfer geprüft wurden. Bei den sonstigen Bestätigungs- und
(25) Kosten des Börsengangs
Börseneinführung begleitenden Bank, Kosten der rechtlichen und steuerlichen Beratung, die Erstellung eines Marktwertgutachtens für die Immobilien der Beteiligungsgesellschaften, eine Due Diligence, sonstige Kosten des Börsenprospekts u. a.
(26) Nettozinsaufwand
| Geschäftsjahr | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | |||
| Zinserträge | 469 | 1 | |||
| Zinsaufwendungen | (1.960) | 0 | |||
| (1.491) | 1 |
In den Zinsaufwendungen des Geschäftsjahres 2007 sind Eintragungskosten für Grundschulden in Höhe von T€ 107 enthalten, die nicht nach der Effektivzinsmethode verrechnet werden. Ferner sind in den Bewertungsleistungen handelt es sich vor allem um die Prüfung von Proforma-Finanzinformationen und die Erteilung eines Comfort Letters im Zusammenhang mit dem Börsengang der Gesellschaft. Die sonstigen Leistungen betreffen die Übersetzung von Finanzinformationen sowie Beratungsleistungen.
Das Ergebnis je Aktie ("basic earnings per share") berechnet sich wie folgt:
| Geschäftsjahr | ||||
|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | ||
| Konzernergebnis in T€ | 1.744 | (56) | ||
| geteilt durch: Gewichteter Durch | ||||
| schnitt der Aktien (in Stück) | 2.360.146 | 0 | ||
| Ergebnis je Aktie in € | ||||
| (unverwässert / verwässert) | 0,74 | entfällt |
Das Ergebnis je Aktie ergibt sich aus der Division des Konzernergebnisses durch die Zahl der durchschnittlich in Umlauf befindlichen Aktien. Es gab keine Verwässerungseffekte. Für das Jahr 2006 wurde kein Ergebnis je Aktie ermittelt, da die Gesellschaft noch keine Aktiengesellschaft war.
Finanzinstrumente – Nach IAS 39 sind alle finanziellen Vermögenswerte und finanziellen Verbindlichkeiten in Kategorien zu klassifizieren. Auf der Basis der Klassifizierung bestimmt sich die Bilanzierung. Im Fair Value-Konzern finden die folgenden Kategorien Anwendung:
Kredite und Forderungen sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen bzw. bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem aktiven Markt notiert
sind und entstehen, wenn der Konzern Geld auf vertraglicher Basis oder Dienstleistungen direkt einem Schuldner bereitstellt.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht-derivative finanzielle Vermögenswerte, die keiner anderen Kategorie zurechenbar sind.
Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten sind alle Finanzschulden, die bei ihrem erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert, nach Abzug von Transaktionskosten, angesetzt werden. In den Folgeperioden werden sie grundsätzlich zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet; Differenzen zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag werden über die Dauer der Zinsbindung unter Anwendung der Effektivzinsmethode verteilt.
Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten sind ausschließlich Derivate mit einem negativen Marktwert, die nicht im Hedge Accounting abgebildet werden.
| 31. Dezember 2007 | 31. Dezember 2006 | |||
|---|---|---|---|---|
| beizulegende | beizulegende | |||
| T€ | Buchwerte | Zeitwerte | Buchwerte | Zeitwerte |
| Aktiva | ||||
| Kredite und Forderungen | ||||
| Langfristige Forderungen | 5.005 | 5.005 | 0 | 0 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 869 | 869 | 0 | 0 |
| Sonstige Forderungen | 3.150 | 3.150 | 0 | 0 |
| Liquide Mittel | 5.381 | 5.381 | 13 | 13 |
| Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||||
| Fondsanteile | 0 | 0 | 10 | 190 |
| 14.405 | 14.405 | 23 | 203 | |
| Passiva | ||||
| Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert | ||||
| bewertete Verbindlichkeiten | ||||
| Derivative Finanzinstrumente | 225 | 225 | 0 | 0 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete | ||||
| Verbindlichkeiten | ||||
| Anteile von Minderheitsgesellschaftern | 18.487 | 18.503 | 0 | 0 |
| Finanzverbindlichkeiten | 112.134 | 112.096 | 0 | 0 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 2.972 | 2.972 | 108 | 108 |
| Übrige Verbindlichkeiten | 1.461 | 1.461 | 0 | 0 |
| 135.279 | 135.257 | 108 | 108 |
Liquide Mittel, Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige Forderungen und Verbindlichkeiten haben größtenteils kurze Laufzeiten, so dass die Buchwerte annähernd den beizulegenden Zeitwerten entsprechen. Die beizulegenden Finanzverbindlichkeiten werden als Barwerte der mit den Schulden verbundenen Zahlungsströme unter Zugrundelegung der am Bilanzstichtag bestehenden Zinsstrukturkurve ermittelt.
Der beizulegender Zeitwert derivativer Finanzinstrumente wird mittels anerkannter finanzmathematischer Modelle berechnet. Es handelt sich um den Barwert der erwarteten Nettozahlungen.
Nettogewinne oder -verluste aus Finanzinstrumenten – Diese lassen sich wie folgt darstellen: Geschäftsjahr T€ 2007 2006 Kredite und Forderungen Sonstige betriebliche Erträge 103 0 Sonstige betriebliche Aufwendungen 144 0 Nettozinsaufwand 469 1 716 1 Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte Übriges Beteiligungsergebnis 180 0 Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete finanzielle Verbindlichkeiten Nettozinsaufwand (1.976) 0 Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertete finanzielle Verbindlichkeiten Nettozinsaufwand 16 0
Nettogewinne (-verluste) (1.064) 1
Neben Zinsen enthält das Nettoergebnis alle sonstigen Erträge und Aufwendungen, die im Zusammenhang mit den Finanzinstrumenten der jeweiligen Bewertungskategorie angefallen sind. Hierbei handelt es ich insbesondere um die Ergebnisse aus der Folgebewertung sowie um Abgangsgewinne /-verluste.
Finanzrisikofaktoren – Der Konzern ist durch seine Tätigkeit folgenden Finanzrisiken ausgesetzt: Marktrisiken (Zinsänderungsrisiken), Kreditrisiken und Liquiditätsrisiken. Währungsrisiken bestehen nicht. Das Risikomanagement des Konzerns konzentriert sich dabei auf die von den Finanzmärkten ausgehenden Risiken und ist bestrebt, deren negative Auswirkungen auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage möglichst gering zu halten.
Das Risikomanagement wird zentral auf Konzernebene auf der Grundlage vom Vorstand herausgegebener Richtlinien in enger Zusammenarbeit mit der zentralen Finanzabteilung der IC Immobilien Gruppe wahrgenommen. Diese Abteilung ist bei der Ermittlung, Bewertung und Absicherung von Finanzrisiken als Dienstleister für den Konzern tätig.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Der Konzern unterhält Tagesgeld- und Festgeldguthaben, deren Verzinsung vom jeweiligen Marktzinsniveau abhängt. Dagegen unterliegt die Forderung gegen die IC Immobilien Holding AG in Höhe von T€ 5.005 keinem Zinsrisiko, da die Verzinsung bis zur Fälligkeit fest vereinbart ist.
Die Zinsrisiken des Konzerns resultieren vor allem aus Finanzverbindlichkeiten. Bei variabel verzinslichen Verbindlichkeiten und bei der Neufestsetzung der Konditionen festverzinslicher Darlehen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist ist der Konzern dem Risiko höherer Zinszahlungen (Cash Flow Risiken) ausgesetzt. Zur Absicherung dieser Risiken wurden in einigen Fällen Zinssicherungsgeschäfte (Zinsswaps) abgeschlossen.
Aus der Bewertung der abgeschlossenen Zinssicherungsgeschäfte ergeben sich Zinsrisiken, die sich je nach dem, ob die Voraussetzungen für die Bilanzierung als Sicherungsgeschäft ("hedge accounting") gegeben sind oder nicht, entweder erfolgsneutral im Eigenkapital (bilanzwirksame Risiken) oder im Ergebnis (ergebniswirksame Risiken) auswirken.
