alstria office REIT-AG

Investor Presentation • Apr 30, 2008

Disclaimer

Warnhinweis bezüglich zukunftsorientierter Aussagen

Soweit diese Präsentation zukunftsgerichtete Aussagen enthält, welche das Geschäft, die finanzielle Situation und die Ergebnisse aus der operativen Tätigkeit der alstria office REIT-AG (alstria) betreffen, basieren diese Aussagen auf momentanen Erwartungen und Annahmen des Vorstands von alstria. Diese Erwartungen und Annahmen unterliegen jedoch einer Anzahl an Risiken und Unsicherheiten, welche zu wesentlichen Abweichungen der tatsächlichen Ergebnisse des Unternehmens von den in den zukunftsgerichteten Aussagen enthaltenen Annahmen führen können. Neben weiteren, hier nicht aufgeführten Faktoren können sich Abweichungen aus Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage und der Wettbewerbssituation, vor allem in den Kerngeschäftsfeldern und – märkten von alstria ergeben. Auch die Entwicklungen der Finanzmärkte sowie die Veränderungen nationaler und internationaler Vorschriften, insbesondere hinsichtlich steuerlicher und die Rechnungslegung betreffende Vorschriften, können entsprechenden Einfluss haben. Terroranschläge und deren Folgen können die Wahrscheinlichkeit und das Ausmaßvon Abweichungen erhöhen.

Keine Verpflichtung zur Aktualisierung

Die Gesellschaft übernimmt keine Verpflichtung, die hier enthaltenen zukunftgerichteten Aussagen öffentlich zu revidieren oder zu aktualisieren.

alstria 2007

Finanzbericht

Portfolio- und Marktentwicklung

2007 FINANCIAL RESULTS

Klare Fokussierung auf deutsche Büroimmobilien

• Fokus auf Deutschland
• Fokus auf Büroimmobilien
• Enge Beziehung zu unseren Hauptmietern
• Buy-and-Manage-Strategie
• G-REIT Status

2007: Ein erfolgreiches Jahr

• Bruttoeinnahmen aus dem Börsengang in Höhe von EUR 256 Mio.
• Umwandlung in G-REIT vollzogen
• Nachhaltiges Wachstum von EUR 500 Mio. realisiert
• Nutzung der einzigartigen Wettbewerbsvorteile des G-REITsbei Akquisitionen
• Sale-and-Leaseback-Transaktionen ermöglichen Ausbau unseres Mieteransatzes
• Fokussierung auf Büroimmobilien
• Vermeidung von Investments auf dem Höhepunkt des Marktzyklus'

alstria 2007

Finanzbericht

Portfolio- und Marktentwicklung

Stetiges Wachstum des Immobilienportfolios

G-REIT Eigenkapitalquote von 51,4%

Wachstum führt zu Gewinnsprung

		V de ä e r n ru ng
2 0 0 7	2 0 0 6	in %
8 2. 2 5 5	3 0. 0 6 3	1 6 % 7 4,
6. 6 7 4	1. 6 8 8	2 9 5, 4 %
8, 1 %	5, 6 %	2, 5 P P
1 2. 2 0 0	-4 2 7	2 9 5 7, 1 %
1 4, 8 %	-1 4 % ,	1 6, 2 P P
1 1. 1 7 0	2 2. 8 7 1	-5 1, 2 %
8 5. 9 1 1	5 1. 6 5 6	6 6, 3 %
5 2. 8 1 1	1 4. 5 3 3	2 6 3, 4 %

REIT-Kosten berücksichtigt – Vorteile gesichert

• Die gesamten Umwandlungskosten wurden in 2007 berücksichtigt
• Rückstellung für Abschlussbesteuerung i.H.v. ca. EUR 5 Mio.
• Auflösung der latenten Steuern
• Nettosteuereffekt in 2007: ca. EUR 4,7 Mio. Ertrag

EUR 0,52 steuerfreie Dividende

FFO je Aktie: EUR 0,58

• Dividendenpolitik verbleibt bei 90% des FFO
• Dividende je Aktie: EUR 0,52
• Anzahl Aktien exkl. eigene Aktien: 54,764 Mio.
• Dividende 2007 ist in Deutschland steuerfrei

