Annual Report • Dec 31, 2008
Annual Report
Open in ViewerOpens in native device viewer
Mobimo Holding AG · Rütligasse 1 · CH-6000 Luzern 7 · Tel. +41 41 249 49 80 · Fax +41 41 249 49 89 · www.mobimo.ch Geschäftsbericht 2008
| Mobimo-Gruppe (konsolidiert) | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|
| Erfolg aus Verkauf Promotion | CHF Mio. | 24,0 | 22,2 |
| Erfolg aus Vermietung | CHF Mio. | 57,9 | 52,4 |
| Erfolg aus Neubewertung | CHF Mio. | 9,0 | 17,8 |
| Betriebsergebnis (EBIT) | CHF Mio. | 79,6 | 80,2 |
| Gewinn | CHF Mio. | 46,5 | 51,9 |
| Eigenkapitalrendite1 | 6,0% | 7,5% | |
| Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung | CHF Mio. | 39,7 | 38,5 |
| Eigenkapitalrendite exkl. Neubewertung2 | 5,1% | 5,6% | |
| Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 892,4 | 813,3 |
| Anlageobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 157,5 | 126,7 |
| Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | CHF Mio. | 104,0 | 116,1 |
| Entwicklungsobjekte Wohnliegenschaften | CHF Mio. | 329,0 | 292,5 |
| Total Liegenschaften | CHF Mio. | 1 482,9 | 1 348,6 |
| Leerstand Anlageobjekte | 6,1% | 6,4% | |
| Diskontierungssatz für Neubewertung | 4,98% | 5,02% | |
| Personalbestand (Vollzeitstellen) | 52,1 | 41,7 | |
| Zinssatz der Finanzverbindlichkeiten | 3,5% | 3,6% | |
| Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten | Jahre | 5,9 | 6,7 |
| Eigenkapitalanteil | 53% | 57% | |
| Net Gearing3 | 75% | 59% | |
| Mobimo-Aktie | |||
| Anzahl ausstehende Aktien4 | 4 345 323 | 4 343 425 | |
| Gewinn je Aktie | CHF | 10.70 | 12.88 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung | CHF | 9.15 | 9.56 |
| Kapitalrückzahlung mittels Nennwertreduktion5 | CHF | 9.00 | 9.00 |
| Dividendenrendite (Nennwertrückzahlung) | 6,4% | 4,9% | |
| Ausschüttungsquote | 84% | 75% | |
| Nominalwert pro Aktie | CHF | 47.00 | 56.00 |
| Aktienkapital | CHF Mio. | 204,2 | 243,2 |
| NAV pro ausstehende Aktie nach Optionen6 | CHF | 180.18 | 178.95 |
| Börsenkurs der Aktie am 31. Dezember | CHF | 141.50 | 182.00 |
| Börsenkapitalisierung am 31. Dezember | CHF Mio. | 614,9 | 790,5 |
| Eigenkapital am 31. Dezember | CHF Mio. | 796,7 | 790,0 |
1 Gewinn im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode.
2 Gewinn ohne Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) im Verhältnis zum durchschnittlichen Eigenkapital (Eigenkapital 1. Januar zuzüglich Kapitalerhöhung bzw. -herabsetzung) der Berichtsperiode.
3 Netto-Finanzverbindlichkeiten im Verhältnis zum Eigenkapital.
4 Aus der Ausübung von Optionen resultierte eine Erhöhung des Aktienkapitals im Juni um 1 000 Namenaktien und im Oktober um 898 Namenaktien.
5 Nennwertrückzahlung für das Geschäftsjahr 2008 gemäss Antrag an die Generalversammlung vom 8. April 2009.
6 Unter der Annahme, dass sämtliche zugeteilten Optionen auch ausgeübt werden.
| Kennzahlen im Überblick | 1 |
|---|---|
| Konzernstruktur | 4 |
| Strategie | 5 |
| Immobilienportfolio | 6 |
| Vorwort | 7 |
| Geschäftsjahr 2008 | 9 |
| Der Verwaltungsrat | 12 |
| Die Geschäftsleitung | 14 |
| Mobimo Tower Zürich | 16 |
| Konzernrechnung | |
| • Konsolidierte Bilanz | 26 |
| • Konsolidierte Erfolgsrechnung | 28 |
| • Konsolidierter Eigenkapitalnachweis | 29 |
| • Konsolidierte Geldflussrechnung | 30 |
| • Segmentberichterstattung | 31 |
| • Anhang zur Konzernrechnung | 34 |
| Detailangaben zum Immobilienportfolio | |
| • Angaben zur Promotion | 80 |
| • Geografische Verteilung der Promotion | 81 |
| • Angaben zu den Geschäftsliegenschaften | 82 |
| • Angaben zu den Wohnliegenschaften | 88 |
| • Angaben zu den Anlageliegenschaften im Bau | 90 |
| • Angaben zur selbst genutzten Liegenschaft | 90 |
| • Verteilung der Anlageobjekte Wohn- und Geschäftsliegenschaften und der Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften nach Wirtschaftsräumen |
92 |
| Bericht der Revisionsstelle zur Konzernrechnung an die Generalversammlung der Mobimo Holding AG |
93 |
| Bericht des Liegenschaftenschätzers | 94 |
| Jahresrechnung der Mobimo Holding AG | |
| • Bilanz | 98 |
| • Erfolgsrechnung | 100 |
| • Anhang zur Jahresrechnung | 101 |
| • Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes | 103 |
| • Bericht der Revisionsstelle an die Generalversammlung | |
| der Mobimo Holding AG | 104 |
| Corporate Governance | 106 |
Adressen 120
AK: CHF 204,2 Mio. VR: Urs Ledermann, Brian Fischer Wilhelm Hansen, Karl Reichmuth Peter Schaub, Paul Schnetzer Georges Theiler Revisionsstelle: KPMG AG
AK: CHF 0,1 Mio. AK: CHF 72 Mio. AK: Mindestkapital Mobimo Verwaltungs AG Mobimo AG Mobimo Finance Ltd.
Am 15. Oktober 1997 gründete Dr. Alfred Meili zusammen mit dem Privatbankier Karl Reichmuth und weiteren Investoren die Mobimo AG, mit Sitz in Luzern. Das Aktienkapital betrug CHF 36 Mio., dazu kamen CHF 36 Mio. in Form von Aktionärsdarlehen.
Am 27. Dezember 1999 wurde die Mobimo Holding AG, Luzern, gegründet. Das Aktienkapital betrug CHF 73,1 Mio.
Im Rahmen einer Privatplatzierung im Oktober 2000 konnte das Aktienkapital der Mobimo Holding AG auf CHF 181,1 Mio. aufgestockt werden.
Am 23. Juni 2005 erfolgte der erfolgreiche Börsengang der Mobimo Holding AG an der SIX Swiss Exchange. Das Emissionsvolumen betrug CHF 111,8 Mio.
Am 8. Juni 2006 führte Mobimo eine Kapitalerhöhung von CHF 143 Mio. durch. Per Ende Juni 2006 betrug das Aktienkapital CHF 225 Mio., das Eigenkapital CHF 596 Mio.
Per 4. Juni 2007 erfolgte eine weitere Kapitalerhöhung von CHF 149,1 Mio. Mobimo wies per 30. Juni 2007 ein Eigenkapital von CHF 757 Mio. aus.
Mobimo strebt einen weiteren schrittweisen Ausbau ihres Immobilienportfolios an. Der Ausbau erfolgt primär durch den Erwerb von Einzelobjekten oder von Portfolios. Er kann zudem erreicht werden durch Gesellschaftsübernahmen.
Der Ausbau erfolgt dann, wenn der Preis, die Lage und die Zukunftserwartungen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Mobimo investiert in zukunftsträchtige Standorte der Schweiz. Darunter verstehen wir in erster Linie die Wirtschaftsräume Zürich, Luzern / Zug, Basel, Lausanne /Genf und St. Gallen. Investitionen werden nur an guten Lagen getätigt.
Der Nutzungsmix des Anlageportfolios besteht mittelfristig je zu rund einem Drittel aus Büronutzungen, aus Wohnen und aus Gewerbe, Detailhandel und Spezialnutzungen (z. B. Schulen, Alterssiedlungen u.Ä.).
Das Immobilienportfolio wird laufend optimiert und bereinigt. Die Pflege der Beziehungen zu den Mietern, die Erhöhung des Vermietungsgrades, die Optimierung der Kosten und griffige Vermarktungsstrategien bringen die konsequent angestrebte Werterhaltung und Wertsteigerung.
Das Immobilienentwicklungsgeschäft fokussiert auf die drei Bereiche:
Im Zuge des Weiterausbaus des Immobilienbestandes beträgt der Anteil Entwicklungsobjekte gemessen am Gesamtportfolio mittelfristig rund ein Viertel.
Mobimo kann kurz- und langfristiges Fremdkapital aufnehmen. Das Eigenkapital soll mindestens 40% der Bilanzsumme betragen.
Die Mobimo-Aktie wirft eine regelmässige Dividende ab. Sie zeichnet sich durch hohe Wertbeständigkeit, Berechenbarkeit und eine Rentabilität bezogen auf den Net Asset Value (NAV) aus, die im Mehrjahresdurchschnitt 2 Prozentpunkte über jener einer 10-Jahres-Bundesobligation liegt.
Mobimo tätigt rund 75% der Investitionen in Anlageobjekte mit einer stabilen Rendite und rund 25% in Entwicklungsobjekte, mit denen Kapitalgewinne angestrebt werden. Mobimo fokussiert vermehrt auf die Entwicklung und den Bau von Anlageobjekten für das eigene Liegenschaftenportfolio.
Inkl. Geschäftsliegenschaft Küsnacht, Seestrasse (selbst genutzte Liegenschaft)
Mobimo hat sich in einem schwieriger werdenden wirtschaftlichen Umfeld im Geschäftsjahr 2008 gut behauptet. Die wichtigsten Kennzahlen zeigen, dass Mobimo die Herausforderungen sehr gut gemeistert hat.
Der operative Reingewinn (ohne Bewertungsveränderungen) stieg um 3% gegenüber dem Vorjahr auf CHF 39,7 Mio. an. Sowohl der Erfolg aus Mieterträgen wie aus Wohnungsverkäufen konnte gesteigert werden. Der Reingewinn inkl. den Marktwertveränderungen auf dem Immobilienportfolio beträgt CHF 46,5 Mio. Der Neubewertungsgewinn auf dem gesamten Portfolio von CHF 1 482,9 Mio. beläuft sich auf CHF 9,0 Mio.
Anders als in den angelsächsischen und teilweise auch in den kontinentaleuropäischen Märkten erwiesen sich die Schweizer Immobilien im 2008 als stabil. Als wichtigste Gründe für die stabile Entwicklung sind zu nennen: Neubauten werden erst begonnen, wenn einer oder mehrere Ankermieter vorhanden sind; «auf Halde» werden heute keine kommerziellen Bauten aufgestellt. Die Mietzinsen für Büro- und Gewerbebauten bewegen sich seit Jahren eher seitwärts; es bildete sich keine Preisblase. Die Banken haben vorsichtig belehnt und die Refinanzierung ist nicht schwieriger geworden. Die Nachfrage der institutionellen Anleger nach Anlageobjekten ist unverändert intakt, ebenso die private Nachfrage nach Wohneigentum. Insgesamt hat sich der schweizerische Immobilienmarkt bisher als krisenresistent erwiesen.
Der Verwaltungsrat hat die bisher erfolgreiche Strategie anlässlich zweier Strategietagungen überprüft und leicht angepasst. Mobimo strebt einen weiteren Ausbau des Portfolios an. Der Ausbau erfolgt dann, wenn die Lage, der Preis und die Zukunftserwartungen einen Mehrwert für die Aktionäre in Aussicht stellen. Der Wohnanteil am Gesamtportfolio soll mittelfristig von heute 11% auf rund 30% erhöht werden. Neben dem stabilen und rentablen Anlagegeschäft soll mit der Immobilienentwicklung Mehrwert geschaffen werden. Das Entwicklungsgeschäft fokussiert auf drei Bereiche: Bau und Verkauf von Wohneigentum, Entwicklung und Realisierung von Anlageobjekten, vornehmlich für das eigene Portfolio, sowie die Weiterentwicklung und Ausschöpfung des eigenen Immobilienbestandes. Im Zuge des Weiterausbaus des Immobilienbestandes wird der Anteil Entwicklungsobjekte, gemessen am Gesamtportfolio, auf rund ein Viertel reduziert.
Die Nachfolgeregelungen konnten wir erfolgreich lösen. Nach 10-jähriger Aufbauarbeit zog sich Dr. Alfred Meili an der Generalversammlung im Mai 2008 als Präsident des Verwaltungsrates zurück. Als Gründer der Mobimo hat Alfred Meili den Aufbau und die Geschicke der Mobimo entscheidend geprägt.
Als Interimspräsident wurde Karl Reichmuth bestellt. Unter seiner umsichtigen Leitung wurde der Verwaltungsrat mit der Einführung eines Audit & Risk Committee und eines Immobilien-Ausschusses neu konstituiert.
Per 1. Oktober 2008 wählte der Verwaltungsrat Urs Ledermann zum Präsidenten und Georges Theiler zum Vizepräsidenten. Die Generalversammlung hat die Herren Wilhelm Hansen, Peter Schaub, Brian Fischer und Paul Schnetzer in den Verwaltungsrat gewählt. Dr. Alfred Meili wurde zum Ehrenpräsidenten ernannt. Turnusgemäss erklärte Dr. Kurt Bättig auf die Generalversammlung 2008 seinen Rücktritt. Altershalber wird sich der Mitbegründer der Mobimo, Karl Reichmuth, an der Generalversammlung 2009 nicht zur Wiederwahl stellen. Der Verwaltungsrat dankt den Herren Dr. Alfred Meili, Dr. Kurt Bättig und Karl Reichmuth für ihr grosses und erfolgreiches Engagement für die Mobimo und wünscht ihnen alles Gute.
Per 1. Oktober 2008 übergab Paul Schnetzer die Führungsverantwortung und damit den CEO-Posten an Dr. Christoph Caviezel. Der Wechsel erfolgte planmässig, nachdem Paul Schnetzer während gut 4 Jahren mit unermüdlichem Einsatz und grossem Erfolg die Gesellschaft geführt hat. Paul Schnetzer hat in den Verwaltungsrat gewechselt und übernahm die Leitung des Immobilien-Ausschusses.
Dr. Matthias Streiff, bis Juni 2008 Leiter des Portfoliomanagements und Mitglied der Geschäftsleitung der Mobimo Verwaltungs AG, hat die Unternehmung verlassen.
Die Geschäftsleitung der Mobimo wurde umgestaltet und erweitert. Der Bereich Portfoliomanagement wird nun durch Peter Grossenbacher und der Bereich Entwicklung durch Andreas Hämmerli geführt. Markus Meier, CFO, wird Mobimo Ende Februar 2009 verlassen. An seiner Stelle hat der Verwaltungsrat Herrn Manuel Itten, bisher Group Controller, mit Wirkung ab 1. März 2009 zum CFO gewählt.
Wir sind stolz darauf, dass mit den Herren Itten und Grossenbacher langjährige und bewährte Mobimo-Kadermitarbeiter für diese anspruchsvollen Positionen gewonnen werden konnten. Der Verwaltungsrat dankt den beiden Herren Streiff und Meier für ihren grossen Einsatz zugunsten der Mobimo.
Seit dem 1. Januar 2008 wird das kaufmännische Gebäudemanagement für die Anlageliegenschaften durch eigene Mitarbeiter des Portfoliomanagements betrieben. Dieses Insourcing hat zum Ziel, die Qualität der Bewirtschaftung zu erhöhen und den Mietern eine bessere Leistung zu erbringen. Insbesondere in einem kompetitiver werdenden Vermietungsmarkt bilden gut ausgebildete und hoch motivierte Mitarbeiter einen Wettbewerbsvorteil.
Mit diesen personellen und organisatorischen Massnahmen sind wir gut gerüstet, um die Herausforderungen der kommenden Jahre zu meistern und die sich bietenden Chancen zu nutzen.
Auch Mobimo musste der Finanzmarktkrise und der Unsicherheit an der Börse Tribut zollen. Der Kurs der Mobimo-Aktie sank im Berichtsjahr von CHF 182.– um 22,3% auf CHF 141.50. Trotz der Nennwertrückzahlung von CHF 9.– im Juli 2008 stieg der Net Asset Value (NAV) seit Beginn des Jahres von CHF 178.95 auf CHF 180.18 per 31. Dezember 2008.
Der Verwaltungsrat hat die Dividendenpolitik wie folgt definiert: Die Mobimo-Aktie wirft eine regelmässige Dividende ab und schüttet damit den operativ erwirtschafteten Cashflow aus. Die Aktie zeichnet sich durch hohe Wertbeständigkeit, durch Berechenbarkeit und eine Rentabilität bezogen auf den Net Asset Value (NAV) aus, die im Mehrjahresdurchschnitt 2 Prozentpunkte über jener einer 10-jährigen Bundesobligation liegt.
Wir freuen uns, auch in diesem Jahr der Generalversammlung eine für natürliche Personen in der Regel steuerfreie Ausschüttung von CHF 9.– pro Aktie beantragen zu können.
Zukunftsprognosen sind im aktuellen Marktumfeld besonders schwierig zu treffen. Für Mobimo lässt sich Folgendes festhalten:
Auch im laufenden Geschäftsjahr 2009 wird Mobimo mit einem attraktiven Angebot an Eigentumswohnungen auf den Markt kommen. Die bisherige Nachfrage nach Wohneigentum im Raum Zürich war unverändert gross und auch zu Beginn des Jahres 2009 ist ein reges Interesse an Wohnungskäufen festzustellen. Für diese Entwicklung sprechen die günstigen Hypothekarzinsen und die unsichere Lage am Finanzmarkt, die eine Anlage in Sachwerten ratsam erscheinen lassen. Im Weiteren erwerben Arbeitnehmer häufig über den Pensionskassenvorbezug Wohneigentum und schützen sich so vor Wertverlusten und sinkender Verzinsung ihrer Pensionskassengelder.
Wenn es zu einer länger andauernden Rezession kommen sollte, dürfte die Nachfrage nach Büro- und Gewerbemietflächen zurückgehen. Da wir in der Schweiz in den letzten Jahren keine Preisexzesse gesehen haben, sondern eher eine Seitwärtsbewegung, dürfte die zurückgehende Nachfrage keine dramatischen Mietzinseinbrüche zur Folge haben. Im Segment der Büro- und Gewerbemieten ist Mobimo eher im mittleren und unteren Preissegment investiert, wo noch weniger mit Preisabschlägen zu rechnen ist. Hinzu kommt, dass im 2009 bei Mobimo relativ wenige Mietverträge zur Neuverhandlung fällig werden. Gleichzeitig dürfte die Leerstandsquote auf dem aktuellen Stand verharren.
Im Bereich der Mietwohnungen rechnen wir, was den für uns relevanten Markt betrifft, mit einer Entspannung, hingegen nicht mit einem Überangebot an Mietwohnungen. Die Vermietung der Wohnungen in unserem Projekt in Zürich Seebach verläuft planmässig und mit den beiden Wohnprojekten Horgen, Seestrasse und Zürich, Manessestrasse wird Mobimo das Wohnanlageportfolio mit zwei attraktiven Anlagen erweitern.
Der Verwaltungsrat dankt den Aktionären und Geschäftspartnern, insbesondere auch den zahlreichen Mietern und Käufern, für ihr Vertrauen in die Leistungsfähigkeit der Mobimo.
Darüber hinaus dankt der Verwaltungsrat der Geschäftsleitung sowie allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Mobimo für ihren grossen Einsatz.
Freundliche Grüsse
Urs Ledermann Dr. Christoph Caviezel Präsident des Verwaltungsrates Chief Executive Officer
Mobimo manövriert erfolgreich und realisiert im Geschäftsjahr 2008
Das Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) liegt mit CHF 80 Mio. auf Vorjahresniveau. Der Gewinn vor Steuern reduzierte sich hauptsächlich aufgrund des höheren Finanzaufwands um 10% auf CHF 59 Mio. und nach Steuern (inkl. Bewertungsveränderungen) um 10% auf CHF 46 Mio. Der operative Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung hat hingegen um 3% zugenommen und beträgt CHF 40 Mio.
Der im Gewinn enthaltene Erfolg aus Marktwertanpassungen der Liegenschaften von CHF 9 Mio. (Vorjahr CHF 18 Mio.) ist mit CHF 0,3 Mio. auf Einwertungsgewinne bei neu erworbenen Anlageobjekten zurückzuführen. Das gesamte Immobilienportfolio zeigt in der Berichtsperiode einen wertmässigen Zuwachs von CHF 135 Mio. oder 10% auf CHF 1 483 Mio. Die Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten beträgt 5,9 Jahre gegenüber 6,7 im Vorjahr. Die durchschnittlichen Zinskosten reduzierten sich in der Berichtsperiode im Vergleich zum Geschäftsjahr 2007 leicht von 3,6% auf 3,5%. Der Eigenfinanzierungsgrad am Ende der Berichtsperiode beträgt weiterhin hohe 53%. Die Eigenkapitalrendite beträgt 6,0% bzw. 5,1% vor Neubewertungseffekten. Der innere Wert der Aktie nach ausstehenden Optionen beträgt am Ende der Berichtsperiode, nach der Ausschüttung von CHF 9.– pro Aktie durch Nennwertreduktion im Juli 2008, CHF 180.18 gegenüber CHF 178.95 per 31. Dezember 2007.
Der Erfolg aus Vermietung (Mieterträge abzüglich Eigentümerlasten) konnte um 11% auf CHF 58 Mio. gesteigert werden, wobei der Mietertrag um 4% auf CHF 66 Mio. zunahm. Der direkte Aufwand für vermietete Liegenschaften beträgt 12% des Ertrages aus Vermietung von Anlageliegenschaften gegenüber 17% in der Vorperiode. Dieser markante Rückgang ist auf das Insourcing des kaufmännischen Gebäudemanagements zurückzuführen. Ein Teil der zuvor externen Kosten ist neu im Personal- bzw. Betriebsaufwand enthalten. Die stichtagsbezogene Leerstandsquote bei den Anlageobjekten beträgt 6,1% im Vergleich zu 6,4% per 31. Dezember 2007. Die Anlageliegenschaften bestehen im Wesentlichen weiterhin aus 85 % Geschäfts- und 12% Wohnliegenschaften.
Der bisher für unser Portfolio angewandte Diskontierungssatz für die Marktwertbewertung reduzierte sich im Berichtsjahr leicht von 5,02% auf 4,98%.
Die Akquisition von Immobilien zu attraktiven Renditen gestaltet sich nach wie vor schwierig. In der Berichtsperiode konnte die Wohnliegenschaft Zürich, Katzenbachstrasse 239, zu einem Kaufpreis von CHF 4 Mio. und die Büroliegenschaft am Obstmarkt 1 in Herisau zu einem Kaufpreis von CHF 17 Mio. erworben werden. Ferner fand im April 2008 die Eigentumsübertragung für rund 37 Mio. des Baulands für die Erstellung des Mobimo Towers statt.
In der Berichtsperiode wurden im Rahmen der Portfoliooptimierung die folgenden Devestitionen mit einem Verkaufspreis von insgesamt CHF 24,4 Mio. und einem Nettogewinn von CHF 2,0 Mio. getätigt:
Der Erfolg aus Verkauf Promotion liegt mit CHF 24 Mio. wie erwartet über dem Ergebnis des Vorjahres von CHF 22 Mio. Der Grund liegt darin, dass nun zahlreiche Grossbaustellen plangemäss in der Realisierung sind. Allerdings blieben die Abverkäufe von Wohneigentum im ersten Halbjahr 2008 hinter den Erwartungen zurück. Seit Herbst 2008 werden die Wohnungsverkäufe wieder planmässig realisiert, wobei der Rückstand aus dem ersten Halbjahr nicht gänzlich aufgeholt werden konnte.
Der Wohneigentumsmarkt ist weiterhin attraktiv und liquid. Die Preise bei den Eigentumswohnungen und bei den Einfamilienhäusern tendieren allerdings seitwärts, insbesondere an mittleren Lagen. Bedingt durch die hohe Produktionsmenge an Wohnraum in der Schweiz zeichnen sich aber an weniger attraktiven Standorten erste Absorptionsschwierigkeiten ab. Deswegen konzentriert sich Mobimo nach wie vor auf gute Standorte, primär im engeren Wirtschaftsraum Zürich, um unnötige Risiken zu vermeiden. Wohneigentum bleibt nach wie vor gut nachgefragt. Trotzdem braucht es verstärkte und zeitintensivere Verkaufsanstrengungen, bis ein Abschluss erfolgt ist.
Die aktuelle Verkaufsentwicklung verläuft mit zwei bis drei Kaufzusagen pro Woche plangemäss.
Im Berichtsjahr wurden für insgesamt CHF 17,5 Mio. zwei Liegenschaften mit sehr gutem Entwicklungspotenzial erworben. So wurden in Aarau das Areal Torfeld Süd (Entwicklungsobjekt Anlageliegenschaften) mit einer angrenzenden Liegenschaft arrondiert und in Herrliberg 5 082 m2 Bauland akquiriert. Aufgrund der Bedürfnisse der Gemeinde Herrliberg wurde Letzteres in der Folge in einem an der Gemeindeversammlung beschlossenen Landabtausch gegen ein anderes Grundstück getauscht. Mit Anwendung des Rechnungslegungsstandards IFRIC 15 erwarten wir im Berichtsjahr keine wesentliche Abweichung beim Promotionserfolg.
Die Realisation von neuen Projekten wird erst in Angriff genommen, wenn ein Verkaufs- oder Vermietungsstand von 30 bis 40% erreicht ist. Dementsprechend verlängert sich tendenziell auch die Dauer vom Projekteinkauf bis zum Abschluss der Realisation.
Folgende Projekte wurden 2008 fertig erstellt und sind bezugsbereit:
| Standort | Anzahl WE | Verkaufsstand aktuell |
|---|---|---|
| Birmensdorf, Reppischtalstrasse | 36 | 32 |
| Herrliberg, Forchstrasse | 6 | 6 |
| Männedorf, Hofen | 32 | 26 |
| Zürich, Am Oeschbrig | 4 | 4 |
| Zürich, Mutschellenstrasse | 20 | 20 |
Die folgenden Entwicklungsobjekte sind zurzeit im Bau:
| Standort | Anzahl WE | Bauvollendung | Verkaufsstand aktuell |
|---|---|---|---|
| Herrliberg, Schipfplateau | 15 | Mai 09 | 13 |
| Horgen, Stockerstrasse 27 – 29 | 39 | Feb 09 | 30 |
| Horgen, Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental l) | 47 | Juli 10 | 0 |
| Thalwil, Bergstrasse | 14 | Juli 09 | 12 |
| Zürich, Katzenbach I (STWE) | 67 | Juni 09 | 26 |
| Zürich, Hardturmstrasse 82/90 | 40 | Mai 09 | 40 |
| Zürich, Mobimo Tower (STWE) | 33 | 2011 | 0 |
| Standort | Anzahl WE | Bauvollendung Vermietungsstand aktuell | |
| Horgen, Seestrasse (Miete) | 79 | Feb 09 | n/a 1 |
| Zürich, Katzenbach II (Miete) | 69 | Juni 09 | 29 1 |
| Zürich, Mobimo Tower (Hotel) | n/a | 2011 | n/a 2 |
| Zürich, Manessestrasse (Miete) | 50 | 2010 | n/a 1 |
Wir rechnen für diese Entwicklungsobjekte mit Investitionen im Umfang von brutto ca. CHF 610 Mio., davon sind ca. CHF 260 Mio. als Entwicklung für den Anlagebestand vorgesehen.
Die unten aufgeführten Projekte stehen in der Planungsphase, wobei der Baubeginn noch nicht definitiv festgelegt ist.
| Standort | Anzahl WE |
|---|---|
| Adliswil, Wilacker | 57 |
| Erlenbach, Forch-/Glärnischstrasse | 10 |
| Flawil, Mittlerer Botsberg | 30 |
| Herrliberg, Rigiweg | 8 |
| Horgen, Stockerstrasse 54 | 4 |
| Horgen, Stockerstrasse 40 – 42 (Wiesental II) | 43 |
| Luzern, Guggistrasse | 9 |
| Wädenswil, Rötiboden | 14 |
Diese Entwicklungsobjekte werden bis zu ihrer Fertigstellung Investitionen im Umfang von insgesamt ca. CHF 180 Mio. ausgelöst haben.
Vorgesehen als Anlageobjekt Wohnliegenschaften
Vorgesehen als Anlageobjekt Geschäftsliegenschaften
Präsident des Verwaltungsrates Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Urs Ledermann ist seit 2003 im Verwaltungsrat der Mobimo und wurde 2008 zum Präsidenten des Verwaltungsrates ernannt. Der Unternehmer hat bereits verschiedene Firmen im Dienstleistungssektor erfolgreich aufgebaut und geführt. Sein Engagement gilt heute vor allem der 1983 gegründeten Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien in Zürich. Zudem ist er Mitglied der Verwaltungsräte der SCM Strategic Capital Management, Zürich und der Sada AG, Zürich.
Vizepräsident des Verwaltungsrates Mitglied des Immobilien-Ausschusses
Georges Theiler ist dipl. Betriebsingenieur ETH in Luzern. Seit 1997 ist er Inhaber der GT-Consulting, die sich auf Beratungs- und Verwaltungsmandate spezialisiert hat. Georges Theiler gehört der FDP an und ist seit 1995 Mitglied des Nationalrates.
Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Audit & Risk Committee
Brian Fischer, Rechtsanwalt und eidg. dipl. Steuerexperte, ist im Bereich Investment Banking der Bank Vontobel AG tätig. Er hat Mobimo beim IPO 2005 und bei den Kapitalerhöhungen 2006 und 2007 beraten.
Mitglied des Verwaltungsrates Mitglied des Audit & Risk Committee
Wilhelm Hansen, lic. rer. pol., ist seit 2002 selbständiger Unternehmensberater, spezialisiert in den Bereichen Organisation und Strategieentwicklung sowie Corporate Governance. Er ist u. a. Präsident des Bankrates der Basellandschaftlichen Kantonalbank.
Mitglied des Verwaltungsrates
Karl Reichmuth ist Gründer, Präsident des Verwaltungsrates und unbeschränkt haftender Gesellschafter der Privatbankiers Reichmuth & Co. in Luzern. Er ist nicht nur ein ausgewiesener Kenner der Finanzmärkte, sondern verfügt auch über eine jahrzehntelange Erfahrung mit Immobilienanlagen. Am Aufbau der Mobimo-Gruppe war Karl Reichmuth massgebend beteiligt.
Mitglied des Verwaltungsrates Vorsitzender des Audit & Risk Committee
Peter Schaub, lic. iur., Rechtsanwalt, seit 1993 Partner der Anwaltspraxis Weber Schaub & Partner, Steuerberatung in Zürich. Weitere Verwaltungsratsmandate hält er inne bei CPH Chemie + Papier Holding AG, Perlen, der UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG, Uetikon am See und der Rüegg Cheminée AG, Zumikon.
Mitglied des Verwaltungsrates Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses
Paul Schnetzer ist seit 1. Oktober 2008 Mitglied des Verwaltungsrates und Vorsitzender des Immobilien-Ausschusses. Von 2004 bis 2008 leitete Paul Schnetzer als CEO die Mobimo-Gruppe und führte diese 2005 erfolgreich an die Börse. Dank seines ausgeprägten fachlichen Know-how und seiner langjährigen praktischen Erfahrung in allen Phasen der Immobilienzyklen hat er massgebend zum Ausbau der Immobiliengesellschaft beigetragen.
Christoph Caviezel, Dr. iur., Rechtsanwalt, ist seit 1. Oktober 2008 CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition. Seit 1986 ist Dr. Caviezel im Bereich lmmobilien tätig. Als Geschäftsleiter und Mitglied des Verwaltungsrates hat er während mehreren Jahren ein börsenkotiertes Schweizer Immobilienunternehmen erfolgreich geführt und ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich.
CFO bis 28. Februar 2009
Markus Meier ist für Finanzen, Personal und IT verantwortlich. Als dipl. Wirtschaftsprüfer und Betriebsökonom FH verfügt er über langjährige Erfahrung in den Bereichen Steuerberatung, Wirtschaftsprüfung, Controlling und Finanzen.
CFO ab 1. März 2009
Manuel Itten ist seit 2004 im Unternehmen tätig. Er hat den Bereich Controlling aufgebaut und bis heute geleitet und ist Stellvertreter des CFO. Der Betriebsökonom FH verfügt über mehrjährige Erfahrung im Immobilienbereich.
Mitglied Geschäftsleitung, Leiter Portfoliomanagement Peter Grossenbacher, MAS ZFH in Real Estate Management und eidg. dipl. Immobilientreuhänder, ist für die Abteilung Portfoliomanagement verantwortlich. Seit 2002 ist er für Mobimo tätig. Während fünf Jahren leitete er den Bereich Projektmanagement mit primärer Verantwortung für die Entwicklung und Realisierung von hochwertigem und ökologisch gebautem Wohneigentum.