Wären die Zinssätze in der Zeit vom 30. September (aus Konzernsicht Zeitpunkt der erstmaligen Kreditaufnahme) bis zum 31. Dezember 2007 um einen Prozentpunkt höher oder niedriger gewesen, dann wären Konzernüberschuss und Eigenkapital um ca. T€ 31 (2006: T€ 0) niedriger bzw. höher gewesen. Diese Auswirkung beruht auf veränderten Zinsaufwendungen für variabel verzinsliche Kredite, vermindert um die Effekte von Zinssicherungsgeschäften. Da der Konzern seine Geschäftstätigkeit im Wesentlichen erst zum 30. September 2007 aufgenommen hat und Finanzverbindlichkeiten erstmals zu diesem Datum und im Verlauf des 4. Quartals aufgenommen wurden, ist diese Analyse nicht repräsentativ für ein volles Geschäftsjahr.
Festverzinsliche Verbindlichkeiten beinhalten das Risiko einer Erhöhung des beizulegenden Zeitwerts. Dieses Risiko wirkt sich weder in der Bilanz noch in der Gewinn- und Verlustrechnung aus, da die Finanzverbindlichkeiten nicht zum beizulegenden Zeitwert sondern zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet werden. Das Risiko gewinnt aber im Falle einer vorzeitigen Ablösung der Verbindlichkeit (z.B. beim Verkauf der finanzierten Immobilie) Bedeutung. Auf eine Absicherung dieses Risikos wird im Konzern verzichtet.
Der Konzern prüft regelmäßig, in welchem Umfang er Zinsänderungsrisiken ausgesetzt ist. Dabei werden verschiedene Szenarien durchgerechnet, in denen die Möglichkeit von Umfinanzierungen, die Verlängerung bestehender Finanzierungen und Zinssicherungen berücksichtigt werden.
Kreditrisiken ergeben sich aus Forderungen gegen Mieter, aus der Stundung von Kaufpreisforderungen sowie aus der Anlage liquider Mittel. Der Konzern hat Richtlinien, nach denen Mietverträge nur mit Parteien abgeschlossen werden, die eine einwandfreie Bonität aufweisen. Die Bonität wird laufend überwacht. Die Mieterstruktur ist breit gefächert. Im Geschäftsjahr 2007 (Zeitraum 1. Oktober 2007 bis 31. Dezember 2007) waren die Mietausfälle minimal.
Die Stundung eventueller Kaufpreisforderungen erfolgt generell auf gesicherter Basis; das rechtliche Eigentum wird erst nach vollständiger Bezahlung übertragen.
Derivative Finanzgeschäfte und Geldanlagen werden nur mit Finanzinstituten erstklassiger Bonität durchgeführt.
Mit Ausnahme einer Kaufpreisforderung in Höhe von T€ 5.005 gegen die IC Immobilien Holding AG gibt es im Konzern keine bedeutende Konzentration von Kreditrisiken. Die Forderung muss bis spätestens zum 31. März 2009 bezahlt werden. Bei Aufstellung dieses Abschlusses waren noch T€ 2.343 offen.
Das maximale Kreditrisiko für jede Klasse von Finanzinstrumenten ist auf die Buchwerte der in der Bilanz angesetzten finanziellen Vermögenswerte beschränkt.
Das Liquiditätsmanagement wird verantwortungsbewusst gehandhabt und umfasst die Aufrechterhaltung eines ausreichenden Finanzmittelbestandes und die Möglichkeit, in angemessener Höhe über zugesagte Kreditlinien zu verfügen. Zum 31. Dezember 2007 bestehen nicht ausgeschöpfte Kreditlinien in Höhe von T€ 24.460. Es wird angestrebt, bei der Liquiditätsbeschaffung möglichst flexibel zu sein. Die Liquiditätssituation wird vom Vorstand überwacht und regelmäßig mit dem Aufsichtsrat besprochen.
Die folgende Darstellung, die vom Vorstand im Rahmen des Liquiditätsmanagements verwandt wird, zeigt die Fälligkeiten der zum Bilanzstichtag bestehenden Verbindlichkeiten:
| fällig | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| innerhalb | zwischen 1 | zwischen 2 | nach 5 | |||
| T€ | eines Jahres | und 2 Jahren | und 5 Jahren | Jahren | ||
| 31. Dezember 2007 | ||||||
| Anteile von Minderheitsgesellschaftern | 0 | 0 | 0 | 18.487 | ||
| Bankverbindlichkeiten | 60.118 | 6.536 | 19.261 | 44.660 | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 52 | 54 | 140 | 0 | ||
| Rückstellungen | 255 | 0 | 0 | 0 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 2.617 | 0 | 0 | 0 | ||
| Übrige Verbindlichkeiten | 920 | 238 | 103 | 0 | ||
| 31. Dezember 2006 | ||||||
| Rückstellungen | 5 | 0 | 0 | 0 | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 111 | 0 | 0 | 0 |
Bei den aufgeführten Beträgen handelt es sich um die zu leistenden Zahlungen einschließlich Zinsen; der Teil der Bankverbindlichkeiten, der nach mehr als fünf Jahren fällig wird, enthält keine Zinsen.
Da der Konzern seine finanziellen Verpflichtungen aus operativem Cash-Flow und dem Erlös aus der Veräußerung von Finanzimmobilien nicht erfüllen kann, wird angestrebt, eine Prolongation der kurzfristig fälligen Kredite durch die Kreditgeber zu erreichen. Es wird davon ausgegangen, dass die hierzu laufenden Verhandlungen zu einem positiven Abschluss führen.
Kapitalmanagement – Beim Kapitalmanagement des Konzerns werden mehrere Ziele verfolgt: Vorrangig soll die finanzielle Substanz erhalten bleiben, es soll der Schuldendienst einschließlich Tilgungen sichergestellt sein und ein Gewinn erwirtschaftet werden, der die Ausschüttung einer Dividende zulässt.
Die finanzielle Lage wird an der Höhe der liquiden Mittel und an der Eigenkapitalquote gemessen. Die Eigenkapitalquote gibt das Verhältnis von Eigenkapital zu Bilanzsumme gemäß Konzernbilanz wieder.
| 31. Dezember | |
|---|---|
| T€ | 2007 |
| Eigenkapital | 94.663 |
| Bilanzsumme | 230.359 |
| Eigenkapitalquote | 41,1% |
Der Konzern kann die Kapitalstruktur nur sehr begrenzt durch die Thesaurierung von Gewinnen steuern, da 90% eines handelsrechtlichen Jahresüberschusses der Fair Value REIT-AG ausgeschüttet werden müssen. Als Mittel zur Verbesserung der Kapitalstruktur stehen daher im Wesentlichen die Ausgabe neuer Anteile (Kapitalerhöhung) und der Verkauf von Vermögenswerten zum Zweck der Schuldenreduzierung zur Verfügung.
Ein wesentliches Ziel des Kapitalmanagements ist es ferner, die Anforderungen des REITG an die Eigenkapitalausstattung zu erfüllen, da es u. a. hiervon abhängt, ob die Gesellschaft dauerhaft von der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer befreit ist. Nach § 15 REITG muss das Eigenkapital mindestens 45% des unbeweglichen Vermögens betragen.
| T€ | 31. Dezember 2007 |
|---|---|
| Eigenkapital Unbewegliches Vermögen |
94.663 |
| Als Finanzinvestition gehaltene Immo bilien |
150.070 |
| Im Bau befindliche Immobilien "at equity" bewertete Beteiligungen |
564 58.909 |
| Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte |
5.700 |
| Eigenkapitalquote gem. § 15 REITG | 215.243 44,0% |
Mit 44,0% wurde die von § 15 REITG geforderte Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2007 nicht erreicht. Folgen für den Status der Gesellschaft als steuerbefreites Unternehmen ergeben sich hieraus unmittelbar jedoch nicht. Erst wenn die Anforderungen des REITG in drei aufeinander folgenden Wirtschaftsjahren nicht erfüllt würden, würde die Steuerbefreiung am Ende des dritten Wirtschaftsjahres enden. Der Konzern wird darauf hin arbeiten, dass am Ende des Geschäftsjahres 2008 die Eigenkapitalquote nach §15 REITG mindestens 45% beträgt. Bereits nach Verkauf der zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten würde sich bei im übrigen unveränderten Werten eine REIT-Eigenkapitalquote von 45,2% ergeben.
Die Gesellschaft hält Immobilien direkt in der Fair Value REIT-AG und indirekt über Beteiligungsgesellschaften. Die Organisations- und Managementstruktur des Konzerns entspricht diesen beiden Beteiligungsformen. Dementsprechend bestehen zwei Geschäftssegmente, nämlich "Direktinvestitionen" und "Beteiligungen". Der Konzern ist ausschließlich in der geografischen Region "Deutschland" tätig. Die Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der berichtspflichtigen Segmente sind die gleichen wie die in Anhang Nr. 2 beschriebenen Methoden des Konzerns.