( ) O S G S O P E R A T I V E E R E B N I F F
( ) in T E U R	2 0 0 7	Ja 2 1 3 1 n. - De 2 0 0 6 z.
( ) Ge in S te E B T w n vo r ue rn	4 8. 1 3 3	1 8. 6 2 3
(- ) b F in is a nz er g e n	-3 5. 1 1 5	-3 2. 3 0 3
( ) h h lu ks fw d. N ic t ir Au + za ng sw a m e en	2. 3 6 6	0
E B I T D A	8 5. 9 1 1	5 0. 9 2 6
(- ) Ne b is d Be d t to tu er g e n au s er w er ng es Im b i l ie fo l io t m o np or s	0 1 1. 1 7	2 2. 8 7 1
(- ) b d d Ne t to is Be tu er g e n au s er w er ng er d F in iv te a nz er a	8. 0 8 6	3 0 -7
( ) b F in is + a nz er g e n	-3 5. 1 1 5	-3 2. 3 0 3
( ) Fu ds Fr O io F F O t n om p er a ns	3 1. 5 4 0	-3 5 1 8

Weitere Nutzung steuerlicher Verlustvorträge führt zu teilweise steuerfreien Ausschüttungen in den kommenden Jahren

EUR 13,2 Mio. in alstria Aktien investiert

• Rückkaufprogramm mit dem Ziel, bis zu 2,5% der Aktien zurückzukaufen, wurde im November 2007 gestartet
• Programm wurde im Februar 2008 ausgesetzt
• Insgesamt wurden Aktien im Wert von EUR 1,235 Mio. (2,2%) zurückgekauft
• Gewichteter, durchschnittlicher Kaufpreis lag bei EUR 10,66
• Verschiedene Nutzungsalternativen: z.B. als Zahlungsmittel bei Akquisitionen; ein Einzug der Aktien ist nicht geplant

Erfreuliche Kursentwicklung seit Jahresbeginn

Kein Refinanzierungsrisiko in den nächsten 3,6 Jahren

• Syndizierter Kredit in Höhe von EUR 1.139,8 Mio.
• Akquisitionsrahmen: EUR 1.110,8 Mio.
• Investitionsrahmen: EUR 29 Mio.
• Spread: 60 Basispunkte über 3- Monats-EURIBOR
• Vollständig gesichert bis zur Fälligkeit bei 4,4%
• Fälligkeit: Ende 2011

b d V tr i er a g s e n g u n g e n	Kr i t iu er m	3 0 1. D 7 ez	3 1. D 0 8 ez ha V or s c u
L T V	6 0 % ≤	5 5 %	5 8 %
H is is h I C R t or c e s	1 6 0 % ≥	2 0 0 %	1 7 0 %
fz W A U L T bz l. Kr d i l tr t a g e e s	5 J. ≥	7, 5 J.	7, 0 J.
B ür i b i l i i l t o m m o e na n e	8 5 % ≥	9 4 %

Hervorragende Positionierung für weitere Entwicklung

• Langfristig gesicherte Umsatzentwicklung
• Kreditlinie ist für 3,6 Jahre bei einem Zinssatz von 4,4% gesichert
• Fokus auf hohe Dividendenausschüttung
• Bruttomietrendite des Portfolios von 5,5%
• Weiteres Wachstum von Umsatz und Profitabilität

alstria 2007

Finanzbericht

Portfolio- und Marktentwicklung

Alles ist relativ…

• Die Krise an den internationalen Finanzmärkten hält an…
• Dennoch hat sich nicht viel verändert:
• Deutschland ist weiterhin die größte Volkswirtschaft in Europa
• Deutschland ist weiterhin der größte Exporteur weltweit
• Deutschland ist weiterhin der physisch größte Immobilienmarkt in Westeuropa
• Deutschland verfügt weiterhin über das kleinste gelistete Immobiliensegment in Westeuropa
• Bezogen auf den Kapitalwert sind deutsche Büroimmobilien weiterhin preiswert
• Deutsche Büromieten sind noch immer auf dem historisch tiefsten Stand

Wir glauben nach wie vor, dass der Wertzuwachs für unsere Aktionäre durch langfristiges Engagement und harte Arbeit erreicht wird