Mitglied Geschäftsleitung, Leiter Entwicklung Andreas Hämmerli, dipl. Arch. HTL, leitet seit 1. Oktober 2008 die Abteilung Entwicklung und ist damit für den gesamten Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich. Sein ausgewiesenes Immobilien-Know-how hat er während Jahren in verschiedenen Unternehmungen erfolgreich eingebracht, zuletzt als Leiter des D4 Business Centers Luzern in Root.
von links nach rechts: Peter Grossenbacher, Dr. Christoph Caviezel, Manuel Itten, Andreas Hämmerli
Urban Luxury – der Claim drückt aus, was der Mobimo Tower dereinst bieten wird. Mit einer Investitionssumme von geschätzten CHF 250 Mio. (inkl. CHF 37 Mio. Bauland) ist der Mobimo Tower das bisher ehrgeizigste und grösste Projekt von Mobimo. Im April 2009 findet die Grundsteinlegung statt, im Frühling 2011 soll der Mobimo Tower bezugsbereit sein und wird künftig als neues Markenzeichen des aufstrebenden Stadtteils Zürich West Massstäbe für urbanes Wohnen und exklusive Hotellerie setzen. Der Mobimo Tower ist eine äusserst vielversprechende Investition in die Zukunft.
Die Architektur des international bekannten Architekturbüros Diener & Diener ist an den Baustil angelehnt, wie er im Chicago der 20er-Jahre gepflegt wurde. Der Mobimo Tower steht für einen neuen urbanen Lifestyle, der Stilbewusstsein mit modernem Luxus verbindet.
Mobimo hat mit SV (Schweiz) AG einen langfristigen Mietvertrag für das Superior-Lifestyle-Designhotel «Renaissance Zürich City Life Tower» im Mobimo Tower abgeschlossen. SV Schweiz hat zusammen mit der Hotelgruppe Marriott International, zu der die Renaissance Hotels & Resorts gehören, einen Franchisevertrag für den Betrieb des Hotels unterzeichnet und schafft so rund 165 neue Arbeitsplätze. Das «Renaissance Zürich City Life Tower» wird eines der ersten Häuser in Kontinentaleuropa sein, welches das neue Design- und Lifestyle-Konzept der Marke Renaissance sichtbar und erlebbar macht. Jedes Hotel wird einzigartig und unverwechselbar im Stil, um so für den Gast die Umgebung und die Kultur des Standortes zu reflektieren.
Grosszügigkeit in Verbindung mit höchsten Designansprüchen wird im neuen Hotel grossgeschrieben. Bereits im Eingangsbereich wird der Gast in einer Lobby von über 300 m2 empfangen. Die total 300 Zimmer, darunter mehrere Suiten und die Presidential Suite, verteilen sich auf 11 Etagen. Die Executive-Lounge, eine grosse Fitnesszone und der Wellness-Bereich werden auf der 14. Etage eingerichtet. Für kulinarische Reisen wird das exklusive Restaurant im Erdgeschoss sorgen. In der wärmeren Jahreszeit wird ausserdem eine grosse Sonnenterrasse zum Entspannen einladen.
Der Stadtkreis 5, bekannt unter dem Namen Zürich West, repräsentiert das moderne, aufstrebende Zürich. Der Wandel vom ehemaligen Industriequartier zum hochwertigen Wirtschafts- und Lebensraum ist an den zahlreichen Neubauten erkennbar. Wohnraum, gerade im Hochpreissegment, ist in diesem urbanen Gebiet äusserst begehrt. Alle Eigentumswohnungen im fünfeckigen Mobimo Tower (Pentagon) werden eine einzigartige Aussicht auf die Stadt, den Zürichsee und die
Glarner Alpen bieten. Dazu kommen grosszügige Grundrisse – zwischen 126 und 1 100 m2 – und eine exklusive Wohnungsausstattung. Ausserdem können die Bewohner des Mobimo Towers die Servicedienstleistungen des Superior-Lifestyle-Designhotels geniessen: Beispielsweise Room Service, House Keeping oder die Regelung von Ferienabwesenheiten.
Mobimo baut auf die erfolgreiche Zusammenarbeit mit zuverlässigen und eingespielten Partnern. Nebst dem Architekturbüro Diener & Diener aus Basel ist dies Marazzi Generalunternehmung AG als Totalunternehmerin des Mobimo Towers. Als Hotelmieter konnte Mobimo die SV (Schweiz) AG gewinnen, die wiederum Franchisenehmerin der Marriott International ist. Mit dem Studio Hannes Wettstein AG aus Zürich hat Mobimo einen etablierten Partner für das Interior-Design des Hotels gefunden. Zu ihren Referenzen zählt unter anderem der Innenausbau des Luxushotels Hyatt Berlin. Der Verkauf der Wohnungen wurde Walde & Partner in Zollikon anvertraut.
Am 28. April 2009 findet die Grundsteinlegung für den 80 Meter hohen Mobimo Tower statt. Zum selben Zeitpunkt öffnet im «Puls 5», ebenfalls in der City West, die Galerie ihre Pforten, in der Wohnungsinteressenten Materialien und Design der luxuriösen Stadtwohnungen im Mobimo Tower erleben können. Wenige Tage nach der Grundsteinlegung startet der Vorverkauf für die bis dahin zahlreichen Wohnungsinteressenten. Der offizielle Verkaufsstart ist für den 23. Mai 2009 angesetzt.
Auf der Baustelle werden die Betonierarbeiten bis Anfang 2010 weitergeführt und gleichzeitig wird bereits in diesem Jahr an der Fassade und am Innenausbau begonnen. Im Frühjahr 2011 werden die ersten Gäste des Superior-Lifestyle-Designhotels «Renaissance Zürich City Life Tower» empfangen. Auch die Wohnungen in den obersten neun Etagen werden zu diesem Zeitpunkt bezugsbereit sein.
Anlageliegenschaft im Bau (Hotel) Entwicklungsliegenschaft Wohneigentum Zürich, Mobimo Tower
Anlageliegenschaft Zürich, Apollo Stauffacherstrasse 41
19
Anlageliegenschaft Zürich, Mobimo Hochhaus Hardturmstrasse 3 / 5
Anlageliegenschaft im Bau Zürich, Manessestrasse; Staffelstrasse
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Aktiven | |||
| Umlaufvermögen | |||
| Flüssige Mittel | 2 | 11 594 | 17 125 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 3 | 4 845 | 4 601 |
| Derivative Finanzinstrumente | 11 | 0 | 129 |
| Sonstige Forderungen | 4 | 8 064 | 6 356 |
| Promotion (Liegenschaften) | 5 | 300 669 | 281 859 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung | 6 | 2 099 | 331 |
| Total Umlaufvermögen | 327 271 | 310 401 | |
| Anlagevermögen | |||
| Anlageliegenschaften | |||
| – Geschäftsliegenschaften | 7 | 925 270 | 898 662 |
| – Wohnliegenschaften | 7 | 157 542 | 126 665 |
| Sachanlagen | |||
| – Anlageliegenschaften im Bau | 8 | 85 382 | 0 |
| – Selbst genutzte Liegenschaften | 8 | 14 128 | 14 676 |
| – Übrige Sachanlagen | 8 | 1 176 | 1 049 |
| Immaterielle Anlagen | 9 | 318 | 27 011 |
| Finanzanlagen | 10 | 1 676 | 3 709 |
| Total Anlagevermögen | 1 185 492 | 1 071 772 | |
| Total Aktiven | 1 512 763 | 1 382 173 |
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Passiven | |||
| Fremdkapital | |||
| Kurzfristiges Fremdkapital | |||
| Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 11 | 141 899 | 96 074 |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 12 | 9 196 | 9 181 |
| Laufende Steuerverbindlichkeiten | 19 377 | 17 030 | |
| Derivative Finanzinstrumente | 11 | 2 092 | 292 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 13 | 6 | 311 |
| Käuferanzahlungen | 14 | 925 | 570 |
| Passive Rechnungsabgrenzung | 15 | 9 481 | 25 010 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 182 976 | 148 468 | |
| Langfristiges Fremdkapital | |||
| Langfristige Finanzverbindlichkeiten | 11 | 467 130 | 386 172 |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 16 | 1 107 | 1 118 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 17 | 64 848 | 56 455 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 533 085 | 443 745 | |
| Total Fremdkapital | 716 061 | 592 213 | |
| Eigenkapital | 18 | ||
| Aktienkapital | 204 230 | 243 232 | |
| Eigene Aktien | –1 605 | 0 | |
| Kapitalreserven | 281 073 | 281 073 | |
| Gewinnreserven | 313 004 | 265 655 | |
| Total Eigenkapital | 796 702 | 789 960 | |
| Total Passiven | 1 512 763 | 1 382 173 |
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 20 | 120 538 | 109 192 |
| Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 21 | –96 493 | –87 040 |
| Erfolg aus Verkauf Promotion | 24 045 | 22 152 | |
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 22 | 65 576 | 63 242 |
| Direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 23 | –7 637 | –10 848 |
| Erfolg aus Vermietung | 57 939 | 52 394 | |
| Gewinne aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | 16 738 | 24 822 | |
| Verluste aus Neubewertung von Anlageliegenschaften | –7 773 | –6 981 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 24 | 8 965 | 17 841 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 25 | 2 007 | 3 934 |
| Sonstige Erlöse | 26 | 4 215 | 5 013 |
| Personalaufwand | 27 | –11 665 | –12 625 |
| Betriebsaufwand | 28 | –3 742 | –5 840 |
| Verwaltungsaufwand | 29 | –1 289 | –1 876 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern, Abschreibungen und Amortisationen (EBITDA) | 80 475 | 80 993 | |
| Abschreibungen und Amortisationen | 30 | –914 | –793 |
| Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) | 79 561 | 80 200 | |
| Finanzertrag | 31 | 577 | 1 806 |
| Finanzaufwand | 31 | –20 987 | –16 320 |
| Gewinn vor Steuern (EBT) | 59 151 | 65 686 | |
| Steueraufwand | 32 | –12 695 | –13 780 |
| Gewinn | 46 456 | 51 906 | |
| EBITDA exkl. Neubewertung | 71 510 | 63 152 | |
| Betriebsergebnis (EBIT) exkl. Neubewertung | 70 596 | 62 359 | |
| Gewinn vor Steuern (EBT) exkl. Neubewertung | 50 186 | 47 845 | |
| Gewinn nach Steuern exkl. Neubewertung | |||
| (und zurechenbare latente Steuern) | 19 | 39 732 | 38 526 |
| Gewinn je Aktie in CHF | |||
| – inkl. Neubewertung – exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) |
19 19 |
10.70 9.15 |
12.88 9.56 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | |||
| – inkl. Neubewertung | 19 | 10.52 | 12.64 |
| – exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) | 19 | 8.99 | 9.38 |
| Alle Beträge in TCHF | Aktien kapital |
Eigene Aktien |
Kapital reserven |
Hedging reserve |
Übrige Gewinn reserven |
Total Gewinn reserven |
Total Eigenkapital |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Stand 1. 1. 2007 | 225 346 | 0 | 184 447 | –281 | 212 179 | 211 898 | 621 691 |
| Effektiver Teil der | |||||||
| Verkehrswertanpassung | |||||||
| von Cashflow Hedges | 1 057 | 1 057 | 1 057 | ||||
| Gewinn 2007 | 51 906 | 51 906 | 51 906 | ||||
| Total erfasste | |||||||
| Gewinne und Verluste | 0 | 0 | 0 | 1 057 | 51 906 | 52 963 | 52 963 |
| Nennwertrückzahlung | –31 202 | –31 202 | |||||
| Kapitalerhöhung | 49 088 | 96 294 | 145 382 | ||||
| Aktienbasierte Vergütungen | 901 | 901 | 901 | ||||
| Laufende Steuereffekte | 332 | –107 | –107 | 225 | |||
| Stand 31. 12. 2007 | 243 232 | 0 | 281 073 | 776 | 264 879 | 265 655 | 789 960 |
| Stand 1. 1. 2008 | 243 232 | 0 | 281 073 | 776 | 264 879 | 265 655 | 789 960 |
| Effektiver Teil der | |||||||
| Verkehrswertanpassung | |||||||
| von Cashflow Hedges | 668 | 668 | 668 | ||||
| Gewinn 2008 | 46 456 | 46 456 | 46 456 | ||||
| Total erfasste | |||||||
| Gewinne und Verluste | 0 | 0 | 0 | 668 | 46 456 | 47 124 | 47 124 |
| Nennwertrückzahlung | –39 100 | –39 100 | |||||
| Kapitalerhöhungen | 98 | 98 | |||||
| Aktienbasierte Vergütungen | 225 | 225 | 225 | ||||
| Erwerbskosten eigene Aktien | –1 605 | –1 605 | |||||
| Stand 31. 12. 2008 | 204 230 | –1 605 | 281 073 | 1 444 | 311 560 | 313 004 | 796 702 |
| Alle Beträge in TCHF | Erläuterungen | 2008 | 2007 |
|---|---|---|---|
| Gewinn vor Steuern | 59 151 | 65 686 | |
| Neubewertung Anlageliegenschaften netto | 24 | –8 965 | –17 841 |
| Aktienbasierte Vergütungen | 36 | 225 | 901 |
| Abschreibung auf Sachanlagen | 30 | 812 | 790 |
| Amortisation auf immaterielle Anlagen | 30 | 102 | 3 |
| Gewinn aus Verkauf Anlageliegenschaften | 25 | –2 007 | –3 934 |
| Verlust aus Verkauf Sachanlagen | 26 | 57 | 2 |
| Finanzergebnis | 31 | 20 410 | 14 514 |
| Veränderung | |||
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | –244 | 2 250 | |
| Promotion (Liegenschaften) | –42 751 | –90 549 | |
| Sonstige Forderungen und aktive Rechnungsabgrenzung | –3 444 | 5 222 | |
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | –11 | 16 | |
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 15 | 4 595 | |
| Käuferanzahlungen | 355 | 390 | |
| Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten und passive Rechnungsabgrenzung | –15 140 | 10 990 | |
| Bezahlte Ertragssteuern | –2 175 | –1 081 | |
| Geldfluss aus operativer Geschäftstätigkeit (Cashflow) | 6 390 | –8 046 | |
| Investitionen in Finanzanlagen | 10 | 0 | –20 |
| Investitionen in Anlageliegenschaften | 7 | –34 177 | –196 476 |
| Investitionen in Sachanlagen | 8 | –70 247 | –1 379 |
| Investitionen in immaterielle Anlagen | 9 | –130 | –27 014 |
| Devestition Finanzanlagen | 10 | 2 033 | 103 |
| Devestition Sachanlagen | 8 | 104 | 65 |
| Devestition Anlageliegenschaften | 7 | 24 264 | 33 047 |
| Erhaltene Dividenden | 80 | 60 | |
| Erhaltene Zinsen | 496 | 526 | |
| Geldfluss aus Investitionstätigkeit | –77 577 | –191 088 | |
| Aufnahme Finanzverbindlichkeiten | 278 035 | 304 128 | |
| Rückzahlung Finanzverbindlichkeiten | –150 267 | –205 832 | |
| Geldfluss aus Kapitalerhöhungen | 18 | 98 | 145 382 |
| Aktienkapital Nennwertrückzahlung | 18 | –39 100 | –31 202 |
| Erwerb Eigene Aktien | 18 | –1 605 | 0 |
| Bezahlte Zinsen | –21 505 | –16 082 | |
| Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit | 65 656 | 196 394 | |
| Abnahme Flüssige Mittel | –5 531 | –2 740 | |
| Flüssige Mittel Anfang Periode | 17 125 | 19 865 | |
| Flüssige Mittel Ende Periode | 11 594 | 17 125 |
Die Segmentberichterstattung erfolgt nach Geschäftssparten.
Die Geschäftstätigkeit der Mobimo-Gruppe konzentriert sich auf die folgenden vier Sparten:
Langfristiges Halten, Bewirtschaften und Entwickeln von Geschäftsliegenschaften.
Langfristiges Halten und Bewirtschaften von Wohnliegenschaften.
Unter dieser Rubrik werden Bauland, Liegenschaften im Bau sowie fertig ge stellte Liegenschaften, die zwecks Weiter veräusserung an Dritte oder für die Überführung in das Portfolio der Anlageliegenschaften gehalten werden, ausgewiesen. Diese wurden mit baulichen Mängeln oder grossem Leerstand eingekauft. Sobald der Leerstand einer Entwicklungsliegenschaft nachhaltig unter 10% sinkt, erfolgt auf den 1. Januar des Folgejahres eine Umgliederung von den Entwicklungsliegenschaften in die Anlageliegenschaften.
Anlageliegenschaften mit einem nachhaltigen Leerstand über 10 %, bei denen sich der Leerstand ohne umfassende bauliche Massnahmen nicht nachhaltig wieder unter 10 % senken lässt, werden aus den Anlageliegenschaften in die Entwicklungsliegenschaften umgegliedert.
Bau und Verkauf von Wohneigentum (Neubauten und Umwandlungen). Entwicklung von Wohnliegenschaften für das eigene Anlageportfolio oder zwecks Weiterveräusserung an Dritte.
Zwischen den einzelnen Segmenten fanden keine Transaktionen statt. Eine Elimination von Intersegmenttransaktionen war somit nicht notwendig. Die Segmentaktiven, -verbindlichkeiten und -resultate beinhalten alle direkt zuteilbaren Positionen sowie diejenigen, welche auf Basis einer vernünftigen Grundlage den Segmenten zugeteilt werden können. Aufgrund der ausschliesslichen Tätigkeit der Mobimo in der Schweiz ist eine geografische Segmentierung hinfällig.
| Anlageobjekte | Entwicklungsobjekte | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Geschäfts | Wohn | Geschäfts | Wohn | Nicht | ||
| Alle Beträge in TCHF | liegenschaften | liegenschaften | liegenschaften | liegenschaften | zugeteilt | Total |
| Promotion (Liegenschaften) | 300 669 | 300 669 | ||||
| Anlageliegenschaften | 878 308 | 157 542 | 46 962 | 1 082 812 | ||
| Anlageliegenschaften im Bau1 | 57 049 | 28 333 | 85 382 | |||
| Selbst genutzte Liegenschaften2 | 14 128 | 14 128 | ||||
| Übrige Segmentaktiven | 4 335 | 504 | 568 | 7 863 | 13 270 | |
| Total Segmentaktiven | 896 771 | 158 046 | 104 579 | 336 865 | 0 | 1 496 261 |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 16 5023 | 16 502 | ||||
| Total Aktiven | 1 512 763 | |||||
| Segmentverbindlichkeiten | 6 420 | 622 | 419 | 7 261 | 14 722 | |
| Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 609 029 | ||||
| Steuerverbindlichkeiten | 84 225 | 84 225 | ||||
| Übrige nicht zugeteilte Verbindlichkeiten | 8 085 | 8 085 | ||||
| Total Fremdkapital | 716 061 | |||||
| Ertrag aus Verkauf Promotion | 120 538 | 120 538 | ||||
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 56 166 | 7 100 | 1 956 | 354 | 65 576 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 8 563 | 758 | –356 | 8 965 | ||
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 1 018 | 989 | 2 007 | |||
| Total Segmentertrag | 65 747 | 8 847 | 1 600 | 120 892 | 0 | 197 086 |
| Segmentergebnis EBIT | 55 761 | 7 030 | 429 | 17 540 | –1 1993 | 79 561 |
| Finanzergebnis | –20 410 | |||||
| Steuern | –12 695 | |||||
| Gewinn | 46 456 | |||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –646 | –21 | –16 | –231 | –914 | |
| Investitionen in Anlagevermögen | 22 732 | 4 474 | 57 548 | 19 127 | 673 | 104 554 |
1 Bauprojekte Adliswil Wilacker II; Horgen Seestrasse 43–45; Zürich, Katzenbachstrasse II; Zürich, Manessestrasse; Zürich, Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower)
2 Küsnacht, Seestrasse wird als Anlageobjekt Geschäftsliegenschaft aufgeführt. In der Bilanz wird die Liegenschaft unter den selbst genutzten Liegenschaften ausgewiesen.
3 Die nicht zugeteilten Positionen beinhalten im Wesentlichen die Flüssigen Mittel und die Erfolgsbeteiligung 2008.
| Anlageobjekte | Entwicklungsobjekte | |||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Geschäfts | Wohn | Geschäfts | Wohn | Nicht | ||
| Alle Beträge in TCHF | liegenschaften | liegenschaften | liegenschaften | liegenschaften | zugeteilt | Total |
| Promotion (Liegenschaften) | 281 859 | 281 859 | ||||
| Anlageliegenschaften | 798 622 | 126 665 | 100 040 | 1 025 327 | ||
| Selbst genutzte Liegenschaften1 | 14 676 | 14 676 | ||||
| Immaterielle Anlagen2 | 16 033 | 10 688 | 290 | 27 011 | ||
| Übrige Segmentaktiven | 2 671 | 771 | 1 166 | 5 630 | 10 238 | |
| Total Segmentaktiven | 815 969 | 127 436 | 117 239 | 298 177 | 290 | 1 359 111 |
| Nicht zugeteilte Aktiven | 23 0623 | 23 062 | ||||
| Total Aktiven | 1 382 173 | |||||
| Segmentverbindlichkeiten | 3 741 | 408 | 1 144 | 16 393 | 21 686 | |
| Finanzverbindlichkeiten | 482 246 | 482 246 | ||||
| Steuerverbindlichkeiten | 73 485 | 73 485 | ||||
| Übrige nicht zugeteilte Verbindlichkeiten | 14 796 | 14 796 | ||||
| Total Fremdkapital | 592 213 | |||||
| Ertrag aus Verkauf Promotion | 109 192 | 109 192 | ||||
| Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 50 254 | 5 577 | 6 149 | 1 262 | 63 242 | |
| Erfolg aus Neubewertung | 15 058 | 2 465 | 318 | 17 841 | ||
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 3 823 | 506 | –395 | 3 934 | ||
| Total Segmentertrag | 69 135 | 8 548 | 6 072 | 110 454 | 0 | 194 209 |
| Segmentergebnis EBIT | 57 853 | 6 875 | 3 307 | 14 730 | –2 5653 | 80 200 |
| Finanzergebnis | –14 514 | |||||
| Steuern | –13 780 | |||||
| Gewinn | 51 906 | |||||
| Abschreibungen und Amortisationen | –623 | –9 | –15 | –143 | –3 | –793 |
| Investitionen in Anlagevermögen | 70 096 | 64 257 | 18 120 | 10 688 | 742 | 163 903 |
1 Küsnacht, Seestrasse wird als Anlageobjekt Geschäftsliegenschaft aufgeführt. In der Bilanz wird die Liegenschaft unter den selbst genutzten Liegenschaften ausgewiesen.
2 Die immateriellen Anlagen bestehen aus den bisherigen Anschaffungskosten des Bauprojekts Mobimo Tower und Software.
3 Die nicht zugeteilten Positionen beinhalten im Wesentlichen die Flüssigen Mittel und die Erfolgsbeteiligung 2007.
Die Mobimo-Gruppe ist eine Immobilienunternehmung mit Aktivitäten ausschliesslich in der Schweiz. Die Geschäftstätigkeit umfasst einerseits das langfristige Halten und Bewirtschaften von Geschäfts-, Gewerbe- und Wohnliegenschaften und andererseits den Bau und den Verkauf von Wohneigentum sowie die Entwicklung von Geschäftsliegenschaften.
Muttergesellschaft ist die Mobimo Holding AG, eine Aktiengesellschaft nach schweizerischem Recht mit Sitz in Luzern.
Die Konzernrechnung der Mobimo Holding AG wird in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Art. 13 des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Die Konsolidierung erfolgt aufgrund von geprüften und nach einheitlichen Richtlinien erstellten Einzelabschlüssen der Konzerngesellschaften. Einheitlicher Stichtag ist der 31. Dezember.
Alle Beträge sind in der Konzernrechnung, falls nicht anders deklariert, in Tausend Schweizer Franken (TCHF) ausgewiesen.
Die Konzernrechnung basiert auf dem Anschaffungskostenprinzip mit Ausnahme der Anlageliegenschaften, der Derivate sowie der als zum Verkauf verfügbar klassierten Finanzanlagen, welche zu Verkehrswerten bewertet sind.
Die Erstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit IFRS verlangt vom Management Schätzungen und Annahmen sowie eine Ermessensausübung bei der Anwendung der Rechnungslegungsgrundsätze. Dies hat einen Einfluss auf die ausgewiesenen Erträge, Aufwendungen, Vermögenswerte, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten im Zeitpunkt der Bilanzierung. Die Schätzungen und Annahmen basieren auf Erfahrungen aus der Vergangenheit sowie auf verschiedenen anderen Faktoren, die unter den aktuellen Umständen plausibel erscheinen. Wenn zu einem späteren Zeitpunkt derartige Schätzungen und Annahmen von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen in jenem Berichtsjahr entsprechend angepasst.
Wesentliche Schätzungen und Annahmen, die bei der Bewertung von Aktiven und Verbindlichkeiten zugrunde gelegt wurden, sind im Folgenden beschrieben.
Verkehrswerte der Anlageliegenschaften Mobimo hält Anlageliegenschaften mit einem Buchwert von CHF 1 083 Mio. Die Liegenschaften sind zum Verkehrswert bewertet, welcher auf Basis der DCF-Methode ermittelt wird. Die DCF-Methode basiert auf verschiedenen Schätzungen und Annahmen, welche im Rechnungslegungsgrundsatz zu den Anlageliegenschaften beschrieben sind.
Im Rahmen einer Sensitivitätsanalyse wurde die Auswirkung einer Senkung bzw. Erhöhung der Diskontsätze in der DCF-Bewertung geprüft. Bei einer generellen Senkung der Diskontsätze um 0,25% (durchschnittlicher Diskontsatz per 31. 12. 2008 4,98 %) würde sich der Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. 12. 2008 um 4,7% bzw. um CHF 51 Mio. erhöhen. Bei einer generellen Erhöhung der Diskontsätze um 0,25% würde sich der aktuelle Verkehrswert der Anlageliegenschaften per 31. 12. 2008 um 4,3% oder um CHF 47 Mio. reduzieren.
Mobimo hält laufende Bauprojekte (Promotionen) von CHF 301 Mio., wobei die Luxus-Wohnungen des Mobimo Tower mit CHF 59 Mio. aktuell den wertmässig grössten Anteil beisteuern. Die Bewertung der laufenden Projekte erfolgt auf Basis der Investitionsrechnung für die einzelnen Projekte. Wertberichtigungen für Verlustprojekte werden gebildet, sobald Verluste erkennbar sind. Die Ermittlung der budgetierten Gesamtkosten sowie der geplanten Verkaufspreise erfolgt auf der Basis von verschiedenen Grundlagen und Annahmen. Dazu gehören Erfahrungswerte der Vergangenheit, die Objektspezifikationen des Projektes, Benchmarkwerte für Baukosten sowie weitere relevante Faktoren wie beispielsweise die geplante Bauzeit. Die Investitionsrechnungen werden laufend überprüft und wenn nötig angepasst.
Falls die effektiven Baukosten und Verkaufserlöse von den Planwerten abweichen bzw. aufgrund neuer Erkenntnisse während der Bauphase eine Anpassung der Investitionsrechnung notwendig ist, kann eine Anpassung der Buchwerte, d. h. eine Anpassung von Wertberichtigungen für Verlustprojekte oder eine Korrektur der gemäss POC-Methode erfassten anteiligen Gewinne, notwendig werden.
Mobimo weist latente Steuerverbindlichkeiten von CHF 64,9 Mio. aus. Die latenten Steuern entfallen praktisch ausschliesslich auf Bewertungsunterschiede bei den Anlageliegenschaften und den Promotionen. Die Besteuerung von Gewinnen aus der Veräusserung von Liegenschaften unterliegt in verschiedenen Kantonen einer speziellen Grundstückgewinnsteuer. Die Höhe der massgebenden Steuersätze hängt dabei von der Haltedauer der Liegenschaft ab und kann erheblich variieren.
Bei der Berechnung der latenten Steuern auf Anlageliegenschaften wurde für jede Liegenschaft eine Resthaltedauer geschätzt. Sollte die effektive Haltedauer der Liegenschaften nicht der angenommenen Haltedauer entsprechen, kann sich bei einem Verkauf eine Steuerlast ergeben, die erheblich von den abgegrenzten latenten Steuern abweicht.
Per Bilanzstichtag sind verschiedene Grundstückgewinnsteuerveranlagungen für Liegenschaftenverkäufe der laufenden und vergangener Perioden noch nicht definitiv. Sofern das Ergebnis dieser Veranlagungen von den ursprünglichen Berechnungen abweicht, kann der Steueraufwand zukünftiger Perioden massgeblich beeinflusst werden.
Am 1. Januar 2008 hat Mobimo die folgenden neuen bzw. überarbeiteten Standards und Interpretationen erstmals angewandt:
Geschäfte mit eigenen Aktien von Konzernunternehmen
IFRIC 12:
Dienstleistungskonzessionsvereinbarung IFRIC 14 IAS 19:
Die Begrenzung eines Personalvorsorgeaktivums, minimale Beitragspflichten und deren Zusammenhang
Die Einführung sämtlicher neuer und geänderter Standards und Interpretationen hatte keinen Einfluss auf das Konzerneigenkapital und das Konzernergebnis.
Die folgenden neuen und revidierten Standards und Interpretationen wurden verabschiedet, treten aber erst später in Kraft und wurden in der vorliegenden Konzernrechnung nicht frühzeitig angewendet. Ihre Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo wurden noch nicht systematisch analysiert, sodass die erwarteten Effekte, wie sie am Fusse der Tabelle offengelegt werden, lediglich eine erste Einschätzung der Konzernleitung darstellen.
| Standard/Interpretation | Inkraftsetzung | Geplante Anwendung durch Mobimo |
|---|---|---|
| IFRIC 13 – Kundentreueprogramm * |
1. Juli 2008 | Geschäftsjahr 2009 |
| IAS 1 revised – Darstellung des ** Abschlusses |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| IAS 23 revised – Fremdkapitalkosten * |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| IFRS 8 – Operative Segmente ** |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| Änderung zu IFRS 2 – Aktienbasierte * Vergütungen – Ausübungs bedingungen und Annullierungen |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| Änderungen zu IAS 32 – Finanzinstru * mente: Darstellung und IAS 1 – Darstel lung des Abschlusses: Kündbare Finanzinstrumente und Verpflichtungen infolge von Liquidation |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| Änderungen zu IFRS 1 – Erstmalige An * wendung der International Financial Re porting Standards und IAS 27 – Konzern und separate Einzelabschlüsse nach IFRS |
1. Jan 2009 | Geschäftsjahr 2009 |
| Änderung von IFRSs (Annual Improve ments) |
*** 1. Jan 2009 1. Juli 2009 |
Geschäftsjahre 2009/2010 |
| IFRS 3 revised – Unternehmens * zusammenschlüsse |
1. Juli 2009 | Geschäftsjahr 2010 |
| IAS 27 revised – Konzern- und * separate Einzelabschlüsse nach IFRS |
1. Juli 2009 | Geschäftsjahr 2010 |
| Änderung zu IAS 39 – Finanzinstrumente: * Ansatz und Bewertung – Zur Absiche rung qualifizierende Grundgeschäfte |
1. Juli 2009 | Geschäftsjahr 2010 |
| IFRIC 15 – Verträge zur Erstellung von Liegenschaften |
*** 1. Jan 2009 |
Geschäftsjahr 2009 |
| IFRIC 16 – Absicherung einer Nettoinves * tition in einen ausländischen Geschäfts betrieb |
1. Okt 2008 | Geschäftsjahr 2009 |
| IFRIC 17 – Ausschüttung von nicht * flüssigen Vermögenswerten an Eigentümer |
1. Juli 2009 | Geschäftsjahr 2010 |
* Es werden keine oder keine nennenswerten Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo erwartet.
** Es werden vor allem zusätzliche Offenlegungen oder Änderungen in der Darstellung der Konzernrechnung von Mobimo erwartet.
*** Die Auswirkungen auf die Konzernrechnung von Mobimo sind noch nicht ausreichend zuverlässig bestimmbar.
Gemäss Einschätzung des Managements wird die Interpretation nach IFRIC 15 «Agreements for the Construction of Real Estate» folgende Auswirkungen auf die Konzernrechnung der Mobimo haben: Immobilien im Bau, für die ein beurkundeter Kaufvertrag besteht und bei denen noch wesentliche Bauleistungen zu erbringen sind, wurden bis anhin gemäss IAS 11 nach der Percentage-of-Completion-Methode bilanziert. Aufgrund der neuen Interpretation fallen diese Immobilien nicht mehr in den Anwendungsbereich von IAS 11. Die Umsatzlegung muss neu nach IAS 18 erfolgen. Gemäss IAS 18 ist der Umsatz dann zu erfassen, wenn die wesentlichen Risiken und Gefahren auf den Käufer übergegangen sind. Dies ist für Promotionen erst bei der Eigentumsübertragung nach Baufertigstellung der Fall. Die Percentageof-Completion-Methode kann somit nach dem zurzeit angewendeten Geschäftsmodell im Bereich Promotion nicht mehr umgesetzt werden. Die zahlenmässigen Auswirkungen auf die Konzernrechnung 2009 können noch nicht beziffert werden. Sie sind abhängig vom Baufortschritt der laufenden Projekte und vom Volumen der in den Geschäftsjahren 2008 und 2009 neu gestarteten bzw. fertig gestellten Projekte.