Die Segmentumsätze und Segmentergebnisse lassen sich wie folgt darstellen:
| Segmentumsätze | Segmentergebnisse | |||
|---|---|---|---|---|
| Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | |||
| T€ | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 |
| Direktinvestitionen | 96 | 0 | (1.575) | (21) |
| Beteiligungen | 4.551 | 0 | 3.195 | 0 |
| 4.647 | 0 | 1.620 | (21) | |
| Erträge aus "at equity" bewerteten Beteiligungen | 7.225 | 0 | ||
| Zentrale Verwaltungskosten und Sonstiges | (2.047) | 0 | ||
| Formwechsel und Konzeption REIT | (1.383) | 0 | ||
| Übriges Beteiligungsergebnis | 413 | 1 | ||
| Ergebnisanteile von Minderheitsgesellschaftern | (768) | 0 | ||
| Börsenzulassungkosten | (1.825) | 0 | ||
| Nettozinsaufwand | (1.491) | 0 | ||
| Ertragsteuern | 0 | (36) | ||
| Konzernergebnis | 1.744 | (56) |
Die Umsätze wurden ausschließlich mit externen Mietern getätigt. Umsatzerlöse zwischen den Segmenten haben nicht stattgefunden.
Von den Mietumsätzen des Segments "Direktinvestitionen" in Höhe von T€ 96 (2006 T€ 0) entfallen T€ 84 (2006: T€ 0) auf den Hauptmieter des Segments. Im Segment "Beteiligungen" erzielte der Konzern mit einem Mieter Mietumsätze von T€ 739
und mit einem anderen Mieter Mietumsätze von T€ 723; das entspricht 16,2% bzw. 15,9% der Segmentumsätze in Höhe von T€ 4.551.
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Die Umsätze der Segmente teilen sich wie folgt nach Nutzungsarten auf:
| Direktinvestitionen | Beteiligungen | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| Geschäftsjahr | Geschäftsjahr | ||||
| T€ | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Büro | 96 | 0 | 1.200 | 0 | |
| Einzelhandel | 0 | 0 | 1.391 | 0 | |
| Logistik | 0 | 0 | 965 | 0 | |
| Sonstiges | 0 | 0 | 995 | 0 | |
| 96 | 0 | 4.551 | 0 |
Die Segmentergebnisse der beiden Segmente sind vor den zentralen Verwaltungskosten, den Erträgen aus "at equity" bewerteten Beteiligungen, den übrigen Bestandteile des Finanzergebnisses und dem Ertragsteueraufwands ermittelt. Diese Kennzahl wird dem Hauptentscheidungsträger des Konzerns im Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen zu diesem Segment und der Bewertung seiner Ertragskraft berichtet.
In den Segmentergebnissen sind die nachfolgenden Ergebnisse aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien enthalten:
| Direktinvestitionen Geschäftsjahr |
Beteiligungen Geschäftsjahr |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Bewertungsgewinne | 550 | 0 | 3.750 | 0 | |
| Bewertungsverluste | (2.205) | 0 | (2.820) | ||
| (1.655) | 0 | 930 | 0 |
| Vermögenswerte | Schulden | ||||
|---|---|---|---|---|---|
| 31. Dezember | 31. Dezember | ||||
| T€ | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Direktinvestitionen | 55.671 | 13 | 3.181 | 116 | |
| Beteiligungen | 110.774 | 10 | 1.669 | 0 | |
| Summe Segmentvermögen / Segmentschulden | 166.445 | 23 | 4.850 | 116 | |
| Nicht zugeordnete Vermögenswerte / Schulden | 63.914 | 0 | 130.846 | 0 | |
| Konzern Gesamt | 230.359 | 23 | 135.696 | 116 |
Die Vermögenswerte und Schulden der Segmente stellen sich wie folgt dar:
Die Vermögenswerte der Segmente bestehen in erster Linie aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien, im Bau befindliche Immobilien, zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerten, Forderungen und liquiden Mitteln. Die nicht zugeordneten Vermögenswerte bestehen aus den Buchwerten der "at equity" bilanzierten Unternehmen und der Kaufpreisforderung aus dem Verkauf des BBV 08. Die Segmentverbindlichkeiten umfassen die betrieblichen Verbindlichkeiten. Finanzverbindlichkeiten, derivative Finanzinstrumente und Minderheitsanteile sind unter den nicht zugeordneten Schulden ausgewiesen.
Investitionen und Abschreibungen ergeben sich aus folgender Darstellung:
| Investitionen Geschäftsjahr |
Abschreibungen Geschäftsjahr |
||||
|---|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | 2007 | 2006 | |
| Direktinvestitionen | |||||
| als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | 51.615 | 0 | 0 | 0 | |
| im Bau befindliche Immobilien | 566 | 0 | 0 | 0 | |
| Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte | 36 | 0 | 3 | 0 | |
| 52.217 | 0 | 3 | 0 | ||
| Beteiligungen | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| als Finanzinvestition gehaltene Immobilien | |||||
| Erstkonsolidierung | 165.730 | 0 | 0 | 0 | |
| Nachträgliche Anschaffungskosten | 150 | 0 | 0 | 0 | |
| 165.880 | 0 | 0 | 0 | ||
| Konzern Gesamt | 218.097 | 0 | 3 | 0 |
Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Zahlungsmittelfonds entspricht dem Bilanzposten "Liquide Mittel".
Zins- und Steuerzahlungen – Im Mittelabfluss aus betrieblicher Tätigkeit sind gezahlte Zinsen wie folgt enthalten:
| Geschäftsjahr | |||
|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | |
| Zinseinnahmen | 419 | 0 | |
| Zinsausgaben | 2.827 | 0 |
Steuern vom Einkommen und Ertrag wurden weder im Geschäftsjahr 2007 noch im Vorjahr gezahlt.
Mittelzuflüsse /-abflüsse aus Unternehmensakquisitionen – Aus dem Erwerb von Tochtergesellschaften ergaben sich im Saldo folgende Mittelzunahmen aus Investitionstätigkeit:
| T€ | IC 01 | IC 03 | IC 07 | IC 13 | BBV 03 | BBV 06 | BBV 08 | Gesamt |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Anschaffungskosten der erworbenen Anteile | (1.529) | (3.636) | (9.695) | (2.774) | (6.862) | (8.246) | (9.710) | (42.452) |
| Begleichung durch Ausgabe eigener Aktien | 1.520 | 3.466 | 9.614 | 2.573 | 5.429 | 6.741 | 7.820 | 37.163 |
| Begleichung durch Zahlung | (9) | (170) | (81) | (201) | (1.433) | (1.505) | (1.890) | (5.289) |
| Mit dem Erwerb übernommene liquide Mittel | 620 | 44 | 2.604 | 4.256 | 3.779 | 2.106 | 4.494 | 17.903 |
| Nettozufluss (-abfluss) liquider Mittel | 611 | (126) | 2.523 | 4.055 | 2.346 | 601 | 2.604 | 12.614 |
Mittelabflüsse aus Unternehmensverkäufen – Aus dem Verkauf der Anteile am BBV 08 ergab sich eine Mittelabnahme aus Investitionstätigkeit, der sich wie folgt ermittelt:
| T€ | |
|---|---|
| Verkaufserlös | 10.300 |
| davon durch Aufrechnung ausgeglichen | (1.795) |
| davon noch offen | (5.005) |
| vom Erwerber bezahlt | 3.500 |
| Abgabe liquider Mittel des BBV 08 | (4.537) |
| Nettoabgabe liquider Mittel | (1.037) |
Nicht zahlungswirksame Investitionstätigkeiten – Im Geschäftsjahr 2007 ergab sich aus dem Erwerb und der Erstkonsolidierung von Gesellschaften ein Zugang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und Beteiligungen an assoziierten Unternehmen in Höhe von T€ 216.809.
Nicht zahlungswirksame Finanzierungstätigkeiten – Im Geschäftsjahr 2007 erfolgte durch den Erwerb und die Erstkonsolidierung von Gesellschaften ein Zugang von Brutto-Finanzverbindlichkeiten in Höhe von T€ 118.511.
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Nahestehende Unternehmen – Nahe stehende Unternehmen des Konzerns sind die H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG, die über vier Tochterunternehmen 30,46% der Stimmrechte der Gesellschaft besitzt, sowie die UniCredito Italiano S.p.A., Mailand, mit ihren Tochterunternehmen Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG ("HVB"), Wealth Management Capital Holding GmbH, H.F.S. HYPO-Fondsbeteiligungen für Sachwerte GmbH und WealthCap Real Estate Management GmbH, denen diese Stimmrechte nach § 22 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 WpHG zugerechnet werden.