… aber die Finanzmärkte haben sich verändert

• Unsere Strategie und unsere Zielsetzung sind unverändert
• … aber unsere Taktik haben wir aufgrund der veränderten Marktbedingungen angepasst
• Die wesentlichen Ziele sind weiterhin:
• Erhöhung der Marktkapitalisierung auf EUR 2 bis 3 Mrd. durch organisches und nachhaltiges externes Wachstum
• Schaffung langfristiger und fortlaufender Geschäftsbeziehungen zu den Hauptmietern
• Wertsteigerung des Portfolios durch aktives Immobilienmanagement
• Das Unternehmen hat sich den Marktbedingungen angepasst durch:
• Aussetzung der externen Wachstumspläne, bis Eigenkapital zu akzeptablen Konditionen aufgenommen werden kann
• Alternative Projektfinanzierungsszenarios
• Alle operativen Ziele bleiben bestehen

alstria wurde konzipiert, um die aktuellen Marktbedingungen zu bewältigen

Verpassen wir etwas?

• Kerngeschäft: Sale-and-Leaseback Transaktionen unter Nutzung des Exit-Tax Vorteils
• Das Volumen unseres Zielmarktes wird auf mehr als EUR 50 Mrd. geschätzt
• Die mit dem Vor-REIT-Status verbundenen Risiken werden immer offensichtlicher und kritischer
• Lediglich ein weiteres Unternehmen ist "gesichert" in der Lage, Verkäufern den Exit-Tax Vorteil anzubieten

REIT-bedingter Wettbewerbsvorteil hinsichtlich der Akquisitionen gesichert

Ein bedeutender Wettbewerbsvorteil

in E U R M io	l är re g u er K äu fe r	R E I T- K äu fe r	i lu de Te ng s Vo te i ls r
Bu hw de Im b i l ie t c er r m o n	2 3, 0 0	2 3, 0 0	2 3, 0 0
M k de Im b i l ie tw t ar er r m o n	2, 0 0 6	2, 0 0 6	9, 5 5 6
Ge in Ve äu ße w n au s r ru ng	3 9, 0 0	3 9, 0 0	3 6, 5 6
( ) Un hm 2 5 % te te rn e en ss ue r	9, 7 5	4, 8 8	4, 5 7
Ba i l n h Ve ka f t te rm ac r u ä tz l ic he Ge in de K äu fe zu s r w n s rs in %	2, 2 5 5	3 5 7, 1 4, 8 8 9, 3 %	5 4, 9 9 2, 7 4 5, 2 %
E in de R E I T sp ar un g en s in %			2, 4 4 4, 1 %

• Immobilien im Wert von EUR 188 Mio. unter Nutzung des G-REIT Exit-Tax Vorteil akquiriert
• Ersparnisse der alstria in Höhe von EUR 5,2 Mio. mit direktem positiven Einfluss auf IFRS 40 (2,7% des Wertes der Transaktion)
• Zusätzlich wurden EUR 5,2 Mio Steuerersparnis mit den jeweiligen Verkäufern geteilt

Chancen des Gesamtportfolios vergrößert

alstria's Gründungsportfolio

Ke h le nn za n	W t er
h l de b l An Im i ie za r m o n	3 6 3
ke hr ( ) Ve t M io E U R r sw er	3 8 0 1.
1 hm ( / hr ) M ie te in M io E U R Ja na en	7 2, 0
2 M ie d i tr te en	5, 2 %
h ä M ie f l äc he ( ²) tz te t g es c m	6 2 5. 0 0 0
d ( % de ie f l äc he ) Le ta M t er s n r	2, % 4
( hr ) W A U L T Ja e	3, 2 1

