CA Immobilien Anlagen AG

5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31iso4217:EUR5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31iso4217:EURxbrli:shares5299003ICAPV07J0R1802020-12-315299003ICAPV07J0R1802019-12-315299003ICAPV07J0R1802018-12-315299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:IssuedCapitalMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:SharePremiumMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:TreasurySharesMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802018-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802019-01-012019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802019-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802020-01-012020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:RetainedEarningsMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:RevaluationSurplusMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:OtherReservesMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:EquityAttributableToOwnersOfParentMember5299003ICAPV07J0R1802020-12-31ifrs-full:NoncontrollingInterestsMember Leere Seite Leere Seite Leere Seite CA IMMO Datei: Master_CG Bericht 2016.docxMaster_CG Bericht 2015.docx; Gespeichert von CKClaudia Höbart am 04.11.2016 14:41:0004.11.2016 14:39:0017.03.2016 11:22:0011.03.2016 15:30:00 JAHRESFINANZBERICHT 2020 GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ 2 0 2 3 4 7 12 15 21 26 29 34 46 48 49 61 63 KONZERNLAGEBERICHT Konzernstruktur Wirtschaftliches Umfeld Immobilienmärkte Immobilienvermögen Bestandsimmobilien Immobilienvermögen in Entwicklung Immobilienbewertung Finanzierungen Ergebnisse Ausblick Nachtragsbericht Risikobericht Informationen gem. § 243 A UGB ESG-Bericht ESG-Anhang KONZERNABSCHLUSS 98 101 102 103 104 107 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020 109 212 213 220 248 ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (KONZERNABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (KONZERNABSCHLUSS) JAHRESABSCHLUSS LAGEBERICHT ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS § 124 BÖRSEGESETZ (JAHRESABSCHLUSS) BESTÄTIGUNGSVERMERK (JAHRESABSCHLUSS) KONTAKT/DISCLAIMER/IMPRESSUM 282 INHALT 283 86 290 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 3 CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsch- land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör- sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch- tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen- ter. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) bestehen in den Niederlanden, der Slowakei sowie in Zypern. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Bürogebäudes Zagrebtower im 3. Quartal 2020 erfolgte der Rückzug aus Kroatien. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 umfasst der Konzern insgesamt 184 Gesellschaften (31.12.2019: 185) mit 437 Mitarbeitern (31.12.2019: 414). Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung, das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen gewerblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über ausgeprägte in-house Baukompetenz und deckt die ge- samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilien- bereich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualita- tiv hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilien- portfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Durch die Auf- bereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnis- beiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,6 Mrd. € in Deutsch- land, Österreich und Osteuropa. Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG ge- halten. Per 31. Dezember 2020 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 322,9 Mio. € (31.12.2019: 317,3 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezem- ber 2020 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 530,0 Mio. € (31.12.2019: 572,9 Mio. €). GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN Anzahl der Gesellschaften 1) 31.12.2020 31.12.2019 Österreich 19 19 - hiervon Joint Ventures 3 3 Deutschland 2) 98 98 - hiervon Joint Ventures 23 27 Zentral- und Osteuropa 3) 67 68 - hiervon Joint Ventures 2 2 Konzernweit 184 185 - hiervon Joint Ventures 28 32 1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften. 2) Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz. 3) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden. Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be- standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsim- mobilien werden großteils in direkten Beteiligungen ge- halten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispiels- weise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Das Construction Management wird durch die CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt. Standort Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb- lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio sowie eine Pro- jektentwicklung sind in direkten CA Immo Beteiligungen enhalten. Sämtliche osteuropäischen Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen „CA Immo Real Estate Management“ gemanagt. KONZERNSTRUKTUR KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 4 KONJUNKTURTREND 1) Nach dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie und der schweren Rezession in 2020 hat der Internationale Wäh- rungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2021 veröffentlich- ten Update des World Economic Outlooks einen positi- ven Ausblick der Weltwirtschaft gezeichnet. Obwohl die jüngsten Impfstoffzulassungen Hoffnungen auf eine Trendwende in der Bekämpfung der Pandemie noch in diesem Jahr geweckt haben, geben erneute Infektionswel- len und neue Varianten des Virus Anlass zur Sorge. In- mitten dieser außergewöhnlichen Unsicherheit wird für die Weltwirtschaft ein Wachstum von 5,5%im Jahr 2021 und 4,2% im Jahr 2022 prognostiziert. Die Prognose für 2021 wurde gegenüber der vorherigen Prognose um 0,3 Prozentpunkte nach oben korrigiert. Dementsprechend wächst die Erwartung einer durch den Impfstoff ausge- lösten Belebung der Wirtschaftstätigkeit im weiteren Jah- resverlauf sowie zusätzliche politische Unterstützung in einigen großen Volkswirtschaften. Die prognostizierte Wachstumserholung in diesem Jahr folgt auf einen schweren Einbruch 2020, der akute negative Auswirkun- gen auf die Weltwirtschaft hatte. Der globale Wachstums- rückgang für 2020 wird auf –3,5% geschätzt, 0,9 Prozent- punkte höher als in der vorherigen Prognose, was eine stärker als erwartete Dynamik in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 widerspiegelt. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für 2020, basierend auf saison- und kalenderbereinigten Quartalsdaten, sank das BIP im Euroraum um 7,2% und in der EU um 6,8%. Gemäß aktuellem Forecast steigt das BIP in der EU in 2021 um etwa 4% – und damit weniger als bisher prognostiziert – und 2022 um etwa 3%. Dies bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft im Jahr 2022 in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau lie- gen würde. Es wird erwartet, dass die Tiefe der Rezession im Jahr 2020 und die Geschwindigkeit der Erholung in den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaa- ten sehr unterschiedlich ausfallen werden. DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2020 2) Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im 4. Quartal 2020 im Euroraum um 0,7% und in der EU um 0,5% gesunken. Dies geht aus einer vorläufigen Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht wurde. Diese Rückgänge folgen auf eine starke Erholung im 3. Quartal 2020 (+12,4% im Euroraum; +11,5% in der 1) Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, Oxford Economics EU) und die schärfsten Rückgänge seit Beginn der Zeit- reihe 1995 im 2. Quartal (-11,7% im Euroraum und –11,4% in der EU). Im Dezember 2020 lag die saisonbereinigte Arbeitslosen- quote im Euroraum bei 8,3%, unverändert im Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 90 Basispunkten ge- genüber Dezember 2019. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im Dezember 2020 bei 7,5%, ebenfalls unverändert im Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 100 Ba- sispunkten gegenüber Dezember 2019. Am Ende des 3. Quartals 2020, in dem die Auswirkun- gen der staatlichen Maßnahmen als Reaktion auf die Co- vid-19 Eindämmungsmaßnahmen in einem erhöhten Fi- nanzierungsbedarf nach wie vor zum Tragen kamen, be- lief sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP im Euroraum auf 97,3%, gegenüber 95,0% am Ende des 2. Quartals 2020. In der EU stieg die Quote von 87,7% auf 89,8%. Verglichen mit dem 3. Quartal 2019 er- höhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP sowohl im Euroraum (von 85,8% auf 97,3%) als auch in der EU (von 79,2% auf 89,8%). Die Anstiege sind auf zwei Faktoren zurückzuführen: beträchtliche An- stiege der Staatsverschuldung und sinkendes BIP. Die Jahresinflation bewegte sich im Euroraum mit –0,3% im Dezember 2020 de utlich unter der Zielgröße der EZB von unter, aber nahe 2,0% (Dezember 2019: 1,3%). Dem gegenüber standen 0,3% in der Europäischen Union (Dezember 2019: 1,6%). Die niedrigsten jährlichen Raten wurden in Griechenland (–2,4%), Slowenien (–1,2%) und Irland (–1,0%) gemessen. Die höchsten jähr- lichen Raten verzeichneten Polen (3,4%), Ungarn (2,8 %) und Tschechien (2,4%). Die Wirtschaft in Österreich schrumpfte 2020 mit einem Rückgang des realen BIP um 7,5%. Die Inflationsrate lag im Dezember 2020 bei 0,3%, die Arbeitslosenquote bei 7,5%. Die Brutto-Staatsverschuldung in Prozent des BIP erhöhte sich auf 79,1%. Das negative Wirtschaftswachstum in Deutschland spie- gelte sich in einem BIP-Rückgang von 5,5% wider. Im ge- samt-europäischen Vergleich liegt Deutschland damit un- ter den entsprechenden Durchschnitten der EU bzw. der Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland erhöhte 2) Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times WIRTSCHAFTLICHES UMFELD KONZERNLAGEBERICHT 5 sich im Jahresverlauf von 3,2% auf 4,6%. Die Inflations- rate wurde im Dezember 2020 für Deutschland mit –0,7% angegeben. Der positive konjunkturelle Trend der Vorjahre auf den CA Immo-Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa blieb über das Jahr 2020 nicht intakt. Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie führten, wie auch in Deutschland und Österreich, zu negativen Wachstumsraten. Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte zeigten Polen und Rumänien 2020 mit –3,0% bzw. –5,3% den geringsten Rückgang. Das BIP in Ungarn verringerte sich 2020 um 5,6%, in Tschechien um 6,8%. Die Arbeits- losenquote in den zentral- und osteuropäischen Ländern bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durch- schnitt des Euroraums. Sie liegt in Tschechien bei 3,1%, in Polen bei 3,3%, in Ungarn bei 4,3% und in Rumänien bei 4,9%. Die Inflationsrate zeigte sich 2020 robust und lag eben- falls in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern über dem Durchschnitt der Eurozone. Rumänien meldete für Dezember 2020 eine Inflationsrate von 1,8%, wäh- rend der Jahreswert 2020 in Tschechien bei 2,4% lag. Die jährliche Inflationsrate in Ungarn wurde mit 2,8%, in Po- len mit 3,4% registriert. Das starke Beschäftigungswachstum der Vorjahre ver- langsamte sich in Tschechien und Ungarn und war in Po- len und Rumänien leicht rückläufig. WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE Wachstumsrate des realen BIP 1) Jährliche Inflationsraten 2) Arbeitslosen- quote 3) Öffentlicher Haushaltssaldo Brutto- Staats- verschuldung Wachstumsrate Erwerbstätigkeit 2020 2019 in % in % in % des BIP 3Q 2020 in % des BIP 3Q 2020 in % des BIP 3Q 2020 EU – 27 –6,8 1,6 0,3 7,5 –5,6 89,6 0,1 Euroraum – 19 –7,2 1,3 –0,3 8,3 –5,8 97,3 0,1 Österreich –7,5 1,4 1,0 5,8 –6,8 79,1 0,5 Deutschland –5,5 0,6 –0,7 4,6 –4,6 70,0 0,1 Polen –3,0 4,6 3,4 3,3 –4,6 56,7 –0,1 Tschechien –6,8 2,3 2,4 3,1 –4,4 38,4 0,3 Ungarn –5,6 4,6 2,8 4,3 –3,8 74,3 0,0 Rumänien –5,3 4,2 1,8 4,9 –10,0 43,1 –0,3 Quelle: Oxford Economics, Eurostat 1) Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2020; 3) per Dezember 2020, außer Ungarn: November 2020 GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1) Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am 21. Ja- nuar 2021, den Zinssatz für die Hauptrefinanzierungsge- schäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefinanzie- rungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. –0,50% zu belassen. Der EZB-Rat geht davon aus, dass die EZB-Leitzinsen so lange auf ihrem ak- tuellen oder einem niedrigeren Niveau bleiben werden, bis er feststellt, dass sich die Inflationsaussichten in sei- nem Projektionszeitraum deutlich einem Niveau annä- hern, das hinreichend nahe, aber unter 2% liegt, und dass sich diese Annäherung in der Dynamik der zugrundelie- genden Inflation durchgängig widerspiegelt. 1) Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg, Moody’s Analy- tics Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zent- ralbank der Vorjahre fand im Jahr 2020 durch den Aus- bruch der Covid-19 Pandemie und der damit einhergehen- den Rezession ihren Höhepunkt. Zusätzlich zum Pro- gramm zum Ankauf von Vermögenswerten (Asset-Purch- ase-Programme – APP) in Höhe von 20 Mrd. € monatlich hat der EZB-Rat Ankäufe im Rahmen des Pandemie-Not- fallankaufprogramms (Pandemic Emergency Purchase Programme – PEPP) im Gesamtumfang von 1,85 Mrd. € be- schlossen. Der EZB-Rat wird die Nettoankäufe im Rahmen des PEPP mindestens bis Ende März 2022 und in jedem Fall so lange durchführen, bis die Phase der Coronavirus- Krise seiner Einschätzung nach überstanden ist. Die An- käufe im Rahmen des PEPP werden durchgeführt, um 2) Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial Times KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 6 während der Pandemie die günstigen Finanzierungsbe- dingungen aufrechtzuerhalten. Wenn mit Ankäufen, die den Gesamtumfang des PEPP über den Zeithorizont der Nettoankäufe hinweg nicht voll ausschöpfen, günstige Fi- nanzierungsbedingungen aufrechterhalten werden kön- nen, muss dieser Gesamtumfang nicht vollständig genutzt werden. Genauso kann der Umfang erforderlichenfalls auch rekalibriert werden, um günstige Finanzierungsbe- dingungen beizubehalten und so dem negativen Schock der Pandemie auf die Inflationsentwicklung entgegenzu- wirken. Der EZB-Rat wird die Tilgungsbeträge der im Rahmen des PEPP erworbenen Wertpapiere mindestens bis Ende 2023 weiterhin bei Fälligkeit wieder anlegen. Das zukünftige Auslaufen des PEPP-Portfolios wird in jedem Fall so gesteuert, dass eine Beeinträchtigung des angemes- senen geldpolitischen Kurses vermieden wird. Zusätzlich wird der EZB-Rat weiterhin reichlich Liquidität über seine Refinanzierungsgeschäfte zur Verfügung stellen. Ins- besondere stellt die dritte Serie gezielter längerfristiger Refinanzierungsgeschäfte (GLRG III) nach wie vor eine at- traktive Finanzierungsquelle für Banken dar, wodurch de- ren Kreditvergabe an Unternehmen und private Haushalte unterstützt werden soll. Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati- ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi- schen -0,16% und -0,55%. Nach historischen Tiefständen zu Beginn des Jahres 2020 schnellten die Anleihenrendi- ten 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Eurozone aufgrund des weltweiten Ausbruchs der Covid-19Pande- mie und der damit einhergehenden wirtschaftlichen Krise im März sprunghaft nach oben und notierten in etwa auf dem Niveau von Mitte 2019. In den darauffolgenden Mo- naten fielen die Kurse aufgrund der wirtschaftlichen Erho- lung und positiveren Aussichten wieder und standen zum Ende des Jahres in etwa auf Vorkrisenniveau. Sowohl die unterstützende Entwicklung von Staatsanlei- hen als auch die expansive Geldmarktpolitik der Zentral- banken hatten eine starke Auswirkung auf den Unterneh- mensanleihenmarkt. So wurden im Jahr 2020 weltweit In- vestment-Grade-Unternehmensanleihen mit einem Re- kordwert von mehr als 2,9 Bio. US-Dollar emittiert (+20% im Vergleich zum Vorjahr). Dennoch unterschieden sich die prozentualen Veränderungen des weltweiten Angebots in den vier Quartalen des Jahres 2020 erheblich. Nach ei- nem jährlichen Anstieg von 14% im 1. Quartal und 69% im 2. Quartal (auf konkurrenzlose 1,1 Bio. US-Dollar) ver- zeichnete die weltweit größte Schätzung der Emissionen von Unternehmensanleihen mit Investment-Grade-Rating einen jährlichen Rückgang von 6% im 3. Quartal und 3% im 4. Quartal. Auch CA Immo nutzte die ausgezeichneten Rahmenbedingungen für die Emission von zwei großvolu- migen Anleihen im Februar und Oktober 2020. AUSBLICK 2) Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Vor al- lem die verschiedenen Mutationen stellen einen Unsi- cherheitsfaktor dar, der z. B. in Europa substanzielle Lo- ckerungen von restriktiven Maßnahmen im 1. Quartal deutlich erschwert. Im Frühjahr könnten günstigere Witte- rungsbedingungen zu einem Rückgang der Neuinfektio- nen führen. Außerdem dürfte ab dem Sommer eine bes- sere Impfstoffverfügbarkeit gegeben sein, welche einen In- fektionsschutz auch für die Breite der Bevölkerung zu- gänglich machen sollte. Mit einer möglichen Verbesserung der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Erholung des Wirtschaftswachstums auf breiter Front spürbar wer- den. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die weltweiten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jah- res 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig wachsen wird. Weiterhin geht die Europäische Kommission in ihrer ak- tuellsten Wachstumsprognose aus dem Herbst 2020 davon aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkrisenniveau er- reichen wird. Es wird jedoch erwartet, dass die Geschwin- digkeit der Erholung in den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaaten sehr unterschiedlich ausfallen wird. Dies spiegelt nicht nur Unterschiede in der Schwere der Pandemie und der Strenge der Eindämmungsmaßnah- men wider, sondern auch Unterschiede in den Wirt- schaftsstrukturen und den innenpolitischen Reaktionen. EZB-Präsidentin Christine Lagarde warnte unlängst Regie- rungen und Zentralbanken davor, auf die ersten Anzei- chen einer wirtschaftlichen Erholung von der Corona-vi- rus-Krise in den kommenden Monaten mit einer zu schnellen Reduzierung der Stimuli zu reagieren, selbst wenn die Inflation zu steigen beginnt. Eine zu voreilige Straffung der Politik könnte zu „sehr ernsten Risken“ füh- ren. KONZERNLAGEBERICHT 7 IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1) Investmentmarkt Bedingt durch die Pandemie und den damit verbunde- nen Wirtschaftseinbruch ist das Gesamtinvestitionsvolu- men in österreichische Immobilien 2020 im Vergleich zum Vorjahr um fast 50% auf rund 3,3 Mrd. € gesunken. Etwa 72% davon wurden in Wien registriert. Büroinvest- ments machten mit rund 33% den zweitgrößten Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen nach Wohnimmobilien (37%) aus. Industrie- und Logistikimmobilien hatten ei- nen Anteil von rund 14%. Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland, waren 2020 besonders aktiv und zeichneten für mehr als zwei Drittel des Investmentvolumens verantwortlich. Dieser hohe Anteil ist vor allem auf fünf großvolumige Ankäufe (Transaktionen mit einem Wert von mehr als 100 Mio. €) in den Sektoren Büro und Wohnen zurückzu- führen. Auf Basis der zu erwartenden Transaktionen wird für das Jahr 2021 ein Investmentvolumen von rund 4,0 Mrd. € prognostiziert. Die Pandemie hatte im Jahr 2020 zum Teil deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung der europäischen Renditen. Österreich zeigte sich im Vergleich relativ stabil, obwohl es auch hier teilweise zu verhältnismäßig erheblichen Auf- und Abschlägen gekommen ist. Wie im Vorjahr sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien mo- derat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen Stand von 3,35% für Objekte im Wiener Central Business District (CBD). Büroimmobilienmarkt Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende rund 11,4 Mio. m 2 . Das Fertigstellungsvolumen von Büro- flächen summierte sich 2020 auf rund 94.500 m², ein Zu- wachs um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30% unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Vermietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr konstant und lag 2020 bei rund 203.300 m². Die Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat sich zwar auch 2020 bereits negativ auf den Büromarkt ausgewirkt, die stärksten Effekte werden voraussichtlich aber in 2021 schlagend. CBRE Research geht daher wie auch aufgrund der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf 1) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es- tate Market Outlook 2021 die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei Jah- ren von einer Reduktion der Vermietungsleistung aus. Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Jahres 2020 um ca. 15 Basispunkte auf 4,6%. CBRE Research erwartet, dass die Leerstandsrate aufgrund einer geringeren Neuflächen- produktion sowie eines hohen Vorverwertungsgrades trotz einer schwächeren Nachfrage in 2021 weiter sinken wird. Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstan- tem Niveau bei 25,00 € je m². Vor allem Top-Büros in at- traktiven Lagen bleiben auch in der Krise gefragt, wohin- gegen Objekte mit geringeren Gebäudestandards in schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nach- frage rechnen müssen. BÜROMARKTENTWICKLUNG WIEN 2020 2019 Veränderung in %/bps Büroflächenumsatz in m² 203.300 218.100 -6,80 Leerstandsrate in % 4,60 4,75 -15 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00 Spitzenrendite in % 3,35 3,55 -10 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2) Investmentmarkt 2020 wurden auf dem deutschen Immobilieninvest- mentmarkt rund 79 Mrd. € investiert. Gegenüber dem Re- kordergeb nis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5% – aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeich- nungsbeginn. In einer Jahrese ndrallye wurden im letzten Quartal gut 23 Mrd. € investiert. Das Transaktionsvolu- men bei Gewerbeimmobilien in Deutsc hland summierte sich auf rund 59 Mrd. € (12% unter dem Vorjahreswert). Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von knapp 47% die am stärksten gehandelte Assetklasse. Im Gegensatz zum Gesamtmarkt verzeichneten die Top- 7-Märkte deutlichere Rückgänge. Wurden 2019 noch sie- ben großvolumige Transaktionen ab 500 Mio. € registriert, waren es in 202 0 gerade einmal zwei Transakt ionen in 2) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market- View Q4 2020; Oxford Economics IMMOBILIENM Ä RKTE KONZERNLAGEBERICHT 8 KONZERNLAGEBERICHT dieser Größenklasse. Darüber hinaus wurden auch deut- lich weniger Hotels und Shopping-Center gehandelt. Mit Ausnahme von Stuttgart und München lag das 2020 er- fasste Transaktionsvolumen zum Teil deutlich über dem jeweiligen 10-Jahresdurchschnitt und unterstreicht ein- mal mehr die große Attraktivität dieser Investmentdesti- nationen für nationale wie internationale Investoren. Der hohe Anlagedruck sorgte dafür, dass die Spitzenrenditen von Büroimmobilien auf Ihrem Allzeittief blieben. CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt für 2021 ein Transaktions- volumen von deutlich über 50 Mrd. €. Entscheidend dafür wird neben dem Erfolg im Kampf gegen die Covid-19 Pandemie vor allem die Produktverfügbarkeit sein. Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Ge- rade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Objekte in etablierten Lagen in den großen Bü- romarktzentren. Defensive Investmentprodukte mit soli- den Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zu- sätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Daher geht CBRE Research davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte noch weiter einengen werden. Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete mit 7,6 Mrd. € einen Rückgang von 34% im Vergleich zum Rekord-Vorjahr, doch befindet sich das Er- gebnis exakt auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Trotz des Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr ist Berlin weiter- hin einer der attraktivsten Märkte der Bundesrepublik und Europas. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auf- grund der großen Nachfrage leicht auf 2,65% gesunken. Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In- vestitionsvolumen von 7,2 Mrd. € registriert. Der Markt verzeichnete mit einem Zuwachs von 3% im Vergleich zum Vorjahr das dritthöchste Ergebnis nach 2007 und 2018. Knapp die Hälfte des Volumens entfiel dabei al- leine auf das letzte Quartal des Jahres. Wie bereits im Vorjahr machten Büroimmobilien rund 80% des Transak- tionsvolumens aus. Die Spitzenrendite für zentral gele- gene Büroimmobilien blieb auch während der Pandemie stabil bei 2,90%. 1) Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Oxford Economics Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete mit einem Volumen von 4,9 Mrd. € einen 54%igen Rück- gang im Vergleich zum historisch starken Vorjahr. Büro- immobilien machten mit 3,1 Mrd. € fast zwei Drittel des Gesamtvolumens aus (63%). Aufgrund ungebrochen star- ker Nachfrage nach wertstabilen Immobilienlagen sank die Spitzenrendite leicht auf 2,55%. Büroimmobilienmarkt 1) Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat im Jahr 2020 zu einer schweren globalen Rezession geführt. Wie viele andere Länder führte auch Deutschland im Frühjahr und Winter allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen ein. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sekto- ren stark beeinträchtigt. Dies spiegelte sich in einem BIP- Rückgang von insgesamt 5,3% wider (2019: 0,6%, 2018: 1,3%). Die herausfordernden Rahmenbedingungen durch die Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen führten zu einer im Vorjahresvergleich rückläufigen Bü- roflächennachfrage. Angesichts der Flächenknappheit in vielen Lagen im innerstädtischen Bereich resultierte diese jedoch nicht in Mietpreisrückgängen, wenn auch die Mietpreisdynamik der letzten Jahre nicht erreicht werden konnte. München konnte 2020 einen Flächenumsatz von 558.500 m² erzielen. Dies entspricht einem Rückgang von 27% im Vergleich zum Vorjahr und markiert gleichzeitig das schwächste Jahresergebnis seit 2009. Die Büro-Leer- stands-rate erreichte aufgrund von mehr freigezogenen Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten Flächen aus Fertigstellungen zum Jahresende nach dem historischen Tiefstand im Vorjahr ein Niveau von 3,8% (2019: 2,9%). Die Büromieten zeigten sich von der Pan- demie bislang unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzen- miete blieb im Jahresvergleich stabil bei 39,50 € je m² und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit rund 21,41 € monatlich um 7% über dem Vorjahresniveau. Be- dingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen und hochwertigen Flächen sind die Mieter auch weiter- hin bereit, für gehobene Qualität in guten Lagen entspre- chende Preise zu bezahlen. Das Fertigstellungsvolumen von rund 338.500 m² in 2020 (Neubauten und Kernsanierungen) lag mehr als 30% über dem Wert des letzten Jahres. 12% der Flächen erreichten den Markt unvermietet. Der Büroflächenbe- stand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0 Mio. m 2 . KONZERNLAGEBERICHT 9 BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND 2020 2019 Veränderung in %/bps Berlin Büroflächenumsatz in m² 660.500 998.900 -33,90 Leerstandsrate in % 2,60 1,20 140 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 38,50 37,50 2,70 S p itzenrendite in % 2,65 2,70 -5 b p s Frankfurt am Main Büroflächenumsatz in m² 330.200 552.500 -40,20 Leerstandsrate in % 7,00 6,90 10 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 44,00 44,00 0,00 S p itzenrendite in % 2,90 2,90 0 b p s München Büroflächenumsatz in m² 558.500 763.500 -26,90 Leerstandsrate in % 3,80 2,90 90 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 39,50 39,50 0,00 S p itzenrendite in % 2,55 2,60 -5 b p s Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2020 auf 330.200 m². Dies entspricht einem Rückgang zum Vor- jahr um 40%. Dieser ist vor allem dem schwachen 1. Halbjahr geschuldet, als die Anmietungsbereitschaft von N utzern während des ersten Lockdowns noch zu- rückhaltender war. Qualitativ hochwertige Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität standen im Fokus der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 65% am Flä- chenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf 7,0% und blieb im Vorjahresvergleich somit konstant. Auch die Spitzenmiete blieb ebenfalls stabil bei 44,00 € je m²/Monat. D ie gewichtete Mark tdurchschnittsmiete stieg durch die vermehrt im höherpreisigen Segment abge- schlossenen Mietverträge im Vergleich zum Vo rjahr um 7% auf 23,13 € je m². Das Fertigstellungsvolumen lag mit rund 18 5.800 m² über dem Vorjahr (158.700 m²). Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende 2023 insgesamt rund 587.000 m² in der Fertigstellungs- pipeline, von denen bereits 40% durch Anmietungen oder Eigennutzungen vom Markt absorbiert wurden. Allein für 2021 beträgt die Vorvermietungsquote bereits 68%. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,5 Mio. m 2 angegeben. Berlin registrierte 2020 mit einem Büroflächenumsatz von 660.500 m² einen 34%igen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf 2,6% (2019: 1,2%). Auf dem Vermietungsmarkt hat das Pandemiejahr 2020 viele Anmietungsentscheidungen ver- zögert, sodass das Ergebnis deutlich unter dem der sehr starken Vorjahre abschloss. Dies ist jedoch keine struktu- relle Krise, sondern eng mit der Pandemie verknüpft. Trotz des aufgrund der Covid-19 Pandemie rückläufigen Flächenumsatzes sowie der steigenden Leerstandsrate stieg die Spitzenmiete um 1,00 € je m² auf monatlich 38,50 € je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte weiter einen starken Aufwärtstrend und stieg um 8,1% auf monatlich 28,02 € je m². Über das Jahr 2020 wurden rund 296.700 m² an neuer Fläche fertiggestellt. Gemäß CBRE Research sind bereits mehr als 50% der 2021 auf den Markt kommenden 1 Mio. m² vorvermietet. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 18,4 Mio. m 2 . KONZERNLAGEBERICHT 10 KONZERNLAGEBERICHT IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA 1) Investmentmarkt Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konse- quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po- sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im - von einer Rezession geprägten - Jahr 2020 nicht aufrechterhalten werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen Städten registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvo- lumen in Höhe von 5,7 Mrd. € lag um etwas mehr als 30% unter dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolu- men der genannten Städte verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um etwas mehr als 40% auf 2,9 Mrd. €. Nach Städten entfiel das größte Volumen auf Warschau (43%), gefolgt von Budapest (21%), Prag (20%) und Bukarest (16%). In Warschau konnte 2020 ein Investmentvolumen von 1,5 Mrd. € registriert werden, wovon mehr als 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei rund 4,50% (2019: 4,25%). Trotz eines rückgängigen Investitionsvolumens von 2,7 Mrd. € (2019: 3,1 Mrd. €) in Prag bleibt die Nachfrage von nationalen und internationalen Investoren nach quali- tativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen Mangel an entsprechenden Produkten zu erklären. Die Spitzenrendite wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben. Im Jahr 2020 reduzierte sich das Investitionsvolumen in Budapest um 41% auf 1,0 Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte erhöhten sich zum Vorjahr und lagen bei 5,75%. Bukarest registrierte 2020 ein Investitionsvolumen von ca. 550 Mio. € (-15% im Vergleich zum Vorjahr) wovon rund 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren- dite wird weiterhin mit 7,00% angegeben. Büroimmobilienmärkte 2) In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest) konnte sich 2020 die positive Ver- mietungsdynamik der Vorjahre aufgrund der Auswirkun- gen der Covid-19 Pandemie nicht fortsetzen. In allen 1) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Kernmärkten wurde ein Anstieg der Leerstandsraten ver- zeichnet. Während die Spitzenrenditen in Prag und Buka- rest konstant blieben, erfuhren diese in Warschau und Bu- karest eine Ausweitung um 25 bzw. 50 Basispunkte. Die Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant. Zum Jahresende 2020 betrug die Bürogesamtfläche in Warschau rund 5,9 Mio. m², nachdem im Laufe des Jahres rund 314.000 m² fertiggestellt wurden. Aktuell befinden sich 576.800 m² in Bau – im Laufe des Jahres 2021 wird eine Flächenausdehnung auf mehr als 6 Mio. m² erwartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polnischen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte sich 2020 mit 383.000 m 2 unter dem Niveau der Vorjahre. Die Leerstandsrate erhöhte sich um 210 Basispunkte zum Vorjahreswert auf 9,9% per Jahresende. Die Spitzenmiete lag in zentralen Lagen bei ca. 25,00 € je m² monatlich. Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2020 ein verhaltenes Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis Ende 2020 um rund 149.600 m² auf rund 3,7 Mio. m² er- weitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca. 178.800 m² nur ca. 65% des Vorjahresvolumens. Die Leer- standsrate stieg um 150 Basispunkte auf 7,0% zum Jah- resende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen reduzier- ten sich daher aber nur unwesentlich und beliefen sich auf monatlich 22,50 € je m². Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2020 bei rund 190.000 m² und bewegte sich damit in etwa um 47% un- ter dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche be- trug zum Jahresende rund 3,9 Mio. m². Das Fertigstel- lungsvolumen lag 2020 wie erwartet mit 231.900 m² weit über dem Vorjahreswert und im Wesentlichen auf dem Niveau des Rekordjahres 2018 mit rund 230.000 m². Die Leerstandsrate erhöhte sich um 350 Basispunkte auf 9,1% und revidierte damit ihren Abwärtstrend seit 2012. Die Spitzenmiete wird im Vorjahresvergleich leicht ver- ringert mit 25,00 € je m² und Monat angegeben. Bis Jahresende 2020 wurden in Bukarest rund 141.200 m² Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 52% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 155.200 m² auf 3,0 Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg um 130 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei 12,4%. Die Spitzenmiete in Bukarest stieg dennoch leicht auf monatlich 18,75 € je m 2 an. 2) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research KONZERNLAGEBERICHT 11 BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN 2020 2019 Veränderung in %/bps Warschau Büroflächenumsatz in m² 383.000 584.000 -34,4 Leerstandsrate in % 9,90 7,80 210 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00 Spitzenrendite in % 4,50 4,25 25 bps Prag Büroflächenumsatz in m² 178.800 276.100 –35,20 Leerstandsrate in % 7,00 5,50 150 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 22,50 23,00 -2,20 Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps Budapest Büroflächenumsatz in m² 190.000 362.000 -47,50 Leerstandsrate in % 9,10 5,60 350 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 26,00 -3,80 Spitzenrendite in % 5,75 5,25 50 bps Bukarest Büroflächenumsatz in m² 141.200 291.300 -51,50 Leerstandsrate in % 12,40 11,10 130 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,50 1,40 Spitzenrendite in % 7,00 7,00 0 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein KONZERNLAGEBERICHT 12 KONZERNLAGEBERICHT Geschäftsfelder und Kernmärkte Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent- wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge- werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo- kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Aufbereitung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven. 5,6 Mrd. € Immobilienvermögen Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand, Bestandsakquisitionen sowie ein positives Bewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienver- mögens im Jahr 2020 um 8% auf 5,6 Mrd. € zum Stichtag erhöht (2019: 5,2 Mrd. €). Davon entfallen 4,7 Mrd. € (85% des Gesamtportfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,8 Mrd. € (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 69 Mio. € (1%) auf kurzfristiges Immobilienvermö- gen 1) . Deutschland ist mit einem Anteil von 54% am Ge- samtportfolio größtes regionales Segment. DAS IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE PER 31.12.2020 (PORTFOLIOWERTE) in Mio. € Bestandsimmobilien 2) Immobilienvermögen in Entwicklung Kurzfristiges Immobilienvermögen 3) Immobilien- vermögen Immobilien- vermögen in % Österreich 530,0 0,0 0,0 530,0 9,5 Deutschland 2.228,5 751,9 35,2 3.015,6 53,9 Tschechien 387,9 39,2 0,0 427,1 7,6 Ungarn 524,2 0,0 0,0 524,2 9,4 Polen 590,2 0,0 0,0 590,2 10,5 Rumänien 390,6 0,0 0,0 390,6 7,0 Sonstige Länder 84,5 0,0 33,9 118,4 2,1 Summe 4.736,0 791,1 69,1 5.596,2 100,0 Anteil am Gesamtportfolio 85% 14% 1% 2) Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der kürzlich fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersgarage (Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 3) Kurzfristiges Immobilienvermögen inkludiert zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien 1) Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien IMMOBILIENVERMÖGEN KONZERNLAGEBERICHT 13 PORTFOLIOVERÄNDERUNGEN 2020 Im Geschäftsjahr 2020 führte CA Immo das strategische Kapitalrotationsprogramm und die Fokussierung des Portfolios auf großflächige, moderne Büroimmobilien in den Kernstädten konzernweit fort. Zielsetzung hierbei ist, Liegenschaften gewinnbringend zu veräußern, die gemäß Portfoliostrategie unrentabel oder nicht dem Kerngeschäft zugehörig sind. Den Verkaufserlös investiert CA Immo in die wertsteigernde Fortführung ihrer erstklassigen deut- schen Entwicklungspipeline sowie in attraktive Be- standsakquisitionen. Projektfertigstellungen (für eigenen Bestand) Insgesamt hat CA Immo im Jahr 2020 zwei selbst entwi- ckelte Gebäude mit einem gesamten Investitionsvolumen von rd. 138,1 Mio. € 1) in den eigenen Bestand übernom- men, die bei Vollvermietung die Mieterträge in den kom- menden Jahren um insgesamt rd. 8 Mio. € pro Jahr stärken werden. Im ersten Quartal hat CA Immo das sechsgeschossige, rd. 14.800 m² Mietfläche fassende Bürogebäude MY.B in der Berliner Europacity fertig gestellt und in den eigenen Bestand übernommen. Das Gebäude ist voll vermietet; alle Büromieter sind bereits eingezogen. Im dritten Quartal wurde das von CA Immo entwickelte Münchner Bürogebäude NEO in Betrieb und gleichzeitig in den CA Immo-Bestand genommen; erste Mieter sind bereits eingezogen. Neu im CA Immo-Bestandsportfolio: Bürogebäude NEO, München ÜBERLEITUNG DES BILANZIELLEN IMMOBILIENVERMÖGENS 2019 AUF 2020 UND KENNZAHLEN 2020 Österreich Deutschland Zentral- und Osteuropa Gesamt Immobilienvermögen 31.12.2019 Mio. € 572,9 2.588,8 2.024,6 5.186,4 Neuanschaffungen Mio. € 0,0 127,5 92,3 219,8 Investitionen 2) Mio. € 3,3 213,4 49,8 266,5 Neubewertung/Wertminderung/Abschreibungen Mio. € 7,1 267,6 –76,0 198,8 Veränderungen Mietincentive Mio. € 0,6 1,0 2,8 4,5 Abgänge Mio. € –53,9 –186,8 –42,6 –283,2 Sonstige Veränderungen Mio. € 0,0 4,0 –0,6 3,5 Immobilienvermögen 31.12.2020 Mio. € 530,0 3.015,6 2.050,6 5.596,2 Jahresmieterlös 3) Mio. € 29,7 78,3 127,6 235,6 Annualisierter Mieterlös Mio. € 28,3 78,3 136,0 242,6 Wirtschaftliche Leerstandsrate Bestandsimmobilien % 8,9 1,2 6,6 5,2 Bruttorendite (bezogen auf Bestandsimmobilien) % 5,4 3,6 6,8 5,2 2) Exkl. Instandhaltungsaufwand 3) Inkl. Jahresmieterlös der im Jahr 2020 verkauften Objekte (5,0 Mio. €) 1) Exkl. Quartiersgarage Zollhafen Mainz (7,2 Mio. €) KONZERNLAGEBERICHT 14 KONZERNLAGEBERICHT Akquisitionen Anfang April hat CA Immo das voll vermietete Büroge- bäude „Am Karlsbad 11“ am südlichen Ende des Berli- ner Büroteilmarktes Potsdamer Platz erworben. Das rd. 10.100 m² Mietfläche fassende Gebäude verfügt u. a. durch die Lage am U-Bahnhof Gleisdreieck über eine sehr gute Verkehrsanbindung an das gesamte Stadtgebiet. Zum Jahresende 2020 hat CA Immo das vollständig ver- mietete Bürogebäude „Pohlstraße 20“ in Nachbarschaft zum Potsdamer Platz in Berlin-Mitte und dem Objekt „Am Karlsbad 11“ erworben. Das Gebäude verfügt über eine Gesamtmietfläche von rund 7.800 m². Ende Oktober hat CA Immo den Erwerb von Postepu 14, einem Landmark-Bürogebäude im Warschauer Stadtteil Mokotow abgeschlossen. Das Objekt hat eine vermietbare Nutzfläche von rund 34.500 m² und ist nahezu vollstän- dig an bonitätsstarke Mieter wie AstraZeneca und Sams- ung Electronics vermietet. Der Kaufpreis belief sich auf rund 87 Mio. € bei jährlichen Bruttomieteinnahmen von rund 6,5 Mio. €, was einer Bruttoanfangsrendite von 7,5% entspricht. Neu im CA Immo Bestandsportfolio: Das Warschauer Bestandsgebäude Postepu 14 Verkäufe Ende Juni wurde das rd. 17.000 m² große, von CA Immo entwickelte und im 1. Quartal 2020 fertig gestellte Land- mark Building cube berlin voll vermietet an den Endin- vestor übergeben. CA Immo hatte das direkt am Berliner Hauptbahnhof gelegene Gebäude bereits Ende 2016 im Zuge eines Forward Sale veräußert; der Verkauf ist nun abgeschlossen. Mit dem Ende September fixierten Verkauf des Büroge- bäudes Zagrebtower hat sich CA Immo aus dem kleinen, nicht-strategischen Markt Kroatien zurückgezogen. Der Kaufpreis lag 5% über dem Buchwert zum 30. Juni 2020. Der 79 m hohe, voll vermietete Büroturm bietet insge- samt 25.900 m² Mietfläche. Im Oktober hat CA Immo das Wohngebäude NEO LIVING im Münchner Quartier Baumkirchen Mitte ver- äußert. Die Gesamtnutzfläche des im September 2020 fer- tiggestellten Wohngebäudes beträgt rund 5.200 m². NEO LIVING ist Teil des von der CA Immo entwickelten Ge- bäude-Ensembles NEO, das zusätzlich zum verkauften Wohnanteil noch über einen Hotel- und Büroturm ver- fügt. Das Objekt umfasst 50 hochwertige Mietwohnungen und drei Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss. Darüber hinaus konnte CA Immo mehrere non-core Grundstücke zu attraktiven Konditionen veräußern, u. a. ein Baugrundstück im Zollhafen Mainz, ein Hotelgrund- stück in Lübeck (das Closing erfolgte im Februar 2021) sowie je ein Entwicklungsgrundstück in Dortmund und Düsseldorf (das Closing der beiden letztgenannten Trans- aktionen wird im 2. Quartal 2021 erwartet). Mit dem Ver- kauf von zwei Grundstücken mit Retail-Nutzung in Graz, Österreich, zog sich CA Immo aus der letzten österreichi- schen Sekundärstadt zurück. Alle Verkäufe erfolgten zu Preisen, die über dem letzten Buchwert lagen – was die Werthaltigkeit des CA Immo Portfolios im gegenwärtigen Marktumfeld unterstreicht. Mit dieser strategischen Kapitalrotation expandiert CA Immo in ihren Kernmärkten, stärkt die nachhaltigen Erträge und verbessert ihre Portfolioqualität und Bewirt- schaftungseffizienz. Das 2020 verkaufte Immobilienvermögen 1) brachte in Summe Verkaufserlöse von 229,8 Mio. € (2019: 67,1 Mio. €) und einen Ergebnisbeitrag von 55,3 Mio. € (2019: 19,4 Mio. €). Investitionen 2020 investierte CA Immo insgesamt 271,4 Mio. € (2019: 257,7 Mio. €) in das Immobilienportfolio (Investitionen und Instandhaltung). 60,7 Mio. € flossen in Revitalisie- rungs- bzw. Optimierungsmaßnahmen, 210,8 Mio. € wur- den für die Projektentwicklungen aufgewendet. 1) Inkl. Verkauf von Immobilien im anteiligen Eigentum von CA Immo (at equity) KONZERNLAGEBERICHT 15 Das Geschäftsfeld Bestandsimmobilien ist wichtigster Ertragsbringer von CA Immo und macht einen Anteil von 85% am Gesamtimmobilienvermögen aus. Die laufende Qualitätsoptimierung des Bestands sowie die kontinuier- liche Mieterbindung und -Akquisition zur Erhaltung stabiler, wiederkehrender Mieterträge ist übergeordnetes Unternehmensziel. Details zu Nachhaltigkeitsthemen im Gebäudebestand finden Sie im ESG Bericht. 4,7 Mrd. € Bestandsvermögen Das Bestandsportfolio der Gruppe umfasst zum Stichtag 31.12.2020 eine vermietbare Gesamtnutzfläche von rd. 1,4 Mio. m² mit einem Bilanzwert von rund 4,7 Mrd. € (2019: 4,3 Mrd. €). Der größte Anteil des Bestandsvermö- gens entfällt mit 42% des Portfoliowerts auf das Segment Zentral- und Osteuropa (CEE). In Summe verzeichnete CA Immo 2020 Mieterlöse in Höhe von 238,2 Mio. € (2019: 217,8 Mio. €), davon entfielen rd. 56% auf CEE. Auf Basis der annualisierten Mieterlöse rentiert das Be- standsportfolio mit 5,2% 2) (2019: 5,5% 3) ). Der Büroanteil wurde im Zuge der strategischen Portfoliofokussierung in den vergangenen Jahren kontinuierlich erhöht und liegt nun nahezu unverändert zum Vorjahr bei 90%. Stabil hoher Vermietungsgrad Der Vermietungsgrad des Bestandsportfolios liegt mit 94,8% 2) weiterhin auf hohem Niveau (31.12.2019: 96,1% 3) ). CA Immo verzeichnete zum Stichtag in nahezu allen Kernmärkten eine Vollauslastung des Bestandsport- folios. BESTANDSIMMOBILIEN: KENNZAHLEN NACH LÄNDERN Buchwert Vermietbare Fläche Vermietungsgrad Annualisierter Mieterlös Rendite in Mio. € in m² in % in Mio. € in % Österreich 524,7 215.699 91,1 28,3 5,4 Deutschland 2.129,3 407.032 98,8 77,1 3,6 Tschechien 387,9 131.661 97,0 22,0 5,7 Ungarn 524,2 218.621 89,2 34,3 6,5 Polen 555,1 171.782 94,0 36,8 6,6 Rumänien 390,1 164.557 94,9 31,8 8,1 Sonstige Länder 82,9 46.448 94,2 7,9 9,6 Zwischensumme 4.594,2 1.355.799 94,8 238,2 5,2 Sonstige Bestandsimmobilien 4) 141,8 17.974 Gesamtes Bestandsvermögen 4.736,0 1.373.773 4) Inkl. selbst genutzte Immobilien; inkl. der 2020 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersgarage (Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 1) Dieses Kapitel zeigt u. a. Performance-Kennzahlen unserer Bestandsim- mobilien wie Vermietungsquote und Rendite. Selbstgenutzte Immobilien, Immobilien mit Nutzungsrecht („Right-of-use“) und Projektfertigstellun- gen, die noch in der Stabilisierungsphase sind, fließen nicht in die Be- rechnung dieser Kennzahlen ein. Deshalb sind diese Immobilienarten in der Tabelle „Bestandskennzahlen“ in den Portfolio-Buchwerten sowie der vermietbaren Fläche exkludiert und in der Zeile „Sonstige Be- standsimmobilien“ gesondert ausgewiesen. 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. des 2020 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Bürogebäudes NEO (München) und der Quartiersgarage im Zollhafen Mainz, die sich noch in der Stabilisierungs- phase befinden 3) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellungen Orhideea Towers (Bukarest), ViE (Wien) und MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befanden Büro PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH HAUPTNUTZUNGSARTEN (Basis: 4,7 Mrd. €) Einzelhandel Hotel Sonstige 90% 2% 6% 2% BESTANDSIMMOBILIEN 1) KONZERNLAGEBERICHT 16 KONZERNLAGEBERICHT LIKE-FOR-LIKE BETRACHTUNG DER OBJEKTE, DIE SICH ZUM 31.12.2019 IM STABILISIERTEN PORTFOLIO BEFANDEN Die Like-for-like Betrachtung des Portfolios gibt einen Überblick über die organische Entwicklung der wesentli- chen Portfoliokennzahlen im Jahresvergleich, bereinigt um Portfolioveränderungen (Immobilienzu- und -ab- gänge), um eine Vergleichbarkeit zu ermöglichen. Der An- stieg des Bilanzwertes im Laufe des Jahres 2020 resul- tierte hauptsächlich aus einem positiven Neubewertungs- ergebnis in Deutschland. Rückgänge der Mieteinnahmen in Ungarn und nicht-strategischen Standorten in Zentral- und Osteuropa wurden durch deutliche Steigerungen in Rumänien und Tschechien kompensiert. Die Bruttoren- dite sank hauptsächlich aufgrund von Bilanzwertsteige- rungen in Deutschland um 9 Basispunkte. Der Vermie- tungsgrad sank über den Betrachtungszeitraum um 36 Ba- sispunkte. Die Rückgänge in Ungarn und Polen wurden teilweise durch Steigerungen in Rumänien und Tsche- chien kompensiert. Bilanzwerte Mieterlöse GUV Bruttorendite in % 1) Vermietungsgrad in % 2) Mio € 2020 2019 2020 2019 2020 2019 2020 2019 Österreich 471,6 483,4 25,4 26,1 5,6 5,6 92,2 94,7 Deutschland 1.708,6 1.575,4 63,3 63,2 3,7 3,9 98,6 98,9 Tschechien 387,9 390,7 21,1 20,6 5,7 5,5 97,0 95,6 Ungarn 524,2 525,1 33,8 34,0 6,5 6,6 89,2 93,2 Polen 467,3 491,8 29,6 29,3 6,5 6,3 94,3 95,7 Rumänien 311,1 319,2 23,3 21,6 7,9 7,6 95,6 96,2 Sonstige 3) 116,8 129,7 10,2 10,7 9,5 8,7 92,8 93,8 Gesamt 3.987,5 3.915,3 206,8 205,4 5,3 5,4 94,7 96,0 1) Annualisierte Vertragsmiete / Bilanzwert 2) Wirtschaftliche Auslastung (annualisierte Vertragsmiete / Vertragsmiete bei Vollvermietung) 3) Serbien, Slowakei V ermietung sleistung 202 0 CA Immo vermietete 2020 kon zernweit in Su mme rd. 136.200 m² vermietbare Nutzfläche (2019: rd. 268.000 m²), davon entfielen 4% (rd. 5.100 m²) auf Vorvermietungen von im Bau befindlichen Projekten. Exklusive dieser Pro- jekt-Vorvermietungen ergibt dies eine Vermietungsleis- tung von rd. 9% gemessen am insgesamt rd. 1,4 Mio. m² großen Bestandsportfolio der Gruppe. 24% der Bestands- Vermietungsleistung entfielen auf Neuvermietungen und Vertragserweiterungen, 76% auf Vertragsverlängerungen bestehender Mieter. Rd. 88% der vermieteten Gesamtflä- che waren Büroflächen. 41 % der Mietverträge (nach Mietvolumen) laufen län- ger als 5 Jahre, der WALT (Weighted Average Lease Term) liegt zum Stichtag bei 4,0 Jahren (2019: 4,2). CA Immo verfügt über eine branchendiversifizierte Mieterstruktur mit hohem Anteil an Unternehmen aus dem Dienstleis- tungs- und Technologiesektor. Die 20 größten Mieter ma- chen rd. 33% der gesamten Mieterträge aus (auf Basis an- nualisierter Mieterlöse). VERMIETUNGSLEISTUNG NACH REGIONEN in m² Vorver- mietung Projekte Bestand Neuver- mietung Vertragsver- längerungen Summe Deutschland 5.105 8.188 15.829 29.122 Österreich 0 10.059 8.463 18.522 CEE 0 13.478 75.114 88.592 Summe 5.105 31.725 99.407 136.237 KONZERNLAGEBERICHT 17 AUSLAUFPROFIL DER MIETVERTRÄGE AUF BASIS DER ANNUALISIERTEN MIETERLÖSE 1) 1) Laufzeit bis zum nächstmöglichen Vertragsende GRÖSSTE MIETER (TOP 20) Branche Region Anteil in % an der Gesamtmiete 1) PWC Professional Services Deutschland 3,1% InterCit y Hotel Consumer Services & Leisure Deutschland 2,5% The Euro p ean Border and Coast Guard A g enc y Professional Services CEE 2,5% Goo g le German y Technolo gy Deutschland 2,0% BRITISH AMERICAN TOBACCO Manufacturin g Industrial & Ener gy CEE 1,9% Mor g an Stanle y Financial Services CEE 1,8% KPMG Professional Services Deutschland 1,8% Land Berlin Public Sector / Re g ulator y Bod y Deutschland 1,7% TOTAL Manufacturin g Industrial & Ener gy Deutschland 1,7% Robert Bosch Manufacturin g Industrial & Ener gy Österreich 1,6% Verkehrsbüro Consumer Services & Leisure Österreich 1,6% JetBrains Technolo gy Deutschland 1,5% Bundesanstalt für Immobilienauf g aben Public Sector / Re g ulator y Bod y Deutschland 1,5% H yp o p ort Technolo gy Deutschland 1,4% salesforce.com German y Technolo gy Deutschland 1,1% Accenture Business Services CEE 1,0% VOBA Vermietun g s- und Ver p achtun g s GmbH Financial Services Österreich 1,0% ORANGE Consumer Services & Leisure CEE 1,0% FINASTRA Technolo gy CEE 0,9% S.C. THALES SYSTEMS ROMANIA Technolo gy CEE 0,9% 1) Auf Basis annualisierter Mieterlöse Business & Professional Services MIETER BRANCHENMIX AUF BASIS ANNUALISIERTER MIETERLÖSE Financial Services Technologie Consumer Services & Leisure Öffentlicher Sektor/ Aufsichtsbehörde Industrielle Fertigung & Energie Sonstige 26% 12% 21% 17% 9% 13% 2% KONZERNLAGEBERICHT 18 KONZERNLAGEBERICHT EPRA Renditen Art und Umfang von Renditeangaben variieren oft und die verwendeten Kennzahlen sind nicht einheitlich defi- niert. Um eine vergleichbare Berichterstattung in Bezug auf die Renditen in ganz Europa zu ermöglichen, hat EPRA zwei Renditekennzahlen definiert. Die EPRA-Nettoanfangsrendite errechnet sich aus den annualisierten Mieteinnahmen auf Basis der Stichtags- mieten abzüglich der nicht umlagefähigen Betriebskos- ten, dividiert durch den Marktwert der Immobilien. Die EPRA-"topped-up" Rendite wird unter Verwendung einer Anpassung in Bezug auf die Gewährung von mietfreien Zeiten (oder anderen nicht abgelaufenen Mietanreizen wie z. B. vergünstigte Mietzeiten und Staffelmieten) be- rechnet. EPRA RENDITEN Tsd. € Österreich Deutschland Tschechien Ungarn Polen Rumänien CEE Sonstige Gesamt Bestandsimmobilien 1) 504.306 1.813.758 393.731 529.440 471.973 315.400 118.534 4.147.142 Annualisierte Cash Mieteinnahmen ( brutto ) 24.863 67.305 20.346 33.246 29.274 23.530 9.925 208.488 Direkte zurechenbare Kosten – 7.917 – 8.159 – 899 – 3.763 – 1.961 980 – 1.068 – 22.788 Annualisierte Cash Mieteinnahmen ( netto ) 1) 16.946 59.146 19.447 29.482 27.313 24.510 8.856 185.700 EPRA Net Initial Yield 3,4% 3,3% 4,9% 5,6% 5,8% 7,8% 7,5% 4,5% Mietincentives 762 –1.138 718 549 340 –212 292 1.310 EPRA "to pp ed-u p " Net Initial Yield 3,5% 3,2% 5,1% 5,7% 5,9% 7,7% 7,7% 4,5% 1) Basierend auf dem um Kaufnebenkosten angepassten like-for-like Portfolio EPRA Leerstandsquote Die Berichterstattung über Leerstandsquoten ist in der Immobilienbranche nicht standardisiert. Um eine ver- gleichbare und konsistente Berichterstattung zu fördern, schreiben die EPRA-Richtlinien eine einzige, klar defi- nierte Leerstandsquote vor. Diese ist als Prozentsatz aus- zudrücken, der dem erwarteten Mietwert der leerstehen- den Flächen geteilt durch den erwarteten Mietwert des ge- samten Portfolios entspricht. Die EPRA-Leerstandsquote wird nur für Bestandsimmobilien (als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, Handelsimmobilien und ein- schließlich des Anteils am Leerstand von Joint Ventures) berechnet, jedoch ohne Immobilien in Entwicklung. EPRA LEERSTANDSQUOTE nachhaltig erzielbare Miete (ERV) Leerstand nachhaltig erzielbare Miete (ERV) EPRA Leerstands- quote Österreich 2,8 29,3 9,4% Deutschland 1,0 113,4 0,9% Ungarn 4,2 40,2 10,4% Polen 2,3 38,2 6,1% Tschechien 0,7 22,9 3,0% Rumänien 1,7 32,3 5,3% Sonstige Länder 0,5 8,1 6,0% CEE 9,4 141,7 6,6% Gesamt 13,1 284,3 4,6% KONZERNLAGEBERICHT 19 SEGMENT ÖSTERREICH Das österreichische Bestandsportfolio verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 218,2 Tsd. m² und repräsen- tiert gemäß aktueller Bewertung einen Bilanzwert von rd. 530,0 Mio. € (2019: 572,9 Mio. €). 2020 erbrachte dieses Portfolio Mieterlöse in Höhe von 28,3 Mio. € (2019: 29,6 Mio. €), was einer durchschnittlichen Rendite von 5,4% 1) (2019: 5,7% 2) ) entspricht. CA Immo investierte 2020 5,6 Mio. € (2019: 18,8 Mio. €) in das österreichische Bestandsportfolio (Investitionen und Instandhaltung). Vermietungsleistung 2020 wurden in Österreich insgesamt knapp 19.000 m² Bestandsfläche neu vermietet bzw. verlängert. Die wirt- schaftliche Vermietungsquote im Bestandsportfolio lag zum Stichtag bei 91,1% 1) (2019: 95,1% 2) ). Der Rückgang der Auslastung ist bedingt durch die Übernahme des Ende 2018 fertig gestellten Bürogebäudes ViE mit einer Auslastung von rd. 80% (Stand 31.12.2020) in das stabili- sierte Bestandsportfolio. BESTANDSKENNZAHLEN ÖSTERREICH 4) in Mio. € 31.12.2020 31.12.2019 6) Verände- rung Bilanzwert 524,7 517,2 1,4% Annualisierte Mieterlöse 5) 28,3 29,6 –4,3% Bruttorendite in % 5,4 5,7 –30 bp Wirtschaftlicher Leerstand in % 8,9 4,9 400 bp 4) Exkl. selbst genutzte Immobilien 5) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 6) Exkl. der Projektfertigstellung ViE, die im 4. Quartal 2019 in den Bestand übernommen wurde und sich noch in der Stabilisierungsphase befindet SEGMENT DEUTSCHLAND Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand, zwei Bestandsakquisitionen sowie ein posi- tives Neubewertungsergebnis hat sich der Wert des deut- schen Immobilienbestands im Jahr 2020 weiter erhöht. Die Fertigstellung der CA Immo-Büroprojekte MY.B (Ber- lin) und NEO (München) wirkt sich in Kombination mit 1) Exkl. selbst genutzte Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung ViE, die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand 3) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung NEO (München) und der Quartiersgarage (Zollhafen Mainz), die sich noch in der Stabili- sierungsphase befinden 4) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand dem Ankauf der Berliner Bürogebäude „Am Karlsbad 11“ und "Pohlstraße 20" im Jahresvergleich steigernd auf sämtliche Bestandskennzahlen aus (Details zu den Port- folioveränderungen 2020 finden Sie im Kapitel Immobi- lienvermögen). Zum Stichtag hält CA Immo in Deutschland Bestands- immobilien mit einem Bilanzwert von rd. 2.228,5 Mio. € (2019: 1.725,5 Mio. €) und einer vermietbaren Nutzfläche von 422 Tsd. m² (2019: 369 Tsd. m²). Nach Portfoliowert liegen 47% des Gesamtbestands in Deutschland. Das deutsche Portfolio umfasst Großteils moderne, von CA Immo selbst entwickelte Bürogebäude in zentraler Lage in Berlin, München und Frankfurt. 2020 wurden in Deutschland Mieterlöse in Höhe von 77,1 Mio. € (2019: 61,9 Mio. €) erwirtschaftet. Die Rendite des Bestandsportfolios lag per 31.12.2020 bei 3,6% 3) (31.12.2019: 3,9% 4) ). CA Immo investierte 2020 insgesamt 24,7 Mio. € in ihre deutschen Bestandsimmobilien (Inves- titionen und Instandhaltung; 2019: 23,2 Mio. €). Vermietungsgrad stabil bei 99% Der Vermietungsgrad des deutschen Bestandsportfolios lag mit 98,8% 3) (31.12.2020) nahezu unverändert auf sehr hohem Niveau (31.12.2019: 98,9% 4) ). Insgesamt wurden 2020 in Deutschland rd. 24.000 m² Bestandsfläche neu vermietet bzw. verlängert. BESTANDSKENNZAHLEN DEUTSCHLAND in Mio. € 31.12.2020 3) 31.12.2019 4) Veränderung Bilanzwert 2.129,3 1.575,4 35,2% Annualisierte Mieterlöse 5) 77,1 61,9 24,5% Bruttorendite in % 3,6 3,9 –30 bp Wirtschaftlicher Leerstand in % 1,2 1,1 10 bp 3) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der 2020 fertig gestellten und in den Bestand übernommenen Immobilien NEO (München) und Quartiersga- rage Zollhafen Mainz, die sich noch in der Stabilisierungsphase befinden 4) Exkl. selbst genutzte Immobilien; exkl. der Projektfertigstellung MY.O (München), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase be- fand 5) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 KONZERNLAGEBERICHT 20 KONZERNLAGEBERICHT Deutschland PORTFOLIOWERT BESTANDSIMMOBILIEN NACH LÄNDERN (Basis: 4,7 Mrd. €) Ungarn Österreich Polen Tschechien Rumänien Sonstige Länder 47% 11% 11% 12% 8% 8% 3% SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE) CA Immo ist seit 1999 als Investor und Bestandshalter in CEE aktiv. Zum Stichtag ist sie in sechs Ländern der CEE- und SEE-Region mit Bestandsimmobilien präsent. Der Wert der CEE Bestandsimmobilien lag zum 31.12.2020 stabil bei 1.977,4 Mio. € (31.12.2019: 2.009,6 Mio. € und macht zum Stichtag einen Anteil von 42% am CA Immo-Gesamtbestand aus (nach Portfolio- wert). CA Immo setzt in der Region ausschließlich auf Büroimmobilien (100% Anteil am CEE Gesamtportfolio) in zentraler Lage in den Hauptstädten. Die Instandhal- tung und Vermietung der Immobilien wird durch lokale Teams in den Kernstädten abgewickelt. 56% der Mieterträge aus CEE Das Bestandsportfolio umfasst rd. 733 Tsd. m² vermiet- bare Fläche (2019: 750 Tsd. m²) und erwirtschaftete 2020 Mieterlöse in Höhe von 132,8 Mio. € (2019: 126,2 Mio. €), das sind rund 56% der gesamten von CA Immo lukrier- ten Mieterträge. Der Bestand rentiert mit 6,8% (2019: 6,6% 1) ). CA Immo investierte 2020 rund 30,3 Mio. € (2019: 23,9 Mio. €) in ihre CEE Bestandsimmobilien. Auslastungsgrad von 93% Der wirtschaftliche Vermietungsgrad (gemessen am Jahres- sollmietertrag) lag zum Stichtag bei 93,4% (31.12.2019: 95,0% 1) ). Die gesamte Vermietungsleistung 2020 im CEE- Segment bewegte rd. 89.000 m² vermietbare Nutzfläche, da- von entfielen 15% auf Bestand-Neuvermietungen (inkl. Ver- tragserweiterungen) und 85% auf Vertragsverlängerungen. BESTANDSKENNZAHLEN CEE Buchwert Annualisierter Mieterlös 2 ⁾ Vermietungsgrad Rendite in Mio. € in Mio. € in % in % Polen 555,1 36,8 94,0 6,6 Ungarn 524,2 34,3 89,2 6,5 Rumänien 390,1 31,8 94,9 8,1 Tschechien 387,9 22,0 97,0 5,7 Sonstige Länder 3) 82,9 7,9 94,2 9,6 Gesamt 1.940,2 132,8 93,4 6,8 2) Monatliche Vertragsmiete zum Stichtag x 12 3) Inkludiert zwei Büroimmobilien in Belgrad, Serbien 1) Exkl. der Projektfertigstellung Orhideea Towers (Bukarest), die sich zum 31.12.2019 noch in der Stabilisierungsphase befand KONZERNLAGEBERICHT 21 Projektentwicklung als organischer Wachstumstreiber Durch die eigenständige Entwicklung von Immobilien und deren anschließende Übernahme in den Bestand er- höht CA Immo die Qualität ihres Portfolios und sichert gleichzeitig dessen organisches Wachstum. CA Immo profitiert hierbei sowohl von ihrem weitreichenden Vor- rat an deutschen Grundstücksreserven in zentralen Lagen vor allem in München, Frankfurt und Berlin, als auch von ihrer internen Development-Plattform, die die Nut- zung einer tiefen Wertschöpfungskette ermöglicht. Von der Grundstücksaufbereitung und Baurechtschaffung bis zum Baumanagement, der Vermietung und Übernahme von fertiggestellten Gebäuden in den eigenen Bestand be- ziehungsweise dem Verkauf an Endinvestoren deckt CA Immo das volle Spektrum an Projektentwicklungs- Leistungen ab. Details zu Nachhaltigkeitsaspekten im Geschäftsfeld Projektentwicklung finden Sie im ESG Bericht. Vier Projektfertigstellungen 2020 Im Geschäftsjahr stellte CA Immo zwei Gebäude zum Verkauf (Bürogebäude cube berlin, Wohngebäude NEO LIVING in München) sowie jeweils ein Bürogebäude in Berlin und München für den eigenen Bestand fertig (De- tails finden Sie im Kapitel „Immobilienvermögen“). Das gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstücke) aller Projektfertigstellungen 2020 lag bei 286,5 Mio. €, davon entfallen 145,3 Mio. € auf Entwicklungen für den eigenen Bestand und 141,2 Mio. € zum Verkauf. Projekt-Vorvermietungen Im Jahr 2020 unterzeichnete CA Immo Mietverträge für insgesamt rd. 5.100 m² Nutzfläche in im Bau befindlichen Projektentwicklungen. Dies inkludiert u. a. einen lang- fristigen Mietvertrag über rd. 3.500 m² Mietfläche im Münchner Bürogebäude NEO, das im 3. Quartal 2020 fer- tig gestellt und in den Bestand übernommen wurde. 95% der Entwicklungstätigkeit in Deutschland Per 31.12.2020 machte die Developmentsparte 1) mit rd. 826,3 Mio. € Bilanzwert (2019: 878,5 Mio. €) einen Anteil von rd. 15% des gesamten Immobilienvermögens von CA Immo aus. Der Schwerpunkt der Entwicklungstätig- keit liegt mit 95% (nach Bilanzwert) in Deutschland. Das restliche Immobilienvermögen in Entwicklung (39,2 Mio. €) entfällt auf Entwicklungen und Grund- stücksreserven in CEE. Das deutsche Immobilienvermö- gen in Entwicklung 1) mit einem Gesamtbilanzwert von 787,1 Mio. € gliedert sich in im Bau befindliche Projekte (432,5 Mio. €) sowie Projekte in Bauvorbereitung und Grundstücksreserven (354,6 Mio. €). IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG NACH LÄNDERN 1) Grundstücksreserve Projekte in Umsetzung Summe Immobilienvermögen in Entwicklung in Mio. € Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Bilanzwert Bilanzwert in % Österreich 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Frankfurt 192,5 54,2 241,0 51,1 433,5 52,5 Berlin 99,5 28,0 173,5 36,8 273,0 33,0 München 62,7 17,7 17,9 3,8 80,6 9,8 Deutschland 354,6 100,0 432,5 91,7 787,1 95,3 Tschechien 0,1 0,0 39,1 8,3 39,2 4,7 Ungarn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Polen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 sonstige Länder 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Osteuropa 0,1 0,0 39,1 8,3 39,2 4,7 Gesamt 354,8 100,0 471,6 100,0 826,3 100,0 1) Inkludiert Immobilienvermögen in Entwicklung sowie zum Handel und Verkauf gehaltene Projekte und Grundstücksreserven (kurzfristiges Immobilien- vermögen) IMMOBILIENVERMÖGEN IN ENTWICKLUNG KONZERNLAGEBERICHT 22 KONZERNLAGEBERICHT SEGMENT ÖSTERREICH In Österreich verzeichnete CA Immo im Geschäftsjahr 2020 keine Aktivitäten im Geschäftsfeld Immobilienver- mögen in Entwicklung. SEGMENT DEUTSCHLAND Die deutschen Entwicklungsaktivitäten von CA Immo konzentrieren sich vor allem auf die großflächigen, ge- mischt genutzten Stadtquartiersprojekte in Berlin, Mün- chen und Frankfurt. Per 31.12.2020 hat CA Immo in Deutschland 109.448 m² vermietbare Nutzfläche mit ei- nem gesamten Investitionsvolumen (inkl. Grundstück) von 637,1 Mio. € in Umsetzung (2019: 858,9 Mio. €). In Er- gänzung zum aktuellen Projektvolumen besitzt CA Immo deutsche Grundstücksreserven im Wert von 354,6 Mio. € (inkl. zum Handel und Verkauf gehaltene Liegenschaf- ten). Diese vorhandenen Reserven bilden die Basis für die weitere wertschöpfende Entwicklungsaktivität von CA Immo in den kommenden Jahren. PROJEKTE IN UMSETZUNG 1) in Mio. € Gesamtes Investitions- volumen 2) Offene Bau- kosten Geplante vermietbare Fläche in m² Brutto- erstellungs- rendite in % Stadt Haupt- nutzung Vorverwer- tungsgrad in % 3) Geplante Fertig- stellung Projekte (eigener Bestand) ZigZag 16,8 3,0 4.695 5,1 Mainz Büro 35 Q3 2021 ONE 412,0 191,8 68.548 5,6 Frankfurt Büro 33 Q1 2022 Mississippi House 40,0 17,6 13.383 6,6 Prag Büro 40 Q3 2021 Missouri Park 24,5 10,8 7.376 6,3 Prag Büro 14 Q3 2021 Hochhaus am Europaplatz 141,3 81,8 22.948 6,3 Berlin Büro 100 Q4 2023 Grasblau 67,0 43,4 13.258 8,5 Berlin Büro 0 Q4 2022 Summe 701,6 348,4 130.208 6,1 1) Exkl. Joint Ventures (Wohnbau). Alle in der Tabelle enthaltenen Projekte stehen zu 100% im Eigentum von CA Immo 2) Inkl. Grundstück 3) Vorverwertungsgrad: Vorvermietung 2 1 ENTWICKLUNG DES STADTQUARTIERS EUROPACITY IN BERLIN JOHN F. KENNEDY HAUS Büro / 18.000 m 2 / 2015 / vermietet 1 INTERCITY HOTEL BERLIN Hotel / 20.600 m 2 / 2013 / vermietet 2 MONNET 4 Büro / 8.100 m 2 / 2015 / vermietet 3 TOUR TOTAL Büro / 14.200 m 2 / 2012 / vermietet 4 BESTANDSIMMOBILIEN MY.B Büro / 14.800 m 2 / 2020 / vermietet 8 G BÜROGEBÄUDE HEIDESTRASSE 58 Büro / 12.800 m 2 / 2018 / vermietet 5 BÜROGEBÄUDE AM KUNSTCAMPUS Büro / 7.900 m 2 / 2019 / vermietet 7 HAMBURGER BAHNHOF Museum 6 4 3 5 6 8 7 (Nutzung / Nutzfl äche in m 2 / Fertigstellung / Status) PROJEKTE IN UMSETZUNG UPBEAT Büro / 3.0 m 2 / 202 / in Bauvorbereitung 1 PROJEKTE IN BAUVORBEREITUNG GRUNDSTÜCKSRESERVE G 1 G 9 HOCHHAUS AM EUROPAPLATZ Büro / 200 m 2 / 2023 / in Bau 9 KONZERNLAGEBERICHT 25 Aktuelle Schwerpunkte der Entwicklungsaktivitäten in Deutschland Berlin Rund um den Berliner Hauptbahnhof entsteht mit dem Stadtquartier Europacity auf rd. 60 ha ein modernes, ge- mischt genutztes Quartier. Namhafte Unternehmen wie KPMG und IntercityHotel wurden dafür bereits als Mieter gewonnen. Zum Stichtag hat CA Immo im Rahmen dieser Quartiersentwicklung ein Projekt in Umsetzung: Ende 2019 startete CA Immo den Bau des rd. 84 m ho- hen Büroturms Hochhaus am Europaplatz in unmittelba- rer Nachbarschaft zum Berliner Hauptbahnhof. Das Land- mark-Gebäude war bereits vor Baustart zu 100% an KPMG vorvermietet. Damit errichtet CA Immo bereits das neunte Gebäude im Stadtquartier Europacity. Außerhalb der Europacity startete CA Immo im 1. Halb- jahr darüber hinaus den Bau des Bürogebäudes Grasblau in unmittelbarer Nachbarschaft zum Potsdamer Platz. Das Projekt punktet u. a. mit attraktiver Innenstadtlage – sehr guter Verkehrsanbindung und Nahversorgung – in Verbin- dung mit ruhiger und grüner Mikrolage, transparenter Ar- chitektur und großzügigen Freiflächen. München Ende Juli fand der städtebauliche und landschaftspla- nerische Wettbewerb für die Münchner Eggarten-Sied- lung seinen Abschluss. Ausgelobt hatten den Wettbewerb die beiden Grundstückseigentümer CA Immo und Büschl Unternehmensgruppe mit dem Ziel, das Areal zu einem zukunftsweisenden und nachhaltigen Modellquartier für genossenschaftlichen Wohnungsbau, Mobilität, Energie und Klimaschutz zu entwickeln (siehe auch ESG Bericht). Die Ergebnisse des Wettbewerbs sind nun Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren. Frankfurt Im Frankfurter Europaviertel an der Schnittstelle von Bankenviertel und Messe entwickelt CA Immo das 190 m hohe Büro- und Hotelhochhaus ONE. Nach der für 2022 geplanten Fertigstellung wird die international operie- rende NH Hotel Group ein Hotel der Lifestyle-Marke nhow mit 375 Zimmern eröffnen. Ende September hat CA Immo in Kooperation mit der Stadt Frankfurt einen Architekturwettbewerb für ein CA Immo-Grundstück („Millennium Areal“) im Frank- furter Europaviertel ausgelobt. Ziel ist die Entwicklung eines gemischt genutzten Gebäudeensembles mit zwei Hochhäusern und einer Blockrandbebauung mit einer Ge- samtbruttogrundfläche von ca. 185.000 m². Das rd. 8.700 m² große Wettbewerbsareal liegt in zentraler Lage unweit des Frankfurter Hauptbahnhofs am westlichen Rand des Frankfurter Bankenviertels. Der zur Entwick- lung des Areals zwischen der Stadt Frankfurt und CA Immo abgeschlossene städtebauliche Vertrag sieht für den Standort eine hohe, urbane Nutzungsmischung aus Wohnungen, Büroflächen, Hotel und einer Kindertages- stätte sowie ergänzenden Gastronomie-, Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Freizeitflächen vor. Der Architekturwettbewerb für das CA Immo-Grundstück (rot markiert) im Frankfurter Europaviertel wurde ausgelobt. Links davon: Baustelle des ONE Mainz Seit 2015 entwickelt CA Immo gemeinsam mit den Stadtwerken Mainz den Zollhafen Mainz, ein neues urba- nes Viertel auf rd. 22 ha Fläche direkt am Rheinufer. Im 2. Quartal haben die Joint Venture-Partner CA Immo und UBM mit dem Bau des Wohn- und Bürogebäudes Kauf- mannshof im Zollhafen Mainz begonnen. Insgesamt wer- den 50 hochwertige Wohnungen und rd. 3.100 m² Büro- mietfläche entstehen. SEGMENT ZENTRAL- UND OSTEUROPA (CEE) Auf das Segment Zentral- und Osteuropa entfällt zum 31.12.2020 ein Immobilienvermögen in Entwicklung (inkl. Grundstücksreserven) mit einem Bilanzwert von rd. 39,2 Mio. €. In der River City Prague im begehrten Prager Bezirk Kar- lin hat CA Immo zwei hochwertige Bürogebäude im Bau. Mississippi House und Missouri Park werden das attrak- tive River City Büroensemble, das aktuell aus den drei CA Immo Bestandsgebäuden Amazon Court, Nile House und Danube House besteht, ergänzen. Die vermietbare Nutzfläche der beiden Gebäude wird insgesamt rd. 21.000 m² umfassen. KONZERNLAGEBERICHT 26 KONZERNLAGEBERICHT Die Bewertung der Liegenschaften ist die substanzielle Basis für die Beurteilung eines Immobilienunternehmens und wichtigster Parameter für die Ermittlung des Net As- set Value. Neben objektspezifischen Kriterien gibt es eine Vielzahl von Faktoren innerhalb der wirtschaftlichen und politischen Rahmenbedingungen, die eine Wirkung auf die Wertentwicklung von Immobilien entfalten. Im Kern- geschäft der CA Immo Gruppe, dem Büroimmobilienbe- reich, spiegelt sich der allgemeine Konjunkturzyklus ins- besondere in Bezug auf Wirtschaftswachstum und Be- schäftigungsquote direkt im Immobilienzyklus wider. Als weitere wesentliche Variable haben Faktoren wie das Zinsniveau oder geopolitische Entwicklungen großen Ein- fluss auf die Nachfragesituation auf den Immobilienin- vestmentmärkten. Unvorhersehbare Ausnahmesituatio- nen wie der Ausbruch der Covid-19-Pandemie können aufgrund ihrer wirtschaftlichen Tragweite und dem – sektoral unterschiedlichen – Einfluss auf die Kapital- und Immobilienmärkte ebenfalls einen direkten Einfluss auf die Bewertung von Immobilien haben. Externe Bewertungsgutachten nach internationalen Standards Die Wertermittlung der Immobilien wird im Wesentli- chen von externen unabhängigen Gutachtern unter An- wendung von anerkannten Bewertungsmethoden ermit- telt. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den von der "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) de- finierten Standards. RICS definiert den Marktwert als den geschätzten Betrag, für den ein Vermögensgegenstand o- der eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von ei- nem bereitwilligen Verkäufer im Rahmen eines marktüb- lichen Geschäfts nach ordnungsgemäßer Vermarktung an einen bereitwilligen Käufer verkauft werden könnte, wo- bei Käufer und Verkäufer sachkundig, umsichtig und ohne Zwang handeln. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Be- wertungsmethode hängt insbesondere vom Entwicklungs- stadium und von der Nutzungsart einer Immobilie ab. Vermietete gewerbliche Liegenschaften, die den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die Marktwerte basieren dabei auf kapitalisierten Mieterträ- gen bzw. abgezinsten, künftig zu erwartenden Cashflows. Neben den aktuellen Vertragsmieten samt Mietauslauf- profil werden dafür vom Gutachter auf Basis einer qualifi- zierten Einschätzung weitere Parameter, wie insbesondere die erzielbare Marktmiete sowie objektbezogene, adäquate Renditen, ermittelt und berücksichtigt. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstel- lungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die Marktwerte auf den ermittelten Marktwerten nach Fertigstellung unter Berücksichtigung der noch anfallenden Aufwendungen sowie einem kalku- latorischen Ansatz eines – nach Baufortschritt – angemes- senen Entwicklungsgewinns („Developerprofits“). Allfäl- lige weitere Risiken werden unter anderem in den künfti- gen Mietansätzen bzw. Anfangsrenditen und Finanzie- rungssätzen berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbe- sondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhal- ten sowie von Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil von Ist-Zahlen bzw. von vertraglich gesicherten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode bewertet. Für Grundstücksreserven, auf welchen in naher Zu- kunft keine aktiven Entwicklungen zu erwarten sind, werden je nach Liegenschaft und Entwicklungszustand das Vergleichswertverfahren bzw. das Residualwertver- fahren herangezogen. Für nahezu 100% des gesamten Immobilienvermögens erfolgte eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2020 bzw. basieren die Werte auf Grundlage verbindlicher Kaufverträge. Das übrige Immobilienvermögen wurde in- tern bewertet.2020 wurden erstmals alle Bewertungen ausschließlich durch CB Richard Ellis durchgeführt. Marktumfeld 2020 Bedingt durch den Ausbruch der Covid-19-Pandemie und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch zeigte sich das Markumfeld für die Kernmärkte Deutschland, Österreich und die CEE-Länder verhalten (siehe auch das Kapitel Immobilienmärkte). Am deutschen Immobilien- markt blieb die Investmenttätigkeit stabil und führte zu einer ebenfalls stabilen bis leicht sinkenden Renditeent- wicklung. Infolge von allgemeinen Lockdowns und Reise- beschränkungen wurde die Marktaktivität im Laufe des Jahres zunehmend beeinträchtigt. Hierdurch zeigten sich die wesentlichen Indikatoren des Vermietungsmarktes wie Vermietungsleistung und Belegungsraten in den deut- schen Bürometropolen größtenteils rückläufig. Aufgrund einer gleichbleibend hohen Nachfrage nach Premium - Büroimmobilien in Deutschland konnten bei gleichblei- benden Spitzenmieten eine weitere Renditekompression in dieser Kategorie festgestellt werden. Die CA Immo Gruppe konnte durch die starke Marktposition in den IMMOBILIENBEWERTUNG KONZERNLAGEBERICHT 27 Städten München, Frankfurt und Berlin trotzdem von ei- nem insgesamt stabilen Marktumfeld profitieren. Der Wiener Büroimmobilienmarkt zeigte ein robustes Investo- reninteresse bei einem stabilen operativen Umfeld. Auf- grund einer Angebotsknappheit zeigte sich das Transakti- onsvolumen jedoch rückläufig. Ebenso waren die zentral- und osteuropäischen Kernmärkte Warschau, Prag, Buda- pest und Bukarest im Jahr 2020 von einer zurückhalten- den operativen Entwicklung charakterisiert. Für das Gesamtjahr 2020 verbuchte die CA Immo Gruppe ein signifikant positives Neubewertungsergebnis von 183,5 Mio. € (2019: 462,8 Mio. €). ÖSTERREICH Der Wiener Büromarkt blieb im Jahr 2020 weitgehend stabil. Das Fertigstellungsvolumen von Büroflächen er- höhte sich um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30% unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Ver- mietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr konstant. Die Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat sich zwar auch 2020 bereits negativ auf den Büromarkt ausgewirkt, stärkere Effekte werden voraussichtlich aber in 2021 schlagend. Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Jahres 2020 um ca. 15 Basispunkte auf 4,6%. Das Neubewertungsergebnis in Österreich summierte sich zum Stichtag auf -12,5 Mio. € (2019: 3,3 Mio. €). Die durchschnittliche Bruttorendite der Bestandsimmobilien sank im Jahresvergleich von 5,7% auf 5,4% (vollkonsoli- dierte Immobilien). DEUTSCHLAND Die robuste Marktentwicklung des deutschen Büroim- mobilienmarktes führte wie in den Vorjahren zu einer po- sitiven Wertentwicklung im Deutschland-Segment des Konzerns. Diese ist vor allem auf steigende Marktwerte von Büroimmobilien in Berlin sowie auf die erfolgreiche Umsetzung von Entwicklungsprojekten zurück zu führen. Das Bewertungsergebnis in Deutschland stand zum 31.12.2020 bei 270,0 Mio. € (31.12.2019: 385,2 Mio. €). Die betragsmäßig größten Beiträge zum Neubewertungsge- winn steuerten Aufwertungen im Bestand vor allem in Berlin, wie z.B. Tour Total, Hallesches Ufer, Spreebogen, MY.B, John F. Kennedy - Haus, Königliche Direktion oder die Heidestraße 58 sowie die in Entwicklung oder Pla- nung befindlichen Objekte in der deutschen Hauptstadt (Hochhaus am Europaplatz, Grasblau) und München (VIERTEL FOUR OANS) sowie dem in der Baurechtschaf- fung befindlichen Projekt Millennium Tower in Frank- furt, bei. Die Bruttorendite sank im Jahresvergleich von 3,9% auf 3,6% (vollkonsolidierte Immobilien). CA Immo’s Hotelimmobilien in Deutschland verzeichne- ten im Jahr 2020 einen Wertrückgang von 24,7 Mio. €. In- klusive der beiden Hotelimmobilien in Österreich ver- buchten CA Immo’s Hotelimmobilien einen Wertverlust von 35,6 Mio. €. BEWERTUNGSERGEBNIS ÖSTERREICH 1) in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 Bestandsimmobilien 2) 524,7 -12,5 5,7 5,4 Immobilien in Entwicklung 0 0 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 0 0 Gesamt 524,7 -12,5 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien KONZERNLAGEBERICHT 28 KONZERNLAGEBERICHT BEWERTUNGSERGEBNIS DEUTSCHLAND 1) in Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 Bestandsimmobilien 2) 2.221,0 167,0 3,9 3,6 Immobilien in Entwicklung 751,9 103,0 Zum Handel bestimmte Immobilien 35,2 0,0 Gesamt 3.008,0 270,0 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien 2) Exkl. selbst genutzte Immobilien ZENTRAL- UND OSTEUROPA Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und deren wirtschaftliche Konse- quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po- sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im – von einer Rezession geprägten – Jahr 2020 nicht aufrechterhalten werden. In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Budapest und Bukarest) war im Jahr 2020 eine Ab- schwächung der Investitions- und Vermietungsdynamik zu erkennen, die zu einem rückgängigen Flächenumsatz und steigenden Leerstandsraten führte. Besonders betrof- fen war der Warschauer Markt, auf welchem die Spitzen- renditen nachweislich nachgaben. Das Neubewertungsergebnis im Segment Zentral- und Osteuropa belief sich zum Stichtag auf –74,0 Mio. € (2019: 74,3 Mio. €). Die Bruttorendite des CA Immo-Port- folios stieg im Jahresvergleich von 6,6% auf 6,8% (voll- konsolidierte Immobilien). BEWERTUNGSERGEBNIS OSTEUROPA 1) In Mio. € Bilanzwert Neubewertung /Wert- minderung/Wertaufholung Bruttorendite in % 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2020 Bestandsimmobilien 1.977,4 -69,7 6,6 6,8 Immobilien in Entwicklung 39,2 3,2 Zur Veräußerung gehaltene Immobilien 33,9 -7,5 Gesamt 2.050,6 -74,0 1) Auf Basis vollkonsolidierter Immobilien KONZERNLAGEBERICHT 29 Als Immobilienunternehmen ist CA Immo in einer kapi- talintensiven Branche tätig. Die Verfügbarkeit von Fremd- kapital ist eine wesentliche Erfolgsdeterminante. Die op- timale Strukturierung und Optimierung der Kapitalstruk- tur hat hohe Relevanz und gehört neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Immobilienportfolios zu den ent- scheidenden Faktoren für das Gesamtergebnis von CA Immo. Unverändert starkes Bilanzprofil Zum 31.12.2020 lagen die gesamten Finanzverbindlich- keiten der CA Immo Gruppe bei 2,8 Mrd. € und damit über dem Vorjahreswert (2,1 Mrd. €). Nach Abzug der li- quiden Mittel des Konzerns betrug die Nettoverschul- dung zum Jahresende 1,9 Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Das Unternehmen verfügt damit unverändert über eine äu- ßerst robuste Bilanz mit einer soliden Eigenkapitalquote von 45,9% (2019: 50,4%), die in konservativen Verschul- dungskennzahlen wie einem Gearing (netto) von 60,4% (2019: 55,8%) bzw. einem Loan-to-Value (LTV, netto) von 33,8% (2019: 31,9%) zum Ausdruck kommt. Der Finan- zierungsaufwand, wesentliche Komponente des nachhal- tigen Ergebnisses, lag bei – 42,3 Mio. € (2019: – 43,1 Mio. €). Zusätzlich zu den bereits gezogenen und damit bilanz- wirksamen Finanzierungen verfügt die CA Immo Gruppe über noch nicht ausgenützte Finanzierungslinien, die der Finanzierung von in Bau befindlichen Entwicklungspro- jekten in Deutschland dienen und – im Zuge des Baufort- schritts – durch die Banken sukzessive valutiert werden. Dieser Finanzierungsrahmen belief sich zum Stichtag auf 320 Mio. €, wobei Joint Ventures in Höhe der Beteili- gungsquote berücksichtigt wurden. Darüber hinaus ver- fügt das Unternehmen auf Holding-Ebene über eine nicht ausgenutzte Finanzierungslinie (Revolving Credit Faci- lity) in Höhe von 45 Mio. €. Investment Grade Rating Im Dezember 2015 hat die internationale Ratingagentur Moody’s Investors Service nach einer umfassenden Boni- tätsanalyse die CA Immobilien Anlagen AG mit einem In- vestment Grade-Long Term Issuer Rating von Baa2 mit ei- nem stabilen Ausblick eingestuft. Das Investment Grade Rating von CA Immo ermöglicht eine Flexibilisierung und dadurch weitere Optimierung der Finanzierungs- struktur durch einen verbesserten Zugang zum institutio- nellen Fremdkapitalmarkt. Für den Konzern erweitert sich damit die nutzbare Bandbreite an Finanzierungs- möglichkeiten. Wesentliche Indikatoren für den Erhalt sowie die Aufrechterhaltung dieses Investment Grade Ra- tings, welches von strategischer Bedeutung für CA Immo ist, sind eine starke Bilanz mit geringem Verschuldungs- grad, die nachhaltige Ertragskraft sowie eine damit ver- bundene solide Zinsdeckung und eine ausreichend große Quote von nichtbesicherten Immobilien. Sowohl das Baa2-Rating als auch der stabile Ausblick wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am 18. Januar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernak- tionärs Starwood Capital, ein antizipatorisches Pflichtan- gebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuld- verschreibungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ra- tingagentur das Rating „Under Review for Down- grade“ sowie den Ausblick ebenso auf „Under Review“. Diese Veränderung spiegelt gemäß einer Aussendung von Moody‘s die Ungewissheit wider, ob Starwood Capital „Kontrolle über CA Immo erlangt und ob dies zu Ände- rungen im Geschäfts-, Finanz- oder Liquiditätsprofil von CA Immo führt.“ FINANZIERUNGEN KONZERNLAGEBERICHT 30 KONZERNLAGEBERICHT Auslaufprofil Die Grafik oben zeigt das Fälligkeitsprofil der Finanzverbindlichkeiten der CA Immo Gruppe per 31.12.2020 (unter der Annahme, dass Verlängerungsopti- onen ausgeübt werden). Die für 2021 ausgewiesenen Fäl- ligkeiten, besicherte Hypothekarkredite in Österreich, Deutschland und Zentral- und Osteuropa sowie eine un- besicherte Unternehmensanleihe welche im Jahr 2016 mit einem jährlichen Kupon von 1,875% begeben wurde, belaufen sich zum Stichtag auf rund 187 Mio. €. Davon entfallen rund 107 Mio. € auf die im Juli 2021 fällige Un- ternehmensanleihe sowie rund 77 Mio. € auf besicherte Kredite (davon betreffen rund 46 Mio. € das deutsche Portfolio). Im Jahr 2020 wurden die Baufinanzierungen der fertig- gestellten und in das Bestandsportfolio übernommenen Büroproj ekte MY.O (München), MY.B (Berlin) und ViE (Wien) mit einem Gesamtvolumen von rund 145 Mio. € in langfristige Finanzierungen übergeführt. Neu abgeschlos- sene Bankfinanzierungen umfassen die Projekte Hoch- haus am Europlatz in Berlin (rund 105 Mio. €) und Hafe- ninsel in Mainz (rund 32 Mio. €). Sinkende Finanzierungskosten Durch eine kontinuierliche Optimierung der Finanzie- rungsstruktur konnten unter Ausnutzung vorteilhafter Marktbedingungen die Finanzierungskosten signifikant gesenkt werden in den letzten Jahren. Wie in der Tabelle ersichtlich, lagen die durchschnittlichen Finanzierungs- kosten der CA Immo Gruppe auf Basis der vollkonsoli- dierten Finanzverbindlichkeiten zum Stichtag 31.12.2020 bei 1,50%. Diese Zahl beinhaltet die zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate in Form von Zinsswaps. Werden letztere aus der Betrachtung ausgeklammert, stellt sich der durchschnittliche Zinssatz mit 1,36% etwas niedriger dar. ZINSENTWICKLUNG FINANZIERUNGSKOSTEN 1) in Mio. € Restschuld bestehender Finanzierungen (Nominale) Nominale Swaps Ø Finanzie- rungskosten in % exkl. Derivate Ø Finanzie- rungskosten in % inkl. Derivate Ø Laufzeit Darlehen Ø Laufzeit Swaps Bestandsimmobilien Österreich 184,1 106,6 1,8 2,4 7,9 8,5 Deutschland 670,1 350,7 1,0 1,4 5,5 7,4 Tschechien 62,0 62,0 1,4 1,9 4,7 4,7 Un g arn 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Polen 86,4 71,0 1,4 1,7 4,7 4,9 Rumänien 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Sonsti g e Länder 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Summe 1.002,7 590,3 1,2 1,6 5,9 7,0 Entwicklun g s p ro j ekte 51,3 0,0 1,5 1,5 7,0 0,0 Kurzfristi g es Immobilienvermö g en 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 Konzernfinanzierun g en 1.741,5 0,0 1,4 1,4 4,2 0,0 Gesamt 2.795,4 590,3 1,3 1,5 4,9 7,0 1) Die Datenbasis umfasst vollkonsolidierte Finanzierungen. KONZERNLAGEBERICHT 31 GRUNDLEGENDE PARAMETER DER FINANZIERUNGSSTRATEGIE Finanzierungsstrategie Die Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe basiert auf einem ausgewogenen Mix von besicherten und unbe- sicherten Finanzierungsinstrumenten mit dem Ziel, die Finanzierungskosten sowie das Zinsänderungsrisiko zu minimieren sowie die durchschnittliche Laufzeit und Fle- xibilität zu maximieren. Der Erhalt sowie die mittelfristig beabsichtigte Verbesse- rung des Investment Grade Ratings auf Basis einer soliden Bilanzstruktur mit einer starken Eigenkapitalbasis und nachhaltigen Profitabilität ist eine wesentliche strategi- sche Komponente, welche auch in der Zielsetzung eines langfristig defensiven und robusten Finanzprofils reflek- tiert ist. Die langfristigen Zielsetzungen bei den Finanz- kennzahlen bewegen sich zwischen 45-50% in Bezug auf die Eigenkapitalquote des Konzerns bzw. rund 35-40% hinsichtlich des Loan-to-Value-Verhältnisses (Nettofinanz- verbindlichkeiten zu Immobilienvermögen). Die Zinsabsi- cherungsquote, zum Stichtag bei rund 94%, soll auf ei- nem hohen Niveau beibehalten werden um das Risiko von Zinserhöhungen weitgehend abzufedern. Finanzierungsstruktur Nach zwei Emissionen im Jahr 2020 entfällt mit einem Anteil von rund 62% am Gesamtfinanzierungsvolumen aktuell die Mehrheit auf unbesicherte Finanzierungen in Form von am Kapitalmarkt platzierten Anleihen. Das rest- liche Finanzierungsvolumen umfasst mit Immobilien be- sicherte Hypothekarkredite, welche in jenen (Tochter-)Ge- sellschaften aufgenommen werden, in denen die jeweili- gen Immobilien gehalten werden. Unbesicherte Finanzierungen Der Anteil von unbesicherten Finanzierungen auf Ebene der Konzern-Muttergesellschaft hat sich seit Erhalt des In- vestment Grade Ratings im Jahr 2015 sukzessive erhöht und umfasste zum Stichtag sieben am Kapitalmarkt plat- zierte Unternehmensanleihen mit einem Gesamtvolumen von rund 1.540 Mio. € sowie eine Wandelanleihe mit ei- nem Volumen von 200 Mio. €. Der Buchwert der unbelas- teten Immobilien, wesentliches Kriterium für das Invest- ment Grade Rating des Konzerns, belief sich zum 31.12.2020 auf rund 2,5 Mrd. € und stand damit über dem 1 Das ausstehende Volumen der Unternehmensanleihen mit Fälligkeit in 2021/2022/2023 inkludiert den im 1Q 2020 durchgeführten Rückkauf. Wert der Vorperiode (31.12.2019: 2,4 Mrd. €). Dies ent- spricht einer Quote von rund 46% des gesamten Immobi- lienvermögens. Anleihen CA Immo hatte zum Stichtag 31.12.2020 folgende ausste- hende Anleihen, welche mit Ausnahme der Wandelan- leihe (notiert am Dritten Markt) im Amtlichen Handel an der Wiener Börse notieren: ISIN Typus Aussteh- endes Volumen 1 Laufzeit Kupon AT0000A1CB33 Unternehmens- anleihe 142 Mio. € 2015-2022 2,750% AT0000A1JVU3 Unternehmens- anleihe 117 Mio. € 2016-2023 2,750% AT0000A1LJH1 Unternehmens- anleihe 107 Mio. € 2016-2021 1,875% AT0000A1TBC2 Unternehmens- anleihe 175 Mio. € 2017-2024 1,875% AT0000A1YDF1 Wandelanleihe 200 Mio. € 2017-2025 0,75% AT0000A22H40 Unternehmens- anleihe 150 Mio. € 2018-2026 1,875% XS2099128055 Unternehmens- anleihe 500 Mio. € 2020-2027 0,875% XS2248827771 Green Bond 350 Mio. € 2020-2025 1,000% Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Fi- nanzierungen der Konzern-Muttergesellschaft, die zuei- nander bzw. gegenüber allen anderen unbesicherten Fi- nanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichran- gig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensanleihe 2015- 2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die Anleihebe- dingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. Die bei- den im Jahr 2020 begebenen Anleihen beinhalten darüber hinaus zwei weitere Covenants in Bezug auf das besi- cherte Finanzierungsvolumen sowie die Zinsdeckung des Konzerns. Emissionen einer Benchmark-Anleihe in 2020 Im Januar 2020 hat CA Immo den Eurobond-Markt zum ersten Mal genutzt und erfolgreich eine 500 Mio. € fix-ver- zinsliche nicht nachrangige unbesicherte Benchmark- Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875% begeben. Die in- ternationale Ratingagentur Moody’s Investors Service Ltd. bewertet die Anleihe mit einem Investment Grade Rating KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 32 KONZERNLAGEBERICHT von Baa2 analog zum Emittentenrating. Der Emissionser- lös wurde vorrangig zur Finanzierung und Refinanzierung von Immobilien, einschließlich zukünftiger Akquisitionen und Entwicklungsprojekte der Gesellschaft, sowie zur Op- timierung der Fremdkapitalstruktur eingesetzt. In diesem Zusammenhang hatte die Gesellschaft gleich- zeitig beschlossen, die Inhaber ihrer nachstehend ange- führten ausstehenden Schuldverschreibungen einzuladen, der Gesellschaft Angebote zum Rückkauf der ausstehen- den Schuldverschreibungen 2021 (140 Mio. €, 1,875%), 2022 (175 Mio. €, 2,750%) und 2023 (150 Mio. €, 2,750%) gegen Barzahlung zu unterbreiten. Ein angebotener Ge- samtnennbetrag im Ausmaß von rund 99 Mio. € wurde an- genommen und somit zurückgekauft. Diese Transaktion repräsentiert einen wichtigen Meilen- stein in der Umsetzung der Wachstumsstrategie des Unter- nehmens, hat die Optimierung der Kapitalstruktur weiter beschleunigt und den Zugang zum liquidesten internatio- nalen Fremdkapitalmarkt geschaffen und damit die Marktposition der CA Immo weiter verbessert. Während die Finanzierungsstruktur stärker diversifiziert wurde, re- duzierten sich die durchschnittlichen Finanzierungskos- ten bei einer gleichzeitigen Ausdehnung der durchschnitt- lichen Fälligkeit der Finanzverbindlichkeiten. Emission eines Green Bonds im Jahr 2020 Im Oktober 2020 konnte CA Immo die außerordentlich vorteilhaften Marktbedingungen ein weiteres Mal nutzen mit der erfolgreichen Begebung eines fix-verzinslichen unbesicherten 350 Mio. € Green Bond. Die Emission er- folgte mit einer Laufzeit von fünf Jahren und wurde mit einem jährlichen Kupon von 1,0% gepreist. Die Transak- tion generierte eine starke Nachfrage von mehr als 150 In- vestoren und war mehr als 5-fach überzeichnet. Der Nettoerlös ist der vollständigen oder teilweisen Fi- nanzierung und Refinanzierung von nachhaltigen Gebäu- den im Einklang mit dem Sustainability Bond Framework gewidmet. Dieses Framework wurde von Sustainalytics bereitgestellt, einem führenden globalen Anbieter von ESG- und Corporate-Governance-Research und Ratings für Investoren 2 . Dieses umfasst die Finanzierung und Refi- nanzierung von Gewerbeimmobilien, welche entweder über Nachhaltigkeitszertifikate (unter anderem LEED oder DGNB Gold Standard) verfügen oder deren Primärenergie- bedarf zumindest 25% unter den national definierten 2 Mehr Informationen dazu unter https://www.caimmo.com/de/unterneh- men/nachhaltigkeit-csr/ Standards wie Energiesparverordnung (EnEV) in Deutsch- land oder PENB in der Tschechischen Republik liegen. Zwei Beispiele für die Mittelverwendung umfassen die aktuell in Bau befindlichen nachhaltigen Entwicklungs- projekte Grasblau in Berlin sowie Mississippi House und Missouri Park in Prag. Als führendes Unternehmen im europäischen Büroim- mobiliensektor unterstützen wir die Klimaziele der Ver- einten Nationen und den damit verbundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen und nachhaltigen Wirtschaft vor- behaltlos. Um die damit verbundenen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und unsere Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern, verankern wir entsprechende Maß- nahmen, Prozesse und Zielsetzungen in unserer strategi- schen Positionierung. Mit der Green Bond - Transaktion untermauern wir dieses Engagement nachdrücklich und haben gleichzeitig den Vorteil genutzt, unsere Finanzie- rungsstruktur weiter zu optimieren und die durchschnitt- lichen Finanzierungskosten zu senken. Wandelanleihe Die im Oktober 2017 begebene Wandelschuldverschrei- bung mit einem Volumen von 200 Mio. € und einer Lauf- zeit von 7,5 Jahren führt einen halbjährlich zahlbaren Coupon von 0,75%. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien am Emissionstag festgelegt. Der ur- sprüngliche Wandlungspreis von 30,5684 € steht nach An- passung in Folge der Dividendenzahlung im August 2020 aktuell bei 29,7675 €. Die Wandelschuldverschreibungen werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzah- lung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Bei Wandlung hat die Gesellschaft die Möglich- keit, die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien der Gesellschaft, durch Zahlung oder durch eine Kombi- nation der beiden Varianten durchzuführen. Besicherte Finanzierungen CA Immo steht mit einer Vielzahl von Finanzierungs- partnern in Geschäftsbeziehung. Die wesentlichste finan- zierende Bank in Bezug auf das Kreditvolumen ist dabei die UniCredit Gruppe, auf welche rund 13% der gesamten ausstehenden Finanzverbindlichkeiten entfallen. Wie in der Grafik ersichtlich, entfielen zum Stichtag weitere grö- ßere Anteile auf DG Hyp, Deutsche Hypo, Deutsche Post- bank, ING und Bayern LB. KONZERNLAGEBERICHT 33 Langfristige Zinsabsicherungen Da der Zinsaufwand bei den meisten Immobilienunter- nehmen neben administrativen Aufwendungen die größte Aufwandsposition in der Gewinn- und Verlustrechnung darstellt, können Zinserhöhungen starke Ergebnisauswir- kungen haben. Dies gilt umso mehr, als die Mieteinnah- men in der Regel auf langfristigen Verträgen beruhen und somit Erhöhungen der Finanzierungskosten nicht unmit- telbar durch höhere Einnahmen ausgeglichen werden können. Folglich ist es Teil der Finanzierungsstrategie der CA Immo Gruppe, einen wesentlichen Teil des Zinsauf- wandes langfristig gegen Schwankungen abzusichern. Als Instrument zur Zinssicherung werden aktuell Zinsswaps eingesetzt. Darüber hinaus bildet die über die letzten Quartale gestiegene Quote von fix verzinsten Anleihen ei- nen wesentlichen Bestandteil der Zinsabsicherungsquote. Von den eingesetzten Derivaten entfällt ein Nominale von 815,8 Mio. € auf Zinsswap-Kontrakte (31.12.2019: 531,8 Mio. €) sowie 43,0 Mio. € auf Zinsfloors (31.12.2019: 43,9 Mio. €). Die durchschnittliche gewichtete Restlauf- zeit der zur Zinsabsicherung eingesetzten Derivate lag zum Stichtag bei rund 7,0 Jahren gegenüber einer gewich- teten Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten von 4,9 Jahren. Bilanziell wird dabei zwischen jenen Kontrakten unter- schieden, die direkt einem Kredit zurechenbar sind und damit als Cashflow-Hedge die Voraussetzungen für Hedge Accounting erfüllen, und jenen, für die diese Vorausset- zungen nicht erfüllt sind (Fair Value Derivate). Für die Cashflow-Hedges wird die Änderung des Marktwerts zum jeweiligen Stichtag erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst, für die Fair Value Derivate hingegen aufwandswirksam unter dem Posten „Ergebnis aus Derivaten“ in der Ge- winn- und Verlustrechnung abgebildet. Zum Stichtag 31.12.2020 waren Kontrakte mit einem Nominale von ins- gesamt 633,7 Mio. € und einem Marktwert von –80,9 Mio. € als Fair Value Derivate klassifiziert (31.12.2019: 575,6 Mio. € bzw. –102,8 Mio. €). Das Unter- nehmen verfügte zum 31.12.2020 über als Cashflow- Hedge klassifizierte Kontrakte mit einem Nominale in Höhe von 225,0 Mio. € sowie einem beizulegenden Zeit- wert von –2,6 Mio. €). Variabel verzinste Verbindlichkeiten FINANZVERBINDLICHKEITEN PER 31.12.2020 (Basis: 2,8 Mrd. €) Variabel verzinste, durch Derivate abgesicherte Verbindlichkeiten Fix verzinste Verbindlichkeiten 6,4% 21,0% 72,6% Anleihen VERTEILUNG DES FINANZIERUNGSVOLUMENS (Basis: 2,8 Mrd. €) Sonstige UniCredit DG Hyp Deutsche Postbank AG ING Bank Bayern LB 62% 7% 13% 6% 3% 3% 3% Deutsche Hypo 3% KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 34 KONZERNLAGEBERICHT WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN Ergebnis aus der Vermietung CA Immo verbuchte im Jahr 2020 eine Steigerung der Mieterlöse um 6,7% auf 235,6 Mio. €. Nach Regionen be- trachtet wurden rund 56% des gesamten Mietertrags mit dem zentral- und osteuropäischen Portfolio erwirtschaf- tet, gefolgt von Deutschland mit rund 33% und Öster- reich mit rund 13%. Diese positive Entwicklung des Vermietungsgeschäftes steht – neben der erfolgreichen Bewirtschaftung des Be- standsportfolios mit einer hohen Vermietungsquote – in Zusammenhang mit dem organischen Portfoliowachstum der letzten Monate. Mit den Objekten MY.O (München) sowie MY.B und Bürogebäude Kunstcampus (beide Ber- lin) wurden drei hochwertige Büroimmobilen fertigge- stellt und in das Bestandsportfolio übernommen. Darüber hinaus leisteten höhere Vermietungsquoten in den ebenfalls erfolgreich entwickelten Bürogebäuden Orhideea Towers (Bukarest) und ViE (Wien) sowie in den angekauften Bürogebäuden Warsaw Spire C (Warschau), Campus 6.1 (Bukarest) und Visionary (Prag) einen positi- ven Beitrag zum Mietwachstum im Jahresvergleich. Anreizvereinbarungen aus diversen Mietverträgen (In- centives, wie insbesondere mietfreie Zeiten) werden auf die Gesamtlaufzeit des Mietvertrages linearisiert. In den Mieterlösen wird somit die wirtschaftliche Effektivmiete und nicht die in der Periode tatsächlich zahlungswirk- same Miete dargestellt. Von den Mieterlösen des Ge- schäftsjahres 2020 entfielen auf derartige Linearisierun- gen 4.172 Mio. € (2019: 1.592 Mio. €). Die dem Bestandsportfolio direkt zurechenbaren Immo- bilienaufwendungen, inklusive eigener Betriebskosten, blieben mit –26,0 Mio. € auf gleichem Niveau im Jahres- vergleich (2019: –25,9 Mio. €). Diese Aufwandsposition gliedert sich in Leerstands- bzw. nicht weiter verrechen- bare Betriebskosten ( – 5,2 Mio. €), Vermittlungshonorare (–1,2 Mio. €), Instandhaltungen (–4,9 Mio. €), Forderungs- wertberichtigungen (–6,1 Mio. €) sowie sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand (–9,2 Mio. €). Das mit den Vermietungsaktivitäten generierte Netto- mietergebnis nach Abzug von direkten Bewirtschaftungs- kosten wurde um 7,7% von 194,7 Mio. € auf 209,7 Mio. € gesteigert. Die Covid-19-Pandemie hat zum Bilanzstichtag das Nettomietergebnis mit –6,8 Mio. € belastet. Dies be- trifft vor allem Einzelwertberichtungen und in einem ge- ringeren Ausmaß Mietreduktionen, denen jedoch gegen- läufige Effekte aus Anreizvereinbarungen (mietfreie Zei- ten) gegenüberstehen. Alle vereinbarten Mietanpassungen wie die Gewährung von mietfreien Zeiten sind über die jeweilige Vertragslaufzeit des zugrundeliegenden Mietver- trags linear zu verteilen. Demgegenüber wurde in Zusam- menhang mit einem zugunsten der CA Immo Gruppe ent- schiedenen Verfahren über die Entrichtung von Gebäude- steuern ein positiver Effekt in Höhe von 3,7 Mio. € (Auflö- sung von Rückstellungen für immobilienbezogene Steu- ern) im zweiten Quartal verbucht. Die operative Marge der Vermietungsaktivitäten (Netto- mietergebnis relativ zu Mieterlösen), Indikator für die Ef- fizienz des Bestandsgeschäfts, stieg von 88,2% im Vorjahr auf 89,0% . Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen standen zum Jahresende bei –2,2 Mio. € (2019: –3,2 Mio. €). Büroobjekte MIETERLÖSE NACH NUTZUNGSART (Basis: 235,6 Mio. €) Sonstige Hotelobjekte 89% 5% 6% Deutschland MIETERLÖSE NACH LÄNDERN (Basis: 235,6 Mio. €) Polen Ungarn Österreich Rumänien Tschechien Sonstige 33% 13% 14% 13% 12% 9% 5% ERGEBNISSE KONZERNLAGEBERICHT 35 ÜBERLEITUNG DER MIETERLÖSE VON 2019 AUF 2020 1) Mio. € Österreich Deutschland Zentral- und Osteuropa Gesamt 2019 29,7 66,4 124,6 220,7 Veränderung aus Änderung der Leerstandsrate, Wertsicherung oder Mietpreisveränderungen –0,6 –0,5 –0,1 –1,2 aus Neuzugängen 0,0 1,1 1,0 2,1 aus erstmals ganzjähriger Vermietung 0,8 5,2 2,9 8,9 aus fertig gestellten Projekten 0,0 6,1 0,0 6,1 durch Objektverkauf –0,3 0,0 –0,8 –1,1 Veränderung der Mieterlöse insgesamt 0,0 11,9 3,0 14,9 2020 29,7 78,3 127,6 235,6 1) Enthalten sind Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten gemäß IFRS 16 in Höhe von 10,7 Mio. € INDIREKTE AUFWENDUNGEN Mio. € 2020 2019 Personalaufwand –45,9 –41,7 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –9,1 –8,2 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1,9 –2,6 Büromiete –0,8 –0,7 Reisekosten und Transportkosten –0,4 –1,2 Sonstige Aufwendungen internes Management –2,7 –3,0 Sonstige indirekte Aufwendungen 1) –29,0 –2,9 Zwischensumme –89,7 –60,3 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 15,2 14,3 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 1,4 2,5 Indirekte Aufwendungen –73,2 –43,5 1) Der Wert beinhaltet mögliche Gerichtsgebühren für die von CA Immo im zweiten Quartal 2020 im Zusammenhang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) eingebrachten Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 36 KONZERNLAGEBERICHT Verkaufsergebnis Im Zusammenhang mit dem planmäßigen Verkauf von im Umlaufvermögen gehaltenen Liegenschaften und Bau- leistungen wurden 2020 Verkaufserlöse in Höhe von 43,3 Mio. € (Vorjahr: 12,3 Mio. €) generiert. Diesen Umsät- zen stehen Buchwertabgänge und sonstige direkt zure- chenbare Aufwendungen in Höhe von –35,4 Mio. € gegen- über. Der Ergebnisbeitrag aus dem Trading-Portfolio sum- mierte sich somit auf 7,9 Mio. € (2019: –1,3 Mio. €). Der größte wertmäßige Ergebnisbeitrag wurde mit dem Ver- kauf des von CA Immo entwickelten Wohnprojektes NEO Living in München generiert. Das Ergebnis aus dem Verkauf von langfristig gehalte- nem Immobilienvermögen lag mit 43,9 Mio. € deutlich über dem Vorjahreswert von 15,6 Mio. €. Den wertmäßig größten Gewinn steuerte die Veräußerung des Bürogebäu- des Cube in Berlin sowie der Verkauf von nicht-strategi- schen Immobilien in Graz bei. Umsatzerlöse aus Dienstleistungen Umsatzerlöse aus Dienstleistungen fielen im Jahresver- gleich um –3,9% und beliefen sich auf 8,2 Mio. € (2019: 8,5 Mio. €). Diese Position beinhaltet im Wesentlichen De- velopment-Umsätze für Dritte durch die Konzerntochter omniCon, darüber hinaus auch Erträge aus Asset Manage- ment und sonstigen Dienstleistungen gegenüber Joint Venture-Partnern. Indirekte Aufwendungen Die indirekten Aufwendungen stiegen im Jahr 2020 von –43,5 Mio. € im Vorjahr um 68,4% auf –73,2 Mio. €. Jene Aufwendungen, die den zuvor beschriebenen Umsatzer- lösen aus Dienstleistungen gegenüberstehen, sind in die- ser Position ebenso enthalten. Der Wert beinhaltet mögliche Gerichtsgebühren für die von CA Immo im zweiten Quartal 2020 im Zusammen- hang mit der im Jahr 2004 abgeschlossenen Privatisie- rung der Bundeswohnbaugesellschaften (BUWOG) einge- brachten Schadenersatzklage gegen die Republik Öster- reich und das Land Kärnten. Bereinigt um diesen Einmal- effekt in Höhe von rund –25,5 Mio. € lagen die indirekten Aufwendungen mit –47,7 Mio. € 9,7% über dem Vorjah- reswert. Während die Personalkosten des Konzerns, wie in der Tabelle oben dargestellt, auf Jahressicht anstiegen (–45,9 Mio. € gegenüber –41,7 Mio. € im Vorjahr), konnten die Sachkosten im Jahresvergleich reduziert werden. Die Position „Aktivierte Eigenleistungen“ blieb mit 15,2 Mio. € (2019: 14,3 Mio. €) im Wesentlichen unverän- dert. Diese Ergebniskomponente ist als Gegenposition zu den indirekten Aufwendungen zu sehen, die den Teil des internen Projektenwicklungsaufwandes neutralisiert, so- fern er einzelnen Projektentwicklungen direkt zurechen- bar und somit aktivierbar ist. Sonstige betriebliche Erträge Die sonstigen betrieblichen Erträge summierten sich auf 1,2 Mio. €, im Vergleich zum Referenzwert von 0,7 Mio. € im Jahr 2019. Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) Das Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen (EBITDA) lag mit 195,6 Mio. € um 13,9% über dem Ni- veau des Vorjahres in Höhe von 171,7 Mio. €. Dieser Zu- wachs basiert im Wesentlichen auf dem höheren Vermie- tungsergebnis sowie dem gegenüber 2019 signifikant ge- steigerten Verkaufsergebnis. Der Beitrag der einzelnen regionalen Segmente zum Ge- samtergebnis stellte sich wie folgt dar: Mit einem EBITDA von 109,2 Mio. € generierte das Segment Zentral- und Osteuropa mit rund 56% den größten Anteil. Der größte EBITDA-Beitrag der zentral- und osteuropäischen Kernmärkte entfällt auf Ungarn, mit einem generierten EBITDA in Höhe von 28,6 Mio. € (15%), gefolgt von Ru- mänien mit 26,9 Mio. € (14%) und Polen mit 26,4 Mio. € (14%). Auf das Segment Deutschland entfielen 92,4 Mio. € (47%), das Segment Österreich generierte mit –6,1 Mio. € keinen positiven Beitrag zum Konzern- E BITD A. Das um den BUWOG-Einmaleffekt bereinigte EBITDA belief sich auf 221,1 Mio. €, ein deutlicher Zuwachs von 28,7% zum Vorjahreswert, der die robuste operative Ge- schäftsentwicklung des Unternehmens widerspiegelt. Neubewertungsergebnis In Summe belief sich der Neubewertungsgewinn im Jahr 2020 auf 352,1 Mio. €, dem gegenüber steht ein Neu- bewertungsverlust von –168,6 Mio. €. Kumuliert stellt sich das Neubewertungsergebnis folglich mit 183,5 Mio. € außerordentlich positiv dar, lag aber signifikant unter dem Vorjahreswert (2019: 462,8 Mio. €). Der im vierten Quartal 2020 gebuchte Immobilienbewertungseffekt in Höhe von 205,0 Mio. € konnte folglich den in den ersten drei Quartalen gebuchten Bewertungsverlust von –21,5 Mio. € mehr als kompensieren. KONZERNLAGEBERICHT 37 Das Ergebnis reflektiert das trotz der Covid-19 Pande- mie weiterhin attraktive Marktumfeld in Deutschland und insbesondere in Berlin, dem größten Portfolioseg- ment der CA Immo. Darüber hinaus generierte die profi- table Immobilienentwicklungstätigkeit des Unterneh- mens, sowohl hinsichtlich des Baufortschritts von lau- fenden Projekten in Bau als auch in Bezug auf die Ent- wicklung der Grundstücksreserven, positive Wertanpas- sungen. Demgegenüber stehen aber auch negative Effekte, die sich in erster Linie auf unmittelbar von den Folgen der Pandemie betroffene Immobilien mit den Hauptnut- zungsarten Hotel und Einzelhandel sowie auf Bestands- gebäude in Zentral- und Osteuropa konzentrieren. Nach Regionen betrachtet summierte sich das Neube- wertungsergebnis in Deutschland auf 270,0 Mio. €. Die wertmäßig größten Beiträge lieferten das Berliner Be- standsportfolio und insbesondere Objekte wie Hamburger Bahnhof, Tour Total und Hallesches Ufer. Weitere signifi- kante Wertzuwächse verbuchten unter anderem das Be- standsgebäude MY.O in München sowie das zu 100% vorvermiete Entwicklungsprojekt Hochhaus am Europa- platz in Berlin. Darüber hinaus erfolgten positive Wertan- passungen von in Entwicklung befindlichen Grundstü- cken in Frankfurt und München. Demgegenüber verbuchte Österreich einen Bewertungs- verlust in Höhe von –12,5 Mio. €. Zentral- und Osteuropa verzeichnete negative Wertanpassungen in Höhe von –74,0 Mio. €. In Osteuropa wurde aufgrund von Marktver- änderungen (Anstieg Marktrenditen) überwiege nd eine Reduktion von Marktwerten festgestellt, wobei jedoch bei einzelnen Immobilien aufgrund von objektspezifischen Faktoren auch Marktwerterhöhungen beobachtet wurden. In Österreich wurden Mar ktwertreduktionen von Hotel- und Einzelhandelsimmobilien verbucht. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Die laufenden Ergebnisse der nach der Equity-Methode konsolidierten Gemeinschaftsunternehmen werden als Ergebnis von Gemeinschaftsunternehmen in der Kon- zern-Gewinn- und Verlustrechnung gezeigt. Im Jahr 2020 summierte sich dieser Beitrag auf 1,9 Mio. € (2019: 3,7 Mio. €). Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) sum- mierte sich auf 375,4 Mio. € und lag bedingt durch das ge- ringere Neubewertungsergebnis um –40,8% unter dem entsprechenden Vorjahreswert (633,7 Mio. €). Regional betrachtet stellt das Segment Deutschland mit 360,2 Mio. € den wesentlichen Anteil am Konzern-EBIT. Österreich generierte 2020 auf EBIT-Basis –19,5 Mio. €, Zentral- und Osteuropa 34,8 Mio. €. Finanzergebnis Das Finanzergebnis summierte sich 2020 auf –27,2 Mio. € gegenüber –94,4 Mio. € im Vorjahr. Im Detail entwickelten sich die Bestandteile des Finanzergebnisses wie folgt: Der Finanzierungsaufwand des Konzerns, wesentliche Komponente des nachhaltigen Ergebnisses, lag mit –42,3 Mio. € unter dem Vorjahreswert (2019: –43,1 Mio. €). Diese Ergebnisposition beinhaltet einen im zweiten Quartal gebuchten positiven Effekt in Zusam- menhang mit einem zugunsten der CA Immo Gruppe ent- schiedenen Verfahren über die Entrichtung von Gebäude- steuern in Höhe von 5,2 Mio. € (Auflösung von Rückstel- lungen für Verspätungszinsen). Neben dem in der Ge- winn- und Verlustrechnung ausgewiesenen Zinsaufwa nd wurden im Ge schäftsjahr 2020 insgesamt Fremdkapital- kosten in Höhe von 4,9 Mio. € (2019: 5,9 Mio. €) mit ei- nem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,30% (2019: 1,71%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Das Ergebnis aus Derivaten belief sich auf 21,4 Mio. € (2019: –59,2 Mio. €). Der Wert des Jahres 2020 beinhaltet eine Derivate-Bewertung der im Oktober 2017 begebenen Wandelschuldverschreibung in Höhe von 32,2 Mio. € (2019: –38,4 Mio. €). Dieses Instrument besteht aus einer Fremdkapitalkomponente und aufgrund der Rückzah- lungsoption in bar der CA Immo aus einem trennungs- pflichtigen eingebetteten Derivat. Das eingebettete Deri- vat der Wandelanleihe wird mit dem beizulegenden Zeit- wert berichtet. Die Zinsentwicklung über das Jahr 2020 führte darüber hinaus zu einem negativen Bewertungseffekt der Zinsde- rivate des Unternehmens in Höhe von –10,8 Mio. € (2019: –20,7 Mio. €). Das Ergebnis aus Finanzinvestitionen lag mit –3,6 Mio. € unter dem Wert der Referenzperiode (2019: 11,5 Mio. €). Der Vorjahreswert inkludierte die Di- vidende aus der Beteiligung an der Immofinanz (4,3 Mio. €), die im vierten Quartal 2019 erfolgreich ver- kauft wurde. Sonstige Positionen des Finanzergebnisses (Sonstiges Finanzergebnis, Ergebnis aus assoziierten Unternehmen sowie Kursdifferenzen) beliefen sich in Summe auf –2,7 Mio. € (2019: –3,6 Mio. €). Der Wert des ersten Quar- tals 2020 beinhaltet einen Einmaleffekt in Bezug auf de n KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 38 KONZERNLAGEBERICHT Rückkauf von ausstehenden Unternehmensanleihen in Höhe von –5,1 Mio. €. Ergebnis vor Steuern (EBT) Das Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) von 348,3 Mio. € (2019: 539,3 Mio. €) verzeichnete auf Basis der oben be- schriebenen Ergebnisentwicklungen einen deutlichen Rückgang von –35,4% im Jahresvergleich. Steuern vom Einkommen Der Ertragssteueraufwand erreichte im Jahr 2020 eine Höhe von –94,3 Mio. € (2019: –146,0 Mio. €). Periodenergebnis Das Periodenergebnis lag mit 254,0 Mio. € um –35,4% unter dem Vorjahreswert von 393,3 Mio. €. Das Ergebnis je Aktie (unverwässert) belief sich auf 2,73 € (2019: 4,23 € je Aktie). Cashflow Der Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit berück- sichtigt Veränderungen im Umlaufvermögen aus dem Verkauf von zum Handel bestimmter Immobilien und summierte sich auf 185,1 Mio. € (2019: 117,6 Mio. €). Der Cashflow aus der Investitionstätigkeit, der die Net- togröße zwischen Investitionen und Immobilienverkäu- fen darstellt, belief sich 2020 auf –334,7 Mio. €, gegenüber dem Vorjahreswert von –39,9 Mio. €. Der Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit summierte sich auf 650,1 Mio. € (2019: –12,8 Mio. €). CASHFLOW-STATEMENT – KURZFASSUNG Mio. € 2020 2019 Veränderung in % Liquide Mittel - Beginn des Geschäftsjahres 439,1 374,5 17 Cashflow aus - Geschäftstätigkeit 185,1 117,6 57 - Investitionstätigkeit –334,7 –39,9 >100 - Finanzierungstätigkeit 650,1 –12,8 n.m. Veränderung der liquiden Mittel 500,5 65,0 >100 Sonstige Veränderungen 1) –4,7 –0,3 >100 Liquide Mittel - Ende des Geschäftsjahres 934,9 439,1 >100 1) Beinhaltet Kursänderungen aus Fremdwährung, Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe und erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel FFO – Funds from Operations Im Jahr 2020 wurde ein FFO I in Höhe von 133,8 Mio. € generiert, 0,4% über dem Vorjahreswert von 133,3 Mio. €. FFO I je Aktie belief sich zum Stichtag auf 1,44 € – eine Steigerung von ebenso 0,4% zum Vorjahreswert (2019: 1,43 € je Aktie). Die Jahreszielsetzung von > 126 Mio. € wurde damit übertroffen. FFO I ist eine we- sentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertrags kraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und so nstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte beliefen sich in Summe auf 22,9 Mio. € (2019: 9,3 Mio. €). Diese betrafen in erster Linie administrative Aufwendungen (26,7 Mio. €, inkl. Aufwendungen in Zusammenhang mit der von der CA Immo im zweiten Quartal eingebrachten Schadenersatzklage rund um die Privatisierung der Bun- deswohnbaugesellschaften und damit verbundene Rechtskosten in Höhe von rund 26,1 Mio. €) sowie opera- tive Aufwendungen in Höhe von –3,7 Mio. €. Letztere be- inhalten im Wesentlichen einen im zweiten Quartal ge- buchten positiven Effekt durch die Auflösung von Rück- stellungen für immobilienbezogene Steuern. Bereinigte nicht-nachhaltige Effekte des Vorjahres umfassten in ers- ter Linie Aufwendungen im Zusammenhang mit Immobi- lienentwicklungen (3,1 Mio. €), Finanzierungsaufwände (2,8 Mio. €) sowie administrative Aufwendungen (– 0,7 Mio. €). FFO II, inklusive Verkaufsergebnis, sonstige nicht-nach- haltige Ergebniseffekte und nach Steuern ist ein Indikator für die Gesamtprofitabilität der Gruppe und summierte sich auf 141,1 Mio. € gegenüber 122,3 Mio. € (+15,4% zum Vorjahreswert). FFO II je Aktie stand bei 1,52 € je Aktie (2019: 1,31 € je Aktie). Der um den BUWOG-Einmaleffekt bereinigte FFO II be- lief sich auf 167,7 Mio. €, ein substantieller Zuwachs zum Vorjahreswert in Höhe von 38,3% (2019: 1,80 € je Aktie). KONZERNLAGEBERICHT 39 FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) Mio. € 2020 2019 Nettomietergebnis (NRI) 209,7 194,7 Erlöse aus Dienstleistungen 8,2 8,5 Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände exkl. Dienstleistungen 1,2 –2,4 Sonstige betriebliche Erträge/Aufwände 9,4 6,1 Indirekte Aufwendungen –73,2 –43,5 Ergebnis aus Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3,9 4,7 Finanzierungsaufwand –42,3 –43,1 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 1) 3,5 10,4 Bereinigung von nicht-nachhaltigen Ergebniseffekten 2) 22,9 4,0 FFO I (exkl. Verkäufe und vor Steuern) 133,8 133,3 Ergebnis aus Immobilienhandel 7,9 –1,3 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 43,9 15,6 Ergebnis aus Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 0,1 –0,1 At Equity Ergebnis aus Immobilienverkäufen 3,4 5,1 Ergebnis aus Immobilienverkäufen 55,3 19,4 Ergebnis aus Verkauf von Vermögensgegenständen zu Marktwerten –1,2 0,0 Sonstiges Finanzergebnis –5,1 0,0 Sonstige Ergebniseffekte 3) –26,4 –9,3 Tatsächliche Ertragsteuer –15,5 –21,1 FFO II (inkl. Verkäufe und nach Steuern) 141,1 122,3 1) Ohne IFRS 9 – Bereinigung 2) Bereinigung um Immobilienverkäufe und sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse 3) Beinhaltet sonstige nicht-nachhaltige Ergebnisse BILANZANALYSE Aktivseite Das langfristige Vermögen wies zum Bilanzstichtag ei- nen Wert von 5.660,4 Mio. € auf (83,0% der Bilanz- summe). Die Ausdehnung des bilanziellen Bestandsim- mobilienvermögens auf 4.723,1 Mio. € (31.12.2019: 4.292,9 Mio. €) reflektiert das starke Portfoliowachstum des Konzerns sowohl organisch aus der eigenen Projekt- entwicklungspipeline als auch durch externe Zukäufe von Bestandsimmobilien in den Kernmärkten Berlin und Warschau. Die Bilanzposition „Immobilienvermögen in Entwick- lung“ reduzierte sich geringfügig im Vergleich zum 31.12.2019 um –3,2% auf 791,1 Mio. €. Das gesamte Im- mobilienvermögen (Bestandsimmobilien, selbst genutzte Immobilien, Immobilien in Entwicklung sowie im Um- laufvermögen gehaltene Immobilien) lag zum Stichtag bei 5.596,2 Mio. € und somit über dem Niveau zum Jahres- ende 2019 (5.186,4 Mio. €). Das Nettovermögen der Gemeinschaftsunternehmen wird in der Bilanzposition „Beteiligungen an Gemein- schaftsunternehmen“ ausgewiesen, die sich zum Stichtag auf 57,6 Mio. € beliefen (31.12.2019: 67,8 Mio. €). Der Bestand an liquiden Mitteln summierte sich zum Bilanzstichtag auf 934,9 Mio. € und lag damit über dem Niveau zum 31.12.2019 (439,1 Mio. €). Dieser signifikante Zuwachs reflektiert unter anderem einen Teil der Nettoer- löse in Höhe von rund 400 Mio. € aus der im ersten Quar- tal durchgeführten Eurobond-Kapitalmarkttransaktion der CA Immo sowie der Green Bond-Emission im vierten Quartal mit einem Volumen von 350 Mio. €. Passivseite Eigenkapital Das bilanzielle Eigenkapital wuchs im Jahr 2020 um 5,4% von 2.968,0 Mio. € auf 3.128,3 Mio. €. Neben dem Periodenergebnis in Höhe von 253,9 Mio. € ist darin auch die Ausschüttung der Dividende (–93,0 Mio. €) reflektiert. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 40 KONZERNLAGEBERICHT Die Bilanzsumme des Konzerns stieg gegenüber dem Jahresanfang um 15,8% auf 6.820,3 Mio. € (31.12.2019: 5.888,7 Mio. €). Trotz dieser Bilanzausweitung lag die Ei- genkapitalquote zum Stichtag mit 45,9% weiterhin im strategischen Zielbereich (31.12.2019: 50,4%). Verzinsliche Verbindlichkeiten Die verzinslichen Verbindlichkeiten standen zum Stich- tag bei 2.827,5 Mio. €, 34,8% über dem Vorjahreswert von 2.097,3 Mio. €. €). Die Steigerung steht in Zusammenhang mit den oben erwähnten Anleiheemissionen. Die Netto- verschuldung (verzinsliche Verbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel) erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr von 1.656,3 Mio. € auf 1.890,5 Mio. €. Das Gearing (Nettover- schuldung zu Eigenkapital) stand zum Jahresende bei 60,4% (31.12.2019: 55,8%). Das Loan-to-Value Verhältnis (Finanzverbindlichkeiten abzüglich liquider Mittel zu Immobilienvermögen) stand zum Stichtag bei 33,8% ge- genüber 31,9% zum Ende des letzten Jahres. 100% der verzinslichen Verbindlichkeiten lauten auf Euro. Die Zinssicherungsstrategie von CA Immo sieht eine umfassende Absicherung des Zinsänderungsrisikos vor. Für weitere Details siehe das Kapitel „Finanzierun- gen“. BILANZ- UND FINANZIERUNGSKENNZAHLEN Mio. € 31.12.2020 31.12.2019 Eigenkapital 3.128,3 2.968,0 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.622,2 1.850,9 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 205,3 246,5 Liquide Mittel –934,9 –439,1 Verfügungsbeschränkte Mittel –2,1 –1,9 Nettoverschuldung 1.890,5 1.656,3 Eigenkapitalquote 45,9 50,4 Gearing (net) 60,4 55,8 Gearing (gross) 90,4 70,7 Loan-to-Value (Netto) 33,8 31,9 Loan-to-Value (Brutto) 50,5 40,4 KONZERNLAGEBERICHT 41 KONZERNBILANZ - KURZFASSUNG 2020 2019 Veränderung Mio. € in % Mio. € in % in % Immobilienvermögen 5.527,1 81 5.125,0 87 8 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 57,6 1 67,8 1 –15 Immaterielles Vermögen 3,0 0 5,2 0 –42 Finanzanlagen und Sonstiges 68,3 1 91,4 2 –25 Steuerabgrenzung 4,4 0 1,8 0 >100 Langfristiges Vermögen 5.660,4 83 5.291,2 90 7 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 37,1 1 0,0 0 n.m. Zum Handel bestimmte Immobilien 35,2 1 61,3 1 –43 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 152,8 2 97,0 2 57 Wertpapiere 0,0 0 0,0 0 n.m. Liquide Mittel 934,9 14 439,1 7 >100 Kurzfristiges Vermögen 1.159,9 17 597,5 10 94 Summe Aktiva 6.820,3 100 5.888,7 100 16 Eigenkapital 3.128,3 46 2.968,0 50 5 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 45,9 50,4 Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.622,2 38 1.850,9 31 42 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 205,3 3 246,5 4 –17 Übrige Verbindlichkeiten 328,2 5 350,4 6 –6 Steuerabgrenzung 536,3 8 473,0 8 13 Summe Passiva 6.820,3 100 5.888,7 100 16 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 42 KONZERNLAGEBERICHT EPRA NET ASSET VALUE (NAV) Um die Vergleichbarkeit mit anderen börsennotierten Immobilienunternehmen zu gewährleisten, weist CA Immo einzelne wichtige Kennzahlen nach den Stan- dards der EPRA (European Public Real Estate Associa- tion), der führenden Interessenvertretung börsennotierter Immobilienunternehmen, aus. Diese Kennzahlen können von den nach IFRS-Regeln ermittelten Werten abwei- chen. Bei der Berechnung der Kennzahlen folgt CA Immo den „Best Practice Recommendations“ der EPRA (www.epra.com). EPRA NAV - KENNZAHLEN 31.12.2020 EPRA NAV Mio. € 3.818,6 EPRA NAV je Aktie € 41,05 EPRA NNNAV Mio. € 3.363,1 EPRA NNNAV je Aktie € 36,15 EPRA NRV Mio. € 4.346,7 EPRA NRV je Aktie € 43,58 EPRA NTA Mio. € 3.999,3 EPRA NTA je Aktie € 40,09 EPRA NDV Mio. € 3.423,4 EPRA NDV je Aktie € 34,32 Net Asset Value (NAV) D er Net Asset Value (IFRS) lag am 31.12.2020 bei 3.128,3 Mio. € (33,63 € je Aktie, unverwässert), gegen- über 2.968,0 Mio. € zum Jahresende 2019 (31,90 € je Ak- tie) – ein Zuwachs je Aktie von 5,4%. Diese Veränderung reflektiert neben dem Jahresergebnis in Höhe von 254,0 Mio. € auch die sonstigen Änderungen im Eigenkapital. Bereinigt um die Dividendenausschüttung in Höhe von 93,0 Mio. € bzw. 1,00 Cent je Aktie lag das Wachstum des NAV je Aktie über das Geschäftsjahr 2020 bei 8,6% (un- verwässert). In der untenstehenden Tabelle ist die Überleitung des NAV auf den NNNAV gemäß den Best Practice Policy Recommendations der European Public Real Estate Association (EPRA) dargestellt. Der EPRA NAV (unver- wässert) lag zum Stichtag bei 41,05 € je Aktie (2019: 38,36 € je Aktie). Der EPRA NNNAV (unverwässert) je Aktie, nach Anpassungen für Finanzinstrumente, Ver- bindlichkeiten und latenter Steuern, belief sich zum 31.12.2020 auf 36,15 € je Aktie (2019: 33,69 € je Aktie). Die Zahl der ausstehenden Aktien belief sich zum Stich- tag auf 93,0 Mio. Stück (31.12.2019: 93,0 Mio. Stück). Ein potenzieller Verwässerungseffekt der begebenen Wandelanleihe des Konzerns (200 Mio. €) wurde bei der Berechnung des Net Asset Values berücksichtigt. Der Wandlungspreis der Wandelanleihe stand bei 29,77 € zum 31.12.2020, verglichen mit dem Aktienkurs von 31,35 €. Eine Wandlung zu diesem Wandlungspreis würde die Anzahl der ausstehenden Aktien im Ausmaß von rund 6,7 Mio. erhöhen KONZERNLAGEBERICHT 43 SUBSTANZWERT (NAV UND NNNAV NACH EPRA) Mio. € 31.12.2020 verwässert 31.12.2020 unverwässert 31.12.2019 Eigenkapital (NAV) 3.128,2 3.128,2 2.967,9 Optionsausübungen 235,3 0,0 0,0 NAV nach Optionsausübungen 3.363,5 3.128,2 2.967,9 NAV/Aktie in € 33,72 33,63 31,90 Wertanpassung für 1) - Selbst genutzte Immobilien 9,7 9,7 7,5 - Kurzfristiges Immobilienvermögen 151,0 151,0 127,3 - Finanzinstrumente 0,4 0,4 0,0 Latente Steuern 529,2 529,2 466,1 EPRA NAV nach Anpassungen 4.053,9 3.818,6 3.568,9 EPRA NAV je Aktie in € 40,64 41,05 38,36 Wertanpassung für Finanzinstrumente –0,4 –0,4 0,0 Wertanpassung für Verbindlichkeiten –32,2 –64,6 –99,6 Latente Steuern –396,3 –390,5 –335,3 EPRA NNNAV 3.625,0 3.363,1 3.133,9 EPRA NNNAV je Aktie in € 36,34 36,15 33,69 Aktienkurs (Stichtag) 31,35 31,35 37,45 Anzahl der Aktien exkl. eigene Aktien 99.747.036 93.028.299 93.028.299 1) Inklusive der anteiligen Werte von Gemeinschaftsunternehmen Mit Publikation der EPRA Best Practices Reco mmenda- tions Guidelines Oktober 2019 wurde die Net Asset Value – Berichterstattung adjustiert mit dem Ziel, jüngste Markt- und Unternehmensentwicklungen besser zu re- flektieren. Infolgedessen wurden der EPRA NAV un d der EPRA NNNAV durch drei neue Bewertungskennzahlen für das Nettovermögen ersetzt: EPRA Net Reinstatement Value, EPRA Net Tangible Assets und EPRA Net Disposal Value. CA Immo beabsichtigt mit dem 1. Quartal 2021 nur noch diese neuen Kennzahlen zu berichten, die von EPRA wie folgt definiert werden 1 : EPRA Net Reinstatement Value Das Ziel der EPRA Net Reinstatement Value - Kennzahl ist es, den Wert des Nettovermögens auf einer langfristi- 1) Quelle: EPRA – Best Practices Recommendations Guidelines (Oktober 2019) gen Basis hervorzuheben. Vermögenswerte und Verbind- lichkeiten, von denen nicht erwartet wird, dass sie sich unter normalen Umständen herauskristallisieren, wie z. B. die Fair -Value-Bewegungen bei Finanzderivaten un d latente Steuern auf Immobilienbewertungsüberschüsse, sind da her ausgeschlossen. Da die Kennzahl auch wider- spiegeln soll, was erforderlich wäre, um das Unterneh- men auf der Grundlage seiner aktuellen Kapital- und Fi- nanzierungsstruktur über die Investitionsmärkte nachzu- bilden, sollten damit verbundene Kosten wie Grunder- werbsteuern einbezogen werd en. EPRA Net Tangible Assets Die der Berechnung des EPRA Net Tangible Assets zu- grundeliegende Annahme geht davon aus, dass Unter- nehmen Vermögenswerte erwerben und veräußern, KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 44 KONZERNLAGEBERICHT wodurch bestimmte Niveaus an latenten Steuerverbind- lichkeiten herauskristallisiert werden. EPRA Net Disposal Value Aktionäre sind daran interessiert, den vollen Umfang der Verbindlichkeiten und den daraus resultierenden Shareholder Value zu verstehen, wenn die Vermögens- werte des Unternehmens verkauft und/oder die Verbind- lichkeiten nicht bis zur Fälligkeit gehalten werden. Zu diesem Zweck bietet der EPRA Net Disposal Value dem Leser ein Szenario, in dem latente Steuern, Finanzinstru- mente und bestimmte andere Anpassungen in ihrem vol- len Umfang berechnet werden, einschließlich der nicht in der Bilanz ausgewiesenen Steuerbelastung, abzüglich der daraus resultierenden Steuern. Diese Kennzahl sollte nicht als "Liquidations-NAV" betrachtet werden, da die beizulegenden Zeitwerte in vielen Fällen keine Liquidati- onswerte darstellen. NET ASSET VALUE (NRV, NTA UND NDV NACH EPRA) Mio. € 31.12.2020 31.12.2019 EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV EPRA NRV EPRA NTA EPRA NDV IFRS Eigenkapital der Aktionäre 3.128,2 3.128,2 3.128,2 2.967,9 2.967,9 2.967,9 i) Hybride Finanzinstrumente (Wandelschuldverschreibung) 235,3 235,3 235,3 264,1 264,1 264,1 Verwässerter NAV 3.363,5 3.363,5 3.363,5 3.231,9 3.231,9 3.231,9 ii.a) Neubewertung von IP (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 9,7 9,7 8,2 7,5 7,5 6,1 ii.b) Neubewertung IPUC (bei Anwendung der IAS 40 Cost option) 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 ii.c) Neubewertung sonstiger Vermögensgegenstände 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 iii) Neubewertung von als Finanzierungsleasing gehaltenen Mietverträgen 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 0,0 iv) Neubewertung von zu Veräußerungszwecken gehaltenen Vermögensgegenständen 151,0 138,8 110,9 127,3 117,5 94,0 Verwässerter NAV zum Marktwert 3.524,2 3.512,0 3.482,5 3.366,8 3.356,9 3.332,1 v) Latente Steuern in Bezug auf Marktwertgewinne von IP 531,2 451,9 470,6 438,3 vi) Marktwert von Finanzinstrumenten 40,5 37,4 29,6 29,6 vii) Goodwill als Ergebnis der latenten Steuern –2,0 –2,0 –2,0 –4,5 –4,5 –4,5 viii.a) Goodwill gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 0,0 0,0 viii.b) Immaterielle Vermögenswerte gemäß der IFRS-Bilanz 0,0 0,0 ix) Marktwert der festverzinslichen Schulden –57,2 –47,4 x) Neubewertung von immateriellen Gütern zum fairen Wert 0,0 0,0 xi) Erwerbsnebenkosten 252,8 0,0 211,4 0,0 NAV 4.346,7 3.999,3 3.423,4 4.073,9 3.820,3 3.280,2 Anzahl der Aktien (voll verwässert) 99.747.036 99.747.036 99.747.036 99.657.313 99.657.313 99.657.313 NAV je Aktie in € 43,58 40,09 34,32 40,88 38,33 32,91 KONZERNLAGEBERICHT 45 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tätigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsin- dikatoren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instru- ment. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nachhaltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re- turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal- kulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund 7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Der RoE 2020 auf Basis des Konzern- ergebnisses liegt mit 8,3% (2019: 14,0%) deutlich über diesem Zielwert. Der Rückgang zum Vorjahr ist auf das geringere Immobilienneubewertungsergebnis zurück zu führen. Mit der erfolgreichen strategischen Ausrichtung und Positionierung der CA Immo Gruppe in den letzten Jahren wurden die Weichen für die nachhaltige Erwirt- schaftung einer Eigenkapitalrendite gestellt, die über den Eigenkapitalkosten der Gruppe liegt (siehe Kapitel Strate- gie). Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue- rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafteten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cashflow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie (siehe oben bzw. Tabelle „Value Kennzahlen“ und „Kennzahlen je Aktie“ in der Flappe des Geschäftsberichtes). Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar- stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesent- lich sind. Die nichtfinanziellen Leistungsindikatoren in Bezug auf Umwelt-, Arbeitnehmer- und Sozialbelange so- wie hinsichtlich Achtung der Menschenrechte als auch Bekämpfung von Korruption und Bestechung werden im ESG - Bericht und Anhang ausführlich dargestellt und er- läutert. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 46 KONZERNLAGEBERICHT VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird die Bekämpfung der Covid-19 Pandemie bleiben. Trotz erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Mit einer möglichen Verbesserung der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Erholung des Wirtschaftswachstums auf breiter Front spürbar werden. Es kann davon ausgegangen werden, dass die weltwei- ten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jahres 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig wach- sen wird. Aktuelle Wirtschaftswachstumsprognosen ge- hen davon aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkri- senniveau erreichen wird. Die abschließenden Auswirkungen der Pandemie und deren wirtschaftlichen Folgen können insbesondere auf- grund der dynamischen Entwicklungen nicht abschlie- ßend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufen- den Evaluierung. Temporäre Einschränkungen des laufen- den Betriebs (auch verursacht durch Ausgangsbeschrän- kungen/Ausgangssperren/Grenzschließungen, Schul- und Geschäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) kön- nen jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kun- den, Lieferanten sowie Behörden eintreten. Die daraus re- sultierenden finanziellen, allgemein geschäftlichen und immobilienspezifischen Auswirkungen können nicht ab- schließend beurteilt werden (z. B. nicht vertragskonfor- mer Zahlungseingang von Mieten, Verzögerungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immobilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzierungen, Auswir- kungen auf geplante Immobilientransaktionen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maßnahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. Strategie Mit den erfolgreich umgesetzt en Strategieprogrammen der vergangene n Jahre verfügt CA Immo über eine ausge- zeichnete Marktposition in ihren Kernmärkten. Trotz der, angesichts der Covid-19 Pandemie, herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird eine weiter- hin robuste Geschäftsentwicklung des Kernsegmentes Be- standsimmobilien (rund 85% des gesamten Immobilien- vermögens) erwartet. Darüber hinaus sollen neben der Fortführung des orga- nischen Wachstums durch profitable Projektentwick- lungstätigkeit zusätzlich selektive Ankäufe von Be- standsimmobilien mit Wertschaffungspotenzial in den Kernmärkten umgesetzt werden. Die dadurch zu erwar- tende Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen, bei einer gleichzeitig optimierten Finanzierungsstruktur, soll die nachhaltige Profitabilität von CA Immo weiter erhöhen. Die Portfoliostrategie des Unternehmens setzt unverän- dert auf ein qualitativ hochwertiges Portfolio sowohl in Bezug auf Standort- als auch Gebäudequalität und eine klare Fokussierung auf attraktive Metropolen in Zentral- und Osteuropa. In diesem Zusammenhang soll die strate- gische Kapitalrotation kontinuierlich umgesetzt werden. Nach dem Rückzug aus den nicht-strategischen Märkten Zagreb (September 2020), Graz (Dezember 2020) und Bra- tislava (März 2021) ist auch ein Verkauf der beiden Büro- gebäude in Belgrad geplant. Verkäufe innerhalb der Büro- portfolien in den strategischen Märkten und eine Rein- vestition der Verkaufserlöse in Zukäufe von strategischen Bestandsimmobilien bzw. in die Entwicklungspipeline des Unternehmens zielen darauf ab, die Qualität des Port- folios in Bezug auf Lage, physische und nachhaltige Ge- bäudequalität sowie Effizienz der Bewirtschaftung zu op- timieren. Development Im Jahr 2020 wurden vier Entwicklungsprojekte erfolg- reich fertig gestellt, im Folgejahr sind weitere Fertigstel- lungen von Bürogebäuden in Mainz (ZigZag) sowie in Prag (Mississippi House und Missouri Park) geplant. Die Entwicklung von umfangreichen Grundstückreserven in zentralen Lagen in den deutschen Metropolen München, Frankfurt und Berlin stellen für CA Immo ein signifikan- tes langfristiges organisches Wachstumspotenzial dar, welches bei Vorliegen von erforderlichen Voraussetzun- gen und Rahmenbedingungen sukzessive realisiert wer- den soll. Im März 2021 konnte einer der größten Mietverträge in der Unternehmensgeschichte mit der Deutschen Kredit- bank AG (DKB) über 34.850 m² Nutzfläche abgeschlossen werden. Die damit erzielte 100%-Vorvermietung gibt den Startschuss für die Entwicklung des hochqualitativen Bü- rogebäudes „Upbeat“ in der Berliner Europacity mit ei- nem geplanten Investitionsvolumen von rund 300 Mio. €. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie in den Kapiteln „Strategie“, „Immobilienvermögen“, „Immo- bilienvermögen in Entwicklung“ sowie „Entwicklungspo- tenzial“. AUSBLICK KONZERNLAGEBERICHT 47 Finanzierung CA Immo verfügt über eine äußerst robuste Bilanz- und Finanzierungsstruktur mit einer sehr soliden Liquiditäts- position. Die erstmaligen Emissionen einer Benchmark- Anleihe sowie eines Green Bond in 2020 repräsentieren einen Meilenstein in der Umsetzung der Wachstumsstra- tegie, mit dem die Diversifikation der Finanzierungsstruk- tur und deren Optimierung deutlich beschleunigt wurde. Nähere Informationen und Details hierzu finden Sie im Kapitel „Finanzierung“. Sowohl das Baa2 – Rating als auch der stabile Ausblick wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am 18. Ja- nuar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernaktio- närs Starwood Capital ein antizipatorisches Pflichtange- bot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldver- schreibungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ratinga- gentur das Rating „Under Review for Downgrade“ sowie den Ausblick ebenso auf „Under Review“. Diese Verände- rung spiegelt gemäß einer Aussendung von Moody‘s die Ungewissheit wider, ob Starwood Capital „Kontrolle über CA Immo erlangt und ob dies zu Änderungen im Ge- schäfts-, Finanz- oder Liquiditätsprofil von CA Immo führt.“ Wesentliche Geschäftsparameter Wesentliche Parameter, die den für 2021 geplanten Ge- schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de- nen CA Immo tätig ist sowie de ren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzie- rungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Bank en auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapital- marktfinanzier ungen auf Konzernebene) und damit ein- hergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-In- vestmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Aus- wirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Entwick- lungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfak- toren sowie der Verfügbarkeit von dafür erford erlichen externen Fremd- und Eigenkapital ab. – CA Immo ist darauf angewiesen, dass Unternehmen im Zuge des Rückgangs der Pandemie wieder in ihre physi- schen Büros zurückkehren. In diesem Zusammenha ng ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita- ler Arbeitsprozesse und die Etablierung von „Work- from-Home“ mittelfristig auf die Nachfrage nach Büro- immobilien auswirken werden. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi- ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je- weiligen Immobilienmarktes. Divide nde und Jahreszielsetzung 2021 Für das Geschäftsjahr 2020 plant der Vorstand, eine Di- vidende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor- zuschlagen. Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 (FFO I) wird im Rahmen der Präsen- tation des ersten Quartals im Mai 2021 bekannt gegeben. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 48 In den ersten Monaten des Geschäftsjahres 2021 sind fol- gende Aktivitäten zu berichten: Antizipiertes Pflichtangebot von Starwood Capital Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Ab- sicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesell- schaft von derzeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am 22.2.2021 veröffentlicht. Ab diesem Tag haben die Aktio- näre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen und ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das An- gebot einzuliefern. Die Annahmefrist endet am 9.4.2021, 17.00 (CET). Der den Aktionären der CA Immo ursprüng- lich angebotene Preis von 34,44 € je CA Immo Aktie wurde am 26.2.2021 auf 36,00 € erhöht ("Aktien Angebotspreis"). Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein Preis von etwa 138.628,59 € (ursprünglich 132.621,35 €) je Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von 100.000 € geboten ("WSV Angebotspreis"). Der Aktien An- gebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich cum Dividende. Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo Aktien und Wandelschuldverschreibungen gerichtet, die nicht von der Bieterin oder von der CA Immo selbst gehalten werden. Eine Mindestannahmeschwelle ist jedoch nicht vorgese- hen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschieben- den Bedingung der kartellrechtlichen Freigaben in Öster- reich, Deutschland und Polen. Die Äußerungen des Vor- stands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden am 8.3.2021 veröffentlicht und stehen – wie auch die An- gebotsunterlage – auf der Website der Gesellschaft in der Rubrik Investor Relations/Übernahmeangebote zu Verfü- gung. Verkäufe CA Immo und Mainzer Stadtwerke AG haben als Joint Venture Partner der Zollhafen Mainz GmbH Co. KG am 22. Dezember 2020 den Verkauf der Baufelder „Hafeninsel I“ und „Marina“ notariell beurkundet. Der Verkaufspreis (50%-CA Immo-Anteil) liegt deutlich über dem letzten CA Immo-Buchwert (gem. IAS 2) zum dritten Quartal 2020. Das Closing der Transaktion ist für das 1. Quartal 2021 vorgesehen. Im Dezember 2020 hat die CA Immo darüber hinaus ei- nen Vertrag zum Verkauf eines Grundstücks in Düsseldorf unterschrieben. Der Vertrag bedingt den Verkauf des an- grenzenden Grundstücks eines Dritten. Die CA Immo Gruppe hat das Grundstück zum 31.12.2020 zum stand-a- lone Fair Value bewertet. Eine Umwertung auf den aus der gemeinsamen Transaktion entstehenden Fair Value wurde nicht durchgeführt, da der Vollzug der Transaktion von ei- nem Dritten abhängig ist und die Entscheidung nicht voll- ständig bei der CA Immo liegt. In 2020 hat die CA Immo keinen ergebniswirksamen Effekt aus dieser Verkaufstrans- aktion realisiert. Ende Februar 2021 schloss CA Immo den Verkauf der Bürogebäude Bratislava Business Center 1 und 1 Plus (BBC 1) ab. Der Bürokomplex umfasst eine vermietbare Fläche von rd. 25.500 m². Der Verkauf des BBC 1 markiert den Ausstieg aus dem kleinen non-core-Markt Slowakei. Vermietungen Im März 2021 hat CA Immo mit der Deutschen Kredit- bank AG (DKB) einen langfristigen Mietvertrag über rd. 34.850 m² Mietfläche für die Landmark-Büroentwicklung Upbeat in der Berliner Europacity abgeschlossen. Upbeat wird als hochwertiges und nachhaltiges Bürogebäude ent- wickelt und soll mindestens die Zertifizierungen DGNB (Gold), WiredScore (Platin) und WELL (Gold) erhalten. Mit Abschluss des Mietvertrages ist das Büroentwicklungspro- jekt zu 100% vorvermietet. Der Baubeginn wird für das zweite Halbjahr 2021 und die Fertigstellung für 2025 er- wartet, das Gesamtinvestment der CA Immo inklusive Grundstück beläuft sich auf rund 300 Mio. €. FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verändert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Büroim- mobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisieren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel bewirt- schaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Verän- derungen der Arbeitsprozesse und der Anforderungen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt anderer- seits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäu- dekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojekten. Aktu- ell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutzmaßnahmen in Bezug auf Virusinfektionen (Pandemieschutz) im Fokus. Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For- schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen, die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäftigen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Orga- nisation (IAO, www.office21.de) und des Real Estate Inno- vation Network REIN mit dem Ziel, externe und interne In- novationsansätze zu evaluieren und frühzeitig zu pilotie- ren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mitglied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft (Details zu unseren Mitgliedschaften finden Sie im ESG-Bericht). NACHTRAGSBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 49 RISIKOBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 50 RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf- tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt- chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi- ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi- komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor- tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor- porate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un- sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Da her ist die Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Gover- nance und unseres Wertemanagements eine Selbstver- ständlichkeit. Risikokultur bede utet für CA Immo die Schaffung eines Risikobewusstseins und die Etablierung eines bewussten Umgangs mit Risiken im Tagesgeschäft – sowohl für da s Management als auch für jeden einzel- nen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um- gang mit den aus der Geschäft sstrategie resultierenden Risiken und beschreibt diese Risiken hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unter- nehmens und die daraus abzuleitenden Richtl inien für den Umgang mit Risiken. Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab- lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf- sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi- kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un- terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi- nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be- darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft (wie auch zum Thema „Covid-19-Pandemie“ der Fall). Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus- richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch au f (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprog- nosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwa- chung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmög- lichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukos- ten bei Projektrealisierungen. Szenariendarste llungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risi- koberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo im 3-Jahres-Rhyth- mus eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelri- siken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrschein- lichkeit durch. Zusätzlich erfolgt eine jährliche Aktuali- sierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahr- scheinlichkeit innerhalb des Zeitraumes von einem Jahr . Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermit- teln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar er- achtet. Hat der Vorstand die St rategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartun- gen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizie- ren. Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku- mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter- nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen- KONZERNLAGEBERICHT 51 Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän- gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be- darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be- richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb- nisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor- derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corpo- rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel- lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs- mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh- mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage- mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab- läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude- cken und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel- lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter- stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun- den. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo- kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge- sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol- len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku- mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergeb- nisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsfüh- rung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindes- tens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. STRATEGISCHE RISIKEN Als strategisches Risiko bezeichnet CA Immo die Gefahr von unerwarteten Planabweichungen bzw. Verlusten, die sich aus Managemententscheidungen zur geschäftspoliti- schen Unternehmensausrichtung ergeben können. Zu- meist resultieren diese Risiken aus unerwarteten Verän- derungen des makroökonomischen Marktumfeldes. Viele der hier genannten Risiken sind nicht aktiv steuerbar. Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi- lienmärkte ab. Wesentliche Faktoren, die die Wirtschafts- entwicklung beeinflussen, sind u. a. die Weltwirtschafts- lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations- rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins- niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak- toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar- beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer- halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati- onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha- ben sowie insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt- schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie- tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe- schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä- ren. Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaf- ten und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kol- laps des Währungssystems führen. Den wirtschaftlichen Chancen, die sich Unternehmen in anderen Ländern bieten, stehen häufig geopolitische Risi- ken wie politische Instabilität, fehlende Rechtsgrundlagen und staatliche Willkür gegenüber. Unternehmen, die in ei- ner instabilen Region tätig sind, müssen also mit erhebli- chen Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit rechnen. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 52 Als Beispiele hierfür seien Steuererhöhungen, Zölle, Aus- fuhrverbote, Enteignungen oder Beschlagnahme von Ver- mögenswerten genannt. Im Falle einer zu hohen Konzent- ration von Immobilien in einer Region könnten diese Fak- toren auch einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe haben. Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Aus- wirkungen der globalen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschrän- kungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträch- tigt. Die Pandemie hat Europa weiterhin fest im Griff. Prak- tisch überall schnellten die Infektionszahlen ab dem 3. Quartal 2020 hoch. Die Länder reagierten darauf erneut mit weiterreichenden Einschränkungen. Erneute Lock- downs lassen die europäische Wi rtschaft voraussichtlich stärker einbrechen, als noch Mitte des Jahres 2020 erwar- tet (siehe auch Kapitel „W irtschaftliches Umfeld). Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol- gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw. schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzel- handel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Aus- wirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilien- märkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer und schwerwiegender wer- den die Auswirkungen. Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich be- dingt durch die Pandemie und den damit verbundenen Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark rückläufig. Das in den Kernmärkten von CA Immo re- gistrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) un- ter dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres auf unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden sogar abgebrochen. Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet werden, verzeichneten alle Kernstädte von CA Immo durch die herausfordernden Rahmenbedingungen auf- grund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswir- kungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage bzw. einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivi- täten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die in 2020 deutlich rückläufigen Büroflächenumsätze im Ge- schäftsjahr 2021 tatsächlich entwickeln werden. Zudem ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita- ler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mit- telfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswir- ken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel, Einzelhandel) mit Anträgen konfrontiert, in denen um Er- lass, Minderung oder Stundung der Mietzahlungen gebe- ten wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von Land zu Land unterschiedlich. Im Falle von Covid-19-be- dingten behördlichen Betriebsschließungen oder -ein- schränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein spezielles gesetzliches Mietzinsminderungsrecht, wäh- rend in anderen Ländern mangels spezifischer gesetzli- cher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungs- pflicht besteht und ein Mietzinsminderungsrecht nur aus- nahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsin- stitute (wie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage) begrün- det werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht eines Mieters begründen. Inwieweit die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie zur Insolvenz ein- zelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht ab- schätzen und hängt weitgehend von der Dauer der Krise ab. Vor allem das Hotelgewerbe, die Gastronomie und der nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich un- ter der herrschenden Situation. Je nach Asset-Klasse ist weiterhin mit Mieterlässen, Mietminderungen und Miet- stundungen zu rechnen. CA Immo begegnet diesem Risiko u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mie- terstruktur und des Cash-flows und führt versch iedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. KONZERNLAGEBERICHT 53 Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erfor- derlich. Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und den damit in Zusammen- hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi- schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen strukturellen Marktveränderungen zu unterscheiden, überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2020, wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2020 auf Basis verbindlicher Kauf- verträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertungen angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außerge- wöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Trans- aktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor al- lem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen wer- den als dies sonst der Fall ist. Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Ange- bots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungs- raten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Weitere Informationen zu den Veränderungen der Marktwerte finden Sie im Kapitel „Immobilienbewer- tung“. Weiterhin bleibt es abzuwarten, welche langfristigen Auswirkungen die Covid-19-Pandemie haben wird. Die Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärkten, Ge- winnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirt- schaftliche Prognosen in diesem Zusammenhang unter- streichen deren potenzielle Gefahr für die europäische und globale Wirtschaft. Diese Auswirkungen können ins- besondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufenden Evaluierung. Temporäre Einschränkun- gen des laufenden Betriebs (auch verursacht durch Aus- gangsbeschränkungen/Ausgangssperren/Grenzschließun- gen, Schul- und Geschäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kunden, Lieferanten sowie Behörden eintre- ten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein ge- schäftlichen und immobilienspezifischen Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt werden (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzöge- rungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immo- bilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzie- rungen, Auswirkungen auf geplante Immobilientransakti- onen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maß- nahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. Informationen zu den im Zuge der Covid-19-Pandemie von CA Immo gesetzten umfassenden Schutzmaßnahmen für eine sichere Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbei- ter, Mieter sowie auf CA Immo Baustellen finden Sie im ESG Bericht. IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung Der Immobilienmarkt hängt von der makroökonomi- schen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaf- ten ab. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen kön- nen zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern füh- ren. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestment- marktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglich- erweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditio- nen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immo- bilienportfolios strategisch zu justieren. Viele jener Fakto- ren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkom- mens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenra- ten oder Konsumentenvertrauen beeinflussen das jewei- lige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien. Dies kann Immobilienpreise, Marktmieten und Vermie- tungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Ein- künfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher nicht auszuschließen. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen An- fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt- KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 5 4 umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi- ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im- mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im- mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien- werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks von Investoren besteht auch die Gefahr, dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön- nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam- menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo- bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi- sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige- nen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste re- gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Märkten, die die langfristigen strukturellen Trends der zunehmenden Urbanisierung, eines positiven demografischen Wandels und der strukturellen Angebots- knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei- sen. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strate- gie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategi- schen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrate- gien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeu- gen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und aus- gewählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 55% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Ein- zelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielvertei- lung sieht eine mittelfristige Erhöhung des Deutschland Anteils auf 60-65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA De- veloped Europe Index, der die Kapitalmarktpositionie- rung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von über 50% angestrebt. Zugunsten einer kri- tischen Marktrelevanz soll pro Kernstadt ein Immobilien- vermögen von ca. 500 Mio. € gehalten werden. In Punkto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwer- punkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden auch Grundstücksentwicklungen und Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten (z.B. Woh- nen, Hotel) realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent- rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bürogebäude Skygarden in München in diese Kategorie. Insgesamt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifi- kation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren we- niger als 30% des Gesamtportfolios. Das Konzentrations- risiko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschau- bar: Per 31. Dezember 2020 werden rund 21% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit ei- nem Anteil von rund 3% der Gesamtmieterlöse sind Pri- cewaterhouseCoopers, gefolgt von Intercity Hotel GmbH aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah- men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent- fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu- den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer- den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah- men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge- samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single- Tenants mehr als 10 Jahre betragen. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp- fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlage- objekten mit starken in-house Kompetenzen nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risi- ken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöp- fungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings ber- gen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungspro- jekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zu- flüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes er- hebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verblei- benden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von KONZERNLAGEBERICHT 55 Bilanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Immo- bilien und rund 15% Entwicklungsprojekte in Realisie- rung inklusive Landbank Reserven. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt- wert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart- nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer- den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi- gen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län- dern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentli- che Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietver- träge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und ge- eignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli- chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent- schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf- rechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proak- tive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistun- gen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der nega- tiven Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Aus- wirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtliche of- fene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Aus- fallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausrei- chend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe be- inhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezug- nahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisin- dex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Miet- verträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflati- onsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko). Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un- ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut- zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho- tels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zuneh- mende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Miet- preisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen füh- ren. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die Ertragslage der Gruppe von der Qualität des externen Ho- telmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig. Nicht zuletzt sind hier die zuvor erwähnten ne- gativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bedingten behördlich angeordneten Lockdowns anzuführen, die ins- besondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark in Mitleidenschaft ziehen. Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er- träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent- wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei- tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch- tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde- rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkon- trollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditäts- planung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermie- tungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver- mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht und bedarf bei Einholung der Projektgenehmi- gung einer expliziten Prüfung. Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er- geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise. Dies ist mittlerweile nicht nur KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 56 in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spürbar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht aus- zuschließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Ri- siken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekter- folg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projekt- gewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt da- her auch im Bereich Development verstärkt auf entspre- chende Markt- und Kostenanalysen. Die aktuell in Umset- zung befindlichen Projekte bewegen sich über wiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich des Kostenrisikos laufend evalu- iert. Risiken aus getätigten Verkäufen Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver- traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab- stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf- preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er- tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei- chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all- fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be- rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach- laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent- sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. Umwelt- und Klimarisiken Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen- schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt wer- den oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontami- nierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materia- lien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Um- weltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräuße- rung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immo- bilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastro- phen und extreme Wettereinwirkungen können erhebli- che Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versi- chert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungspro- jekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausrei- chende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risiko- minimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umwelt- verträgliche Materialien und energiesparende Technolo- gien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe ei- ner Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Als verantwortungsbewusster Akteur in der europä- ischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit ver- bundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nachhal- tigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbunde- nen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert CA Immo entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele in ihrer strategischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeits- zertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Re- porting, Green Financing). Detaillierte Informationen hierzu – insbesondere zu Klimarisiken und -chancen – finden Sie im ESG Report. ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh- ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder- schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli- chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech- nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind, bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschli- chen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrol- len), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individuel- ler Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen kön- KONZERNLAGEBERICHT 57 nen, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine fle- xible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufga- ben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwal- tungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausge- lagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertrag- lich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar- beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett- bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel- funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how- Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un- ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann. Diesen Risi- kofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf struk- turierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how- Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know- hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst voraus- schauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge- wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge- führt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unter- schiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können ver- einzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, aus- reichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten ge- troffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzi- elle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös- terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be- einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri- vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein- gebracht. Die Anfang Dezember 2020 verkündeten erstin- stanzlichen (allerdings noch nicht rechtskräftigen) Straf- urteile gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG-Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen gesetzt wurden. Das Strafgericht hat CA Immo mit den geltend gemachten Privatbeteilig- tenansprüchen gegen die Beklagten auf Schadenersatz von 1,9 Mrd. € auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Eine vertiefende Einschätzung der konkreten Auswirkungen des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen Scha- denersatzverfahren ist erst nach schriftlicher Urteilsaus- fertigung und in der Folge nach Abschluss sämtlicher all- fälliger Rechtsmittelverfahren mit einem rechtskräftigen strafrechtlichen Urteil möglich. Ein Strafurteil hat pro- zessual keine Bindungswirkung für die geltend gemach- ten zivilrechtlichen Schadenersatzansprüche gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten. Für das Scha- denersatzverfahren wurde bis dato vorsorglich eine Rück- stellung in Höhe von rund 25 Mio. € für Gerichtsgebühren gebildet. Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruk- tur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtssprechung, die Implementierung von Les- sons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinu- ierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen. Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Er- pressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erhebli- chen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen fi- nanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen. Dem Korruptionsrisiko wird durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang ste- henden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeden Ver- dachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 58 für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgeber- system (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Kor- ruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachver- halte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verab- schiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprü- fungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzern- gesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Kor- ruptionsrisiken überprüft. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße- rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer- rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun- gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teil- weise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Ab- sicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver- lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher- heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts- fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand- lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge- stuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen we- sentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahr- scheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom- plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor- gaben zur Grunderwerbsteuerbelastung bzw. zum mögli- chem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Per- sonengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick- lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu- halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer- halb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän- derungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Partnerrisiken CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhän- gig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. FINANZRISIKEN Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe- sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisi- tionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolon- gieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzie- rungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finan- zierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können KONZERNLAGEBERICHT 59 (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fer- tigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ih- ren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzu- kommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich- tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli- gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö- gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss- verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie- rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh- mensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fäl- lig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu for- dern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Kondi- tionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate- gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das seit Dezember 2015 bestehende Investment Grade – Long Term Issuer Rating Baa2 von Moody’s beizubehalten, be- darf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun- gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si- cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel- len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi- tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli- nie auf Ebene der Konzernmutter. Damit wird konzern- weit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Li- quiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehori- zont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entspre- chende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisheri- gen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaf- ten (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf- grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent- wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli- cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan- zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Zinsänderungsrisiko Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi- cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun- gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin- dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge- gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde- nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi- chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa- men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah- men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh- ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi- kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen 94% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk- tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 60 des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er- reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe- lasteten Vermögenswerten – ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanz- profil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt. Währungsrisiken CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus- gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun- gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb- nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu- ell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus- wirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor- handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs- notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab- sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent- wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. FINANCIAL RISK MANAGEMENT KONZERNLAGEBERICHT 61 AKTIONÄRSSTRUKTUR Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanz- stichtag 718.336.602,72 € und verteilte sich auf vier Na- mensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lau- tende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 28% per 31. Dezember 2020 (27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensak- tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im- mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube- sitz von institutionellen und privaten Investoren. Mit ei- nem Anteil von rund 6% bzw. rund 4% zählen die S IMMO Gruppe sowie BlackRock Inc. zu den größeren Aktionären von CA Immo. Darüber hinaus sind keine Ak- tionäre mit einer Beteiligung von mehr als 4% bekannt. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien so- wie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Gover- nance Bericht (Corporate Governance (caimmo.com)) dar- gestellt. ANGABEN ZUM KAPITAL In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2018 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustim- mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh- reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus- schluss) um bis zu 359.168.301,36 € (rund 50% des der- zeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sachein- lage gegen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen. D i e Ermächtigung gilt bis zum 18. September 2023. In der selben Hauptversammlung wurde das „bedingte Kapital 2013“ von ursprünglich 100.006.120 € zur Bedie- nung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 auf 47.565.458,08 € eingeschränkt und der Vorstand gleich- zeitig ermächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zustim- mung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibungen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesell- schaft mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (bedingtes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Umtauschver- fahren der Wandelschuldverschreibungen festzusetzen. Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Bezugs- rechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen einge- räumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung entfällt. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen. In der 32. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2019 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da- tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 8. November 2021, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge- setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell- schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge- genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör- seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs- rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er- mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre- ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter- nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei- ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er- worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm- lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück- kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2020 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 ausge- gebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6% der stimmberechtigten Aktien. INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 62 INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor- standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti- onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent- sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen- dungsberechtigten jederzeit abberufen und dur ch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin- den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats- mitglieder werden von der Hauptversamml ung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsm itglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit- gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver- sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier- tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzun g). „CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN Alle Vorstandsverträge enthalten eine „Change of Con- trol“-Klausel („CoC“), die Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit infolge eines Kontrollwechsels regeln. Ein Kontrollwech- sel liegt vor, sobald ein Aktionär oder eine Aktionärs- gruppe 25% der Stimmrechte in der Hauptversammlung erlangt oder in Folge des Überschreitens einer Beteili- gungsschwelle von 30% ein Pflichtanbot gemäß Übernah- megesetz legen muss. Firmenzusammenschlüsse gelten grundsätzlich als Kontrollwechsel. Die vertraglichen Re- gelungen sehen Sonderkündigungsrechte sowie eine Ent- geltfortzahlung (einschließlich variabler Vergütung) für die Restlaufzeit des Anstellungsvertrages vor. Die maxi- male Berechnungsgrundlage für die Entschädigung der fi- xen Vergütung beträgt aktuell zwei Jahresfixbezüge. Dar- über hinaus muss die Gesellschaft dem Vorstandsmit- glied auf Grundlage der bestehenden Vorstandsverträge eine abhängig von seiner konkreten Tätigkeit und Posi- tion prozentuelle Abschlagszahlung als Entschädigung für die entgangene variable Vergütung in der Höhe von maximal 80% von zwei Jahresfixbezügen gewähren. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Falle eines Kontrollwechsels innerhalb der Sphäre des Großaktio- närs Starwood Capital wurde für alle derzeit amtierenden Vorstandsmitglieder vertraglich ausgeschlossen. KONZERNLAGEBERICHT 63 CA Immo ist ein Investor, Entwickler und langfristiger Bestandshalter von hochwertigen Bürogebäuden. Unser strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wert- schöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo gezielt und in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anfor- derungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkun- gen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und ge- sellschaftliches Umfeld. Dieser Bericht zeigt unsere stra- tegische Positionierung, Ziele und Maßnahmenplanung zum Thema Nachhaltigkeit und bietet einen Überblick über entsprechende Aktivitäten im Jahr 2020. Standards und Richtlinien der Berichterstattung CA Immo ist nicht zur Aufstellung eines konsolidierten nichtfinanziellen Berichts gemäß § 267a UGB (Nachhal- tigkeits- und Diversitätsverbesserungsgesetz, NaDiVeG) verpflichtet. Als Unternehmen von öffentlichem Interesse erstellen wir dennoch freiwillig einen entsprechenden Bericht. Um die Nachhaltigkeitsthemen möglichst übersichtlich und international vergleichbar aufzubereiten, orientiert sich die Berichterstattung an zwei gängigen internationa- len Standards: den EPRA Sustainability Best Practice Recommendations 3rd Edition (sBPRs) und den Empfeh- lungen der Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). Eine Übersicht aller gemäß diesen Standards in den Geschäftsbericht integrierten Nachhal- tigkeitsthemen inkl. entsprechender Seitenverweise und Definition der Berichtsgrenzen findet sich im ESG An- hang. Die EPRA sBPR-Richtlinien bieten – basierend auf den Standards der Global Reporting Initiative (GRI) – eine konsistente Methode zur vergleichbaren Darstellung der Nachhaltigkeitsleistung von Immobiliengesellschaften und decken die Kategorien Umwelt, Soziales und Unter- nehmensführung (ESG) ab. Die TCFD-Empfehlungen ste- hen für eine konsistente Offenlegung klimabezogener fi- nanzieller Risiken. Darüber hinaus haben wir im Geschäftsjahr 2020 erst- mals die im Zuge unserer Nachhaltigkeitsstrategie be- rücksichtigten Ziele für nachhaltige Entwicklung (SDGs) der Vereinten Nationen erhoben und erläutert. Einen wesentlichen Standard für die künftige Nachhal- tigkeitsberichterstattung wird zudem ab dem Geschäfts- jahr 2021 die EU Taxonomie-Verordnung bringen. Die Themen und Ansätze dieser Verordnung wurden in der Erstellung unserer ESG-Wesentlichkeitsanalyse bereits berücksichtigt. Berichtsgrenzen und Abdeckung Eine detaillierte Definition der Berichtsgrenzen und –methodik findet sich im ESG-Anhang. Berichterstattung: Status und Ausblick Im Geschäftsjahr 2019 hat CA Immo begonnen, die Nachhaltigkeitsberichterstattung in Anlehnung an die EPRA sBPR Recommendations auszuweiten. Einen ersten Meilenstein dieser Initiative haben wir im September 2020 erreicht, als der in den Geschäftsbericht 2019 inte- grierte Nachhaltigkeitsbericht erstmalig mit einem „EPRA sBPR Gold“ Award sowie einem "EPRA sBPR Most Im- proved Award" ausgezeichnet wurde. Ziel für die kom- menden Berichtsperioden ist es, unsere Berichterstattung in Anlehnung an internationale Standards, Best-Practice- Beispiele und die Anforderungen unserer Stakeholder weiter auszubauen. Im Geschäftsjahr 2020 hat CA Immo diverse ESG-Ra- tings, u. a. das ISS ESG Corporate Rating, Climate Disclo- sure Project (CDP) und MSCI ESG Rating, aktiv überprüft und kommentiert. Darüber hinaus wurde CA Immo ein weiteres Jahr in Folge im VÖNIX-Nachhaltigkeitsindex der Wiener Börse gereiht. Anhand dieser Berichts- und Rating-Aktivitäten wollen wir die Transparenz und Vergleichbarkeit unserer Nachhaltigkeitsperformance optimieren und Chancen, die sich in Form günstigerer Green-Bond-Emissionskon- ESG BERICHT 64 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT ditionen bieten, künftig intensiver zur Optimierung unse- rer Finanzierungsstruktur nutzen. Im Zuge der geplanten Erweiterung der Nachhaltigkeitsberichterstattung soll auch der für CA Immo relevante Kanon an ESG-Rating- Reviews ergänzt und sowohl die Quantität als auch die Qualität der an die Ratingagenturen übermittelten Infor- mationen weiter erhöht werden. Überprüfung durch Dritte Die Inhalte dieses Nachhaltigkeitsberichts wurden nicht von unabhängigen Dritten überprüft. Bei der Abschluss- prüfung durch den Wirtschaftsprüfer wurde lediglich ge- prüft, ob die notwendigen nichtfinanziellen Informatio- nen offengelegt wurden. Über die Qualität der offengeleg- ten Daten wurde keine Aussage getroffen. Stakeholder Dialog und Engagement Die Interessen und Anliegen unserer Stakeholder prä- gen unser Selbstverständnis und leiten unsere strategi- schen Entscheidungen. Der intensive Austausch mit un- seren vielfältigen Anspruchsgruppen hilft uns, deren Be- dürfnisse zu verstehen und unser Handeln darauf abzu- stimmen. Details hierzu finden sich im Corporate Gover- nance Bericht. Strategische Nachhaltigkeitsinitiative und Bewusstseinsbildung Im Jahr 2019 startete CA Immo unter dem Motto „To- morrow Proof by CA Immo“ ein konzernweites Projekt zur Definition und Steuerung der strategischen Nachhal- tigkeitsaktivitäten. Die Ziele, Rahmenbedingungen, Maßnahmen und Mei- lensteine des Projekts wurden im Rahmen von Manage- ment Meetings mehrfach präsentiert. Parallel zur Erwei- terung der externen Berichterstattung soll 2021 auch die interne Kommunikation von Nachhaltigkeitsthemen und -aktivitäten intensiviert werden – u. a. durch die Bildun g weiterer Arbeitsgruppen und virtuelle Schulungen. Organisatorische Verankerung und Steuerung von Nachhaltigkeitsthemen Informationen zur organisatorischen Verankerung, zu internen Kontroll- und Steuerungsprozessen der Nach- 1) Auswirkungen von Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft auf das Ge- schäftsmodell, die Strategie und Finanzlage von CA Immo haltigkeitsthemen sowie zur Verantwortlichkeit des Vor- stands in diesem Zusammenhang finden sich im Corpo- rate Governance Bericht. Relevanz und Prioritäten der CA Immo Nachhaltigkeitsberichterstattung Um sicherzustellen, dass die Nachhaltigkeitsberichter- stattung und -strategie den richtigen Prioritäten folgt, hat CA Immo im Geschäftsjahr 2020 erstmals eine Analyse zur Bestimmung der wesentlichen Nachhaltigkeitsthe- men durchgeführt. Eine entsprechende Themenliste wurde auf Basis der Berichterstattung relevanter Mitbe- werber, Regularien und Nachhaltigkeitsstandards sowie einer internen Analyse der Auswirkungen der CA Immo- Geschäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirt- schaft erstellt. Die Wesentlichkeitsanalyse dieses Themenspektrums erfolgte im Anschluss unter Berücksichtigung von drei Dimensionen: der Geschäftsrelevanz („Outside-In“ 1) ), der Signifikanz der Auswirkungen unserer Geschäftstätigkeit („Inside-Out“ 2) ) sowie einer Stakeholder-Bewertung. Na- hezu die gesamte zweite Management-Ebene von CA Immo war in diesen Analyseprozess aktiv eingebun- den. Im Zuge der Stakeholder-Befragung wurden alle CA Immo-Mitarbeiter eingeladen, eine Priorisierung der einzelnen Themen aus ihrer Sicht vorzunehmen; die Be- teiligungsquote lag bei rund 50%. Eine entsprechende Themenbewertung aus Sicht der übrigen CA Immo-Stake- holdergruppen (u. a. Mieter, Investoren, Banken) wurde von deren internen CA Immo-Ansprechpartnern vorge- nommen. Die Ergebnisse dieser dreidimensionalen Wesentlich- keitsanalyse sind im Folgenden in Form einer Matrix dar- gestellt. Die daraus abgeleiteten sechs Fokusthemen (stärkste Auswirkungen auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft bei gleichzeitig hoher Stakeholder-Relevanz) definieren den Rahmen, innerhalb dessen CA Immo ei- nen relevanten Beitrag zu einer nachhaltigen Wirtschaft leisten kann – und die damit verbundenen wesentlichen Risiken und Chancen. Sie geben in Folge die Schwer- punkte der laufenden Nachhaltigkeitsberichterstattung, der strategischen Zielsetzungen und operativen Maßnah- men vor. Die Berichterstattung zu den Fokusthemen ist durch die entsprechenden Symbole gekennzeichnet. Die zusätzlich zu den Fokusthemen in der untenstehenden 2) Auswirkungen von CA Immo auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft KONZERNLAGEBERICHT 65 Matrix enthaltenen Nachhaltigkeitsthemen werden – teil- weise in geringerem Detaillierungsgrad – ebenso in unse- rer Berichterstattung abgedeckt. Aufgrund der aktuell dynamischen Entwicklungen in Bezug auf ESG-Themen – sowohl des regulatorischen Umfelds als auch der Stakeholder-Bedürfnisse – werden wir diese Wesentlichkeitsmatrix künftig mindestens alle zwei Jahre einer Neubewertung unterziehen. Soziale, ökologische und wirtschaftliche Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA Immo Geschäftstätigkeit Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich- tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge- schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden u. a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und indirekte (Lieferkette) wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen identifiziert. Umwelt: – Umweltstandards in der Projektentwicklung (Energieef- fizienz und CO 2 -Emissionen im Bauprozess sowie der Produktdefinition, Materialauswahl, Ressourcenver- brauch und Kr eislaufwirtschaft) – Brownfield vs. Greenfield Development (Biodiversität) – Energieeffizienz und CO 2 -Emissionen, Abfallaufkom- men und Wasserverbrauch im Gebäudebetrieb. Gesellschaft und Wirtschaft: – Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist- bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wa ndel – Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftragnehmer und eige ne Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau- stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken – Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh- merrechte, Personalentwicklung und -bindung – Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens- führung, Comp liance mit sozial- und umweltrelevanten Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei- dung von Korruption und Bestechung, Reputationsri- siko. NACHHALTIGKEIT BEI CA IMMO: WESENTLICHKEITSMATRIX UND FOKUSBEREICHE Die Darstellung zeigt eine Übersicht der relevanten CA Immo Nachhaltigkeitsthemen gemäß deren Auswirkungsintensität auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft (horizontale Achse) sowie der Stakeholder Relevanz (vertikale Achse). Die Relevanz für den Unternehmenserfolg zeigt sich in der Größe der Kreisflächen. Die farblich markierte Fläche kennzeichnet die CA Immo Fokusbereiche (gleichermaßen hohe Auswirkung und Stakeholder Relevanz). 