Nahe stehende Unternehmen des Konzerns sind ferner die zur IC Immobilien Gruppe gehörende IC Immobilien Holding AG sowie deren Tochterunternehmen (IC Immobilien Service GmbH, IC Fonds GmbH und IC Beteiligungs Treuhand GmbH und andere) vor allem aufgrund der intensiven Geschäftsbeziehungen. Weitere nahe stehende Unternehmen sind die MIM Münchener Immobilien Management GmbH und die Kienzle Vermögensverwaltung GmbH, an denen Herr Dr. Oscar Kienzle, Mitglied des Aufsichtsrats der Gesellschaft und Mitglied des Vorstands der IC Immobilien Holding AG, jeweils einen wesentlichen Stimmrechtsanteil besitzt.
Übernahme von Aktien – Nahe stehende Unternehmen haben sich im Geschäftsjahr 2007 durch Übernahme von Aktien im Rahmen von Bar- und Sachkapitalerhöhungen wie folgt an der Gesellschaft beteiligt:
| Preis | Wert | ||
|---|---|---|---|
| Zahl der Aktien | € | € | |
| H.F.S. Zweitmarktfonds Deutschland 2 GmbH & Co. KG | |||
| über vier Tochterunternehmen | |||
| Sacheinlagen | 2.864.992 | 10,00 | 28.649.920 |
| Unternehmen der IC Immobilien Gruppe | |||
| Bareinlagen | 1.000.000 | 10,00 | 10.000.000 |
| Sacheinlagen | 221.476 | 10,00 | 2.214.760 |
| Bareinlagen | 480.000 | 10,50 | 5.040.000 |
| 1.701.476 | 17.254.760 | ||
| Kienzle Vermögensverwaltung GmbH | |||
| Bareinlagen | 20.000 | 10,00 | 200.000 |
| MIM Münchener Immobilien Management GmbH | |||
| Bareinlagen | 10.000 | 10,00 | 100.000 |
Finanzierungsgeschäfte mit der HVB – Die Bayerische Hypo- und Vereinsbank AG ist Darlehensgeberin des Konzerns. Ferner bestehen zwei Zinsswapgeschäfte mit diesem Kreditinstitut (siehe Anhang Nr. 17). Der Zinsaufwand betrug T€ 450. Zum 31. Dezember 2007 betrugen die Darlehensverbindlichkeiten T€ 34.764 und die Verbindlichkeiten aus den Zinsswapgeschäften T€ 226. Bei der HVB und Konzerngesellschaften der HVB bestanden zum 31. Dezember 2007 Bankguthaben in Höhe von T€ 1.217; aus Termingeldanlagen und anderen Guthaben entstanden Zinserträge in Höhe von T€ 82.
Folgende Dienstleistungsverträge wurden zwischen der Fair Value REIT-AG bzw. ihren Tochtergesellschaften mit Gesellschaften der IC Immobilien-Gruppe geschlossen:
Konzeptionsvertrag – Die Gesellschaft hat im Juni 2007 mit der IC Fonds GmbH ("ICF") eine Vereinbarung über die Entwicklung und Konzeption eines REIT geschlossen. Danach hatte die ICF die notwendigen Wirtschaftlichkeitsberechnungen durchzuführen, das Vertragswerk vorzubereiten und alle weiteren Aufgaben zu erledigen, die für die die Entwicklung eines REIT erforderlich sind. Der Auftrag umfasste zusätzlich die kaufmännische Betreuung der Gesellschaft bis zur Bestellung des Asset-Management und Corporate Services Dienstleisters. Zur pauschalen Abgeltung dieser Leistungen wurde ein Honorar in Höhe eines Prozentsatzes des am 31. Dezember 2007 direkt oder indirekt gehaltenen Immobilienvermögens abzüglich aller im Zusammenhang mit der Konzeption und dem Börsengang angefallenen und von der Gesellschaft bezahlten Kosten und Honorare für Dienstleister, Sachverständige, Agenturen, Berater etc. unabhängig davon, ob diese Mitglied der IC-Immobilien Gruppe sind, vereinbart. Der Prozentsatz beträgt für die ersten 250 Millionen Euro 1,25%, für die nächsten 250 Millionen Euro 1%, für die nächsten 250 Millionen Euro 0,75% und für alle darüber hinaus gehenden Beträge 0,25%. Der Vertrag hatte eine feste Laufzeit bis zum 31. Dezember 2007.
Asset Management und Corporate Services Vertrag – Die Gesellschaft hat am 25. Juli 2007 mit der ICF einen Dienstleistungsvertrag geschlossen, in dem sich diese zur Übernahme des Asset Management und des Rechnungswesens für die jeweils im Eigentum der Fair Value befindlichen Objekte und Gesellschaften verpflichtet. Soweit Verträge aus der Vergangenheit zwischen der Gesellschaft (vor Formwechsel) und der IC Fonds GmbH bestanden, wurden diese einvernehmlich mit Wirkung zum 1. Januar 2007 aufgehoben.
Die IC Fonds GmbH ist verpflichtet, die Leistungen des Auftragnehmers für das Property Management und der anderen Dienstleister der Fair Value zu kontrollieren, die Vermietung sowie die Instandhaltung sicherzustellen sowie alle laufenden Geschäftsvorfälle im Immobilienbereich der Fair Value zu überwachen. Hierzu gehört insbesondere die Sicherstellung der jährlichen Budgets für die Mieterträge, der Vermietung, der Instandhaltung sowie der erforderlichen Um- und Ausbauten einschließlich des monatlichen, quartalsmäßigen und jährlichen Berichtswesens über die vorgenannten Aktivitäten.
Zu den Aufgaben der IC Fonds GmbH gehört ferner die Identifizierung und Prüfung von geeigneten Anlageobjekten einschließlich der kaufmännischen und technischen Due Diligence der positiv beschiedenen Objekte auf Basis des jährlichen, abgestimmten Investitionsplanes.
Im Rahmen des Rechnungswesens schuldet die IC Fonds GmbH die Erfüllung der Buchführungspflicht, die Führung der Handelsbücher und die Erstellung des Inventars gemäß §§ 238–240 HGB sowie die Übernahme des Zahlungsverkehrs. Ferner ist ein Konzernabschluss quartalsmäßig in vereinfachter Form nach IFRS zu erstellen.
Für die genannten Dienstleistungen erhält die IC Fonds GmbH ab dem 1. Januar 2008 eine jährliche Vergütung von 20% der für das jeweilige Geschäftsjahr der Fair Value sich ergebenden Dividende (§ 13
REITG). Die Vergütung versteht sich zuzüglich der gesetzlich gültigen Umsatzsteuer.
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Für das Geschäftsjahr 2007 beträgt die Vergütung T€ 850 zuzüglich der gesetzlich gültigen Umsatzsteuer; mit diesem Betrag sind auch Vorlaufarbeiten sowie die erstmalige Einrichtung der Buchhaltung abgegolten. Bei der Festlegung des Betrages wurde davon ausgegangen, dass die Tätigkeit für die ersten sechs Monate unentgeltlich erfolgt und eine Berechnung von Leistungen erst ab dem 1. Juli 2007 greift. Von diesem Honorar waren mindestens T€ 425 bis spätestens 15. Dezember 2007 zu entrichten, der verbleibende Restbetrag ist längstens bis 30. Mai 2008 verzinslich mit 5% p. a. und p. r. t. gestundet.
Für die Mitwirkung bei der Identifizierung, der Prüfung und dem Erwerb von geeigneten Immobilien oder Immobilienbeteiligungen erhält die IC Fonds GmbH im Erfolgsfalle ein Honorar von 0,5% des Verkehrswertes der erworbenen Immobilien. Nicht enthalten in diesem Honorar sind externe Dienstleister, wie z. B. Fachingenieure, Rechtsberater, Wirtschaftsprüfer und Übersetzer. Bei Erwerb von Beteiligungen gilt die Honorarregelung in Höhe der prozentualen Beteiligung der Fair Value entsprechend. Im Falle des Erwerbs von Anteilen an geschlossenen Immobilienfonds gilt dies auch für Nacherwerbe innerhalb eines Zeitraums von 18 Monaten nach der ursprünglichen Transaktion. Soweit verbundene Unternehmen der IC Fonds GmbH entgeltlich als Makler oder Consultant an der Transaktion beteiligt sind, entfällt dieses Honorar in Gänze, soweit nicht im Einzelfall eine andere schriftliche Vereinbarung getroffen wird. Für die Mitwirkung bei Verkauf von Immobilien oder Immobilienbeteiligungen, insbesondere für die Aufbereitung der erforderlichen Unterlagen und die Betreuung des Data Rooms gilt diese Regelung entsprechend.