Ab dem 1. Januar 2009 müssen aufgrund des im Rahmen des Annual Improvements geänderten IAS 40 auch Anlageliegenschaften im Bau zum Marktwert (statt Anschaffungskosten) in der Bilanz erfasst werden. Bis anhin war dies bereits für fertiggestellte Anlageliegenschaften der Fall. Die Anschaffungskosten der Anlageliegenschaften im Bau per 31. Dezember 2008 betrugen CHF 85 Mio. Effekte aus der Ersterfassung sowie folgende Veränderungen der Marktwerte werden erfolgswirksam erfasst – erstmals im Halbjahresabschluss 2009. Die quantitativen Auswirkungen sind noch nicht absehbar, es ist jedoch von einem positiven Effekt auszugehen.
In die Konzernrechnung werden alle Gesellschaften einbezogen, bei welchen die Mobimo Holding AG direkt oder indirekt die Kontrolle ausübt. Kontrolle bedeutet die massgebende Beeinflussung der finanziellen und operativen Geschäftstätigkeit, um daraus entsprechenden Nutzen ziehen zu können. Dies ist der Fall, wenn der Konzern bei Gesellschaften über mehr als 50% der Stimmrechte verfügt oder wenn die Geschäftsleitung vertraglich zugesichert ist oder de facto ausgeübt wird (vgl. Konsolidierungskreis in Erläuterung 41). Im Laufe des Jahres erworbene oder veräusserte Konzerngesellschaften werden vom Zeitpunkt der Übernahme der Kontrolle konsolidiert oder ab dem Zeitpunkt der Abgabe der Kontrolle aus dem Konsolidierungskreis ausgeschlossen. Für die vollkonsolidierten Gesellschaften werden die Aktiven und Passiven sowie Aufwendungen und Erträge nach der Methode der Vollkonsolidierung zu 100% übernommen. Alle konzerninternen Transaktionen und Beziehungen sowie Zwischengewinne auf den konzerninternen Transaktionen und Beständen werden eliminiert.
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Purchase-Methode. Dabei wird der Kaufpreis der akquirierten Gesellschaft mit den zu Verkehrswerten bewerteten Aktiven, Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten zum Erwerbszeitpunkt verrechnet. Bezüglich der Behandlung von Goodwill wird auf den Rechnungslegungsgrundsatz zu den immateriellen Anlagen verwiesen.
Beteiligungen zwischen 20 % und 50 %, bei denen Mobimo einen massgeblichen Einfluss ausübt, die sie hingegen nicht kontrolliert, werden nach der Equity-Methode erfasst und in der Bilanz separat bilanziert. Ein allfälliger Goodwill wird als Bestandteil des Buchwertes ausgewiesen. Mobimo hält per Ende 2008 keine solchen Beteiligungen.
Beteiligungen unter 20 % werden als «zur Veräusserung verfügbare» Finanzanlagen klassiert und zum Verkehrswert bilanziert. Verkehrswertanpassungen werden erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst.
Die in den Einzelabschlüssen der konsolidierten Gesellschaften enthaltenen Fremdwährungspositionen werden wie folgt umgerechnet:
Geschäftsvorfälle in fremder Währung werden zu dem am Transaktionstag gültigen Wechselkurs in CHF umgerechnet und erfasst. Die in Fremdwährung gehaltenen monetären Aktiven und Passiven werden in der Bilanz zum Stichtagskurs umgerechnet. Kursdifferenzen, welche aus der Abwicklung oder durch Neubewertung der Fremdwährungsposition am Bilanzstichtag entstehen, werden in der Erfolgsrechnung erfasst.
Mobimo hält per Ende 2008 keine Aktiven und Passiven in Fremdwährungen. Alle Tochtergesellschaften erstellen ihre Jahresrechnungen in CHF, sodass aus der Konsolidierung keine Umrechnungsdifferenzen entstehen.
Die Flüssigen Mittel beinhalten Kassenbestände, Sichtguthaben bei Banken sowie Terminanlagen und kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer ursprünglichen Laufzeit bis zu 90 Tagen. Sie werden zu Nominalwerten ausgewiesen.
Die Forderungen werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert entsprechen, abzüglich Wertberichtigungen für nicht einbringbare Forderungen bilanziert. Bei den Wertberichtigungen handelt es sich um individuelle Wertberichtigungen für spezifisch identifizierte Positionen, bei denen objektive Hinweise dafür bestehen, dass der ausstehende Betrag nicht vollumfänglich eingehen wird.
Zur Kategorie Promotion gehören Umwandlungsobjekte sowie Neubauobjekte, bei welchen Mobimo die Realisation von Wohneigentum übernimmt und die sie anschliessend wieder veräussert.
Bauland und fertig erstellte, aber noch nicht verkaufte Immobilien (inkl. Umwandlungsobjekte) werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet.
Immobilien im Bau, für die ein beurkundeter Kaufvertrag mit einem Käufer besteht und bei denen noch wesentliche Bauleistungen zu erbringen sind, werden nach der Percentage-of-Completion-Methode zum anteiligen Verkaufswert gemäss Baufortschritt bewertet. Erhaltene Käuferanzahlungen werden verrechnet. Alle übrigen Immobilien im Bau werden zu Anschaffungskosten oder zu tieferen Marktwerten bewertet. Bei verlustbringenden Objekten wird der erwartete Endverlust sofort zurückgestellt.
Diese Liegenschaften werden im Sinne von IAS 40 als Renditeliegenschaften klassifiziert. Dabei handelt es sich um Objekte (erworbene oder selbst erstellte), welche über einen längeren Zeitraum gehalten und bewirtschaftet werden.
Baulandreserven, deren künftige Nutzung noch nicht feststeht, sowie Liegenschaften, die umgebaut, saniert oder entwickelt werden, sind ebenfalls als Renditeliegenschaften klassiert.
Die Bewertung im Zeitpunkt der Ersterfassung erfolgt zu Anschaffungskosten inkl. direkt zurechenbarer Transaktionskosten. Nach der Ersterfassung werden die Liegenschaften zu Verkehrswerten bewertet. Dafür erfolgt auf den Bilanzstichtag eine Bewertung durch den unabhängigen Liegenschaftenexperten Wuest & Partner. Die Verkehrswerte werden auf Basis der DCF-Methode (Discounted Cashflow) bestimmt.
Bei der Ermittlung der Verkehrswerte gemäss der DCF-Methode wurde wie folgt vorgegangen: Die Verkehrswerte berücksichtigen keine Handänderungsund Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern sowie weitere, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallenden Kosten und Provisionen. Zukünftige wertvermehrende Investitionen und damit verbundene Mehrerträge werden nicht eingerechnet. Mieteinnahmen, Betriebsund Unterhaltskosten, Instandsetzungskosten sowie der Diskontierungssatz basieren auf folgenden Grundlagen und Annahmen:
Die Mietzinsen fliessen auf der Basis der aktuellen Mietzinsen und der vertraglich vereinbarten Konditionen in die Bewertung ein. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen werden für die Zeit nach Vertragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem Immobilienmarkt-Research von Wüest & Partner. Mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinsen unter der ermittelten Marktmiete liegen. Aktuell leer stehende Mietobjekte werden unter Berücksichtigung einer marktüblichen Vermarktungsdauer in der Bewertung berücksichtigt.
Bei der Bestimmung der Betriebs- und Unterhaltskosten werden Erfahrungswerte der Vergangenheit, von Mobimo genehmigte Budgets sowie Benchmark-Werte von Wüest & Partner berücksichtigt.
Instandsetzungskosten für die Werterhaltung der Liegenschaften werden unter Berücksichtigung von Investitionsplänen sowie mit Hilfe von Baukosten-Analyse-Tools ermittelt.
Die Diskontierung erfolgt für jede Liegenschaft nach Massgabe von standort- und liegenschaftsbezogenen Kriterien. Diese reflektieren sowohl die standortrelevanten Charakteristika der Makro- und Mikrolage als auch die wesentlichen Parameter der aktuellen Bewirtschaftungssituation. Die gewählten Diskontierungsfaktoren werden anhand von bekannten Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Ersatz- und Erweiterungsinvestitionen werden im Buchwert der Liegenschaften aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird.
Die Veränderung der Verkehrswerte wird erfolgswirksam erfasst. Die darauf anfallenden latenten Steuerschulden oder -guthaben werden der Erfolgsrechnung als Steueraufwand oder -ertrag belastet respektive gutgeschrieben. Anlageliegenschaften werden nicht abgeschrieben.
Sachanlagen und selbst genutzte Liegenschaften werden zu Anschaffungswerten abzüglich kumulierter Abschreibungen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Abschreibungen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment), bewertet.
Anlageliegenschaften im Bau werden bis zur Fertigstellung zu Anschaffungskosten bilanziert und unter den Sachanlagen ausgewiesen. Bauzinsen während der Bauphase werden aktiviert. Bei Projektabschluss werden Anlageliegenschaften im Bau erstmals zu Verkehrswerten bewertet und in die Anlageliegenschaften umklassiert. Die Differenz zwischen den Anschaffungskosten und den Verkehrswerten wird erfolgswirksam erfasst.
Komponenten einer Sachanlage mit unterschiedlicher Nutzungsdauer werden einzeln erfasst und separat abgeschrieben. Folgeinvestitionen werden im Buchwert der Sachanlagen aktiviert, wenn es wahrscheinlich ist, dass Mobimo daraus zukünftig wirtschaftlicher Nutzen zufliessen wird. Eigentliche Unterhalts- und Renova-
tionsaufwendungen werden der Erfolgsrechnung belastet. Sachanlagen, welche über langfristige
Leasingverträge finanziert sind, werden zum Barwert der Mindestleasingraten oder tieferen Verkehrswert bilanziert. Auf der Passivseite sind die entsprechenden Finanzleasingverpflichtungen als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
Die Abschreibung der Sachanlagen erfolgt linear über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer.
| Gebäude | 50 Jahre |
|---|---|
| Innenausbau | 15 Jahre |
| Haustechnik | 15 Jahre |
| Büromobiliar | 8 Jahre |
| Büromaschinen | 5 Jahre |
| Telefoninstallationen | 5 Jahre |
| Fahrzeuge | 4 Jahre |
| Hardware | 3 Jahre |
Goodwill aus Akquisitionen entspricht der Differenz zwischen den Anschaffungskosten und dem Verkehrswert der übernommenen Nettoaktiven.
Goodwill wird zu Anschaffungskosten abzüglich allfälliger Impairment-Verluste bilanziert. Der Goodwill wird den zahlungsmittelgenerierenden Einheiten zugewiesen und nicht amortisiert, sondern einem jährlichen Werthaltigkeitstest (Impairment-Test) unterzogen (vgl. Impairment).
Bei assoziierten Unternehmen ist der Buchwert des Goodwills im Buchwert der Beteiligung enthalten.
Ist der Kaufpreis kleiner als der Verkehrswert der übernommenen Nettoaktiven, wird dieser negative Goodwill direkt erfolgswirksam erfasst.
Die immateriellen Anlagen werden zu Anschaffungskosten abzüglich kumulierter Amortisationen, gegebenenfalls vermindert durch zusätzliche Amortisationen infolge Wertbeeinträchtigung (Impairment), bewertet. Die Software wird über die Nutzungsdauer von 5 Jahren abgeschrieben.
Die Finanzanlagen umfassen langfristige Darlehen an Dritte sowie nicht konsolidierte Beteiligungen. Die Bilanzierung der Darlehen erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten abzüglich notwendiger Wertberichtigungen. Die nicht konsolidierten Beteiligungen werden als «zur Veräusserung verfügbar» klassiert und zu Verkehrswerten bewertet, wobei die Verkehrswertanpassungen – mit Ausnahme von Wertbeeinträchtigungen – erfolgsneutral im Eigenkapital erfasst werden. Im Zeitpunkt der Veräusserung werden die kumulierten nicht realisierten Gewinne/ Verluste in die Erfolgsrechnung umgebucht und im Finanzergebnis ausgewiesen.
Die Buchwerte des Konzernvermögens mit Ausnahme der Promotionen (vgl. Promotion [Liegenschaften]), Personalvorsorge (vgl. Personalvorsorge) und latenter Steuern (vgl. Ertragsteuern) werden mindestens einmal jährlich beurteilt. Liegen Indikatoren einer nachhaltigen Werteinbusse vor, wird eine Berechnung des realisierbaren Werts durchgeführt (Impairment-Test). Für Goodwill, andere immaterielle Anlagen mit unbestimmter Lebensdauer und immaterielle Anlagen, die noch nicht für die Nutzung zur Verfügung stehen, wird der realisierbare Wert jährlich ermittelt, auch wenn keine Anzeichen für eine Wertmin-
Übersteigt der Buchwert eines Vermögensgegenstandes oder der zahlungsmittelgenerierenden Einheit (Cash Generating Unit), zu der der Vermögensgegenstand gehört, den erzielbaren Wert, erfolgt eine erfolgswirksame Wertanpassung.
derung vorliegen.
Der erzielbare Wert von Forderungen und Darlehen entspricht dem Barwert der geschätzten zukünftigen Cashflows. Der erzielbare Wert der übrigen Vermögenswerte ist der grössere Wert von Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten und Nutzwert. Wertminderungen auf Forderungen und Darlehen werden rückgängig gemacht, wenn die Erhöhung des erzielbaren Werts auf ein Ereignis zurückgeführt werden kann, das in einer Periode nach Erfassung der Wertminderung eingetreten ist. Eine Wertaufholung auf Goodwill erfolgt nicht. Wertminderungen auf den übrigen Aktiven werden rückgängig gemacht, wenn sich die Schätzungen, die in die Berechnung des erzielbaren Wertes eingeflossen sind, verändert haben und sich die Wertverminderung verringert hat oder nicht mehr besteht. Die Erhöhung des Buchwerts ist auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst worden wäre.
Langfristige Vermögenswerte sowie Gruppen von Vermögenswerten inkl. direkt zurechenbarer Verbindlichkeiten (sog. «Verkaufsgruppen» oder «Disposal Groups») werden als «zum Verkauf gehalten» klassiert und in der Bilanz in einer separaten Position in den Aktiven bzw. Verbindlichkeiten ausgewiesen, wenn der Buchwert nicht durch die Nutzung, sondern durch den Verkauf der Vermögensgegenstände eingebracht werden soll. Voraussetzung ist, dass der Verkauf hochwahrscheinlich ist und die Vermögensgegenstände für einen unmittelbaren Verkauf in ihrem gegenwärtigen Zustand bereit sind. Damit ein Verkauf als hochwahrscheinlich eingestuft werden kann, ist die Erfüllung verschiedener Kriterien notwendig, u. a. muss er erwartungsgemäss innerhalb eines Jahres stattfinden.
Unmittelbar bevor langfristige Vermögenswerte als zur Veräusserung gehalten klassifiziert werden, werden die Buchwerte in Anwendung der entsprechenden IFRS bewertet. Nach der Umklassierung erfolgt die Bewertung für alle Vermögensgegenstände mit Ausnahme von zum Verkehrswert bewerteten Renditeliegenschaften, Finanzaktiven, latenten Steueraktiven und Aktiven aus Vorsorgeplänen zum tieferen Buchwert und Verkehrswert abzüglich Verkaufskosten. Abzuschreibende Vermögenswerte werden ab dem Zeitpunkt der Umklassierung nicht mehr abgeschrieben. Für die übrigen Vermögenswerte erfolgt die Bewertung auch nach der Umklassierung gemäss den entsprechenden Standards.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Verbindlichkeiten werden zu fortgeführten Anschaffungskosten, welche in der Regel dem Nominalwert der Verbindlichkeiten entsprechen, bilanziert.
Finanzverbindlichkeiten werden bei der erstmaligen Erfassung zu Verkehrswerten abzüglich Transaktionskosten bilanziert. In der Folge werden die Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet, wobei die Differenz zwischen dem Rückzahlungsbetrag und dem Buchwert über die Laufzeit gemäss der Effektivzinsmethode amortisiert wird.
Rückstellungen werden vorgenommen, soweit ein vergangenes Ereignis zu einer gegenwärtigen rechtlichen oder faktischen Verpflichtung geführt hat, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und dieser zuverlässig bemessen werden kann.
Die Mobimo hat sich für die obligatorische Personalvorsorge gemäss BVG einer Sammelstiftung angeschlossen, welche weder für den Sparprozess noch für die Risiken Tod, Invalidität und Alter vollständig rückversichert ist. Der Arbeitgeber trägt deshalb sämtliche Risiken mit. Dieser Plan wird deshalb unter IAS 19 als leistungsorientiert qualifiziert.
Die überobligatorische berufliche Vorsorge wird durch eine Sammelstiftung übernommen, welche ihrerseits für die Risiken Tod und Invalidität vollständig rückversichert ist. Für die Risiken Tod und Invalidität besteht somit ausser der Prämienzahlung keine weitergehende Verpflichtung des Arbeitgebers. Der Arbeitgeber trägt jedoch für diesen Vorsorgeplan das Risiko für den Sparprozess (Zinsgarantie) mit.
Die Risikoversicherung der überobligatorischen beruflichen Vorsorge wird nach IAS 19 als beitragsorientierter Plan qualifiziert. Die Arbeitgeberbeiträge werden der Erfolgsrechnung belastet.
Der Sparprozess für die überobligatorische berufliche Vorsorge wird hingegen unter IAS 19 wie die obligatorische berufliche Vorsorge als leistungsorientierter Plan qualifiziert. Bei diesen Plänen werden der Barwert der erwarteten Ansprüche (Defined Benefit Obligation) nach der Projected-Unit-Credit Method ermittelt und zurückgestellt. Alle wesentlichen Verpflichtungen und die zu deren Deckung dienenden Aktiven werden jährlich ermittelt. Die Vorsorgekosten, die mit der Arbeitsleistung der Berichtsperiode zusammenhängen (Current Service Cost), werden erfolgswirksam erfasst. Die vergangene Arbeitsleistung betreffenden Vorsorgekosten, die auf neue oder verbesserte Vorsorgeleistungen zurückzuführen sind (Past Service Cost), werden linear bis zum Zeitpunkt der Anspruchsberechtigung über den Personalvorsorgeaufwand erfasst. Versicherungstechnische und Anlage-Gewinne und -Verluste aus den periodischen Neuberechnungen werden linear über die durchschnittliche Restdienstzeit erfolgswirksam erfasst, so weit sie 10 % der Vorsorgeverpflichtung überschreiten. Der langfristig erwartete Ertrag auf den Pensionsvermögen wurde anhand der Anlagestrategie der Vorsorgeeinrichtungen und der langfristig zu erwartenden Erträge per Ende 2008 berechnet (gewichteter Durchschnitt).
Das Aktienkapital wird als Eigenkapital ausgewiesen, da keine Rückzahlungspflicht und keine Dividendengarantie bestehen. Transaktionskosten, die bei einer Kapitalerhöhung anfallen und direkt der Ausgabe von neuen Aktien zugerechnet werden können, werden abzüglich der zugehörigen Ertragsteuern vom Betrag der Kapitalerhöhung abgezogen.
Dividenden werden als Verbindlichkeit ausgewiesen, sobald sie von der Generalversammlung beschlossen wurden und somit geschuldet sind.
Anschaffungskosten (Kaufpreis und direkt zurechenbare Transaktionskosten) eigener Aktien werden mit dem Eigenkapital verrechnet. Zurückgekaufte Aktien werden als eigene Aktien klassifiziert und als negative Position vom Eigenkapital abgezogen.
Die Erträge aus der Vermietung von Anlageliegenschaften beinhalten die Nettomieterträge, d. h. die Sollmieterträge abzüglich Leerstandskosten.
Die Verkaufserlöse der Promotion werden bei denjenigen Objekten, die die Kriterien für die Anwendung der POC-Methode erfüllen, anteilig nach Massgabe des Baufortschrittes erfasst. Bei den übrigen Objekten erfolgt die Erfassung des Verkaufs nach Baufertigstellung im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr.
Der Gewinn aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften entspricht der Differenz zwischen dem Nettoerlös und dem bilanzierten Verkehrswert. Der Verkauf wird im Zeitpunkt des Übergangs von Nutzen und Gefahr erfasst.
Leasingverträge werden bilanziert, wenn die mit dem Eigentum verbundenen Risiken und Chancen bei Vertragsabschluss im Wesentlichen an die Konzerngesellschaft übergehen. Dabei werden die Leasingraten gemäss Annuitätenmethode in Zins- und Tilgungsbeträge aufgeteilt. Die Abschreibung der Leasinggegenstände erfolgt über die geschätzte Nutzungs- oder kürzere Leasingdauer.
Zahlungen für operatives Leasing werden linear über die Leasingdauer direkt der Erfolgsrechnung belastet.
Fremdkapitalzinsen auf Krediten, die zur Finanzierung von konkreten Bauprojekten aufgenommen wurden, werden während der Bauzeit aktiviert.
Alle übrigen Fremdkapitalzinsen werden unter Anwendung der Effektivzinsmethode der Erfolgsrechnung belastet.
Die Ertragsteuern beinhalten sowohl laufende als auch latente Ertragsteuern. Sie werden erfolgswirksam erfasst, mit Ausnahme von Ertragssteuern auf direkt im Eigenkapital erfassten Transaktionen. In diesen Fällen werden die Ertragssteuern ebenfalls im Eigenkapital verbucht.
Die laufenden Ertragssteuern umfassen die erwarteten geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Ergebnis, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden bzw. angekündigten Steuersätzen, Grundstückgewinnsteuern auf getätigten Liegenschaftenverkäufen sowie Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre.
Latente Steuern werden gemäss der Balance-Sheet-Liability-Methode auf temporären Differenzen zwischen den Wertansätzen in der Steuerbilanz und der Konzernbilanz abgegrenzt. In folgenden Fällen werden keine latenten Steuern auf temporären Differenzen erfasst: Ersterfassung von Goodwill, Ersterfassung von Vermögensgegenständen und Verbindlichkeiten in Zusammenhang mit einer Transaktion, die weder das Konzernergebnis noch das steuerliche Ergebnis beeinflusst, und Beteiligungen an Tochtergesellschaften, falls es wahrscheinlich ist, dass sich die temporäre Differenz in absehbarer Zukunft nicht aufhebt. Die Bemessung der latenten Steuern berücksichtigt den erwarteten Zeitpunkt und die erwartete Art und Weise der Realisation bzw. Tilgung der betroffenen Aktiven und Verbindlichkeiten. Dabei werden die Steuersätze herangezogen, die zum Bilanzstichtag gelten bzw. angekündigt sind.
Aktive latente Steuern werden nur so weit berücksichtigt, als es wahrscheinlich ist, dass die temporären Differenzen mit zukünftigen Gewinnen verrechnet werden können.
Derivative Finanzinstrumente können im Umfang der ordentlichen Geschäftstätigkeit eingesetzt werden.
Derivative Finanzinstrumente werden bei der Ersterfassung und auch nachfolgend zu Verkehrswerten bewertet. Die Gewinne und Verluste aus der Anpassung der Verkehrswerte werden wie folgt behandelt:
Die Absicherung von Zinsrisiken auf Finanzverbindlichkeiten wird in bestimmten Fällen als Cashflow Hedge eingestuft. Veränderungen der Verkehrswerte der Derivate werden direkt über eine ausgesonderte Reserve im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Sobald die abgesicherten Transaktionen (Zinszahlungen) eintreten, erfolgt eine Übertragung der kumulierten nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung und ein Ausweis im Finanzergebnis.
Die Verkehrswertänderungen auf allen übrigen Derivaten werden erfolgswirksam im Finanzergebnis ausgewiesen.
Die Kosten aus dem Optionsprogramm werden verteilt über den Leistungszeitraum erfolgswirksam im Personalaufwand erfasst. Die entsprechende Gegenbuchung erfolgt im Eigenkapital. Der Leistungszeitraum ist die Periode, während der ein uneingeschränkter Anspruch auf die gewährten Optionen erworben wird. Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert per Gewährungszeitpunkt auf Basis des Black-Scholes-Modells.
Der Gewinn je Aktie (Earnings per Share) berechnet sich aus dem den Aktionären der Mobimo Holding AG zurechenbaren Konzernergebnis, geteilt durch den gewichteten Mittelwert der Anzahl ausstehender Aktien während der Berichtsperiode. Der verwässerte Gewinn je Aktie berücksichtigt zusätzlich die Aktien, die aus der Ausübung der Optionsrechte entstehen können.
Im Geschäftsjahr 2008 gab es keine Änderungen im Konsolidierungskreis.
Im Vorjahr wurde rückwirkend auf den 1. Januar 2007 die Konzerngesellschaft Mobimo Geschäftsliegenschaften AG mit der Mobimo AG fusioniert.
Die Flüssigen Mittel enthalten ausschliesslich Kontokorrentguthaben. Von den CHF 11,6 Mio. (Vorjahr CHF 17,1 Mio.) Flüssigen Mitteln sind alle frei verfügbar.
Die durchschnittliche Verzinsung der Flüssigen Mittel betrug 0,44% (Vorjahr 0,24%).
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Ausstehende Kaufpreise Immobilien | 224 | 478 |
| Ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten | 5 691 | 4 786 |
| Abzüglich Delkredere für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten | –1 070 | –663 |
| Total Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 4 845 | 4 601 |
Unter den ausstehenden Kaufpreisen sind die sichergestellten Kaufpreisforderungen aus fertig erstellten und verkauften Liegenschaften der Promotion enthalten.
In den ausstehenden Mietzinsen und Nebenkosten sind CHF 0,3 Mio. Forderungen für Mietzinsen und CHF 5,4 Mio. für Nebenkosten und übrige Forderungen aus Liegenschaftsabrechnungen enthalten.
Die Altersgliederung der nicht einzelwertberichtigten Forderungen setzt sich wie folgt zusammen:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Forderungen nicht fällig | 4 256 | 3 611 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 30 Tage | 437 | 392 |
| Forderungen mit Fälligkeit bis 90 Tage | 77 | 536 |
| Forderungen mit Fälligkeit über 90 Tage | 75 | 62 |
| Total | 4 845 | 4 601 |
Das Delkredere für ausstehende Mietzinsen und Nebenkosten hat sich im Berichtsjahr wie folgt verändert:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Einzelwertberichtigung | ||
| Bestand per 1. Januar | 663 | 973 |
| Veränderung Wertberichtigung | 407 | –310 |
| Bestand per 31. Dezember | 1 070 | 663 |
Es bestehen am Abschlussstichtag keine Pauschalwertberichtigungen. Im Berichtsjahr wurden Einzelwertberichtigungen im Betrage von CHF 0,7 Mio. (Vorjahr CHF 0,4 Mio.) neu gebildet.
Aufgrund von Erfahrungswerten erwartet Mobimo keine zusätzlichen Ausfälle.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Forderungen gegenüber Immobilienverwaltungsgesellschaften | 0 | 421 |
| Steuerforderungen (Verrechnungs- und Mehrwertsteuer) | 1 175 | 241 |
| Übrige Forderungen gegenüber Dritten | 6 662 | 5 492 |
| Forderungen WIR | 227 | 202 |
| Total Sonstige Forderungen | 8 064 | 6 356 |
Die Position Übrige Forderungen gegenüber Dritten enthält CHF 5,8 Mio. (Vorjahr CHF 4,8 Mio.) Sicherstellungen gegenüber der öffentlichen Hand.
Es bestehen am Abschlussstichtag keine überfälligen Forderungen, und es mussten keine Wertberichtigungen vorgenommen werden.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Bauland | 81 611 | 110 488 |
| Immobilien im Bau | 198 507 | 155 569 |
| Fertig erstellte Immobilien und Umwandlungsobjekte | 20 551 | 15 802 |
| Total Promotion | 300 669 | 281 859 |
In der Position Bauland sind unbebautes Land sowie bebaute Grundstücke, bei denen ein Abbruch der Liegenschaften mit anschliessendem Neubau geplant ist, enthalten.
Im laufenden Jahr wurde das Grundstück Herrliberg, Rigiweg als neues Bauland erworben und die letzte Landparzelle in Zumikon, Langwies veräussert.
Mit dem Baubeginn bei den Projekten Horgen, Stockerstrasse 40–42 (Wiesental I) und Zürich, Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) erhöhte sich der Bestand an Immobilien im Bau (das Projekt Zürich, Turbinenstrasse wurde aus den immateriellen Anlagen in die Projekte Promotion umgegliedert). In den Projekten Herrliberg, Forchstrasse; Zürich, Am Oeschbrig und Zürich, Mutschellenstrasse wurde ein Verkaufsstand von 100% erreicht. Bei den übrigen Projekten konnte ebenfalls ein guter Verkaufsfortschritt erzielt werden. Am Abschlussstichtag befinden sich insgesamt acht Projekte mit einem Verkaufsvolumen von insgesamt CHF 465 Mio. in der Kategorie Immobilien im Bau.
Unter den fertig gestellten Immobilien werden 4 noch unverkaufte Einheiten aus dem Projekt Birmensdorf, Reppischtalstrasse aufgeführt. Weiter sind in dieser Kategorie die noch unverkauften Einheiten aus den Umwandlungsobjekten Hinwil, Gstaldenstrasse (zwei Einheiten) und Zürich, Zweierstrasse (eine Einheit) aufgeführt. Der Verkaufsstart für das Umwandlungsobjekt Luzern, Guggistrasse erfolgt im Frühjahr 2009.
Die Projekte Horgen, Seestrasse 43–45; Zürich Katzenbach II (Miete) und Zürich, Manessestrasse werden künftig als Entwicklung von Wohnliegenschaften für den Anlagebestand geführt (und nicht mehr wie ursprünglich beabsichtigt als Wohneigentum verkauft) und entsprechend in die Anlageliegenschaften respektive Anlageliegenschaften im Bau umgegliedert.
Der Buchwert der Promotion teilt sich wie folgt auf:
| Fertig gestellte Immobilien und |
||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Immobilien | Immobilien im Bau | Umwandlungs | 2008 | 2007 | ||
| Bauland | im Bau | (POC-Methode) | projekte | Total | Total | |
| Aufgelaufene Kosten | 81 685 | 85 595 | 118 384 | 20 551 | 306 215 | 297 206 |
| Wertberichtigung | –74 | 0 | 0 | 0 | –74 | –492 |
| Anteilige Gewinne | ||||||
| aufgrund Anwendung | ||||||
| POC-Methode | 0 | 0 | 15 607 | 0 | 15 607 | 15 140 |
| Anzahlungen | 0 | 0 | –21 079 | 0 | –21 079 | –29 995 |
| Buchwert | 81 6111 | 85 595 | 112 912 | 20 551 | 300 669 | 281 859 |
| 6. Aktive Rechnungsabgrenzung | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Anzahlungen an Generalunternehmungen im Rahmen des Baufortschritts | 1 782 | 248 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen | 6 | 10 |
| Sonstige Posten | 311 | 73 |
| Total Aktive Rechnungsabgrenzung | 2 099 | 331 |
Die Anlageliegenschaften haben sich wie folgt entwickelt:
| Geschäfts | Wohn | 2008 | |
|---|---|---|---|
| 2008 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Verkehrswert am 1. Januar 2008 | 898 662 | 126 665 | 1 025 327 |
| Anlagekosten | |||
| Bestand 1. Januar 2008 | 763 578 | 116 948 | 880 526 |
| Zugänge aus Käufen | 18 616 | 4 401 | 23 017 |
| Zugänge aus Investitionen | 11 087 | 73 | 11 160 |
| Abgänge | –10 258 | –10 005 | –20 263 |
| Transfer von Promotion | 0 | 36 600 | 36 600 |
| Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember 2008 | 783 023 | 148 017 | 931 040 |
| Neubewertung | |||
| Total am 1. Januar 2008 | 135 084 | 9 717 | 144 801 |
| Höherbewertungen | 15 166 | 1 572 | 16 738 |
| Tieferbewertungen | –6 960 | –813 | –7 773 |
| Abgänge | –1 043 | –951 | –1 994 |
| Transfer von Promotion | 0 | 0 | 0 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember 2008 | 142 247 | 9 525 | 151 772 |
| Verkehrswert am 31. Dezember 2008 | 925 270 | 157 542 | 1 082 812 |
| (Brandversicherungswert) | (1 151 777) | (116 590) | (1 268 367) |
| 2007 liegenschaften liegenschaften Total Verkehrswert am 1. Januar 2007 837 517 79 313 916 830 Anlagekosten Bestand 1. Januar 2007 718 523 67 241 785 764 Zugänge aus Käufen 63 732 64 254 127 986 Zugänge aus Investitionen 7 521 3 7 524 Abgänge –26 198 –3 812 –30 010 Transfer zu Promotion 0 –10 738 –10 738 Kumulierte Anlagekosten am 31. Dezember 2007 763 578 116 948 880 526 Neubewertung Total am 1. Januar 2007 118 994 12 072 131 066 Höherbewertungen 22 355 2 467 24 822 |
|---|
| Tieferbewertungen –6 981 0 –6 981 |
| Abgänge 716 –1 819 –1 103 |
| Transfer zu Promotion 0 –3 003 –3 003 |
| Kumulierte Neubewertung am 31. Dezember 2007 135 084 9 717 144 801 |
| Verkehrswert am 31. Dezember 2007 898 662 126 665 1 025 327 |
| (Brandversicherungswert) (1 118 986) (131 985) (1 250 971) |
Im Berichtsjahr wurden folgende 3 Anlageliegenschaften erworben:
| Aarau, Buchserstrasse 15 | Geschäftsliegenschaft |
|---|---|
| Herisau, Obstmarkt 1 | Geschäftsliegenschaft |
| Zürich, Katzenbachstrasse 239 | Wohnliegenschaft |
Aus dem Verkauf von 5 Anlageliegenschaften zum Gesamtpreis von CHF 24,4 Mio. entstand ein Gewinn von CHF 2,0 Mio. (vgl. Erläuterung 25). Verkauft wurden die folgenden Anlageliegenschaften:
| Frauenfeld, Zürcherstrasse 237/237a/239; Bahnhofstrasse 92 | Geschäftsliegenschaft |
|---|---|
| Olten, Hauptgasse 11 | Geschäftsliegenschaft |
| St. Blaise, avenue des Pâquiers 22 | Geschäftsliegenschaft |
| Buchs, Kohlplatzacker 9/11 | Wohnliegenschaft |
| Hinwil, Sonnenhofstrasse 3/5/7/9/11/13 | Wohnliegenschaft |
Unter Transfer von Promotionen sind folgende Liegenschaften aufgeführt:
| von | nach | |
|---|---|---|
| Horgen, Seestrasse 43–45 | Promotion (Liegenschaften) | Wohnliegenschaften |
| Zürich, Katzenbach II (Miete) | Promotion (Liegenschaften) | Wohnliegenschaften |
| Zürich, Manessestrasse190/192; Staffelstrasse 1/3/5 | Promotion (Liegenschaften) | Wohnliegenschaften |
Unter den Anlagekosten werden sämtliche mit dem Erwerb von Liegenschaften entstandenen Kosten (Kaufpreis, Notariats- und Handänderungskosten, Einkaufsprovisionen, Folgeinvestitionen mit zukünftigem wirtschaftlichem Nutzen usw.) aktiviert.