66 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT UN Sustainable Development Goals (SDGs) Als Top-Player im europäischen Immobiliensektor un- terstützt CA Immo die Ziele für nachhaltige Entwicklung (Sustainable Development Goals, SDGs 1) ) der Vereinten Nationen (siehe Grafik). Unsere Positionierung und Akti- vitäten stehen im Einklang mit den SDGs, die wichtigsten Aktionsfelder sind in der nachfolgenden Tabelle ange- führt und überblicksartig erläutert. Mitgliedschaften CA Immo ist aktiv in den relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft und wirkt über Mitgliedschaften bzw. Kooperationen an der Weiterentwicklung und For- schung im Immobiliensektor mit. So unterstützt CA Immo seit vielen Jahren als aktives Mitglied Organisa- tionen, die – nachhaltige Stadt- sowie Projek tentwicklung fördern, z. B. die D eutsche Gesellschaft für Nachhaltige Immobili- enwirtschaft (DGNB) oder das Urban Land Institute (ULI) – relevante Themen und Anliegen der Immobilienwirt- schaft öffentlich vertreten und standardisieren, z.B. die European Public Real Estate Association (EPRA), den Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) oder das Institut für Corporate Governance der deutschen Immobilien- wirtschaft e. V. (ICG). Im Jahr 2020 hat sich CA Immo dem ESG Circle of Real Estate (ECORE) 2) angeschlossen und sic h an der Entwicklung eines europäischen Sco- ringstandards beteiligt, der die Nachhaltigkeit in Immo- bilienportfolios transparent, messbar und vergleichbar machen soll. Ziel dieses Engagements ist es, durch Innovationen, Best Practice und unternehmensübergreifende Bran- chenkooperation die Wettbewerbsfähigkeit sowohl auf operativer als auch auf Unternehmensebene langfristig zu stärken (siehe auch Kapitel Forschung und Entwicklung). Eine vollständige Liste aller CA Immo Mitgliedschaften findet sich auf unserer Konzernwebsite unter www.caimmo.com/membership. 1) https://www.sdgwatch.at/de/ueber-sdgs/ 2) www.ecore-scoring.com KONZERNLAGEBERICHT 67 FOKUSBEREICHE VON CA IMMO IM KONTEXT INTERNATIONALER NACHHALTIGKEITS-INITIATIVEN Fokusbereich Beschreibung Schwerpunktthemen der EU Taxonomie- Verordnung UN Sustainable Development Goals (SDGs) Klima & Energie Wir wollen einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwär- mung unter 2° Celsius zu halten. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den Energieverbrauch und CO 2 -Footprint im Bau und Betrieb unserer Gebäude zu reduzieren und die Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen. Durch Sensibilisierung unserer Mieter, Mitarbeiter und Lieferanten wollen wir klima- und umweltfreundliches Verhalten im Rahmen unseres Einflussbereichs fördern. – Eindämmung des Kli- mawandels – Anpassung an den Kli- mawandel Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Wir entwickeln Büro- und Hotelimmobilien ausschließlich nach hohen Nachhaltigkeitsstandards. Die Einhaltung der damit verbundenen Anforderungen an nachhaltige Beschaffung stellen wir über vielfältige Umwelt- und Sozialauflagen für Auftragnehmer und Lieferanten auch in der Lieferkette sicher. – Umweltverschmutzung Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft Wir setzen Initiativen, die zu reduziertem Ressourcenverbrauch, der Wiederverwendung und dem Recycling von Materialien und Abfall beim Bau, Betrieb und der Sanierung von Gebäuden beitragen. – Kreislaufwirtschaft – Wasser Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Wir sind spezialisiert auf die umweltschonende Revitalisierung von innerstädtischen Altstandorten (Brownfield Development). Dabei achten wir auf den Schutz der Biodiversität und schaffen gemischt genutzte Stadtquartiere mit nachhaltiger Infrastruktur und hoher Lebensqualität, die attraktiv, integrativ und zugänglich sind. – Ökosysteme Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance Verantwortungsvolle Unternehmensführung und Compliance mit sozial-, umwelt- und wirtschaftsrelevanten Vorgaben sind Basis unserer Geschäftstätigkeit. Wir verpflichten uns dazu, Arbeitnehmerrechte zu stärken, Menschenrechtsverletzungen vorzubeugen und agieren in unserem gesamten Einflussbereich nach den Grundsätzen der Nichtdiskriminierung, Chancen- gleichheit und Zero Tolerance gegenüber Korruption und Bestechung. – Menschenrechte – Arbeitnehmerrechte – Bekämpfung von Kor- ruption Gesundheit & Sicherheit Wir schaffen sichere, gesundheitsfördernde und attraktive Arbeitsumgebungen für Mieter, Mitarbeiter und Dienstleister – sowohl im Gebäudebetrieb als auch in der Projektentwicklung. Wir fördern unsere Mitarbeiter und achten auf deren Bedürfnisse, Gesundheit und Individualität. 68 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT CA Immo Nachhaltigkeitsagenda: Ziele, Prinzipien und Maßnahmen Unsere Agenda für einen nachhaltigen Geschäftsbetrieb fasst alle aktuellen wesentlichen Unternehmensziele, Prinzipien und Maßnahmen im Kontext unserer Fokusbe- reiche zusammen. Mit diesem Programm will CA Immo aktiv zur Erreichung der von der Europäischen Union de- finierten Klima- und Umweltziele (Klimaneutralität bis 2050) und dem allgemeinen Übergang zu einer nachhalti- gen Wirtschaft beitragen. Ergänzende Tabellen und Infor- mationen gemäß EPRA, TCFD und NaDiVeG finden Sie im ESG Anhang. CA IMMO AGENDA FÜR NACHHALTIGEN GESCHÄFTSBETRIEB Fokusbereiche Ziele & Prinzipien Maßnahmen Klima & Energie – Reduktion der durchschnittlichen CO 2 -Emissionen im Gebäudebetrieb (vermeidbare Emissionen vermeiden, unvermeidbare Emissionen kompen- sieren) – Reduktion des Energieverbrauchs des Gebäudebestands (vermeidbare Emis- sionen reduzieren ) – Erhöhung der Klimaresilienz des Port- folios – 100% Strom aus erneuerbaren Energien im Bestandsportfolio bis 2023 (vom Vermieter bezogen) – Kompensation laufender CO 2 -Emissionen im Gebäudebetrieb durch den Kauf von Zertifikaten für vom Vermieter bezogenen Strom und Gas – Entwicklung einer Green-Lease-Strategie zur Erhöhung des Anteils an erneuerbarem Strom (vom Mieter bezogen) im Gebäudebestand – Digitale Messung von Energie-Kennzahlen für 100% des Multi- Tenant-Büroportfolios bis 2025 – Aktives Energiemanagement und energetische Optimierung des Be- standsportfolios – Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind. DGNB oder LEED Gold-Zertifizierungsstandard – Definition eines konzernweiten Standards zur nachhaltigen Projekt- entwicklung auf Basis von Mieterbedürfnissen und der EU-Taxono- mie-Verordnung (inkl. vor-Ort-Integration erneuerbarer Energiequel- len) Nachhaltige Beschaf- fung & Lieferkette – Sozial- und Umweltauflagen in CA Immo Vergaberichtlinie – Verpflichtung aller Bau-Dienstleister zur Einhaltung der Nachhaltig- keitsstandards gemäß DGNB Gold oder LEED Gold (z. B. Materialde- klaration, Arbeitnehmerschutz) Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft – Erhöhung des Anteils an recycel- tem/wiederverwertbarem Abfall – Reduktion des Wasserverbr auchs – Implementierung eines aktiven Abfallmanagementsystems und Was- serverbrauchsüberwachung im Gebäudebetrieb – Green Lease Verträge für optimierte Mülltrennung Nachhaltige Stadt- quartiersentwicklung – Klarer Schwerpunkt auf Brownfield Development (Revitalisierung von Alt- standorten) – 100% alle r aktuell von CA Immo entwickelten Gebäude sind Brown- field Developments – Weiterführung des strategischen Schwerpunkts auf Revitalisierung von Altstandorten – Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind. DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungsstandard Gesundheit & Sicher- heit – Vermeidung von Unfällen in Gebäu- den und auf Baustellen – Erhalt der langfristigen Leistungsfähig- keit eigener und externer Mitarbeiter (Mieter, Auftragnehmer) – Ber ücksichtigung vielfältiger Maßnahmen für Gesundheit und Kom- fort der künftigen Nutzer bereits im Zuge der Gebäudeplanung und -entwicklung (DGNB-, LEED-, WELL-Zertifizierungsstandards) – Standardisierte Sicherheitskonzepte auf Baustellen und im Gebäude- betrieb – Umfassende Schutzmaßnahmen im Zuge der Covid-19-Pandemie – Betriebliche Gesundheitsvorsorge, flexible Arbeitszeitmodelle KONZERNLAGEBERICHT 69 UMWELT CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung unter 2° Celsius zu halten und die Um- welt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den CO 2 -Footprint unserer Gebäude zu reduzieren, die Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum Schutz der Umwelt zu evaluieren und gegebenenfalls zu intensivieren. 1. KLIMARISIKEN UND -CHANCEN Der Klimawandel und seine Folgen für unsere Umwelt sind eine globale Bedrohung, deren vielfältige Auswir- kungen bereits heute in vielen Ländern spürbar sind. Die mit der Klimaveränderung verbundenen zukünftigen ge- sellschaftlichen, klimapolitischen und technologischen Entwicklungen sind mit hoher Unsicherheit behaftet, ebenso wie die Geschwindigkeit, mit der sich dieser Ver- änderungsprozess vollziehen wird. Vieles wird davon ab- hängen, wie empfindlich das Klimasystem auf Verände- rungen der Treibhausgasemissionen reagiert, wie stark sich höhere Erwärmungsniveaus auf unsere Umwelt aus- wirken und wie schnell einzelne Länder und Gesellschaf- ten auf diese Entwicklungen reagieren bzw. ihr Umwelt- verhalten anpassen. Obwohl sich die globalen CO 2 -Emissionen im Jahr 2020 aufgrund der Covid-19-Einschränkungen geschätzt um rund 7% zum Vorjahr verringert haben 1) , ist eine Halbie- rung der Emissionen bis 2030 nötig, um die globale Klimaerwärmung auf 1,5° Celsius zu beschränken 2) . Die Grafik rechts oben zeigt eine Szenarioanalyse für die Ent- wicklung der globalen CO 2 -Emissionen und der daraus resultierenden Klimaerwärmung bis 2100. 1) Global Carbon Project, Global Carbon Budget 2020 2) Global Carbon Project, Global Carbon Budget 2019, IPCC Special Report on “Global Warming of 1.5°C” Szenarioanalyse zur globalen Klimaerwärmung Die Rolle des Immobiliensektors im Kampf gegen den Klimawandel Insgesamt sind Gebäude in der EU für 40% des Energie- verbrauchs und 36% der direkten und indirekten Treib- hausgasemissionen verantwortlich, die hauptsächlich durch Bau, Nutzung, Renovierung und Abriss entstehen. Rund 75% der Gebäude in Europa gelten als ineffizient und nur 0,4 bis 1,2% des Gebäudebestands werden jähr- lich erneuert 3) . Strengere Energiestandards für Gebäude, höhere energetische Sanierungsraten und technologi- scher Wandel (z. B. intensivierter Einsatz von erneuerba- ren Energieträgern wie Wärmepumpentechnologien) sind Schlüsselkomponenten, um die EU-Klimaziele zu errei- chen. CA Immo Klimarisiken und -chancen Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge- schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Wir haben unseren allgemeinen Risikokatalog im Jahr 2020 diesbezüglich auf Vollständigkeit überprüft. Die für CA Immo relevanten Klimarisiken sowie allge- meine Nachhaltigkeitsrisiken wurden teilweise ergänzt und bewertet. Diese Risiken werden künftig jährlich neu evaluiert, bewertet und vom Vorstand freigegeben. Sofern sich aus den Bewertungen der Bedarf für zusätzliche Maßnahmen oder Strategieänderungen ergeben, werden diese in der Folge entsprechend von den zuständigen Ab- teilungen implementiert. Hierbei verfolgt CA Immo einen proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risi- ken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden 3) https://ec.europa.eu/info/news/focus-energy-efficiency-buildings-2020- feb-17_en 7 0 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT und das Unternehmen auf etwaige Veränderungen recht- zeitig reagieren kann. Die durch Menschen verursachten Klimaveränderungen stellen ein Risiko dar, das sich auf zwei Ebenen entfaltet. Bei der Bewertung der spezifischen Klimarisiken für CA Immo haben wir diese Ebenen zur Klassifizierung herangezogen: – Physische Risiken: Direkte, physische Schäde n an Sachanlagen durch das sich verändernde Klima, ausge- löst durch extreme Wetterereignisse (akute Risi ken) oder die kontin uierliche Klimaveränderung wie Anstieg des Meeresspiegels oder höhere Temperaturen (chroni- sche Risiken) – Übergangsrisiken (Transitionsrisiken): wirtschaftliche Risiken, die du rch den Übergang zu einer kohlenstoffar- men Wirtschaft ausgelöst werden. Diese Risikogrup pe inkludiert regul atorische Risiken (in Folge ne uer oder verschärfter ges etzlicher Bestimmungen) sowi e Risiken durch Veränderung von Markt, Nachfrage und Techno- logien (Markt- bzw. Wettbewerbsrisiken) oder Reputati- onsverlust (Reputationsrisiko). PHYSISCHE RISIKEN Risikotyp Gruppe Wahr- schein- lichkeit Zeit- horizont 1) Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Naturkatastrophen und extreme Wettereinwirkungen Akut Hoch Kurz – Physische Schäden und Beeinträchtigung von Gebäuden (evtl. verstärkt durch hohe Portfoliokonzentration innerhalb einer Stadt) – Lieferverzögerungen und Materialengpässe (unterbrochene Lieferketten) – Unterbrechung von Produktion bzw. Betrieb – Kontinuierliche Kontrolle, Wartung und Instandhaltung der Gebäude – Vorausschauende Projektentwick- lung und hohe Gebäude q ualität des CA Immo Portfolios erhöhen die Resilienz des Bestandsportfolios Allmähliche Veränderungen von Temperatur und Niederschlag, ansteigender Meeresspiegel Chronisch Hoch Lang – Änderungen bei Rohstoff- und Input-Prei- sen – Höher er Energieverbrauch und Betriebskos- ten bei Gebäuden (z. B. durch Anstieg des Kühlbedarfs) – Höhere Instandhaltungs- und Baukosten, um Gebäude klimaresilient zu machen – Anstieg der Versicherungsprämien bzw. kein Versicherungsschutz möglich – CA Immo hält aktuell keine Ge- bäude in Küstenregionen oder Hochwassergebieten – Risikovorsorge u. a. durch Hoch- wasserschutzkonzepte in Gebäu- den in Flusslage, verbesserte Drai- nagesysteme – Implementierung effizienter Kühl- und Sonnenschutzsysteme 1) Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-5 Jahre, Lang: länger als 5 Jahre KONZERNLAGEBERICHT 71 TRANSITIONSRISIKEN Risikotyp Wahr- schein- lichkeit Zeit- horizont 1) Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Regulatorische Risiken Strengere Vorgaben und Gesetze zu Dekarbonisierung, Energieeffizienz und Anpassung an den Klimawandel Hoch Medium – Höhere Baukosten aufgrund steigender Anforderungen an Energieeffizienz der Gebäude und CO 2 -neutrale Bauprozesse – Höhere Investitionen in die energeti- sche Nachrüstung/Sanierung des Ge- bäudebestands – Compliance-Kosten (Strafen, Abgaben) – Erhöhte Steuern und/oder Verlust von Subventionen – Investitionen in die energetische Nachrüstung/Sanie- rung des Gebäudebestands – Vorausschauende Projektentwicklung und hohe Ge- bäudequalität des CA Immo Portfolios erhöhen die Resilienz des Bestandsportfolios – Gezieltes Energie- und Nachhaltigkeitsmanagement – V on CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen ak- tuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Umwelt- schutz (der Regulierung voraus sein) Marktrisiken Druck vom Kapitalmarkt zur Reduktion der CO 2 - Emissionen Hoch Kurz – Sinkender Aktienkurs (Reputationsver- lust) – Höhere Finanzierungskosten, schlech- tere Verfügbarkeit von Fremdkapital – Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung – Im Jahr 2020 hat CA Immo ihren ersten Green Bond erfolgreich emittiert. Diese ökologische Finanzie- rungsstrategie soll künftig weiter ausgebaut werden Veränderung der Marktnachfrage hin zu energieeffizienten Gebäuden (veränderte Mieterbedürfnisse) Hoch Medium – Sinkende Immobilienwerte – Schlechtere Vermarktbarkeit – Niedrigere Mietniveaus, niedrigere Mie- terlöse (Stranding Risk) – Derzeit gibt es seitens unserer Mieter kaum explizite Umweltanforderungen, eine Intensivierung der Nachfrage hin zu nachhaltigen Gebäuden ist abseh- bar – CA Immo verfü g t über ein hochwerti g es Portfolio mit hohem Anteil an Nachhaltigkeitszertifizierungen – Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen ak- tuelle Vorgaben an Energieeffizienz und Umwelt- schutz Reputationsrisiken Attraktivität als Arbeitgeber, Stakeholder- Vertrauen Hoch Kurz – Wettbewerbsnachteile aufgrund hoher Mitarbeiterfluktuation – Nachteile im Kampf um die besten Köpfe – Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz bringt klare Vorteile im Recruiting – Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung schafft Vertrauen und stärkt Loyalität 1) Kurz: 0-1 Jahr, Medium: 1-5 Jahre, Lang: länger als 5 Jahre 7 2 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT KLIMACHANCEN Chancen Potenzielle finanzielle Auswirkungen Aktion und strategische Vorsorge Ressourceneffizienz: Effizientere Gebäude – Geringere Betriebskosten durch Effizienzsteigerungen sowie reduzierten Wasser- und Energieverbrauch – Höherer Wert des Portfolios – Nachhaltigkeitszertifizierungen und hohe Gebäudequalität des CA Immo Portfolios erhöhen die Resilienz des Bestands- portfolios – Aktives Ener g iemanagement und energetische Optimierung des Bestandsportfolios – Umsetzung aller Büro- und Hotelneubauten nach mind. DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungsstandard Energiequelle: Nutzung erneuerbarer bzw. emissionsarmer Energien – Geringe Abhängigkeit von künftigen Preissteigerungen bei fossilen Brennstoffen durch Effizienzsteigerungen, den Einsatz erneuerbarer Energien und emissionsarmer Technologien für den Betrieb der Immobilien – Möglichkeit der Nutzung politischer Anreize für eine emissionsarme Wirtschaft (öffentliche Gelder) – 100% Strom aus erneuerbaren Energieträgern im Bestands- portfolio bis 2025 (vom Vermieter bezogen) – Definition eines Standards zur nachhaltigen Projektentwick- lung auf Basis von Mieterbedürfnissen und der EU-Taxono- mie Verordnung Produkte und Dienstleistungen: Green Buildings – Reputationsgewinn durch die höhere Nachfrage nach Produkten/Dienstleistungen mit geringen Emissionen („Green Buildings“) – Wettbewerbsvorteil durch schnelle Anpassungen des Gebäudebestands (moderne Technologien und Innova- tionen zur Optimierung der Energieeffizienz und Emis- sionsreduktion) – Wettbewerbsvorteil durch transparente und voraus- schauende Nachhaltigkeitsberichterstattung – CA Immo verfügt über ein hochwertiges Portfolio mit hohem Anteil an Nachhaltigkeitszertifizierungen – Von CA Immo entwickelte Gebäude übererfüllen aktuelle Vor- gaben an Energieeffizienz und Umweltschutz – Seit 2011 entwickelt CA Immo alle Büro- und Hotelneubau- ten nach mind. DGNB Gold oder LEED Gold-Zertifizierungs- standard – Evaluierung der Nutzung von Erkenntnissen aus der Projekt- entwicklung zur THG-Emissionsreduktion im Bestand – Transparente Nachhaltigkeitsberichterstattung Märkte: Neue Ge- schäftsfelder, Ziel- gruppen und Finanzierungs- möglichkeiten – Höhere Einnahmen, Wettbewerbsvorteile durch Zu- gang zu neuen und aufstrebenden Märkten – Green Bond Emissionen: Niedrigere Finanzierungskos- ten, bessere Verfügbarkeit von Fremdkapital – Verantwortungsvolles Geschäftsmodell mit klarem, frühzeiti- gen Bekenntnis zu Nachhaltigkeit und Klimaschutz bringt umfassende Wettbewerbsvorteile in der Kunden- und Investo- renansprache – Im Jahr 2020 hat CA Immo ihren ersten Green Bond erfolg- reich emittiert. Diese ökologische Finanzierungsstrategie soll künftig weiter ausgebaut werden Resilienz – Erhöhte Marktbewertung durch Widerstandsfähigkeits- planung (z.B. Infrastruktur, Standort, Gebäudebeschaf- fenheit) – Geringere Instandhaltungskosten und Kosten für Sanie- rung durch hohe Belastbarkeit/Resilienz der Gebäude – Klares strategisches Bekenntnis zu hochwertigen Core-Pro- dukten in resilienten, innerstädtischen Metropol-Lagen KONZERNLAGEBERICHT 73 2. KONZERNEBENE Das Bekenntnis von CA Immo zu Klima- und Umwelt- schutz gilt sowohl auf operativer als auch auf Konzern- ebene. Hier können wir einen Beitrag leisten, indem wir unsere Flugreisen sowie den CO 2 -Ausstoß der Dienstwä- gen, die wir Mitarbeitern zur Verfügung stellen, reduzie- ren. In diesem Sinne bieten wir den Mitarbeitern in zu- nehmendem Maße die Möglichkeit, Elektro- bzw. Hybrid- fahrzeuge als Dienstwagen zu nutzen. Darüber hinaus un- terstützen wir die Mobilitätswende, indem wir in unse- ren eigenen Gebäuden verstärkt Elektroladestationen ein- bauen, die sowohl von Mietern als auch von Mitarbeitern genutzt werden können. In Summe waren zum Stichtag 31.12.2020 in CA Immo Bürogebäuden konzernweit ins- gesamt 154 Elektroladestationen verfügbar. Davon wur- den im Jahr 2020 international 58 Ladestationen neu ein- gebaut. Die lokal für alle CA Immo-Mitarbeiter kurzfristig verfügbaren Dienstwägen (Pool-Autos) sollen in den kommenden Jahren schrittweise auf Elektromobilität um- gestellt werden. Unsere Reiserichtlinie sieht vor, dass Mitarbeiter – wo immer möglich – statt Flugreisen auf die Bahn umsteigen und internationale Besprechungen virtuell abhalten. Durch weitere Aktivitäten wie die Förderung der Bahn- Card bzw. von Job-Tickets für den lokalen Nahverkehr soll ein Umsteigen unserer Mitarbeiter vom Auto auf öf- fentliche Verkehrsmittel anregen. Im Jahr 2020 wurde im Zuge der Umstellung des Ein- kaufs auf Grünen Strom und Gas für alle Multi-Tenant- Gebäude von CA Immo auch die Versorgung der eigenge- nutzten CA Immo Büros mit Energie aus erneuerbaren Energiequellen initiiert. Im Zuge dessen werden künftig die Emissionen auch aus dem Betrieb unserer eigenge- nutzten Büroflächen durch den Ankauf von Zertifikaten bilanziell ausgeglichen. Eine Aufstellung des Wasser- und Energieverbrauchs und daraus resultierender CO 2 - Emissionen sowie des Abfallaufkommens in den eigenge- nutzten CA Immo Büroflächen finden sich im ESG An- hang. 1) Nach Bilanzwert 3. BESTANDSPORTFOLIO CA Immo hält internationale Bestandsimmobilien in unterschiedlichen Ausprägungen und diversen Stadien des Immobilienlebenszyklus. Rund 90% des Gebäudebe- stands 1) sind Büroimmobilien, von denen ein Großteil je- weils mehrere Mieteinheiten enthält (Multi-Tenant-Ge- bäude). Um eine möglichst lange Wertbeständigkeit, Marktfähigkeit und umfassende Nachhaltigkeit aller Im- mobilien zu gewährleisten, setzt CA Immo auf integrier- tes Qualitäts- und Nachhaltigkeitsmanagement. Klima & Energie: Konzernweites Energiemanagement CA Immo erhebt und analysiert laufend die interna- tionalen Verbrauchsdaten und die durch Wärme- und Stromverbrauch erzeugten CO 2 -Emissionen ihres Bü- robestands (siehe Tabelle unten sowie EPRA-Tabelle im ESG Anhang). Diese Daten fließen in das Bestandsmoni- toring ein, auf dessen Basis Entscheidungen über In- standhaltungsmaßnahmen getroffen werden. In den Faci- lity-Management-Verträgen der CA Immo-Gebäude sind umfangreiche Regelleistungen für das Energiemanage- ment enthalten mit dem Ziel, die Datenerhebung noch weiter auszubauen und die energetische Bewirtschaftung der Objekte kontinuierlich zu verbessern. Im Jahr 2019 konnte die durchschnittliche CO 2 -Emissi- onsintensität (= jährliche CO 2 -Emissionen je m²) des CA Immo-Bürobestands auf Basis des vom Vermieter be- schafften Energieverbrauchs (Scope 1+2, exkl. Mieter- strom) um rd. 12% zum Vorjahr reduziert werden. Diese Reduktion basiert auf einem Rückgang sämtlicher Ener- gieverbrauchswerte des Gesamtportfolios im Jahresver- gleich 2018 und 2019 (–10% Stromverbrauch like-for- like, vom Vermieter beschafft; –3% Gasverbrauch like-for- like; –3% Energieverbrauch aus Fernwärme like-for-like). Die gesamte durchschnittliche Energieintensität (von CA Immo eingekaufter Strom exkl. Mieterstrom, Gas und Fernwärme je m² vermietbarer Nutzfläche) reduzierte sich im Jahresvergleich um 6%. 74 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT Da die Verbrauchsdaten für das Jahr 2020 zum Berichts- zeitpunkt noch nicht vollständig vorlagen, sind der in der untenstehenden Tabelle für 2020 angeführte Energie- verbrauch sowie der darauf basierende CO 2 -Emissions- wert vorläufige Schätzwerte. Der Trend zu geringerem durchschnittlichen Energieverbrauch über das gesamte CA Immo-Bestandsportfolio sollte sich gemäß dieser Hochrechnung bei anhaltendem Portfoliowachstum wei- ter fortsetzen. Geringere Verbräuche aufgrund der Covid- 19-bedingt reduzierten Büronutzung im Jahr 2020 wur- den hierbei berücksichtigt (siehe Hochrechnungsmetho- dik im ESG Anhang. ENERGIE-VERBRAUCHSDATEN UND CO 2 -FOOTPRINT DES CA IMMO BÜROBESTANDS 1) EPRA Code Abdeckung Maß- einheit 2018 2019 Verände- rung in % 2020e 2) Verände- rung in % Energieintensität der Gebäude (exkl. Mieterstrom) Energy-Int Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste kWh/m²/a 187 177 –5,5 144 –18,7 Treibhausgas- Emissionsintensität der Gebäude (Scope 1+2) GHG-Int Allgemeinflächen und zentral zur Verfügung gestellte Dienste kgCO 2 e/m² 52,4 46,3 –11,6 36,9 –20,3 Bruttomietfläche Gesamtes Gebäude m² 940.605 1.067.523 13,5 1.072.216 0,4 Anzahl der Gebäude Gesamtes Gebäude Anzahl 48 von 48 54 von 54 12,5 55 von 55 3,7 1) Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik der Verbrauchswerte finden Sie im ESG Anhan. Die dargestellten Verbrauchsdaten (sowie daraus resultierende Emissionen) inkludieren den von CA Immo eingekauften Strom für Allgemeinflächen (Allgemeinstrom) und Energie für Heizwärme und Küh- lung im gesamten Gebäude. Vom Mieter direkt bzw. von CA Immo zentral für Mieterbereiche eingekaufter Strom (über Submetering erfasst) ist exkludiert, da Verbrauchswerte zum Mieterstrom nicht für alle Gebäude vorliegen. Eine detaillierte Tabelle zu Energieverbrauchs- und Emissionswerten des CA Immo Bürobestands gemäß EPRA Best Practice Recommendations finden Sie im ESG Anhang. 2) Die Energieverbrauchs- und Emissionswerte für das Jahr 2020 sind vorläufige Schätzwerte, da die Verbrauchsdaten für das Jahr 2020 zum Berichtszeit- punkt noch nicht vollständig vorlagen. Angaben zum Hochrechnungsmodus finden Sie ebenfalls im ESG Anhang. Um künftig ein noch d etaillierteres und zugleich zeitna- hes Energiemonitoring inklusive Schwachstellenanalysen zu ermöglichen, ist der Aufbau eines konzernweiten, di- gital gestützten Energiemanagementsystems geplant. Durch die kontinuierliche Umstellung auf Smart Meter (digitale Zähler) sowie die Implementierung einer Ener- giedatenmanagement-Software soll ein effektives Monito- ring und Controlling der aktuellen Verbrauchs- und Emis- sionsdaten aufgebaut werden. Entsprechende Ausschrei- bungen und Verhandlungen sind 2020 angelaufen, die flächendeckende Einführung digitaler Zähler wird in Deutschland und Österreich voraussichtlich im Jahr 2021 erfolgen. Klima & Energie: Reduktion der CO 2 -Emissionen durch Umstellung des Gebäudebetriebs auf grüne Energie Die nationale Bündelung und konzernweite Um- stellung der Strom- und Gasbeschaffung auf CO 2 - neutrale, erneuerbare Energieträger wurde 2020 eingelei- tet. Die länderspezifischen Verträge beziehen sich auf den Zeitraum 2020 bis 2025 und inkludieren den Einkauf von Ökostrom und klimaneutralem Gas für alle Allgemeinflä- chen und vom Vermieter zur Verfügung gestellten Dienste (z. B. Kühlung, Heizung) in unseren Multi-Tenant-Büro- gebäuden sowie die Stromversorgung in unseren eigenge- nutzten CA Immo Büros. Da in den CEE-Ländern Ungarn, Rumänien, Polen und Tschechien darüber hinaus der ge- samte Mieterstrom von CA Immo zentral eingekauft wird, inkludieren die Verträge in diesen Ländern auch den ge- samten Mieterstrom. Sofern die lokale Verfügbarkeit von grünem Strom und Gas nicht zu 100% gegeben ist, werden verbleibende CO 2 -Emissionen durch den Kauf von Zertifikaten bilanzi- ell ausgeglichen. Durch den zentralisierten Einkauf wer- den zudem Kosteneinsparungen von rd. 2 Mio. € bis Ende 2025 erwartet, die vollständig an unsere Mieter weiterge- geben werden. Im selben Zeitraum sollte die Umstellung des CA Immo-Gebäudebetriebs auf grünen Strom und Gas konzernweit eine geschätzte Reduktion der CO 2 -Emissio- nen von rd. 280.000 t bewirken. Die Vergabe der Strom- und Gasversorgung für das deut- sche und österreichische Bestandsportfolio wurde im Juli bzw. November 2020 abgeschlossen, die Versorgung der österreichischen und polnischen Gebäude ist seit KONZERNLAGEBERICHT 75 1.1.2021 auf grünen Strom umgestellt. Die Ausschreibun- gen für die restlichen CEE-Länder sind im Gange. Der Ab- schluss der noch ausstehenden Gas- und Stromlieferver- träge wird für Ende des 1. Quartals 2021 erwartet. Die Umstellung des Realbetriebs auf Ökostrom und CO 2 -neut- rales Gas erfolgt nach Auslaufen der aktuellen Energie- verträge und soll bis Ende 2023 abgeschlossen sein. Zu Ende des abgelaufenen Geschäftsjahres hat CA Immo darüber hinaus die Optimierung der Fernwärmeverträge für ihren Gebäudebestand initiiert mit dem Ziel, auch die von diesem Energieträger verursachten CO 2 -Emissionen zu reduzieren und gleichzeitig Kosteneinsparungen zu realisieren. Die entsprechenden Verhandlungen mit An- bietern werden 2021 weitergeführt. CA Immo hat sich das Ziel gesetzt, gemeinsam mit ih- ren Mietern die aus dem Gebäudebetrieb entstehenden Umweltbelastungen so gering wie möglich zu halten. Während in den CEE-Ländern Ungarn, Rumänien, Polen und Tschechien der gesamte Mieterstrom von CA Immo zentral eingekauft wird, liegt der Abschluss der Strom- verträge – und somit die Entscheidung über den Ankauf von „grünem“ oder „grauem“ Strom – in Österreich und Deutschland im Verantwortungsbereich unserer Mieter. Im Zuge der konzernweiten Energiebeschaffung wurden im Jahr 2020 Rahmenverträge verhandelt, die es den Mie- tern auch in diesen Regionen künftig ermöglichen, sich am grünen Strombezug von CA Immo zu beteiligen. Um die CO 2 -Emissionen der gesamten Gebäude inkl. Mieter- strom auch im österreichischen und deutschen Bestands- portfolio zu reduzieren, setzt CA Immo auf Bewusstseins- bildung gegenüber den Mietern und Green Lease Agree- ments. Entsprechende Vertragsbestandteile sind in Ausar- beitung und sollen in den kommenden Jahren auf neue und bestehende Mietverträge ausgerollt werden. Klima & Energie: Energetische und klimagerechte Modernisierung von Bestandsimmobilien Um die Energieeffizienz und Klimaresilienz des Be- standsportfolios nachhaltig zu optimieren, setzt CA Immo u. a. auf folgende Maßnahmen: – Austausch alter Pumpen gegen energiesparende Hoch- effizienzpumpen – Austausch herkömmlicher Beleuchtung gegen LED- Technik mit modernen Sensoren – Bewegungsmelder in Allgemein- und Nebenräumen zur besseren Lichtsteuerung – Installation von Wärmerückgewinnung bei Lüftungsan- lagen – Modernisierungen und Anlagenverbesserungen z. B. von Heizungs- und Kälteregelung (Modernisierung inef- fizienter Kühlmedien) und elektrischen Anlagen – Umfangreiches Energiemanagement, um Optimierungs- potenziale objektabhängig zu identifizieren – Einbau effektiver Beschattungs- und Kühlsysteme sowie von Hochwasserschutzsystemen in Gebäuden in Fluss- lage (bei Bedarf) zur Erhöhung der Klimaresilienz. Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft im Gebäudebetrieb Seit 2018 erhebt und veröffentlicht CA Immo Daten zu Wasserverbrauch und Abfallaufkommen in den Bestandsgebäuden. Da CA Immo für alle Büro-Bestands- gebäude den Wassereinkauf zentral organisiert, liegen für alle in der Analyse (siehe Tabelle unten) betrachteten Ge- bäude Wasserverbrauchsdaten vor (2019: 56 Büroge- bäude). 2019 ging die Wasserintensität (durchschnittli- cher jährlicher Wasserverbrauch je m²) im Jahresvergleich um mehr als 6% zurück (absoluter like-for-like Wasser- verbrauch: –10,6%). WASSERVERBRAUCH UND ABFALL-RECYCLINGQUOTE DES CA IMMO BÜROBESTANDS 1) EPRA Code Maßeinheit 2018 2019 Veränderung in % Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int l/m²/a 573,7 536,5 –6,5 Bruttomietfläche m² 954.825 1.094.571 14,6 Abdeckun g Anzahl der Gebäude 49 von 49 56 von 56 14,3 Abfall Recycling 2) Abfall g ewicht nach Entsorgungsweg (%) 17 18 100bp Bruttomietfläche m² 894.226 1.021.144 14,2 Abdeckun g Anzahl der Gebäude 47 von 49 52 von 56 10,6 1) Informationen zu Berichtsgrenzen und Analysemethodik finden Sie im ESG Anhang. Alle Kennzahlen beziehen sich auf das gesamte Gebäude (Abgren- zung). Zum Berichtszeitpunkt lagen zu den Verbrauchswerten 2020 keine ausreichenden Daten für eine aussagekräftige Schätzung vor. Aufgrund der gerin- geren Büronutzung im Jahr 2020 angesichts der Covid-19-Pandemie erwarten wir einen deutlichen Rückgang im Jahresvergleich. 2) Anteil am gesamten jährlichen Abfallaufkommen, der durch Wiederverwendung oder Wiederverwertung (Recycling) entsorgt wurde. 7 6 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT Für das Jahr 2019 konnten die Abfalldaten für 52 von 56 Gebäuden erhoben werden. Die Recyclingquote (inkl. Wiederverwendung) lag bei 18%. Im Sinne eines effizien- ten Betriebskosten- und Nachhaltigkeitsmanagements be- steht unser Anspruch, vorhandene Datenlücken zu schließen und bestehenden Entsorgungs- und Versor- gungskonzepte zu optimieren. Ein Ende 2020 gestarteter Evaluierungsprozess soll klären, inwieweit durch die Im- plementierung eines aktiven Abfallmanagement- und Wasserverbrauchsüberwachungssystems im laufenden Gebäudebetrieb die Datenqualität verbessert, die Abfall- Recyclingquote erhöht und der Wasserverbrauch über die kommenden Jahre reduziert werden kann. Darüber hin- aus sollen Green Lease Verträge zu einer besseren Müll- trennung beitragen. Nachhaltigkeitszertifizierungen als objektivierter Nachweis der Bestandsqualität Die nachhaltige in-house Projektentwicklung für das ei- gene Portfolio zur Steigerung der Qualität des Gebäude- bestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeitsstrategie von CA Immo. Um einen transparenten, international vergleichbaren und objekti- vierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core-Bestandsgebäude zertifizieren. 2020 wurde der Zertifizierungsprozess für ein Büroge- bäude in Belgrad sowie ein Hotel in Frankfurt abge- schlossen, ein zertifiziertes Bürogebäude in Warschau wurde akquiriert und in den Bestand übernommen. Dem gegenüber stand der Verkauf eines zertifizierten Be- standsgebäudes (Zagrebtower). Zum 31.12.2020 waren 43 CA Immo Büro- und zwei Hotelgebäude (2019: 44 bzw. 1) nach DGNB, LEED oder BREEAM-Standard zertifiziert, weitere fünf Bestandsgebäude (vier deutsche Projektfer- tigstellungen sowie ein Warschauer Bestandsgebäude) be- fanden sich im Zertifizierungsprozess. Nach Bilanzwert waren rd. 69% des gesamten CA Immo Bestandsportfo- lios (alle Assetklassen; 2019: 73%) bzw. 72% des gesam- ten Bürobestands (2019: 81%) zertifiziert. Gemessen an der vermietbaren Nutzfläche machte der zertifizierte Be- stand rd. 67% am Gesamtportfolio (2019: 63%) bzw. 75% am Büroportfolio (2019: 78%) aus. Der Bilanzwert des zertifizierten Immobilienbestands (alle Assetklassen) lag zum 31.12.2020 bei rd. 3.265 Mio. € (31.12.2019: 3.163 Mio. €), inkl. der Gebäude im Zertifizierungsprozess lag der Wert bei 3.714 Mio. €. ZERTIFIZIERTER BÜROBESTAND NACH REGIONEN 1) in Mio. € Bürobestand gesamt Bürobestand mit Nachhaltigkeits- zertifikat Anteil zertifizierter Büroflächen in % Deutschland 2.229 1.246 56% Österreich 530 119 23% CEE 2.011 1.901 95% Summe 4.770 3.265 69% 1) nach Bilanzwert. Basis: Immobilien im 100%-Eigentum von CA Immo (vollkonsolidiert). ZERTIFIZIERTE BESTANDSGEBÄUDE NACH BILANZWERT 1) ZERTIFIZIERUNGEN DES CA IMMO BÜROBESTANDS NACH BILANZWERT (BASIS: 4,3 MRD. €) DGNB Gold LEED Gold DGNB Platin LEED Platin BREEAM Very Good BREEAM Excellent Nicht zertifiziert 13% 14% 10% 9% 15% 4% 28% BREEAM Interim 7% KONZERNLAGEBERICHT 77 4. PROJEKT- UND QUARTIERSENTWICKLUNG Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Durch Projekt- und Quartiersentwicklung prägt CA Immo das Erscheinungsbild von Großstädten wie Berlin, Frankfurt, München und Prag entscheidend mit. Hierbei decken CA Immo-Spezialisten die gesamte Wertschöpfungskette ab: Von der Grundstücksaufberei- tung, der Mitwirkung am Masterplan und Baurechtschaf- fung über die Realisierung der umgebenden Infrastruktur wie Straßen, Plätze, Parks, Spielplätze und Öko-Aus- gleichsflächen bis zur Errichtung und zum Betrieb neuer Gebäude. Dadurch entstehen gemischt genutzte inner- städtische Quartiere mit kurzen Wegen und hoher Le- bensqualität, die Zugang zu sicheren Grünflächen und öf- fentlichen Räumen bieten und somit für alle Stadtbewoh- ner attraktiv, integrativ und zugänglich sind. Von CA Immo entwickelte Gebäude sind gekennzeichnet von hoher technischer und architektonischer Qualität, flexib- ler Flächennutzung und geringem Energieverbrauch. Nachhaltigkeitszertifizierungen für Neubauten Seit 2011 werden alle von CA Immo entwickelten Büro- und Hotelimmobilien nach hohen Nachhaltigkeitsstan- dards (mindestens DGNB 1) Gold oder LEED 2) Gold) und unter Berücksichtigung der langjährigen Erfahrungen aus dem laufenden Gebäudebetrieb errichtet. Am Beginn je- der Projektentwicklung steht eine standortspezifische und zielgruppenorientierte Produktdefinition, die u. a. den Standard und die Ausprägung der Nachhaltigkeits- zertifizierung definiert. Daraus leiten sich die entspre- chend Mindeststandards u. a. an die ökologische, sozio- kulturelle und funktionale, technische, Standort- sowie Prozessqualität ab. ÜBERBLICK NACHHALTIGKEITSSTANDARDS AKTUELLER BAUPROJEKTE Stadt Projekt System Kategorie Berlin Hochhaus am Europaplatz DGNB Gold Berlin Grasblau DGNB Gold Prag Mississippi House LEED Platinum Prag Missouri Park LEED Platinum Frankfurt ONE DGNB Platin 1) www.dgnb-system.de/de/gebaeude/neubau/kriterien/ Im Zuge des Zertifizierungsprozesses begleitet ein ge- mäß dem jeweiligen Standard (DGNB, LEED) akkreditier- ter externer Auditor den gesamten Planungs- und Bau- prozess und stellt die Implementierung der vereinbarten Nachhaltigkeitskriterien sicher. Die Nachhaltigkeitsziele des Projekts werden in einem Vorzertifikat auf Grundlage der Gebäudeplanung festgehalten. Deren Umsetzung wird nach Fertigstellung des Gebäudes vom Zertifizierungsge- ber überprüft und mit Erteilung des finalen Zertifikats be- stätigt. Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Der Beschaffungsprozess von CA Immo stellt si- cher, dass die hohen ökologischen Anforderungen gemäß dem jeweils für das projektierte Gebäude vorgese- henen Zertifizierungsstandard eingehalten werden (siehe oben). Alle Auftragnehmer (Anbieter) werden im Zuge des Vergabeprozesses zur Einhaltung der definierten Nachhaltigkeitsstandards über die gesamte Lieferkette verpflichtet. Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft Im Zuge ihrer Entwicklungsprojekte berücksichtigt CA Immo vielfältige Kreislaufwirtschaftsfaktoren und Maßnahmen zur Ressourcenschonung (Design for Circularity). Kriterien wie verantwortungsbewusste Res- sourcengewinnung, einfache Rückbaubarkeit oder die Verwendung von recycelten Materialien kommen – so- weit dies im Kontext des Gesamtprojekts abbildbar ist – in vielen CA Immo Projektentwicklungen zur Anwen- dung. Größtmögliche Nutzungsflexibilität und -reversibi- lität für unterschiedlichste Nutzeranforderungen in Be- zug auf künftige Bürolandschaften, Umbau- und Umnut- zungsfähigkeit sind zentrale Anforderungen an jeden Neubau, die bereits in der Planungsphase berücksichtigt werden. So wird beispielsweise der Rohbau durch mög- lichst nutzungsneutrale Geschosshöhen, -tiefen und De- ckenlasten sowie durch Berücksichtigung von Belegungs- reserven in den Versorgungsschächten möglichst zu- kunftsfähig ausgelegt. Vielfältige, flexible Nutzungen im Lebenszyklus des Gebäudes sollen dadurch ermöglicht und tiefgreifende Umbauarbeiten im Lauf des Gebäude- Lebenszyklus bis hin zum frühzeitigen Abbruch vermie- den werden. Auf allen CA Immo-Baustellen werden eine Entsor- gungslogistik und ein Recyclingmanagement zur opti- mierten Mülltrennung installiert. Dies beinhaltet tägliche Müllsammlung, -trennung und -entsorgung durch externe Entsorgungslogistiker. Für die Entsorgungslogistik auf 2) www.usgbc.org/leed/why-leed 78 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT Baustellen in Deutschland ist die CA Immo-Bautochter omniCon verantwortlich, an allen sonstigen Standorten wird diese von der Abteilung Development verantwortet. Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung: Brownfield Development Seit der Übernahme des deutschen Quartiersent- wicklers Vivico Real Estate GmbH im Jahr 2008 ent- wickelt CA Immo große, vormals brachliegende bzw. in- dustriell genutzte innerstädtische Flächen zu modernen Stadtvierteln (Brownfield Development). Im Rahmen der Revitalisierung dieser teilweise mehr als 100 Jahre in- dustriell-gewerblich und durch die Deutsche Bahn ge- nutzten, teilweise belasteten Altstandorte und Brachflä- chen setzen Spezialisten der CA Immo-Bautochter omniCon vielfältige Maßnahmen zur Grundstücksaufbe- reitung und -erschließung. Diese spezielle Brownfield Development-Kompetenz von CA Immo deckt u. a. fol- gende Umwelt-Aspekte der Grundstücksaufbereitung ab: – Technische Standortbewertung: Bestandserfassung vo n Gebäuden, unterirdische „Altbebauung“, Rückbau – Kampfmittelrisiken und Kampfmittelfreimessung – Evaluierung von Altlastenrisiken (Boden, Wasser, Bo- denluft); Boden- und Grundwassersanierung – Bewertung von Abfall und Entsorgungsleistungen – Maßnahmen zum Schutz der Biodiversität: Natur- schutzfachliche Erfassung von Flora und Fauna – Artenschutz: Umsiedlungsmaßnahmen von geschützten Tierarten wie Eidechsen, Wechselkröten, Fledermäusen – Herstellung von Biotopen und grünen Ausgleichsflä- chen – Infrastrukturelle Erschließung: Herstellung von künftig öffentlichen Str aßen, Wegen, Plätzen, Spielplät zen und Parks. BEISPIEL NACHHALTIGER PROJEKTENTWICKLUNG: MISSISSIPPI HOUSE UND MISSOURI PARK, PRAG KONZERNLAGEBERICHT 79 SOZIALES ENGAGEMENT Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strate- gischen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf den Themenbereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäf- tigung & Arbeitsbedingungen sowie sozialen Aspekten ei- ner nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwick- lung. Weitere Themen aus der Wesentlichkeitsanalyse werden ebenso erläutert. 1. MIETER & DIENSTLEISTER Gesundheit & Sicherheit Sichere und gesundheitsfördernde Arbeitsbedin- gungen für Nutzer und externe Dienstleister sowohl im laufenden Gebäudebetrieb als auch im Zuge von Bau- projekten sind eine Grundvoraussetzung für unseren Un- ternehmenserfolg. CA Immo steht für die strikte Einhal- tung sämtlicher rechtlicher Vorgaben im Bereich Gesund- heit und Sicherheit. Unser Ziel ist es, Unfälle mit Kran- kenstandsfolge in unseren Gebäuden und in deren Um- feld, in unseren eigenen Büros sowie auf Baustellen zu vermeiden. Darüber hinaus stehen der Erhalt der langfris- tigen Leistungsfähigkeit und das Wohlbefinden am Ar- beitsplatz aller Gebäudenutzer im Fokus. Bei allen konzernweit durchgeführten Projektentwick- lungen kommen Sicherheits- und Gesundheitsschutzbe- lange sowohl in der Planungs- und Bauphase als auch im Hinblick auf spätere Mieter/Nutzer der Gebäude zur An- wendung. Die diesbezügliche Koordination aller am Bau Beteiligten erfolgt durch den schon in der Planungsphase einbezogenen Sicherheits- und Gesundheitsschutzkoordi- nator (SiGeKo). Dieser führt regelmäßige Sicherheitsbege- hungen durch und schreitet beim Erkennen von Gefah- renzuständen sofort ein. Zusätzlich hat jeder Auftragneh- mer die Verpflichtung, einen eigenen Sicherheitsbeauf- tragten zu benennen. Das Risiko der einzelnen Tätigkei- ten wird vom SiGeKo bewertet, entsprechende Maßnah- men definiert und die Einhaltung vor Ort kontrolliert. Alle Maßnahmen werden als Sicherheits- und Gesund- heitsschutzplan in die jeweilige Baustellenordnung des Projekts eingebunden. Dessen Einhaltung ist für alle Pro- jektbeteiligten verpflichtend. Darüber hinaus strebt CA Immo an, alle gesetzlichen Anforderungen in Bezug auf potenzielle negative Ein- flüsse auf Stakeholder (wie z. B. Baulärm oder erhöhte Feinstaubbelastung) im Rahmen all ihrer Projektentwick- lungen nicht nur einzuhalten, sondern überzuerfüllen. Bewertungen von Sicherheit und Gesundheit werden auch im laufenden Gebäudebetrieb konzernweit in allen Gebäuden durchgeführt. Alle gesetzlichen Vorgaben z. B. die elektrischen Anlagen, Aufzugssysteme und Brand- schutzvorkehrungen betreffend, werden eingehalten. So wird die Sicherheit und Funktionstüchtigkeit der techni- schen Gebäudeanlagen durch gezielte Sachverständigen- prüfungen, Wartungen und Funktionstests regelmäßig überprüft, um Fehlfunktionen zu vermeiden und Anla- genausfällen vorzubeugen. Die Frequenz dieser Kontrol- len orientiert sich zumindest an den nationalen gesetzli- chen Vorgaben. Werden Mängel festgestellt, wird deren Behebung unmittelbar veranlasst. Externe Facility Mana- ger sind für die funktionale Sicherheit und die Einhal- tung brandschutztechnischer Vorschriften im Zuge ihrer Tätigkeit verantwortlich. Mieterkomfort & -wohlbefinden Die Arbeitsplatzqualität hat wesentlichen Einfluss auf Gesundheit, Motivation und Produktivität der Büronut- zer. Deshalb berücksichtigt CA Immo Sicherheits- und Gesundheitsauswirkungen unserer Gebäude bereits in der Planungs- und Entwicklungsphase der Bauprojekte. Vielfältige Maßnahmen zur Förderung von Gesundheit und Komfort der künftigen Mieter werden im Zuge unse- rer Projektentwicklungen umgesetzt – wie z. B. angeneh- mes Raumklima, ideale akustische, thermische und visu- elle Rahmenbedingungen sowie die Schaffung von Räu- men für sozialen Austausch, oftmals mit begrünten Au- ßenflächen. CA Immo setzt diesbezüglich bei ausgewähl- ten Gebäuden auf zusätzliche Zertifizierungsstandards. Der WELL-Gebäudestandard gibt Maßnahmen zur Förde- rung von Gesundheit und Wohlbefinden in Gebäuden in den Kategorien Luft, Wasser Licht, Bewegung, thermi- scher Komfort, Ernährung, Lärm, Materialien, Geist und Gemeinschaft vor (wellcertified.com). Aktuell verfügt ein CA Immo Bürogebäude in Prag über eine WELL Core and Shell Zertifizierung in Gold. Weitere Projekte – wie z. B. die Bürogebäude Mississippi House und Missouri Park, die CA Immo aktuell in Prag entwickelt – sind für eine WELL-Zertifizierung vorgesehen. 8 0 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT Covid-19 Im Jahr 2020 wurde die Einhaltung aller zusätzlich im Rahmen der Covid-19-Pandemie vorgeschriebenen Si- cherheitsvorkehrungen in unseren Gebäuden und auf den Baustellen kontinuierlich überprüft und sichergestellt. Auf den CA Immo-Baustellen wurden keine Verzögerun- gen aufgrund der Pandemie verzeichnet, alle Bauvorha- ben konnten plangemäß fortgeführt werden. Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmög- lich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu können, hat CA Immo frühzeitig eine internationale Health & Safety Taskforce installiert. Seit Anfang März 2020 stimmt sich diese wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen ab und setzt entsprechende Handlungs- empfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regionaler Ebene in den Allgemeinbereichen unserer Gebäude sowie in eigengenutzten Büroflächen um. Ein entsprechender Aktionsplan wurde im Lauf des Jahres 2020 permanent überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infekti- onsgeschehen sowie die Richtlinien der nationalen Ge- sundheitsbehörden in den Städten, in denen CA Immo mit Bestandsgebäuden und eigenen Niederlassungen ver- treten ist, angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnah- men und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umge- bung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Darauf ba- sierend wurden in den Allgemeinbereichen der CA Immo Gebäude u. a. folgende Schutzmaßnahmen um- gesetzt: – Erhöhte Reinigungsfrequen z (mehrmals täglich) und Desinfe k tion – Bereitstellung von D esinfektionsmittel an der Gebäu- derezeption inkl. Anweisung zur Händedesinfektion – Aushang von Abstandsregeln für die Liftbenutzung so- wie Empfehlung zur Nutzung der Treppenhäu ser – V erpflichtende Verwendung von Mund-Nasenschutz in allen allgemein en Gebäudeber eichen – W echsel des Filtertyps und/oder regelmäßiger Aus- tausch der K limaanlagenfilter – Erhöhung der Luftzirkulation (u. a. durch verlängerte Betriebszeiten der Lüftungsgeräte) und Deakti vierung des Umluftbetriebs sowie intensivierte Luftbefeuchtung in den Ge bäuden zur Reduktion der Viruslast in der Raumluft (soweit entsprechend e technische Vorausset- zungen vorhanden) – Ständiger Betrieb von Abluftanlagen in den To iletten – T eilweise Schließung von Duschen in den Allgemeinflä- chen. Das gesamte Be triebspersonal wurde zu den neuen Be- triebsverfahren und Covid-19-Präventionsmaßnahmen gezielt geschult. Dies beinhaltete auch das Verhalten der Mitarbeiter im Falle einer bestätigten oder möglichen An- wesenheit einer mit Covid-19 infizierten Person. Mieterbeziehungen & -bindung CA Immo ist seit vielen Jahren in ihren Kernstädten mit lokalen Teams vor Ort, die sich um aktive Mieterbetreu- ung und -bindung sowie die effiziente Bewirtschaftung und Instandhaltung unserer Gebäude kümmern. Unsere Experten sind sowohl mit den jeweiligen Marktgegeben- heiten, der Beschaffenheit und den Möglichkeiten unse- rer regionalen Bestandsgebäude als auch den individuel- len Mieterbedürfnissen bestens vertraut. Der kontinuierli- che Austausch mit unseren Mietern in Verbindung mit unserer starken regionalen und internationalen Portfoli- opräsenz ermöglicht, maßgeschneiderte Lösungen für vielfältige Mieterbedürfnisse anzubieten. Hohe Gebäu- dequalität, gute innerstädtische Lagen, eine verlässliche Erfolgsbilanz in der Projektentwicklung für den eigenen Bestand (built to suit) und unsere Kontinuität als lang- fristiger Bestandshalter bieten unseren Mietern Stabilität und Sicherheit. Nachhaltige Beschaffung und Lieferkette CA Immo prüft Geschäftspartner – insbesondere auch Bauunternehmen – im Rahmen des Vergabe- prozesses nicht nur hinsichtlich ihrer fachlichen Qualifi- kation und wirtschaftlichen Situation, sondern auch im Hinblick auf soziale Aspekte. Bei Baudienstleistungen verpflichtet und überprüft CA Immo ihre Auftragnehmer auf die Einhaltung gesetzlicher Regelungen zu Arbeits- und Gesundheitsschutz, Arbeitsstätten- bzw. Arbeitszeit- regelungen sowie tarifvertraglicher Vereinbarungen. Ne- ben der wirtschaftlichen Wertung der Angebote wird die Einhaltung von Sozial- und Umweltstandards bei poten- ziellen Auftragnehmern angefragt und in Vergabeprozes- sen berücksichtigt. Details zu diesen Standards sowie den hiermit verbundenen Kontrollmechanismen finden sich in der CA Immo Vergaberichtlinie (www.caimmo.com/de/investor-relations/corporate- governance/unsere-werte/). 2. MITARBEITER Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource. Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für KONZERNLAGEBERICHT 81 unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh- menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm- tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo für ihre Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere und attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internatio- nale Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, voraus- schauende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren Mitarbeitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroim- mobilien stehen: einen „place where people love to work“. Beschäftigung & Arbeitsbedingungen Die Anzahl der bei CA Immo konzernweit angestellten Mitarbeiter lag per 31.12.2020 bei 437 1) (31.12.2019: 414 2) ). Deutschland ist mit rund 52% Beschäftigtenanteil der mitarbeiterintensivste Kernmarkt von CA Immo, ge- folgt von Osteuropa (24%) und Österreich (18%). Die restlichen 6% entfallen auf Mitarbeiter der 100%-Bau- tochter omniCon-Niederlassung in Basel. Von den insge- samt 252 Mitarbeitern in Deutschland sind zum Stichtag 119 (2019: 106) in der omniCon angestellt (davon 25 in der omniCon-Zweigstelle in Basel). CA Immo ist als Ar- beitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal veran- kert und beschäftigt in den internationalen Niederlassun- gen fast ausschließlich lokales Personal. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in un- befristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Die Work-Life- Balance und Vereinbarkeit von Beruf und Familie in un- terschiedlichen Lebensphasen der Mitarbeiter unterstützt CA Immo bei Bedarf durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teil- zeitmodelle, Home-Office-Regelungen, individuelle Ka- renzmodelle und Papamonat. Zusätzlich wurde eine Viel- zahl an mitarbeiterbezogenen Regelungen in Kooperation mit dem österreichischen Betriebsrat im Rahmen von Be- triebsvereinbarungen geregelt. CA Immo hat 2020 zum wiederholten Mal eine konzern- weite Analyse der Mitarbeiterzufriedenheit in Koopera- tion mit Great Place to Work (GPTW) durchgeführt. Im Vergleich zur zuletzt im Jahr 2016 durchgeführten GPTW- Umfrage lag die Zufriedenheitsquote nahezu unverändert bei 86% (2016: 85%). Die Umfrage ist standardisiert und bewertet Zufriedenheitsdimensionen wie Stolz, Fairness, Respekt, Kameradschaft und Glaubwürdigkeit. Besonders positiv hervorgehoben wurden seitens der teilnehmen- den Mitarbeiter (Beteiligung an der Umfrage: 76%) Fakto- ren wie Teamarbeit, Arbeitsumfeld, Portfolio, Reputation, Fokus auf Nachhaltigkeit und Stabilität. ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN 1) Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte / Austritte Neuein- stellungen 2) Fluktuation 3) 31.12.2019 31.12.2020 Veränderung 2020 Ø 31.12.2020 2020 2020 2020 in % in % in % in % Österreich 80 80 0 80 63 12/11 15 14 Deutschland/Schweiz 4) 233 252 8 244 38 45/23 18 9 Osteuropa 101 105 4 102 72 11/5 11 8 Gesamt 414 437 6 426 51 68/39 16 9 1) Headcounts, davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 26 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 22 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen 2) Neueinstellungen: Eintritte 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount) 3) Fluktuation: Personalabgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount) 4) Ende 2020 waren in der 2014 gegründeten Niederlassung der 100% CA Immo Bautochter omniCon in Basel 25 lokale Mitarbeiter beschäftigt Regelmäßige interne Kommunikation sowie ein vertrau- ensvoller und konstruktiver Austausch zwischen Auf- sichtsrat, Management und Mitarbeitern ist uns wichtig. 1) Davon rund 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA); inkl. 26 karenzierte Mitar- beiter Relevante Information werden über unterschiedliche Ka- näle – u. a. in Form von physischen oder virtuellen CEO- Infomeetings, Infomails, Management Meetings bzw. 2) Davon rund 11% TZA; inkl. 23 karenzierte Mitarbeiter 8 2 KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT Team Jour Fixes – umfassend und zeitgerecht an alle Mit- arbeiter weitergegeben. Der im Wiener Headquarter an- sässige Betriebsrat arbeitet eng mit der Personalabteilung zusammen, entsprechende Abstimmungsmeetings finden 14-tägig statt. Vorstand und Betriebsrat tauschen sich quartalsweise z ur Unternehmensentwicklung und zu re- levanten Arbeitnehmerthemen aus. Im Aufsichtsrat von CA Immo sind vier Arbeitneh mervertreter aus dem öster- reichischen Betriebsrat vertreten. Ihre Tätigkeit ermög- licht eine Mitbestimmung im Aufsichtsrat inkl. Mitspra- cherecht bei einschneidenden Unternehmensentschei- dun gen. CA Immo bietet den Mitarbeite rn – unabhängig vom Ar- beitszeitmodell – eine Reihe freiwilliger, sozialer Zuwen- dungen: Essensbons bzw. Essenszuschuss, Bahncard 25 oder 50, Jobtickets, Weiterbildungsunterstützung, Kinder- gartenzuschuss, Gruppen-Krankenversicherung, Kollek- tivunfallversicherung, einsatzbezogene Zulagen sowie be- triebliche Altersversorgung (Pensionskasse). Zusätzlich zum Fixgehalt können alle Mitarbeiter am Unterneh- menserfolg in Form einer variablen Erfolgsbeteiligung partizipieren. Diese ist an die Erreichung der budgetier- ten Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis ge- knüpft. Talente Management und Personalentwicklung Im Rahmen des strategischen Fort- und Weiterbildungs- programms (CA Immo Academy) stellt CA Immo ihren Mitarbeitern ein breites Spektrum an regelmäßigen inter- nen wie externen Aus- und Weiterbildungen zur Verfü- gung. Darüber hinaus unterstützt CA Immo die berufliche Weiterentwicklung ihrer Mitarbeiter mit Bildungstagen, flexiblen Arbeitszeiten sowie finanzieller Unterstützun- gen für die Absolvierung von (dualen) Studien. Zusätzli- che Informationen zum Thema Aus- und Weiterbildung finden sich unter www.caimmo.com/de/karriere/. Jeder CA Immo-Mitarbeiter führt mit seiner Führungs- kraft zumindest einmal jährlich ein Mitarbeitergespräch zur Leistungsbeurteilung, Zieldefinition und persönli- chen Karriereentwicklung. Abgestimmt sowohl auf die individuellen Entwicklungspotenziale der Mitarbeiter als auch auf den Bedarf an Expertise und Qualifikation sei- tens des Unternehmens können individuelle Trainings- pläne und -ziele festgelegt werden. 2020 haben 99% der Mitarbeiter ein Jahresgespräch geführt, das restliche 1% entfällt auf Mitarbeiter, die im 4. Quartal 2020 eingetre- ten sind. DURCHSCHNITTLICHE ABWESENHEITSTAGE NACH REGIONEN in Tagen Urlaub Krankheit Weiterbildung in Stunden in Tagen Österreich 1) Frauen 15,2 6, 7 3 1,1 3, 9 Männer 32,2 3,0 22,4 2,8 Deutschland 2) Frauen 27,8 6,1 8,0 1,0 Männer 28,3 5,0 8,3 1,0 CEE 3) Frauen 18,0 0,4 6,3 0,8 Männer 19,8 1,9 7,4 0,9 1) Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Österreich bei 7,6 Tagen. 2) Exkl. sechs Langzeitkrankenstände (LZK). Inklusive dieser LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Frauen in Deutschland bei 7,3 Tagen und für Männer bei 8,4 Tagen. 3) Exkl. eines Langzeitkrankenstandes (LZK). Inklusive dieses LZK läge der Schnitt der Krankenstandstage für Männer in CEE bei 2,2 Tagen. MITARBEITER NACH ALTER UND KATEGORIEN (BASIS: 437 MITARBEITER) 1) in % Mitarbeiter (371) 2) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 6% 40% 9% Männlich 4% 26% 15% Gesamt 10% 66% 24% Führungskräfte (63) 3) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 0% 25% 6% Männlich 0% 40% 29% Gesamt 0% 65% 35% Vorstand (3) ≤ 28 Jahre 29-48 Jahre ≥ 49 Jahre Weiblich 0% 0% 0% Männlich 0% 33% 67% Gesamt 0% 33% 67% Alle Mitarbeiter (437) 38 286 113 1) Nicht berücksichtigt sind die 22 Mitarbeiter (Stand 31.12.2020) der Joint Venture-Firmen. Die Prozentangaben beziehen sich auf die Mitarbeiteran- zahl der jeweiligen-Kategorie. 2) Davon 1% mit Behinderung. 3) Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlas- sungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter. Gesundheit und Sicherheit am Arbeitsplatz Im Berichtsjahr 2020 wurden zwei Arbeitsunfälle ver- zeichnet. Die dadurch verursachten Ausfälle betrugen je- weils nicht länger als einen Monat. Sonstige wesentliche KONZERNLAGEBERICHT 83 berufsbedingte Verletzungen, Krankheiten und Ausfalls- tage von CA Immo Mitarbeitern wurden 2020 keine be- kanntgegeben. Auf allen CA Immo-Baustellen werden Si- cherheits- und Gesundheitspläne aufgestellt. Eigene Mit- arbeiter erhalten auf den Baustellen regelmäßige Sicher- heitsunterweisungen (siehe auch Kapitel Mieter & Dienst- leister, Gesundheit & Sicherheit). Externe Sicherheitsfachkräfte führen in allen von CA Immo selbst genutzten Büros regelmäßige Rundgänge und Prüfungen durch. Die Frequenz dieser Kontrollen orientiert sich an den nationalen gesetzlichen Vorgaben, diese liegen zwischen vier Mal und einmal jährlich. The- menschwerpunkte sind u. a. Arbeitsplatzevaluierung, Brandschutz, Raumklimafaktoren sowie Alleinarbeit/Al- leinarbeitsplatz. Es wurden im Jahr 2020 an keinem CA Immo-Standort erkennbare sicherheitstechnische Mängel und daraus resultierende akute Gefahren bzw. Gefährdungen der Arbeitnehmer festgestellt. Um die physische und psychische Gesundheit der Mit- arbeiter langfristig zu schützen, bietet CA Immo im Rah- men der betrieblichen Gesundheitsvorsorge u. a. fol- gende Maßnahmen und Förderungen an: – Kontinuierliche physische und virtuelle (digitale) Infor- mationen zur gesundheitsfördernden Arbeits(platz)ge- staltung – Regelmäßige freiwillige Erste-Hilfe-Kurse – Vorträge von medizinischem Fachpersonal zur Gesund- heitsförderung und Stressvermeidung/Bewältigung – Jährliche freiwillige kostenlose Zecken- und Grippe- schutzimpfungen Covid-19 Ergänzend zu den im Abschnitt „Mieter & Dienstleis- ter“ angeführten Sicherheitsvorkehrungen in den Allge- meinbereichen unserer Gebäude werden in den eigenge- nutzten CA Immo Büros zusätzlich folgende Covid-19- Schutzmaßnahmen umgesetzt: – Bereitstellung von Mund-Nasenschutz an der Rezeption – Verpflichtende Verwendung von Mund-Nasenschutz in allen allgemeinen Gebäude- und Bürobereichen (außer am eigenen Arbeitsplatz) – Reduzierung von Kurierlieferungen, einschließlich pri- vater Pakete, auf ein Minimum. Ein spezieller Maßnahmenkatalog zur Schaffung einer sicheren Arbeitsumgebung für CA Immo Mitarbeiter in allen eigengenutzten Büroräumlichkeiten wurde kontinu- ierlich adaptiert und intern kommuniziert. So gilt auf- grund der Covid-19-Pandemie seit 13. März 2020 eine er- weiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo-Mitar- beiter. Im Mai startete die sukzessive Öffnung der CA Immo-Niederlassungen mit freiwilliger Büropräsenz, max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen Büro-Allgemeinflächen. Dienstreisen und Präsenz-Mee- tings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen durchgeführt. CA Immo hat während des Jahres 2020 weder Kurzar- beit noch sonstige mit der Pandemie in Verbindung ste- hende staatliche Förderungen in Anspruch genommen. Dank frühzeitiger Investitionen in moderne IT-Ausstat- tung (z. B. Laptops für alle Mitarbeiter) und Umstellung auf digitale Prozesse konnten alle Mitarbeiter weitgehend ungestört im Home-Office bzw. am Büroarbeitsplatz unter Einhaltung konzernweiter Sicherheitsvorkehrungen wei- terarbeiten. Begleitende Trainings für Führungskräfte zur Anpassung der Führungskultur und -instrumente an die geänderten Rahmenbedingungen sowie ein konzernweit verfügbares virtuelles Konferenzsystem ermöglichten un- eingeschränkte Produktivität und Zusammenarbeit auch in Zeiten von 100% Home-Office. Weitere Informationen zum Thema Gesundheit und Si- cherheit für Mitarbeiter finden sich in unserer CSR Richt- linie unter www.caimmo.com/de/investor-relations/cor- porate-governance/unsere-werte/. Informationen zu Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion sowie zu Arbeitnehmerrechten finden sich im Corporate Governance Bericht. Weitere mitarbeiterbezogene Daten finden sich im ESG Anhang. Ausblick auf 2021 CA Immo weist auch für 2020 eine steigende Mitarbei- terzahl aus. Für die kommenden Jahre wird – im Gleich- klang mit der expansiven Unternehmensentwicklung – eine Fortsetzung des Personalwachstums erwartet. Die weitere Verbesserung der Mitarbeiterzufriedenheit, eine auf sich rasch ändernde allgemeine Rahmenbedingungen abgestimmte Personalentwicklung und klare Positionie- rung der CA Immo-Arbeitgebermarke zur Unterstützung des internationalen Recruitings sind Ziele für die kom- menden Jahre. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 84 3. NACHHALTIGE STADTQUARTIERSENTWICKLLUNG Als international tätiger Investor, Bestandshalter in- nerstädtischer Bürogebäude und Stadtquartiersent- wickler wirkt CA Immo u. a. auch auf das gesellschaftli- che und soziale Umfeld in ihren Kernstädten ein. Unser Ziel ist es, Stadtquartiere zu schaffen, in denen Men- schen morgen genauso gerne leben wie heute: attraktive, gut an den öffentlichen Nahverkehr angebundene Quar- tiere mit gemischter Nutzung, die Arbeiten, Wohnen, so- ziale und kulturelle Einrichtungen miteinander verbin- den und somit kurze Wege ermöglichen. Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungen sorgt CA Immo durch die Schaffung von (Spiel- und Sport-) Plätzen, Parks, Schulen, Kitas, Nahversorgung, öffentlichen Stra- ßen und (Fahrrad-) Wegen für eine effiziente innerstädti- sche Flächennutzung bei gleichzeitig hoher Aufenthalts- qualität. Mittels ihrer Spezialisierung auf die Revitalisie- rung von Altstandorten öffnet CA Immo Orte, die bis da- hin – zumeist aufgrund vormals industrieller Nutzung – nicht oder nur wenigen Menschen zugänglich waren, für alle Stadtbewohner – als Arbeits- oder Wohnort, Grünflä- che, Ort der Begegnung, zur Naherholung und -versor- gung. 19 CA Immo Bestandsgebäude bzw. 24% des Ge- samtportfolios (nach Fläche) liegen in Quartieren, die von CA Immo entsprechend entwickelt, aufgewertet und für die Öffentlichkeit erschlossen wurden. Wohnbaurechtschaffung Im Zuge ihrer Quartiersentwicklungsprojekte hat CA Immo in den vergangenen zwei Jahrzehnten Baurecht für mehr als eine Mio. m² Bruttogrundfläche (BGF) Wohn- bau in Frankfurt, München, Regensburg, Mainz, Berlin und Wien geschaffen. Das entspricht mehr als 12.000 Wohneinheiten. Rund 3.300 Wohneinheiten wurden von CA Immo selbst entwickelt, vielfach mit Joint-Venture- Partnern. Weitere ausgedehnte Grundstücksreserven für städtische Wohnquartiere in München befinden sich ak- tuell in unterschiedlichen Phasen der Grundstücksaufbe- reitung und Baurechtschaffung (siehe u. a. untenstehende Grafik zum Münchner Stadtquartier Eggarten-Siedlung). BEISPIEL NACHHALTIGER STADTQUARTIERSENTWICKLUNG: EGGARTEN-SIEDLUNG, MÜNCHEN KONZERNLAGEBERICHT 85 4. GEMEINNÜTZIGES ENGAGEMENT Kultur- und Sozialsponsoring Im Zuge der innerstädtischen Quartiersentwicklungen und Konversion vormals industriell genutzter Areale stellt CA Immo seit vielen Jahren Flächen und Gebäude kostenlos bzw. günstig kulturellen Zwischennutzungen zur Verfügung. Ein Beispiel hierfür sind die als Ausstel- lungsfläche genutzten Rieck-Hallen und die Liegenschaft Hamburger Bahnhof am Berliner Hauptbahnhof. Darüber hinaus unterstützt CA Immo ausgewählte kari- tative Einrichtungen, Spitäler oder Schulen in ihren Kernstädten. So haben wir 2020 u. a. in Bukarest den Aufbau eines Covid-19-Spitals sowie die Ausstattung von Krankenhäusern mit entsprechender Schutzausrüstung gefördert; in Budapest stellte CA Immo Mittel für die Ausstattung sozial benachteiligter Kinder mit Laptops für Home Schooling zur Verfügung. In Summe spendete CA Immo im Jahr 2020 rd. 91.100 € an soziale und medi- zinische Einrichtungen. Corporate Volunteering CA Immo fördert das Engagement ihrer Mitarbeiter für das Gemeinwohl. Gemäß einer im Jahr 2020 neu erstell- ten Policy haben alle CA Immo-Mitarbeiter die Möglich- keit, ihrer aktiven Tätigkeit für das Gemeinwohl an bis zu zwei Arbeitstage pro Jahr nachzukommen. GESCHÄFTSETHIK, CORPORATE GOVERNANCE & COMPLIANCE CA Immo will im Rahmen ihres Einflussbereichs einen aktiven Beitrag zu einer nachhaltigen und in- tegren Wirtschaft leisten. Dieses Engagement bedarf der Mitwirkung vieler, sowohl eigener Mitarbeiter als auch externer Partner. Durch gezielte Information sowie klare Standards und Richtlinien wollen wir unsere Mitarbeiter und Auftragnehmer auf die als relevanten erachteten Themen sensibilisieren und zur Unterstützung unserer Grundsätze und Initiativen anregen bzw. verpflichten. Sämtliche Informationen zum Thema Corporate Gover- nance, Compliance, Korruptionsbekämpfung und Men- schenrechte finden sich im Corporate Governance Be- richt. Entsprechende Richtlinien sind auf unserer Kon- zernwebsite unter www.caimmo.com/de/investor-relati- ons/corporate-governance/unsere-werte/ abrufbar, u. a.: – Code of Ethics & Code of Cond uct – Geschenke- und Spendenrichtlinie – CSR Richtlinie – V e rgaberichtlinie. KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 86 WESENTLICHE NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN GEMÄß § 267 ABS. 2 UGB (NADIVEG) CA Immo Fokusthemen EPRA Leistungsindikatoren Umweltbelange Klima & Energie, Ressourcenschonung & Kreislaufwirtschaft, Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette, Nachhaltige Stadtquartiersentwicklung Elec-Abs, Elec-LFL, DH&C-Abs, DH&C-LFL, Fuels-Abs, Fuels- LFL, Energy-Int, GHG-Dir-Abs, GHG-Indir-Abs, GHG-Int, Water- Abs, Water-LFL, Water-Int, Waste-Abs, Waste-LFL, Cert-Tot Arbeitnehmerbelange Gesundheit & Sicherheit, Nachhalti g e Beschaffun g & Lieferkette Diversity-Emp, Diversity-Pay, Emp-Dev, Emp-Turnover, H&S- Emp, Emp-Training , H&S-Asset, H&S-Comp, Comty-Eng Sozialbelange Gesundheit & Sicherheit, Nachhaltige Beschaffung & Lieferkette Achtung der Menschenrechte Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance Gov-Board Gov-Select Gov-CoI Bekämpfung von Korruption und Bestechung Unternehmensethik, Corporate Governance & Compliance BERICHTERSTATTUNG GEMÄß DER TASK FORCE ON CLIMATE-RELATED FINANCIAL DISCLOSURES (TCFD) Themenbereiche Themen Kapitel Governance Überwachung klimabezogener Risiken und Chancen durch den Vorstand Corporate Governance Bericht Rolle des Manage ments bei der Bewertung und Steuerung klimabezogener Risiken und Chancen Corporate Governance Bericht Strategie Kurz-, mittel- und langfristige klimabezogene Risiken und Chancen ESG Bericht Auswir kungen von Risiken und Chancen auf die Geschäftstätigkeit, Strategie und Finanzplanung ESG Bericht Klimaresilienz der Unternehmensstrategie ESG Bericht, Strategie Risikomanagement Prozess zur Identifizierung und Evaluierung klimabezogener Risiken ESG Bericht Prozesse zum Management klimabezogener Risiken ESG Bericht Integration der oben genannten Prozesse in das allgemeine Risikomanagement ESG Bericht Kennzahlen und Ziele Indikatoren zur Bewertung klimabezogener Risiken und Chancen ESG Anhang CO 2 Emissionen Scope 1, 2 und 3 und damit verbundene Risiken ESG Anhang, ESG Bericht Ziele für das Management klimabezogener Risiken und Chancen ESG Bericht ESG ANHANG 8 7 KONZERNLAGEBERICHT EPRA NACHHALTIGKEITSKENNZAHLEN Wir berichten über unser Engagement im Bereich Um- welt, Gesellschaft und Governance in Übereinstimmung mit den EPRA Sustainability Best Practice Recommenda- tions 3 rd Edition (sBPR). Wir gehen in drei Bereichen auf die EPRA sBPR ein: – Übergreifende Empfehlungen (diese und folgende Seite) – Leistungskennzahlen zur Nachhaltigkeit – Bericht zur Nachhaltigkeitsperformance (siehe ESG und Corporate Gove rnance Bericht) . 5. ÜBERGREIFENDE EMPFEHLUNGEN GEM. EPRA Organisationsgrenzen Für unsere Datenbegrenzung verfolgen wir den Ansatz der operativen Kontrolle. Alle im Zuge der ESG Berichter- stattung angeführten Kennzahlen beziehen sich auf die CA Immobilien Anlagen AG und sämtliche vollkonsoli- dierte Tochtergesellschaften im jeweils angegebenen Be- richtszeitraum oder –stichtag (außer anderweitig angege- ben). Somit umfasst die Berichterstattung ausschließlich Bestandsobjekte, die während des gesamten Berichtsjahrs in Betrieb und zu 100% im Eigentum von CA Immo wa- ren. Immobilien, die im Berichtszeitraum (Geschäftsjahr) erworben, veräußert oder fertiggestellt wurden und somit nicht über den gesamten Zeitraum Teil unseres Bestands- portfolios waren, wurden nicht berücksichtigt (dies betrifft drei Gebäude in 2019). Geltungsbereich Wir bemühen uns, über alle Objekte innerhalb der oben definierten Organisationsgrenze, bei denen wir für den Verbrauch von Versorgungsleistungen verantwortlich sind, zu berichten. Dazu gehören Immobilien, die: – der Assetklasse Büro zugeordnet sind (Hauptnu tzungsart) – Multi-Tenant Gebäude sind (da in Single-Tenant Gebäu- den der Bezug von Energie, Wasser und Abfallentsorgung in der Regel direkt vom Mieter organisiert wird ) – Single -Tenant Gebäude sind, zu denen eine ausreichende Datenbasis zum Energieverbrauc h vorliegt. Büroimmob ilien bilden das Kernsegment von CA Immo; zum Stichtag entfielen rd. 90% des gesamten Bestands- portfolios auf Büroimmobilien, der Rest auf Hotels (6%) bzw. sonstige Nutzungsarten (4%). Hotels sind Single- Tenant Gebäude, zu denen uns keine Verbrauchsdaten vor- liegen, und somit außerhalb der Berichtsgrenze. Um eine flächendeckende Datenerhebung für den gesam- ten Energieverbrauch unserer Gebäude bereitstellen zu können bemühen wir uns, Mieter-Verbrauchsdaten (vom Mieter direkt eingekaufter Mieterstrom) von allen Single- als auch Multi-Tenant-Gebäuden zu erhalten. In einzelnen Fälle würde eine solche Darstellung die Schätzung des Ver- brauchs in einem Umfang erforderlich machen, der zum gegenwärtigen Zeitpunkt keine aussagekräftige Analyse er- möglicht. Somit haben wir für das Geschäftsjahr 2019 drei vollständig an einen Einzelmieter vermietete Bürogebäude (Single-Tenant-Gebäude) aus der Datenerhebung exkludi- ert; vier Single-Tenant Gebäude wurden aufgrund der aus- reichenden Datenverfügbarkeit erfasst und in die Ver- brauchsdatenanalyse integriert. In der Tabelle “CO 2 -Footprint und Verbrauchsdaten des Büro-Bestandsportfolios 2019“ sind die Verbrauchsdaten von 56 Bestandsgebäuden inkludiert (inkl. Verbrauchsda- ten für sieben eigengenutzte CA Immo Büros, die sich in CA Immo Gebäuden befinden). In Summe waren im Ge- schäftsjahr 2019 76% des gesamten Bestandsportfolios (nach vermietbarer Nutzfläche) in der Verbrauchsdatenana- lyse enthalten. Daten zu den drei von CA Immo selbst ge- nutzten Büros, die sich nicht in CA Immo Gebäuden befin- den, werden getrennt ausgewiesen. Berichtszeitraum Die Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres Bestandsportfolios bezieht sich auf das mit 31. Dezember 2019 zu Ende gegangene Kalenderjahr, da die Verbrauchs- daten unserer Gebäude für das Jahr 2020 bis Redaktions- schluss des Berichts nur für etwa 50% der Gebäude (bezo- gen auf Mietfläche) vorlagen. Die restliche Berichterstat- tung bezieht sich auf den Stichtag 31. Dezember 2020, so- fern nicht anders angegeben. Hochrechnungsmethodik für Verbrauchsdaten 2020 Verbrauchsdaten für das Kalenderjahr 2020 lagen bis Re- daktionsschluss des Berichts nur für etwa 50% der Liegen- schaften (bezogen auf Mietfläche) vor. Um trotzdem eine Indikation der Verbräuche im Jahr 2020 geben zu können, haben wir selektive Verbrauchswerte auf Basis der Ver- brauchswerte 2019 unter Berücksichtigung von Ände- rungsfaktoren hochgerechnet und im ESG Bericht darge- stellt. Hierzu wurde die prozentuale Änderung der vorhan- denen Verbrauchsdaten von 2019 auf 2020 je Energieart (Strom, Fernwärme, Erdgas) und je Region (DE, AT & CEE) ermittelt und mit den gesamten Verbrauchswerten 2019 multipliziert. Sowohl die witterungsbedingten Verbrauchs- änderungen als auch die pandemiebedingt verringerte Be- legung der Büroflächen wurden hierbei berücksichtigt. Die KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 8 8 EPRA-Tabellen im ESG Anhang zeigen die vollständigen Verbrauchsdaten 2018 und 2019. Berichtsumfang In der Berichterstattung zu den Verbrauchsdaten unseres Bestandsportfolios folgen wir der Scope-Definition des Greenhouse Gas Protocol. Diese umfasst ausschließlich Ressourcen, die von uns als Vermieter zur Versorgung der Allgemeinflächen sowie für Shared-Service-Dienstleistun- gen (Heizung, Kühlung) beschafft wurden (Scope 1 und 2): – Scope 1: Direkte Emissionen aus der Ve rbrennung von Energie trägern, welche direkt von CA Immo be schafft wurden (Erdga s) – Scope 2: Indirekte Emissionen, welche zur Bereitstellung der von CA Immo beschafften Energieträger außerhalb der Liegenschaften von CA Immo angefallen sind (Strom und Fernwärme ) – Scope 3 : Indirekte Emissionen, welche innerhalb de r W ertschöpfungskette von CA Immo anfallen. Dazu zählen Energiemengen, die von Mietern direkt beschafft wurden , oder welche von CA Immo zur direkten Weiterleitung an deren Mieter beschafft wurden (Submetering ). Für die Umrechung des Energieverbrauchs auf Treibhaus- gasemissionen wurden standortbasierte Umrechnungsfak- toren für 2018 und 2019 der Internationalen Energie-Agen- tur IEA (für Strom) sowie der DEFRA (für Fernwärme und Gas) verwendet. Schätzung des Vermieter-basierten Verbrauchs Der gesamte Energieverbrauch basiert auf Rechnungen und gegebenenfalls auf Zählerständen. Grundlage für den Wasserverbrauch sind ebenfalls Rechnungen. Es erfolgten keine Schätzungen für Wasser- und Energiedaten (Strom, Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like- for-like Daten. In einigen Fällen haben wir Abfalldaten, die in volumetrischen Einheiten angegeben wurden, umge- rechnet. Hierfür wurden Umrechnungsfaktoren für Dichte verwendet, die von der UK Environment Agency entwi- ckelt wurden. Grenzen – Berichterstattung über den Verbrauch von Vermieter und Mietern Es wurden nach Möglichkeit die gesamten Verbrauchs- mengen (Energie und Wasser) der Liegenschaften erfasst. Die Gesamtenergiemengen beinhalten vom Vermieter bezo- gene Energie zur Versorgung der technischen Gebäudeaus- stattung und Allgemeinflächen, vom Mieter bezogene Energie sowie vom Vermieter bezogene Energie, welche di- rekt an die Mieter weitergeleitet und im Rahmen des Sub- metering erfasst und abgerechnet wird. Alle drei Kompo- nenten werden getrennt ausgewiesen. Der Wasserver- brauch erfolgt auf Grundlage des gesamten Gebäudes und umfasst daher auch den Mieterverbrauch. Die Abfalldaten inkludieren den Abfall von Mietern und Vermieter, da CA Immo für die Abfallverträge verantwortlich ist. Analyse – Normalisierung Die Intensitäten Energy-Int (Energieintensität), GHG-Int (Intensität der Treibhausgas-Emissionen) und Water-Int (Wasserintensität) wurden unter Heranziehung der Brutto- mietfläche (m²; exkl. Garagenstellplätze, inkl. Keller- und Lagerfläche) als Nenner für ganze Gebäude berechnet. Wir sind uns der Diskrepanz zwischen Verbrauchszähler und Nenner in der Darstellung des Gesamt-Indikators Building Energy Intensity bewusst, in dem sich der Stromverbrauch in einigen Objekten nur auf die Gemeinschaftsflächen und vom Vermieter bereitgestellte gemeinsame Dienste (shared services) bezieht, während für andere Gebäude zusätzlich auch Daten zu Mieterstrom vorhanden sind. Für unsere ei- genen Büros berichten wir über Intensitäts-Leistungsindi- katoren unter Heranziehung der von uns im Gebäude ge- nutzten Fläche. Analyse – Segmentanalyse Die Segmentanalyse wurde auf geografischer Basis durch- geführt. Das Büroportfolio umfasst Objekte in Deutschland, Österreich und CEE (Tschechien, Ungarn, Polen, Rumä- nien, Serbien, Kroatien und der Slowakei). Analyse – Like-for-Like Betrachtung Die Like-for-Like-Betrachtung umfasst alle Immobilien, die in den letzten zwei vollen Berichtsjahren durchgängig in Betrieb und Teil des CA Immo-Bestandsportfolios waren (operative Kontrolle). Um eine aussagekräftige Vergleich- barkeit zu gewährleisten, beinhalten die einzelnen Leis- tungsindikatoren jeweils ausschließlich Objekte, für die Verbrauchsdaten aus beiden Jahren vorliegen. Mitarbeiterkennzahlen Mitarbeiterkennzahlen werden auf Basis von Headcounts (HC) aller vollkonsolidierten Unternehmen ausgewiesen (inkl. karenzierte und Teilzeitarbeitskräfte, exkl. Studenten und Praktikanten). Wurde eine Kennzahl mit einer ande- ren Basis berechnet, wird diese in einer Fußnote näher er- läutert. 8 9 KONZERNLAGEBERICHT ENERGIE-, WASSERVERBRAUCH UND CO 2 FOOTPRINT DES BÜRO-BESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019 Gesamtportfolio Indikator EPRA Abgrenzung Maßeinheit 2018 7) 2019 Veränderung in % Stromverbrauch Elec-Abs Gesamtener g ieverbrauch aus Strom kWh 139.391.171 160.787.083 15,3% Allgemeinflächen /gemeinsam betriebene Dienste 1) 79.880.822 81.224.305 1,7% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 51.077.470 60.214.306 17,9% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 8.432.879 19.348.472 129,4% % aus erneuerbaren Quellen 0% 0% Stromverbrauch LFL Elec-LFL Gesamtener g ieverbrauch aus Strom 139.391.171 131.192.066 – 5,9% Allgemeinflächen /gemeinsam betriebene Dienste 1) 79.880.822 71.611.015 –10,4% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 51.077.470 53.415.697 4,6% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 8.432.879 6.165.353 –26,9% Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung DH&C-Abs Gesamtes Gebäude 1) 38.035.104 44.624.557 17,3% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft N/A 1.425.438 N/A % aus erneuerbaren Quellen 0% 0% Energieverbrauch aus Fernwär- me und Kühlun g, LFL DH&C-LFL Gesamtes Gebäude 38.035.104 37.011.172 –2,7% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen Fuels-Abs Gesamtes Gebäude 58.150.897 63.022.091 8,4% % aus erneuerbaren Quellen 0% 0% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen , LFL Fuels-LFL Gesamtes Gebäude 58.150.897 56.251.777 –3,3% Energieintensität der Gebäude Energy-Int Gesamtes Gebäude kWh/m 2 226 247 9,3% Energieintensität der Gebäude ( vom Vermieter beschafft ) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom 187 177 –5,5% Direkte Treibhausgas- Emissionen (g esamt ), Sco p e 1 2) GHG-Dir- Abs Gesamtes Gebäude kgCO 2 e (standort- basiert) 2) 10.697.439 11.586.611 8,3% Indirekte Treibhausgas- Emissionen (g esamt ), Sco p e 2 2) GHG-Indir-Abs 3) Gesamtes Gebäude 38.580.517 37.828.213 –1,9% Indirekte Treibhausgas- Emissionen (g esamt ), Sco p e 3 2) GHG-Indir-Abs 4) Gesamtes Gebäude 23.487.898 29.989.984 27,7% Treibhausgas-Emissionsinten- sität der Gebäude ( Sco p e 1+2 ) GHG-Int Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom kgCO 2 e/m² 52,39 46,29 –11,6% Wasserverbrauch gesamt Water-Abs Gesamtes Gebäude 5) m 3 547.792 587.224 7,2% Wasserverbrauch LFL Water-LFL Gesamtes Gebäude 5) 547.792 489.637 –10,6% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int Gesamtes Gebäude m³/m 2 0,57 0,54 –6,5% Anzahl der zertifizierten Lie g enschaften Cert-Tot 6) Gesamtes Gebäude % des Portfolios 79 81 2,53 1) Vom Vermieter beschafft 2) Informationen zu den CO 2 -Umrechnungsfaktoren sowie der Scope-Definition finden Sie im ESG Anhang 3) GHG-Indir-Abs exkludiert Emissionen von Verbräuchen, die exklusiv den Mietflächen zuzordnen sind. Dies wird als Scope 3 betrachtet. 4) Die berichteten Emissionen sind Scope 3 zugeordnet, diese Werte repräsentieren jedoch keineswegs die vollständigen Scope 3-Emissionen. 5) Kommunale Versorgung 6) Basis: Büroimmobilien; 7) Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbericht 2019 ausgewiesenen Daten ab. Es erfolgten keine Schätzungen für Wasser- und Energiedaten (Strom, Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like-for-like Daten. LFL: like-for-like KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 9 0 Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE 2018 7) 2019 13.193.134 9.456.052 116.741.986 21.546.998 11.949.447 127.290.638 6.301.408 7.914.899 65.664.515 5.270.429 8.877.544 67.076.332 - - 51.077.470 - - 60.214.306 6.891.726 1.541.153 - 16.276.569 3.071.903 - 0% 0% 0% 0% 0% 0% 13.193.134 9.456.052 116.741.986 9.769.059 9.569.285 111.853.722 6.301.408 7.914.899 65.664.515 5.270.429 7.902.562 58.438.025 - - 51.077.470 - - 53.415.697 6.891.726 1.541.153 - 4.498.630 1.666.723 - 8.404.881 7.118.590 22.511.633 8.853.922 7.274.604 28.496.031 N/A N/A N/A 1.425.438 - - 0% 0% 0% 0% 0% 0% 8.404.881 7.118.590 22.511.633 8.853.922 6.736.494 21.420.756 4.507.880 3.926.979 49.716.038 4.708.384 4.326.723 53.986.984 0% 0% 0% 0% 0% 0% 4.507.880 3.926.979 49.716.038 4.708.384 3.329.311 48.214.082 145,61 154,97 293,78 190,17 154,29 279,77 116,40 143,32 214,37 114,09 134,16 199,46 829.270 722.407 9.145.762 865.636 795.468 9.925.507 4.104.964 2.513.771 31.961.782 3.410.850 2.560.021 31.857.342 2.766.339 229.632 20.491.927 6.143.030 442.661 23.404.293 29,89 24,46 63,91 25,91 21,98 55,72 46.305 50.589 450.899 56.113 54.263 476.848 46.305 50.589 450.899 51.421 50.938 387.278 0,26 0,38 0,70 0,29 0,36 0,64 80 19 89 71 33 96 9 1 KONZERNLAGEBERICHT ABFALLAUFKOMMEN DES BÜROBESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019 Gesamtportfolio Indikator EPRA Code Abgrenzung Maßeinheit 2018 1) 2019 Veränderung in % Abfall Gesamt Gesamtes Gebäude Tonnen 9.673 13.653 41,1 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) Waste-Abs Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung Tonnen 4.068 8.395 106,4 Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 3.681 2.640 –28,3 Wiederverwendun g - 79 N/A Wiederverwertun g (Rec y clin g ) 1.614 2.286 41,7 Materialrück g ewinnun g sanla g e 193 232 20,2 Kom p ost 117 7 – 94,0 Sonsti g e - 12 N/A Gesamt um g eleitet 5.605 5.257 – 6,2 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) Waste-Abs Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung Entsorgungs- weg (%) 42% 61% - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 38% 19% Wiederverwendun g 0% 1% Wiederverwertun g (Rec y clin g ) 17% 17% Materialrück g ewinnun g sanla g e 2% 2% Kom p ost 1% 0% Sonsti g e 0% 0% Gesamt um g eleitet 58% 39% Abfall gesamt LFL Gesamtes Gebäude Tonnen 9.673 12.053 24,6 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) LFL Waste-LFL Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung Tonnen 4.068 7.254 78,3 Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 3.681 2.498 –32,1 Wiederverwendun g - 79 N/A Wiederverwertun g (Rec y clin g ) 1.614 1.987 23,1 Materialrück g ewinnun g sanla g e 193 219 13,4 Kom p ost 117 4 – 96,3 Sonsti g e - 12 N/A Gesamt um g eleitet 5.605 4.800 – 14,4 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) LFL Waste-LFL Deponie mit oder ohne Energierückgewinnung Entsorgungs- weg (%) 42% 60% - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 38% 21% Wiederverwendun g 0% 1% Wiederverwertun g (Rec y clin g ) 17% 16% Materialrück g ewinnun g sanla g e 2% 2% Kom p ost 1% 0% Sonsti g e 0% 0% Gesamt um g eleitet 58% 40% 1) Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbericht 2019 ausgewiesenen Daten ab . E s erfolgten keine Schätzungen für Abfalldaten, weder für absolute noch für like-for-like Daten. In einigen Fällen haben wir Abfalldaten, die in volumetrischen Einheiten angegeben wurden, umgerechnet. Hierfür wurden Umrechnungsfaktoren für Dichte verwendet, die von der UK Environment Agency entwickelt wur- den. LFL: like-for-like KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 9 2 Deutschland Österreich CEE Deutschland Österreich CEE 2018 2019 2.046 2.197 5.430 866 2.291 10.496 - 2.122 1.946 - 2.166 6.229 987 - 2.694 442 25 2.173 - - - 68 - 12 820 75 719 286 97 1.903 149 - 44 54 2 176 90 - 27 4 - 3 - - - 12 - - 2.046 75 3.484 866 125 4.267 0% 97% 36% 0% 95% 59% 48% 0% 50% 51% 1% 21% 0% 0% 0% 8% 0% 0% 40% 3% 13% 33% 4% 18% 7% 0% 1% 6% 0% 2% 4% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 100% 3% 64% 100% 5% 41% 2.046 2.197 5.430 866 2.109 9.078 - 2.122 1.946 0 2.026 5.228 987 - 2.694 442 - 2.056 - - - 68 - 12 820 75 719 286 83 1.618 149 - 44 54 - 165 90 - 27 4 - 0 - - - 12 - 0 2.046 75 3.484 866 83 3.850 0% 97% 36% 0% 96% 58% 48% 0% 50% 51% 0% 23% 0% 0% 0% 8% 0% 0% 40% 3% 13% 33% 4% 18% 7% 0% 1% 6% 0% 2% 4% 0% 1% 0% 0% 0% 0% 0% 0% 1% 0% 0% 100% 3% 64% 100% 4% 42% 9 3 KONZERNLAGEBERICHT ENERGIE-, WASSERVERBRAUCH UND CO 2 -FOOTPRINT DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019 Indikator EPRA Code Maßeinheit 2018 1) 2019 Veränderung in % Stromverbrauch g esamt 2) Elec-Abs kWh 244.058 140.019 – 42,6% Stromverbrauch LFL Elec-LFL 144.626 140.019 –3,2% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g 2) DH&C-Abs 367.065 231.730 – 36,9% Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 194.980 231.730 18,8% Ener g ieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 3) Fuels-Abs - - - Ener g ieintensität der Gebäude Ener gy -Int kWh/m 2 100 97 – 3 , 1% Direkte Treibhaus g as-Emissionen , Sco p e 1 3) GHG-Dir-Abs tCO 2 e (standortbasiert) - - - Indirekte Treibhaus g as-Emissionen , Sco p e 2 GHG-Indir-Abs 142 90 – 36 , 5% Treibhaus g as-Emissionsintensität der Flächen GHG-Int k g CO 2 e/m² 23 , 28 23 , 56 1 , 2% Wasserverbrauch g esamt 4) Water-Abs m 3 996 850 – 14 , 7% Wasserverbrauch LFL 4) Water-LFL 574 850 48 , 0% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int l/m 2 163 , 64 222 , 39 35 , 9% Art und Anzahl der zertifizierten Lie g enschaften Cert-Tot Anzahl und Art 2 ( DGNB Gold ) 2 ( DGNB Gold ) 0 1) Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbe- richt 2019 ausgewiesenen Daten ab . 2) Für die Indikatoren Stromverbrauch und Energieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung beträgt der prozentuale Anteil aus erneuerbaren Quellen 0%. 