Soweit die IC Fonds GmbH oder mit ihr verbundene Unternehmen bereits gegenüber Tochter- oder Beteiligungsgesellschaften der Fair Value vergleichbare Dienstleistungen erbringt, werden die auf Ebene dieser Tochter- oder Beteiligungsgesellschaften für den gleichen Zeitraum bezahlten Vergütungen der o. g. Vergütung gegengerechnet, und zwar mit dem jeweiligen Anteil, welcher der prozentualen Beteiligung der Fair Value an der Tochter- oder Beteiligungsgesellschaft entspricht. Diese Regelung findet für 2007 angesichts des Pauschalhonorars keine Anwendung.
Fremde Dienstleistungshonorare (Anwälte, Steuerberater, Fachingenieure, Wirtschaftsprüfer, Kommunikationsberater etc.) sind direkt von der Fair Value zu tragen. Die Vergabe von solchen Aufträgen erfolgt, soweit im Einzelfall nicht ausdrücklich und schriftlich anders geregelt, stets durch die Fair Value direkt.
Der Asset Management und Corporate Services Vertrag wurde zunächst bis zum 30. Juni 2011 abgeschlossen; er verlängert sich automatisch um jeweils drei Jahre, wenn er nicht von einem Vertragspartner mit einer Frist von 12 Monaten zum Ende des Kalenderjahres gekündigt wird.
Property Management Vertrag (Treuhand-Verwaltervertrag) – Die Gesellschaft hat am 25. Juli 2007 mit der IC Immobilien Service GmbH, Unterschleißheim einen Dienstleistungsvertrag geschlossen, in dem sich diese zur kaufmännischen und technischen Bewirtschaftung des von der Fair Value unmittelbar, d.h. ohne Einschaltung von Tochtergesellschaften, gehaltenen Grundbesitzes verpflichtet.
Die IC Immobilien Service GmbH erhält von der Fair Value für die Bewirtschaftungstätigkeit, soweit nichts anderes objektbezogen schriftlich vereinbart wurde, ein jährliches Entgelt in Höhe von 3,0% der Jahres-Istmiete ohne Nebenkostenumlagen.
Die über die kaufmännische Abwicklung der laufenden Reparatur- und Instandhaltungsarbeiten hinausgehenden größeren, außergewöhnlichen technischen und baulichen Maßnahmen, wie z.B. Um-, An- und Ausbauten der/des Objekte(s) und/oder Mietbereiche sowie sonstige Sanierungsmaßnahmen werden hinsichtlich der kaufmännischen Betreuung bei einer Rechnungssumme über einer Million Euro mit 5%, ab EUR 100.000,00 mit 10%, darunter mit 15% vergütet.
Für die Neuvermietung von Gewerbemietflächen steht der IC Immobilien Service GmbH neben der Kostenerstattung für Inserate etc. ein Honorar in Höhe von 5% der Miete, gerechnet über die für den Mieter fest vereinbarte Mietlaufzeit, zu, sofern für die Fair Value keine Maklerkosten anfallen und die IC Immobilien Service GmbH keine Vergütung seitens der Mieter erhält. Für Anschlussvermietungen reduziert sich der Satz auf 2%. Als Höchstbetrag gelten 3 Monatsmieten als vereinbart. Die aufgeführten Vergütungsbeträge verstehen sich netto zzgl. der jeweils geltenden Umsatzsteuer.
Es ist eine Vertragslaufzeit von zunächst vier Jahren vereinbart. Der Vertrag ist erstmals zum Ende der festen Vertragslaufzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten kündbar. Er verlängert sich jeweils um zwei Jahre, wenn er nicht unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von zwölf Monaten zum Ende der jeweiligen Laufzeit des Vertrags durch einen der Vertragspartner gekündigt wird.
Weitere Dienstleistungsverträge – Zwischen dem Konzern und Gesellschaften der IC Immobilien Gruppe bestehen auf der Ebene der Tochterunternehmen weitere Dienstleistungsverträge. Diese beinhalten Baubetreuung, Objektverwaltung in kaufmännischer und technischer Hinsicht, bis hin zum Verkauf der Objekte sowie Fondsverwaltung und Führung des Rechnungswesens. Den Umfang der Beziehungen zwischen dem Konzern und Unternehmen der IC Immobilien-Gruppe zeigen die beiden nachfolgenden Tabellen:
| Geschäftsjahr | ||
|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 |
| Dienstleistungshonorare | ||
| Konzeptionshonorar REIT | 1.145 | 0 |
| Asset Management und | ||
| Corporate Services | 970 | 0 |
| Vermittlungsprovision | ||
| Sparkassenportfolio | 244 | 0 |
| Vermittlungsprovision Airport | ||
| Office Center Düsseldorf | 63 | 0 |
| Übrige | 240 | 9 |
| 2.662 | 9 | |
| Erträge aus Forderungsverzichten | (102) | 0 |
| Zinsaufwendungen | 3 | 0 |
| Zinserträge | (43) | 0 |
| 2.520 | 9 |
Aus dem Verkauf der Anteile am BBV 08 an die IC Immobilien Holding AG wurde ein Erlös von T€ 10.300 erzielt (siehe Anhang Nr. 4b).
Folgende Forderungen und Verbindlichkeiten bestanden gegenüber Gesellschaften der IC Immobilien Gruppe:
| 31. Dezember | ||||
|---|---|---|---|---|
| T€ | 2007 | 2006 | ||
| Forderungen | ||||
| Kaufpreisforderung BBV 08 | 5.145 | 0 | ||
| Übrige | 68 | 0 | ||
| Darlehensverbindlichkeiten | (145) | 0 | ||
| Leistungsverbindlichkeiten | (1.021) | (110) | ||
| 4.047 | (110) |
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Nahestehende Personen – Nahestehende Personen sind die Mitglieder von Vorstand und Aufsichtsrat der Fair Value REIT-AG sowie nahe Familienangehörige dieser Personen.
Einlagen – Nahe stehenden Personen haben sich im Geschäftsjahr 2007 durch Einlagen vor Formwechsel und durch Übernahme von Aktien im Rahmen von Bar- und Sachkapitalerhöhungen wie folgt an der Gesellschaft beteiligt:
| Zahl der Aktien |
Preis € |
Wert € |
|---|---|---|
| 1.200 | 10,00 | 12.000 |
| 828 | 10,00 | 8.280 |
| 50.000 | ||
| 1.000 | 10,00 | 10.000 |
| 41.583 | 10,00 | 415.830 |
Vergütungen der Mitglieder des Vorstands – Die Mitglieder des Vorstands haben kurzfristig fällige Leistungen in Höhe von T€ 78 (2006: T€ 0) erhalten. Diese setzen sich wie folgt zusammen:
| F. Schaich seit | M. Heiler seit | Gesamt | |
|---|---|---|---|
| 1.10.2007 | 1.12.2007 | ||
| Erfolgsunabhängige Vergütungen | |||
| Festgehalt | 51.000 | 14.600 | 65.600 |
| Mindesttantieme | 5.250 | 2.083 | 7.333 |
| Sachbezüge und Sonstiges | 4.932 | 522 | 5.454 |
| Erfolgsabhängige Vergütungen | 0 | 0 | 0 |
| Gesamt | 61.182 | 17.205 | 78.387 |
Anstellungsvertrag Frank Schaich, Laufzeit bis 30. September 2012 – Herr Schaich erhält für seine Tätigkeit ein festes Jahresgehalt in Höhe von brutto € 204.000. Als erfolgsabhängige Vergütung wurd eine Tantieme in
Höhe von 1,25% der Dividende abzüglich des festen Jahresgehalts vereinbart. Für das Geschäftsjahr 2007 und 2008 erhält Herr Schaich eine Mindesttantieme in Höhe von € 21.000 p. a. und pro rata temporis.