Die Bilanzierung der Anlageliegenschaften beruht auf jährlich per 31. Dezember durchgeführten Verkehrswertschätzungen durch einen unabhängigen Immobilienexperten. Die Verkehrswertgutachten per 31. Dezember 2008 wurden von Wüest & Partner AG auf Basis der DCF-Methode erstellt.
Für die DCF-Bewertungen per 31. Dezember 2008 wurden Diskontsätze von durchschnittlich 4,98% (Vorjahr 5,02%), in einer Bandbreite von 4,2% bis 6,2% (Vorjahr 4,2% bis 6,2%), verwendet.
| 2008 | Anlageliegen schaften im Bau |
Selbst genutzte Liegenschaften |
Übrige Sachanlagen |
2008 Total |
|---|---|---|---|---|
| Anschaffungswerte | ||||
| Bestand 1. Januar | 0 | 15 330 | 1 424 | 16 754 |
| Zugänge | 69 695 | 9 | 543 | 70 247 |
| Abgänge | 0 | 0 | –216 | –216 |
| Transfer aus immateriellen Anlagen | 6 481 | 0 | 0 | 6 481 |
| Transfer aus Promotion | 9 206 | 0 | 0 | 9 206 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 85 382 | 15 339 | 1 751 | 102 472 |
| Abschreibungen | ||||
| Bestand 1. Januar | 0 | –654 | –375 | –1 029 |
| Zugänge | 0 | –557 | –255 | –812 |
| Abgänge | 0 | 0 | 55 | 55 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | 0 | –1 211 | –575 | –1 786 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 85 3821 | 14 128 | 1 176 | 100 686 |
| (Brandversicherungswert) | 0 | (9 370) | 0 | (9 370) |
Unter den Anlageliegenschaften im Bau werden die Anlagekosten der Wohnliegenschaften im Bau Adliswil, Wilacker II; Horgen, Seestrasse 43–45; Zürich, Katzenbach II und Zürich, Manessestrasse geführt. Weiter sind die Anlagekosten der Geschäftliegenschaft im Bau Zürich, Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower) enthalten.
In den selbst genutzten Liegenschaften ist die Geschäftsliegenschaft Küsnacht, Seestrasse enthalten. Die Geschäftsliegenschaft wird von der Mobimo Verwaltungs AG als Verwaltungsgebäude genutzt.
Die übrigen Sachanlagen setzen sich zusammen aus den Mobilien, Fahrzeugen und Computer-Hardware. In den übrigen Sachanlagen betreffen die Zugänge hauptsächlich Mobiliar und Einrichtungen für den Standort der Mobimo Verwaltungs AG in Küsnacht. In den Sachanlagen sind keine Anlagen unter Finanzleasing enthalten.
| Anlageliegen | Selbst genutzte | Übrige | 2007 | |
|---|---|---|---|---|
| 2007 | schaften im Bau | Liegenschaften | Sachanlagen | Total |
| Anschaffungswerte | ||||
| Bestand 1. Januar | 0 | 14 400 | 1 211 | 15 611 |
| Zugänge | 0 | 930 | 449 | 1 379 |
| Abgänge | 0 | 0 | –236 | –236 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 0 | 15 330 | 1 424 | 16 754 |
| Abschreibungen | ||||
| Bestand 1. Januar | 0 | –92 | –316 | –408 |
| Zugänge | 0 | –562 | –228 | –790 |
| Abgänge | 0 | 0 | 169 | 169 |
| Kumulierte Abschreibungen am 31. Dezember | 0 | –654 | –375 | –1 029 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 0 | 14 676 | 1 049 | 15 725 |
| (Brandversicherungswert) | 0 | (9 370) | 0 | (9 370) |
| 2008 | |||
|---|---|---|---|
| 2008 | Bauprojekt | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 26 721 | 293 | 27 014 |
| Zugänge | 0 | 130 | 130 |
| Transfer zu Promotion | –20 240 | 0 | –20 240 |
| Transfer zu Anlageliegenschaften im Bau | – 6 481 | 0 | –6 481 |
| Bestand am 31. Dezember | 0 | 423 | 423 |
| Amortisation | |||
| Bestand 1. Januar | 0 | –3 | –3 |
| Zugänge | 0 | –102 | –102 |
| Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember | 0 | –105 | –105 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 0 | 318 | 318 |
Die für das Projekt Zürich, Turbinenstrasse (Mobimo Tower) im Vorjahr aufgelaufenen Kosten, insbesondere für die Übernahme des ausgearbeiteten Projekts und des Landkaufvertrags, von CHF 26,7 Mio. wurden nach der Eigentumsübertragung des Baulandes im Frühling 2008 umgegliedert. Die Entwicklung Wohneigentum wurde den Promotionen und die Entwicklung des Hotels den Anlageliegenschaften im Bau zugewiesen.
| 2007 | |||
|---|---|---|---|
| 2007 | Bauprojekt | Software | Total |
| Anschaffungswerte | |||
| Bestand am 1. Januar | 0 | 0 | 0 |
| Zugänge | 26 721 | 293 | 27 014 |
| Bestand am 31. Dezember | 26 721 | 293 | 27 014 |
| Amortisation | |||
| Bestand 1. Januar | 0 | 0 | 0 |
| Zugänge | 0 | –3 | –3 |
| Kumulierte Amortisationen am 31. Dezember | 0 | –3 | –3 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 26 721 | 290 | 27 011 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Anschaffungswerte | ||
| Bestand am 1. Januar | 3 774 | 1 857 |
| Zugänge | 0 | 2 020 |
| Abgänge | –2 033 | –103 |
| Kumulierte Anschaffungswerte am 31. Dezember | 1 741 | 3 774 |
| Wertberichtigungen/nicht realisierte Gewinne/Verluste | ||
| Bestand 1. Januar | –65 | –65 |
| Kumulierte Wertberichtigungen/nicht realisierte Gewinne/Verluste am 31. Dezember | –65 | –65 |
| Nettobuchwert am 31. Dezember | 1 676 | 3 709 |
Der Abgang in Höhe von CHF 2,0 Mio. resultiert aus einem Darlehen, das dem Käufer einer Anlageliegenschaft gewährt und im laufenden Jahr vollständig zurückbezahlt wurde. Im Durchschnitt lag die Verzinsung der Darlehen bei 4,4% (Vorjahr 4,0%). Im Bestand der Finanzanlagen ist die Beteiligung Olmero im Betrag von TCHF 392 enthalten.
Am Abschlussstichtag bestanden neben der Wertberichtigung in der Höhe von TCHF 65 keine überfälligen Positionen. Die nicht wertberichtigten Darlehen wurden ausschliesslich an Schuldner mit sehr guter Bonität gewährt. Mobimo erwartet aufgrund von Erfahrungswerten keine Ausfälle auf diesen Darlehen.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Baukredite auf Promotionen (Liegenschaften) | 42 767 | 27 400 |
| Amortisationen von Festhypotheken mit Fälligkeiten innert 12 Monaten | 3 817 | 4 793 |
| Hypotheken, welche innert 12 Monaten zur Verlängerung oder Rückzahlung fällig werden | 95 315 | 63 881 |
| Total kurzfristige Finanzverbindlichkeiten | 141 899 | 96 074 |
| Total langfristige Finanzverbindlichkeiten | 467 130 | 386 172 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 482 246 |
Sämtliche Finanzverbindlichkeiten lauten auf Schweizer Franken.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| 2008 | n/a | 96 074 |
| 2009 | 141 899 | 21 367 |
| 2010 | 43 182 | 43 182 |
| 2011 | 59 928 | 59 568 |
| 2012 | 15 871 | 15 831 |
| 2013 | 45 294 | 1 015 |
| 2014 | 46 866 | 46 866 |
| 2015 | 33 394 | 33 378 |
| 2016 | 750 | 750 |
| 2017 | 750 | 750 |
| 2018 | 9 550 | 750 |
| 2019 | 37 150 | 750 |
| 2020 | 96 900 | 72 900 |
| 2021 | 11 600 | 35 600 |
| 2022 | 53 495 | 53 465 |
| 2023 | 12 400 | 0 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 482 246 |
Hypotheken im Betrage von CHF 95,3 Mio. (Vorjahr CHF 63,9 Mio.), welche im Folgejahr zur Rückzahlung fällig werden, sind den kurzfristigen Finanzverbindlichkeiten zugeordnet, da per Bilanzstichtag noch keine formelle Vertragsverlängerung über das Jahr 2009 (bzw. 2008) hinaus vorliegt.
Die durchschnittliche Restlaufzeit der gesamten Finanzverbindlichkeiten beträgt 5,9 Jahre (Jahr 2007: 6,7 Jahre). Diese Abnahme erklärt sich einerseits durch die zusätzliche Aufnahme von festen Vorschüssen im unterjährigen Bereich und andererseits durch die Erhöhung des Anteils von Neuabschlüssen zwischen 3 und 10 Jahren.
Es bestehen folgende Zinsbindungen (Fristigkeit bis zur nächsten Zinsanpassung):
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| bis zu einem Jahr | 141 899 | 96 074 |
| bis 2 Jahre | 43 182 | 21 367 |
| bis 3 Jahre | 59 928 | 43 182 |
| bis 4 Jahre | 15 871 | 59 568 |
| bis 5 Jahre | 45 294 | 15 831 |
| mehr als 5 Jahre | 302 855 | 246 224 |
| Total Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 482 246 |
Für Hypotheken bestehen per 31. Dezember 2008 keine neuen Refinanzierungsvereinbarungen (Forward Rate Agreement), mit denen zukünftige Zinsen bereits fixiert wurden. Bei der Zinsfixierung (Forward Rate Agreement) handelt es sich in der Regel um in die Kreditverträge eingebettete Derivate, welche gemäss IAS 39 zum Verkehrswert zu bilanzieren sind. Die Zinsabsicherung wird in dem Fall als Cashflow Hedge im Sinne von IAS 39 eingestuft. Die Verkehrswertanpassung wird deshalb direkt in einer separaten Position im Eigenkapital (Hedging-Reserve) erfasst. Im Zeitpunkt, wenn die abgesicherten Zinsströme anfallen, werden die kumulierten, nicht realisierten Gewinne und Verluste in die Erfolgsrechnung übertragen. Dies ist in den Jahren 2008 bis 2022 der Fall. Der im Berichtsjahr in die Erfolgsrechnung umgebuchte Betrag ist TCHF 182 (Vorjahr TCHF 68).
Per 31. Dezember 2008 bestehen keine zum Hedge Accounting gehaltenen Forward Rate Agreements. Im Vorjahr betrug der Fair Value der Forward Rate Agreements mit einem positiven Wiederbeschaffungswert CHF 0,1 Mio. Forward Rate Agreements mit negativem Wiederbeschaffungswert bestanden per 31. Dezember 2007 keine.
Mobimo hat für weitere Hypotheken im Betrage von CHF 24 Mio. Refinanzierungsvereinbarungen sowie separate Zinsabsicherungen (Swaps) abgeschlossen. Diese Geschäfte werden nicht als Cashflow Hedges eingestuft. Die Verkehrswertanpassungen wurden somit erfolgswirksam erfasst. Der Fair Value von nicht zum Hedge Accounting gehaltenen Zinssatz-Swaps mit negativem Wiederbeschaffungswert beträgt CHF –2,1 Mio. (Vorjahr CHF –0,3 Mio.).
Der Verkehrswert sämtlicher Derivate betrug somit per 31. Dezember 2008 CHF –2,1 Mio. netto (Vorjahr –0,2 Mio.).
Per 31. Dezember 2008 bestehen keine Fälligkeiten von Zahlungsströmen aus derivativen Finanzinstrumenten, welche für Cashflow Hedges verwendet werden. Im Vorjahr waren die Fälligkeiten wie folgt:
| 2007 | Buch werte |
Vertrag liche Cashflows |
1 Monat oder weniger |
1–3 Monate |
3–12 Monate |
1–5 Jahre |
Mehr als 5 Jahre |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Für Hedge Accounting verwendete Forward Rate Agreements mit positivem Wiederbeschaffungswert |
129 | 7 200 | 0 | 0 | 720 | 5 760 | 720 |
| Für Hedge Accounting verwendete Forward Rate Agreements mit negativem Wiederbeschaffungswert |
0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Total | 129 | 7 200 | 0 | 0 | 720 | 5 760 | 720 |
Von den gesamten Finanzverbindlichkeiten sind per 31. Dezember 2008 CHF 488,5 Mio. fix und CHF 120,5 Mio. variabel verzinslich. Die durchschnittlichen Zinssätze sind wie folgt:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| in % | in % | |
| Finanzverbindlichkeiten ohne Baukredite: | ||
| – fix verzinsliche | 3,69 | 3,64 |
| – variabel verzinsliche | 2,81 | 2,82 |
| Baukredite: | ||
| – variabel verzinsliche | 3,02 | 2,82 |
| Total durchschnittlicher Zinssatz | 3,51 | 3,59 |
Der durchschnittliche Zinssatz im Jahr 2008 belief sich auf 3,51% (Vorjahr 3,59%). Diese Reduktion ist auf verkürzte Laufzeiten der Finanzierungen und das gegen Jahresende wieder deutlich tiefere Zinsniveau zurückzuführen.
Sämtliche Finanzverbindlichkeiten von CHF 609,0 Mio. sind durch Grundpfandrechte sichergestellt (Vorjahr sämtliche Finanzverbindlichkeiten von CHF 482,2 Mio.). Die mit den Banken abgeschlossenen Kreditvereinbarungen enthalten teilweise Covenants bezüglich Eigenkapitalanteil, Net-Gearing, Zinsdeckungsfaktor und Portfoliostruktur, welche während der gesamten Berichtsperiode eingehalten waren.
Zur Sicherung allfällig zu bezahlender Grundstückgewinnsteuern (Eventualverbindlichkeit) bestehen ungesicherte Bankgarantien über CHF 0,5 Mio. (Vorjahr CHF 0,5 Mio.). Zudem bestehen per 31. Dezember 2008 noch nicht beanspruchte Hypothekar- und Baukredite im Gesamtbetrag von ca. CHF 63,9 Mio.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Sonstige Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 9 196 | 9 181 |
| Total Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen | 9 196 | 9 181 |
Die sonstigen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen enthalten u. a. Verbindlichkeiten aus Liegenschaftenbuchhaltungen für Mietzinsvorauszahlungen und Verbindlichkeiten für Betriebskosten und Akontozahlungen für Nebenkosten.
| 2008 | 2007 |
|---|---|
| Verbindlichkeiten gegenüber Immobilienverwaltungen 0 |
308 |
| Sonstige Verbindlichkeiten gegenüber Dritten 6 |
0 |
| Verbindlichkeiten gegenüber nahestehenden Personen 0 |
3 |
| Total Sonstige Verbindlichkeiten 6 |
311 |
Die Käuferanzahlungen in der Höhe von TCHF 925 (Vorjahr TCHF 570) stellen Reservationszahlungen vor der öffentlichen Beurkundung der Kaufverträge dar.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Abgrenzungen Baufortschritt | 2 531 | 14 695 |
| Abgrenzungen aus Liegenschaftenabrechnungen | 2 159 | 2 843 |
| Abgrenzungen für Leistungen an Nahestehende | 983 | 1 604 |
| Sonstige Posten | 3 808 | 5 868 |
| Total Passive Rechnungsabgrenzungen | 9 481 | 25 010 |
Die Abgrenzungen für den Baufortschritt enthalten durch Dritte bereits erbrachte, aber noch nicht in Rechnung gestellte Baukosten.
Die Planaktiven sowie die Vorsorgeverbindlichkeiten haben sich im Berichtsjahr wie folgt entwickelt:
| Veränderung der Vorsorgeverpflichtungen | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen Anfang Periode | 8 210 | 6 292 |
| Laufender Dienstzeitaufwand des Arbeitgebers | 545 | 454 |
| Zinsaufwendungen | 271 | 170 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 435 | 354 |
| Ein-/ ausbezahlte Leistungen | 978 | 669 |
| Versicherungsmathematische (Gewinne) Verluste | –458 | 271 |
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen per Ende Periode | 9 981 | 8 210 |
| Veränderung des Planvermögens | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Verfügbare Planvermögen zu Marktwerten Anfang Periode | 6 652 | 4 990 |
| Erwartete Rendite auf Planvermögen | 347 | 217 |
| Arbeitgeberbeiträge | 480 | 391 |
| Arbeitnehmerbeiträge | 435 | 354 |
| Ein-/ ausbezahlte Leistungen | 978 | 669 |
| Versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) | –956 | 31 |
| Verfügbares Planvermögen zu Marktwerten per Ende Periode | 7 936 | 6 652 |
Die in der Bilanz für den leistungsorientierten Personalvorsorgeplan erfassten Beträge setzen sich wie folgt zusammen:
| Barwert der Vorsorgeverpflichtungen 9 981 8 210 6 292 5 972 |
|
|---|---|
| Marktwert des Planvermögens –7 936 –6 652 –4 990 –4 351 |
|
| Nettoverbindlichkeit 2 045 1 558 1 302 1 621 |
|
| Nicht erfasste versicherungsmathematische Gewinne (Verluste) –938 –440 –200 –585 |
|
| In der Bilanz erfasste Nettovorsorgeverbindlichkeiten 1 107 1 118 1 102 1 036 |
Der für diese Pläne in der Erfolgsrechnung erfasste Aufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| Erfasster Nettovorsorgeaufwand | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Laufender Dienstzeitaufwand | 545 | 454 |
| Zinsaufwand | 271 | 170 |
| Erwartete Rendite auf Planvermögen | –347 | –217 |
| Nettovorsorgeaufwand | 469 | 407 |
Die erwarteten Arbeitgeberbeiträge für das Geschäftsjahr 2009 betragen TCHF 504. Die in der Bilanz erfassten Nettoverpflichtungen haben sich wie folgt verändert:
| Entwicklung der Nettovorsorgeverpflichtung | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Per 1. Januar | 1 118 | 1 102 |
| Nettovorsorgeaufwand der Firma | 469 | 407 |
| Arbeitgeberbeiträge | –480 | –391 |
| Per 31. Dezember | 1 107 | 1 118 |
| Erfahrungsgewinne und -verluste | 2008 | 2007 | 2006 |
|---|---|---|---|
| Effektiver Vermögensertrag | –609 | 248 | 232 |
| Effektiver Vermögensertrag in % | –7,7% | 3,7% | 5,0% |
| Differenz erwarteter zu effektivem Ertrag auf dem Vorsorgevermögen | 956 | –31 | –72 |
| Differenz erwarteter zu effektivem Ertrag auf dem Vorsorgevermögen in % | 12,0% | –0,5% | –1,0% |
| Erfahrungsverlust (-gewinn) auf den Vorsorgeverbindlichkeiten | –344 | 755 | –207 |
| Erfahrungsverlust (-gewinn) auf den Vorsorgeverbindlichkeiten in % | –3,4% | –9,2% | –3,0% |
Der effektive Ertrag auf dem Planvermögen betrug TCHF –609 (Vorjahr TCHF 248), was zu keiner Veränderung in der Erfolgsrechnung führte.
Die Planaktiven können wie folgt in Kategorien aufgeteilt werden:
| Planaktiven | Erwarteter | |
|---|---|---|
| Anlagekategorien | in % | Ertrag in % |
| Aktien | 36% | 6,00% |
| Obligationen und Anleihen | 34% | 2,30% |
| Immobilien | 15% | 3,80% |
| Alternative Anlagen | 9% | 4,20% |
| Andere | 6% | 0,70% |
| Total | 100% | 3,90% |
Für die Bewertung des leistungsorientierten Personalvorsorgeplans wurden die folgenden Annahmen verwendet:
| 1. 1. 2009 | 1. 1. 2008 | |
|---|---|---|
| Diskontierungssatz | 3,6% | 3,3% |
| Erwartete Rendite des Vorsorgevermögens | 3,9% | 4,9% |
| Erwartete künftige Salärsteigerungen | 1,3% | 1,3% |
| Erwartete künftige Rentenerhöhungen | 0,6% | 0,6% |
| Erwartete langfristige Verzinsung der Altersguthaben | 3,0% | 3,3% |
Die latenten Steuerverpflichtungen und -guthaben sind den folgenden Bilanzpositionen zugeordnet:
| 2008 | 2007 | |||
|---|---|---|---|---|
| Aktiven | Passiven | Aktiven | Passiven | |
| Promotion (Liegenschaften) | 8 754 | 4 985 | ||
| Anlageliegenschaften | 57 289 | 52 699 | ||
| Personalvorsorgeverbindlichkeiten | 234 | 237 | ||
| Sonstige Positionen | 628 | 445 | 429 | 301 |
| Latente Steuern auf temporären Differenzen | 862 | 66 488 | 666 | 57 985 |
| Steuerlicher Nutzen auf verrechenbaren Verlustvorträgen | 778 | 864 | ||
| Latente Steuern total | 1 640 | 66 488 | 1 530 | 57 985 |
| Verrechnung von latenten Steuerguthaben | ||||
| und -verbindlichkeiten | –1 640 | –1 640 | –1 530 | –1 530 |
| Latente Steuerverbindlichkeiten | 64 848 | 56 455 |
Die Gesellschaft hält und bewirtschaftet einerseits Liegenschaften und ist andererseits im Promotionsgeschäft tätig. Die Gewinne aus dem Verkauf von Liegenschaften unterliegen in einigen Kantonen für denjenigen Teil, der die wiedereingebrachten Abschreibungen übersteigt, einer gesonderten Besteuerung in Form einer Grundstückgewinnsteuer. Die massgebenden Steuersätze variieren je nach Besitzdauer des betroffenen Objekts. Die Grundstückgewinnsteuersätze enthalten Spekulationszuschläge bzw. Besitzesdauerabzüge, weshalb die Steuerbelastung mit zunehmender Besitzesdauer abnimmt.
Die latenten Steuern wurden unter Berücksichtigung der kantonalen Vorschriften und im Falle von Liegenschaften individuell für jedes einzelne Objekt gerechnet. Dabei wurde für jede Liegenschaft die erwartete Resthaltedauer geschätzt.
Latente Steuerguthaben aus Verlustvorträgen wurden insoweit aktiviert, als ihre Verrechenbarkeit mit zukünftigen Gewinnen als wahrscheinlich eingeschätzt wird. Das erfasste Guthaben von CHF 0,8 Mio. (Vorjahr CHF 0,9 Mio.) bezieht sich auf verrechenbare Verlustvorträge bei den Staats- und Gemeindesteuern von CHF 4,6 Mio. (Vorjahr CHF 4,5 Mio.) sowie Verlustvorträge bei der direkten Bundessteuer von CHF 0,0 Mio. (Vorjahr CHF 1,2 Mio.).
Die Gruppengesellschaften verfügen über keine zusätzlichen steuerlichen Verlustvorträge, auf denen keine latenten Steuern aktiviert wurden.
Auf nicht ausgeschütteten Gewinnen der Tochtergesellschaften wurden keine latenten Steuern abgegrenzt, da bei einer allfälligen Ausschüttung keine Steuern erwartet werden.
Von der Veränderung der latenten Steuerverbindlichkeiten von CHF 8,4 Mio. (Vorjahr CHF 10,3 Mio.) wurden CHF 8,2 Mio. (Vorjahr CHF 10,0 Mio.) erfolgswirksam erfasst. Die latenten Steuern auf Finanzinstrumenten von CHF 0,2 Mio. (Vorjahr CHF 0,3 Mio.) wurden direkt im Eigenkapital erfasst.
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 8. Mai 2008 wurde eine Kapitalherabsetzung mittels Nennwertreduktion aller Aktien von CHF 56 auf CHF 47 beschlossen. Die Rückzahlung erfolgte per 29. Juli 2008 mit der Nennwertrückzahlung reduzierte sich das Aktienkapital um CHF 39,1 Mio. (Vorjahr CHF 31,2 Mio.).
Zusammengefasst ergaben sich die folgenden Bewegungen im Eigenkapital:
| 2008 | ||
|---|---|---|
| Nennwertrückzahlung von CHF 9 pro Namenaktie | CHF Mio. | –39,1 |
| 1 898 neue Aktien aus bedingter Kapitalerhöhung | CHF Mio. | 0,1 |
| Rückkauf eigene Aktien | CHF Mio. | –1,6 |
| Bewertung Finanzinstrumente | CHF Mio. | 0,9 |
| Steuereffekt auf Bewertung Finanzinstrumente | CHF Mio. | –0,2 |
| Optionsprogramm | CHF Mio. | 0,2 |
| Gewinn 2008 | CHF Mio. | 46,5 |
| Veränderung Eigenkapital 2008 | CHF Mio. | 6,8 |
Per 31. Dezember 2008 beträgt das Aktienkapital CHF 204,2 Mio. und setzt sich aus 4 345 323 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 47 zusammen. Alle ausstehenden Aktien sind dividendenberechtigt und verfügen über eine Stimme an Generalversammlungen der Gesellschaft.
Zudem besteht ein bedingtes Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 6,5 Mio. für die Ausgabe von höchstens 138 252 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 47 je Aktie zwecks Ausübung von Optionsrechten, welche Mitgliedern des Verwaltungsrates der Gesellschaft sowie diesen nahestehenden Personen und Mitarbeitern der Konzerngesellschaft gewährt werden.
Im laufenden Geschäftsjahr wurden 1 898 Optionsrechte ausgeübt, was zur Reduktion des Bestandes des bedingten Aktienkapitals gegenüber dem Vorjahr (max. 140 150 liberierte Namenaktien) geführt hat.
Schliesslich besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 22. Mai 2010 durch Ausgabe von höchstens 360 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 47 je Aktie um maximal CHF 16,9 Mio. zu erhöhen.
In der Berichtsperiode wurden 10 000 eigene Aktien mit einem Nominalwert von CHF 47 erworben.
Im Vorjahr wurde der steuerliche Nutzen in der Höhe von CHF –0,1 Mio. im Zusammenhang mit aktienbasierten Vergütungen in Übereinstimmung mit IAS 12.68C direkt im Eigenkapital erfasst.
Der für die Dividendenausschüttung zur Verfügung stehende Betrag basiert auf dem zur Ausschüttung verfügbaren Bilanzgewinn der Mobimo Holding AG und wird in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des schweizerischen Obligationenrechts festgelegt.
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 8. April 2009 eine Aktienkapitalherabsetzung von CHF 39,1 Mio. in Form einer Nennwertreduktion von CHF 9 pro Aktie.
| Total | Anzahl | Nominalwert | |
|---|---|---|---|
| TCHF | Namenaktien | pro Aktie (CHF) | |
| Kapital per 31. Dezember 2008 | |||
| Aktienkapital | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Genehmigtes Kapital (bis 22. Mai 2010) | max. 16 920 | 360 000 | 47 |
| Bedingtes Kapital | max. 6 498 | 138 252 | 47 |
| Kapitalveränderungen | |||
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47 |
Der «unverwässerte» Gewinn je Aktie wurde berechnet aus dem Gewinn der Gruppe und der durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien.
Der «verwässerte» Gewinn je Aktie ergibt sich aus dem Gewinn der Gruppe und der durchschnittlichen Anzahl der ausstehenden Aktien (ohne Aktien im Eigenbestand) unter Berücksichtigung des Effektes aus den ausstehenden Optionen unter der Annahme, dass sämtliche Optionen ausgeübt werden.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Herleitung des Gewinns je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 1. Januar | 4 343 425 | 3 466 860 |
| Effekt aus Kapitalerhöhung (Durchschnitt) | 708 | 513 257 |
| Effekt aus Kauf eigener Aktien (Durchschnitt) | –2 050 | 0 |
| Effekt aus Ausgabe Gratis-Bezugsrecht auf ausstehende Aktien | 0 | 48 470 |
| Durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien | 4 342 083 | 4 028 586 |
| Effekt der ausstehenden Optionen: | ||
| – Durchschnittliche Anzahl potenzieller Aktien | 102 768 | 108 226 |
| – Durchschnittliche Anzahl Aktien, die zum durchschnittlichen | ||
| Verkehrswert ausgegeben worden wären | –27 339 | –31 474 |
| – Effekt aus Ausgabe Gratis-Bezugsrecht auf ausstehende Aktien | 1 073 | |
| – Massgebliche Anzahl Aktien für Berechnung des verwässerten Gewinns je Aktie | 4 417 512 | 4 106 441 |
| Gewinn in TCHF | 46 456 | 51 906 |
| Erfolg aus Neubewertung in TCHF | –8 965 | –17 841 |
| Zurechenbare latente Steuern in TCHF | 2 241 | –4 460 |
| Gewinn exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in TCHF | 39 732 | 38 526 |
| Gewinn je Aktie in CHF | 10.70 | 12.88 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie in CHF | 10.52 | 12.64 |
| Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 9.15 | 9.56 |
| Verwässerter Gewinn je Aktie exkl. Neubewertung (und zurechenbare latente Steuern) in CHF | 8.99 | 9.38 |
| Herleitung des Net Asset Value (NAV) je Aktie | ||
| Anzahl ausstehender Aktien am 31. Dezember | 4 345 323 | 4 343 425 |
| Anzahl ausstehender Optionen | 103 403 | 103 476 |
| Massgebliche Anzahl Aktien für die Berechnung des verwässerten NAV | 4 448 726 | 4 446 901 |
| Eigenkapital per 31. Dezember in TCHF | 796 702 | 789 960 |
| Ausübung Optionen (ausstehende Optionen x Nominalwert) in TCHF | 4 860 | 5 795 |
| Eigenkapital nach Wandlung und Optionsausübung in TCHF | 801 562 | 795 754 |
| NAV je Aktie in CHF | 183.35 | 181.87 |
| NAV je Aktie verwässert in CHF | 180.18 | 178.95 |
Der Ertrag setzt sich wie folgt zusammen:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Anteilige Verkaufserlöse aufgrund Anwendung POC-Methode | 97 417 | 84 970 |
| Verkaufserlöse von Umwandlungsobjekten und fertig gestellten Immobilien | 23 121 | 24 222 |
| Total Ertrag aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 120 538 | 109 192 |
Mit dem Baubeginn bei zwei weiteren Projekten und dem realisierten Verkaufserfolg bei den Immobilien im Bau konnte der Ertrag nach POC gegenüber dem Vorjahr gesteigert werden.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Anteilige Anlagekosten der verkauften Promotionen (Liegenschaften) | 96 911 | 88 228 |
| Bildung von Wertberichtigungen | 70 | 178 |
| Auflösung von Wertberichtigungen | –488 | –1 366 |
| Total Aufwand aus Verkauf Promotion (Liegenschaften) | 96 493 | 87 040 |
Aufgrund des Verkaufserfolges bei Objekten aus abgeschlossenen Projekten oder Bauland konnten die für diese Objekte ursprünglich benötigten Wertberichtigungen aufgelöst werden.