3) In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen. 4) Die Angaben betreffen die kommunale Versorgung. Es erfolgten keine Schätzungen für Wasser-, Abfall- und Energiedaten (Strom, Gas, Fernwärme & Kälte), weder für absolute noch für like-for-like Daten. LFL: like-for-like. Die Tabelle enthält Daten zu drei (2018: vier) eigengenutzten Büros, die sich nicht in CA Immo-Gebäuden befinden (CA Immo-Niederlassungen in München und Frankfurt – omniCon und CA Immo). ABFALLAUFKOMMEN IN DEN EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019 Indikator EPRA Code Abgrenzung Maß- einheit 2018 1) 2019 Verände- rung in % Like-for-like 2018 2019 Verände- rung in % Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (absolut) Waste- Abs Total Waste Tonnen 112 , 73 31 , 38 – 72 , 2 31 , 38 31 , 38 0 De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g 81 , 35 0 , 00 – 100 , 0 - - - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 6, 41 6,41 0 6,41 6,41 0 Wiederverwendun g - - - - - - Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 24 , 74 24 , 74 0 24 , 74 24 , 74 0 Materialrück g ewinnun g sanla g e - - - - - - Kom p ost - - - - - - Sonsti g e 0 , 23 0 , 23 0 0 , 23 0 , 23 0 Gesamt um g eleitet 31 , 38 31 , 38 0 31 , 38 31 , 38 0 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) Waste- Abs De p onie mit oder ohne Ener g ierück g ewinnun g Ent- sorgungs- weg (%) 72% - - - - - Verbrennung mit oder ohne Energierückgewinnung 6% 20% 20% 20% Wiederverwendun g - - - - Wiederverwertun g ( Rec y clin g) 22% 79% 79% 79% Materialrück g ewinnun g sanla g e - - - - Kom p ost - - - - Sonsti g e - 1% 1% 1% Gesamt um g eleitet 28% 100% 100% 100% 1) Aufgrund von Änderungen in der Datenerhebung und Verbesserung der allgemeinen Datenqualität weichen die Verbrauchsdaten 2018 geringfügig von den im Geschäftsbericht 2019 ausgewiesenen Daten ab. Abfalldaten waren für Klaus-Mann-Platz 1 (CA Immo-Niederlassung München) nicht verfügbar KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 9 4 ABDECKUNG DES BÜRO-BESTANDSPORTFOLIOS 2018/2019 1) 2018 2019 Indikator EPRA Fläche 2) Anzahl 3) Abdeckun g 4) Fläche 2) Anzahl 3) Abdeckun g 4) Stromverbrauch g esamt Gesamtener g ieverbrauch aus Strom Elec-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00% All g emeinflächen / g emeinsam betriebene Dienste 5) 940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 532.317 m² 27 von 31 85,48% 749.817 m² 35 von 35 100,00% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 43.520 m² 2 von 18 13,97% 344.755 m² 15 von 21 75,83% Stromverbrauch LFL Gesamtener g ieverbrauch aus Strom Elec-LFL 954.825 m² 49 von 49 100,00% 954.825 m² 49 von 49 100,00% All g emeinflächen / g emeinsam betriebene Dienste 5) 940.605 m² 48 von 48 100,00% 940.605 m² 48 von 48 100,00% Mieterstrom, vom Vermieter beschafft 532.317 m² 27 von 31 85,48% 532.317 m² 27 von 31 85,48% Mieterstrom, vom Mieter beschafft 43.520 m² 2 von 18 13,97% 43.520 m² 2 von 18 13,97% Ener g ieverbrauch aus Fernwärme und Kühlun g Gesamtes Gebäude 5) DH&C-Abs 470.632 m² 24 von 25 97,07% 524.694 m² 27 von 27 100,00% Gesamtes Gebäude, vom Mieter beschafft N/A N/A N/A 27.048 m² 2 von 2 100,00% Verbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 470.632 m² 24 von 25 97,07% 470.632 m² 24 von 25 97,07% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen Gesamtes Gebäude Fuels-Abs 469.973 m² 24 von 24 100,00% 574.964 m² 28 von 28 100,00% Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen LFL Fuels-LFL 469.973 m² 24 von 24 100,00% 469.973 m² 24 von 24 100,00% Ener g ieintensität der Gebäude Energy-Int 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00% Energieintensität der Gebäude (vom Vermieter beschafft) 6) 940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00% Direkte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 1 GHG-Dir-Abs 469.973 m² 24 von 24 100,00% 600.735 m² 29 von 29 100,00% Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00% Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 3 GHG-Indir-Abs 593.337 m² 29 von 49 62,14% 1.011.646 m² 50 von 56 92,42% Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude (Scope 1+2) GHG-Int 940.605 m² 48 von 48 100,00% 1.067.523 m² 54 von 54 100,00% Wasserverbrauch gesamt Water-Abs 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00% Wasserverbrauch LFL Water-LFL 954.825 m² 49 von 49 100,00% 954.825 m² 49 von 49 100,00% Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 954.825 m² 49 von 49 100,00% 1.094.571 m² 56 von 56 100,00% Abfall Gesamt Abfall Gesamt 894.226 m² 47 von 49 95,14% 1.021.144 m² 52 von 56 93,29% Abfall g ewicht nach Entsor g un g swe g (abs. und in %) Waste-Abs 894.226 m² 47 von 49 95,14% 1.021.144 m² 52 von 56 93,29% Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (abs. und in %) LFL Waste-LFL 894.226 m² 47 von 47 100,00% 894.226 m² 47 von 47 100,00% Art und Anzahl der zertifizierten Lie g enschaften Cert-Tot 803.540 m² 40 von 49 84,16% 888.942 m² 44 von 56 81,21% 1) Diese Tabelle zeigt die vermietbare Fläche, Anzahl der Gebäude sowie prozentuale Abdeckung des gesamten Gebäudebestands (lt. Definition des Berichts- umfangs), die den jeweiligen angeführten Verbrauchsdaten zugrunde liegt 2) Vermietbare Fläche der erfassten Gebäude 3) Anzahl der erfassten Gebäude 4) Abdeckung der vermietbaren Fläche 5) Vom Vermieter beschafft 6) Gesamtes Gebäude, ohne Mieterstrom LFL: like-for-like 9 5 KONZERNLAGEBERICHT ABDECKUNG DER EIGENGENUTZTEN BÜROFLÄCHEN 2018/2019 2018 2019 Indikator EPRA Bürofläche Abdeckung Bürofläche Abdeckung Stromverbrauch gesamt Elec-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Stromverbrauch LFL Elec-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3 Gesamtenergieverbrauch aus Fernwärme und Kühlung DH&C-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Verbrauch aus Fernwärme und Kühlung LFL DH&C-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3 Gesamtenergieverbrauch aus fossilen Brennstoffen 1) Fuels-Abs - - - - Energieintensität der Gebäude Energy-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Direkte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 1 1) GHG-Dir-Abs - - - - Indirekte Treibhausgas-Emissionen (gesamt) Scope 2 GHG-Indir-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Treibhausgas-Emissionsintensität der Gebäude GHG-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Wasserverbrauch gesamt Water-Abs 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Wasserverbrauch LFL Water-LFL 3.820 m² 3 von 3 3.820 m² 3 von 3 Intensität des Gebäudewasserverbrauchs Water-Int 6.087 m² 4 von 4 3.820 m² 3 von 3 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (gesamt) LFL Waste-Abs 5.102 m² 3 von 4 2.883 m² 2 von 3 Abfallgewicht nach Entsorgungsweg (%) LFL Waste-LFL 2.883 m² 2 von 2 2.883 m² 2 von 2 Art und Anzahl der zertifizierten Liegenschaften Cert-Tot 2.883 m² 2 von 4 2.883 m² 2 von 3 1) In keinem der eigengenutzten Büros gibt es Energieverbrauch aus fossilen Brennstoffen ZERTIFIZIERUNG DES BESTANDSPORTFOLIOS – EPRA CERT-TOT 1) Gebäudezertifizierung 2018 2019 2020 BREEAM - Excellent Abdeckung in m 2 90.393 150.333 80.990 Anzahl der Gebäude 4 5 2 BREEAM - Very good Abdeckung in m 2 152.002 171.317 265.128 Anzahl der Gebäude 8 10 14 BREEAM - Interim Abdeckung in m 2 0 0 78.029 Anzahl der Gebäude 0 0 3 LEED - Platin Abdeckung in m 2 77.155 144.728 144.723 Anzahl der Gebäude 5 5 5 LEED - Gold Abdeckung in m 2 330.975 255.733 160.884 Anzahl der Gebäude 13 13 8 DGNB - Platin Abdeckung in m 2 48.335 85.418 85.755 Anzahl der Gebäude 3 5 5 DGNB - Gold Abdeckung in m 2 104.680 81.413 81.413 Anzahl der Gebäude 7 6 6 1) Basis: Büroimmobilien KONZERNLAGEBERICHT KONZERNLAGEBERICHT 9 6 SOZIALE UND GOVERNANCE LEISTUNGSINDIKATOREN GEM. EPRA Soziales EPRA Code Kapitel Maßeinheit/Definition Abdeckung 31.12.2020 Geschlechter- diversität Diversity-Emp Corporate Governance Mitarbeiter in % Aufsichtsrat 1) 67% Männlich 33% Weiblich Vorstand 100% Männlich 0% Weiblich Führungskräfte 2) Mitarbeit er 68% Männlich 32% Weiblich 45% Männlich 55% Weiblich Geschlechter- spezifische Vergütung Diversity-Pay 3) Relation in % Aufsichtsrat 0 Vorstand 4) 0 Führungskräfte 2) Mitarbeiter –2,1 8,2 2020 Leistun g sbeurteilun g en Em p -Dev ESG-Bericht: % der Gesamtbele g schaft Alle Mitarbeiter 99 Neueinstellungen Emp-Turnover Gesamtzahl 68 Anteil in % 5) 16 Fluktuation Gesamtzahl Ab g än g e 39 Anteil in % 6) 9,2 Verletzun g srate 7) H&S-Emp Anteil in % 0% Ausfallta g essatz 8) Anteil in % 0% Abwesenheitsrate 9) Anteil in % 1,8% Todesfälle 10) Anzahl 0 Training und Development Emp-Training Durchschn. Anzahl Stunden je Mitarbeiter Männer: 9,9 Frauen: 12,4 Gesundheits- und Sicherheitsbewertungen H&S-Asset ESG-Bericht, Anteil der Gebäude, die bzgl. Gesundheits- und Sicherheitsthemen überprüft wurden (z. B. Brandschutz, Wasserqualität) 11) % des Gesamtbestands (nach m²) 83% (DE: 58%, AT: 89%, CEE: 99%) Einhaltung von Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften H&S-Comp Alle gesetzlichen Vorgaben werden eingehalten, die Behebung festgestellter Mängel wird in allen Gebäuden umgehend veranlasst Beschreibung Gesellschaftliches Engagement Comty-Eng ESG-Bericht, Anteil Bestandsportfolio in von CA Immo entwickelten und erschlossenen Quartieren (Brownfield Dev.) % des Gesamtbestands (nach m²) 24% (DE: 58%, AT: 38%, CEE: 0%) Governance Zusammensetzung des höchsten Leitungsgremiums Gov-Board Corporate Governance Bericht: Gesamtzahl der Vorstände Gesamtzahl der Aufsichtsräte (unabhängig) Durchschnittliche Betriebszugehörigkeit (Jahre) der Aufsichtsräte 12) Aufsichtsräte 13) mit Kompetenzen in Umwelt- und Sozialthemen Vorstand Aufsichtsrat Aufsichtsrat Aufsichtsrat 3 5 5 5 Nominierung und Auswahl des höchsten Leitungsorgans Gov-Select Beschreibung Vorstand und Aufsichtsrat Prozess zur Bewältigung von Interessenkonflikten Gov-CoI Beschreibung 1) Aufsichtsrat gesamt, inkl. 8 Kapital- und 4 Arbeitnehmervertreter. 2) Als Führungskräfte wurden wie folgt definiert: Konzernleiter, Niederlassungsleiter, Abteilungsleiter, Bereichsleiter, Teamleiter. 3) Unterschied der durchschnittl. Gesamtvergütung (Grundgehalt und Bonus) pro Mitarbeiterkategorie (Funktion, Level, Land) von Frauen und Männern in %. 4) Der Vorstand ist zu 100% männlich. 5) Neueinstellungsquote: Neueinstellungen 2020 / durchschnittliche Beschäftige 2020 (Headcount). 6) Fluktuation: Personal- abgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount). 7) Verletzungsrate: Anzahl Verletzungen durch Arbeitsunfälle / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Stunden. 8) Ausfalltagessatz: Anzahl Abwesenheitstage aufgrund von Verletzungen bei Arbeitsunfällen / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Stunden. 9) Abwe- senheitsrate: Anzahl Abwesenheitstage gesamt (Krankheit) / Gesamtarbeitszeit aller Mitarbeiter in Tagen. 10) Todesfälle: Anzahl Todesfälle aufgrund von Berufs- krankheit oder Arbeitsunfall. 11) Im Jahr 2020 sind alle Multi-Tenant-Bürogebäude (mit Ausnahme von Neuanschaffungen im Jahr 2020) auf H&S überprüft worden. In Single-Tenant-Gebäuden (inkl. Hotels) ist der Mieter für H&S-Bewertungen und -Inspektionen verantwortlich. . 12) Allgemeine durchschnittliche Bestellperiode. 13) Unabhängige / nicht geschäftsführende Aufsichtsräte 9 7 KONZERNLAGEBERICHT INFORMATIONEN ZU CA IMMO-MITARBEITERN MITARBEITER: BESCHÄFTIGUNGSFORMEN UND ARBEITSMODELLE 1) Leistun g sindikatoren Gender Maßeinheit 31.12.2019 31.12.2020 Beschäfti g un g Gesamtbeschäfti g un g Weiblich HC 214 , 0 223 , 0 Männlich HC 200 , 0 214 , 0 Gesamt HC 414 , 0 437 , 0 Neueinstellun g en Weiblich HC 36 , 0 27 , 0 Männlich HC 38 , 0 41 , 0 Gesamt HC 74 , 0 68 , 0 Ab g än g e Weiblich HC 21 , 0 13 , 0 Männlich HC 21 , 0 26 , 0 Gesamt HC 42 , 0 39 , 0 Fluktuation Weiblich HC 10% 6% Männlich HC 11% 12% Gesamt HC 10% 9% Arbeitsverträ g e 2) Vollzeit HC N/A 364 Teilzeit HC N/A 47 Karenziert HC N/A 26 Total HC N/A 437 Leiharbeitskräfte HC 0 0 All-in HC N/A 400 Gesundheit Berufskrankheiten Anzahl/ J ahr 0 0 Arbeitsunfälle Anzahl/ J ahr 2 2 Aus- & Weiterbildun g en Anzahl g eschulter Beschäfti g ter HC 414 437 Schulun g szeit Stunden/ J ahr 10.651 4.892 Sozialer Dialo g Kollektive Vereinbarun g en Anzahl 0 0 Betriebsvereinbarun g en Anzahl 8 8 Meetin g s des Betriebsrates mit dem Vorstand Anzahl/ J ahr 4 4 1) Excl. Joint Ventures; HC: Headcount 2) Diese Daten wurden erstmals für das Geschäftsjahr 2020 erhoben. Für 2019 wurden diese nicht erfasst (N/A). KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 99 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 101 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 102 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020 103 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 104 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 107 F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020 109 KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN 109 a) Informationen über die Gesellschaft 109 b) Grundsätze der Rechnungslegung 109 c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs 109 d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften 110 e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesellschaftsanteilen 110 f) Verkäufe von Gesellschaften/G esellschaftsanteilen 112 g) Konsolidierungsmethoden 113 h) Währungsumrechnung 115 i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe 117 KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS 119 2.1. Operative Segmente 119 2.2. Mieterlöse 125 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 126 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen 127 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 127 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienver mögen 128 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen 129 2.8. Indirekte Aufwendungen 130 2.9. Sonstige betriebliche Erträge 130 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen 131 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 131 2.12. Finanzierungsaufwand 131 2.13. Ergebnis aus Derivaten 132 2.14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen 132 2.15. Sonstiges Finanzergebnis 132 2.16. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen 133 2.17. Finanzergebnis 133 2.18. Sonstiges Ergebnis 134 2.19. Ergebnis je Aktie 134 KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN 136 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen 136 3.2. Selbst genutzte Immobilien 150 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte 151 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 154 3.5. Übrige Vermögenswerte 156 KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN 159 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden 159 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 160 4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte 161 INHALT KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 100 4.4. Wertpapiere 163 4.5. Liquide Mittel 164 KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG 165 5.1. Eigenkapital 165 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 166 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten 169 5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen 169 KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN 170 6.1. Rückstellungen 170 KAPITEL 7: STEUERN 175 7.1. Ertragsteuern 175 7.2. Ertragsteuerforderungen 180 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten 180 KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT 181 8.1. Finanzinstrumente 181 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 183 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten 186 KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN 191 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung 191 9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten 195 9.3. Leasingverhältnisse 196 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen 198 9.5. Personalstand 201 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer 201 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag 202 9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen 202 a) Änderung von Rechnungslegungsm ethoden, die eine wesentliche Auswirkung auf den K onzernabschluss haben 202 b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung kein e wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat 203 c) Noch nicht verpflichten d anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen 203 9.9. Liste der Konzerngesellschaften 204 212 213 Erklärung des Vorstandes gemÄss §124 Abs. 1 Börsegesetz Bestätigungsvermerk KONZERNABSCHLUSS 101 Tsd. € Anhangsangabe 2020 2019 Mieterlöse 2.2. 235.609 220.730 Weiterverrechnete Betriebskosten 2.3. 53.260 51.757 Betriebskostenaufwand 2.3. –57.738 –55.327 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.3. –21.466 –22.410 Nettomietergebnis 209.665 194.750 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 2.4. –2.154 –3.157 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 43.335 12.344 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –35.387 –13.617 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 2.5. 7.949 –1.273 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 2.6. 43.930 15.650 Erlöse aus Dienstleistungen 2.7. 8.166 8.500 Indirekte Aufwendungen 2.8. –73.176 –43.464 Sonstige betriebliche Erträge 2.9. 1.204 721 EBITDA 195.584 171.728 Abschreibungen und Wertminderungen langfristiges Vermögen –4.662 –4.626 Wertänderungen zum Handel bestimmte Immobilien –871 95 Abschreibungen und Wertänderungen 2.10. –5.533 –4.531 Neubewertungsgewinn 352.110 491.752 Neubewertungsverlust –168.611 –28.985 Ergebnis aus Neubewertung 183.499 462.767 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 2.11. 1.898 3.729 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 375.448 633.693 Finanzierungsaufwand 2.12. –42.311 –43.148 Sonstiges Finanzergebnis 2.15. –5.067 0 Kursdifferenzen 2.17. 2.385 –618 Ergebnis aus Derivaten 2.13. 21.429 –59.165 Ergebnis aus Finanzinvestitionen 2.14. –3.589 11.535 Ergebnis aus assoziierten Unternehmen 2.16. 0 –2.967 Finanzergebnis 2.17. –27.154 –94.363 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 348.295 539.330 Tatsächliche Ertragsteuer –15.242 –19.967 Latente Steuern –79.099 –126.060 Ertragsteuern 7.1. –94.341 –146.026 Ergebnis der Periode 253.953 393.303 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 5 21 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 253.948 393.282 Ergebnis je Aktie in € (unverwässert) 2.19. €2,73 €4,23 Ergebnis je Aktie in € (verwässert) 2.19. €2,34 €4,23 A. KONZERN-GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 102 Tsd. € Anhangsangabe 2020 2019 Ergebnis der Periode 253.953 393.303 Sonstiges Ergebnis Bewertung Cashflow Hedges –620 0 Währungsdifferenzen –111 –14 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 198 0 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung erfolgswirksam) 2.18. –533 –14 Neubewertung Wertpapiere 0 19.441 Neubewertung IAS 19 –80 –1.549 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 28 –726 Sonstiges Ergebnis der Periode (bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 2.18. –52 17.166 Sonstiges Ergebnis der Periode 2.18. –585 17.152 Gesamtergebnis der Periode 253.368 410.455 davon Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen 5 21 davon Ergebnisanteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 253.363 410.434 B. KONZERN-GESAMTERGEBNISRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 KONZERNABSCHLUSS 103 Tsd. € Anhangsangabe 31.12.2020 31.12.2019 VERMÖGEN Bestandsimmobilien 3.1. 4.723.0684.723.068 4.292.893 Immobilienvermögen in Entwicklung 3.1. 791.136 817.107 Selbst genutzte Immobilien 3.2. 12.896 15.030 Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.3. 7.531 7.768 Immaterielle Vermögenswerte 3.3. 2.998 5.169 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 3.4. 57.629 67.755 Übrige Vermögenswerte 3.6. 60.728 83.667 Aktive latente Steuern 7.1. 4.382 1.810 Langfristiges Vermögen 5.660.368 5.291.199 Langfristiges Vermögen in % der Bilanzsumme 83,0% 89,9% Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Vermögenswerte in Veräußerungsgruppen 4.1. 37.092 0 Zum Handel bestimmte Immobilien 4.2. 35.200 61.340 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 4.3. 136.375 73.814 Ertragsteuerforderungen 7.2. 16.391 23.198 Liquide Mittel 4.5. 934.863 439.139 Kurzfristiges Vermögen 1.159.921 597.491 Summe Vermögen 6.820.289 5.888.690 EIGENKAPITAL UND SCHULDEN Grundkapital 718.337 718.337 Kapitalrücklagen 791.372 791.372 Sonstige Rücklagen –3.981 –3.396 Einbehaltene Ergebnisse 1.622.491 1.461.571 Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 3.128.218 2.967.8842.967.884 Nicht beherrschende Anteile 89 84 Eigenkapital 5.1. 3.128.308 2.967.968 Eigenkapital in % der Bilanzsumme 45,9% 50,4% Rückstellungen 6.1. 34.249 34.571 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 2.622.161 1.850.864 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 113.503 129.561 Passive latente Steuern 7.1. 536.317 473.010 Langfristige Schulden 3.306.228 2.488.006 Ertragsteuerverbindlichkeiten 7.3. 14.464 22.867 Rückstellungen 6.1. 117.409 109.297 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5.2. 205.301 246.478 Sonstige Verbindlichkeiten 5.3. 46.932 54.073 Schulden in Veräußerungsgruppen 4.1. 1.647 0 Kurzfristige Schulden 385.753 432.716 Summe Eigenkapital und Schulden 6.820.289 5.888.690 C. KONZERNBILANZ ZUM 31.12.2020 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 04 D. KONZERN-GELDFLUSSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 Tsd. € 2020 2019 angepasst Operative Geschäftstätigkeit Ergebnis vor Steuern 348.295 539.330 Neubewertungsergebnis inkl. Veränderung abgegrenzter Mieterträge –187.422 –464.359 Abschreibungen und Wertänderungen 5.533 4.531 Ergebnis aus der Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und Betriebs- und Geschäftsausstattung –43.893 –15.624 Finanzierungsaufwand, sonstiges Finanzergebnis und Ergebnis aus Finanzinvestitionen 50.968 31.612 Kursdifferenzen –2.385 618 Ergebnis aus Derivaten –21.429 59.165 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen –1.898 –762 Sonstige unbare Aufwendungen 25.475 0 Gezahlte Steuern (ohne Steuern für Verkäufe langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen) –9.016 –19.494 Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit) –11.521 –484 Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit) 7.200 686 Cashflow aus dem Ergebnis 159.906 135.220 Zum Handel bestimmte Immobilien 26.417 –16.359 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 9.419 5.824 Rückstellungen –8.980 –3.350 Sonstige Verbindlichkeiten –1.698 –3.706 Cashflow aus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen 25.158 –17.591 Cashflow aus operativer Geschäftstätigkeit 185.064 117.629 Investitionstätigkeit Erwerb von und Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen inkl. Anzahlungen –321.283 –215.133 Erwerb von Gesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 1.706 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €) –132.169 –2.366 Erwerb von Geschäftsausstattung und immateriellem Vermögen –2.085 –2.714 Veräußerung von Wertpapieren 0 133.985 Veräußerung von langfristigem Immobilienvermögen und sonstigen Vermögenswerten –1.831 21.554 Veräußerung von Immobiliengesellschaften, abzgl. enthaltener liquider Mittel 4.817 Tsd. € (2019: 1.007 Tsd. €) 129.179 17.283 Veräußerung von At-Equity konsolidierten Unternehmen (inkl. an diese Gesellschaften gewährte Ausleihungen) 580 6.456 Gewährung von Darlehen an Gemeinschaftsunternehmen –2.545 –2.450 Rückzahlung von an Gemeinschaftsunternehmen gewährte Darlehen 0 2.100 Tilgung von Finanzvermögen 0 9 Gezahlte Steuern für Verkauf langfristiges Immobilienvermögen und Beteiligungen –5.347 –20.347 Ausschüttung/Kapitalrückzahlung von At-Equity konsolidierten Unternehmen und übrigen Beteiligungen 7.369 26.961 Gezahlte Zinsen für Investitionen in langfristiges Immobilienvermögen –4.792 –5.504 Gezahlte Negativzinsen –1.802 –861 Erhaltene Zinsen aus Finanzinvestitionen 64 1.163 Cashflow aus Investitionstätigkeit –334.663 –39.864 Finanzierungstätigkeit Geldzufluss aus Darlehen 111.056 135.183 Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 836.747 0 Geldabfluss aus dem Rückkauf von Anleihen –103.380 0 Gezahlte Kosten für die Begebung von Anleihen 0 –70 Ausschüttung an Aktionäre –93.028 –83.725 Ausschüttung an Gesellschafter von Anteilen im Fremdbesitz 0 –128 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate –65.626 –30.203 Übrige gezahlte Zinsen –35.669 –33.854 Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 650.101 –12.798 Nettoveränderung der liquiden Mittel 500.502 64.967 Fonds der liquiden Mittel 1.1. 439.391 374.519 Fremdwährungskursänderungen –1.325 –95 Veränderung aufgrund Umgliederung in eine Veräußerungsgruppe –3.086 0 Fonds der liquiden Mittel 31.12. 935.482 439.391 Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel –619 –253 Liquide Mittel 31.12. (Bilanz) 934.863 439.139 KONZERNABSCHLUSS 10 5 Der Gesamtbetrag der gezahlten Zinsen (exklusive Negativzinsen) beträgt in 2020 –51.982 Tsd. € (2019: –39.842 Tsd. €). Der Gesamtbetrag der gezahlten Ertragsteuern beträgt –14.363 Tsd. € (2019: –39.841 Tsd. €). Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und „Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, da sie aus Zinsen für/von Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres 2019. Durch diese Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von –484 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem werden für 2019 aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Investitionstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Der Gesamtbetrag der Leasingzahlungen beträgt in 2020 –5.016 Tsd. € (2019: –4.217 Tsd. €). Zusätzliche Informationen zur Geldflussrechnung werden in der Anhangsangabe 9.1. dargestellt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 06 KONZERNABSCHLUSS 107 Tsd. € Anhangsangabe Grundkapital Kapitalrücklagen - Sonstige Kapitalrücklagen - Eigene Anteile Stand am 1.1.2019 718.337 885.607 –95.775 Währungsdifferenzen 2.18. 0 0 0 Neubewertung Wertpapiere 2.18. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.18. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2019 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Umgliederung (Sonstiges Ergebnis, bei Realisierung nicht erfolgswirksam) 0 0 0 Nachträgliche Anschaffungskosten für Erwerb Anteile im Fremdbesitz 0 1.540 0 Stand am 31.12.2019 5.1. 718.337 887.147 –95.775 Stand am 1.1.2020 718.337 887.147 –95.775 Bewertung Cashflow Hedges 2.18. 0 0 0 Währungsdifferenzen 2.18. 0 0 0 Neubewertung IAS 19 2.18. 0 0 0 Ergebnis der Periode 0 0 0 Gesamtergebnis 2020 0 0 0 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 Stand am 31.12.2020 5.1. 718.337 887.147 –95.775 E. KONZERN-EIGENKAPITALVERÄNDERUNGSRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 08 Einbehaltene Ergebnisse Bewertungsergebnis (Hedging - Rücklage) übrige Rücklagen Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens Nicht beherr- schende Anteile Eigenkapital (gesamt) 1.118.663 0 12.804 2.639.635 62 2.639.697 0 0 –14 –14 0 –14 0 0 18.226 18.226 0 18.226 0 0 –1.060 –1.060 0 –1.060 393.282 0 0 393.282 21 393.303 393.282 0 17.152 410.434 21 410.455 –83.725 0 0 –83.725 0 –83.725 33.351 0 –33.351 0 0 0 0 0 0 1.540 1 1.541 1.461.571 0 –3.396 2.967.884 84 2.967.968 1.461.571 0 –3.396 2.967.884 84 2.967.968 0 –422 0 –422 0 –422 0 0 –111 –111 0 –111 0 0 –52 –52 0 –52 253.948 0 0 253.948 5 253.953 253.948 –422 –163 253.363 5 253.368 –93.028 0 0 –93.028 0 –93.028 1.622.491 –422 –3.559 3.128.218 89 3.128.308 KONZERNABSCHLUSS 109 KAPITEL 1: INFORMATIONEN ÜBER DIE GESELLSCHAFT UND ALLGEMEINE ERLÄUTERUNGEN a) Informationen über die Gesellschaft Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft bildet mit ihren Tochtergesellschaften ("CA Immo Gruppe") einen international tätigen Immobilienkonzern. Muttergesellschaft ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ("CA Immo AG") mit Sitz in 1030 Wien, Mechelgasse 1. Die CA Immo Gruppe besitzt, entwickelt und bewirtschaftet Büro-, Hotel-, Geschäfts-, Logistik- und Wohnungsimmobilien in Österreich, Deutschland sowie in Osteuropa. Die CA Immo AG ist im Prime Market an der Wiener Börse notiert und wird in den Leitindex ATX („Austrian Traded Index“) einbezogen. b) Grundsätze der Rechnungslegung Der Konzernabschluss der CA Immo AG wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Stand ards (IFRS), wie sie in der Europäischen Union anzuwenden sind, aufgestellt und erfüllt dabei auch die zusätzlichen Anforderungen des § 245a Abs. 1 des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB). Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgt grundsätzlich unter Anwendung des Anschaffungskostenprinzips. Hiervon ausgenommen sind die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung), zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen, Wertpapiere, übrige Beteiligungen, derivative Finanzinstrumente und Rückstellungen aus anteilsbasierten Vergütungsplänen mit Barausgleich, die zum beizulegenden Zeitwert bewertet werden. Die Nettoposition der Pensionsverpflichtungen wird als Rückstellung des Barwerts der Verpflichtung abzüglich des beizulegenden Zeitwerts des Planvermögens dargestellt. Der Konzernabschluss ist in tausend Euro ("Tsd. €"), gerundet nach kaufmännischer Rundungsmethode, aufgestellt. Bei Summierung von gerundeten Beträgen und Prozentangaben können durch Verwendung automatisierter Rechenhilfen rundungsbedingte Rechendifferenzen auftreten. c) Darstellung und Strukturierung des Konzernanhangs Die Erstellung und Darstellung von Abschlüssen erfordert von der Unternehmensleitung Ermessensentscheidun gen hinsichtlich der Wahl der Rechnungslegungsmethoden, der Reihenfolge der Anhangangaben sowie der Relevanz von Angaben unter Berücksichtigung der Anforderungen der Abschlussadressaten. Die CA Immo Gruppe stellt die einzelnen Bilanz- und Gewinn-und Verlustrechnungsposten jeweils gemeinsam mit den zugehörigen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden sowie den wesentlichen Annahmen, Schätzungen und Ermessensentscheidungen dar. Diese Gliederung bietet den Abschlussadressaten eine übersichtliche Zusammenfassung von Informationen und dazugehöriger Erklärungen und Erläuterungen. Folgende Symbole kennzeichnen die unterschiedlichen Inhalte der Kapitel: Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Der Abschluss enthält Finanzinformationen, die unter Berücksichtigung von Wesentlichkeitsüberlegungen erstellt werden. Die Wesentlichkeit in der CA Immo Gruppe wird aufgrund quantitativer und qualitativer Aspekte festgelegt. Die quantitativen Aspekte werden anhand von Relationen zu Bilanzsumme, Ergebniskennziffern und/oder Cashflow- Hauptposten beurteilt. In Abwägung der effizienten Erstellung des Jahresabschlusses und der transparenten Präsentation relevanter Informationen werden die Angaben im Konzernanhang der CA Immo Gruppe bei jeder Abschlusserstellung evaluiert. F. ANHANG ZUM KONZERNABSCHLUSS ZUM 31.12.2020 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 10 d) In den Konzernabschluss einbezogene Gesellschaften Der Konzernabschluss umfasst die CA Immo AG als oberste Muttergesellschaft und die in Anhanganga be 9.9. aufgezä hlten Gesellschaften. Entwicklung Konsolidierungskreis Vollkonsolidiert Gemeinschaftsunternehmen at equity Stand 1.1.2020 153 32 Erwerb von Gesellschaftsanteilen 2 0 Gründungen von Gesellschaften 3 0 Abgang von Gesellschaften durch Liquidation oder Umgründung –3 –1 Übergang Konsolidierung 3 –3 Verkäufe von Gesellschaften –2 0 Stand 31.12.2020 156 28 davon ausländische Gesellschaften 139 25 N icht konsolidierte strukturierte Einheiten In der CA Immo Gruppe gibt es zum 31.12.2020 keine Anteile (2019: keine Anteile) an nicht konsolidierten strukturierten Einheiten. Zeitpunkt einer Erst- bzw. Entkonsolidierung Die Konsolidierung eines Tochterunternehmens beginnt an dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt. Sie endet, wenn der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen verliert. Vermögenswerte, Schulden, Erträge und Aufwendungen eines Tochterunternehmens werden grundsätzlich ab dem Tag, an dem der Konzern die Beherrschung über das Tochterunternehmen erlangt, bis zu dem Tag, an dem die Beherrschung endet, im Konzernabschluss erfasst. Die CA Immo Gruppe legt den Tag der Erst- bzw. Entkonsolidierung unter Berücksichtigung von Effizienz- und Wesentlichkeitsüberlegungen fest. Konsolidierung Das Beherrschungskonzept des IFRS 10 führt dazu, dass es in der CA Immo Gruppe Gemeinschaftsunternehmen gibt, die trotz einer Beteiligungsquote von mehr als 50%, aufgrund der vertraglichen Regelungen nach IFRS 11 im Rahmen der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen werden. e) Erwerbe und Gründungen von Gesellschaften/Gesells chaftsanteilen Die CA Immo Gruppe erwarb i m Geschäftsjahr 2020 folgende Gesellschaftsan teile. Gesellschaftsname/Sitz Beteiligung % Zweck Kaufpreis in Tsd. € Erstkonsolidierungs- stichtag CA Immo P14 Sp.z.o.o. 100% Objektgesellschaft 21.788 29.10.2020 Brandenburg Properties 7 B.V. 100% Objektgesellschaft 51.686 30.12.2020 Summe Anteile - Erstkonsolidierung 73.474 Skygarden Arnulfpark Verwaltungs GmbH (bisher 50%) 50% Objektgesellschaft 13 01.01.2020 Boulevard Süd 4 Verwaltungs GmbH (bisher 50%) 50% Objektgesellschaft 0 28.10.2020 Boulevard Süd 4 GmbH & Co.KG (bisher 50%) 50% Projektgesellschaft 0 28.10.2020 Summe Anteile - Übergangkonsolidierung 13 Summe 73.487 KONZERNABSCHLUSS 111 Die CA Immo Gruppe bestimmt beim Erwerb von Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) zum Erwerbszeitpunkt, ob es sich bei dem Erwerb um einen Geschäftsbetrieb oder eine Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt. Folgende Indikatoren werden bei der Analyse für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes herangezogen: - die erworbene Einheit umfasst eine größere Anzahl von Immobilien - die erworbene Einheit hat über das Halten von Immobilien hinausgehende substanzielle Prozesse - die erworbene Einheit verfügt über eigenes Personal, um die substanziellen Prozesse durchzuführen. Zur Beurteilung ob es sich um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes oder einer Gruppe von Vermögenswerten und Schulden handelt, hat die CA Immo Gruppe die Vereinfachungsregelung zur Durchführung eines Konzentrationstests gemäß IFRS 3 nicht in Anspruch genommen. Erstkonsolidierungen In 2020 erwarb die CA Immo Gruppe die Anteile an zwei Objektgesellschaften (beizulegende Zeitwerte der Immobilien betragen zum Erstkonsolidierungszeitpunkt 143.020 Tsd. €) um 73.474 Tsd. €. Bei diesen Transaktionen handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und Schulden und nicht um einen Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3. Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar: Tsd. € Gesamt Bestandsimmobilien 143.020 Sonstige Aktiva 1.061 Liquide Mittel 1.412 Steuerabgrenzungen 2.173 Finanzverbindlichkeiten –73.074 Rückstellungen –86 Übrige Verbindlichkeiten –1.031 Erworbenes Nettovermögen 73.474 Die offenen Kaufpreise für die Erwerbe des Jahres 2020 betragen zum 31.12.2020 4.343 Tsd. € (davon Ankaufsnebenkosten 3.718 Tsd. €). Zusätzlich gibt es eine offene Rückforderung in Höhe von 1.492 Tsd. €. Gründungen Für neu gegründete Gesellschaften wurde Eigenkapital in Höhe von 61 Tsd. € einbezahlt. Übergangkonsolidierungen Durch Kauf der von bisherigen Joint Venture Partnern gehaltenen Anteile erhöhte die CA Immo Gruppe ihren Anteil von 50% auf 100%. Die Bilanzierung der Anteile erfolgte bis zum Erwerbszeitpunkt, mangels Beherrschung, als Anteile an Gemeinschaftsunternehmen nach der Equity-Methode. Ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Anteile werden die drei Gesellschaften vollkonsolidiert. Bei diesem Kauf handelt es sich um einen Erwerb von Vermögenswerten und nicht um einen Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3. Der Kaufpreis für die erworbenen Anteile betrug insgesamt 13 Tsd. € und wurde zur Gänze bezahlt. Die Anschaffungskosten der übernommenen Vermögenswerte und Schulden stellen sich wie folgt dar. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 12 Tsd. € Gesamt Sonstige Aktiva 82 Liquide Mittel 294 Rückstellungen –151 Übrige Verbindlichkeiten –282 Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen 92 Erworbenes Nettovermögen 35 davon Abgang Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen –22 f) V erkäufe von Gesellschaften/ Gesellschaftsanteilen Die CA Immo Gruppe h at folgende Anteile an Gesellschaften im Geschäftsjahr 2020 veräuß ert: Gesellschaftsname/Sitz Beteiligung % Konsolidierungsart vor Anteilsveränderung Veräußerungspreis Tsd. € Entkonsolidierungs- stichtag CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 9 GmbH (Cube) 100 Vollkonsolidiert 89.598 30.06.2020 Europolis Zagrebtower d.o.o. 100 Vollkonsolidiert 32.593 30.09.2020 Summe verbundene Unternehmen 122.191 Die offenen Veräußerungspreise für die Verkäufe des Jahres 2020 betragen zum 31.12.2020 1.179 Tsd. €. Neben dem ausstehenden Kaufpreis gibt es eine offene Verbindlichkeit in Höhe von 784 Tsd. € KONZERNABSCHLUSS 113 Die vollkonsolidierten Gesellschaften verfügten zum Verkaufszeitpunkt über folgendes Nettovermögen: Tsd. € Gesamt Bestandsimmobilien –194.958 Sonstige Aktiva –852 Liquide Mittel –4.817 Steuerabgrenzungen 15.971 Rückstellungen 6.091 Übrige Verbindlichkeiten 2.195 Finanzverbindlichkeiten 70.200 Forderungen/Verbindlichkeiten verbundene Unternehmen 12.707 Nettoveränderung –93.465 davon anteilig verkauftes Nettovermögen –93.465 g) Konsolidieru ngsmethoden In dem Konzernabschluss sind alle Gesellschaften, die unter dem beherrschenden Einfluss der Muttergesellschaft stehen, durch Vollkonsolidierung einbezogen. Die Erstkonsolidierung erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem die Beherrschung auf das Mutterunternehmen übergegangen ist. Gesellschaften werden entkonsolidiert, wenn die Beherrschung endet. Alle konzerninternen Transaktionen zwischen Gesellschaften des Vollkonsolidierungskreises und damit zusammenhängende Erträge und Aufwendungen, Forderungen und Verbindlichkeiten sowie unrealisierte Zwischengewinne werden zur Gänze eliminiert. Gewinne und Verluste aus „Upstream“- und „Downstream“- Transaktionen mit Gemeinschaftsunternehmen oder assoziierten Unternehmen werden im Verhältnis des jeweiligen Anteils der CA Immo Gruppe an diesen Gesellschaften eliminiert (außer bei zum beizulegenden Zeitwert bewerteten Immobilien). Handelt es sich bei den erworbenen Gesellschaften (rechtlichen Einheiten) nicht um einen Geschäftsbetrieb, liegt kein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. In diesem Fall werden die erworbenen Vermögenswerte und Schulden mit ihren anteiligen Anschaffungskosten erfasst. Dies erfolgt durch Zuordnung der Anschaffungskosten auf die zur Beteiligung gehörenden Vermögenswerte (vor allem Immobilien) und Schulden, sowie nicht beherrschender Anteile auf Basis ihrer relativen beizulegenden Zeitwerte zum Erwerbszeitpunkt. Handelt es sich beim Erwerb einer Gesellschaft um den Erwerb eines Geschäftsbetriebes, liegt ein Unternehmenszusammenschluss gemäß IFRS 3 vor. Für das Vorliegen eines Geschäftsbetriebes müssen zumindest ein Inputfaktor, wie z.B. Belegschaft, geistiges Eigentum oder Rechte, und ein substanzieller Prozess (Transformation der Inputfaktoren) vorliegen, die maßgeblich zur Fähigkeit Output zu generieren beitragen. Die erstmalige Einbeziehung einer Tochtergesellschaft erfolgt dann nach der Erwerbsmethode durch Ansatz der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden des erworbenen Unternehmens mit ihren beizulegenden Zeitwerten, sowie gegebenenfalls eines Firmenwertes und nicht beherrschender Anteile. Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Die nicht beherrschenden Anteile werden bei Zugang mit dem anteiligen beizulegenden Zeitwert des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens bewertet und in der Folge um diejenigen Veränderungen des Eigenkapitals fortgeschrieben, die den nicht beherrschenden Anteilen zuzurechnen sind. Das Gesamtergebnis wird den nicht beherrschenden Anteilen selbst dann zugeordnet, wenn dies dazu führt, dass die nicht beherrschenden Anteile einen Negativsaldo aufweisen. Entsprechend der Qualifikation des Kapitalanteils als Eigen- oder als Fremdkapital erfolgt der Ausweis der nicht beherrschenden Anteile im Eigenkapital bzw. unter den sonstigen Verbindlichkeiten im Fremdkapital. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 14 Erwerbe oder Verkäufe von Anteilen an Tochterunternehmen, die nicht zur Erlangung oder dem Verlust der Beherrschung führen, werden als Eigenkapitaltransaktion bilanziert. Die Buchwerte der vom Konzern gehaltenen Anteile und der nicht beherrschenden Anteile werden so angepasst, dass sie die Änderungen der an den Tochterunternehmen bestehenden Anteilsquoten widerspiegeln. Jede Differenz zwischen dem Betrag, um den die nicht beherrschenden Anteile angepasst werden, und dem beizulegenden Zeitwert der gezahlten oder erhaltenen Gegenleistung wird unmittelbar im Eigenkapital erfasst und den Aktionären des Mutterunternehmens zugeordnet. Führt ein Teilverkauf von Anteilen an einem Tochterunternehmen, dass zuvor vom Mutterunternehmen beherrscht wurde, zum Verlust der Beherrschung, so sind alle Vermögenswerte und Schulden des ehemaligen Tochterunternehmens aus der Konzernbilanz auszubuchen. Der zurückbehaltene Anteil ist in Folge als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9, mit dem beizulegenden Zeitwert im Zeitpunkt der Übergangskonsolidierung erfolgswirksam anzusetzen. Führt ein Ankauf von Anteilen an einer Gesellschaft, die bisher als Gemeinschaftsunternehmen, assoziiertes Unternehmen oder als Finanzinstrument gemäß IFRS 9 behandelt wurde, zur Erlangung der Beherrschung, so sind die Vermögenswerte und Schulden des Tochterunternehmens im Zuge der Übergangskonsolidierung in der Konzernbilanz zu erfassen und die zuvor bilanzierten Anteile an der Gesellschaft werden zum beizulegenden Zeitwert erfolgswirksam bewertet. Gemeinschaftsunternehmen Im Rahmen von Objektvermietungs- und Projektentwicklungspartnerschaften gründet die CA Immo Gruppe mit einem oder mehreren Partnerunternehmen Gemeinschaftsunternehmen, bei denen vertraglich eine gemeinschaftliche Führung begründet wird. Anteile an Gesellschaften unter gemeinschaftlicher Führung werden nach der Equity- Methode (AEJV – at equity Gemeinschaftsunternehmen) in den Konzernabschluss der CA Immo Gruppe einbezogen. Assoziierte Unternehmen Ein assoziiertes Unternehmen ist ein Unternehmen, auf das der Konzern maßgeblichen Einfluss hat und das weder ein Tochterunternehmen noch eine Beteiligung an einem Gemeinschaftsunternehmen ist. Die Ergebnisse, Vermögenswerte und Schulden von assoziierten Unternehmen sind in diesem Abschluss nach der Equity-Methode (AEA – at equity assoziierte Unternehmen) einbezogen. Equity-Methode Nach der Equity-Methode sind die Anteile an Gemeinschaftsunternehmen sowie an assoziierten Unternehmen im Erwerbszeitpunkt mit ihren Anschaffungskosten inklusive direkt zuordenbarer Nebenkosten in die Konzernbilanz aufzunehmen. Die Folgebewertung erfolgt durch Erhöhung/Verminderung dieses Wertes auf Grund des anteiligen Periodenergebnisses laut Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung (korrigiert um Ergebniseffekte aus Transaktionen zwischen dem Konzern und dem Beteiligungsunternehmen), von Dividendenausschüttungen, Einlagen und sonstigen Änderungen im Eigenkapital des Beteiligungsunternehmens sowie durch Berücksichtigung von Wertminderungen. Wenn der Buchwert der Anteile auf null reduziert ist und etwaige Ausleihungen an das Unternehmen ebenfalls auf null wertberichtigt wurden, werden zusätzliche Verluste nur in dem Umfang berücksichtigt und als Schuld angesetzt, in dem die CA Immo Gruppe rechtliche oder faktische Verpflichtungen zur Leistung weiterer Zahlungen an das Unternehmen eingegangen ist. KONZERNABSCHLUSS 115 h) Währungsumrechnung Geschäftstransaktionen in fremder Währung Die einzelnen Konzerngesellschaften erfassen Geschäftsfälle in fremder Währung mit dem am Tag der jeweiligen Transaktion gültigen Devisenkurs. Die Umrechnung der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerte und Schulden in die jeweilige funktionale Währung erfolgt mit dem am Stichtag gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und -verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Der Währungsumrechnung von Vermögenswerten und Schulden wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Ankauf Verkauf Ankauf Verkauf 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019 Schweiz CHF 1,0767 1,0895 1,0769 1,0897 USA USD 1,2251 1,2351 1,1154 1,1254 Die Umrechnu ng der am Bilanzstichtag in Fremdwährung bestehenden monetären Vermögenswerten und Schulden erfolgt mit dem am Stichtag jeweils gültigen Devisenkurs. Daraus resultierende Fremdwährungsgewinne und –verluste werden im Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Umrechnung von Abschlüssen von Gesellschaften in fremder Währung Konzern-Berichtswährung ist der Euro (EUR). Da der Euro in der Regel auch die funktionale Währung der außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion in Osteuropa gelegenen Immobilienobjektgesellschaften ist, erfolgt die Umrechnung der in fremder Währung aufgestellten Jahresabschlüsse nach der Zeitbezugsmethode. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) sowie monetäre Vermögenswerte und Schulden werden dabei mit Stichtagskursen, selbst genutzte Immobilien sowie sonstige nicht monetäre Vermögenswerte mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt mit den Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Umrechnung sind erfolgswirksam erfasst. In der CA Immo Gruppe existierten vier Konzerngesellschaften in Ungarn, deren Abschlüsse bis zum 31.12.2019 in Euro erstellt wurden. Mit Stichtag 1.1.2020 wurde die Berichtswährung dieser Gesellschaften entsprechend den lokalen Vorschriften auf Forint umgestellt. Für den Konzernabschluss 31.12.2020 ergeben sich daraus keine wesentlichen Änderungen. Für die Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa ist die funktionale Währung die jeweilige lokale Währung. Die Umrechnung der Bilanzwerte erfolgt mit den zum Stichtag gültigen Umrechnungskursen. Nur das Eigenkapital wird mit historischen Kursen umgerechnet. Die Umrechnung der Posten der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt zu Durchschnittskursen der Periode. Gewinne und Verluste aus der Anwendung der Stichtagskursmethode werden in der Gesamtergebnisrechnung im sonstigen Ergebnis berücksichtigt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 16 Der Währungsumrechnung von Einzelabschlüssen wurden folgende Kurse zugrunde gelegt: Stichtagskurs Durchschnittskurs Stichtagskurs Durchschnittskurs 31.12.2020 2020 31.12.2019 2019 Kroatien HRK 7,5369 7,5350 7,4426 7,4174 Polen PLN 4,6148 4,4742 4,2585 4,3018 Rumänien RON 4,8694 4,8428 4,7793 4,7517 Russland RUB nicht anwendbar nicht anwendbar nicht anwendbar 66,3889 Serbien RSD 117,5802 117,5730 117,5928 117,8478 Tschechien CZK 26,2450 26,4963 25,4100 25,6589 Ungarn HUF 365,1300 354,1642 330,5200 326,0275 Bestimmun g der funktionalen Währung Die CA Immo Gruppe unterscheidet bei der Bestimmung der funktionalen Währung grundsätzlich zwischen Immobilienobjektgesellschaften und Verwaltungsgesellschaften. Funktionale Währung: Immobilienobjektgesellschaften In jenen Ländern und Regionen, in denen die CA Immo Gruppe als Finanzinvestition gehaltene Immobilien besitzt, werden die Immobilien bzw. Immobilienobjektgesellschaften aufgrund der in diesen Märkten aktiven internationalen Investoren in der Regel in Euro ge- und verkauft. Darüber hinaus werden die Mietverträge in der CA Immo Gruppe fast zur Gänze in Euro abgeschlossen, oder, sofern diese nicht in Euro abgeschlossen werden, fast zur Gänze an den Euro Wechselkurs indexiert. Somit ist der Euro jene Währung, die den größten Einfluss auf den Verkaufspreis der von der CA Immo Gruppe angebotenen Güter (Immobilienverkauf) und Dienstleistungen (Vermietungsleistung) hat. Dies wird auch in den von den externen Gutachtern erstellten Bewertungsgutachten zum Ausdruck gebracht, in denen die Wertermittlungen jeweils in Euro erfolgen. Darüber hinaus werden die Finanzierungen der Immobilien in Euro abgeschlossen. Der Preis für den wesentlichsten Kostenfaktor einer Immobiliengesellschaft wird somit ebenfalls durch den Euro determiniert. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde die funktionale Währung in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Immobiliengesellschaften mit dem Euro festgelegt. Funktionale Währung: Verwaltungsgesellschaften Bei den Verwaltungsgesellschaften in Osteuropa erfolgt die Fakturierung der erbrachten Leistungen (Management Leistungen an die Objektgesellschaften) jeweils in lokaler Währung. Die Preisfestsetzung erfolgt somit in der jeweiligen Landeswährung, welche somit auch den größten Einfluss auf die Verkaufspreise der erbrachten Dienstleistungen hat. Darüber hinaus wird in diesen Gesellschaften auch Personal beschäftigt, das grundsätzlich in der jeweiligen lokalen Landeswährung bezahlt wird. Der Preis für die wesentlichsten Kostenfaktoren wird somit auf Basis der jeweiligen Landeswährung bestimmt. Die Generierung des Cashflows erfolgt weitgehend unabhängig von der Mutter. In Abwägung der beschriebenen Faktoren wurde in der CA Immo Gruppe für außerhalb des Gebietes der Europäischen Währungsunion gelegene, in den Konzernabschluss einbezogene Verwaltungsgesellschaften die jeweilige lokale Währung als funktionale Währung festgelegt. KONZERNABSCHLUSS 117 i) Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo Gruppe Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie geprägt. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen. Der Einzelhandel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer werden die Themen. Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich bedingt durch die Pandemie und dem damit verbundenen Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark rückläufig. Das in den Kernmärkten der CA Immo Gruppe registrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) unter dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres auf unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden sogar abgebrochen. Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet werden, verzeichneten alle Kernstädte der CA Immo Gruppe durch die herausfordernden Rahmenbedingungen aufgrund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage bzw. einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivitäten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Flächen zu rechnen. Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen außerordentlichen Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Angebots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungsraten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Auf den Baustellen der CA Immo Gruppe wurden keine Verzögerungen aufgrund der Pandemie verzeichnet, alle Bauvorhaben konnten plangemäß fortgeführt werden. Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmöglich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu können, hat CA Immo frühzeitig eine internationale Health & Safety Taskforce installiert, die sich seit Anfang März 2020 wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen abstimmt und entsprechende Handlungsempfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regionaler Ebene sowie in den eigengenutzten Büroflächen umsetzt. Ein entsprechender Aktionsplan wurde im Laufe des Jahres 2020 kontinuierlich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infektionsgeschehen und die Richtlinien der nationalen Gesundheitsbehörden in den Städten, in denen die CA Immo Gruppe mit Bestandsgebäuden und eigenen Niederlassungen vertreten ist, angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnahmen und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umgebung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Aufgrund der Covid-19 Pandemie gilt eine erweiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo Mitarbeiter. In den CA Immo Niederlassungen gilt freiwillige Büropräsenz, mit max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen Büro- Allgemeinflächen. Dienstreisen und Präsenz-Meetings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen durchgeführt. Going Concern Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2020 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe. Nichtsdestotrotz ist aufgrund von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen, dass die Covid-19 Pandemie auf einzelne Länder/Immobilienobjekte bzw. Mietergruppen (insbesondere Büro, Hotel, KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 18 Einzelhandel) negative Auswirkungen zeigt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert. Financial Covenants Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value), ISCR (Interest Service Coverage Ratio) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio). Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht ausgeschlossen werden, dass es zukünftig zu einer Verletzung vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, insbesondere DSCR) durch Mieterausfälle kommt. Zum Stichtag 31.12.2020 wurden keine Financial Covenants der CA Immo Gruppe verletzt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf mögliche zukünftige Verletzungen von Financial Covenants der CA Immo Gruppe werden laufend evaluiert. Das betrifft insbesonders Immobilien mit den Hauptnutzungsarten Hotel und Einzelhandel. Neubewertungsergebnis Es ergaben sich insbesondere Wertanpassungen aus unmittelbar von den Folgen der Pandemie betroffenen Immobilien, mit den Hauptnutzungsarten Hotel und Einzelhandel. Nettomietergebnis Das Nettomietergebnis 2020 ist mit –7.960 Tsd. € belastet durch Mieterlässe und Mietminderungen sowie einem Anstieg der Einzelwertberichtigungen. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarungen (mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 1.166 Tsd. €. Finanzinstrumente (IFRS 9) Die anhaltende Covid-19 Pandemie führte zu einem Forderungsanstieg der Mietergruppen Hotel und Einzelhandel. Dies resultierte in einer Erhöhung des Expected Credit Loss. Die CA Immo Gruppe berechnet den Expected Credit Loss auf Basis des erwarteten Kreditverlustes basierend auf Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land. Zuwendungen der öffentlichen Hand Die CA Immo Gruppe hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch genommen. KONZERNABSCHLUSS 119 KAPITEL 2: UNTERNEHMENSERGEBNIS 2.1. Operative Segmente 3) Tsd. € Österreich Deutsch- land 2020 Bestand Develop- ment Summe Bestand Develop- ment Summe Mieterlöse 29.658 9 29.666 64.414 15.509 79.923 Mieterlöse mit anderen Geschäftsse g menten 612 0 612 599 9 608 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758 Betriebskostenaufwand – 8.009 0 – 8.009 – 11.049 – 2.637 – 13.686 Sonsti g e dem vermieteten Immobilienvermö g en direkt zurechenbare Aufwendun g en – 7.186 0 – 7.186 – 6.109 – 947 – 7.056 Nettomieter g ebnis 21.700 9 21.709 58.124 13.422 71.546 Sonsti g e den Pro j ektentwicklun g en direkt zurechenbare Aufwendun g en 0 – 3 – 3 0 – 2.405 – 2.405 Er g ebnis aus Immobilienhandel und Bauleistun g en 0 11 11 0 18.324 18.324 Er g ebnis aus Verkauf von lan g fristi g em Immobilienvermö g en 17.051 0 17.051 0 26.083 26.083 Erlöse aus Dienstleistun g en 0 0 0 1.746 8.848 10.594 Indirekte Aufwendun g en – 1.057 – 85 – 1.142 – 7.594 – 13.944 – 21.538 Sonsti g e betriebliche Erträ g e 25 3 28 447 150 596 EBITDA 37.720 –67 37.653 52.722 50.478 103.200 Abschreibun g en und Wertänderun g en – 534 0 – 534 – 253 – 4.638 – 4.890 Er g ebnis aus Neubewertun g – 12.519 0 – 12.519 132.039 137.976 270.015 Er g ebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0 Er g ebnis aus der Geschäftstäti g keit (EBIT) 24.666 –67 24.600 184.509 183.815 368.324 Zeit p unkt der Umsatzrealisierun g Zum Handel bestimmte Immobilien 0 25 25 0 18.682 18.682 Verkauf von lan g fristi g em Immobilienvermö g en 57.265 0 57.265 0 90.181 90.181 Summe Erlöse g em. IFRS 15 - zeit p unktbezo g ene Realisierun g 57.265 25 57.290 0 108.863 108.863 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.625 0 6.625 10.269 1.488 11.758 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistun g en 0 0 0 0 43.524 43.524 Erlöse aus Dienstleistun g en 0 0 0 1.746 8.848 10.594 Summe Erlöse g em. IFRS 15 - zeitraumbezo g ene Realisierun g 6.625 0 6.625 12.015 53.860 65.875 Gesamtsumme Erlöse g em. IFRS 15 63.890 25 63.914 12.015 162.723 174.738 31.12.2020 Immobilienvermö g en 1) 530.031 239 530.270 1.841.149 1.327.497 3.168.647 Sonsti g es Vermö g en 67.876 523 68.398 149.257 437.021 586.278 Aktive latente Steuern 0 0 0 1.808 2.641 4.449 Se g mentvermö g en 597.907 761 598.669 1.992.214 1.767.160 3.759.374 Verzinsliche Verbindlichkeiten 205.584 0 205.584 704.357 433.585 1.137.942 Sonsti g e Verbindlichkeiten 29.353 106 29.459 37.819 182.930 220.748 Passive latente Steuern inkl. Ertra g steuerverbindlichkeiten 40.585 2 40.587 336.969 146.754 483.723 Schulden 275.523 107 275.630 1.079.145 763.269 1.842.413 Ei g enka p ital 322.385 654 323.039 913.069 1.003.891 1.916.960 Investitionen 2) 3.301 0 3.301 128.639 227.970 356.610 1) Das Immobilienvermögen beinhaltet Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien und zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen. 2) Die Investitionen betreffen alle Zugänge in Immobilienvermögen (langfristig und kurzfristig) inkl. Zugänge aus Erstkonsolidierung, Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte; davon 4.627 Tsd. € (31.12.2019: 25.023 Tsd. €) in zum Handel bestimmte Immobilien. 3) Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden wie bisher laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 20 Osteuropa Kernre g ionen Osteuropa übrige Re g ionen Summe Se g mente Überleitung Summe Bestand Development Summe Bestand Holding Konsoli- dierun g 114.839 0 114.839 12.793 237.221 0 – 1.612 235.609 0 0 0 0 1.220 0 – 1.220 0 31.183 0 31.183 3.774 53.339 0 – 78 53.260 – 32.056 0 – 32.056 – 4.055 – 57.807 0 69 – 57.738 – 6.167 0 – 6.167 – 1.043 – 21.453 0 – 14 – 21.466 107.798 0 107.798 11.468 212.521 0 –2.855 209.665 0 – 158 – 158 0 – 2.566 0 412 – 2.154 0 0 0 0 18.335 0 – 10.386 7.949 250 0 250 – 383 43.001 0 928 43.930 279 0 279 0 10.873 9.072 – 11.778 8.166 – 13.288 – 274 – 13.561 – 1.344 – 37.586 – 48.089 12.499 – 73.176 175 0 175 478 1.277 64 – 138 1.204 95.215 –431 94.783 10.220 245.855 –38.953 –11.318 195.584 – 423 0 – 423 – 9 – 5.857 – 480 805 – 5.533 – 61.483 3.216 – 58.267 – 15.729 183.499 0 0 183.499 0 0 0 0 0 0 1.898 1.898 33.308 2.784 36.093 –5.519 423.498 –39.434 –8.616 375.448 0 0 0 0 18.707 0 – 18.523 183 17 0 17 32.682 180.145 0 – 89 180.056 17 0 17 32.682 198.852 0 –18.612 180.240 31.183 0 31.183 3.774 53.339 0 – 78 53.260 0 0 0 0 43.524 0 – 372 43.152 279 0 279 0 10.873 9.072 – 11.778 8.166 31.461 0 31.461 3.774 107.735 9.072 –12.228 104.579 31.479 0 31.479 36.455 306.587 9.072 –30.840 284.819 1.892.911 39.250 1.932.161 118.398 5.749.476 0 – 153.282 5.596.194 202.556 14.586 217.143 8.568 880.387 1.476.137 – 1.136.811 1.219.713 1.344 0 1.344 0 5.794 33.627 – 35.039 4.382 2.096.812 53.836 2.150.648 126.966 6.635.657 1.509.765 –1.325.133 6.820.289 739.576 16.500 756.076 71.092 2.170.695 1.797.369 – 1.140.602 2.827.462 51.848 8.516 60.364 2.652 313.223 79.141 – 78.626 313.739 60.308 390 60.698 3.178 588.186 1.431 – 38.836 550.780 851.733 25.406 877.139 76.922 3.072.104 1.877.941 –1.258.064 3.691.981 1.245.080 28.430 1.273.510 50.044 3.563.553 –368.177 –67.069 3.128.308 107.845 20.959 128.805 2.590 491.305 454 – 13.876 477.883 KONZERNABSCHLUSS 121 Tsd. € Österreich Deutsch- land 2019 Bestand Development Summe Bestand Development Summe Bestand Mieterlöse 29.704 7 29.711 62.941 5.126 68.066 105.462 Mieterlöse mit anderen Geschäftsse g menten 543 0 543 450 9 459 0 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.545 0 6.545 9.025 209 9.233 30.325 Betriebskostenaufwand – 7.868 0 – 7.868 – 10.017 – 364 – 10.381 – 31.431 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –3.422 0 –3.422 –4.920 –510 –5.430 –10.881 Nettomieter g ebnis 25.503 7 25.510 57.478 4.469 61.948 93.474 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen 0 –32 –32 0 –3.127 –3.127 0 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 1.360 1.360 0 15.018 15.018 0 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 4.843 0 4.843 –32 10.670 10.638 412 Erlöse aus Dienstleistun g en 0 0 0 1.377 8.988 10.366 351 Indirekte Aufwendun g en – 1.178 – 170 – 1.348 – 6.210 – 12.621 – 18.830 – 12.766 Sonsti g e betriebliche Erträ g e 2 2 4 426 199 625 105 EBITDA 29.171 1.166 30.337 53.040 23.597 76.637 81.576 Abschreibun g en und Wertänderun g en – 621 0 – 621 – 106 – 2.988 – 3.093 – 590 Er g ebnis aus Neubewertun g 3.347 0 3.347 227.847 157.279 385.126 80.462 Er g ebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 0 0 0 0 0 0 0 Er g ebnis aus der Geschäftstäti g keit (EBIT) 31.897 1.166 33.063 280.781 177.888 458.669 161.448 Zeit p unkt der Umsatzrealisierun g Zum Handel bestimmte Immobilien 0 2.241 2.241 0 27.777 27.777 0 Verkauf von lan g fristi g em Immobilienvermö g en 16.332 0 16.332 0 7.374 7.374 442 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitpunktbezogene Realisierung 16.332 2.241 18.574 0 35.151 35.151 442 Weiterverrechnete Betriebskosten 6.545 0 6.545 9.025 209 9.233 30.325 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistun g en 0 0 0 0 18.092 18.092 0 Erlöse aus Dienstleistun g en 0 0 0 1.377 8.988 10.366 351 Summe Erlöse gem. IFRS 15 - zeitraumbezogene Realisierung 6.545 0 6.545 10.402 27.289 37.691 30.676 Gesamtsumme Erlöse g em. IFRS 15 22.878 2.241 25.119 10.402 62.440 72.842 31.117 31.12.2019 an g e p asst Immobilienvermö g en 1) 572.892 253 573.145 1.558.752 1.175.974 2.734.726 1.754.821 Sonsti g es Vermö g en 17.874 3.274 21.148 151.206 406.947 558.153 201.524 Aktive latente Steuern 0 0 0 347 1.881 2.228 514 Se g mentvermö g en 590.766 3.528 594.293 1.710.305 1.584.802 3.295.106 1.956.859 Verzinsliche Verbindlichkeiten 207.960 0 207.960 669.656 298.909 968.565 774.422 Sonsti g e Verbindlichkeiten 16.960 603 17.563 29.453 194.677 224.130 50.010 Passive latente Steuern inkl. Ertragsteuerverbindlichkeiten 49.489 1 49.491 298.636 129.483 428.119 55.596 Schulden 274.409 605 275.014 997.744 623.070 1.620.814 880.029 Ei g enka p ital 316.356 2.923 319.279 712.561 961.732 1.674.292 1.076.831 Investitionen 2) 16.776 0 16.776 5.200 213.146 218.345 17.204 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 22 Osteuropa Kernre g ionen Osteuropa übrige Re g ionen Summe Se g mente 4) Überleitung Summe Development Summe Bestand Development 4) Summe 4) Holding 4) Konsolidierung 4) 5.049 110.511 14.103 0 14.103 222.391 0 – 1.662 220.730 0 0 0 0 0 1.003 0 – 1.003 0 1.282 31.607 4.384 0 4.384 51.770 0 – 13 51.757 – 1.500 – 32.931 – 4.665 0 – 4.665 – 55.845 0 518 – 55.327 –1.217 –12.098 –1.463 0 –1.463 –22.413 0 3 –22.410 3.614 97.088 12.360 0 12.360 196.906 0 –2.156 194.750 –351 –351 0 –7 –7 –3.517 0 360 –3.157 0 0 0 0 0 16.378 0 –17.650 –1.273 –522 –110 –217 219 2 15.373 0 277 15.650 0 351 0 0 0 10.717 8.990 – 11.206 8.500 – 1.326 – 14.092 – 1.406 – 33 – 1.438 – 35.709 – 21.267 13.513 – 43.464 0 105 77 15 91 826 206 – 311 721 1.415 82.991 10.813 195 11.008 200.973 –12.072 –17.174 171.728 0 – 590 – 9 0 – 9 – 4.314 – 403 187 – 4.531 2.064 82.527 – 8.232 0 – 8.232 462.767 0 0 462.767 0 0 0 0 0 0 0 3.729 3.729 3.480 164.928 2.572 195 2.767 659.427 –12.475 –13.259 633.693 0 0 0 0 0 30.018 0 – 29.733 286 1.238 1.680 13.150 3.467 16.617 42.003 0 541 42.545 1.238 1.680 13.150 3.467 16.617 72.022 0 –29.191 42.830 1.282 31.607 4.384 0 4.384 51.770 0 – 13 51.757 0 0 0 0 0 18.092 0 – 6.034 12.058 0 351 0 0 0 10.717 8.990 – 11.206 8.500 1.282 31.958 4.384 0 4.384 80.578 8.990 –17.252 72.315 2.520 33.637 17.535 3.467 21.001 152.600 8.990 –46.444 115.146 94.819 1.849.641 175.009 0 175.009 5.332.520 0 – 146.150 5.186.370 14.516 216.040 9.484 0 9.484 804.825 903.643 – 1.007.958 700.509 0 514 314 0 314 3.055 42.120 – 43.365 1.810 109.335 2.066.194 184.806 0 184.806 6.140.399 945.763 –1.197.473 5.888.690 67.941 842.363 88.356 0 88.356 2.107.245 1.002.711 – 1.012.614 2.097.342 9.666 59.677 5.023 0 5.023 306.393 84.103 – 62.993 327.502 1.476 57.072 4.726 0 4.726 539.408 2.576 –46.107 495.877 79.083 959.112 98.106 0 98.106 2.953.045 1.089.390 –1.121.713 2.920.722 30.252 1.107.083 86.700 0 86.700 3.187.354 –143.627 –75.760 2.967.968 5.069 22.273 2.788 0 2.788 260.183 1.051 – 7.704 253.529 4) Im Segment Development Osteuropa übrige Regionen wurden die Bilanzwerte (gewährte Ausleihungen bzw. Darlehen) iZm dem assoziierten Unternehmen ZAO Avielen korrigiert, weil der Verkauf des assoziierten Unternehmen im Jahr 2019 erfolgte. Diese wurden nunmehr per 31.12.2019 dem Segment Holding zugerechnet, da zum 31.12.2019 kein Auslandsbezug mehr vorlag. Die Anpassungen führen zu Verschiebungen iHv 10.503 Tsd. € im Segment Development Osteuropa übrige Regionen mit entsprechenden Gegeneffekten in den Überleitungsspalten „Holding“ und „Konsolidierung“. Die Änderung hat keine Auswirkung auf den Konzernabschluss 2019. KONZERNABSCHLUSS 123 Segmentinformation Die Geschäftssegmente erzielen Umsatz- und sonstige Erlöse aus der Vermietungstätigkeit, aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, aus dem Verkauf von Immobilien sowie aus Dienstleistungen. Die Umsatz- und sonstigen Erlöse werden jenem Land und Segment zugerechnet, in dem die Immobilie oder die Dienstleistungsgesellschaft gelegen ist. Geschäftsbeziehungen innerhalb eines Geschäftssegmentes werden innerhalb des Geschäftssegmentes konsolidiert. Geschäftsbeziehungen zu anderen Geschäftssegmenten werden dargestellt und die Überleitung auf die Konzern- Gewinn- und Verlustrechnung und Konzernbilanz in der Konsolidierungsspalte ausgewiesen. Die Rechnungslegungsmethoden der berichtspflichtigen Geschäftssegmente entsprechen den in den jeweiligen Posten (Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung) beschriebenen Methoden. Die Segmentberichterstattung beinhaltet keinen Ansatz von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten aus Miet- und Leasingverhältnissen gem. IFRS 16, die zwischen Gesellschaften der CA Immo Gruppe bestehen. Diese Intercompany-Verträge werden laufend als Ertrag/Aufwand in der Segmentberichterstattung erfasst und in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ eliminiert. In der Segmentberichterstattung werden Transaktionen den Geschäftssegmenten wie folgt zugerechnet: - Managementhonorare für Serviceleistungen der Holding (z.B. Immobilienmanagement, Finanzierungsverhandlungen, An- und Verkauf von Immobilien, Rechnungswesen, Controlling) werden auf Basis der tatsächlichen Honorare zugeordnet und aufgrund der in Rechnung gestellten Leistungen den einzelnen Geschäftssegmenten zugewiesen sowie bei der Spalte Holding als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Managementgesellschaften sind nach ihrer Haupttätigkeit den Segmenten zugeordnet. Managementhonorare dieser Gesellschaften werden auf Basis der in Rechnung gestellten Leistungen an das andere Geschäftssegment dieser Region zugeordnet und beim Segment, dem die Managementgesellschaft zugerechnet wird, als Erlöse aus Dienstleistungen ausgewiesen. - Das Segment Osteuropa Kernregionen umfasst die Länder Ungarn, Polen, Rumänien, Tschechien. - Das Segment Osteuropa übrige Regionen umfasst die Länder Serbien, Kroatien, Russland (verkauft in 2019), und Slowakei. Die Identifizierung der Geschäftssegmente erfolgte auf Basis jener Informationen, die regelmäßig vom Hauptentscheidungsträger des Unternehmens in Hinblick auf Entscheidungen über die Verteilung von Ressourcen und der Bewertung der Ertragskraft verwendet werden. Der Hauptentscheidungsträger der CA Immo Gruppe ist der Gesamtvorstand. Dieser steuert dabei die einzelnen Liegenschaften (grundsätzlich berichtspflichtige Segmente), die auf Grundlage von geografischen Gebieten zu Regionen und auf Grundlage des Entwicklungsstands der Immobilien nach Bestand und Entwicklung zu berichteten Geschäftssegmenten zusammengefasst wurden. Die Bildung der Regionen erfolgte überwiegend aufgrund von Beurteilungen der Marktdynamik bzw. des Risikoprofils, die im Wesentlichen die wirtschaftlichen Merkmale prägen. Da die von IFRS 8 vorgeschriebene Vergleichbarkeit von „Produkten“ und „Produktionsprozessen“ zur Zusammenfassung zu einem Segment für Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung nach Einschätzung der CA Immo Gruppe nicht gegeben sind, werden diese separat in den Segmenten Bestand und Development berichtet. Die Zuordnung zu den berichteten Segmenten erfolgt nach Lage/Region und Kategorien der Liegenschaften bzw. Haupttätigkeiten der Management-/Holdinggesellschaften. Jene Posten, die keiner Immobilie oder Segment- Managementstruktur direkt zugerechnet werden können, werden in der Spalte Holding dargestellt. Die Darstellung entspricht dem internen Berichtswesen der CA Immo Gruppe. Die Unterteilung stellt sich wie folgt dar: - Bestand: vermietete Bestandsimmobilien inkl. zugehöriger Nutzungsrechte, selbst genutzte Liegenschaften inkl. Nutzungsrechten an selbst genutzten Liegenschaften sowie Bestandsimmobilien gemäß IFRS 5 - Development: Immobilien in Entwicklung und Grundstücksreserven, fertiggestellte Immobilienentwicklungen (Bestandsimmobilien) bis zum zweitfolgenden Jahresabschlussstichtag nach Fertigstellung (abhängig vom KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 24 Vermietungsgrad bzw. Beginn des Verkaufsprozesses), Development-Dienstleistungen für Dritte, Immobilien in Entwicklung gemäß IFRS 5 sowie zum Handel bestimmte Immobilien - Holding: Allgemeine Management- und Finanzierungstätigkeit der CA Immo Gruppe Die Gemeinschaftsunternehmen werden mit 100% aller Vermögenswerte und Schulden sowie Erträge un d Aufwend ungen in der Segmentberichterstattung gezeigt. Anpassungen aufgrund des Einbezuges in die CA Immo Gruppe werden in der Spalte „Überleitung Konsolidierung“ ausgewiesen. Im Segment Osteuropa Kernregionen erwirtschaftet die CA Immo Gruppe einen wesentlichen prozentuellen Anteil der gesamten Mieterlöse. In diesen Ländern befindet sich auch ein wesentlicher Anteil des als Finanzinvestition gehaltenen Immobilienvermögens der CA Immo Gruppe: Segment Osteuropa Kernregionen vor Konsolidierung 2020 2019 Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Mieterlöse Polen 30.638 26,7% 29.314 26,5% Rumänien 29.342 25,6% 26.634 24,1% Tschechien 21.064 18,3% 20.560 18,6% Ungarn 33.795 29,4% 34.003 30,8% Summe Mieterlöse 114.839 100,0% 110.511 100,0% Buchwert Immobilienvermögen gemäß IAS 40 Polen 590.185 30,5% 519.691 28,1% Rumänien 390.598 20,2% 399.030 21,6% Tschechien 427.150 22,1% 405.775 21,9% Ungarn 524.229 27,1% 525.144 28,4% Summe Buchwerte Immobilienvermögen gemäß IAS 40 1.932.161 100,0% 1.849.641 100,0% KONZERNABSCHLUSS 125 2.2. Mieterlöse Tsd. € 2020 2019 Laufende Mieterlöse 218.935 205.321 Bedingte Mieterlöse 474 1.520 Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten 10.675 10.227 Veränderung Abgrenzung Mieterlöse aus Anreizvereinbarungen 4.172 1.592 Erlöse aus Mietvertragsauflösungen 1.354 2.070 Mieterlöse 235.609 220.730 Die CA Immo Gr uppe erzielt die Mieterlöse mit folgenden Objektarten: 2020 Österreich Deutschland Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 17.519 59,1% 63.903 81,6% 114.835 100,0% 12.793 100,0% 209.050 88,7% Hotel 5.589 18,8% 8.325 10,6% 0 0,0% 0 0,0% 13.914 5,9% Geschäft 4.140 14,0% 36 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.175 1,8% Sonstige 2.410 8,1% 6.056 7,7% 4 0,0% 0 0,0% 8.470 3,6% Mieterlöse 29.658 100% 78.320 100% 114.839 100% 12.793 100% 235.609 100% 2019 Österreich Deutschland Osteuropa Kernregionen Osteuropa übrige Regionen Gesamt Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Tsd. € Anteil in % Büro 16.716 56,3% 51.052 76,9% 110.494 100,0% 14.103 100,0% 192.366 87,2% Hotel 5.861 19,7% 9.038 13,6% 0 0,0% 0 0,0% 14.899 6,7% Geschäft 4.745 16,0% 25 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 4.771 2,2% Sonstige 2.381 8,0% 6.313 9,5% 0 0,0% 0 0,0% 8.694 3,9% Mieterlöse 29.704 100% 66.428 100% 110.494 100% 14.103 100% 220.730 100% Die CA Immo Gr uppe erzielt Mieterlöse mit einer Vielzahl von Bestandsnehmern. Kein Mietvertrag mit einem Bestandsnehmer umfasst mehr als 10% der gesamten Mieterlöse. Mieterlöse gemäß IFRS 16 werden linear über die Laufzeit der Mietverträge verteilt erfasst. Anreizvereinbarungen wie z.B. Mietfreistellungen, reduzierte Mieten für einen bestimmten Zeitraum oder Einmalzahlungen an Mieter, über die diese frei verfügen können, sind dabei ein Bestandteil der Mieterlöse. Deshalb erfolgt eine lineare Verteilung der Anreizvereinbarungen auf die zu erwartende vertragliche Gesamt- bzw. Restlaufzeit. Sehen Mietverträge eine regelmäßige Anpassung über die Laufzeit vor („Staffelmieten“), werden derartige Anpassungen ebenfalls linear über die Mietlaufzeit verteilt erfasst. Bei inflationsbedingten Anpassungen erfolgt hingegen keine Verteilung. Die Gesamtlaufzeit der Mietverträge, auf welche die gesamten Erlöse linear verteilt werden, umfasst die unkündbare Zeitperiode sowie weitere Zeiträume, für die der Mieter mit oder ohne weitere Zahlungen eine Option ausüben kann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses die Inanspruchnahme der Option hinreichend sicher ist. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 26 Mieterlöse beinhalten auch Komponenten der Betriebskostenabrechnungen, wo die CA Immo Gruppe gegenüber dem Mieter keine separate Leistung erbringt, die der Mieter aber zu ersetzen hat (beispielsweise Grundsteuern, Gebäudeversicherungen, Aufwendungen aus Fruchtgenussrechten), diese Komponenten werden als „Erlöse aus Nichtleistungskomponenten von Betriebskosten“ ausgewiesen. Bedingte Mieterlöse, wie z.B. Zahlungen in Abhängigkeit der erzielten Umsatzerlöse von Mietern, werden im Zeitpunkt ihrer Feststellung ertragswirksam erfasst. Die Bewertung der Mieterlöse erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert der eingenommenen bzw. ausstehenden Gegenleistung abzüglich direkter Erlösminderungen. Von Mietern im Rahmen der vorzeitigen Kündigung des Mietverhältnisses empfangene Abschlagszahlungen bzw. Zahlungen für Schäden am Mietobjekt werden im Zeitpunkt des Anfalls als Mieterlöse erfasst. 2.3. Betriebskostenergebnis und sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2020 2019 Weiterverrechnete Betriebskosten 53.260 51.757 Betriebskostenaufwand –57.738 –55.327 Eigene Betriebskosten –4.478 –3.570 Instandhaltungsaufwand –4.925 –6.489 Vermittlungshonorare –1.212 –2.336 Forderungsausfälle und Einzelwertberichtigungen –6.120 –454 Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand –9.210 –13.131 Sonstige dem vermieteten Immobilienvermögen direkt zurechenbare Aufwendungen –21.466 –22.410 Gesamt –25.944 –25.980 Der Poste n „Sonstiger direkt zurechenbarer Aufwand“ enthält gemäß IFRS 16 Aufwendungen aus Nichtleistungskomponenten. Dies sind Komponenten der Betriebskostenabrechnung, für die der Mieter keine separate Leistung erhält. Dies betrifft im Wesentlichen Aufwendungen aus Grundsteuern und Gebäudeversicherungen und betragen in 2020 6.705 Tsd. € (2019: 9.992 Tsd. €). In Osteuropa wurde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der CA Immo Gruppe entschieden. Dies führt in 2020 zu einem positiven Effekt in Höhe von 3.698 Tsd. € im sonstigen direkt zurechenbaren Aufwand durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für immobilienbezogene Steuern. Das Nettomietergebnis 2020 ist mit –7.960 Tsd. € belastet durch Mieterlässe und Mietminderungen sowie einem Anstieg der Einzelwertberichtigungen. Positive Gegeneffekte aus der Linearisierung von Anreizvereinbarungen (mietfreie Zeiten) über die Restmietdauer belaufen sich auf 1.166 Tsd. €. Alle vereinbarten Mietanpassungen wie die Gewährung von mietfreien Zeiten sind über die jeweilige Vertragslaufzeit des zugrundeliegenden Mietvertrags linear zu verteilen. Betriebskosten, welche der CA Immo Gruppe für an Dritte vermietete Immobilien entstehen und die eine separate Leistungsverpflichtung (Nichtleasingkomponente) der CA Immo Gruppe gegenüber den Mietern auslöst, werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ dargestellt. Die CA Immo Gruppe ist für die Betriebskosten auf Basis einer Analyse (primäre Leistungsverantwortung, Vorratsrisiko, Preissetzungskompetenz) als Prinzipal anzusehen, weil sie die Verantwortung für die Leistungserbringung hat und im KONZERNABSCHLUSS 127 Falle von Leistungsstörungen der direkte Ansprechpartner ist. Der Posten „Weiterverrechnete Betriebskosten“ beinhaltet nur Nichtleasingkomponenten, die in den Anwendungsbereich des IFRS 15 fallen. 2.4. Sonstige den Projektentwicklungen zurechenbare Aufwendungen Tsd. € 2020 2019 Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –733 –1.057 Immobilienwerbung –103 –249 Projektentwicklung und Projektdurchführung –1.155 –1.668 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen langfristiges Vermögen –1.990 –2.974 Betriebskosten und Liegenschaftsaufwand für Projektentwicklungen –108 –72 Immobilienwerbung 0 –10 Projektentwicklung und Projektdurchführung –56 –101 Sonstige den Projektentwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen kurzfristiges Vermögen –164 –183 Sonstige den Projektenwicklungen direkt zurechenbare Aufwendungen –2.154 –3.157 2.5. Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen Tsd. € 2020 2019 Zum Handel bestimmte Immobilien - zeitpunktbezogene Realisierung 183 286 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen - zeitraumbezogene Realisierung 43.152 12.058 Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 43.335 12.344 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten 207 –823 Baukosten –35.594 –12.793 Buchwertabgang inkl. Nebenkosten und Baukosten –35.387 –13.617 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen 7.949 –1.273 Ergebnis aus Immobilienhandel und Bauleistungen in % der Erlöse 18,3% –10,3% Der Posten „Erlöse aus Immobi lienhandel und Bauleistungen“ enthält bei der CA Immo Gruppe Erlöse aus dem Verkauf von zum Handel bestimmten Immobilien, welche je nach vertraglicher Regelung zeitraum- bzw. zeitpunktbezogen realisiert werden, sowie Erlöse aus Bauleistungsverträgen (Errichtung einer Immobilie auf dem Grund des Kunden, wo die CA Immo Gruppe als Bauherr mit oder ohne einem Generalunternehmer einen Bauauftrag ausführt), welche zeitraumbezogen realisiert werden. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 28 2.6. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Tsd. € Österreich Deutsch- land Osteuropa Kern- regionen Osteuropa übrige Regionen 2020 Österreich Deutsch- land Osteuropa Kern- regionen Osteuropa übrige Regionen 2019 Erlöse aus dem Verkauf der Gesellschaftsanteil e 0 89.598 17 32.593 122.208 0 0 –37 17.637 17.600 Buchwert verkauftes Nettovermögen excl. Firmenwert 0 –63.150 0 –30.315 –93.465 0 0 0 –16.087 –16.087 Firmenwert verkauftes Immobilienvermögen 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres 0 205 0 –1.980 –1.775 0 0 0 –630 –630 Nachträgliche Kosten und Nebenkosten 0 –1.244 12 –326 –1.557 0 425 –24 60 461 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (share deal) 0 25.409 29 –28 25.410 0 425 –61 980 1.343 Erlöse aus Immobilienverkauf 57.265 583 0 0 57.848 16.332 7.374 1.238 0 24.945 Buchwert verkauftes Immobilienvermögen –53.860 0 2 0 –53.858 –11.569 0 –1.193 0 –12.762 Firmenwert verkauftes Immobilienvermögen –2.090 0 0 0 –2.090 –16 0 –43 0 –59 Neubewertungsergebnis des Geschäftsjahres 20.020 0 0 0 20.020 354 0 –477 0 –123 Nachträgliche Kosten und Nebenkosten –3.712 91 220 0 –3.401 –96 2.459 –58 0 2.306 Ergebnis aus Immobilienverkäufen (asset deal) 17.624 674 222 0 18.519 5.006 9.833 –532 0 14.307 Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen 17.624 26.083 251 –28 43.930 5.006 10.258 –594 980 15.650 D er Buchwert des verkauften Nettovermögens (= Eigenkapital) bei Share Deals beinhaltet Immobilienvermögen in Höhe von 194.958 Tsd. € (2019: 17.414 Tsd. €), wofür Kaufpreise in Höhe von insgesamt 216.515 Tsd. € (2019: 17.619 Tsd. €) vereinbart wurden. Im Dezember 2020 hat die CA Immo Gruppe einen Vertrag zum Verkauf eines Grundstücks in Düsseldorf unterschrieben. Der Vertrag bedingt den Verkauf des angrenzenden Grundstücks eines Dritten. Die CA Immo Gruppe hat das Grundstück zum 31.12.2020 zum alleinstehenden beizulegenden Zeitwert bewertet. Eine Umwertung auf den aus der gemeinsamen Transaktion entstehenden beizulegenden Zeitwert wurde nicht durchgeführt, da der Vollzug der Transaktion von einem Dritten abhängig ist und die Entscheidung nicht vollständig bei der CA Immo Gruppe liegt. In 2020 hat die CA Immo Gruppe keinen ergebniswirksamen Effekt aus dieser Verkaufstransaktion realisiert. KONZERNABSCHLUSS 129 Immobilienverkaufserlöse Erträge aus dem Verkauf von Immobilien werden erfasst, wenn - die CA Immo Gruppe keine Verfügungsrechte oder wirksame Verfügungsgewalt über den Verkaufsgegenstand zurückbehält (Kontrolle), - die Höhe der Erlöse und der im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten verlässlich bestimmt werden können und - hinreichend wahrscheinlich ist, dass der CA Immo Gruppe der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen wird. Langfristige abgegrenzte, im Voraus erhaltene Einnahmen werden im Zugangszeitpunkt mit dem Barwert erfasst und bei der Folgebewertung mit einem frist- und risikogerechten Marktzins aufgezinst. Der Aufzinsungsbetrag ist in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Finanzergebnis ausgewiesen. Ergebnis aus Verkauf von langfristigem Immobilienvermögen Gemäß IAS 40 werden als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu jedem Quartalsstichtag zum beizulegenden Zeitwert bewertet und Bewertungsänderungen grundsätzlich als Neubewertungsergebnis in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ausgewiesen. Wenn Immobilienvermögen veräußert wird, wird das im Geschäftsjahr bis dahin realisierte Bewertungsergebnis umgegliedert und gemeinsam mit dem sonstigen Abgangserfolg als Verkaufsergebnis gezeigt. Der Buchwert eines zugeordneten Firmenwerts wird ebenso beim Verkauf einer Immobilie als Buchwertabgang im Verkaufsergebnis erfasst. 2.7. Erlöse aus Dienstleistungen Tsd. € 2020 2019 Umsatzerlöse aus Dienstleistungsverträgen 7.927 7.831 Managementerlöse und sonstige Honorare 239 669 Erlöse aus Dienstleistungen 8.166 8.500 Erlösrealisierung gem. IFR S 15 Erlöse sind gemäß IFRS 15 zu erfassen, wenn durch die Übertragung eines zugesagten Guts oder einer zugesagten Dienstleistung auf einen Kunden eine Leistungsverpflichtung erfüllt wurde. Als übertragen gilt ein Vermögenswert dann, wenn der Kunde die Verfügungsgewalt über diesen Vermögenswert erlangt. Die Verfügungsgewalt über ein Gut oder eine Dienstleistung wird in der Regel zu einem bestimmten Zeitpunkt übertragen. Liegt eines der folgenden Kriterien vor, so findet eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung statt: a) dem Kunden fließt der Nutzen aus der Leistung zu und er nutzt gleichzeitig die Leistung, währen d diese erbracht wird; b) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt oder verbessert (z.B. unfertige Leistung) und der Kunde erlangt die Verfügungsgewalt über den Vermögenswert, während dieser erstellt oder verbesse rt wird; oder c) durch die Leistung wird ein Vermögenswert erstellt, der keine alternativen Nutzungsmöglichkeiten aufweist, und ein Rechtsanspruch auf Bezahlung der bereits erbrachten Leistungen besteht. Wird eine Leistungsverpflichtung über einen Zeitraum erfüllt, so ist gemäß IFRS 15 der Transaktionspreis sowie die Vertragserfüllungs- und erlangungskosten, in Verbindung mit diesem Vertrag, entsprechend dem Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag als Erlös bzw. Aufwand der Periode zu erfassen. Die cost-to-cost Methode wird in der CA Immo Gruppe zur laufenden Beurteilung und zum Monitoring der Bauprojekte verwendet und stellt eine verlässliche Methode zur Ermittlung des Leistungsfortschritts dar. Dabei wird das Verhältnis der bis zum Stichtag angefallenen fortschrittsrelevanten Auftragskosten bzw. Baukosten, zu den geschätzten Auftragsgesamtkosten bzw. Baugesamtkosten (cost-to-cost Methode) ermittelt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 30 Erlöse aus Dienstleistungsverträgen Eine Dienstleistung ist eine nach Zeiteinheiten abzugeltende Leistung für einen Kunden (z.B. zeitabhängige Umbauberatung, Planungsleistungen oder Projektunterstützung). Erträge aus Dienstleistungsverträgen werden im Ausmaß der bis zum Bilanzstichtag erbrachten Leistungen (Abrechnung nach Zeiteinheiten) erfasst. Erlöse aus Fertigungsaufträgen Die CA Immo Gruppe bietet Dienstleistungen auch in Form von Baubegleitungen für Kunden an, die als Fertigungsauftrag abgewickelt werden. Die Erfassung der Erträge für Fertigungsaufträge (z.B. Projektsteuerung, Baubegleitung und Abnahme von z.B. Hochbau, Innenausbau oder Erschließung von Grundstücken) erfolgt nach Maßgabe der Leistungserbringung. 2.8. Indirekte Aufwendungen Tsd. € 2020 2019 Personalaufwand –45.899 –41.737 Rechts-, Prüfungs- und Beratungsaufwand –9.068 –8.217 Bezogene Leistungen zu Dienstleistungen –1.866 –2.560 Büromiete –820 –676 Reisekosten und Transportkosten –358 –1.190 Sonstige Aufwendungen internes Management –2.707 –3.004 Sonstige indirekte Aufwendungen –29.004 –2.904 Zwischensumme –89.722 –60.288 Aktivierte Eigenleistungen auf langfristiges Immobilienvermögen 15.151 14.336 Bestandsveränderung von zum Handel bestimmten Immobilien 1.394 2.488 Indirekte Aufwendungen –73.176 –43.464 Im Jahr 2020 ha t die CA Immo Gruppe eine Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004 eingebracht. Diesbezüglich sind im indirekten Aufwand (sonstige indirekte Aufwendungen) 25.475 Tsd. € an Gerichtsgebühren enthalten. Im Personalaufwand sind Einzahlungen in die Mitarbeitervorsorgekasse in Höhe von 119 Tsd. € (2019: 110 Tsd. €) und Einzahlungen in Pensions- bzw. Unterstützungskassen in Höhe von 422 Tsd. € (2019: 423 Tsd. €) erfasst. Die CA Immo Gruppe aktiviert Teile der indirekten Aufwendungen (im Wesentlichen Personalaufwendungen), die den Herstellungskosten der Immobilien in Entwicklung sowie zum Handel bestimmten Immobilien zurechenbar sind. Die Zuordnung erfolgt aufgrund der Tätigkeiten der Abteilungen für diese Entwicklungen. Diese aktivierten Eigenleistungen bzw. Bestandsveränderungen werden als Korrektur der indirekten Aufwendungen ausgewiesen. Sofern diese Leistungen an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Gruppe erbracht werden, erfolgt keine Kürzung des indirekten Aufwands, sondern eine Erfassung als Erlöse aus Dienstleistungen. 2.9. Sonstige betriebliche Erträge Tsd. € 2020 2019 Erträge aus der Ausbuchung von Verbindlichkeiten 21 0 Sonstige Erträge 1.182 721 Sonstige betriebliche Erträge 1.204 721 KONZERNABSCHLUSS 131 2.10. Abschreibungen und Wertänderungen Tsd. € 2020 2019 Planmäßige Abschreibungen –2.043 –1.720 Abschreibungen Nutzungsrechte –2.209 –2.259 Wertminderungen Firmenwert –410 –646 Wertminderungen zum Handel bestimmte Immobilien –988 –118 Wertaufholung zum Handel bestimmte Immobilien 118 213 Abschreibungen und Wertänderungen –5.533 –4.531 Erläuterungen zur Bemessung von Abschreibungen bzw. Wertminderungen/Wertaufholungen befinden sich in den Kapiteln „3.2. Selbst genutzte Immobilien“, „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte“ sowie „4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien“. 2.11. Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 2020 2019 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.809 3.808 Ergebnis aus dem Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 90 –80 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 1.898 3.729 2.12. Finanzier ungsaufwand Tsd. € 2020 2019 Bankzinsen –20.109 –18.115 Anleihezinsen –22.317 –18.786 Zinsen Wandelschuldverschreibung –4.914 –4.826 Zinsaufwand für Leasingverbindlichkeiten –1.267 –1.325 Sonstige Zins- und Finanzierungsaufwendungen 1.378 –6.381 Aktivierte Zinsen 4.918 6.286 Finanzierungsaufwand –42.311 –43.148 In Osteuropa wu rde ein Verfahren im Zusammenhang mit der Entrichtung von Gebäudesteuern zugunsten der CA Immo Gruppe entschieden. Dies führt zu einem positiven Effekt in Höhe von 5.190 Tsd. € in den sontigen Zins- und Finanzierungsaufwendungen durch die entsprechende Auflösung der Rückstellung für Verspätungszinsen. Der Finanzierungsaufwand umfasst die für die aufgenommenen Fremdfinanzierungen angefallenen und nach der Effektivzinsmethode ermittelten Zinsen (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), nach der Effektivzinsmethode ermittelte Zinsen für Leasingverbindlichkeiten (soweit gemäß IAS 23 nicht aktiviert), Zinsen für bereitgestellte, aber noch nicht aufgenommene Fremdfinanzierungen, laufende Zinsen von Derivatgeschäften, die Zinskomponente bei der Berechnung der Leistungen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, den Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften sowie zinsenähnliche Aufwendungen. Die Zinsen werden auf Basis des Zeitablaufes nach der Effektivzinsmethode abgegrenzt. Der Ergebnisanteil von nicht beherrschenden Anteilen an Kommanditgesellschaften enthält die anteiligen Ergebnisse von nicht beherrschenden KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 32 Gesellschaftern an deutschen Kommanditgesellschaften, deren Einlage, fortgeschrieben um den Ergebnisanteil, in der Bilanz unter dem Posten „sonstige Verbindlichkeiten“ als Fremdkapital erfasst ist. 2.13. Ergebnis aus Derivaten Tsd. € 2020 2019 Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres –10.780 –20.748 Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung 32.208 –38.418 Ergebnis aus Derivaten 21.429 –59.165 Der Poste n „Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres“ beinhaltet: Tsd. € 2020 2019 Bewertung Zinsswaps ohne Cashflow Hedge Beziehung –11.314 –21.068 Bewertung Zinsfloors 535 321 Bewertung Zinsderivatgeschäfte des laufenden Jahres –10.780 –20.748 2.14. Ergebnis aus Finanzinvestitionen Tsd. € 2020 2019 Zinserträge aus Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 1.546 1.492 Bankzinsenerträge 28 25 Dividenden Erträge 1.142 5.778 Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) –355 –46 Negative Einlagenzinsen –1.934 –890 Neubewertung übrige Beteiligungen –5.595 1.120 Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen –1.171 0 Sonstige Zinserträge 2.750 4.057 Ergebnis aus Finanzinvestitionen –3.589 11.535 D as negative Neubewertungsergebnis von übrigen Beteiligungen resultiert aus dem gesunkenen beizulegeden Zeitwert. 2.15. Sonstiges Finanzergebnis Die CA Immo Gruppe hat in 2020 ausstehende Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt 98,5 Mio. € rückgekauft. Dies führte zu einem einmaligen negativen Ergebniseffekt in Höhe von –5.067 Tsd. €, der im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen ist. KONZERNABSCHLUSS 133 2.16. Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Tsd. € 2020 2019 ZAO „Avielen A.G.“, St. Petersburg 0 –2.967 0 –2.967 Das Ergebnis au s assoziierten Unternehmen enthält die Wertänderung aus der Veräußerung bzw. der Folgebewertung der gewährten Ausleihungen an assoziierte Unternehmen. 2.17. Finanzergebnis Tsd. € Kategorie 1) 2020 2019 Zinsaufwendungen Zinsen AC –42.311 –43.148 Sonstiges Finanzergebnis Realisierung –5.067 0 Kursdifferenzen Bewertung 3.622 –745 Realisierung –1.237 127 Zinsswaps Bewertung FVtPL –11.314 –21.068 Zinsfloors Bewertung FVtPL 535 321 Derivat Wandelschuldverschreibung Bewertung FVtPL 32.208 –38.418 Zinserträge Zinsen AC 4.325 5.574 Negative Einlagenzinsen Zinsen AC –1.934 –890 Finanzinvestitionen Dividenden FVtPL/ FVOCI 1.142 5.778 Finanzinvestitionen Bewertung FVtPL –5.595 1.120 Ergebnis aus dem Verkauf von übrigen Beteiligungen Realisierung FVtPL –1.171 0 Erwartete Kreditverluste auf liquide Mittel (inkl. verfügungsbeschränkte) Bewertung AC –355 –46 Nettoergebnis von Finanzinstrumenten –27.154 –91.396 Ergebnis aus assoziierten Unternehmen Bewertung AEA 0 –2.963 Realisierung AEA 0 –4 Ergebnis aus assoziierten Unternehmen 0 –2.967 Finanzergebnis –27.154 –94.363 1) AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten), FVtPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert), FVOCI – fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert), AEA – at equity (nach der Equity-Methode einbezogen) Dem Segment Osteuropa übrige Regionen Development wurde in 2019 eine Wertminderung für assoziierte Unternehmen in Höhe von –2.963 Tsd. € zugeordnet. Die Ausleihungen an assoziierte Unternehmen wurden im Jahr 2019 gemeinsam mit der Beteiligung an dem assoziierten Unternehmen veräußert. In den Kursdifferenzen werden die im Wesentlichen mit der Finanzierung und Veranlagung zusammenhängenden Währungskursgewinne/-verluste und die Wertänderungen sowie das Ergebnis aus der Realisierung von Devisentermingeschäften ausgewiesen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 34 2.18. Sonstiges Ergebnis 2020 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs- umrechnung Rücklage aus Bewertung von Wertpapieren Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern –620 –111 0 –80 –812 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 198 0 0 28 226 Sonstiges Ergebnis der Periode –422 –111 0 –52 –585 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens –422 –111 0 –52 –585 2019 Tsd. € Bewertungsergebnis (Hedging) Rücklage aus Währungs- umrechnung Rücklage aus Bewertung von Wertpapieren Rücklage IAS 19 Summe Sonstiges Ergebnis vor Steuern 0 –14 19.441 –1.549 17.877 Ertragsteuern auf sonstiges Ergebnis 0 0 –1.215 490 –726 Sonstiges Ergebnis der Periode 0 –14 18.226 –1.060 17.152 davon Anteil der Aktionäre des Mutterunternehmens 0 –14 18.226 –1.060 17.152 Die Rüc klage gemäß IAS 19 beinhaltet versicherungsmathematische Gewinne und Verluste von leistungsorientierten Plänen nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen, sowie versicherungsmathematische Gewinne und Verluste auf das Planvermögen. 2.19. Ergebnis je Aktie 2020 2019 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 93.028.299 93.028.299 Konzernergebnis Tsd. € 253.948 393.282 Unverwässertes Ergebnis je Aktie € 2,73 4,23 KONZERNABSCHLUSS 135 2020 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien im Umlauf Stück 93.028.299 Verwässerungseffekt: Wandelschuldverschreibung Stück 6.659.902 Gewichtete durchschnittliche Anzahl der Aktien Stück 99.688.201 Auf Aktionäre des Mutterunter nehmens entfallendes Konzernergebnis Tsd. € 253.948 Verwässerungseffekt: Verzinsung für Wandelschuldverschreibungen/Bewertung Derivat Wandelschuldverschreibung Tsd. € –27.294 Abzüglich Steuern Tsd. € 6.823 Auf Aktionäre des Mutterunternehmens entfallendes Konzernergebnis bereinigt um den Verwässerungseffekt Tsd. € 233.478 Verwässertes Ergebnis je Aktie € 2,34 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 36 KAPITEL 3: LANGFRISTIGES VERMÖGEN 3.1. Langfristiges Immobilienvermögen Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Entwicklung und Klassifizierung Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Buchwerte Stand 1.1.2019 3.755.196 651.575 4.406.771 Erstanwendung IFRS 16 31.835 0 31.835 Laufende Investitionen/Herstellung 58.909 166.678 225.588 Abgänge –11.263 –4.523 –15.786 Umgliederungen selbst genutzte Immobilien –1.070 0 –1.070 Umgliederungen 155.313 –155.313 0 Neubewertung 303.325 158.688 462.014 Veränderung Anreizvereinbarungen 648 0 648 Stand 31.12.2019 4.292.893 817.107 5.110.000 Erwerb Immobilien und Immobiliengesells chaften 219.825 0 219.825 Laufende Investitionen/Herstellung 45.926 203.289 249.215 Abgänge –249.064 0 –249.064 Umgliederungen zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen –33.894 0 –33.894 Umgliederung von IAS 40 zu IAS 2 0 –1.030 –1.030 Umgliederung geleistete Anzahlung zu IAS 40 4.020 0 4.020 Umgliederungen 335.664 –335.664 0 Neubewertung 94.166 107.577 201.744 Veränderung Anreizvereinbarungen 13.531 –143 13.388 Stand 31.12.2020 4.723.068 791.136 5.514.204 Die laufenden I nvestitionen in Immobilien in Entwicklung in 2020 betreffen im Wesentlichen die Projekte Frankfurt ONE (105.263 Tsd. €), CUBE (7.907 Tsd. €), Berlin Europaplatz 04 (27.215 Tsd. €), ZigZag Zollhafen Mainz (7.511 Tsd. €), Hallesches Ufer 74-76 (8.583 Tsd. €) und Baumkirchen Mitte MK (7.777 Tsd. €) in Deutschland sowie diverse weitere Projekte in Deutschland und Tschechien. Die Investitionen in Bestandsobjekte betreffen im Wesentlichen München Nymphenburg (10.277 Tsd. €) und CUBE (4.767 Tsd. €) in Deutschland. Der Erwerb von Immobilien und Immobiliengesellschaften betrifft die erworbenen Bürogebäude Am Karlsbad 11 und Pohlstraße 20 in Deutschland sowie Postepu 14 in Polen. Die Umgliederung der geleisteten Anzahlung betrifft vollständig das erworbene Bürogebäude Am Karlsbad 11 in Deutschland. Die Umgliederungen von Entwicklungs- zu Bestandsimmobilien betreffen den CUBE, My.B, Baumkirchen NEO, Quartiersgarage Mainz sowie Millenium Tower in Deutschland. Die Umgliederung des Immobilienvermögens von IAS 40 Bestandsimmobilien zu IAS 2 betrifft zur Gänze Baumkirchen Mitte. Die Abgänge des Geschäftsjahres betreffen den Verkauf des Bürogebäudes CUBE in Deutschland sowie das Bürogebäude Zagrebtower in Kroatien. Im Vorjahr betrafen die Abgänge im Wesentlichen den Verkauf eines Hotels in Österreich sowie den Verkauf eines unbebauten Grundstücks in der Slowakei. Der beizulegende Zeitwert der als Sicherstellung für Fremdfinanzierungen verpfändeten Immobilien beträgt 3.036.646 Tsd. € (31.12.2019: 2.790.911 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS 137 Im Geschäftsjahr 2020 wurden insgesamt Fremdkapitalkosten in Höhe von 4.918 Tsd. € (2019: 5.868 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 1,30% (2019: 1,71%) im Rahmen der Errichtung von Immobilien auf die Herstellungskosten aktiviert. Zuwendungen der öffentlichen Hand beliefen sich im Geschäftsjahr 2020 auf 103 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €). Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Bestands- immobilien Immobilien in Entwicklung Summe Stand 1.1.2019 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 3.739.762 651.432 4.391.194 Anreizvereinbarungen 15.434 143 15.577 Marktwert/Buchwert 3.755.196 651.575 4.406.771 Stand 31.12.2019 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.276.811 816.964 5.093.775 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 16.082 143 16.225 Marktwert/Buchwert 4.292.893 817.107 5.110.000 Stand 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert Immobilienvermögen 4.693.569 791.136 5.484.705 Abgrenzung Anreizvereinbarungen 29.498 0 29.498 Marktwert/Buchwert 4.723.068 791.136 5.514.204 Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer gemischten Nutzung Einige Immobilien werden gemischt genutzt – teilweise zur Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen und teilweise für Verwaltungszwecke. Wenn diese Teile gesondert veräußert werden können, bilanziert die CA Immo Gruppe diese Teile getrennt. Ist eine Trennung nicht möglich, erfolgt eine Klassifizierung der gesamten Immobilie als Finanzinvestition nur dann, wenn die Eigennutzung weniger als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Klassifizierung von Immobilienvermögen bei einer Nutzungsänderung Änderungen in der Klassifizierung von Immobilienvermögen (Bestandsimmobilien, Immobilienvermögen in Entwicklung, selbst genutzte Immobilien, zum Handel bestimmte Immobilien) sind nur dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien sind beispielsweise wie folgt belegt: – Beginn oder Ende der Selbstnutzung einer Immobilie bzw. Beginn der Entwicklung mit der Absicht der Selbstnutzung einer Immobilie (Umgliederung in oder aus Posten der selbstgenutzten Immobilien), – Beginn der konkreten Entwicklung mit der Absicht des Verkaufs (Umgliederung von als Finanzin vestition gehaltenen Immobilien in zum Handel bestimmte Immobilien). Klassifizierung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Posten „als Finanzinvestition gehaltene Immobilien“ beinhaltet Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung, die weder selbst genutzt noch zur Veräußerung im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit, sondern zur Generierung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen gehalten werden. Fruchtgenussrechte an bebauten Grundstücken und die Anmietung von Stellplätzen zur Untervermietung führen zum Ansatz von Nutzungsrechten, die dem Posten „Bestandsimmobilien“ zugeordnet werden. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 38 In Entwicklung befindliche Immobilien werden zu den Bestandsimmobilien umgegliedert, wenn die wesentlichen Baumaßnahmen beendet wurden. Wertansatz von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Der Wertansatz von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien erfolgt nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes. Veränderungen zum aktuellen Buchwert vor Neubewertung (beizulegender Zeitwert des Vorjahres plus nachträgliche/zusätzliche Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten abzüglich nachträglicher Anschaffungspreis- minderungen sowie Auswirkungen der Abgrenzung von Anreizvereinbarungen) werden erfolgswirksam im „Ergebnis aus Neubewertung“ erfasst. Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt. Fremdkapitalkosten werden beim Bau von Immobilien im Rahmen der Herstellungskosten aktiviert, wenn sie für einen qualifizierten Vermögenswert verwendet wurden (direkt und allgemein aufgenommene Finanzmittel). Unter qualifizierten Vermögenswerten werden in diesem Zusammenhang jene verstanden, für die ein beträchtlicher Zeitraum (grundsätzlich mehr als 12 Monate) erforderlich ist, um sie in ihren beabsichtigten gebrauchs- oder verkaufsfähigen Zustand zu versetzen. In Fällen, in denen Fremdkapital nicht direkt für die Beschaffung eines einzelnen qualifizierten Vermögenswertes aufgenommen wurde, wird der anteilige Betrag der aktivierbaren allgemeinen Fremdkapitalkosten den qualifizierten Vermögenswerten zugerechnet. Dabei wird der Finanzierungskostensatz für das allgemeine Fremdkapital als gewogener Durchschnitt der Fremdkapitalkosten für sämtliche Kredite berechnet, jedoch mit Ausnahme der speziell für den qualifizierten Vermögenswert aufgenommenen Schulden. Alle anderen Fremdkapitalkosten werden erfolgswirksam in der Periode erfasst, in der sie anfallen. Wertansatz von Nutzungsrechten Der Wertansatz von Nutzungsrechten in Form von Fruchtgenussrechten an bebauten Grundstücken sowie angemieteten Stellplätze zur Untervermietung entspricht der Leasingverbindlichkeit. Diese Nutzungsrechte erfüllen die Definition von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und sind daher in der Folgebewertung grundsätzlich zum beizulegenden Zeitwert zu bewerten. Die planmäßige Abschreibung für diese Nutzungsrechte entfällt und wird durch die erfolgswirksam zu erfassende Neubewertung ersetzt. Die durch Gutachter erstellten Bewertungsgutachten reflektieren den beizulegenden Zeitwert des jeweiligen Objekts insgesamt, wie er am Markt realisierbar wäre. Insoweit würde der Ansatz des Gesamtobjekts mit dem Wert gemäß Gutachten wegen der auf der Passivseite angesetzten Leasingverbindlichkeit zu einem unsachgemäßen Ergebnis führen. Der Wert laut Bewertungsgutachten ist daher um die sich zum Bilanzstichtag ergebende Leasingverbindlichkeit zu erhöhen. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (IAS 40) – Bewertung Bewertungsprozess und Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes In Österreich erfolgte für 99,9% (31.12.2019: 99,9%), in Deutschland für 98,1% (31.12.2019: 94,7%) sowie in Osteuropa für 100% (31.12.2019: 100%) des Immobilienvermögens laut Segmentberichterstattung eine externe Bewertung zum Stichtag 31.12.2020. Die Werte für das übrige Immobilienvermögen wurden auf Basis verbindlicher Kaufverträge bzw. intern auf Grundlage der Bewertungen des Vorjahres fortgeschrieben. Die CA Immo Gruppe beauftragt grundsätzlich halbjährlich eine externe Bewertung. Hierzu erhalten die Sachverständigen objektspezifisch alle wesentlichen, wertrelevanten Unterlagen und Informationen. Vor Fertigstellung der Gutachten werden diese durch interne Kontrollen (u.a. Input Testing) auf Plausibilität geprüft, bevor diese im Anschluss von den Sachverständigen finalisiert werden. Die externen Bewertungen erfolgen gemäß den vom britischen Berufsverband "Royal Institution of Chartered Surveyors" (RICS) definierten Standards. RICS definiert den beizulegenden Zeitwert als den geschätzten Betrag für den ein Vermögensgegenstand oder eine Verbindlichkeit am Bewertungsstichtag von einem verkaufsbereiten Verkäufer im Rahmen einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach einer angemessenen Vermarktungsdauer an einen kaufbereiten Käufer verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. KONZERNABSCHLUSS 139 Die Auswahl der unabhängigen externen Immobiliensachverständigen durch die CA Immo Gruppe erfolgt einerseits nach fachlicher Qualifikation, welche über nationale und internationale Standards wie HypZert, RICS sowie öffentliche Bestellungen und Vereidigungen definiert wird und andererseits über lokale Marktpräsenz bzw. –durchdringung. Die vom Gutachter im jeweiligen Fall angewandte Bewertungsmethode hängt insbesondere von dem Entwicklungsstadium und der Nutzungsart einer Immobilie ab. Vermietete gewerbliche Liegenschaften, welche den größten Anteil am Portfolio der CA Immo Gruppe haben, werden weitgehend nach der Investmentmethode bewertet. Die beizulegenden Zeitwerte repräsentieren dabei den Barwert künftig erwarteter Mieterträge. Diese werden auf Basis von zwei Zeitabschnitten ermittelt: den ersten Zeitabschnitt „Term“ mit überwiegend vertraglich gesicherten Mieten über die durchschnittlichen angenommenen Restmietvertragsdauern und den darauffolgenden Zeitabschnitt „Reversion“ für den der Gutachter weitere Parameter, wie insbesondere die im Objekt erzielbare Marktmiete, berücksichtigt. Beide Zeitabschnitte werden mit einem adäquaten Zinssatz (term yield/reversionary yield) kapitalisiert. Bei Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase wird das Residualwertverfahren angewendet. Hierbei basieren die beizulegenden Zeitwerte auf den geschätzten beizulegenden Zeitwerten nach Fertigstellung abzüglich der noch erwarteten Aufwendungen sowie eines angemessenen Developerprofits in Höhe von 6% bis 25% des beizulegenden Zeitwertes nach Fertigstellung (31.12.2019: 8% bis 20%). Bei Liegenschaften, welche kurz vor der Fertigstellung stehen, bewegen sich die Developerprofits – entsprechend dem reduzierten Risiko – am unteren Rand der Spanne. Risiken der Bestandsphase (nach Fertigstellung) werden u.a. in den künftigen erwarteten Mietansätzen und Netto-Anfangsrenditen in Höhe von 2,8% bis 5,2% (31.12.2019: 3,6% bis 5,2%) sowie Finanzierungszinssätzen in Höhe von 2,0% bis 4,0% (31.12.2019: 2,0% bis 3,0%) berücksichtigt. Die Zinssätze variieren insbesondere in Abhängigkeit vom allgemeinen Marktverhalten sowie Standorten und Nutzungsarten. Je näher ein Projekt dem Fertigstellungszeitpunkt kommt, desto größer ist der Anteil aus Ist-Zahlen bzw. aus vertraglich fixierten Zahlen abgeleiteten Parametern. Nach bzw. kurz vor Fertigstellung werden die Liegenschaften nach der Investmentmethode (siehe oben) unter Berücksichtigung der noch ausstehenden Restarbeiten bewertet. Folgende Tabelle zeigt die wesentlichsten Inputfaktoren für die Bewertung von Bestandsimmobilien (der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien) und Liegenschaften in Entwicklung (die Zuordnung der Immobilien zu den einzelnen Klassen erfolgt anhand der Hauptnutzungsart). Die Tabellen zeigen für die Immobilien je Klasse die Werte Minimum und Maximum für Miete und Yield sowie die nach Fläche gewichteten Mittelwerte für Miete, Leerstand und Yield und die in Jahren ermittelte durchschnittliche Restmietzeit. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 40 Klassifizierung Bestands- immobilien inkl. selbst genutzter Immobilien Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert 31.12.2019 Inputfaktoren Bandbreite 2020 Bandbreite 2019 Bewertungsverfahren Investment Methode Tsd. € Tsd. € Büro Österreich 367.000 356.800 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 11,32 10,77 Ist-Miete €/m² p. M. 7,22 - 26,99 7,47 - 28,49 Markt-Miete €/m² p. M. 6,54 - 24,33 6,30 - 24,12 durchschn. Restmietzeit in Jahren 4,19 5,99 durchschn. Leerstandsrate in % 11,96 8,23 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,35 / 6,25 / 4,48 3,35 / 7,50 / 4,79 Yield Reversion M in/Max/gew. Mittel in % 3,20 / 6,75 / 4,72 3,20 / 7,50 / 4,97 Büro Deutschland 1.989.342 1.467.559 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 18,11 17,41 Ist-Miete €/m² p. M. 10,62 - 27,15 10,36 - 25,29 Markt-Miete €/m² p. M. 11,99 - 29,06 7,00 - 27,82 durchschn. Restmietzeit in Jahren 8,96 7,91 durchschn. Leerstandsrate in % 2,92 1,15 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 0,00 / 4,10 / 3,14 2,95 / 5,00 / 3,48 Yield Reversion M in/Max/gew. Mittel in % 3,45 / 4,60 / 3,82 3,45 / 5,50 / 4,05 Büro Osteuropa 1.977.415 2.009.574 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 14,62 14,26 Ist-Miete €/m² p. M. 8,82 - 21,36 9,93 - 21,34 Markt-Miete €/m² p. M. 6,77 - 18,75 8,50 - 18,60 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,12 3,54 durchschn. Leerstandsrate in % 6,49 5,85 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,60 / 10,00 / 6,87 3,90 / 8,75 / 6,52 Yield Reversion M in/Max/gew. Mittel in % 4,70 / 12,00 / 6,83 4,85 / 9,25 / 6,71 Büro Gesamt 4.333.758 3.833.933 Geschäft Österreich 90.100 94.000 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 13,38 14,01 Ist-Miete €/m² p. M. 13,38 - 13,38 14,01 - 14,01 Markt-Miete €/m² p. M. 12,92 - 12,92 12,90 - 12,90 durchschn. Restmietzeit in Jahren 3,13 1,74 durchschn. Leerstandsrate in % 13,12 7,31 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 4,65 / 4,65 / 4,65 4,40 / 4,40 / 4,40 Yield Reversion M in/Max/gew. Mittel in % 4,60 / 4,60 / 4,60 4,40 / 4,40 / 4,40 Geschäft Gesamt 90.100 94.000 * Der Buchwert der Klasse „Büro Deutschland“ enthält Nutzungsrechte in Höhe von 572 Tsd € (31.12.2019: 1.309 Tsd. €) bzw. die Klasse „Büro Osteuropa“ in Höhe von 37.245 Tsd. € (31.12.2019: 29.914 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS 141 Klassifizierung Bestandsimmobilien inkl. selbst genutzter Immobilien Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert 31.12.2019 Inputfaktoren Bandbreite 2020 Bandbreite 2019 Bewertungsverfahren Investment Methode Tsd. € Tsd. € Hotel Österreich 60.900 74.600 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 10,18 10,07 Ist-Miete €/m² p. M. 10,04 - 11,05 9,91 - 11,05 Markt-Miete €/m² p. M. 10,00 - 12,00 11,05 - 12,00 durchschn. Restmietzeit in Jahren 6,93 7,93 durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 5,25 / 5,75 / 5,67 4,75 / 5,25 / 5,17 Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte l in % 5,50 / 6,00 / 5,92 5,00 / 5,75 / 5,65 Hotel Deutschland 169.700 193.100 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 15,71 16,09 Ist-Miete €/m² p. M. 15,41 - 16,97 15,61 - 16,97 Markt-Miete €/m² p. M. 14,39 - 16,00 15,69 - 16,97 durchschn. Restmietzeit in Jahren 14,49 15,41 durchschn. Leerstandsrate in % 1,05 1,11 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 3,80 / 4,75 / 4,06 3,60 / 4,20 / 3,74 Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte l in % 4,30 / 5,15 / 4,48 4,10 / 4,60 / 4,19 Hotel Gesamt 230.600 267.700 Sonstige Österreich 17.900 51.440 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 1,35 1,34 Ist-Miete €/m² p. M. 1,35 - 1,35 1,34 - 1,34 Markt-Miete €/m² p. M. 0,98 - 0,98 0,98 - 0,98 durchschn. Restmietzeit in Jahren 1,02 0,98 durchschn. Leerstandsrate in % 0,00 0,00 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 6,25 / 6,25 / 6,25 6,25 / 6,25 / 6,25 Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte l in % 6,15 / 6,15 / 6,15 6,15 / 6,15 / 6,15 Sonstige Deutschland 67.110 60.520 durchschn. gew. Ist-Miete €/m² p. M. 4,48 4,35 Ist-Miete €/m² p. M. 3,51 - 7,11 3,51 - 7,11 Markt-Miete €/m² p. M. 3,44 - 7,11 3,44 - 7,11 durchschn. Restmietzeit in Jahren 4,60 4,36 durchschn. Leerstandsrate in % 0,76 3,99 Yield Term Min/Max/gew. Mittel in % 2,35 / 6,50 / 4,40 2,50 / 7,00 / 4,84 Yield Reversion Min/Max/gew. Mitte l in % 4,65 / 6,00 / 5,19 4,75 / 8,00 / 5,94 Sonstiges Gesamt 85.010 111.960 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 42 Klassifizierung Immobilien in Entwicklung Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert 31.12.2019 Inputfaktoren Bandbreite 2020 Bandbreite 2019 Bewertungsverfahren Residualwertverfahren Tsd. € Tsd. € Büro Deutschland 509.900 515.580 Soll-Miete €/m² p. M. 18,50 - 33,50 14,00 - 33,00 Baukosten €/m² 1.801 - 3.673 2.092 - 2.919 Nebenkosten in % von Baukosten 19,36 - 32,28 23,00 - 27,40 Büro Osteuropa 39.100 14.930 Soll-Miete €/m² p. M. 15,50 - 15,50 15,75 - 15,75 Baukosten €/m² 1.290 - 1.410 1.433 - 1.447 Nebenkosten in % von Baukosten 10,00 - 10,00 9,10 - 10,00 Sonstige Deutschland 0 1.100 Soll-Miete €/m² p. M. - 14,00 - 33,00 Baukosten €/m² - 2.092 - 2.919 Nebenkosten in % von Baukosten - 23,00 - 27,40 Development Gesamt 549.000 531.610 Für G rundstücksreserven, auf welchen keine aktiven Entwicklungen in naher Zukunft zu erwarten sind, wird das Vergleichswertverfahren herangezogen. Klassifizierung Immobilien in Entwicklung Beizulegender Zeitwert 31.12.2020 Beizulegender Zeitwert 31.12.2019 Inputfaktoren Bandbreite 2020 Bandbreite 2019 Bewertungsverfahren Vergleichswert Tsd. € Tsd. € Grundstücksreserven Deutschland 241.986 285.352 Min - Max Wertansatz / m² Grundstücksfläche 2,25 - 22.503,08 2,25 - 21.516,65 Grundstücksreserven Osteuropa 150 145 Min - Max Wertansatz / m² Grundstücksfläche 29,87 - 29,87 28,88 - 28,88 Grundstücksreserven Gesamt 242.136 285.497 W echselwirkungen zwischen den Inputfaktoren Die wesentlichen Inputfaktoren bei der Ermittlung des beizulegenden Zeitwertes für Bestandsgebäude sind die tatsächlichen Mieten bzw. Marktmietansätze sowie die Zinssätze (Renditen). Steigende Mieten (z.B. bei knappen Angebot und erhöhter Nachfrage) hätten zur Folge, dass die Marktwerte steigen. Umgekehrt gilt, dass bei entsprechend fallenden Mieten die Marktwerte sinken. Steigende Renditen (z.B. der Markt erwartet erhöhte Zinssätze aufgrund von gestiegenen Risiken - Überangebot, etc.) hätten zur Folge, dass die Marktwerte fallen. Umgekehrt gilt, dass entsprechend fallende Renditen (z.B. erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien) die Marktwerte steigen lassen. Diese beiden Inputfaktoren wirken verstärkt - sowohl positiv als auch negativ -, wenn sie gemeinsam auftreten. D.h. eine erhöhte Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine erhöhte Investorennachfrage nach derartigen Immobilien hätte zur Folge, dass die Marktwerte noch stärker steigen. Umgekehrt würde eine geringe Nachfrage nach Mietflächen sowie gleichzeitig eine gedämpfte Investorennachfrage die Marktwerte entsprechend noch stärker fallen lassen. KONZERNABSCHLUSS 143 Bei Immobilien in Bau kommen noch die Baukosten als weiterer wesentlicher Inputfaktor hinzu. Der Marktwert einer Immobilie wird im Wesentlichen durch den erwarteten Mietertrag bzw. Rendite geprägt. In diesem Spannungsfeld werden neue Immobilienprojekte geplant und kalkuliert. Hierbei hat der Inputfaktor „Baukosten“ einen wesentlichen Einfluss in der Form, dass sich die kalkulierten Baukosten während der Gestehungsphase sowohl marktbedingt (z.B. Rohstoffknappheit bzw. Überangebot am Markt) als auch planungsbedingt (z.B. bei notwendigen nachträglichen Änderungen, unvorhersehbaren Hindernissen, nachträglichen Einsparungen, etc.) verändern können. Dies hat wiederum einen Einfluss auf die Rentabilität des Immobilienprojektes. Diese zusätzlichen Chancen/Risiken werden in einem Developerprofit (Wagnis/Gewinn) entsprechend berücksichtigt. Der beizulegende Zeitwert von vermieteten Liegenschaften, Liegenschaften in der Entwicklungs- und Herstellungsphase sowie von Grundstücksreserven entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Spiegel nach Klassen Die folgenden Tabellen stellen die Entwicklung der einzelnen Klassen dar, die in der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13 Level 3 zuzuordnen sind: Büro Büro Büro Geschäft Tsd. € Österreich Deutschland Osteuropa Österreich Stand 1.1.2019 335.800 1.091.100 1.883.670 96.900 Erstanwendung IFRS 16 0 1.814 29.961 0 Zugänge 16.583 18.891 20.952 69 Abgänge 0 0 –65 0 Bewertung 4.265 201.555 73.189 –2.946 Umgliederung zwischen Klassen 0 155.313 0 0 Veränderung Anreizvereinbarungen 151 –1.114 1.866 –23 Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 356.800 1.467.559 2.009.574 94.000 Zugänge 2.211 23.150 28.868 1.089 Abgänge 0 –152.958 –42.562 0 Erwerb Immobilien und Immobiliengesellschaften 0 127.495 92.330 0 Bewertung 7.268 190.186 –79.192 –5.044 Umgliederung IFRS 5 0 0 –33.894 0 Umgliederung zwischen Klassen 0 333.214 0 0 Veränderung Anreizvereinbarungen 721 697 2.292 55 Stand 31.12.2020 367.000 1.989.342 1.977.415 90.100 * Der beizulegende Zeitwert der Klassen Büro Österreich und Büro Deutschland inkludiert jeweils auch den beizulegenden Zeitwert der selbst genutzten Immobilien. Die Kaufpreisanzahlung aus dem Jahr 2019 zum Erwerb der Immobilie Am Karlsbad 11 in Berlin wurde in 2020 aus den langfristigen Forderungen und sonstigen Vermögenswerten auf die Bestandsimmobilien umgegliedert, da die Transaktion abgeschlossen wurde. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 44 Hotel Hotel Sonstige Sonstige Tsd. € Österreich Deutschland Österreich Deutschland Stand 1.1.2019 85.500 170.200 50.650 53.920 Erstanwendung IFRS 16 60 0 0 0 Zugänge 123 765 0 2.041 Abgänge –11.510 0 0 0 Bewertung 444 21.407 790 4.559 Veränderung Anreizvereinbarungen –16 728 0 0 Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 74.600 193.100 51.440 60.520 Zugänge 0 90 0 285 Abgänge 0 0 –53.860 0 Bewertung –13.544 –23.840 20.320 –274 Umgliederung zwischen Klassen 0 0 0 6.470 Veränderung Anreizvereinbarungen –156 349 0 109 Stand 31.12.2020 60.900 169.700 17.900 67.110 Tsd. € Development Deutschland Development Osteuropa Grundstücksreserven Deutschland Grundstücksreserven Osteuropa Stand 1.1.2019 377.760 0 258.046 15.755 Erstanwendung IFRS 16 0 0 0 0 Zugänge 153.918 3.785 8.975 0 Abgänge 0 0 –60 –4.463 Bewertung 110.874 1.105 47.830 –1.107 Umgliederung zwischen Klassen –125.873 10.040 –29.440 –10.040 Veränderung Anreizvereinbarungen 0 0 0 0 Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 516.680 14.930 285.352 145 Zugänge 171.077 20.959 11.267 0 Bewertung 57.270 3.211 47.077 5 Umgliederung IAS 2 0 0 –1.030 0 Umgliederung zwischen Klassen –234.984 0 –100.680 0 Veränderung Anreizvereinbarungen –143 0 0 0 Stand 31.12.2020 509.900 39.100 241.986 150 Sensitivitäten der Immobilienbewertung Bei allen Wertermittlungen geht es um die Einschätzung eines Preises, der bei einer Transaktion am Wertermittlungsstichtag erzielt werden könnte. Dabei beruhen die Wertermittlungen auf Annahmen, wie z.B. dass ein geregelter Markt in der Region vorhanden ist. Unvorhergesehene makroökonomische oder politische Krisen können wesentliche Auswirkungen auf den Markt haben. Dies kann sich in Panikkäufen oder -verkäufen oder in einer allgemeinen Zurückhaltung gegenüber dem Abschluss von Geschäften äußern. Fällt der Wertermittlungsstichtag in die unmittelbare Folgezeit eines solchen Ereignisses, können die Daten, auf die sich die Wertermittlung gegebenenfalls stützt, umstritten, unvollständig oder inkonsistent sein, was sich unweigerlich auf die der Wertermittlung zuzuschreibende Verlässlichkeit auswirkt. Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat viele Aspekte des täglichen Lebens und der globalen Wirtschaft beeinflusst. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität KONZERNABSCHLUSS 145 im Jahr 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Gegenwärtig sind die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte höchst ungewiss. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Jüngste Wirtschaftsdaten deuten inzwischen auf eine Wiederaufnahme der Wirtschaftstätigkeit im Euroraum hin, obwohl das Aktivitätsniveau deutlich unter dem vor dem Ausbruch der Covid-19 Pandemie herrschenden Niveau liegt und die Aussichten nach wie vor höchst unsicher sind. Obwohl die Eindämmungspolitik weltweit gelockert wurde, bleibt die globale Erholung ungleichmäßig und unsicher. Da die Folgen gegenwärtiger und künftiger Maßnahmen zum heutigen Zeitpunkt nicht absehbar sind, werden die Auswirkungen von Covid-19 auf die Immobilienmärkte und die Immobilienwerte der Gruppe regelmäßig überprüft. Bei Objekten mit aktuell hohem Leerstand bzw. mit kurzfristigen Mietverträgen ist der Einfluss der vom Bewerter getroffenen Annahmen auf den Immobilienwert größer, als dies bei Liegenschaften mit langfristig vertraglich abgesicherten Zahlungsströmen der Fall ist. Die von den externen Sachverständigen ermittelten Immobilienwerte sind von einer Vielzahl von Parametern abhängig, die teilweise auf komplexe Art und Weise gegenseitige Wechselwirkungen aufweisen. Zum Zwecke einer Sensitivitätsanalyse für ganze Teilportfolien hinsichtlich der Wertauswirkung von Änderungen eines Parameters werden nachfolgend einzelne Inputfaktoren variiert (andere Faktoren bleiben unverändert), um mögliche Veränderungen darzustellen. Die folgenden Tabellen zeigen die Sensitivitäten der beizulegenden Zeitwerte auf eine Änderung der erwarteten Mieterlöse (für diese Modellzwecke definiert als Marktmiete) und der yields (term yield – Kapitalisierungszinssatz für die durchschnittliche angenommene Restlaufzeit bestehender Mietverträge und reversionary yield – Kapitalisierungszinssatz für erwartete Mieteinnahmen nach dem Ablauf der bestehenden Mietverträge) für alle Bestandsimmobilien mit Ausnahme der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien. 2020 Büro Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,83% 5,99% 11,14% 16,30% 21,46% –5% –4,41% 0,43% 5,28% 10,12% 14,97% 0% –9,13% –4,57% 0,00% 4,57% 9,13% +5% –13,41% –9,09% –4,78% –0,46% 3,85% +10% –17,30% –13,21% –9,12% –5,03% –0,95% 2019 Büro Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,59% 6,45% 11,31% 16,17% 21,03% –5% –3,74% 0,81% 5,36% 9,91% 14,46% 0% –8,55% –4,27% 0,00% 4,27% 8,55% +5% –12,90% –8,87% –4,85% –0,83% 3,20% +10% –16,85% –13,06% –9,26% –5,46% –1,66% KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 46 2020 Büro Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,46% 7,07% 11,67% 16,28% 20,88% –5% –3,07% 1,23% 5,53% 9,82% 14,12% 0% –8,05% –4,02% 0,00% 4,02% 8,05% +5% –12,54% –8,77% –4,99% –1,22% 2,56% +10% –16,63% –13,08% –9,53% –5,98% –2,43% 2019 Büro Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,45% 7,13% 11,81% 16,49% 21,17% –5% –3,14% 1,22% 5,59% 9,96% 14,33% 0% –8,18% –4,09% 0,00% 4,09% 8,18% +5% –12,73% –8,89% –5,06% –1,22% 2,62% +10% –16,86% –13,25% –9,65% –6,04% –2,43% 2020 Büro Osteuropa Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,87% 6,80% 11,72% 16,64% 21,57% –5% –3,69% 0,93% 5,55% 10,17% 14,79% 0% –8,70% –4,35% 0,00% 4,35% 8,70% +5% –13,23% –9,13% –5,02% –0,92% 3,19% +10% –17,35% –13,47% –9,59% –5,71% –1,83% 2019 Büro Osteuropa Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 2,05% 6,87% 11,69% 16,51% 21,33% –5% –3,50% 1,02% 5,54% 10,06% 14,58% 0% –8,50% –4,25% 0,00% 4,25% 8,50% +5% –13,03% –9,02% –5,01% –1,00% 3,00% +10% –17,14% –13,35% –9,56% –5,78% –1,99% KONZERNABSCHLUSS 147 2020 Geschäft Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,60% 5,97% 11,35% 16,72% 22,09% –5% –4,74% 0,32% 5,37% 10,43% 15,49% 0% –9,55% –4,77% 0,00% 4,77% 9,55% +5% –13,90% –9,38% –4,86% –0,35% 4,17% +10% –17,85% –13,57% –9,28% –5,00% –0,72% 2019 Geschäft Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,02% 5,69% 11,35% 17,02% 22,68% –5% –5,32% 0,03% 5,38% 10,72% 16,07% 0% –10,12% –5,06% 0,00% 5,06% 10,12% +5% –14,47% –9,67% –4,87% –0,06% 4,74% +10% –18,43% –13,86% –9,29% –4,72% –0,15% 2020 Hotel Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 3,21% 7,54% 11,86% 16,18% 20,51% –5% –2,41% 1,60% 5,62% 9,63% 13,65% 0% –7,48% –3,74% 0,00% 3,74% 7,48% +5% –12,06% –8,57% –5,08% –1,59% 1,90% +10% –16,23% –12,96% –9,70% –6,43% –3,17% 2019 Hotel Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 3,23% 7,35% 11,48% 15,61% 19,74% –5% –2,22% 1,61% 5,44% 9,26% 13,09% 0% –7,12% –3,56% 0,00% 3,56% 7,12% +5% –11,55% –8,23% –4,91% –1,60% 1,72% +10% –15,57% –12,47% –9,37% –6,27% –3,18% KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 48 2020 Hotel Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 4,74% 8,07% 11,39% 14,71% 18,04% –5% –0,71% 2,34% 5,40% 8,45% 11,50% 0% –5,63% –2,81% 0,00% 2,81% 5,63% +5% –10,08% –7,48% –4,88% –2,28% 0,32% +10% –14,13% –11,73% –9,32% –6,91% –4,51% 2019 Hotel Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 4,55% 7,75% 10,96% 14,17% 17,37% –5% –0,70% 2,25% 5,19% 8,14% 11,08% 0% –5,43% –2,71% 0,00% 2,71% 5,43% +5% –9,70% –7,20% –4,69% –2,19% 0,32% +10% –13,60% –11,28% –8,96% –6,64% –4,32% 2020 Sonstige Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,45% 5,96% 11,47% 16,98% 22,49% –5% –4,97% 0,23% 5,43% 10,64% 15,84% 0% –9,84% –4,92% 0,00% 4,92% 9,84% +5% –14,25% –9,59% –4,92% –0,25% 4,42% +10% –18,27% –13,83% –9,39% –4,95% –0,51% 2019 Sonstige Österreich Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 0,47% 6,15% 11,83% 17,51% 23,20% –5% –5,12% 0,24% 5,60% 10,97% 16,33% 0% –10,15% –5,07% 0,00% 5,07% 10,15% +5% –14,70% –9,88% –5,07% –0,26% 4,55% +10% –18,83% –14,26% –9,68% –5,10% –0,53% KONZERNABSCHLUSS 149 2020 Sonstige Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,16% 6,45% 11,74% 17,03% 22,32% –5% –4,38% 0,59% 5,56% 10,53% 15,50% 0% –9,37% –4,68% 0,00% 4,68% 9,37% +5% –13,88% –9,45% –5,03% –0,60% 3,82% +10% –17,97% –13,78% –9,60% –5,41% –1,22% 2019 Sonstige Deutschland Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) –10% –5% 0% 5% Änderung der Marktmiete um 10% –10% 1,12% 6,00% 10,87% 15,74% 20,62% –5% –4,01% 0,57% 5,15% 9,73% 14,31% 0% –8,63% –4,31% 0,00% 4,31% 8,63% +5% –12,81% –8,73% –4,65% –0,58% 3,50% +10% –16,61% –12,75% –8,88% –5,02% –1,16% Für die im Resiudalwertverfahren bewerteten Entwicklungsprojekte wird in der folgenden Tabelle die Sensitivität des Marktwertes auf eine Erhöhung bzw. Minderung der kalkulierten noch ausstehenden Entwicklungs- und Baukosten dargestellt. Als Basis wurden die in Bau befindlichen aktiven Projektentwicklungen herangezogen. 2020 Noch ausstehende Investitionskosten in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitions- kosten 1.229,6 1.297,9 1.366,2 1.434,5 1.502,8 Beizulegende Zeitwerte 685,6 617,3 549,0 480,7 412,4 Änderung zu Ausgangswert 24,9% 12,4% 0,0% –12,4% –24,9% 2019 Noch ausstehende Investitionskosten in Mio. € –10% –5% Ausgangwert +5% +10% Noch ausstehende Investitions- kosten 519,9 548,8 577,7 606,6 635,5 Beizulegende Zeitwerte 589,4 560,5 531,6 502,7 473,8 Änderung zu Ausgangswert 10,9% 5,4% 0,0% –5,4% –10,9% Die Sensitivitätsanalyse der Entwicklungsprojekte basiert zum Bilanzstichtag auf einem durchschnittlichen Fertigstellungsgrad von rund 29% (2019: 41%), bezogen auf die gesamten Investitionskosten der Projekte. Die Sensitivität betrifft nur die noch ausstehenden Kosten der Hochbauten. Mit fortschreitendem Fertigstellungsgrad reduzieren sich die noch ausstehenden Investitionskosten. Basierend auf einem Residualwertverfahren führt dies zu einem Anstieg des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. Steigen oder sinken die noch ausstehenden Investitionskosten führt dies ebenfalls im Rahmen des Residualwertverfahrens zu einer gegenläufigen Entwicklung des beizulegenden Zeitwertes der Entwicklungsprojekte. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 50 3.2. Selbst genutzte Immobilien Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Buchwerte Stand 1.1.2019 5.223 0 5.223 Erstanwendung IFRS 16 0 9.561 9.561 Laufende Investitionen/Herstellung 1.148 87 1.235 Abschreibungen –276 –1.783 –2.059 Umgliederungen selbst genutzte Immobilien 1.070 0 1.070 Stand 31.12.2019 7.165 7.865 15.030 Laufende Investitionen/Herstellung 0 40 40 Abgänge –47 –23 –70 Abschreibungen –410 –1.694 –2.103 Stand 31.12.2020 6.709 6.188 12.896 Nachfolgen de Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Selbst genutzte Immobilien Nutzungsrechte selbst genutzter Immobilien Summe Stand 1.1.2019 Anschaffungskosten 10.683 0 10.683 Kumulierte Abschreibungen –5.460 0 –5.460 Netto-Buchwerte 5.223 0 5.223 Stand 31.12.2019 Anschaffungskosten 10.489 9.648 20.137 Kumulierte Abschreibungen –3.324 –1.783 –5.107 Netto-Buchwerte 7.165 7.865 15.030 Stand 31.12.2020 Anschaffungskosten 10.443 9.625 20.068 Kumulierte Abschreibungen –3.734 –3.437 –7.171 Netto-Buchwerte 6.709 6.188 12.896 W ertminderung Bei Vorliegen von Anzeichen einer Wertminderung langfristiger nicht finanzieller Vermögenswerte (selbst genutzte Immobilien sowie dieser Kategorie zuzuordnender Nutzungsrechte) führt die CA Immo Gruppe einen Wertminderungstest durch. Dabei ermittelt sie den erzielbaren Betrag für den jeweiligen Vermögenswert oder die kleinste Gruppe von Vermögenswerten, die Mittelzuflüsse aus der fortgesetzten Nutzung erzeugen die weitestgehend unabhängig von den Mittelzuflüssen anderer Vermögenswerte sind (zahlungsmittelgenerierende Einheit). Der erzielbare Betrag stellt den höheren Wert aus beizulegendem Zeitwert abzüglich Verkaufskosten (Nettoveräußerungswert) und Nutzungswert des entsprechenden Vermögenswertes (oder der Gruppe) dar. Beim Nutzungswert handelt es sich um den Barwert der geschätzten künftigen Zahlungsströme, die voraussichtlich aus der fortgesetzten Nutzung des Vermögenswertes (oder der Gruppe) und seinem Abgang am Ende seiner Nutzungsdauer erzielt werden können. Liegt der erzielbare Betrag unter dem Buchwert des Vermögenswertes (oder der Gruppe), erfolgt eine Abschreibung auf den erzielbaren Betrag. Diese Abschreibungen werden in der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung im Posten "Abschreibungen und Wertänderungen" ausgewiesen. KONZERNABSCHLUSS 151 Ein späterer Wegfall der Wertminderung führt zu einer erfolgswirksamen Wertaufholung bis maximal zur Höhe der fortgeschriebenen ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Klassifizierung von Immobilienvermögen Immobilien, die für Verwaltungszwecke gehalten werden, sind dem Posten „Selbst genutzte Immobilien“ zugeordnet, sofern diese Immobilien gesondert veräußert werden können oder deren Eigennutzung mehr als 5,0% der gesamt nutzbaren Fläche beträgt. Die Nutzungsrechte aus der Anmietung von Flächen für Verwaltungszwecke wird ebenso in diesem Bilanzposten erfasst. Wertansatz Der Wertansatz der selbst genutzten Immobilien erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten bzw. beizulegenden Zeitwert zum Datum der Nutzungsänderung vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der Wertansatz der Nutzungsrechte an gemieteten Immobilien für Verwaltungszwecke erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen (Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Investitionszuschüsse werden als Verminderung der Herstellungskosten dargestellt. Die planmäßige Abschreibung der selbst genutzten Immobilien beträgt, unter Anwendung des Komponentenansatzes, für den Rohbau 70 bis 75 Jahre, Fassade 15 bis 70 Jahre, Haustechnik 20 Jahre, Dach 15 bis 20 Jahre sowie Büroausbauten 10 bis 20 Jahre. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an selbst genutzten Immobilien erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell festgelegt. 3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte Tsd. € Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Summe Betriebs- und Geschäfts- ausstattung Firmenwert Software Summe immaterielle Vermögenswerte Buchwerte Stand 1.1.2019 5.938 0 5.938 5.187 502 5.689 Erstanwendung IFRS 16 0 957 957 0 0 0 Währungsdifferenz –3 –1 –4 0 0 0 Laufende Zugänge 2.174 342 2.516 0 516 516 Abgänge –18 –32 –50 –59 0 –59 Abschreibungen –1.113 –476 –1.589 0 –331 –331 Wertminderungen 0 0 0 –646 0 –646 Stand 31.12.2019 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169 Währungsdifferenz –31 –2 –33 0 0 0 Laufende Zugänge 1.269 490 1.759 0 685 685 Abgänge –81 –77 –158 –2.090 –12 –2.102 Abschreibungen –1.290 –515 –1.806 0 –343 –343 Wertminderungen 0 0 0 –410 0 –410 Stand 31.12.2020 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 52 Nachfolgende Tabelle bietet einen Überblick über die Zusammensetzung der Buchwerte zum jeweiligen Stichtag: Tsd. € Betriebs- und Geschäftsaus- stattung Nutzungsrechte Betriebs- und Geschäftsaus- stattung Summe Betriebs- und Geschäftsaus- stattung Firmenwert Software Summe immaterielle Vermögenswerte Stand 1.1.2019 Anschaffungskosten 11.590 0 11.590 21.742 4.239 25.981 Kumulierte Wertminderungen/Absch reibungen –5.651 0 –5.651 –16.555 –3.737 –20.292 Buchwerte 5.938 0 5.938 5.187 502 5.689 Stand 31.12.2019 Anschaffungskosten 13.212 1.231 14.443 14.244 4.698 18.941 Kumulierte Wertminderungen/Absch reibungen –6.234 –441 –6.675 –9.762 –4.010 –13.773 Buchwerte 6.978 790 7.768 4.481 687 5.169 Stand 31.12.2020 Anschaffungskosten 14.264 1.317 15.581 5.124 5.366 10.490 Kumulierte Wertminderungen/Absch reibungen –7.420 –630 –8.051 –3.143 –4.349 –7.492 Buchwerte 6.844 687 7.531 1.981 1.017 2.998 W ertminderungen Der Firmenwert wird zu jedem Stichtag einem Wertminderungstest unterzogen, wobei die einzelne Liegenschaft die zahlungsmittelgenerierende Einheit darstellt. Da aufgrund der spezifischen Charakteristik der angesetzten Firmenwerte der erzielbare Betrag der zahlungsmittelgenerierenden Einheit nicht ohne die Berücksichtigung der für die einzelnen Liegenschaften erwarteten Ertragsteuerbelastungen ermittelt werden kann, enthält der Buchwert der zahlungsmittelgenerierenden Einheit neben dem zurechenbaren Firmenwert auch die den einzelnen Liegenschaften direkt zurechenbaren latenten Ertragsteuern. Die Ermittlung des erzielbaren Betrages für die zahlungsmittelgenerierende Einheit erfolgt auf Basis des Nutzungswerts. Dieser wird aus dem beizulegenden Zeitwert der Liegenschaften abgeleitet, welcher überwiegend durch externe Bewertungsgutachten ermittelt wird. Die Ermittlung des Barwerts der Ertragsteuerzahlungen erfolgt unter Anwendung der jeweiligen Nach-Steuer-Rendite (bei der Bewertung der Immobilie angenommenen Rendite abzüglich des Steuereffekts im jeweiligen Land) auf die erwarteten Ertragsteuerzahlungen. Beim Wertminderungstest wird basierend auf Erfahrungswerten eine durchschnittliche Restbehaltedauer der Immobilien in der CA Immo Gruppe zum 31.12.2020 von 2 Jahren unterstellt. Aufgrund des Näherrückens des Endes der Behaltedauer und der damit verbundenen Verkürzung des Abzinsungszeitraumes ist in den Folgejahren mit weiteren Wertminderungen des Firmenwertes in Höhe des verminderten Barwertvorteils zu rechnen. KONZERNABSCHLUSS 153 Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Auswirkungen von Veränderungen der für den Wertminderungstest wesentlichen Parameter auf die Wertminderung des Firmenwerts. 2020 Firmenwertänderung in Tsd. € Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10% Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10% Auswirkung auf das Periodenergebnis –58,9 –91,0 –91,2 –122,7 2019 Firmenwertänderung in Tsd. € Änderung der Yield (in % der Ausgangsyield) +5% +5% +10% +10% Änderung der Marktmiete –5% –10% –5% –10% Auswirkung auf das Periodenergebnis –170,7 –317,3 –306,3 –445,6 Immaterielle Vermögensw erte Der Firmenwert entspricht jenem Betrag, um den der beizulegende Zeitwert der übertragenen Gegenleistung (i.d.R. der Kaufpreis für den erworbenen Geschäftsbetrieb) und (soweit vorhanden) der für die nicht beherrschenden Anteile angesetzte Betrag den beizulegenden Zeitwert der identifizierbaren Vermögenswerte und Schulden einschließlich damit zusammenhängender latenter Steuern übersteigt. Er repräsentiert dabei im Wesentlichen jenen Vorteil, der sich aus der oftmals erst weit in der Zukunft liegenden Fälligkeit der übernommenen passiven latenten Steuern ergibt. Der Firmenwert wird nicht planmäßig abgeschrieben, sondern zu jedem Stichtag auf Wertminderung geprüft. Eine etwaige Wertminderung steht in direktem Zusammenhang mit der Reduktion des beizulegenden Zeitwertes der Immobilien bzw. mit Steuersatzänderungen im Land der zahlungsmittelgenerierenden Einheit. Für den Wertminderungstest werden im Wesentlichen Parameter herangezogen, welche im Rahmen der Immobilienbewertung von externen Gutachtern festgestellt wurden. Andere immaterielle Vermögenswerte betreffen vor allem Software und werden zu Anschaffungskosten abzüglich linearer Abschreibungen und Wertminderungen angesetzt. Bei der Ermittlung der Abschreibungssätze wurde für Software eine Nutzungsdauer von 2 bis 5 Jahren angenommen. Die CA Immo Gruppe nimmt das Wahlrecht des IFRS 16 in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte für Software an. Betriebs- und Geschäftsausstattung Der Wertansatz der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Der Wertansatz der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt nach der Anschaffungskosten-Methode, d.h. mit dem Barwert der Leasingzahlungen (Leasingverbindlichkeit), vermindert um planmäßige Abschreibungen und Wertminderungen. Die planmäßige Abschreibung der Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Nutzungsdauer, die 2 bis 15 Jahre beträgt. Die planmäßige Abschreibung der Nutzungsrechte an Betriebs- und Geschäftsausstattung erfolgt linear über die erwartete Mietdauer. Diese wird aufgrund der zugrundeliegenden Verträge jeweils individuell festgelegt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 54 3.4. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen Zur CA Immo Gruppe gehören folgende wesentliche Gemeinschaftsunternehmen: Name Projekt Partner Anteil CA Immo Gruppe (Vorjahr) Sitz Region/Land Investment Art Investment Aggregation Anzahl Gesellschaften (Vorjahr) Eggarten Büschl Unternehmens- gruppe vertreten durch Park Immobilien Projekt Eggarten Holding GmbH & Co. KG 50% (50%) München Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 2 (2) Mainz Mainzer Stadtwerke AG 50,1% (50,1%) Mainz Deutschland Entwicklung Summe Gesellschaften 3 (3) Das Joint V enture „Eggarten“ plant die Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken in München. Das Joint Venture „Mainz“ plant die Erschließung, Entwicklung und den Verkauf von Grundstücken im Mainzer Zollhafen. Alle Gemeinschaftsunternehmen haben den Stichtag 31.12. und sind nicht börsennotiert. Bei allen, außer bei den Joint Ventures Mainz, entspricht der gehaltene Eigentumsanteil dem Anteil an der Ergebnisverteilung. Die Abschlüsse der Gemeinschaftsunternehmen werden gemäß den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden der CA Immo Gruppe erstellt und unter Anwendung der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogen. Gemeinschaftsunternehmen werden in der CA Immo Gruppe aus strategischen Gründen eingegangen und werden als eigenständige Beteiligungsunternehmen strukturiert. Teilweise betreffen diese gemeinsamen Vereinbarungen Gruppen von eigenständigen Beteiligungsunternehmen (Summe) oder einzelne Beteiligungsunternehmen (Einzelgesellschaften). Die Struktur hängt von den strategischen Hintergründen wie z.B. Entwicklung von Immobilien, Finanzierung bzw. Investitionsvolumen ab. Zum 31.12.2020 gibt es nicht angesetzte Verluste aus Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Es bestehen keine, nicht bilanzierten, vertraglichen Verpflichtungen der CA Immo Gruppe zum Erwerb oder zur Veräußerung von Anteilen an Gemeinschaftsunternehmen oder von Vermögenswerten in Gemeinschaftsunternehmen. Die dargestellten Informationen der Gemeinschaftsunternehmen beinhalten keinerlei Konsolidierung innerhalb der CA Immo Gruppe. KONZERNABSCHLUSS 155 Folgende Tabelle zeigt die Anteile an wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2020 2019 Eggarten Mainz Eggarten Mainz Mieterlöse 48 1.689 57 1.666 Abschreibungen und Wertänderungen –5 –152 –1 –151 Finanzierungsaufwand –124 –1.218 –61 –1.056 Ertragsteuern 0 –389 –1 –1.883 Ergebnis der Periode –372 10.278 –332 13.705 Summe sonstiges Ergebnis 0 0 0 0 Summe Gesamtergebnis der Periode –372 10.278 –332 13.705 Langfristiges Vermögen 49 2.540 53 2.501 Sonstiges kurzfristiges Vermögen 91.991 99.014 90.712 96.239 Liquide Mittel 115 851 56 847 Summe Vermögen 92.154 102.404 90.822 99.587 Sonstige langfristige Schulden 0 41.610 0 45.714 Verzinsliche Verbindlichkeiten 9.151 31 7.283 41 Langfristige Schulden 9.151 41.640 7.283 45.755 Sonstige kurzfristige Schulden 181 23.986 346 18.875 Verzinsliche Verbindlichkeiten 5 13 5 38 Kurzfristige Schulden 186 23.999 350 18.913 Eigenkapital 82.817 36.766 83.168 34.919 Anteiliges Eigenkapital 1.1. 41.581 17.477 41.750 15.521 Anteiliges Jahresergebnis –186 5.133 –169 6.855 Erhaltene Dividenden 0 –4.224 0 –4.899 Anteiliges Eigenkapital 31.12. 41.395 18.386 41.580 17.477 Zwischengewinneliminierung und sonstige Konsolidierungseffekte 0 –4.520 0 –2.522 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 41.395 13.866 41.580 14.955 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 56 Folgende Tabelle zeigt die Anteile an nicht wesentlichen Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen: Tsd. € 2020 2019 angepasst Anteiliges Eigenkapital 1.1. 8.578 140.565 Anteiliges Jahresergebnis –1.050 –159 Kapitalerhöhungen 208 0 Kapitalherabsetzungen –5.064 –335 Erhaltene Dividenden –3.299 –131.493 Anteiliges Eigenkapital 31.12. –628 8.578 Zwischengewinneliminierung und sonstige Konsolidierungseffekte –60 344 Abgänge 0 –7 Übergangskonsolidierungen –22 0 Wertberichtigung Ausleihungen und Forderungen 3.076 2.304 Buchwert Anteile an Gemeinschaftsunternehmen 31.12. 2.367 11.220 Zum 31.12.2019 wurden die A nteile am Gemeinschaftsunternehmen Tower 185 zu Vergleichszwecken als wesentlich dargestellt. In 2020 wurden die Anteile als nicht wesentlich eingestuft und die Vorjahreszahlen entsprechend angepasst. 3.5. Übrige Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Sonstiges Finanzvermögen 45.470 45.578 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.258 38.089 60.728 83.667 Tsd. € Anschaffungskosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2020 Kumulierte Wertänderung 31.12.2020 Buchwert 31.12.2020 Erfolgswirksame Wertänderung 2020 Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 12.002 –3.076 8.926 –772 Darlehen und Forderungen 12.002 –3.076 8.926 –772 Übrige Beteiligungen 31.326 3.535 34.861 –5.595 Übrige Beteiligungen 31.326 3.535 34.861 –5.595 Zinsfloors 726 956 1.682 535 Derivative Finanzinstrumente 726 956 1.682 535 Summe sonstiges Finanzvermögen 44.054 1.415 45.470 –5.832 D ie übrigen Beteiligungen beinhalten im Wesentlichen eine Minderheitsbeteiligung in Deutschland. KONZERNABSCHLUSS 157 Tsd. € Anschaffungskosten inkl. erfolgswirksam erfasste Zinsen 31.12.2019 Kumulierte Wertänderung 31.12.2019 Buchwert 31.12.2019 Erfolgswirksame Wertänderung 2019 Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen 5.329 –2.304 3.025 –564 Ausleihungen an assoziierte Unternehmen 0 0 0 –2.963 Sonstige Ausleihungen 22.870 –22.870 0 6 Darlehen und Forderungen 28.199 –25.174 3.025 –3.521 Übrige Beteiligungen 32.276 9.130 41.406 1.120 Übrige Beteiligungen 32.276 9.130 41.406 1.120 Zinsfloors 726 421 1.148 321 Derivative Finanzinstrumente 726 421 1.148 321 Summe sonstiges Finanzvermögen 61.201 –15.623 45.578 –2.081 Langfristige Forderunge n und sonstige Vermögenswerte Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 11.708 15.154 Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 0 15.545 Anzahlung für Immobilienerwerb 0 4.020 Sonstige Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.137 1.282 Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsverkäufen 61 59 Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 2.353 2.029 Langfristige Forderungen und sonstige Vermögenswerte 15.258 38.089 Tsd. € Übrige Beteiligungen Stand 1.1.2019 41.098 Bewertung (GuV) 1.120 Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –813 Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 41.406 Bewertung (GuV) –5.595 Ausschüttungen/Kapitalrückzahlungen –950 Stand 31.12.2020 34.861 Der beizulegende Zeitwert von übrigen Beteiligungen entspricht Stufe 3 der Bemessungshi erarchie gemäß IFRS 13. Ausleihungen Vom Unternehmen gewährte Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der Wertansatz entspricht zum Zeitpunkt des Zugangs dem beizulegenden Zeitwert. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode und Berücksichtigung von allfälligen Wertminderungen gem. IFRS 9. Grundsätzlich bewertet die CA Immo Gruppe Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen gemeinsam mit dem Eigenkapitalanteil an diesen Gesellschaften, weil die Ausleihungen als Teil der Nettoinvestition betrachtet werden. Sofern das Eigenkapital der nach KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 58 der Equity-Methode bilanzierten Gesellschaften negativ wird, werden die als Teil der Nettoinvestition betrachteten Ausleihungen im Ausmaß des noch nicht erfassten weiteren Verlusts abgewertet. Übrige Beteiligungen Anteile an Gesellschaften, die aufgrund fehlender Beherrschungsmöglichkeit nicht konsolidiert werden und die auch keinen maßgeblichen Einfluss auf diese Gesellschaften vermitteln, sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Die Bewertung bei Erwerb dieser Anteile erfolgt mit dem beizulegenden Zeitwert. Spätere Wertänderungen werden erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst. Soweit kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt, wird der beizulegende Zeitwert durch eine interne Wertermittlung, welche bei Immobilienobjektgesellschaften überwiegend auf externen Gutachten für das gehaltene Immobilienvermögen basiert, fortgeschrieben. Langfristige Forderungen Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten. Forderungen aus dem Verkauf von Immobilienvermögen mit einem Zahlungsziel größer als ein Jahr werden zum jeweiligen Bilanzstichtag mit ihrem Barwert als langfristige Forderungen ausgewiesen. Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen über 12 Monaten Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung von liquiden Mitteln über 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten „Finanzielle Vermögenswerte“. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst. KONZERNABSCHLUSS 159 KAPITEL 4: KURZFRISTIGES VERMÖGEN 4.1. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden Zum 31.12.2020 wurde eine Veräußerungsgruppe mit einer Büroimmobilie in der Slowakei (Segment Osteuropa übrige Regionen - Bestandsimmobilien) mit einem beizulegenden Zeitwert von 33.894 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) als zur Veräußerung gehalten klassifiziert. Für diese Vermögenswerte bzw. Veräußerungsgruppe wurde durch die entsprechenden Gremien der CA Immo Gruppe eine Veräußerung beschlossen sowie längstens bis zur Erstellung des Konzernabschlusses ein Kaufvertrag abgeschlossen. Die Neubewertung betrifft mit 0 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €) Immobilienvermögen nach der Reklassifizierung als zur Veräußerung gehaltene Immobilien. Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte 33.894 0 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 111 0 Liquide Mittel 3.086 0 Als zur Veräußerung gehaltene klassifizierte Vermögenswerte 37.092 0 Rückstellungen 43 0 Verzinsliche Verbindlichkeiten 1.604 0 Schulden in Veräußerungsgruppen 1.647 0 Nettovermögen/-schulden in Veräußerungsgruppen 35.445 0 Von de n als IFRS 5 klassifizierten Immobilien sind 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) als Besicherung für Kreditverbindlichkeiten hypothekarisch belastet. Tsd. € IFRS 5 Immobilien Stand 1.1.2019 14.144 Abgänge –14.144 Stand 31.12.2019 = 1.1.2020 0 Umgliederung IFRS 5 33.894 Stand 31.12.2020 33.894 Der beizulegende Zeitwert von zur V eräußerung gehaltenen Vermögenswerten entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Klassifizierung als „zur Veräußerung gehalten“ Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen werden als „zur Veräußerung gehalten“ klassifiziert, wenn der zugehörige Buchwert voraussichtlich durch ein Veräußerungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert wird. Dies ist dann der Fall, wenn die entsprechenden langfristigen Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen in ihrer gegenwärtigen Beschaffenheit für einen sofortigen Verkauf verfügbar sind und eine Veräußerung höchstwahrscheinlich ist. Dabei ist Voraussetzung, dass der Veräußerungsvorgang voraussichtlich innerhalb eines Jahres nach einer solchen Klassifizierung abgeschlossenen wird. Veräußerungsgruppen umfassen Vermögenswerte, die im Rahmen einer einheitlichen Transaktion veräußert werden sollen, und die dazugehörigen Schulden, die im Rahmen dieser Transaktion ebenfalls übertragen werden sollen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 60 Langfristige Vermögenswerte und Veräußerungsgruppen, die als zur Veräußerung gehalten eingestuft werden, werden prinzipiell zum niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräußerungskosten angesetzt. Davon ausgenommen sind als Finanzinvestition gehaltene Immobilien, die weiterhin nach dem Modell des beizulegenden Zeitwertes bewertet werden, verzinsliche Verbindlichkeiten, die weiterhin zu fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert werden, sowie Ertragsteuern, die gemäß IAS 12 bewertet werden und finanzielle Vermögenswerte, die gemäß IFRS 9 bilanziert werden. 4.2. Zum Handel bestimmte Immobilien 31.12.2020 31.12.2019 Tsd. € Anschaffungs- /Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Anschaffungs- /Herstellungs- kosten Kumulierte Wertminderungen Buchwerte Zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bewertet 33.042 0 33.042 59.262 0 59.262 Zum Nettoveräußerungswert bewertet 7.288 –5.130 2.158 6.031 –3.953 2.078 Summe zum Handel bestimmte Immobilien 40.330 –5.130 35.200 65.293 –3.953 61.340 D er beizulegende Zeitwert der zu Anschaffungs-/Herstellungskosten bilanzierten zum Handel bestimmten Immobilien beträgt 113.724 Tsd. € (31.12.2019: 134.132 Tsd. €) und entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie. Für 31.441 Tsd. € (31.12.2019: 31.105 Tsd. €) der zum Handel bestimmten Immobilien mit einem Marktwert von 104.856 Tsd. € (31.12.2019: 94.140 Tsd. €) wird eine Realisierung nach mehr als 12 Monaten erwartet. Dies sind 13 Liegenschaften (31.12.2019: 14 Liegenschaften) in Deutschland und betreffen im Wesentlichen Grundstücksreserven in München. In 2020 wurden Fremdkapitalkosten bei zum Handel bestimmten Immobilien auf die Herstellungskosten in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 417 Tsd. €) mit einem gewogenen durchschnittlichen Zinssatz von 0,00% (2019: 1,75%) aktiviert. Verzinsliche Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit zum Handel bestimmten Immobilien belaufen sich auf 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Klassifizierung als „zum Handel bestimmt“ Immobilienvermögen wird als „zum Handel bestimmt“ ausgewiesen, wenn die entsprechende Liegenschaft zum Verkauf im normalen Geschäftsbetrieb vorgesehen ist oder deren konkrete Entwicklung aufgrund der Absicht eines späteren Verkaufs im Rahmen des normalen Geschäftsbetriebs begonnen wurde (oder ein entsprechendes Forward-Sale- Agreement geschlossen wurde). Wertansatz Die Bewertung der zum Handel bestimmten Immobilien erfolgt mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten und Nettoveräußerungswert zum jeweiligen Bilanzstichtag. W KONZERNABSCHLUSS 161 4.3. Forderungen und sonstige Vermögenswerte Tsd. € Buchwert 31.12.2020 Buchwert 31.12.2019 Forderungen aus Vermietung und Dienstleistungen 19.220 18.638 Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen (zeitraumbezogene Realisierung) 18.618 1.797 Forderungen aus Liegenschafts- und Beteiligungsver-/ankäufen 60.164 3.849 Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 6.060 6.559 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 10.306 10.793 Übrige Forderungen 6.962 12.854 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 121.330 54.490 Übrige Forderungen gegenüber Finanzämtern 11.786 17.014 Vertragsvermögenswerte 0 0 Sonstige nicht finanzielle Forderungen 3.259 2.310 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 15.045 19.324 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 136.375 73.814 Der Buchwert der Forderun gen und sonstigen Vermögenswerte ergibt sich auf Basis der Nominale und Wertberichtigungen wie folgt: Tsd. € Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert Nominale Erwartete Kreditverluste Buchwert 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019 Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte 130.292 –8.962 121.330 59.341 –4.852 54.490 Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte 15.045 0 15.045 19.324 0 19.324 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 145.337 –8.962 136.375 78.665 –4.852 73.814 Die Entwicklung der erwarteten K reditverluste der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte stellt sich wie folgt dar: Tsd. € 2020 2019 Stand 1.1. –4.852 –6.411 Zuführung (Aufwendungen für Wertberichtigungen) –6.177 –1.494 Verbrauch 399 464 Auflösung 1.556 837 Abgang / Entkonsolidierung 0 8 Umgliederung 37 1.741 Währungsumrechnungsdifferenz 74 3 Stand 31.12. –8.962 –4.852 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 62 Die folgende Tabelle zeigt das Risikoprofil der Forderungen und sonstigen finanziellen Vermögenswerte basierend auf deren Fälligkeiten: Fälligkeiten Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte Tsd. € 2020 2019 Nicht fällig 108.965 40.280 Überfällig <31 Tage 4.358 7.507 Überfällig 31-90 Tage 1.924 2.493 Überfällig >90 Tage 6.083 4.210 Überfällig gesamt 12.365 14.210 Summe 121.330 54.490 Die V eränderungen in den Vertragsvermögenswerten und Vertragsverbindlichkeiten stellen sich wie folgt dar: 31.12.2020 31.12.2019 Tsd. € Forderungen Vertrags- vermögenswerte Vertrags- verbindlichkeiten Forderungen Vertrags- vermögenswerte Vertrags- verbindlichkeiten Stand am 1.1. 17.342 0 0 4.172 15.098 0 Erhöhung aufgrund Veränderung des Fertigstellungsgrads 0 42.860 0 0 11.884 0 Umbuchung zwischen Vertragsvermögenswerten und Forderungen 42.860 –42.860 0 17.268 –17.268 0 Erhaltene Zahlungen –42.106 0 0 –4.099 –10.297 0 Saldierung Vertragsvermögenswerte und Vertragsverbindlichkeiten 0 0 0 0 0 0 Zinsen Finanzierungskomponente 523 0 0 0 584 0 Stand am 31.12. 18.618 0 0 17.342 0 0 Für besteh ende Verträge zum 31.12.2020 betragen die zukünftig erwarteten zeitraumbezogenen Erlöse aus Immobilienhandel und Bauleistungen 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte Forderungen aus Leistungen, sonstige Forderungen und sonstige finanzielle Vermögenswerte sind originäre Finanzinstrumente, die nicht in einem aktiven Markt notieren und nicht zum Verkauf bestimmt sind. Sie werden der Bewertungskategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Verwendung der Effektivzinsmethode sowie unter Abzug von erwarteten Kreditverlusten. Ein erwarteter Kreditverlust bei Forderungen wird in Abhängigkeit des Mahnstandes, der Außenstandsdauer und des Zahlungsverhaltens des jeweiligen Schuldners unter Berücksichtigung der erhaltenen Sicherheiten gebildet. Dabei kommt das vereinfachte Wertminderungsmodell des IFRS 9 für Leasingforderungen zur Anwendung, sodass die erwarteten Kreditverluste für die gesamte Restlaufzeit des Instruments erfasst werden. Sofern eine Forderung tatsächlich uneinbringlich geworden ist, wird sie ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge von bereits wertberichtigten Forderungen werden erfolgswirksam erfasst. Die CA Immo Gruppe beschränkt das Kreditrisiko vor KONZERNABSCHLUSS 163 allem durch Sicherheiten wie Kautionen, Bankgarantien oder ähnlichen Sicherstellungen. Derzeit gibt es folgende Risikokategorien: Stufe Beschreibung Erwarteter Kreditverlust 1 (geringes Risiko) Geringes Ausfallsrisiko; zeitgerechte Zahlungen der Vertragspartei 12 Monats-Kreditverlust 2 (erhöhtes Risiko oder vereinfachtes Verfahren) Überfällige Forderungen und aufgrund der Anwendung des vereinfachten Verfahrens fallen in diese Kategorie alle Leasingforderungen. über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 3 (hohes Risiko aufgrund Zahlungsverzug) Bonitätsbeeinträchtigungen wie dauerhaft ausbleibende Zahlungen, Konkurs oder Insolvenzverfahren über die Laufzeit erwartete Kreditverluste 4 (Ausbuchung) Keine erwarteten Zahlungseingänge. Vollständige Abschreibung. Bei finalem Ausfall erfolgt die Ausbuchung. Die CA Immo Gruppe setzt aus Verein fachungsgründen die erwarteten Kreditverluste auf Basis der Überfälligkeiten und erwarteten Insolvenzquoten je Land an (für Stufe 2 bzw. Stufe 3). Für geringe Risiken (Stufe 1) werden auf Basis der erwarteten Restlaufzeit (max. 12 Monate) die erwarteten Kreditverluste basierend auf beispielsweise CDS- Ausfallsquoten erfasst. Liquide Mittel Bei einer längeren Verfügungsbeschränkung von liquiden Mitteln bis zu 12 Monaten erfolgt ein Ausweis im Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“. Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte Sonstige nicht-finanzielle Vermögenswerte umfassen im Wesentlichen geleistete Anzahlungen, abgegrenzte unfertige Leistungen, Forderungen gegenüber Finanzämtern, vorausbezahlte Aufwendungen und Vertragsvermögenswerte (gem. IFRS 15). Die Bewertung erfolgt zu Anschaffungskosten abzüglich Wertminderungen bzw. bei Vertragsvermögenswerten abzüglich erwarteter Kreditverluste. Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen. Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit unter dem Posten „Sonstige Verbindlichkeiten“. 4.4. Wertpapiere Die CA Immo Gruppe hält, aufgrund der Veräußerung sämtlicher Anteile im Jahr 2019, zum Stichtag keine IMMOFINANZ Aktien. 2019 wurde in der Gewinn- und Verlustrechnung ein Dividendenertrag in der Höhe von 4.658 Tsd. € sowie im sonstigen Ergebnis eine erfolgsneutrale Wertänderung in Höhe von 19.441 Tsd. € erfasst. Im Jahr 2019 wurde aufgrund der Veräußerung der Aktien der IMMOFINANZ AG eine Umgliederung innerhalb des Eigenkapitals von den übrigen Rücklagen in die einbehaltenen Ergebnisse in Höhe von 33.351 Tsd. € vorgenommen. Insgesamt wurden 2019 5.480.556 Stück Aktien der IMMOFINANZ AG um 134.002 Tsd. € verkauft. Der kumulierte Ergebniseffekt (Differenz zwischen Veräußerungserlös und Anschaffungskosten, ohne Dividenden) für die IMMOFINANZ Aktien beträgt 3.687 Tsd. €. Die Summe der Dividenden für die IMMOFINANZ Aktien beträgt 15.072 Tsd. € für die Jahre 2016 bis 2019. Die Wertpapiere sind originäre Finanzinstrumente, die an einem aktiven Markt notieren (Stufe 1 der Bemessungshierarchie gem. IFRS 13). Sie werden der Bewertungskategorie „FVOCI – fair value through other KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 64 comprehensive income“ (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet. Der erstmalige Ansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert zuzüglich Transaktionskosten und die Folgebewertung zum beizulegenden Zeitwert (Börsenkurs). Sämtliche Wertänderungen der Wertpapiere werden erfolgsneutral im sonstigen Ergebnis erfasst und bei Verkauf der Wertpapiere erfolgt keine Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung. Die Dividenden der Wertpapiere werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Posten „Ergebnis aus Finanzinvestitionen“ erfasst. Die Designation der Wertpapiere in die Bewertungskategorie „FVOCI – fair value through other comprehensive income“ (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert) erfolgte, weil die Wertschwankungen des Aktienkurses der IMMOFINANZ AG ansonsten erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst hätten werden müssen, und diese nicht planbare Volatilität in der Gewinn- und Verlustrechnung die Ergebnisse des operativen Immobiliengeschäfts (Kerngeschäft der CA Immo Gruppe) nicht beeinflussen sollte. Die CA Immo Gruppe erfasst Wertpapiere bei Abschluss des Verpflichtungsgeschäfts. 4.5. Liquide Mittel Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Guthaben bei Kreditinstituten 922.346 435.320 Guthaben bei Kreditinstituten mit Verfügungsbeschränkung 13.116 4.051 Kassenbestand 20 21 Fonds der liquiden Mittel 935.482 439.391 Erwartete Kreditverluste bei liquiden Mitteln –619 –253 Liquide Mittel (Bilanz) 934.863 439.139 Liquide Mittel umfassen Bargeld, jederzeit verfügbare Guthaben bei Kr editinstituten sowie Festgelder mit einer ursprünglichen Laufzeit von maximal drei Monaten. Darüber hinaus enthält dieser Posten Guthaben bei Kreditinstituten, die einer Verfügungsbeschränkung von maximal drei Monaten unterliegen und auf die die CA Immo Gruppe nur eingeschränkten Zugriff hat. Sie dienen der Besicherung der laufenden Kreditrückzahlungen (Tilgung und Zinsen) oder betreffen Mittel für laufende Investitionen in Entwicklungsprojekte. Die erwarteten Kreditverluste bei liquiden Mitteln werden in Höhe der Ausfallswahrscheinlichkeiten der jeweiligen Finanzinstitute erfasst. Dabei wird zur Berechnung der erwarteten Kreditverluste eine Restlaufzeit der Finanzinstrumente herangezogen, die die CA Immo Gruppe erwartungsgemäß benötigt, um liquide Mittel zu anderen Finanzinstituten zu transferieren. KONZERNABSCHLUSS 165 KAPITEL 5: EIGENKAPITAL UND FINANZIERUNG 5.1. Eigenkapital Als Grundkapital wird das voll eingezahlte Nominalkapital der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft mit 718.336.602,72 € (31.12.2019: 718.336.602,72 €) ausgewiesen. Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2019: 98.808.332) Inhaberaktien sowie 4 nennwertlose Namensaktien. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und berechtigen zur Nominierung von je einem Aufsichtsrat. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus sechs von der Hauptversam mlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertrete rn. Per 31.12.2020 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2019: 5.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5,8% (31.12.2019: 5,8%) der stimmberechtigten Aktien. Die im Einzelabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ausgewiesene gebundene Kapitalrücklage beträgt 854.842 Tsd. € (31.12.2019: 854.842 Tsd. €). Eine Gewinnausschüttung kann höchstens bis zum Betrag des im Einzelabschluss nach österreichischem Unternehmensgesetzbuch (UGB) ausgewiesenen Bilanzgewinnes abzüglich gesetzlich bestehender Ausschüttungssperren der Muttergesellschaft erfolgen. In 2020 wurde eine Dividende von 1,00 € (2019: 0,90 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 93.028 Tsd. € (2019: 83.725 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2020 ausgewiesene Bilanzgewinn der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft in Höhe von 897.605 Tsd. € (31.12.2019: 907.530 Tsd. €) unterliegt keiner Ausschüttungssperre (31.12.2019: keine Ausschüttungssperre). Der Vorstand der CA Immo AG schlägt vor, in 2021 vom ausgewiesenen Bilanzgewinn zum 31.12.2020 in Höhe von 897.605 Tsd. € eine Dividende von 1,00 € je Aktie, somit insgesamt 93.028 Tsd. €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 804.577 Tsd. € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Zum Stichtag 31.12.2020 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 359.168.301,36 €, das bis längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 47.565.458,08 € zur Bedienung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 (bedingtes Kapital 2013) sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 9.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018). Die Gesellschaft hat nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025 ausstehend. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wandlungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entsprach einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichteten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Infolge der Auszahlung einer Bardividende in Höhe von 1,00 € je Aktie an die Aktionäre der Gesellschaft wurde der Wandlungspreis gemäß § 11 (d) (ii) der Emissionsbedingungen zuletzt mit Wirkung zum 27.8.2020 auf 29,7675 € angepasst. Die Wandelschuldverschreibungen wurden zu 100% ihres Nennbetrages von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wandlung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination der beiden letztgenannten Varianten erfolgen. Im Februar 2020 hat die CA Immo AG eine 500 Mio. € fix-verzinsliche Benchmark-Schuldverschreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und einem jährlichen Kupon von 0,875% begeben. Im Oktober 2020 hat die CA Immo AG einen 350 Mio. € fix-verzinslichen Green Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem jährlichen Kupon von 1,0% begeben. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 66 5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten 31.12.2020 31.12.2019 Tsd. € kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Wandelschuldverschreibung 362 193.846 194.207 362 190.445 190.807 Unternehmensanleihen 123.983 1.418.027 1.542.011 13.904 784.913 798.817 Anleihen 124.345 1.611.873 1.736.218 14.265 975.359 989.624 Kredite 77.309 968.660 1.045.969 228.399 838.839 1.067.238 Leasingverbindlichkeiten 3.647 41.627 45.275 3.814 36.666 40.480 Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten 80.956 1.010.288 1.091.244 232.213 875.506 1.107.718 205.301 2.622.161 2.827.462 246.478 1.850.864 2.097.342 Die V ertragswährung der Kreditverbindlichkeiten und Anleihen ist zu 100% der Euro (31.12.2019: 100% in EUR). Anleihen 31.12.2020 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Wandelschuld- verschreibung 200.000 193.846 362 0,75% 2,57% 4.10.2017 4.4.2025 Anleihe 2015-2022 142.411 142.290 3.381 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022 Anleihe 2016-2023 116.621 116.399 2.780 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023 Anleihe 2016-2021 107.450 107.360 941 1,88% 2,03% 12.7.2016 12.7.2021 Anleihe 2017-2024 175.000 174.244 2.791 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024 Anleihe 2018-2026 150.000 147.365 2.152 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 493.166 3.957 0,88% 1,11% 5.2.2020 5.2.2027 Anleihe 2020-2025 350.000 344.562 623 1,00% 1,34% 27.10.2020 27.10.2025 Gesamt 1.741.482 1.719.233 16.985 31.12.2019 Nominale in Tsd. € Buchwerte exkl. Zinsen in Tsd. € Zins- abgrenzung in Tsd. € Nominal- zinssatz Effektiv- zinssatz Begebung Rückzahlung Wandelschuld- verschreibung 200.000 190.445 362 0,75% 2,57% 4.10.2017 4.4.2025 Anleihe 2015-2022 175.000 174.731 4.159 2,75% 2,83% 17.2.2015 17.2.2022 Anleihe 2016-2023 150.000 149.592 3.576 2,75% 2,84% 17.2.2016 17.2.2023 Anleihe 2016-2021 140.000 139.682 1.227 1,88% 2,03% 12.7.2016 12.7.2021 Anleihe 2017-2024 175.000 174.015 2.791 1,88% 2,02% 22.2.2017 22.2.2024 Anleihe 2018-2026 150.000 146.894 2.152 1,88% 2,24% 26.9.2018 26.3.2026 Gesamt 990.000 975.359 14.265 KONZERNABSCHLUSS 167 Die Unternehmensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Klauseln wie Change of Control (d.h. die Erlangung einer unmittelbaren oder mittelbaren kontrollierenden Beteiligung an der Gesellschaft im Sinn des österreichischen Übernahmegesetzes, sofern diese zu einer wesentlichen Beeinträchtigung der Fähigkeit der CA Immo führt, ihren Verpflichtungen aus den Anleihen nachzukommen), Cross Default (wonach die ausstehenden Beträge fällig gestellt werden können, falls von der Gesellschaft oder einer ihrer wesentlichen Tochtergesellschaften wegen Nichteinhaltung von Kreditbedingungen die vorzeitige Rückzahlung einer anderen finanziellen Verpflichtung gefordert wird) oder Loan-to-Value Ratios (Verschuldungsgrad der Gesellschaft). Zum 31.12.2020 liegen keine Brüche (31.12.2019: keine Brüche) der Financial Covenants vor. Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten Die Konditionen der übrigen verzinslichen Verbindlichkeiten stellen sich zum 31.12.2020 bzw. 31.12.2019 wie folgt dar: 31.12.2020 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2020 in % Zinsen variabel/fix/ hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 0,70%-1,85% variabel 3/2021 - 3/2032 182.718 180.196 180.196 Kredite 0,90%-2,64% hedged 12/2021 - 12/2032 580.363 575.487 575.487 Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 6/2030 290.840 290.286 299.288 Kredite gesamt 1.053.921 1.045.969 1.054.971 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 0,81%-6,94% fix 3/2021-8/2104 96.510 37.911 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,41%-3,87% fix 1/2021-12/2025 7.665 7.364 1.158.096 1.091.244 1.054.971 31.12.2019 Art der Finanzierung und Währung Effektivverzinsung per 31.12.2019 in % Zinsen variabel/fix/ hedged Fälligkeit Nominale in Tsd. € Buchwert in Tsd. € Beizulegender Zeitwert der Verbindlichkeit in Tsd. € Kredite 0,70%-1,85% variabel 3/2020 - 3/2032 299.503 298.142 298.142 Kredite 0,90%-2,75% hedged 3/2020 - 12/2032 518.275 513.397 513.397 Kredite 0,70%-3,95% fix 12/2022 - 12/2028 256.186 255.698 261.539 Kredite gesamt 1.073.964 1.067.238 1.073.079 Leasingverbindlichkeiten (IAS 40) 0,81%-6,94% fix 1/2020-8/2104 87.091 31.226 Leasingverbindlichkeiten (sonstige) 0,45%-5,38% fix 2/2020-12/2025 9.695 9.254 1.170.750 1.107.718 1.073.079 Für die variabel verzinsten Kr edite existieren Zinsderivate mit einem Nominale von 9.978 Tsd. € (31.12.2019: 13.497 Tsd. €), um Auswirkungen von Zinsänderungen zu reduzieren. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 68 Die Bankfinanzierungen in der CA Immo Gruppe unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value, d.h. Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und dem aktuellen beizulegenden Zeitwert des Objekts), ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieterträgen zu Zinsaufwendungen einer Periode) und DSCR (Debt Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von Mieteinnahmen zum Schuldendienst einer Periode) bzw. bei Projektfinanzierungen LTC (Loan to Cost, d.h. Verhältnis zwischen Darlehenshöhe und den Gesamtkosten des Projekts) und ISCR (Interest Service Coverage Ratio, d.h. Verhältnis von geplanten künftigen Mieteinnahmen zum Zinsaufwand einer Periode). Übrige verzinsliche Verbindlichkeiten, bei denen zum Stichtag vertragliche Bedingungen (Financial Covenants) nicht erfüllt wurden und diese Verletzung der Vertragsbedingungen dem Kreditgeber die prinzipielle Möglichkeit einer vorzeitigen Kündigung bieten, werden unabhängig von der vertraglich vorgesehenen Restlaufzeit unter den kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies gilt ungeachtet vom Verhandlungsstand mit den Banken bezüglich einer Weiterführung bzw. Änderung der Kreditverträge. Zum 31.12.2020 betraf dies keine Kredite (31.12.2019: keine Kredite). Verzinsliche Verbindlichkeiten werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und bei Zuzählung in Höhe des tatsächlich zugeflossenen Betrages abzüglich Transaktionskosten bzw. bei Leasingverbindlichkeiten als Barwert künftiger Leasingzahlungen angesetzt. Ein Unterschied zwischen dem erhaltenen Betrag und dem Rückzahlungsbetrag bzw. zwischen dem Barwert und dem Nominale der Leasingverbindlichkeiten wird über die Laufzeit der Finanzierung nach der Effektivzinsmethode verteilt und im Finanzierungsaufwand erfasst. Bei Vorliegen der Voraussetzungen gemäß IAS 23 werden Fremdkapitalkosten als Bestandteil der Herstellungskosten aktiviert. Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe weist aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die Fremdkapitalkomponente entspricht beim erstmaligen Ansatz dem beizulegenden Zeitwert einer ähnlichen Verbindlichkeit, die keine Option zur Umwandlung in Eigenkapitalinstrumente enthält. Direkt zurechenbare Transaktionskosten werden der Fremdkapitalkomponente zugeschlagen. Im Rahmen der Folgebewertung werden die Verbindlichkeiten aus Wandelschuldverschreibungen der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und unter Verwendung der Effektivzinsmethode bewertet. Wird die Änderung von Vertragsbedingungen bei Verbindlichkeiten wie eine Tilgung (d.h. die im Vertrag genannten Verpflichtungen sind aufgehoben bzw. der 10% Barwerttest wird nicht eingehalten) bilanziert, so sind alle angefallenen Aufwendungen und Gebühren als Teil des Gewinns- oder Verlusts aus der Tilgung zu erfassen. Wird dieser Austausch oder die Änderung nicht wie eine Tilgung erfasst, so führt eine Kreditmodifikation zu einer Anpassung des Buchwerts der Verbindlichkeit. Die Barwertänderung durch die Kreditmodifikation ist erfolgswirksam zu erfassen und über die Restlaufzeit mittels Effektivzinsmethode entsprechend zu amortisieren. KONZERNABSCHLUSS 169 5.3. Sonstige Verbindlichkeiten Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 kurzfristig langfristig Summe kurzfristig langfristig Summe Beizulegender Zeitwert Derivatgeschäfte 235 84.975 85.210 0 103.960 103.960 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 17.722 6.501 24.224 24.770 5.114 29.885 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.445 0 1.445 1.448 0 1.448 Kautionen 4.812 11.863 16.675 3.751 14.505 18.256 Offene Kaufpreise 941 347 1.288 952 0 952 Betriebskostenabrechnungen 2.294 0 2.294 2.148 0 2.148 Übrige 8.027 9.108 17.134 3.761 5.222 8.983 Finanzielle Verbindlichkeiten 35.241 27.819 63.060 36.831 24.840 61.671 Betriebliche Steuern 4.089 0 4.089 4.906 0 4.906 Erhaltene Anzahlungen 3.540 283 3.823 8.683 283 8.966 Im Voraus erhaltene Mieten und sonstige nicht finanzielle Ve rbindlichkeiten 3.827 425 4.252 3.653 477 4.131 Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten 11.456 708 12.164 17.242 761 18.003 Summe sonstige Verbindlichkeiten 46.932 113.503 160.434 54.073 129.561 183.634 Finanzielle Verbindlichkeiten Finan zielle Verbindlichkeiten wie jene aus Lieferungen und Leistungen werden der Kategorie „AC – amortised cost“ (fortgeführte Anschaffungskosten) zugeordnet und im Zeitpunkt des Zuganges zum beizulegenden Zeitwert, danach zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Bei kurzfristigen sonstigen finanziellen Verbindlichkeiten entspricht der beizulegende Zeitwert regelmäßig der geschätzten Summe aller künftigen Auszahlungen. Langfristige sonstige finanzielle Verbindlichkeiten werden im Zugangszeitpunkt mit ihrem beizulegenden Zeitwert erfasst und mit einem frist- und risikogerechten Marktzinssatz aufgezinst. Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten Nicht-finanzielle Verbindlichkeiten betreffen Verbindlichkeiten gegenüber Finanzämtern bzw. Sozialversicherungsträgern, erhaltene Mietvorauszahlungen bzw. Anzahlungen, erhaltene Dividendenvorauszahlungen sowie Vertragsverbindlichkeiten (gem. IFRS 15). Sie werden im Zugangszeitpunkt mit jenem Betrag angesetzt, der dem voraussichtlichen Ressourcenabfluss bzw. den Anschaffungskosten (vereinnahmten Betrag) entspricht. Bei der Folgebewertung werden Wertänderungen (inkl. Aufzinsungen) erfolgswirksam erfasst. Erfolgt eine zeitraumbezogene Umsatzrealisierung eines Bauprojekts (z.B. bei Eigentumswohnungen) anhand des Fertigstellungsgrads, sind gemäß IFRS 15 vertragliche Vermögenswerte bzw. vertragliche Verbindlichkeiten zu erfassen. Der Ausweis dieser Posten erfolgt saldiert mit den korrespondierenden erhaltenen Anzahlungen im Falle eines Vermögenswerts unter dem Posten „Forderungen und sonstige Vermögenswerte“ und im Falle einer Verbindlichkeit unter dem Posten „Sonstige nicht-finanzielle Verbindlichkeiten“. 5.4. Schulden in Veräußerungsgruppen Wir verweisen auf die Darstellung und Erläuterungen in Kapitel 4.1. „Zur Veräußerung gehaltene Vermögenswerte und Schulden“. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 70 KAPITEL 6: RÜCKSTELLUNGEN 6.1. Rückstellungen Tsd. € Dienst- nehmer Bauleistungen Nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien Sonstige Summe Stand 1.1.2020 15.644 43.772 42.921 41.531 143.868 Verbrauch –8.515 –37.803 –4.378 –32.087 –82.783 Auflösung –1.693 –1.837 –1.459 –1.792 –6.781 Neubildung 12.257 44.971 6.326 40.098 103.653 Zugang aus Erstkonsolidierung 0 0 0 86 86 Zugang aus Übergangskonsolidierung 0 23 0 127 150 Abgang durch Entkonsolidierung 0 –5.919 0 –172 –6.091 Transfer 0 –501 501 0 0 Umgliederung zu IFRS 5 0 0 0 –43 –43 Aufzinsung 35 0 0 0 35 Währungsumrechnungsdifferenz –34 –87 0 –315 –436 Stand 31.12.2020 17.694 42.619 43.911 47.435 151.658 davon kurzfristig 11.265 42.326 16.385 47.434 117.409 davon langfristig 6.429 293 27.526 0 34.249 D ie sonstigen Rückstellungen umfassen im Wesentlichen Rückstellungen für Dienstleistungen (Abschlussprüfung, Steuer- und Rechtsberatung), Grund- und Gebäudesteuern, Grunderwerbsteuern, Betriebskosten der Immobilien, Gewährleistungen und Zinsen im Zusammenhang mit Steuerprüfungen. Rückstellungen werden angesetzt, wenn für die CA Immo Gruppe eine rechtliche oder tatsächliche Verpflichtung gegenüber einem Dritten aufgrund eines vergangenen Ereignisses vorliegt und es wahrscheinlich ist, dass diese Verpflichtung zu einem Mittelabfluss führen wird. Insbesondere bei Rückstellungen für Bauleistungen und nachlaufende Kosten verkaufter Immobilien ist es erforderlich, dass beispielsweise Schätzungen zum Leistungsfortschritt eines Bauprojekts, qualitative Beurteilungen von Leistungen von Lieferanten, Preisrisiken oder zur konkreten Erfüllung bzw. zum Umfangs einer Verpflichtung, vorgenommen werden. Diese Rückstellungen werden mit jenem Wert angesetzt, der zum Zeitpunkt der Erstellung des Konzernabschlusses nach bester Schätzung ermittelt werden kann. Unterscheidet sich der auf Basis eines marktüblichen Zinssatzes ermittelte Barwert der Rückstellung wesentlich vom Nominalwert, wird der Barwert der Verpflichtung angesetzt. Rückstellungen für Dienstnehmer Die Rückstellungen für Dienstnehmer betreffen im Wesentlichen den Barwert der langfristigen Verpflichtungen für Abfertigungen in Höhe von 505 Tsd. € (31.12.2019: 336 Tsd. €), Prämien in Höhe von 11.819 Tsd. € (31.12.2019: 10.304 Tsd. €) sowie noch nicht konsumierten Urlaub in Höhe von 1.446 Tsd. € (31.12.2019: 1.408 Tsd. €). Die Rückstellung für Prämien enthält eine langfristige Rückstellung für das LTI (Long Term Incentive)-Programm in Höhe von 600 Tsd. € (31.12.2019: 433 Tsd. €) sowie eine kurzfristige Rückstellung in Höhe von 195 Tsd. € (31.12.2019: 463 Tsd. €). KONZERNABSCHLUSS 171 Der Barwert der Verpflichtungen für Abfertigungszahlungen hat sich wie folgt entwickelt: Tsd. € 2020 2019 Barwert der Verpflichtungen am 1.1. 336 182 Verbrauch Rückstellung 0 0 Laufender Dienstzeitaufwand 178 138 Zinsaufwand –1 0 Neubewertung –8 16 Barwert der Verpflichtungen am 31.12. 505 336 Die erfahrungs bedingten Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung, hinsichtlich der Änderungen von Schätzungen der Fluktuationsraten, Frühverrentungs- oder Sterblichkeitsquoten, sind unwesentlich. Nettoposition Pensionsverpflichtungen abzüglich Planvermögen Die CA Immo Gruppe hat für leistungsorientierte Altersvorsorgepläne in Deutschland eine Rückdeckungsversicherung abgeschlossen, die die Voraussetzung für die Darstellung als Planvermögen erfüllt. Zum Bilanzstichtag übersteigt der Barwert dieser Pensionsverpflichtungen das Planvermögen, sodass die Nettoposition in den Rückstellungen gezeigt wird. Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Barwert der Verpflichtung –10.166 –10.124 Beizulegender Zeitwert des Planvermögens 7.001 7.083 In der Bilanz erfasste Nettoposition –3.166 –3.041 Finanzielle Berichtigungen des Barwertes der Verpflichtung –120 –1.540 Erfahrungsbedingte Berichtigungen des beizulegenden Zeitwertes der Verpflichtung –36 –62 Die Entwickl ung der Pensionsverpflichtung und des Planvermögens stellt sich folgendermaßen dar: Tsd. € 2020 2019 Verpflichtungsumfang am 1.1. –10.124 –8.533 Laufende Zahlung 196 163 Zinsaufwand –82 –152 Neubewertung –156 –1.602 Verpflichtungsumfang am 31.12. –10.166 –10.124 Planvermögen am 1.1. 7.083 7.061 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 57 126 Neubewertung 67 68 Laufende Zahlung –207 –172 Planvermögen am 31.12. 7.001 7.083 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 72 In der Gewinn- und Verlustrechnung wurde folgender Ertrag/Aufwand erfasst: Tsd. € 2020 2019 Zinsaufwand –82 –152 Erwartete Erträge aus dem Planvermögen 57 126 Pensionsaufwand –25 –27 Im sonstigen Ergebnis wurd en folgende Wertänderungen vor Steuern erfasst: Tsd. € 2020 2019 Neubewertung der Pensionsverpflichtung –156 –1.602 Neubewertung des Planvermögen 67 68 IAS 19 Rücklage –89 –1.533 Di e Sensitivitätsanalyse hinsichtlich der finanzmathematischen Annahme stellt sich wie folgt dar: 2020 Tsd. € –0,25% +0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –442 417 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 362 –380 2019 Tsd. € – 0,25% + 0,25% Zinssatzänderung um 0,25 Prozentpunkte –455 428 Rententrendänderung um 0,25 Prozentpunkte 365 –384 Verpflichtunge n gegenüber Dienstnehmern Variable Vergütung Long Term Incentive (LTI) Programm Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fixgehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte die Möglichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vorstand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig. Das bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein Eigeninvestment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem Durchschnittskurs des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die Anzahl der zugrundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die Zielerreichung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das NAV-Wachstum und das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash. KONZERNABSCHLUSS 173 Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 einer umfassenden Überarbeitung (Anpassung an Marktstandards) unterzogen; das neue Programm sieht Änderungen hinsichtlich des Teilnehmerkreises, der Teilnahmebedingungen sowie der Performanceindikatoren vor und kam erstmals im Geschäftsjahr 2020 zur Anwendung. Das neue LTI-Programm ist revolvierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuellen Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Ertragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumengewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeitraum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft abgestimmten Zielwert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Auszahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hierbei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom Vergütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von vereinbarten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsausschuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zielerreichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die Auszahlung der Phantomaktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term Incentive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Änderungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. Leistungsorientierte Pläne nach Beendigung von Arbeitsverhältnissen In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen gegenüber vier Personen Verpflichtungen aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen. Die Zusagen betreffen eine Anwartschaft eines bereits ausgeschiedenen Geschäftsführers sowie drei bereits laufende Leistungen. Die für leistungsorientierte Pensionsverpflichtungen abgeschlossene Rückdeckungsversicherung wird gemäß IAS 19.63 als Nettoschuld (Vermögenswert) bilanziert. Für die leistungsorientierten Verpflichtungen werden jährlich externe versicherungsmathematische Gutachten eingeholt. Die Berechnung des bilanzierten Deckungskapitals bzw. der Verpflichtung erfolgt gemäß IAS 19 nach dem Verfahren laufender Einmalprämien (Projected Unit Credit Method) unter Zugrundelegung folgender Parameter: KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 74 31.12.2020 31.12.2019 Rechnungszinssatz 0,49% 0,82% Erwartete Bezugserhöhungen 2,00% 2,00% Ansammlungszeitraum 25 Jahre 25 Jahre Erwarteter Ertrag aus Planvermögen 0,49% 0,82% Der tatsächlich erwirtschaftete Ertrag aus dem Planvermögen beträgt in 2020 0,81% (2019: 1,78%). Der Dienstzeitaufwand und der Zinsaufwand im Zusammenhang mit der Verpflichtung sowie der Zinsertrag aus dem Planvermögen werden zur Gänze im Jahr des Entstehens erfolgswirksam erfasst. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Verpflichtung und dem Planvermögen werden im sonstigen Ergebnis, abzüglich der entsprechenden Steuerlatenz, erfasst. Aufgrund gesetzlicher Vorschriften ist die CA Immo Gruppe verpflichtet, an vor dem 1.1.2003 in Österreich eingetretene MitarbeiterInnen im Kündigungsfall durch den Arbeitgeber oder zum Pensionsantrittszeitpunkt eine einmalige Abfertigung zu leisten. Diese ist von der Anzahl der Dienstjahre und dem bei Abfertigungsanfall maßgeblichen Bezug abhängig und beträgt zwischen zwei und zwölf Monatsbezügen. In der CA Immo Gruppe existieren auch vertragliche Abfertigungen für einzelne Mitarbeiter. Für diese leistungsorientierte Verpflichtung wird eine Rückstellung gemäß IAS 19 gebildet. Der Rechnungszinssatz für die Abfertigungsrückstellung beträgt 2020 -0,34% (2019: -0,25%). Beitragsorientierte Pläne Die CA Immo Gruppe ist gesetzlich verpflichtet, für alle nach dem 31.12.2002 in Österreich eingetretenen MitarbeiterInnen 1,53% des monatlichen Entgelts in eine Mitarbeitervorsorgekasse einzubezahlen. Darüber hinaus bestehen keine weiteren Verpflichtungen. Die Zahlungen werden als Personalaufwand erfasst und sind in den indirekten Aufwendungen enthalten. Auf Basis der Vereinbarung mit einer Pensionskasse in Österreich bzw. einer Unterstützungskasse mittelständischer Unternehmen in Deutschland besteht für Angestellte in Österreich und Deutschland ab einer gewissen Unternehmenszugehörigkeit (Österreich: 1 Jahr altersunabhängig, Deutschland: sofort sobald das 27. Lebensjahr erreicht ist) eine beitragsorientierte Pensionszusage. Die Höhe der Beitragszahlung beträgt in Österreich 2,5% und in Deutschland 2,0% des jeweiligen monatlichen Bruttogehalts. Nach Ablauf einer gewissen Zeitperiode (Österreich: 3 Jahre, Deutschland: 3 Jahre) werden die einbezahlten Beiträge unverfallbar und ab dem Pensionsantritt als monatliche Pensionszahlung ausbezahlt. KONZERNABSCHLUSS 175 KAPITEL 7: STEUERN 7.1. Ertragsteuern Tsd. € 2020 2019 Ertragsteuer (laufendes Jahr) –12.258 –19.792 Ertragsteuer (Vorjahre) –2.984 –175 Tatsächliche Ertragsteuer –15.242 –19.967 Veränderung der latenten Steuern –79.099 –127.636 Steuer auf die Bewertung von Wertpapieren im Eigenkapital 0 1.576 Ertragsteuern –94.341 –146.026 Steuerquote (gesamt) 27,1% 27,1% Die tatsächlichen Ertragsteuern (laufendes Jahr) resultierten in Höhe von –8.582 Tsd. € (2019: –13.012 Tsd. €) aus dem Segment Deutschland. Die Veränderung der Ertragsteuern (Vorjahre) resultiert vor allem aus Deutschland und betrifft im Wesentlichen Feststellungen aus Betriebsprüfungen. Die Ursachen für den Unterschied zwischen dem erwarteten Steueraufwand und dem effektiven Steueraufwand stellen sich folgendermaßen dar: Tsd. € 2020 2019 Ergebnis vor Steuern 348.295 539.330 Erwarteter Steueraufwand (Steuersatz Österreich: 25,0%/Vorjahr 25,0%) –87.074 –134.832 Steuerlich wirksame Beteiligungsabschreibungen und -zuschreibungen 293 558 Nicht verwertbare Verlustvorträge –3.792 –740 Steuerlich nicht absetzbare Aufwendungen und permanente Differenzen –3.022 –3.224 Abweichende Steuersätze im Ausland –17.610 –3.727 Ansatz bisher nicht angesetzter Verlustvorträge 3.901 695 Steuerfreie Erträge 874 228 Anpassung Steuern Vorjahre –1.599 –12 Tatsächliche Verwendung von bisher nicht angesetzten Verlustvorträgen 316 225 Steuerfreie Veräußerungen 6.478 213 Gewerbesteuerliche Effekte 309 –151 Abwertung/Aufhebung früherer Abwertung von lat. Steueransprüchen 435 –4.275 Bewertung von Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 550 –772 Nicht steuerwirksame Kursdifferenzen –6.059 –22 Änderung des Steuersatzes 11.586 0 Sonstige 73 –190 Effektiver Steueraufwand –94.341 –146.026 Der Effekt aus der Änderung des Steuersatze s in 2020 resultiert aus der Verlegung des Geschäftssitzes von Immobiliengesellschaften in Deutschland. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 17 6 Die latenten Steuern haben sich wie folgt entwickelt: Tsd. € 2020 2019 Latente Steuern am 1.1. (netto) –471.200 –344.842 Veränderung aus Gesellschaftsverkäufen 15.971 427 Veränderung aus Erstkonsolidierung 2.173 0 Veränderungen durch Fremdwährungskursänderungen –5 0 Im Eigenkapital erfasste Veränderungen 226 851 Erfolgswirksam erfasste Veränderungen –79.099 –127.636 Latente Steuern am 31.12. (netto) –531.935 –471.200 KONZERNABSCHLUSS 177 Die aktiven und passiven latenten Steuern teilen sich zum 31.12. wie folgt auf: Tsd. € 31.12.2019 31.12.2020 Art Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Netto Gewinn- und Verlust- rechnung Sonstiges Ergebnis Zugang/Abgang /IFRS 5/ Fremdwährungs- kursänderung Netto Aktive latente Steuern Passive latente Steuern Buchwertunterschiede IFRS/Steuerrecht von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 818 –541.357 –540.539 –80.945 0 17.795 –603.690 1.248 –604.938 Unterschiedliche Abschreibung von selbst genutztem Immobilienvermögen und zugehörige Nutzung srechte 580 –2.505 –1.925 557 0 0 –1.368 603 –1.972 Unterschiedliche Anschaffungskosten von zum Handel bestimmte Immobilien 171 –1.135 –963 992 0 0 29 462 –433 Unterschiedliche Nutzungsdauer von Betriebs- und Geschäftsausstattung und zugehörige Nutzung srechte 180 –203 –24 69 0 0 45 245 –200 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 940 –1 940 101 0 0 1.041 1.042 –1 Ausleihungen, übrige Beteiligungen, Wertpapiere 0 –6.557 –6.557 1.799 0 0 –4.757 0 –4.757 Bewertung von Forderungen und sonstigen Vermögenswerten 1.137 –199 938 –85 0 0 853 871 –18 Vertragliche Vermögenswerte (IFRS 15) 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Bewertung von derivativen Vermögenswerten 0 –366 –366 –141 0 0 –508 0 –508 Fremdwährungsbewertung von liquiden Mittel 84 –2 82 –210 0 0 –128 0 –128 Bewertung von Verbindlichkeiten aus derivativen Finanzinstrumenten 24.109 0 24.109 –5.475 198 0 18.831 18.831 0 Verbindlichkeiten (inkl. Leasingverbindlichkeiten) 10.438 –1.198 9.240 3.455 0 –7 12.688 14.515 –1.827 Wandelschuldverschreibung 0 –2.030 –2.030 773 0 0 –1.257 0 –1.257 Rückstellungen 5.527 0 5.527 –394 28 –4 5.157 5.163 –6 Steuerliche Verlustvorträge 40.370 0 40.370 406 0 354 41.129 41.129 0 Steueransprüche/-schulden vor Verrechnung 84.353 –555.553 –471.200 –79.099 226 18.138 –531.935 84.109 –616.044 Verrechnung der Steuern –82.543 82.543 0 0 –79.727 79.727 Steueransprüche/-schulden netto 1.810 –473.010 –471.200 –531.935 4.382 –536.317 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 78 In den angesetzten steuerlichen Verlustvorträgen sind aktive latente Steuern in Österreich für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) enthalten. Nicht angesetzte latente Steuern Nicht angesetzte latente Steuern beziehen sich im Wesentlichen auf Verlustvorträge in der CA Immo Gruppe sowie Zinsvorträge in Osteuropa und gewerbesteuerliche Verlustvorträge innerhalb der CA Immo Deutschland Gruppe. Verlustvorträge sowie Siebentelabschreibungen, für die keine latenten Steuern angesetzt wurden, verfallen wie folgt: Tsd. € 2020 2019 Im Folgejahr 1.305 1.408 Zwischen 1 - 5 Jahren 14.705 8.436 Über 5 Jahre 1.202 4.395 Unbegrenzt vortragsfähig 178.149 199.587 Gesamtsumme nicht angesetzte Verlustvorträge 195.361 213.827 darauf nicht angesetzte latente Steuern 43.069 47.371 Di e Summe der zu versteuernden temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an österreichischen verbundenen Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 261.033 Tsd. € (31.12.2019: 273.009 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge sowie offene Siebentelabschreibungen der österreichischen Gesellschaften belaufen sich auf 136.433 Tsd. € (31.12.2019: 149.162 Tsd. €). Davon betragen die nicht angesetzten aktiven latenten Steuern für in Folgejahren zu verteilende Abschreibungen von Anteilen an Gesellschaften (Siebentelabschreibungen) in Österreich 1.343 Tsd. € (31.12.2019: 3.332 Tsd. €). Die Summe der temporären Differenzen in Zusammenhang mit Anteilen an ausländischen verbundenen Unternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und assoziierten Unternehmen, für die gemäß IAS 12.39 keine latenten Steuern angesetzt wurden, beträgt 110.466 Tsd. € (31.12.2019: 94.080 Tsd. €). Nicht angesetzte Verlustvorträge der ausländischen Gesellschaften belaufen sich auf 58.927 Tsd. € (31.12.2019: 64.664 Tsd. €). Bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen sind Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen an ausländischen Unternehmen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Ergebnisse als auch der Veräußerungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuerrückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidungen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teilweise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Absicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind auch darüber zu treffen, in wie weit abzugsfähige temporäre Differenzen und Verlustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über die Höhe und den Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicherheiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese KONZERNABSCHLUSS 17 9 Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche komplexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vorgaben zur Grunderwerbsteuerbelastung/möglichem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Personen- und Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwicklungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Anstrengungen und Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzuhalten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außerhalb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z.B. Änderung der Beteiligungsstruktur, Gesetzesänderungen oder Interpretationsänderungen seitens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als bisher behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den Ansatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen hinsichtlich abgeschlossener und teilweise mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein. Es bestehen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der steuerlichen Abzugsfähigkeit von Leistungsverrechnungen innerhalb des Konzerns. Die CA Immo Gruppe ist stets bestrebt einen fremdüblichen Preis für interne Leistungen zu verrechnen und auch ausreichende Dokumentation vorzubereiten. Darüber hinaus wird regelmäßig die Erstellung von Verrechnungspreisdokumentationen von externen Dienstleistern zur Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben beauftragt, jedoch kann die Finanzbehörde eine andere Ansicht vertreten und ihrerseits zu anderen Erkenntnissen gelangen. Dies kann für die Vergangenheit zu steuerlichen Konsequenzen der Abzugsfähigkeit von internen Leistungsverrechnungen führen, die nachträgliche Steuerzahlungen auslösen könnten. Die aktuell bestehenden Unsicherheiten werden laufend evaluiert und können dazu führen, dass Einschätzungen künftig geändert werden müssen. Der für das Geschäftsjahr ausgewiesene Ertragsteueraufwand umfasst die für die einzelnen Gesellschaften aus dem steuerpflichtigen Einkommen (laufendes und periodenfremdes) und dem im jeweiligen Land anzuwendenden Steuersatz errechnete Ertragsteuer ("tatsächliche Steuer") und die erfolgswirksame Veränderung der latenten Steuer sowie den Steuereffekt aus erfolgsneutralen Eigenkapitalbuchungen, die zu keinen temporären Differenzen führen (z.B. Steuer betreffend Emissionskosten für Kapitalerhöhungen sowie teilweise auf die Bewertung von Derivatgeschäften). Die aus der Bewertung zum Stichtagskurs resultierende Veränderung der latenten Steuer wird im Ertragsteueraufwand ausgewiesen. In Übereinstimmung mit IAS 12 werden bei Ermittlung der latenten Steuern die temporären Unterschiede zwischen Steuerbilanz und Konzernbilanz berücksichtigt. Latente Steuern auf Verlustvorträge werden unter Berücksichtigung ihrer begrenzten bzw. unbegrenzten Vortragsfähigkeit bzw. Verrechenbarkeit und ihrer künftigen Verwendbarkeit aktiviert. Der Ansatz des latenten Steueranspruches ergibt sich einerseits aus vorliegenden Planungsrechnungen der nächsten 3 bis 5 Jahre, die in absehbarer Zeit eine Verwertung der steuerlichen Verlustvorträge zeigen, sowie andererseits aus dem Vorhandensein von ausreichenden zu versteuernden temporären Differenzen, im Wesentlichen resultierend aus dem Immobilienvermögen. Für die CA Immo Gruppe besteht in Österreich für nahezu alle Gesellschaften eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG. Gruppenträger ist die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 180 In der CA Immo Deutschland Gruppe besteht bei einigen Gesellschaften eine dem deutschen Steuerrecht entsprechende ertragsteuerliche Organschaft. Organträger ist die CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt. Auf Grund von Ergebnisabführungsverträgen sind die Organgesellschaften verpflichtet, ihren gesamten Gewinn, das ist der ohne die Gewinnabführung entstandene Jahresüberschuss, vermindert um einen etwaigen Verlustvortrag aus dem Vorjahr unter Berücksichtigung der Bildung oder Auflösung von Rücklagen, an den Organträger abzuführen. Der Organträger ist verpflichtet, jeden während der Vertragsdauer sonst entstehenden Jahresfehlbetrag auszugleichen, soweit dieser nicht dadurch ausgeglichen wird, dass den anderen Gewinnrücklagen Beträge entnommen werden, die während der Vertragsdauer in sie eingestellt worden sind. 7.2. Ertragsteuerforderungen Der Posten betrifft mit 13.497 Tsd. € (31.12.2019: 15.941 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2013, 2017, 2018, 2019 und 2020 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. 