Vergütungsbestandteile mit langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter wurden nicht vereinbart. Herr Schaich hat Anspruch auf einen Personenkraftwagen in der Preisklasse bis max. € 45.000,00 netto zur dienstlichen und privaten Nutzung. Herr Schaich erhält außerdem einen Altersversicherungsbeitrag in Höhe des jeweilig höchsten Pflichtbetrags des Arbeitgebers zur gesetzlichen Rentenversicherung. Des Weiteren wird Herr Schaich für die Dauer des Anstellungsvertrags in Höhe von € 380.000,00 für den Todesfall und € 760.000,00 für den Voll-Invaliditätsfall im Rahmen einer Gruppenunfallversicherung versichert.
Anstellungsvertrag Manfred Heiler, Laufzeit bis 30. November 2012 – Herr Heiler erhält für seine Tätigkeit ein festes Jahresgehalt in Höhe von brutto € 175.200,00. Als erfolgsabhängige Vergütung wurde eine variable Tantieme in Höhe von 1,25% der Dividende abzüglich des festen Jahresgehalts vereinbart. Für das Geschäftsjahr 2007 und 2008 erhält Herr Heiler eine Mindesttantieme in Höhe von € 25.000,00 p. a. und pro rata temporis. Vergütungsbestandteile mit langfristiger Anreizwirkung und Risikocharakter wurden nicht vereinbart. Herr Heiler hat Anspruch auf einen Personenkraftwagen in der Preisklasse bis max. € 45.000,00 netto zur dienstlichen und privaten Nutzung. Herr Heiler erhält außerdem einen Altersversicherungsbeitrag in Höhe des jeweilig höchsten Pflichtbetrags des Arbeitgebers zur gesetzlichen Rentenversicherung. Des Weiteren wird Herr Heiler für die Dauer des Anstellungsvertrags in Höhe von € 250.000,00 für den Todesfall und € 500.000,00 für den Voll-Invaliditätsfall im Rahmen einer Gruppenunfallversicherung versichert. Außerdem zahlt die Gesellschaft für Herrn Heiler zwei Drittel der Beiträge zur Unterstützungskasse des Bankenversicherungsvereins in Berlin.
Herr Janpeter Lassen – Vom Zeitpunkt der Gründung bis zum 21. September 2007 war Herr Janpeter Lassen Vorstand der Gesellschaft. In diesem Zeitraum war er Mitarbeiter der IC Immobilien Holding AG. Für die Übernahme der Funktion als Vorstand der Gesellschaft hat Herr Lassen von der Gesellschaft keine und von der IC Immobilien Holding AG keine besondere Vergütung erhalten.
An unsere Aktionäre Konzernlagebericht Konzernabschluss Konzernanhang
Kredite und Vorschüsse – Den Vorstandsmitgliedern wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Vorstandsmitgliedern eingegangen. Pensionszusagen, Bezugsrechte oder sonstige aktienbasierte Vergütungen bestehen ebenfalls nicht.
Vergütung des Aufsichtsrats – Den Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden im Geschäftsjahr 2007 kurzfristig fällige Leistungen in Höhe von insgesamt T€ 15 gewährt. Mitgliedern des Aufsichtsrats wurden keine Kredite und Vorschüsse gewährt; ebenso wurden keine Haftungsverhältnisse zugunsten von Aufsichtsratsmitgliedern eingegangen.
Für das im Bau befindliche Airport Office Center, Düsseldorf, gingen Besitz, Nutzen und Lasten am 15. Januar 2008 über. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte die Zahlung der vertraglich festgelegte Rate für das Grundstück und die Erstellung des Rohbaus in Höhe von insgesamt € 8,25 Mio., eine weitere Rate in Höhe von € 1,4 Mio wurde am 20. März 2008 bezahlt. Zum Zeitpunkt der Berichterstellung sind vom Kaufpreis noch € 3 Mio zu zahlen. Der aktuelle Vermietungsstand beläuft sich auf 42% der gesamten Mietfläche.
Seit dem 1. Januar 2008 sind die 22.000 m² umfassenden Logistikflächen in Köln leer stehend. Mit einer vollständigen Anschlussvermietung wird bis zum Ablauf des Jahres 2008 gerechnet. Es werden voraussichtlich Vermietungs- und Umbaukosten in Höhe von € 1 Mio anfallen.
Am 25. März 2008 haben Vorstand und Aufsichtsrat die Entsprechenserklärung nach § 161 AktG abgegeben. Die Erklärung wurde den Aktionären auf der Website der Gesellschaft dauerhaft zugänglich gemacht.
Nachfolgende inländische Tochtergesellschaften in der Rechtsform einer Personengesellschaft im Sinne von § 264a HGB haben in Teilen von der Befreiungsvorschrift gemäß § 264 b HGB Gebrauch gemacht:
BBV Immobilien-Fonds Nr. 3 GmbH & Co KG, München
BBV Immobilien-Fonds Nr. 6 GmbH & Co KG, München
Wir versichern nach bestem Wissen, dass gemäß den anzuwendenden Rechnungslegungsgrundsätzen der Konzernabschluss ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanzund Ertragslage des Konzerns vermittelt und im Konzern-Lagebericht der Geschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lage des Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichen Chancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Konzerns beschrieben sind.
München, den 31. März 2008
Fair Value REIT-AG
gez. Frank Schaich gez. Manfred Heiler
Wir haben den von der Fair Value REIT-AG, München, aufgestellten Konzernabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar 2007bis zum 31. Dezember 2007 geprüft. Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungs- und Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Düsseldorf, den 4. April 2008
BDO Deutsche Warentreuhand Aktiengesellschaft Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
gez. Dr. G. Kaulen gez. U. Volger Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
| Haupt | Durchgerechnete | letzte Sanierung/ | Marktwert 31.12.2006 bzw. Anschaffungs |
||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Straße | Ort | Fonds | nutzungsart | Beteiligungsquote | Baujahr | Modernisierung | kosten |
| [%] | [T€] | ||||||
| Direktbesitz | |||||||
| Hauptstraße 56e / 56 d | Appen | n/a | Büro | 100,00 | 1975 | 1995 | 262 |
| Bleeck 1 | Bad Bramstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1973 | 2006 | 1.391 |
| Oldesloer Straße 24 | Bad Segeberg | n/a | Büro | 100,00 | 1982 | 2007 | 9.995 |
| Königstr. 19 – 21 | Barmstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1911 | laufend | 1.444 |
| Bahnhofstraße 9 | Bönnigstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1992 | 2003 | 251 |