Der Ertrag aus Vermietung verteilt sich wie folgt auf die einzelnen Geschäftssparten:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 58 122 | 56 403 |
| Wohnliegenschaften | 7 100 | 5 577 |
| Ertrag aus vermieteten Anlageliegenschaften | 65 222 | 61 980 |
| Promotion | 354 | 1 262 |
| Total Ertrag aus Vermietung Liegenschaften | 65 576 | 63 242 |
Der Mietertrag enthält die Nettomietzinserträge, d. h. die eingegangenen Mietzinsen.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Geschäftsliegenschaften | 5 542 | 9 275 |
| Debitorenverlust Geschäftsliegenschaften | 492 | 119 |
| Wohnliegenschaften | 1 007 | 1 157 |
| Debitorenverlust Wohnliegenschaften | 5 | 12 |
| Aufwand Anlageliegenschaften | 7 046 | 10 563 |
| Vermietete Liegenschaften Promotion | 578 | 284 |
| Debitorenverlust Promotion | 13 | 1 |
| Total direkter Aufwand für vermietete Liegenschaften | 7 637 | 10 848 |
Der direkte Aufwand enthält alle im Zusammenhang mit dem Unterhalt und der Verwaltung (inkl. Hauswartsentschädigung) stehenden Kosten, welche nicht auf die Mieter überwälzt wurden. Dieser markante Rückgang ist hauptsächlich auf das Insourcing des kaufmännischen Gebäudemanagements zurückzuführen und der daraus resultierenden Reduktion der Honoraraufwendung für Dritte.
| 2008 2007 |
|
|---|---|
| Höherbewertungen 16 738 24 822 |
|
| Tieferbewertungen –7 773 –6 981 |
|
| Erfolg aus Neubewertungen 8 965 17 841 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Verkaufserlös Anlageobjekte | 24 425 | 35 230 |
| Anlagewert | –22 257 | –31 113 |
| Verkaufskosten | –161 | –183 |
| Erfolg aus Verkauf Anlageliegenschaften | 2 007 | 3 934 |
In der Berichtsperiode wurden die fünf Anlageliegenschaften Frauenfeld, Zürcherstrasse/Bahnhofstrasse; Olten, Hauptgasse; St-Blaise, avenue des Pâquiers; Buchs, Kohlplatzacker; Hinwil, Sonnenhofstrasse verkauft (vgl. Erläuterung 7).
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Aktivierte Eigenleistungen | 4 255 | 4 349 |
| Sonstige Erlöse | 17 | 666 |
| Verlust aus Verkauf Sachanlagen | –57 | –2 |
| Total Sonstige Erlöse | 4 215 | 5 013 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Gehälter | 7 033 | 6 083 |
| Sozialversicherung | 807 | 668 |
| Personalvorsorgepläne im Beitragsprimat | 93 | 76 |
| Personalvorsorgepläne im Leistungsprimat | 469 | 407 |
| Entschädigung Verwaltungsrat | 625 | 665 |
| Erfolgsbeteiligung und Optionsprogramm | 1 477 | 3 853 |
| Externe Weiterbildungskosten | 146 | 160 |
| Sonstiger Personalaufwand | 1 015 | 713 |
| Total Personalaufwand | 11 665 | 12 625 |
| Personalbestand per 31. Dezember (Vollzeitstellen) | 51,0 | 51,4 |
| Durchschnittlicher Personalbestand (Vollzeitstellen) | 52,1 | 41,7 |
Der Personalanstieg ist im Wesentlichen auf das Insourcing des kaufmännischen Gebäudemanagements zurückzuführen.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Raumkosten | 66 | 117 |
| Provisionen an Dritte | 1 419 | 3 329 |
| Kaufabklärungskosten, Verkaufsunterlagen | 111 | 47 |
| Kapitalsteuern | 141 | 227 |
| Sonstiger Betriebsaufwand | 2 005 | 2 120 |
| Total Betriebsaufwand | 3 742 | 5 840 |
Die Abnahme der Provisionen an Dritte kam aufgrund vermehrter Eigenleistungen und der Abnahme der Aktivitäten im Bereich des Verkaufs von Wohneigentum zustande. In den Raumkosten ist der Gebäudeunterhalt sowie die Miete von Nebenobjekten enthalten.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Beratungsaufwand | 863 | 1 228 |
| Beratungsaufwand gegenüber nahestehenden Personen | 263 | 361 |
| Sonstiger Verwaltungsaufwand | 163 | 287 |
| Total Verwaltungsaufwand | 1 289 | 1 876 |
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen | 255 | 228 |
| Abschreibungen auf selbst genutzten Liegenschaften | 557 | 562 |
| Amortisation auf immateriellen Anlagen | 102 | 3 |
| Total Abschreibungen und Amortisationen | 914 | 793 |
Die Abschreibungen auf übrigen Sachanlagen bestehen aus den ordentlichen Abschreibungen für Mobiliar, Hardware und Fahrzeuge. Die Abschreibungen auf selbst genutzten Liegenschaften umfassen die ordentlichen Abschreibungen der Liegenschaft Küsnacht, Seestrasse.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Finanzertrag | ||
| Zinsen auf Bank- und anderen Guthaben | 120 | 238 |
| Zinsen aus Darlehen und Schuldbriefen | 126 | 36 |
| Dividendenerträge von Beteiligungen | 80 | 60 |
| Ertrag aus zu Handelszwecken gehaltenen Finanzinstrumenten (Derivate) | 251 | 1 472 |
| Total Finanzertrag | 577 | 1 806 |
| Finanzaufwand | ||
| Zinsaufwand | –19 187 | –16 320 |
| Aufwand aus zu Handelszwecken gehaltenen Finanzinstrumenten (Derivate) | –1 800 | 0 |
| Total Finanzaufwand | –20 987 | –16 320 |
| Total Finanzerfolg | –20 410 | –14 514 |
Im Geschäftsjahr 2008 wurden Baukreditzinsen von total TCHF 1 628 (Vorjahr TCHF 389) unter Promotion aktiviert. Der durchschnittliche Zinssatz der aktivierten Zinsen beträgt 3,02% (Vorjahr 2,82%).
Der Steueraufwand setzt sich wie folgt zusammen:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Total Aufwand für laufende Steuern1 | 4 490 | 3 778 |
| Latente Steuern | ||
| Latente Steuern aus Veränderung der temporären Differenzen | 8 119 | 9 839 |
| Aktivierung von latenten Steuern auf steuerlichen Verlustvorträgen des laufenden Jahres | 86 | 163 |
| Total Aufwand für latente Steuern | 8 205 | 10 002 |
| Total Aufwand für Ertragsteuern | 12 695 | 13 780 |
Im Aufwand für laufende Steuern sind Aufwendungen in der Höhe von TCHF 694 (Vorjahr TCHF –597) für Ertragssteuern aus den Vorperioden enthalten.
Bei der Berechnung der laufenden Ertragssteuern gelangen die effektiv gültigen Steuersätze zur Anwendung.
1 Darin sind Grundstückgewinnsteuern von CHF 1,8 Mio. (Vorjahr CHF 2,7 Mio.) enthalten.
Der Steueraufwand lässt sich wie folgt analysieren:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Konzernergebnis vor Steuern | 59 151 | 65 686 |
| Steueraufwand zum anwendbaren Steuersatz | 14 788 | 16 422 |
| Bildung laufender Steuern für Vorjahre | 694 | –597 |
| Aufwände/Erträge, die zu einem tieferen/höheren Steuersatz wirksam sind | –1 451 | –1 386 |
| Wirkung von Steuersatzänderungen auf bilanzierten latenten Steuerposten | –1 302 | –636 |
| Übrige Effekte | –34 | –23 |
| Total Steuern | 12 695 | 13 780 |
Beim anwendbaren Steuersatz des Berichtsjahres handelt es sich um einen Mischsatz. Dieser berücksichtigt, dass bei Gewinnen, die der Kantons- und Gemeindesteuer unterliegen, derzeit im Schnitt ein Satz von 22% (inkl. direkte Bundessteuer) massgebend ist, während Liegenschaftengewinne, die der Grundstückgewinnsteuer unterliegen, mit Steuersätzen von bis zu 35% (inkl. direkter Bundessteuer) besteuert werden.
Bezüglich direkt im Eigenkapital erfasster latenter Steuern siehe Erläuterung 18.
Der Buchwert der verpfändeten Aktiven lautet:
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen | 21 | 47 |
| Promotion | 139 452 | 78 837 |
| Anlageliegenschaften | 988 493 | 803 893 |
| Selbst genutzte Liegenschaften | 14 128 | 14 676 |
| Buchwert der verpfändeten Aktiven | 1 142 094 | 897 453 |
Es handelt sich hierbei um den Buchwert derjenigen Aktiven, welche zum Teil oder vollständig verpfändet sind. Effektiv waren diese Aktiven mit CHF 609,0 Mio. (Vorjahr CHF 482,2 Mio.) Hypotheken belastet (vgl. Erläuterung 11).
Zusätzlich sind zur Sicherung von Hypothekarkrediten auch zukünftige Mieteinnahmen von zehn Liegenschaften verpfändet.
Es bestehen folgende Verpflichtungen aus nicht kündbaren Miet- und Leasingverträgen:
| Miet- und Leasingverpflichtungen bis 1 Jahr 70 |
57 |
|---|---|
| Miet- und Leasingverpflichtungen 2 bis 5 Jahre 73 |
135 |
| Miet- und Leasingverpflichtungen über 5 Jahre 0 |
0 |
| Total Miet- und Leasingverpflichtungen 143 |
192 |
Die Verpflichtungen entfallen auf gemietete Fotokopierer und Drittmieten für Räumlichkeiten, Park- und Garagenplätze. Die zulasten der Erfolgsrechnung verbuchten Miet- und Leasingaufwendungen betrugen TCHF 75 (Vorjahr TCHF 422).
Aus unkündbaren Mietverträgen von Anlageliegenschaften resultieren zukünftig die folgenden Mieterträge:
| Geschäfts | Wohn | ||
|---|---|---|---|
| 2008 | liegenschaften | liegenschaften | Total |
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 50 578 | 442 | 51 020 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 127 894 | 1 185 | 129 079 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 65 671 | 520 | 66 191 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 244 143 | 2 147 | 246 290 |
| 2007 | Geschäfts liegenschaften |
Wohn liegenschaften |
Total |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen innerhalb von 1 Jahr | 44 093 | 496 | 44 589 |
| Mieteinnahmen innerhalb von 2 bis 5 Jahren | 134 542 | 1 438 | 135 980 |
| Mieteinnahmen später als 5 Jahre | 62 511 | 481 | 62 992 |
| Total zukünftige Mieterträge aus unkündbaren Mietverträgen | 241 146 | 2 415 | 243 561 |
Die Mietverträge für Geschäftsliegenschaften enthalten in der Regel eine Indexklausel, wonach die Mieten auf der Basis des Konsumentenpreisindexes erhöht werden können. Mieterhöhungen bei Wohnliegenschaften sind in der Regel unter anderem an den Hypothekarzinssatz gebunden. Per 31.Dezember 2008 stammen 76% (CHF 50,2 Mio.) der Mieteinnahmen aus Mietverträgen mit Indexklauseln. Die grosse Mehrheit dieser Verträge beinhaltet eine 100%-Anpassung an den Index.
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Name des Mieters | Anteil in % | Anteil in % |
| Swisscom-Gruppe | 10,7 | 10,7 |
| UBS AG | 6,0 | 5,0 |
| Rockwell Automation AG | 5,1 | 3,8 |
| Coop | 5,0 | 5,2 |
| Grob Horgen | 4,0 | 4,1 |
Weitere Details zu den Mieteinnahmen sind aus Erläuterung 22 ersichtlich.
Mobimo ist aufgrund ihrer Tätigkeit verschiedenen finanziellen Risiken ausgesetzt: Ausfallrisiko, Liquiditätsrisiko und Marktrisiko. Unter den Marktrisiken ist insbesondere das Zinssatzrisiko von Bedeutung.
Das Risikomanagement wird durch das interne Controlling gewährleistet. Dieses handelt im Einklang mit den Grundsätzen des Risikomanagementkonzepts von Mobimo, welche durch das Risk Committee überwacht werden. Das Risikomanagement konzentriert sich auf die Identifikation, Beschreibung, Steuerung, Überwachung und Kontrolle von Ausfall-, Zins- und Liquiditätsrisiken. Die Gruppe benutzt derivative Finanzinstrumente zur Absicherung bestimmter Risiken.
Die Grundsätze des Risikomanagements sowie die angewandten Prozesse werden regelmässig überprüft, um Veränderungen in den Marktbedingungen sowie bei den Tätigkeiten der Gruppe zu berücksichtigen. Es ist das Ziel, durch die bestehenden Ausbildungs- und Führungsrichtlinien und -prozesse ein diszipliniertes und konstruktives Kontrollumfeld zu unterhalten, in dem alle Mitarbeiter ihre Rolle und ihre Aufgaben wahrnehmen. Das Risikomanagement ist Bestandteil der Prozesse des integrierten Managementsystems.
Die nachfolgenden Abschnitte geben einen Überblick über das Ausmass der einzelnen Risiken sowie die Ziele, Grundsätze und Prozesse für die Messung, Überwachung und Absicherung der Risiken sowie über das Kapitalmanagement der Gruppe. Weitere Informationen zu finanziellen Risiken sind auch in den übrigen Erläuterungen des Anhangs enthalten (vgl. Jahresrechnung der Mobimo Holding AG «8. Risikobeurteilung» gemäss Art. 663b Ziffer 12 OR, Seite 103).
Das Ausfallrisiko ist das Risiko, dass Mobimo finanzielle Verluste erleidet, wenn ein Kunde oder eine Gegenpartei eines Finanzinstrumentes ihren vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das Ausfallrisiko entsteht hauptsächlich aus Forderungen aus Lieferungen und Leistungen und aus liquiden Mitteln.
Um das Ausfallrisiko bei den liquiden Mitteln zu minimieren, sind die kurzfristigen Bankguthaben bei erstklassigen Instituten angelegt. Bei Forderungen aus Lieferungen und Leistungen handelt es sich um Forderungen aus Immobilienverkäufen sowie um Forderungen aus Mietverträgen. Das Ausfallrisiko bei den Forderungen aus Immobilienverkäufen ist begrenzt, da ein öffentlich beurkundeter Kaufvertrag – regelmässig sichergestellt durch ein unwiderrufliches Zahlungsversprechen – zugrunde liegt. Das Ausfallrisiko bei Mietverträgen wird über Bonitätsprüfungen sowie über die Überwachung der Altersstruktur der Ausstände vermindert.
Das maximale Ausfallrisiko entspricht den Buchwerten der einzelnen finanziellen Aktiven. Es bestehen keine Garantien und ähnliche Verpflichtungen, die zu einer Erhöhung des Risikos über die Buchwerte hinausführen könnten. Das maximale Ausfallrisiko per Bilanzstichtag war wie folgt:
| Buchwerte | Buchwerte | |
|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 11 594 | 17 125 |
| Forderungen aus Lieferung und Leistung | 4 845 | 4 601 |
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 129 |
| Sonstige Forderungen1 | 1 086 | 1 315 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 317 | 83 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 1 284 | 3 317 |
| Total | 19 126 | 26 570 |
Ohne Steuerforderungen und Forderungen gegenüber Sozialversicherungen
2 Ohne Anzahlungen an Generalunternehmer
Das Liquiditätsrisiko ist das Risiko, dass Mobimo ihren finanziellen Verpflichtungen bei Fälligkeit nicht nachkommen kann. Anlageobjekte werden in der Regel mit mittel- bis langfristigen und Entwicklungsobjekte Wohneigentum mit kurzfristigen Krediten refinanziert. Die Steuerung der Liquidität erfolgt mit einem Liquiditätsplanungstool, kombiniert mit einer Hypothekendatenbank.
Die folgende Tabelle zeigt die vertraglichen Fälligkeiten (inklusive Zinsen) der durch Mobimo gehaltenen Finanzverbindlichkeiten. Die künftigen variablen Zinssätze wurden aufgrund der Zinsstrukturkurve am Bilanzstichtag geschätzt.
| Vertrag liche |
1 Monat oder |
1–3 | 3–12 | Mehr als | |||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 2008 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1–5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferungen | |||||||
| und Leistungen1 | 4 450 | 4 450 | 4 450 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 6 | 6 | 6 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen2 | 9 042 | 9 042 | 9 042 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 729 485 | 121 691 | 2 617 | 35 538 | 214 538 | 355 101 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Zinssatz-Swap | 2 092 | 4 382 | –21 | –41 | –185 | 1 787 | 2 842 |
| Total | 624 619 | 747 365 | 121 670 | 16 074 | 35 353 | 216 325 | 357 943 |
| Vertrag | 1 Monat | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| liche | oder | 1–3 | 3–12 | Mehr als | |||
| 2007 | Buchwert | Cashflows | weniger | Monate | Monate | 1–5 Jahre | 5 Jahre |
| Nicht derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Verbindlichkeiten aus Lieferung | |||||||
| und Leistungen1 | 5 534 | 5 534 | 5 534 | ||||
| Sonstige Verbindlichkeiten | 311 | 311 | 311 | ||||
| Passive Rechnungsabgrenzungen2 | 24 584 | 24 584 | 24 584 | ||||
| Finanzverbindlichkeiten | 482 246 | 592 621 | 6 565 | 72 468 | 33 365 | 196 933 | 283 290 |
| Derivative Finanzverbindlichkeiten | |||||||
| Für Hedge Accounting verwendete | |||||||
| Forward Rate Agreements | –129 | 7 200 | 720 | 5 760 | 720 | ||
| Zinssatz-Swap | 292 | 1 143 | –21 | –41 | –185 | 70 | 1 320 |
| Total | 512 838 | 631 393 | 6 544 | 102 856 | 33 900 | 202 763 | 285 330 |
1 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten
2 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen
Das Marktrisiko ist das Risiko, dass Veränderungen in Marktpreisen wie Wechselkurse, Zinssätze und Verkehrswerte von Aktien eine Auswirkung auf den Gewinn und den Marktwert der durch Mobimo gehaltenen Finanzinstrumente haben können. Das Ziel des Managements von Marktrisiken ist die Überwachung und Kontrolle von solchen Risiken, um sicherzustellen, dass diese Risiken einen bestimmten Umfang nicht überschreiten.
Der Konzern ist nur in der Schweiz tätig und sämtliche Geschäftstransaktionen werden in CHF abgewickelt. Dies gilt auch für die in Jersey, GB, domizilierte Konzernfinanzierungsgesellschaft Mobimo Finance Ltd. Es bestehen deshalb keine Währungsrisiken.
Die Flüssigen Mittel des Konzerns werden zur Reduktion von variablen Hypotheken eingesetzt oder kurzfristig angelegt.
Die auf den Finanzverbindlichkeiten anfallenden Zinsen betreffen zum grössten Teil Kredite zur Finanzierung der Anlageliegenschaften sowie von Entwicklungsprojekten (Promotion). Bei Anlageliegenschaften wird dem Zinsrisiko in der Regel durch den Abschluss von langjährigen Festzinshypotheken Rechnung getragen. Es werden nach Bedarf auch derivative Finanzinstrumente zur Zinsabsicherung eingesetzt. Die Promotionen sind bis auf CHF 25 Mio. kurzfristig finanziert.
Mobimo hat sich aufgrund ihrer Marktbeurteilung zum Ziel gesetzt, die durchschnittliche Restlaufzeit der Finanzverbindlichkeiten langfristig zu halten, und zwar mittels Neuaufnahme von Hypotheken mit langer Laufzeit (bis 15 Jahre) bzw. mittels derivativer Finanzinstrumente.
Das Zinsrisiko teilt sich auf in ein zinsbedingtes Cashflow-Risiko, d.h. das Risiko, dass sich die zukünftigen Zinszahlungen aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes ändern, sowie ein zinsbedingtes Risiko einer Änderung des Marktwertes, d. h. das Risiko, dass sich der Marktwert eines Finanzinstrumentes aufgrund von Schwankungen des Marktzinssatzes verändert.
Weitere Informationen zum Zinssatzprofil der Finanzverbindlichkeiten sowie zu den Forward Rate Agreements und den Zinssatz-Swaps sind aus der Erläuterung zu den Finanzverbindlichkeiten ersichtlich (Erläuterung 11).
Mobimo hält keine fix verzinslichen finanziellen Vermögenswerte und Verbindlichkeiten, welche als erfolgswirksam zum Marktwert klassiert sind. Die festverzinslichen Finanzinstrumente werden zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet. Eine Veränderung des Marktzinssatzes hätte bei diesen Positionen somit keinen Einfluss auf das Jahresergebnis.
Mobimo kann Forward Rate Agreements und Zinssatz-Swaps halten, welche zum Fair Value bewertet werden. Die Anpassung der Fair Values bei den nicht für Hedge Accounting verwendeten Zinssatz-Swaps werden im Finanzergebnis verbucht und haben somit direkte Auswirkungen auf das Jahresergebnis. Die Anpassungen der Fair Values bei für Hedge Accounting verwendeten Forward Rate Agreements werden direkt im Eigenkapital verbucht.
Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis und das Eigenkapital um CHF 2 Mio. (2007: CHF 2 Mio.) erhöht. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte das Konzernergebnis und das Eigenkapital im ähnlichen Umfang verringert. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Mobimo ist bei den variabel verzinslichen liquiden Mitteln und den Finanzverbindlichkeiten dem zinsbedingten Cashflow-Risiko ausgesetzt. Eine Erhöhung des Zinssatzes um 100 Basispunkte hätte das Konzernergebnis um CHF 1,2 Mio. verringert. Eine gleich hohe Reduktion des Zinssatzes hätte eine gleich hohe Auswirkung in umgekehrter Richtung gehabt. Diese Analyse geht davon aus, dass alle anderen Einflussfaktoren unverändert bleiben.
Die Bilanzwerte der Flüssigen Mittel, Forderungen aus Lieferungen und Leistungen, der übrigen kurzfristigen Forderungen und des kurzfristigen Fremdkapitals entsprechen aufgrund der kurzen Laufzeit annähernd den Fair Values.
Der Fair Value der Zinssatz-Swaps sowie der Forward Rate Agreement ist der Barwert des Termingeschäftes.
Bei den fix verzinslichen Finanzverbindlichkeiten entspricht der Fair Value dem Zeitwert der zukünftig per Bilanzstichtag mit dem Marktzinssatz abdiskontierten Cashflows. Per Bilanzstichtag liegt dieser um CHF 38 Mio. (Vorjahr CHF 6,2 Mio.) über dem Bilanzwert. Grund hierfür ist, dass per 31. Dezember 2008 die Marktzinssätze deutlich tiefer liegen als das abgesicherte Niveau. Die Verkehrswerte der festverzinslichen Hypotheken basieren auf den von den kreditgebenden Banken per Stichtag berechneten Vorfälligkeitsentschädigungen.
Die Zinssätze für das Abdiskontieren zukünftiger Cashflows basieren auf Geld- und Kapitalmarktsätzen per Bewertungszeitpunkt plus einen adäquaten Zins-Spread. Die verwendeten Diskontsätze betrugen für das Jahr 2008 zwischen 1,64% und 3,46% (Vorjahr zwischen 2,43% und 3,57%).
Die folgende Tabelle zeigt die Buchwerte aller Finanzinstrumente pro Kategorie:
| Buchwert | Buchwert | |
|---|---|---|
| 2008 | 2007 | |
| Flüssige Mittel (Bargeld) | 0 | 0 |
| Darlehen und Forderungen | ||
| Flüssige Mittel (Bankguthaben) | 11 594 | 17 125 |
| Forderungen aus Lieferung und Leistung | 4 845 | 4 601 |
| Sonstige Forderungen1 | 1 086 | 1 315 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung2 | 317 | 83 |
| Finanzanlagen (Darlehen) | 1 284 | 3 317 |
| Total Darlehen und Forderungen | 19 126 | 26 441 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzanlagen | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 0 | 129 |
| Zur Veräusserung verfügbare finanzielle Vermögenswerte | ||
| Finanzanlagen (Beteiligung Olmero) | 392 | 392 |
| Zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Finanzverbindlichkeiten | ||
| Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistungen3 | 4 450 | 5 534 |
| Sonstige Verbindlichkeiten | 6 | 311 |
| Passive Rechnungsabgrenzungen4 | 9 042 | 24 584 |
| Finanzverbindlichkeiten | 609 029 | 482 246 |
| Total zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertete Verbindlichkeiten | 622 527 | 512 675 |
| Zu Handelszwecken gehaltene Finanzverbindlichkeiten | ||
| Derivative Finanzinstrumente | 2 092 | 292 |
Ohne Steuerforderungen und Forderungen gegenüber Sozialversicherungen
2 Ohne Anzahlungen an Generalunternehmer
3 Ohne vorausbezahlte Mieten und Nebenkosten
4 Ohne Steuerverbindlichkeiten und Verbindlichkeiten gegenüber Sozialversicherungen
Der Verwaltungsrat strebt eine solide Kapitalbasis an. Bezüglich Kapitalstruktur orientiert sich Mobimo an einem langfristig angestrebten Net Gearing (Verhältnis Nettofinanzschulden zu Eigenkapital) von max. 150%. Damit einher geht ein gemäss Anlagerichtlinien nicht zu unterschreitender Eigenkapitalanteil von 40% der Bilanzsumme. Weiter wirft die Mobimo-Aktie eine regelmässige Dividende ab. Sie zeichnet sich durch hohe Wertbeständigkeit, Berechenbarkeit und eine Rentabilität bezogen auf den Net Asset Value (NAV) aus, die im Mehrjahresdurchschnitt zwei Prozentpunkte über jener einer 10-Jahres-Bundesobligation liegt.
Für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung ist ein Reglement über Gewinnbeteiligung in Kraft, nach welchem im Falle der Überschreitung einer Hurdle in der Höhe von 5% Eigenkapitalrendite Optionen (mit Verwässerungsschutz) zum Bezug von Aktien im Umfange von 20% der jährlichen nicht realisierten Gewinne (Bewertungsgewinne auf Liegenschaften nach Abzug der latenten Steuern) zugeteilt werden. Die High-Water-Mark legt fest, dass eine Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5%-Hurdle erst wieder möglich ist, wenn die Differenz aufgeholt wurde. Die Anzahl Optionen wird seit dem 1. Januar 2006 aufgrund des Verkehrswertes der Option auf Basis des Black-Scholes-Modells festgelegt. Dieses Optionsprogramm läuft seit dem 1. Juli 2000, und das Reglement wurde aufgrund der Neuregelung der Erfolgsbeteiligung für Mitarbeitende per 1. Januar 2005 und per 1. Januar 2006 aktualisiert. Im Weiteren wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung im Jahr 2001 einmalig Optionen für den erfolgreichen Aufbau der Mobimo-Gruppe zugesprochen.
Die beschlossenen/ausgegebenen Optionen zeigen sich wie folgt:
| Gewährungszeitpunkt | 2008 | 2007 | |
|---|---|---|---|
| – Für erfolgreichen Aufbau der Gruppe | 21. 11. 2001 | 13 000 | 13 000 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2000 | 21. 11. 2001 | 55 900 | 55 900 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2001 | 28. 08. 2002 | 18 725 | 18 725 |
| – Sonderzuteilung Geschäftsleitung 2004 | 31. 12. 2004 | 2 293 | 2 293 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2005 | 01. 01. 2005 | 8 592 | 8 592 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2006 | 01. 01. 2006 | 8 322 | 8 322 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2007 | 01. 01. 2007 | 6 494 | 6 494 |
| – Aus Gewinnbeteiligung 2008 | 01. 01. 2008 | 1 825 | n/a |
| Total beschlossene/ausgegebene Optionen | 115 151 | 113 326 | |
| Ausgeübte Optionen | 11 748 | 9 850 | |
| Verfallene Optionen | 0 | 0 | |
| Total beschlossene/ausgegebene Optionen 31.Dezember | 103 403 | 103 476 | |
| Ausübbare Optionen | 78 170 | 76 775 |
Der Ausübungspreis für sämtliche Optionen entspricht jeweils dem Nennwert zum Ausübungszeitpunkt. Aufgrund der Nennwertreduktion vom 29. Juli 2008 hat sich der Ausübungspreis von CHF 56 auf CHF 47 reduziert. Im Vorjahr fand ebenfalls eine Nennwertreduktion statt. Der Ausübungspreis reduzierte sich damals von CHF 65 auf CHF 56.
Auf sämtlichen ausgegebenen Optionen lasten individuell wählbare Sperrfristen von mindestens drei Jahren ab Ausgabetermin (21. November 2001 für Gruppenaufbau und Gewinnbeteiligung 2000, 28. August 2002 für Gewinnbeteiligung 2001). Erstmalig war eine Ausübung am 21. November 2004 möglich. In der Berichtsperiode wurden 1 898 Optionen ausgeübt. Das Beteiligungsreglement, gültig ab dem 1. Januar 2006, für die Optionszuteilungen ab dem Geschäftsjahr 2006, legt eine Ausübungsfrist zwischen dem dritten und zehnten Jahr fest. Der Verkehrswert für die 2008 gewährten Optionen wurde auf Basis des Black-Scholes-Modells berechnet. Für die Berechnung wurden folgende Parameter verwendet:
| CHF 123.47 |
|---|
| CHF 182.00 |
| CHF 2.00 |
| 11,81% |
| CHF 56.90 |
| 3,12% |
Als Volatilität wurde die Volatilität der letzten 252 Tage der Aktie der Mobimo Holding AG, annualisiert, verwendet.
Per 31. Dezember 2008 bestehen insgesamt im Betrag von CHF 75,2 Mio. Verpflichtungen für zukünftige Investitionsausgaben. Die Verpflichtungen stammen aus den Anlageliegenschaften im Bau Horgen, Seestrasse; Zürich, Katzenbach II und Zürich, Turbinenstrasse Hotel.
Es bestehen Eventualverpflichtungen im Totalbetrag von CHF 0,5 Mio. in Form von Bankgarantien für die Sicherstellung von Grundstückgewinnsteuern.
Die folgenden Aktionäre halten per Bilanzstichtag einen Anteil von mehr als 3% der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| 31. Dezember | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Chasellas Global | 9,20% | 7,67% |
| Pensionskasse des Kantons Zug | 4,42% | 4,42% |
| Dr. Alfred Meili1 | 3,19% | 4,50% |
Inkl. der von Dr. Alfred Meili vertretenen Aktionärsgruppe.
Zu den nahestehenden Personen gehören Aktionäre, welche einen wesentlichen Einfluss auf Mobimo ausüben können, der Verwaltungsrat und das Management, die von Verwaltungsräten der Mobimo-Gruppe kontrollierten Gesellschaften und die Personalvorsorgestiftung von Mobimo. Zu den von Verwaltungsräten kontrollierten Gesellschaften gehören die Privatbankiers Reichmuth & Co., die Interpool Consulting AG, die Interpool Immobilien AG, die Bättig Treuhand AG, die Dr. Kurt Bättig Consulting und die Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien.
Im Berichtsjahr wurden vom Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung folgende Entschädigungen bezogen (in TCHF):
| 2008 | 2007 | |
|---|---|---|
| Verwaltungsräte/Geschäftsleitung | 3 269 | 4 548 |
| davon entfallen auf | ||
| – Gehälter | 2 746 | 3 398 |
| – Sozialleistungen | 298 | 276 |
| – aktienbasierte Vergütungen | 225 | 874 |
Im Rahmen des bestehenden Optionsprogrammes (vgl. Erläuterung 36) wurden dem Verwaltungsrat und der Geschäftsleitung in den Jahren 2000, 2001, 2004, 2005, 2006, 2007 und 2008 Optionen gewährt:
| Gewinnbeteiligung 2000, 2001, 2005, 2006 und Sonderzuteilung 2004 | 93 832 Optionen |
|---|---|
| Entschädigung für den erfolgreichen Aufbau der Gruppe | 13 000 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2007 | 6 305 Optionen |
| Gewinnbeteiligung 2008 | 1 825 Optionen |
Weitere Details zum bestehenden Optionsprogramm sind aus Erläuterung 36 ersichtlich.
Es bestehen folgende weitere Beziehungen zu den nahestehenden Personen:
In der Erfolgsrechnung sind für Dienstleistungen (Buchführung, Steuer- und Rechtsberatung sowie Raummiete) zugunsten Bättig Treuhand AG TCHF 274 (Vorjahr TCHF 335) und TCHF 13 (Vorjahr TCHF 50) zugunsten Dr. Kurt Bättig Consulting enthalten. Weiter sind für Dienstleistungen zugunsten der Interpool Immobilien AG TCHF 97 (Vorjahr TCHF 96) enthalten.
Im laufenden Jahr wurde der Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien für CHF 1,7 Mio. die Baulandparzelle Zumikon, Langwisstrasse 24 veräussert.
Die Transparenzangaben nach Obligationenrecht befinden sich im Anhang der Jahresrechnung der Mobimo Holding AG.