1 monatliche Bruttomieteinnahmen ab 31. Januar 2008 multipliziert mit zwölf

2 Berechnet als: Mieteinnahmen geteilt durch Marktwert

Berechnet als: Beinhaltet zwei Wohnimmobilien, die 2007 im Q2 verkauft wurden

Mo t na	Po fo l io t r	T Vo R E I te i l r	Ge t- ko sa m te s n	j ä hr l. M ie t- inn hm e a en	Br d i t to te re n u	Le ds ta er s n - te q uo
Ja n	Au ror a		2 3 0 1,	6 1 4,	6, 3 %	% 1 1
Ma i	he M ün c n		1 1, 5	* 0, 9	7, 8 %	8 0 %
Au g	Ha bu m rg		3, 2	lee r		1 0 0 %
k O t			R E I T	Um d lun wa n g
No v	M F I	j a	6 2, 0	3, 8	6, 1 %	1 2 %
De z	B i l f ing Be er rg er	j a	1 1 1, 3	7, 7	6, 9 %	1 3, 5 %
De z	bu H U K Co rg	j a	5 3, 0	3, 3	6, 2 %	3, 2 %
De z	l Be in r		5 5, 0	3, 3	5, 9 %	0, 0 %
Ge t sa m			5 2 7, 0	3 3, 6	% 6, 4	% 1 2, 5

alle Angaben in Mio. Euro

* Mietgarantie

2007 Akquisitionen

h le Ke nn za n	W t er
A h l d I b i l i nz a e r m m o e n	3 0
k ( ) G t t M i E U R e s a m o s e n o.	5 2 7
h ( / hr ) M i t i M i E U R J e e n n a m e n o. a	3 3, 6
d i Br t t t u o r e n e	6, % 4
f h ä M i l ä h ( ²) t t t g e s c z e e c e m	3 2 5. 0 0 0
d ( d f l h ) L % M i ä t t e e r s a n e r e c e	1 2, 5 %
( hr ) W A U L T J a e	5, 9

Deutsches Büroimmobilienportfolio

2008 alstria's Portfolio

Ke h l nn za	W t er
h l b l A Im i ie nz m o n a	9 1
1 Ve ke hr ( M d. E U R ) t r sw er r	1, 9
2 hm ( / hr ) M ie in M io E U R Ja te na en	1 0 5
3 ie d i M tr te en	% 5, 5
h f l he ( ²) G ä tz te M ie t äc es c m	9 5 0. 0 0 0
W j ² t er e m	2. 0 1 0
d ( de f l he ) Le ta % M ie t äc er s n r	6, 5 %
4 W A U L T ( Ja hr ) e	1 0, 4

nicht testiert, Gesamtkosten der kürzlich erfolgten Transaktionen geschätzt

2 geschätzte monatliche Bruttomieteinnahmen ab 31 Januar 2008 - unter der Annahme, dass alle Portfolios transferiert wurden - mit zwölf multipliziert