| Bahnhofstraße 14 | Boostedt | n/a | Büro | 100,00 | 1989 | 2005 | 134 |
| Am alten Markt 9a | Bornhöved | n/a | Büro | 100,00 | 1991 | 2005 | 670 |
| Berliner Damm 6 | Ellerau | n/a | Büro | 100,00 | 1990 | 2000 | 406 |
| Pinneberger Straße 155 | Ellerbek | n/a | Büro | 100,00 | 1985 | 2001 | 364 |
| Dorfstraße 29 | Geschendorf | n/a | Büro | 100,00 | 1985 | 2006 | 264 |
| Hauptstraße 33 | Halstenbek | n/a | Büro | 100,00 | 1969 | 2001 | 842 |
| Seestraße 232 | Halstenbek | n/a | Büro | 100,00 | 1976 | 2002 | 109 |
| Friesenstraße 59 | Helgoland | n/a | Büro | 100,00 | 1986 | 2000 | 640 |
| Hamburger Straße 83 | Henstedt-Ulzburg | n/a | Büro | 100,00 | 1989 | 2004 | 1.293 |
| Holstenstraße 32 | Kaltenkirchen | n/a | Büro | 100,00 | 1978 | 2005 | 2.181 |
| Köllner Chaussee 27 | Kölln-Reisiek | n/a | Büro | 100,00 | 1990 | 2001 | 198 |
| Hamburger Straße 40 | Leezen | n/a | Büro | 100,00 | 1989 | 2005 | 205 |
| Segeberger Straße 21 | Nahe | n/a | Büro | 100,00 | 1971 | 2004 | 778 |
| Ehndorfer Straße 153 | Neumünster | n/a | Büro | 100,00 | 1971 | 2003 | 285 |
| Kuhberg 11 – 13 | Neumünster | n/a | Büro | 100,00 | 1956 | 2005 | 17.103 |
| Röntgenstraße | Neumünster | n/a | Büro | 100,00 | 1972 | 1998 | 378 |
| Ulzburger Str. 363 d/ e | Norderstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1994 | 2004 | 1.576 |
| Ulzburger Str. 545 / 547 | Norderstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1960 | 517 | |
| Damm 49 | Pinneberg | n/a | Büro | 100,00 | 1996 | 2007 | 2.290 |
| Oeltingsallee 30 | Pinneberg-Quellental n/a | Büro | 100,00 | 1970 | 2002 | 645 | |
| Kieler Straße 100 | Quickborn | n/a | Büro | 100,00 | 1980 | 2002 | 1.804 |
| Hauptstraße 49 | Rellingen | n/a | Büro | 100,00 | 1983 | 2001 | 571 |
| Rosenstraße 15 | Sparrieshoop | n/a | Büro | 100,00 | 1961 | 1999 | 203 |
| Willy-Meyer-Straße 3 – 5 | Tornesch | n/a | Büro | 100,00 | 1977 | 2003 | 717 |
| Am Markt 1 | Trappenkamp | n/a | Büro | 100,00 | 1985 | 2005 | 675 |
| Wassermühlenstraße 5 | Uetersen | n/a | Büro | 100,00 | 2001 | 2.222 | |
| Markt 1 | Wahlstedt | n/a | Büro | 100,00 | 1975 | 2005 | 1.202 |
| Summe Direktbesitz | 51.615 | ||||||
| Tochterunternehmen | |||||||
| Rheinstr. 8 | Teltow | IC07 | Büro | 75,65 | 1995 | 27.418 | |
| Im Taubental 9 –17 | Neuss | IC03 | Logistik | 71,58 | 1990 | 9.135 | |
| Heidhauser Straße 94 | Essen-Heidhausen | IC01 | Handel | 55,81 | 1990 | 2.635 | |
| Hospitalstraße 17–19 /Judengasse 21 | Alzey | IC01 | Handel | 55,81 | 1990 | 2007 | 1.387 |
| Andreasstr. 1 | Ahaus-Wüllen | BBV06 | Handel | 54,64 | 1990 | 1.245 | |
| Andreasstr. 3 – 7 | Ahaus-Wüllen | BBV06 | Handel | 54,64 | 1990 | 5.150 | |
| Marktplatz 3 | Altenberge | BBV06 | Handel | 54,64 | 1986 | 1.195 | |
| Heerenbergerstr. 51 | Emmerich | BBV06 | Handel | 54,64 | 1987 | 1.245 | |
| Hubert-Prott-Str. 117 | Frechen | BBV06 | Handel | 54,64 | 1988 | 1.532 | |
| Schwarzer Weg 21–24 | Hamm | BBV06 | Handel | 54,64 | 1990 | 1.593 | |
| 1970, 1987, | |||||||
| Hinüberstr. 6 | Hannover | BBV06 | Sonstiges | 54,64 | 1991 | 2006 | 20.500 |
| 1972, 1988, | |||||||
| Köhlstr. 8 | Köln | BBV06 | Logistik | 54,64 | 1989 | 10.132 | |
| Marktwert Diskon Gesamt 31.12.2007 tierungszins fläche Leerstand |
|
|---|---|
| [T€] [%] |
|
| 250 6,80 212 |
|
| 1.300 6,30 997 |
|
| 9.700 6,20 9.233 |
|
| 1.520 6,30 1.264 |
|
| 260 6,90 211 |
|
| 140 6,50 114 |
|
| 710 6,60 664 |
|
| 430 6,90 369 |
|
| 390 6,60 356 |
|
| 260 6,90 316 |
|
| 910 7,30 791 |
|
| 100 7,20 152 |
|
| 620 6,20 490 |
|
| 1.160 6,30 1.005 |
|
| 2.050 6,30 1.581 |
|
| 200 7,00 168 |
|
| 200 7,00 174 |
|
| 750 7,00 734 |
|
| 270 7,30 346 |
|
| 16.300 6,20 11.808 |
|
| 310 7,10 534 |
|
| 1.570 6,20 1.340 |
|
| 520 8,00 1.076 |
|
| 2.500 6,90 1.930 |
|
| 680 6,70 624 |
|
| 1.560 6,20 1.309 |
|
| 600 7,30 524 |
|
| 210 7,20 237 |
|
| 620 6,80 657 |
|
| 690 6,80 787 |
|
| 2.000 6,10 1.759 |
|
| 1.180 6,50 1.346 49.960 43.108 |
|
| 25.200 6,30 13.382 |
|
| 8.600 6,70 12.064 |
|
| 2.900 6,20 1.386 |
|
| 1.800 6,50 1.989 |
|
| 1.300 6,90 1.496 |
|
| 4.800 7,10 3.915 |
|
| 1.200 6,60 1.285 |
|
| 1.200 7,00 1.415 |
|
| 1.300 6,90 1.225 |
|
| 1.400 7,00 1.349 |
|
| 20.200 6,40 19.460 |
|
| 9.300 7,10 25.235 |
| Straße | Ort | Fonds | Haupt nutzungsart |
Durchgerechnete Beteiligungsquote |
Baujahr | letzte Sanierung/ Modernisierung |
Marktwert 31.12.2006 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| [%] | [T€] | ||||||
| Gutenbergstr. 152 /St. Töniser Str. 12 | Krefeld | BBV06 | Handel | 54,64 | 1990 | 5.045 | |
| Lippestr. 2 | Lippetal-Herzfeld | BBV06 | Handel | 54,64 | 1990 | 1.608 | |
| Zeughausstr. 13 | Meschede | BBV06 | Handel | 54,64 | 1989 | 711 | |
| Äußere Spitalhofstr. 15 –17 | Passau | BBV06 | Handel | 54,64 | 1982 | 2007 | 514 |
| Steinheimer Str. 64 | Seligenstadt | BBV06 | Handel | 54,64 | 1983 | 1.934 | |
| Bahnhofstraße 20 a –e | Waltrop | BBV06 | Handel | 54,64 | 1989 | 2.620 | |
| Adalbertsteinweg 32–36 | Aachen | BBV03 | Büro | 53,64 | 1990 | 2.921 | |
| Marconistr. 4– 8 | Köln | BBV03 | Logistik | 53,64 | 1990 | 3.498 | |
| Hauptstr. 51–55 | Weyhe-Leeste | BBV03 | Handel | 53,64 | 1989 | 2005 | 3.959 |
| Summe Tochterunternehmen* | 105.974 | ||||||
| Assoziierte Unternehmen | |||||||
| Max-Planck-Ring 26 / 28 | Langenfeld | IC13 | Logistik | 49,68 | 1996 | 10.500 | |
| Großbeerenstr. 231 | Potsdam | IC13 | Büro | 49,68 | 1995-1997 | 12.912 | |
| Friedrich-Engels-Ring 52 | Neubrandenburg | IC13 | Büro | 49,68 | 1995 | 3.661 | |
| Carnotstr. 5– 7 | Berlin | BBV14 | Büro | 45,02 | 1995 | 15.235 | |
| Nossener Brücke 8– 12 | Dresden | BBV14 | Büro | 45,02 | 1997 | 7.880 | |
| Kröpeliner Str. 26– 28 | Rostock | BBV14 | Handel | 45,02 | 1995 | 56.013 | |
| Hartmannstr. 3 a– 7 | Chemnitz | IC12 | Büro | 39,98 | 1997 | 8.829 | |
| Heinrich-Lorenz-Str. 35 | Chemnitz | IC15 | Büro | 38,31 | 1998 | 6.684 | |