Der Konsolidierungskreis umfasst folgende Gesellschaften:
| Grund | Beteiligungs | Konsoli | ||
|---|---|---|---|---|
| kapital | quote | dierungs | ||
| Firma | Domizil | in TCHF | in % | methode |
| Mobimo Holding AG | Luzern | 204 230 | V | |
| Mobimo AG | Luzern | 72 000 | 100,00 | V |
| Mobimo Verwaltungs AG | Küsnacht | 100 | 100,00 | V |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Minimalkapital | 100,00 | V |
| Scala Tower AG | Luzern | 100 | 100,00 | V |
| Olmero AG | Opfikon | 208 | 6,44 | nicht kons. |
V = Vollkonsolidierung
nicht kons. = nicht konsolidiert
Die Konzernrechnung wurde am 18. Februar 2009 durch den Verwaltungsrat zur Veröffentlichung genehmigt. Sie unterliegt zusätzlich der Genehmigung durch die Generalversammlung der Mobimo Holding AG vom 8. April 2009. Es sind keine Ereignisse zwischen dem 31. Dezember und dem Datum der Genehmigung der vorliegenden Konzernrechnung eingetreten, welche eine Anpassung der Buchwerte von Aktiven und Passiven des Konzerns per 31. Dezember 2008 zur Folge hätten oder an dieser Stelle offengelegt werden müssten.
| Ort | Adresse | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachts kataster |
Baujahr | Erwerbsdatum | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Bauland | ||||||
| Adliswil | Wilacker Bauland I | 15 796 | Nein | Dez 07 | ||
| Adliswil | Wilacker Bauland III | 1 750 | Nein | Dez 07 | ||
| Erlenbach | Forch-/Glärnischstrasse | 7 037 | Nein | Apr 07 | ||
| Flawil | Mittlerer Botsberg 1 | 24 474 | Nein | Okt 05/Apr 06 | ||
| Herrliberg | Rigiweg | 5 082 | Nein | Nov 08 | ||
| Horgen | Seestrasse 55–591 | 1 230 | Nein | Nov 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40–42 (Wiesental II) | 7 047 | Nein | Nov 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 54 | 919 | Nein | Nov 06 | ||
| Wädenswil | Rötiboden | 3 740 | Nein | Okt 07 | ||
| 67 075 | ||||||
| Immobilien im Bau | ||||||
| Herrliberg | Schipfplateau | 5 064 | Nein | Juni 06 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 27–29 | 5 490 | Nein | Nov 05 | ||
| Horgen | Stockerstrasse 40–42 (Wiesental I) | 7 633 | Nein | Nov 05 | ||
| Männedorf | Hofen | 10 304 | Nein | Jan 05 | ||
| Thalwil | Bergstrasse 10 | 2 551 | Nein | Juni 06 | ||
| Zürich | Hardturmstrasse 82/90 | 2 920 | Nein | Aug 05 | ||
| Zürich | Katzenbach I | 6 530 | Nein | Okt 04/Feb 05 | ||
| Zürich | Turbinenstrasse Promotion (Mobimo Tower) | 1 936 | Nein | Mai 08 | ||
| 42 428 | ||||||
| Fertig gestellte Immobilien | ||||||
| Birmensdorf | Reppischtalstrasse | 7 802 | Nein | Nov 05/Feb 06 | ||
| Hinwil | Sonnenhofstrasse 19/21a/21b | |||||
| Gstaldenstrasse 18a/18b2 | 7 017 | Nein | 1987/88 | Mai 05 | ||
| Luzern | Guggistrasse 10/12/12a2 | 3 004 | Nein | 1979 | Juli 07 | |
| Zürich | Zweierstrasse 141; Zurlindenstrasse 822 | 880 | Nein | 1991 | Feb 99 | |
| 18 703 |
1 Verkauf Baulandparzellen
2 Umwandlungsobjekte von Miete in STWE
3 Status: beurkundeter Kaufvertrag
4 Verkaufsstart im Frühjahr 2009
| Verkaufsstand | Buchwert | Realisations | Projektstand | Verkaufsvolumen | Projektbeschrieb |
|---|---|---|---|---|---|
| 31. 12. 2008 | 31. 12. 2008 | zeitpunkt | 31. 12. 2008 | in TCHF | |
| in TCHF | |||||
| offen | 19 555 | offen | in Planung | offen | offen |
| offen | 2 109 | offen | in Planung | offen | offen |
| offen | 12 701 | offen | in Planung | offen | offen |
| offen | 4 881 | offen | in Planung | offen | offen |
| offen | 16 269 | offen | in Planung | offen | offen |
| offen | 560 | offen | in Planung | offen | offen |
| 0/43 | 16 981 | 2010/11 | in Planung | offen | 43 STWE |
| 0/4 | 1 645 | offen | in Planung | offen | 4 STWE |
| 0/14 | 6 910 | offen | in Planung | 24 920 | 14 STWE |
| 81 611 | 24 920 | ||||
| 13/15 | 26 785 | 2007/09 | Bauprojekt | 45 240 | 15 STWE |
| 30/39 | 6 797 | 2007/09 | Bauprojekt | 41 532 | 39 STWE |
| 26 726 | 2008/10 | Bauprojekt | 61 736 | 47 STWE | |
| 0/47 26/32 |
6 146 | 2006/08 | im Verkauf | 34 135 | 32 STWE |
| 12/14 | 11 580 | 2007/09 | Bauprojekt | 19 571 | 14 STWE |
| 40/40 | 27 841 | 2007/09 | Bauprojekt | 39 274 | 40 STWE |
| 26/67 | 33 763 | 2007/09 | Bauprojekt | 46 310 | 67 STWE |
| 58 869 | 2008/11 | Bauprojekt | 177 000 | 33 STWE | |
| 0/33 | 198 507 | 464 798 | |||
| 32/363 | 8 307 | im Verkauf | 31 020 | 36 STWE | |
| 41/43 | 680 | im Verkauf | 16 652 | 43 STWE | |
| 9 923 | im Verkauf | 15 740 | 9 STWE | ||
| 22/233 | 1 641 | im Verkauf | 20 197 | 23 STWE | |
| 20 551 | 83 609 |
Am 31. Dezember 2008 waren 21 Promotionen bilanziert, davon
18 Neubauprojekte (Vorjahr 24)
3 Umwandlungsprojekte (Vorjahr 3) Geografischer Schwerpunkt der Entwicklungsobjekte Wohneigentum ist der Kanton Zürich, vor allem die Stadt Zürich und die Region Zürichsee.
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations | |
|---|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | ||||
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | März 04 | 1975 | 1998 | |
| Aarau | Buchserstrasse 7/13 | Juni 01 | 1967 | 2003 | |
| Aarau | Industriestrasse 28 | Juni 01 | 1974 | ||
| Aarau | Torfeldstrasse (Parkhaus) | Juni 01 | 1973 | 1994 | |
| Aarau | Buchserstrasse 18/27/35; Industriestrasse 20/44; | Okt 06 | 1905/1916/1929/ | ||
| Torfeldstrasse 4 | 1943/1954 | ||||
| Adliswil | Soodring 13/13a | Juni 06 | 1986/1990 | 2005 | |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Mai 07 | 1973 | ||
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a/22 | Juni 04 | 1972 | 1988 | |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | Juni 06 | 2005 | ||
| Buchs | Webereiweg 3; Weierweg 6 | Juni 01 | 1924/1994 | ||
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Sept 05 | 1969 | 1995 | |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Okt 99 | 1991 | ||
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Juni 05 | 1983/1986 | ||
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | März/Dez 99 | 1975 | 2000 | |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Jan 00 | 1965 | 1983 | |
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Nov 05 | 1983 | ||
| Füllinsdorf | Schneckelerstrasse 4/4a | Nov 00 | 1989 | 1991 | |
| Gossau | Industriestrasse 149 | Okt 06 | 1991 | 2002 | |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Juli 08 | 1984 | ||
| Horgen | Seestrasse 80 | Nov 05 | 1960 | ||
| Horgen | Seestrasse 93 | Nov 05 | 1998 | ||
| Jona | St. Gallerstrasse 23/25; Bühlstrasse 1 | Nov 04 | 1981 | 2002 | |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Sept 05 | 1987 | ||
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Nov 06 | 1983/2003 | 2003 | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Apr 07 | 2007 | ||
| Kriens | Sternmatt 6 | Feb 04 | 1986 | ||
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Juni 07 | 1890 | 2001 | |
| Meggen | Neuhausstrasse 3 | Okt 05 | 1977 | ||
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | März 07 | 2007 | ||
| Neuhausen | Zentralstrasse 2–6 | Sept 05 | 1953 | 1992 | |
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Sept 05 | 1990 | ||
| Oberuzwil | Wiesentalstrasse 22/22a | Juli 01 | 1996 | ||
| Otelfingen | Lauetstrasse 3/5/7/9/11/21/23/25/27/29/31/33/35 | Feb 99 | 1974 | 2002 | |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Dez 01 | 1976 | ||
| Reinach | Hauptstrasse 13/15 | Okt 01 | 1983 | ||
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | März 07 | 1989 | ||
| Schaffhausen | Stauffacherstrasse 36 | Sept 05 | 1991 | ||
| Schwerzenbach | Bahnstrasse 5 | Okt 01 | 1972 | 1989 | |
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Feb 04 | 1974 | 2000 | |
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Dez 04 | 1900 | 2002 | |
| St. Gallen | Wassergasse 42/44 | Feb 04 | 1966 | 2000 | |
| St. Gallen | Wassergasse 50/52 | Feb 04 | 1998 | ||
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Dez 00 | 1981 | 2002 | |
| Winterthur | Im Hölderli 26 | Dez 99 | 1980 | 1993 | |
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Okt 99 | 1994 | 2002 | |
| Winterthur | Marktgasse 34 | Dez 95 | 1972 | ||
| Winterthur | Museumstrasse 3 (Palmhof ) | Dez 98 | 1970 | 2002 | |
| Marktwert in TCHF |
Anlagekosten Bruttorendite in TCHF in % 1 |
Soll-Mietertrag in TCHF |
Leerstand per 31. 12. 2008 in % 2 |
Leerfläche per 31. 12. 2008 in % |
|---|---|---|---|---|
| 25 380 | 7,3 | 1 847 | 3,2 | 2,9 |
| 11 600 | 7,8 | 901 | 0,0 | 0,0 |
| 14 740 | 8,1 | 1 194 | 0,0 | 0,0 |
| 5 568 | 6,2 | 343 | 0,0 | 0,0 |
| 26 490 | 5,9 | 1 561 | 26,1 | 19,0 |
| 12 770 | 7,4 | 941 | 7,0 | 5,8 |
| 25 350 | 7,9 | 2 000 | 0,0 | 0,0 |
| 17 110 | 7,3 | 1 250 | 19,4 | 23,0 |
| 26 420 | 5,9 | 1 556 | 7,7 | 16,3 |
| 14 380 | 7,0 | 1 011 | 0,0 | 0,0 |
| 2 814 | 6,5 | 183 | 0,0 | 0,0 |
| 13 000 | 8,1 | 1 052 | 11,9 | 6,8 |
| 9 088 | 8,5 | 776 | 9,9 | 14,8 |
| 27 920 | 6,5 | 1 811 | 0,2 | 0,0 |
| 20 730 | 6,6 | 1 369 | 9,1 | 6,9 |
| 11 110 | 8,3 | 922 | 4,1 | 2,2 |
| 6 941 | 7,5 | 518 | 9,8 | 9,7 |
| 23 970 | 7,3 | 1 761 | 30,8 | 36,0 |
| 17 020 | 6,4 | 1 086 | 0,0 | 0,0 |
| 7 989 | 6,5 | 521 | 9,9 | 10,2 |
| 28 590 | 9,3 | 2 652 | 0,0 | 0,0 |
| 13 720 | 7,1 | 972 | 6,2 | |
| 11 010 | 6,3 | 692 | 0,0 | 5,6 0,0 |
| 62 970 | 5,6 | 3 513 | 0,0 | 0,0 |
| 6 365 | 4,9 | 314 | 0,0 | 0,0 |
| 35 370 | 8,3 | 2 938 | 21,6 | 30,6 |
| 9 748 | 3,6 | 349 | 0,0 | 0,0 |
| 6 910 | 9,3 | 640 | 0,1 | |
| 14 020 | 5,1 | 708 | 0,0 | |
| 3 596 | 6,9 | 248 | 0,0 | |
| 23 070 | 7,7 | 1 783 | 6,0 | 0,0 4,8 |
| 7 424 | 8,4 | 627 | 20,5 | 17,9 |
| 6 889 | 9,7 | 668 | 11,5 | |
| 18 740 | 9,2 | 1 732 | 6,0 | 8,3 0,0 |
| 5 347 | 10,8 | 578 | 3,4 | 5,5 |
| 12 690 | 6,6 | 838 | 1,9 | 0,9 |
| 7 918 | 7,3 | 574 | 0,0 | 0,0 |
| 5 423 | 7,8 | 422 | 1,0 | 0,0 |
| 16 290 | 6,4 | 1 039 | 0,0 | 0,0 |
| 4 010 | 5,7 | 230 | 0,0 | 0,0 |
| 14 000 | 6,3 | 885 | 4,1 | 6,5 |
| 12 790 | 6,1 | 781 | 0,0 | 0,0 |
| 7 902 | 8,0 | 629 | 0,0 | 0,0 |
| 5 694 | 8,0 | 457 | 0,0 | 0,0 |
| 17 630 | 7,8 | 1 371 | 11,1 | 10,7 |
| 3 941 | 6,0 | 235 | 0,0 | 0,0 |
| 6 596 | 7,8 | 517 | 0,0 | |
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | |||
| Zürich | Bahnhofplatz 4 | Juli 06 | 1881 | 2002 |
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Okt 98 | 1968 | |
| Zürich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Hochhaus) | Nov 99 | 1974 | 2001 |
| Zürich | Letzigraben 134–136 | Sep 06 | 1958/1975 | |
| Zürich | Rautistrasse 12 | Nov 99 | 1972 | |
| Zürich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Mai 98 | 1950 | |
| Zürich | Siewerdtstrasse 105 | Juni 01 | 1984 | |
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Juni 00 | 1990 | |
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | März 02 | 1963/1968/1985 | |
| Zürich | Witikonerstrasse 311/311b | Sept 97 | 1992 | |
| 57 | Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | |||
| Aarau | Buchserstrasse 15 | Aug 08 | 1928 | |
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Aug 03 | 1984 | |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Sep 06 | 2008 | |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (Bauland) | Nov 06 | ||
| Kriens | Mattenhof (Bauland) | März 05 | ||
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Dez 01 | 1982 | |
| Weisslingen | Dorfstrasse 6/8/10/12 | Dez 00 | 1830/1961 | |
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Dez 98 | 1900/1990 | |
| 8 | Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | |||
| 65 | Total Geschäftsliegenschaften |
| Bruttorendite | Anlagekosten | Marktwert | |
|---|---|---|---|
| in % 1 | in TCHF | in TCHF | |
| 4,7 | 18 700 | ||
| 6,9 | 7 654 | ||
| 5,7 | 57 680 | ||
| 7,2 | 14 120 | ||
| 7,3 | 18 510 | ||
| 5,0 | 6 333 | ||
| 7,2 | 5 925 | ||
| 5,4 | 38 630 | ||
| 6,9 | 13 590 | ||
| 6,2 | 8 123 | ||
| 6,9 | 732 410 | 878 308 | |
| 8,7 | 398 | ||
| 10,4 | 5 521 | ||
| 5,3 | 7 887 | ||
| 1 817 | |||
| 3 187 | |||
| 10,0 | 16 190 | ||
| 12,7 | 8 102 | ||
| 8,0 | 3 860 | ||
| 9,5 | 50 613 | 46 962 | |
| 783 023 | 925 270 |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachtskataster |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Aarau | Bahnhofstrasse 102 (Mediapark) | Alleineigentum | 5 675 | Nein | |
| Aarau | Buchserstrasse 7/13 | Alleineigentum | 3 657 | Ja (unbedeutend) | |
| Aarau | Industriestrasse 28 | Alleineigentum | 3 639 | Ja (unbedeutend) | |
| Aarau | Torfeldstrasse (Parkhaus) | Alleineigentum | 2 339 | Ja (unbedeutend) | |
| Aarau | Buchserstrasse 18/27/35; Industriestrasse 20/44; | Alleineigentum | 41 239 | Ja | |
| Torfeldstrasse 4 | |||||
| Adliswil | Soodring 13/13a | Alleineigentum | 3 153 | Nein | |
| Aesch | Pfeffingerring 201 | Alleineigentum | 16 034 | Keine Angaben | |
| Baden-Dättwil | Im Langacker 20/20a/22 | Alleineigentum | 8 792 | Nein | |
| Brugg | Bahnhofstrasse 11 | STWE (773/1000) | 2 726 | Nein | |
| Buchs | Webereiweg 3; Weierweg 6 | Alleineigentum | 6 705 | Nein | |
| Bülach | Bahnhofstrasse 39 | Alleineigentum | 563 | Nein | |
| Bülach | Schlosserstrasse 4 (Ifang) | Alleineigentum | 4 415 | Nein | |
| Dietikon | Lerzenstrasse 12 | Alleineigentum | 3 000 | Ja (Code D)3 | |
| Dübendorf | Sonnentalstrasse 5 | STWE (929/1000) | 4 368 | Ja (Code D)3 | |
| Dübendorf | Zürichstrasse 98 | Alleineigentum | 9 719 Ja (Tankstelle / Code D)3 | ||
| Frenkendorf | Parkstrasse 6 | Alleineigentum | 7 748 | Keine Angaben | |
| Füllinsdorf | Schneckelerstrasse 4/4a | Alleineigentum | 4 254 | Nein | |
| Gossau | Industriestrasse 149 | Alleineigentum | 4 174 | Nein | |
| Herisau | Obstmarkt 1 | Alleineigentum | 1 602 | Nein | |
| Horgen | Seestrasse 80 | Alleineigentum | 3 117 | Nein | |
| Horgen | Seestrasse 93 | Alleineigentum | 10 767 | Ja | |
| Jona | St. Gallerstrasse 23/25; Bühlstrasse 1 | Alleineigentum | 4 058 | Ja | |
| Kreuzlingen | Hauptstrasse 37 | Alleineigentum | 1 448 | Nein | |
| Kreuzlingen | Leubernstrasse 3 | Alleineigentum | 32 557 | Nein | |
| Kreuzlingen | Lengwilerstrasse 2 | Alleineigentum | 7 027 | Nein | |
| Kriens | Sternmatt 6 | Alleineigentum | 28 636 | Nein | |
| Luzern | Alpenstrasse 9 | Alleineigentum | 569 | Nein | |
| Meggen | Neuhausstrasse 3 | Alleineigentum | 6 661 | Nein | |
| Neuhausen | Victor-von-Bruns-Strasse 19 | Alleineigentum | 1 597 | Nein | |
| Neuhausen | Zentralstrasse 2–6 | Alleineigentum | 496 | Nein | |
| Oberglatt | Aspstrasse 12 | Alleineigentum | 32 149 | Nein | |
| Oberuzwil | Wiesentalstrasse 22/22a | STWE (921/1000) | 5 270 | Nein | |
| Otelfingen | Lauetstrasse 3/5/7/9/11/21/23/25/27/29/31/33/35 | Alleineigentum | 9 658 | Ja | |
| Regensdorf | Althardstrasse 30 | Alleineigentum | 9 355 | Ja | |
| Reinach | Hauptstrasse 13/15 | Baurecht auf Teilparzelle | 553 | Nein | |
| Renens | Chemin de la Rueyre 116/118 | Alleineigentum | 4 503 | Nein | |
| Schaffhausen | Stauffacherstrasse 36 | Alleineigentum | 2 709 | Nein | |
| Schwerzenbach | Bahnstrasse 5 | Alleineigentum | 2 758 | Nein | |
| St. Gallen | Schochengasse 6 | Alleineigentum | 1 316 | Nein | |
| St. Gallen | St. Leonhardstrasse 22 | Alleineigentum | 219 | Nein | |
| St. Gallen | Wassergasse 42/44 | STWE (824/1000) | 1 714 | Nein | |
| St. Gallen | Wassergasse 50/52 | Alleineigentum | 1 373 | Nein | |
| Tagelswangen | Lindauerstrasse 17; Ringstrasse 30 | Alleineigentum | 8 953 | Ja (Code D)3 | |
| Winterthur | Im Hölderli 26 | Alleineigentum | 8 000 | Ja | |
| Winterthur | Industriestrasse 26 | Alleineigentum | 3 635 | Ja (Code D)3 | |
| Winterthur | Marktgasse 34 | STWE (144/1000) | 623 | Nein | |
| Winterthur | Museumstrasse 3 (Palmhof ) | STWE (893.6/1000) | 2 550 | Nein |
| Übrige | Anteil | Anteil Gewerbe | Anteil Verkauf | Anteil Büro | Total nutzbare | Objekt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nutzungen in % | Wohnungen in % | in % | in % | in % | Fläche in m2 | beschrieb |
| 24,6 | 0,7 | 9,1 | 0,0 | 65,6 | 13 215 | GH |
| 9,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 91,0 | 4 047 | GH |
| 11,9 | 0,0 | 87,2 | 0,0 | 0,9 | 11 180 | GH |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0 | Parking |
| 10,6 | 2,5 | 80,7 | 0,4 | 5,8 | 27 499 | GH |
| 33,4 | 0,0 | 23,6 | 0,0 | 43,0 | 5 924 | GH |
| 27,6 | 0,0 | 43,8 | 0,0 | 28,6 | 14 794 | GH |
| 21,4 | 1,3 | 23,7 | 28,8 | 24,8 | 8 821 | GH |
| 15,9 | 0,0 | 22,5 | 33,2 | 28,4 | 4 173 | GH |
| 7,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 92,6 | 3 979 | GH |
| 19,9 | 0,0 | 0,0 | 18,0 | 62,1 | 880 | GH |
| 19,2 | 1,9 | 52,8 | 0,0 | 26,1 | 7 429 | GH |
| 11,9 | 1,4 | 67,0 | 0,0 | 19,7 | 7 575 | GH |
| 11,0 | 0,0 | 44,0 | 0,0 | 45,0 | 9 057 | GH |
| 31.0 | 0,0 | 32,8 | 14,1 | 22,1 | 9 602 | GH |
| 1,7 | 45,3 | 0,0 | 46,4 | 6 218 | GH | |
| 13,1 | 4,1 | 18,0 | 0,0 | 64,8 | 3 003 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 5,0 | 89,2 | 10 646 | GH | |
| 38,1 | 0,0 | 0,0 | 9,4 | 52,5 | 5 647 | GH |
| 21,2 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 78,8 | 2 065 | GH |
| 13,6 | 0,0 | 86,4 | 0,0 | 0,0 | 19 099 | GH |
| 10,9 | 15,8 | 0,0 | 27,7 | 45,6 | 4 872 | WH + GH |
| 24,4 | 0,0 | 0,0 | 19,9 | 55,7 | 2 530 | GH |
| 0,0 | 0,0 | 89,3 | 9,0 | 17 563 | GH | |
| 33,3 | 0,0 | 0,0 | 66,7 | 0,0 | 1 350 | GH |
| 20,1 | 1,0 | 34,5 | 16,5 | 27,9 | 26 357 | GH |
| 23,5 | 0,0 | 14,0 | 60,0 | 1 777 | WH + GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 31,8 | 4 103 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 0,0 | 100,0 | 3 130 | GH | |
| 0,0 | 0,0 | 17,1 | 57,3 | 1 410 | GH | |
| 25,6 11,4 |
0,8 | 67,6 | 0,0 | 20,2 | 14 012 | GH |
| 0,0 | 34,7 | 0,0 | 56,9 | 4 938 | GH | |
| 19,2 | 0,0 | 49,7 | 0,0 | 31,1 | 6 066 | GH |
| 33,4 | 1,9 | 25,5 | 0,0 | 39,2 | 13 755 | GH |
| 24,7 | 9,6 | 0,0 | 24,5 | 41,2 | 2 271 | GH |
| 33,5 | 0,0 | 0,8 | 0,0 | 65,7 | 4 420 | GH |
| 32,4 | 0,0 | 0,0 | 17,1 | 50,5 | 3 020 | GH |
| 34,4 | 21,3 | 0,0 | 6,9 | 37,4 | 2 390 | WH + GH |
| 4,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 95,6 | 4 504 | GH |
| 8,4 | 0,0 | 0,0 | 13,0 | 78,6 | 1 073 | GH |
| 3,9 | 0,0 | 0,0 | 91,3 | 3 870 | GH | |
| 26,9 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 73,1 | 3 581 | GH |
| 79,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 20,6 | 6 161 | GH |
| 15,8 | 0,0 | 62,6 | 0,0 | 21,6 | 4 497 | GH |
| 12,9 | 0,0 | 86,2 | 0,9 | 0,0 | 10 537 | GH |
| 55,3 | 0,0 | 0,0 | 44,7 | 0,0 | 447 | GH |
| 9,7 | 0,0 | 0,0 | 64,8 | 3 079 | GH | |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche in m2 |
Altlasten verdachtskataster |
|---|---|---|---|---|
| Zürich | Bahnhofstrasse 4 | Alleineigentum | 189 | Nein |
| Zürich | Friedaustrasse 17 | Alleineigentum | 869 | Nein |
| Zürich | Hardturmstrasse 3/5 (Mobimo Hochhaus) | Alleineigentum | 2 714 | Ja |
| Zürich | Letzigraben 134–136 | Alleineigentum | 5 003 | Ja |
| Zürich | Rautistrasse 12 | Alleineigentum | 1 894 | Ja (Tankstelle) |
| Zürich | Schifflände 6; Kruggasse 1 | Alleineigentum | 120 | Nein |
| Zürich | Siewerdtstrasse 105 | Alleineigentum | 1 403 | Nein |
| Zürich | Stauffacherstrasse 41 | Alleineigentum | 1 405 | Nein |
| Zürich | Thurgauerstrasse 23; Siewerdtstrasse 25 | Alleineigentum | 2 657 | Nein |
| Zürich | Witikonerstrasse 311/311b | Alleineigentum | 1 846 | Ja (Tankstelle) |
| 57 | Anlageobjekte Geschäftsliegenschaften | 344 173 | ||
| Aarau | Buchserstrasse 15 | Alleineigentum | 353 | Nein |
| Cham | Alte Steinhauserstrasse 35 | Alleineigentum | 3 311 | Nein |
| Frenkendorf | Parkstrasse 2 | Alleineigentum | 4 803 | Nein |
| Kreuzlingen | Romanshornerstrasse (Bauland) | Alleineigentum | 2 180 | Nein |
| Kriens | Mattenhof (Bauland) | Alleineigentum | 4 303 | Nein |
| Regensdorf | Althardstrasse 10 | Alleineigentum | 7 714 | Ja |
| Weisslingen | Dorfstrasse 6/8/10/12 | Alleineigentum | 15 725 | Ja |
| Wohlen | Zentralstrasse 34 | Alleineigentum | 3 189 | Nein |
| 8 | Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften | 41 578 | ||
| 65 | Total Geschäftsliegenschaften | 385 751 |
| Ort | Adresse | Erwerbs | Baujahr | Renovations |
|---|---|---|---|---|
| datum | jahr | |||
| Adliswil | Wilacker II (Bauland)4 | Dez 07 | in Planung | |
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Okt 07 | 1973/1980 | 1992/2007 |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Nov 05 | 1966 | 1997/2001 |
| Egg | Dorfplatz 1 und 2 | Juli 99 | 1958/1991 | |
| Horgen | Seestrasse 43–45 (Bauland)4 | Nov 05 | im Bau | |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; Unterer Buchenacker 7 | Juni 07 | 1994/1995 | |
| Regensdorf | Schulstrasse 95/101/107/115; Riedthofstrasse 55/63; | Juni 07 | 1963/1969 | |
| Feldblumenstrasse 44 | ||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Sep 06 | 1972 | 2004 |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Dez 06 | 1900 | 2005 |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Juni 07 | 1984/1988 | |
| Zürich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Nov 01 | 1897 | 1987 |
| Zürich | Katzenbach II (Bauland)4 | Okt 04/Feb 05 | im Bau | |
| Zürich | Katzenbach 239 | März 08 | 1969 | |
| Zürich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 | Dez 05 | in Planung | |
| (Bauland)4 | ||||
| Zürich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Apr 99 | 1969 | 2003 |
| 15 | Liegenschaften |
Die aufgelaufenen Kosten für das Projekt werden unter 2.4 Anlageliegenschaften im Bau ausgewiesen
4
| Übrige | Anteil | Anteil Gewerbe | Anteil Verkauf | Anteil Büro | Total nutzbare | Objekt |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nutzungen in % | Wohnungen in % | in % | in % | in % | Fläche in m2 | beschrieb |
| 6,6 | 0,0 | 0,0 | 28,6 | 64,7 | 739 | GH |
| 33,1 | 0,0 | 3,5 | 0,0 | 63,4 | 2 554 | GH |
| 5,4 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 94,6 | 8 259 | GH |
| 47,0 | 0,0 | 52,4 | 0,0 | 0,7 | 6 922 | GH |
| 16,0 | 1,4 | 0,0 | 8,5 | 74,1 | 5 456 | GH |
| 22,4 | 0,0 | 0,0 | 17,0 | 60,7 | 501 | GH |
| 4,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 96,0 | 1 827 | GH |
| 26,7 | 0,0 | 0,0 | 3,7 | 69,6 | 5 667 | GH |
| 24,0 | 0,0 | 8,3 | 6,4 | 61,3 | 3 886 | GH |
| 13,8 | 30,7 | 6,5 | 0,0 | 48,9 | 1 995 | WH + GH |
| 19,1 | 1,4 | 33,7 | 9,0 | 36,8 | 364 370 | |
| 61,5 | 38,5 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 239 | Bauland |
| 12,2 | 0,0 | 0,0 | 5,0 | 82,8 | 4 399 | GH |
| 29,7 | 0,0 | 0,0 | 70,3 | 0,0 | 1 533 | Bauland |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | n/a | Bauland |
| 100,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | 0,0 | n/a | Bauland |
| 31,5 | 0,0 | 0,0 | 30,5 | 38,8 | 12 912 | GH |
| 30,3 | 0,0 | 42,9 | 0,0 | 26,8 | 12 519 | GH |
| 21,0 | 0,0 | 0,0 | 22,8 | 56,2 | 1 601 | GH |
| 28,1 | 0,3 | 16,2 | 11,0 | 38,6 | 33 203 | |
| 19,9 | 1,3 | 32,3 | 9,6 | 36,9 | 397 573 |
| Marktwert | Anlagekosten | Bruttorendite | Soll-Mietertrag | Leerstand per | Leerfläche per |
|---|---|---|---|---|---|
| in TCHF | in TCHF | in % 1 | in TCHF | 31. 12. 2008 in % 2 | 31. 12. 2008 in % |
| 3 957 | |||||
| 19 400 | 5,6 | 1 077 | 11,3 | 14,2 | |
| 8 917 | 6,2 | 556 | 0,8 | 4,0 | |
| 5 796 | 6,5 | 380 | 3,2 | 0,0 | |
| 13 100 | |||||
| 12 530 | 6,1 | 765 | 0,8 | 0,3 | |
| 18 710 | 6,1 | 1 144 | 0,3 | 0,0 | |
| 17 120 | 6,6 | 1 129 | 5,4 | 2,9 | |
| 3 557 | 5,4 | 191 | 2,9 | 4,5 | |
| 10 410 | 6,7 | 699 | 1,0 | 0,0 | |
| 6 358 | 6,1 | 388 | 0,0 | 0,0 | |
| 11 000 | |||||
| 5 061 | 5,1 | 257 | 22,8 | 24,4 | |
| 12 500 | |||||
| 9 126 | 5,9 | 537 | 0,5 | 0,0 | |
| 157 542 | 148 017 | 5,9 | 7 123 | 4,0 | 4,1 |
| Ort | Adresse | Eigentum | Grundstücks fläche |
Altlasten verdachts |
Objekt beschrieb |
|
|---|---|---|---|---|---|---|
| in m2 | kataster | |||||
| Adliswil | Wilacker II (Bauland) | Alleineigentum | 3 700 | Nein | Bauland | |
| Bergdietikon | Baltenschwilerstrasse 3/5/7/9/11/13/15/17 | Alleineigentum | 11 131 | Nein | 3 MFH | |
| Binz | Zürichstrasse 244/246 | Alleineigentum | 4 325 | Nein | MFH | |
| Egg | Dorfplatz 1 und 2 | Alleineigentum | 2 660 | Nein | WH + GH | |
| Horgen | Seestrasse 43-45 (Bauland) | Alleineigentum | 11 361 | Nein | Bauland | |
| Münchwilen | Buchenacker 22/24/26/28; | Alleineigentum | 5 741 | Nein | 3 MFH | |
| Unterer Buchenacker 7 | ||||||
| Regensdorf | Schulstrasse 95/101/107/115; | Alleineigentum | 16 656 | Nein | 7 MFH | |
| Riedthofstrasse 55/63; Feldblumenstrasse 44 | ||||||
| Rheinfelden | Rütteliweg 8; Spitalhalde 40 | Alleineigentum | 14 817 | Nein | 2 WH | |
| St. Gallen | Teufenerstrasse 15 | Alleineigentum | 658 | Nein | WH + GH | |
| Wängi | Brühlwiesenstrasse 11a/11b/15a/15b/19a/19b | Alleineigentum | 7 412 | Nein | 3 MFH | |
| Zürich | Klingenstrasse 34; Konradstrasse 68 | Alleineigentum | 361 | Nein | 2 WH + GH | |
| Zürich | Katzenbach II (Bauland) | Alleineigentum | 6 819 | Nein | Bauland | |
| Zürich | Katzenbachstrasse 239 | Alleineigentum | 1 987 | Nein | MFH | |
| Zürich | Manessestrasse 190/192; | Alleineigentum | 2 345 | Nein | Bauland | |
| Staffelstrasse 1/3/5 (Bauland) | ||||||
| Zürich | Wettingerwies 7; Zeltweg | Alleineigentum | 609 | Nein | WH + GH | |
| 15 | Liegenschaften | 90 582 |
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs datum |
Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Adliswil | Wilacker II (Bauprojekt) | Alleineigentum | Dez 07 | in Projektierung |
| Horgen | Seestrasse 43–45 (Bauprojekt) | Alleineigentum | Nov 05 | im Bau |
| Zürich | Katzenbachstrasse II (Bauprojekt) | Alleineigentum | Okt 04/ Feb 05 | im Bau |
| Zürich | Manessestrasse 190/192; Staffelstrasse 1/3/5 (Bauprojekt) |
Alleineigentum | Dez 05 | in Projektierung |
| Zürich | Turbinenstrasse Hotel (Mobimo Tower) | Alleineigentum | Mai 08 | im Bau |
| 5 | Liegenschaften |
| Ort | Adresse | Eigentum | Erwerbs datum |
Baujahr |
|---|---|---|---|---|
| Küsnacht | Seestrasse 59 | Alleineigentum | Sept 02 | 2006 |
| 1 | Liegenschaft |
| Übrige Nutzungen |
Total Wohnungen |
5- und mehr Zimmer |
4–41/2- Zimmer |
3–31/2- Zimmer |
2–21/2- Zimmer |
1–11/2- Zimmer |
Total nutz bare Fläche |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Fläche in % | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | Wohnungen | in m2 | |
| 100,0 | |||||||
| 0,3 | 54 | 0 | 28 | 18 | 8 | 0 | 4 938 |
| 4,7 | 30 | 0 | 12 | 12 | 6 | 0 | 2 462 |
| 51,9 | 8 | 0 | 3 | 3 | 2 | 0 | 1 463 |
| 100,0 | |||||||
| 2,2 | 44 | 0 | 20 | 20 | 4 | 0 | 4 064 |
| 3,2 | 95 | 1 | 23 | 43 | 19 | 9 | 6 488 |
| 0,5 | 84 | 0 | 46 | 0 | 30 | 8 | 5 472 |
| 30,6 | 11 | 0 | 7 | 1 | 2 | 1 | 1 534 |
| 1,0 | 48 | 0 | 21 | 21 | 6 | 0 | 4 258 |
| 41,7 | 10 | 0 | 3 | 7 | 0 | 0 | 1 466 |
| 100,0 | |||||||
| 0,0 | 18 | 0 | 5 | 8 | 5 | 0 | 1 610 |
| 100,0 | |||||||
| 50,5 | 21 | 0 | 0 | 0 | 0 | 21 | 987 |
| 8,15 | 423 | 1 | 168 | 133 | 82 | 39 | 34 742 |
| Objekt Total nutzbare |
Altlasten | Grundstücks | Anlagekosten |
|---|---|---|---|
| beschrieb | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| WH | Nein | 3 700 | 200 |
| MFH | Nein | 11 361 | 7 057 |
| MFH | Nein | 6 819 | 19 182 |
| MFH | Nein | 2 345 | 1 894 |
| Hotel | Nein | 3 872 | 57 049 |
| 28 097 | 85 382 | ||
| Total nutzbare | Objekt | Altlasten | Grundstücks | Buchwert |
|---|---|---|---|---|
| Fläche in m2 | beschrieb | verdachtskataster | fläche in m2 | in TCHF |
| 1 884 | GH | Nein | 2 287 | 14 128 |
| 1 884 | 2 287 | 14 128 | ||
Am 31. Dezember 2008 waren 80 Anlageliegenschaften bilanziert, davon
Grafik Verteilung der Anlageobjekte Wohn- und Geschäftsliegenschaften und der Entwicklungsobjekte Geschäftsliegenschaften nach Wirtschaftsräumen.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 26 bis 92 wiedergegebene Konzernrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung, Eigenkapitalnachweis, Geldflussrechnung und Anhang für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Konzernrechnung in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards und den gesetzlichen Vorschriften verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Konzernrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Konzernrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards sowie den International Standards on Auditing vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Konzernrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Konzernrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Konzernrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Konzernrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Konzernrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung vermittelt die Konzernrechnung für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie Artikel 13 des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Konzernrechnung existiert.
Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Leitender Revisor
Revisionsexperte, Revisionsexperte
Luzern, 18. Februar 2009
Gemäss Ihrem Auftrag haben wir für die Zwecke der Rechnungslegung ausgewählte Liegenschaften aus dem Anlagebestand Ihrer Gesellschaften per 31. Dezember 2008 bewertet. Das Gesamtportfolio der Renditeliegenschaften umfasst zum Stichtag insgesamt 80 Liegenschaften.1
Auf der Basis unserer Einschätzung ergibt sich für das für die Bewertung relevante Gesamtportfolio folgende Ergebnis-Übersicht:
| Anzahl | Fair Value per 31. 12. 2008 (TCHF) |
Anteil am Total |
Soll-Mietertrag 31. 12. 2008 (TCHF) |
Brutto rendite |
|
|---|---|---|---|---|---|
| Anlage- und Entwicklungsobjekte | |||||
| Geschäftsliegenschaften | 65 | 925 270 | 85,5% | 64 298 | 6,9% |
| Anlageobjekte – Wohnliegenschaften2 | 15 | 157 542 | 14,5% | 7 123 | 4,5% |
| Total | 80 | 1 082 812 | 100% | 71 421 | 6,6% |
Zum Stichtag am 31. Dezember 2008 haben wir die ausgewählten Renditeliegenschaften auf der Basis der «Discounted Cashflow»-Methode bewertet. Die Liegenschaften sind uns aufgrund von früheren Bewertungen und Besichtigungen sowie der uns zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen bekannt. Für die Aktualisierung der Bewertungen standen uns die aktuellen Mieterspiegel zum Stichtag sowie die Abgrenzung der getätigten Investitionen zur Verfügung. In Einzelfällen haben wir aufgrund von neuen Vertragsabschlüssen oder massgeblichen Veränderungen der Rahmenbedingungen die Mietzinspotenziale, die Absorptionszeit für Leerstände sowie die Diskontierungssätze überprüft und gegebenenfalls angepasst. Wir haben auf dieser Basis als unabhängiger Experte eine Bewertung der einzelnen Liegenschaften vorgenommen.
2 Die Angaben zum Fair Value beinhalten auch die aktuellen Grundstückswerte der genannten drei Wohnliegenschaften gemäss den Angaben der Mobimo.
1 Das Portfolio der Renditeliegenschaften umfasst neben 77 bestehenden Liegenschaften, welche durch Wüest & Partner eingehend bewertet wurden, auch drei Grundstücke für Wohnliegenschaften (Horgen, Seestrasse; Zürich, Manessestrasse sowie Zürich, Katzenbachstrasse), die durch Wüest & Partner zum Stichtag der Bewertung nicht beurteilt wurden.
Die per Stichtag vom 31. Dezember 2008 von uns ermittelten Marktwerte stehen in Einklang mit dem «Fair Value», wie er in den «International Financial Reporting Standards» (IFRS) gemäss IAS 40 «Investment Properties» umschrieben wird.
Der ausgewiesene «Fair Value» berücksichtigt keine Handänderungs- und Grundstückgewinn- oder Mehrwertsteuern sowie weiteren, bei einer allfälligen Veräusserung der Liegenschaften anfallenden Kosten und Provisionen. Im Weiteren sind auch keinerlei Verbindlichkeiten der Eigentümerin hinsichtlich allfälliger Steuern (neben den ordentlichen Liegenschaftssteuern) und Finanzierungskosten enthalten. Die Ermittlung des «Fair Value» erfolgt, mit Rücksicht auf den Paragrafen 45 der IFRS/IAS 40, unter Ausklammerung von zukünftigen wertvermehrenden Investitionen und damit verbundenen Mehrerträgen.
Wir bestätigen, dass wir die Bewertungen der Liegenschaften der Mobimo Holding AG in Einklang mit unserer Geschäftspolitik, ohne Einflussnahme von Dritten und allein dem oben beschriebenen Auftrag verpflichtet durchgeführt haben.
Wüest & Partner AG Zürich, 18. Februar 2009
Matthias Arioli Patrik Schmid
dipl. Ing. ETH/SIA, Partner dipl. Arch. ETH, Senior Consultant
Die Wertentwicklung von Immobilien wird von verschiedenen fundamentalen Einflussgrössen bestimmt. Es ist zwischen den immobilienspezifischen Faktoren (Bewirtschaftung) und exogenen Faktoren aus dem immobilien- und finanzmarktspezifischen Umfeld zu unterscheiden:
Im Weiteren ist die Alterung der Liegenschaften als wesentlicher Einflussfaktor zu beachten. Bei absolut unveränderten Rahmenbedingungen bewirkt allein die Alterung innerhalb einer Jahresfrist eine Wertminderung in der Grössenordnung von rund 1% des Gebäudewertes3 .
Ausgangspunkt für die Bewertungen sind die effektiven Mietzinseinnahmen, wie sie im Mieterspiegel der Verwaltung zum Stichtag der Bewertung ausgewiesen werden. Diese Mietzinseinnahmen werden unter Würdigung der in den Mietverträgen vereinbarten Bestimmungen und Konditionen in den Bewertungen berücksichtigt. Die Einschätzung des zukünftigen Mietertrages erfolgt auf Basis der einzelnen Mietobjekte. Unter Berücksichtigung der bestehenden Mietverhältnisse wird für jedes Objekt ein eigener Ertragscashflow modelliert.
Für Verträge mit befristeter Laufzeit werden nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Mietdauer die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren, potenziellen Mieterträge eingesetzt. Die Ermittlung der marktgerechten Mietzinspotenziale basiert auf jüngsten Vertragsabschlüssen in der betreffenden Liegenschaft oder in bekannten vergleichbaren Liegenschaften in unmittelbarer Nachbarschaft sowie auf dem umfangreichen Immobilienmarkt-Research von Wüest & Partner.
Die Mietzinspotenziale für Verkaufslokalitäten (Detailhandelsgeschäfte) werden mit Hilfe von Berechnungen von marktüblichen Umsatzzahlen plausibilisiert.
Für bestehende Mietverträge, die verschiedene Nutzungen zusammenfassen, wird das Mietzinspotenzial auf der Basis der separierten, einzelnen Nutzungen ermittelt.
Echte mieterseitige Verlängerungsoptionen werden dann berücksichtigt, wenn die effektiven Mietzinsen unter der ermittelten Marktmiete liegen. Unechte Optionen, die eine Anpassung der Mieten an das dannzumal marktübliche Mietzinsniveau vorsehen, werden wie oben dargestellt als Verträge mit befristeter Laufzeit beurteilt.
Für Verträge mit unbefristeter Dauer, wie sie beispielsweise für Wohnnutzungen üblich sind, erfolgt die Anpassung an die ermittelten Mietpotenziale unter Würdigung der mietrechtlichen Rahmenbedingungen sowie der liegenschaftsspezifischen Fluktuation.
Die in den Bewertungen berücksichtigten Betriebs- und Unterhaltskosten orientieren sich an den Erfahrungswerten der Liegenschaftsrechnungen der letzten Jahre sowie den durch die verantwortlichen Organe der Mobimo Holding AG verabschiedeten Budgets. Diese Angaben werden einerseits mit den bestehenden vertraglichen Vereinbarungen aus der Bewirtschaftung plausibilisiert und mit Benchmarks aus dem Datenbankpool von Wüest & Partner verglichen.
3 Die effektive Altersentwertung steht insbesondere in Abhängigkeit von der Konstruktionsart, dem Alter und dem Standort der spezifischen Liegenschaft.
Auf der Basis dieser Analysen werden die zukünftig zu erwartenden Aufwendungen für den Betrieb und den laufenden Unterhalt der Liegenschaften modelliert.
Die Berücksichtigung der kurz-, mittel- und langfristigen Instandsetzungskosten spielt in der DCF-Bewertung eine zentrale Rolle. Die Bewertungen reflektieren grundsätzlich die von der Mobimo Holding AG zur Verfügung gestellten Investitionspläne. Diese Angaben werden auf der Basis von spezifischen Kostenbenchmarks plausibilisiert.
Für die Ermittlung der langfristigen Instandsetzungskosten stützt sich Wüest & Partner auf eine Life-Cycle-Betrachtung für die langfristige Werterhaltung der bestehenden Bausubstanz. Dabei wird in Abhängigkeit des Alters der charakteristischen Bauteile sowie deren Erstellungskosten und dem aktuellen baulichen Zustand der langfristige Investitionsbedarf für die Werterhaltung der Liegenschaften berechnet.
Die Ermittlung und Bestimmung der relevanten Diskontierungssätze reflektiert die Risikoeinschätzung der jeweiligen Liegenschaft. Bei der Bestimmung dieses Wertes berücksichtigt Wüest & Partner sowohl liegenschaftsspezifische Charakteristika als auch standort- und marktbezogene Einflussfaktoren. Die gewählten Diskontierungssätze werden regelmässig anhand von bekannten Handänderungen und Transaktionen empirisch gemessen und verifiziert.
Der marktgerechte, risikoadjustierte Diskontierungssatz wird im Rahmen eines Zuschlagsmodells auf einzelne Faktoren aufgeschlüsselt. Ausgehend von einem risikolosen Zinssatz (hier: langfristige Bundesobligationen), werden Zuschläge für das allgemeine Immobilienrisiko (Illiquidität des Gutes, Marktrisiken) sowie die spezifischen Immobilienrisiken (abhängig von den spezifischen Eigenschaften der Liegenschaft und des Standortes) ermittelt und addiert.
In den Bewertungen wird die Teuerung über die Entwicklung der Cashflows implizit berücksichtigt. Bei den Mieterträgen wird auf Stufe der einzelnen Mietverhältnisse der vertraglich vereinbarte Anpassungsmodus an die Teuerung bzw. der Überwälzungsgrad (bspw. Anpassung zu 80 % an die Entwicklung des Konsumentenpreisindex) unterlegt. Bei den Betriebsund Unterhaltskosten wird in der Regel die volle Teuerung angenommen. Der gewählte Diskontierungssatz wird auf realer Basis dargestellt.
| Alle Beträge in TCHF | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Aktiven | ||
| Umlaufvermögen | ||
| Flüssige Mittel | 422 | 1 277 |
| Forderungen aus Lieferungen und Leistungen – Konzern | 224 | 2 527 |
| Sonstige Forderungen – Dritte | 1 153 | 32 |
| Sonstige Forderungen – Konzern | 8 910 | 13 801 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Dritte | 13 | 0 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Konzern | 2 080 | 4 303 |
| Aktive Rechnungsabgrenzung – Nahestehende | 0 | 19 |
| Eigene Aktien | 1 415 | 0 |
| Total Umlaufvermögen | 14 217 | 21 959 |
| Anlagevermögen | ||
| Finanzanlagen | ||
| – Beteiligungen | 561 058 | 393 796 |
| – Darlehen Konzerngesellschaften | 0 | 179 049 |
| Total Anlagevermögen | 561 058 | 572 845 |
| Total Aktiven | 575 275 | 594 804 |
| Alle Beträge in TCHF | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Passiven | ||
| Fremdkapital | ||
| Kurzfristiges Fremdkapital | ||
| Verbindlichkeiten – Konzern | 1 113 | 41 |
| Verbindlichkeiten – Nahestehende | 1 630 | 2 362 |
| Verbindlichkeiten – Dritte | 242 | 610 |
| Passive Rechnungsabgrenzung – Nahestehende | 587 | 1 519 |
| Passive Rechnungsabgrenzung – Dritte | 199 | 396 |
| Total kurzfristiges Fremdkapital | 3 771 | 4 928 |
| Langfristiges Fremdkapital | ||
| Darlehen Konzerngesellschaften | 929 | 0 |
| Total langfristiges Fremdkapital | 929 | 0 |
| Total Fremdkapital | 4 700 | 4 928 |
| Eigenkapital | ||
| Aktienkapital | 204 230 | 243 232 |
| Gesetzliche Reserven | ||
| – Allgemeine Reserven | 2 355 | 2 355 |
| – Reserve für Agioeinzahlungen | 280 673 | 280 438 |
| – Reserve für eigene Aktien | 1 605 | 0 |
| Bilanzgewinn | ||
| – Gewinnvortrag | 62 246 | 41 575 |
| – Jahresgewinn | 19 466 | 22 276 |
| Total Eigenkapital | 570 575 | 589 876 |
| Total Passiven | 575 275 | 594 804 |
| Alle Beträge in TCHF | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Ertrag aus Kostenverrechnung – Konzern | 1 249 | 2 632 |
| Beteiligungsertrag – Konzern | 19 710 | 22 000 |
| Beteiligungsertrag – Dritte | 80 | 60 |
| Finanzertrag – Konzern | 227 | 5 761 |
| Finanzertrag – Dritte | 1 | 4 |
| Total Erträge | 21 267 | 30 457 |
| Personalaufwand | –273 | –1 940 |
| Verwaltungsaufwand – Nahestehende | –102 | –488 |
| Verwaltungsaufwand – Dritte | –1 173 | –5 632 |
| Zinsaufwand aus Darlehen – Konzern | –33 | 0 |
| Übriger Finanzaufwand – Nahestehende | 0 | –12 |
| Übriger Finanzaufwand – Dritte | –20 | –2 |
| Wertberichtigung eigene Aktien | –190 | 0 |
| Steueraufwand | –10 | –107 |
| Total Aufwand | –1 801 | –8 181 |
| Jahresgewinn | 19 466 | 22 276 |
Anlässlich der ordentlichen Generalversammlung vom 8. Mai 2008 wurde eine Kapitalherabsetzung mittels Nennwertreduktion aller Aktien von CHF 56 auf CHF 47 beschlossen. Die Rückzahlung erfolgte per 29. Juli 2008. Mit der Nennwertrückzahlung reduzierte sich das Aktienkapital um CHF 39,1 Mio. (Vorjahr CHF 31,2 Mio.). Per 31. Dezember 2008 beträgt das Aktienkapital CHF 204,2 Mio. und setzt sich aus 4 345 323 Namenaktien mit einem Nennwert von CHF 47 zusammen (vgl. 1.3 Konsolidierter Eigenkapitalnachweis).
| Name | Sitz | Zweck | Aktienkapital in TCHF |
Beteiligungs quote in % |
|---|---|---|---|---|
| Mobimo AG | Luzern | Immobiliengesellschaft | 72 000 | 100,0 |
| Mobimo Verwaltungs AG | Küsnacht | Immobiliengesellschaft | 100 | 100,0 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Finanz | Minimalkapital | 100,0 |
| Scala Tower AG | Luzern | Ruhende Gesellschaft | 100 | 100,0 |
| Olmero AG | Opfikon | Informatik | 208 | 6,44 |
Es besteht ein bedingtes Aktienkapital in der Höhe von max. CHF 6,5 Mio. für die Ausgabe von höchstens 138 252 voll liberierten Namenaktien mit einem Nominalwert von je CHF 47 zwecks Ausübung von Optionsrechten, die Mitgliedern des Verwaltungsrates der Gesellschaft sowie diesen nahestehenden Personen und Mitarbeitenden der Konzerngesellschaft gewährt werden.
Im Geschäftsjahr 2008 wurden 1 898 Optionsrechte ausgeübt, was zur Reduktion des Bestandes des bedingten Aktienkapitals gegenüber dem 31. Dezember 2008 (max. 140 150 liberierte Namenaktien) führte.
Per 31. Dezember 2008 besteht ein genehmigtes Aktienkapital, gemäss dem der Verwaltungsrat ermächtigt ist, das Aktienkapital der Gesellschaft bis zum 22. Mai 2010 durch Ausgabe von höchstens 360 000 vollständig zu liberierenden Namenaktien mit einem Nominalwert von CHF 47 je Aktie um maximal CHF 16,9 Mio. zu erhöhen.
Per 31. Dezember 2008 hält die Gesellschaft 10 000 eigene Aktien. Diese wurden im Oktober 2008 zu einem Durchschnittskurs von CHF 160.14 erworben.
(vgl. Anhang zur Konzernrechnung, Erläuterung 39)
Im Berichtsjahr wurden an die Mitglieder des Verwaltungsrates, an nahestehende Personen und an die Geschäftsleitung die folgenden Vergütungen ausgerichtet. (Angaben nach Art. 663bis OR)
| Erfolgsbeteiligungen Leistungen für |
|||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Honorare, | in Options | Sozial | zusätzliche | ||||
| Name, Funktion | Löhne | in bar | rechten | leistungen | Arbeiten | Total 2008 | Total 2007 |
| VR | 625 | 579 | 153 | 58 | 0 | 1 415 | 2 859 |
| Urs Ledermann, Präsident VR 3 | 109 | 109 | 22 | 10 | 0 | 250 | 245 |
| Dr. Alfred Meili, Präsident VR 1 | 200 | 152 | 26 | 16 | 0 | 394 | 1 430 |
| Dr. Kurt Bättig, VR 1 | 21 | 28 | 5 | 4 | 0 | 58 | 248 |
| Brian Fischer, VR 2 | 35 | 32 | 14 | 0 | 0 | 81 | 0 |
| Wilhelm Hansen, VR 2 | 35 | 32 | 14 | 6 | 0 | 87 | 0 |
| Karl Reichmuth, VR 6 | 81 | 126 | 30 | 0 | 0 | 237 | 584 |
| Peter Schaub, VR 2 | 41 | 32 | 14 | 7 | 0 | 94 | 0 |
| Paul Schnetzer, VR 3 | 25 | 9 | 10 | 3 | 0 | 47 | 0 |
| Georges Theiler, VR | 78 | 59 | 18 | 12 | 0 | 167 | 248 |
| Hermann Gerber, VR 5 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 104 |
| Geschäftsleitung | 1 145 | 397 | 72 | 240 | 0 | 1 854 | 1 689 |
| Paul Schnetzer, CEO4, 7 | 405 | 200 | 34 | 79 | 0 | 718 | 1 208 |
Die Beträge entsprechen dem Aufwand in der Konzernrechnung des Berichtsjahres (Accrual Accounting).
Per 31. Dezember 2008 bestehen die folgenden Beteiligungen der Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung. (Angaben nach Art. 663c OR)
| Anzahl Optionen | |||||
|---|---|---|---|---|---|
| beschlossene | |||||
| Name, Funktion | Anzahl Aktien | ausgegebene | 2008 | Total 2008 | Total 2007 |
| VR | 4 481 | 39 160 | 1 268 | 44 909 | 238 402 |
| Urs Ledermann, Präsident VR 3 | 3 125 | 1 741 | 185 | 5 051 | 4 241 |
| Dr. Alfred Meili, Präsident VR 1 | n/a | n/a | n/a | n/a | 192 533 |
| Dr. Kurt Bättig, VR 1 | n/a | n/a | n/a | n/a | 2 481 |
| Brian Fischer, VR 2 | 0 | 0 | 112 | 112 | 0 |
| Wilhelm Hansen, VR 2 | 0 | 0 | 112 | 112 | 0 |
| Karl Reichmuth, VR 6 | 1 | 29 245 | 241 | 29 487 | 29 634 |
| Peter Schaub, VR 2 | 530 | 0 | 112 | 642 | 0 |
| Paul Schnetzer, VR 3 | 399 | 5 433 | 356 | 6 188 | 6 431 |
| Georges Theiler, VR | 426 | 2 741 | 150 | 3 317 | 3 082 |
| Geschäftsleitung | 4 408 | 741 | 310 | 5 459 | 1 041 |
| Christoph Caviezel, CEO 3 | 2 200 | 0 | 150 | 2 350 | 0 |
| Peter Grossenbacher, Leiter Portfoliomgmt. 8 | 1 908 | 0 | 46 | 1 954 | 0 |
| Andreas Hämmerli, Leiter Entwicklung 3 | 0 | 0 | 23 | 23 | 0 |
| Markus Meier, CFO | 300 | 741 | 91 | 1 132 | 1 041 |
1 bis Mai 2008 4 2
ab Mai 2008 5 bis Mai 2007 8
ab Oktober 2008 6 Im Namen der Privatbankiers Reichmuth & Co.; Präsident VR ab Mai 2008 bis September 2008
höchster Betrag 7 bis September 2008
ab Juli 2008
3
Die Erfordernisse des Risikomanagements erfüllt der Verwaltungsrat mit dem Audit & Risk Committee (AC). Die Hauptaufgabe des AC ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind:
In der Berichtsperiode hat das AC zusammen mit dem Management ein Risikoinventar erstellt, welches die wesentlichen Risiken nach Risikobereichen enthält. Pro Risiko werden Risk Owner, Auswirkungen und umgesetzte Massnahmen analysiert und nach den Kriterien Wahrscheinlichkeit, finanzielle Auswirkungen und Imageschaden bewertet. Sofern nötig werden weitere Massnahmen definiert, um das beurteilte Risiko weiter zu bewirtschaften.
| in TCHF | 2008 | 2007 |
|---|---|---|
| Der verfügbare Bilanzgewinn beträgt | 81 712 | 63 851 |
| Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung folgende Gewinnverwendung: | ||
| Vortrag auf neue Rechnung | 81 712 | 63 851 |
| 81 712 | 63 851 |
Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung vom 8. April 2009 eine Aktienkapitalherabsetzung von CHF 39,1 Mio. in Form einer Nennwertreduktion von CHF 9 pro Aktie.
Als Revisionsstelle haben wir die auf den Seiten 98 bis 103 wiedergegebene Jahresrechnung der Mobimo Holding AG, bestehend aus Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang, für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.
Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems mit Bezug auf die Aufstellung einer Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.
Unsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.
Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungsmethoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahresrechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.
Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2008 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Gesetz und den Statuten.
Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss Revisionsaufsichtsgesetz (RAG) und die Unabhängigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.
In Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. 1 Ziff. 3 OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
Ferner bestätigen wir, dass der Antrag über die Verwendung des Bilanzgewinnes dem schweizerischen Gesetz und den Statuten entspricht, und empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen.
KPMG AG
Reto Benz Reto Kaufmann Zugelassener Zugelassener Revisionsexperte, Revisionsexperte Leitender Revisor
Luzern, 18. Februar 2009
Der Corporate-Governance-Bericht orientiert sich an der Struktur der SIX-Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance (RLCG). Mit Querverweisen auf andere Abschnitte des Geschäftsberichtes werden Wiederholungen vermieden. Die vollständigen aktuellen Statuten der Mobimo Holding AG sind auf dem Internet unter der Webseite www.mobimo.ch im Bereich «Aktionäre und Analysten» verfügbar.
Die Mobimo-Gruppe besitzt folgende Rechtsstruktur und Beteiligungsverhältnisse:
| Mobimo Holding AG | ||
|---|---|---|
| Mobimo Verwaltungs AG | Mobimo AG | Mobimo Finance Ltd. |
Die Mobimo Holding AG mit Sitz in Luzern ist an der SIX Swiss Exchange kotiert. Per 31. Dezember 2008 beträgt die Börsenkapitalisierung CHF 615 Mio. bei einem Kurs von CHF 141.50.
Die Namenaktien werden am Hauptsegment gehandelt (Valor 001110887/ ISIN 0011108872; Kürzel MOBN).
Die Kennzahlen der wesentlichen nicht kotierten Beteiligungen sind wie folgt:
| Firma | Domizil | Grundkapital in TCHF |
Beteiligungs quote in % |
|---|---|---|---|
| Mobimo AG | Luzern | 72 000 | 100,00 |
| Mobimo Verwaltungs AG | Küsnacht | 100 | 100,00 |
| Mobimo Finance Ltd. | Jersey | Minimalkapital | 100,00 |
Die Mobimo AG ist eine Immobiliengesellschaft, welche Immobilienkäufe und -verkäufe tätigt, Neubauten erstellt, Renovationen vornimmt und sämtliche damit zusammenhängenden Aktivitäten selbständig beurteilt. Sie legt die Strategie fest, bestimmt Architekten, Ingenieure und Fachplaner, erarbeitet Grundkonzepte, kontrolliert die Baustellen und die Leistungen der externen Dienstleister.
Die Mobimo Verwaltungs AG erbringt allgemeine Dienstleistungen zugunsten der anderen Gruppengesellschaften. Die Mobimo Finance Ltd. erbringt Finanzdienstleistungen für die anderen Gruppengesellschaften.
Die folgenden Aktionäre halten per 31. Dezember 2008 einen bedeutenden Anteil der Aktien und Optionen der Mobimo Holding AG:
| Chasellas Global | 9,2% |
|---|---|
| Pensionskasse des Kantons Zug | 4,4% |
| Dr. Alfred Meili1 | 3,2% |
Im Berichtsjahr sind keine Meldungen im Sinne von Art. 20 BEHG eingegangen.
Von den gesamten 4 345 323 ausgegebenen Aktien sind 80% (3 484 660 Titel) per 31. Dezember 2008 auch effektiv im Aktienregister eingetragen. Der Dispobestand umfasst somit rund 20%. Von den eingetragenen Aktien befinden sich rund 96% in der Hand von Schweizer Anlegern, wobei rund 82% dieser Schweizer Aktien von juristischen Personen gehalten werden.
Bezogen auf den gesamten eingetragenen Aktienbestand verfügen total 228 Pensionskassen und Stiftungen über einen Anteil von rund 47%.
Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
1 Inkl. der von Dr. Alfred Meili vertretenen Aktionärsgruppe.
2008 erfolgten folgende kapitalwirksame Veränderungen:
| Kapital per 31. Dezember 2008 | Total (TCHF) |
Anzahl Namenaktien |
Nominalwert pro Aktie (CHF) |
|---|---|---|---|
| Aktienkapital | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Genehmigtes Kapital | max. 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Bedingtes Kapital | max. 6 498 | 138 252 | 47.00 |
Die Entwicklung des Kapitals wird in Erläuterung 18 der Konzernrechnung dargestellt.
Das genehmigte und das bedingte Aktienkapital sind in den Artikeln 3a und 3b der Statuten geregelt.
Beim genehmigten Kapital ist der Verwaltungsrat gemäss Art. 3a der Statuten ermächtigt, bis zum 22. Mai 2010 das Aktienkapital durch Ausgabe von maximal 360 000 voll liberierten Namenaktien zu erhöhen. Erhöhungen auf dem Wege der Festübernahme oder in Teilbeträgen sind gestattet. Ausgabebetrag, Art der Einlagen, Bedingungen der Bezugsrechtsausübung, Zuweisung der ausgeschlossenen Bezugsrechte und Zeitpunkt der Dividendenberechtigung werden vom Verwaltungsrat bestimmt. Über nicht ausgeübte Bezugsrechte entscheidet der Verwaltungsrat im Interesse der Gesellschaft. Die neuen Namenaktien unterliegen nach dem Erwerb den Übertragungsbeschränkungen gemäss Art. 6 der Statuten. Das Bezugsrecht der Aktionäre ist aufgehoben; die ausgegebenen Aktien können einzig als Entgelt für den Erwerb oder für die Finanzierung des Erwerbs von Grundstücken oder als Entgelt für die Übernahme oder für die Finanzierung der Übernahme von Unternehmen, Unternehmensteilen oder Beteiligungen verwendet werden.
Das bedingte Aktienkapital kann gemäss Art. 3b der Statuten durch Ausgabe von höchstens 138 252 voll liberierten Namenaktien unter Ausschluss des Bezugsrechts durch Ausübung von Optionsrechten, welche an Mitglieder des Verwaltungsrates der Gesellschaft, nahestehende Dritte sowie an Mitarbeiter von Konzerngesellschaften gewährt wurden, erhöht werden. Das Optionsprogramm wird in Erläuterung 36 der Konzernrechnung beschrieben.
| Total | Anzahl | Nominalwert | |
|---|---|---|---|
| Veränderungen | (TCHF) | Namenaktien | pro Aktie (CHF) |
| Aktienkapital per 31. 12. 2004 | 150 313 | 1 811 000 | 83.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2005 | 192 411 | 2 600 145 | 74.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2006 | 225 346 | 3 466 860 | 65.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2007 | 243 232 | 4 343 425 | 56.00 |
| Aktienkapital per 31. 12. 2008 | 204 230 | 4 345 323 | 47.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2004 | 29 880 | 360 000 | 83.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2005 | 26 640 | 360 000 | 74.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2006 | 23 400 | 360 000 | 65.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2007 | 20 160 | 360 000 | 56.00 |
| Genehmigtes Kapital per 31. 12. 2008 | 16 920 | 360 000 | 47.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2004 | 12 865 | 155 000 | 83.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2005 | 11 163 | 150 855 | 74.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2006 | 9 750 | 150 000 | 65.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2007 | 7 848 | 140 150 | 56.00 |
| Bedingtes Kapital per 31. 12. 2008 | 6 498 | 138 252 | 47.00 |
Ergänzende Angaben zu den Kapitalveränderungen befinden sich in der Erläuterung 18 der Konzernrechnung.
Das Aktienkapital beträgt per 31. Dezember 2008 CHF 204 230 181 und setzt sich aus 4 345 323 voll liberierten Namenaktien mit einem Nennwert von nominal CHF 47.– zusammen, welche alle dividendenberechtigt sind und über eine Stimme verfügen. Es bestehen keine Vorzugs- oder Stimmrechtsaktien.
Die Mobimo Holding AG hat keine Partizipationsscheine ausgegeben.
Die Mobimo Holding AG hat keine Genussscheine ausgegeben.
Die Beschränkung der Übertragbarkeit ist in Art. 6 der Statuten geregelt. Die Zustimmung zur Übertragung von Aktien kann vom Verwaltungsrat aus folgenden Gründen verweigert werden:
So weit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetze geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen; namentlich nach dem Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG) vom 16. Dezember 1983 mit Änderungen vom 30. April 1997 und dem Bundesratsbeschluss betreffend Massnahmen gegen die ungerechtfertigte Inanspruchnahme von Doppelbesteuerungsabkommen des Bundes vom 14. Dezember 1962.
Zur Sicherstellung der Einhaltung der erwähnten Grenzwerte werden bei Neuaktionären vor Eintragung im Aktienbuch Abklärungen über deren Eigenschaft als «Schweizer» im Sinne des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland vorgenommen. Kann die Qualifikation als «Schweizer» nicht bestätigt werden, erfolgt die Eintragung in der Kategorie der Ausländer, solange der Grenzwert von einem Drittel aller Aktionäre nicht überschritten wird.