3Mieteinnahmen geteilt durch Marktwert

4ab 31. Dezember 2007

Mieterstruktur ausgebaut

Zurück zu 2006

Es gibt nicht "Den" Deutschen Markt

S d H A M B U R G S d ta t ta t	B E R L I N
O M V ( in T E U R ) 9 3 5. 8 1 1 O M V ( in T E U R )	7 3. 4 5 0
Re d i 5, 1 % Re d i te te n n	6, 1 %
W A U L T ( in Ja hr ) 1 3, 4 W A U L T ( in Ja hr ) en en	4, 3
Le d ( in ) 2 1. 8 0 1 Le d ( in ) ta ta er s n q m er s n q m	3. 7 8 6
Ja hr ie / in E U R / 9, 3 Ja hr ie / in E U R / te te es m q m m es m q m m	1 0, 4
M M / in E U R / Mo 1 0, 5 M M / in E U R / t q m na q m m	1 1, 3
Ü d R E G I O N R A U M D S S E L D O R F S ta t H	A N N O V E R
( ) ( ) O M V in T E U R 1 6 7. 6 5 0 O M V in T E U R	6 3. 5 2 5
d d Re i te 6, 1 % Re i te n n	6, 1 %
( hr ) ( hr ) W A U L T in Ja 6, 5 W A U L T in Ja en en	8, 2
Le d ( in ) 9. 4 2 7 Le d ( in ) ta ta er s n q m er s n q m	3 4 2
hr / / hr / / Ja ie te in E U R 9, 3 Ja ie te in E U R es m q m m es m q m m	8, 2
M M / in E U R / 1 0, 5 M M / in E U R / q m m q m m	8, 8
Ö / O Re ion K L N B N N Re ion S g g	A C H S E N
O ( ) O ( ) M V in T E U R 4 1. 4 1 5 M V in T E U R	4 4. 1 1 5
d 6, 0 % d Re i te Re i te n n	6, 9 %
( hr ) 8, 0 ( hr ) W A U L T in Ja W A U L T in Ja en en	6, 2
d ( ) 2. 0 2 8 d ( ) Le ta in Le ta in er s n q m er s n q m	9 3 7. 1
hr / / 9, 6 hr / / Ja ie te in E U R Ja ie te in E U R es m q m m es m q m m	6, 6
/ / / / M M in E U R 1 0, 5 M M in E U R q m m q m m	7, 7
S d S G ion S d ta t T U T T A R T Re A N D E R E ta t M	Ü C N H E N
g O M V ( in T E U R ) 3 1 9. 9 0 0 O M V ( in T E U R ) 1 7 9. 8 0 5 O M V ( in T E U R )	7 7. 1 5 0
d i 2 % d i 0 % d i Re te 5, Re te 7, Re te n n n	3 % 5,
W A U L T ( in Ja hr ) 1 0, 9 W A U L T ( in Ja hr ) 7, 5 W A U L T ( in Ja hr ) en en en	5, 2
d ( in ) 3. 0 d ( in ) 6 d ( in ) Le ta 5 1 Le ta 7. 4 4 Le ta er s n m er s n m er s n m	6 0 0 5.
q q q Ja hr ie / in E U R / 9, 9 Ja hr ie / in E U R / 8, 8 Ja hr ie / in E U R / te te te es m m m es m m m es m m m	9, 8
q q q / in / 0, 2 / in / 9, / in / M M E U R 1 M M E U R 5 M M E U R q m m q m m q m m	9 1 1,

Anmerkung: Rendite = Jahresmiete/OMV zum 31. Dez. 07

MM (Marktmiete) geht von der Vermarktung zum jetzigen Stand aus; Zahlen gemäß des letzten Bewertungsgutachten von Colliers CRE

Umfangreiche Investitionen in Portfolio geplant

NEUPOSITIONIERUNG DES BESTANDES

G l l l t A e p a n e s n a g e v o u m e n	i E U R 6 2 M c a o
E i i d M i i h t t x s e r e n e e e n n a m e n	E U R 6 M i c a o
E A i d M i i h t t t t r w a r e e r n s e g e r e e n n a m e n	E U R 6 M i c a o
( ) i i l E t t Z F V r w a r e e r u g e w n n a r a u e	i E U R 4 0 M c a o
Z i l f t e e r a v u	2 0 1 0 2 0 1 1 -
I d i t t t n v e s m e n r e n e	9 7 % ,

80% der Projekte der Portfoliorestrukturierung sollen im derzeitigen Marktumfeld durch Joint-Venture-Strukturen (50%-50%) finanziert werden, der Rest durch Cash Flow

Verkauf realisiert zusätzliche Werte

• 2008: Verkäufe in Höhe von EUR 50 bis 100 Mio. erwartet (inkl. Joint-Venture finanzierte Portfoliorestrukturierung)
• Keine Handelsstrategie
• Immobilien werden für den Verkauf vorgesehen, wenn:
• die Mieteinnahmen bei Multi-Tenant-Objekten stabilisiert wurden
• zusätzliches Wertsteigerungspotential identifiziert wurde, dieses jedoch durch alstria nicht realisiert werden kann (Hotelentwicklung, Wohnimmobilien…)
• sie ein limitiertes Wachstumspotential aufgrund von Langzeitmietverträgen aufweisen
• sie durch alstria erfolgreich repositioniert wurden

Ausblick

Zielsetzung für 2008:

Umsatz von ca. 95 Mio. EUR für 2008 geplant

Operatives Ergebnis (FFO) von ca. 40 Mio. EUR für 2008 geplant

Steuerzahlungen enthalten Schlussbesteuerung von EUR 5 Mio. und Grunderwerbssteuer infolge der Akquisition der Juna Beteiligungs GmbH i.H.v. EUR 4,9 Mio. 2Verkaufserlös basiert auf Abgängen von ca. EUR 50 Mio.

Fragen & Antworten

Klare and fokussierte Strategie