7.3. Ertragsteuerverbindlichkeiten Der Posten betrifft mit 13.177 Tsd. € (31.12.2019: 19.402 Tsd. €) die CA Immo Deutschland Gruppe und umfasst Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer für die vom Finanzamt noch nicht final veranlagten Jahre 2016, 2019 und 2020 sowie für Prüfungsfeststellungen aus abgeschlossenen Betriebsprüfungen. KONZERNABSCHLUSS 181 KAPITEL 8: FINANZINSTRUMENTE UND RISIKOMANAGEMENT 8.1. Finanzinstrumente Finanzielle Vermögenswerte nach Kategorien Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2020 31.12.2020 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 11.708 0 11.708 11.762 Derivative Finanzinstrumente 1.682 0 0 1.682 1.682 Originäre Finanzinstrumente 0 12.477 0 12.477 Übrige Beteiligungen 34.861 0 0 34.861 34.861 Finanzielle Vermögenswerte 36.544 24.184 0 60.728 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 10.306 0 10.306 10.351 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 111.024 15.045 126.069 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0 121.330 15.045 136.375 Liquide Mittel 0 934.863 0 934.863 36.544 1.080.378 15.045 1.131.967 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet) Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL AC 31.12.2019 31.12.2019 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 15.154 0 15.154 15.226 Derivative Finanzinstrumente 1.148 0 0 1.148 1.148 Originäre Finanzinstrumente 0 21.939 4.020 25.960 Übrige Beteiligungen 41.406 0 0 41.406 41.406 Finanzielle Vermögenswerte 42.553 37.094 4.020 83.667 Liquide Mittel mit Verfügungsbeschränkungen 0 10.793 0 10.793 10.833 Übrige Forderungen und Vermögenswerte 0 43.697 19.324 63.021 Forderungen und sonstige Vermögenswerte 0 54.490 19.324 73.814 Liquide Mittel 0 439.139 0 439.139 42.553 530.722 23.345 596.620 Der beizulegende Zeitwert der Forderungen und sonstigen Vermögenswerte der Kategorie „Amortised Cost“ (AC) entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeiten im Wesentlichen dem Buchwert. Die originären KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 82 Finanzinstrumente sind im Wesentlichen Ausleihungen an Gemeinschaftsunternehmen, die als Teil der Nettoinvestition in die Gesellschaften betrachtet und bewertet werden (dies entspricht Stufe 3 der Bemessungshierarchie) sowie langfristige Forderungen aus Immobilienhandel und Bauleistungen. Die Bewertung von Beteiligungen der Kategorie FVTPL entspricht der Stufe 3 der Bemessungshierarchie. Finanzielle Vermögenswerte sind teilweise zur Besicherung von finanziellen Verbindlichkeiten verpfändet. Finanzielle Verbindlichkeiten nach Kategorien Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2020 31.12 .2020 Wandelschuldverschreibung 0 0 194.207 0 194.207 191.695 Anleihen 0 0 1.542.011 0 1.542.011 1.590.203 Kredite 0 0 1.045.969 0 1.045.969 1.054.971 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 0 45.275 0 45.275 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 0 2.827.462 0 2.827.462 Derivative Finanzinstrumente 82.596 2.614 0 0 85.210 85.210 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 0 63.060 12.164 75.224 Sonstige Verbindlichkeiten 82.596 2.614 63.060 12.164 160.434 82.596 2.614 2.890.522 12.164 2.987.896 1) FVTPL – fair value through profit or loss (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet), FVOCI – fair value through other comprehensive income (erfolgsneutral zum beizulegenden Zeitwert bewertet), AC – amortised cost (zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet) Der Börsenkurs der Wandelschuldverschreibung beträgt 232.744 Tsd. € (31.12.2019: 263.432 Tsd. €). Der beizulegende Zeitwert des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung beträgt 41.049 Tsd. € (31.12.2019: 73.257 Tsd. €). Die Fremdkapitalkomponente der Wandelschuldverschreibung und das eingebettete Derivat der Wandelschuldverschreibung werden getrennt bilanziert. Klasse Klassifizierung gem. IFRS 9 1) Keine Finanzinstrumente Buchwert Beizulegender Zeitwert Tsd. € FVTPL FVOCI AC 31.12.2019 31.12 .2019 Wandelschuldverschreibung 0 0 190.807 0 190.807 190.175 Anleihen 0 0 798.817 0 798.817 840.413 Kredite 0 0 1.067.238 0 1.067.238 1.073.079 Leasingverbindlichkeiten gemäß IFRS 16 0 0 40.480 0 40.480 Verzinsliche Verbindlichkeiten 0 0 2.097.342 0 2.097.342 Derivative Finanzinstrumente 103.960 0 0 0 103.960 103.960 Sonstige originäre Verbindlichkeiten 0 0 61.671 18.003 79.675 Sonstige Verbindlichkeiten 103.960 0 61.671 18.003 183.634 103.960 0 2.159.014 18.003 2.280.977 D er beizulegende Zeitwert der sonstigen originären Verbindlichkeiten entspricht aufgrund der täglichen bzw. kurzfristigen Fälligkeit im Wesentlichen dem Buchwert. KONZERNABSCHLUSS 183 8.2. Derivative Finanzinstrumente und Sicherungsgeschäfte 31.12.2020 31.12.2019 Tsd. € Nominale Beizulegender Zeitwert Buchwert Nominale Beizulegender Zeitwert Buchwert Zinsswaps - Verbindlichkeiten 815.759 –44.161 –44.161 531.771 –30.703 –30.703 Summe Zinsswaps 815.759 –44.161 –44.161 531.771 –30.703 –30.703 Zinsfloors 42.975 1.682 1.682 43.875 1.148 1.148 Derivat Wandelschuldverschreibung 0 –41.049 –41.049 0 –73.257 –73.257 Summe Derivate 858.734 –83.528 –83.528 575.646 –102.812 –102.812 - davon Sicherungen (Cashflow Hedges) 225.000 –2.614 –2.614 0 0 0 - davon freistehend (Fair Value Derivate) - Vermögenswerte 42.975 1.682 1.682 43.875 1.148 1.148 - davon freistehend (Fair Value Derivate) - Verbindlichkeiten 590.759 –82.596 –82.596 531.771 –103.960 –103.960 Das Derivat der W andelschuldverschreibung resultiert aus der Barausgleichsoption der Wandelschuldverschreibung durch die CA Immo AG und wird zum beizulegenden Zeitwert bilanziert. Zum Bilanzstichtag waren 55,1% (31.12.2019: 48,3%) aller variabel verzinsten Kredite durch Zinsswaps in eine fixe Verzinsung (bzw. eine Bandbreite mit Ober-/Untergrenze) umgestellt. Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2020 31.12.2020 EUR - CFH 225.000 3/2022 1/2029 –0,16% 3M-Euribor –2.614 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 590.759 12/2016-5/2020 12/2021-12/2032 –0,14%-1,19% 3M-Euribor –41.547 Summe Zinsswaps = variabel in fix 815.759 –44.161 Zinsfloors 42.975 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.682 Summe Zinsderivate 858.734 –42.479 Zinsderivate Nominale Beginn Ende Fixierter Zinssatz per Referenz- zinssatz Beizulegender Zeitwert in Tsd. € in Tsd. € 31.12.2019 31.12.2019 EUR - freistehend - Verbindlichkeiten 531.771 12/2016-4/2019 12/2021-12/2032 0,25%-1,19% 3M-Euribor –30.703 Summe Zinsswaps = variabel in fix 531.771 –30.703 Zinsfloors 43.875 5/2018 5/2028 0,00% 3M-Euribor 1.148 Summe Zinsderivate 575.646 –29.555 KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 84 Im sonstigen Ergebnis erfasste Gewinne und Verluste (Hedging – Rücklage) Tsd. € 2020 2019 Stand 1.1. 0 0 Veränderung Bewertung Cashflow Hedges –620 0 Veränderung Ineffektivität Cashflow Hedges 0 0 Reklassifizierung von Cashflow Hedges 0 0 Ertragsteuern auf Cashflow Hedges 198 0 Stand am 31.12. –422 0 davon Anteil Aktionäre des Mutterunternehmens –422 0 Bewertun g von Zinsderivaten Die Zinsderivate werden mit dem beizulegenden Zeitwert bilanziert. Die beizulegenden Zeitwerte werden durch die Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Der beizulegende Zeitwert von Derivaten entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Eine Korrektur der Bewertung von Zinsderivaten aufgrund von CVA (Credit Value Adjustment) und DVA (Debt Value Adjustment) erfolgt nur, wenn diese Anpassung einen wesentlichen Umfang erreicht. Die CA Immo Gruppe schließt auch Objektfinanzierungen mit Banken ab, wo vertraglich eine Zinsuntergrenze vorgesehen ist. Dabei ist zu untersuchen, ob ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat vorliegt. Eine eingebettete Untergrenze auf Zinssätze eines Schuldinstruments ist eng mit dem Basisvertrag verbunden, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Vertrags die Zinsuntergrenze gleich oder unter dem herrschenden Marktzins liegt. Die CA Immo Gruppe prüft ein Vorliegen eines eingebetteten Derivats auf die erforderliche Trennung vom Basisvertrag, indem sie den vereinbarten Zins zuzüglich der Bewertung der Zinsuntergrenze mit dem Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) vergleicht. Übersteigt der Marktzins (Referenzzins zuzüglich Marge) in jeder künftigen Periode den vereinbarten Zins laut Vertrag, so liegt keine Trennungspflicht des eingebetteten Derivats vor. Bisher hat die CA Immo Gruppe keine trennungspflichtigen eingebetteten Derivate in Kreditverträgen identifiziert. Bewertung des Derivats der Wandelschuldverschreibung Die Wandelanleihe weist aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Der beizulegende Zeitwert des trennungspflichtigen eingebetteten Derivats wird auf Basis eines allgemein anerkannten finanzmathematischen Modells (Black-Scholes) ermittelt und basiert auf am Markt beobachtbaren Parametern. Der beizulegende Zeitwert des Derivats der Wandelschuldverschreibung entspricht somit der Stufe 2 der Bemessungshierarchie gemäß IFRS 13. Derivative Finanzinstrumente Die CA Immo Gruppe verwendet derivative Finanzinstrumente wie beispielsweise Zinsswaps, Zinsfloors und Devisentermingeschäfte, um sich gegen Zins- und Wechselkursänderungsrisiken abzusichern. Die derivativen Finanzinstrumente werden zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses und in den Folgeperioden mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Derivative Finanzinstrumente werden als finanzielle Vermögenswerte angesetzt, wenn ihr beizulegender Zeitwert positiv ist, und als finanzielle Verbindlichkeit, wenn ihr beizulegender Zeitwert negativ ist. Derivative Finanzinstrumente werden als langfristige finanzielle Vermögenswerte oder langfristige finanzielle Verbindlichkeit ausgewiesen, wenn die verbleibende Laufzeit der Instrumente mehr als zwölf Monate beträgt und nicht erwartet wird, dass sie innerhalb von zwölf Monaten realisiert oder abgewickelt werden. Die anderen derivativen KONZERNABSCHLUSS 185 Finanzinstrumente werden als kurzfristige finanzielle Vermögenswerte oder kurzfristige finanzielle Verbindlichkeiten ausgewiesen. Im Juli 2020 hat die CA Immo Gruppe Forward Zinsswaps (Nominale 225.000 Tsd. €, Laufzeit März 2022 – Jänner 2029) abgeschlossen. Ein Finanzinstrument ist gemäß IFRS 9 beim erstmaligen Ansatz zum beizulegenden Zeitwert anzusetzen. Sofern der beizulegende Zeitwert jedoch beim erstmaligen Ansatz vom Transaktionspreis abweicht und zudem nicht an einem aktiven Markt beobachtbar ist, ist gemäß IFRS 9 die Differenz abzugrenzen und darf nur in dem Umfang als ein Gewinn oder Verlust erfasst werden, in dem sie aus einer Veränderung eines Faktors (einschließlich des Zeitfaktors) entsteht, den Marktteilnehmer bei einer Preisfestlegung für den Vermögenswert oder die Schuld beachten würden. Daher hat die CA Immo für die sich aus dem erstmaligen Ansatz ergebende Differenz zwischen dem Transaktionspreis der Zinsswaps und deren beizulegendem Zeitwert einen Abgrenzungsposten gebildet, der planmäßig nach der Effektivzinsmethode über die Laufzeit ergebniswirksam aufgelöst wird. Die Methode zur Erfassung von Gewinnen und Verlusten aus der Folgebewertung von derivativen Finanzinstrumenten ist bei der CA Immo Gruppe davon abhängig, ob die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting (Absicherung künftiger Zahlungsströme) erfüllt werden oder nicht. Die Zinsswaps wurden als Sicherungsinstrumente in einer Cashflow Hedge Sicherungsbeziehung gemäß IFRS 9 designiert. Das besicherte Risiko resultiert dabei aus der Differenz zwischen den erwarteten zukünftigen variablen Zinsauszahlungen auf Basis des 3M-Euribor und den zukünftigen fixen Zinsen für die Baufinanzierung. Bei derivativen Finanzinstrumenten, für die die Kriterien für Cashflow Hedge Accounting erfüllt sind, ist bei einer Absicherung von Zahlungsströmen der Teil des Gewinns oder Verlusts aus dem Sicherungsinstrument, der als wirksame Absicherung bestimmt wird, im sonstigen Ergebnis zu erfassen. Ein etwaiger verbleibender Gewinn oder Verlust aus dem Sicherungsinstrument stellt eine Ineffektivität der Absicherung dar und ist erfolgswirksam zu erfassen. Die Messung der Ineffektivität dieses Sicherungsgeschäfts erfolgt mittels der Dollar-Offset-Methode. Die Teile der nicht im sonstigen Ergebnis erfassten Aufwendungen und Erträge werden aufwandswirksam als Ineffektivität unter dem Posten "Ergebnis aus Derivaten" ausgewiesen. Die Sicherungsbeziehung zwischen Sicherungsinstrument und Grundgeschäft sowie deren Effektivität wird bei Abschluss des Sicherungsgeschäftes und anschließend laufend evaluiert und dokumentiert. Gemäß IFRS 9 sind Derivate außerhalb von Sicherungsbeziehungen der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zuzuordnen. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. Die beizulegenden Zeitwerte der Zinsswaps und Zinsfloors werden durch Diskontierung der zukünftigen Zahlungsströme aus variablen Zahlungen auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Die Zinssätze für die Diskontierung der künftigen Zahlungsströme werden anhand einer am Markt beobachtbaren Zinskurve geschätzt. Für die Berechnung werden Interbank-Mittelkurse verwendet. Bei einer Wandelschuldverschreibung ist prinzipiell eine Trennung des Finanzinstruments in eine Eigenkapitalkomponente und eine Fremdkapitalkomponente erforderlich. Die Wandelanleihe weist aufgrund der Barausgleichsoption der CA Immo AG ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat auf. Eingebettete Derivate sind grundsätzlich gesondert vom Basisvertrag zu bilanzieren und zu bewerten, wenn ihre wirtschaftlichen Merkmale und Risiken nicht eng mit jenen des Basisvertrags verbunden sind, sie auch eigenständig die Definition eines Derivats erfüllen würden und das Gesamtinstrument nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewertet wird. Die trennungspflichtigen eingebetteten Derivate sind der Kategorie „FVtPL – fair value through profit or loss“ (erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert) zugeordnet und werden zu jedem Bilanzstichtag ergebniswirksam KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 86 zum beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes wird dabei zur Gänze erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung im „Ergebnis aus Derivaten“ erfasst. 8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten Zinsänderungsrisiko Risiken aus der Veränderung des Zinsniveaus bestehen im Wesentlichen bei langfristigen Fremdfinanzierungen und Zinsderivaten und betreffen bei variablen Zinsvereinbarungen die Höhe der künftigen Zinszahlungen und bei fixen Zinsvereinbarungen den beizulegenden Zeitwert des Finanzinstruments. Zur Reduzierung des Zinsänderungsrisikos wird ein Mix aus langfristigen Zinsbindungen und variabel verzinsten Krediten eingesetzt. Bei den variabel verzinsten Krediten werden auch derivative Finanzinstrumente (Zinsfloors und Zinsswaps) abgeschlossen, die zur Sicherung von Cashflow-Zinsänderungsrisiken aus Grundgeschäften dienen. Neben dem allgemeinen Zinsänderungsrisiko (Zinsniveau) bestehen auch Risiken aus einer allfälligen Bonitätsveränderung, die bei Anschlussfinanzierungen zu einer Erhöhung oder Verminderung von Zinsmargen führen würden. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt den Einfluss des variablen Marktzinssatzes auf die im Zusammenhang mit Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsaufwendungen. Dabei werden die Zinsaufwendungen dahingehend analysiert, wie sich das Periodenergebnis im Geschäftsjahr 2020 unter der Annahme von durchschnittlich um 50 und 100 Basispunkte höheren Marktzinssätzen entwickelt hätte. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen, insbesondere Fremdwährungskurse, konstant bleiben. Aufgrund des zum Berichtszeitpunkt sehr niedrigen Zinsniveaus wurde keine Sensitivitätsanalyse in Bezug auf fallende Zinssätze durchgeführt. Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario von 50 bps von 100 bps Erhöhung Erhöhung 31.12.2020 Variabel verzinste Instrumente –864 –1.727 Fix verzinste Instrumente (Swaps) 27.095 53.075 Derivative Finanzinstrumente (Bewertung) –948 –1.399 25.283 49.949 31.12.2019 Variabel verzinste Instrumente –1.446 –2.892 Fix verzinste Instrumente (Swaps) 18.818 36.821 Derivative Finanzinstrumente (Bewertung) –739 –985 16.633 32.944 Die variabel ver zinsten Instrumente enthalten die variabel verzinsten Verbindlichkeiten ohne Berücksichtigung von Derivaten. Im Falle der derivativen Finanzinstrumente ergibt sich aufgrund einer Zinssatzänderung eine erfolgswirksame Auswirkung (Zinsen und Bewertung Fair Value Derivate). Risiken des eingebetteten Derivats der Wandelschuldverschreibung Bei dem Derivat der Wandelschuldverschreibung bestehen die Risiken vor allem in einer Veränderung des Aktienkurses der CA Immo AG, sowie in einer Veränderung des Credit Spreads zwischen CA Immo Unternehmensanleihen und laufzeitkongruenten Referenzzinssätzen von Staatsanleihen der Eurozone. Die folgende Sensitivitätsanalyse zeigt die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts des Derivats der Wandelschuldverschreibung auf einen Anstieg bzw. eine Reduktion des Aktienkurses der CA Immo AG sowie eine Erhöhung bzw. Verminderung des Credit Spreads. Die Analyse unterstellt, dass alle anderen Variablen konstant bleiben. KONZERNABSCHLUSS 187 Tsd. € Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario Veränderung Periodenergebnis bei einem Szenario von 10% Aktienkurs von 10% Aktienkurs von 50 bps Credit Spread von 50 bps Credit Spread Anstieg Reduktion Erhöhung Verminderung 31.12.2020 Derivat Wandelschuldverschreibung –14.296 12.367 –1.957 1.923 31.12.2019 Derivat Wandelschuldverschreibung –19.397 17.742 –2.930 2.910 Währun gsänderungsrisiko Währungsänderungsrisiken ergeben sich aus dem Zufluss von Miet- und Umsatzerlösen und Forderungen in CZK, HRK, HUF, PLN, RON, CHF und RSD. Fremdwährungszuflüsse aus Mieten sind durch die Bindung der Mieten an EUR abgesichert, sodass insgesamt kein wesentliches Risiko besteht. Kreditrisiko Die ausgewiesenen Buchwerte aller finanziellen Vermögenswerte und die eingegangenen Haftungsverhältnisse stellen das maximale Ausfallsrisiko dar, da keine wesentlichen Aufrechnungsvereinbarungen bestehen. Die Mieter haben Kautionen in der Höhe von 16.675 Tsd. € (31.12.2019: 18.256 Tsd. €) sowie Bankgarantien in der Höhe von 62.563 Tsd. € (31.12.2019: 55.453 Tsd. €) und Konzerngarantien in Höhe von 44.017 Tsd. € (31.12.2019: 44.555 Tsd. €) hinterlegt. Das Kreditrisiko für Bestände an liquiden Mitteln wird im Rahmen interner Veranlagungsrichtlinien überwacht. Liquiditätsrisiko Das Liquiditätsrisiko besteht darin, dass finanzielle Verbindlichkeiten im Zeitpunkt der Fälligkeit nicht beglichen werden können. Ziel der Steuerung der Liquidität der CA Immo Gruppe ist die Sicherstellung von ausreichend finanziellen Mitteln zur Begleichung fälliger Verbindlichkeiten, unter Vermeidung von unnötigen Verlustpotentialen und Risiken. Kredite werden – dem Anlagehorizont für Immobilien entsprechend – überwiegend langfristig abgeschlossen. Dem Liquiditätsrisiko begegnet die CA Immo Gruppe auf mehreren Ebenen: Zum einen durch eine ausgeprägte Liquiditätsplanung und -sicherung, um Engpässen vorzubeugen. Zum anderen sichert sich die CA Immo Gruppe zur Aussteuerung von Liquiditätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentlinie auf Ebene der CA Immo AG. Bei der Fremdkapitalaufbringung setzt die CA Immo Gruppe auf in- und ausländische Banken. Aus der nachfolgenden Tabelle sind die vertraglich vereinbarten (nicht diskontierten) Zins- und Tilgungszahlungen der originären finanziellen Verbindlichkeiten sowie der derivativen Finanzinstrumente ersichtlich. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 18 8 31.12.2020 Tsd. € Buchwert 2020 Vertragl. festgelegte Cashflows Cashflow 2021 Cashflow 2022- 2025 Cashflow 2026 ff Wandelschuldverschreibung 194.207 –206.479 –1.521 –204.958 0 Anleihen 1.542.011 –1.639.075 –130.557 –846.956 –661.563 Kredite 1.045.969 –1.108.649 –91.165 –447.680 –569.804 Leasingverbindlichkeiten 45.275 –104.175 –3.652 –11.719 –88.803 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 24.224 –24.224 –17.722 –6.498 –4 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 4.597 –4.597 0 0 –4.597 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.445 –1.445 –1.445 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten 32.794 –32.794 –16.073 –14.824 –1.897 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.890.522 –3.121.439 –262.136 –1.532.635 –1.326.667 Zinsderivate in Verbindung mit Cashflow Hedges 2.614 –2.575 0 –2.455 –120 Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 41.547 –40.945 –7.230 –24.943 –8.772 Derivat Wandelschuldverschreibung 41.049 0 0 0 0 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 85.210 –43.520 –7.230 –27.398 –8.892 2.975.732 –3.164.959 –269.366 –1.560.034 –1.335.559 Bei der Wand elschuldverschreibung ist eine Trennung des Finanzinstruments in eine Fremdkapitalkomponente und in ein trennungspflichtiges eingebettetes Derivat erforderlich. Das Derivat der Wandelschuldverschreibung weist keine Cashflows auf. 31.12.2019 Tsd. € Buchwert 2019 Vertragl. festgelegte Cashflows Cashflow 2020 Cashflow 2021- 2024 Cashflow 2025 ff Wandelschuldverschreibung 190.807 –208.004 –1.525 –6.087 –200.392 Anleihen 798.817 –862.281 –17.656 –689.000 –155.625 Kredite 1.067.238 –1.150.427 –241.212 –470.876 –438.339 Leasingverbindlichkeiten 40.480 –96.786 –4.054 –11.811 –80.921 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 29.885 –29.885 –24.770 –5.112 –2 Nicht beherrschende Anteile an Kommanditgesellschaften 3.990 –3.990 0 0 –3.990 Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen 1.448 –1.448 –1.448 0 0 Sonstige Verbindlichkeiten 26.348 –26.348 –10.612 –14.042 –1.694 Originäre finanzielle Verbindlichkeiten 2.159.013 –2.379.170 –301.278 –1.196.929 –880.962 Zinsderivate ohne Hedge Beziehung 30.703 –30.600 –6.112 –18.105 –6.383 Derivat Wandelschuldverschreibung 73.257 0 0 0 0 Derivative finanzielle Verbindlichkeiten 103.960 –30.600 –6.112 –18.105 –6.383 2.262.973 –2.409.770 –307.390 –1.215.034 –887.346 Bei variabel verz insten Verbindlichkeiten und Derivaten erfolgt die Ermittlung der Cashflows basierend auf den angenommenen Werten bei Zugrundelegung der Forward Rates zum jeweiligen Bilanzstichtag. KONZERNABSCHLUSS 189 Kapitalmanagement Ziel des Kapitalmanagements der CA Immo Gruppe ist es, sicherzustellen, dass der Konzern seine Ziele und Strategien unter gleichzeitiger Optimierung der Kapitalkosten wirksam und im Interesse der Aktionäre, Mitarbeiter und der übrigen Stakeholder bestmöglich realisieren kann. Insbesondere stehen das Erreichen der vom Kapitalmarkt geforderten Mindestverzinsung des investierten Vermögens und die Steigerung der Eigenkapitalrendite im Fokus. Weiteres soll das externe Investment Grade Rating durch eine adäquate Eigenkapitalausstattung unterstützt und ausreichend Liquidität für das geplante Wachstum der nächsten Geschäftsjahre beschafft und sichergestellt werden. Die wesentlichen Parameter bei der Bestimmung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe sind: 1. das generelle Verhältnis von Eigen- zu Fremdk apital und 2. innerhalb des Fremdkapitals das optimale Verhältnis zwischen mit Immobilienvermögen besichertem Fremdka pital, das auf Ebene der einzelnen Objektgesellschaften aufgenommen wird, und auf Ebene de r Konzernmutter aufgenommenem unbesicherten Fremdkapital. Hinsichtlich des ersten Parameters strebt die CA Immo Gruppe eine Eigenkapitalquote von rund 45% bis 50% an. Zum 31.12.2020 lag diese bei 45,9% (31.12.2019: 50,4%). Das Verhältnis von besichertem zu unbesichertem Fremdkapital soll grundsätzlich ein ausgewogenes sein. Nach der Emissionstätigkeit im Jahr 2020 (Begebung einer Benchmark-Anleihe sowie eines Green Bonds) entfällt derzeit mit 61% (31.12.2019: 47%) der höhere Anteil auf unbesicherte Unternehmensanleihen bzw. Wandelanleihen. Der verbleibende Anteil von 39% (31.12.2019: 53%) entfällt auf die Fremdfinanzierung mit besicherten Immobilienkrediten, die in der Regel direkt von einer Objektgesellschaft aufgenommen werden. Die mit der unbesicherten Finanzierung auf Gruppenebene verbundene Quote an unbesicherten Immobilien ist eines der wesentlichen Kriterien für das Investment Grade-Rating der CA Immo Gruppe. Weitere für die Darstellung der Kapitalstruktur der CA Immo Gruppe maßgebliche Kennzahlen sind die Nettoverschuldung und die Gearing Ratio: Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Verzinsliche Verbindlichkeiten Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 2.622.161 1.850.864 Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 205.301 246.478 Verzinsliche Vermögenswerte Liquide Mittel –934.863 –439.139 Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkungen –2.073 –1.914 Nettoverschuldung 1.890.526 1.656.290 Eigenkapital 3.128.308 2.967.968 Gearing (Nettoverschuldung / EK) 60,4% 55,8% Bei der Berechnung des Gearings wird vereinfachend der Buchwert der liquiden Mittel berücksichtigt. Di e Bankguthaben mit Verfügungsbeschränkung wurden bei der Nettoverschuldung berücksichtigt, sofern sie zur Absicherung der Tilgung von verzinslichen Verbindlichkeiten dienen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 90 KONZERNABSCHLUSS 191 KAPITEL 9: SONSTIGE ANGABEN 9.1. Informationen zur Geldflussrechnung Schulden Tsd. € Anhangsangabe Sonstige verzinsliche Verbindlichkeiten Leasing Verbindlich- keiten Wandelschuld- verschreibung Anleihen Stand am 1.1.2020 1.067.239 40.480 190.807 798.817 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 111.056 0 0 0 Geldzufluss aus der Begebung von Anleihen 5.2. 0 0 0 836.747 Tilgung von Anleihen 5.2. 0 0 –103.380 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0 Zahlung/Rückzahlung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen von nicht beherrschenden Gesellschaftern und Ausschüttung an Anteile im Fremdbesitz 5.1. 0 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –61.596 –3.403 0 0 Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –13.602 –1.267 –1.514 –13.051 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit 35.859 –4.670 –1.514 720.316 Gesamtveränderung aus dem Erwerb von Tochterunternehmen oder andere Geschäftsbetrieben 1.e 0 9.809 0 0 Gesamtveränderung aus dem Verkauf von Tochterunternehmen oder andere Geschäftsbetrieben 1.f –70.200 0 0 0 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 105 –2.114 0 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 12.967 1.770 4.914 22.878 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 0 Stand am 31.12.2020 1.045.969 45.275 194.207 1.542.011 Die gesamten sonstigen Änderungen bezogen auf Schulden resultieren im Wesentlichen aus Zinsaufwendungen laut Konzern Gewinn- und Verlustrechnung. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 92 Schulden Derivate Eigenkapital Gesamt Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –1.148 103.960 2.967.968 5.168.122 0 0 0 0 111.056 0 0 0 0 836.747 0 0 0 0 –103.380 0 0 0 –93.028 –93.028 0 0 0 0 0 –159 0 –468 0 –65.626 0 0 –6.235 0 –35.668 –159 0 –6.703 –93.028 650.101 0 0 0 0 9.809 0 0 0 0 –70.200 0 0 –261 0 –2.269 0 –535 –20.274 0 –20.809 159 0 8.488 0 51.175 0 0 0 253.368 253.368 0 –1.682 85.210 3.128.308 6.039.298 KONZERNABSCHLUSS 193 Schulden Tsd. € Anhangsangabe Sonstige verzinsliche Verbindlich- keiten Leasing Verbindlichkeiten Wandelschuld- verschreibung Anleihen Stand am 1.1.2019 959.620 0 187.505 796.269 Veränderungen des Cashflows aus Finanzierungstätigkeiten Geldzufluss aus Darlehen 5.2. 135.183 0 0 0 Tilgung von Anleihen 5.2. 0 0 –70 Ausschüttung an Aktionäre 5.1. 0 0 0 0 Zahlung/Rückzahlung im Zusammenhang mit dem Erwerb von Anteilen von nicht beherrschenden Gesellschaftern und Ausschüttung an Anteile im Fremdbesitz 5.1. 0 0 0 0 Tilgung von Finanzierungen inkl. Zinsderivate 5.2. –26.836 –2.725 0 0 Übrige gezahlte Zinsen 5.2. –13.807 –1.325 –1.523 –12.055 Gesamtveränderung des Cashflows aus der Finanzierungstätigkeit 94.540 –4.050 –1.523 –12.125 Auswirkungen von Wechselkursänderungen 5.2. 0 261 0 0 Änderung des beizulegenden Zeitwertes 8.1. 0 0 0 0 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Schulden 13.079 44.270 4.826 14.673 Gesamte sonstige Änderungen, bezogen auf Eigenkapital 0 0 0 0 Stand am 31.12.2019 angepasst 1.067.239 40.480 190.807 798.817 Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gez ahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und „Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, da sie aus Zinsen für/von Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres 2019. Durch diese Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von -484 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem werden für 2019 aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Investitionstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 94 Schulde n Derivate Eigenkapital Gesamt Sonstige Effekte auf Cashflow aus Finanzierungstätigkeit Derivate Vermögenswerte Derivate Schulden 0 –827 44.429 2.639.697 4.626.693 0 0 0 0 135.183 0 0 0 0 –70 0 0 0 –83.725 –83.725 –129 0 0 1 –128 –620 0 –23 0 –30.203 0 0 –5.143 0 –33.854 –749 0 –5.165 –83.724 –12.798 0 0 44 0 305 0 –321 59.486 0 59.165 749 0 5.165 0 82.761 0 0 0 411.996 411.996 0 –1.148 103.960 2.967.968 5.168.122 KONZERNABSCHLUSS 195 9.2. Sonstige Verpflichtungen und ungewisse Verbindlichkeiten Haftungsverhältnisse In der CA Immo Deutschland Gruppe bestehen zum 31.12.2020 Haftungsverhältnisse aus abgeschlossenen Kaufverträgen für Kostenübernahmen von Altlasten bzw. Kriegsfolgeschäden in Höhe von 106 Tsd. € (31.12.2019: 106 Tsd. €). Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für ein (31.12.2019: ein) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland in Höhe von 2.000 Tsd. € (31.12.2019: 2.000 Tsd. €). Zur Sicherung von Darlehensverbindlichkeiten von zwei (31.12.2019: einem) Gemeinschaftsunternehmen in Deutschland wurden Garantien, Bürgschaften sowie Schuldbeitrittserklärungen im Umfang von 6.500 Tsd. € (31.12.2019: 2.500 Tsd. €) abgegeben. Des Weiteren wurden zur Absicherung von Gewährleistungsrisiken in Deutschland Bürgschaften vereinbart, deren Haftungsrisiko sich auf einen Betrag von 17.605 Tsd. € (31.12.2019: 15.066 Tsd. €) beschränken. Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien der CA Immo Gruppe zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche der Käufer, für die in angemessenem Maße bilanzielle Vorkehrungen getroffen wurden. Die tatsächliche Inanspruchnahme kann jedoch auch darüber hinausgehen . Des Weiteren bestehen Patronatserklärungen für zwei (31.12.2019: zwei) Gemeinschaftsunternehmen in Österreich in Höhe von 11.443 Tsd. € (31.12.2019: 11.443 Tsd. €) und für ein (31.12.2019: ein) Gemeinschaftsunternehmen in Osteuropa in der Höhe von 15.699 Tsd. € (31.12.2019: 15.699 Tsd. €). Im Zusammenhang mit einer Projektentwicklung in Osteuropa hat ein Generalunternehmer mit Schiedsklage vom 15.2.2019 beim Vienna International Arbitral Centre behauptete Ansprüche auf Zahlung von zusätzlichen Kosten und Werklohn von rund 25,0 Mio. € klageweise geltend gemacht. Die Erfolgsaussichten werden als gering eingestuft. Für den erwarteten Zahlungsabfluss wurde eine angemessene bilanzielle Vorsorge getroffen. Bankverbindlichkeiten sind durch marktübliche Sicherheiten wie z.B. Hypotheken, Verpfändungen von Mietforderungen, Bankguthaben und Gesellschaftsanteilen sowie ähnlichen Garantien besichert. Für die Bildung von Steuerrückstellungen sind Schätzungen vorzunehmen. Es bestehen Unsicherheiten hinsichtlich der Auslegung komplexer Steuervorschriften und konkreten Berechnungsmodalitäten sowie der Höhe und des Zeitpunktes zu versteuernder Einkünfte. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass Schätzungen, auch in betragsmäßigen wesentlichen Umfang, vom tatsächlichen Steueraufwand abweichen. Dies kann auch geänderte Interpretationen von Steuerbehörden für vergangene Perioden umfassen . Für derzeit bekannte und wahrscheinliche Belastungen aufgrund laufender Betriebsprüfungen bildet die CA Immo Gruppe angemessene Rückstellungen. Bei Unsicherheiten der steuerlichen Behandlung von Geschäftsfällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behandlung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten eingestuften Betrag. Diese Unsicherheiten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen wesentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahrscheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Es bestehen Unsicherheiten über die mögliche rückwirkende Anwendung von nachträglichen Steueränderungen hinsichtlich abgeschlossener und mit der Finanzbehörde abgestimmter Umstrukturierungen in Osteuropa. Die CA Immo Gruppe schätzt die Wahrscheinlichkeit der tatsächlichen Belastung aufgrund der nachträglichen Änderung der steuerlichen Konsequenzen von in der Vergangenheit vorgenommener Umstrukturierungsmaßnahmen als gering ein. Sonstige finanzielle Verpflichtungen Weiters bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen aus Bestellobligos im Zusammenhang mit Bautätigkeiten für Leistungen im Rahmen der Entwicklung von Liegenschaften in Österreich in Höhe von 132 Tsd. € (31.12.2019: 296 Tsd. €), in Deutschland in Höhe von 159.140 Tsd. € (31.12.2019: 208.195 Tsd. €) und in Osteuropa in Höhe von 24.008 Tsd. € (31.12.2019: 12.251 Tsd. €). Darüber hinaus bestehen in Deutschland zum 31.12.2020 sonstige finanzielle KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 96 Verpflichtungen aus zukünftig aktivierbaren Baukosten aus städtebaulichen Verträgen in Höhe von 13.124 Tsd. € (31.12.2019: 11.724 Tsd. €). Die Summe der Verpflichtung zur Einzahlung von Eigenkapital in Gemeinschaftsunternehmen, für die keine bilanzielle Vorsorge getroffen wurde, beträgt zum 31.12.2020 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Neben den genannten Verpflichtungen zur Einzahlung von Eigenkapital bestehen keine weiteren Verpflichtungen den Gemeinschaftsunternehmen gegenüber. Ist eine zuverlässige Schätzung der Höhe der Verpflichtung nicht möglich, der Mittelabfluss aus der Verpflichtung nicht wahrscheinlich oder das Eintreten der Verpflichtung von künftigen Ereignissen abhängig, liegt eine Eventualverbindlichkeit vor. In diesem Fall unterbleibt die Bildung einer Rückstellung und es erfolgt eine Erläuterung von wesentlichen Sachverhalten. 9.3. Leasingverhältnisse CA Immo Gruppe als Vermieter/Leasinggeber Die von der CA Immo Gruppe als Vermieter abgeschlossenen Mietverträge werden nach IFRS als Operating-Leasing eingestuft. Diese berücksichtigen idR folgende wesentliche Vertragsbestandteile: − Bindung an EUR − Wertsicherung durch Bindung an internationale Indizes − mittel- bis langfristige Laufzeit bzw. Kündigungsverzicht Die künftigen Zahlungen für Mindestmieterlöse aus bestehenden befristeten oder mit Kündigungsv erzicht ausgestatteten Mietverträgen setzen sich am Konzernabschlussstichtag wie folgt zusammen: Tsd. € 2020 2019 Im Folgejahr 216.435 211.781 im zweiten Jahr 182.747 175.966 im dritten Jahr 153.327 144.717 im vierten Jahr 119.837 119.974 im fünften Jahr 86.252 90.641 nach mehr als 5 Jahren 224.330 203.769 Gesamt 982.928 946.847 Alle übrigen Mietverhältnisse sind kurzfristig kündbar und in obiger Tabelle nicht enthalten. Die Mindestmieterlöse beinhalten zu vereinnahmende Nettomieten bis zum vereinbarten Vertragsende bzw. bis zum frühest möglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters). Gemäß IFRS 16 erfolgt die Zuordnung eines Leasinggegenstands zum Leasinggeber oder Leasingnehmer nach dem Kriterium der Zurechenbarkeit aller wesentlichen Risiken und Chancen, die mit dem Eigentum am Leasinggegenstand verbunden sind. Die Eigenschaft der CA Immo Gruppe als Vermieter von als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien entspricht einem Operating Leasing, weil das wirtschaftliche Eigentum an den Objekten bei der CA Immo Gruppe verbleibt und damit die wesentlichen Risiken und Chancen nicht übertragen werden. Die CA Immo Gruppe klassifiziert Leasingverhältnisse als Operating Lease, wenn es sich bei den zugrundeliegenden Verträgen um kein Finance Lease handelt. Finance Lease liegt vor, wenn KONZERNABSCHLUSS 197 – am Ende der Laufzeit des Leasingverhältnisses dem Leasingnehmer das Eigentum an dem Vermögenswert übertragen wird; – der Leasingnehmer eine Kaufoption hat, den Vermögenswert zu einem Preis zu erwerben, der erwartungsgemäß deutlich niedriger als der zum möglichen Optionsausübungszeitpunkt beizulegende Zeitwert des Vermögenswerts ist, sodass es zu Beginn des Leasingverhältnisses hinreichend sicher ist, dass die Option ausgeübt wird; – die Laufzeit des Leasingverhältnisses umfasst den überwiegenden Teil der wirtschaftlichen Nutzungsdauer des Vermögenswerts, auch wenn das Eigentumsrecht nicht übertragen wird; – zu Beginn des Leasingverhältnisses entspricht der Barwert der Mindestleasingzahlungen im Wesentlichen mindestens den beizulegenden Zeitwert des Leasinggegenstands; und – die Leasinggegenstände haben eine spezielle Beschaffenheit, so dass sie ohne wesentliche Veränderungen nur vom Leasingnehmer genutzt werden können. CA Immo Gruppe als Leasingnehmer Die von der CA Immo Gruppe abgeschlossenen Mietverträge als Leasingnehmer beziehen sich vorrangig auf gemietete Immobilien in München (bis 2022) und Frankfurt (bis 2025), gemieteten Stellplätzen, dem Leasing von PKWs, der Anmietung von Betriebs- und Geschäftsausstattung sowie Fruchtgenussrechte an Grundstücken. Kaufoptionen sind nicht vereinbart. Die CA Immo Gruppe stellt die Nutzungsrechte in den gleichen Bilanzposten dar, in dem die zugrundeliegenden Vermögenswerte dargestellt würden, wenn sie im Eigentum der CA Immo Gruppe wären. Ebenso werden die Leasingverbindlichkeiten in den Bilanzposten der verzinslichen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Die Detailangaben gem. IFRS 16 befinden sich im jeweiligen Kapitel im Anhang, dem die Einzelangabe zuzuordnen ist: Nutzungsrechte, die gemäß IAS 40 bewertet werden, sind im Kapitel „3.1. Langfristiges Immobilienvermögen“ enthalten. Nutzungsrechte, die gemäß dem Anschaffungskostenmodell angesetzt werden, sind in den Kapiteln „3.2. Selbst genutzte Immobilien“ bzw. „3.3. Betriebs- und Geschäftsausstattung und immaterielle Vermögenswerte“ (z.B. PKWs) enthalten. Die Leasingverbindlichkeiten werden in den Kapiteln „5.2. Verzinsliche Verbindlichkeiten“ bzw. „8.1. Finanzinstrumenten“ und „8.3. Risiken aus Finanzinstrumenten“ näher erläutert. Die Auswirkungen der Leasingverhältnisse in der Gewinn- und Verlustrechnung sind in folgenden Kapiteln enthalten: Abschreibungen von Nutzungsrechten im Kapitel „2.10. Abschreibungen und Wertänderungen“ und Zinsaufwendungen für Leasingverbindlichkeiten im Kapitel „2.12. Finanzierungsaufwand“. Der Aufwand für kurzfristige Leasingverhältnisse beträgt 40 Tsd. € (2019: 35 Tsd. €) und für Leasingverhältnisse über Vermögenswerte von geringem Wert 45 Tsd. € (2019: 17 Tsd. €). Die gesamten Zahlungsmittelabflüsse für Leasingverhältnisse machen 5.016 Tsd. € (2019: 4.217 Tsd. €) aus. Verlängerungs- und Kündigungsoptionen werden bei der Bemessung der Leasingverbindlichkeiten berücksichtigt, sofern die Ausübung einer Verlängerungsoption bzw. die Nicht-Ausübung einer Kündigungsoption hinreichend sicher ist. Dies ist jedoch ermessensbehaftet und daher können Einschätzungen künftig geändert werden. In einem ersten Schritt wird auf die zugrundeliegende Vertragslaufzeit abgestellt und nur bei Vorliegen von Indikatoren (z.B. Informationen aus Bewertungsgutachten, besonders günstige Vertragsbedingungen, geänderte Betriebserfordernisse) eine Kündigungs- oder Verlängerungsoption bei den Zahlungsströmen zur Bemessung der Leasingverbindlichkeit berücksichtigt. Die Feststellung, ob eine Vereinbarung ein Leasingverhältnis enthält, wird in der CA Immo Gruppe auf Basis des wirtschaftlichen Gehalts der Vereinbarung getroffen und erfordert eine Einschätzung, ob die Erfüllung von der Nutzung eines bestimmten Vermögenswerts abhängig ist und ob die Vereinbarung ein Recht auf die Nutzung des Vermögenswerts einräumt. Dies ist dann der Fall, wenn der Vertrag die CA Immo Gruppe dazu berechtigt, die Nutzung eines eindeutig identifizierten Vermögenswerts gegen Zahlung eines Entgelts für einen bestimmten Zeitraum zu kontrollieren. Dabei ist relevant, dass die CA Immo Gruppe während des Verwendungszeitraums im Wesentlichen den gesamten wirtschaftlichen Nutzen aus der Verwendung eines identifizierten Vermögenswerts ziehen, als auch über die Nutzung desselben entscheiden kann. Ein Vermögenswert gilt jedoch nur dann als identifiziert, wenn der Lieferant kein KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 1 98 substanzielles Substitutionsrecht hat. Ist der Lieferant aufgrund des Vertrags in der Lage während des Verwendungszeitraums den Vermögenswert tatsächlich durch einen anderen zu tauschen und entsteht ihm aus dem Tausch ein wirtschaftlicher Nutzen, so handelt es sich um keinen identifizierten Vermögenswert – der Ansatz eines Nutzungsrechts erfolgt nicht. Bei der Bilanzierung der Leasingverträge werden Vermögenswerte in Form von Nutzungsrechten („Right of use“) aktiviert und die Leasingverbindlichkeiten erfasst. Die CA Immo Gruppe nimmt bestimmte Wahlrechte in Anspruch und setzt keine Nutzungsrechte/Leasingverbindlichkeiten für kurzfristige Leasingverhältnisse (kürzer als 1 Jahr), Leasingverhältnisse mit zugrundeliegenden Vermögenswerten von geringem Wert (< 5.000 €) und Software an. Rückwirkende Anpassungen von Leasingzahlungen, beispielsweise aufgrund von Indexänderungen, werden in der laufenden Periode als variable Leasingzahlung betrachtet und erfolgswirksam erfasst. Eine Anpassung von Nutzungsrechten/Leasingverbindlichkeiten erfolgt nur auf Basis künftiger Zahlungsströme. 9.4. Geschäftsbeziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen Für die CA Immo Gruppe gelten folgende Unternehmen und Personen als nahe stehend: − Gemeinschaftsunternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist − assoziierte Unternehmen, an denen die CA Immo Gruppe beteiligt ist (bis 12.8.2019) − die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft − die Starwood Capital Group (“Starwood”) (seit 27.9.2018) Beziehungen mit Gemeinschaftsunternehmen Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Beteiligungen an Gemeinschaftsunternehmen 57.629 67.755 Ausleihungen 8.926 3.025 Forderungen 7.197 7.841 Verbindlichkeiten 3.747 8.616 Rückstellungen 7.128 8.345 2020 2019 Ergebnis Gemeinschaftsunternehmen 1.809 3.808 Ergebnis Verkauf von Gemeinschaftsunternehmen 90 –80 Ergebnis aus Gemeinschaftsunternehmen 1.898 3.729 Sonstige Erlöse 268 690 Sonstige Aufwendungen –1.228 –1.092 Zinserträge 1.020 902 Die zum Bilanz stichtag bestehenden Ausleihungen und ein Großteil der Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen dienen der Finanzierung der Liegenschaften. Die kumulierte erfolgswirksame Wertberichtigung von Ausleihungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen beträgt 3.076 Tsd. € (31.12.2019: 2.304 Tsd. €). Die Forderungen gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten gewährte kurzfristige Darlehen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 3.630 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten gegenüber Gemeinschaftsunternehmen enthalten langfristige Darlehen in Höhe von 0 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €). Die Forderungen haben eine marktübliche Verzinsung. Die übrigen Forderungen entstammen im Wesentlichen Leistungsbeziehungen in Deutschland. Es bestehen keine Garantien oder anderweitige Sicherheiten in Zusammenhang mit diesen Forderungen und Verbindlichkeiten. KONZERNABSCHLUSS 199 Darüber hinaus wurden keine Wertberichtigungen bzw. sonstigen ergebniswirksamen Wertkorrekturen erfasst. Beziehungen mit assoziierten Unternehmen Im 3. Quartal 2019 erfolgte das Closing des Verkaufs der Anteile an dem assoziierten Unternehmen sowie der an diese Gesellschaft in Russland gewährten Ausleihungen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 00 Die Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Andreas Quint (ab 1.1.2018) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 2.763 Tsd. € (2019: 1.512 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 172 Tsd. € (2019: 97 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.465 Tsd. € (2019: 1.290 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2019: 1.254 Tsd. €) sowie sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten und Reisespesen) in Höhe von 55 Tsd. € (2019: 36 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 1.175 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €). Es fielen keine Sonderzahlungen an (2019: 106 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2020 wurden für Vorstandsmitglieder insgesamt 123 Tsd. € (2019: 117 Tsd. €) an Beiträgen zu Pensionskassen aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vorstandsmitglieder 412 Tsd. € (31.12.2019: 238 Tsd. €). Gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern bestanden keine Zahlungsverpflichtungen. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Per 31.12.2020 bestehen im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand Rückstellungen in Höhe von 3.460 Tsd. € (31.12.2019: 2.773 Tsd. €). Hiervon entfällt ein Betrag von 1.269 Tsd. € auf Sofortzahlungen, die bis längstens 31.5.2021 zur Auszahlung gelangen. Auf das LTIP (Mehrjahresbonus) entfällt ein Betrag von 2.191 Tsd. €. Der Kurs für die Umwandlung des relevanten Jahresbonusanteiles in Phantom Shares betrug zum Stichtag 31.12.2020 27,54 €. Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden (ab 9.5.2019) Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler Michael Stanton Dr. Monika Wildner (ab 9.5.2019) Richard Gregson (bis 25.8.2020) John Nacos (bis 9.5.2019) Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton (ab 28.9.2018) Laura Rubin (ab 28.9.2018) Jeffrey G. Dishner (ab 28.9.2018 bis 9.5.2019) Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista Mag. (FH) Sebastian Obermair Walter Sonnleitner (ab 10.2.2020) Mag. (FH) Franz Reitermayer (bis 10.2.2020) Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern. KONZERNABSCHLUSS 201 Im Geschäftsjahr 2020 (für 2019) gelangte eine Gesamtvergütung von 309 Tsd. € (2019: 380 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 84 Tsd. € (2019: 106 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Geschäftsjahr 2020 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 78 Tsd. € erfasst (2019: 205 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 9 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2019: 62 Tsd. €) und 52 Tsd. € (2019: 39 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungs- und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstigen Beratungskosten fielen 17 Tsd. € an (2019: 103 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2020 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des Verzichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden Aufsichtsratsmitglieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 328 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung wurde im Konzernabschluss per 31.12.2020 berücksichtigt. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo Gruppe zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Interesse hat. Dr. Monika Wildner ist auch Aufsichtsratsmitglied bei der Volksbank Wien AG. Seit Ende 2019 ist die Volksbank Wien langfristiger Mieter von rund 14.000 m² Bürofläche im CA Immo-Bestandsgebäude in der Erdberger Lände 26. Der Mietvertrag wurde bereits vor Annahme des Aufsichtsratsmandats bei CA Immo AG abgeschlossen und entspricht marktüblichen Konditionen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. (vormals SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l.) größter Einzelaktionär der Gesellschaft. Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) ihre Beteiligung an CA Immo von rd. 26% des Grundkapitals auf rund 28%, womit knapp unter 30% der Stimmrechte an der Gesellschaft verbunden sind. SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. hält 27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group kontrollierte indirekte 100% Tochtergesellschaft von SOF-11 International, SCSp. Starwood Capital Group ist eine im Privatbesitz befindliche weltweit agierende Alternative Investmentgesellschaft, die sich als Finanzinvestor auf globale Immobilieninvestitionen konzentriert. 9.5. Personalstand Die CA Immo Gruppe beschäftigte in 2020 durchschnittlich 386 Angestellte (2019: 363), wovon durchschnittlich 70 Angestellte (2019: 69) in Österreich, 230 Angestellte (2019: 211) in Deutschland und 86 Angestellte (2019: 83) bei sonstigen Tochtergesellschaften in Osteuropa beschäftigt waren. 9.6. Aufwendungen für die Abschlussprüfer Die in der folgenden Tabelle dargestellten Aufwendungen betreffen die Honorare des Abschlussprüfers Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 02 Tsd. € 2020 2019 Abschlussprüfung 387 396 Sonstige Bestätigungsleistungen 311 486 Andere Beratungsleistungen 0 14 Gesamt 698 896 In der Konzern-Gewin n- und Verlustrechnung wird ein Aufwand für Wirtschaftsprüfung inkl. Review in Höhe von 1.359 Tsd. € (2019: 1.394 Tsd. €) ausgewiesen. Hiervon entfällt ein Betrag von 1.235 Tsd. € (2019: 1.293 Tsd. €) auf EY Gesellschaften. 9.7. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Absicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesellschaft von der- zeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am 22.2.2021 veröffentlicht. Ab diesem haben die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen und ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das Angebot einzuliefern. Die Annahmefrist endet am 9.4.2021, 17.00 (CET). Der den Aktionären der CA Immo ursprünglich angebotene Preis von € 34,44 je CA Immo Aktie wurde am 26.2.2021 auf € 36,00 erhöht ("Aktien Angebotspreis"). Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein Preis von etwa € 138.628,59 (ursprünglich € 132.621,35) je Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von € 100.000 geboten ("WSV Angebotspreis"). Der Aktien Angebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich cum Dividende. Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo Aktien und Wandelschuldverschreibungen gerichtet, die nicht von der Bieterin oder von der CA Immo selbst gehalten werden. Eine Mindestannahmeschwelle ist jedoch nicht vorgesehen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschiebenden Bedingung der kartellrechtlichen Freigaben in Österreich, Deutschland und Polen. Die Äußerung des Vorstands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden am 8.3.2021 veröffentlicht. Im Februar 2021 erfolgte das Closing des Verkaufs der Gesellschaft BA Business Center in Bratislava. Zum 31.12.2020 wurden die Vermögenswerte und Schulden als zur Veräußerung gehalten nach IFRS 5 ausgewiesen. Im März 2021 hat die CA Immo Gruppe einen langfristigen Mietvertrag über rd. 34.850 m² Mietfläche für die Landmark-Büroentwicklung Upbeat in der Berliner Europacity abgeschlossen. Die Vermietung erfolgt exklusiv an einen Mieter und das Gebäude ist damit vor Baubeginn vollständig vermietet. 9.8. Neue und überarbeitete Standards und Interpretationen a) Änderung von Rechnungslegungsmethoden, die eine wesentliche Auswirkung auf den Konzernabschluss haben Die angewendeten Ausweis- und Rechnungslegungsmethoden bleiben gegenüber dem Vorjahr unverändert. Ausweismethoden Die CA Immo Gruppe stellt ab 2020 die Posten „Gezahlte Zinsen (ohne Zinsen für Finanzierungstätigkeit)“ und „Erhaltene Zinsen (ohne Zinsen aus Investitionstätigkeit)“ separat im Cashflow aus dem Ergebnis dar, weil sie aus Zinsen für/von Finanzämter/n resultieren. Dies führt daher auch zu einer Anpassung der Vergleichswerte des Jahres 2019. Durch diese Anpassung werden für das Jahr 2019 „Gezahlte Zinsen“ in Höhe von -484 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. Zudem werden für 2019 aufgrund der Anpassung „Erhaltene Zinsen“ in Höhe von 686 Tsd. € nicht mehr im Cashflow aus der Investitionstätigkeit sondern im Cashflow aus der operativen Geschäftstätigkeit dargestellt. KONZERNABSCHLUSS 203 b) Neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen, deren Anwendung keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss hat Im Geschäftsjahr 2020 waren erstmals die folgenden bereits in EU-Recht übernommenen Standards und Interpretationen anzuwenden. Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten 1) Änderung der Verweise auf das Rahmenkonzept in IFRS-Standards Überarbeitetes Rahmenwerk der IFRS-Standards 1.1.2020 Änderung an IAS 1 und IAS 8 Definition Wesentlichkeit 1.1.2020 Änderung an IFRS 9, IAS 39 und IFRS 7 Reform der Referenzzinssätze 1.1.2020 Änderung an IFRS 3 Änderung an IFRS 3 Unternehmenszusammenschlüsse 1.1.2020 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. c) Noch nicht verpflichtend anwendbare neue bzw. überarbeitete Standards und Interpretationen Standard/Interpretation Inhalt Inkrafttreten 1) Änderung an IFRS 16 Covid-19 bedingte Anpassungen von Mieten 1.6.2020² ) Änderung an IFRS 9, IAS 39, IFRS 7, IFRS 4 und IFRS 16 Reform der Referenzzinssätze, Phase 2 1.1.2021² ) Änderung an IFRS 3 Referenz zum Rahmenwerk 1.1.2022² ) Änderung an IAS 37 Kosten der Vertragserfüllung 1.1.2022² ) Änderung an IAS 16 Erträge vor beabsichtigtem Nutzen 1.1.2022² ) Jährliche Verbesserungen (2018-2020) diverse 1.1.2022² ) Änderung an IAS 1 Klassifizierung von Schulden als kurzfristig oder langfristig 1.1.2023² ) IFRS 17 Versicherungsverträge 1.1.2023² ) Änderungen an IAS 1 Wesentliche Informationen zu Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 1.1.2023² ) Änderungen an IAS 8 Definition rechnungslegungsbezogene Schätzungen 1.1.2023² ) 1) Die Standards und Interpretationen sind für jene Geschäftsjahre anzuwenden, die am oder nach dem Datum des Inkrafttretens beginnen. 2) Zum Bilanzstichtag noch nicht von der EU übernommen. Das Datum des Inkrafttretens lt. EU-Verordnung kann von jenem lt. IASB abweichen. Die genannten Neufassungen und Interpretationen werden von der CA Immo Gruppe nicht frühzeitig angewendet. Die Auswirkungen der erstmaligen Anwendung des IFRS 17 (Versicherungsverträge) wurden noch nicht abschließend analysiert. Die erstmalige Anwendung der übrigen neuen Regelungen wird voraussichtlich zu keinen wesentlichen Auswirkungen führen. KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 04 9.9. Liste der Konzerngesellschaften In den Konzernabschluss sind neben der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft folgende Unternehmen einbezogen: 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründun g/ Erstkonsolidierun g in 2020 2) CA Immo Holding B.V. Amsterdam 51.200.000 EUR 100 VK Europolis BV Amsterdam 2 EUR 100 VK CA Immo d.o.o. Belgrad 32.822.662 RSD 100 VK CA Immo Sava City d.o.o. Belgrad 4.273.618.689 RSD 100 VK TM Immo d.o.o. Belgrad 1.307.737.295 RSD 100 VK CA Immo Sechzehn Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Sechzehn GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Spreebogen Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zehn GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Zwölf Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK BA Business Center s.r.o. Bratislava 7.503.200 EUR 100 VK CA Holding Szolgáltató Kft. Budapest 13.000.000 HUF 100 VK CAImmo Real Estate Management Hungary Kft. Budapest 54.510.000 HUF 100 VK Canada Square Kft. Budapest 12.510.000 HUF 100 VK COM PARK Ingatlanberuházási Kft. Budapest 3.040.000 HUF 100 VK Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 VK Duna Irodaház Kft. Budapest 277.003.015 HUF 100 VK Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 VK EUROPOLIS CityGate IngatlanberuházásiKft. Budapest 13.010.000 HUF 100 VK EUROPOLIS IPW Ingatlanberuházási Kft. Budapest 54.380.000 HUF 100 VK Europolis Park Airport Kft. Budapest 19.900.000 HUF 100 VK Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 100 VK Kilb Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 VK Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 VK R70 Invest Budapest Kft. Budapest 5.270.000 HUF 100 VK Vaci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 VK CA Immo Campus 6.1. S.R.L. Bukarest 114.000 RON 100 VK CAI REAL ESTATE M. ROMANIA SRL Bukarest 989.570 RON 100 VK EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. SRL Bukarest 91.394.530 RON 100 VK EUROPOLIS SEMA PARK SRL Bukarest 139.180.000 RON 100 VK INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT SRL Bukarest 31.500.330 RON 100 VK Opera Center One SRL Bukarest 27.326.150 RON 100 VK Opera Center Two SRL Bukarest 7.310.400 RON 100 VK S.C. BBP Leasing SRL Bukarest 14.637.711 RON 100 VK VICTORIA INTERNATIONAL PROPERTY SRL Bukarest 216 RON 100 VK KONZERNABSCHLUSS 205 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründun g/ Erstkonsolidierun g in 2020 2) Blitz F07 -neunhundert-sechzig-neun GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK Blitz F07-neunhundert-sechzig-acht GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Deutschland GmbH Frankfurt 5.000.000 EUR 99,7 VK CA Immo Elf GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo GB Eins Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 94,9 VK CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 100 VK CAI GB Eins GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CM Komplementär F07-888 GmbH & Co. KG Frankfurt 25.000 EUR 94,9 VK DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 3) AEJV CAINE B.V. Hoofdorp 18.151 EUR 100 VK ALBERIQUE LIMITED Limassol 1.325 EUR 100 VK BEDELLAN PROPERTIES LIMITED i.L. Limassol 12.705 EUR 100 VK EPC KAPPA LIMITED i.L. Limassol 12.439 EUR 100 VK EPC LAMBDA LIMITED i.L. Limassol 458.451 EUR 100 VK EPC LEDUM LIMITED i.L. Limassol 14.053 EUR 100 VK EPC OMIKRON LIMITED i.L. Limassol 57.114 EUR 100 VK EPC PI LIMITED i.L. Limassol 2.310 EUR 100 VK EPC PLATINUM LIMITED i.L. Limassol 2.864 EUR 100 VK EPC RHO LIMITED i.L. Limassol 2.390 EUR 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb 3) Gemeinschaftliche Führung KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 06 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründun g/ Erstkonsolidierun g in 2020 2) EPC THREE LIMITED i.L. Limassol 2.491.634 EUR 100 VK EPC TWO LIMITED i.L. Limassol 970.092 EUR 100 VK EREAM LIMITED Limassol 2.500 EUR 100 VK OPRAH ENTERPRISES LIMITED i.L. Limassol 3.411 EUR 100 VK HARILDO LIMITED i. L. Nikosia 1.500 EUR 50 AEJV VESESTO LIMITED i. L. Nikosia 1.700 EUR 50 AEJV 4P - Immo. Praha s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CAI Real Estate Managment Czech Rep. s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Alfa, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Amazon, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Beta, s.r.o. Prag 73.804.000 CZK 100 VK RCP Delta, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Gama, s.r.o. Prag 96.931.000 CZK 100 VK RCP ISC, s.r.o. Prag 1.000.000 CZK 100 VK RCP Zeta, s. r. o. Prag 200.000 CZK 100 VK Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 VK CA Immo Bitwy Warszawskiej Sp.z o.o. Warschau 47.956.320 PLN 100 VK CA IMMO New City Sp.z.o.o. Warschau 116.000 PLN 100 VK G CA IMMO P14 Sp.z.o.o. Warschau 10.000 PLN 100 VK E CAI REAL ESTATE MANAGEMENT POLAND Sp.z.o.o. Warschau 565.000 PLN 100 VK CA Immo Saski Crescent Sp.z o.o. Warschau 140.921.250 PLN 100 VK CA Immo Saski Point Sp.z o.o. Warschau 55.093.000 PLN 100 VK CA IMMO WARSAW SPIRE B Sp. z o.o. Warschau 5.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Spire C SP. z o.o. Warschau 2.050.000 PLN 100 VK CA Immo Warsaw Towers Sp.z o.o. Warschau 155.490.900 PLN 100 VK CA Immo Wspólna Sp. z o.o. Warschau 46.497.000 PLN 100 VK CA Immo Sienna Center Sp.z o.o. Warschau 116.912.640 PLN 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb KONZERNABSCHLUSS 207 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erstkonsolidierung in 2020 2) BIL-S Superädifikatsverwaltungs GmbH Wien 70.000 EUR 100 VK CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 100 VK CA Immo Galleria Liegenschaftsverw. GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Germany Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK G CA Immo LP GmbH Wien 146.000 EUR 100 VK CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK CA Immobilien Anlagen Bet Fin KG Wien 7.000 EUR 100 VK CA Immo-RI-Residential Prop Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 AEJV EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 AEJV Erdberger Lände 26 Projekt GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Alpha Holding GmbH Wien 36.336 EUR 100 VK EUROPOLIS CE Rho Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK EUROPOLIS GmbH Wien 5.000.000 EUR 100 VK omniCon Baumanagement GmbH Wien 100.000 EUR 100 VK PHI Finanzbeteiligungs und Investment GmbH Wien 35.000 EUR 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 08 Die CA Immo Gruppe hält zum 31.12.2020 99,7 % der Anteile an der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt am Main (kurz Frankfurt). Im Konzernabschluss sind daher auch die folgenden Tochtergesellschaften und Anteile an Gemeinschaftsunternehmen der CA Immo Deutschland GmbH, Frankfurt, enthalten: Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteilig- ung in % Konsol- idierungs- art 1) Gründung/ Erstkon- solidier- ung in 2020 2) Brandenburg Properties 7 B.V. Amsterdam 18.000 EUR 100 VK E CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Betriebs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK G CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Am Karlsbad 11 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 01 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 03 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Europaplatz 04 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Hallesches Ufer GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 4 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 7 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier 8 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Lehrter Stadtquartier Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 01 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Mitte 02 Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Pohlstraße GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Beteiligungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer GmbH & Co. KG Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Schöneberger Ufer Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 100 VK CA Immo Berlin Upbeat Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 100 VK Stadthafenquartier Europacity Berlin GmbH & Co. KG Berlin 5.000 EUR 50 AEJV Stadthafenquartier Europacity Berlin Verwaltungs GmbH Berlin 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 2,1 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark MK 3 Projekt GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Düsseldorf BelsenPark Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Alpha GmbH Frankfurt 25.100 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Karlsruher Straße Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Nord 4 GmbH & Co. KG Frankfurt 5.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt Nord 4 Verwaltungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb KONZERNABSCHLUSS 209 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründun g/ Erstkonsoli- dierung in 2020 2) CA Immo Frankfurt ONE Betriebs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo Frankfurt ONE GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK CA Immo München MK 6 - Arnulfpark Grundstücksverwertungs GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK omniCon Gesellschaft für innovatives Bauen mbH Frankfurt 100.000 EUR 100 VK Zollhafen Mainz Quartiersgarage GmbH Frankfurt 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK Baumkirchen MI Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 100 VK Baumkirchen MK Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Baumkirchen WA 1 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 1 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 2 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 GmbH & Co. KG Grünwald 10.000 EUR 50 AEJV Baumkirchen WA 3 Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Bayern Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo München Ambigon Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Ambigon Nymphenburg Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo München Nymphenburg GmbH & Co. KG Grünwald 5.000 EUR 100 VK CA Immo München Nymphenburg Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern GmbH & Co. KG Grünwald 255.646 EUR 100 VK CA Immo Projektentwicklung Bayern Verwaltungs GmbH Grünwald 25.565 EUR 100 VK CAMG Zollhafen HI IV V GmbH & Co. KG Grünwald 105.000 EUR 50 3) AEJV CAMG Zollhafen HI IV V Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 3) AEJV CPW Immobilien GmbH & Co. KG i.L. Grünwald 5.000 EUR 33,32 3) AEJV CPW Immobilien Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 33,34 3) AEJV Eggarten Projektentwicklung GmbH&Co.KG Grünwald 16.000 EUR 50 AEJV Eggarten Projektentwicklung Verwaltung GmbH Grünwald 25.000 EUR 50 AEJV Kontorhaus Arnulfpark Betriebs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK Kontorhaus Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 99,93 VK Kontorhaus Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK SKYGARDEN Arnulfpark GmbH & Co. KG Grünwald 100.000 EUR 100 VK SKYGARDEN Arnulfpark Verwaltungs GmbH Grünwald 25.000 EUR 100 VK E 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb 3) Gemeinschaftliche Führung KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 2 10 Gesellschaft Sitz Nominal- kapital Währung Beteiligung in % Konsolidie- rungsart 1) Gründung/ Erstkonsol- idierung in 2020 2) Congress Centrum Skyline Plaza Beteiligung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza GmbH & Co. KG Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV Congress Centrum Skyline Plaza Verwaltung GmbH Hamburg 25.000 EUR 50 AEJV CA Immo Mainz Hafenspitze GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinallee III GmbH&Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinwiesen II GmbH & Co. KG Mainz 5.000 EUR 100 VK CA Immo Mainz Rheinwiesen III Verwaltung GmbH Mainz 25.000 EUR 100 VK Mainzer Hafen GmbH Mainz 25.000 EUR 50 AEJV Marina Zollhafen GmbH Mainz 25.000 EUR 37,5 3) AEJV Zollhafen Mainz GmbH & Co. KG Mainz 1.200.000 EUR 50,1 3) AEJV SEG Kontorhaus Arnulfpark Beteiligungsgesellschaft mbH München 25.000 EUR 99 VK Skyline Plaza Generalübernehmer GmbH & Co. KG Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV Skyline Plaza Generalübernehmer Verwaltung GmbH Oststeinbek 25.000 EUR 50 AEJV Boulevard Süd 4 Verwaltungs-GmbH Ulm 25.000 EUR 100 VK E Boulevard Süd 4 GmbH & Co. KG Ulm 200.000 EUR 100 VK E 1) VK Vollkonsolidierung; AEJV at equity Konsolidierung Gemeinschaftsunternehmen 2) G Gründung; E Erwerb 3) Gemeinschaftliche Führung KONZERNABSCHLUSS 211 Wien, 24.3.2021 Der Vorstand Andreas Quint (Vorstandsvorsitzender) Dr. Andreas Schillhofer (Mitglied des Vorstandes) Keegan Viscius (Mitglied des Vorstandes) KONZERNABSCHLUSS KONZERNABSCHLUSS 212 Der Vorstand bestätigt nach bestem Wissen, dass der im Einklang mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, erstellte Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe vermittelt und dass der Konzernlagebericht den Geschäftsverlauf, das Geschäftsergebnis und die Lage des Konzerns so darstellt, dass ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo Gruppe entsteht, und dass der Konzernlagebericht die wesentlichen Risiken und Ungewissheiten beschreibt, denen die CA Immo Gruppe ausgesetzt ist. Wien, 24.3.2021 D er Vo rstand Andreas Quint (V orstandsvorsitzender) Dr. Andreas Schillhofer (Mitglied des Vorstandes) Keegan Viscius (Mitglied des Vorstandes) ERKLÄRUNG DES VORSTANDES GEMÄSS §124 ABS. 1 BÖRSEGESETZ 2 13 Bericht zum Konzernabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Konzernabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, und ihrer Tochtergesellschaften (der Konzern), bestehend aus der Konzernbilanz zum 31. Dezember 2020, der Konzerngewinn- und Verlustrechnung, der Konzerngesamtergebnisrechnung, der Konzerneigenkapitalveränderungsrechnung und der Konzerngeldflussrechnung für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr und dem Konzernanhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Konzernabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage des Konzerns zum 31. Dezember 2020 sowie der Ertragslage und der Zahlungsströme des Konzerns für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU-VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind vom Konzern unabhängig in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar: Tite l Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien Risiko Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zeigt in ihrem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2020 Bestandsimmobilien in Höhe von TEUR 4.723.068 sowie Immobilien in Entwicklung in Höhe von TEUR 791.136. Darüber hinaus ist in dem Konzernabschluss zum 31. Dezember 2 020 ein Ergebnis aus Neubewertung von TEUR 183.499 erfasst. BESTÄTIGUNGSVERMERK ) BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 14 Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Bestandsimmobilien und Immobilien in Entwicklung) werden basierend auf Gutachten von externen, unabhängigen Sachverständigen mit dem beizulegenden Zeitwert bewertet. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien unterliegt wesentlichen Annahmen und Schätzungen. Das wesentliche Risiko besteht für jede Immobilie in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobilien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Developmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann einen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien haben. Die entsprechenden Angaben zu den wesentlichen Ermessensentscheidungen, Annahmen und Schätzungen sind in den Anhangangaben im Kapitel "3.1 Langfristiges Immobilienvermögen“ im Konzernabschluss enthalten. Adressierung im Rahmen der Abschlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Schätzungen des Managements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungshandlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses de r Immobilienbewertung – Beurteilu ng der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen S achverständigen – Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewäh lter Gutac hten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Anna hmen (z.B. erzielbare Mieteinnahmen, D iskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfl äche, Leerstandsrate), mittels V ergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten de r entsprec henden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsichtlich d er Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktuellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussi chtlich noch anfallenden Koste n; Untersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Projektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rech nungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrade s Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten-Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Konzernabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Konzernabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Informationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Konzernabschluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers erlangten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstellung dieser 2 15 sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in diesem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Konzernabschluss Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den zusätzlichen Anforderungen des § 245a UGB ein möglichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Konzernabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortführung der Unternehmenstätigkeit – sofern einschlägig – anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder den Konzern zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen, oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses des Konzerns. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Konzernabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Konzernabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche falsche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Konzernabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschlussprüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Konzernabschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlangen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems des Konzerns abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben. – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die erhebliche Zweifel an der Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 16 die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Konzernabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr des Konzerns von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Konzernabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Konzernabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer We ise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild err e icht wird. – W ir erlangen ausreichende geeignete Prüfungsnachweise zu den Finanzinformationen der Einheite n oder Gesc häftstätigkeiten innerhalb des Konzerns, um ein Prüfungsurteil zum Konzernabschluss abzugeben. Wi r sind verantwortlich für die Anleitung, Überwachung und Durchführung der Konzernabschlussprüfung. Wi r tragen die Alleinverantwortung für unser Prüfungsurteil. W ir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderungen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachverhalte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - sofern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Konzernabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Konzernlagebericht Der Konzernlagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Konzernabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Konzernlageberichts in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Konzernlageberichts durchgeführt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Konzernlagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, enthält zutreffende Angaben nach § 243a UGB und steht in Einklang mit dem Konzernabschluss. Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Konzernabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über den Konzern und sein Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Konzernlagebericht nicht festgestellt. 2 17 Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 25. August 2020 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 15. Oktober 2020 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Konzernabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben. BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 18 Auftragsverant wortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Mag. Alexander Wlasto. Wien, am 24. März 2021 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh Wirtschaftsprüferi n W irtschaftsprüfer ) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Konzernabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns bestätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und vollständigen Konzernabschluss samt Konzernlagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten. JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 JAHRESABSCHLUSS UND LAGEBERICHT BEILAGE 1 Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 220 Bilanz zum 31.12.2020 223 Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2020 225 Anhang für das Geschäftsjahr 2020 226 Anlagespiegel für das Geschäftsjahr 2020 245 Angaben zu Beteiligungsunternehmen 247 BEILA GE 2 Lagebericht Erklärung des Vorstandes Gemäss § 124 Börsegesetz 282 Bestätigungsvermerk ) 283 K ontakt/Disclaimer/Impressum 290 INHALT 248 222 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 223 Aktiva 31.12.2020 31.12.2019 € Tsd. € A. Anlagevermögen I. Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 542.481,16 427 542.481,16 427 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten 246.782.898,41 250.895 davon Grundwert: 43.562.646,81 €; 31.12.2019: 47.251 Tsd. € 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 1.293.942,93 1.475 248.076.841,34 252.370 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.938.723.674,92 2.600.187 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 538.239.806,52 680.530 3. Beteiligungen 273.352,50 273 3.477.236.833,94 3.280.990 3.725.856.156,44 3.533.787 B. Umlaufvermögen I. Forderungen 1. Forderungen aus Leistungen 461.024,01 1.594 2. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen 27.839.484,01 29.123 3. Forderungen gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht 12.000,00 0 4. Sonstige Forderungen 1.735.321,10 1.281 30.047.829,12 31.998 II. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 694.417.938,63 60.285 724.465.767,75 92.283 C. Rechnungsabgrenzungsposten 9.929.510,12 3.837 D. Aktive latente Steuern 0,00 0 4.460.251.434,31 3.629.907 BILANZ ZUM 31.12.2020 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 22 4 Passiva 31.12.2020 31.12.2019 € Tsd. € A. Eigenkapital I. Grundkapital Gezeichnetes Grundkapital 718.336.602,72 718.337 Eigene Anteile – 42.020.868,99 – 42.021 676.315.733,73 676.316 II. Gebund ene Kapitalrücklagen 854.841.594,68 854.841 III. Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.020.868,99 42.021 IV. Bilanzgewinn 897.604.901,81 907.530 davon Gewinnvortrag: 814.501.632,53 €; 31.12.2019: 860.827 Tsd. € 2.470.783.099,21 2.480.708 B. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln 389.554,00 297 C. Rückstellungen 1. Rückstellungen für Abfertigungen 504.984,00 336 2. Steuerrückstellungen 114.000,00 1.240 3. Rückstellung für latente Steuern 161.502,73 352 4. Sonstige Rückstellungen 42.658.967,29 17.932 43.439.454,02 19.860 D. Verbindlichkeiten 1. Anleihen 1.741.481.500,00 990.000 davon konvertibel: 200.000.000,00 €; 31.12.2019: 200.000 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 107.450.000,00 €; 31.12.2019: 0 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.634.031.500,00 €; 31.12.2019: 990.000 Tsd.€ 2. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 111.133.536,70 111.908 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 1.847.500,00 €; 31.12.2019: 29.571 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 109.286.036,70 €; 31.12.2019: 82.337 Tsd. € 3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 946.555,43 636 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 607.967,42 €; 31.12.2019: 472 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 338.588,01 €; 31.12.2019: 164 Tsd. € 4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 67.135.728,87 5.047 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 67.135.728,87 €; 31.12.2019: 5.047 Tsd. € 5. Sonstige Verbindlichkeiten 18.969.038,56 15.288 davon aus Steuern: 451.862,43 €; 31.12.2019: 381 Tsd. € davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 150.969,47 €; 31.12.2019: 115 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 18.969.038,56 €; 31.12.2019: 15.288 Tsd. € 1.939.666.359,56 1.122.879 davon mit einer Restlaufzeit bis zu einem Jahr: 196.010.234,85 €; 31.12.2019: 50.378 Tsd. € davon mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr: 1.743.656.124,71 €; 31.12.2019: 1.072.501 Tsd. € E. Rechnungsabgrenzungsposten 5.972.967,52 6.163 4.460.251.434,31 3.629.907 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 225 2020 2019 € € Tsd. € Tsd. € 1. Umsatzerlöse 30.228.013,76 28.883 2. Sonstige betriebliche Erträge a) Erträge aus der Zuschreibung zum Anlagevermögen mit Ausnahme der Finanzanla g en 5.137.241,57 6.235 b) Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen 304.431,37 1.562 c) Übrige 439.716,79 5.881.389,73 676 8.473 3. Personalaufwand a) Gehälter – 12.901.612,89 – 11.643 b) Soziale Aufwendungen – 2.486.336,31 – 15.387.949,20 – 2.327 – 13.970 davon Aufwendungen für Altersversorgung: 274.523,26 €; 2019: 264 Tsd. € davon Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekasse: 324.398,18 €; 2019: 264 Tsd. € davon Aufwendungen für gesetzlich vorgeschriebene Sozialabgaben sowie vom Entgelt abhängige Abgaben und Pflichtbeiträge: 1.743.166,33 €; 2019: 1.658 Tsd. € 4. Abschreibungen auf immaterielle Gegenstände des Anlagevermögens und Sachanla g en – 11.531.892,12 – 17.367 davon außerplanmäßige Abschreibungen gemäß § 204 Abs 2 UGB: 3.688.353,00 €; 2019: 9.571 Tsd. € 5. Sonstige betriebliche Aufwendungen a) Steuern – 26.296.987,43 – 549 b) Übrige – 21.622.113,94 – 47.919.101,37 – 15.917 – 16.466 6. Zwischensumme aus Z 1 bis 5 (Betriebsergebnis) – 38.729.539,20 – 10.447 7. Erträge aus Beteiligungen 123.377.727,50 192.269 davon aus verbundenen Unternehmen: 122.303.430,31 €; 2019: 182.882 Tsd. € 8. Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 19.796.015,83 21.803 davon aus verbundenen Unternehmen: 19.796.015,83 €; 2019: 21.528 Tsd. € 9. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 431.168,91 12 davon aus verbundenen Unternehmen: 409.444,94 €; 2019: 11 Tsd. € 10. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen 3.618.541,75 6.487 11. Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen, davon – 3.501.531,28 – 138.603 a) Abschreibungen: 3.239.000,00 €; 2019: 137.045 Tsd. € b) Wertberichtigung von Zinsforderungen: 0,00 €; 2019: 380 Tsd. € c) Aufwendungen aus verbundenen Unternehmen: 3.239.000,00 €; 2019: 137.462 Tsd. € 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen – 34.633.718,56 – 29.188 davon betreffend verbundene Unternehmen: 766.426,25 €; 2019: 1.962 Tsd. € 13. Zwischensumme aus Z 7 bis 12 (Finanzergebnis) 109.088.204,15 52.780 14. Ergebnis vor Steuern 70.358.664,95 42.333 15. Steuern vom Einkommen 12.744.604,33 4.370 davon latente Steuern: Ertrag 190.749,79 €; 2019: Aufwand 1.493 Tsd. € 16. Ergebnis nach Steuern = Jahresüberschuss 83.103.269,28 46.703 17. Gewinnvortrag aus dem Vorjahr 814.501.632,53 860.827 18. Bilanzgewinn 897.604.901,81 907.530 GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG FÜR DAS GESCHÄFTSJAHR 2020 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 22 6 BILANZIERUNGS- UND BEWERTUNGSMETHODEN UND ALLGEMEINE ANGABEN Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft („CA Immo AG“) ist ein Unternehmen von öffentlichem Interesse ge- mäß § 189a UGB und eine große Gesellschaft gemäß § 221 UGB. Der Jahresabschluss wurde nach den Vorschriften des österreichischen Unternehmensgesetzbuches (UGB) in der gel- tenden Fassung und unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung sowie der Generalnorm, ein mög- lichst getreues Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Unternehmens zu vermitteln, aufgestellt. Weiters wurde bei der Jahresabschlusserstellung der Grundsatz der Unternehmensfortführung, der Grundsatz der Vorsicht, der Grundsatz der Vollständigkeit und der Einzelbewertung von Vermögenswerten und Schulden beachtet. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wird das Gesamtkostenverfahren angewendet. Covid-19 Pandemie – Auswirkungen auf die CA Immo AG: Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Auswirkungen der Covid-19 Pandemie geprägt. Viele Länder ha- ben allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Die Hotels und der Einzelhandel verzeichnen erhebliche Umsatzeinbußen und stellen vermehrt Anfragen zur Miet- stundung bzw. Mietreduktion. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die Immobilienmärkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer werden die The- men. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Die CA Immo AG hat keine staatlichen Hilfen (weder Kurzarbeit, Zuschüsse noch Stundungen) in Anspruch genom- men. Um die Sicherheit der Mieter und Mitarbeiter bestmöglich zu gewährleisten und im Bedarfsfall rasch handeln zu kön- nen, hat CA Immo frühzeitig eine Health & Safety Taskforce installiert, die sich seit Anfang März 2020 wöchentlich zu den aktuellen Entwicklungen abstimmt und entsprechende Handlungsempfehlungen zu Hygienemaßnahmen auf regio- naler Ebene sowie in den eigengenutzten Büroflächen umsetzt. Ein entsprechender Aktionsplan wurde im Laufe des Jahres 2020 kontinuierlich überarbeitet und an das jeweils aktuelle lokale Infektionsgeschehen angepasst. Inkludiert wurden hierbei Maßnahmen und interne Verhaltensregeln für mehrere Szenarien und Eskalationsstufen, um jederzeit eine sichere Umgebung für alle Gebäudenutzer zu gewährleisten. Aufgrund der Covid-19 Pandemie gilt eine erweiterte Home-Office-Regelung für alle CA Immo Mitarbeiter. In der CA Immo AG gilt freiwillige Büropräsenz, mit max. 50% Bürobelegung und Maskenpflicht in allen Büro-Allgemeinflä- chen. Dienstreisen und Präsenz-Meetings werden bis auf weiteres nur in Ausnahmefällen durchgeführt. Going Concern Die Covid-19 Pandemie hat zum Stichtag 31.12.2020 keinen wesentlichen Einfluss auf die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der CA Immo AG. Nichtsdestotrotz ist aufgrund von bestehenden bzw. zukünftigen behördlichen Maßnahmen nicht auszuschließen, dass die Pandemie auf einzelne Immobilienobjekte bzw. Mietergruppen (insbesondere Büro, Hotel, Einzelhandel) nega- tive Auswirkungen zeigt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf die zukünftige Vermögens-, Finanz- und Er- tragslage der CA Immo AG lassen sich nicht abschließend bewerten und werden laufend evaluiert. Financial Covenants Die Bankfinanzierungen in der CA Immo AG und ihren Tochtergesellschaften unterliegen sogenannten Financial Covenants. Dies sind bei Bestandsimmobilien in der Regel LTV (Loan to Value), ISCR (Interest Service Coverage Ratio) ANHANG FÜR DAS GESCHÄFTS J AHR 2020 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 227 und DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Aufgrund der anhaltenden negativen Wirtschaftsentwicklung kann nicht aus- geschlossen werden, dass es zukünftig zu einer Verletzung vertraglicher Bedingungen (Financial Covenants, insbeson- dere DSCR) durch Mieterausfälle kommt. Zum Stichtag 31.12.2020 wurden keine Financial Convenants der CA Immo AG und ihren Tochtergesellschaften verletzt. Die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie auf mögliche zukünftige Ver- letzungen von Financial Covenants der CA Immo AG werden laufend evaluiert. Die Covid-19-Pandemie hat keine Auswirkungen auf die angewendeten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden. 1. Anlagevermögen Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen Die immateriellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten vermindert um planmäßige Abschreibungen, soweit abnutzbar, und außerplanmäßige Abschreibun- gen, soweit notwendig, angesetzt. Jahre von bis EDV-Software 3 4 Mieterausbauten 5 10 Gebäude 33 50 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 2 20 Die planmäßigen Abschreibungen werden linear vorgenommen, die Abschreibungsdauer entspricht der betriebsge- wöhnlichen Nutzungsdauer. Bei Zugängen in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres wird die volle Jahresabschreibung, bei Zugängen in der zweiten Hälfte die halbe Jahresabschreibung berücksichtigt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun- gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den fortgeführten Anschaffungs- kosten vorgenommen. Finanzanlagen Die Anteile an verbundenen Unternehmen und Beteiligungen sind zu Anschaffungskosten vermindert um außerplan- mäßige Abschreibungen angesetzt. Die Ausleihungen an verbundenen Unternehmen sind zu Anschaffungskosten vermindert um Rückzahlungen und außerplanmäßigen Abschreibungen angesetzt. Außerplanmäßige Abschreibungen werden nur dann vorgenommen, wenn voraussichtlich dauerhafte Wertminderun- gen eingetreten sind. Zuschreibungen werden bei wesentlicher Wertaufholung bis zu den Anschaffungskosten vorge- nommen. Die Ermittlung der beizulegenden Werte wird mit einer vereinfachten Unternehmensbewertung vorgenom- men, deren Ausgangspunkt der Marktwert der Immobilien der jeweiligen Tochtergesellschaften ist (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). Dieser wird um das sonstige Vermögen der Tochtergesellschaft erhöht bzw. um die Schulden reduziert. 2. Umlaufvermögen Die Forderungen sind zum Nennwert bewertet. Erkennbare Ausfallsrisken werden durch individuelle Abwertungen berücksichtigt. Die Erfassung der Beteiligungserträge erfolgt auf Basis von Ausschüttungsbeschlüssen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 22 8 Zuschreibungen zu Vermögensgegenständen des Umlaufvermögens bzw. Auflösung von Einzelwertberichtigungen werden vorgenommen, wenn die Gründe für die Abschreibung bzw. Dotierung der Einzelwertberichtigung weggefallen sind. Ausgangspunkt für die Ermittlung der beizulegenden Werte von Zinsforderungen ist der Marktwert der Immobi- lien der jeweiligen Tochtergesellschaften (auf Basis von Marktwertgutachten für den IFRS-Konzernabschluss). 3. Rechnungsabgrenzungen In den aktiven Rechnungsabgrenzungen werden vorausgezahlte Aufwendungen abgegrenzt. Darüber hinaus erfolgt bei Anleihen eine Aktivierung des Disagios und eine finanzmathematische Verteilung über die Laufzeit. In den passiven Rechnungsabgrenzungen werden Vorauszahlungen und Investitionszuschüsse von Mietern darge- stellt, die über die Mindestmietdauer aufgelöst werden. 4. Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln Die Zuschüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Gebäude aufgelöst. 5. Latente Steuern Latente Steuern werden gemäß § 198 Abs 9 und 10 UGB nach dem bilanzorientierten Konzept und ohne Abzinsung auf Basis des aktuellen Körperschaftsteuersatzes von 25 % gebildet. Dabei werden auch latente Steuern mit einem Steu- ersatz von 3 % für Unterschiede in Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe angesetzt, die selbst in ihrer Bi- lanz aufgrund des Gruppenvertrages nur 22 % Gruppensteuersatz (statt 25 % Körperschaftsteuer) verwenden. Die CA Immo AG setzt Verlustvorträge maximal in der Höhe der saldierten aktiven und passiven latenten Steuern unter Berücksichtigung der 75 % Verlustverrechnungsgrenze an. Da die Planrechnung keine ausreichenden substantiellen Hinweise auf zukünftige steuerpflichtige Gewinne zeigt, konnte zum 31.12.2020 über die Ausübung des Wahlrechts zur Aktivierung von Verlustvorträgen nicht entschieden werden. 6. Rückstellungen Die Rückstellungen für Abfertigungen betragen 700 % (31.12.2019: 490 %) der am Bilanzstichtag bestehenden fiktiven, gesetzlichen Abfertigungsverpflichtungen. Die Berechnung erfolgt nach der in der internationalen Rechnungslegung anerkannten PUC-Methode unter Zugrundelegung eines Rechnungszinssatzes von -0,34 % (31.12.2019: -0,25 %) und künftiger Bezugserhöhungen (inkl. Inflationsabgeltung) von 3 % (31.12.2019: 4 %) für Angestellte ohne Berücksichti- gung eines Fluktuationsabschlages. Für die Berechnung der Abfertigungsrückstellung wurde als Rechnungsgrundlage die AVÖ 2018-P herangezogen. Der Ansammlungszeitraum läuft bis zum Erreichen des Pensionseintrittsalters, maximal 25 Jahre. Die Zinsen auf die Rückstellung sowie Auswirkungen aus einer Änderung des Zinssatzes werden im Personal- aufwand erfasst. Die Steuer- und sonstigen Rückstellungen werden unter Bedachtnahme auf den Grundsatz der Vorsicht in Höhe der voraussichtlichen Inanspruchnahme gebildet. Sie berücksichtigen alle erkennbaren Risken und der Höhe nach noch nicht feststehenden Verbindlichkeiten. 7. Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten werden mit ihrem Erfüllungsbetrag angesetzt. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 229 8. Steuerliche Unternehmensgruppe Im Geschäftsjahr 2005 wurde eine Gruppen- und Steuerumlagevereinbarung zur Bildung einer Unternehmensgruppe iSd § 9 KStG mit Wirksamkeit ab dem Geschäftsjahr 2005 abgeschlossen, die in den darauffolgenden Jahren um zusätz- liche Gruppenmitglieder erweitert wurde. Gruppenträger ist die CA Immo AG. Im Jahr 2020 umfasst die Unterneh- mensgruppe neben dem Gruppenträger 15 inländische Gruppenmitglieder (2019: 14). Als Umlageverfahren kommt die Verteilungsmethode zur Anwendung, wobei Gewinne des Gruppenmitgliedes zuerst mit Vorgruppenverlusten verrechnet werden und ein verbleibender Gewinn des Gruppenmitgliedes mit einem Grup- pensteuersatz von 22 %, bzw. bei einem Gewinn der Steuergruppe bis zu 25 %, belastet wird. Weitergeleitete Verluste des Gruppenmitgliedes werden evident gehalten. Soweit negative zugerechnete Einkommen des einzelnen Gruppen- mitgliedes bei Beendigung der Gruppe oder bei Ausscheiden des Gruppenmitgliedes aus der Gruppe noch nicht ver- rechnet worden sind, ist die CA Immo AG als Gruppenträger zu einer Ausgleichszahlung in Höhe des Barwertes der (fiktiven) künftigen Steuerentlastung verpflichtet, die das Gruppenmitglied aus der Verwertung der zugerechneten ne- gativen, noch nicht verrechneten Einkommen voraussichtlich erzielt hätte, wenn dieses der Gruppe nicht beigetreten wäre. Die Ermittlung der Ausgleichszahlung erfolgt durch Einholung eines Gutachtens eines gemeinschaftlich bestell- ten Wirtschaftsprüfers oder einer Wirtschaftsprüfungsgesellschaft im Zeitpunkt des Ausscheidens eines Gruppenmit- glieds oder der Beendigung der Gruppe. Zum 31.12.2020 werden die möglichen Verpflichtungen aus einem Schlussaus- gleich gegenüber Gruppenmitgliedern auf 23.028 Tsd. € (31.12.2019: 28.698 Tsd. €) geschätzt. Zum 31.12.2020 sind keine Gruppenmitglieder aus der Unternehmensgruppe ausgeschieden, sodass keine Rückstellung für einen Schluss- ausgleich erfasst wurde. Durch die Verrechnung von Steuerumlagen erfolgt eine Kürzung des Steueraufwandes in der Gewinn- und Verlust- rechnung. 9. Angabe zur Währungsumrechnung Fremdwährungsforderungen werden zum Anschaffungskurs bzw. zum niedrigeren Geldkurs am Bilanzstichtag bewer- tet. Fremdwährungsverbindlichkeiten werden zum Anschaffungskurs bzw. zum höheren Briefkurs am Bilanzstichtag bewertet. ERLÄUTERUNGEN DER BILANZ UND DER GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG 10. Erläuterungen zur Bilanz a) Anlagevermögen Die Aufgliederung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel in Anlage 1 zu entnehmen. Sachanlagen Die Zugänge bei Grundstücken und Bauten betreffen im Wesentlichen Investitionen in der Erdberger Lände. Zum Bi- lanzstichtag umfassen die Sachanlagen 8 Objekte (31.12.2019: 8 Objekte). Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 3.688 Tsd. € (2019: 9.571 Tsd. €) vorgenommen. Im Geschäftsjahr 2020 wurden Zuschreibungen auf das Sachanlagever- mögen in Höhe von 5.137 Tsd. € (2019: 6.235 Tsd. €) vorgenommen. Finanzanlagen Die Darstellung der Angaben zu Beteiligungsunternehmen erfolgt in Anlage 2. Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßige Abschreibungen in Höhe von 3.239 Tsd. € (2019: 137.045 Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 3.397 Tsd. € (2019: 5.767 Tsd. €) auf das Finanzanlagevermögen vorgenommen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 30 Der Buchwert der Anteile an verbundenen Unternehmen beträgt 2.938.724 Tsd. € (31.12.2019: 2.600.187 Tsd. €). Die laufenden Zugänge resultieren im Wesentlichen aus Gesellschafterzuschüssen und aus dem Ankauf der Gesellschaft CA Immo P14 Sp. z o.o., Warschau. Die Ausleihungen an verbundene Unternehmen gliedern sich wie folgt: Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 CA Immo Holding B.V., Amsterdam 130.758 240.787 EUROPOLIS ORHIDEEA B.C. S.R.L., Bukarest 54.424 59.703 4P - Immo. Praha s.r.o., Prag 39.589 41.389 RCP Amazon, s.r.o., Prag 33.488 33.888 Europolis Holding B.V., Amsterdam 31.690 31.690 Vaci 76 Kft, Budapest 28.976 30.876 INTERMED CONSULTING & MANAGEMENT S.R.L., Bukarest 28.200 37.200 BA Business Center s.r.o., Bratislava 25.000 28.000 EUROPOLIS City Gate Ingatlanberuházási Kft, Budapest 22.700 23.400 CA Immo Invest GmbH, Frankfurt 22.000 25.500 Duna Irodaház Kft., Budapest 20.239 20.239 Sonstige unter 20 Mio. € 101.176 107.858 538.240 680.530 Au sleihungen an verbundene Unternehmen in Höhe von 25.000 Tsd. € (31.12.2019: 18.010 Tsd. €) haben eine Rest- laufzeit bis zu einem Jahr. Die wertberichtigte sonstige Ausleihung wurde auf Grund der Uneinbringlichkeit in 2020 ausgebucht. b) Umlaufvermögen Sämtliche Forderungen haben – wie im Vorjahr – eine Restlaufzeit bis zu einem Jahr. Es besteht keine wechselmäßige Verbriefung von Forderungen. Die Forderungen aus Leistungen in Höhe von 461 Tsd. € (31.12.2019: 1.594 Tsd. €) beinhalten ausstehende Mietzins- und Betriebskostenverrechnungen. Forderungen gegenüber verbundenen Unternehmen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Forderungen aus Leistungen (laufende Verrechnungen an Tochtergesellschaften) 987 944 Forderungen aus Steuerumlagen 12.716 7.203 Forderungen aus Zinsen 11.636 20.976 Forderungen aus Barvorlagen 2.500 0 27.839 29.123 Die sonstige n Forderungen in Höhe von 1.735 Tsd. € (31.12.2019: 1.281 Tsd. €) enhalten im Wesentlichen Forderungen gegenüber dem Verkäufer der CA Immo P14 Sp. z o.o. auf Grund einer nachträglichen Kaufpreisanpassung. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 231 c) Aktive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Disagio Anleihen 9.339 3.680 Sonstige 591 157 9.930 3.837 d) Eigenkapital Das gezeichnet e Kapital beträgt 718.336.602,72 € (31.12.2019: 718.336.602,72 €). Es ist zerlegt in 98.808.332 Stück (31.12.2019: 98.808.332) Inhaberaktien sowie vier nennwertlose Namensaktien. Von dem einbezahlten Grundkapital werden 5.780.037 (31.12.2019: 5.780.037) Stück eigene Anteile à 7,27 € je Aktie, somit insgesamt 42.020.868,99 € (31.12.2019: 42.020.868,99 €), offen abgezogen. Die Namensaktien werden von der SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxem- burg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, gehalten und gewähren das Recht, bis zu vier Aufsichts- ratsmitglieder zu nominieren. Aktuell besteht der Aufsichtsrat aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertetern und vier Arbeitnehmervertretern. Per 31.12.2020 hielt die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft insgesamt 5.780.037 eigene Aktien (31.12.2019: 5.780.037 eigene Aktien). Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 Stück ausgegebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 5,8 % (31.12.2019: 5,8 %) der stimmberechtigten Aktien. In 2020 wurde eine Dividende in Höhe von 1,00 € (2019: 0,90 €) je dividendenberechtigter Aktie, somit insgesamt 93.028 Tsd. € (2019: 83.725 Tsd. €), an die Aktionäre ausgeschüttet. Der zum 31.12.2020 ausgewiesene Bilanzgewinn in Höhe von 897.605 Tsd. € (31.12.2019: 907.530 Tsd. €) unterliegt keiner Ausschüttungssperre. Zum Stichtag 31.12.2020 besteht ein nicht ausgenütztes genehmigtes Kapital in Höhe von 359.168.301,36 €, das bis längstens 18.9.2023 in Anspruch genommen werden kann, sowie ein bedingtes Kapital in Höhe von 47.565.458,08 € zur Bedienung der 0,75 % Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 (bedingtes Kapital 2013) sowie ein bedingtes Ka- pital in Höhe von 143.667.319,09 € zur Bedienung von Wandelschuldverschreibungen, die zukünftig auf Grundlage der Ermächtigung der Hauptversammlung vom 09.5.2018 ausgegeben werden (bedingtes Kapital 2018). Die Gesellschaft hat nicht-nachrangige, unbesicherte Wandelschuldverschreibungen im Gesamtnennbetrag von 200 Mio. € und einer Laufzeit bis April 2025 ausstehend. Der halbjährlich zahlbare Coupon beträgt 0,75% p.a. Der anfängliche Wand- lungspreis wurde mit 30,5684 € festgelegt; dies entsprach einer Wandlungsprämie von 27,50% über dem volumengewichte- ten Durchschnittskurs (VWAP) der CA Immo-Aktien in Höhe von 23,9752 € am Emissionstag. Infolge der Auszahlung einer Bardividende in Höhe von 1,00 € je Aktie an die Aktionäre der Gesellschaft wurde der Wandlungspreis gemäß § 11 (d) (ii) der Emissionsbedingungen mit Wirkung zum 27.08.2020 auf 29,7675 € angepasst. Die Wandelschuldverschreibungen wur- den zu 100% ihres Nennbetrages von 100.000 € je Schuldverschreibung begeben und werden, sofern keine vorzeitige Wand- lung oder Rückzahlung erfolgt, zum Laufzeitende zu 100% des Nennbetrages getilgt. Nach Wahl der Gesellschaft kann die Tilgung durch Zurverfügungstellung von Aktien, Zahlung oder durch eine Kombination der beiden letztgenannten Vari- anten erfolgen. Die ausgewiesenen Gewinnrücklagen sind gebunden und der Buchwert entspricht dem Nennwert der offen vom Grundkapital abgesetzten eigenen Aktien. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 32 Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Übrige Anschaffungskosten eigene Aktien – 53.663 – 53.663 Nominale eigene Aktien im Grundkapital 42.021 42.021 Rücklage für übrige Anschaffungskosten eigene Aktien 53.663 53.663 Gebundene Gewinnrücklagen für eigene Aktien 42.021 42.021 Das Erford ernis, eine gesetzliche Rücklage bis zur Höhe von 10 % des Grundkapitals zu dotieren, ist erfüllt. Die Ge- winnrücklagen haben sich im Vergleich zum Vorjahr nicht verändert. e) Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln Die Erhöhung der Zuschüsse aus öffentlichen Mitteln beinhaltet eine Umweltförderung (Neubau in energieeffizienter Bauweise) des BMK für den Bau des Bürogebäudes VIE, Wien, in Höhe von 103 Tsd. €. Die Zuschüsse werden über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Anlagen aufgelöst. f) Rückstellungen für latente Steuern Die latente Steuer beinhaltet die Saldierung von passiven und aktiven latenten Steuern und wird auf Unterschiede zwischen den steuerlichen und den unternehmensrechtlichen Wertansätzen zum Bilanzstichtag für folgende Positionen gebildet (+ passive latente Steuer / - aktive latente Steuer): Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Grundstücke und Bauten 12.426 10.987 Personengesellschaften 4.352 3.423 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 0 – 2 Nebenkosten Anleihen – 7.882 – 3.565 Nebenkosten Bankkredite – 471 – 630 Rückstellungen für Abfertigungen – 49 – 57 Passive Rechnungsabgrenzungsposten – 5.391 – 4.587 Bemessungsgrundlage 25 % Steuersatz 2.985 5.569 Unterschiede bei Mitgliedern der steuerlichen Unternehmensgruppe (Bemessungsgrundlage für 3 % Steuersatz) 0 559 Daraus resultierende Rückstellung passive latente Steuer 746 1.409 abzüglich: Saldierung mit Verlustvorträgen – 585 – 1.057 Stand am 31.12. 161 352 Di e latenten Steuern setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2020 2019 Stand am 1.1. Rückstellung passive latente Steuer / aktive latente Steuer 352 – 1.141 Erfolgswirksame Veränderung aktive latente Steuer 0 1.141 Erfolgswirksame Veränderung passive latente Steuer – 191 352 Stand am 31.12. Rückstellung passive latente Steuer 161 352 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 23 3 g) Rückstellungen Für die Abfertigungsansprüche der von der Gesellschaft beschäftigten Angestellten und Vorstände ist eine Vorsorge unter den Rückstellungen für Abfertigungen in Höhe von 505 Tsd. € (31.12.2019: 336 Tsd. €) getroffen. Die Steuerrückstellungen in Höhe von 114 Tsd. € (31.12.2019: 1.240 Tsd. €) betreffen Rückstellungen für die Körper- schaftsteuer für das laufende Jahr. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Gerichtsgebühren 25.475 0 Prämien 6.730 5.469 Derivatgeschäfte 6.657 5.289 Bauleistungen 1.001 3.440 Personal (Urlaube und Überstunden) 926 827 Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 460 1.173 Eintragungsgebühr Grundbuch 420 420 Sonstige 990 1.314 42.659 17.932 Die Rück stellung für Gerichtsgebühren beinhaltet die Rückstellung für eine im Geschäftsjahr 2020 eingebrachte Scha- denersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften im Jahr 2004. Long Term Incentive (LTI) Programm: Um eine hohe Identifikation mit den Unternehmenszielen zu fördern, ist für alle Mitarbeiter zusätzlich zu ihrem Fix- gehalt eine variable Vergütung und somit die Partizipation am Unternehmenserfolg vorgesehen. In Anlehnung an das Vergütungssystem des Vorstands ist dafür die Erreichung der budgetierten quantitativen und qualitativen Jahresziele sowie ein positives Konzernergebnis Voraussetzung. Darüber hinaus besteht für ausgewählte Führungskräfte die Mög- lichkeit, an einem aktienkursbasierten Vergütungsprogramm zu partizipieren. Abweichend vom Modell für den Vor- stand (Phantomaktien) war die Teilnahme an LTI-Programmen, die vor dem Geschäftsjahr 2020 starteten, freiwillig. Das bisherige Programm war revolvierend, hatte eine Laufzeit von drei Jahren je Tranche (Behaltefrist) und setzte ein Eigen- investment (maximal 35% des Jahresfixgehalts) voraus. Das Eigeninvestment wurde jeweils mit dem Durchschnittskurs des 1. Quartals des jeweiligen Tranchenbeginnjahres bewertet. Auf Basis dieser Bewertung wurde die Anzahl der zu- grundeliegenden Aktien ermittelt. Am Ende des jeweiligen dreijährigen Performance-Zeitraums wurde die Zielerrei- chung mittels Soll-/Ist-Vergleich definiert. Der Erfolg wurde an folgenden Kennzahlen gemessen: NAV-Wachstum, TSR (Total Shareholder Return) und FFO-Wachstum (Funds from Operations). Die Gewichtung für das NAV-Wachstum und das FFO-Wachstum lag bei jeweils 30%, jene des TSR bei 40%. Auszahlungen erfolgten in Cash. Das LTI-Programm wurde im Jahr 2019 einer umfassenden Überarbeitung (Anpassung an Marktstandards) unterzogen; das neue Progr amm sieht Änderungen hinsichtlich des Teilnehmerkreises, der Teilnahmebedingungen sowie der Per- formanceindikatoren vor und kam erstmals im Geschäftsjahr 2020 zur Anwendung. Das neue LTI-Programm ist revol- vierend und sieht kein Eigeninvestment vor. Der Plan gewährt eine leistungsabhängige Vergütung in Form von virtuel- len Aktien von CA Immo. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ermittelt sich anhand von Performancekriterien, die an die mittelfristige Etragskraft und an die Aktienrendite anknüpfen. Der Zielbetrag des LTI wird durch den volumen- gewichteten durchschnittlichen Aktienkurs der CA Immo (= Schlusskurs an der Wiener Börse) über den 3-Monats Zeit- raum vor dem 31.12. des jeweiligen Bonusjahres dividiert. Auf diese Weise wird die vorläufige Anzahl der virtuellen Aktien berechnet. In Abhängigkeit von der Messung der Performancekriterien am Ende der Performanceperiode von CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 2 34 vier Jahren wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien bestimmt. Der LTI wird in der Regel zum Stichtag 31.12. des letzten Jahres der vierjährigen Performanceperiode ermittelt. Als gleichgewichtete Performancekriterien des LTI dienen Funds From Operations („FFO“) I und Relative Total Shareholder Return („TSR“) gegen den EPRA Nareit Developed Europe ex UK Index. Jede Tranche startet mit einem auf die jeweilige Funktion der Führungskraft abgestimmten Ziel- wert, den man bei 100%iger Zielerreichung am Ende der Laufzeit der jeweiligen Tranche erhalten würde. Die Höhe der Zuteilung eines Performancekriteriums wird durch den Vergleich von vereinbarten Zielen mit tatsächlich erreichten Werten ermittelt und als Prozentsatz ausgedrückt. Die Zuteilung zwischen den Performanceschwellen erfolgt linear. Die finale Anzahl der virtuellen Aktien ist mit 200% der vorläufigen Anzahl der virtuellen Aktien begrenzt. Für die Aus- zahlung wird die finale Anzahl der virtuellen Aktien mit dem volumengewichteten Durchschnittskurs der drei letzten Monate des Performancezeitraums multipliziert. Die Auszahlung des resultierenden Betrags erfolgt in bar, wobei hier- bei eine Obergrenze von 250% des Zielbetrags des LTI gilt. Die erfolgsbezogene Vergütung für den Vorstand orientiert sich an nachhaltigen operativen und qualitativen Zielen und berücksichtigt auch nicht-finanzielle Leistungskriterien. Sie ist mit 200% des Jahresbruttogehalts beschränkt. Eine Hälfte der variablen Vergütung ist als Jahresbonus an das Erreichen kurzfristiger, jährlich vom Vergütungsausschuss festgelegter Ziele gekoppelt. Die andere Hälfte orientiert sich an der Outperformance von folgenden, jährlich vom Ver- gütungsausschuss definierten Kennzahlen: Return on Equity (ROE), Funds from Operations (FFO) und NAV-Wachstum. Die tatsächlich ausbezahlte Bonushöhe richtet sich nach dem Zielerreichungsgrad, der aus dem Vergleich von verein- barten und tatsächlich erreichten Werten nach Abschluss jedes Geschäftsjahres ermittelt und durch den Vergütungsaus- schuss festgelegt wird. Die Auszahlung der leistungsbezogenen Vergütung besteht zu 50% aus Sofortzahlungen (Short Term Incentive). Die restlichen 50% werden auf Basis des Durchschnittskurses des letzten Quartals des für die Zieler- reichung relevanten Geschäftsjahres in Phantomaktien (Phantom Shares) umgewandelt. Die Auszahlung der Phantom- aktien erfolgt in drei gleichen Teilen in Cash – nach zwölf, 24 (Mid Term Incentive) bzw. 36 Monaten (Long Term In- centive) zum Durchschnittskurs des letzten Quartals des dem Auszahlungsjahr vorangehenden Jahres. Bei derartigen anteilsbasierten Vergütungen, die in bar abgegolten werden, wird die entstandene Schuld in Höhe des beizulegenden Zeitwerts unter Berücksichtigung des Erdienungszeitraums als Rückstellung erfasst. Bis zur Begleichung der Schuld wird der beizulegende Zeitwert zu jedem Abschlussstichtag und am Erfüllungstag neu bestimmt. Alle Än- derungen werden im jeweiligen Geschäftsjahr erfolgswirksam erfasst. h) Verbindlichkeiten 31.12.2020 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 107.450 984.032 650.000 1.741.482 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 1.848 51.116 58.170 111.134 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 608 339 0 947 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 67.136 0 0 67.136 Sonstige Verbindlichkeiten 18.969 0 0 18.969 Summe 196.011 1.035.487 708.170 1.939.668 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 235 31.12.2019 Restlaufzeit Restlaufzeit Restlaufzeit Summe Tsd. € bis zu 1 Jahr 1 - 5 Jahre mehr als 5 Jahre Anleihen 0 640.000 350.000 990.000 Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 29.571 48.433 33.904 111.908 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 472 164 0 636 Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 5.047 0 0 5.047 Sonstige Verbindlichkeiten 15.288 0 0 15.288 Summe 50.378 688.597 383.904 1.122.879 Im Posten Anleihen wird die Fristigkeit der Wandelschuldverschreibung mit dem Rückzahlungstermin berücksichtigt. Der Posten umfasst zum 31.12.2020 folgende Verbindlichkeiten: Nominale Nominalzinssatz Begebung Rückzahlung Tsd. € Wandelschuldverschreibung 2017-2025 200.000 0,75% 04.10.2017 04.04.2025 Anleihe 2016-2021 107.450 1,88% 12.07.2016 12.07.2021 Anleihe 2015-2022 142.411 2,75% 17.02.2015 17.02.2022 Anleihe 2016-2023 116.621 2,75% 17.02.2016 17.02.2023 Anleihe 2017-2024 175.000 1,88% 22.02.2017 22.02.2024 Anleihe 2020-2025 350.000 1,00% 27.10.2020 27.10.2025 Anleihe 2018-2026 150.000 1,88% 26.09.2018 26.03.2026 Anleihe 2020-2027 500.000 0,88% 05.02.2020 05.02.2027 1.741.482 Im Jahr 2020 wurden Teile von drei Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt 98.519 Tsd. € rückge- kauft und eingezogen. Dies führt zu einem Verlust von 4.862 Tsd. €, der im Posten Zinsen und ähnliche Aufwendungen ausgewiesen ist. Der Posten Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfasst Investitionskredite in Höhe von 111.134 Tsd. € (31.12.2019: 111.908 Tsd. €), die mit grundbücherlich eingetragenen Hypotheken und Verpfändungen von Bankgutha- ben, Verpfändungen der Objektversicherungen, Blankowechsel samt Wechselwidmungserklärung sowie Abtretungen der Forderungen von Vermietungen und der Rechte und Ansprüche aus Derivatgeschäften besichert sind. In dem Posten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sind im Wesentlichen Verbindlichkeiten für Bau- leistungen und Haftrücklässe sowie allgemeine Verwaltungsaufwendungen enthalten. Die im Posten Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen ausgewiesenen Verbindlichkeiten betreffen mit 42.400 Tsd. € (31.12.2019: 4.870 Tsd. €) konzerninterne Finanzierung, mit 24.535 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) noch nicht bezahlte, aber bereits gewährte Zuschüsse an eine Tochtergesellschaft und mit 201 Tsd. € (31.12.2019: 177 Tsd. €) Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Die sonstigen Verbindlichkeiten resultieren im Wesentlichen aus abgegrenzten Zinsen für Anleihen in Höhe von 16.985 Tsd. € (31.12.2019: 14.265 Tsd. €), Verbindlichkeiten gegenüber der Hausverwaltung, Verbindlichkeiten gegen- über Mietern, Verbindlichkeiten aus der Lohnverrechnung und Steuerabgaben. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 23 6 i) Passive Rechnungsabgrenzung Tsd. € 31.12.2020 31.12.2019 Investitionzuschüsse von Mietern 5.391 5.686 Erhaltene Mietzinsvorauszahlungen 582 477 5.973 6.163 j) Haftungsverhältnisse Höchstbetrag zum Zum Stichtag aushaftend Zum Stichtag aushaftend 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2019 Tsd. Tsd. € Tsd. € Garantien und Patronatserklärungen im Zusammenhang mit Verkäufen durch verbundene Unternehmen 78.076 € 60.746 38.503 Garantien für an verbundene Unternehmen gewährte Kredite 15.531 € 15.531 673 Garantien im Zusammenhang mit Verkäufen durch sonstige Konzernunternehmen 26.442 € 26.442 26.442 Garantien für an sonstige Konzernunternehmen gewährte Kredite 700 € 700 700 Patronatserklärungen im Zusammenhang mit Erwerben durch verbundene Unternehmen 0 € 0 286 Sonstige Garantien im Zusammenhang mit verbundenen Unternehmen 0 € 0 3.100 120.749 103.419 69.704 Die Gese llschaftsanteile der CA Immo AG an der Visionary Prague, s.r.o., Prag, sind zugunsten der die Tochtergesell- schaft finanzierenden Bank verpfändet. Im Zusammenhang mit Verkäufen bestehen marktübliche Garantien zur Absicherung allfälliger Gewährleistungs- und Haftungsansprüche, für die – soweit erforderlich – bilanziell Vorsorge getroffen wurden. k) Verpflichtungen aus der Nutzung von Sachanlagen Die Mietverpflichtung aus der Nutzung von in der Bilanz nicht ausgewiesenen Sachanlagen beträgt für das folgende Geschäftsjahr 803 Tsd. € (31.12.2019: 819 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.817 Tsd. € (31.12.2019: 3.798 Tsd. €). Davon entfallen auf verbundene Unternehmen für das folgende Geschäftsjahr 722 Tsd. € (31.12.2019: 707 Tsd. €) und für die folgenden fünf Geschäftsjahre 3.609 Tsd. € (31.12.2019: 3.536 Tsd. €). Dabei handelt es sich um das Büro am Rennweg/Mechelgasse 1. Der Mietvertrag ist unbefristet abgeschlossen, wobei ein Kündigungsverzicht bis 31.12.2026 vereinbart wurde. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 237 l) Angaben zu derivativen Finanzinstrumenten – Zinsswaps Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz-zinssatz Beizulegender Zeitwert davon als Rückstellungen angesetzt Beginn Ende 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 31.12.2020 12/2016 12/2024 9.135 0,44% 3M-EURIBOR – 308 – 308 06/2017 06/2027 10.908 0,79% 3M-EURIBOR – 832 – 832 06/2017 06/2027 27.776 0,76% 3M-EURIBOR – 1.992 – 1.992 08/2017 12/2029 28.796 1,12% 3M-EURIBOR – 3.524 – 3.524 76.615 – 6.657 – 6.657 Tsd. € Nominale Fixierter Zinssatz per Referenz-zinssatz Beizulegender Zeitwert davon als Rückstellungen angesetzt Beginn Ende 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019 31.12.2019 12/2016 12/2024 9.788 0,44% 3M-EURIBOR – 270 – 270 06/2017 06/2027 11.148 0,79% 3M-EURIBOR – 643 – 643 06/2017 06/2027 28.731 0,76% 3M-EURIBOR – 1.549 – 1.549 08/2017 12/2029 30.200 1,12% 3M-EURIBOR – 2.828 – 2.828 79.867 – 5.289 – 5.289 Der beizulegende Zeitwert entspricht jenem Wert, den die CA Immo AG bei Auflösung des Geschäftes am Bilanzstich- tag erhalten oder bezahlen würde. Ermittelt wurde dieser Wert von dem Kreditinstitut, mit dem dieses Geschäft abge- schlossen wurde. Der angeführte Wert ist ein Barwert. Zukünftige Zahlungsströme aus variablen Zahlungen sowie Dis- kontsätze werden auf Basis allgemein anerkannter finanzmathematischer Modelle ermittelt. Für die Bewertung werden Interbank-Mittelkurspreise verwendet. Spezifische Geld-/Briefspannen sowie sonstige Auflösungskosten sind in der Bewertung nicht enthalten. 11. Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung Umsatzerlöse Die Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen: Nach Tätigkeiten Tsd. € 2020 2019 Mieterträge Immobilien 15.430 14.039 Weiterverrechnete Betriebskosten 4.912 4.631 Managementerlöse 9.139 9.012 Sonstige Umsatzerlöse 747 1.201 30.228 28.883 In 2020 wurden Reduktionen von Mieterträgen in Österreich aufgrund von Covid-19 in Höhe von 232 Tsd. € berück- sichtigt. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 23 8 Nach Regionen Tsd. € 2020 2019 Österreich 23.266 21.335 Deutschland 961 201 Osteuropa 6.001 7.347 30.228 28.883 Sonstige betriebliche Erträge Die Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen betreffen im Wesentlichen Rückstellungen für Nebenkosten der Begebung einer Anleihe und Vergütungen an Aufsichtsträte. Die übrigen sonstigen betrieblichen Erträge von 440 Tsd. € (2019: 676 Tsd. €) resultieren aus Kostenverrechnungen, Versicherungserlösen und der Auflösung von Abgrenzungen öffentlicher Zuschüsse. Personalaufwand In diesem Posten von insgesamt 15.388Tsd. € (2019: 13.970 Tsd. €) sind Aufwendungen der von der Gesellschaft durchschnittlich beschäftigten 70 Dienstnehmer (2019: 69) ausgewiesen. Die Aufwendungen für Altersversorgung setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2020 2019 Pensionskassenbeiträge Vorstände und leitende Angestellte 183 191 Pensionskassenbeiträge übrige Mitarbeiter 92 73 275 264 Die Aufwendungen für Abfertigungen und Leistungen an betriebliche Mitarbeitervorsorgekassen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2020 2019 Veränderung Abfertigungsrückstellung Vorstände und leitende Angestellte 174 159 Veränderung Abfertigungsrückstellung übrige Mitarbeiter – 6 – 5 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse Vorstände und leitende Angestellte 92 78 Beiträge Mitarbeitervorsorgekasse übrige Mitarbeiter 64 32 324 264 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 239 Abschreibungen Tsd. € 2020 2019 Abschreibung immaterielles Vermögen 200 149 Planmäßige Abschreibung Gebäude 7.303 7.315 außerplanmäßige Abschreibung Liegenschaften 3.688 9.571 Abschreibung andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 313 276 Geringwertige Wirtschaftsgüter 28 56 11.532 17.367 Sonstige betriebliche Aufwendun gen Die Steuern, soweit sie nicht unter Steuern vom Einkommen fallen, in Höhe von 26.297 Tsd. € (2019: 549 Tsd. €) um- fassen im Wesentlichen mit 25.475 Tsd. € Gerichtsgebühren für die Schadenersatzklage gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten in Höhe von rd. 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesell- schaften im Jahr 2004. Darüber hinaus umfasst dieser Posten an die Mieter verrechnete Grundbesitzabgaben in Höhe von 208 Tsd. € (2019: 207 Tsd. €) und nicht abzugsfähige Vorsteuern von 615 Tsd. € (2019: 341 Tsd. €). Die übrigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich wie folgt zusammen: Tsd. € 2020 2019 Den Immobilien direkt zurechenbare Aufwendungen Weiterverrechenbare Betriebskosten 4.707 4.431 Instandhaltungsaufwendungen 2.377 1.513 Eigene Betriebskosten (Leerstehungskosten) 1.170 1.043 Verwaltungs- und Vermittlungshonorare 156 265 Sonstige 263 304 Zwischensumme 8.673 7.556 Allgemeine Verwaltungsaufwendungen Kosten der Begebung der Anleihen 5.668 747 Rechts-, Prüfungs- und Beratungskosten 3.533 2.992 Büromiete inklusive Betriebskosten 735 652 Verwaltungs- und Managementkosten 449 388 Werbe- und Repräsentationsaufwendungen 382 890 Aufsichtsratvergütungen 357 435 Sonstige Gebühren und Spesen des Geldverkehrs 248 252 Weiterbelastung Konzernunternehmen 215 238 Reisekosten 123 512 Sonstige 1.239 1.255 Zwischensumme 12.949 8.361 Summe übrige betriebliche Aufwendungen 21.622 15.917 Erträge aus Beteiligungen Di eser Posten beinhaltet Ausschüttungen von Unternehmen aus Österreich in Höhe von 123.201 Tsd. € (2019: 191.517 Tsd. €) sowie aus Deutschland und Osteuropa in Höhe von 177 Tsd. € (2019: 752 Tsd. €). Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens Dieser Posten enthält Zinserträge aus Ausleihungen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 240 Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge Diese Erträge resultieren im Wesentlichen aus Erträgen einer Barvorlage an eine Tochtergesellschaft. Erträge aus dem Abgang und der Zuschreibung von Finanzanlagen: Tsd. € 2020 2019 Zuschreibung aufgrund Wertaufholung 3.397 5.767 Rückzahlung von Ausleihungen über dem Buchwert 204 0 Verkauf von Finanzanlagen 17 720 3.618 6.487 Aufwendunge n aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen Tsd. € 2020 2019 Abschreibung von Finanzanlagen 3.239 137.045 Wertberichtigung Zinsen 0 380 Verlust aus dem Abgang 263 1.178 3.502 138.603 davon ausschüttungsbedingt 1.026 136.736 Zinsen und äh nliche Aufwendungen Tsd. € 2020 2019 Zinsaufwendungen Anleihen 23.095 19.964 Aufwand aus dem Rückkauf von Anleihen 4.862 0 Zinsen für aufgenommene Bankverbindlichkeiten zur Finanzierung des Immobilienvermögens 2.427 2.499 Aufwendungen für Derivatgeschäfte 2.588 4.408 Zinsaufwendungen an verbundene Unternehmen 766 1.962 Sonstige 896 355 34.634 29.188 Steuern vom Einkommen Tsd. € 2020 2019 Steuerumlage Gruppenmitglieder 12.741 7.251 Körperschaftsteuer – 187 – 1.388 Latente Steuern 191 – 1.493 Steuerertrag 12.745 4.370 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 241 SONSTIGE ANGABEN 12. Angabe der Beteiligungsunternehmen Die CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, ist oberstes Mutterunternehmen des CA Immo Konzerns. Der Konzernabschluss wird nach International Financial Reporting Standards (IFRS), wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzenden Bestimmungen des § 245a UGB aufgestellt und beim Handelsgericht Wien hinterlegt. 13. Organe der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien Vorstand Andreas Quint (ab 1.1.2018) Dr. Andreas Schillhofer (ab 1.6.2019) Keegan Viscius (ab 1.11.2018) Die Gesamtbezüge der Vorstandsmitglieder (exkl. gehaltsabhängige Abgaben) betrugen im Berichtsjahr 2.763 Tsd. € (2019: 1.512 Tsd. €). Die gehaltsabhängigen Abgaben beliefen sich in Summe auf 172 Tsd. € (2019: 97 Tsd. €). Die Summe der fixen Vergütungsbestandteile belief sich auf 1.465 Tsd. € (2019: 1.290 Tsd. €) und setzte sich aus dem Grundgehalt von 1.410 Tsd. € (2019: 1.254 Tsd. €) sowie sonstigen Leistungen (insbesondere Sachbezüge für Kfz., Diäten und Reisespesen) in Höhe von 55 Tsd. € (2019: 36 Tsd. €) zusammen. Die variablen Vergütungsbestandteile beliefen sich auf 1.175 Tsd. € (2019: 0 Tsd. €). Es fielen keine Sonderzahlungen an (2019: 106 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2020 wurden für Vorstandsmitglieder insgesamt 123 Tsd. € (2019: 117 Tsd. €) an Beiträgen zu Pensi- onskassen aufgewendet. Zum Bilanzstichtag 31.12.2020 betrug die Gesamthöhe der Abfertigungsrückstellung für Vor- standsmitglieder 412 Tsd. € (31.12.2019: 238 Tsd. €). Gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern bestanden keine Zah- lungsverpflichtungen. An die Mitglieder des Vorstands wurden weder Kredite noch Vorschüsse gewährt. Per 31.12.2020 bestehen im Rahmen des variablen Vergütungssystems für den Vorstand Rückstellungen in Höhe von 3.460 Tsd. € (31.12.2019: 2.773 Tsd. €). Hiervon entfällt ein Betrag von 1.269 Tsd. € auf Sofortzahlungen, die bis längs- tens 31.5.2021 zur Auszahlung gelangen. Auf das LTIP (Mehrjahresbonus) entfällt ein Betrag von 2.191 Tsd. €. Der Kurs für die Umwandlung des relevanten Jahresbonusanteiles in Phantom Shares betrug zum Stichtag 31.12.2020 27,54 €. Aufsichtsrat Von der Hauptversammlung gewählt: Torsten Hollstein, Vorsitzender Jeffrey G. Dishner, Stv. des Vorsitzenden (ab 9.5.2019) Dr. Florian Koschat, Stv. des Vorsitzenden Univ.-Prof. MMag. Dr. Klaus Hirschler Michael Stanton Dr. Monika Wildner (ab 9.5.2019) John Nacos (bis 9.5.2019) Richard Gregson (bis 25.8.2020) Durch Namensaktie entsendet: Sarah Broughton (ab 28.9.2018) Laura Rubin (ab 28.9.2018) Jeffrey G. Dishner (ab 28.9.2018 bis 9.5.2019) Vom Betriebsrat entsendet: Georg Edinger, BA, REAM (IREBS) Mag. Nicole Kubista CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 242 Mag. (FH) Sebastian Obermair Walter Sonnleitner (ab 10.2.2020) Mag. (FH) Franz Reitermayer (bis 10.2.2020) Zum Bilanzstichtag bestand der Aufsichtsrat der CA Immo aus sechs von der Hauptversammlung gewählten sowie zwei mittels Namensaktien entsendeten Kapitalvertretern und vier Arbeitnehmervertretern. Im Geschäftsjahr 2020 (für 2019) gelangte eine Gesamtvergütung von 309 Tsd. € (2019: 380 Tsd. €) zur Auszahlung. Die darin enthaltenen Sitzungsgelder beliefen sich insgesamt auf 84 Tsd. € (2019: 106 Tsd. €). Darüber hinaus wurden im Ge- schäftsjahr 2020 im Zusammenhang mit dem Aufsichtsrat Aufwendungen in Höhe von 78 Tsd. € erfasst (2019: 205 Tsd. €). Hiervon entfallen rund 9 Tsd. € auf Barauslagen für Reisespesen (2019: 62 Tsd. €) und 52 Tsd. € (2019: 39 Tsd. €) auf sonstige Aufwendungen einschließlich Fortbildungskosten und Lizenzkosten. An Rechts- und sonstige Be- ratungskosten fielen 17 Tsd. € an (2019: 103 Tsd. €). An Mitglieder des Aufsichtsrats wurden keine Honorare, insbeson- dere für Beratungs- und Vermittlungstätigkeiten, geleistet bzw. keine Kredite oder Vorschüsse gewährt. Für das Geschäftsjahr 2020 soll der Hauptversammlung auf Basis derselben Kriterien (jährliche Fixvergütung von 30 Tsd. € je Aufsichtsratsmitglied plus Sitzungsgeld in Höhe von 1.000 € je Sitzung) und unter Berücksichtigung des Ver- zichts auf Vergütung der mittels Namensaktien entsendeten bzw. der Starwood Gruppe zuzuordnenden Aufsichtsratsmit- glieder eine Aufsichtsratsvergütung in Gesamthöhe von 328 Tsd. € vorgeschlagen werden. Die Vergütung wurde im Ab- schluss per 31.12.2020 berücksichtigt. Sämtliche Verträge der Gesellschaft mit Mitgliedern des Aufsichtsrats, durch die sich diese außerhalb ihrer Tätigkeit im Aufsichtsrat gegenüber der CA Immo AG zu einer Leistung gegen ein nicht bloß geringfügiges Entgelt verpflichten, haben den branchenüblichen Standards zu entsprechen und unterliegen der Genehmigung durch den Aufsichtsrat. Dies gilt auch für Verträge mit Unternehmen, an denen ein Aufsichtsratsmitglied ein erhebliches wirtschaftliches Inte- resse hat. Dr. Monika Wildner ist auch Aufsichtsratsmitglied bei der Volksbank Wien AG. Seit Ende 2019 ist die Volks- bank Wien langfristiger Mieter von rund 14.000 m² Bürofläche im CA Immo-Bestandsgebäude in der Erdberger Lände 26. Der Mietvertrag wurde bereits vor Annahme des Aufsichtsratsmandats bei CA Immo AG abgeschlossen und ent- spricht marktüblichen Konditionen. Darüber hinaus wurden keine Honorare, insbesondere für Beratungs- und Vermitt- lungstätigkeiten, an Mitglieder des Aufsichtsrats geleistet. Kredite oder Vorschüsse wurden nicht gewährt. Starwood Capital Group (Starwood) Seit 27.9.2018 ist die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. (vormals SOF-11 Starlight 10 EUR S.à r.l.) größter Einzelaktionär der Gesellschaft. Im Geschäftsjahr 2020 erhöhte Starwood Capital Group (über ihr Vehikel SOF-11 Klimt CAI S.à r.l.) ihre Beteiligung an CA Immo von rd. 26% des Grundkapitals auf rund 28%, womit knapp unter 30% der Stimmrechte an der Gesell- schaft verbunden sind. SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. hält 27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensaktien von CA Immo AG. Die SOF-11 Klimt CAI S.à.r.l. ist eine von Starwood Capital Group kontrollierte indirekte 100% Tochtergesellschaft von SOF-11 International, SCSp. Starwood Capital Group ist eine im Privatbesitz befindliche weltweit agierende Alter- native Investmentgesellschaft, die sich als Finanzinvestor auf globale Immobilieninvestitionen konzentriert. 14. Arbeitnehmer Die Gesellschaft beschäftigte im Durchschnitt während des Geschäftsjahres 70 (2019: 69) Angestellte. 15. Aufwendungen für den Abschlussprüfer Die Angabe der auf das Geschäftsjahr entfallenden Aufwendungen für den Abschlussprüfer gemäß § 237 Z 14 UGB unterbleibt, da eine derartige Information im Konzernabschluss der CA Immo AG enthalten ist. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 1 243 16. Wesentliche Ereignisse nach dem Bilanzstichtag Am 8.1.2021 kündigte SOF-11 Klimt CAI S.à r.l. die Absicht an, ein antizipiertes Pflichtangebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo zu stellen und ihre Beteiligung an der Gesellschaft von der- zeit 29.999893% der gesamten Stimmrechte weiter zu erhöhen. Die Angebotsunterlage wurde am 22.2.2021 veröffent- licht. Ab diesem haben die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschreibungen der CA Immo die Möglichkeit, das Angebot anzunehmen und ihre Aktien und Wandelschuldverschreibungen in das Angebot einzuliefern. Die Annah- mefrist endet am 9.4.2021, 17.00 (CET). Der den Aktionären der CA Immo ursprünglich angebotene Preis von € 34,44 je CA Immo Aktie wurde am 26.2.2021 auf € 36,00 erhöht ("Aktien Angebotspreis"). Den Inhabern von Wandelschuldverschreibungen wird ein Preis von etwa € 138.628,59 (ursprünglich € 132.621,35) je Wandelschuldverschreibung mit Nominalbetrag von € 100.000 geboten ("WSV Angebotspreis"). Der Aktien Angebotspreis und der WSV Angebotspreis verstehen sich cum Dividende. Das antizipierte Pflichtangebot ist auf den Erwerb sämtlicher ausstehender CA Immo AG Aktien und Wandelschuld- verschreibungen gerichtet, die nicht von der Bieterin oder von der CA Immo AG selbst gehalten werden. Eine Mindest- annahmeschwelle ist jedoch nicht vorgesehen. Der Vollzug des Angebots steht unter der aufschiebenden Bedingung der kartellrechtlichen Freigaben in Österreich, Deutschland und Polen. Die Äußerung des Vorstands sowie des Aufsichtsrats zu diesem Angebot wurden am 8.3.2021 veröffentlicht und ste- hen – wie auch die Angebotsunterlage – auf der Website der Gesellschaft unter 2021 Übernahmeangebot Starwood (caimmo.com) zu Verfügung. 17. Ergebnisverwendungsvorschlag Es wird vorgeschlagen, vom ausgewiesenen Bilanzgewinn in Höhe von 897.604.901,81 € eine Dividende von 1,00 € je Aktie, somit insgesamt 93.028.299,00 €, an die Aktionäre auszuschütten. Der verbleibende Bilanzgewinn in Höhe von 804.576.602,81 € soll auf neue Rechnung vorgetragen werden. Wien, 24.3.2021 Der Vorstand Andreas Quint (Vorstandsvorsitzender) Dr. Andreas Schillhofer (Mitglied des Vorstandes) Keegan Viscius (Mitglied des Vorstandes) CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1 245 Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 1.1.2020 Zugänge Abgänge Anschaffungs-/ Herstellungskosten am 31.12.2020 € € € € I. Immaterielle Vermögensgegenstände EDV-Software 2.858.192,74 327.497,64 12.218,75 3.173.471,63 2.858.192,74 327.497,64 12.218,75 3.173.471,63 II. Sachanlagen 1. Grundstücke und Bauten a) Grundwert 50.658.941,08 0,00 0,00 50.658.941,08 b) Gebäudewert 308.735.274,87 1.741.248,42 0,00 310.476.523,29 359.394.215,95 1.741.248,42 0,00 361.135.464,37 2. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung 3.874.482,14 160.561,02 28.431,61 4.006.611,55 363.268.698,09 1.901.809,44 28.431,61 365.142.075,92 III. Finanzanlagen 1. Anteile an verbundenen Unternehmen 2.783.542.427,93 338.378.977,30 17.500,00 3.121.903.905,23 2. Ausleihungen an verbundene Unternehmen 686.679.046,53 321.260,09 148.760.500,10 538.239.806,52 3. Beteiligungen 274.251,50 0,00 0,00 274.251,50 4. Sonstige Ausleihungen 22.870.000,00 0,00 22.870.000,00 0,00 3.493.365.725,96 338.700.237,39 171.648.000,10 3.660.417.963,25 3.859.492.616,79 340.929.544,47 171.688.650,46 4.028.733.510,80 ANLAGESPIEGEL FÜR DAS GESCHÄFTS J AHR 2020 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 1 246 kumulierte Abschreibungen am 1.1.2020 Abschreibungen im Geschäftsjahr 2020 Zuschreibungen im Geschäftsjahr 2020 Kumulierte Abschreibungen Abgänge Kumulierte Abschreibungen am 31.12.2020 Bilanzwert am 31.12.2020 Bilanzwert am 31.12.2019 € € € € € € € 2.430.869,17 200.121,30 0,00 0,00 2.630.990,47 542.481,16 427.323,57 2.430.869,17 200.121,30 0,00 0,00 2.630.990,47 542.481,16 427.323,57 3.407.941,27 3.688.353,00 0,00 0,00 7.096.294,27 43.562.646,81 47.250.999,81 105.091.166,22 7.302.347,04 5.137.241,57 0,00 107.256.271,69 203.220.251,60 203.644.108,65 108.499.107,49 10.990.700,04 5.137.241,57 0,00 114.352.565,96 246.782.898,41 250.895.108,46 2.400.029,45 341.070,78 0,00 28.431,61 2.712.668,62 1.293.942,93 1.474.452,69 110.899.136,94 11.331.770,82 5.137.241,57 28.431,61 117.065.234,58 248.076.841,34 252.369.561,15 183.356.060,34 3.239.000,00 3.397.331,03 17.499,00 183.180.230,31 2.938.723.674,92 2.600.186.367,59 6.148.992,00 0,00 0,00 6.148.992,00 0,00 538.239.806,52 680.530.054,53 899,00 0,00 0,00 0,00 899,00 273.352,50 273.352,50 22.869.999,00 0,00 0,00 22.869.999,00 0,00 0,00 1,00 212.375.950,34 3.239.000,00 3.397.331,03 29.036.490,00 183.181.129,31 3.477.236.833,94 3.280.989.775,62 325.705.956,45 14.770.892,12 8.534.572,60 29.064.921,61 302.877.354,36 3.725.856.156,44 3.533.786.660,34 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN ANLAGE 2 ANGABEN ZU BETEILIGUNGSUNTERNEHMEN Direkte Beteiligungen Gesellschaft Sitz Nominalkapital Anteil am Kapital in % Jahresergebnis 31.12.2020 Eigenkapital 31.12.2020 Jahresergebnis 31.12.2019 Eigenkapital 31.12.2019 in 1.000 in 1.000 in 1.000 in 1.000 CA Immo Holding B.V. Amsterdam 51.200.000 EUR 100 – 11.627 EUR 292.591 EUR 15.537 EUR 204.218 EUR CA Immo d.o.o., Belgrad 32.822.662 RSD 100 2.660 RSD 3.561 RSD 1.733 RSD 601 RSD CA Holding Szolgáltató Kft Budapest 13.000.000 HUF 100 74.314 HUF 795.006 HUF 28.577 HUF 720.692 HUF Canada Square Kft. Budapest 12.510.000 HUF 100 – 172.636 HUF 885.228 HUF – 31.856 HUF 1.057.864 HUF Duna Irodaház Kft., Budapest Budapest 277.003.015 HUF 100 – 682.339 HUF 13.099.924 HUF – 83 EUR 32.274 EUR Duna Termál Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 390.906.655 HUF 100 – 388.493 HUF 14.505.387 HUF 331 EUR 38.676 EUR Duna Business Hotel Ingatlanfejlesztö Kft. Budapest 452.844.530 HUF 100 – 196.421 HUF 16.994.538 HUF 783 EUR 42.131 EUR Kapas Center Kft. Budapest 772.560.000 HUF 50 38.017 HUF 1.832.221 HUF 175.038 HUF 1.794.203 HUF Kilb Kft. Budapest 30.000.000 HUF 100 381.707 HUF 3.523.106 HUF 360.628 HUF 3.141.399 HUF Millennium Irodaház Kft. Budapest 997.244.944 HUF 100 – 290.336 HUF 9.736.453 HUF 48 EUR 26.509 EUR R 70 Invest Budapest Kft. Budapest 5.270.000 HUF 100 – 311.388 HUF 1.463.107 HUF – 139.426 HUF 1.774.495 HUF Váci 76 Kft. Budapest 3.100.000 HUF 100 – 259.925 HUF 5.385.683 HUF 225.432 HUF 5.645.607 HUF CA Immo Invest GmbH Frankfurt 50.000 EUR 51 – 23 EUR 17.522 EUR 869 EUR 17.545 EUR DRG Deutsche Realitäten GmbH Frankfurt 500.000 EUR 49 455 EUR 955 EUR 303 EUR 856 EUR CAINE B.V. Hoofddorp 18.151 EUR 100 – 465 EUR 48.769 EUR – 3.926 EUR 49.234 EUR Visionary Prague, s.r.o. Prag 200.000 CZK 100 – 46.624 CZK 267.286 CZK – 47.213 CZK 313.909 CZK CA Immo New City Sp.z.o.o Warschau 116.000 PLN 100 – 34 PLN 82 PLN gegründet 2020 gegründet 2020 CA Immo P14 Sp.z.o.o Warschau 10.000 PLN 100 3.677 PLN 153.690 PLN Erwerb 2020 Erwerb 2020 CA Immobilien Anlagen Beteiligungs GmbH & Co Finanzierungs KG Wien 7.000 EUR 100 234 EUR 8.051 EUR 1.262 EUR 9.079 EUR CA Immo BIP Liegenschaftsverwaltung GmbH Wien 3.738.127 EUR 39 1.042 EUR 10.985 EUR 6.168 EUR 9.943 EUR CA Immo International Holding GmbH Wien 35.000 EUR 100 30.504 EUR 1.971.285 EUR 51.848 EUR 2.061.781 EUR CA Immo Konzernfinanzierungs GmbH Wien 35.000 EUR 100 271 EUR 203.406 EUR gegründet 2020 gegründet 2020 CA Immo Rennweg 16 GmbH Wien 35.000 EUR 100 – 409 EUR 455 EUR 2.110 EUR 863 EUR EBL Nord 2 Immobilien GmbH Wien 35.000 EUR 50 7 EUR 49 EUR 7 EUR 42 EUR EBL Nord 2 Immobilien Eins GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 – 47 EUR 519 EUR 732 EUR 2.467 EUR EBL Nord 2 Immobilien Zwei GmbH & Co KG Wien 10.000 EUR 50 – 12 EUR 7 EUR 2 EUR 53 EUR omniCon Baumanagement GmbH Wien 100.000 EUR 100 0 EUR 100 EUR 9 EUR 140 EUR Die Angaben für 2020 erfolgen ausschließlich auf Basis von vorläufigen Zahlen der nach lokalen Rechnungslegungsmethoden erstellten Abschlüsse. 247 LAGEBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 249 CA Immo ist ein Immobilienunternehmen mit Hauptsitz in Wien, das mit eigenen Niederlassungen in Deutsch- land, Polen, Rumänien, Serbien, Tschechien und Ungarn vertreten ist. Muttergesellschaft des Konzerns ist die bör- sennotierte CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, mit Sitz in Wien, deren Haupttätigkeit in der strategischen und operativen Leitung der in- und ausländischen Toch- tergesellschaften liegt. Die einzelnen Niederlassungen agieren als weitgehend dezentral organisierte Profit-Cen- ter. Weitere Tochtergesellschaften (ohne eigenes Team vor Ort) bestehen in den Niederlanden, der Slowakei sowie in Zypern. Gleichzeitig mit dem Verkauf des Bürogebäudes Zagrebtower im 3. Quartal 2020 erfolgte der Rückzug aus Kroatien. Zum Stichtag 31. Dezember 2020 umfasst der Konzern insgesamt 184 Gesellschaften (31.12.2019: 185) mit 437 Mitarbeitern (31.12.2019: 414). Kerngeschäft der CA Immo Gruppe ist die Vermietung, das Management sowie die Entwicklung von hochwertigen gewerblich genutzten Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien. Das Unternehmen verfügt über ausgeprägte in-house Baukompetenz und deckt die ge- samte Wertschöpfungskette im gewerblichen Immobilien- bereich ab. Ziel ist der Aufbau eines fokussierten, qualita- tiv hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilien- portfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Durch die Auf- bereitung und Verwertung von Grundstücksreserven im Geschäftsfeld Development werden zusätzliche Ergebnis- beiträge erzielt. Fertig gestellte Projekte übernimmt CA Immo entweder in den eigenen Bestand oder verkauft sie an einen Endinvestor. Aktuell kontrolliert die Gruppe ein Immobilienvermögen von rund 5,6 Mrd. € in Deutsch- land, Österreich und Osteuropa. Standort Österreich Die inländischen Liegenschaften werden in direkten Tochtergesellschaften der CA Immobilien Anlagen AG ge- halten. Per 31. Dezember 2020 befindet sich zudem ein Immobilienvermögen von rund 322,9 Mio. € (31.12.2019: 317,3 Mio. €) im direkten Besitz der Konzernmutter. Das österreichische Gesamtportfolio umfasst zum 31. Dezem- ber 2020 ausschließlich Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 530,0 Mio. € (31.12.2019: 572,9 Mio. €). GESELLSCHAFTEN NACH REGIONEN Anzahl der Gesellschaften 1) 31.12.2020 31.12.2019 Österreich 19 19 - hiervon Joint Ventures 3 3 Deutschland 2) 98 98 - hiervon Joint Ventures 23 27 Zentral- und Osteuropa 3) 67 68 - hiervon Joint Ventures 2 2 Konzernweit 184 185 - hiervon Joint Ventures 28 32 1) Joint Ventures bezogen auf konsolidierte Gesellschaften. 2) Inklusive einer Gesellschaft in der Schweiz. 3) Inklusive der im Rahmen der osteuropäischen Investments bestehenden Holdinggesellschaften in Zypern und den Niederlanden. Standort Deutschland Operative Plattform sämtlicher Deutschland-Aktivitäten der Gruppe ist die CA Immo Deutschland GmbH mit Niederlassungen in Berlin, Frankfurt und München. Das Immobilienvermögen der Gesellschaft besteht neben Be- standsobjekten überwiegend aus im Bau befindlichen Immobilien oder unbebauten Grundstücken sowie aus einem zum Handel bzw. zur Veräußerung bestimmten Portfolio mit weiteren Liegenschaften. Die Bestandsim- mobilien werden großteils in direkten Beteiligungen ge- halten und durch die DRG Deutsche Realitäten GmbH – ein Joint Venture mit dem österreichischen Makler- und Hausverwaltungsunternehmen ÖRAG – vermietet und verwaltet. Einzelne Projektentwicklungen (beispiels- weise in München und Mainz) werden in Joint Ventures realisiert. Das Construction Management wird durch die CA Immo Tochter omniCon durchgeführt, die diese Dienstleistungen auch für Dritte erbringt. Standort Osteuropa (CEE) In CEE liegt der strategische Fokus ebenfalls auf gewerb- lichen Class-A-Gebäuden in den jeweiligen Hauptstädten. Das CEE-Bestandsimmobilienportfolio sowie eine Projekt- entwicklung sind in direkten CA Immo Beteiligungen en- halten. Sämtliche osteuropäischen Immobilien werden von den regionalen Niederlassungen unter dem Namen „CA Immo Real Estate Management“ gemanagt. KONZERNSTRUKTUR CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 50 KONJUNKTURTREND 1) Nach dem Ausbruch der Covid-19-Pandemie und der schweren Rezession in 2020 hat der Internationale Wäh- rungsfonds (IMF) in seinem im Januar 2021 veröffentlich- ten Update des World Economic Outlooks einen positi- ven Ausblick der Weltwirtschaft gezeichnet. Obwohl die jüngsten Impfstoffzulassungen Hoffnungen auf eine Trendwende in der Bekämpfung der Pandemie noch in diesem Jahr geweckt haben, geben erneute Infektionswel- len und neue Varianten des Virus Anlass zur Sorge. In- mitten dieser außergewöhnlichen Unsicherheit wird für die Weltwirtschaft ein Wachstum von 5,5%im Jahr 2021 und 4,2% im Jahr 2022 prognostiziert. Die Prognose für 2021 wurde gegenüber der vorherigen Prognose um 0,3 Prozentpunkte nach oben korrigiert. Dementsprechend wächst die Erwartung einer durch den Impfstoff ausge- lösten Belebung der Wirtschaftstätigkeit im weiteren Jah- resverlauf sowie zusätzliche politische Unterstützung in einigen großen Volkswirtschaften. Die prognostizierte Wachstumserholung in diesem Jahr folgt auf einen schweren Einbruch 2020, der akute negative Auswirkun- gen auf die Weltwirtschaft hatte. Der globale Wachstums- rückgang für 2020 wird auf –3,5% geschätzt, 0,9 Prozent- punkte höher als in der vorherigen Prognose, was eine stärker als erwartete Dynamik in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 widerspiegelt. Nach einer ersten Schätzung der Jahreswachstumsrate für 2020, basierend auf saison- und kalenderbereinigten Quartalsdaten, sank das BIP im Euroraum um 7,2% und in der EU um 6,8%. Gemäß aktuellem Forecast steigt das BIP in der EU in 2021 um etwa 4% – und damit weniger als bisher prognostiziert – und 2022 um etwa 3%. Dies bedeutet, dass der Output der europäischen Wirtschaft im Jahr 2022 in etwa wieder auf dem Vorkrisenniveau lie- gen würde. Es wird erwartet, dass die Tiefe der Rezession im Jahr 2020 und die Geschwindigkeit der Erholung in den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaa- ten sehr unterschiedlich ausfallen werden. DIE CA IMMO KERNMÄRKTE 2020 2) Im Vergleich zum Vorquartal ist das saisonbereinigte BIP im 4. Quartal 2020 im Euroraum um 0,7% und in der EU um 0,5% gesunken. Dies geht aus einer vorläufigen Schnellschätzung hervor, die von Eurostat veröffentlicht wurde. Diese Rückgänge folgen auf eine starke Erholung 1) Quellen: Internationaler Währungsfonds, Europäische Kommission, Oxford Economics im 3. Quartal 2020 (+12,4% im Euroraum; +11,5% in der EU) und die schärfsten Rückgänge seit Beginn der Zeit- reihe 1995 im 2. Quartal (-11,7% im Euroraum und –11,4% in der EU). Im Dezember 2020 lag die saisonbereinigte Arbeitslosen- quote im Euroraum bei 8,3%, unverändert im Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 90 Basispunkten ge- genüber Dezember 2019. Die Arbeitslosenquote in der EU lag im Dezember 2020 bei 7,5%, ebenfalls unverändert im Vergleich zu November 2020 und ein Anstieg von 100 Ba- sispunkten gegenüber Dezember 2019. Am Ende des 3. Quartals 2020, in dem die Auswirkun- gen der staatlichen Maßnahmen als Reaktion auf die Co- vid-19 Eindämmungsmaßnahmen in einem erhöhten Fi- nanzierungsbedarf nach wie vor zum Tragen kamen, be- lief sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP im Euroraum auf 97,3%, gegenüber 95,0% am Ende des 2. Quartals 2020. In der EU stieg die Quote von 87,7% auf 89,8%. Verglichen mit dem 3. Quartal 2019 er- höhte sich der öffentliche Schuldenstand im Verhältnis zum BIP sowohl im Euroraum (von 85,8% auf 97,3%) als auch in der EU (von 79,2% auf 89,8%). Die Anstiege sind auf zwei Faktoren zurückzuführen: beträchtliche An- stiege der Staatsverschuldung und sinkendes BIP. Die Jahresinflation bewegte sich im Euroraum mit –0,3% im Dezember 2020 deutlich unter der Zielgröße der EZB von unter, aber nahe 2,0% (Dezember 2019: 1,3%). Dem gegenüber standen 0,3% in der Europäischen Union (Dezember 2019: 1,6%). Die niedrigsten jährlichen Raten wurden in Griechenland (–2,4%), Slowenien (–1,2%) und Irland (–1,0%) gemessen. Die höchsten jähr- lichen Raten verzeichneten Polen (3,4%), Ungarn (2,8%) und Tschechien (2,4%). Die Wirtschaft in Österreich schrumpfte 2020 mit einem Rückgang des realen BIP um 7,5%. Die Inflationsrate lag im Dezember 2020 bei 0,3%, die Arbeitslosenquote bei 7,5%. Die Brutto-Staatsverschuldung in Prozent des BIP erhöhte sich auf 79,1%. Das negative Wirtschaftswachstum in Deutschland spie- gelte sich in einem BIP-Rückgang von 5,5% wider. Im ge- samt-europäischen Vergleich liegt Deutschland damit un- ter den entsprechenden Durchschnitten der EU bzw. der Eurozone. Die Arbeitslosenquote in Deutschland erhöhte 2) Quellen: Eurostat, Europäische Kommission, Bloomberg, Financial Times WIRTSCHAFTLICHES UMFELD CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 251 sich im Jahresverlauf von 3,2% auf 4,6%. Die Inflations- rate wurde im Dezember 2020 für Deutschland mit –0,7% angegeben. Der positive konjunkturelle Trend der Vorjahre auf den CA Immo-Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa blieb über das Jahr 2020 nicht intakt. Die Auswirkungen der Covid-19-Pandemie führten, wie auch in Deutschland und Österreich, zu negativen Wachstumsraten. Innerhalb den zentral- und osteuropäischen Kernmärkte zeigten Polen und Rumänien 2020 mit –3,0% bzw. –5,3% den geringsten Rückgang. Das BIP in Ungarn verringerte sich 2020 um 5,6%, in Tschechien um 6,8%. Die Arbeits- losenquote in den zentral- und osteuropäischen Ländern bleibt deutlich niedriger als in den EU-27 und im Durch- schnitt des Euroraums. Sie liegt in Tschechien bei 3,1%, in Polen bei 3,3%, in Ungarn bei 4,3% und in Rumänien bei 4,9%. Die Inflationsrate zeigte sich 2020 robust und lag eben- falls in allen zentral- und osteuropäischen Kernländern über dem Durchschnitt der Eurozone. Rumänien meldete für Dezember 2020 eine Inflationsrate von 1,8%, wäh- rend der Jahreswert 2020 in Tschechien bei 2,4% lag. Die jährliche Inflationsrate in Ungarn wurde mit 2,8%, in Po- len mit 3,4% registriert. Das starke Beschäftigungswachstum der Vorjahre ver- langsamte sich in Tschechien und Ungarn und war in Po- len und Rumänien leicht rückläufig. WIRTSCHAFTSDATEN DER CA IMMO-KERNMÄRKTE Wachstumsrate des realen BIP 1) Jährliche Inflationsraten 2) Arbeitslosen- quote 3) Öffentlicher Haushaltssaldo Brutto- Staats- verschuldung Wachstumsrate Erwerbstätigkeit 2020 2019 in % in % in % des BIP 3Q 2020 in % des BIP 3Q 2020 in % des BIP 3Q 2020 EU – 27 –6,8 1,6 0,3 7,5 –5,6 89,6 0,1 Euroraum – 19 –7,2 1,3 –0,3 8,3 –5,8 97,3 0,1 Österreich –7,5 1,4 1,0 5,8 –6,8 79,1 0,5 Deutschland –5,5 0,6 –0,7 4,6 –4,6 70,0 0,1 Polen –3,0 4,6 3,4 3,3 –4,6 56,7 –0,1 Tschechien –6,8 2,3 2,4 3,1 –4,4 38,4 0,3 Ungarn –5,6 4,6 2,8 4,3 –3,8 74,3 0,0 Rumänien –5,3 4,2 1,8 4,9 –10,0 43,1 –0,3 Quelle: Oxford Economics, Eurostat 1) Veränderung gegenüber Vorjahr (in %); 2) Veränderung zum Vorjahr, per Dezember 2020; 3) per Dezember 2020, außer Ungarn: November 2020 GELDMARKT UND ZINSUMFELD 1) Der EZB-Rat beschloss in der jüngsten Sitzung am 21. Januar 2021, den Zinssatz für die Hauptrefinanzie- rungsgeschäfte sowie die Zinssätze für die Spitzenrefi- nanzierungsfazilität und die Einlagefazilität unverändert bei 0,00%, 0,25% bzw. –0,50% zu belassen. Der EZB-Rat geht davon aus, dass die EZB-Leitzinsen so lange auf ih- rem aktuellen oder einem niedrigeren Niveau bleiben werden, bis er feststellt, dass sich die Inflationsaussich- ten in seinem Projektionszeitraum deutlich einem Niveau annähern, das hinreichend nahe, aber unter 2% liegt, 1) Quellen: Europäische Zentralbank, Eurostat, Bloomberg, Moody’s Analy- tics und dass sich diese Annäherung in der Dynamik der zu- grundeliegenden Inflation durchgängig widerspiegelt. Die expansive Geldmarktpolitik der Europäischen Zent- ralbank der Vorjahre fand im Jahr 2020 durch den Aus- bruch der Covid-19 Pandemie und der damit einherge- henden Rezession ihren Höhepunkt. Zusätzlich zum Pro- gramm zum Ankauf von Vermögenswerten (Asset-Purch- ase-Programme – APP) in Höhe von 20 Mrd. € monatlich hat der EZB-Rat Ankäufe im Rahmen des Pandemie-Not- fallankaufprogramms (Pandemic Emergency Purchase Programme – PEPP) im Gesamtumfang von 1,85 Mrd. € 2) Quellen: Europäische Kommission, Europäische Zentralbank, Financial Times CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 52 beschlossen. Der EZB-Rat wird die Nettoankäufe im Rah- men des PEPP mindestens bis Ende März 2022 und in je- dem Fall so lange durchführen, bis die Phase der Corona- virus-Krise seiner Einschätzung nach überstanden ist. Die Ankäufe im Rahmen des PEPP werden durchgeführt, um während der Pandemie die günstigen Finanzierungsbe- dingungen aufrechtzuerhalten. Wenn mit Ankäufen, die den Gesamtumfang des PEPP über den Zeithorizont der Nettoankäufe hinweg nicht voll ausschöpfen, günstige Fi- nanzierungsbedingungen aufrechterhalten werden kön- nen, muss dieser Gesamtumfang nicht vollständig ge- nutzt werden. Genauso kann der Umfang erforderlichen- falls auch rekalibriert werden, um günstige Finanzie- rungsbedingungen beizubehalten und so dem negativen Schock der Pandemie auf die Inflationsentwicklung ent- gegenzuwirken. Der EZB-Rat wird die Tilgungsbeträge der im Rahmen des PEPP erworbenen Wertpapiere mindestens bis Ende 2023 weiterhin bei Fälligkeit wieder anlegen. Das zukünftige Auslaufen des PEPP-Portfolios wird in jedem Fall so ge- steuert, dass eine Beeinträchtigung des angemessenen geldpolitischen Kurses vermieden wird. Zusätzlich wird der EZB-Rat weiterhin reichlich Liquidität über seine Refi- nanzierungsgeschäfte zur Verfügung stellen. Insbesondere stellt die dritte Serie gezielter längerfristiger Refinanzie- rungsgeschäfte (GLRG III) nach wie vor eine attraktive Fi- nanzierungsquelle für Banken dar, wodurch deren Kredit- vergabe an Unternehmen und private Haushalte unter- stützt werden soll. Der 3-Monats-Euribor bewegte sich weiterhin im negati- ven Bereich und schwankte im Berichtszeitraum zwi- schen -0,16% und -0,55%. Nach historischen Tiefständen zu Beginn des Jahres 2020 schnellten die Anleihenrendi- ten 10-jähriger Staatsanleihen der Mitglieder der Euro- zone aufgrund des weltweiten Ausbruchs der Covid- 19Pandemie und der damit einhergehenden wirtschaftli- chen Krise im März sprunghaft nach oben und notierten in etwa auf dem Niveau von Mitte 2019. In den darauffol- genden Monaten fielen die Kurse aufgrund der wirt- schaftlichen Erholung und positiveren Aussichten wie- der und standen zum Ende des Jahres in etwa auf Vorkri- senniveau. Sowohl die unterstützende Entwicklung von Staatsan- leihen als auch die expansive Geldmarktpolitik der Zent- ralbanken hatten eine starke Auswirkung auf den Unter- nehmensanleihenmarkt. So wurden im Jahr 2020 welt- weit Investment-Grade-Unternehmensanleihen mit einem Rekordwert von mehr als 2,9 Bio. US-Dollar emittiert (+20% im Vergleich zum Vorjahr). Dennoch unterschie- den sich die prozentualen Veränderungen des weltweiten Angebots in den vier Quartalen des Jahres 2020 erheb- lich. Nach einem jährlichen Anstieg von 14% im 1. Quar- tal und 69% im 2. Quartal (auf konkurrenzlose 1,1 Bio. US-Dollar) verzeichnete die weltweit größte Schätzung der Emissionen von Unternehmensanleihen mit Invest- ment-Grade-Rating einen jährlichen Rückgang von 6% im 3. Quartal und 3% im 4. Quartal. Auch CA Immo nutzte die ausgezeichneten Rahmenbedingungen für die Emis- sion von zwei großvolumigen Anleihen im Februar und Oktober 2020. AUSBLICK 2) Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Vor allem die verschiedenen Mutationen stellen einen Unsi- cherheitsfaktor dar, der z. B. in Europa substanzielle Lo- ckerungen von restriktiven Maßnahmen im 1. Quartal deutlich erschwert. Im Frühjahr könnten günstigere Wit- terungsbedingungen zu einem Rückgang der Neuinfektio- nen führen. Außerdem dürfte ab dem Sommer eine bes- sere Impfstoffverfügbarkeit gegeben sein, welche einen Infektionsschutz auch für die Breite der Bevölkerung zu- gänglich machen sollte. Mit einer möglichen Verbesse- rung der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Er- holung des Wirtschaftswachstums auf breiter Front spür- bar werden. Die Europäische Kommission geht davon aus, dass die weltweiten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jah- res 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig wachsen wird. Weiterhin geht die Europäische Kommission in ihrer aktuellsten Wachstumsprognose aus dem Herbst 2020 da- von aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkrisenni- veau erreichen wird. Es wird jedoch erwartet, dass die Geschwindigkeit der Erholung in den Jahren 2021 und 2022 in den einzelnen Mitgliedstaaten sehr unterschied- lich ausfallen wird. Dies spiegelt nicht nur Unterschiede in der Schwere der Pandemie und der Strenge der Ein- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 253 dämmungsmaßnahmen wider, sondern auch Unter- schiede in den Wirtschaftsstrukturen und den innenpoli- tischen Reaktionen. EZB-Präsidentin Christine Lagarde warnte unlängst Re- gierungen und Zentralbanken davor, auf die ersten An- zeichen einer wirtschaftlichen Erholung von der Corona- virus-Krise in den kommenden Monaten mit einer zu schnellen Reduzierung der Stimuli zu reagieren, selbst wenn die Inflation zu steigen beginnt. Eine zu voreilige Straffung der Politik könnte zu „sehr ernsten Risi- ken“ führen. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 54 IMMOBILIENMARKT ÖSTERREICH 1) Investmentmarkt Bedingt durch die Pandemie und den damit verbunde- nen Wirtschaftseinbruch ist das Gesamtinvestitionsvolu- men in österreichische Immobilien 2020 im Vergleich zum Vorjahr um fast 50% auf rund 3,3 Mrd. € gesunken. Etwa 72% davon wurden in Wien registriert. Büroinvest- ments machten mit rund 33% den zweitgrößten Anteil am Gesamtinvestitionsvolumen nach Wohnimmobilien (37%) aus. Industrie- und Logistikimmobilien hatten ei- nen Anteil von rund 14%. Internationale Investoren, vor allem aus Deutschland, waren 2020 besonders aktiv und zeichneten für mehr als zwei Drittel des Investmentvolumens verantwortlich. Dieser hohe Anteil ist vor allem auf fünf großvolumige Ankäufe (Transaktionen mit einem Wert von mehr als 100 Mio. €) in den Sektoren Büro und Wohnen zurückzu- führen. Auf Basis der zu erwartenden Transaktionen wird für das Jahr 2021 ein Investmentvolumen von rund 4,0 Mrd. € prognostiziert. Die Pandemie hatte im Jahr 2020 zum Teil deutliche Auswirkungen auf die Entwicklung der europäischen Renditen. Österreich zeigte sich im Vergleich relativ stabil, obwohl es auch hier teilweise zu verhältnismäßig erheblichen Auf- und Abschlägen gekommen ist. Wie im Vorjahr sank die Spitzenrendite für Büroimmobilien mo- derat und steht aktuell auf dem historisch niedrigen Stand von 3,35% für Objekte im Wiener Central Business District (CBD). Büroimmobilienmarkt Der Wiener Büroflächenbestand betrug zum Jahresende rund 11,4 Mio. m 2 . Das Fertigstellungsvolumen von Büro- flächen summierte sich 2020 auf rund 94.500 m², ein Zu- wachs um rund 130% gegenüber dem Vorjahr. Damit blieb das Fertigstellungsvolumen 2020 jedoch rund 30% unter dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre. Die Vermietungsleistung zeigte sich im Vergleich zum Vorjahr konstant und lag 2020 bei rund 203.300 m². Die Pandemie-bedingte Wirtschaftskrise hat sich zwar auch 2020 bereits negativ auf den Büromarkt ausgewirkt, die stärksten Effekte werden voraussichtlich aber in 2021 schlagend. CBRE Research geht daher wie auch aufgrund der nach wie vor angespannten Situation in Bezug auf 1) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Austria Real Es- tate Market Outlook 2021 die Neuflächenproduktion in den kommenden zwei Jah- ren von einer Reduktion der Vermietungsleistung aus. Die Leerstandsrate fiel im Laufe des Jahres 2020 um ca. 15 Basispunkte auf 4,6%. CBRE Research erwartet, dass die Leerstandsrate aufgrund einer geringeren Neuflächen- produktion sowie eines hohen Vorverwertungsgrades trotz einer schwächeren Nachfrage in 2021 weiter sinken wird. Die monatliche Spitzenmiete in Wien blieb auf konstan- tem Niveau bei 25,00 € je m². Vor allem Top-Büros in at- traktiven Lagen bleiben auch in der Krise gefragt, wohin- gegen Objekte mit geringeren Gebäudestandards in schwächeren Lagen zukünftig wohl mit weniger Nach- frage rechnen müssen. BÜR OMARKTENTWICKLUNG WIEN 2020 2019 Veränderung in %/bps Büroflächenumsatz in m² 203.300 218.100 -6,80 Leerstandsrate in % 4,60 4,75 -15 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00 Spitzenrendite in % 3,35 3,55 -10 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein IMMOBILIENMARKT DEUTSCHLAND 2) Investmentmarkt 2020 wurden auf dem deutschen Immobilieninvest- mentmarkt rund 79 Mrd. € investiert. Gegenüber dem Re- kordergebnis des Vorjahres ist das ein Rückgang um 5,5% – aber dennoch das zweitbeste Ergebnis seit Aufzeich- nungsbeginn. In einer Jahresendrallye wurden im letzten Quartal gut 23 Mrd. € investiert. Das Transaktionsvolu- men bei Gewerbeimmobilien in Deutschland summierte sich auf rund 59 Mrd. € (12% unter dem Vorjahreswert). Büroimmobilien blieben mit einem Anteil von knapp 47% die am stärksten gehandelte Assetklasse. Im Gegensatz zum Gesamtmarkt verzeichneten die Top- 7-Märkte deutlichere Rückgänge. Wurden 2019 noch sie- ben großvolumige Transaktionen ab 500 Mio. € regis- 2) Quellen: CBRE; Daten bereitgestellt von CBRE Research, Germany Real Estate Market Outlook 2021, Berlin, Munich, Frankfurt Office Market- View Q4 2020; Oxford Economics IMMOBILIENM Ä RKTE CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 255 triert, waren es in 2020 gerade einmal zwei Transaktio- nen in dieser Größenklasse. Darüber hinaus wurden auch deutlich weniger Hotels und Shopping-Center gehandelt. Mit Ausnahme von Stuttgart und München lag das 2020 erfasste Transaktionsvolumen zum Teil deutlich über dem jeweiligen 10-Jahresdurchschnitt und unterstreicht einmal mehr die große Attraktivität dieser Investment- destinationen für nationale wie internationale Investoren. Der hohe Anlagedruck sorgte dafür, dass die Spitzenren- diten von Büroimmobilien auf Ihrem Allzeittief blieben. CBRE Research erwartet am deutschen gewerblichen Immobilieninvestmentmarkt für 2021 ein Transaktions- volumen von deutlich über 50 Mrd. €. Entscheidend da- für wird neben dem Erfolg im Kampf gegen die Covid-19 Pandemie vor allem die Produktverfügbarkeit sein. Aus Investorensicht bleiben Büroimmobilien im Fokus. Ge- rade in den aktuell vorherrschenden außergewöhnlichen Zeiten geht der Trend noch mehr in Richtung Core- und Core-Plus-Objekte in etablierten Lagen in den großen Bü- romarktzentren. Defensive Investmentprodukte mit soli- den Mietern erfahren in der aktuellen Situation einen zu- sätzlichen Nachfrageschub, der jedoch angebotsseitig nicht abgedeckt werden kann. Daher geht CBRE Research davon aus, dass sich die Renditen für diese Produkte noch weiter einengen werden. Der Berliner Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien verzeichnete mit 7,6 Mrd. € einen Rückgang von 34% im Vergleich zum Rekord-Vorjahr, doch befindet sich das Er- gebnis exakt auf dem Niveau der letzten fünf Jahre. Trotz des Rückgangs im Vergleich zum Vorjahr ist Berlin weiter- hin einer der attraktivsten Märkte der Bundesrepublik und Europas. Die Spitzenrendite für Büroimmobilien ist auf- grund der großen Nachfrage leicht auf 2,65% gesunken. Am Gewerbeimmobilienmarkt Frankfurt wurde ein In- vestitionsvolumen von 7,2 Mrd. € registriert. Der Markt verzeichnete mit einem Zuwachs von 3% im Vergleich zum Vorjahr das dritthöchste Ergebnis nach 2007 und 2018. Knapp die Hälfte des Volumens entfiel dabei al- leine auf das letzte Quartal des Jahres. Wie bereits im Vorjahr machten Büroimmobilien rund 80% des Transak- tionsvolumens aus. Die Spitzenrendite für zentral gele- gene Büroimmobilien blieb auch während der Pandemie stabil bei 2,90%. 1) Quellen: CBRE: Daten bereitgestellt von CBRE Research, München, Frankfurt, Berlin Office MarketView Q4 2020; Oxford Economics Der Gewerbeinvestmentmarkt in München verzeichnete mit einem Volumen von 4,9 Mrd. € einen 54%igen Rück- gang im Vergleich zum historisch starken Vorjahr. Büro- immobilien machten mit 3,1 Mrd. € fast zwei Drittel des Gesamtvolumens aus (63%). Aufgrund ungebrochen star- ker Nachfrage nach wertstabilen Immobilienlagen sank die Spitzenrendite leicht auf 2,55%. Büroimmobilienmarkt 1) Der Ausbruch der Covid-19 Pandemie hat im Jahr 2020 zu einer schweren globalen Rezession geführt. Wie viele andere Länder führte auch Deutschland im Frühjahr und Winter allgemeine Lockdowns und Reisebeschränkungen ein. Infolgedessen war die Marktaktivität in vielen Sekto- ren stark beeinträchtigt. Dies spiegelte sich in einem BIP- Rückgang von insgesamt 5,3% wider (2019: 0,6%, 2018: 1,3%). Die herausfordernden Rahmenbedingungen durch die Pandemie und deren wirtschaftliche Auswirkungen führten zu einer im Vorjahresvergleich rückläufigen Bü- roflächennachfrage. Angesichts der Flächenknappheit in vielen Lagen im innerstädtischen Bereich resultierte diese jedoch nicht in Mietpreisrückgängen, wenn auch die Mietpreisdynamik der letzten Jahre nicht erreicht werden konnte. München konnte 2020 einen Flächenumsatz von 558.500 m² erzielen. Dies entspricht einem Rückgang von 27% im Vergleich zum Vorjahr und markiert gleichzeitig das schwächste Jahresergebnis seit 2009. Die Büro-Leer- stands-rate erreichte aufgrund von mehr freigezogenen Flächen im Bestand, aber auch von mehr unvermieteten Flächen aus Fertigstellungen zum Jahresende nach dem historischen Tiefstand im Vorjahr ein Niveau von 3,8% (2019: 2,9%). Die Büromieten zeigten sich von der Pan- demie bislang unbeeindruckt. Die erzielbare Spitzen- miete blieb im Jahresvergleich stabil bei 39,50 € je m² und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete liegt mit rund 21,41 € monatlich um 7% über dem Vorjahresni- veau. Bedingt durch das anhaltend knappe Angebot an modernen und hochwertigen Flächen sind die Mieter auch weiterhin bereit, für gehobene Qualität in guten La- gen entsprechende Preise zu bezahlen. Das Fertigstellungsvolumen von rund 338.500 m² in 2020 (Neubauten und Kernsanierungen) lag mehr als 30% über dem Wert des letzten Jahres. 12% der Flächen erreichten den Markt unvermietet. Der Büroflächenbe- stand belief sich zum Jahresende auf rund 22,0 Mio. m 2 . CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 56 BÜROMARKTENTWICKLUNG CA IMMO KERNMÄRKTE DEUTSCHLAND 2020 2019 Veränderung in %/bps Berlin Büroflächenumsatz in m² 660.500 998.900 -33,90 Leerstandsrate in % 2,60 1,20 140 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 38,50 37,50 2,70 S p itzenrendite in % 2,65 2,70 -5 b p s Frankfurt am Main Büroflächenumsatz in m² 330.200 552.500 -40,20 Leerstandsrate in % 7,00 6,90 10 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 44,00 44,00 0,00 S p itzenrendite in % 2,90 2,90 0 b p s München Büroflächenumsatz in m² 558.500 763.500 -26,90 Leerstandsrate in % 3,80 2,90 90 b p s S p itzenmiete in €/m² netto kalt 39,50 39,50 0,00 S p itzenrendite in % 2,55 2,60 -5 b p s Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Anmerkung: Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein Der Büroflächenumsatz in Frankfurt belief sich 2020 auf 330.200 m². Dies entspricht einem Rückgang zum Vorjahr um 40%. Dieser ist vor allem dem schwachen 1. Halbjahr geschuldet, als die Anmietungsbereitschaft von Nutzern während des ersten Lockdowns noch zu- rückhaltender war. Qualitativ hochwertige Büroflächen mit erstklassiger Ausstattungsqualität standen im Fokus der Vermietungsaktivitäten, deren Anteil 65% am Flä- chenumsatz betrug. Die Leerstandsrate belief sich auf 7,0% und blieb im Vorjahresvergleich somit konstant. Auch die Spitzenmiete blieb ebenfalls stabil bei 44,00 € je m²/Monat. Die gewichtete Marktdurchschnittsmiete stieg durch die vermehrt im höherpreisigen Segment ab- geschlossenen Mietverträge im Vergleich zum Vorjahr um 7% auf 23,13 € je m². Das Fertigstellungsvolumen lag mit rund 185.800 m² über dem Vorjahr (158.700 m²). Nach derzeitigem Kenntnisstand befinden sich bis Ende 2023 insgesamt rund 587.000 m² in der Fertigstellungs- pipeline, von denen bereits 40% durch Anmietungen oder Eigennutzungen vom Markt absorbiert wurden. Allein für 2021 beträgt die Vorvermietungsquote bereits 68%. Der Büroflächenbestand wurde zum Jahresende mit rund 11,5 Mio. m 2 angegeben. Berlin registrierte 2020 mit einem Büroflächenumsatz von 660.500 m² einen 34%igen Rückgang im Vergleich zum Vorjahr. Die Leerstandsrate stieg im Jahresverlauf auf 2,6% (2019: 1,2%). Auf dem Vermietungsmarkt hat das Pandemiejahr 2020 viele Anmietungsentscheidungen ver- zögert, sodass das Ergebnis deutlich unter dem der sehr starken Vorjahre abschloss. Dies ist jedoch keine struktu- relle Krise, sondern eng mit der Pandemie verknüpft. Trotz des aufgrund der Covid-19 Pandemie rückläufigen Flächenumsatzes sowie der steigenden Leerstandsrate stieg die Spitzenmiete um 1,00 € je m² auf monatlich 38,50 € je m². Auch die gewichtete Durchschnittsmiete zeigte weiter einen starken Aufwärtstrend und stieg um 8,1% auf monatlich 28,02 € je m². Über das Jahr 2020 wurden rund 296.700 m² an neuer Fläche fertiggestellt. Gemäß CBRE Research sind bereits mehr als 50% der 2021 auf den Markt kommenden 1 Mio. m² vorvermietet. Der Büroflächenbestand belief sich zum Jahresende auf rund 18,4 Mio. m 2 . CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 57 IMMOBILIENMARKT ZENTRAL UND OSTEUROPA 1) Investmentmarkt Auch in Zentral- und Osteuropa sind die Auswirkungen der Covid-19 Pandemie und deren wirtschaftliche Konse- quenzen auf die Immobilienmärkte zu erkennen. Die po- sitive Dynamik der letzten Jahre konnte im - von einer Rezession geprägten - Jahr 2020 nicht aufrechterhalten werden. Dies zeigt sich auch in CA Immos Kernstädten Warschau, Prag, Budapest und Bukarest. Das in diesen Städten registrierte Gewerbeimmobilien-Transaktionsvo- lumen in Höhe von 5,7 Mrd. € lag um etwas mehr als 30% unter dem Wert des Vorjahres. Das Büroinvestmentvolu- men der genannten Städte verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr um etwas mehr als 40% auf 2,9 Mrd. €. Nach Städten entfiel das größte Volumen auf Warschau (43%), gefolgt von Budapest (21%), Prag (20%) und Bu- karest (16%). In Warschau konnte 2020 ein Investmentvolumen von 1,5 Mrd. € registriert werden, wovon mehr als 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenrendite liegt bei rund 4,50% (2019: 4,25%). Trotz eines rückgängigen Investitionsvolumens von 2,7 Mrd. € (2019: 3,1 Mrd. €) in Prag bleibt die Nachfrage von nationalen und internationalen Investoren nach quali- tativ hochwertigen und nachhaltigen Immobilien in guten Lagen groß. Der starke Rückgang ist durch einen Mangel an entsprechenden Produkten zu erklären. Die Spitzenrendite wird, wie auch im Vorjahr, mit 4,25% angegeben. Im Jahr 2020 reduzierte sich das Investitionsvolumen in Budapest um 41% auf 1,0 Mrd. € (2019: 1,7 Mrd. €). Die Spitzenrenditen für Top-Büroobjekte erhöhten sich zum Vorjahr und lagen bei 5,75%. Bukarest registrierte 2020 ein Investitionsvolumen von ca. 550 Mio. € (-15% im Vergleich zum Vorjahr) wovon rund 85% auf den Bürosektor entfielen. Die Spitzenren- dite wird weiterhin mit 7,00% angegeben. Büroimmobilienmärkte 2) In allen Kernstädten von CA Immo (Warschau, Prag, Bu- dapest und Bukarest) konnte sich 2020 die positive Ver- mietungsdynamik der Vorjahre aufgrund der Auswirkun- gen der Covid-19 Pandemie nicht fortsetzen. In allen Kernmärkten wurde ein Anstieg der Leerstandsraten ver- 1) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research zeichnet. Während die Spitzenrenditen in Prag und Buka- rest konstant blieben, erfuhren diese in Warschau und Bu- karest eine Ausweitung um 25 bzw. 50 Basispunkte. Die Spitzenmieten blieben hingegen weitestgehend konstant. Zum Jahresende 2020 betrug die Bürogesamtfläche in Warschau rund 5,9 Mio. m², nachdem im Laufe des Jah- res rund 314.000 m² fertiggestellt wurden. Aktuell befin- den sich 576.800 m² in Bau – im Laufe des Jahres 2021 wird eine Flächenausdehnung auf mehr als 6 Mio. m² er- wartet. Die Büro-Pipeline ist stark auf das CBD der polni- schen Hauptstadt konzentriert. Der Büroflächenumsatz bewegte sich 2020 mit 383.000 m 2 unter dem Niveau der Vorjahre. Die Leerstandsrate erhöhte sich um 210 Basis- punkte zum Vorjahreswert auf 9,9% per Jahresende. Die Spitzenmiete lag in zentralen Lagen bei ca. 25,00 € je m² monatlich. Der Büroimmobilienmarkt in Prag verzeichnete 2020 ein verhaltenes Jahr. Der Büroflächenbestand wurde bis Ende 2020 um rund 149.600 m² auf rund 3,7 Mio. m² er- weitert. Die Vermietungsleistung erreichte mit ca. 178.800 m² nur ca. 65% des Vorjahresvolumens. Die Leerstandsrate stieg um 150 Basispunkte auf 7,0% zum Jahresende. Die Spitzenmieten in zentralen Lagen redu- zierten sich daher aber nur unwesentlich und beliefen sich auf monatlich 22,50 € je m². Der Jahresflächenumsatz in Budapest lag 2020 bei rund 190.000 m² und bewegte sich damit in etwa um 47% un- ter dem Niveau des Vorjahres. Die Gesamt-Bürofläche be- trug zum Jahresende rund 3,9 Mio. m². Das Fertigstel- lungsvolumen lag 2020 wie erwartet mit 231.900 m² weit über dem Vorjahreswert und im Wesentlichen auf dem Niveau des Rekordjahres 2018 mit rund 230.000 m². Die Leerstandsrate erhöhte sich um 350 Basispunkte auf 9,1% und revidierte damit ihren Abwärtstrend seit 2012. Die Spitzenmiete wird im Vorjahresvergleich leicht ver- ringert mit 25,00 € je m² und Monat angegeben. Bis Jahresende 2020 wurden in Bukarest rund 141.200 m² Bürofläche vermietet, ein Rückgang von 52% gegenüber dem Vorjahr. Der Bürobestand summierte sich nach einem Fertigstellungsvolumen von rund 155.200 m² auf 3,0 Mio. m² zum Jahresende. Die Leerstandsrate stieg um 130 Basispunkte an und lag zum Jahresende bei 12,4%. Die Spitzenmiete in Bukarest stieg dennoch leicht auf monatlich 18,75 € je m 2 an. 2) Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 25 8 BÜROMARKTENTWICKLUNG IN DEN ZENTRAL- UND OSTEUROPÄISCHEN KERNMÄRTKEN 2020 2019 Veränderung in %/bps Warschau Büroflächenumsatz in m² 383.000 584.000 -34,4 Leerstandsrate in % 9,90 7,80 210 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 25,00 0,00 Spitzenrendite in % 4,50 4,25 25 bps Prag Büroflächenumsatz in m² 178.800 276.100 –35,20 Leerstandsrate in % 7,00 5,50 150 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 22,50 23,00 -2,20 Spitzenrendite in % 4,25 4,25 0 bps Budapest Büroflächenumsatz in m² 190.000 362.000 -47,50 Leerstandsrate in % 9,10 5,60 350 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 25,00 26,00 -3,80 Spitzenrendite in % 5,75 5,25 50 bps Bukarest Büroflächenumsatz in m² 141.200 291.300 -51,50 Leerstandsrate in % 12,40 11,10 130 bps Spitzenmiete in €/m² netto kalt 18,75 18,50 1,40 Spitzenrendite in % 7,00 7,00 0 bps Quellen: Daten bereitgestellt von CBRE Research Der Flächenumsatz schließt Eigennutzer-Transaktionen mit ein CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 259 Das Kerngeschäft der CA Immo Gruppe teilt sich in die Geschäftsfelder Bestandsimmobilien und Immobilienent- wicklung. In beiden Geschäftsfeldern ist CA Immo auf ge- werblich genutzte Immobilien mit deutlichem Schwer- punkt auf Büroimmobilien in zentraleuropäischen Hauptstädten spezialisiert. Ziel ist die Expansion des fo- kussierten, qualitativ hochwertigen und ertragsstarken Bestandsimmobilienportfolios in den Kernmärkten Deutschland, Österreich, Tschechien, Polen, Ungarn und Rumänien. Zusätzliche Ergebnisbeiträge erzielt CA Immo im Geschäftsfeld Development durch die Entwicklung, Bebauung und Verwertung von Grundstücksreserven. IMMOBILIENVERMÖGEN DER CA IMMO GRUPPE Durch die Übernahme eigener Projektfertigstellungen in den Bestand sowie ein positives Bewertungsergebnis hat sich der Wert des Immobilienvermögens im Jahr 2020 um rund 8 % auf 5,6 Mrd. € zum Stichtag erhöht (2019: 5,2 Mrd. €). Davon entfallen 4,7 Mrd. € (85% des Gesamt- portfolios) auf Bestandsimmobilien, 0,8 Mrd. € (14%) auf Immobilienvermögen in Entwicklung und 69 Mio. € (1%) auf kurzfristiges Immobilienvermögen 9) . Deutschland ist mit einem Anteil von 54% am Gesamtportfolio größtes regionales Segment. PORTFOLIO DER CA IMMOBILIEN ANLAGEN AG Das direkt von der CA Immobilien Anlagen AG gehal- tene Immobilienvermögen verfügt über eine vermietbare Nutzfläche von 142.751 m² (2019: 142.567 m²) und um- fasst zum Bilanzstichtag acht Bestandsimmobilien in Ös- terreich mit einem Bilanzwert (einschließlich geleisteter Anzahlungen und Anlagen in Bau) von 246.783 Tsd. € (2019: acht Bestandsimmobilien mit einem Bilanzwert von 250.895 Tsd. €). 2020 erbrachte dieses Portfolio Mie- terlöse in Höhe von 15.430 Tsd. € (2019: 14.039 Tsd. €). Vermietungen Im Jahr 2020 wurden rund 21.800 m² an Flächen neu vermietet bzw. verlängert oder erweitert (2019: rund 33.600 m²). Die ÖGK – Österreichische Gesundheitskassa bezog rund 5.300 m² in der Erdberger Lände. Im Büroge- bäude ViE wurde ein weiterer Mietvertrag für rund 1.740 m² abgeschlossen. Die wirtschaftliche Vermietungsquote betrug im Bestandsportfolio unverändert zum Vorjahr rund 88%. Investitionen Im Geschäftsjahr 2020 investierte die Gesellschaft 1.741 Tsd. € (2019: 19.198 Tsd. €) in das Bestandsportfo- lio. Die Investitionen flossen insbesondere in Mieteraus- bauten im Bürogebäude ViE. Verkäufe Im Geschäftsjahr 2020 wurden keine Liegenschaften ver- äußert. 9) Inkl. zum Handel und zum Verkauf bestimmte Immobilien IMMOBILIENVERMÖGEN CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 60 WESENTLICHE GUV-KENNZAHLEN CA Immo verbuchte im Jahr 2020 eine Steigerung der Mieterlöse um 10% auf 15.430 Tsd. € (2019: 14.039 Tsd. €). Die an Mieter weiterverrechneten Be- triebskosten erhöhten sich um 6% von 4.631 Tsd. € in 2019 auf 4.912 Tsd. € in 2020. Die Managementerlöse für an die Tochtergesellschaften erbrachte Serviceleistungen stiegen im Jahresvergleich um 1% auf 9.139 Tsd. € (2019: 9.012 Tsd. €). Im Ergebnis führte dies zu einem Anstieg der Umsatzerlöse um 5% auf 30.228 Tsd. € (2019: 28.883 Tsd. €), die sich wie folgt verteilen: Österreich 77%, Deutschland 3%, Osteuropa 20%. Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich um 31% und beliefen sich auf 5.881 Tsd. € (2019: 8.473 Tsd. €). Die Zuschreibungen auf Sachanlagen betrugen 5.137 Tsd. € (2019: 6.235 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2020 wurden Rück- stellungen in Höhe von 304 Tsd. € aufgelöst (2019: 1.562 Tsd. €). Der Personalaufwand stieg im Vorjahresvergleich um 10% von 13.970 Tsd. € in 2019 auf 15.388 Tsd. € in 2020. Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2020 durchschnittlich 70 Dienstnehmer (2019: 69). Die Abschreibungen auf Sachanlagen beliefen sich ins- gesamt auf –11.532 Tsd. € (2019: –17.367 Tsd. €). Hierauf entfallen –3.688 Tsd. € auf außerplanmäßige Abschreibung auf Liegenschaften. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen betrugen insgesamt –47.919 Tsd. € (2019: –16.446 Tsd. €). Hiervon wurde ein Betrag von –26.297 Tsd. € als Steueraufwand gebucht (2019: –549 Tsd. €), der insbesondere Gerichtge- bühren in Höhe von 25.475 Tsd. € für das im Geschäfts- jahr 2020 eingeleitete Schadenersatzverfahren über 1,9 Mrd. € im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags beinhaltet. Die den Immobilien direkt zurechenbaren Aufwendungen belie- fen sich auf –8.673 Tsd. € (2019: 7.556 Tsd. €). Für allge- meine Verwaltungsaufwendungen wie beispielsweise projektbezogene Rechts-, Prüfungs- und Beratungshono- rare, Werbe- und Repräsentationsaufwendungen oder Ver- waltungs- und Managementkosten wurde ein Betrag von –12.949 Tsd. € (2019: –8.361 Tsd. €) aufgewendet; der An- stieg dieser Position ist insbesondere auf Kosten im Zu- sammenhang mit der Begebung von zwei Unternehmens- anleihen verbunden. Im Ergebnis führten die oben beschriebenen Entwick- lungen zu einem negativen Betriebsergebnis in Höhe von –38.730 Tsd. € im Vergleich zu –10.447 Tsd. € im Vorjahr. Aus Ausschüttungen der Tochtergesellschaften flossen der Gesellschaft Erträge aus Beteiligungen in Gesamt- höhe von 123.378 Tsd. € (2019: 192.269 Tsd. €) zu. Dieser Position standen Aufwendungen aus Finanzanlagen und Zinsforderungen im Umlaufvermögen in Höhe von –3.502 Tsd. € (2019: –138.603 Tsd. €) gegenüber. Aus den überwiegend an Tochtergesellschaften gegebe- nen Ausleihungen wurden Erträge in Höhe von 19.796 Tsd. € (2019: 21.803 Tsd. €) lukriert. Die Position „Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge“ beläuft sich auf 431 Tsd. € (2019: 12 Tsd. €). Die Erträge aus Finanzanlagen beliefen sich auf 3.619 Tsd. € (2019: 6.487 Tsd. €) und enthalten Zuschrei- bungen auf Anteile an verbundenen Unternehmen in Höhe von 3.397 Tsd. € (2019: 5.767 Tsd. €). Dieser Position ste- hen Beteiligungsabschreibungen in Höhe von –3.239 Tsd. € (2019: –137.045 Tsd. €) gegenüber; davon ausschüttungsbe- dingt –1.026 Tsd. € (2019: –136.736 Tsd. €). Der Zinsaufwand erhöhte sich insgesamt um 19% auf –34.634 Tsd. € (2019: –29.188 Tsd. €). Die Zinsen für Bank- darlehen bzw. Immobilienfinanzierungen reduzierten sich um 3% und betrugen –2.427 Tsd. € (2019: –2.499 Tsd. €). Die Aufwendungen für Derivatgeschäfte gingen auf –2.588 Tsd. € zurück (2019: –4.408 Tsd. €). Die Zinsauf- wendungen an verbundene Unternehmen reduzierten sich von –1.962 Tsd. € in 2019 auf –766 Tsd. € in 2020. Mit –27.957 Tsd. € (+40%) entfällt der größte Anteil auf Zins- aufwendungen für Anleihen; im Vorjahr lagen diese bei –19.964 Tsd. €. Zum Bilanzstichtag notierten sieben Unter- nehmensanleihen von CA Immo im Geregelten Freiver- kehr an der Wiener Börse bzw. teilweise im Geregelten Markt der Börse von Luxemburg (Bourse de Luxembourg). Die im 4. Quartal 2017 begebenen Wandelschuldver- schreibungen wurden in den Handel im ungeregelten Drit- ten Markt (multilaterales Handelssystem) der Wiener Börse einbezogen. Bei den Anleihen handelt es sich um unbesicherte Finanzierungen der Konzern-Muttergesell- schaft die zueinander bzw. gegenüber allen anderen unbe- sicherten Finanzierungen der CA Immobilien Anlagen AG gleichrangig sind. Mit Ausnahme der Unternehmensan- leihe 2015-2022 sowie der Wandelanleihe beinhalten die Anleihebedingungen einen Loan-to-Value (LTV) Covenant. ERGEBNIS CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 261 Anfang 2020 nutzte CA Immo zum ersten Mal den Euro- bond-Markt und begab eine 500 Mio. € fix-verzinsliche nicht nachrangige unbesicherte Benchmark-Schuldver- schreibung mit einer Laufzeit von sieben Jahren und ei- nem jährlichen Kupon von 0,875%. Die internationale Ra- tingagentur Moody’s Investors Service Ltd. bewertete die zum Amtlichen Handel an der Wiener Börse zugelassene Anleihe mit einem Investment Grade Rating von Baa2. Der Nettoerlös diente insbesondere der (Re-)Finanzierung von Immobilien und zukünftigen Akquisitionen bzw. Ent- wicklungsprojekten sowie der Optimierung der Fremdka- pitalstruktur (z.B. Finanzierung von nachstehenden Bar- Rückkaufangeboten von ausstehenden Schuldverschrei- bungen) und anderen allgemeine Unternehmenszwecken. Gleichzeitig beschloss die Gesellschaft, die Inhaber der in der nachstehenden Tabelle angeführten Schuldver- schreibungen zur Abgabe von Angeboten zum Rückkauf gegen Barzahlung einzuladen. Emissionsbezeichnung Rückkauf- kurs in % Angebotener Gesamtnenn- betrag in € 1,875% CA Immo Anleihe 2016-2021 ISIN: AT0000A1LJH1 102,55 32.550.000 2,75% CA Immo Anleihe 2015-2022 ISIN: AT0000A1CB33 105,10 32.589.500 2,75% CA Immo Anleihe 2016-2023 ISIN: AT0000A1JVU3 107,10 33.379.000 Die Einl adung zur Abgabe von Angeboten zum Rückkauf hatte sich ursprünglich auf ein Maximalvolumen von 60 Mio. € bezogen. CA Immo hat jedoch entschieden, keine Proratierung vorzunehmen und die angebotenen Ge- samtnennbeträge zur Gänze anzunehmen. Der Rückkauf der ausstehenden Unternehmensanleihen mit einem Nominale von insgesamt 98.518 Tsd. € führte zu einem einmaligen negativen Ergebniseffekt in Höhe von –4.862 Tsd. €, der im sonstigen Finanzergebnis ausgewiesen ist. Im Oktober 2020 nutzte CA Immo die guten Marktbedin- gungen ein weiteres Mal und begab einen 350 Mio. € fix- verzinslichen nicht-nachrangig unbesicherten Green Bond mit einer Laufzeit von fünf Jahren und einem jährli- chen Kupon von 1,00%. Die Emission war mehr als 5-fach überzeichnet, mit einer starken Nachfrage von mehr als 150 Investoren. Die internationale Ratingagentur Moody’s Investors Service Ltd. bewertete die zum Amtlichen Han- del an der Wiener Börse zugelassene Anleihe mit einem Investment Grade Rating von Baa2. Der Nettoerlös ist für die vollständige oder teilweise Finanzierung und Refinan- zierung von nachhaltigen Gebäuden im Einklang mit dem Sustainability Bond Framework gewidmet. Dieses umfasst die Finanzierung und Refinanzierung von Gewerbeimmo- bilien, welche entweder über Nachhaltigkeitszertifikate (unter anderem LEED- oder DGNB-Gold Standard) verfü- gen oder deren Primärenergiebedarf zumindest 25% unter den national definierten Standards wie die Energiespar- verordnung (EnEV) in Deutschland oder den PENB in der Tschechischen Republik liegen. Aufgrund der zuvor beschriebenen Faktoren erhöhte sich das Finanzergebnis um 107% auf 109.088 Tsd. € (2019: 52.780 Tsd. €). Das Ergebnis vor Steuern belief sich auf 70.359 Tsd. € (2019: 42.333 Tsd. €). Nach Berücksichtigung der Steuern vom Einkommen in Höhe von 12.745 Tsd. € (2019: 4.370 Tsd. €) verbleibt per 31. Dezember 2020 ein Jahresüberschuss von 83.103 Tsd. € nach 46.703 Tsd. € per 31. Dezember 2019 (+78%). Nach Berücksichtigung eines Gewinnvortrags aus dem Vorjahr in Höhe von 814.502 Tsd. € (2019: 860.827 Tsd. €) weist der Jahresab- schluss der CA Immobilien Anlagen AG einen Bilanzge- winn in Höhe von 897.605 Tsd. € (2019: 907.530 Tsd. €) aus. Dividendenvorschlag 2020 Für das Geschäftsjahr 2020 wird der Vorstand zum Vor- jahr unverändert eine Dividende von 1,00 € je dividen- denberechtigter Aktie vorschlagen. Bemessen am Schluss- kurs zum 31. Dezember 2020 (31,35 €) liegt die Dividen- denrendite bei rund 3%. Dividendenzahltag ist der 12. Mai 2021 (Ex-Tag sowie Nachweisstichtag für die Divi- dende sind der 10. bzw. 11. Mai 2021). Cash-flow Der Cash-flow aus der Geschäftstätigkeit (operativer Cash- flow plus Veränderungen im Nettoumlaufvermögen) lag im abgelaufenen Geschäftsjahr bei 139.521 Tsd. € (2019: 197.163 Tsd. €). Der Cash-flow aus Investitionstätigkeit be- trägt –195.735 Tsd. € (2019: 39.611 Tsd. €) und der Cash- flow aus der Finanzierungstätigkeit 690.347 Tsd. € (2019: –271.555 Tsd. €). CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 26 2 BILANZANALYSE Aktivseite Die Bilanzsumme der CA Immobilien Anlagen AG er- höhte sich im Vorjahresvergleich von 3.629.907 Tsd. € per 31. Dezember 2019 auf 4.460.251 Tsd. € per 31.12.2020. Das Anlagevermögen stieg von 3.533.787 Tsd. € per 31. Dezember 2019 auf 3.725.856 Tsd. € per 31. Dezember 2020. Der Anteil des Anlagevermögens an der Bilanz- summe lag zum 31. Dezember 2020 bei 84% (31.12.2019: 97%). Die immateriellen Vermögenswerte verzeichneten einen Anstieg auf 542 Tsd. € (31.12.2019: 427 Tsd. €); sie umfassen ausschließlich die EDV-Software. Zum Bilanz- stichtag umfasste das Immobilienvermögen der Gesell- schaft insgesamt acht Liegenschaften in Österreich mit ei- nem Bilanzwert von 246.783 Tsd. € (31.12.2019: 250.895 Tsd. €). Das Sachanlagevermögen belief sich ins- gesamt auf 248.077 Tsd. € (31.12.2019: 252.370 Tsd. €). Im Geschäftsjahr 2020 wurden außerplanmäßigen Abschrei- bungen auf das Sachanlagevermögen in Höhe von 3.688 Tsd. € (2019: 9.571 Tsd. €) und Zuschreibungen in Höhe von 5.137 Tsd. € (2019: 6.235 Tsd. €) vorgenommen. Die Finanzanlagen erhöhten sich um 6% auf 3.477.237 Tsd. € (31.12.2019: 3.280.990 Tsd. €). Zum Bi- lanzstichtag betrug der Buchwert der Anteile an verbun- denen Unternehmen 2.938.724 Tsd. € (31.12.2019: 2.600.187 Tsd. €). Die Veränderung resultiert im Wesentli- chen aus Gesellschafterzuschüssen sowie dem Ankauf der Gesellschaft CA Immo P14 Sp. z o.o., die das Büroge- bäude Postepu 14 in Warschau hält. Darüber hinaus wurde im Geschäftsjahr 2020 eine Tochtergesellschaft in Österreich liquidiert. Das Umlaufvermögen verzeichnete einen Anstieg von 92.283 Tsd. € per 31. Dezember 2019 auf 724.466 Tsd. € per 31. Dezember 2020. Der Anstieg ist auf die Begebung der zuvor genannten Anleihen zurückzuführen. Die For- derungen verzeichneten einen Rückgang um –6% auf 30.048 Tsd. € (31.12.2019: 31.998 Tsd. €). Die Gesellschaft verfügt per 31. Dezember 2020 über liquide Mittel in Höhe von 694.418 Tsd. € (31.12.2019: 60.285 Tsd. €). Passivseite Das Eigenkapital der Gesellschaft reduzierte sich zum Bi- lanzstichtag geringfügig auf 2.470.783 Tsd. € (31.12.2019: 2.480.708 Tsd. €). Die Eigenkapitalquote beträgt zum Stich- tag rund 55% (31.12.2019: 68%). Das Anlagevermögen war zu 66% (31.12.2019: 70%) durch Eigenkapital gedeckt. Die Rückstellungen belaufen sich auf 43.439 Tsd. € (31.12.2019: 19.860 Tsd. €). Mit einem Betrag von 25.475 Tsd. € (31.12.2019: 0 Tsd. €) stellt die Rückstellung für Gerichtsgebühren für das im Geschäftsjahr 2020 einge- leitete Schadenersatzverfahren im Zusammenhang mit der Privatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) die größte Position dar. Diese Gerichts- gebühren wurden im sonstigen Steueraufwand berück- sichtigt. Für Prämien wurde ein Betrag von 6.730 Tsd. € ausgewiesen (31.12.2019: 5.469 Tsd. €). Die Rückstellun- gen für Derivatgeschäfte betragen 6.657 Tsd. € (31.12.2019: 5.289 Tsd. €). Die Verbindlichkeiten erhöhten sich insgesamt von 1.122.879 Tsd. € per Jahresende 2019 auf 1.939.666 Tsd. € per 31. Dezember 2020. Sie beinhalten im Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Anleihen in Höhe von 1.741.482 Tsd. € (31.12.2019: 990.000 Tsd. €). Die Verbind- lichkeiten gegenüber Kreditinstituten umfassen ausschließ- lich Investitionskredite und beliefen sich auf 111.134 Tsd. € (31.12.2019: 111.908 Tsd. €). ENTWICKLUNG EIGENKAPITAL Tsd. € 31.12.2019 Veränderung eigene Anteile Dividende Jahresergebnis Zuweisung zu Rücklagen 31.12.2020 Grundkapital 676.316 0 0 0 0 676.316 Gebundene Kapitalrücklagen 854.841 0 0 0 0 854.841 Gewinnrücklagen 42.021 0 0 0 0 42.021 Bilanzgewinn 907.530 0 –93.028 83.103 0 897.605 Summe Eigenkapital 2.480.708 0 –93.028 83.103 0 2.470.783 CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 263 FINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Das strategische Kernelement der unternehmerischen Tä- tigkeit von CA Immo bildet die nachhaltige Steigerung des Unternehmenswerts. Zentrale finanzielle Leistungsindika- toren (Kennzahlen) sind dabei ein wichtiges Instrument. Sie ermöglichen, jene Faktoren zu identifizieren und für ein Value-Management messbar zu machen, die zu einer nach- haltigen Steigerung des Unternehmenswerts beitragen. Leistungsindikatoren der CA Immo Gruppe Zentraler finanzieller Leistungsindikator ist der auf das eingesetzte Eigenkapital erwirtschaftete Ertrag (RoE – Re- turn on Equity). Ziel ist es, einen Wert höher als die kal- kulatorischen Eigenkapitalkosten (mittelfristig mit rund 7,0% angenommen) zu erreichen und damit Shareholder Value zu generieren. Weitere quantitative Faktoren zur Messung und Steue- rung des für unsere Aktionäre nachhaltig erwirtschafte- ten Ertrags sind die Entwicklung des Net Asset Value (NAV) je Aktie, der operative Cash-flow je Aktie sowie Funds from Operations (FFO I und FFO II) je Aktie. FFO I ist eine wesentliche Kennzahl für die nachhaltige Ertragskraft des Konzerns, die vor Steuern und um das Verkaufsergebnis und sonstige nicht nachhaltige Effekte bereinigt berichtet wird. FFO II, inklusive Verkaufsergeb- nis und nach Steuern, ist ein Indikator für die Gesamt- profitabilität der Gruppe. NICHTFINANZIELLE LEISTUNGSINDIKATOREN Da die Finanzkennzahlen letztendlich den Erfolg dar- stellen, der im operativen Immobiliengeschäft erzielt wird, sind diesen eine Reihe sonstiger, nichtfinanzieller Leistungsindikatoren vorgelagert, die für die Messung und Steuerung des operativen Geschäftsverlaufs wesent- lich sind. Wesentliche nichtfinanzielle Leistungsindikatoren des operativen Immobiliengeschäfts sind unter anderem: – Vermietungsquote zeigt die Qualität und den Bewirt- schaftungserfolg des Portfolios. Die wirtschaftliche Ver- mietungsquote der CA Immoblien Anlagen AG betrug im Bestandsportfolio unverändert zum Vorjahr rund 88%. – Leerstandsquote zeigt das Verhältnis der nicht vermiete- ten Flächen im Verhältnis zur Gesamtfläche des Immobi- lienportfolios und spielt daher in Bezug auf die zu erwirt- schaftenden Rendite eine wichtige Rolle. Je höher die Leerstandsquote, desto geringer fällt der Mietertrag aus. Das Immobilienportfolio der CA Immoblien Anlagen AG weist zum 31. Dezember 2020 eine Leerstandsquote von rund 12% aus (31. Dezember 2019: rund 13%). – WAULT – Weighted Average (Unexpired) Lease Term ist ein wesentlicher Indikator im gewerblichen Immobilien- bereich. Sie gibt Auskunft über die durchschnittliche Restmietdauer des Immobilienportfolios und beläuft sich in der CA Immoblien Anlagen AG per 31. Dezember 2020 auf 3,9 Jahre (31. Dezember 2019: 3,9 Jahre). – Standortqualität und Infrastruktur sind entscheidend für die Vermarktbarkeit der Immobilien. Ein Großteil des Bürobestands der Gruppe liegt in CBD- oder zentra- len Businesslagen zentraleuropäischer Hauptstädte. – Nachhaltigkeitszertifizierung: Die nachhaltige in-house Projektentwicklung für das eigene Portfolio zur Steige- rung der Qualität des Gebäudebestands ist seit vielen Jahren ein wichtiger Bestandteil der Nachhaltigkeits- strategie von CA Immo. Um einen transparenten, inter- national vergleichbaren und objektivierten Nachweis der Gebäudequalität über das gesamte Portfolio hinweg erbringen zu können, lässt CA Immo auch strategische Core-Bestandsgebäude zertifizieren. – Lokale Präsenz und Marktkenntnis: Eigene Niederlas- sungen in den Kernmärkten sichern effiziente Bewirt- schaftung und Mieterbindung. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 64 UMWELT UND SOZIALES CA Immo ist ein Investor, Entwickler und langfristiger Bestandshalter von hochwertigen Bürogebäuden. Unser strategisches Geschäftsmodell ist auf nachhaltige Wert- schöpfung unter Beachtung ökologischer, ökonomischer, sozialer und rechtlicher Dimensionen ausgerichtet. Damit einher geht der Anspruch, den vielfältigen Interessen und Bedürfnissen der Stakeholder von CA Immo gezielt und in verantwortungsvoller Balance zu begegnen und dadurch die Wettbewerbsfähigkeit langfristig zu sichern. In diesem Sinne evaluieren und managen wir die Anfor- derungen unserer Stakeholder wie auch die Auswirkun- gen der Geschäftstätigkeit auf unser ökologisches und ge- sellschaftliches Umfeld. CA Immo will einen Beitrag dazu leisten, die globale Klimaerwärmung unter 2° Celsius zu halten und die Um- welt zu schützen. Deshalb haben wir uns das Ziel gesetzt, den CO 2-Footprint unserer Gebäude zu reduzieren, die Resilienz unseres Portfolios gegenüber Klimarisiken zu erhöhen und unsere bisher gesetzten Maßnahmen zum Schutz der Umwelt zu evaluieren und gegebenenfalls zu intensivieren. Soziale, ökologische und wirtschaftliche Auswirkungen, Risiken und Chancen durch die CA Immo Geschäftstätigkeit Ein wesentlicher Schritt zur Ermittlung und Gewich- tung der für CA Immo relevanten Nachhaltigkeitsthemen war die Evaluierung der Auswirkungen unserer Ge- schäftstätigkeit auf Umwelt, Gesellschaft und Wirtschaft über die gesamte Wertschöpfungskette. Hierbei wurden u. a. folgende direkte (eigene Aktivitäten) und indirekte (Lieferkette) wesentliche Auswirkungen, Risiken und Chancen identifiziert. Umwelt: – Umweltstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Energieeffizienz und CO 2-Emissionen im Baupro- zess sowie der Produktdefinition, Materialauswahl, Res- sourcenverbrauch und Kr eislaufwirtschaft) – Brownfield vs. Greenfield Development (Biodiversität) – Steuerung von Energieeffizienz und CO 2-Emissionen, Ab- fallaufkommen und Wasserverbrauch im Gebäudebetrieb Gesellschaft und Wirtschaft: – Sozialstandards in der Quartiers- und Projektentwick- lung (Produktdefinition, z. B. soziale Infrastruktur, leist- bares Wohnen), Reaktion auf gesellschaftlichen Wandel – Gesundheit und Sicherheit für Mieter, Auftrag nehmer und eigene Mitarbeiter im Gebäudebetrieb und auf Bau- stellen, Umgang mit Pandemie-Risiken – Arbeitsbedingungen und Einkommenseffekte eigener und externer Mitarbeiter (Auftragnehmer), Arbeitneh- merrechte, Personalentwicklung und –bindun g – Unabhängige und verantwortungsvolle Unternehmens- führung, Compliance mit sozial- und umweltrelevanten – Vorgaben, Einhaltung von Menschenrechten, Vermei- dung von Korruption und Bestechung, Reputationsrisiko CA Immo Klimarisiken und -chancen Die Analyse der konkreten Klimarisiken für unser Ge- schäft ist überaus komplex und birgt etliche unbekannte Größen. Wir haben unseren allgemeinen Risikokatalog im Jahr 2020 diesbezüglich auf Vollständigkeit überprüft. Die für CA Immo relevanten Klimarisiken sowie allge- meine Nachhaltigkeitsrisiken wurden teilweise ergänzt und bewertet. Diese Risiken werden künftig jährlich neu evaluiert, bewertet und vom Vorstand freigegeben. Sofern sich aus den Bewertungen der Bedarf für zusätzliche Maßnahmen oder Strategieänderungen ergeben, werden diese in der Folge entsprechend von den zuständigen Ab- teilungen implementiert. Hierbei verfolgt CA Immo einen proaktiven Ansatz um sicherzustellen, dass etwaige Risi- ken durch frühzeitiges Gegensteuern minimiert werden und das Unternehmen auf etwaige Veränderungen recht- zeitig reagieren kann. Soziales Engagement Auch im Sozialbereich setzt CA Immo Maßnahmen, um im Rahmen ihres Einflussbereichs positive Impulse und verantwortungsvolle Standards zu setzen. Unsere strategi- schen Schwerpunkte liegen hierbei insbesondere auf den Themenbereichen Gesundheit & Sicherheit, Beschäftigung & Arbeitsbedingungen sowie sozialen Aspekten einer nachhaltigen Lieferkette und Stadtquartiersentwicklung. Weiterführende Informationen zum Thema „Umwelt und Soziales“ finden Sie im Konzernlagebericht (Kapitel „ESG Report“). Mitarbeiter Unsere Mitarbeiter sind unsere wertvollste Ressource. Ihre Expertise und ihr Engagement sind entscheidend für unseren Erfolg. CA Immo legt Wert auf eine Unterneh- menskultur, die von Stolz, Vertrauen und selbstbestimm- tem Arbeiten geprägt ist. Als Arbeitgeber will CA Immo für ihre Mitarbeiter bestmögliche Rahmenbedingungen schaffen, um ihre Potenziale, Stärken und Kompetenzen optimal zur Entfaltung zu bringen. Wir bieten sichere und CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 26 5 attraktive Arbeitsumgebungen, vielfältige internationale Entwicklungsmöglichkeiten und sorgsame, vorausschau- ende Personalentwicklung mit dem Ziel, unseren Mitar- beitern das zu bieten, wofür auch unsere Büroimmobilien stehen: einen „place where people love to work‘‘. CA Immo ist als Arbeitgeber seit vielen Jahren in ihren Märkten lokal verankert und beschäftigt in den internatio- nalen Niederlassungen fast ausschließlich lokales Perso- nal. Grundsätzlich beschäftigt CA Immo Mitarbeiter in un- befristeten Vollzeit-Arbeitsverhältnissen. Die Work-Life- Balance und Vereinbarkeit von Beruf und Familie in unter- schiedlichen Lebensphasen der Mitarbeiter unterstützt CA Immo bei Bedarf durch flexible Arbeitszeit- bzw. Teil- zeitmodelle, Home-Office-Regelungen, individuelle Ka- renzmodelle und Papamonat. Zusätzlich wurde eine Viel- zahl an mitarbeiterbezogenen Regelungen in Kooperation mit dem österreichischen Betriebsrat im Rahmen von Be- triebsvereinbarungen geregelt. Informationen zu Diversität, Gleichberechtigung und Inklusion sowie zu Arbeitnehmer- rechten finden sich im Corporate Governance Bericht. ÜBERSICHT MITARBEITER DER CA IMMO GRUPPE NACH SEGMENTEN 1) Headcount Anzahl Mitarbeiter Anteil Frauen Eintritte / Austritte Neuein- stellungen 2) Fluktuation 3) 31.12.2019 31.12.2020 Veränderung 2020 Ø 31.12.2020 2020 2020 2020 in % in % in % in % Österreich 80 80 0% 80 63 12/11 15% 13,6 Deutschland/Schweiz 4) 233 252 8% 244 38 45/23 18% 9,4 Osteuropa 101 105 4% 102 72 11/5 11% 7,7 Gesamt 414 437 6% 426 51 68/39 16% 9,2 1) Headcounts. Davon rd. 11% Teilzeitarbeitskräfte (TZA), inkl. 26 karenzierte Mitarbeiter; exkl. 22 Mitarbeiter von Joint-Venture-Firmen 2) Neueinstellungen: Eintritte 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount) 3) Fluktuation: Personalabgang 2020 / durchschnittliche Beschäftigte 2020 (Headcount); 4) Ende 2020 waren in der 2014 gegründeten Niederlassung der 100-prozentigen CA Immo Bautochter omniCon in Basel 25 lokale Mitarbeiter beschäftigt CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 266 AKTIONÄRSSTRUKTUR Das Grundkapital der Gesellschaft betrug zum Bilanz- stichtag 718.336.602,72 € und verteilte sich auf vier Na- mensaktien sowie 98.808.332 Stück auf den Inhaber lau- tende Stammaktien mit einem anteiligen Betrag am Grundkapital von je 7,27 €. Die Inhaberaktien notieren im Prime Market der Wiener Börse (ISIN: AT0000641352). Mit einer Beteiligung von rund 28% per 31. Dezember 2020 (27.908.386 Inhaberaktien sowie vier Namensak- tien) ist SOF-11 Klimt CAI S.à r.l., Luxemburg, eine von Starwood Capital Group verwaltete Gesellschaft, größter Aktionär von CA Immo. Starwood ist ein auf globale Im- mobilieninvestitionen konzentrierter Finanzinvestor. Die übrigen Aktien von CA Immo befinden sich im Streube- sitz von institutionellen und privaten Investoren. Mit ei- nem Anteil von rund 6% bzw. rund 4% zählen die S IMMO Gruppe sowie BlackRock Inc. zu den größeren Aktionären von CA Immo. Darüber hinaus sind keine Ak- tionäre mit einer Beteiligung von mehr als 4% bekannt. Nähere Informationen zur Ausgestaltung der Aktien so- wie zu den Aktionärsrechten sind im Corporate Gover- nance Bericht (Corporate Governance (caimmo.com)) dar- gestellt. ANGABEN ZUM KAPITAL In der 31. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2018 wurde der Vorstand ermächtigt, mit Zustim- mung des Aufsichtsrats das Grundkapital (auch in meh- reren Tranchen und bei möglichem Bezugsrechtaus- schluss) um bis zu 359.168.301,36 (rund 50% des derzeit aktuellen Grundkapitals) durch Bar- oder Sacheinlage ge- gen Ausgabe von bis zu 49.404.168 auf Inhaber lautende Stückaktien zu erhöhen. Die Ermächtigung gilt bis zum 18. September 2023. In der selben Hauptversammlung wurde das „bedingte Kapital 2013“ von ursprünglich 100.006.120 € zur Bedie- nung der 0,75% Wandelschuldverschreibungen 2017-2025 auf 47.565.458,08 € eingeschränkt und der Vorstand gleichzeitig ermächtigt, bis längstens 8. Mai 2023 mit Zu- stimmung des Aufsichtsrats Wandelschuldverschreibun- gen bis zu einem Gesamtnennbetrag von insgesamt 750 Mio. €, mit denen Umtausch- und/oder Bezugsrechte auf bis zu 19.761.667 Stück auf Inhaber lautende Aktien der Gesellschaft mit einem anteiligen Betrag am Grundka- pital von bis zu 143.667.319,09 € verbunden sind (beding- tes Kapital 2018), auch in mehreren Tranchen auszugeben und alle weiteren Bedingungen, die Ausgabe und das Um- tauschverfahren der Wandelschuldverschreibungen festzu- setzen. Die Ausgabe von Wandelschuldverschreibungen darf nach dieser Ermächtigung nur erfolgen, wenn auf die Summe der neuen Aktien, auf die Umtausch- und/oder Be- zugsrechte mit solchen Wandelschuldverschreibungen ein- geräumt werden, rechnerisch ein Anteil von insgesamt nicht mehr als 20% des Grundkapitals der Gesellschaft zum Zeitpunkt der Einräumung dieser Ermächtigung ent- fällt. Das Bezugsrecht der Aktionäre (§ 174 Abs 4 AktG iVm § 153 AktG) wurde ausgeschlossen. In der 32. ordentlichen Hauptversammlung vom 9. Mai 2019 wurde der Vorstand gemäß § 65 Abs 1 Z 8 und Abs 1a und Abs 1b AktG für die Dauer von 30 Monaten ab dem Da- tum der Beschlussfassung, d.h. bis längstens 8. November 2021, ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats im ge- setzlich höchstzulässigen Ausmaß eigene Aktien der Gesell- schaft zu erwerben. Der beim Rückerwerb zu leistende Ge- genwert darf nicht niedriger als 30% unter und nicht höher als 10% über dem durchschnittlichen, ungewichteten Bör- seschlusskurs der dem Rückerwerb vorhergehenden zehn Börsetage betragen. Die sonstigen Rückkaufsbedingungen hat der Vorstand festzulegen, wobei der Erwerb nach Wahl über die Börse, durch ein öffentliches Angebot oder auf eine sonstige gesetzlich zulässige, zweckmäßige Art, also auch außerbörslich und/oder von einzelnen Aktionären und unter Ausschluss des quotenmäßigen Andienungs- rechts erfolgen kann (umgekehrtes Bezugsrecht). Die Er- mächtigung kann ganz oder teilweise oder auch in mehre- ren Teilbeträgen und in Verfolgung eines oder mehrerer Zwecke durch die Gesellschaft, mit ihr verbundene Unter- nehmen (§ 189a Z 8 UGB) oder für deren Rechnung durch Dritte ausgeübt werden. Auch die wiederholte Ausübung dieser Ermächtigung ist zulässig. Der Vorstand wurde wei- ters ermächtigt, mit Zustimmung des Aufsichtsrats, die er- worbenen eigenen Aktien ohne weiteren Hauptversamm- lungsbeschluss auf jede gesetzlich zulässige Art wieder zu veräußern und die Veräußerungsbedingungen festzusetzen bzw. die eigenen Aktien auch einzuziehen. Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurde kein Aktienrück- kaufprogramm durchgeführt. Per 31. Dezember 2020 hielt die CA Immobilien Anlagen AG insgesamt 5.780.037 Stück eigene Aktien. Bei einer Gesamtzahl von 98.808.336 ausge- gebenen stimmberechtigten Aktien entspricht dies rund 6% der stimmberechtigten Aktien. INFORMATIONEN GEM. § 243 A UGB CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 267 INFORMATIONEN ZU VORSTAND UND AUFSICHTSRAT Gemäß Satzung besteht der Vorstand der CA Immo aus einer, zwei oder drei Personen. Die Altersgrenze für Vor- standsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 65. Lebensjahres festgelegt. Die Dauer der letzten Funkti- onsperiode als Vorstand endet mit Ablauf der auf den 65. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung. Der Aufsichtsrat besteht aus mindestens drei, höchstens zwölf Mitgliedern. Mittels Namensaktien ent- sendete Aufsichtsratsmitglieder können von den Entsen- dungsberechtigten jederzeit abberufen und durch andere ersetzt werden. Die Satzungsbestimmungen über die Dauer der Funktionsperiode sowie die Ersatzwahlen fin- den auf sie keine Anwendung. Die übrigen Aufsichtsrats- mitglieder werden von der Hauptversammlung gewählt. Die Altersgrenze für Aufsichtsratsmitglieder wird in der Satzung mit Vollendung des 70. Lebensjahres festgelegt. Aufsichtsratsmitglieder scheiden mit Ablauf der auf den 70. Geburtstag folgenden ordentlichen Hauptversamm- lung aus dem Aufsichtsrat aus. Über die Abwahl von Mit- gliedern des Aufsichtsrates beschließt die Hauptver- sammlung mit einer Mehrheit von mindestens drei Vier- tel der abgegebenen Stimmen (§ 21 der Satzung). „CHANGE OF CONTROL“ REGELUNGEN Alle Vorstandsverträge enthalten eine „Change of Con- trol“-Klausel („CoC“), die Zusagen für Leistungen aus Anlass der vorzeitigen Beendigung der Vorstandstätigkeit infolge eines Kontrollwechsels regeln. Ein Kontrollwech- sel liegt vor, sobald ein Aktionär oder eine Aktionärs- gruppe 25% der Stimmrechte in der Hauptversammlung erlangt oder in Folge des Überschreitens einer Beteili- gungsschwelle von 30% ein Pflichtanbot gemäß Übernah- megesetz legen muss. Firmenzusammenschlüsse gelten grundsätzlich als Kontrollwechsel. Die vertraglichen Re- gelungen sehen Sonderkündigungsrechte sowie eine Ent- geltfortzahlung (einschließlich variabler Vergütung) für die Restlaufzeit des Anstellungsvertrages vor. Die maxi- male Berechnungsgrundlage für die Entschädigung der fi- xen Vergütung beträgt aktuell zwei Jahresfixbezüge. Dar- über hinaus muss die Gesellschaft dem Vorstandsmit- glied auf Grundlage der bestehenden Vorstandsverträge eine abhängig von seiner konkreten Tätigkeit und Posi- tion prozentuelle Abschlagszahlung als Entschädigung für die entgangene variable Vergütung in der Höhe von maximal 80% von zwei Jahresfixbezügen gewähren. Die Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Falle eines Kontrollwechsels innerhalb der Sphäre des Großaktio- närs Starwood Capital wurde für alle derzeit amtierenden Vorstandsmitglieder vertraglich ausgeschlossen. BEKENNTNIS ZUR EINHALTUNG DES ÖSTERREICHISCHEN CORPORATE GOVERNANCE KODEX Die Einhaltung der in den Zielmärkten der CA Immo gel- tenden gesetzlichen Bestimmungen ist uns ein besonderes Anliegen. Vorstand und Aufsichtsrat bekennen sich zur Einhaltung des Österreichischen Corporate Governance Kodex 10) und damit zu Transparenz und den Grundsätzen guter Unternehmensführung. Die Regeln und Empfehlun- gen des Corporate Governance Kodex in der für das Ge- schäftsjahr 2020 geltenden Fassung (vom Jänner 2020) werden nahezu uneingeschränkt umgesetzt. Abweichun- gen bestehen hinsichtlich der C-Regeln Nr. 2 (Entsen- dungsrecht in den Aufsichtsrat) und Nr. 45 (Organfunktio- nen in wettbewerbsrelevanten Unternehmen). Die durch Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m. b. H. durchgeführte Evaluierung über die Einhaltung der Re- geln 1 bis 76 des Österreichischen Corporate Governance Kodex für das Geschäftsjahr 2020 ergab, dass die von CA Immo abgegebenen Entsprechenserklärungen im Hin- blick auf die Einhaltung der C- und R-Regeln des Kodex zutreffen. Der Corporate Governance Bericht steht auch auf der Website der Gesellschaft unter Corporate Gover- nance (caimmo.com) zur Verfügung. 10) Der österreichische Corporate Governance Kodex ist auf der Website des Österreichischen Arbeitskreises für Corporate Governance unter www.corporate-governance.at abrufbar. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 268 VORAUSSICHTLICHE ENTWICKLUNG MIT WESENTLICHEN CHANCEN UND RISIKEN Die zentrale Herausforderung des aktuellen Jahres wird die Bekämpfung der Covid-19-Pandemie bleiben. Trotz erster Fortschritte bei den weltweiten Impfkampagnen dürfte das Infektionsgeschehen dynamisch bleiben. Mit einer möglichen Verbesserung der Pandemielage ab dem Frühjahr könnte eine Erholung des Wirtschaftswachs- tums auf breiter Front spürbar werden. Es kann davon ausgegangen werden, dass die weltwei- ten Eindämmungsmaßnahmen im Laufe des Jahres 2021 in Kraft bleiben, bevor sie im weiteren Verlauf verstärkt gelockert werden. Infolgedessen ist damit zu rechnen, dass die Weltwirtschaft im Jahr 2021 wieder kräftig wachsen wird. Aktuelle Wirtschaftswachstumsprognosen gehen davon aus, dass die europäische Wirtschaft im Jahr 2021 um etwa 4% und im Jahr 2022 um etwa 3% steigen und somit im Laufe des Jahres 2022 wieder das Vorkri- senniveau erreichen wird. Die abschließenden Auswirkungen der Pandemie und deren wirtschaftlichen Folgen können insbesondere auf- grund der dynamischen Entwicklungen nicht abschlie- ßend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufenden Evaluierung. Temporäre Einschränkungen des laufenden Betriebs (auch verursacht durch Ausgangsbeschränkungen / Ausgangssperren, Grenzschließungen, Schul- und Ge- schäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) können jedoch bei CA Immo, bei Mietern, Kunden, Lieferanten so- wie Behörden eintreten. Die daraus resultierenden finan- ziellen, allgemein geschäftlichen und immobilienspezifi- schen Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt werden (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzögerungen von Bautätigkeiten, Auswir- kungen auf die Immobilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzierungen, Auswirkungen auf ge- plante Immobilientransaktionen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maßnahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. Strategie Mit den erfolgreich umgesetzten Strategieprogrammen der vergangenen Jahre verfügt CA Immo über eine ausge- zeichnete Marktposition in ihren Kernmärkten. Trotz der, angesichts der Covid-19-Pandemie, herausfordernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen wird eine weiter- hin robuste Geschäftsentwicklung des Kernsegmentes Be- standsimmobilien erwartet. Darüber hinaus sollen neben der Fortführung des organi- schen Wachstums durch profitable Projektentwicklungstä- tigkeit zusätzlich selektive Ankäufe von Bestandsimmobi- lien mit Wertschaffungspotenzial in den Kernmärkten um- gesetzt werden. Die dadurch zu erwartende Steigerung der jährlichen Mieteinnahmen, bei einer gleichzeitig optimier- ten Finanzierungsstruktur, soll die nachhaltige Profitabili- tät von CA Immo weiter erhöhen. Die Portfoliostrategie des Unternehmens setzt unverän- dert auf ein qualitativ hochwertiges Portfolio sowohl in Be- zug auf Standort- als auch Gebäudequalität und eine klare Fokussierung auf attraktive Metropolen in Zentral- und Osteuropa. In diesem Zusammenhang soll die strategische Kapitalrotation kontinuierlich umgesetzt werden. Nach dem Rückzug aus den nicht-strategischen Märkten Zagreb (September 2020), Graz (Dezember 2020) und Bratislava (März 2021) ist auch ein Verkauf der beiden Bürogebäude in Belgrad geplant. Verkäufe innerhalb der Büroportfolien in den strategischen Märkten und eine Reinvestition der Verkaufserlöse in Zukäufe von strategischen Bestandsim- mobilien bzw. in die Entwicklungspipeline des Unterneh- mens zielen darauf ab, die Qualität des Portfolios in Bezug auf Lage, physische und nachhaltige Gebäudequalität so- wie Effizienz der Bewirtschaftung zu optimieren. Finanzierung CA Immo verfügt über eine äußerst robuste Bilanz- und Finanzierungsstruktur mit einer sehr soliden Liquiditäts- position. Die erstmaligen Emissionen einer Benchmark- Anleihe sowie eines Green Bond in 2020 repräsentieren einen Meilenstein in der Umsetzung der Wachstumsstra- tegie, mit dem die Diversifikation der Finanzierungsstruk- tur und deren Optimierung deutlich beschleunigt wurde. Sowohl das Baa2 – Rating als auch der stabile Ausblick wurden von Moody’s in einer Credit Opinion am 18. Ja- nuar 2021 bestätigt. Nach Ankündigung des Kernaktionärs Starwood Capital ein antizipatorisches Pflichtangebot an die Aktionäre und Inhaber von Wandelschuldverschrei- bungen der CA Immo zu stellen, setzte die Ratingagentur das Rating „Under Review for Downgrade“ sowie den Ausblick ebenso auf „Under Review“. Diese Veränderung spiegelt gemäß einer Aussendung von Moody‘s die Unge- wissheit wider, ob Starwood Capital „Kontrolle über CA Immo erlangt und ob dies zu Änderungen im Geschäfts-, Finanz- oder Liquiditätsprofil von CA Immo führt.“ AUSBLICK CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 269 Wesentliche Parameter, die den für 2021 geplanten Ge- schäftsverlauf beeinflussen könnten, sind: – Konjunkturelle Entwicklungen in den Regionen, in de- nen CA Immo tätig ist sowie deren Auswirkungen auf Mietnachfrage und Mietpreisniveaus (Kernindikatoren umfassen BIP-Wachstum, Beschäftigung und Inflation). – Die Entwicklung der allgemeinen Zinsniveaus. – Verfügbarkeit und Kosten langfristiger Fremdfinanzie- rungen (sowohl besicherte Finanzierungen von Banken auf Immobilienebene als auch unbesicherte Kapital- marktfinanzierungen auf Konzernebene) und damit ein- hergehend die weitere Entwicklung am Immobilien-In- vestmentmarkt bzw. die Preisentwicklung und ihre Aus- wirkung auf die Bewertung des Portfolios von CA Immo. – Auch das Tempo der Umsetzung der geplanten Ent- wicklungsprojekte hängt von den oben dargelegten Marktfaktoren sowie der Verfügbarkeit von dafür erfor- derlichen externen Fremd- und Eigenkapital ab. – Politische, (steuer-) rechtliche und wirtschaftliche Risi- ken sowie Transparenz und Entwicklungsgrad des je- weiligen Immobilienmarktes. Dividende und Jahreszielsetzung 2021 Für das Geschäftsjahr 2020 plant der Vorstand, eine Di- vidende von 1,00 € je dividendenberechtigter Aktie vor- zuschlagen. Die Jahreszielsetzung für das nachhaltige Ergebnis des Geschäftsjahres 2021 (FFO I) wird im Rahmen der Präsen- tation des ersten Quartals im Mai 2021 bekannt gegeben. FORSCHUNG UND ENTWICKLUNG Technologischer und gesellschaftlicher Wandel verän- dert die Büro- und Wissensarbeit kontinuierlich. Um Bü- roimmobilien heute so zu entwickeln bzw. zu revitalisie- ren, dass sie auch in Zukunft effizient und profitabel be- wirtschaftbar sind, beobachtet CA Immo einerseits die Veränderungen der Arbeitsprozesse und der Anforderun- gen von Unternehmen an ihre Arbeitsräume und erprobt andererseits neue technische Lösungen sowie Raum- und Gebäudekonzepte in ausgewählten Entwicklungsprojek- ten. Aktuell stehen hierbei u. a. neue Anforderungen in Bezug auf Energieeffizienz, Umweltschutz und Schutz- maßnahmen in Bezug auf Virusinfektionen (Pandemie- schutz) im Fokus. Im Zuge ihrer theoretischen und praktischen For- schungstätigkeit kooperiert CA Immo mit Einrichtungen, die sich mit immobilienrelevanter Forschung beschäfti- gen. So ist CA Immo z. B. Partner des Verbundprojekts Office 21 des Fraunhofer Instituts für Arbeitswirtschaft und Organisation (IAO, www.office21.de) und des Real Estate Innovation Network REIN mit dem Ziel, externe und interne Innovationsansätze zu evaluieren und früh- zeitig zu pilotieren. Zusätzlich ist CA Immo aktives Mit- glied in relevanten Plattformen der Immobilienwirtschaft. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 70 RISIKOBERICHT CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 271 RISIKOMANAGEMENT BEI CA IMMO Für den nachhaltigen wirtschaftlichen Erfolg von CA Immo und das Erreichen der strategischen Ziele ist ein erfolgreiches Management bestehender und neu auf- tretender Risiken entscheidend. Um bestehende Markt- chancen nutzen und die darin liegenden Erfolgspotenzi- ale ausschöpfen zu können, müssen in angemessenem Umfang auch Risiken getragen werden. Daher bilden Risi- komanagement und Internes Kontrollsystem (IKS) einen wesentlichen Bestandteil der als Grundsatz verantwor- tungsbewusster Unternehmensführung verstandenen Cor- porate Governance des Konzerns. Das Risikomanagementsystem von CA Immo basiert auf folgenden Komponenten: – Risikokultur: Der Ruf von CA Immo ist zentral für un- sere Identität und unseren Geschäftserfolg. Daher ist die Einhaltung etablierter Grundsätze der Corporate Gover- nance und unseres Wertemanagements eine Selbstver- ständlichkeit. Risikokultur bedeutet für CA Immo die Schaffung eines Risikobewusstseins und die Etablierung eines bewussten Umgangs mit Risiken im Tagesgeschäft – sowohl für das Management als auch für jeden einzel- nen Mitarbeiter. – Risikostrategie: Die Risikostrategie beschreibt den Um- gang mit den aus der Geschäftsstrategie resultierenden Risiken und beschreibt diese Risiken hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf die wirtschaftliche Lage des Unter- nehmens und die daraus abzuleitenden Richtlinien für den Umgang mit Risiken. Strategische Ausrichtung und Risikotoleranz Der Vorstand legt unter Einbeziehung des in 2019 etab- lierten Corporate Development Komitees sowie des Auf- sichtsrats die strategische Ausrichtung der CA Immo Gruppe sowie die Art und das Ausmaß jener Risiken fest, die der Konzern zur Erreichung seiner strategischen Ziele zu übernehmen bereit ist. Bei der Einschätzung der Risi- kolandschaft und der Entwicklung potenzieller Strategien zur Steigerung des langfristigen Stakeholder Value wird der Vorstand durch die Abteilung Risikomanagement un- terstützt. Zusätzlich wurde ein interner Risikoausschuss mit Vertretern aller Unternehmensbereiche sowie dem Fi- nanzvorstand eingerichtet, der quartalsweise oder im Be- darfsfall im Rahmen von Sondersitzungen zusammentrifft (wie auch zum Thema „Covid-19-Pandemie“ der Fall). Ziel dieses Ausschusses ist die zusätzliche Verankerung einer regelmäßigen, funktionsübergreifenden Bewertung der Risikosituation des Konzerns inklusive Einleitung von gegebenenfalls erforderlichen Maßnahmen. Damit soll sichergestellt werden, dass die Unternehmensaus- richtung vor dem Hintergrund verfügbarer Alternativen optimal gewählt ist. Identifikation von Risiken und Bewertung Die Einschätzung der Chancen-/Risikolage erfolgt bei CA Immo quartalsweise im Rahmen von Reportings. Die Risikoevaluierung findet sowohl auf Einzelobjekt- bzw. -projektebene, als auch auf (Teil-)Portfolioebene statt. Einbezogen werden Frühwarnindikatoren wie Mietprog- nosen, Leerstandsanalysen, eine kontinuierliche Überwa- chung von Mietvertragslaufzeiten und Kündigungsmög- lichkeiten sowie die laufende Überwachung der Baukos- ten bei Projektrealisierungen. Szenariendarstellungen hinsichtlich Wertentwicklung des Immobilienportfolios, Exitstrategien und Liquiditätsplanung ergänzen die Risi- koberichterstattung und erhöhen die Planungssicherheit. Dem Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Mehr-Jahres-Planungen und Investitionsentscheidungen den gesamten zeitlichen Anlagehorizont der Investitionen umfassen. Zusätzlich führt CA Immo im 3-Jahres-Rhyth- mus eine Inventarisierung und Evaluierung der Einzelri- siken nach Inhalt, Auswirkung und Eintrittswahrschein- lichkeit durch. Zusätzlich erfolgt eine jährliche Aktuali- sierung im Hinblick auf die geschätzten Auswirkungen auf das Ergebnis, Vermögen bzw. die Liquidität von CA Immo („Schadensausmaß“) und die Eintrittswahr- scheinlichkeit innerhalb des Zeitraumes von einem Jahr. Dabei werden bereits implementierte Maßnahmen und Kontrollen berücksichtigt, um das Nettorisiko zu ermit- teln. Diese Daten dienen dem Vorstand als Grundlage für die Bestimmung von Höhe und Art der Risiken, die er bei der Verfolgung der strategischen Ziele als vertretbar er- achtet. Hat der Vorstand die Strategie verabschiedet, wird sie in die 3-Jahres-Planung des Konzerns eingebunden und trägt dazu bei, die Risikobereitschaft und Erwartun- gen des Konzerns intern wie auch extern zu kommunizie- ren. Die Risikopolitik von CA Immo wird durch eine Reihe von Richtlinien präzisiert. Ihre Einhaltung wird durch Controllingprozesse kontinuierlich überwacht und doku- mentiert. Das Risikomanagement wird auf allen Unter- nehmensebenen bindend umgesetzt. Der Vorstand ist in alle risikorelevanten Entscheidungen eingebunden und trägt die Gesamtverantwortung. Entscheidungen werden grundsätzlich auf allen Ebenen nach dem Vier-Augen- Prinzip gefasst. Die Interne Revision prüft als unabhän- gige Abteilung die Betriebs- und Geschäftsabläufe; bei Be- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 27 2 darf werden externe Experten hinzugezogen. In der Be- richterstattung und bei der Wertung der Prüfungsergeb- nisse agiert sie weisungsungebunden. Evaluierung der Funktionsfähigkeit des Risikomanagements Die Funktionsfähigkeit des Risikomanagements wird jährlich vom Konzernabschlussprüfer gemäß den Anfor- derungen der C-Regel Nr. 83 des Österreichischen Corpo- rate Governance Kodex beurteilt. Das Ergebnis wird dem Vorstand sowie dem Prüfungsausschuss berichtet. WESENTLICHE MERKMALE DES INTERNEN KONTROLLSYSTEMS (IKS) Das Interne Kontrollsystem von CA Immo umfasst alle Grundsätze, Verfahren und Maßnahmen zur Sicherstel- lung der Wirksamkeit, Wirtschaftlichkeit und Ordnungs- mäßigkeit der Rechnungslegung sowie der Einhaltung der maßgeblichen rechtlichen Vorschriften und Unterneh- mensrichtlinien. Unter Berücksichtigung der Manage- mentprozesse ist das IKS in die einzelnen Geschäftsab- läufe integriert. Ziel ist es, Fehler in der Rechnungslegung und Finanzberichterstattung zu verhindern bzw. aufzude- cken und so eine frühzeitige Korrektur zu ermöglichen. Eine transparente Dokumentation ermöglicht die Darstel- lung der Prozesse für Rechnungslegung, Finanzberichter- stattung und Prüfungsaktivitäten. Sämtliche operativen Bereiche sind in den Rechnungslegungsprozess eingebun- den. Die Verantwortung für die Implementierung und Überwachung des IKS liegt beim jeweils zuständigen lo- kalen Management. Die Geschäftsführer der Tochterge- sellschaften sind angehalten, die Einhaltung der Kontrol- len durch Selbstprüfungen zu evaluieren und zu doku- mentieren. Die Wirksamkeit des IKS wird regelmäßig von der Konzernrevision überprüft und die Wirtschaftlichkeit der Geschäftsprozesse kontinuierlich evaluiert. Die Ergeb- nisse der Prüfung werden an die jeweilige Geschäftsfüh- rung, den Gesamtvorstand von CA Immo sowie mindes- tens einmal jährlich an den Prüfungsausschuss berichtet. STRATEGISCHE RISIKEN Als strategisches Risiko bezeichnet CA Immo die Gefahr von unerwarteten Planabweichungen bzw. Verlusten, die sich aus Managemententscheidungen zur geschäftspoliti- schen Unternehmensausrichtung ergeben können. Zu- meist resultieren diese Risiken aus unerwarteten Verän- derungen des makroökonomischen Marktumfeldes. Viele der hier genannten Risiken sind nicht aktiv steuerbar. Der wirtschaftliche Erfolg von CA Immo hängt u. a. von der Entwicklung der für die Gruppe relevanten Immobi- lienmärkte ab. Wesentliche Faktoren, die die Wirtschafts- entwicklung beeinflussen, sind u. a. die Weltwirtschafts- lage insgesamt, Mietpreisentwicklungen, die Inflations- rate, die Höhe der Staatsverschuldungen sowie des Zins- niveaus. Im Büroimmobiliensegment spielen zudem Fak- toren wie Wirtschaftswachstum, Industrietätigkeit, Ar- beitslosenrate, Konsumentenvertrauen sowie andere für die wirtschaftliche Entwicklung maßgebliche Elemente eine wesentliche Rolle. All diese Faktoren liegen außer- halb des Einflussbereichs der Gesellschaft. Sie könnten negative Auswirkungen auf die gesamte europäische Wirtschaft und damit auch auf wirtschaftlich starke Nati- onen wie beispielsweise Deutschland und Österreich ha- ben sowie insgesamt den Finanz- und Immobiliensektor negativ beeinflussen. Jede negative Veränderung der Wirt- schaftslage könnte einen Rückgang der Nachfrage nach Immobilien zur Folge haben, was wiederum die Vermie- tungsquote, die Immobilienwerte oder auch die Liquidität von Immobilien beeinträchtigen könnte. Wenngleich das aktuelle wirtschaftliche Umfeld nach wie vor durch Niedrigzinsen und vergleichsweise hohe Bewertungen von Immobilienportfolios bestimmt wird, ist nicht auszuschließen, dass sich ein Zinsanstieg negativ auf den Immobilienmarkt und in weiterer Folge auf die Bewertung von Immobilien und Deinvestitionsvorhaben von CA Immo auswirkt. Die Eigen- bzw. Fremdkapitalbe- schaffung könnte sich erheblich erschweren, wodurch Wachstumsaspekte nicht oder nur teilweise umsetzbar wä- ren. Auch eine allfällige Wiedereinführung nationaler Währungen durch einzelne Mitglieder der Eurozone hätte gravierende Folgen für die europäischen Volkswirtschaf- ten und die ohnehin teilweise volatilen Finanzmärkte. Schließlich könnte der Ausstieg einzelner Staaten aus der Europäischen Währungsunion zu einem gänzlichen Kol- laps des Währungssystems führen. Den wirtschaftlichen Chancen, die sich Unternehmen in anderen Ländern bieten, stehen häufig geopolitische Risi- ken wie politische Instabilität, fehlende Rechtsgrundlagen und staatliche Willkür gegenüber. Unternehmen, die in ei- ner instabilen Region tätig sind, müssen also mit erhebli- chen Auswirkungen auf ihre Geschäftstätigkeit rechnen. Als Beispiele hierfür seien Steuererhöhungen, Zölle, Aus- fuhrverbote, Enteignungen oder Beschlagnahme von Ver- mögenswerten genannt. Im Falle einer zu hohen Konzent- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 273 ration von Immobilien in einer Region könnten diese Fak- toren auch einen erheblichen Einfluss auf das Ergebnis der CA Immo Gruppe haben. Auswirkungen der Covid-19-Pandemie Das Geschäftsjahr 2020 war gesamtheitlich von den Aus- wirkungen der globalen Covid-19-Pandemie geprägt. Viele Länder haben allgemeine Lockdowns und Reisebeschrän- kungen verhängt. Infolgedessen war die Marktaktivität ab dem 2. Quartal 2020 in vielen Sektoren stark beeinträchtigt. Die Pandemie hat Europa weiterhin fest im Griff. Prak- tisch überall schnellten die Infektionszahlen ab dem 3. Quartal 2020 hoch. Die Länder reagierten darauf erneut mit weiterreichenden Einschränkungen. Erneute Lock- downs lassen die europäische Wirtschaft voraussichtlich stärker einbrechen, als noch Mitte des Jahres 2020 erwartet (siehe auch Kapitel „Wirtschaftliches Umfeld"). Auch die Immobilienbranche spürt bereits jetzt die Fol- gen der Pandemie. Einige Immobilienmärkte weisen ein deutlich niedrigeres Niveau an Transaktionsaktivitäten und Liquidität auf. Hotels werden geschlossen bzw. schließen wegen geringer Auslastungsraten. Der Einzel- handel verzeichnet erhebliche Umsatzeinbußen und stellt vermehrt Anfragen zur Mietstundung bzw. Mietreduktion. Baustellen können teilweise nicht wie geplant betrieben werden. Die kurz- und langfristigen wirtschaftlichen Aus- wirkungen der Covid-19-Pandemie auf die Immobilien- märkte sind weiterhin höchst ungewiss. Je länger die Krise dauert, desto komplexer und schwerwiegender wer- den die Auswirkungen. Der Immobilientransaktionsmarkt entwickelte sich be- dingt durch die Pandemie und den damit verbundenen Wirtschaftseinbruch mit Ausnahme von Deutschland stark rückläufig. Das in den Kernmärkten von CA Immo re- gistrierte Transaktionsvolumen bei Gewerbeimmobilien lag zwischen 30% (Osteuropa) und 50% (Österreich) un- ter dem Wert des Vorjahres. In Deutschland belief sich der Rückgang gegenüber dem Rekordergebnis des Vorjahres auf unter 6%. Transaktionen pausieren auf Grund von Problemen in Preisfindung und Finanzierung oder werden sogar abgebrochen. Mit Ausnahme von Wien, wo die Vermietungsleistung bisher noch konstant war und Effekte erst in 2021 erwartet werden, verzeichneten alle Kernstädte von CA Immo durch die herausfordernden Rahmenbedingungen auf- grund der Pandemie und deren wirtschaftliche Auswir- kungen bereits eine rückläufige Büroflächennachfrage bzw. einen Anstieg der Leerstandsraten. Nachdem nun sowohl die Transaktions- als auch die Vermietungsaktivi- täten deutlich reduziert wurden, ist auch zukünftig mit längeren Vermarktungs- und Leerstandszeiten für nicht vermietete Einheiten zu rechnen. Da die Nachfrage nach Büroflächen vor allem von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung abhängt, bleibt abzuwarten, wie sich die in 2020 deutlich rückläufigen Büroflächenumsätze im Ge- schäftsjahr 2021 tatsächlich entwickeln werden. Zudem ist offen, wie sich die krisenbedingte Ausweitung digita- ler Arbeitsprozesse und der Ausbau des Home-Office mit- telfristig auf die Nachfrage nach Büroimmobilien auswir- ken werden. Es ist nicht auszuschließen, dass die Trends zu flexiblen Büroflächenanmietungen und Co-Working den Büromarkt in Zukunft noch stärker prägen könnten. CA Immo ist quer durch ihr Mieterklientel (Büro, Hotel, Einzelhandel) mit Anträgen konfrontiert, in denen um Er- lass, Minderung oder Stundung der Mietzahlungen gebe- ten wird. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind von Land zu Land unterschiedlich. Im Falle von Covid-19-be- dingten behördlichen Betriebsschließungen oder -ein- schränkungen gibt es nach österreichischem Recht ein spezielles gesetzliches Mietzinsminderungsrecht, wäh- rend in anderen Ländern mangels spezifischer gesetzli- cher Vorschriften grundsätzlich eine Mietzinszahlungs- pflicht besteht und ein Mietzinsminderungsrecht nur aus- nahmsweise und im Einzelfall über allgemeine Rechtsin- stitute (wie dem Wegfall der Geschäftsgrundlage) begrün- det werden kann. Abweichende vertragliche Regelungen können allerdings ebenfalls ein Mietzinsminderungsrecht eines Mieters begründen. Inwieweit die Maßnahmen zur Eindämmung der Covid-19-Pandemie zur Insolvenz ein- zelner Mieter und damit zu einem Anstieg der Leerstände führen werden, lässt sich nach wie vor noch nicht ab- schätzen und hängt weitgehend von der Dauer der Krise ab. Vor allem das Hotelgewerbe, die Gastronomie und der nicht systemrelevante Einzelhandel leiden erheblich un- ter der herrschenden Situation. Je nach Asset-Klasse ist weiterhin mit Mieterlässen, Mietminderungen und Miet- stundungen zu rechnen. CA Immo begegnet diesem Risiko u. a. durch Analysen des Immobilienportfolios, der Mie- terstruktur und des Cash-flows und führt verschiedene Analyseszenarien zur Einschätzung der Risiken durch. Grundsätzlich ist hier immer eine Einzelfallprüfung erfor- derlich. Angesichts der unsicheren zukünftigen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie und den damit in Zusammen- hang stehenden gegenwärtigen und künftigen Reaktionen CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 74 auf die Immobilienmärkte und der Schwierigkeit, zwi- schen kurzfristigen Auswirkungen und längerfristigen strukturellen Marktveränderungen zu unterscheiden, überprüft CA Immo die eigenen Immobilienbewertungen regelmäßig. Nach einer nahezu vollständigen externen Bewertung des Portfolios der Gruppe im 4. Quartal 2020, wurden die Werte für das Immobilienvermögen zum Stichtag 31. Dezember 2020 auf Basis verbindlicher Kauf- verträge bzw. auf Grundlage der externen Bewertungen angepasst. Unter Beachtung der gegenwärtigen außerge- wöhnlichen Umstände sowie des derzeit niedrigen Trans- aktionsniveaus, muss den Immobilienbewertungen vor al- lem in den Kernmärkten Österreich und Osteuropa auch weiterhin ein höheres Maß an Vorsicht beigemessen wer- den als dies sonst der Fall ist. Bei Projektentwicklungen ist unter den gegenwärtigen Marktbedingungen – mit steigenden Baukosten, Ange- bots- und Zeitproblemen, schwankenden Finanzierungs- raten, unsicheren Vermarktungszeiträumen und einem Mangel an aktuellen Vergleichswerten – die Beimessung eines höheren Unsicherheitsfaktors unvermeidlich. Grundstückswerte könnten daher sehr viel stärker schwanken als dies unter normalen Umständen der Fall wäre. Weiterhin bleibt es abzuwarten, welche langfristigen Auswirkungen die Covid-19-Pandemie haben wird. Die Volatilität und Unsicherheiten an den Aktienmärkten, Ge- winnwarnungen von Unternehmen sowie negative wirt- schaftliche Prognosen in diesem Zusammenhang unter- streichen deren potenzielle Gefahr für die europäische und globale Wirtschaft. Diese Auswirkungen können ins- besondere aufgrund der dynamischen Entwicklungen nicht abschließend beurteilt werden, unterliegen jedoch einer laufenden Evaluierung. Temporäre Einschränkun- gen des laufenden Betriebs (auch verursacht durch Aus- gangsbeschränkungen/Ausgangssperren/Grenzschließun- gen, Schul- und Geschäftsschließungen sowie weitere Maßnahmen) können jedoch bei der CA Immo Gruppe, bei Mietern, Kunden, Lieferanten sowie Behörden eintre- ten. Die daraus resultierenden finanziellen, allgemein ge- schäftlichen und immobilienspezifischen Auswirkungen können nicht abschließend beurteilt werden (z. B. nicht vertragskonformer Zahlungseingang von Mieten, Verzöge- rungen von Bautätigkeiten, Auswirkungen auf die Immo- bilienmärkte, Entwicklung der Covenants bei Finanzie- rungen, Auswirkungen auf geplante Immobilientransakti- onen). CA Immo setzt auf eine Vielzahl möglicher Maß- nahmen, um die Auswirkungen auf die Gruppe so gering wie möglich zu halten. IMMOBILIENSPEZIFISCHE RISIKEN Risiken aufgrund des Marktumfeldes und der Portfoliozusammensetzung Der Immobilienmarkt hängt von der makroökonomi- schen Entwicklung und der Nachfrage nach Liegenschaf- ten ab. Wirtschaftliche Instabilität sowie ein beschränkter Zugang zu Fremd- und Eigenkapitalfinanzierungen kön- nen zu möglichen Ausfällen von Geschäftspartnern füh- ren. Bei mangelnder Liquidität des Immobilieninvestment- marktes besteht das Risiko, einzelne Immobilien möglich- erweise nicht oder nur zu sonst inakzeptablen Konditio- nen veräußern zu können, um die Ausrichtung des Immo- bilienportfolios strategisch zu justieren. Viele jener Fakto- ren, die zu nachteiligen Entwicklungen führen können, befinden sich außerhalb des Einflussbereichs von CA Immo – so z. B. Änderungen des verfügbaren Einkom- mens, der Wirtschaftsleistung, des Zinsniveaus oder der Steuerpolitik. Auch Wirtschaftswachstum, Arbeitslosenra- ten oder Konsumentenvertrauen beeinflussen das jewei- lige lokale Angebot und die Nachfrage nach Immobilien. Dies kann Immobilienpreise, Marktmieten und Vermie- tungsgrade verändern bzw. nachteilige Auswirkungen auf den Wert einer Immobilie und die damit erzielten Ein- künfte haben. Erhebliche negative Auswirkungen auf die Ertragskraft und Bewertung der Immobilien sind daher nicht auszuschließen. Der Wert von Immobilien ist neben der Entwicklung der Mietpreise auch von den immobilienwirtschaftlichen An- fangsrenditen abhängig. Aufgrund des allgemeinen Markt- umfeldes besteht weiterhin die Gefahr, dass Anfangsrendi- ten für Gewerbeimmobilien wieder nach oben korrigieren. Das historisch außergewöhnlich hohe Preisniveau für Im- mobilieninvestitionen bzw. das niedrige Niveau der Im- mobilienrenditen birgt somit Risiken für die Immobilien- werte des CA Immo Portfolios. Aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks von Investoren besteht auch die Gefahr, dass Immobilien nur noch überteuert gekauft werden kön- nen. Generell ist nicht auszuschließen, dass im Zusam- menhang mit einem Anstieg des allgemeinen Zinsniveaus auch die Renditen für Immobilien steigen und die Immo- bilienwerte in weiterer Folge zurückgehen werden. Dem Marktrisiko beugt CA Immo durch eine breite Streuung auf verschiedene Länder vor. Dem Länderrisiko CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 275 begegnet CA Immo durch die Konzentration auf strategi- sche Kernmärkte mit lokalen Niederlassungen und eige- nen Mitarbeitern vor Ort sowie durch eine angepasste re- gionale Allokation innerhalb der Kernmärkte. Der Fokus liegt hier auf Märkten, die die langfristigen strukturellen Trends der zunehmenden Urbanisierung, eines positiven demografischen Wandels und der strukturellen Angebots- knappheit sowie eine hohe Investitionsliquidität aufwei- sen. Marktkenntnis, die laufende Evaluierung der Strate- gie, ein kontinuierliches Monitoring des Portfolios sowie eine gezielte Portfoliosteuerung im Rahmen von strategi- schen Entscheidungen (z. B. Festlegung von Exitstrate- gien, Mittelfristplanung für Verkäufe) ermöglichen die rechtzeitige Reaktion auf wirtschaftliche und politische Ereignisse. Einem allfälligen Transferrisiko beugt CA Immo durch gezielte Rückführung liquider Mittel aus bonitätsschwachen Investmentmärkten vor. Ein aktives Portfoliomanagement soll Konzentrationsrisiken vorbeu- gen und eine ausgewogene Portfoliostruktur erhalten. CA Immo ist derzeit in Deutschland, Österreich und ausge- wählten CEE Märkten tätig. Mit einem Anteil von 55% des Gesamtportfolios ist Deutschland aktuell größter Ein- zelmarkt von CA Immo. Die regionale Portfoliozielvertei- lung sieht eine mittelfristige Erhöhung des Deutschland Anteils auf 60-65% vor. CA Immo ist Teil des EPRA De- veloped Europe Index, der die Kapitalmarktpositionie- rung und das Gesamtrating unterstützt. Hierfür wird ein aggregierter EBITDA-Beitrag von Deutschland, Österreich und Polen von über 50% angestrebt. Zugunsten einer kri- tischen Marktrelevanz soll pro Kernstadt ein Immobilien- vermögen von ca. 500 Mio. € gehalten werden. In Punkto Assetklassen konzentriert sich CA Immo auf moderne und qualitativ hochwertige Büroimmobilien mit Schwer- punkt in innerstädtischen Top-Lagen. Im Geschäftsfeld Development werden auch Grundstücksentwicklungen und Bauprojekte mit anderen Nutzungsarten (z.B. Woh- nen, Hotel) realisiert, die in der Regel nach erfolgreicher Entwicklung oder Fertigstellung veräußert werden. Für Einzelinvestments definiert CA Immo das Konzent- rationsrisiko aktuell mit einem Grenzwert von 5% des Gesamtportfolios. Zum Bilanzstichtag fällt lediglich das Bürogebäude Skygarden in München in diese Kategorie. Insgesamt zeigt das Portfolio ein hohes Maß an Diversifi- kation: Die Top 10 Assets der Gruppe repräsentieren we- niger als 30% des Gesamtportfolios. Das Konzentrations- risiko in Bezug auf Einzelmieter ist ebenfalls überschau- bar: Per 31. Dezember 2020 werden rund 21% der Mieteinnahmen durch zehn Top-Mieter lukriert. Mit ei- nem Anteil von rund 3% der Gesamtmieterlöse sind Pri- cewaterhouseCoopers, gefolgt von Intercity Hotel GmbH aktuell die größten Einzelmieter im Portfolio. Generell sollen nicht mehr als 5% der gesamten Jahresmieteinnah- men über einen längeren Zeitraum auf Einzelmieter ent- fallen, wobei Mieter mit exzellenter Bonität (AAA/AA) eine Ausnahme bilden können. Bei Single-Tenant-Gebäu- den gilt: Derartige Szenarien sind zu vermeiden, es sei denn, die Bonität des Mieters ist als ausgezeichnet (AAA/AA) einzustufen. Als Single-Tenant-Szenario wer- den Fälle definiert, in denen mehr als 75% der jährlichen Mieteinnahmen (Einzelobjektebene) auf einen einzelnen Mieter entfallen. Grundsätzlich dürfen die Mieteinnah- men aus Single-Tenant-Gebäuden 20% der jährlichen Ge- samtmieteinnahmen nicht übersteigen. Darüber hinaus sollte die durchschnittliche Mietvertragsdauer bei Single- Tenants mehr als 10 Jahre betragen. CA Immo schafft durch eine umfassende Wertschöp- fungskette von der Vermietung über die Verwaltung bis hin zur Bebauung, Planung und Entwicklung von Anlage- objekten mit starken in-house Kompetenzen nachhaltige Werte. Dadurch werden funktionale (Performance-) Risi- ken reduziert und Chancen entlang dieser Wertschöp- fungskette maximiert (Developer Profit). Allerdings ber- gen Grundstücksreserven und Baurechtschaffungspro- jekte durch ihre hohe Kapitalbindung ohne laufende Zu- flüsse spezifische Risiken, bieten aber gleichzeitig durch die Herbeiführung oder Verbesserung des Baurechtes er- hebliches Chancenpotenzial auf Wertsteigerungen. Durch den Verkauf nicht-strategischer Grundstücksreserven werden die Risiken regelmäßig reduziert. Auf den verblei- benden Flächen wird die Baurechtschaffung mit eigenen Kapazitäten zügig vorangetrieben. Insgesamt strebt CA Immo ein ausgewogenes Portfolio an; auf Basis von Bi- lanzwerten bedeutet das rund 85% ertragsstarke Immobi- lien und rund 15% Entwicklungsprojekte in Realisierung inklusive Landbank Reserven. Sonstige Risikokonzentrationen, die sich aus Faktoren wie z. B. dem Bestand mehrerer Objekte mit einem Markt- wert von mehr als 100 Mio. € in derselben Stadt, dem Branchenmix der Mieter, der Identität von Vertragspart- nern bzw. Lieferanten oder Kreditgebern etc. ergeben und quantitativ nicht effektiv gemessen bzw. eingegrenzt wer- den können, unterliegen einer entsprechenden regelmäßi- gen Überprüfung. Die politische und wirtschaftliche Entwicklung in Län- dern, in denen CA Immo tätig ist, hat auch eine wesentli- che Auswirkung auf Vermietungsgrade und Mietausfälle. Ist die Gruppe nicht in der Lage, auslaufende Mietver- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 76 träge zu vorteilhaften Konditionen zu verlängern und ge- eignete kreditwürdige Mieter zu finden bzw. langfristig an sich zu binden, beeinträchtigt dies die Ertragskraft und den Marktwert der betroffenen Immobilien. Die Bonität eines Mieters, insbesondere während eines wirtschaftli- chen Abschwungs, kann kurz- oder mittelfristig sinken, was die Mieteinnahmen beeinflussen kann. In kritischen Situationen kann sich die Gruppe zu Mietsenkungen ent- schließen, um einen akzeptablen Vermietungsgrad auf- rechtzuerhalten. Durch gezieltes Monitoring und proak- tive Maßnahmen (z. B. Forderung von Sicherheitsleistun- gen, Prüfung der Mieter auf Bonität und Reputation) hat sich das Mietausfallsrisiko in der Gruppe trotz der nega- tiven Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf einzelne Mieter auf einem niedrigen Niveau gehalten. Aufgrund der noch nicht final einschätzbaren wirtschaftlichen Aus- wirkungen der Covid-19-Pandemie sind weitere Einbußen an Mieteinnahmen nicht auszuschließen. Sämtliche of- fene Forderungen werden quartalsweise bewertet und entsprechend ihres Risikogehalts wertberichtigt. Das Aus- fallsrisiko wurde im Ansatz des Immobilienwertes ausrei- chend berücksichtigt. Viele Mietverträge der Gruppe be- inhalten Wertsicherungsklauseln, zumeist unter Bezug- nahme auf den länderspezifischen Verbraucherpreisin- dex. Daher ist die Höhe der Erträge aus derartigen Miet- verträgen sowie bei Neuvermietung stark von der Inflati- onsentwicklung abhängig (Wertsicherungsrisiko). Im Vermietungsmarkt ist der Wettbewerb um namhafte Mieter intensiv; in vielen Märkten stehen die Mieten un- ter Druck. Um gegenüber Mietern attraktiv zu bleiben, könnte CA Immo gezwungen sein, niedrigere Mietpreise zu akzeptieren. Zudem können Fehleinschätzungen über die Attraktivität eines Standortes oder die mögliche Nut- zung eine Vermietung erschweren oder die gewünschten Mietkonditionen stark beeinträchtigen. Zum Portfolio der Gruppe gehören in geringem Ausmaß auch Sonder-Asset-Klassen wie Shopping-Center und Ho- tels, deren Betrieb mit besonderen Risiken verbunden ist. Ein schlechtes Center- oder Unternehmensmanagement der Mieter, sinkende Besucherzahlen und die zuneh- mende Mitbewerbersituation können zu sinkenden Miet- preisen bzw. zum Verlust wichtiger Mieter und damit zu Mieteinbußen und Problemen bei Neuvermietungen füh- ren. Obwohl CA Immo keine Hotels selbst betreibt, ist die Ertragslage der Gruppe von der Qualität des externen Ho- telmanagements und der Entwicklung der Hotelmärkte abhängig. Nicht zuletzt sind hier die zuvor erwähnten ne- gativen Auswirkungen der Covid-19-Pandemie bedingten behördlich angeordneten Lockdowns anzuführen, die ins- besondere Hotelbetreiber als auch den Einzelhandel stark in Mitleidenschaft ziehen. Risiken aus dem Geschäftsfeld Projektentwicklung Bei Immobilienentwicklungsprojekten entstehen in der Anfangsphase typischerweise ausschließlich Kosten. Er- träge werden erst in späteren Projektphasen erzielt. Ent- wicklungsprojekte können oftmals mit Kostenüberschrei- tungen und Verzögerungen der Fertigstellung verbunden sein, die häufig durch Faktoren verursacht werden, die außerhalb der Kontrolle von CA Immo liegen. Dies kann den wirtschaftlichen Erfolg einzelner Projekte beeinträch- tigen und zu Vertragsstrafen oder Schadenersatzforde- rungen führen. Finden sich keine geeigneten Mieter, kann dies zu einem Leerstand nach Fertigstellung führen. CA Immo hat eine Reihe von Maßnahmen ergriffen, um solche Risiken weitgehend zu beherrschen (Kostenkon- trollen, Abweichungsanalysen, Mehrjahres-Liquiditäts- planung etc.). Projekte werden mit wenigen Ausnahmen erst nach Vorliegen einer entsprechenden Vorvermie- tungsquote gestartet, die den zukünftigen Kapitaldienst durch Mieteinnahmen decken kann. Eine Ausnahme wird nur in besonderen Konstellationen der Projekt- und/oder Marktsituation (z. B. extreme regionale Knappheit an ver- mietbaren Flächen mit absehbar steigenden Mieten und geringem Vermietungsrisiko während der Projektphase) gemacht und bedarf bei Einholung der Projektgenehmi- gung einer expliziten Prüfung. Angesichts der hohen Auslastung der Bauwirtschaft er- geben sich für CA Immo Risiken sowohl hinsichtlich der (rechtzeitigen) Verfügbarkeit von Bauleistungen als auch hinsichtlich der Baupreise. Dies ist mittlerweile nicht nur in Deutschland – als Kernmarkt für Projektentwicklungen – sondern in sämtlichen Kernregionen von CA Immo spür- bar. Trotz eingepreister Projektreserven ist nicht auszu- schließen, dass ein weiterer Anstieg der Baukosten Risi- ken für die Budgeteinhaltung und den Gesamtprojekter- folg bedeuten könnte. Zudem besteht – trotz defensiver Projektkalkulation – die Gefahr, dass sich die aktuellen Immobilienrenditen ändern und den angestrebten Projekt- gewinn (Developer Profit) schmälern. CA Immo setzt da- her auch im Bereich Development verstärkt auf entspre- chende Markt- und Kostenanalysen. Die aktuell in Umset- zung befindlichen Projekte bewegen sich überwiegend im Zeit- und Kostenrahmen der genehmigten Projektbudgets und werden hinsichtlich des Kostenrisikos laufend evalu- iert. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 277 Risiken aus getätigten Verkäufen Aus getätigten Verkäufen können sich Risiken aus ver- traglichen Vereinbarungen und Zusicherungen ergeben, die auf eine Garantie bestimmter Mietzahlungsströme ab- stellen oder die vereinbarten bzw. vereinnahmten Kauf- preise nachträglich mindern könnten. Für bekannte Er- tragsrisiken aus getätigten Verkäufen wurde in ausrei- chender Höhe bilanzielle Vorsorge getroffen und ein all- fälliges Liquiditätsrisiko in der Liquiditätsplanung be- rücksichtigt. Vertragliche Verpflichtungen in Form nach- laufender Kosten (z. B. Restbauleistungen) werden in ent- sprechenden Projektkostenschätzungen erfasst. Umwelt- und Klimarisiken Umwelt- und Sicherheitsvorschriften umfassen effektive wie auch latente Verpflichtungen, kontaminierte Liegen- schaften zu sanieren. Die Einhaltung dieser Vorschriften kann mit erheblichen Investitions- und anderen Kosten verbunden sein. Diese Verpflichtungen könnten sich auf Immobilien beziehen, die gegenwärtig oder auch in der Vergangenheit im Eigentum von CA Immo stehen bzw. standen oder von ihr bewirtschaftet bzw. entwickelt wer- den oder wurden. Insbesondere betrifft dies die Kontami- nierung mit bislang unentdeckten schädlichen Materia- lien oder Schadstoffen, Kriegsmaterial bzw. sonstige Um- weltrisiken wie z. B. Bodenverunreinigungen etc. Manche Vorschriften sanktionieren die Abgabe von Emissionen in Luft, Boden und Wasser, die die Grundlage einer Haftung von CA Immo gegenüber Dritten bilden und die Veräuße- rung, Vermietung bzw. Mieterträge der betroffenen Immo- bilie erheblich beeinflussen können. Auch Naturkatastro- phen und extreme Wettereinwirkungen können erhebli- che Schäden an Immobilien verursachen. Grundsätzlich sind versicherbare Risiken im üblichen Umfang versi- chert (z. B. All-Risk-Versicherung für Entwicklungspro- jekte). Sollte für derartige Schäden jedoch keine ausrei- chende Versicherungsdeckung bestehen, könnte dies nachteilige Auswirkungen nach sich ziehen. Zur Risiko- minimierung bezieht CA Immo vor jedem Kauf auch diese Aspekte in ihre Due Diligence Prüfung ein. Vom Verkäufer werden entsprechende Garantieerklärungen verlangt. Wo möglich, setzt die CA Immo Gruppe umwelt- verträgliche Materialien und energiesparende Technolo- gien ein. Dem ökologischen Vorsorgeprinzip trägt CA Immo Rechnung, indem Projektentwicklungen sowie (Re-)Developments ausschließlich unter der Maßgabe ei- ner Zertifizierungsfähigkeit durchgeführt werden. Als verantwortungsbewusster Akteur in der euro- päischen Immobilienbranche unterstützt CA Immo die Klimaziele der Vereinten Nationen und den damit verbundenen Übergang zu einer kohlenstoffarmen, nach- haltigen Wirtschaft voll und ganz. Um die damit verbun- denen Anforderungen bestmöglich zu erfüllen und ihre langfristige Wettbewerbsfähigkeit zu sichern, verankert CA Immo entsprechende Maßnahmen, Prozesse und Ziele in ihrer strategischen Ausrichtung (z. B. Nachhaltigkeits- zertifizierung, Nachhaltigkeitsberichterstattung / ESG Re- porting, Green Financing). ALLGEMEINE GESCHÄFTSRISIKEN Betriebs- und Organisationsrisiken Schwächen in der Aufbau- und Ablauforganisation der CA Immo Gruppe können zu unerwarteten Verlusten füh- ren oder sich in einem zusätzlichen Aufwand nieder- schlagen. Dieses Risiko kann auf Unzulänglichkeiten in EDV- und anderen Informationssystemen, auf menschli- chem Versagen und ungenügenden innerbetrieblichen Kontrollverfahren basieren. Fehlerhafte Programmabläufe sowie automatisierte EDV- und Informationssysteme, die in Art und Umfang nicht dem Geschäftsvolumen Rech- nung tragen oder für Cyberkriminalität angreifbar sind, bergen ein erhebliches Betriebsrisiko. Zu den menschli- chen Risikofaktoren zählen mangelndes Verständnis für die Unternehmensstrategie, mangelnde innerbetriebliche Risikokontrollen (insbesondere Geschäftsablaufkontrol- len), zu hohe Entscheidungskompetenzen auf individuel- ler Ebene, die zu unbedachten Handlungen führen kön- nen, oder zu viele Entscheidungsinstanzen, die eine fle- xible Reaktion auf Marktänderungen verhindern. Aufga- ben der Immobilienverwaltung sowie sonstige Verwal- tungsaufgaben werden zum Teil auf externe Dritte ausge- lagert. Es ist möglich, dass im Zuge der Übertragung der Verwaltungsaufgaben Know-how über die verwalteten Liegenschaften und Verwaltungsprozesse verloren geht oder CA Immo außerstande ist, geeignete Dienstleister im erforderlichen Zeitrahmen zu identifizieren und vertrag- lich zu binden. Das Know-how eines Unternehmens und seiner Mitar- beiter stellt einen bedeutenden Wettbewerbsfaktor dar und ist ein Alleinstellungsmerkmal gegenüber dem Wett- bewerb. Die Abwanderung von Mitarbeitern in Schlüssel- funktionen stellt daher eine akute Gefahr von Know-how- Verlust dar, der zumeist nur unter hohem Einsatz an Un- ternehmensressourcen (Geld, Zeit, Rekrutierung von neuem Personal) kompensiert werden kann. Diesen Risi- kofaktoren begegnet CA Immo durch unterschiedliche Maßnahmen: Bei Unternehmensfusionen wird auf struk- turierte Prozesse zur Organisationsintegration geachtet. Die Ablauforganisation (System-/Prozessintegration) ist CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 78 klar verankert; es werden kontinuierliche Aktivitäten zur nachhaltigen Umsetzung operativer Abläufe gesetzt. Die Konzernstruktur wird regelmäßig hinterfragt und geprüft, ob die vorgegebenen Strukturen der Unternehmensgröße Rechnung tragen. Personellen Know-how-Risiken, die durch Kündigung von zentralen Wissensträgern auftreten können, beugt CA Immo durch regelmäßigen Know-how- Transfer (Schulungen) bzw. Dokumentation des Know- hows (Handbücher etc.) sowie eine möglichst voraus- schauende Personalplanung vor. Rechtliche Risiken Die Gesellschaften der Gruppe sind im Rahmen ihrer ge- wöhnlichen Geschäftstätigkeit sowohl auf Kläger- als auch auf Beklagtenseite in Rechtsstreitigkeiten involviert. Diese werden in unterschiedlichen Jurisdiktionen ge- führt. Das jeweils anwendbare Verfahrensrecht, die unter- schiedlich ausgeprägte Effizienz der zuständigen Gerichte und die Komplexität der Streitgegenstände können ver- einzelt eine beträchtliche Verfahrensdauer oder andere Verzögerungen bedingen. CA Immo geht davon aus, aus- reichende bilanzielle Vorsorge für Rechtsstreitigkeiten ge- troffen zu haben. Aktuell sind keine Gerichts- oder Schiedsverfahren anhängig oder drohend, die existenzi- elle Risiken bergen. Im Frühjahr 2020 hat CA Immo gegen die Republik Ös- terreich und das Land Kärnten eine Schadenersatzklage aufgrund rechtswidriger und schuldhaft parteilicher Be- einflussung des Bestbieterverfahrens im Rahmen der Pri- vatisierung der Bundeswohnbaugesellschaften 2004 („BUWOG“) und des unrechtmäßigen Nichtzuschlags ein- gebracht. Die Anfang Dezember 2020 verkündeten erstin- stanzlichen (allerdings noch nicht rechtskräftigen) Straf- urteile gegen die Angeklagten Ex-Bundesfinanzminister Grasser et al. bestätigten, dass im Zusammenhang mit dem BUWOG-Privatisierungsverfahren rechtswidrige und parteiliche Handlungen gesetzt wurden. Das Strafgericht hat CA Immo mit den geltend gemachten Privatbeteilig- tenansprüchen gegen die Beklagten auf Schadenersatz von 1,9 Mrd. € auf den Zivilrechtsweg verwiesen. Eine vertiefende Einschätzung der konkreten Auswirkungen des strafrechtlichen Verfahrens auf die anhängigen Scha- denersatzverfahren ist erst nach schriftlicher Urteilsaus- fertigung und in der Folge nach Abschluss sämtlicher all- fälliger Rechtsmittelverfahren mit einem rechtskräftigen strafrechtlichen Urteil möglich. Ein Strafurteil hat pro- zessual keine Bindungswirkung für die geltend gemach- ten zivilrechtlichen Schadenersatzansprüche gegen die Republik Österreich und das Land Kärnten. Für das Scha- denersatzverfahren wurde bis dato vorsorglich eine Rück- stellung in Höhe von rund 25 Mio. € für Gerichtsgebüh- ren gebildet. Die Veränderung von Rechtsnormen, Rechtsprechung oder der Verwaltungspraxis und deren Auswirkung auf die wirtschaftlichen Ergebnisse sind unvorhersehbar und können gegebenenfalls negative Auswirkungen auf die Wertentwicklung von Immobilien oder die Kostenstruk- tur der CA Immo Gruppe haben. Derartigen Rechtsrisiken steuert CA Immo durch zahlreiche Maßnahmen proaktiv entgegen. Dazu zählen die regelmäßige Bewertung von historischen und bestehenden Rechtsrisiken, die laufende Überwachung von Gesetzesänderungen bzw. Änderungen in der Rechtssprechung, die Implementierung von Les- sons Learned in unsere Geschäftsprozesse, sowie kontinu- ierliche Informations- und Schulungsmaßnahmen. Organisiertes Verbrechen, insbesondere Betrug und Er- pressung, ist ein allgemeines Risiko von geschäftlichen Aktivitäten. Viele Staaten unterliegen weiterhin erhebli- chen Schwächen bei der Bekämpfung von Korruption. Derartige illegale Aktivitäten können zu erheblichen fi- nanziellen Nachteilen und Imageverlusten führen. Dem Korruptionsrisiko wird durch den Code of Conduct („Zero Tolerance“) und der damit im Zusammenhang ste- henden Geschenke- und Spenden-Richtlinie Rechnung getragen. Mitarbeiter sind dazu angehalten, jeden Ver- dachtsmoment intern zu melden. Darüber hinaus besteht für Mitarbeiter sowie externe Dritte bei Verdacht eines Fehlverhaltens die Möglichkeit, diesen anonym über das von CA Immo eingerichtete elektronische Hinweisgeber- system (Hinweisgebersystem (caimmo.com)) zu melden. Über getroffene Maßnahmen zur Bekämpfung von Kor- ruption wird der Aufsichtsrat zumindest einmal jährlich informiert. Die Prüfung korruptionsrelevanter Sachver- halte erfolgt auf Basis des vom Prüfungsausschuss verab- schiedeten Revisionsplans oder aufgrund von Sonderprü- fungsaufträgen des Vorstands, Prüfungsausschusses oder Gesamtaufsichtsrats. Sämtliche operativ tätigen Konzern- gesellschaften werden in regelmäßigem Turnus auf Kor- ruptionsrisiken überprüft. Steuerliche Risiken Alle Gesellschaften unterliegen grundsätzlich sowohl hinsichtlich der laufenden Erträge als auch der Veräuße- rungsgewinne der Ertragsteuer im jeweiligen Land. Im Zusammenhang mit der Höhe der zu bildenden Steuer- CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 27 9 rückstellungen sind wesentliche Ermessensentscheidun- gen zu treffen. Außerdem ist zu bestimmen, in welchem Ausmaß aktive latente Steuern anzusetzen sind. Erträge aus der Veräußerung von Beteiligungen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen ganz oder teil- weise von der Ertragsteuer befreit. Auch wenn die Ab- sicht besteht, die Voraussetzungen zu erfüllen, werden dennoch für das Immobilienvermögen passive latente Steuern in vollem Ausmaß gemäß IAS 12 angesetzt. Wesentliche Annahmen sind zudem darüber zu treffen, inwieweit abzugsfähige temporäre Differenzen und Ver- lustvorträge in Zukunft gegen zu versteuernde Gewinne verrechnet und damit aktive latente Steuern angesetzt werden können. Unsicherheiten bestehen dabei über Höhe und Zeitpunkt künftiger Einkünfte sowie über die Auslegung komplexer Steuervorschriften. Bei Unsicher- heiten der ertragsteuerlichen Behandlung von Geschäfts- fällen ist eine Beurteilung erforderlich, ob die zuständige Steuerbehörde die Auslegung der steuerlichen Behand- lung der Transaktion wahrscheinlich akzeptieren wird oder nicht. Auf Basis dieser Einschätzung erfasst die CA Immo Gruppe die steuerlichen Verpflichtungen bei Unsicherheit mit dem als am wahrscheinlichsten einge- stuften Betrag. Diese Unsicherheiten und Komplexitäten können dazu führen, dass künftige Steuerzahlungen we- sentlich höher oder niedriger als die derzeit als wahr- scheinlich eingeschätzten und in der Bilanz angesetzten Verpflichtungen sind. Die CA Immo Gruppe hält einen wesentlichen Teil ihres Immobilienportfolios in Deutschland, wo zahlreiche kom- plexe Steuervorschriften zu beachten sind. Dazu zählen insbesondere (i) Vorschriften zur Übertragung von stillen Reserven auf andere Vermögenswerte, (ii) gesetzliche Vor- gaben zur Grunderwerbsteuerbelastung bzw. zum mögli- chem Anfall von Grunderwerbsteuer bei mittelbaren und unmittelbaren Gesellschafterwechseln bei deutschen Per- sonengesellschaften und Kapitalgesellschaften oder (iii) der Abzug von Vorsteuern auf Baukosten bei Entwick- lungsprojekten. Die CA Immo Gruppe unternimmt alle Schritte, um sämtliche steuerlichen Bestimmungen einzu- halten. Nichtsdestotrotz gibt es Umstände – auch außer- halb des Einflussbereichs der CA Immo Gruppe – wie z. B. Änderungen in der Beteiligungsstruktur, Gesetzesän- derungen oder Interpretationsänderungen seit ens der Steuerbehörden und Gerichte, die dazu führen können, dass die zuvor genannten Steuerthemen anders als zuvor behandelt werden müssen und daher Einfluss auf den A nsatz von Steuern im Konzernabschluss haben können. Partnerrisiken CA Immo realisiert einige Projektentwicklungen in Joint Ventures und ist teils von Partnern bzw. deren Zahlungs- und Leistungsfähigkeit abhängig. Die Gruppe ist überdies dem Kreditrisiko ihrer Gegenparteien ausgesetzt. Abhän- gig von der jeweiligen Vereinbarung könnte CA Immo auch mit ihren Co-Investoren solidarisch für Kosten, Steuern oder sonstige Ansprüche Dritter haften und bei einem Ausfall ihrer Co-Investoren deren Kreditrisiko oder deren Anteil an Kosten, Steuern oder sonstige Haftungen tragen müssen. FINANZRISIKEN Liquiditäts-, Veranlagungs-, Refinanzierungsrisiko Die (Re-)Finanzierung am Finanz- und Kapitalmarkt stellt für Immobiliengesellschaften eine der wichtigsten Maßnahmen dar. CA Immo benötigt Fremdkapital insbe- sondere zur Refinanzierung bestehender Kredite sowie zur Finanzierung von Projektentwicklungen und Akquisi- tionen. Im Ergebnis ist sie daher von der Bereitschaft von Banken und des Kapitalmarktes abhängig, zusätzliches Fremdkapital zur Verfügung zu stellen oder vorhandene Finanzierungen zu vertretbaren Konditionen zu prolon- gieren. Die Marktbedingungen für Liegenschaftsfinanzie- rungen ändern sich ständig. Die Attraktivität von Finan- zierungsvarianten hängt von einer Reihe von Faktoren ab, die nicht alle von der Gruppe beeinflusst werden können (Marktzinsen, geforderte Sicherheiten etc.). Dies kann die Fähigkeit der Gruppe erheblich beeinträchtigen, den Fer- tigstellungsgrad ihres Entwicklungsportfolios zu erhöhen, in geeignete Akquisitionsprojekte zu investieren oder ih- ren Verpflichtungen aus Finanzierungsverträgen nachzu- kommen. Aus heutiger Sicht verfügt die CA Immo Gruppe über ausreichend hohe Liquidität. Dennoch sind Restriktionen auf Ebene einzelner Tochtergesellschaften zu berücksich- tigen, da der Zugriff auf liquide Mittel aufgrund von Obli- gierungen bei laufenden Projekten eingeschränkt ist oder vereinzelt Liquiditätsbedarf zur geforderten Stabilisierung von Krediten besteht. Darüber hinaus besteht die Gefahr, dass geplante Verkaufsaktivitäten nicht oder nur verzö- gert oder unter den Preiserwartungen realisierbar sind. Weitere Risiken bergen unvorhergesehene Nachschuss- verpflichtungen bei Projektfinanzierungen sowie bei Covenant-Verletzungen im Bereich von Objektfinanzie- rungen oder den von CA Immo begebenen Unterneh- mensanleihen bzw. Wandelschuldverschreibungen. Bei Verletzung dieser Auflagen oder im Verzugsfall wären die CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 2 80 jeweiligen Vertragspartner berechtigt, Finanzierungen fäl- lig zu stellen und deren sofortige Rückzahlung zu for- dern. Dies könnte die Gruppe dazu zwingen, Immobilien verkaufen oder Refinanzierungen zu ungünstigen Kondi- tionen abschließen zu müssen. CA Immo verfügt über fluktuierende Bestände liquider Mittel, die sie nach den jeweiligen operativen und strate- gischen Erfordernissen und Zielen veranlagt. Um das seit Dezember 2015 bestehende Investment Grade – Long Term Issuer Rating Baa2 von Moody’s beizubehalten, be- darf es zudem einer adäquaten Eigenkapitalausstattung. Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo mit dem kontinuierlichen Monitoring der Covenant-Vereinbarun- gen sowie einer ausgeprägten Liquiditätsplanung und -si- cherung. Berücksichtigt werden dabei auch die finanziel- len Auswirkungen aus den strategischen Zielen. Zudem sichert sich die Gruppe zur Aussteuerung von Liquidi- tätsspitzen eine revolvierend ausnutzbare Kontokorrentli- nie auf Ebene der Konzernmutter. Damit wird konzern- weit sichergestellt, dass auch ein unvorhergesehener Li- quiditätsbedarf bedient werden kann. Dem Anlagehori- zont für Immobilien entsprechend, werden Kredite grundsätzlich langfristig abgeschlossen. Als Grundregel gilt, dass vor Abschluss von verbindlichen Verträgen im Zusammenhang mit Immobilienankäufen eine entspre- chende Finanzierung (z. B. Kredit, Anleihe) gewährleistet sein muss. Als Alternative und Ergänzung zu den bisheri- gen (Eigen-) Kapitalbeschaffungsquellen wurden in der Vergangenheit auf Projektebene auch Kapitalpartnerschaf- ten (Joint Ventures) eingegangen. Trotz sorgfältiger Planung ist ein Liquiditätsrisiko auf- grund nicht durchführbarer Mittelabrufe insbesondere bei Joint-Venture-Partnern dennoch nicht auszuschließen. Zudem weist CA Immo Deutschland eine bei Projektent- wicklungen zwar typische, jedoch hohe Kapitalbindung aus. Die Finanzierung sämtlicher bereits in Bau befindli- cher Projekte ist jedenfalls gesichert. Zusätzlicher Finan- zierungsbedarf besteht bei neu zu startenden Projekten. Zinsänderungsrisiko Marktbedingte Schwankungen des Zinsniveaus wirken sich sowohl auf die Höhe des Finanzierungssatzes als auch auf den Marktwert der abgeschlossenen Zinsabsi- cherungsgeschäfte aus. CA Immo setzt bei Finanzierun- gen auf die Inanspruchnahme von in- und ausländischen Banken sowie die Begebung von Unternehmensanleihen und achtet auf eine Mischung aus langfristigen Zinsbin- dungen sowie variabel verzinsten Krediten. Um sich ge- gen drohende Zinsänderungen und die damit verbunde- nen Schwankungen ihrer Finanzierungskosten abzusi- chern, werden bei variabel verzinsten Krediten verstärkt derivative Finanzinstrumente (Zinscaps, Zinsswaps und Zinsfloors) abgeschlossen. Solche Absicherungsgeschäfte könnten sich allerdings als ineffizient oder ungeeignet für die Zielerreichung herausstellen oder zu ergebniswirksa- men Verlusten führen. Weiters könnte die Bewertung von Derivaten negativen Einfluss auf das Ergebnis bzw. das Eigenkapital haben. Das Ausmaß, in dem sich die Gruppe derivativer Instrumente bedient, hängt von den Annah- men und Markterwartungen in Bezug auf das zukünftige Zinsniveau, insbesondere auf den 3-Monats-EURIBOR ab. Erweisen sich diese Annahmen als unrichtig, kann dies zu einem beträchtlichen Anstieg des Zinsaufwandes füh- ren. Ein permanentes Monitoring des Zinsänderungsrisi- kos ist daher unumgänglich. Risiken, die für CA Immo eine wesentliche und nachhaltige Gefährdung darstellen, sind derzeit nicht gegeben. Zudem finanziert sich CA Immo zunehmend über den Kapitalmarkt. Aktuell entfallen 94% des gesamten Finanzierungsvolumens auf fix verzinste (u. a. in Form von Unternehmensanleihen) oder durch Derivate abgesicherte Finanzierungen. Durch die kontinuierliche Optimierung der Finanzierungsstruk- tur konnten in den letzten Jahren neben einer Reduktion der durchschnittlichen Fremdkapitalkosten auch eine Verbesserung des Laufzeitenprofils sowie eine Erhöhung des Anteils zinsgesicherter Finanzverbindlichkeiten er- reicht werden. Darüber hinaus wurde der Pool an unbe- lasteten Vermögenswerten – ein wesentliches Kriterium für das Investment Grade Rating der Gesellschaft – erhöht und das Rating von CA Immo untermauert. Das Finanz- profil wurde damit in seiner Robustheit weiter gestärkt. Währungsrisiken CA Immo ist in einigen Märkten außerhalb der Eurozone aktiv und daher unterschiedlichen Währungsrisiken aus- gesetzt. Soweit Mietvorschreibungen in diesen Märkten in anderer Währung als in Euro erfolgen und zeitlich nicht vollständig an aktuelle Wechselkurse angepasst werden, können Kursänderungen eine Verringerung der Zahlungseingänge nach sich ziehen. Soweit Aufwendun- gen und Investitionen nicht in Euro erfolgen, können Wechselkursschwankungen die Zahlungsfähigkeit von Konzerngesellschaften beeinträchtigen und die Ergeb- nisse bzw. die Ertragslage der Gruppe belasten. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN BEILAGE 2 281 Einem allfälligen Risiko begegnet CA Immo, indem Fremdwährungszuflüsse im Regelfall durch die Bindung der Mieten an den Euro abgesichert werden, sodass aktu- ell kein wesentliches direktes Risiko besteht. Ein indirektes Währungsrisiko besteht durch die Aus- wirkung der Bindung der Mieten auf die wirtschaftliche Bonität der Mieter, die zu Zahlungsengpässen bis hin zu Mietausfällen führen könnte. Zahlungseingänge erfolgen jedoch überwiegend in lokaler Währung, weshalb die vor- handene freie Liquidität (Mieteingang abzüglich betriebs- notwendiger Kosten) unmittelbar nach Eingang in Euro konvertiert wird. Dieser Prozess wird kontinuierlich vom zuständigen Länderverantwortlichen überwacht. Ein Währungsrisiko auf der Passivseite besteht nicht. Die Ab- sicherung von Währungsrisiken aus Bauprojekten erfolgt nach Bedarf und Einzelfall. Dabei wird auf die Auftrags- und Mietvertragswährung, die erwartete Wechselkursent- wicklung sowie den Kalkulationskurs abgestellt. Wien, 24.3.2021 D er Vorstand Andreas Quint (V orstandsvorsitzender) Dr. Andreas Schillhofer (Mitglied des Vorstandes) Keegan Viscius (Mitglied des Vorstandes) Wien, 24.3.2021 Der Vorstand Andreas Quint (Vorstandsvorsitzender) Dr. Andreas Schillhofer (Mitglied des Vorstandes) Keegan Viscius (Mitglied des Vorstandes) 2 82 2 83 Bericht zum Jahresabschluss Prüfungsurteil Wir haben den Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft, Wien, bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2020, der Gewinn- und Verlustrechnung für das an diesem Stichtag en- dende Geschäftsjahr und dem Anhang, geprüft. Nach unserer Beurteilung entspricht der beigefügte Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und vermittelt ein möglichst getreues Bild der Vermögens- und Finanzlage zum 31. Dezember 2020 sowie der Ertragslage der Gesellschaft für das an diesem Stichtag endende Geschäftsjahr in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtli- chen Vorschriften. Grundlage für das Prüfungsurteil Wir haben unsere Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-Verordnung Nr. 537/2014 (im Folgenden EU- VO) und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Diese Grundsätze erfordern die Anwendung der International Standards on Auditing (ISA). Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vor- schriften und Standards sind im Abschnitt "Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresab- schlusses" unseres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von der Gesellschaft unabhängig in Über- einstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen und berufsrechtlichen Vorschriften, und wir haben unsere sonstigen beruflichen Pflichten in Übereinstimmung mit diesen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns bis zum Datum des Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu diesem Datum zu dienen. Besonders wichtige Prüfungssachverhalte Besonders wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, die nach unserem pflichtgemäßen Ermessen am bedeutsamsten für unsere Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses als Ganzes und bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gesondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Nachfolgend stellen wir die aus unserer Sicht besonders wichtigen Prüfungssachverhalte dar: Titel Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen Risiko Im Jahresabschluss der CA Immobilien Anlagen Aktiengesellschaft zum 31. Dezember 2020 sind Anteile an verbundenen Unternehmen (TEUR 2.938.724) sowie Ausleihungen an ver- bundene Unternehmen (TEUR 538.240) in wesentlichem Umfang ausgewiesen. Darüber hin- aus sind Abschreibungen auf Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen in Höhe von TEUR 3.239 sowie Zuschreibungen zu diesen in Höhe von TEUR 3.397 im Jahres- abschluss erfasst. BESTÄTIGUNGSVERMERK ) BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 84 Für sämtliche Anteile und Ausleihungen an verbundenen Unternehmen wird ein Werthal- tigkeitstest durchgeführt. Im Rahmen dieses Werthaltigkeitstests sind wesentliche Annahmen und Schätzungen zu treffen. Da es sich bei den verbundenen Unternehmen vor allem um Immobiliengesellschaften han- delt, basiert der Werthaltigkeitstest auf einer vereinfachten Unternehmensbewertung, deren wesentliche Basis die von externen, unabhängigen Sachverständigen erstellten Immobilien- gutachten oder vertraglich vereinbarte Kaufpreise sind. Das wesentliche Risiko besteht bei den Immobiliengutachten in der Festlegung von Annahmen und Schätzungen wie Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz und erzielbare Mieteinnahmen sowie bei Immobi- lien in Entwicklung in der Festlegung ausstehender Bau-/Entwicklungskosten und des Deve- lopmentgewinnes. Eine geringfügige Änderung dieser Annahmen und Schätzungen kann ei- nen wesentlichen Einfluss auf die Bewertung der Anteile und Ausleihungen an verbundene Unternehmen haben. Die Angaben der Gesellschaft zu Anteilen und Ausleihungen an verbundenen Unterneh- men sind im Jahresabschluss zum 31. Dezember 2020 in Abschnitt "1 – Finanzanlagen", in Abschnitt "10 a) – Finanzanlagen" sowie in "Anlage 2 – Angaben zu Beteiligungsunterneh- men" enthalten. Adressierung im Rahmen der Ab- schlussprüfung Um dieses Risiko zu adressieren, haben wir die Annahmen und Einschätzungen des Mana- gements und der externen Sachverständigen kritisch hinterfragt und dabei unter Beiziehung unserer internen Immobilienbewertungsspezialisten unter anderem die folgenden Prüfungs- handlungen durchgeführt: – Beurteilung der Ausgestaltung des zugrundeliegenden Geschäftsprozesses der Beteiligungs- bewertung – Prüfung der angewandten Methodik sowie der rechnerischen Richtigkeit der vorgelegten Unterlagen und Berechnungen zur Beteiligungsbewertung – Beurteilung der Kompetenz, Fähigkeit und Objektivität der vom Management beauftragten externen Sachverständigen – Beurteilung der angewandten Methodik und der rechnerischen Richtigkeit ausgewählter Immobiliengutachten sowie Plausibilisierung der zugrundeliegenden Annahmen (z.B. er- zielbare Mieteinnahmen, Diskontierungs-/Kapitalisierungssatz, Nutzfläche, Leerstandsrate), mittels Vergleichs mit Marktdaten soweit vorhanden – Überprüfung ausgewählter Input-Daten laut Bewertungsgutachten mit den Daten der ent- sprechenden Objektbuchführung bzw. zugrundeliegender Verträge – Befragung des Projektmanagements zu ausgewählten Immobilien in Entwicklung hinsicht- lich der Gründe für Abweichungen zwischen geplanten Kosten und Istkosten und zur aktu- ellen Beurteilung der bis zur Fertigstellung voraussichtlich noch anfallenden Kosten; Un- tersuchung der Kostenverbuchung auf diesen Projekten durch Einsichtnahme in die Pro- jektunterlagen und stichprobenweisen Abgleich der erfassten Kosten mit den Rechnungen sowie Evaluierung des daraus abgeleiteten Fertigstellungsgrades 2 85 Sonstige Informationen Die gesetzlichen Vertreter sind für die sonstigen Informationen verantwortlich. Die sonstigen Informationen umfassen alle Informationen im Geschäftsbericht und im Jahresfinanzbericht, ausgenommen den Jahresabschluss, den Lagebe- richt und den Bestätigungsvermerk. Den konsolidierten Corporate-Governance-Bericht haben wir vor dem Datum des Bestätigungsvermerks erhalten, die übrigen Teile des Geschäftsberichts werden uns voraussichtlich nach diesem Datum zur Verfügung gestellt. Unser Prüfungsurteil zum Jahresabschluss erstreckt sich nicht auf diese sonstigen Informationen, und wir werden dazu keine Art der Zusicherung geben. In Zusammenhang mit unserer Prüfung des Jahresabschlusses haben wir die Verantwortlichkeit, diese sonstigen Infor- mationen zu lesen und zu würdigen, ob die sonstigen Informationen wesentliche Unstimmigkeiten zum Jahresab- schluss oder zu unseren bei der Abschlussprüfung erlangten Kenntnissen aufweisen oder anderweitig falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Grundlage der von uns zu den vor dem Datum des Bestätigungsvermerks des Abschlussprüfers er- langten sonstigen Informationen durchgeführten Arbeiten den Schluss ziehen, dass eine wesentliche falsche Darstel- lung dieser sonstigen Informationen vorliegt, sind wir verpflichtet, über diese Tatsache zu berichten. Wir haben in die- sem Zusammenhang nichts zu berichten. Verantwortlichkeiten der gesetzlichen Vertreter und des Prüfungsausschusses für den Jahresabschluss Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses und dafür, dass dieser in Übereinstimmung mit den österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften ein möglichst getreues Bild der Ver- mögens-, Finanz- und Ertragslage der Gesellschaft vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie als notwendig erachten, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwortlich, die Fähigkeit der Ge- sellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit zu beurteilen, Sachverhalte im Zusammenhang mit der Fortfüh- rung der Unternehmenstätigkeit - sofern einschlägig - anzugeben, sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Unternehmenstätigkeit anzuwenden, es sei denn, die gesetzlichen Vertreter beabsichtigen, entweder die Gesellschaft zu liquidieren oder die Unternehmenstätigkeit einzustellen oder haben keine realistische Alternative dazu. Der Prüfungsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozesses der Gesellschaft. Verantwortlichkeiten des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentli- chen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und einen Bestätigungsvermerk zu erteilen, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Ga- rantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ordnungsmäßi- ger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, durchgeführte Abschlussprüfung eine wesentliche fal- sche Darstellung, falls eine solche vorliegt, stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als wesentlich angesehen, wenn von ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses getroffenen wirtschaftlichen Entschei- dungen von Nutzern beeinflussen. Als Teil einer Abschlussprüfung in Übereinstimmung mit der EU-VO und mit den österreichischen Grundsätzen ord- nungsmäßiger Abschlussprüfung, die die Anwendung der ISA erfordern, üben wir während der gesamten Abschluss- prüfung pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 86 Darüber hinaus gilt: – Wir identifizieren und beurteilen die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern im Abschluss, planen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken, führen sie durch und erlan- gen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Das Risiko, dass aus dolosen Handlungen resultierende wesentliche falsche Darstellungen nicht aufgedeckt werden, ist höher als ein aus Irrtümern resultierendes, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beab- sichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen oder das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. – Wir gewinnen ein Verständnis von dem für die Abschlussprüfung relevanten internen Kontrollsystem, um Prüfungs- handlungen zu planen, die unter den gegebenen Umständen angemessen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prü- fungsurteil zur Wirksamkeit des internen Kontrollsystems der Gesellschaft abzugeben. – Wir beurteilen die Angemessenheit der von den gesetzlichen Vertretern angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von den gesetzlichen Vertretern dargestellten geschätzten Werte in der Rechnungslegung und damit zusammenhängende Angaben. – Wir ziehen Schlussfolgerungen über die Angemessenheit der Anwendung des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fort- führung der Unternehmenstätigkeit durch die gesetzlichen Vertreter sowie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungs- nachweise, ob eine wesentliche Unsicherheit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die er- hebliche Zweifel an der Fähigkeit der Gesellschaft zur Fortführung der Unternehmenstätigkeit aufwerfen können. Falls wir die Schlussfolgerung ziehen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, sind wir verpflichtet, in unserem Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jahresabschluss aufmerksam zu machen oder, falls diese An- gaben unangemessen sind, unser Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsvermerks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten können jedoch die Abkehr der Gesellschaft von der Fortführung der Unternehmenstätigkeit zur Folge haben. – Wir beurteilen die Gesamtdarstellung, den Aufbau und den Inhalt des Jahresabschlusses einschließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrunde liegenden Geschäftsvorfälle und Ereignisse in einer Weise wiedergibt, dass ein möglichst getreues Bild erreicht wird. Wir tauschen uns mit dem Prüfungsausschuss unter anderem über den geplanten Umfang und die geplante zeitliche Einteilung der Abschlussprüfung sowie über bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließlich etwaiger bedeutsamer Mängel im internen Kontrollsystem, die wir während unserer Abschlussprüfung erkennen, aus. Wir geben dem Prüfungsausschuss auch eine Erklärung ab, dass wir die relevanten beruflichen Verhaltensanforderun- gen zur Unabhängigkeit eingehalten haben, und tauschen uns mit ihm über alle Beziehungen und sonstigen Sachver- halte aus, von denen vernünftigerweise angenommen werden kann, dass sie sich auf unsere Unabhängigkeit und - so- fern einschlägig - damit zusammenhängende Schutzmaßnahmen auswirken. Wir bestimmen von den Sachverhalten, über die wir uns mit dem Prüfungsausschuss ausgetauscht haben, diejenigen Sachverhalte, die am bedeutsamsten für die Prüfung des Jahresabschlusses des Geschäftsjahres waren und daher die besonders wichtigen Prüfungssachverhalte sind. Wir beschreiben diese Sachverhalte in unserem Bestätigungsvermerk, es sei denn, Gesetze oder andere Rechtsvorschriften schließen die öffentliche Angabe des Sachverhalts aus oder wir bestimmen in äußerst seltenen Fällen, dass ein Sachverhalt nicht in unserem Bestätigungsvermerk mitgeteilt werden sollte, weil vernünftigerweise erwartet wird, dass die negativen Folgen einer solchen Mitteilung deren Vorteile für das öffentliche Interesse übersteigen würden. 2 87 Sonstige gesetzliche und andere rechtliche Anforderungen Bericht zum Lagebericht Der Lagebericht ist aufgrund der österreichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften darauf zu prüfen, ob er mit dem Jahresabschluss in Einklang steht und ob er nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt wurde. Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts in Übereinstimmung mit den öster- reichischen unternehmensrechtlichen Vorschriften. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Berufsgrundsätzen zur Prüfung des Lageberichts durchge- führt. Urteil Nach unserer Beurteilung ist der Lagebericht nach den geltenden rechtlichen Anforderungen aufgestellt worden, ent- hält zutreffende Angaben nach § 243a UGB, und steht in Einklang mit dem Jahresabschluss. Erklärung Angesichts der bei der Prüfung des Jahresabschlusses gewonnenen Erkenntnisse und des gewonnenen Verständnisses über die Gesellschaft und ihr Umfeld wurden wesentliche fehlerhafte Angaben im Lagebericht nicht festgestellt. Zusätzliche Angaben nach Artikel 10 der EU-VO Wir wurden von der Hauptversammlung am 25. August 2020 als Abschlussprüfer gewählt. Wir wurden am 15. Okto- ber 2020 vom Aufsichtsrat beauftragt. Wir sind seit dem Geschäftsjahr 2017 Abschlussprüfer. Wir erklären, dass das Prüfungsurteil im Abschnitt "Bericht zum Jahresabschluss" mit dem zusätzlichen Bericht an den Prüfungsausschuss nach Artikel 11 der EU-VO in Einklang steht. Wir erklären, dass wir keine verbotenen Nichtprüfungsleistungen (Artikel 5 Abs 1 der EU-VO) erbracht haben und dass wir bei der Durchführung der Abschlussprüfung unsere Unabhängigkeit von der geprüften Gesellschaft gewahrt haben. BESTÄTIGUNGSVERMERK BESTÄTIGUNGSVERMERK 2 88 Auftragsverantwortlicher Wirtschaftsprüfer Der für die Abschlussprüfung auftragsverantwortliche Wirtschaftsprüfer ist Herr Mag. Alexander Wlasto. Wien, am 24. März 2021 Ernst & Young Wirtschaftsprüfungsgesellschaft m.b.H. Mag. (FH) Isabelle Vollmer eh Mag. Alexander Wlasto eh Wirtschaftsprüferin Wirtschaftsprüfer ____ ) Die Veröffentlichung oder Weitergabe des Jahresabschlusses mit unserem Bestätigungsvermerk darf nur in der von uns be- stätigten Fassung erfolgen. Dieser Bestätigungsvermerk bezieht sich ausschließlich auf den deutschsprachigen und voll- ständigen Jahresabschluss samt Lagebericht. Für abweichende Fassungen sind die Vorschriften des § 281 Abs 2 UGB zu beachten. CA IMMOBILIEN ANLAGEN AKTIENGESELLSCHAFT, WIEN 289 KONTAKT/DISCLAIMER/IMPRESSUM 290 KONTAKT CA Immobilien Anlagen AG Mechelgasse 1 1030 Wien Tel +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 510 [email protected] www.caimmo.com Investor Relations Aktionärstelefon (in Österreich): 0800 01 01 50 (kostenlos) Christoph Thurnberger Claudia Höbart Tel. +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 595 [email protected] Unternehmenskommunikation Susanne Steinböck Jasmin Eichtinger Tel. +43 1 532 59 07- 0 Fax +43 1 532 59 07- 595 [email protected] DISCLAIMER Dieser Bericht enthält Angaben und Prognosen, die sich auf die zukünftige Entwicklung der CA Immobilien Anlagen AG und ihre Gesellschaften beziehen. Die Prognosen stellen Einschätzungen und Zielsetzungen dar, die von der Gesellschaft auf Basis aller zum jetzigen Zeitpunkt zur Verfügung stehenden Informationen getroffen wurden. Sollten die den Prognosen zugrundeliegenden Annahmen nicht eintreffen, Zielsetzungen nicht erreicht werden oder Risiken eintreten, so können die tatsächlichen Ergebnisse von den zurzeit erwarteten Ergebnissen abweichen. Mit diesem Bericht ist keine Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Aktien der CA Immobilien Anlagen AG verbunden. IMPRESSUM Medieninhaber (Verleger): CA Immobilien Anlagen AG, 1030 Wien, Mec helgasse 1 Text: Claudia Höbart, Susanne Steinböck, Christoph Thurnberger, Julian Wöhrle Layout: Jasmin Eichtinger Gestaltung: WIEN NORD Werbeagentur Fotos: CA Immo, Markus Diekow, Andreas Hofer, Klaus Helbig, Andreas Muhs, Michael Schmitt Produktion: 08/16 Inhouse produziert mit firesys Wir bitten um Verständnis dafür, dass bei der Textierung dieses Berichts gendergerechte Schreibweisen nicht berücksichtigt werden konnten, um den durchgängigen Lesefluss in komplexen Wirtschaftsmaterien nicht zu gefährden. Dieser Bericht ist auf umweltschonend chlorfrei gebleichtem Papier gedruckt.

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