Per 31. Dezember 2008 sind 4% aller Aktionäre als «Ausländer» im Sinne der obigen Ausführungen qualifiziert. Der Grenzwert für die Eintragung von Ausländern ist somit bei weitem nicht erreicht. Im Berichtsjahr wurden keine Eintragungen verweigert. Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Nominee-Eintragungen. Nominee-Eintragungen sind unter Vorbehalt der vorerwähnten 5%-Klausel und des maximalen Anteils an ausländischen Aktien ohne Stimmrechtsbeschränkungen möglich, aber es besteht kein Anspruch auf Eintragung. Im Berichtsjahr wurden keine Eintragungen verweigert. Die Statuten enthalten keine Bestimmungen betreffend Aufhebung von statutarischen Privilegien (es wurden auch keine gewährt) und Aufhebung von Beschränkungen der Übertragbarkeit. Infolgedessen kommen die Bestimmungen des OR zum Tragen.
Per Bilanzstichtag hat die Gesellschaft keine Wandelanleihen begeben.
An Optionen auf Mobimo-Aktien sind per 31. Dezember 2008 nur die den Mitgliedern des Verwaltungsrates, nahe stehenden Dritten und der Geschäftsleitung der Mobimo Holding AG zugeteilten insgesamt 103 403 Optionen ausstehend. Mit diesen Optionen kann dieselbe Anzahl von voll liberierten Namenaktien bezogen werden. Die Einzelheiten zu dieser Option werden in Erläuterung 36 der Konzernrechnung beschrieben.
Urs Ledermann wurde am 14. Juli 1955 in Brugg geboren. Nach Abschluss einer kaufmännischen Lehre in einem Import- und Exportbüro im Jahr 1974 war Urs Ledermann in verschiedenen Positionen in der Stahl-, Verpackungs- und Lebensmittelindustrie tätig. 1977 gründete er seine eigene Firma, die Ledermann AG, Personalberatung, in Zürich. Ab 1990 wurde die Firma als Holding organisiert und das Management auf drei Partner aufgeteilt. 1992 verkaufte Urs Ledermann sein Hauptbüro in Zürich und widmete sich den fünf familiengeführten Büros in Genf, Bern, St. Gallen, Lugano und Luzern.
1993 erfolgte die Gründung der Urs Ledermann & Partner AG, Unternehmens- und Personalberatung, Zürich, mit 20 Mitarbeitern. 2002 verkaufte Urs Ledermann diese Firma einem Partner und betreut seither nur noch anspruchsvolle Mandate im Immobilien- und Bankbereich.
Sein berufliches Engagement gilt heute vor allem der 1983 gegründeten Ledermann AG Beteiligungen & Immobilien, Zürich, der 1957 gegründeten Familienunternehmung Cleaning Store Company AG, Zürich (eine führende Textilreinigungsgruppe) und im Bereich Immobilien dem Research, der Analyse und Planung, dem Kauf/Verkauf sowie der Betreuung des eigenen Portfolios von Mehrfamilien- und Geschäftshäusern in der Region Zürich.
Urs Ledermann hält verschiedene Verwaltungsratsmandate inner- und ausserhalb seiner eigenen Unternehmen. Zudem ist er Mitglied der Verwaltungsräte der Sada AG Zürich sowie der SCM Strategic Capital Management AG. Er ist seit dem Jahr 2003 Mitglied des Verwaltungsrates.
dipl. Betriebsingenieur ETH, Unternehmer, Nationalität CH, Wohnort Luzern
Georges Theiler wurde am 20. Mai 1949 in Luzern geboren. Er schloss das Gymnasium in Luzern ab und studierte bis 1976 an der ETH Zürich. Nach einer zweijährigen Beratungstätigkeit im Bereich Spitalplanung führte er als Präsident der Geschäftsleitung und Mitglied des Verwaltungsrates die Bau- und Generalunternehmung Theiler + Kalbermatter T+K Bau AG in Luzern mit 250 Mitarbeitenden. Diese Unternehmung war in den Bereichen Hochbau, Tunnelbau, Generalunternehmung, Immobilienentwicklung und -verwaltung tätig. 1997 wurde die Gesellschaft an die Batigroup AG verkauft.
Seit 1997 ist Georges Theiler Inhaber der GT-Consulting, die sich auf Beratungs- und Verwaltungsratsmandate spezialisiert hat. Er ist in mehreren Verwaltungsräten als Präsident und Mitglied tätig. Seit 1995 vertritt er die FDP im Nationalrat. Im Jahr 2000 wurde er Mitglied des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG.
Rechtsanwalt und eidg. diplomierter Steuerexperte, Nationalität CH, Wohnort Langnau a. Albis ZH
Brian Fischer wurde am 27. Januar 1971 in Melbourne (Australien) geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Davos im Jahre 1990 studierte er bis 1996 an der Universität Bern. Von 1997 bis Ende 2000 war er als Steuer- und Rechtsberater bei PricewaterhouseCoopers AG tätig. Seit Anfang 2001 ist er im Bereich Investment Banking der Bank Vontobel AG tätig. Er hat Mobimo beim IPO 2005 und bei den Kapitalerhöhungen 2006 und 2007 beraten. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates.
lic. rer. pol., Unternehmensberater, Nationalität CH, Wohnort Basel
Wilhelm Hansen ist am 30. August 1953 geboren. Nach 25-jähriger Tätigkeit im Bereich von Kapitalanlagen (bei der damaligen SBG als Anlageberater, als Leiter der Wertschriftenabteilung der Basler Versicherungen und als Teilhaber der Privatbank Baumann & Cie) spezialisierte er sich 2002 als selbständiger Unternehmensberater in den Bereichen Organisations- und Strategieentwicklung sowie Corporate Governance. Daneben übt er verschiedene Mandate aus. So ist er heute u. a. Präsident des Bankrates der Basellandschaftlichen Kantonalbank. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates.
Privatbankier, Nationalität CH, Wohnort Luzern
Karl Reichmuth, von Schwyz, wurde am 5. Juni 1939 geboren. Während 27 Jahren war er für die damalige Schweizerische Kreditanstalt tätig, wovon je acht Jahre als Filialchef in Schwyz und in Luzern. Danach war er während zehn Jahren Geschäftsleitungsmitglied der Luzerner Kantonalbank, zuständig für den gesamten Wertschriftenbereich sowie für die Passivseite des vorwiegend im Hypothekargeschäft operierenden Instituts. Bereits in jungen Jahren hatte Karl Reichmuth das eidg. Buchhalterdiplom sowie den Ausweis eines Finanzanalysten an der New York University erworben. Es folgten Kurse und Seminare bei IMD Lausanne, INSEAD Fontainebleau und das Senior-Manager-Programm an der Harvard University in Boston.
Vor dreizehn Jahren begann Karl Reichmuth mit dem Aufbau der Privatbankiers Reichmuth & Co. Das Bedürfnis nach integraler Vermögensverwaltung und der Wunsch einiger Bankkunden, die Bewirtschaftung und Vermietung von direkt gehaltenen Immobilien an Dritte übergeben zu können, veranlasste Karl Reichmuth, sich am Aufbau der Mobimo-Gruppe zu engagieren. Er ist seit der Gründung der Gesellschaft Mitglied des Verwaltungsrates.
Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Uster ZH
Peter Schaub wurde am 4. Dezember 1960 in Zürich geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Zürich studierte er Jurisprudenz an der Universität Zürich und schloss das Studium 1987 mit dem Lizentiat ab. 1987/88 war er als juristischer Mitarbeiter in der Anwaltskanzlei Schellenberg Wittmer in Zürich tätig und im Jahr 1990 erwarb er das zürcherische Anwaltspatent. Zwischen 1990 und 1993 war Peter Schaub als Steuerkommissär für den Kanton Zürich tätig, und seit 1994 ist er Partner der Steuerund Anwaltspraxis Weber Schaub & Partner in Zürich.
Weiter hält er verschiedene Verwaltungsratsmandate, unter anderem bei der CPH Chemie + Papier Holding AG, Perlen, der UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG, Uetikon a. See und der Rüegg Cheminée AG, Zumikon. Er ist seit dem Jahr 2008 Mitglied des Verwaltungsrates.
Paul Schnetzer wurde am 4. Februar 1941 in Uzwil geboren. Im Anschluss an seine schulische Ausbildung machte er eine Verwaltungslehre und erlangte das Fähigkeitszeugnis als Grundbuchverwalter. Paul Schnetzer führte während zwölf Jahren als vollamtlicher Präsident die Gemeinde Eggersriet. Dabei war er insbesondere verantwortlich für die Organisation der Abteilungen und die gesamten Finanzen.
Als Geschäftsführer leitete er 16 Jahre lang eine kleinere Treuhandunternehmung in St. Gallen. Während seiner Tätigkeit für die Immobiliengesellschaft Göhner Merkur AG in Zürich von 1996 bis 2001 wirkte er erfolgreich in der Handelsorganisation und bearbeitete in enger Zusammenarbeit mit der Promotion eine anspruchsvolle Devestitionsaufgabe.
Paul Schnetzer trat am 1. September 2002 in die Mobimo Verwaltungs AG ein und wurde am 1. Juli 2004 zum CEO der Mobimo-Gruppe befördert. Er leitete zudem direkt den Bereich Immobilieneinkauf. Er verfügt über ein breites fachliches Know-how und grosse praktische Erfahrung in allen Bereichen. Seit 1. Oktober 2008 ist er Mitglied des Verwaltungsrates.
Urs Ledermann besitzt privat und über seine Gesellschaften Ledermann AG Beteiligungen und Immobilien, Sihl Liegenschaften AG und Ledermann Liegenschaften AG ein eigenes Immobilienportefeuille mit Schwerpunkt in der Stadt Zürich. Potenziellen Interessenkonflikten wird durch entsprechende organisatorische und vertragliche Vorkehrungen Rechnung getragen. Zur Vermeidung von Interessenkonflikten ist in einer schriftlichen Vereinbarung u. a. festgehalten, keine weiteren Verwaltungsratsmandate bei anderen Immobiliengesellschaften anzunehmen und sämtliche Transaktionen in Aktien von Immobiliengesellschaften an Mobimo zu melden. Ferner orientiert Urs Ledermann den Immobilien-Ausschuss über die an ihn und seine Gesellschaften gerichteten Angebote zum Kauf von Liegenschaften und räumt Mobimo den Vortritt ein.
Analoge Vereinbarungen bestehen für alle Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung.
Georges Theiler ist für die Implenia AG beratend tätig.
Wilhelm Hansen ist Präsident des Bankrates der Basellandschaftlichen Kantonalbank und besitzt 20% der Aktien an der Tarimo AG, Basel. Diese Gesellschaften halten bzw. finanzieren Liegenschaften.
Peter Schaub übt Verwaltungsratsmandate bei der CPH Chemie + Papier Holding AG und der UBV Uetikon Betriebs- und Verwaltungs AG aus. Diese Gesellschaften halten unter anderem Betriebs- sowie Entwicklungsliegenschaften (CPH) sowie Anlageliegenschaften (UBV).
Die übrigen Mitglieder des Verwaltungsrates der Mobimo Holding AG üben keine Tätigkeiten aus in Führungs- und Aufsichtsgremien bedeutender schweizerischer und ausländischer Körperschaften bzw. in Anstalten und Stiftungen des privaten und des öffentlichen Rechts. Die Mitglieder des Verwaltungsrates üben auch keine dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen aus für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen.
Es gibt keine gegenseitigen Einsitznahmen in Verwaltungsräten von kotierten Gesellschaften.
Der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG setzt sich aus mindestens drei Mitgliedern (im Berichtsjahr sieben Mitglieder) zusammen und wird jeweils an der Generalversammlung für die Dauer von einem Jahr gewählt. Die Amtsdauer der Mitglieder des Verwaltungsrates endet am Tag der entsprechenden ordentlichen Generalversammlung. Sie sind nach Ablauf der Amtsdauer sofort wieder wählbar.
Der Verwaltungsrat konstituiert sich selber und hat Urs Ledermann zu seinem Präsidenten und Georges Theiler zu seinem Vizepräsidenten bestimmt.
Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist, und entscheidet mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
2008 wurden insgesamt 10 ordentliche und ausserordentliche Sitzungen abgehalten. Der Verwaltungsrat war jeweils vollzählig anwesend.
Der CEO und der CFO und die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung nehmen an den Sitzungen des Verwaltungsrates zeitweise teil, wobei der Verwaltungsrat immer zuerst ohne diese Personen tagt. Der Präsident entscheidet über den Beizug von Mitarbeitern oder externen Beratern zur Behandlung von spezifischen Themen. Im Berichtsjahr wurde ein Immobilien-Ausschuss und ein Audit & Risk Committee gebildet, denen jeweils 3 Verwaltungsräte angehören.
Der Verwaltungsrat bezweckt mit dem Immobilien-Ausschuss die erfolgreiche Umsetzung der von ihm jährlich zu beschliessenden, strategischen Investitionsund Devestitionsziele. Die Kompetenzen von Verwaltungsrat, Immobilien-Ausschuss und Geschäftsleitung für den Einkauf und Verkauf sind im Organisationsreglement der Mobimo Holding AG festgelegt. Der Immobilien-Ausschuss setzt sich zum Ziel, ein möglichst breites Immobilien-Knowhow in den Verwaltungsrat einzubringen durch
Der Immobilien-Ausschuss erfüllt drei Funktionen, nämlich
Die dem Verwaltungsrat gemäss Organisationsreglement und Gesetz zugewiesenen Pflichten und Kompetenzen verbleiben dem Verwaltungsrat als Gesamtgremium. Die Hauptaufgabe des Audit & Risk Committee ist es, den Verwaltungsrat durch Vorbereitungen, Prüfungen und Abklärungen zu unterstützen. Die vier Tätigkeitsbereiche des Audit & Risk Committee sind:
Die Grundsätze der obersten Führung inkl. Kompetenzordnung sind im Organisationsreglement der Gesellschaft festgehalten. Dem Verwaltungsrat obliegen die oberste Leitung der Gesellschaft und die Überwachung der Geschäftsleitung. Er vertritt die Gesellschaft nach aussen und beschliesst über alle Angelegenheiten, die nicht durch Gesetz, Statuten oder Reglement einem anderen Organ der Gesellschaft vorbehalten sind. In Ergänzung und Konkretisierung der unübertragbaren Aufgaben gemäss Art. 716a OR kommen dem Verwaltungsrat überdies folgende Aufgaben und Kompetenzen zu:
Das Entscheidungsrecht betreffend Liegenschaftentransaktionen mit einer Gesamtsumme von über CHF 30 Mio. übt der Verwaltungsrat der Mobimo Holding AG aus, solche zwischen CHF 10 und 30 Mio. der Immobilien-Ausschuss. Operative Entscheidungen betreffend Liegenschaftentransaktionen bis zu einem Investitionsvolumen von CHF 10 Mio. sind an die Geschäftsleitung delegiert.
Unter der Leitung des Verwaltungsratspräsidenten werden alle zwei Wochen Koordinations- und Informationssitzungen mit dem CEO abgehalten.
Der Immobilien-Ausschuss trifft sich in der Regel im 3-Wochen-Rhythmus zu Sitzungen. Der Präsident kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Der CEO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, welches dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Das Audit & Risk Committee trifft sich an mindestens zwei ordentlichen Sitzungen jährlich. An seinen Sitzungen behandelt das Audit & Risk Committee u. a. die Jahresund Halbjahresabschlüsse, Berichte der externen Revisoren und der externen Schätzer, wesentliche rechnungslegungstechnische, rechtliche, steuerliche und regulatorische Angelegenheiten sowie weitere verlangte Berichte und das Risikomanagement/IKS.
Der Vorsitzende kann jederzeit zusätzliche Sitzungen einberufen. Das Audit & Risk Committee kann je nach Bedarf Mitglieder der Geschäftsleitung, andere Mitarbeitende, externe Berater oder Revisoren an seine Sitzungen einladen oder sie auffordern, sich mit Mitgliedern oder Beratern des Audit & Risk Committee zu treffen. Der CFO nimmt üblicherweise an den Sitzungen teil. Über jede Sitzung ist ein Protokoll zu erstellen, welches dem Gesamtverwaltungsrat zugestellt wird.
Der Gesamtverwaltungsrat wird vierteljährlich mittels Management Report umfassend über die Bereiche Finanzlage/Budgeterreichung, Risikoreport, Fortschrittsreport und geplante Aktivitäten der operativen und administrativen Bereiche sowie Personalreport orientiert. Die Informationen betreffen einerseits die Entwicklungen und Ereignisse seit dem letzten Management Report und andererseits erwartete Entwicklungen und geplante Aktivitäten. Die Geschäftsleitung ist während den Verwaltungsratssitzungen anwesend und erstattet zu traktandierten Themen Bericht bzw. steht für generelle Fragen und Auskünfte zur Verfügung.
Aufgrund der Grösse der Gesellschaft ist eine formelle interne Revision nicht zweckmässig. Die interne Kontrolle und das Risikomanagement werden durch das Controlling wahrgenommen.
Die Umsetzung von Entwicklungen im regulatorischen Umfeld und bei der Rechnungslegung wird frühzeitig mit der externen Revision erarbeitet. Die externe Revision und der Liegenschaftenschätzer werden auch sonst regelmässig beigezogen, um grössere Transaktionen zu beurteilen.
CEO, Dr. iur., Rechtsanwalt, Nationalität CH, Wohnort Zürich
Christoph Caviezel, von Laax GR, wurde am 19. August 1957 geboren. Nach Abschluss des Gymnasiums in Chur erwarb er 1980 das Lizenziat der Rechte in Fribourg. Anschliessend folgte das Rechtsanwaltspatent des Kantons Graubünden und 1988 die Promotion zum Dr. iur. Nach einigen Jahren der Tätigkeit als Rechtsanwalt übernahm er 1986 die Leitung der Immobilienabteilung der SBB in Luzern. 1995 wechselte er zur börsenkotierten Intershop Holding AG und wurde 1999 Mitglied der Geschäftsleitung, zuständig für die Immobilien Schweiz. Ab 2001 führte er die Intershop als CEO und war seit 2003 auch Mitglied des Verwaltungsrates.
Seit 1. Oktober 2008 ist Christoph Caviezel CEO der Mobimo-Gruppe und leitet direkt die Abteilung Einkauf und Devestition. Er ist Mitglied des Investment Committee der Anlagestiftung für Immobilienanlagen im Ausland (AFIAA), Zürich.
Leiter Portfolio Management, Master of Advanced Studies Zürcher Fachhochschule in Real Estate Management und dipl. Immobilientreuhänder, Nationalität CH, Wohnort Weisslingen ZH
Peter Grossenbacher wurde am 10. November 1969 in Schaffhausen geboren. Nach einer bautechnischen Grundausbildung und der Erlangung des Bauführerdiploms arbeitete er in der Bau- und Immobilienbranche in verschiedenen Unternehmungen. Seit 2002 ist er für Mobimo tätig. Während fünf Jahren leitete er den Bereich Projektmanagement mit primärer Verantwortung für die Entwicklung und Realisierung von hochwertigem und ökologisch gebautem Wohneigentum an guten Lagen. Seit Juli 2008 ist Peter Grossenbacher Leiter Portfolio Management.
Leiter Entwicklung, dipl. Architekt HTL, Nationalität CH, Wohnort Scheuren BE
Andreas Hämmerli wurde am 22. Juni 1957 in Brüttelen BE geboren. Nach der Ausbildung als dipl. Arch. HTL durchlief er während 12 Jahren verschiedene Positionen im Architekturbereich (Entwicklung/Projektmanagement/Vermarktung/Leitung eines Architekturbüros). Bei der Göhner Merkur AG arbeitete er als Leiter des Immobilienhandelsbereichs, war verantwortlich für Immobilien-Devestitionen sowie die Führung und Restrukturierung eines Teilbereiches der Generalunternehmung. Bei der Livit AG führte er als Mitglied der Geschäftsleitung den Bereich Immobilien Consulting Schweiz (Development / Immobilienhandel / Bautreuhand / Erstvermietung).
Zuletzt entwickelte, realisierte und leitete er das D4 Business Center Luzern in Root, ein Engagement von Suva Asset Management.
Seit 1. Oktober 2008 leitet er die Abteilung Entwicklung und ist damit für den gesamten Bereich Immobilienentwicklung, Realisierung und Verkauf von Immobilien verantwortlich.
CFO, dipl. Wirtschaftsprüfer, Nationalität CH, Wohnort Winterthur ZH
Markus Meier wurde am 6. Juli 1964 in Winterthur geboren. Nach der betriebswirtschaftlichen Ausbildung an der Höheren Wirtschafts- und Verwaltungsschule in Zürich mit dem Abschluss Betriebsökonom FH durchlief er bei Arthur Andersen AG die Ausbildung zum dipl. Wirtschaftsprüfer. Ab 1995 bis 1999 übte er bei Arthur Andersen in Zürich und St. Gallen leitende Funktionen in den Bereichen Wirtschaftsprüfung, Steuer- und Unternehmensberatung aus. Von 1999 bis 2003 war er als Group Controller für die finanziellen und steuerlichen Belange der BZ Gruppe Holding Aktiengesellschaft, Wilen, sowie für mehrere börsenkotierte und private Gruppengesellschaften verantwortlich. Ab 2003 bis Ende März 2006 war er in der Funktion Head Corporate Accounting and Tax bei Ascom, Bern, tätig.
Seit 1. April 2006 ist er bei Mobimo als CFO tätig und verantwortlich für die Bereiche Finanzen, Personal und IT. Markus Meier wird Mobimo Ende Februar 2009 verlassen. Sein bisheriger Stellvertreter und Leiter Controlling, Manuel Itten, wird ab 1. März 2009 die CFO-Funktion übernehmen.
Die Mitglieder der Geschäftsleitung üben keine dauernden Leitungs- und Beraterfunktionen aus für wichtige schweizerische und ausländische Interessengruppen sowie auch keine amtlichen Funktionen oder politischen Ämter.
Es existieren keine Managementverträge mit Drittparteien. Zwischen der Mobimo AG einerseits und der Mobimo Verwaltungs AG andererseits gibt es einen Dienstleistungsvertrag.
Die Mitglieder des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung erhalten eine vom Verwaltungsrat einmal pro Jahr festgelegte Vergütung. Die Vergütung ist aufgeteilt in ein Fixhonorar sowie in eine vom Geschäftsgang abhängige variable Entschädigung, definiert durch die Eigenkapitalrendite.
Die Vergütung richtet sich nach dem tatsächlich betreuten Aufgabengebiet eines jeden Mitglieds des Verwaltungsrates und der Geschäftsleitung bzw. der hierzu notwendigen Arbeitsleistung. Die variable Entschädigung bildet Teil eines Reglements der Gesellschaft, wonach 20 % des konsolidierten Jahresgewinns der Mobimo Holding AG nach Abzug einer Mindestschwelle (Hurdle) von 5 % des inneren Werts (Net Asset Value, Aktienkapital, Aktionärsdarlehen, offene und stille Reserven) dem Verwaltungsrat, nahe stehenden Personen, der Geschäftsleitung, der Geschäftsleitung der Mobimo Verwaltungs AG und den Mitarbeitenden zugewiesen werden. Dabei wird unterschieden zwischen dem realisierten und dem nicht realisierten Teil des Gewinns (Bewertungsgewinne auf Liegenschaften und darauf entfallende Steuern).
Während die Gewinnbeteiligung für realisierte Gewinne in bar erfolgt, werden die nicht realisierten Gewinne in Form von Optionen zum Bezug einer Aktie der Mobimo Holding AG entschädigt. Eine High-Water-Mark legt dabei fest, dass die Gewinnbeteiligung bei Unterschreitung der 5 %-Hurdle erst wieder möglich ist, wenn die Differenz kompensiert wurde.
Die Anzahl der Optionen wird aufgrund der Marktwertbewertung der Optionen nach Grundsätzen der International Financial Reporting Standards (IFRS) ermittelt. Der Erwerb der Aktien durch den Berechtigten erfolgt zum Nominalwert der Aktien im Zeitpunkt der Ausübung der Option. Die den Berechtigten zustehenden Optionen aus Gewinnbeteiligung werden durch die Revisionsgesellschaft bestätigt. Die Berechtigten können das ihnen zustehende Bezugsrecht gemäss Zuteilung zwischen dem 3. und 10. Jahr nach Abschluss des Geschäftsjahres ausüben. Erfolgt innert dieser Frist keine Ausübung der Optionsrechte, verwirken diese entschädigungslos.
Das Optionsprogramm läuft seit dem 1. Juli 2000. Ab dem Geschäftsjahr 2005 wurden auch die Mitarbeitenden der Mobimo in dieses Reglement integriert, wobei deren Entschädigung ausschliesslich in bar erfolgt. Die Optionsprogramme werden in der Erläuterung 36 der Konzernrechnung beschrieben. Von den Verwaltungsratshonoraren 2008 wurden 46% als Fixhonorare und 43% als variable Entschädigungen in bar und 11% in Optionen ausgerichtet. Von den Vergütungen im Berichtsjahr an die Geschäftsleitung wurden 71% als Fixhonorare und 25% als variable Entschädigungen in bar und 4% in Optionen ausgerichtet.
Weitere Angaben zu den Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen finden Sie in Erläuterung 36 der Konzernrechnung.
Die Mitgliedschaftsrechte an der Generalversammlung kann nur ausüben, wer durch Eintrag im Aktienbuch ausgewiesen ist. Der Verwaltungsrat kann die Zustimmung zur Übertragung von Namenaktien verweigern, so weit und solange die Anerkennung eines Erwerbers als Vollaktionär die Gesellschaft gemäss den ihr zur Verfügung stehenden Informationen daran hindern könnte, den durch Bundesgesetz geforderten Nachweis schweizerischer Beherrschung zu erbringen (insbesondere BewG). Der Verwaltungsrat hat im Berichtsjahr keine Eintragungen ins Aktienbuch abgelehnt.
Gemäss Art. 12 der Statuten kann sich jeder Aktionär durch einen mit schriftlicher Vollmacht versehenen anderen Aktionär, den unabhängigen Stimmrechts- oder den Depotvertreter vertreten lassen.
Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzlichen Bestimmungen zur Beschlussfassung hinausgehen (Art. 703 und 704 OR).
Die Einberufung der Generalversammlung, die Form der Einberufung und das Einberufungsrecht der Aktionäre sind in den Art. 9 und 10 der Statuten geregelt.
Die ordentliche Generalversammlung wird durch den Verwaltungsrat, nötigenfalls durch die Revisionsstelle einberufen und einmal jährlich, innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahres, abgehalten. Der Verwaltungsrat kann jederzeit eine ausserordentliche Generalversammlung einberufen. Ausserordentliche Generalversammlungen sind durch den Verwaltungsrat aufgrund eines Generalversammlungsbeschlusses einzuberufen, auf Begehren der Revisionsstelle oder wenn einer oder mehrere Aktionäre, die zusammen mindestens den zehnten Teil des Aktienkapitals vertreten, dies schriftlich und unter Angabe der Geschäfte für die Tagesordnung verlangen.
Das Einberufungsrecht steht auch den Liquidatoren zu. Die Einladungen zur Generalversammlung erfolgen mindestens 20 Tage vor dem Versammlungstag durch einmalige Publikation im Schweizerischen Handelsamtsblatt. Überdies werden unter Beachtung derselben Frist an die im Aktienbuch eingetragenen Aktionäre persönliche Einladungen verschickt. In der Einladung sind alle Verhandlungsgegenstände und die Anträge des Verwaltungsrates und allfälliger Aktionäre, welche die Durchführung der Generalversammlung verlangt haben, anzugeben.
Spätestens 20 Tage vor der ordentlichen Generalversammlung sind der Geschäftsbericht und der Revisionsbericht am Sitz der Gesellschaft zur Einsicht der Aktionäre aufzulegen. In der Einberufung zur Generalversammlung ist auf diese Auflegung und auf das Recht der Aktionäre hinzuweisen, die Zustellung dieser Unterlagen zu verlangen.
Für das in Art. 10 der Statuten erwähnte Traktandierungsrecht der Aktionäre gelten die gesetzlichen Bestimmungen (Art. 699 OR). Aktionäre, welche zusammen mindestens 10 % des Aktienkapitals der Gesellschaft vertreten, können vom Verwaltungsrat die Einberufung einer Generalversammlung verlangen. Aktionäre, welche zusammen Aktien mit einem Nominalwert von mindestens CHF 1 Mio. vertreten, können die Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes verlangen.
Gemäss Art. 6 der Statuten wird als Aktionär oder Nutzniesser anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Die Eintragung setzt einen Ausweis über die formrichtige Übertragung voraus und bedarf der Genehmigung des Verwaltungsrates. 20 Tage vor und bis zum Tage nach der Generalversammlung werden keine Eintragungen im Aktienbuch vorgenommen. Stichtag für die ordentliche Generalversammlung vom 8. April 2009 ist der 26. März 2009. Die Generalversammlung 2010 findet am 5. Mai 2010 in Luzern statt.
Wer direkt, indirekt oder in gemeinsamer Absprache mit Dritten Aktien erwirbt und damit zusammen mit den Papieren, die er bereits besitzt, den Grenzwert von 33 1 ⁄3 % der Stimmrechte, ob ausübbar oder nicht, überschreitet, muss ein Angebot unterbreiten für alle kotierten Aktien der Gesellschaft (Art. 32 BEHG).
Aus Gründen des BewG hat die Gesellschaft gegenüber den Bewilligungsbehörden auf die Aufnahme einer statutarisch zulässigen «Opting out»- oder «Opting up»-Klausel verzichtet. Es gilt somit die gesetzliche Regelung nach Art. 32 BEHG betreffend die Pflicht zur Unterbreitung eines Angebots.
Es bestehen keine entsprechenden Klauseln.
Gesetzliche Revisionsstelle und Konzernprüferin der Mobimo Holding AG ist seit der Gründung im Dezember 1999 KPMG AG, Luzern. Die Revisionsstelle und der Konzernprüfer werden jährlich von der Generalversammlung gewählt. Bedingt durch den Rotationsrhythmus hat Herr Reto Benz, Partner, ab dem Geschäftsjahr 2007 die Verantwortung als leitender Revisor übernommen.
Das Revisionshonorar der KPMG AG belief sich im Berichtsjahr auf insgesamt CHF 0,3 Mio.
Für zusätzliche Dienstleistungen erhielt KPMG AG im Berichtsjahr ein Honorar von CHF 26 000.– Das Honorar von Wüest & Partner (Liegenschaftenschätzer) betrug im Berichtsjahr insgesamt CHF 0,1 Mio.
In der Berichtsperiode wurde ein Audit & Risk Committee (AC) eingeführt, welches u. a. die folgenden Aufgaben übernimmt:
Das AC beurteilt die Einstufung der Risiken von Falschdarstellungen in der Jahresrechnung durch die Geschäftsleitung und die externen Revisoren und beurteilt und überwacht die Umsetzung von Gegenmassnahmen.
Das AC diskutiert mit der Geschäftsleitung und den externen Revisoren den revidierten Jahresabschluss sowie den Zwischenabschluss und nimmt eine kritische Analyse insbesondere im Hinblick auf besondere Vorfälle vor. Das AC entscheidet, ob der Einzel- und Konzernabschluss dem VR zur Genehmigung und Publikation vorgeschlagen werden kann, bevor der VR diesen genehmigt und publiziert.
Die Vertreter der Revisionsstelle nehmen auf Einladung des Verwaltungsrates an den diese Themenkreise behandelnden ACoder Verwaltungsratssitzungen persönlich oder telefonisch teil.
Die Mobimo Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und mit grösstmöglicher Transparenz. Am 3. März 2009 findet die Medien- und Analystenkonferenz zum Geschäftsergebnis 2008 statt.
Die finanzielle Berichterstattung erfolgt in Form der Halbjahres- und Jahresberichte. Diese werden in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) des International Accounting Standards Board (IASB) erstellt und entsprechen dem schweizerischen Gesetz sowie den Vorschriften des Kotierungsreglements und des Zusatzreglements für die Kotierung von Immobiliengesellschaften der SIX Swiss Exchange.
Im Weiteren untersteht die Gesellschaft der Pflicht zur Ad-hoc-Publizität gemäss Art. 72 des Kotierungsreglements.
Weitere Informationen über die Gesellschaft befinden sich auf der Webseite www.mobimo.ch.
Dr. Christoph Caviezel CEO Tel. +41 44 397 11 56 [email protected]
Adressen
Rütligasse 1 CH-6000 Luzern 7 Tel. +41 41 249 49 80 Fax +41 41 249 49 89 www.mobimo.ch
Murbacherstrasse 37 CH-6003 Luzern Tel. +41 41 228 25 72 Fax +41 41 228 25 82
Seestrasse 59 CH-8700 Küsnacht Tel. +41 44 397 11 11 Fax +41 44 397 11 12
Whiteley Chambers, Don Street St Helier Jersey JE4 9WG
Gesamtverantwortung: Mobimo Holding AG
Konzeption und Gestaltung: Baldinger & Baldinger AG, Aarau
Titelseite: Zürich, Mobimo Tower
Building tools?
Free accounts include 100 API calls/year for testing.
Have a question? We'll get back to you promptly.