| Am alten Bad 1–7, Theaterstr. 34a | Chemnitz | IC15 | Büro | 36,07 | 1997 | 5.872 | |
| Königsbrücker Str. 121 a | Dresden | IC15 | Sonstiges | 35,59 | 1997 | 11.368 | |
| Pascalkehre 15 / 15a | Quickborn | IC15 | Büro | 38,31 | 1967 | 2002 | 5.965 |
| Rheinallee 9 | Düsseldorf | IC15 | Büro | 38,31 | 1997 | 15.515 | |
| Zum Rotering 5–7 | Ahaus | BBV10 | Handel | 38,30 | 1989 | 2.395 | |
| Vor den Fuhren 2 | Celle | BBV10 | Handel | 38,30 | 1992 | 12.637 | |
| Nordpassage 1 | Eisenhüttenstadt | BBV10 | Handel | 38,30 | 1993 | 51.690 | |
| Altmärker Str. 5 | Genthin | BBV10 | Handel | 38,30 | 1998 | 799 | |
| Robert-Bosch-Str. 11 | Langen | BBV10 | Büro | 38,30 | 1994 | 19.644 | |
| Hammer Str. 455–459 | Münster | BBV10 | Handel | 38,30 | 1991 | 8.250 | |
| Hannoversche Str. 39 | Osnabrück | BBV10 | Handel | 38,30 | 1989 | 3.194 | |
| Klingelbrink 10 | Rheda-Wiedenbrück | BBV10 | Handel | 38,30 | 1991 | 2.551 | |
| Lerchenbergstr.112/113, | |||||||
| Annendorfer Str. 15/16 | Wittenberg | BBV10 | Handel | 38,30 | 1994 | 22.746 | |
| Henkestr. 5 | Erlangen | BBV02 | Handel | 38,28 | 1984 | 1.700 | |
| Oberfrohnaer Str. 62–74 | Chemnitz | IC10 | Handel | 26,14 | 1997 | 10.407 | |
| Leimbacher Straße | Bad Salzungen | BBV09 | Handel | 24,93 | 1992 | 13.567 | |
| Mühlhäuser Str. 100 | Eisenach | BBV09 | Handel | 24,93 | 1994 | 46.474 | |
| Putzbrunner Str. 71 / 73, Fritz-Erler-Str. 3 | München-Neuperlach BBV09 | Büro | 24,93 | 1986 | 44.356 | ||
| Weißenfelser Str. 70 | Naumburg | BBV09 | Handel | 24,93 | 1993 | 18.210 | |
| An der Backstania 1 | Weilburg | BBV09 | Handel | 24,93 | 1994 | 8.962 | |
| Summe Assoziierte Unternehmen** | 428.013 | ||||||
| Gesamt | 585.601 | ||||||
| In Bau befindliche Immobilien | |||||||
| Peter-Müller-Straße 16/16a | Düsseldorf | n/a | Büro | 100 | 2008 | 13.031*** |
* Anteil der Fair Value REIT-AG am Marktwert der Immobilien in den Tochterunternehmen: 65.157 (2006) bzw. 64.578 (2007)
** Anteil der Fair Value REIT-AG am Marktwert der Immobilien in den assoziierten Unternehmen: 153.189 (2006) bzw. 161.390 (2007)
*** Kaufpreis incl. GrdErwSt
| Marktwert 31.12.2007 |
Diskon tierungszins |
Gesamt fläche |
Leer stand |
Ø Restlaufzeit der Mietver träge |
Vermietungs grad nach Fläche |
Vermietungs grad nach Mietertrag |
Annualisierte Vertragsmiete |
Annualisierte Potential miete |
Laufende Rendite auf Potentialmiete |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| [T€] | [%] | [m²] | [m²] | [Jahre] | [%] | [%] | [T€] | [T€] | [%] |
| 4.800 | 6,60 | 4.683 | 0 | 2,7 | 100,00 | 100,00 | 451 | 451 | 9,4 |
| 1.700 | 6,70 | 1.452 | 0 | 2,7 | 100,00 | 100,00 | 144 | 144 | 8,4 |
| 610 | 7,20 | 1.095 | 1.095 | 0,00 | 0,00 | 72 | 11,8 | ||
| 4.900 | 6,90 | 8.492 | 0 | 5,0 | 100,00 | 61,36 | 386 | 629 | 12,8 |
| 1.900 | 6,50 | 1.390 | 0 | 0,8 | 100,00 | 100,00 | 166 | 166 | 8,7 |
| 2.900 | 6,90 | 2.124 | 0 | 1,8 | 100,00 | 100,00 | 255 | 255 | 8,8 |
| 2.300 | 6,60 | 2.021 | 296 | 2,0 | 85,33 | 90,57 | 222 | 245 | 10,7 |
| 3.700 | 6,80 | 9.640 | 0 | 4,3 | 100,00 | 100,00 | 330 | 330 | 8,9 |
| 3.900 | 6,90 | 3.141 | 165 | 2,3 | 94,75 | 99,94 | 377 | 377 | 9,7 |
| 105.910 | 118.239 | 3.422 | 4,6 | 97,11 | 95,62 | 10.156 | 10.621 | 10,0 | |
| 11.100 | 6,70 | 10.453 | 0 | 7,8 | 100,00 | 100,00 | 1.170 | 1.170 | 10,5 |
| 10.900 | 6,50 | 7.557 | 508 | 5,9 | 93,27 | 100,00 | 1.233 | 1.233 | 11,3 |
| 3.300 | 6,70 | 4.024 | 1.927 | 3,1 | 52,10 | 64,84 | 191 | 294 | |
| 15.900 | 6,30 | 10.049 | 1.209 | 0,9 | 87,97 | 87,86 | 1.066 | 1.213 | |
| 8.300 | 6,80 | 9.167 | 359 | 1,2 | 96,08 | 97,10 | 760 | 783 | |
| 62.800 | 6,00 | 19.306 | 822 | 6,7 | 95,74 | 97,70 | 4.236 | 4.336 | |
| 8.300 | 6,40 | 8.315 | 640 | 3,2 | 92,31 | 100,00 | 643 | 643 | |
| 4.400 | 7,00 | 5.845 | 0 | 1,5 | 100,00 | 100,00 | 533 | 533 | |
| 6.000 | 6,10 | 5.118 | 989 | 1,4 | 80,68 | 78,73 | 317 | 402 | |
| 12.300 | 6,60 | 11.554 | 0 | 0,1 | 100,00 | 100,00 | 869 | 869 | |
| 6.300 | 5,90 | 2.325 | 0 | 10,5 | 100,00 | 100,00 | 391 | 391 | |
| 15.100 | 6,30 | 10.570 | 0 | 4,4 | 100,00 | 100,00 | 1.255 | 1.255 | |
| 2.600 | 6,90 | 2.054 | 112 | 1,9 | 94,55 | 97,71 | 229 | 235 | |
| 13.700 57.800 |
6,50 6,30 |
10.611 40.101 |
0 0 |
5,0 5,8 |
100,00 100,00 |
100,00 100,00 |
1.134 4.697 |
1.134 4.697 |
|
| 730 | 7,40 | 1.275 | 107 | 0,9 | 91,61 | 90,74 | 69 | 76 | |
| 18.500 | 6,50 | 14.021 | 4.124 | 3,1 | 70,59 | 84,08 | 1.293 | 1.538 | |
| 9.600 | 6,40 | 7.353 | 0 | 11,2 | 100,00 | 100,00 | 674 | 674 | |
| 3.300 | 6,60 | 4.207 | 0 | 1,8 | 100,00 | 100,00 | 305 | 305 | |
| 2.200 | 6,80 | 2.235 | 238 | 2,6 | 89,37 | 90,69 | 167 | 184 | |
| 24.800 | 6,00 | 14.710 | 527 | 9,9 | 96,42 | 98,96 | 1.862 | 1.881 | |
| 1.800 | 6,50 | 2.770 | 0 | 3,5 | 100,00 | 100,00 | 231 | 231 | |
| 9.800 | 6,50 | 9.969 | 720 | 2,7 | 92,78 | 93,04 | 690 | 742 | |
| 15.000 | 6,50 | 10.985 | 0 | 4,5 | 100,00 | 100,00 | 1.184 | 1.184 | |
| 52.400 43.100 |
6,00 6,20 |
37.400 19.018 |
0 0 |
16,6 6,0 |
100,00 100,00 |
100,00 100,00 |
3.483 4.391 |
3.483 4.391 |
|
| 21.600 | 6,50 | 15.180 | 0 | 10,7 | 100,00 | 100,00 | 1.621 | 1.621 | |
| 10.800 | 6,60 | 8.145 | 0 | 5,3 | 100,00 | 100,00 | 785 | 785 | |
| 452.430 | 304.318 | 12.282 | 6,3 | 95,96 | 97,78 | 35.477 | 36.281 | 8,0 | |
| 608.300 | 465.665 | 17.526 | 6,9 | 96,24 | 97,22 | 48.723 | 50.117 | ||
Peter-Müller-Straße 16/16a Düsseldorf n/a Büro 100 2008 13.031*** 4.671 885 6,8
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Impressum
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Tel. 089 / 92 92 8 15 - 01 Fax 089 / 92 92 8 15 - 15
[email protected] www.fvreit.de
Frank Schaich Manfred Heiler
Prof. Dr. Heinz Rehkugler, Vorsitzender des Aufsichtsrates Christian Hopfer, stellvertretender Vorsitzender des Aufsichtsrates Dr. Oscar Kienzle
Sitz der Gesellschaft: München Handelsregister beim Amtsgericht München Nr. HRB 168 882
Datum der Herausgabe: 15. April 2008
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